Prezentacja - Komisja Nadzoru Finansowego

Nowelizacja Rekomendacji S 

Główne cele, kierunki i uzasadnienie zmian 

UELASTYCZNIENIE I ZŁAGODZENIE 

przy uwzględnieniu kwestii ryzyka systemowego 

WZMOCNIENIE BEZPIECZEŃSTWA I OCHRONY KLIENTA 

ZWIĘKSZENIE DŁUGOTERMINOWEJ STABILNOŚĆI 

sektora bankowego i gospodarki 

URZĄD KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO 

Warszawa, 2012 

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne 

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za zgodą UKNF, pod warunkiem podania informacji 

o pochodzeniu materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku. 

1

KONIECZNOŚĆ DZIAŁAŃ REGULACYJNYCH 

Dotychczasowe rozwiązania 

okazały się 

niewystarczające 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kluczowa rola kredytów mieszkaniowych w bilansach banków (nadmierna koncentracja produktowa w części banków) 

oraz duża i stale rosnąca rola w gospodarce 

Niekorzystna struktura portfela kredytowego (wysoki udział kredytów walutowych, wysokie średnie LTV portfela 

kredytowego, wysokie DTI części portfela, nadmiernie wydłużone okresy kredytowania) oraz niedostosowanie struktury 

aktywów i pasywów (oparcie długoterminowej akcji kredytowej o krótkoterminowe depozyty, niedopasowanie 

walutowe) przyczyniają się do wzrostu ryzyka sektora 

Stopniowo narastający problem z regularną obsługą kredytów mieszkaniowych 

Ograniczona płynność na rynku nieruchomości, niezadowalające bazy danych o rynku, brak długookresowych 

doświadczeń, niska skuteczność dochodzenia roszczeń przez banki oraz brak standardów w zakresie aspektów socjalnych 

związanych z egzekucją należności, stawiają pytania o skuteczność realizacji zabezpieczeń i jej ewentualny wpływ na 

sytuację na rynku nieruchomości 

Nadmierna ekspansja i nadmierne poluzowanie standardów kredytowych było jedną z głównych przyczyn silnego 

wzrostu cen nieruchomości w latach 2005-2008, co doprowadziło do ograniczenia ich dostępności dla przeciętnych 

gospodarstw domowych (w szczególności kredyty walutowe, nadmiernie wydłużone okresy kredytowania, wysokie LTV) 

Konieczność stworzenia ram dla stabilnego rozwoju finansowania gospodarstw domowych, budownictwa 

mieszkaniowego i rynku nieruchomości 

Konieczność stworzenia fundamentów dla rozwoju rynku instrumentów dłużnych opartych o portfele kredytów 

mieszkaniowych (warunkiem sukcesu jest generowanie kredytów o wysokiej jakości i prostym do oszacowania ryzyku) 

Wyciagnięcie wniosków z doświadczeń płynących z kryzysu finansowego ostatnich lat. Konieczność realizacji zaleceń 

ESRB. Celowość realizacji rekomendacji NBP oraz części rekomendacji wydawanych przez organizacje i ciała kolegialne 

odpowiedzialne za kwestie stabilności systemu finansowego w skali międzynarodowej. Pożądane zaimplementowanie 

części rozwiązań stosowanych innych krajach 

Banki prowadząc własną działalność nie są w stanie uwzględnić ryzyka systemowego wynikającego z ich działalności 

 




Zjawisko negatywnej presji konkurencji, powodujące wypierane z rynku banków stosujących ostrożne modele rozwoju 

przez banki akceptujące istotnie wyższy poziom ryzyka 

2

PODSTAWOWE CELE ZMIAN REGULACYJNYCH 

1. Rozdzielenie Rekomendacji S i T oraz korekta i doprecyzowanie dotychczasowych rozwiązań 

2. Uelastycznienie i złagodzenie podejścia w niektórych obszarach 

3. Zwiększenie świadomości ryzyka i zmniejszenie jego skali po stronie kredytobiorców 

4. Poprawienie zarządzania ryzykiem i ograniczenie jego skali po stronie banków, a tym samym zwiększenie 

stabilności sektora bankowego 

5. Stworzenie solidnych fundamentów pod bezpieczny rozwój rynku instrumentów dłużnych opartych o 

jednorodne portfele wierzytelności hipotecznych 

6. Wypełnienie zaleceń ESRB, uwzględnienie rekomendacji NBP oraz instytucji i ciał kolegialnych 

odpowiedzialnych za kwestie stabilności systemu finansowego w skali międzynarodowej, jak też 

wykorzystanie niektórych z najlepszych praktyk i rozwiązań stosowanych w innych krajach 

Zmiany regulacyjne w sposób pośredni wpłyną na: 

• zwiększenie stabilności systemu finansowego 

• stworzenie solidnych fundamentów pod stabilny rozwój budownictwa mieszkaniowego i rynku 

nieruchomości w długim okresie 

• stabilny rozwój gospodarki w długim okresie 

• wzmocnienie postrzegania bezpieczeństwa polskiego sektora bankowego/finansowego oraz działania 

instytucji nadzorujących rynek przez instytucje zewnętrzne, agencje ratingowe, analityków i inwestorów, 

co w dłuższej perspektywie może skutkować m.in. ułatwieniem w dostępie do źródeł finansowania, 

zwiększeniem napływu stabilnego kapitału zagranicznego oraz podniesieniem ratingów banków i kraju 

Stworzenie ram dla stabilnego, długoterminowego rozwoju akcji kredytowej, które zapewnią: 

• długookresową stabilność banków, systemu finansowego, gospodarstw domowych i gospodarki 

