Prezentacja - Komisja Nadzoru Finansowego

knf.gov.pl

Prezentacja - Komisja Nadzoru Finansowego

Nowelizacja Rekomendacji S

Główne cele, kierunki i uzasadnienie zmian

UELASTYCZNIENIE I ZŁAGODZENIE

przy uwzględnieniu kwestii ryzyka systemowego

WZMOCNIENIE BEZPIECZEŃSTWA I OCHRONY KLIENTA

ZWIĘKSZENIE DŁUGOTERMINOWEJ STABILNOŚĆI

sektora bankowego i gospodarki

URZĄD KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO

Warszawa, 2012

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

1


KONIECZNOŚĆ DZIAŁAŃ REGULACYJNYCH

Dotychczasowe rozwiązania

okazały się

niewystarczające










Kluczowa rola kredytów mieszkaniowych w bilansach banków (nadmierna koncentracja produktowa w części banków)

oraz duża i stale rosnąca rola w gospodarce

Niekorzystna struktura portfela kredytowego (wysoki udział kredytów walutowych, wysokie średnie LTV portfela

kredytowego, wysokie DTI części portfela, nadmiernie wydłużone okresy kredytowania) oraz niedostosowanie struktury

aktywów i pasywów (oparcie długoterminowej akcji kredytowej o krótkoterminowe depozyty, niedopasowanie

walutowe) przyczyniają się do wzrostu ryzyka sektora

Stopniowo narastający problem z regularną obsługą kredytów mieszkaniowych

Ograniczona płynność na rynku nieruchomości, niezadowalające bazy danych o rynku, brak długookresowych

doświadczeń, niska skuteczność dochodzenia roszczeń przez banki oraz brak standardów w zakresie aspektów socjalnych

związanych z egzekucją należności, stawiają pytania o skuteczność realizacji zabezpieczeń i jej ewentualny wpływ na

sytuację na rynku nieruchomości

Nadmierna ekspansja i nadmierne poluzowanie standardów kredytowych było jedną z głównych przyczyn silnego

wzrostu cen nieruchomości w latach 2005-2008, co doprowadziło do ograniczenia ich dostępności dla przeciętnych

gospodarstw domowych (w szczególności kredyty walutowe, nadmiernie wydłużone okresy kredytowania, wysokie LTV)

Konieczność stworzenia ram dla stabilnego rozwoju finansowania gospodarstw domowych, budownictwa

mieszkaniowego i rynku nieruchomości

Konieczność stworzenia fundamentów dla rozwoju rynku instrumentów dłużnych opartych o portfele kredytów

mieszkaniowych (warunkiem sukcesu jest generowanie kredytów o wysokiej jakości i prostym do oszacowania ryzyku)

Wyciagnięcie wniosków z doświadczeń płynących z kryzysu finansowego ostatnich lat. Konieczność realizacji zaleceń

ESRB. Celowość realizacji rekomendacji NBP oraz części rekomendacji wydawanych przez organizacje i ciała kolegialne

odpowiedzialne za kwestie stabilności systemu finansowego w skali międzynarodowej. Pożądane zaimplementowanie

części rozwiązań stosowanych innych krajach

Banki prowadząc własną działalność nie są w stanie uwzględnić ryzyka systemowego wynikającego z ich działalności


Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

Zjawisko negatywnej presji konkurencji, powodujące wypierane z rynku banków stosujących ostrożne modele rozwoju

przez banki akceptujące istotnie wyższy poziom ryzyka

2


PODSTAWOWE CELE ZMIAN REGULACYJNYCH

1. Rozdzielenie Rekomendacji S i T oraz korekta i doprecyzowanie dotychczasowych rozwiązań

2. Uelastycznienie i złagodzenie podejścia w niektórych obszarach

3. Zwiększenie świadomości ryzyka i zmniejszenie jego skali po stronie kredytobiorców

4. Poprawienie zarządzania ryzykiem i ograniczenie jego skali po stronie banków, a tym samym zwiększenie

stabilności sektora bankowego

5. Stworzenie solidnych fundamentów pod bezpieczny rozwój rynku instrumentów dłużnych opartych o

jednorodne portfele wierzytelności hipotecznych

6. Wypełnienie zaleceń ESRB, uwzględnienie rekomendacji NBP oraz instytucji i ciał kolegialnych

odpowiedzialnych za kwestie stabilności systemu finansowego w skali międzynarodowej, jak też

wykorzystanie niektórych z najlepszych praktyk i rozwiązań stosowanych w innych krajach

Zmiany regulacyjne w sposób pośredni wpłyną na:

• zwiększenie stabilności systemu finansowego

• stworzenie solidnych fundamentów pod stabilny rozwój budownictwa mieszkaniowego i rynku

nieruchomości w długim okresie

• stabilny rozwój gospodarki w długim okresie

• wzmocnienie postrzegania bezpieczeństwa polskiego sektora bankowego/finansowego oraz działania

instytucji nadzorujących rynek przez instytucje zewnętrzne, agencje ratingowe, analityków i inwestorów,

co w dłuższej perspektywie może skutkować m.in. ułatwieniem w dostępie do źródeł finansowania,

zwiększeniem napływu stabilnego kapitału zagranicznego oraz podniesieniem ratingów banków i kraju

Stworzenie ram dla stabilnego, długoterminowego rozwoju akcji kredytowej, które zapewnią:

• długookresową stabilność banków, systemu finansowego, gospodarstw domowych i gospodarki

