Bayernfonds Australien 7 - Scope

Bayernfonds Australien 7
A wie Australien: Mit dem Staat als Mieter
zentral in Adelaide investieren

Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger,
das vorliegende Beteiligungsangebot „Bayernfonds Australien 7“ eröffnet interessierten Kapitalanlegern die
Möglichkeit, von einem attraktiven Investment in einen soliden und nachhaltigen Sachwert zu profitieren.
Solide Staatsfinanzen, große Rohstoffvorkommen und die Nähe zu den asiatischen Wachstumsmärkten sind
ausschlaggebend für die Nachhaltigkeit, Dynamik und Stabilität Australiens. Der geschlossene Immobilienfonds
investiert in bester Lage mitten im Stadtzentrum von Adelaide, der Hauptstadt des Bundesstaates South
Australia, in eine hochwertige Büroimmobilie, die langfristig an den australischen Staat, vertreten durch das
Ministerium für Infrastruktur des Bundesstaates South Australia, als Hauptmieter vermietet ist.
Der staatliche Hauptmieter des Fondsobjekts steht für hohe Einnahmensicherheit. Die Bonität des Bundesstaates
South Australia für langfristige, verbriefte Verbindlichkeiten wird seit Jahren und auch aktuell von
namhaften Ratingagenturen sehr hoch eingestuft. Australien bzw. der Bundesstaat South Australia befindet
sich seit Jahren auf Wachstumskurs und die prognostizierten Fundamentaldaten lassen auch in der Zukunft –
gerade auch im Vergleich mit anderen OECD-Staaten – eine positive Entwicklung erwarten.
Die Fondsimmobilie ist nahezu vollständig für einen Zeitraum von mindestens zwölf Jahren (seit Mietbeginn
im Januar 2010) an das Ministerium für Infrastruktur vermietet. Eine Verlängerungsoption von weiteren fünf
Jahren bietet dem Mieter langfristige Planungsmöglichkeiten bis zum Dezember 2026 und damit hat sich der
staatliche Hauptmieter den zentralen Standort im Herzen der Hauptstadt Adelaide äußerst langfristig gesichert.
Die Bonität des staatlichen Hauptmieters und die grundsätzlich fest fixierten jährlichen Mietsteigerungen über
die gesamte Mietzeit ergeben neben dem damit gegebenen Inflationsschutz (Wertsicherung auf AUD-Basis) aus
heutiger Sicht eine gute Planungsgrundlage für die Einnahmenprognose aus der Vermietung des Fondsobjekts.
Gemäß der Prognoserechnung sind jährliche Ausschüttungen / Entnahmen von 6,5 Prozent nach australischen
Steuern geplant. Der den Anlegern zuzurechnende Anteil an den Mieteinnahmen ist dabei in Deutschland
unter Progressionsvorbehalt steuerfrei. Zinseinnahmen aus der Anlage der freien Liquidität unterliegen auf
Ebene der Anleger konzeptionsgemäß der regulären Abgeltungsbesteuerung. Das Fondskonzept berücksichtigt
insoweit das deutsch-australische Doppelbesteuerungsabkommen in der derzeit gültigen Fassung. Die
Beteiligung ist insoweit einfach und bequem, als der Anleger in Australien für seine Beteiligung keine persönliche
Steuererklärung abgeben muss. Der geschlossene Immobilienfonds „Bayernfonds Austra lien 7“ erlaubt
es dem Anleger, sein Portfolio in der Assetklasse Immobilien international, auch hinsichtlich der Währung, zu
diversifizieren und in ein attraktives Sachwert-Investment zu investieren.
Rund 65.000 private und institutionelle Anleger haben sich bereits für ein Produkt aus dem Hause der Real I.S.
entschieden. Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, Innere Wiener Str. 17, 81667
München, verfügt über Erfahrungen aus einem Investmentvolumen von über EUR 7,6 Mrd. Die Real I.S. verfügt
über langjährige Erfahrungen im australischen Immobilienmarkt und gilt als erster deutscher Initiator
für geschlossene Immobilienfonds in diesem Segment. Insgesamt wurden in den letzten Jahren bislang sechs
geschlossene Immobilienfonds mit australischen Immobilien erfolgreich platziert. Die Büroimmobilie des
ersten Fonds, ein Premium-Objekt in Melbourne, wurde Ende 2007 außerplanmäßig nach einer Fondslaufzeit
von rd. zwei Jahren veräußert. Für die Anleger dieses Fonds konnte ein Gesamtrückfluss von ca. 147 Prozent 1)
erzielt werden. Die Real I.S. beendete damit als erster deutscher Initiator für Australien-Immobilienfonds
einen Investmentzyklus.
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, vertreten durch ihren Vorstand, übernimmt
als Anbieter bzw. Prospektverantwortlicher für den Inhalt des vorliegenden Beteiligungsprospekts die
Verantwortung entsprechend § 3 VermVerkProspV und erklärt, dass ihres Wissens die Angaben richtig und
keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind. Wir laden auch Sie ein, sich an dem Beteiligungsangebot
„Bayernfonds Australien 7“ zu beteiligen, und wünschen Ihnen viel Freude mit Ihrer Beteiligung.
Datum der Prospektaufstellung: 31.05.2011
Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, mit Sitz in München
(Anbieter)
Josef Brandhuber Jochen Schenk
Vorstandsvorsitzender Vorstand
1) Bezogen auf die Kapitaleinlage ohne Agio, nach Steuern in Australien und vor Progressionsvorbehalt und deutschen Steuern auf Zinserträge.
3

Inhaltsverzeichnis
1. Angebotsüberblick 6
2. Anbieter 18
3. Risikohinweise 24
4. Investitionsstandort 52
5. Fondsobjekt 68
6. Prognostizierter Investitions- und Finanzierungsplan 80
7. Prognoserechnung 88
8. Prognostizierter Beteiligungserfolg und Sensitivitätsanalysen 102
9. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 110
10. Rechtliche Grundlagen 118
11. Steuerliche Grundlagen 159
12. Vertragspartner und personelle Verflechtungen 175
13. Gesellschaftsvertrag 189
14. Treuhandvertrag 211
15. Abwicklungshinweise 218
16. Verbraucherinformationen für den Fernabsatz 223
17. Prospektverantwortung und Vollständigkeit 228
Anlage
- Beitrittsvereinbarung
Die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des
Prospekts durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

A wie … Australien. Von allen
OECD-Ländern hat Australien
die Wirtschaftskrise am besten
und ohne Rezession überstanden.
Aktuelle Wirtschaftsdaten
prognostizieren, dass das Wirtschaftswachstum
auch in den
kommenden Jahren Wachstumsraten
von über 3 Prozent
erzielen kann. Frühzeitig hat
die Regierung ein Paket von
Konjunkturmaßnahmen verabschiedet,
die dank der hohen
Haushaltsüberschüsse nach einer
langen Wachstumsphase
der vergangenen Jahre wirksam
umgesetzt werden können. Zu
den Infrastrukturprojekten zur
Konjunkturförderung, die von
der Regierung in den nächsten
Jahren umgesetzt werden, gehört
u. a. auch die Schaffung
eines nationalen Breitbandnetzes
mit einem Volumen von ca.
AUD 36 Mrd.
Quelle: Auswärtiges Amt, Wirtschaftsentwicklung,
Stand: März 2011
1.
Angebots überblick

1. Angebotsüberblick
Der nachfolgende Angebotsüberblick stellt lediglich
eine verkürzte Zusammenfassung des Beteiligungsangebots
dar. Maßgeblich für eine Anlageentscheidung
ist der gesamte Beteiligungsprospekt.
1.1 Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH &
Co. Australien 7 KG („Fondsgesellschaft“)
Die wesentlichen Kennzahlen des Beteiligungsangebots
(Einzelheiten siehe Tz. 5 „Fondsobjekt“,
Tz. 6 „Prognostizierter Investitions- und Finanzierungsplan“
und Tz. 7 „Prognoserechnung“)
Fondsobjekt 1) Büroimmobilie im Zentrum
von Adelaide (Hauptstadt des
australischen Bundesstaates
South Australia) mit der
Adresse 77 Grenfell Street
Gesamtinvestitionsvolumen
2)
davon Kaufpreis
Fondsobjekt 3)
Einkaufsfaktor
(bezogen auf den Kaufpreis
ohne Erwerbsnebenkosten)
Eigenkapital
(inkl. Agio)
Eigenkapital
(ohne Agio)
Einzahlung
Beteiligungskapital
AUD 117.610.000
rd. AUD 98,18 Mio. (einschließlich
Erwerbsnebenkosten)
rd. das 13,1-fache der prognostizierten
Jahresnettomiete im
Kalenderjahr 2012
AUD 117.610.000
AUD 112.010.000
zu 100 %
Einzahlungstermin 4) für alle Zeichnungen bis
30.11.2011 zum 12.12.2011;
für alle Zeichnungen ab
01.12.2011 zum 20. des auf die
Zeichnung folgenden Monats
bzw., sofern dies kein Bankarbeitstag
ist, zum nächstfolgenden
Bankarbeitstag
Prognostizierte
Ausschüttungen /
Entnahmen 5)
6,5 % p. a.
Hauptmieter von rd. 96,4 % der vermietbaren
Flächen das Ministerium
für Infrastruktur des Bundesstaates
South Australia
8
Vermietungsstand rd. 98 % (Mietgarantie des
Verkäufers für rd. 323 m² bzw.
knapp 2 % derzeit noch unvermietete
Restfläche)
Laufzeit des Mietvertrags
mit dem
Hauptmieter
12 Jahre, Restlaufzeit noch
bis zum 31.12.2021 (mit einer
Verlängerungsoption des
Mieters von 5 Jahren bis zum
31.12.2026)
1) Die Fondsgesellschaft hält, mit Ausnahme eines Treuhandanteils, der von
der Real I.S. Australia Pty Ltd gehalten wird, sämtliche Treuhandanteile (sog.
„Units“) am australischen Treuhandvermögen BF Australia 7 Trust (nachstehend
auch „australisches Treuhandvermögen“ genannt). Der Trustee (australischer
Treuhänder) des australischen Treuhandvermögens wird für Rechnung
des australischen Treuhandvermögens das Fondsobjekt, d. h. das Grundstück
mit der Adresse „77 Grenfell Street, Adelaide“ nebst aufstehendem Gebäude,
erwerben. Details hierzu siehe Tz. 10.6.
2) Einschließlich 5 Prozent Agio (AUD 5.600.000) auf das Eigenkapital der Anleger
in Höhe von AUD 112.000.000 und der Beteiligung des geschäftsführenden
Kommanditisten in Höhe von AUD 10.000. Vorbehaltlich Über- / Unterschreitung
um bis zu 10 Prozent gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft
(Tz. 13).
3) Der Kaufpreis für das Fondsobjekt beläuft sich ohne Erwerbsnebenkosten auf
voraussichtlich rd. AUD 91,7 Mio. (siehe Tz. 6.2 betreffend die Details zu den
Erwerbsnebenkosten).
4) Details siehe Tz. 1.9 bzw. in Tz. 15.4.
5) Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen bezogen auf das eingezahlte Beteiligungskapital
ohne Agio für das jeweilige Geschäftsjahr ab 2012 (während
der Platzierungsphase ggf. zeitanteilig auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen
Bestimmungen der Fondsgesellschaft), nach australischen Steuern,
jedoch ohne Berücksichtigung der Effekte des Progressionsvorbehalts und der
in Deutschland auf Anlegerebene zu versteuernden Zinsen aus der Anlage der
Liquiditätsreserve. Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen.
Details hierzu siehe Tz. 1.10 bzw. in Tz. 7.
1.2 Beteiligungsangebot (Vermögensanlage)
Die Vermögensanlage besteht in einem mittelbar
über einen Treuhandkommanditisten gehaltenen
Kommanditanteil an der Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Australien 7 KG, mit Sitz in
München („Fondsgesellschaft“). Als Treugeber ist der
Anleger nach dem maßgeblichen Treuhand- und Gesellschaftsvertrag
einem direkt als Kommanditist an
der Fondsgesellschaft Beteiligten („Direktkommanditist“)
wirtschaftlich gleichgestellt. Treugeber können
nach Maßgabe der Regelungen im Treuhand- sowie
Gesellschaftsvertrag nach Durchführung der Kapitalerhöhung
in die Stellung eines Direktkommanditisten
der Fondsgesellschaft wechseln.
Die Fondsgesellschaft ist ein geschlossener Immobilienfonds
in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft
nach deutschem Recht. Die Fondsgesellschaft
beabsichtigt, mittelbar über ein australisches Treuhandvermögen,
eine hochwertige Büroimmobilie
(„Fondsobjekt“) mit der Adresse 77 Grenfell Street im

Zentrum von Adelaide im australischen Bundesstaat
South Austra lia zu erwerben („Anlage objekt“). Dazu
sind bereits Verträge geschlossen worden und es
ist vorgesehen, dass die Fondsgesell schaft weitere
Treuhandanteile am australischen Treuhandvermögen
zeichnet, so dass insbesondere der für den
Erwerb des Fondsobjekts vereinbarte Kaufpreis zur
Verfügung steht (vgl. hierzu die grafische Übersicht
in Tz. 10.1 bzw. siehe Details zu den wesentlichen
Verträgen in Tz. 10). Details zum rechtlichen und
steuerlichen Fondskonzept sind insbesondere Tz. 10
und Tz. 11 zu entnehmen. Die Kaufpreiszahlung und
der Eigentumsübergang am Fondsobjekt sollen Ende
Dezember 2011 erfolgen. Rund 96,4 Prozent der vermietbaren
Flächen des Fondsobjekts sind langfristig,
zunächst bis zum 31.12.2021, an den australischen
Bundesstaat South Australia (vertreten durch das
Ministerium für Infrastruktur) vermietet, wobei sich
der Mieter eine zusätzliche Verlängerungsoption bis
zum 31.12.2026 gesichert hat. Details zum Fondsobjekt
und zur gesamten Mietsituation sind Tz. 5 bzw.
Tz. 10.6 zu entnehmen.
Die beitretenden Anleger werden ihren Beteiligungsbetrag
gemäß den Bestimmungen der Beitrittsvereinbarung
an die Fondsgesellschaft leisten. Auf ihren
gesamten Beteiligungsbetrag ist von den Anlegern
jeweils ein Agio in Höhe von 5 Prozent zu leisten. Jeder
Treugeber hat den Treuhandkommanditisten von
Verbindlichkeiten aus dem für ihn anteilig erworbenen
und gehaltenen Kommanditanteil freizustellen.
Die mit der Beteiligung zum Zeitpunkt der Zeichnung
verbundenen Rechte und Pflichten sind in Tz. 10.2
sowie im in Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft und dem in Tz. 14 abgedruckten
Treuhandvertrag ausführlich dargestellt. Die
Verteilung des Ergebnisses der Fondsgesellschaft
bestimmt sich nach dem Verhältnis der Kapitalanteile
ohne Agio (Kapitalkonto I), ebenso die Beteiligung
am Vermögen und am Auseinandersetzungsguthaben
der Fondsgesellschaft.
Die Anleger können bei Gesellschafterversammlungen
und im schriftlichen Umlaufverfahren das
Stimmrecht entsprechend dem Verhältnis ihrer Kapitalanteile
ausüben. Des Weiteren werden die Anleger
jährlich über den Geschäftsverlauf der Fondsgesellschaft
unterrichtet.
Details sind in Tz. 10, insbesondere in Tz. 10.2 sowie
in Tz. 13 und Tz. 14 dargestellt.
9
1.3 Zielgruppe
Das vorliegende Beteiligungsangebot wendet sich an
natürliche Personen,
die in Deutschland ihren ausschließlichen Wohnsitz
oder gewöhnlichen Aufenthalt haben und
in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig
sind, ihre Beteiligung im steuerlichen
Privatvermögen halten und diese nicht fremdfinanzieren,
die langfristig in eine professionell verwaltete
gewerbliche Immobilie in Adelaide (Australien),
unter Berücksichtigung der damit zusammenhängenden
Schwankungen des Wechselkurses
und des lokalen Immobilienmarkts, investieren
möchten und
die im Rahmen einer unternehmerischen Beteiligung,
die, aufgrund ihrer Größenordnung,
üblicherweise nur institutionellen Investoren
vorbehalten ist, auf Grundlage eines fundierten
Fondskonzepts an den möglichen Erträgen und
am Wert steigerungspotenzial einer Sachwertanlage
teilhaben möchten.
Die Risiken, die mit dieser Beteiligung verbunden
sind, sind unter Tz. 3 „Risikohinweise“ (Seite 26) dargestellt
und bei der Anlageentscheidung zu berücksichtigen.
Wichtige Hinweise
Alle Ausführungen in diesem Beteiligungsangebot
stellen ausschließlich auf die Zielgruppe ab. Das
Angebot erfolgt ausschließlich in Deutschland. Das
Beteiligungsangebot ist auf Anleger zugeschnitten,
die natürliche Personen mit Wohnsitz in Deutschland
(und nur in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig)
sind, ihre Beteiligung im Privatvermögen
halten und die Beteiligung nicht fremdfinanzieren.
Gleichwohl können sich grundsätzlich
natürliche oder juristische Personen im Rahmen der
Kapitalerhöhungen gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft, grundsätzlich als
Treugeber über den Treuhandkommanditisten,
beteiligen. Eine Beteiligung von Gesellschaften
bürgerlichen Rechts, Gemeinschaften und Ehepaaren
in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts
bzw. Gemeinschaft ist sowohl für Kommanditisten als
auch für Treugeber ausgeschlossen.

Personen, die (i) Staatsangehörige der USA, Kanadas,
Japans, Großbritanniens oder Australiens sind, (ii) Inhaber
einer dauerhaften Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung
der USA („Green Card“), Kanadas, Japans,
Großbritanniens oder Australiens sind, (iii) ihren
gewöhnlichen Aufenthalt / Wohnsitz oder Sitz in den
USA, in Kanada, Japan, Großbritannien oder Australien
haben und / oder (iv) die Beteiligung für eine Vermögensmasse
mit Sitz in den USA, in Kanada, Japan,
Großbritannien oder Australien eingehen oder einer
solchen anbieten, sollen nicht Kommanditisten der
Gesellschaft oder Treugeber sein. Anlässlich der Aufnahme
und auf Verlangen des geschäftsführenden
Kommanditisten haben Gesellschafter und Treugeber
zu versichern und nachzuweisen, dass keine der im
vorstehenden Satz genannten Bedingungen vorliegt.
Der geschäftsführende Kommanditist kann im
Einzelfall Ausnahmen von den Regelungen in diesem
Absatz zulassen.
Gesellschafter bzw. Treugeber können ihre Beteiligung
auch nicht wirksam an in vorstehendem
Absatz genannte Personen übertragen bzw. zu deren
Gunsten in sonstiger Weise verfügen oder ihren
Anteil diesen Personen wirksam vererben, sofern der
geschäftsführende Kommanditist seine Zustimmung
verweigert. Darüber hinaus enthalten §§ 23, 24 des
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft weitere
Beschränkungen der Möglichkeit zur Übertragung
der / Verfügung über bzw. Vererbung der Beteiligung.
Geht die Beteiligung auf in vorstehendem
Absatz genannte Personen über bzw. fällt ein Gesellschafter
bzw. Treugeber in Zukunft unter den in vorstehenden
Absätzen genannten Personenkreis, kann
der Gesellschafter bzw. Treugeber vom geschäftsführenden
Kommanditisten aus der Gesellschaft ausgeschlossen
werden. Vorstehende Beschränkungen
und Ausschlussmöglichkeiten gelten im Rahmen des
Treuhandvertrags entsprechend.
1.4 Standort des Fondsobjekts
Adelaide, der Standort des Fondsobjekts, ist die
Hauptstadt des australischen Bundesstaates South
Australia (SA). Die Stadt hat rd. 1,2 Mio. Einwohner,
was rd. 75 Prozent der Bevölkerung des gesamten
Bundesstaates entspricht. Das Fondsobjekt ist dabei
im Zentrum („Core-Central Business District“), dem
zentralen Geschäftsviertel der Stadt, gelegen. Im
Ranking der lebenswertesten Städte der Welt liegt
10
Adelaide regelmäßig unter den „Top 10“ und belegte
gemäß Economist Intelligence Unit 2010 Platz 8.
Nach Melbourne belegt Adelaide laut KPMG Competitive
Alternatives Study 2010 den zweiten Platz
der kosteneffizientesten Standorte in der Region
Asien-Pazifik. Die hohe Wettbewerbsfähigkeit des
Standortes spiegelt sich nicht zuletzt in der niedrigen
Arbeitslosigkeit wider (per Januar 2011 rd. 5,5 Prozent).
Einen nennenswerten Anteil daran trägt auch
die große Bedeutung des Rohstoffsektors für die
Region. Im Fraser Institute Ranking der zukunftsreichsten
Rohstoffabbaugebiete der Welt ist SA von
Platz 31 auf Platz 15 aufgerückt.
Der Gesamtbestand an Büroflächen im zentralen
Geschäftsviertel (CBD) von Adelaide beträgt rd.
1,3 Mio. m². Gemäß den aktuellen Zahlen des Property
Council of Australia beläuft sich der Gesamtleerstand
– über alle Objektqualitäten – im CBD von
Adelaide per Januar 2011 auf ca. 8,25 Prozent. Relativ
nach Objektqualitäten differenziert beläuft sich der
Leerstand im Premium-Segment auf ca. 3,8 Prozent
und im Bereich A-Grade auf ca. 7,7 Prozent. Betrachtet
man die „Unterkategorie“ bzw. den Teilmarkt
„Core-CBD“ – den Standort des Fondsobjekts – so
liegt der Leerstand hier im Bereich von vergleichbaren
A-Grade-Objekten bei ca. 4,6 Prozent. Im historischen
Kontext liegt der Gesamtleerstand des CBD
mit ca. 8,25 Prozent derzeit weit unter dem Mittel der
letzten 20 Jahre von 12,3 Prozent und auch unterhalb
der vergleichbaren landesweiten Leerstandsrate für
CBDs von ca. 8,6 Prozent.
Das Mietwachstum hat sich im relevanten Markt seit
dem dritten Quartal 2010 stabilisiert bzw. abgeflacht.
Betrachtet man jedoch die letzten zwölf Monate
bis Februar 2011, so sind die Brutto-Spitzenmieten
(in den Segmenten Premium, A- und B-Grade) um
durchschnittlich ca. 4 Prozent gestiegen. Während
dieses den Durchschnitt für Premium, A- und B-Grade
im gesamten CBD abbildet, konnte individuell betrachtet
im Teilmarkt „Core-CBD“ für A- und B-Grade-
Flächenqualitäten sogar vereinzelt ein Anstieg von
bis zu rd. 12 Prozent verzeichnet werden.
Auch zukünftig wird gemäß den Prognosen der
lokalen Immobilienexperten für den Büroimmobilienmarkt
von Adelaide erwartet, dass dieser eine der
niedrigsten Leerstandsraten des Landes und eine
kontinuierlich steigende Nachfrage nach Flächen sowie
weiteres nachhaltiges Mietwachstum aufweisen

wird. Die Prognosen gehen derzeit auch von einem
sich weiter verbessernden Investmentklima und von
weiter sinkenden Ankaufsrenditen aus. Insgesamt
sind die Vorzeichen für die weitere Marktentwicklung
damit langfristig positiv gestellt.
1.5 Das Fondsobjekt
Bei dem Fondsobjekt handelt es sich um eine
hochwertige Büroimmobilie, die im Zentrum des
Geschäftsviertels von Adelaide im Jahr 1991 erbaut
und in den Jahren 2009 / 2010 umfangreich
und durchgreifend modernisiert wurde. Durch die
Modernisierung wurde das technische Design des
Fondsobjekts mit Blick auf die Nachhaltigkeit des
Objekts so aufgewertet, dass zukünftig ein Umweltrating
von 4,5 von maximal möglichen 5 Star NABERS
(anwendbare australische Norm für Umweltgutachten
gewerblicher Immobilien) erreicht werden soll.
Die entsprechenden Zertifizierungen werden derzeit
vorgenommen. Das Fondsobjekt verfügt durch das
soeben durchgeführte umfangreiche Modernisierungsprojekt
über moderne Spezifikationen und
über einen entsprechend hohen Ausbaustandard,
der gemäß der technischen Gutachter der Fondsge-
sellschaft den „A-Grade-Standard“ für hochwertige
Büroflächen gemäß den australischen Vorschriften
des Property Council of Australia erreicht.
Die vermietbaren Flächen des Fondsobjekts sind zu
ca. 96,4 Prozent (rd. 15.888 m²) an das Ministerium
für Infrastruktur des Bundesstaates South Australia
als Hauptmieter vermietet, welches auch das Foyer
im Fondsobjekt exklusiv angemietet hat und nutzt.
Weitere Flächen im Erdgeschoss des Fondsobjekts
sind an eine Bank und an einen Coffee-Shop-Betreiber
vermietet, so dass der Vermietungsstand für das
Fondsobjekt derzeit rd. 98 Prozent beträgt (für eine
Restfläche von 323 m² besteht eine Mietgarantie für
drei Jahre durch den Verkäufer des Fondsobjekts).
Die geringfügige Lagerfläche des Fondsobjekts ist
ebenfalls an die Bank vermietet, die im Erdgeschoss
Flächen angemietet hat. Von den 40 Parkplätzen im
Fondsobjekt sind 37 Parkplätze an den staatlichen
Hauptmieter mit vermietet, die Vermietung der weiteren
drei Parkplätze wird ebenfalls über eine Mietgarantie
des Verkäufers für drei Jahre abgedeckt. Für
das Fondsobjekt bestehen weiterhin diverse Mietverträge
für das Aufstellen von Antennen auf dem Dach
des Fondsobjekts bzw. aus der Vermietung an lokale
Telekommunikationstechnik-Betreiber.

Die vermietbare Fläche umfasst rd. 16.497 m². Das
24-geschossige Gebäude teilt sich auf in ein Kellergeschoss
für Parkplätze, das Erdgeschoss, in dem
sich Büro- und Einzelhandelsflächen befinden, in
18 Stockwerke mit Büroflächen sowie vier Stockwerke
für Technik.
Übersicht über die vermietbaren Flächen /
Nutzungsarten:
Bürofläche 15.888 m²
Lagerfläche 20 m²
Einzelhandelsflächen 589 m²
Gesamt 16.497 m²
Das Fondsobjekt ist flexibel nutzbar konzipiert und
daher drittverwendungsfähig. Details hierzu sind in
Tz. 5 dargestellt.
1.6 Hauptmieter / Mietvertrag des Hauptmieters
Rund 96,4 Prozent der vermietbaren Gesamtflächen,
also rd. 15.888 m², sind langfristig für zwölf Jahre
vom 01.01.2010 mit einer Restlaufzeit bis zum
31.12.2021 an das Ministerium für Infrastruktur des
Bundesstaates South Australia vermietet („Hauptmieter“),
wobei der Hauptmieter auch den Foyerbereich
des Fondsobjekts vollständig angemietet
hat und nutzt. Der staatliche Hauptmieter hat sich
die Flächen im Fondsobjekt über eine einmalige
Verlängerungsoption um weitere fünf Jahre bis zum
31.12.2026 gesichert und außerdem 37 Parkplätze im
Fondsobjekt mit jeweils gleicher Laufzeit angemietet.
Der Hauptmieter, der Bundesstaat South Australia,
verfügt über eine ausgezeichnete Bonität, was an
den aktuellen Bonitätsnoten („Ratings“) namhafter
Ratingagenturen abgelesen werden kann (u. a. AAA
für langfristige Verbindlichkeiten und damit das bestmögliche
Rating bei Standard & Poor’s).
Bei dem Mietvertrag mit dem Hauptmieter handelt
es sich um einen sog. „Semi-Gross-Lease“, d. h. einen
Mietvertrag, bei dem der Mieter neben der vereinbarten
Miete seine verbrauchsabhängigen Mietnebenkosten
(z. B. für Elektrizität, Wasser, Abwasser)
sowie Kostenerhöhungen oberhalb eines vereinbarten
Schwellenwerts für die sonstigen Betriebs- und
Bewirtschaftungskosten des Fondsobjekts (z. B.
12
Grundsteuer sowie sonstige Steuern und Abgaben,
Objektversicherung, bestimmte Reparatur- und
Instandhaltungskosten sowie Hausverwalterkosten)
an den Vermieter bezahlt. Die Betriebs- und
Bewirtschaftungskosten bis zu dem vereinbarten
Schwellenwert, der von Zeit zu Zeit im Rahmen der
mietvertraglichen Regelungen angepasst wird, zahlt
der Vermieter, der auch für Instandhaltungskosten,
insbesondere für „Dach und Fach“ (d. h. strukturelle
Investitionen und Reparaturen) verantwortlich ist.
Die Miete im Rahmen des Mietvertrags mit dem
Hauptmieter ist gemäß dem involvierten Gutachter
marktkonform und wird auf der Grundlage mietvertraglicher
Regelungen jährlich um mindestens
4 Prozent fest nach oben angepasst (Wertsicherung).
In den Jahren 2014 bzw. 2018 und, sofern der Mieter
von seiner Verlängerungsoption Gebrauch macht, im
Jahr 2022, kann im Rahmen eines sog. „Market Reviews“
die Miete, sofern diese am Markt höher sein
sollte, auch an die Marktmiete angepasst werden,
wobei auch in den Jahren 2014 und 2018 die Miete
dann um mindestens 4 Prozent im Vergleich zur Vorjahresmiete
steigen soll.
Die gute Bonität des staatlichen Hauptmieters und
die festen jährlichen Mietsteigerungen während der
Mietvertragslaufzeit bilden aus heutiger Sicht eine
insgesamt gute Prognosegrundlage für die Einnahmen
aus der Vermietung des Fondsobjekts. Weitere
Details sind in Tz. 7 (betreffend die Annahmen im
Rahmen der Prognoserechnung), in Tz. 5.2 und
Tz. 10.6.3 (betreffend die mietvertraglichen Regelungen)
sowie in Tz. 3.2 ab Seite 26 und Tz. 3.3 ab
Seite 32 (zu immobilienspezifischen und wirtschaftlichen
Risiken) dargestellt.
1.7 Gutachten und Prüfungen im Zusammenhang
mit dem Ankauf des Fondsobjekts
Im Zusammenhang mit der Ankaufsprüfung haben
die Gutachter von CB Richard Ellis, Adelaide, ein
Bewertungsgutachten und Analysen für den Objekt-
Cashflow für das Fondsobjekt mit Datum vom
28.04.2011 erstellt. Darin wird der Wert des Fondsobjekts
zum geplanten Ankaufszeitpunkt mit AUD
94,5 Mio. angesetzt. Zudem haben die Sachverständigen
von Rider Levett Bucknall, Sydney, ein technisches
Gutachten über das Fondsobjekt, einschließlich
eines umwelttechnischen Berichts, mit Datum vom
04.05.2011 erstellt. Die Ergebnisse dieses techni-

schen Gutachtens wurden im Rahmen der Prognoserechnung
(Tz. 7) berücksichtigt. Weitere Bewertungsgutachten
über das Anlageobjekt (Fondsobjekt)
wurden nicht erstellt.
Details und Hinweise dazu siehe auch in Tz. 3.2 ab
Seite 26 bzw. in Tz. 5.1.1.
1.8 Mindestbeteiligungsbetrag
Der Beteiligungsbetrag jedes künftig beitretenden
Anlegers soll mindestens AUD 15.000 betragen;
höhere Beteiligungsbeträge müssen durch 1.000
ohne Rest teilbar sein (Erwerbspreis). Auf den Beteiligungsbetrag
künftig beitretender Anleger wird ein
Agio von 5 Prozent erhoben.
Der Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlagen
beträgt AUD 112.000.000 (zzgl. Agio). Da
der Mindestbeteiligungsbetrag AUD 15.000 beträgt,
ergibt sich demgemäß rechnerisch eine Anzahl von
maximal 7.466 Kommanditanteilen. Da auch Beteiligungen
von über AUD 15.000 möglich sind, kann
sich die Anzahl der angebotenen Vermögensanlagen
auch ermäßigen. Einzelheiten hierzu siehe in
Tz. 10.2.4 bzw. in Tz. 15.4.
1.9 Beitritt und Einzahlung / Platzierungsfrist
und ­garantie
Der Beteiligungsbetrag zzgl. 5 Prozent Agio ist
gemäß den Bestimmungen der Beitrittsvereinbarung
wie folgt zu erbringen: Bei Zeichnung der
Beteiligung bis zum 30.11.2011 zum 12.12.2011,
für alle Zeichnungen ab 01.12.2011 zum 20. des
auf die Zeichnung folgenden Monats (bzw., sofern
dies kein Bankarbeitstag ist, zum nächstfolgenden
Bankarbeitstag). Details dazu siehe auch in Tz. 15.4
„Abwicklungshinweise“. Die Beteiligung erfolgt
auf der Grundlage des Gesellschaftsvertrags der
Fondsgesellschaft, des Treuhandvertrags sowie der
Beitrittsvereinbarung. Im Rahmen der Beitrittsvereinbarung
gibt der Anleger ein Angebot auf mittelbaren
Beitritt als Treugeber ab, das durch Annahme seitens
des Treuhandkommanditisten und durch Zulassung
zur Kapitalerhöhung durch den geschäftsführenden
Kommanditisten der Fondsgesellschaft wirksam wird.
13
Nachteilige australische Steuerfolgen könnten eintreten,
wenn Anleger bzw. diesen nahestehende Personen
bestimmte Beteiligungsquoten an der Fondsgesellschaft
überschreiten (Details hierzu siehe Tz. 11.5
bzw. Tz. 3.4). Anleger können deshalb entsprechend
§ 4 Abs. (5) des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft
in Höhe eines Teils / ihres gesamten Beteiligungsbetrags
einem atypisch stillen Gesellschafter
vergleichbar über den Treuhandkommanditisten
am Vermögen der Fondsgesellschaft beteiligt sein,
so dass derartige australische Steuerfolgen auf der
Grundlage dieser gesellschaftsvertraglichen Regelungen
möglichst vermieden bzw. ausgeschlossen
werden.
Der Beteiligungsprospekt muss gemäß § 9 Abs. 1
Verk ProspG mindestens einen Werktag vor dem
öffentlichen Angebot veröffentlicht werden. Das
öffentliche Angebot beginnt daher frühestens einen
Tag nach Veröffentlichung des Beteiligungsprospekts
und endet bei Vollplatzierung des Kommanditkapitals,
spätestens jedoch mit Ablauf der vorgesehenen
Platzierungsfrist zum 31.12.2012. Der geschäftsführende
Kommanditist ist berechtigt, die Platzierungsfrist
bis zum 31.12.2013 zu verlängern.
Die Real I.S. hat eine Platzierungsgarantie für das zur
Durchführung der Investition erforderliche Eigenkapital
übernommen. Wichtige Details hierzu siehe
auch in Tz. 3.2.1 ab Seite 27, in Tz. 3.3.3 ab Seite 35
sowie Tz. 10.6.8.
1.10 Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen
und steuerliche Behandlung
Bezogen auf den gesamten Beteiligungsbetrag
des Anlegers (ohne Agio) ist für den Prognosezeitraum
eine jährliche Ausschüttung / Entnahme von
6,5 Prozent nach australischen Steuern geplant.
Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen.
Der Ausschüttungsanspruch
besteht dabei zeitanteilig ab dem Ersten des auf die
vertragsgemäße Einzahlung des Beteiligungsbetrags
nebst Agio folgenden Monats. Die jährliche Ausschüttung
ist zum 30.06. des Folgejahres, erstmals
zum 30.06.2013, vorgesehen (Details hierzu siehe in
Tz. 7 bzw. in § 20 des in Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft). Die prognostizierten
Ausschüttungen / Entnahmen sind nicht
garantiert, sondern resultieren aus dem tatsächlichen
Bewirtschaftungsergebnis für das Fondsobjekt

120 %
110 %
100 %
8 %
6 %
4 %
2 %
0 %
Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen 1) nach australischen Steuern
6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,5 %
118,68 %
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Abgeltungsteuer in Deutschland 1) Bezogen auf den Beteiligungsbetrag ohne Agio; auf Ebene der Anleger,
vor Progressionsvorbehalt und Abgeltungsteuer auf Zinseinnahmen aus
der Liquiditätsreserve in Deutschland, (weitere Details hierzu Tz. 7, 8 und 11).
sowie aus den sonstigen Einflussfaktoren im Rahmen
des Investments (siehe dazu die Hinweise in Tz. 3.3
ab Seite 32).
Die Prognoserechnung geht davon aus, dass das
Fondsobjekt zum Ende des Jahres 2021 veräußert
wird (exemplarische Annahme). Tatsächlich kann sich
eine kürzere oder längere Haltedauer, z. B. aufgrund
der tatsächlichen Entwicklung auf dem Immobilienmarkt,
ergeben (Details und Hinweise dazu siehe
unter Tz. 3.3.9 ab Seite 38 bzw. Tz. 7).
Die Beteiligung an der vermögensverwaltend ausgestalteten
Fondsgesellschaft vermittelt den Anlegern
laufende Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung
einer in Australien belegenen Immobilie sowie
Einkünfte aus der Veräußerung der Rechte an der
Immobilie zum Ende der Fondslaufzeit. Gemäß dem
Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland
und Australien in der derzeit geltenden Fassung
werden laufende Einkünfte aus der Vermietung
der Fondsimmobilie nur in Australien besteuert. In
Australien erfolgt die Besteuerung gemäß dem angestrebten
Fondskonzept durch Erhebung einer Quellensteuer
auf der Ebene des der Fondsgesellschaft
vorgeschalteten australischen Treuhandvermögens,
die abgeltende Wirkung hat und die derzeit mit
7,5 Prozent auf das im jeweiligen Steuerjahr ermittelte
steuerliche Ergebnis auf Ebene des australischen
14
Treuhandvermögens anfällt. Die Anleger selbst sind
nach derzeitigem australischem Steuerrecht aufgrund
der Beteiligung an der Fondsgesellschaft nicht
zur Abgabe einer persönlichen Steuererklärung in
Australien verpflichtet. Die steuerlichen Erklärungspflichten
bzw. die Steuerzahlung als solche werden
durch den Trustee (den australischen Treuhänder
des australischen Treuhandvermögens) auf Ebene
des australischen Treuhandvermögens erfüllt bzw.
durchgeführt. In Deutschland sind die laufenden Einkünfte
aus der Vermietung und Verpachtung von der
Besteuerung freigestellt, werden aber im Rahmen
des Progressionsvorbehalts berücksichtigt.
Veräußerungsgewinne aus der Veräußerung der
Fondsimmobilie unterliegen in Australien gemäß
dem angestrebten Fondskonzept ebenfalls der
Quellensteuer von derzeit 7,5 Prozent, wobei der
Veräußerungsgewinn und damit die steuerliche Bemessungsgrundlage
für diese Besteuerung nach den
anwendbaren australischen Vorschriften zu ermitteln
ist. In Deutschland sind die Einkünfte aus der Veräußerung
der Fondsimmobilie konzeptionsgemäß
bzw. für Anleger der Zielgruppe nicht steuerpflichtig,
sofern die Veräußerung nach Ablauf von zehn Jahren
seit dem Erwerb der Rechte an der Immobilie und
dem Beitritt des jeweiligen Anlegers erfolgt (Spekulationsfrist)
(siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.4 ab
Seite 44).

Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft vermittelt
den Anlegern darüber hinaus Zinseinkünfte, die in
Deutschland der Abgeltungsteuer unterliegen. Soweit
in Australien Quellensteuer (die diesbezüglich
derzeit 10 Prozent beträgt) auf diese Einkünfte erhoben
würden, kann diese auf die deutsche Abgeltungsteuer
angerechnet werden.
Das steuerliche Ergebnis wird den Gesellschaftern
grundsätzlich anteilig zugerechnet (zu den Einzelheiten
siehe Tz. 7 bzw. Tz. 11 sowie § 19 des in Tz. 13
abgedruckten Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft).
Zur steuerlichen Behandlung der Einnahmen bzw.
Erträge und der Ausschüttungen / Entnahmen im
Rahmen der Fondsbeteiligung in Deutschland und
in Australien (einschließlich der Details zu den auf
Fondsebene bzw. auf Anlegerebene anfallenden
Steuern und zu den entsprechenden steuerlichen
Verfahren) sowie bezüglich der weiteren Einzelheiten
zu den prognostizierten Ausschüttungen / Entnahmen
siehe Tz. 7 „Prognoserechnung“ bzw. Tz. 11
„Steuerliche Grundlagen“ sowie Tz. 15 „Abwicklungshinweise“.
Vor einer Beteiligung sollten die Anleger
auch die Hinweise in Tz. 3 (ab Seite 26), bezüglich der
steuerlichen Risiken in Tz. 3.4 (ab Seite 44) gelesen
und verstanden haben.
1.11 Beteiligungsdauer
Die Fondsgesellschaft wird für unbestimmte Zeit
eingegangen, wobei eine ordentliche Kündigung
erstmals zum 31.12.2026 möglich ist. Das Recht zur
Kündigung aus wichtigem Grund bleibt hiervon
unberührt. Eine Beteiligung im Rahmen dieses Angebots
ist als langfristige Vermögensanlage konzipiert.
Die Prognoserechnung geht dabei auf der Grundlage
der Strategie zur möglichen Veräußerung des
Fondsobjekts („Exitstrategie“) von einer Haltedauer
bis Ende 2021 aus, da die Grundmietzeit des Mietverhältnisses
mit dem Hauptmieter zum Ende des
Jahres 2021 abläuft und dann eine Veräußerung des
Fondsobjekts mit einem entweder verlängerten oder
neu abgeschlossenen Mietverhältnis möglich wäre,
was erfahrungsgemäß eine positive Auswirkung
auf den erzielbaren Veräußerungserlös hat (Details
hierzu siehe in Tz. 7). Ende Dezember 2021 wurde
daher in der Prognoserechnung als Verkaufsdatum
des Fondsobjekts und damit als Ende der Beteiligung
der Anleger exemplarisch angenommen.
15
Ob zu diesem für Zwecke der Prognose unverbindlich
angesetzten Zeitpunkt ein Verkauf sinnvoll oder
möglich ist oder ob ein Verkauf weit vor oder weit
nach diesem Zeitpunkt sinnvoll oder möglich ist,
kann aus heutiger Sicht nicht eingeschätzt werden
und hängt wesentlich von der zu diesem Zeitpunkt
tatsächlichen Vermietungssituation, der allgemeinen
Situation der Wirtschaft und des Immobilienzyklus
sowie von den weiteren relevanten Bedingungen
und Einflussfaktoren für eine Veräußerung des
Fondsobjekts ab. Insofern handelt es sich bei dem
prognostizierten Verkaufszeitpunkt um eine vorläufige
und unverbindliche Planung. Auf der Grundlage
des Geschäftsplans der Fondsgesellschaft sieht die
Prognoserechnung zunächst eine langfristige Vermietung
des Fondsobjekts vor (siehe hierzu auch die
Hinweise in Tz. 3.3.9 ab Seite 38). Die tatsächliche Beteiligungsdauer
muss daher nicht dem Prognosezeitraum
entsprechen. Über den Zeitpunkt des Verkaufs
des Fondsobjekts und damit die tatsächliche Dauer
der Beteiligung bzw. eine Beendigung der Beteiligung
entscheiden die Gesellschafter in der Gesellschafterversammlung.
Einzelheiten hierzu sind Tz. 10.2
bzw. Tz. 13 „Gesellschaftsvertrag“ zu entnehmen.
1.12 Anlegerbetreuung / Fondsmanagement
Die Anlegerbetreuung sowie das Fondsmanagement
werden von der Real I.S. übernommen. Einzelheiten
dazu siehe unter Tz. 10.4.2.
1.13 Anlegereignung
Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich um
eine langfristige unternehmerische Beteiligung.
Dementsprechend richtet sich das vorliegende
Angebot an Anleger, die bereit sind, eine langfristige
unternehmerische Beteiligung einzugehen, und
darüber hinaus die in diesem Prospekt enthaltenen
Einschätzungen teilen. Anleger sollten vor einer
Anlageentscheidung prüfen, ob sie bereit und wirtschaftlich
in der Lage sind, die in Tz. 3 (Seite 26 bis
Seite 50) dargestellten Risiken zu tragen. Außerdem
darf kein kurz- oder mittelfristiger Bedarf bestehen,
über die angelegten Mittel zu verfügen, da die
eingegangene Beteiligung nur sehr eingeschränkt
fungibel ist. Anleger sollten vor der Anlageentscheidung
unbedingt den gesamten Beteiligungsprospekt
im Zusammenhang, insbesondere die Risikohinweise
in Tz. 3, sorgfältig gelesen haben. Der Anleger sollte

sich bei Fragen zum vorliegenden Beteiligungsangebot
unbedingt durch unabhängige Experten beraten
lassen, beispielsweise zu steuerlichen und rechtlichen
Fragen durch Steuerberater und Rechtsanwälte.
Anbieter („Initiator“) des Beteiligungsangebots
und Herausgeber des vorliegenden Beteiligungsprospekts
ist die
Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße 17
81667 München
16

2.
Anbieter
A wie … Australien­Kompetenz.
Diese Markterfahrung steckt
in bislang sechs Australien-
Investments, die das Investmenthaus
Real I.S. seit 2005
platzieren konnte. Mit dem
Verkauf der Büro immobilie
in Melbourne, dem Fondsobjekt
des „Bayernfonds Australien
1“, war die Real I.S.
nicht nur der erste deutsche
Fondsinitiator auf dem australischen
Markt, sondern auch
der erste Fondsmanager, der
einen Investmentzyklus im
Rahmen eines geschlossenen
Fonds für Privatanleger erfolgreich
abschließen konnte. Die
Anleger profitierten davon mit
einem Gesamtrückfluss von rd.
147 Prozent 1) .
1) Bezogen auf die Kapitaleinlage ohne Agio, nach
Steuern in Australien und vor Progressionsvor behalt
und deutschen Steuern auf Zinserträge.
Quelle: Real I.S. AG

2. Anbieter
2.1 Der Anbieter (Initiator) Real I.S.
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
(„Real I.S.“), mit Sitz in München, zählt zu
den großen bankgebundenen Initiatoren auf dem
deutschen Kapitalanlagemarkt. Mit attraktiven Angeboten
wendet sie sich sowohl an private als auch an
institutionelle Anleger.
Das Unternehmen ist als Investmenthaus tätig.
Neben Publikumsfonds und Spezialfonds, u. a.
nach deutschem Investmentrecht über die Real I.S.
Investment GmbH (KAG), gehören individuelle
Fondslösungen, das Portfoliomanagement und das
Management von institutionellen internationalen
Immobilienportfolios zu den Tätigkeitsfeldern.
Seit 1991 wurden mehr als 100 Fondsprodukte mit
einem Gesamtinvestitionsvolumen von mehr als
EUR 7,6 Mrd. für das Privatkundengeschäft und für
institutionelle Investoren angeboten.
Die Real I.S. begleitete bisher mehr als 65.000 private
und institutionelle Anleger von der Zeichnung der
Fondsanteile über die Verwaltung bis hin zur späteren
Liquidation des Fonds. Für die seit dem Emissionsjahr
1991 aufgelegten Immobilienfonds wurde eine
Leistungsbilanz zum 31.12.2009 gemäß Definition
Verband Geschlossener Fonds („VGF“) Arbeitskreis
erstellt und von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
geprüft.
2.2 Die langjährige Kompetenz
Die Real I.S. hat seit Bestehen zahlreiche Publikumsfonds
mit inländischen und ausländischen Immobilien
aufgelegt und zählt in Deutschland zu den
marktführenden Initiatoren in diesem Segment. Die
Real I.S. agiert in Deutschland und weiteren ausgewählten
europäischen Ländern wie Frankreich,
Großbritannien, Österreich, Niederlande und Belgien
sowie in den USA und Kanada sowie in Australien
in allen wesentlichen Immobiliensegmenten über
breite lokale Netzwerke und teilweise über eigene
Tochtergesellschaften und Repräsentanzen in den
einzelnen Ländern. Der aktive Assetmanagement-
Ansatz hat bei zahlreichen Investments zu nachweisbar
sehr positiven Ergebnissen für die Investoren im
Rahmen von Immobilienverkäufen / Fondsauflösungen
geführt.
20
Darüber hinaus hat Real I.S. in den letzten Jahren
bereits sechs Publikumsfonds mit australischen
Immobilien, die in einer Vielzahl der australischen
Metropolen belegen sind (u. a. in Sydney, Melbourne,
Canberra), aufgelegt und zählt zu den marktführenden
Initiatoren in diesem Segment in Deutschland.
Auch für institutionelle Fonds der Real I.S. wurden
Immobilientransaktionen am australischen Markt
erfolgreich durchgeführt (u. a. auch in Adelaide
und damit in der australischen Großstadt, in der
auch das Fondsobjekt dieses Beteiligungsangebots
belegen ist). Der erste geschlossene Immobilienfonds
mit einer Premium-Immobilie in Melbourne
wurde aufgrund der sehr guten Marktentwicklung
außerplanmäßig bereits nach ca. zwei Jahren mit
einem Gesamtrückfluss an die Anleger von insgesamt
rd. 147 Prozent nach Steuern in Australien (bezogen
auf die Kapitaleinlage ohne Agio) erfolgreich aufgelöst.
Die Real I.S. operiert in Australien in allen wesentlichen
Immobiliensegmenten (Office, Retail, Industrial
und Hospitality) über ein breites lokales Netzwerk.
Die Real I.S. verfügt über eine eigene Tochtergesellschaft,
die Real I.S. Australia Pty Ltd. Verfolgt wird ein
aktiver Assetmanagement-Ansatz, der bislang bei den
anderen von Real I.S. initiierten geschlossenen Immobilienfonds
für in Australien belegene Immobilien zu
positiven Ergebnissen für die Anleger geführt hat.
Im Jahr 2008 hat die Real I.S. den Scope Award in
der Kategorie „Immobilien Australien / Neuseeland“
gewonnen. In ihrer Begründung stellte die Jury
die Erfahrung und Kompetenz heraus, mit der die
Real I.S. eine qualitativ hochwertige Produktlinie
geschaffen hat.
Insgesamt hat die Real I.S. im Jahr 2010 mit ihren Vertriebspartnern
im Segment der geschlossenen Beteiligungsmodelle
in Deutschland Eigenkapital in Höhe
von EUR 608 Mio. platziert. Über den erwähnten
Scope Award hinausgehend, hat das Unternehmen in
der letzten Zeit folgende Auszeichnungen erhalten:
Den Sonderpreis der Jury des Elite Report des Handelsblatts
für 2008 sowie in 2009 den Scope Investment
Award in der Kategorie „Geschlossene Fonds
Immobilien weltweit“. In ihrer Begründung zu der
zuletzt genannten Auszeichnung stellte die Jury fest:
Real I.S. konnte die Jury in besonderem Maße durch
hohe Professionalität, strategische Kontinuität und
Sicherheitsorientierung im schwierigen Marktumfeld

22
überzeugen. In 2010 erhielt das Unternehmen darüber
hinaus den Scope Special Award „Unternehmenswachstum“
und den Immobilienmanager Award
2010. Auch im Jahr 2011 erhielt die Real I.S. mit der
Verleihung des Feri EuroRating Award 2011 in der
Kategorie „Immobilien, international“ eine weitere
Auszeichnung für ihre kontinuierlichen Leistungen
im Bereich des Fonds- und Assetmanagements in der
Assetklasse „Immobilien“.
2.3 Die Qualität als Philosophie
Die Unternehmensphilosophie der Real I.S. orientiert
sich an den Maximen Qualität, Kundenorientierung,
Innovation und Verantwortung. Die Real I.S. bietet
ihren Kunden ein hochwertiges und umfangreiches
Portfolio von Beteiligungsmodellen an. Hierbei
übernimmt die Real I.S. bei den von ihr aufgelegten
Produkten im Sinne ihrer Kunden die wichtige Aufgabe,
die Beteiligungsprodukte unter Ertrags-, Kosten-
und Risikogesichtspunkten zu optimieren. Die
Real I.S. wählt bewusst Vertriebspartner mit hoher
Fachkompetenz und Kundenverantwortung aus, um
eine stetige Kundenzufriedenheit zu erreichen. Die
Real I.S. ist mit einem ganzheitlichen Qualitätsmanagementsystem
nach DIN EN ISO 9001:2008 vom
TÜV Süddeutschland zertifiziert.
2.4 Das Leistungsangebot
Die Anleger können bei von der Real I.S. konzipierten
und verwalteten Immobilienfonds auf das professionelle
Management des Fondsobjekts und damit ihrer
Investition bauen. Die Real I.S. verfügt über die Kompetenz,
die hierfür notwendigen Dienstleistungen zu
erbringen. Dies umfasst insbesondere:
Auswahl geeigneter Investitionsobjekte
Abwicklung aller vereinbarten Investitionen
(z. B. Baubegleitung)
Leistungscontrolling (z. B. Eingang Mieteinnahmen,
Garantieleistungen)
Kaufmännisches und technisches Gebäudemanagement
Asset- und Portfoliomanagement
Rechts- und Steuerkompetenz
Detaillierte, übersichtliche Informationsaufbereitung
für die Anleger

Wer in ein Beteiligungsmodell der Real I.S. investiert,
vertraut sein Vermögen den Dienstleistungen eines
seriösen und erfahrenen Initiators an. Neben dem
attraktiven Produktangebot steht das professionelle
Management für hohe Qualität. Die Ratingagentur
Scope hat die Management-Qualität der Real I.S. mit
der Note AA „sehr hohe Qualität“ bewertet. Besonders
hervorgehoben werden Erfahrung und Kompetenz
des Managements sowie die institutionalisierten
Systeme des Krisen- und Risikomanagements und
die standardisierten Investmentprozesse.

A wie ... Ankommen.
3.
Risikohinweise

3. Risikohinweise
3.1 Allgemeine Hinweise
Investitionen in geschlossene Immobilienfonds und
damit auch in das vorliegende Beteiligungsangebot
sind eine langfristige unternehmerische Beteiligung
und nicht mit anderen Vermögensanlagen, insbesondere
festverzinslichen Wertpapieren, vergleichbar.
Die Beteiligung eignet sich nur für Anleger, die sich
langfristig engagieren wollen und keine Kapitalanlage
mit fester Verzinsung und einer schon heute feststehenden
Rückzahlung des eingesetzten Kapitals zu
einem festen Zeitpunkt wünschen.
Durch eine Beteiligung im Rahmen des vorliegenden
Beteiligungsangebots geht der Anleger wirtschaftliche
und unternehmerische Risiken ein. Insbesondere
können zukünftige Entwicklungen die erwarteten
bzw. projizierten Ergebnisse nachteilig beeinflussen.
Kapitalrückflüsse und Ausschüttungen / Entnahmen
sind weder im Voraus kalkulierbar noch gesichert.
Die Beteiligung sollte daher nur Beimischungscharakter
zum übrigen Vermögensportfolio besitzen
und vom Anleger aus Eigenkapital finanziert sein.
Der Analyse der mit dieser Beteiligung verbundenen
Risiken kommt besondere Bedeutung zu. Das Ergebnis
der Beteiligung ist von verschiedenen, in der Zukunft
liegenden rechtlichen, steuerlichen, politischen
und wirtschaftlichen Parametern abhängig, die sich
während der Beteiligungsdauer verändern können,
ohne dass dies zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
voraussehbar war. Insbesondere können veränderte
rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen, wie
z. B. eine Änderung der Gesetzgebung, der Rechtsprechung
oder der Verwaltungspraxis, die Ertragslage
und damit die Werthaltigkeit der Vermögensanlage
negativ beeinflussen. Die in die Prognoserechnung
eingeflossenen Prämissen, insbesondere auch betreffend
die Entwicklung der möglichen Mieteinnahmen
und die anfallenden Aufwendungen und Kosten, sind
aufgrund der heute erwarteten Entwicklung bzw.
auf Basis indikativer Schätzungen getroffen worden.
Mit Änderungen und Abweichungen muss gerechnet
werden. Unvorhergesehene bzw. abweichende
Ereignisse bzw. Sachverhalte können zu negativen
Abweichungen von der Prognoserechnung führen.
Der tatsächliche Beteiligungsverlauf kann deutlich
ungünstiger ausfallen als prognostiziert. Interessierte
Anleger, denen die notwendige Sachkenntnis für eine
Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds
fehlt, sollten keine Beteiligungsentscheidung treffen,
ohne sich den sachkundigen Rat eines qualifizierten
Beraters einzuholen.
26
Nachfolgend sind die vom Anbieter als wesentlich erachteten
Risiken im Zusammenhang mit der Vermögensanlage
einschließlich der ggf. mit einer Fremdfinanzierung
einhergehenden Risiken dargestellt. Die
aufgeführten Risiken wurden nicht nach der Wahrscheinlichkeit
ihres Eintreffens, ihrer Ergebnisauswirkung
oder anderen Kriterien untergliedert, sondern
zum besseren Verständnis nach Themenbereichen
geordnet. Die einzelnen Risiken beziehen sich dabei
nicht ausschließlich auf die Themenbereiche, denen
sie zugeordnet wurden, sondern können auch
themenübergreifende Relevanz besitzen und / oder
sich auf den Eintritt anderer Risiken auswirken. Die
nachfolgend im Einzelnen dargestellten Risiken
können einzeln oder kumuliert die Vermögens- und
Ertragslage der Fondsgesellschaft erheblich beeinflussen
und zu deutlichen Abweichungen von den
prognostizierten und im Beteiligungsprospekt unterstellten
Ergebnissen bis hin zum Totalverlust des
Beteiligungsbetrags nebst Agio führen.
Individuelle Risiken aus der persönlichen Situation
der Anleger können hier nicht dargestellt werden.
Zur Analyse solcher Risiken sollte jeder Anleger sich
des sachkundigen Rates eines qualifizierten Beraters
bedienen.
3.2 Immobilienspezifische Risiken
Zu den immobilienspezifischen Risiken gehören
Standortgegebenheiten. Dazu zählen u. a. die
Umgebung, Konjunktureinflüsse, die regionale und
überregionale Wettbewerbssituation, der oder die
Mieter, Veränderungen des Mietniveaus und der Kosten
sowie Insolvenzen von Vertragsparteien. Zudem
beeinflussen Veränderungen der Finanzmärkte
und der Finanzierungsmöglichkeiten sowie Änderungen
der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw.
Verwaltungspraxis die Standortgegebenheiten. Zu
diesen immobilienspezifischen Risiken zählen auch
die Risiken im Zusammenhang mit dem Erwerb der
Rechte an dem Fondsobjekt und dessen Bewirtschaftung.
Insoweit wird auf die in den nachfolgenden
Ausführungen beschriebenen Umstände verwiesen,
die das Ergebnis der Fondsgesellschaft und damit die
möglichen Kapitalrückflüsse in Form von Ausschüttungen
/ Entnahmen an die Anleger bzw. die Rentabilität
der Beteiligung aus Sicht der Anleger negativ
beeinflussen können.

3.2.1 Wesentliche Risiken im Zusammenhang mit
dem Erwerb des Fondsobjekts / Rückabwicklungsrisiken
Es bestehen Risiken im Zusammenhang mit dem
Erwerb des Fondsobjekts, die dazu führen können,
dass
das Eigentum am Fondsobjekt im Ergebnis nicht
erworben werden kann;
der Erwerb des Fondsobjekts nicht allein durch
Eigenkapital der Fondsgesellschaft, sondern ganz
oder teilweise durch Fremdkapital erfolgt;
das Eigentum am Fondsobjekt erworben wird,
aber Mängel bestehen; und / oder
zusätzlicher, nicht im prognostizierten Investitions-
und Finanzierungsplan bzw. in der Prognoserechnung
berücksichtigter Aufwand entsteht.
Folge in diesen Fällen, die nachstehend noch näher
erläutert werden, kann sein, dass sich die Rentabilität
aus der Beteiligung für die Anleger gegenüber der
Prognose reduziert und / oder dass die Fondsgesellschaft
aufgelöst oder (rück-)abgewickelt werden
muss, wobei in diesen Fällen auch das Risiko besteht,
dass die Anleger einen teilweisen oder vollständigen
Verlust ihrer Kapitaleinlage nebst Agio erleiden.
Dabei ist die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
berechtigt, (i) dem Verkäufer des Fondsobjekts
gegenüber festzustellen (auch als Weisung oder
über eine sonstige Mitteilung an den Treuhänder des
australischen Treuhandvermögens, der als Käufer
gegenüber dem Verkäufer auftritt), dass die Voraussetzungen
bzw. aufschiebenden Bedingungen
für dessen Erwerb nicht hergestellt werden (können)
bzw. (ii) das Fondsobjekt ganz oder teilweise
mittels Fremdkapital zu erwerben (z. B. im Wege
einer Eigenkapital-Zwischenfinanzierung), ohne dass
die Gesellschafter der Fondsgesellschaft darüber
beschließen.
Die Eigentumsrechte am Fondsobjekt können
insbesondere in folgenden Fällen im Ergebnis nicht
erworben werden (mit der Folge, dass die Fondsgesellschaft
abgewickelt bzw. aufgelöst werden muss):
Der Kaufvertrag über den Erwerb der Eigentumsrechte
am Fondsobjekt wird nicht durchgeführt,
wenn die Parteien weder die Andienungs- noch
die Kaufoption („Put and Call Option“) ausüben.
In diesem Fall können ggf. weder der Verkäufer
noch der Käufer Ansprüche gegeneinander geltend
machen.
27
Die Parteien dürfen die Andienungs- und Kaufoption
nicht ausüben (oder haben ggf. entsprechende
Kündigungs- bzw. Rücktrittsrechte) bzw. den
Kaufvertrag nicht durchführen (oder haben ggf.
entsprechende Kündigungs- bzw. Rücktrittsrechte),
wenn u. a. Bedingungen der Andienungs- und
Kaufoption bzw. des Kaufvertrags zum Erwerb der
Eigentumsrechte am Fondsobjekt nicht bzw. nicht
fristgerecht erfüllt werden, z. B. falls das Foreign
Investment Review Board (FIRB) der australischen
Regierung die erforderliche staatliche Ankaufsgenehmigung
nicht erteilt. Ein solcher Fall läge insbesondere
auch vor, wenn vor Durchführung des
Kaufvertrags der Mietvertrag mit dem Hauptmieter
nicht bestehen würde (z. B. wegen Kündigung
oder Annullierung). Auch in diesen Fällen können
unter Umständen weder der Verkäufer noch
der Käufer Ansprüche gegeneinander geltend
machen oder es kann sich herausstellen, dass
mögliche Ansprüche nicht durchgesetzt werden
können bzw. derartige Ansprüche nicht werthaltig
sind (z. B. aufgrund der Bonität der jeweiligen
Vertragspartei). Derartige Rechte oder Handlungsoptionen
mit den gleichen Rechtsfolgen
stehen dem Käufer (bzw. der Fondsgesellschaft
und deren Geschäftsführung) auch zu, sofern
(i) das Fondsobjekt vor Kaufpreiszahlung bzw.
Eigentumsübertragung in bestimmtem Umfang
(u. a. falls Reparaturkosten oberhalb AUD 500.000
erforderlich wären) zerstört oder beschädigt wird
oder (ii) das Eigenkapital der Fondsgesellschaft
nicht bereits bis zur Fälligkeit der Kaufpreiszahlung
und der Erwerbsnebenkosten zumindest im
erforderlichen Umfang eingeworben und für die
Fondsgesellschaft bzw. den Käufer die Finanzierung
der Zahlungspflichten aus dem Kaufvertrag
nicht anderweitig gesichert ist (z. B. wenn am
Markt keine Eigenkapital-Zwischenfinanzierung
erhältlich ist). Sollte das Fondsobjekt vom Käufer
nicht erworben werden können, da entweder
der Mietvertrag mit dem Hauptmieter zum
vereinbarten Zeitpunkt der Kaufvertragsdurchführung
nicht besteht oder falls das Fondsobjekt
in bestimmtem Umfang teilweise oder ganz
zerstört ist (siehe oben), muss der Verkäufer dem
Käufer seine angemessenen und nachgewiesenen
Kosten und Schäden bis zu einem Betrag von
AUD 500.000 erstatten. Es besteht das Risiko, dass
die tatsächlichen Kosten und Schäden für den
Käufer (und die Fondsgesellschaft) in diesen Fällen
erheblich höher sind, als der vorstehend genannte
vertragliche Vergütungsanspruch gegen
den Verkäufer. Es besteht weiterhin das Risiko,

dass selbst dieser Anspruch in diesen Fällen nicht
durchgesetzt werden kann, beispielsweise, weil
der Verkäufer, gleich aus welchen Gründen, nicht
vertragsgemäß bezahlt oder gar nicht zahlungsfähig
ist (vgl. nachstehende Tz. 3.3.8).
Die Andienungs- und Kaufoption bzw. der
Kaufvertrag wird nicht durchgeführt, sofern eine
Vertragspartei im Sinne der jeweiligen vertraglichen
Regelungen insolvent wird. Sollte der Käufer
die Kaufoption bzw. den Kaufvertrag aus einem
solchen Grund nicht durchführen können (oder
auch sonst, gleich welchen Grundes, nicht in der
Lage sein, den Kaufpreis vertragsgemäß zu leisten)
bzw. der Verkäufer die Vereinbarungen aus
diesem Grund kündigen, besteht ein Anspruch
auf Seiten des Verkäufers, zumindest gewährte
Sicherheiten (d. h. die von der Käuferseite gestel lte
standardisierte Bankgarantie über AUD 4,5 Mio.)
als Schadenersatz einfordern zu können.
Die Andienungs- und Kaufoption bzw. der vorgesehene
Kaufvertrag enthalten weitere Auflagen
und Bedingungen, die von den Vertragsparteien
fristgerecht zu erfüllen sind. Insofern besteht
das übliche Restrisiko, dass die Andienungs- und
Kaufoption bzw. der vorgesehene Kaufvertrag
nicht wie vorgesehen durchgeführt werden können
bzw. dass es zu einer Nichtdurchführung bzw.
ggf. Rückabwicklung der Verträge und damit zu
einer Nichtdurchführung des geplanten geschlossenen
Fonds kommt. In allen Fällen der Rückabwicklung
können der Fondsgesellschaft durch
die Rückabwicklung erhebliche Kosten entstehen
(u. a. aus bereits geschlossenen Verträgen, aus
gewährten Sicherheiten wie beispielsweise der
Bankgarantie über AUD 4,5 Mio.) und in diesen
Fällen kann nicht gewährleistet werden, dass die
Anleger die unter Umständen bereits geleistete
Kapitaleinlage nebst Agio ganz oder teilweise
zurückerhalten können.
Bei Unterzeichnung der Andienungs- und Kaufoption
hat die Käuferseite zur marktüblichen Absicherung
der vertraglichen Verpflichtungen den Verkäufern
eine standardisierte Bankgarantie (sog. Letter of
Credit) in Höhe von AUD 4,5 Mio. zur Verfügung
gestellt. Der Anbieter hat gegenüber der ausstellenden
Bank die Mithaftung übernommen, gleichwohl
bleibt der Käufer und damit wirtschaftlich die Fondsgesellschaft
gegenüber der ausstellenden Bank für
eventuelle Verpflichtungen aus dieser standardisierten
Bankgarantie verpflichtet. Der Letter of Credit,
den die ausstellende Bank gegen Zahlung einer
Avalprovision ausgegeben hat, ist spätestens bei
28
vertragsgemäßer Durchführung der Transaktion und
bei vertragsgemäßer Zahlung des Kaufpreises vom
Verkäufer an die ausstellende Bank zurückzugeben.
Die Bankgarantie müsste vom Verkäufer auch an den
Käufer bzw. die ausstellende Bank zurückgegeben
werden, falls bestimmte Umstände eintreten, die
der Ausübung einer der Optionen unter der Andienungs-
und Kaufoption bzw. der Durchführung des
Kaufvertrags entgegenstehen (z. B. wenn die staatliche
Ankaufsgenehmigung (sog. FIRB Approval) nicht
erteilt wird). Der Verkäufer darf die Bankgarantie nur
bei bestimmten, in der Optionsvereinbarung bzw.
im Kaufvertrag festgelegten Vertragsverletzungen
durch den Käufer einlösen. In einem solchen Fall
ist die Fondsgesellschaft – vor dem mithaftenden
Anbieter – gegenüber der garantierenden Bank
erstattungspflichtig. Erfüllt der Käufer seine Verpflichtungen
aus dem Kaufvertrag nicht, ist der
Verkäufer wie vorstehend ausgeführt berechtigt, die
Bankgarantie einzulösen und hat gemäß der Andienungs-
und Kaufoption bzw. dem vorgesehenen
Kaufvertrag grundsätzlich keine darüber hinausgehenden
Ansprüche gegen den Käufer. Es verbleibt
jedoch ein Risiko, dass mögliche über den Betrag
der Bankgarantie hinausgehende Ansprüche (z. B.
Schadenersatz, Aufwendungsersatzanspruch) vom
Verkäufer gleichwohl erfolgreich geltend gemacht
werden könnten (z. B. bei Unwirksamkeit der vertraglichen
Begrenzung von Ausgleichsansprüchen des
Verkäufers). Solche Ansprüche wären vom australischen
Treuhandvermögen und unter Umständen von
der Fondsgesellschaft und somit wirtschaftlich von
den Anlegern zu tragen.
Ist bis zur Fälligkeit der Kaufpreiszahlung und der
Erwerbsnebenkosten kein ausreichendes Eigenkapital
der Fondsgesellschaft eingeworben, wird sich
die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft um eine
Fremdfinanzierung bemühen. Der Käufer (d. h. der
Treuhänder des australischen Treuhandvermögens)
bzw. die Fondsgesellschaft hat in einem solchen
Fall einer Bank übliche Sicherheiten, z. B. dingliche
Sicherheiten am Fondsobjekt, zu stellen. Folge einer
Fremdfinanzierung kann sein, dass wirtschaftlich
der Fondsgesellschaft Kosten oberhalb des kalkulatorisch
prognostizierten Ausschüttungsniveaus für
das noch nicht eingeworbene Eigenkapital entstehen
und in der Folge Ausschüttungen / Entnahmen ganz
ausfallen oder im Vergleich zur Prognoserechnung
geringer ausfallen. Kommt der Käufer (wirtschaftlich
letztlich die Fondsgesellschaft) Verpflichtungen aus
einer Fremdfinanzierung nicht nach, besteht zudem
das Risiko, dass gewährte Sicherheiten verwertet

werden. Aus Sicht der Fondsgesellschaft kann dies
zum teilweisen oder vollständigen Verlust der Rechte
am Fondsobjekt führen. Aus Sicht der Anleger kann
sich die Rentabilität der Beteiligung erheblich reduzieren
oder ein Totalverlust der Kapitaleinlage nebst
Agio eintreten. Zu den weiteren Risiken einer potenziellen
Fremdfinanzierung siehe Tz. 3.3.3, Tz. 3.3.4
und Tz. 3.3.5.
Werden die Eigentumsrechte am Fondsobjekt
(scheinbar) erworben, besteht das Risiko, dass zu
einem späteren Zeitpunkt rechtliche Mängel beispielsweise
der Vertragsdokumentation festgestellt
werden, aufgrund derer der Erwerb der Eigentumsrechte
am Fondsobjekt oder die Gründung des australischen
Treuhandvermögens oder der Fondsgesellschaft
fehlerhaft oder unwirksam ist. Dies kann u. a.
dazu führen, dass der Erwerb der Eigentumsrechte
am Fondsobjekt rückabgewickelt und die Fondsgesellschaft
abgewickelt werden muss. Es besteht die
Möglichkeit, dass die im Rahmen einer Rückabwicklung
erzielten Mittel nicht ausreichen, um die bestehenden
Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft
vollständig abzulösen bzw. die Kapitaleinlage nebst
Agio vollständig an die Anleger zurückzuzahlen.
Eine Insolvenz der Fondsgesellschaft kann in diesem
Fall nicht ausgeschlossen werden. Dies kann einen
Totalverlust der Kapitaleinlage der Anleger nebst
Agio zur Folge haben. Der Verkäufer hat im Rahmen
der Optionsvereinbarung bzw. des Kaufvertrags nur
sehr eingeschränkt Gewährleistungen und Zusicherungen
betreffend das Fondsobjekt und den Mietvertrag
mit dem Hauptmieter abgegeben. Daher haftet
der Verkäufer gegenüber dem Käufer für Sach- und
Rechtsmängel nur sehr beschränkt. Insbesondere ist
auch eine Haftung für Boden- und Objektbeschaffenheit
nur sehr begrenzt vereinbart und großteils
komplett ausgeschlossen. Dabei sind die entsprechenden
Gewährleistungen und Zusicherungen auch
nur über einen sehr kurzen Zeitraum von 24 Monaten
nach Eigentumsübergang und in beschränktem
Haftungsvolumen rechtswirksam vereinbart, so dass
im Fall von Sach- und Rechtsmängeln und Schäden
(einschließlich von unentdeckten Mängeln und Schäden)
nach Ankauf durch den Käufer unter Umständen
auch keine Ansprüche (mehr) gegen den Verkäufer
durchgesetzt werden könnten. Entsprechende Schäden
und Wertverluste wären in vollem Umfang vom
Käufer und daher wirtschaftlich von der Fondsgesellschaft
zu tragen.
Bezogen auf das Fondsobjekt besteht das Risiko,
dass die Durchsetzung von Mängelbeseitigungsan-
29
sprüchen aus Gewährleistungen – auch bezogen auf
die kaufvertraglich noch vereinbarten Maßnahmen
zur Mängelbeseitigung in der Verantwortung des
Verkäufers – gegenüber ausführenden Unternehmen
nicht durchgesetzt werden können und daher auf
Kosten des Eigentümers (wirtschaftlich betrachtet
zukünftig der Fondsgesellschaft) beseitigt werden
müssen. Es besteht das Risiko, dass die ausführenden
Unternehmen zur Mängelbeseitigung vertraglich
nicht verpflichtet sind, Ansprüche nicht (mehr)
durchgesetzt werden können (z. B. Verjährung) oder
diese ihrer Verpflichtung nicht nachkommen (z. B.
bei Insolvenz), so dass die Fondsgesellschaft in einer
wirtschaftlichen Betrachtung für die Mängelbeseitigung
aufkommen muss. Damit können auch im
Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bestehende
(bekannte und unbekannte) Mängel zu zusätzlichem
Aufwand führen. In den vorgenannten Fällen kann
sich die Rentabilität der Beteiligung durch erhöhte
Kosten und / oder geringere Einnahmen reduzieren
bzw. für den Anleger den teilweisen oder vollständigen
Verlust seiner Kapitaleinlage nebst Agio bedeuten.
Dasselbe gilt für unbehebbare Mängel, da diese
zu einem dauerhaften und erheblichen Wertverlust
des Fondsobjekts führen können.
3.2.2 Markt­ und Standortentwicklung
Investitionen in Immobilien werden von der allgemeinen
wirtschaftlichen Entwicklung beeinflusst.
Diese kann sich negativ auf die Vermietungssituation
und Werthaltigkeit des Fondsobjekts auswirken. Eine
negative Änderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
kann sich auf die Nachfrage nach
Gewerbeimmobilien am Standort des Fondsobjekts
nachteilig auswirken. Hierdurch kann die Nachfrage
nach Flächen insgesamt und damit auch die langfristig
erzielbare Marktmiete für das Fondsobjekt
sinken. Veränderungen im wirtschaftlichen Umfeld
und Arbeitsgewohnheiten können Umbauten und
zusätzliche Investitionen erforderlich machen und
insoweit die Attraktivität des Fondsobjekts beeinflussen.
Ob die in der Prognoserechnung unterstellten
Entwicklungen eintreten, ist u. a. davon abhängig,
wie sich am Standort des Fondsobjekts die Nachfrage
nach vergleichbaren Büroflächen entwickelt. Trotz
sorgfältiger Auswahl des Fondsobjekts hinsichtlich
Standort, Lage und Mieterqualität sind langfristige
Vermietbarkeit und die Wertentwicklung und damit
die nachhaltige Ertragskraft des Fondsobjekts nicht
absehbar. Ferner ist derzeit nicht vorhersehbar, ob
und in welchem Umfang weitere Objekte im Umfeld
des Fondsobjekts auf den Markt gelangen. Es ist

auch nicht vorhersehbar, ob und in welchem Umfang
durch Renovierungsmaßnahmen gleichwertige
oder höherwertige Mietflächen in der Umgebung
des Fondsobjekts geschaffen werden. Die Wertentwicklung
und langfristige Vermietbarkeit ist somit
auch von den Veränderungen des Marktumfelds,
den Arbeitsbedingungen und der Veränderung der
Konkurrenzsituation abhängig.
3.2.3 Instandhaltung und Instandsetzung /
Revitalisierung
Alle Kosten und Ausgaben für die Instandhaltung
und Renovierung des Fondsobjekts (einschließlich
der technischen Komponenten, aller struktureller
Reparaturen und Investitionen) unter den bestehenden
Mietverträgen sind grundsätzlich vom Vermieter
zu tragen. Nur die Mieträume und die Betriebsvorrichtungen
der Mieter sind durch diese gemäß den
mietvertraglichen Standards zu pflegen, instand zu
halten und im Bedarfsfall zu reparieren. Entsprechende
Kostenschätzungen für den Prognosezeitraum
für diesbezügliche Aufwendungen, die den Vermieter
und damit wirtschaftlich die Fondsgesellschaft
treffen, wurden durch den technischen Gutachter
der Fondsgesellschaft ermittelt und im Rahmen der
Prognoserechnung angesetzt. Daraus ergeben sich
letztlich für die Fondsgesellschaft die nachstehend
dargestellten Risiken:
Der Vermieter ist auf der Grundlage der mietvertraglichen
Regelungen verpflichtet, für das Fondsobjekt
die erforderlichen technischen Vorrichtungen (einschließlich
Klimaanlage, Wasserversorgung) bereitzustellen
bzw. für deren Betrieb(sbereitschaft) zu
sorgen. Sollten technische Vorrichtungen im Verantwortungsbereich
des Vermieters zu reparieren oder
zu ersetzen sein, ist der Vermieter verpflichtet, dies
innerhalb eines angemessenen Zeitraums auf seine
Kosten zu tun. Sollte der Vermieter dem nicht nachkommen,
kann insbesondere der Hauptmieter unter
bestimmten Voraussetzungen die Reparatur / den
Austausch selbst beauftragen und vom Vermieter
Erstattung der Kosten verlangen. Ist die Nutzbarkeit
von Mietflächen eingeschränkt, weil dem Hauptmieter
die technischen Vorrichtungen nicht oder nur
teilweise zur Verfügung stehen, muss der Vermieter
innerhalb vertraglich vereinbarter Fristen die volle
Verfügbarkeit der technischen Vorrichtungen wiederherstellen.
Hat der Vermieter den Mangel nicht bis
zum Ablauf der Frist beseitigt, steht den Mietern
unter Umständen auch das Recht zu, die Miet- und
sonstige Zahlungen bis zur Beseitigung des Mangels
30
auf der Grundlage der vertraglichen Regelungen zu
reduzieren bzw. einzustellen und es ist auch nicht
auszuschließen, dass Mieter in gravierenden derartigen
Fällen erfolgreich die außerordentliche Kündigung
des Mietvertrags durchsetzen könnten.
Der Vermieter und die Mieter haben im Fall der
teilweisen oder vollständigen Zerstörung bzw. Nicht-
Nutzbarkeit der Mietsache in vertraglich definierten
Fällen, insbesondere wenn sich der Vermieter nicht
zur Wiederherstellung der Mietsache entschließt
und dieses den Mietern mitteilt, Kündigungsrechte.
Sofern die Mietsache teilweise oder vollständig nicht
nutzbar ist, ist der Mieter nicht zur Zahlung von Miete
und Mietnebenkosten verpflichtet, es sei denn, der
Schaden wurde durch den Mieter verursacht. In den
vorstehenden Fällen können je nach Ursache und
Umstand sowohl Mieter als auch Vermieter zudem
Schadenersatzforderungen Dritter (einschließlich der
jeweiligen Vertragspartei unter dem entsprechenden
Mietvertrag) ausgesetzt sein.
In jedem der vorgenannten Fälle können die Mieteinnahmen
– ggf. auch im Rahmen einer erforderlichen
Neuvermietung des Fondsobjekts – geringer
und / oder die Kosten für Instandhaltung und Reparatur
höher als prognostiziert ausfallen. In der Folge
wäre die Liquidität auf Ebene der Fondsgesellschaft
geringer als prognostiziert, was zum teilweisen oder
vollständigen Ausfall von Ausschüttungen / Entnahmen
an die Anleger führen kann. Bei erheblichen
Abweichungen von der Prognose – wenn z. B. das
Fondsobjekt nach Kündigung des Mietvertrags nicht
neu vermietet werden kann oder falls die Eigentumsrechte
am Fondsobjekt in schwachem Marktumfeld
bzw. kurzfristig verkauft werden müssten – kann es
für die Anleger auch zu einem Totalverlust der Kapitaleinlage
nebst Agio kommen.
Künftig erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen
und Reparaturen sowie Revitalisierungsmaßnahmen
(inklusive struktureller Reparaturen) betreffend
das Fondsobjekt sind im vorstehend dargestellten
Umfang und damit weitgehend vom Vermieter zu
tragen, mithin nicht auf die Mieter umlegbar. In
der Prognoserechnung ist die Schätzung derartiger
Kosten und Aufwendungen gemäß dem technischen
Gutachten lokaler Experten auf Basis langfristiger
Projektionen berücksichtigt. Es besteht das Risiko,
dass solche Aufwendungen tatsächlich höher als
prognostiziert sind. Dies könnte auch der Fall sein,
wenn sich herausstellen sollte, dass das Fondsobjekt
nicht oder nicht nachhaltig die erforderlichen

Umweltratings (nach NABERS und / oder Green Star)
erreicht, die ggf. gemäß mietvertraglicher Regelungen
erreicht werden müssen, und dass daraus Kosten
(z. B. durch daher zusätzliche nennenswerte Zusatzinvestitionen)
oder Schäden (z. B. Mietminderungen
oder gar Auszug des Mieters) entstehen. Weiterhin
können durch zukünftige Gesetzesänderungen
Investitionen in das Fondsobjekt ausgelöst werden,
die in der Prognose nicht berücksichtigt wurden (z. B.
im Fall der Verschärfung von Rechtsvorschriften für
Brandschutz oder für behindertengerechte Einrichtungen
im Fondsobjekt). In solchen Fällen verringert
sich der Netto-Cashflow und die Liquidität auf Ebene
des australischen Treuhandvermögens und damit
auch der Fondsgesellschaft, was unter Umständen
zu erheblichen negativen Abweichungen gegenüber
der Prognoserechnung führt und damit für die
Anleger auch zu einer geringeren Rentabilität der
Beteiligung als im Rahmen der Prognoserechnung
angenommen. Nicht auszuschließen ist, dass bei Eintritt
hoher derartiger Zusatzkosten bzw. Zusatzinvestitionen
Fremdmittel aufgenommen werden müssen
und / oder Ausschüttungen / Entnahmen entfallen.
Sollten erforderliche Fremdmittel in einer solchen
Situation nicht zu erhalten sein, müsste / müssten unter
Umständen das Fondsobjekt bzw. die Anteile am
australischen Treuhandvermögen durch die Fondsgesellschaft
veräußert werden. Bei einem schwachen
Marktumfeld kann dies aus Sicht der Anleger den
Totalverlust der Kapitaleinlage nebst Agio bedeuten.
Mit Beendigung von Mietverträgen können außer
für Instandhaltung und Instandsetzung auch Kosten
für Renovierung bzw. Revitalisierung zur Erhaltung
bzw. Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit
(Verkauf / Anschlussvermietung) des Fondsobjekts
entstehen. Im Rahmen der Prognoserechnung ist
(exemplarisch) angenommen, die Fondsimmobilie
zum Ende des Jahres 2021 / Anfang des Jahres 2022
zu veräußern. Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter,
dem Ministerium für Infrastruktur des Bundesstaates
South Australia, läuft zum 31.12.2021 aus (sofern dieser
nicht vom Mieter im Rahmen der Verlängerungsoption
verlängert wird). In der Prognoserechnung
sind bezüglich der Verkaufsannahmen bzw. des projizierten
Veräußerungserlöses Ansätze bzw. Kosten
für Anschluss- bzw. Wiedervermietung und Revitalisierung
berücksichtigt, die von lokalen Experten aus
heutiger Sicht für plausibel gehalten werden. Es ist
jedoch nicht auszuschließen, dass die in der Prognoserechnung
berücksichtigten Kosten für die Wieder-
bzw. Weitervermietung bzw. Revitalisierung tatsächlich
nicht ausreichen. Sollten die berücksichtigten
31
Kosten nicht ausreichen oder die Fondsgesellschaft
das Fondsobjekt über den projizierten Veräußerungszeitpunkt
hinaus halten, können ungeplante zusätzliche
Kosten für Wiedervermietung, Instandhaltung
und Instandsetzung bzw. Revitalisierung entstehen.
Der Veräußerungserlös bzw. die Liquidität auf Ebene
des australischen Treuhandvermögens und damit
der Fondsgesellschaft können niedriger als prognostiziert
ausfallen. Sollten derartige Abweichungen
zum Prognoseszenario eintreten, können sich für
die Anleger negative Abweichungen bezüglich der
Rentabilität der Beteiligung bis hin zum Verlust der
gesamten Kapitaleinlage nebst Agio ergeben.
3.2.4 Versicherungen / zufälliger Untergang
Unter den Mietverträgen bestehen für den Vermieter
(und in bestimmtem Umfang, beispielsweise im
Bereich der Mieterhaftpflicht, auch für die Mieter)
umfangreiche Pflichten zum Abschluss und zur
Aufrechterhaltung bestimmter Sach- und Haftpflichtversicherungen.
Es besteht das Risiko, dass Versicherungsgesellschaften
ihre Verpflichtungen aus
Versicherungsverträgen nicht erfüllen. Dem Vermieter
können hieraus nicht bezifferbare Schäden entstehen.
Auch können Lücken bei der Versicherung,
Ausschlussgründe oder unterschiedliche Auslegung
der Versicherungsbestimmungen dazu führen, dass
im Schadensfall Ansprüche des Vermieters nicht bestehen
und / oder nicht durchgesetzt werden können
und dem Vermieter ein Schaden verbleibt. Ebenso ist
nicht auszuschließen, dass ein Versicherungsschutz
am Markt nicht erhältlich ist.
Der Vermieter ist zum Abschluss und zur Aufrechterhaltung
von Versicherungen im marktüblichen bzw.
mietvertraglich vereinbarten Umfang verpflichtet.
Der Vermieter muss eine Haftpflichtversicherung im
Umfang von mindestens AUD 20 Mio. (je Einzelereignis),
eine Glasversicherung und eine „All-Risk“-
Sachversicherung für das Grundstück / Fondsobjekt
abschließen und aufrechterhalten. Die Sachversicherung
muss alle vernünftigerweise zu versichernden
bzw. versicherbaren Risiken zum jeweiligen Wiederherstellungswert
abdecken. Die Kostenschätzungen
für die vom Vermieter zu unterhaltenden Versicherungen
sind in der Prognoserechnung auf Basis sorgfältiger
Schätzungen lokaler Experten berücksichtigt.
Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass tatsächlich
höhere Versicherungsbeiträge zu entrichten sind,
was zu nachteiligen Abweichungen von den Ansätzen
der Prognoserechnung führen kann.

Sollten im Schadensfall Versicherungsleistungen
nicht ausreichen, hat unter Umständen der Vermieter
und damit wirtschaftlich die Fondsgesellschaft
die Differenz zu tragen. Es kann auch nicht ausgeschlossen
werden, dass nach den Versicherungsverträgen
Ausschlussgründe greifen (z. B. Verzug in der
Prämienzahlung oder anderweitige Pflichtverletzung
durch den Versicherten) und hinsichtlich einzelner
Risiken entweder kein oder nur teilweiser Versicherungsschutz
besteht. In diesen Fällen ist für die Anleger
auch ein Totalverlust ihrer Kapitaleinlage nebst
Agio nicht auszuschließen.
Das nicht versicherbare Risiko des zufälligen Untergangs
(z. B. Kriegseinwirkung) sowie das Risiko der
vollständigen oder teilweisen Zerstörung des Fondsobjekts
und des langfristigen Nutzungs- und Einnahmeausfalls
aus dem Fondsobjekt trägt wirtschaftlich
letztlich die Fondsgesellschaft. In diesem Fall ist der
Totalverlust der gesamten Kapitaleinlage nebst Agio
des Anlegers nicht auszuschließen.
3.2.5 Altlasten / Baumängel / Ausfall von
Gewährleistungsansprüchen
Es besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft bzw.
das ihr vorgeschaltete australische Treuhandvermögen
für bestehende und künftige Umweltbelastungen
des Fondsobjekts, z. B. aus Altlasten oder schädlichen
Baustoffen, einzustehen hat. Insbesondere
können die Fondsgesellschaft bzw. das australische
Treuhandvermögen Beseitigungskosten für Umweltschäden
treffen. Im Rahmen der Ankaufsprüfung
wurden zwar keine Hinweise auf Umweltschäden
(einschließlich Altlasten oder gesundheitsgefährdende
Stoffe) gefunden und in den relevanten öffentlichen
Registern wurden keine entsprechenden Eintragungen
gemacht bzw. vorgefunden, gleichwohl kann
nicht ausgeschlossen werden, dass entsprechende
Umweltschäden entstehen, beispielsweise weil
diese nicht entdeckt wurden oder dass derartige
Fälle in Zukunft auftreten. Nicht auszuschließen ist
weiterhin, dass sich die Rechtslage künftig ändert
und z. B. heute zugelassene Baustoffe zukünftig aus
dem Fondsobjekt entfernt werden müssen und dem
australischen Treuhandvermögen – und damit wirtschaftlich
der Fondsgesellschaft – Sanierungs- und
Beseitigungskosten sowie weitere diesbezügliche
Aufwendungen entstehen. Umweltbelastende Stoffe
können die Nutzbarkeit und den Wert des Fondsobjekts
erheblich beeinträchtigen. In der Folge kann
es zu Mietminderungen bzw. totalem Mietausfall
kommen, auch die Kündigung der Mietverträge ist
32
in derartigen Fällen nicht ausgeschlossen. Damit
können der Fondsgesellschaft bzw. dem ihr vorgeschalteten
australischen Treuhandvermögen aus
Umweltbelastungen Nachteile drohen, bis hin zum
Verlust des wirtschaftlichen Werts des Fondsobjekts
und damit für die Anleger auch dem Totalverlust der
Kapitaleinlage nebst Agio.
Das Fondsobjekt kann mit Baumängeln behaftet sein.
Das Baumängelrisiko kann auch durch technische
Prüfungen nicht ausgeschlossen werden. Sollten
Baumängel auftreten, die im Rahmen der technischen
Prüfungen nicht erkannt oder falsch eingeschätzt
wurden bzw. vertraglich nicht ausreichend
geregelt worden sind oder vorhandene Baumängel
nicht innerhalb der Gewährleistungs- und kaufvertraglichen
Regelungen für das australische Treuhandvermögen
(und damit wirtschaftlich für die Fondsgesellschaft)
aufwandsneutral zu beheben sein, können
sich signifikante Werteinbußen und Mietausfälle bis
hin zur Kündigung des Mietvertrags ergeben. Daraus
können negative Auswirkungen auf prognostizierte
Ausschüttungen / Entnahmen und den Wert des
Fondsobjekts und damit auf die Rentabilität aus der
Beteiligung für die Anleger resultieren. Auch ein
Totalverlust der Kapitaleinlage der Anleger nebst
Agio ist in solchen Fällen nicht auszuschließen. Mögliche
bislang unentdeckte Schäden am Fondsobjekt
sind der Höhe nach oder hinsichtlich des Zeitpunkts
ihrer Entdeckung nicht bestimmbar. Insoweit trägt
letztlich die Fondsgesellschaft wirtschaftlich ein
nicht bezifferbares Baumängelrisiko. Es besteht
das Risiko, dass die gebildeten Reserven (Liquiditätsreserve)
nicht ausreichen, etwaige Kosten einer
Mängelbeseitigung abzudecken, und dass am Markt
kein zusätzliches Fremdkapital zur Abdeckung ungeplanter
Aufwendungen aufgenommen werden kann.
Mietminderungen und die Kündigung des Mietvertrags
können die Folge sein. In diesen Fällen ist nicht
auszuschließen, dass Ausschüttungen / Entnahmen
der Fondsgesellschaft gekürzt oder ausgesetzt
werden müssen oder dass aus Sicht der Anleger ein
Totalverlust der Kapitaleinlage nebst Agio eintritt.
3.3 Wirtschaftliche und rechtliche Risiken
3.3.1 Abweichungen vom Investitions­ und Finanzierungsplan
bzw. der Prognoserechnung
In die Berechnung der finanzmathematischen
Renditeangaben bzw. Rentabilität aus der Beteiligung
fließen verschiedene Variablen ein, wie z. B.
Inflationsrate, erzielbare Mieterträge / Mietpreisent-

wicklung, bestimmte Kosten und Steuern und deren
Entwicklung sowie der angenommene Verkaufspreis
und -zeitpunkt für das Fondsobjekt. Die den Berechnungen
zugrunde gelegten absoluten Größen dieser
Variablen sind aus historischen Durchschnittswerten
der wirtschaftlichen Gegebenheiten abgeleitet
und beziehen sich auf deren erwartete Entwicklung
sowie auf Schätzungen bzw. Vorgaben der Berater
(z. B. Gutachter, Steuerberater) und des Anbieters
der Vermögensanlage im Allgemeinen. Es besteht
das Risiko negativer Abweichungen von der Prognoserechnung,
da jedes tatsächliche Abweichen einer
der Variablen von den getroffenen Annahmen das
Gesamtergebnis beeinflusst. Darüber hinaus können
Abweichungen von getroffenen Annahmen kumuliert
zu Abweichungen von prognostizierten Kapitalrückflüssen,
steuerlichen Ergebnissen und Renditen
nach Steuern führen. Die finanzmathematisch
errechnete Rendite bzw. prognostizierte Rentabilität
aus der Beteiligung stellt nur einen Orientierungswert
dar und kann nicht bzw. nur bedingt mit der
Rendite anderer Kapitalanlagen (z. B. von Pfandbriefen,
Spareinlagen oder anderen Fondsprodukten)
verglichen werden. Darüber hinaus sind der unternehmerische
Charakter einer Immobilieninvestition
und die Tatsache zu berücksichtigen, dass nur das
jeweils noch gebundene Kapital in Höhe der finanzmathematischen
Rendite verzinst wird.
Der in diesem Beteiligungsprospekt enthaltene
prognostizierte Investitions- und Finanzierungsplan
stellt eine Kalkulation der voraussichtlich anfallenden
Kosten der Gesamtinvestition dar. Überschreiten
die tatsächlichen Kosten oder darauf anfallende
Steuern die veranschlagten Beträge, kann die durch
Kostenüberschreitungen entstehende Finanzierungslücke
die Aufnahme zusätzlichen Fremdkapitals,
eine Reduzierung der Liquiditätsreserve oder der
Ausschüttungen / Entnahmen erforderlich machen.
Auch durch Ausfall von Vertragspartnern, verzögerte
Eigenkapitalplatzierung (bzw. gegenüber
der Prognose höhere Kosten und Aufwendungen
einer Eigenkapital-Zwischenfinanzierung / Fremdfinanzierung),
höhere Steuern, unvorhergesehene
Kosten etc. können sich das Investitionsvolumen
und damit auch der Finanzierungsbedarf erhöhen.
Änderungen des Investitionsvolumens können sich
nachteilig auf den prognostizierten Investitions- und
Finanzierungsplan und damit auf die prognostizierte
Rentabilität der Beteiligung und die prognostizierten
Ausschüttungen / Entnahmen auswirken.
33
3.3.2 Vermietung und Anschlussvermietung –
Abweichungen von der Prognose
Die Anleger tragen das Bonitätsrisiko hinsichtlich
der Mieter des Fondsobjekts. Die Prognoserechnung
basiert auf der Annahme, dass der Hauptmieter (der
über 96 Prozent der vermietbaren Flächen angemietet
hat), das Ministerium für Infrastruktur des
Bundesstaates South Australia, und auch die Mieter
der weiteren kleineren Flächen des Fondsobjekts
während der gesamten Prognosedauer Mieter des
Fondsobjekts bleiben bzw. dass vergleichbare Mieter
im Rahmen einer etwaigen Nachvermietung die
Flächen zu vergleichbaren Konditionen mieten und
dass die Mieter während der gesamten Mietzeit
ihren mietvertraglichen Verpflichtungen nachkommen.
Ein kalkulatorischer Mietausfall im Rahmen
der Prognoserechnung, auch für die nicht an den
Hauptmieter vermieteten Flächen und Bereiche,
wurde nicht berücksichtigt. Es besteht jedoch die
Möglichkeit, dass sich die Bonität der Mieter oder
deren Zahlungsbereitschaft verschlechtert. Sollten
die Mieter ihren mietvertraglichen Verpflichtungen
nicht bzw. nicht im vollen Umfang nachkommen bzw.
die Miete – gleich aus welchem Grund – kürzen oder
sonstige vertraglich vereinbarte Zahlungen nicht
leisten, kann es im Vergleich zur Prognoserechnung
zu erheblich niedrigeren Mieteinnahmen oder gar
zum völligen Ausfall von Mieteinnahmen kommen.
Vertragspartner können auch langfristige (Miet-)
Verträge aus wichtigem Grund kündigen; dieses
Recht besteht dann, wenn eine Vertragspartei einer
wesentlichen Vertragspflicht während der Vertragslaufzeit
nicht nachkommt bzw. diese erheblich
verletzt. Dabei hat der Vermieter im Rahmen der
mietvertraglichen Bestimmungen ebenfalls umfangreiche
Verpflichtungen gegenüber dem jeweiligen
Mieter regelmäßig zu erfüllen. Sollte der Vermieter
wesentliche mietvertragliche Bestimmungen verletzen
bzw. nicht einhalten und sollte dies andauern
bzw. sollte vom Vermieter keine Abhilfe geschaffen
werden, ist eine Kündigung des Mietvertrags durch
den Mieter möglich. In jedem Fall der vorzeitigen Beendigung
des Mietvertrags kann das wirtschaftliche
Ergebnis der Fondsgesellschaft (und damit aus der
Sicht der Anleger die Rentabilität der Beteiligung),
etwa bei Leerstand bzw. bei erforderlicher Anschlussvermietung
oder Verkauf des Fondsobjekts bzw.
durch mögliche Kosten und Schadenersatzleistungen,
signifikant nachteilig beeinträchtigt werden bis
hin zur Insolvenz und zum vollständigen Verlust der
Kapitaleinlage des Anlegers nebst Agio.

