regulacja stanÃ³w prawnych nieruchomoÅci - Verlag Dashofer

Budownictwo 

VERLAG 

DASHÖFER 

www.dashofer.pl 

Pawe³ Puch 

REGULACJA 

STANÓW PRAWNYCH 

NIERUCHOMOŚCI 

Praktyczny poradnik

ZA£O¯ENIE KSIÊGI WIECZYSTEJ 

REGULACJA STANÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOŒCI 

3. ZAŁOŻENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ 

Wiêkszoœæ sytuacji zwi¹zanych z nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomoœci 

sprowadza siê do braku prowadzonej dla niej ksiêgi wieczystej. W polskim systemie 

prawnym ka¿da nieruchomoœæ powinna mieæ za³o¿on¹ ksiêgê wieczyst¹, a jej brak powoduje 

przede wszystkim niemo¿noœæ wykazania, kto jest w³aœcicielem nieruchomoœci, 

i okreœlenia samej nieruchomoœci. Jednoczeœnie jest to najprostsza sytuacja i dlatego 

od niej zaczniemy nasz poradnik. Zanim jednak wniesiemy wniosek o za³o¿enie 

ksiêgi wieczystej, musimy zgromadziæ szereg dokumentów. Tak wiêc konieczne mo¿e 

byæ podjêcie czynnoœci opisanych w pozosta³ych rozdzia³ach, na przyk³ad przeprowadzenie 

postêpowania spadkowego czy dokonania zasiedzenia nieruchomoœci. Zatem 

za³o¿enie ksiêgi wieczystej jest zawsze fina³em nieraz ¿mudnej drogi regulacji stanu 

prawnego nieruchomoœci. 


3.1 KSIĘGA WIECZYSTA 

Ksiêgi wieczyste, dawniej zwane rejestrami hipotecznymi i gruntowymi, prowadz¹ s¹dy 

rejonowe – wydzia³y ksi¹g wieczystych, w³aœciwe ze wzglêdu na miejsce po³o¿enia nieruchomoœci, 

w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomoœci. Ksiêgi wieczyste zdefiniowaæ 

mo¿na jako rodzaj dokumentu urzêdowego, w którym ujawnia siê oznaczenie nieruchomoœci, 

w³aœciciela nieruchomoœci i prawa dotycz¹ce nieruchomoœci. Ksiêga wieczysta 

jest zatem swoistym dowodem osobistym dla nieruchomoœci, a jej brak rodzi podobne 

problemy, co brak dowodu osobistego u osoby fizycznej. Podstawowym aktem dotycz¹cym 

tej materii jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o ksiêgach wieczystych i hipotece. 

Ka¿da ksiêga wieczysta sk³ada siê z czterech dzia³ów: 

Dzia³ I – obejmuje oznaczenie nieruchomoœci i spis praw. Tu wpisuje siê miêdzy 

innymi numery i powierzchnie dzia³ek sk³adaj¹cych siê na dan¹ nieruchomoœæ, 

ich po³o¿enie oraz opis zabudowañ. Tutaj te¿ wpisuje siê prawa 

przys³uguj¹ce danej nieruchomoœci, na przyk³ad przys³uguj¹ce ka¿- 

doczesnemu w³aœcicielowi s³u¿ebnoœci przejazdu. 

Dzia³ II – obejmuje okreœlenie w³aœciciela nieruchomoœci. 

Dzia³ III – zawiera prawa, roszczenia, ciê¿ary i ograniczenia obci¹¿aj¹ce nieruchomoœæ 

g³ównie s¹ to s³u¿ebnoœci gruntowe i osobiste. 

Dzia³ IV – zawiera wpisy dotycz¹ce hipotek obci¹¿aj¹cych nieruchomoœæ. 

3.2 DOKUMENTY W POSTĘPOWANIU 

WIECZYSTOKSIĘGOWYM 

Zanim przyst¹pimy do za³o¿enia ksiêgi wieczystej, musimy zgromadziæ stosowne dokumenty, 

bez których s¹d odmówi nam za³o¿enia ksiêgi wieczystej i wpisu. Musimy 

zatem wykazaæ, za pomoc¹ dokumentów, fakty podlegaj¹ce wpisowi. Dokumenty te 

mo¿emy podzieliæ na dwie grupy: 

Copyright © 2008 Wydawnictwo Verlag Dashofer Sp. z o.o. Warszawa 7



1. Dokumenty stanowi¹ce podstawê opisu nieruchomoœci, którymi s¹ dane z ewidencji 

gruntów i budynków, czyli dokumenty geodezyjne, wydane przez w³aœciwe 

organy geodezyjne (Wydzia³ Geodezji Starostwa Powiatowego lub Urzêdu Miasta). 

S¹ nimi: 

•wyrys z mapy ewidencyjnej wraz z tzw. synchronizacj¹, czyli legend¹ lub wykazem 

zmian gruntowych, przedstawiaj¹cy mapê nieruchomoœci oraz wyjaœniaj¹cy 

dotychczasowe zmiany oznaczeñ i powierzchni dzia³ek sk³adaj¹cych siê na dan¹ 

nieruchomoœæ; 

•wypis z rejestru gruntów, zawieraj¹cy aktualne dane geodezyjne interesuj¹cej nas 

nieruchomoœci, czyli numer, powierzchniê i po³o¿enie. 


UWAGA 

Nie ka¿dy dokument geodezyjny jest podstaw¹ do dokonania wpisu w ksiêdze wieczystej, 

gdy¿ aby mo¿na by³o na jego podstawie za³o¿yæ ksiêgê wieczyst¹ lub dokonaæ 

uaktualnienia wpisów, musi zostaæ opieczêtowany czerwon¹ pieczêci¹ z napisem, 

¿e stanowi podstawê wpisu do ksiêgi wieczystej. 

