Fremtidens Forstæder ENDELIG.indd - Instituttet for Fremtidsforskning

Copenhagen Institute for Futures Studies
Instituttet for Fremtidsforskning
Fremtidens forstæder
- kvarterløft med fokus på
parcelhuskvartererne
Maj 2005

PROJEKTET ”FREMTIDENS FORSTÆDER: KVARTERLØFT – MED FOKUS PÅ PARCEL-
HUSKVARTERERNE” ER UDARBEJDET AF INSTITUTTET FOR FREMTIDSFORSKNING
FOR SOCIALMINISTERIET.
DER SKAL LYDE EN STOR TAK TIL ALLE DE, DER HAR BIDRAGET TIL PROJEKTET.
DET GÆLDER DELS DELTAGERNE I DET NETVÆRK, SOM VIA NETVÆRKSMØDER HAR
BIDRAGET TIL ARBEJDET, DELS DE INTERVIEWPERSONER, SOM HAR MEDVIRKET. EN
LISTE OVER DELTAGERE I NETVÆRKET
SAMT INTERVIEWPERSONER ER VEDHÆFTET SOM BILAG.
PROJEKTET ER UDARBEJDET AF:
PROJEKTLEDER NIELS BØTTGER-RASMUSSEN (PROJEKTANSVARLIG)
SENIORFORSKER ANDERS BJERRE
PROJEKTLEDER TROELS THEILL ERIKSEN
FORSKNINGSASSISTENT MARTIN KRUSE
PROJEKTLEDER KRISTINA SØGAARD
REDAKTØR GITTE LARSEN
DET ER ALENE INSTITUTTET FOR FREMTIDSFORSKNING, SOM ER ANSVARLIG FOR
KONKLUSIONER OG FAGLIGT NIVEAU.

Indhold:
Indledning .................................................................................................................................... 4
Projektets baggrund og formål, målgruppe og dele ............................................................................. 5
I. Parcelhusets status - drømme, myter og realiteter. Et nutidsbillede ..... 6
Hvorfor tale om kvarterløft i 1960’er og 1970’er parcelhuskvarteret? ......................................... 7
Parcelhuskvarterer fra 1960´erne og 1970´erne - kendetegn ....................................................... 11
Parselhusdrømme - myter og realiteter ......................................................................................... 13
Parcelhuset og de andre boligformer på boligmarkedet ............................................................... 19
Parcelhuskvarteret og forstaden .................................................................................................... 25
Parcelhuskvarterets ”byggeklodser” ............................................................................................. 29
1960´er parcelhuskvarteret - styrker og svagheder ...................................................................... 33
II. Megatrends .......................................................................................................................... 37
Stagnerende befolkning og aldring ................................................................................................ 39
Individualisering og nye fællesskaber ............................................................................................ 46
Velstandsudvikling og boligøkonomi .............................................................................................. 49
Immaterialisering - fra funktion til følelse ....................................................................................... 50
Sundhed ............................................................................................................................................ 52
Digitalisering, netværk og internetservices ................................................................................... 52
Den nye geografi ............................................................................................................................... 53
Offentligt og privat samspil .............................................................................................................. 59
III. Fire scenarier for parcelhuskvarterer i 2015 ................................................... 62
Scenarie 1: Nye boligbevægelser ................................................................................................... 63
Scenarie 2: Når sjælen flytter ind .................................................................................................... 69
Scenarie 3: Værdifællesskaber ........................................................................................................ 73
Scenarie 4: Diversitet og kreativitet ................................................................................................. 79
IV. Idékatalog - mulige tiltag til kvalitetsløft i parcelhus ....................................... 86
Hvad kan staten gøre? ..................................................................................................................... 89
Hvad kan kommunerne gøre? .......................................................................................................... 91
Hvad kan andre interessenter gøre? .............................................................................................. 93
Hvad kan beboerne selv gøre? ........................................................................................................ 94
Kvarterets fysiske kvaliteter ............................................................................................................ 95
Kvarterets sociale liv og relationer ................................................................................................. 97
Kvarterets servicefunktioner og infrastruktur ............................................................................... 99
V. Værktøj til fremtiden - fremtidsbilleder for vort kvarter ............................. 100
Form dit kvarter - et visionsværksted ............................................................................................. 101
Kryds og tværs metoden .................................................................................................................. 101
”Worst-case” og ”best-case” metoden ........................................................................................... 103
Trusler og muligheder frem mod år 2015 ........................................................................................ 105
Fremtidsbilleder - hvordan kan vi få det i 2015? ............................................................................. 105
Hvordan vil vi have det? - visioner og handlingsplan ..................................................................... 107
Hvilken metode skal vælges? ........................................................................................................... 107
Hvordan får man kvarterløftprocessen i gang? ............................................................................. 107
Figuroversigt ................................................................................................................................... 109
Litteraturliste ..................................................................................................................................
110
Bilag 1: Netværksgruppen ............................................................................................................... 111
Bilag 2: Interview .............................................................................................................................. 112
Bilag 3: Interviewguide ..................................................................................................................... 113

Indledning
Forstadens parcelhuskvarterer er de fleste steder attraktive og
velfungerende, men fremtiden byder ikke desto mindre på en
række udfordringer. Parcelhusejerne bliver ældre. Der er risiko
for problemer med generationsskiftet på grund af færre unge.
Befolkningstilbagegang truer nogle områder, og der er risiko for
nedslidning og manglende fornyelse i nogle parcelhuskvarterer.
Samtidig kommer der nye krav til livskvalitet og til omgivelsernes
kvalitet, som parcelhuskvartererne skal være i stand til at opfylde
for at tiltrække de nye unge og sikre de ældre, som vælger at
blive, et godt seniorliv.
4

Projektets baggrund og formål
Formålet med dette projekt er at klarlægge behov, muligheder
og barrierer for ”kvarterløft” i danske parcelhuskvarterer.
Der er især fokus på de mange parcelhuskvarterer
fra 1960´erne og 1970´erne. Projektets fokus er ikke
renovering af den enkelte bolig, men parcelhuskvarteret
som helhed. Der ses på, hvordan livskvaliteten i boligkvartererne
kan udvikles med fokus på de fysiske rammer,
funktioner og services samt netværk og lokalt fællesskab.
Megatrends som individualisering og markedsøkonomi
vinder frem og livet i forstadens parcelhuskvarterer
leves i større bynetværk, hvorved grundlaget for det lokale
fællesskab mange steder bliver mere spinkelt. Ikke desto
mindre er der stigende fokus på nogle af de negative sider
af den fortsatte individualisering - socialt forfald, ensomhed,
utryghed, trivlselsproblemer og behov for mere praktisk
fællesskab og netværk i hverdagen.
Beliggenhed har længe været ejendomsmæglernes
vigtigste kriterium ved prissætning af ejendomme. I den
forbindelse vil også kvaliteten af omgivelserne og det
sociale liv få øget vægt i fremtiden.
Det drejer sig ikke kun om offentligt finansieret ”kvarterløft”.
Ressourcerne skal primært komme fra beboere
og deres netværk samt fra erhvervslivet. En styrkelse af
netværksdannelsen i det lokale civilsamfund kan give
mulighed for at aflaste offentlige services til børn, unge
og ældre. Også private virksomheder som ejendoms- og
finansvirksomheder, servcevirksomheder m.v. vil kunne
bidrage til kvarterløft.
Projektets målgruppe
Den primære målgruppe for projektet er beboerne i parcelhuskvartererne,
fx via grundejerforeninger, boligforeninger
og lokalråd. Da organiseringsgraden og aktivitetsniveauet
mange steder er lavt, vil det de fleste steder være nødvendigt,
at kommunerne spiller en faciliterende og koordinerende
rolle. Det kan være politikere og embedsmænd fra
kommunernes planlægnings- og serviceområder.
For det andet er målgruppen virksomheder etc., som
servicerer parcelhusområderne, fx benzinstationer, supermarkeder,
byggemarkeder, teleselskaber, hjemmeservice
m.v. Målgruppen er også virksomheder, som har eller vil
kunne få interesser i fast ejendom i parcelhuskvartererne,
ejendomsmæglere, almene boligselskaber, finansvirksomheder,
arkitekter, byggeentreprenører etc.
5
Projektets bestanddele
Projektet består af følgende fem hovedafsnit:
I. Parcelhusets status – drømme, myter og realiteter
– et nutidsbillede.
Der tegnes i dette her et nutidsbillede over kvaliteten af
parcelhuskvartererne. Afsnittet er udarbejdet på basis
af en række tidligere undersøgelser og projekter på
området. Der er suppleret med interviews med boligeksperter,
ejendomsmæglere samt enkelte beboere i
parcelhusene.
II. Megatrends frem mod år 2015.
Der ses her på drivkræfterne for forandring af parcelhuskvartererne
frem mod 2015. Det handler om familiernes
bolig-, fritids- og arbejdsliv og deres relationer
til omverdenen.
III. Scenarier – fremtidsbilleder for parcelhussektoren
i 2015.
Scenarierne tager afsæt i muligheder og trusler for
forstadens parcelhuskvarterer frem mod år 2015.
Scenarierne udspænder en vifte af muligheder og skal
inspirere til nytænkning.
IV. Idékatalog til ”kvarterløft” i parcelhuskvarterer.
Hvad kan parcelhuskvarerets forskellige interessenter
gøre for at sikre kvaliteten af fremtidens parcelhuskvarter.
Interessenter er selvfølgelig først og fremmest
beboerne og deres foreninger og netværk, men
det er også stat og kommune samt naboer og leverandører
til parcelhusene.
V. Scenarie-værktøj til anvendelse lokalt ved igangsættelse
af ”kvarterløftsprojekter”.
Værktøjet skal være en hjælp til at organisere fremtidsværksteder,
hvor beboerne sammen med andre
interessenter kan arbejde kreativt og systematisk med
kvarterets stærke og svage sider og med trusler og
muligheder. Formålet er at opstille fremtidsbilleder,
som kan inspirere til handling
Der er endvidere udarbejdet slides i Powerpoint, som kan benyttes som et udgangspunkt for det lokale
arbejde med kvalitetsløft i parcelhuskvartererne. Se www.iff.dk/doc/projekter/2005/parcelhus

I. Parcelhusets status
- drømme, myter og
realiteter
I dette hovedafsnit tegnes et nutidsbillede over kvaliteten af livet
i parcelhuskvarterene og der ses på tidligere projekter om kvalitetsløft
etc. på parcelhusområdet. Afsnittet er udarbejdet på
basis af en række tidligere undersøgelser på området. Der er
suppleret med interviews med boligeksperter, ejendomsmæglere
samt enkelte beboere i parcelhusene.
6

Hvorfor tale om kvarterløft
i 1960´er og 1970´er parcelhuskvarterer?
”Som jeg ser det, er ”katastrofen” udeblevet, og det vil den sikkert
også i fremtiden. Parcelhusene går som varmt brød på ejerboligmarkedet
- også dem fra 60’erne og 70’erne. Boformen er stadig
den absolut mest populære. Generationsskiftet er godt i gang,
og også fx de indvandrere, der klarer sig bedst, er ved at rykke
ind. Renoveringen og fornyelsen sker helt af sig selv. Primært på
markedets vilkår. Alle de der bor i kvartererne er stort set glade.
Behovet for et ‘løft’ synes at være minimalt. Hvad er problemet
egentlig, kunne man spørge? Måske mest det at alle os bedrevidende
stadigvæk bruger parcelhuskvartererne og deres anonymitet
og ‘lave loftshøjde’ til at ‘distinkvere’ os selv med”. (Arkitekt
Tom Nielsen, Arkitektskolen i Århus)
Så galt som i et fiktivt Rønnebærkvarter (se side 8)
går det nok ikke ret mange steder. Men de parcelhuskvarterer,
som blev etableret i 1960’erne og 1970’erne, står i de
kommende årtier overfor en række udfordringer. Husene
bliver ældre og det gør deres beboere også – medmindre
de ønsker at flytte forinden og er de så tilstrækkeligt
attraktive til køberne?
Stort set ingen af disse parcelhusområder er problemområder
i dag og bliver det måske heller aldrig. Er det så
overhovedet relevant at begynde at tale om ”kvarterløft” i
forbindelse med disse områder?
Parcelhuset og især typehuset har aldrig haft særligt
høj status hos arkitekter og hos ”eliten”, men til gengæld
er de fortsat populære hos de almindelige danskere.
Parcelhuskvarterne fra 1960´erne og 1970’erne står ikke
nederst i hierarkiet. Andre boligtyper er mere udsatte og
boligmarkedet består af forbundne kar. Der sker en omrokering
og en substitution mellem de forskellige boligtyper
og ejerformer, når de relative priser på forskellige
typer bolig ændres.
Truslen om mere omfattende problemer med tendenser
til forslumning og ghettodannelse i parcelhuskvarterene
fra 1960´erne og 1970´erne kan formentlig afvises.
Slum er i reglen forbundet med befolkningsgrupper, som
lever i egentlig fattigdom, og dem er der stort set ikke
nogle af i Danmark. Der bliver taget vare på alle befolkningsgrupper
med sociale problemer, hvad enten det skyldes
alder eller fysiske, psykiske eller sociale handicaps, så
selv om der skulle opstå en overrepræsentation af disse
grupper i et boligområde, får det ikke lov til at udvikle sig
til slum.
Men derfor kan der godt opstå lommer rundt
omkring i det danske land, hvor boligkvarterer og i fremtiden
også parcelhuskvarterer kommer ind i en negativ spiral,
fordi de bliver stadigt mindre attraktive. Risikoen er
ikke særligt stor, når det gælder parcelhusområder, fordi
parcelhuse generelt er mere eftertragtede end lejligheder.
Til gengæld kan beliggenheden være et problem. I modsætning
til lejligheder ligger mange parcelhuse i mindre
7
byer og landsbyer.
Muligheden for en genopretning, når først forfaldet
er sat ind, er sandsynligvis langt mindre end ved de store
byfornyelsesprojekter i lejlighedskomplekser i bykernen
eller i forstæder til større byer. Nogle lommer af parcelhuskvarterer
er måske ligefrem ”dømt” til undergang, fordi
beliggenheden er helt forkert i forhold til, hvor folk vil bo.
Selvom frygten for udbredt forslumning i parcelhuskvartererne
fra 1960erne og 1970erne formentlig er ubegrundet,
så er der alligevel god mening i at se på mulighederne
for kvarterløft i disse parcelhuskvarterer. Boliger
fra denne periode hører ikke til de mest eftertragtede på
markedet.
Endvidere drejer det sig helt basalt også om livskvaliteten
for de nuværende og kommende beboere, som
bor i den mest udbredte boligform i Danmark. Hvad kan
der gøres for at bidrage til mere livskvalitet for de beboere,
som fremover kommer til at bo i de parcelhuse, som
oprindeligt blev bygget til nogle mennesker med andre
behov og værdier eller til mennesker i andre faser af livet?
Som senior og ældre har man andre behov og krav til
boliglivet, end da man som ung børnefamilie etablerede
sig i kvarteret. Nye børnefamilier har andre udfordringer,
værdier og behov end de tidligere generationer. Nye
befolkningsgrupper med anden baggrund, etnisk, kulturelt
og livsstilsmæssigt bruger ofte boligen og kvarteret på
en anden måde end de hidtidige beboere.
Man kan mene, at de ændringer i kravene til parcelhusene
og til kvartererne, som følger heraf, gradvist
indføres på helt privat initiativ, uden at det offentlige
eller andre behøver at blande sig med visioner og handlingsplaner.
Problemet er bare, at det private initiativ
ofte ikke rækker ud over hegnet, med mindre det får en
hjælpende hånd. Finder man ikke et kvarter attraktivt,
kan man bare vælge et andet, og kvarteret kan dermed
komme ind i en negativ spiral.
I områder, som præges af flere ældre, lander bolden
også på et eller andet tidspunkt hos det offentlige.
Kvarterløft handler ikke kun om at undgå eller forebygge
at parcelhusområder kommer ind i en negativ spiral, der
i værste fald kunne ende i noget, der begynder at ligne
slum. Det er også et formål løbende at sikre en passende
fordeling mellem familieboliger og seniorboliger som
afspejler befolkningssammensætningen.
Det et mål for de fleste kommuner at kunne tilbyde
attraktive boligkvarterer til borgerne og sikre tilfredse
beboere. Derfor er det vigtigt at kommunen og andre
af parcelhuskvarterernes interessenter har så tæt føling
som muligt med de forandringer, som finder sted, så
man kan tilrettelægge service og rammevilkår og facilitere
ændringerne på en måde, som giver størst mulig
livskvalitet for borgerne.
Kommunernes interesse i at sikre attraktive boligområder,
handler ikke kun om at tiltrække og fastholde
familier og seniorer med gode indtægter og få problemer
socialt og sundhedsmæssigt. Det er ikke et nulsumspil,

WILDCARD ELLER SANDSYNLIGT FREMTIDSBILLEDE?
- Et parcelhuskvarters dødsdom. Jyllandsposten, 15. marts 2016
De sidste par år er dødsfald og flytning til ældreboliger for alvor begyndte at sætte sit præg på Rønnebærkvarteret
i Rønnebæk. Mange ældre beboere magter ikke længere den basale vedligeholdelse og mange huse og haver ser
mere og mere nedslidte og tilgroede ud. Bankerne er blevet mere end tilbageholdende med at finansiere boligkøb og
renovering. Nedsparingslån har mange steder ramt mod kreditloftet, så beboerne har svært ved at finansiere vedlige-
holdelsen. Kommunen har hverken mandskab eller penge til at løfte opgaven, men foretrækker at flytte beboerne til
almene ældreboliger, hvor de er lettere at passe.
Dermed er Rønnebærkvarterets dødsdom faktisk en realitet. Flere og flere ejendomme kan ikke sælges, når de
gamle flytter og står tomme så længe, at forfaldet tager fart. Det smitter af på de øvrige beboere, som mister lysten til
at investere penge på boligen. Selv boliger af høj kvalitet, som løbende er udbygget og moderniseret, er næsten umu-
lige at sælge, når naboens hus ligner en ruin uden udsigt til bedring. Beboere føler sig stavnsbundet, fordi de umuligt
kan betale huslejen i en anden bolig af rimelig kvalitet med det provenu, de får ved et salg.
Rønnebærkvarteret i stationsbyen Rønnebæk blev etableret i midten af 1960’erne. Nabokøbstadens nye radiator-
fabrik betød mange nyansatte, som fik råd til at bygge eget hus i det store nyudlagte parcelhuskvarter på den tidligere
Rønnebærgårds jorde. Fabrikken flyttede produktionen til Polen i 1998 og arbejdsløsheden steg kraftigt, men de fleste
havde alligevel råd til at blive boende, da gælden var betalt ned.
I årene lige før år 2000 gik flertallet af de oprindelige ”nybyggere” på pension. Der var også flyttet yngre familier
ind i området gennem tiden, men hovedparten af beboerne var på vej ind i pensionsalderen. Seniorerne havde valgt at
blive boende til de skulle bæres ud, og når der en enkelt gang kom et hus til salg, var der fortsat unge til at tage over.
Husene blev løbende vedligeholdt men der skete ingen forbedringer for at fremtidssikre husene.
I flere af kommunens boligkvarterer findes der sådanne lommer, som man frygter vil brede sig. Derfor er kommunen
tvunget til iværksætte en saneringsplan. Skal man sætte en saneringslap på nogle boligtyper eller boligkvarterer og
hjælpe folk til at flytte til andre boliger eller kvarterer i kommunen? Skal man tilbyde at løse boligsociale problemer for
andre kommuner ved at oprette bofællesskaber for psykisk udviklingshæmmede? Det giver da i det mindste arbejdsplad-
ser til kommunen. Skal man markedsføre et kvarter overfor indvandrere fra den nærmeste større bys almene boligkvar-
terer?
Tiden går og der er langt til storkommunens rådhus. Imens fortsætter det ned ad bakke i Rønnebærkvarteret. På
rådhuset diskuterer man, om man tillade sig at sætte en officiel ”dødsmærkat” på kvarteret? Og om man kan tillade
sig at lade være? Hvordan håndterer man en stille afvikling? Skal man forsøge at samle seniorerne i bofællesskaber og
oldekoller i de bevaringsværdige dele af kvarteret? Kan man få nogle af pengene hjem igen ved at udbyde storparcel-
ler på andre dele af området? I Rønnebæk er opfattelsen, at kommunen bare venter på at de saneringstruede boliger
kommer så langt ned i pris, at kommunen kan overtage husene og rive dem ned. Hverken private huskøbere eller
offentlige instanser kan længere se meningen med at investere millioner i Rønnebærkvarteret.
PARCELHUSE FRA 1960´ERNE OG 1970´ERNE HAR IKKE RINGERE KVALITET END ANDRE HUSE
1960’er og 1970’er parcelhusene er opført i samme periode som en række store betonbyggerier, der efterfølgende
har vist sig at være belastet af byggefejl og -skader. Bekymringen for, om parcelhusene, især typehusene, også skulle
være belastet af lignende byggefejl har vist sig ubegrundet. Ifølge en analyse foretaget af By- og Boligministeriet i
1998 lader det ikke til at parcelhusene fra 1960-1979 skiller sig bemærkelsesværdigt ud fra tidligere og efterfølgende
parcelhusbyggerier hvad angår antallet af fejl og skader.
Desuden er parcelhusejerne generelt påpasselige med vedligeholdelse af husene, pga. den økonomiske investering de
har gjort i huset. Parcelhusejerne udfører i disse år omfattende renoveringer af deres huse, samt forbedringstiltag, herunder
især modernisering af badeværelse og køkken og tilbygninger i form af glasudestue eller garage, samt arkitektoniske
forbedringer. Udestuer og garager sættes dog ofte op som ’samlesæt’ uden tanke for boligens øvrige udtryk og æstetik .
Parcelhuskvartererne er ofte blevet fremhævet som miljømæssigt problematiske, fordi de er forbundet med megen
transport og privatbilisme og fordi de relativt store arealer og overflader kræver meget energi. Det har imidlertid vist
sig at etageboligområder og tæt-lav bebyggelser i flere tilfælde har højere energiforbrug end parcelhuskvarterer. Som
privat ejer er man tættere på de beslutninger, der er af betydning for ressourceforbruget.
Kilder: Økologisk renovering og vedligeholdelse af parcelhuse, Pernille Almlund, Astrid Jessen og Morten Elle, Danmarks
Tekniske Universitet, BYG, 2002. Livsstil og energiefterspørgsel, SBI-Meddelelse 133, Statens Byggeforskningsinstitut, 2000
8

hvor man konkurrerer om den velstillede del af befolkningen
og presser de dårligere stillede over til nabokommunen.
Gennem kvarterløft bidrager man til livskvalitet og
netværk i boligområderne og jo større er chancerne for at
minimere kravet til offentlig service.
Kvarterløft kan bidrage til at øge sundheden og det
sociale liv og forebygge negative udviklinger sundhedsmæssigt
og socialt ved at gøre ældre, børn og børnefamilier
mere selvhjulpne. Ved at styrke civilsamfundet modvirkes
den atomisering af samfundet, som er et resultat af
individualiseringen, specialiseringen, medieudviklingen
og den øgede mobilitet.
Boligpolitikken påvirker også integrationen af indvandrere.
Kun én ud af seks indvandrere bor i parcelhuse,
mens hele seks ud af ti etniske danskere bor i parcelhuse.
Øget adgang til parcelhussektoren vil kunne bidrage til
integrationen og til at undgå en koncentration af etniske
minoriteter i særlige bydele.
Hvornår bliver kvarterløft i ”ring 3” aktuelt?
Parcelhuskvartererne har indtil videre ikke været et indsatsområde
i ret mange kommuner. Det er de færreste kommuner,
som oplever problemer i disse områder eller har
opmærksomhed omkring eventuelle fremtidige problemer.
Parcelhusene fra 1960’erne og 1970’erne er ligger
typisk i en ydre ”ring 3” i forhold til bykernerne. Det gælder
både omkring storbyerne, fx København og Odense,
i købstæderne, fx i Slagelse og i de mindre byer. Efter at
byfornyelsen i mange år havde fokus på den indre by, er
man nu mange steder i gang med kvarterløft i ”ring 2”,
som typisk er præget af blandet bolig og erhverv fra første
halvdel af de 20. århundrede. Ikke ret mange er endnu
begyndt at se på ”ring 3”, som er udbygget i efterkrigstiden
og arealmæssigt fylder meget i landskabet. Disse boligområder
er endnu så relativt nye, at sanering eller mere
omfattende renoveringer kun har været aktuelt få steder
og i så fald kun i socialt belastede almene boligområder.
I løbet af de næste 10-15 år vil en række af parcelhusområder
nærme sig et tidspunkt, hvor boligerne enten er
så nedslidte eller så forældede, at en større renoveringsindsats
bliver påkrævet. Mange boligejere har dog i tidens
løb foretaget livsstilsrenoveringer, altså renoveringer, som
ikke har været teknisk påkrævet, men som er gennemført
i moderniseringsøjemed, fordi livsform, livsstil eller smag
har ændret sig.
Med en begrænset befolkningstilvækst handler by- og
boligpolitik i høj grad om at udnytte den eksisterende
boligmasse fremfor at bygge nyt. Nybyggeri kan føre til
et overskud af boliger eller i det mindste til at det nye
udkonkurrerer det gamle, som derved kommer ind i en
negativ spiral.
Såfremt befolkningspresset er større i nogle dele af
landet end i andre, må det nødvendigvis føre til et behov
for øget boligbyggeri i områder med befolkningstilvækst.
I områder med befolkningstilbagegang er spørgsmålet,
om der skal nedlægges boliger, eller om de eksisterende
9
boliger blot benyttes mindre intensivt.
Andre vilkår for byudvikling
Vi har endnu ikke erfaringer med renovering og sanering
af byområder med enfamiliehuse. Gamle villaområder er
i reglen blevet mere attraktive med alderen. De ligger ofte
på de bedste beliggenheder tæt på bycentrum eller ved
kysten. Husene er bygget til datidens velhavere, og håndværksmæssigt
er der i reglen tale om kvalitet.
Derudover har de ældre huse og boligkvarterer i reglen
sjæl, charme og variation, som gør, at købere kan se
en interesse i at investere i selv meget omfattende renoveringsprojekter.
Derfor er der i reglen sket en løbende renovering
og opgradering af stort set alle de ældre villaområder
og ingen af dem er kommet så langt ud i en negativ
spiral, at der har været behov for en sanering.
Måske sker det samme også med de yngre parcelhusområder
fra 1960’erne og 1970’erne. Der er dog forskelle,
som man skal være opmærksom på.
- Antallet - og dermed også det potentielle udbud - af
disse huse meget stort.
- Husene er ofte placeret i ret store ensartede udstykninger.
- Beliggenheden er i reglen dårligere end i de ældre villakvarterer.
- De fleste er enige i, at disse huse ikke har den samme
sjæl, charme og variation, som de ældre villaområder.
Det er også opfattelsen blandt de beboere, som rent
faktisk har valgt husene.
- Befolkningssammensætningen betyder, at disse områder
i de kommende år vil blive præget markant af
seniorer.
Såfremt det på et tidspunkt måtte blive nødvendigt med
bysanering og offentlige kvarterløftprojekter i parcelhuskvarterer,
bliver det også en meget anderledes udfordring
end i de områder, hvor man tidligere har foretaget
byforbedring.
Der, hvor man hidtil har foretaget byforbedrings- og
saneringsprojekter, har der været tale om ejendomme i de
centrale bydele. Der er ofte tale om ejendomme, som ejerne
ikke har haft økonomisk mulighed for eller interesse
i at vedligeholde og forbedre på grund af en stram huslejeregulering.
Men ejendommene har i reglen alle været
begunstiget af en god beliggenhed. Grundenes værdi har i
sig selv berettiget enten sanering og nybyggeri eller alternativt
renovering af historiske huse med bevaringsværdi.
Der har samtidig været gode muligheder for stordrift
og en koordineret indsats i forbindelse med renovering af
mange boliger i en byejendom eller et kvarter samtidigt,
fordi der er færre grundejere end i et parcelhuskvarter.
Byudvikling og sanering i et parcelhuskvarter har derimod
langt flere odds i mod sig. Det vil ofte være beliggenheden
snarere end selve husene, som er det egentlige problem.
Derfor kan det være svært at få investeringen hjem igen.

DE MEST EFTERSPURGTE ER HUSE PÅ 140-160 M 2
Interview med statsaut. ejendomsmægler Finn Schou-
Christensen, Home i Hjørring, juni 2004
Der opleves generelt ikke problemer med at sælge
parcelhusene fra 1960´erne og 1970´erne. Husene er
generelt gode og store. Køkken alrum, stue plus tre
værelser og gæstetoilet/2 badeværelser er det, de
unge familier vil have. De store huse på 200 m2 er ikke
tilsvarende dyrere. Det lille étplanshus på 107 m2 er
noget sværere at sælge. Det er for lille til børnefamili-
erne, som ikke får prisen hjem på en til tilbygning på
40 m2, som typisk vil koste knap 500.000 kr.
De nye huse og de ældre murermesterhuse er alt
andet lige mere eftertragtede og ejerne af 1960´er og
1970´er husene må påregne en betydeligt lavere pris
end forventet, hvis der ikke er foretaget renovering af
køkken, bad og vinduer etc.
Seniorerne, som sælger de store parcelhuse, er
ikke i samme grad som tidligere interesseret i at flytte
til et mindre parcelhus. Man vil i så fald noget helt
andet, hvor man ikke længere skal passe hus og have.
SENIORER FLYTTER UD, HVOR DE KAN FÅ MERE
FOR PENGENE
Interview med statsaut. ejendomsmægler Kurt
Bødker, Home i Viborg, juni 2004
Kurt Bødker oplever stigende interesse fra yngre fam-
ilier efter huse fra 1960´erne og 1970´erne. Det er en
ændring i forhold til at man førhen har foretrukket de
ældre villaer fra første halvdel af forrige århundrede i
tre plan - den klassiske villa og murermesterhuset. Der
bliver ikke ret mange flere af denne type, da der nu
næsten udelukkende bygges nye parcelhuse i ét plan
og de er ofte blevet for dyre til førstegangskøberne.
Flere førstegangskøbere er positive overfor 1960’er
huse, hvor børnene kan være på samme plan som
forældrene. Der opleves øget rotation i markedet og
der er p.t. mange seniorprojekter. Seniorer ønsker ikke
at flytte til mindre parcelhuse, fordi der er have, som
skal passes.
I Viborg området er der befolkningstilvækst og
god efterspørgsel, men jo længere man kommer mod
nordvest, Skive, Salling og Nykøbing Mors, desto
sværere er det at sælge husene selvom priserne er
væsentligt lavere end i i Viborg. Der er så en tendens
til at seniorer, som ikke længere er tilknyttet arbejds-
markedet, søger ud, hvor de kan få mere for pengene.
Kurt Bødker ser også et stigende segment blandt
unge, som deler en stor lejlighed eller endog en villa i
takt med, at de centralt beliggende bylejligheder bliv-
er dyrere. De unge foretrækker at leje, og det kræver
en investor.
10
PARCELHUSET SOM FRITIDSHUS
Interview med statsautoriseret ejendomsmægler
Carla Saaby, Home på Mors, juni 2004
Patriciervillaerne er der ikke så mange af og der er
næsten ikke bygget villaer i 1980’erne og 1990’erne.
Det gør, at der er nogenlunde efterspørgsel efter
1960’er og 1970’er husene. Men husene fra 1970’erne
har man måttet justere ned i pris.
Seniorerne flytter ikke ud. Store velbeliggende
huse med fjordudsigt sælges for 1-1,5 mio. kroner.
Det betyder, at det i reglen bliver dyrere, hvis man
flytter i en nyere seniorbolig. Man bliver derfor i reglen
boende. Med afdragsfrie lån og nedsparingslån
behøver man ikke at frygte, at pensionen ikke rækker.
I de små landsbyer sælges huse helt ned til
750.000 kr. Disse huse sælges i øget omfang som hus
nr. 2 (fritidshus). Mange af husene har udsigt til fjorden
eller ligger tæt på. Det er ofte et alternativ for folk fra
Østjylland, som ønsker et fritidshus, fordi sommer-
huse ved Vesterhavet ofte koster over 1 mio. kr..
Der kommer også folk fra Sjælland, som sælger
deres parcelhus og køber noget med bedre beliggenhed
i form at udsigt og natur for 30-40 procent af det prove-
nu, som de fik for et hus i hovedstadsområdet. Der kan i
så fald frigøres måske 1 mio. kr. til andre formål.
SENIORER FLYTTER IKKE TIL MINDRE PARCEL-
HUSE, DA DER SKAL GØRES FOR MEGET
Interview med statsautoriseret ejendomsmægler Helle
Mattsen, Home i Åbenrå, juni 2004
Førstegangskøberne af huse bliver også ældre i
Åbenrå-området, men man er generelt en del yngre,
når man køber hus, end man i omegnen af storbyerne,
hvor husene er dyrere og der er et større udbud af
lejligheder. Det er med til at sikre en god efterspørgsel
efter parcelhusene, men til lavere priser end murer-
mesterhusene, som generelt er mere eftertragtede.
Unge par, som endnu ikke har fået børn, køber også
hus. Det kan være et lille parcelhus på 100-120 m2,
som man kan få for et overkommeligt beløb. De unge
tænker ikke så langsigtet. Det gør ikke så meget, at
beliggenhed og størrelse ikke er optimal og at man
måske skal flytte igen eller bliver nødt til at bygge til
senere. De unge er heller ikke så optaget af, om det er
andre børnefamilier eller seniorer, som bor i kvarteret.
Mange seniorer vil gerne flytte, men oplever ikke,
at der er passende alternativer. Man vil helst have
noget ved jorden, som man kan gå rundt om, men de
mindre parcelhuse fra 1960´erne og 1970´erne er ikke
attraktive for seniorerne, da der i reglen skal gøres
for meget.

Hvis boligpriserne i et område kommer for langt ned
som følge af beliggenheden, kan det ofte ikke betale sig at
investere i sit hus. Hvis man kun får 25 eller 50% af sin
investering i nyt køkken, bad, tag eller vinduer hjem igen,
vil man være mere tilbageholdende med at investere.
Individuelle arbejdskrævende forbedrings- og renoveringsprojekter
bliver hele tiden relativt dyrere. Der er
tale om små projekter uden stordriftsfordele, som skal
tilpasses individuelt. I takt med velstandsstigningen bliver
arkitektservice og håndværksarbejde hele tiden relativt
dyrere, fordi det er løntungt og fordi lønnen hele tiden stiger
mere en priserne på industrielt fremstillede produkter.
Renoveringsprojekterne er individuelle anliggender,
som den enkelte grundejer selv varetager. Derfor et det
svært at sikre en koordineret indsats. Der er ikke meget
idé i at investere en halv million i sin egen ejendom, hvis
naboejendommen er ved at forfalde.
Disse forhold taler for ikke at vente til der er åbenbare
problemer men i stedet at søge at forebygge, at en negativ
spiral overhovedet sætter ind i disse parcelhuskvarterer.
11
Parcelhuskvarterer fra
1960´erne og 1970´erne
– kendetegn
”Parcelhuskvarteret har ry for monotoni og kedsommelighed,
men der er ikke to huse, der er ens i parcelhuskvarteret, de er
bare ”forskellige på en ens måde”. (Interview med antropolog
Siv Raun Andersen)
Der er er i Danmark 2,5 mio. boliger. Heraf er 1,5 mio.
enfamiliehuse, som omfatter parcelhuse, rækkehuse og
stuehuse. Af disse er godt 1 mio. parcelhuse. 45% af disse,
svarende til ca. 450.000 parcelhuse er opført i perioden
1960-1979. En fjerdedel af alle danskere bor i disse huse.
I boksen nedenfor refereres to beskrivelser af typiske
parcelhuskvarterer fra denne periode. Heraf fremgår også
nogle af de udfordringer, som gør sig gældende for områderne.
De ene eksempel viser et parcelhuskvarter tæt på
storbyen Århus, hvor husene oprindeligt var små og kedelige,
men hvor der siden er sket en omfattende omdan-
TYPISK PARCELHUSKVARTER I MÅRSLET , EN FORSTAD 11 KM FRA ÅRHUS CENTRUM
Kvarteret omkring Præstegårdsvej er typisk for sin tid, det vil sige perioden fra slutningen af 1960´erne til begyndelsen
af 1970´erne. Præstegårdsvej, der er en sidevej til Hørretvej - en gennemgående trafikåre i Mårslet - udgør kvarterets
rygrad. Herfra udgår en række små veje, der ender blindt på små vendepladser. Kvarteret er således en lukket enhed
uden gennemgående trafik. Det er med til at mindske trafikken og skabe et roligt kvarter. Kvarterets veje er lige og
møder hinanden i rette vinkler. De er brede og typiske for en byplantradition, hvor en effektiv trafikafvikling er væsentlig.
Oprindelig er den største del af kvarteret opført i form af helt ens typehuse opført sidst i 1960’erne og først i
1970’erne. Der har været tale om billige, små étplanshuse (ca. 100m2) opført i gule teglsten, med brystninger i plademateriale,
bræddebeklædte gavltrekanter og 30° taghældning beklædt med eternit. Når man i dag besøger kvarteret er
den oprindelige ensartethed imidlertid utrolig svær - om ikke umulig - at få øje på. Det skyldes, at næsten alle huse har
gennemgået omfattende omdannelser. Stort set alle kvarterets huse er blevet udbygget og ombygget. Der er således
udbygninger i form af nye overetager, vinkeltilbygninger, havestuer og andre former for udestuer, nye indgangspartier,
garager, carporte, nye vinduespartier, nye brystninger samt tagudskiftninger. Tagudskiftninger er i nogen tilfælde
gennemført med nye materialetyper, som eksempelvis røde betontagsten. Også på havearealerne er der investeret – i
fx drivhuse, hjemmegjorte solfangere og overdækkede terrasser.
Kilde: Statens Byggeforskningsinstitut: SBI-Meddelelse 134: Renovering af enfamiliehuset. Holdninger til arkitektur og økologi, 2000.
PARCELHUSE I FREDERIKSHAVN
Boligudbuddet i Frederikshavns Kommune består af et meget stort antal traditionelle parcelhuse, typisk fra 1960’erne
og 1970’erne, et stort antal udlejningsboliger, enkelte mindre bebyggelser i forbindelse med oplandsbyer samt enkelte
attraktive boligområder. Der er overskud af boliger, særligt udlejningslejligheder. Frederikshavn by omfatter en lang
række parcelhuskvarterer, som omkranser den ældre del af byen. Der er tale om boligområder, som er udstykket fra
1960 til 1980 efter stort set samme skabelon med hensyn til vejanlæg og bygningsregulering. Grundstørrelserne er
ofte beskedne, og de enkelte kvarterer bærer tydeligt præg af sin tids standardiserede byggeskik, murstensfarve,
planløsning og modeluner i øvrigt. Ofte har der været tale om relativt restriktive retningslinier i lokalplanerne i forhold til
materialevalg, taghældning, tilladelse til eventuel udnyttelse af 1. sal etc. Der bliver på den måde tale om en stereotyp
bebyggelse. Den typiske families boligbehov kan her realiseres til en særdeles overkommelig pris. I perioder har denne
boligtype været svært omsættelig trods lave priser. De attraktive boligkvarterer i byen udgøres af enkelte velbeliggende
områder præget af lidt større huse i individuel byggestil, placeret på lidt større grunde end tilfældet er i parcelhuskvartererne
og med en mere varieret bebyggelse. I tilknytning til landsbyer indenfor max 15 minutters køreafstand fra
Frederikshavn er der også i 1970’erne blevet etableret mindre parcelhusudstykninger, som minder om parcelhuskvartererne
i Frederikshavn. Der er lidt større grunde og samme nærhed til skole, daginstitutioner og dagligvareforsyning
og en god offentlig trafikbetjening. En fordel, som beboerne pointerer, er nærhed og samhørighed med oplandsbyen.
Kilde: PLS RAMBØLL Management og Frederikshavn Kommune: Analyse af boligstrategi i forbindelse med etablering af Skicenter Nordjylland, juni 2002

FIGUR 1: ANDEL AF ALDERSKLASSEN, DER BOR I PARCELHUS (HELE LANDET), PCT.
70
60
50
40
30
20
10
0
20-24 år
25-29 år
30-34 år
35-39 år
40-44 år
Kilde: Danmarks Statistik samt egne beregninger
TABEL 1: PRÆFERENCER VED BOLIGVALG HOS PARCELHUSEJERE SAMMENLIGNET MED ALLE (POINT)
BOLIGENS STØRRELSE 171 148
12
ÅBEN-LAV MIDDEL MARKANT OVERVÆGT
NÆRHED TIL KOLLEKTIV TRANSPORT 159 105 ***
BØRNEVENLIGHED 151 64 ****
HØJ GRAD AF PRIVATHED OG UFORSTYRRETHED 143 123
NÆRHED TIL GRØNNE OMRÅDER 141 123
HUSETS UDSEENDE/ARKITEKTUR 138 85 **
OMRÅDETS OMDØMME 134 97 **
NÆRHED TIL ARBEJDSPLADS/UDDANNELSESSTED 137 118
LAV HUSLEJE 123 127
OFFENTLIGE INSTITUTIONER, UDBUD OG KVALITET 122 154
MULIGHED FOR AT HAVE GÆSTER 111 69 **
INSTALLATIONSSTANDARD 110 112
ENERGIFORBRUG 108 66 ***
TRAFIKSIKKERHED OG TRAFIKGENER 104 107
BYGNINGERS, GADERS OG TORVES UDSEENDE 104 83
BO TÆT VED MIDTBYLIVET (ÅRHUS) 98 102
BO NÆR VED ANDRE MED BØRN 94 44 ****
BO BLANDT ANDRE MED SAMME SYN PÅ HVORDAN MAN BØR OPFØRE SIG 91 87
MULIGHED FOR HOBBYAKTIVITETER 91 36
PÆN INDGANG/OPGANG 86 80
OMRÅDETS BUTIKSTILBUD 83 82
BO NÆR VED VENNER 82 77
BO NÆR VED ANDRE MED SAMME SPROG OG KULTURBAGGRUND 75 60 *
ET GODT NABOSKAB 75 57 *
UDSIGTEN FRA BOLIGEN 68 77
PRYDHAVE 68 42 **
SPORTS OG FRITIDSFACILITETER 64 48 *
BO NÆR VED FAMILIE OG SLÆGT 57 53
AKTIVITETER OG FÆLLESSKAB 51 33 **
NYTTEHAVE 50 22 ****
KULTURELLE TILBUD 49 42
BO BLANDT ANDRE MED SAMME SMAG FOR HVAD DER ER GRIMT OG PÆNT 47 34 *
BO NÆR VED ANDRE MED SAMME TYPE ARBEJDE 16 11
GÅRDMILJØ 12 48
ALTAN 11 68
BO NÆR VED ANDRE MED SAMME TYPE FRITIDSINTERESSER 5 6
Kilde: Thorkild Ærø: Boligpræferencer, boligvalg og livsstil
45-49 år
50-54 år
55-59 år
60-64 år
65-69 år
70-74 år
75-79 år
80-84 år
85-89 år
90-94 år
95+ år
1981
1992
2003

nelse, så kvarteret i dag fremstår meget mere attraktiv og
varieret. Det andet eksempel er fra Frederikshavn, hvor
der – formentlig på grund af beliggenheden ikke er sket
nær så meget og husene var, da undersøgelsen blev lavet i
2002, svært omsættelige.
Parcelhusdrømme
– myter og realiteter
Uanset eventuelle problemer med 1960´er og 1970´er
parcelhusene i fremtiden, så er parcelhusets status fortsat
usvækket. Parcelhuset er for det fleste tæt forbundet med
drømmen om det gode liv.
I det følgende belyses dette primært på grundlag af
resultaterne af følgende to undersøgelser:
1. Boligpræferencer, boligvalg og livsstil, Thorkild
Ærø, By- og Byg, August 2002
Thorkild Ærø har i sin ph.d afhandling bearbejdet
spørgsmål fra 800 husstande i Århus området, der
indenfor 2 år er flyttet til ny bolig. Undersøgelsen er
gennemført omkring år 2000. Formålet var at belyse
forskelle og ligheder i boligpræferencer hos tilflyttere
til de fire grundlæggende boligformer, åben/lav, det vil
sige parcelhuse, tæt/lav (rækkehuse etc.), tæt/høj (lejligheder
i byen) og åben/høj (lejligheder i forstaden).
I analysen konstateres det, at præferencerne hos
tilflyttere til parcelhuse i stor udstrækning matcher
idealet om den individuelle familiebolig med mulighed
for egne dispositioner og for at indrette sig personligt
gennem ombygninger og andre projekter for
herigennem at give udtryk for smag og stil. Åben/lav
boligen vælges af dem, der lægger vægt på boligområdets
omdømme og på enighed om normer for, hvordan
man omgås, hvor meget man larmer etc.
2. Fremtidens boligpolitik ifølge danskerne,
Mandag Morgen, november 2003
Huset Mandag Morgen har undersøgt danskernes
boligpolitiske holdninger, og det tegner et billede af et
folk, som gennem boligen har udviklet et stærkt værdifællesskab
baseret på de tre grundpiller: solidaritet,
retfærdighed og frihed. Boligen ses som en menneskeret
snarere end som et markedsgode. Boligmanglen
dominerer danskernes dagsorden, hvorimod spørgsmål
som byfornyelse og boligkvalitet prioriteres lavt.
Generelt elsker danskerne deres bolig. Et langt
stykke hen af vejen ”er man sin bolig”. Danskere er
generelt tilfredse med tilværelsen, meget tilfredse
med deres bolig og om muligt endnu mere tilfredse
1 Mandag Morgen: Fremtidens boligpolitik, november 2003
2 Mandag Morgen: Fremtidens boligpolitik, november 2003
3 Thorkild Ærø: Boligpræferencer, boligvalg og livsstil, By- og Byg, august 2002
13
med deres kvarter 1. Parcelhuset er for de fleste tæt
forbundet med drømmen om det gode liv. Da det går
igen i en række undersøgelser, at ønsket om privathed
er vigtigste årsag til valget af parcelhus, kan det virke
som et paradoks, at beboere i parcelhuskvarterer rent
faktisk er dem, som har mest naboskab sammenlignet
med beboere i andre boligtyper.
Parcelhusets høje status skyldes for det første, at hovedparten
af danskere foretrækker en ejerbolig. Har man råd og
har man en partner, så vælger 90 pct. en ejerbolig, og her
er der helt overvejende tale om parcelhuse. Er man single
og har råd, køber 77 pct. en ejerbolig. 9/10 af lejere mellem
18-29 år forventer på et tidspunkt at købe ejerbolig 2 .
Samtidig repræsenterer enfamiliehuset for mange et
boligideal. Det er den boligtype, som de fleste ville vælge,
hvis valget var frit. I en anden undersøgelse 3 gælder det
62 pct. af de adspurgte.
En majoritet af den danske befolkning bor i parcelhus.
60 pct. af de adspurgte i undersøgelsen er opvokset i
en sådan bolig. Ser vi på de forskellige aldersgrupper, topper
andelen, der bor i parcelhus, i 50-59 års alderen med
ca. 58 pct..
Det fritliggende enfamiliehus er den såkaldte åben/lav
boligform, som blandt andet omfatter patriciervillaen,
murermestervillaen og typehuset. Betegnelsen enfamiliehuse
benyttes i denne rapport som samlebetegnelse for
villaer, parcelhuse etc. Der er i litteraturen ikke en klar
sondring mellem de forskellige typer. Nogle opfatter udelukkende
parcelhuse som de typehuse, der blev opført i
1960´erne og 1970´erne. En del villaejere ser heller ikke
deres hus som et parcelhus.
Betegnelsen ”parcelhus” er belastet af, at typehuskvartererne
har fået et negativt omdømme i dele af befolkningen,
først og fremmest hos dele af den kulturelle ”elite”.
I denne rapport benyttes betegnelsen ”parcelhuse” som
synonymt med alle fritliggende enfamilie-ejerboliger.
Når man taler om énfamiliehuset, er idealet en blanding
af den italienske villa og det engelske landsted.
”Parcelhuset” ses af nogle som ”den billige kopi” på en
villa. Selvom drømmen måske er patriciervillaen eller det
nedlagte landsted, vælger de fleste af økonomiske og praktiske
årsager alligevel det ”næstbedste”.
Mange er også godt klar over, at de sandsynligvis slet
ikke ville føle sig hjemme i ”den ideelle drømmebolig”, når
det kommer til stykket. Det handler snarere om ”den gode
bolig”, hvor man føler sig hjemme. Mange vender tilbage
til den boligtype, som man er opvokset i. Her føler man
sig hjemme, fordi man bliver forstået og kender reglerne
for opførsel og social omgang. Opvækstens bolig er det
referencepunkt, hvorfra alle senere boliger bliver vurderet.
Parcelhuskvarteret er udsprunget af idealet om

SVÆRT AT SE FÆLLESSKABET, NÅR FOLK ER FORSKELLIGE STEDER I DERES LIV
Interview med Siv Raun Andersen, april 2004
Siv Raun Andersen er antropolog og har skrevet sit speciale i antropologi med udgangspunkt i sine undersøgelser i de
to parcelhuskvarterer, Frøhaven i Høje Tåstrup og Frugthaven i Allerød, hvor hun flyttede ind nogle måneder som led i
arbejdet med sit speciale.
Parcelhuset er drømmeboligen for de fleste
Parcelhuset ses som den perfekte løsning, tæt på skov og motorvej. Man er ofte tæt på naturen, der er grønt, smukt
og stille. Man hører folk sige: ”Jeg så en ræv den anden dag”. Det handler om kvaliteten af skole, tryg skolevej m.m.
Beboerne arbejder ofte ikke i København, men er beskæftiget i omegnen af København, derfor kan der gå lang tid
imellem, at de er inde i byen. Det er ikke drømmen om by-kvaliteter og café, som folk efterspørger, ej heller den land-
skabelige idyl, det er både-og. Man ser det ikke som en mellem ting. Parcelhuset er i den forstand et aktivt tilvalg. Man
vender tilbage til parcelhuset fra barndommen.
”Smagsdommerne” bliver nødt til at ændre opfattelsen af parcelhuset, for beboerne kan godt lide det. I dag er det
ikke desto mindre nærmest pinligt at sige, at man bor i et parcelhus fra 1960-1970’erne på grund af den diskurs, der
har været på området, især i arkitektkredse. Siv har oplevet at blive mødt med ”Jeg kan se, at du har skrevet parcel-
hus, men sådan snakker vi jo ikke om det.” Man siger: ”Jeg bor i et dejligt murermesterhus”.
Parcelhuskvarteret har ry for monotoni og kedsommelighed, men der er ikke to huse, der er ens i parcelhuskvar-
teret, men de er bare ”forskellige på en ens måde”. Folk går ikke så meget op i, hvordan huset ser ud udvendigt. Det er
en skal om familien. Det er ofte for stor en operation at ændre det ydre. Man er mest interesseret i at ændre det indre,
at gøre sit hjem til sit eget indefra. Familien diskuterer køkkenlåger, mens arkitekten mener at man bør starte et andet
sted. Det gælder derfor om at få arkitekterne til at lege på beboernes præmisser. For købere er det generelt meget
svært at se, hvordan de kan bygge huset om, de kan ikke se hvad det kommer til at koste, og arkitekter lugter af
penge. Man kan forestille sig forskellige løsningsmodeller bl.a. et katalog til forandring af et parcelhus eller at arkitekter
går ind og køber parcelhuse for at modernisere og sælge dem igen.
Fællesskaber i parcelhuskvarteret
Det er svært at se hvordan fællesskabet skal kunne opstå, når folk er forskellige steder i sit liv:
- Børnefamilierne er fælles om det at være børnefamilie og er forholdsvis bundet af lokaliteten.
- Midtergruppen (etablerede voksne og teenagere) har interesser, der rækker ud over det lokale, går til ”spinning” i byen,
er med i mange netværk via arbejde og personlige interesser og er ikke særligt interesseret i det lokale fællesskab.
- Seniorerne, der er på vej ud af arbejdsmarkedet, vender igen fokus mod det lokale og efterspørger øget fællesskab.
Det organiske samfund, hvor de ældre passer børnene er et drømmeprojekt. Der er to grupper, som har behovet
for fællesskab: børnefamilierne og seniorerne. Seniorerne giver udtryk for et ønske om større fællesskab, men de ved
ikke, hvordan de skal opnå det. Hvis de kunne finde sammen med børnefamilierne, ville det været ideelt, men det må
ikke lugte af tvang og for mange forpligtigelser.
I parcelhusområdet oplever man ikke et kvarterfællesskab. Der er ingen, der fremhæver det gode kvarter – det er
den gode vej. Man ved således ikke, hvad der sker på de andre veje. Kvarteret står kun sammen, når noget udefra
kommende truer dem, ellers er det interne med til at splitte dem op. (fx hvor skal legepladsen ligge ) Det skaber stor
konflikt. Man orienterer sig i forhold til vejen og definerer sig i opposition til andre veje. Her på vejen giver man 100kr,
når nogen bliver konfirmeret, der ovre giver de kun 70 kr.
Der sker faktisk en del i parcelhuskvarteret, men det er ikke synligt. Der er nogen, der melder sig til DHL stafetten,
andre går til svømning, drikker gløgg til jul eller spiller boule. Det kunne være en god ide at synliggøre, hvad der er af
aktiviteter, også for tilflytteres skyld. Det kunne gøres med et intranet.
Det uforpligtende møde
Mange efterspørger et mødested udenfor hjemmet, som er neutralt og uforpligtende. Men det er først optimalt, når der
er en nødvendig funktion ved siden af. På den måde kan man lige komme der ned og se, hvad der foregår, mens man
afleverer sine batterier eller blade. Man kunne måske forestille sig et fælles krydderurtebed for vejen med nogle bænke
placeret rundt om. Mange af de grønne arealer er utrolig tomme, der er kun hundelufteri.
Småbørnsfamilier og ældre bruger legepladserne som mødested. Nogle af disse mødesteder er virkelig populære.
Det gælder om at skabe de optimale rammer for det uforpligtende møde. Først kommer det uforpligtende møde, så
14
fortsættes side 16