• długookresową stabilność finansowania gospodarstw domowych oraz podmiotów działających na rynku 

budownictwa mieszkaniowego i rynku nieruchomości 




oraz będą sprzyjały stabilnemu, długookresowemu rozwojowi gospodarki 

3

GŁÓWNE OBSZARY ZMIAN 

UELASTYCZNIENIE I ZŁAGODZENIE 

przy uwzględnieniu kwestii ryzyka systemowego 

WZMOCNIENIE BEZPIECZEŃSTWA 

klienta i banku 

1. Rozdzielenie Rekomendacji S i T oraz korekta i doprecyzowanie części postanowień 

ZŁAGODZENIE 

NEUTRALNE 

(3% sprzedaży) 

2. Wyłączenie z Rekomendacji S kredytów finansujących nieruchomości (niezabezpieczonych hipotecznie) 

3. OGRANICZENIE KREDYTOWANIA W WALUTACH OBCYCH - banki powinny udzielać klientom detalicznym 

kredytów wyłącznie w walucie w jakiej uzyskują oni dochód, bez względu na ich sytuację dochodową 

ZŁAGODZENIE 

NEUTRALNE 

NEUTRALNE 

(2% sprzedaży) 

ZŁAGODZENIE 

4. WYDŁUŻENIENIE OKRESU PRZYJMOWANEGO DO WYLICZANIA ZDOLNOSCI KREDYTOWEJ DO 30 LAT, 

ale: 

‣ rekomendowanie 25-lat jako maksymalnej długości okresu kredytowania - możliwe przekroczenie 

tego okresu, ale ma to być świadoma akceptacja przez klienta wzrostu ryzyka i kosztu kredytu 

‣ ustalenie 35-lat jako maksymalnej długości okresu kredytowania 

4. REZYGNACJA Z REGULACYJNEGO USTALENIA MAKSYMALNYCH WARTOŚĆI DTI, ale: 

‣ banki powinny ustalić wewnętrzne limity maksymalnych wartości DTI 

‣ wskazanie poziomu DtI-40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu 

wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz DtI-50% dla pozostałych klientów, jako 

poziomów wymagających szczególnej uwagi – mogą one zostać przekroczone, ale ma to być 

świadoma akceptacja podwyższonego ryzyka tak po stronie banku, jak i klienta 

ZAOSTRZENIE 

OCHRONA 

KLIENTA 

5. USTANOWIENIE MAKSYMALNEJ WARTOŚĆI LTV - bank nie powinien kredytować pełnej wartości 

nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia: 

‣ dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych maksymalny 

poziom LtV nie powinien przekraczać 80% lub 90% jeżeli część ekspozycji przekraczająca 80% LtV 

jest odpowiednio ubezpieczona 

Ustalenie okresów przejściowych (do końca 2013 – 100%; 2014 – 90%; od 2015 – 80/90%) 

‣ dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach komercyjnych maksymalny 

poziom LtV nie powinien przekraczać 50% 

Wymogi dotyczą tylko nowo udzielanych kredytów 

6. WZMOCNIENIE BEZPIECZEŃSTWA KLIENTA – postanowienia dotyczące relacji z klientami, waluta 

kredytu, LTV, proces oceny zdolności kredytowej 

Nadmierne Autorskie poluzowanie prawa majątkowe regulacyjne do materiałów mogłoby są własnością prowadzić Urzędu Komisji do nieuzasadnionego Nadzoru Finansowego. wzrostu Rozpowszechnianie, cen nieruchomości kopiowanie, utrwalanie, (zwłaszcza publiczne 


w połączeniu z poluzowaniem o pochodzeniu materiałów. polityki Materiały pieniężnej), szkoleniowe a w przygotowane konsekwencji w ramach do pogorszenia projektu Centrum sytuacji Edukacji dla przeciętnych Uczestników Rynku. gospodarstw 

domowych na rynku, które musiałyby zaciągnąć wyższe zobowiązania w celu zakupu tej samej nieruchomości 

4

Kluczowa rola kredytów mieszkaniowych w bilansie sektora oraz duża i stale 

rosnąca rola w gospodarce 

Znaczne zaspokojenie potrzeb kredytowych gospodarstw domowych 

W ostatnich dziesięciu latach, doszło do szybkiego rozwoju kredytów mieszkaniowych i znacznego zaspokojenia potrzeb gospodarstw 

domowych w tym zakresie. W związku z tym naturalne jest stopniowe zmniejszanie tempa wzrostu kredytów mieszkaniowych 

W latach 2005-2011 kredyty mieszkaniowe zdominowały 

strukturę bilansu sektora bankowego 

W niektórych bankach doszło do zasadniczej zmiany 

modelu biznesowego oraz nadmiernej koncentracji 

produktowej 

Przyszła sytuacja finansowa części banków w znacznym 

stopniu będzie zależała od jakości wygenerowanego 

portfela kredytów mieszkaniowych 




5

Szybki rozwój kredytów mieszkaniowych w latach 

2005-2011 spowodował silny wzrost ich udziału 

Porównania międzynarodowe 

w PKB, który zbliżył się do relacji występujących 

w niektórych wysoko rozwiniętych krajach UE 

Relatywnie wysoki udział 

kredytów mieszkaniowych 

w sumie bilansowej na tle 

innych krajów UE 

Osłabienie tempa wzrostu akcji kredytowej 

występuje w większości krajów UE i wynika z 

utrzymujących się zjawisk kryzysowych oraz 

zmiany postaw kredytobiorców i banków 




Źródło: EBC, banki centralne, Eurostat, GUS, obliczenia własne 

6

Dotychczasowe rozwiązania okazały się niewystarczające 

Większość portfela 

zadowalająca, ale dość 

wysoki udział kredytów 

o DTI > 40% 

Kredyty o wysokich LTV 

stanowią ponad połowę 

wartości portfela 

Dominacja kredytów walutowych, 

ale stopniowa poprawa dzięki 

działaniom nadzoru 

Kwestia skuteczności 

realizacji zabezpieczeń 

i wpływu na sytuację na 

rynku nieruchomości 

około 35,9 tys. 

kredytów 

zagrożonych 

około 46,2 tys. 

