Problemaatilisi situatsioone korteriühistu ... - RP Konsult OÜ

AUDENTES MAINOR ÜLIKOOL
Majandusteaduskond
Finantsjuhtimise õppetool
Gunnar Michelson
Problemaatilisi situatsioone korteriühistu
raamatupidamisarvestuses ja aruandluses
Kursusetöö
Tallinn 2003
Juhendaja: Sergei Tšistjakov

Sisukord
Sissejuhatus ........................................................................................................................... 3
1. Korteriühistu .................................................................................................................. 4
1.1. Korteriühistu mõiste................................................................................................. 4
1.2. Korteriühistu eesmärk .............................................................................................. 4
2. Problemaatilisi situatsioone............................................................................................ 6
2.1. Raamatupidamise seadusest ja Raamatupidamise Toimkonna juhenditest tulenevad
iseärasused......................................................................................................................... 6
2.1.1. Bilansikirjed ................................................................................................... 6
2.1.2. Kasumiaruande kirjed ..................................................................................... 7
2.1.3. Korteriühistu aastaaruande koostamise iseärasustest ....................................... 9
2.1.4. Korteriühistu aastaaruande lisad.................................................................... 10
2.2. Raamatupidamisarvestusest.................................................................................... 13
2.2.1. Raamatupidamisarvestuse sisseseadmine ...................................................... 14
2.2.2. Mis on korteriühistu tulud ja kulud?.............................................................. 16
2.2.3. Raamatupidamisarvestuses esinevatest vigadest............................................ 18
2.2.3.1. Raamatupidamise algdokument............................................................. 18
2.2.3.2. Kulude maksustamine?! ........................................................................ 19
Kasutatud kirjandus ............................................................................................................. 26
Lisa 1 Bilansiskeem.............................................................................................. 28
Lisa 2 Tulude ja kulu aruande kirjete selgitus ....................................................... 31
Lisa 3 Rahavoogude aruanne. Omakapitali muutuste aruanne............................... 33
Zusammenfassung.....................................................................................................................35

Sissejuhatus
Eesti taasiseseisvumisega toimusid suured muudatused. Võeti vastu põhiseadus ja palju uusi
seadusi. Kogu selle „suure segaduse” keskel alustati erinevate riigiettevõtete ja muude riigi
varade erastamisprotsessidega. Näiteks inimestele anti võimalus erastamisväärtpaberite ja /
või raha eest omandada nende valduses olevad korterid. Asjade loogilise käiguna tekkis
vajadus erastatud kortereid ühiselt, efektiivselt ja ökonoomselt majandada. Selleks on
mitmeid erinevaid mooduseid, näiteks asutada korteriühistu, elamuühistu jne. Täpsemalt on
korteriühistu loomisest, sellega seonduvatest probleemidest ja muust analoogsest kirjutatud
Eesti Korteriühistute Liidu koduleheküljel internetis 1 . Lisaks on loodud kasulik foorum, kus
inimesed saavad esitada küsimusi ja nende küsimustele vastavad oma ala spetsialistid.
Otsustades asutada korteriühistu võetakse endale ka kohustus pidada raamatupidamisarvestust
(Raamatupidamise seadus, § 2, lg 1-2). Korteriühistu raamatupidamist peetakse tekkepõhiselt
(Ibid., § 5, lg 2-3) arvestades siinjuures korteriühistu-, mittetulundusühingute- ja
raamatupidamise seadusega sätestatud erisusi.
Kuna korteriühistute puhul on tegemist spetsiifilist laadi mittetulundusühistuga
(Korteriühistuseadus, § 2, lg 1), siis sellest tulenevalt on ka korteriühistu raamatupidamis-
arvestus, eriti aruandlus, osaliselt erinev tavapärasest raamatupidamisarvestuse pidamise
viisist 2 . Loomulikult on kõik ettevõtted omamoodi unikaalsed. Samas aga võrreldes näiteks
erinevate ettevõtete bilansi aktiva- või passivakirjeid, võib täheldada teatud sarnasust, st
sarnaseid rõhuasetusi.
1 http://www.ekyl.ee
2 Siin on silmas peetud osaühingute, aktsiaseltside ja teiste sarnaste äriühingute raamatupidamisarvestust.

1. Korteriühistu
Esmalt, et mõista korteriühistu raamatupidamisarvestuses tekkida võivaid problemaatilisi
situatsioone, on vaja selgeks teha korterühistu mõiste ja eesmärk.
1.1. Korteriühistu mõiste
Mõiste on ära toodud korteriühistuseaduses. „Korteriühistu on korteriomandiseaduses (RT I
1994, 28, 426) sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on
korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine
ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine.” (Korteriühistuseadus, § 2, lg 1)
Lisaks eelnevale on laiendatud korteriühistu mõistet järgmiselt: „Korteriühistu käesoleva
seaduse tähenduses on samuti korterihoonestusõiguse omanike loodud mittetulundusühistu,
mille eesmärgiks on korterihoonestusõiguste eseme osaks olevate hoonestusõiguse mõttelise
osade ühine majandamine.” (Ibid., § 2, lg 2)
1.2. Korteriühistu eesmärk
Eelnevalt (punktis 1.1.) on juba toodud osaliselt korteriühistu eesmärk. Näitlikumalt võib seda
veel rohkemgi lahti kirjutada – ühine majandamine (katuse remondiks rahade kogumine,
toreduslike kulutuste tegemine jne), ühiste huvide esindamine (soodsama gaasi hinna
kauplemine, kasulikuma prügiveo lepingu sõlmimine jne).
Kui näiteks 75-e korteriga maja elanikud läheksid kõik koos panka laenu taotlema
gaasikatlamaja soetamiseks, projekteerija juurde küsimuse lahendamiseks jne. Selleks
valitakse juhatus (Mittetulundusühingute seadus, § 26, lg 1), juhatuse esimees või selle
liikmed on korteriühistu seadusandlikud esindajad (Ibid., § 27, lg 1). Oluline on siin meeles
4

pidada, et juhatuse liige ei või oma kohustuste täitmist panna kolmandale isikule, kui seda ei
ole ette nähtud põhikirjaga või üldkoosoleku otsusega. (Ibid., § 28, lg 4)
5

2. Problemaatilisi situatsioone
Põhimõtteliselt võib problemaatiliste situatsioonide tekkimise kokku võtta lühidalt. Ei tunta
piisavalt seadusandlust ja / või puuduvad vajalikud oskused / teadmised.
Näiteks kui on olemas vajalikud oskused, siis ei ole teoreetiliselt võimalik, et saaks tekkida
mõnda problemaatilist situatsiooni. Seega kõik on taandatav ühe või mitme inimese
teadmistele ja oskustele – juhatuse liikmetele, ühistu raamatupidajale ja revidentidele.
2.1. Raamatupidamise seadusest ja Raamatupidamise Toimkonna
juhenditest tulenevad iseärasused
Vastavalt raamatupidamise seadusega sätestatule, võib korteriühistu kasutada seaduses toodud
bilansi- ja kasumiaruandevormidest erinevaid vorme kui see on vajalik. (Raamatupidamise
seadus, § 18, lg 4) Juhindudes Raamatupidamise Toimkonna juhendist RTJ 14, siis on lausa
soovitav, kasutada erinevaid aruandevorme. Nimetatud juhendist selgub, et kui erinevad
aruandevormid toovad korteriühistu tegeliku majandusliku seisu paremini välja, siis tulebki
neid vorme kasutada.
2.1.1. Bilansikirjed
Lähtuvalt korteriühistu tegevuse omapära, on seal rõhuasetus erinevatele bilansikirjetele
teistsugune. Näiteks on korteriühistul palju tegemist nõuetega – nõuded korteriühistu liikmete
vastu 3 või siis ühingu liikmetelt laekumata osamaksude summa. Veel on tugev rõhuasetus
omakapitalikirjetele – erinevad reservid 4 ja sihtotstarbelised 5 artiklid. Täpsem ülevaade
raamatupidamise seadusega ettenähtud bilansikirjetest on ära toodud lisas 1.
3 Jaotatuna näiteks vee, gaasi, kütte, osamaksude jne lõikes.
4 Üheks põhiliseks reserviks on kogutav remondifond maja remondiks, samuti erinevate vahendite soetamiseks.
6

