Konsekvensanalyse af kommunalt ... - Dansk Byggeri

DANSK BYGGERI - KONSEKVENSANALYSE AF KOMMUNALT BYGNINGSVEDLIGEHOLD
Box 5.4:
I foråret 2005 besluttede den tidligere Græsted-Gilleleje Kommune, at der var behov for etableringen af både
en ny daginstitution og nye handicapboliger i kommunen til psykisk udviklingshæmmede og svært fysisk udviklingshæmmede.
Kommunen udformede et udbud af et offentligt-privat samarbejde og udbød i april 2005
totalleverancen af projektering, anlæg og drift af 22 handicapboliger samt en daginstitution til ca. 120 børn.
Kuben blev udvalgt som totalleverandør af såvel anlæg som drift af byggeriet i 15 år.
Kommunen ansatte to rådgivende ingeniørfirmaer og et advokatfirma til at bistå med udbuddet. Udbudsform
var et OPS – med drift i 15 år. Udbuddet tog ca. 4 måneder at udarbejde. Der blev prækvalificeret 3 konsortier/virksomheder
og alle tre afgav bud. Udbuddet kostede ca. 700.000 – store dele dog finansieret af andet
end anlægsrammen, da det blev betragtet som udviklingsarbejde til brug for senere udbud. Anlægssummen
var 45 mio. kr. og drifts- og vedligeholdelsessummen er 10,6 mio. pr. år.
Samlet udbud har igennem projektet givet gode rammer for brugerinddragelse, hvilket har resulteret i løsninger,
der i højere grad opfylder brugernes behov. Kommunen har generelt gennem projektet høstet mange
brugbare erfaringer og ser mange fordele ved udbudsformen.
Kilde: Dokumentationsdatabasen, Konkurrencestyrelsen og KL
5.4 Operationel SALB-model
SALB-modeller har som udgangspunkt, at der kan være et betydeligt potentiale i at udskille bygningsdrift
og -vedligeholdelse fra kommunens løbende prioriteringer. Brugen af SALB kan derfor
overvejes med henblik på at overdrage ansvaret for bygningsdriften fuldt ud, så dette sker på
markedsmæssige vilkår.
En sådan overdragelse, hvor driften optimeres efter langsigtede og totaløkonomiske principper,
skal ske uden at kommunen mister indflydelse og mulighed for at fastholde den ønskede tætte
dialog med brugerne om bygningsmæssige forhold.
Fremtidig anvendelse af SALB som driftsform kan fx baseres på følgende principper:
• Salg af ejendommene til privat/institutionel investor, med eventuel tilbagekøbsklausul.
• Fuld overdragelse af alle bygningsmæssige risici, herunder også risici, som ikke er forudset
ved aftalens indgåelse, eksempelvis skimmelsvamp.
• Indgåelse af langvarigt lejemål på bygningerne, eksempelvis 25 eller 30 år på kendte huslejevilkår.
• Kommunens styring af lejemålene sker via funktionskrav, der sikrer, at bygningerne til
stadighed lever op til kommunens krav i forhold til indeklima, funktionsduelighed, energiforbrug,
fremtoning, rengøring, udearealer etc.
• Fortsat tæt inddragelse af brugerne og tæt føling med bygningsmassen.
• Fleksibilitet som muliggør tilpasninger af bygningerne og strukturen i bygningsmassen til
ændrede behov gennem aftaleperioden.
En sådan model vil indebære, at kommunen indgår aftaler om operationel leasing. Med operationel
leasing får køber det fulde ansvar for bygningernes drift, og herved forbedres mulighederne
for at få de nødvendige skattemæssige godkendelser, om end dette skal undersøges og afklares
særskilt.
Operationel leasing stiller endvidere en række nye krav til kommunen. Dette gælder ikke mindst i
udbudsfasen, hvor fastlæggelsen af de funktionskrav, som aftalen skal bygges op omkring, er afgørende.
Det kræver grundige forberedelser, før der er tilstrækkelig sikkerhed for, at kommunen
hermed sikres de nødvendige styringsværktøjer.
22