Faresignaler på boligmarkedet - analyse fra Danske Bank - DR

More documents

Recommendations

Info

STATUS FOR BOLIGMARKEDET 27. FEBRUAR 2007 Økonomi- og Erhvervsministeriet har spurgt til prisforventningerne Forventningsskiftet kunne tale for et prisfald på op mod 25 % Ændringer i prisforventningerne slår potentielt hårdt igennem Afvigelse fra grundforløb Afvigelse fra grundforløb 100 100 98 96 94 92 90 En rentestigning på 1 %-point 88 1%-point fald i prisforventningerne 86 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 Kilder: Realkreditrådet , Danmarks Statistik, MONA, ADAM og egne beregninger Økonomi- og Erhvervsministeriet har for nyligt udsendt en analyse, hvor de ser nærmere på danskernes boligprisforventninger ved hjælp af en spørgeundersøgelse. Ser man på danskernes boligprisforventninger for det kommende år i undersøgelsen fra november 2006, så viser de rent faktisk meget afdæmpede prisforventninger. Her er der altså ingen tegn på, at danskerne som gennemsnit synes overoptimistiske. Hvad der er mere interessant, så viser undersøgelsen også udviklingen i husholdningernes boligprisforventninger i perioden fra juli 2005 og frem til primo november sidste år. Her er der tale om et pænt fald. Forsøger man at udregne en form for gennemsnitsforventning ud fra de angivne forventningsintervaller, så kan man groft sagt anslå den gennemsnitlige årlige boligprisforventning til 3,7 % i sommeren 2005 og kun 1,1 % i november 2006 et fald på 2,6 %-point. Boligprisforventninger blandt de danske husholdninger Boligprisforventning, 1 år frem Boligprisforventning, 1 år frem 50 50 November 2006 40 40 30 20 10 Juli 2005 0 -10% til -5% < -10% -5% til -2% Kilde: Økonomi- og Erhvervsministeriet 0% 5% til 10% 2% til 5% >10% Tager vi udgangspunkt i Økonomi- og Erhvervsministeriets undersøgelse og lægger et skift i forventningerne på 2,6 %-point ind i vores boligmarkedsmodel så er det tydeligt, at et sådant forventningsskift potentielt kan spille en afgørende rolle for udviklingen i huspriserne. Faldet i boligprisforventningerne på 2,6 %-point siden sommeren 2005 betyder alt andet lige et markant nedadgående pres på prisudviklingen. Laver vi et sådant stød i vores boligmarkedsmodel, så tilsiger det, at boligpriserne vil kunne blive presset ned med i omegnen af 25 %. Danskernes boligprisforventninger er en betydende risikofaktor 6 DANSKE BANK 98 96 94 92 90 88 86 30 20 10 0
27. FEBRUAR 2007 STATUS FOR BOLIGMARKEDET Forventningerne kan også have spillet en vigtig rolle for uligevægten Man skal dog være varsom med at overdramatisere men risikoen for prisfald er reel uden at være det mest sandsynlige Huspriserne Huspriserne 100 100 95 90 85 80 75 95 Afvigelse fra grundforløb ved skred i prisforventningerne 90 70 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Kilder: Realkreditrådet , Danmarks Statistik, MONA, ADAM og egne beregninger At forventningsdannelsen potentielt spiller en vigtig rolle på det danske boligmarked tydeliggøres, hvis man ændrer i forventningsdannelsen i vores boligmodel. I vores model opereres der normalt med, at alle boligkøberne forventer, at huspriserne på sigt stiger med 2 % om året svarende til inflationen i økonomien. Denne antagelse er imidlertid ikke triviel. Antager vi i stedet, at blot 10 % af de potentielle boligkøbere tager prisudviklingen inden for det seneste år og regner med, at sådan kommer det også ud til at se ud de næste år så ændres billedet markant. Med en sådan beskrivelse af boligkøbernes prisforventninger, så har vores boligmarkedsmodel ingen problemer med at forklare de seneste års ekstreme prisudvikling. Boligmarkedsmodellen forklarer prisdynamikken nærmest perfekt siden 1998 og det er endda uden at tage højde for eventuelle priseffekter af introduktionen af de afdragsfrie lån i 2003. Er det overoptimistiske prisforventninger der har drevet uligevægten? Kr. pr. kvm. Kr. pr. kvm. 16000 16000 14000 Boligmodel, med 10 % adaptive forventninger Faktisk 14000 12000 12000 10000 8000 6000 4000 97 98 99 Danmark 00 01 02 Forudsagt 03 04 05 06 85 80 75 70 10000 8000 6000 4000 Forventningsdannelsen spiller således en vigtig rolle for udviklingen på boligmarkedet og forståelsen af forventningsdannelsen kan også spille en vigtig rolle for, hvordan prisfesten på boligmarkedet kan forventes at ende. Inden vi dog med sikkerhed konkluderer, at priserne er på vej ned pga. ændrede forventninger, så er det dog værd at understrege, at ovennævnte fald på 2,6 %-point i de forventede priser, og det efterfølgende nedadgående prispres skal tages med et gran salt. Danskernes boligprisforventninger er for det første svært målelige, de kan svinge fra boligform til boligform, og de indgår næppe i skarpe kalkuler i husstandene for de fremtidige boligomkostninger som i vores boligmarkedsmodel. Eksemplet illustrerer imidlertid, at en af de risikofaktorer, som boligmarkedet står over for i de kom- DANSKE BANK 7
Page 1 and 2: Christian Heinig, analytiker +45 33
Page 3 and 4: 27. FEBRUAR 2007 STATUS FOR BOLIGMA
Page 5: 27. FEBRUAR 2007 STATUS FOR BOLIGMA

Faresignaler på boligmarkedet - analyse fra Danske Bank - DR

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?