kredytów 

opóźnionych 

> 30 dni 


Systematycznie rosnąca wartość i udział kredytów opóźnionych w spłacie > 30 dni oraz kredytów 


o pochodzeniu materiałów. zagrożonych. Materiały szkoleniowe Znacząca przygotowane różnica pomiędzy w ramach kredytami projektu Centrum opóźnionymi Edukacji i dla zagrożonymi Uczestników Rynku. wskazuje na 

wysokie prawdopodobieństwo wzrostu kredytów zagrożonych w kolejnych okresach 

7

Szybki rozwój akcji kredytowej oraz masowe udzielanie niskooprocentowanych kredytów 

walutowych, kredytów o nadmiernie wydłużonych okresach spłaty i wysokich LTV były 

jednymi z głównych przyczyn silnego wzrostu cen nieruchomości, co doprowadziło do 

ograniczenia dostępności do rynku nieruchomości dla części gospodarstw domowych 

Pogorszenie dostępności mieszkań, ale systematyczna 

poprawa na skutek wzrostu wynagrodzeń i korekty cen 




Źródło: NBP, GUS, obliczenia własne 

8

OGRANICZENIE KREDYTOWANIA W WALUTACH OBCYCH 

Produkt oferowany wyłącznie kredytobiorcom uzyskującym 

stałe dochody w walucie kredytu bez względu na sytuację 

dochodową kredytobiorcy 

Identyczna rekomendacja NBP 

Wypełnienie rekomendacji ESRB 

 

 

Gospodarstwa domowe w żaden sposób nie są zabezpieczone przed ryzykiem kursowym 

Kredyty walutowe generują szereg rodzajów ryzyka po stronie kredytobiorców, banków i gospodarki: 

KREDYTOBIORCA: 

• główne ryzyko polega na możliwości wystąpienia okresu silnego osłabienia złotego (w stosunku do momentu 

zaciągnięcia kredytu) w sytuacji, w której kredytobiorca będzie zmuszony do przedterminowego zakończenia 

umowy kredytowej. W takiej sytuacji, kredytobiorca musi liczyć się z możliwością poniesienia bardzo wysokiej 

straty, która może zagrozić stabilnemu funkcjonowaniu jego rodziny. Strata może być istotnie zwiększona jeżeli 

okres osłabienia złotego połączy się z okresem dekoniunktury na rynku nieruchomości 

• niekorzystne zmiany kursów walut mogą doprowadzić do braku możliwości zmiany mieszkania/domu (obecna 

sytuacja większości kredytobiorców z lat 2007-2008) 

Zobowiązanie w walucie obcej może przynieść korzyści tylko wtedy, kiedy w całym okresie spłaty kredytu stopy 

procentowe i relacje kursów walutowych będą kształtowały się korzystnie z punktu widzenia kredytobiorcy (lub zmiany 

pozytywne będą przeważać). Jednak podejmując się zobowiązań finansowych na kilkudziesięcioletnie okresy spłaty nie 

można zakładać realizacji takiego scenariusza, jako „pewnego” 

BANK: 

• silne pogorszenie spłacalności w okresie osłabienia kursu złotego i dekoniunktury na rynku nieruchomości 

• kwestia finansowania portfela tych kredytów 

• negatywne postrzeganie przez część analityków, inwestorów i agencji ratingowych, co może znaleźć 

odzwierciedlenie w wycenie i ratingu banku oraz możliwości i koszcie pozyskania finansowania na rynku 

Kredyty walutowe były jedną z głównych przyczyn silnego wzrostu cen nieruchomości w latach 2005-2008 

Zmniejszenie skuteczności oddziaływania RPP (oprocentowanie blisko 60% kredytów mieszkaniowych i ponad 35% 

kredytów dla gospodarstw domowych zależy od decyzji zagranicznych władz monetarnych) 

 

Kredyty walutowe dla gospodarstw domowych nie występują na masową skalę w żadnym wysoko rozwiniętym kraju 


(wyjątek stanowiła Austria). Przyjmuje się generalną zasadę, że kredyt udzielany jest w walucie w której klient 


otrzymuje stałe o pochodzeniu wynagrodzenie/dochody 

materiałów. Materiały szkoleniowe przygotowane w ramach projektu Centrum Edukacji dla Uczestników Rynku. 

9

Nieprawdziwe jest twierdzenie o wyższej jakości kredytów walutowych oraz 

o wyższych dochodach kredytobiorców posiadających te kredyty 

Z badań UKNF wynika, że jakość kredytów złotowych i walutowych jest porównywalna, a wyższy udział 

kredytów zagrożonych w portfelu kredytów złotowych wynika z przewalutowania części zagrożonych 

kredytów walutowych na złote oraz znacznie wyższej przedterminowej spłaty kredytów złotowych 

Wyniki badań UKNF pośrednio 

potwierdzają dane banku o znaczącej 

pozycji rynkowej, który 

w raporcie za III kwartał 2012 podaje 

udział zagrożonych kredytów 

mieszkaniowych w portfelu kredytów 

złotowych na poziomie 3,6%, a w 

portfelu kredytów walutowych na 

poziomie 3,9% 

Około 300-400 tys. kredytów 

udzielono kredytobiorcom 

o przeciętnych dochodach lub 

poniżej przeciętnej 

Z badań UKNF wynika, że: 

• nieprawdziwe jest stwierdzenie, że kredyty walutowe zostały 

udzielone kredytobiorcom o wysokich dochodach. Sytuacja 

dochodowa większości kredytobiorców walutowych jest 

przeciętna lub poniżej przeciętnej i nie powinni oni korzystać z 

tak ryzykownego produktu jakim jest kredyt walutowy 

• populacje kredytobiorców złotowych i walutowych o 

najwyższych dochodach są zbliżone, co świadczy o tym, że 

znaczna część najzamożniejszych klientów banków 

decydowała się na kredyt złotowy, a nie walutowy 

Uwaga: 

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji W Nadzoru sytuacji Finansowego. kiedy kredyty Rozpowszechnianie, były udzielone kopiowanie, małżeństwom utrwalanie, wykazane 

publiczne 

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, dochody netto nieodpłatnie, należy za podzielić zgodą UKNF, przez pod dwa warunkiem podania informacji 