Mõningaid näpunäiteid on toodud Raamatupidamise Toimkonna juhendis RTJ 14 punktis 20,
21 ja 22, mis on just mõeldud mittetulundusühingutele ja sihtasutustele. Ülejäänud
bilansikirjete sisu kohta saab selgitusi Raamatupidamise Toimkonna juhendist RTJ 2 lisast 1.
Siinkohal tooksin ära mõned „Raamatupidamisuudistes” avaldatud täiendavad bilansikirjed
(Lifšits 2002, lk 27):
1) laekumata osamaks;
2) korteriomanike laekumata arved;
3) lühiajalised sihtlaekumised;
4) pikaajalised sihtlaekumised;
5) remondireserv jne.
Samas jääb selgusetuks, mida on mõeldud sihtlaekumise all. Võib eeldada, et sihtlaekumise
all on mõeldud Vabariigi Valitsuse poolt eraldatavaid summasid. Kahjuks ei ole mulle teada
ühtegi juhtumit, kus Vabariigi Valitsus oleks kürteriühistule eraldanud summasid, millegi
konkreetse teostamiseks. Seepärast leian, et ülal nimetatud (p 3 ja 4) sihtlaekumiste lülitamine
bilansikirjete koosseisu on mõttetu, kuna tegemist on erandliku olukorraga.
2.1.2. Kasumiaruande kirjed?
Samas on korteriühistul selliseid laekumisi, mida teistel ei ole. Näiteks korteriühistu liikmete
osamaksud. (Korteriühistuseadus, § 7, lg 1) Osamaks on vajalik näiteks selleks, et tasuda
esimese kuu jooksvad maksud, et tekitada väike puhver juhuks, kui keegi korteriomanikest
satub ajutistesse makseraskustesse jne. Korteriühistu osamaks on eriline sellepoolest, et ta
peab olema võrdeline korteriomandi eseme osaks oleva ehitise või maatüki mõttelise osa
suurusega, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. (Korteriühistuseadus, § 7, lg 1)
Lisaks kehtib korteriühistu osamaksule ka erinõue: „Korteriühistu osakapital moodustub
korteriühistu liikmete osamaksudest ning ei või olla väiksem korteriühistu asutamise aasta
majandustegevuse aastakava ühe kuu eeldatavatest kuludest.” (Ibid., §8, lg 1)
5 Sihtotstarbelisteks objektideks võivad olla näiteks korteriühistu üldkoosolekul vastu võetud otsusega raha
kogumine, millegi konkreetse tarbeks (näiteks raha kogumine maja välisfassaadi taastamiseks).
7

Lisaks osamaksule kogub korteriühistu ka hooldus- ja haldustasu, vahendab näiteks tasu
tarbitud elektri eest, saamata seejuures ise vaheltkasu.
Ülalnimetatud puhkudel kajastatakse nimetatud tasusid tuluna vastavas perioodis, mille eest
neid on tasutud. (RTJ 14 Mittetulundusühingud ja sihtasutused, p 12, lg a) Näiteks kui
inimene maksab märtsi kuus veebruari kuu elektri eest, siis makstud raha tuleb kajastada
veebruari kuu tuluna. Kahjuks juhtub aga praktikas väga sageli selliseid olukordi, kus
raamatupidamine kajastab tehinguid nende laekumise momendil. See on aga väär. Vastavalt
tulude ja kulude printsiibile, arvatakse aruandeperioodi jooksul teenitud tuludest maha
samade tulude teenimisega seotud kulud. Kulutused, millele vastavad tulud tekkivad
järgmistel perioodidel, kajastatakse kuludena samadel perioodidel, kui nendega seonduvad
tulud. (RTJ 1 Raamatupidamise aastaaruande koostamise üldpõhimõtted, p 50)
Raamatupidamise Toimkonna juhendis RTJ 14 on võimalik välja lugeda, et väljend
„kasumiaruanne” pole üldsegi soovitatav. Selle asemel pakutakse välja nimetatud juhendi
punktis 23 „Tulude ja kulude aruande” nimetust. Lisaks on veel äratoodud soovitatav skeem.
Samas märgitakse ära, et vajadusel võib teha täpsustusi ja liigendusi, kui see tuleb kasuks
tulude ja kulude aruande informatiivsusele ja loetavusele. Nimetatud lisa on ära toodud Lisas
2.
Võib ka mõista miks kasumiaruanne on eksitav. Korteriühistu puhul on tegemist
mittetulundusühinguga, seega ei ole tema eesmärgiks kasumi saamine. Järelikult on
otstarbekam kasutada tulude ja kulude aruande nime. Pealegi, vormistades
ebaproffessionaalse aruande, antakse teadlikumatele infotarbijatele kätte eksitav
informatsioon ja see on juba vastuolus seadusega, seega karistatav.
Siinkohal on paslik märkida, et liigne liigendatus ja killustatus ei anna samas piisavat
ülevaadet korteriühistus toimunu kohta. „Kirjeid, mis ei ole asjakohased ühingu või asutuse
tulemuse kajastamiseks, ei ole vaja esitada. Kirjete alaliigendusi (tähistatud tabelis tähtedega)
võib tulude ja kulude aruande asemel esitada lisades” (Ibid., Lisa).
Soovituslikeks „Raamatupidamisuudistes” avaldatud kasumiaruande kirjeteks võivad olla
(Lifšits 2002, lk 25-26):
1) realiseerimise netokäive – tulu rentnikelt;
8

2) kommunaalmaksed – need maksed, mille puhul korteriühistu on vahendaja osas;
3) hooldus ja remont – omanike tulud;
4) muud tulud – leppetrahvid, kasum põhivara müügist.
Siinpuhul kerkib ülesse mitu küsimust. Näiteks „realiseerimise netokäive” – korteriühistul ei
ole ju realisatsiooni (korteriühistu on mittetulundusühing), tal on ainult tulud ja kulud;
omanike tulud – korteriühistu on mittetulundusühing ja mittetlundusühingul ei ole omanikke,
on vaid ühingu liikmed. (Korteriühistuseadus, § 1, lg 1 ja Mittetulundusühingute seadus, § 12,
lg 1) Leian, et on väga oluline, kui raamatupidamisaruanne kajastab õigesti ja õiglaselt kogu
informatsiooni, st mitte ainult numbrilist, vaid et ka kõik kirjed oleksid korrektselt nimetatud.
2.1.3. Korteriühistu aastaaruande koostamise iseärasustest
Õigusaktidest ei selgu otseselt, kas korteriühistu peab tegema mingit omamoodi
aastaaruannet. Järelikult tuleb aruande koostamisel lähtuda üldistest nõuetest
(Raamatupidamise seadus, § 15) ja Raamatupidamise Toimkonna soovitustest (RTJ 14
Mittetulundusühingud ja sihtasutused) aastaaruandele:
1) raamatupidamise aastaaruande eesmärk on õigesti ja õiglaselt kajastada
raamatupidamiskohustuslase finantsseisundit, majandustulemust ja rahavoogusid – see
tähendab, et tuleb arvesse võtta kõiki asjaolusid, nii kirjalikku kui ka suulist
informatsiooni, et ei kahjustataks kolmandate isikute huve (näiteks tarnijad, võlausaldajad
jne);
2) raamatupidamise aastaaruanne koosneb põhiaruannetest (bilansist, kasumiaruandest,
rahavoogude aruandest ja omakapitali muutuste aruandest) ning lisadest – bilansiskeem on
toodud lisas 1 ja kasumiaruande skeemi soovituslik variant on toodud lisas 2,
rahavoogude ja omakapitali aruannete vormi pole kusagil kinnitatud, seega on
raamatupidamiskohustuslasel võimalik vabalt valida viimase kahe aruandevormi sisu
vahel. Lisas 3 on toodud näidisvariandid rahavoogude 6 ja omakapitali muutuste 7
aruandest. Lähtuvalt Raamatupidamise Toimkonna soovitustest, tuleb korteriühistul
koostada tulude ja kulude aruanne;
6 Rahavoogude aruande kohta esitatud nõuded on kirjas raamatupidamise seaduse § 19.
7 Omakapitali muutuste aruande kohta esitatud nõuded on kirjas raamatupidamise seaduse § 20.
9

3) raamatupidamise aastaaruande koostamise aluseks on vastavates registrites kirjendatud
majandusaasta tehingud ja reguleerimiskanded. Aastaaruande koostamiseks
inventeeritakse raamatupidamiskohustuslase varade ja kohustuste saldod, hinnatakse
registrites kajastatud varade ja kohustuste väärtuse vastavust raamatumidamise seaduse §-
des 16 ja 17 sätestatud arvestuspõhimõtetele, tehakse reguleerimis- ja lõpetamiskanded
ning koostatakse põhiaruanded ja lisad – põhiaruanded on mainitud juba eelmises punktis,
lisade kohta on pikemalt kirjutatud raamatupidamise seaduse § 21;
4) raamatupidamise aastaaruande koostamisel kasutatavate arvestuspõhimõtete ja
avalikustatava informatsiooni valikul lähtutakse raamatupidamise seaduse §-des 16 ja 17
sätestatud nõuetest;
5) raamatupidamise aastaaruanne koostatakse eesti keeles ja Eestis ametlikult kehtiva
vääringu järgi, märkides arvnäitajate puhul kasutatud täpsusastme (näiteks tuhandetes
vääringuühikutes) – võib üsna suure tõenäosusega väita, et korteriühistu aruandeid on
kasulik esitada krooni täpsusega. Kuna sellisel juhul on võimalik vältida liigseid
asjatundmatuid küsimusi aastaaruande selgituste kohta (näiteks aruande tuhandetes
kroonides esitamise puhul võivad ümardamisega seoses mõningad andmed muutuda).
Võib eeldada, et korteriühistu liikmed on huvitatud, et ühistu esitaks võimalikult
üksikasjalikuma aruande selle kohta, kuidas ja mis eesmärgil nende raha on kasutatud (Lifšits
2002, lk 25). Tegevusaruandes 8 tasub teha tulude ja kulude analüüs, arvestades välja
planeeritud ja tegelike tulude ja kulude vahe (Ibid., lk 25). Parema ülevaate saamiseks on
kasulik leida kuluartiklite osakaal ühe ruutmeetri kohta, st ruutmeetrite suhe tuludesse ja
kuludesse (Ibid., lk 26). See annab liikmetele parema ülevaate arvestatud tasude kohta ja
annab hea võimaluse seda kontrollida tegelike andmetega.
2.1.4. Korteriühistu aastaaruande lisad
Aastaaruande lisade koostamine on kohustuslik (Raamatupidamise seadus, § 15, lg 2). Nende
vorm on aga vabatahtlik (Lifšits 2002, lk 28).
8 Kuna tegevusaruanne pole raamatupidamisaruanne, siis sellel rohkem ei peatu.
10