Der Vermieter (und damit in wirtschaftlicher Betrachtung
die Fondsgesellschaft) kann gezwungen sein,
einer Änderung des Mietvertrags zugunsten eines
Mieters zuzustimmen und / oder eine Verlängerung
des Mietvertrags zu ungünstigeren Bedingungen
zu akzeptieren, insbesondere da der Großteil der
Flächen des Fondsobjekts an einen Hauptmieter (Ministerium
für Infrastruktur des Bundesstaates South
Australia) vermietet ist. Im Rahmen der Vermietung
besteht das Risiko, dass einzelne mietvertragliche
Regelungen (wie z. B. über die Anpassung der Miete,
die Übernahme von Kostensteigerungen für die
Betriebs- und Bewirtschaftungskosten (Mietnebenkosten)
oder im Hinblick auf Ansprüche des Mieters
oder des Vermieters, z. B. bei vorzeitiger Beendigung
des Mietverhältnisses) nicht wirksam sind. Zudem
besteht das Risiko, dass einzelne Ansprüche, auch
infolge einer gerichtlichen Inhaltskontrolle, nicht
oder nicht in voller Höhe durchsetzbar sind. Ferner
kann es zu Meinungsverschiedenheiten mit einem
Mieter über den Umfang der Mietzahlungs- und Nebenkostenzahlungspflichten
kommen. Dies kann zu
Mietstreitigkeiten und Mietminderungen bis hin zur
Kündigung des Mietvertrags führen. Folgen können
zusätzliche Belastungen oder der Ausfall von Mietzahlungen
mit entsprechend negativen Folgen für
die wirtschaftliche Situation der Fondsgesellschaft
bis hin zum vollständigen Verlust der Kapitaleinlage
des Anlegers nebst Agio sein.
Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter hat eine
Laufzeit zunächst bis Dezember 2021, wobei dem
Hauptmieter eine Option zur Mietvertragsverlängerung
von weiteren fünf Jahren eingeräumt ist. Falls
der Hauptmieter die Verlängerungsoption nicht
ausübt, trägt der Vermieter und damit wirtschaftlich
die Fondsgesellschaft das Risiko der Neuvermietung
bzw. der weiteren Verwertung des Fondsobjekts. Ist
eine Neuvermietung bzw. Verwertung nicht zu den
prognostizierten Konditionen möglich, kann dies
zu einer Reduzierung oder zum Ausfall von Ausschüttungen
an die / Entnahmen der Anleger, aber
auch – sollte während der Fondslaufzeit eine (Nach-)
Finanzierung mit Fremdkapital erfolgen – zur Fälligstellung
der Fremdkapitalfinanzierung und Zwangsversteigerung
der Nutzungsrechte am Fondsobjekt
durch die finanzierende Bank führen. Es besteht das
Risiko, dass die Anleger ihre Kapitaleinlage nebst
Agio teilweise oder vollständig verlieren.
Fällt der jeweilige Mieter während der Laufzeit des
Mietvertrags aus oder wird ein Mietvertrag aus anderem
Grund vorzeitig aufgelöst, trägt der Vermieter
34
(und damit wirtschaftlich letztlich die Fondsgesellschaft)
das Risiko der Anschlussvermietung. Dies
umfasst neben zusätzlichen Kosten und Aufwendungen
auch das Leerstandsrisiko, das Risiko einer
geringeren Miethöhe sowie das Risiko einer erforderlichen
weiteren Revitalisierung des Fondsobjekts.
Dieses Risiko besteht ebenfalls am vorgesehenen
Ende von Mietverträgen, insbesondere desjenigen
mit dem Hauptmieter. Eine in diesen Fällen erforderliche
Revitalisierung des Fondsobjekts könnte
erhebliche ungeplante Kosten verursachen, die vom
Vermieter getragen werden müssten. Im Rahmen der
Prognoserechnung wurde für die Laufzeit des Hauptmietvertrags
unterstellt, dass derartige Kosten nicht
entstehen. Zum Ende des Hauptmietvertrags wurden
im Rahmen der Prognoserechnung auf Grundlage
von Projektionen des lokalen Gutachters sowie der
involvierten technischen Sachverständigen Ansätze
für die Wieder- bzw. Weitervermietung und die Revitalisierung
des Fondsobjekts berücksichtigt. Bei negativen
Abweichungen, beispielsweise einer geringeren
als der projizierten Marktmiete zum Zeitpunkt
des Auslaufens der bestehenden Mietverträge, bei
Leerstandszeiten (insbesondere, falls die Flächen des
Hauptmieters nicht mehr an einen, sondern an eine
Vielzahl von unterschiedlichen Mietern vermietet
werden müssten), im Fall höherer Wieder- bzw. Weitervermietungskosten
als angenommen und / oder
falls ungeplante zusätzliche Kosten für eine erforderliche
weitergehende Revitalisierung anfallen, kann es
aus Sicht der Anleger zu erheblichen Abweichungen
gegenüber der prognostizierten Rentabilität der Beteiligung
bis hin zum Totalverlust der Kapitaleinlage
nebst Agio kommen.
Bei dem Mietvertrag mit dem Hauptmieter handelt
es sich um einen „Semi-Gross-Lease“, also im Wesentlichen
um einen Brutto-Mietvertrag. Das heißt,
der Mieter zahlt neben der Miete grundsätzlich nur
seine direkten Verbrauchskosten, nicht jedoch die
Kosten für öffentliche Abgaben und Steuern (sog.
„Statutory Outgoings“), für Gebäudeversicherungen,
weitere bestimmte Betriebs- und Bewirtschaftungskosten
sowie Kosten der Gebäudeinstandhaltung
(einschließlich Reparaturen und Ersatzbeschaffungen).
Der Mieter hat insoweit grundsätzlich
nur bestimmte Kostenerhöhungen oberhalb eines
vertraglich definierten Schwellenwertes (sog. „Base
Year“) zu tragen. Entsprechende Kostenansätze
für diesbezügliche Kosten und Aufwendungen des
Vermieters sind von den involvierten Gutachtern und
technischen Sachverständigen der Fondsgesellschaft
geschätzt und auf dieser Basis in der Prognoserech-

nung berücksichtigt worden. Sollten die vorstehend
genannten nicht umlegbaren Gesamtkosten auf der
Ebene des Vermieters tatsächlich höher als von den
Gutachtern bzw. technischen Sachverständigen projiziert
sein und / oder zu anderen Zeitpunkten anfallen,
wird sich der Netto-Cashflow für den Vermieter
entsprechend reduzieren bzw. in negativer Weise
verändern. Dies würde auch die verfügbare Liquidität
auf Ebene der Fondsgesellschaft reduzieren und
kann Ausfälle bei den Ausschüttungen an die / Entnahmen
der Anleger nach sich ziehen. Reduzieren
sich die Netto-Mieteinnahmen, sinkt dadurch ggf.
auch der Wert des Fondsobjekts, was sich aus Sicht
der Anleger ebenfalls negativ auf die Rentabilität der
Anlage auswirkt.
Gemäß dem Mietvertrag mit dem Hauptmieter wird
die Miete grundsätzlich jährlich um 4 Prozent erhöht
(„Rent Review“). In den Jahren 2014 bzw. 2018 und,
sofern der Mieter von seiner Verlängerungsoption
Gebrauch macht, im Jahr 2022 kann im Rahmen eines
so genannten „Market Reviews“ die Miete, sofern
diese am Markt höher sein sollte, auch an die Marktmiete
angepasst werden, wobei auch in den Jahren
2014 und 2018 die Miete dann um mindestens 4 Prozent
im Vergleich zur Vorjahresmiete steigen soll. Im
Fall der Ausübung der Verlängerungsoption im Jahr
2022 kann im Rahmen des „Market Reviews“ die Miete
nicht unterhalb der zuvor gezahlten Miete sinken.
Auch für die weiteren Mietverträge über Flächen
des Fondsobjekts wurden bestimmte Mietanpassungen
über den Prognosezeitraum angenommen
und entsprechende Annahmen für Zeiträume nach
Ablauf dieser Mietverträge getroffen. Es besteht das
Risiko, dass die im Rahmen der Prognose getroffenen
Annahmen – gleich aus welchem Grund – in für
das Fondsobjekt negativer Weise vom Tatsächlichen
abweichen. Zudem sind im Rahmen eines eventuellen
Anschlussmietvertrags oder zum Zeitpunkt einer
Mietvertragsverlängerung derartige Mietanpassungen
unter Umständen nicht oder nicht im gleichen
Umfang möglich. Zum Zeitpunkt einer Anschlussvermietung
oder einer Mietvertragsverlängerung muss
die Miete ggf. auch zu einer geringeren Marktmiete
hin angepasst werden. All dies kann zur Folge haben,
dass die Netto-Mieteinnahmen von den Annahmen
in der Prognoserechnung negativ abweichen, dass
diese unter Umständen langfristig sinken und in
der Folge auch der Marktwert und mögliche Erlöse
aus einer Veräußerung des Fondsobjekts niedriger
ausfallen. In diesen Fällen würde sich die Rentabilität
der Beteiligung für die Anleger unter Umständen
signifikant reduzieren; auch ein teilweiser oder
35
vollständiger Verlust der Kapitaleinlage der Anleger
nebst Agio ist nicht auszuschließen.
Die zum Veräußerungszeitpunkt angenommene
Marktmiete für die vermietbaren Flächen des Fondsobjekts
(einschließlich der Parkplätze / Stellplätze für
Telekommunikationsanlagen) ist aus Stellungnahmen
bzw. Schätzungen von Sachverständigen abgeleitet.
Es besteht das Risiko, dass die Projektionen der
lokalen Sachverständigen nicht eintreffen und die
Marktmiete zum Zeitpunkt der prognostizierten bzw.
tatsächlichen Veräußerung des Fondsobjekts oder
dessen Anschlussvermietung erheblich unter der für
diesen Zeitpunkt prognostizierten Marktmiete liegt.
Da die Marktmiete in die Kalkulation des Veräußerungspreises
einfließt, kann sich in diesem Fall für
die Anleger die Rentabilität der Beteiligung erheblich
verschlechtern. Auch ein teilweiser oder vollständiger
Verlust der Kapitaleinlage nebst Agio der Anleger
ist bei erheblichen Abweichungen von der Prognose
nicht auszuschließen. Eine geringere Marktmiete, als
in der Prognose für den Zeitpunkt der Anschlussvermietung
angenommen, würde ebenfalls die Netto-
Mieteinnahmen reduzieren. Dies kann Kürzungen
bzw. die Aussetzung von Ausschüttungen / Entnahmen
der Fondsgesellschaft an die Anleger sowie
ebenfalls einen geringeren Veräußerungserlös nach
sich ziehen.
Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter beinhaltet
Regelungen, die dem Mieter unter bestimmten
Umständen eine Übertragung bzw. Abtretung des
Mietvertrags, eine Untervermietung oder eine vergleichbare
anderweitige Übertragung von Rechten
aus dem Mietvertrag ermöglichen. Durch das vorgenannte
Recht des Mieters kann es zu einem Wechsel
des Mieters kommen. Hieraus kann sich aus Sicht
des Vermieters eine Verschlechterung der Bonität
des / der Mieter(s) ergeben. Beispielsweise kann sich
die Bonität des neuen Mieters schlechter entwickeln,
als dies der Fall gewesen wäre, wenn der derzeitige
Hauptmieter Mieter der relevanten Flächen geblieben
wäre.
3.3.3 (Zwischen­)Finanzierung
Sollte zum vereinbarten Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung
Eigenkapital der Fondsgesellschaft nicht
mindestens in Höhe des Kaufpreises für das Fondsobjekt
und der Nebenkosten (z. B. Steuern, erhaltene
Dienstleistungen) verfügbar sein, muss teilweise
oder ganz durch Bankdarlehen (zwischen-)finanziert
werden. Für eine derartige Finanzierung müsste der

Käufer bzw. die Fondsgesellschaft – als Voraussetzung
für die Gewährung einer solchen Finanzierung
bzw. als Auszahlungsvoraussetzung – übliche Sicherheiten
stellen, die bei vertragswidrigem Verhalten
(z. B. der Nichtrückführung der Finanzierung) ggf.
von der finanzierenden Bank in Anspruch genommen
und verwertet werden. Übliche Sicherheiten wären
beispielsweise eine Abtretung der Ansprüche der
Fondsgesellschaft unter der Platzierungsgarantie,
die Mithaftung des Anbieters unter einer solchen
Finanzierung und dingliche Rechte am Fondsobjekt
selbst. Sind die Kosten einer erforderlichen (Zwischen-)Finanzierung
– beispielsweise bei steigenden
und / oder tatsächlich höheren Zinsen bzw.
Kredit- und Liquiditätsmargen – höher, als in der
Prognoserechnung bzw. dem Investitions- und Finanzierungsplan
kalkulatorisch berücksichtigt, gehen
diese zunächst zulasten der Liquidität(sreserve) der
Fondsgesellschaft. Sollte die vorhandene Liquidität
nicht ausreichen, wäre eine (Nach-)Finanzierung
dieser Kosten erforderlich und /@oder die geplanten
Ausschüttungen an die / Entnahmen der Anleger
können sich entsprechend reduzieren oder müssten
völlig ausgesetzt werden. Sollte sich die restliche
Eigenkapitalplatzierung erheblich verzögern (unter
Umständen bis zum Ende des Platzierungszeitraums)
bzw. sollten aufgrund der sonstigen Rahmenbedingungen
negative Entwicklungen eintreten (z. B. dass
die Bank die Laufzeit des Darlehens für die Zwischenfinanzierung
nicht verlängert bzw. gewährte Sicherheiten
in Anspruch nimmt), besteht das Risiko, dass
die Anleger ihre Kapitaleinlage nebst Agio teilweise
oder vollständig verlieren.
Es wurden noch keine Finanzierungsverträge für eine
unter Umständen im Dezember 2011 erforderliche
Finanzierung abgeschlossen. Solche müssten bei
Bedarf von der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
in Zusammenarbeit mit dem Anbieter auf der
Grundlage der gesellschaftsvertraglichen Regelungen
sowie der geschlossenen Dienstleistungsverträge
besorgt werden. Die entsprechende Kompetenz
für die Aufnahme von Fremdkapital während
des Platzierungszeitraums und in den vertraglich
bestimmten Umständen auch darüber hinaus ist der
Geschäftsführung der Fondsgesellschaft gemäß § 9
des Gesellschaftsvertrags zugewiesen, d. h. es findet
im Fall einer Fremdkapitalaufnahme während des
Platzierungszeitraums keine Beschlussfassung durch
die Gesellschafter der Fondsgesellschaft statt. Im Fall
der Aufnahme einer Finanzierung müssen von der
Fondsgesellschaft bestimmte Auszahlungsvoraussetzungen
erfüllt werden. Es besteht das Risiko, dass
36
eine Bank bei Nichterfüllung dieser Voraussetzungen
den Kredit nicht einräumt bzw. nicht auszahlt. Es
besteht weiterhin das Risiko, dass eine erforderliche
Finanzierung für die Fondsgesellschaft am Markt
– gleich aus welchem Grund – nicht erhältlich ist.
Sollte dies eintreten, wäre der Käufer (und damit in
wirtschaftlicher Betrachtung die Fondsgesellschaft)
nicht in der Lage, ihre Zahlungsverpflichtungen zu
erfüllen. Insbesondere könnte die Fondsgesellschaft
dem australischen Treuhandvermögen nicht das zur
Kaufpreiszahlung (nebst Erwerbsnebenkosten) unter
dem Kaufvertrag für das Fondsobjekt erforderliche
Kapital zur Verfügung stellen. Dies könnte u. a. zur
Nichtdurchführung des Kaufvertrags, zur Verwertung
der unter dem Optionsvertrag bzw. Kaufvertrag
gestellten Sicherheit (Bankgarantie, Details hierzu
siehe in Tz. 3.2.1 ) durch den Verkäufer und zur
(Rück-)Abwicklung des Beteiligungsangebots (des
Fonds) führen. Entstehende bzw. entstandene Kosten
(u. a. unter der Andienungs- und Kaufoption / dem
Kaufvertrag, bestimmte Kostenansätze im Rahmen
des Investitions- und Finanzierungsplans) wären vom
Käufer des Fondsobjekts und damit wirtschaftlich
von der Fondsgesellschaft zu tragen. Es besteht das
Risiko, dass die Fondsgesellschaft in einer solchen
oder in einer vergleichbaren Situation die unter
Umständen bereits von Anlegern geleistete Kapitaleinlage
nebst Agio nicht oder nicht vollständig zurückzahlen
kann und unter solchen Umständen auch
insolvent wird mit der Folge, dass die Anleger ihre
Kapitaleinlage nebst Agio teilweise oder vollständig
verlieren.
3.3.4 Langfrist­ und Anschlussfinanzierung
Das Fondskonzept sieht zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
keine langfristige Fremdkapitalaufnahme
auf Ebene des australischen Treuhandvermögens
bzw. der Fondsgesellschaft vor. Vielmehr
sollen die Investitionen und die damit zusammenhängenden
Kosten gemäß der zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung vorliegenden Geschäftsplanung
der Fondsgesellschaft ausschließlich über das
Eigenkapital der Anleger finanziert werden. Im Zuge
des Asset- und Fondsmanagements kann es jedoch
während der Fondslaufzeit wirtschaftlich sinnvoll
erscheinen, langfristiges Fremdkapital aufzunehmen
und das durch eine derartige Refinanzierung
verfügbare Eigenkapital ganz oder teilweise vorzeitig
an die Anleger zurückzuzahlen. Im Rahmen
der gesellschaftsvertraglichen Regelungen sind in
vertraglich bestimmten Fällen der Fremdkapitalaufnahme
die Entscheidungskompetenzen dem

geschäftsführenden Kommanditisten zugeordnet
(§ 9 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft).
Während der Platzierungsphase ist dies auf der
Grundlage der gesellschaftsvertraglichen Regelungen
stets der Fall. In anderen Fällen, insbesondere
bei einer Aufnahme von mittel- bis langfristigem
Fremdkapital in erheblicher Höhe nach Abschluss des
Platzierungszeitraums, müssen die Gesellschafter
darüber beschließen (§ 15 des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft). Somit kann es zur Aufnahme
von Fremdkapital durch die Fondsgesellschaft bzw.
das australische Treuhandvermögen ggf. auch ohne
Beschlussfassung der Anleger kommen.
Sollte Fremdkapital aufgenommen werden, sind
übliche Sicherheiten (z. B. Grundpfandrechte am
Fondsobjekt) zu bestellen. Es bestehen damit zusammenhängende
Risiken. Sollte ein aufgenommenes
Darlehen (und / oder damit zusammenhängende
Geschäfte wie beispielsweise Zinssicherungsgeschäfte)
vor Ablauf vorzeitig aufgelöst werden (z. B. falls
das Fondsobjekt vorzeitig verkauft oder ein Darlehen
nicht oder in anderer Weise verlängert wird), können
je nach Zinsentwicklung am Kapitalmarkt Vorfälligkeitsentschädigungen
und derzeit nicht kalkulierbare
Kosten zulasten der Fondsgesellschaft entstehen, die
beispielsweise den Veräußerungserlös für das Fondsobjekt
signifikant reduzieren können.
Läuft eine Fremdfinanzierung aus, ist am Markt eine
Anschlussfinanzierung zu suchen. Die Konditionen
für eine solche Anschlussfinanzierung sind neu
zu verhandeln. Sollten diese Konditionen weniger
günstig sein, kann dies sich nachteilig auf die Liquidität
der Fondsgesellschaft auswirken. Dies kann zu
Kürzungen oder gar zu Aussetzungen möglicher Ausschüttungen
an die / Entnahmen der Anleger führen.
Ist die Fondsgesellschaft im Rahmen einer Fremdfinanzierung
gezwungen, das Fondsobjekt in einem
schwachen Marktumfeld zu veräußern (beispielsweise
weil keine Anschlussfinanzierung möglich ist
oder weil Vertragsbestimmungen und -pflichten wie
beispielsweise die Einhaltung von vertraglich vereinbarten
Finanzkennziffern unter den Darlehensverträgen
nicht eingehalten werden können, die Bank
Darlehensverträge kündigt und die Sicherheiten
verwertet), kann dies den Totalverlust der Kapitaleinlage
nebst Agio der Anleger nach sich ziehen bzw.
eine Reduzierung gegenüber der prognostizierten
Rentabilität für die Anleger bewirken.
37
3.3.5 Außerplanmäßiger Finanzierungsbedarf
Sollte bei der Fondsgesellschaft (oder dem vorgeschalteten
australischen Treuhandvermögen)
weiterer Finanzierungsbedarf entstehen und dieser
nicht aus einer Kapitalerhöhung gedeckt werden
können (beispielsweise weil Gesellschafter an einer
Kapitalerhöhung nicht teilnehmen bzw. diese nicht
beschließen), müsste die Fondsgesellschaft (oder
das vorgeschaltete australische Treuhandvermögen)
Fremdkapital aufnehmen. Es kann nicht ausgeschlossen
werden, dass zum Zeitpunkt der erforderlichen
Fremdkapitalaufnahme eine Finanzierung nur zu ungünstigen
Bedingungen möglich sein wird. Dies kann
sich auf die Liquidität der Fondsgesellschaft nachteilig
auswirken und zu einer Verminderung bzw. zum
Ausbleiben der prognostizierten Ausschüttungen
an die / Entnahmen der Anleger führen. Weiter kann
nicht ausgeschlossen werden, dass keine zusätzliche
Finanzierung gewährt wird. In diesem Fall besteht
das Risiko, dass es zu einer Insolvenz der Fondsgesellschaft
kommt und die Anleger ihre Kapitaleinlage
nebst Agio vollständig verlieren.
3.3.6 Kosten der Fondsgesellschaft bzw. des
australischen Treuhandvermögens
Es werden hohe Kosten und Aufwendungen u. a. für
die Bewirtschaftung des Fondsobjekts (einschließlich
bestimmter Steuern und Abgaben, Versicherungen,
Instandhaltung und Reparatur etc.) und für bestimmte
Dienstleistungen entstehen, die nicht auf die
Mieter umgelegt werden können. Solche Kosten und
Aufwendungen sind im Rahmen des prognostizierten
Investitions- und Finanzierungsplans sowie der
Prognoserechnung, zum Teil auf Basis von Schätzungen,
berücksichtigt. Das Gleiche gilt für die Gesellschaftskosten
(Kosten des Jahresabschlusses und für
rechtliche und / oder steuerliche Beratung, Kosten
für den Treuhänder des australischen Treuhandvermögens)
und die Kosten für die Geschäftsbesorgung.
Ein wesentlicher Teil der vorgenannten Kostenpositionen
basiert auf Kostenschätzungen (z. B. zukünftige
Entwicklung der vom Vermieter zu zahlenden
und nicht auf den Mieter umzulegenden Betriebs-,
Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten, Kosten
der Rechts- und Steuerberatung), die in ihrer
tatsächlichen Höhe von den jeweiligen Ansätzen im
prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplan
oder in der Prognoserechnung abweichen können.
Ferner ist nicht auszuschließen, dass zusätzliche
nicht vorgesehene laufende Kosten entstehen (z. B.
aufgrund höherer Kostensteigerungen als angenommen,
durch Rechtsstreitigkeiten oder Auseinander-

setzungen mit Mietern) und einen erhöhten Finanzierungsbedarf
oder eine Reduktion der projizierten
Liquidität erfordern. Hierdurch können sich nachteilige
Abweichungen von den Ansätzen im prognostizierten
Investitions- und Finanzierungsplan bzw. in
der Prognoserechnung ergeben, die zu einer geringeren
Ausschüttung an die / Entnahme der Anleger
und zu einer nachteiligen Abweichung betreffend die
Rentabilität der Beteiligung aus der Sicht der Anleger
führen können.
3.3.7 Liquidität
Die Liquiditätsberechnungen im Rahmen der Prognose
berücksichtigen nicht, dass die Einkünfte aus
der Vermietung des Fondsobjekts sowie der ausgewiesene
Liquiditätsüberschuss den Anlegern unter
Umständen erst zeitverzögert zugerechnet werden
bzw. zeitverzögert zufließen. Für unvorhergesehene
Ausgaben oder zum Ausgleich von Mindereinnahmen
ist eine Liquiditätsreserve vorgesehen.
Die Liquiditätsreserve (auf Ebene des australischen
Treuhandvermögens bzw. der Fondsgesellschaft)
wird insgesamt aus einem im prognostizierten
Investitions- und Finanzierungsplan eingestellten
Betrag sowie aus laufenden Liquiditätsüberschüssen
gebildet. Durch die tatsächliche Entwicklung (z. B.
bei niedrigeren Mieteinnahmen, höheren Kosten
oder Steuern) kann die Liquiditätsreserve insgesamt
erheblich geringer sein, als in der Prognoserechnung
kalkuliert, oder vollständig aufgebraucht werden. Es
besteht das Risiko, dass die tatsächlich vorhandene
Liquiditätsreserve insgesamt nicht ausreicht, um die
vorgenannten Risiken abzusichern, und daher andere
Kapitalbeschaffungsmaßnahmen (z. B. Fremdkapitalaufnahme)
erforderlich werden oder auch dass der
in der Prognoserechnung angenommene jährliche
Zinsertrag aus der Anlage der Liquiditätsreserve
tatsächlich nicht erreicht wird. In der Folge kann dies
gegenüber der Prognose deutlich geringere Ausschüttungen
/ Entnahmen oder gar die Aussetzung
möglicher Ausschüttungen / Entnahmen bewirken.
Die Rentabilität der Beteiligung kann sich gegenüber
der Prognose in diesen Fällen erheblich verringern.
3.3.8 Vertragspartner / Bonität der Vertragspartner
Diesem Beteiligungsangebot liegt eine Vielzahl von
Verträgen zugrunde. Die ordnungsgemäße Durchführung
dieser Verträge ist u. a. von der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit und der Vertragstreue
der Vertragspartner, der Wirksamkeit der einzelnen
vertraglichen Regelungen und zum Teil von der Aus-
38
legung der vertraglichen Bestimmungen abhängig.
Sollte es im Zeitablauf zu einem Ausfall eines oder
mehrerer Vertragspartner kommen, kann dies aus
Sicht des Anlegers negative Auswirkungen auf den
Wert der gesamten Beteiligung haben. Es bestehen
im Zusammenhang mit der Beteiligung auch erhebliche
Bonitätsrisiken. Es kann nicht ausgeschlossen
werden, dass Vertragspartner – insbesondere der
Verkäufer, die Mieter, Versicherungsgesellschaften
oder diverse Gewährleistungsverpflichtete – ihren
finanziellen oder sonstigen Verpflichtungen gegenüber
dem australischen Treuhandvermögen bzw. der
Fondsgesellschaft wegen Zahlungsschwierigkeiten
oder aus anderen Gründen nicht bzw. nicht in voller
Höhe nachkommen. Hierdurch können sich negative
Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung
der Fondsgesellschaft und somit auf den Wert der
Beteiligung bis hin zum Totalverlust der Kapitaleinlage
des Anlegers nebst Agio ergeben.
3.3.9 Veräußerung des Fondsobjekts /
Wertentwicklung / Beteiligungsdauer
Da bei der Veräußerung des Fondsobjekts der Verkaufspreis
u. a. von der Ertragskraft der Immobilie
und damit in erster Linie von der jeweils aktuellen
Vermietungssituation des Fondsobjekts (z. B. Bonität
der Mieter, Miethöhe und Laufzeit der Mietverträge,
Mietvertragskonditionen), von der Standortqualität
bzw. der zum Zeitpunkt der Veräußerung am Markt
bestehenden Nachfrage von Investoren abhängig
sein wird, ist nicht vorhersehbar, ob eine Veräußerung
des Fondsobjekts zu den prognostizierten bzw.
für den Anleger günstigen Konditionen möglich sein
wird. Die Wertentwicklung des Fondsobjekts und
der erzielbare Wiederverkaufspreis sind daher von
heute nicht vorhersehbaren, markt- und objektspezifischen
Entwicklungen sowie von verschiedenen
gesamtwirtschaftlichen oder branchenspezifischen
Faktoren abhängig. Zum Ablauf des Prognosezeitraums
werden im Beteiligungsprospekt verschiedene
Szenarien dargestellt, bei denen bestimmte Abweichungen
von den Annahmen der Prognose und
deren Auswirkungen auf die Rentabilität der Beteiligung
aus der Sicht der Anleger dargelegt sind. Diese
so genannten Sensitivitätsberechnungen stellen nur
beispielhafte bestimmte Abweichungen, nicht aber
alle denkbaren Worst-Case-Szenarien dar. Tatsächlich
können sich auch andere Wertverläufe bzw.
Verkaufsszenarien ergeben, bei denen die Anleger
die Kapitaleinlage nebst Agio ganz oder teilweise
verlieren können. Die im Rahmen der Prognoserechnung
ermittelte Rentabilität der Beteiligung aus Sicht

der Anleger basiert zu einem maßgeblichen Teil auf
dem prognostizierten kalkulierten Veräußerungserlös
des Fondsobjekts. Sollte das Fondsobjekt nicht
zum prognostizierten bzw. kalkulierten (Netto-)Preis
veräußert werden können, wird die tatsächliche
Rentabilität der Beteiligung aus Sicht der Anleger
erheblich geringer ausfallen und es kann, z. B. falls
der tatsächliche Netto-Veräußerungserlös nicht oder
nicht wesentlich über den Verbindlichkeiten des
australischen Treuhandvermögens bzw. der Fondsgesellschaft
zum Verkaufszeitpunkt liegt, auch die
Rückzahlung der Kapitaleinlage (nebst Agio) der Anleger
infrage stehen. Der Erlös aus der Veräußerung
des Fondsobjekts wird dazu verwendet, zunächst
die Verbindlichkeiten des australischen Treuhandvermögens
bzw. der Fondsgesellschaft gegenüber
Drittgläubigern und danach solche gegenüber
den Anlegern zu bedienen. Liegt der erzielte Veräußerungserlös
unter dem ursprünglich gezahlten
Kaufpreis, so kann der dem Anleger zustehende
Anteil am Veräußerungserlös unter die ursprünglich
geleistete Kapitaleinlage (nebst Agio) des Anlegers
sinken. Es ist auch nicht auszuschließen, dass der
Veräußerungserlös nach Bedienung der Verbindlichkeiten
aufgezehrt ist. Dies würde für den Anleger
zu einem Verlust seiner geleisteten Kapitaleinlage
einschließlich Agio führen. Auch ist im Hinblick auf
eine künftige Wertentwicklung zu beachten, dass
die im Rahmen des Beteiligungsangebots anfallenden
Dienstleistungsvergütungen und Kosten keine
wertbildenden Aufwendungen der Investition für
einen späteren Erwerber darstellen, mit der Folge,
dass diese erst durch Wertzuwächse des Fondsobjekts
kompensiert werden müssen. Die Veräußerung
des Fondsobjekts ist durch keinerlei Vereinbarungen
gesichert. Insofern besteht zu jedem Zeitpunkt das
Risiko, dass das Fondsobjekt nicht veräußert werden
kann und daher der im Rahmen der Prognoserechnung
kalkulierte Verkaufserlös nicht erzielt wird. Es
kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass eine
Veräußerung der Immobilie nicht möglich ist, weil
der dazu erforderliche Mehrheitsbeschluss in der Gesellschafterversammlung
der Fondsgesellschaft nicht
gefasst wird. Auch vorhandene Altlasten oder später
identifizierte Baumängel und Altlasten können den
Verkauf des Fondsobjekts erschweren und zu zusätzlichen
Kosten und Aufwendungen im Rahmen der
Beseitigung dieser führen.
Die Prognoserechnung geht davon aus, dass das
Fondsobjekt zum Ende des Jahres 2021 / Anfang des
Jahres 2022 veräußert wird. Es wurden bei der Veräußerung
Kosten im Zusammenhang mit der Revitali-
39
sierung bzw. der Wieder- bzw. Anschlussvermietung
und dem Verkauf des Fondsobjekts angesetzt und
von dem projizierten Veräußerungserlös bzw. den
Einnahmen im Jahr 2021 abgezogen. Sollten die Kostenansätze
der Prognoserechnung nicht ausreichen,
würde dies zu einer Verringerung des möglichen
Veräußerungserlöses bzw. der Einnahmen im Jahr
2021 führen, was sich negativ auf die Rentabilität
der Beteiligung für die Anleger auswirken könnte,
bei gravierenden Abweichungen bis hin zu einem
teilweisen oder vollständigen Verlust deren Kapitaleinlage
nebst Agio. Sollte das Fondsobjekt Ende
2021 / Anfang 2022 nicht veräußert werden, besteht
neben dem in Tz. 3.3.2 dargestellten Anschluss- bzw.
Weitervermietungsrisiko darüber hinaus das Risiko
der Refinanzierung von erforderlichen Revitalisierungs-
und Vermietungskosten und unter Umständen
der Überbrückung etwaiger Leerstandszeiten,
was aus Sicht der Anleger ebenfalls zu dem vorstehend
dargestellten negativen Beteiligungsergebnis
führen kann.
Sollte eine Veräußerung des Fondsobjekts aufgrund
der Marktlage oder Mietsituation Ende 2021 / Anfang
2022 wirtschaftlich nicht sinnvoll bzw. durchführbar
sein, kann sich die Beteiligungsdauer des Anlegers
deutlich verlängern. Ist die Fondsgesellschaft durch
externe Einflüsse (z. B. im Fall eigentlich erforderlicher,
jedoch faktisch nicht erreichbarer Anschlussvermietung
oder -finanzierung) gezwungen, das
Fondsobjekt unter Druck in einem schwachen Marktumfeld
zu verkaufen, können die Anleger ihre gesamte
Kapitaleinlage nebst Agio verlieren. Es können
weiterhin Risiken im Rahmen der Veräußerung des
Fondsobjekts auftreten, etwa eine Insolvenz des Käufers,
die zu rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken
beim Verkäufer bzw. der Fondsgesellschaft führen,
oder auch Risiken aus der Übernahme von Gewährleistungen
oder Haftungsverpflichtungen oder aus
daraus resultierenden Rückabwicklungen. Dies kann
im Ergebnis dazu führen, dass die Veräußerung des
Fondsobjekts bzw. des australischen Treuhandvermögens
letztlich scheitert oder rückabgewickelt wird,
dass unerwartet hohe Kosten und Aufwendungen in
diesem Zusammenhang entstehen bzw. dass der Veräußerungserlös
merklich reduziert wird. Es ist auch
nicht auszuschließen, dass nach Fondsauflösung
hieraus noch Belastungen der bzw. Rückforderungen
gegenüber den Anlegern entstehen bzw. dass sich
die Rentabilität aus der Beteiligung aus Sicht der
Anleger reduziert oder dass sogar die Kapitaleinlage
des Anlegers nebst Agio verloren geht („Totalverlustrisiko“).

3.3.10 Währungsrisiko
Die Investition – bis auf einige Nebenkosten – und
der Mittelrückfluss (Ausschüttungen / Entnahmen
und Veräußerungserlös) erfolgen währungskongruent
in australischen Dollar.
Die Einlage in die Fondsgesellschaft und alle wesentlichen
sonstigen vom Anleger im Rahmen des
Beteiligungsangebots zu leistenden Zahlungen
haben in australischen Dollar zu erfolgen. Der Wechselkurs
des australischen Dollar zum Euro, aber auch
zu anderen Währungen, war in der Vergangenheit
deutlichen Schwankungen unterworfen und wird
auch zukünftig Schwankungen unterliegen. Anleger,
deren persönliche finanzielle Verhältnisse durch
andere Währungen als den australischen Dollar, also
z. B. durch den Euro geprägt sind, sowie Anleger,
die ihre Kapitaleinlage durch einen Umtausch von
anderen Währungen in australischen Dollar leisten
bzw. ihren Mittelrückfluss (anteilige Ausschüttungen
/ Entnahmen und anteiliger Veräußerungserlös)
z. B. in Euro transferieren, sind einem entsprechenden
Wechselkursrisiko ausgesetzt. Eine Veränderung
des Wechselkurses zulasten des Anlegers kann das
Ergebnis der Beteiligung für den Anleger erheblich
beeinträchtigen und auch zu Verlusten auf Ebene des
Anlegers führen.
Da die Fondsgesellschaft Einnahmen in australischen
Dollar erzielt, einige – insgesamt jedoch geringfügige
– Ausgaben (u. a. laufende Kosten für Jahresabschlussarbeiten)
zum Teil aber in Euro zu leisten sind,
ist sie zu jedem Zeitpunkt des Umtauschs von australischen
Dollar in Euro einem entsprechenden Wechselkursrisiko
ausgesetzt. Sofern es zu einer Abschwächung
des australischen Dollar gegenüber dem Euro
kommt, verschlechtert sich entsprechend die Liquidität
der Fondsgesellschaft mit der Folge, dass sich die
ausschüttungsfähige Liquidität der Fondsgesellschaft
reduziert. Sollte sich eine gegenüber der Prognose
abweichende Situation ergeben (z. B. sofern eine
(Zwischen-)Finanzierung in Euro aufgenommen wird
und in diesem Zusammenhang unter Umständen
abgeschlossene Währungssicherungsgeschäfte die
entsprechenden Risiken nicht vollständig abdecken),
können zusätzliche Währungsrisiken auf Fondsebene
entstehen, da den Einnahmen, die ausschließlich
in australischen Dollar denominiert sind, in Höhe der
Zahlungsverpflichtungen unter den vorgenannten
Finanzierungs- und Währungssicherungsgeschäften
in einem solchen Fall Euro-Zahlungsverpflichtungen
entgegenstehen würden. In derartigen Fällen ist
nicht auszuschließen, dass sich das prognostizierte
40
Beteiligungsergebnis für die Anleger negativ verändert,
dass sich die prognostizierten Ausschüttungen
/ Entnahmen reduzieren oder diese gar entfallen
oder in gravierenden Fällen, dass gar ein Totalverlust
der Kapitaleinlage nebst Agio für die Anleger die Folge
wäre. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung sind
entsprechende Finanzierungs- bzw. Währungssicherungsgeschäfte
weder abgeschlossen noch vorgesehen,
aber nach dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
nicht grundsätzlich ausgeschlossen, so
dass ein entsprechendes Risiko nicht ausgeschlossen
werden kann.
3.3.11 Quellenangaben
Im vorliegenden Beteiligungsprospekt wurden Angaben
von Dritten, insbesondere von den Rechts- und
Steuerberatern der Fondsgesellschaft, vom Bewertungsgutachter
bzw. vom technischen Gutachter und
von Immobiliensachverständigen (zusammen die
„externen Experten“) übernommen. Der Inhalt und
die Richtigkeit der Angaben der externen Experten
können weder von der Fondsgesellschaft noch vom
Anbieter überprüft werden. Es besteht das Risiko,
dass die von den externen Experten übernommenen
Aussagen und Angaben unrichtig, unvollständig
und / oder aus dem Sachzusammenhang herausgelöst,
missverständlich oder sogar irreführend sind.
Es kann ebenfalls nicht ausgeschlossen werden,
dass die Unrichtigkeit und / oder Unvollständigkeit
dieser Aussagen zu negativen Abweichungen vom
prognostizierten Verlauf der Beteiligung führen. Eine
Haftung der externen Experten, deren Aussagen und
Angaben übernommen wurden, ist nicht in jedem
Fall möglich oder wurde in einigen Fällen auch beschränkt.
Die Angaben zu den äußerst umfangreichen und
komplexen Mietverträgen, zum Kaufvertrag bzw.
zur Optionsvereinbarung, zur grundstücksrechtlichen
Situation, zu den Genehmigungen und allen
weiteren rechtlich relevanten Sachverhalten (z. B.
zu Umweltaspekten) basieren auf Analysen und
Zusammenfassungen der wesentlichen Regelungen
und Aspekte betreffend diese Vereinbarungen
und Umstände, die von Beratern und Experten der
Fondsgesellschaft zur Verfügung gestellt wurden.
Es besteht das Risiko, dass derartige Angaben und
Zusammenfassungen falsch oder unvollständig sind
bzw. falsche Schwerpunkte setzen und im Beteiligungsprospekt
nicht vollständig, nicht korrekt oder
missverständlich wiedergegeben oder ihrerseits
falsch zusammengefasst sind. Außerdem können

die Annahmen zur Prognose der Rentabilität nicht
zutreffend sein, was zu einer negativen Abweichung
der tatsächlichen Situation im Vergleich zu den Angaben
im Beteiligungsprospekt, insbesondere zu dem
prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplan
bzw. der Prognoserechnung, führen kann. Die Analysen
der externen Experten der Fondsgesellschaft
können darüber hinaus Lücken oder Fehler enthalten.
Es besteht das Risiko, dass daraus erhebliche und
nicht bezifferbare negative wirtschaftliche Folgen für
die Fondsgesellschaft entstehen.
3.3.12 Eingeschränkte Fungibilität / Übertragbarkeit
Für den Handel mit (Treuhand-)Anteilen an der
Fondsgesellschaft gibt es keinen funktionsfähigen
Markt, und es ist derzeit nicht absehbar, dass sich ein
solcher Markt entwickelt; die Fungibilität der Vermögensanlage
ist somit eingeschränkt. Ein Verkauf der
Beteiligung durch den Anleger während der Laufzeit
ist nicht gewährleistet. Ferner kann die Fungibilität
auch durch die steuerliche Situation, insbesondere
durch die derzeit geltende so genannte zehnjährige
Spekulationsfrist für indirekt im Privatvermögen
gehaltene Immobilien in Deutschland, beschränkt
sein. Ebenso ist nicht ausgeschlossen, dass eine Veräußerung
der Beteiligung auf Ebene des Anlegers als
gewerblicher Grundstückshandel gewertet wird, was
zu erheblichen steuerlichen Nachteilen des Anlegers
im Hinblick auf die Beteiligung und sonstige Immobiliengeschäfte
des Anlegers führen kann.
Des Weiteren ist jede Übertragung bzw. Verfügung
in sonstiger Weise über den (Treuhand-)Anteil an der
Fondsgesellschaft durch den Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft (für Treuhandanteile haltende
Anleger in Verbindung mit dem Treuhandvertrag)
beschränkt. Beabsichtigte Übertragungen bzw.
Verfügungen in sonstiger Weise sind vorab dem
geschäftsführenden Kommanditisten schriftlich
anzuzeigen. Die zur Übertragung bzw. Verfügung
in sonstiger Weise erforderliche Zustimmung kann
der geschäftsführende Kommanditist in den in § 23
Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft
aufgeführten Fällen verweigern. Der Anleger
kann in diesen Fällen seinen Anteil nicht übertragen
bzw. in sonstiger Weise darüber verfügen.
In vergleichbarer Weise ist im Erbfall die Übertragung
eines (Treuhand-)Anteils an der Fondsgesellschaft
auf den Vermächtnisnehmer bzw. Begünstigten
einer Auseinandersetzungsanordnung durch
den Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
41
beschränkt bzw. kann der Erbe eines (Treuhand-)
Anteils gemäß dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
ausgeschlossen werden.
3.3.13 Beteiligung an der Fondsgesellschaft /
Management / Verwaltung
Die Beteiligung erfolgt auf unbestimmte Zeit. Das
Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft durch ordentliche
Kündigung ist erstmals zum 31.12.2026 möglich.
Der ausscheidende Gesellschafter erhält hierbei
grundsätzlich eine Abfindung von der Fondsgesellschaft.
Die Fondsgesellschaft müsste die Zahlung der
Abfindung aus der laufenden Liquidität, der Liquiditätsreserve
und im Bedarfsfall durch die Aufnahme
zusätzlicher Fremdmittel finanzieren. Dies könnte
für die verbleibenden Gesellschafter zu negativen
Auswirkungen auf Ertragslage und Rentabilität der
Beteiligung, insbesondere auf mögliche Ausschüttungen
/ Entnahmen führen.
Bei Ausscheiden von Geschäftsführern oder Mitarbeitern
in verantwortlichen Positionen des Komplementärs
oder geschäftsführenden Kommanditisten
der Fondsgesellschaft müssen geeignete Nachfolger
gefunden werden, was u. a. Kosten verursachen und
ein Managementrisiko auch für die Fondsgesellschaft
bergen kann.
Ein Missbrauch der Vertretungsmacht, Fehlentscheidungen
bzw. Unterlassung notwendiger Handlungen
der Geschäftsführungen sowie die Verfolgung von Eigeninteressen
zum Nachteil der Anleger können die
Entwicklung der Fondsgesellschaft negativ beeinflussen
und können dazu führen, dass die Anleger einen
Verlust ihrer Kapitalanlage nebst Agio erleiden.
3.3.14 Beschlussfassung in der Fondsgesellschaft /
Stimmrechte / Majorisierung
Es besteht grundsätzlich die Gefahr, dass Kommanditisten
/ Treugeber aufgrund einer Minderheitenstellung
ihre gesellschaftsrechtlichen und wirtschaftlichen
Interessen nicht durchsetzen können. Ferner
besteht die Gefahr, dass bei Nichtwahrnehmung von
Stimmrechten (in einem solchen Fall votiert der Treuhänder
gemäß Weisung der Geschäftsführung), z. B.
durch Nichtteilnahme an der Gesellschafterversammlung
oder am schriftlichen Abstimmungsverfahren,
im Verhältnis zum Gesamtbetrag der Beteiligung
nicht mehrheitlich beteiligte Kommanditisten / Treugeber
in der Abstimmung die notwendige Beschlussmehrheit
stellen und Beschlüsse in ihrem Interesse

fassen. Solche Beschlüsse der Gesellschafter sind
auch für die nicht am Beschlussverfahren teilnehmenden
Kommanditisten / Treugeber bindend und
von diesen mitzutragen. Eine Majorisierung könnte
auch durch den Eintritt des Platzierungsgaranten
oder von Anlegern mit hohen Kapitaleinlagen
herbeigeführt werden. Es besteht auch das Risiko,
dass die erforderliche Mehrheit der Gesellschafter
wesentliche Beschlüsse, wie z. B. die Auflösung der
Fondsgesellschaft, gegen den Willen einzelner Gesellschafter
beschließt.
3.3.15 Widerruf von Beteiligungen
Dem Anleger kann nach deutschem Recht als Verbraucher
die Möglichkeit eines Widerrufs, insbesondere
nach den Regelungen über Haustürgeschäfte
(§§ 312 ff. BGB) oder Fernabsatzgeschäfte (§§ 312b
ff. BGB) offenstehen. Wird das Widerrufsrecht
wirksam ausgeübt, hat die Fondsgesellschaft den
dem Anleger zustehenden Rückgewähranspruch
(regelmäßig Kapitaleinlage zzgl. Agio) aus dem
Vermögen der Fondsgesellschaft zu erfüllen. Sofern
die Fondsgesellschaft zum Zeitpunkt der Ausübung
des Widerrufsrechts nicht über ausreichende Mittel
zur Rückzahlung der vom Anleger gewährten Mittel
verfügt, besteht das Risiko, dass der Anleger seine
gewährten Mittel nicht oder nicht in vollem Umfang
zurückerhält. Es kann zudem nicht ausgeschlossen
werden, dass zu einem späteren Zeitpunkt – insbesondere
durch einzelne Gerichte oder aufgrund
dann gefestigter Rechtsprechung – festgestellt wird,
dass die Widerrufsbelehrung und / oder die Verbraucherinformationen
nicht oder nicht im erforderlichen
Umfang den gesetzlichen Anforderungen
genügen / genügt und / oder nicht wirksam erfolgt
sind / ist und dadurch das gesetzliche Widerrufsrecht
eines Anlegers – unter Umständen auch nach sehr
langer Zeit – nicht erloschen ist. Insofern besteht das
Risiko, dass einzelne oder mehrere Anleger zu einem
späteren Zeitpunkt – insbesondere nach Abschluss
des öffentlichen Angebots der Beteiligung an der
Fondsgesellschaft – wirksam den Widerruf ihrer
Be teiligung erklären. In diesem Fall hat der widerrufende
Anleger einen auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens
des Widerrufs berechneten Anspruch auf
sein Auseinandersetzungsguthaben, d. h. er erhält
einen dem Wert seines Gesellschaftsanteils im
Zeitpunkt des Ausscheidens entsprechenden Betrag.
Diese Konsequenz der Ausübung eines späteren Widerrufs
(nach Abschluss des öffentlichen Angebots) ist
nicht durch eine Platzierungsgarantie der Real I.S.
42
AG abgedeckt und hätte negative Auswirkungen auf
die für Ausschüttungen / Entnahmen zur Verfügung
stehende Liquidität. Es kann sein, dass in solch einem
Fall die Ausschüttungen / Entnahmen reduziert oder
ausgesetzt werden müssen und / oder die Fondsgesellschaft
ihren fälligen Zahlungsverpflichtungen
nicht oder nicht in voller Höhe nachkommen kann.
Auch eine Insolvenz der Fondsgesellschaft kann in
solch einem Fall eintreten. Für die in der Fondsgesellschaft
verbleibenden Anleger kann dies den Totalverlust
ihrer Kapitaleinlage nebst Agio bedeuten.
3.3.16 Kapitalanlage mit Auslandsbezug /
anwendbare Rechtsordnung
Mit einer Investition im Ausland können für den
Anleger folgende Risiken verbunden sein:
Rechtliche oder politische Risiken sowie Risiken
aus im Ausland abweichenden Usancen, die
sich Anleger bei solchen Investitionen zu vergegenwärtigen
haben, wie z. B. die Änderung der
Rechtsordnung, so dass die wirtschaftlichen Interessen
der Fondsgesellschaft bzw. der Anleger
nicht durchgesetzt werden können.
Steuerliche Besonderheiten, die sich aus dem
deutschen bzw. dem ausländischen Steuerrecht
und / oder aus dem Doppelbesteuerungsabkommen
ergeben und zu einer höheren steuerlichen
Belastung des australischen Treuhandvermögens,
der Fondsgesellschaft und / oder der Anleger
führen.
Besonderheiten des ausländischen Rechtssystems,
die vom deutschen Rechtsverständnis abweichen,
die unten in diesem Abschnitt beschrieben
sind.
Kostenrisiken aus nicht vorhergesehenen Ausgaben,
z. B. für Gerichtsverfahren in Australien, die
zu einer Minderung der Rentabilität der Anlage
führen.
Wesentliche Verträge im Zusammenhang mit dieser
Beteiligung (z. B. die Verträge und Vereinbarungen
im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag und der
Kaufvertrag selbst, die Mietverträge über das Fondsobjekt)
unterliegen ausländischem, insbesondere
australischem Recht. Aus diesem Grund können gerichtliche
Auseinandersetzungen in Australien nach
den dort geltenden Rechtsgrundsätzen zu führen
sein. Dies kann aus Sicht der Fondsgesellschaft die
Durchsetzung ihrer Rechtsansprüche erschweren
und mit höheren Aufwendungen verbunden sein als

in Deutschland. Es ist daher nicht auszuschließen,
dass sich hieraus unvorhergesehene Belastungen
ergeben, die die wirtschaftlichen Parameter der Prognoserechnung
betreffen und zu einer Reduzierung
der prognostizierten Ausschüttungen / Entnahmen
und der Rendite aus Sicht der Anleger führen.
Die Fondsgesellschaft ist darauf ausgerichtet, in den
USA, Kanada, Japan, Großbritannien und Australien
keiner behördlichen Beaufsichtigung (beispielsweise
für Fonds oder des Handels von Anteilen) und keinen
Genehmigungs-, Melde-, Prospektierungs- und ähnlichen
Pflichten zu unterliegen. In Australien werden
übliche steuerliche Pflichten aufgrund der Einkünfte
aus dem australischen Treuhandvermögen bestehen.
Im Zuge des Beitritts von Anlegern ist in der Beitrittsvereinbarung
vorgesehen, dass die Anleger u. a.
nicht Staatsangehörige bzw. Personen mit Wohnsitz
oder dauerndem Aufenthalt in einem der genannten
Staaten sein und keine dauerhafte Aufenthalts- und
Arbeitsgenehmigung für einen dieser Staaten haben
dürfen. Jedoch kann sich die Situation des Anlegers,
z. B. durch Wegzug in die USA bzw. nach Kanada,
Japan, Großbritannien oder Australien oder die Erteilung
einer dauerhaften Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung
für einen dieser Staaten, nachträglich
verändern. Ebenso können Anteile an der Fondsgesellschaft
etwa durch Veräußerung an oder Erbfolge
auf neue Gesellschafter z. B. mit Staatsangehörigkeit,
Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt in
einem der genannten Staaten übergehen. In diesen
Fällen kann der geschäftsführende Kommanditist
den Anleger aus der Gesellschaft ausschließen. Es
besteht aber gleichwohl das Risiko, dass die Fondsgesellschaft
in einem solchen Fall in den USA, Kanada,
Japan, Großbritannien bzw. Australien zusätzlichen
gesetzlichen oder behördlichen Pflichten unterliegt.
Diese könnten z. B. in einer Registrierungspflicht
bestehen, die nur unter Vorlage eines gesondert
aufzustellenden Prospekts erfüllt werden kann.
Durch solche Pflichten können der Fondsgesellschaft
erhebliche Kosten entstehen, die im prognostizierten
Investitions- und Finanzierungsplan und in der Prognoserechnung
nicht berücksichtigt sind. Gelingt bzw.
erfolgt der Ausschluss eines solchen Anlegers nicht
bzw. nicht rechtzeitig, lässt sich nicht ausschließen,
dass der Fondsgesellschaft vorstehend beschriebene
zusätzliche behördliche Pflichten und die damit verbundenen
nicht prognostizierten Kosten entstehen.
Beide Fälle können aus Sicht der Anleger zu nachteiligen
Abweichungen gegenüber der prognostizierten
Rentabilität der Beteiligung führen.
43
Zwar bestehen nach dem Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft (§ 3 Abs. (5)) grundsätzlich
Ersatzansprüche gegenüber einem Gesellschafter,
sollte infolge eines Beteiligungshindernisses ein
Schaden eintreten. Diese Ansprüche könnten jedoch
nicht durchsetzbar sein. Außerdem würde auch ein
Schadenersatzanspruch die genannten zusätzlichen
behördlichen Pflichten nicht beseitigen.
Sowohl im In- als auch im Ausland, aber auch auf
europäischer Ebene können zukünftige Gesetzesänderungen
und dazu erlassene Vorschriften oder eine
veränderte Auslegung bereits bestehender Regelungen
negative Auswirkungen auf Investitionen und
Beteiligungsstruktur haben. Dies kann zur Reduzierung
von Ausschüttungen / Entnahmen und Rentabilität
aus der Beteiligung führen.
3.3.17 Änderung regulatorischer Rahmenbedingungen
Auf internationaler (insbesondere europäischer)
und nationaler Ebene werden umfangreiche und
einschneidende zusätzliche Regulierungen und Beschränkungen
für Aktivitäten auf den Finanzmärkten,
insbesondere für bestimmte Kapitalanlageprodukte
sowie für Verwalter von Finanzanlagen gefordert
und vorbereitet (z. B. der Regierungsentwurf für ein
„Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung
der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts
(Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz)“
vom 22.09.2010 und der weitere Vorstoß der
Bundesregierung zur Regulierung des Grauen Kapitalmarktes).
Ein Richtlinienentwurf der Europäischen
Kommission (AIFM-Richtlinie), auf den sich nunmehr
auch die europäischen Finanzminister verständigt
haben, sieht vor, dass die Manager alternativer
Investmentfonds, zu denen nach dem Entwurfstext
auch geschlossene Fonds zählen, zusätzliche, im
Fondskonzept bisher nicht vorgesehene Anforderungen
zu erfüllen haben (z. B. behördliche Zulassung
für Verwaltung und Vertrieb, besondere Anforderungen
an Liquiditätsmanagement und Risikosteuerung,
jährliche Bewertung der Assets durch Sachverständige).
Welche Auswirkungen die neuen Regulierungen
haben werden, kann derzeit nicht vorhergesehen
werden. Sollten beispielsweise der Fondsgesellschaft
künftig zusätzliche regulatorische oder administrative
Anforderungen auferlegt werden, kann dies im
Extremfall zu einem Austausch von Geschäftsbesorgern
/ Dienstleistern oder zu einer erzwungenen früheren
Auflösung der Fondsgesellschaft führen. Sollte

die Fondsgesellschaft in diesem Zusammenhang zusätzliche
bzw. höhere Kosten haben, kann dies eine
schlechtere Liquiditätssituation für die Fondsgesellschaft
als projiziert zur Folge haben. Der Eintritt der
vorgenannten Fälle könnte daher dazu führen, dass
die Rentabilität aus der Beteiligung gegenüber der
prognostizierten Rentabilität aus Sicht der Anleger
erheblich geringer ausfällt.
3.4 Steuerliche Risiken
3.4.1 Allgemein
Dieses Beteiligungsangebot ist auf nur in Deutschland
unbeschränkt steuerpflichtige Anleger (natürliche
Personen) ausgerichtet, die aus dem Privatvermögen
heraus investieren und den (mittelbaren)
Erwerb der Anteile an der Fondsgesellschaft nicht
fremdfinanzieren. Bei Investition aus dem Betriebsvermögen,
Fremdfinanzierung bzw. anderer steuerlicher
Ansässigkeit als nur in Deutschland trägt der
Investor u. a. zusätzliche steuerliche Risiken, die in
diesem Beteiligungsprospekt nicht dargestellt sind.
Die Konzeption dieses Beteiligungsangebots beruht
auf dem zur Zeit der Prospektaufstellung geltenden
deutschen und australischen Steuerrecht, einschließlich
der zu diesem Zeitpunkt einschlägigen Verwaltungserlasse
der zuständigen Behörden sowie der relevanten
Rechtsprechung. Es besteht das Risiko, dass
Gesetzesänderungen und / oder Änderungen in der
Rechtsprechung und / oder der Erlasse bzw. Praxis
der deutschen bzw. australischen Finanzverwaltung
zu einer anderen und auch höheren als der in diesem
Prospekt dargestellten bzw. zugrunde gelegten
Besteuerung führen. Dies ist auch mit Rückwirkung
möglich. Ebenso sind voneinander abweichende
Auffassungen der einzelnen Finanzverwaltungen
und Finanzgerichte sowie eine unterschiedliche
Behandlung von Sachverhalten in Australien und
Deutschland nicht ausgeschlossen. Bis zur endgültigen
steuerlichen Veranlagung, beispielsweise nach
einer Betriebsprüfung der Fondsgesellschaft, bzw.
bis zum Eintritt der Festsetzungsverjährung steht
die Besteuerung der Anleger mit Einkünften aus der
Fondsgesellschaft nicht fest.
Steuergesetzgebung sowie Verwaltungserlasse und
-praxis der Finanzverwaltungen in Deutschland und
Australien haben im laufenden wie auch in den vergangenen
Jahren ständigen Veränderungen unterlegen.
Es besteht das Risiko, dass künftige Veränderungen
die steuerliche Situation der Fondsgesellschaft,
44
des australischen Treuhandvermögens und die diesem
Beteiligungsangebot zugrunde gelegte Ertrags- und
Liquiditätsplanung nachteilig beeinflussen.
Deutsches und australisches Steuerrecht ermöglichen
es unter bestimmten Voraussetzungen (Missbrauch
von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten,
„Anti-Avoidance Provisions“), Gestaltungen für
Zwecke der Besteuerung zu ignorieren. Es besteht
das Risiko, dass die deutsche und / oder australische
Finanzverwaltung im Ergebnis erfolgreich Elemente
dieses Beteiligungsangebots für Besteuerungszwecke
ignoriert / ignorieren bzw. abweichend von der
steuerlichen Konzeption des Beteiligungsangebots
behandelt / behandeln.
Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass
Deutschland und / oder Australien das abgeschlossene
Abkommen zwischen der Bundesrepublik
Deutschland und dem Australischen Bund zur Vermeidung
der Doppelbesteuerung und zur Verhinderung
der Steuerverkürzung bei Steuern vom Einkommen
und vom Vermögen sowie bei einigen anderen
Steuern vom 24.11.1972 („DBA“) unterschiedlich
interpretieren und auch ändern. Negative steuerliche
Auswirkungen können sich für die Anleger in
Deutschland insbesondere auch ergeben, wenn das
bestehende DBA durch Revision durch ein neues DBA
ersetzt wird, das unter einer Rückfallklausel („Switch
over Clause“) Deutschland das Besteuerungsrecht
für Mieteinkünfte und Gewinne aus der Veräußerung
des Fondsobjekts gewährt. Das DBA wird derzeit neu
verhandelt, so dass künftig neue und ggf. nachteilige
gesetzliche Regelungen gelten können (siehe hierzu
Details in Tz. 3.4.2). Es kann auch nicht ausgeschlossen
werden, dass das DBA gekündigt wird. In jedem
dieser Fälle kann sich für die Anleger die Ausschüttung
/ Entnahme nach Steuern bzw. die Rentabilität
der Beteiligung nach Steuern substanziell mindern.
Aufgrund der steuerlichen Transparenz der Beteiligungsstruktur
wird dem Anleger das Ergebnis der
Fondsgesellschaft steuerlich zugerechnet und damit
bei diesem nach seinen persönlichen Besteuerungsmerkmalen
und dem sich daraus ergebenden individuellen
Steuersatz versteuert. Es besteht das Risiko,
dass Steuerzahlungen zu leisten sind, denen keine
oder nur deutlich geringere Liquiditätszuflüsse aus
der Fondsbeteiligung gegenüberstehen.
Im Ergebnis kann in Australien und / oder Deutschland
eine höhere als die in diesem Prospekt dargestellte
Besteuerung erfolgen. Es können Steuernach-

zahlungen zzgl. Zinsen zu leisten sein. Dies kann die
Rentabilität der Beteiligung aus Sicht der Anleger
stark einschränken und letztlich gar zu einem
teilweisen oder vollständigen Verlust der Kapitaleinlage
nebst Agio führen. Dies gilt auch hinsichtlich
jedes der nachstehend dargestellten steuerlichen
Risiken in Deutschland bzw. Australien.
Der Anleger sollte vor einer Anlageentscheidung den
gesamten Beteiligungsprospekt sorgfältig prüfen
und bezüglich der steuerlichen Aspekte insbesondere
das Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ berücksichtigen.
Vor der Anlageentscheidung sollte der Anleger
zudem einen auf diesem Gebiet erfahrenen steuerlichen
Berater hinzuziehen.
Die kalkulierten bzw. projizierten Ergebnisse können
nicht garantiert werden. Das Risiko der steuerlichen
Konzeption und von Änderungen des Steuerrechts
bzw. dessen Auslegung trägt somit vollständig und
allein der Anleger. Für den Eintritt der wirtschaftlichen
Ziele eines Anlegers wird keine Haftung übernommen.
3.4.2 Besteuerung in Deutschland
a) Besteuerung der Mieteinkünfte /
Veräußerungsgewinne
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde
liegende Prognoserechnung und Prognose des
Beteiligungsergebnisses unterstellt, dass Mieteinkünfte
aus dem Fondsobjekt und Gewinne aus
der Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der Anteile
am Treuhandvermögen in Deutschland auf
Ebene des Anlegers nicht der Einkommensteuer
unterliegen.
Es besteht das Risiko, dass die Mieteinkünfte und
Veräußerungsgewinne in Deutschland auf Ebene
des Anlegers ganz oder teilweise (d. h. nicht nur
im Rahmen des Progressionsvorbehalts) der
Einkommensteuer unterliegen. Das ist beispielsweise
der Fall, wenn die Freistellung unter dem
DBA bzw. nach § 50d Abs. 9 Satz 1 EStG nicht
anwendbar ist und / oder australische Veräußerungsgewinne
unter dem DBA nicht von deutscher
Besteuerung freizustellen wären. Dies kann
ebenso der Fall sein, wenn die Fondsgesellschaft
steuerlich als Mitunternehmerschaft qualifiziert.
Die Freistellung von Mieteinkünften und ggf.
Veräußerungsgewinnen unter dem DBA ist insbesondere
nicht anwendbar, wenn die Voraus-
45
setzungen der § 50d Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 und / oder
Nr. 2 EStG vorliegen. Sofern beispielsweise die
Finanzverwaltung die australische Quellensteuer
nicht als australische Einkommensbesteuerung
der Anleger ansieht, könnte sie die Auffassung
vertreten, dass die Anleger mit den laufenden
Einkünften aus dem Fondsobjekt in Australien
nicht der australischen Einkommensbesteuerung
unterliegen und dass dies auf die fehlende Ansässigkeit
der Anleger in Australien zurückzuführen
ist. In der Folge könnte sie die Freistellung der
Einkünfte in Deutschland versagen.
Ebenso können Mieteinkünfte und ggf. Veräußerungsgewinne
beim Anleger in Deutschland
der Einkommensteuer unterliegen, wenn das
Besteuerungsrecht Deutschlands als Ansässigkeitsstaat
des Anlegers (beispielsweise durch
entsprechende Anwendung des Artikels im DBA
über die Methode zur Vermeidung der Doppelbesteuerung
ggf. unter Anwendung der Tz. 32.6
des Kommentars zum OECD-Musterabkommen
und / oder der Grundsätze des OECD-Berichts zur
Anwendbarkeit des OECD-Musterabkommens auf
Personengesellschaften vom Januar 1999) extensiv
ausgelegt und für diese Einkünfte Deutschland
zugewiesen wird.
Es ist auch nicht auszuschließen, dass Gewinne
aus der Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der
Anteile am australischen Treuhandvermögen
unter dem DBA nicht von der Besteuerung in
Deutschland auf Ebene der Anleger freigestellt
sind (vgl. Verfügung der OFD Münster vom
04.05.2009).
Die nach deutschen steuerlichen Vorschriften ermittelten
Einkünfte würden dann im Ergebnis bei
den Anlegern der Besteuerung zu deren persönlichem
Steuersatz in Deutschland unterliegen und
nicht nur im Rahmen des Progressionsvorbehalts
bei der Besteuerung berücksichtigt. Eine Anrechnung
der australischen Quellensteuer könnte
ebenfalls versagt werden. Die Rentabilität der
Beteiligung an der Fondsgesellschaft würde sich
für die Anleger erheblich reduzieren.
Sollte die Finanzverwaltung, z. B. durch Änderung
von Einkommensteuerbescheiden der Anleger
im Anschluss an eine Betriebsprüfung bei der
Fondsgesellschaft, von der Steuerpflichtigkeit
von Mieteinkünften bzw. Veräußerungsgewinnen
in Deutschland ausgehen, können die Anleger

Einkommensteuer und Zinsen darauf nachzuzahlen
haben. Dies könnte neben den Rentabilitätsnachteilen
gegenüber der Prognose eine erhebliche Liquiditätsbelastung
für den Anleger mit sich bringen.
Deutschland strebt bei Revisions- / Neuverhandlungen
von DBA – wie sie mit Australien derzeit
stattfinden – gewöhnlich die Aufnahme einer
Rückfallklausel in das DBA an. Nach einer Rückfallklausel
steht Deutschland ggf. das Besteuerungsrecht
für die Mieteinkünfte bzw. Gewinne aus der
Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der Anteile
am australischen Treuhandvermögen zu. Dies
kann auf Ebene der Anleger zur Belastung mit
deutscher Einkommensteuer unter Anrechnung
einer möglichen australischen Steuer sowie zumindest
für seit Bekanntwerden einer DBA-Neuregelung
nicht abgeschlossene Besteuerungszeiträume
zur Nachzahlung von Einkommensteuer
und Zinsen darauf führen.
Die Ausschüttungen an die / Entnahmen der
Anleger aus der Fondsgesellschaft und die Nachsteuerrendite
der Beteiligung des Anlegers an der
Fondsgesellschaft würden sich in jedem dieser
Fälle erheblich verringern.
b) Gewerblichkeit der Fondsgesellschaft
Es besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft
entgegen der Konzeption dieses Beteiligungsangebots
als Mitunternehmerschaft qualifiziert wird
(z. B. weil die Veräußerung des Fondsobjekts in
die Prognoserechnung und das prognostizierte
Beteiligungsergebnis einbezogen ist (vgl. BMF-
Schreiben vom 01.04.2009) oder die Fondsgesellschaft
aus anderen Gründen, beispielsweise falls
sie entgegen der Fondskonzeption gewerbliche
Tätigkeiten ausüben sollte oder Dienstleistungen
oberhalb der Nichtaufgriffsgrenze gegenüber
Mietern erbringen sollte, als gewerblich tätig
und gewerblich infiziert eingestuft wird), d. h. für
deutsche Steuerzwecke gewerbliche Einkünfte erzielt
und deshalb der Gewerbesteuer unterliegt.
Einkommensteuerliche Folge auf Ebene der
Anleger könnte sein, dass Deutschland das
Besteuerungsrecht für Einkünfte aus der Fondsgesellschaft
nach der Anrechnungsmethode
zusteht. In diesem Fall würden Einkünfte aus
Vermietung / Veräußerung des Fondsobjekts auf
Ebene des Anlegers anteilig der Einkommensteuer
unterliegen. Im gesetzlich zulässigen Maße
46
könnte im Ausland entrichtete Steuer im Rahmen
der §§ 34c, 32d Abs. 5 EStG auf die deutsche Einkommensteuer
angerechnet werden.
Die Ausschüttungen an die / Entnahmen der
Anleger aus der Fondsgesellschaft und die Nachsteuerrendite
der Beteiligung des Anlegers an
der Fondsgesellschaft würden sich in diesem Fall
erheblich verringern.
c) Gewerblicher Grundstückshandel
Die Veräußerung des Fondsobjekts, der Anteile
am australischen Treuhandvermögen oder des
Anteils bzw. der Treugeberstellung an der Fondsgesellschaft
ist für deutsche Steuerzwecke dem
Anleger als anteilige Veräußerung des Fondsobjekts
zuzurechnen.
Vorgenannte Veräußerungen können im Zusammenhang
mit weiteren Veräußerungen des Anlegers
wie z. B. von Grundstücken oder Anteilen
bzw. der Treugeberstellung an (mittelbar) grundstückshaltenden
Personengesellschaften einen
gewerblichen Grundstückshandel begründen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
und nach Auffassung der Finanzverwaltung ist Indiz
für das Vorliegen gewerblichen Grundstückshandels
das Überschreiten der so genannten
Drei-Objekt-Grenze. Die Veräußerung von mehr
als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums
ist grundsätzlich als steuerpflichtiger
gewerblicher Grundstückshandel zu qualifizieren.
In die Prüfung der Drei-Objekt-Grenze kann auch
die Veräußerung des Anteils am australischen
Treuhandvermögen durch die Fondsgesellschaft,
des Fondsobjekts durch den Treuhänder des
australischen Treuhandvermögens für die Fondsgesellschaft
bzw. des Anteils oder der Treugeberstellung
an der Fondsgesellschaft einzubeziehen
sein. Die Drei-Objekt-Grenze ist keine starre
Nicht-Aufgriffsgrenze. Zum Beispiel kann auch
die Veräußerung von weniger als vier Objekten
gewerblichen Grundstückshandel begründen.
Ebenso kann gewerblicher Grundstückshandel
auch bei einer höheren Zahl von Veräußerungen
nach Ablauf dieses Zeitraums oder bei hauptberuflicher
Tätigkeit im Baubereich vorliegen.
Liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, qualifiziert
entsprechend genutztes Grundvermögen
beim Anleger rückwirkend als Umlaufvermögen.
Folge ist u. a., dass für Gebäude keine Absetzung

für Abnutzung zulässig ist und Mieteinkünfte
sowie Veräußerungsgewinne als Einkünfte aus
Gewerbebetrieb einkommensteuer- und gewerbesteuerpflichtig
sind.
d) Anwendung Progressionsvorbehalt
Für die Anwendung des Progressionsvorbehalts
ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen. Dies
betrifft insbesondere den Fall einer beabsichtigten
Verlustverrechnung mit anderen Einkünften
aus derselben Einkunftsart und demselben Land.
Nach dem BMF-Schreiben vom 08.10.2004 zur
Einkunftserzielungsabsicht ist ein Totalüberschuss
innerhalb von 30 Jahren zu erzielen, der
sowohl auf der Ebene der Fondsgesellschaft als
auch auf der Ebene der Gesellschafter erreicht
werden muss. Die Erzielbarkeit eines Totalüberschusses
ist aus Sicht des Anbieters auf der Ebene
der Fondsgesellschaft ausreichend konkretisiert.
Auch auf der Ebene der Anleger sollte vom
Bestehen einer Überschusserzielungsabsicht
auszugehen sein. Allerdings besteht insbesondere
bei Anlegern im Fall teilweiser oder vollständiger
Fremdfinanzierung der Beteiligung an der
Fondsgesellschaft und für den Fall von Anteilsübertragungen
das Risiko, den Nachweis der
Überschusserzielungs absicht im Ergebnis nicht
erfolgreich führen zu können.
e) Fremdwährungsgeschäfte
Entstehen Anlegern Gewinne aus Fremdwährungsgeschäften
im Zusammenhang mit ihrem
Anteil an der Fondsgesellschaft, können diese Gewinne
in Deutschland steuerpflichtig sein. Dem
Anleger wird empfohlen, insoweit steuerlichen
Rat einzuholen.
f) § 138 Abs. 2 AO
Die Finanzverwaltung könnte die Auffassung
vertreten, dass die Anleger dieses Beteiligungsangebots
eine Anzeige gemäß § 138 Abs. 2 AO abgeben
müssen. Die Fondsgesellschaft ist berechtigt
(aber nicht verpflichtet), die Anzeige für Anleger
dieses Beteiligungsangebots bei der zuständigen
Finanzbehörde abzugeben. Eine fehlende Anzeige
kann zu einer Kostenbelastung auf Ebene des Anlegers
und zu einer Verringerung der Rentabilität
der Beteiligung für den Anleger führen.
47
3.4.3 Besteuerung in Australien
a) Erfüllung der Voraussetzungen zur Qualifikation
als Managed Investment Trust
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde
liegende Prognoserechung und Prognose des
Beteiligungsergebnisses unterstellen, dass das
Treuhandvermögen in sämtlichen Jahren, in denen
es für steuerliche Zwecke positive Einkünfte
erzielt, die Voraussetzungen zur Qualifikation als
Managed Investment Trust erfüllt und die Fondsgesellschaft
für diese Zwecke als in Deutschland
ansässig qualifiziert wird.
Die gegenwärtig geltenden gesetzlichen Vorschriften
für Managed Investment Trusts wurden
erst kürzlich erlassen. Da es derzeit in Bezug auf
die Auslegung und Anwendung dieser geänderten
gesetzlichen Vorschriften weder Gerichtsurteile
noch Entscheidungen durch die australische
Finanzverwaltung gibt, verbleiben Unsicherheiten,
ob das Treuhandvermögen die Voraussetzungen
zur Qualifikation als Managed Investment
Trust erfüllt. Es kann somit nicht ausgeschlossen
werden, dass die australische Finanzverwaltung
die Qualifikation des Treuhandvermögens als
Managed Investment Trust oder die Qualifikation
der Fondsgesellschaft als in Deutschland ansässig
nicht anerkennt.
Die Erfüllung der Voraussetzungen des Treuhandvermögens
zur Qualifikation als Managed
Investment Trust ist außerdem von bestimmten
Faktoren abhängig, die außerhalb der Kontrolle
der Fondsgesellschaft liegen (z. B. wer letztendlich
der Eigentümer von Anlegern ist, die keine
Einzelpersonen sind).
Sollte das Treuhandvermögen nicht alle Voraussetzungen
eines Managed Investment Trusts wie
konzeptionsgemäß vorgesehen erfüllen oder
wird die Fondsgesellschaft nicht als in Deutschland
ansässig behandelt, erhöht sich der auf die
Einkünfte des Treuhandvermögens anwendbare
Quellensteuersatz von 7,5 Prozent auf 30 Prozent.
Dies würde die Ausschüttungen an die / Entnahmen
der Anleger aus der Fondsgesellschaft und die
Nachsteuerrendite der Beteiligung des Anlegers an
der Fondsgesellschaft erheblich verringern.

) Verlustvorträge
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde
liegende Prognoserechnung und Prognose des
Beteiligungsergebnisses unterstellen, dass nach
australischem Steuerrecht dem Treuhänder für
Rechnung des australischen Treuhandvermögens
entstandene steuerliche Verluste in nachfolgende
Veranlagungszeiträume vorgetragen und gegen
positive Einkünfte verrechnet werden können.
Eine Voraussetzung des Vortrags steuerlicher Verluste
für Rechnung des australischen Treuhandvermögens
ist, dass im Zeitraum zwischen der
Erzielung negativer Einkünfte und deren Verrechnung
mit positiven Einkünften Anforderungen an
den Bestand der Anleger / Treugeber („50 Percent
Stake Test“) erfüllt werden. Am erforderlichen
Bestand der Anleger / Treugeber kann es fehlen,
wenn (Treuhand)Anteile an der Fondsgesellschaft
übertragen werden. Am erforderlichen Bestand
der Anleger / Treugeber kann es bezüglich negativer
Einkünfte aus oder im Zusammenhang mit
dem Erwerb des Fondsobjekts auch fehlen, sofern
bei Verursachung solcher negativer Einkünfte
das Gesellschaftskapital der Fondsgesellschaft
noch nicht mehrheitlich eingezahlt ist. Sollte es
am erforderlichen Bestand der Anleger / Treugeber
fehlen, entfallen auf Ebene des australischen
Treuhandvermögens australische steuerliche Verlustvorträge,
sofern sich die Anleger zu 50 Prozent
oder mehr ändern.
Sollten australische steuerliche Verlustvorträge –
wegen Nichteinhaltung der vorstehenden Voraussetzung
und / oder aus anderen Gründen – ganz
oder teilweise nicht nutzbar sein, können sich die
Ausschüttungen an die / Entnahmen der Anleger
aus der Fondsgesellschaft und die Nachsteuerrendite
der Beteiligung des Anlegers an der Fondsgesellschaft
erheblich verringern.
c) Steuerpflichtigkeit des Anlegers mit Gewinnen
aus der Veräußerung des Fondsanteils
Für dieses Beteiligungsangebot wird unterstellt,
dass Anleger / Treugeber, die (zusammen mit nahestehenden
Personen) weniger als 10 Prozent des
Gesellschaftskapitals der Fondsgesellschaft halten,
mit Gewinnen aus der Veräußerung des Anteils
an der Fondsgesellschaft in Australien nicht der
australischen Einkommensteuer unterliegen.
Anleger, die (allein oder zusammen mit nahestehenden
Personen) 10 Prozent oder mehr des Ge-
48
sellschaftskapitals der Fondsgesellschaft halten,
unterliegen mit Gewinnen aus der Veräußerung
der Anteile an der Fondsgesellschaft der australischen
Einkommensteuer.
Ein Anfall derartiger nicht in der Prognoserechnung
berücksichtigter Steuern auf Veräußerungsgewinne
würde die Nachsteuerrendite der Beteiligung
des Anlegers an der Fondsgesellschaft
erheblich verringern.
d) Stempelsteuer („Stamp Duty“)
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde
liegende Prognoserechnung und Prognose des
Beteiligungsergebnisses unterstellen, dass durch
die Aufnahme von Anlegern in die Fondsgesellschaft
Stempelsteuer („Stamp Duty“) in South
Australia auf das Fondsobjekt oder auf die Beteiligung
als solche in nur geringer Höhe ausgelöst
wird.
Stempelsteuer in erheblicher Höhe entsteht jedoch
durch Aufnahme von Anlegern in die Fondsgesellschaft,
wenn entgegen den Bestimmungen
des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft
nach gezeichneten Beteiligungsbeträgen ein
Anleger / Treugeber (mit Ausnahme des Treuhandkommanditisten)
einzeln oder zusammen
mit dem Anleger / Treugeber nahestehenden Personen
50 Prozent oder mehr des Gesellschaftskapitals
der Fondsgesellschaft hält. Es wurden zwar
gesellschaftsvertragliche Regelungen getroffen,
die den Eintritt eines solchen Falls verhindern
sollen (siehe hierzu § 4 Abs. (5) des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft), entsprechende
Restrisiken sind jedoch nicht auszuschließen. In
diesem Fall könnten die Anleger / Treugeber bzw.
diesen nahestehende Personen anteilig Stempelsteuer
zu entrichten haben, die bis zu 5,5 Prozent
des unbelasteten Verkehrswerts des Fondsobjekts
beträgt. Insgesamt würden sich die Ausschüttungen
an die / Entnahmen der Anleger aus der
Fondsgesellschaft und die Nachsteuerrendite
der Beteiligung des Anlegers an der Fondsgesellschaft
in diesem Fall erheblich verringern.
e) Australische steuerliche Bemessungsgrundlage
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde
liegende Prognoserechnung und Prognose
des Beteiligungsergebnisses beruhen u. a. auf
Annahmen zur steuerlichen Abzugsfähigkeit
von Abschreibungen sowie von bestimmten, im
Vorfeld entstandenen Kosten mittels Abschrei-

ungen, der steuerlichen Abzugsfähigkeit von
Betriebsausgaben (einschließlich von Kosten, die
unter dem Investment Management Agreement,
dem Trust Deed sowie unter Verträgen mit dem
Anbieter vereinbart und angesetzt wurden) und
zur Entstehung, Höhe bzw. Erstattungsfähigkeit
/ Umlegbarkeit der australischen Mehrwertsteuer
(„Goods and Services Tax“).
Sollten die Annahmen hinsichtlich der Verfügbarkeit
und Berechnung der Abzugsbeträge für
das Treuhandvermögen unzutreffend sein, würde
daraus erheblich höherer (Steuer-)Aufwand, als in
der steuerlichen Konzeption dieses Beteiligungsangebots
vorgesehen, resultieren. Dies würde die
möglichen Ausschüttungen / Entnahmen reduzieren
und die Nachsteuerrendite der Beteiligung
des Anlegers an der Fondsgesellschaft erheblich
verringern.
Sollten die hinsichtlich Goods and Services Tax
getroffenen Annahmen unzutreffend sein (beispielsweise
indem der Erwerb des Fondsobjekts
der Goods and Services Tax unterläge und diese
nicht im Wege des Vorsteuerabzugs erstattet
würde), würde daraus erheblich höherer (Steuer-)Aufwand,
als in der steuerlichen Konzeption
dieses Beteiligungsangebots vorgesehen,
resultieren. Dies würde die Ausschüttungen an
die / Entnahmen der Anleger aus der Fondsgesellschaft
und die Nachsteuerrendite der Beteiligung
des Anlegers an der Fondsgesellschaft erheblich
verringern.
f) Steuererklärungspflicht der Anleger
Die Konzeption dieses Beteiligungsangebots sieht
die Besteuerung von Mieteinkünften aus dem
Fondsobjekt und Gewinnen aus der Veräußerung
des Fondsobjekts bzw. der Anteile am australischen
Treuhandvermögen in Australien auf Ebene
des Trustee für das australische Treuhandvermögen
vor.
Es besteht das Risiko, dass eine Änderung in
der australischen Verwaltungspraxis oder der
australischen Steuergesetze dazu führt, dass die
Anleger künftig zur Abgabe individueller Steuererklärungen
verpflichtet werden, was zusätzliche
Kosten für die Anleger und damit eine Reduzierung
der Rentabilität aus der Beteiligung für die
Anleger auslösen würde.
49
Anleger, die 10 Prozent oder mehr des Gesellschaftskapitals
der Fondsgesellschaft halten und
hinsichtlich Gewinnen aus der Veräußerung der
Anteile an der Fondsgesellschaft der australischen
Einkommensteuer unterliegen, sind im
Hinblick auf diesen Veräußerungsgewinn steuererklärungspflichtig.
3.5 Haftungsrisiken / Risiken durch persönliche
Anteilsfinanzierung
3.5.1 Haftung und Nachhaftung
Ein der bestehenden Fondsgesellschaft beitretender
bzw. einen Kommanditanteil an der Fondsgesellschaft
erwerbender Anleger haftet für die ab seinem
Eintritt / Anteilserwerb und bis zu seiner Eintragung
als Kommanditist im Handelsregister begründeten
Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft unbeschränkt.
Mit seiner Eintragung in das Handelsregister
ist seine Haftung gegenüber Dritten für nach
diesem Zeitpunkt entstehende Verbindlichkeiten auf
die in das Handelsregister eingetragene Hafteinlage
beschränkt. Daher ist der Treuhandkommanditist
erst mit seiner Eintragung in das Handelsregister
Kommanditist der Fondsgesellschaft geworden.
Grundsätzlich besteht keine Haftung eines Kommanditisten,
wenn und soweit die Hafteinlage geleistet
ist. Für den Fall, dass die Hafteinlage infolge von Auszahlungen
(z. B. Ausschüttungen, sonstigen Entnahmen,
Abfindungen bei Ausscheiden) an einen Kommanditisten
zurückbezahlt wird, lebt die Haftung des
Kommanditisten insoweit wieder auf (§ 172 Abs. 4
HGB). Die mittelbar an der Kommanditgesellschaft
beteiligten Anleger (Treugeber) haften gegenüber
Gläubigern der Fondsgesellschaft nicht direkt. Sie
sind jedoch entsprechend ihrer Beteiligung nach § 5
Abs. 3 des Treuhandvertrags dem Treuhandkommanditisten
gegenüber zum Ersatz von Aufwendungen
und zur Befreiung von Verbindlichkeiten verpflichtet,
die sich aus dessen Haftung gegenüber der Fondsgesellschaft
oder Dritten ergeben. Die eingangs
dargestellte Kommanditistenhaftung gilt daher für
die mittelbar beteiligten Anleger entsprechend. Im
Fall des Ausscheidens aus der Fondsgesellschaft
haften Kommanditisten gemäß § 161 Abs. 2 HGB
i. V. m. § 160 Abs. 1 HGB sowie Treugeber gemäß den
Regelungen des Treuhandvertrags für die bis dahin
begründeten Verbindlichkeiten der Gesellschaft noch
bis zu fünf Jahre nach Eintragung ihres Ausscheidens
im Handelsregister gegenüber den Gläubigern der
Gesellschaft, jeweils beschränkt auf den Betrag ihrer
Hafteinlage.

3.5.2 Persönliche Anteilsfinanzierung
Vom Anbieter wird eine persönliche Anteilsfinanzierung
nicht empfohlen, und es wird auch nicht
zugesichert, dass eine solche aufgenommen werden
kann. Sofern der einzelne Anleger eine persönliche
Anteilsfinanzierung aufnimmt, muss er in der Lage
sein, den regelmäßigen Kapitaldienst (Zins und
Tilgung) unabhängig von etwaigen Ausschüttungen
/ Entnahmen aus der Beteiligung aufzubringen.
Die prognostizierten Ausschüttungen / Entnahmen
sind nicht garantiert, ihre Höhe hängt von vielen verschiedenen
Faktoren ab, die alle unterschiedlichen,
auch kumulativen, Risiken unterliegen. Insofern kann
nicht ausgeschlossen werden, dass prognostizierte
Ausschüttungen / Entnahmen reduziert werden müssen
oder sogar ausbleiben. Unabhängig davon bliebe
der einzelne Anleger verpflichtet, den Kapitaldienst
für seine persönliche Anteilsfinanzierung zu leisten.
Weiterhin kann nicht ausgeschlossen werden, dass
eine aufgenommene persönliche Anteilsfinanzierung
vor vollständiger Tilgung, z. B. bei Ablauf der
vereinbarten Konditionenfestschreibungsdauer oder
vorzeitiger Kündigung des Darlehens, zurückgeführt
werden muss, ohne dass zum selben Zeitpunkt die
Fondsbeteiligung liquidiert oder veräußert werden
kann. Auch der Verlust des eingesetzten Kapitals
kann nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden, so
dass der Anleger das Risiko trägt, im Liquidationsfall
keinerlei Rückzahlung des eingesetzten Kapitals zu
erhalten. Insofern muss der einzelne Anleger in der
Lage sein, jederzeit eine etwaige aufgenommene
persönliche Anteilsfinanzierung unabhängig von
der Beteiligung zurückzuführen. Im schlimmsten Fall
droht dem Anleger der persönliche Ausfall unter der
Fremdfinanzierung bis hin zur Insolvenz des Anlegers.
3.6 Maximales Risiko des Anlegers
Die in den vorstehenden Abschnitten dargestellten
Erläuterungen beschreiben die wesentlichen
einzelnen Risiken, die mit einer Beteiligung an der
Fondsgesellschaft verbunden sind. Die beschriebenen
Risikofaktoren können nicht nur einzeln
auftreten, sondern sich vielmehr auch gemeinsam
realisieren. Dadurch können sich die beschriebenen
Auswirkungen auch über die Summe der einzelnen
Auswirkungen hinaus verstärken. Insbesondere bei
einem Zusammentreffen mehrerer der vorgenannten
Risiken, die zu einer negativen Abweichung von der
Prognoserechnung führen, reicht unter Umständen
die gebildete Liquiditätsreserve nicht zur Abdeckung
50
aller Kosten aus. Dies kann zu einer Kürzung oder zu
einem Ausfall der Ausschüttungen / Entnahmen bis
hin zu einem Verlust der gesamten Kapitaleinlage
nebst Agio führen. Unabhängig von den vorstehend
dargestellten Risiken können heute nicht vorhersehbare
Entwicklungen das Ergebnis der Beteiligung für
die Anleger negativ beeinflussen.
Über das Risiko des Totalverlusts der gesamten Kapitaleinlage
nebst Agio hinaus kann für den Anleger
die Verpflichtung entstehen, aus seinem sonstigen
privaten Vermögen Steuern zu zahlen und Ausgleichs-
oder Schadenersatzzahlungen – auch aus
Haftungsfällen – an die Fondsgesellschaft oder an
Dritte aufgrund der Regelungen des Gesellschaftsvertrags
oder aufgrund gesetzlicher Bestimmungen
zu leisten und im Fall der Refinanzierung der Einlage
(Anteilsfinanzierung) ferner die Belastung aus deren
Fortsetzung oder Rückführung, der Entstehung von
Vorfälligkeitsentschädigungen oder Kosten, ohne
dass diese durch Einnahmen aus der Beteiligung
gedeckt sind, tragen zu müssen. Das maximale Risiko
ist die Belastung des Anlegers mit den vorgenannten
Zahlungsverpflichtungen ohne korrespondierende
Einnahmen aus der Beteiligung, was die Privatinsolvenz
des Anlegers verursachen könnte.
Über die in diesem Abschnitt genannten Risiken
hinaus existieren nach Kenntnis des Anbieters zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung keine weiteren
wesentlichen wirtschaftlichen, tatsächlichen und
rechtlichen Risiken.

A wie … Adelaide. Die heutige
Hauptstadt des Bundesstaates
South Australia entstand als
geplante „perfekte Stadt“. Sie
wurde ab 1836 nach einer Vision
des Architekten Colonel
William Light am Fluss Torrens
errichtet. Er ließ Adelaide mit
schachbrettartigem Straßenverlauf
anlegen, unterteilt durch
den Flussverlauf in eine Nord-
und Südhälfte. Die City mit einer
Fläche von ca. 15,57 km² wird
von einem 930 Hektar großen
Grüngürtel umgeben. Ihren
Namen erhielt Adelaide von
der britischen Königin, der in
Meiningen geborenen Adelheid
von Sachsen-Meiningen, Frau
von König William IV.
Quelle: The City of Adelaide, McDougall & Vines,
Conservation and Heritage Consultants,
August 2006
4.
Investitions standort

4. Investitionsstandort
4.1 Australien – Commonwealth of Australia
Fläche 7,71 Mio. km²
Bevölkerung 22,3 Mio. (2010)
Bevölkerungsdichte 2,9 Einwohner pro km²
Hauptstadt Canberra
Währung Australischer Dollar (AUD)
Bruttoinlands produkt
pro Kopf
2
1
0
-1
-2
-3
-4
-5
-6
USD 54.869 (2010)
Wirtschaftswachstum 2009: 1,2 %
2010: 3,3 % (prognostiziert)
2011: 3,6 % (prognostiziert)
Inflationsrate 2009: 1,8 %
2010: 2,9 % (prognostiziert)
2011: 2,8 % (prognostiziert)
Arbeitslosenquote 2009: 5,6 %
2010: 5,2 % (prognostiziert)
2011: 4,9 % (prognostiziert)
Landessprache Englisch
Regierungsform Parlamentarisch-demokratische
Monarchie im Commonwealth
of Nations
Bruttoinlandsprodukt 2009 – Veränderung gegenüber Vorjahr in %
JPN GBR EUR CAN USA NZL KOR AUS
54
4.1.1 Allgemeines
Nach Russland, Kanada, den USA, China und Brasilien
ist Australien das sechstgrößte Land der Erde und
etwa 21,5-mal so groß wie die Bundesrepublik
Deutschland. Australien ist im Rahmen seiner Verwaltungsgliederung
in sechs Bundesstaaten und zwei
Territorien unterteilt. Der größte Teil der Bevölkerung
lebt in Küstenregionen – zum einen in der
Umgebung von Perth im Südwesten des Kontinents,
zum anderen in den Küstengebieten im Südosten von
Adelaide über Melbourne bis Brisbane. In diesen Gebieten
wiederum leben die meisten Menschen in den
städtischen Regionen, vor allem den Haupt städten
der Bundesstaaten und Territorien.
Australien sieht sich als Einwanderungsland mit
einer multikulturellen Gesellschaft. Die Einwanderer
stammen vor allem aus dem Vereinigten Königreich,
Neuseeland, China, Italien und Vietnam.
Das australische Parlament besteht aus zwei Kammern
– dem Repräsentantenhaus mit 150 Sitzen und
dem Senat mit 76 Sitzen.
Im August 2010 fanden in Australien vorgezogene
Parlamentswahlen statt, aus der keine Partei als
eindeutiger Sieger hervorging. Nach langwierigen
Koalitionsverhandlungen bildete die neue Premierministerin
Julia Gillard von der Labor Party (ALP) eine
Quelle: International Monetary Fund, Country Report N0. 10/331, Oktober 2010

Minderheitsregierung zusammen mit freien Abgeordneten
und den Grünen. Königin Elizabeth II. ist
das Staatsoberhaupt Australiens.
Australiens Wirtschaft wird vom Dienstleistungssektor
dominiert (knapp 80 Prozent des Bruttoinlandsprodukts).
Größte Einzelbereiche des Dienstleistungssektors
sind Finanz-, Immobilien- und
Unternehmensdienstleistungen. Der Landwirtschafts-
und Bergbauanteil am Bruttoinlandsprodukt
liegt bei rd. 10 Prozent, doch ist der Anteil dieser
beiden Sektoren an Australiens Exporten mit rd.
70 Prozent erheblich.
4.1.2 Volkswirtschaft
Als eine der wenigen hoch entwickelten Industrienationen
gelang es Australien im Krisenjahr 2009 –
in mitten der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise
–, ein positives Wirtschaftswachstum zu erzielen.
Mit einem Zuwachs um 1,2 Prozent im Jahr 2009
konnte Australien, bei einer vergleichsweise geringen
Bevölkerungszahl von nur rd. 22,3 Mio. Menschen,
Rang 13 der größten Volkswirtschaften der
Welt belegen.
Die Tatsache, dass Australien die Finanzkrise praktisch
unbeschadet überstanden hat, ist nicht nur auf
die Stabilität des Bankensystems, sondern auch auf
das im internationalen Vergleich überdurchschnitt-
275
250
225
200
175
150
125
100
75
50
25
0
Bruttostaatsverschuldung 2015 in % des Bruttoinlandsprodukts (Prognose)
AUS KOR NZL SWE NOR CAN DEU GBR FRA EUR IRL ESP PRT USA ITA GRC JPN
55
lich große und rasch in Kraft gesetzte staatliche
Konjunkturpaket zurückzuführen. Aufgrund solider
Staatsfinanzen mit einer Verschuldungsquote von
rd. 20 Prozent gemessen am Bruttoinlandsprodukt
konnte dieses auch problemlos finanziert werden.
Der Staatshaushalt wird nach Expertenmeinung auch
in den kommenden Jahren gemessen an der Staatsverschuldung
im Verhältnis zu anderen Wirtschaftsnationen
gut aufgestellt sein.
Insgesamt betrachtet, hat sich die australische Wirtschaft
seit Ausbruch der Finanzkrise besser entwickelt
als die der meisten OECD-Staaten.
Das ist nicht zuletzt auch Folge der langen Phase
wachstumsstarker Jahre mit hohen Haushaltsüberschüssen.
Aus dem ursprünglich stark regulierten Agrar-
und Rohstoffland wurde in den letzten 25 Jahren
nicht nur eine der am stärksten deregulierten Ökonomien
der Welt, sondern auch seit Ende der 80er Jahre
eines der wachstumsstärksten OECD-Länder. In den
Jahren 1987 bis 2009 ist die australische Wirtschaft
durchschnittlich jährlich über 3,3 Prozent gewachsen.
Aktuelle Wirtschaftsdaten gehen von einer Rückkehr
zum historischen Trend mit einem Wachstum für das
abgelaufene Wirtschaftsjahr 2010 von 3,3 Prozent
aus. Für 2011 wird ein Anstieg auf 3,6 Prozent und
auch für die folgenden Jahre Wachstumsraten von
Quelle: International Monetary Fund, Country Report N0. 10/331, Oktober 2010

is zu 4 Prozent prognostiziert. Die mittelfristige
Prognose ist damit nicht nur für sich gesehen, sondern
auch im internationalen Vergleich führender
Industrieländer äußerst positiv.
5
4
3
2
1
0
-1
-2
-3
-4
-5
-6
Bruttoinlandsprodukt in % (Prognose)
2009 2010 2011 2012
Australien
Deutschland
Europa Total OECD
Quelle: OECD, Economic Outlook No. 88, November 2010
Positiv ist auch die Preisentwicklung zu bewerten.
Nachdem die Inflationsrate 2009 auf 1,8 Prozent zurückging,
liegt sie aktuell bei 2,9 Prozent und damit
im Bereich der historischen Bandbreite zwischen 2
und 4 Prozent.
Dass Australien zu den wirtschaftlich leistungsfähige
ren Ländern der Welt zählt, liegt auch und vor
allem an seinem Rohstoffreichtum. Gerade nach der
globalen Finanz- und Wirtschaftskrise kristallisiert
sich die Region Südostasien zusammen mit den
wirtschaftlichen Schwergewichten China und Indien
als neues Gravitationszentrum des Welthandels
heraus. Laut den Veröffentlichungen der Welthandels-
und Entwicklungskonferenz UNCTAD im Jahr
2009 löste Australien China als größten Eisenerzproduzenten
der Welt ab. Auch bei den an Bedeutung
gewinnenden Industriemetallen Titan, Lithium, Gold
und Aluminium zählt Australien zu den weltgrößten
Produzenten. Im Bereich Steinkohle ist Australien seit
Mitte der 80er Jahre weltweit der größte Exporteur.
56
Des Weiteren verfügt Australien in Relation zu
seiner Einwohnerzahl über eine sehr effiziente
Infrastruktur. Das Autobahnnetz um die Großstädte
ist gut ausgebaut und das Flugnetz eines der best
ausgebauten der Welt. So nimmt Australien beim
Wachstumsfaktor „Infrastrukturausstattung“ in der
Bewertung des „Global Competitiveness Index“ des
World Economic Forums Platz 22 von 139 Ländern
ein. Auch das Bildungssystem des Landes stellt mit
Platz 13 seine internationale Wettbewerbsfähigkeit
unter Beweis und ist ein Garant für die zukünftige
Absicherung des Wohlstandes Australiens. Insgesamt
schneidet Australien mit Platz 16 ab und gehört
damit zur Weltspitze.
Auch der Arbeitsmarkt ist problemlos durch die
globale Finanzkrise gekommen und ist Beleg dafür,
wie erfolgreich die Wirtschaftspolitik in Australien
funktioniert. Die Arbeitslosenquote stieg ausgehend
von einem sehr niedrigen Niveau während der
Finanzmarktkrise zwar kurzfristig um etwa zwei Prozentpunkte
auf knapp 6 Prozent an, ist aber seitdem
wieder deutlich zurückgegangen und liegt im
Bereich des von der Regierung als Vollbeschäftigung
definierten Korridors von rd. 5 Prozent; Tendenz
weiter fallend.
12
10
8
6
4
2
0
Arbeitslosigkeit in % (Prognose)
2009 2010 2011 2012
Australien
Deutschland
Europa Total OECD
Quelle: OECD, Economic Outlook No. 88, November 2010

5,00
4,00
3,00
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
Index zur internationalen Vergleichbarkeit der Transparenz von
immobilienmarktspezifischen Daten (Jahr 2010)
1,22
Australien
1,23
Kanada
1,24
Großbritannien
1,25
Neuseeland
1,25
Schweden
1,25
USA
1,27
Irland
1,28
Frankreich
Damit einhergehend ist ein Anstieg der Erwerbsquote,
die in den vergangenen Jahren kontinuierlich
auf mehr als 65 Prozent wuchs, zu verzeichnen. Dies
ist nicht auch zuletzt der verstärkten Anwerbung
von ausländischen Fachkräften zu verdanken. In der
Folge ist auch die Zuwachsrate der Bevölkerung mit
1,7 Prozent gemäß der letzten Erhebung des australischen
Statistischen Bundesamtes im internationalen
Vergleich entwickelter Volkswirtschaften überdurchschnittlich
hoch.
Die hohe Wettbewerbsfähigkeit des Landes in Verbindung
mit einem soliden öffentlichen Haushalt
bilden günstige Voraussetzungen, das hohe Wachstum
der Vergangenheit auch in der Zukunft fortzuführen.
Diese Rahmenbedingungen, gepaart mit
dem Reichtum an natürlichen Rohstoffen wie Kohle,
Erze und diverser Industriemetalle, versetzt das Land
in eine außerordentlich gute strategische Position für
die Zukunft.
Dies spiegelt sich auch im Finanzstatus des Kontinents
wider. Die führende Ratingagentur Standard &
Poor’s bewertet die Bonität Australiens zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung mit einem hervorragenden
„AAA, bei stabilem Ausblick“, was der
Bestnote entspricht.
1,38
Niederlande
57
1,38
Deutschland
1,46
Belgien
1,50
Dänemark
1,53
Finnland
1,58
Spanien
1,71
Österreich
1,73
Singapur
...
4,74
Algerien
Quelle: Jones Lang LaSalle, Global Real Estate Transparency Index 2010
4.1.3 Immobilienmarkt
Der australische Immobilienmarkt rangiert gemäß
dem aktuellen von Jones Lang LaSalle alle zwei
Jahre aufgestellten Immobilien-Transparenzindex
2010 weltweit auf dem ersten Platz vor Kanada und
Großbritannien. Hierbei handelt es sich um einen
Index zur internationalen Vergleichbarkeit der Transparenz
von Immobilienmärkten. Im australischen
Markt finden ausländische Investoren die gleichen
Marktbedingungen wie die lokalen Investoren vor
und können verlässliche Markt- und Finanzinformationen,
klare Vorgaben zu Steuern und behördlichen
Regulierungen, gleiche Behandlung im Transaktionsprozess,
hohe ethische Standards und hervorragende
Marktexpertise der Marktteilnehmer erwarten.
Der Umweltschutz hat in Australien einen hohen
Stellenwert erreicht. Standards für energie- und
umweltbewusstes Bauen, wie das National Australian
Built Environment Rating System („NABERS“) und das
Green Building Council’s Green Star Rating, gehören
daher im Büroimmobilienbereich in Australien mittlerweile
zur gängigen Praxis.
Auch der australische Büroimmobilienmarkt hat
in der Finanzkrise eine Korrektur erfahren, konnte
sich aber seitdem schnell und nachhaltig erholen.
In 2010 wurden bereits wieder 125 großvolumige
Bürotrans aktionen (> AUD 5 Mio.), die sich insgesamt
auf AUD 6,73 Mrd. belaufen, registriert, das dem
dritthöchsten seit 1987 gemessenen Wert entspricht.