2. Dokumenty stwierdzaj¹ce nabycie w³asnoœci nieruchomoœci, czyli wykazuj¹ce, 

kto jest w³aœcicielem nieruchomoœci. Równie¿ tutaj nie ka¿dy dokument, 

w którym dana osoba wpisana jest jako w³aœciciel, bêdzie móg³ byæ uznany za 

podstawê wpisu. Najczêœciej takim dokumentem s¹ jasne akty w³asnoœci ziemi, 

które mo¿na by³o otrzymaæ w gminie w trybie ustawy o uregulowaniu. w³asnoœci 

gospodarstw rolnych z dnia 26 paŸdziernika 1971 roku (Dz.U. Nr 27 poz. 250 

z póŸn. zm.). Wiele osób trzyma takie akty w³asnoœci do dzisiaj w domu. Akty te 

maj¹ tak¿e organy, które je wydawa³y, na przyk³ad urzêdy gmin – i tam mo¿na 

otrzymaæ ich kopiê. Innymi dokumentami wykazuj¹cymi w³asnoœæ mog¹ byæ 

umowy nabycia nieruchomoœci, je¿eli zawarte by³y zgodnie z prawem i przy zachowaniu 

przewidzianej formy, a tak¿e orzeczenia administracyjne, np. wszelkie 

decyzje uw³aszczeniowe, oraz orzeczenie s¹dowe przys¹dzaj¹ce w³asnoœæ, np. 

postanowienie o dziale spadku, postanowienie o zniesieniu wspó³w³asnoœci, postanowienie 

o uregulowaniu w³asnoœci. 

UWAGA 

Przy braku ksiêgi wieczystej samo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku 

nie stanowi podstawy wpisu prawa w³asnoœci. Aby s¹d za³o¿y³ ksiêgê wieczyst¹ 

i wpisa³ spadkobierców jako w³aœcicieli nieruchomoœci, musz¹ oni przedstawiæ 

dokument w³asnoœci wydany na zmar³ego. Je¿eli wyka¿¹, ¿e zmar³y by³ w³aœcicielem 

nieruchomoœci, i przedstawi¹ postanowienie s¹du o stwierdzeniu nabycia 

spadku, s¹d za³o¿y ksiêgê wieczyst¹ i wpisze prawo w³asnoœci na ich rzecz. Natomiast 

samo postanowienie s¹du o stwierdzeniu nabycia spadku stanowi podstawê 

wpisu prawa w³asnoœci na rzecz spadkobierców, je¿eli ksiêga jest ju¿ prowadzona, 

a jako w³aœciciel wpisany jest w niej zmar³y, po którym dokonano stwierdzenia 

nabycia spadku. 




3.3. POSTĘPOWANIE O ZAŁOŻENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ 

Za³o¿enie ksiêgi wieczystej nastêpuje na wniosek osoby uprawnionej. Wniosek sk³ada 

siê do wydzia³u ksi¹g wieczystych s¹du rejonowego, w³aœciwego ze wzglêdu na miejsce 

po³o¿enia nieruchomoœci. Wykaz tych s¹dów znajduje siê w Rozporz¹dzeniu Ministra 

Sprawiedliwoœci z dnia 12 czerwca 2002 r. w sprawie okreœlenia s¹dów rejonowych 

prowadz¹cych ksiêgi wieczyste. W wyj¹tkowych sytuacjach za³o¿enie ksiêgi 

wieczystej mo¿e nast¹piæ z urzêdu, w praktyce jest to jednak bardzo rzadka sytuacja. 

Uprawnionym do z³o¿enia wniosku o za³o¿enie ksiêgi wieczystej jest w³aœciciel tej 

nieruchomoœci, osoba, której przys³uguje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomoœci, 

albo wierzyciel, je¿eli przys³uguje mu prawo, które mo¿e byæ wpisane do 

ksiêgi wieczystej. 


Natomiast z wnioskiem o wpis do ksiêgi ju¿ za³o¿onej mo¿e wyst¹piæ osoba, na której 

rzecz wpis ma nast¹piæ, albo te¿ osoba, której prawo ma byæ wpisem dotkniête. Po 

z³o¿eniu wniosku s¹d wszczyna postêpowanie. Postêpowanie o za³o¿enie ksiêgi wieczystej 

jest postêpowaniem nieprocesowym, ale odbywaj¹cym siê na specjalnych zasadach 

przewidzianych w ustawie o ksiêgach wieczystych i hipotece. W postêpowaniu 

o za³o¿enie ksiêgi wieczystej s¹d przeprowadza dowody, jakie stosownie do okolicznoœci 

uzna za potrzebne. Bierze pod uwagê zbiory dokumentów, dane z ewidencji 

gruntów i budynków oraz inne dostarczone mu dokumenty bêd¹ce za³¹cznikami do 

wniosku. Po przeprowadzeniu postêpowania dowodowego s¹d wydaje postanowienie 

o za³o¿eniu ksiêgi wieczystej. Postanowienie to jest podstaw¹ do dokonania wpisów 

do ksiêgi wieczystej. 

O za³o¿eniu ksiêgi wieczystej zawiadamia siê wszystkich zainteresowanych, a tak¿e 

w³aœciwy organ prowadz¹cy ewidencjê gruntów i budynków. Zawiadomienie to dorêcza 

siê wraz z odpisem postanowienia o za³o¿eniu ksiêgi wieczystej. 


ZADANIA I KOMPETENCJE OPIEKUNA STA¯U 


4.5 POSTĘPOWANIE O DZIAŁ SPADKU 

Je¿eli do dziedziczenia powo³anych by³o kilka osób, to po przeprowadzeniu postêpowania 

o stwierdzenie nabycia spadku spadkobiercy mog¹ podzieliæ siê nabytym 

maj¹tkiem wedle swojego uznania. Taki podzia³ odbywa siê w osobnym postêpowaniu 

zwanym dzia³em spadku. Mo¿na go dokonaæ w formie umowy miêdzy spadkobiercami, 

ale tylko wówczas, je¿eli wszyscy spadkobiercy s¹ zgodni co do sposobu 

podzia³u spadku. 