”havebyen”. Det er boliger i sunde landlige omgivelser i
modsætning til den usunde og overbefolkede industriby.
Ikke mindst derfor passer parcelhuset bedre end andre
boligformer godt til en families behov. Huset skaber også
rammer om familien og er med til at definere familien.
Parcelhuset ses af de fleste som en vigtig del af det
kit, som ”holder sammen” på familien i en tid præget af
opløsning og individualisering. For parret udgør parcelhuset
ofte det fælles ”kærlighedsprojekt”, hvor man sammen
bygger rede. Enfamiliehuset er for mange næsten
synonymt med kernefamilien, og har man tillige positive
”barndomsminder” fra denne type bolig, trækker det i retning
af at vælge enfamiliehuset.
Danskere er generelt tilfredse med tilværelsen, meget
tilfredse med deres bolig og om muligt endnu mere tilfredse
med deres kvarter 4. Det gælder generelt for alle
boligformer, selvom lejere med børn i alment og privat
byggeri er en del mindre tilfredse end de øvrige grupper.
Forklaringen kan være, at der er tale om en gruppe,
som måske drømmer om noget andet. Lejere uden børn i
alment og privat byggeri er således næsten lige så tilfredse
som boligejere.
På en skala fra 0-10, hvor 10 er størst tilfredshed,
scorer parcelhuskvartererne 8,8, kun overgået af ejere i
række- og klyngehuse og landejendomme.
Generelt elsker danskerne deres bolig. Et langt stykke
hen af vejen ”er man sin bolig” 5. Boligemner dyrkes med
”gudstjenester” i medierne. I en stadig mere turbulent og
risikofyldt verden repræsenterer hjem og bolig tilværelsens
lyse sider. Boligområdet er noget, der ”samler” danskerne
i en tid, hvor fritidsinteresser, fx sport, bliver mere
differentierede. Det nære er blevet vigtigere som en reaktion
på globaliseringen. Øget mobilitet og opbrud truer
følelsen af stabilitet og kontinuitet og hjemmet repræsenterer
et forankringspunkt i en mere foranderlig verden.
Nogen eller noget at komme hjem til.
Hvilke værdier lægger parcelhusejerne vægt på 6
Privatliv og uforstyrrethed samt konsensus om fælles
værdier i området er noget, som er vigtigt for alle i deres
boligvalg, men det gælder særligt udpræget for dem, der
har valgt parcelhuskvarteret.
I forbindelse med valg af parcelhus lægger beboerne
stor vægt på børnevenlighed. Parcelhusejere lægger ifølge
Thorkild Ærøs undersøgelse også stor vægt på husets
arkitektur og på boligens ydre fremtræden og stand, samt
på muligheden for hobbyaktiviteter. Der lægges også stor
vægt på muligheden for at have gæster og holde selskaber.
Områdets omdømme er særligt vigtigt for beboere i
parcelhuskvarterer. Det er også i parcelhuskvartererne, at
15
der er størst enighed om, hvilke værdier, som er vigtige.
Fælles sprog og kulturbaggrund og samme smag er vigtige
fælles værdier for parcelhusejerne.
Paradoksalt nok er vægt på have ifølge Thorkild Ærøs
undersøgelse ikke et højt prioriteret emne, blandt dem, der
vælger parcelhuset. Når det gælder nærhed til rekreative
anlæg skiller parcelhusejerne sig ikke særligt ud. Blandt
ingen af grupperne er butiksudbuddet et kardinalpunkt.
Når tilflytterne i Thorkild Ærøs undersøgelse efterfølgende
er spurgt om, hvad de især var skuffede over, peges
der især på naboskab, trafiksikkerhed og trafikgener.
Mangel på nærhed til andre børn i området er også en
kilde til utilfredshed blandt nye parcelhusejere.
For mange er muligheden for at udføre bygge- og
indretningsprojekter en væsentlig del af det at bo. Der er
flere mulige forklaringer herpå:
For det første er boligen et sted, hvor mennesker
udtrykker hvem de er socialt og kulturelt, og hvem de
ønsker at høre sammen med gennem signaler i form af
stil og arkitektur. Er det vigtigt, at der er pænt og ordentligt,
skal der være stilrent og klassisk eller skal hjemmet
signalere at man er med på de nye trends? Enfamiliehuset
indebærer ideelle muligheder for at markere stil og smag
og muligheder for at være kreativ. Personlig identitet kan
ikke betragtes som en statisk størrelse. Vi befinder os i
en dynamisk tid, hvor omgivelserne er under konstant
forandring, akkurat som det moderne menneske også selv
er under konstant udvikling. Når man bygger og indretter
sin bolig, skaber man sine egne omgivelser, og dermed er
man i realiteten i færd med at skabe sig selv 7.
For det andet kan man se boligen som et felt for dagdrømme
og nydelse og for det tredje kan man se boligen
som et felt for sanselig og kreativ aktivitet. Mange menneskers
arbejde består af ”symbolanalyse” og har dermed
fjernet sig fra at fremstille noget, som man kan se det færdige
resultat af. Halvdelen, af dem, der flytter, flytter til en
bolig, der trænger til istandsættelse, mens det gælder for
72% af dem, der flytter til parcelhuse 8.
Man taler om livsstilsrenoveringer, når boligen forandres
med henblik på ”at sætte sit præg” og på at tilpasse
den ‘ens stil’, snarere end for at bevare/forbedre husets
brugsmæssige eller salgsmæssige værdi. Gennem de
løbende aktiviteter med at forme og forandre sin bolig,
knytter beboeren sig tættere til sin bolig, og dermed får
boligen i stigende grad karakter af et ”hjem”. Husejerne
skaber ikke kun fysiske forandringer, når de forbedrer
boligen, de skaber samtidig mentale forankringer.
For nogle bliver boligen et livsprojekt. Det betyder også,
at man bliver meget lidt mobil. Selvom man måske udfra
alle rationelle hensyn burde flytte, har man bundet så meget
4 Mandag Morgen: Fremtidens boligpolitik, november 2003
5 Parcelhuset – elsket og forhadt, Kirsten Gram-Hanssen og Claus Bech-Danielsen, seniorforskere på Statens Byggeforskningsinstitut, By og Byg i Arkitekten, nr. 07, 2001
6 Thorkild Ærø: Boligpræferencer, boligvalg og livsstil, By- og Byg, august 2002
7 Når sjælen flytter ind: af Claus Bech-Danielsen og Kirsten Gram-Hansen, 2003, www.urbanvelfaerd.dk
8 Mandag Morgen: Fremtidens boligpolitik, november 2003

forsat fra side 14
aktiviteterne, så kommer den fælles grillaften i baghaven og så kommer aftensmaden indenfor.
Der er en serie af sociale koder på spil i parcelhuskvarteret. Man sætter sig fx ikke i forhaven, og venter på folk. Men
når man hakker og luer i forhaven, så er man tilgængelig. De åbne haver er et arkitektprojekt. De steder, hvor der er
åbne forhaver, er det pryd, man viser man har overskud.
Et fælleshus med opslagstavler, kaffemaskine, mødregruppe m.m. kan være en god idé. Men hvor skal det ligge?
Man kan købe et hus op? Man skal nok ikke regne med at få en krone op af lommerne på beboerne. Kommunen kan
gå ind og finansiere et fælleshus. Hvis de ønsker at tiltrække gode skatteborgere, kan det være en god investering.
Småbørnsfamilien og de andre
Der er tre typer af købere til parcelhuset. Småbørnsfamilier, der er økonomisk presset, ser på, hvor de kan få den
laveste kvadratmeterpris, og en del går efter et træhus. Andre småbørnefamilier ser på typehuset: hvor kan vi få flest
valgmuligheder? De etablerede børnefamilier er ofte købere til drømmehuset i dyre materialer. Endeligt er der senior-
erne, som ofte køber prøvehuset, der er bygget og står klar, så man kan komme og se på det. Typisk en rækkehusagtig
seniorbolig.
Der er meget fællesskab mellem småbørnsfamilierne. Det er deres første hus, så de deles meget om det at være
unge og nyetablerede. De bytter ivrigt med naboen, for ingen af dem ejer noget, så hvis den ene ejer en boremaskine,
så har den anden måske en hammer. De er ofte ”lost” og har brug for hinanden. De har købt et hus, der var alt for dyrt,
og også børnene viste sig at være alt for dyre, så småbørnsfamilien laver alt selv og laver erfaringsdeling. Hvad gør
man fx når flisen knækker?
De flytter ud i parcelhuskvarteret for børnenes skyld, men der skal penge til huset og derfor arbejdes meget. Den
store religion er børnene. Det er der, man ser engagementet. De unge gider ikke flytte ind sammen med guldbryllups-
familierne. Når man får familie, søger man ligesindede. Folk med samme smag som værdsætter de forandringer, man
laver omkring sit hjem. Og som ikke hælder gift på græsplænen, som ens børn kunne komme til at spise.
Selvom idealet er at flytte sammen med ligesindede, er det ofte ikke muligt på grund af de høje huspriser. En del,
som ikke havde forestillet sig en bolig syd for København, må af økonomiske årsager vælge den alligevel og oplever, at
de adskiller sig fra de andre i kvarteret. De har en anden smag, og oplever i det hele taget en kulturforskel.
PRIVATHEDEN I HØJSÆDET
Interview med Stig Møller Nielsen, april 2004
Stig Møller Nielsen bor i eget parcelhus i Digterparken i Ballerup, som han har haft siden 1972 og kraftigt udbygget
om moderniseret. Han er medlem af kommunalbestyrelsen i Ballerup.
Dårligere vilkår for fællesskab
Nabofællesskabet kunne godt være bedre i parcelhuskvarteret, men folk har for travlt. Det er dyrt at bo, så begge
ægtefæller arbejder meget. Når de kommer hjem bliver de hjemme, til de skal af sted igen. Man orker det ikke. Mange
har også sommerhus, hvor de skal op og slå græs, så der kan være lidt udtømt i weekenden.
Af arrangementer bliver der holdt Sankt Hans fest, fastelavn og sommerfest for nogle stykker, men det er ved køb
af hund, man kommer i kontakt med folk. Hunde og børn samler.
Fællesskabet kunne godt udvikles, hvis der var nogle der gad. Nabofællesskab hænger på initiativ. Grundejerfore-
ningen har betalt 150.000 for et få lavet en legeplads, men det er også de gråhåredes legeplads. Det er i den forstand
et mødested for alle. Det kunne sikkert udbygges videre med bænke. Jeg tror dog, det er svært at se, hvordan man
kan få folk til at betale mere til fælleskassen. Vi betaler 800 kr. allerede, som går til snerydning, grønne områder og
pasning af fællesarealer. Man kunne sikkert skabe faciliteter til vask af bil m.m., men der skal noget specielt til, ellers
bliver folk inden døre, og igen: hvem skal betale?
Man kunne formentlig skabe et bedre fællesskab, hvis man lavede et slags fælleshus, hvor man fx også kunne låne
redskaber. Det er tosset at vi alle har de samme redskaber liggende. I gamle dage var der større kontakt mellem de
ældre og de unge, fordi de unge hjalp de ældre i haven og derved tjente lommepenge. I dag får de måske for mange
lommepenge? Man kunne måske lave ældredage, hvor de ældre kom på besøg i børnehaven. Det ville opbygge fæl-
lesskabet på tværs.
16
fortsættes side 18

af sin identitet i boligen, at man har svært ved at flytte.
Parcelhusejerne er de mest sociale
Flere undersøgelser viser, at opfattelsen af parcelhusbeboere
som nogle, der gemmer sig bag ligusterhækken, er
en myte. Når man sammenligner parcelhusbeboere med
beboere i andre boligformer, er parcelhusejerne dem, der
har flest sociale relationer med andre i nærområdet. Kun
16% af parcelhusejerne har ingen praktiske sociale relationer
til andre i boligområdet mod 37% for alle grupper
under et.
37 pct. af parcelhusejerne har ikke nære personlige
relationer i nabolaget mod 46 pct. i alle grupper under
et. I tæt/lav bebyggelser (rækkehuse m.v.) er interessen
for fællesskab overraskende en anelse lavere end hos
parcelhusejerne. Det kan skyldes, at naboskabet skuffer,
fordi naboerne er ”de forkerte” eller fordi naboskabet føles
mere tvungent.
Parcelhuskvarterer er løbende blevet kritiseret af arkitekter
og planlæggere for at mangle oplevelsesmæssige
kvaliteter og socialt fællesskab. Det er også rigtigt, at den
væsentligste kvalitet ved enfamiliehusene ifølge beboerne
er ”privatheden”. Det at bo i egen bolig – uden over- og
underboere og med mulighed for at ”kunne passe sig selv”,
ses som den væsentligste kvalitet ved enfamilieboligen.
Det er derfor stærke kræfter, fællesskabstanken er
oppe imod i et parcelhuskvarter. “Det er ikke vores natur”,
som en beboer i et parcelhuskvarter udtrykker det 9. Om
forpligtende fællesskaber siger en husejer: “Det er i hvert
fald ikke noget for mig. Jeg arbejder hver anden lørdag og
kommer hjem ved firetiden. Så er det ikke det, man jubler
efter. Så vil man hellere hygge sig herhjemme”.
Dette ønske om ”privathed” betyder ikke, at man er
ligeglad med naboerne. Mange finder ligefrem parcelhuset
mere befordrende for gode naborelationer end andre
boformer. Der er rent faktisk flere naborelationer i parcelhuskvarterer
end i både tætte bykvarterer med lejligheder
og i landsbyen.
Overraskende nok er der i gennemsnit også mere
fællesskab i åben/lav parcelhuskvarterer end i tæt/lav
boligområder, hvor der i den fysiske udformning af
bebyggelsen ofte decideret er planlagt med henblik på
maksimalt socialt liv og fællesskab. Men netop derfor er
man formentlig ekstra forsigtige med at involvere sig med
naboerne.
For beboerne handler det om at finde en passende
balance mellem fællesskab og privathed - og måske især
om selv at kunne sætte grænsen, og dette behov finder
beboerne ofte bedre tilfredsstillet i et enfamiliehus end i
en lejlighed eller i et landsbyfællesskab for den sags skyld.
Man ønsker at naborelationer og fællesskab skal kunne
vælges - og fravælges.
17
Hvem er parcelhusejerne og hvad har de til fælles?
Parcelhusejerne etablerer sig typisk i et parcelhus, når
de har fået børn og de fleste bliver herefter boende. Et
typisk parcelhuskvarter fra 1960´erne og 1970’erne består
typisk af tre grupper: De ældre oprindelige husejere, de
midaldrende, og de nye husejere. 10
- Ældre oprindelige husejere
De har købt huset fra nyt i 60’erne og 70’erne. Nogle
har selv været med i byggeprocessen, hvor typehuset
er udvalgt til en købt grund. De fleste er typisk
rundet 60 år, og mange er på efterløn og pension.
Hovedparten ønsker at blive boende i deres huse, indtil
de ikke kan klare sig selv længere uden personlig
hjælp. Nogle har forskellige handicap på grund af høj
alder. Lånene er typisk betalt ud, så husejerne kan
blive boende i husene til trods for en lav indkomst.
Mange har et solidt fællesskab opbygget den gang
man flyttede ind som nybyggere og var i samme båd.
- 68’erne
Husejere i denne gruppe er typisk i midten af 50’erne,
og børnene er flyttet hjemmefra. Mange af husejerne
har købt huset nogle år efter, at huset er bygget.
Den type husstand har et godt økonomisk grundlag.
Lånene er næsten betalt ud, de er stadig på arbejdsmarkedet,
og børnene er flyttet hjemmefra. Mange
ønsker at blive boende så længe de kan, men en del
er også interesseret i alternativer. De midaldrende
gennemfører typisk større forbedringer af huset, når
børnene er flyttet hjemmefra – men det er ofte ’prestigeprojekter’
som renovering af køkken og bad.
- Nye husejere
De nye husejere er i reglen børnefamilier, som ikke
har boet i husene så længe. Familierne er typisk flyttet
ind i husene i 90’erne og frem. De har købt huset
i en tid med stigende huspriser. Familierne har ofte
børn, og det betyder, at det økonomiske fribeløb ikke
er så højt i disse husstande. Ikke desto mindre er
det indvendige livstilsrenoveringer – køkken og bad,
som prioriteres. Mange har sat sig særdeles hårdt. De
unge parcelhusfamilier har typisk ikke råd til at gøre
så meget ved deres huse, men de vil gerne gøre noget
ved huset og sætte sit præg på det. ’Vi gik efter et
hus, hvor vi selv kunne få lov at lave nyt køkken’. For
mange er det en særlig kvalitet ved huset, at der er
gode muligheder for at renovere og forbedre. I så fald
skal det ikke være alt for nyt.
9 Parcelhuset- elsket og hadet: Kirsten Gram-Hanssen og Claus Bech-Danielsen, seniorforskere på Statens Byggeforskningsinstitut, By og Byg, Arkitekten, 103(07), 2001.
10 Økologisk renovering og vedligeholdelse af parcelhuse, Pernille Almlund, Astrid Jessen og Morten Elle, Danmarks Tekniske Universitet, BYG, 2002

Privatheden lever i bedste velgående
fortsat fra side 16
Det er de unge, der er de aktive. De udgør ca. 30% af beboerne i Digterparken, men de ældre kunne godt være en res-
source, men de ældre er måske ikke så sociale som de unge. Privatheden eksisterer stadig. Man må endelig ikke se,
hvad der foregår i haven. Folk sætter hellere midlertidige plastik hegn op, end de lader haven stå åben.
Dem af os, der er over 60 år, den store krigsgeneration, har aldrig fået noget gratis, men har skullet klare sig selv.
Det spejler sig i måden at bo. Vores generation boede hjemme, indtil man fandt sin ægtefælle. Vi har aldrig boet alene.
Vi har en helt anden livsstil. Vi er heller ikke så sociale, vi har fx aldrig levet på kollegium, og vi mænd kan ikke lave
mad, så vores verdenssyn er radikalt anderledes end de unges. Jeg kunne fx ikke tænke mig at flytte i Oldekolle. Jeg
ville føle mig for overvåget og tvunget til at gå ud at sige hej.
Vores økonomi er blevet bedre og bedre. Vi har aldrig haft det så godt som nu. Vi sparer op. Jeg kunne godt måske
godt tænke mig at flytte til Ærøskøbing i et af flotte byhuse, men børn og børnebørn holder én tilbage fra at udleve
senior-drømmen.
DET NÆRE FÅR STØRRE BETYDNING MED ALDEREN
Interview med ”Inger Møller”, foråret 2004
Inger Møller (anonymiseret navn) er 52 år gammel, cand.mag., underviser på VUC, og siden 1990 har hun boet i et hus
fra 1905 i Valby. Huset har to etager, og boligarealet er i alt 115m2. Der hører en have på 335 m2 til huset. For tiden har
Inger en lejer som bor i 1½ af første salens 2½ værelser. I kvarteret er der ikke nogen grundejerforening, men der er et
vejlaug. Inger Møller fortæller her, at hun overordnet er godt tilfreds med det kvarter, hun bor i, men hun kunne godt
ønske sig, at man i lokalområdet opdyrkede flere privatorganiserede fællesskaber.
Mangfoldighed og naboskab
Inger mener ikke, at hun blandt sine naboer har nogle egentlige venner. Hun passer nogle gange hund eller potteplant-
er for dem inde ved siden af, der blive snakket over hækken og måske drukket en øl, men det er ikke mere end det.
Inger har en veninde, som sammen med sin mand bor i et bofællesskab i Joenstrup. I bofællesskabet er der ikke blot
tale om naboskab, men også venskab. Inger har besøgt sin veninde i bofællesskabet, og selvom hun egentligt oplever
det som et tolerant miljø, så synes hun alligevel, at det bliver lidt for landsbyagtigt. Der er efter Ingers smag for megen
af den sociale kontrol, hun kender fra sin barndom i provinsen, og som hun ikke brød sig om. Naboerne er dog stadig
meget vigtige for Ingers velbefindende i kvarteret. Hun siger, at det der med lige at hilse på naboen og lige høre kort
om, hvordan det sådan går med det hele, betyder mere, end man i almindelighed regner med. Det er ligesom hunde,
der hilser på hinanden i parken, og det skal man ikke undervurdere, siger Inger.
Når Inger tænker, ikke bare på sit lille kvarter, men på hele lokalområdet og Valby som sådan, fremhæver
hun Valbys blandede kvarterer som noget, hun sætter stor pris på. Hun får røde knopper, når hun kommer op i
Storkøbenhavns nordlige kvarterer, hvor folk er meget ens. Valby har både etagebyggeri, villakvarterer, højhuse, små
værksteder og stor industri. Det betyder, at mennesker, der bor i Valby, udgør en mangfoldig flok. Inger betoner flere
gange, at det netop er mangfoldigheden, der for hende gør Valby til et godt sted at være.
Når Inger skal beskrive det dårligste ved sin nuværende bolig, så er det de støjgener, som der nødvendigvis følger
med, når man, som man gør i Ingers kvarter, bor tæt på hinanden. Kvarteret er med Ingers ord et ”gør det selv”-kvarter,
og det giver en del støj. Yderligere ligger der en S-togsbane ikke så langt fra Ingers hus. Støjen er dog ikke så slem, at
den overskygger det absolutte plus ved at bo i Valby, nemlig mangfoldigheden.
Flere ældre betyder øget behov for decentrale faciliteter
Inger er meget hjemmefra, og hun er en yderst aktiv bruger af byens tilbud. I lokalområdet er det især parkerne, svøm-
mehallen, biblioteket, kirkernes koncerter og de få museer, hun benytter sig af. Hun siger, at udbuddet naturligvis er
lidt småt, når man sammenligner med det, der er at finde i Københavns centrum kun en 15 minutters S-togsrejse borte.
Inger har tænkt over, at det med alderen måske vil blive mere anstrengende at køre med tog ind til de mange tilbud,
hun i dag ubesværet kan benytte sig af. Hun mener at det nære, herunder det kvarter, hun bor i, vil få større og større
betydning med alderen, og derfor er det for hende vigtigt, at der findes nogle attraktive faciliteter i hendes kvarter.
I dag ligger der et medborgerhus på Toftegårds Plads i Valby, og det er for så vidt fint nok, men Inger efterlyser
noget mere decentralt. Ældremængden vokser, og de er mere aktive og sociale end tidligere generationer af ældre,
og derfor mener Inger, at man godt kunne forestille sig, at der var nogle, der slog sig sammen og lavede decentrale
faciliteter med et socialt sigte. I dag har den slags væresteder en negativ klang af narkomisbrugere og ensomme men-
18

nesker, men Inger håber, at vi i fremtiden vil se flere af den slags decentrale selskabsforeninger. Man kunne fx ombygge
en restaurant og lave tilmeldingsarrangementer indeholdende mad, foredrag, diskussioner, kurser eller lignende.
Inger nævner som eksempel Connecticut i USA, som hun har besøgt, og hvor disse former for aktivitet er privat-
organiseret. Den form for frivillighed mener Inger godt, at man i højere grad kunne indarbejde i den danske måde
at organisere sig i et lokalområde. Inger hører til en stadig voksende gruppe af ressourcestærke ældre, som ikke vil
affinde sig med den ramme lugt af beskæftigelsesterapi, som ligger over mange af nutidens lokale væresteder for
ældre. Hun er overbevist om, at hendes generation vil sørge for at få skabt lokale faciliteter med et attraktiv indhold.
Inger siger, at hun hører til den ressourcestærke gruppe af befolkningen, der netop via uddannelse og økonomi har
mange muligheder for at klare sig selv og skabe indhold i sit liv, og det er muligheder, som ikke forsvinder, bare fordi
man kommer lidt op i årene.
Parcelhuset og de andre
boligformer på boligmarkedet
”Parcelhuset ses som den perfekte løsning, tæt på skov og
motorvej.Det er ikke drømmen om by-kvaliteter og café, som folk
efterspørger, ej heller den landskabelige idyl, det er både-og. Man
ser det ikke som en mellemting. Parcelhuset er i den forstand et
aktivt tilvalg”. (Interview med antropolog Siv Raun Andersen)
Som det fremgår ovenfor har enfamiliehuset meget
høj status på boligmarkedet.
Parcelhuskvarterer betegnes også åben/lav bebyggelser
11 og denne boligform vælges af beboere, som
foretrækker de særlige karakteristika, som knytter sig
til denne boligform, sammenlignet med de andre boligformer.
Det betyder også, at man skal være varsom med
at søge at introducere karakteristika fra de andre boligformer
i åben/lav boligformen. Dermed risikerer man at
miste nogle af de fordele, som er åben/lav boligformens
særkende og gør den attraktiv for de grupper, som boligformen
retter sig imod.
Hvis markedet imidlertid viser sig at bevæge sig væk
fra åben/lav og over mod fx tæt/lav, kan det være relevant
at forsøge at konvertere nogle af åben/lav bebyggelserne
til boligområder, som minder mere om tæt/lav. Se figur 2
på næste side.
Fire boligformer – et bolighierarki
Selvom forskellige borgere har forskellige ønsker til boligen,
så kan den danske bestand af boliger alligevel inddeles
i et ”bolighierarki” baseret på hvad danskerne ville
vælge, hvis de kunne vælge frit og uden hensyn til pris.
En skematisk måde er opdele det danske boligudbud på
fremgår af figur 3 på næste side.
Forskellig livsfase og forskellige behov og muligheder,
gør at man vælger forskelligt, men generelt gælder det, at
enfamiliehusene befinder sig i toppen af dette hierarki. I
11 Boligpræferencer, boligvalg og livsstil af Thorkild Ærø, By- og Byg.
19
takt med velstandsstigning og bedre finansieringsmuligheder
er der flere, som vil søge opad i hierarkiet. Hvis der
er mange andre boligformer i området, vil parcelhusene
ikke være de boliger, som først er truet i tilfælde af manglende
efterspørgsel.
”Parcelhusbevægelsen”
Selvom parcelhuskvartererne primært har bredt sig ud
over Danmarkskortet i kraft af privat initiativ, så er parcelhusbevægelsen
også ”hjulpet på vej” af i første omgang
billige statslån og senere fordelagtige skattefradragsregler
og af inflation, som har udhulet gælden.
Parcelhusidealet har rod i den engelske landvilla eller
den italienske villa, som tidligere var forbeholdt samfundets
øverste lag. Enfamiliehuset er forbundet med sundhed
i modsætning til byernes tidligere overbefolkede og
usunde huse og baghuse.
Parcelhusets udbredelse som ”folkehus”, som almindelige
mennesker havde råd til, fik sit gennembrud med det
såkaldte ”Statslånshus” i 1940´erne og 1950´erne. Ideen
var et lille men gennemtænkt hus, hvor standardisering
kunne danne basis for en industrialisering eller ”typisering”
af småhusbyggeriet jvf. SBI’s rapport fra 1959, om
små huse med statslån.
Disse statslånshuse dannede i vidt omfang model
for de senere så udskældte typehuse fra 1960’erne og
1970’erne. Ikke desto mindre var arkitekter i vidt omfang
med ved udformningen af de mange forskellige modelforslag
til statslånshuse, som så lyset i denne periode. I
1950’erne var arkitekterne med i 50% af enfamiliehusbyggeriet.
I 1970’erne var arkitekterne næsten helt ude. Men
det er jo en logisk konsekvens af typiseringen at spare på
arkitekt- og projekteringsomkostningerne og genbruge så
meget som muligt i stor skala.
Parcelhusbyggeriet toppede i 1972, hvor der blev
bygget knap 35.000 parcelhuse. Fra 1980 og frem betød
krisen i samfundsøkonomien og faldende huspriser, at

FIGUR 2: FIRE BOLIGTYPER - HAR VI DET RETTE MIX?
Åben
SKEMA 1: DET DANSKE BOLIGUDBUD
TYPE EKSEMPEL
Åben/lav Enfamiliehuse (parcelhuse, villaer)
Åben/høj - ejer Ejerlighedskomplekser fra 1960´erne og 1970´erne (fx Vejlesøparken i Holte)
Tæt/høj - ejer Ejerlejligheder i bykernen i større byer, ofte ejendomme fra omkring år 1900
Tæt/lav - ejer Rækkehuse, herunder andelsboliger
Tæt/høj - lejer Udlejningsboliger i bykernen
Tæt/lav - lejer Nyere almene boliger
Åben/høj - lejer Almene boliger fra 1960´erne og 1970´erne
Lav
Parcelhuse m.v. Række- og klyngehuse
“Boligplan”-byggerier Fleretages i bykernen
Høj
20
Tæt

der ikke blev bygget nær så mange parcelhuse. Ikke desto
mindre blev der i denne periode bygget en del enfamiliehuse
i form af almene udlejningsboliger og støttede
andelsboliger. Stigende priser på boliger har betydet, at
der fra omkring årtusindeskiftet og frem igen er kommet
gang i parcelhusbyggeriet.
Den lange kriseperiode med begrænset byggeri af
parcelhuse har medført, at der er et akkumuleret behov
for flere parcelhuse omkring vækstcentrene og primært
i hovedstadsområdet, hvor andelen af parcelhuse er lav
sammenlignet med det øvrige land.
Parcelhusets udvikling over tid
De huse, som vi finder i Danmarks parcelhuskvarterer,
er bygget i forskellige perioder baseret på hver sin tids
behov, værdier og økonomi. Den følgende korte gennemgang
er baseret på arkitekt M.M.A Erik Nygaards gennemgang
(www.boligguiden.dk)
- Den romantiske borgerlige villa fra ca. 1860 til 1920
De første villaer i moderne forstand blev bygget i den
københavnske forstad Frederiksberg omkring 1860.
Der byggedes monumentale huse i flere etager i alle
mulige stilarter, italiensk, engelsk, schweizisk etc. I
slutningen af århundredet vandt nationalromantikken
frem med fokus på smukke, enkle og livsnære
huse – gerne i hjemlige materialer som røde mursten
og tegl. Såkaldte patriciervillaer i palæstil med hvide
vægge og sortglaseret tegl. Disse huse byggedes primær
til det nye velstillede borgerskab og husene er
derfor også meget eftertragtede i dag. Der er også ofte
mange kroge og nicher og dermed ”sjæl” og en rig
håndværksmæssig udsmykning.
- Murermesterhuset, omkring 1913-1930
Med demokratiseringen af samfundet rettedes interessen
mod at udvikle ”det lille, danske hus”. Kombineret
med nyklassicismens interesse for rytme, klare
proportioner og det enkle og typiske udvikledes det
kompakte og praktiske murermesterhus, som bl.a. i
kraft af foreningen ”Bedre Byggeskik” fra 1915 blev
udbredt over hele landet. Der er i reglen tale om huse
i to etager med kælder, som af hensyn til opvarmningen
er bygget kompakt omkring en skorsten. Dette
hus er også meget eftertragtet i dag
- Funkisvillaen, 1930’erne
Funktionalismens gennembrud i 1930érne, betød, at
nu skulle arkitekturen først og fremmest være praktisk
og funktionel. Væk med unødvendige udsmykninger
og det monumentale og symmetriske. Husene
form skulle følge af funktionen. I disse huse er hus og
have knyttet tættere sammen. Muligheden for centralvarme
betød at huset kunne bredes ud over grunden
i et plan. Hvide vægge, gerne i beton og store vinduer
med stålrammer og flade tage er karakteristiske træk
21
ved disse huse. Der er ikke så mange af disse huse og
liebhaverinteressen er derfor stor.
- Bungalowen, 1930’erne
Bungalowen er den mere folkelige variant af funkisvillaen,
som aldrig slog rigtigt igennem. Den typiske bungalow
er i én etage plus høj kælder, som gør, at der ikke
er noget tæt forhold mellem hus og have. Det karakteristiske
er det næsten flade tag og hjørnevinduerne.
- Statslånshuset, 1940’erne og 1950’erne
Statslånshuset er ”folkehuset”, som gjorde det muligt
for brede dele af befolkningen at få eget hus. Det er et
lille énetages længehus på oprindeligt ca. 85 m2, med
stramme krav til hvad det måtte koste, til byggekvalitet,
indretning og isolering m.v. Kælder og tagetage
blev sparet væk og erstattet af lave gitterspær, typisk
beklædt med eternit. De forskellige hustyper, som
udvikledes, var i vidt omfang et resultat af arkitektkonkurrencer.
De fleste af de små hus er siden udvidet
med nye tilbygninger og fremstår derfor med en
noget uklar profil
- Det modernistiske hus, 1950’erne
Efter krigen var der et opsparet behov for igen at
orientere sig mod den store verden. Modernismen
fra trediverne blev taget op igen og videreudviklet
med inspiration fra blandt andet Californien. Husene
har typisk kæmpemæssige vinduespartier og flade
tage med tagpap og er bygget i såkaldt åben plan
med sammenhængende og flydende rumforløb. Det
private er i højsædet og derfor et der ofte mure og
vægge uden vinduer ud mod offentligheden, men til
gengæld en tæt kontakt mellem huset og den private
have. Der er ikke så mange af disse huse, og det er
typisk blevet ”liebhaver” ejendomme.
- Typehuset i 1960’erne
Typehuset fra 1960’erne er i vidt omfang en videreudvikling
af de typehuse, som blev udviklet i statslånstiden.
Husene var gennemtegnet på forhånd og kunne
fremstilles rationelt og efter ”samlebåndsmetoden”.
Arkitekternes Typehuskontor etableredes i 1958 og
efterfulgtes af en række typehusfirmaer. Køberne
kunne bestille huset ud fra et katalog og kendte prisen
på forhånd. Som det typiske statslånshus var det
i reglen et længehus i en etage uden kælder og med
lavt sadeltag i tegl eller eternit. Typisk er også den
såkaldte pistolgang, som giver adgang til alle rum.
Disse huses fordel består ikke mindst i at de i reglen
er nemme at vedligeholde og bygge om.
- Typehuset i 1970’erne
Velstandsstigning, inflation og rentefradrag gjorde huskøb
til en god investering og husene voksede i størrelse.
Dermed vandt huse i halvanden etage igen terræn.

MARKEDET TVINGER KØBERE TIL ”AT SE MULIGHEDER” I 1970´ER HUSENE
Interview med Claus Lillelund, Nybolig, juni 2004
Claus og Louise Lillelund repræsenterer Nybolig i en række byer i Nordsjælland. Nybolig er en af Danmarks største
ejendomsmæglerkæder, med ca. 200 kontorer fordelt over hele landet. Claus Lillelund hjælper bl.a. entreprenører
(developere) med at sælge nybyggeri.
Der er enorm mangel på villagrunde i Københavnsområdet og på grunde i det hele taget. Der bliver ikke lagt nye
områder ud til villabebyggelse, kun til tæt/lav eller 3 etages lejeboliger. Folk er begyndt at efterspørge 70’er huse, som
tidligere var usælgelige. Nogle ønsker de rene stringente linier. 50’er husene bliver nærmest solgt som antikviteter.
Det er forfærdeligt, hvor lidt der er sket for menigmands parcelhus de sidste 30-40 år. Det har fået en karnap og nogle
kanter, og udvendige og indvendige tagrender. Derfor kan man med held og ikke særlig mange penge ændre det til
noget, der ligner et hus bygget i 1995. Det er der nogle, der kan se, og det gør de så.
I mange år har det været den romantiske drøm, der har været altoverskyggende. Folk drømte om sort glaseret tegl-
tag, hvide palævinduer, hvidpudsede facader, højt til loftet og stuk, 3 stuer én suite på ”Drømmegårds Allé”, der ikke
kostede noget. Alt er født af drømme og næres af drømme, men livet er jo at gå på kompromis.
De, der tjener penge, ønsker sig de gamle 1930’huse med meget plads og luft rundt om huset. Men når de kommer
derud, så oplever de, at det er deres behov og ikke deres børns, der bliver tilgodeset. Problemet i mange 1960´er og
1970´er kvarterer er, at der ikke er mange børn. Børn har fået stigende betydning for valg af bolig. Stisystemer og gode
forhold for børnene efterspørges. Det, at de kan komme rundt selv, kan få legekammerater og ikke skal mandsop-
dækkes.
Boligdrømme og kompromis
Førstegangskøbere er fyldt 30 år og kommer typisk fra indre København, hvor de har studeret. Nu har de fået børn
og så der skal villavej til. Nogle bliver boende i byen, hvis man har den gode gård, men for de fleste handler det om at
komme tilbage til det parcelhus, som de selv kom fra. De ønsker at flytte hen, hvor den ene eller anden kom fra, eller
hvor vennerne er lokaliseret. Det er det der gør, at de har præferencer for det ene eller andet område. Men typisk søger
de ikke kun i et enkelt område. De kommer med en drøm og en pose penge. ”Hvor kan vi få drømmen realiseret?” Det
er tilfældigheder, der er afgørende, for i hvilken retning kompromiset udspiller sig. Det kan være afstand til job, m2 eller
andet. Folk er meget kræsne, man leder og leder, indtil det rigtige dukker op. Man vil ikke kompromiset, men når man
møder de samme kunder igen et år efter, så har deres ønsker ændret sig.
Folk som skolelærere har ikke råd til at bo i nærheden af København, hvis de skal have et 150 kvm hus. Segregering
er et problem, når man taler med borgmesteren i Birkerød: ”Hvor skal jeg placere mine skolelærere?”
Fra midten af 1980’erne til midten af 1990’erne søgte folk bolig på en fin adresse med stort hus, men der var ikke
penge til istandsættelse, fint skulle det være, men det har ændret sig. De sidste 10 år er der smidt penge ind i husene.
Der er folk, der køber huse i Rungsted for 2,5 mio. og river det ned. Og der er masser af statslåns huse fra 50’erne, der
er noget værre bras, men man betaler alt for meget for det, så generelt er der ikke råd til at rive det ned. Typisk betaler
man for lidt for et perfekt hus og for meget for et dårligt hus. Når eternitskifertaget ikke holder længere, skal der nyt
på, og et tegltag koster 250.000 kr.
Fra privathed til nærhed
I nybyggeri ser vi, at der bygges tættere og tættere. Den gamle fortmentalitet, hvor man værnede om privatlivet med
ligusterhækkene, er ved at forsvinde. Unge åbner haverne. Der er 10-12 meter mellem husene i meget af det, jeg sæl-
ger. Man kan se ind til hinanden. Men folk kan godt lide det nære. Det skaber tryghed. Det er selvfølgelig markedet,
der stiller betingelserne, men der er masser, der synes det er fint. Det gavner naboskabet. Folk søger ikke opdeling.
Det fleste synes også det er en fordel med blandet boligmasse, hvor der både er ældre og yngre.
Seniorerne flytter ikke ud
Det er fuldstændig overvurderet, at det grå guld flytter ud af parcelhusene. Mange flirter med tanken, men det er kun
5%, som gør noget ved det. Udflytningen fra parcelhuskvarteret kommer ikke til at ske. De vil bo på Rådhuspladsen,
men der skal være fred og ro. Ingen gider trafikstøj, det er blevet mere udpræget. Når seniorerne har solgt deres par-
celhus skal der være en 1 mio. til overs., men når de skal købe nyt, så opdager de, at det koster det samme, som det
de kom fra. Hvor er friværdien så henne? Det er også de færreste, der er gældfri. De har lige fået nyt køkken eller købt
ny bil. Det er ikke lysten, der får seniorerne til at blive boende, det er manglen på alternativer.
22

Denne tendens holdt sig efter oliekrisen, fordi toetages
huse er mere energiøkonomiske. Det typiske hus har
en børneafdeling i underetagen, som også omfatter
alrummet og en mere rolig voksenafdeling med stue og
stor balkon på første sal. Taget er stort og med udhæng
og kombineret med en hang til grove materialer gør
det ofte husene lidt mørke indvendigt. Disse huses fordel
er, at de ofte rummer mange værelser og m2.
- Det rustikke og energirigtige hus i 1970’erne og
begyndelsen af 1980’erne
Dette hus er en reaktion på oliekrisen og på
1960´ernes forbrugersamfund baseret på teknologi
og stordrift. Værdier som ”småt er godt”, det landlige,
hjemmelavet, genbrug og økologi vandt frem. Huse i
to etager, med små vinduerne og tykke vægge for at
spare varme, kendetegner disse huse, som ofte også
er smalle for at give lys fra begge sider. Alrummet og
brændeovnen er standard. Som en reaktion mod de
store boligplaner og parcelhusets individuelle boligform
vandt tæt/lav bebyggelser med vægt på fællesskabet
frem, blandt andet inspireret at den tids kollektiver.
- Den postmoderne villa fra 1980’erne og frem
Det postmoderne hus er alt det, der har været forbudt
siden 1930´erne. Ufornuftigt, kulørt og vellystigt i
pagt med den individuelle tidsånd baseret på privat
initiativ og pengeøkonomi. ”Alt var tilladt” og mange
stilarter og mange forskellige materialer blandedes.
Økologi og autencitet var ikke i højsædet, livet måtte
gerne være overfladisk, bare der var stil over det.
- Det borgerlige typehus i 1990’erne og frem
Da de tidlige 1980´eres forbrugsfest stoppede brat
med Kartoffelkuren i 1986, gik byggeriet af enfamiliehuse
næsten helt i stå. Da der igen så småt kom gang
i byggeriet, var det økonomiske, velkendte, trygge og
borgerlige typehuse ligesom i 1960’erne, som vandt
frem. Huse i røde mursten, med hvide vinduer og et
stort valmet tegltag, som holder sammen på huset
med dets havestue og karnapper og den overdækkede
terrasse og carporten. Andre typehuse er træhuse med
inspiration fra de amerikanske TV-serier.
Ældre huse har sjæl
”Jeg tror, at det for fremtiden bliver mere vigtigt, at man skal
kunne se kvaliteterne ved parcelhuset. Parcelhuskvarteret har
trygge rammer, gode skoleveje, alt hvad hjertet begærer, men de
er kedelige. Hvis vi kunne igangsætte en opgradering, få færre
restriktioner og samtidigt skabe bedre rammer for de ældre, ville
23
det været fantastisk.” (Vibeke Meyling, Byplanarkitekt)
De nye huse er praktiske men kedelige, mens de
gamle huse er smukke men upraktiske. En undersøgelse
af to kvarterer, dels et typisk parcelhuskvarter fra starten
af 1970’erne, dels et kvarter med murermestervillaer fra
omkring 1950, viser noget om beboernes holdninger til
deres hus og til kvarteret 12. Kun hver tiende (11,3%) af
beboerne i 1970´er parcelhusene svarer, at de bor i et
smukt hus, og halvdelen (50,7%) svarer ”ved ikke” når de
spørges, om deres kvarter er charmerende. Dermed er parcelhusejerne
faktisk ikke uenige i arkitekternes dom over
deres huse. Disse beboere har ofte fravalgt villaen med
charme og sjæl, fordi det var for dyrt, for upraktisk eller
forbundet med for meget arbejde.
Holdningen er generelt, at husene fra halvfjerdserne
er praktiske men kedelige, hvorimod de ældre villaer er
smukke men upraktiske. At det ældre hus har sjæl, betyder,
at det har en historie. De er charmerende, har kringelkroge,
knaster og skunke og er bygget af de gode materialer
og med godt håndværk.
I kvarteret fra 1950’erne giver beboerne udtryk for
langt større tilfredshed med arkitekturen i deres boligområde,
og modsat parcelhusejerne har villaejerne i langt højere
grad reflekteret over det arkitektoniske, da de købte hus 13.
Parcelhuskvartererne fra 1970´erne er ofte kritiseret
for deres ensartethed og monotoni. Det er imidlertid store
forskelle kvartererne i mellem. I nogle parcelhuskvarterer
fra 1970’erne har renoveringerne været så forskelligartede,
at de i sig selv er med til at løfte kvarteret ud af typehus-anonymiteten.
Parcelhustyper - et bolighierarki?
Boligvalg handler om forskellige behov og forskellig smag.
Ikke desto mindre kan man tale om et vist hierarki. Nogle
typer opleves som mere attraktive end andre. Selvom
enfamiliehusene (åben/lav) som gruppe ligger i toppen
af bolighierarkiet, hvis man måler på graden af attraktionsværdi
i forhold til andre boligformer, er der ikke
desto mindre flere af åben/lav hustyperne, som befinder
sig længere nede af skalaen og også opfattes som mindre
attraktive end andre former for ejer- og lejerboliger.
Det er indenfor åben/lav husene, at der findes den
allerstørste spredning i kvalitet og attraktivitet overhovedet.
Spektret går fra liebhaverboliger i form af palævillaer
ved Strandvejen til forsømte huse i de små landsbyer.
Ser vi på åben/lav husene eller enfamiliehusene, er
der meget, der peger på, at ”hierarkiet” ser nogenlunde
ud som nedenfor med det klassiske og romantiske hus i
toppen efterfulgt af murermestervillaen med mulighed
for at sætte sit præg. Herefter kommer nogle af de nyere
huse. Tæt på bunden af hierarkiet kommer husene fra
12 Parcelhuset-elsket og hadet, af Kirsten Gram-Hansen og Claus Bech-Danielsen, seniorforskere på Statens Byggeforskningsinstitut, By og Byg. Publiceret i Arkitekten.,
103(07), 2001
13 Når sjælen flytter ind: af Claus Bech-Danielsen og Kirsten Gram-Hanssen, 2003, www.urbanvelfaerd.dk

FORSTADEN I NYT LYS.
VIBEKE MEYLING, 1999
Vibeke Meyling peger på at forstaden er hverdagsbyen, hvor hovedparten af danskerne bor, mens de gamle (his-
toriske) byer bliver udflugtsbyer eller oplevelsesbyer. Vil man byudvikle forstaden, handler det ikke om at efterligne
den historiske by eller forsøge at trække standardløsninger ned over forstadsområder, uden sans for de stedlige
kvaliteter.
Udfordringen i forstadens parcelhuskvarterer er, at det primære foregår bag hækken. Vejudlæg er kun tænkt
til transport. Der er i reglen tale om rationelle landsinspektørudstykninger, som betyder at kvarteret mangler
kvaliteter. Der er ingen afgrænsning af et kvarter og ofte heller ingen kerne i forstaden eller kvarteret. Til trods for
den åbne bebyggelse og meget grønt er forstadskvartererne landskabsfattige. Parcelhuskvartererne er fx præget
af vidt forskellige gartnerløsninger, hvor en koordinering på tværs af ejendomsskel kunne bidrage til at skabe sam-
menhæng.
Blandt de forskellige forslag peges der på, at kommuneplanerne stort set behandler alle parcelhuskvarterer
som om de var ens. Er der ikke mulighed for at differentiere noget mere, f. eks. gennem en større bevidsthed om,
hvilke træk man ønsker at rendyrke og hvilke man netop ikke ønsker at rendyrke? Forstadens største problem
er ikke arkitekturen, men tomheden og monotomien. Det peger på behovet for at sætte fokus på de forskellige
steder som oplevelsesrum.
KONKURRENCEN. DEN NYE FORSTAD. ARKITEKTEN, 15-2001
I 2001 blev der udskrevet en konkurrence med titlen ”Den nye forstad”. I konkurrencematerialet var nøgleordet
”sammenhæng”. Hvordan skabes ”nye sammenhængende by- og arkitekturformer, nye sammenhængende sam-
livs- og kollektivitetsformer, nye sammenhængende opfattelser af stedslighed og betydningsfuldhed og nye sam-
menhængende opfattelser af landskab, økologi og nybyggeri.”
Visionerne skulle være så konkrete, at de kunne afprøves på to lokaliteter i Danmark, henholdsvis forstæderne
Høje-Taastrup i hovedstadsregionen og Tilst i Århus kommune. Blandt konkurrencens indkomne 44 forslag præ-
mieredes 11 forslag.
Gennemgående temaer er:
- Fortætning og koncentration
- Radikal funktionsblanding mellem f.eks erhverv, bolig, trafik og rekreation
- Radikal blanding af forskellige typer af boliger og arkitekturformer
- Sammenfoldning af byskab og landskab - grøn by eller bebygget natur
- Individet, naboskabet og det offentlige
24

1960´erne. Den indbyrdes placering er også et resultat af
modeluner, og én ting er ”drømmeboligen”, noget andet
er, hvad der er realistisk og hvor vil man føle sig mest
hjemme. Der er således en tendens til, at man vender tilbage
til barndommens boligtype.
I toppen:
- Den romantiske borgerlige villa fra omkring 1900
- Murermesterhuset, omkring 1920
- Funkisvillaen, 1930’erne
- Det rustikke og energirigtige hus fra 1970’erne og
1980’erne
I midten:
- Den postmoderne villa fra 1980’erne og frem
- Det borgerlige typehus fra 1990’erne og frem
- Det modernistiske hus, 1950’erne
- Bungalowen, 1930’erne
I bunden:
- Typehuset i 1970’erne
- Typehuset i 1960’erne
- Statslånshuset, 1940’erne til 1950’erne
- Små byhuse i købstæder fx ved indfaldsveje og i byperiferien
- Huse på landet og i landsbyer i udkantområder og
uden herlighedsværdier
Et sådant ”bolighieraki” skal tages med alt muligt forbehold,
men kan alligevel være et nyttigt udgangspunkt
for at sætte truslerne mod parcelhuset fra 1960’erne og
1970’erne ind i de rette proportioner. Beliggenheden er
imidlertid den altoverskyggende faktor, som i mange tilfælde
dominerer over hustypen. Udover det demografiske
efterspørgselspres spiller det relative udbud af 1960´er og
1970´ervillaer sammenlignet med alternativerne i lokalområdet
også en stor rolle, når man skal vurdere ”trusselsbilledet”
for 1960´er og 1970´er husene i fremtiden. Da
boligmarkedet udgøres af forbundne kar, vil manglende
efterspørgsel på lang sigt først gå ud over boligerne i
”bunden” af hierarkiet. Det vil ofte være lejeboligerne.
Det gælder dog ikke ved kortsigtede konjunktur tilbageslag,
hvor dyre liebhaverboliger ofte rammes hårdest.
Parcelhuskvarteret
og forstaden
”En kollektiv vision om det private livs lykke” (John Pløger)
Parcelhuskvartererne dominerer arealmæssigt i forstaden,
men er til gengæld mere anonyme og usynlige end
de øvrige boligformer i forstaden, som ofte ligger mere
14 John Pløger: ”Den diffuse forstad - planlægning for og med en kompleks virkelighed”, 2000
25
centralt i forhold til forstadens byfunktioner og trafikale
knudepunkter. Parcelhuskvartererne er med til at give
forstaden karakter af spredthed. I det følgende ses der på
samspillet mellem forstaden og parcelhuskvarteret med
udgangspunkt i John Pløgers ”Den diffuse forstad – planlægning
for og med en kompleks virkelighed.” 14
Planlægningen af forstæderne hentede oprindeligt
inspiration tre steder fra:
- “Haveby-bevægelsen” (naturen),
- “New town” bevægelsen (nye sunde byer) og
- Funktionalismen (tæthed, optimering af sammenhængen
mellem form og indhold og zonering).
Det var en anti-urban planlægning, der ønskede at bringe
byboeren væk fra storbyens usunde levevis og dårlige
boligforhold. Forstæderne skulle også skabe kollektive
sociale relationer for at modvirke bylivets fysiske og
sociale isolation.
Forstaden skulle i modsætning til byen være det trygge
samfund og det ansvarlige nærmiljø med fællesskabet i
centrum. Et lokalt afgrænset samfund, hvor beboerne uanset
sociale, kulturelle eller økonomiske forskelle føler et tilhørsforhold
til et fællesskab og et sted. Forstaden bygger
på en rationalistisk tro på, at man kan designe det sociale
liv ved at forme rummet og på, at jo mere folk interagerer,
jo mere vil de komme til at dele en fælles identitet.
Dette ideal har været en uopnåelig utopi i hvert fald
siden 1960’erne. I dag er forstaden blevet det sted, hvor de
fleste byboere bor, og befolkningen er blevet meget mere
differentieret med hensyn til hvem som bor der, alders- og
befolkningssammensætning, livsstile og livsformer etc.
Der er også sket en opsplitning eller segregering i
forstæderne baseret på bydele med en stor andel ”socialt
boligbyggeri”, som enkelte steder har udviklet sig til
sociale og etniske ghettoer og bydele med overvejende
privatejede enfamiliehuse. Mange fik råd til større boliger
og prioriterede privatheden i disse, kvinderne kom ud på
arbejdsmarkedet og fungerede ikke længere som lokalsamfundets
sociale kit.
Forstaden har også den svaghed, at den ikke kan
defineres på egne præmisser, men kun i forhold til noget
andet. De moderne forstæder domineres ikke længere af
enhedsskabende elementer som fx familielivsformen. En
række bo- og nærmiljøer præges tilmed af eksklusion og
splittelse snarere end af enhed og fællesskab. Fællesskab
gennem aktiviteter er blevet nutidens nøgleord for at genskabe
det socialt integrerende nærmiljø. Trods problemerne,
så er forstadsmiljøerne generelt “bedre end sit rygte”,
hvis man spørger beboerne.
Der er generelt et ønske om at tilføre forstæderne flere
urbane kvaliteter. Her må man også se på, hvordan man
kan tilføre forstaden de “bløde bykvaliteter”. Differentierede

BRUG DET, DER ER!
Interview med Signe Wenneberg, juli 2004
Signe Wenneberg arbejder som selvstændig for-
fatter og journalist og har blandt andet bidraget til
bogen ”Den nye f@milie” og skrevet bogen ”Den
første have”. For tiden bor hun sammen med sine
to drenge i en 108 m2 stor ejerlejlighed i et to-fami-
lies-hus i Charlottenlund. I interviewet giver hun
sit bud på, hvordan man kan åbne de eksisterende
parcelhuskvarterer, så de ikke længere er de halv-
triste sovebyer, som i dag kun opfylder de færrestes
boligdrøm.
De tre boformer: Mangfoldighed i byen, det fisefor-
nemme kvarter og det gode hippie-kvarter
Signe Wenneberg får begge sine børn, mens hun
bor i lejlighed på det Indre Nørrebro i København
Til hendes boligkarré hørte en stor gård, som alle
sender deres børn ned i for at lege. Det er lidt som
et landsbyfællesskab midt i København. Man skiftes
til lige at holde lidt øje med hinandens børn. Det
var et Nørrebro-hus fra før Nørrebro blev trendy.
Hun lærer meget om fællesskaber, diversitet og
rummelighed af at bo i et hus, hvor der blandt de
nærmeste naboer er alkoholikere, folk med store
hunde og en lesbisk dame.
En af grundene til, at Signe vælger at flytte fra
Nørrebro er, at det hun kalder parcelhusmanerer
begynder at trænge sig på. Der begynder at flytte
lidt ældre mennesker fra de mere velstillede parcel-
huskvarterer i Nordsjælland ind, som vil ind og leve
livet i det indre og smarte København. Signe oplever,
hvordan måden at være sammen på skifter karakter.
Normalt kunne man gå ned og grille og bruge gården
som man lystede, men med de lidt ældre og velstill-
ede menneskers indtog, kommer der andre boller på
suppen. Der skal nu reserveres bord i gården i forve-
jen og kun meget lidt bliver overladt til tilfældighed-
erne. Signe oplever, hvordan de nye beboere har et
behov for at sige: ”Dette her er mit lille frimærke, og
her bestemmer jeg”, hvilket harmonerer dårligt med
Signes forestillinger om en god boform, som er ken-
detegnet ved den rummelighed, der tidligere havde
gode vilkår i huset på Nørrebro. Rummeligheden
skiftes med de lidt ældres indtog ud med ensretning
og det regelrette. Signe mener, at de ældre skal ind
og lege parcelhuskvarter fra Rungsted midt inde i
København, fordi nu er det det, der er trendy.
Signe flytter dernæst til det, hun beskriver som
et fisefornemt kvarter i det nordlige København.
Signe bor her i en lejelejlighed i et tre-families-hus
med tilhørende have. Selvom hun var glad for have
og lejlighed og fortsat har nære venner fra kvarteret,
26
oplever hun dog igen, at rummeligheden i kvarteret
er meget begrænset. Ved at fjerne noget af et hegn
mellem hendes og en af de andres haver forsøger
hun at åbne kvarteret og skabe bedre rammer for, at
børnene kan løbe ind og ud af de forskellige haver
og lege. Hullet i hegnet bliver dog hurtigt lukket
med noget, der ligner pigtråd.
Medio 2004 flytter Signe ind i sin nuværende
bolig. Det er en ejerlejlighed i et to-families-hus med
en tilhørende have. Den har den have, som hun
savnede på Nørrebro og den rummelighed, som hun
havde på Nørrebro, men måtte kigge langt efter i
det fisefornemme kvarter. Boformen med to familier
i samme hus giver fordele af både social, praktisk
og tryghedsgivende karakter. Man hjælper hinanden
med at passe både hus og de dertil hørende dyr,
og man kan deles om store udgifter som fx at skifte
tag. Man kan mærke liv efter hinanden – lyset er fx
tændt på trappen i en sen nattetime – hvilket giver
en form for tryghed. Det er et ekstra plus, at hendes
nærmeste naboer og de andre folk fra kvarteret lader
deres børn lege i hinandens haver.
Det er dog ikke kun børnene, der kommer hinan-
den ved i kvarteret. Efter en måned har Signe fået
tre invitationer til vejfester. Det er fordi, der bor folk
i kvarteret, som gerne vil have, det skal være et fes-
tligt kvarter, fortæller Signe. En er kok og vil holde
en gourmetfest, mens en anden kan noget med
musik og vil holde en musikfest. Man bruger så at
sige det, man kan, og det, man har. Signe fortæller
begejstret om disse foretagsomme og festlige
naboer, men man mærker også, at hvis det en dag
skulle blive for meget, så har hun ikke noget imod at
melde fra. Selvom Signe med sin nedrivning af dele
af et hegn tidligere har forsøgt at skabe sig et kvarter,
der passer til hendes livsstil, og selvom hun mener,
at man ligesom de festlige folk fra det nuværende
kvarter skaber det festlige kvarter, kan være med til
at skabe sig det kvarter, man gerne vil have, så er
der grænser for, i hvor høj grad man kan skabe sig
et kvarter, der passer præcist til ens livsstil. ”Man er
nødt til at finde et kvarter, der nogenlunde passer, og
det har jeg fundet nu”, siger Signe Wenneberg.
Positiv brug af menneskets trang til ghettoer
Denne erkendelse af, at mennesker har en trang
til at bo sammen med mennesker af deres egen
”slags” har fået Signe Wenneberg til at mene, at
vi skal lade være med at tale så meget om at ned-
bryde ghettoer, da vi til alle tider har boet i ghettoer.
Vi søger mod mennesker, som er ligesom os selv,
og sådan er det bare. Denne menneskelige trang
til at bo sammen med mennesker som en selv er
fortsættes på næste side

y-kvaliteter handler både om følelser, atmosfære, oplevelse
og stedsfølelse. Det er disse kvaliteter, som i sidste ende
betinger folks trivsel og følelse af stedstilhørighed.
Fremmede kulturer, livsformer og værdier og etniske
gruppers foretagsomhed kan understøttes, så der i større
udstrækning etableres fx caféer, restauranter, butikker og
serviceerhverv. Moderne byliv lægger ikke op til at se forstæderne
som afgrænsede bydele, men de skal ifølge John
Pløger have attraktive “stoppesteder” med bykvaliteter.
dog en dobbelttydig størrelse for Signe Wenneberg.
Hun betegner det som et tab, at hun efter, at hun
har forladt Nørrebro, ikke længere dagligt ser
mennesker, som går med tørklæde eller folk, som
måske drikker en tår over tørsten. Folk, der lever liv,
som på væsentlige områder adskiller sig markant
fra hendes eget liv. Signe Wenneberg kunne godt
tænke sig, at kvarteret, hvor hun bor nu, var lidt
mere pluralistisk, men samtidigt nyder hun at være
omgivet af mennesker, som er veluddannede og
frit tænkende som hendes selv. Derfor mener Signe
Wenneberg, at man er nødt til at tage det alvorligt,
at mennesker og dermed boligkvarterer er forskel-
lige. Man må forsøge at skabe rammer for, at men-
nesker, der er relativt ens, kan finde hinanden. Det
vil skabe de bedste vilkår for et godt boligområde.
Udviklingen af fremtidens parcelhuskvarter
Signe Wenneberg mener, at en af fremtidens udfor-
dringer er via helt nye former for fællesskaber at få
udryddet de sovebyer, som ingen længere kan være
tjent med.
Det første skridt på vejen er at lægge alle liguster-
og bøgehække ned og lave fælleshaver med hvert sit
specifikke indhold. Et sted kan man lave en kanin-
have, et andet sted en swimmingpoolhave, et tredje
sted måske en trampolinhave og et fjerde sted en
have med bålplads. Mange forældre er i dag på flek-
stid. Man kunne derfor skiftes til at holde tidligt fri og
lade børnene på skift samles i en bestemt have. Alt
i alt vil det skabe flere udendørs udfoldelsesmulig-
heder. Signe Wenneberg understreger i den forbin-
delse, at et af de største problemer blandt børn er
overvægt, og at de er motorisk dårlige. Det gælder
derfor om at skabe nogle spændende udendørs
udfoldelsesmuligheder, som kan konkurrere med
computeren og TV, og her kommer en opdeling af
kvarterets haver efter faciliteter ind som en løsning.
For at få skabt bedre vilkår for børnene og de
familier, de er dele af, skal der både sættes ind i det
offentlige og i det private. Det offentlige skal lave
nogle fantastiske legepladser, som gør det spæn-
dende at komme ud og bruge sin krop. Overvægten
blandt børn er en bombe under sundhedssystemet,
27
Steder, hvor man også har tilbud til folk udefra.
Derfor bør planlægningen blive mere sensitiv overfor
forskellene i en forstad. Nogen vil bo i “sovebyen”, andre i
“byer-i-byen”. Hvis man vil byudvikle udfra forstædernes
forskellige særegenheder, skal man være lydhør overfor
og også stimulere til lokal udvikling dér, hvor den opstår.
Forstæderne præges ligesom byen af forandring, mobilitet
og individualitet, som ikke kan planlægges.
og nye legepladser kan være med til at sænke
denne bombes slagkraft. I det private ligger der et
meget stort ansvar hos både forældre, byplanlægge-
re, arkitekter, kommunerne og hos dem, der udtænk-
er fremtidens boligkvarterer. Vi må sørge for at frem-
tidens boligkvarterer kan være med til at sikre, at vi
får nogle sunde mennesker, og det får vi ikke, som
kvartererne er indrettet i dag. ”Asfalteringen gør man
enormt meget ud af, men hvad gør man egentligt ud
af at skabe nogle forhold, som gør det fedt at gå en
tur, cykle, stå på rulleskøjter eller andre ting, hvor
man bruger sin krop?”, spørger Wenneberg.
Hvis vi får skabt nogle bedre parcelhuskvarterer,
så kan det være med til skabe nye og bedre måder
at være familie på. I dag lever mange familier det,
Signe Wenneberg kalder et trummerum-liv. Tidligt
op, hurtig morgenmad, børnene i børnehave eller
skole, på arbejde, hente børnene, handle ind og
hjem kl. 17:30 med stangumulige børn. Hvis vi
kunne få øjnene op for de muligheder, som ligger i
med udgangspunkt i et lokalt fællesskab at skabe
mere åbne parcelhuskvarterer, så forsvinder noget
af grundlaget for trummerum-livet, og vi kan be-
gynde at tænke over mere fordelagtige måder at
gestalte vores liv på.
Rent fysisk mener Signe Wenneberg, at det er
vigtigt, at man i stedet for hele tiden at fokusere
på at bygge helt nyt og skabe nye boligtyper tager
udgangspunkt i den eksisterende boligmasse. Vi må
spørge os selv, hvordan vi egentligt gerne vil leve,
finde et svar og forme den eksisterende boligmasse
udfra dette svar. Måske vil vi gerne leve uden, at
hver dag ligner hinanden, uden stress, uden at alle
børn bliver federe og federe og har mindre og min-
dre forstand på børn & natur. Signe Wennebergs
bud på, hvordan vi når derhen er at gentænke de
eksisterende boligkvarterer fysisk og herigennem at
skabe grundlag for nogle nye lokal fællesskaber.