Über 40 Prozent – rd. AUD 2,65 Mrd. – des gesamten
Transaktionsvolumens wurden mit ausländischem
Kapital finanziert, wobei acht von den insgesamt
17 Transaktionen in einer Größenordnung über
AUD 100 Mio. von ausländischen Investoren durchgeführt
wurden. Es ist positiv zu bemerken, dass die
Mehrzahl dieser Transaktionen von Investoren getätigt
wurde, die bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht
auf dem australischen Kontinent investiert waren.
Transaktionsvolumen (in AUD Mio.)
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
Australischer Büroimmobilienmarkt – Transaktionsvolumen- und Anzahl
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Volumen Anzahl
Aufgrund des geringen zusätzlichen Flächenangebots,
einer gesunden Nachfrage und einer landesweiten
Leerstandsrate in den Geschäftszentren unter
dem langjährigen Durchschnitt stehen die Zeichen
positiv für die Entwicklung des australischen Immobilienmarkts.
Diese Rahmenbedingungen gekoppelt
mit der hohen Transparenz des australischen
gewerblichen Immobilienmarkts werden weiterhin
für ein großes Interesse ausländischer Investoren
sorgen.
Auch von Seiten der einheimischen Investoren, die
den australischen Investmentmarkt historisch dominieren
und die sich seit der Finanzkrise in Zurückhaltung
geübt haben, ist eine verstärkte Investmentaktivität
zu verzeichnen.
58
220
200
180
160
140
120
100
Quelle: Jones Lang LaSalle, Australia Office Investment Market Review, März 2011
80
60
Anzahl Transaktionen

4.2 Adelaide
4.2.1 Allgemeines
Adelaide ist die Hauptstadt des australischen
Bundesstaates South Australia (SA).
500 km
Perth
Timorsee
Indischer Ozean Carpentariagolf
Pazifischer Ozean
Große Australische
Bucht
Indischer Ozean
Die Stadt hat rd. 1,2 Mio. Einwohner, was etwa
75 Prozent der Bevölkerung des gesamten Bundesstaates
entspricht. Im Ranking der lebenswertesten
Städte der Welt liegt Adelaide regelmäßig unter den
„Top 10“ und belegte 2010 gemäß Economist Intelligence
Unit Platz 8. Nach Melbourne belegt Adelaide
laut KPMG Competitive Alternatives Study 2010 den
zweiten Platz der kosteneffizientesten Standorte in
der Region Asia-Pazifik. Einen nennenswerten Anteil
am Erfolg der Region hat auch die große Bedeutung
des Rohstoffsektors. Im Fraser Institute Ranking der
zukunftsreichsten Rohstoffabbaugebiete der Welt
ist der Bundesstaat South Australia von Platz 31 auf
Platz 15 aufgerückt.
Ein kontinuierliches Wirtschaftswachstum in South
Australia und solide Staatsfinanzen sind Folge dieser
positiven Rahmenbedingungen und werden durch
ein AAA-Rating von Standard & Poor’s untermauert.
59
Adelaide
Melbourne
Tasmanien
Sydney
Canberra
Tasmansee

4.2.2 Immobilienmarkt
Der Gesamtmarkt ist in die Teilmärkte „Core“,
„Frame“ und „Fringe“ unterteilt. Dabei bilden die
Märkte „Core“ und „Frame“ den eigentlichen Stadtkern
Adelaide und „Fringe“ North Adelaide.
Mikrostandort Core­CBD
Rundle
Arcade Upark
Myer
Centre
JB Hi-Fi
City
Adelaide
Central Plaza
Centre
Point
Hindley St Hindley St Rundle St
Light Square
Montefiore Rd
Morphett St
Morphett St Morphett St
Light Square
North Tce
ADELAIDE CORE
Young St
Waymouth St Pirie St Pirie St
Bentham St
Franklin St Franklin St Flinders St Flinders St
Gouger St Gouger St Angas St Angas St
Field St
Hobsons Pl
Victoria St
Bank St
Peel St
ADELAIDE FRAME
Wright St Carrington St Carrington St
John St
60
Stephens Pl
Gawler Pl Gawler Pl
Fisher Pl
Currie St Grenfell St Grenfell St Grenfell St
Pitt St
North Tce North Tce
Grote St Wakefield St
Grote St Wakefield St
100 m
Light
Square
Whitmore
Square
Adelaide
Convention
Centre
Adelaide
Railway
Station
Skycity
Casino
Central Market
Parliament
House
Victoria Square
King William St
Victoria
Square
Victoria
Square
King William St
Das Zentrum, das von einem Parkring umschlossen
ist, bildet den Teilmarkt „Frame“, der wiederum die
Hauptgeschäftsstraßen Grenfell Street, Pirie Street
und King William Street im Teilmarkt „Core“ umfasst.
Außerhalb des Grüngürtels gelegene Büroimmobilien
werden zum Teilmarkt „Fringe“ gezählt.
Adelaide
Town Hall
Vic toria Square
Coromandel Pl Freeman Ln
Art Gallery of South Australia
South Australia Museum
Moore St
Freemasons Ln
Chancery Ln
Divett Pl
Gays
Arcade
Wyatt St Wyatt St
Queen St
Adelaide
Arcade
Hindmarsh Square
Hurtle Square
Pulteney St Pulteney St Pulteney St
Hindmarsh
Square
Fondsobjekt, 77 Grenfell Street, Adelaide Haltestellen: Bus | Straßenbahn | Zug
Hurtle
Square
Hindmarsh Square
Hurtle Square
Bent St

Der „Core“-Bereich ist der größte Teilmarkt für Büroimmobilien
in Adelaide und damit aus Investitionsgesichtspunkten
am interessantesten.
Der Gesamtbestand an Büroflächen im CBD, dem
zentralen Geschäftsviertel, beträgt rd. 1,3 Mio. m².
Teilmärkte Core, Frame, Fringe
South Rd
400 m
Henley Beach Rd
James Congdon Drive
Richmond Rd
Everard Ave
Railway Tce
Port Rd
A21
Glover Ave
War Memorial Drive
Morphett Rd
Morphett St
Sir Donald Bradman Drive Grote St Wakefield Rd
A5
Port Rd
Keswick
Terminal
Kingston
Gardens
Anzac Hwy Anzac Hwy
City of Adelaide
Golf Club
West Tce
A21
Goodwood Rd
Goodwood Rd
Fondsobjekt, 77 Grenfell Street, Adelaide
River Torrens
Lundie
Gardens
Sir Lewis Cohen Ave
ADELAIDE FRINGE
Adelaide
Oval
61
King William St
King William St King William St Peacock Rd
South Tce
Frome Rd
Currie St Grenfell St
Light
Square
ADELAIDE CORE
Whitmore
Square
North Tce Botanic Rd
Pulteney St Unley Rd
ADELAIDE FRAME
Veale
Gardens
Gemäß den aktuellen Zahlen des Property Council
of Australia ist der Gesamtleerstand im CBD von rd.
8,09 Prozent im Juli 2010 auf 8,25 Prozent im Januar
2011 angestiegen. Dieser leichte Anstieg ist jedoch
hauptsächlich auf jüngste Fertigstellungen zurückzuführen.
Hindmarsh
Square
Hurtle
Square
University
of Adelaide
Sportsground
East Tce
Hutt St George St
Glen Osmond Rd
A21 Greenhill Rd
A21
ADELAIDE FRINGE
Bartels Rd
North Tce
Greenhill Rd
Mitchell St Park St Wattle St
A21
Hackney Rd
Botanic Garden
of Adelaide and
State Herbarium
A1
Dequetteville Tce
Victoria Park
Racecourse
Rundle St
A21
Glen Osmond Rd
Fullarton Rd
Fullarton Rd
A21
A1

60
50
40
30
20
10
0
-10
-20
Netto-Flächenumsatz in Adelaide „Core“ in 1.000 m²
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Dem Rückgang des Nettoumsatzes im Zuge der
Finanzkrise soll gemäß den Marktexperten von CB
Richard Ellis, Adelaide, in den kommenden Jahren
ein Netto-Flächenumsatz in etwa auf dem Niveau
des langjährigen Mittels folgen. Ferner geht CBRE im
Rahmen des Wertgutachtens von einem Rückgang
der Leerstandsraten im Teilmarkt „Core“ für das laufende
Jahr auf rd. 6,4 Prozent aus. Dieser Rückgang
wird vor allem vor dem Hintergrund des faktisch
nicht vorhandenen Angebots an neuen A-Grade-
Flächen in den nächsten 18 Monaten erwartet.
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Netto-Flächenumsatz
Büroflächenangebot Adelaide in 1.000 m²
Quelle: CB Richard Ellis (Valuation & Advisory Services), Adelaide, Wertgutachten vom 28.04.2011
62
Prognose
Die Neubauaktivität wurde im Rahmen der Finanzkrise
in Adelaide, wie auch weltweit, stark zurückgefahren
und dementsprechend wird für die kommenden
Jahre ein Mangel an zusätzlichen qualitativ
hochwertigen Flächen, insbesondere im Teilmarkt
„Core“, erwartet. Zwei wesentliche Projekte mit einer
Gesamt fläche von rd. 49.000 m² sollen bis 2013 im
Bereich „Core“ entstehen, wobei ein Großteil dieser
Flächen nicht spekulativ gebaut wird, sondern
umfangreich vorvermietet (z. B. an die Adelaide
Bank) ist.
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Core Frame Fringe Suburban
Prognose
Quelle: CB Richard Ellis (Valuation & Advisory Services), Adelaide, Wertgutachten vom 28.04.2011

Adelaide CBD – Fläche und Leerstand nach Stadtteil und Gebäudestandard
Stadtteil CBD (Core & Frame) Core Frame
Gebäudestandard Fläche (m²) Leerstand (%) Fläche (m²) Leerstand (%) Fläche (m²) Leerstand (%)
Gesamt
Premium
A­Grade
B­Grade
C­Grade
D­Grade
Januar 2011 Juli 2010
1.302.961 8,25 % 1.011.653 7,34 % 291.308 11,42 %
1.302.961 8,09 % 1.011.653 7,02 % 291.308 11,80 %
41.700 3,83 % 41.700 3,83 % - -
41.700 6,41 % 41.700 6,41 % - -
426.381 7,66 % 355.409 4,58 % 70.972 23,10 %
426.381 9,33 % 355.409 5,45 % 70.972 28,72 %
353.303 3,69 % 294.004 3,36 % 59.299 5,38 %
353.303 3,09 % 294.004 2,69 % 59.299 5,08 %
328.744 11,87 % 193.290 13,50 % 135.454 9,55 %
328.744 9,60 % 193.290 11,11 % 135.454 7,46 %
152.833 13,85 % 127.250 16,06 % 25.583 2,87 %
152.833 13,38 % 127.250 15,39 % 25.583 3,40 %
Quelle: Colliers, Research & Forecast Adelaide CBD Office Market Report, Q1 2011
Der Leerstand nach Objektqualitäten differenziert ist
im Premium-Segment auf 3,8 Prozent und im Bereich
A-Grade von 9,3 Prozent auf 7,7 Prozent zurückgegangen.
Betrachtet man die „Unterkategorie“ bzw. den
Teilmarkt „Core-Central Business District“ (Core-CBD)
– den Standort des Objekts – so ist gar ein Rückgang
im Bereich A-Grade auf rd. 4,6 Prozent zu verzeichnen.
Im historischen Kontext liegt der Gesamtleerstand
des CBD mit 8,25 Prozent unter dem Mittel der
letzten 20 Jahre von 12,3 Prozent und unterhalb der
landesweiten CBD-Leerstandsrate von 8,6 Prozent.
Aufgrund des limitierten zusätzlichen Flächenangebots
in den kommenden Jahren gehen Experten kurzfristig
bis Juli 2011 von einem Rückgang auf unter
64
7,5 Prozent und mittelfristig bis Juli 2012 auf unter
6,0 Prozent aus; dieser Trend wird voraussichtlich bis
mindestens 2013 anhalten.
Das Mietwachstum hat sich seit dem dritten Quartal
2010 stabilisiert bzw. abgeflacht. Betrachtet man
jedoch die letzten zwölf Monate bis Februar 2011,
so sind die Brutto-Spitzenmieten (in den Segmenten
Premium, A- und B-Grade) um durchschnittlich
4,0 Prozent gestiegen. Dies bildet den Durchschnitt
für Premium, A- und B-Grade im gesamten CBD.
Betrachtet man den Teilmarkt „Core-CBD“ individuell
für A- und B-Grade, so kann in Einzelfällen ein
Anstieg von bis zu 12,0 Prozent verzeichnet werden.
In der zweiten Jahreshälfte ist für den Gesamtmarkt
ein Mietwachstum auf Vorjahresniveau zu erwarten,

16
14
12
10
8
6
4
2
0
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Adelaide CBD – Leerstand nach Gebäudestandard in %
3,8 %
7,7 %
Premium A-Grade B-Grade C-Grade D-Grade
Januar 2010
Juli 2010
Januar 2011
Adelaide CBD – Vergleich Leerstandsraten in %
12,3 %
65
3,7 %
11,9 %
13,9 %
Quelle: Colliers, Research & Forecast Adelaide CBD Office Market Report, Q1 2011
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
CBD Gesamtleerstand
20-Jahres-Durchschnitt
8,25 %
Prognose
Quelle: Colliers, Research & Forecast Adelaide CBD Office Market Report, Q1 2011

550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Adelaide CBD – Vergleich Bruttomiete in AUD pro m² p. a.
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Premium A-Grade B-Grade
speziell im Segment Premium und A-Grade ist für
das dritte und vierte Quartal 2011 einhergehend
mit einer verstärkten Nachfrage nach hochwertigen
Büroflächen mit einem weiteren Anziehen des Mietwachstums
zu rechnen.
Aktuell liegen die Bruttomieten (ohne Berücksichtigung
von Incentives) im Premium-Segment zwischen
AUD 425 – AUD 525 pro m² p.a., im Bereich A-Grade
(neu) zwischen AUD 450 – AUD 530 pro m² p. a. und
im Bereich A-Grade (Bestand) zwischen AUD 400 –
AUD 500 pro m² p. a. Die Brutto-(Office-)Miete des
Objekts ist folglich und gemäß dem involvierten
Wertgutachter von CBRE mit aktuell rd. AUD 464
pro m² p. a. im Markt.
Derzeit gehen die lokalen Experten davon aus, dass
der Büroimmobilienmarkt im CBD auch in Zukunft
eine der niedrigsten Leerstandsraten des Landes
aufweisen wird. Ferner ist gemäß den aktuellen
Marktberichten mit einer zunehmenden Nachfrage
nach geeigneten Mietflächen zu rechnen, was zu
weiterem Mietwachstum führen wird. Die zuletzt
veröffentlichten Marktberichte der international
renommierten Immobilienmakler prognostizierten
ein anhaltend positives Investmentklima und damit
66
Prognose
Quelle: Colliers, Research & Forecast Adelaide CBD Office Market Report, Q1 2011
einhergehend sinkende Ankaufsrenditen. Demnach
sind die Vorzeichen für die Marktentwicklung langfristig
positiv gestellt.
Die Ankaufsrenditen für Premium-Immobilien im
Teilmarkt „Core“ haben sich gefestigt und zogen gemäß
der Marktbeobachtung von CB Richard Ellis im
Dezember 2010 um 10 – 20 Basispunkte an, so dass
die derzeitigen Spitzenrenditen bei rd. 7,25 Prozent
liegen. So wurde beispielsweise im abgelaufenen
Kalenderjahr eine neuwertige Büroimmobilie, welche
im Jahr 2007 fertiggestellt wurde, im Teilmarkt
„Core“ für eine Rendite von 6,97 Prozent von einer
australischen Versicherung erworben. Derzeit ist
eine zunehmende Anzahl an inländischen und ausländischen
Investoren zu verzeichnen, so dass
davon auszugehen ist, dass der bestehende Trend
der zunehmenden Ankaufsfaktoren fortgesetzt werden
kann.
Quelle: Australian Bureau of Statistics, Auswärtiges Amt, Colliers International,
DEKA, IWF, OECD, South Australian Government, S & P, German Trade &
Invest, WEF

Adelaide CBD Büromarktindikatoren
Gebäudestandard
Stadtteil Bruttomiete
(AUD / m² p. a.)
Incentives
(%)
Neben kosten
(AUD / m² p. a.)
Kaufpreis pro m²
(AUD)
Ankaufsrendite
(%)
tief hoch tief hoch tief hoch tief hoch
Premium Core 425 525 0 % 15 % 115 4.000 6.000 7,25 % 8,00 %
A­Grade
(neu)
A­Grade
(Bestand)
A­Grade
(neu)
A­Grade
(Bestand)
B­Grade
Core
Frame
450 530 0 % 15 % 105 4.400 6.000 7,25 % 8,00 %
400 500 0 % 10 % 90 3.500 5.500 8,00 % 9,00 %
425 450 5 % 15 % 90 3.750 4.000 8,00 % 8,50 %
315 370 0 % 15 % 85 2.400 3.000 8,50 % 9,50 %
Core 355 425 10 % 20 % 95 3.000 4.000 8,75 % 9,75 %
Frame 275 395 10 % 20 % 85 2.000 3.000 9,00 % 10,00 %
Quelle: Colliers, Research & Forecast Adelaide CBD Office Market Report, Q1 2011

A wie ... AAA­Rating. Hauptmieter
der Büroimmobilie des
„Bayernfonds Australien 7“ ist
das Department for Transport,
Energy and Infrastructure, das
Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia.
Der Mieter verfügt über
ein AAA-Rating von Standard
& Poor’s und damit über die
höchste Bonitätsbewertung.
Zu den Verantwortungsbereichen
des Ministeriums gehört
u. a. die Metro von Adelaide sowie
die mit ca. zwölf Kilometer
weltweit längste und schnellste
Strecke einer „O-Bahn“. Dabei
handelt es sich um so genannte
Spurbusse, die auf Schienen
geführt werden.
Quelle: Adelaide Metro, Mai 2011;
Auswärtiges Amt, Mai 2011
5.
Fondsobjekt

5. Fondsobjekt
5.1 Allgemeine Informationen zum Fondsobjekt
(„Anlageobjekt“)
Bei dem Fondsobjekt (77 Grenfell Street, Adelaide,
South Australia) handelt es sich um eine Büroimmobilie
mit hochwertiger Ausstattung, die im Zentrum
des Geschäftsviertels von Adelaide im Jahr 1991
erbaut und in den Jahren 2009 / 2010 umfassend
modernisiert wurde. Das Fondsobjekt wurde nach
dessen Errichtung langfristig von dem staatlichen
Wasserversorgungsunternehmen des Bundesstaates
South Australia als Hauptverwaltung genutzt und im
Zusammenhang mit der durchgreifenden Modernisierung
erfolgreich an einen neuen (Haupt-)Mieter,
das Ministerium für Infrastruktur, erneut langfristig
vermietet. Aufgrund der zentralen Innenstadtlage
und der hohen Gebäudequalität sowie des funktionalen
und zeitgemäßen Flächenzuschnitts konnte
das Fondsobjekt damit seine Drittverwendungsfähigkeit
bereits nachhaltig unter Beweis stellen.
Die vermietbare Fläche des Fondsobjekts umfasst
insgesamt rd. 16.497 m² sowie 40 Tiefgaragenstellplätze.
Das 24-geschossige Gebäude unterteilt sich
dabei in das Untergeschoss für Parkplätze, Lagerflächen,
Fahrradstellplätze sowie Umkleideräume
für Personal, das Erdgeschoss mit Eingangsbereich
(„Foyer“) sowie Büro- und Einzelhandelsflächen, 18
Obergeschosse mit Büroflächen sowie vier Dachgeschosse,
die im Wesentlichen für technische Anlagen
reserviert sind. Die Ebenen weisen im 1. Obergeschoss
einen Flächenzuschnitt von ca. 1.600 m² auf
und verjüngen sich aufgrund der Formgebung der
Fassade sukzessive nach oben (2. bis 4. Obergeschoss
ca. 1.000 m², 5. bis 7. Obergeschoss ca. 990 m² –
870 m² und 8. bis 18. Obergeschoss ca. 700 m²). Das
Fondsobjekt wird im Wesentlichen als Bürogebäude
auf einer vermietbaren Fläche von 15.888 m²
genutzt. Das Erdgeschoss verteilt sich hauptsächlich
auf ca. 589 m² Handels- bzw. Gastronomieflächen mit
separaten Eingangsbereichen.
Die Erschließung des Gebäudes ist durch einen
zentralen Erschließungskern gewährleistet. Dieser
beinhaltet sieben Personenaufzüge, zwei Fluchttreppenhäuser
sowie die erforderlichen etagenweisen
Nasszellen. Diese strukturellen Gegebenheiten
ermöglichen eine flexible getrennte kleinteilige
Nutzung und gewährleisten damit auch eine Drittverwendungsfähigkeit.
Von den in Australien üblichen Umweltratings soll
das Gebäude gemäß den strukturellen verbrauchsunabhängigen
Spezifikationen der Revitalisierung den
71
Standard des so genannten Green Star Rating mit 4
Sternen erfüllen. Um die Attraktivität des Fondsobjekts
für die Zukunft zu sichern, wurde bei den Investitionen
in das Objekt besonderer Wert auf die Nachhaltigkeit
gelegt. Durch die Modernisierung wurde
das technische Design des Fondsobjekts mit Blick auf
die Nachhaltigkeit des Objekts so aufgewertet, dass
zukünftig auch ein hohes Umweltrating nach NABERS
erzielt werden kann. Das NABERS-Bewertungssystem
wurde im Jahr 1999 eingeführt, um sowohl die Energieeffizienz
als auch die Umweltbelastung australischer
Gebäude einheitlich beurteilen zu können. Die
Ergebnisse werden auf einer Skala von eins bis fünf
Sternen abgebildet, wobei eine Bewertung von fünf
die niedrigsten Emissionswerte ausweist. Das Gebäude
wurde für die Zertifizierung nach 4,5 Sternen
NABERS revitalisiert. Dieses Umweltrating wird nach
Ablauf der vorgeschriebenen Nutzungsfristen sowie
nach Erfüllung der hierfür erforderlichen Kriterien
angestrebt. Als „Green Building“ ist das Fondsobjekt
nach der jüngst erfolgten durchgreifenden Modernisierung
damit energiesparend, umweltfreundlich
und gesundheitsgerecht gebaut.
Das Fondsobjekt verfügt durch das erst kürzlich
durchgeführte umfangreiche Modernisierungsprojekt
weiterhin über modernste Spezifikationen und
über einen entsprechend hohen Ausbaustandard,
der den „A-Grade-Standard“ für hochwertige Büroflächen
gemäß den australischen Vorschriften des
Property Council of Australia (Interessenvertretung
der Immobilienbranche) erfüllt.
Die Revitalisierungsmaßnahmen umfassten im
Wesentlichen den Ausbau des exklusiv für den
Hauptmieter mit hochwertigen Bodenbelägen
und Wandpaneelen gestalteten Foyers mit eigener
Rezeption, Sicherheitskontrolleneinrichtungen und
Aufzug l obbybereich, die umfangreiche Erneuerung
des Beleuchtungs- und Gebäudemanagementsystems
sowie der Klimaanlage, die Erneuerung der
Sanitärbereiche, die Modernisierung der Fahrstühle,
die Erneuerung und Modernisierung zentraler technischer
Anlagen, die Erneuerung von Bodenbelägen
und Deckenabhängungen in den Büroflächen sowie
die Verbesserung der elektrischen Systeme und
der Brandschutzanlage auf den aktuellen Stand der
Technik.
Die Immobilie befindet sich in absoluter Top-Lage
im City Core-Central Business District in der Grenfell
Street, die zum Großteil parallel zur Rundle Mall,
der Haupteinkaufsmeile und Fußgängerzone von

Adelaide, verläuft. Sie liegt damit im kommerziellen
Herzen der Stadt. Die rückwärtigen Eingänge des Gebäudes
liegen gegenüber den zahlreichen Arkaden
der Einkaufsstraße. Die unmittelbare Nachbarschaft
weist darüber hinaus die höchste Dichte an Premium-
Büroimmobilien der Stadt auf, ergänzt durch Hotels,
Restaurants und Bars. Nur wenige Häuserblocks entfernt
liegt Hindmarsh Square, ein öffentlicher Platz
mit Grünflächen und angelegten Gärten.
Die Immobilie ist gut an den öffentlichen Nahverkehr
angebunden. Unmittelbar vor dem Gebäude befindet
sich eine Bushaltestelle, und die zentrale Trambahnlinie
der Stadt befindet sich in Laufnähe zum Fondsobjekt.
Die Adelaide Railway Station, der zentrale
Endbahnhof des Schienennetzes der Adelaide Metro,
liegt fußläufig rd. 600 Meter in nordwestlicher
Richtung.
5.1.1 Bewertungsgutachten und Gutachten zum
technischen Zustand
Im Zusammenhang mit der Ankaufsprüfung haben
die Gutachter von CB Richard Ellis (Valuation &
Advisory Services), Adelaide, im Auftrag des Anbieters
ein Bewertungsgutachten und Analysen für den
Objekt-Cashflow für das Fondsobjekt mit Datum vom
28.04.2011 erstellt. Darin wird der Wert des Fondsobjekts
zum geplanten Ankaufszeitpunkt mit
AUD 94,5 Mio. angesetzt, so dass die Angemessenheit
des Kaufpreises bestätigt werden konnte.
Weitere Bewertungsgutachten über das Anlageobjekt
(Fondsobjekt) wurden nicht erstellt.
Es wurden weiterhin im Rahmen der Ankaufsprüfungen
umwelt- und bautechnische Untersuchungen
des Fondsobjekts von den technischen Gutachtern
der Firma Rider Levett Bucknall (RLB), Sydney, in Kooperation
mit Hyder Consulting hinsichtlich Fassade
und Statik sowie mit SEMF (Scientists, Engeneers,
Managers & Facilitators) hinsichtlich Mechanik, Elektrik,
Liftanlagen, Hydraulik, Brandschutz, Gebäudetechnik
und Wartung durchgeführt. All State Building
Surveying hat in diesem Zusammenhang die genehmigungsrechtliche
Prüfung übernommen. In Zusammenarbeit
mit Noel Arnold & Associates wurde ein
Gutachten zur Umweltverträglichkeit des Gebäudes
erstellt. Die Ergebnisse dieser technischen Begutachtungen
des Fondsobjekts sind im technischen
Gesamtgutachten von RLB vom 04.05.2011 enthalten.
Die Ergebnisse aus dieser technischen Prüfung sind
in die Ermittlung des Verkehrswerts eingeflossen. Die
im technischen Prüfungsbericht aufgelisteten Schätzkosten
für zukünftige Investitionen für Reparaturen

und Instandhaltungsmaßnahmen wurden im Rahmen
der Prognoserechnung ebenfalls berücksichtigt
(siehe hierzu auch Tz. 7.2.3).
Auf dem Grundstück, auf dem das Fondsobjekt
belegen ist, wurden in der Vergangenheit weder
Altlasten festgestellt noch sind solche aus dem Altlastenverzeichnis
zu ersehen (siehe hierzu die Hinweise
in Tz. 3.2.5 auf Seite 32).
5.1.2 Objektdaten im Überblick
Allgemeine Objektdaten:
77 Grenfell Street, Adelaide, South Australia
Certificate of Title Volume 5128 Folio 650
Anschrift 77 Grenfell Street
Adelaide SA 5000
Nutzung Untergeschoss:
Parkplätze und Lagerflächen
Erdgeschoss:
Eingangshalle / Lobby,
Gastronomie, Ladeneinheiten
1. – 18. Obergeschoss:
Büroflächen
Dachgeschoss (4 Ebenen):
Gebäudetechnik / Technikaufbauten
Zeitraum der
Fertigstellung
Baujahr 1991
Modernisierung 2009 – 2010
Stockwerke 1 Untergeschoss
1 Erdgeschoss
18 Obergeschosse
4 Dachgeschosse
Grundstücksfläche 2.421 m²
Mietflächen
Bürofläche
Lagerfläche
Einzelhandelsflächen
Gesamt
15.888 m²
20 m²
589 m²
16.497 m²
Pkw-Tiefgaragenstellplätze 40
(Umbau und Nutzung eines Stellplatzes als Lagerfläche)
Vermietungsstand rd. 98 %
Kaufpreis Fondsobjekt rd. AUD 91,7 Mio.
Verkehrswert gemäß
Bewertungsgutachten
AUD 94,5 Mio.
73
5.1.3 Gebäudeausstattung
Bautechnische Daten:
Baukonstruktion
Stahlbetonrahmenkonstruktion mit aussteifenden
Treppenkernen und Aufzugschächten.
Deckenplatten sowie Flachdachbereich über dem
1. Obergeschoss ebenfalls aus Stahlbeton.
Dach
Dachbereich über dem 1. Obergeschoss Flachdach mit
Folienbeschichtung.
Steildach über den Technikgeschossen mit profilierten
Blechen eingedeckt.
Fenster / Fassade
Die Fassadenverkleidung besteht hauptsächlich aus
einer Kombination aus polierten Kunststeinplatten und
horizontalen Fensterbändern.
Die Fenster sind doppelverglaste Wärmeschutzgläser
mit Aluminiumrahmen.
Die Fassade des Erdgeschosses sowie des 1. Obergeschosses
ist mit Klinker verkleidet.
Die über 2 Stockwerke offene Eingangshalle an der nördlichen
Stirnfront des Gebäudes ist mit einer rahmenlosen
Glasfassade verkleidet.
Im Ladenbereich sind geschosshohe Glaselemente
gestalterisch eingesetzt.
Zum Nachbargebäude besteht über die angrenzende Seitenstraße
(Chesser Street) eine Pergola aus Stahlprofilen.
Wände / Decken
Abgehängte Rasterdecken mit Akustikplatten in den
Büroräumlichkeiten.
Gemeinflächen im Erdgeschoss mit gespachtelten und
gestrichenen Gipskartondecken.
Wandverkleidung im Lobbybereich im Wechsel aus
Holzpaneelen mit Metalleinlagen und Glaselementen
gestaltet.
Bodenbeläge
Büroflächen mit Teppichfliesen, allgemeine Bereiche
wie Foyer mit Steinfliesenbelag.
Heizung / Lüftung / Kühlung
Das Gebäude ist voll klimatisiert.
Die Wärmeerzeugung erfolgt mittels zwei Gasgebläsebrennern.
Die Kälteerzeugung erfolgt mittels zwei mit Wasser
gekühlten Kühlmaschinen in einem entsprechenden
Kühlturm.
Diese technischen Einheiten sind in den obersten
Geschossen unter dem Dach untergebracht.
Die Tiefgarage wird mechanisch entlüftet und CO ²
überwacht. Die Zuluft erfolgt über die Außenluft.

Bautechnische Daten:
Sanitär
Die Wasserversorgung erfolgt über das örtliche Netz.
Brandschutz
Das gesamte Gebäude ist mit einer Sprinkleranlage
ausgestattet.
Zusätzlich sind im Gebäude Schlauchkästen mit Anschlüssen
an die Steigleitungen sowie tragbare Feuerlöscher
vorhanden.
Überwacht wird das Gebäude mit einer Brandmeldeanlage
sowie Rauchmeldern.
Ergänzt wird der Brandschutz durch die erforderliche
Notbeleuchtung und Fluchtwegmarkierung.
Elektroinstallation
Die Stromversorgung erfolgt über das örtliche Netz.
Förderanlagen
Zentraler Erschließungskern mit 7 Personenaufzügen
in 2 Schächten.
4 Aufzüge steuern das Erdgeschoss sowie das 1. Obergeschoss
und sämtliche Geschosse über dem 8. Obergeschoss
an, weitere 3 Aufzüge das Erdgeschoss und die
Ebenen 2 bis 7. Die Traglast der Aufzüge beträgt 1.292 kg
bzw. 19 Personen.
Jeweils ein Lift pro Schacht führt zusätzlich ins Untergeschoss.
Außenanlagen
Wege und Straßenoberflächen sind mit Plattenbelägen
bzw. Asphalt versehen.
Erschließungszustand
Das Gebäude ist vollständig erschlossen.
Gebäudezustand
Das Gebäude wurde 1991 erbaut und 2009 / 2010 umfassend
revitalisiert, so dass es nach der jüngst erfolgten
durchgreifenden Modernisierung als modern und zeitgemäß
einzustufen ist.
Altlasten
Gemäß dem Gutachten des technischen Gutachters sind
Grundstück und Gebäude altlastenfrei (siehe hierzu
Tz. 3.2.5 ab Seite 32).
Sonstiges
Das Gebäude soll nach Durchführung der Zertifizierung
ein Umweltrating nach NABERS von 4,5 Sternen erhalten.
74
5.2 Hauptmieter: Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia
Das Fondsobjekt ist seit Januar 2010 zu rd. 96,4 Prozent
langfristig an das Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia vermietet. Das
Ministerium erfüllt mit seinen rd. 3.200 Mitarbeitern
ein weites Spektrum öffentlicher Aufgaben der
Bundesregierung rund um die Themen Transport,
Energie und Infrastruktur. Dies umfasst beispielsweise
die Umsetzung von Infrastrukturprojekten, die Unterstützung
bei der Entwicklung und Umsetzung von
Gesetzen und Verordnungen innerhalb des Transportwesens,
die Energieversorgungssicherheit sowie
die Verwaltung von Landeseigentum, die mit diesen
Bereichen assoziiert ist. Darüber hinaus unterhält
das Ministerium für Infrastruktur des Bundesstaates
South Australia eine Informations- und Kommunikationsplattform,
die Behörden und Unternehmen
einen direkten Zugang zum Ministe rium und seinen
Dienstleistungen bietet.
Die Ratingagentur Standard & Poor’s bewertet den
Finanzstatus des Bundesstaates South Australia mit
„AAA“. Der Hauptmieter wird als Schuldner mit hervorragender
Bonität bewertet (vgl. Tz. 4.1.3).
5.2.1 Mietvertrag mit dem Hauptmieter
Der Mietvertrag mit dem Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia wurde
für eine Grundmietzeit von zwölf Jahren bis zum
31.12.2021 über eine Gesamtfläche von 15.888 m²
sowie 37 Pkw-Tiefgaragenstellplätze abgeschlossen.
Die Bruttomiete für das Kalenderjahr 2012 beträgt
rd. AUD 7,58 Mio. (für die Büroflächen sowie Pkw-
Stellplätze). Darüber hinaus zahlt der Mieter für die
Nutzung des exklusiv ausgestatteten Foyers, das für
seine alleinige Nutzung vorgesehen ist, eine jährliche
Miete. Zum Ankaufszeitpunkt liegt diese bei
AUD 78.000. Während der Grundmietzeit ist grundsätzlich
eine jährliche Mietanpassung für alle Flächen
(inklusive Stellplätze und Foyer) von 4 Prozent
vereinbart. In den Jahren 2014 und 2018, d. h. vier
und acht Jahre nach Mietbeginn, wird die Miete an
die Marktmiete angepasst, sofern diese höher sein
sollte, jedoch um mindestens 4 Prozent im Vergleich
zur Vorjahresmiete. Nach Ablauf der Grundmietzeit
am 31.12.2021 hat der Mieter eine Verlängerungsoption
von weiteren fünf Jahren. Bei Ausübung der
Verlängerungsoption erfolgt auch eine Anpassung
an die Marktmiete, wobei die Miete mindestens auf
Vorjahresniveau bleibt.

Mieter Nutzungsart m² / St. Mietbeginn
Ministerium
für Infrastruktur
(DTEI)
1) Nebenkosten in Miete enthalten
Mietende
Option Mietanpassung
p.a.
Indexierung
jeweils am
Art des
Mietvertrags
Büroflächen 15.888 01.01.10 31.12.21 1 x 5 4,00 % 01.01. Semi-
Gross 1)
TG-Stell plätze 37 01.01.10 31.12.21 1 x 5 4,00 % 01.01. Semi-
Gross 1)
Foyer Licence 1 01.01.10 31.12.21 1 x 5 4,00 % 01.01. Semi-
Gross 1)
Miete
Kalenderjahr
2012
in AUD
7.386.013
200.866
78.000

5.2.2 Bewirtschaftungs­ und Betriebskosten
Bei dem Mietvertrag mit dem Hauptmieter handelt es
sich um einen so genannten „Semi-Gross-Lease“, d. h.
die verbrauchsabhängigen Mietnebenkosten (z. B.
für Elektrizität, Wasser, Abwasser) sowie die anteiligen
Kostenerhöhungen oberhalb eines vereinbarten
Schwellenwerts („Base Year“) für die sonstigen Betriebs-
und Bewirtschaftungskosten des Fondsobjekts
(z. B. Grundsteuer sowie sonstige Steuern und Abgaben,
Objektversicherung, bestimmte Reparatur- und
Instandhaltungskosten sowie Hausverwalterkosten)
sind vom Mieter zu tragen. Die Differenz zum vereinbarten
Schwellenwert der gesamten Betriebs- und
Bewirtschaftungskosten, der jeweils zu den Marktmietanpassungen
in den Jahren 2014 und 2018 neu
festgelegt wird, ist vom Vermieter zu tragen.
Diese Kosten wurden im Rahmen der Prognoserechnung
entsprechend berücksichtigt (siehe auch Tz. 7,
Tz. 10.6.3).

5.2.3 Instandhaltung und Instandsetzung /
Strukturelle Reparaturen
Der Mietvertrag mit dem Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia sieht grundsätzlich
vor, dass die wesentlichen Wartungs- und
Instandhaltungskosten für das Fondsobjekt vom
Vermieter zu tragen sind. Zudem sind Investitionen
für strukturelle Reparaturen oder Neuinstallationen
(vergleichbar mit Investitionen für Reparaturen von
„Dach und Fach“), d. h. Investitionen für die Erneuerung
von strukturellen Komponenten der Immobilie
(z. B. Fenster und Türen, Klimaanlage, Dach und
Fassade), vom Vermieter zu bezahlen und gemäß
den mietvertraglichen Bestimmungen nicht auf den
Mieter umlegbar. Im Rahmen der Prognoserechnung
wurden aus heutiger Sicht fachgerechte bzw. sorgfältige
Annahmen bezüglich dieser nicht umlagefähigen
Nebenkosten, die von örtlichen Experten im
Rahmen der Erstellung des technischen Gutachtens
bzw. des Wertgutachtens projiziert wurden, berücksichtigt
(siehe hierzu auch Tz. 7 und Tz. 10.6.3).
5.3 Weitere Mieter
Bei den verbleibenden rd. 4 Prozent der vermietbaren
Gesamtfläche handelt es sich um drei Einzelhandelsflächen
(gesamt ca. 590 m²) im Erdgeschoss des
Fondsobjekts. Hiervon ist eine Fläche (ca. 151 m²) an
die Rural Bank Limited vermietet. Die Rural Bank ist
ein Tochterunternehmen der Bendigo und Adelaide
Mieter Nutzungsart m² / St. Mietbeginn
Mietende
78
Option Mietanpassung
p. a.
Index ierung
jeweils
am
Art des
Mietvertrags
Miete
Kalenderjahr
2012
in AUD
Rural Bank Limited Bank 151 01.03.10 29.02.16 1 x 6 grds. 4 % 01.03. Netto 1) 93.316
Rural Bank Limited Lager 20 01.03.10 29.02.16 1 x 6 grds. 4 % 01.03. Netto 1) 4.299
The Perfect Cup
(Kiranjit und
Harmesh Singh)
Optus Networks
Pty Ltd
Coffee Shop 115 14.11.11 13.11.16 1 x 5 4,00 % 14.11. Semi-
Gross 2)
Mobilfunkversorger
Amcom Rundfunkantenne
Austereo Pty Ltd Rundfunkantenne
1) flächenanteilige Kostenübernahme
2) Nebenkosten in Miete teilweise enthalten
Bank und bietet mit rd. 400 Standorten Finanzprodukte
und Dienstleistungen für den Landwirtschaftssektor
an.
Eine weitere Fläche (ca. 115 m²) ist an den Betreiber
eines Coffee Shops unter der Firmierung „The Perfect
Cup“ vermietet. The Perfect Cup ist ein Franchise-
System, das in ganz Australien Coffee Shops unter
diesem Namen betreibt und darüber hinaus seine
Produkte im Internet verkauft sowie als Zulieferer für
Hotels, Restaurants oder Unternehmen tätig ist.
Eine weitere Fläche (ca. 323 m²) ist zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung in der Vermietung (dies trifft
auch auf drei Parkplätze zu, die derzeit noch nicht
vermietet sind). Der Verkäufer gewährt dem Käufer
eine dreijährige Mietgarantie, so dass auch für diese
noch zu vermietende Fläche bzw. die Parkplätze die
Einnahmen für zumindest drei Jahre gesichert sind.
Auch die Miete dieser Flächen wird jährlich um
4 Prozent erhöht. Die Kosten für die Vermietung
dieser Flächen trägt der Verkäufer.
Ferner wurde mit Optus Networks Pty Limited ein
Vertrag für die Mobilfunkversorgung im Gebäude
geschlossen. An Austereo Pty Limited und Amcom
wurden im 21. Stockwerk Technikräume zum Betrieb
von Rundfunkantennen vermietet.
Die Mietverträge werden nachfolgend tabellarisch
abgebildet (siehe auch Tz. 10.6.4):
82.422
1 01.01.11 31.12.15 – 4,00 % 01.01. Netto 1) 10.497
1 01.01.12 31.12.21 – 4,00 % 01.01. Netto 1) 2.500
1 01.03.03 30.06.13 2 x 5 grds.
Inflationsrate
(CPI)
01.03. Brutto 51.937

Bei diesen Mietverträgen handelt es sich, bis auf den
Mietvertrag des Mieters Perfect Cup, der analog dem
Mietvertrag mit dem Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia einen Semi-Gross-
Mietvertrag abgeschlossen hat, um Netto-Mietverträge.
In der Prognoserechnung wurden entsprechende
Kostenansätze für umlegbare und nicht umlegbare
Kosten entsprechend den Ansätzen der lokalen Experten
von CB Richard Ellis, Adelaide, berücksichtigt.
79

A wie ... AUD. Der australische
Dollar gehört zu den meistgehandelten
Währungen weltweit.
Wesentliche Währungsfaktoren
sind u. a. die Energie- und
Rohstoffvorkommen des Kontinents.
Der Landwirtschafts- und
Bergbauanteil am BIP liegt bei
rd. 10 Prozent. Zu den wichtigsten
Export gütern Australiens
gehören Kohle, Eisenerz,
Gold, Erdöl und Erdgas. Seit
Mitte der 80er Jahre ist Australien
der weltweit größte
Exporteur von Stein kohle.
Ein Großteil der Rohstoffe
liegt im Bundesstaat South
Australia: Die Mine Olympic
Dam, ca. 560 Kilometer nördlich
von Adelaide, verfügt über
die viertgrößten erschlossenen
Kupfervorräte, das fünftgrößte
Golddepot und das größte Uranvorkommen
der Erde.
Quelle: Auswärtiges Amt, Wirtschaftsentwicklung,
Stand: März 2011; BHP Billiton, Olympic Dam,
Stand: Mai 2011
6.
Prognostizierter
Investitions- und
Finanzierungsplan

6. Prognostizierter Investitions- und
Finanzierungsplan
In diesem Kapitel werden Prognosen hinsichtlich der
geplanten Investition (Mittelverwendung) und der
hierfür vorgesehenen Finanzierung (Mittelherkunft)
dargestellt, so wie sie sich zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
auf der Grundlage des zu diesem
Zeitpunkt vorgesehenen Beteiligungskonzepts ergeben.
Über die in diesem Abschnitt dargestellten Investitionen
hinaus sind keine weiteren Investitionen
geplant. Diese in die Zukunft gerichteten Aussagen
basieren auf dem für die Fondsgesellschaft erstellten
Fondskonzept, auf Planungen sowie auf Annahmen
und Einschätzungen. Tatsächlich können sich jedoch
andere Umstände und Einschätzungen etc. ergeben,
so dass tatsächlich gegenüber der Prognose abweichende
Ergebnisse eintreten können. Der Eintritt der
geplanten Ergebnisse ist von zukünftigen, ungewissen
Ereignissen und Tatsachen abhängig (siehe
hierzu die wichtigen Hinweise in Tz. 3 ab Seite 26).
Nachstehend sind auf dieser Grundlage die Investitionen
auf der Ebene der Fondsgesellschaft und
des australischen Treuhandvermögens („BF Australia
7 Trust“) sowie deren Finanzierung im Rahmen
einer durchgreifenden Betrachtung vollständig
dargestellt. Der prognostizierte Investitions- und
Finanzierungsplan beruht auch auf Schätzungen und
Annahmen, und es wurden teilweise vereinfachende
Darstellungen verwendet, die von den tatsächlichen
Gegebenheiten abweichen können. Die tatsächlichen
Positionen können daher vom Investitions- und
Finanzierungsplan abweichen. Rundungsdifferenzen
sind möglich.
Auf den Ausweis ggf. anfallender australischer
Umsatzsteuer („Goods and Services Tax“, kurz „GST“)
wurde verzichtet, da diese voraussichtlich auf die
Mieter des Fondsobjekts umlegbar bzw. als Vorsteuer
erstattungsfähig sein wird. Die auf die umsatzsteuerpflichtigen
Leistungen in Deutschland entfallenden
Steuern, die voraussichtlich nicht als Vorsteuer geltend
gemacht werden können, sind unter der Position
„Nicht abzugsfähige Vorsteuer“ ausgewiesen.
Angaben gemäß § 4 Satz 1 Nr. 12 VermVerkProspV:
Die Gesamthöhe der Provisionen, insbesondere Vermittlungsprovisionen
oder vergleichbare Vergütungen,
die im Rahmen der Vermögensanlage geleistet
werden, belaufen sich auf AUD 17.770.000 (zzgl.
anteiliger Umsatzsteuer in Höhe von AUD 19.000),
wobei die Gesamthöhe der Provisionen ausschließlich
dem Anbieter zufließt. Die Gesamthöhe der
Provisionen setzt sich aus den Positionen 5) bis 7)
sowie aus der Provision für die Vermittlung der stan-
82
dardisierten Bankgarantie zur Besicherung des Kaufpreises
(„Letter of Credit“) in Höhe von AUD 500.000
(unter Position 2)), einer Provision in Höhe von
AUD 350.000 als Teil der Finanzierungskosten gemäß
nachstehendem Investitions- und Finanzierungsplan
(siehe Position 4)) und einer Vergütung in Höhe von
AUD 1.000.000 für Investment-Management-Dienstleistungen
über einen Zeitraum von zehn Jahren
als Teil der Gesellschaftskosten gemäß Position 3)
zusammen. Die Position 6) „Kapitalbeschaffung“
enthält die Provision der Real I.S. für die Übernahme
der Verpflichtung, durch Vermittlung von Eigenkapital
der Fondsgesellschaft sicherzustellen, dass die
Fondsgesellschaft die auf Ebene des Trusts erforderlichen
Mittel mittels Zeichnung von Treuhandanteilen
zur Verfügung stellt. Diese Provision wird die Real I.S.
als Vergütung für die weiteren mit dem Vertrieb
beauftragten Unternehmen verwenden.
Auf den gesamten zu platzierenden Beteiligungsbetrag
der Anleger (ohne Agio) werden gemäß dem
vorliegenden Fondskonzept Vertriebsvergütungen in
Höhe von insgesamt bis zu 9 Prozent des vermittelten
Beteiligungsbetrags an die Vertriebspartner gezahlt.
Das Agio in Höhe von 5 Prozent des jeweils vermittelten
Beteiligungsbetrags wird zur teilweisen Deckung
dieser Vertriebsvergütung verwendet. Der Anbieter
wird für die Kapitalbeschaffung entsprechende Vereinbarungen
mit Vertriebspartnern abschließen (u. a.
mit Banken, Sparkassen, sonstigen Vermittlern). Die
Höhe der Vergütung des einzelnen Vertriebspartners
richtet sich dabei nach der individuellen Vereinbarung
des Anbieters mit dem jeweiligen Vertriebspartner.
6.1 Prognostizierter Finanzierungsplan
(Mittelherkunft / Emittent)
Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot handelt
es sich nach dem Stand der Planungen zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung um einen reinen
Eigenkapitalfonds. Das heißt, es ist beabsichtigt, die
Investitionskosten bei plangemäßer Platzierung des
erforderlichen Kommanditkapitals zunächst mit den
Beteiligungsbeträgen der Anleger – ohne dauerhafte
Aufnahme von Fremdkapital – zu finanzieren
(siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.3.3 ab Seite 35 und
Tz. 3.3.4 ab Seite 36). Aufgrund der bei Prospektaufstellung
relativ hohen Margenaufschläge, weiterer
Kosten und Aufwendungen im Rahmen von Fremdfinanzierungen
sowie der insgesamt unvorteilhaften
Bedingungen am Markt für Fremdkapitalfinanzierungen
in australischen Dollar wurde für das Investment

Prognostizierter Finanzierungsplan (Mittelherkunft / Emittent)
1) Eigenkapital
Real I.S. Beteiligungs GmbH 1) 10.000
Einlagen der Anleger 112.000.000
Agio 5.600.000
keine dauerhafte Fremdfinanzierung vorgesehen,
da sich eine solche für die Anleger negativ auf die
Rentabilität der Beteiligung und die Investitionssicherheit
auswirken könnte.
Sollten die Marktkonditionen für Fremdfinanzierungen
künftig ein attraktives Niveau erreichen und
sich die Rentabilität der Beteiligung für die Anleger
durch eine dauerhafte Fremdfinanzierung steigern
lassen oder eine dauerhafte Fremdfinanzierung aus
anderen Gründen erforderlich werden, ist eine nachträgliche
teilweise Refinanzierung der Investition mit
Fremdkapital grundsätzlich möglich. In diesem Fall
in AUD in AUD in % bezogen auf
das Eigenkapital /
Fondsvolumen
jeweils mit Agio
Gesamtes Eigenkapital mit Agio 117.610.000 100,00
Gesamtfinanzierung 117.610.000 100,00
1) davon AUD 1 direkt und AUD 9.999 als Treugeber über den Treuhandkommanditisten
Prognostizierter Investitionsplan (Mittelverwendung / Emittent)
83
in AUD in % bezogen auf
das Eigenkapital /
Fondsvolumen
jeweils mit Agio
2) Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten 98.176.499 83,48
3) Gesellschaftskosten 1.301.786 1,11
4) Finanzierungskosten 973.445 0,83
5) Objektaufbereitung und Konzeption 540.000 0,46
6) Kapitalbeschaffung 10.080.000 8,57
7) Platzierungsgarantie 5.300.000 4,51
8) Nicht abzugsfähige Vorsteuer 52.482 0,04
9) Liquiditätsreserve 1.185.788 1,01
Gesamtinvestition 117.610.000 100,00
könnte den Anlegern ggf. ein Teil der Beteiligungsbeträge
vorzeitig durch eine Sonderausschüttung / -entnahme
ausgekehrt werden oder die frei werdenden
Mittel könnten alternativ reinvestiert werden. Derartige
Fälle und deren mögliche Auswirkungen sind in
der Prognoserechnung dieses Beteiligungsangebots
nicht enthalten.
1) Eigenkapital
Nach Durchführung der zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
geplanten Kapitalerhöhung soll das
Eigenkapital der Fondsgesellschaft AUD 112.010.000
(zzgl. Agio) betragen. Dabei ist die (mittelbare und

unmittelbare) Einlage des geschäftsführenden Kommanditisten,
der Real I.S. Beteiligungs GmbH, in Höhe
von insgesamt AUD 10.000 bereits berücksichtigt. Das
Agio beläuft sich auf AUD 5.600.000. Einschließlich
Agio soll das Eigenkapital AUD 117.610.000 betragen.
Der Beteiligungsbetrag zzgl. 5 Prozent Agio ist
gemäß den Bestimmungen der Beitrittsvereinbarung
wie folgt zu erbringen: Bei Zeichnung der Beteiligung
bis zum 30.11.2011 zum 12.12.2011, für alle
Zeichnungen ab 01.12.2011 zum 20. des auf die
Zeichnung folgenden Monats (bzw., sofern dies kein
Bankarbeitstag ist, zum nächstfolgenden Bankarbeitstag).
Details dazu siehe auch in Tz. 15 „Abwicklungshinweise“.
Die im Gesellschaftsvertrag der
Fondsgesellschaft vorgesehene Schließung dieses Beteiligungsangebots
soll spätestens zum 31.12.2012
erfolgen. Es wird im Rahmen der Prognoserechnung
vereinfachend angenommen, dass sämtliche Anleger
zum 30.11.2011 der Fondsgesellschaft beitreten und
die Fondsgesellschaft geschlossen wird. Hinsichtlich
der Einlagen wird im Rahmen der Prognoserechnung
ferner vereinfachend angenommen, dass diese in
einer Summe am 12.12.2011 geleistet werden.
Der Kaufpreis für das Fondsobjekt ist am 29.12.2011
fällig (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.2.1 ab
Seite 27 bzw. Tz. 10.6.1 bzw. Tz. 10.6.2). Sofern der
Fondsgesellschaft zu diesem Zeitpunkt nicht genügend
Eigenkapital zur Verfügung steht, um dem
Treuhandvermögen („BF Australia 7 Trust“) ausreichende
Liquidität für die Zahlung des Kaufpreises
für das Fondsobjekt nebst Erwerbsnebenkosten zur
Verfügung zu stellen, muss die Fondsgesellschaft
ggf. Fremdkapital (z. B. im Wege einer Eigenkapital-
Zwischenfinanzierung) am Kapitalmarkt aufnehmen
(siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.3.3 ab Seite 35
bzw. in Tz. 3.3.4 ab Seite 36). Im Fall einer Eigenkapital-Zwischenfinanzierung
soll das aufgenommene
Fremdkapital (einschließlich Zinsen und Nebenkosten)
soweit möglich durch laufend eingeworbene
Kapitaleinlagen der Anleger schrittweise zurückgeführt
werden.
6.2 Prognostizierter Investitionsplan
(Mittelverwendung / Emittent)
2) Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten
Der Treuhänder des australischen Treuhandvermögens
der Fondsgesellschaft hat für Rechnung
des Treuhandvermögens mit dem Verkäufer des
Fondsobjekts einen Optionsvertrag geschlossen,
84
der die Parteien berechtigt, die Eigentumsrechte
am Fondsobjekt zu einem Kaufpreis in Höhe von
voraussichtlich rd. AUD 91.700.000 zum 29.12.2011
zu erwerben / zu übertragen (Details hierzu siehe in
Tz. 10.6). Der Kaufpreis wurde grundsätzlich auf Basis
der voraussichtlichen Netto-Mieteinnahmen des
Jahres 2012 (Zeitraum 01.01.2012 – 31.12.2012) von
AUD 6.996.954 mit einer Kapitalisierungsrate von rd.
7,63 Prozent (entspricht einem Faktor von ca. 13,11)
festgelegt, wobei in geringem Umfang bestimmte
sonstige projizierte Einnahmen und Ausgaben im
Zusammenhang mit dem Fondsobjekt und den
geschlossenen Verträgen und Vereinbarungen (wie
Einnahmen aus Mietgarantien) in der Kalkulation
mit berücksichtigt wurden und bestimmte andere
Einnahmen und Ausgaben nicht berücksichtigt
wurden. Unter dem Mietvertrag mit dem staatlichen
Hauptmieter (Ministerium für Infrastruktur des
Bundesstaates South Australia) wurde als Mieterzugeständnis
eine temporäre Mietreduktion von
monatlich rd. AUD 98.638 bis einschließlich 2014
vereinbart, welche aufgrund der kaufvertraglichen
Bestimmungen vom Verkäufer des Fondsobjekts zu
tragen ist. Das Volumen der zum 01.01.2012 ausstehenden
Mietreduktionen beläuft sich auf nominell
AUD 3.550.968 und wird auf ein Treuhandkonto
gezahlt, von welchem dann die Zahlungen zur
Kompensation der Miete erfolgen werden, so dass
in einer wirtschaftlichen Betrachtung bereits für das
Jahr 2012 die vollständige Miete geleistet wird. Eine
Berücksichtigung dieses Mieterzugeständnisses an
den Hauptmieter war daher in der Kaufpreiskalkulation
bzw. -bemessung nicht erforderlich. Im prognostizierten
Investitionsplan wurde die vollständige
und fristgerechte Bezahlung des Kaufpreises nebst
Erwerbsnebenkosten unterstellt.
Beim Erwerb fallen Erwerbsnebenkosten an. In den
Erwerbsnebenkosten ist die voraussichtliche Stamp
Duty (Transfersteuer beim Ankauf von Immobilien
bzw. Rechten an Immobilien in South Australia) in
Höhe von voraussichtlich AUD 5.043.500 enthalten.
Für die Rechts- und Steuerberatung sowie für sonstige
Beratung im Rahmen der Investition und der
Strukturierung der Transaktion, für Wertgutachten
und technische Gutachten wurden auf Basis sorgfältiger
Schätzungen sowie in einigen Fällen auf Grundlage
bereits abgeschlossener Vereinbarungen Kosten
in Höhe von AUD 873.000 in den prognostizierten
Investitionsplan eingestellt. Im Zusammenhang mit
der Vermittlung und Herausgabe eines so genannten
Letter of Credit zur Sicherung der kaufvertraglichen
Verpflichtungen wurden Kosten in Höhe von

AUD 560.000 im prognostizierten Investitions- und
Finanzierungsplan berücksichtigt (davon AUD
500.000 für die Vermittlung sowie AUD 60.000 für
die Herausgabe des Letter of Credits).
3) Gesellschaftskosten
Diese Position enthält die Vergütungen des geschäftsführenden
Kommanditisten bzw. Komplementärs der
Fondsgesellschaft gemäß Gesellschaftsvertrag für
das Jahr 2011 in Höhe von je AUD 3.000 (ggf. zzgl.
Umsatzsteuer). Für Steuerberatung und Jahresabschlussarbeiten
sowie weitere (sonstige) Kosten der
Gesellschaft bzw. des Treuhandvermögens nebst
Gründungskosten im Jahr 2011 wurde auf Basis von
Schätzungen bzw. von Erfahrungswerten ein Betrag
von AUD 208.218 angesetzt. Ferner enthält diese Position
Vergütungen für das Investment-Management
unter dem Investment Management Agreement mit
der Real I.S. Australia Pty Ltd in Höhe von AUD 1 Mio.
Für den Treuhänder des australischen Treuhandvermögens
wurde eine Vergütung von AUD 72.568 für
das Jahr 2011 angesetzt. Der Treuhandkommanditist
der Fondsgesellschaft erhält im Jahr 2011 eine Vergütung
von AUD 15.000. Gegebenenfalls anfallende
Umsatzsteuer bezüglich der vorgenannten Positionen
wurde im Rahmen des prognostizierten Investitions-
und Finanzierungsplans in Position 8) berücksichtigt.
4) Finanzierungskosten
In der Position „Finanzierungskosten“ sind mögliche
Kostenansätze einer vorübergehenden
Eigenkapital-Zwischenfinanzierung enthalten. Die
Prognoserechnung (vgl. Tz. 7) geht kalkulatorisch
von einer vollständigen Platzierung und Einzahlung
des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft im
Dezember 2011 aus und stellt demgemäß auch
projizierte Ausschüttungen in Höhe von 6,5 Prozent
im Jahr 2012 dar, welche zum 30.06. des Folgejahres
abfließen. Vorsorglich wurden dennoch Kostenansätze
für eine mögliche Zwischenfinanzierung im
Rahmen des prognostizierten Finanzierungs- und
Investitionsplans berücksichtigt, falls die Platzierung
des Eigenkapitals tatsächlich länger als angenommen
dauern sollte und die Kosten einer derartigen
Zwischenfinanzierung über den kalkulierten Ausschüttungen
liegen sollten. Es wurden diesbezüglich
entsprechende Kostenansätze für die Bereitstellung
einer derartigen Zwischenfinanzierung (z. B. in Form
von einmaligen Bankbearbeitungsgebühren) in
Höhe von AUD 220.000 sowie geschätzte Kosten für
die Rechtsberatung im Zusammenhang mit Ausar-
85
beitung und Abschluss des erforderlichen Vertrags
in Höhe von AUD 50.000 berücksichtigt. Sollte eine
Eigenkapital-Zwischenfinanzierung notwendig
sein, was insbesondere bei Fortführung der Eigenkapitalplatzierung
der Fondsgesellschaft über den
Dezember 2011 hinaus erforderlich werden könnte,
wurden vorsorglich Kosten im Zusammenhang mit
der Zwischenfinanzierung von AUD 353.445 angesetzt.
Dies entspricht den zusätzlichen oberhalb des
kalkulatorischen Ausschüttungsanspruchs liegenden
Aufwendungen bei kalkulatorischen Finanzierungskosten
von rd. 7,5 Prozent p. a. der Eigenkapital-Zwischenfinanzierung
auf das erforderliche Eigenkapital
für sechs Monate. Bei der Bemessungsgrundlage für
das erforderliche Eigenkapital wurden bestimmte
Annahmen getroffen (die bei praktischer Umsetzung
ggf. nicht eingehalten werden können). Zudem
sind Gebühren für die Kapitalbeschaffung oder
die Platzierungsgarantie etc. in einem solchen Fall
nicht zwischenzufinanzieren, was im Rahmen der
Bemessung einer möglichen Zwischenfinanzierung
zu berücksichtigen wäre. Ob eine Eigenkapital-Zwischenfinanzierung
oder sonstige Fremdfinanzierung
erforderlich sein wird, hängt insbesondere auch vom
Platzierungsverlauf des zu platzierenden Eigenkapitals
ab. Eine Zusage über eine konkrete Zwischenfinanzierung
bzw. Fremdfinanzierung und Angaben zu
Fälligkeiten, Tilgung bzw. Zinsen liegen derzeit nicht
vor (siehe hierzu die wichtigen Hinweise in Tz. 3.3.3
ab Seite 35). Ferner enthält diese Position eine Gebühr
in Höhe von AUD 350.000 für die Bereitschaft
der Real I.S., die Zeichnung der Treuhandanteile des
australischen Treuhandvermögens im für den Erwerb
des Fondsobjekts erforderlichen Umfang auch durch
Arrangierung einer ggf. erforderlichen Eigenkapital-
Zwischenfinanzierung sicherzustellen. Details hierzu
siehe Tz. 10.6.6.
5) Objektaufbereitung und Konzeption
Für die Investmentaufbereitung und Konzeption
erhält die Real I.S. von der Fondsgesellschaft eine
Vergütung in Höhe von AUD 100.000. Weiterhin
fallen für die Strukturierung des Investments unter
dem Investment Management Agreement im australischen
Treuhandvermögen Gebühren in Höhe von
AUD 440.000 an. Die anfallende anteilige Umsatzsteuer
ist in Position 8) des prognostizierten Investitions-
und Finanzierungsplans berücksichtigt.

6) Kapitalbeschaffung
Für die Übernahme der Verpflichtung, durch Vermittlung
von Eigenkapital der Fondsgesellschaft sicherzustellen,
dass die Fondsgesellschaft die auf Ebene
des Trusts erforderlichen Mittel mittels Zeichnung
von Treuhandanteilen zur Verfügung stellt, erhält
die Real I.S. eine Vergütung in Höhe von insgesamt
AUD 10.080.000 (Details hierzu siehe Tz. 10.6.6).
7) Platzierungsgarantie
Für die Übernahme der Platzierungsgarantie, welche
Real I.S. zur Sicherung ausreichender Mittel im Trust
durch Zeichnung von Treuhandanteilen (und damit
ggf. letztlich zur Zeichnung von Beteiligungskapital
an der Fondsgesellschaft) verpflichtet, erhält die
Real I.S. eine Vergütung von AUD 5.300.000 (Details
hierzu siehe Tz. 10.6.7).
8) Nicht abzugsfähige Vorsteuer
Die Umsatzsteuer, die auf Ebene der Fondsgesellschaft
auf Leistungen in Deutschland erhoben
wird, ist voraussichtlich nicht erstattungsfähig.
Der voraussichtlich nicht abzugsfähige und damit
nicht erstattungsfähige Anteil wird kumuliert für
alle betreffenden Positionen des prognostizierten
Investitions- und Finanzierungsplans ausgewiesen
und erhöht das Gesamtinvestitionsvolumen um
AUD 52.482.
9) Liquiditätsreserve
Die Position zeigt die Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft
und des australischen Treuhandvermögens.
Einzelne Positionen des prognostizierten
Investitionsplans können sich verändern. Die Kosten
gemäß Investitionsplan sind im Wesentlichen fixiert,
so dass zum Zeitpunkt der Prospektaufstel lung und
auf Basis des zu diesem Zeitpunkt vorgesehenen
Fondskonzepts keine signifikanten Kostenüberschreitungen
zu erwarten sind. Geringere Kosten als
prospektiert erhöhen die Liquiditätsreserve. Höhere
Kosten gehen zulasten der Liquiditätsreserve.
86

A wie … Ausbildung. Dazu tragen
die insgesamt 15.000 ausländischen
Studenten bei, die
an der University of Adelaide,
der University of South-Australia
und der Flinders University
eingeschrieben sind. Schon
1874 wurde die drittälteste
Universität Australiens, die University
of Adelaide, gegründet.
Sie hat sich als international
bedeutende Forschungsstätte
in den Bereichen Biotechnologie
und Umweltschutz einen
Namen gemacht. Zu den fünf
Nobelpreisträgern, die diese
Universität hervorgebracht
hat, gehört auch Lord Howard
Florey, einer der drei Entdecker
des Penizillins .
Quelle: Institut Ranke-Heinemann, Australisch-
Neuseeländischer Hochschulverbund, Mai 2011
7.
Prognose rechnung

7. Prognoserechnung
Die Prognoserechnung, die auf dem zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung angestrebten Beteiligungskonzept
basiert, projiziert die zukünftige Entwicklung
der Einnahmen und Ausgaben und somit einen
aus heutiger Sicht möglichen Ergebnisverlauf des geplanten
Immobilieninvestments. Diese in die Zukunft
gerichteten Aussagen beruhen auf dem erstellten Beteiligungskonzept
des Fonds „Bayernfonds Australien
7“, das auf nach bestem Wissen vorgenommenen Planungen
und Einschätzungen beruht. Die Prognosesicherheit
der Annahmen nimmt für die weiter in der
Zukunft liegenden Annahmen und Schätzungen ab.
Insbesondere durch Änderungen der gesetzlichen
Bestimmungen, der Rechtsprechung und / oder der
Verwaltungsauffassung in Deutschland sowie in Australien,
durch Änderungen gegenüber den Annahmen
zur Entwicklung des Immobilienmarkts und der
entsprechenden Vermietungs- und Veräußerungsbedingungen
betreffend das Fondsobjekt, durch
Änderungen bei einer etwaigen Refinanzierung der
Investition oder durch Änderungen bei den zugrunde
liegenden abgeschlossenen und beabsichtigten
Verträgen können sich erhebliche Veränderungen
der wirtschaftlichen und steuerlichen Eckdaten der
Beteiligung ergeben. Es muss daher mit Abweichungen
von diesen Annahmen gerechnet werden (siehe
hierzu die Hinweise in Tz. 3 ab Seite 26, insbesondere
auch in Tz. 3.3 ab Seite 32 bzw. in Tz. 3.4 ab Seite 44).
Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft vermittelt
den Anlegern laufende Einkünfte aus der Vermietung
und Verpachtung einer in Australien belegenen
Immobilie sowie Einkünfte aus der Veräußerung
der Immobilie zum Ende der Fondslaufzeit. Gemäß
dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen
Deutschland und Australien in der derzeit geltenden
Fassung werden laufende Einkünfte aus der Vermietung
des Fondsobjekts nur in Australien besteuert.
Die Veräußerungsgewinne aus der Veräußerung
des Fondsobjekts unterliegen ebenfalls in Australien
der regulären Besteuerung. Die Anleger selbst
sind nach derzeitigem australischem Steuerrecht
aufgrund der Beteiligung an der Fondsgesellschaft
nicht zur Abgabe einer persönlichen Steuererklärung
in Australien verpflichtet. In Deutschland sind
die laufenden Einkünfte aus der Vermietung und
Verpachtung des Fondsobjekts von der Besteuerung
freigestellt (werden aber im Rahmen des Progressionsvorbehalts
berücksichtigt) und die Einkünfte
aus der Veräußerung des Fondsobjekts sind nach
derzeitigem deutschem Steuerrecht konzeptionsgemäß
für Anleger der Zielgruppe nicht steuerpflichtig,
90
sofern die Veräußerung nach Ablauf von zehn Jahren
seit dem Erwerb der Rechte an der Immobilie, der
Treuhandanteile sowie dem Beitritt des jeweiligen
Anlegers erfolgt (Spekulationsfrist). Die Beteiligung
an der Fondsgesellschaft vermittelt den Anlegern
darüber hinaus Zinseinkünfte, die in Deutschland der
Abgeltungsteuer unterliegen. Soweit in Australien
Quellensteuer (die diesbezüglich derzeit 10 Prozent
beträgt) auf diese Einkünfte erhoben würden, kann
diese auf die deutsche Abgeltungsteuer angerechnet
werden. Details zur steuerlichen Behandlung, zu den
prognostizierten anfallenden Steuern und wichtige
Hinweise dazu siehe in Tz. 3.4 ab Seite 44, in nachfolgenden
Abschnitten Tz. 7.4, Tz. 7.6, Tz. 7.7, Tz. 7.8
und in Tz. 11. Der Anbieter geht in der Prognoserechnung
beispielhaft von einer voraussichtlichen
Haltedauer des Fondsobjekts bis zum Ende des
Jahres 2021 / zum Beginn des Jahres 2022 aus. Dieser
Ansatz ist aus Sicht des Anbieters für Zwecke einer
vorläufigen Geschäftsplanung sinnvoll, da die Grundmietzeit
des vorgesehenen Mietverhältnisses mit
dem Hauptmieter, dem Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia, zum Ende des
Jahres 2021 abläuft und dann eine Veräußerung des
Fondsobjekts mit einem entweder verlängerten oder
neu abgeschlossenen Mietverhältnis möglich wäre,
was erfahrungsgemäß eine positive Auswirkung auf
den erzielbaren Veräußerungserlös haben sollte. Die
Prognoserechnung ist daher exemplarisch bis zum
31.12.2021 abgebildet. Zu diesem Zeitpunkt wurde
in der Prognoserechnung ein (direkter oder indirekter)
Verkauf des Fondsobjekts angenommen. Ob zu
diesem für Zwecke der Prognose unverbindlich angesetzten
Zeitpunkt ein Verkauf sinnvoll oder möglich
ist oder ob ein Verkauf weit vor oder weit nach
diesem Zeitpunkt sinnvoll oder möglich ist, kann aus
heutiger Sicht nicht eingeschätzt werden und hängt
wesentlich von der zu diesem Zeitpunkt tatsächlichen
Vermietungssituation und von den Bedingungen zur
Veräußerung der Immobilie ab. Zunächst sieht die
Prognoserechnung eine langfristige Vermietung des
Fondsobjekts vor, die Grundlage dieses Beteiligungsangebots
ist (siehe hierzu Tz. 7.1.3 sowie die Hinweise
in Tz. 3.3.9 ab Seite 38).
Die Prognoserechnung beruht in Verbindung mit
den Ansätzen des prognostizierten Investitions- und
Finanzierungsplans (vgl. Tz. 6) auf der Annahme,
dass die Platzierung und Erbringung des erforderlichen
Kommanditkapitals (zzgl. Agio) zum 12.12.2011
erfolgt. Sollte eine längere Platzierungsdauer erforderlich
sein oder sollte eine Fremdfinanzierung in

das Konzept eingebunden werden (z. B. als Zwischenfinanzierung
eines Teils des erforderlichen Eigenkapitals),
gehen daraus ggf. resultierende Finanzierungskosten,
welche über den im prognostizierten
Investitions- und Finanzierungsplan berücksichtigten
Kostenansätzen liegen (Tz. 6.2 Position 4)), zulasten
der Liquiditätsreserve (siehe hierzu die Hinweise in
Tz. 3.3.3 ab Seite 35 bzw. in Tz. 3.3.4 ab Seite 36).
Sämtliche Aussagen in den Tz. 6 bis Tz. 9 – und damit
auch in diesem Kapitel – beziehen sich ausschließlich
auf die unter Tz. 1.3 bzw. in Tz. 11 beschriebene
Zielgruppe.
Bei der Beteiligung des Anlegers an dem vorliegenden
Beteiligungsangebot handelt es sich um ein
Investment in australischen Dollar. Auf der Ebene der
Fondsgesellschaft bzw. des vorgeschalteten australischen
Treuhandvermögens werden die wesentlichen
Zahlungsströme (z. B. aus der Vermietung des
Fondsobjekts und aus der Anlage der freien Liquidität)
ebenfalls in australischen Dollar geleistet, so
dass auf der Ebene der Fondsgesellschaft bzw. des
vorgeschalteten australischen Treuhandvermögens
voraussichtlich keine materiellen Währungsrisiken
bestehen. Sofern Anleger ihre Kapitaleinlage durch
einen Umtausch von Euro in australische Dollar
leisten bzw. ihren Mittelrückfluss in australischen
Dollar (Ausschüttungen / Entnahmen und anteiliger
Veräußerungserlös) in Euro transferieren, sind sie
entsprechenden Wechselkursschwankungen mit
möglichen Auswirkungen auf die Rentabilität aus der
Beteiligung ausgesetzt (siehe hierzu die Hinweise in
Tz. 3.3.10 ab Seite 40).
Auf den Ausweis ggf. anfallender australischer
Umsatzsteuer („Goods and Services Tax“, kurz „GST“)
wurde verzichtet, da diese voraussichtlich auf die
Mieter des Fondsobjekts umlegbar und als Vorsteuer
erstattungsfähig ist. Die auf die umsatzsteuerbaren
Leistungen in Deutschland entfallenden Umsatzsteuerbeträge,
die voraussichtlich nicht als Vorsteuer
geltend gemacht werden können, sind in den betreffenden
Positionen enthalten.
91

Prognoserechnung
in AUD Erläuterung 2012 2013 2014
Einnahmen in Tz. 7.1
Mieteinnahmen inkl. Betriebsnebenkostenumlage in Tz. 7.1.1 8.630.900 8.997.496 9.335.611
Zinseinnahmen in Tz. 7.1.2 186.473 365.089 369.671
Veräußerungserlös in Tz. 7.1.3 0 0 0
Summe 8.817.373 9.362.585 9.705.283
Bewirtschaftungskosten in Tz. 7.2
Umlegbare Betriebsnebenkosten in Tz. 7.2.1 507.844 551.710 89.426
Nicht umlegbare Betriebsnebenkosten in Tz. 7.2.2 1.135.198 1.136.233 1.637.190
Aufwendungen für Instandhaltung und Vermietung in Tz. 7.2.3 493.000 52.000 135.608
Summe 2.136.042 1.739.943 1.862.224
Gesellschaftskosten in Tz. 7.3
Haftungs- und Geschäftsführungsvergütung in Tz. 7.3.1 6.570 6.570 6.570
Vergütung Treuhandkommanditist in Tz. 7.3.2 18.207 18.571 18.943
Vergütung Trustee des australischen Treuhandvermögens in Tz. 7.3.3 74.019 75.500 77.010
Vergütungen für Geschäftsbesorgung und Beratung in Tz. 7.3.4 129.750 230.763 238.997
Steuerberatung und Jahresabschluss in Tz. 7.3.5 213.518 218.188 222.962
Sonstige Kosten in Tz. 7.3.6 70.000 71.475 72.981
Summe 512.064 621.067 637.463
Einnahmenüberschuss vor Steuern in Australien 6.169.267 7.001.575 7.205.596
Voraussichtliches steuerliches Ergebnis in Australien in Tz. 7.4
Steueraufwand in Australien 0 0 0
Einnahmenüberschuss nach Steuern in Australien 6.169.267 7.001.575 7.205.596
Auflösung Liquiditätsreserve zum 31.12.2021 0 0 0
Netto­Cashflow 6.169.267 7.001.575 7.205.596
Ausschüttungen / Entnahmen nach Steuern in Australien in Tz. 7.5
Ausschüttungen (liquiditätswirksam zum 30.06. des
Folgejahres, Schlussausschüttung zum 31.12.2021)
92
-7.280.650 -7.280.650 -7.280.650
Ausschüttung in % des Eigenkapitals (ohne Agio) 6,50 % 6,50 % 6,50 %
Liquiditätsreserve zum 31.12. in Tz. 7.6 7.355.055 7.075.980 7.000.926
Voraussichtliches steuerliches Ergebnis in Deutschland in Tz. 7.7
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unter
Progressionsvorbehalt in % des EK ohne Agio
Einkünfte aus Kapitalvermögen in Tz. 7.8
Deutsche Abgeltungsteuer inkl. Solidaritätszuschlag auf
Zinseinnahmen
Ausschüttungen / Entnahmen nach deutscher
Abgeltungsteuer
2,57 % 4,21 % 4,39 %
49.182 96.292 97.501
-7.231.468 -7.184.358 -7.183.149

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
9.744.862 10.174.467 10.616.332 11.114.796 11.601.080 12.110.941 12.488.667
379.563 369.914 382.673 376.990 361.240 410.609 207.566
0 0 0 0 0 0 129.114.857
10.124.425 10.544.381 10.999.005 11.491.786 11.962.320 12.521.550 141.811.090
131.792 178.689 220.976 94.290 141.085 193.889 112.864
1.637.218 1.637.648 1.640.288 1.807.378 1.807.426 1.807.472 1.942.780
48.724 845.211 309.000 947.000 2.109.257 162.000 2.822.130
1.817.734 2.661.548 2.170.264 2.848.668 4.057.768 2.163.361 4.877.774
6.570 6.570 6.570 6.570 6.570 6.570 6.570
19.321 19.708 20.102 20.504 20.914 21.332 21.759
78.550 80.121 81.723 83.358 85.025 86.725 88.460
249.086 259.599 270.514 283.111 295.196 307.763 316.658
227.842 232.829 237.927 243.138 248.465 253.910 259.475
74.520 76.091 77.696 79.334 81.008 82.717 84.463
655.889 674.918 694.533 716.016 737.178 759.018 777.386
7.650.802 7.207.915 8.134.208 7.927.102 7.167.374 9.599.170 136.155.931
0 0 350.919 406.657 367.325 560.312 5.264.496
7.650.802 7.207.915 7.783.289 7.520.445 6.800.049 9.038.858 130.891.434
0 0 0 0 0 0 2.037.734
7.650.802 7.207.915 7.783.289 7.520.445 6.800.049 9.038.858 132.929.168
-7.280.650 -7.280.650 -7.280.650 -7.280.650 -7.280.650 -7.280.650 -132.929.168
6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 % 118,68 %
7.371.078 7.298.343 7.800.982 8.040.777 7.560.176 9.318.384 0
4,77 % 4,39 % 5,20 % 5,02 % 4,36 % 6,49 % 4,39 %
100.110 97.565 100.930 99.431 95.277 108.298 54.745
-7.180.540 -7.183.085 -7.179.720 -7.181.219 -7.185.373 -7.172.352 -132.874.423
93

Alle Beträge in der Prognoserechnung sind in australischen
Dollar angegeben.
Die Positionen in der Prognoserechnung stellen die
Einnahmen und Ausgaben auf der Ebene des australischen
Treuhandvermögens (BF Australia 7 Trust)
sowie der Fondsgesellschaft auf konsolidierter Basis
dar. Rundungsdifferenzen in dieser konsolidierten
Darstellung sind möglich, und es wurden teilweise
vereinfachende Darstellungen vorgenommen.
7.1 Einnahmen
7.1.1 Mieteinnahmen inkl. Betriebsnebenkostenumlage
Der Großteil der Mieteinnahmen, knapp 95 Prozent,
ergibt sich aus dem langfristig für die Büroflächen,
das Foyer sowie Pkw-Tiefgaragenstellplätze des
Fondsobjekts fixierten Mietverhältnis mit dem
Hauptmieter, dem Ministerium für Infrastruktur des
Bundesstaates South Australia. Der Mietvertrag für
die Büroflächen, die Nutzung des Foyers sowie für 37
Pkw-Tiefgaragenstellplätze begann am 01.01.2010;
die Grundmietzeit beträgt insgesamt zwölf Jahre
(Details hierzu siehe Tz. 5.2 und Tz. 10.6.3).
Bei den verbleibenden rd. 5 Prozent der Mieteinnahmen
handelt es sich um Einnahmen aus insgesamt
drei Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss, einer
Lagerfläche im Untergeschoss des Fondsobjekts und
Einnahmen aus der Nutzung des Daches für Telekommunikationseinrichtungen.
Hiervon sind drei Flächen
(rd. 1,7 Prozent der gesamten vermietbaren Fläche
ohne Berücksichtigung der Pkw-Tiefgaragenstellplätze)
an zwei Mieter vermietet. Für die übrigen Flächen
(rd. 2 Prozent der Gesamtmietflächen) gewährt
der Verkäufer dem Käufer eine dreijährige Mietgarantie
(Details hierzu siehe Tz. 5.3 bzw. Tz. 10.6.2).
Aufgrund der wirtschaftlichen Geringfügigkeit der
anderen Mietverträge wird in der folgenden Beschreibung
ausschließlich auf den Mietvertrag mit
dem Ministerium für Infrastruktur des Bundesstaates
South Australia eingegangen.
Für die Prognoserechnung wurden die Mieteinnahmen
für die vermietbaren Flächen (Büro- und Einzelhandelsflächen),
dem Foyer, den Pkw-Tiefgaragenstellplätzen
und Telekommunikationseinrichtungen
grundsätzlich entsprechend den Regelungen in den
Mietverträgen angesetzt.
94
Gemäß den vertraglichen Regelungen steigt die Miete
für die Bürofläche, das Foyer sowie die Pkw-Tiefgaragenstellplätze
des Hauptmieters ab dem Jahr 2012,
außer in den Jahren 2014 und 2018, jährlich zum
01.01. um 4 Prozent. In den Jahren 2014 und 2018,
d. h. vier und acht Jahre nach Mietbeginn, sowie zum
Zeitpunkt der Verlängerung des Mietvertrags durch
Ausübung der Verlängerungsoption finden Mietanpassungen
an das Marktniveau statt (sog. „Market
Rent Reviews“), wobei die Miete in den Jahren 2014
und 2018 nicht unter das Vorjahresniveau (gesteigert
um 4 Prozent) sinken kann. Im Fall der Ausübung der
Verlängerungsoption sieht der Mietvertrag weiterhin
vor, dass die Miete nicht unter das Vorjahresniveau
fallen kann (Details siehe Tz. 10.6.3, Hinweise siehe
Tz. 3.3.2 ab Seite 33). Zu den Market Rent Reviews
werden auch die anteiligen Betriebs- und Bewirtschaftungskostenumlagen,
die sich durch Umlage
von Kostensteigerungen oberhalb eines vertraglich
definierten Schwellenwerts ergeben haben, in die
zukünftige Mietbasis fest übernommen (siehe dazu
unten stehende Details). Im Rahmen der Prognoserechnung
wurde über die vertragliche Mindestmietsteigerung
hinaus in den Jahren 2014 und 2018 keine
Mieterhöhung unterstellt (dieser Ansatz entspricht
den Projektionen des lokalen Sachverständigen bzw.
Wertgutachters, siehe dazu unten).
Ferner enthält diese Position die in Tz. 6.2 (Abschnitt
2)) beschriebenen Kompensationszahlungen des
Verkäufers betreffend die gewährten noch ausstehenden
mietfreien Zeiten im Rahmen des Mietvertrags
mit dem Hauptmieter für den Zeitraum bis
31.12.2014.
Zudem enthält diese Position die auf die Mieter umlegbaren
Betriebs- und Bewirtschaftungskosten (sog.
„Outgoings“, nachstehend auch Nebenkosten genannt).
Bei dem Mietvertrag mit dem Ministerium für
Infrastruktur des Bundesstaates South Australia handelt
es sich um einen sog. Semi-Gross-Mietvertrag,
d. h., dass der Mieter seine Verbrauchskosten (z. B.
für seinen Wasser- und Energieverbrauch) bezahlen
muss und einen bestimmten Anteil an den Betriebs-
und Bewirtschaftungskosten für das Fondsobjekt
(z. B. Versicherung, Wartung, Steuern, Abgaben
und Verwaltungskosten) oberhalb eines definierten
Schwellenbetrags anteilig zu den von ihm genutzten
Flächen im Rahmen der mietvertraglichen Zahlungen
leistet. Die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten
für das Fondsobjekt unterhalb des Schwellenbetrags
werden vollständig vom Vermieter gezahlt (siehe

dazu nachstehend Tz. 7.2.1 bzw. Tz. 7.2.2). Ferner
sieht der Mietvertrag vor, dass die Nebenkostenumlage
jährlich um die tatsächliche Nebenkostensteigerung
(d. h. Erhöhung der Betriebs- und Bewirtschaftungskosten)
angepasst wird, wobei im Rahmen der
Market Rent Reviews der Schwellenwert auf das dann
gegebene Niveau angepasst wird. Die sich bis dahin
ergebenden Nebenkostensteigerungen gehen jedoch
in die neue bzw. zukünftig vom Mieter zu zahlende
Basismiete ein und werden somit ebenfalls vom
Mieter gezahlt. Somit handelt es sich in einer wirtschaftlichen
Betrachtung grundsätzlich um ein einem
Nettomietverhältnis ähnliches Mietverhältnis.
Die Ansätze der Position „Mieteinnahmen inkl.
Betriebsnebenkostenumlage“ fußen auf den mietvertraglichen
Grundlagen und dem Wertgutachten bzw.
die darauf basierenden Projektionen für den Prognosezeitraum
des lokalen Gutachters CB Richard Ellis
Pty Ltd („CBRE“), die im Rahmen der Ankaufsprüfung
des Fondsobjekts erstellt wurden. Die Projektionen
des Gutachters sind insbesondere für die Annahmen
zur Anschluss- bzw. Wiedervermietung der Flächen
nach Ablauf der relevanten Mietverträge sowie die
Annahmen zu den umlegbaren bzw. nicht umlegbaren
Betriebs- und Bewirtschaftungskosten von
Bedeutung (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.3.2
ab Seite 33 bzw. in Tz. 3.3.9 ab Seite 38). In diesem
Zusammenhang wurde für die Mietgarantie und die
weiteren kleineren Flächen unterstellt, dass diese
zu unveränderten Konditionen vermietet werden
können. Das Wertgutachten von CBRE erachtet die
vereinbarten Mieten grundsätzlich als marktgerecht,
so dass in sofern von einer Nachhaltigkeit der Einnahmen
aus der Vermietung des Fondsobjekts ausgegangen
werden kann.
7.1.2 Zinseinnahmen
In dieser Position sind die aus der Anlage der Liquiditätsreserve
erwirtschafteten projizierten Zinsen
dargestellt. Für die Anlage der verfügbaren Liquidität
im Jahr 2011 wurden keine Zinseinnahmen unterstellt.
Ab dem Jahr 2012 bis zum Ende der Prognoserechnung
wurde ein einheitlicher Anlagezinssatz für
jeweils die gesamte (konsolidierte) Liquiditätsreserve
von 4,5 Prozent p. a. angesetzt. Die Liquiditätsreserve
schließt die Beträge für Ausschüttungen / Entnahmen
ein, solange diese noch nicht an die Anleger gezahlt
worden sind. Die Zinsen wurden vor Abzug der Abgeltungsteuer
kalkuliert. Hinsichtlich der Abgeltungsteuer
siehe Tz. 7.8.
95
7.1.3 Veräußerungserlös
Die Prognoserechnung geht exemplarisch davon aus,
dass das Fondsobjekt zum Ende des Jahres 2021 bzw.
Anfang des Jahres 2022 direkt oder indirekt veräußert
wird. Dieser Ansatz ist aus Sicht des Anbieters
für Zwecke einer vorläufigen Geschäftsplanung sinnvoll,
da die Grundmietzeit des Mietverhältnisses mit
dem Hauptmieter, dem Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia, zum Ende des
Jahres 2021 abläuft und dann eine Veräußerung des
Fondsobjekts mit einem entweder verlängerten oder
neu abgeschlossenen Mietverhältnis möglich wäre,
was erfahrungsgemäß eine positive Auswirkung auf
den erzielbaren Veräußerungserlös haben sollte. Im
Rahmen der Prognoserechnung wurde unterstellt,
dass der australische Staat die Verlängerungsoption
fristgerecht ausübt und das Fondsobjekt für weitere
fünf Jahre anmietet (siehe die Hinweise in Tz. 3.3 ab
Seite 32, insbesondere Tz. 3.3.2 ab Seite 33). Tatsächlich
kann sich eine kürzere oder längere Haltedauer,
z. B. aufgrund der tatsächlichen Entwicklung auf
dem Immobilienmarkt, ergeben. Ob und wann das
Fondsobjekt tatsächlich verkauft wird, obliegt einem
Beschluss der Gesellschafterversammlung.
Als Brutto-Veräußerungserlös wurde ein Wert von
AUD 136.739.301 berücksichtigt, der sich wie folgt
berechnet: Die prognostizierten Netto-Mieteinnahmen
für das Jahr 2022 (AUD 10.597.296) wurden mit
einem Faktor von rd. 12,90-fach gemäß den Schätzungen
des involvierten Wertgutachters von CBRE,
der auch für die Modellierung der prognostizierten
Entwicklung der Mieteinnahmen beauftragt wurde,
kalkuliert und somit ein Abschlag zum Einkaufsfaktor
(von rd. 13,1-fach) berücksichtigt. Es wurde weiterhin
unterstellt, dass der Hauptmieter die Verlängerungsoption
ausübt und die Mietflächen für weitere fünf
Jahre zu der für diesen Zeitpunkt indexierten Miete
unter dem Mietvertrag anmietet. Die Mieteinnahmen
für die Anschlussvermietung basieren auf dem vom
lokalen Marktexperten CBRE zur Verfügung gestellten
Wertgutachten bzw. darauf basierenden langfristigen
Projektionen und den hierin enthaltenen
entsprechenden Annahmen (siehe hierzu die Hinweise
in Tz. 3.3.2 ab Seite 33). Für die Ermittlung der
Nettomieten zum Jahr 2022, dem Basisjahr für die Bestimmung
des Verkaufspreises, wurden die mietvertraglich
vereinbarten Mieten gemäß Gutachten bzw.
Projektionen von CBRE mit den darin enthaltenen
Annahmen zur durchschnittlichen Mietsteigerung
der einzelnen Flächen (Büro-, Lager- und Einzelhandelsflächen),
der Pkw-Tiefgaragenstellplätze, dem

Foyer sowie der Telekommunikationseinrichtungen
über den Betrachtungszeitraum angesetzt und damit
die Ansätze der lokalen Sachverständigen im Rahmen
der Prognose entsprechend übernommen.
Als Zugeständnis („Incentive“) an den Hauptmieter
im Zusammenhang mit der Mietvertragsverlängerung
um zunächst weitere fünf Jahre wurde auf der
Grundlage der Annahmen der Sachverständigen
insgesamt ein Betrag in Höhe von AUD 4.248.287 als
Aufwand gegen den Veräußerungserlös gerechnet.
Der Vermieter ist unter den Mietverträgen für
struk turelle Reparaturen und Investitionen für das
Fonds objekt verantwortlich. Daher wurden vorsorglich
Kosten für Revitalisierungsmaßnahmen
über die laufenden Ansätze für Aufwendungen
für Instandhaltung und Vermietung (siehe hierzu
nachstehend Tz.7.2.3) hinaus in Höhe von insgesamt
AUD 2.117.338 angesetzt. Ferner wurden Instandhaltungskosten
für das Geschäftsjahr 2021 gemäß den
Untersuchungen der involvierten technischen Gutachter
in Höhe von AUD 610.000 angesetzt. Um diesem
Umstand gegenüber einem potenziellen Käufer
Rechnung zu tragen, wurden diese Kosten ebenfalls
vom projizierten Veräußerungserlös abgezogen. Der
angesetzte geschätzte diesbezügliche Revitalisierungs-
und Instandhaltungsaufwand basiert auf Kosten
in Höhe von rd. AUD 165 pro m². Die vorstehend
dargestellten Kostenansätze beruhen auf der Analyse
des in die Ankaufsprüfung involvierten technischen
Gutachters bzw. des lokalen Gutachters von CBRE
(siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.1 ab Seite 26,
Tz. 3.2 ab Seite 26 und 3.3 ab Seite 32, insbesondere
auch in Tz. 3.3.9 ab Seite 38).
Es wurden weiterhin kalkulatorische Verkaufsnebenkosten
(z. B. für Anwalts- oder Beratungskosten) von
AUD 324.409 (entspricht 0,25 Prozent des projizierten
Brutto-Veräußerungserlöses) berücksichtigt. Zudem
wurden vereinbarte Abwicklungsgebühren unter
dem Investment Management Agreement mit der
Real I.S. Australia Pty Ltd in Höhe von AUD 324.409
(entspricht 0,25 Prozent des projizierten Brutto-Veräußerungserlöses)
kalkuliert.
Im exemplarisch angenommenen Jahr des Verkaufs
ergibt sich unter diesen Annahmen ein Netto-Veräußerungserlös
in Höhe von AUD 129.114.857. Nachstehende
Übersicht stellt die Berechnung des Netto-
Veräußerungserlöses nach Abzug aller vorstehend
genannten geschätzten und angesetzten Kosten und
Aufwendungen dar:
97
Prognostizierter Netto­Veräußerungserlös
Veräußerungserlös 136.739.301
Mietzugeständnisse -4.248.287
Revitalisierungskosten -2.727.338
Brutto-Veräußerungserlös 129.763.676
Verkaufsnebenkosten -324.409
Abwicklungsgebühr Real I.S. -324.409
Netto­Veräußerungserlös 129.114.857
7.2 Bewirtschaftungskosten
7.2.1 Umlegbare Betriebsnebenkosten
In dieser Position werden die von den Mietern zu
übernehmenden projizierten Mietnebenkosten,
welche in der Position „Mieteinnahmen“ enthalten
sind, als Aufwand bzw. Kostenposition wieder kalkulatorisch
abgezogen (siehe Tz. 7.1.1). Einnahmen
und Ausgaben der umlegbaren Betriebsnebenkosten
gleichen sich daher aus und sind hier zur Information
dargestellt.
7.2.2 Nicht umlegbare Betriebsnebenkosten
Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter sowie Mietverträge
über die Einzelhandelsflächen sind Semi-Gross-
Mietverträge, d. h. ein Teil der Bewirtschaftungskosten
für das Fondsobjekt (z. B. Versicherungskosten,
Steuern und Abgaben, Wartung und Instandhaltung
bzw. Reparatur) ist vom Vermieter zu tragen (Details
hierzu siehe in Tz. 10.6.3 sowie Tz. 10.6.4). Diese
nicht umlegbaren Betriebs- und Bewirtschaftungsnebenkosten
sind in der Prognoserechnung kalkulatorisch
berücksichtigt. Die Kostenansätze basieren auf
den diesbezüglichen Annahmen bzw. Schätzungen
der Analyse bzw. Projektion des lokalen Gutachters
von CBRE (siehe hierzu auch die Hinweise in Tz. 3.3.2
ab Seite 33).
7.2.3 Aufwendungen für Instandhaltung
und Vermietung
Im Rahmen der Ankaufsprüfung wurde ein technisches
Gutachten bei den lokalen Experten von Rider
Levett Bucknall (RLB) in Auftrag gegeben, in welchem
neben der grundsätzlichen technischen Beurteilung
des Gebäudes auch eine Kostenschätzung für
zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen (sog. Capital
Expenditures) erarbeitet wurde. Diese Kostenansätze

für mögliche zukünftige Maßnahmen wurden vom
involvierten Wertgutachter von CBRE entsprechend
in der Cashflowprojektion berücksichtigt. Die angesetzten
Kosten für die Büroflächen, ohne Berücksichtigung
etwaiger Renovierungskosten bei Ablauf der
Grundmietzeit, bis einschließlich des Jahres 2020
belaufen sich auf eine Summe von AUD 4.326.724,
was einer durchschnittlichen jährlichen Kostenposition
von rd. AUD 30 pro m² entspricht. Ferner enthält
diese Position vom Gutachter geschätzte Kosten im
Zusammenhang mit der Vermietung von Flächen, wie
beispielsweise Maklergebühren, Mieterzugeständnisse
und Mindereinnahmen durch die Gewährung
von mietfreien Zeiten in Höhe von AUD 3.597.205.
7.3 Gesellschaftskosten
7.3.1 Haftungs­ und Geschäftsführungsvergütung
Gemäß §§ 21, 21A des Gesellschaftsvertrags der
Fondsgesellschaft erhalten der geschäftsführende
Kommanditist und der Komplementär der Fondsgesellschaft
jährlich eine Vergütung von jeweils
AUD 3.000 (ggf. zzgl. deutscher Umsatzsteuer). Die
Vergütungen des geschäftsführenden Kommanditisten
und Komplementärs für das Jahr 2011 wurden im
Investitions- und Finanzierungsplan angesetzt (siehe
auch Tz. 6.2, Position 3)).
7.3.2 Vergütung Treuhandkommanditist
Die Vergütung für den Treuhandkommanditisten
beträgt AUD 15.000 p. a. zzgl. deutscher Umsatzsteuer,
wobei diese Gebühr ab 2012 um jährlich 2 Prozent
ansteigt. Der entsprechende Aufwand wurde im
Rahmen der Prognoserechnung berücksichtigt. Die
Vergütungen des Treuhandkommanditisten für das
Jahr 2011 wurden im Investitions- und Finanzierungsplan
(vgl. Tz. 6.2 Abschnitt 3)) angesetzt.
7.3.3 Vergütung Trustee des australischen
Treuhandvermögens
In dieser Position ist die vereinbarte Vergütung für
den Trustee (Treuhänder) des australischen Treuhandvermögens
ab dem Jahr 2012 berücksichtigt.
Die Vergütung des Trustee für das Jahr 2011 wurde
im Investitions- und Finanzierungsplan (vgl. Tz. 6.2
Abschnitt 3)) angesetzt. Die Vergütung wird ab 2012
um jährlich 2 Prozent gesteigert. Der entsprechende
Aufwand wurde im Rahmen der Prognoserechnung
berücksichtigt.
98
7.3.4 Vergütungen für Geschäftsbesorgung
und Beratung
Gemäß dem Geschäftsbesorgungs- / Fondsverwaltungsvertrag
zwischen der Real I.S. und der Fondsgesellschaft
fällt ab dem Jahr 2012 eine jährliche
Vergütung in Höhe von AUD 25.000 zzgl. Umsatzsteuer
an (weitere Details hierzu siehe in Tz. 10.4.2).
Gemäß dem Investment Management Agreement
zwischen der Real I.S. Australia Pty Ltd. und dem
Treuhänder des australischen Trusts beträgt die anfängliche
jährliche Vergütung des Investment Managers,
der Real I.S. Australia Pty Ltd, für das Jahr 2012
AUD 100.000 sowie ab dem Jahr 2013 2,75 Prozent
der Netto-Mieteinnahmen vor Abzug von Instandsetzungs-
und Vermietungskosten (Net Operating
Income). Details dazu siehe Tz. 10.6.5.
7.3.5 Steuerberatung und Jahresabschluss
Diese Position umfasst die Kostenschätzung für die
laufende Buchhaltung, den Jahresabschluss (ggf.
nebst Prüfung), die Erstellung der Steuererklärungen
und die steuerliche und rechtliche Betreuung für die
Fondsgesellschaft und des australischen Treuhandvermögens.
Im Jahr 2012 wurden auf Ebene der Fondsgesellschaft
hierzu Kosten in Höhe von AUD 133.518
inklusive deutscher Umsatzsteuer und auf Ebene
des australischen Treuhandvermögens Kosten in
Höhe von AUD 80.000 p. a. angenommen. Diese
Beträge werden ab dem Jahr 2013 jährlich jeweils mit
2 Prozent bzw. Kosten der betreffend in Australien
erbrachten Leistungen mit 2,5 Prozent p. a. indexiert.
Für das Jahr 2011 sind die relevanten Kostenschätzungen
im Investitions- und Finanzierungsplan
berücksichtigt (siehe Tz. 6.2 Abschnitt 3)).
Da es sich bei diesen Positionen um Schätzungen
künftigen Aufwands handelt, ist nicht auszuschließen,
dass die angesetzten Beträge nicht ausreichen,
um den Aufwand für die Kosten der Gesellschaft
und des Treuhandvermögens tatsächlich zu decken
(siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.3.6 ab Seite 37). Es
ist auch nicht auszuschließen, dass einzelne Kosten
nicht in australischen Dollar, sondern in Euro an die
entsprechenden Dienstleister zu zahlen sein werden.
Aus der Entwicklung der Wechselkurse können Abweichungen
der Liquiditätsreserve resultieren (siehe
hierzu auch Tz. 3.3.10 ab Seite 40).

7.3.6 Sonstige Kosten
Für unvorhergesehene und sonstige weitere Ausgaben
im Zusammenhang mit der Verwaltung des Fondsobjekts
und Verwaltung der Fondsgesellschaft bzw. des
Treuhandvermögens (z. B. für Kosten eines Beirats, für
Portokosten, für ggf. erforderliche Gutachterkosten
etc.) wurde eine weitere Ausgabenposition vorsorglich
als „Sonstige Kosten“ berücksichtigt. Ab dem Jahr 2012
wurden die Kosten für Leistungen in Australien und
Deutschland insgesamt mit AUD 70.000 angenommen
und die prognostizierten Aufwendungen in Australien
mit 2,5 Prozent p. a. und in Deutschland mit 2 Prozent
p. a. gesteigert. Eine etwaige anfallende Umsatzsteuer
ist in den Beträgen bereits enthalten und somit handelt
es sich um unterstellte Bruttowerte.
7.4 Voraussichtliches steuerliches Ergebnis
in Australien
In Australien werden die Einkünfte aus der Vermietung
des Fondsobjekts auf Ebene des australischen
Treuhandvermögens besteuert. Der anwendbare
Steuersatz in Australien beträgt gemäß dem angestrebten
Beteiligungskonzept derzeit 7,5 Prozent.
Auf dieser Grundlage berücksichtigt die Prognoserechnung
die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
gültigen steuerlichen Regelungen sowie die
Gesetzeslage und die anwendbare Rechtsprechung
zur Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses. Bei
der Ermittlung des prognostizierten steuerlichen
Ergebnisses in Australien wurden insbesondere ein
Gutachten sowie diverse Einzelanalysen des steuerlichen
Beraters der Fondsgesellschaft zugrunde
gelegt. Für mögliche Gebäudeabschreibungen und
Abschreibungen auf Anlagen und technische Gebäudekomponenten
nach australischen Regeln (sog.
Division 40 bzw. Division 43) wurde ein Gutachten
eines australischen Experten eingeholt.
Durch die vorläufigen projizierten Effekte aus den
Regelungen gemäß Division 40 und Division 43 und
anderen abzugsfähigen Aufwendungen ergibt sich
voraussichtlich für die ersten fünf Jahre des Betrachtungszeitraums
ein Verlustvortrag.
Details zu den steuerlichen Grundlagen siehe in
Tz. 11. Zum vorläufigen bzw. projizierten voraussichtlichen
steuerlichen Ergebnis und den möglichen
steuerlichen Belastungen, insbesondere aus der Vermietung
des Fondsobjekts, siehe insbesondere auch
die wichtigen Hinweise in Tz. 3.4 ab Seite 44.
99
7.5 Ausschüttungen / Entnahmen nach Steuern
in Australien
Die prognostizierten Ausschüttungen / Entnahmen
beziehen sich auf den jeweils geleisteten Kapitalanteil
(ohne Agio). Hierbei ist die Besteuerung des
australischen Treuhandvermögens in Australien aus
der Vermietung des Fondsobjekts bereits berücksichtigt.
Die Ausschüttungen / Entnahmen sind
jeweils zum 30.06. eines jeden Folgejahres, erstmals
zum 30.06.2013 vorgesehen. Für die Endausschüttung
/ -entnahme wird vereinfachend unterstellt,
dass die vorhandene Liquidität einschließlich des
Veräußerungserlöses nach Begleichung aller Kosten,
Gebühren und Steuern zum 31.12.2021 an die An le ger
ausgezahlt und die Fondsgesellschaft zum gleichen
Datum aufgelöst wird.
7.6 Liquiditätsreserve (konsolidiert) zum 31.12.
eines Jahres
Änderungen der einzelnen Positionen gegenüber
den Ansätzen der Prognoserechnung wirken sich auf
die Liquiditätsreserve aus.
Die Liquiditätsreserve setzt sich aus der Liquiditätsreserve
der Fondsgesellschaft und des australischen
Treuhandvermögens zusammen und wird verzinslich
angelegt (siehe auch die Hinweise in Tz. 3.3.7 ab
Seite 38). In der Prognoserechnung ist der Stand der
konsolidierten Liquiditätsreserve zum 31.12. eines
Jahres dargestellt. Diese Position enthält den Einnahmenüberschuss
des laufenden Jahres nach Steuern
in Australien unter Berücksichtigung der jeweiligen
Ausschüttungen / Entnahmen sowie die Liquiditätsreserve
aus dem Vorjahr.
7.7 Voraussichtliches steuerliches Ergebnis
in Deutschland
Aus deutscher steuerlicher Sicht handelt es sich bei
den Einkünften der Fondsgesellschaft aus der Vermietung
des Fondsobjekts in Australien um Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung, die aufgrund des
Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Australien
und Deutschland (DBA D / AUS) in Deutschland
von der Einkommensteuer unter Progressionsvorbehalt
freigestellt sind.
Für die Ermittlung des Progressionsvorbehalts wird
das anteilige steuerliche Ergebnis eines Anlegers aus

der Fondsgesellschaft – ermittelt nach dem deutschen
Steuerrecht und ohne anteilige Zinseinnahmen
(siehe hierzu Tz. 7.8) – seinem in Deutschland
zu versteuernden Einkommen zugeschlagen. Der
Steuersatz, der auf dieses Ergebnis anwendbar ist,
ist dann auf das Einkommen des Anlegers ohne die
Einnahmen aus dieser Beteiligung anzuwenden.
Die prospektierte Haltedauer des Anteils an der
Fondsgesellschaft, des Fondsobjekts sowie der
Anteile am Treuhandvermögen übersteigen jeweils
zehn Jahre (unter der Annahme, dass der Anleger die
Beteiligung wie in der Prognose angenommen seit
spätestens Ende des Jahres 2011 hält). Selbst wenn
Gewinne aus der Veräußerung des Fondsobjekts bzw.
der Anteile am Treuhandvermögen in Deutschland
nicht nach dem DBA D / AUS von der Einkommensteuer
freigestellt sein sollten, kann der Anleger den
anteiligen Veräußerungsgewinn nach gegenwärtiger
Rechtslage in Deutschland steuerfrei vereinnahmen,
da kein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt und
sofern die Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels
nicht gegeben sind (siehe hierzu die
wichtigen Hinweise in Tz. 3.4 ab Seite 44 bzw. weitere
Details in Tz. 11). In der Prognoserechnung wird die
Einkommensteuerfreiheit des anteiligen Veräußerungsgewinns
auf Ebene des Anlegers unterstellt.
7.8 Einkünfte aus Kapitalvermögen
Es wird unterstellt, dass Deutschland als Wohnsitzstaat
der Anleger das Besteuerungsrecht für die
Zinseinnahmen aus der Anlage der Liquiditätsreserve
hat. Im Ausland (z. B. Australien) ggf. erhobene und
nicht erstattungsfähige Quellensteuer kann ggf.
beim Anleger nach den Vorgaben des § 32d EStG
bzw. des § 34c EStG auf dessen deutsche Einkommensteuer
angerechnet werden. Seit 01.01.2009 unterliegen
Zinseinkünfte beim Anleger grundsätzlich
der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent zzgl.
5,5 Prozent Solidaritätszuschlag. In der Prognoserechnung
wurde deshalb die Abgeltungsteuer zzgl.
Solidaritätszuschlag von den Ausschüttungen / Entnahmen
abgezogen. Etwaige Kirchensteuer wurde
nicht berücksichtigt. Die Zinseinnahmen sind im
Hinblick auf die Haupttätigkeit der Fondsgesellschaft
von untergeordneter Bedeutung.
100

A wie … Aussicht. Die Zukunft
der Hauptstadt von South Australia
liegt etwa zwölf Kilometer
nördlich des Central Business
Districts. In dem Vorort City of
Salisbury wurde 1982 von der
Regierung von South Australia
der erste Technologiepark
Australiens gegründet. Heute
sind auf dem Gelände 85 Unternehmen
aus verschiedenen Zukunftstechnologien
angesiedelt,
wie z. B. Luftfahrttechnik, Satelliten-
und Kommunikationstechnik,
Umwelt- und Materialtechnologie
sowie Medizintechnik.
Quelle: Government of South Australia,
Technology Park Adelaide
8.
Prognostizierter
Beteiligungs erfolg
und Sensitivitätsanalysen

8. Prognostizierter Beteiligungserfolg und
Sensitivitätsanalysen
8.1 Darstellung des prognostizierten
Beteiligungserfolgs über den Prognosezeitraum
2012 – 2021
Die nachfolgende Tabelle zeigt den prognostizierten
Ertrag nach australischer Steuer und deutscher
Abgeltungsteuer für eine angenommene Beteiligung
von AUD 50.000.
Prognostizierte Ertragsberechnung für eine
Investition von nominal AUD 50.000 zzgl. Agio
nach Steuern in Australien und Deutschland 1) :
Betrachtungszeitraum 2012 – 2021 in AUD
Summe der prognostizierten Beteiligungserträge
vor Steuern inkl. Liquiditätsreserve
91.690
kumulierte Steuern -3.504
Kapitaleinlage inkl. Agio -52.500
Gesamtertrag nach Steuern 35.687
1) Ohne Auswirkungen des Progressionsvorbehalts in Deutschland.
Die prognostizierte Ertragsberechnung beruht auf
folgenden Grundlagen und Annahmen:
1) Das Eigenkapital von AUD 50.000 zzgl. Agio
wurde am 12.12.2011 vollständig erbracht (damit
Ergebnis- und Entnahmeberechtigung zum
01.01.2012).
2) Die bei der Prospektaufstellung geltenden steuerlichen
Vorschriften und die in den steuerlichen
Erläuterungen (Tz. 11) dargestellte erwartete
Rechtsanwendung sind für den gesamten Prognosezeitraum
anwendbar. Die Beteiligung wird
von einer ausschließlich in der Bundesrepublik
Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtigen
natürlichen Person (insbesondere mit
Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthaltsort in
der Bundesrepublik Deutschland) im Privatvermögen
gehalten und nicht fremdfinanziert.
3) Die Werte wurden aus der konsolidierten Prognoserechnung
(Tz. 7) abgeleitet. Die Ergebnisse
beruhen auf einer Reihe von Annahmen und
vereinfachenden Darstellungen. Rundungsdifferenzen
sind möglich.
104
4) Laufende Erträge aus der Vermietung des Fondsobjekts
und der Veräußerungsgewinn sind in
Australien zu besteuern. Es wurde u. a. auf Basis
des angestrebten Beteiligungskonzepts unterstellt,
dass für die Besteuerung in Australien
ein Steuersatz von 7,5 Prozent zur Anwendung
kommt. In Deutschland unterliegen die Erträge
aus der Vermietung des Fondsobjekts dem
Progressionsvorbehalt. Die Auswirkungen aus
dem Progressionsvorbehalt sind dabei nicht
berücksichtigt, da diese sich aus der jeweiligen
individuellen Situation des Anlegers ergeben.
Angaben zum steuerlichen Beteiligungsergebnis
für Zwecke des Progressionsvorbehalts sind Tz. 7
„Prognoserechnung“ zu entnehmen. Es wurde
eine Veräußerung zum Ende des Jahres 2021 und
eine steuerfreie Vereinnahmung der Veräußerungserlöse
in Deutschland angenommen. Die
Auswirkungen betreffend die Besteuerung der
anteiligen Zinseinkünfte aus der Anlage der Liquiditätsreserve
auf Ebene des Anlegers in Höhe der
Abgeltungsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag sind
in der Ertragsberechnung berücksichtigt. Kirchensteuer
wurde nicht berücksichtigt. Details zu den
steuerlichen Grundlagen siehe in Tz. 11; wichtige
Hinweise zu den vorgenannten Annahmen siehe
unter Tz. 3.4 ab Seite 44).
5) Für Zwecke der prognostizierten Ertragsberechnung
wurde ein Verkauf des Fondsobjekts zum
31.12.2021 zu einem Verkaufspreis in Höhe einer
Kapitalisierungsrate von 7,75 Prozent (Faktor ca.
12,9) bezogen auf die prognostizierten Netto-
Mieteinnahmen für das Jahr 2022 unterstellt.
Zudem wurde dieser Verkaufspreis um Kosten
für die Revitalisierung des Fondsobjekts sowie
kalkulatorische Verkaufsnebenkosten von
0,25 Prozent und einer Abwicklungsgebühr für
die Real I.S. Australia Pty Ltd von 0,25 Prozent des
ermittelten Veräußerungserlöses reduziert (vgl.
hierzu Tz. 7.1.3). Die Höhe des Verkaufspreises
hängt von der tatsächlichen Immobilienmarktsituation
Ende des Jahres 2021 ab. Ob und wann
das Fondsobjekt tatsächlich verkauft wird, obliegt
einem Beschluss der Gesellschafterversammlung.
Details und wichtige Hinweise hierzu siehe in
Tz. 3.3.9 ab Seite 38.
6) Ausschüttungen / Entnahmen erfolgen ab dem
Jahr 2012 (ggf. zeitanteilig) jeweils zum 30.06.
des Folgejahres. Die Schlussausschüttung (siehe
Tz. 7.7) erfolgt prognosegemäß zum 31.12.2021.