Je¿eli w sk³ad spadku wchodzi nieruchomoœæ, konieczna jest dla tej umowy forma 

aktu notarialnego. Je¿eli natomiast spadkobiercy nie s¹ zgodni co do sposobu 

podzia³u maj¹tku, wówczas ka¿dy z nich mo¿e ¿¹daæ s¹downego jego podzia- 

³u. Realizacja tego uprawnienia nastêpuje poprzez wniesienie do s¹du wniosku 

o dzia³ spadku, w którym spadkobierca powo³uje siê na postanowienie o stwierdzeniu 

nabycia spadku, przedstawia spis maj¹tku, który ma byæ dzielony, oraz 

przedstawia dowody stwierdzaj¹ce, ¿e nieruchomoœci stanowi³y w³asnoœæ spadkodawcy. 

Takimi dowodami w³asnoœci s¹ odpisy z ksi¹g wieczystych, lub gdy ksiêgi takie 

nie by³y przez zmar³ego za³o¿one – ostateczne akty w³asnoœci ziemi lub inne dokumenty 

wykazuj¹ce w³asnoœæ. 

4.6 POSTĘPOWANIE WIECZYSTOKSIĘGOWE 

Ostatni¹ rzecz¹, która pozostaje do zrobienia po zakoñczenia postêpowania 

spadkowego, jest dokonanie stosownych wpisów w ksiêgach wieczystych. Je¿eli 

dla danych nieruchomoœci nabytych w spadku prowadzone s¹ ksiêgi wieczyste, 

w których jako w³aœciciel wpisany jest zmar³y, wówczas uregulowanie w³asnoœci 

polegaæ bêdzie na wniesieniu do s¹du, który je prowadzi, wniosku o wpisanie 

spadkobierców w miejsce zmar³ego, do³¹czaj¹c do niego postanowienie 

o stwierdzeniu nabycia spadku oraz postanowienie o dziale spadku, je¿eli by³ 

przeprowadzony. 

Je¿eli dla danych nieruchomoœci nie ma prowadzonych ksi¹g wieczystych, spadkobiercy 

musz¹ wnieœæ wniosek do wydzia³u ksi¹g wieczystych s¹du rejonowego 

w³aœciwego ze wzglêdu na miejsce po³o¿enia nieruchomoœci o za³o¿enie ksiêgi 

wieczystej, jak to przedstawiono w rozdziale I, do³¹czaj¹c oprócz wy¿ej wymienionych 

postanowieñ tak¿e dokumenty wykazuj¹ce, ¿e w³aœcicielem nieruchomoœci 

by³ spadkodawca (np. ostateczny akt w³asnoœci ziemi), jak równie¿ dokumentacjê 

geodezyjn¹ niezbêdn¹ do w³aœciwego „opisu” nieruchomoœci (wypis z rejestru 

gruntów i wyrys z mapy ewidencji gruntów i budynków). 


DZIEDZICZENIE NIERUCHOMOŒCI 


.........................., dnia ............................ 

Do Sądu Rejonowego w ........................................... 

Wnioskodawcy: ............................................. zam. ..................................................... 

Wydział Cywilny 


Wniosek o dział spadku 

Wnosimy o dział spadku po Janie Kowalskim, zmarłym 1.01.1999 roku w Zieleńcu, ostatnio 

stale zamieszkałym w Zieleńcu, który na podstawie postanowienia sądu z dnia ................................. 

sygn akt. ............................................................ nabyli: żona Ewa Kowalska i dzieci: Beata Kowalska 

i Anna Kowalska – po 1/3 części każdy z nich. 

Oświadczamy, że : 

– w skład wchodzi: 1) nieruchomość położona w .................................................................. 

2) 

– w skład spadku nie wchodzą inne prawa oraz obowiązki majątkowe 

– naszą zgodną wolą jest, aby wszystkie przedmioty przypadły Ewie Kowalskiej w całości 

Załączniki: 

– postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, 

– odpis z księgi wieczystej. .................................................................. 

podpis 


ZADANIA I KOMPETENCJE OPIEKUNA STA¯U 


5. BUDYNEK NA CUDZYM GRUNCIE 

Nastêpnym przypadkiem nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomoœci jest sytuacja, 

gdy ktoœ wzniós³ budynek na cudzym gruncie. Czêsto zdarza siê, ¿e ludzie 

buduj¹ domy nie na swoim gruncie – jest to czêsto grunt rodziców lub innych krewnych. 

Tymczasem w prawie obowi¹zuje zasada, ¿e to, co jest z gruntem trwale 

zwi¹zane, jest w³asnoœci¹ w³aœciciela gruntu. Jest to zasada, na której opiera siê 

ca³e prawo obrotu nieruchomoœciami. Nie mo¿e istnieæ stan prawny (poza u¿ytkowaniem 

wieczystym), w którym w³aœciciel gruntu i w³aœciciel budynku to dwie ró¿- 

ne osoby. W sytuacjach, gdy ktoœ wzniós³ budynek na czyimœ gruncie, przyjmuje siê 

konstrukcjê, ¿e z mocy samego prawa w³aœciciel gruntu staje siê w³aœcicielem budynku, 

ten zaœ, kto budynek zbudowa³, jest w³aœcicielem nak³adów na tê budowê. 

W zwi¹zku z doœæ czêstymi takimi sytuacjami kodeks cywilny przewiduje mo¿liwoœæ 

uregulowania stanu prawnego takiej nieruchomoœci. 


5.1 ROSZCZENIA Z ART. 231 KODEKSU CYWILNEGO 

Art. 231 §1 kodeksu cywilnego stanowi, ¿e: 

Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniós³ na powierzchni 

lub pod powierzchni¹ gruntu budynek lub inne urz¹dzenie o wartoœci przekraczaj¹cej 

znacznie wartoœæ zajêtej na ten cel dzia³ki, mo¿e ¿¹daæ, aby w³aœciciel 

przeniós³ na niego w³asnoœæ zajêtej dzia³ki za odpowiednim wynagrodzeniem. 