10

Główne ryzyko kredytów walutowych polega na konieczności rozwiązania 

umowy kredytowej w sytuacji niekorzystnych kursów walut (straty mogą być 

pogłębione przez dekoniunkturę na rynku nieruchomości) 

Raty spłaty 

uległy 

zbliżeniu 

Silny Wzrost wzrost 

zadłużenia 

w w złotych 

Zadłużenie 

pozostałe 

do spłaty 

Założenia: 

Kredyt zaciągnięty w czerwcu 2008 na kupno mieszkania 

na rynku wtórnym w Warszawie o powierzchni 65 m. kw., 

okres spłaty 30 lat, LTV 100%, system spłaty w ratach 

malejących (dla uproszczenia obliczeń), zmiana 

oprocentowania co 3 miesiące, spread dla kredytów 

walutowych 3% dla kursu kupna i 3% dla kursu 

sprzedaży. Wysokość kredytu odpowiada cenie 

mieszkania w okresie jego zakupu, tj. 555 tys. zł (wg 

danych NBP cena 1 m.kw. mieszkania w Warszawie w II 

kw. 2008 na rynku wtórnym wynosiła 8546 zł). Cena 

sprzedaży mieszkania w III kw. 2012 wyniosłaby 471 

tys. zł (wg danych NBP cena 1 m.kw. - 7247 zł). 

Z PUNKTU WIDZENIA 

KREDYTOBIORCÓW największe 

zagrożenie polega na wystąpieniu 

niekorzystnych zmian kursów walut 

w sytuacji, w której będą oni 

zmuszeni do przedterminowego 

zakończenia umowy kredytowej. W 

takiej sytuacji, muszą liczyć się z 

możliwością poniesienia wysokich 

strat, które w przypadku 

kredytobiorców o przeciętnych 

dochodach (jak też większości 

powyżej przeciętnych) zagrożą 

stabilnemu funkcjonowaniu ich 

rodzin 

Z PUNKTU WIDZENIA BANKU, 

ryzyko związane z kredytami 

walutowymi polega na możliwości 

silnego pogorszenia spłacalności 

tych kredytów w okresie osłabienia 

kursu złotego i dekoniunktury na 

rynku nieruchomości. W takiej 

sytuacji, portfel kredytów 

walutowych zacznie generować 

straty, które mogą doprowadzić do 

istotnego pogorszenia sytuacji 

finansowej banków, których biznes 

jest w znacznym stopniu 

uzależniony od jakości portfela 

kredytów mieszkaniowych 

Ujemna wartość środków uzyskanych po sprzedaży 

oznacza, że pomimo sprzedaży mieszkania i 

przeznaczenia całości środków uzyskanych z jego 

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są sprzedaży własnością na Urzędu spłatę Komisji kredytu Nadzoru walutowego Finansowego. klient Rozpowszechnianie, nadal 

kopiowanie, utrwalanie, publiczne 

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone będzie jedynie miał w bardzo celach niekomercyjnych, wysokie zadłużenie nieodpłatnie, wobec banku za zgodą (w UKNF, pod warunkiem podania informacji 

o pochodzeniu materiałów. Materiały przypadku szkoleniowe klienta przygotowane posiadającego w ramach kredyt projektu złotowy Centrum strata Edukacji dla Uczestników Rynku. 

jest nieduża i wynika ze spadku cen) 

11

REZYGNACJA Z USTALENIA LIMITÓW „DTI” NA POZIOMIE REGULACYJNYM 

ale: 

• banki powinny stworzyć własne limity maksymalnych wartości DTI w oparciu o wewnętrzne analizy 

oraz analizy niezależnych instytucji i ośrodków badawczych (m.in. GUS) 

• wskazanie sytuacji w których DTI przekracza 40/50% jako wymagających szczególnej uwagi ze 

strony banków i klientów 

• wzmocnienie procesu oceny i weryfikacji zdolności kredytowej 

 

 

 

W przypadku kredytów udzielanych na bardzo długie okresy kwestia limitów DTI ma fundamentalne znaczenie 

Niemożliwa i trudna do zaakceptowania byłaby sytuacja, w której gospodarstwa domowe miałyby przeznaczać przez 

okres kilkudziesięciu lat połowę lub więcej swoich dochodów na spłatę zobowiązań kredytowych 

• koszty utrzymania przekraczają połowę dochodów netto większości gospodarstw domowych 

• takie rozwiązanie nie zostawiałoby żadnego marginesu na sytuacje w których doszłoby do pogorszenia sytuacji 

finansowej gospodarstwa domowego (np. na skutek utraty pracy) lub na realizację większych wydatków 

Za rezygnacją z ustalenia na poziomie regulacyjnym limitów DTI przemawia jednak trudność w ustaleniu w pełni 

obiektywnych wielkości DTI dostosowanych do sytuacji poszczególnych kredytobiorców. Gdyby próbować ustalić takie 

wymogi to dla większości gospodarstw domowych musiałyby one zostać obniżone w stosunku do obecnie obowiązujących 

limitów 50% i 65% 

W większości analizowanych krajów wskaźniki DTI związane z kredytami hipotecznymi kształtują się w granicach 20- 

60% z dominacją przedziału 30-40%, co wynika z faktu, że koszty utrzymania zawsze stanowią znaczną część dochodów 

przeciętnych gospodarstw domowych (należy jednak zachować ostrożność przy interpretacji tych wskaźników, gdyż w 

poszczególnych krajach wskaźniki DTI są na ogół różnie definiowane). W Niemczech stawiany jest wymóg, aby środki 

pozostałe po spłacie raty kredytu zapewniały odpowiedni standard życia 

 

Rezygnując z regulacyjnego ustalenia maksymalnych wartość DTI, postanowiono: 

• aby banki ustaliły wewnętrzne limity maksymalnych wartości DTI (bazujące na wewnętrznych analizach, jak też na 

analizach niezależnych instytucji i ośrodków badawczych, m.in. GUS), jak też dokonywały corocznej oceny 

adekwatności przyjętych poziomów DTI 

• wskazać poziom DtI-40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym 

regionie zamieszkania oraz DtI-50% dla pozostałych klientów, jako poziomów wymagających szczególnej uwagi ze 

strony banków i klientów – poziomy te mogą zostać przekroczone, ale ma to być świadoma akceptacja podwyższonego 

ryzyka tak po stronie banku, jak i klienta 

• wzmocnić proces oceny i weryfikacji zdolności kredytowej, dokonując zmian i korekt w stosownych rekomendacjach 




12

Silne zróżnicowanie wydatków i dochodów w zależności od cech gosp. dom. 