Abschließender Hinweis:
Die oben genannte Darstellung beruht auf Annahmen
und stellt eine Prognose dar. Abweichende Entwicklungen
sind üblich und zu erwarten. Abweichende
Entwicklungen können den Beteiligungserfolg
und die Rentabilität des Anlegers aus der Beteiligung
nachhaltig beeinflussen (siehe hierzu auch die wichtigen
Risikohinweise in Tz. 3 ab Seite 26).
8.2 Prognostizierte Kapitalflussrechnung
und nominelle Kapitalbindung
Nachfolgende Tabelle zeigt den prognostizierten
Kapitalfluss aus der Sicht eines Anlegers, wenn die
Annahmen der Prognoserechnung eintreten.
Darüber hinaus enthält diese Darstellung beispielhaft
die deutsche Besteuerung einschließlich der Wirkungen
des Progressionsvorbehalts für einen Anleger
bei einer Beteiligungssumme von AUD 50.000 zzgl.
Agio mit einem zu versteuernden Einkommen von
EUR 100.000 p. a. bei Einzelveranlagung. Zudem wird
angenommen, dass der Anleger seinen Sparerfreibetrag
bereits ausgeschöpft hat, so dass die anteiligen
Zinseinnahmen in Deutschland auf der Grundlage der
anwendbaren Regelungen voll versteuert werden.
Die erwirtschafteten Einkünfte aus der Beteiligung
werden für Besteuerungszwecke den hinter der
Fondsgesellschaft stehenden Gesellschaftern zugerechnet.
Die steuerlichen Wirkungen in Deutschland
für den einzelnen Anleger sind daher grundsätzlich
von dessen individueller steuerlicher Einkommenssituation
abhängig.
Abweichend zur prognostizierten Planbilanz erfolgt
hier für die Darstellungsanforderungen gemäß
IDW-Standard S 4 (Grundsätze ordnungsgemäßer
Beurteilung von Verkaufsprospekten über öffentlich
angebotene Vermögensanlagen vom 18.05.2006)
die Aufspaltung des anteiligen Jahresergebnisses
in Eigenkapitalrückzahlung und Gewinnausschüttung
/ -entnahme. Das nominell gebundene Kapital
ergibt sich hier aus dem eingesetzten Kapital abzgl.
der Ausschüttungen / Entnahmen an den Anleger
nach Steuern.

Prognostizierte Kapitalflussrechnung (Prognose)
in AUD Jahr 2012 2013 2014
Nominal gebundenes (+) oder freies (-) Kapital 1) +52.500 +49.810 +47.485
Gewinnausschüttungen nach Steuer in Australien 0 0 0
Eigenkapitalrückzahlungen 3.250 3.250 3.250
Steuerwirkungen Deutschland (Progressionsvorbehalt) -538 -882 -920
Abgeltungsteuer auf Zinsertrag -22 -43 -44
Liquiditätswirkung nach Steuern 2.690 2.325 2.287
Haftungsvolumen 2) 0 0 0
Prospektiertes Datum der Ausschüttungen 30.06.2013 30.06.2014 30.06.2015
1) Die deutsche Steuerzahlung setzt sich zusammen aus der Besteuerung der Kapitaleinkünfte unter der Annahme, dass diese unter der Abgeltungsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag
zu besteuern sind, sowie den Steuerwirkungen aus dem Progressionsvorbehalt, berechnet nach den deutschen Steuervorschriften bei einem beispielhaften
Anleger, wie oben dargestellt, wobei der Anfall etwaiger Kirchensteuer nicht berücksichtigt ist (siehe hierzu auch Tz. 11). Für die Währungsumrechnung wurde ein
Kurs von EUR 1 = AUD 1,4 zugrunde gelegt.
2) Haftungsvolumen der Kommanditisten / Treugeber der Fondsgesellschaft: Nach Rückfluss der Kapitaleinlage, im obigen Beispiel nach Ausschüttung / Entnahme des
Gewinns aus der Veräußerung des Fondsobjekts, haften die Gesellschafter bzw. Treugeber noch fünf Jahre in Höhe ihrer Hafteinlage für die Verbindlichkeiten der
Fondsgesellschaft. Die Haftsumme für Kommanditisten und den Treuhandkommanditisten beträgt jeweils AUD 10. Für Zwecke der Eintragung in das Handelsregister
gilt EUR 1 = AUD 1,4. Die Haftsumme aller über den Treuhandkommanditisten beteiligten Treugeber ist insgesamt auf AUD 10 begrenzt. Zum Punkt „Wiederaufleben
der Haftung“ siehe Tz. 3.5 ab Seite 49.
8.3 Sensitivitätsanalyse: Beispiele für
Abweichungen von der Prognose
Einflussfaktoren
Gesamtrückflüsse unterschiedlicher Szenarien
nach Steuern in Australien und deutscher Abgeltungsteuer
Negative
Abweichung
106
Gemäß
Prognose
Positive
Abweichung
8.3.1 Variation des Verkaufsfaktors 163,3 % 176,4 % 189,5 %
8.3.2 Entwicklung der Marktmiete 168,8 % 176,4 % 184,0 %
8.3.3 Entwicklung der nicht umlegbaren Kosten 175,7 % 176,4 % 177,1 %
8.3.4 Zusammentreffen der obigen Einflussfaktoren 155,9 % 176,4 % 198,7 %
Der Prognoserechnung liegen Annahmen hinsichtlich
der Entwicklung bestimmter Einflussfaktoren
zugrunde. Die Prognose geht dabei von vorliegenden
Verträgen oder Schätzungen aus. Wie sich die
Einflussfaktoren tatsächlich entwickeln werden,
ist nicht vorhersagbar. Mit der Sensitivitätsanalyse
sollen daher dem Anleger die Auswirkungen von
Veränderungen einzelner Einflussfaktoren, die der
Prognose zugrunde liegen, beispielhaft veranschaulicht
werden. Die Darstellung gibt den Kapitalrückfluss
bezogen auf das Eigenkapital ohne Agio nach
Berücksichtigung der genannten Steuern wieder.
Alle anderen Annahmen bleiben unverändert.
Die Sensitivitäten stellen keine Worst-Case-Betrachtung
dar, d. h. es kann auch zu anderen, darüber hinausgehenden
Abweichungen kommen (siehe hierzu
Tz. 3 „Risikohinweise“ ab Seite 26).
Die nachfolgenden Erfolgsprognosen sind über den
gesamten Prognosezeitraum nach Steuern in Australien,
nach deutscher Steuer auf die anteiligen Kapitaleinkünfte
der Anleger und vor den Effekten aus dem
Progressionsvorbehalt kalkuliert. Zu den Annahmen
und zur Berechnungsmethode vergleiche die Ausführungen
unter Tz. 6 „Prognostizierter Investitions- und
Finanzierungsplan“, Tz. 7 „Prognoserechnung“ und
Tz. 11 „Steuerliche Grundlagen“.

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
+45.198 +42.995 +40.710 +38.597 +36.445 +34.152 +32.311
1.335 2.479 2.736 2.619 2.297 3.250 21.326
1.915 771 514 631 953 0 38.012
-1.002 -921 -1.092 -1.054 -914 -1.361 -921
-45 -44 -45 -44 -43 -48 -24
2.203 2.285 2.113 2.151 2.293 1.841 58.392
0 0 0 0 0 0 10
30.06.2016 30.06.2017 30.06.2018 30.06.2019 30.06.2020 30.06.2021 31.12.21
8.3.1 Variation des Verkaufsfaktors
Die Prognoserechnung geht von einem Veräußerungsfaktor
zum exemplarisch angenommenen
Verkaufszeitpunkt Ende 2021 von ca. 12,90 der
prognostizierten Jahresnettomiete des Jahres 2022
aus (Details hierzu siehe in Tz. 7.1.3). Allerdings
kann aus heutiger Sicht keine zuverlässige Aussage
über den tatsächlichen Verkaufsfaktor zu diesem
Zeitpunkt getroffen werden, da dieser von den dann
gegebenen Marktverhältnissen abhängt. Für die
Sensitivitätsanalyse wurden gegenüber der Prognoseannahme
ein abweichendes negatives Szenario mit
einem Verkaufsfaktor von ca. 11,40 (minus 1,5-fache
Jahresnettomiete) und ein positives Szenario mit
einem Verkaufsfaktor von ca. 14,40 (plus 1,5-fache
Jahresnettomiete) dargestellt.
8.3.2 Entwicklung der Marktmiete
Die Entwicklung der Marktmieten wirkt sich beim
Fondsobjekt vor allem auf den Veräußerungserlös
aus, da der Mietvertrag mit dem Hauptmieter, dem
Ministerium für Infrastruktur des Bundesstaates
South Australia, bis Ende 2021 läuft und für diesen
Zeitraum grundsätzlich jährlich feste Steigerungen
von 4 Prozent vereinbart sind. In den Jahren 2014
und 2018 findet jeweils eine Anpassung von mindestens
4 Prozent oder an den Markt, sofern die
107
Marktmiete höher ist, statt. Die Sensitivitätsanalyse
betrachtet daher die Marktmiete aller Flächen / Pkw-
Tiefgaragen stellplätze des Fondsobjekts nur zum
Zeitpunkt des Verkaufs. Für die Sensitivitätsanalyse
wurde in Abweichung zum Szenario der Prognoserechnung
die Steigerung der Marktmiete um 20 Prozent
erhöht bzw. reduziert.
8.3.3 Entwicklung der nicht umlegbaren Kosten
Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter sieht vor, dass
bestimmte verbrauchsabhängige Mietnebenkosten
sowie die über einen Sockelbetrag hinausgehenden
Mietnebenkosten (Betriebs- und Bewirtschaftungskosten
für das Fondsobjekt wie beispielsweise Kosten
für die Versicherung des Fondsobjekts, für Steuern
und Abgaben, für Wartung oder für Hausverwaltung)
vom Mieter bezahlt werden. Die Betriebs- und
Bewirtschaftungskosten bis zu dem vereinbarten
Sockelbetrag trägt der Vermieter. Außerdem sind
die Kosten für Instandhaltung und Reparatur, Kosten
der Fondsgesellschaft sowie die Kosten auf Ebene
des australischen Treuhandvermögens nicht auf den
Mieter umlegbar. Für die Sensitivitätsanalyse wurden
die nicht auf den Mieter umlegbaren Kostenpositionen,
sofern diese nicht vertraglich festgeschrieben
wurden, im Vergleich zum Basisszenario um 20 Prozent
erhöht bzw. reduziert.

8.3.4 Zusammentreffen der obigen Einflussfaktoren
Es ist nicht auszuschließen, dass mehrere negative
Ereignisse kumulativ eintreten, mit der Folge, dass
sich beispielsweise die Einnahmen und insbesondere
der angenommene Veräußerungserlös verringern.
Dieses Szenario stellt das Zusammentreffen der drei
bereits einzeln beschriebenen Faktorenabweichungen
beispielhaft dar. Wie vorstehend bereits ausgeführt,
sind diese Sensitivitäten in einer umfassenden
Risikoanalyse gleichwohl keine Worst-Case-Betrachtung
(siehe hierzu Tz. 3.6 ab Seite 50).
8.3.5 Nichtverlängerung des Mietvertrags
betreffend die Büro­ und Lagerfläche sowie
die Pkw­Tiefgaragenstellplätze durch das
Ministerium für Infrastruktur des Bundesstaates
South Australia
Ein entscheidender Erfolgsfaktor bei diesem Beteiligungsmodell
ist die langfristige Vermietung der
gesamten Büro- und Lagerflächen (nebst Foyer) und
des Großteils der Parkplätze des Fondsobjekts an
das Ministerium für Infrastruktur des Bundesstaates
South Australia. In der Prognoserechnung wird
unterstellt, dass dieser Mieter den Mietvertrag im
Jahr 2021 verlängert. Eine Sensitivitätsanalyse soll
die Auswirkungen auf die Rentabilität der Beteiligung
bei Nichtausübung der Verlängerungsoption
(oder alternativ dem Nicht-Abschluss eines neuen
Mietvertrags) durch das Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia untersuchen (Hinweise
hierzu siehe Tz. 3.3.2 ab Seite 33). Für dieses
Szenario wurden folgende Annahmen getroffen:
Gemäß den mietvertraglichen Regelungen muss der
Regierungsmieter mit einer Vorlaufzeit von mindestens
zwölf Monaten anzeigen, dass er die Verlängerungsoption
nicht ausüben wird. Im Rahmen der Ankaufsprüfung
wurden die Vermietungsexperten bzw.
der Wertgutachter von CBRE, Adelaide, beauftragt,
auf Basis von Erfahrungswerten und Vergleichstransaktionen
im Büroimmobilienmarkt von Adelaide die
Kostenansätze für einen solchen Fall bei dem vorliegenden
Investment zu prüfen. Die lokalen Experten
haben einen Leerstand über zwölf Monate, was
Mindereinnahmen in Höhe von AUD 11.469.000 entspricht,
sowie Mieterzugeständnisse von rd. 15 Prozent
der Jahresmiete über fünf Jahre (Mindereinnahmen
von AUD 8.417.000) angesetzt. Ferner wurde
unterstellt, dass Maklerprovisionen von rd. 12 Prozent
der Jahresmiete in Höhe von AUD 1.369.000 und
Renovierungskosten von per heute AUD 50 pro m²
108
indexiert mit der Inflationsprognose von CB Richard
Ellis (AUD 994.000) anfallen. Diese Kostenansätze
wurden entsprechend für Zwecke der Darstellung
der Sensitivität über nommen. Da in diesem Szenario
seitens des Anbieters davon ausgegangen wird, dass
die Immobilie unter den vom Gutachter genannten
Kostenansätzen langfristig vermietet wird, wurde
der Verkaufsfaktor entsprechend dem Einkaufsfaktor
angesetzt.
Der Gesamtrückfluss gemäß diesen Annahmen
nach australischen Steuern sowie deutscher Abgeltungsteuer
auf die anteiligen Kapitaleinkünfte der
Anleger beläuft sich auf rd. 164,5 Prozent (Prognoseszenario
rd. 176,4 Prozent).

A wie … Australischer Wein.
Obwohl South Australia aufgrund
seiner enormen Fläche
an Wüstenlandschaft als
trockenster Staat auf dem Kontinent
gilt, stammen von hier bei
Kennern in aller Welt begehrte
Weine. Das große, stadtnahe
Weinanbaugebiet Adelaide Hills
ist mit seinen 70 Kilo metern
Länge eines der größten in Australien
und damit wichtiger
Wirtschaftsfaktor für die Region.
Im Barossa Valley, das etwa
70 Kilometer nordöstlich von
Adelaide liegt, liefern über
500 Weinbauern jährlich rd.
65.000 Tonnen Weintrauben an
etwa 50 Weinkellereien. Heute
werden sechs der zehn besten
Weine Australiens im Umkreis
der Stadt hergestellt. In Adelaide
ist auch das National Wine
Centre of Australia beheimatet.
Quelle: Australia.info, April 2011;
adelaidehillswine.com.au
9.
Vermögens-,
Finanz- und
Ertragslage

9. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die nachfolgend dargestellte Eröffnungsbilanz und
die Planrechnungen der Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Australien 7 KG („Fondsgesellschaft“)
wurden unter Berücksichtigung der
Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs
(„HGB“) erstellt. In Tz. 9.2 werden wesentliche
Annahmen und Wirkungszusammenhänge erläutert.
9.1 Eröffnungsbilanz der Fondsgesellschaft
zum 28.03.2011 und Zwischenbilanz der
Fondsgesellschaft zum 16.05.2011
Die Eröffnungsbilanz der Fondsgesellschaft, der
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien 7 KG, wurde am 28.03.2011 erstellt und
stellt sich wie folgt dar:
Aktiva in Euro
Ausstehende Einlage (AUD 1,00) 0,73
Summe Aktiva 0,73
Passiva
Kapital 0,73
Summe Passiva 0,73
Umrechnungskurs: 1 AUD = 0,7311 EUR
Die Zwischenbilanz der Fondsgesellschaft, der
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien 7 KG, wurde am 16.05.2011 erstellt und
stellt sich wie folgt dar:
Aktiva in Euro
Ausstehende Einlage (AUD 1,00) 0,75
Summe Aktiva 0,75
Passiva
Kapital 0,75
Summe Passiva 0,75
Umrechnungskurs: 1 AUD = 0,7468 EUR
Es haben keine bilanz- und erfolgswirksamen
Verände rungen und / oder Geschäftsvorfälle seit
Aufstellung der Eröffnungsbilanz stattgefunden.
Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften erfolgt
die Bilanzierung in Euro. Für Zwecke der Bilanz
wurden die jeweiligen Positionen zum festgelegten
Anschaffungskurs am jeweiligen Stichtag angesetzt.
112
9.2 Prognose der Planrechnungen der
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH
& Co. Australien 7 KG zum Ende der Jahre
2011, 2012, 2013 und 2014
Die nachstehenden Planrechnungen gehen davon
aus, dass das Kommanditkapital der Fondsgesellschaft
zum 12.12.2011 vollständig eingezahlt ist. Aus
Vereinfachungsgründen wurden ggf. anfallende
Zinsaufwendungen, die liquiditätsmäßig zum Teil
im Folgejahr ab- oder zufließen, nicht abgegrenzt,
sondern als Ertrag bzw. Aufwand in dem Jahr verbucht,
in dem sie rechnerisch anfallen. Die Bezahlung
des Kaufpreises für das Fondsobjekt ist für den
29.12.2011 geplant. Aus Vereinfachungsgründen
gehen die Planrechnungen davon aus, dass Mieteinnahmen
erst ab 01.01.2012 entstehen. Im Jahr 2011
sind aus Vereinfachungsgründen keine Zinseinnahmen
veranschlagt. Betreffend das Jahr 2011 berücksichtigen
die nachstehenden Planrechnungen das
Rumpfgeschäftsjahr von der Gründung der Fondsgesellschaft
bis zum 31.12.2011.
Die Prognosen der Planrechnungen stellen auf das
Anlageobjekt im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 1 der
Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung ab.

Prognose der Planbilanz 2011, 2012, 2013 und 2014
in AUD 2011 2012 2013 2014
Aktiva
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
Gebäude 97.013.975 95.459.679 93.905.383 92.351.087
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 1.185.788 7.355.055 7.075.980 7.000.926
C. Rechnungsabgrenzungsposten 991.667 891.667 791.667 691.667
I. Vergütung unter dem Investment Management
Agreement
Summe Aktiva 99.191.429 103.706.400 101.773.029 100.043.679
Passiva
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 112.010.000 112.010.000 112.010.000 112.010.000
II. Kapitalrücklage 5.600.000 5.600.000 5.600.000 5.600.000
III. Gewinnvortrag / Verlustvortrag 0 -18.418.571 -13.903.600 -8.556.321
IV. Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag -18.418.571 4.514.971 5.347.279 5.551.300
Ausschüttungen / Entnahmen 0 0 -7.280.650 -14.561.300
B. Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 0 0 0 0
Summe Passiva 99.191.429 103.706.400 101.773.029 100.043.679
Die Planbilanzen setzen auf den im prognostizierten
Investitions- und Finanzierungsplan bzw. in der
Prognoserechnung verwendeten Zahlen auf. Die Darstellung
der Planbilanzen erfolgt zur Vereinfachung
in australischen Dollar. Die tatsächlichen Bilanzen
werden nach den gesetzlichen Vorschriften in Euro
dargestellt.
Aktiva: Die Fondsgesellschaft hält als Treugeber
Anteile an einem australischen Treuhandvermögen,
welches das Fondsobjekt hält. Entsprechend den
deutschen Bilanzierungsvorschriften wird in der
Handelsbilanz das Fondsobjekt als Anlagevermögen
der Gesellschaft verbucht.
113
Passiva: Die Prognose geht von einer Vollplatzierung
des Eigenkapitals zum 12.12.2011 aus. Nach Durchführung
der geplanten Kapitalerhöhung beläuft
sich das gezeichnete Kapital der Fondsgesellschaft
auf AUD 112.010.000. Das Agio von insgesamt
AUD 5.600.000 wird in der Position Kapitalrücklage
ausgewiesen. Aufgrund von Abschreibungen sowie
von Erwerbsnebenkosten ergibt sich im Jahr 2011
ein handelsbilanzieller Verlust, der in die folgenden
Jahre vorgetragen wird.

Prognose der Plan­Gewinn­ und Verlustrechnungen 2011, 2012, 2013 und 2014
in AUD 22.3. – 31.12.
2011
115
1.1. – 31.12.
2012
1.1. – 31.12.
2013
1.1. – 31.12.
2014
1. Umsatzerlöse (Mieteinnahmen / Veräußerungserlös) 0 8.630.900 8.997.496 9.335.611
2. Abschreibungen Gebäude -129.525 -1.554.296 -1.554.296 -1.554.296
3. Sonstige betriebliche Aufwendungen -17.665.601 -2.748.106 -2.461.010 -2.599.687
4. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 0 186.473 365.089 369.671
5. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -623.445 0 0 0
6. Sonstige Steuern 0 0 0 0
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag ­18.418.571 4.514.971 5.347.279 5.551.300
Die Fondsgesellschaft erzielt aus dem Fondsobjekt
Mieteinnahmen. In dieser Position ist neben den
Mieteinnahmen die Umlage der Betriebsnebenkosten
auf die Mieter berücksichtigt. Aus der Liquiditätsreserve
erwirtschaftet die Fondsgesellschaft
Zinseinnahmen. Bei den betrieblichen Aufwendungen
handelt es sich vorwiegend um administrative
Kosten (z. B. Kosten des Jahresabschlusses,
Geschäftsbesorgungsvergütung, nicht umlegbare
Betriebsnebenkosten der Fondsgesellschaft bzw.
des Treuhandvermögens) sowie im Jahr 2011 um Erwerbsnebenkosten
und Syndizierungskosten. Im Jahr
2011 sind in Position 5. Zwischenfinanzierungszinsen
enthalten, wobei es sich hier um eine Rücklage für
ggf. entstehende Finanzierungskosten handelt (siehe
hierzu auch die Hinweise in Tz. 3.2.1 ab Seite 27 bzw.
Tz. 3.3.3 ab Seite 35).
Prognoseplanzahlen für 2011, 2012, 2013 und 2014 gemäß § 15 Abs. 1 Nr. 4 VermVerkProspV
in AUD 2011 2012 2013 2014
1. Investitionen
Grundstücke und Gebäude 97.013.975 95.459.679 93.905.383 92.351.087
Vergütung unter dem Investment Management
Agreement
2. Produktion
991.667 891.667 791.667 691.667
3. Umsatzerlöse (Mieteinnahmen) 0 8.630.900 8.997.496 9.335.611
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag ­18.418.571 4.514.971 5.347.279 5.551.300

Die Fondsgesellschaft hält alle bis auf einen Treuhandanteil
des Treuhandvermögens („BF Australia 7
Trust“). Der Treuhänder des Treuhandvermögens
beabsichtigt (auf Rechnung des Treuhandvermögens
und damit der Fondsgesellschaft), zum
29.12.2011 das Fondsobjekt zu einem Kaufpreis von
rd. AUD 91.700.000 zu erwerben. Unter Einbezug von
Nebenkosten in Höhe von AUD 5.443.499 (Transfersteuern,
sog. Stamp Duty, Rechtsberatung, sonstige
Beratung) ergibt sich insgesamt ein Betrag von
AUD 97.143.499. Die Abweichung zum Ansatz in der
116
Bilanz resultiert aus den anteiligen Abschreibungen
für das Jahr 2011 von AUD 129.525.
Weitere Investitionen in Grundstücke und Gebäude
sind nicht geplant. Die Fondsgesellschaft ist nicht im
Bereich der Produktion tätig, sondern beschränkt
sich auf die vermögensverwaltende Tätigkeit der
Vermietung des Fondsobjekts. Daher können keine
Planzahlen zur Produktion dargestellt werden. Aus
Vereinfachungsgründen wurde unterstellt, dass für
das Jahr 2011 keine Einnahmen aus der Vermietung
der Fondsimmobilie anfallen.
Prognose der Finanzlage 2011, 2012, 2013 und 2014 gemäß § 15 Abs. 1 Nr. 3 VermVerkProspV
in AUD 22.3. – 31.12.
2011
Einnahmen
Kapitaleinlage inklusive Agio 117.610.000
1.1. – 31.12.
2012
1.1. – 31.12.
2013
1.1. – 31.12.
2014
Mieteinnahmen inkl. Betriebsneben kostenumlage 0 8.630.900 8.997.496 9.335.611
Zinseinnahmen 0 186.473 365.089 369.671
Summe 117.610.000 8.817.373 9.362.585 9.705.283
Ausgaben
Kaufpreis Objekt inklusive Transaktions kosten 97.143.499
Anlaufkosten 18.324.380
Zinsaufwand EK-Vorfinanzierung 623.445 0
Bewirtschaftungskosten
Umlegbare Betriebsnebenkosten 0 507.844 551.710 89.426
Nicht umlegbare Betriebsnebenkosten 0 1.135.198 1.136.233 1.637.190
Aufwendungen für Instandhaltung und Vermietung 0 493.000 52.000 135.608
Summe 116.091.324 2.136.042 1.739.943 1.862.224
Gesellschaftskosten
Haftungs- und Geschäftsführungs vergütung 6.570 6.570 6.570 6.570
Vergütung Treuhandkommanditist 17.850 18.207 18.571 18.943
Vergütung Trustee des australischen Treuhandvermögens
72.568 74.019 75.500 77.010
Vergütungen für Geschäftsbesorgung und Beratung 0 129.750 230.763 238.997
Steuerberatung und Jahresabschluss 130.900 213.518 218.188 222.962
Sonstige Kosten 105.000 70.000 71.475 72.981
Summe 332.888 512.064 621.067 637.463
Einnahmenüberschuss vor Steuern in Australien 1.185.788 6.169.267 7.001.575 7.205.596

Die voraussichtliche Finanzlage der Fondsgesellschaft
in den Jahren 2011 bis 2014 wird auf der Einnahmenseite
durch die Vermietung des Fondsobjekts
geprägt. Für das Jahr 2011 sind keine Zahlungen
prognostiziert. Mieteinnahmen aus der Vermietung
der Fondsimmobilie sind erst zum 01.01.2012 zu
erwarten. Auf Grundlage der Mietverträge mit dem
Ministerium für Infrastruktur des Bundesstaates
South Australia sind Einnahmen in Höhe von anfänglich
rd. AUD 8,6 Mio. geplant. Des Weiteren sind
Zinseinnahmen aus der Anlage der Liquiditätsreserve
bzw. der aufgelaufenen Mieteinnahmen sowie der
anzusparenden Ausschüttungen / Entnahmen auf
Basis eines kalkulatorischen Zinssatzes von 4,5 Prozent
p. a. angesetzt (siehe Tz. 7.1.2). Auf der Ausgabenseite
sind die Fonds- und Bewirtschaftungskosten
inklusive der Kosten des australischen Treuhandvermögens
berücksichtigt. Der projizierte Überschuss,
der sich aus der Differenz der Einzahlungen und der
Auszahlungen ergibt, soll im Betrachtungszeitraum
unter Berücksichtigung der geplanten Liquiditätsreserve
an die Anleger ausgeschüttet werden. Weitere
detaillierte Erläuterungen zur vorstehend dargestellten
Liquiditätsplanung der Fondsgesellschaft sind in
Tz. 7 beschrieben.

10.
Rechtliche
Grundlagen
A wie … Anziehungskraft. Das
liegt an dem besonderen Flair
und der Lebensqualität, für die
Adelaide international berühmt
ist. Vor allem unzählige Festivals,
die der Hauptstadt von
South Australia den Beinamen
„Festival City“ eingebracht haben,
locken jährlich Besucher aus
aller Welt an. Im Ranking der
Zeitung „The Economist“ von
2010 liegt Adelaide auf Platz 8
der lebens wertesten Städte
weltweit. Der Property Council
of Australia hat in diesem Jahr
Adelaide als lebenswerteste
Stadt Australiens ausgezeichnet.
Quelle: The Economist Intelligence Unit,
The Liveability Ranking and Overview 2010;
The Property Council of Australia, 2011

10. Rechtliche Grundlagen
10.1 Einführung
Die nachfolgende Darstellung stellt die wesentlichen
rechtlichen Aspekte des Beteiligungsangebots dar.
Diese Zusammenfassung ersetzt nicht das sorgfältige
Studium des gesamten Beteiligungsangebots nebst
Beitrittsvereinbarung, insbesondere auch der dazu
gehörenden abgedruckten Verträge und Vereinbarungen
(Tz. 13 „Gesellschaftsvertrag“ und Tz. 14
„Treuhandvertrag“). Interessierte Anleger, denen die
notwendigen Fachkenntnisse für eine Beteiligung
an einem geschlossenen Immobilienfonds fehlen,
sollten keine Beteiligungsentscheidung treffen, ohne
sich zuvor durch einen sachkundigen Berater aufklären
zu lassen.
Das Beteiligungsangebot an der Bayernfonds
Immo bilienverwaltung GmbH & Co. Australien 7 KG
(„Fondsgesellschaft“) richtet sich vornehmlich
an natürliche Personen, die in Deutschland ihren
ausschließlichen Wohnsitz oder gewöhnlichen
Aufenthalt haben und in Deutschland unbeschränkt
einkommensteuerpflichtig sind, ihre Beteiligung im
steuerlichen Privatvermögen halten und diese nicht
fremdfinanzieren. Die Ausführungen sind ausschließlich
auf diese Zielgruppe ausgerichtet. Gleichwohl
können sich grundsätzlich natürliche oder juristische
Personen im Rahmen der Kapitalerhöhungen gemäß
§ 4 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft,
grundsätzlich als Treugeber über den Treuhandkommanditisten,
beteiligen. Details hierzu siehe auch in
Tz. 1.3 bzw. in Tz. 11. Die Beteiligung wird ausschließlich
in Deutschland angeboten.
Eine Beteiligung von Gesellschaften bürgerlichen
Rechts, Gemeinschaften und Ehepaaren in der
Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bzw.
Gemeinschaft ist ausgeschlossen. Personen, die (i)
Staatsangehörige der USA, Kanadas, Japans, Großbritanniens
oder Australiens sind, (ii) Inhaber einer
dauerhaften Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung
der USA („Green Card“), Kanadas, Japans, Großbritanniens
oder Australiens sind, (iii) ihren gewöhnlichen
Aufenthalt / Wohnsitz oder Sitz in den USA, in Kanada,
Japan, Großbritannien oder Australien haben
und / oder (iv) die Beteiligung für eine Vermögensmasse
mit Sitz in den USA, in Kanada, Japan, Großbritannien
oder Australien eingehen oder einer solchen
anbieten, sind als Kommanditisten der Fondsgesellschaft
bzw. Treugeber ausgeschlossen. Anlässlich der
Aufnahme und auf Verlangen des geschäftsführenden
Kommanditisten haben Gesellschafter bzw. Treu-
120
geber zu versichern und nachzuweisen, dass keine
der im vorstehenden Satz genannten Bedingungen
vorliegt. Der geschäftsführende Kommanditist kann
im Einzelfall Ausnahmen von den Regelungen in diesem
Absatz zulassen. Weitere Details hierzu siehe in
§ 3 Abs. (5) des in Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft sowie in der Beitrittsvereinbarung
für dieses Beteiligungsangebot.
Anleger können ihre Beteiligung auch nicht wirksam
an in vorstehendem Absatz genannte Personen übertragen
bzw. zu deren Gunsten in sonstiger Weise
verfügen oder ihren Anteil diesen Personen wirksam
vererben, sofern der geschäftsführende Kommanditist
seine Zustimmung verweigert. Darüber hinaus
enthalten §§ 23, 24 des Gesellschaftsvertrags der
Fondsgesellschaft weitere Beschränkungen der
Möglichkeit zur Übertragung der / Verfügung über
bzw. Vererbung der Beteiligung (siehe dazu auch die
Ausführungen in nachstehender Tz. 10.2). Geht die
Beteiligung auf in vorstehendem Absatz genannte
Personen über bzw. fällt ein Gesellschafter bzw. Treugeber
in Zukunft unter den in vorstehenden Absätzen
genannten Personenkreis, kann der Gesellschafter
bzw. Treugeber vom geschäftsführenden Kommanditisten
aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden.
Vorstehende Beschränkungen und Ausschlussmöglichkeiten
gelten im Rahmen des Treuhandvertrags
entsprechend.
Die Fondsgesellschaft bietet im Rahmen einer Kapitalerhöhung
die mittelbare Beteiligung über die
FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH („Treuhandkommanditist“)
als Treugeber an (Details zu dem Gesellschafts-
und dem Treuhandvertrag, siehe Tz. 10.2
bzw. Tz. 10.3). Komplementär der Fondsgesellschaft
ist die Real I.S. Fund Management GmbH („Komplementär“)
und geschäftsführender Kommanditist ist
die Real I.S. Beteiligungs GmbH („geschäftsführender
Kommanditist“).
Die Beteiligung erfolgt auf der Grundlage der Regelungen
der Beitrittsvereinbarung durch Zahlung des
Beteiligungsbetrags zzgl. eines Agios von 5 Prozent
bezogen auf den gesamten Beteiligungsbetrag.
Angaben betreffend die Anlageziele und die Anlagepolitik
der Vermögensanlagen (§ 9 Abs. 1 VermVerk-
ProspV): Die Fondsgesellschaft hält mit Ausnahme
eines Treuhandanteils, der von der Real I.S. Australia
Pty Ltd gehalten wird, alle Treuhandanteile an dem
BF Australia 7 Trust („Treuhandvermögen“ oder

„Trust“), einem Treuhandvermögen nach australischem
Recht. Das Treuhandvermögen selbst hat nach
australischem Recht keine eigene Rechtspersönlichkeit
bzw. Rechtsfähigkeit (Details dazu siehe Tz. 10.5),
sondern wird von einem Treuhänder rechtsgeschäftlich
vertreten und das Treuhandvermögen wird vom
Treuhänder gesondert ausschließlich auf Rechnung
der Treugeber (hier der Fondsgesellschaft) gehalten
und verwaltet. Daher ist das nachstehend beschriebene
Grundstück nebst aufstehender Immobilie (das
„Fondsobjekt“) das Anlageobjekt im Rahmen der
vorliegenden Vermögensanlage. Der Treuhänder des
Trusts, The Trust Company (Australia) Limited („Treuhänder“)
ist aufgrund einer Optionsvereinbarung
(„Put and Call Option Deed“) berechtigt, die Eigentumsrechte
an dem Grundstück mit aufstehender Immobilie
„77 Grenfell Street, Adelaide, South Australia“
(„Fonds objekt“) voraussichtlich zum 29.12.2011
zu erwerben. Der Treuhänder wird das Fondsobjekt
nach Erwerb treuhänderisch für die Treugeber (also
im Wesentlichen für die Fondsgesellschaft) als
Begünstigte aus dem Treuhandvermögen halten
und langfristig vermieten (Anlageziel der Fondsgesellschaft).
Das Anlageobjekt bzw. die Anlageziele
sind insofern zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht hergestellt bzw. erreicht, sondern erst mit
Durchführung des geplanten Erwerbs des Fondsobjekts
im Dezember 2011, wobei für den geplanten
Erwerb bereits alle erforderlichen Verträge mit dem
Verkäufer des Fondsobjekts abgeschlossen wurden
(Optionsvereinbarung, siehe oben) bzw. endverhandelt
wurden (Realisierungsgrad der Vermögensanlage).
Die Fondsgesellschaft bzw. deren Gesellschafter
können auf der Grundlage der vertraglichen Regelungen
des Treuhandvertrags für das Treuhandvermögen
bzw. des Gesellschaftsvertrags für die
Fondsgesellschaft alle wesentlichen Entscheidungen
betreffend das Fondsobjekt und dessen Erwerb,
Vermietung und Verkauf treffen. Die Anlagepolitik
der Vermögensanlage basiert auf den entsprechenden
vertraglichen Grundlagen dieser Verträge und
Vereinbarungen. Wirtschaftlich berechtigt an dem
Fondsobjekt bzw. den Erträgen aus der Vermietung
und Verpachtung des Fondsobjekts ist als Treugeber
damit im Wesentlichen die Fondsgesellschaft.
Der Erwerb und die Vermietung des Fondsobjekts
ist das einzig vorgesehene Projekt der Fondsgesellschaft
und die Nettoeinnahmen aus dieser Vermögensanlage
werden ausschließlich dazu genutzt.
Weitere Projekte bzw. Investitionen sind nicht
geplant.
121

Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich gemäß
dem zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung angestrebten
Fondskonzept auf Ebene der Fondsgesellschaft
zunächst um einen reinen Eigenkapitalfonds
(siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.2.1 auf Seite 27
bzw. in Tz. 3.3.3 auf Seite 35 sowie in Tz. 3.3.4 auf
Seite 36). Ziel ist es, den Erwerb der Eigentumsrechte
am Fondsobjekt einschließlich Nebenkosten und
Kosten der Fondsstrukturierung ausschließlich durch
Übersicht über die wesentlichen vertraglichen Beziehungen
Deutschland
Australien
Real I.S. Beteiligungs GmbH
(geschäftsführender Kommanditist)
Real I.S.
Fund Management GmbH
(Komplementär)
Vereinbarungen über
- Platzierungsgarantie
- Kapitalvermittlung
- Finanzierungsvermittlung
Investment Management
Agreement
Real I.S. AG
(Real I.S.)
Real I.S. Australia Pty Ltd
(Real I.S. Australia)
122
Kapitaleinlagen nebst Agio der Anleger zu finanzieren
(Mittelherkunft). Die über die Kapitalerhöhung
gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft
angestrebten Nettoeinnahmen aus diesem
Beteiligungsangebot reichen auf der Grundlage des
prognostizierten Finanzierungs- und Investitionsplans
aus, um die vorstehenden Projekte zu realisieren
und damit Anlageziele zu erreichen. Für sonstige
Zwecke werden die Nettoeinnahmen nicht genutzt.
AUD 9.999 als Treugeber
AUD 1
AUD 0
Geschäftsbesorgung
The Trust Company
(Australia) Limited
(Treuhänder)
1 Treuhandanteil
Treuhandvereinbarung (Trust Deed)
Anleger
FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH
(Treuhandkommanditist)
Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Australien 7 KG
(Fondsgesellschaft oder Emittent)
alle übrigen
Treuhandanteile
BF Australia 7 Trust
(australisches Treuhandvermögen)
77 Grenfell Street
Adelaide
(Fondsobjekt)

Die Anteile am geschlossenen Immobilienfonds Bayernfonds
Australien 7 werden von der Fondsgesellschaft
(Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH &
Co. Australien 7 KG) emittiert.
10.2 Gesellschaftsrechtliche Verträge und Vereinbarungen
der Fondsgesellschaft
10.2.1 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft („Gesellschaftsvertrag“)
ist vollständig unter Tz. 13 dieses
Beteiligungsprospekts abgedruckt.
Die Fondsgesellschaft, an der sich die Anleger mittelbar
als Treugeber beteiligen, wurde von der Real I.S.
Beteiligungs GmbH (als geschäftsführender Kommanditist),
der Real I.S. Fund Management GmbH
(als Komplementär) sowie der FCT Finanzcontrol
Treuhand GmbH (als Treuhandkommanditist) in der
Rechtsform einer Kommanditgesellschaft gegründet
(nachstehend werden diese Gesellschaften auch
„Gründungsgesellschafter“ genannt). Die Fondsgesellschaft
wurde am 22.03.2011 wirtschaftlich gegründet
und am 28.03.2011 unter der Firma Bayernfonds
Immobilienverwaltung GmbH & Co. Australien
7 KG und unter der Nummer HRA 96959 im Handelsregister
des Amtsgerichts München eingetragen. Der
Sitz und die Geschäftsanschrift der Fondsgesellschaft
sind in der Innere Wiener Str. 17 in 81667 München.
Angaben gemäß § 6 Satz 1 Nr. 1 VermVerkProspV:
Die Höhe des gezeichneten Kapitals und damit der
gezeichneten und bereits vollständig eingezahlten
Kapitalanteile (in Form von Kommanditanteilen)
beträgt derzeit AUD 10.000. Es bestehen daher keine
ausstehenden Einlagen auf das Kapital des Emittenten
(der Fondsgesellschaft). Das Kapital ist wie folgt
zerlegt (d. h. das Kapital wurde durch die Gründungsgesellschafter
wie folgt übernommen):
Der Komplementär, die Real I.S. Fund Management
GmbH Sitz: München), ist am Vermögen der Fondsgesellschaft
nicht beteiligt; der Komplementär leistet
keine Einlage.
Der geschäftsführende Kommanditist, die Real I.S.
Beteiligungs GmbH (Sitz: München), hält bereits vollständig
eingezahlte Kommanditanteile an der Fondsgesellschaft
in Höhe von insgesamt AUD 10.000
(davon AUD 1 direkt und AUD 9.999 indirekt als
Treugeber über den Treuhandkommanditisten) und
123
für ihn ist eine Hafteinlage von EUR 0,70 im Handelsregister
eingetragen.
Der Treuhandkommanditist, die FCT Finanzcontrol
Treuhand GmbH (Sitz: München), hält derzeit keinen
Kapitalanteil. Zukünftig wird er ausschließlich im
Rahmen der Kapitalerhöhungen gemäß § 4 des
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft Kapitalanteile
übernehmen und diese treuhänderisch auf
Rechnung der Anleger (Treugeber) halten.
Die für den Treuhandkommanditisten und jeden
Kommanditisten, mit Ausnahme des geschäftsführenden
Kommanditisten, im Handelsregister
einzutragende Hafteinlage beträgt stets AUD 10.
Die für den geschäftsführenden Kommanditisten im
Handelsregister einzutragende Hafteinlage beträgt
AUD 1. Für Zwecke der Eintragung in das Handelsregister
gilt: AUD 1 = EUR 0,70.
Der Anleger ist als Treugeber nach dem Gesellschaftsvertrag
einem Kommanditisten wirtschaftlich
gleichgestellt. Im Folgenden wird daher – unabhängig
davon, ob der Anleger seine Beteiligung während
der Fondslaufzeit letztlich als Kommanditist oder
weiterhin indirekt als Treugeber über den Treuhandkommanditisten
hält – auch einheitlich von Gesellschafter
und Gesellschafterrechten gesprochen.
Rechte der Anleger (Hauptmerkmale der Anteile
gemäß § 6 Satz 1 Nr. 1 VermVerkProspV)
Zunächst mittelbar als Treugeber über den Treuhandkommanditisten
oder später auch als Kommanditisten
beteiligte Anleger („Anleger“) haben gegenüber
der Fondsgesellschaft und ggf. dem Treuhandkommanditisten
die im Gesellschaftsvertrag und dem
Treuhandvertrag festgelegten und nachfolgend dargestellten
Rechte (§ 4 Satz 1 Nr. 1 VermVerkProspV):
Dies sind als Vermögensrechte der Anspruch auf
Beteiligung am Ergebnis und auf Entnahmen sowie
der Anspruch auf Teilhabe am Auseinandersetzungsguthaben
bei Auflösung der Fondsgesellschaft bzw.
Abfindung bei Ausscheiden des Anlegers. Außerdem
hat der Anleger Stimmrechte in der Gesellschafterversammlung
bzw. im schriftlichen Umlaufverfahren
sowie die im Gesellschafts- und Treuhandvertrag
festgelegten Informations- und Kontrollrechte. Die
Einzelheiten regeln der Gesellschaftsvertrag (vgl.
Tz. 13) und der Treuhandvertrag (vgl. Tz. 14). Weitere
Rechte stehen dem Anleger im Zusammenhang mit
dieser Beteiligung nicht zu.

Rechte der Gesellschafter
Die Hauptmerkmale der Anteile und damit die Rechte
der Gesellschafter zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
stimmen bis auf die nachfolgend aufgeführten
Ausnahmen mit den Rechten der Anleger
überein:
Der geschäftsführende Kommanditist ist zusätzlich
zu den vorstehend für Anleger genannten Gesellschafterrechten
zur Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
befugt, im Rahmen einer Generalvollmacht
zur Vertretung der Fondsgesellschaft berechtigt und
erhält eine jährliche Vergütung. Für die Ausübung
der Geschäftsführung erhält der geschäftsführende
Kommanditist ab dem Jahr 2011 von der Fondsgesellschaft
eine Vergütung von AUD 3.000 p. a. ggf.
zzgl. Umsatzsteuer (siehe dazu § 21A des Gesellschaftsvertrags).
Bezogen auf seine Kapitaleinlage ist
der geschäftsführende Kommanditist gewinn- und
entnahmeberechtigt wie die übrigen Gesellschafter.
Der Komplementär ist nicht am Vermögen der Fondsgesellschaft
beteiligt, so dass er nicht am Ergebnis,
den Entnahmen und einem Auseinandersetzungsguthaben
der Fondsgesellschaft teilnimmt. Er erhält
jedoch eine jährliche Haftungsvergütung. Für die
Übernahme der Haftung erhält der Komplementär ab
dem Jahr 2011 von der Fondsgesellschaft eine Vergütung
von AUD 3.000 p. a. ggf. zzgl. Umsatzsteuer
(siehe dazu § 21 des Gesellschaftsvertrags).
Gesetzliche Regelung Abweichung
Natürliche Personen als Gesellschafter, in der Position
eines Komplementärs grundsätzlich mit unbeschränkter
Haftung für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft
124
Der Treuhandkommanditist hält im eigenen Namen
keinen Anteil an der Fondsgesellschaft, so dass ihm
Gesellschafterrechte lediglich treuhänderisch für die
Anleger zustehen. Der Treuhandkommanditist erhält
von und zulasten der Gesellschaft für die mit der
Treuhandschaft für sämtliche Treugeber verbundenen
Tätigkeiten ab dem Jahr 2011 eine jährliche Vergütung
in Höhe von insgesamt AUD 15.000 jeweils
zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer in jeweils gültiger
Höhe. Die Vergütung erhöht sich ab dem 01.01.2012
jährlich um 2 Prozent.
Gemäß § 3 Abs. (6) des Gesellschaftsvertrags der
Fondsgesellschaft gilt die Mindestbeteiligung von
AUD 15.000 zzgl. Agio nicht für die Beteiligung des
geschäftsführenden Kommanditisten. Auch hat
der geschäftsführende Kommanditist kein Agio zu
entrichten.
Darüber hinaus stehen den Gründungsgesellschaftern
innerhalb und außerhalb des Gesellschaftsvertrags
keine Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte
und auch keine sonstigen Gesamtbezüge zu, insbesondere
Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen,
Versicherungsentgelte, Provisionen
und Nebenleistungen jeder Art (§ 7 Abs. 1 Satz 1
Nr. 3 VermVerkProspV).
Der Gesellschaftsvertrag des Emittenten (Fondsgesellschaft)
weicht hinsichtlich der nachfolgenden
Regelungen von den gesetzlichen Regelungen ab
und macht dabei von gesetzlich vorgesehenen Gestaltungsmöglichkeiten
Gebrauch:
Beim Komplementär handelt es sich um eine Gesellschaft
mit beschränkter Haftung. Diese ist eine juristische Person
und haftet für Verbindlichkeiten gegenüber Gläubigern
ausschließlich mit ihrem Gesellschaftsvermögen
(§ 13 Abs. 2 GmbHG).
§ 164 HGB – Geschäftsführung durch den Komplementär Der Komplementär ist von der Geschäftsführung im gesetzlich
zulässigen Umfang ausgeschlossen. Der geschäftsführende
Kommanditist führt die Geschäfte der Fondsgesellschaft
und ist zur Beauftragung Dritter mit Aufgaben
der Geschäftsführung berechtigt (§ 9 des Gesellschaftsvertrags).
§ 170 HGB Der geschäftsführende Kommanditist hat Generalvollmacht
zur Vertretung der Fondsgesellschaft (§ 9 des
Gesellschaftsvertrags).
§§ 112, 161 Abs. 2, 165 HGB Der Komplementär und der geschäftsführende Kommanditist
sind vom gesetzlichen Wettbewerbsverbot befreit
(§ 9 des Gesellschaftsvertrags).

Gesetzliche Regelung Abweichung
§ 166 HGB Die Gesellschafter sind berechtigt, die Handelsbücher und
Papiere der Fondsgesellschaft einzusehen.
Der geschäftsführende Kommanditist informiert die Gesellschafter
über deren gesetzliches Kontrollrecht hinaus
über wesentliche Geschäftsvorgänge, die wirtschaftliche
Situation der Fondsgesellschaft sowie über Geschäftsverlauf
und Lage der Fondsgesellschaft (§ 10 des Gesellschaftsvertrags).
§§ 119, 161 Abs. 2 HGB – Einberufung Gesellschafterversammlung,
Beschlussfassung, Mehrheitsentscheidungen,
Ermittlung der Mehrheit
125
Die Gesellschafterversammlungen werden auf Antrag des
geschäftsführenden Kommanditisten, des Komplementärs,
des Treuhandkommanditisten, des Beirats oder auf
Antrag von Gesellschaftern, die mindestens 30 Prozent
des Gesellschaftskapitals vertreten, durchgeführt. Der
geschäftsführende Kommanditist beruft grundsätzlich die
Gesellschafterversammlungen ein.
Gesellschafterbeschlüsse werden grundsätzlich im schriftlichen
Umlaufverfahren gefasst. Dabei ist grundsätzlich
ein Teilnahmequorum von mindestens 30 Prozent der
Stimmen aller Gesellschafter erforderlich. Wird dieses
nicht erreicht, kann eine zweite schriftliche Beschlussfassung
durchgeführt werden, bei der kein Mindestquorum
zu beachten ist. Eine ordnungsgemäß einberufene
Gesellschafterversammlung ist ohne Rücksicht auf die Zahl
der anwesenden Gesellschafter beschlussfähig, sofern der
geschäftsführende Kommanditist sowie der Treuhandkommanditist
anwesend oder vertreten sind.
Gesellschafterbeschlüsse bedürfen grundsätzlich nur der
einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Einer
Mehrheit von 75 Prozent der abgegebenen Stimmen bedürfen
die in § 15 Abs. 2 dargelegten Beschlussfassungen.
Verfügungen über einen Gesellschafts- bzw. Treuhandanteil
gemäß § 23 des Gesellschaftsvertrags bedürfen, soweit
nicht unzulässig, der Zustimmung des geschäftsführenden
Kommanditisten.
Stimmenthaltungen werden als nicht abgegebene Stimmen
gewertet. Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als
abgelehnt.
Das Stimmrecht bemisst sich nach dem Verhältnis des
Kapitalanteils (Kapitalkonto I) eines Gesellschafters, wobei
AUD 1 einer Stimme entspricht.
Gesellschafter können sich bei der Ausübung von Stimmrechten
von einem schriftlich bevollmächtigten Vertreter
vertreten lassen (vgl. zu den Gesellschafterbeschlüssen
§§ 13 bis 17 des Gesellschaftsvertrags).
§§ 167 ff. HGB Der Komplementär erhält für die Übernahme des Haftungsrisikos
ab dem Jahr 2011 eine jährliche Vergütung in
Höhe von AUD 3.000 ggf. zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer
(§ 21 des Gesellschaftsvertrags). Es bestehen umfangreiche
Sonderregelungen hinsichtlich der Ergebnisverteilung
sowie der Entnahmeberechtigung (§§ 19, 20 des Gesellschaftsvertrags).
Der geschäftsführende Kommanditist erhält für die Geschäftsführung
ab dem Jahr 2011 eine jährliche Vergütung
in Höhe von AUD 3.000 ggf. zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer.

Gesetzliche Regelung Abweichung
§§ 167 ff. HGB Der Treuhandkommanditist erhält von und zulasten der
Fondsgesellschaft für die mit der Treuhandschaft für
sämtliche Treugeber verbundenen Tätigkeiten ab dem
Jahr 2011 eine jährliche Vergütung in Höhe von insgesamt
AUD 15.000 jeweils zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer in
jeweils gültiger Höhe. Die Vergütung erhöht sich ab dem
01.01.2012 jährlich um 2 Prozent.
§ 181 BGB Der geschäftsführende Kommanditist und der Komplementär
sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit
(§ 9 des Gesellschaftsvertrags).
Der Gesellschaftsvertrag des Komplementärs des
Emittenten (Fondsgesellschaft), der Real I.S. Fund
Management GmbH, weicht in den folgenden Regelungen
von den gesetzlichen Regelungen ab und
macht dabei von gesetzlich vorgesehenen Gestaltungsmöglichkeiten
Gebrauch:
Gesetzliche Regelung Abweichung
Verfügung über Geschäftsanteile durch notarielle
Beurkundung der Abtretung (§ 15 Abs. 3 GmbHG)
Gemeinsame Vertretungsmacht der Geschäftsführer
(§ 35 Abs. 2 Satz 1 GmbHG)
126
Jede Verfügung über Geschäftsanteile bedarf zu ihrer
Wirksamkeit der vorherigen Zustimmung aller Gesellschafter.
Die Gesellschaft hat nur einen Geschäftsführer, der die
Gesellschaft allein vertritt. Sind mehrere Geschäftsführer
bestellt, so wird die Gesellschaft jeweils durch zwei
Geschäftsführer oder durch einen Geschäftsführer in
Gemeinschaft mit einem Prokuristen vertreten.
Wettbewerbsverbot für Gesellschafter Der alleinige Gesellschafter Real I.S. AG Gesellschaft für
Immobilien Assetmanagement ist ohne Entgelt allgemein
von jedem Wettbewerbsverbot befreit. Eine Befreiung
kann ferner durch einstimmigen Gesellschafterbeschluss
erteilt werden.
§ 181 BGB Durch Gesellschafterbeschluss kann Geschäftsführern die
Befugnis erteilt werden, die Gesellschaft bei Geschäften
mit sich selbst zu vertreten.
10.2.2 Gesellschaftszweck, Geschäftstätigkeit
der Fondsgesellschaft und Anlageziele
bzw. Anlagepolitik
Gegenstand des Unternehmens ist der direkte
und / oder über Treuhandverhältnisse indirekte Erwerb,
die Verwaltung – insbesondere durch Vermietung
und Verpachtung – sowie die Veräußerung von
Grundstücken bzw. grundstücksgleichen Rechten.
Die Fondsgesellschaft ist zu allen Rechtsgeschäften
und Rechtshandlungen berechtigt, die geeignet erscheinen,
den Gesellschaftszweck unmittelbar oder
mittelbar zu fördern. Die Fondsgesellschaft kann zur
Erreichung des Gesellschaftszwecks auch Beteiligungen
an anderen Gesellschaften eingehen. Die
Fondsgesellschaft kann die Handlungen, die zur Erreichung
ihres Zwecks erforderlich oder zweckmäßig
sind, selbst vornehmen oder durch Dritte vornehmen
lassen. Die Fondsgesellschaft ist berechtigt, freie Liquidität
verzinslich anzulegen. Die Fondsgesellschaft
ist nicht berechtigt, gewerblich tätig zu werden und
Tätigkeiten auszuüben bzw. Geschäfte zu betreiben,
die einer Genehmigung oder Erlaubnis nach § 34c

Gewerbeordnung oder nach § 32 i. V. m. § 1 KWG
bedürfen. Die Fondsgesellschaft ist ausschließlich vermögensverwaltend
im ertragssteuerlichen Sinn tätig.
Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche der Fondsgesellschaft
stimmen mit dem vorstehenden Gesellschaftszweck
überein (§ 8 Abs. 1 VermVerkProspV).
Angaben gemäß § 8 Abs. 1 Nr. 4 bzw. § 9 Abs. 2 der
VermVerkProspV: Die wichtigste laufende Investition
der Fondsgesellschaft ist der Erwerb und die
anschließende langfristige Vermietung des Fondsobjekts
mit der Adresse 77 Grenfell Street, Adelaide,
South Australia („Anlageobjekt“, Details dazu siehe
Tz. 5). Das Anlageobjekt wird dabei über das Treuhandvermögen
BF Australia 7 Trust gehalten werden.
Nach Durchführung des Erwerbs sind gemäß
dem Geschäftsplan für die Fondsgesellschaft mit
Ausnahme der Finanzanlagen (regelmäßige Anlage
der freien Liquidität) bzw. der laufenden Instandhaltungsaufwendungen
betreffend das Anlageobjekt
keine weiteren laufenden Investitionen geplant.
Für das Anlageobjekt (Fondsobjekt) werden nach
Erwerb keine dinglichen Belastungen bestehen und
es bestehen keine rechtlichen oder tatsächlichen
Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeit des
Anlageobjekts (insbesondere auch nicht bezogen auf
das Anlageziel). Da es eine aufschiebende Bedingung
im Kaufvertrag über das Fondsobjekt ist, werden
zum vorgesehenen Erwerbszeitpunkt am 29.12.2011
alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen
(zur Erreichung des Anlageziels) vorliegen. Erforderlich
ist dabei eine staatliche Ankaufsgenehmigung
durch das Foreign Investment Review Board („FIRB“),
die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung bereits
beantragt ist, derzeit aber noch nicht vorliegt (siehe
hierzu Details in Tz. 10.6.2 und Hinweise in Tz. 3.2.1
ab Seite 27).
Über die Anschaffung des Anlageobjekts sind zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung folgende Verträge
abgeschlossen: Der Treuhänder des australischen
Treuhandvermögens (BF Australia 7 Trust) hat zum
19.05.2011 eine Optionsvereinbarung („Put and Call
Option Deed“) zum Ankauf des Fondsobjekts abgeschlossen.
Der Übergang von Nutzen und Lasten bzw.
die Kaufpreiszahlung sind bei Ausübung der Rechte
aus der Optionsvereinbarung durch den Käufer oder
Verkäufer bzw. bei Vorliegen der kaufvertraglichen
Bedingungen für den 29.12.2011 vorgesehen. Der
Kaufvertrag ist der Optionsvereinbarung bereits
endverhandelt als Anlage beigefügt. Für das Fonds-
127
objekt bestehen langfristige Mietverträge über den
Großteil der vermietbaren Flächen, insbesondere mit
dem Ministerium für Infrastruktur des Bundesstaates
South Australia. Die Fondsgesellschaft wird über das
ihr vorgeschaltete australische Treuhandvermögen
mit Erwerb der Rechte am Fondsobjekt in diese Verträge
sowie alle weiteren das Fondsobjekt betreffenden
bestehenden verbleibenden Verträge (z. B.
Service- oder Lieferverträge) eintreten. Die Fondsgesellschaft
hat weiterhin Verträge mit der Real I.S.
AG für Geschäftsbesorgung und für Konzeption und
mittelbar über das vorgeschaltete Treuhandvermögen
für Kapitalvermittlung(en) und für eine Platzierungsgarantie
abgeschlossen. Darüber hinaus wurde
auf Ebene des australischen Treuhandvermögens ein
Geschäftsbesorgungsvertrag (sog. Investment Management
Agreement) mit der Real I.S. Australia Pty
Ltd und eine Treuhandvereinbarung mit dem australischen
Treuhänder (sog. Trust Deed) geschlossen.
Mit seinem Beitritt zur Fondsgesellschaft erklärt der
jeweilige Anleger seine Zustimmung zum Abschluss
bzw. zur Übernahme der vorgenannten Verträge
durch die Fondsgesellschaft. Die Gesellschafter können
die abgeschlossenen Verträge gemäß § 10 des
Gesellschaftsvertrags einsehen und stimmen ihnen
mit ihrem Beitritt zu.
Über das Fondsobjekt wurde von den Gutachtern
von CB Richard Ellis, Adelaide, mit Datum 28.04.2011
ein Verkehrswertgutachten und Analysen für den
Objekt-Cashflow erstellt. Das Verkehrswertgutachten
bestätigt einen Verkehrswert oberhalb des mit dem
Verkäufer vereinbarten Kaufpreises für das Fondsobjekt
(Details dazu siehe auch unter Tz. 1.7).
10.2.3 Geschäftsführung und Vertretung
Zur Geschäftsführung befugt ist im Innenverhältnis
ausschließlich der geschäftsführende Kommanditist.
Der geschäftsführende Kommanditist ist die
Real I.S. Beteiligungs GmbH (Details siehe in Tz. 12.3
bzw. Tz. 12.5). Der geschäftsführende Kommanditist
erfüllt alle Funktionen der Geschäftsführung alleine.
Der Komplementär ist entgegen der gesetzlichen
Bestimmung nach dem Gesellschaftsvertrag im
Innenverhältnis von der Geschäftsführung ausgeschlossen,
wobei die organschaftliche Vertretung
der Fondsgesellschaft durch den Komplementär
erfolgt. Der Komplementär vertritt im Außenverhältnis
die Fondsgesellschaft einzeln. Komplementär der
Fondsgesellschaft ist die Real I.S. Fund Management
GmbH (Details siehe Tz. 12.4). Der geschäftsführende
Kommanditist verfügt im gesetzlich zulässigen

Rahmen über eine Generalvollmacht zur Vertretung
der Fondsgesellschaft. Er ist im Rahmen seiner Generalvollmacht
ebenfalls einzelvertretungsberechtigt.
Zu den Rechten und Pflichten der Geschäftsführung
siehe § 9 des in Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft.
10.2.4 Kapital und Kapitalerhöhung, Aufnahme
von Gesellschaftern
Der Beteiligungsprospekt muss gemäß § 9 Abs. 1
Verk ProspG mindestens einen Werktag vor dem
öffentlichen Angebot veröffentlicht werden. Das
öffentliche Angebot beginnt daher frühestens einen
Tag nach Veröffentlichung des Beteiligungsprospekts.
Das Gesellschaftskapital ist in Kommanditbeteiligungen
zerlegt. Der geschäftsführende Kommanditist
ist im Rahmen des öffentlichen Angebots und unter
Wahrung der gesellschaftsvertraglichen Regelungen
berechtigt, das Gesellschaftskapital durch die Erhöhung
der Beteiligung des Treuhandkommanditisten
bis zum 31.12.2012 (mit Verlängerungsmöglichkeit
bis zum 31.12.2013) in einem oder mehreren Schritten
auf voraussichtlich rd. AUD 112.010.000 (zzgl.
Agio) zu erhöhen. Den Anlegern wird, unter Berücksichtigung
des mittelbar sowie unmittelbar gehaltenen
Kapitalanteils des geschäftsführenden Kommanditisten
in Höhe von insgesamt AUD 10.000, dieser
Beteiligungsbetrag in Form von Kommanditkapital
angeboten (Art, Anzahl und Gesamtbetrag der angebotenen
Vermögensanlage). Der geschäftsführende
Kommanditist ist abhängig vom Investitionsvolumen
der Fondsgesellschaft berechtigt, das Gesellschaftskapital
um bis zu 10 Prozent zu überschreiten bzw. zu
unterschreiten und damit einhergehend auch Erhöhungen
bzw. Reduzierungen beim Gesamtbetrag des
Agios vorzunehmen. Kapitalerhöhungen erfolgen
jeweils mit Wirkung zum Beginn des Kalendermonats
der Annahme des Beitritts bzw. der Zulassung zur
Erhöhung des Kapitalanteils.
Es kann sich grundsätzlich jede natürliche oder
juristische Person gemäß den Voraussetzungen des
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft – insbesondere
der Voraussetzungen gemäß §§ 3 und 4
des Gesellschaftsvertrags – und der entsprechenden
Beitrittsvereinbarung im Rahmen der Kapitalerhöhungen
über den Treuhandkommanditisten als
Treugeber beteiligen. Ein Beitritt als Kommanditist
ist grundsätzlich ausgeschlossen; hiervon unberührt
bleibt die Möglichkeit der Umwandlung der
Treuhandbeteiligung in eine Direktbeteiligung als
128
Kommanditist nach § 5 Abs. (4) des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft. Die durch eine solche
Umwandlung entstehenden Kosten (z. B. Kosten der
Eintragung ins Handelsregister) hat der wechselnde
Treugeber zu tragen. Die zu ersetzenden Kosten
richten sich nach dem Preisverzeichnis der Fondsgesellschaft
oder dem ihres Geschäftsbesorgers
(derzeit Real I.S. AG, www.realisag.de), das von dem
wechselnden Treugeber jederzeit eingesehen werden
kann und auf Wunsch kostenlos zugesandt wird.
Die zu ersetzenden Kosten betragen derzeit EUR 70
zzgl. Umsatzsteuer. Die für den wechselnden Treugeber
im Handelsregister einzutragende Haftsumme
beträgt EUR 7.
Die Treugeber dürfen die Kommanditbeteiligung nicht
ihrerseits (u. a. als Treuhänder) für Dritte erwerben
oder halten. Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft
als Treugeber erfolgt durch Abgabe eines Angebots
des Treugebers auf Abschluss eines Treuhandvertrags,
Annahme dieses Angebots durch den Treuhandkommanditisten
und Zulassung des Treuhandkommanditisten
zur Kapitalerhöhung gemäß § 4 des
Gesellschaftsvertrags durch den geschäftsführenden
Kommanditisten. Die Treugeber werden über die Annahme
des Angebots auf Abschluss eines Treuhandvertrags
und die Zulassung des Treuhandkommanditisten
zur entsprechenden Kapitalerhöhung gemäß
§ 4 des Gesellschaftsvertrags informiert; die Treugeber
verzichten gemäß § 151 BGB auf den Zugang der
Annahmeerklärung. Soweit sich aus dem Zusammenhang
nichts anderes ergibt, entspricht die Stellung
des Treugebers derjenigen eines Kommanditisten.
Der geschäftsführende Kommanditist hat gemäß
den gesellschaftsvertraglichen Regelungen freies
Ermessen, Beitrittsangebote nicht anzunehmen und
Kapitalerhöhungen nicht vorzunehmen. Insbesondere
Beitrittsangebote und Angebote zur Kapitalerhöhung,
bei deren Annahme ein Gesellschafter (mit
Ausnahme des Treuhandkommanditisten) einzeln
oder zusammen mit dem Gesellschafter nahestehenden
Personen bzw. diesen ihrerseits Nahestehenden
zu 10 Prozent oder mehr am Gesellschaftskapital
beteiligt wäre, kann der geschäftsführende Kommanditist
ganz oder teilweise annehmen bzw. nicht
annehmen. Der Anbietende hat auf Verlangen des
geschäftsführenden Kommanditisten zu versichern
und nachzuweisen, welche Personen am Anbietenden
direkt und mittelbar beteiligt sind, diesen direkt
und mittelbar beherrschen oder zu beherrschen in
der Lage sind, direkt und mittelbar Anspruch auf

Ausschüttungen des Anbietenden haben bzw. in welcher
Weise dem Anbietenden Personen nahestehen.
Nahestehende Personen umfassen insbesondere (i)
Familienmitglieder des Anbietenden (d. h. Eltern,
Geschwister, Kinder, Großeltern, Geschwister der
Eltern, Kinder der Geschwister sowie deren Ehepartner),
(ii) Ehepartner, (iii) Familienmitglieder des
Ehepartners, (iv) vom Anbietenden und / oder seinen
Familienmitgliedern bzw. den Familienmitgliedern
seines Ehepartners geleitete, gehaltene und / oder
beherrschte in- oder ausländische Personen- oder
Kapitalgesellschaften, (v) Mitgesellschafter in- oder
ausländischer Personengesellschaften im Sinne von
(iv) und deren Ehepartner bzw. (vi) von Mitgesellschaftern
beherrschte in- oder ausländische Kapitalgesellschaften
im Sinne von (iv) sowie (vii) in- oder
ausländische Stiftungen oder Treuhandvermögen,
deren Begünstigter der Anbietende, sein Ehepartner,
seine Familienmitglieder bzw. Familienmitglieder
seines Ehepartners und / oder Mitgesellschafter im
Sinne von (vi) sind.
Die Erhöhung der Kommanditeinlage des Treuhandkommanditisten
bzw. die Aufnahme weiterer Gesellschafter
ist mit Ausnahme des geschäftsführenden
Kommanditisten hinsichtlich jedes Gesellschafters
insoweit aufschiebend bedingt, dass nach gezeichneten
Beteiligungsbeträgen keine natürliche Person
direkt als Gesellschafter und mittelbar über nahestehende
Personen (einschließlich anderer Gesellschafter)
gemäß vorstehendem Absatz
(i) 10 Prozent oder mehr des Gesellschaftskapitals
hält bzw. zu erwerben berechtigt ist, und / oder
(ii) 10 Prozent oder mehr des Gesellschaftskapitals
kontrolliert bzw. die Möglichkeit zur Kontrolle hat.
Bis zur Eintragung als Kommanditist im Handelsregister
und bis zum Eintritt der vorstehenden aufschiebenden
Bedingungen stellt der Kommanditist bzw.
der Treuhandkommanditist Beteiligungsbeträge der
Treugeber der Fondsgesellschaft jeweils als atypisch
stiller Gesellschafter zur Verfügung bzw. wird zumindest
so gestellt. Die Regelungen des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft gelten für diesen
Zeitraum soweit möglich sinngemäß.
Jeder Gesellschafter ist verpflichtet, etwaige Änderungen
seiner in der Beitrittsvereinbarung gemachten
Angaben der Fondsgesellschaft unverzüglich
mitzuteilen. Jeder Gesellschafter ist auch verpflichtet,
129
der Fondsgesellschaft unaufgefordert seine steuerrechtliche
„Ansässigkeit“ außerhalb der Bundesrepublik
Deutschland bzw. jede künftige Änderung
seiner steuerrechtlichen „Ansässigkeit“ mitzuteilen.
Auf Anforderung des geschäftsführenden Kommanditisten
hat jeder Gesellschafter Nachweis über den
Ort seiner „Ansässigkeit“ im Sinne des Steuerrechts
zu erbringen. Verzieht ein Gesellschafter ins Ausland,
soll er der Fondsgesellschaft einen inländischen
Zustellungsbevollmächtigten benennen. Gleiches
gilt für Gesellschafter mit Wohnsitz im Ausland. Der
geschäftsführende Kommanditist hat überdies das
Recht, von den Gesellschaftern Angaben zur Erteilung
von Auskünften gegenüber Steuerbehörden
oder kontoführenden Banken zu verlangen, soweit
dies gesetzlich geboten ist, von den Steuerbehörden
gefordert wird oder zur Freistellung, Ermäßigung
oder Erstattung von Abzugsteuern erforderlich ist.
In den zuletzt genannten Fällen ist der geschäftsführende
Kommanditist zudem berechtigt, von den
Gesellschaftern die Ausfertigung ggf. notwendiger
Steuerformulare und -erklärungen oder die Mitwirkung
hierbei zu verlangen.
Die Gesellschafter bzw. Treugeber bevollmächtigen
den geschäftsführenden Kommanditisten unwiderruflich,
unter Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB durch Erhöhung der Beteiligung des
Treuhandkommanditisten das Kapital zur Finanzierung
des durchzuführenden bzw. durchgeführten
Gesellschaftszwecks auf das in § 4 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags
genannte Gesellschaftskapital zu
erhöhen und diejenigen Erklärungen abzugeben und
Handlungen vorzunehmen, die insoweit sachdienlich
oder erforderlich sind. Eine separate Zustimmung
der übrigen Gesellschafter oder Treugeber ist hierfür
nicht erforderlich.
Der Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlagen
in Form von Kommanditanteilen beläuft
sich auf AUD 112.000.000 (zzgl. rd. AUD 5.600.000
Agio). Der Mindestbeteiligungsbetrag jedes künftig
beitretenden Anlegers soll mindestens AUD 15.000
betragen; höhere Beteiligungsbeträge müssen durch
1.000 ohne Rest teilbar sein (Erwerbspreis). Auf den
Beteiligungsbetrag künftig beitretender Anleger
wird ein Agio von 5 Prozent erhoben. Demgemäß ergibt
sich rechnerisch eine Anzahl von maximal 7.466
Kommanditanteilen. Da auch Beteiligungen von
über AUD 15.000 möglich sind, kann sich die Anzahl
der angebotenen Vermögensanlagen auch ermäßigen.
Sollte das Gesellschaftskapital im Rahmen der

gesellschaftsvertraglichen Regelungen um bis zu
10 Prozent erhöht werden, wird sich die maximale
Anzahl der angebotenen Beteiligungen erhöhen.
Der gesamte Beteiligungsbetrag zzgl. Agio ist in bar
und gemäß der Beitrittsvereinbarung zu erbringen.
Details zu Fälligkeit und Einzahlung siehe in Tz. 15.4
„Abwicklungshinweise“.
Der Kapitalanteil des Anlegers wird auf dem Kapitalkonto
I geführt. Dieses ist unveränderlich und maßgebend
für das Stimmrecht und – vorbehaltlich der
Regelungen in §§ 19 bis 20 des Gesellschaftsvertrags
– für die Ergebnisverteilung, das Entnahmerecht, die
Beteiligung am Vermögen und am Auseinandersetzungsguthaben.
Für die Beteiligung am Vermögen
und am Auseinandersetzungsguthaben ist im Zeitraum
der Platzierung unabhängig vom Zeitpunkt der
Einlagenleistung der vereinbarte Kapitalanteil maßgeblich.
Das Agio wird als Kapitalrücklage zunächst
auf das Kapitalkonto II gebucht, und in Höhe des von
einem Anleger in dem Kalenderjahr geleisteten Betrags
zum 31.12. dieses Jahres wieder aufgelöst. Das
Kapitalkonto II gilt als Rücklage nach § 264c Abs. 2
S. 1 Ziffer II HGB.
Der Komplementär leistet keine Kapitaleinlagen.
Der (voll eingezahlte) Kapitalanteil des geschäftsführenden
Kommanditisten beträgt insgesamt
AUD 10.000 (davon hält der geschäftsführende Kommanditist
unmittelbar eine Kapitaleinlage von AUD 1
und weitere AUD 9.999 mittelbar als Treugeber über
den Treuhandkommanditisten).
Die für den Treuhandkommanditisten und jeden
Kommanditisten, mit Ausnahme des geschäftsführenden
Kommanditisten, im Handelsregister
einzutragende Hafteinlage beträgt stets AUD 10.
Die für den geschäftsführenden Kommanditisten im
Handelsregister einzutragende Hafteinlage beträgt
AUD 1. Für Zwecke der Eintragung in das Handelsregister
gilt: AUD 1 = EUR 0,70.
Der Anleger hat neben der Leistung seines Beteiligungsbetrags
zzgl. Agio im Zusammenhang mit
seiner Beteiligung noch folgende weitere Kosten zu
tragen:
130
Im Fall des Wechsels eines Treugebers in die
Stellung als Kommanditist fallen Bearbeitungskosten
in Höhe von derzeit EUR 70 (Details siehe
Tz. 10.2.4) sowie Kosten im Zusammenhang mit
der Handelsregistervollmacht bzw. der Eintragung
ins Handelsregister in gesetzlicher Höhe nach der
Gebührentabelle für Gerichte und Notare sowie
der Kostenordnung (wobei die Höhe dieser Gebühren
vom Gegenstandswert abhängt) an.
Kosten für Telefon, Internet, Porti usw. Die Kosten
sind derzeit nicht bezifferbar.
Kosten, die der Fondsgesellschaft aus einer
verspäteten Mitteilung der Sonderwerbungskosten
entstehen. Die Kosten sind derzeit nicht bezifferbar.
Kosten der Übertragung und Teilung von Gesellschafts-
und Treuhandbeteiligungen (§ 23 des
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft). Die
Kosten richten sich nach dem Preisverzeichnis
der Fondsgesellschaft oder dem ihres Geschäftsbesorgers
(derzeit die Real I.S.), das jederzeit
eingesehen werden kann und auf Wunsch dem
Anleger kostenlos zugesendet wird. Zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung betragen diese
Kosten EUR 250 zzgl. Umsatzsteuer.
Bearbeitungs- oder Bankgebühren bei Abruf des
Beteiligungsbetrags bei einer Bank in einem EU-
Staat. Die Kosten sind derzeit nicht bezifferbar.
Kosten des Ausscheidens aus der Fondsgesellschaft
in dem Fall, dass ein Anleger seinen Kapitalanteil
sowie Agio nicht fristgerecht oder nicht
in voller Höhe erbringt und die Geschäftsführung
den Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung erklärt
(§ 7 des Gesellschaftsvertrags). Der Anleger
trägt die im Zusammenhang mit seinem Ausscheiden
entstehenden Kosten und die der Fondsgesellschaft
dadurch entstehenden Schäden, mindestens
aber eine Schadenpauschale in Höhe des
vereinbarten Agios. Macht die Fondsgesellschaft
diese Schadenpauschale geltend, bleibt es dem
Anleger vorbehalten, einen geringeren Schaden
bzw. das Nichtvorliegen eines Schadens nachzuweisen.
Die Fondsgesellschaft ist zudem berechtigt,
ihre Schadenersatzansprüche mit etwaigen
Rückzahlungsverpflichtungen zu verrechnen.
Anstelle des Rücktritts kann der geschäftsführende
Kommanditist den Kapitalanteil eines in
Verzug geratenen Anlegers auf den Betrag der
von ihm geleisteten Zahlung abzgl. Agio gemäß
Beitrittsvereinbarung sowie abzgl. sämtlicher
Schadenersatzansprüche herabsetzen (§ 7
Abs. (5) des Gesellschaftsvertrags). Im Fall der
Herabsetzung hat der hiervon betroffene Anleger

die diesbezüglichen Kosten, mindestens aber
eine Schadenpauschale in Höhe von AUD 800
zu ersetzen. Macht die Fondsgesellschaft diese
Schadenpauschale geltend, kann der betroffene
Anleger einen geringeren Schaden bzw. das
Nichtvorliegen eines Schadens nachweisen.
Bei nicht fristgerechter Einzahlung der Einlagen
können dem Anleger außerdem Verzugszinsen in
gesetzlicher Höhe (derzeit 5,12 Prozent) berechnet
werden. Die Geltendmachung von darüber
hinausgehenden Schadenersatzforderungen,
z. B. zusätzlichen Bearbeitungsgebühren des
Geschäftsbesorgers der Fondsgesellschaft, bleibt
davon unberührt. Die Kosten sind derzeit nicht
bezifferbar.
Weitere Kosten für den Anleger sind mit dem Erwerb,
der Verwaltung und der Veräußerung der Vermögensanlage
nicht verbunden (§ 4 Satz 1 Nr. 10 Verm-
VerkProspV).
Die Anleger sind nicht zum Nachschuss verpflichtet.
Wegen der Haftung im Fall der Einlagenrückgewähr
(§ 171, § 172 Abs. 4 HGB i. V. m. § 4 Abs. 2 und § 5
Abs. 3 des Treuhandvertrags, vgl. Tz. 14) wird auf die
Darstellungen unter Tz. 3.5.1, Seite 49, verwiesen.
Die Anleger haften für Gesellschaftsschulden gegenüber
Dritten als direkt beteiligte Kommanditisten
unmittelbar oder als zur Freistellung des Treuhandkommanditisten
verpflichtete Treugeber mittelbar.
Die Höhe der Haftung im Außenverhältnis ist auf den
Betrag der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme
beschränkt. Die Haftungsansprüche verjähren
spätestens in fünf Jahren nach der Auflösung der
Fondsgesellschaft oder Ausscheiden des Anlegers.
Darüber hinaus können Anleger zur Erstattung von
Zahlungen an die Fondsgesellschaft verpflichtet sein,
die sie über ihren Gewinnanteil hinaus oder unter
Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften, insbesondere
Kapitalerhaltungsbestimmungen, erhalten haben.
Der Anleger ist darüber hinaus nicht verpflichtet,
weitere Leistungen zu erbringen, insbesondere
weitere Zahlungen zu leisten (§ 4 S. 1 Nr. 11 Verm-
VerkProspV).
10.2.5 Kontrollrechte, Gesellschafterversammlung
und Beschlussfassung, Beirat
Jedem Gesellschafter stehen die Kontrollrechte
gemäß § 166 HGB zu. Darüber hinaus haben die
Gesellschafter das Recht, die Handelsbücher und
131
Papiere der Fondsgesellschaft durch einen Angehörigen
der steuerberatenden oder wirtschaftsprüfenden
Berufe einsehen zu lassen. Ferner sind sie durch
die Geschäftsführung jährlich und über wesentliche
Geschäftsvorgänge zu informieren (vgl. § 10 des
Gesellschaftsvertrags).
Grundsätzlich einmal jährlich, spätestens bis zum
30.11., ist ein schriftliches Umlaufverfahren durchzuführen,
in dem die Gesellschafterbeschlüsse gefasst
werden. Eine Gesellschafterversammlung findet nur
auf Antrag des geschäftsführenden Kommanditisten,
des Komplementärs, des Treuhandkommanditisten,
des Beirats oder von Gesellschaftern bzw. Treugebern,
die mindestens 30 Prozent des Gesellschaftskapitals
vertreten, statt (vgl. § 13 Abs. (1) und § 17
Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags).
Gesellschafterbeschlüsse bedürfen regelmäßig der
einfachen Mehrheit, so z. B. über die Feststellung des
Jahresabschlusses, über Entnahmen (Ausschüttungen),
die Wahl des Abschlussprüfers, die Entlastung
der geschäftsführenden Gesellschafter und die Wahl,
Entlastung und Vergütung des Beirats.
Folgende Beschlüsse bedürfen der Mehrheit von
75 Prozent der abgegebenen Stimmen:
die Änderung des Gesellschaftsvertrags oder
weitere Kapitalerhöhungen;
in Abweichung von § 25 des Gesellschaftsvertrags
eine Auflösung der Fondsgesellschaft;
das Eingehen von weiteren Beteiligungen,
Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen
Rechten und die Durchführung von Neubauvorhaben
auf bereits erworbenen oder noch zu
erwerbenden Grundstücken bzw. grundstücksgleichen
Rechten, sofern die mit den einzelnen
Maßnahmen verbundenen Kosten 10 Prozent des
Gesellschaftskapitals übersteigen (klarstellend
wird festgehalten, dass der Erwerb von Treuhandanteilen
des Treuhandvermögens sowie der
Erwerb des Grundstücks „77 Grenfell Street, Adelaide,
South Australia, Australien, Certificate of
Title Volume 5128 Folio 650“ durch den Treuhänder
für Rechnung des Treuhandvermögens keiner
erneuten Beschlussfassung bedarf);
ein Widerruf der Geschäftsführungsbefugnis
des geschäftsführenden Kommanditisten nebst
Generalvollmacht;
eine vollständige oder teilweise Einstellung der
Tätigkeit der Fondsgesellschaft;

eine Veräußerung des Gesellschaftsvermögens
oder wesentlicher Teile des Gesellschaftsvermögens,
insbesondere der Treuhandanteile am
Treuhandvermögen sowie
betreffend der Zustimmung zu Beschlüssen des
Treuhänders des Treuhandvermögens: (i) zur Veräußerung
des Treuhandvermögens oder wesentlicher
Teile davon, (ii) zum Erwerb von Beteiligungen,
Grundstücken oder grundstücksgleichen
Rechten und Durchführung von Neubauvorhaben
durch den Treuhänder des Treuhandvermögens
(wobei klargestellt wird, dass alle Rechtsgeschäfte
betreffend den Erwerb des Grundstücks „77
Grenfell Street, Adelaide, South Australia, Australien,
Certificate of Title Volume 5128 Folio 650“
durch den Treuhänder für Rechnung des Treuhandvermögens
nicht einer erneuten Beschlussfassung
bedürfen) und (iii) zum Abschluss und
zur Änderung, Kündigung bzw. Aufhebung des
Investment Management Agreements durch den
Treuhänder des Treuhandvermögens.
Verfügungen über einen Gesellschafts- bzw. Treuhandanteil
gemäß § 23 des Gesellschaftsvertrags
bedürfen, soweit nicht unzulässig, der Zustimmung
des geschäftsführenden Kommanditisten.
Das Stimmrecht bemisst sich nach dem Kapitalanteil
(Kapitalkonto I) jedes Gesellschafters mit der Maßgabe,
dass auf je AUD 1 je eine Stimme entfällt.
Beschlussfähigkeit im schriftlichen Umlaufverfahren
ist gegeben, wenn mindestens 30 Prozent der
Stimmen aller Gesellschafter an der Abstimmung
teilnehmen. Sofern eine Gesellschafterversammlung
entsprechend den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags
ordnungsgemäß einberufen wurde,
ist diese unabhängig von der Zahl der anwesenden
oder vertretenen Stimmen beschlussfähig, sofern der
geschäftsführende Kommanditist und der Treuhandkommanditist
anwesend oder vertreten sind. Wird
die Beschlussfähigkeit im schriftlichen Umlaufverfahren
nicht erreicht, können Beschlüsse in einer
weiteren schriftlichen Abstimmung unabhängig von
der Zahl der teilnehmenden Stimmen gefasst werden
(vgl. § 16 des Gesellschaftsvertrags).
Der Inhalt der Niederschrift gilt als von dem einzelnen
Gesellschafter genehmigt, sofern er der Richtigkeit
nicht binnen zwei Wochen seit dem Empfang
gegenüber der Geschäftsführung schriftlich unter
Angabe von Gründen widerspricht (vgl. § 14 Abs. (3)
des Gesellschaftsvertrags).
132
Die Gesellschafter können einen Beirat zur Beratung,
Unterstützung und Überwachung der Geschäftsführung
bestellen. Bis zur Wahl eines entsprechenden
Beirats ist der geschäftsführende Kommanditist
berechtigt, einen vorläufigen Beirat zu bestellen. Der
Beirat ist berechtigt, von der Geschäftsführung Berichterstattung
über einzelne Geschäftsführungsangelegenheiten
zu verlangen. Eine Weisungsbefugnis hat
er jedoch nicht (vgl. § 12 des Gesellschaftsvertrags).
10.2.6 Ergebnisbeteiligung, Entnahmen / Ausschüttungen
und Liquiditätsüberschuss
Nach Abzug der Vergütungen von Komplementär
und geschäftsführendem Kommanditisten werden
die verbleibenden Gewinne und Verluste sowie
die steuerlichen Ergebnisse grundsätzlich auf die
Gesellschafter bzw. Treugeber im Verhältnis ihrer
zum jeweiligen Bilanzstichtag eingezahlten festen
Kapitalkonten verteilt. Abweichend von vorstehendem
Satz werden nach Möglichkeit die Ergebnisse
während der Laufzeit der Platzierungsfrist, soweit
möglich auch für steuerliche Zwecke, so verteilt, dass
sämtliche Gesellschafter entsprechend ihrer vertragsgemäß
eingezahlten Einlage zeitanteilig ab dem Monatsersten,
der der vertragsgemäßen Einlageleistung
folgt, relativ gleichgestellt werden. Hierzu werden –
soweit erforderlich – später beitretenden bzw. ihren
Kapitalanteil erhöhenden Gesellschaftern von nach
dem Monatsersten ihrer vertragsgemäßen Einlageleistung
anfallenden Gewinnen bzw. Verlusten der
Fondsgesellschaft ggf. Vorabanteile zugerechnet, bis
sämtlichen Gesellschaftern Gewinne bzw. Verluste
der Fondsgesellschaft in gleicher anteiliger Höhe
zugerechnet sind. Verlustanteile werden allen Gesellschaftern
auch dann zugerechnet, wenn sie die Höhe
ihrer Kapitalanteile übersteigen (weitere Details,
auch zum nachstehenden Abschnitt, siehe § 19 und
§ 20 des Gesellschaftsvertrags).
Die Fondsgesellschaft ist nicht verpflichtet, die Gesellschafter
zum Nachweis von Sonderwerbungskosten
gesondert aufzufordern. Sonderwerbungskosten
müssen bis spätestens 31.03. des Folgejahres der
Fondsgesellschaft unter Vorlage von Belegen schriftlich
mitgeteilt werden, anderenfalls können zusätzliche
Kosten für den jeweiligen Anleger berechnet
werden.
Sollten gemäß den steuerlichen Vorschriften bei
Gesellschaftern oder Treugebern Ergebnisse als steuerlich
beachtliche Sondereinnahmen oder Sonderwerbungskosten
entstehen, so sind diese Ergebnisse

für steuerliche Zwecke ausschließlich diesen zuzuweisen.
Sofern hieraus bei der Fondsgesellschaft
Mehrbelastungen resultieren, sind diese von dem
verursachenden Gesellschafter zu tragen. Soweit
solche Mehrbelastungen durch Treugeber veranlasst
sind, ist der Treuhandkommanditist gegenüber der
Fondsgesellschaft zu deren Tragung verpflichtet.
Soweit Gewinne und Liquiditätsüberschüsse nach
Auffassung des geschäftsführenden Kommanditisten
nicht als angemessene Liquiditätsreserve benötigt
werden, entscheiden die Gesellschafter über deren
Verwendung. Der geschäftsführende Kommanditist
und, sofern vorhanden, der Beirat unterbreiten
den Gesellschaftern einen gemeinsamen Vorschlag
über die für das vorangegangene Geschäftsjahr zu
beschließenden Entnahmen. An den Entnahmen nehmen
die Gesellschafter dergestalt teil, dass ihnen ein
zeitanteiliger Entnahmeanspruch für den Zeitraum
beginnend ab dem Monatsersten, der der vertragsgemäßen
Leistung des Kapitalanteils folgt, zusteht.
Der Zeitpunkt für die vertragsgemäße Leistung des
Kapitalanteils ist aus der Beitrittsvereinbarung ersichtlich.
Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt,
Gewinnausschüttungen bzw. Auszahlungen
freier Liquidität auch bereits vor einem Gesellschafterbeschluss
zur Auszahlung zu bringen. Entnahmen
können auch dann erfolgen, wenn der Kapitalanteil
durch Verluste gemindert ist.
Soweit auf die an die Fondsgesellschaft geleisteten
Zahlungen Kapitalertragsteuer oder eine andere vergleichbare
Quellensteuer zu zahlen oder eine solche
bereits abgezogen worden ist oder die Fondsgesellschaft
aufgrund einer Verfügung der oder Vereinbarung
mit den Steuerbehörden Steuern abzuführen
hat und diese Steuern nur bestimmte Gesellschafter
betreffen, ist der dafür erforderliche Betrag von den
auf diese Gesellschafter entfallenden Ausschüttungen
von der Fondsgesellschaft einzubehalten oder
der Fondsgesellschaft zu erstatten.
Die Fondsgesellschaft (Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Australien 7 KG, Innere Wiener
Straße 17, 81667 München) fungiert im Rahmen dieses
Beteiligungsangebots als Zahlstelle, die bestimmungsgemäß
Zahlungen (z. B. Ausschüttungen /
Entnahmen) an die Anleger ausführt (§ 4 Satz 1 Nr. 4
VermVerkProspV).
133
10.2.7 Haftung der Gesellschafter bzw. Treugeber
Alle Gesellschafter bzw. Treugeber haben im Rahmen
des (mittelbaren) Gesellschaftsverhältnisses,
abgesehen von Fällen der Verletzung von Leben,
Körper und Gesundheit, nur Vorsatz und grobe
Fahrlässigkeit zu vertreten. Schadenersatzansprüche
der Gesellschafter bzw. Treugeber untereinander
sowie im Verhältnis zur Fondsgesellschaft verjähren
nach Ablauf von drei Jahren, gerechnet ab dem Ende
des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und
der Anspruchsinhaber von den Umständen, die den
Anspruch begründen, und der Person des Schuldners
Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit
erlangen musste. Unabhängig von der Kenntnis bzw.
grob fahrlässigen Unkenntnis verjährt der Anspruch
bei grob fahrlässigen Handlungen spätestens nach
Ablauf von fünf Jahren, ausgenommen bei der Verletzung
des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit.
Bei Ansprüchen für Schäden aus der Verletzung des
Lebens, des Körpers oder der Gesundheit oder bei
vorsätzlicher Pflichtverletzung beträgt die Verjährungsfrist
zehn Jahre ab Entstehung des Anspruchs
(siehe § 11 des Gesellschaftsvertrags).
Im Außenverhältnis gegenüber Gläubigern der
Fondsgesellschaft haften die künftig sich als Treugeber
beteiligenden Anleger nicht unmittelbar.
Im Innenverhältnis zum Treuhandkommanditisten
haften die Anleger jedoch vor Leistung ihres Beteiligungsbetrags
nach § 171 Abs. 1 HGB i. V. m. § 4 Abs. 2
und § 5 Abs. 3 des Treuhandvertrags bis zur Höhe des
anteilig auf sie entfallenden Betrags der im Handelsregister
eingetragenen Haftsumme. Nach Leistung
des Beteiligungsbetrags ist auch im Innenverhältnis
die Haftung für danach begründete Verbindlichkeiten
ausgeschlossen (vgl. zu den Haftungsrisiken des
Anlegers Tz. 3.5.1).
Soweit der Beteiligungsbetrag eines Gesellschafters
nach Entnahmen unter den Betrag der Haftsumme
gemindert wird, lebt die unmittelbare Haftung
gegenüber Gläubigern der Fondsgesellschaft bis zur
Höhe der (anteiligen) Haftsumme wieder auf (§§ 172
Abs. 4, 171 HGB). Mit Ausscheiden des Kommanditisten
endet nicht zeitgleich die Haftung in Höhe der
Haftsumme. Gesellschafter haften gemäß §§ 161
Abs. 2, 160 HGB trotz ihres Ausscheidens aus der
Fondsgesellschaft für die bis dahin begründeten
Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft, wenn die
Verbindlichkeit vor Ablauf von fünf Jahren nach dem
Ausscheiden fällig ist und daraus Ansprüche gegen
den Gesellschafter gerichtlich geltend gemacht
werden.