ANDERS HØYER TOFT: HUSET UDEN EGENSKABER:
PH.D AFHANDLING, ARKITEKTSKOLEN I AARHUS, MAJ 2001
I afhandlingen defineres parcelhuset af følgende fire komponenter: Huset, haven, vejen og parcellen. Anders Høyer
Toft påpeger, at et vellykket parcelhuskvarter er et resultat af en overordnet koordination mellem alle fire komponenter:
huset, haven, vejen og parcellen. Han påpeger, at indenfor såvel arkitektonisk udformning som byplanlængning
har udviklingen bevæget sig fra vægt på det kunstneriske over vægt på det professionelle til vægt på det
pragmatisk/økonomiske. I denne udvikling er ”kvarteret” glemt og der er blevet fokuseret for ensidigt på det enkelte
hus. Det har resulteret i parcelhuskvarterer, hvor de fire komponenter ikke er tænkt sammen, men hvor man har projekteret
enkeltdelene isoleret uden tanke for helheden. ”Landinspektørudstykninger” som Skjoldhøjparken i Århus
nævnes som et eksempel herpå.
I modsætning hertil står Jørn Utzons ”Kingohusene” i Helsingør, som har en homogen fremtoning og hvor
husene, vejen og parcelleringen understøtter stedets topografi og landskab. Husene er udformet under hensyn til
terrænet. Boligkvalitet kan ikke begrænses til den enkelte bolig, men omfatter i høj grad også nærmiljøet. Ulempen
ved sådanne ”arkitektoniske værker” er, at de er meget svære at ændre på, uden at ødelægge den arkitektoniske
helhed. I modsætning hertil er de typiske parcelhuskvarterer langt mere åbne og fleksible for forandring. Som en
mellemproportional nævnes ”Klokkerfaldet” i Århus, hvor landskabsbearbejdningen anvendes til at samle husbebyggelsen
og give identitet.
FRA 1960´ERNES TYPEHUS TIL 90ÉRNES DRØMMEBOLIG
Realkredit Danmark udskrev i 1992 en arkitektkonkurrence om fornyelse af eksisterende typehuse for at genoplive
de bedste sider af parcelhusdrømmen. Realkredit Danmark valgte at ombygge to helt traditionelle parcelhuse i overensstemmelse
med de vindende arkitekters visioner. Den typiske ”revolvergang” er erstattet af lyse adgangsforhold
og de ”cigarkasseformede” stuer er forvandlet til åbne rum med smukt lysindfald og behageligt indeklima.
I det ene hus er køkken og baderum tænkt som fabriksfremstillede elementer. Der er højt til loftet og baderummet
er også motionsrum. Det andet hus udgør et bidrag til idéen om fortætning. Der er foretaget en opdeling i to
mindre boliger, som er egnede til seniorer og indlagt ovenlys vinduer. Stue og terrasse er bundet sammen til en
sammenhørende enhed via gennemgående flisebelægning.
”BEDRE RUM TIL BYENS LIV” FRA MARTS 2003
Som led i projektet ”Bedre RUM til byens LIV” fra marts 2003, har Gråsten Kommune indsendt et projekt for parcelhuskvarteret
”Stjerneparken”, som lægger op til en omdannelse af vejudlæggene i et parcelhuskvarter i Gråstens
udkant. Intentionerne er at finde en enkel løsning, der - uden at ændre på de enkelte huses ejendomsret - kan
realiseres i et samarbejde mellem forvaltning og beboere. Der er tale om et bidrag til hvordan den samlede visuelle
og brugsmæssige værdi af landets mange parcelhuskvarterer kan udvikles.
Men da det ikke lykkedes at inddrage parcelhusenes private forhaver, så de sammen med de offentlige arealer
kunne udvikles til nye og fælles rum for kvarteret, er projektets kvalitative løft ifølge bedømmelseskomitéen begrænset,
hvilket ses som udtryk for en uforløst dialog imellem parterne i den indledende fase, hvor projektets idé blev
formuleret.
Kendetegnende for mange af konkurrencens øvrige 22 forslag er, at byrummene gøres til omdrejningspunkter for
socialt liv og adfærd, hvor det ikke alene drejer sig om spadsereture eller cafékultur, men om et mylder af forslag til
kropslig udfoldelse og ’urban street-life’.
Bedre RUM til byens LIV: Rapport over bedømmelsen af 23 indsendte projektforslag, marts 2003
28

Parcelhuskvarterets
”byggeklodser”
I dette afsnit ses der nærmere på de udfordringer som
1960´er og 1970´er parcelhusene står overfor med
udgangspunkt i de projekter, som hidtil er lavet herom.
I det efterfølgende hovedafsnit III om ”megatrends” ses
der nærmere på de drivkræfter for forandring, som vil
påvirke parcelhuskvartererne de næste 10 år.
Kvaliteten af boliglivet i et parcelhuskvarter drejer
sig både om det fysiske, d.v.s huse, haver, veje etc., men
også om beboersammensætning, om offentlige og private
services, om grønne arealer, om muligheden for oplevelser
i kvarteret, om følelsen af tryghed, om godt naboskab og
om egentligt fællesskab i form af fælles services og fælles
aktiviteter.
Parcelhuskvarterets fire fysiske komponenter
Rent fysisk kan et parcelhuskvarter, jævnfør Anders
Høyer Toft, defineres som bestående af følgende fire komponenter
15: Huset, haven, vejen og parcellen. I det følgende
ses der nærmere på disse elementer hver for sig.
1. Huset:
Den historiske udvikling i hustyper og dermed også den
bestående bestand af parcelhuse er beskrevet i afsnittet
ovenfor om parcelhusets udvikling over tid.
Hvis det forudsættes, at nye enfamiliehuse og nye
bebyggelser afspejler de nye krav til boligen, kan der heraf
udledes nogle krav til fornyelse af 1960´er og 1970´erparcelhusene.
En stor del af nybyggeriet i 2004 er også typehuse.
Der er sket en begrænset produktudvikling siden
1970´erne. Den mørke pistolgang er erstattet af en indretning,
hvor gangarealer er opløst i de øvrige rum, som
dermed er blevet større.
På energiområdet er der sket en del. Nye energirigtige
huse kan opvarmes for 5.000-6.000 kr. årligt, hvilket er ca.
10.000 kr. mindre end det koster at opvarme et ældre hus.
Kapitaliseret udgør det en værdi på ca. 250.000 kr. Ifølge
energistyrelsen går 30 procent af samfundets energiforbrug
til opvarmning af boliger og undersøgelser peger på
at udgifterne til opvarmning vil kunne reduceres med en
tredjedel i de eksisterende boliger.
Hovedparten af de nye huse bygges i ét plan 16. Dels
fordi det er billigere end to plan, og dels fordi både seniorer
og børnefamilier foretrækker ét plan. Børnefamilier
vil gerne have, at børnene er i samme plan som de selv er,
både om dagen og om natten. Det krav kan en stor del af
husene fra 1960´erne også leve op til.
15 Anders Høyer Loft: Huset uden egenskaber: Ph.D afhandling, Arkitektskolen i Aarhus, maj 2001
Anders Høyer Loft: Huset uden egenskaber: Ph.D afhandling, Arkitektskolen i Aarhus, maj 2001
16 Interview med direktør Hans Kr. Jensen, HHM A/S
29
Brugen af hjemmet er blevet mere fleksibelt. Der er
adgang til fjersyn, PC, Internet, telefon etc. i hele hjemmet.
Der bliver i mindre grad en klar funktionsopdeling
af hjemmet. Rummene bliver multifunktionelle og benyttes
til flere forskellige formål afhængigt af situationen.
Grænserne mellem de enkelte rum og deres funktioner
bliver mere flydende. Det peger i retning af at erstatte
mange af de små rum i 1960´er og 1970´er boliger med
større rum.
2. Haven:
Udviklingen op gennem det 20. århundrede er gået fra
den landskabelige have med god plads til de urbane haver,
som ligger side om side på et begrænset areal. Nogle få
udstykninger af enfamiliehuse er placeret i en form for
parkbebyggelse uden parcellering. Det gælder Hoff og
Windinges Søndergårdsparken i Bagsværd og Utzons terrassehuse
i Fredensborg.
De fleste parcelhuskvarterer har imidlertid ”havebyen”
som model, hvor parcelhuskvarteret udgør ”en by af
haver”. Ligesom byen og parcelhuskvarteret er den tidlige
parcelhushave opdelt i kategorier efter funktion: nyttehave
og prydhave. I takt med at parcelhusejerne har fået
mindre tid, er mange parcelhushaver kommer til at bestå
af en græsplæne omkranset af buskads og hæk. Haven et
bindeleddet mellem huset og omgivelserne.
Haven giver en følelse af ugenert frihed og sikrer
afstand til naboerne. Haven har udviklet sig fra at være
en ressource til at være et overskudsareal, der friholder
parcelhusene fra hinanden. I takt med at husarealet er
vokset, ikke mindst i étplanshusene, er haven reduceret
til en græskant omkring husene, hvor kun hækken rager
op. Den park-tanke, der oprindeligt lå bag havebyerne er
ifølge Anders Høyer Toft svær at få øje på. Tilsyneladende
er der næsten udelukkende fokuseret på de enkelte huse
og ikke så meget på de rum, de danner omkring sig.
Måske kan den øgede interesse for terrasse og gårdhave
kombineres med en opblødning af de skarpe skel
mellem haverne med henblik på at opnå mere åbne og
parklignende omgivelser?
3. Vejen:
Vejen er central i opbygningen af et sammenhængende
byområde. Vejen er den traditionelle bys offentlige rum.
I forstædernes parcelhuskvarterer er vejanlæggene imidlertid
overdimensionerede, så de kan klare en maksimal
trafiktæthed. Målet har i de fleste forstæder været en så
høj grad af trafikseparering som muligt. Et trafiksystem,
hvor hårde og bløde trafikanter ikke mødes. Derfor er der
fortove i begge sider, også på de små parcelhusveje og et
hierarkisk juletræslignende system af overordnede veje,

GRUPPEN FOR BY- OG LANDSKABSPLANLÆG-
NING APS: PÅ VEJ MOD BÆREDYGTIGE PARCEL-
HUSKVARTERER, 1999
I projektet opstilles en vision for, hvordan et typisk
parcelhuskvarter kan udvikles med vægt på det
sociale og det økologiske. Som model er benyttet
Kastanieparken i den vestlige del af Kolding.
Bæredygtighed defineres som bestående af tre
grundpiller: Det økologisk/ressourcemæssige. Det
socialt/kulturelle og det økonomiske.
Der peges på, at de traditionelle parcelhuskvarterer
har en række mangler på disse områder, og
hvad værre er, man gentager mønstret ved nybyggeri.
De typiske parcelhuskvarterer fra 1960erne og
1970erne rummer på den anden side en betydelig
NYE HUSE KOSTER IKKE MERE END GAMLE
Interview med direktør Hans Kr. Jensen, fra HHM A/S, juni 2004
30
fleksibilitet med hensyn til ombygning og ændret
beboersammensætning.
For så vidt angår det sociale liv i parcelhuskvartererne
peges der i rapporten på den danske tradition
for at organisere sig i foreninger, på mulighederne
for at organisere ”grønne servicejobs”, en hjemmeside
for boligkvarteret, bytteydelser og kollektive
abonnementer. Det handler om at igangsætte en
positiv spiral, som omfatter medindflydelse, lokal
forvaltning og ansvarlighed og som resultat heraf
øget gruppefølelse, identitet og livskvalitet. Der
peges på muligheden for ”satellitarbejdspladser”, fx
som et væsentligt element i et fælleshus. I forslaget
til ”kvarterløft” er der også arbejdet meget med trafik
og grønne områder.
HHM A/S er et firma i byggebranchen, som dels opfører nye enfamiliehuse og dels leverer om- og tilbygning i
Hovedstadsområdet. Firmaet har 75 medarbejdere og ejes af direktør Hans Henrik Mortensen, som også er direktør
for Nyhusforeningen.
Der er stor efterspørgsel efter tilbygninger. Endvidere renoverer man mange badeværelser. Køkkenrenoveringer
overlades derimod til et af de mange specialiserede firmaer. 2 ud af 10 henvendelser drejer sig om tagetage, men
dem er der også specialfirmaer, som udfører en del af. Der er ikke ret mange af HHM’s kunder, som i forbindelse
med tagrenovering bygger en tagetage til. Det kan godt hæve prisen fra 150.000 til 750.000 kr. og er derfor et helt
andet projekt. Mange får derimod bygget karnap på.
En del af husene fra 1960´erne og 1970’erne er bygget i en dårligere kvalitet end de ældre ”murermesterhuse”.
Når husene nærmer sig de 40 år skal tag og vinduer i reglen skiftes, hvis det ikke er sket tidligere. Enkelte huse fra
1960´erne og 1970´erne er bygget af så dårlige materialer, at det bedre kan betale sig at rive ned og bygge nyt, frem
for at udvide et bestående hus.
Der er ikke ret meget medbyg. Folk har travlt med to fuldtidsjob. HHM møder heller ikke ret mange huse, som
bærer præg af dårligt udført gør det selv arbejde. Byggekvaliteten er de senere år blevet bedre, så vedligeholdelsen
kan begrænses. Der er især børnefamilier, som får udført om- og tilbygning. Der er derimod færre seniorer, men det
kan komme i fremtiden.
Nybyggeriet er typehuse. Enkelte kommer med et arkitekttegnet projekt, men det bliver ofte 75% til 100% dyrere.
Nybyggeriet er helt overvejende i et plan. Kun ca. 10% er i halvandet plan. Lokalplaner er ofte bestemmende herfor.
Et plans byggerier er billigere. Til gengæld oplever Hans Kr. Jensen, at de fleste lokalplaner tillader stor frihed i
forbindelse i forbindelse med husenes fremtoning, hvilket kan give en lidt for spraglet fremtoning.
HHM’s nye huse koster ikke meget mere end eksisterende huse på markedet. Byggeprisen er 8.500-9.000 pr. m2
og et hus med grund i Ramløse på ca. 130 m2 koster typisk fra 1,9-2,1 mio. kr.
Energibesparelsen er ofte et argument for nye huse. I et ældre hus er varmeregningen typisk ca. 15.000 kr., i et nyt
hus ca. 5.000 kr. Besparelsen på 10.000 kr. efter skat svarer til en renteudgift på 15.000 før skat.
Mange købere er også meget opmærksomme på allergi.
Ikea’s BOKLOK-koncept er endnu billigere end HHM’s huse, men henvender sig formentlig til en anden målgruppe
end HHM’s, nemlig dem, som ellers ikke ville have mulighed for en ejerbolig. I hovedstadsregionen, hvor huspriserne
er meget høje, vil denne målgruppe sandsynligvis være ret stor. Færdigproducerede huse fra Østlandene
kan blive en konkurrent på sigt på grund af billigere arbejdskraft. I HHM’s huse udgør arbejdslønnen ca. 60% og
materialeprisen ca. 40%, da det meste arbejde foregår ude på byggepladsen.

fordelingseje og til sidst blinde og semi-private veje, som
kun benyttes af folk med ærinde i et af vejens huse.
Disse vejsystemer befordrer ikke et offentligt liv,
men de blinde veje udgør til gengæld gode ”lommer” for
børnefamilier på grund af manglende gennemkørende
trafik. Denne trælignende vejstruktur er kritiseret af
blandt andet byplanlæggeren Christoffer Alexanders
i skriftet: ”A city is not a tree”. Rationalet bag den hierarkiske
vejstruktur er selvfølgelig at ”veje er farlige”.
Manglen på krumninger skaber overblik, men det fremmer
også høj fart på villavejene. Der er mange logiske
argumenter for denne rationelle byplanlægning, men
mange steder har disciplinens rationelle æstetik i følge
Anders Høyer Toft taget over og ført til mere funktionalistisk
tænkning end rationelt er.
4. Parcellen:
Kernen i hus-definitionen er parcellen. Huset ligger på
et udparcelleret jordstykkke, der udgør en del af en helhed.
Parcellen skaber frirum omkring huset, som dermed
bliver et afgrænset objekt. Det resulterer i spredthed
fremfor tæthed. Men ikke mere end at parcelhusene
ikke ligger frit i landskabet, men indgår i en urban sammenhæng
i form af forstadens parcelhuskvarterer. Langt
hovedparten af arealforbruget i byområderne udgøres
i dag af parcelhusbebyggelser. Allerede tidligt så man
behovet for at kontrollere byens hurtige vækst som følge
af udbygningen med parcelhuse i købstæder, stationsbyer
og landsbyer tæt på storbyen. Som reaktion herpå
etablereredes Dansk Byplanlaboratorium i 1922 og den
første byplanlov i 1938.
Anders Højer Toft påpeger, at et vellykket parcelhuskvarter
er et resultat af en overordnet koordination
mellem alle fire komponenter: huset, haven, vejen og
parcellen. Problemet med mange ”landinspektørudstykninger”
fra 1960´erne og1970´erne er, at ”kvarteret” er
blevet glemt, og der er blevet fokuseret for ensidigt på det
enkelte hus.
En stor del af det nybyggeri, som er foretaget siden
1970 er tæt/lavt byggeri. Det er til dels sket som en reaktion
mod 1960´ernes monotone åben/høj planbebyggelser
og åben/lav parcelhuskvarterer, men også fordi der i perioden
overvejende er bygget almene boliger og andelsboliger
og færre ejerboliger.
Men også en stor del af de nyeste private byggeri er
tæt/lavt byggeri. Ikke alene seniorer, men også mange børnefamilier
17 foretrækker tæt/lavt, da mange ikke har tid
til have og er glade for den tryghed og nærhed til andre
børnefamilier, som tæt/lav bebyggelser tilbyder i en tid,
hvor forældrene er meget væk fra hjemmet. Manglen på
grunde samt de høje grundpriser, ikke mindst i hovedstadsområdet,
spiller sandsynligvis også ind. En del
17 Interview med ejendomsmægler Christian Lillelund, Nybolig i Birkerød
31
nybyggeri af enfamiliehuse er sket i form af fortætning,
hvor store grunde tilhørende herskabsvillaer er udstykket
i mindre. I andre dele af landet, hvor grundpriserne er
lavere, fx i Sønderborg-området, efterspørges der større
private grunde til parcelhusene og gerne storparceller.
Det er også blevet mere udbredt at bygge husene i
”klynger” med en større grad af samling og helhed og
med åbne ”amerikanske” forhaver. De nye typehusudstykninger
er mindre end 1960’ernes og 1970’ernes og dermed
også mindre monotone, selvom der ofte ikke er mere
variation.
Ud i det fri
Grænserne mellem boligen og omgivelserne bliver mere
flydende. Det er til dels en funktion af, at vi ønsker at
have mulighed for at opholde os mere udendørs. De
udendørs ”rum” prioriteres op for at gøre dem mere
attraktive og velegnede at benytte til forskellige gøremål.
Det gælder både private haver, gårde og terrasser, og det
gælder offentlige og halvoffentlige udendørsrum. Byens
fortovscaféer har efterhånden åbent hovedparten af året.
Der tilstræbes derfor en fysisk udformning af de udendørs
rum, der bidrager til et godt klima. Overdækning og
afskærmning for regn, vind og sol samt ofte også udendørsopvarmning.
Boligen udvides med ”rummene” udenfor husene.
Gennem en glidende overgang mellem indendørs- og
udendørszoner opnås en oplevelse af mere rumlighed og
plads og mere lys indendørs. Den semi-udendørs udestue
har for længst vundet indpas i de danske parcelhuskvarterer
og nogle gange i form af knopskydninger, som ikke
beriger husets arkitektur.
Tendensen til i højere grad at benytte de udendørs
rum aktivt kan på den ene side føre til et ønske om øget
privathed, lukkethed og afskærmning i forhold til naboerne.
Det medvirker ikke til at fremme det sociale liv i et
boligkvarter. På den anden side øger det interessen for at
pleje de udendørs faciliteter. Øget ophold i det frie indbyder
også til mere uformelt samvær med naboerne fx over
havegrillen, ved bålpladsen eller på petanquebanen.
Hvis ønsket om mere udendørsliv også udstrækkes til
de offentlige rum, bidrager det til mere socialt liv i boligområdet.
Det gælder fx, hvis trenden er båret af et ønske
om mere motion og sundhed og dermed mere fysisk
udfoldelse i form af flere motionsløbeture og mere stavwalking
i området.
Flere anskaffer sig også hund med det delformål at
være tvunget til at bevæge sig. Hundehold trækker imidlertid
også i retning af lukkede parcelhushaver.
Nyere bud på fremtidens parcelhuskvarterer
Arkitekter og andre er også kommet med bud på fremti-

MANGE OMBYGNINGER TILFØRER
IKKE VÆRDI TIL HUSET
Interview med arkitekterne Sune Sandø og May
Køster, ArkitektHjælpen, april 2004
ArkitektHjælpen er en uafhængig organisation, som
formidler kontakten til hen ved 250 arkitektfirmaer på
landsplan. Alle de tilknyttede arkitekter er medlemmer
af Akademisk Arkitektforening (MAA) og uddannet
på en af landets 2 arkitektskoler.
ArkitektHjælpen har eksisteret siden 1994, og tog
oprindelig afsæt i arkitektkonkurrencen ”Fornyelse
af Typehuset”. Det har siden været ArkitektHjælpens
mål at hjælpe boligejere til at højne kvaliteten i deres
bolig ved at yde professionel rådgivning i forbindelse
med om - og tilbygninger. Det koster 4.500 kr. at få
en arkitekt til at udarbejde et idéoplæg, hvor også
et overslag over de økonomiske omkostninger er
indbefattet.
Den stille frustration
Den danske parcelhusejer ønsker sig mere plads.
I 1973 kom der et hak i kurven, når det gælder
boligstørrelsen, men ellers har størrelsen været støt
opadgående. Boligkøberes ønsker flere m2, men for
samme pris. Det betyder, at man er nødt til at benytte
dårlige materialer ved opførsel af nye parcelhuse.
I stedet for at renovere huset med arkitekthjælp,
vælger folk køkkenet eller udestuen. Det gør alle
de andre jo. Da parcelhuskvarterets beboere søger
inspirationen hos hinanden, bliver resultatet laveste
fællesnævner. Det er en fejlprioritering set med en
arkitekts øjne, dels p.g.a. det æstetiske, dels det
håndværksmæssige og dels fordi mange ombygninger
ikke tilfører værdi til huset ved salg.
Arkitekter kæmper mod byggemarkedsindustrien.
Trenden er at ombygge, men på den billige måde.
”De vil ikke høre på os.” Den stille frustration handler
om, at folk grundlæggende ikke vil betale for at få
god kvalitet, det vil sige noget, der er bedre, flottere
og mere økonomisk i længden.
Restaurering og nye muligheder
Gamle parcelhuse fra 1960´erne og 1970´erne er ved
at være modne til restaurering. Man ser problemer
med skjulte el installationer, tag, paneler og træværk
på ydersiden. Man øjner en åbning mod nyt materialebrug
hos forbrugerne, men byggebranchen er
konservativ. Konstruktionen af parcelhuset er lavet,
så man kan rive vægge ned. Men det er ikke blevet
brugt. Nye muligheder med forskydelige vægge kan
derfor have et marked. Der har fremkommet mange
gode løsninger gennem årene på, hvordan man kan
32
ombygge parcelhuset, men det grundlæggende
problem er beboernes kortsigtede og konforme
måde at tænke parcelhuset på. Sker der et holdningsskift,
er der mange muligheder åbne for parcelhusejerne.
Der har været tænkt i fortætning de sidste 20 år,
men indtil videre har det primært udmøntet sig i de
store Hellerupvillaer og herskabsvilllahaver.
I nybyggeriet af enfamiliehuse er der nye tendenser
– mere åbne ”amerikanske haver” og måske
en renæssance for ”havebykulturen”, hvor der er lagt
mere vægt på fællesskabet og på en børnevenlig
indretning af boligkvarteret.
DE FLESTE ØNSKER DE
TRADITIONELLE LØSNINGER
Interview med Michael Honoré Bloch,
Rådgivningschef hos Bolius, maj 2004
Bolius eller Boligejernes Videncenter A/S rådgiver
boligejere om vedligeholdelse og renovering af boligen,
blandt andet via medlemsskab.
Ifølge Bolius er 1960´er og 1970´er huse ikke i
dårligere vedligeholdelsesstand eller byggestandard
end huse fra andre perioder, men der er meget stor
spredning. Vedligeholdelsesstand og renoveringsindsats
er meget afhængigt af beliggenhed.
Det er først og fremmest ejere af boliger i storbyer
og især København som er interesseret i at
benytte Bolius´s og Arkitekthjælpen. Næsten alle de
vedligeholdelsesplaner, som Bolius foreløbigt har
lavet, er i Storkøbenhavn, selvom man har markedsført
sig i hele landet. 40% af ArkiteksHjælpens
opgaver er i Storkøbenhavn.
De løsninger, som markedsføres i livsstilsblade,
er der en forsvindende lille del af boligejerne, som
har økonomi til. Man starter med drømmene men
bliver nødt til at indgå en mængde kompromisser.
Der er to grupper renoveringer. Den ene gruppe
foretager tilbygning med tilhørende ombygning for
at få flere kvadratmetre. Det mange opfatter som
”need-to-have”. Den anden gruppe kan man betegne
som livsstilmodernisering, d.v.s. ombygninger,
der opfattes som ”nice-to-have”, men ikke opleves
som egentligt påkrævede.
Mange har ved huskøb haft en drøm om det mere
karakterfulde hus (villaen), men har været nødt til at
gå på kompromis og har købt et mere anonymt hus
fra 1960´erne eller 1970´erne. Man forsøger så at
ændre huset ved at pudse og male facaden og ved
at lægge glaserede tegl på. De fleste ønsker de traditionelle
løsninger i forbindelse med tag og vinduer.

dens parcelhuskvarter, som måske kan vise vej til nogle
forandringer i de eksisterende 1960´er og 1970´er parcelhuskvarterer.
- Århus kommunes og Nykredits fonds projektkonkurrence
om fremtidens ejerbolig
Vinderforslagets ca. 35 nye ejerboliger, som er tegnet
af Arkitekt M.A.A. Ole Dreyer, opføres på en
storparcel i Holme syd for Århus. I projektet 18, der
er inspireret af den finske arkitekt Alvar Alto, er der
lagt vægt på den åbne grundplan, den gode kontakt
mellem boligen og udearealerne og et stort lysindfald
i facaden. Opbygningen af huset giver mulighed for
en række kombinationer i opdelingen af den enkelte
bolig i private, halvprivate og fælleszoner. Dette giver
fleksibilitet i husets anvendelsesmuligheder.
- Emmas Have
13 arkitekter har givet hver deres bud på fremtidens
enfamiliehus til familien Danmark. De 13 huse er
tænkt bygget samlet på en grund i Gråsten. Et gennemgående
karakteristika er, at det private areal er
minimeret til fordel for fællesarealet. Det gælder især
udendørs, men også indendørs er der lagt mere vægt
på det fælles fremfor det individuelle, end man normalt
ser i familieboliger. Fremfor private haver er der
gårdhaver og ofte flere terrasser.
Udendørsarealerne fungerer som integrerede
dele af boligen. Der er således udgang fra mange af
rummene til terrasser og gårdhaver. Sammenhængen
mellem ude og inde kommer også til udtryk ved at
der fokuseres meget på lysforhold og brug af glas.
Arkitekterne er enige om, at meget dagslys i boligen
er vigtig, især i Norden, hvor klimaet gør det nødvendig
at være meget inde. Rummene har så vidt muligt
lys fra flere sider. Store glasflader kan give klimaproblemer,
især ved stærk sol. Arkitekterne har kun
i begrænset omfang indbygget intelligens i husene,
men klimaproblemet vil formentlig delvist kunne
løses ved brug af sensorer, ”smart glas” og automatisk
afskærmning og udluftning, stadig med mulighed for
manuel overstyring.
Spildplads til mellemgange er søgt minimeret
ved at gøre gangarealer til en del af rummene. Mange
af husene har ikke en klar rumopdeling. Rummene
flyder ind i hinanden. Ofte er der ikke døre mellem
rummene. Det øger fleksibiliteten, giver fornemmelse
af god plads og sikrer optimalt lys fra flere verdenshjørner.
Til gengæld gør det det sværere at være sig
selv og lukke af for støj med videre fra andre familiemedlemmers
aktiviteter. Projektet virker blandt andet
derfor mere oplagt til seniorer end til børnefamilier,
18 www.arkitektHjælpen.dk
19 INTERVIEW MED ARKITEKTHJÆLPEN SAMT www.havekulturbyen.dk
33
selvom det ikke har været målgruppen. Husene er
130-150 m2 , hvilket nok også er lige i underkanten til
fremtidens børnefamilier.
Miljøet omkring boligerne har også fået øget vægt i andre
nye projekter.
- Havebykulturen i den moderne landsby
Da 1960´ernes og 1970´ernes parcelhusudstykninger
blev foretaget, skete det ofte i forbindelse med gamle
landsbyer og nedlagte gårde, men således at de gamle
gårde blev fjernet og udstykningerne planlagt uden
hensyn til oprindelige terrænforhold, beplantning etc.
I modsætning hertil lægger nogle nye projekter 19
op til en ny bosætningsform i samspil med de danske
landskaber og den traditionelle danske landsby-tradition,
der har skabt langt mere varierede landsbymiljøer
end de typiske parcelhuskvarterer. I projekterne
er der typisk tale om 30-50 individuelt udformede
boliger, som grupperes omkring et eller flere nedlagte
landbrug m.v. De tidligere landbrugsbygninger,
gårdspladser og havearealer bibeholdes og benyttes til
fællesfunktioner eller til erhverv. Den nye bebyggelse
udfoldes omkring fælles friarealer, f.eks gadekær og
fælled og langs snoede landsbygader, der indpasses i
eksisterende beplantning og terræn.
1960´er og 1970´er parcelhuskvarterer
– styrker og
svagheder
Sammenfattende har 1960´er og 1970´er parcelhuskvarterne
en række styrker og svagheder, når vi sammenholder
dem med nutidens krav til enfamiliehuse.
Styrker
Parcelhusene fra 1960´erne og 1970´erne er lette at vedligeholde.
Enkeltvis er de også fleksible, idet de er lette at
udbygge, ombygge og renovere. De er relativt lette at give
”et moderne udtryk”. Der er større muligheder for fleksibilitet
end i mange tæt/lav bebyggelser, hvor der er færre
muligheder for udvidelser og flere arkitektoniske krav at
respektere.
Tilgængeligheden er god. Der er mange huse i ét
plan i samme niveau som vej og have. Der er let og hurtig
trafikal adgang, ofte dog kun, hvis man har egen bil.
Parcelhusområderne ligger i reglen, så der er god adgang
til skoler, daginstitutioner og indkøbsmuligheder, igen
ofte kun under forudsætning af egen bil. Der er ofte
også let adgang til omfartsveje og motorveje, som gør

KATASTROFEN ER UDEBLEVET OG DET VIL DEN SIKKERT OGSÅ I FREMTIDEN
Interview med Tom Nielsen, arkitekt, Arkitektskolen i Århus, april 2004
Der har været snakket en del om parcelproblematikken de seneste år. Det vigtigste arbejde på arkitektskolen de
seneste år om parcelhuse har været Anders Tofts PhD-projekt og afhandling ‘Huset uden egenskaber’. Her analy-
seres og diskuteres arkitekternes rolle i forhold til typehuset, samtidig med at typehuset og nyere tiltag diskuteres.
Dommedagstrommerne begyndte allerede at lyde i midten af 1990’erne: Ingen vil bo i de huse, når dem, der
byggede dem, flytter ud. De unge vil ‘tilbage’ til bymidterne osv. En debat i høj grad ført af akademikere, som sådan
set altid har hadet parcelhuskvarterer og den småborgerlige livsform, de har ment, de førte til. Den samme reto-
rik lå bag Jan W. Hansens konkurrence om fremtidens forstad. Daværende by- og boligminister Jytte Andersen
fokuserede især på den del. Flere af projekterne arbejdede med ‘kvarterløft’ ideer.
Som jeg ser det, er ‘katastrofen’ udeblevet, og det vil den sikkert også i fremtiden. Parcelhusene går som varmt
brød på ejerboligmarkedet - også dem fra 60’erne og 70’erne. Boformen er stadig den absolut mest populære.
Generationsskiftet er godt i gang, og også fx de indvandrere, der klarer sig bedst, er ved at rykke ind. Renoveringen
og fornyelsen sker helt af sig selv. Primært på markedets vilkår. Alle de der bor i kvartererne er stort set glade.
Behovet for et ‘løft’ synes at være minimalt. Hvad er problemet egentlig, kunne man spørge? Måske mest det at alle
os bedrevidende stadigvæk bruger parcelhuskvartererne og deres anonymitet og ‘lave loftshøjde’ til at ‘distinkvere’
os selv med.
GRUNDEJERFORENINGERNE HAR SVÆRT VED AT OPERERE I GRÆNSELANDET MELLEM DET OFFENTLIGE,
DET PRIVATE OG DET KOMMERCIELLE
Interview med Allan Malskær, juli 2004
Allan Malskær er formand Parcelhusejernes Landsforening (PL). I interviewet er sat fokus på, hvilken rolle grundejer-
foreningerne spiller i parcelhuskvartererne i dag og i fremtiden.
For lidt viden om grundejerforeningerne
Udgangspunktet er, at der stort set ikke foreligger nogen viden om grundejerforeningerne i Danmark med hensyn
til antal, medlemstal, størrelse, aktiviteter, økonomi m.v. Heller ikke Parcelhusejernes Landsforening råder over
sådanne data. Ifølge Allan har PL 300-400 grundejerforeninger som medlemmer og ca. 19.000 parcelhusejere som
direkte eller indirekte medlemmer. Derudover har PL en database over grundejerforeninger, der omfatter ca. 0,5 mio.
parcelhusejere.
Allan gætter (hårdt presset) på at, antallet af grundejerforeninger i Danmark er mellem 14.000 og 18.000, og
at det typiske er 40-50 medlemmer i hver. Det svarer til, at ca. 70 procent af parcelhusejerne er medlem af en
grundejerforening. Men Allan understreger, at dette skøn skal tages med alt muligt forbehold, da der som sagt
ikke foreligger data.
Grundejerforeningernes størrelse svinger ifølge Allan’s gæt fra 5 til 1100-1200. Nogle er frivillige og nogle er
tvungne. Nogle er på ”flaghejsnings” niveau. Andre varetager et omfattende sæt af opgaver. Det gælder særligt ved
nyere udstykninger, hvor der i reglen er påbudt medlemskab af en grundejerforening og et omfattende sæt af forp-
ligtelser i forbindelse med vedligeholdelse af private veje, grønne arealer i området, kabel TV og belysning m.m. Men
også i gamle parcelhusområder er der ofte private veje, som varetages af grundejerforeningerne.
Ifølge Allan belastes grundejerforeningerne med stadigt flere offentlige opgaver, uden at have ressourcerne til at
varetage dem. Sålænge vilkårene er som nu, er det ikke realistisk at regne med at grundejerforeninger kan påtage
sig yderligere opgaver i relation til ”kvarterløft”, herunder at arbejde for det sociale netværk. Allan understreger, at
der mange steder på privat naboplan er et godt socialt netværk, der sikrer at der bliver holdt øje med de ældre og
givet en hjælpende hånd. Det er der mere af end i andre boligformer.
I PL er man til gengæld meget på vagt overfor yderligere privatiseringer af offentlige opgaver som veje, anlæg,
social indsats m.v. Man er til gengæld åben overfor løsning af opgaver i fællesskab, men støder som regel på en
mur af forhindringer. Skatteregler, krav om arbejdsmiljø, ansvarspådragelse med videre udgør en barriere for fælles-
løsninger via grundejerforeningen.
Det er næsten umuligt at operere i grænselandet imellem det private, det offentlige og det kommercielle. Hvis
nabotjenester og fælles udlån af udstyr m.v. sættes i system, bliver det omfattet af en række ressourcekrævende
34
fortsættes side 36

det nemt at komme på arbejde, i sommerlandet eller til
oplevelser i form af kultur og natur etc. På denne måde
imødekommer disse parcelhuse et liv, hvor der er krav
om mange gøremål og valgmuligheder for familiens forskellige
medlemmer.
Parcelhuskvartererne et gennemgående pæne og velordnede
og hverken kommunen eller beboerne oplever, at
parcelhuskvartererne er problemområder. En anden måde
at udtrykke det på er også, at problemer ”sluses” ud til
andre typer af boligkvarterer.
Svagheder
Mange parcelhuse og parcelhuskvarterer fra 1960´erne
og 1970´erne mangler sjæl og identitet. Ensformigt,
monotont og kedeligt er blandt de hyppigste kritikpunker,
særligt når det gælder de meget store ”landinspektørudstykninger”.
Parcelhuskvartererne er for spredte. Der er på en og
SKEMA 2: 1960’ER OG 1970´ER PARCELHUSKVARTERERNE - STYRKER OG SVAGHEDER
Husene
- funktionelt
Husene
- æstetisk
Kvartererne
- funktionelt
Kvartererne
- æstetisk
35
samme tid både for lidt by i form af oplevelser og services,
og for lidt land i form af ”landskab” og naturoplevelse. Der
er for meget vej i form af lange lige veje og fortove med
dominerende gadebelysning.
Mens det enkelte hus rummer betydelig fleksibilitet,
er parcelhuskvarteret ufleksibelt i kraft af den individuelle
ejendomsret og lokalplanerne, som gør det vanskeligt
at foretage ændringer, som enkeltejere måtte opfatte som
forringelser i forhold til deres parcel.
Storbyproblemer i form af trafikbelastning, kriminalitet
og opløsningstendenser, når det gælder lokalsamfund,
er fulgt med ud i forstaden, mens storby-kvaliteter i form
af oplevelser og caféliv m.v. ikke i samme grad er fulgt
med. Tværtimod er der blevet mindre ”kritisk masse” i
kraft af lavere beboertæthed i forstadens parcelhuskvarterer.
Der er blevet længere mellem børnefamilierne og
flere huse, hvor der kun bor midaldrende og ældre par og
enlige uden børn.
STYRKER SVAGHEDER
- Lette at ombygge/renovere
- Lette at vedligeholde
- God tilgængelighed- mange i ét plan
- Forældet disponering
- Tidligere ejeres moderniseringer værdsættes
ikke
- Lette at give et mere ”moderne” udtryk - Ensartede og kedelige
Tilgængelighed
- let at komme til (forudsat bil)
- adgang til et varieret udbud af muligheder
(jobs, skole, kultur m.v,)
- Få aktiviteter
- Lille fleksibilitet
- Storbyproblemer fulgt med (trafik, kriminalitet,
atomisering)
- By-kvaliteter ikke fulgt med
- Pænt og velordnet For spredt
- For lidt by
- For lidt land/natur
- For meget vej, fortov m.v.
Ensartet, monotont, anonymt
Beboerne - Begrænsede sociale problemer
- Mere fællesskab end andre boligformer
- Lav beboertæthed og manglende kritisk
masse
- Overvægt af midaldrende og seniorer
- For få børn

fortsat fra side 34
og økonomisk tyngende regelsæt. Allan nævner et eksempel, hvor et barn var kommet til skade på en legeplads
etableret af en lokal grundejerforening. Erstatningskravet var 1,5 mio. kr., som skulle fordeles på de 22 grundeje-
re. Grundejerforeninger kan ganske vist tegne en gruppeforsikring herimod, men den koster over 20.000 kr. Hvis
grundejerforeningen skal udlåne en stige eller andet værktøj, hæfter man for at det er fejlfrit og at brugeren er gjort
bekendt med arbejdsmiljøregler m.v.
Elektronisk netværk
Det betyder i praksis, at grundejerforeningerne hverken vil eller kan påtage sig ret mange opgaver. Hertil kommer,
at der er færre, der frivilligt og ulønnet vil påtage sig det krævende arbejde. En måde at hjælpe med til at løse denne
”gordiske knude” kunne være at tilbyde grundejerforeningerne en netbaseret løsning, som både håndterer alt det
med regler og administration og som på den anden side fungerer både som en platform for dialog mellem forenin-
gen og parcelhusejerne og som en platform for fællesskab mellem disse indbyrdes.
Et sådant net kan også være parcelhusejernes indgang til en lang række services i form af data om huset og
lokalområdet, om vedligeholdelse etc. På et sådant net vil borgerne selv kunne gå ind og organisere forskellige
uformelle ”laug” for maskinudlåning, pasning af børn og hunde, loppetorv m.v. Når bare det ikke er grundejer-
foreningen, der som juridisk enhed står for løsningerne, kan meget mere lade sig gøre. Men for at det skal blive til
noget, skal både de lokale ”ildsjæle” og ”fællesskabsmagere” blandt parcelhusejerne og de almindelige parcelhus-
ejere som ”brugere” have en platform, som gør det nemt og enkelt at organisere en række fælles løsninger.
Med de rammevilkår, der gælder i dag, og de ressourcer, der er til stede, fungerer de lokale grundejerforeninger
nærmest som ”lovpligtige organer for privat udførelse af kollektive opgaver”. Forholdet til det offentlige er mere et
modsætningsforhold end et partnerskab. I konsekvens heraf er paraplyorganisationen PL’s eksistensberettigelse
også helt overvejende varetagelsen af parcelhusejernes interesser overfor det offentlige.
Byg flere parcelhuse og riv flere ned
For PL’s formand er det som en logisk følge heraf ”parcelhussagen”, det handler om. Iflg. Allan er der store sam-
fundsøkonomiske gevinster forbundet med, at folk bor i parcelhuse. Der er færre sociale problemer og mere socialt
netværk og ældre i parcelhuse belaster næsten ikke det offentlige. Når indvandrere flytter ud i parcelhussektoren,
tager de iflg. Allan ”ikke ghettoen med”, men er tværtimod interesseret i at distancere sig fra denne og blive inte-
greret. Alle disse fordele sættes der ikke kroner på. Tværtimod belastes parcelhussektoren iflg. Allan af stadigt flere
skatter og afgifter, som ikke pålignes udlejningssektoren.
Der bliver efter Allans mening lagt alt for mange forhindringer i vejen for, at danskerne kan få det parcelhus, som
9 ud af 10 mellem 18 og 29 år drømmer om. Når der bygges et nyt hus, er en tredjedel af prisen afgift til staten og
til den kommune, som sælger parcelhusgrundene. Stykpriser på mellem 0,8 og 1 mio. kroner pr. grund er normalt i
hovedstadsområdet. Kun akademikerpar eller folk, der har arvet, har mulighed for at få opfyldt drømmen om et par-
celhus nord for København.
Nye skolelærere eller betjente i Nordsjælland, som måske oveni købet er født her, må flytte til Næstved eller lig-
nende og har hverken mulighed for at bo i lokalområdet, hvor man arbejder eller hvor man har sin familie. Dermed
eroderer de sociale netværk. En enlig med normal indtægt har ikke råd til en toværelses ejerlejlighed i København,
både på grund af gunstige regler for forældrekøb under virksomhedskatteordningen og fordi for mange lejligheder
er billige udlejningslejligheder, som ”beslaglægges” af lejere, som ofte ikke bor der på ”fuld tid”.
Allan mener, at der bør bygges mange flere parcelhuse, også i Københavnsområdet, og også gerne i de grønne
kiler mellem fingrene. Ghettoproblemer kan til dels løses ved at liberalisere udlejningssektoren. Huslejerne vil i så
fald stige og ejerboligpriserne komme ned, men man kan indrage noget af huslejestigningen ved at beskatte andels-
boliger og udlejningsboliger på linje med ejerboliger.
Omkostningerne ved at handle bolig skal ned, så de ældre har et incitament til at flytte fra de store huse og give
plads til familier med børn. Alternativet er at børnefamilierne bygger ”velfærdsknaster” på deres små huse.
Ifølge Allan er det også for dyrt at renovere alle de gamle huse. Det er bedre at rive ned og bygge nyt. De gamle
huse er ofte brandfarlige, usunde, dårligt isolerede og miljøbelastende. Der er store samfundsøkonomiske omkost-
ninger ved at bevare og renovere gamle huse fremfor at bygge nyt.
36

II. Megatrends
- drivkræfter for forandring
frem mod år 2015
Megatrends er de stærke overordnede drivkræfter for forandring,
som påvirker samfund på tværs af sektorer og over længere
tid. Eksempler er globalisering og individualisering. Megatrends
er relativt sikre tendenser, som alle er nødt til at forholde sig til,
politisk, privat og forretningsmæssigt. Der er tale om så stærke
drivkræfter, at de ofte skaber deres egen modsætning i form af
modsat rettede tendenser.
Det er i dette spændingsfelt mellem modsat rettede tendenser,
at fremtidens familie- og boligliv udfolder sig. Moderne mennesker
lever i stigende grad en individualiseret tilværelse med frit
valg på alle hylder og med fokus på individuelle løsninger, men
bliver ikke mindst derfor mere optaget af at dyrke og styrke forskellige
former for fællesskaber og netværk.
Moderne mennesker lever på mange måder en stadig mere
mobil tilværelse, men søger netop derfor en forankring i form af
flere faste holdepunkter i tilværelsen. Derfor er modreaktionerne
på disse megatrends ofte ligeså interessante som de mere
oplagte direkte konsekvenser af disse.
37

FIGUR 3: BEFOLKNINGSTILVÆKST I DANMARK 1928-2038
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
-10.000
-20.000
1928
1938
1948
Kilde: Danmarks Statistik (juni 2003)
1958
1968
1978
1988
38
1998
2008
Nettoindvandring
Fødselsoverskud
FIGUR 4: DE DANSKE HUSSTANDE EFTER ANTAL BEBOERE, UDVALGTE ÅR FRA 1960 TIL 2003, PCT.
100
80
60
40
20
0
1960 1970 1980 1985 1995 2003
Kilde: Danmarks Statistik og Statiske Årbøger
5 eller fl ere
4 personer
3 personer
2 personer
1 personer
2018
2028
2038

I dette afsnit ses der på en række megatrends og deres konsekvenser for familie og hjem og for parcelhussektoren
på 10 års sigt.
- Befolkningsstagnation og aldring, herunder livsfaser og nye familiemønstre
- Individualisering og modreaktionen i form af ønsker om netværk og fællesskab
- Velstandsudvikling og polarisering i boligefterspørgslen
- Immaterialisering – immaterielle behov får øget vægt
- Sundhed fortrænger ”miljø” som megatrend
- Digitalisering, netværk og elektroniske services
- ”Den nye geografi” omfatter følgende tendenser samt modreaktioner herpå:
- Globalisering
- Mobilitet og forankring
- Centralisering
- Offentligt privat samspil omfatter
- Liberalisering
- Rollefordeling og partnerskaber mellem stat, marked og civilsamfund
Stagnerende befolkning
og aldring
Befolkningstallet stiger moderat frem mod år 2015.
Tilvæksten skyldes primært indvandring, da fødselsoverskuddet
er meget begrænset. Indvandrerne er en gruppe,
som ikke hidtil har været særligt stærkt repræsenteret i
parcelhuskvartererne. Det må forventes at ændre sig i de
kommende år. Da en stor del af indvandrerne befinder
sig i den lave ende af indkomstskalaen, må det forventes,
at indvandrerne især vil interessere sig for parcelhuse i
den billige ende. Det kan fx være mindre typehuse fra
1960’erne.
Der er store geografiske forskelle. I vækstcentrene i
hovedstadsregionen og i Østjylland vokser befolkningen,
mens den stagnerer eller falder i den øvrige del af landet.
I de dele af Danmark, hvor der er stor befolkningsmæssig
tilbagegang, er der risiko for overskud af parcelhuse i
landsbyer og købstæder.
Aldring er en del af denne megatrend, som også vil
præge boligmarkedet på landsplan markant. Også her er
der er store geografiske forskelle mellem de enkelte dele
af landet, men også mellem nabokommuner.
I Københavns kommune falder andelen af ældre i de
nærmeste år. I de to vækstcentre, hovedstadsområdet og
Østjylland, er stigningen i antallet af yngre næsten lige så
stor som stigningen i antallet af seniorer. Det er med til
at lægge en dæmper på stigningen i seniorandelen i disse
områder. Til gengæld stiger ældreandelen nærmest dramatisk
i nogle egne af landet, hvilket er med til at skærpe
de demografiske udfordringer og give vidt forskellige
udfordringer på boligområdet i forskellige dele af landet.
39
Boligmarkedets udvikling kan forstærke denne tendens.
Når børnefamilier, som er aktive på arbejdsmarkedet,
presser priserne på boliger i vækstcentrene op, vil
der være et incitament til at seniorer og andre, som ikke
er afhængig af arbejdsmarkedet, søger bolig længere væk
fra vækstcentrene. Det kan forstærke tendensen til at gøre
nogle områder af landet til egentlige seniorområder. Ikke
alene flytter de unge bort. Der flytter måske også nye
grupper af seniorer til.
I stedet for at se på en øget seniorandel som et problem,
som man bruger en masse kræfter på at imødegå,
blandt andet ved at søge at tiltrække børnefamilier,
kunne man også se på seniorerne som et aktiv og i stedet
arbejde på at skabe attraktive boligområder for seniorer,
oprindelige såvel som nytilflyttere. På langt sigt er der
mere idé i at investere i boliger til ældresegmentet end i
boliger til børnefamilier, fordi seniorerne er den stærkest
voksende befolkningsgruppe. Det gælder både på samfundsplan
og i forbindelse med den enkelte boligejers
investering i sin bolig.
I vækstcentrene, særligt i hovedstadsområdet, vil
udfordringen også fremover være mangel på parcelhuse
snarere end problemer med at komme af med dem.
Udfordringen er at få seniorerne til at flytte væk fra de
store parcelhuse, som er velegnet til børnefamilier og ind
i mindre parcelhuse eller i bylejligheder. I den forbindelse
er det en udfordring at gøre flere af de almene boliger
attraktive for seniorer.
Stigningen i singleandelen har toppet
Andelen af énpersoners husstande er steget fra 16 pct.
i 1960 til 38 pct. i 2003. Singleandelen påvirker boligefterspørgslen,
fordi singler efterspørger egen bolig.

FIGUR 5: DE NYE LIVSFASER
Ca. 1950
0 20 40 60 80 100
DE AFHÆNGIGE
0 20 40 60 80 100
Ca. 2020
DE UAFHÆNGIGE
DE FRIE 1
FORÆLDRENE
SKEMA 3: LIVSFASERNE, BOLIGBEHOV OG OPTIMAL BOLIGFORM
BEHOV OPTIMAL BOLIGFORM
Frie 1 - Maksimere muligheder - Tæt/høj
Småbørnsfamilie - Nærhed til børnefamilier
- Nærhed til service
Familie med større børn - Store pladskrav
- Mobilitet i hverdagen
40
- Tæt/lav
- Åben/lav
- Åben/lav
Frie 2 - Stor frihedsgrad til at vælge boform - Tæt/lav
- Åben/lav
- Åben/høj
- Tæt/høj
Ældre - Undgå isolation
- Tæt på service
- Magter ikke vedligehold
- Tæt/lav
- Åben/høj
Afhængige ældre - Servicering og omsorg - Tæt/lav
- Åben/høj
Note: Tæt/høj er etageboliger i byen
Tæt/lav er række- og klyngehuse mv.
Åben/lav er typisk parcelhuse
Åben/høj er etageboliger i forstaden - almene såvel som luksus-ejerlejligheder
DE FRIE 2
ÆLDRE
AFHÆNGIGE ÆLDRE

Singleandelen forventes imidlertid ikke øget i de kommende
10 år, fordi befolkningsandelen i de aldersgrupper,
som har en høj singleandel, det vil sige de 20-30 årige og
+75årige, er let faldende de kommende 10 år. I aldersgruppen
over 60 år er singleandelen også faldende. Med
stigende levealder, særligt blandt mændene, og en mere
ensartet dødelighed blandt mænd og kvinder, bliver der
færre ældre enlige. Det samme gælder, når de ældre enlige
finder en ny partner i alderdommen og såfremt flere flytter
sammen med andre af eget køn.
Livsfaser og kravet til parcelhusene
Instituttet for Fremtidsforskning benytter den såkaldte
livsfasemodel til at opdele befolkningen efter livssituation.
Børn bliver selvstændige forbrugere i en tidligere
alder. Ungdommen, kendetegnet ved frihed fra faste bindinger
og forpligtigelser, varer længere, udtrykt ved ”frie
1”. De unge stifter familie og starter karrieren i en senere
alder end tidligere. Senere i livet, når forældre- og karriere
faserne er ovre, er der mulighed for en ny frihed, når børnene
er flyttet hjemmefra, udtrykt ved de ”frie 2”.
- De ”afhængige” er børn fra 0 til ca. 11 år.
Børnene får i en tidligere alder indflydelse på familiens
valg af forbrugsgoder som mad, tøj, legetøj og
underholdning. Forældrenes boligvalg træffes i stigende
grad udfra hensynet til at give deres børn den
optimale start på livet. Parcelhuskvarteret skal først
og fremmest være børnevenligt.
- De ”uafhængige” er børn og unge fra ca. 12 til 19 år.
Børn bliver tidligere ”selvstændige” og får eget råderum,
også økonomisk, selv om de stadig bor hjemme
og finansieres af forældrene. Alle behersker Internet
og mobiltelefoni og råder selvstændigt herover. SMS
og ”chatgroups” er konkurrenter til de fysiske møder
på gadehjørner.
De fleste unge danskere bor hjemme indtil 20 års
alderen. I 2003 var kun ca. 30 pct. af de 20 årige flyttet
hjemmefra mod ca. 55 pct. i 1989. Det skyldes at
flere tager en gymnasial uddannelse.
- De frie 1
De ”frie 1” er typisk 20-29 år. Det er først og fremmest
den øgede andel af unge med lang uddannelse, som
driver denne tendens til at flere i denne aldersgruppe
kan betegnes som ”frie 1”. Det kendetegner de ”frie 1”,
at man bruger tiden fra 20 til 30 år, eller måske endda
35 år, på at finde og skabe sin egen identitet, og som
led heri afprøver sig selv i forhold til forskellige jobs,
uddannelser og partnere, inden man binder sig i et
etableret forhold med børn og familiebolig. Andelen
af 27-årige, som bor i parforhold, er i Danmark faldet
med ca. 15 pct. point fra 1980 til 2003. De ”frie 1” har
en meget mobil livsstil, flytter ofte, er på studierejser
eller oplevelses/dannelsesrejser jorden rundt.
41
De fleste ”frie 1” er flyttet hjemmefra. I 23-24 års
alderen er 75 pct. af de unge flyttet hjemmefra, men
der er både i Danmark og en række andre lande en
tendens til, at flere af ”frie 1” bliver boende hjemme
hos forældrene. I Japan foretrækker flere af de unge
kvinder en karriere på arbejdsmarkedet fremfor en
karriere som husmor. I Italien sætter ikke mindst
mændene, pris på det høje serviceniveau hos forældrene,
hvor der ofte er en hjemmegående husmor. I
Danmark giver de store parcelhuse gode muligheder
for at de voksne unge kan blive boende sammen med
forældrene i et slags flergenerations bofællesskab.
De ”frie 1” søger i øget omfang mod uddannelsesbyerne
og herunder især universitetsbyerne. De
lægger ikke alene vægt på uddannelsen, men også på
muligheden for et studierelevant job og et godt ungdomsmiljø
med kultur og caféliv etc. Centralisering af
uddannelser, sundhedsvæsen m.v. peger i retning af et
øget ryk mod de større byer. De ”frie1” påvirkes kraftigt
af globaliseringen, og en stadigt stigende andel vil
uddanne sig og/eller arbejde i kortere eller længere tid i
udlandet i løbet af denne livsfase, fordi det ses som en
nødvendig del af den faglige og personlige udvikling.
Når de ”frie1” er længere om at vælge uddannelse,
fast job, fast partner og stifte familie, betyder
det faldende efterspørgsel efter familieboliger til
denne aldersgruppe. Mange er i slutningen af 30’erne
før de er parate til at lægge ”frie 1” tilværelsen fra sig
og flytte ud af byen til et parcelhus. Ofte bliver det til
en forstad til den universitetsby, hvor de har etableret
deres netværk.
- Forældre/karriere
Flere unge etablerer først familie, efter at de er fyldt
30 år, og vil ikke sjældent være “børnefamilie” til op
imod 60 års alderen. For kvinder med videregående
uddannelse er gennemsnitsalderen ved det første
barns fødsel helt oppe på 32,5 år i Danmark. I tilfælde
af skilsmisse, som rammer knap 40 procent, følger
der ofte et nyt barn med i det nye parforhold, da børn
repræsenterer symbolet på følelserne i parforholdet.
Børn er “in”, der må gerne være søskende, og en stor
børneflok er blevet symbol på succes og overskud.
De velstillede og de dårligst stillede får flest børn.
For de velstillede er mange børn en måde at vise, at
man har magt over tingene i form af god økonomi
og overskud i hverdagen. De dårligst stillede har også
traditionelt fået flere børn. Nogle på grund af fravær af
”magt over livet”. For andre på grund af tradition. Det
sidste gælder blandt andet indvandrerfamilier, som har
været med til at løfte antallet af familier med flere end
to børn. Flertallet af indvandrerfamilier bor i almene
boliger, som typisk er lejligheder, men kan tænkes i de
kommende år et øget omfang at rykke ud i parcelhuskvarterer,
hvor husene er økonomisk overkommelige.
Der bliver lidt færre børnefamilier med små

FIGUR 6: KVINDERNE FÅR BØRN SENERE. DEN GENNEMSNITLIGE MØDREALDER 1
30
29
28
27
1990
1991
1992
1993
1994
1995
Kilde: Danmarks Statistik samt egne beregninger
1 Vægtet med fordelingen af det samlede antal kvinder i den fødedygtige alder
1996
1997
1998
FIGUR 7: BEFOLKNINGSUDVIKLINGEN I DANMARK, 2003-2013, PCT. OG ALDERSGRUPPER
60
50
40
30
20
10
0
-10
-20
0-4 år
5-9 år
10-14år
15-19 år
20-24 år
Kilde: Danmarks Statistik
25-29 år
30-34 år
35-39 år
40-44 år
45-49 år
50-54 år
55-59 år
60-64 år
65-69 år
1999
70-74 år
2000
75-79 år
80-84 år
2001
85+ år
2002
42

”afhængige” børn i de kommende 10 år. Antallet af
børnefamilier med større ”uafhængige børn” stiger
derimod i en årrække endnu, og det øger efterspørgslen
efter store parcelhuse og efter tilbygninger til eksisterende
parcelhuse. Sammenbragte familier, der er et
resultat af skilsmisser og nye parforhold, stiller også
krav om mere plads, når hele den udvidede familie er
samlet. I parcelhuset bliver der behov for flere kvadratmetre
og måske også for at etablere en ungdomsafdeling
med egen indgang og bad.
I de familier, hvor der har været skilsmisser
og nye parforhold, er der typisk også flere børn.
Kærligheden i et nyt parforhold symboliseres med et
barn til. I disse familier er børnene ikke desto mindre
ofte de facto enebørn, fordi aldersspredningen kan
være meget stor. Det øger behovet for nogen at lege
med i parcelhuskvarteret.
Når flere unge under uddannelse bliver boende
længere tid hjemme, øges efterspørgslen efter større
familieboliger også. De fleste unge har overstået deres
”ungdomsoprør” tidligt, de er blevet ”uafhængige”
allerede i 12-13 års alderen. Derfor ser flere ”frie
1”under uddannelse muligheden for at kombinere det
frie liv med et højt bolig- og serviceniveau i forældrenes
parcelhus.
Familie-/karrriere gruppen vil i de kommende 5-
10 år have et øget behov for store boliger med plads
til flere større hjemmeboende børn og ofte også plads
til hjemmekontor til både ham og hende.
De unge familier er længere om at købe parcelhus,
men når det så sker, skal det være ”huset for
livet”, eller i de mindste det hus, som skal danne den
stabile og trygge ramme om børnenes opvækst. Det
betyder, at der stilles større krav til huset eller rettere
til beliggenheden og til kvarteret, for selve huset kan
der gøres noget ved. Det kan der ikke med beliggenheden
eller med kvarteret, og man finder ikke bare
et andet hus i kvarteret, som opfylder alle de mange
individuelle krav man har, når boligen også skal
udtrykke livsstil og identitet.
Fordi tidshorisonten er ret kort, når man køber sit
parcelhus i en relativt moden alder, er det for de fleste
mest attraktivt at købe hus i et etableret kvarter, hvor
der ikke bygges og rodes, og hvor det grønne er vokset
op, fremfor på bar mark. Derfor, men også fordi gamle
huse og kvarterer har ”sjæl”, kan gamle huse godt
blive væsentligt dyrere end nye, selvom sidstnævnte
er meget billigere i drift og vedligeholdelse.
Nogle unge par anskaffer hus, inden de får børn.
Det gælder særligt i egne af landet, hvor der ikke er
så mange udlejningslejligheder. De helt unge par kan
med fordel etablere sig sammen med andre ”nybyggere”
på en attraktiv grund. Det gælder i særdeleshed,
hvis gamle huse koster mere end nye huse. Denne
gruppe vil ofte være mere interesseret i at bygge nyt
sammen med andre kommende børnefamilier end
43
i at flytte ind i et parcelhuskvarter fra 1960’er eller
1970´erne, hvor der er relativt mange seniorer.
- De ”frie 2”
De ”frie 2” er typisk 55-74 år, men det er vigtigt at slå
fast, at alder i stigende grad bliver en ”definitionssag”.
For mange vil overgangen til ”frie2” livsfasen være
ensbetydende med en række positive tilvalg. Det står
i kontrast til tidligere tiders negative fravalg i forbindelse
med alderdom og tilbagetrækning fra arbejdsmarkedet.
De ”frie2” har ikke længere forpligtigelser
overfor børn og er mere ”frit stillet” med hensyn til
arbejde. Ny uddannelse, ny livsstil, ny bolig eller
måske endog ny partner overvejes.
Forbrug og engagement i fritidsinteresser er højt.
Mobiliteten er øget. Der er rejser, højskoleophold,
restaurant besøg, uddannelse og meget mere. De frie
2 er en stærkt voksende gruppe de næste 10 år, og de
har en stor disponibel indkomst.
I fremtiden er det sandsynligt, at vi vil se langt
flere ”unge ældre” arbejde under fleksible former. Det
vil især være de langvarigt uddannede, der i forvejen
har gode pensionsordninger, og som kan supplere
pensionen med fortsat arbejdsindkomst. Men der
bliver ikke desto mindre som regel øget fritid, mere
tid i hjemmet og mere overskud til at engagere sig i
boligen og boligkvarteret.
Individuelle udfoldelsesmuligheder indenfor
boligens rammer bliver vigtigere, når de ”unge ældre”
skal tilbringe mere tid hjemme. Muligheden for at
dyrke forskellige interesser og leve forskellige dagsrytmer
og dermed muligheden for at få ”hvert sit”
indenfor boligens rammer bliver vigtigere.
Boligvalget kan foretages uden tidligere tiders
hensyn til arbejde og børns skolegang, hvilket trækker
i retning af øget mobilitet. Man kan også forvente
flere skilsmisser og nye parforhold i denne nye livsfase
fremover. Fremtidens ”unge ældre” er mere indstillet
på forandring end tidligere.
Der bliver 25-30 procent flere ”frie2” i aldersgruppen
55-74 de næste 10 år. Derfor er denne gruppes
boligønsker centrale. Der vil i de kommende år være
et voksende marked for kvalitetsboliger i form af
ejerlejligheder, andelsboliger og udlejningsboliger til
de mere velstillede ”unge ældre”, som ønsker i god tid
at skifte den store familiebolig ud. Fremtidens ældre,
især kvinderne, er positive overfor bofællesskaber
baseret på selvstændige boliger kombineret med fællesfaciliteter.
Selvom et stort mindretal gerne vil flytte, så vil
flertallet af de ”frie2” alligevel blive boende i den oprindelige
familiebolig, men vil efterspørge services, som
gør at hus og have kan passes og overvåges, når man
er væk. Man vil fx efterspørge services, der gør at man
via mobilen kan gå ind og checke, at alt er i orden.