Zatem aby osoba, która wznios³a budynek na cudzym gruncie, mog³a wysun¹æ roszczenie, 

musi spe³niæ kilka przes³anek. 

1. Przede wszystkim musi byæ samoistnym posiadaczem, czyli osob¹, która rzecz¹ 

faktycznie w³ada i ma wolê zachowania rzeczy dla siebie, czyli w³ada rzecz¹ 

tak jak w³aœciciel. Posiadanie samoistne nale¿y odró¿niæ od zale¿nego. Posiadaczem 

zale¿nym jest osoba, która wprawdzie rzecz¹ w³ada, ale nie robi tego 

jako w³aœciciel, tylko na podstawie innego tytu³u prawnego. Posiadaczem zale¿- 

nym bêdzie wiêc dzier¿awca, najemca. Osobom takim nie przys³uguje wiêc 

roszczenie z art. 231. Kodeks cywilny wprowadza domniemanie, ¿e osoba, która 

rzecz¹ w³ada, jest jej posiadaczem samoistnym. Domniemanie to mo¿e byæ 

obalone. Ale to osoba, która twierdzi inaczej, musi przed s¹dem udowodniæ swoje 

twierdzenie. Roszczenie okreœlone w art. 231 kodeksu cywilnego przys³uguje 

równie¿ tej osobie, która w chwili realizacji roszczenia jest wspó³posiadaczem 

nieruchomoœci razem z jej w³aœcicielem. Roszczenie o wykup nieruchomoœci 

przys³uguje równie¿ wspó³w³aœcicielowi tej nieruchomoœci, który wzniós³ budynek 

na gruncie stanowi¹cym przedmiot wspó³w³asnoœci (orz. SN z dnia 22 lutego 

1956 roku, IV CO 1/56, OSN 1957, poz. 77). Problem pojawia siê, gdy kilka 

osób wznios³o budynek na cudzym gruncie. Przyjmuje siê wówczas, ¿e ka¿dej 

z nich przys³uguje roszczenie o przeniesienie udzia³u we w³asnoœci, odpowiedniego 

do czêœci nieruchomoœci. Na skutek skutecznej realizacji takiego roszczenia 

osoby, które razem wznios³y budynek na cudzym gruncie, stan¹ siê wspó³w³aœcicielami 

nieruchomoœci z budynkiem. 


BUDYNEK NA CUDZYM GRUNCIE 



2. Osoba wznosz¹ca budynek ponadto musi dzia³aæ w dobrej wierze. Dobra wiara 

polega na b³êdnym, ale w danych okolicznoœciach uzasadnionym przekonaniu, 

¿e komuœ przys³uguje prawo do gruntu. Niestety bardzo czêsto wystêpuj¹ce 

zjawisko, gdy ktoœ na podstawie umowy nieformalnej (bez zachowania formy 

aktu notarialnego) otrzyma³ grunt, a nastêpnie wzniós³ na nim budynek. 

Orzecznictwo s¹dowe poczytuje to jako nabycie w z³ej wierze. W orzeczeniu 

SN z 17.2.1981 r., III CRN 20/81 stwierdzono wprost, ¿e nieformalny nabywca 

nieruchomoœci jest jej posiadaczem w z³ej wierze, wie bowiem, ¿e ze wzglêdu 

na niezachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 kc) nie naby³ prawa w³asnoœci. 

Przyjmuje siê jednak, ¿e mimo z³ej wiary mo¿e domagaæ siê przeniesienia 

na niego, na podstawie art. 231 § 1 k.c., w³asnoœci otrzymanej nieruchomoœci 

lub jej czêœci, je¿eli ze wzglêdu na okolicznoœci danego przypadku zasady 

wspó³¿ycia spo³ecznego nakazuj¹ traktowanie go z tego punktu widzenia jak 

posiadacza w dobrej wierze. Ten kierunek orzecznictwa potwierdzony zosta³ 

uchwa³ami SN, a zatem brak dobrej wiary nie wyklucza stosowania, zgodnie 

z dotychczasow¹ utrwalon¹ praktyk¹, art. 231 § 1 k.c. w wypadkach, w których 

budowla zosta³a wzniesiona przez posiadacza samoistnego w z³ej wierze, tj. takiego, 

który wiedzia³ lub powinien by³ wiedzieæ, ¿e nie jest w³aœcicielem, je¿eli 

za traktowaniem tego posiadacza na równi z posiadaczem w dobrej wierze 

przemawiaj¹, ze wzglêdu na szczególne okolicznoœci sprawy, zasady wspó³¿ycia 

spo³ecznego (w wyroku SN z 20.5 1997 r., II CKN 172/97, OSNIC 

Nr 12/1997, poz. 196). Je¿eli rodzice dali dzieciom grunt bez zachowania formy 

aktu notarialnego darowizny i pozwolili im na tym gruncie zbudowaæ dom, 

to mamy z pewnoœci¹ do czynienia z posiadaniem w z³ej wierze, ale uzasadniaj¹cym 

traktowanie posiadaczy ze wzglêdów na zasady wspó³¿ycia spo³ecznego 

jak posiadaczy w dobrej wierze. 

3. Nale¿y ponadto zwróciæ uwagê, ¿e prawo do ¿¹dania przeniesienia w³asnoœci 

gruntu ma tylko osoba, która wznios³a na nim budynek lub inne urz¹dzenie. Budynek 

mo¿e byæ w stanie surowym, wa¿ne, ¿eby mia³ fundament, œciany i dach, 

ale najwa¿niejsze, aby by³ trwale zwi¹zany z gruntem. Zatem prawo do ¿¹dania 

wykupu nie bêdzie przys³ugiwa³o osobie, która postawi³a na przyk³ad domek letniskowy 

bez fundamentów czy inn¹ budowlê, która nie jest trwale zwi¹zana 

z gruntem. 