Koszty utrzymania stanowią około 50-80% dochodów netto 

gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach, 

a ich maksymalne DTI waha się w granicach 20-50% 




13

Maksymalna rata spłaty i maksymalna wartość DTI dla 3-osobowych 

gospodarstw domowych w zależności od ich sytuacji dochodowej 

Założenia: 

1. Badaniu podlega 3 osobowe 

gospodarstwo domowe – małżeństwo z 1 

dzieckiem 

2. Przeciętne miesięczne wydatki 3 

osobowej rodziny: średnia Polska 3528 

zł; średnia Warszawa 5257 zł (średnie 

wydatki na 1 osobę w miastach > 500 tys. 

są wyższe o 49% niż średnia dla Polski) 

3. Przyjęto, że każde z małżonków rozlicza 

się z urzędem podatkowym osobno wg 

stawek podatkowych obowiązujących w 

2012 

4. Maksymalna rata spłaty bazuje na 

przeciętnych wydatkach i nie uwzględnia 

w pełni sytuacji materialnej (rodziny 

biedniejsze będą realizowały niższe, a 

zamożniejsze wyższe wydatki niż wynika 

to z wartości przeciętnych) 

Uwaga: 

Rzeczywista struktura wydatków 

poszczególnych gospodarstw domowych 

(nawet wykazujących ten sam dochód) 

odbiega od przeciętnych wartości 

obserwowanych w gospodarce. To powoduje, 

że otrzymane wyniki należy traktować jako 

przybliżenie a nie faktyczny obraz sytuacji. 

Rzeczywista zdolność kredytowa 

poszczególnych kredytobiorców różni się od 

tej jaką przedstawiono w materiale 

Brak zdolności kredytowej 

W rzeczywistości ograniczona zdolność 

zdolność kredytowa istnieje, istnieje, gdyż gdyż gospodarstwa 

te realizują niższe wydatki 

Maksymalna wartość raty spłaty kredytu 

dla 3-osobowych gospodarstw domowych 

o przeciętnych dochodach wynosi w Polsce 

około 1500 zł 

Maksymalna wartość DTI dla 3-osobowych 

gospodarstw domowych o przeciętnych 

dochodach wynosi w Polsce wynosi około 30% 

Maksymalna wartość raty spłaty kredytu 

dla 3-osobowych gospodarstw 

domowych o przeciętnych dochodach 

wynosi w Warszawie około 1700-2000 zł 

Maksymalna wartość DTI dla 3-osobowych 

gospodarstw domowych o przeciętnych 

dochodach wynosi w Warszawie około 25-30% 




14

USTANOWIENIE MAKSYMALNEJ WARTOŚĆI LTV 

w momencie udzielenia kredytu na poziomie 80% / 90% 

Zmniejszenie ryzyka i kosztów ponoszonych przez kredytobiorców 

Zmniejszenie ryzyka sektora bankowego 

Zbliżona rekomendacja NBP 

Limit LTV to zmiana sposobu myślenia o kredycie hipotecznym, a nie istotna bariera w jego dostępie 

Wysokie wartości LTV portfela kredytów mieszkaniowych rodzą obawy m.in. o: 

• sytuację finansową banków w przypadku pogorszenia spłacalności istotnej części portfela kredytów o wysokich LTV 

(niska skala odzysku w stosunku do wartości ekspozycji) 

• sytuację finansową gospodarstw domowych objętych procesami windykacyjnymi (część z nich pomimo sprzedaży 

nieruchomości pozostanie z bardzo wysokim zobowiązaniem wobec banku) 

 

 

Ustanowienie limitu LTV: 

• zmniejszy skalę ryzyka na poziomie kredytobiorcy, jak też ponoszone przez niego koszty, a jednocześnie będzie 

sprzyjać zwiększeniu świadomości ciężaru podejmowanych zobowiązań oraz budowie skłonności do 

długoterminowego oszczędzania 

• zmniejszy skalę ryzyka na poziomie banków oraz będzie sprzyjało rozwojowi rynku instrumentów dłużnych opartych 

o portfele wierzytelności hipotecznych 

• będzie sprzyjało zapobieganiu powstawaniu „baniek cenowych” na rynku nieruchomości, a tym samym 

długookresowemu bezpieczeństwu jego funkcjonowania i stabilnego rozwoju 

Za ustaleniem limitu maksymalnej wartości LTV przemawia także: 

• szerokie stosowanie limitów LTV w innych krajach (spośród krajów UE w ostatnich latach wprowadzono je na 

Węgrzech 75%, Szwecji 85% i Finlandii 90%), przy czym w części krajów pomimo braku wprowadzenia przez 

nadzór tego typu ograniczeń, wynikają one z innych regulacji, które przekładają się na praktykę bankową (np. w 

drodze podwyższenia wymogów kapitałowych, czy warunków emisji papierów dłużnych opartych o wierzytelności 

hipoteczne) 