FIGUR 8: ANTALLET AF POTENTIELLE “FØRSTEGANGSKØBERE” OG “SIDSTEGANGS-
SÆLGERE”, ANTAL ENKELTPERSONER I BEFOLKNINGEN, 1979-2039
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
1979
1984
1989
1994
Kilde: Danmarks Statistik
1990
25-35 år
65-75 år
FIGUR 9: ANTAL 60+ ÅRIGE PR. 20-40 ÅRIG, 2015
0,3-0,6
0,6-0,9
0,0-1,1
1,1-1,4
1,4-1,7
1,7-2,0
2,0-2,3
2,3-2,5
2,5-2,8
2,8-3,1
2004
Kilde: Danmarks Statistik samt egne beregninger
2009
2014
2019
2024
2029
2034
2039
44

- De ældre 75 + årige
I denne fase begynder alderen at begrænse aktiviteterne,
men de fleste er fortsat selvhjulpne. Man er
meget mere i hjemmet, men de fleste er i stand til at
komme omkring. Fremtidens ældre bor i parcelhuse.
En del ældre vil finde passende alternativer, men det
kan ikke undgås, at der bliver rigtigt mange ældre i
parcelhusene i fremtiden.
Aldringen af det danske samfund kommer ikke
til at præge alle parcelhusområder ens. Der vil være
parcelhuskvarterer, hvor der sker et generationsskifte
og børnefamilierne gradvis tager over.
Det sker først og fremmest i områder med ældre
villaer, som både er attraktive for de unge og svære at
vedligeholde for de ældre. Tilgængeligheden er heller
ikke i top. Ofte er der tale om tre eller fire etager,
når kælder og loft medregnes, og der kan være en høj
trappe ved indgang og have. Generationsskiftet sker
også i de store villaer, hvis beliggenhed er fornuftig,
fordi de både imødekommer børnefamiliernes ønske
om mange kvadratmetre og de ældres ønske om at få
mindre plads at opvarme og passe.
De mest velegnede ældreboliger er ofte de mest
”udskældte” og kedelige parcelhuse. Det er opført i ét
plan uden kælder og loft, i samme plan som indgang
og have. Mange af disse huse fra 1960´erne er ikke
så store. Det er relativt enkelt at ombygge huset, så
nogle af de små værelser lægges sammen med andre.
Rumhøjden kan ofte hæves, og der kan laves lysindfald
fra loftet. Husene er konstrueret relativt enkelt og er
dermed vedligeholdelsesvenlige. Sådanne parcelhuse er
ofte mere velegnede ældreboliger end lejligheder i byen.
Livsløbsboliger eller livsfaseboliger?
Hvordan er boligmarkedet og fordelingen på boligtyper
gearet til fremtidens familie og hjem? Til forskellige livsfaser
er der forskellige boligformer, som er optimale. Der
er selvfølgelig tale om en forenkling. Se skema 3, side 40.
Parcelhusområderne, de såkaldte åben/lav bebyggelser,
er optimale for børnefamilierne. I hvert fald for
familier med lidt større børn, som er mere mobile på egen
hånd, når det drejer sig om legekammerater, skole og
aktiviteter. Er der mange børnefamilier, er der også stor
befolkningstæthed og dermed mulighed for mere socialt
liv i kvarteret. Da begge forældre er udearbejdende, og
især småbørnene er på institution hele dagen, er der dog
i praksis et begrænset liv. Småbørns familier foretrækker
derfor ofte tæt/lav, hvor man er endnu tættere på andre
børnefamilier, og der er fælles og trygge legemuligheder
for børnene, hvilket der ofte ikke opleves at være på en
almindelig villavej.
Det er derfor en kort fase af livet, hvor parcelhuset
(åben/lav) ud fra en funktionel synsvinkel er den optimale
boligform. Udfra denne synsvinkel fylder parcelhusene
måske ”for meget” på boligmarkedet. De livsfaser, hvor
man ikke er børnefamilie, fylder mere og mere.
45
For personer, som ikke oplever skilsmisse og får ny familie,
udgør den tid, hvor man ”er børnefamilie”, en lille
og stadig mindre andel af livet. Man får måske sit første
barn i 30-35 års alderen og flytter i parcelhus i 35-40 års
alderen. 15-20 år senere, når forældrene er 50-60 år, flytter
sidste barn hjemmefra. Herefter følger 20-40 år, hvor man
ikke længere er kernefamilie, og hvor parcelhuset i forstaden
ofte ikke er den optimale boform.
Aldersmæssigt mismatch
De næste 10 år falder andelen af unge i alderen 25-35 år,
som typisk er den alder, hvor man begynder at overveje
køb af parcelhus. Samtidigt stiger antallet af 65-75 årige
markant. Det er i den alder, at man typisk begynder at
interessere sig for andre og mere seniorvenlige boligformer,
fordi det tidspunkt nærmer sig, hvor helbredet
begynder at svigte, eller ægtefællen falder fra.
Faldende efterspørgsel og et øget udbud af familieboliger
kan medføre, at parcelhusene og særligt husene
fra perioden 1960 til 1980, som huser mange fra de store
generationer fra slutningen af 1940’erne, bliver sværere
at sælge, med faldende priser til følge. Ovenstående figur
viser udviklingen på landsplan, men da der er store lokale
forskelle, vil der være områder, hvor det demografiske
mismatch er endnu mere udtalt.
Stigende levealder og bedre helbred, samt mulighed
for afdragsfrie lån og nedsparingslån betyder at tidspunktet
for, hvornår man må flytte fra parcelhuset af ”nød”
forskydes længere ud i fremtiden.
Da udbud og efterspørgsel er et spørgsmål om pris,
må det antages, at prismekanismen sørger for at skaffe
ligevægt. Hvis huspriserne falder i forhold til andre
boligalternativer, vil de ældre blive boende indtil de dør
eller visiteres til en plejehjemsplads, fordi de ikke har
mulighed for at finansiere et bedre alternativ. Der vil også
komme nye grupper af købere, som ellers har været henvist
til lejeboliger. De unge, som ikke går specifikt efter
bylivet, vil være købere til nogle af husene.
De kommende ældres udflytning fra parcelhusene
kan tænkes at foregå i to tempi. Nogle overvejer fraflytning
”af lyst”, når de er 55-65 år. Flytning som led i et
positivt tilvalg vil især være relevant for ejere af store
parcelhuse, som er attraktive for unge børnefamilier,
og dermed kan sælges til en høj pris. Den store friværdi
betyder, at der kan købes en ny bolig, der opleves som
bedre eller mindst lige så god, enten fordi den er ny, eller
fordi den har en bedre beliggenhed. Træffes valget ikke
på dette alderstrin, udskydes det ofte indtil det bliver fraflytning
”af nød”, fordi helbred eller en ægtefælles død gør
det nødvendigt. Alternativet er her en ældrebolig eller en
plejehjemsplads.

Individualisering og
nye fællesskaber
Individualiseringen er en megatrend, som i høj gad
påvirker vores måde at leve og bo på. Men det er også
en så stærk megatrend, at den skaber sin egen modsætning
i form af en søgen efter meningsfulde fællesskaber.
Individualisering kommer til udtryk på flere måder: Flere
får ”sit eget”, flere lægger vægt på, at de er ”unikke” og skal
behandles som sådan, og flere får muligheder for at vælge
individuelle løsninger.
Individualisering handler først og fremmest om, at
vi får stadig større frihed til at vælge og stadig flere valgmuligheder
på alle livets områder. Samtidigt får vi flere
ressourcer og mere kompetence i kraft af uddannelse,
velstand og ny teknologi til at udnytte handlemulighederne
og skabe vores eget liv. Stadig flere hindringer
for at forme vores eget liv elimineres. Vi oplever en
større uafhængighed af naturgivne forhold og af normer,
autoriteter og fællesskaber, som man er ”født medlem”
af. Udfordringen bliver at skabe sit eget liv og sin egen
identitet. Det gør man i vores kultur i høj grad via boligen,
og parcelhusets popularitet skyldes ikke mindst, de
mange valgmuligheder for at iscenesætte sit eget liv og
spejle sin identitet.
Selvom frit valg er en af grundpillerne i individualiseringen,
er det frie valg på boligområdet en sandhed
med modifikationer. En meget stor andel vælger rent
faktisk ikke. Det er snarere ”boligen, der vælger beboeren.”
20 Det gælder ikke kun dem, som får boligen
anvist, men også dem, for hvem valget er determineret
af opvæksten. De fleste vender rent faktisk tilbage til
den samme type bolig, som de er vokset op i, og børnefamiliernes
”standardvalg ” er parcelhuset. Det, der er på
valg, er køkkenlågerne.
Det er også et led i individualiseringen, at flere får
”deres eget”. Der er kommet flere énpersoners husstande,
og indenfor boligens rammer får hvert enkelt familiemedlem
sit eget værelse, arbejdsrum, badeværelse, fjernsyn, PC
og mobiltelefon etc. Det, at mobiltelefonen er personlig, er
en mindst lige så vigtig egenskab, som det at den er mobil.
Logikken er, at når vi bliver rigere, behøver vi ikke at
deles med andre om tingene. Hvis man deles om tingene
eller er afhængig af fællesskabet eller kollektivet, betragtes
det med forbrugersamfundets logik som et udtryk for
”fattigdom”.
Mere fællesskab som reaktion på individualiseringen
Der er tegn på, at et logikskifte måske er på vej i takt med
at ”alle” bliver så rige, at forbrug i sig selv ikke giver status.
Måske er det godt, at børnene deler værelse så længe som
muligt for at styrke båndene mellem søskende? Måske er
20 Thorkild Ærø: Boligpræferencer, boligvalg og livsstil, SBI, 2002
46
FÆLLESSKAB – DELT LOKALITET, AKTIVITET OG
MENTALITET
Endelsen -skab i fællesskab har oprindeligt betyd-
ningen ”virksomhed” og et fællesskab er en beteg-
nelse for en gruppe mennesker, som er sammen om
at skabe eller skaffe sig noget. Begrebet fællesskab
består i varierende grad af følgende elementer: delt
mentalitet, delt aktivitet og delt lokalitet. Det engel-
ske begreb ”community”, har mindst tre betyd-
ninger. For det første en helhedsbetegnelse for
mennesker som bor på et sted, i et distrikt eller et
land – delt lokalitet. For det andet som betegnelse
for mennesker med samme religion, race, erhverv
eller fælles interesser – delt mentalitet. For det
tredje kan fællesskab betegnes som noget, man er
fælles om at gøre – delt aktivitet.
det bedre, at de efter at have fået eget værelse fortsat deler
fjernsyn og computer i familiens fælles ”aktivitetsrum”, så
der er lidt hånd i hanke med individualiseringen?
I fremtiden er privatbilen heller ikke nødvendigvis
det statussymbol, det var tidligere. For mange er det snarere
ensbetydende med besvær og omkostninger, som
man gerne ville være foruden, hvis der var andre lige så
gode muligheder for fleksibel transport. ”Individualiseret
kollektiv” trafik, fx telebusser og delebiler kombineret
med taxaløsninger kan vise sig at være en mere attraktiv
løsning for mange seniorer i fremtidens parcelhuskvarterer,
ikke mindst for kvinderne.
Fællesskaber er stadig vigtige, men de skal i modsætning
til tidligere tiders tvungne fællesskaber helst være
selvvalgte og gerne også så uforpligtende som muligt. Det
moderne individ indgår i mange forskellige fællesskaber
og har mange forskellige roller i forbindelse med arbejdsliv,
hjemmeliv og fritid. Mens tidligere tiders fællesskaber
var kendetegnet ved, at man delte både lokalitet, aktivitet
og mentalitet, er mange moderne fællesskaber kendetegnet
ved kun at omfatte en eller to af disse elementer og er
dermed mere skrøbelige.
Moderne fællesskaber vælges af lyst, ikke af nød.
Derfor er man også mere forsigtig med at involvere sig.
Da man netop lægger vægt på at være uafhængig og selvhjulpen,
er formålet med fællesskaberne ikke så meget
nødvendige sociale gøremål, men derimod valgfrie sociale
oplevelser.
Mange undersøgelser viser, at de færreste storbymen-
nesker prioriterer et tæt naboskab ret højt. Ambitionsniveauet
rækker ofte kun til ”at undgå ubehageligheder”.
Det opnår man ofte bedst gennem en passende distance.
Godt naboskab indebærer for de fleste storbymennesker,

at man er på hilsefod, og når det går højt, at man i ny og
næ kan hjælpe hinanden med at passe blomster og kat.
Blandt byboere er det kun 5-10%, som ønsker et intimt
forhold til sine naboer, og de fleste ønsker ikke at besøge
naboen. 21 Spørgsmålet er, om denne holdning også er på
vej i parcelhuskvarteret?
Mere sociale i private boliger end i ”socialt boligbyggeri”
Det går igen i en række undersøgelser, at ønsket om
privathed er den vigtigste årsag til valget af parcelhus.
”Privat-heden”, det at bo i deres egen bolig – uden over- og
underboere og med mulighed for at ”kunne passe sig selv”
ses som den væsentligste kvalitet ved enfamilieboligen. På
trods heraf er der ikke hold i myten om de selvtilstrækkelige
parcelhusejere, der lukker sig inde bag ligusterhækken.
Beboere i parcelhuskvarterer er rent faktisk dem,
som har mest naboskab sammenlignet med andre boligtyper.
Ved hjælp af et naboskabs indeks har forskere
sammenlignet graden af naboskab i forskellige boligtyper
22 . Indekset er en sammenvejning af svarene på, hvor
ofte man låner ting af hinanden, hjælper med at passe
hinandens børn og huse, og hvor tit man deltager i fællesaktiviteter
med naboerne. På en skala fra 0-100, hvor
100 er højest, har parcelhusejerne et naboskab, der svarer
til indekstal 52, hvor andre ejere opnår indekstal 41-44 og
lejere i lejligheder indekstal 32.
Naboskabet har mere karakter af bekendtskaber end
af venskaber. Fællesskabet ses i udgangspunktet som et
uforpligtende tilvalgsfællesskab. Man starter med at være
på hilsefod og vil selv vælge om og i givet fald hvem, man
ønsker at indgå i et mere nært eller forpligtende fællesskab
med. Først kommer det uforpligtende møde, så aktiviteterne,
så eventuelt den fælles grillaften i baghaven og i
ganske enkelte tilfælde aftensmaden indenfor.
I parcelhuskvarterer (åben/lav), som ikke er designet
til fællesskab, er der rent faktisk i gennemsnit mere selvgroet
fællesskab end i en række af de arkitektdesignede
forsøg på at skabe fællesskab, typisk i tæt/lav bebyggelser.
På nogle beboere i disse boligtyper virker det for forpligtende,
og de bakker derfor helt ud.
Når der i parcelhuskvarterer er mere fællesskab end
i andre boligformer, handler det også om, at beboere i et
parcelhuskvarter har lettere ved selv at sætte grænsen
mellem privathed og fællesskab end både i en by-lejlighed
og i en landsby, men det er næppe hele forklaringen.
En faktor, som spiller en meget stor rolle for fællesskabet,
er også ens tidshorisont. En undersøgelse af tidshorisonten
blandt 800 tilflyttere til forskellige boligområder
i Århus viste, at 80 pct. af parcelhusejerne forventede,
at de boede samme sted om 10 år, mens det kun gjaldt 36
21 John Pløger: Det senmoderne nærmiljø, livsformer og bykultur, NIBR-rapport 2002:16
22 Mandag Morgen: Fremtidens boligpolitik, temanummer. Nr. 41. November 2003
23 Thorkild Ærø: Boligpræferencer, boligvalg og livsstil, SBI, 2002
24 Interview med antropolog Siv Raun-Andersen. Kandidatafhandling om livet i to nyere parcelhuskvarterer
25 Thorkild Ærø: Boligpræferencer, boligvalg og livsstil, SBI, 2002
47
til 38 pct. af tilflyttere til tæt-lav 23 . Men det handler også
om beboersammensætningen, jævnfør nedenfor. Jo mere
man ligner sine naboer, desto mere fællesskab har man.
Hverdagsnetværk og socialt liv
”Småbørnsfamilierne er ofte ”lost” og har brug for hinanden. De
har købt et hus, der var alt for dyrt, og også børnene viste sig at
være alt for dyre, så småbørnsfamilien laver alt selv og laver erfa-
ringsdeling. Den store religion er børnene” (Interview med antro-
polog Siv Raun Andersen).
I nogle moderne parcelhuskvarterer er der et udbygget
”hverdags-netværk.” 24 Det gælder især boligkvarterer
med mange børnefamilier. Børnefamiliernes største anke
mod 1960´er og 1970´er parcelhusområderne er, at der
er for få børn, fordi der ikke er sket et generationsskifte.
Familier uden børn eller med større børn har derimod
ikke det samme behov for det lokale fællesskab i boligkvarteret,
fordi man er engageret i mange andre interesser,
netværk og fællesskaber på arbejde og i fritiden. Man
kan forestille sig, at der i fremtiden også er basis for et
”hverdagsnetværk” i boligområder med mange seniorer og
ældre, som tilbringer mere tid i boligkvarteret, men som
også er væk på rejser etc. i længere perioder.
Der er mest socialt liv i kvarterer med mange børn.
I takt med at der kommer til at bo relativt flere par og
enlige ældre uden hjemmeboende børn, bliver der færre
mennesker pr. m 2 . Når befolkningstætheden går ned,
falder chancen for, at man tilfældigt møder andre på sin
vej, og resultatet kan blive mindre socialt liv. Omfanget
af socialt liv afhænger imidlertid ikke kun af, hvor mange
der færdes og hvor tit, men ikke mindst af, hvor længe
man opholder sig i det offentlige eller halv-offentlige rum,
hvor man er tilgængelig.
”Individuelle konformister”
På trods af individualiseringen er danskerne mere konforme,
end de vil være ved. På trods af det højt besungne
frie valg, er danskernes boligvalg meget forudsigelige.
Danskere i samme livssituation ønsker stort set det
samme af deres bolig og boligkvarter, og de vil helst bo
sammen med nogen, der ligner dem selv.
Børnefamilier foretrækker boligområder med mange
andre børnefamilier. Der er også en meget stor sandsynlighed
for, at man, når man etablerer familie, flytter tilbage
til den boligtype, som man er vokset op i som barn 25 . Det
gælder, hvad enten det er parcelhuset eller den almene
bolig, som man er vokset op i. Det betyder meget, at man
føler sig ”på linje” med naboerne, både socialt, kulturelt,
værdimæssigt og aldersmæssigt. At være socialt på linje
handler ikke kun om ønsket om at flytte til et område

FIGUR 10: BOLIGBENYTTELSE, ANDEL AF DET SAMLEDE PRIVATE
FORBRUG, 1966-2003, PCT.
25
20
15
10
5
0
1966
1969
1972
1975
1978
1981
1984
Kilde: Danmarks Statistik samt egne beregninger
1987
1990
1993
1996
1999
2002
48

med en ”statistisk høj tæthed af acceptable svigerbørn”,
som sociologen Henrik Dahl har formuleret det.
Det at være på linje socialt set, handler også om
uskrevne regler for god opførsel i boligkvarteret. Må parcellen
gerne ose af aktivt gør-det-selv, eller er det vigtigt at
alle huse i kvarteret tager sig præsentable ud? Hver tredje
dansker, der føler, at de falder væsentligt ud fra normerne
i deres kvarter, har planer om at flytte. Når det drejer sig
om indkomst, er de mest tilfredse dem, som ligger lidt
over gennemsnittet for deres referencegruppe. 26
Findes der positive ghettoer?
”Man må forsøge at skabe rammer for, at mennesker, som er rela-
tivt ens, kan finde hinanden i boligområderne, Denne menneske-
lige trang til at bo sammen med mennesker som en selv er dog
en dobbelttydig størrelse” (Interview med forfatter og journalist
Signe Wenneberg)
Et af de mange paradokser, som kendetegner udviklingen
er, at individualiseringens fokus på forskellighed
går hånd i hånd med en øget tendens til, at folk gerne vil
bo side om side med nogle, som ligner dem selv. Denne
opdeling eller segregering strider mod de politiske ønsker
om blandede boligkvarterer, som også befolkningen deler,
når man bliver spurgt i meningsundersøgelser etc.
Men den sociale opdeling, som folk i praksis foretager,
kan omvendt være en klar fordel, hvis man ønsker tætte
sociale relationer i nabolaget. De er måske ligefrem en
nødvendig betingelse herfor. 27 Hvis ikke man har tilstrækkeligt
meget tilfælles med naboerne, vælger man andre
fællesskaber og netværk, fordi den lokale dimension spiller
en aftagende rolle, når teknologien (trafik- og kommunikationsmidler
etc. ) gør os mindre bundet af tid og sted.
Tætte sociale relationer i nabolaget (bonding) er kun
et samfundsmæssigt plus, hvis det omfatter socialt velfungerende
individer. I de socialt belastede ghettoer handler
det tværtimod om at åbne boligområderne og skabe flere
forbindelseslinjer til omverdenen (bridging), ikke om at
styrke og udbygge de sociale relationer indadtil. 28
Individualiseringens skyggesider - modreaktion
Individualiseringen har også en bagside, og der er tegn
på, at der i fremtiden kommer øget fokus på de negative
bivirkninger. Stress, angst og depressioner er i stigning.
Det moderne liv med de mange valgmuligheder stiller
krav om konstante valg, hvilket kan give usikkerhedsfølelse
og kan resultere i mindsket selvværd, hvis man ikke
oplever succes med sine selvrealiseringsprojekter.
Individualisering, som indebærer konstante valg,
betyder også, at man selv ”kommer på valg”, i jobbet, i
ægteskabet og i naboskabet etc. En bivirkning heraf kan
være øget eksistentiel ensomhed og utryghed. Derfor må
26 Mandag Morgen: Fremtidens boligpolitik, temanummer. Nr. 41. November 2003
27 Se også interview med Signe Wenneberg
28 Akademiet for de tekniske videnskaber: Den gode by - hvorfor går det ofte galt, maj 2003
49
vi forvente, at parallelt med en fortsat individualisering,
vil vi se flere tendenser til at styrke og dyrke forskellige
former for meningsskabende fællesskaber. Det kan være
familiefællesskaber, skolens fællesskab og nabofællesskaber,
som giver mening og tryghed i hverdagen.
I fremtiden falder andelen af husstande, som lever
som en helt traditionel kernefamilie, og det er sandsynligt,
at flere vil se sig om efter alternativer til den traditionelle
kernefamiliebaserede livsfasemodel, hvor man flytter
hjemmefra for at bo alene, for derefter at danne par
og siden etablere kernefamilie for derefter at blive alene i
reden og til sidst ende sit liv som enlig.
De frie 1 udskyder de forpligtende og bindende valg
og bliver ældre, inden de etablerer sig og får børn. De
frie 2 og de ældre lever længere. De få år ud af et helt liv,
hvor man er forældre i traditionel kernefamilie forstand,
fylder relativt mindre, måske kun 15 år ud af et voksenliv
på op til 80 år. Er det så også disse 15 år, som skal forme
hele ens liv? I takt med at kernefamilien fylder mindre i
billedet, må det – i det mindste udfra en logisk tankegang
– forventes, at fællesskaber, som rækker udover parforholdet
og den lille kernefamilie, bliver vigtigere. Det kan
være intime venskaber, den udvidede familie, bofællesskaber
og nabofællesskaber.
Velstandsudvikling
og boligøkonomi
Velstanden pr. indbygger målt ved BNP stiger med halvanden
til to procent om året i gennemsnit. Når velstanden
stiger, øges boligforbruget i mindst samme tempo. Det
skyldes dels, at boligstandarden øges men også, at boligpriserne
stiger relativt mere end priserne på andre forbrugsgoder,
hvor der ofte sker større produktivitetsstigninger.
Hertil kommer, at udbuddet af godt beliggende grunde og
huse er et knapt gode, som flere og flere får råd til.
Velstandsudviklingen betyder også, at stadigt flere
får økonomisk mulighed for at anskaffe sig ejerbolig og
enfamiliehus. Det sker blot senere i livet.
Det må påregnes, at omkostningerne ved at bo også
stiger i fremtiden. Den statslige støtte til boligforbrug via
tilskud, skattefordele og kunstigt lave huslejer er faldende.
Boligstandarden er efterhånden høj for de fleste og den
generelle velstandsstigning betyder, at flere og flere har
råd til selv at betale for deres bolig.
Det er også sandsynligt, at energipriser vil forblive
høje, og at der kommer flere grønne afgifter. Et øget energiforbrug
i de såkalde BRIK-lande (Brasilien, Rusland,
Indien og Kina) og den gradvise udtømning af let tilgæn-

gelige olie- og naturgasressourcer vil give et opadgående
prispres på disse energiformer. Alternative energiformer
som vindmøller, solenergi og brændselsceller m.v. bliver
stadigt mere effektive, og det kan på den anden side medvirke
til at holde energipriserne nede.
Højere energipriser fremover, end vi har været vant
til hidtil, kan medføre, at huse med et stort varmeforbrug,
fx store huse fra 1970´erne og mindre energirigtige huse
vil blive sværere at sælge, og det kan betyde, at ældre og
enlige måske vil lukke dele af deres huse af.
Alle disse faktorer trækker samlet i retning af, at
det også i fremtiden bliver dyrere at bo. Meget billigere
nybyggeri, fx via mere præfabrikation og udlægning af
produktion til lavtlønslande er imidlertid et ikke usandsynligt
scenarie, som kan trække i modsat retning.
Øget indkomstspredning og polarisering
Frem mod år 2015 forventes en øget spredning i indkomsterne.
Globaliseringen medfører stigende efterspørgsel
efter højt kvalificeret arbejdskraft samtidig med, at et
stigende antal mennesker i den erhvervsdygtige alder ikke
kan beskæftiges, fordi deres jobs udlægges til lande med
lavere arbejdsløn eller automatiseres.
Da vi først og fremmest bruger mere på boligen, når
vi bliver rigere, må det forventes, at stigende indkomstforskelle
vil resultere i en endnu mere markant opdeling
på boligmarkedet, end vi ser i dag. Familier i velhavende
kommuner bruger ikke alene flere penge på boligen end
andre. De bruger også en større andel af deres høje indkomst
på boligformål. Det afspejler sig først og fremmest i
stigende boligpriser, da udbuddet af boliger ikke kan øges
markant de steder, hvor de velhavende bor, fordi det enten
er tæt på bycentre, vand eller beskyttede grønne områder.
En faktor, der også er med til at øge uligheden er, at
de etablerede på boligmarkedet gennem låneomlægninger
har fået mulighed for at reducere boligudgiften markant
i kraft af lavere renter, flekslån og på det seneste også
afdragsfrie lån. Disse finansieringsfordele kapitaliseres i
et vist omfang i boligpriserne og gør det dyrere for nye at
komme ind, samtidig med, at de, der har friværdier, ofte
akkumulerer mere fast ejendom. Det skaber en polarisering
mellem etablerede og nye på boligmarkedet og bidrager
til øget økonomisk ulighed.
Gunstige finansieringsmuligheder betyder, at ejerboliger
bliver relativt mere fordelagtige sammenlignet
med lejeboliger. Det øger efterspørgslen efter alle typer
ejerboliger og herunder også parcelhusene fra 1960´erne
og 1970´erne. Færre behøver at fraflytte en ejerbolig ved
arbejdsløshed, skilsmisse eller pensionering. Sidstnævnte
gælder ikke nødvendigvis for fremtidige boligejere, hvis
de bedre finansieringsmuligheder omsættes i højere boligpriser.
Udviklingen betyder også, at de nuværende ejere
har bedre mulighed for at finansiere renovering af husene
29 Arbejderbevægelsens Erhvervsråd: Eksklusive og ledighedsramte boligområder, juni 2004
50
end de nye husejere.
Større indkomstulighed vil betyde, at der også finder
en polarisering sted af boligpriserne, først og fremmest
på grundlag af beliggenhed og herlighedsværdi. Mange
vil ikke have råd til en bolig i det boligkvarter, hvor de er
vokset op, eller hvor de har deres arbejde. Det er med til at
reducere det tætte sociale netværk på tværs af generationer
og samfundsgrupper.
Kun akademiker ægtepar eller familier, som har arvet,
vil få råd til at købe bolig i de mest attraktive kommuner.
Fra 1982 til 2002 er der sket en betydelig polarisering
på boligmarkedet 29 , som har betydet, at socialt svage er
forsvundet fra parcelhuskvarterer og er koncentreret i det
almene boligbyggeri. I 1982 boede 37,4 pct. af beboerne
i forstadskommunerne nord for København i såkaldte
”eksklusive” boligområder, hvor under 4 pct. var ”socialt
svage”. I 2002 gjaldt de 49,2 pct.
58 pct. af sådanne eksklusive boligområder ligger i
dag i Københavns nordlige forstæder og i tilsvarende eksklusive
boligområder omkring Odense, Århus og Ålborg.
I de rigeste parcelhusbebyggelser i Hørsholm,
Søllerød og Gentofte har ca. 50 pct. af beboerne en indkomst
svarende til de rigeste 10 pct. i befolkningen i
Danmark som helhed. I disse bebyggelser er én af parterne
akademiker i op i mod 50 pct. af familierne. For landet
som helhed er der kun 7 pct. ”akademikerfamilier”.
Den relative prisudvikling på boliger kan betyde,
at husejere i den mindst attraktive del af boligmassen
”stavnsbindes” til boligen. Ikke nødvendigvis på grund af
negativ egenkapital som i slutningen af 1980´erne, men
fordi andre alternativer vil være meget dyrere. Det vil især
være ældre, som har boet i mange år i et parcelhus, som
prismæssigt ikke følger med op, der vil blive ramt, hvis
de ikke har mulighed for at betale for en seniorbolig med
det provenu, som de får for parcelhuset. Det understreger
behovet for, at de unge ældre tilpasser boligvalget til alderdommen,
”før det er for sent”. Det vil sige, mens der stadig
er stor efterspørgsel efter boliger til familier.
Stigende prisforskelle på boligmarkedet kan generelt
hæmme mobiliteten på arbejdsmarkedet, fordi det fx
kan blive svært at bytte et parcelhus i Viborg ud med et i
København som led i et jobskifte.
Immaterialisering
- fra funktion til følelse
Immaterialisering betyder, at det materielle, forstået som
vægt på forbrug og produktion af fysiske goder, træder
stadig mere i baggrunden til fordel for immaterielle behov
som oplevelse, anerkendelse, selvrealisering, etik, refleksion
og åndelighed m.v.

I takt med øget velstand sker vores forbrugsvalg i øget
omfang på basis af immaterielle værdier og behov, fordi
vores grundlæggende behov for materielle goder som tøj,
mad og husly m.v. efterhånden er dækket. Det betyder ikke,
at vores efterspørgsel efter disse fysiske produkter stagnerer,
men det betyder, at det er de emotionelle motiver
fremfor de funktionelle, som driver forbruget. Det primære
bliver de værdier, holdninger, drømme og historier, som
producenter og forbrugere forbinder med produkterne.
Immaterialisering drejer sig om behovene for oplevelser
og eventyr, for samhørighed med andre og for at
kommunikere identitet og opnå anerkendelse. Det er også
behovene for at opleve tryghed, for at modtage og yde
omsorg og for at vise etiske holdninger, blandt andet gennem
sit forbrug.
Egentligt immaterielt forbrug er underholdning,
sport, kulturoplevelser og turisme, som alle er forbrugsområder
i kraftig vækst. Det meste af det såkaldt
immaterielle forbrug formidles imidlertid via materielle
produkter som B&O storskærme og stereoanlæg, Compaq
computere, Disney oplevelsesparker, og off-road biler etc.
Det samme gælder boliger og boligindretning, som særligt
i Nordeuropa er et vigtigt område for signalering af status,
værdier og livsstil. Boligens beliggenhed er en parameter,
som bliver stadig vigtigere for boligvalget. Det drejer sig
ikke kun om funktionelle kriterier som nærhed til arbejdsplads
og butikker, men i stigende grad også om de ”immaterielle”
værdier.
Luksus er i reglen det, der er knaphed på. Fremtidens
luksus er ifølge den tyske forfatter Hans Magnus Enzenberger
tid, mulighed for fordybelse og refleksion, stilhed,
miljø og natur samt sikkerhed. En god beliggenhed, som
tilbyder nogle af disse kriterier, er netop udtryk for et
sådant knapt gode og bliver derfor hele tiden mere værd.
I en mere og mere omskiftelig og mobil verden er
følelsen af at høre hjemme truet, og hjemmet bliver vigtigere.
Nostalgi og historier om de gode gamle dage gør,
at gamle huse med sjæl er efterspurgte og at bebyggelser,
som symboliserer tidligere tiders fællesskab i de gamle
købstæder og landsbyer er populære. Idylliske fiskebyer
eller bjergbyer og mange middelalderbykerner er vidnesbyrd
herom. Der bygges også helt nye byer efter disse
forbilleder. Et eksempel er den nye bydel Hjärup i Skåne,
som er udformet med gamle middelalderbyer som forbillede.
Ofte får sådanne nye og renoverede byer dog karakter
af iscenesatte kulisser.
Drømmesamfundet er Instituttet for Fremtidsforsknings
betegnelse for en ny samfundstype, hvor forbrug,
arbejde og politik overvejende styres af immaterielle værdier.
Immaterialiseringen ændrer logikken i alle samfundets
sfærer, det vil sige i forbrug, produktion og politik.
Den tidlige fase af drømmesamfundet er vi allerede midt
i. Den er ikke mindst kendetegnet ved et stort forbrug af
oplevelser og af ”brandede” produkter som Disney, Coca
Cola og Calvin Klein etc. Logikken er, at via forbruget af
brandede produkter m.v. kobler individet sig på de histo-
51
rier, som disse produkter fortæller og ”køber” identitet og
kommunikerer budskaber via sit forbrug. Disse historier
er i høj grad ”industrielt” fremstillede og formidlede historier,
som passer til individer, der gerne vil ligne andre.
Det skabende menneske
Materielle statussymboler tages i øget omfang for givet og
er ikke længere så vigtige at stræbe efter. I stedet er der
fokus på personlig udvikling, harmoni, balance og lykke.
Det er Instituttet for Fremtidsforsknings bud, at i takt med
øget individualisering og mætning af behovet for at forbruge,
vil mennesker lægge øget vægt på at skabe og fortælle
deres egne unikke historier. Der vil i fremtiden ikke
være samme status i et stort forbrug. Det skabende menneske
vil være i højere kurs end det forbrugende menneske.
En overflod af forbrugsgoder og knaphed på kreativitet
vil medføre, at kreativitet i alle afskygninger vil blive
eftertragtet. Man viser ikke, hvem man er, og hvad man
lægger vægt på gennem det, som man forbruger, men gennem
det, som man skaber. Man realiserer sig selv ved at
udvikle sine kreative talenter og dyrke sit potentiale som
skabende menneske.
Fremtidens menneske vil selv forme sit liv, sin identitet,
sine omgivelser og sin fremtid. Menneskers livsformer
og holdninger til arbejde og fritid vil i højere grad ligne
selvstændiges og frivilliges, end de vil ligne lønmodtager-
eller karrierelivsformerne.
Hvordan vil drømmesamfundet og overgangen til det
skabende menneske afspejle sig i forhold til parcelhuskvartererne?
For det første vil det sandsynligvis styrke efterspørgslen
efter eget hus. ”Gør-det-selv” aktiviteter har længe
været en vigtig aktivitet for de fleste husejere. I fremtiden
hedder det snarere ”skab-det-selv” aktiviteter. Drømmen
om målet og længslen efter ”kicket”, når man opnår sit mål,
bliver vigtigere. ”Projekter”, som afløser hinanden.
Øget vægt på kreativitet frem for på forbrug af passiv
underholdning vil sandsynligvis også øge interessen for
at bidrage til at forme sit boligkvarter og skabe aktiviteter,
der, hvor man bor.
Øget vægt på emotionelle værdier betyder også, at
familien bliver vigtigere. Mange børn i familien er modsat
logikken i industrisamfundet blevet symbol på overskud i
form af økonomi og tid m.v.
Det skabende menneskes indtog på arenaen medfører,
at boligen og dens forskellige rum ikke blot skal
fortælle de rigtige historier. Der skal også skaffes plads
til familiemedlemmernes forskellige kreative aktiviteter.
Et ordentligt grovkøkken med tilhørende spisekammer,
diverse hobbyrum og værksteder, ateliér eller musikstue
med plads til klaver m.v. Flere rum og flere kvadratmeter
boligareal er en uundgåelig følge heraf. Hertil kommer
naturligvis plads til kropsplejerum m.v. jævnfør sund-
hedstrenden nedenfor.

Sundhed
”Vi må sørge for, at fremtidens boligkvarterer kan være med til
at sikre, at vi får nogle sunde mennesker, og det får vi ikke, som
kvartererne er indrettet i dag. Asfalteringen gør man enormt
meget ud af, men hvad gør man egentligt ud af at skabe nogle
forhold, som gør det fedt at gå en tur, cykle, stå på rulleskøjter
eller andre ting, hvor man bruger sin krop?” (Interview med jour-
nalist og forfatter Signe Wenneberg).
Sundhed er blevet en megatrend og dermed for vigtig
til, at det kan overlades til sundhedsvæsenet. Megatrenden
”sundhed” påvirker i stigende grad alle dele af hverdagslivet
og samfundslivet. Det gælder, det vi spiser, fritidslivet,
arbejdspladser, dagligvarehandel, institutioner, familien og
ikke mindst det enkelte individ. Denne tendens er en følge
af det øgede fokus på livstilssygdomme og på vore øgede
muligheder for aktivt at påvirke vores sundhed, individuelt
såvel som kollektivt. Det sker gennem vores livsstil og
adfærd, som igen påvirkes af miljøet og af den måde, vi
indretter os på. Dermed opstår der et bredere ansvar for
sundhed, hvor sundhed er en af de parametre, som skal
tænkes ind, hver gang der foretages forandringer.
Hensynet til miljøet og ”det grønne” har i mange år
haft denne rolle. Der er i tidens løb lavet mange projekter
på boligområdet med fokus på grøn bæredygtighed, men
det må forventes, at fokus i fremtiden forskydes i retning
mod sundheden. Det handler ikke alene om, at boligen og
boligområdet ikke må påvirke vores sundhed negativt. Det
er også et spørgsmål om, at boligen og boligområdet skal
bidrage positivt til sundheden og give optimale betingelser
for at leve det sunde og gode liv.
Leg og bevægelse
Fokus på sundhedsområdet handler ikke alene om at
forebygge sygdomme og undgå alle de fristelser, som er
dårlige for helbredet. Det drejer sig også om de mere positive
sider af sundhed, mere velvære, skønhed, vitalitet og
livsenergi. Det handler i høj grad også om ”wellness”, det
vil sige om, hvordan man forener det sunde med det lystbetonede,
som er rart, sjovt eller behageligt.
I boligområder kan det give sig udslag i øget vægt på
gode muligheder for udendørs aktiviteter i form, at sport
og leg, motion og afstresning. Fokus på gode muligheder
for motion og bevægelse ventes at øges i de kommende år.
Risikoen for overvægt, type 2-diabetes, depression, knogleskørhed
og endog udviklingen af Alzheimers sættes i øget
omfang i forbindelse med manglende motion.
Kravet til sundhed omfatter også mulighederne for at få
så meget dagslys og frisk luft som muligt. Det er fx påvist at
lys modvirker depressioner. Derfor bliver kvaliteten af udendørs
miljøet og de udendørs faciliteter stadig vigtigere.
Fristeder og oaser
Psyko-sociale lidelser er i vækst i et samfund udsat for
hyppigere forandringer, flere risici og et øget tempo, hvor
det forventes, at vi er ”on-line” mere af tiden. Derfor ser
52
vi en modtendens i form af et ønske om at kunne komme
”off”. Tendensen til ”off” kan øge efterspørgslen efter
”oaser” og kan medføre, at flere ønsker at se hjemmet
og boligkvarteret som et ”fristed” i en verden med mere
stress og jag. Kropsplejerummet, hvor man kan forkæle
sig selv, bliver også vigtigere. Det vil ofte være badeværelset,
som udvikles med dette for øje.
”Off” tendensen manifesterer sig også ved en øget
interesse for at leve ”det enkle liv”. Det kan være børnefamilier,
som fravælger et hektisk og stresset liv med to
fuldtids udearbejdende forældre og et dyrt parcelhus til
fordel for en billigere og enklere bolig på landet, som giver
mulighed for at arbejde mindre. ”Off” tendensen påvirker
også dem, som ikke foretager helt så radikale omlægninger
af deres liv. De ”nøjes” måske med at supplere parcelhuset
med et fritidshus eller et udendørskøkken, hvor
man kan være ”off ”på deltid, med det resultat, at der skal
arbejdes endnu mere for at finansiere disse forbrugsgoder.
Digitalisering, netværk
og internet-services
Ved hjælp af digitaliseringen er vi i gang med at ”oversætte
verden” til nuller og éttaller. Data og informationer
om alt muligt kan indsamles, opbevares, bearbejdes og
sendes stadigt billigere og nemmere. Kapaciteten og båndbredden
på vores computere fordobles her 18. måned. Det
svarer til en 10-dobling på 5 år og en 100 dobling på 10 år.
Meget af denne øgede kapacitet benyttes til at gøre teknologien
mere brugervenlig.
Teknologien bygges ind i de redskaber, vi benytter i
hverdagen via microchips, sensorer og aktuatorer, d.v.s.
ting med robotlignende egenskaber. Der sker en sammensmeltning
af de forskellige medier: computer, TV,
mobiltelefon og Internet. ”Alt” kommer efterhånden på
Internettet – vores bank, kommune, kvarter, hus og de
enkelte husholdningsapparater i hjemmet.
Kunstig intelligens udvikles og muliggør, at robotter
lidt efter lidt kan overtage flere funktioner i husholdningen.
Græsslåning og støvsugning kan robotter allerede i
dag klare. I nær fremtid kan robotter assistere ældre og
handicappede.
Kunstig intelligens muliggør udviklingen af personlige
agenter eller ”butlere”, som optræder på vore vegne på
Internettet og filtrerer informationsstrømmen og screener
nettet for interessant og relevant nyt.
Ved hjælp af ”virtual reality” vil man gradvist kunne
”se, høre, føle og evt. lugte” informationer formidlet via nettet
og dermed kunne ”opleve” andre verdener over nettet.
”Ude er hjemme” eller ”verden hjem i stuen”
Digitaliseringen giver os flere valgmuligheder med hensyn
til, hvordan vi ønsker at leve vores liv. Digitaliseringen
muliggør et individuelt valg mellem de to poler: øget

mobilitet eller øget forankring i hjemmet. Alverdens
tilbud vil ikke være længere væk end den nærmeste computer
eller mobiltelefon, uanset om man er hjemme eller
ude. Man har bedre muligheder for at ”føle sig hjemme”
hvor som helst, når man via sin mobil eller computer har
adgang til alt det, som er vigtigt for én – data, mennesker,
oplevelser etc. ‘Ude er hjemme’.
Digitaliseringen og den øgede computer- og netværkskapacitet
giver flere frihedsgrader med hensyn til at vælge
både den bopæl og det job, som er det helt rigtige. Det
bliver relativt lettere at passe sit arbejde, selv om man har
valgt at bo i naturskønne udkantområder fremfor i en
forstad til metropolen. Digitaliseringen betyder, at flere
kan arbejde lidt mere hjemmefra. Det kan medvirke til at
skabe mere liv i boligkvartererne i dagtimerne.
Ældre kan være on-line med familien eller med en
vagtcentral og dermed ”overvåges” døgnet rundt. Det gælder
også børn, som er alene hjemme i parcelhuset.
En chip i armbåndsuret eller måske endda skudt ind
under huden kan benyttes som legitimation, når man
træder ind i S-toget, i teatret eller, når man kommer hjem i
kvarteret kl. 3 om natten.
Teleservices
Et væld af nye internettjenester vil se dagens lys, og
mange vil lukke igen. Nettet er i en udviklingsfase, hvor
brugere og udbydere skal lære at udnytte de mange nye
muligheder, og hvor man ofte ikke kan analysere sig frem
til, hvad der virker, og hvad der ikke gør, men må afprøve
mulighederne i praksis.
En række services vil rette sig mod beboerne i hjemmene.
Det intelligente hjem er ved at være en praktisk realitet
i kraft af mulighederne for med microchips, sensorer
og trådløst netværk at binde boligens forskellige apparater
op på nettet og tilknytte e-services. Denne udvikling rummer
en række muligheder for at knytte kommercielle
services til boligen. I en række tilfælde vil det være værdifuldt
også at tænke i lokale netværk i kvarteret.
Det intelligente hjem kan overvåges over nettet. Når
både ejerne selv og Falck er langt væk, kan det være en
fordel, hvis ens naboer er koblet på og bliver alarmeret.
Et elektronisk netværk i nabolaget er en oplagt mulighed
som hjælpemiddel til at koordinere aktiviteter m.v. Nogle
enkelte grundejerforeninger har en hjemmeside, men aktiviteten
er meget lav næsten alle steder.
I en tid med stadig flere tilbud på nettet, kommer
grundejerforeningens hjemmeside sandsynligvis relativt
langt nede på ”prioriteringslisten” over ”sites”, som man
hyppigt vil frekventere. Når der er noget, man vil bytte eller
sælge, benytter man hellere det lokale loppemarked, Den Blå
Avis eller sætter et opslag op i Brugsen. Man vil formentlig
først få hjemmesider på grundejerforeningsplan, der virker,
når IT fungerer så intelligent og sømløst, at man ved hjælp
af sin personlige agent får besked, når der er noget, som er
relevant, aktuelt og interessant for den enkelte.
En vigtig konsekvens af muligheden for at benytte
53
de virtuelle medier frem for fysisk tilstedeværelse er, at
kravet til kvaliteten af de fysiske rum og de fysiske møder
stiger. I modsat fald fravælger vi dem til fordel for det
virtuelle. Hvis ikke den samlede kvalitetsoplevelse af at
gå fysisk på arbejde, i banken, i butikken eller til fodboldkampen
er større end den, vi oplever via nettet og TV, vælger
vi den nemme løsning. Gadehjørnet får også kraftig
konkurrence fra SMS og chat-groups på nettet.
Den nye geografi
Under paraplyen ”Den nye geografi” behandles en række
tendenser, som påvirker det geografiske valg af bolig og
betydningen af det lokale miljø. Det er kræfter som globalisering,
geografisk mobilitet og lokal forankring, centralisering
og decentralisering. Det gennemgående tema er, at både verden,
Danmark og den enkelte region og by ”bliver mindre”.
Globalisering
Globaliseringen er et resultat af stadig færre begrænsninger
for udveksling af varer, kapital, mennesker etc. mellem
verdens forskellige dele. Hele verden bliver mere og
mere integreret i kraft af en stadig mere fri markedsøkonomi
med færre restriktioner og afgifter, billigere og hurtigere
transport og let elektronisk udveksling af services,
data og idéer m.v.
Globaliseringen påvirker også boligmarkedet og boliglivet.
Et af resultaterne er øget mobilitet. Flere yngre
under uddannelse eller i starten af et karriereforløb lægger
vægt på udlandsophold som et led i den personlige
udvikling. Det bidrager også til, at unge er længere om
at stifte familie og etablere sig i et parcelhus. Flere seniorer
sælger parcelhuset for at tilbringe seniorlivet under
sydlige himmelstrøg, som man er kendt med fra talrige
ferierejser. Globaliseringen betyder også flere rejsedage på
arbejdet og i ferierne, hvor man er væk fra hjemmet.
Globalisering giver øget ind- og udvandring. I 2015
forventes der at være ca. 650.0000 indvandrere og efterkommere
med anden etnisk oprindelse end dansk mod
knap 450.000 i dag.
Globaliseringen sætter også en række skatter under
pres, herunder afgifter på varer, der handles over grænserne
og beskatningen på arbejdskraft og pensioner, som kan
undgås ved at flytte. Det trækker i retning af øget vægt på
beskatning af boligen, som er et immobilt gode.
Det er sandsynligt, at der frem mod 2015 vil ske en
markant øget internationalisering af byggesektor og ejendomsmarked.
Bolig- og byggesektoren er et af de områder,
hvor globaliseringen har haft mindst effekt indtil dato.
Når det gælder basale ting som fødevarer og bolig, er der
relativt stor konservatisme. Samtidig er byggesektoren
fortsat meget lokalt forankret. Der er endnu ikke sket en
globalisering heraf. Derfor er der sandsynligvis et betydeligt
potentiale i en øget internationalisering og konkur-

FIGUR 11: FLYTTEFREKVENSER. 1 ÆNDRINGER FRA 1980-2002 ER ANGIVET OVER SØJLERNE, PCT.
60
50
40
30
20
10
0
-9,4%
15-19 år
15,9%
20-24 år
28%
25-29 år
30-34 år
1 Defineret som samlet antal flytninger divideret med det samlede antal personer
Kilde: Danmarks Statistik
42,5%
35-39 år
40-44 år
1980 1991 2002
32,9%
30,2%
25,2% 48,8%
24,8% 6,2%
17,9% 2,3%
19,3%18,7%17,1% 16,1% 6,9%
FIGUR 12: NETTOMIGRATIONSRATE FOR 25-35 ÅRIGE, 1993-2002
-34,00 - -17,00 : (7)
-16,00 - 0,00 : (38)
1,00 - 17,00 : (113)
18,00 - 34,00 : (87)
35,00 - 65,00 : (30)
45-49 år
50-54 år
Kilde: Nellemann Konsulenterne AS Kortlægning og Analyse af Byernes Udfordringer, SYNTESERAPPORT, 2003
55-59 år
60-64 år
65-69 år
70-74 år
75-79 år
54
80-84 år
85-89 år
90-94 år
95+ år

ence, som kan presse priserne ned og medvirke til at
introducere nye koncepter og øget import af præfabrikerede
bygningsdele fra lavtlønslande.
Den globale konkurrence inden for alle områder af
økonomien betyder også, at mange danske arbejdspladser
vil blive flyttet til lande med lavere lønninger. I de dele af
landet, som har mange af de mest udsatte arbejdspladser,
typisk industriarbejdspladser, kan det resultere i øget
arbejdsløshed og eventuelt fraflytning med negativ konsekvens
for de parcelhusområder og almene boligområder,
som blev etableret i forbindelse med etableringen af disse
industriarbejdspladser.
Globaliseringen er også tæt knyttet til en række ”trusler”
udefra i form af flere forandringer, fremmede kulturer,
nye sygdomme som SARS og terror. Defor skaber globaliseringen
også reaktioner og modtendenser. Nationale og lokale
værdier er ”truet” og bliver derfor vigtigere. Det samme
gør betydningen af hjemmet som det trygge tilflugtssted.
Mobilitet og forankring
Globalisering, individualisering og et mere specialiseret
arbejdsmarked bidrager til øget mobilitet. Det overordnede
billede er, at man skifter uddannelse, job, partner og
bolig med videre oftere end før. En skilsmisse indebærer i
reglen en flytning.
Mobilitet dækker over flere ting. Pendling til og fra
arbejde og mobiliteten fritiden i forbindelse med indkøb
og oplevelser m.v. øges markant og fører til øget trafikbelastning,
også i mange parcelhuskvarterer.
Mobilitet i form af flytning til en ny bolig øges ikke
nødvendigvis i samme takt. Øget pendling og øget brug
af telearbejde og teleundervisning m.v. er et alternativ til
at flytte, som kan medvirke til at trække flyttefrekvensen
ned i fremtiden.
Når det drejer sig om udviklingen i flyttemobiliteten,
er billedet ikke så entydigt. Befolkningens flyttemobilitet
er siden 1980 øget stærkt i de unge år og sidst i livet. Det
vil sige i de år, hvor flyttemobiliteten i forvejen var høj.
Blandt de midaldrende, som i forvejen ikke flytter ret
meget, er flyttemobiliteten derimod ikke øget ret meget.
Det er de unge og ældste samt singlerne, der flytter
meget. Flere unge får en videregående uddannelse, og flytter
til den by, hvor uddannelsen udbydes. Sidst i livet bliver
det for en stor del af dem, der ikke dør pludseligt, men
svækkes af alderdom eller sygdom, nødvendigt på et eller
andet tidspunkt at flytte i ældrebolig eller på plejehjem.
Forankring
De unge flytter ofte mange gange, inden de etablerer sig
i en familiebolig. Men tendensen er, at når de i midten
af trediverne - efter en række år med mange flytninger
- endelig slår rødder og etablerer sig i en enfamiliebolig,
er der et ønske om, at det skal være et valg, som rækker
30 Se interview med ejendomsmægler Helle Mattsen, Aabenrå
55
mange år ud i fremtiden og i det mindste indtil børnene
flytter hjemmefra – altså minimum 15-20 år. Derfor bliver
beliggenheden altafgørende. Denne tendens er særligt
udpræget i storbyområder med mange akademikere. I
andre områder af landet, hvor der er færre unge med videregående
uddannelser og færre bylejligheder, er det mere
almindeligt, at helt unge køber parcelhus i en ung alder og
flytter igen, når boligbehovet ændrer sig. 30
Tendensen er, at i en mere mobil og foranderlig
verden bliver familie og hjem faste holdepunkter i tilværelsen,
som kommer til at betyde mere. Et ungt pars
etablering i parcelhus handler om redebygning, og der er
et stigende ønske om stabilitet, når det drejer sig om hjem
og familie. Flytning skal helst undgås. En undersøgelse af
800 personer, der er flyttet til en ny bolig i Århusområdet
viser, at blandt dem, der er flyttet i parcelhus, er det 4 ud
af 5, som også regner med at bo i huset om 10 år. I andre
boligformer under ét er det kun 1 ud af 5, som regner med
at bo der om 10 år.
Konsekvensen af dette ønske om stabilitet i boligsituationen
er, at boligen skal ligge, så familiens medlemmer
let kan skifte arbejdssted og uddannelsessted, uden at
familien skal flytte til et nyt sted. Det vil ofte være i nærområdet
til de store vækstcentre i Hovedstadsregionen og
Østjylland.
Flere faktorer trækker således i modsat retning i
forhold til den overordnede tendens til øget mobilitet.
Omkostningerne ved at flytte er også stigende. Det gælder
udgifterne til ejendomsmægler og statsafgifter, som
følge af stigende ejendomspriser, men det gælder også
omkostningerne ved at skabe det nye hjem, så det matcher
ens helt personlige stil. Når boligen ikke kun er en bolig,
men tillige et personligt udtryk for, hvem man er, koster
det flere ressourcer at finde en ny bolig, hvor rammerne
matcher og at nyindrette den nye bolig, så den fortæller de
helt rigtige historier.
Lægger man ”hele sin sjæl” i ejerboligen og investerer
meget af sin identitet i huset, er det svært at flytte. Det
gælder ikke mindst mange seniorer. Mobiliteten hæmmes
yderligere, hvis potentielle købere tillige værdsætter de
livsstilsrenoveringer og ”skab-det-selv” løsninger, som boligen
er ”beriget” med, lavere end sælgeren gør.
Undersøgelser har vist, at beboere hellere vil betale op
til 50% mere i husleje, der hvor de bor, end at flytte. Der
er udtryk for en stærk forankring i den bolig og det boligområde,
som man bor i.
Centralisering eller decentralisering?
”Et væsentligt spørgsmål er: Hvor vil vi have udvikling? Det kræver
en politisk beslutning om hvilke byer, der skal dø, og det bliver
svært. Nogle af landsbyerne er ikke levedygtige. Nogle er deci-
deret uhyggelige, og forfald har indtrådt. De, der kæmper, kan
måske overleve, men faktum er, at ofte er det langt ude på landet,

FIGUR 13: NETTOMIGRATIONSRATE FOR 56-69 ÅRIGE, 1993-2002
-19,00 - -10,00 : (16)
-9,00 - 0,00 : (118)
1,00 - 10,00 : (111)
11,00 - 20,00 : (23)
21,00 - 36,00 : (5)
Kilde: Nellemann Konsulenterne, Kortlægning og Analyse af Byernes Udfordringer, SYNTESERAPPORT, 2003
FIGUR 14: IDENTITET KNYTTER SIG ISÆR TIL NATIONEN OG TIL BY, LANDSBY OG OMRÅDE, HVOR MAN BOR, PCT.
100
80
60
40
20
0
Ingen Nogen Stor
Kilde: Buck og Ejersbo iflg. Torben beck m.fl.: Territorial dynamik, 2003
56
Danmark
Nærområde
Kommune
Landsdel
Norden
Verden
Europa
Amtet

at gennemsnitsalderen stiger, og at det hele i reglen er bundet op
på en enkelt aktivitet” (interview med antropolog Max Petersen,
Boligtrivsel i Centrum).
I den globale videnøkonomi koncentreres den økonomiske
aktivitet i vækstcentre med tilstrækkelig kritisk
masse i form af forskningsinstitutioner, højteknologiske
virksomheder og udbud af specialiseret og højt kvalificeret
arbejdskraft.
Arbejdskraften bosætter sig derfor i øget omfang i
nærheden af disse vækstcentre med det resultat, at yderområderne
affolkes og i øget omfang bliver bostæder for
seniorer. De 25-35 årige flytter til områderne i nærheden
af vækstcentrene i Hovedstadregionen og Østjylland.
De 55-59 årige flytter derimod til yderområderne, som
derved får forstærket tendensen til aldring. Frem mod
år 2015 sker der en meget markant aldersforskydning i
Danmark. I nogle yderområder vil der i 2015 være 2-3
+60 årige for hver 20-40 årig, mens der i Københavns
Kommune omvendt vil være 2 i aldersklassen 20-40 år for
hver person på 60 år eller mere.
Presset på parcelhusmarkedet vil derfor udvikle sig
højst forskelligt de to steder. Der må forventes fortsat stort
efterspørgselspres i vækstområderne, mens der vil være
overskud og relativt prisfald på parcelhuse i en række
yderområder. På sigt kan det dog godt ændre sig, jævnfør
afsnittet ”Efter forstaden” nedenfor.
”Efter forstaden”
Set over de sidste 100 år har bosætningen i det danske
samfund ændret sig markant. I takt med industrialiseringen
flyttede befolkningen fra landet til byens lejligheder
tæt på industrivirksomheder og indkøbsmuligheder. I takt
med velstandsudvikling og egen bil m.v. fik folk mulighed
for at flytte væk fra små og ofte usunde bylejligheder og
ud til sunde og grønne forstæder med større lejligheder og
parcelhuse.
I disse år er bycentrene igen blevet langt mere attraktive
steder at bo på grund af byudvikling, bedre muligheder
for udendørsliv og stadig flere oplevelser m.v. De unge
bliver længere i byen, fordi de uddanner sig og får børn
senere og flere børnefamilier, som har råd, vælger at blive
boende i byen. Det mindsker presset for at flytte ud i forstaden.
Samtidig er der flere, som finder det attraktivt at
flytte ”på landet” til landsbyer eller til kystområder. Det
gælder seniorer og andre med begrænset tilknytning til
arbejdsmarkedet, samt folk, som kan arbejde fleksibelt,
for eksempel som konsulenter eller ved hjælp af hjemmearbejde.
Til denne gruppe hører også børnefamilier, som
vælger ”at skrue ned for blusset” og udskifte et hektisk og
stresset liv med det mere ”enkle liv” i en bolig, som ikke
koster så meget. Flere seniorer vælger at kombinere et liv
i en bylejlighed med et fritidshus på landet, når de sælger
31 Instituttet for Fremtidsforskning: Efter forstaden, medlemsrapport nr. 2/2003
57
parcelhuset i forstaden.
Disse to tendenser kan i fremtiden føre til langsommere
tilflytning og en øget fraflytning fra forstædernes
parcelhuskvarter 31 og kan samtidig med andre drivkræfter
som flere seniorer og færre unge og medvirke til at
sætte parcelhussektoren under pres.
Centralisering skaber grobund for decentralisering
Tendensen går i retning af større enheder. Men man kan godt
forestille sig en modtendens i retning af mere lokal indflydelse.
Jeg har fx oplevet, at kvarterløftprojekter er meget mere auto-
nome i de store kommuner. Kommunestørrelsen betyder, at man
er nødt til at decentralisere. I små kommuner er der meget mere
indblanding fra oven” (interview med kvarterløftkonsulent Erling
Groth, SBS Rådgivning).
Centralisering har også betydning for livet i lokalområder
og boligkvarterer på andre måder. Der sker en
kontinuerlig centralisering af en række funktioner, som
tidligere lå i lokalsamfund tæt på borgerne og boligen.
Små lokale virksomheder og detailhandelsforretninger
erstattes af større virksomheder, der ofte ligger langt væk
fra lokalsamfundet i industricentre eller indkøbscentre.
Det offentlige strukturrationaliserer også og sammenlægger
postkontorer, biblioteker, skoler, sygehuse
og kommunalforvaltninger m.v. Det samme gør frivillige
organisationer, selvom de er helt afhængige af borgernes
engagement. Målet er øget effektivitet, og drivkraften
er stordriftsfordele og specialisering. Internet
og postordrevirksomhed kan medvirke til at forstærke
denne tendens.
Dermed mister lokalsamfundene væsentlige funktioner,
som er med til at skabe aktivitet, udveksling og identitet
i lokalområdet. Det gælder både landsbysamfund, købstæder
og parcelhuskvarterer. Det giver grobund for en
øget atomisering i samfundet. Samtidig bliver den fysiske
afstand mellem serviceleverandørerne og de borgere, som
de skal betjene længere.
Frem mod 2015 er det sandsynligt, at centraliseringen
fortsætter i mindst samme tempo. Det øger behovet for at
se på, om der ikke sideløbende med den ”nødvendige” centralisering
af en række funktioner kan ske en udlægning
af nogle opgaver til det helt lokale niveau. Et eksempel
herpå er, at i takt med centralisering af sygehusene lægges
flere behandlinger af kroniske patienter ud i sundhedscentre
eller helt ud i hjemmene.
Landsbyens genkomst?
”Landsbydrømmen eksisterer dog i bedste velgående: Gemein-
shaft” drømmen om tryghed, solidaritet og aldersintegration
eksisterer side om side med virkeligheden, den moderne bys par-
tikularitet og den markedsøkonomiske virkelighed (gesellshaft). Vi
drømmer om det gamle fællesskab, men indgår stort set kun i inte-
ressefællesskaber. (interview med seniorforsker Thorkild Ærø).