• długookresową stabilność finansowania gospodarstw domowych oraz podmiotów działających na rynku

budownictwa mieszkaniowego i rynku nieruchomości

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

oraz będą sprzyjały stabilnemu, długookresowemu rozwojowi gospodarki

3


GŁÓWNE OBSZARY ZMIAN

UELASTYCZNIENIE I ZŁAGODZENIE

przy uwzględnieniu kwestii ryzyka systemowego

WZMOCNIENIE BEZPIECZEŃSTWA

klienta i banku

1. Rozdzielenie Rekomendacji S i T oraz korekta i doprecyzowanie części postanowień

ZŁAGODZENIE

NEUTRALNE

(3% sprzedaży)

2. Wyłączenie z Rekomendacji S kredytów finansujących nieruchomości (niezabezpieczonych hipotecznie)

3. OGRANICZENIE KREDYTOWANIA W WALUTACH OBCYCH - banki powinny udzielać klientom detalicznym

kredytów wyłącznie w walucie w jakiej uzyskują oni dochód, bez względu na ich sytuację dochodową

ZŁAGODZENIE

NEUTRALNE

NEUTRALNE

(2% sprzedaży)

ZŁAGODZENIE

4. WYDŁUŻENIENIE OKRESU PRZYJMOWANEGO DO WYLICZANIA ZDOLNOSCI KREDYTOWEJ DO 30 LAT,

ale:

‣ rekomendowanie 25-lat jako maksymalnej długości okresu kredytowania - możliwe przekroczenie

tego okresu, ale ma to być świadoma akceptacja przez klienta wzrostu ryzyka i kosztu kredytu

‣ ustalenie 35-lat jako maksymalnej długości okresu kredytowania

4. REZYGNACJA Z REGULACYJNEGO USTALENIA MAKSYMALNYCH WARTOŚĆI DTI, ale:

‣ banki powinny ustalić wewnętrzne limity maksymalnych wartości DTI

‣ wskazanie poziomu DtI-40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu

wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz DtI-50% dla pozostałych klientów, jako

poziomów wymagających szczególnej uwagi – mogą one zostać przekroczone, ale ma to być

świadoma akceptacja podwyższonego ryzyka tak po stronie banku, jak i klienta

ZAOSTRZENIE

OCHRONA

KLIENTA

5. USTANOWIENIE MAKSYMALNEJ WARTOŚĆI LTV - bank nie powinien kredytować pełnej wartości

nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia:

‣ dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych maksymalny

poziom LtV nie powinien przekraczać 80% lub 90% jeżeli część ekspozycji przekraczająca 80% LtV

jest odpowiednio ubezpieczona

Ustalenie okresów przejściowych (do końca 2013 – 100%; 2014 – 90%; od 2015 – 80/90%)

‣ dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach komercyjnych maksymalny

poziom LtV nie powinien przekraczać 50%

Wymogi dotyczą tylko nowo udzielanych kredytów

6. WZMOCNIENIE BEZPIECZEŃSTWA KLIENTA – postanowienia dotyczące relacji z klientami, waluta

kredytu, LTV, proces oceny zdolności kredytowej

Nadmierne Autorskie poluzowanie prawa majątkowe regulacyjne do materiałów mogłoby są własnością prowadzić Urzędu Komisji do nieuzasadnionego Nadzoru Finansowego. wzrostu Rozpowszechnianie, cen nieruchomości kopiowanie, utrwalanie, (zwłaszcza publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

w połączeniu z poluzowaniem o pochodzeniu materiałów. polityki Materiały pieniężnej), szkoleniowe a w przygotowane konsekwencji w ramach do pogorszenia projektu Centrum sytuacji Edukacji dla przeciętnych Uczestników Rynku. gospodarstw

domowych na rynku, które musiałyby zaciągnąć wyższe zobowiązania w celu zakupu tej samej nieruchomości

4


Kluczowa rola kredytów mieszkaniowych w bilansie sektora oraz duża i stale

rosnąca rola w gospodarce

Znaczne zaspokojenie potrzeb kredytowych gospodarstw domowych

W ostatnich dziesięciu latach, doszło do szybkiego rozwoju kredytów mieszkaniowych i znacznego zaspokojenia potrzeb gospodarstw

domowych w tym zakresie. W związku z tym naturalne jest stopniowe zmniejszanie tempa wzrostu kredytów mieszkaniowych

W latach 2005-2011 kredyty mieszkaniowe zdominowały

strukturę bilansu sektora bankowego

W niektórych bankach doszło do zasadniczej zmiany

modelu biznesowego oraz nadmiernej koncentracji

produktowej

Przyszła sytuacja finansowa części banków w znacznym

stopniu będzie zależała od jakości wygenerowanego

portfela kredytów mieszkaniowych

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

5


Szybki rozwój kredytów mieszkaniowych w latach

2005-2011 spowodował silny wzrost ich udziału

Porównania międzynarodowe

w PKB, który zbliżył się do relacji występujących

w niektórych wysoko rozwiniętych krajach UE

Relatywnie wysoki udział

kredytów mieszkaniowych

w sumie bilansowej na tle

innych krajów UE

Osłabienie tempa wzrostu akcji kredytowej

występuje w większości krajów UE i wynika z

utrzymujących się zjawisk kryzysowych oraz

zmiany postaw kredytobiorców i banków

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

Źródło: EBC, banki centralne, Eurostat, GUS, obliczenia własne

6


Dotychczasowe rozwiązania okazały się niewystarczające

Większość portfela

zadowalająca, ale dość

wysoki udział kredytów

o DTI > 40%

Kredyty o wysokich LTV

stanowią ponad połowę

wartości portfela

Dominacja kredytów walutowych,

ale stopniowa poprawa dzięki

działaniom nadzoru

Kwestia skuteczności

realizacji zabezpieczeń

i wpływu na sytuację na

rynku nieruchomości

około 35,9 tys.

kredytów

zagrożonych

około 46,2 tys.