10.2.8 Kündigung bzw. Beendigung der Beteiligung /
Übertragung und Belastung sowie Teilung
von Beteiligungen / Tod eines Gesellschafters
bzw. Treugebers
Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte Dauer
errichtet. Ein Anleger scheidet u. a. aus der Fondsgesellschaft
aus bzw. kann von der Fondsgesellschaft
ausgeschlossen werden, wenn
er die Gesellschafts- bzw. Treuhandbeteiligung
wirksam ordentlich gekündigt hat, mit Wirksamwerden
der Kündigung. Dies ist jedoch erstmals
zum 31.12.2026 möglich;
ihm das Gesellschaftsverhältnis aus wichtigem
Grund gekündigt worden ist;
ihm gegenüber der Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung
erklärt worden ist;
er durch Gesellschafterbeschluss aus wichtigem
Grund aus der Fondsgesellschaft ausgeschlossen
worden ist;
über sein Vermögen oder seinen Nachlass ein Insolvenzverfahren
eröffnet wird und eine entsprechende
Erklärung der Geschäftsführung erfolgt.
Weitere wichtige Details zur Dauer der Fondsgesellschaft
bzw. zur Kündigung siehe in §§ 25, 26 und
27 des Gesellschaftsvertrags sowie §§ 9 und 10 des
Treuhandvertrags.
Jeder Anleger kann seine Gesellschafts- bzw. Treuhandbeteiligung
auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen
Regelungen und damit unter
Einhaltung bestimmter Bedingungen rechtsgeschäftlich
durch Abtretung übertragen oder in sonstiger
Weise darüber verfügen, sofern der geschäftsführende
Kommanditist schriftlich zustimmt. Die freie
Handelbarkeit der Vermögensanlage ist durch
nachstehende Umstände eingeschränkt (§ 4 Satz 1
Nr. 3 VermVerkProspV):
Der geschäftsführende Kommanditist muss einer
Übertragung oder sonstigen Verfügung zustimmen.
Die Zustimmung kann nur bei Vorliegen
eines wichtigen Grundes verweigert werden. Ein
wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
infolge der Übertragung des bzw. Verfügung über
den Gesellschaftsanteil: (i) ein Gesellschafter
(mit Ausnahme des Treuhandkommanditisten)
und / oder eine direkt oder mittelbar hinter diesem
oder einem anderen Gesellschafter stehende
natürliche Person einzeln und / oder zusammen
mit jeweils nahestehenden Personen 10 Prozent
134
oder mehr des Gesellschaftskapitals gemäß § 4
Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft
hält bzw. zu erwerben berechtigt ist
oder 10 Prozent oder mehr des Gesellschaftskapitals
gemäß § 4 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags
kontrolliert bzw. die Möglichkeit zur Kontrolle hat
und (ii) bei der Gesellschaft und / oder dem Trust
das Recht zur Nutzung steuerlicher Verluste bzw.
steuerlicher Verlustvorträge nach australischem
Recht entfallen würden.
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere auch
dann vor, wenn an Personen übertragen werden
soll oder zu deren Gunsten in sonstiger Weise
verfügt werden soll, die (i) Staatsangehörige
der USA, Kanadas, Japans, Großbritanniens oder
Australiens sind, (ii) Inhaber einer dauerhaften
Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung der USA
(„Green Card“), Kanadas, Japans, Großbritanniens
oder Australiens sind, (iii) ihren gewöhnlichen
Aufenthalt / Wohnsitz oder Sitz in den USA, in
Kanada, Japan, Großbritannien oder Australien
haben und / oder (iv) die Beteiligung für eine
Vermögensmasse mit Sitz in den USA, in Kanada,
Japan, Großbritannien oder Australien eingehen
oder einer solchen anbieten.
Ein wichtiger Grund liegt ebenfalls vor, wenn
gegen in- oder ausländisches Wertpapier- / Investmentrecht
oder sonstiges Aufsichtsrecht verstoßen
wird und / oder die Fondsgesellschaft künftig
in- oder ausländischem Wertpapier- / Investmentrecht
oder sonstigem Aufsichtsrecht unterläge,
oder in sonstiger Weise gegen Gesetze oder
Rechtsvorschriften verstoßen würde und wenn
sich ein Erwerber nicht nach den Vorschriften
des Geldwäschegesetzes in der jeweils gültigen
Fassung hinreichend legitimiert.
Eine Übertragung kann jeweils nur zum Ablauf
des 31.12. eines Jahres bzw. zum Beginn des
01.01. eines Jahres erfolgen.
Jeder Gesellschafter bzw. Treugeber kann über
seinen Gesellschafts- bzw. Treuhandanteil unter
Einhaltung der nachstehenden Bedingungen
verfügen, sofern der geschäftsführende Kommanditist
schriftlich zugestimmt hat. Hierunter
fallen insbesondere jede Übertragung eines
Gesellschafts- bzw. Treuhandanteils oder eines
Teils eines Gesellschafts- bzw. Treuhandanteils,
beispielsweise anlässlich einer Schenkung, Veräußerung
oder der Aufnahme neuer Gesellschafter
oder Treugeber und, soweit nicht nach diesem
Vertrag unzulässig, sonstige Verfügungen über
einen Gesellschafts- bzw. Treuhandanteil sowie

die Abtretung von anderen Rechten oder Ansprüchen
eines Gesellschafters bzw. Treugebers, die
auf seiner Zugehörigkeit zur Fondsgesellschaft
beruhen (insgesamt auch als „Verfügungen“
bezeichnet). Für die Rechtsnachfolge und Übertragungen
im Fall des Todes eines Gesellschafters
gilt § 24 des Gesellschaftsvertrags.
Die Übertragung eines Gesellschaftsanteils oder
eines Teils eines Gesellschaftsanteils an eine
Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Gemeinschaften
und Ehepaaren in der Form einer Gesellschaft
bürgerlichen Rechts bzw. Gemeinschaft ist nicht
gestattet.
Die Bestellung von Pfandrechten ist grundsätzlich
unzulässig, wobei der geschäftsführende Kommanditist
auf schriftlichen Antrag hiervon nach
eigenem Ermessen Ausnahmen zulassen kann.
Eine Einräumung von dinglichen Nutzungsrechten
am Gesellschaftsanteil durch den Gesellschafter
bzw. Treugeber ist ebenfalls unzulässig. Gleiches
gilt für jede Form von Unterbeteiligungen oder
Treuhandverhältnissen, die wirtschaftlich als Unterbeteiligung
oder vergleichbar anzusehen ist.
Die Teilung von Gesellschaftsanteilen zur Übertragung
erfordert grundsätzlich die Zustimmung
des geschäftsführenden Kommanditisten. Bei
Teilung entstehende Gesellschaftsanteile sollen
mindestens AUD 15.000 betragen, wobei der
geschäftsführende Kommanditist nach eigenem
Ermessen auch geringere Beteiligungen zulassen
kann. Beteiligungen müssen jeweils durch 1.000
ohne Rest teilbar sein.
Die im Zusammenhang mit einer Übertragung
oder Teilung von Gesellschafts- bzw. Treuhandbeteiligungen
verbundenen Kosten trägt der die
Gesellschafts- oder Treuhandbeteiligung übertragende
bzw. teilende Anleger. Die Kosten, zu
denen auch eventuell bei der Fondsgesellschaft
anfallende Steuern gehören, werden diesem
Anleger von dem geschäftsführenden Kommanditisten
gesondert in Rechnung gestellt. Die zu
ersetzenden Kosten, mit Ausnahme eventuell
bei der Fondsgesellschaft anfallender Steuern,
bestimmen sich nach dem Preisverzeichnis der
Fondsgesellschaft oder dem ihres Geschäftsbesorgers,
das von Anlegern jederzeit eingesehen
werden kann. Für das Jahr 2011 beträgt die Gebühr
EUR 250 zzgl. Umsatzsteuer.
Gegebenenfalls durch die erforderliche Zustimmung
des Treuhandkommanditisten (§ 8 des
Treuhandvertrags).
135
Für den Handel mit Anteilen an der Fondsgesellschaft
gibt es keinen funktionsfähigen Markt
und es ist nicht absehbar, dass sich ein solcher
Markt entwickelt. Die Fungibilität ist somit eingeschränkt,
ein Verkauf der Beteiligung ist nicht
gewährleistet.
Jede beabsichtigte Übertragung bzw. Verfügung hat
der Gesellschafter bzw. Treugeber dem geschäftsführenden
Kommanditisten vorher schriftlich anzuzeigen
und die Zustimmung zu beantragen.
Zu Details zur Übertragung, Belastung und Teilung
von Gesellschaftsanteilen siehe § 23 des in Tz. 13
abgedruckten Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft.
Stirbt ein Gesellschafter, wird die Fondsgesellschaft
nicht aufgelöst, sondern fortgesetzt. Die Beteiligung
des Gesellschafters geht auf seine Erben über. Soweit
die Erben die Beteiligung in Erfüllung eines Vermächtnisses
oder einer Auseinandersetzungsanordnung
des Erblassers ganz oder teilweise übertragen,
wird der Begünstigte neuer Gesellschafter.
Liegt in der Person des Erben, des Vermächtnisnehmers
oder des Begünstigten einer Auseinandersetzungsanordnung
ein wichtiger Grund gemäß § 23
Abs. (1) Satz 3 Buchstaben a) bis f) des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft vor, kann der Übergang
der Beteiligung binnen sechs Wochen nach
Vorliegen der erforderlichen Informationen und
Dokumente vom geschäftsführenden Kommanditisten
durch schriftliche Erklärung untersagt werden.
In diesem Fall scheidet der Erbe aus der Fondsgesellschaft
aus. Besteht der wichtige Grund in der Person
des Vermächtnisnehmers bzw. Begünstigten einer
Auseinandersetzungsanordnung, bleibt der Erbe
bzw. bleiben die Erben Gesellschafter.
Die Erben bzw. Vermächtnisnehmer müssen sich
durch Vorlage eines Erbscheins oder eines Erbnachweises
entsprechend § 35 GBO legitimieren. Mehrere
Erben oder Vermächtnisnehmer haben zur Wahrnehmung
ihrer Rechte aus der Beteiligung einen gemeinsamen
Bevollmächtigten zu bestellen und dem
geschäftsführenden Kommanditisten die Bestellung
schriftlich unter Angabe von Namen und Adresse des
Bestellten anzuzeigen. Bis zur Klärung des Erbfalls
ruhen die Stimmrechte und ausstehende Ausschüttungen
werden zurückbehalten. Der Erbfall ist dem

geschäftsführenden Kommanditisten unverzüglich
schriftlich anzuzeigen.
Weitere wichtige Details hierzu siehe in § 24 des in
Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft.
10.2.9 Auseinandersetzungsguthaben, Abfindung
Scheidet ein Anleger aus der Fondsgesellschaft aus,
hat er – außer wenn ihm gegenüber gemäß § 7 des
Gesellschaftsvertrags der Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung
erklärt worden ist – grundsätzlich
Anspruch auf eine Abfindung in Höhe des Verkehrswerts
seiner Beteiligung. Der Anteil des Anlegers am
Verkehrswert der Fondsgesellschaft („Verkehrswert
der Beteiligung“) bestimmt sich nach dem Verhältnis
der festen Kapitaleinlage (Kapitalkonto I) zur Summe
der festen Kapitaleinlagen sämtlicher Gesellschafter.
Scheidet ein Anleger wegen einer Kündigung des
Gesellschaftsverhältnisses aus wichtigem Grund,
durch Beschlussfassung, wegen Eröffnung des Insolvenzverfahrens
oder der Ablehnung der Eröffnung
des Insolvenzverfahrens mangels Masse gemäß § 26
Abs. (1) lit. b), d), e) oder f) des Gesellschaftsvertrags
aus der Fondsgesellschaft aus, bestimmt sich die
Abfindung nach dem Verkehrswert seiner Beteiligung
unter Berücksichtigung eines Abschlags in Höhe
von 20 Prozent (verminderter Verkehrswert der
Beteiligung).
Das Auseinandersetzungsguthaben wird sechs
Monate nach seiner verbindlichen Feststellung fällig,
der Anspruch auf eine Abfindung sechs Monate nach
Wirksamwerden der Kündigung. Die Fondsgesellschaft
ist berechtigt, das Auseinandersetzungsguthaben
oder die Abfindung in fünf gleichen Jahresraten
auszuzahlen. In diesem Fall ist der jeweils rückständige
Rest mit einem für Spareinlagen üblichen Zinssatz
jährlich zu verzinsen.
Weitere wichtige Details hierzu siehe in § 28 des in
Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft.
10.2.10 Auflösung der Fondsgesellschaft
Die Fondsgesellschaft wird durch Beschluss der
Gesellschafter aufgelöst. Die Fondsgesellschaft kann
zum Ende eines jeden Geschäftsjahres aufgelöst
werden. Im Fall einer Auflösung ist die Fondsgesell-
136
schaft durch den geschäftsführenden Kommanditisten
abzuwickeln und das Gesellschaftsvermögen
zu verwerten. § 265 Abs. 2, 4 und 5 und § 273 Abs. 4
AktG gelten entsprechend.
Der Erlös aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens
wird dazu verwendet, zunächst die
Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft gegenüber
Drittgläubigern (einschließlich des Geschäftsbesorgers,
der in diesem Fall Anspruch auf Ersatz seiner
nachgewiesenen Auslagen zzgl. etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer sowie etwaiger Vergütungen
bzw. Mehrerlösbeteiligungen gemäß dem separat
abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrag hat),
danach gegenüber dem Komplementär und dem
Treuhandkommanditisten sowie im Anschluss gegenüber
den Gesellschaftern auszugleichen. Ein verbleibender
Verwertungserlös (Auseinandersetzungsguthaben)
wird im Verhältnis der für die Gesellschafter
geführten Kapitalkonten I an die Gesellschafter
ausgezahlt. Eine Haftung des Komplementärs für
die Erfüllung der Gesellschafterforderungen ist in
diesem Fall ausgeschlossen.
10.2.11 Schlichtungsverfahren
Der Anbieter, die Fondsgesellschaft und der Treuhandkommanditist
haben sich dem Schlichtungsverfahren
der Ombudsstelle Geschlossene Fonds
angeschlossen und unterwerfen sich der gültigen
Verfahrensordnung sowie den Schlichtungssprüchen
der Ombudsperson, die im Rahmen dieser Verfahrensordnung
ergehen.
Anleger der Fondsgesellschaft haben die Möglichkeit,
im Fall von Streitigkeiten ihre Beschwerden
schriftlich an die Ombudsstelle Geschlossene Fonds
zu richten und damit ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren
einzuleiten. Das Verfahren wird
schriftlich geführt. Soweit sich die Parteien nicht
während des Verfahrens einigen, ergeht als Ergebnis
der Prüfung ein Schlichtungsspruch der Ombudsperson.
Nach der Verfahrensordnung der Ombudsstelle
Geschlossene Fonds ist die Beschwerdegegnerin
an einen Schlichtungsspruch der Ombudsperson
gebunden, sofern der Beschwerdegegenstand
EUR 5.000 nicht übersteigt. Die Berechnung der
Höhe des Beschwerdegegenstandes richtet sich nach
der von dem beschwerdeführenden Anleger geltend
gemachten Forderung. Das bedeutet, dass die
Beschwerdegegnerin in einem solchen Fall einer Entscheidung
der Ombudsperson, die die Beschwerde-

gegnerin verpflichtet, nachkommen muss und gegen
den Schlichtungsspruch den ordentlichen Rechtsweg
nicht beschreiten kann. Bei Beschwerden mit einem
höheren Streitwert gibt die Ombudsperson eine
Empfehlung ab. Dem Investor steht es immer frei,
den ordentlichen Rechtsweg zu beschreiten. Für
nähere Informationen zur Ombudsperson und dem
Schlichtungsverfahren kontaktieren Sie bitte:
Ombudsstelle Geschlossene Fonds
Postfach 64 02 22
10048 Berlin
Tel.: 030 / 257 616 90
Fax: 030 / 257 616 91
info@ombudsstelle-gfonds.de
Die Verfahrensordnung und weitergehende
Informationen finden Sie zudem im Internet unter
www.ombudsstelle-gfonds.de.
10.3 Der Treuhandvertrag
Gegenstand des Treuhandvertrags
Die FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH, mit Sitz in
München (Geschäftsanschrift: Schleißheimer Straße
4, 80333 München), schließt als Treuhandkommanditist
mit allen künftig als Treugebern beitretenden
Anlegern gleichlautende Treuhandverträge, wobei
der Treuhandvertrag in jedem Fall die Rechtsgrundlage
der Tätigkeit des Treuhänders darstellt (Details
zum Treuhandkommanditisten siehe Tz. 12). Aufgabe
des Treuhandkommanditisten ist das Halten und Verwalten
der Kommanditbeteiligung des als Treugeber
beitretenden Anlegers im eigenen Namen, aber für
Rechnung des Treugebers, wobei für das Verhältnis
zwischen Treugeber und dem Treuhandkommanditisten
die Regelungen des Gesellschaftsvertrags
entsprechend gelten. Die wesentlichen Rechte und
Pflichten des Treuhandkommanditisten umfassen die
Pflicht, dem Anleger die Ansprüche aus der treuhänderisch
gehaltenen Kommanditeinlage abzutreten,
ihm Vollmacht im Hinblick auf die Ausübung der
Stimmrechte zu erteilen, ein Treugeberregister zu
führen, Rechnungslegungs- und Berichtspflichten
sowie die Pflicht, die Interessen des Anlegers wahrzunehmen.
Er hat gegenüber dem Anleger ein Recht
auf Freistellung von Ansprüchen und Haftung sowie
gegenüber der Fondsgesellschaft einen Anspruch
auf eine jährliche Vergütung (Details hierzu siehe im
in Tz. 14 in diesem Beteiligungsprospekt abgedruckten
Treuhandvertrag).
137
Rechtsverhältnisse
Der Treuhandkommanditist tritt nach außen im
eigenen Namen auf und wird als Kommanditist in
das Handelsregister eingetragen. Im Innenverhältnis
handelt der Treuhandkommanditist im Auftrag und
für Rechnung der Treugeber, so dass die Stellung des
Treugebers wirtschaftlich der eines Kommanditisten
der Fondsgesellschaft entspricht.
Der Beteiligungsbetrag eines Treugebers ohne Agio
soll mindestens AUD 15.000 betragen; Beteiligungen
müssen jeweils (ohne Berücksichtigung des Agios)
durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. Der Treugeber
hat die in der Beitrittserklärung bezeichnete Kapitaleinlage
(Beteiligungsbetrag) zzgl. 5 Prozent Agio
fristgerecht einzuzahlen. Im Verzugsfall gelten die
Regelungen des Gesellschaftsvertrags entsprechend
(vgl. § 7 des Gesellschaftsvertrags).
Wesentliche Rechte und Pflichten des Treugebers
Der Treugeber ist verpflichtet, den von ihm übernommenen
Beteiligungsbetrag zzgl. Agio gemäß den
Bedingungen der Beitrittsvereinbarung zu erbringen.
Der Treuhandkommanditist ist in Abstimmung
mit der Fondsgesellschaft zum Rücktritt von dem
Treuhandvertrag berechtigt, wenn der Treugeber seiner
Verpflichtung zur Einzahlung des Beteiligungsbetrags
nicht oder nicht vollständig nachkommt.
Stattdessen kann der Treuhandkommanditist in
Abstimmung mit der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
den Beteiligungsbetrag auf den Betrag der
geleisteten Zahlung abzgl. 5 Prozent Agio herabsetzen
(§ 4 Abs. 5 des Treuhandvertrags).
Der Treugeber hat alle Rechte und Pflichten des Treuhandkommanditisten
aus dem Gesellschaftsvertrag,
mit Ausnahme der dort speziell im Hinblick auf den
Treuhandkommanditisten vorgesehenen Rechte (z. B.
Kapitalerhöhung zur Aufnahme weiterer Anleger), zu
übernehmen (siehe § 4 Abs. 1 des Treuhandvertrags).
Der Treuhandkommanditist tritt dem Treugeber
seinen Anspruch auf den festgestellten Gewinn, die
beschlossenen Entnahmen sowie auf dasjenige, was
ihm im Fall seines Ausscheidens oder der Beendigung
der Fondsgesellschaft zusteht, in dem Umfang
ab, wie diesem diese Ansprüche gebühren. Die Abtretung
ist aufschiebend bedingt auf die Einzahlung
des Beteiligungsbetrags zzgl. Agio durch den Treugeber.
Der Treuhandkommanditist bleibt ermächtigt,
die an den Treugeber abgetretenen Ansprüche im

eigenen Namen einzuziehen (§ 5 Abs. 1 des Treuhandvertrags).
Der Treugeber ist berechtigt, an den Gesellschafterversammlungen
und an sonstigen Abstimmungen
(schriftliches Umlaufverfahren) teilzunehmen.
Der Treuhandkommanditist erteilt dem Treugeber
Vollmacht zur Ausübung des Stimmrechts aus dem
für ihn treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil
und der ihm aus diesem Kapitalanteil zustehenden
Kontroll- und Widerspruchsrechte eines Kommanditisten.
Diese Vollmacht kann nur aus wichtigem
Grund widerrufen werden. Wenn der Treugeber sein
Stimmrecht nicht selbst oder durch einen Dritten
wahrnimmt oder er nicht für den Einzelfall vorher
eine andere Weisung erteilt, wird der Treuhandkommanditist
angewiesen, das Stimmrecht entsprechend
den Beschlussvorschlägen der Geschäftsführung der
Fondsgesellschaft auszuüben. Beim Beschluss der
Gesellschafterversammlung über Nachschüsse in
die Fondsgesellschaft (§ 8 des Gesellschaftsvertrags)
wird sich der Treuhänder einer Stimmabgabe für den
Treugeber enthalten, sofern der Treugeber keine
Weisung hinsichtlich der Stimmabgabe erteilt hat
(§ 5 des Treuhandvertrags).
Treugeberregister und Datenschutz
Der Treuhandkommanditist führt ein Register über
alle persönlichen und beteiligungsbezogenen Daten
der Treugeber (§ 3 des in Tz. 14 abgedruckten Treuhandvertrags).
Der Treugeber ist damit einverstanden, dass die in
der Beitrittsvereinbarung des Treugebers mitgeteilten
personenbezogenen Daten sowie weitere
personenbezogene Daten, die zukünftig in unmittelbarem
Zusammenhang mit der Beteiligung des
Treugebers erhoben werden (zusammen „Daten“),
durch die Fondsgesellschaft, den Treuhänder sowie
die mit der Begründung und Verwaltung der Beteiligung
befassten Personen (der Vertriebspartner,
der Geschäftsbesorger der Fondsgesellschaft, zur
Berufsverschwiegenheit verpflichtete Steuerberater
und Wirtschaftsprüfer der Fondsgesellschaft und
die finanzierenden Kreditinstitute) in EDV-Anlagen
gespeichert, verarbeitet und genutzt werden. Sie
werden ausschließlich zur Begründung und Verwaltung
der Beteiligung des Treugebers und zu seiner
Betreuung verwendet und nach Beendigung seiner
Beteiligung gelöscht, soweit eine Aufbewahrung
138
nach gesetzlichen Vorschriften nicht erforderlich ist.
Dies schließt auch erforderliche Übermittlungen von
Daten an die zuständigen Finanzbehörden (beispielsweise
eine erforderliche Meldung der Beteiligung
nach § 138 Abs. 2 und 3 AO an das Wohnsitzfinanzamt
des Treugebers durch den Steuerberater der
Fondsgesellschaft) ein. Der Treugeber erklärt sich
damit einverstanden, dass der vermittelnde Vertriebspartner
ihm mitgeteilte Änderungen bezüglich
der Daten des Treugebers an den Treuhänder und an
die Fondsgesellschaft und den Geschäftsbesorger
der Fondsgesellschaft übermittelt. Der Treugeber hat
keinen Anspruch auf Bekanntgabe der Daten anderer
Treugeber.
Freistellung des Treuhandkommanditisten
Der Treugeber stellt den Treuhandkommanditisten
von allen Verbindlichkeiten frei, die im Zusammenhang
mit Erwerb und Halten der treuhänderisch
gehaltenen Kommanditbeteiligung stehen. Der
Treugeber haftet nicht für die Erfüllung der Verbindlichkeiten
anderer Treugeber (siehe § 4 Abs. 2 des
Treuhandvertrags).
Übertragung der Beteiligung
Treugeber können ihre Beteiligung zu den gleichen
Zeitpunkten und unter den gleichen Voraussetzungen
übertragen wie Kommanditisten (vgl. § 23 des
Gesellschaftsvertrags und § 8 des Treuhandvertrags).
Der Treuhandkommanditist hat jeder zulässigen Verfügung
zuzustimmen (§ 8 des Treuhandvertrags).
Dauer, Kündigung
Der Treuhandvertrag wird auf unbestimmte Zeit
geschlossen. Der Treugeber kann den Treuhandvertrag
jederzeit kündigen, indem er seine Beteiligung
gemäß § 5 Abs. (4) des Gesellschaftsvertrags in eine
direkte Beteiligung als Kommanditist umwandelt.
Darüber hinaus kann der Treugeber den Treuhandvertrag
ordentlich erstmals zum 31.12.2026 mit einer
Frist von sechs Monaten kündigen, danach mit gleicher
Frist zum Ende eines Geschäftsjahres der Fondsgesellschaft.
Die Kündigung aus wichtigem Grund
bleibt hiervon unberührt. Details hierzu siehe in § 9
Abs. 1 des in Tz. 14 abgedruckten Treuhandvertrags.
Darüber hinaus endet der Treuhandvertrag, wenn
der Treuhandkommanditist vom Treuhandvertrag
zurücktritt, der Treuhandkommanditist ohne einen

Nachfolger aus der Fondsgesellschaft ausscheidet
und / oder der Treuhänder gegenüber dem Treugeber
schriftlich feststellt, dass in der Person des
Treugebers ein Grund vorliegt, aufgrund dessen
ein Gesellschafter gemäß § 26 Abs. (1) lit. b) bis g)
des Gesellschaftsvertrags aus der Fondsgesellschaft
ausscheiden würde (siehe § 9 Abs. 2 des Treuhandvertrags).
Verstirbt ein Treugeber, wird der Treuhandvertrag
mit seinen Erben oder mit einem seiner Erben
fortgesetzt (siehe § 10 des Treuhandvertrags). Der
Treuhandkommanditist ist berechtigt, den Übergang
des Treuhandanteils entsprechend § 24 Abs. (1) Satz
4 des Gesellschaftsvertrags zu untersagen. In diesem
Fall endet dieser Treuhandvertrag. Im Übrigen gelten
die Regelungen bei Tod eines Gesellschafters in § 24
des Gesellschaftsvertrags auch im Rahmen des Treuhandvertrags
entsprechend.
Im Detail siehe zur Beendigung des Treuhandvertrags
und Tod eines Treugebers in Tz. 14 die §§ 9 bis
12 des Treuhandvertrags.
Vergütungen des Treuhandkommanditisten
Der Treuhandkommanditist erhält für die mit der
Treuhandschaft für sämtliche Treugeber verbundenen
Tätigkeiten ab dem Jahr 2011 eine jährliche Vergütung
in Höhe von insgesamt AUD 15.000 jeweils
zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer in jeweils gültiger
Höhe. Die Vergütung erhöht sich jährlich, erstmals
für das Jahr 2012, um 2 Prozent.
Die Vergütung ist spätestens am 30.12. eines jeden
Jahres gegen Ausfertigung einer Rechnung
zur Zahlung fällig. Die Vergütung, ebenso wie die
nachgewiesenen angemessenen Reisekosten sowie
die Kosten, die dem Treuhandkommanditisten für
drucktechnische Anfertigungen und den Versand
der für die Treugeber bestimmten Unterlagen im Zusammenhang
mit Gesellschafterversammlungen und
schriftlichen Gesellschafterabstimmungen entstehen,
sind Kosten der Fondsgesellschaft und werden
von dieser an den Treuhandkommanditisten gezahlt.
Darüber hinaus stehen dem Treuhandkommanditisten
innerhalb und außerhalb des Gesellschaftsvertrags
keine Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte
und auch keine sonstigen Gesamtbezüge
zu, insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen,
Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte,
139
Provisionen und Nebenleistungen jeder Art. Der Gesamtbetrag
der für die Wahrnehmung der Aufgaben
vereinbarten Vergütung des Treuhandkommanditisten
beträgt über den Prognosezeitraum AUD 217.212
einschließlich gesetzlich geschuldeter Umsatzsteuer.
Zu dem Gesellschafts- und Treuhandvertrag sollte der
Anleger vor einer Anlageentscheidung auch sorgfältig
die Risikohinweise in Tz. 3, Seiten 26 bis 50, lesen
und verstanden haben und sich ggf. fachlichen Rat
bei einem erfahrenen Berater, beispielsweise einem
Rechtsanwalt und / oder Steuerberater einholen.
10.4 Weitere wesentliche Verträge der
Fondsgesellschaft
10.4.1 Vertrag über Investmentaufbereitung
und Konzeption
Die Fondsgesellschaft hat mit der Real I.S. einen
Vertrag zum 18.05.2011 über die Investmentaufbereitung
und Konzeption geschlossen. Hiernach ist die
Real I.S. insbesondere für die Auswahl von geeigneten
direkten bzw. indirekten Immobilieninvestments,
die Durchführung von Vorverhandlungen mit
Maklern und Verkäufern sowie für die Durchführung
der Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife zuständig.
Die Real I.S. erbringt die im Zusammenhang
mit der Konzeption stehenden Leistungen, insbesondere
eine Rentabilitätsberechnung, die Erstellung eines
Finanzplans sowie die Erstellung der Emissionsunterlagen
für die Beteiligung. Weiterhin wird die
Real I.S. sämtliche Vertragsunterlagen abstimmen.
Für die erbrachten Leistungen erhält die Real I.S.
insgesamt eine Vergütung in Höhe von AUD 100.000
zzgl. deutscher Umsatzsteuer. Der Vergütungsanspruch
entsteht mit Abschluss der Vereinbarung
und ist nach Rechnungsstellung, frühestens am
30.12.2011, zur Zahlung fällig. Entstehen der Real I.S.
Aufwendungen aufgrund der Hinzuziehung Dritter
zur Erbringung der vereinbarten Dienstleistungen,
leistet die Fondsgesellschaft der Real I.S. auf Nachweis
Auslagenersatz.
Die Haftung der Real I.S. ist auf Vorsatz und grobe
Fahrlässigkeit beschränkt, außer bei Schäden aus der
Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit
oder bei Verletzung einer vertragswesentlichen
Pflicht in einer den Vertragszweck gefährdenden
Weise („Kardinalpflicht“). Dies gilt – mit Ausnahme
der nachfolgenden Sätze 4 und 5 dieses Absatzes –

auch in dem Fall, dass die Real I.S. Aufgaben an Dritte
überträgt. Die Real I.S. haftet, soweit sie ihre Aufgaben
oder Teile davon an Dritte überträgt, für deren
Verschulden wie für eigenes Verschulden. Überträgt
die Real I.S. ihre Aufgaben an qualifizierte Berufsträger,
so hat sie nur ihr bei der Auswahl zur Last fallendes
Verschulden zu vertreten. Für ein Verschulden
der Berufsträger haftet die Real I.S. nicht.
10.4.2 Geschäftsbesorgungs­ / Fondsverwaltungsvertrag
der Fondsgesellschaft mit der Real I.S.
Die Fondsgesellschaft hat die Real I.S. mit Vertrag
vom 18.05.2011 mit der laufenden Verwaltung der
Fondsgesellschaft beauftragt. Zu diesem Aufgabenbereich
gehören insbesondere die folgenden
Aufgaben:
a) Verwaltung der Erträge aus dem Treuhandvermögen
und Wahrung der Interessen der Fondsgesellschaft,
kaufmännische Verwaltung sowie
Erstellung aller sonstigen Dokumentations- und
Informationsunterlagen im Rahmen der laufenden
Verwaltung der Fondsgesellschaft;
b) Führung des Berichtswesens, insbesondere der
Erstellung des jährlichen Geschäftsberichtes
sowie Erstellung aller sonstigen Dokumentations-
und Informationsunterlagen im Rahmen der
laufenden Verwaltung der Fondsgesellschaft;
c) Abwicklung des Zahlungsverkehrs einschließlich
Mahnwesen sowie Finanzierungsmanagement
einschließlich Kreditabwicklung, insbesondere
Abwicklung von Zwischenfinanzierungskrediten
und Kreditverlängerung;
d) Abwicklung der Aufnahme sowie der Einlagenleistung
der Anleger der Fondsgesellschaft;
e) Durchführung der Korrespondenz mit den
Gesellschaftern und technische Abwicklung des
Vollzugs des Beitritts der Anleger zur Fondsgesellschaft;
f) Unterstützung und Vorbereitung der Unterlagen
für die Rechnungslegung und Erstellung der
Steuererklärungen auf Ebene des Trusts und der
Fondsgesellschaft, insbesondere Unterstützung
des mit der Steuerberatung der Fondsgesellschaft
beauftragten Steuerberaters, sowie Dokumentation
und Aufbewahrung sämtlicher Unterlagen der
Fondsgesellschaft;
140
g) Vorbereitung und Durchführung von Gesellschafterversammlungen;
sowie
h) Abstimmung und Korrespondenz mit dem
Treuhänder bzgl. der als Treugeber beteiligten
Anleger.
Die Real I.S. ist berechtigt, die vorgenannten Aufgaben
ganz oder teilweise an von ihr beauftragte Dritte
weiterzugeben.
Die Real I.S. erhält für die Übernahme der laufenden
Geschäftsbesorgung und die Einrichtung der Fondsverwaltung
ab dem Jahr 2012 eine jährliche Vergütung
in Höhe von AUD 25.000. Die Vergütung ist zum
30. Dezember eines jeden Jahres fällig, erstmals zum
31.12.2012 (die Tätigkeiten im Rahmen des Rumpfjahres
2011 sind mit der Gebühr für das Jahr 2012
abgegolten). Die Vergütungen für die Geschäftsbesorgung
verstehen sich zzgl. der ggf. anfallenden
gesetzlichen Umsatzsteuer.
Soweit Leistungen zugunsten der Fondsgesellschaft
auf Rechnung von Real I.S. erbracht werden, steht
Real I.S. ein Aufwandsersatzanspruch zu. Eine Haftung
von Real I.S. für derartige (Dritt-)Leistungen ist
jedoch ausgeschlossen. Insoweit haftet sie nur für
die ordnungsgemäße Auswahl des Leistenden. Der
Real I.S. steht weiterhin der Anspruch auf Erstattung
von Auslagen im Rahmen der von ihr zu erbringenden
Aufgaben zu.
Die Real I.S. erbringt auch weiter gehende sonstige
Leistungen gegenüber der Fondsgesellschaft, insbesondere
im Zusammenhang mit dem Anlegerbeitritt,
der Anteilsübertragung, der Anteilsherabsetzung
usw. Soweit der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
hierfür spezielle Bearbeitungsgebühren oder
Schadenpauschalen vorsieht, sind diese Beträge als
Vergütung an die Real I.S. weiterzuleiten. Die Real I.S.
ist auch berechtigt, diese Beträge unmittelbar vom
betroffenen Gesellschafter / Anleger einzuziehen.
Soweit die Fondsgesellschaft in diesem Zusammenhang
auf Ansprüche gegenüber dem Gesellschafter
/ Anleger verzichtet, steht auch der Real I.S.
insoweit keine Vergütung zu. Im Übrigen haben die
Parteien für diese sonstigen Leistungen ein gemeinsam
zu bestimmendes Leistungs- / Preisverzeichnis
vereinbart. Dieses ist in der jeweils gültigen Fassung
anzuwenden.
Der Geschäftsbesorgungs- / Fondsverwaltungsvertrag
ist zunächst auf die Dauer von 20 Jahren abgeschlos-

sen. Eine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich
ausgeschlossen. Der Vertrag verlängert sich um
jeweils fünf weitere Jahre, sofern nicht eine Vertragspartei
den Vertrag unter Einhaltung einer Frist
von sechs Monaten kündigt. Das Recht der Parteien,
den Vertrag aus wichtigem Grund außerordentlich
ohne Einhaltung einer Frist zu kündigen, ist hiervon
unberührt. Eine außerordentliche Kündigung muss
schriftlich erklärt werden.
Die Haftung der Real I.S. ist auf Vorsatz und grobe
Fahrlässigkeit beschränkt, außer bei Schäden aus der
Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit
oder bei Verletzung einer vertragswesentlichen
Pflicht in einer den Vertragszweck gefährdenden
Weise („Kardinalpflicht“). Soweit die Real I.S. Verträge
im Namen oder für Rechnung der Fondsgesellschaft
schließt, beschränkt sich ihre Haftung auf
die Auswahl des jeweiligen Vertragspartners. Eine
Haftung für die Leistungen des jeweiligen Vertragspartners
oder für Überwachung dieser Leistungen ist
ausgeschlossen. Schadenersatzansprüche verjähren
nach Ablauf von drei Jahren, gerechnet ab dem Ende
des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und
der Anspruchsberechtigte von den den Anspruch begründenden
Umständen und der Person des Schuldners
Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit
erlangen müsste. Unabhängig von der Kenntnis bzw.
grob fahrlässigen Unkenntnis verjährt der Anspruch
spätestens nach Ablauf von fünf Jahren nach der
Entstehung des Anspruchs. Derartige Ansprüche sind
innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten
nach Kenntniserlangung vom Schaden gegenüber
dem Verpflichteten schriftlich geltend zu machen.
Die Nichteinhaltung der Ausschlussfrist führt zum
Verlust des Anspruchs.
10.4.3 Weitere Kosten der Fondsgesellschaft
einschließlich Steuerberatung
Die laufende Steuerberatung der Fondsgesellschaft
in Deutschland sowie der Jahresabschluss soll von
der INTEGRA Treuhandgesellschaft mbH, Steuerberatungsgesellschaft,
München, durchgeführt werden.
Es können darüber hinaus noch weitere Kosten für
den Jahresabschluss bzw. dessen Prüfung oder für
steuerliche oder rechtliche Beratung etc. entstehen.
Eine jährliche Vergütung für diese Leistungen
ist noch nicht abschließend festgelegt; auf Basis
von Schätz- und Erfahrungswerten sind jedoch im
prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplan
(Tz. 6) bzw. in der Prognoserechnung (Tz. 7) entsprechende
Ansätze gebildet worden.
141
10.5 Treuhandvertrag („Trust Deed“) des
BF Australia 7 Trust („Treuhandvermögen“)
Der BF Australia 7 Trust wurde durch einen Treuhandvertrag
(„Trust Deed“) am 18.05.2009 nach dem
Recht des australischen Bundesstaates New South
Wales durch die Bayernfonds Kookabura Pty Ltd als
Treuhänder gegründet (seinerzeit mit dem Namen BF
Kookabura Trust). Aufgaben und Rechtsgrundlagen
der Tätigkeit des australischen Treuhänders sind in
diesem Treuhandvertrag abschließend geregelt und
nachstehend im Detail beschrieben. Das Treuhandvermögen
war vom Anbieter vorsorglich gegründet
worden und war vor Anbahnung der diesem Beteiligungsangebot
zugrunde liegenden Transaktion
wirtschaftlich bisher nicht tätig bzw. aktiv. Das Trust
Deed wurde im Rahmen der Vorbereitung dieses
Beteiligungsangebots mit Datum 13.05.2011 neu
gefasst und der Treuhänder wurde durch den neuen
Treuhänder „The Trust Company (Australia) Limited,
Sydney“ ersetzt (Details zum Treuhänder siehe in
Tz. 12.7). Die Treuhandanteile werden bis auf einen
Anteil, der von der Real I.S. Australia Pty Ltd gehalten
wird, vollständig von der Fondsgesellschaft gehalten.
Der Treuhänder („Trustee“) des australischen Treuhandvermögens
wird die Eigentumsrechte am Fondsobjekt
nach dessen Erwerb treuhänderisch für die
Treugeber und wirtschaftlich Berechtigten („Unitholder“
bzw. „Beneficiary“) und damit im Wesentlichen
für die Fondsgesellschaft halten.
Ein „Trust“ ist eine rechtlich bindende Vereinbarung,
aufgrund derer der Treuhänder Eigentum an im Trust
gehaltenen Vermögensgegenständen („Treuhandvermögen“)
in eigenem Namen, aber für Rechnung
und auf Risiko der Treugeber hält. Treugeber sind die
Inhaber der Anteile am Treuhandvermögen („Units“).
Entsprechend wird der Treuhänder die Eigentumsrechte
am Grundstück „77 Grenfell Street, Adelaide,
South Australia“ nebst darauf errichtetem Gebäude
(„Fondsobjekt“) treuhänderisch für die Fondsgesellschaft
als wirtschaftlich berechtigten Treugeber des
Trusts halten.
Wesentliche Rechte und Pflichten des Treuhänders
bzw. der Treugeber:
Der Treuhandvertrag ermöglicht es der Fondsgesellschaft,
als Treugeber die wesentlichen das Treuhandvermögen
betreffenden Entscheidungen (z. B. im
Zusammenhang mit Abschluss und Beendigung von
wesentlichen Mietverträgen, An- und Verkauf von
Treuhandvermögen, Darlehensverträgen und sämt-

lichen Verträgen mit einem jährlichen Volumen von
mehr als AUD 50.000) im Wege des Zustimmungsvorbehalts
zu fällen, Erträge aus dem Treuhandvermögen
zu erhalten sowie den Treuhandvertrag zu kündigen
und Herausgabe des Treuguts zu verlangen.
Der Treuhänder hat insofern weitgehende Verpflichtungen
aus dem Trust Deed gegenüber den Treugebern,
die er auf der Grundlage der treuhandvertraglichen
Bestimmungen einzuhalten hat.
Daneben enthält der Treuhandvertrag u. a. Bestimmungen
zur Übertragung von Treuhandanteilen, zur
Vergütung bzw. Kostenerstattung für den Treuhänder
(Details dazu siehe Tz. 7.3.3, wobei der Gesamtbetrag
der für die Wahrnehmung der Aufgaben
vereinbarten Vergütung des australischen Treuhänders
über den Prognosezeitraum AUD 810.491
zzgl. australischer Umsatzsteuer beträgt) mit damit
verbundenen Vergütungs- und Kostenerstattungsrechten
für den Treuhänder, zur Ausschüttung freier
Liquidität (insbesondere die Regelung, dass die freie
Liquidität unter Berücksichtigung der anfallenden
Steuern und Kosten monatlich an die Treugeber ausbezahlt
werden kann), zur Freistellung des Treuhänders
von Haftungsrisiken, zu den allgemeinen und
besonderen Rechten und Pflichten des Treuhänders,
Regelungen zu Änderungen des Trust Deed sowie zur
Bewertung des Treuhandvermögens, Bestimmungen
zur Ernennung und Aufgabe unabhängiger Gutachter,
zur Verpflichtung zur Führung des Registers bzw.
einer Liste der ausgegebenen Anteile und Regelungen
zur Zustimmung durch die Fondsgesellschaft als
Anteilseigner. Der Inhalt des Trust Deed entspricht
insoweit den üblichen Regelungen für Treuhandvereinbarungen
unter Berücksichtigung der besonderen
Bestimmungen gemäß dem Recht des australischen
Bundes staates New South Wales.
Das Treuhandvermögen soll bis zur Fälligkeit des
Kaufpreises für das Fondsobjekt u. a. durch Zeichnung
weiterer Anteile durch die Fondsgesellschaft im
erforderlichen Umfang aufgestockt werden.
10.6 Wesentliche Verträge betreffend das
Treuhandvermögen BF Australia 7 Trust
10.6.1 Vertrag über eine Andienungs­ und Kaufoption
(„Optionsvereinbarung“ – „Put and
Call Option Deed“)
Der Fälligkeitstermin für die im Rahmen der Transaktion
anfallende australische Stempelsteuer („Stamp
Duty“) ist vom Zeitpunkt der formalen Unterzeich-
142
nung des Kaufvertrags für das Fondsobjekt bzw. dem
Zeitpunkt der Ausübung der nachstehend beschriebenen
Optionsvereinbarung abhängig. Ein möglichst
später Ausübungstermin unter der Optionsvereinbarung
und damit ein möglichst später formaler
Kaufvertragsabschluss und damit Kaufpreiszahlungstermin
ist bis zur Einwerbung des erforderlichen
Eigenkapitals u. a. aus wirtschaftlichen Gründen sinnvoll.
Im Zuge der Verhandlungen mit dem Verkäufer
konnte erreicht werden, dass zunächst eine Optionsvereinbarung
(„Put and Call Option Deed“) abgeschlossen
wurde, die den Vertragsparteien folgende
wesentlichen Rechte einräumt:
Gegen Zahlung von AUD 1 hat der Treuhänder des
australischen Treuhandvermögens der Fondsgesellschaft
das Recht erworben, vom Verkäufer, der
Grenfell Central Pty Limited (Details siehe in Tz. 12),
zu einem bestimmten Termin die Eigentumsrechte
am Grundstück nebst aufstehendem Gebäude
„77 Grenfell Street, Adelaide SA 5000 (registriert
unter dem Certificate of Title Volume 5128 Folio 650)
auf der Grundlage eines der Optionsvereinbarung
beigefügten Kaufvertragsentwurfs zu erwerben
(„Call Option“). Diese Ankaufsoption („Call Option“)
muss innerhalb eines bestimmten Zeitfensters (im
Zeitraum vom 01.11.2011 bis 30.11.2011) vor dem
vereinbarten Kauftermin ausgeübt werden.
Gegen Zahlung von AUD 1 hat der Verkäufer vom
Käufer das Recht erworben, zu einem bestimmten
Zeitpunkt den Abkauf des Fondsobjekts auf der
Grundlage eines der Optionsvereinbarung beigefügten
Kaufvertragsentwurfs zu verlangen („Put
Option“). Diese Andienungsoption („Put Option“)
muss innerhalb eines bestimmten Zeitfensters (im
Zeitraum zwischen 01.12.2011 bis 15.12.2011) vor
dem vereinbarten Kauftermin ausgeübt werden. Die
Optionsvereinbarung wurde am 19.05.2011 rechtsverbindlich
unterzeichnet.
Die Ausübung der Call Option sowie der Put Option
ist an bestimmte übliche Bedingungen geknüpft, wie
z. B. den Erhalt einer staatlichen Genehmigung zur
Durchführung der Transaktion durch die zuständige
australische Behörde („Foreign Investment Review
Board“, kurz „FIRB“). Es bestehen weiterhin Kündigungsrechte
für die Optionsvereinbarung zugunsten
des Käufers mit der Folge der Nichtdurchführung
der vorgesehenen Transaktion, falls der Mietvertrag
mit dem Hauptmieter (Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia) zum Ausübungszeitraum
nicht mehr bestehen würde oder falls das
Fondsobjekt zu diesem Zeitpunkt (in bestimmtem

Umfang) teilweise oder ganz beschädigt wäre. Bei
Eintritt dieser Kündigungsfälle müsste der Verkäufer
den Käufer und den Anbieter von nachgewiesenen
Schäden und nachgewiesenen angemessenen
Kosten freistellen und ggf. gewährte Kaufpreissicherheiten
umgehend zurückgeben, wobei die
Freistellung auf max. AUD 500.000 begrenzt wäre
(siehe hierzu die wichtigen Hinweise in Tz. 3.2.1 ab
Seite 27). Diese Freistellungsverpflichtung ist im
Umfang von AUD 500.000 durch eine Bankgarantie
gesichert (siehe hierzu die Hinweise zu Tz. 3.3.8 auf
Seite 38). Sollte die Ausübung der Call- und Put-
Option wegen einer der vorstehenden Bedingungen
ausgeschlossen sein oder sollten die Vertragsparteien
aus sonstigen Gründen keine der Optionsrechte
ausüben, erwirbt der Treuhänder das Fondsobjekt
nicht. In diesen Fällen würde die Fondsgesellschaft
(rück-)abgewickelt (siehe hierzu auch die Hinweise in
Tz. 3.2.1 auf Seite 27).
Die Parteien können weiterhin die Optionsvereinbarung
kündigen, falls der Vertragspartner seine vertraglichen
Verpflichtungen verletzt und eine solche
Vertragsverletzung nicht im Rahmen der vertraglichen
Regelungen fristgerecht heilt oder wenn eine
Vertragspartei insolvent wird.
Dabei ist die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
(über entsprechende Weisungen an den Treuhänder
des Treuhandvermögens) berechtigt, dem Verkäufer
des Fondsobjekts gegenüber festzustellen, dass
die Voraussetzungen bzw. (aufschiebenden) Bedingungen
für den Erwerb der Eigentumsrechte am
Fondsobjekt nicht hergestellt werden (können). In
jedem Fall der Nichtausübung einer der Optionen
bzw. der Nichtdurchführung des Kaufvertrags müsste
die Fondsgesellschaft aufgelöst und wirtschaftlich
(rück-)abgewickelt werden. Es ist bei Eintritt eines
solchen Falles nicht auszuschließen, dass angefallene
bzw. anfallende Kosten und Aufwendungen des
Käufers bzw. der Fondsgesellschaft wirtschaftlich von
den Anlegern zu tragen wären. Beim Rücktritt von
der Optionsvereinbarung aus bestimmten Gründen
bzw. der Nichterfüllung der (kauf-)vertraglichen
Verpflichtungen durch den Käufer hat der Käufer
und damit wirtschaftlich die Fondsgesellschaft dem
Verkäufer eine Abstandszahlung in Höhe der unter
der Optionsvereinbarung vom Käufer zugunsten des
Verkäufers gewährten Sicherheit, einer standardisierten
Bankgarantie (sog. „Letter of Credit“) in Höhe
von AUD 4,5 Mio., zu erbringen (Details zum Letter
of Credit siehe nächster Abschnitt). Diese Kosten, für
die der Anbieter gegenüber der ausstellenden Bank
für die standardisierte Bankgarantie mithaftet, sowie
143
die sonstigen ggf. angefallenen Kosten des Fonds
(Details hierzu siehe im Kapitel „Prognostizierter
Investitions- und Finanzierungsplan“) sind jedoch
begrenzt und stellen insofern die maximalen Aufwandsbeträge
in einem solchen Fall dar (siehe hierzu
die wichtigen Hinweise in Tz. 3.2.1 auf Seite 27).
Bei Unterzeichnung der Optionsvereinbarung hat
die Käuferseite zur marktüblichen Absicherung der
vertraglichen Verpflichtungen den Verkäufern eine
standardisierte Bankgarantie („Letter of Credit“) in
Höhe von AUD 4,5 Mio. zur Verfügung gestellt. Die
Real I.S. hat gegenüber der ausstellenden Bank die
Mithaftung übernommen, gleichwohl bleibt der Käufer
gegenüber der ausstellenden Bank für eventuelle
Verpflichtungen aus dieser standardisierten Bankgarantie
verpflichtet. Der Letter of Credit, den die ausstellende
Bank gegen Zahlung einer Avalprovision in
Höhe von AUD 60.000 ausgegeben hat, ist spätestens
bei Durchführung der Transaktion und bei Zahlung
des Kaufpreises vom Verkäufer an die ausstellende
Bank zurückzugeben. Die Kosten für den Letter of
Credit wurden im Rahmen des prognostizierten
Investitions- und Finanzierungsplans berücksichtigt.
Die Bankgarantie muss vom Verkäufer auch an den
Käufer bzw. die ausstellende Bank zurückgegeben
werden, falls bestimmte Umstände eintreten, die
der Ausübung einer der Optionen unter der Andienungs-
und Kaufoption bzw. der Durchführung des
Kaufvertrags entgegenstehen. Der Verkäufer darf die
Bankgarantie nur bei bestimmten, in der Optionsvereinbarung
bzw. im Kaufvertrag festgelegten Vertragsverletzungen
durch den Käufer einlösen. In einem
solchen Fall ist bei wirtschaftlicher Betrachtung ggf.
die Fondsgesellschaft gegenüber der garantierenden
Bank erstattungspflichtig. Erfüllt der Käufer seine
Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nicht, ist der
Verkäufer wie vorstehend ausgeführt berechtigt,
die standardisierte Bankgarantie einzulösen und hat
gemäß der Optionsvereinbarung bzw. dem vorgesehenen
Kaufvertrag grundsätzlich keine darüber
hinausgehenden Ansprüche gegen den Käufer.
Der Abschluss der Optionsvereinbarung löst keine
nennenswerte australische Stempelsteuer aus.
Mit Ausübung einer Option und Ausfertigung und
Durchführung des Kaufvertrags wird die Stamp Duty
in Höhe von derzeit rd. 5,5 Prozent bezogen auf
den Kaufpreis bzw. den Verkehrswert der Rechte am
Fondsobjekt innerhalb eines bestimmten Zeitraums
nach Eigentumsübertragung fällig. Dies ist im
prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplan
berücksichtigt. Umsatzsteuern oder materielle
Belastungen im Rahmen des prognostizierten Investi-

tions- und Finanzierungsplans bzw. der Prognoserechnung
durch sog. Goods and Services Tax („GST“)
fallen durch den Abschluss der Optionsvereinbarung
voraussichtlich nicht an.
Die Optionsvereinbarung untersagt den Vertragsparteien
die Abtretung von Rechten aus diesem
Vertrag (ohne vorherige schriftliche Zustimmung
der anderen Vertragspartei) und enthält weitere
für solche Verträge typische Vereinbarungen (z. B.
Regelungen zur GST, Regelungen zur Vertraulichkeit
von Informationen, Details für erforderliche Benachrichtigungen
und Zustellungen). Zudem ist geregelt,
dass die Parteien ihre Kosten im Zusammenhang
mit der Optionsvereinbarung selbst tragen, soweit
nicht Abweichendes im Vertrag geregelt ist, wobei
der Käufer mögliche Stamp Duty (Stempelsteuer) im
Rahmen des Vertrags zu übernehmen hat.
Bis zum möglichen Übergabezeitpunkt des Fondsobjekts
an den Käufer darf der Verkäufer bestimmte
Handlungen nicht vornehmen bzw. muss bestimmte
Handlungen unterlassen bzw. mit dem Käufer
abstimmen sowie bestimmte Richtlinien befolgen
(beispielsweise darf der Verkäufer keine neuen
Sicherheiten am Fondsobjekt bestellen, das Land
nicht anderweitig verkaufen, abtreten oder übertragen
oder andere Handlungen unternehmen, die die
Rechte des Käufers unter der Optionsvereinbarung
bzw. dem Kaufvertrag nachteilig beschränken oder
beeinflussen könnten). Zudem müssen die Vertragsparteien
wesentliche Bestimmungen des Kaufvertrags
bereits mit Abschluss der Optionsvereinbarung
einhalten (beispielsweise betreffend der Vermietung
der derzeit noch nicht vermieteten Flächen im Fondsobjekt).
Der Verkäufer ist verpflichtet, das Fondsobjekt
in einem bestimmten Zustand zu erhalten,
den mietvertraglichen Verpflichtungen vollständig
nachzukommen, das Fondsobjekt vertragsgemäß
instandzuhalten und alle für das Fondsobjekt einzuhaltenden
Vorschriften und Gesetze zu befolgen.
Darüber hinaus haben die Parteien weitere übliche
Zusicherungen („Warranties“) abgegeben.
10.6.2 Kaufvertrag („Contract for the Sale and
Purchase of Land“) für das Fondsobjekt und
damit zusammenhängende Vereinbarungen
Die The Trust Company (Australia) Limited (als Treuhänder
des Treuhandvermögens BF Australia 7 Trust,
Details siehe Tz. 12.7) als Käufer und die Grenfell
Central Pty Ltd (Details siehe Tz. 12.10) als Verkäufer
144
haben sich auf einen Kaufvertrag geeinigt, der bei
Ausübung der vorstehend beschriebenen Andienungs-
bzw. Kaufoption von den Vertragspartnern
auszufertigen ist.
Gemäß Kaufvertrag sollen Nutzen und Lasten am
Fondsobjekt mit Kaufpreiszahlung am 29.12.2011
(„Settlement Day“) auf den Käufer übergehen. Der
Kaufpreis beträgt voraussichtlich AUD 91.700.000
und ist bei Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen
am 29.12.2011 zu zahlen. Bei verspäteter Zahlung
bestehen übliche vertragliche Regelungen (wie
beispielsweise eine Strafzinsberechnung, ein Recht
des Verkäufers auf Einlösung gewährter Sicherheiten
und auf Kündigung des Vertrags).
Im Zusammenhang mit dem Ankauf der Eigentumsrechte
am Fondsobjekt hat CB Richard Ellis, Adelaide,
mit Datum vom 28.04.2011 ein Bewertungsgutachten
und Analysen für den Objekt-Cashflow für
den Ankaufszeitpunkt für das Fondsobjekt erstellt
und den Wert des Fondsobjekts auf AUD 94,5 Mio.
veranschlagt. Weitere Bewertungsgutachten für das
Anlageobjekt (Fondsobjekt) wurden nicht erstellt.
Aufbauend auf dem Bewertungsgutachten haben die
lokalen Experten von CB Richard Ellis eine Analyse
bzw. Projektion der Einnahmen und Ausgaben
im Zusammenhang mit dem Fondsobjekt für den
gesamten Prognosezeitraum erstellt. Diese berücksichtigt
u. a. die (Brutto-)Mieteinnahmen aus dem
Fondsobjekt und die Bewirtschaftungs- und Nebenkosten
sowie die Ausgaben für Instandhaltung und
Wartung für das Fondsobjekt, wobei die Gutachter
für Letzteres auf Angaben des weiterhin involvierten
technischen Gutachters zurückgegriffen haben. Insoweit
basiert die Prognoserechnung (Tz. 7, Tz. 8) auf
den Angaben des lokalen Wertgutachters sowie der
Experten von CB Richard Ellis, Adelaide.
Im Rahmen der Ankaufsprüfung („Due Diligence“)
hat Rider Levett Bucknall, Sydney, mit Datum vom
04.05.2011 ein technisches Gutachten einschließlich
umwelttechnischem Bericht über das Fondsobjekt erstellt,
dessen Ergebnisse in die Kaufvertragsverhandlungen
bzw. in die Prognoserechnung – soweit möglich
bzw. soweit dies von den Beratern und Experten
als erforderlich gesehen wurde – eingegangen sind.
Soweit erforderlich wurden umwelttechnische Sachverhalte
zusätzlich von den australischen Anwälten
der Fondsgesellschaft im Rahmen der Due Diligence
geprüft. Im Rahmen der Ankaufsprüfung wurden im
Rahmen des technischen Gutachtens keine Hinweise

auf mögliche Verunreinigungen und Schadstoffe
bzw. gesundheitsgefährdende Stoffe innerhalb des
Gebäudes und im Untergrund gefunden und keine
ungewöhnlichen technischen Probleme festgestellt,
aufgrund derer in der Praxis gravierende Risiken oder
Probleme zu erwarten wären. Im Zusammenhang mit
möglichen Risiken in diesem Zusammenhang siehe
die Hinweise in Tz. 3.2.5 auf Seite 32.
Für den Erwerb der Eigentumsrechte am Fondsobjekt
fällt in Australien auf der Grundlage der kaufvertraglichen
Regelungen voraussichtlich keine Belastung
mit der so genannten Goods and Services Tax („GST“,
entspricht der deutschen Umsatzsteuer) an. Im
Zusammenhang mit dem Kaufvertrag fallen jedoch
australische Stempelsteuer („Stamp Duty“, vergleichbar
der deutschen Grunderwerbsteuer) in Höhe von
ca. 5,5 Prozent bezogen auf den Kaufpreis bzw. Wert
des Fondsobjekts sowie weitere nominelle Nebenkosten
(u. a. für die Registrierung) an. Ein entsprechender
Ansatz ist im prognostizierten Investitions-
und Finanzierungsplan (Tz. 6) berücksichtigt, wobei
davon ausgegangen wird, dass die Stamp Duty auf
den vereinbarten Kaufpreis (ohne Anfall von GST) kalkuliert
wird. Diese Sachverhalte werden im Rahmen
des vorliegenden Gutachtens der Steuerberater der
Fondsgesellschaft zutreffend ausgeführt. Ansonsten
tragen die Vertragsbeteiligten ihre Kosten im Zusammenhang
mit der Transaktion (z. B. für Rechtsberatung)
grundsätzlich selbst.
Das im Zentrum der Hauptstadt des Bundesstaates
South Australia (SA), Adelaide, gelegene Grundstück
mit der Adresse 77 Grenfell Street, Adelaide SA 5000,
auf dem das Fondsobjekt errichtet ist, ist mit einer
Größe von rd. 2.421 m² im zuständigen Grundregister
in SA unter folgender Bezeichnung eingetragen:
Certificate of Title Volume 5128, Folio 650. Das
Grundstück befindet sich im bedingungslosen Eigentum
des Verkäufers (sog. „estate in fee simple“).
Gemäß den kaufvertraglichen Regelungen dürfen
zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten
bzw. der Kaufpreiszahlung keine dinglichen Belastungen
auf dem Grundstück (z. B. Grundpfandrechte)
mehr bestehen, wobei der Käufer das Grundstück
nebst aufstehender Immobilie mit den darauf lastenden
Mietverträgen sowie ggf. von Service- und
Lieferverträgen (z. B. für Elektrizität, Wartung von
Lift- bzw. Aufzuganlagen) übernimmt. Zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung besteht eine entsprechende
dingliche Belastung des Grundstücks zugunsten
145
einer australischen Bank, die dem Verkäufer (und
aktuellen Eigentümer) im Gegenzug Finanzierungsmittel
ausgereicht hat; diese Belastungen müssen
aber auf der Basis der kaufvertraglichen Regelungen
zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten
bzw. der Kaufpreiszahlung beseitigt sein. Es bestehen
weiterhin übliche Dienstbarkeiten, beispielsweise
für das Bestehen einer gemeinsamen Wandfläche
zur angrenzenden nachbarschaftlichen Immobilie
(sog. „Party Wall Easement(s)“).
Das Grundstück / Fondsobjekt ist unter Einhaltung
der Genehmigungen, gesetzlichen und sonstigen
Vorschriften und Vereinbarungen zu nutzen. Alle
erforderlichen behördlichen Genehmigungen zur
Nutzung des Fondsobjekts liegen gemäß dem Bericht
der australischen Anwälte der Fondsgesellschaft vor.
Als Grundstückseigentümer hat der Treuhänder des
Treuhandvermögens (und bei wirtschaftlicher Betrachtung
damit die Fondsgesellschaft) nach Ankauf
auch die Kosten des Grundstücks bzw. der Immobilie
zu tragen (z. B. Grundsteuern, behördliche und sonstige
Abgaben, Versicherungskosten) und unterliegt
als Grundstückseigentümer der Haftung hinsichtlich
Personen, Immobilie etc. (siehe hierzu auch die Hinweise
in Tz. 3 ab Seite 26).
Vor Abschluss der Optionsvereinbarung und Vereinbarung
des Kaufvertrags haben die von der Fondsgesellschaft
beauftragten australischen Anwälte
und Steuerberater und Sachverständigen eine
umfangreiche sorgfältige Prüfung („Due Diligence“)
durchgeführt. Wie in Australien üblich, haben die
australischen Anwälte dazu einen Bericht („Legal Due
Diligence Report“) erstellt. Diese sorgfältige Prüfung
hat keine materiell nachteiligen bzw. unüblichen
Sachverhalte hinsichtlich des Fondsobjekts ergeben,
die nicht in diesem Beteiligungsprospekt dargestellt
sind. Gleichwohl wird dem Anleger dringend empfohlen,
vor einer Anlageentscheidung die in Tz. 3
„Risikohinweise“ ab Seite 26 dargelegten Hinweise,
insbesondere auch im Zusammenhang mit dem Ankauf
des Fondsobjekts (insbesondere in Tz. 3.2.1 ab
Seite 27), sorgfältig vor einer Anlageentscheidung
zu prüfen.
Der Erwerb der Eigentumsrechte für das Grundstück
bzw. Fondsobjekt steht unter aufschiebenden Bedingungen.
Insbesondere muss die staatliche Ankaufsgenehmigung
durch das Foreign Investment Review
Board („FIRB“) erteilt werden (siehe hierzu ebenso
die Hinweise in Tz. 3.2.1 ab Seite 27).

Der Kaufvertrag wird auf der Grundlage geschlossen,
dass der Verkäufer seine Pflichten aus Vorverträgen
oder ähnlichen Vereinbarungen für die eigentlichen
Mietverträge, u. a. mit zahlreichen Verpflichtungen
des Vermieters gegenüber den Mietern u. a.
zur Gewährung von mietfreien Zeiten / Zuschüssen
gegenüber den Mietern des Fondsobjekts – auch
nach Durchführung des Kaufvertrags – erfüllt bzw.
dass diese Verpflichtungen nicht auf den Käufer
übergehen oder als Kaufpreisabzug im Rahmen des
Kaufvertrags behandelt werden. Dies ist insbesondere
der Fall für das so genannte „DTEI Deed“, einem
entsprechenden Vertrag zwischen Verkäufer und
dem Hauptmieter, dem Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia, in welchem dem
Mieter eine befristete Mietreduzierung eingeräumt
wurde. Der Kaufvertrag regelt insofern auch, dass
mietfreie Zeiträume und sonstige Mieterzugeständnisse
und Abschlusskosten („Incentives“) im Zusammenhang
mit dem Abschluss der noch für die derzeit
unvermieteten Flächen abzuschließenden Mietverträge
vom Verkäufer übernommen werden und der
Käufer diesbezüglich umfassend freigestellt wird.
Im Rahmen der Kaufvertragsdurchführung muss
der Verkäufer außerdem spätestens am Tag des
Übergangs von Nutzen und Lasten am Fondsobjekt
auf den Käufer bzw. der Kaufpreiszahlung durch
den Käufer die Überlassung bestimmter Informationen,
Unterlagen, Gegenstände und Dokumente
an den Käufer sicherstellen (z. B. Objektschlüssel,
die Orginal-Mietverträge, die Pläne und Betriebsanleitungen
für die technischen Vorrichtungen des
Fondsobjekts).
Im Rahmen des Kaufvertrags tritt der Verkäufer seine
Gewährleistungsansprüche betreffend das Fondsobjekt
an den Käufer ab, soweit dies rechtlich möglich
ist. So werden auch bestehende Dienstleistungs- und
andere Serviceverträge betreffend das Fondsobjekt
ggf. zunächst übernommen.
Bis zum Übergang der Rechte am Fondsobjekt auf
den Käufer darf der Verkäufer bestimmte Handlungen
oder Unterlassungen nicht vornehmen bzw.
muss bestimmte Richtlinien befolgen und / oder
mit dem Käufer abstimmen. So ist der Verkäufer bei
Verände rungen der Mietverhältnisse, im Fall von
Zustimmungs erfordernissen zu Untermietverhältnissen,
Kündigungen von Mietern etc. verpflichtet, vorher
die Zustimmung des Käufers einzuholen (die nicht
ohne wichtigen Grund versagt werden darf). Der
146
Verkäufer muss das Fondsobjekt weiterhin in dem
vertragsgemäß bestimmten Zustand erhalten und alle
Vorschriften und Gesetze diesbezüglich befolgen.
Über die im Kaufvertrag vereinbarten Zusicherungen
und Gewährleistungen hinaus, die wie in Australien
üblich nur einen sehr begrenzten Umfang haben
und die betreffend den Zeitraum ihres Bestands
(begrenzt auf zwei Jahre nach Tag des Übergangs von
Nutzen und Lasten am Fondsobjekt) stark begrenzt
sind, stehen dem Käufer keine Ansprüche zu, sollten
sich nachträglich Kosten oder Wertveränderungen
durch Sachverhalte ergeben, die im Rahmen der
sorgfältigen Prüfung („Due Diligence“) nicht entdeckt
wurden oder die im Zusammenhang mit einer
falschen Interpretation oder Analyse von Unterlagen
oder Informationen entstehen, die vom Verkäufer an
den Käufer überlassen wurden. Der Verkäufer hat bestimmte
Zusicherungen und Gewährleistungen auch
nur für eine begrenzte Anzahl an selektiven Informationen
und für selektive Dokumente übernommen,
die dem Käufer im Rahmen der Ankaufsprüfungen
überlassen wurden. Das Fondsobjekt wird auf der
Grundlage der kaufvertraglichen Regelungen de facto
in dem Zustand erworben, in dem es sich zum Zeitpunkt
des Abschlusses der Verträge befunden hat.
Der Verkäufer haftet außer im durch Zusicherungen
und Gewährleistungen bzw. im Rahmen der kaufvertraglichen
Regelungen gewährten Umfang nicht für
(ggf. versteckte) Mängel, Umweltschäden, Altlasten
oder unentdeckte oder nicht dargelegte sonstige
Umstände zum Nachteil des Käufers. Insofern hat
sich der Käufer im Wesentlichen auf die Ergebnisse
der eigenen Ankaufsprüfungen (u. a. unter Hinzuziehung
eigener Anwälte und technischer und sonstiger
Berater und Sachverständiger) zu verlassen und kann
sich in nur sehr geringem Maße auf Gewährleistungen
oder Zusicherungen und damit auf die Haftung
des Verkäufers verlassen bzw. stützen, sollten nach
Ankauf des Fondsobjekts rechtliche, technische oder
sonstige Probleme entstehen, die den Wert des
Fondsobjekts auch ganz erheblich mindern könnten
(siehe hierzu und zu den vorstehenden Sachverhalten
die wichtigen Hinweise in Tz. 3 ab Seite 26,
ins besondere auch in Tz. 3.2.1 ab Seite 27 und in
Tz. 3.2.5 ab Seite 32).
Im Rahmen des Kaufvertrags wird weiterhin von den
Verkäufern eine Mietgarantie für die derzeit noch
unvermieteten Flächen im Erdgeschoss des Fondsobjekts
sowie über drei derzeit noch nicht vermietete
Parkplätze im Fondsobjekt übernommen. Neben der

dreijährigen Mietgarantie für diese Flächen (ab dem
Zeitpunkt der Übernahme durch Nutzen und Lasten
seitens des Käufers) werden dabei auch die Mindeststandards
für die mögliche Vermietung während
der Laufzeit der Mietgarantie und diesbezügliche
Prozesse und Abläufe festgelegt. Sollten die Flächen
auf Basis der vertraglichen Regelungen während der
Laufzeit der Mietgarantie vermietet werden, würde
die Mietgarantie vorzeitig enden.
Es bestehen zahlreiche weitere marktübliche Regelungen,
wie sie in Kaufverträgen, speziell in Australien,
üblich sind (u. a. zur Vertraulichkeit von Informationen,
zu Haftungsbegrenzungen des Treuhänders
des Käufers bzw. der Parteien, zu gegenseitigen
Freistellungen („Indemnity“) der Vertragsparteien im
Fall von Schäden und Kosten (z. B. Rechtsberatungskosten)
durch vertragswidriges Verhalten der jeweils
anderen Partei).
Bei Unterzeichnung der dem Kaufvertrag vorgeschalteten
Andienungs- und Kaufoption (vgl. Tz. 10.6.1)
hat die Käuferseite zur marktüblichen Absicherung
der vertraglichen Verpflichtungen den Verkäufern
eine standardisierte Bankgarantie („Letter of Credit“)
in Höhe von AUD 4,5 Mio. zur Verfügung gestellt,
die von der BayernLB, München, ausgestellt wurde.
Der Käufer (und damit wirtschaftlich betrachtet die
Fondsgesellschaft) ist dabei gegenüber der ausstellenden
Bank für eventuelle Verpflichtungen aus
dieser standardisierten Bankgarantie verpflichtet.
Der Letter of Credit, den die ausstellende Bank gegen
Zahlung einer Avalprovision in Höhe von AUD 60.000
ausgegeben hat, ist spätestens bei Durchführung der
Transaktion und bei Zahlung des Kaufpreises vom
Verkäufer an die ausstellende Bank zurückzugeben.
Die Bankgarantie muss vom Verkäufer auch an den
Käufer bzw. die ausstellende Bank zurückgegeben
werden, falls bestimmte Umstände eintreten, die
der Ausübung einer der Optionen unter der Andienungs-
und Kaufoption bzw. der Durchführung des
Kaufvertrags entgegenstehen (z. B. wenn die staatliche
Ankaufsgenehmigung der FIRB nicht erteilt
würde). Der Verkäufer darf die Bankgarantie nur bei
bestimmten, in der Optionsvereinbarung bzw. im
Kaufvertrag festgelegten Vertragsverletzungen durch
den Käufer einlösen (z. B. wenn dieser vertragswidrig
den Kaufvertrag nicht durchführt bzw. den Kaufpreis
nicht leistet, sog. „Purchaser Default“). In einem solchen
Fall kann der Verkäufer den Vertrag kündigen
bzw. von diesem zurücktreten und Schadenersatz in
Höhe des Betrags der standardisierten Bankgarantie
147
verlangen bzw. diese ziehen und der Käufer (und damit
wirtschaftlich betrachtet die Fondsgesellschaft)
ist gegenüber der garantierenden Bank in Höhe des
entsprechenden Betrags erstattungspflichtig (siehe
dazu auch nachstehenden Absatz sowie die Hinweise
in Tz. 3.2.1 ab Seite 27). Der Anbieter haftet gegenüber
der Bank für mögliche Ansprüche der Bank aus
dem Letter of Credit mit.
Sollte der Kaufvertrag nicht wie vorgesehen durchgeführt
werden, beispielsweise weil sich aufschiebende
Bedingungen oder weitere erforderliche Voraussetzungen
nicht erfüllen lassen oder weil eine der Vertragsparteien
ihren kaufvertraglichen Verpflichtungen
nicht nachkommt bzw. nicht nachkommen kann,
kann es in der Folge auch zu einer (Rück-)Abwicklung
der Fondsgesellschaft kommen. Dabei ist u. a. gemäß
dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft (bzw.
der Treuhänder des vorgeschalteten australischen
Treuhandvermögens der Fondsgesellschaft als vorgesehener
Käufer des Fondsobjekts) berechtigt, den
Verkäufern des Fondsobjekts gegenüber festzustellen,
dass die Voraussetzungen bzw. aufschiebenden
Bedingungen für dessen Erwerb nicht hergestellt
werden (können). In bestimmten Fällen (z. B. wenn
der Käufer den Kaufpreis nicht oder nicht fristgerecht
zahlen kann) wäre der Käufer ggf. zur Kündigung des
Vertrags berechtigt bzw. wäre nicht in der Lage, den
Kaufvertrag durchzuführen. Sollte das Fondsobjekt
vor dem 29.12.2011, dem „Settlement Day“ (dem
vereinbarten Tag des Übergangs von Nutzen und
Lasten am Fondsobjekt und der Kaufpreiszahlung
für das Fondsobjekt), teilweise (im kaufvertraglich
definierten Umfang, d. h. u. a. ab einem Reparaturwert
von über AUD 500.000) oder ganz zerstört oder
beschädigt werden, kann der Käufer den Kaufvertrag
kündigen. In diesem Fall muss der Verkäufer die
gewährte Sicherheit (standardisierte Bankgarantie
über AUD 4,5 Mio.) an den Käufer zurückgeben und
der Verkäufer ist dem Käufer gegenüber in vertraglich
bestimmtem Umfang, d. h. im Volumen bis zu
AUD 500.000, zum Schadenersatz verpflichtet (im
Wesentlichen zum Ersatz von nachgewiesenen angemessenen
Kosten und Ausgaben im Zusammenhang
mit der Ankaufsprüfung bzw. der Vorbereitung des
Ankaufs, z. B. für Gutachter, Anwälte und Sachverständige).
Zur Sicherung etwaiger Verpflichtungen
hat der Verkäufer dem Käufer eine Bankbürgschaft in
Höhe von AUD 500.000 überlassen. Ob in einem solchen
Fall jedoch der Käufer – und damit wirtschaftlich
gesehen die Fondsgesellschaft – diese Kosten

und Auslagen tatsächlich ersetzt bekommt, hängt
u. a. von der Bonität des Verkäufers und dessen
Zahlungsfähigkeit (bzw. der Bank, die die Bankbürgschaft
gewährt hat) in einem solchen Fall ab (siehe
hierzu die Hinweise in Tz. 3.3.8 auf Seite 38) und auch
die rechtliche Durchsetzungsfähigkeit wäre Voraussetzung
für einen entsprechenden Schaden ersatz
(siehe hierzu auch die Hinweise in Tz. 3.2.1
ab Seite 27).
Die Nichtdurchführung des Kaufvertrags wäre auch
möglich, wenn vor Durchführung des Kaufvertrags
einer der Vertragspartner insolvent wird. In jedem
Fall der Nichtdurchführung des Kaufvertrags müsste
die Fondsgesellschaft aufgelöst und wirtschaftlich
(rück-)abgewickelt werden (siehe hierzu die Hinweise
in Tz. 3.2.1 ab Seite 27).
10.6.3 Mietvertrag mit dem Hauptmieter, dem
Ministerium für Infrastruktur des Bundesstaates
South Australia
Hauptmieter des Fondsobjekts ist das Ministerium
für Infrastruktur des Bundesstaates South Australia
über rd. 96 Prozent der Gesamtfläche des Fondsobjekts.
Der Mietvertrag vom 28.05.2010 hat eine
Grundlaufzeit von zunächst zwölf Jahren ab dem
01.01.2010 bis zum 31.12.2021 und kann vom Mieter
einmal um fünf Jahre bis zum 31.12.2026 verlängert
werden. Die Ausübung der Verlängerungsoption muss
dem Vermieter zwölf Monate vor Ablauf des Mietvertrags
vom Mieter schriftlich angezeigt werden.
Ministerium für Infrastruktur der Regierung von South Australia (DTEI)
Mieter Nutzungsart m² / St. Mietbeginn
Ministerium
für Infrastruktur
(DTEI)
1) Nebenkosten in Miete enthalten
Mietende
148
Die Mieträume sind grundsätzlich für eine Büronutzung
und ergänzende Nutzungen zu belegen. Der
Mieter ist verpflichtet die rechtlichen Regelungen zur
erlaubten Nutzung („Permitted Use“) zu beachten.
Gemäß Aufmaß beträgt die Nettomietfläche des
Miet objekts 15.888 m². Neben der Vermietung der
Büroflächen werden im Rahmen des Mietvertrags
auch Nutzungslizenzen über Kfz-Stellplätze, Fahrradstellplätze
und das Foyer entsprechend aufgeführter
Aufstellung gewährt.
Die Miete ist monatlich vorschüssig und grundsätzlich
immer zum ersten Tag des Monats zu bezahlen
(jeweils zzgl. australischer Umsatzsteuer, sog. Goods
and Services Tax). Diese Ansätze sind in der Prognoserechnung
(Tz. 7, Tz. 8) berücksichtigt.
Der Verkäufer hat dem Mieter im Rahmen des seinerzeitigen
Mietvertragsabschlusses marktübliche
Mieterzugeständnisse (sog. „Incentives“) in Form
der Gewährung einer mietfreien Zeit in einem zum
01.01.2012 ausstehenden Umfang von AUD 3.550.968
gewährt. Bis 31.12.2014 zahlt der Mieter eine
entsprechend reduzierte Miete. Der Verkäufer des
Fondsobjekts gleicht dem Käufer den Betrag auf der
Grundlage der kaufvertraglichen Regelungen aus, in
dem der vorgenannte Betrag vom Kaufpreis abgezogen
wird und auf ein Treuhandkonto gezahlt wird,
von dem monatlich der entsprechende Ausgleichsbetrag
zugunsten des Käufers ausgezahlt wird, so dass
in einer wirtschaftlichen Betrachtung der Käufer keine
Nachteile aufgrund der gewährten Incentives hat.
Option Mietanpassung
p.a.
Indexierung
jeweils am
Art des
Mietvertrags
Büroflächen 15.888 01.01.10 31.12.21 1 x 5 4,00 % 01.01. Semi-
Gross 1)
TG-Stell plätze 37 01.01.10 31.12.21 1 x 5 4,00 % 01.01. Semi-
Gross 1)
Foyer Licence 1 01.01.10 31.12.21 1 x 5 4,00 % 01.01. Semi-
Gross 1)
Miete
Kalenderjahr
2012
in AUD
7.386.013
200.866
78.000

Die Miete wird grundsätzlich jährlich zum 01.01. um
4 Prozent erhöht (sog. „Rent Review“). Abweichend
davon erfolgt in den Jahren 2014 und 2018 eine
Anpassung an die Marktmiete (sog. „Market Rent Review“),
wobei die neue monatliche Miete auch dann
mindestens 4 Prozent über dem unmittelbar vorhergehenden
Monat liegen muss. Im Fall der Ausübung
der Verlängerungsoption sieht der Mietvertrag vor,
dass die Miete an den Markt angepasst wird, jedoch
nicht unter das Niveau des unmittelbar vorhergehenden
Monats fällt.
Neben der Mieterhöhung von mindestens 4 Prozent
im Jahr 2014 und 2018 erhöht sich die Miete zusätzlich
um die Kostenerhöhung der Betriebs- und
Bewirtschaftungskosten bezogen auf ein Basisjahr,
wie nachfolgend ausgeführt.
Betriebs­ und Bewirtschaftungskosten
Unter dem Mietvertrag trägt der Mieter seine direkten
Verbrauchskosten für Elektrizität, Gas und Wasser
oder für Telekommunikation und ähnliche Dienstleistungen
sowie mit dem Vermieter zu vereinbarende
Vergütungen für den Betrieb der Klimaanlage außerhalb
der definierten üblichen Geschäftszeiten.
Der Mietvertrag ist ein so genannter Semi-Gross-
Lease, wonach der Mieter die Kostensteigerungen
der anteiligen Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
des Fondsobjektes über den zum Basisjahr (Zeitpunkt:
30.06.2010) hinausgehenden Betrag zu leisten
hat. In den Jahren 2014 und 2018 erhöht die Kostensteigerung
seit dem Basisjahr bzw. seit 2014 die
Miete und zu diesen Zeitpunkten wird der relevante
Schwellenwert jeweils zurückgesetzt bzw. neu festgelegt.
Die Bewirtschaftungs- und Betriebskosten des
Basisjahres für das gesamte Fondsobjekt belaufen
sich auf AUD 1.167.641 und sind entsprechend dem
(Flächen-)Anteil des Mieters bis zu diesem Schwellenwert
vom Vermieter zu tragen. Die Bewirtschaftungs-
und Betriebskosten umfassen Kosten und
Aufwendungen für das Fondsobjekt wie z. B. öffentliche
Abgaben und Steuern (Rates, Levies, Water
and Sewerage Charges, Taxes, zusammen „Statutory
Outgoings“), Gebäude- und sonstige Versicherungen,
Hausverwaltungskosten oder weitere Bewirtschaftungskosten
(z. B. Reinigung der Außenflächen
und der äußeren Fensterflächen, Gartenpflege,
Verbrauchskosten aus dem Betrieb der technischen
Gebäudevorrichtungen wie Klimaanlage, Heizung,
Reparaturen und Instandhaltung, jedoch ohne strukturelle
Maßnahmen).
149
Der Vermieter trägt grundsätzlich alle Kosten und
Ausgaben für die strukturelle Instandhaltung und
Renovierung des Fondsobjekts. Der Mieter ist lediglich
verpflichtet, die Mieträume gemäß Mietvertrag
instand zu halten und zu pflegen. Kostenansätze für
die entsprechenden vom Vermieter zu tragenden
diesbezüglichen Kosten und Aufwendungen haben
lokale Sachverständige für den gesamten Prognosezeitraum
geschätzt. Diese sind im Rahmen der
gutachterlichen Stellungnahmen in der Prognoserechnung
(Tz. 7) berücksichtigt.
Instandhaltungsverpflichtung
Der Vermieter ist verpflichtet, für das Fondsobjekt
die erforderlichen technischen Betriebsvorrichtungen
(u. a. wesentliche Teile der Klimaanlage, Heizung,
Aufzüge, Türsysteme, Brandschutzsysteme,
Kommunikationssysteme, Versorgungssysteme für
Gas, Wasser, Abwasser und Elektrizität) zu jeder
Zeit bereitzustellen bzw. für den Betrieb zu sorgen.
Dabei sind einschlägige australische Standards und
im Mietvertrag vereinbarte zusätzliche Standards
einzuhalten. Der Mieter ist jedoch für von ihm installierte
Systeme (z. B. Sicherheits- und Betriebssysteme)
selbst verantwortlich. Sind im Verantwortungsbereich
des Vermieters stehende technische Betriebsvorrichtungen
zu reparieren oder zu ersetzen, ist der
Vermieter verpflichtet, dies innerhalb eines angemessenen
Zeitraums auf seine Kosten zu tun. Sind
Reparatur / Ersatz durch Fehlverhalten des Mieters
erforderlich geworden, kann der Vermieter diese
Kosten auf den Mieter umlegen. Abgenutzte Bodenbeläge
sind vom Vermieter zu erneuern, nicht jedoch
in den letzten zwölf Monaten vor Ablauf der ersten
Mietvertragslaufzeit, wenn der Mieter die Verlängerungsoption
nicht wahrgenommen hat.
Sollte die Nutzung der Mietflächen eingeschränkt
sein, da die technischen Betriebsvorrichtungen
(„Services“) dem Mieter nicht oder nur teilweise zur
Verfügung stehen, muss der Vermieter auf schriftliche
Aufforderung des Mieters innerhalb vertraglich
vereinbarter Fristen die volle Verfügbarkeit der
Services wiederherstellen. Wenn der Vermieter den
Mangel nicht bei Ablauf der Frist beseitigt hat, kann
der Mieter die Mängel zulasten bzw. auf Kosten des
Vermieters beseitigen.
Sollten die Mietflächen ganz oder teilweise unbetretbar,
zerstört oder nicht nutzbar sein, kann der
Vermieter gegenüber dem Mieter erklären, dass er
die Mietflächen nicht wiederherstellt (oder alternativ

er erklärt, dass er beabsichtigt, diese wiederherzustellen)
und / oder der Mieter kann den Vermieter
auffordern, die Mietflächen zu reparieren bzw.
wiederherzustellen. Es besteht in jedem Fall keine
Wiederaufbauverpflichtung des Vermieters. Sofern
der Vermieter nicht erklärt, die Mietflächen in angemessener
Zeit wiederherzustellen (bzw. die Flächen
nicht in angemessener Zeit wiederherstellt), können
beide Vertragsparteien das Mietverhältnis auf der
Grundlage der mietvertraglichen Regelungen kündigen.
Ist das Gebäude (ggf. noch teilweise) nutzbar,
aber beeinträchtigt, kann der Mieter die Miete bzw.
die Zahlungen an den Vermieter auf der Grundlage
der mietvertraglichen Regelungen kürzen. Sofern
Auseinandersetzungen über eine Mietkürzung nicht
innerhalb von 14 Tagen gelöst werden können, ist
ein Experte hinzuzuziehen. Das Recht zu derartigen
Mietkürzungen steht dem Mieter nicht zu, sofern der
Schaden durch den Mieter verursacht wurde bzw.
von ihm zu vertreten ist.
Der Mietvertrag verpflichtet den Mieter grundsätzlich
zur Instandhaltung und Reparatur seiner
gemieteten Flächen sowie der ausschließlich von ihm
genutzten Flächen des Fondsobjekts. Der Mieter ist
jedoch nicht zur Reparatur und Instandhaltung dieser
Flächen verpflichtet, falls die Schäden auf normale
Abnutzung zurückzuführen sind.
Zum Ende der (Grund-)Mietvertragslaufzeit zum
Ende des Jahres 2021 hat der Mieter – sofern er nicht
von seiner Verlängerungsoption Gebrauch macht –
den Mietgegenstand in dem vertraglich vereinbarten
Zustand unter Berücksichtigung normaler Abnutzung
zurückzugeben. Der Mieter ist verpflichtet die Räume
vor Rückgabe zu streichen. Über die technischen
Einrichtungen im Eigentum des Vermieters hat der
Mieter eine Gutachterbestätigung zur Funktionstüchtigkeit
vorzulegen. Weiterhin ist der Mieter zum
Rückbau von Einbauten verpflichtet. Jedoch darf der
Mieter die Klimaanlage, die Feuerschutzanlagen,
die sanitären Einrichtungen etc., welche integraler
Bestandteil des Gebäudes sind, nicht entfernen. Der
Vermieter kann den Rückbau auf den originalen
Gebäudestandard verlangen („Make Good“).
Sofern der Mieter den Mietvertrag verlängert, gelten
diese „Make Good“-Regelungen für die Rückgabe des
Objekts an den Vermieter nicht mehr.
150
Umweltratings: NABERS und Green Star Rating
Der Vermieter ist verpflichtet, angemessene Anstrengungen
zu unternehmen, um ein Rating nach
NABERS von 4,5 Sternen (Umweltrating) in einem
angemessenen Zeitraum für das Fondsobjekt zu
erhalten und dem Mieter das Rating nachzuweisen.
Das Rating ist jährlich zu prüfen. Sollte das Rating
unter 4 Sterne sinken, muss der Vermieter eine Prüfung
des Energieverbrauchs durchführen und sofern
die Ursache nicht bei den Mietern des Objektes liegt,
entsprechende Maßnahmen implementieren, um ein
Rating von mindestens 4 Sternen anzustreben.
Der Vermieter ist außerdem verpflichtet, angemessene
Anstrengungen zu unternehmen, um ein Green
Star-Office Design Rating mit 4 Sternen zu erreichen
und dem Mieter das Rating in angemessener Frist
nachzuweisen.
Der Mieter hat umfangreiche mietvertragliche Mitwirkungspflichten,
damit der Vermieter seine vorstehend
genannten mietvertraglichen Verpflichtungen
betreffend die Umweltratings für das Fondsobjekt
erfüllen kann.
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung lagen die Ratings
noch nicht vor, da zur Beantragung und zum Erhalt
dieser Ratings bestimmte Fristen zu wahren sind
und Daten vorliegen müssen, die erst nach einiger
Zeit nach Einzug der Mieter vorliegen. Die Ratings
sollen im Laufe des Jahres 2011 beantragt werden
und die Zertifizierung soll spätestens im Laufe des
Jahres 2012 erfolgen (siehe hierzu auch die Hinweise
in Tz. 3.2.3 ab Seite 30).
Versicherungspflichten
Solange ein Regierungsmieter der Mieter ist, besteht
keine Versicherungspflicht des Mieters. Sofern der
Mieter kein Regierungsmieter ist, ist er verpflichtet
folgende Versicherungen abzuschließen:
Glasversicherung;
Haftpflichtversicherung („Public Liability
Insurance“) mit einer Versicherungssumme
von mindestens AUD 20 Mio.;
Versicherung über die Einbauten des Mieters.
Der Vermieter ist verpflichtet, eine „All-Risk“-Sachversicherung
für das Grundstück / Fondsobjekt abzu-

schließen. Die Sachversicherung muss alle vernünftigerweise
zu versichernden und auch tatsächlich
am Markt versicherbaren Risiken zum jeweiligen
Wiederherstellungswert abdecken. Des Weiteren ist
der Vermieter ebenfalls verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung
mit einer Versicherungssumme von
mindestens AUD 20 Mio. abzuschließen.
Die Kostenschätzungen für vom Vermieter zu tragende
Versicherungen für das Fondsobjekt sind in der
Prognoserechnung (Tz. 7) auf Basis von Schätzungen
lokaler Experten berücksichtigt.
Recht des Vermieters, das Mietobjekt zu betreten
Der Vermieter hat das Recht, die Räumlichkeiten
nach entsprechender Ankündigung zu betreten und
zu inspizieren oder Reparaturen durchzuführen.
Bei einer Inspektion muss ein Vertreter des Mieters
anwesend sein. Der Vermieter kann vom Mieter
die Durchführung von Reparaturen verlangen und
diese, wenn der Mieter sie nicht innerhalb eines
angemessenen Zeitrahmens durchführt, zulasten des
Mieters ausführen. Sofern der Vermieter Reparaturen,
Instandhaltungsmaßnahmen oder Umbauten
vornehmen möchte, muss er die Zustimmung des
Mieters einholen.
Umbauten der Mietsache durch den Mieter
Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters
keine Änderungen am Fondsobjekt vornehmen.
Sollten derartige Änderungen (z. B. zusätzliche
Einbauten) während der Laufzeit des Mietvertrags
vom Mieter auf seine Kosten vorgenommen werden,
müssen diese vom Mieter instand gehalten werden.
Sofern der Mieter bei Beendigung des Mietvertrags
seine Ausbauten entfernt, muss er ggf. entstandene
Beschädigungen beseitigen. Sollten diese Änderungen
nicht beseitigt werden, gehen sie am Ende des
Mietvertrags in das Eigentum des Vermieters über.
Übertragung des Mietvertrags und
Untervermietung
Der Mietvertrag enthält Regelungen, die dem Mieter
unter bestimmten Umständen eine Übertragung
bzw. Abtretung des Mietvertrags („Assignment“)
oder eine Untervermietung bzw. vergleichbare
anderweitige Übertragung von Rechten aus dem
Mietvertrag ermöglichen.
151
Eine Übertragung bzw. Abtretung des Mietvertrags
an eine andere staatliche Rechtseinheit ist grundsätzlich
ohne vorherige Zustimmung des Vermieters
möglich.
Die Abtretung / Übertragung des Mietvertrags an andere
Mieter unterliegt der Zustimmung des Vermieters,
wobei die Abtretung / Übertragung unter der
Bedingung erfolgt, dass der ursprüngliche Mieter bis
zum Ende der ersten Mietvertragslaufzeit nicht von
seinen Pflichten aus dem Mietvertrag befreit wird.
Die Zustimmung darf vom Vermieter nicht willkürlich
(d. h. ohne wichtigen Grund) verweigert oder verzögert
werden.
Die Untervermietung unterliegt – mit Ausnahme der
Untervermietung an eine andere staatliche Rechtseinheit
– der uneingeschränkten Zustimmung des
Vermieters.
Die Verpfändung der Rechte aus dem Mietvertrag
durch den Mieter kann nur über einen Vertrag, welcher
bestimmte Bedingungen enthalten muss und bei
dem auch der Vermieter Vertragspartei ist, erfolgen.
Dabei soll gewährleistet sein, dass die Vermieterrechte
vorgehen bzw. nicht beeinträchtigt werden.
In sämtlichen vorgenannten Fällen unterliegt der ursprüngliche
Mieter bis zum Ende der ursprünglichen
Mietvertragslaufzeit den Rechten und Pflichten aus
dem Mietvertrag.
Stellplätze, Foyer, Fahrradstellplätze
Die Vermietung von 37 Parkplätzen des Fondsobjekts
ist Teil der vertraglichen Regelungen unter diesem
Mietvertrag. Die Nutzung der Parkplätze muss in
einer Weise erfolgen, die angemessen ist und die
anwendbaren Vorschriften berücksichtigt. Die Miete
pro Stellplatz beträgt anfänglich AUD 5.222 p. a.
Weiter hat der Mieter das Recht, das Foyer für Rezeptions-
und Sicherheitszwecke zu nutzen. Die Miete
für das Foyer beträgt anfänglich AUD 75.000 p. a.
Die Anpassungsmechanismen entsprechen denen
des Mietvertrags wie oben beschrieben.
Ferner hat der Mieter das Recht, 110 Fahrradstellplätze
im Fondsobjekt zu nutzen.

Mietsicherheiten, Freistellungsregelungen
und sonstige Regelungen
Ausgenommen Schadensfälle, die vom Vermieter
durch Unterlassen oder mutwillig verursacht
wurden, stellt der Mieter den Vermieter umfassend
von Kosten und Rechtsansprüchen z. B. in Bezug auf
Personenschäden frei.
Unter einem Mietvertrag mit einem australischen
Regierungsmieter werden vom Mieter grundsätzlich
keine Mietsicherheiten / Kaution zur Absicherung der
mietvertraglichen Verpflichtungen gestellt. Aufgrund
der aus heutiger Sicht guten Bonität des Mieters wurde
im Rahmen der Prognoserechnung (Tz. 7) vom Ansatz
von (kalkulatorischen) Mietausfällen abgesehen.
Im Übrigen bestehen übliche mietvertragliche Regelungen
(z. B. über Benachrichtigungsverpflichtungen,
über Kündigungsrechte im Fall von Vertragsverletzungen
im Fall wesentlicher Vertragsverletzungen
durch eine Vertragspartei einschließlich Zahlungsverzug).
Siehe wichtige Hinweise dazu in Tz. 3.3.2 ab
Seite 33.
10.6.4 Weitere Miet­ bzw. Pachtverträge und
Vereinbarungen über Mietgarantien für
das Fondsobjekt
Mietverträge betreffend die Einzelhandelsflächen
Im Erdgeschoss des Fondsobjekts befinden sich
drei Einzelhandelsflächen (ca. 589,3 m², das sind rd.
3,6 Prozent der gesamten vermietbaren Fläche des
Fondsobjekts), von denen zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
zwei (ca. 266 m²) zu den nachfolgend
dargestellten Konditionen vermietet sind:
Einzelhandelsmieter
Mieter Nutzungsart
m² / St. Mietbeginn
Mietende
152
Option Mietanpassung
p. a.
Indexierung
jeweils
am
Art des
Mietvertrags
Miete
Kalenderjahr
2012
in AUD
Rural Bank 1) Limited Bank 151 01.03.10 29.02.16 1 x 6 grds. 4 % 01.03. Netto 2) 93.316
Rural Bank 1) Limited Lager 20 01.03.10 29.02.16 1 x 6 grds. 4 % 01.03. Netto 2) 4.299
The Perfect Cup
(Kiranjit und
Harmesh Singh)
Coffee
Shop
1) Details zu den Mietanpassungen sind der Beschreibung zu entnehmen.
2) flächenanteilige Kostenübernahme
3) Nebenkosten in Miete teilweise enthalten
Die Mietverträge enthalten übliche mietvertragliche
Regelungen, wie sie in Australien für gewerbliche
Vermietungen i. d. R. bestehen.
Beide Mietverträge werden jährlich mit 4 Prozent
angepasst. Bei dem Mietvertrag mit der Rural Bank
Limited ist im Jahr 2014 eine Anpassung an die
Marktmiete vereinbart, wobei das Mietniveau nicht
unter die Miete unmittelbar vor der Anpassung fallen
kann (sog. „Ratchet“-Klausel). Im Mietvertrag der Rural
Bank Limited ist die Vermietung von Lagerflächen
(20 m²) enthalten.
Die dargestellten Mieten beziehen sich auf die Miete
nach der Anpassung im Jahr 2011, wobei beim
Mieter des Cafés eine Verlängerung zum 14.11.2011
zu der dargestellten Miete vorgenommen wurde.
Beide Mieter tragen grundsätzlich die eigenen Verbrauchskosten
(z. B. für Elektrizität, Wasser, Gas). Bei
dem Mietvertrag mit der Rural Bank Limited handelt
es sich um einen Netto-Mietvertrag, d. h. dass der
Mieter unter diesem Mietvertrag grundsätzlich die
gesamten Betriebs- und Bewirtschaftungskosten anteilig
trägt. Beim Mieter des Cafés ist ein Semi-Gross-
Mietvertrag vereinbart, wonach der Mieter Kostensteigerung
über das Basisjahr trägt (im Wesentlichen
analog dem Konzept unter dem Mietvertrag mit dem
Hauptmieter, siehe Tz. 10.6.3).
Der Vermieter trägt die strukturellen Kosten der
Instandhaltung des Fondsobjekts („Dach und Fach“).
Zum Ende des jeweiligen Mietvertrags ist die Mietsache
vom Mieter in gutem Zustand und gereinigt
zurückzugeben.
115 14.11.11 13.11.16 1 x 5 4,00 % 14.11. Semi-
Gross 3)
82.422

Verträge zu Transmissionseinrichtungen
Auf dem Dach des Gebäudes gibt es diverse Transmissionseinrichtungen.
Hierzu wurden mit drei
Betreibern Verträge zu nachfolgenden Konditionen
ausgehandelt (d. h. diese müssen noch unterzeichnet
werden, dies betrifft den Vertrag mit Amcom) bzw.
geschlossen:
Transmissionseinrichtungen
Mieter Nutzungsart m² / St. Mietbeginn
Optus Networks
Pty Ltd
Mobilfunkversorger
Amcom Rundfunkantenne
Austereo Pty Ltd Rundfunkantenne
Mietende
153
Option Mietanpassung
p. a.
Index ierung
jeweils am
Miete Kalenderjahr
2012
in AUD
1 01.01.11 31.12.15 – 4,00 % 01.01. 10.497
1 01.01.12 31.12.21 – 4,00 % 01.01. 2.500
1 01.03.03 30.06.13 2 x 5 1) grds.
Inflationsrate
(CPI)
1) Zum Zeitpunkt der Ausübung jeder Verlängerungsoption findet jeweils eine Marktmietanpassung statt.
Mietgarantie
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung sind eine Einzelhandelsfläche
sowie drei Tiefgaragen-Stellplätze
nicht vermietet. Insgesamt sind für die Leerstände
anfängliche Mieteinnahmen von rd. AUD 209.640
veranschlagt. Im Rahmen des Kaufvertrags erteilen
die Verkäufer zugunsten des Käufers eine Mietgarantie
für 36 Monate nach Eigentumsübergang
über diese Flächen (wichtige Details hierzu siehe in
Tz. 10.6.2). Der Verkäufer hat auf der Grundlage der
kaufvertraglichen Regelungen grundsätzlich alle Kosten
der Vermietung (z. B. Ausbaukosten zugunsten
der Mieter, mietfreie Zeiträume, Maklergebühren)
Mietgarantie
Mieter Nutzungsart
Mietgarantie Einzelhandel
Mietgarantie TG-Stellplätze
1) flächenanteilige Kostenübernahme
m² / St. Mietbeginn
Mietende
Option Mietanpassung
p. a.
Indexierung
jeweils
am
01.03. 51.937
Art des
Mietvertrags
Miete
Kalenderjahr
2012
in AUD
323 29.12.11 28.12.14 – 4,00 % 29.12. Netto 1) 193.980
3 29.12.11 28.12.14 – 4,00 % 29.12. Netto 1) 15.660

zu tragen und muss definierte Kriterien im Rahmen
der Vermietung einhalten. Darüber hinaus muss die
Vermietung eng mit dem Käufer abgestimmt und die
Mieter müssen für diesen akzeptabel sein. Die Garantieverpflichtung
endet ggf. vorzeitig mit der tatsächlichen
Vermietung der jeweiligen Einzelhandelsfläche
bzw. des jeweiligen Stellplatzes auf der Grundlage
der vertraglichen Vereinbarungen. Zur Sicherung der
beschriebenen diesbezüglichen kaufvertraglichen
Verpflichtungen wird der Gegenwert der Mietgarantiesumme
(nebst anteiliger Mietnebenkosten) auf
einem Sicherheitskonto einbehalten und von dort
monatlich anteilig an den Käufer ausgekehrt.
10.6.5 Geschäftsbesorgungs­ und Servicevertrag
für Investment Management („Investment
Management Agreement“)
Der Treuhänder des BF Australia 7 Trust hat die
Real I.S. Australia Pty Ltd (Details zu dieser Gesellschaft
siehe Tz. 12.8) mit Vertrag vom 13.05.2011
mit der Unterstützung des Treuhänders und der
Geschäftsbesorgung bzw. dem Investment Management,
insbesondere im Zusammenhang mit den
nachstehend genannten Beratungs- bzw. Servicedienstleistungen
beauftragt:
a) Mitwirkung bzw. Unterstützung bei der Abwicklung
der Treuhandbeteiligungen (einschließlich
der Einholung von Zeichnungsscheinen und der
Leistung der Treuhandeinlagen und der Pflege
des Treugeberregisters);
b) Mitwirkung bzw. Unterstützung bei der Auswahl
und beim Management des Treuhandvermögens
(unter Beachtung der Zustimmungsrechte der
Treugeber) sowie laufende technische Analyse
des Immobilienvermögens des Trusts und Beratung
betreffend Maßnahmen im Bereich Instandhaltung
und Reparatur;
c) Beratung im Zusammenhang mit der Aufstellung
von Budgets für die Reparatur und Instandhaltung
des Immobilienvermögens des Trusts sowie
ggf. Abstimmung derartiger Budgets mit den
Mietern im Rahmen der Regelungen des jeweiligen
Mietvertrags;
d) Koordination und Überwachung von technischen
Maßnahmen im Zusammenhang mit strukturellen
und sonstigen Reparaturen, Instandhaltungen
und Investitionen betreffend das Immobilienver-
154
mögen des Trusts sowie begleitende Prüfung,
Kontrolle und Koordination der Abrechnung der
diesbezüglichen Kosten durch die beauftragten
Firmen und Unternehmen;
e) Verbunden mit dem Erwerb oder dem Verkauf
von Vermögensgegenständen die Organisation
von Ankaufs- oder Verkaufsprüfungen (sog. Due
Diligence), die Mitbegleitung im Rahmen von
Verhandlungen, die Sichtung und Bewertung von
Researchunterlagen und Gutachten, die Koordination
mit Beratern (wie Steuer- oder Rechtsberatern)
und die Erstellung von wirtschaftlichen
Berechnungen und Kalkulationen; sowie
f) Durchführung üblicher Fonds- und Investment-
Management-Aufgaben (wie Organisation von
Beschlüssen der Treugeber und Organisation der
Kommunikation mit Treugebern des Treuhandvermögens,
umfangreicher Reporting- und Budgetierungsaufgaben,
Organisation und Abwicklung
von Zahlungsverkehr).
Die Real I.S. Australia Pty Ltd (nachstehend auch
„Investment Manager“ genannt) wird als Bestandteil
und Nebenleistung zu den vorstehend genannten
Geschäftsbesorgungen bzw. Beratungs- und Serviceleistungen,
soweit erforderlich, an der Erstellung
von Berichten an den Treuhänder und / oder die
Fondsgesellschaft zu technischen oder wirtschaftlichen
Umständen bzw. Sachverhalten betreffend die
Vermögensgegenstände des Treuhandvermögens
(im Wesentlichen also das Fondsobjekt) mitwirken.
Das Investment Management Agreement beinhaltet
übliche Regelungen über den Handlungsrahmen
und den Aufgabenkatalog eines Investment Managers,
wobei alle wesentlichen Geschäftsvorgänge
im Zusammenhang mit dem Treuhandvermögen
(z. B. Kauf- und Verkauf, Abschluss wichtiger Verträge
im Zusammenhang mit dem Treuhandvermögen
oder Aufnahme von Fremdfinanzierungen) über die
Regelungen des Trust Deed nicht vom Investment
Manager selbst, sondern von den Treugebern entschieden
werden, so dass der Investment Manager
weitgehend übliche Geschäftsbesorgungsaufgaben
wahrnimmt. Auch geben die Vertragsparteien im
Rahmen des Vertrags übliche Gewährleistungen ab.
Sowohl betreffend den Treuhänder (in seiner Eigenschaft
als Treuhänder des Treuhandvermögens) als
auch für den Investment Manager sind übliche, sehr
weitgehende Haftungsausschlüsse, soweit gesetzlich
zulässig, vereinbart. Der Investment Manager

darf gemäß der vertraglichen Bestimmungen für
die Erfüllung seiner Aufgaben nur im Rahmen der
anwendbaren Gesetze und Regularien handeln und
stellt das Treuhandvermögen für Schäden und Nachteile
frei, die im Fall eines vertragswidrigen Handelns
für das Treuhandvermögen entstehen könnten. Die
Freistellungsverpflichtungen werden dabei durch die
Real I.S. AG im Rahmen des Investment Management
Agreements garantiert.
Der Investment Manager ist im Rahmen des Investment
Management Agreements („IMA“) berechtigt,
Dritte mit der Erbringung einzelner der vorgenannten
Geschäftsbesorgungs-, Beratungs- bzw. Serviceleistungen
zu beauftragen. In einigen Feldern muss
dies zwingend erfolgen (so darf der Investment
Manager selbst keine Rechts- oder Steuerberatung
erbringen und muss diese insofern für das Treuhandvermögen
über qualifizierte Dritte organisieren und
koordinieren). Dies ist beispielsweise vorgesehen für
die Buchhaltung / den Abschluss und dessen Prüfung
für das Treuhandvermögen oder für laufende Rechts-
und Steuerberatung für das australische Treuhandvermögen.
Dabei werden die Kosten dieser Dienstleister
dem Treuhandvermögen belastet werden
bzw. der Investment Manager erhält diese, sofern
er derartige Kosten verauslagt hat, vom Treuhänder
auf Rechnung des Treuhandvermögens erstattet.
Entsprechende Kostenschätzungen sind im Rahmen
des prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplans
(Tz. 6) bzw. der Prognoserechnung (Tz. 7)
berücksichtigt worden. Siehe hierzu die wichtigen
Hinweise in Tz. 3.3.6 auf Seite 37.
Für die Übernahme der Dienstleistungen im Rahmen
des Investment Management Agreements erhält die
Real I.S. Australia Pty Ltd folgende Gebühren:
Eine einmalige Gebühr für Strukturierungs- und Akquisitionsdienstleistungen
in Höhe von AUD 440.000
(ggf. zzgl. Umsatzsteuer), die nach Vorlage einer
Rechnung zwischen Dezember 2011 und Dezember
2013 zahlbar ist.
Gebühren für das laufende Asset- und Investment-
Management. Diese betragen für das Jahr 2012
AUD 100.000 und anschließend jährlich 2,75 Prozent
bezogen auf die definierten Netto-Mieteinnahmen
eines Jahres (jeweils zahlbar am Jahresende, ggf.
zzgl. Umsatzsteuer). Daneben wird für diese Leistungen
einmalig für den Zeitraum der ersten zehn
Jahre eine Gebühr in Höhe von AUD 1 Mio. (ggf. zzgl.
Umsatzsteuer) bezahlt.
155
Weiterhin eine Gebühr bei einem Verkauf des
Fondsobjekts (Treuhandvermögens) in Höhe von
0,25 Prozent des Veräußerungserlöses (ggf. zzgl.
Umsatzsteuer). Diese Gebühr ist sofort bei Zufluss
des Veräußerungserlöses beim Treuhänder des Trusts
fällig und zahlbar.
Das Investment Management Agreement kann
seitens des Investment Managers grundsätzlich
mit einer Frist von 60 Tagen gekündigt werden,
wobei die Vereinbarung in üblichen Fällen auch
fristlos gekündigt werden kann (z. B. bei Insolvenz
des Vertragspartners (des Treuhänders), falls der
Treuhänder erforderliche Lizenzen verliert, falls der
Vertragspartner Gesetze verletzen würde, wenn
der Vertrag weiter bestehen würde, oder falls der
Vertragspartner den Vertrag in materieller Weise
verletzt und die Vertragsverletzung in bestimmter
Frist nicht geheilt wird). Die Vereinbarung beinhaltet
ebenfalls Regelungen, zu denen der Treuhänder des
Trusts als Vertragspartner ausscheidet, falls der Investment
Manager dies verlangt, wobei diese u. a. in
Übereinstimmung mit dem Gesellschaftsvertrag der
Fondsgesellschaft an die schriftliche Beschlussfassung
von mindestens 75 Prozent der Treugeber des
Treuhandvermögens gebunden sind. Der Treuhänder
kann dem Investment Manager ebenfalls in üblichen
Fällen außerordentlich kündigen (z. B. falls der
Investment Manager insolvent ist, falls die Fortführung
des Vertrags gegen Gesetze verstoßen würde,
falls der Investment Manager seinen vertraglichen
Verpflichtungen in wesentlicher Hinsicht nicht nachkommen
würde bzw. den Vertrag verletzen würde
und keine Abhilfe in der vereinbarten Frist erfolgt).
Eine ordentliche Kündigung ist nach Ablauf von zehn
Jahren mit einer Frist von 30 Tagen möglich (wobei
die Treugeber einer Kündigung zustimmen müssten).
In bestimmten Kündigungsfällen würde dem
Investment Manager die Gebühr für den Zeitraum
bis zum Ablauf von zehn Jahren nach Vertragsschluss
noch zustehen (sog. „Termination Fee“). Dies ist
jedoch nicht der Fall, falls das Fondsobjekt in diesem
Zeitraum veräußert werden würde.
10.6.6 Verträge über Kapitalbeschaffung bzw.
Arrangierung von Sicherheiten
Vertrag über Eigenkapitalvermittlung
Mit der Beschaffung des erforderlichen Eigenkapitals
sind die Real I.S. (durch Vereinbarung mit dem Treuhänder
des australischen Treuhandvermögens vom
13.05.2011, dem sog. „Capital Acquisition Agree-

ment“) sowie in der Folge über noch zu schließende
Vereinbarungen, die zwischen der Real I.S. und weiteren
Vertriebspartnern geschlossen werden, weitere
Vertriebspartner beauftragt.
Für die Beschaffung des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft
(und damit inhärent des nachgelagerten
australischen Treuhandvermögens) ist eine Vergütung
in Höhe von insgesamt AUD 10.080.000 vereinbart
(ggf. zzgl. deutsche und australische
Umsatzsteuer).
Die Vergütung ist insgesamt bzw. anteilig fällig, wenn
der Treuhänder des australischen Treuhandvermögens
die Rechnung der Real I.S. erhalten hat. Durch
die Vergütung sind alle mit der Eigenkapitalvermittlung
zusammenhängenden Kosten der Real I.S. und
der anderen Vertriebspartner abgegolten.
Im Rahmen des Capital Acquisition Agreements bzw.
für die Kapitalbeschaffungsverträge mit weiteren
Vertriebspartnern wurden bzw. werden Haftungsbeschränkungen
vereinbart.
Vertrag über (Fremd­)Kapitalvermittlung
bzw. Vermittlung einer Bankgarantie
Im Rahmen der Vereinbarungen zum Ankauf des
Fondsobjekts muss der Käufer eine marktübliche
Sicherheit bis zum Übergang von Nutzen und Lasten
bzw. zur Kaufpreiszahlung hinterlegen. Verkäufer
und Käufer haben sich auf eine standardisierte
Bankgarantie (sog. „Letter of Credit“) in Höhe von
AUD 4.500.000 geeinigt und der Käufer (der Treuhänder
des australischen Treuhandvermögens, handelnd
für Rechnung dieses Treuhandvermögens) hat die
Real I.S. mit Vereinbarung vom 13.05.2011 mit der Beschaffung
dieser Sicherheit beauftragt (sog. „Outside
Capital Acquisition Agreement“). Weiterhin regelt
diese Vereinbarung, dass für den Fall des Erfordernisses
einer Eigenkapital-Zwischenfinanzierung diese
ebenfalls durch die Real I.S. arrangiert werden soll.
Für die vorgenannten Aufgaben erhält die Real I.S.
eine Vergütung in Höhe von insgesamt AUD 850.000
(ggf. zzgl. deutsche und australische Umsatzsteuer).
Die Vergütung ist fällig frühestens zum 30.12.2011,
aber nicht später als zum 30.12.2013, und auf schriftliche
Zahlungsaufforderung der Real I.S. gegenüber
dem Treuhänder des australischen Treuhandvermögens
zahlbar.
156
Im Rahmen der Vereinbarung wurden Haftungsbeschränkungen
vereinbart.
10.6.7 Platzierungsgarantie
Die Real I.S. garantiert gemäß Vereinbarung mit dem
Treuhänder des australischen Treuhandvermögens
vom 13.05.2011, dass das für die Durchführung der
geplanten Investition auf Ebene der Fondsgesellschaft
bzw. des australischen Treuhandvermögens
insgesamt erforderliche (Gesellschafts-)Kapital
gemäß den Planungen in diesem Beteiligungsprospekt
zum einen zum geplanten Ankaufszeitpunkt im
Dezember 2011 und darüber hinaus zum Ablauf der
Platzierungsfrist vollständig zur Verfügung steht,
wobei die Garantie nur wirksam wird, sofern die
Fondsgesellschaft den Treuhänder des australischen
Treuhandvermögens zur Ausübung der Ankaufsoption
(Call Option) unter dem Put and Call Option Deed
vertragsgemäß ermächtigt.
Die Real I.S. verpflichtet sich im Rahmen der Vereinbarung
(des sog. „Placement Guarantee Agreements“)
dafür zu sorgen, dass zum Zeitpunkt des
Ankaufs des Fondsobjekts auf Ebene des Treuhandvermögens
genügend Kapital vorhanden ist (entweder
indem die Fondsgesellschaft über genügend
Kapital verfügt, welches sie in das Treuhandvermögen
einbringt, oder indem die Fondsgesellschaft
über eine Zwischenfinanzierung verfügen kann, so
dass die Mittel ebenfalls zur Bezahlung der erforderlichen
Mindesteinlagen in das Treuhandvermögen
zur Verfügung stehen) und dass zum Ende der
Platzierungsfrist auf Ebene der Fondsgesellschaft das
erforderliche Kommanditkapital ebenfalls vollständig
vorhanden ist. Dazu kann die Real I.S. einen Kapitalanteil
(ohne Agio) an der Fondsgesellschaft in der
entsprechenden Höhe selbst zeichnen oder Kapitalanteile
an der Fondsgesellschaft in der entsprechend
erforderlichen Höhe – ebenfalls jeweils ohne Agio –
durch Dritte zeichnen lassen.
Das erforderliche Gesellschaftskapital der Fondsgesellschaft
ist das Kommanditkapital gemäß § 4
Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft
in der dort jeweils genannten bzw. durch den
geschäftsführenden Kommanditisten festgelegten
Höhe. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung bzw.
der Unterzeichnung des Vertrags über die Platzierungsgarantie
ist als erforderliches Gesellschaftskapital
der Betrag von AUD 112.010.000 festgelegt.