4. Wa¿ne, aby budynek mia³ wartoœæ przekraczaj¹c¹ znacznie wartoœæ gruntu. Jest 

to przes³anka, która jest œciœle przestrzegana i ma na celu ograniczenie nadu¿yæ. Powszechnie 

wydaje siê, ¿e dom ma znacznie wiêksz¹ wartoœæ ni¿ dzia³ka, na której 

stoi. Jednak¿e na przyk³ad w centrach miast, gdzie ceny gruntów siêgaj¹ nieraz 

astronomicznych kwot, ta sytuacja nie jest a¿ tak klarowna. W praktyce s¹d bardzo 

czêsto zasiêga w tej materii opinii bieg³ych. 

Art. 231 § 2 przewiduje tak¿e sytuacjê odwrotn¹, a mianowicie: 

W³aœciciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urz¹dzenie o wartoœci 

przekraczaj¹cej znacznie wartoœæ zajêtej na ten cel dzia³ki, mo¿e ¿¹daæ, 

aby ten, kto wzniós³ budynek lub inne urz¹dzenie, naby³ od niego w³asnoœæ 

dzia³ki za odpowiednim wynagrodzeniem. 




Jest to ca³kiem zrozumia³e stanowisko ustawodawcy, który przewidzia³, ¿e nie tylko 

osoba, która wznios³a budynek, ale tak¿e w³aœciciel gruntu, mog¹ byæ zainteresowani 

w uregulowaniu sytuacji prawnej nieruchomoœci. Ponadto realizacja roszczenia przez 

w³aœciciela jest du¿o prostsza. Roszczenie to przys³uguje bowiem w³aœcicielowi niezale¿nie 

od tego, czy osoba, która wznios³a budowlê, by³a posiadaczem i niezale¿nie od 

tego, czy by³a w dobrej wierze. Wed³ug uchwa³y SN z dnia 13.01.1995 roku w³aœciciel 

gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urz¹dzenie, mo¿e realizowaæ przys³uguj¹ce 

mu na podstawie art. 231 roszczenie przeciwko ka¿demu podmiotowi, który nie 

by³ uprawniony do dokonania tego typu nak³adów (OSNC 1995, Nr 7-8, poz. 164). 

Realizacja roszczenia z art. 231 najczêœciej nastêpuje w formie powództwa przeciwko 

aktualnym w³aœcicielom, w którym osoba, która wznios³a budynek, domaga siê, 

aby w³aœciciel przeniós³ na niego prawo w³asnoœci do zabudowanej czêœci dzia³ki. 

S¹d, uznaj¹c, ¿e spe³nione zosta³y wszystkie przes³anki, o których mowa wy¿ej, powo³a 

geodetê, który wydzieli dzia³kê zabudowan¹, to znaczy tak¹, która jest niezbêdna 

dla funkcjonowania budynku. 


Najczêœciej oprócz faktycznego gruntu pod budynkiem jest to dodatkowe kilka arów 

umo¿liwiaj¹ce w³aœciwe korzystanie z ca³ej nieruchomoœci (dojazd, podwórko). S¹d 

zleci tak¿e bieg³emu wycenê nieruchomoœci, aby mo¿liwe by³o okreœlenie wynagrodzenia 

dla w³aœciciela za odebran¹ czêœæ gruntu. S¹d na podstawie tej dokumentacji 

po przes³uchaniu stron wyda stosowny wyrok. Wyrok s¹du zast¹pi wówczas oœwiadczenie 

w³aœciciela nieruchomoœci. W zasadzie sprawa powinna zakoñczyæ siê na 

dwóch rozprawach. 

ZAPAMIĘTAJ 

Nale¿y równie¿ pamiêtaæ, ¿e wartoœci¹ przedmiotu sporu, od której nalicza siê wysokoœæ 

op³aty s¹dowej, nie jest wartoœæ ca³ej nieruchomoœci, tzn. domu z dzia³k¹, 

lecz wartoœæ samej dzia³ki. 

Spór bowiem dotyczy tylko dzia³ki. Roszczenie z art. 231 mo¿e byæ równie¿ realizowane 

w drodze umowy miêdzy osob¹, która wznios³a budynek na cudzym gruncie, 

i w³aœcicielem gruntu. Umowa powinna byæ zawarta w formie aktu notarialnego i poprzedzona 

dokonaniem podzia³u nieruchomoœci przez uprawnionego geodetê w celu 

wyodrêbnienia dzia³ki pod budynkiem. Nale¿y j¹ odró¿niæ od zwyk³ej umowy sprzeda¿y 

czy darowizny, gdy¿ przedmiotem umowy sprzeda¿y czy darowizny by³by grunt 

wraz z budynkiem, podczas gdy w umowie w trybie art. 231 przedmiotem jest sama 

dzia³ka pod budynkiem. Rozró¿nienie to ma istotne znaczenie dla okreœlenia wartoœci 

przedmiotu umowy, a zatem dla op³at i podatków z ni¹ zwi¹zanych. 

5.2 ROSZCZENIA Z ART. 151 KODEKSU CYWILNEGO 

W przypadku budynku na cudzym gruncie nale¿y omówiæ jeszcze sytuacjê, gdy 

wprawdzie osoba wznosi budynek na gruncie bêd¹cym jego w³asnoœci¹, ale w trakcie 

realizacji inwestycji przekroczy³a granice w³asnej nieruchomoœci i budynek stan¹³ 

czêœciowo na dzia³ce niebêd¹cej jej w³asnoœci¹. 