kredytów

opóźnionych

> 30 dni

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

Systematycznie rosnąca wartość i udział kredytów opóźnionych w spłacie > 30 dni oraz kredytów

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. zagrożonych. Materiały szkoleniowe Znacząca przygotowane różnica pomiędzy w ramach kredytami projektu Centrum opóźnionymi Edukacji i dla zagrożonymi Uczestników Rynku. wskazuje na

wysokie prawdopodobieństwo wzrostu kredytów zagrożonych w kolejnych okresach

7


Szybki rozwój akcji kredytowej oraz masowe udzielanie niskooprocentowanych kredytów

walutowych, kredytów o nadmiernie wydłużonych okresach spłaty i wysokich LTV były

jednymi z głównych przyczyn silnego wzrostu cen nieruchomości, co doprowadziło do

ograniczenia dostępności do rynku nieruchomości dla części gospodarstw domowych

Pogorszenie dostępności mieszkań, ale systematyczna

poprawa na skutek wzrostu wynagrodzeń i korekty cen

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

Źródło: NBP, GUS, obliczenia własne

8


OGRANICZENIE KREDYTOWANIA W WALUTACH OBCYCH

Produkt oferowany wyłącznie kredytobiorcom uzyskującym

stałe dochody w walucie kredytu bez względu na sytuację

dochodową kredytobiorcy

Identyczna rekomendacja NBP

Wypełnienie rekomendacji ESRB



Gospodarstwa domowe w żaden sposób nie są zabezpieczone przed ryzykiem kursowym

Kredyty walutowe generują szereg rodzajów ryzyka po stronie kredytobiorców, banków i gospodarki:

KREDYTOBIORCA:

• główne ryzyko polega na możliwości wystąpienia okresu silnego osłabienia złotego (w stosunku do momentu

zaciągnięcia kredytu) w sytuacji, w której kredytobiorca będzie zmuszony do przedterminowego zakończenia

umowy kredytowej. W takiej sytuacji, kredytobiorca musi liczyć się z możliwością poniesienia bardzo wysokiej

straty, która może zagrozić stabilnemu funkcjonowaniu jego rodziny. Strata może być istotnie zwiększona jeżeli

okres osłabienia złotego połączy się z okresem dekoniunktury na rynku nieruchomości

• niekorzystne zmiany kursów walut mogą doprowadzić do braku możliwości zmiany mieszkania/domu (obecna

sytuacja większości kredytobiorców z lat 2007-2008)

Zobowiązanie w walucie obcej może przynieść korzyści tylko wtedy, kiedy w całym okresie spłaty kredytu stopy

procentowe i relacje kursów walutowych będą kształtowały się korzystnie z punktu widzenia kredytobiorcy (lub zmiany

pozytywne będą przeważać). Jednak podejmując się zobowiązań finansowych na kilkudziesięcioletnie okresy spłaty nie

można zakładać realizacji takiego scenariusza, jako „pewnego”

BANK:

• silne pogorszenie spłacalności w okresie osłabienia kursu złotego i dekoniunktury na rynku nieruchomości

• kwestia finansowania portfela tych kredytów

• negatywne postrzeganie przez część analityków, inwestorów i agencji ratingowych, co może znaleźć

odzwierciedlenie w wycenie i ratingu banku oraz możliwości i koszcie pozyskania finansowania na rynku

Kredyty walutowe były jedną z głównych przyczyn silnego wzrostu cen nieruchomości w latach 2005-2008

Zmniejszenie skuteczności oddziaływania RPP (oprocentowanie blisko 60% kredytów mieszkaniowych i ponad 35%

kredytów dla gospodarstw domowych zależy od decyzji zagranicznych władz monetarnych)


Kredyty walutowe dla gospodarstw domowych nie występują na masową skalę w żadnym wysoko rozwiniętym kraju

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

(wyjątek stanowiła Austria). Przyjmuje się generalną zasadę, że kredyt udzielany jest w walucie w której klient

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

otrzymuje stałe o pochodzeniu wynagrodzenie/dochody

materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

9


Nieprawdziwe jest twierdzenie o wyższej jakości kredytów walutowych oraz

o wyższych dochodach kredytobiorców posiadających te kredyty

Z badań UKNF wynika, że jakość kredytów złotowych i walutowych jest porównywalna, a wyższy udział

kredytów zagrożonych w portfelu kredytów złotowych wynika z przewalutowania części zagrożonych

kredytów walutowych na złote oraz znacznie wyższej przedterminowej spłaty kredytów złotowych

Wyniki badań UKNF pośrednio

potwierdzają dane banku o znaczącej

pozycji rynkowej, który

w raporcie za III kwartał 2012 podaje

udział zagrożonych kredytów

mieszkaniowych w portfelu kredytów

złotowych na poziomie 3,6%, a w

portfelu kredytów walutowych na

poziomie 3,9%

Około 300-400 tys. kredytów

udzielono kredytobiorcom

o przeciętnych dochodach lub

poniżej przeciętnej

Z badań UKNF wynika, że:

• nieprawdziwe jest stwierdzenie, że kredyty walutowe zostały

udzielone kredytobiorcom o wysokich dochodach. Sytuacja

dochodowa większości kredytobiorców walutowych jest

przeciętna lub poniżej przeciętnej i nie powinni oni korzystać z

tak ryzykownego produktu jakim jest kredyt walutowy

• populacje kredytobiorców złotowych i walutowych o

najwyższych dochodach są zbliżone, co świadczy o tym, że

znaczna część najzamożniejszych klientów banków

decydowała się na kredyt złotowy, a nie walutowy

Uwaga:

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji W Nadzoru sytuacji Finansowego. kiedy kredyty Rozpowszechnianie, były udzielone kopiowanie, małżeństwom utrwalanie, wykazane

publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, dochody netto nieodpłatnie, należy za podzielić zgodą UKNF, przez pod dwa warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

10


Główne ryzyko kredytów walutowych polega na konieczności rozwiązania

umowy kredytowej w sytuacji niekorzystnych kursów walut (straty mogą być

pogłębione przez dekoniunkturę na rynku nieruchomości)

Raty spłaty

uległy

zbliżeniu

Silny Wzrost wzrost

zadłużenia

w w złotych

Zadłużenie

pozostałe

do spłaty

Założenia:

Kredyt zaciągnięty w czerwcu 2008 na kupno mieszkania

na rynku wtórnym w Warszawie o powierzchni 65 m. kw.,

okres spłaty 30 lat, LTV 100%, system spłaty w ratach

malejących (dla uproszczenia obliczeń), zmiana

oprocentowania co 3 miesiące, spread dla kredytów

walutowych 3% dla kursu kupna i 3% dla kursu

sprzedaży. Wysokość kredytu odpowiada cenie

mieszkania w okresie jego zakupu, tj. 555 tys. zł (wg

danych NBP cena 1 m.kw. mieszkania w Warszawie w II

kw. 2008 na rynku wtórnym wynosiła 8546 zł). Cena

sprzedaży mieszkania w III kw. 2012 wyniosłaby 471

tys. zł (wg danych NBP cena 1 m.kw. - 7247 zł).

Z PUNKTU WIDZENIA

KREDYTOBIORCÓW największe

zagrożenie polega na wystąpieniu

niekorzystnych zmian kursów walut

w sytuacji, w której będą oni

zmuszeni do przedterminowego

zakończenia umowy kredytowej. W

takiej sytuacji, muszą liczyć się z

możliwością poniesienia wysokich

strat, które w przypadku

kredytobiorców o przeciętnych

dochodach (jak też większości

powyżej przeciętnych) zagrożą

stabilnemu funkcjonowaniu ich

rodzin

Z PUNKTU WIDZENIA BANKU,

ryzyko związane z kredytami

walutowymi polega na możliwości

silnego pogorszenia spłacalności

tych kredytów w okresie osłabienia

kursu złotego i dekoniunktury na

rynku nieruchomości. W takiej

sytuacji, portfel kredytów

walutowych zacznie generować

straty, które mogą doprowadzić do

istotnego pogorszenia sytuacji

finansowej banków, których biznes

jest w znacznym stopniu

uzależniony od jakości portfela

kredytów mieszkaniowych

Ujemna wartość środków uzyskanych po sprzedaży

oznacza, że pomimo sprzedaży mieszkania i

przeznaczenia całości środków uzyskanych z jego

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są sprzedaży własnością na Urzędu spłatę Komisji kredytu Nadzoru walutowego Finansowego. klient Rozpowszechnianie, nadal

kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone będzie jedynie miał w bardzo celach niekomercyjnych, wysokie zadłużenie nieodpłatnie, wobec banku za zgodą (w UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały przypadku szkoleniowe klienta przygotowane posiadającego w ramach kredyt projektu złotowy Centrum strata Edukacji dla Uczestników Rynku.

jest nieduża i wynika ze spadku cen)

11


REZYGNACJA Z USTALENIA LIMITÓW „DTI” NA POZIOMIE REGULACYJNYM

ale:

• banki powinny stworzyć własne limity maksymalnych wartości DTI w oparciu o wewnętrzne analizy

oraz analizy niezależnych instytucji i ośrodków badawczych (m.in. GUS)

• wskazanie sytuacji w których DTI przekracza 40/50% jako wymagających szczególnej uwagi ze

strony banków i klientów

• wzmocnienie procesu oceny i weryfikacji zdolności kredytowej




W przypadku kredytów udzielanych na bardzo długie okresy kwestia limitów DTI ma fundamentalne znaczenie

Niemożliwa i trudna do zaakceptowania byłaby sytuacja, w której gospodarstwa domowe miałyby przeznaczać przez

okres kilkudziesięciu lat połowę lub więcej swoich dochodów na spłatę zobowiązań kredytowych

• koszty utrzymania przekraczają połowę dochodów netto większości gospodarstw domowych

• takie rozwiązanie nie zostawiałoby żadnego marginesu na sytuacje w których doszłoby do pogorszenia sytuacji

finansowej gospodarstwa domowego (np. na skutek utraty pracy) lub na realizację większych wydatków

Za rezygnacją z ustalenia na poziomie regulacyjnym limitów DTI przemawia jednak trudność w ustaleniu w pełni

obiektywnych wielkości DTI dostosowanych do sytuacji poszczególnych kredytobiorców. Gdyby próbować ustalić takie

wymogi to dla większości gospodarstw domowych musiałyby one zostać obniżone w stosunku do obecnie obowiązujących

limitów 50% i 65%

W większości analizowanych krajów wskaźniki DTI związane z kredytami hipotecznymi kształtują się w granicach 20-

60% z dominacją przedziału 30-40%, co wynika z faktu, że koszty utrzymania zawsze stanowią znaczną część dochodów

przeciętnych gospodarstw domowych (należy jednak zachować ostrożność przy interpretacji tych wskaźników, gdyż w

poszczególnych krajach wskaźniki DTI są na ogół różnie definiowane). W Niemczech stawiany jest wymóg, aby środki

pozostałe po spłacie raty kredytu zapewniały odpowiedni standard życia


Rezygnując z regulacyjnego ustalenia maksymalnych wartość DTI, postanowiono:

• aby banki ustaliły wewnętrzne limity maksymalnych wartości DTI (bazujące na wewnętrznych analizach, jak też na

analizach niezależnych instytucji i ośrodków badawczych, m.in. GUS), jak też dokonywały corocznej oceny

adekwatności przyjętych poziomów DTI

• wskazać poziom DtI-40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym

regionie zamieszkania oraz DtI-50% dla pozostałych klientów, jako poziomów wymagających szczególnej uwagi ze

strony banków i klientów – poziomy te mogą zostać przekroczone, ale ma to być świadoma akceptacja podwyższonego

ryzyka tak po stronie banku, jak i klienta

• wzmocnić proces oceny i weryfikacji zdolności kredytowej, dokonując zmian i korekt w stosownych rekomendacjach

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

12


Silne zróżnicowanie wydatków i dochodów w zależności od cech gosp. dom.

