Građevinarstvo u Srbiji juče i sutra - Vibilia

Nenad Komatina, advokat i bivši gradski Sekretar za urbanizam i
građevinske poslove u Beogradu
Građevinarstvo u Srbiji juče i sutra
Građevinarstvo je mnogo godina unazad bila vodeća grana industrije, od koje je
živeo veliki broj Ijudi u Srbiji, a država obilato punila svoje budžete. Danas imamo
situaciju da je gradnja potpuno stala, posebno u Beogradu, da je mnogo građevinskih
firmi zatvoreno ili rade sa 10 posto kapaciteta, da su radnici otpušteni, objekti stoje
nedovršeni, malo je zahteva za izdavanje građevinskih dozvola... Situacija se sasvim
izokrenula u poslednje dve godine u odnosu na period 2004 - 2008. Analitičari kažu
da je svetska ekonomska kriza uzročnik problema, a da li je samo kriza?
Sagovornik PROFIT magazina je gospodin Nenad Komatina, advokat i bivši gradski
Sekretar za urbanizam i građevinske poslove u Beogradu.
Gospodine Komatina, 1. januara 2005. ste postali gradski Sekretar za
urbanizam i građevinske poslove. Šta ste zatekli tada u Sekretarijatu?
Naime, 2003. godine donet je generalni plan Beograda i to je bila osnova koja je
trebaio da posluži za promenu svih detaljnih planova koji su važili na teritoriji
Beograda i u prethodnom periodu i sve je moralo da bude usklađeno. To je bio period
2004-2008. godine, kada se u Beogradu dosta gradilo, a građevinarstvo je proces
koji traje i projekti se pripremaju, tako da mnogi počinju u mandatu jedne gradske
administracije, a završavaju se sa narednom, te smo i mi mnoge predmete nasledili i
dovršili i za objekte izdali upotrebne dozvole. Radi se, pre svega, o pripremi lokacije,
investitori pripremaju lokacije određeno vreme, rešavaju se imovinski odnosi, rade se

projekti. Ova zemlja je u tom periodu prošla kroz jednu zakonsku i političku reformu,
promenjeno je dosta stvari, a sa njima je trebalo promeniti i svest Ijudi.
Složićete se da je 2005. došlo do ekspanzije gradnje u Beogradu.
I ranije, 2003. i 2004. je došlo do te ekspanzije, posle donošenja Generalnog plana u
septembru 2003. godine, a u maju te godine je donet Zakon o planiranju i izgradnji
koji je uneo određene novine i deluje da je njime zakomplikovan administrativni
postupak za dobijanje dozvola. Međutim, demantuje nas praksa, jer izgleda da se,
iako je bila kompiikovana procedura između 2003. i 2009, mnogo više gradilo nego
od 2009. pa nadalje. A od 2009. je ta procedura pojednostavljena.
Da li je ta procedura zaista pojednostavljena?
Moram da kažem da jeste pojednostavljena u formalnom smislu, jer se mnogo manje
administrira, manje dokumenata izdaje administracija. Tada su postojala tri koraka u
toj fazi pripreme za gradnju i dva projekta, sada imamo dva koraka i jedan projekat.
Dakle, trebalo bi, nakon tog uprošćavanja, da stvar i bude prostija. Novim zakonom je
uvedena konverzija građevinskog zemljišta koja pomalo usporava proceduru, ali na
duži rok rešava pitanje svojine na građevinskom zemljištu. Međutim, kod nas nije
samo problem u tom Zakonu o planiranju i izgradnji. Naime, čitav set propisa vezan
za tu oblast bi trebalo da se izmeni.Tu, pre svega, mislim na zakon o restituciji, koji
nijedna vlast od 2000. godine na ovamo nije imala snage, mudrosti, političke volje da
donese, a ne verujem ni da će u predizbornoj ili izbornoj 2011. biti političke volje da
se taj Zakon donese. Nećemo nikada moći da priđemo ni blizu Evropskoj uniji, dok
neke propise ne uskladimo sa evropskima.
Da li je to samo pitanje političke volje?
