de nye mæglertyper - Estate Media

denne fremgangsmåde er langt fra hensigtsmæssig for
långiverne - af flere årsager.
For det første er tinglysningssystemet indrettet således, at
låntager skal medunderskrive ved oprettelsen af nye underpanterettigheder.
Det betyder altså, at låntager skal medvirke til, at
en udtrædende långiver kan overdrage sin sikkerhed til en ny långiver.
Det er en nyskabelse i dansk ret, idet låntager ikke tidligere
havde nogen indflydelse på, om et håndpantsat ejerpantebrev
blev videreoverdraget. Så længe forholdet mellem låntager og
långiver er godt, volder dette sjældent problemer. Hvis forholdet
derimod er anstrengt kan situationen være en anden, og det lader
sig umiddelbart ikke løse ved tinglysningsfuldmagt fra låntager.
Det kan derfor undre, at det digitale tinglysningssystem ikke i det
mindste er indrettet således, at nye underpanterettigheder kan
oprettes uden låntagers medvirken, når det sker til afløsning af
en eksisterende underpanteret.
For det andet lader ovennævnte fremgangsmåde sig i praksis
ikke gennemføre ved syndikerede lån. Det medfører nemlig et
enormt administrativt arbejde, fordi hver af de eksisterende
långivere, for at opnå sideordnet prioritet med den nye underpanteret,
skal tiltræde tinglysning af ny underpanteret, og derefter
medunderskrive aflysning af deres eksisterende underpanteret.
Frem-gangsmåden koster ikke tinglysningsafgift, men ekspeditionsomkostningerne
kan være meget store, især hvor nogle af
långiverne er udenlandske.
For det tredje giver det også nogle (uløselige?) udfordringer, hvis
selvsamme ejerpantebrev i forvejen er underpantsat med sekundær
prioritet til tredjemand. Denne sekundære underpanthaver
vil i givet fald skulle rykke for den nye underpanteret. Det er dog
langt fra sikkert, at den sekundære underpanthaver vil medvirke
hertil. i det mindste må det forventes, at denne vil stille krav om
at blive holdt skadesløs for omkostningerne i forbindelse hermed.
Det forekommer ikke rimeligt, at der ikke eksisterer en mere smidig
adgang for overdragelse af underpanterettigheder.
Sikkerhedsbrist
Enhver långiver skal naturligvis give samtykke til, at dennes underpanteret
aflyses af tingbogen. Samtykket gives i praksis ved, at
långiver underskriver aflysningen digitalt, enten ved egen digital
signatur/NemiD, eller gennem andre ved brug af en tinglysnings-
fuldmagt. Når man aflyser en underpanteret i et ejerpantebrev,
skal man benytte ekspeditionstypen ’Aflysning Hæftelse’. Ved
brug af denne ekspeditionstype skal rollen ’Kreditor’ underskrive.
Tinglysningsretten skriver derfor følgende på deres hjemmeside:
”Underpanthaver indsættes i anmeldelsen som rollen
”Kreditor”.”
Tinglysningsretten skriver således ganske naturligt, at långiver
skal underskrive aflysningen af sin underpanteret. imidlertid
forholder det sig sådan, at lader man i stedet låntager selv underskrive
(låntager er formelt kreditor på ejerpantebrevet), uden
at långiver medunderskriver, så bliver underpanteretten i nogle
tilfælde alligevel aflyst. Dette betyder altså, at låntager selv kan
aflyse långivers underpanteret, uden långivers kendskab hertil, og
uden långivers samtykke og medvirken!
Dette må antages at være en fejl i det digitale tinglysningssystem.
Fejlen eksponerer alle långivere med sikkerhed i ejerpantebreve
for en risiko for misbrug fra låntagers side. Fejlen gør
pudsigt nok arbejdet lettere for de, der til daglig arbejder med at
tinglyse rettigheder over ejerpantebreve, idet aflysning af underpanterettigheder
kan gennemføres med betydelig færre parter
involveret. Men det er en uholdbar situation, og indtil fejlen er
rettet, vil der være en vis usikkerhed forbundet med at tage sikkerhed
i ejerpantebreve.
Afslutning
Det var næppe lovgivers hensigt ved overgangen til digital tinglysning,
at begrænse långiverne i deres muligheder for at tage
sikkerhed i ejerpantebreve. Men det er som følge af långivernes
fravalg desværre blevet resultatet. Og konsekvensen kan meget
vel være tabte indtægter til stats-kassen i form af manglende
tinglysningsafgifter på nye ejerpantebreve. Der efterlyses derfor
en mere smidig indretning af det digitale tinglysningssystem,
som muliggør overdragelse af underpanterettigheder i ejerpantebreve.
Herudover bør Tinglysningsretten snarest formelt anerkende, at
låntagere i nogle tilfælde ved en fejl selv har kunnet aflyse sine
långiveres underpanterettigheder, samt bekræfte at fejlen er
rettet (eller snarest vil blive rettet). indtil da kan det være svært
at have fuld tillid til systemet, samtidig med at risikoen for større
erstatningskrav mod Tinglysningsretten lurer i baggrunden.
# 2 fEbruAr 2012 | MAGASINET EJENDOM | SIDE 57