Raamatupidamise aastaaruande lisades on raamatupidamiskohustuslane kohustatud
avalikustama järgmist informatsiooni (RTJ 2 Nõuded informatsiooni esitusviisile
raamatupidamise aastaaruandes, p 40):
1) millistest raamatupidamise seaduse §-s 17 lubatud raamatupidamistavast lähtuvalt on
raamatupidamise aastaaruanne koostatud;
2) aastaaruande koostamisel kasutatud põhiliste arvestuspõhimõtete kirjeldus – näiteks kas
peetakse tekkepõhist raamatupidamisarvestust jne;
3) täiendav informatsioon oluliste põhiaruannetes esitatud kirjete ning nende muutuste kohta
aruande perioodil (põhiaruanded tuleb varustada viidetega lisadele, mis selgitavad
lähemalt põhiaruannetes esitatud andmeid);
4) muu informatsioon, mis on vajalik õige ja õiglase ülevaate andmiseks
raamatupidamiskohustuslase finantsseisundist, majandustulemusest ja rahavoogudest
(näiteks potentsiaalsed kohustused; tehingud seotud osapooltega; sündmused pärast
bilansipäeva).
“Eesti hea raamatupidamistava kohaselt koostatud raamatupidamise aastaaruande lisad
peavad vastama raamatupidamise seaduse lisas 3 loetletud miinimumnõuetele ning
Raamatupidamise Toimkonna juhendites esitatud täiendavatele nõuetele lisades
avalikustatava informatsiooni osas.” (RTJ 2 Nõuded informatsiooni esitusviisile
raamatupidamise aastaaruandes, p 41) Siinkohal rõhutaks “miinimumnõuetele”, see on üks
sagedastest vigadest, mida aastaaruande koostamisel tehakse, st vormistatakse aruande lisad
puudulikult või ei koostata neid üldse või tehakse ainult mõned.
Raamatupidamise aastaaruande lisad tuleb esitada süsteemselt, näiteks järgmises järjekorras
(RTJ 2 Nõuded informatsiooni esitusviisile raamatupidamise aastaaruandes, p 42):
1) arvestuspõhimõtted;
2) põhiaruannete kirjeid selgitavad lisad (võimalikult samas järjekorras põhiaruannete ja neis
esitatud kirjetega);
3) muud selgitavad lisad.
Parema ülevaate vajalikest lisadest annab järgmine loetelu (Lifšits 2002, lk 28):
1) arvestusskeemi ja arvestusmeetodite muudatused;
2) aktsiad ja väärtpaberid – selguse mõttes täpsustan, et ka aktsiad on väärtpaberid, leian et
aktsiate väljatoomine väärtpaberite mõiste alt pole päris õige. Ka korteriühistu võib
11

väärtpabereid osta, näiteks kui on otsustatud koguda remondireservi ja seda raha pikema
aja jooksul ei kasutata. Samas on risk, et omandatud väärtpabereid ei õnnestu kasumiga
maha müüa. Sellisel juhul oleks alternatiivseks lahenduseks pankades levinud nn üleöö
laenud. Siinkohal aga soovitan kürteriühistu liikmetel, revidentidel kontrollida, kas
juhatusel olid olemas vajalikud volitused nimetatud tehingute teostamiseks ja kas kõiki
tehinguid finantseeritakse selleks ettenähtud allikatest;
3) varud – varude all mõistetakse: a) varad mida hoitakse müügiks tavapärase äritegevuse
käigus; b) mida parajasti toodetakse müügiks tavapärase äritegevuse käigus; c) materjalid
ja tarvikud, mida tarbitakse tootmisprotsessis või teenuste osutamisel (RTJ 4 Varud, p 6);
4) põhivara – põhivara jagatakse kahte suuremasse gruppi (RTJ 5 Materiaalne ja
immateriaalne põhivara, p 7): 1) materiaalne põhivara – materiaalne vara, mida
raamatupidamiskohustuslane kasutab toodete tootmisel, teenuste osutamisel või
halduseesmärkidel (mitte äriühingust raamatupidamiskohustuslane talle seatud eesmärkide
täitmisel) ja mida ta kavatseb kasutada pikema perioodi jooksul kui üks aasta. 2)
immateriaalne põhivara – füüsilise substantsita vara, mida raamatupidamis-kohustuslane
kasutab toodete tootmisel, teenuste osutamisel või halduseesmärkidel (mitte äriühingust
raamatupidamiskohustuslane talle seatud eesmärkide täitmisel) ja mida ta kavatseb
kasutada pikema perioodi jooksul kui üks aasta;
5) kapitalirent – on rent, mille puhul kõik olulised vara omandiõigusega seotud riskid ja
hüved kanduvad üle rentnikule. Omandiõigus võib, kuid ei pruugi, lõppkokkuvõttes
rentnikule üle minna (RTJ 9 Rendiarvestus, p 6). Samas ei tasu eelnevalt toodud mõistet
segi ajada käibemaksuseaduses tooduga – “Kapitalirendina käsitatakse tehingut, mille
puhul rendilepingus on sätestatud kauba väljaostmisel selle omandiõiguse üleminek
rentnikule” (Käibemaksuseadus, § 3, lg 5). Käibemaksuseadus vaatab kapitalirendi
mõistet oluliselt kitsamas tähenduses kui Raamatupidamise Toimkonna juhend. Sageli
kantakse käibemaksuseaduse mõiste üle igapäevasesse raamatupidamisarvestusse ja
jäetakse Raamatupidamise Toimkonna poolt esitatud “indikaatorid” arvestamata ning
seega eksitakse aruande koostamisel;
6) antud pikaajalised laenud – Raamatupidamise Toimkonna juhend RTJ 2 toob ära
lühiajalise kohustuse mõiste 9 ja samas öeldakse, et kõik mis ei ole lühiajaline on
9 Lühiajalise kohustusena kajastatakse kohustust, kui: a) see tõenäoliselt tasutakse ettevõtte tavapärase äritsükli
jooksul, või 2) selle maksetähtaeg on 12 kuu jooksul alates bilansipäevast (RTJ 2 Nõuded informatsiooni
esitusviisile raamatupidamise aastaaruandes, p 17)
12

pikaajaline. Põhimõtteliselt võib sellest siis järeldada, et pikaajalised on kõik kohustused,
mis on pikemad kui 12 kuud, samas aga tuleb alati hinnata, kas on olemas võimalus, et
kohustust tuleb kajastada lühiajalisena või mitte;
7) laenu tagatis ja panditud vara – siin nimetatakse kõik varad, mis on panditud või muul
viisil koormatud, tuuakse ära nende soetusmaksumus ja näidatakse ära, millal vara
koormisest vabaneb;
8) potentsiaalsed kohustused – on siis võimalik või eksisteeriv kohustus, mille: a)
realiseerimine ei ole tõenäoline või; b) mille suurust ei ole võimalik piisava
usaldusväärsusega mõõta (RTJ 8 Eraldised, potentsiaalsed kohustused ja potentsiaalsed
varad, p 7);
9) pikaajalised kohustused – sellest on kirjutatud eespool;
10) omakapital korteriühistus (vt lisa 3);
11) maksuvõlg ja enammakse – maksuvõlgade puhul tuleb need erinevate maksude lõikes
lahti kirjutada, hea on siin näidata ära eelnenud aruandeperioodi lõppsaldo ja muutus,
vajadusel tuleb selgitada, miks üks või teine saldo oluliselt muutus, mis selle tingis?;
12) realiseerimise netokäive – siin kajastatakse tulusid ilma käibemaksuta, üldjuhul on
korteriühistud kõik mitte käibemaksukohustuslased;
13) bilansivälised varad – “juhul kui teatud objekt võib osaleda majandusliku kasu tekitamisel
või muude eesmärkide täitmisel, kuid selleks puudub piisav kindlus, kajastatakse seda
bilansiväliselt kui potentsiaalset vara” (RTJ 1 Raamatupidamise aastaaruande koostamise
üldpõhimõtted, p 15);
14) bilansivälised kohustused;
15) rahavoogude aruanne (vt lisa 3)jne.
Aastaaruande koostamise teevad keeruliseks mahukad õigusaktid, nende keerukas sõnastus ja
sagedane muutumine. Teades, et korteriühistu liikmed püüavad üldjuhul hoida kõik kulud
võimalikult madalana, siis kannatab selle all ka raamatupidamine ja selle kvaliteet.
2.2. Raamatupidamisarvestusest
Eelnevalt sai pikalt selgitatud bilansi-, tulu ja kulu aruande kirjeid, samuti aastaaruande
koostamist ja sai juhitud tähelepanu teistele nüanssidele. Samas pole kõigest eelnevast mingit
kasu, kui baasmaterjal, kõik millele raamatupidamine tugineb, need on siis dokumendid ehk
13