Ne, to je naravno i pitanje finansija, posebno ukoliko se usvoji princip novčanog
obeštećenja bivših vlasnika, država nema sredstava za to.
Jeste li tada trpeii neke pritiske da nešto rešite ili da nešto ne rešite?
Uvek je bilo neke žurbe. Svim investitorima se žuri. Pitanje vremena je uvek
značajno, jer investitori ulaze u kredite, žele da što pre izgrade i prodaju objekte, ali
sada se pokazalo da mogu da budu i strpljivi. Međutim, tada je pitanje vremena bilo
jako bitno. Ali najveći pritisci su bili politički, posebno kada su u pitanju neki trenutni
politički interesi, kao što je izgradnja infrastrukturnih objekata, domova zdravlja,
obdaništa...posebno pred neke izbore.
U tom trenutku ste bili izloženi i velikom medijskom pritisku. Kako ste se sa tim
borili?
To je već bilo posebno izraženo u izbornoj 2008. godine. Dosta teško. Tu su
prednjačili neki dnevni listovi Kurir i Blic, a tu je takođe bio i B92. To je strašno šta su
pisali, ne želeći ni da provere, ni da pogledaju papire. To se i danas može proveriti,
da ono što su tada pisali nije tačno, ali koga sad briga za to, to je tada bilo u funkciji
predizborne kampanje i stvaranja postizbornih koalicija.

Za koliko ste kvadrata potpisali odobrenja za izgradnju tokom te tri godine?
Sekretarijat za Urbanizam je izdavao preko 400 odobrenja godišnje, plus prijave
radova - priličan broj.To je bilo oko 1500 stambeno poslovnih objekata od 800
kvadratnih metara, pa do više desetina hiljada kvadrata. Međutim, u taj broj, pored
stambeno poslovnih objekata, poput ovih u vezi sa kojima sam bio apostrofiran u
medijima, ne ulaze i objekti infrastrukture, kilometri toplovoda, vodovodne i
kanalizacione mreže, ulične mreže kojeja nisam ni brojao.Tu mislim i natrafo stanice i
na bazne stanice za mobilnu telefoniju, škole, obdaništa, domove zdravlja. U tom
periodu su započete i završene rekonstmkcije petlje Autokomanda, Nemanjina ulica,
rekonstruisani klinički centri, pijace, Savska ulica, Univerzitetsko naselje, veliki tržni
centri, a započete pripreme za gradnju petlje Careva ćuprija i mosta preko Save.
Da li Vam se danas neko od vaših kolega koji su u Sekretarijatu obraća za neku
pomoć, savet?
Stalno sam u komunikaciji sa kolegama i sa sekretarom, imamo dobru i korektnu
saradnju.
Zašto nismo privukli veći broj stranih investitora do sada?
To je pitanje opšteg poslovnog ambijenta u Srbiji i sigurnosti ulaganja. Naime, strani
investitori su navikli na veći stepen sigurnosti investiranja i garantovanje opštih
instituta, poput svojine i ugovora, sto kod nas još uvek nije slučaj. Postoji nekoliko
lokacija u Beogradu koje stoje neralizovane upravo zbog toga što se ne zna ko je
titular koji ima ovlašćenje da ustupi stranom investitoru lokaciju za gradnju. Stranih
investitora ima. Dolaze, imaju novac, žele da grade, ali i dan danas ima pojedinih
lokacija koje još uvek stoje neralizovane, zbog pitanja nerešenog vlasništva.
Druga stvar koju ste pomenuli je administracija, ali ona sama nije toliki problem.
Problem je u onome što prethodi administraciji. Na primer, mi nemamo sistem GlS -
geografski informacioni sistem, pomoću koga možete da sagledate sve parcele u
Srbiji na kompjuteru. Republički geodetski zavod je počeo rad na tome, ali to vrlo
sporo ide. Zatim, nemamo sve planove na internetu. Sve to bi umnogome olakšalo
sam početak planiranja gradnje na nekoj lokaciji.
Koje je propise potrebno izmeniti kako bi se procedure ubrzale?