• projekt pakietu CRD IV/CRR, który dopuszcza stosowanie obniżonej do 35% wagi ryzyka dla kredytów 

mieszkaniowych dla tej części kredytu, która jest nie większa niż 80% wartości zabezpieczenia. Dla pozostałej 

kwoty kredytu, waga ryzyka wynosi 100%, przy czym zgłaszane są propozycje, aby właściwe władze nadzorcze 

mogły podnosić ją do 150% 

• sposób postrzegania kredytów o LTV > 80% oraz rekomendacje zawarte w dokumentach międzynarodowych 

organizacji i ciał kolegialnych odpowiedzialnych za stabilność systemu finansowego w skali międzynarodowej 

 

Możliwość wniesienia wkładu własnego w drodze realizacji rządowych/regionalnych programów wsparcia rozwoju 

budownictwa mieszkaniowego 




Większość kredytobiorców zapewne zdecyduje się na wykup ubezpieczenia i będzie podlegać pod LTV 90% 

15

Wysokie średnie LTV portfela kredytowego zwiększa ryzyko sektora bankowego 

(kwestia skuteczności realizacji zabezpieczeń i stopnia odzysku) 

Bardzo ryzykowna struktura portfela kredytowego: 

• ponad 250 tys. kredytów o LTV > 100%, w tym 

ponad 100 tys. kredytów o LTV>130% 

• ponad 250 tys. kredytów o LTV 80-100% 

Wysokie średnie kwoty kredytów o LTV > 100% 

(przeciętnie ponad 400 tys. zł) powodują, że kredyty te 

stanowią 1/3 ogólnej wartości kredytów 

Większość kredytów o LTV > 100% stanowią kredyty 

walutowe (ponad 200 tys. kredytów), co stanowi 

kolejny argument za koniecznością wyeliminowania 

tych kredytów na poziomie regulacyjnym 

Bardzo wysokie 

średnie LTV kredytów 

walutowych 

Rekordowe udziały kredytów o LTV>80. Może to wynikać ze spadku cen na rynku 

(ta sama kwota kredytu stanowi wyższą część kupowanej nieruchomości), 

Programu RnS (wyższy kredyt wyższa dopłata), chęci stworzenia oszczędności na 

wypadek pogorszenia sytuacji materialnej (wzrost niepewności), jak też może 

być to sygnał 

Autorskie 

o objęciu 

prawa 

kredytowaniem 

majątkowe do materiałów 

słabszych 

są własnością 

grup klientów 

Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne 



16

Symulacja okresu oszczędzania na wkład własny 

Przeciętna cena transakcyjna na rynku mieszkaniowym 

w Warszawie w III kwartale br. wynosiła około 393 tys. zł, 

a w innych miastach w granicach 146-321 tys. zł 

Dla większości potencjalnych kredytobiorców limit LTV to zmiana 

sposobu myślenia o kredycie hipotecznym, a nie bariera w dostępie 

Dzięki wniesieniu wkładu własnego kredytobiorca nie tylko zmniejszy 

stopień ryzyka, ale zmniejszy też ostateczne koszty kredytu 

Dla większości kredytobiorców ustanowienie 

limitów LTV to bardziej kwestia zmiany sposobu 

myślenia o kredycie niż przeszkoda w uzyskaniu 

kredytu: 

1. W przypadku gospodarstw domowych o 

dochodach powyżej średniej kwestia 

zgromadzenia wkładu własnego nie stanowi 

problemu, co najwyżej może wiązać się z 

koniecznością zwiększenia skali oszczędności 

lub likwidacji części aktywów 

2. Większość kredytobiorców korzystających 

obecnie z LTV na poziomie 100% zdecyduje się 

na wykup u ubezpieczenia umożliwiającego na 

zaciągnięcie kredytu o LTV 90% 

3. Zgromadzenie wymaganego minimalnego 

wkładu własnego w wysokości 10% powinno 

zająć 3-osobowym gospodarstwom domowym 

o przeciętnych dochodach około 1-4 lat (przy 

założeniu względnej stabilności cen na rynku 

nieruchomości), co trudno uznać za istotne 

utrudnienie, zwłaszcza jeżeli zestawi się to ze 

zmniejszeniem ryzyka oraz obniżeniem 

całkowitych kosztów kredytu 

Uwagi: 

1. Symulacja jest kontynuacją wcześniejszego przykładu - badaniu podlega przeciętne 

4. W przypadku części kredytobiorców wkład 

3 osobowe gospodarstwo domowe (małżeństwo z 1 dzieckiem), które po odliczeniu 

własny lub jego część może zostać wniesiony 

kosztów utrzymania jest w stanie zaoszczędzić miesięcznie około 1500 zł (Polska) 

lub około 1800 zł (Warszawa) 

przez państwo (Program „MdM”) 

2. W celu Autorskie ustalenia prawa długości majątkowe okresu do koniecznego materiałów są do własnością zgromadzenia Urzędu wkładu Komisji własnego 

Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne 


przyjęto, że połowa oszczędności lub całość jest przeznaczona na jego gromadzenie 


17

WKŁAD WŁASNY przede wszystkim ZMNIEJSZA RYZKO KREDYTOBIORCY 

ale dodatkowo ZMNIEJSZA KOSZTY 

Gdyby kredytobiorca 

jednocześnie skrócił okres 

kredytowania to skala 

oszczędności byłaby 

znacznie wyższa 

Założenia: Wartość nieruchomości 300 tys. zł, która jest kupowana w oparciu o kredyt spłacany wg systemu rat stałych i stopie 6% 




18

WYDŁUŻENIENIE OKRESU WYLICZANIA ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ DO 30 LAT, 

ale: 

- rekomendowanie 25-lat jako maksymalnej długości okresu kredytowania 

- ustalenie 35-lat jako maksymalnej długości okresu kredytowania 

 

Wydłużenie maksymalnego okresu do wyliczania zdolności kredytowej z 25 do 30 lat oznacza znaczne złagodzenie 

podejścia regulacyjnego 

Jednak … 

 

 

 

 

Nadmierne wydłużanie okresu kredytowania nie leży w interesie gospodarstw domowych, banków i gospodarki: 

• wydłużanie okresu kredytu może być korzystne dla klienta jedynie przy niskich stopach procentowych 