majandustehinguid kinnitavad paberid, on valesti vormistatud või vääralt kajastatud
raamatupidamisarvestuses.
Elle Märitz on öelnud: “Loengutel selgub tihti, et raamatupidajad on küll kursis
raamatupidamise seadusega, kuid ei ole lugenud mittetulundusühingu või sihtasutuse
põhikirja, ei tea, milline on nende juriidiline vorm, asutamise ja tegutsemise seaduslikud
alused. Eeltoodut teadmata on raske koostada raamatupidamise sise-eeskirju ja kontoplaani.”
(Märitz 2002a lk 28)
E. Märitz-i poolt väljaöeldu kinnitab juba mitmeid kordi varem toonitatud asjaolu
raamatupidamisarvestuse kvaliteedi kohta. Ei tohi juhtuda olukorda, kus raamatupidamis-
arvestust peetakse vääralt. Samas piisab juba ainuüksi korteriühistu olemusse mittesüüvimine
sellise olukorra, kus ei mõisteta tehingute õiget sisu ja ongi andmed ekslikud.
Näiteks kui raamatupidaja pole endale selgeks teinud mittetulundusühingu loomise eesmärgi,
siis võib juhtuda situatsioon, kus korteriühistu muutub käibemaksukohustuslaseks, sest
raamatupidaja pole mõistnud või aru saanud ettevõtluse mõistest. Mittetulundusühing ei
tegele üldjuhul ettevõtlusega (Mittetulundusühingute seadus, § 1, lg 1) ja sellest tulenevalt ei
teki tal ka käibemaksuga maksustatavat käivet (Käibemaksuseadus, § 2, lg 4). Oluline on siin
selgeks teha, millal tekib selline käive (Ibid., § 3), mida saab käibemaksuga maksustada,
lisaks tuleb siinjuures veel arvestada käibemaksukohustuslaste puhul rakendatavat summat –
250 000 kr (Ibid., § 9, lg 1).
2.2.1. Raamatupidamisarvestuse sisseseadmine
Mida siis teha? Soovitan kohe alguses tutvuda Eesti Korteriühistuste Liidu koduleheküljel
olevate materjalidega, samuti soovitan lugeda foorumis esitatud küsimusi ja nende vastuseid.
Usun, et see on heaks alustuseks.
Esmalt tuleb selgeks teha, millise ettevõttega tegemist on. Käesoleval hetkel siis
korteriühistuga. Antud juhul ei erine korteriühistu raamatupidamise sisseseadmine oluliselt
teiste ettevõtete sisseseadmisest. Seega tuleb lugeda läbi põhikiri ja tutvuda
14

asutamisdokumentidega. Seejärel on võimalik selgeks teha, millistele seadustele tuleb rohkem
tähelepanu pöörata.
Korteriühistute puhul pean olulisemateks korteriühistu- ja mittetulundusühingute seadust, sest
need on kaks olulist seadust, mis reguleerivad konkreetselt korteriühistuga seonduvat.
Täiendavalt juba muud raamatupidamis- ja maksualased õigusaktid.
Järgmisena tuleb välja selgitada, millist kontoplaani hakata kasutama, alustada
raamatupidamissise-eeskirjade koostamisega. Jooksva töö käigus selguvad kõik vajalikud
kontod, samuti saab ka selgeks, mida ja kuidas tuleb raamatupidamisarvestuses kajastada.
Raamatupidamisesise-eeskiri on raamatupidamise juhend, kus iga ettevõte (sh korteriühistu)
kirjeldab oma vara, tulude ja kulude , kommunaalmaksete, sihtkulude ning muude vahendite
kogumise ja arvestuse korda, lähtudes oma põhikirjast. Eeskirjade üheks osaks on kontoplaan.
(Märitz 2002b, lk 11-12)
Kontoplaani koostamise kohta on täpsemalt kirjutatud Mare Treumanni raamatus
“Raamatupidamise kontoplaan”, mis on välja antud Estada Kirjastuse poolt 2002. aastal.
Igaks juhuks võib veel ära mainida Erik Linnaksi poolt koostatud raamatu “Raamatupidamise
kontoplaan. Kontoplaani kasutamise juhend”, mis on välja antud Kirjastus Külim poolt 1995.
aastal.
Raamatupidamise sise-eeskirjade koostamise kohta on ilmunud Evi Lukase ja Mare
Treumanni raamat “Raamatupidamise sise-eeskirjade koostamine”, mis on välja antud
Agitaator OÜ poolt 2003. aastal.
Raamatupidamise sisseseadmisel on abiks Mare Rebase ja Anu-Ell Visbergi raamat
“Sissejuhatus raamatupidamisse”, mis on välja antud Kirjastus Külim poolt 1996. aastal.
Mõningad kannete näidised just mittetulundusühingu ja korteriühistu seisukohast lähtuvalt on
ära toodud Märitz, E. (2002); Raamatupidamise korraldamine mittetulundusühingutes (k.a
korteriühistud) ja sihtasutustes III – Raamatupidamisuudised nr 6 (61), lk 35-41. Lisaks on
samal teemal Leppik, E. (2003); 202 majandustehingut raamatupidamises. Praktilised näited.
Eesti raamatupidamise arengusuunad lähiaastatel. Tartu: Rafiko, 288 lk.
15

Lisaks soovitan lugeda Märitz, E. (2003); Korteriühistute raamatupidamisest 2003.a RTJ 17
„Mittetulundusühingud ja sihtasutused” eelnõu järgi – Raamatupidamisuudised nr 4 (67), lk
19-26. Artiklis on kommenteeritud Raamatupidamise Toimkonna juhendi ERS 17 eelnõu.
Tänaseks päevaks on see eelnõu juba reaalsus, st vastu võetud.
2.2.2. Mis on korteriühistu tulud ja kulud?
Korteriühistu tuludeks saavad olla, need sihtotstarbelised või muud laekumised, millega
tagatakse korteriühistu põhikirjaline tegevus. (Korteriühistuseadus, § 6 lg 1) Nendeks võivad
olla, siis liikmete osamaksud, tegevusest saadav tulu – üldhaldustasu, kommunaalteenuste
tasu, kingitused, annetused, intressi tulud jne.
Kuludeks on aga pea samad kulud nagu ka kõikidel teistel (Märitz 2002b, lk 16):
1) remonditööliste palgad;
2) materjalide hoolduseks;
3) materjalid ja seadmed remondiks;
4) juhatuse liikmete tasud ja muud ülalpidamise kulud;
5) tegevjuhi palk;
6) raamatupidaja palk;
7) majahoidja palk;
8) kantseleikulud;
9) elektrisüsteemide ja soojasõlmede hooldus;
10) prügiveo ja muud ümbruse korrashoiu kulud;
11) maamaks;
12) ebatõenäoliselt laekuvad arved jne.
Kulude arvestust võib pidada nii detailselt kui keegi vähegi soovib, selles osas ei ole mingeid
piiranguid. Oluline on selgeks teha prioriteedid, mida tahetakse teada, millised eesmärgid
seatakse. Nende puudumisel on aga raamatupidamisel raske välja tuua korteriühistu juhatust
ja liikmeid rahuldavaid väljavõtteid, aruandeid. Ilmselge, et nii detaile palgakulude
väljatoomine ei ole üldsegi otstarbekas, sest nad moodustavad tulude ja kulude aruandes
ebaoluliselt väikese summa. Võib eeldada, et paljudes korteriühistutes on palgatud tööle
16

ainult majavanem, ülejäänud teenused, nii majahoidja teenus kui ka näiteks
raamatupidmisteenus ostetakse sisse.
Korteriühistu seaduse § 15-s on kirjutatud majandamiskulude kohta järgmist:
1) “Majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud
eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa
hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja
ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui
korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Lisaks majandamiskuludele peab eluruumi
omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku
soojusenergia eest ning maksma maamaksu.” (Korteriühistuseadus, § 15, lg 1)
2) “Eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu
kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks
käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või
nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib
tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.” (Korteriühistuseadus, §
15, lg 2)
Kuna korteriühistu puhul on tegemist kasumit mittetaotleva ettevõttega, siis on korteriühistu
kaitseks, täpsemalt varade säilimiseks seadusesse kirjutatud ka viivise nõudeõigus. Seega on
viivist (0,07% päevas) õigus nõuda iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude
maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. (Korteriühistuseadus, § 7, lg 4)
Pööran siinjuures tähelepanu sõnadele “õigus nõuda” ja “majandamiskulude maksmise kuule
järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates”. Õigus nõuda tähendab, et võib nõuda aga ei pea,
et otsustusõigus on arve esitajal või vastavaid volitusi omaval isikul. Viivise arvestamise
ebatäpsusega aga olen ise korduvalt kokku puutunud. Enamasti hakatakse viivist arvestama
maksetähtpäevast arvates, samas on see aga vale, st vastuolus seadusega. Võib eeldada, et
seadusandja andis küll viivise arvestamise ja nõudeõiguse, kuid soovis samas, et see ei
muutuks eesmärgiks eneseks, sest makse võis viibida väga erinevatel põhjustel. Vaevalt, et
keegi korteriühistu liikmetest sihilikult ei maksa majandamiskulusid.
Muidugi on väga palju erandeid, millest kõigest ei jõua siin kirjutada. Peamiseks eesmärgiks
on siiski ülevaate andmine ja tähelepanu juhtimine teatud asjaoludele.
17