FIGUR 15: STAT, MARKED OG CIVILSAMFUND
STAT
STØTTE FRIVILLIGE
PARTNERSKABER
CIVILSAMFUND
MARKED
SPONSORERING M.V.
Kilde: Efter Forstaden - specialiserede boligliv, Medlemsrapport
#2/2003, Instituttet for fremtidsforskning
58

”Funktionstømningen” i lokalområderne og truslen
mod nærdemokrati og borgerinvolvering som følge af
centraliseringen kan imødegås gennem øget decentralisering
på en række felter. Det kan være øget vægt på institutionsselvstyre
og øgede beføjelser og ressourcer til lokalområderne.
Det er ikke usandsynligt, at landsbyen, sognet
eller kvarteret kan opleve en renæssance i takt med, at
kommunerne bliver større. Det er ikke usandsynligt, at
interessen for det helt lokale vil vokse som en reaktion på
den atomisering, der sker som følge af globalisering, kommercialisering
og centralisering.
Mange parcelhuskvarterer, også i forstæderne, er vokset
op omkring landsbyer, og mange kommuner består af
5-10 eller flere af sådanne landsbyer. I takt med at kommunerne
bliver større, kan man forestille sig at ”landsbyernes”
rolle kan få en renæssance.
Det er sandsynligt, at centralisering fører til, at borgernes
interesse for det kommunale og regionale politiske
niveauer vil dale. På flere af velfærdssamfundets områder
ser man sig selv som kunde på et marked, hvor man stemmer
med fødderne. Der flyttes også mere kompetence til
det nationale niveau og til internationale organer.
Til gengæld er det sandsynligt, at interessen for det helt
lokale niveau, d.v.s. der hvor man bor og har sit hverdagsliv,
vil øges. Det forudsættes, at man ikke blot er ”på gennemrejse”,
sådan som mange opfatter sig selv som i mange
andre boligområder end netop parcelhusområderne.
I en tid, hvor identitet og tilhørsforhold betyder mere,
får stedsidentitet også øget betydning for, hvordan man
opfatter sig selv, og for hvordan andre ser på én. Der er
også tegn på, at ”lokalmentaliteten” breder sig i storbyen.
T-shirts med ”2200 NV” og ”Vesterbronx” er en indikation
herpå. Det samme er væksten i udgivelsen af helt små lokale
aviser, som ”På gaden”, ”Nansensgade” og ”Rundetårn”.
Offentligt/privat samspil
Under paraplyen offentligt/privat samspil ses der nærmere
på en række tendenser, som har betydning for udviklingen
af parcelhuskvarterer i fremtiden og for betjeningen
af deres beboere. Det handler ikke mindst om rollefordelingen
mellem stat, marked og civilsamfund og om mulighederne
for partnerskaber imellem disse. Det handler
også om graden af regulering. Gennem øget liberalisering
afgiver myndighederne kompetence til markedet og til
civilsamfundet.
Liberalisering og selvforvaltning
Et omfattende sæt af regulering præger både boligmarkedet
som helhed og mulighederne for at foretage ændrin-
32 Mandag Morgen: Fremtidens boligpolitik, november 2003
59
ger lokalt. For så vidt angår den overordnede regulering
af boligområdet er den langsigtede tendens øget liberalisering.
Det drejer sig om markedsbestemte huslejer, flere
ejerboliger, lavere offentlige tilskud til mursten og mere
liberale finansieringsregler. En øget liberalisering i andre
dele af boligsektoren har også konsekvenser for parcelhussektoren,
da et mindre stift og opdelt boligmarked vil føre
til en øget mobilitet mellem de enkelte sektorer, fordi folk
i øget omfang får mulighed for og økonomisk incitament
til at vælge den bolig, der passer bedst til deres aktuelle
behov og økonomi. Øget liberalisering kan fremskynde et
generationsskifte i parcelhussektoren og føre til, at flere
med lejebolig søger over i parcelhusene og omvendt.
Et andet område, som er kraftigt reguleret, er planlovgivningens
bestemmelser om, hvor, hvad og hvordan man
må bygge og ombygge. Tendensen er en vis liberalisering i
form at flere muligheder for at bygge nyt på landet og for
at etablere fritidsboliger i kystnære områder og bo i sommerhuse
hele året. Det kan gøre eksisterende parcelhuskvarterer
mindre efterspurgte.
Tendensen er også mere liberale regler for at blande
forskellige former for erhverv og bolig, ejerformer og
boligtyper. Hvor det tidligere handlede om at adskille
de forskellige former for bebyggelser, er det i dag ofte et
ønske, at der sker en blanding. Det kan føre til mere blandede
parcelhuskvarterer.
Mindre restriktiv regulering og mere lokal selvforvaltning
kunne være en vej til at sætte mere skub i lokale
kvarterløftprojekter, fordi ændringer ofte kræver revision
af kommunale lokalplaner, og det er i reglen en omstændelig
og tidskrævende proces. En større blanding af forskellige
former for bebyggelse og mere liberale regler for,
hvordan husene i et lokalområde må benyttes og skal se
ud, opfattes ofte ikke som ønskværdigt af de lokale beboere,
da det kan skabe usikkerhed og risiko for forandringer,
der forringer værdien af netop deres parcel, uanset
om det måske er til kvarterets bedste.
Det er ofte de lokale beboere, som er de mest konservative,
når det gælder forandringer i deres kvarter. Der er
et flertal blandt danskerne for mere liberale regler for om-
og tilbygninger (så længe naboerne ikke føler sig generet)
og for mere liberale regler for brug af sommerhuse 32 ,
men der er også et stort mindretal, som er imod, fordi de
frygter forringelser af kvarteret.
Partnerskaber i grænselandet: stat, marked
og civilsamfund
En række af fremtidens nyskabelser i boliglivet og i lokalområderne
vil være at finde i grænselandet mellem stat,
civilsamfund og marked og i partnerskaber mellem forskellige
aktører, som inden for og på tværs af brancher og
sektorer med fordel kan samarbejde. Det drejer sig dels

om de mange forskellige kommercielle vare- og serviceleverandører
til hjemmet som fx vedligeholdelse, sundhed,
sikring, dagligvarehandel, finans- og forsikring og teleydelser.
Men det drejer sig også om offentlige og almene
virksomheder som kommuner, aftenskoler, grundejerforeninger
og frivillige organisationer.
Stat, marked og civilsamfund har traditionelt været
set som alternativer, hvor den ene sektors fremgang er
sket på bekostning af en eller flere af de øvrige sektorer,
og hvor man har set sig som modspillere mere end som
medspillere.
Udlicitering/privatisering af offentlige opgaver er gået
langsommere end forventet af mange. Derfor satses der
i højere grad på partnerskaber mellem det offentlige og
private virksomheder, hvor begge parters kompetencer
indgår i løsningen.
Private virksomheder har også en kommerciel interesse
i at bidrage til civilsamfundet og for at vise socialt
medansvar. Det sker blandt andet ved at støtte frivillige
organisationer gennem sponsorering eller på anden måde.
Fusioner gør, at enkelt virksomheder ofte bliver meget
dominerende i et lokalområde. Det kan give fælles interesse
med beboerne om at løfte kvaliteten af nærområdet.
Det offentlige har ligeledes en interesse i at støtte
civilsamfundet, blandt andet ved at støtte etablering og
drift af frivillige netværk, som ofte kan aflaste behovet
for offentlig indsats. Det offentlige kan ligesom private
virksomheder sponsorere aktiviteter i civilsamfundet og
facilitere lokale fællesskaber. Når ”rådhuset bliver digitalt”,
eller arbejdsopgaverne flyttes til nabobyen som led i kommunale
fusioner eller samarbejder, kan de fysiske rammer
i stedet udnyttes til mødesteder for borgere og hjemmehjælpere
etc.
Der er en række drivkræfter 33 for et øget samspil om
forskellige tiltag og ydelser mellem aktører fra forskellige
sektorer og brancher:
- Nye markeder: Erhvervslivet er hele tiden på jagt
efter nye kundebehov at tilfredsstille. Mange af disse
behov skal i fremtiden findes inden for de felter,
som traditionelt har været statens/det offentliges – fx
sundhed, uddannelse og miljø. Mange frivillige organisationer
og netværk har også behov for et professionelt
back-up gennem partnerskaber med kommercielle
virksomheder.
Måske kan beboerne i et parcelhuskvarter motiveres
til at gå sammen om faciliteter eller services,
som der ikke ville være basis for på individuelt plan,
fordi det ville være for dyrt. Det kan være alt lige fra
avancerede legepladser, renoveringer, energiløsninger,
madordninger og trafikløsninger.
Måske kan arbejdet i grundejerforeningen professionaliseres
med en privat sponsoreret netværksløsning?
33 Instituttet for Fremtidsforskning: Efter forstaden, medlemsrapport nr. 2/2003
60
- Sam-finansiering: Nytten af en række nye ydelser
kommer ofte flere parter til gode, men er omvendt
ikke stor nok til, at én enkelt part vil eller kan finansiere
den. Bredbånd i hjemmet er et godt eksempel
herpå. Familien har fordele, arbejdsgiveren har fordele,
udbydere af varer og services har fordele, og det
offentlige har fordele, fordi man sparer administration,
når folk betjener sig selv via nettet. På området
for sundhedsfremme gælder samme logik. Flere parter
har en interesse, og tiltag kan ofte kun finansieres,
hvis alle de parter, som har en gevinst, bidrager.
Et fælleshus kan måske sam-finansieres ved at
arbejdsgivere og offentlige og private serviceleverandører
køber sig ind i et fælleshus finansieret af beboere
og kommunen.
Indretning af ældreboliger i parcelhusene kan
sam-finansieres af flere parter, fx almene boligselskaber,
pensionskasser, det offentlige og de ældre selv.
- Involvering: Udbydere af varer- og services er interesserede
i involverede og engagerede brugere, som
måske tillige har noget at bidrage med i kraft af de
netværk og fællesskaber, som de indgår i. Derfor kan
man godt forestille sig, at flere virksomheder og organisationer
i fremtiden vil være indstillet på at stille
faciliteter og ressourcer til rådighed for grupper i lokalsamfundet.
Det kan være gennem sponsorering eller
ved at butikker, restauranter, skoler, kirken etc. stiller
lokaler eller andet til rådighed for at skabe goodwill og
etablere og udbygge relationerne til deres kunder.
Byggemarkeder og entreprenører kan involvere
sig i kvarterløftprojekter for herigennem at skaffe
kunder til deres produkter. Nye nærbutikker kan give
beboerne en række tilbud som modydelse for at få lov
til at etablere sig i deres kvarter.
Det elektroniske netværk og Internet øger mulighederne
for at knytte nye alliancer og partnerskaber på tværs af de
traditionelle grænseflader og at kommunikere med ”lokale
klubber” af forbrugere og medlemmer.
Kvarterløft er et område, hvor partnerskaber mellem
de tre sektorer spiller en øget rolle. De offentlige tilskud
til boligsektoren er under afvikling, fordi boligstandarden
efterhånden er så høj, at området har kunnet ”privatiseres”.
Byudvikling og kvarterløft, som oprindelig hovedsageligt
blev finansieret af staten, ”privatiseres” også,
forstået på den måde, at private parters deltagelse og medfinansiering
øges. Både det offentlige og de private tjener
på den ejendomsværdistigning, som sker.
Kvarterløft i parcelhuskvartererne vil helt overvejende
skulle finansieres af beboerne selv, men offentlige og
kommercielle interesser har også en interesse heri, som
kan legitimere, at man tilfører ressourcer, der hvor man

især kan gøre en forskel.
Lokale service-centre og hjemmeservice
Boligkvaliteten i fremtidens boligkvarterer handler også
om omfanget og kvaliteten af de funktioner og services,
som er til rådighed lokalt. Betjeningen af borgerne har i
mange år været kendetegnet ved effektivisering og større
enheder, som igen betyder, at der bliver længere mellem
borgerne og leverandørerne. I de senere år har vi imidlertid
set en øget brancheglidning, som kan råde bod herpå.
Finansielle supermarkeder og lokale convenience butikker
er udtryk for, at serviceleverandører sammensætter deres
ydelser ud fra den enkelte borgers livssituation og samlede
behov, men på tværs af hidtidige fag og brancher.
Kommuner indfører ligeledes ”servicebutikker”, som
tager sig af en bred palet af opgaver, samtidig med at
man henviser de mere krævende sager til et specialiseret
bagland. Man kan forstille sig, at disse servicebutikker
flytter helt ud i lokalområder, hvor børnefamilier og de
ældre bor. Denne udvikling kan også tænkes at påvirke
serviceringen af borgerne i boligkvartererne, således at
der udvikles servicecentre, der tilbyder en bred palet af
61
serviceydelser, som borgerne har behov for i hverdagen.
Den private børnehave Dr. Olga på Frederiksberg
er et eksempel på en institution, som også har forsøgt
sig med at levere andre ydelser end børnepasning til de
travle børneforældre. Det var der dog ikke tilstrækkeligt
grundlag for, og man er gået tilbage til kerneydelsen. Men
man kan godt forestille sig, at brancheglidningen kommer
så vidt, at lokale servicebutikker, fx benzinstationer
og Seven/Eleven butikker, som i dag i høj grad fungerer
som nærbutik for lokalområdet, også bliver leverencedygtige
i en række offentlige og private serviceydelser – apotek,
post, bibliotek etc.
En opløsning af de traditionelle faggrænser kan også
føre til, at der opstår servicefirmaer og ”handymen”, som
kan hjælpe boligejerne med en bred palet af praktiske
service- og vedligeholdelsesopgaver i forbindelse med
hjemmet og boligen – en videreudvikling af hjemme-servicetankegangen.
Se mere om de forskellige muligheder for at udvikle
lokale services og fællesskaber og om muligheder for kvarterløft
i parcelhuskvartererne i afsnit III, (scenarier) og
afsnit IV (idékatalog).

III. Fire scenarier for
parcelhuskvarterer 2015
I dette scenarie-afsnit fortælles fire forskellige historier om fremtidens
parcelhuskvarterer. De fire scenarier beskriver alternative
mulige og sandsynlige udviklinger frem mod år 2015. Man skal
forestille sig, at man befinder sig i år 2015 og ser udviklingen i et
tilbageblik. Scenarierne er suppleret med fiktive historier fra pressen
og med ”wildcards”, som er begivenheder, der er mindre
sandsynlige end scenarierne, men som vil få store konsekvenser,
hvis de indtræffer.
62

FIGUR 16: SCENARIER FOR PARCELHUSKVARTERER 2015
MOBILITET
Nye boligbevægelser
- Verden er blevet mindre
- Liberalisering
- Dyrere at bo - billigere at fl ytte
- Nybyggeri meget billigere
- Stort nybyggeri
- Sanering af 60´er og 70´er byggeri
- Skrotningspræmie
- Nye grupper ud i parcelhusene
Diversitet og kreativitet
- Reaktion mod megatrends
- Creative man
- Ønsker ikke at bo i ghettoer
- Liv i boligområdet
- Civilsamfundets renæssance
- Nabofællesskab i “landsbyen”
- Ildsjæle
- Kvarterløftprojekter
Scenarier er ikke prognoser. Scenarierne udspænder til
sammen en vifte af muligheder for, hvordan parcelhussektoren
kan udvikle sig i fremtiden. Formålet med scenarier
er for det første at forberede sig på forskellige mulige og
sandsynlige fremtider. For det andet skal scenarier inspirere
til nytænkning og gerne give nye idéer til forskellige
måder at udvikle de eksisterende parcelhuskvarterer på.
De følgende scenarier skal inspirere til politiske tiltag på
statsligt og kommunalt plan og give idéer til, hvordan
beboerne selv og deres serviceleverandør og andre interessenter
kan bidrage til kvalitetsløft i parcelhuskvartererne.
Megatrends er de sikre drivkræfter for forandring.
De følgende scenarier er derimod bygget op over det, vi
er usikre på. Bliver vi mere mobile eller mere forankrede
i fremtiden, når det gælder bolig? Det er den ene usikkerhedsakse.
Den anden usikkerhedsakse går på, om vi får
mere opdelte eller mere mangfoldige boligkvarterer.
De fire forskellige scenarier med hver deres ”motor” er
vist i stikord i figur 16 ovenfor.
63
Værdifællesskaber
- Man vil bo med andre som sig selv
- Specialiserede boligkvarterer
- Stigende indkomstforskelle
- 2/3-samfund
- Metropolen og resten af Danmark
- Seniorbyer, børnebyer m.m.
- Differentieret kvartersudvikling
- Branding
Når sjælen fl ytter ind
- Globalt risikosamfund
- Teleløsninger
- Aldring og lav mobilitet
- Afdragsfrihed/nedsparing
- Flere ejerboliger e
- Parcelhuset som ældrebolig
- Incitamenter til at fl ytte
OPDELING
MANGFOLDIGHED FORANKRING
Scenarie 1:
Nye boligbevægelser
- mobilitet og opbrud
Tidsånd
I perioden frem mod år 2015 er mobiliteten i det danske
samfund øget markant. Globalisering, frie markedskræfter,
individualisering og ny teknologi har givet øget
mobilitet. Verden er blevet mindre, og danskerne er blevet
europæere. Mange danske industri- og videnarbejdspladser
er flyttet til Østen og til Østeuropa.
Danmark er også blevet mindre i kraft af broer, motorveje
og hurtigfærger m.v. Københavns Metro er blevet
udbygget og har også gjort København meget mindre.
Mobil teknologi har gjort det langt lettere at leve et
mere mobilt liv. Man er ikke bundet af tid og sted, fx af
kontoret eller af kontortider.

”DEN NYE BOLIGBEVÆGELSE”. WWW.DAGBLADET.
DK, JULI 2010
Her i år 2010 har begrebet ”boligbevægelse” fået
en helt ny betydning. Den delvise privatisering af de
almene boliger har sat gang i en ny ”boligbevægelse”.
Mange af de såkaldte ”åbent/høje” boligbebyggelser
som fx Brøndby Strand og Høje Gladsaxe, har vist sig
langt mere attraktive som ejerboliger end som almene
boliger. De har vist sig at være meget eftertragtede,
ikke mindst for yngre mobile par og for seniorer med
fritidshus.
Almene boligselskaber tilskyndes til gengæld at
købe mindre parcelhuse op og renovere disse fremfor
at bygge nyt. Det har givet mulighed for at flere ind-
vandrerfamilier og familier med sociale problemer, fx
førtidspension, har kunnet flytte ud i parcelhuskvar-
terer og landsbyer. En del tidligere parcelhusejere er
til gengæld på deres ældre dage flyttet ind i tidligere
almene boliger.
WILDCARD: BEFOLKNINGSVÆKST SKABER BYGGEBOOM
Stærk vækst i befolkningen presser priserne i vejret på boligmarkedet. Indvandring fra de nye EU-lande, fx Polen,
Green Card-indvandring fra den tredje verden, flere flygtninge samt et boom i børnefødsler i Danmark øger presset
på boligmarkedet. Det giver øget nybyggeri, fordi efterspørgslen bliver så stor, at flere og flere vil acceptere at flytte
”længere ud” i forhold til bymidterne og få længere transporttid til arbejde mv. Nybyggeriet øges stærkt, og man
taler om et boom, men beliggenheden gør alligevel mange nye huse en tak mindre attraktive. Derfor stiger priserne
på eksisterende boliger meget stærkt. Dette skubber så igen til nybyggeriet. Fra 2010-2012 blev der bygget 50-
60.000 boliger pr. år, især typehuse. De rives væk.
64

Dansk økonomi er kendetegnet ved høj vækst og sats
på effektivitet og købmandskab. Danmark lever i høj grad
af at betjene en verden, der er blevet meget mere global.
Danmarks betydning som handels- og søfartsnation er
udbygget. Transport- , IT og logistikvirksomheder spiller
en stor rolle i dansk økonomi. Øresundsregionen er knudepunkt
i Østersøregionen. Danske energi- og miljøvirksomheder
lever godt af den stigende energiefterspørgsel,
som har gjort alternativ energi og olieudvinding i vanskeligt
tilgængelige områder til en god forretning.
Den øgede mobilitet har medført et brud med vante
måder at gøre tingene på og har medført mere flydende
grænser, fx mellem arbejde og fritid. Danskerne er præget
af øget individualisering, og singlekulturen har vundet
frem. Flere og flere af livets områder er blevet kommercialiseret.
Plejehjem, kommuner, fagforeninger, patientforeninger
og grundejerforeninger er blevet til virksomheder, som tænker
forretningsmæssigt. I disse organisationer er der kommet
mere fokus på forretning og service og mindre fokus
på demokrati. Samfundet er generelt præget af en atomisering,
hvor mange af de traditionelle fællesskaber udtyndes,
og betydningen af lokalsamfundene er eroderet yderligere.
Boligmarked
Danmark er blevet mindre. Danmark opleves efterhånden
som ét stort arbejdsmarked og boligmarked.
Strukturreformen er allerede forældet. Opdelingen af
Danmark i regioner og kommuner giver ikke mening for
ret mange borgere. Der er kommet en meget større mobilitet
på boligmarkedet. Folk flytter mere. Den øgede mobilitet
er især en følge af, at boligmarkedet er blevet liberaliseret
markant. Huslejen kan i dag fastsættes frit, men
med mulighed for at klage, hvis huslejen er ude af trit med
markedslejen. En del af de almene boliger er blevet privatiseret.
Det er primært boliger, som var truet af sanering
som følge af udlejningsproblemer. Når det primært er saneringstruede
almene boliger, som er privatiseret, skyldes det,
at man har ønsket at sikre den mobilitet på boligmarkedet,
som et rimeligt udbud af udlejningsboliger bidrager til.
Der er kommet færre restriktioner på nybyggeri. Der må
bygges højhuse, og der må i øget omfang bygges i det åbne
land og i kystnære områder, forudsat at æstetiske og arkitektoniske
hensyn tilgodeses. Mange har købt eller bygget sommerhus
med henblik på at bo i det ved pensionering.
Det er blevet relativt billigere at bygge nyt. Globaliseringen
af byggeriet har betydet øget konkurrence og introduktion
af byggekoncepter fra fx USA. En stor andel af de
nye danske boliger præfabrikeres nu i lande med lavere
lønomkostninger og fragtes til Danmark i moduler.
Denne udvikling har også betydet, at ”Projekt Hus”
med dets målsætning om ”dobbelt værdi til halv pris”
delvist er realiseret. Efter mange års stagnation lykkes
det endelig for alvor at få gang i produktiviteten i dansk
byggeri. ”Lean production” og partnering har givet bedre
integration helt fra bygherrerne tilbage til materialeprodu-
65
centerne. Nybyggeri bliver fortsat både billigere og bedre.
Derimod er der ikke samme produktivitetsløft i renovering:
Nok er der nye materialer mv., men grundlæggende
er hver sag forskellig. Det betyder, at ældre byggeri
bliver relativt mindre værd, fordi det nye bliver både
billigere og bedre. Det kan ikke svare sig at renovere det
– man river mere og mere ned. Bulldozer hele kvarterer i
visse tilfælde. Da grundene ligger centralt, vil de som regel
let blive bebygget igen.
I de dele af Danmark, hvor der ikke er befolkningsvækst,
er der tendens til overskud af boliger og herunder
parcelhuse i landsbyer og købstæder. Alligevel bygges der
nyt i en række kommuner i disse områder. Det er dels nye
seniorboliger for at tiltrække det grå guld og dels nye og
mere spændende parcelhuskvarterer for at tiltrække børnefamilier
med gode indtægter.
Kommunerne tænker ”forretningsmæssigt” og går
både efter gode skatteindtægter og efter gevinster til kommunekassen
fra salg af grunde til nye boligprojekter, som
er mere attraktive end det, som kommunen ellers har at
byde på. Det forstærker problemerne med at sælge huse i
de gamle parcelhuskvarterer fra 1960’erne og 1970’erne. I
lighed med andre steder i udlandet, hvor man har meget
liberale regler på ejendomsmarkedet, ser man, at der bygges
nyt, samtidig med at der er overskud af ejendomme
andre steder i området, som derved kommer ind i en negativ
spiral, fordi de er mindre attraktive end nybyggeriet og
derfor begynder at ”forslumme”, fordi de ikke er attraktive
for folk med økonomisk overskud til at renovere.
Høje energipriser har både gjort det dyrt at bo og dyrt
at pendle, men mere energieffektive biler, husholdningsapparater
og huse har modvirket denne tendens. Energi er
blevet en væsentlig omkostning ved at bo. Nye energirigtige
boliger har derfor en klar konkurrencefordel. Det har
bidraget yderligere til, at nye boligers konkurrencefordel
er øget markant sammenlignet med gamle boliger.
Holdningen hos flere og flere borgere og politikere er,
at det er billigere at bygge nye ”vedligeholdelsesfrie” og
energirigtige boliger fremfor at renovere og vedligeholde
gamle boliger. De eksisterende boligers gennemsnitsalder
er øget markant, og købere må indregne betydeligt større
driftsomkostninger, når de køber et ældre hus. Den kendsgerning
var noget købere og ejendomsmæglere tog lidt
lettere på tidligere, men i 2015 skal der med salgsopstillingen
følge en oversigt over restlevetid for de forskellige
bygningsdele og installationer og et budget for de næste
20 års forventede vedligeholdelsesudgifter.
I store dele af den eksisterende boligmasse er det
blevet dyrere at bo, mens det til gengæld er blevet relativt
billigere at flytte. Staten har øget den løbende ejendomsværdibeskatning,
men har lempet afgifter i forbindelse
med køb og salg. Internettet og konkurrencen blandt ejendomsmæglere
har, godt hjulpet på vej af internationale
kæders etablering i Danmark, også sænket mæglernes
satser markant.
De ekstremt lave renter, som var gældende i perioden

WILDCARD: 2010: KRISE PÅ BOLIGMARKEDET GØR
1960´ER OG 1970´ER HUSE USÆLGELIGE.
Det er blevet meget billigere at bygge nyt.
Boligbyggeriet er blevet industrialiseret. Der bygges
nye ”individuelle”, men fabriksfremstillede huse i
Estland og Litauen. De nye ejere kan via modeller
på Internettet selv ”designe” deres nye huse, og de
opfatter dem derfor ikke som typehuse. Husene fås
med moduler, som let kan ”klikkes på”, når der kom-
mer flere børn. Mange foretrækker de helt nye type-
huse fremfor typehusene fra 1960´erne og 1970´erne.
Da de nye typehuse er meget billige, lægger det et
kraftigt prispres på 1960´er og 1970´er husene.
Mange er indstillet på at pendle længere, hvis
de kan få en attraktiv grund – fx en storparcel
eller en grund med natur og udsigt. Der er opstået
mange nybyggerkvarterer for unge børnefamilier.
Kommunerne ønsker at tiltrække unge familier og
lægger derfor nye boligområder ud. Der har udviklet
sig en kraftig konkurrence kommunerne imellem om
66
at tiltrække børnefamilier og dermed også attraktive
arbejdspladser.
Frem mod år 2010 er der derfor blevet bygget
mange nye boliger til lav rente. I 2010 sætter en
kombination af terror og stærkt stigende oliepriser
verdensøkonomien i stå. USA’s økonomi var allerede
i krise med høj rente og nulvækst. Stigende inflation
og rente og øget arbejdsløshed udløser en decideret
krise på boligmarkedet. Det går særligt hårdt ud over
den mindst attraktive del af ejerboligmarkedet, sær-
ligt parcelhusområderne fra 1960´erne og 1970´erne.
Mange huse kan ikke sælges for en pris, der svarer til
restgælden. De fleste har vænnet sig til ikke at betale
afdrag på boligen. De unge har gjort det, fordi der
ikke var plads i boligøkonomien. Mange lidt ældre har
taget ”nedsparingslån” og afdragsfrie lån for at finan-
siere pensionsopsparing eller køb af ejerlejlighed eller
sommerhus. Mange rammes derfor hårdt af et kraftigt
tilbageslag i økonomien, som i første omgang går
hårdt ud over værdipapirer og sommerhuse og siden
forplanter sig til boligmarkedet.

2000-2005 er historie. Høj økonomisk aktivitet, store opsparingsunderskud
i USA og andre lande, samt flere ældre,
som ikke sparer op, har betydet, at det meget lave renteniveau
fra begyndelsen af årtusindet ikke har kunnet opretholdes.
Liberaliseringer, lavere nybygningspriser, rentestigning
og øgede energipriser har betydet store ændringer i
de relative priser for at bo. Det har sammen med de lavere
flytteomkostninger ført til en øget flyttemobilitet. Kraftige
prisfald på nogle ejerboliger har dog også betydet en stavnsbinding
af nogle familier, fordi de er blevet insolvente.
Boligen er i højere grad end tidligere på valg hele
tiden. Ny huse kan fås billigere. Huse med mindre central
beliggenhed kan fås billigere. De store og gode parcelhuse
kommer ud på markedet, når de ”unge ældre” nærmer sig
pensionsalderen. De ”unge ældre” flytter til mindre boliger
og ofte også til andre dele af landet, hvor der fås mere
bolig og herlighedsværdi for pengene.
En del almene boliger er blevet til ejerboliger. Mange
tidligere lejere, som har købt deres bolig, sælger den
senere og flytter i parcelhuse. Tilgengæld rykker der andre
grupper ind. Mange almene boliger ligger centralt og tæt
på arbejdspladser og uddannelsessteder. Derfor rykker der
ofte unge under uddannelse eller i arbejde ind. Men også
mange ”unge ældre”, der sælger parcelhuset, flytter ofte i
en tidligere almen bolig og supplerer med et sommerhus,
hvor de bor store dele af året. Efterspørgslen efter en bolig
nummer to har øget presset på boligmarkedet markant.
Der er stort set ikke tilskud til mursten længere. Kun
persontilskud til boligformål. Det har gjort det lettere at
bo i parcelhus, også for folk med sociale problemer. Det
er ligefrem blevet muligt for banker m.v. at opnå pant i
sociale udbetalinger. Dermed er det blevet meget nemmere
for personer på overførselsindkomst at få egen bolig
og blive ”kapitalist”. Bankerne ser de sociale udbetalinger
som langt mere sikre end lønindkomst.
Opdelingen i ejer- og lejerboliger er ikke længere
bestemmende for opdelingen af befolkningen. Ghettoerne
i de tidligere almene boliger er i et vist omfang opløst,
fordi der er blevet flere valgmuligheder for alle.
Liberaliseringen af det danske boligmarked har betydet
et ændret mønster for segregering, det vil sige opdeling,
inden for den samlede boligmasse. Nu afhænger prisen
for at bo i højere grad af beliggenhed og boligkvalitet
end tidligere. Det danske velfærdssystem lægger – modsat
det amerikanske – en bund under indkomstniveauet, hvilket
lægger en dæmper på ghettodannelsen. Ved at gøre
det personlige boligtilskud betinget af, at man ikke flytter
ind i ghettoer, er det lykkedes at opløse nogle af de i øvrigt
velbeliggende ghettoer.
Der er sket et markant løft i store dele af udlejningsboligmassen,
efter at de er blevet ejerboliger. Mange parcelhuskvarterer
har ikke længere samme monopol på høj-status i
bolighierarkiet som tidligere. Der har været en stor tilflytning
fra de almene boliger til parcelhusene og omvendt.
Der er blevet større prisforskelle på boliger. Danskerne
er blevet rigere, og nogle er blevet meget rigere. Globa-
67
liseringen har medført øget indkomstspredning, og der er
sket en polarisering med flere uden for arbejdsmarkedet.
De mest attraktive beliggenheder medfører et meget stort
pristillæg. Der hvor der ikke kan udbygges mere, er huspriserne
meget høje. Ofte kan det betale sig at fjerne et
gammelt og dårligt hus og bygge et helt nyt hus på grunden.
Et nyt hus kan omvendt købes til en meget rimelig
pris, hvis man er fleksibel med hensyn til beliggenhed.
Det fleste har fået flere valgmuligheder og er blevet
mere bevidste om deres boligvalg. De rige og de velstillede
søger til de eksklusive områder. De ældre og ”unge ældre”
søger til noget, der bedre matcher deres præferencer og
livsstil, hvis de har muligheden. Mange børnefamilier
vælger at bygge nyt eller at flytte til nybyggeri, hvor der er
mange børnefamilier, og hvor boligkvartererne er indrettet,
så de passer til børnefamiliernes travle hverdag.
Skrotning af parcelhuskvarterer
Konkurrencen fra bedre og billigere alternativer har betydet,
at mange ældre lejeboliger og parcelhuskvarterer fra
1960´erne og 1970´erne ikke længere er så attraktive. De
er for dyre at varme op og vedligeholde. Nye boliger kan
bygges billigere. Særligt de steder, hvor lave grundpriser
og nybyggeri øger udbuddet, sælges parcelhusene fra
1960´erne og 1970´erne til meget lave priser. Det er ofte
billigere at bygge nyt end at renovere.
De belastede parcelhuse overtages i øget omfang af
gør-det-selv folk. Mange førtidspensionister og indvandrere
er ved hjælp af deres boligtilskud søgt ud i parcelhuse
i provinsbyer og landdistrikter. Flere indvandrere har fået
arbejde på landbrug og gartnerier. En del pendler også
sammen til de store industriarbejdspladser og kører gerne
100 km eller mere hver vej i deres Mercedes. Det solide
befordringsfradrag og tilskuddet fra arbejdsgiveren gør
det til en god forretning.
Beboerudskiftningen i parcelhuskvartererne har
nogle steder medført en øget fraflytning af de oprindelige
beboere. Nogle af de mindre ressourcestærke, særligt
blandt de ældre, stavnsbindes i deres parcelhus, fordi
deres hus bliver mindre værd end de fleste af de alternativer,
der er på markedet. Offentlige kvarterløft projekter
bliver efterhånden en realitet i mange parcelhuskvarterer.
Det gælder især i de store parcelhusudstykninger i byer
og landsbyer i yderområderne. Samfundsøkonomisk er
det langt billigere at rive ned og bygge nyt end at blive ved
med at lappe på gamle og forældede boliger. På et boligmarked
med individuelt ejerskab er der rent privatøkonomisk
en præference for at reparere fremfor at bygge nyt. For at
imødegå denne skævhed er der indført en offentlig skrotningspræmie
på dårlige parcelhuse. Der er også indført flere
lovindgreb, som sikrer, at husejere ikke lader deres bolig forfalde
eller ligge ubeboet hen. For at sikre, at nybyggeri ikke
udkonkurrerer ældre byggeri i områder med befolkningsstagnation
er nybyggeri disse steder kun tilladt, hvis der
samtidig sker en ”skrotning” af ældre boliger. Kommuner,
der bygger ”på nyt land”, skal købe et skrotningsbevis, som

WILDCARD: BEFOLKNINGSFALD SKABER PRISFALD OG ”DØDE BYER”
Den globale udvikling i perioden 2007-2015 skræmte danskerne – og europæerne generelt. Jobs flyttede til Indien,
Kina, Indonesien, Brasilien og mange andre steder i den tredje verden. Nogle udvandrede til mere dynamiske
regioner i verden – forretningsfolk foretrak jobmuligheder i Brasilien og Kina, fremfor den stille nedtur i Europa,
præget af stadig flere ældre. Europa blev også et brændpunkt for terror på grund af stadigt mere marginaliserede
indvandrere, hvis drømme om lykke og velstand skuffedes.
Mange af de unge, der blev i Danmark, holdt op med at få børn. Det virkede relativt håbløst på grund af den
økonomiske nedtur. Det var også blevet dyrere at have børn, for de offentlige kasser var pressede af flere arbejds-
ledige, og der blev skåret ned på børnetilskud og børnehaver mv. Dermed faldt antallet af danskere med 1-2 pro-
cent om året; antallet af børnefamilier faldt 2-3%, og familierne blev samtidig mindre i gennemsnit.
Boligpriserne faldt af to grunde: Den generelt trøstesløse økonomiske udvikling pressede priserne ned, og
dette blev forstærket af det faldende folketal. Nogle parcelhuskvarterer blev gradvis affolket – ”sølvbryllupskvar-
tererne” var på vej mod at blive ”guldbryllupskvarterer”, og når beboerne døde, ville ingen betale noget videre for
at overtage husene. Arvingerne foretrak i en del tilfælde at vente med at sælge, og der blev dermed flere og flere
”døde byer” i Danmark.
68

kan finansiere en bolignedlæggelse, enten i egen kommune
eller i udkantkommuner. Der bygges stort set ikke nye
almene boliger. Overskuddet fra salg af almene boliger og
huslejestigninger kanaliseres i øget omfang ind i investeringer
i parcelhussektoren.
Den øgede mobilitet på boligmarkedet har haft enorme
formueeffekter, fordi så mange boliger og andre bygninger
taber i værdi, samtidig med at andre ejendomme
stiger i pris. Det store nybyggeri har presset jordpriserne
op mange steder. Nogle grupper flytter derfor længere ud
i landet og benytter sig af øget hjemmearbejde. De får så
også mulighed for storparceller, hvor der er plads til lidt
hyggeligt jordbrug.
Scenarie 2:
Når sjælen flytter ind
- forankring
Tidsånd
Familie, hjem og bolig er frem mod år 2015 blevet fortsat
vigtigere forankringspunkter i en verden under stadigt
hurtigere forandring. Globalisering, individualisering og
ny teknologi har medført flere jobskift og flere ændringer
i folks levevis. De mange forandringer har også medført
større usikkerhed og en mere udbredt følelse af at leve i
et risikosamfund. Omfattende terrorvirksomhed har også
medvirket hertil. Det har øget behovet for tryghed og for
følelsen af at høre til. Der er ikke mange, som kan påstå,
at de føler sig ”hjemme” ligegyldigt, hvor de befinder sig.
For flertallet er behovet for at slå rødder og opbygge nogle
faste relationer i hverdagen blevet vigtigere.
Mobiliteten i samfundet er generelt stagneret og på
nogle områder ligefrem blevet mindre. De stadigt mere
omfattende teleløsninger på snart sagt alt muligt lige fra
arbejde, indkøb, uddannelse og underholdning har gjort
det mindre nødvendigt at flytte sig.
Stærkt stigende energipriser som følge af terror mod
olieindustrien har også gjort det dyrere at rejse. Familien
har fået topprioritet. Man bruger ikke 2-3 dage på at rejse
til forretningsforbindelser i Atlanta i USA, når 3 d teknologien
gør det muligt at blive hjemme og holde mødet i form
af en videokonference. Mobil er noget man er af lyst og
ikke af nød, og her i 2015 er der simpelt hen færre, der har
lyst og flere, der allerede ”har set verden” og i tillæg er blevet
mere bekymret for terror og vold, når de er på udebane.
Det danske samfund præges ligesom resten af Europa
og Japan af aldringen af befolkningen. Udviklingen går
gradvist ned i gear, både i forhold til førhen og i forhold
til Østen og USA, hvor befolkningens gennemsnitsalder
er lavere. Den økonomiske vækst stagnerer også. Der er
flere som føler, at de egentligt har hvad de behøver og
prioriterer tid, nærvær og fællesskab højere. Flere vælger
”det enkle liv” og slår sig ned på en af Danmarks mange
naturskønne øer og halvøer – områder, som tidligere blev
69
kaldt udkantområder. Her i 2015 koster huse på Bornholm
og Ærø mere end parcelhuse i Odenses forstæder, så folk
med idéer om ”det enkle liv” må nu søge mindre attraktive
græsgange.
Boligmarkedet
Medvirkende til forankring er også, at befolkningens
boligvalg fortsat er traditionelt og langt mere konservativt
end arkitekterne forestiller sig. Det er så konservativt,
at nogle boligforskere mener, at det at tale om boligvalg
overhovedet er en sandhed med modifikationer, i hvert
fald når det gælder boligtype og ejerform. Danskerne deler
næsten over en bred kam boligideal i form af villaen, som
man kan ”gå rundt om”, som man selv ejer, og hvor man
er sin egen herre. Flere og flere er vokset op i en enfamiliebolig
og flertallet vender tilbage til barndommens boligform.
De fleste af dem, der ender i andre boligformer end
enfamiliehuset, gør det ikke som følge af et bevidst valg,
men derimod som følge af uønskede sociale begivenheder
som arbejdsløshed, skilsmisse og dårlige økonomi etc.
Det er kun i de unge år, at man er mobil. For de såkaldte
frie1, handler det om at finde sig selv og afprøve sig selv
via forskellige uddannelser, jobs og partnere etc., og man
flytter derfor meget. Men når først man etablerer familie,
sker der en ”forankring”, og man flytter helst ikke mere.
Derfor bliver det konkrete valg af beliggenhed og boligtype
etc. endnu vigtigere. Det er et valg, som meget nødigt
skal gøres om. Familiens medlemmer knytter netværk og
fællesskaber via arbejde, uddannelse og fritidsinteresser,
og ingen ønsker at børnene skal starte forfra et nyt sted.
Parcelhusejere flytter ikke, selvom den ene ægtefælle
får nyt job i den anden ende af regionen. Netværkssamfundet
betyder, at man kan bo hvor som helst. Man klarer
sig i øget omfang via pendling og teleløsninger.
Selv ikke ved sociale begivenheder som arbejdsløshed,
skilsmisse eller pension er det nødvendigt at sælge
boligen. Afdragsfrihed og nedsparingslån tages i stedet
i anvendelse. Det har sænket udbuddet af ejerboliger
markant. Det har også medvirket til at sænke mobiliteten
i samfundet. Man flytter ikke efter et nyt job, selvom
arbejdsløsheden er høj i ens lokalområde. Man klarer sig
med understøttelse og afdragsfrihed.
Danskernes gennemsnitsalder er steget. Det betyder i
sig selv lavere flyttehyppighed. Jo mere etableret man er,
desto vanskeligere er det at flytte. Jo mere man har investeret
i boligen, og det sted man bor, desto flere bindinger
har man til stedet. Man lægger sin sjæl i boligen, som man
har valgt, fordi den matcher ens personlighed, og som
man efterfølgende har lagt en masse kræfter i at gøre ”helt
unik”. Det er heller ikke sikkert, at nye købere værdsætter
de livsstilsrenoveringer, som man har foretaget lige så
højt, som man selv gør.
I takt med en udvikling, hvor det ikke kun drejer sig
om at bo funktionelt godt, men også om at ”skabe sig selv”
via boligen, vægter de ”immaterielle” investeringer mere i
det samlede billede, og dermed bliver omkostningerne ved

ELEKTRONISK OVERVÅGNING AF ÆLDRE
EFTER KULDEDØD, NORDJYSKE TIDENDE,
11. JANUAR, 2008
Der bor stadig flere ældre rundt omkring i
parcelhuskvartererne. Mange klarer sig fint,
men der dukker flere og flere eksempler op på
omsorgssvigt. Det er som regel ellers raske
ældre, som pludselig er blevet syge. Det
seneste eksempel er Jens Hansen på 85 år,
som siden sin kones død i 2003 har boet alene
i et ældre parcelhus i to etager med kælder.
Kommunen har kun været i stand til at tilbyde
ældreboliger til ældre med meget stærk funktionsnedsættelse.
Siden hustruens død har han
kun benyttet køkken og stue i stueetagen. Jens
Hansens parcelhus var forsømt. Tegltaget var
utæt flere steder, og der har været flere oversvømmelser
i kælderen. Fatalt blev det, da fyret
gik, mens nattemperaturen udenfor var minus
19 grader. Hurtigt blev stuetagen iskold og Jens
Hansen døde af kulde, da han om natten faldt
om og mistede bevidstheden på badeværelsesgulvet.
Efter endnu en tragisk hændelse med
enlige ældre i parcelhusene, har kommunen
besluttet at installere elektronisk overvågning i
alle hjem med enlige over 75 år.
70

at flytte større, både på grund af de investeringer, man forlader
og på grund af de investeringer, som man må foretage
i den nye bolig, for at gøre den personlig og unik. Der
er dog også nogle, for hvem processen med at realisere en
boligdrøm er et mål i sig selv, og som gerne starter forfra
med et håndværkertilbud, når målet er nået.
Ikke kun de ”immaterielle” investeringer, men også
husprisstigninger har gjort det dyrere at flytte, fordi mæglerhonorarer
og afgifter til staten efterhånden udgør op
mod en årsløn efter skat. Husprisstigningerne er fortsat,
fordi incitamentet til at bygge billigere har været begrænset
på grund af konservative bygherrer og byggefolk.
Tillige har byggekapaciteten været begrænset af manglen
på arbejdskraft.
Manglende liberalisering af lejeboligmarkedet og
den almene sektor har også bidraget til en fastfrysning af
boligmarkedet. Det er derfor alt i alt de færreste, der tilpasser
deres boligvalg ved ændringer i behovet.
Parcelhuskvarterer
Den største udfordring på boligmarkedet er, at de ældre
bliver i deres store parcelhuse. Det er den væsentligste
årsag til det stigende kvadratmeterforbrug pr. person. De
ældre har ofte udvidet boligen med flere kvadratmetre
for at gøre plads til hjemmeboende teenage- børn og står
efterfølgende med mange overflødige kvadratmetre.
Manglen på mobilitet er blevet et stadigt større problem,
fordi det blokerer for de unge familiers muligheder
for at få et enfamiliehus i vækstcentrene. Det har drevet
ejerboligpriserne i vejret og tvunget en del unge til at
finansiere med flekslån og afdragsfrihed fra starten. De
er dermed kommet til at mangle denne fleksibilitet ved
arbejdsløshed og skilsmisse. Det har kreditforeningerne
imidlertid taget i stiv arm, fordi den lave arbejdsløshed og
den høje boligefterspørgsel har lagt en bund under risikoen
for en decideret krise på boligmarkedet.
De høje boligpriser i hovedstadsområdet har betydet,
at flere virksomheder etablerer sig udenfor hovedstadsområdet
– fx i universitetsbyer som Odense eller Ålborg,
hvor arbejdskraften har bedre muligheder for at finde
en attraktiv bolig, som kan betales. Når der skal tiltrækkes
international arbejdskraft, har den danske natur og
de danske kyster mindst lige så stor attraktionsværdi
som metropolen København, der alligevel ikke kan slå de
øvrige europæiske hovedstæder. Livskvalitet er blevet en
stadig vigtigere parameter for boligvalg og placering af
virksomheder.
Fastlåsningen af boligmarkedet betyder, at der bygges
nye forstæder på livet løs til børnefamilierne mens
1960’er og 1970’er boligkvartererne nærmest bliver til
seniorbyer, fordi så få af seniorerne ønsker at flytte, før de
skal ”bæres ud”.
En del har benyttet friværdien i parcelhuset til at købe
en stor bylejlighed til børn under uddannelse eller til køb
af sommerhus. Troen på et krisefrit ejerboligmarked har
fået mange med fast ejendom til at akkumulere yderli-
71
gere, mens det er blevet stadigt sværere og ikke mindst
mere risikobetonet for unge uden egenkapital at skaffe
sig adgang til ejerboligmarkedet. Ejerboligmarkedet er
kommet i den paradoksale situation, at boligpriserne er
blevet så høje, at kun et lille mindretal har råd til at købe
deres egen bolig, hvis de skulle finansiere den ved hjælp
af løbende arbejdsindkomst.
Fra parcelhuskvarter til seniorby
Kvarterløft handler her i 2015 primært om at tilpasse parcelhuskvartererne
til stadigt flere ældre beboere. De ældre
og de ”unge ældre” sætter i stigende grad deres præg på
parcelhuskvartererne. Seniorerne føler sig generelt ikke
gamle som 60-årige. Mange har fået mere tid og overskud
til at foretage de nødvendige renoveringer, som blev
udskudt, mens børnene boede hjemme.
De ”unge ældre” har fået mere tid til at engagere sig i livet
i kvarteret. De ressourcestærke interesserer sig for, hvordan
kvarteret skal udvikle sig fremover for at være et trygt
og godt sted at blive gammel.
Selvom der er flere spontane ferier og højskoleophold
på programmet, er man trods alt mere i hjemmet og i
boligkvarteret. Man er klar over behovet for at motionere
mere og bruger naturen og lokalområdet mere aktivt. Bilen
er god at have i baghånden, men man ønsker at klare mere
af hverdagens behov på cykel og til fods. Mange anskaffer
hund for at give liv og tryghed i boligen og for at tvinge
sig selv til den daglige motion. Hvor det 25 år tidligere var
børnene, som skabte liv og fællesskab i kvarteret, er det
nu motionerende seniorer og hundeejerne, som mødes
på egnede steder i kvarteret og aftaler pasning af huse og
hund, når man er væk og drøfter behovet for opgradering
af de grønne områder og stier. Børnefamilierne skal man
ikke regne med. De har nok i alt deres.
Seniorerne er som helhed blevet mere ressourcestærke
og klarer af egen kraft at få huset renoveret og ”løfte
kvarteret”, men der ses også en stigende polarisering i
mulighederne. Der er områder i negativ økonomisk udvikling,
og der er områder med mange ressourcesvage ældre.
I nogle egne af landet er boligpriserne så lave,
at det ikke kan betale sig at renovere på regulær vis.
Kreditforeningerne er heller ikke indstillet på at finansiere
renoveringerne, fordi investeringen ikke kan hentes
hjem igen, men også her er der ofte en udvej. Sort arbejde
og vennetjenester sikrer, at de fleste vedligeholdelsesarbejder
alligevel finder sted. Hvis der ikke er en håndværker
med de rette kvalifikationer blandt seniorerne i nabolaget,
lykkes det som regel at finde én, som kender en blandt de
mange arbejdsløse i området, som har mod på opgaven.
Når boligpriserne er lave, er det i reglen fordi, der er få
beskæftigelsesmuligheder og dermed også flere ”ledige”
hænder. Man flytter ikke ved arbejdsløshed, men klarer
sig igennem.
Frem mod 2015 har boligpolitikken og ældreboligdiskussionen
i øget omfang sat fokus på, hvordan man bedst
muligt udvikler parcelhussektoren til at rumme fremti-

MEDEJERBOLIGER I PARCELHUSSEKTOREN,
JYLLANDSPOSTEN, 25. JUNI 2008
Idéen med medejerboliger har bredt sig fra den
almene sektor til det private marked og parcelhusene.
Kommuner og almene boligforeninger kan ved hjælp
af denne model skaffe boliger i parcelhussektoren
til grupper, som ellers ikke ønsker eller har mulighed
herfor. Et stigende antal parcelhusejere er mere interesserede
i at leje end at eje. Det gælder unge, som
flytter relativt ofte og derfor ikke ønsker at binde så
stor en formue i boligen. Mange seniorer er heller ikke
interesseret i at investere ret meget i egen bolig.
På den anden side er der ikke mange udlejere, som
ønsker at udleje parcelhuse, fordi det er sværere at
sikre sig, at disse individuelle boliger bliver vedligeholdt
ordentligt, hvis ikke beboeren har en økonomisk
interesse heri. Ved af hjælp af medejerboliger kan
disse modstridende hensyn tilgodeses.
Ofte sker der det, at husets ydre renoveres og indmaden
pilles ud, før huset genudlejes. Lejerne finansierer
ofte selv nyindretningen af boligen med køkken,
bad og gulve etc. efter princippet om medejerboliger,
som er udviklet af de almene boligselskaber.
Der er flere modeller. Man kan leje grunden plus
råhuset, men finansierer selv boligindretning og
haveanlæg. Alternativt kan halvdelen af husprisen
være baseret på leje og den andel halvdel baseret på
køb. Det største problem er bankerne, som gerne vil
tage pant i grunden, men som ikke er så villige til at
belåne indretning og haveanlæg separat. Modellen er
derfor mest velegnet til seniorer, som har egne midler
at skyde i medejerboligen.
Interessen for flere lejeboliger fik et løft, da retten
til at fradrage renter bortfaldt med skattereformen i
2008, hvor de fleste fradrag blev afskaffet til gengæld
for en markant reduktion af skattesatserne.
ÆNDREDE BEHOV FOR BYFORNYELSE,
DAGBLADET BØRSEN, 20. JANUAR 2010
Behovet for byfornyelse og kvarterløft har ændret
sig markant de sidste 20 år. De store saneringer,
byfornyelser og kvarterløft i bykvarterer med udlejningsejendomme
er for længst overstået. De fleste
af de byfornyede ejendomme i de gamle bykerner
repræsenterer i dag millionformuer for de private
ejere. Det offentlige har ikke som modydelse for tilskuddene
til byfornyelsen fået direkte andel i værdistigningen,
men har indirekte fået et ”afkast” i form af
højere ejendomsskatter og gode skatteindtægter fra
borgere, som værdsætter disse bysanerede boliger.
Det offentlige har i det nye årtusinde været mere
72
restriktivt med tilskud til byfornyelse. Opgaven i de
gamle bykerner er afsluttet, og fokus er flyttet til ”ring
2” udenom bykernen. Her er byfornyelsen af boligerne
primært foregået for private midler, men det offentlige
har investeret i omgivelserne i form af fx pladser og
grønne områder i forbindelse med kvarterløft. Her i år
2010 er der behov for at flytte byfornyelsesindsatsen
mod truede parcelhuskvarterer i byernes yderste
”ring 3” med særligt fokus på købstæder og landsbyer
i udkantområder. Der har hidtil ikke været vilje
til at yde tilskud til ejere af private enfamiliehuse. Det
gælder både boligtilskud og tilskud til byfornyelse.
Argumentet har været, at parcelhuskvarterer ikke er
socialt belastede kvarterer, men tværtimod bebos af
borgere med friværdi og formue, som kan klare sig
selv.
Men sådan er billedet ikke helt længere. På grund
af befolkningsudviklingen er der opstået et overskud
af boliger en række steder i landet. I større købstæder
som Frederikshavn og Skælskør har man delvist
klaret problemet ved at rive almene boliger ned.
Man sparer udgifter på kort sigt og lider ikke noget
formuetab på papiret, sådan som private ejendomsbesiddere
ville gøre. Andre steder har man ryddet
boligerne for indmad og lagt små boliger sammen.
Disse ”råboliger” er derefter privatiseret og solgt med
tilhørende projekter. Det er der kommet nogle gode
og meget forskellige boliger til seniorer og singler ud
af – uden udgift for det offentlige.
Skrotningen af en del almene boliger har ”reddet”
nogle af parcelhuskvartererne i disse byer. Unge har
været nødt til at anskaffe et parcelhus i en yngre alder
end ellers, og seniorerne har ikke haft andet valg
end at blive boende i parcelhuset, hvis de ville blive
i byen. En del steder har der imidlertid slet ikke være
nogle almene boliger at reducere boligoverskuddet
med. I mange små købstæder, stationsbyer og
landsbyer er der kun privat ejede enfamiliehuse og
mindre private udlejningsejendomme. Mens behovet
ved byfornyelse af bylejligheder ofte er sammenlægning
af for små lejligheder, er behovet i mange
parcelhusområder opdeling og fortætning for at tilgodese
behovet for små boliger til ældre og enlige.
Da interessen for at opdele parcelhuse hidtil har være
meget begrænset, har det offentlige måttet indføre
nogle incitamenter hertil. Højere ejendomsværdiskat
ved stort kvadratmeterforbrug pr. person er kombineret
med tilskud til opdeling af parcelhuse i flere
lejligheder.

dens ældre. Det gælder særligt i områder med et begrænset
generationsskifte i parcelhusene, hvor kommunerne må
forberede sig på boligkvarterer, med en meget høj andel
af ældre. Hvordan støtter man bedst muligt udviklingen
i et boligområde på vej mod en seniorby? I områder med
befolkningsstagnation eller tilbagegang er man for det første
klar over, at det vil kunne ødelægge parcelhusmarkedet
at bygge nye ældreboliger andre steder i kommunen, da
det vil tømme nogle af disse parcelhuskvarterer.
Det handler derfor i høj grad om strategier for,
hvordan man udvikler parcelhuskvarterer til attraktive
boligkvarterer for ældre. Parcelhuskvarterer med mange
étplans parcelhuse uden indvendige eller udvendige trapper
er særdeles ældrevenlige og blev i 2008 udråbt til
”fremtidens ældrebolig”. Kommunerne gik herefter overalt
i landet i gang med at identificere områder med denne
type små og ”ældrevenlige” parcelhuse og lægge dem ud
til seniorboligområder.
Særligt i områder med mangel på store parcelhuse til
børnefamilier, er man meget fokuseret på at motivere de
ældre i de store parcelhuse til at flytte over til disse mindre
parcelhuse. Processen med at motivere parcelhusejere
med store parcelhus til at flytte over i små parcelhuse har
imidlertid vist sig meget vanskelig. De ældre synes ikke, at
det er besværet værd. Så hellere flytte til noget helt andet,
fremfor at ”gå ned i standard”. De fleste vil hellere lukke
dele af det store hus helt af, fx overetagen eller den tidligere
teenage afdeling.
For at få de ældre til at flytte til små parcelhuse er
ejendomsværdibeskatningen ændret, så den stiger i takt
med kvadrameterforbruget pr. person. Ældre, der flytter
til noget mindre, er også blevet fritaget for at betale stempelafgift
til staten. Ejendomsmæglerne er tillige gået med
til at halvere salæret for ældre, der flytter i mindre parcelhuse,
for at få gang i salget.
Lejeboliger i parcelhuskvartererne
For at få gang i de ældres flytning til noget mindre er
kommuner og de almene boligforeninger også begyndt at
opkøbe parcelhuse og indrette dem til velegnede seniorboliger.
Det giver de ældre den tryghed, at de fremover
ikke behøver at bekymre sig så meget om renovering og
vedligeholdelse. Ofte kan noget af grunden sælges fra til
naboer. Husets ydre og indre renoveres, så det er så ”vedligeholdelsesfrit”
som muligt og således at den nødvendige
pasning kan foretages enkelt og billigt af servicefirmaer,
hvis de ældre ikke er i stand til at overkomme det.
Lejekonceptet blev først introduceret i yderområder,
hvor kommuner og almene boligforeninger kunne opkøbe
parcelhuse til meget små priser og dermed hjælpe med
til at holde hånden under markedet og sætte en kvarterløft
proces i gang. Siden har konceptet bredt sig til andre
områder af landet, hvor der ikke er en befolkningstilvækst,
men et behov for en omrokering i boligmassen.
73
Scenarie 3:
Værdifællesskaber
- specialiserede boligkvarterer
Tidsånd
Her i år 2015 er det danske samfund blevet langt
mere opdelt og polariseret, end det har været tidligere.
Fodboldmesterskaber og større begivenheder i kongehuset
kan stadig samle danskerne, men derudover lever danskerne
i øget omfang i vidt forskellige verdener. Det kan
blandt andet ses ved en langt mere fintmasket opdeling
af befolkningen efter livsform, livsfase, livsstil, etniske tilhørsforhold
og indkomstniveau m.v.
Specialisering har været et gennemgående træk ved
udviklingen. Samfundet er kendetegnet ved langt større
kompleksitet. Der er kommet mange flere dimensioner
af differentiere sig på. Der er ikke længere kun én verden
men mange verdener, som ikke har ret meget til fælles,
undtagen når der opstår konflikter.
Forskelligheden er især et resultat af globaliseringen
på den ene side og individualiseringen på den anden side.
På globalt plan er resultatet en verden, der er blevet mere
ens. Det er globale brands, som præger supermarkedshylder,
TV-kanaler og gadebilleder, uanset hvilken storby eller
provinsby man kommer til.
Den anden side af denne udvikling er en langt større
forskellighed på lokalt niveau. I alle større byer finder
man et væld af forskellige kulturer: arabiske, kinesiske,
latinske og vestligt orienterede kvarterer. Set på makroniveau
er samfundet blevet mere broget og mangfoldigt,
men kommer man ned på mikroniveau, er samfundet blevet
mere polariseret og præget af opdeling af befolkning
og levevis i forskellige bydele.
Som reaktion på den øgede opsplitning og atomisering
søger danskerne i øget omfang sammen i ”selvvalgte”
fællesskaber med dem, som man har noget til fælles
med. ”Klubber og klaner” er i vækst. Det samme er bofællesskaber
eller rettere nabofællesskaber, som er den mest
dækkende betegnelse for boligformer, hvor der både er
plads til at være sig selv og til fællesskab.
Den globale konkurrence har skabt en polarisering af
danskernes levevilkår og levevis. For det første har globaliseringen
resulteret i langt større indkomstforskelle.
De, der har evnet at udnytte mulighederne i den globale
videns- og oplevelsesøkonomi til fulde, er blevet meget
rigere. Efterspørgslen efter denne type arbejdskraft har
drevet deres indtjening kraftigt i vejret.
Omvendt er der en stor gruppe, som er hægtet af
udviklingen, fordi deres arbejdspladser enten er blevet
automatiseret eller er udlagt til lande med lavere lønninger.
Stigende mangel på højt kvalificeret arbejdskraft
er gået hånd i hånd med en øget arbejdsløshed
blandt ufaglærte.

