Faresignaler på boligmarkedet - analyse fra Danske Bank - DR

More documents

Recommendations

Info

STATUS FOR BOLIGMARKEDET 27. FEBRUAR 2007 Vores boligmarkedsmodel indikerer, at der er en risiko for prisfald Nominelle prisfald er dog meget sjældne Uligevægten er mindre hvis man sammenligner med indkomsten Indeks 2000=100 Indeks 2000=100 160 160 Huspriserne i forhold til disponibel indkomst 140 140 120 100 80 60 75 80 85 90 95 00 05 120 100 Selv hvis ligevægtstanken ikke holder hvilket man altså kan diskutere om den gør - så kan man dog bestemt ikke afvise, at boligmarkedet kan være kommet ud af trit med den underliggende økonomiske udvikling. Tager vi udgangspunkt i vores egen boligmarkedsmodel, så havner vi på, at det danske parcelhusmarked kan være overvurderet med omkring 20 % - når vi vel at mærke forsøger at inkludere effekten af de afdragsfrie lån. De 20 % skal ikke tages alt for bogstaveligt, da økonomiske modeller desværre ikke er perfekte, men det understreger dog, at der er en vis risiko for, at huspriserne er kommet op på et for højt niveau. Boligmarkedet er et marked, hvor uligevægte kan opstå. Således er fundamentalværdien af et hus svær at bestemme for det første fordi der ikke er sammenlignelige produkter på hylderne, og for det andet er det svært at sætte kroner og ører på den nytteværdi , man får ved at bo i en given bolig. Vores boligmarkedsmodel kan ikke forklare prisudviklingen Kr. pr. kvm. Kr. pr. kvm. 14000 Faktisk 14000 12000 Forudsagt, inkl. afdragsfrie lån 12000 10000 Danmark 10000 8000 8000 Forudsagt 6000 6000 4000 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 4000 Kilder: Realkreditrådet , Danmarks Statistik, MONA, ADAM og egne beregninger Selv hvis en overvurdering på i omegnen af 20 % holder stik, så er det værd at erindre, at større nominelle prisfald på boligmarkedet forekommer meget sjældent. I midtfirserne skulle der en cocktail af rentestigninger og ovennævnte politiske indgreb til, før boligpriserne faldt med små 20 % i løbet af 7 år omsat til dagens termer svarer det ydelseschok husejerne fik dengang til, at renten skal stige med 5 %-point fra den ene dag til den anden. Boligpriserne særligt huspriserne - opfører sig med andre ord lidt ligesom lønningerne der skal meget til før de giver sig nedadtil. I USA har man til sammenligning aldrig oplevet prisfald på boligmarkedet, hvis man fokuserer på årsvækstraterne. Da der ikke denne gang er udsigt til hverken højere boligskat eller en mere restriktiv realkreditlov, så er det meget 4 DANSKE BANK 80 60
27. FEBRUAR 2007 STATUS FOR BOLIGMARKEDET Forventningsdannelsen kan påvirke huspriserne Prisstigninger mindsker de reelle omkostninger ved at eje en bolig Ændrede forventninger påvirker kraftigere end skift i renten sandsynligt, at slutningen på prisfesten på boligmarkedet kommer til at adskille sig fra, hvad vi tidligere har set. Også set i lyset af, at der kun er udsigt til mindre rentestigninger fremadrettet i kombination med en stærk dansk økonomi. Det taler altså for en stabilisering af priserne ikke et kollaps. Danskernes boligprisforventninger - en joker for boligmarkedet Hvis vi mod forventning skal komme til at se et kollaps af priserne i kombination med at vores renteforventninger holder nogenlunde stik, så kunne ændringen lidt teknisk formuleret komme fra boligmarkedets egen dynamik. I opgangstider kan der være en tendens til, at potentielle boligkøbere bliver mere optimistiske med hensyn til den fremtidige boligprisudvikling, hvilket kan føre til et yderligere tryk opad i boligpriserne. Med andre ord kan der være elementer af selvopfyldende forventninger i prismekanismen. I så fald betyder det også en nedadgående risiko, når markedet vender rundt. At danskernes boligprisforventninger kan spille en særdeles vigtig rolle for prisudviklingen skyldes ikke, at danskerne som gennemsnit er en flok spekulanter, der kaster sig ud i boligkøb i opgangstider for blot at score kassen. Beslutningen om at købe en bolig træffes næppe fra den ene dag til den anden. I stedet betyder stigende boligprisforventninger, at potentielle boligkøbere er villige til at sætte sig lidt dyrere end ellers. Enten fordi man anser risikoen ved at købe en bolig som mindre end vanligt, eller at de forventede boligomkostninger alt andet lige vil være mindre i boligkøbernes øjne. Hvis man køber et gennemsnitligt hus i Danmark til cirka 2 mio. kroner, så vil en forventning om en prisstigningstakt på 2 % om året give en formuegevinst på 40.000 kroner det første år, mens en stigning på 3 % svarer til 60.000 kroner. Til sammenligning er første års nettoydelsen inkl. boligskatter på 123.000 kroner ved et lån på 2 millioner kroner hvoraf 31.000 kroner er afdrag. En værdistigning på 3 % om året mere end halverer den reelle omkostning. Jo mere man forventer i formuegevinst desto billigere bliver det at købe huset - hvis likviditeten ikke udgør en hindring. Sammenligner man en rentestigning på 1 %-point med et fald i boligprisforventningerne på 1 %-point, så slår sidstnævnte faktisk hårdere igennem på huspriserne. Rentestigningen barberer alt andet lige maksimalt 8 % af huspriserne, mens mindre optimistiske prisforventninger mindsker huspriserne med små 12 %. At rentestigningen alt andet lige slår mindre igennem på priserne skal ses i lyset af rentefradragsretten uden den ville effekten af de to variable på huspriserne have været den samme. DANSKE BANK 5
Page 1 and 2: Christian Heinig, analytiker +45 33
Page 3: 27. FEBRUAR 2007 STATUS FOR BOLIGMA
Page 7 and 8: 27. FEBRUAR 2007 STATUS FOR BOLIGMA

Faresignaler på boligmarkedet - analyse fra Danske Bank - DR

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?