2.2.3. Korteriühistu raamatupidamisarvestuses esinevatest vigadest
Eelnevalt mainisin intrigeerival, et ainsaks vigade allikaks saab olla raamatupidamis-
arvestuses inimene. Ükski teine asjaolu seda olla ei saa. Tõsi küll, kaduvväike võimalus on, et
vea põhjustajaks on raamatupidamisprogramm, kuid seda juhtub tõsiselt harva.
Inimlikud eksimused on enamasti tingitud, kas puudulikest teadmistest või väär arusaamadest.
Kõike muud võiks nimetada pehmelt öeldes aga pahatahtlikuks. Markantsemaks näiteks oleks
viimasel ajal ajakirjandusest läbi jooksnud juhtum ARK-s, kus pearaamatupidajat
süüdistatakse enam kui kümne miljoni krooni riisumises. Õnneks on sellised juhtumid
üksikud, samas heidab see aga raamatupidaja auväärsele ametile väga halba valgust.
2.2.3.1. Raamatupidamise algdokument
Oma praktikas olen kohanud kõige rohkem eksimusi tavalise – kõige lihtsama dokumendi
vormistamisel. Tundub, et paljud ei ole võtnud vaevaks tutvuda algdokumendile esitatud
nõuetega (Raamatupidamise seadus, § 7):
1) dokumendi nimetus ja number;
2) koostamise kuupäev;
3) tehingu majanduslik sisu;
4) tehingu arvnäitajad (kogus, hind, summa);
5) tehingu osapoolte nimed;
6) tehingu osapoolte asu- või elukoha aadressid;
7) majandustehingut kirjendavat raamatupidamiskohustuslast esindava isiku allkiri
(allkirjad), mis kinnitab (kinnitavad) majandustehingu toimumist;
8) vastava raamatupidamiskirjendi järjekorranumber.
Tundub, et kõik need punktid on lihtsalt ja selgelt kirjutatud, kuid siiski ei peeta nendest
nõuetest kinni. Mõne nõude mittekinnipidamisest on võimalik aru saada. Näiteks kui eraisik
ostab mõnda teenust või kaupa, kuid keeldub oma andmeid avaldamast, on teisel poolel
võimatu täita punkte 5-6.
18

Füüsilisest isikust ettevõtjate käest ostes, tuleb jälgida, et neil oleks oma nimi korrektselt välja
kirjutatud, samuti ka aadress. Vastasel korral võib hiljem isiku tuvastamisega probleeme
tekkida. Näiteks A. Kask nimi võib Tallinnas esineda vähemalt 20-l korral ja võib juhtuda, et
neist pooled on kõik füüsilisest isikust ettevõtjad. Kui aga oleks kirjutatud Agnes Kask, siis
on oluliselt suurem tõenäosus, et vajadusel on võimalik leida vastav isik kiiresti ülesse.
Mõnes mõttes võib mõista füüsilisest isikust ettevõtja ajendit, mitte kirjutada oma nime
täielikult välja või siis aadressi, et sellega maandada oma vara vastu suunatava ohu võimalust.
Iialgi ei või ju teada, kas keegi muutub kadedaks ja otsustab sooritada väärteo.
Miks veel pöörata tähelepanu algdokumendi korrektsele vormistusele? Põhjusi on palju.
Suurem osa neist on seotud maksuriskide vähendamisega. Näiteks kui dokument on
korrektselt vormistatud, st vastab raamatupidamise seadusega sätestatud nõuetele, siis ei teki
tulumaksuga maksustamise ohtu (Tulumaksuseadus, § 51, lg 2, p 3).
Seega on väga oluline nii korteriühistule, kui ka teistele ettevõtetele, jälgida korrektset
dokumentide vormistust.
2.2.3.2. Kulude maksustamine?!
1999.a toimus Eestis oluline muudatus maksuseaduses. Eesti läks üle kulude maksustamisele,
st tulud on maksuvabad, maksustatakse ainult teatud liiki kulusid, mida loetakse ettevõtlusega
mitteseotuks.
Korduvalt on raamatupidajatele probleeme tekitanud analoogsed küsimused, et kui töötaja
(või juhatuse liige jne) kasutab oma isiklikku telefoni tööga seotud kõnede tarbeks, et kas siis
saab neid kõnesid töötajale kuidagi hüvitada.
Arvata võib, et antud küsimuse lahendus peitub momendis, kas töötajale makstav summa
kõnede eest on töötajale tulu või mitte. Minu isiklik seisukoht on, et kui asutus kompenseerib
töötajale tehtud kõned, siis see ei ole töötajale mitte tulu, vaid sellega taastatakse töötaja
varaline seis. Samal seisukohal on ka Anne Nuut “Maksumaksja” nr 2 (36), tema
põhimõttelist seisukohta kinnitab samas “Maksumaksja” numbris Lasse Lehis, tõsi küll
argumendid on teised.
19

(Lehis 2001a, lk 5) “Kui asuda seisukohale, et tulumaksuga tuleks maksustada kõik
väljamaksed, siis tuleks tulumaksu kinni pidada laenu andmisel, raha vahendamisel või
mistahes asja ostmisel.
Tööandja poolt töötajale tehtud tööga seotud kulude hüvitamine ei ole töötaja tulu, seda
sõltumata sellest, kas töötaja teeb kulutuse enda nimel või tööandja nimel. Tegemist on
tööandja kulude vahendamisega”
Analoogsetel teemadel on kirjutatud:
Kägi, K. (2002); Kulude hüvitamine ei ole tulu – Maksumaksja 6 (52), lk 8
Kägi, K. (2002); Raamatupidamisuudiste kulude hüvitamise kommentaar eksitab
korteriühistuid – Maksumaksja 8 (54), lk 6-7
Usun, et paljudes korteriühistutes on nii ülal toodud teema, kui ka üldiselt nn kodukontori
teema üsna valulik. Vaevalt mõni korteriühistu rendib endale uhked bürooruumid, ostab
mobiiltelefonid, sõlmib mobiilsideoperaatoriga lepingu jne. Muidugi, kui korteriühistu
liikmed on sellise asjaga nõus, siis miks mitte.
Üsna sageli, eriti viimasel ajal, võib kohata situatsiooni, kus korteriühistu esimees kasutab
enda isiklikku arvutit, printerit, telefoni, interneti püsiühendust jne nii korteriühistu
asjaajamisel kui ka isiklikul otstarbel. Siin piisab kui töötaja teeb, kas koopiad
olemasolevatest arvetest või muudest dokumentidest, mis tõestavad kulutusi. Nendele
dokumentidele tuleb teha peale märge, millises ulatuses töötaja kasutas vastavat teenust või
asja tööga seotult, arvutada välja vajalikud summad, vormistada selguse mõttes vabas vormis
avaldus kulude hüvitamise kohta, lisada need arved sinna juurde ja seega on olemas kõik, et
tööandja saaks nimetatud kulud maksuvabalt töötajale hüvitada. (Kägi 2003, lk 20-22)
Üldiselt tuleb analoogsete kulude puhul vaadelda neid terve mõistusega. Alati ei saa öelda, et
tegemist ei ole ettevõtlusega seotud kuludega, teinekord võib ainult osa olla ettevõtlusega
mitteseotud kulud. Seega tuleb iga kord selliseid momente käsitleda kui erandeid ja
maksustada neid just sellises ulatuses, nagu nad ei ole ettevõtlusega seotud. (Lehis 2003, lk
25)
20