Art. 151 kodeksu cywilnego stanowi, ¿e: 

Je¿eli w chwili wznoszenia budynku lub innego urz¹dzenia przekroczono bez 

winy umyœlnej granice s¹siedniego gruntu, w³aœciciel tego gruntu nie mo¿e 

¿¹daæ przywrócenia stanu poprzedniego, chyba ¿e bez nieuzasadnionej zw³oki 

sprzeciwi³ siê przekroczeniu granic albo je¿eli grozi mu niewspó³miernie 

wielka szkoda. Mo¿e on ¿¹daæ albo stosownego wynagrodzenia w zamian za 

ustanowienie s³u¿ebnoœci gruntowej, albo wykupienia zajêtej czêœci gruntu, 

jak równie¿ tej czêœci, która na skutek budowy straci³a dla niego znaczenie 

gospodarcze. 


Przepis ten przeczy generalnie obowi¹zuj¹cej w prawie zasadzie wyra¿onej 

w art. 222 § 2 kodeksu cywilnego, zgodnie z któr¹ w³aœciciel mo¿e ¿¹daæ przywrócenia 

stanu zgodnego z prawem, czyli w naszym wypadku rozbiórki czêœci budynku. 

Aby mo¿liwe by³o zastosowanie art. 151, osoba wznosz¹ca budynek musi dzia³aæ nie 

z winy umyœlnej. Zatem do przekroczenia granicy nie mo¿e dojœæ w wyniku zamiaru, 

czyli œwiadomego dzia³ania buduj¹cego zmierzaj¹cego do takiego naruszenia granicy. 

Tak wiêc je¿eli do przekroczenia granic dosz³o w wyniku lekkomyœlnoœci lub niedbalstwa, 

czyli z winy nieumyœlnej, jak i w sytuacji, gdy zachowaniu buduj¹cego w ogóle 

nie mo¿na przypisaæ winy oraz gdy w³aœciciel nie sprzeciwi³ siê przekroczeniu granic 

i nie grozi mu niewspó³miernie wielka szkoda, wówczas nie mo¿e on ¿¹daæ przywrócenia 

stanu zgodnego z prawem. 

Roszczenia z art. 151 najczêœciej s¹ realizowane przez przeniesienie w³asnoœci zajêtej 

czêœci nieruchomoœci za wynagrodzeniem. W³aœciciel mo¿e ¿¹daæ równie¿, aby 

wykupiono od niego wiêksz¹ ni¿ tylko zajêt¹ czêœæ nieruchomoœci lub te¿ ca³¹ nieruchomoœæ, 

je¿eli w wyniku dzia³ania buduj¹cego straci³a ona dla niego znaczenie gospodarcze. 

Najczêœciej chodziæ bêdzie tu o przypadki, gdy po od³¹czeniu czêœci dzia³ki 

zajêtej pod budowê pozosta³a czêœæ nieruchomoœci jest za ma³a, aby wybudowaæ na 

niej dom, co by³o zamiarem w³aœciciela, lub te¿ realizacja innych zamierzeñ w³aœciciela 

okazuje siê w tej sytuacji niemo¿liwa. 

Realizacja roszczeñ z art. 151 mo¿e nast¹piæ tak¿e poprzez ustanowienie za wynagrodzeniem 

s³u¿ebnoœci. W tej sytuacji grunt pod budynkiem nie zmienia w³aœciciela, 

lecz jedynie w³aœciciel budynku za wynagrodzeniem uzyskuje prawo do korzystania 

z gruntu. Treœci¹ takiej s³u¿ebnoœci bêdzie znoszenie przez w³aœciciela, ¿e na 

jego gruncie znajduje siê czêœæ budynku innej osoby. Prawo wyboru sposobu realizacji 

roszczenia przys³uguje w³aœcicielowi gruntu, którego granica zosta³a przekroczona 

(uchwa³a SN z dnia 29.12.1987 roku III CZP 79/87, OSNCP 1989, z. 78 

poz. 117). Natomiast realizacja roszczenia z regu³y nastêpuje poprzez wniesienie 

pozwu do s¹du, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony w tej kwestii zawar- 

³y umowê o przeniesieniu w³asnoœci czêœci nieruchomoœci lub o ustanowieniu s³u- 

¿ebnoœci. Oczywiœcie dla wa¿noœci takiej umowy konieczne jest zachowanie formy 

aktu notarialnego. 


ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŒCI 


7. SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ 


Kolejn¹ sytuacj¹ nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomoœci jest brak zagwarantowanego 

dojazdu do drogi publicznej. Granica nie ka¿dej nieruchomoœci styka siê 

z drog¹, w zwi¹zku z tym nieruchomoœci, które takiej granicy nie posiadaj¹, musz¹ 

mieæ zagwarantowany dostêp prawny do drogi. Nieruchomoœæ nie maj¹ca zagwarantowanego 

prawnie lub fizycznie dostêpu do drogi traci nie tylko swoje znaczenie gospodarcze, 

ale i wartoœæ. Przy braku takiego dostêpu konieczne jest albo powiêkszenie 

nieruchomoœci poprzez nabycie s¹siedniej nieruchomoœci maj¹cej zagwarantowany 

fizyczny lub prawny dostêp do drogi, albo ustanowienie s³u¿ebnoœci przejazdu. 

Czêsto w praktyce wystêpuj¹ tzw. s³u¿ebnoœci zwyczajowe, czyli drogi nale¿¹ce do 

nieruchomoœci s¹siednich, po których dane osoby je¿d¿¹ od lat, korzystaj¹c z grzecznoœci 

s¹siada. Zgodnie z prawem nieruchomoœæ taka nie ma jednak dalej dostêpu do 

drogi, a w³aœciciel musi siê liczyæ z tym, ¿e grzecznoœæ s¹siedzka mo¿e siê skoñczyæ, 

i straci mo¿liwoœæ dojazdu. O mo¿liwoœci zasiedzenia takiej s³u¿ebnoœci zwyczajowej 

mówiliœmy ju¿ przy zasiedzeniu nieruchomoœci. 