Für die Übernahme der Platzierungsgarantie
erhält die Real I.S. eine Vergütung in Höhe von
AUD 5.300.000 (ggf. zzgl. deutsche und australische
Umsatzsteuer). Der Vergütungsanspruch entstand
dabei mit Abschluss des Vertrags über die Platzierungsgarantie
und ist nach Rechnungsstellung
bzw. spätestens zum Ende der Platzierungsfrist zur
Zahlung fällig.
Im Rahmen des Placement Guarantee Agreements
wurden übliche Haftungsbeschränkungen vereinbart.
10.6.8 Weitere Vereinbarungen für das
Treuhandvermögen
Im Rahmen der Transaktion sind bzw. werden auf
Ebene des Treuhandvermögens weiterhin Rechts-
und Steuerberaterkosten, Kosten für Buchhaltung
und für Jahresabschlussarbeiten, Kosten für Wirtschaftsprüfung,
Gutachter- und Expertenkosten
sowie weitere Beratungskosten und Kosten für die
Hausverwaltung („Property Management“) vor Ort
anfallen, die im Rahmen des prognostizierten Investitions-
und Finanzierungsplans bzw. in der Prognoserechnung,
teilweise auf Grundlage von Schätzungen,
angesetzt wurden (siehe hierzu Tz. 6 bzw. Tz. 7).
Die diesbezüglichen Kosten und Aufwendungen
beeinflussen das wirtschaftliche Ergebnis aus der
Vermietung des Fondsobjekts und werden von den
Mieteinnahmen abgezogen. Sollten die angesetzten
(Schätz-)Kosten tatsächlich anders ausfallen,
würde sich dies auf die Liquiditätsreserve auswirken
(siehe hierzu die wichtigen Hinweise in Tz. 3.3.6 auf
Seite 37).
10.7 Anwendbares Recht betreffend die wesentlichen
Verträge und Vereinbarungen
Die Optionsvereinbarung („Put and Call Option
Deed“), der Kaufvertrag, die Mietvereinbarungen,
das Trust Deed, das Investment Management Agreement,
die Platzierungsgarantie, die Verträge über
Kapitalbeschaffung mit dem Treuhandvermögen und
weitere Verträge im Zusammenhang mit der Transaktion,
beispielweise für das Property Management
oder für bestimmte Rechts- und Steuerberater, unterliegen
australischem Recht. Der Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft, der Treuhandvertrag mit der
FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH, der Geschäftsbesorgungsvertrag
mit der Real I.S. AG und weitere
157
Dienstleistungsverträge (z. B. Vertrag über Investmentaufbereitung
und Konzeption) unterliegen dem
Recht der Bundesrepublik Deutschland.
Die Angaben zu den äußerst umfangreichen und
komplexen, vorstehend ausführlich dargestellten
Verträgen nach australischem Recht basieren auf einer
Analyse und einer Zusammenfassung der wesentlichen
Regelungen dieser Verträge und Vereinbarung
des australischen Anwalts der Fondsgesellschaft
(siehe hierzu die wichtigen Hinweise in Tz. 3.3.11 ab
Seite 40).

158

11. Steuerliche Grundlagen
11.1 Vorbemerkung
In diesem Abschnitt sind (gemäß § 4 Satz 1 Nr. 2
VermVerkProspV) die wesentlichen Grundlagen der
steuerlichen Konzeption der Vermögensanlage und
damit die steuerlichen Aspekte und Folgen einer
Beteiligung an der Fondsgesellschaft dargestellt. Es
wird auf steuerliche Aspekte eingegangen, die für
eine natürliche Person von Bedeutung sein können,
die ausschließlich in Deutschland unbeschränkt
steuerpflichtig ist und einen Anteil an der Fondsgesellschaft
im steuerlichen Privatvermögen hält
(„Anleger“). Dieser Abschnitt berücksichtigt nicht
steuerliche Aspekte von Investoren, die ihren Anteil
an der Fondsgesellschaft im Betriebsvermögen
halten. Ebenso gilt die Darstellung nicht für Personengesellschaften
bzw. Körperschaften, Personenvereinigungen
oder Vermögensmassen im Sinne von
§ 1 Abs. 1 Körperschaftsteuergesetz, die einen Anteil
an der Fondsgesellschaft halten. Es wird unterstellt,
dass der Anleger den Erwerb des Anteils an der
Fondsgesellschaft nicht fremdfinanziert.
Dieses Kapitel enthält eine Darstellung steuerlicher
Aspekte und berücksichtigt keinesfalls steuerliche
Besonderheiten einzelner Anleger. Die Besteuerung
der Einkünfte aus einem Anteil an der Fondsgesellschaft
ist auch von individuellen Verhältnissen des
Anlegers abhängig. Daher sollte der Anleger zu
Fragen seiner Besteuerung mit Einkünften aus dem
Anteil an der Fondsgesellschaft seinen steuerlichen
Berater konsultieren.
Die Ausführungen in diesem Kapitel sind in Zusammenhang
mit dem Kapitel „Risikohinweise“ (Tz. 3,
ab Seite 26) und darin insbesondere dem Abschnitt
„Steuerliche Risiken“ (Tz. 3.4, ab Seite 44) zu lesen.
Vor einer Anlageentscheidung sollte der Anleger
daher auch das Kapitel „Risikohinweise“ gelesen
und verstanden haben.
Die nachfolgende Darstellung basiert auf den zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung gültigen nationalen
deutschen und australischen gesetzlichen Regelungen,
dem gegenwärtigen Abkommen zwischen
der Bundesrepublik Deutschland und dem Australischen
Bund zur Vermeidung der Doppelbesteuerung
(„DBA“ vom 24.11.1972, in Kraft getreten am
15.02.1975), den veröffentlichten Verwaltungsanweisungen
sowie der veröffentlichten Rechtsprechung
der Finanzgerichte. Die zugrunde liegenden Gesetze,
159
das DBA (zu dem Revisionsverhandlungen mit Australien
derzeit stattfinden), die Rechtsprechung der
Finanzgerichte sowie die Auffassung bzw. Verwaltungspraxis
der Finanzverwaltung können sich jederzeit,
ggf. mit Wirkung für die Vergangenheit, ändern
bzw. wegfallen. Eine Gewähr für das Fortbestehen
der derzeitigen Rechtslage und Verwaltungsauffassung
/ -praxis wird vom Anbieter nicht übernommen.
Für das Fondskonzept relevante (und ggf. nachteilige)
Änderungen der Rechtslage, Verwaltungsauffassung
/ -praxis bzw. Finanzrechtsprechung sind nicht
auszuschließen. Ebenfalls ist nicht auszuschließen,
dass nachstehend vertretene Rechtsauffassungen
von der Finanzverwaltung bzw. den Finanzgerichten
nicht geteilt werden. Die Besteuerung kann somit
von der Darstellung in diesem Abschnitt nachteilig
abweichen.
11.2 Fondskonzept im Überblick
Das Beteiligungsangebot ist so konzipiert, dass der
australische Treuhänder The Trust Company (Australia)
Limited das Fondsobjekt ausschließlich für
die Fondsgesellschaft im Treuhandvermögen „BF
Australia 7 Trust“ hält und verwaltet. Fondsobjekt
sind das Eigentum am Grundstück des Fondsobjekts
und das auf dem Grundstück errichtete Gebäude
(vgl. im Einzelnen Tz. 5 bzw. Tz. 10.6.2). Aus Sicht des
deutschen Steuerrechts sollten die Anleger Einkünfte
aus Vermietung bzw. Einkünfte aus der Veräußerung
einer Immobilie erzielen. Die Fondsgesellschaft
sollte in Deutschland steuerlich als vermögensverwaltende
Personengesellschaft zu qualifizieren sein.
Für Zwecke des deutschen Einkommensteuerrechts
sind Einkünfte aus dem Fondsobjekt und sonstige
Einkünfte der Fondsgesellschaft dem Anleger anteilig
zuzurechnen.
Aus Sicht des australischen Steuerrechts sind der
australische Treuhänder des australischen Treuhandvermögens
bzw. die Fondsgesellschaft mit
Einkünften aus australischer Quelle in Australien
steuerpflichtig. Vereinfachend zusammengefasst
sind Einkünfte aus Vermietung und Veräußerung des
Fondsobjekts bzw. der Anteile am Treuhandvermögen
sowie australische Zinseinkünfte in Australien zu
versteuern. Die Höhe der in Australien steuerpflichtigen
Einkünfte aus Vermietung bzw. Veräußerung des
Fondsobjekts / der Anteile am Treuhandvermögen
wird jedoch um bestimmte zulässige Aufwendungen
gemindert.

Durch Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung
(„Doppelbesteuerungsabkommen“) wird
teilweise das Besteuerungsrecht Deutschlands als
Wohnsitzstaat des Anlegers zugunsten des Quellenstaates
der Einkünfte eingeschränkt. Deutschland
und Australien haben das oben genannte DBA vom
24.11.1972 abgeschlossen.
Für die Anwendbarkeit des DBA bei der Besteuerung
des Anlegers in Deutschland sollte dessen Ansässigkeit
im Sinne des Art. 4 DBA aufgrund unbeschränkter
Steuerpflicht bzw. ständiger Wohnstätte
in Deutschland maßgeblich sein. Da es sich bei der
Fondsgesellschaft um eine vermögensverwaltende
Personengesellschaft und beim Treuhandvermögen
um eine steuerlich transparente Treuhand handeln
sollte (vgl. Tz. 11.3.1 a)), sollte das DBA für deutsche
Steuerzwecke auf diese selbst nicht anwendbar sein.
Für Einkünfte aus Vermietung einer australischen
Immobilie steht Australien das Besteuerungsrecht
zu (Art. 6 DBA). Deutschland stellt die Einkünfte aus
Vermietung im Grundsatz unter Anwendung des Progressionsvorbehalts
von der Besteuerung frei (Art. 22
Abs. 2 lit. a DBA).
Für Einkünfte aus der Veräußerung des Fondsobjekts
bzw. der Anteile am Treuhandvermögen enthält
das DBA keine ausdrückliche Regelung. Gewichtige
Gründe sprechen dafür, dass Deutschland Einkünfte
aus der Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der
Anteile am Treuhandvermögen unter Anwendung
des Progressionsvorbehalts von der Besteuerung
ggf. freistellt (streitig, vgl. Tz. 11.3.3). Unabhängig
von der Freistellung nach DBA sollten Einkünfte aus
der Veräußerung des Fondsobjekts, der Anteile am
Treuhandvermögen oder des Anteils an der Fondsgesellschaft
nach derzeitiger Rechtslage in Deutschland
beim Anleger nicht einkommensteuerpflichtig
sein, sofern die Anschaffung des Fondsobjekts, der
Anteile am Treuhandvermögen und des Anteils an
der Fondsgesellschaft jeweils mehr als zehn Jahre
zurückliegt und kein gewerblicher Grundstückshandel
vorliegt (vgl. Tz. 11.3.3). Würde Deutschland die
Veräußerungseinkünfte besteuern, sollten hierauf
entrichtete und um Ermäßigungsansprüche gekürzte
australische Ertragsteuern auf die deutsche Einkommensteuer
des Anlegers anrechenbar sein.
Für Zinseinkünfte ist zu unterscheiden: Die Fondsgesellschaft
wird, z. B. auf eine vorzuhaltende
Liquiditätsreserve, Zinseinkünfte voraussichtlich in
Australien, Deutschland und ggf. Luxemburg erzielen
160
(Letzteres, da die Fondsgesellschaft erwägt, eine
luxemburgische Bank mit einem Teil des üblichen
Cash-Managements zu betrauen). Für Zinseinkünfte
aus Australien (Art. 11 DBA) und Luxemburg (Art. 14
DBA Deutschland / Luxemburg) steht Deutschland
jeweils das Besteuerungsrecht zu. Zusätzlich hat Australien
das Recht zum Quellensteuerabzug in Höhe
von bis zu 10 Prozent des Bruttobetrags der Zinsen.
Beim Anleger sind anteilig zuzurechnende Zinseinkünfte
in Deutschland einkommensteuerpflichtig
(vgl. Tz. 11.3.6).
Deutschland führt seit geraumer Zeit Revisionsverhandlungen
über das DBA mit Australien (vgl.
Tz. 11.11). Ein neu abgeschlossenes Doppelbesteuerungsabkommen
Deutschland / Australien könnte für
die Anleger zu einer im Vergleich zur Darstellung in
diesem Abschnitt nachteiligen Besteuerung führen.
11.3 Besteuerung in der Bundesrepublik
Deutschland
Nachfolgend sind mögliche Belastungen mit Kirchensteuer
und Aspekte des Besteuerungsverfahrens hinsichtlich
Kirchensteuer nicht berücksichtigt. Anleger
sollten sich dazu steuerlich beraten lassen.
11.3.1 Fondsgesellschaft
a) Zurechnung von Einkünften
Für die steuerliche Zurechnung der Einkünfte aus
dem Fondsobjekt zum Anleger in Deutschland
sind zwei Treuhandverhältnisse relevant. Die
Anleger beteiligen sich durch Treuhandvertrag
(zunächst) als Treugeber über den Treuhandkommanditisten
an der Fondsgesellschaft. Die Fondsgesellschaft
hält das Fondsobjekt über das vom
australischen Treuhänder ausschließlich für die
Fondsgesellschaft verwaltete Treuhandvermögen
„BF Australia 7 Trust“ gemäß den Bedingungen
des Trust Deed.
Die Fondsgesellschaft ist aufgrund ihrer Strukturierung
als Personengesellschaft steuerlich transparent
und damit nicht Subjekt der Einkommensteuer.
Die von der Fondsgesellschaft gehaltenen
Wirtschaftsgüter und erwirtschafteten Einkünfte
sind für Besteuerungszwecke den Gesellschaftern
der Fondsgesellschaft bzw. den über den Treuhandkommanditisten
investierenden Anlegern
zuzurechnen. Die Zurechnung erfolgt nach dem
im Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft

festgelegten Verteilungsschlüssel. Für über den
Treuhandkommanditisten investierte Anleger
(„Treugeber“) gilt nach dem Treuhanderlass
(Schreiben des Bundesministers der Finanzen
vom 01.09.1994 über die Zurechnung von Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung bei
Treuhandverhältnissen) Entsprechendes. Der von
dem Treuhandkommanditisten gehaltene Anteil
an der Fondsgesellschaft und damit die von der
Fondsgesellschaft gehaltenen Wirtschaftsgüter
sowie erzielten Einkünfte sind den Treugebern
anteilig zuzurechnen. Dazu ist erforderlich, dass
der Treuhandkommanditist weisungsabhängig
ist, wirtschaftlich ausschließlich auf Rechnung
und Gefahr der Treugeber handelt und die
Treugeber im Innenverhältnis wie unmittelbar
beteiligte Kommanditisten gestellt sind. Diese
Voraussetzungen sind nach dem zwischen dem
Treuhandkommanditisten und dem jeweiligen
Treugeber abzuschließenden Treuhandvertrag
(vgl. Tz. 14) erfüllt. Der Treuhandkommanditist
hält den Anteil an der Fondsgesellschaft jeweils
anteilig für Rechnung und im Interesse des Treugebers,
der Stimmrechte aus dem Anteil selbst
ausüben oder den Treuhandkommanditisten über
die Ausübung anweisen und das Treuhandverhältnis
kündigen und Herausgabe des Anteils an
der Fondsgesellschaft verlangen kann.
Der australische Treuhänder hält das Fondsobjekt
als Treuhandvermögen in einem so genannten
Trust nach australischem Recht im eigenen Namen
und für Rechnung der Fondsgesellschaft als
nahezu alleiniger Inhaber von Treuhandanteilen
am australischen Treuhandvermögen (sog. Units;
vgl. Tz. 10.5). Die steuerliche Behandlung eines
Trusts bzw. der Einkünfte aus einem Trust ist in
Deutschland gesetzlich nicht geregelt und ist
von der Ausgestaltung des Trust Deed und der
Units im Einzelfall abhängig. Das australische
Treuhandvermögen „BF Australia 7 Trust“ sollte
aufgrund der vertraglichen Ausgestaltung des
Trusts im sog. Trust Deed für deutsche Steuerzwecke
als transparente Treuhand zu qualifizieren
sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
sind bei Treuhandverhältnissen demjenigen
die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
zuzurechnen, der über die Nutzungsüberlassung
des Mietobjekts entscheidet. Entsprechend
den Grundsätzen des Treuhanderlasses und
der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist
die Fondsgesellschaft zur Kündigung des Trust
Deed berechtigt, kann die Fondsgesellschaft das
161
Treuhandvermögen herausverlangen und trifft
die Fondsgesellschaft wesentliche Entscheidungen
über das Treuhandvermögen, insbesondere
über Erwerb und Veräußerung des Fondsobjekts,
Darlehensaufnahme sowie den Abschluss, die
Verlängerung, Änderung und Kündigung von
Mietverträgen. Erträge aus dem Treuhandvermögen
stehen der Fondsgesellschaft zu. Lasten
aus dem Treuhandvermögen hat ebenfalls die
Fondsgesellschaft zu tragen. Im Treuhandvermögen
gehaltene Wirtschaftsgüter, insbesondere
das Fondsobjekt, und die im Treuhandvermögen
erwirtschafteten Einkünfte sollten deshalb für
deutsche Steuerzwecke der Fondsgesellschaft
und damit anteilig den Anlegern zuzurechnen
sein.
b) Art der Einkünfte
Die Fondsgesellschaft ist eine vermögensverwaltende
Personengesellschaft, d. h. keine gewerblich
tätige Mitunternehmerschaft im Sinne von
§ 15 Abs. 1 Nr. 2 EStG. Eine Personengesellschaft,
die ausschließlich eine Immobilie als eigenes
Immobilienvermögen für mehr als zehn Jahre
hält und vermietet und eine Liquiditätsreserve
als eigenes Kapitalvermögen verwaltet, erzielt
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
gemäß § 21 EStG bzw. Einkünfte aus Kapitalvermögen
gemäß § 20 EStG. Gegen die Qualifikation
der Fondsgesellschaft als gewerblich tätige
Mitunternehmerschaft spricht auch, dass der
Abverkauf des Fondsobjekts nach mehr als zehn
Jahren Haltedauer lediglich eine Möglichkeit ist,
d. h. weder im Vorhinein vereinbart noch durch
Vertrag mit einem Dritten abgesichert ist, und die
Realisierung dieser Möglichkeit nach der Mindestlaufzeit
der Fondsgesellschaft von der dann
gegebenen Immobilienmarktlage abhängig und
erst zu diesem Zeitpunkt ein Käufer zu finden ist.
Der BFH hat einen Mobilien-Leasingfonds als
gewerbliche Mitunternehmerschaft qualifiziert,
wenn die Vermietung des Wirtschaftsguts mit
dessen An- und Verkauf zu einem einheitlichen
Geschäftskonzept verklammert ist. Das ist der
Fall, wenn es zum Fondskonzept gehört, nicht
durch Mieteinnahmen aus dem Wirtschaftsgut,
sondern erst durch Erzielung des Verkaufserlöses
für das Wirtschaftsgut vor Ablauf dessen
gewöhnlicher oder tatsächlicher Nutzungsdauer
einen steuerlichen Totalgewinn zu erzielen.
Die Finanzverwaltung ist der Auffassung, dass
diese Grundsätze auf Ein-Objekt-Gesellschaften

unabhängig von der Art des gehaltenen Wirtschaftsguts,
d. h. auch auf einen geschlossenen
Immobilienfonds, Anwendung finden (BMF-
Schreiben vom 01.04.2009 zur Abgrenzung
von vermögensverwaltender und gewerblicher
Tätigkeit). Gewichtige Gründe sprechen dafür,
dass die Fondsgesellschaft nicht aufgrund der
vorstehenden Kriterien als gewerblich tätige Mitunternehmerschaft
qualifizieren sollte: Anders als
im vom BFH beurteilten Mobilien-Leasingfonds
ist der Abverkauf des Fondsobjekts im vorliegenden
Beteiligungsangebot nicht im Vorhinein
vereinbart. Zudem sollten aufgrund der längeren
Nutzungsdauer von Immobilien die Kriterien für
Mobilien-Leasingfonds nicht pauschal übertragbar
sein. Schließlich sollten die Anleger nach dem
wirtschaftlichen Konzept des Beteiligungsangebots
während der vorgesehenen Mindestlaufzeit
der Fondsgesellschaft, d. h. ohne Berücksichtigung
von Einkünften aus der Veräußerung des
Fondsobjekts, einen Totalgewinn für Zwecke des
deutschen Steuerrechts erzielen. Zur Anwendbarkeit
dieser BFH-Rechtsprechung zu Mobilien-
Leasingfonds auf Immobilien liegt bislang keine
Entscheidung der Finanzgerichtsbarkeit vor, so
dass sich ein Erfolg der Finanzverwaltung mit einer
möglichen gegenteiligen Auffassung derzeit
nicht ausschließen lässt.
Die Fondsgesellschaft ist auch nicht gewerblich
geprägt im Sinne von § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG.
Gewerbliche Prägung liegt vor, wenn an der
Personengesellschaft ausschließlich eine oder
mehrere Kapitalgesellschaften als persönlich
haftende Gesellschafter beteiligt und nur diese
oder Personen, die nicht Gesellschafter sind, zur
Geschäftsführung befugt sind. Bei einer GmbH &
Co. KG liegt keine gewerbliche Prägung vor, wenn
ein Kommanditist zum Geschäftsführer der Gesellschaft
bestimmt wird. Der geschäftsführende
Kommanditist kann – auch nach Auffassung der
Finanzverwaltung – eine Kapitalgesellschaft sein
(R 15.8 Abs. 6 Einkommensteuer-Richtlinien 2008,
mit vereinzelt in der Literatur vertretener gegenteiliger
Auffassung). Bei der Fondsgesellschaft
ist der Kommanditist Real I.S. Beteiligungs GmbH
zum geschäftsführenden Kommanditisten bestellt.
Sollte die Fondsgesellschaft entgegen der Auffassung
des Anbieters im Ergebnis als Mitunternehmerschaft
qualifiziert werden, sollte Deutschland
Mieteinkünfte aus dem Fondsobjekt und ggf.
Gewinne aus der Veräußerung des Fondsobjekts
162
nach dem DBA von deutscher Besteuerung freizustellen
haben („Freistellungsmethode“). Zwar unterläge
die Fondsgesellschaft der Gewerbesteuer,
jedoch sollte Gewerbesteuer lediglich in begrenzter
Höhe entstehen. Auf Ebene der Anleger sollten
die Einkünfte im Rahmen des Progressionsvorbehalts
(vgl. Tz. 11.3.5) berücksichtigt werden.
In der Literatur wird jedoch auch vertreten, dass
Deutschland mangels australischer Betriebsstätte
der Fondsgesellschaft nicht zur Anwendung der
Freistellungsmethode verpflichtet ist, sondern
die Anrechnungsmethode anwenden kann. Die
klärende Rechtsprechung liegt nicht vor. Wäre
die Anrechnungsmethode anwendbar, könnte
die Fondsgesellschaft der Gewerbesteuer in
erheblicher Höhe unterliegen. Auf Ebene der
Anleger könnten Einkünfte der Fondsgesellschaft
aus Vermietung / Veräußerung des Fondsobjekts
anteilig der Einkommensteuer in Deutschland
unterliegen, jedoch sollten insoweit im Ausland
entrichtete Steuern im Rahmen der §§ 34c, 32d
Abs. 5 EStG auf die deutsche Einkommensteuer
anrechenbar sein.
11.3.2 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Zwar unterliegen die Anleger grundsätzlich mit
ihrem Welteinkommen der deutschen Einkommenbesteuerung.
Für Einkünfte aus Vermietung jedoch
steht Australien das Besteuerungsrecht zu (Art. 6
DBA). Deutschland stellt die Einkünfte aus Vermietung
im Grundsatz unter Anwendung des Progressionsvorbehalts
von der Besteuerung frei (Art. 22
Abs. 2 lit. a DBA).
11.3.3 Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien
/ Gewerblicher Grundstückshandel
Die Veräußerung des Fondsobjekts, der Anteile
am Treuhandvermögen oder des Anteils bzw. der
Treugeberstellung an der Fondsgesellschaft ist für
deutsche Steuerzwecke dem Anleger als anteilige
Veräußerung des Fondsobjekts zuzurechnen.
Veräußern Privatpersonen oder vermögensverwaltende
Personengesellschaften Grundstücke oder
veräußern Privatpersonen Anteile an Grundstücksgesellschaften,
kann ein steuerpflichtiger gewerblicher
Grundstückshandel, ein steuerpflichtiges privates
Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
EStG oder ein nicht-steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft
vorliegen.

Ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft
gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG setzt voraus, dass
kein gewerblicher Grundstückshandel gegeben ist
und der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung
nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
a) Abgrenzung
Wesentlich sind die Dauer der Nutzung vor der
Veräußerung und die Zahl der veräußerten Objekte.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
und nach Auffassung der Finanzverwaltung
ist Indiz für das Vorliegen gewerblichen Grundstückshandels
das Überschreiten der so genannten
Drei-Objekt-Grenze (vgl. BFH vom 10.12.2001
– BStBl. II 2002, S. 291 und BMF-Schreiben vom
26.03.2004, BStBl. I 2004, 434):
Die Veräußerung von mehr als drei Objekten
innerhalb der Fünfjahreszeiträume im Sinne der
Drei-Objekt-Grenze ist grundsätzlich als steuerpflichtiger
gewerblicher Grundstückshandel zu
qualifizieren.
Die Veräußerung des Anteils am Treuhandvermögen
durch die Fondsgesellschaft, des Fondsobjekts
durch den australischen Treuhänder
für die Fondsgesellschaft bzw. des Anteils oder
der Treugeberstellung an der Fondsgesellschaft
ist dem Anleger ggf. als Veräußerung eines
Objekts zuzurechnen. Nach derzeitiger Auffassung
der Finanzverwaltung ist das aber nur
der Fall, wenn der Anleger mindestens 10 Prozent
der Fondsanteile hält oder der Marktwert
seines Anteils an der Fondsgesellschaft bzw.
am Fondsobjekt mehr als EUR 250.000 beträgt.
Steigt der Verkehrswert des Fondsobjekts, kann
der Anteil bzw. die Treugeberstellung an der
Fondsgesellschaft für den Anleger trotz Beteiligungsbetrag
von weniger als EUR 250.000 an
der Fondsgesellschaft als Objekt im Sinne der
Drei-Objekt-Grenze qualifizieren.
Die Drei-Objekt-Grenze ist keine starre Nicht-
Aufgriffsgrenze. Zum Beispiel kann auch die
Veräußerung von weniger als vier Objekten
gewerblichen Grundstückshandel begründen.
Ebenso kann gewerblicher Grundstückshandel
auch bei einer höheren Zahl von Veräußerungen
nach Ablauf dieses Zeitraums oder bei hauptberuflicher
Tätigkeit im Baubereich vorliegen.
Liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, qualifiziert
entsprechend genutztes Grundvermögen
beim Anleger rückwirkend als Umlaufvermögen.
Folge ist u. a., dass für Gebäude keine Absetzung
163
für Abnutzung zulässig ist und Mieteinkünfte
sowie Veräußerungsgewinne als Einkünfte aus
Gewerbebetrieb einkommensteuer- und gewerbesteuerpflichtig
sind. Liegt kein gewerblicher
Grundstückshandel vor, ist die Veräußerung einer
Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft
nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbar, wenn
der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung
nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
b) Fondskonzept
Das vorliegende Angebot ist so gestaltet, dass
Fondsgesellschaft und australischer Treuhänder
lediglich vermögensverwaltend (vgl. Tz. 11.3.1 b))
tätig werden, da Grundbesitz über einen längeren
Zeitraum an Dritte vermietet wird, die Laufzeit
des Fonds und des australischen Treuhandvermögens
unbegrenzt ist, die geplante Haltedauer des
Fondsobjekts mehr als zehn Jahre beträgt, der
maßgebliche Mietvertrag über das Fondsobjekt
mindestens eine Laufzeit bis Dezember 2021 hat
(zzgl. einer Verlängerungsoption des (Haupt-)
Mieters um weitere fünf Jahre) und die Veräußerung
des Fondsobjekts in keiner Form vorab
vereinbart ist.
Ein privates Veräußerungsgeschäft sollte nach
der Fondskonzeption für Anleger, die sich im Rahmen
der vorgesehenen Platzierungsfrist bis Ende
2011 an der Fondsgesellschaft beteiligen und bis
zur Liquidation der Fondsgesellschaft beteiligt
bleiben, nicht gegeben sein, da eine Veräußerung
des Fondsobjekts gemäß der Prognose erst gegen
Ende 2021 / Anfang 2022 und damit nach Ablauf
von zehn Jahren geplant und davon abhängig ist,
ab diesem Zeitpunkt einen Käufer finden und einen
hinreichenden Kaufpreis erzielen zu können.
c) Besteuerung bei gewerblichem Grundstückshandel
/ steuerpflichtigem privatem
Veräußerungsgeschäft
Qualifiziert die Tätigkeit der Fondsgesellschaft /
des australischen Treuhänders bzw. quali fizieren
die Einkünfte aus der Fondsgesellschaft beim
Anleger aus anderen Gründen als gewerblicher
Grundstückshandel oder wird das Fondsobjekt
innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft,
wären Einkünfte aus der Veräußerung nach deutschem
Einkommensteuerrecht für die Anleger
in Deutschland steuerpflichtig. Jedoch sprechen
gute Gründe dafür, dass für Einkünfte aus der
Veräußerung von Immobilien nach dem DBA
allein Australien das Besteuerungsrecht zusteht.

Deutschland sollte diese australischen Veräußerungseinkünfte
unter Progressionsvorbehalt von
der deutschen Besteuerung freizustellen haben
(Art. 22 Abs. 2 lit. a DBA). Dies ist allerdings nicht
unumstritten: Die OFD Münster (Verfügung vom
04.05.2009) geht davon aus, dass die australische
Steuer auf Veräußerungsgewinne zwar unter den
sachlichen Anwendungsbereich des DBA fällt,
dieses zu Veräußerungsgewinnen jedoch keine
Regelung enthält. Zutreffend ist, dass das DBA
keine dem Art. 13 OECD-Musterabkommen 2005
zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem
Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom
Vermögen vergleichbare Sonderregelung enthält.
Gegenstand von Art. 13 OECD-Musterabkommen
ist u. a., das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus
der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen
dem Belegenheitsstaat des unbeweglichen
Vermögens zuzuweisen. Die Veräußerung
unbeweglichen Vermögens ist Unterfall der
Nutzung dieses Vermögens. Daher sollte auch die
Veräußerung unbeweglichen Vermögens unter
Art. 6 DBA fallen und eine Doppelbesteuerung
durch Freistellung in Deutschland zu vermeiden
sein. Entsprechend hat der Bundesfinanzhof zum
alten Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland
/ Italien entschieden, das eine dem DBA
vergleichbare Regelung enthielt (BFH BStBl. II
1972, 948ff.). Gleichwohl ist nicht auszuschließen,
dass Einkünfte aus der Veräußerung des Fondsobjekts
innerhalb von zehn Jahren oder gewerbliche
Einkünfte bei Veräußerung des Fondsobjekts der
deutschen Besteuerung unterliegen könnten.
In diesem Fall sollte (entsprechend der von der
OFD Münster vertretenen Ansicht) in Australien
gezahlte australische Einkommensteuer auf Veräußerungseinkünfte
entsprechend § 34c Abs. 1,
6 Satz 4 EStG auf die deutsche Einkommensteuer
des Anlegers anzurechnen sein. Die Veräußerung
des Anteils bzw. der Treugeberstellung an der
Fondsgesellschaft oder des Fondsobjekts bzw.
der Treuhandanteile am australischen Treuhandvermögen
durch die Fondsgesellschaft kann für
Einkommensteuerzwecke des Anlegers – nach
derzeitiger Auffassung der Finanzverwaltung,
wenn die Beteiligung des Anlegers den Schwellenwert
eines Anteils von mindestens 10 Prozent
an der Fondsgesellschaft oder eines Marktwerts
des Anteils von mehr als EUR 250.000 beim Anleger
übersteigt (vgl. im Einzelnen Tz. 11.3.3 a))
– als die Veräußerung eines Objekts im Sinne der
Drei-Objekt-Grenze zu qualifizieren sein, unabhängig
davon, ob Deutschland die Einkünfte aus
164
der Veräußerung besteuert oder von deutscher
Besteuerung freistellt.
11.3.4 Rückfall des Besteuerungsrechts nach
Deutschland
Deutschland sollte Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne
aus dem Fondsobjekt nicht aufgrund einer
Rückfallklausel („Switch-back Clause“) im DBA oder
deutschen Einkommensteuerrecht nach der Anrechnungsmethode
besteuern können.
Besteuerung nach der Anrechnungsmethode würde
bedeuten, dass Einkünfte aus der Fondsgesellschaft
beim Anleger der deutschen Einkommensteuer
unter liegen und die auf diese Einkünfte in Australien
gezahlte und um Ermäßigungsansprüche gekürzte
Einkommensteuer grundsätzlich auf die Einkommensteuer
des Anlegers angerechnet werden könnte.
a) Das (derzeitige) DBA enthält keine Rückfallklausel
(vgl. jedoch nachstehend Tz. 11.3.4 d)), nach der
Deutschland die Anrechnungsmethode anwenden
kann, weil Mieteinkünfte oder Veräußerungsgewinne
aus dem Fondsobjekt in Australien nach
dem Besteuerungsregime für „Managed Investment
Trusts“ mit einer pauschalen Einkommensteuer
von 7,5 Prozent im Weg des Quellensteuereinbehalts
durch den australischen Treuhänder
besteuert werden.
b) Nationales deutsches Einkommensteuerrecht
sollte Deutschland ebenso nicht zur Besteuerung
von Mieteinkünften oder Veräußerungsgewinnen
aus dem Fondsobjekt nach der Anrechnungsmethode
berechtigen. Deutschland besteuert
ausländische Einkünfte, trotz deren Freistellung
in Deutschland nach einem Doppelbesteuerungsabkommen,
sofern die speziellen Voraussetzungen
des § 50d Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 oder 2 EStG
vorliegen.
Gewichtige Gründe sprechen dafür, dass die Voraussetzungen
des § 50d Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 und 2
EStG für den Anlegern zuzurechnende Einkünfte
aus der Fondsgesellschaft nicht erfüllt sind. Die
Freistellung von Einkünften aus Vermietung und
ggf. der Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der
Anteile am Treuhandvermögen sollte nicht durch
§ 50d Abs. 9 EStG aufgehoben sein.
Deutschland besteuert statt nach Freistellungs-
gemäß der Anrechnungsmethode, wenn der

ausländische Staat ein Doppelbesteuerungsabkommen
so anwendet, dass die Einkünfte im ausländischen
Staat nicht oder nur zu einem durch
das Doppelbesteuerungsabkommen begrenzten
Steuersatz besteuert werden (§ 50d Abs. 9 Satz 1
Nr. 1 EStG). Diese Voraussetzungen sollten nicht
vorliegen. Die Einkünfte aus der Vermietung und
Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der Anteile
am Treuhandvermögen unterliegen in Australien
der Besteuerung. Das Besteuerungsregime für
„Managed Investment Trust“ begrenzt den anzuwendenden
Steuertarif unilateral auf 7,5 Prozent
und schreibt den Quellensteuereinbehalt durch
den australischen Treuhänder vor (vgl. unten,
Tz. 11.4). Unzutreffend sollte sein, für Zwecke des
§ 50d Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 EStG von australischer
Nichtbesteuerung der Einkünfte aus dem Fondsobjekt
aufgrund der Anwendung des DBA durch
Australien auszugehen, weil die Besteuerung mit
dem Quellensteuertarif von 7,5 Prozent ausschließlich
auf Australiens nationalem Besteuer
ungsregime für „Managed Investment Trust“
beruht.
Deutschland besteuert auch dann statt nach
Freistellungs- gemäß der Anrechnungsmethode,
wenn Einkünfte im ausländischen Staat nur deshalb
nicht steuerpflichtig sind, weil sie von einer
Person bezogen werden, die im ausländischen
Staat nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist (§ 50d
Abs. 9 Satz 1 Nr. 2 EStG). Die Einkünfte aus dem
Fondsobjekt sind in Australien jedoch steuerpflichtig
(vgl. unten, Tz. 11.4).
c) Der § 50d Abs. 9 EStG ist eine relativ neue Bestimmung,
zu der für die im Rahmen des Fondskonzepts
relevanten Fragen bislang keine Auslegung
durch die Finanzgerichte verfügbar ist. Eine im
Ergebnis erfolgreiche abweichende Besteuerung
der Anleger durch die Finanzverwaltung wie auch
eine für die Besteuerung der Anleger nachteilige
Änderung des § 50d Abs. 9 EStG lässt sich nicht
ausschließen. In diesem Fall könnten die Anleger
mit Einkünften aus der Fondsgesellschaft, ggf.
unter Anrechnung von in Australien gezahlter
Einkommensteuer in Deutschland, steuerpflichtig
sein (siehe hierzu auch Tz. 3.4 ab Seite 44).
d) Vorstehende Darstellung und steuerliches
Fondskonzept beruhen auf dem zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung gültigen DBA. Die Bundesrepublik
Deutschland und Australien führen
Verhandlungen über den Abschluss eines Revi-
165
sionsabkommens, um das bestehende DBA zu
ersetzen. Über Stand und Inhalt der Verhandlungen
oder mögliche Änderungen im DBA ist dem
Anbieter nichts bekannt. Es ist nicht auszuschließen,
dass sich für die vorstehende Darstellung
und das steuerliche Fondskonzept wesentliche
Änderungen ergeben, die zu einer nachteiligen
Besteuerung des Treuhandvermögens, der
Fondsgesellschaft und / oder der Anleger führen
können. Insbesondere könnte eine Rückfallklausel
(„Switch over Clause“), wie sie Deutschland
in Revisionsabkommen zu Doppelbesteuerungsabkommen
gewöhnlich anstrebt, in das künftige
DBA aufgenommen werden. Abhängig von der
konkreten Ausgestaltung einer solchen Rückfallklausel
könnte unter einem künftigen DBA die
Anrechnungsmethode für die Einkommenbesteuerung
der Anleger in Deutschland mit Mieteinkünften
und Gewinnen aus der Veräußerung des
Fondsobjekts anzuwenden sein (siehe hierzu
auch Tz. 3.4 ab Seite 44).
11.3.5 Progressionsvorbehalt / Werbungskosten /
Verluste
Dem Anleger zuzurechnende und nach DBA von
deutscher Besteuerung freigestellte Mieteinkünfte
sind beim Anleger im Rahmen des Progressionsvorbehalts
zu berücksichtigen.
Dem Anleger zuzurechnende Einkünfte aus der
Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der Anteile am
Treuhandvermögen sind beim Anleger nicht im Rahmen
des Progressionsvorbehalts zu berücksichtigen,
wenn die Veräußerung als nicht-steuerpflichtiges
privates Veräußerungsgeschäft qualifiziert (vgl.
Tz. 11.3.3 b)). Qualifizieren solche Einkünfte als steuerpflichtiges
privates Veräußerungsgeschäft oder als
gewerblicher Grundstückshandel, sollten diese beim
Anleger nach Auffassung des Anbieters ebenfalls nur
im Rahmen des Progressionsvorbehalts zu berücksichtigen
sein (streitig, vgl. Tz. 11.3.3 c)).
Da das Fondsobjekt in Australien und damit nicht in
der EU liegt, findet der Progressionsvorbehalt trotz
dessen voraussichtlicher Nichtanwendbarkeit auf
Mieteinkünfte aus EU-Staaten ab 2009 weiterhin
Anwendung.
Für Zwecke des Progressionsvorbehalts ist die Höhe
dieser Miet- bzw. Veräußerungseinkünfte fiktiv nach
deutschen Grundsätzen der Einkünfteermittlung zu
ermitteln.

Mieteinkünfte sind nach den Grundsätzen der
Einnahmen-Überschuss-Ermittlung unter Beachtung
der deutschen steuerlichen Vorschriften über
die Ermittlung der Anschaffungskosten für das
Fondsobjekt, der Abschreibungsmethoden und der
Nutzungsdauer zu ermitteln. Ferner ist hinsichtlich
der sofort abziehbaren Werbungskosten und der
aktivierungspflichtigen Anschaffungs- und Herstellungskosten
der so genannte 5. Bauherrenerlass des
Bundesfinanzministeriums vom 20.10.2003 (BStBl. I
2003, 546ff.) zu beachten: Danach gehören zu den
Anschaffungskosten grundsätzlich alle aufgrund
des Vertragswerks an die Anbieterseite geleisteten
Aufwendungen, die auf den Erwerb des Grundstücks
mit dem bezugsfertigen Gebäude gerichtet
sind, insbesondere die Baukosten für die Errichtung
oder Modernisierung des Gebäudes, die Baubetreuungsgebühren,Finanzierungsvermittlungsgebühren,
Zinsfreistellungsgebühren, Gebühren
für die Vermittlung des Objekts oder Eigenkapitals
und des Treuhandauftrags, Abschlussgebühren,
Courtage, Agio, Beratungs- und Bearbeitungsgebühren,
Platzierungsgarantiegebühren, Kosten für die
Ausarbeitung der technischen, wirtschaftlichen und
steuerlichen Grundkonzeption, für die Werbung der
Bauinteressenten und sonstige Vorbereitungskosten
sowie Gebühren für die Übernahme von Garantien
und Bürgschaften. Eine Aufspaltung dieser Aufwendungen
in sofort abziehbare Werbungskosten und
Anschaffungskosten danach, ob sie auf die Finanzierung,
die steuerliche Beratung oder die Errichtung
des Gebäudes entfallen, kommt nicht in Betracht
(vgl. BFH vom 14.11.1989, II R 197 / 84, BStBl. II 1990,
S. 299). Zu den sofort abziehbaren Werbungskosten
gehören dagegen die Aufwendungen, die nicht
auf den Erwerb des Grundstücks mit dem bezugsfertigen
Gebäude gerichtet sind und die auch der
Erwerber eines bebauten Grundstücks außerhalb
eines Gesamt objekts als Werbungskosten abziehen
könnte, wie z. B. Zinsen der Zwischen- und Endfinanzierung,
Disagio, Gebühren im Zusammenhang mit
der Vermietung etc., Verluste, die ggf. den Anlegern
zuzuweisen sein könnten, unterliegen als negative
ausländische Einkünfte der Verlustausgleichsbeschränkung
nach § 2a EStG. Diese Verluste können
nicht mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen
werden, sie dürfen auch nicht nach § 10d EStG abgezogen
werden. § 2a EStG verhindert auch, dass die
ausländischen Verluste bei der Berechnung des zu
versteuernden Einkommens zum Zweck der Ermittlung
des besonderen Steuersatzes berücksichtigt
werden (sog. negativer Progressionsvorbehalt). Ein
Verlustausgleich ist nur mit (künftigen) positiven
166
Einkünften derselben Art aus australischer Quelle
möglich. Die Verluste sind daher für Zwecke des
Progressionsvorbehalts ggf. vorzutragen und können
mit künftigen positiven Einkünften derselben Art aus
australischer Quelle, insbesondere aus dem Anteil
an der Fondsgesellschaft, verrechnet werden. Im
Rahmen dieser Einkünfteermittlung sind Begrenzungen
der einkommensteuerlichen Abzugsfähigkeit
von Verlusten gemäß § 15a EStG sowie § 15b EStG
zu beachten. Die steuerlichen Auswirkungen des
Progressionsvorbehalts hängen von dem nach deutschen
steuerlichen Vorschriften ermittelten Ergebnis
aus der Beteiligung und der Höhe des in Deutschland
zu versteuernden Einkommens des jeweiligen
Anlegers ab. Daher wird auf eine Berechnung des
Progressionsvorbehalts verzichtet. Informationen zur
Berechnung der individuellen Auswirkungen auf der
Ebene der Anleger sind Tz. 7 zu entnehmen und die
Auswirkungen des Progressionsvorbehalts sind anhand
von Beispielsberechnungen in Tz. 8 dargestellt.
Hinsichtlich möglicher Risiken im Zusammenhang
mit dem Progressionsvorbehalt wird auf die Ausführungen
unter Tz. 3.4.2 d) verwiesen.
Aufwendungen der Fondsgesellschaft kann der
Anleger einkommensteuerlich voraussichtlich nicht
anteilig als Werbungskosten geltend machen (§ 3c
Abs. 1 EStG). Gleiches gilt für Aufwendungen des
Anlegers im Zusammenhang mit dem Erwerb des
Anteils an der Fondsgesellschaft sowie für nichteinkommensteuerpflichtige
Gewinne aus der Veräußerung
des Anteils an der Fondsgesellschaft. Die
dem Anleger auf den Anteil an der Fondsgesellschaft
zuzurechnenden Einkünfte – bis auf Zinsen – sind
nach DBA in Deutschland von der Einkommensteuer
freigestellt (vgl. Tz. 11.3.2 und 11.3.3) bzw. sollten
nach Ablauf der Haltedauer von mindestens zehn
Jahren gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG und Fehlen
gewerblichen Grundstückshandels (vgl. Tz. 11.3.3)
keinen Einkommensteuertatbestand erfüllen.
Insoweit sollten mangels in Deutschland steuerlich
abziehbarer Werbungskosten auch Begrenzungen
der einkommensteuerlichen Abzugsfähigkeit von
Verlusten gemäß § 15a EStG sowie § 15b EStG nicht
zur Anwendung kommen.
Qualifizieren beim Anleger die Einkünfte aus der
Fondsgesellschaft als Einkünfte aus gewerblichem
Grundstückshandel oder Gewinne aus der Veräußerung
des Fondsobjekts / der Anteile am Treuhandvermögen
bzw. an der Fondsgesellschaft als privates
Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1
EStG (vgl. Tz. 11.3.3), gelten die Ausführungen in

vorstehendem Absatz entsprechend, sofern diese
Einkünfte von der deutschen Einkommensteuer nach
DBA unter Progressionsvorbehalt freigestellt sind.
Sollten dem Anleger zuzurechnende Einkünfte in
Deutschland steuerpflichtig und nicht nach DBA von
der deutschen Einkommensteuer unter Progressionsvorbehalt
freigestellt sein, könnte der Anleger
bei steuerlicher Geltendmachung von Verlusten den
Begrenzungen gemäß §§ 15a, 15b EStG unterliegen.
Die Konzeption dieses Beteiligungsangebots berücksichtigt
eine solche Steuerbelastung nicht.
11.3.6 Zinseinkünfte
Von der Fondsgesellschaft bzw. dem australischen
Treuhänder im australischen Treuhandvermögen
erzielte Zinseinkünfte sind bei den Anlegern anteilig
einkommensteuerpflichtig (§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG).
Seit Anfang 2009 unterliegen Zinseinkünfte beim
Anleger der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent
zzgl. 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag.
Soweit Zinseinkünfte von einem inländischen
Kreditinstitut oder inländischen Finanzdienstleistungsinstitut
im Sinne des § 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7
lit. b EStG geschuldet werden, wird von den Zinsen
deutsche Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 Prozent
(ab 2009) zzgl. Solidaritätszuschlag einbehalten
und abgeführt. Der Anleger muss in seiner Einkommensteuererklärung
seit 2009 solche ihm anteilig
zuzurechnenden Zinseinkünfte nicht mehr angeben
(vgl. jedoch nachstehenden Absatz; außerdem
sind ggf. für Kirchensteuerzwecke Angaben in der
Einkommensteuererklärung erforderlich). Soweit
Zinseinkünfte von einem anderen Schuldner als
einem inländischen Kreditinstitut oder inländischen
Finanzdienstleistungsinstitut im Sinne des § 43 Abs. 1
Satz 1 Nr. 7 lit. b EStG geschuldet werden (z. B. bei
Anlage von Liquiditätsreserve in Luxemburg), wird
ggf. keine deutsche Kapitalertragsteuer einbehalten
und abgeführt. Der Anleger muss solche ihm anteilig
zuzurechnenden Zinseinkünfte in seiner Einkommensteuererklärung
angeben und in Deutschland
versteuern (zum Verfahren vgl. Tz. 11.10).
Auf Antrag beim zuständigen Finanzamt gemäß
§ 32d Abs. 6 EStG findet für den Anleger eine Günstigerprüfung
statt, ob die Versteuerung sämtlicher
Kapitaleinkünfte des Anlegers mit dessen individuellem
Einkommensteuersatz für den Anleger günstiger
als die Abgeltungsteuer ist. Sofern der persönliche
Einkommensteuersatz des Anlegers unter 25 Prozent
167
liegt, kann die Wahl einer Besteuerung mit dem
individuellen Einkommensteuersatz sinnvoll sein. Die
Besteuerung der Anlegern zuzurechnenden Zinseinkünfte
kann sich somit für die Anleger unterscheiden.
Trotzdem musste im Rahmen der Prognoserechnung
(vgl. Tz. 7) und im Rahmen der Berechnung
des prognostizierten Beteiligungserfolgs und der
Sensitivitätsanalysen (vgl. Tz. 8) die Besteuerung
der Zinseinkünfte soweit anwendbar vereinfachend
mit Abgeltungsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag
unterstellt werden. Der Anleger sollte gleichwohl
grundsätzlich die Wahl individueller Besteuerung der
Kapitaleinkünfte prüfen.
Seit 2009 kann der Anleger seine sämtlichen Einkünfte
aus Kapitalvermögen nur noch in Höhe des Sparer-
Pauschbetrags gemäß § 20 Abs. 9 EStG (für Ledige:
EUR 801 pro Veranlagungszeitraum; für zusammen
veranlagte Ehepartner: EUR 1602 pro Veranlagungszeitraum)
mindern. Dem Anleger tatsächlich entstandene
Werbungskosten sind bei Einkünften aus
Kapitalvermögen steuerlich nicht mehr abzugsfähig.
Zudem kann der Anleger seit 2009 ihm anteilig zuzurechnende
in Deutschland steuerpflichtige Zinseinkünfte,
die lediglich der Abgeltungsteuer unterworfen
werden, im Grundsatz nicht mehr mit negativen
Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnen
(§ 2 Abs. 5b EStG). In den Grenzen des § 43a Abs. 3
EStG bzw. § 20 Abs. 6 EStG bleibt eine Verlustverrechnung
möglich. Abweichendes gilt, wenn der Anleger
gemäß § 32d Abs. 6 EStG die Einkünfte aus Kapitalvermögen
der tariflichen Einkommensteuer unterwirft.
Der Anleger sollte zu Fragen in diesem Zusammenhang
einen steuerlichen Berater konsultieren.
11.3.7 Investmentsteuergesetz
Anleger unterliegen mit Einkünften aus der Fondsgesellschaft
nicht der Besteuerung nach Investmentsteuergesetz.
Die Fondsgesellschaft ist mangels
Risikomischung nicht als Investmentvermögen zu
qualifizieren, da lediglich der Erwerb der Eigentumsrechte
am Fondsobjekt beabsichtigt ist.
11.4 Besteuerung in Australien
Für Zwecke der australischen Einkommensbesteuerung
ist angestrebt, dass das australische Treuhandvermögen
(ausgenommen im Jahr des Erwerbs der
Immobilie) als so genannter „Managed Investment
Trust“ qualifiziert wird. Folge dieser steuerlichen

Qualifikation ist, dass der Teil der Ausschüttung an
die Fondsgesellschaft, der die Netto-Mieteinkünfte
oder die Netto-Gewinne aus der Veräußerung der Immobilie
darstellt, einem Quellensteuersatz in Höhe
von 7,5 Prozent unterliegt. Der Teil der Ausschüttung
an die Fondsgesellschaft, der die Netto-Zinseinkünfte
darstellt, unterliegt einem Quellensteuersatz in Höhe
von 10 Prozent.
Für die Qualifikation als „Managed Investment Trust“
hat das australische Treuhandvermögen bestimmte
Voraussetzungen zu erfüllen, insbesondere sämtliche
der nachfolgend aufgeführten:
Der australische Treuhänder ist in Australien
ansässig;
das australische Treuhandvermögen ist weder
selbst gewerblich tätig, noch übt es die Kontrolle
über die Geschäfte oder den Geschäftsbetrieb
eines Unternehmens aus, das gewerblich tätig ist
(wobei gewerbliche Tätigkeit jegliche Geschäfte
mit Ausnahme bestimmter passiver Investments
umfasst);
ein wesentlicher Teil der im Zusammenhang mit
dem australischen Treuhandvermögen vorgenommenen
Investment Management-Tätigkeiten
wird in Australien ausgeführt;
das australische Treuhandvermögen erfüllt die
Anforderungen eines so genannten „Managed
Investment Scheme“ nach australischem Gesellschaftsrecht;
die Fondsgesellschaft ist eine nach deutschem
Recht selbständige Person, an der mindestens 50
Anleger zur Kapitalanlage durch gemeinschaftliche
Einlagenerbringung beteiligt sind;
keine nicht in Australien ansässige Person hält
direkt oder indirekt 10 Prozent oder mehr der
Treuhandanteile am australischen Treuhandvermögen;
die Fondsgesellschaft ist in Deutschland errichtet
und dort geschäftstätig; und
die Netto-Einkünfte des australischen Treuhandvermögens
werden innerhalb von drei Monaten
nach Ende des jeweiligen Wirtschaftsjahres an
die Fondsgesellschaft ausgeschüttet.
Die gegenwärtig geltenden gesetzlichen Vorschriften
für „Managed Investment Trusts“ wurden im Juni
2010 erlassen und sind noch durch die Finanzverwaltung
bzw. die Gerichte auszulegen. Obwohl angestrebt
ist, dass das australische Treuhandvermögen
die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt, kann
nicht ausgeschlossen werden, dass die gesetzlichen
168
Vorschriften in einer Weise ausgelegt und angewandt
werden, die im Ergebnis seiner Qualifikation
als „Managed Investment Trust“ entgegensteht
(siehe hierzu die wichtigen Hinweise in Tz. 3.4.3 ab
Seite 47).
Insbesondere ist auf die folgenden Aspekte hinzuweisen,
bei denen bislang noch keine (gesicherte)
Auslegung besteht:
Das australische Treuhandvermögen wird von Zeit
zu Zeit geringfügige nicht-mietbezogene Einkünfte
aus der Immobilie beziehen (z. B. aus der Lieferung
von Strom für die Mieter). Es wird allgemein
und aufgrund der Geringfügigkeit davon ausgegangen,
dass dies keine gewerbliche Tätigkeit im
Rahmen einer Immobilienanlage darstellt; es ist
jedoch erforderlich, den Umfang dieser nichtmietbezogenen
Einkünfte jährlich zu prüfen.
Mit Ausnahme des Jahres, in dem die Immobilie
erworben wird, werden die Investment
Management-Tätigkeiten durch eine in Australien
ansässige Tochtergesellschaft der Real I.S. AG
ausgeführt, die mit Personal vor Ort in Australien
arbeitet. Die Fondsgesellschaft wird durch die
Real I.S. AG in Deutschland verwaltet und behält
gewisse Rechte in Bezug auf die Tätigkeiten des
australischen Treuhandvermögens gemäß dem
Trust Deed. Es wird davon ausgegangen, dass
durch diese Ausgestaltung ein wesentlicher Teil
der in Bezug auf das Treuhandvermögen vorgenommenen
Investment Management-Tätigkeiten
in Australien vorgenommen wird, wobei insoweit
jedoch eine Unsicherheit verbleibt.
Es wird davon ausgegangen, dass an der Fondsgesellschaft
mindestens 50 Anleger beteiligt sind,
ungeachtet der Tatsache, dass einzelne Anleger
nicht als Kommanditisten im Handelsregister eingetragen
werden. Es wird davon ausgegangen,
dass jeder Anleger oder der Treuhandkommanditist
jeweils einzeln für jeden Anleger „Mitglied
des australischen Treuhandvermögens“ für diese
Zwecke ist, wobei auch insoweit eine Unsicherheit
verbleibt.
Es wird davon ausgegangen, dass die Fondsgesellschaft
in Deutschland „geschäftstätig ist“, obwohl
ihre Tätigkeit auf das Halten von Treuhandanteilen
am australischen Treuhandvermögen
beschränkt ist. Jedoch verbleibt mit Blick auf
die Unterscheidung zwischen einem Geschäftsbetrieb
und einer passiven Anlage, die keinen
Geschäftsbetrieb darstellt, eine Unsicherheit.

Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
sieht generell vor, dass kein Anleger zusammen
mit ihm nahestehenden Personen zu 10 Prozent
oder mehr am Gesellschaftskapital der Fondsgesellschaft
beteiligt sein darf. Obwohl mit dieser
Regelung sichergestellt werden soll, dass keine
nicht-australische Person indirekt mit 10 Prozent
oder mehr am australischen Treuhandvermögen
beteiligt ist, kann nicht ausgeschlossen werden,
dass eine Einzelperson eine solche Beteiligung
dennoch erwirbt, indem sie in die Fondsgesellschaft
über eine Reihe von verschiedenen Unternehmen
investiert. Die Nichterfüllung einzelner
Kriterien in einem Wirtschaftsjahr könnte dazu
führen, dass das australische Treuhandvermögen
entweder nicht als „Managed Investment Trust“
in diesem Wirtschaftsjahr geführt werden kann
oder der „Managed Investment Trust“ als solcher
einem höheren Quellensteuersatz unterliegt.
Dies würde zu einer Besteuerung der Netto-
Mieteinkünfte und der Veräußerungsgewinne
des australischen Treuhandvermögens mit einem
Steuersatz in Höhe von 30 Prozent führen.
Die Fondsgesellschaft sollte im Hinblick auf
Ausschüttungen aus dem australischen Treuhandvermögen
nicht der australischen Besteuerung
unterliegen (mit Ausnahme der durch das
australische Treuhandvermögen einbehaltenen
Steuern). Die Fondsgesellschaft unterliegt jedoch
mit Zinseinkünften, die direkt aus australischen
Quellen bezogen werden, und mit Einkünften aus
der Veräußerung von Treuhandanteilen am australischen
Treuhandvermögen der Besteuerung in
Australien.
11.4.1 Mieteinkünfte
Bei der Ermittlung der Höhe der Netto-Mieteinkünfte
aus dem Fondsobjekt können bestimmte Betriebskosten
und Zinsaufwand abgezogen werden.
a) Abschreibung
Der australische Treuhänder sollte zu Abschreibungen
auf die bei Errichtung bestimmter
Gebäudeteile des Fondsobjekts aufgewandten
Herstellungskosten nach Maßgabe des § 43 des
australischen Einkommensteuergesetzes (Income
Tax Assessment Act 1997 – ITAA 1997) berechtigt
sein. In der Prognoserechnung (vgl. oben, Tz. 7)
sind lineare Abschreibungen auf bestimmte
Gebäudeteile des Fondsobjekts in Höhe von
2,5 Prozent pro Jahr berücksichtigt.
169
Der australische Treuhänder ist berechtigt,
Abschreibungen auf bestimmte Anlagen und
Ausrüstungen des Fondsobjekts (z. B. Aufzüge
und Klimaanlagen) nach Maßgabe des § 40
ITAA 1997 vorzunehmen. Voraussetzung dieser
Abschreibungsmöglichkeit ist, dass der australische
Treuhänder Eigentümer an den jeweiligen
Anlagen und Ausrüstungen (für Rechnung des
australischen Treuhandvermögens) ist. Diese
Voraussetzung sollte u. a. unter Berücksichtigung
der mit den Mietern des Fondsobjekts abgeschlossenen
/ abzuschließenden Mietverträge für
die relevanten Anlagen und Ausrüstungen des
Fondsobjekts erfüllt sein. Überwiegend kann je
nach Anlage und Ausrüstung gemäß § 40 ITAA
1997 die lineare Abschreibung zwischen 2 und
25 Prozent pro Jahr oder die degressive Abschreibung
zwischen 3 und 37,5 Prozent pro Jahr im
Hinblick auf den jeweiligen Restwert erfolgen. In
der Prognoserechnung (vgl. oben, Tz. 7) ist für die
relevanten Anlagen und Ausrüstungen des Fondsobjekts
eine degressive Abschreibung in Höhe
der Ansätze des hierfür vom Anbieter involvierten
Sachverstän digen auf den jeweiligen Restwert
berücksichtigt. Das diesbezügliche Gutachten
der Firma Napier & Blakeley Pty Ltd, Melbourne,
datiert auf den 28.04.2011.
Grundlage für die Abschreibungen nach §§ 40
und 43 des ITAA 1997 ist ein entsprechend der in
Australien üblichen Praxis für das Fondsobjekt
erstelltes Expertengutachten.
Nicht ausgeschlossen werden kann, dass die
australische Finanzverwaltung einzelne Abschreibungen
dem Grund und / oder der Höhe nach
ganz oder teilweise nicht anerkennt. Dies könnte
die in Australien steuerpflichtige Bemessungsgrundlage
aus Mieteinkünften erhöhen und zu
einer für die Anleger nachteiligen Abweichung
von der Prognoserechnung führen (siehe dazu
die Hinweise in Tz. 3.4.3 e) ab Seite 48).
b) Betriebsausgaben
Zahlungen für erbrachte Dienstleistungen im
Zusammenhang mit der Verwaltung des Fondsobjekts,
Kosten von Reparaturen des Fondsobjekts
und Kosten für Versicherungen im Zusammenhang
mit dem Fondsobjekt sind von der
australischen einkommensteuerlichen Bemessungsgrundlage
abziehbare Betriebsausgaben.

Über einen Zeitraum von fünf Jahren abzuschreiben
sind Provisionen und Vergütungen, insbesondere
für Vertrieb und Platzierungsgarantie. Dies
gilt unabhängig davon, ob der australische Treuhänder
für das australische Treuhandvermögen
Vertragspartner mit dem jeweiligen Dienstleister
ist oder der Fondsgesellschaft entsprechende
Provisionen und Vergütungen aus Einnahmen
aus dem Fondsobjekt ersetzt.
Nicht ausgeschlossen werden kann, dass die
australische Finanzverwaltung einzelne Betriebsausgaben
oder Abschreibungen dem Grund
und / oder der Höhe nach ganz oder teilweise
nicht anerkennt. Dies könnte die in Australien
steuerpflichtige Bemessungsgrundlage aus
Mieteinkünften erhöhen und zu einer für die
Anleger nachteiligen Abweichung von der Prognoserechnung
führen (siehe dazu die Hinweise
in Tz. 3.4.3 e) ab Seite 48).
11.4.2 Fondsgesellschaft
Zahlungen des australischen Treuhänders aus dem
australischen Treuhandvermögen an die Fondsgesellschaft,
die über die Netto-Einkünfte des australischen
Treuhänders des laufenden Jahres aus dem
australischen Treuhandvermögen hinausgehen,
mindern bei der Fondsgesellschaft zunächst die
Anschaffungskosten auf die Treuhandanteile am
australischen Treuhandvermögen. Nach Minderung
der Anschaffungskosten auf die Treuhandanteile am
australischen Treuhandvermögen auf Null, unterliegen
solche Zahlungen als Veräußerungsgewinn bei
der Fondsgesellschaft in Australien der Einkommensteuer
in Höhe von derzeit 30 Prozent.
Ein durch die Verfügung über Treuhandanteile am
australischen Treuhandvermögen erzielter Gewinn
würde ebenso der australischen Einkommensteuer
von 30 Prozent auf Seiten der Fondsgesellschaft
unterliegen.
Auf Ebene der Fondsgesellschaft außerhalb Australiens
entstehender Aufwand, insbesondere auch
Zinsaufwand aus einer möglichen Eigenkapital-
Zwischenfinanzierung während der Platzierungsfrist,
mindert nicht die steuerliche Bemessungsgrundlage
für das australische Treuhandvermögen der Fondsgesellschaft
in Australien. Auch weitere Kosten auf
der Ebene der Fondsgesellschaft, beispielsweise für
Geschäftsbesorgung, mindern die steuerliche Bemessungsgrundlage
in Australien nicht.
170
Von der Fondsgesellschaft außerhalb Australiens
erwirtschaftete Einkünfte, beispielsweise Zinsen auf
Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft, unterliegen
in Australien nicht der Einkommensteuer. Zinseinkünfte,
die durch die Fondsgesellschaft in Australien
erzielt werden, unterliegen der Quellensteuer von
10 Prozent.
11.4.3 Steuerliche Verlustvorträge
Von dem australischen Treuhänder im Zusammenhang
mit dem australischen Treuhandvermögen
erwirtschaftete einkommensteuerliche Verluste
können in Australien im Grundsatz in künftige Besteuerungszeiträume
vorgetragen und mit späteren
positiven Einkünften verrechnet werden.
Eine Voraussetzung ist, dass das Treuhandvermögen
nach Aufnahme der Anleger in die Fondsgesellschaft
für australische Einkommensteuerzwecke durchgängig
als von einer Vielzahl von Anlegern gehalten
qualifiziert (sog. Widely Held Trust). Davon sollte mit
Platzierung des Kommanditkapitals der Fondsgesellschaft
auszugehen sein.
Eine weitere Voraussetzung ist, dass sich die Mehrheitsverhältnisse
an den Anteilen am Treuhandvermögen
während des Beobachtungszeitraums nicht
zu 50 Prozent oder mehr ändern (sog. 50 Percent
Stake Test).
Für die Beurteilung der Mehrheitsverhältnisse an
den Anteilen am Treuhandvermögen ist auf die
Beteiligungsquoten der Anleger bzw. mittelbar der
Treugeber an der Fondsgesellschaft abzustellen. Ein
Anleger- / Treugeberwechsel im Todesfall eines Anlegers
ist jedoch unbeachtlich.
Für den 50 Percent Stake Test sind üblicherweise
Änderungen der Beteiligungsquoten ab Beginn des
Verlustjahres bis zum Ende des Jahres, in dem der
Verlust mit positiven Einkünften verrechnet werden
soll, zu berücksichtigen. Sofern der 50 Percent Stake
Test von einem Zeitpunkt innerhalb eines Verlustjahres
erfüllt ist, können nach diesem Zeitpunkt entstehende
Verluste vorgetragen werden.
Einkommensteuerliche Verluste des australischen
Treuhänders aus dem Zeitraum vor Erhalt der Mehrheit
des geplanten Beteiligungskapitals der Anleger
können daher mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht
als Verlustvortrag vorgetragen und gegen spätere
positive Einkünfte verrechnet werden. Jedoch sollten

die wirtschaftliche Aktivität und damit relevante Ausgaben
erst mit Kaufpreiszahlung (nebst Erwerbsnebenkosten)
für das Fondsobjekt voraussichtlich Ende
Dezember 2011 entstehen.
Die Prognoserechnung (Tz. 7) geht davon aus, dass
zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung voraussichtlich
im Dezember 2011 der Großteil des erforderlichen
Kommanditkapitals platziert sein wird und während
der Fondslaufzeit (außer ggf. von Todes wegen) kein
erheblicher Wechsel der Anleger erfolgen wird. Sollte
dies nicht der Fall sein, könnte sich die steuerliche
Bemessungsgrundlage ggf. erhöhen und die Rentabilität
aus der Beteiligung würde durch ggf. höhere
steuerliche Belastungen mit australischer Steuer
sinken (siehe hierzu auch die Hinweise in Tz. 3.4.3 b)
ab Seite 48).
11.4.4 Zinseinkünfte in Australien
Auf sonstige Zinseinkünfte aus australischer Quelle
(z. B. auf Bankguthaben bei einer australischen
Bank) werden 10 Prozent australische Quellensteuer
einbehalten. Nach dem Fondskonzept sind derartige
Einkünfte jedoch voraussichtlich nur in begrenztem
Umfang zu erwarten.
11.4.5 Veräußerungsgewinne
Qualifiziert das australische Treuhandvermögen als
„Managed Investment Trust“, unterliegt der Gewinn
aus der Veräußerung des Fondsobjekts durch den
australischen Treuhänder für Rechnung der Fondsgesellschaft
in Australien einem Quellensteuereinbehalt
in Höhe von derzeit 7,5 Prozent. Veräußerungsgewinn
ist der Betrag, um den der Veräußerungspreis
den Abzugsposten übersteigt. Der Abzugsposten
berechnet sich wie folgt: Anschaffungskosten des
Fondsobjekts, zzgl. etwaiger aktivierter Transaktionskosten,
abzgl. bestimmter Abschreibungen (z. B. auf
Teile des Zubehörs).
Der Gewinn aus der Veräußerung der Treuhandanteile
am australischen Treuhandvermögen durch
die Fondsgesellschaft unterliegt in Australien der
Einkommensteuer in Höhe von derzeit 30 Prozent.
Veräußerungsgewinn ist der Betrag, um den der
Veräußerungspreis den Abzugsposten übersteigt.
Der Abzugsposten berechnet sich wie folgt: Anschaffungskosten
der Fondsgesellschaft für die Treuhandanteile
am australischen Treuhandvermögen,
zzgl. etwaiger aktivierter Transaktionskosten, abzgl.
Zahlungen des australischen Treuhänders aus dem
171
Treuhandvermögen an die Fondsgesellschaft, die
über die Netto-Einkünfte des australischen Treuhandvermögens
in einem Jahr hinausgingen.
Der Gewinn aus der Veräußerung der Anteile an der
Fondsgesellschaft durch den Anleger ist lediglich
dann in Australien einkommensteuerpflichtig, sofern
ein Anleger bzw. Treugeber allein oder zusammen
mit nahestehenden Personen bei Veräußerung einen
Anteil von mindestens 10 Prozent oder mehr des
Kapitals der Fondsgesellschaft hält. Der Anteil des
Treuhandkommanditisten als solcher ist dabei nicht
zu berücksichtigen.
11.5 Stempelsteuer
Der Erwerb des Fondsobjekts / der Immobilie durch
den australischen Treuhänder unterliegt im australischen
Bundesstaat South Australia grundsätzlich
der Stempelsteuer („Stamp Duty“) in Höhe von rd.
5,5 Prozent des lastenfreien Marktwerts des Fondsobjekts
oder des gezahlten Kaufpreises, je nachdem,
welcher Betrag höher ist. Da der australische
Treuhänder das Fondsobjekt in der Transaktion zu
marktüblichen Bedingungen erwirbt, wurde im prognostizierten
Investitions- und Finanzierungsplan (vgl.
Tz. 6) als Bemessungsgrundlage für die Stempelsteuer
der zu zahlende Kaufpreis unterstellt.
Als das australische Treuhandvermögen in der vorgesehenen
Weise entstand und bevor der Kaufvertrag
für das Fondsobjekt durch den australischen Treuhänder
unterzeichnet wird, hält Real I.S. Australia Pty
Ltd lediglich einen Treuhandanteil am australischen
Treuhandvermögen und die Fondsgesellschaft hält
mehr als 99,99 Prozent der Treuhandanteile am
australischen Treuhandvermögen. Während die
Fondsgesellschaft als Treugeber alles weitere Kapital
am australischen Treuhandvermögen gemäß der
Prognose zeichnet, werden keine weiteren Treuhandanteile
am australischen Treuhandvermögen an
sonstige Parteien ausgegeben. Die weitere anteilige
Erhöhung der Treuhandanteile am australischen
Treuhandvermögen durch die Fondsgesellschaft ist
insofern unerheblich, als darauf keine Stempelsteuer
anfallen sollte.
Wenn Anleger Beteiligungen an der Fondsgesellschaft
erwerben, wird in Australien keine Stempelsteuer
anfallen, vorausgesetzt dass kein Anleger einzeln
oder zusammen mit nahestehenden Anlegern
50 Prozent oder mehr des Gesellschaftskapitals der

Fondsgesellschaft hält. Es wurden zwar gesellschaftsvertragliche
Regelungen getroffen, die den Eintritt
eines solchen Falls verhindern sollen (siehe hierzu
§ 4 Abs. (5) des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft,
vgl. Tz. 13), entsprechende Restrisiken sind
jedoch nicht auszuschließen. In diesem Fall könnten
die Anleger (bzw. diesen nahestehende Personen)
anteilig Stempelsteuer zu entrichten haben, die bis
zu 5,5 Prozent des unbelasteten Verkehrswerts des
Fondsobjekts beträgt.
11.6 Umsatzsteuer
11.6.1 Australische Goods and Services Tax
Auf bestimmte für das vorliegende Beteiligungsangebot
relevante Vorgänge wird in Australien Goods and
Services Tax („GST“) erhoben.
Nachstehende Vorgänge in der Investitionsphase
sollten nicht der Goods and Services Tax unterliegen:
Die Beteiligung der Anleger an der Fondsgesellschaft
und der Erwerb von Treuhandanteilen
am australischen Treuhandvermögen durch die
Fondsgesellschaft, da es sich um nicht-steuerpflichtige
„financial supplies“ handelt.
Die Gewährung einer Put Option im Rahmen
der Optionsvereinbarung („Put and Call Option
Agreement“) durch den australischen Treuhänder
und die Gewährung einer Call Option im Rahmen
der Optionsvereinbarung zugunsten des australischen
Treuhänders könnten der Goods and
Services Tax unterliegen, sind jedoch aufgrund
der niedrigen Bemessungsgrundlage wirtschaftlich
nicht relevant.
Der Erwerb des Eigentums am Grundstück / Fondsobjekt
sollte nicht der Goods and Services Tax
unterliegen, sofern das Fondsobjekt bei Ausübung
der Put / Call Option unter dem Put and
Call Option Agreement vermietet ist. Die Vermietung
des Fondsobjekts unterliegt der Goods and
Services Tax in Höhe von 10 Prozent der Nettomiete.
Diese Goods and Services Tax kann unter
dem jeweiligen Mietvertrag ggf. auf den Mieter
umgelegt werden.
Vom australischen Treuhänder im Zusammenhang
mit dem Erwerb und der Unterhaltung des Fondsobjekts
empfangene Dienstleistungen in Australien ansässiger
Dienstleister, z. B. Makler, Versicherung und
Gebäudereinigung, unterliegen grundsätzlich der
172
Goods and Services Tax. Der australische Treuhänder
sollte die Erstattung der Goods and Services Tax im
Wege des Vorsteuerabzugs erreichen können.
Vom australischen Treuhänder oder der Fondsgesellschaft
im Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb
am Fondsobjekt und der Finanzierung des Erwerbs
bezogene Dienstleistungen von nicht in Australien
ansässigen Dienstleistern sollten nicht der australischen
Goods and Services Tax unterliegen (keine
Anwendbarkeit des Reverse Charge Mechanismus).
Zahlungen des australischen Treuhänders an die
Fondsgesellschaft als Treugeber unterliegen nicht
der Goods and Services Tax.
Die Veräußerung der Rechte am Fondsobjekt unterliegt
nur dann der Goods and Services Tax, wenn
es sich mangels Vermietung des Fondsobjekts in
erheblichem Umfang um keine Übertragung eines
laufenden Betriebs („Supply of Going Concern“) handelt.
In solchen Fällen kann die Goods and Services
Tax im Kaufvertrag häufig auf den Käufer umgelegt
werden. Die Auszahlung des Verkaufspreises durch
den australischen Treuhänder an die Fondsgesellschaft
unterliegt nicht der Goods and Services Tax.
Ebenso unterliegt die Veräußerung der Anteile am
australischen Treuhandvermögen nicht der Goods
and Services Tax.
11.6.2 Deutsche Umsatzsteuer
Die Fondsgesellschaft wird voraussichtlich in
Deutschland keinen Vorsteuerabzug auf Eingangsrechnungen
geltend machen können.
11.7 Grundsteuer / Immobiliensteuer
Die in Australien ggf. auf Bundesebene, Bundesstaatsebene
oder kommunaler Ebene entstehenden
Immobiliensteuern (z. B. Land Tax), Grundsteuern
und vergleichbare Abgaben trägt nach dem Hauptmietvertrag
mit dem Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia grundsätzlich der
Vermieter, der australische Treuhänder, für Rechnung
des australischen Treuhandvermögens (für Einzelheiten
hierzu siehe Tz. 7.2 bzw. Tz. 10.6.3).

11.8 Vermögensteuer
Weder Australien noch Deutschland erheben derzeit
Vermögensteuer.
11.9 Erbschaft­ und Schenkungsteuer
11.9.1 Australien
Australien erhebt derzeit weder Schenkungsteuer
noch Erbschaftsteuer.
11.9.2 Deutschland
Die Übertragung der Anteile an der Fondsgesellschaft
im Wege der Schenkung bzw. aufgrund Erbfalls
unterliegt der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer.
Die Höhe der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer ist
u. a. von der Höhe der Bemessungsgrundlage und
der jeweils anwendbaren Steuerklasse abhängig.
Maßgeblich für die Feststellung der erbschaft- bzw.
schenkungsteuerlichen Bemessungsgrundlage
ist der gemeine Wert, der sich grundsätzlich am
Verkehrswert (d. h. dem Preis, der im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr bei der Veräußerung bezahlt würde)
orientieren sollte. Dies gilt sowohl für den Fall
der unmittelbaren Beteiligung als auch für den Fall
der Beteiligung über den Treuhänder. Die persönlichen
Freibeträge betragen seit 2009 z. B. bei Erwerbern
der Steuerklasse I für Ehegatten EUR 500.000,
für Kinder EUR 400.000, für Enkel EUR 200.000. Für
Erwerber der Steuerklassen II und III beträgt der Freibetrag
grundsätzlich einheitlich EUR 20.000, für den
eingetragenen Lebenspartner hingegen wie für Ehegatten
EUR 500.000. Die Steuerklassen werden in drei
Gruppen unterteilt. Zur Steuerklasse I gehören u. a.
Ehegatten, Kinder und deren Abkömmlinge sowie Eltern
und Voreltern bei Erwerb von Todes wegen. Zur
Steuerklasse II gehören u. a. die Eltern und Voreltern
bei Schenkung, Geschwister und deren Kinder, geschiedene
Ehegatten, Schwiegereltern und -kinder,
zur Steuerklasse III u. a. die übrigen Erwerber.
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über
die derzeit geltenden Steuersätze in Abhängigkeit
von der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs (vgl. § 19
ErbStG) und der jeweiligen Steuerklasse.
173
Wert des steuerpflichtigen
Erwerbs (§ 10) bis
einschließlich …
Prozentsatz in der
Steuerklasse
Euro I II III
75.000 7 15 30
300.000 11 20 30
600.000 15 25 30
6.000.000 19 30 30
13.000.000 23 35 50
26.000.000 27 40 50
über 26.000.000 30 43 50
11.10 Verfahrensrechtliche Aspekte
Der australische Treuhänder des australischen Treuhandvermögens
hat jährlich eine Einkommensteuererklärung
in Australien abzugeben. Die Fondsgesellschaft
sollte aufgrund ihrer Treuhandanteile am
australischen Treuhandvermögen nicht verpflichtet
sein, eine jährliche Steuererklärung in Australien
abzugeben. Anleger und Treugeber sollten aufgrund
ihres Anteils an der Fondsgesellschaft keine Steuererklärungen
in Australien abzugeben haben.
Die Fondsgesellschaft hat für deutsche Steuerzwecke
ihre Einkünfte durch Einnahme-Überschuss-
Rechnung zu ermitteln. Die Einkünfte werden auf
Ebene der Fondsgesellschaft einheitlich und gesondert
festgestellt. Diese Feststellung auf Ebene der
Fondsgesellschaft ist Grundlage für die Besteuerung
des einzelnen Anlegers (einschließlich Progressionsvorbehalt).
Die Sonderwerbungskosten eines Anlegers (z. B.
persönliche Steuerberatungskosten) sind in der deutschen
Erklärung zur gesonderten und einheitlichen
Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung
der Fondsgesellschaft geltend zu machen.
Die Sonderwerbungskosten eines Anlegers können
nur berücksichtigt werden, wenn der Anleger die erforderlichen
Unterlagen der Fondsgesellschaft bzw.
deren steuerlichen Beratern rechtzeitig mitgeteilt
hat. Da sich Sonderwerbungskosten eines Anlegers

nach dem Fondskonzept für deutsche Steuerzwecke
überwiegend nur im Rahmen des Progressionsvorbehalts
auswirken, wird der Anleger nicht gesondert zur
Mitteilung von Sonderwerbungskosten aufgefordert.
Die Fondsgesellschaft wird dem für sie zuständigen
Finanzamt Mitteilung über die Auslandstätigkeit
gemäß § 138 Abs. 2 AO machen, sollte eine solche
Mitteilung erforderlich sein. Nach Auffassung des
Anbieters sollten Anleger aufgrund der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft nicht verpflichtet sein,
zusätzlich eigene Mitteilung gemäß § 138 Abs. 2 AO
an das zuständige Finanzamt zu machen.
11.11 Angabenvorbehalt
Negative steuerliche Auswirkungen können sich
für die Anleger in Deutschland ergeben, wenn das
bestehende DBA durch Revision durch ein neues DBA
ersetzt wird, das unter einer Rückfallklausel („Switch
over Clause“) Deutschland das Besteuerungsrecht
für Mieteinkünfte und Gewinne aus der Veräußerung
des Fondsobjekts gewährt (vgl. dazu Tz. 11.3.4 d)).
Negative steuerliche Auswirkungen können in
Australien und / oder Deutschland entstehen, sofern
die australische und / oder deutsche Finanzverwaltung
zu der dem Beteiligungsangebot zugrunde
liegenden Konzeption eine abweichende Auffassung
vertritt oder die Konzeption ganz oder teilweise als
Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten
steuerlich nicht anerkennt.
Bis zur endgültigen steuerlichen Veranlagung, beispielsweise
nach einer Betriebsprüfung der Fondsgesellschaft,
bzw. bis zum Eintritt der Festsetzungsverjährung
steht die Besteuerung der Anleger mit
Einkünften aus der Fondsgesellschaft nicht fest.
Zu den vorstehenden Hinweisen sollten vor einer
Beteiligung vom Anleger zwingend die wichtigen
Hinweise in Tz. 3.4 ab Seite 44 gelesen und verstanden
worden sein. Es wird jedem Anleger empfohlen,
vor einer Beteiligung den Rat eines fachkundigen
Beraters (insbesondere eines Steuerberaters) einzuholen.
174

12. Vertragspartner und personelle
Verflechtungen
12.1 Initiator / Anbieter / Zahlstelle für die kostenlose Bereithaltung des Beteiligungsprospekts
Firma Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
Geschäftsanschrift und Sitz Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Rechtsform Aktiengesellschaft (AG)
Handelsregister / Registergericht HRB 132654, Amtsgericht München
Tag der ersten Eintragung 16.08.2000
Gegenstand des Unternehmens Auflage von strukturierten Beteiligungsangeboten
(z. B. geschlossenen Immobilienfonds, Immobilien AGs
und Mobilienfonds).
Grundkapital / Geleistete Einlagen EUR 2.500.000 (voll eingezahlt)
Die Gesellschaft ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft
der Bayerischen Landesbank (BayernLB), München.
Vorstand Josef Brandhuber, Oberhaching (Vorsitzender)
Jochen Schenk, München
Brigitte Walter, Egmating
Aufsichtsorgane Dr. Edgar Zoller, Eichenau (Vorsitzender)
Georg Jewgrafow, Wolfratshausen
Josef Borchi, Triftern
Die Geschäftsanschrift des Vorstands und des Aufsichtsrats
stimmen mit dem Sitz des Unternehmens überein.
Funktionen Anbieter, Zahlstelle für die kostenlose Bereithaltung des Beteiligungsprospekts,
Investmentaufbereitung und Konzeption,
Kapital- und Sicherheitenbeschaffung, Platzierungsgarantie,
Geschäftsbesorgung einschließlich der Anlegerverwaltung,
Gesellschafter des Komplementärs sowie des geschäftsführenden
Kommanditisten.
175

12.2 Leistungsbilanz der Real I.S. zum 31.12.2009
Die nachstehende Übersicht ist ein Auszug aus
der geprüften Leistungsbilanz der Real I.S. zum
31.12.2009 und zeigt die Entwicklung der von der
Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH („BFI“)
bzw. Real I.S. in der jüngeren Vergangenheit (seit
1998) aufgelegten und geschlossenen Immobilienfonds.
Die Real I.S. hat in der Vergangenheit
eine Vielzahl unterschiedlicher Auslands-Immobilienfonds
aufgelegt. Neben den unten stehenden
Immobilienfonds
Deutschland
Bayernfonds Berlin,
Schönhauser Allee
Bayernfonds München,
Berlin, Wiesbaden
Bayernfonds Circoleum,
Bad Homburg
Emissions­
jahr
Gesamt­
investition
176
Immobilienfonds hat die Real I.S. in den Jahren 2010
und 2011 weitere Immobilienfonds für Immobilien
in Deutschland, Frankreich, Großbritannien und den
Niederlanden aufgelegt.
Des Weiteren wurden ein Dachfonds mit Beteiligungen
an Zielfonds verschiedener Assetklassen (Immobilien
im In- und Ausland, Lebensversicherungen,
Private Equity und Schiffsfonds) sowie zwei geschlossene
Fonds mit Beteiligungen an Flugzeugen
aufgelegt.
Investitionsart / Gegenstand
in TEUR Vermietungsstand
1998 171.857 Einkaufszentrum in Berlin
98,3 %
2000 65.603 Büroimmobilien in München, Berlin und
Wiesbaden
95,0 %
2001 62.970 Büroimmobilie in Bad Homburg
88,8 %
Bayernfonds Berlin Mitte 2 2002 67.215 Bankgebäude in Berlin
100 %
Bayernfonds Düsseldorf 2002 51.622 Bürogebäude in Düsseldorf
100 %
Bayernfonds München,
Rüsselsheim, Düsseldorf-Ratingen
BF REAL I.S. / DB Real Estate
CityInvest
2003 129.509 Bürogebäude in München, Rüsselsheim
und Ratingen
100 %
2004 180.913 Bürogebäude in Essen, Düsseldorf,
Einkaufszentrum in Berlin
100 %
Bayernfonds Hamburg 1 2005 22.603 Bürogebäude in Hamburg
95,8 %

Diese in der nachfolgenden Tabelle nicht aufgeführten
Auslands-Immobilienfonds waren zum
31.12.2009 entweder noch nicht geschlossen oder
noch nicht herausgegeben und sind daher in der
Leistungsbilanz nicht erfasst.
Der Fonds „Bayernfonds Australien 7“ ist der siebte
geschlossene Publikumsfonds der Real I.S., der direkt
oder indirekt in australische Immobilien investiert.
Ausschüttung
in %
kumuliert seit
Emission
steuerliches Ergebnis
in % 1)
kumuliert seit
Emission
Liquiditätsreserve
in TEUR
kumuliert seit
Emission
177
Valuta Fremdmittel
in TEUR
kumuliert seit
Emission
gebundenes Kapital
in %
kumuliert seit
Emission
SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST
55,25 % 58,64 % -21,29 % -31,31 % 6.142 4.648 65.795 60.323 36,50 % 30,80 %
46,00 % 38,56 % -11,30 % -28,27 % 1.175 1.880 29.238 30.650 49,90 % 49,70 %
49,00 % 38,00 % -0,24 % -14,86 % 1.022 1.438 28.520 28.520 50,80 % 58,60 %
43,50 % 43,50 % 4,52 % -3,43 % 410 1.628 30.347 30.347 64,60 % 62,30 %
48,50 % 55,00 % 3,69 % 0,67 % 929 1.354 25.116 25.116 58,60 % 55,50 %
32,50 % 32,50 % 2,78 % 4,56 % 3.445 7.066 48.195 52.328 69,80 % 70,40 %
36,00 % 36,75 % 3,90 % 4,36 % 3.331 5.985 99.099 99.099 71,70 % 71,50 %
31,25 % 31,25 % 9,13 % 8,16 % 629 921 12.889 12.889 77,80 % 79,20 %
1) Siehe ausführliche Leistungsbilanz.

Internationale
Immobilienfonds
Bayernfonds US Real Estate US I, L.P
verkauft 2005
Bayernfonds US Real Estate US II, L.P
verkauft 2005
Bayernfonds Austria Salzburg
und Wien
Emissions­
jahr
Gesamt­
investition
in
178
Investitionsart / Gegenstand
TEUR / TUSD / TAUD / TGBP Vermietungsstand
1998 98.065 TUSD Büroimmobilien in Chicago und Washington
verkauft
1999 196.737 TUSD Büroimmobilie in San Francisco
verkauft
2001 61.211 TEUR Zwei Büroimmobilien in Wien,
eine in Salzburg
100 %
Bayernfonds Austria Bischofshofen 2002 21.664 TEUR Einkaufszentrum in Bischofshofen
84,8 %
Bayernfonds Frankreich 1 2005 89.746 TEUR Vier Büroimmobilien bei Toulouse
100 %
Bayernfonds Australien 1
verkauft 2008
2005 168.274 TAUD Büroimmobilie in Melbourne
verkauft
Bayernfonds Ungarn 1 2006 87.946 TEUR Einkaufszentrum in Györ
98,5 %
Bayernfonds Großbritannien 1 2006 86.097 TGBP Büroimmobilie in Northampton
100 %
Bayernfonds Australien 2 2007 265.971 TAUD Büroimmobilie in Canberra
100 %
Bayernfonds Asien 1 2) 2007 51.104 TUSD Indexzertifikate, die in asiatische
Immobilienfonds investiert sind
Bayernfonds Australien 3 2007 61.224 TAUD Indexzertifikate, die in australische
Immobilienfonds investiert sind
Bayernfonds Großbritannien 2 2008 71.310 TGBP Büroimmobilie in London
100 %
Australien 4 2008 141.756 TAUD Büroimmobilie in Sydney
100 %
Australien 5 2009 215.976 TAUD Büroimmobilie in Canberra
100 %
Australien 6 2009 257.368 TAUD Büroimmobilie in Canberra
100 %

Ausschüttung
in %
kumuliert seit
Emission
steuerliches
Ergebnis in % 1)
kumuliert seit
Emission
Liquiditätsreserve in Valuta Fremdmittel in
TEUR / TUSD / TAUD / TGBP TEUR / TUSD / TAUD / TGBP
kumuliert seit
Emission
179
kumuliert seit
Emission
gebundenes Kapital
in %
kumuliert seit
Emission
SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST
157,00 % DBA DBA
135,00 % DBA DBA
54,00 % 54,00 % DBA DBA 1.670 3.554 22.540 27.556 57,60 % 52,00 %
42,00 % 37,00 % DBA DBA 664 1.021 8.820 8.820 66,60 % 69,70 %
28,00 % 28,00 % DBA DBA 789 1.441 52.375 52.375 66,70 % 66,70 %
147,65 % DBA DBA 1.600 304 93.981 0 81,20 % -47,00 %
25,75 % 27,88 % DBA DBA 4.109 6.118 54.400 54.400 76,70 % 75,30 %
24,00 % 18,00 % DBA DBA 1.938 4.106 51.000 51.000 81,90 % 89,20 %
21,00 % 21,00 % DBA DBA 11.154 14.409 162.500 162.500 82,00 % 83,20 %
keine
jährl.
Prognosewerte
keine
jährl.
Prognosewerte
0,00 %
0,00 %
keine
jährl.
Prognosewerte
keine
jährl.
Prognosewerte
DBA
DBA
keine
jährl.
Prognosewerte
keine
jährl.
Prognosewerte
3.333
853
keine
jährl.
Prognosewerte
keine
jährl.
Prognosewerte
0
0
keine
jährl.
Prognosewerte
keine
jährl.
Prognosewerte
100,00 %
100,00 %
12,00 % 12,00 % DBA DBA 1.455 1.678 28.910 28.910 91,40 % 91,80 %
6,50 % 6,50 % DBA DBA 5.343 6.879 0 0 93,50 % 95,00 %
7,00 % 7,00 % DBA DBA 12.083 22.634 0 0 96,70 % 96,70 %
0,00 % 0,00 % DBA DBA 0 0 0 0 100,00 % 100,00 %
1) Siehe ausführliche Leistungsbilanz.
2) Die Angaben für die Bayernfonds Asien 1 und BestLife 3 basieren
auf den Jahresabschlüssen zum 31.12.2008.

Andere geschlossene Fonds Emissions­
jahr
Gesamt­
investition
in
TEUR / TUSD / TAUD / TGBP
180
Investitionsart / Gegenstand
Bayernfonds BestLife 1 2005 175.184 TUSD zum 31.12.2009: 161 US-LV-Policen
Bayernfonds BestLife 2 2006 45.544 TUSD zum 31.12.2009 138 US-LV-Policen
Bayernfonds BestInvest 2006 6.522 TEUR Beteiligung am CAM VIER
Private Equity Fonds
Bayernfonds BestLife 3 2) 2007 31.710 TEUR Zertifikate, die in deutsche, britische und
australische Kapitallebensversicherungen
investiert sind
Bayernfonds BestAsset 1 2007 30.204 TEUR diverse Assets

Ausschüttung
in %
kumuliert seit
Emission
steuerliches
Ergebnis in % 1)
kumuliert seit
Emission
Liquiditätsreserve in
TEUR / TUSD / TAUD / TGBP
kumuliert seit
Emission
181
Valuta Fremdmittel in
TEUR / TUSD / TAUD / TGBP
kumuliert seit
Emission
gebundenes Kapital
in %
kumuliert seit
Emission
SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST
39,75 % 5,75 % DBA DBA 2.056 3.957 0 20.044 62,10 % 94,50 %
8,00 % 8,00 % DBA DBA 696 4.079 0 0 89,50 % 92,00 %
keine
jährl.
Prognosewerte
0,00 %
0,00 % 0,00 %
keine
jährl.
Prognosewerte
4,00 %
keine
jährl.
Prognosewerte
Abgeltungsteuer
keine
jährl.
Prognosewerte
0,00 %
Abgeltungsteuer
keine
jährl.
Prognosewerte
keine
jährl.
Prognosewerte
11.747
keine
jährl.
Prognosewerte
0
keine
jährl.
Prognosewerte
98,70 %
306 260 0 0 90,00 % 92,40 %
462
keine
jährl.
Prognosewerte
0
keine
jährl.
Prognosewerte
95,20 %
1) Siehe ausführliche Leistungsbilanz.
2) Die Angaben für die Bayernfonds Asien 1 und BestLife 3 basieren
auf den Jahresabschlüssen zum 31.12.2008.