Koszty utrzymania stanowią około 50-80% dochodów netto

gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach,

a ich maksymalne DTI waha się w granicach 20-50%

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

13


Maksymalna rata spłaty i maksymalna wartość DTI dla 3-osobowych

gospodarstw domowych w zależności od ich sytuacji dochodowej

Założenia:

1. Badaniu podlega 3 osobowe

gospodarstwo domowe – małżeństwo z 1

dzieckiem

2. Przeciętne miesięczne wydatki 3

osobowej rodziny: średnia Polska 3528

zł; średnia Warszawa 5257 zł (średnie

wydatki na 1 osobę w miastach > 500 tys.

są wyższe o 49% niż średnia dla Polski)

3. Przyjęto, że każde z małżonków rozlicza

się z urzędem podatkowym osobno wg

stawek podatkowych obowiązujących w

2012

4. Maksymalna rata spłaty bazuje na

przeciętnych wydatkach i nie uwzględnia

w pełni sytuacji materialnej (rodziny

biedniejsze będą realizowały niższe, a

zamożniejsze wyższe wydatki niż wynika

to z wartości przeciętnych)

Uwaga:

Rzeczywista struktura wydatków

poszczególnych gospodarstw domowych

(nawet wykazujących ten sam dochód)

odbiega od przeciętnych wartości

obserwowanych w gospodarce. To powoduje,

że otrzymane wyniki należy traktować jako

przybliżenie a nie faktyczny obraz sytuacji.

Rzeczywista zdolność kredytowa

poszczególnych kredytobiorców różni się od

tej jaką przedstawiono w materiale

Brak zdolności kredytowej

W rzeczywistości ograniczona zdolność

zdolność kredytowa istnieje, istnieje, gdyż gdyż gospodarstwa

te realizują niższe wydatki

Maksymalna wartość raty spłaty kredytu

dla 3-osobowych gospodarstw domowych

o przeciętnych dochodach wynosi w Polsce

około 1500 zł

Maksymalna wartość DTI dla 3-osobowych

gospodarstw domowych o przeciętnych

dochodach wynosi w Polsce wynosi około 30%

Maksymalna wartość raty spłaty kredytu

dla 3-osobowych gospodarstw

domowych o przeciętnych dochodach

wynosi w Warszawie około 1700-2000 zł

Maksymalna wartość DTI dla 3-osobowych

gospodarstw domowych o przeciętnych

dochodach wynosi w Warszawie około 25-30%

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

14


USTANOWIENIE MAKSYMALNEJ WARTOŚĆI LTV

w momencie udzielenia kredytu na poziomie 80% / 90%

Zmniejszenie ryzyka i kosztów ponoszonych przez kredytobiorców

Zmniejszenie ryzyka sektora bankowego

Zbliżona rekomendacja NBP

Limit LTV to zmiana sposobu myślenia o kredycie hipotecznym, a nie istotna bariera w jego dostępie

Wysokie wartości LTV portfela kredytów mieszkaniowych rodzą obawy m.in. o:

• sytuację finansową banków w przypadku pogorszenia spłacalności istotnej części portfela kredytów o wysokich LTV

(niska skala odzysku w stosunku do wartości ekspozycji)

• sytuację finansową gospodarstw domowych objętych procesami windykacyjnymi (część z nich pomimo sprzedaży

nieruchomości pozostanie z bardzo wysokim zobowiązaniem wobec banku)



Ustanowienie limitu LTV:

• zmniejszy skalę ryzyka na poziomie kredytobiorcy, jak też ponoszone przez niego koszty, a jednocześnie będzie

sprzyjać zwiększeniu świadomości ciężaru podejmowanych zobowiązań oraz budowie skłonności do

długoterminowego oszczędzania

• zmniejszy skalę ryzyka na poziomie banków oraz będzie sprzyjało rozwojowi rynku instrumentów dłużnych opartych

o portfele wierzytelności hipotecznych

• będzie sprzyjało zapobieganiu powstawaniu „baniek cenowych” na rynku nieruchomości, a tym samym

długookresowemu bezpieczeństwu jego funkcjonowania i stabilnego rozwoju

Za ustaleniem limitu maksymalnej wartości LTV przemawia także:

• szerokie stosowanie limitów LTV w innych krajach (spośród krajów UE w ostatnich latach wprowadzono je na

Węgrzech 75%, Szwecji 85% i Finlandii 90%), przy czym w części krajów pomimo braku wprowadzenia przez

nadzór tego typu ograniczeń, wynikają one z innych regulacji, które przekładają się na praktykę bankową (np. w

drodze podwyższenia wymogów kapitałowych, czy warunków emisji papierów dłużnych opartych o wierzytelności

hipoteczne)