Do ustanowienia s³u¿ebnoœci potrzebne jest co najmniej oœwiadczenie w³aœciciela nieruchomoœci 

obci¹¿anej, z³o¿one w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.). Z tym 

ustanowieniem powinien ³¹czyæ siê równie¿ wpis do ksi¹g wieczystych obu nieruchomoœci. 

Jednak nie jest on obowi¹zkowy. S³u¿ebnoœæ wpisuje siê w dziale III ksiêgi 

wieczystej prowadzonej dla nieruchomoœci, przez któr¹ jest ustanawiana jako obci¹- 

¿enie oraz w dziale I-Sp ksiêgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomoœci, na rzecz 

której jest ustanawiana jako uprawnienie. 

Do zmiany natomiast treœci s³u¿ebnoœci potrzebna jest umowa pomiêdzy uprawnionym 

a w³aœcicielem rzeczy obci¹¿onej, a je¿eli prawo by³o ujawnione w ksiêdze wieczystej 

– wpis do tej ksiêgi. Umowa ta nie wymaga ¿adnej szczególnej formy (nie musi mieæ 

formy aktu notarialnego), ale jeœli ma byæ podstaw¹ wpisu w ksiêdze wieczystej, podpisy 

stron winny byæ notarialnie uwierzytelnione (art. 248 k.c. w zw. z art. 31 ustawy 

o ksiêgach wieczystych i hipotece). Do s³u¿ebnoœci stosuje siê ogólne uregulowania 

dotycz¹ce wygaœniêcia ograniczonych praw rzeczowych. S³u¿ebnoœæ wygaœnie zatem, 

je¿eli uprawniony jej siê zrzeknie (po zachowaniu pozosta³ych warunków okreœlonych 

w art. 246 k.c.). S³u¿ebnoœæ wygaœnie, równie¿ gdy przejdzie na w³aœciciela rzeczy obci¹¿onej 

albo je¿eli ten, komu prawo takie przys³uguje, nabêdzie w³asnoœæ rzeczy obci¹¿onej 

(art. 247 k.c.). Je¿eli nie jest mo¿liwe uregulowanie dojazdu do nieruchomoœci 

w drodze umowy, w³aœcicielowi takiej nieruchomoœci przys³uguje prawo ¿¹dania 

ustanowienia przymusowo takiego dostêpu. W tym celu mo¿e wnieœæ wniosek do s¹du 

rejonowego, w³aœciwego ze wzglêdu na po³o¿enie nieruchomoœci, o ustanowienie 

s³u¿ebnoœci drogi koniecznej. S³u¿ebnoœæ ta ustanawiana jest za wynagrodzeniem dla 

nieruchomoœci nie posiadaj¹cej odpowiedniego dostêpu do drogi publicznej. 

Ustanowienia s³u¿ebnoœci drogi koniecznej mo¿e ¿¹daæ w³aœciciel lub samoistny posiadacz 

takiej nieruchomoœci od w³aœcicieli nieruchomoœci s¹siednich. Przeprowadzenie 

drogi koniecznej nastêpuje z uwzglêdnieniem potrzeb nieruchomoœci nie maj¹cej 

dostêpu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obci¹¿eniem nieruchomoœci, przez 

które droga ma prowadziæ. 


S£U¯EBNOŒÆ DROGI KONIECZNEJ 


.........................., dnia ............................ 

Do Sądu Rejonowego w ........................................... 

Wnioskodawca: Jan Kowalski, zam. ..................................................... 

Uczestnicy: 1) Jan Kowalski, zam. ........................................................ 

2) Anna Nowak, zam. ........................................................ 

Wydział Cywilny 


Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej 

Wnoszę o ustanowienie na nieruchomości stanowiącej własność ........................................., 

położonej w ..............................................., oznaczonej jako działka nr........, objętej księgą wieczystą 

Kw Nr ............................................. prowadzoną przez Sąd Rejonowy w .........................................., 

na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, położonej w ...................................., oznaczonej 

jako działka nr ..................................... stanowiącej własność wnioskodawcy, objętej księgą wieczystą 

Kw Nr ..................................... prowadzoną przez Sąd Rejonowy w ................................., służebności 

drogi koniecznej – według oznaczeń, które znajdą się na mapie sporządzonej przez powołanego przez 

Sąd Rejonowy biegłego inżyniera geodetę, zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestnika kwoty 

............................................. zł tytułem wynagrodzenia za ustanowienie wyżej opisanej służebności 

drogi koniecznej. 

Uzasadnienie 

Wnioskodawca oraz uczestnik zakupili od ................................ opisane wyżej nieruchomości, 

utworzone przez podział jednej nieruchomości i posiadające urządzone księgi wieczyste. 

Dowód: odpisy ksiąg wieczystych. 

Na skutek utworzenia dwóch nieruchomości wnioskodawcy nie posiadają w ogóle dostępu do 

drogi publicznej. Brak również możliwości porozumienia się z uczestnikiem co do możliwości umownego 

ustanowienia służebności. Najmniej uciążliwym miejscem przebiegu drogi koniecznej jest część 

nieruchomości uczestnika leżąca wzdłuż jej południowej granicy. Dowód: opinia biegłego inżyniera 

geodety, o zażądanie której się wnosi, wizja lokalna, o przeprowadzenie której się wnosi, przesłuchanie 

uczestników postępowania. 

Podstawę prawną wniosku stanowi przepis art. 145 k.c. 

W tym stanie rzeczy wniosek niniejszy jest konieczny i uzasadniony. 

Załączniki: 

1. odpisy ksiąg wieczystych Kw Nr ........................... 

2. odpis wniosku i załączników. 

.................................................................. 

podpis 


RURY I S£UPY NA NIERUCHOMOŒCI 


10. ODROLNIENIE DZIAŁKI 

Odrolnienie dzia³ki polega na zmianie jej przeznaczenia z rolnej na budowlan¹ i na 

wy³¹czeniu gruntu z produkcji rolnej. Bardzo korzystn¹ inwestycj¹ w zakresie nieruchomoœci 

od wielu lat jest, jak siê okazuje kupno du¿ej dzia³ki rolnej, jej odrolnienie, 

podzia³ i sprzeda¿ z du¿ym zyskiem jako mniejszych dzia³ek budowlanych. Do takiej 

operacji potrzebna jest jednak spora wiedza. 