12.3 Fondsgesellschaft / Emittent / Zahlstelle für Zahlungen an die Anleger
Firma Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien 7 KG
Geschäftsanschrift und Sitz Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Rechtsform, Rechtsordnung Kommanditgesellschaft (GmbH & Co. KG),
unterliegt deutschem Recht
Handelsregister / Registergericht HRA 96959, Amtsgericht München
Tag der Gründung /
Tag der ersten Eintragung
22.03.2011 / 28.03.2011
Gegenstand des Unternehmens Gegenstand des Unternehmens ist der direkte und / oder
über Treuhandverhältnisse indirekte Erwerb, die Verwaltung
– insbesondere durch Vermietung und Verpachtung – sowie
die Veräußerung von Grundstücken bzw. grundstücksgleichen
Rechten.
Gesellschaftskapital zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung
Voraussichtliches Gesellschaftskapital
nach Vollplatzierung
Persönlich haftender Gesellschafter
(Komplementär), Gründungs gesellschafter
Geschäftsführender Gesellschafter
(Kommanditist), Gründungsgesellschafter
Gründungsgesellschafter / Treuhandkommanditist
der Fondsgesellschaft
Die Gesellschaft ist zu allen Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen
berechtigt, die geeignet erscheinen, den
Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar zu fördern.
Die Gesellschaft kann zur Erreichung des Gesellschaftszwecks
auch Beteiligungen an anderen Gesellschaften eingehen. Die
Gesellschaft kann die zur Erreichung ihres Zwecks erforderlichen
oder zweckmäßigen Handlungen selbst vornehmen
oder durch Dritte vornehmen lassen.
Die Gesellschaft ist nicht berechtigt, gewerblich tätig zu werden
und Tätigkeiten auszuüben bzw. Geschäfte zu betreiben,
die einer Genehmigung oder Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung
oder nach § 1 Gesetz über das Kreditwesen bedürfen.
AUD 10.000 (vollständig eingezahlt)
AUD 112.010.000 (zzgl. AUD 5.600.000 Agio)
Real I.S. Fund Management GmbH
(weitere Angaben siehe Tz. 12.4)
Real I.S. Beteiligungs GmbH
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Die Mitglieder der Geschäftsführung des geschäftsführenden
Kommanditisten und des Komplementärs sind Mitglieder der
Geschäftsführung des Emittenten.
(weitere Angaben siehe Tz. 12.5)
FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH
(weitere Angaben siehe Tz. 12.9)
Weitere Gesellschafter Neu beitretende Kommanditisten
182

12.4 Persönlich haftender (Gründungs­)Gesellschafter der Fondsgesellschaft
Firma Real I.S. Fund Management GmbH
Geschäftsanschrift und Sitz Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Rechtsform Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) (die Haftung
für Verbindlichkeiten gegenüber Gläubigern ist beschränkt
auf das Gesellschaftsvermögen der GmbH)
Handelsregister / Registergericht HRB 145873, Amtsgericht München
Tag der ersten Eintragung 18.12.2002
Gegenstand des Unternehmens Ankauf, Verwaltung, Vermietung und Verpachtung von
Immobilien sowie die Entwicklung und Durchführung von
Immobilienprojekten. Ausgenommen sind Geschäfte, die der
Genehmigung nach § 34c Gewerbeordnung bedürfen. Die
Gesellschaft ist berechtigt, Beteiligungen jeglicher Art einzugehen
und im Rahmen der Beteiligung diese zu vertreten und
auch Zweigniederlassungen zu errichten.
Stammkapital EUR 25.000 (vollständig eingezahlt)
Kapitalanteil Kein Anteil
Geschäftsführer Ralph Andermann, München
Susanne Drost, München
Markus Mayer, München
Diese Personen sind auch Mitglieder der Geschäftsführung
des Emittenten.
Die Geschäftsanschrift der Geschäftsführer stimmt mit der
Geschäftsanschrift der Gesellschaft überein.
183

12.5 Geschäftsführender (Gründungs­)Gesellschafter der Fondsgesellschaft
Firma Real I.S. Beteiligungs GmbH (Alleingeschäftsführer)
Geschäftsanschrift und Sitz Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Rechtsform, Rechtsordnung Gesellschaft mit beschränkter Haftung,
unterliegt deutschem Recht
Handelsregister / Registergericht HRB 171744, Amtsgericht München
Tag der ersten Eintragung 15.01.2008
Gegenstand des Unternehmens Ankauf, Verwaltung, Vermietung und Verpachtung von
Immobilien sowie die Entwicklung und Durchführung von
Immobilienprojekten. Ausgenommen sind Geschäfte, die der
Genehmigung nach § 34c Gewerbeordnung bedürfen.
Stammkapital / Geleistete Einlage EUR 25.000
Kapitalanteil AUD 1 sowie als Treugeber über den Treuhandkommanditisten
weitere AUD 9.999 (vollständig eingezahlt)
Geschäftsführer Georg Gmeineder, Mittenwald
Beate Lange, München
Jan Essers, München
12.6 Australisches Treuhandvermögen
Firma BF Australia 7 Trust
Tag der Gründung 18.05.2009
Diese Personen sind auch Mitglieder der Geschäftsführung
des Emittenten.
Die Geschäftsanschrift der Geschäftsführer stimmt mit der
Geschäftsanschrift der Gesellschaft überein.
Treugeber Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien 7 KG (zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
9.999 Treuhandanteile), Details siehe Tz. 12.3 und
Real I.S. Australia Pty Ltd (ein Treuhandanteil),
Details siehe Tz. 12.8
Treuhänder The Trust Company (Australia) Ltd
Level 15, 20 Bond Street, Sydney,
NSW 2000, Australien
184

12.7 Treuhänder (Trustee) des BF Australia 7 Trust
Firma The Trust Company (Australia) Ltd
Geschäftsanschrift und Sitz Level 15, 20 Bond Street, Sydney, NSW 2000, Australien
Gegenstand des Unternehmens In der Funktion als australische Treuhänderin ist es ihre Aufgabe,
die Beteiligung am australischen Trust / Treuhandvermögen
für die einzelnen Treugeber treuhänderisch zu halten
und zu verwalten.
Australian Licence Number 235145
Australian Business Number 21 000 000 993
Australian Company Number 000 000 993
Stammkapital / Geleistete Einlage Die Gesellschaft ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft
von The Trust Company Limited (ASX Code: TRU)
Geschäftsführer / Directors John Atkin
Michael Britton
David Grbin
Sally Ascroft
12.8 Investment Manager
Firma Real I.S. Australia Pty Ltd
Keine eigene Einlage (keine Treuhandanteile am verwalteten
Treuhandvermögen)
Geschäftsanschrift und Sitz 5 Durham Cres, Buderim, QLD 4556, Australien
Gegenstand des Unternehmens Der Investment Manager ist als Dienstleister der australischen
Treuhänderin für das australische Treuhandvermögen tätig. In
diesem Zusammenhang ist er verpflichtet, die Treuhänderin
in allen Angelegenheiten, die zur Erfüllung der Verpflichtungen
der Treuhänderin nötig sind, zu unterstützen, zu
beraten und zu informieren.
Tag der ersten Eintragung 18.05.2009
Australian Company Number 131 171 889
Stammkapital / Geleistete Einlage AUD 10
Geschäftsführer / Directors Ralph Andermann, München
Susanne Drost, München
Jan Essers, München
Heike Morgenroth, Buderim, Australien
185

12.9 Gründungsgesellschafter / Treuhandkommanditist der Fondsgesellschaft
Firma FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH, (Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Steuerberatungsgesellschaft)
Geschäftsanschrift und Sitz Schleißheimer Straße 4, 80333 München
Rechtsform Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Handelsregister / Registergericht HRB 83045, Amtsgericht München
Tag der ersten Eintragung 27.11.1987
Gegenstand des Unternehmens Für Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und Steuerberatungsgesellschaften
gesetzlich und berufsrechtlich zugelassene
Tätigkeiten gemäß §§ 2 und 43 Abs. 4 WPO und §§ 33 und 57
Abs. 3 StBerG. Handels- und Bankgeschäfte sind ausgeschlossen.
Stammkapital EUR 50.000
Kapitalanteil (für eigene Rechnung) AUD 0
In der Funktion als Treuhandkommanditist ist es ihre Aufgabe,
eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft für die einzelnen
Anleger treuhänderisch zu halten und zu verwalten.
Die FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH ist in Bezug auf die
Fondsgesellschaft weder als Abschlussprüfer noch als Prospektprüfer
oder steuerlicher Berater, sondern ausschließlich
als Treuhandkommanditist auf der Grundlage von Treuhandverhältnissen
tätig. In dieser Funktion haftet sie nur für
grob fahrlässige oder vorsätzliche Verletzung der ihr obliegenden
Pflichten, nicht jedoch für weiter gehende Ansprüche,
insbesondere nicht für die vom Treugeber verfolgten
wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele und auch nicht für
Pflichtverletzungen der Geschäftsführung, des Beirats oder
von Vertragspartnern der Fondsgesellschaft.
Geschäftsführer Matthäus Paulus, Puchheim
Dr. Rainer Polster, Seefeld-Hechendorf
Frank Alexander Paulus, Eichenau
12.10 Verkäufer des Fondsobjekts
Firma Grenfell Central Pty Ltd
Geschäftsanschrift und Sitz Level 9, Prime Value House, 34 Queen St, Melbourne,
Victoria 3000
Australische Registrierungsnummer ABN 125 345 422
186

12.11 Hauptmieter des Fondsobjekts (ca. 96 Prozent der vermietbaren Flächen)
Firma Department for Transport, Energy and Infrastructure
(DTEI) der Regierung von South Australia (Ministerium
für Infrastruktur)
Geschäftsanschrift und Sitz 77 Grenfell Street, Adelaide, SA 5000
12.12 Steuerberater der Fondsgesellschaft in deutschen Angelegenheiten
(Steuerberatungsgesellschaft: Buchführung in Deutschland, Erstellung des Jahresabschlusses und
sonstige steuerliche Beratung)
Firma INTEGRA Treuhandgesellschaft mbH
Geschäftsanschrift und Sitz Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Rechtsform Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Handelsregister / Registergericht HRB 67077, Amtsgericht München
Tag der ersten Eintragung 20.10.1981
Gegenstand des Unternehmens Für Steuerberatungsgesellschaften gesetzlich und berufsrechtlich
zugelassene Tätigkeiten gemäß § 33 in Verbindung
mit § 57 Abs. 3 StBerG. Handels- und Bankgeschäfte sowie
gewerbliche Tätigkeiten sind ausgeschlossen.
Stammkapital EUR 100.000
Geschäftsführer Stefan Köglmayr, München
Harald Henning, München
Anette Holzinger, München
187

12.13 Gesellschaftsrechtliche, personelle und
kapitalmäßige Verflechtungen
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
(Real I.S.) ist Anbieter des Beteiligungsangebots
und zeichnet dafür verantwortlich.
Die Real I.S. und die Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH sind kapitalmäßig und / oder personell
miteinander verbunden.
Der Komplementär (Real I.S. Fund Management
GmbH), der geschäftsführende Kommanditist
(Real I.S. Beteiligungs GmbH) und der Investment
Manager (Real I.S. Australia Pty Ltd) sind 100-prozentige
Tochtergesellschaften der Real I.S. Die Real I.S.
Australia Pty Ltd ist in ihrer Funktion als Investment
Manager Dienstleister für das australische Treuhandvermögen
und dessen Treuhänderin und in Höhe von
AUD 1 direkt am australischen Treuhandvermögen
beteiligt.
Die FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH ist in Bezug
auf die Fondsgesellschaft weder als Abschlussprüfer
noch als Prospektprüfer oder steuerlicher Berater,
sondern ausschließlich als Treuhandkommanditist
auf der Grundlage von Treuhandverhältnissen tätig.
In dieser Funktion haftet sie nur für grob fahrlässige
oder vorsätzliche Verletzung der ihr obliegenden
Pflichten, nicht jedoch für weiter gehende Ansprüche,
insbesondere nicht für die vom Treugeber
verfolgten wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele
und auch nicht für Pflichtverletzungen der Geschäftsführung,
des Beirats oder von Vertragspartnern der
Fondsgesellschaft. Die FCT Finanzcontrol Treuhand
GmbH steht in laufender Geschäftsbeziehung zur
Real I.S.
Die INTEGRA Treuhandgesellschaft mbH, Steuerberatungsgesellschaft,
steht in laufender Geschäftsbeziehung
zur Real I.S.
The Trust Company (Australia) Limited ist ausschließlich
in ihrer Funktion als Treuhänderin des australischen
Treuhandvermögens tätig. In dieser Funktion
hält sie selbst weder direkt noch indirekt eine
Beteiligung am Treuhandvermögen und haftet nur
für grob fahrlässige oder vorsätzliche Verletzung der
ihr obliegenden Pflichten.
188
Dadurch, dass die Real I.S. Beteiligungs GmbH zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung an der Fondsgesellschaft
direkt und indirekt einen Anteil von mehr
als 50 Prozent hält, ist der Emittent eine Tochtergesellschaft
der Real I.S. Beteiligungs GmbH. Sofern der
Anteil der Real I.S. Beteiligungs GmbH an dem Emittenten
aufgrund von zukünftigen Kapitalerhöhungen
unter 50 Prozent fällt, ist die Fondsgesellschaft
kein Konzernunternehmen der Real I.S. Beteiligungs
GmbH mehr.
Die Real I.S. Beteiligungs GmbH ist neben der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft in Höhe von AUD 1
(direkte Beteiligung) bzw. AUD 9.999 (mittelbare
Beteiligung) als geschäftsführender Kommanditist
in gleicher Rolle bei drei weiteren vergleichbaren
Fonds tätig.
Die Real I.S. Beteiligungs GmbH ist ein 100-prozentiges
Tochterunternehmen der Real I.S. AG, die auf
den Gebieten Kapitalanlageprodukte für private und
institutionelle Investoren, Entwicklung von Immobilien
und Beratung zur Optimierung von Immobilienportfolios
tätig ist. Der Emittent ist daher derzeit
ein Konzernunternehmen der Real I.S. AG (§ 5 Nr. 6
VermVerkProspV).

13. Gesellschaftsvertrag
§ 1
Firma, Sitz
(1) Die Gesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft
und führt die Firma:
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH &
Co. Australien 7 KG
(nachstehend „Gesellschaft“).
(2) Sitz der Gesellschaft ist München oder zukünftig
ein anderer von dem geschäftsführenden Kommanditisten
zu bestimmender Ort im Inland. Im
Falle einer Sitzverlegung ist der geschäftsführende
Kommanditist berechtigt, den Gesellschaftsvertrag
entsprechend zu ändern. Die Gesellschafter
bzw. Treugeber sind zu informieren.
§ 2
Gesellschaftszweck
(1) Gegenstand des Unternehmens ist der direkte
und / oder über Treuhandverhältnisse indirekte
Erwerb, die Verwaltung – insbesondere durch
Vermietung und Verpachtung – sowie die Veräußerung
von Grundstücken bzw. grundstücksgleichen
Rechten.
(2) Die Gesellschaft ist zu allen Rechtsgeschäften
und Rechtshandlungen berechtigt, die geeignet
erscheinen, den Gesellschaftszweck unmittelbar
oder mittelbar zu fördern. Die Gesellschaft kann
zur Erreichung des Gesellschaftszwecks auch
Beteiligungen an anderen Gesellschaften eingehen.
Die Gesellschaft kann die Handlungen, die
zur Erreichung ihres Zwecks erforderlich oder
zweckmäßig sind, selbst vornehmen oder durch
Dritte vornehmen lassen. Die Gesellschaft ist berechtigt,
freie Liquidität verzinslich anzulegen.
(3) Die Gesellschaft ist nicht berechtigt, gewerblich
tätig zu werden und Tätigkeiten auszuüben bzw.
Geschäfte zu betreiben, die einer Genehmigung
oder Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung
oder nach § 32 i. V. m. § 1 KWG bedürfen.
(4) Die Gesellschaft ist ausschließlich vermögensverwaltend
im ertragssteuerlichen Sinn tätig.
189
§ 3
Gesellschafter und Kapital
(1) Komplementär (persönlich haftender Gesellschafter)
ist die Real I.S. Fund Management
GmbH („Komplementär“), mit Sitz in München,
ohne Kapitalanteil. Der Komplementär ist zur
Leistung einer Einlage weder berechtigt noch
verpflichtet und ist nicht am Vermögen und
Ergebnis der Gesellschaft beteiligt.
(2) Gründungskommanditist und geschäftsführender
Kommanditist ist die Real I.S. Beteiligungs
GmbH („geschäftsführender Kommanditist“
und „Gründungskommanditist“), mit Sitz in
München, mit einem Kapitalanteil in Höhe von
AUD 1 sowie einer weiteren Beteiligung in Höhe
von AUD 9.999 (ohne Agio) über den Treuhandkommanditisten
als Treugeber.
(3) Darüber hinaus kann sich jede natürliche oder
juristische Person gemäß den Voraussetzungen
des § 3 Abs. (5) und der entsprechenden
Beitrittsvereinbarung im Rahmen der Kapitalerhöhungen
gemäß § 4 Abs. (1) über den Treuhandkommanditisten,
die FCT Finanzcontrol
Treuhand GmbH („Treuhandkommanditist“),
mit Sitz in München, als Treugeber beteiligen.
Der Treuhandkommanditist tritt aufschiebend
bedingt auf die Eintragung als Kommanditist
im Handelsregister in die Gesellschaft ein.
Der Treuhandkommanditist hält für eigene
Rechnung keinen Kapitalanteil und ist nicht
für eigene Rechnung am Vermögen der Gesellschaft
beteiligt, wird jedoch im Rahmen der
Kapitalerhöhung gemäß § 4 einen Kapitalanteil
übernehmen und diesen treuhänderisch für
Rechnung der Treugeber halten. Die Beteiligung
an der Gesellschaft als Treugeber erfolgt,
indem der Treugeber ein Angebot auf Abschluss
eines Treuhandvertrags abgibt, der Treuhandkommanditist
dieses Angebot annimmt und
der geschäftsführende Kommanditist den
Treuhandkommanditisten zur Kapitalerhöhung
gemäß § 4 zulässt. Die Treugeber werden über
die Annahme des Angebots auf Abschluss
eines Treuhandvertrags und die Zulassung des
Treuhandkommanditisten zur entsprechenden
Kapitalerhöhung gemäß § 4 informiert; die
Treugeber verzichten gemäß § 151 BGB auf den
Zugang der Annahmeerklärung.

Treugeber und Kommanditisten werden nachfolgend
auch gemeinschaftlich als Gesellschafter
bezeichnet, sofern nicht ausdrücklich auf
Treugeber Bezug genommen wird.
(4) Der geschäftsführende Kommanditist ist durch
die Gesellschafter unwiderruflich bevollmächtigt,
unter Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB ohne weitere Zustimmung
weitere natürliche oder juristische Personen
als Gesellschafter in die Gesellschaft aufzunehmen,
entsprechende Aufnahmeverträge (auch
im Namen der jeweiligen Mitgesellschafter)
abzuschließen und / oder durch Erhöhung
der Beteiligung des Treuhandkommanditisten
das eingelegte Kapital zur Finanzierung
des durchzuführenden bzw. durchgeführten
Gesellschaftszwecks im Sinne des § 2 auf das in
§ 4 Abs. (1) genannte Gesellschaftskapital zu erhöhen
und diejenigen Erklärungen abzugeben
und Handlungen vorzunehmen, die insoweit
sachdienlich oder erforderlich sind. Eine separate
Zustimmung der Mitgesellschafter ist hierfür
nicht erforderlich.
(5) Das Gesellschaftskapital setzt sich aus den gesamten
Kapitalanteilen der jeweiligen Gesellschafter
zusammen. Eine Beteiligung von Gesellschaften
bürgerlichen Rechts, Gemeinschaften
und Ehepaaren in der Form einer Gesellschaft
bürgerlichen Rechts bzw. Gemeinschaft ist sowohl
für Kommanditisten als auch für Treugeber
ausgeschlossen.
Personen, die (i) Staatsangehörige der USA,
Kanadas, Japans, Großbritanniens oder Australiens
sind, (ii) Inhaber einer dauerhaften Aufenthalts-
und Arbeitsgenehmigung der USA („Green
Card“), Kanadas, Japans, Großbritanniens
oder Australiens sind, (iii) ihren gewöhnlichen
Aufenthalt / Wohnsitz oder Sitz in den USA, in
Kanada, Japan, Großbritannien oder Australien
haben und / oder (iv) die Beteiligung für eine
Vermögensmasse mit Sitz in den USA, in Kanada,
Japan, Großbritannien oder Australien eingehen
oder einer solchen anbieten, sollen nicht
Kommanditisten der Gesellschaft oder Treugeber
sein. Anlässlich der Aufnahme und auf
Verlangen des geschäftsführenden Kommanditisten
haben Gesellschafter und Treugeber zu
versichern und nachzuweisen, dass keine der
im vorstehenden Satz genannten Bedingungen
vorliegt (nachstehend „Beteiligungshindernis“).
190
Bei anfänglichem oder nachträglichem Vorliegen
eines Beteiligungshindernisses ist der
betreffende Gesellschafter bzw. Treugeber
gegenüber der Gesellschaft und den übrigen
Gesellschaftern schadenersatzpflichtig, es sei
denn, der Gesellschafter bzw. Treugeber hat
dies nicht zu vertreten. Ausnahmen davon, dass
der Gesellschaft grundsätzlich nur derjenige
beitreten kann, in dessen Person kein Beteiligungshindernis
vorliegt, können durch den
geschäftsführenden Kommanditisten zugelassen
werden. Ungeachtet einer solchen von dem
geschäftsführenden Kommanditisten gewährten
Ausnahme ist der Gesellschafter bzw.
Treugeber der Gesellschaft und jedem einzelnen
Gesellschafter bzw. Treugeber gegenüber zum
Ersatz aller Schäden, Kosten und Nachteile
verpflichtet, die daraus entstehen, dass in der
Person des Gesellschafters bzw. Treugebers ein
Beteiligungshindernis vorliegt oder entsteht.
Ein Rückgriff des Gesellschafters bzw. Treugebers,
insbesondere auf den geschäftsführenden
Kommanditisten, ist ausgeschlossen.
(6) Der Beteiligungsbetrag eines Gesellschafters
am Kapital der Gesellschaft soll mindestens
AUD 15.000 betragen, wobei der geschäftsführende
Kommanditist im Einzelfall nach eigenem
Ermessen auch geringere Beteiligungen
zulassen kann. Beteiligungsbeträge müssen
jeweils durch 1.000 ohne Rest teilbar sein.
Zusätzlich hat der beitretende Gesellschafter
ein Agio in Höhe von fünf Prozent bezogen auf
seinen Beteiligungsbetrag entsprechend der
Beitrittsvereinbarung zu leisten. Der gesamte
Beteiligungsbetrag zzgl. Agio ist in bar nach
näherer Maßgabe der Beitrittsvereinbarung zu
erbringen. Soweit Beteiligungen im Rahmen der
Platzierungsgarantie übernommen werden, ist
ein Agio nicht zu leisten. Das Gesellschaftskapital
setzt sich aus den gesamten Beteiligungsbeträgen
der jeweiligen Gesellschafter zusammen.
Für den Beteiligungsbetrag des geschäftsführenden
Kommanditisten gilt das Mindesterfordernis
für Beteiligungsbeträge gemäß Satz 1
und Satz 2 nicht.
(7) Den beitretenden Gesellschaftern ist bekannt,
dass seit Gründung der Gesellschaft verschiedene
Verträge für die Gesellschaft abgeschlossen
wurden bzw. künftig abgeschlossen werden und
die Gesellschaft aus für das Treuhandverhältnis
BF Australia 7 Trust („Treuhandvermögen“)

durch den Treuhänder des Treuhandvermögens
abgeschlossenen bzw. abzuschließenden Verträgen
wirtschaftlich verpflichtet ist bzw. verpflichtet
wird. Dabei handelt es sich insbesondere um
die Optionsvereinbarung („Put and Call Option
Deed“) über den möglichen Ankauf der Immobilie
77 Grenfell Street, Adelaide, Australien,
nebst damit zusammenhängender Verträge und
Vereinbarungen und die Treuhandvereinbarung
für das australische Treuhandvermögen sowie
verschiedene Dienstleistungs- und Geschäftsbesorgungsverträge
einschließlich des Investment
Management Agreements wie im Beteiligungsprospekt
der Gesellschaft, der zur Einwerbung
von Anlegern (Treugebern) im Rahmen der Kapitalerhöhung
gemäß §§ 4 und 5 verwendet wird,
beschrieben. Die Gesellschafter können die
abgeschlossenen Verträge gemäß § 10 Abs. (1)
einsehen und stimmen ihnen mit ihrem Beitritt zu.
(8) Der geschäftsführende Kommanditist hat seinen
Kapitalanteil gemäß § 3 Abs. (2) geleistet. Die
übrigen Gesellschafter werden ihre Kapitalanteile
nach Maßgabe des § 7 erbringen.
(9) Die für den Treuhandkommanditisten und jeden
Kommanditisten, mit Ausnahme des geschäftsführenden
Kommanditisten, im Handelsregister
einzutragende Hafteinlage beträgt stets AUD 10.
Die für den geschäftsführenden Kommanditisten
im Handelsregister einzutragende Hafteinlage
beträgt AUD 1.
(10) Die Gesellschafter bestellen den geschäftsführenden
Kommanditisten als gemeinsamen
Empfangsbevollmächtigten im Sinne des
§ 183 AO und verpflichten sich untereinander,
Rechtsbehelfe oder sonstige Rechtsmittel im
Rahmen der deutschen Steuerveranlagung bzw.
gesonderter Feststellungen für die Gesellschaft
nur nach Zustimmung des Komplementärs und
des geschäftsführenden Kommanditisten und
nur durch den Steuerberater der Gesellschaft
einzulegen, auch soweit sie persönlich (z. B.
hinsichtlich ihrer Sonderwerbungskosten)
betroffen sind. Dies gilt auch für den Fall, dass
der Gesellschafter gekündigt hat oder bereits
aus der Gesellschaft ausgeschieden ist. Diese
Verpflichtung und die Empfangsvollmacht, die
bei einem etwaigen Ausscheiden des geschäftsführenden
Kommanditisten aus der Gesellschaft
ggf. zu erneuern ist, gelten unwiderruflich über
die Gesellschaftszugehörigkeit hinaus, soweit
191
Steuerbescheide und Verwaltungsakte betroffen
sind, die für die Veranlagungszeiträume
der Gesellschaftszugehörigkeit ergehen. Der
geschäftsführende Kommanditist kann die
Empfangsbevollmächtigung ab dem Zeitpunkt
der Liquidation durch Erklärung gegenüber
der zuständigen Finanzbehörde mit der Folge
widerrufen, dass die Zustellungen sodann an die
Gesellschafter der Liquidationsgesellschaft direkt
erfolgen müssen; er wird von diesem Recht
nur auf Basis eines entsprechenden Gesellschafterbeschlusses
Gebrauch machen.
(11) Gesellschafter kann nur werden, wer sich
gegenüber der Gesellschaft gemäß den Anforderungen
in der Beitrittserklärung identifiziert
hat. Gesellschafter haben sich gemäß den
Bestimmungen der Beitrittserklärung, insbesondere
durch Übersendung einer Kopie eines
gültigen Reisepasses oder Personalausweises,
zu identifizieren. Bei juristischen Personen,
Personengesellschaften oder Stiftungen erfolgt
die Identifikation durch einen Handels- oder
Stiftungsregisterauszug und die Übersendung
jeweils einer Kopie des gültigen Reisepasses
oder Personalausweises der vertretungsberechtigten
Personen. Der Gesellschafter ist verpflichtet,
der Gesellschaft diejenigen Informationen
zur Verfügung zu stellen, die diese zur Erfüllung
etwaiger sich aus dem Geldwäschegesetz ergebender
Verpflichtungen benötigt.
(12) Die Gesellschafter unterliegen keinem Wettbewerbsverbot.
Wettbewerbsrelevante Informationen
sollen jedoch nur an einen von Berufs
wegen zur Verschwiegenheit verpflichteten, für
beide Seiten vertrauenswürdigen Dritten gegeben
werden.
(13) Für Zwecke der Eintragung in das Handelsregister
gilt: AUD 1 = EUR 0,7.
§ 4
Kapitalerhöhungen
(1) Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt,
das Gesellschaftskapital durch Zulassung
des Treuhandkommanditisten zur Erhöhung
seines Kapitalanteils bis zum 31.12.2012 (Platzierungsfrist)
in einem oder mehreren Schritten
auf insgesamt bis zu AUD 112.010.000 (zzgl.
fünf Prozent Agio) zu erhöhen. Der geschäftsführende
Kommanditist ist berechtigt, das
Gesellschaftskapital abweichend von Satz 1 um

zehn Prozent zu überschreiten bzw. zu unterschreiten.
Der geschäftsführende Kommanditist
ist berechtigt, die Frist für die Platzierung des
Gesellschaftskapitals bis zum 31.12.2013 zu
verlängern.
(2) Mit der Zulassung des Treuhandkommanditisten
zur Kapitalerhöhung und der Annahme des
Angebots des Anlegers zum Abschluss eines
Treuhandvertrags durch den Treuhandkommanditisten
erhöht sich der Kapitalanteil des
Treuhandkommanditisten vorbehaltlich der
Abs. (3) und (5) automatisch, ohne dass es einer
weiteren Maßnahme oder Erklärung bedarf, um
den entsprechenden in der Beitrittsvereinbarung
bezeichneten Betrag. Die Erbringung der
Kommanditeinlage des Treuhandkommanditisten
richtet sich nach § 7.
(3) Kapitalerhöhungen erfolgen jeweils mit Wirkung
zum Beginn des Kalendermonats, der der
Annahme des Beitritts bzw. der Zulassung zur
Erhöhung des Kapitalanteils folgt.
(4) Der geschäftsführende Kommanditist hat freies
Ermessen, Beitrittsangebote nicht anzunehmen
und Kapitalerhöhungen nicht vorzunehmen.
Insbesondere Beitrittsangebote und Angebote
zur Kapitalerhöhung, bei deren Annahme ein
Gesellschafter (mit Ausnahme des Treuhandkommanditisten)
einzeln oder zusammen mit
dem Gesellschafter nahestehenden Personen
bzw. diesen ihrerseits Nahestehenden zu zehn
Prozent oder mehr am Gesellschaftskapital
gemäß Abs. (1) beteiligt wäre, kann der geschäftsführende
Kommanditist (unbeschadet
der Geltung des Abs. (5)) ganz oder teilweise
annehmen bzw. nicht annehmen. Der Anbietende
hat auf Verlangen des geschäftsführenden
Kommanditisten zu versichern und nachzuweisen,
welche Personen am Anbietenden direkt
und mittelbar beteiligt sind, diesen direkt und
mittelbar beherrschen oder zu beherrschen in
der Lage sind, direkt und mittelbar Anspruch auf
Ausschüttungen des Anbietenden haben bzw.
in welcher Weise dem Anbietenden Personen
nahe stehen. Nahestehende Personen umfassen
insbesondere (i) Familienmitglieder des
Anbietenden (d. h. Eltern, Geschwister, Kinder,
Großeltern, Geschwister der Eltern, Kinder der
Geschwister sowie deren Ehepartner), (ii) Ehepartner,
(iii) Familienmitglieder des Ehepartners,
(iv) vom Anbietenden und / oder seinen Famili-
192
enmitgliedern bzw. den Familienmitgliedern seines
Ehepartners geleitete, gehaltene und / oder
beherrschte in- oder ausländische Personen-
oder Kapitalgesellschaften, (v) Mitgesellschafter
in- oder ausländischer Personengesellschaften
im Sinne von (iv) und deren Ehepartner bzw.
(vi) von Mitgesellschaftern beherrschte in- oder
ausländische Kapitalgesellschaften im Sinne von
(iv) sowie (vii) in- oder ausländische Stiftungen
oder Treuhandvermögen, deren Begünstigter
der Anbietende, sein Ehepartner, seine Familienmitglieder
bzw. Familienmitglieder seines
Ehepartners und / oder Mitgesellschafter im
Sinne von (vi) sind.
(5) Die Erhöhung der Kommanditeinlage des
Treuhandkommanditisten bzw. die Aufnahme
weiterer Gesellschafter ist mit Ausnahme des
geschäftsführenden Kommanditisten hinsichtlich
jedes Gesellschafters insoweit aufschiebend
bedingt, dass nach gezeichneten Beteiligungsbeträgen
keine natürliche Person direkt als
Gesellschafter und mittelbar über nahestehende
Personen (einschließlich anderer Gesellschafter)
gemäß Abs. (4)
(i) zehn Prozent oder mehr des Gesellschaftskapitals
gemäß Abs. (1) hält bzw. zu erwerben
berechtigt ist, und / oder
(ii) zehn Prozent oder mehr des Gesellschaftskapitals
gemäß Abs. (1) kontrolliert bzw. die
Möglichkeit zur Kontrolle hat.
Bis zur Eintragung als Kommanditist im Handelsregister
und bis zum Eintritt der vorstehenden
aufschiebenden Bedingungen stellt der Kommanditist
bzw. der Treuhandkommanditist
Beteiligungsbeträge der Treugeber der Gesellschaft
jeweils als atypisch stiller Gesellschafter
zur Verfügung bzw. wird zumindest so gestellt.
Die Regelungen dieses Vertrags gelten für diesen
Zeitraum soweit möglich sinngemäß.

§ 5
Rechtstellung der Treugeber und
Kommanditisten / Auskunftspflichten
(1) Den Gesellschaftern ist bekannt, dass der Treuhandkommanditist
an den geplanten Kapitalerhöhungen
gemäß § 4 zwar im eigenen Namen,
jedoch als Treuhänder für fremde Rechnung
teilnimmt und seinen Kapitalanteil für die Treugeber
halten wird. Dieses Treuhandverhältnis
wird in einem Treuhandvertrag geregelt, den
der Treuhandkommanditist mit den Treugebern
unmittelbar selbst abschließt.
(2) Soweit der Treuhandkommanditist seine Rechte
an die Treugeber abgetreten oder diesen
Vollmacht zur Ausübung der mitgliedschaftlichen
Rechte erteilt hat, werden die Treugeber
im Verhältnis zur Gesellschaft und allen Gesellschaftern
wie Kommanditisten behandelt.
Dies gilt insbesondere für die Beteiligung am
Gesellschaftsvermögen, am Gewinn und Verlust,
an einem Auseinandersetzungsguthaben und
einem Liquidationserlös sowie für die Ausübung
mitgliedschaftlicher Rechte, insbesondere
Stimm- und Entnahmerechte. Die Gesellschafter
sind ausdrücklich damit einverstanden, dass
die Treugeber kraft der ihnen erteilten Vollmacht
die auf ihre Beteiligung entfallenden
mitgliedschaftlichen Rechte unmittelbar selbst
oder durch Bevollmächtigte (entsprechend den
Regelungen dieses Gesellschaftsvertrags) ausüben,
insbesondere an Beschlussfassungen der
Gesellschafter mitwirken können.
(3) Soweit die Treugeber nicht unmittelbar handeln,
wird der Treuhandkommanditist diese
Gesellschafterrechte nach deren Weisungen
und insbesondere nach Maßgabe des Treuhandvertrags
im Interesse der Treugeber ausüben.
(4) Jeder Treugeber kann nach Durchführung der
entsprechenden Kapitalerhöhungen gemäß § 4
und unter Vorlage einer Handelsregistervollmacht
gemäß § 30 verlangen, dass seine Treuhandbeteiligung
in eine Direktbeteiligung als
Kommanditist umgewandelt wird. § 4 Abs. (5)
und § 3 Abs. (6) gelten sinngemäß. Das Verlangen
wird erst mit der Vorlage der Handelsregistervollmacht
wirksam. Die Umwandlung ist
aufschiebend bedingt auf die Eintragung des
Treugebers als Kommanditist in das Handelsregister.
Die durch eine solche Umwandlung
entstehenden Kosten (z. B. Kosten der Eintra-
193
gung ins Handelsregister) hat der wechselnde
Treugeber zu tragen. Die zu ersetzenden Kosten
bestimmen sich nach dem Preisverzeichnis der
Gesellschaft oder deren Geschäftsbesorger, das
von dem wechselnden Treugeber jederzeit eingesehen
werden kann. Die für den wechselnden
Treugeber im Handelsregister einzutragende
Haftsumme beträgt AUD 10.
(5) Jeder Gesellschafter ist verpflichtet, etwaige
Änderungen seiner in der Beitrittsvereinbarung
gemachten Angaben der Gesellschaft unverzüglich
mitzuteilen. Jeder Gesellschafter ist auch
verpflichtet, der Gesellschaft unaufgefordert
seine steuerrechtliche „Ansässigkeit“ außerhalb
der Bundesrepublik Deutschland bzw. jede
künftige Änderung seiner steuerrechtlichen
„Ansässigkeit“ mitzuteilen. Auf Anforderung
des geschäftsführenden Kommanditisten hat
jeder Gesellschafter Nachweis über den Ort
seiner „Ansässigkeit“ im Sinne des Steuerrechts
zu erbringen. Verzieht ein Gesellschafter ins
Ausland, soll er der Gesellschaft einen inländischen
Zustellungsbevollmächtigten benennen.
Gleiches gilt für Gesellschafter mit Wohnsitz im
Ausland. § 3 Abs. (5) bleibt hiervon unberührt.
Der geschäftsführende Kommanditist hat überdies
das Recht, von den Gesellschaftern Angaben
zur Erteilung von Auskünften gegenüber
Steuerbehörden oder kontoführenden Banken
zu verlangen, soweit dies gesetzlich geboten ist,
von den Steuerbehörden gefordert wird oder
zur Freistellung, Ermäßigung oder Erstattung
von Abzugsteuern erforderlich ist. In den zuletzt
genannten Fällen ist der geschäftsführende
Kommanditist zudem berechtigt, von den Gesellschaftern
die Ausfertigung ggf. notwendiger
Steuerformulare und -erklärungen oder die
Mitwirkung hierbei zu verlangen.
§ 6
Gesellschafterkonten
(1) Für jeden Gesellschafter werden folgende
Kapitalkonten geführt:
a) Der Kapitalanteil (Pflichteinlage einschließlich
Hafteinlage) des Gesellschafters wird auf
dem Kapitalkonto I geführt. Dieses ist unveränderlich
und maßgebend für das Stimm-
und Entnahmerecht und – vorbehaltlich § 19
– für die Ergebnisverteilung, die Beteiligung
am Vermögen und am Auseinandersetzungsguthaben.

) Das Agio wird als Kapitalrücklage auf dem
Kapitalkonto II gebucht. Das Kapitalkonto II
gilt als Rücklage nach § 264c Abs. 2 S. 1 Ziffer
II HGB.
c) Ausschüttungen, sonstige Entnahmen sowie
sonstige Einlagen werden auf dem Kapitalkonto
III gebucht.
d) Gewinne und Verluste werden auf dem Kapitalkonto
IV gebucht (Gewinn- und Verlustvortragskonto).
(2) Die Salden auf den Kapitalkonten sind unverzinslich.
(3) Für den Leistungsverkehr und die sonstigen
Ansprüche zwischen der Gesellschaft und den
Gesellschaftern wird ein gesondertes Verrechnungskonto
geführt. Das Konto hat im Verhältnis
der Gesellschaft zu den Gesellschaftern
Forderungs- und Verbindlichkeitscharakter.
§ 7
Erbringung der Kommanditeinlagen
Für die Leistung der Kapitalanteile und des Agios
bei Gesellschaftern, die gemäß § 3 Abs. (3) und
(4) beitreten bzw. ihren Kapitalanteil erhöhen, gilt
Folgendes:
(1) Die Gesellschafter sind zur vollständigen Barleistung
des Kapitalanteils zzgl. Agio gemäß den Bedingungen
der Beitrittsvereinbarung in der dort
genannten Währung kosten- und spesenfrei für
die Gesellschaft verpflichtet. Der Kapitalanteil
zzgl. Agio ist vollständig von einem Bankkonto
zu zahlen, das in einem Mitgliedsstaat der Europäischen
Gemeinschaft geführt wird. Andernfalls
kann die Zahlung zurückgewiesen werden.
Sie gilt im Fall einer Zahlung von einem anderen
als den vorstehend genannten Konten als nicht
geleistet.
Bei ratenweiser Einzahlung des Kapitalanteils
werden die Einzahlungen vorrangig dem
Kapital konto II, dann dem Kapitalkonto I gutgeschrieben.
(2) Der Treuhandkommanditist erhöht seinen Anteil
im Rahmen der jeweiligen Kapitalerhöhung
gemäß § 4 und erbringt diesen Kapitalanteil
zzgl. Agio durch Abtretung seiner gegen die
künftigen Treugeber bestehenden Ansprüche
194
auf Leistung der Einlage an die Gesellschaft. Die
Abtretung der Ansprüche wird hiermit erklärt.
Die Gesellschaft nimmt diese Abtretung an. Eine
weiter gehende Haftung des Treuhandkommanditisten
für die Erbringung der Einlagen ist im
Innenverhältnis zur Gesellschaft ausgeschlossen.
(3) Wird der Kapitalanteil zzgl. Agio zu den über
die Beitrittsvereinbarung vereinbarten Terminen
nicht oder nicht in voller Höhe erbracht, kann der
Treuhandkommanditist bzw. der geschäftsführende
Kommanditist von der Beitrittsvereinbarung
mit dem säumigen Treugeber zurücktreten.
(4) Der infolge Abs. (3) gemäß § 26 Abs. (1) lit. c)
ausscheidende Gesellschafter trägt die im Zusammenhang
mit seinem Ausscheiden entstehenden
Kosten und die der Gesellschaft dadurch
entstehenden Schäden, mindestens aber eine
Schadenpauschale in Höhe des vereinbarten
Agios. Macht die Gesellschaft diese Schadenpauschale
geltend, bleibt es dem Gesellschafter
vorbehalten, einen geringeren Schaden bzw.
das Nichtvorliegen eines Schadens nachzuweisen.
Die Gesellschaft ist zudem berechtigt, ihre
Schadenersatzansprüche mit etwaigen Rückzahlungsverpflichtungen
zu verrechnen.
(5) Anstelle des Rücktritts gemäß Abs. (3) kann der
geschäftsführende Kommanditist den Kapitalanteil
eines in Verzug geratenen Gesellschafters
unter Beachtung des § 3, insbesondere des § 3
Abs. (6), sowie des § 4 Abs. (1) auf den Betrag
der von ihm geleisteten Zahlung abzüglich
fünf Prozent Agio sowie abzüglich sämtlicher
Schadenersatzansprüche herabsetzen. Im Falle
der Herabsetzung hat der hiervon betroffene
Gesellschafter der Gesellschaft die diesbezüglichen
Kosten, mindestens aber eine Schadenpauschale
in Höhe von AUD 800 zu ersetzen.
Macht die Gesellschaft diese Schadenpauschale
geltend, kann der betroffene Gesellschafter
einen geringeren Schaden bzw. das Nichtvorliegen
eine Schadens nachweisen.
(6) Bei nicht fristgerechter Einzahlung der Einlagen
können dem Gesellschafter Verzugszinsen
in gesetzlicher Höhe berechnet werden. Die
Geltendmachung von darüber hinausgehenden
Schadenersatzforderungen, z. B. zusätzlichen
Bearbeitungsgebühren des Geschäftsbesorgers
der Gesellschaft, bleibt davon unberührt.

(7) Der Treuhandkommanditist tritt bereits hiermit
die ihm gegenüber den jeweiligen Treugebern
zustehenden Ansprüche auf Verzugszinsen und
sonstige Schadenersatzansprüche an die Gesellschaft
ab; die Gesellschaft nimmt diese Abtretung
an. Die Gesellschaft ist somit berechtigt,
die entsprechenden Ansprüche unmittelbar gegenüber
dem jeweiligen Treugeber geltend zu
machen; ein darüber hinausgehender Anspruch
der Gesellschaft gegenüber dem Treuhandkommanditisten
besteht nicht.
§ 8
Ausschluss der Nachschusspflicht
Über die Verpflichtung zur Leistung des in der Beitrittsvereinbarung
vereinbarten Kapitalanteils zzgl.
Agio hinaus übernehmen die Gesellschafter keine
weiteren Zahlungs- oder Nachschusspflichten oder
Haftungen. Dies gilt auch im Fall einer Auflösung der
Gesellschaft. Unberührt von diesem vertraglichen
Haftungsausschluss bleibt die gesetzliche Regelung
über die Haftung der Kommanditisten, bzw. der
Treugeber im Innenverhältnis zum Treuhandkommanditisten
gemäß Treuhandvertrag, gegenüber
Gesellschaftsgläubigern gemäß §§ 171 ff. HGB.
§ 9
Geschäftsführung und Vertretung
(1) Zur Geschäftsführung berechtigt und verpflichtet
ist ausschließlich der geschäftsführende
Kommanditist. Der Komplementär ist im Innenverhältnis
von der Geschäftsführung ausgeschlossen.
Den übrigen Kommanditisten stehen
keine Geschäftsführungs- und Vertretungsrechte
für die gesamte Dauer der Gesellschaft zu.
(2) Der geschäftsführende Kommanditist ist
verpflichtet, die Geschäfte der Gesellschaft
unter Beachtung der sich aus § 15 ergebenden
Zuständigkeiten der Gesellschafter sowie nach
Maßgabe der von diesen demgemäß gefassten
Gesellschafterbeschlüsse mit der Sorgfalt
ordentlicher Kaufleute zu führen sowie seine
Geschäftserfahrungen und -verbindungen der
Gesellschaft nach besten Kräften zur Verfügung
zu stellen. Der geschäftsführende Kommanditist
hat die Gesellschaft in Übereinstimmung
mit den gesetzlichen Vorschriften und diesem
Gesellschaftsvertrag zu führen. Über den gewöhnlichen
Geschäftsbetrieb der Gesellschaft
hinausgehende Handlungen bedürfen eines
zustimmenden Gesellschafterbeschlusses.
195
Folgende Handlungen kann der geschäftsführende
Kommanditist ohne Zustimmung der
Gesellschafter vornehmen:
(a) während der Platzierungsfrist gemäß § 4
Abs. (1) die Aufnahme von Fremdmitteln
durch die Gesellschaft bzw. das vorgeschaltete
Treuhandvermögen in australischen
Dollar zur Finanzierung der Investitionen der
Gesellschaft bzw. des vorgeschalteten Treuhandvermögens,
einschließlich der Möglichkeit
der Eigenkapitalvorfinanzierung, sowie
die Bestellung hierfür üblicher Sicherheiten.
Eine etwaige Eigenkapitalvorfinanzierung
muss dabei in jedem Fall mit der Platzierungsfrist
(unter Berücksichtigung etwaiger
Verlängerungsperioden) enden;
(b) Abschluss, Änderung und Beendigung von
Währungs- bzw. Zinssicherungsgeschäften;
(c) Abschluss, Änderung und Kündigung bzw.
Aufhebung der Geschäftsbesorgungs- und
Dienstleistungsverträge der Gesellschaft;
(d) Feststellung gegenüber dem Veräußerer
des Eigentumsrechts am Grundstück nebst
aufstehendem Gebäude (77 Grenfell Street,
Adelaide, South Australia, Certificate of Title
Volume 5128 Folio 650), dass die Voraussetzungen
bzw. aufschiebenden Bedingungen
für dessen Erwerb nicht hergestellt werden
(können). Dies erfolgt ggf. auch als Weisung
oder über eine sonstige Mitteilung an den
Treuhänder des der Gesellschaft vorgeschalteten
Treuhandvermögens.
Zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der Gesellschaft
gehören, in den durch § 15 Abs. (1)
bestimmten Grenzen, insbesondere
(a) die Eröffnung und Auflösung von Konten
der Gesellschaft und die Abwicklung des
Zahlungsverkehrs;
(b) die Führung der Bücher der Gesellschaft
sowie die Aufstellung des Jahresabschlusses;
(c) die Zustimmung zur Begründung, Änderung
oder Aufhebung von Miet- und Pachtverträgen
durch den Treuhänder des Treuhandvermögens,
sofern der Miet- bzw. Pachtvertrag

15 Prozent oder weniger der vermietbaren
Fläche des Gebäudes zum Gegenstand hat;
(d) die Aufnahme und Umschuldung von
Darlehen und Kreditlinien auch nach Ablauf
der Platzierungsfrist gemäß § 4 Abs. (1)
– insbesondere für erforderliche Betriebsmittelkredite
und / oder zur Finanzierung
von Investitionen einschließlich solcher
für Instandhaltung, Modernisierung und
Sanierung des Grundstücks / Gebäudes –,
die auf AUD 15 Mio. begrenzt sein müssen,
es sei denn, es besteht kurzfristiger Handlungsbedarf
bzw. Gefahr im Verzug für das
Grundstück / Gebäude bzw. die Gesellschaft,
und der Abschluss von Zins- und Währungssicherungsgeschäften
sowie der Abschluss
von Verträgen über Sicherheiten in diesem
Zusammenhang (einschließlich dinglicher
Belastungen des Gesellschaftsvermögens);
(e) das Einleiten, das Führen und die Beilegung
von gerichtlichen und außergerichtlichen
Rechtsstreitigkeiten der Gesellschaft;
(f) der Abschluss marktüblicher Versicherungen;
(g) die Zustimmung zu den Geschäftsvorfällen
unter (c), (d) und (e) auf Ebene des Treuhandvermögens
sowie zu Entscheidungen
des Treuhänders des Treuhandvermögens im
für die Verwaltung des Treuhandvermögens
gewöhnlichen Geschäft.
Einer Zustimmung der Gesellschafter bedarf es
für diese Geschäfte nicht.
(3) Der Komplementär ist von den Beschränkungen
des § 112 Abs. 1 HGB befreit. Dies gilt sinngemäß
für den geschäftsführenden Kommanditisten.
(4) Der Komplementär und der geschäftsführende
Kommanditist sowie deren Organe sind bezüglich
aller Rechtsgeschäfte zwischen ihnen und
der Gesellschaft sowie den Kommanditisten von
den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
(5) Der Komplementär vertritt die Gesellschaft
einzeln. Dem geschäftsführenden Kommanditisten
wird hiermit, im Rahmen seiner Geschäftsführungsbefugnis
und soweit gesetzlich
zulässig, Generalvollmacht zur Vertretung der
196
Gesellschaft erteilt. Er ist im Rahmen seiner Generalvollmacht
ebenfalls einzelvertretungsberechtigt.
Die Vollmacht ist nach außen inhaltlich
nicht beschränkt.
(6) Die Gesellschafter sind bei Vorliegen eines wichtigen
Grundes ermächtigt, die dem geschäftsführenden
Kommanditisten erteilte Geschäftsführungsbefugnis
nebst Generalvollmacht durch
Beschluss zu widerrufen.
(7) Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnis
erlöschen automatisch mit dem Ausscheiden
des geschäftsführenden Kommanditisten bzw.
des persönlich haftenden Gesellschafters aus
der Gesellschaft, insbesondere wenn diese von
ihrem Kündigungsrecht gemäß § 25 Gebrauch
machen.
(8) Der geschäftsführende Kommanditist ist auch
zur Beauftragung anderer juristischer oder
natürlicher Personen mit Teilen der Geschäftsführung
oder mit einzelnen Geschäftsführungsaufgaben
berechtigt. Die Verantwortung für die
Geschäftsführung verbleibt jedoch stets beim
geschäftsführenden Kommanditisten.
§ 10
Kontrollrechte und Geschäftsbericht
(1) Die Gesellschafter haben über das Kontrollrecht
des § 166 HGB hinaus das Recht, die Handelsbücher
und Papiere der Gesellschaft am Sitz
der Gesellschaft zu üblichen Bürozeiten selbst
einzusehen oder durch einen Angehörigen
der steuerberatenden oder wirtschaftsprüfenden
Berufe einsehen zu lassen. Der vorab
mitzuteilende Prüfungszweck bestimmt den
Inhalt und Umfang des Einsichtsrechts. Die
Mitgesellschafter sind vor einer Kenntnisnahme
ihrer personenbezogenen Daten durch einen
einsichtnehmenden Gesellschafter zu schützen
(Datenschutz).
(2) Der geschäftsführende Kommanditist informiert
die Gesellschafter und, soweit vorhanden, den
Beirat über wesentliche geschäftliche Vorgänge
und über die wirtschaftliche Situation der
Gesell schaft.
(3) Der geschäftsführende Kommanditist hat
jährlich den Gesellschaftern schriftlich über den
Geschäftsverlauf und die Lage der Gesellschaft
zu berichten.

(4) Alle Gesellschafter bzw. Treugeber und deren
mögliche Vertreter haben über sämtliche Angelegenheiten
und Unterlagen der Gesellschaft,
insbesondere wettbewerbsrelevante Informationen,
gegenüber Dritten Stillschweigen
zu bewahren. Unterlagen und Informationen
betreffend die Gesellschaft, insbesondere wettbewerbsrelevante
Informationen, dürfen nur an
einen von Berufs wegen zur Verschwiegenheit
verpflichteten und für beide Seiten vertrauenswürdigen
Dritten (Berater) weitergegeben
werden; dieser darf von der Verschwiegenheit
nicht entbunden werden.
§ 11
Haftung
(1) Die Gesellschafter haben untereinander sowie
im Verhältnis zu der Gesellschaft nur Vorsatz
und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Davon
ausgenommen ist die Verletzung von Leben,
Körper und Gesundheit. Die Bestimmungen des
§ 9 Abs. (2) bleiben unberührt.
(2) Schadenersatzansprüche der Gesellschafter
bzw. Treugeber untereinander sowie im Verhältnis
zur Gesellschaft verjähren nach Ablauf
von drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des
Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist
und der Gesellschafter bzw. Treugeber von den
Anspruch begründenden Umständen und der
Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder
ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste. Unabhängig
von der Kenntnis oder der grob fahrlässigen
Unkenntnis verjähren Ansprüche auf
Ersatz anderer Schäden als aus der Verletzung
des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit
spätestens nach Ablauf von fünf Jahren nach
der Entstehung des Anspruchs. Für vorsätzliche
verursachte Schäden und für Schäden aus der
Verletzung des Lebens, des Körpers oder der
Gesundheit gilt die Verjährungsfrist von zehn
Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.
(3) Ansprüche sind gegenüber dem Verpflichteten
schriftlich geltend zu machen.
§ 12
Beirat
(1) Die Gesellschafter können einen Beirat wählen,
der aus drei Mitgliedern besteht. Zusätzlich
kann ein Ersatzmitglied gewählt werden. Bei-
197
ratsmitglieder können ausschließlich Gesellschafter
bzw. Treugeber sein. Im Fall der Wahl
eines Beirates gilt:
a) Die Beiratsmitglieder werden für die Zeit
bis zum Ablauf des fünften Jahres bestellt,
das auf ihre Wahl folgt. Auch nach Ablauf
dieser Zeit bleibt ein Beiratsmitglied so lange
im Amt, bis ein Nachfolger bestimmt ist.
Eine Wiederwahl ist zulässig. Scheidet ein
Beiratsmitglied während seiner Amtszeit aus
oder verstirbt es, rückt das Ersatzmitglied an
dessen Stelle nach. Haben die Gesellschafter
kein Ersatzmitglied gewählt, rückt als
nächstes Beiratsmitglied die Person nach, die
die nächstmeisten Stimmen bei der vorangegangenen
Beiratswahl erhalten hatte, wenn
diese die Wahl annimmt. Sofern das nachrückende
Mitglied die Wahl nicht annimmt
bzw. keine andere Person Stimmen bei der
vorangegangenen Beiratswahl erhalten hat,
bestimmt der geschäftsführende Kommanditist
eine Person, die diese Funktion
annimmt, als nachrückendes Mitglied des
Beirats. Die Amtszeit des Ersatzmitglieds
bzw. des nachrückenden Mitglieds endet mit
der regulären Amtszeit des Beiratsmitglieds,
an dessen Stelle das Ersatzmitglied bzw. das
nachrückende Mitglied zum Beiratsmitglied
wurde.
b) Bis zur Wahl eines ordentlichen Beirats kann
der geschäftsführende Kommanditist einen
vorläufigen Beirat bestellen.
c) Der Beirat fasst seine Beschlüsse mit einfacher
Mehrheit. Er ist beschlussfähig, wenn
mindestens zwei seiner Mitglieder anwesend
sind.
d) Der Beirat gibt sich selbst eine Geschäftsordnung
und wählt aus seiner Mitte einen
Vorsitzenden. Sitzungen des Beirats können
in Form von Sitzungen bei Anwesenheit oder
in Form von Telefonkonferenzen stattfinden.
e) Aufgabe des Beirats ist die Beratung, Unterstützung
und Überwachung des geschäftsführenden
Kommanditisten. Der Beirat ist
nicht berechtigt, dem geschäftsführenden
Kommanditisten Weisungen zu erteilen

oder solche Maßnahmen zu treffen, die der
Gesellschaft Kosten verursachen. Er kann
jedoch von dem geschäftsführenden Kommanditisten
Berichterstattung über einzelne
Geschäftsführungsangelegenheiten verlangen
und eines seiner Mitglieder oder einen
sachverständigen Dritten auf Kosten der Gesellschaft
beauftragen, die Geschäfts bücher
der Gesellschaft einzusehen und Bericht zu
erstatten.
f) Mindestens ein Beiratsmitglied nimmt an
den Gesellschafterversammlungen gemäß
§ 17 dieses Vertrags teil. Auf Verlangen des
Beirats nimmt der geschäftsführende Kommanditist
oder ein durch diesen zu benennender
Vertreter an den Beiratssitzungen
teil; der geschäftsführende Kommanditist
seinerseits ist berechtigt, an den Beiratssitzungen
teilzunehmen.
g) Der Beirat ist kein Organ im Sinne des
Aktien rechts. Seine Mitglieder haften nur
für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit; davon
ausgenommen ist die Haftung für Schäden
infolge Verletzung des Lebens, des Körpers
oder der Gesundheit einer Person. Schadenersatzansprüche
der Gesellschafter und der
Gesellschaft verjähren nach Ablauf von drei
Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres,
in dem der Anspruch entstanden ist und der
Anspruchsberechtigte von den den Anspruch
begründenden Umständen und der Person
des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder
ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste.
Unabhängig von der Kenntnis bzw. grob
fahrlässigen Unkenntnis verjährt der Anspruch
bei vorsätzlichem Handeln spätestens
nach Ablauf von zehn Jahren, im Übrigen
spätestens nach Ablauf von fünf Jahren nach
der Entstehung des Anspruchs.
h) Derartige Ansprüche sind innerhalb einer
Ausschlussfrist von sechs Monaten nach
Kenntniserlangung vom Schaden gegenüber
dem Verpflichteten schriftlich geltend zu machen.
Die Nichteinhaltung der Ausschlussfrist
führt zum Verlust des Anspruchs.
i) Jedes Beiratsmitglied erhält neben der
Erstattung seiner Auslagen eine Vergütung
in Höhe von AUD 500 p. a. zzgl. gesetzlicher
198
Umsatzsteuer in jeweils gültiger Höhe. Änderungen
hierzu sind durch die Gesellschafter
zu beschließen.
§ 13
Gesellschafterbeschlüsse
(1) Entscheidungen in Angelegenheiten der
Gesellschaft treffen die Gesellschafter durch
Beschlüsse. Die Gesellschafterbeschlüsse werden
grundsätzlich im Wege des schriftlichen
Umlaufverfahrens in Textform gefasst. Das
schriftliche Umlaufverfahren ist einmal jährlich
bis spätestens zum 30.11. eines Jahres, erstmals
in dem auf den Schluss der Platzierung des Gesellschaftskapitals
folgenden Geschäftsjahres,
durchzuführen. Eine Beschlussfassung in einer
Gesellschafterversammlung ist unter den Voraussetzungen
des § 17 dieses Vertrags möglich.
Gesellschafterbeschlüsse können auch im
Wege eines internetgestützten Abstimmungsverfahrens
gefasst werden, das in Form einer
Präsenzveranstaltung mit internetgestützter
Übertragung der Versammlung oder in Form
eines internetgestützten Abstimmungsprozesses
nach Art des Umlaufverfahrens durchgeführt
werden kann. In diesen Fällen werden den
Gesellschaftern alle zur Teilnahme und Abstimmung
erforderlichen Informationen und Dokumente
in Textform ggf. zum Abruf von einer
Internet-Site übermittelt. Auf ausdrücklichen
Wunsch werden den Gesellschaftern, die ihr
Einverständnis zur Kontaktaufnahme auf diesem
Weg erklärt haben, die notwendigen Informationen
zur Teilnahme und Abstimmung per E-Mail
übermittelt. Im Übrigen gelten die §§ 16 und 17
entsprechend.
(2) Soweit in zwingenden gesetzlichen Bestimmungen
oder diesem Gesellschaftsvertrag nicht
ausdrücklich etwas anderes geregelt ist, bedürfen
Gesellschafterbeschlüsse der einfachen
Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Stimmenthaltungen
gelten als nicht abgegebene Stimmen.
Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als
abgelehnt.
(3) Das Stimmrecht bemisst sich nach dem Kapitalkonto
I jedes Gesellschafters mit der Maßgabe,
dass auf je AUD 1 eine Stimme entfällt.

(4) Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses
kann nur binnen einer Ausschlussfrist
von einem Monat nach Kenntniserlangung
durch eine gegen die Gesellschaft zu richtende
Klage, in der auch die Gründe genannt werden
müssen, aus denen sich die Unwirksamkeit
des Gesellschafterbeschlusses ergibt, geltend
gemacht werden. Nach Ablauf der Frist gilt ein
etwaiger Mangel als geheilt.
(5) Jeder Gesellschafter kann sich im Rahmen der
Ausübung seines Stimmrechts durch einen
schriftlich bevollmächtigten Vertreter vertreten
lassen.
(6) Ein Bevollmächtigter, der mehrere Gesellschafter
vertritt, kann entsprechend ihm erteilter
Weisungen voneinander abweichende Stimmen
abgeben. Dies gilt auch für den Treuhandkommanditisten;
dieser ist berechtigt, das ihm
zustehende Stimmrecht gespalten auszuüben.
Stets kann jedoch für einen einzelnen Gesellschafter
bzw. Treugeber das Stimmrecht nur
einheitlich abgegeben werden. Im Übrigen kann
ein Gesellschafter für seinen Kapitalanteil nur
eine einheitliche Stimme abgeben.
§ 14
Niederschriften über Gesellschafterbeschlüsse
(1) Über die Gesellschafterbeschlüsse ist eine
Niederschrift anzufertigen. Diese ist von dem
geschäftsführenden Kommanditisten, dem
Treuhandkommanditisten und, sofern ein Beirat
besteht und zumindest eines seiner Mitglieder
an der Beschlussfassung mitgewirkt hat, einem
Beiratsmitglied zu unterzeichnen und den Gesellschaftern
in Textform (einschließlich Telefax
oder E-Mail) zu übersenden.
(2) Die Niederschrift hat das Abstimmungsergebnis
sowie die getroffenen Gesellschafterbeschlüsse
zu enthalten; im Falle der Beschlussfassung
gemäß § 17 zusätzlich den Ort und den Tag der
Versammlung, die Teilnehmer, die Gegenstände
der Tagesordnung und alle Anträge.
(3) Der Inhalt der Niederschrift gilt als von dem einzelnen
Gesellschafter genehmigt, sofern er der
Richtigkeit nicht binnen zwei Wochen seit dem
Empfang gegenüber dem geschäftsführenden
Kommanditisten schriftlich unter Angabe von
Gründen widerspricht.
199
§ 15
Zuständigkeit der Gesellschafter
(1) Die Gesellschafter sind insbesondere für folgende
Beschlussfassungen zuständig:
a) Feststellung des Jahresabschlusses;
b) Beschluss über Entnahmen gemäß § 20;
c) Wahl des Abschlussprüfers gemäß § 18
Abs. (3) Satz 1;
d) Entlastung des Komplementärs und des
geschäftsführenden Kommanditisten;
e) Wahl, Entlastung und Vergütung des Beirats
gemäß § 12;
f) Änderung des Gesellschaftsvertrags oder
weitere Kapitalerhöhungen;
g) Ausschluss von Gesellschaftern, insbesondere
nach § 26 Abs. (1) lit. d) und die Kündigung
aus wichtigem Grund nach § 26 Abs. (1)
lit. b), nicht jedoch der Rücktritt von der
Beitrittsvereinbarung nach § 26 Abs. (1) c);
h) Bestellung eines neuen Treuhandkommanditisten
gemäß § 26 Abs. (3);
i) in Abweichung von § 25 Auflösung der
Gesellschaft gemäß § 29;
j) Eingehen von weiteren Beteiligungen,
Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen
Rechten und die Durchführung von
Neubauvorhaben auf bereits erworbenen
oder noch zu erwerbenden Grundstücken
bzw. grundstücksgleichen Rechten, sofern
die mit den einzelnen Maßnahmen verbundenen
Kosten 10 Prozent des Gesellschaftskapitals
übersteigen (klarstellend wird
festgehalten, dass der Erwerb von Treuhandanteilen
des Treuhandvermögens sowie der
Erwerb des Grundstücks „77 Grenfell Street,
Adelaide, South Australia, Australien, Certificate
of Title Volume 5128 Folio 650“ durch
den Treuhänder für Rechnung des Treuhandvermögens
keiner erneuten Beschlussfassung
bedarf);

k) Widerruf der Geschäftsführungsbefugnis
nebst Generalvollmacht gemäß § 9 Abs. (6);
l) vollständige oder teilweise Einstellung der
Tätigkeit der Gesellschaft;
m) die Aufnahme und Umschuldung von
Darlehen und der Abschluss von Verträgen
über Sicherheiten in diesem Zusammenhang
(einschließlich dinglicher Belastungen des
Gesellschaftsvermögens) in allen Fällen, die
nicht durch die Geschäftsführung gemäß
den Regelungen des § 9 durchgeführt werden
dürfen.
n) Veräußerung des Gesellschaftsvermögens
oder wesentlicher Teile des Gesellschaftsvermögens,
insbesondere der Treuhandanteile
am Treuhandvermögen.
Zustimmung zu Beschlüssen des Treuhänders
des Treuhandvermögens:
o) zur Veräußerung des Treuhandvermögens
oder wesentlicher Teile davon;
p) zur Begründung, Änderung oder Aufhebung
von Miet- und Pachtverträgen durch den
Treuhänder des im Treuhandvermögen gehaltenen
Rechts, sofern der Miet- bzw. Pachtvertrag
mehr als 15 Prozent der vermietbaren
Fläche des Gebäudes zum Gegenstand hat;
q) zum Erwerb von Beteiligungen, Grundstücken
oder grundstücksgleichen Rechten und
Durchführung von Neubauvorhaben durch
den Treuhänder des Treuhandvermögens
(wobei klargestellt wird, dass alle Rechtsgeschäfte
betreffend den Erwerb des Grundstücks
„77 Grenfell Street, Adelaide, South
Australia, Australien, Certificate of Title Volume
5128 Folio 650“ durch den Treuhänder
für Rechnung des Treuhandvermögens nicht
einer erneuten Beschlussfassung bedarf);
r) zur Aufnahme und Umschuldung von
Darlehen und dem Abschluss von Verträgen
über Sicherheiten in diesem Zusammenhang
(einschließlich dinglicher Belastungen des
Gesellschaftsvermögens) in allen Fällen, die
nicht durch die Geschäftsführung gemäß
den Regelungen des § 9 durchgeführt werden
dürfen;
200
s) zum Abschluss und zur Änderung, Kündigung
bzw. Aufhebung der Vereinbarungen
des vorgeschalteten Treuhandvermögens
mit dessen jeweiligem Treuhänder (insbesondere
des Treuhandvertrags);
t) zum Abschluss und zur Änderung, Kündigung
bzw. Aufhebung des Investment Management
Agreements durch den Treuhänder des Treuhandvermögens.
(2) Beschlüsse im Sinne von Abs. (1) lit. f), i), j), k), l),
n), o), q) und t) bedürfen einer Mehrheit von 75
Prozent der abgegebenen Stimmen.
(3) Eine etwaige Nachschusspflicht kann nur mit
den Stimmen aller Gesellschafter beschlossen
werden.
(4) Der einzelne Gesellschafter ist ohne seine
Zustimmung nicht verpflichtet, sich an einer
beschlossenen Kapitalerhöhung zu beteiligen.
§ 16
Gesellschafterbeschlüsse im schriftlichen
Umlaufverfahren
(1) Im Wege der schriftlichen Abstimmung (Umlaufverfahren)
kommt ein Beschluss nur zustande,
wenn mindestens 30 Prozent der Stimmen aller
Kommanditisten und Treugeber an der Abstimmung
teilnehmen. Wird im Rahmen der schriftlichen
Abstimmung diese Quote nicht erreicht,
kann der geschäftsführende Kommanditist eine
weitere schriftliche Abstimmung mit gleicher
Tagesordnung (Abstimmungsgegenstände)
veranlassen.
(2) Im Rahmen dieser zweiten schriftlichen Abstimmung
können Beschlüsse unabhängig von der
Anzahl der teilnehmenden Stimmen gefasst
werden. Hierauf ist im Rahmen der Bekanntgabe
der Abstimmungsgegenstände hinzuweisen.
Alternativ kann auch eine Gesellschafterversammlung
nach Maßgabe des § 17 einberufen
werden.
(3) Bei schriftlichen Abstimmungen hat der geschäftsführende
Kommanditist den Abstimmungsgegenstand
mit einer begründeten Stellungnahme
bekannt zu geben. Die Bekanntgabe
erfolgt schriftlich an die der Gesellschaft zuletzt
benannte Anschrift des jeweiligen Gesellschafters.
Die Abstimmungsunterlagen sind zuvor

dem Treuhandkommanditisten und, soweit
vorhanden, dem Beirat mit angemessener Frist
vorzulegen. Soweit diese eigene Stellungnahmen
abgeben, sind sie den Abstimmungsunterlagen
beizufügen. Die Stimmabgabe der
Gesellschafter muss innerhalb von vier Wochen
nach Absendung der Abstimmungsaufforderung
bei der Gesellschaft eingehen. Soweit der
Gegenstand der Beschlussfassung eilbedürftig
ist, kann der geschäftsführende Kommanditist
die Frist auf zehn Tage verkürzen. Bis zum Ende
der Frist nicht eingegangene Stimmen zählen
als Stimmenthaltung. Bei der Berechnung
der Frist werden der Tag der Absendung der
Abstimmungsaufforderung und der Tag des
Eingangs der Stimmabgabe bei der Gesellschaft
mitgezählt. Die Auszählung der Stimmen erfolgt
durch die Gesellschaft bzw. den Treuhandkommanditisten
für die Treugeber. Der Treuhandkommanditist
und der Beirat haben das Recht,
die Auszählung zu überprüfen. Über das Ergebnis
der Abstimmung sind die Gesellschafter
durch die Zusendung einer Niederschrift gemäß
§ 14 dieses Vertrags zu unterrichten.
§ 17
Gesellschafterversammlung
(1) Gesellschafterversammlungen finden statt auf
Antrag des geschäftsführenden Kommanditisten,
des Komplementärs, des Treuhandkommanditisten,
des Beirats oder auf Antrag von
Gesellschaftern, die zusammen mindestens 30
Prozent des Gesellschaftskapitals vertreten.
(2) Die Gesellschafterversammlung wird durch den
geschäftsführenden Kommanditisten einberufen.
Die Einberufung erfolgt in Textform an die
der Gesellschaft zuletzt benannte Anschrift des
jeweiligen Gesellschafters. Sie muss den Zeitpunkt,
den Ort und die Tagesordnung angeben.
Zwischen der Absendung einerseits sowie dem
Tag der Versammlung andererseits muss eine
Frist von mindestens vier Wochen liegen. Bei eilbedürftigen
Fällen kann die Frist auf zehn Tage
verkürzt werden. Bei der Berechnung der Fristen
werden der Tag der Absendung und der Tag der
Versammlung mitgezählt.
(3) Die Gesellschafterversammlung findet grundsätzlich
am Sitz der Gesellschaft statt, sofern die
Gesellschafter nicht etwas anderes beschließen.
201
(4) Den Vorsitz in der Gesellschafterversammlung
führt der geschäftsführende Kommanditist oder
eine von ihm benannte Person.
(5) Wird eine Gesellschafterversammlung auf
Antrag des Komplementärs, des Treuhandkommanditisten,
des Beirats oder der Gesellschafter,
die mindestens 30 Prozent des Gesellschaftskapitals
vertreten, nicht innerhalb von 14 Tagen,
nachdem der entsprechende Antrag nach
Abs. (1) dem geschäftsführenden Kommanditisten
zuging, einberufen, ist der Antragsteller
oder der Treuhandkommanditist berechtigt, die
Versammlung einzuberufen.
(6) Eine ordnungsgemäß einberufene Gesellschafterversammlung
ist ohne Rücksicht auf die Zahl
der anwesenden oder vertretenen Gesellschafter
beschlussfähig, sofern der geschäftsführende
Kommanditist sowie der Treuhandkommanditist
anwesend oder vertreten sind.
§ 18
Geschäftsjahr, Jahresabschluss
(1) Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Das erste
Geschäftsjahr der Gesellschaft ist ein Rumpfgeschäftsjahr.
(2) Der geschäftsführende Kommanditist hat, soweit
gesetzlich nicht anders vorgeschrieben, in
den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres
für das vorangegangene Geschäftsjahr unter
Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer
Buchführung und Bilanzierung sowie der
gesetzlichen Vorschriften die Bilanz und die
Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaft
aufzustellen und zu unterzeichnen.
(3) Der Jahresabschluss (Bilanz und die Gewinn-
und Verlustrechnung) wird, erstmals für das
Geschäftsjahr, in dem sämtliche neuen Gesellschafter
bzw. Treugeber gemäß § 4 der
Gesellschaft beigetreten sind, und in der Folge
(soweit gesetzlich nicht anders vorgeschrieben)
in jedem dritten Jahr von einem vereidigten
Buchprüfer bzw. Wirtschaftsprüfer oder einer
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auf Kosten der
Gesellschaft geprüft. Für das erste zu prüfende
Geschäftsjahr bestimmt der geschäftsführende
Kommanditist den Abschlussprüfer.

(4) Der Jahresabschluss ist allen Gesellschaftern
bekannt zu geben bzw. mit der Einladung zur
Gesellschafterversammlung gemäß §§ 13, 17
dieses Vertrags zuzusenden. Die Gesellschaft
hat den Prüfungsbericht dem Treuhandkommanditisten
und, soweit vorhanden, dem Beirat
auszuhändigen.
§ 19
Beteiligung am Ergebnis
(1) Die Beteiligung der Gesellschafter am Ergebnis
der Gesellschaft, wie es sich nach Berücksichtigung
der Vergütungen gemäß §§ § 21, 21A und
§ 22 ergibt, bestimmt sich nach dem Verhältnis
des Kapitalkontos I zum jeweiligen Bilanzstichtag,
sofern nicht nachfolgend etwas anderes
bestimmt ist.
(2) Abweichend von Abs. (1) werden nach Möglichkeit
die Ergebnisse während der Laufzeit
der Platzierungsfrist, soweit möglich auch für
steuerliche Zwecke, so verteilt, dass sämtliche
Gesellschafter entsprechend ihrer vertragsgemäß
eingezahlten Einlage zeitanteilig ab
dem Monatsersten, der der vertragsgemäßen
Einlageleistung folgt, relativ gleichgestellt
werden. Hierzu werden – soweit erforderlich
– später beitretenden bzw. ihren Kapitalanteil
erhöhenden Gesellschaftern von nach dem
Monatsersten ihrer vertragsgemäßen Einlageleistung
anfallenden Gewinnen bzw. Verlusten
der Gesellschaft ggf. Vorabanteile zugerechnet,
bis sämtlichen Gesellschaftern Gewinne bzw.
Verluste der Gesellschaft in gleicher anteiliger
Höhe zugerechnet sind.
(3) Etwaige Umsatzsteuerrückerstattungen sind
den Gesellschaftern zuzurechnen, denen eine
der Umsatzsteuerrückerstattung zugrunde liegende
Umsatzsteuerzahlung einkommensteuerrechtlich
als Werbungskosten zuzurechnen war.
Die Umsatzsteuerzahlungen gelten im Rahmen
der Ergebnisverteilung dementsprechend als
Aufwand dieser Gesellschafter.
(4) Allen Gesellschaftern werden Verlustanteile
auch dann zugerechnet, wenn sie die Höhe ihrer
Kapitalanteile übersteigen; eine Ausgleichspflicht
ergibt sich hierdurch nicht.
(5) Die Gesellschaft ist nicht verpflichtet, die
Gesellschafter zum Nachweis von Sonderwer-
202
bungskosten gesondert aufzufordern. Sonderwerbungskosten
müssen bis spätestens 31.03.
des Folgejahres der Gesellschaft unter Vorlage
von Belegen schriftlich mitgeteilt werden,
anderenfalls können zusätzliche Kosten für den
jeweiligen Anleger berechnet werden. Dies gilt
entsprechend für Sonderbetriebsausgaben und
-vermögen.
(6) Sollten gemäß den steuerlichen Vorschriften bei
Gesellschaftern oder Treugebern Ergebnisse als
steuerlich beachtliche Sondereinnahmen oder
Sonderwerbungskosten entstehen, so sind diese
Ergebnisse für steuerliche Zwecke ausschließlich
diesen zuzuweisen. Sofern hieraus bei der
Gesellschaft Mehrbelastungen resultieren, sind
diese von dem verursachenden Gesellschafter
zu tragen. Soweit solche Mehrbelastungen
durch Treugeber veranlasst sind, ist der Treuhandkommanditist
gegenüber der Gesellschaft
zu deren Tragung verpflichtet. Der Treuhandkommanditist
tritt hiermit alle diesbezüglichen
gegenwärtigen und künftigen (auch bedingten)
Ansprüche gegen Treugeber aus abgeschlossenen
oder abzuschließenden Treuhandverträgen
an die Gesellschaft ab; die Gesellschaft nimmt
diese Abtretung an.
§ 20
Entnahmen
(1) Die Gesellschafter entscheiden über die Verwendung
von Gewinnen und Liquiditätsüberschüssen
(Entnahmen), soweit sie nicht nach Auffassung
des geschäftsführenden Kommanditisten
als angemessene Liquiditätsreserve zur Sicherstellung
einer ordnungsgemäßen Fortführung
der Geschäfte der Gesellschaft benötigt werden.
Der geschäftsführende Kommanditist und,
soweit vorhanden, der Beirat unterbreiten gemeinsam
den Gesellschaftern einen Vorschlag
über die Höhe der für das vorangegangene
Geschäftsjahr zu beschließenden Entnahmen.
(2) Die Gesellschafter nehmen im Verhältnis des für
sie jeweils geführten Kapitalkontos I gemäß § 6
Abs. (1) lit. a) an Entnahmen teil, sofern nicht
nachfolgend etwas anderes bestimmt ist.
(3) An den Entnahmen nehmen die Gesellschafter
dergestalt teil, dass ihnen ein zeitanteiliger Entnahmeanspruch
für den Zeitraum ab dem Monatsersten,
der der vertragsgemäßen Leistung

des Kapitalanteils folgt, zusteht. Der Zeitpunkt
für die vertragsgemäße Einlagenleistung ist aus
der Beitrittsvereinbarung ersichtlich. Satz 1 gilt
auch, wenn Gesellschafter Einlagen ganz oder
teilweise vor dem Zeitpunkt gemäß Satz 2 geleistet
haben.
(4) Der geschäftsführende Kommanditist ist
berechtigt, Entnahmen für das vorangegangene
Geschäftsjahr auch vor einem Beschluss
der Gesellschafter zu veranlassen (vorläufige
Entnahmen), nicht jedoch vor dem 30.06. des
Folgejahres.
(5) Entnahmen können auch dann erfolgen, wenn
der Kapitalanteil durch Verluste gemindert ist.
(6) Soweit auf die an die Gesellschaft geleisteten
Zahlungen Kapitalertragsteuer oder eine andere
vergleichbare Quellensteuer zu zahlen oder
eine solche bereits abgezogen worden ist oder
die Gesellschaft aufgrund einer Verfügung der
oder Vereinbarung mit den Steuerbehörden
Steuern abzuführen hat und diese Steuern nur
bestimmte Gesellschafter betreffen, ist der dafür
erforderliche Betrag von den auf diese Gesellschafter
entfallenden Ausschüttungen von der
Gesellschaft einzubehalten oder der Gesellschaft
zu erstatten.
§ 21
Vergütung des Komplementärs
(1) Für die Übernahme des Haftungsrisikos erhält
der Komplementär eine jährliche Haftungsvergütung
in Höhe von AUD 3.000 ggf. zzgl. gesetzlicher
Umsatzsteuer in jeweils gültiger Höhe.
(2) Die Haftungsvergütung nach Abs. (1) ist – unbeschadet
von § 20 Abs. (1) – spätestens am 31.12.
eines jeden Jahres, erstmals spätestens zum
31.12.2011, zur Zahlung fällig.
(3) Der Komplementär hat auch dann Anspruch auf
die Haftungsvergütung, wenn in dem betreffenden
Geschäftsjahr kein entsprechender Jahresüberschuss
realisiert wurde.
(4) Notwendige Reisekosten werden auf Nachweis
gesondert ersetzt.
203
§ 21A
Vergütung des geschäftsführenden
Kommanditisten
(1) Der geschäftsführende Kommanditist erhält
eine jährliche Vergütung in Höhe von AUD 3.000
ggf. zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer in jeweils
gültiger Höhe.
(2) Die Vergütung nach Abs. (1) ist – unbeschadet
von § 20 Abs. (1) – spätestens am 31.12. eines jeden
Jahres, erstmals spätestens zum 31.12.2011,
zur Zahlung fällig.
(3) Der geschäftsführende Kommanditist hat auch
dann Anspruch auf die Vergütung nach Abs. (1),
wenn in dem betreffenden Geschäftsjahr kein
entsprechender Jahresüberschuss realisiert
wurde.
(4) Notwendige Reisekosten werden auf Nachweis
gesondert ersetzt.
§ 22
Vergütung des Treuhandkommanditisten
Der Treuhandkommanditist erhält von der Gesellschaft
zu Lasten der Gesellschaft für sämtliche mit
den Treuhandschaften verbundenen Tätigkeiten die
Vergütung, die in den Treuhandverträgen zwischen
Treuhandkommanditist und den Treugebern vereinbart
ist.
§ 23
Übertragung, Belastung und Teilung
von Gesellschaftsanteilen
(1) Jeder Gesellschafter kann seinen Gesellschaftsanteil
übertragen oder in sonstiger Weise
darüber verfügen, sofern der geschäftsführende
Kommanditist schriftlich zugestimmt hat. Der
geschäftsführende Kommanditist kann die Zustimmung
aus wichtigem Grund verweigern. Ein
wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
infolge der Übertragung des bzw. Verfügung
über den Gesellschaftsanteil:
a) ein Gesellschafter (mit Ausnahme des Treuhandkommanditisten)
und / oder eine direkt
oder mittelbar hinter diesem oder einem
anderen Gesellschafter stehende natürliche
Person einzeln und / oder zusammen mit
jeweils nahestehenden Personen 10 Prozent
oder mehr des Gesellschaftskapitals gemäß
§ 4 Abs. (1) hält bzw. zu erwerben berechtigt

ist oder 10 Prozent oder mehr des Gesellschaftskapitals
gemäß § 4 Abs. (1) kontrolliert
bzw. die Möglichkeit zur Kontrolle hat;
b) bei der Gesellschaft und / oder dem Trust das
Recht zur Nutzung steuerlicher Verluste bzw.
steuerlicher Verlustvorträge nach australischem
Recht entfallen würden;
c) eine gemäß § 3 Abs. (5) ausgeschlossene
Person Gesellschafter würde;
d) gegen in- oder ausländisches Wertpapier- /
Investmentrecht oder sonstiges Aufsichtsrecht
verstoßen wird und / oder die Gesellschaft
künftig in- oder ausländischem Wertpapier-
/ Investmentrecht oder sonstigem
Aufsichtsrecht unterläge; und / oder
e) in sonstiger Weise gegen Gesetze oder
Rechtsvorschriften verstoßen würde;
f) ein Erwerber sich nicht nach den Vorschriften
des Geldwäschegesetzes in der jeweils
gültigen Fassung hinreichend legitimiert.
Eine Übertragung kann jeweils nur zum Ablauf
des 31.12. eines Jahres bzw. zum Beginn des
01.01. eines Jahres erfolgen. Jede beabsichtigte
Übertragung bzw. Verfügung ist dem
geschäftsführenden Kommanditisten schriftlich
anzuzeigen. In der schriftlichen Anzeige und auf
Nachfrage hat der Gesellschafter dem geschäftsführenden
Kommanditisten die zur Entscheidung
über das Vorliegen eines wichtigen Grundes
erforderlichen Angaben zu machen und zu
belegen.
(2) Die Teilung von Gesellschaftsanteilen zur Übertragung
erfordert, soweit nicht nach diesem Vertrag
bzw. kraft Gesetzes Abweichendes gilt, die
Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten.
Bei Teilung entstehende Gesellschaftsanteile
sollen mindestens AUD 15.000 betragen,
wobei der geschäftsführende Kommanditist
nach eigenem Ermessen auch geringere Beteiligungen
zulassen kann. Beteiligungen müssen
jeweils durch 1.000 ohne Rest teilbar sein.
(3) Die Bestellung von Pfandrechten ist grundsätzlich
unzulässig, wobei der geschäftsführende
Kommanditist auf schriftlichen Antrag hiervon
nach eigenem Ermessen Ausnahmen zulassen
204
kann. Eine Einräumung von dinglichen Nutzungsrechten
am Gesellschaftsanteil durch
den Gesellschafter bzw. Treugeber ist ebenfalls
unzulässig. Gleiches gilt für jede Form von
Unterbeteiligungen oder Treuhandverhältnissen,
die wirtschaftlich als Unterbeteiligung oder
vergleichbar anzusehen ist.
(4) Bei jedem Übergang der Gesellschafterstellung
auf einen Dritten – ob im Rahmen von Gesamtrechts-
oder Sonderrechtsnachfolge – werden
alle Konten gemäß § 6 unverändert und einheitlich
fortgeführt. Der Übergang einzelner Rechte
und Pflichten hinsichtlich nur einzelner Gesellschafterkonten
ist nicht möglich. Der Übergang
ist der Gesellschaft schriftlich anzuzeigen.
(5) Die im Zusammenhang mit einer Übertragung
oder Teilung von Gesellschaftsanteilen verbundenen
Kosten trägt der den Gesellschaftsanteil
übertragende bzw. teilende Gesellschafter. Die
Kosten, zu denen auch eventuell bei der Gesellschaft
anfallende Steuern gehören, werden
diesem Gesellschafter von dem geschäftsführenden
Kommanditisten gesondert in Rechnung gestellt.
Die zu ersetzenden Kosten, mit Ausnahme
eventuell bei der Gesellschaft anfallender Steuern,
bestimmen sich nach dem Preisverzeichnis
der Gesellschaft oder deren Geschäftsbesorger,
das von Gesellschaftern jederzeit eingesehen
werden kann.
(6) Der übertragende und der neue Gesellschafter
sind verpflichtet, der Gesellschaft die Übertragung
des jeweiligen Gesellschaftsanteils
unter Beifügung einer unterzeichneten Kopie
des Übertragungsvertrags, der gültigen Legitimationsdokumente
und ggf. des Nachweises
der entsprechenden steuerlich abzugsfähigen
Sonderwerbungskosten bzw. Sonderbetriebsausgaben
unverzüglich anzuzeigen.
(7) Gegenüber der Gesellschaft gilt der bisherige
Gesellschafter solange als Gesellschafter, bis der
Gesellschaft gemäß Abs. (1) die Übertragung
des jeweils betroffenen Gesellschaftsanteils
angezeigt worden ist. Die Gesellschaft ist berechtigt,
mit schuldbefreiender Wirkung, auch
gegenüber dem neuen Gesellschafter, an den
bisherigen Gesellschafter Auszahlungen vorzunehmen,
bis ihr unter Berücksichtigung der
Bestimmungen gemäß Abs. (1) die Übertragung
des Gesellschaftsanteils mitgeteilt worden ist.

§ 24
Tod eines Gesellschafters
(1) Stirbt ein Gesellschafter, wird die Gesellschaft
nicht aufgelöst, sondern fortgesetzt. Die Beteiligung
des Gesellschafters geht auf seine Erben
über. Soweit die Erben die Beteiligung in Erfüllung
eines Vermächtnisses oder einer Auseinandersetzungsanordnung
des Erblassers ganz
oder teilweise übertragen, wird der Begünstigte
neuer Gesellschafter.
Liegt in der Person des Erben, des Vermächtnisnehmers
oder des Begünstigten einer Auseinandersetzungsanordnung
ein wichtiger Grund
gemäß § 23 Abs. (1) Satz 3 Buchstaben a) bis f)
vor, kann der Übergang der Beteiligung binnen
sechs Wochen nach Vorliegen der erforderlichen
Informationen und Dokumente vom
geschäftsführenden Kommanditisten durch
schriftliche Erklärung untersagt werden. In diesem
Fall scheidet der Erbe aus der Gesellschaft
aus. Besteht der wichtige Grund in der Person
des Vermächtnisnehmers bzw. Begünstigten
einer Auseinandersetzungsanordnung, bleibt
der Erbe bzw. bleiben die Erben Gesellschafter.
Die Erben bzw. Vermächtnisnehmer müssen sich
durch Vorlage eines Erbscheins oder eines Erbnachweises
entsprechend § 35 GBO legitimieren.
Mehrere Erben oder Vermächtnisnehmer
haben zur Wahrnehmung ihrer Rechte aus der
Beteiligung einen gemeinsamen Bevollmächtigten
zu bestellen und dem geschäftsführenden
Kommanditisten die Bestellung schriftlich unter
Angabe von Namen und Adresse des Bestellten
anzuzeigen. Bis zur Klärung des Erbfalls ruhen
die Stimmrechte, und ausstehende Ausschüttungen
werden zurückbehalten. Der Erbfall ist dem
geschäftsführenden Kommanditisten unverzüglich
schriftlich anzuzeigen.
(2) Die Gesellschaft kann auf die vorstehende Legitimierung
verzichten, wenn ihr eine Ausfertigung
oder eine beglaubigte Abschrift des Testaments
des Gesellschafters sowie die Niederschrift über
die Eröffnungsverhandlung des Nachlassgerichts
vorgelegt wird.
(3) Testamentsvollstreckung an Gesellschaftsanteilen
von Kommanditisten und Treuhandbeteiligungen
ist zulässig. Ein Testamentsvollstrecker
muss sich stets zur Abgabe eines Testamentsvollstreckerzeugnisses
verpflichten.
205
(4) Alle der Gesellschaft durch den Erbfall entstehenden
Kosten haben die Erben bzw. Vermächtnisnehmer
zu tragen.
(5) Die vorstehenden Regelungen gelten entsprechend
für die Liquidation eines Gesellschafters
bzw. Treugebers, der keine natürliche Person ist.
§ 25
Dauer der Gesellschaft, Kündigung
(1) Die Gesellschaft wird für unbestimmte Zeit
eingegangen.
a) Ein Gesellschafter kann die Gesellschaft
ordentlich erstmals mit einer Frist von sechs
Monaten zum 31.12.2026 kündigen, danach
mit gleicher Frist jeweils zum Ende eines
Geschäftsjahres. Es handelt sich um eine
langfristige unternehmerische Beteiligung
mit eingeschränkter Fungibilität. Den Gesellschaftern
sind die Gründe für die lange
Laufzeit des Vertrags zur Erreichung des
Zwecks bekannt und bewusst.
b) Das Recht zur Kündigung aus wichtigem
Grund bleibt unberührt.
c) Der Treuhandkommanditist kann nur mit
Einwilligung oder auf Weisung sämtlicher
Treugeber kündigen. § 27 bleibt unberührt.
(2) Der Komplementär und der geschäftsführende
Kommanditist sind berechtigt, auch vor Ablauf
der vorgenannten Frist durch Kündigung gegenüber
der Gesellschaft zum Ende eines Geschäftsjahres
aus der Gesellschaft auszuscheiden,
erstmals jedoch mit Wirkung zum 31.12.2013.
Die Kündigungserklärung muss mit einer Frist
von sechs Monaten erfolgen.
(3) Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und
ist an die Gesellschaft zu richten. Maßgeblich
für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist der
Eingang des Kündigungsschreibens bei der
Gesellschaft.
(4) Die Kündigung hat nicht die Auflösung der
Gesellschaft, sondern nur das Ausscheiden des
kündigenden Gesellschafters zur Folge.
(5) Wenn Gesellschafter, deren Kapitalanteile
insgesamt mindestens 75 Prozent des gesamten
Kapitals der Gesellschaft bilden, die Gesellschaft

wirksam kündigen, ist die Gesellschaft aufgelöst,
es sei denn, die verbleibenden Gesellschafter
fassen mit 75 Prozent ihrer Stimmen einen
Fortsetzungsbeschluss.
§ 26
Ausscheiden von Gesellschaftern
(1) Ein Gesellschafter scheidet, sofern nicht in diesem
Gesellschaftsvertrag abweichend geregelt,
aus der Gesellschaft aus, wenn
a) er das Gesellschaftsverhältnis wirksam
gekündigt hat, mit Wirksamwerden der
Kündigung;
§ 25 Abs. 2 und 3 bleiben unberührt;
b) ihm aufgrund eines Gesellschafterbeschlusses
das Gesellschaftsverhältnis aus
wichtigem Grund gekündigt worden ist und
der geschäftsführende Kommanditist ihm
gegenüber mittels schriftlicher Kündigungserklärung
die Kündigung ausspricht, mit
Wirksamwerden der Kündigung;
c) ihm gegenüber seitens des geschäftsführenden
Kommanditisten gemäß § 7 der Rücktritt
von der Beitrittsvereinbarung erklärt worden
ist, mit Zugang der Rücktrittserklärung;
d) er durch Gesellschafterbeschluss aus wichtigem
Grund aus der Gesellschaft ausgeschlossen
worden ist und der geschäftsführende
Kommanditist den Gesellschafter durch
schriftliche Ausschlusserklärung ausschließt,
mit Zugang der Ausschlusserklärung;
e) über sein Vermögen oder seinen Nachlass
ein Insolvenzverfahren eröffnet wird und der
geschäftsführende Kommanditist den Gesellschafter
durch schriftliche Ausschlusserklärung
ausschließt, mit Zugang der Ausschlusserklärung;
f) der geschäftsführende Kommanditist den
Gesellschafter durch schriftliche Ausschlusserklärung
ausschließt, weil die Eröffnung
eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen
des Gesellschafters mangels Masse abgelehnt
worden ist, oder der Gesellschafter
eine außergerichtliche Einigung mit seinen
Gläubigern über die Schuldenbereinigung
nach § 305 Abs. 1 Nr. 1 Insolvenzordnung
206
versucht oder der Kapitalanteil des Gesellschafters
von einem Gläubiger gepfändet
und die Vollstreckungsmaßnahme nicht
innerhalb von sechs Monaten aufgehoben
wird;
g) der geschäftsführende Kommanditist den
Gesellschafter durch schriftliche Ausschlusserklärung
ausschließt, weil und soweit in der
Person dieses Gesellschafters ein wichtiger
Grund gemäß § 23 Abs. (1) Satz 3 Buchstaben
a) bis f) vorliegt bzw. entsteht, sofern die
Ausschlusserklärung spätestens innerhalb
von sechs Wochen nach Vorliegen der erforderlichen
Informationen und Dokumente
beim geschäftsführenden Kommanditisten
erfolgt. Dies gilt entsprechend im Fall des
§ 24, wenn kein Rechtsnachfolger Gesellschafter
wird.
Für Treugeber gilt das Vorstehende sinngemäß,
so dass bei Vorliegen einer der in
vorstehendem Satz genannten Fälle bezüglich
eines Treugebers der Kapitalanteil des
Treuhandkommanditisten anteilig herabgesetzt
werden kann.
(2) Durch das Ausscheiden eines Gesellschafters
wird die Gesellschaft nicht aufgelöst, sondern
unter den verbleibenden Gesellschaftern mit
der bisherigen Firma fortgeführt. Scheidet der
Treuhandkommanditist aus der Gesellschaft
aus, so wird diese gemäß Abs. (3) mit einem
neuen Treuhandkommanditisten oder gemäß
§ 27 Abs. (1) mit den betreffenden Treugebern
fortgesetzt; anderenfalls gilt § 26 Abs. (4). Für
den Fall des Ausscheidens des letzten Komplementärs
tritt die Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH (nachfolgend auch „BFI“) der Gesellschaft
als Komplementär ohne Kapitalanteil mit
sofortiger Wirkung bei. Die Gesellschaft stellt
die BFI von der Inanspruchnahme sämtlicher vor
Beitritt der BFI bereits entstandenen und bis zur
Eintragung der BFI in das Handelsregister noch
entstehenden Ansprüche frei.
(3) Bei Ausscheiden des Treuhandkommanditisten
kann gemäß § 15 Abs. (1h) ein neuer Treuhandkommanditist
bestellt werden, der unter
Ausschluss der Auseinandersetzung im Wege
der Sonderrechtsnachfolge in alle Rechte und
Pflichten des ausscheidenden Treuhandkom-

manditisten eintritt; hierzu ist eine außerordentliche
Gesellschafterversammlung einzuberufen,
es sei denn, die ordentliche Gesellschafterversammlung
findet vor Beendigung der Treuhandverträge
zwischen Treugebern und dem
Treuhandkommanditisten statt. Wird ein neuer
Treuhandkommanditist bestellt, haben alle
Treugeber ihr bisheriges Treuhandverhältnis
nach Maßgabe der Beschlussfassung mit diesem
fortzusetzen; die entsprechende Verpflichtung
trifft den neuen Treuhandkommanditisten.
(4) Wird kein neuer Treuhandkommanditist
bestellt, so enden die Treuhandverträge der
Treugeber mit dem bisherigen Treuhandkommanditisten
mit der Folge des § 27.
§ 27
Beendigung des Treuhandvertrags
(1) Die Beendigung des Treuhandvertrags eines
Treugebers im Rahmen der Kommanditbeteiligung
hat, sofern die Treugeberstellung nicht
einverständlich auf den bisherigen oder einen
anderen Treugeber übertragen wird, eine Herabsetzung
des Kapitalanteils und der Haftsumme
des Treuhandkommanditisten entsprechend
dem betroffenen Beteiligungsbetrag zur Folge.
Statt der Kapitalherabsetzung kann der Treugeber
von dem Treuhandkommanditisten die
Übertragung des treuhänderisch gehaltenen
Kapitalanteils auf sich oder eine von ihm benannte
dritte Person verlangen; auf Verlangen
des Treuhandkommanditisten ist der Treugeber
zur Übernahme des Kapitalanteils verpflichtet.
(2) Liegt in der Person eines Treugebers ein Grund
vor, nach dem ein Gesellschafter aus der Gesellschaft
gemäß § 26 Abs. (1) lit. b) bis f) ausscheiden
würde, so können in entsprechender
Anwendung der Regelungen dieses Vertrags der
Kapitalanteil und die Haftsumme des Treuhandkommanditisten
in dem Umfang herabgesetzt
werden, wie es dem Beteiligungsbetrag dieses
Treugebers entspricht.
(3) Bei einer Kapitalherabsetzung gelten für den
Treuhandkommanditisten die Regelungen des
§ 28 entsprechend.
207
§ 28
Auseinandersetzungsguthaben, Abfindung
(1) Scheidet ein Gesellschafter aus der Gesellschaft
aus, hat er – außer im Falle des Ausscheidens
nach § 26 Abs. (1) b), d), e) oder f) – Anspruch
auf ein Auseinandersetzungsguthaben in Höhe
des Verkehrswerts seiner Beteiligung. Der Anteil
des Gesellschafters am Verkehrswert der Gesellschaft
(Verkehrswert der Beteiligung) bestimmt
sich nach dem Verhältnis des für ihn geführten
Kapitalkontos I zur Summe der für sämtliche
Gesellschafter geführten Kapitalkonten I.
(2) Scheidet ein Gesellschafter gemäß § 26 Abs. (1),
b) d), e) oder f) aus der Gesellschaft aus, bestimmt
sich das Auseinandersetzungsguthaben
nach dem Verkehrswert seiner Beteiligung
gemäß Abs. (1) unter Berücksichtigung eines
Abschlags in Höhe von 20 Prozent (verminderter
Verkehrswert der Beteiligung).
(3) Ein ideeller Geschäftswert (Firmenwert) bleibt
bei der Wertermittlung in jedem Fall außer
Ansatz.
(4) Das Auseinandersetzungsguthaben ist von dem
gegebenenfalls gemäß § 18 Abs. (3) bestellten
Abschlussprüfer bzw. anderenfalls von einem
Steuerberater, vereidigten Buchprüfer oder
einer Steuerberatungsgesellschaft bzw. einem
Wirtschaftsprüfer oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
der bzw. die einvernehmlich
von dem geschäftsführenden Kommanditisten
und dem ausscheidenden Gesellschafter oder,
sofern ein diesbezügliches Einvernehmen nicht
herzustellen ist, von dem Präsidenten, der für
den Sitz der Gesellschaft zuständigen Industrie-
und Handelskammer bestimmt wird, als Schiedsgutachter
nach billigem Ermessen verbindlich
festzustellen. Die Kosten des Schiedsgutachtens
trägt der ausscheidende Gesellschafter.
(5) Das Auseinandersetzungsguthaben wird sechs
Monate nach seiner verbindlichen Feststellung
fällig, der Anspruch auf eine Abfindung sechs
Monate nach Wirksamwerden der Kündigung.
Die Gesellschaft ist berechtigt, das Auseinandersetzungsguthaben
oder die Abfindung in fünf
gleichen Jahresraten auszuzahlen. In diesem
Fall ist der jeweils rückständige Rest mit einem
für Spareinlagen üblichen Zinssatz jährlich zu
verzinsen.

(6) Ausscheidende Gesellschafter können keine
Sicherstellung ihres Auseinandersetzungsguthabens
oder der Abfindung verlangen. Eine
Haftung der übrigen Gesellschafter, insbesondere
des Komplementärs, für die Erfüllung
des Auseinandersetzungsguthabens oder der
Abfindung ist ausgeschlossen.
§ 29
Auflösung der Gesellschaft
(1) Die Gesellschaft kann zum Ende eines jeden
Geschäftsjahres aufgelöst werden. Im Falle einer
Auflösung ist die Gesellschaft durch den geschäftsführenden
Kommanditisten abzuwickeln
und das Gesellschaftsvermögen zu verwerten.
§ 265 Abs. 2, 4 und 5 und § 273 Abs. 4 AktG gelten
entsprechend.
(2) Der Erlös aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens
wird dazu verwendet, zunächst die
Verbindlichkeiten der Gesellschaft gegenüber
Drittgläubigern (einschließlich des Geschäftsbesorgers,
der in diesem Fall Anspruch auf Ersatz
seiner nachgewiesenen Auslagen zzgl. etwaiger
gesetzlicher Umsatzsteuer sowie etwaiger Vergütungen
bzw. Mehrerlösbeteiligungen gemäß
dem separat abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrag
hat), danach gegenüber dem
Komplementär und dem Treuhandkommanditisten
sowie im Anschluss gegenüber den Gesellschaftern
auszugleichen. Ein verbleibender Verwertungserlös
(Auseinandersetzungsguthaben)
wird im Verhältnis der für die Gesellschafter
geführten Kapitalkonten I an die Gesellschafter
ausgezahlt. Eine Haftung des Komplementärs
für die Erfüllung der Gesellschafterforderungen
ist in diesem Fall ausgeschlossen.
§ 30
Handelsregistervollmacht und ­kosten
Jeder Kommanditist hat den geschäftsführenden
Kommanditisten einzeln in der gesetzlichen Form zu
bevollmächtigen, für ihn Anmeldungen zum Handelsregister
vorzunehmen. Dazu hat jeder Kommanditist
der Gesellschaft eine unwiderrufliche, über den
Tod hinaus geltende, von den Beschränkungen des
§ 181 BGB befreiende, notariell beglaubigte Handelsregistervollmacht
zu Gunsten des geschäftsführenden
Kommanditisten, die diesen zu allen Anmeldungen
zum Handelsregister ermächtigt, an denen
ein Kommanditist mitzuwirken hat, zur Verfügung
208
zu stellen. Der geschäftsführende Kommanditist ist
berechtigt, die Verwendung eines Musters zu verlangen.
Jeder Kommanditist hat die für die Vollmacht,
seine Anmeldung zum und Eintragung ins Handelsregister
entstehenden Kosten zu übernehmen.
Das Gleiche gilt für auf Grund von Rechtsnachfolge
oder Übertragung neu hinzugekommene Kommanditisten.
§ 31
Mitteilungen, Bekanntmachungen und Zahlungen
Die Gesellschafter bzw. Treugeber haben der Gesellschaft
jeweils schriftlich ihre Anschrift, Faxnummer,
E-Mail-Adresse und Bankverbindung sowie Änderungen
derselben unaufgefordert mitzuteilen.
Mitteilungen und Bekanntmachungen der Gesellschaft
an die letzte gemäß Satz 1 übermittelte Adresse,
Faxnummer bzw. E-Mail-Adresse des Gesellschafters
gelten als dem Gesellschafter bzw. Treugeber am
nächsten Werktag ordnungsgemäß zugegangen.
Die Gesellschaft ist berechtigt, Zahlungsverpflichtungen
gegenüber dem Gesellschafter bzw. Treugeber
durch Zahlung auf die letzte gemäß Satz 1
übermittelte Bankverbindung des Gesellschafters
bzw. Treugebers mit schuldbefreiender Wirkung zu
erfüllen. Wahlweise ist die Gesellschaft auch berechtigt,
vom Gesellschafter bzw. Treugeber oder einem
Rechtsnachfolger die Angabe einer Bankverbindung
(sowie den Nachweis der Berechtigtenstellung) zu
verlangen bzw. Zahlungsverpflichtungen gegenüber
dem Gesellschafter bzw. Treugeber oder einem
Rechtsnachfolger im Fall eines nicht ausreichenden
Nachweises durch Hinterlegung zu erfüllen.
§ 32
Schriftform
(1) Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie Änderungen
und Ergänzungen dieses Vertrags,
einschließlich dieser Bestimmung, bedürfen –
vorbehaltlich Abs. (2) – der Schriftform, soweit
nicht notarielle Form erforderlich ist. Auch eine
von dem Gesellschaftsvertrag abweichende lang
andauernde Übung hat keine Änderung des
Gesellschaftsvertrags zur Folge und begründet
keine über den Gesellschaftsvertrag hinausgehenden
Rechte der Gesellschafter, deren
Geschäftsführung oder einzelner Gesellschafter.