• po przekroczeniu 25 letniego okresu kredytowania wzrost maksymalnej kwoty kredytu możliwej do uzyskania i/lub 

zmniejszenie wysokości raty spłaty jest coraz mniejsze, a zarazem następuje bardzo silny wzrost kosztów kredytu 

• wydłużenie okresu kredytowania nie poprawia w istotny sposób sytuacji gospodarstw domowych na rynku 

nieruchomości 

• nadmierne wydłużanie okresu kredytowania jest sprzeczne z budowaniem oszczędności przez gospodarstwa 

domowe, jak też może negatywnie wpływać na ich konsumpcję 

• nadmierne wydłużenie okresu spłaty zwiększa ekspozycję klienta (a pośrednio i banku) na ryzyko stopy procentowej, 

gdyż zwiększa się wrażliwość wysokości miesięcznej raty spłaty na zmianę stopy procentowej 

• przyjęcie bardzo długich okresów spłaty oznacza, że w okresie pierwszych kilkudziesięciu lat klient praktycznie nie 

spłaca kredytu, a jedynie odsetki 

• nadmiernie wydłużone okresy kredytowania zwiększają trudność oszacowania skali ryzyka i mogą stanowić istotną 

barierę rozwoju rynku instrumentów dłużnych opartych o wierzytelności hipoteczne 

• nadmierne wydłużone okresy kredytowania sprzyjają tworzeniu „baniek cenowych” na rynku nieruchomości 

W większości krajów okres kredytowania nie przekracza 30/35 lat, co wynika z powszechnej praktyki lub regulacji 

Dlatego … 

Banki powinny rekomendować klientom nie przekraczanie 25 letniego okresu kredytowania. Przekroczenie tego okresu, 

ma być świadomą akceptacją przez klienta wzrostu ryzyka oraz całkowitych kosztów kredytu (odsetkowych i innych) 

Banki nie powinny przekraczać 35 letniego okresu kredytowania 




19

Nadmierne wydłużenie okresu kredytowania 

nie jest korzystne dla gospodarstw domowych 

Założenia: Kredyt na 300 tys. zł; stopa procentowa 6%; spłata wg systemu rat stałych 

Wydłużenie okresu kredytowania jest 

korzystne tylko do pewnego momentu 

Przekroczenie okresu 25 lat 

niewiele pomaga kredytobiorcom, 

a zarazem powoduje bardzo silny wzrost 

kosztów odsetkowych 

Przekroczenie okresu kredytowania 

powyżej 25 lat powoduje, że wartość 

spłaconego kapitału w okresie pierwszych 

10-20 lat jest bardzo niska, a tym samym 

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Rozpowszechnianie, następuje wzrost kopiowanie, ryzyka utrwalanie, i wzrost publiczne 

wykorzystywanie całości lub części - dozwolone jedynie w celach niekomercyjnych, nieodpłatnie, za wrażliwości zgodą UKNF, pod na warunkiem zmiany stóp podania procentowych 

informacji 


20

Wydłużenie okresu kredytowania może być korzystne dla klienta tylko przy 

niskich stopach procentowych, ale nie można zakładać występowania niskich 

stóp procentowych w całym okresie kredytowania 

Niskie stopy to 

raczej przejściowy 

fenomen a nie 

trwałe zjawisko 

Znaczna część minionej dekady i początek bieżącej to okres 

Założenia: Kredyt na 300 tys. zł; spłata wg systemu rat stałych 

rekordowo niskich stóp procentowych, które były jedną 

z przyczyn baniek spekulacyjnych na rynkach nieruchomości 

i kryzysu finansowego (inwestorzy poszukiwali wyższych 

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. stóp zwrotu) Rozpowszechnianie, kopiowanie, utrwalanie, publiczne 



21

Wydłużenie okresu kredytowania z 25 lat na 30 lat i więcej 

powoduje relatywnie niski przyrost zdolności kredytowej 

a zarazem silny wzrost kosztów odsetkowych 

Nieproporcjonalne wzrosty maksymalnej kwoty 

kredytu i kosztów odsetkowych 

Założenia: 

1. Badaniu podlega 3 osobowe gospodarstwo domowe 

(małżeństwo z 1 dzieckiem) o przeciętnych dochodach i 

kosztach utrzymania w skali kraju 

2. Przeciętny miesięczny dochód netto rodziny wynosi 5011 zł 

(miesięczne wynagrodzenie brutto każdego z małżonków 

wynosi 3400 zł, tj. było równe średniemu wynagrodzeniu 

brutto w Polsce w 2011 r.; małżonkowie rozliczają się z 

urzędem podatkowym osobno według stawek z 2012 r.) 

3. Przeciętne miesięczne wydatki 3 osobowej rodziny wynoszą 

3528 zł 

4. Kredyt zostaje udzielony na okres 25-50 lat w systemie 

stałych rat spłaty i stopie 6,0% 

5. Wysokość kredytu uzależniona jest od założeń zawartych w 

pkt. 4 przy przyjęciu, że na spłatę raty kredytowej 

Autorskie prawa majątkowe do materiałów są własnością Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. 

przeznaczona 

Rozpowszechnianie, 

jest kwota 1344 

kopiowanie, 

zł, tj. maksymalna 

utrwalanie, publiczne 

kwota 


uzyskana po odjęciu od dochodów netto wydatków na 


utrzymanie gospodarstwa domowego (założenia 2 i 3) 

22

WNIOSEK: 