Maksuamet on aga asunud kindlalt seisukohale, et töötajale kulude kompenseerimise puhul on
tegemist töötajale tehtud väljamaksetega ja seega on tegemist füüsilise isiku tuluga, mis
kuulub maksustamisele tulumaksuseaduse § 12 lg 1 kui muu tulu või lg 1 p 4 renditulu,
sõltuvalt sellest, kudias tööandja ja töötaja on eelnevalt kokku leppinud ja milliste
dokumentidega ja kuidas vara kasutamine on vormistatud. Ühesõnaga tulumaksuseadus ei
nägevat ette maksuvabastusi juhul, kui on tegemist töötajale kulude kompenseerimisega
tööandja poolt. (Brückel 2003, lk 7)
Tõpoolest on siin maksumaksjal kui ta on seotud kuidagi korteriühistuga või mitte, raske
otsustada, kuidas käituda ja kuidas on kõige õigem. Lühidalt kokkuvõttes tuleb maksumaksjal
endale selgeks teha tulu mõiste tulumaksuseaduse tähenduses, lisaks veel selgeks teha
tulumaksuseaduse §-id 2, 12 lg 1 p 1 ja 4, 19, 20, 32 lg 3, 41 lg 6, 46 p 6 ja 48. Alles pärast
nende paragrahvidega põhjalikku tutvumist on võimalik kujundada oma seisukoht ja ka seda
kindlalt kaitsta.
Veel üheks huvitavaks ja pinget pakkuvaks teemaks on kindlasti isikliku sõiduauto
kasutamine, st kus ettevõtte töötajale hüvitatakse isiklikus kasutuses oleva sõiduauto kulud.
Vastavalt Vabariigi Valitsuse määrusele nr 426, 20. detsembrist 2002 on ette nähtud kaks
piirsummat, mille puhul ei maksustata veel kulusid erisoodustusmaksuga. Nendeks on 1000
kr ja 2000 kr.
1000-e kr puhul ei ole tähtis kuivõrd täpselt on kinni peetud määruses esitatud nõuetest. Igal
juhul, kui töötajale on välja makstud kuni 1000 kr isikliku sõiduauto kasutamise
komepsatsiooni, siis seda maksudega ei maksustata. Juhul kui aga summa ületab 1000 kr, st
on kuni 2000 kr (sealhulgas), tuleb rangelt kinni pidada määruses esitatud nõuetest, vastasel
korral suurendatakse oluliselt ettevõtte maksuriski.
Lühidalt, hüvitist ei maksustata kui kulude hüvitamise kohta on vormistatud tööandja, asutuse
juhi, juriidilise isiku pädeva organi või tema poolt volitatud isiku kirjalik otsus või käskkiri,
milles näidatakse (Isikliku sõiduauto teenistus-, töö- ja ametisõitudeks kasutamise kulude
hüvitise maksmise tingimused ja hüvitise piirmäärad, § 2):
1) sõidu otstarve;
2) hüvitise suurus;
3) sõidu kuupäev või periood, mille jooksul tehtud sõite hüvitatakse.
21

Samas tuleb sõiduauto kohta pidada veel eraldi arvestust, milles näidatakse (Isikliku
sõiduauto teenistus-, töö- ja ametisõitudeks kasutamise kulude hüvitise maksmise tingimused
ja hüvitise piirmäärad, § 3):
1) sõiduauto omaniku või sõiduautot kapitalirendi korras kasutava füüsilise isiku ees- ja
perekonnanimi;
2) sõiduauto riikliku registreerimismärgi andmed;
3) sõiduauto spidomeetri alg- ja lõppnäit iga sõidukorra puhul;
4) kuupäev ja sõidu eesmärk iga sõidukorra puhul.
(Kuuse 2003, lk 45) “Isiklikus omandis oleva sõiduauto kasutamisel ettevõtluse huvides on
võimalikud vähemalt neli võimalust:
1) töötaja ei pea arvestust tehtud töösõitude kohta ja saab tööandjalt hüvitist 1000 krooni
kuus.
2) töötaja peab arvestust sõiduauto läbisõidu kohta ning tööandja maksab hüvitist
maksuvabalt kuni 2000 krooni kuus.
3) töötaja, kes teeb oma sõiduautoga palju töösõite (nt müügiagent, kaubaesindaja),
registreerib end füüsilisest isikust ettevõtjaks ning ettevõte ostab temalt ainult
ettevõtlusega seotud ulatuses transporditeenust.
4) töötaja annab sõiduauto ettevõttele, kas rendile või kasutusvaldusesse ning ettevõte
käsitab autot kui endale kuuluvat sõiduautot – st kannab kõik kulud ning jälgib, et töötaja
ettevõttele välja renditud sõiduautot oma isiklikuks otstarbeks ei kasutaks (töötaja
isiklikud sõidud on sel juhul erisoodustuse objektiks).”
Seega, kui korteriühistu esimehele on otsustatud kompenseerida tema isikliku sõiduautoga
sooritatud sõidud, tuleb endale selgelt aru anda, kuidas seda kõike tuleb vormistada ja
millised võivad olla tagajärjed vormistusnõude rikkumisel. Siinkohal viitan asjaolule et
mainitud määrusele nr 426, ei ole kusagil öeldud, et töötaja peab esitama tarbitud bensiini 10
kohta kviitung-arved ja nende nõudmine töötajalt on ebaseaduslik. Pealegi võib sellise nõude
esitamine töötajale tekitada kahtluse, et ettevõte soovib kulusid n.ö kaks korda kuludesse
kanda, kõigepealt makstes töötajale välja maksuvabad summad ja teist korda bensiini eest.
10 Märgin siinkohal, et bensiini all on siiski mõeldud sõiduautode tarbeks kasutatavat kütust.
22

Tean olukordi, kus ettevõtte juhtkond on loobunud sõidupäeviku pidamisest, kuna see võtvat
oluliselt rohkem aega ja et selle aja jooksul teenitakse oluliselt rohkem raha kui
erisoodustusmaksude tasumine 2000 krooni pealt ühe sõiduato kohta kulutusi juurde tooks.
2000 krooni tekitab erisoodustusmakse järgmiselt:
26
2000 *
74
26
2000 *
74
2000
* 33%
1594
Nagu ülaltoodud arvutustest näha, tuleb sõidupäeviku mittepidamisel tasuda maksudega iga
kuu ühe sõiduauto kohta ligikaudu 1594 krooni.
Sõiduautode erisoodustusmaksu kohta on veel kirjutatud:
Ulmre, A., (2002); Õiguskantsler peab sõiduautode erisoodustusmaksu kehtestatud kujul
põhiseadusevastaseks – Maksumaksjad 12 (62), lk 8-9
Kulude maksustamisest on palju kirjutatud, kuid kindlasti tuleb ära mainida maksuintresside
maksustamine. Paljud inimesed ei mõista seda, miks maksuintressid kuuluvad
maksustamisele ja näiteks pangale makstud viivised mitte. Ettevõtlus on legaalne tegevus,
seaduse rikkumine ei saa olla ettevõtluse eesmärgiks. Seega tuleb maksuintresse maksustada
täpselt samamoodi nagu kõiki muid ettevõtlusega seotud kulusid. Kui riik jätaks intressid
maksustamata, siis tunnistaks ta, et ausate maksumaksjate petmine on ettevõtluseks vajalik ja
kohane tegu. (Lehis 2001b, lk 7)
2.2.3.3. Aastaaruannetes esinevaid vigu
Veel üheks problemaatiliseks situatsiooniks võib osutuda korteriühistu negatiivne omakapital.
Väga levinud on arvamus, et Äriseadustik laieneb ka korteriühistutele, millegipärast
tõmmatakse alateadlikult paralleele osaühingute ja aktsiaseltsidega. Korteriühistu puhul on
tegemist mittetulundusühinguga ja talle ei laiene Äriseadustik. Samas aga laieneb talle
korteriühistu-ja mittetuludnusühingute seadus.
Korteriühistu seaduse §8 näeb ette erinõuded korteriühistu osakapitalile ja
mittetulundusühingute seaduse §35 näeb ette raamatupidamise korraldamise vastavalt
raamatupidamise seadusele. Lisaks näeb korteriühistu seaduse §39 ette pankrotiavalduse
23

esitamise, juhul kui korteriühistul on varasid vähem kui kohustusi, sealsamas on ära toodud
juhatuse vastutus selle avalduse esitamata jätmise puhul. Seega on ekslik arvata, et
korteriühistu omakapital võib olla negatiivne.
Väga oluline on raamatupidamise seaduse §18 lg 2, mis kohustub raamatupidamis-
kohustuslast (sh korteriühistut) inventeerima majandusüksuse varad ja arvelduste saldod,
tegema reguleerimis- ja lõpetamiskanded, hinnata varad ja kohustused, arvutada
bilansikontode lõppsaldod, tuuakse välja tulem ning vormistatakse aruandetabelid ja
aruandelisad. Lähtuvalt §18 lg 2 märgitust, pole oluline millal üks või teine saldo on tekkinud,
oluline on, et selgitatakse välja, millest see saldo koosneb, kuidas ta on kujunenud jne., ja
seda kõikide bilansisaldode kohta.
Näiteks: sageli teavad raamatupidajad, et bilansis on sihtreserv summas 15 000 kr, kuid kui
küsida täpsemalt, et mille jaoks see sihtreserv on moodustatud, siis ei osata vastata.
Soovitatakse küsida eelmise raamatupidaja käest! See on absurd! Selline suhtumine aruannete
koostamisse ei ole just kõige õigem.
Mittetulundusühingute aruannetes esinevad sagedamini järgmised vead ja puudused
(Tšistjakov 2002, lk 31):
“aritmeetilised ebatäpsused (liitmisvead)
segane ja eksitav sõnastus
puuduvad nõutavad lisad
lisades ei ole avalikustatud nõutav info ( nt antud garantiid ja tagatised, tehingud seotud
osapooltega)
lisades esitatud informatsioon ei vasta bilansis, kasumiaruandes ja rahavoogudes esitatule
(või siis on vastuoluline)
aruanded ei ole võrreldavad (nt puuduvad eri majandusaastate võrdlevad andmed,
arvestuspõhimõtted on muudetud jne)”
24