(2) Auf eine feste Verbindung dieses Gesellschaftsvertrags
selbst sowie mit anderen Verträgen und
Erklärungen – insbesondere auch mit solchen,
auf die hier Bezug genommen wird – wird
verzichtet. Für die Annahme der Beitrittsvereinbarung
durch die Gesellschaft genügt die
Unterzeichnung durch Faksimile.
§ 33
Salvatorische Klausel, Erfüllungsort, Gerichtsstand
(1) Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags
ganz oder teilweise unwirksam oder
undurchführbar sein oder werden, wird dadurch
die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen
nicht berührt. An die Stelle unwirksamer bzw.
undurchführbarer Bestimmungen treten solche
Regelungen, die in gesetzlich zulässiger Weise
dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen
oder undurchführbaren Bestimmungen am
nächsten kommen. Entsprechendes gilt, wenn
sich bei der Durchführung des Vertrags eine
ergänzungsbedürftige Lücke ergeben sollte.
(2) Erfüllungsort für die Verpflichtungen und
Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus
diesem Vertrag sowie über das Zustandekommen
dieses Vertrags ist der Sitz der Gesellschaft,
soweit dies rechtlich zulässig vereinbart werden
kann. Sämtliche Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang
mit dem Gesellschaftsverhältnis,
wie z. B. Streitigkeiten im Zusammenhang mit
Beitritt, Ausscheiden, Rechten und Pflichten von
Gesellschaftern und Gesellschafterbeschlüssen,
können als Aktiv- oder Passivprozesse von der
Gesellschaft selbst geführt werden.
(3) Die Gesellschafter bzw. Treugeber sind berechtigt,
bei Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang
mit dem Gesellschaftsvertrag und dem
damit begründeten Gesellschafterverhältnis die
Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V. anzurufen
und gegen die Gesellschaft ein Schlichtungsverfahren
einzuleiten. Das Schlichtungsverfahren
richtet sich nach den geltenden Regelungen
der Verfahrensordnung Ombudsstelle Geschlossene
Fonds e. V. Geht eine Beteiligung an der
Gesellschaft im Wege der Sonderrechtsnachfolge
auf einen neuen Gesellschafter bzw. einen
neuen Treugeber über, so gelten die Regelungen
dieser Schlichtungsvereinbarung auch
für den neuen Gesellschafter bzw. den neuen
209
Treugeber. Ein ausscheidender Gesellschafter
bzw. Treugeber soll seinen Rechtsnachfolger auf
das Bestehen dieser Regelung hinweisen.
§ 34
Datenschutz und Weitergabe von Informationen
Die Gesellschafter bzw. Treugeber erklären sich mit
Beitritt zur Gesellschaft damit einverstanden, dass
die in der Beitrittsvereinbarung des Gesellschafters
bzw. Treugebers mitgeteilten personenbezogenen
Daten sowie weitere personenbezogene Daten, die
zukünftig in unmittelbarem Zusammenhang mit der
Beteiligung des Gesellschafters erhoben werden (zusammen
„Daten“) durch die Real I.S. AG sowie durch
die mit der Begründung und Verwaltung der Beteiligung
befassten Personen (der Vertriebspartner, der
Geschäftsbesorger der Gesellschaft, zur Berufsverschwiegenheit
verpflichtete Wirtschaftprüfer und
Steuerberater der Gesellschaft und die finanzierenden
Kreditinstitute) ausschließlich zur Begründung
und Verwaltung der Beteiligung des Gesellschafters
und zu seiner Betreuung in EDV-Anlagen gespeichert,
verarbeitet und genutzt und nach Beendigung
seiner Beteiligung gelöscht werden, soweit eine
Aufbewahrung nach gesetzlichen Vorschriften nicht
erforderlich ist. Dies schließt erforderliche Übermittlungen
von Daten an die zuständigen Finanzbehörden
(beispielsweise eine erforderliche Meldung der
Beteiligung nach § 138 Abs. 2 und 3 AO an das Wohnsitzfinanzamt
des Gesellschafters bzw. Treugebers
durch den Steuerberater der Gesellschaft) mit ein.
Die Gesellschafter bzw. Treugeber erklären sich mit
Beitritt zur Gesellschaft damit einverstanden, dass
der vermittelnde Vertriebspartner ihm mitgeteilte
Änderungen bezüglich der Daten des Gesellschafters
bzw. des Treugebers an die Gesellschaft und den Geschäftsbesorger
der Gesellschaft übermittelt. Für den
Fall, dass Beteiligungen an der Gesellschaft an einer
offiziellen Zweitmarktplattform bzw. einer vergleichbaren
Institution angeboten werden oder angeboten
werden sollen, sind der geschäftsführende Kommanditist
und der Geschäftsbesorger der Gesellschaft
berechtigt, anonyme Auskünfte über die Beteiligung
des Gesellschafters zu erteilen und Informationen
über die Gesellschaft und die Beteiligung an die
entsprechenden Stellen weiterzuleiten.

§ 35
Anwendbares Recht
Dieser Gesellschaftsvertrag und alle mit ihm im
Zusammenhang stehenden Ansprüche, einschließlich
nicht auf vertraglichen Beziehungen beruhende
Ansprüche, unterliegen dem Recht der Bundesrepublik
Deutschland.
München, 17.05.2011
Ort, Datum
Georg Gmeineder und Jan Essers
jeweils als Geschäftsführer
für die Real I.S. Beteiligungs GmbH
Gründungskommanditist /
geschäftsführender Kommanditist
Markus Mayer und Susanne Drost
jeweils als Geschäftsführer
für die Real I.S. Fund Management GmbH
Komplementär
Dr. Rainer Polster
als Geschäftsführer
für die FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH
Treuhandkommanditist
Josef Brandhuber und Jochen Schenk
jeweils als Geschäftsführer
für die Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH
210

14. Treuhandvertrag
zwischen
der in der „Beitrittsvereinbarung“ genannten Person
– im Folgenden „Treugeber“ genannt –
und
der FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft,
Schleißheimer Straße 4, 80333 München
– im Folgenden „Treuhänder“ genannt –
Präambel
Der Treugeber beabsichtigt, sich als Treugeber an
der Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH &
Co. Australien 7 KG (im Folgenden „Gesellschaft“) zu
beteiligen.
Die Beteiligung eines Anlegers an der Gesellschaft als
Treugeber erfolgt dergestalt, dass der Treuhänder,
der sich als Kommanditist an der Gesellschaft beteiligt,
seinen Kapitalanteil erhöht und dann im eigenen
Namen für Rechnung und im Interesse des Treugebers
einen entsprechenden Anteil an der Gesellschaft
hält. Mit Unterzeichnung der Beitrittsvereinbarung
gibt der Treugeber ein verbindliches Angebot zum
Abschluss des vorliegenden Treuhandvertrags ab.
Dieses Angebot bleibt wirksam, sofern der Treugeber
nicht von dem in der Beitrittsvereinbarung
bezeichneten Widerrufsrecht Gebrauch macht. Der
Treuhandvertrag wird mit dessen Annahme durch
den Treuhänder wirksam. Der Treuhänder kann das
Angebot zum Abschluss des Treuhandvertrags nach
Zulassung des Treuhänders zur Kapitalerhöhung
gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrags der Gesellschaft
annehmen. Durch die Annahme des Angebots zum
Abschluss des Treuhandvertrags im Rahmen der
Beitrittsvereinbarung durch den Treuhänder wird
die Stellung als Treugeber begründet.
Dem Treugeber ist bekannt, dass von der Gesellschaft
verschiedene Verträge abgeschlossen oder auf sie
übertragen worden sind oder noch abgeschlossen
werden, insbesondere über den Erwerb von Treuhandanteilen
am BF Australia 7 Trust, über den das
Eigentumsrecht am Grundstück nebst aufstehendem
Gebäude (77 Grenfell Street, Adelaide, South
Australia, Certificate of Title Volume 5128 Folio 650)
211
gehalten wird. Hinsichtlich der bereits abgeschlossenen
Verträge wird im Übrigen auf § 3 Abs. (7) und
§ 10 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags der Gesellschaft
verwiesen.
§ 1
Treuhandauftrag und Vollmacht
1. Der Treugeber beauftragt und bevollmächtigt
hiermit den Treuhänder, für ihn unter Befreiung
von den Beschränkungen des § 181 BGB eine
Kommanditbeteiligung in Höhe desjenigen Beteiligungsbetrags
zu erwerben und zu verwalten,
der in der Beitrittsvereinbarung des jeweiligen
Anlegers angegeben ist.
2. Der Beteiligungsbetrag ohne Agio soll mindestens
AUD 15.000 betragen; Beteiligungen müssen
jeweils (ohne Berücksichtigung des Agios) durch
1.000 ohne Rest teilbar sein.
3. Für das Verhältnis zwischen dem Treuhänder und
dem Treugeber gelten die Bestimmungen des
Gesellschaftsvertrags der Gesellschaft (im Folgenden
„Gesellschaftsvertrag“) entsprechend, soweit
dieser Treuhandvertrag keine abweichenden
Bestimmungen enthält. Klargestellt wird, dass die
Treugeber untereinander keine Innengesellschaft
bürgerlichen Rechts bilden.
4. Die Treuhandschaft erstreckt sich ausschließlich
auf das Halten und die Verwaltung der Kommanditanteile
gemäß diesem Treuhandvertrag. Der
Treugeber erkennt deshalb an, dass der Treuhänder
nicht verpflichtet ist, die im Beteiligungsprospekt
getroffenen Aussagen auf Übereinstimmung
mit den tatsächlichen Gegebenheiten zu überprüfen.
Insoweit wird auf den hiermit verbundenen
Haftungsausschluss gemäß § 13 Abs. 3 dieses
Vertrags verwiesen.
5. Der Treuhänder ist darüber hinaus nicht befugt,
für den Treugeber Handlungen vorzunehmen, die
einer Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz
bedürfen.
6. Der Treugeber erteilt hiermit dem Treuhänder
Vollmacht zu den Rechtsgeschäften und Handlungen,
die zur Vornahme, Durchführung und
Abwicklung der vorgenannten und in diesem
Vertrag geregelten Geschäfte notwendig oder
zweckmäßig sind. Von den Beschränkungen des

§ 181 BGB ist der Treuhänder insoweit befreit, als
er als Vertreter aller Treugeber Geschäfte tätigt
und Erklärungen abgibt. Er ist berechtigt, für
einzelne Arten von Geschäften oder in einzelnen
Fällen Untervollmacht zu erteilen. Er kann durch
einen gesonderten Geschäftsbesorgungsvertrag
im eigenen Namen und auf eigene Rechnung
Dritten Tätigkeiten der Treuhand übertragen und
ihnen insoweit erforderliche Bevollmächtigung
erteilen; die Verantwortlichkeit der Treuhandschaft
verbleibt in jedem Fall beim Treuhänder.
§ 2
Auftragsdurchführung
1. Der Treuhänder erwirbt und erhöht seinen
Kapitalanteil nach Maßgabe von § 3 Abs. (3), (5)
sowie § 4 Abs. (2) und (3) bis (5) des Gesellschaftsvertrags
bzw. stellt der Gesellschaft den Beteiligungsbetrag
des Treugebers (einschließlich Agio)
bis zum Eintritt der aufschiebenden Bedingungen
in § 4 Abs. (5) des Gesellschaftsvertrags als
atypisch stiller Gesellschafter / so gestellte Person
zur Verfügung.
2. Der Treuhänder hält seine Kommanditbeteiligung
für den Treugeber und die anderen Treugeber im
Sinne des § 5 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags im
Außenverhältnis als einheitlichen Gesellschaftsanteil.
Der Treuhänder ist berechtigt, die mit dem
treuhänderisch gehaltenen Gesellschaftsanteil
verbundenen Rechte nach Maßgabe dieses
Vertrags und des Gesellschaftsvertrags wahrzunehmen.
Er ist berechtigt, Kommanditbeteiligungen
an der Gesellschaft gleichzeitig für mehrere
Treugeber treuhänderisch zu verwalten. Er tritt
nach außen im eigenen Namen auf und wird als
Kommanditist in das Handelsregister eingetragen.
Für den Treuhänder wird eine Haftsumme in
Höhe von AUD 10 gemäß § 3 Abs. (9) des Gesellschaftsvertrags
im Handelsregister eingetragen.
Im Innenverhältnis handelt der Treuhänder
ausschließlich im Auftrag und für Rechnung des
jeweiligen Treugebers, sodass wirtschaftlich dieser
Kommanditist ist.
3. Der Treuhänder ist berechtigt, die Erhöhung
seines Kapitalanteils davon abhängig zu machen,
dass der Treugeber seinen Beteiligungsbetrag
zzgl. 5 Prozent Agio auf das Konto der Gesellschaft
erbracht hat.
212
§ 3
Treugeberregister und Datenschutz
1. Der Treuhänder führt für alle Treugeber ein Register
mit ihren persönlichen und beteiligungsbezogenen
Daten (im Folgenden „Treugeberregister“).
2. Der Treugeber erhält einen Auszug aus dem Treugeberregister.
Ihm obliegt es, alle Änderungen
seiner eingetragenen Daten dem Treuhänder unverzüglich
bekannt zu geben und auf Verlangen
des Treuhänders auf eigene Kosten durch Vorlage
entsprechender Urkunden (Erbschein, Übertragungsvertrag
etc.) nachzuweisen.
3. Der Treugeber ist damit einverstanden, dass
die in der Beitrittsvereinbarung des Treugebers
mitgeteilten personenbezogenen Daten sowie
weitere personenbezogene Daten, die zukünftig
in unmittelbarem Zusammenhang mit der
Beteiligung des Treugebers erhoben werden
(zusammen „Daten“), durch die Gesellschaft, den
Treuhänder sowie die mit der Begründung und
Verwaltung der Beteiligung befassten Personen
(der Vertriebspartner, der Geschäftsbesorger der
Gesellschaft, zur Berufsverschwiegenheit verpflichtete
Steuerberater und Wirtschaftsprüfer
der Gesellschaft und die finanzierenden Kreditinstitute)
in EDV-Anlagen gespeichert, verarbeitet
und genutzt werden. Sie werden ausschließlich
zur Begründung und Verwaltung der Beteiligung
des Treugebers und zu seiner Betreuung
verwendet und nach Beendigung seiner Beteiligung
gelöscht, soweit eine Aufbewahrung nach
gesetzlichen Vorschriften nicht erforderlich ist.
Dies schließt auch erforderliche Übermittlungen
von Daten an die zuständigen Finanzbehörden
(beispielsweise eine erforderliche Meldung der
Beteiligung nach § 138 Abs. 2 und 3 AO an das
Wohnsitzfinanzamt des Treugebers durch den
Steuerberater der Gesellschaft) ein. Der Treugeber
erklärt sich damit einverstanden, dass der
vermittelnde Vertriebspartner ihm mitgeteilte
Änderungen bezüglich der Daten des Treugebers
an den Treuhänder und an die Gesellschaft und
den Geschäftsbesorger der Fondsgesellschaft
übermittelt. Der Treugeber hat keinen Anspruch
auf Bekanntgabe der Daten anderer Treugeber.

§ 4
Pflichten des Treugebers
1. Der Treugeber trägt im Innenverhältnis entsprechend
seinem Beteiligungsbetrag alle Rechte
und Pflichten des Treuhänders aus dem Gesellschaftsvertrag,
mit Ausnahme der dort speziell im
Hinblick auf den Treuhänder (Treuhandkommanditist)
vorgesehenen Rechte und Pflichten (z. B.
Aufnahme weiterer Kommanditisten, Kapitalerhöhung).
2. Der Treugeber stellt den Treuhänder von allen
Verbindlichkeiten frei, die im Zusammenhang mit
Erwerb und Halten der treuhänderisch gehaltenen
Kommanditbeteiligung stehen. Dies gilt auch
für die gesetzliche Haftung der Kommanditisten
gemäß §§ 171 ff. HGB. Der Treugeber haftet nicht
für die Erfüllung der Verbindlichkeiten anderer
Treugeber.
3. Der Treugeber ist verpflichtet, den von ihm übernommenen
Beteiligungsbetrag zzgl. Agio gemäß
den Bedingungen der Beitrittsvereinbarung zu
erbringen.
4. Über die Verpflichtung zur Leistung des in der
Beitrittsvereinbarung vereinbarten Beteiligungsbetrags
zzgl. 5 Prozent Agio hinaus übernehmen
die Treugeber keine weiteren Zahlungs- oder
Nachschusspflichten.
5. Der Treuhänder ist zum Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung
und diesem Vertrag berechtigt,
wenn der Treugeber seiner Verpflichtung zur
Einzahlung des Beteiligungsbetrags gemäß Abs. 3
nicht oder nicht vollständig nachkommt. Stattdessen
kann die Gesellschaft, vertreten durch den
geschäftsführenden Kommanditisten, den Beteiligungsbetrag
unter Beachtung von § 1 Abs. 2 auf
den Betrag der geleisteten Zahlung abzüglich 5
Prozent Agio herabsetzen. Für Schadenersatzansprüche,
die Erhebung einer Schadenpauschale
und Verzugszinsen durch die Gesellschaft gegen
den / vom Treugeber gilt § 7 Abs. (3) bis (6) des
Gesellschaftsvertrags.
6. Der Treugeber hat sich gegenüber dem Treuhänder
durch Übersendung einer Kopie seines
gültigen Reisepasses oder Personalausweises
zu identifizieren; bei juristischen Personen,
Personengesellschaften oder Stiftungen erfolgt
die Identifikation durch einen Handels- oder
213
Stiftungsregisterauszug und die Übersendung
jeweils einer Kopie des gültigen Reisepasses
oder Personalausweises der vertretungsberechtigten
Personen. Insbesondere ist der Treugeber
verpflichtet, dem Treuhänder diejenigen Informationen
zur Verfügung zu stellen, die dieser zur
Erfüllung etwaiger sich aus dem Geldwäschegesetz
ergebender Verpflichtungen benötigt.
§ 5
Rechte des Treugebers
1. Der Treuhänder tritt hiermit seine Ansprüche aus
dem für den Treugeber treuhänderisch gehaltenen
Kapitalanteil auf den festgestellten Gewinn,
die beschlossenen Entnahmen oder Vorabauszahlungen
gemäß § 20 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages
der Gesellschaft sowie dasjenige, was ihm
im Fall seines Ausscheidens oder der Beendigung
der Gesellschaft zusteht, an den Treugeber ab.
Die Abtretung steht unter der aufschiebenden
Bedingung des vollständigen Eingangs des Beteiligungsbetrags
nebst Agio auf dem Konto der Gesellschaft.
Der Treugeber nimmt diese Abtretung
hiermit an. Der Treuhänder bleibt ermächtigt, die
an den Treugeber abgetretenen Ansprüche im
eigenen Namen einzuziehen.
2. Für den Fall der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens
über sein Vermögen tritt der Treuhänder
hiermit den treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil
an den Treugeber in der Höhe des von
diesem übernommenen Beteiligungsbetrags ab.
Der Treugeber nimmt diese Abtretung hiermit an.
Die Abtretung des Kapitalanteils ist im Außenverhältnis
aufschiebend bedingt durch die Eintragung
des Treugebers in das Handelsregister.
Entsprechendes gilt, wenn die Eröffnung eines
Insolvenzverfahrens abgelehnt wird oder von Privatgläubigern
des Treuhänders Maßnahmen der
Einzelzwangsvollstreckung in den Kapitalanteil
durchgeführt werden oder der Treuhandvertrag
sonst aus wichtigem Grund endet, der nicht vom
Treugeber zu vertreten ist.
3. Werden an den Treuhänder Entnahmen ausbezahlt,
während der handelsrechtliche Buchwert
des Kapitalanteils durch Verluste oder Entnahmen
unter den Betrag der im Handelsregister eingetragenen
Haftsumme herabgemindert ist oder
wird, lebt die Freistellungspflicht des Treugebers
gegenüber dem Treuhänder gemäß § 4 Abs. 2
in dem Umfang wieder auf, wie die Haftung des

Treuhänders gemäß § 172 Abs. 4 HGB wiederauflebt.
Die Freistellungsverpflichtung entfällt
jeweils anteilig auf die einzelnen Treugeber im
Verhältnis ihrer jeweiligen Beteiligungsbeträge.
4. Der Treuhänder nimmt die Gesellschaftsrechte
und Pflichten im Interesse des Treugebers und unter
Beachtung ihrer Treuepflicht gegenüber den
übrigen Gesellschaftern und Treugebern wahr,
soweit der Treugeber nicht gemäß Abs. 5 und 6
unmittelbar handelt. Der Treuhänder ist berechtigt,
Untervollmachten zu erteilen oder sich zur
Ausführung der ihm übertragenen Aufgaben
geeigneter Erfüllungsgehilfen zu bedienen.
5. Der Treugeber ist berechtigt, an den Gesellschafterversammlungen
und an sonstigen Gesellschafterbeschlüssen
(schriftliches Umlaufverfahren)
teilzunehmen. Der Treuhänder wird dem Treugeber
unverzüglich die Einladung zur Gesellschafterversammlung
nebst Anlagen übersenden. Entsprechendes
gilt für schriftliche Abstimmungen.
6. Der Treuhänder erteilt hiermit dem Treugeber
Vollmacht zur Ausübung des Stimmrechts aus
dem für ihn treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil
und der ihm aus diesem Kapitalanteil
zustehenden Kontroll- und Widerspruchsrechte
eines Kommanditisten. Diese Vollmacht kann nur
aus wichtigem Grund widerrufen werden.
7. Für den Fall, dass der Treugeber sein Stimmrecht
nicht selbst oder durch einen Dritten wahrnimmt,
weist er den Treuhänder hiermit an, das auf
ihn entfallende Stimmrecht entsprechend den
Beschlussvorschlägen der Geschäftsführung der
Gesellschaft auszuüben, sofern er dem Treuhänder
nicht für den Einzelfall vorher eine andere
Weisung erteilt. Beim Beschluss der Gesellschafterversammlung
über Nachschüsse in die Gesellschaft
(§ 15 Abs. (3) des Gesellschaftsvertrags)
und / oder Kapitalerhöhungen der Gesellschaft
wird sich der Treuhänder einer Stimmabgabe für
den Treugeber enthalten, sofern der Treugeber
keine Weisung hinsichtlich der Stimmabgabe
erteilt hat. Der Treugeber erhält von dem Treuhänder
die Niederschriften über die Gesellschafterbeschlüsse.
214
§ 6
Rechnungslegung, Berichtspflicht,
Informationsrechte
1. Der Treuhänder ist verpflichtet, für jeden Treugeber
Konten entsprechend den in § 6 des Gesellschaftsvertrags
vorgesehenen Konten zu führen.
Die Treuhandbuchhaltung ist zusammen mit dem
Jahresabschluss von dem Abschlussprüfer zu prüfen,
sofern gemäß § 18 Abs. (3) des Gesellschaftsvertrags
eine solche Prüfung stattfindet.
2. Von der Verpflichtung nach Abs. 1 ist der Treuhänder
befreit, wenn die Gesellschaft die Treuhandbuchhaltung
in ihre Finanzbuchhaltung
integriert.
3. Der Treuhänder hat den Treugeber über alle
wesentlichen Geschäftsvorfälle zu unterrichten.
Im Übrigen erhält der Treugeber jährlich den
Geschäftsbericht der Gesellschaft.
4. Der Treuhänder ermöglicht dem Treugeber, die
Rechte nach § 166 HGB gegenüber der Gesellschaft
wahrzunehmen.
§ 7
Treuhandvermögen
1. Der Treuhänder hält und verwaltet das Treuhandvermögen
getrennt von seinem sonstigen
Vermögen.
2. Der Treugeber ist entsprechend seinem Beteiligungsbetrag
am Kapitalanteil des Treuhänders
beteiligt. Die Kapitaleinlage wird auf dem Kapitalkonto
I geführt. Die Kapitaleinlage (Kapitalkonto
I) ist maßgebend für das Stimmrecht sowie
– vorbehaltlich des § 19 Abs. (1), (2) und § 20
Abs. (2) und (3) des Gesellschaftsvertrags – für die
Ergebnisverteilung, das Entnahmerecht und die
Beteiligung am Vermögen und am Auseinandersetzungsguthaben.
3. Entnahmen und sonstige Auszahlungen stehen
dem jeweils zum Zeitpunkt der Ausschüttungen
im Treugeberregister eingetragenen Treugeber
zu. § 5 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags bleibt
unberührt.
§ 8
Verfügung des Treugebers
1. Seine Stellung als Vertragspartei des Treuhandvertrags
kann der Treugeber nur mit schriftlicher
Zustimmung des Treuhänders und allen Rechten

und Pflichten mit Wirkung zum Ablauf des 31.12.
bzw. zum Beginn des 01.01. eines Jahres auf
Dritte übertragen, sofern die Voraussetzungen
gemäß dem Gesellschaftsvertrag, insbesondere
gemäß § 23 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags
gewahrt sind. Teilübertragungen sind zulässig,
wenn die Anforderungen von vorstehendem Satz
1, § 1 Abs. 2 und von § 8 Abs. 2 dieses Vertrags
sowie die diesbezüglichen Regelungen des Gesellschaftsvertrags
gewahrt bleiben.
2. Bei jeder Übertragung gemäß Abs. 1 werden alle
Konten im Sinne von § 6 Abs. 1 dieses Vertrags unverändert
und einheitlich fortgeführt. Der Übergang
einzelner Rechte und Pflichten hinsichtlich
nur einzelner Treugeberkonten ist nicht möglich.
§ 9
Beendigung des Treuhandvertrags
1. Der Treuhandvertrag wird auf unbestimmte Zeit
geschlossen.
Der Treugeber kann den Treuhandvertrag kündigen,
indem er seine Beteiligung gemäß § 5
Abs. (4) des Gesellschaftsvertrags in eine Direktbeteiligung
umwandelt.
Darüber hinaus kann der Treugeber den Treuhandvertrag
ordentlich erstmals zum 31.12.2026
mit einer Frist von sechs Monaten kündigen,
danach mit gleicher Frist jeweils zum Ende eines
Geschäftsjahres der Gesellschaft.
Im Übrigen kann der Treuhandvertrag aus wichtigem
Grund gekündigt werden.
Die Kündigung des Treuhandvertrags hat schriftlich
zu erfolgen.
2. Darüber hinaus endet der Treuhandvertrag, wenn
a) der Treuhänder von diesem Vertrag zurücktritt
(§ 4 Abs. 5, § 12 dieses Vertrags);
b) der Treuhänder ohne einen Nachfolger aus
der Gesellschaft ausscheidet (§ 11 dieses
Vertrags);
c) der Treuhänder gegenüber dem Treugeber
schriftlich feststellt, dass in der Person des
Treugebers ein Grund vorliegt, aufgrund dessen
ein Gesellschafter gemäß § 26 Abs. (1) lit.
215
b) bis g), Abs. (2) des Gesellschaftsvertrags aus
der Gesellschaft ausscheidet.
3. Die Beendigung des Treuhandvertrags löst gemäß
§ 27 des Gesellschaftsvertrags die Herabsetzung
des Kapitalanteils des Treuhänders entsprechend
dem Beteiligungsbetrag des Treugebers und
somit die Aufgabe der von dem Treuhänder für
den Treugeber gehaltenen Beteiligung an der
Gesellschaft aus. Für Ansprüche des Treugebers
gegenüber dem Treuhänder gilt § 28 des Gesellschaftsvertrags
entsprechend. Außer bei Beendigung
des Treuhandvertrags gemäß Abs. 2 lit. c)
kann der Treugeber vom Treuhänder statt der Kapitalherabsetzung
die Übertragung des treuhänderisch
gehaltenen Kapitalanteils auf sich oder
eine von ihm benannte dritte Person verlangen.
Auf Verlangen des Treuhänders ist der Treugeber
verpflichtet, den Kapitalanteil zu übernehmen.
§ 10
Tod eines Treugebers
Verstirbt ein Treugeber, wird der Treuhandvertrag
mit seinen Erben oder mit einem seiner Erben fortgesetzt.
Der Treuhänder ist berechtigt, den Übergang
des Treuhandanteils entsprechend § 24 Abs. (1) Satz
4 des Gesellschaftsvertrags zu untersagen. In diesem
Fall endet der Treuhandvertrag.
Für die Übertragung von Beteiligungen an der Gesellschaft
im Rahmen einer Auseinandersetzung der
Erbengemeinschaft ist allerdings die Zustimmung
gemäß § 23 des Gesellschaftsvertrags erforderlich,
wenn diese Auseinandersetzung zur Folge hat, dass
eine Beteiligung nicht entsprechend den Erbquoten
der Erben direkt übergeht. Die §§ 24 und 27 des Gesellschaftsvertrags
gelten im Übrigen entsprechend.
§ 11
Ausscheiden des Treuhänders
1. Scheidet der Treuhänder aus der Gesellschaft aus,
kann diese gemäß § 26 Abs. (2) und (3) des Gesellschaftsvertrags
mit einem neuen Treuhänder
fortgesetzt werden. Wird kein neuer Treuhänder
bestellt, so gilt § 9 Abs. 2 lit. b).
2. Wird gemäß § 15 Abs. (1) lit. h) und § 26 Abs. (3)
des Gesellschaftsvertrags ein neuer Treuhänder
bestellt, hat der Treugeber mit diesem den
Treuhandvertrag nach Maßgabe des diesbezüglichen
Gesellschafterbeschlusses fortzuführen;
das Recht des Treugebers zur Kündigung des
Treuhandvertrags und Wechsel in die Stellung als

Kommanditist der Gesellschaft gemäß § 9 Abs. 1
dieses Vertrags bleibt unberührt.
§ 12
Rücktritt des Treuhänders
1. Der Treuhänder ist berechtigt, von der Beitrittsvereinbarung
und diesem Vertrag zurückzu treten,
wenn
a) sich herausstellt, dass die geplante Beteiligung
aus Gründen, die er nicht zu vertreten
hat, undurchführbar ist oder wird;
b) es dem Treuhänder wegen Überzeichnung des
in § 4 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags vorgesehenen
Gesellschaftskapitals nicht mehr
möglich ist, seinen Kapitalanteil zur Übernahme
weiterer treuhänderischer Beteiligungen
zu erhöhen;
c) sich herausstellt, dass Angaben des Treugebers
in der Beitrittsvereinbarung unzutreffend
waren.
2. § 4 dieses Vertrags bleibt unberührt.
§ 13
Haftung des Treuhänders
1. Der Treuhänder hat seine Pflichten mit der Sorgfalt
eines ordentlichen Kaufmanns nach pflichtgemäßem
Ermessen zu erfüllen.
Die Haftung des Treuhänders ist auf Vorsatz
und grobe Fahrlässigkeit beschränkt, außer bei
Schäden aus der Verletzung des Lebens, des
Körpers oder der Gesundheit oder bei Verletzung
einer vertragswesentlichen Pflicht in einer
den Vertragszweck gefährdenden Weise (Kardinalspflicht).
Dies gilt auch in dem Fall, dass der
Treuhänder Aufgaben an Dritte überträgt. Der
Treuhänder haftet, soweit er seine Aufgaben
oder Teile davon an Dritte überträgt, für deren
Verschulden wie für eigenes Verschulden.
2. Der Treuhänder haftet nicht für weitergehende
Ansprüche, insbesondere für die vom Treugeber
verfolgten wirtschaftlichen und steuerlichen
Ziele, oder dafür, dass der geschäftsführende
Kommanditist, der gegebenenfalls gewählte
Beirat oder die Vertragspartner der Gesellschaft
die ihnen obliegenden Pflichten ordnungsgemäß
erfüllen.
216
3. Der Treuhänder hat nicht an der Konzeption und
Erstellung des Beteiligungsprospekts, welcher
der Beitrittsvereinbarung mit dem Treugeber zu
Grunde liegt, mitgewirkt und insbesondere nicht
die darin getroffenen Aussagen auf ihre Übereinstimmung
mit den tatsächlichen Gegebenheiten
überprüft. Der Treugeber erkennt in diesem
Zusammenhang an, dass der Treuhänder zu einer
solchen Prüfung auch nicht verpflichtet war. Eine
Haftung des Treuhänders für etwaige Prospektmängel
sowie im Zusammenhang mit dem Vertrieb
der Kommanditanteile ist ausgeschlossen.
4. Der Anspruch auf Schadenersatz – gleich aus
welchem Rechtsgrund – verjährt in drei Jahren
gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der
Anspruch entstanden ist und der Treugeber von
den Umständen, die den Anspruch begründen,
und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt
oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
Unabhängig von der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen
Unkenntnis verjährt der Anspruch bei
vorsätzlichen Handlungen spätestens nach Ablauf
von zehn Jahren, im Übrigen spätestens nach
Ablauf von fünf Jahren nach der Entstehung des
Anspruchs.
5. Der Treugeber hat seine Ansprüche innerhalb
einer Ausschlussfrist von sechs Monaten nach
Kenntniserlangung gegenüber dem Treuhänder
schriftlich geltend zu machen. Eine Fristversäumnis
führt zum Verlust der Ansprüche.
§ 14
Vergütung des Treuhänders
1. Der Treuhänder erhält für die mit der Treuhandschaft
für sämtliche Treugeber verbundenen
Tätigkeiten ab dem Jahr 2011 eine jährliche
Vergütung in Höhe von insgesamt AUD 15.000
jeweils zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer in jeweils
gültiger Höhe. Die Vergütung erhöht sich ab dem
01.01.2012 jährlich um 2 Prozent.
2. Die Vergütung ist spätestens am 31.12. eines
jeden Jahres gegen Ausfertigung einer Rechnung
zur Zahlung fällig, erstmals am 31.12.2011.
3. Die Vergütung, ebenso wie die nachgewiesenen
angemessenen Reisekosten sowie die Kosten, die
dem Treuhandkommanditisten für drucktechnische
Anfertigungen und den Versand der für die
Treugeber bestimmten Unterlagen im Zusam-

menhang mit Gesellschafterversammlungen und
schriftlichen Gesellschafterabstimmungen entstehen,
sind Kosten der Gesellschaft und werden von
dieser an den Treuhandkommanditisten gezahlt.
§ 15
Sonderwerbungskosten
1. Der Treugeber kann Sonderwerbungskosten (persönlich
getragene Kosten im Zusammenhang mit
seiner Beteiligung) nicht bei seiner persönlichen
Einkommensteuererklärung, sondern ausschließlich
im Rahmen der gesonderten und einheitlichen
Feststellung der Einkünfte der Gesellschaft
geltend machen (§§ 179, 180 Abgabenordnung).
2. Der Treuhänder ist nicht verpflichtet, den Treugeber
zum Nachweis der Sonderwerbungskosten
gesondert aufzufordern. Bezüglich der Geltendmachung
von Sonderwerbungskosten gilt § 19
Abs. (5) und (6) des Gesellschaftsvertrags. Der
Abs. 1 und vorstehende Sätze von Abs. 2 gelten
entsprechend für Sonderbetriebsvermögen und
ggf. Sonderbetriebsausgaben.
§ 16
Schriftform
1. Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie Änderungen
und Ergänzungen dieses Vertrags, einschließlich
dieser Bestimmung, bedürfen – vorbehaltlich
Abs. 2 – der Schriftform, soweit nicht notarielle
Form erforderlich ist.
2. Auf eine feste Verbindung dieses Treuhandvertrags
selbst sowie mit anderen Verträgen und Erklärungen
– insbesondere auch mit solchen, auf
die hier Bezug genommen wird – wird verzichtet.
Für die Annahme des Treuhandvertrags / der Beitrittsvereinbarung
durch den Treuhänder genügt
die Unterzeichnung durch Faksimile.
§ 17
Salvatorische Klausel, Erfüllungsort, Gerichtsstand,
Schlichtungsvereinbarung / Ombudsverfahren
1. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags
ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar
sein oder werden, wird dadurch die
Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht
berührt. An die Stelle unwirksamer bzw. undurchführbarer
Bestimmungen treten solche Regelungen,
die in gesetzlich zulässiger Weise dem
wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen oder
undurchführbaren Bestimmungen am nächsten
217
kommen. Entsprechendes gilt, wenn sich bei der
Durchführung des Vertrags eine ergänzungsbedürftige
Lücke ergeben sollte.
2. Erfüllungsort für die Verpflichtungen und
Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus
diesem Vertrag sowie über das Zustandekommen
dieses Vertrags ist der Sitz des Treuhänders,
soweit dies rechtlich zulässig vereinbart werden
kann.
3. Die Treugeber sind berechtigt, bei Streitigkeiten
aus oder im Zusammenhang mit dem Gesellschaftsvertrag
und diesem Treuhandvertrag und
dem damit begründeten Gesellschafts- und Vertragsverhältnis
die Ombudsstelle Geschlossene
Fonds e. V. anzurufen und gegen die Gesellschaft
oder den Treuhänder ein Schlichtungsverfahren
einzuleiten. Das Schlichtungsverfahren richtet
sich nach den geltenden Regelungen der Verfahrensordnung
Ombudsstelle Geschlossene Fonds
e. V. Geht eine treuhändisch gehaltene Kommanditbeteiligung
an der Gesellschaft im Wege der
Sonderrechtsnachfolge auf einen neuen Treugeber
über, überträgt der Verkäufer seine Rechte
und Pflichten aus dem Treuhandvertrag, der mit
dem Treuhänder besteht, so dass die Regelungen
dieser Schlichtungsvereinbarung auch für den
neuen Treugeber gelten. Ein ausscheidender
Treugeber soll seinen Rechtsnachfolger auf das
Bestehen dieser Regelung hinweisen.
§ 18
Anwendbares Recht
Dieser Treuhandvertrag unterliegt dem Recht der
Bundesrepublik Deutschland.
FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Dr. Rainer Polster
Geschäftsführer
Treugeber
Datum (Annahme des Angebots des Anlegers durch
den Treuhänder)

15. Abwicklungshinweise
Die Beitrittsvereinbarung erhalten Sie von Ihrem
Anlageberater / Vermittler.
Wenn Sie sich entschlossen haben, der Bayernfonds
Immobilienverwaltung GmbH & Co. Australien 7 KG
mittelbar über den Treuhandkommanditisten beizutreten,
reichen Sie bitte die vollständig ausgefüllte
und rechtsverbindlich unterzeichnete Beitrittsvereinbarung
bei Ihrem Anlageberater / Vermittler ein oder
senden Sie diese an die
Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
Investorenservice
Innere Wiener Straße 17
81667 München
Die Real I.S. nimmt gemäß dem Geschäftsbesorgungsvertrag
die Beitrittsvereinbarungen und
sonstige Willenserklärungen der Anleger entgegen
(§ 4 Satz 1 Nr. 6 VermVerkProspV).
15.1 Bei Fernabsatzverträgen
Sollten Sie sich im Rahmen eines Fernabsatzvertrags
zum mittelbaren Beitritt zur Bayernfonds
Immobilienverwaltung GmbH & Co. Australien 7 KG
entschlossen haben, hat / wird Ihnen Ihr Anlageberater
/ Vermittler eine Beitrittsvereinbarung für Fernabsatzverträge
gesondert zukommen lassen. Diese
ist auf die Besonderheiten von Fernabsatzverträgen
zugeschnitten.
Um einen Fernabsatzvertrag handelt es sich insbesondere,
wenn der Treuhandvertrag mit einem
Verbraucher ausschließlich unter Verwendung von
Fernkommunikationsmitteln (z. B. Brief, Telefon,
Fax, E-Mail) zustande kommt, es sei denn, dass der
Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz
organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems
erfolgt.
Ob Sie im Rahmen eines Fernabsatzvertrags der
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien 7 KG beizutreten beabsichtigen, teilt Ihnen
Ihr Anlageberater / Vermittler mit.
218
Reichen Sie bitte im Rahmen eines Fernabsatzvertrags
ausschließlich die vollständig ausgefüllte und
rechtsverbindlich unterzeichnete Beitrittsvereinbarung
für Fernabsatzverträge bei Ihrem Anlageberater
/ Vermittler ein oder senden Sie diese an die
Real I.S. AG an die oben genannte Anschrift.
15.2 Allgemeines
Die von Ihnen unterzeichnete Beitrittsvereinbarung
stellt ein rechtsverbindliches Angebot zum Abschluss
eines Treuhandvertrags und dadurch zur mittelbaren
Beteiligung an der Fondsgesellschaft als Treugeber
dar. Sie beteiligen sich zunächst mittelbar über den
Treuhandkommanditisten an der Fondsgesellschaft.
Die Beteiligung erfolgt auf der Grundlage der Regelungen
des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft
(Details siehe Tz. 13), des Treuhandvertrags
(Details siehe Tz. 14) sowie der Beitrittsvereinbarung.
Die Beteiligung als Treugeber erfolgt nach Annahme
des Angebots zum Abschluss eines Treuhandvertrags
durch den Treuhandkommanditisten.
Ein gegengezeichnetes Exemplar der Beitrittsvereinbarung
wird Ihnen zurückgesandt. Die Beitrittsvereinbarungen
werden in der Reihenfolge ihres zeitlichen
Eingangs registriert und angenommen, sofern
freies Zeichnungskapital zur Verfügung steht.
15.3 Wichtige Hinweise
Das Beteiligungsangebot ist auf Anleger zugeschnitten,
die natürliche Personen mit Wohnsitz in
Deutschland sind, ihre Anteile im Privatvermögen
halten und diese nicht fremdfinanzieren.
Es können sich jedoch natürliche oder juristische
Personen im Rahmen der Kapitalerhöhungen gemäß
§ 4 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft
über den Treuhandkommanditisten als Treugeber
beteiligen. Der geschäftsführende Kommanditist hat
jedoch freies Ermessen, Beitrittsangebote nicht anzunehmen
und Kapitalerhöhungen nicht vorzunehmen.
Insbesondere Beitrittsangebote und Angebote zur
Kapitalerhöhung, bei deren Annahme ein Gesellschafter
(mit Ausnahme des Treuhandkommanditisten)
einzeln oder zusammen mit dem Gesellschafter
nahestehenden Personen bzw. diesen ihrerseits
Nahestehenden zu 10 Prozent oder mehr am Gesell-

schaftskapital der Fondsgesellschaft beteiligt wäre,
kann der geschäftsführende Kommanditist ganz
oder teilweise annehmen bzw. nicht annehmen. Der
Anbietende hat auf Verlangen des geschäftsführenden
Kommanditisten zu versichern und nachzuweisen,
welche Personen am Anbietenden direkt und
mittelbar beteiligt sind, diesen direkt und mittelbar
beherrschen oder zu beherrschen in der Lage sind,
direkt und mittelbar Anspruch auf Ausschüttungen
des Anbietenden haben bzw. in welcher Weise dem
Anbietenden Personen nahestehen. Nahestehende
Personen umfassen insbesondere (i) Familienmitglieder
des Anbietenden (d. h. Eltern, Geschwister, Kinder,
Großeltern, Geschwister der Eltern, Kinder der
Geschwister sowie deren Ehepartner), (ii) Ehepartner,
(iii) Familienmitglieder des Ehepartners, (iv) vom
Anbietenden und / oder seinen Familienmitgliedern
bzw. den Familienmitgliedern seines Ehepartners
geleitete, gehaltene und / oder beherrschte in- oder
ausländische Personen- oder Kapitalgesellschaften,
(v) Mitgesellschafter in- oder ausländischer Personengesellschaften
im Sinne von (iv) und deren Ehepartner
bzw. (vi) von Mitgesellschaftern beherrschte
in- oder ausländische Kapitalgesellschaften im Sinne
von (iv) sowie (vii) in- oder ausländische Stiftungen
oder Treuhandvermögen, deren Begünstigter der
Anbietende, sein Ehepartner, seine Familienmitglieder
bzw. Familienmitglieder seines Ehepartners
und / oder Mitgesellschafter im Sinne von (vi) sind.
Die Erhöhung der Kommanditeinlage des Treuhandkommanditisten
bzw. die Aufnahme weiterer Gesellschafter
ist mit Ausnahme des geschäftsführenden
Kommanditisten hinsichtlich jedes Gesellschafters
insoweit aufschiebend bedingt, dass nach gezeichneten
Beteiligungsbeträgen keine natürliche Person
direkt als Gesellschafter und mittelbar über nahestehende
Personen (einschließlich anderer Gesellschafter)
gemäß vorstehendem Absatz
(i) 10 Prozent oder mehr des Gesellschaftskapitals
der Fondsgesellschaft hält bzw. zu erwerben
berechtigt ist, und / oder
(ii) 10 Prozent oder mehr des Gesellschaftskapitals
der Fondsgesellschaft kontrolliert bzw. die Möglichkeit
zur Kontrolle hat.
Bis zur Eintragung als Kommanditist im Handelsregister
und bis zum Eintritt der vorstehenden aufschiebenden
Bedingungen stellt der Kommanditist bzw.
der Treuhandkommanditist Beteiligungsbeträge der
219
Treugeber der Gesellschaft jeweils als atypisch stiller
Gesellschafter zur Verfügung bzw. wird zumindest so
gestellt. Die Regelungen dieses Vertrags gelten für
diesen Zeitraum soweit möglich sinngemäß.
Eine Beteiligung von Gesellschaften bürgerlichen
Rechts, Gemeinschaften und Ehepaaren in der Form
einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bzw. Gemeinschaft
ist sowohl für Kommanditisten als auch für
Treugeber ausgeschlossen.
Personen, die (i) Staatsangehörige der USA, Kanadas,
Japans, Großbritanniens oder Australiens sind, (ii) Inhaber
einer dauerhaften Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung
der USA („Green Card“), Kanadas, Japans,
Großbritanniens oder Australiens sind, (iii) ihren
gewöhnlichen Aufenthalt / Wohnsitz oder Sitz in den
USA, in Kanada, Japan, Großbritannien oder Australien
haben und / oder (iv) die Beteiligung für eine Vermögensmasse
mit Sitz in den USA, in Kanada, Japan,
Großbritannien oder Australien eingehen oder einer
solchen anbieten, sollen nicht Kommanditisten der
Gesellschaft oder Treugeber sein. Anlässlich der Aufnahme
und auf Verlangen des geschäftsführenden
Kommanditisten haben Gesellschafter und Treugeber
zu versichern und nachzuweisen, dass keine der im
vorstehenden Satz genannten Bedingungen vorliegt.
Der geschäftsführende Kommanditist kann im
Einzelfall Ausnahmen von den Regelungen in diesem
Absatz zulassen.
Die Anleger sind verpflichtet, der Fondsgesellschaft
erforderliche Unterlagen, die sich aus den Verpflichtungen
des Geldwäschegesetzes ergeben, zu überlassen,
vgl. hierzu § 3 Abs. (11) des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft. Eine Beteiligung kann
daher nur erfolgen, wenn alle Beitrittsunterlagen
vollständig vorliegen.
15.4 Zahlungsweise und ­termin
Der gesamte Beteiligungsbetrag zzgl. 5 Prozent Agio
ist als Bareinlage in AUD vollständig und ohne Abzug
sowie kosten- und spesenfrei für die Gesellschaft
in der in der Beitrittsvereinbarung festgelegten
Weise und wie folgt zu erbringen: Bei Zeichnung
der Beteiligung bis zum 30.11.2011 zum 12.12.2011,
für alle Zeichnungen ab 01.12.2011 zum 20. des
auf die Zeichnung folgenden Monats (bzw., sofern
dies kein Bankarbeitstag ist, zum nächstfolgenden
Bankarbeitstag). Der Beteiligungsbetrag zzgl. Agio

ist vollständig von einem Bankkonto zu zahlen, das in
einem Mitgliedstaat der Europäischen Gemeinschaft
geführt wird. Andernfalls kann die Zahlung zurückgewiesen
werden. Sie gilt im Fall einer Zahlung von
einem anderen als den vorstehend genannten Konten
als nicht geleistet.
Falls gemäß Beitrittsvereinbarung der Beteiligungsbetrag
nebst 5 Prozent Agio durch den Anleger durch
Überweisung auf das Konto der Fondsgesellschaft
erbracht wird, gilt folgende Kontoverbindung:
Kontoinhaber: Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Australien 7 KG
Konto-Nr. 497 4209753
Bayerische Landesbank
BLZ 700 500 00
IBAN DE 77700500004974209753
BIC BYLADEMM
15.5 Ausschüttungen / Entnahmen
Die Anleger sind nach dem Gesellschaftsvertrag der
Fondsgesellschaft ab dem Ersten des Folgemonats
der vertragsgemäßen Einzahlung des Beteiligungsbetrags
zzgl. 5 Prozent Agio anteilig entnahmeberechtigt.
Voraussetzung für die Entnahmeberechtigung
ist, dass die Kapitaleinlage (nebst Agio) vollständig
erbracht wurde.
Ausschüttungen / Entnahmen erfolgen gemäß der
Prognoserechnung voraussichtlich zum 30.06. eines
Jahres für das vorangegangene Geschäftsjahr; erstmalig
zum 30.06.2013 (Details hierzu siehe in § 20
des in Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrags der
Fondsgesellschaft).
Ausschüttungen / Entnahmen erfolgen in AUD. Anleger,
die gemäß Beitrittsvereinbarung ihre Ausschüttungen
/ ihre Entnahmen in Euro wünschen, erhalten den
Gegenwert in Euro auf Basis des Wechselkurses sechs
Bankarbeitstage vor Fälligkeit der Ausschüttung / Entnahme.
Der Anleger kann jederzeit seine Entscheidung
durch schriftliche Erklärung gegenüber der
Fondsgesellschaft zu Händen der Real I.S. widerrufen
und somit jederzeit über die Währung betreffend
die Ausschüttungen / Entnahmen (AUD oder Euro)
entscheiden. Der Widerruf muss mindestens einen
Monat vor dem nächsten Ausschüttungstermin bei
der Real I.S. eingegangen sein.
220
15.6 Beteiligungshöhe
Die Beteiligungssumme soll mindestens AUD 15.000
zzgl. 5 Prozent Agio betragen. Der geschäftsführende
Kommanditist kann nach eigenem Ermessen geringere
Beteiligungsbeträge zulassen. Beteiligungen
müssen (ohne Berücksichtigung des Agios) jeweils
durch 1.000 ohne Rest teilbar sein (Erwerbspreis).
15.7 Steuerliche Behandlung
Die Beantragung einer Steuernummer sowie die
Abgabe einer persönlichen Steuererklärung in
Australien für den einzelnen Anleger sind gemäß
gegenwärtigem australischem Steuerrecht nicht
notwendig. Einzelheiten zum vorgesehenen steuerlichen
Beteiligungskonzept, insbesondere zu den
prognostizierten steuerlichen Belastungen, siehe
unter Tz. 1.10, Tz. 7 sowie Tz. 11.
Vor einer Beteiligung sollte ein Anleger sich in
jedem Fall steuerlich beraten lassen und vor allem
auch die Hinweise in Tz. 3.4 (ab Seite 44) zu den
steuerlichen Risiken im Rahmen dieses Beteiligungsangebots
vollständig gelesen und verstanden haben.
15.8 Sonderwerbungskosten
Aus verwaltungstechnischen Gründen ist vorgesehen,
die Anleger nicht zur Mitteilung der Sonderwerbungskosten
aufzufordern, da sich diese
grundsätzlich ohnehin nur im Progressionsvorbehalt
auswirken. Sofern dem Anleger Sonderwerbungskosten
entstehen, sind diese daher der Fondsgesellschaft
unaufgefordert bis zum 31.03. eines jeden Jahres
für das vorangegangene Kalenderjahr zusammen
mit den entsprechenden Nachweisen mitzuteilen.
15.9 Übertragung, Belastung und Teilung
von Anteilen
Die Übertragung von oder sonstige Verfügung über
Gesellschafts- bzw. Treuhandanteile durch Abtretung,
im Wege eines Verkaufs, Schenkung oder einer
sonstigen Vereinbarung setzt die vorherige Zustimmung
des geschäftsführenden Kommanditisten
voraus, die aus den in § 23 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft genannten Gründen
verweigert werden kann.

Zu den Beschränkungen im Rahmen einer Übertragung,
Belastung oder Teilung von Anteilen sollte
jeder Anleger die wichtigen Hinweise in Tz. 3.3.12
ab Seite 41, die Ausführungen in Tz. 10.2.8 bei den
rechtlichen Grundlagen des Beteiligungsangebots
sowie in § 23 des in Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft gelesen und
verstanden haben. Die freie Handelbarkeit der
Vermögensanlage ist durch diese Regelungen eingeschränkt.
Bei einer Übertragung oder Teilung von Gesellschafts-
bzw. Treuhandanteilen gemäß § 23 des
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft ist der
jeweilige Anleger, bzw. dessen Rechtsnachfolger,
verpflichtet, die im Zusammenhang mit der Übertragung
oder Teilung seines Gesellschaftsanteils
entstehenden Kosten zu übernehmen. Gemäß dem
Geschäftsbesorgungsvertrag ist die Real I.S. berechtigt,
für jeden Übertragungs- oder Teilungsvorgang
eine Gebühr für die Umschreibung der Anteile
entsprechend dem jeweils aktuellen Preisverzeichnis
zu erheben. Für das Jahr 2011 beträgt die Gebühr
EUR 250 zzgl. der jeweiligen gesetzlichen Umsatzsteuer
je Übertragungs- oder Teilungsvorgang.
15.10 Tod eines Anlegers
Stirbt ein Anleger, geht sein Gesellschafts- bzw.
Treuhandanteil direkt auf seinen Erben bzw. entsprechend
den Erbquoten anteilig auf seine Erben über.
Soweit Erben den Gesellschafts- bzw. Treuhandanteil
in Erfüllung eines Vermächtnisses oder einer Auseinandersetzungsanordnung
des Erblassers ganz oder
teilweise übertragen, wird der Begünstigte neuer
Gesellschafter bzw. Treugeber.
Liegt in der Person des Erben, des Vermächtnisnehmers
oder des Begünstigten einer Auseinandersetzungsanordnung
ein wichtiger Grund gemäß § 23
Abs. (1) Satz 3 Buchstaben a) bis f) des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft vor, kann der Übergang
der Beteiligung binnen sechs Wochen nach
Vorliegen der erforderlichen Informationen und
Dokumente vom geschäftsführenden Kommanditisten
durch schriftliche Erklärung untersagt werden.
In diesem Fall scheidet der Erbe aus der Gesellschaft
aus, bzw. sofern der / die Erbe(n) aus oben genannten
Gründen die Beteiligung nicht auf den Vermächtnisnehmer
bzw. Begünstigten einer Auseinandersetzungsanordnung
übertragen kann / können, bleibt
der Erbe bzw. bleiben die Erben Gesellschafter. Der
221
Erbfall ist dem geschäftsführenden Kommanditisten
unverzüglich schriftlich anzuzeigen.
Erben bzw. Vermächtnisnehmer müssen sich durch
Vorlage eines Erbscheins oder Erbnachweises entsprechend
§ 35 GBO legitimieren. Mehrere Erben
oder Vermächtnisnehmer haben zur Wahrnehmung
ihrer Rechte aus der Beteiligung einen gemeinsamen
Bevollmächtigten zu bestellen und dem geschäftsführenden
Kommanditisten die Bestellung schriftlich
unter Angabe von Namen und Adresse des Bestellten
anzuzeigen. Bis zur Klärung des Erbfalls ruhen die
Stimmrechte, und ausstehende Ausschüttungen
werden zurückbehalten.
Erben bzw. Vermächtnisnehmer eines Gesellschaftsanteils
sollten beachten, dass der Gesellschaftsanteil
(jeweils) direkt auf sie übergeht (sog. Sondererbfolge)
und nicht in Erbengemeinschaft gehalten wird.
Im Treuhandvertrag ist Entsprechendes für Treuhandanteile
vereinbart, so dass diese ebenfalls direkt und
ggf. anteilig auf Erben bzw. Vermächtnisnehmer
eines verstorbenen Treugebers und nicht auf die
Erbengemeinschaft übergehen.
Weitere Details sind in § 24 des als Tz. 13 abgedruckten
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft zu
entnehmen.
15.11 Widerrufsfrist
Dem Anleger steht das Recht zu, binnen einer Frist
von 14 Tagen seine im Rahmen der Beitrittsvereinbarung
abgegebene Willenserklärung zum Abschluss
des Treuhandvertrags und der damit zusammenhängenden
Rechtsgeschäfte ohne Angabe von Gründen
zu widerrufen. Die Einzelheiten der Widerrufsregelung
sind in der Beitrittsvereinbarung dargelegt.
15.12 Datenschutz und Weitergabe von
Informationen
Die Speicherung, Verarbeitung und Nutzung der
vom Anleger in der Beitrittsvereinbarung mitgeteilten
personenbezogenen Daten sowie weiterer
personenbezogener Daten, die in unmittelbarem
Zusammenhang mit der Beteiligung erhoben werden,
erfolgt in EDV-Anlagen der Real I.S., des Treuhandkommanditisten,
des Komplementärs und des
geschäftsführenden Kommanditisten der Fondsgesellschaft
bzw. ihrer Geschäftsbesorger. Diese Daten

werden ausschließlich für Zwecke der Begründung
und Verwaltung der Beteiligung des Anlegers an der
Fondsgesellschaft sowie zur Information des vermittelnden
Vertriebspartners verwendet und Dritten
nur zugänglich gemacht, wenn dies zur Verwaltung
der Fondsgesellschaft und / oder der steuerlichen
Abwicklung erforderlich ist. Die Bestimmungen der
anwendbaren Datenschutzgesetze werden dabei
strikt beachtet. Dies schließt auch erforderliche Übermittlungen
an zuständige Finanzbehörden, an die
Kreditgeber der Fondsgesellschaft, den Geschäftsbesorger
der Fondsgesellschaft sowie die steuerlichen
und rechtlichen Berater und Wirtschaftsprüfer der
Fondsgesellschaft mit ein.
Die Anleger erklären sich mit Beitritt zur Fondsgesellschaft
damit einverstanden, dass der vermittelnde
Vertriebspartner ihm mitgeteilte Änderungen bezüglich
der personenbezogenen Daten der Anleger
an die Fondsgesellschaft und den Geschäftsbesorger
der Fondsgesellschaft übermittelt.
Für den Fall, dass Beteiligungen an der Fondsgesellschaft
an einer offiziellen Zweitmarktplattform bzw.
einer vergleichbaren Institution angeboten werden
oder angeboten werden sollen, sind der geschäftsführende
Kommanditist und der Geschäftsbesorger
der Fondsgesellschaft berechtigt, anonyme Auskünfte
über die Beteiligung des Anlegers zu erteilen und
Informationen über die Fondsgesellschaft und die
Beteiligung an die entsprechenden Stellen weiterzuleiten.
222

16. Verbraucherinformationen für
den Fernabsatz
Gemäß § 312c BGB (in Verbindung mit Artikel 246 § 2
in Verbindung mit § 1 Absatz 1 und 2 EGBGB) ist die
Fondsgesellschaft bei Vorliegen eines Fernabsatzvertrags
über Finanzdienstleistungen verpflichtet, dem
Anleger folgende Informationen zur Verfügung zu
stellen:
16.1 Informationen zum Anbieter und zu anderen
mit dem Verbraucher in Kontakt tretenden
gewerblich tätigen Personen
a) Fondsgesellschaft
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien 7 KG
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts München (HRA 96959)
Ladungsfähige Anschrift:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Persönlich haftender Gesellschafter der
Fondsgesellschaft (Komplementär)
Real I.S. Fund Management GmbH
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts München (HRB 145873)
Ladungsfähige Anschrift:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Geschäftsführer der Fondsgesellschaft
(geschäftsführender Kommanditist)
Real I.S. Beteiligungs GmbH
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts München (HRB 171744)
Ladungsfähige Anschrift:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Treuhandkommanditist
FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts München (HRB 83045)
Ladungsfähige Anschrift:
Schleißheimer Straße 4, 80333 München
Geschäftsführer: Matthäus Paulus,
Dr. Rainer Polster, Frank Alexander Paulus
und Anita Dürrwanger-Trautwein
223
b) Initiator des Beteiligungsangebots,
Anbieter, Vertreter
Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien
Assetmanagement
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts München (HRB 132654)
Ladungsfähige Anschrift:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Gesetzliche Vertreter: Josef Brandhuber (Vors.),
Jochen Schenk, Brigitte Walter
Die Hauptgeschäftstätigkeit der Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
besteht in der Auflage von strukturierten Beteiligungsangeboten
(z. B. geschlossenen Immobilienfonds,
Immobilienaktiengesellschaften und
Mobilienfonds) und allen damit mittelbar und
unmittelbar zusammenhängenden Geschäften.
Die vorstehend genannten Gesellschaften unterliegen
keiner Aufsicht.
c) Anlageberater / Vermittler
Die Sparkasse / Bank bzw. der Anlageberater /
Vermittler, über die / den Sie den Beteiligungsprospekt,
die Beitrittsvereinbarung und die
Widerrufsbelehrung erhalten haben, wird Ihnen
gegenüber als Anlageberater(in) / Vermittler(in)
der Fondsgesellschaft tätig.
Die ladungsfähige Anschrift der vorgenannten
Personen ergibt sich aus den Ihnen von der
Sparkasse / Bank oder den sonstigen Anlageberatern
/ Vermittlern zugesandten oder überlassenen
Unterlagen.
16.2 Informationen zum Unternehmensgegenstand
der Fondsgesellschaft und zur Finanzdienstleistung
selbst
a) Gesellschaftszweck der Fondsgesellschaft
Gegenstand des Unternehmens ist der direkte
und / oder über Treuhandverhältnisse indirekte
Erwerb, die Verwaltung – insbesondere durch
Vermietung und Verpachtung – sowie die
Veräußerung von Grundstücken bzw. grundstücksgleichen
Rechten. Die Gesellschaft ist zu
allen Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen

erechtigt, die geeignet erscheinen, den Gesellschaftszweck
unmittelbar oder mittelbar zu
fördern. Die Gesellschaft kann zur Erreichung
des Gesellschaftszwecks auch Beteiligungen an
anderen Gesellschaften eingehen. Die Gesellschaft
kann die Handlungen, die zur Erreichung
ihres Zwecks erforderlich oder zweckmäßig sind,
selbst vornehmen oder durch Dritte vornehmen
lassen. Die Gesellschaft ist berechtigt, freie Liquidität
verzinslich anzulegen. Die Gesellschaft ist
nicht berechtigt, gewerblich tätig zu werden und
Tätigkeiten auszuüben bzw. Geschäfte zu betreiben,
die einer Genehmigung oder Erlaubnis nach
§ 34c Gewerbeordnung oder nach § 32 i. V. m. § 1
KWG bedürfen. Die Gesellschaft ist ausschließlich
vermögensverwaltend im ertragssteuerlichen
Sinn tätig.
b) Gegenstand der konkreten vorliegenden
Anlagemöglichkeit und Zustandekommen des
hierfür erforderlichen Vertrags
Gegenstand des vorliegenden Beteiligungsangebots
ist die mittelbare Beteiligung des Anlegers
über den Treuhandkommanditisten als Treugeber
an der Fondsgesellschaft nach Maßgabe
des Treuhandvertrags, der Beitrittsvereinbarung
sowie des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft.
Um der Fondsgesellschaft beizutreten
sowie die mit der Beteiligung verbundenen
Rechtsgeschäfte abzuschließen, hat der Anleger
eine vollständig ausgefüllte und von ihm unterzeichnete
Beitrittsvereinbarung bei seinem
Anlageberater oder direkt bei dem Initiator
einzureichen. Die unterzeichnete Beitrittsvereinbarung
stellt ein rechtsverbindliches Angebot
zum Abschluss eines Treuhandvertrags zwischen
dem Anleger als Treugeber und dem Treuhandkommanditisten
als Treuhänder nach Maßgabe
der Beitrittsvereinbarung dar. Die Annahme des
Angebots zum Abschluss des Treuhandvertrags
erfolgt durch den Treuhandkommanditisten. Der
Vertrag kommt durch diese Annahme zustande.
Des Zugangs der Annahmeerklärung des Treuhandkommanditisten
beim Anleger bedarf es für
die Wirksamkeit des Vertragsabschlusses nicht.
Die von dem geschäftsführenden Kommanditisten
gegengezeichnete Beitrittsvereinbarung
wird dem Anleger – nach Unterzeichnung durch
den Treuhandkommanditisten – als Durchschlag
zurückgesandt.
224
c) Leistungsvorbehalte
Das Beteiligungsangebot ist auf Anleger zugeschnitten,
die natürliche Personen mit Wohnsitz
in Deutschland (und nur in Deutschland
unbeschränkt einkommensteuerpflichtig) sind,
ihre Beteiligung im Privatvermögen halten und
die Beteiligung nicht fremdfinanzieren. Gleichwohl
können sich grundsätzlich natürliche oder
juristische Personen im Rahmen der Kapitalerhöhungen
gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrags der
Fondsgesellschaft beteiligen. Eine Beteiligung
von Gesellschaften bürgerlichen Rechts, Gemeinschaften
und Ehepaaren in der Form einer Gesellschaft
bürgerlichen Rechts bzw. Gemeinschaft ist
ausgeschlossen.
Ferner sind Personen, die (i) Staatsangehörige
der USA, Kanadas, Japans, Großbritanniens oder
Australiens sind, (ii) Inhaber einer dauerhaften
Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung der USA
(„Green Card“), Kanadas, Japans, Großbritanniens
oder Australiens sind, (iii) ihren gewöhnlichen
Aufenthalt / Wohnsitz oder Sitz in den USA, in
Kanada, Japan, Großbritannien oder Australien
haben und / oder (iv) die Beteiligung für eine
Vermögensmasse mit Sitz in den USA, in Kanada,
Japan, Großbritannien oder Australien eingehen
oder einer solchen anbieten, ebenfalls als
Kommanditisten bzw. als Treugeber der Fondsgesellschaft
ausgeschlossen. Anlässlich der Aufnahme
und auf Verlangen des geschäftsführenden
Kommanditisten haben Anleger zu versichern
und nachzuweisen, dass keine der im vorstehenden
Satz genannten Bedingungen vorliegt. Der
geschäftsführende Kommanditist kann im Einzelfall
Ausnahmen von den Regelungen in diesem
Absatz zulassen.
Der Komplementär, der geschäftsführende
Kommanditist und der Treuhandkommanditist
unterliegen den Vorschriften des Gesetzes über
das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten
(Geldwäschegesetz, GWG). Soweit Anleger
nach dem GWG zu erhebende Angaben nicht,
nicht vollständig oder unzutreffend machen,
können der geschäftsführende Kommanditist
oder der Treuhandkommanditist die Annahme
der Beitrittserklärung versagen.

d) Laufzeit des Treuhandvertrags / Mindestlaufzeit
der Fondsgesellschaft / Kündigung
Die Fondsgesellschaft wird für unbestimmte Zeit
eingegangen. Der Treuhandvertrag ist unbefristet.
Eine ordentliche Kündigung des Treuhandvertrags
ist unter Einhaltung einer Kündigungsfrist
von sechs Monaten zum Ende eines Geschäftsjahres,
erstmals jedoch zum 31.12.2026, möglich.
Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund
bleibt hiervon unberührt. Entsprechendes gilt
für die Kündigung des Gesellschaftsvertrags.
Einzelheiten hinsichtlich Dauer und Kündigung
der Fondsgesellschaft regelt der Treuhandvertrag
(Tz. 14) im Zusammenhang mit dem Gesellschaftsvertrag
(Tz. 13). Details zu diesen Regelungen und
Darstellung möglicher wirtschaftlicher Nachteile
einer vorzeitigen Kündigung finden sich im vorliegenden
Beteiligungsprospekt, insbesondere in
Tz. 10 „Rechtliche Grundlagen“, Tz. 14 „Treuhandvertrag“
(dort insbesondere § 9) und Tz. 13 „Gesellschaftsvertrag“
(dort insbesondere §§ 27, 28).
e) Beteiligungsbetrag
Der Beteiligungsbetrag eines beitretenden
Gesellschafters bzw. Treugebers soll mindestens
AUD 15.000 (zzgl. 5 Prozent Agio gemäß Beitrittsvereinbarung)
betragen. Der Beteiligungsbetrag
muss (ohne Berücksichtigung des Agios) durch
1.000 ohne Rest teilbar sein.
f) Von dem Anleger zu entrichtender Gesamtbetrag
zum Erwerb der Beteiligung
Der Anleger hat den in der Beitrittsvereinbarung
genannten Beteiligungsbetrag zzgl. 5 Prozent
Agio zu entrichten.
Weitere Leistungen hat der Anleger im Zusammenhang
mit dem Erwerb der Vermögensanlage
nicht zu erbringen, insbesondere hat er keine
weiteren Zahlungen zu leisten. Auch zusätzliche
Liefer- und Versandkosten fallen nicht an. Eigene
Kosten für Telefon, Internet, Porti usw. hat der Anleger
allerdings selbst zu tragen. Angaben zu den
steuerlichen Auswirkungen der Beteiligung des
Anlegers an der Fondsgesellschaft und zur steuerlichen
Abwicklung finden sich im vorliegenden
Beteiligungsprospekt, insbesondere in der Tz. 7
„Prognoserechnung“ sowie in Tz. 11 „Steuerliche
Grundlagen“ und in Tz. 15 „Abwicklungshinweise“.
225
g) Zahlungsmodalitäten / Vertragsstrafen
Der Beteiligungsbetrag zzgl. 5 Prozent Agio ist
gemäß den Bestimmungen der Beitrittsvereinbarung
und wie folgt zu erbringen: Bei Zeichnung
der Beteiligung bis zum 30.11.2011 zum
12.12.2011, für alle Zeichnungen ab 01.12.2011
zum 20. des auf die Zeichnung folgenden Monats
(bzw., sofern dies kein Bankarbeitstag ist, zum
nächstfolgenden Bankarbeitstag).
Wird der Beteiligungsbetrag zzgl. Agio nicht
rechtzeitig erbracht, können dem Anleger
Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe berechnet
werden. Das Recht zur Geltendmachung von darüber
hinausgehenden Schadenersatzforderungen
(z. B. zusätzliche Bearbeitungs- oder Bankgebühren)
bleibt davon unberührt. Entsprechendes
gilt, wenn der Anleger den Beteiligungsbetrag
zzgl. Agio von einem Konto überweist, das nicht
in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union
geführt wird und die Zahlung deshalb zurückgewiesen
wird. Weiterhin ist bei nicht vollständiger
und / oder verspäteter Bereitstellung des
Beteiligungsbetrags zzgl. Agio der Rücktritt vom
Treuhandvertrag oder eine Herabsetzung des
gezeichneten Beteiligungsbetrags durch den
geschäftsführenden Kommanditisten möglich.
Im Fall des Rücktritts trägt der Anleger die mit
seinem Ausscheiden entstehenden Kosten und
die der Gesellschaft entstehenden Schäden,
mindestens aber eine Schadenpauschale in Höhe
des vereinbarten Agios. Im Fall der Herabsetzung
schuldet der Anleger, sofern er nicht einen niedrigeren
Schaden nachweist, einen pauschalen
Schadenersatz in Höhe von AUD 800. Das Recht
zur Geltendmachung von darüber hinausgehenden
Schadenersatzforderungen bleibt unberührt
(siehe hierzu § 7 des Gesellschaftsvertrags der
Fondsgesellschaft, der als Tz. 13 in diesem Beteiligungsprospekt
abgedruckt ist).
h) Ausschüttungen / Entnahmen
Vorgesehen ist, dass der Anleger Ausschüttungen
/ Entnahmen erhält. Die an den Anleger zu
leistenden angestrebten Ausschüttungen / Entnahmen
erfolgen, sofern die Gesellschafterversammlung
dies beschließt, in Höhe des
Liquiditätsüberschusses, soweit er nicht der Liquiditätsreserve
zugeführt wird. Es erfolgt grundsätzlich
eine anteilige Ausschüttung bezogen auf
den vertragsgemäß zu leistenden Kapitalanteil

(ohne Agio) ab dem Ersten des auf die Einzahlung
folgenden Monats. Die Barausschüttungen
erfolgen jeweils zum 30.06. des jeweiligen Folgejahres.
Die Ausschüttungen erfolgen durch die
Fondsgesellschaft als Zahlstelle. Andere Stellen,
die bestimmungsgemäß Zahlungen an den Anleger
ausführen, existieren nicht.
i) Beitrittsgrundlage / Vertragsverhältnisse /
spezielle Risiken
Die Einzelheiten zu den Vertragsverhältnissen
sind in der Beitrittsvereinbarung und im Beteiligungsprospekt
enthalten. Diese Dokumente
enthalten eine vollständige Beschreibung der
Vertragsverhältnisse. Die speziellen Risiken der
Beteiligung sind in Tz. 3 des Beteiligungsprospekts
beschrieben. Für nähere Einzelheiten
wird auf diese Dokumente bzw. Informationen
verwiesen.
Die den Anlegern zur Verfügung gestellten Informationen,
insbesondere der vorliegende Beteiligungsprospekt
„Bayernfonds Australien 7“ gelten
bis zur Mitteilung von Änderungen.
Die Real I.S. hält den Beteiligungsprospekt zur
kostenlosen Ausgabe bereit.
16.3 Angaben zum Fernabsatzvertrag selbst
a) Anwendbares Recht, Gerichtsstand
Die Beitrittsvereinbarung sowie das Vertragsverhältnis
zwischen der Fondsgesellschaft und dem
einzelnen Anleger unterliegen dem Recht der
Bundesrepublik Deutschland.
Sofern der Anleger Verbraucher im Sinne von
§ 13 BGB ist, gelten hinsichtlich des Gerichtsstandes
die gesetzlichen Vorgaben. Im Übrigen
ist Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus
diesem Vertrag sowie über das Zustandekommen
dieses Vertrags der Sitz des Treuhänders, soweit
dies rechtlich zulässig vereinbart werden kann.
b) Sprache
Die Vertragssprache ist deutsch. Die Kommunikation
zwischen der Fondsgesellschaft, ihren Gesellschaftern
und den Anlegern erfolgt ausschließlich
in deutscher Sprache.
226
c) Widerrufsrecht
Dem Anleger steht das Recht zu, binnen einer
Frist von 14 Tagen seine im Rahmen der Beitrittsvereinbarung
abgegebene Willenserklärung
zum Erwerb einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft
und der damit verbundenen Rechtsgeschäfte
ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.
Der Widerruf ist in Textform (z. B. per Brief, Telefax,
E-Mail) gegenüber der Real I.S. AG Gesellschaft
für Immobilien Assetmanagement, Innere
Wiener Straße 17, 81667 München, zu erklären
und hat u. a. zur Folge, dass die beiderseits empfangenen
Leistungen zurückzugewähren und ggf.
gezogene Nutzungen (z. B. Zinsen) herauszugeben
sind. Die Widerrufsfrist beginnt am Tag nach
Erhalt der Widerrufsbelehrung in Textform, nicht
jedoch, bevor (i) Ihnen auch eine Vertragsurkunde,
Ihr schriftlicher Antrag oder eine Abschrift der
Vertragsurkunde oder des Antrags zur Verfügung
gestellt worden ist, (ii) Sie die Bestätigung über
den Vertragsschluss in Textform erhalten haben
und (iii) die Informationspflichten gemäß Artikel
246 § 2 in Verbindung mit § 1 Abs. 1 und 2 EGBGB
erfüllt worden sind. Weitere Einzelheiten finden
sich in der in der Beitrittsvereinbarung abgedruckten
Widerrufsbelehrung.
16.4 Informationen zu etwaigen außergerichtlichen
Rechtsbehelfen und das Bestehen
von Garantiefonds
a) Außergerichtlicher Rechtsbehelf
Bei Streitigkeiten aus der Anwendung der Vorschriften
des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)
betreffend Fernabsatzverträge über Finanzdienstleistungen
einschließlich damit zusammenhängender
Streitigkeiten aus der Anwendung des
§ 676 h BGB können die Anleger (unbeschadet
ihres Rechts, die Gerichte anzurufen) die bei der
Deutschen Bundesbank eingerichtete Schlichtungsstelle
anrufen. Die Voraussetzungen für
den Zugang zu der Schlichtungsstelle regelt die
Schlichtungsstellenverfahrensordnung. Ein Merkblatt
sowie die Schlichtungsstellenverfahrensordnung
sind bei der Schlichtungsstelle erhältlich.
Die Beschwerde ist schriftlich unter kurzer
Schilderung des Sachverhalts und Beifügung von
Kopien der zum Verständnis der Beschwerde notwendigen
Unterlagen bei der Schlichtungsstelle
einzureichen. Der Anleger hat zudem zu versichern,
dass

der Beschwerdegegenstand nicht bereits bei
einem Gericht anhängig ist, in der Vergangenheit
war oder von dem Beschwerdeführer während
des Schlichtungsverfahrens anhängig gemacht
wird,
die Streitigkeit nicht durch außergerichtlichen
Vergleich beigelegt ist,
ein Antrag auf Prozesskostenhilfe nicht abgewiesen
worden ist, weil die beabsichtigte Rechtsverfolgung
keine Aussicht auf Erfolg bietet,
die Angelegenheit nicht bereits Gegenstand
eines Schlichtungsvorschlags oder eines Schlichtungsverfahrens
einer Schlichtungsstelle nach
§ 14 Abs. 1 Unterlassungsklagegesetz oder einer
anderen Gütestelle, die Streitbeilegung betreibt,
ist, und
der Anspruch bei Erhebung der Beschwerde nicht
bereits verjährt war und der Beschwerdegegner
sich auf Verjährung beruft.
Die Beschwerde kann auch per E-Mail oder per Fax
eingereicht werden; eventuell erforderliche Unterlagen
sind dann per Post nachzureichen. Der Anleger
kann sich im Verfahren vertreten lassen.
Die Adresse lautet:
Deutsche Bundesbank
- Schlichtungsstelle -
Postfach 11 12 32
60047 Frankfurt am Main
Tel.: 069 / 2388-1907, Fax: 069 / 2388-1919
www.bundesbank.de
Bei Streitigkeiten, die das Rechtsverhältnis zum
Anbieter des geschlossenen Fonds, zur Fondsgesellschaft
und / oder zum Treuhandkommanditisten
sowie alle mit der Verwaltung der Beteiligung im
Zusammenhang stehenden Sachverhalte betreffen,
steht zudem ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren,
eingerichtet bei der Ombudsstelle Geschlossene
Fonds, zur Verfügung. Die Voraussetzungen
für den Zugang zu der Schlichtungsstelle regelt die
Verfahrensordnung der Ombudsstelle Geschlossene
Fonds. Ein Merkblatt sowie die Verfahrensordnung
sind bei der Ombudsstelle erhältlich.
Die Adresse lautet:
Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V.
Postfach 640222
10048 Berlin
Tel.: 030 / 257 616 90, Fax: 030 / 257 616 91
info@ombudsstelle-gfonds.de
www.ombudsstelle-gfonds.de
227
Jeweilige Beschwerden sind schriftlich unter kurzer
Schilderung des Sachverhalts und Beifügung
von Kopien der zum Verständnis der Beschwerde
notwendigen Unterlagen bei der zuständigen
Schlichtungsstelle einzureichen. Es ist zudem zu
versichern, dass in der Streitigkeit noch kein Gericht,
keine Streitschlichtungsstelle und keine Gütestelle,
die Streitbeilegung betreibt, angerufen und auch
kein außergerichtlicher Vergleich abgeschlossen
wurde. Die Beschwerde kann auch per E-Mail oder
per Fax eingereicht werden; eventuell erforderliche
Unterlagen sind dann per Post nachzureichen. Es ist
möglich, sich im Verfahren vertreten zu lassen.
b) Garantiefonds / Einlagensicherung
Ein Garantiefonds, eine Einlagensicherung oder
andere Entschädigungsregelungen bezogen auf das
Beteiligungsangebot insgesamt bestehen nicht.
16.5 Sprache und Gültigkeitsdauer der zur
Verfügung gestellten Informationen
Die hier zur Verfügung gestellten Informationen
beruhen auf dem Stand zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung.
Sie sind während der Dauer des öffentlichen
Angebots wirksam und werden während dieses
Zeitraums ggf. durch einen Nachtrag zum Beteiligungsprospekt
aktualisiert. Sämtliche Informationen stehen
nur in deutscher Sprache zur Verfügung.
Ende der Verbraucherinformation für den Fern absatz.

17. Prospektverantwortung und
Vollständigkeit
17.1 Schlussbemerkungen
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement,
Innere Wiener Straße 17, 81667
München ist Anbieter dieses Beteiligungsangebots
und übernimmt gemäß § 3 der Vermögensanlagen-
Verkaufsprospektverordnung vom 16.12.2004 die
Verantwortung für dieses Angebot und die in diesem
Beteiligungsprospekt enthaltenen Angaben und erklärt
als Prospektverantwortlicher, auch im Hinblick
auf § 264a StGB, dass seines Wissens die Angaben
richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen
sind. Die im Beteiligungsprospekt gemachten
Angaben berücksichtigen die zum Zeitpunkt der
Aufstellung des Beteiligungsprospekts maßgebenden
rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse und die
zu dieser Zeit gültigen gesetzlichen Vorschriften und
Verwaltungsrichtlinien in Deutschland und Australien.
Der Anbieter haftet nicht für Abweichungen aufgrund
künftiger Entwicklungen und Änderungen
rechtlicher und steuerlicher Grundlagen sowie für
Änderungen und negative Entwicklungen der wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen in Deutschland
bzw. Australien, auch bezüglich der Entwicklung
und Veränderung des relevanten Immobilienmarkts
(beispielsweise bei Abweichungen von den prognostizierten
Werten), insbesondere nicht für die prognostizierten
Netto-Mieteinnahmen, Veräußerungserlöse
aus dem Verkauf des Fondsobjekts, Zinserträge
und angenommene Kosten und Aufwendungen
(einschließlich Steuern), die die Basis für die Prognoserechnung
darstellen. Sollten Vertragspartner
der Fondsgesellschaft und des australischen Treuhandvermögens
ihren vertraglichen Verpflichtungen
– gleich welchen Grundes – nicht nachkommen oder
sollten sich z. B. wegen unterschiedlicher Vertragsauslegung
Sachverhalte anders darstellen als vom
Anbieter verstanden und daher in diesem Beteiligungsprospekt
dargestellt, besteht keine Haftung
durch den Anbieter für Schäden oder Nachteile, die
für die Anleger hieraus entstehen. Auch werden der
Eintritt eines bestimmten steuerlichen Ergebnisses
und das steuerliche Konzept dieses Beteiligungsangebots
nicht garantiert. Eine Haftung für Mängel des
Fondsobjekts und sich hieraus ergebende Schäden,
Kosten oder anderweitige Nachteile der Anleger,
gleich aus welchem Grund, wird vom Anbieter nicht
übernommen.
Der Anbieter hat Angaben Dritter in diesem Beteiligungsprospekt
jeweils durch Quellenangaben
228
oder entsprechende Hinweise bzw. Zitate kenntlich
gemacht und im Rahmen des praktisch möglichen
geprüft. Der Anbieter haftet darüber hinaus nicht für
die inhaltliche Richtigkeit der Angaben Dritter, soweit
dies gesetzlich zulässig ist. Der Inhalt des Beteiligungsprospekts
berücksichtigt nur die aus Sicht des
Anbieters bekannten und erkennbaren Sachverhalte
bis zum Zeitpunkt der Aufstellung des Beteiligungsprospekts.
Der Komplementär, die Fondsgesellschaft, der
geschäftsführende Kommanditist, der Treuhänder
des australischen Trusts („Treuhandvermögen“),
der Treuhandkommanditist und ihre jeweils verbundenen
Unternehmen haben an der Erstellung
der Prospektunterlagen nicht mitgewirkt. Für die
Angaben im Beteiligungsprospekt und den sonstigen
Emissionsunterlagen wird von diesen Gesellschaften
und den für sie handelnden Personen keine Haftung
übernommen.
Wenn sich für einen Anleger Fragen ergeben, wird
die Real I.S. diese jederzeit beantworten. Verbindlich
sind jedoch nur schriftlich bestätigte Angaben.
Vermittler oder sonstige Dritte sind nicht berechtigt,
Auskünfte zu erteilen oder Zusagen zu machen, die
von den Aussagen im Beteiligungsprospekt abweichen.
Alle mit der Konzeption, Prüfung und Durchführung
des Beteiligungsangebots beauftragten Personen
und Gesellschaften haften gegenüber der Fondsgesellschaft,
dem Treuhänder des australischen Trusts
(„Treuhandvermögen“) sowie den Anlegern nur bei
grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Verletzung der
ihnen obliegenden Sorgfaltspflichten sowie im Fall
einer Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit.
Dies gilt auch für die Real I.S. als Anbieter dieses
Beteiligungsangebots. Die Haftungsreduzierung gilt
zudem nicht für die Verletzung von wesentlichen
Pflichten (sog. Kardinalpflichten).
Ersatzansprüche nach dem Verkaufsprospektgesetz
wegen unrichtiger oder unvollständiger Prospektangaben
verjähren nach Ablauf von einem Jahr nach
Kenntnisnahme des Anlegers von einem Prospektfehler
oder einer Unvollständigkeit des Beteiligungsprospekts,
spätestens jedoch drei Jahre nach Veröffentlichung
dieses Beteiligungsprospekts. Weiter gehende
Ansprüche nach Vertragsrecht oder aufgrund vorsätzlicher
unerlaubter Handlungen bleiben hiervon
unberührt.

Mit seinem Beitritt erklärt der Anleger, dass er von
dem Beteiligungsprospekt nebst Beitrittsvereinbarung,
insbesondere auch von den Risikohinweisen
(Tz. 3 ab Seite 26 ff. , insbesondere auch von den
Risiken im Zusammenhang mit einer möglichen
Rückabwicklung gemäß Tz. 3.2.1 ab Seite 27 und einer
möglichen Anpassung des Fondskonzepts durch
Fremdfinanzierungen gemäß Tz. 3.3.3 ab Seite 35
und Tz. 3.3.4 ab Seite 36) und den vorstehenden Angaben
sowie dem vorstehenden Haftungsvorbehalt
Kenntnis genommen hat und dass er damit vollumfänglich
einverstanden ist.
17.2 Vollständigkeit des Prospekts
Um dem Gebot der Vollständigkeit der Angaben
nach der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
vom 16.12.2004 – nachfolgend kurz als „Verordnung“
bezeichnet – Rechnung zu tragen, werden
abschließend nachfolgende Erklärungen abgegeben:
17.2.1 Der Beteiligungsprospekt ist in deutscher
Sprache und nicht, weder ganz noch zum Teil, in
einer anderen in internationalen Finanzkreisen gebräuchlichen
Sprache abgefasst. Aus diesem Grunde
ist eine vorangestellte deutsche Zusammenfassung
nicht erforderlich (§ 2 Abs. 1 Satz 5 der Verordnung).
17.2.2 Für den Inhalt des Beteiligungsprospekts
übernimmt keine natürliche Person die Verantwortung
(§ 3 der Verordnung).
17.2.3 Der Anbieter übernimmt keine Zahlung von
Steuern für den Anleger (§ 4 Satz 1 Nr. 2 der Verordnung).
17.2.4 Eine Möglichkeit, die für die Zeichnung oder
den Erwerb der Vermögensanlagen vorgesehene
Frist vorzeitig zu schließen, besteht außer im Fall der
vollständigen Platzierung des Beteiligungskapitals
vor Ablauf der Platzierungsfrist nicht. Kürzungen von
Zeichnungen, Anteilen oder Beteiligungen sind nur
im Fall der Überzeichnung oder bei nicht vollständiger
bzw. nicht fristgerechter Einzahlung der Gesellschaftseinlagen
möglich (§ 4 Satz 1 Nr. 7 der Verordnung).
17.2.5 Das Angebot erfolgt nicht gleichzeitig in
verschiedenen Staaten mit bestimmten Teilbeträgen.
Das Angebot der Vermögensanlage findet ausschließlich
in Deutschland statt (§ 4 Satz 1 Nr. 8 der
Verordnung).
229
17.2.6 Der Emittent ist nicht für eine bestimmte
Zeit gegründet (§ 5 Nr. 2 der Verordnung).
17.2.7 Die Höhe des gezeichneten Kapitals des
Emittenten beträgt AUD 10.000. Die Einlage (Kommanditanteile)
ist vollständig eingezahlt. Es gibt zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung keine ausstehenden
Einlagen auf das Kapital des Emittenten (§ 6 Satz
1 Nr. 1 der Verordnung).
17.2.8 Wertpapiere oder Vermögensanlagen i. S. d.
§ 8f Abs. 1 des Verkaufsprospektgesetzes in Bezug
auf den Emittenten sind bisher nicht ausgegeben
worden (§ 6 Satz 1 Nr. 2 der Verordnung).
17.2.9 Der Emittent ist weder eine Aktiengesellschaft
noch eine Kommanditgesellschaft auf Aktien
und kann daher keine Umtausch- oder Bezugsrechte
auf Aktien einräumen (§ 6 Satz 2 der Verordnung).
Daher kann der Emittent auch nicht die Bedingungen
und das Verfahren für den Umtausch oder den Bezug
nennen (§ 6 Satz 3 der Verordnung).
17.2.10 Die Gründungsgesellschafter haben insgesamt
eine Einlage in Höhe von AUD 10.000 gezeichnet.
Die Einlage ist vollständig eingezahlt. Es handelt
sich um einen Kommanditanteil, der vom geschäftsführenden
Gründungskommanditisten gehalten
wird. Der Komplementär und der Treuhandkommanditist
erbringen keine Einlage (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
der Verordnung).
17.2.11 Mit Ausnahme der unter Tz. 10.2.1 genannten
Vergütungen stehen den Gründungsgesellschaftern
des Emittenten keine Gewinnbeteiligungen,
Entnahmerechte, kein Jahresbetrag der sonstigen
Gesamtbezüge, insbesondere der Gehälter, Gewinnbeteiligungen,
Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte,
Provisionen und Nebenleistungen
jeder Art innerhalb und außerhalb des Gesellschaftsvertrags
zu (§ 7 Abs. 1 Nr. 3 der Verordnung).
17.2.12 Die Gründungsgesellschafter waren und
sind weder unmittelbar noch mittelbar an Unternehmen
beteiligt, die mit dem Vertrieb der emittierten
Vermögensanlagen beauftragt sind (§ 7 Abs. 2 Nr. 1
der Verordnung).
17.2.13 Die Gründungsgesellschafter waren und
sind weder unmittelbar noch mittelbar an Unternehmen
beteiligt, die dem Emittenten Fremdkapital zur
Verfügung stellen (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung).

17.2.14 Die Gründungsgesellschafter waren und sind
weder unmittelbar noch mittelbar an Unternehmen
beteiligt, die im Zusammenhang mit der Herstellung
des Anlageobjekts nicht nur geringfügige Lieferungen
oder Leistungen erbringen (§ 7 Abs. 2 Nr. 3 der
Verordnung).
17.2.15 Der Emittent ist abhängig von folgenden
Verträgen, die von wesentlicher Bedeutung für
seine Geschäftstätigkeit oder Ertragslage sind: dem
Mietvertrag mit dem Hauptmieter (siehe Tz. 10.6.3),
da hierin die wesentlichen Einnahmen der Fondsgesellschaft
über die prognostizierte Laufzeit vereinbart
sind; der Optionsvereinbarung und dem damit
verbundenen Kaufvertrag betreffend den Erwerb des
Fondsobjekts (siehe Tz. 10.6.1 bzw. Tz. 10.6.2), da
hierdurch das Anlageobjekt durch die Fondsgesellschaft
erworben wird, und der Platzierungsgarantie
durch den Anbieter (siehe Tz. 10.6.7), da hierdurch
die Endfinanzierung der Fondsgesellschaft, falls das
Kapital während der Platzierungsfrist nicht platziert
werden würde, ermöglicht bzw. im Rahmen der vertraglichen
Regelungen sichergestellt wird.
Der Emittent ist nicht abhängig von Patenten, Lizenzen,
weiteren Verträgen oder neuen Herstellungsverfahren,
die von wesentlicher Bedeutung für seine
Geschäftstätigkeit oder Ertragslage sind (§ 8 Abs. 1
Nr. 2 der Verordnung).
17.2.16 Es sind keine Gerichts- oder Schiedsverfahren
anhängig, die einen wesentlichen Einfluss auf die
wirtschaftliche Lage des Emittenten haben können
(§ 8 Abs. 1 Nr. 3 der Verordnung).
17.2.17 Die Tätigkeit des Emittenten ist nicht durch
außergewöhnliche Ereignisse beeinflusst worden
(§ 8 Abs. 2 der Verordnung).
17.2.18 Dem Anbieter (Prospektverantwortlicher),
den Gründungsgesellschaftern des Emittenten, den
Mitgliedern der Geschäftsführung des Emittenten,
den Mitgliedern der Geschäftsführung des Komplementärs
und des geschäftsführenden Kommanditisten
sowie dem Treuhänder und sonstigen Personen
stand und steht nicht das Eigentum am Anlageobjekt
oder wesentlichen Teilen desselben zu. Auch aus anderen
Gründen steht diesen Personen eine dingliche
Berechtigung am Anlageobjekt nicht zu (§ 9 Abs. 2
Nr. 2 der Verordnung).
230
17.2.19 Außer den im Beteiligungsprospekt genannten
Leistungen des geschäftsführenden Kommanditisten
(Details siehe Tz. 10.2.1, 12. Absatz) und des
Komplementärs (Details siehe Tz. 10.2.1, 13. Absatz)
sowie des Treuhandkommanditisten (Details siehe
Tz. 10.2.1, 14. Absatz) und den in Tz. 10.4 bzw.
Tz. 10.6 genannten Leistungen der Real I.S. AG bzw.
der Real I.S. Australia Pty Ltd (Vereinbarungen über
Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Akquisition
des Fondsobjekts und der Konzeption der
Vermögensanlage, der Stellung einer Platzierungsgarantie,
Vereinbarungen über Kapitalvermittlung,
Vereinbarungen über Geschäftsbesorgung) werden
keine nicht nur geringfügigen Leistungen und
Lieferungen durch Personen erbracht, die nach §§ 3,
7 oder 12 der Verordnung zu nennen sind. Diese Personen
sind Personen der Gesellschaften, die für den
Inhalt des Beteiligungsprospekts die Verantwortung
übernehmen, Gründungsgesellschafter, Mitglieder
der Geschäftsführung, Treuhänder (§ 9 Abs. 2 Nr. 8
der Verordnung).
17.2.20 Die voraussichtlichen Gesamtkosten des
Anlageobjekts (einschließlich der Anschaffungs- und
Herstellungskosten sowie der sonstigen Kosten und
der geplanten Finanzierung) sind in Tz. 6 im Rahmen
des prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplans
(d. h. als Aufgliederung in Mittelverwendung
und in Mittelherkunft) ausgewiesen (§ 9 Abs. 2 Nr. 9
der Verordnung).
17.2.21 Bei dem Emittenten handelt es sich um
keine Gesellschaft i. S. v. §§ 264a, 267 Abs. 1 HGB.
Eine Prüfungspflicht für den Jahresabschluss und
den Lagebericht besteht nach den §§ 264a, 316 HGB
für kleine Gesellschaften nicht. Da der Emittent vor
weniger als 18 Monaten gegründet wurde, nutzt der
Anbieter die Wahlmöglichkeit zur Darstellung der
wirtschaftlichen Situation gemäß den verringerten
Prospektanforderungen; § 10 ist damit nicht anwendbar
(§ 15 Abs. 1 der Verordnung).
Da gemäß der gewählten verringerten Prospektanforderung
kein Jahresabschluss dargestellt wurde
und auch keine Pflicht zur Prüfung des Jahresabschlusses
besteht, können weder Name noch
Anschrift oder die Berufsbezeichnung eines Abschlussprüfers
angegeben werden. Aus den gleichen
Gründen können weder ein Bestätigungsvermerk
noch etwaige Einschränkungen oder eine Versagung
wiedergegeben werden (§ 11 der Verordnung).

17.2.22 Der Emittent hat weder Vorstand noch
Aufsichtsgremium. Ein Beirat besteht derzeit nicht;
die Gesellschafter / Treugeberversammlung kann
dessen Einrichtung zur Überwachung, Beratung und
Unterstützung der Geschäftsführer beschließen. Die
Namen und Geschäftsanschrift der Mitglieder der
Geschäftsführung des Emittenten sowie deren Funktionen
sind in Tz. 12.3 abschließend und vollständig
dargestellt (§ 12 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung).
17.2.23 Den Mitgliedern der Geschäftsführung
des Emittenten sind für das letzte abgeschlossene
Geschäftsjahr keine Gesamtbezüge gewährt worden,
insbesondere sind ihnen keine Gehälter, Gewinnbeteiligungen,
Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte,
Provisionen oder Nebenleistungen
irgendeiner Art gewährt worden (§ 12 Abs. 1 Nr. 2
der Verordnung).
17.2.24 Die Mitglieder der Geschäftsführung des
Emittenten (Herr Georg Gmeineder, Mittenwald,
Frau Beate Lange, München und Herr Jan Essers,
München) sind auch Angestellte der Real I.S. AG, die
neben anderen Unternehmen mit dem Vertrieb der
angebotenen Vermögensanlage betraut ist. Darüber
hinaus sind keine gemäß § 12 Abs. 1 der Verordnung
zu nennenden Personen für Unternehmen tätig, die
mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlagen
betraut sind (§ 12 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung).
17.2.25 Die nach § 12 Abs. 1 der Verordnung zu
nennenden Personen, die Mitglieder der Geschäftsführung,
sind nicht für Unternehmen tätig, die dem
Emittenten Fremdkapital geben (§ 12 Abs. 2 Nr. 2 der
Verordnung).
17.2.26 Die nach § 12 Abs. 1 der Verordnung zu
nennenden Personen, die Mitglieder der Geschäftsführung,
sind nicht für Unternehmen tätig, die im Zusammenhang
mit der Herstellung des Anlageobjekts
nicht nur geringfügige Lieferungen oder Leistungen
erbringen (§ 12 Abs. 2 Nr. 3 der Verordnung).
17.2.27 Die FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH mit
der Anschrift und dem Sitz in der Schleißheimer Straße
4 in 80333 München hält als Treuhänder die Kommanditanteile
der Anleger im Rahmen ihrer Beteiligung
(siehe dazu auch die Angaben in Tz. 12.9). Die
Aufgaben und Rechtsgrundlagen des Treuhänders
sowie seine wesentlichen Rechte und Pflichten sind
231
in Tz. 10.3 bzw. im abgedrucken Treuhandvertrag
(Tz. 14) abschließend und vollständig dargelegt. Der
Gesamtbetrag der für die Wahrnehmung der Aufgaben
mit dem Emittenten vereinbarten Vergütung
ist in Tz. 10.3 bzw. in § 14 des in Tz. 14 abgedruckten
Treuhandvertrags abschließend dargelegt. The
Trust Company (Australia) Limited mit der Anschrift
und dem Sitz 20 Bond Street, Syndey NSW 2000,
Australien, hält als australischer Treuhänder über
das australische Treuhandvermögen „BF Australia 7
Trust“ treuhänderisch das zivilrechtliche Eigentum
am Fondsobjekt für den Emittenten (siehe dazu auch
die Angaben in Tz. 12.7). Die Aufgaben und Rechtsgrundlagen
des australischen Treuhänders sowie seine
wesentlichen Rechte und Pflichten sind in Tz. 10.5
abschließend und vollständig dargelegt. Der Gesamtbetrag
der für die Wahrnehmung der Aufgaben
ver einbarten Vergütung ist in Tz. 7.3.3 abschließend
dargelegt.
Darüber hinaus gibt es keine Treuhänder im Sinne
der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
(§ 12 Abs. 3 Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3 sowie Nr. 4 der
Verordnung).
17.2.28 Es liegen keine Umstände oder Beziehungen
vor, die Interessenskonflikte des Treuhänders FCT
Finanzcontrol Treuhand GmbH und des australischen
Treuhänders The Trust Company (Australia) Limited
begründen können (§12 Abs. 3 Nr. 5 der Verordnung).
17.2.29 Personen, die nicht in den Kreis der nach der
Verordnung angabepflichtigen Personen fallen, die
die Herausgabe oder den Inhalt des Beteiligungsprospekts
oder die Abgabe oder den Inhalt des Angebots
der Vermögensanlage aber wesentlich beeinflusst
haben, existieren nicht (§ 12 Abs. 4 i. V. m. § 12
Abs. 1 und 2 der Verordnung).
17.2.30 Da der Emittent erst im Frühjahr 2011 gegründet
ist und mit Erwerb des Fondsobjekts Ende
2011 wirtschaftlich aktiv werden soll, wurde für den
Emittenten zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch kein Jahresabschluss erstellt, und allgemeine
Ausführungen über die Geschäftsentwicklung des
Emittenten nach dessen Gründung bzw. Angaben
über die Geschäftsaussichten des Emittenten mindestens
für das laufende Geschäftsjahr sind in Tz. 9
vollständig enthalten (§ 13 der Verordnung).

17.2.31 Für das Angebot der Vermögensanlagen, für
deren Verzinsung oder Rückzahlung wurde keine Gewährleistung
übernommen (§ 14 der Verordnung).
17.2.32 Im Rahmen der verringerten Prospektanforderung
stellt der Emittent in Tz. 9 des Beteiligungsprospekts
die Eröffnungsbilanz und eine
Zwischenübersicht, deren Stichtag nicht länger als
zwei Monate zurückliegt, und die voraussichtliche
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage für das laufende
Jahr bzw. die Planzahlen für die folgenden drei
Geschäftsjahre und die Planzahlen zur Investition
und zu Umsatz und Ergebnis dar. Eine Produktion
unterhält der Emittent nicht und daher können keine
entsprechenden Planzahlen des Emittenten diesbezüglich
dargelegt werden (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 der
Verordnung).
Datum der Aufstellung des Beteiligungsprospekts:
31.05.2011
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Impressum
Prospektverantwortlicher / Anbieter
Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße 17
81667 München
Gestaltung und Gesamtherstellung
DACHCOM.DE GmbH
Communication
Am Köchlinweiher 2
88131 Lindau
Wichtiger Hinweis:
Der Nachdruck oder die Kopie dieses Beteiligungsprospekts,
auch auszugsweise, ist nur nach vorheriger
schriftlicher Genehmigung des Prospektherausge
bers / Anbieters gestattet. Organigramme
und Illustrationen sind notwendigerweise vereinfachend.
Soweit ausgewiesen handelt es sich um
Prognosen. Bei Abweichungen oder Zweifeln sind
die Textangaben maßgeblich.
Hergestellt in der Bundesrepublik Deutschland
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