Trebalo bi izmeniti mnoge propise koji se vezuju za Zakon o planiranju i izgradnji, i
čine bazu podataka koja je osnova za brzi rad. Kad kažem propisi, mislim na čitav set
propisa koji se primenjuje danas, a morali bi prvo da se međusobno usklade. Takođe,
mislim na planove detaljne regulacije, koji su posebna vrsta propisa na gradskom
nivou. Jer kada se plan usvoji u Skupštini Grada, to je propis i on mora da se
primenjuje. Kad plan nije sprovodljiv, a nije sprovodljiv zato što su neki drugi propisi
drugačije rešili neki problem tj. nisu usklađeni. Tu nailazite na zid. Zato postoji
određeni broj lokacija u Beogradu koji stoje kao zidovi, kao temeijne jame, kao
nesprovodljive lokacije, upravo zbog neusklađenosti tih propisa. Tu postoje dve vrste
problema; imate Ijude sa jedne i druge strane šaltera, i jedni i drugi svakodnevno žive
sa sprovođenjem propisa. I ni jedni ni drugi nisu zadovoljni. Sledeći korak je da se
uključe i jedni i drugi i da Ministarstvo sasluša te Ijude. U realnom životu i

svakodnevnoj primeni se vide sve nedoumice, nedostaci, nedovoljna objašnjenja,
nedorečenosti i nesprovođenje propisa.
Zašto je izgradnja u Beogradu stala u poslednje dve godine? Da li je samo kriza
u pitanju ili...?
Ima tu svega. I komplikovanosti i neusklađenosti propisa, naše nespremnosti da
sprovodimo te propise, neusklađenosti planova sa propisima, a sve to ima određenog
uticaja na krajnji rezultat. Postoje sigurno objektivne okolnosti, tu je u pitanju i
svetska ekonomska kriza kojaje prisutna i u Srblji. Banke nisu bile spremne da daju
kredite za projektno finansiranje. Vidim po strankama da vrlo malo apliciraju za te
građevinske dozvole. Očigledno da nemaju novca. Niko neće da kupuje stanove u
projektu, bilo je dosta prevara, sudovi su bili zatrpani raznim duplo prodatim
stanovima, odnosno prodajom stanova koji nisu ni izasli iz temelja jame. Nažalost,
nema više velike gradnje u Beogradu.
Da li Beograd ima dovoljno poslovnih prostora i stanova?
Mislim da poslovnog ima, a stambenog nema. Tržište sve određuje, i ponudu i tražnju
i cenu. Nešto možete da kupite za onoliko koliko vam neko nudi, a ne za onoliko
koliko vi tražite.
Kako da popravimo ovu situaciju? Koja su, po Vašem mišljenju, rešenja
problema u građevinarstvu?
Mora veoma mnogo Ijudi da se uključi u stvaranje novog ambijenta za investiranje i
kupovinu nekretnina. Dakle, nije dovoljno da samo jedan ministar, jedan sekretar ili
gradonačelnik sam izađe i daje izjave i poziva investitore da ulažu. Potrebno je da se
uključi određen broj Ijudi od autoriteta i da to bude kampanja koja će dati dobar krajnji
rezuitata i stvoriti povoljniju klimu, pre svega za investitore, jer kad imate šta da
ponudite na tržištu, onda i cene mogu da se koriguju. To je u interesu cele Srbije i
svih njenih građana.Definitivno ćemo morati da se oslonimo i na strane kredite da
bismo završili infrastrukturu.
Da li biste se vratili u politiku da Vam se ponovo ukaže prilika?
Ja sam još uvek član DSS-a. Nisam ni na kakvo funkciji, mada mislim da bih mogao
da pomognem svojim savetima, znanjem i iskustvom i gradu i državi. I rado, krajnje
neformalno, pomažem što svojim partijskim kolegama, što drugima koji se bave
poslovima vezanim za ovu oblast koju ja poznajem.
Kada bi se Nenad Komatina vratio na čelo gradskog Sekretarijata za urbanizam (kao
čovek koji je potpisao najviše kvadrata do sada), možda bi i to mogao investitorima
biti jedan mali podsticaj da ponovo počnu da grade?
Izvor: Profit
www.vibilia.rs