Kokkuvõte
Korteriühistu raamatupidamine sarnaneb suures osas nii aruandluse kui muu poolest teiste
ettevõtete raamatupidamisega. Dokumenteerimine, dokumentidele esitatavad nõuded,
raamatupidamisarvestuse sisseseadmine jne on suures osas sarnased, võib öelda isegi, et
enamalt jaolt kattuvad omavahel.
Oluline on jälgida, et kõik oleks kajastatud õigesti ja õiglaselt, et raamatupidamisaruanne ei
esitaks väärat informatsiooni, et nii tavainimene kui ka proffessionaal saaksid vastused neid
huvitavatele küsimustele. Kõik see on aga võimalik ainult siis, kui raamatupidamine on
korrektselt sisseseatud, et jälgitakse raamatupidamises levinud põhimõtteid.
Lõpuks aga tuleb olla kursis pidevalt muutuva seadusandlusega, sellega seoses vähendatakse
korteriühistu maksukoormust ja sellest tulenevaid riske.
Ideaalsel puhul teevad korteriühistu juhatus ja raamatupidamine aktiivset koostööd,
lahendades nii tekkida võivaid probleeme nii finantsalastes kui ka muudes küsimustes.
25

Kasutatud kirjandus
Brückel, E., (2003); Kodubüroo maksustamisega kaasnevad probleemid – Maksumaksja 4
(66), lk 6-7
Isikliku sõiduauto teenistus-, töö- ja ametisõitudeks kasutamise kulude hüvitise maksmise
tingimused ja hüvitise piirmäärad, Vabariigi Valitsus 20. detsembrist 2002 nr 426 – RT I
27.12.2002, 107, 645
Korteriühistuseadus. Riigikogu 27. juunist 1995 – RT I 1995, 61, 1025
Kuuse, M., (2003); Hüvitis isikliku sõiduauto kasutamise eest – Raamatupidamisuudised 2
(65), lk 42-45
Kägi, K., (2003); Kodukontor, mobiilbüroo ja maksud – Maksumaksja 3 (65), lk 20-22
Käibemaksuseadus. Riigikogu 13. juunist 2001 – RT I 2001, 64, 368
Lasse, L., (2001b); Maksuintressid pole ettevõtlusega seotud kulu – Maksumaksja 9 (43), lk 7
Lehis, L., (2001a); Maksustada saab vaid tulu – Maksumaksja 2 (36), lk 5
Lehis, L., (2003); Terve mõistus autab teha vahel vahet teha – Maksumaksja 3 (65), lk 25
Lifšits, N. (2002); Aastaaruande koostamise iseärasused korteriühistutes –
Raamatupidamisuudised nr 3 (58), lk 24-29
Mittetulundusühingute seadus. Riigikogu 06. juunist 1996 – RT I 1996, 42, 881
Märitz, E. (2002); Raamatupidamise korraldamine mittetulundusühingutes (k.a
korteriühistud) ja sihtasutustes – Raamatupidamisuudised nr 4 (59), lk 28-32
Märitz, E. (2002); Raamatupidamise korraldamine mittetulundusühingutes (k.a
korteriühistud) ja sihtasutustes II – Raamatupidamisuudised nr 5 (60), lk 10-17
Nuut, A., (2001); Füüsilise isiku kulude hüvitamine ei ole tema tulu ega maksustata
tulumaksuga – Maksumaksja 2 (36), lk 5
Raamatupidamise seadus. Riigikogu 20. novembrist 2002 – RT I, 16.12.2002, 102, 600
RTJ 1 Raamatupidamise aastaaruande koostamise üldpõhimõtted. Raamatupidamise
Toimkond 30. detsembrist 2002 otsus nr 17-1 – RTL 23.01.2003, 10, 117
RTJ 14 Mittetulundusühingud ja sihtasutused. Raamatupidamise Toimkond 14. juulist 2003
otsus nr 6 – RTL, 08.08.2003, 91, 1367
RTJ 2 Nõuded informatsiooni esitusviisile raamatupidamise aastaaruandes. Raamatupidamise
Toimkond 30. detsembrist 2002 otsus nr 17-1 – RTL 23.01.2003, 10, 117
26

RTJ 4 Varud. Raamatupidamise Toimkond 30. detsembrist 2002 otsus nr 17-1 – RTL
23.01.2003, 10, 117
RTJ 5 Materiaalne ja immateriaalne põhivara. Raamatupidamise Toimkond 30. detsembrist
2002 otsus nr 17-1 – RTL 23.01.2003, 10, 117
RTJ 8 Eraldised, potentsiaalsed kohustused ja potentsiaalsed varad. Raamatupidamise
Toimkond 30. detsembrist 2002 otsus nr 17-1 – RTL 23.01.2003, 10, 117
Tšistjakov, S. (2002); Kuidas korraldada mittetulundusühingute raamatupidamist 2 –
Maksumaksja 7 (53), lk 30-31
Tulumaksuseadus. Riigikogu 15. detsembrist 1999 – RT I 1999, 101, 903
27

Bilansiskeem
Aktiva (varad)
Käibevara
Raha ja pangakontod
Aktsiad ja muud väärtpaberid
Nõuded ostjate vastu
Ostjate tasumata summad
Ebatõenäoliselt laekuvad summad (miinus)
Kokku
Muud nõuded
Nõuded emaettevõtja ja teiste konsolideerimisgrupi ettevõtjate vastu
Nõuded sidusettevõtjate vastu
Nõuded aktsionäride vastu
Muud lühiajalised nõuded
Kokku
Viitlaekumised (aruandeperioodi laekumata tulud)
Intressid
Dividendid
Muud viitlaekumised
Kokku
Ettemaksed
Maksude ettemaksed ja tagasinõuded
Tulevaste perioodide kulud
Kokku
Varud
Tooraine ja materjal
Lõpetamata toodang
Valmistoodang
Müügiks ostetud kaubad
Ettemaksed tarnijatele
Kokku
Käibevara kokku
Põhivara
Pikaajalised finantsinvesteeringud
Tütarettevõtjate aktsiad või osad
Pikaajalised nõuded emaettevõtja ja teiste konsolideerimisgrupi ettevõtjate vastu
Sidusettevõtjate aktsiad või osad
Pikaajalised nõuded sidusettevõtjate vastu
Muud aktsiad ja väärtpaberid
Muud pikaajalised nõuded
Kokku
Kinnisvarainvesteeringud
Materiaalne põhivara
Maa ja ehitised (soetusmaksumuses)
Masinad ja seadmed (soetusmaksumuses)
Muu materiaalne põhivara (soetusmaksumuses)
Põhivara akumuleeritud kulum (miinus)
Lõpetamata ehitised
28
Lisa 1

Ettemaksed materiaalse põhivara eest
Kokku
Immateriaalne põhivara
Arenguväljaminekud
Patendid, litsentsid, kaubamärgid ja muu immateriaalne põhivara
Firmaväärtus
Ettemaksed immateriaalse põhivara eest
Kokku
Põhivara kokku
Aktiva (varad) kokku
Passiva (kohustused ja omakapital)
Kohustused
Lühiajalised kohustused
Võlakohustused
Lühiajalised laenud ja võlakirjad
Pikaajaliste võlakohustuste tagasimaksed järgmisel perioodil
Konverteeritavad võlakohustused
Kokku
Ostjate ettemaksed kaupade ja teenuste eest
Võlad tarnijatele
Muud lühiajalised võlad
Võlad emaettevõtjale ja teistele konsolideerimisgrupi ettevõtjatele
Võlad sidusettevõtjatele
Muud
Kokku
Maksuvõlad
Viitvõlad (aruandeperioodil tegemata väljamaksed)
Võlad töövõtjatele
Dividendivõlad
Intressivõlad
Muud
Kokku
Lühiajalised eraldised
Muud tulevaste perioodide ettemakstud tulud
Lühiajalised kohustused kokku
Pikaajalised kohustused
Pikaajalised võlakohustused
Laenud, võlakirjad ja kapitalirendi kohustused
Konverteeritavad võlakohustused
Kokku
Muud pikaajalised võlad
Võlad emaettevõtjale ja teistele konsolideerimisgrupi ettevõtjatele
Võlad sidusettevõtjatele
Muud
Kokku
Pikaajalised eraldised
Pensionieraldised
Muud eraldised
Kokku
Pikaajalised kohustused kokku
29

Kohustused kokku
Omakapital
Aktsiakapital või osakapital nimiväärtuses1
Ülekurss
Oma osad või aktsiad (miinus)
Reservid
Kohustuslik reservkapital
Muud reservid
Eelmiste perioodide jaotamata kasum (kahjum)
Aruandeaasta kasum (kahjum)
Omakapital kokku
Passiva (kohustused ja omakapital) kokku
30