Korzystniejsze jest oszczędzanie niż nadmiernie wydłużanie okresu kredytowania 

Pożądana zmiana sposobu myślenia o długookresowym kredycie 

Wystarczyłyby 

4 lata oszczędzania 

po 1000 zł miesięcznie 

Wystarczyłyby 

3 lata oszczędzania 


Wystarczyłby nieco 

ponad rok oszczędzania 


Skrócenie okresu kredytowania pozwala gospodarstwom domowym zaoszczędzić bardzo duże 

kwoty, które mogą przeznaczyć na oszczędności lub konsumpcję 




23

NIE MA ISTOTNEJ BARIERY REGULACYJNEJ 

Większy wpływ zmian stóp procentowych niż zmian 

regulacyjnych 

Słaba sytuacja gospodarstw domowych 

o przeciętnych dochodach (i niższych) z dziećmi 

Główną barierę stanowią niekorzystne relacje cen 

mieszkań do przeciętnych dochodów gospodarstw 

domowych 

ANEKS 

Sytuacja gospodarstw domowych na rynku mieszkaniowym 

w zależności od dochodów, stóp procentowych i okresu kredytowania 




24

Sytuacja gosp. dom. na rynku mieszkaniowym - POLSKA 

w zależności od dochodów, stóp procentowych i okresu kredytowania 

Przeciętne ceny transakcyjne w miastach 

poza Warszawą w III kwartale 

wynosiły około 146-321 tys. zł (dane AMRON) 

NIE MA BARIERY REGULACYJNEJ 

Słaba sytuacja gospodarstw domowych 

o przeciętnych dochodach (i niższych) z dziećmi 




25

Maksymalny kredyt 

3-osobowe gospodarstwo domowe 

POLSKA 

Przeciętne ceny transakcyjne w miastach 

poza Warszawą w III kwartale 

wynosiły około 146-321 tys. zł (dane AMRON) 

WNIOSKI: 

1. Większy wpływ zmiany stóp procentowych 

niż wydłużenia okresu do wyliczania 

zdolności kredytowej 

2. Sytuacja 3-osobowych gospodarstw 

domowych o przeciętnych dochodach jest 

słaba (choć różni się pomiędzy rynkami) 

3. Sytuacja 3-osobowych gospodarstw 

domowych o dochodach o 10% wyższych 

niż przeciętne jest względnie 

zadowalająca, a dochodach o 20% 

wyższych od przeciętnych jest relatywnie 

dobra 

4. NIE MA BARIERY REGULACYJNEJ w 

postaci wyliczania zdolności kredytowej w 

oparciu o 25 letni okres spłaty oraz DTI na 

poziomie 50/65% 

5. Główną barierą jest niekorzystna relacja 

przeciętnych cen mieszkań do przeciętnych 

wynagrodzeń (w ostatnich okresach 

sytuacja ulega jednak wyraźnej poprawie 

dzięki obserwowanemu wzrostowi 

wynagrodzeń i korekcie cen mieszkań) 




26

Wnioski 

NIE MA ISTOTNEJ BARIERY REGULACYJNEJ 

Większy wpływ zmian stóp procentowych niż zmian regulacyjnych 

Główną barierą jest niekorzystna relacja cena/dochody przeciętnych gosp. dom. 

 

 

 

 

SYTUACJA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI: 

• sytuacja małżeństw bez dzieci o przeciętnych dochodach jest na większości rynków relatywnie dobra i są one w stanie 

w pełni zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w oparciu o 25 letni kredyt mieszkaniowy, przy założeniu kupna po 

przeciętnych cenach na rynku (to zakłada m.in. przeciętną lokalizację i przeciętny standard) 

• sytuacja 3-osobowych gospodarstw domowych (lub liczniejszych) o przeciętnych dochodach pozostaje słaba i nie są 

one w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych w zadowalający sposób (konieczność kupna mieszkania o 

małej powierzchni) 

• sytuacja 3-osobowych gospodarstw domowych o dochodach o 10% wyższych od przeciętnych jest względnie 

zadowalająca, a o dochodach o 20% wyższych (oraz większych) jest dobra 

NIE MA ISTOTNEJ BARIERY REGULACYJNEJ: 

• dotychczasowe limity DTI 50/65% były wystarczające dla większości kredytobiorców 

• 25-letni okres brany do wyliczania zdolności kredytowej był wystarczający dla większości kredytobiorców, a jego 

wydłużenie w niewielkim stopniu wpływa na poprawę sytuacji na rynku 

• jedyną istotną barierą regulacyjną, jest ograniczenie kredytów walutowych, które umożliwiały zaciąganie wyższych 

kredytów ze względu na ich niższe oprocentowanie (przy założeniu, że banki stosowały względnie niskie marże). 

Jednak ze względu na ryzyko, jakie generują tego typu kredyty oraz niekorzystny wpływ na ceny nieruchomości 

muszą one zostać wyeliminowane 

WIEKSZY WPŁYW MAJĄ ZMIANY STÓP PROCENTOWYCH 

PODSTAWOWĄ BARIERĄ JEST NIEKORZYSTNA RELACJA CEN NIERUCHOMOŚCI DO DOCHODÓW PRZECIETNYCH 

GOSPODARSTW DOMOWYCH, ale relacja ta ulega poprawie, dzięki wzrostowi dochodów oraz korekcie cen na rynku 

Obserwowany w ostatnich okresach spadek dynamiki akcji kredytowej wynika przede wszystkim z pogorszenia perspektyw 

wzrostu gospodarki, co nie sprzyja podejmowaniu długoterminowych zobowiązań finansowych. Dodatkowo korekta cen na 

rynku nieruchomości, powoduje że część potencjalnych nabywców wstrzymuje się z decyzją, oczekując że w przyszłych 

okresach uda im się dokonać zakupu po korzystniejszej cenie. Istotne znaczenie ma też pewne zaostrzenie polityki kredytowej 

banków, redukcja limitów w ramach Programu RnS (zjawisko pozytywne) oraz ograniczenie kredytów walutowych (również 

zjawisko pozytywne). Jednocześnie silny rozwój akcji kredytowej w minionych latach spowodował, że znaczna część 




gospodarstw domowych zaspokoiła swoje potrzeby kredytowe 

27

Opracowanie: 

Andrzej Kotowicz 

Departament Bankowości Komercyjnej i Specjalistycznej oraz Instytucji Płatniczych 

URZĄD KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO 




28

Prezentacja - Komisja Nadzoru Finansowego

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?