WILDCARD: FORSIKRING MOD SORTE HUSE
Fra 2005 tog det globale opsving fart. Kina fortsatte sit boom, og i Indien
accelererede væksten, da de sidste barrierer for global integration faldt.
Vestens eksport til de nyrige forbrugere i Fjernøsten eksploderede. I
Europa skiftede stemningen til stigende optimisme, og det blev muligt
at gennemføre de nødvendige strukturelle reformer i både arbejds-
markeds- og pensionsforhold i de store europæiske lande. Hermed kom
også Europa for alvor med på “vækstvognen”, og dansk økonomi og
beskæftigelse blomstrede yderligere op. Der var pres på arbejdsmarke-
det, stigende lønninger og stærkt stigende boligpriser. Det lange boom
kulminerede i 2008 med kraftige rentestigninger, som igen førte til store
prisfald på boliger. Mange huse faldt med op til en tredjedel i pris. De
fleste, der havde købt i perioden 2000-2008, blev insolvente. Mange
oplevede en negativ egenkapital på en million eller mere og blev stavns-
bundet til deres huse, som de ikke kunne sælge uden at realisere et stort
tab. Nye forsikringsformer har dog betydet, at mange nu har forsikret sig
mod illikviditet ved insolvens som følge af tab på ejerboligen.
WILDCARD: TERROR OG HØJE ENERGIPRISER FLYTTER BOLIGEFTERPØRGSLEN
Terroren er eskaleret kraftigt i Mellemøsten og i Vesteuropa. Der er nu israelske og irakiske tilstande i det meste
af Mellemøsten, og i flere større byer i Europa. Oliepriserne er steget dramatisk og alle steder søger folk væk fra
de store befolkningskoncentrationer, hvor sandsynligheden for at blive ramt af terror er størst. Nogle er blevet
”survivalister”, der baserer sig på at kunne klare sig uden kobling til samfundet: Der er træ nok på grunden til
at fyre med i en del år; der er får i foldene og kartofler i kulerne til en periode, osv., men det er dog de færreste,
som går så drastisk tilværks. Mens mange centralt beliggende boliger står tomme eller halvtomme, er nyere par-
celhuskvarterer i randen af byerne blevet mere eftertragtede. Det er velisolerede boliger eller ligefrem nul-ener-
gihuse, ofte med brændeovn og med begrænset transportafstand på cykel eller i bil. Transport er både dyr og
farlig. At det ikke er i nærheden af fx S-tog er kun en fordel, da det reducerer terror-risikoen. Der sker generelt en
mere intensiv udnyttelse af parcelhusene: Man rykker sammen, bl.a. for at spare på opvarmningen pr. person.
WILDCARD: FOKUS PÅ NÆROMRÅDETS KRIMINALITET STIGER EKSPLOSIVT
Blandt andet som følge af en økonomisk krise i perioden 2008-2012 og marginaliseringen af flere danskere og
indvandrere, er kriminaliteten blusset op. Det gjaldt både berigelses- og personkriminalitet. Flere og flere bolig-
kvarterer er blevet utrygge at færdes i efter mørkets frembrud; det gælder også parcelhuskvarterer. Husene bliver i
stigende grad bygget om med øget fysisk sikring som fx tremmer for vinduerne og lignende samt øget elektronisk
overvågning. Endvidere har man i en del kvarterer valgt at satse på mere fællesskab med hinanden. Hækkene
forsvinder, så man bedre kan følge med i, hvad der foregår hos hinanden, og der kommer flere vinduer ind mod
naboerne. Dermed bliver det endnu vigtigere, at man bor i ”det rigtige kvarter”. Andre vælger at etablere lukkede
boligområder med vagt.
74

Der er også sket en todeling af Danmark. Jylland og
øerne har mistet mange industriarbejdspladser, som ikke
har kunnet erstattes. Opdelingen af Danmark i regioner
har også medvirket til at splitte velfærdssamfundet
Danmark. Magneten er Øresundsregionen, hvor hovedparten
af udviklingen sker. Virksomhed indenfor avanceret
forretningsservice, bio- og nanoteknologi, design og filmindustri
foregår næsten udelukkende her. Konkurrencen
foregår mellem metropoler, ikke mellem lande.
Den økonomiske udligning mellem individer og mellem
regioner over skatterne er reduceret markant af hensyn
til den økonomiske vækst. I en globaliseret økonomi
handler det om at styrke Metropolen og tiltrække og fastholde
de bedste. Øget ulighed accepteres, men mest fordi
levefoden på 2. og 3. klasse heller ikke er så ringe endda.
Boligmarkedet
Ejendomsinvestorer og udenlandske firmaer, som etablerer
sig i Danmark, ser kun hovedstadsregionen, men er
”blinde”, når det gælder resten af Danmark. Det er kun her,
at der er tilstrækkelig med kritisk masse i form af forbrugere
og veluddannet arbejdskraft og forskning. Det øvrige
Danmark har måttet indstille sig på at fungere som forstæder
og opland til København. Seniorerne og dem uden
for arbejdsmarkedet bor i øget omfang i yderområder.
Derfor er boligmarkedet blevet stadig mere presset
i hovedstadsregionen, og der bygges mange nye parcelhuse
i de nye forstæder til børnefamilierne i pendlingsafstand
fra Hovedstaden. Et både mere specialiseret og
mere omskifteligt arbejdsmarked betyder, at man pendler
meget mere end før.
Seniorer med store og attraktivt beliggende parcelhuse
er i stort tal flyttet til attraktive seniorboliger. En del
mindre begunstigede parcelhusejere har som seniorer byttet
deres parcelhus i de dyre områder ud med et billigere
parcelhus i såkaldte udkantområder langt fra vækstcentrene,
hvor der har udviklet sig egentlige seniorbyer med
golfbaner, svømmehal med videre.
Der er sket en omfattende liberalisering af boligmarkedet,
som har betydet, at alle former for udlejningsboliger,
herunder almene boliger og andelsboliger m.v. nu
udlejes til markedspriser. En stor del af de almene boliger
og andelsboliger er solgt som ejerboliger.
Liberaliseringen har taget noget af trykket af boligmarkedet
i hovedstadsregionen og har også givet et større
udbud af ungdomsboliger og seniorboliger.
Sociale ghettoer og livsstilsghettoer
Blandt de almene boliger er der nu kun de boligsociale tilbage.
Resten er solgt som ejerboliger eller til pensionskasser
m.v. Andelsboligerne er næsten forsvundet som begreb,
fordi der ikke længere er plads til en boligform, som forsøger
at sætte sig mellem to stole. Nogle andelsboliger er
omdannet til ejerboliger. Andre er solgt til private udlejere.
Salget af mange af de almene boliger har betydet, at
de sociale problemer er blevet koncentreret endnu mere
75
i ghettoer. Det opleves ikke som noget særligt problem,
hverken af myndighederne eller den almindelige dansker.
Nu ved man, hvor man skal adressere indsatsen. De
sociale boliger kan koncentrere sig om at løse sociale problemer.
Det sker via skole, uddannelses- og arbejdstilbud.
Tosprogede skolebørn går ikke i den lokale skole, men
spredes over hele byen ved hjælp af busser.
Problemet med bander er imidlertid taget til. Ved
hjælp af metro eller bil kan en bande i løbet af få minutter
operere i helt andre dele af byen. Det har ført til en skærpet
overvågning og til brug af elektroniske håndjern, der
sikrer overvågning af kriminelle.
I 2015 vælger man sin bolig og sine naboer langt
mere end tidligere. Det er blevet muligt for stadigt flere
at vælge. Det handler ikke længere så meget om at bo tæt
på arbejde og indkøbssteder etc. Det er alligevel blevet en
illusion for de fleste, og teknologien gør det også lettere at
bo længere væk.
Med stigende hjemmearbejde betyder lokalområdets
karakter mere og mere: Der skal være gode naboer og/eller
herlighedsværdier, der matcher ens livsstil. Men beliggenheden
i mere overordnet forstand betyder mindre og
mindre – afstanden til jobbet er blevet mindre væsentlig
for større grupper, der måske kun bevæger sig hen til den
fælles arbejdsplads nogle få dage om ugen.
Mere tid i hjemmet betyder, at der især er interesse for
de større parcelhuse. Fra 180 m 2 og op er den foretrukne
størrelse; under 140 m 2 er i underkanten i forbindelse med
hjemmearbejde, der kræver god plads. Man skal have et
værelse eller to, som man ikke bruger til andet. Små huse
og ældre huse har tabt i værdi relativt set, mens store og
velisolerede huse er steget. Dermed har der også været
store incitamenter til at udbygge og renovere de mindre
eller ældre huse. Stigende boligpriser har givet mulighed
for at finansiere det, og import af billig arbejdskraft fra
Polen og Litauen har gjort det relativt mere overkommeligt.
Fritiden er blevet vigtigere. Tryghed er blevet vigtigere.
Værdier er blevet vigtigere. Derfor er det vigtigste kriterium
for valget af bolig blevet: ”Hvem er mine naboer”.
Hvis man har muligheden, flytter man, hvis man ikke bryder
sig om sine naboer, og man udvælger dem med omhu,
når man flytter. Allerhelst flytter man hen, hvor der bor
folk, der ligner en selv.
Man kan via Internettet få meget detaljerede kvarterbeskrivelser,
som fortæller om boligområdernes faciliteter
og om, hvem der bor der etc. Man kan se, hvor mange indbrud
og hvor mange trafikulykker, der har været etc. Det
offentliges GIS-kort er blevet suppleret med privates oplysninger,
der indhentes fra Falck og andre, som gør, at man
kan tegne særdeles præcise Danmarkskort. Boligmarkedet
er på den måde blevet meget mere gennemsigtigt.
Blandede boligområder en ”død sild”
Politikerne har for længst erkendt, at idealet om blandede
boligområder ikke vandt genklang i befolkningen. I hvert
fald ikke når det kom til praksis. Man koncentrerer sig

”NED MED GØR-DET-SELV SAMFUNDET”,
BERLINGSKE TIDENDE, 1. MAJ 2009
Selvom boligstandarden i Danmark er høj, og en
del parcelkvarterer udstråler velstand, er der mange
parcelhuskvarterer, selv i velhaverkommuner som
Gentofte, der bærer præg af utilstrækkelig vedligeholdelse
og manglende tid til at gøre noget ved hus
og have. De travle børnefamilier har ikke tid, og
det stigende antal seniorer har ofte ikke fysisk eller
mentalt overskud. Professionel assistance er blevet
stadigt dyrere, ikke mindst på grund af skat, moms
og større lighed i lønningerne i Danmark end i mange
andre lande. Mange har klaret problemet med sort
arbejde, men for andre er det et reelt problem.
Samtidig med at mange oplever et udækket
behov for service, er stadigt flere på arbejdsmarkedet
blevet marginaliseret, fordi deres kompetencer
ikke slår til i det globale vidensamfund. Det er arbejdskraft,
som sagtens kan udføre en række servicejobs,
hvis servicen ellers er til at betale. Derfor
er der taget initiativ til at skabe en række nye jobs
inden for hjemmeservice og lokalservice. Der er
udviklet nye kortvarige specialarbejder uddannelser
rettet mod indvandrere eller andre, som har svært
ved at klare de stigende kompetencekrav i viden- og
oplevelsesøkonomien. Den offentlige støtte består
udover uddannelsen i, at staten refunderer moms
og indkomstskat helt eller delvist og fritager fra en
række arbejdsgiver forpligtigelser. Disse ”lavproduktive
servicejobs” kan ikke ”bære” samme belastning
i form af skatter og afgifter, som de vidensintensive
76
og teknologitunge erhverv, hvis der samtidig skal
ydes en anstændig minimumsløn til udøverne.
Med de nye ordninger er der mange servicejobs
i frivillige organisationer, plejehjem, butikker, restauranter
m.v., som nu kan blive udført. Nu kan et bofællesskab,
en forældregruppe, et seniornetværk eller en
grundejerforening lettere ”ansætte” eller entrere med
en ”vicevært” eller en ”alt-mulig-mand” til at bistå
beboerne i et område med praktisk hjælp til hus og
børnepasning m.v.
Håndværkerfirmaer er i reglen specialiserede
murer-, maler-, tømrer- eller VVS-virksomheder, men
hovedparten af pasning og vedligeholdelse i parcelhusene
kan klares af en ”altmuligmand”. Løsningerne
ses ikke som ”tilskud til velhavere”. Ordningerne er
indført, fordi en række services ikke er levedygtige i
et Danmark præget af stor lighed i indkomster og et
højt skattetryk. Det er sket i erkendelse af, at denne
type arbejdskraft aldrig ville kunne finde jobs i de
højværdiskabende erhverv, så der er ikke længere
risiko for gennem statsstøtte at fastholde arbejdskraft
i lavproduktiv hjemmeservice. For at undgå, at
ordningerne giver unfair konkurrence, gælder de kun
”marginaliseret arbejdskraft”. Andelen af moms og
afgifter, som refunderes, afhænger af, hvor ”belastet”
arbejdskraften er, målt på indikatorer som høj
ledighedsfrekvens, kort/ingen uddannelse, høj alder,
høj sygelighed og handicap m.v. Ordningerne betyder
ikke blot, at mange flere udsatte grupper er kommet i
beskæftigelse. De giver også overskud i statskassen
og øger livskvaliteten for alle.

derfor om at få indvandrere og andre i beskæftigelse, men
blander sig ikke i, hvor de bor. Man har også erkendt, at
det er blevet en del lettere at målrette den offentlige service,
når folk med ensartede behov bor mere samlet fremfor
mere spredt.
Polariseringen af samfundet har også afspejlet sig
i en øget opdeling på boligmarkedet. De rige bor typisk
der, hvor der ikke kan bygges flere boliger, og priserne på
boliger derfor er tre til fire gange højere end andre steder.
Steder, hvor der ikke kan bygges mere, er områder i
bycentre og områder tæt på vand og på smuk natur. Her
er der ingen andre end de rige, som har råd til at bo.
Boliglivet er kendetegnet ved en høj grad af mobilitet
over livsfaserne, men også længere perioder med forankring.
Det har skabt grundlag for mere specialiserede
boligkvarterer. Der er kommet flere ”livsfaseboliger”, som
man flytter fra, når behovet ændrer sig og tilsvarende
færre ”livsløbsboliger”, som man bliver boende i hele livet,
men ændrer undervejs.
Seniorbyer og børnebyer
Seniorbofællesskaber er blevet meget mere udbredte.
Der er etableret egentlige seniorlandsbyer en del steder.
En seniorlandsby består ofte af mindst 50 enkeltboliger.
Seniorlandsbyer fungerer på mange niveauer.
Nogle minder mest at alt om kolonihaver baseret
på fælles aktiviteter, samt den hjælp man kan få fra
det offentlige. Andre seniorlandsbyer er baseret på en
udstrakt grad af service. Der er et fælleshus med helsecenter,
delebiler, et viceværtpart med stort kørekort og
ansatte til at hjælpe med madlavning og vedligeholdelse.
En vis kritisk masse er nødvendig. Derfor er det især store
seniorbofællesskaber, som har været i vækst. Muligheden
for at ansætte servicepersonale efter hjemmeserviceordningen
har medvirket til at styrke bofællesskabstanken.
Nu kan man købe service i stedet for at basere fællesskabstanken
på gensidig hjælp.
Mange børnefamilier har etableret sig i nybyggede
”børnebyer” i de nye forstæder ”ude på landet”, men alligevel
i pendlingsafstand fra hovedstaden. Disse byer ligner
imidlertid ikke fortidens parcelhuskvarterer, hvor store
haver og ligusterhække adskilte husene. Byerne er indrettet
under hensyn til, at begge forældre ofte er væk hele
dagen. Husene ligger tæt i klynger omkring firkantede
fællesgårde eller som i Kartoffelrækkerne i København.
Der er ikke individuelle haver, men små private gårdhaver
og terrasser på den ene side af huset og store halvoffentlige
gårdhaver til den anden side, hvor børnene kan
lege under voksnes opsyn. Skoler og daginstitution er en
integreret del af børnebyen. Også her spiller muligheden
for at hyre arbejdskraft til fælles service en stor rolle. Der
er ”viceværter”, dagplejemødre og gode kokke ansat, som
sikrer børnefamilierne sund kost.
Etniske minoriteter er fortsat med at etablere ”samfund”,
som de altid har gjort, men nu sker det i øget
omfang i ejerboligkvarterer. Mange flere indvandrerbørne-
77
familier har fået mulighed for at købe eget hus, nogle med
hjælp af provenuet fra salget af en tidligere almen bolig.
Det har stimuleret foretagsomhed og opsparing at leve i
rammer, hvor man er herre i eget hus. I de ejerboligkvarterer,
hvor der bor mange indvandrere, er der også masser
af erhvervsvirksomhed. Restauranter og forretninger
blandes med beboelse. Ingen behøver at være bange for at
komme i disse ”ghettoer”. Beboerne skal i vidt omfang leve
af at sælge services til danskere og turister, og derfor holder
man en høj grad af selvjustits. Til gengæld er der en
del danskerne, som ikke længere føler sig rigtigt hjemme i
disse foretagsomme og brogede kvarterer og flytter.
Selvom seniorbyer og børnebyer m.v. er lettere at
etablere i helt nye bebyggelser, sker det også i den eksisterende
boligmasse. Der sker en udvikling, hvor specielle
befolkningsgrupper gradvis kommer til at præge et kvarter
– seniorer, børnefamilier, singler, unge, homoseksuelle
og forskellige religiøse retninger og etniske minoriteter.
Blandt disse grupper er der igen subkulturer, som lægger
vægt på at distancere sig fra de øvrige. En øget flyttemobilitet
har hjulpet denne udvikling på vej.
”Branding”, der tiltrække nogle værdifællesskaber og
holder andre væk, er også blevet en stadig vigtigere brik,
når et kvarter, en bebyggelse eller en større boligejendom
skal bygges eller renoveres. Rockerborge har fået følgeskab
af en række andre ”borge, slotte og klostre”, som henvender
sig til særlige målgrupper.
Specialiserede parcelhuskvarterer
De eksisterende parcelhuskvarterer var i udgangspunktet
ikke særligt egnet til den specialisering, som har fundet
sted på boligmarkedet. I byerne, hvor flyttemobiliteten var
højere, kunne et kvarter derimod hurtigt skifte karakter.
Det hjalp også, at erhverv og bolig virkede sammen om at
forandre et kvarter. I parcelhuskvartererne var der tidligere
ikke den samme dynamik.
Ofte måtte man flytte til noget helt nyt, hvis man ville
være sikker på at komme til at bo sammen med de rigtige.
Det har givet et pres på markedet for nybyggeri.
Boligpolitik i både stat og kommune har derfor fokuseret
på at gøre den eksisterende boligmasse mere fleksibel
ved at stimulere til øget mobilitet og ved at ”brande”
forskellige områder, så de i større omfang tiltrækker
”de rigtige” mennesker. Kvarterbeskrivelser benyttes i
øget omfang som værktøj hertil. De bidrager også til en
selvsegmentering. Man forsøger fx at udpege og udvikle
kvarterer, som er særligt velegnede til børnefamilier,
for at opnå den tæthed, som børnefamilier ønsker. Det
er særligt vigtigt i parcelhuskvarterer, hvor seniorerne
generelt er i overtal. Kvarterbeskrivelserne er også med
til at synliggøre en række af de særlige egenskaber ved
boligområder og beboere.
”Developere” er begyndt at interessere sig for, hvordan
de kan gøre parcelhuskvarterer mere attraktive for forskellige
typer af beboere. De er gået i alliance med ejendomsmæglere,
som også er interesseret i en øget mobilitet. De

GODE SENIORBOLIGER I HORNSLETS ÆLDRE
PARCELHUSE, 18. DECEMBER 2013
De fleste ældre bliver gamle i deres parcelhuse. Det
gælder også tidligere lærer Karen Jensen på 92 år.
Det er de færreste i Hornslet, som får behov for en
ældrebolig på deres gamle dage. Parcelhusene,
hvoraf de fleste er bygget i 1960´erne og 1970´erne,
opfylder mange af de ældres krav til boligen.
Tilgængeligheden er god, Karen Jensens hus er
et af de mange typehuse fra 1970´erne i ét plan. Der
er ingen trapper, hverken ved indgangen, haven eller
indenfor i huset. Huset er på 107 m2 og derfor over-
kommeligt, og det er forholdsvis let at vedligeholde.
Fru Jensen solgte i 2008 huset til et boligselskab
under Lærernes Pensionskasse. Nogle af pengene
blev tilbageholdt til en renovering af boligen, så den
både blev mere ældrevenlig og lettere at passe og
vedligeholde. Det var et krav fra boligselskabet for
at gå ind i ordningen, men hun er også selv glad
for løsningen. Hun behøver ikke at bekymre sig om
vedligeholdelse. Det klarer boligselskabet for hende
lige som hendes mand gjorde, den gang han levede.
Boligselskabet har også investeret i boligen, så der
nu er tale om en rigtig god ældrebolig. En del af
beløbet skaffede man ved at sælge noget af grunden
78
fra. På naboejendommen var man også interesseret
i et frasalg, så der nu blev plads til at bygge en ny
ældrebolig på de frigjorte grundarealer. Ingen af de
ældre har længere have at passe, men til gengæld
har de gode gårdhaver omkring husene.
Det meste af salgsprovenuet har Karen Jensen
sat til side til fremtidig husleje, men hun fik et lille
overskud til at forsøde tilværelsen med en rejse, da
hun stadig kunne gå. Nu har hun af kommunen fået
bevilget en robot, som klarer mange jobs for hende
i hjemmet. Den henter post og varer ved indgangen,
gør rent og bærer skrald ud, men Karen får stadig
hjemmehjælp én til to gange om ugen for at komme i
bad. En af robottens vigtigste funktioner er at tilkalde
hjælp, hvis der sker Karen noget. Robotten giver
besked, hvis Karen falder, eller hjerterytmen eller
blodtrykket ændres markant. Så bliver Karen ringet
op, og der sendes hjælp efter behov.
Karen er glad for stadigvæk at bo i Rugmarken,
hvor hun nu har boet i 20 år. Hun bliver dagligt hentet
sammen med nogle af sine naboer og kørt til et nær-
liggende bofællesskab, hvor hun spiser middag og
spiller kort. Bofællesskabet har en minibus, som et
par gange om ugen kører alle, der har lyst, til indkøb
hos købmanden eller til ældregymnastik.
KØB ELLER SÆLG DIT HUS PÅ TERMIN (TIL SENERE LEVERING). HOME-AVISEN, 13. JUNI 2008
En del ældre sælger deres bolig med ret til at blive boende livsvarigt eller et aftalt åremål fremfor at tage ned-
sparingslån, som man ikke føler man kan overskue konsekvenserne af. Omvendt er mange unge på vej ind på
boligmarkedet interesseret i at kombinere deres boligopsparing med et køb på termin, som sikrer, at huspriserne
ikke løber fra dem. Dermed kan bankerne i vidt omfang afdække risikoen ved at matche købere og sælger på
termin. Ejendomsselskaber, boligforeninger og kommuner benytter sig også at køb på termin, for herigennem at
sætte sig på en ejendom, der er vigtig i forhold til en lokalplan eller en udviklingsplan for et område.

har erkendt, at mange flere end de, som rent faktisk flytter
er interesseret i at gøre det, hvis de ellers kunne overskue
udbuddet og konsekvenser og omkostninger ved at flytte.
Det har også hjulpet betydeligt, at boligmarkedet er blevet
mere gennemsigtigt ved hjælp af Internettet. Det er blevet
langt lettere at matche udbud og efterspørgsel og igangsætte
flyttekæder. Ejendomsmæglerne er ikke længere
blot passive formidlere. De gør et stort arbejde for at få
det latente udbud og den latente efterspørgsel frem. Det
har resulteret i, at næsten alle danskere i praksis har deres
bolig til salg - hvis ellers prisen er rigtig og har lagt billet
ind på deres nye drømmebolig. Det er blevet langt mere
almindeligt, at man uopfordret får et bud på sin bolig.
”Developere”, ejendomsmæglere og kommuner arbejder
ihærdigt på at mobilisere folk i deres boligkvarterer.
Kommunerne har en interesse i at samle børnefamilier,
seniorer etc. i kvarterer, hvor de kan tilbyde optimal service
til bestemte målgrupper af beboere. De ”brander”
forskellige områder af kommunen specifikt, så man herigennem
tiltrækker forskellige befolkningsgrupper. Ikke
mindst hvis man nedlægger skoler eller har relativt få
børn, er det vigtigt, at børnefamilier samles og ikke spredes.
Har man flere skoler, lægger man vægt på, at de er så
forskellige, at de kan tiltrække forældre med forskellige
holdninger. Branding handler om at differentiere sig så
meget som muligt, fremfor at udbyde den samme grød
alle steder. Developere overtager i øget omfang parcelhuse,
der bliver ledige med henblik på at udvikle parcelhuskvarterer
i bestemte retninger.
I de døde årstider etablerer ejendomsmæglerne ”kvarterløftprojekter”,
hvor de indbyder beboerne i et kvarter til
møder om, hvordan netop deres kvarter kan udvikle sig.
En del af øvelsen går også ud på at få folk ud af busken
med hensyn til deres ønsker på lidt længere sigt. Hvor ser
man sig selv om 5 år eller 10 år? Hvor ser man boligkvarteret?
Er der disharmoni mellem disse to sæt af fremtidsbilleder,
skulle man måske allerede nu overveje at flytte?
Det giver mulighed for dialog og måske forretning til ejendomsmæglerne
Her i år 2015 er folk blevet meget mere bevidste om,
hvor de bor og hvorfor. Det er hverken så tilfældigt eller
så præget af fastgroethed, som tidligere. Det er noget man
aktivt vælger hele tiden.
Scenarie 4
Diversitet og kreativitet
- mangfoldige boligkvarterer
Tidsånd
Mangfoldighed og kreativitet har vundet frem i de danske
boligkvarterer. Ønsket om øget lokalt fællesskab baseret
på mangfoldighed er til dels en reaktion på opløsningstendenser
i samfundet, skabt af individualisering, globalisering
og øget mobilitet, men det er også en følge af nye
79
tendenser. Industrisamfundets opdeling af mennesker i
forbrugere, producenter og lønmodtagere er ved at blive
brudt af en ny ”kreativ klasse”, som gør op med tidligere
tiders stereotype opdelinger.
Den nye tids kreative mennesker ser ikke sig selv som
lønmodtager, forbruger eller modtager af offentlig service,
men som et ”skabende menneske” der først og fremmest
lægger vægt på at gøre en forskel og på at skabe noget, der
hvor man har mulighed for det.
Der er blevet mange flere måder at realisere sig selv
på som værdiskabende menneske. Nogle opererer på den
globale scene, andre i cyberspace. Rutineprægede jobs
er overtaget af robotter eller flyttet ud til lavtlønslande.
Virksomhederne efterspørger kreativitet og innovation
som aldrig før, og derfor er det nye menneskeideal folk,
der som innovatører, netværkere og iværksættere skaber
forandring og vækst omkring sig.
Det værdiskabende menneske finder man ikke kun
i arbejdslivet. For endnu flere handler det om at finde
meningen med livet som skabende menneske i det lokale
og det nære. Nogle har gjort deres hobby til en levevej,
nogle på heltid, men mange flere på deltid.
De fleste er blevet langt mere kreative på hjemmebane.
Udviklingen i teknologien og på arbejdsmarkedet har
muliggjort, at langt flere af samfundets arbejdsfunktioner
igen kan udføres i hjemmet. Industrisamfundet og velfærdssamfundet
”tømte” hjemmet for funktioner. Båret af
ny teknologi kan en række funktioner igen flyttes tilbage
til hjemmet. Det har betydet, at der er mere liv i boligkvartererne
om dagen.
Selvbetjeningssamfundet har betydet, at der er færre
servicejobs inden for en række områder. Til gengæld bruger
den enkelte mere tid i hjemmet på e-banking, e-learning,
e-health og e-shopping etc. Omfanget af telearbejde
er også øget. Flere er fleksible og kan arbejde hjemmefra
en stor del af tiden. Det gælder særligt folk med kreative
jobs og konsulentjobs, men også håndværkere og servicefolk
kan i øget omfang selv planlægge deres eget arbejde
og skema.
Mange flere starter egen virksomhed fra hjemmet.
Ikke mindst netværksteknologien gør det lettere at etablere
små virksomheder. De fleste forsyner kun venner, naboer
og kolleger, men flere end tidligere skaber også egne virksomheder,
som de kan leve af. Der er kommet flere ”frie
agenter”. Virksomhederne hyrer ikke længere så mange
”lønmodtagere”, som sælger deres tid, men foretrækker
”selvstændige” og konsulenter, som sælger deres resultater.
Flere arbejder som frivillige. Dels er der flere raske
og rørige udenfor arbejdsmarkedet, og dels er der kommet
mere prestige i at gøre en frivillig indsats. Derfor
har civilsamfundet oplevet en opblomstring. Det er ikke
sket i modsætning til erhvervslivet eller som alternativ til
offentlig service, men tværtimod igennem partnerskab,
samarbejde og nye hybride samarbejdsformer.
Boligmarkedet
Hjemmelivet og livet i boligområdet er for mange blevet

ØGET KREATIVITET I NYE OG ÆLDRE PARCEL-
HUSKVARTERER. HAVEARKITEKTERNES
BLAD, 9. SEPTEMBER 2008
Det blevet endnu mere udbredt at bruge meget tid
på selv at udvikle sin bolig. Det handler ikke kun om
”gør-det-selv” arbejde for at spare dyre håndværker-
kroner, men mere om ”skab-det-selv”, hvor man går
ind i sin kommende bygge- eller renoveringssag,
bruger meget tid på den og selv er meget kreativ i
forhold til den. Derved er der efterhånden kommet
langt større variation i boligkvartererne. Samtidig
er der en mangfoldighed af stilarter og modebevæ-
gelser i forhold til byggestile og haveanlæg, og nye
boligområder er dermed langt mere spændende og
varierede end de gamle fra 1960´erne og 1970´erne.
De gamle parcelhuskvarterer blomstrer også op.
Der er stærkt stigende friværdier, og noget af denne
realiseres i om- og tilbygninger, i små tårne og nye
haveanlæg.
STUDERENDE FLYTTER UD I PARCELHUSENE,
URBAN, 18. AUGUST 2013
Byen er blevet attraktiv og efterspurgt, og bylej-
ligheder holdes ikke længere kunstigt nede i pris
af huslejereguleringen. Bylejligheder i de centrale
bykerner er efterhånden blevet så dyre, at mange
unge studerende, singler, pensionister og førtidspen-
sionister, som hidtil har valgt at bo i byens mindre
lejligheder, nu søger ud i parcelhuskvartererne.
Nogle etablerer bofællesskaber baseret på andels-
princippet. Reglerne er blevet ændret, så det er
blevet lettere at købe parcelhuse på andelsvilkår, så
man fx undgår solidarisk hæftelse. Denne udvikling
hjælpes på vej af kommuner og boligbevægelse.
Der er udviklet koncepter for, hvordan et parcel-
hus kan bygges om, så det egner sig til 4-5 enlige.
Kommuner eller boligforeninger køber nu parcelhuse
for at indrette og udleje dem til bofællesskaber frem-
for at bygge nye ungdomsboliger og lignende.
SENIUS GÅR PÅ BØRSEN,
BØRSEN, 12. FEBRUAR 2010
Senius er et developer firma, som har specialiseret
sig i at finde og ombygge eksisterende parcelhuse
til ældreboliger. Udgangspunktet er den store generation
af ældre, som forventes at blive gamle i
parcelhusene. Kunderne er først og fremmest pensionskasser
og almene boligforeninger, som ser en
interesse i at investere langsigtet i ældreboliger, som
80
der bliver et stigende behov for.
Der bliver ikke længere igangsat ret meget nybyggeri
af ældreboliger. Kommunerne er mere interesseret i
byfornyelse i de eksisterende boligkvarterer. Derfor
har man rammeaftaler med et antal store investorer
om at aftage parcelhuse på forud aftalte præmisser,
efterhånden som de bliver til salg .
Det sker dels ved, at man opkøber parcelhusene,
når de bliver ledige. Gerne små huse eller huse i
områder, som børnefamilier er mindre interesseret
i, og hvor prisen derfor er attraktiv. Efter renovering
bliver de udbudt som ældreboliger på lejebasis.
Men man tilbyder også ældre, som er interesseret i
at blive boende, at overtage huset og genudleje det
efter renovering. En andel af provenuet indskydes
som betaling for eventuel nyindretning af køkken,
bad, gårdhave etc. Senius har udviklet koncepter for
forskellige typer af parcelhuse.
Man har lavet aftaler om pasning og vedligeholdelse
med firmaer, som er specialiseret heri.
DYRE PARCELHUSGRUNDE GIVER OPDELING I
FLERE BOLIGER, DET GRØNNE OMRÅDE,
9. OKTOBER 2008
De stærkt stigende priser på parcelhusgrunde i de
mest attraktive områder har medført fortætning og
mere intensiv udnyttelse. Det er blevet populært at
bygge en ny fløj eller en ny etage til huset. Mange
familier i Storkøbenhavn og Århus har ikke råd til
eget parcelhus i området og flytter derfor i forskellige
former for bofællesskaber sammen med et eller flere
andre par eller sammen med forældre eller bedsteforældre.
Alternativet er ofte, at de skal flytte langt
væk. Mange ældre, ikke mindst blandt 68´ere, har
store boliger og mulighed for at tilbyde deres børn
attraktive boliger i parcelhuset, hvis det ombygges til
to generationer.
Flere ældre i dyre parcelhuse ombygger også
deres bolig til to- eller trefamilieshus for at få råd til
at blive boende i alderdommen og som sidegevinst
få mere tryghed i hverdagen.
Dermed opnår de også et kontant afkast på deres
boligformue. Øgede ejendomsskatter har sat ekstra
skub i denne udvikling.

vigtigere end livet på arbejdspladsen. Det er her man skaber
sig selv og finder meningen med livet i det lokale og
nære. Hjemstedet er blevet vigtigere for den enkelte i en
stadig mere globaliseret verden. Derfor flytter man heller
ikke så meget mere, når først man har set verden.
Selvom videnarbejdspladser og oplevelsesøkonomi er
blevet stadigt vigtigere, sker hovedparten af produktion
og værdiskabelse i servicesamfundet ikke i Metropolen
men rundt omkring, hvor mennesker bor og lever. Den
nye dynamik i samfundet er ikke baseret på koncentration,
men på spredning. Netværksteknologien betyder, at
man kan arbejde og bo decentralt og spredt, hvad enten
hovedkontoret ligger i København eller Bangalore. Mange
virksomheder og fagforeninger etablerer lokale satellitter
ude i lokalsamfundene, som medarbejdere kan arbejde
fra, som ansatte eller som ”frie agenter”.
Tidligere var status et spørgsmål om, hvor dyrt et hus,
en bil eller en mærkevare man havde råd til, og opdelingen
i samfundet og på boligmarkedet var i høj grad baseret
på indkomst.
Her er 2015 er det ikke ens indkomst eller forbrugsmulighed,
der giver status, men derimod hvor skabende
og kreativ man er. Kreative og skabende mennesker trives
ikke sammen med ”kloner”. Kreative miljøer trives tværtimod,
hvor der er forskellighed og kontraster, og hvor modsætninger
brydes. Nye trendskabende kreative miljøer
opstår eksempeltvis ofte der, hvor ejendomspriserne er
i bund. I takt med at områderne bliver mere mondæne,
flytter de mest kreative miljøer videre til nye områder. Det
har medvirket til at bryde tendensen til opdeling og segregering
i samfundet.
Opdeling i samfundet efter stereotype kriterier som
alder, etnisk baggrund og religion er heller ikke så markant
som tidligere. Det er blevet sværere at sætte folk i
bås. Alder er langt mere blevet en definitionssag.
Der er gjort meget for at bryde med de mange ”ghettodannelser”
i samfundet. Pensionsalderen er i realiteten
ophævet. Fængslerne er erstattet af elektroniske fodlænker.
Skolerne er blevet åbne og mobile skoler, som involverer
sig i lokalsamfundet og lærer børnene at ”skabe”
i teams i et samspil med deres omgivelser. De ”sociale
ghettoer” er også delvist opløst. Først og fremmest ved at
beboerne er blevet meget mere involveret i lokalområdets
og i det omgivende samfunds værdiskabende aktiviteter.
Kreative parcelhuskvarterer
Nabofællesskabet i parcelhuskvartererne har fået langt
større betydning. Man er blevet mere opmærksomme på
vigtigheden af et godt naboskab. Grundlaget for at udbygge
nabofællesskabet var allerede tilstede. Undersøgelser
helt tilbage i år 2003 viste, at beboerne i parcelhuskvartererne
var mere ”sociale”, det vil sige hjalp hinanden og
udførte aktiviteter i fællesskab oftere end beboere i andre
boligformer.
Ønsket om mere fællesskab i parcelhuskvartererne
er på den ene side blevet stimuleret af seniorbofælles-
81
skaberne, som reelt er nabofællesskaber og på den anden
side af det fællesskab, som en del parcelhuskvarterer med
mange børnefamilier har etableret. Men de fleste, og særligt
de ”unge ældre”, ønsker på den anden side ikke at bo
i ”ghettoer”, hvor alle er så ens, at man automatisk bliver
sat i bås. Men man ønsker omvendt heller ikke at bo et
sted, hvor man er sig selv nok og ikke føler et fællesskab
med de omkringboende. Der bygges stadig en del de-facto
seniorbofællesskaber i form af klyngehuse med fællesfaciliteter,
men de markedsføres ikke længere sådan.
Også i de blandede boligkvarterer, som udgør hovedparten
af de danske parcelhuskvarterer, har man forsøgt
at realisere nogle af de fællesskabstanker, som er vokset
frem andre steder. Der har været en række forskelligartede
inspirationskilder.
Landsbyerne har oplevet en renæssance. Mange er
flyttet på landet og har taget familie og venner med. I
disse landsbyer er fællesskabet en nødvendighed, fordi
alternativet ellers er ”tomme landsbyer”. Man er derfor
nødt til at indgå forpligtende fællesskaber, hvis man vil
sikre købmanden, kroen, kirken og den kollektive trafik
etc. Flere og flere landsbyer er ikke kun bostæder, men
kreative landsbyer med et voksende erhvervsliv, som trives
indenfor kunsthåndværk, turisme, økologisk produktion,
wellness, socialt arbejde og meget mere.
De fleste kommuner er blevet meget større. Mange af
de kommuner, som ikke nåede med i den store fusionsbølge
ved strukturreformen i 2004, er senere fulgt med.
De store kommuner har skabt behov for et øget fællesskab
og folkelig aktivitet på det helt lokale plan. Hver
kommune består typisk af 10-15 ”landsbyer” med hver
deres lokale liv centreret omkring kirke, skole, butikker,
ældreservice etc. Rammerne er ofte de gamle sogne fra før
kommunesammenlægningerne fra 1960 og frem. Disse
lokalmiljøer optager igen beboerne langt mere end ved
årtusindeskiftet, og folk er indstillet på selv at yde en aktiv
indsats for at udbygge service, natur og livskvalitet lokalt.
En stigende andel af de offentlige midler kanaliseres nu
ud til lokale aktiviteter i institutioner og lokalråd, som den
lokale befolkning selv kan disponere over.
Landsbyer findes ikke længere kun på landet. Også
i storbyen har ”landsbylivet” vundet frem. Der er kommet
langt mere udendørsliv, gårdliv, gadeliv og kvarterliv
igen. Det er bl.a. sket med inspiration fra Christiania og
fra kreative miljøer i Amsterdam, San Francisco og andre
storbyer. Der er opstået mange kreative lokalmiljøer rundt
omkring i storbyen, hvor erhverv og bolig blandes.
Den såkaldte ”kreative klasse” har ikke kun sat sine fodaftryk
på Vesterbro, i Hvidovre og på Samsø, men mange
andre steder efterhånden.
De mange forskelligartede kreative bomiljøer har leveret
inspiration til ildsjæle i parcelhuskvartererne, som på
den ene side ikke ønsker at flytte, men på den anden side
gerne vil introducere noget af den kreativitet og det fællesskab,
som blomstrer i seniorbofællesskaber, i nye børnefamiliekvarterer
og i de kreative miljøer i by og på land.

GRUNDEJERFORENINGERNE STYRKES,
BYBOLIG, 7. NOVEMBER 2007
I de fleste af parcelhusejernes over tusinde grundejerforeninger
er aktiviteterne meget begrænsede.
Det normale er en årlig generalforsamling med
meget begrænset fremmøde. Det er kun, hvis der er
trusler, som kan forstyrre freden i parcelhuskvarteret
eller true huspriserne, at der sker noget i grundejerforeningen.
Det har Bykredit tænkt sig at lave om på.
Bykredit kunne hurtigt konstatere, at der stort set
ikke var nogen viden om grundejerforeningernes rolle
og aktiviteter. Derfor gik man i gang med at indsamle
og formidle gode historier fra de mest aktive grundejerforeninger.
Problemet viste sig at være, at de store foreninger
er for store til at være meningsfulde for den enkelte
grundejer, som ofte kun er interesseret i det helt
lokale fællesskab på vejen eller stikvejen. Omvendt
har de små foreninger ikke ressourcer eller tilstrækkelig
kritisk masse til at varetage ret mange fælles
opgaver for husejerne. For at løse denne gordiske
knude har Bykredit taget initiativ til at styrke arbejdet
i landets grundejerforeninger.
Et pilotprojekt kører nu i et større parcelhuskvarter
– Paradiskvarteret - i en forstad til Odense.
Grundejerforeningerne er omstruktureret, så der er
én fællesforening for hele området og mange mindre
klubber, som omfatter de enkelte veje. Der er også
temaklubber, som går på tværs af vejene, et seniornetværk
og et forældrenetværk.
Bykredit har finansieret en netværksportal og
software, som gør, at det både er let for formand og
kasserer at administrere foreningens aktiviteter og let
for parcelhusejerne at benytte de forskellige services
og faciliteter, som tilbydes.
Går man ind på hjemmesiden hos Paradiskvarterets
grundejerforening, kan man se følgende tilbud:
(1) Hjælp til pasning og vedligehold, det vil sige alt
fra vinduespudsning, tagrenderens, hækkeklipning,
kloakrens m.m. Der er mange stordriftsfordele ved at
ydelserne koordineres og leveres samtidigt på en vej
eller i et kvarter. Der er både aftaler med servicefirmaer
og et tilbud om en ”vicevært” eller ”alt-muligmand”,
som på favorable vilkår bistår beboerne i
området med praktisk hjælp. Der kan også formidles
kontakt til skolebørn, efterlønnere og reservebedstemødre
om alt lige fra hjælp til hundeluftning,
græsslåning, havearbejde og babysitning etc.
(2) Forslag til ombygning og renovering af huse
og vejanlæg. Da der er tale om ensartede typehuse
med relativt ensartede behov, er der også her stordriftsfordele
ved at gå sammen, ikke mindst fordi
82
markedet for renovering, reparation og vedligeholdelse
er meget fragmenteret og uoverskueligt for den
enkelte parcelhusejer.
(3) Fælles overvågnings- og sikringssystem. Ved
at gå sammen har grundejerforeningen opnået både
bedre ordninger og lavere priser, end hvis hver parcelhusejer
på individuel basis skulle aftale alarmsystemer
med sikringsfirmaer. Det er fx en stor fordel, at
alarmen lyder hos naboer også. Kameraer overvåger
og fotograferer på adgangsvejene. Kommer der
(udenfor normal besøgstid) biler, som ikke har tilknytning
til kvarteret, og som ikke er ”anmeldt”, iværksættes
”forhøjet beredskab” med henblik på hurtig
indsats, hvis nødvendigt.
Der er et initiativ i gang for at sikre fælles bredbånds-
og antenneløsninger samt fælles energi- og
miljøløsninger. Nogle har foreslået en fælles vindmølle,
andre et brændselscelleanlæg.
Der har været et stort ønske om et fælleshus i
Paradiskvarteret og på et tidspunkt var grundejerforeningen
tæt på at overtage et ”støj- og trafikramt”
parcelhus, som var billigt til salg. Tanken var at
etablere ”madklub”, motionsfaciliteter, fælles legeog
spilmuligheder samt mulighed for udlån af alt lige
fra delebil til værktøj og redskaber. Planerne strandede
imidlertid på, at det ikke var muligt at skaffe
finansiering fra hverken husejere eller kommune.
Paradiskvarterets grundejerforening har i stedet
satset på at udvikle og pleje relationerne til parcelhuskvarterets
”interessenter”. Et samarbejde med
Shell-tanken har resulteret i mange forskellige services,
lige fra delebiler til udlån af udstyr. Sognegården
og børnehaven lægger lokale til forskellige klubaktiviteter.
Kantinen på en lokal virksomhed lægger en
gang om måneden hus og kok til de lokale beboeres
madklub.

Den drivende kraft heri er ikke mindst de nye ”unge
ældre”. Men også i andre aldersgrupper er der flere, som
ønsker at engagere sig lokalt. Det er unge på forældreorlov,
folk med en pause i karrieren på arbejdsmarkedet
eller andre, som lægger vægt på at udbygge et mere solidt
lokalt netværk.
Der eksisterer mange forskellige netværk side om
side, som supplerer hinanden og nogle gange trækker på
hinanden. Børnefamilienetværket, de aktive seniorer, kirken
og de naturinteresserede har mange fælles berøringsflader.
Danmark har en lang tradition for foreningsliv,
som imidlertid en overgang var truet af, at folk ikke ville
lægge de nødvendige kræfter i det. Men nu har ”foreningslivet”
fået en renæssance, fordi det meste kan organiseres
via ”e-communities” over nettet. Det sparer tidskrævende
møder og administration, men det gør det også lettere at
samarbejde med andre i lokale netværk.
Det har også bidraget til foreningernes renæssance,
at den lokale dimension i foreningslivet er blevet styrket.
De nationale og internationale foreninger har fået mange
flere ”klubber” på helt lokalt plan. Det gælder Ældresagen,
Danmarks Naturfredningsforening, Skole og Samfund
etc. Medlemmerne ønsker ikke at bruge en masse kræfter
på organisationsarbejde, men de vil gerne være med til
omsætte de idealer, de brænder for, i praksis i dialog med
ligesindede på et helt lokalt plan.
De lokale grundejerforeningers net fungerer mange
steder som et lokalt knudepunkt, der skaber overblik og
links til det, der foregår helt lokalt. Derudover tager grundejerforeningen
sig af en række praktiske ting, der letter
hverdagen for alle. Der er tilknyttet en viceværtfunktion,
der kan hyres til græsslåning, hækkeklipning og tagrenderens
m.v. Grundejerforeningen formidler tilbud på kloak-
83
service, vedligeholdelse og renovering.
Lokalpolitik på kommunalt plan handler i stigende
grad om at facilitere de netværk, som findes og de aktiviteter,
som foregår lokalt. Når der er et aktivt børnefamilienetværk,
hjælpes man med at følge de mindre børn i
skole til fods eller på cykel, fremfor at hver især at kører
dem i bil til skole. Presset på børnehaver og daginstitutioner
mindskes, når forældre hjælpes ad med at passe børn
i boligkvarteret. Der bliver lagt normer for teen-age børns
adfærd. De ældre holder sig sunde og aktive ved at mødes
til motion, fælles madlavning og spisning.
Det er ikke kun foreninger og kommuner, som ser
en interesse i et øget lokalt engagement. Virksomheder
som Shell, McDonalds, Brugsen, ejendomsmæglere m.fl.
er også interesseret i at være en del af de spirende lokale
fællesskaber. Man sponsorerer derfor hjemmesider og
lokalaktiviteter og lægger ressourcer i form af lokaler eller
arbejdskraft i den lokale indsats. Dermed sikrer man sig
involvering og goodwill hos sine kunder.
Det er de færreste steder, at nabofællesskaberne i
parcelhuskvartererne har ført til etablering af fælleshuse
finansieret af parcelhusejerne. I stedet er der kommet
langt flere muligheder for at benytte ”åben skole” og daginstitutionernes
eller kirkens lokaler.
Boligpolitik og lokalpolitik handler om at tilbyde så
differentierede tilbud som muligt i de enkelte boligkvarterer.
Det er ikke længere en oppefra og ned planlægning.
Tværtimod baseres byudviklingen på så høj en grad af
lydhørhed som muligt overfor de lokale initiativer som
tages. Det offentliges indsats handler i høj grad om at
identificere og facilitere lokale kreative kræfter og skabe
momentum bag.

ÆLDRE FLYTTER IKKE OG BEHØVER HELLER IKKE
Interview med seniorforsker Thorkild Ærø, maj 2004
Thorkild Ærø er landinspektør og Ph.D., på By- og
Byg og fortæller her om opfattelsen af parcelhuset,
ældreproblematikken og drømmen om fællesskabet.
Generationsproblemet
Generationsskifte problemet er det største aktuelle
problem. Det er i udkantsområderne, at man vil få
krisetegnene at se først. I de større byer vil der ikke
være noget problem. Vi har et projekt om bosætning i
udkantsområderne i Nordjylland og Falster. Der ser vi
på, hvorfor folk trods alt vælger at flytte derud. Hvad
er det, de lægger vægt på? Folk flytter faktisk ikke
ret meget, når det kommer til stykket. Det gælder
kun for akademikere. Det der med de store strømme
ind mod byen, det kan vi ikke finde belæg for.
Parcelhuset er langt bedre end sit rygte
I vores undersøgelse spurgte vi 800 mennesker, der er
flyttet. En klar majoritet var vokset op i et parcelhus.
Det symbolske omkring boformen spiller en stor rolle.
Hjemfølelsen er forankret i specifikke oplevelser fra
deres opvækst, og det er i høj grad ureflekteret. Derfor
ser vi heller ikke en lavere præference for parcelhu-
set. Huset giver mening, for den der er vokset op der.
Fornægtelsen af parcelhuset er stærkt overvurderet.
Det er et arkitektproblem. Man forbinder parcelhuset
med muligheden for at sætte sit præg. Huset bliver en
del af ens selvbiografi. Boligen er der ikke noget galt
med. Det er omdømmet, der er problemet.
Når unge er længere om at vælge familieboligen,
skyldes det, at unge ikke er interesseret i at gå ned
i levestandard de første par år, for at få bolig. Det
var man i gamle dage. I dag giver man ikke køb på
skituren, så man bliver boende lidt længere i byen.
Mange af de helt unge bliver boende længere hos
forældrene i parcelhuset. Eller rettere, de flytter
mere ud og ind. De er ude at rejse og vender tilbage.
Derfor er det muligt at bo hjemme, til man bliver 25
år, hvilket man ikke gjorde før.
De børnefamilier, der flytter tilbage til parcelhu-
set, flytter tilbage til et parcelhuskvarter med en helt
anden demografisk sammensætning, end den de
voksede op i som barn. I 60’erne var der en relativ
uniform beboersammensætning, da alle de unge flyt-
tede ud i de nye parcelhuse, men i dag kommer man
ofte tilbage til et sølvbryllupskvarter.
Fællesskabet – drøm og virkelighed
Når vi spørger om tilfredshed, så er det naboskab og
nærheden til venner, der er problemet. Man har ikke
så meget til fælles. Men man kommer aldrig tilbage
84
til 1960´er og 1970´er sammensætningen.
Landsbydrømmen eksisterer dog i bedste vel-
gående: ”Gemeinshaft” drømmen om tryghed, soli-
daritet og aldersintegration eksisterer side om side
med virkeligheden, den moderne bys partikularitet og
den markedsøkonomiske virkelighed (gesellshaft). Vi
drømmer om det gamle fællesskab, men indgår stort
set kun i interessefællesskaber. Det handler om kon-
flikten mellem det urbane og det forpligtende. I par-
celhuset får man lidt af hvert. Der er masser af indi-
cier på, at folk søger sammen i former for fællesskab,
men ikke institutionaliseret. Det vil man ikke, så er
man ikke individuel. Når det kommer til stykket, kan
vi ikke holde det ud. Derfor ønsker folk heller ikke
oldekolle, der skal være lidt mere variation.
Når det gælder de ældre, er fællesskabet i det
hele taget dødsdømt fra starten. Det er måske lidt
lettere med de yngre. Parcelhuset er meget mere
symbiotisk knyttet op på parforhold, børn m.m. Der
er efterspørgsel efter faciliteter: fællesarealer, lege-
pladser og fælleshuse. Det er de unge, man skal
have fat i. I et projekt i Greve var en flerhed af de
yngre ejere villige til at indskrænke nogle af haverne
til fordel for at lave fællesarealer.
Ideen om virksomheder i parcelhusdistriktet,
for derved at skabe større interaktion og dermed et
bedre fællesskab, er også et udtryk for den gam-
meldags landsby tanke. Men der skal være kritisk
masse, for at det skal kunne fungere.
Ældre flytter ikke – og behøver heller ikke
Ældreproblematikken er interessant, men den skal
nok tages fra en anden vinkel, end at de skal flytte.
Vi kan ikke få gang i flytningen. Når folk er flyttet
ind i parcelhuset, bliver de hængende. Der er ikke
noget incitament for de ældre til at flytte. De ældre
har afbetalt huset, de sidder i, og der er plads til
børnebørnene. Det kan kun blive dyrere at flytte og
behovet er begrænset. Selv når folk bliver 80 år,
er det kun en lille andel, der er nødt til at flytte af
helbredsårsager. Det er et meget vigtigt signal at
sende til dem, at de ikke behøver at være bange for
at falde om i egen bolig. Der kan laves nogle alarm-
anordninger, der kan betrygge dem.
Fortætning er blevet fremsat som løsningsmulighed
flere gange, fx etageboliger placeret relativ tæt på
parcelhuset Jeg er ikke så vild med den løsning. Der er
rigtig mange problemer med det. Der er noget meget
fornuftig design på mange af disse byplanlægninger i
parcelhuskvarteret, og man risikerer let at slå noget af
det positive i stykker ved en fortætning. Undersøgelser
om boligpræferencer nævner ikke noget om tæthed.
Det er sikre bagstier m.m. der tæller. Problemet ved
fortætning er, at det aldrig bliver rigtig godt.