ZAPAMIĘTAJ 

Warto te¿ pamiêtaæ, ¿e na efekt takich inwestycji trzeba czekaæ nieraz d³ugie lata 

i wszystko zale¿y od lokalizacji, dostêpnoœci mediów i wielu innych czynników. 


Wskazówek odnoœnie do mo¿liwoœci przekwalifikowania gruntu rolnego w budowlany 

nale¿y przede wszystkim szukaæ jednak w klasie nabywanej ziemi, gdy¿ im jest 

ona wy¿sza, tym trudniej bêdzie uzyskaæ zgodê na odrolnienie. Po pierwsze nale¿y 

zmieniæ przeznaczenie gruntów rolnych w miejscowym planie zagospodarowania 

przestrzennego, a nastêpnie wy³¹czyæ grunt z produkcji rolnej. Zmiana przeznaczenia 

gruntu z rolnego powinna byæ dokonana w miejscowym planie zagospodarowania 

przestrzennego gminy. Zatem je¿eli ktoœ chce przekwalifikowaæ grunt rolny, powinien 

wyst¹piæ do urzêdu gminy, gdy powstaje tam plan zagospodarowania przestrzennego. 

Obowi¹zuj¹ce ostatnio plany zagospodarowania by³y wa¿ne do koñca 2003 roku. Teraz 

wiêkszoœæ gmin w Polsce nie ma nowych planów zagospodarowania przestrzennego 

i trwaj¹ prace nad ich przygotowaniem. Jest wiêc dobra okazja na próbê zmiany 

przeznaczenia nieruchomoœci rolnej, zw³aszcza ¿e sam taki wniosek jest zwolniony 

z op³aty. Dalsze postêpowanie jak i sama mo¿liwoœæ odrolnienia gruntu zale¿¹ od klasy 

tego gruntu. 

Jeœli zamierzamy przekwalifikowaæ grunty zaliczane do klasy IV, a ponadto jest to obszar 

wiêkszy ni¿ jeden hektar, decyzjê o zmianie podejmuje w³aœciwy ze wzglêdu na 

miejsce po³o¿enia nieruchomoœci wojewoda. Je¿eli wystêpujemy z wnioskiem odnoœnie 

do odrolnienia gruntów jeszcze s³abszych klas V i VI, to gmina mo¿e w tej sprawie 

sama podj¹æ decyzjê. Natomiast najtrudniej odrolniæ grunty najwy¿szych klas I, 

II i III, bo gdy jest ich wiêcej ni¿ pó³ hektara, to wymagana jest zgoda ministra rolnictwa. 

Je¿eli wniosek spotka siê z pozytywn¹ reakcj¹ w³aœciwego organu, wówczas 

grunty mog¹ byæ ujête w planie jako tereny przeznaczone pod inwestycje. Nale¿y jednak 

pamiêtaæ, ¿e zmiana przeznaczenia wi¹¿e siê z op³at¹. 

Wysokoœæ op³at okreœlona jest w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leœnych. Op³acie 

tej nie podlega tylko zmiana przeznaczenia gruntów s³abych klas IV, V i VI, gdy¿ 

nie maj¹ one wiêkszego znaczenia rolniczego i nie wymagaj¹ ochrony. W innych 

przypadkach op³aty s¹ bardzo wysokie i maj¹ charakter zaporowy, czyli ich celem jest 

zniechêcenie do wykorzystania na inn¹ dzia³alnoœæ gruntów, które bardzo dobrze nadaj¹ 

siê pod uprawy. Op³aty zale¿¹ od równowartoœæ ton ziarna ¿yta. Op³ata za wy³¹czenie 

z produkcji rolnej jest jednorazowa, ale to nie koniec op³at, gdy¿ oprócz niej 

przez 10 lat trzeba wp³acaæ 10% op³aty zasadniczej. Dotyczy to jednak tylko gruntów 

dobrych klas, natomiast za ziemiê dalszych klas tych op³at ju¿ nie ma, chyba ¿e w grê 



ODROLNIENIE DZIA£KI 


wchodz¹ grunty organiczne. Do tej pory mowa by³a wy³¹cznie o przekwalifikowaniu 

gruntów pod inwestycje komercyjne. Je¿eli natomiast dany teren rolny zostanie przeznaczony 

pod budownictwo mieszkaniowe, tych op³at nie bêdzie – niezale¿nie od klasy 

gruntu – jednak pod warunkiem ¿e nie zabuduje siê wiêcej ni¿ 5 arów, a przy budownictwie 

wielomieszkaniowym nie wiêcej ni¿ 2 ary na ka¿dy lokal. 

Procedury odrolniania komplikuj¹ siê w przypadku braku planu zagospodarowania 

lub gdy istniej¹cy plan zagospodarowania nie obejmuje danego terenu. Jednak jeœli inwestycja 

zmieœci siê na terenie mniejszym ni¿ pó³ hektara, a s¹siednia dzia³ka jest zabudowana, 

to procedura uzyskiwania pozwolenia na budowê mo¿e byæ nawet bardziej 

uproszczona, gdy¿ pozwolenie na budowê mo¿e byæ wydane na zasadach dobrego s¹siedztwa. 

Mo¿na te¿ zbudowaæ w ka¿dym miejscu dom na ziemi rolnej, ale pod warunkiem 

¿e posiadana dzia³ka ma co najmniej tyle powierzchni, ile przeciêtne gospodarstwo 

rolne w danej gminie, czyli na zasadach tzw. siedliska.

regulacja stanÃ³w prawnych nieruchomoÅci - Verlag Dashofer

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?

regulacja stanÃ³w prawnych nieruchomoÅci - Verlag Dashofer