• projekt pakietu CRD IV/CRR, który dopuszcza stosowanie obniżonej do 35% wagi ryzyka dla kredytów

mieszkaniowych dla tej części kredytu, która jest nie większa niż 80% wartości zabezpieczenia. Dla pozostałej

kwoty kredytu, waga ryzyka wynosi 100%, przy czym zgłaszane są propozycje, aby właściwe władze nadzorcze

mogły podnosić ją do 150%

• sposób postrzegania kredytów o LTV > 80% oraz rekomendacje zawarte w dokumentach międzynarodowych

organizacji i ciał kolegialnych odpowiedzialnych za stabilność systemu finansowego w skali międzynarodowej


Możliwość wniesienia wkładu własnego w drodze realizacji rządowych/regionalnych programów wsparcia rozwoju

budownictwa mieszkaniowego

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

Większość kredytobiorców zapewne zdecyduje się na wykup ubezpieczenia i będzie podlegać pod LTV 90%

15


Wysokie średnie LTV portfela kredytowego zwiększa ryzyko sektora bankowego

(kwestia skuteczności realizacji zabezpieczeń i stopnia odzysku)

Bardzo ryzykowna struktura portfela kredytowego:

• ponad 250 tys. kredytów o LTV > 100%, w tym

ponad 100 tys. kredytów o LTV>130%

• ponad 250 tys. kredytów o LTV 80-100%

Wysokie średnie kwoty kredytów o LTV > 100%

(przeciętnie ponad 400 tys. zł) powodują, że kredyty te

stanowią 1/3 ogólnej wartości kredytów

Większość kredytów o LTV > 100% stanowią kredyty

walutowe (ponad 200 tys. kredytów), co stanowi

kolejny argument za koniecznością wyeliminowania

tych kredytów na poziomie regulacyjnym

Bardzo wysokie

średnie LTV kredytów

walutowych

Rekordowe udziały kredytów o LTV>80. Może to wynikać ze spadku cen na rynku

(ta sama kwota kredytu stanowi wyższą część kupowanej nieruchomości),

Programu RnS (wyższy kredyt wyższa dopłata), chęci stworzenia oszczędności na

wypadek pogorszenia sytuacji materialnej (wzrost niepewności), jak też może

być to sygnał

Autorskie

o objęciu

prawa

kredytowaniem

majątkowe do materiałów

słabszych

są własnością

grup klientów

Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

16


Symulacja okresu oszczędzania na wkład własny

Przeciętna cena transakcyjna na rynku mieszkaniowym

w Warszawie w III kwartale br. wynosiła około 393 tys. zł,

a w innych miastach w granicach 146-321 tys. zł

Dla większości potencjalnych kredytobiorców limit LTV to zmiana

sposobu myślenia o kredycie hipotecznym, a nie bariera w dostępie

Dzięki wniesieniu wkładu własnego kredytobiorca nie tylko zmniejszy

stopień ryzyka, ale zmniejszy też ostateczne koszty kredytu

Dla większości kredytobiorców ustanowienie

limitów LTV to bardziej kwestia zmiany sposobu

myślenia o kredycie niż przeszkoda w uzyskaniu

kredytu:

1. W przypadku gospodarstw domowych o

dochodach powyżej średniej kwestia

zgromadzenia wkładu własnego nie stanowi

problemu, co najwyżej może wiązać się z

koniecznością zwiększenia skali oszczędności

lub likwidacji części aktywów

2. Większość kredytobiorców korzystających

obecnie z LTV na poziomie 100% zdecyduje się

na wykup u ubezpieczenia umożliwiającego na

zaciągnięcie kredytu o LTV 90%

3. Zgromadzenie wymaganego minimalnego

wkładu własnego w wysokości 10% powinno

zająć 3-osobowym gospodarstwom domowym

o przeciętnych dochodach około 1-4 lat (przy

założeniu względnej stabilności cen na rynku

nieruchomości), co trudno uznać za istotne

utrudnienie, zwłaszcza jeżeli zestawi się to ze

zmniejszeniem ryzyka oraz obniżeniem

całkowitych kosztów kredytu

Uwagi:

1. Symulacja jest kontynuacją wcześniejszego przykładu - badaniu podlega przeciętne

4. W przypadku części kredytobiorców wkład

3 osobowe gospodarstwo domowe (małżeństwo z 1 dzieckiem), które po odliczeniu

własny lub jego część może zostać wniesiony

kosztów utrzymania jest w stanie zaoszczędzić miesięcznie około 1500 zł (Polska)

lub około 1800 zł (Warszawa)

przez państwo (Program „MdM”)

2. W celu Autorskie ustalenia prawa długości majątkowe okresu do koniecznego materiałów są do własnością zgromadzenia Urzędu wkładu Komisji własnego

Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

przyjęto, że połowa oszczędności lub całość jest przeznaczona na jego gromadzenie

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

17


WKŁAD WŁASNY przede wszystkim ZMNIEJSZA RYZKO KREDYTOBIORCY

ale dodatkowo ZMNIEJSZA KOSZTY

Gdyby kredytobiorca

jednocześnie skrócił okres

kredytowania to skala

oszczędności byłaby

znacznie wyższa

Założenia: Wartość nieruchomości 300 tys. zł, która jest kupowana w oparciu o kredyt spłacany wg systemu rat stałych i stopie 6%

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

18


WYDŁUŻENIENIE OKRESU WYLICZANIA ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ DO 30 LAT,

ale:

- rekomendowanie 25-lat jako maksymalnej długości okresu kredytowania

- ustalenie 35-lat jako maksymalnej długości okresu kredytowania


Wydłużenie maksymalnego okresu do wyliczania zdolności kredytowej z 25 do 30 lat oznacza znaczne złagodzenie

podejścia regulacyjnego

Jednak …





Nadmierne wydłużanie okresu kredytowania nie leży w interesie gospodarstw domowych, banków i gospodarki:

• wydłużanie okresu kredytu może być korzystne dla klienta jedynie przy niskich stopach procentowych

• po przekroczeniu 25 letniego okresu kredytowania wzrost maksymalnej kwoty kredytu możliwej do uzyskania i/lub

zmniejszenie wysokości raty spłaty jest coraz mniejsze, a zarazem następuje bardzo silny wzrost kosztów kredytu

• wydłużenie okresu kredytowania nie poprawia w istotny sposób sytuacji gospodarstw domowych na rynku

nieruchomości

• nadmierne wydłużanie okresu kredytowania jest sprzeczne z budowaniem oszczędności przez gospodarstwa

domowe, jak też może negatywnie wpływać na ich konsumpcję

• nadmierne wydłużenie okresu spłaty zwiększa ekspozycję klienta (a pośrednio i banku) na ryzyko stopy procentowej,

gdyż zwiększa się wrażliwość wysokości miesięcznej raty spłaty na zmianę stopy procentowej

• przyjęcie bardzo długich okresów spłaty oznacza, że w okresie pierwszych kilkudziesięciu lat klient praktycznie nie

spłaca kredytu, a jedynie odsetki

• nadmiernie wydłużone okresy kredytowania zwiększają trudność oszacowania skali ryzyka i mogą stanowić istotną

barierę rozwoju rynku instrumentów dłużnych opartych o wierzytelności hipoteczne

• nadmierne wydłużone okresy kredytowania sprzyjają tworzeniu „baniek cenowych” na rynku nieruchomości

W większości krajów okres kredytowania nie przekracza 30/35 lat, co wynika z powszechnej praktyki lub regulacji

Dlatego …

Banki powinny rekomendować klientom nie przekraczanie 25 letniego okresu kredytowania. Przekroczenie tego okresu,

ma być świadomą akceptacją przez klienta wzrostu ryzyka oraz całkowitych kosztów kredytu (odsetkowych i innych)

Banki nie powinny przekraczać 35 letniego okresu kredytowania

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

19


Nadmierne wydłużenie okresu kredytowania

nie jest korzystne dla gospodarstw domowych

Założenia: Kredyt na 300 tys. zł; stopa procentowa 6%; spłata wg systemu rat stałych

Wydłużenie okresu kredytowania jest

korzystne tylko do pewnego momentu

Przekroczenie okresu 25 lat

niewiele pomaga kredytobiorcom,

a zarazem powoduje bardzo silny wzrost

kosztów odsetkowych

Przekroczenie okresu kredytowania

powyżej 25 lat powoduje, że wartość

spłaconego kapitału w okresie pierwszych

10-20 lat jest bardzo niska, a tym samym

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, następuje wzrost kopiowanie, ryzyka utrwalanie, i wzrost publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za wrażliwości zgodą UKNF, pod na warunkiem zmiany stóp podania procentowych

informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

20


Wydłużenie okresu kredytowania może być korzystne dla klienta tylko przy

niskich stopach procentowych, ale nie można zakładać występowania niskich

stóp procentowych w całym okresie kredytowania

Niskie stopy to

raczej przejściowy

fenomen a nie

trwałe zjawisko

Znaczna część minionej dekady i początek bieżącej to okres

Założenia: Kredyt na 300 tys. zł; spłata wg systemu rat stałych

rekordowo niskich stóp procentowych, które były jedną

z przyczyn baniek spekulacyjnych na rynkach nieruchomości

i kryzysu finansowego (inwestorzy poszukiwali wyższych

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. stóp zwrotu) Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

21


Wydłużenie okresu kredytowania z 25 lat na 30 lat i więcej

powoduje relatywnie niski przyrost zdolności kredytowej

a zarazem silny wzrost kosztów odsetkowych

Nieproporcjonalne wzrosty maksymalnej kwoty

kredytu i kosztów odsetkowych

Założenia:

1. Badaniu podlega 3 osobowe gospodarstwo domowe

(małżeństwo z 1 dzieckiem) o przeciętnych dochodach i

kosztach utrzymania w skali kraju

2. Przeciętny miesięczny dochód netto rodziny wynosi 5011 zł

(miesięczne wynagrodzenie brutto każdego z małżonków

wynosi 3400 zł, tj. było równe średniemu wynagrodzeniu

brutto w Polsce w 2011 r.; małżonkowie rozliczają się z

urzędem podatkowym osobno według stawek z 2012 r.)

3. Przeciętne miesięczne wydatki 3 osobowej rodziny wynoszą

3528 zł

4. Kredyt zostaje udzielony na okres 25-50 lat w systemie

stałych rat spłaty i stopie 6,0%

5. Wysokość kredytu uzależniona jest od założeń zawartych w

pkt. 4 przy przyjęciu, że na spłatę raty kredytowej

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego.

przeznaczona

Rozpowszechnianie,

jest kwota 1344

kopiowanie,

zł, tj. maksymalna

utrwalanie, publiczne

kwota

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

uzyskana po odjęciu od dochodów netto wydatków na

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

utrzymanie gospodarstwa domowego (założenia 2 i 3)

22


WNIOSEK:

Korzystniejsze jest oszczędzanie niż nadmiernie wydłużanie okresu kredytowania

Pożądana zmiana sposobu myślenia o długookresowym kredycie

Wystarczyłyby

4 lata oszczędzania

po 1000 zł miesięcznie

Wystarczyłyby

3 lata oszczędzania

po 1000 zł miesięcznie

Wystarczyłby nieco

ponad rok oszczędzania

po 1000 zł miesięcznie

Skrócenie okresu kredytowania pozwala gospodarstwom domowym zaoszczędzić bardzo duże

kwoty, które mogą przeznaczyć na oszczędności lub konsumpcję

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

23


NIE MA ISTOTNEJ BARIERY REGULACYJNEJ

Większy wpływ zmian stóp procentowych niż zmian

regulacyjnych

Słaba sytuacja gospodarstw domowych

o przeciętnych dochodach (i niższych) z dziećmi

Główną barierę stanowią niekorzystne relacje cen

mieszkań do przeciętnych dochodów gospodarstw

domowych

ANEKS

Sytuacja gospodarstw domowych na rynku mieszkaniowym

w zależności od dochodów, stóp procentowych i okresu kredytowania

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

24


Sytuacja gosp. dom. na rynku mieszkaniowym - POLSKA

w zależności od dochodów, stóp procentowych i okresu kredytowania

Przeciętne ceny transakcyjne w miastach

poza Warszawą w III kwartale

wynosiły około 146-321 tys. zł (dane AMRON)

NIE MA BARIERY REGULACYJNEJ

Słaba sytuacja gospodarstw domowych

o przeciętnych dochodach (i niższych) z dziećmi

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

25


Maksymalny kredyt

3-osobowe gospodarstwo domowe

POLSKA

Przeciętne ceny transakcyjne w miastach

poza Warszawą w III kwartale

wynosiły około 146-321 tys. zł (dane AMRON)

WNIOSKI:

1. Większy wpływ zmiany stóp procentowych

niż wydłużenia okresu do wyliczania

zdolności kredytowej

2. Sytuacja 3-osobowych gospodarstw

domowych o przeciętnych dochodach jest

słaba (choć różni się pomiędzy rynkami)

3. Sytuacja 3-osobowych gospodarstw

domowych o dochodach o 10% wyższych

niż przeciętne jest względnie

zadowalająca, a dochodach o 20%

wyższych od przeciętnych jest relatywnie

dobra

4. NIE MA BARIERY REGULACYJNEJ w

postaci wyliczania zdolności kredytowej w

oparciu o 25 letni okres spłaty oraz DTI na

poziomie 50/65%

5. Główną barierą jest niekorzystna relacja

przeciętnych cen mieszkań do przeciętnych

wynagrodzeń (w ostatnich okresach

sytuacja ulega jednak wyraźnej poprawie

dzięki obserwowanemu wzrostowi

wynagrodzeń i korekcie cen mieszkań)

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

26


Wnioski

NIE MA ISTOTNEJ BARIERY REGULACYJNEJ

Większy wpływ zmian stóp procentowych niż zmian regulacyjnych

Główną barierą jest niekorzystna relacja cena/dochody przeciętnych gosp. dom.





SYTUACJA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI:

• sytuacja małżeństw bez dzieci o przeciętnych dochodach jest na większości rynków relatywnie dobra i są one w stanie

w pełni zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w oparciu o 25 letni kredyt mieszkaniowy, przy założeniu kupna po

przeciętnych cenach na rynku (to zakłada m.in. przeciętną lokalizację i przeciętny standard)

• sytuacja 3-osobowych gospodarstw domowych (lub liczniejszych) o przeciętnych dochodach pozostaje słaba i nie są

one w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych w zadowalający sposób (konieczność kupna mieszkania o

małej powierzchni)

• sytuacja 3-osobowych gospodarstw domowych o dochodach o 10% wyższych od przeciętnych jest względnie

zadowalająca, a o dochodach o 20% wyższych (oraz większych) jest dobra

NIE MA ISTOTNEJ BARIERY REGULACYJNEJ:

• dotychczasowe limity DTI 50/65% były wystarczające dla większości kredytobiorców

• 25-letni okres brany do wyliczania zdolności kredytowej był wystarczający dla większości kredytobiorców, a jego

wydłużenie w niewielkim stopniu wpływa na poprawę sytuacji na rynku

• jedyną istotną barierą regulacyjną, jest ograniczenie kredytów walutowych, które umożliwiały zaciąganie wyższych

kredytów ze względu na ich niższe oprocentowanie (przy założeniu, że banki stosowały względnie niskie marże).

Jednak ze względu na ryzyko, jakie generują tego typu kredyty oraz niekorzystny wpływ na ceny nieruchomości

muszą one zostać wyeliminowane

WIEKSZY WPŁYW MAJĄ ZMIANY STÓP PROCENTOWYCH

PODSTAWOWĄ BARIERĄ JEST NIEKORZYSTNA RELACJA CEN NIERUCHOMOŚCI DO DOCHODÓW PRZECIETNYCH

GOSPODARSTW DOMOWYCH, ale relacja ta ulega poprawie, dzięki wzrostowi dochodów oraz korekcie cen na rynku

Obserwowany w ostatnich okresach spadek dynamiki akcji kredytowej wynika przede wszystkim z pogorszenia perspektyw

wzrostu gospodarki, co nie sprzyja podejmowaniu długoterminowych zobowiązań finansowych. Dodatkowo korekta cen na

rynku nieruchomości, powoduje że część potencjalnych nabywców wstrzymuje się z decyzją, oczekując że w przyszłych

okresach uda im się dokonać zakupu po korzystniejszej cenie. Istotne znaczenie ma też pewne zaostrzenie polityki kredytowej

banków, redukcja limitów w ramach Programu RnS (zjawisko pozytywne) oraz ograniczenie kredytów walutowych (również

zjawisko pozytywne). Jednocześnie silny rozwój akcji kredytowej w minionych latach spowodował, że znaczna część

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

gospodarstw domowych zaspokoiła swoje potrzeby kredytowe

27


Opracowanie:

Andrzej Kotowicz

Departament Bankowości Komercyjnej i Specjalistycznej oraz Instytucji Płatniczych

URZĄD KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku.

28

More magazines by this user
Similar magazines