STORKOMMUNER GIVER DECENTRALISERING
Interview med Erling Groth, april 2004
Erling Groth er kvarterløfkonsulent for SBS
Rådgivning. Han bor i Risbjergkvarteret i Hvidovre
og var med til at starte HIPS ( Hvidovres Ikke
Politiske Samling) og senere Folk og Fæ festivalen.
Groth beskriver her i interviewet sine erfaringer med
udgangspunkt i Risbjergkvarteret.
Risbjergkvarteret – ”Creative Class”
Erling er en del af den generation, som oplevede,
hvordan guldbryllupskvarteret i Risbjergområdet
blev omdannet til et børnerigt område, og hvor man
gerne ville sløjfe nogle af hækkene. Risbjergkvarteret,
er bebygget med villaer fra 20’erne, men også med
1960´er og 1970´er parcelhuse. Grundstammen nåede
guldbryllupsalderen for 10 år siden, og generations-
skiftet har bevirket at ”The Creative Class” er flyttet
ind. De er veluddannede, velartikulerede og selvbe-
vidste. Det er metropol mennesket, der på samme
tid dyrker ”small is beautiful”, så deres børn får mest
muligt ud af de mere end 2 mio. kr., som huset koster.
Selvom de også dyrker hjemfølelsen og ”herfra min
verden går”, har de samtidig en pragmatisk indgangs-
vinkel til livet og iværksætter nye initiativer konstant.
Folk & Fæ beboernetværket og den årlige festival af
samme navn er et eksempel herpå. Det er en festi-
val, hvor der i dag kommer 3000 mennesker, og som
man ligefrem tjener penge på. Det giver også politisk
bevågenhed, for det kan godt betale sig for kommunal
politikere at gå rundt dernede på festivalen.
I en tid, hvor alle er sig selv nok, er der også
en tendens til at ville fællesskabet. Man taler om
atomisering, men man mærker klart en modtendens.
Det er grundlæggende skiftet mellem guldbryllups-
beboerne og de nye, som har en interesse i, at deres
børn får et godt livsrum, som bevirker forandringen.
Selvom folk arbejder og børnene er i skole, får de tid
til at renovere og igangsætte vejfester m.m. Man skal
dog ikke helt bagatellisere ligusterfacisterne. Den
indre bonde lever stadig. Det at se tingene gro i sin
egen have hører med.
Fællesskab og nye netværk
Hvordan får man engageret private i et fælles pro-
jekt? Det handler om ”cultural planning”, men det
må i hvert fald ikke være kommunen, der tvinger
folk. Bevægelsen skal komme nedefra. I Hvidovre
har man lavet et kommuneatlas, der gennemgår
områderne og danner grundlag for byvandringer og
havevandringer i et forsøg på at kitte folk sammen.
Det er meget et spørgsmål om kulturpolitik. Hvordan
får man en kulturbevægelse i gang blandt parcel-
85
husejere? Hvem må bruge hvad? I Hvidovre benytter
man eksempelvis børnehaver til fælleshus med stor
succes.
Når det virker - og først da - kan kommunen gå
ud og brande sig på det. Det må ikke bare være
tom snak. Beboerne har på lang sigt en interesse i
at opbygge fællesskabet, dels fordi det skaber en
bedre livskvalitet og dels fordi ejendomsværdien går
op. Men det skal ikke være sådan, at folk partout
skal være fælles, det skal være fuldstændig legalt
blot at bo.
Grundlæggende gælder det om at få kommunen
med på en ydmyg måde. Kan vi hjælpe kommunen
til at lave nogle systemer, så man via netværkssam-
arbejde får en mere dynamisk og helhedsorienteret
forvaltning? Det er netværk, der er vejen frem. Vi
oplever en foreningskrise, meget er gået over til fit-
nesscentre og kommercielt drevne ordninger, men
man kan sagtens skabe noget. Man kan fx tage
konkurrence elementet til sig og lave en konkurrence
om det flotteste hus eller have m.m.
I Hvidovre er der mange eksempler på sociale net-
værk: Mødregrupper, mandeklubber, børnepasning,
spejder, parken, orlovsmøder, bladproduktion, musik-
skole og gigtforeningen. Mødregruppen er et godt
eksempel på noget, der fungerer. Kommunen er med
som fødselshjælper, men ellers er det selvkørende.
Det princip kan måske udnyttes i højere grad.
Seniorerne
Der er en kæmpe generation af indfødte
Hvidovreborgere, hvis familie bor i København.
”Slægtsgården” ligger ikke længere i Jylland, men
i murermesterhuset i Hvidovre. Det er i vores egen
interesse, at vi holder vores mor i lokal området, så
man kunne forestille sig netværk i parcelhuskvarter-
et, som inddrog seniorerne på en anden måde.
Storkommuner giver decentralisering
Hvad betyder strukturkommissionen? Tendensen
går i retning af større enheder. Men man kan godt
forestille sig en modtendens i retning af mere lokal
indflydelse. Jeg har fx oplevet, at kvarterløftprojek-
ter er meget mere autonome i de store kommuner.
Kommunestørrelsen betyder, at man er nødt til at
decentralisere. I små kommuner er der meget mere
indblanding fra oven.

IV. Idékatalog - mulige
tiltag til kvalitetsløft i
parcelhuskvarterer
I dette afsnit præsenteres en række idéer og forslag til, hvordan
man kan arbejde med at løfte kvaliteten i parcelhuskvartererne
og imødegå, at nogle parcelhuskvarterer kommer ind i en negativ
udvikling som følge af befolkningsstagnation og aldring m.v.
Idékataloget er udviklet på basis af de idéer og overvejelser, som
de foregående afsnit - det vil sige statusanalyse, megatrends og
scenarier - har givet anledning til.
Idékataloget drejer sig både om boligpolitik på statsligt plan,
byudvikling på kommunalt plan og om tiltag, som iværksættes
på lokalt plan af beboere, eventuelt i samspil parcelhuskvarterets
forskellige ”interessenter”, fx serviceleverandører.
86

Idékatalogets præmisser
Da der forventes en begrænset befolkningstilvækst fremover,
handler by- og boligpolitik i høj grad om at koncentrere
indsatsen om den eksisterende boligmasse og de allerede
etablerede kvarterer fremfor at bygge nye boligområder.
Nybyggeri kan føre til et overskud af boliger eller
i det mindste til at nybyggeriet udkonkurrerer det ældre
byggeri, som derved kommer ind i en negativ spiral.
Byggeri af nye boligområder fører også til mere spredte
byer, som både stiller krav til et udvidet servicenet,
men som også medfører mere tyndtbefolkede, halvøde
og måske også utrygge områder uden ret meget socialt
liv. Endvidere beslaglægger udlægning af nye områder til
boligformål landskabsressourcer.
Nybyggeri i eksisterende boligområder, som supplement
til de boliger, som er der i forvejen eller som erstatning
for nedslidte eller forældede boliger i eksisterende
boligkvarterer, kan derimod bidrage både til flere gode
boliger og til kvarterløft.
Da befolkningspresset er større i nogle dele af landet
end i andre, må det nødvendigvis føre til et behov for
øget boligbyggeri i områder med befolkningstilvækst.
I områder med befolkningstilbagegang er spørgsmålet,
om der skal nedlægges boliger eller om de eksisterende
boliger og boligområder blot benyttes mindre intensivt.
Nogle boliger tæt på naturskønne områder ændres måske
til fritidshuse eller til hus nummer to. Andre boliger, som
tidligere blev bygget til at rumme en familie på fire, bliver
ældrebolig for én enkelt beboer.
Nogle steder bliver det relevant at nedlægge boliger.
Det er også en del af boligpolitikken at tage aktivt stilling
til, hvordan et ”boligoverskud” skal håndteres i fremtiden
og herunder sikre en styret afvikling. Formålet er at undgå
problemområder med huse, der står helt eller delvist
tomme og huse, der forfalder.
Kan man kollektivt påvirke udviklingen i et
parcelhuskvarter?
Det er fortsat et relativt et åbent spørgsmål, hvad der reelt
er af muligheder for kollektivt at påvirke udviklingen i
parcelhuskvartererne. Det kan meget vel være, at sådanne
boligkvarterer har sin egen livscyklus og er underlagt
nogle overordnede drivkræfter, som der skal meget store
indsatser til at ændre på?
Selvom undersøgelser viser, at der er mere naboskab i
parcelhuskvarterer end i de fleste andre boligformer, så er
parcelhusboligformen alligevel den mest individualiserede
blandt boligformerne. Hver enkelt boligejer har inden for
de restriktioner, som er nedfældet i den offentlige regulering
og i grundejerforeningsservitutter mv. ”hals og håndsret”
over sin matrikel. Man kan ikke via fælles beslutninger
eller flertalsafgørelser gøre ret meget, med mindre der
er enighed om forandringer blandt alle ejere.
34 Ministeriet for flygtninge og integration: Årbog om udlændinge i Danmark 2003
87
”Jeg tror, at folk ude i kvartererne er langt fra at være så
organiserede, at de i fællesskab kan tage stilling til deres egen
fremtid”( Byplanlægger Esben Harder Paludan, Greve Kommune)
I Greve Kommune er man begyndt at se på behovet
for byudvikling i parcelhuskvartererne og understreger
vigtigheden af, at man ikke kommer på en ”smagsdommeragtig”
maner. I Greve startede man derfor med at spørge:
Hvordan kunne I forestille jer en forbedring af kvarteret?
Hvordan kan vi hjælpe jer til at gøre det bedre? Dem over
60 år var generelt positive, men dem omkring de 50 år var
meget skeptiske. De så det som et indgreb. Deres kvarter
skulle sandelig ikke gøres bedre, så der blev iværksat en
underskriftsindsamling for at forhindre, at der skete nogle
ændringer. Man skulle sandelig ikke have noget fælleshus,
man havde plads til at holde fest i stuen etc.
”Når det vigtigste for parcelhusejeren er privatliv, og de
har fundet deres drømmehus, så hjælper det ikke, at kommunen
kommer og siger, der er noget galt, så vil vi møde
modstand” (Bjarne Gregersen, planlægningschef, Horsens
Kommune)
I Horsens kommune er der bred enighed om, at man
vil forskønne byen og skabe bedre miljøer, man er bare
ikke enige om, hvad det vil sige. Kommunen er nu i gang
med en diskussion i kvarterene, hvor man søger at kortlægge,
hvilke værdier man er fælles om.
I kommunen har man i forbindelse med arbejdet med
lokalplaner set på, om man skulle forsøge at sikre noget
af det bevaringsværdige i parcelhuskvartererne gennem
fælles regler, fx med hensyn til krav til tagbelægning. Det
mødte imidlertid modstand fra beboerne. Derfor er man
gået over til at arbejde med værdier: Hvad er æstetik, hvad
synes vi er pænt etc.? I Odense kommune er man begyndt
at se på, hvordan man kan sammensmelte byplanlægning
og kulturområdet.
Hvorfor kan det offentlige have interesse i kvarterløft?
Kvarterløft handler ikke kun om at undgå eller forebygge,
at parcelhusområder kommer ind i en negativ spiral, der i
værste fald kan ende i noget, der begynder at ligne slum.
Det er også et formål løbende at sikre en løbende tilpasning
af boligmassen, så den afspejler det stigende behov
for seniorboliger fremfor familieboliger.
Kommunerne har endvidere en interesse i at sikre
attraktive boligområder, som kan tiltrække og fastholde
familier og seniorer med gode indtægter og få problemer
socialt og sundhedsmæssigt. Gennem kvarterløft bidrager
man også til livskvaliteten i boligområderne, og jo mere
livskvalitet, des større er chancerne for, at man kan minimere
behovet for offentlig hjælp og service.
Boligpolitikken påvirker også integrationen af indvandrere.
Kun godt en fjerdedel af indvandrere og efterkommere
bor i parcelhuse og rækkehuse m.v. 34 , mens det
gælder to tredjedele af danskerne i øvrigt. Øget adgang til

MAN MÅ TYPISK IKKE NOGET, MEN HVOR MEGET
ER DER EGENTLIGT AT PASSE PÅ?
Interview med Vibeke Meyling, april 2004
Vibeke Meyling er byplanarkitekt i Dansk Byplan-
laboratorium og er forfatter til bogen ”Forstaden i
nyt lys”. Efter mange år med fokus på den historiske
bymidte, hvor byfornyelses-projekter har været med
til at skabe et bedre byrum, men hvor forstaden ikke
været et høj-interesseområde, har forstaden fået
fornyet interesse. Vibeke har været med til at sætte
forstaden på dagsordenen.
”Jeg tror, at det for fremtiden bliver mere vigtigt,
at man skal kunne se kvaliteterne ved parcelhuset.
Parcelhuskvarteret har trygge rammer, gode sko-
leveje, alt hvad hjertet begærer, men de er kedelige.
Hvis vi kunne igangsætte en opgradering, få færre
restriktioner og samtidigt skabe bedre rammer for de
ældre, ville det været fantastisk.”
Generationsskiftet
I 30% af den totale mængde parcelhuse sidder der
ældre over 60 år. Der er et reelt problem med at få
generationsskiftet til at ske. I nogle dele af landet
risikerer parcelhuskvarterer at forfalde, fordi de
ældre ikke kan finde et passende alternativ og derfor
bliver boende. I Randers, Ålborg og Viborg amt har vi
allerede set problemet.
Alternativet skal være billigere end parcelhuset,
ellers kommer skiftet ikke til at ske. De ældre siger:
”Her i parcelhuset kan jeg sætte mig ud på terrassen
og nyde solen” og så lade halvdelen af parcelhuset
stå tomt, for det kan ikke betale sig at bebo den del.
I Ølstykke har man bygget ældreboliger, men
det er ældre fra andre kommuner, der er flyttet ind.
I Greves udviklingsprojekt, Langagergård, har man
forsøgt at sætte udskiftningen i gang ved at bygge
ældreegnede boliger, og der står flere hundrede på
venteliste. IFF påpeger, at de år, hvor man ”er børne-
familie”, bliver relativt mindre i forhold til hele livet,
så det kunne være fantastisk, hvis man kunne skifte
bolig efter behov. Det kan være svært at betjene de
ældre, når de bor spredt, så i Randers har man haft
overvejelser om fortætning. I Randers arbejder man
med ældreområder på idéplan. Byplanchef John
Traasdahl Møller mener, at det kunne være spæn-
dende, for i Randers er der områder med ældre, der
88
gerne vil blive boende. Man kan jo også se det som
en ressource med alle de ældre. De kan passe børn,
skabe sociale aktiviteter og holde fællesarealer.
Restriktioner
Man ofrer generelt ikke mange kræfter på de eksi-
sterende parcelhuskvarterer i den kommunale byplan-
lægning, det har været uinteressant. Man kunne
godt forholde sig mere differentieret til de forskellige
områder. Man må typisk ikke noget i parcelhuskvar-
teret, men hvor meget er der egentlig at passe på?
Det er nu nok beboerne, der er de mest restriktive,
men de stramme restriktioner gør det altså ikke bedre.
Man kan godt få arkitekter til at tegne stier m.m.,
men det skal komme fra beboerne selv. Man kan lave
en konkurrence for grundejerforeninger, for at sætte
initiativer i gang og derved skabe ringe i vandet. Man
kan lave inspirationskataloger, som gør det lettere for
folk at gøre en forskel.
Kommunerne bør vide mere om deres parcel-
huskvarterer: Hvordan er befolkningens sammen-
sætning og udskiftning? Hvad er der for problemer?
Hvad ønsker borgerne?
Hvis kommunerne lavede nogle beskrivelser
af, hvordan parcelhuskvartererne ser ud, ville de
måske få øjnene op. I Ålborg var kommunen ude og
se på kvartererne og blev vildt chokeret over den
tilstand nogle områder var i. Området var i forfald.
Det samme kunne ske med Herlev. Herlev er gået
fra at være barnevognskommune til en rollatorkom-
mune. Men de er slet ikke opmærksomme på deres
muligheder.
Generelt ligger de 450.000 parcelhuse fra
1960´erne og 1970´erne som en slags ressource,
men hvordan kan de udnyttes bedre? Der er stort set
ikke nogen, som siger, at de ikke kan sælges, og jeg
tror ikke på, at man river ret meget af det ned. Man
skal jo være opmærksom på, at dårlige boligom-
råder mere er et socialt fænomen end et problem af
byggeteknisk art. Parcelhusområder er ikke problem
områder, selvom de er kedelige. Andre steder har
man rigtig gode boliger, men dårligt stillede beboere.
De kommuner, der er bevidste om det, kan skabe
et attraktivt sted. Ballerup har fået en anden identitet.
Ballerup gik fra at være betonforstad til at være eks-
perimenterende. Der er således stor forskel på, hvilken
planlægningskultur de forskellige kommuner har.

parcelhussektoren for indvandrerne vil kunne bidrage til
forbedret integration og til at undgå en koncentration af
etniske minoriteter i særlige bydele.
Da parcelhusene er privatejede og parcelhussektoren
generelt er den del af boligområdet, hvor der er færrest
problemer, er det ikke sandsynligt, at der vil være politisk
basis for, at det offentlige i større stil finansierer kvarterløft
i parcelhuskvartererne, sådan som man har gjort
i byerne. Det vil helt overvejende være private midler,
som skal finansiere dette. Men der kan ikke desto mindre
være gode argumenter for en række tiltag af mere generel
karakter, som kan understøtte eller facilitere arbejdet med
at fremme kvaliteten af boliglivet i parcelhuskvartererne,
da det har stor betydning for trivslen blandt ældre og børnefamilier.
Forslagene i idékataloget er opdelt på forskellige niveauer:
- Staten kan via sin overordnede boligpolitik påvirke
rammevilkårene for parcelhussektoren, herunder
omfanget og placeringen af nybyggeri og renovering,
og staten kan påvirke mobiliteten på boligmarkedet.
- Kommunerne kan præge den lokale udvikling i parcelhusområderne
via byplanlægning og lokalplaner,
naturforvaltning, og prioritering af services etc.
- Beboerne i parcelhuskvartererne kan i fællesskab
præge udviklingen af deres boligkvarter via grundejerforeninger
og andre former for lokalt netværk.
- Lokalområdets interessenter af forskellig art, som
lever af at servicere beboerne i parcelhuskvartererne,
kan se en interesse i en mere aktiv involvering i det
lokale liv, for herigennem at pleje og udvikle relationerne
til deres kunder.
Hvad kan staten gøre?
Staten påvirker udviklingen i de eksisterende parcelhusområder
via den overordnede boligpolitik i form af regulering
af nybyggeri m.v. og via reguleringer og beskatning,
som påvirker omkostninger ved at bo i forskellige typer af
boliger og omkostningerne ved at flytte.
Differentiering af boligpolitikken på landsplan
Denne analyse peger i retning af, at boligpolitikken med
fordel i højere grad kan differentieres på landsplan, fordi
udfordringerne vil være vidt forskellige.
I vækstområder omkring hovedstaden og det østlige
Jylland, vil der være en fortsat stigende efterspørgsel efter
boliger og parcelhuse til unge familier. Omvendt vil problemet
være overskud af parcelhuse i dele af det øvrige
Danmark, fordi efterspørgslen efter parcelhuse fra unge
familier vil være stagnerende eller faldende. Mange par-
89
celhusområder i disse områder vil blive præget af seniorer,
og nogle af de mindst attraktive parcelhusområder
risikerer at få problemer, når der skal findes nye købere.
I vækstområderne kan det gøres mere attraktivt for
de ældre at flytte fra de store parcelhuse og give plads til
de unge familier. I andre dele af landet kan det omvendt
gøres attraktivt for de ældre at blive gamle i parcelhusene,
da det kan give problemer i parcelhussektoren, hvis
presset fra de ældre fører til, at der bygges en masse nye
seniorboliger og ældreboliger.
Fokus på eksisterende boligkvarterer fremfor nye
Staten kan via regulering sikre, at nybyggeri i størst mulig
udstrækning bidrager til at højne kvaliteten i eksisterende
bebyggelser fremfor at udgøre en konkurrent til disse. Det
kan være via fortætning eller ved at erstatte eksisterende
byggeri med nyt. I den forbindelse kan det overvejes at se
nærmere på, om incitamenterne til at rive ned og bygge nyt
er gode nok, sammenlignet med byggeri på nye steder eller
løbende renovering og ”lappeløsninger” på gamle huse.
Stimulere omdannelse af små parcelhuse til senior-
og ældreboliger
Staten kan stimulere mobiliteten blandt de ældre i parcelhusene.
En del af de mindre ét plans huse egner sig
fortrinligt som ældrebolig, men de opleves måske ikke
som særligt attraktive af seniorer, som kommer fra et stort
parcelhus. Skal man flytte, skal det helst være til noget
helt andet. Det kunne derfor være hensigtsmæssigt at lette
omdannelsen af små parcelhuse til attraktive seniorboliger
og stimulere mobiliteten indenfor parcelhussektoren,
så man herigennem får frigjort flere store parcelhuse til
børnefamilier og får sikret en aktiv efterspørgsel blandt
seniorerne efter de mindre parcelhuse, som ofte er for
små til dagens børnefamilier.
Et generationsskifte i parcelhussektoren behøver ikke
at være fra guldbryllupsgenerationen til bryllupsgenerationen.
Det kan også være fra guldbryllupsgenerationen
til sølvbryllupsgenerationen. Mange af de generationsskift,
som vil ske de næste 10 år, er i boliger fra de tidlige
1960´ere, som ofte er for små til moderne børnefamilier.
Tilsvarende kan der tænkes mere i generationsskifte fra
sølvbryllupsgenerationen til bryllupsgenerationen.
Børnefamilier stiller stadigt større krav til plads mv. Det
kan måske være en fordel i større udstrækning at tænke
i ”livsfaseboliger”, som man flytter fra, når man får nye
behov. Modstykket hertil er ”livsløbsboliger”, som man
bygger om i takt med at behovene ændrer sig.
Incitamenter til øget mobilitet indenfor parcelhussektoren
Incitamentet til at flytte kan øges ved at nedsætte stempelomkostninger
m.v. for ældre, der flytter fra et stort til et
mindre parcelhus.
Ejendomsværdibeskatningen kan hæves for beboere
i ”for store” parcelhuse, således at skatten gøres afhængig
af antal kvadratmetre pr. person eller værdien pr. person.

DET DANSKE PARCELHUSKVARTER ER ET
FORT AF HÆKKE OG RÆKVÆRK
Interview med Max Pedersen, april 2004
Max Pedersen er antropolog, arbejder for Boligtrivsel
i Centrum og har bl.a. forfattet bogen: ”Nybyggere
i den tredje alder... om seniorbofællesskaber” Heri
behandles emner som fælleshusets brug og historie
og bofællesskaber som bo- og livsform.
Attraktive parcelhuskvarter for seniorerne?
Seniorbosteder kan tilbyde et udvidet naboskab
med festivitas og tryghed, uden at det er et decideret
kollektiv, og der kommer parcelhuset til kort. Det
kan det hverken tilbyde nu eller i fremtiden. I mange
tilfælde, hvor folk flytter til seniorbosteder, er det
udtryk for et bevidst fravalg af parcelhuskvarteret.
Det er principielt muligt at lave fortætning i parcelhuskvarteret.
Kvadratmetermæssigt burde det
ikke være et problem, men jeg ved fra Realdaniaprojektet,
at det hurtigt kan gå hen og blive en dyr
løsning. Samtidig er det ikke sikkert, at man er interesseret
i den løsning. Vi har lavet en undersøgelse,
hvor vi har spurgt seniorer i landdistrikter, om de er
interesseret en opdeling af deres bolig. Svaret var
nej i 98 % af tilfældene, men der kan selvfølgelig
være en forskel på land og by. Der er mange faktorer,
der kan influere på dette valg. Bliver det dyrere at bo
i fællesskabet end at bo i parcelhuset?
En mulighed kunne være øget netværksdannelse
i parcelhuskvarteret. Det tror jeg mange kunne ønske
sig, men det er også svært at forestille sig uden kommunal
indflydelse. Nogen skal trække det igennem.
Fællesaktiviteter for beboere i parcelhuskvarteret
Man kunne selvfølgelig købe et parcelhus, og lave
det om til fælleshus. Men fælleshuset kan i sagens
natur ikke være centralt beliggende for alle i kvarteret.
Måske er der kun 3 naboer, som vil kunne se,
hvad der foregår i det. Det typiske problem er, at
man ikke kan se, om der er aktivitet i fælleshuset. Og
hvem skal finansiere det? ”Skal mine skatte kroner
gå til det?” vil kommunens borgere spørge. Beboerne
skal selv betale for det, men det vil de i reglen ikke.
Hvis det i det hele taget skulle fungere, skulle det
90
være i områder med en stor andel ældre. Erfaringer
fra USA viser, at fælleshusaktiviteterne er afhængig
af folk, der er særligt engagerede. Samtidigt må
man være opmærksom på, at amerikanere er mere
udadvendte. Amerikanerne har en ekspertise, når det
gælder at tackle de nyankomne. Det bliver ofte karakteriseret
som overfladiskhed af danskere. Velkomst
komiteen er institutionaliseret i USA. Man kommer
og byder velkommen og dyrker naboskabet omkring
barbecuen. Det danske parcelhuskvarter er i sammenligning
et fort af hække og rækværk. Et tegn på
privathed. Det er en langt større udfordring her at
skabe social aktivitet.
Hvis seniorbostederne skal bindes op på noget
kommercielt, eller hvis en større pamflet af aktiviteter
skal kunne udbydes, så skal der være en
kritisk masse. Suncity i USA med 40.000 beboere
har rekreationshuse med swimmingpool, blodtryksapparater
og alle mulige grupper og aktiviteter. Stor
skala betyder selvsagt flere muligheder. I Suncity
kom der folk ud for at markedsføre sig med fodterapi,
blodtryksdag m.m. I Danmark kunne en skærpet
bevidsthed om de ældre som en stærk kundegruppe
gøre en forskel. Men det er i det hele taget svært at
se, hvordan man skal kunne lave en samlet indsats i
områder, når folk er forskellige steder i deres liv.
Landsbyer – revival eller død
Et væsentligt spørgsmål er: Hvor vil vi have
udvikling? Det kræver en politisk beslutning om
hvilke byer, der skal dø, og det bliver svært. Nogle af
landsbyerne er ikke levedygtige. Nogle er decideret
uhyggelige og forfald har indtrådt. Men nogle af
de lokalforeninger, som jeg har oplevet, har meget
højt til loftet, og er drevet af stort engagement.
Engagementet er ikke længere knyttet til en enkeltsag
som fx skolen eller Brugsen. Man har en bredere
forståelse. Det bærer præg af, at man vil noget sammen.
De, der kæmper, kan måske overleve, men faktum
er, at ofte er det langt ude på landet, at gennemsnitsalderen
stiger, og at det hele i reglen er bundet
op på en enkelt aktivitet. Da det hele ofte hænger på
enkelte aktører, er det svært at forudsige, hvilke byer,
der bukker under. De byer, der ligger godt og – ligesom
den charmerende bjergby – har nogle kvaliteter,
kan få en revival, men de fleste landsbyer er kedelige.

Et parcelhus på 200 m2 til 3,5 mio. kr. i Nordsjælland
er ikke nødvendigvis luksus for en familie med tre børn,
men kan være det for en enlig eller for et par uden hjemmeboende
børn.
Incitamenter til boligselskabers opkøb af parcelhuse
Fremfor at bygge nye ældreboliger kan de almene boligselskaber
og andre stimuleres til at opkøbe mindre parcelhuse
og omdanne dem til ældreboliger, handicapegnede
boliger etc. – evt. som medejerboliger.
Nye socialgruppers adgang til parcelhussektoren
Man kan overveje at lette socialt dårligt stilledes adgang til
parcelhussektoren, så det fx bliver lettere for førtidspensionister
og indvandrerfamilier at få hus og have. Dels af
sociale årsager og dels for at stimulere efterspørgslen efter
parcelhuse, der hvor der er risiko for overskud, det vil sige
udenfor de større vækstcentre. Det kan samtidig frigøre
nogle almene bylejligheder til unge studerende og til folk,
der har større behov for nærheden til arbejdsmarkedet
end pensionister har.
Der kan peges på en forbedring af mulighederne for
at få boligsikring ved køb af parcelhuse. Man kan også
forestille sig, at udvidede muligheder for at stille sikkerhed
i pensioner m.v. kunne gøre det lettere at skaffe finansiering
til køb af ejerbolig.
Incitamenter til øget service i boligområder
Staten kan understøtte mulighederne for at udvikle lokale
services og hjemmeservices i boligområderne. Såfremt
globalisering og automatisering betyder, at ”2/3-samfundet”
cementeres for alvor i form af stigende arbejdsløshed
og marginalisering blandt grupper med kortvarig eller
ingen uddannelse, vil det være relevant at se på, hvordan
man kan sikre gode rammebetingelser for udvikling af
forskellige servicejobs, som grupper, der i modsat fald risikerer
at marginaliseres, kan udføre.
Større krav til tilstandsrapporter
Ifølge ejendomsmæglere sælges dårlige huse ofte for dyrt
og perfekte huse for billigt. Man kunne eventuelt stille
krav om at supplere tilstandsrapporten med en oversigt
over restlevetid og investeringsbehov i den næste 10- eller
20-årige periode. Et større fokus herpå vil kunne sikre,
at der er plads i økonomien til de nødvendige fremtidige
renoveringer af boligerne og kan måske også føre til mere
rationelle beslutninger omkring alternativerne ”riv ned og
byg nyt” og kontinuerlig renovering.
Krav om udviklingsplaner og saneringsplaner
Staten kan stille krav om, at kommuner i de dele af landet,
hvor der er overskud af boliger, eller hvor prognoserne
peger i denne retning, laver saneringsplaner for boligområdet
og herunder for ”truede” parcelhuskvarterer. Det er
indtil videre de færreste steder, hvor saneringsplaner er
aktuelle, men for at motivere til en tidlig indsats, kan man
91
eventuelt stille krav om, at der laves scenarier for udviklingen.
Scenarier, som giver svar på, hvad man kan og vil
gøre, hvis der opstår boligoverskud.
Udviklingsplaner er modstykket til saneringsplaner.
Her drejer det sig om, hvad kommunen kan gøre for at
styrke udviklingen i de forskellige parcelhuskvarterer.
Det kan gøres til et krav for at få lov til at bygge nyt,
at kommuner med overskud af boliger samtidig tager
skridt til at fjerne andre boliger.
Kan man forestille sig ”skrotningspræmier”?
Såfremt der opstår problemer med overskud af boliger,
kan man overveje at indføre en skrotningspræmie
for at sikre afvikling af ældre og utidssvarende boliger.
Skrotningspræmien kunne eventuelt betales af
Landsbyggefonden eller finansieres som en afgift i forbindelse
med byggeri af nye huse, som ikke erstatter ældre
huse. På samme måde som med skjult arbejdsløshed kan
der også opstå ”skjult” boligoverskud. Hvis der er for
mange boliger, falder prisen på disse, så det ikke er attraktivt
at sætte dem til salg. Enlige vil foretrække at lukke en
del af boligen af. Huse vil stå delvist tomme og kun blive
nødtørftigt vedligeholdt.
Hvad kan kommunen gøre?
Kommunernes kan på forskellig vis via aktiv byudvikling
og beslutninger om servicering af borgerne påvirke udviklingen
af parcelhuskvartererne i forskellig retning.
Storkommuner øger interesse og behov for det lokale
I takt med at kommunerne bliver større og måske dermed
også mere upersonlige, kan man af hensyn til et velfungerende
demokrati med fordel stimulere lokaldemokratiet
i kommunens ”landsbyer”, bydele, sogne eller kvarterer.
Man kan støtte udviklingen af et sådant lokaldemokrati
ved at facilitere det på forskellig vis. For eksempel ved at
lægge puljer ud til lokalområdet og ved at støtte forskellige
lokale netværk. Et ”krone for krone” princip, hvor det
offentlige supplerer den finansiering, som fremskaffes
på privat vis, er en mulighed for at øge det lokale engagement,
samtidig med at det offentlige bidrager til finansieringen.
Støtte til medborgerhuse?
Kommunen kan medfinansiere lokale medborgerhuse
og fælleshuse, hvor også hjemmehjælp, dagplejemødre
og forskellige lokale netværk kan mødes.
Medborgerfaciliteter kan ofte oprettes i tilknytning til
eksisterende faciliteter, skoler, institutioner, kommunekontorer
etc. Det kan fx også ske i forbindelse med udlejning
af restaurantfaciliteter på lempelige vilkår i tilknytning til
idrætsanlæg, skoler, institutioner m.v.
Særligt i områder, hvor der bliver mange seniorer og
ældre, vil der være et behov for flere medborgerhuse og

øget lokal service. Man kan i den forbindelse samtænke
forskellige offentlige og private services og etablere lokale
mødesteder og servicecentre.
Færre restriktioner i lokalplaner
Lokalplanarbejdet kan smidiggøres, så det bliver mindre
omstændeligt at lave forandringer i et kvarter. Der kan
måske med fordel lempes på offentlige restriktioner i
etablerede områder for at skabe bedre rammer for udvikling
og lægge øget vægt på en selvforvaltning i grundejerforeningerne.
Problemet er, at en del beboere ser restriktionerne
som en beskyttelse og skal se fordelene for dem
selv ved en lempelse, før de vil være positive.
Differentieret kvarterudvikling
Kommunerne kan i højere grad lægge op til en differentieret
kvarterudvikling, som sigter mod at skabe større forskelle
og mere variation parcelhuskvartererne imellem. På den
måde kan der udvikles forskellige særpræg og stedsidentiteter,
der gør de enkelte områder mere spændende eller
mere målrettede til særlige befolkningsgruppers behov.
En differentieret kvarterudvikling kunne omfatte en
målrettet indsats med henblik på at gøre nogle områder til
attraktive børnefamilieområder (børnebyer) og andre til
attraktive senior-nabofælleskaber (seniorbyer).
Nogle parcelhuskvarterer eller landsbyer kunne man
forestille sig ændre karakter i retning af fritidshus område.
Her er problemet risikoen for ”døde byer” uden socialt
liv udenfor sæson. Men er alternativet boligområder, som
forfalder fysisk, så vil det alligevel være at foretrække, at
der trods alt er aktivitet, selvom det ikke er hele året.
Andre parcelhusområder kunne tænkes at være velegnet
til mere erhverv eller en kombination af bolig og
erhverv. Det kunne fx være parcelhuse beliggende tæt på
trafik eller erhverv.
Iværksættere og indvandrere, hvor iværksætterandelen
er større end blandt de etniske danskere, kunne
tænkes tiltrukket af et sådant kvarter med mulighed for fx
restaurant, butiks- og servicevirksomhed.
Instituttet for Fremtidsforsknings bud er, at der bliver
flere kreative mennesker 35 i fremtiden, som driver egen
virksomhed på forskellige niveauer fra hobby- til egentlig
selvstændig virksomhed på fuldtidsbasis. Det skal der
også være plads til i parcelhuskvarterne.
En differentieret kvarterudvikling rummer fordele og
ulemper. Risikoen er en øget segregering eller opdeling af,
hvor forskellige befolkningsgrupper bor. Fordelen er, at
det også for det offentlige bliver lettere at servicere ældre,
børnefamilier og småerhverv, hvis der sker en koncentration,
så der opstår kritisk masse. Tilsvarende bliver det også
lettere at danne lokale netværk, hvis der er en vis fysisk
koncentration. I takt med at der bor færre og færre beboere
i boligerne, sker der en reduktion af det sociale liv.
35 Instituttet for Fremtidsforskning: Creative Man, 2004
92
Fortætning og udtynding i parcelhuskvarterer
Man kan både fortætte og udtynde. Nogle parcelhusområder
egner sig til fortætning. Det kan være i forhold til
seniorer, unge og singler. Det kan være centralt beliggende
kvarterer med oververvejende små huse eller huse, der
egner sig til opdeling.
Andre områder egner sig til udtynding”, så der måske
kommer attraktive storparceller til børnefamilier, der
gerne vil holde husdyr eller lave store legepladser til børnene.
Nogle områder egner sig til et ”riv-hækken ned”
projekt. Nogle steder kan det måske endda kombineres.
Nogle vil foretrække en gårdhave eller terrasse, fremfor en
krævende have, når de bliver ældre. En del børnefamilier
efterspørger storparceller eller større friarealer, som deres
børn kan udfolde sig på.
Øget brug af de grønne områder
Kommunen kan også se på kommunalt ejede grønne
områder og overveje, om der kunne gives øget råderet til
lokalbeboerne – fx i form at fælles frugthaver, krydderurtehave,
dyrehold, indretning af legepladser, bålpladser etc.
Kommunen kan udbyde storparceller i udkanten af et parcelhuskvarter
med klausul om fri adgang til dele af parcellen
i form af stier, søer, legepladser, dyrehold etc.
Kvarterbeskrivelser kan synliggøre særpræg
Kommunerne kan med fordel tage skridt til udarbejdelse
af kvarterbeskrivelser som kan være udgangspunkt for en
egentlig kvarterudvikling. Randers Kommune har igangsat
et arbejde hermed.
Hvidovre Kommune har udarbejdet kommuneatlas,
som danner grundlag for by- og havevandringer, som
medvirker til at kitte folk sammen. Kvarterbeskrivelser
beskriver de særpræg, der er at bygge videre på inden for
arkitektur, natur eller kultur. Kvarterbeskrivelser vil typisk
omfatte tilstandsbeskrivelser og historik, samt eventuelt
også en beskrivelse af nogle af de muligheder og trusler,
som gør sig gældende i et område.
I byplanlægningen behandles parcelhuskvartererne
ofte over en kam, som om de er ens og har de samme problemer
og udfordringer. Det er imidlertid langt fra tilfældet.
Kvarterbeskrivelser kan medvirke til at synliggøre de
faktiske forskelle og beboernes planer, ønsker og drømme
i de enkelte kvarterer og give grundlag for at lægge nogle
fremadrettede strategier baseret på trusler og muligheder.
Hvordan ser familierne ud? Hvor stor er udskiftningen?
Er områderne på vej mod at blive seniorkvarterer, eller
foregår der en udskiftning med børnefamilier?
Kvarterbeskrivelser kan skabe grundlag for mere
målrettede udviklinger. Er der et særpræg eller en særlig
identitet, som med fordel kan fastholdes eller styrkes?
Er styrken mangfoldighed og diversitet i form af vidt
forskellige typer boliger, blandet bolig og erhverv samt

en mangfoldighed af beboere? Skal kvarteret fremover
”bæres” af børnefamilier eller af ”unge ældre”? Bliver kvarteret
indenfor en overskuelig årrække præget af seniorer
med øgede behov for hjælp, bl.a. til at vedligeholde husene?
Nogle huse og boligområder egner sig måske bedst til
børnefamilier. Andre til ”unge ældre” og ældre.
Branding og hjemmesider kan synliggøre kvaliteter
Kommunen kan støtte etableringen af hjemmesider m.v.
for de enkelte kvarterer, som kan være med til at styrke
relationerne mellem borgerne, lette adgangen til relevante
services og synliggøre kvaliteter og ressourcer i et kvarter.
En egentlig ”branding” af forskellige områder kan
bidrage til at styrke en ønsket udvikling ved at tiltrække
folk, der deler de værdier, som ”brandes” og stimulere
dem, hvis ønsker går i andre retninger til at søge hen til
boligområder, som satser på værdier, som de i højere grad
kan tilslutte sig.
Brandingen kan også bidrage til at styrke opmærksomhed,
fokus og engagement omkring de værdier, som
man ønsker fremmet i et område. Det er vigtigt at pointere,
at kvarterbeskrivelser, kvarterudvikling og stillingtagen
til, hvilke værdier, som skal ”brandes”, skal komme
fra beboerne og ikke fra kommunen. Men kommunen kan
facilitere processen ved at stille ressourcer og elektronisk
værktøj etc. til hjælp for processen.
Hvad kan interessenter og
herunder leverandører gøre?
Parcelhuskvarterernes mange interessenter omfatter dem,
der har beboerne som naboer eller som ”kunder” eller
brugere under en eller anden form. Det er dels dem, som
fysisk er til stede i området. Det kan være skoler, børne-
og ældreinstitutioner, kirken, benzintanken, butikker og
restauranter m.v.
Parcelhuskvarterets interessenter er også dem, som
ikke er fysisk til stede i lokalområdet, men som leverer
services i form at finansiering, vedligeholdelse, sikring,
lys, vand og varme etc. Disse interessenter kan vælge at
betragte beboerne udelukkende som individuelle kunder,
men de kan også vælge en tilgang til kunderne baseret på,
at man har med sociale fællesskaber at gøre.
Ejendomsmæglerne skal ”skabe” deres marked
I stedet for bare at tackle ejendomshandel som individuelle
og enkeltstående forretninger kan ejendomsmæglerne
involvere sig stærkere i et lokalområde og være med til at
facilitere dets udvikling og herigennem skabe øget forretning.
Man kan initiere ”kvarterløftprojekter” i døde perioder
af året, hvor man lægger hus og rådgiver m.v. til.
93
Ejendomsmæglerne kan også overveje rabat på salæret til
seniorer, der bytter det store hus med et mindre.
Almene boligforeningers interesse i parcelhuse
I store dele af landet er der muligvis ikke behov for at
bygge flere almene boliger. Almene boligforeninger kan i
stedet opkøbe eksisterende parcelhuse og omdanne dem
til lejeboliger, eventuelt medejerboliger. Det kan eventuelt
finansieres af Landsbyggefonden. Boligerne kan udvikles
til seniorboliger, benyttes som boliger til indvandrerfamilier
eller ombygges til flere boliger for unge og singler.
Interesseorganisationer kan styrke den lokale
tilstedeværelse
Interesseorganisationer som Ældresagen, Danmarks
Naturfredningsforening, Skole- og Samfund, idrætsforeninger
etc. overvejer i disse år, hvordan de skal tilpasse sig
til Strukturreformen med de nye regioner og langt færre
primærkommuner. En centralisering af det administrative
niveau, der matcher de nye regioner og kommuner, kan
godt gå hånd i hånd med, at man styrker det helt lokale
engagement blandt medlemmerne. Ved hjælp af elektroniske
hjælpeværktøjer og netværk kan lokale frivillige lettes
for administrativt arbejde, så der bliver mere overskud til
arbejde for ”sagen” og få bedre værktøj til at kommunikere
og arbejde aktivt i ”klubber” på det helt lokale niveau.
Øget adgang til beboernes brug af lokale faciliteter
Interessenter, der er tilstede fysisk i lokalområdet, som
kirken, børnehaver, skoler m.v. kan åbne for øget brug af
deres faciliteter og lokaler. Virksomheder med kantiner
kan åbne den, så lokalområdets beboere kan aftale madklubber
etc.
Folke- og aftenskoler kan sætte kvarterløft på
programmet
Folkeskolen kan som led i øget brug af projektarbejde i
undervisningen lave projekter om ”Mit kvarter”, hvor elever
arbejder med deres lokalkvarter. Der kan udvikles netbaserede
pakker til skolebrug, som vejleder og inspirerer
skoleelever til at lave kvarterbeskrivelser og idékataloger
til kvarterudvikling. Aftenskoler kunne arrangere workshops
i kvarterløft. ”Inviter din nabo til workshop om
fremtidens boligkvarter. ” Et forløb kunne være:
- en fælles maddag, hvor man laver mad sammen
- en formiddag med fælles ”byvandring”, eventuelt med
en landskabsarkitekt
- en formiddag med fælles leg og motion for børn og
voksne i lokalområdet
- en aften med fokus på vedligeholdelse og renovering
af de individuelle huse
- en eller to aftener med fremtidsbilleder for det lokale
kvarter

Hvad kan boerne selv gøre?
Da det offentlige i meget begrænset omfang interesserer
sig for parcelhusområderne, som helt overvejende anses
for mere eller mindre problemfri, og da der i reglen ikke
er meget aktivitet i grundejerforeninger eller er etableret
andre tilsvarende netværk, er det som oftest afhængig
af enkeltpersoners initiativ og engagement, om der skal
ske noget i et parcelhuskvarter. Når det drejer sig om den
enkelte bolig, som ikke er emnet for dette projekt, er der en
række forskellige muligheder. Rådgivningsfirmaet Bolius
har udgivet en bog med vejledning og inspiration hertil. 36
Hvad kan beboerne gøre i fællesskab?
Beboerne i et parcelhuskvarter gør meget på individuel
basis for at sikre kvaliteten og værdien af den enkelte
ejendom, hvorimod der i reglen ikke ofres mange
private ressourcer på kvarteret. Det er Instituttet for
Fremtidsforsknings bud, at der i fremtiden må forventes
øget fokus på kvarterets betydning for livskvaliteten og
for ejendomsværdierne. De unge, som flytter ud fra byen,
hvor de har været vant til et aktivt byliv, vil stille større
krav til boligområdets kvalitet. I samme retning trækker
det øgede fokus på at benytte boligens omgivelser aktivt.
Jævnfør afsnittet om kommunens muligheder skal
kvarterudvikling i parcelhuskvartererne gro frem nedefra.
Det kan ikke styres ovenfra, men skal komme fra beboerne.
Men kommunen og andre interessenter kan hjælpe
med inspiration og gode eksempler på, hvad man gør
andre steder.
Store barrierer for at tænke i fællesskaber
Barriererne for igangsætning af en udvikling er langt
større i et parcelhuskvarter end i de efterhånden mange
landsbyer, hvor det er lykkedes at skabe et øget lokalengagement.
Beboerne i et parcelhuskvarter er ikke i nær
samme grad som i landsbyerne afhængige af et velfungerende
lokalsamfund.
Det vigtigste for et godt liv i et typisk parcelhuskvarter
er livet i den private bolig og have på den ene side og
den lette adgang til en bred vifte af attraktioner og services
indenfor en overkommelig radius med bil og tog etc.
Først herefter kommer kvaliteten af livet i nærområdet,
såsom de helt lokale servicefaciliteter, naturværdier og
nabofællesskab etc.
I de efterfølgende underafsnit om henholdsvis de
fysiske rammer, det sociale liv og servicefunktioner peges
der på en række muligheder for at gøre nogle ting i fællesskab.
I underafsnit V: ”Værktøj til fremtiden” er der
beskrevet forskellige modeller for at arbejde fremadrettet
med kvarterudviklingen baseret på scenarier og fremtidsbilleder.
94
Forskellige strategier for ”kvarterløft”
Et parcelhuskvarter vil ofte rumme flere forskellige muligheder.
Kan man overhovedet blive enige om en udviklingsretning
og lave en strategi eller en udviklingsplan for
et etableret parcelhuskvarter?
Skal der fokuseres på de fysiske rammer, på det sociale
liv eller på funktioner og services i parcelhuskvarteret?
Skal man rendyrke et traditionelt parcelhusideal, karakteriseret
ved åben/lav, hvor det handler om maksimal
privathed og uforstyrrethed, eller kan man forestille sig
en udvikling i retning af tæt/lav med fortætning og nedbrydning
af grænser mellem de enkelte parceller og det
offentlige og private rum? Vil man have mere ”by-liv ” i
form af mødesteder, oplevelser og socialt liv. Eller vil man
have mere ”landliv” i form af naturværdier og fred og ro?
Er idealet ”landsbyen” i form af et minisamfund med
mange indbyrdes relationer, mangfoldighed og blandet
erhverv og beboelse? Er idealet et ”patricier villakvarter”
– sorte teglsten, sprossede vinduer, præsentable indgangspartier
etc. eller er det snarere et ”projektmager kvarter”,
præget af forskellige ”gør det selv” projekter, der er undervejs?
Skal man satse på at gøre parcelhuskvarteret særligt
børnevenligt eller særligt seniorvenligt?
Et parcelhuskvarter vil ofte rumme flere forskellige
muligheder. Det er ikke nødvendigvis et spørgsmål om
enten-eller men ofte om både-og. Kvarteret skal ses i den
sammenhæng, det indgår i.
Nogle områder i parcelhuskvarteret er måske mere
velegnede end andre til en satsning på børnefamilier.
Nogle huse er mere velegnede som seniorboliger end
andre. De boliger, som grænser op til landbrug eller åbne
naturområder kan måske omdannes til storparceller til
børnefamilier, eller der kan nyetableres sådanne. Boliger
nærmere bycentrum og kollektiv transport egner sig
måske mere til fortætning og dermed til seniorboliger
eller ungdomsboliger.
I det følgende ses der på de tre elementer, som tilsammen
skaber kvarteret:
- Kvarterets fysiske kvaliteter
- Kvarterets service-funktioner og infrastruktur
- Kvarterets sociale relationer
Fokus er på kvarteret og dermed på de områder, hvor man
i fællesskab kan påvirke tingene og ikke på den enkelte
bolig.
36 Farvel Parcel - fra typehus til drømmebolig, af Marianne Sommer og Trine Baadsgaard. Udgives af Bolius, Boligejernes Videncenter A/S, 2004

Kvarterets fysiske kvaliteter
Det fysiske handler om arkitektur og by-landskab, og dermed
huse, haver, vejanlæg og grønne arealer. Den fysiske
udformning af parcelhuskvarteret skal vurderes udfra
både funktionelle og æstetiske kvaliteter og den fysiske
udformning har også stor betydning for de sociale relationer
i kvarteret. Lægger den fysiske udformning op til tilfældige
møder og til længerevarende ophold i det offentlige
rum, og til at man holder øje med hinanden, eller gør
den det modsatte?
Huse og arkitektur – lempelser eller opstramning?
Husene er et individuelt anliggende inden for de restriktioner,
som er lagt i lokalplaner eller grundejerforenings
servitutter og vedtægter. Det vil være hensigtsmæssigt
med passende mellemrum, fx med 15 eller 20 års mellemrum
at tage disse restriktioner op til overvejelse. Kan de
med fordel lempes for at opnå mere variation, eller bør de
snarere strammes op for at sikre en bedre harmoni og en
styrkelse af et særpræg eller en identitet?
Det kan være, at man med fordel kan stramme op på
den enkelte vej, men lempe for kvarteret som helhed for
herigennem at opnå mere harmoni på vejniveau og mere
variation på kvarters- eller byniveau.
Måske kan lokalplanerne lempes og beslutninger
i øget omfang uddelegeres til grundejerforeninger
og vejlaug. Ofte er beboerne de mest konservative. 37
Lokalplaner og restriktioner udgør en garanti mod uønskede
ændringer. Man ved, hvad man har, men man ved
ikke, hvad man kan risikere at få. Man foretrækker at leve
med relativt skrappe restriktioner på, hvad man selv må,
for derved at sikre sig imod, at mere ”vilde” naboer end en
selv ”går til yderligheder” i nabolaget og derigennem forringer
ens egen bolig.
I parcelhuskvarterer fra 1960´erne og 1970´erne er
husene ofte af samme type og alder. Det lægger op til fælles
løsninger. Fælles udskiftninger af tag, vinduer og tekniske
installationer m.v. kan måske med fordel aftales som
fællesindkøb.
Parcellerne, haver, hegn, indkørsler - invitere
eller afvise?
Den enkelt husejer udtrykker ikke alene sin personlighed,
livsstil og kreativitet gennem huset, men også gennem
haven. Udendørslivet i haver og på terrasser spiller en stigende
rolle. Det kunne alt andet lige betyde et mere udtalt
ønske om privathed og uforstyrrethed i haverne og dermed
højere og tykkere hække. I modsat retning trækker
ønsket om plads, lys, luft og udsyn såvel indendørs som
udendørs.
Parallelt med, at de små lukkede rum forvinder indendørs
kan man forestille sig et ønske om også at åbne de
37 Mandag Morgen, Fremtidens boligpolitik i følge danskerne, november 2003
95
små lukkede haver, så man kombinerer et havemiljø, hvor
store private terrasser og gårdhaver suppleres med semiprivate
og semi-offentlige haverum med ”flydende” grænser
mellem parcellerne og mellem de private haver og det
offentlige rum.
Denne tendens til mere åbenhed ses i en del nybyggeri,
men den har sværere ved at slå igennem i eksisterende
parcelhuskvarterer, hvor det er sværere at nå til enighed
om ”riv hækkene ned” projekter. Det kan heller ikke afvises,
at de åbne nybyggerier med tiden bliver mere tillukkede,
i det mindste hvis der ikke er skrappe klausuler om
at undgå tæt og høj bevoksning og private hegn.
Nogle steder kan man også lægge indkørsler sammen
og etablere fælles parkering. Dermed reduceres areal
anvendelsen til disse formål og der opnås mere fleksibilitet
for den enkelte.
Veje og fortove – trafikafvikling eller ophold, samvær
og leg?
Veje og fortove virker dominerende og charmeforladte i
mange 1960´er og 1970´er parcelhuskvarterer. Veje og
fortove er i rationalitetens navn i reglen brede, lige, lange
og asfalterede, så de kan afvikle rigelig, hurtig og sikker
trafik. Gående og kørende trafik holdes adskilt, der er godt
udsyn og god gadebelysning og asfalten er let at vedligeholde.
Dermed får kvarteret ofte et monotont, ensartet og
kedeligt udtryk, som ikke indbyder til hverken leg, samvær
eller ophold.
Som led i et kvalitetsløft kan det overvejes at gøre
noget ved disse ting. Det ene eller begge fortove kan nedlægges
og erstattes med græs og anden grøn beplantning.
De lige veje kan ændres, så der kommer flere krumninger,
niveauforskydninger, vige- og vendepladser og barrierer
mod høj hastighed. Udover at sænke hastigheden og
dermed gøre vejene mere trygge, skaber det også mere
variation. Er der tilstrækkeligt med vigepladser og vendepladser,
behøver der kun at være én og ikke to vejbaner.
Alt i alt kan måske op til halvdelen af asfalten og fliserne
udskiftes med grønt. Der kan skabes bløde overgange mellem
vej/fortove og private forhaver, således at offentlige
græs-og bevoksningsarealer glider harmonisk over i de
private i forhaver, som samtidigt får en mere åben karakter.
Høj vejbelysning kan erstattes af lav parkbelysning og
af belysning, som ved hjælp af sensorer kun er aktiveret,
når der færdes nogen i området.
En sådan omlægning af veje og fortove vil gøre
adgangs- og fællesarealer smukkere og samtidig mere indbydende
at opholde sig i og bruge til leg, motion og samvær.
Børn vil helst være, hvor der er voksne, og hvor der
sker noget. Når der er børn og liv, trækker det forældrene
ud. Seniorerne får måske også lyst til at stille en bænk op i
den åbne forhave.
Et af kendetegnende i mange parcelhuskvarterer er

SOCIALT LIV KRÆVER KRITISK MASSE
Interview med Jan Gehl, maj 2004
Jan Gehl er professor på Center for Byrumsforskning
i København. Han har interesseret sig for samspillet
mellem arkitektur og social aktivitet i en årrække og er
bl.a. forfatter til bogen: ”Livet mellem husene” fra 1996.
Med udgangspunkt i et rids af byggeriets udvikling ser
han på de nødvendige vilkår for et fællesskab.
Byggeriets udvikling – fra sundhed til
sociale relationer
Fra begyndelsen af 30’erne træder den nye funktionalisme/moderniteten
frem. Kodeord bliver lys
og luft. Det skal især ses i forhold til den øgede
opmærksomhed på luftvejsinfektioner og forkølelse.
Fysiologiske forhold bliver vigtige ved opførsel af
nyt byggeri. Man går væk fra de lukkede gårde, som
kendes fra byens boligblokke fra århundredeskiftet,
hvor der var meget socialt liv og bevæger sig mod
lange fritstående blokke, som det er tilfældet med
Ryparken. For en-familieboligerne sker der et skift
fra de høje to etages boliger, som man ser bl.a. i
Hellerup til de små villaer. Nybyggerier ligger i grønne
omgivelser. 1960’ernes boom er parcelhusets gyldne
æra. 2/3 af nybyggeriet består i enfamilieshuse. I
blokbebyggelserne kommer der et øget fokus på
gaden og de sociale relationer.
Oliekrisen i 1973 sætter en brat stopper for
nybyggeri. En voldsom nedgang følger, som varer
til begyndelsen af 80’erne. Vægten bliver nu lagt på
et lavere energiforbrug. Man bygger huse med tykkere
vægge, mindre vinduer og man begynder at
bygge 2 etages enfamilieshuse igen. I 70’erne kommer
fællesskabet i fokus. I 80’erne begynder man at
fokusere på bedre byomgivelser. I parcelhusområdet
er det stierne og de runde vendepladser. I andre former
for byggeri begynder man genindføre de firkantede
gårde med gode rammer for socialt liv.
Fællesskab og kritisk masse
Den folkelige forståelse, billedet af landsbyen i byen,
har været idealet længe. Men vi kan også se en fal-
96
dende gennemsnitlig husstandsstørrelse – fra ca. 4
før Anden Verdenskrig til godt 2 i dag. Grundlaget
for fællesskabet kan derfor være lidt svært at se. Det
kræver, hvad man kalder kritisk masse. Børnetallet er
faldende rundt omkring i parcelhuskvartererne.
Undersøgelserne viser en betydelig forskel i
aktiviteter, som udgår fra de høje vs. de lave huse.
Boliger med direkte adgang til ude arealer bevirker,
at der er større aktivitetsniveau end i etageboligområder,
selvom de rummer 4-6 gange så mange
beboere. Rækkehuskvarterer viser sig af den grund
at være den boform, der skaber størst grad af liv.
Antal personer ude pr. husstand på den mest
aktive dag, er for de to tæt-lav forstadsbebyggelser
Galgebakken og Hyldespjældet, som vi undersøgte,
på omkring 0,5. Til sammenligning lå tallet omkring
0,1 for etagebebyggelsen i Vanløse, altså 5 gange
så lav. Der var stort set ikke nogen ude selv på årets
mest aktive tidspunkt.
Tallene fra Galgebakken og Hyldespjældet på de
0,5 lyder måske ikke voldsomt, men det betyder, at
der per 10 husstande er rundt regnet 4-5 personer
ude. Det opleves som mange og er med til at skabe
følelsen af liv og give beboelsen et dynamisk præg.
Hvis man skal have aktivt fællesskab, skal man
have kritisk masse, og den er der bare ikke i parcelhuskvarteret.
Forarealer har stor betydning for livet i det
offentlige rum. Det fremgår bl.a. af undersøgelser,
som vi foretog i Melbourne. Børnene tegner sig for
rundt halvdelen af de registrerede ude-ophold. De
opholder sig primært på de offentlige eller semioffentlige
arealer dvs. forhave, grønning, gader og
pladser, hvor der også kommer voksne og sker
noget. I undersøgelserne af aktiviteterne i Melbourne
området konkluderede vi, at hvis de semi-private
forhaver ikke eksisterede, ville alle eller en stor del af
møderne ikke finde sted.
De møder, som fandt sted, var i 50% af tilfældene
på under 1 min. Man må formode, at disse møder er
afgørende for det overordnede sociale fællesskab.
De er så at sige det lim, som skaber sammenholdet i
området.