Tulude ja kulu aruande kirjete selgitus
31
Lisa 2
Tulud
Liikmetelt saadud tasud Ühingu liikmetelt regulaarselt saadavad tasud
(a) liikmemaksud ja Ühingu liikmetelt aruandeperioodi eest saadud liikme- ja
muud
sisseastumismaksud ja muud mitte-sihtotstarbelised tasud (näiteks
mittesihtotstarbelised
tasud
korteriühistu hooldustasud)
(b) sihtotstarbelised Ühingu liikmetelt konkreetsete varade soetamiseks või projektide
tasud
finantseerimiseks saadud ja aruandeperioodi tuluna kajastatud
summad (näiteks korteriühistu poolt saadud aruandeperioodi tuluna
kajastatud remonditasud)
Annetused ja toetused Aruandeperioodil tuluna kajastatud annetused ja toetused (sh
riigieelarvest saadud vahendid), v.a liikmetelt regulaarselt saadavad
tasud
(a) mittesihtotstarbe- Sihtotstarbeliste piiranguteta annetused ja toetused
lised annetused ja
toetused
(b) sihtotstarbelised Sihtotstarbeliste piirangutega seotud annetused ja toetused
annetused ja toetused
Netotulu finantsinves- Finantsinvesteeringutelt teenitud netotulu, juhul, kui investeerimine
teeringutelt
kuulub raamatupidamiskohustuslase põhitegevuse
hulka(näiteks sihtasutuse puhul, kes investeerib annetatud vahendeid
ja maksab saadud tulu välja toetustena). Tulu arvestatakse vastavalt
juhendile RTJ 3 (sh kasum/kahjum finantsinvesteeringute müügist;
intressi- ja dividenditulud; kasumid/kahjumid ümberhindlustest
õiglasele väärtusele). Tulu täpsem jaotus tulu liikide ja
investeeringute kaupa avalikustatakse aruande lisades.
Tulu ettevõtlusest Aruandeperioodil toodete, kaupade ja teenuste müügist ja
vahendamisest saadud tulu. Juhul kui ettevõtlus on
Muud tulud
Kulud
raamatupidamiskohustuslase jaoks kõrvaltegevus, võib ettevõtlusega
seotud tulusid ja kulusid kajastada netosummana. Ettevõtlusega
seotud tulude ja kulude täpsem jaotus avalikustatakse aruande lisades.
Muud ebaregulaarselt tekkivad tulud, sh kasum materiaalse põhivara
müügist; saadud trahvid ja viivised.
Sihtotstarbeliselt finan- Selliste projektidega otseselt seotud kulud, mida on finantseeritud kas
tseeritud projektide sihtotstarbeliste ühingu liikmetelt saadud tasudega või muude
otsesed kulud sihtotstarbeliste annetuste ja toetustega (näiteks korteriühistu poolt
remondivahenditest teostatud remontidega kaasnevad kulud).
Jagatud annetused ja Aruandeperioodil kuluna kajastatud jagatud annetused, toetused ja
toetused
stipendiumid.
Mitmesugused Administratiivsetel ja muudel eesmärkidel tehtud tegevuskulud
tegevuskulud (näiteks raamatupidamisteenuste kulu, konsultatsioonikulud,
kantseleikulud, hoolduskulud, reklaamikulud, kindlustus, asutamis- ja
uurimiskulud, eraldiste moodustamisega seotud kulud, ebatõenäoliste
nõuete allahindluskulu jne).
Tööjõu kulud
a) palgakulu Aruandeperioodi eest arvestatud palgad, preemiad, puhkusetasud ja

muud rahalised ja mitterahalised kompensatsioonid töövõtjatele,
sõltumata sellest, kas need on välja makstud või mitte.
b) sotsiaalmaksud Eelneval alakirjel loetletud tasudelt arvestatud sotsiaalmaks ja
Põhivara kulum ja
väärtuse langus
ettevõtte poolt tasutav töötuskindlustusmakse.
Materiaalselt ja immateriaalselt põhivaralt arvestatud
amortisatsioonikulu ja väärtuse langusest (allahindlustest ja/või
mahakandmistest) tekkinud kulu.
Muud kulud Muud ebaregulaarselt tekkivad kulud, sh kahjum materiaalse
põhivara müügist; makstud trahvid ja viivised.
Põhitegevuse tulem
Finantstulud ja -kulud
a) finantstulud ja -
kulud tütarettevõtjate
aktsiatelt ja osadelt
b) finantstulud ja -
kulud sidusettevõtjate
aktsiatelt ja osadelt
Kasum/kahjum tütarettevõtete müügist ning kapitaliosaluse meetodil
arvestatud kasum/kahjum
Kasum/kahjum sidusettevõtete müügist ning kapitaliosaluse meetodil
arvestatud kasum/kahjum
d) intressikulud Intressikulud laenudelt, võlakirjadelt, kapitalirendilepingutelt ja
muudelt intressikandvatelt võlakohustustelt
f) muud finantstulud ja Finantsinvesteeringutelt teenitud netotulu (või netokulu), juhul kui
-kulud
investeerimine ei kuulu raamatupidamiskohustuslase põhitegevuse
hulka; samuti muud finantstulud ja -kulud.
Kokku finantstulud ja -
kulud
Aruandeaasta tulem
32

Rahavoogude aruanne
1. Rahavood äritegevusest
1.1. Ärikasum
1.1.1. Põhivara kulum ja väärtuse langus
1.1.2. Kasum (kahjum) põhivara müügist ja
mahakandmisest
1.2. Äritegevusega seotud nõuete muutus
1.3. Varude muutus
1.4. Äritegevusega seotud kohustuste muutus
1.5. Makstud intressid
1.6. Makstud ettevõtte tulumaks
KOKKU rühm 1.
2. Rahavood investeerimistegevusest
2.1. Materiaalse ja immateriaalse põhivara soetus
2.2. Materiaalse ja immateriaalse põhivara müük
2.3. Saadud kapitalirendi põhimaksed
2.4. Investeeringud tütar- ja sidusettevõtetesse
2.5. Tütar- ja sidusettevõtete mpüük
2.6. Saadud dividendid
2.7. Muude finantsinvesteeringute soetus
2.8. Muude finantsinvesteeringute müük
2.9. Antud pikaajalised laenud
2.10. Antud pikaajaliste laenude tagasimaksed
2.11. Saadud intressid
KOKKU rühm 2.
3. Rahavood finantseerimistegevusest
3.1. Saadud laenud
3.2. Laenude tagasimaksed
3.3. Kapitalirendi põhimaksete tagasimaksed
3.4. Aktsiate emiteerimine
3.5. Omaaktsiate tagasiostmine
3.6. Makstud dividendid
KOKKU rühm 3.
Rahavood KOKKU
Raha ja raha ekvivalendid perioodi alguses
Raha ja raha ekvivalentide muutus
Valuutakursside muutuste mõju
Raha ja raha ekvivalendid perioodi lõpus
33
AASTA 2 AASTA 1
Lisa 3

Omakapitali muutuste aruanne
31.12.2000
2000.a. puhaskasumi
jagamine
2001.a. puhaskasum
31.12.2001
31.12.2001
2001.a. puhaskasumi
jagamine
2002.a. puhaskasum
31.12.2002
Osakapital Reservid Eelmiste
perioodide
kasum/kahjum
34
Aruandeaasta
kasum/kahjum
Kokku

Zusammenfassung
Zu problematischen Situationen in der Rechnungsführung
und Berichterstattung einer Wohnungsgemeinschaft
Gunnar Michelson
Die Kursarbeit ist im Estnischen verfasst. Die wichtigsten Stichwörter sind die folgenden:
Die Wohnungsgemeinschaft
Gemeinnützige Gesellschaft
Die Rechnungsführung
Die Berichterstattung
Der Fehler
Die Rechnungsführung einer Wohnungsgemeinschaft verläuft der von anderen Gesellschaften
ähnlich. Die Dokumentierung, die Anforderungen an Unterlagen, die Einrichtung der
Rechnungsführung u.a. sind zum größten Teil ähnlich, man könnte sogar behaupten, sie
überlappen sich in den meisten Aspekten.
Es ist wichtig sicherzustellen, dass alles richtig und gerecht festgehalten wird, dass die
jeweilige Finanzaufstellung keine falschen Informationen beinhaltet und dass sowohl der
einfache Mensch als auch ein Fachmann Antworten auf Fragen bekommen, die sie
interessieren. All das ist jedoch nur möglich, wenn die Rechnungsführung korrekt eingerichtet
ist, dass die in der Rechnungsführung verbreiteten Grundsätze eingehalten werden.
Zum Schluss muss man mit der sich ständig verändernden Gesetzgebung auf dem Laufenden
bleiben, denn dadurch kann sowohl die Steuerlast der Wohnungsgemeinschaft als auch die
sich daraus ergebenden Risiken verringert werden.
Im Idealfall arbeiten der Vorstand der Wohnungsgemeinschaft und die Rechnungsführer eng
zusammen und lösen so eventuelle Probleme in Finanz als auch anderen Fragen.
35