lukkede veje uden mulighed for gennemkørende og gennemgående
trafik. Det giver en vis tryghed, at det kun er
beboerne og deres biler, som kommer på vejen. Omvendt
gør det vejen mere kedelig og uden socialt liv, og det gør
det også mindre spændende at bevæge sig i kvarteret, da
man skal gå frem og tilbage og ikke kan gå rundt.
Hvis man etablerer barrierer for hastigheden, jævnfør
ovenfor, giver det bedre muligheder for at åbne for gennemgående
trafik i form af gående, cyklende og muligvis
også kørende trafik.
Det er dyrt at renovere veje og fortove og endnu dyrere
at foretage en større omlægning efter de principper,
som er beskrevet ovenfor, men hvis veje og fortove i forvejen
er nedslidte og skal udbedres, kan det være oplagt at
foretage en gennemgribende modernisering.
Ulempen ved en omlægning med mere grønt og mindre
asfalt er også øgede krav til vedligeholdelse. Asfalt og
sten er lettere at rengøre maskinelt. Sådanne belægninger
er mere stabile overfor fysiske belastninger og overfor
vejrforhold. Der skal ikke klippes og luges så meget. Til
gengæld er udbedringen af grønne arealer noget, som
beboerne ofte vil kunne klare selv.
Friarealer og naturarealer – se men ikke røre, eller?
De fleste parcelhuskvarterer er udbyggede og derfor uden
ret mange friarealer, men det er vigtigt, at de friarealer
og naturarealer, som er i området, er bundet godt sammen
med parcelhuskvarteret via stisystemer, så der er let
adgang, og man kan ”gå rundt”. Et kvarterløft kan også
omfatte et løft i kvaliteten af de grønne arealer og friarealer,
så de bliver så attraktive som muligt at benytte.
Offentlige eller private ejere kan måske give begrænset
råderet til lokalbefolkningen, som herigennem kan
få mulighed for etablere legepladser, holde heste eller får
eller etablere frugtplantage eller lignende.
Nogle friarealer og naturarealer er fælleseje via grundejerforeningen,
og der har man mulighed for at etablere:
- Lege- og motionspladser for børn og voksne – klatrevæg,
trambolin, skateboarding etc.
- Samlingsplads med bålplads med bænke etc., hvor der
hurtigt kan stilles et telt eller lignende op
- Genbrugsplads, hvor man kan stille ting, som man vil
af med
Der er en risiko for, at stigende krav til ansvarsdækning
m.v. i forbindelse med legepladser og lignende kan vanskeliggøre
øget brug af fælles legepladser.
Erhverv i parcelhuskvarteret – trafikbelastning
eller socialt liv?
Blanding af bolig og erhverv kan medvirke til at skabe
mere liv i et boligkvarter. De fleste moderne erhvervsvirk-
38 Konference 30. martsw 2004 om en ny bydel, St. Rørbæk ved Frederikssund
97
somheder producerer i sig selv meget lidt forurening og
støj og kan derfor relativt problemfrit placeres i boligkvarterer,
forudsat at trafikbelastningen også er minimal.
Der er mulighed for at drive forskellige liberale
erhverv i et parcelhuskvarter, fx advokat- eller frisørvirksomhed
etc. En mulighed for at skabe mere liv i et parcelhuskvarter
er at udvide muligheden for at etablere butikker,
restaurant/café og arbejdspladser.
Ulempen er, at de fleste af den type virksomheder
trives bedst i klynger i gensidig symbiose. Ydermere
vil det meste af det liv, som herved skabes udendørs i
parcelhuskvarteret, være i form af biltrafik og det vil i
reglen være til gene for parcelhusbeboerne. Det er dog
sandsynligt, at fremtidens intelligente hybridbiler og
vejbelægning vil medvirke til at mindske risici og støjgener
ved bilerne betragteligt. Hybridbiler kører på el i
bymæssige bebyggelser og har alt tænkeligt intelligent
sikkerhedsudstyr, som ”umuliggør”, at bilen bakker op i
en tre-årig, der leger på vejen.
Kun hvis virksomhederne primært servicerer eller
giver arbejde til de lokale beboere, vil det være en styrke
for kvarteret at få dem som naboer. Det vil ofte være en
god idé at placere butikker og arbejdspladser midt i et
større tæt befolket alment boligbyggeri, men et typisk
parcelhuskvarter vil i reglen være for tyndt befolket til
at sikre det nødvendige befolkningsunderlag for en lokal
butik eller en lokal arbejdsplads.
Vores indkøbsmønster blive stadigt mere mangfoldigt
og arbejdslivet stadigt mere specialiseret. Det vil derfor
være et væsentligt argument mod erhvervsvirksomhed i et
parcelhuskvarter, at fordelene (arbejde og indkøbsmuligheder)
fortrinsvis kommer folk uden for lokalkvarteret til
gode, mens generne i form af biltrafik til gengæld opleves
af de lokale beboere. En undtagelse vil være nærbutikker
eller servicebutikker, som kan dække en stor del af de
lokale beboeres behov i hverdagen samt små arbejdspladser,
fx internetvirksomheder eller kunstnerisk virksomhed
uden mange fysiske kunder.
Offentlige institutioner som idrætsanlæg, skoler og
daginstitutioner giver også mere og mere biltrafik og bliver
derfor stadigt sværere at indpasse harmonisk i et parcelhuskvarter.
Kvarterets sociale liv og relationer
Socialt liv i et boligkvarter handler om menneskelig tilstedeværelse.
Det meste af livet i et parcelhuskvarter er usynligt
udefra og foregår bag væggen og bag hækken.
Ifølge chefredaktør Anne Knudsen, Weekendavisen,
består ”rigtige byer af relationer mellem folk, der har rigtigt
brug for hinanden”. Det kan være relationer, hvor man
udveksler varer, tjenester, idéer og oplevelser etc. 38

Det sociale liv i ”byens rum”, i kvarteret eller i udendørsrummet
er i mindre og mindre grad baseret på nødvendighed.
De tilfældige personlige møder i det offentlige
rum bliver færre, fordi man kører i bil fremfor at bevæge
sig til fods eller på cykel. De stadigt flere indendørs kommunikations-,
lege-, og underholdningsmuligheder betyder,
at hverken voksne eller børn behøver at bevæge sig
så meget udendørs. Unge møder hinanden via chat-rooms
og står i forbindelse med hinanden via SMS, fremfor at
mødes på gadehjørnet.
Det fysiske rum har med andre ord fået konkurrence.
Man opholder sig kun udendørs, hvis man har lyst til det,
ellers hvis der er nogle positive oplevelser forbundet med
det. Udfordringen er særligt stor i et parcelhuskvarter,
hvor det man typisk har at byde på udendørs er grønne
områder. Grønne områder er i reglen kun attraktive om
dagen (og i sommerhalvåret) og er derfor i sig selv ikke
særligt velegnede til at skabe socialt liv. Efter mørkets
frembrud skaber grønne områder tværtimod utryghed.
Til trods for disse odds, er parcelhusejerne ifølge flere
undersøgelser alligevel mere sociale end beboere i andre
boligformer. Det skyldes dels, at parcelhusejere ikke flytter
nær så hyppigt som andre, og dermed lærer man naboerne
bedre at kende over tid og er mere interesseret i at
”investere” i det sociale liv lokalt.
Hertil kommer, at beboerne i et parcelhuskvarter i
reglen ligner hinanden mere, end de gør i andre kvarterer
med hensyn til livsform, kulturel baggrund og livsstil. Der
er relativt flere børn og hunde i et parcelhuskvarter, og
både børn og hunde er gode kontaktskabere. I parcelhuse
og andre boliger ved jorden færdes man også mere uden
for boligen end folk i etageboliger gør.
Det lokale sociale liv i tilknytning til et parcelhuskvarter
foregår på flere niveauer:
1. Naboerne – det vil sige, de huse man grænser op til
eller ligger overfor på vejen
2. Vejen, som kan være alt lige fra en lille intim lukket
stikvej eller en tæt trafikeret gennemkørselsvej
3. Kvarteret, som omfatter en række veje og afgrænses
af større hovedfærdselsårer eller grønne områder
4. ”Byen”, som også omfatter et knudepunkt, et mødested
eller et indkøbssted. Det kan være landsbyens
gadekær med kirke og købmand og pizzaria, eller det
kan være det lokale indkøbscenter og skolen m.v. i
forstaden. Tidligere var dette niveau også understøttet
af et formaliseret demokrati – i form af sognerådet,
men det er for længst erstattet af storkommuner, som
i fremtiden dækker måske 10-20 sådanne forstæder og
landsbyer.
Det sociale liv foregår typisk enten på det helt nære plan
mellem de nærmeste naboer eller i det lokale knudepunkt,
indkøbscentret, mens der ikke foregår noget på
kvarterniveau. Det er en mulighed, at ”kvarter-niveauet”
kan komme til at spille en øget rolle i fremtiden og at øget
98
fokus på dette niveau samtidig vil kunne styrke naboskabet
på alle fire niveauer.
Nabofællesskab i forskellig skala
Den lokale grundejerforening udgør det formelle forum
for organiseringen af parcelhusejerne på vej eller kvarterniveau.
Nogle gange er deres dækningsområde så stort, at
det ikke engagerer den enkelte. Andre gange så er grundejerforeningerne
så små, at der ikke er ressourcer til ret
meget. Ikke desto mindre er der forskellige muligheder
for at skabe øget engagement i kvarterudviklingen både
gennem grundejerforeningerne og via andre former for
netværk, som kan understøttes af det elektroniske netværk,
fx e-mails og SMS.
Med nabofællesskab tænkes der i mange parcelhuskvarterer
på de nærmeste huse og eventuelt det vejafsnit,
som man bor på, mens man ofte ikke kender beboerne 10
huse nede af vejen eller på den nærmeste sidevej.
Parcelhuskvarterets nabofællesskaber kan sandsynligvis
med fordel udstrækkes til at omfatte et noget større
lokalområde. Ikke mindst fordi man i mange boligkvarterer
foretrækker at holde en passende distance til de allernærmeste
naboer, mens man ikke har samme reservation
overfor naboer, som er lidt mere på afstand rent fysisk.
Man ønsker ikke de nærmeste naboer for tæt på, fordi der
netop i forhold til dem er størst risiko for at sætte noget af
den privathed og uforstyrrethed overbord, som er så vigtig.
Man er måske bange for, at man ikke er i stand til at
sætte grænser, eller at man risikerer at få fjender for livet
i stedet for venner for livet, hvis der kommer knaster i et
lidt for intimt naboskab. Det er nogle gange lettere at blive
skilt fra sin partner end fra sine naboer.
Via det elektroniske netværk, fx ved hjælp af e-mails,
er det imidlertid blevet meget lettere at etablere forskellige
former for netværk med folk i lokalområdet, som har
samme værdier og interesser som én selv. Det kan være
forældrenetværk, seniornetværk eller forskellige interessebaserede
foreningsnetværk.
Seniornetværk som alternativ til at flytte i seniorbofællesskab
Som alternativ til at flytte i et fysisk seniorbofællesskab
kan seniorer i et parcelhusområde etablere et netværk,
som i princippet kan have samme funktion som et egentligt
seniorbofællesskab, blot med den forskel, at man bor
lidt mere spredt. Seniornetværket kan organisere forskellige
services i fællesskab. Madklub, fælles transport, delebil,
motionsture etc. Man kan også dagligt melde ind på det
elektroniske netværk, for at sikre, at alle har det godt.
Kommunen og andre interessenter kan med fordel
støtte og facilitere sådanne netværk, da man må forvente,
at det resulterer i mere selvhjulpne ældre. Ikke mindst i
takt med, at der kommer flere ældre enlige i parcelhuskvartererne,
hvilket er en næsten uundgåelig udvikling,
kommer der et større behov for netværk.

Forældrenetværk for at styrke børns muligheder i
lokalområdet
Da der ofte er relativt langt mellem børnefamilierne i et
parcelhuskvarter, kan det være en god løsning, at forældre
i et lokalområde etablerer et netværk, hvor man hjælper
hinanden med forskellige ting i relation til børnene og
hverdagen. Man kan aftale på skift at følge en gruppe
børn til skole på cykel eller til fods, eller man kan organisere
samkørsel i bil (hvis det ikke kan være anderledes).
Forældrenetværket kan også engagere sig i udvikling
af legemuligheder i lokalområdet og iværksætte aktiviteter
for børn efter skoletid. Gensidig opsyn med børnene og
håndtering af problemer som alkohol, narko, fester etc.
kan også varetages af forældrenetværket.
Kommunen kan med fordel støtte og facilitere et
sådant netværk for at spare ressourcer i børnehaver,
undgå trafikbelastning og modvirke tendenser til utilpassede
børn og unge med dårligt helbred eller problemer
med misbrug og kriminalitet etc.
Lokale foreningsnetværk styrker engagementet
Forældre og seniorer er to store hovedgrupper, men man
kan tænke sig mange andre slags netværk i lokalområdet
baseret på interesser, aktiviteter og værdier. Det kan være
havenetværk, hundeejernetværk, naturnetværk eller motionsnetværk.
Ofte vil der være landsdækkende interesseorganisationer
og foreninger, som repræsenterer sådanne
interesser.
Fremfor at satse på det individuelle medlemskab,
kan en række af disse foreninger med fordel satse på at
udvikle det ”sociale medlemskab” og den lokale dimension
i foreningsarbejdet, jvf. afsnittet om parcelhuskvarterets
interessenter. Det er også en mulighed for at modvirke
negative følger af centraliseringstendensen, som kan betyde,
at foreningsmedlemskaber udvikler sig til individuelle
kunderelationer.
Kvarterets servicefunktioner
og infrastruktur
Services rettet mod parcelhuskvarteret omfatter alt lige fra
kommunens tilbud om skole, daginstitution, ældreservice,
kultur etc. samt infrastrukturen i form af offentlig transport,
televirksomhed og energi med mere.
I dette projekt er det ikke kvaliteten af de generelle tilbud,
som retter sig mod borgerne som enkeltindivider, der
er i fokus. Den traditionelle indfaldsvinkel på offentlige
services er ensbetydende med at se på borgerne som individuelle
kunder, klienter og modtagere.
Der ses derimod på mulighederne for at understøtte
civilsamfundet ved at servicere beboerne i parcelhuskvarteret
som gruppe for derigennem at stimulere netværk og
mobilisere folks egne ressourcer. I takt med at Internet og
e-mail bliver allemandseje, bliver det, jævnfør overfor, let-
99
tere at arrangere og koordinere fælles aktiviteter.
Det offentlige kan understøtte forældrenetværk,
seniornetværk, ungenetværk m.v., jævnfør afsnittet om de
sociale relationer ovenfor.
Den lokale restaurant kan arrangere månedlige ”middagsklubber”
for hver af de forskellige veje i kvarteret eller
for lokalmedlemmer af foreninger eller lokale netværk. Har
man e-mail adresser på beboerne, kan man sende en e-mail
med oplysning om ”dagens ret” og opfordring til at tilmelde
sig et månedligt nabotræf eller netværkskomsammen.
Parcelhusejere kan også gå sammen om fælles udstyr
og redskabsudlån m.v. fremfor at eje selv. I takt med velstandsudvikling
og relativt lavere priser på udstyr som
hækkeklippere, plæneklippere, stiger m.v. er der dog et
begrænset incitament hertil. Omkostninger og besvær i
forbindelse med vedligeholdelse, administration og ansvar
med videre kan let opveje fordelene. Udstyr, som benyttes
sjældnere, kan efterhånden også lejes til overkommelig
pris i de fleste byggemarkeder m.v.
Den største enkeltinvestering bortset fra huset er ofte
bilen. Samkørsel og bil-deleordninger administreret af den
lokale servicestation med back-up i form af udlejningsbiler
kan være en mulighed for fremtidens ældre i parcelhuskvarteret.
Servicestationer i lokalområdet, som samler en flerhed
af offentlige og private tjenester og dagligvarer, som
beboerne har hyppig brug for i hverdagen, kan også være
mulighed. Lokale conveniencebutikker, som udover det
nuværende udbud fra tankstationer og Seven/Eleven
butikker har apoteks-, biblioteks- og postservice og også
fungerer som udleveringssted for Internet-leverancer etc.
Parcelhusejere kan også med fordel gå sammen om
overvågnings-, drifts-, vedligeholdelses- og renoveringsopgaver.
Ældre samt travle karrierefamilier kan med fordel
arrangere sådanne opgaver i forening.

V. Værktøj til fremtiden
- fremtidsbilleder for
vores kvarter
Dette sidste afsnit handler om, hvordan man kan igangsætte
og gennemføre et kvarterløft i et lokalt parcelhuskvarter.
Forudsætningerne i landets forskellige parcelhuskvarterer er
naturligvis vidt forskellige. Noget, som måske kan lade sig gøre
et sted, har ikke en chance andre steder. Derfor vil de skitserede
modeller ikke være brugbare alle steder, men skal tilpasses lokalt
efter forholdene. Det er sandsynligt, at de skitserede fremgangsmåder
nogle steder er for ambitiøse og omfattende til at kunne
gennemføres i sin helhed. Så må man vælge noget fra og koncentrere
indsatsen om det, der er realistisk.
100

Formålet er helt overordnet at sikre, at kvarteret i fremtiden
ikke alene er et attraktivt sted for de aktuelle beboere
men også, at det opleves som attraktivt for nye tilflyttere.
Ejendomspriserne vil i øget omfang være afhængige
ikke blot af boligens kvalitet og beliggenhed, men også
af, at kvarteret opleves som attraktivt. Derfor kan det i
reglen godt betale sig også at investere i de kvaliteter, som
har betydning for, at ”kvarteret” som sådan udvikler sig
positivt.
Udgangspunktet er, at et parcelhuskvarter udvikler sig
over tid, både hvis der gøres noget aktivt, og hvis der ikke
gøres noget. Det kan være en positiv udvikling, der sker,
eller det kan være en overvejende negativ udvikling, som
finder sted. Det interessante er, hvilke muligheder beboerne
har for at påvirke udviklingen i fællesskab.
Mulighederne afhænger af en række faktorer. Er motivationen
overhovedet til stede blandt beboerne? Har man
samme opfattelse af, hvilke kvaliteter, der gør et parcelhuskvarter
attraktivt? Kan man nå frem til beslutninger
om at gøre noget i fællesskab, eller vælger man i stedet at
koncentrere indsatsen om sin egen matrikel, hvor man er
herre i eget hus?
Et fremtidsværksted er en mulighed for at se udviklingen
af et parcelhuskvarter i et længere perspektiv og
arbejde med kvarterets stærke og svage sider og med de
trusler og muligheder, som kan ændre kvarteret. I boksen
på side 102 er der givet et eksempel på, hvordan et fremtidsværksted
kan forløbe.
Kvarterløft i parcelhuskvarterer er noget helt andet
end kvarterløft i socialt belastede boligkvarterer i byerne.
Derfor er der ikke ret mange af erfaringerne herfra, som
har relevans for et parcelhuskvarter. En vigtig lære er
imidlertid vigtigheden af at arbejde helhedsorienteret, det
vil sige at se både på de fysiske kvaliteter, områdets servicefunktioner
og det sociale element.
Der kan også hentes inspiration fra en række landsbyer,
hvoraf nogle har udarbejdet ”landsbykataloger”, hvor
der ses på mulighederne for at udvikle landsbyerne. Det
gælder for eksempel Hedensted Kommune, hvor der er
udarbejdet idékataloger for alle kommunens landsbyer.
Form dit kvarter
– et visionsværksted
I de fleste parcelhuskvarterer leves livet relativt problemfrit,
og livskvalitet og tilfredshed med livet, boligen og
kvarteret er generelt høj. Hvis ikke der er store udefra
kommende trusler, der kan risikere at påvirke et parcelhuskvarter
negativt, eller der er nødvendige fælles opgaver,
som fx en påkrævet vejrenovering, vil der nok de fleste
steder i udgangspunktet være relativt begrænset interesse
og motivation for at gå ind i et kvarterløft projekt.
Selv de steder, hvor negative forhold dominerer, og
der er trusler i den nære fremtid, vil det mange steder
101
være en udfordring at skabe motivation og vilje til fælles
handling. Jorden skal først gødes, der skal informeres.
Pionerer og kreative ildsjæle, som har ressourcer og visioner
til at fungere som iværksættere og tovholdere, skal
mobiliseres, og der skal netværkes for at få flere med og
for at skabe opbakning. Denne problemstilling ses der
nærmere på i afsnittet nedenfor om, hvordan man får
gang i et kvarterløftprojekt.
Indledningsvist antager vi imidlertid, at beboerne i et
parcelhuskvarter er interesserede i og motiverede for at
deltage i et kvarterløft. Er det tilfældet, kan et visionsværksted
skrues samme på flere måder. I det følgende belyses
to forskellige metoder: ”Worst-case/best case” metoden og
”kryds og tværs” metoden.
Benytter man ”Best-case/worst-case” metoden starter
man med at skaffe sig et overblik over stærke og svage
sider ved kvarteret og over muligheder og trusler i fremtiden
og benytter denne viden til at tegne henholdsvis
et positivt og et negativt fremtidsbillede over kvarterets
udvikling de kommende år.
Benytter man ”kryds og tværs” metoden, bygger man
scenarier op over forskellige mulige udviklingsretninger,
jævnfør de scenarier, som er udviklet i rapportens afsnit
III. Først når mulige og sandsynlige scenarier er udviklet,
tager man stilling til, hvilke scenarier, som er ønskelige.
De forskellige scenarier eller fremtidsbilleder skal
inspirere til at diskutere værdier, træffe nogle valg og
sætte nogle initiativer i gang i nutiden.
Visionsværkstedet kan forløbe over en weekend eller
over en møderække på fx 3 eller 4 aftenmøder. Processen
kan fx afvikles som ”aftenskoleforløb”, hvor læreren fungerer
som proceskonsulent.
I det følgende ses der nærmere på de to metoder og
deres fordele og ulemper.
Kryds og tværs metoden
Der tages udgangspunkt i, at fremtiden er usikker, og scenarierne
benyttes her til at tænke i forskellige sandsynlige
fremtider. Se også scenarierne i hovedafsnit III.
Udgangspunktet er en opstilling af de forskellige
mulige udviklinger præsenteret som alternativer, jævnfør
skemaet øverst på side 102.
Når usikkerhedsakserne er defineret, udvælges de to
akser, som man vil arbejde videre med som grundlag for
opstilling af scenariekrydset.
De to valgkriterier for valg af akser til at udspænde
scenarierne er vigtighed og grad af usikkerhed. Aksen
skal være vigtig for beboerne, men det skal også være
usikkert, hvad fremtiden byder. Hvis man er sikker på,
hvad vej det går, skal man ikke vælge den som akse. Er
man sikker på tendensens retning eller styrke, og er tendensen
vigtig, skal den med i alle scenarier.
Fremtiden kan være usikker, fordi den afhænger af
kræfter i omverdenen, eller den kan være usikker, fordi

SKEMA 4: FORSKELLIGE MULIGE UDVIKLINGER SOM ALTERNATIVER
Mere mangfoldigt kvarter
Vi lægger vægt på forskellighed
Mere skab-det-selv
Vi er kreative og kan en masse selv
Mere natur
Idealet er huset i naturen/landskabet
Mere børneby
Børnene er vækstgrundlaget i et villakvarter
Det opdelte kvarter
Vi har forskellige værdier og interesser
Det åbne kvarter – springbrædtet
Vi bruger omverdenen
Det funktionelle kvarter
Vi lægger vægt på at tingene fungerer effektivt
Det kultiverede kvarter
Vi har regler og omgangsformer
FREMTIDSVÆRKSTED I TRE FASER
Der er udviklet forskellige metoder til at arbejde med fremtiden i grupper. Fremtidsværkstedet er en at dem.
Arbejdet forløber typisk i tre faser, en kritikfase, en utopifase og en virkeliggørelsesfase.
I kritikfasen formulerer man alt det, man er utilfredse med. “Vi er konsekvent negative”. Det er forbudt at
komme med negative kommentarer til andres kritik.
I utopifasen finder man kritikkens modstykke og formulerer ønsker og drømme for fremtiden. Med udgangs-
punkt i ønskerne udformes utopiudkast i grupper. “Virkeligheden med alle dens begrænsninger er sat ud af kraft
- alt kan lade sig gøre. Hvis vi nu selv kunne bestemme ....”. Her er reglen, at man ikke må bekymre sig om love,
logik, forskrifter, eksperter, “nødvendigheder”, facts eller magtkonstellationer mv. Der skal være plads til alle uto-
pier, også selv om de for nogen kan virke umulige eller “gale”.
I virkeliggørelsesfasen arbejder gruppen med, hvordan man kan gøre utopier til virkelighed, og udarbejder
handlingsplaner herudfra.
Der er nogle regler, som det er nødvendigt at overholde, hvis arbejdet skal forløbe konstruktivt:
- Alt tages alvorligt, men ikke nødvendigvis højtideligt
- Ordet er frit og alle skal kunne komme til orde
- Det forbudt at diskutere under brainstormfaserne, d.v.s i kritikfasen og utopifasen
- Formuleringer sker i stikord, som skrives på vægaviser
- En ”værkfører” sikrer fremdriften
Fremtidsværkstedet skal bidrage til ”empowerment” blandt deltagerne – vi kan ændre noget, hvis vi vil!
102
Mere ensartet kvarter
Vi lægger vægt på harmoni og konfliktfrihed
Mere service
Vi får service udefra
Mere by
Naturen er kedelig
Mere seniorby
Vi er på vej mod et ældre-samfund
Det integrerede kvarter
Vi kan bruge hinanden meget mere
Det lukkede kvarter – borgen
Vi hygger os i trygge rammer
Det oplevelsesrige kvarter
Vi lægger vægt på følelser, drømme, historier
Det fritvoksende kvarter
Der er frit slag
Kilde: Utopiske Horisonter, www.christinia.org/utopia

eboerne har forskellige præferencer og individuelt eller
kollektivt kan trække udviklingen i forskellige retninger.
Ved at kombinere to sæt af usikkerhedsakser, kan der
opbygges et scenariekryds – se figur 17 på side 104.
Med nogle nøgleord beskriver man herefter, hvordan
grundtonen er i hvert af de fire scenarier og tegner
herefter fire forskellige profiler af kvarteret, der svarer til
grundtonen i de respektive scenarier. Profilen kan struktureres
efter de tre områder:
- De fysiske rammer i kvarteret
- Services og funktioner i kvarteret
- Det sociale liv i kvarteret
Beboerne kan deles i fire arbejdsgrupper, som hver får
til opgave at udvikle et scenarie med tilhørende profil af
kvarteret. Det kan gøres i stikord på en ”flip-over”.
”Worst-case og best-case”
metoden
Denne metode er en videreudvikling af fremtidsværkstedet,
jævnfør ovenfor. Her startes, jævnfør nedenstående
figur, med nutidsbilledet. Kvarterets stærke og svage sider
beskrives. Der ses herefter på trusler og muligheder i
fremtiden og endeligt tegnes henholdsvis et ”best-case” og
et ”worst-case” scenarie – se figur 18, også på side 104.
Nutidsbilledet
Første trin, nutidsbilledet er beboernes kvalitative vurdering
af, hvor godt kvarteret er og fungerer i nuet.
Nutidsbilledet tegnes ved systematisk at gennemgå kvarterets
forskellige kvaliteter, jævnfør skema 5. Der ses på
de fysiske rammer, funktioner og services samt sociale
relationer. For en nærmere diskussion heraf henvises til
idékataloget.
De stærke sider ved kvarteret er dem, som man gerne
vil synliggøre, fastholde og eventuelt styrke og bygge videre
på. De negative sider er områder, som man gerne vil
eliminere eller reducere i omfang. Der udarbejdes en kort
beskrivelse af stærke/svage sider. Dette arbejde kan danne
input til en kvarterbeskrivelse, fx
i samarbejde med kommunen. Se
skema på denne side.
De fysiske kvaliteter - omgivelser
og steder
- Hvordan fremtræder de synlige
indtryk, veje, hegn, indgangspartier,
bevoksning og huse,
når man kommer ind i kvarteret?
- Er der smukt eller grimt? Er
der monotont og kedeligt eller
SKEMA 5: HVORDAN HAR VI DET?
De fysiske kvaliteter
Omgivelser og ”steder”
103
varieret og frodigt?
- Udgør bebyggelse og haver en harmonisk helhed eller
stritter det i alle retninger?
- Er der andre mere eller mindre synlige attraktioner og
kvaliteter i området?
- Adgang til naturværdier, legepladser og oplevelser i
nærområdet
- ”Steder”, hvor det er rart at opholde sig
- ”Steder”, der giver anledning til at folk mødes
- En organiseret ”byvandring” i kvarteret, eventuelt med
en landskabsarkitekt, kan være en ”øjenåbner” for de
ting, som man bare har vænnet sig til.
Funktioner og services
- Dette område omfatter blandt andet trafikforsyningen.
- Er det ”nødvendigt” med egen bil, eller er der let
adgang til kollektiv transport?
- Hvordan er handicappedes muligheder for at komme
rundt?
- Hvordan er trafikbelastningen i kvarteret? Er støjniveau
og forurening acceptabelt. Er trafiksikkerheden i
orden, så børn trygt kan gå og cykle i nærområdet?
- Opleves det som sikkert og trygt at bo og færdes i
området. Hvordan er belysningen? Hvor gode er
sikrings- og overvågningssystemer mod kriminalitet,
ulykker etc.?
- Hvordan er lokalområdets forsyning med nærbutikker,
offentlig services, restaurant/café etc.
- Hvor gode er mulighederne for at dyrke motion, leg
og idræt i lokalområdet?
- Behovet for funktioner og services i kvarteret er særligt
relevant i områder med mange ældre.
Det sociale liv - beboerne og deres relationer
- Hvordan er det sociale liv i kvarteret? Er man sig selv
nok eller kender man hinanden i kvarteret? Møder
man ofte sine naboer ”tilfældigt” og får en snak?
- Leger kvarterets børn sammen i kvarteret/på vejen?
- Er det almindeligt at bede naboerne om hjælp, hvis
man mangler noget eller er væk fra huset?
- Løser man opgaver i fællesskab – fx vedligeholdelse af
fællesområder?
STÆRKE SIDER, FX SVAGE SIDER,
- Huse og bygninger
- Naturværdier
FX
- Veje, fortove
- Grønne fællesarealer
Funktioner/services - Trafikforsyning - Nærområdets butikker
Det sociale liv
Beboere/relationer
- Naboskab - Foreninger/netværk
- Mødesteder
- Kulturelle værdier

FIGUR 17: FIRE SCENARIER FOR VORT KVARTER
Åbent
Mangfoldigt
Scenarie 1 Scenarie 2
Scenarie 3 Scenarie 4
Ensartet
FIGUR 18: SCENARIER FOR VORT KVARTER
1. Hvordan har vi det?
2005
5. Hvad nu?
Muligheder
Trusler
2. Hvordan kan vi få det?
- optimistisk scenarie
2010 2015
3. Hvordan kan vi få det?
- pessimistisk scenarie
104
Lukket
4. Hvordan vil vi have det?

- Kommer naboer sammen privat til sammenkomster?
- Er der mødesteder og legepladser, som indbyder til
socialt samvær?
- Hvor aktiv er grundejerforeningen?
- Er der andre lokale netværk og foreninger, som beboerne
er aktive i?
- Er der et ønske om mere fællesskab i kvarteret, eller
er niveauet passende ?
Trusler og muligheder frem
mod år 2015
Arbejdet med fremtidsbilleder for parcelhuskvarteret kan
med fordel indledes med at se på trusler og muligheder
i fremtiden. Der arbejdes videre med den liste, der blev
udarbejdet i forbindelse med nutidsbilledet over kvarterets
stærke/svage sider, men nu med fokus på trusler og
muligheder i fremtiden.
Det handler ikke kun om de udefra kommende ting,
men også om muligheder for via aktiv handling at påvirke
udviklingen. Er der helt nye ting, der vil kunne påvirke
kvarteret væsentligt? Det kan være kendte eller mere
usikre ting, fx kommunesammenlægninger, nye byggerier
i nærområdet, vejudvidelser eller vejomlægninger. Det kan
også være trusler om nedlæggelse af arbejdspladser, skoler
eller butikker. Se skema 6 på side 106.
De fysiske rammer - omgivelser og ”steder” i fremtiden
- Forventes en så kraftig nedslidning af bygninger, veje
og fortove m.v. , at mere omfattende renoveringer vil
komme på dagsordenen i umiddelbar fremtid?
- Sker der et generationsskifte og dermed en fornyelse i
kvarteret?
- Er der risiko for overbevoksning og tilgroning af
haver og grønne områder?
- Trafikbelastning – forventes et øget trafikomfang og
støjniveau?
- Er der ”uopdagede” steder, som igennem en indsats
kan gøres til attraktive mødesteder, udsigtspladser,
legepladser etc.?
Funktioner og services i fremtiden
- Er der trusler og muligheder i forbindelse med kommunesammenlægninger
eller oprettelser og nedlæggelser
af arbejdspladser, skoler og butikker i nærområdet?
- Er der mulighed for at forbedre og sikre servicemuligheder,
og kan man bruge det, der er noget mere for at
sikre bæredygtigheden? Det kan være rabatordninger
til borgere, som benytter nærbutikken meget eller
bedre muligheder for at tilgodese loyale beboeres særlige
ønsker til sortimentssammensætningen
- Hvordan kan Internet inddrages i serviceringen?
- Kan der udvikles fælles services eller fælles løsninger
105
på forskellige områder, fx vedligeholdelse og renovering?
- Kan der etableres en delebilordning, fx administreret
af den lokale servicestation? Kan kvarteret kobles på
en telebusordning, eller kan deletaxaservices oprettes
i parcelhuskvarteret?
- Kan sikring og overvågning udbygges og i højere grad
involvere nabonetværk?
Det sociale liv - beboerne og deres relationer i fremtiden
- Hvad sker der med beboersammensætningen i kvarteret?
- Hvad er mulighederne for at tiltrække nye til kvarteret
fra lokalområdet eller helt udefra?
- Sker der en aldring, eller sker der et generationsskifte?
Hvad er ønskeligt og hvad er realistisk?
- Er det ønskeligt med flere børnefamilier, og hvad skal
der i så fald gøres? Er det mest realistiske at kvarteret
udvikler sig til en seniorby. Hvad indebærer det af
trusler og muligheder, og hvilke tilpasninger kræver
det?
- Kan der etableres forældrenetværk, seniornetværk og
lignende i kvarteret?
Fremtidsbilleder
- hvordan kan vi få det i 2015?
Arbejdet med at opstille nutidsbilledet i form af stærke og
svage sider ved kvarteret og udpege de trusler og muligheder,
som man ser forude, kan gennemføres på flere måder.
Det vil formentlig være en fordel, at det sker på et fælles
møde med beboerne, men alternativt kan det også udføres
som en spøgeskema undersøgelse.
Når der er kommet tilstrækkeligt input i form af
stærke/svage sider og trusler/muligheder, opstilles der to
fremtidsbilleder. Dels et realistisk ”worst-case” scenarie og
dels et realistisk ”best case” scenarie.
1. Sådan vil vi ikke have det - et sandsynligt worstcase:
I ”worst case” scenariet er det kvarterets svage
sider og truslerne, som dominerer fremtidsbilledet. En
negativ spiral sætter ind
2. Sådan vil vi gerne have det - et sandsynligt bestcase:
I ”best-case” scenariet udvikles de stærke sider,
nogle af de svage sider og truslerne elimineres, og der
tænkes i nye muligheder.
Beboerne deles op i to arbejdsgrupper, som arbejder med
hver sit scenarie, og fremlægger efterfølgende resultatet
for de øvrige. Alternativt kan alle først arbejde med
”worst-case” scenariet og siden med ”best-case” scenariet.
Det negative scenarie skal først og fremmest fungere som

SKEMA 6: TRUSLER OG MULIGHEDER
Fyisiske rammer
Omgivelser og ”steder”
TRUSLER,
FX
- Nedslidning
- Trafikbelastning
Funktioner/services - Centralisering/
nedlæggelse
Det sociale liv
Beboere/relationer
- Aldring?
- Generationsskifte?
SKEMA 7: FORMULERING AF VÆRDIER
VÆRDIER DET ER VÆRDIFULDT: (FX)
Det sociale liv - At vi interesserer os for hinanden
- At nye føler sig velkomne
- At vores børn for bedre legemuligheder
- At ...
MULIGHEDER,
106
FX
- Naturpark
- Internetservices
- Fælles services
- Generationsskifte?
- Aldring?
De fysiske kvaliteter - At vores huse tager sig harmonisk ud i forhold til
hinanden
- At veje og fortove gøres mere grønne
- At bevoksningen i vores haver og hegn begrænses
- At ...
Funktioner og services - At ældre/handicappede kan komme rundt
- At vi bruger de lokale faciliteter og går i en dialog
med disse aktører
- At ...
SKEMA 8: TILTAG
TILTAG VÆRDI PRIS/
Månedlig fællesspisning
Forældrenetværk
Etablere legeplads
Omlægge vej/fortorv
...
INDSATS
PRIORI-
TERING
HVORNÅR HVORDAN
OG HVEM

øjenåbner og demonstrere behovet for at gøre noget, hvis
man vil sikre et godt kvarter fremover.
Det kan overvejes at droppe ”worst-case” scenariet,
hvis man frygter, at det kan føre til for meget fokus på
negative sider og klager over naboer og kommunen med
flere. Vælger man at droppe ”worst-case” scenariet, bliver
”best-case” scenariet i stedet til et ”drømme-scenarie”, hvor
man også tackler de svage sider og truslerne positivt.
Det er også en mulighed at lade en gruppe arbejde
med følgende opgave: ”Hvis vi skulle etablere vores kvarter
helt forfra, hvordan skulle det så se ud?” En af de største
barrierer for nytænkning i et eksisterende parcelhuskvarter
er, at de fysiske rammer er så veletablerede, at det
kan være svært at se, hvordan det kan være anderledes.
Hvordan vil vi have det?
– vision og handlingsplan
Fremtidsbillederne kan i sig selv være værdifulde som
inspiration og motivation, men den største effekt opnås
ved at bearbejde fremtidsbillederne til en vision, som der
både er evne og vilje til at gennemføre. Elementerne fra
”best-case” scenariet prioriteres efter, hvor attraktive de
er set i forhold til, hvor gennemførlige og ressourcekrævende
de er. En indsats mod de svage sider og truslerne
fra ”worst-case” scenariet prioriteres også her ud fra en
vurdering af, hvor vigtige de er, og hvor gennemførlige og
ressourcekrævende de er.
Det drejer sig både om at beskrive nogle langtidsholdbare
værdier og om at være så konkret som muligt med
hensyn til tiltag. Værdier beskriver, hvad man sætter pris
på, og hvad man gerne vil udvikle. Værdierne skal også
være egnede til at tackle de negative sider ved kvarteret
og de trusler man ser forude på en positiv måde. Igen kan
formuleringen af værdierne struktureres efter det sociale
liv, de fysiske kvaliteter og funktioner og services, se
skema 7.
Det er ikke nok at blive enige om nogle værdier. De
skal også omsættes i nogle konkrete tiltag. Det er her enigheden
og opslutningen bag værdierne skal stå sin prøve.
De fleste tiltag har både positive og negative konsekvenser,
en værdi og en pris for de enkelte beboere og disse
værdier og omkostninger er ikke ligeligt fordel. Nogle har
glæde af en legeplads, mens det for andre måske opleves
som en gene i hvert fald, hvis den skal ligge lige uden for
stuevinduet.
Det handler også om ressourcer i form af penge og
tid, og det handler om prioritering. Fordelen ved at lave
en langsigtet vision, frem for at se på de enkelte tiltag
isoleret, er ikke mindst, at man på den måde kan lave ”en
pakke”, hvor alle får noget ud af det, og hvor alle kan se
værdien af at gøre kvarteret mere attraktivt. Se skema 8.
Nogle tiltag kan måske gennemføres relativt nemt og
hurtigt. Der er bare ingen, der har tænkt på det før eller
107
gjort noget ved det. Andre tiltag kan have været på ”ønskesedlen”
i årevis, men er enten meget dyre eller møder for
meget modstand internt eller eksternt.
Det vil sandsynligvis være nødvendigt at forankre et
kvarterløftprojekt i grundejerforeningen, i et vejlaug eller
lignende. Der skal laves tidsplaner, findes finansiering og
sættes ressourcepersoner på.
Hvilken metode skal vælges?
Om man til udvikling af scenarier bør vælge ”kryds og
tværs” metoden eller ”best-case/worst-case” metoden
afhænger af flere forhold.
Kryds og tværs metoden er velegnet til at få nye
idéer, fordi man tvinges til at tænke i ekstremer. Logikken
ved akserne presser deltagerne til at gennemtænke mere
radikale udviklinger inden for det enkelte scenaries logik.
Dermed lægger scenarierne også op til divergens og til at
konflikter kommer på dagsordenen. Metoden er særligt
velegnet, hvis der er stor usikkerhed om fremtiden.
Best-case-/worst-case metoden tager implicit for
givet, at der er en række områder, som deltagerne kan
enes om er godt eller skidt, og der fokuseres dermed på de
konsensusskabende ting. Risikoen er, at konflikterne ikke
kommer frem i lyset. Metoden tvinger heller ikke deltagerne
til at tænke i mere radikale løsninger. En mulighed er
at kombinere metoderne. Man kan starte med at diskutere
usikkerhedsakserne:
- hvad er vigtigt, og hvad er mindre vigtigt
- hvad er sikkert, og hvad er usikkert
- hvad er ønskeligt, og hvad er ikke er ønskeligt
Resultatet herfra kan benyttes som input til at udvikle
best-case og worst-case scenarierne.
Hvordan får man kvarterløftprocessen
i gang?
Hvordan kommer man i gang med ”kvarterløft” i et lokalt
parcelhuskvarter? Al erfaring tilsiger, at sådanne projekter
skal være baseret på et engagement fra de lokale beboere
for at bære frugt. Ejerskabet skal være forankret hos beboerne.
Omvendt er det urealistisk at forvente, at alle eller
blot majoriteten af beboere vil være aktivt engagerede i
en sådan proces. Det vil sandsynligvis være en mindre
gruppe af ildsjæle, som har visioner, engagement og ressourcer
hertil.
At de lokale beboere skal føle ejerskab til processen
betyder ikke, at kommunen eller andre ikke kan bidrage
til at igangsætte, iscenesætte og facilitere en proces, men
det er de lokale beboere, som skal spille hovedrollen.
Andre eksterne parter, som kan bidrage positivt til
et kvalitetsløft projekt, kan være virksomheder som ser

fordele i at pleje deres relationer til beboerne i deres egenskab
af kunder:
- Ejendomsmæglere, der har en interesse i ejendomsudvikling
og omsætning i et kvarter
- Banker og kreditforeninger, som har pant i ejendommene
og lever af at låne penge ud til nye projekter
- Byggemarkeder, byggeentreprenører, arkitektfirmaer
og servicefirmaer, som leverer services til parcelhusejerne,
kan se et marked
- Detailhandel og benzinstationer, som er leverandører
til parcelhusejerne i hverdagen
Disse parter, som ofte er landsdækkende kæder, kan facilitere
processer mange steder, når de en gang har udviklet
et koncept. Det kan de fx gøre ved at stille en konsulent til
rådighed for lokale scenarieprocesser eller ved at sponsorere
et netværk til grundejerforeninger.
Kommunen eller den lokale ejendomsmæglerforretning
kan levere inspiration og vejledning ved at invitere
til et temamøde, hvor emnet sættes på dagsordenen på
overordnet plan, og der peges på udfordringer og muligheder.
Mulighederne kan illustreres med gode eksempler
på, hvad man kan gøre, og hvad man eventuelt har gjort
andre steder. Det vil formentlig kun være særligt interesserede,
som møder op til et sådant møde. De fremmødte
skal derfor også have information om og redskaber til at
arbejde videre, lokalt hvor man bor.
En selvbestaltet gruppe af ildsjæle, som via grundejerforeningen
har fået ”carte blanche” fra så mange
parcelhusejerne som muligt, kan lave det indledende analysearbejde
og siden i samarbejde med kommunen, grundejerforeningen
eller en lokal ejendomsmægler invitere de
108
øvrige beboere til at deltage i den videre proces.
Som udgangspunkt vil beboerne i et parcelhuskvarter
være skeptiske overfor en udsigt til forandring. Derfor
skal der i reglen også gås forsigtigt til værks, med mindre
der er tale om store fælles udfordringer som truer. En
fælles udfordring kan fx være at veje og fortove er så nedslidte,
at der under alle omstændigheder skal gøres noget i
nær fremtid.
Mange steder er der gode sociale relationer mellem
naboerne i et parcelhuskvarter, men hvis der ikke er
særlige sociale relationer af betydning i forvejen, vil det
sandsynligvis være nødvendigt at starte her. Naboer kan
inviteres til et ”havetræf”, eller der kan tages initiativ til en
”middagsklub”, en fastelavnsfest, en Sankt Hans aften en
skovtur eller et møde om en eller anden fælles udfordring
i kvarteret.
Når man starter et kvarterløft projekt lokalt, er udfordringen
ikke mindst at gøre projektet så nærværende og
relevant for beboerne som muligt. Derfor kan det nogle
steder være en god idé at tage udgangspunkt i en diskussion
af, hvor den enkelte beboer eller familie ser sig selv om
10 år. Hvad har den enkelte af planer for sit eget liv. Bor
man stadig i kvarteret? Bor naboerne der også? Kunne
man tænke sig en anden bolig i kvarteret – en større eller
en mindre? Har man planer om udbygning eller renovering
af sin bolig eller sine udenomsarealer?
Er man på 5-10 års sigt på vej ud af parcelhuskvarteret,
så er det måske en sikring af ejendomsværdien, der
er interessant. Vil børnefamilier eller andre opleve det
som attraktivt at købe ens hus? Regner man med at blive
boende i mange år, er man omvendt interesseret i nogle
kvaliteter, der sikrer et godt liv, når man bliver ældre.

Figuroversigt
TABEL 1: PRÆFERENCER VED BOLIGVALG HOS PARCELHUSEJERNE SAMMENLIGNET MED ALLE (POINT)
FIGUR 1: ANDELEN AF ALDERSKLASSER, DER BOR I PARCELHUS (HELE LANDET), PCT.
FIGUR 2: FIRE BOLIGTYPER - HAR VI DET RETTE MIX?
FIGUR 3: BEFOLKNINGSTILVÆKST I DANMARK 1928-2038
FIGUR 4: DE DANSKE HUSSTANDE EFTER ANTAL BEBOERE, UDVALGTE ÅR FRA 1960 TIL 2003, PCT.
FIGUR 5: DE NYE LIVSFASER
FIGUR 6: KVINDERNE FÅR BØRN SENERE. DEN GENNEMSNITLIGE MØDREALDER 1
FIGUR 7: BEFOLKNINGSUDVIKLINGEN I DANMARK, 2003-2013, PCT. OG ALDERSGRUPPER
FIGUR 8: ANTALLET AF POTENTIELLE “FØRSTEGANGSKØBERE” OG “SIDSTEGANGSSÆLGERE”, ANTAL ENKELTPERSONER I
BEFOLKNINGEN, 1979-2039
FIGUR 9: ANTAL 60+ ÅRIGE PR. 20-40 ÅRIG, 2015
FIGUR 10: BOLIGBENYTTELSE, ANDEL AF DET SAMLEDE PRIVATE FORBRUG, 1966-2003, PCT.
FIGUR 11: FLYTTEFREKVENSER. 1 ÆNDRINGER FRA 1980-2002 ER ANGIVET OVER SØJLERNE, PCT.
FIGUR 12: NETTOMIGRATIONSRATE FOR 25-35 ÅRIGE, 1993-2002
FIGUR 13: NETTOMIGRATIONSRATE FOR 56-69 ÅRIGE, 1993-2002
FIGUR 14: IDENTITET KNYTTER SIG ISÆR TIL NATIONEN OG TIL BY, LANDSBY OG OMRÅDE, HVOR MAN BOR, PCT.
FIGUR 15: STAT, MARKED OG CIVILSAMFUND
FIGUR 16: SCENARIER FOR PARCELHUSKVARTERER 2015
FIGUR 17: FIRE SCENARIER FOR VORT KVARTER
FIGUR 18: SCENARIER FOR VORT KVARTER
SKEMA 1: DET DANSKE BOLIGUDBUD
SKEMA 2: 1960’ER OG 1970´ER PARCELHUSKVARTERERNE - STYRKER OG SVAGHEDER
SKEMA 3: LIVSFASERNE, BOLIGBEHOV OG OPTIMAL BOLIGFORM
SKEMA 4: FORSKELLIGE MULIGE UDVIKLINGER SOM ALTERNATIVER
SKEMA 5: HVORDAN HAR VI DET?
SKEMA 6: TRUSLER OG MULIGHEDER
SKEMA 7: FORMULERING AF VÆRDIER
SKEMA 8: TILTAG
109

Litteraturliste
Analyse af boligstrategi i forbindelse med etablering
af Skicenter Nordjylland, PLS RAMBØLL
Management og Frederikshavn Kommune, juni 2002
Bag hækken: Det danske parcelhus i lyst og nød.
København, Lind, O. & Møller, J. 1996
Bedre RUM til byens LIV, Rapport over bedømmelsen af
23 indsendte projektforslag, marts 2003
Boliglandet Danmark, Mandag Morgen, Temanummer, Nr.
41, november 2003
Boligpræferencer, boligvalg og livsstil, By- og Byg,
Thorkild Ærø, august 2002
Creative Man, Instituttet for Fremtidsforskning, 2004
Den diffuse forstad – planlægning for og med en kompleks
virkelighed, John Pløger, 2000
Den gode by – hvorfor går det ofte galt, Akademiet for de
Tekniske Videnskaber, maj 2003
Den nye forstad, Carsten Juel-Christiansen, Jan W. Hansen,
Steen Høyer og Merete Ahnfeldt Mollerup, arkitekten,
2001, nr. 15,
Det senmoderne nærmiljø, livsformer og bykultur, John
Pløger, NIBR-rapport 2002:16
Efter forstaden, Instituttet for Fremtidsforskning, medlemsrapport
nr. 2/2003
Eksklusive og ledighedsramte boligområder,
Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, juni 2004
Farvel Parcel – fra typehus til drømmebolig, af Marianne
Sommer og Trine Baadsgaard, udgivet af Bolius,
Boligejernes Videncenter A/S, 2004
Forstaden i nyt lys, Vibeke Meyling, 1999
Fremtidsværksted, Utopiske Horisonter, www.christiania.
org/utopia
Giv Parcelhuskvarteret en chance, Vibeke Meyling,
Tidsskriftet Tegl, nr. 3,2001
Fremtidens boligpolitik, Mandag Morgen, november 2003
Huset uden egenskaber, Anders Høyer Toft, Ph.D afhandling,
Arkitektskolen i Aarhus, maj 2001
110
IT i byfornyelsen, det elektroniske kvarter, Steen
Holmgren, Bjarne Rüdiger, Bruno Tournay, Kresten
Storgaard og Ole Svensson, 2001
Life between Buildings. Using Public Space, Jan Gehl, The
Danish Architectural Press, 2001, (4. rev. udg.)
Livsstil og energiefterspørgsel, SBI-Meddelelse 133,
Statens Byggeforskningsinstitut, 2000
Markedet for renovering af den nyere del af parcelhussektoren
(Projekt renovering), Boligministeriet, 1998
Mirakler tager længere tid. 1. Enfamilie-boliger.
Enfamiliehuset som arkitektonisk eksperiment, Peder
Duelund Mortensen, Arkitekten, 2001, nr. 8
Nye byrum. Nye tendenser i international byrumsarkitektur,
Jan Gehl og Lars Gemzøe, Arkitektens Forlag, 2001, (2.
rev. udgave)
Når sjælen flytter ind, Claus Bech-Danielsen og Kirsten
Gram-Hanssen, 2003, www.urbanvelfaerd.dk
Parcelhuset – elsket og forhadt, Kirsten Gram-Hanssen
og Claus Bech-Danielsen, seniorforskere på Statens
Byggeforskningsinstitut, By og Byg i Arkitekten, nr. 07,
2001
På vej mod bæredygtige parcelhuskvarterer - et idékatalog.
GBL, Gruppen for by- og landskabsplanlægning ApS, 1999
Renovering af enfamiliehuset. Holdninger til arkitektur og
økologi, Statens Byggeforskningsinstitut: SBI-Meddelelse
134, 2000
www.arkitektHjælpen.dk
www.havekulturbyen.dk
Økologisk renovering og vedligeholdelse af parcelhuse,
Pernille Almlund, Astrid Jessen og Morten Elle, Danmarks
Tekniske Universitet, BYG, 2002
Årbog om udlændinge i Danmark 2003, Ministeriet for
flygtninge og integration

Bilag 1: Netværksgruppen
Der er har været nedsat en netværksgruppe, som har afholdt tre møder, hvor
resultaterne af arbejdet er blevet drøftet.
Nogle deltagere er også blevet interviewet separat.
Hermed en stor tak til følgende deltagere, hvoraf nogle har deltaget i et enkelt
og andre i alle tre møder:
- Jannik Nyrop, byplanchef, Odense kommune
- Hans Henrik Mortensen, direktør HHM A/S, formand for Nyhus-foreningen
- Flemming Eskildsen, borgmester, Sundsøre Kommune og formand for sammenslutningen
af kommuner, Det Skæve Danmark.
- Troels Christensen, borgmester, Hashøj Kommune
- Stig H. Eriksen, byplanchef, Esbjerg Kommune
- Henrik Berthelsen, stadsarkitekt, Horsens Kommune
- Bjarne Gregersen, planlægningschef, Horsens Kommune
- Mona D. Jørgensen, byplanchef, Stenløse Kommune
- May Køster, arkitekt MAA, Arkitekt Hjælpen
- Sune Sandø, arkitekt MAA, Arkitekt Hjælpen
- Siv Raun Andersen, cand. scient.anth, Køge Kommune.
- Pia Nielsen, fuldmægtig, Erhvervs- og Byggestyrelsen (observatør)
- Esben Haarder Paludan, byplanlægger, Greve Kommune
- Anne Kyhl Hauskou, funktionschef, Nykredit A/S
- Erling Groth, kvarterløftkonsulent, SBS KØBENHAVN
- Max Petersen, antropolog, Boligtrivsel i Centrum
- Vibeke Meyling, byplanarkitekt, Dansk Byplanlaboratorium
- Lars Petersen, konceptmanager, A/S Dansk Shell
- Stig Møller Nielsen, kommunalbestyrelsesmedlem, Ballerup Kommune
111

Bilag 2: Interview
Der er i månederne fra april til juli 2004 foretaget 19 interviews med boligmarkedseksperter, byplanlæggere,
ejendomsmæglere og enkelte beboere.
Resultaterne af disse interviews er i vidt omfang indarbejdet i analysedel og i scenarier, megatrends og
idékatalog m.v. Interviewene kan også læses særskilt.
Der er anvendt en interviewguide som inspiration for interviewene, men interviewene er ikke struktureret
systematisk herefter. Det er forskellige ting, som de enkelte interviewede har kunnet bidrage med.
Interviewet er foregået personligt med mindre andet er nævnt
Hermed en stor tak til følgende:
Forskere m.v.
- Siv Raun Andersen, cand.scient.anth. Køge Kommune (se side 14)
- Erling Groth, kvarterløfkonsulent for SBS Rådgivning (se side 85)
- Vibeke Meyling, byplanarkitekt i Dansk Byplanlaboratorium (se side 88)
- Max Pedersen, antropolog, Boligtrivsel i Centrum (se side 90)
- Jan Gehl, professor på Center for Byrumsforskning i København (se side 96)
- Thorkild Ærø, seniorforsker, By- og Byg (se side 84)
- Tom Nielsen, arkitekt, Arkitektskolen i Århus (pr. e-mail) (se side 34)
Beboere m.v.
- Signe Wenneberg, forfatter og journalist (se side 26)
- ”Inger Møller”, anonymiseret parcelhusejer (se side 18)
- Stig Møller Nielsen, parcelhusejer, medlem af kommunalbestyrelsen i Ballerup (se side 16)
- Allan Malskær, formand for Parcelhusejernes Landsforening (se side 34)
Byggeri, arkitekt m.v.
- Sune Sandø og May Køster, arkitekter, ArkitektHjælpen (se side 32)
- Michael Honoré Bloch, rådgivningschef hos Bolius, Boligejernes Videncenter A/S (pr. tlf.) (se side 32)
- Hans Kr. Jensen, direktør for byggefirmaet HHM A/S og formand for Nyhusforeningen (se side 30)
Ejendomsmæglere
- Claus Lillelund, medindehaver af Nybolig-forretninger i Nordsjælland (se side 22)
- Finn Schou-Christensen, statsaut. ejendomsmægler, Home i Hjørring, (pr. telefon) (se side 10)
- Kurt Bødker, statsaut. ejendomsmægler, Home i Viborg, (pr. telefon) (se side 10)
- Carla Saaby, statsaut. ejendomsmægler Home på Mors, (pr. telefon) (se side 10)
- Helle Mattsen, statsaut. ejendomsmægler Home i Åbenrå, (pr. telefon) (se side 10)
112

Bilag 3: Interviewguide - “kvarterløft”
i parcelhusområder
Interviewene har taget udgangspunkt i nedenstående
bruttoliste af spørgsmål. Det er vidt forskellige emneområder,
der er blevet fokuseret på i det enkelte interview,
afhængig af den interviewedes rolle i forhold til parcelhusproblematikken.
Køberne til enfamiliehuse:
- Hvor gamle er de typiske førstegangskøbere af enfamiliehuse
– bliver de ældre eller yngre?
- Hvilke typer af enfamiliehuse er køberne mest interesserede
i?
- Hvor meget betyder kvarteret og beliggenheden sammenlignet
med selve huset?
- Hvor meget betyder det, hvilke naboer som bor i kvarteret?
- Hvor vigtig er muligheden for privathed sammenlignet
med muligheden for sociale relationer og nabofællesskab
– er der en udvikling heri?
- Er 1960’er og 1970’er parcelhuse/parcelhuskvarterer
mere/mindre attraktive end andre typer af enfamiliehuse?
- Hvilke forhold lægger køberne henholdsvis mere eller
mindre vægt på i forhold til tidligere, når det gælder
husenes tilstand, indretning og arkitektur m.v.?
Hvordan står 1960´er og 1970´er husene set i det lys?
- Hvor meget betyder det, at man kan flytte lige ind
(male) i forhold til det at skulle renovere?
- Moderniserer køberne oftere med det samme eller
venter de nogle år?
- Hvor ”famlende” står køberne overfor at skulle istandsætte
og modernisere?
- Flytter de ”unge ældre” i øget omfang end hidtil eller
bliver de boende?
- Er der sælgere af store (1970’er) parcelhuse (seniorer),
som er interesseret i mindre parcelhuse?
Husene:
- Hvordan er din oplevelse af 1960´er og 1970´er parcelhusenes
tekniske tilstand generelt?
- Er der nogle typer af parcelhuse, som er særligt truet
de næste 10-15 år?
- Kan det blive aktuelt at rive parcelhuse ned i større
omfang de næste 10-15 år?
- Hvor omfattende har renoveringsindsatsen været
– ude og inde?
Kvartererne:
- Oplever du, at 1960’er og 1970’er parcelhuskvartererne
generelt er blevet mere eller mindre attraktive
at bo i de senere år? (trafik, grønt, beboere, fællesskab,
adgang til butikker etc.)
- Er der nogle typer af parcelhuskvarterer, som du ser
113
bliver henholdsvis mere/mindre attraktive de kommende
10 år.
- Oplever du en øget opdeling af parcelhuskvartererne
– fx efter livsfase eller livsstil?
- Er der områder, som du ser risikerer at forslumme?
Æstetik, funktion, natur, arkitektur, byplanlægning m.v.:
- Hvilke behov ser du for naturbevarelse og byforskønnelse
i lokalområdet. Stier, veje, hegn, offentlige og
privat ejede arealer
- Er der behov for mere udendørsliv- ikke bare i de
private haver, men også på fællesarealer. Kan der
gøres noget for at gøre disse steder til mere attraktive
områder for børn, voksne og ældre at opholde sig i,
dyrke motion, m.v. – begrænsninger i trafik, bænke,
legepladser, beplantning, kunst?
- Er der basis for ”riv hegnet ned”, mere åbne forhaver
etc., som indbyder til mere liv og fællesskab?
- Kunne du forestille dig en indsats for mere liv i kvartererne,
fx ved at indpasse og tiltrække butikker og
erhverv?
Fællesskab og fælles service:
- Hvordan er udviklingen omkring sociale relationer
(nabofællesskab) i parcelhuskvartererne
- Bliver der mere eller mindre af det i parcelhuskvartererne?
- De nærmeste naboer? Beboerne i øvrigt i kvarteret?
- Kunne du forestille dig, at det var en attraktion, hvis
man gik sammen om flere fælles services til beboerne
i kvarteret, fx via grundejerforeningen?
- Almindelig pasning og vedligehold - tagrende
rens, hækkeklipning m.m.
- Ansætte en ”vicevært” eller ”alt-mulig-mand” i
fællesskab?
- Hjælp til hundeluftning, græsslåning, babysitning
etc., fx aftaler med skolebørn eller efterlønnere?
- Entrering med håndværkerfirmaer om vedligeholdelses-
og renoveringsopgaver?
- Fælles energi- eller miljøløsninger
- Fælles overvågning i området, fx via mobilnettet
- Kunne du - ligesom i bofællesskaber - forestille dig et
fælleshus eller et medborgerhus i kvarteret eller på
vejen, hvor man mødes om madklub eller leg, spil,
motion etc., og hvorfra man også kan låne alt lige fra
dele bil til værktøj og redskaber?
- Er der noget ”interessenter” (i egen interesse) kunne
gøre for aktivt at løfte livskvaliteten i parcelhusområderne?
Kommunen, kirken, institutionerne, kreditforeningerne,
leverandører, fx tankstationer, service- og
vedligeholdelsesvirksomheder etc.)

Copenhagen Institute for Futures Studies Instituttet for Fremtidsforskning