Læs bladet - ABF

More documents

Recommendations

Info

tema rUNdt OM rEnOVEring Temaet i november-nummeret sætter fokus på, hvorfor i skal renovere jeres andelsboligforening. To rådgivende arkitekter giver gode råd til driftsplanen og energiforbedringerne. ABF’s økonomiske konsulent forklarer, hvordan man bedst tilrettelægger finansieringen. Og to andelshavere øser ud af deres erfaringer med det, der ofte er den største udfordring ved driften af en andelsboligforening: Vedligeholdelse og kunsten at blive enige om det. når du lapper boligen, lapper du pengepungen Når du renoverer din andelsbolig, vedligeholder du samtidig de penge, du har investeret i foreningen. Tre eksperter giver her de bedste råd til, hvordan I griber renoveringen af jeres andelsboligforening an. ”Det overordnede argument for at renovere er at bevare værdien af ejendommen som investering, men også at sikre kvaliteten af boligernes fysiske rammer til glæde for andelshaverne. Det kan være renovering af køkkener og badeværelser, fælles tagterrasse, vaskeri m.m.”, fortæller Henrik Lind, arkitekt og partner i arkitektfirmaet Friborg og Lassen. Kig fremad Firmaet arbejder med renovering af andelsboligforeninger og har både fokus på økonomi, energioptimering og kvaliteten af boligernes fysiske rammer, når de rådgiver andelsboligforeninger. Og det er især vigtigt at tænke langsigtet, når der skal renoveres. ”Fremadrettet er det afgørende, at ejendommen lever op til de æstetiske og miljømæssige krav, som kommende andelshavere forventes at stille til deres boform. 10 ABFnyt 4 - 2011 Det vil sige, at andelsboligforeningen skal tage højde for fremtidens brugere og fremtidens grønne behov for at sikre foreningens samlede økonomi”, uddyber Henrik Lind. Driftsplanen er vigtig Arkitekt Henrik Suhr fra Plan 1 Arkitekter arbejder også med rådgivning af boligforeninger, der skal renovere deres ejendom. For ham er forklaringen på, hvorfor det er så vigtigt løbende at vedligeholde ejendommen, uanset om det er etagebyggeri eller tæt/lav bebyggelse, enkel. ”Hvis man skal bevare den værdi, man har købt, så er man nødt til at vedligeholde den”, pointerer han. Det er ofte meget store beløb, der skal på bordet, når en forening skal have et nyt tag eller nye vinduer. Hvis beboerne fra det ene øjeblik til det andet skal stemme om en stor huslejestigning på generalforsamlingen, er der risiko for, at svaret bliver ’nej’, selvom istandsættelsen er nødvendig. Derfor er det essentielt, at der i god tid bliver planlagt, hvad der skal ordnes. ”Man skal lave en driftsplan, hvor man over en årrække på eksempelvis 10-15 år planlægger, hvad der skal renoveres”, forklarer arkitekten. ”når arbejdet er planlagt, bliver det meget nemmere for beboerne at indrette sig økonomisk, så de kan bevare og vedligeholde deres værdi. Og når ejendommen er vedligeholdt er andelsboligerne også nemmere at sælge”. Det er derfor en fordel, hvis en andelsboligforening kontakter en arkitekt eller en ingeniør, så de får den rette faglige vejledning til at planlægge renoveringsarbejdet. En essentiel del af driftsplanlægningen handler eksempelvis om
tEkst majken s. eLiasen / fOtO jaCob nieLsen at samle alle tag- og facadearbejder og udføre dem på samme tid. ”For en forening med to opgange koster det mellem 500.000 kr. og en million at få sat stillads op. Det er mange penge, som man ikke får gjort noget for”, forklarer arkitekten ”Derfor skal man samle det arbejde sammen, man kan, så det bliver billigere.” Styr på finanserne ”En driftsplan er et meget vigtigt værktøj for foreningens bestyrelse”, fortæller Finn Marcher. I 17 år har han arbejdet som økonomisk konsulent for ABF, og han er jævnligt ude at undervise andelsboligforeninger i drift og vedligeholdelse. En vital del af en driftsplan omhandler renoveringsarbejdets finansiering. I den forbindelse skal medlemmerne tage nogle vigtige beslutninger. ”Man skal afgøre, om man skal spare hele beløbet op over boligafgiften, eller om man skal låne pengene i banken”, forklarer den økonomiske konsulent. ”Jeg anbefaler som regel, at man laver en fordeling med lidt opsparing, og så kan man tage lån, når der kommer nogle større projekter, der skal renoveres.” Retfærdigheden råder Beslutningen om, hvordan en andelsboligforening får finanserne på plads, handler nemlig i høj grad om retfærdighed og psykologi. ”Hvis de nuværende beboere sparer op til noget, der bliver lavet om fem år, har de været med til at betale for den Jeg anbefaler som regel, at man laver en fordeling med lidt opsparing, og så kan man låntage, når der kommer nogle større projekter, der skal renoveres”. nedslidning, der har været for foreningen i den periode, de har boet der”, forklarer Finn Marcher. ”Men beboere, der først flytter ind fem år senere, overtager i princippet en andelsboligforening, hvor der er udbedret eller renoveret de ting, der skal ordnes.” Det er derfor mest retfærdigt, at finansieringen af store istandsættelser består af både lån og opsparing, så det ikke kun er de beboere, der har boet længst tid i foreningen, der betaler. Det samme argument kan bruges i andelsboligforeninger, hvor der er et større antal beboere, der kun skal bo i foreningen i få år. Hvis en driftsplan udelukkende består af opsparing, vil de højst sandsynligt stemme nej til forslaget, da de ikke vil nå at høste frugterne af deres anstrengelser. Hensættelser når en andelsforening sparer penge op til et renoveringsprojekt, kalder man det at ’hensætte’ penge. Og en hensættelse kan foregå på to måder. ”Man kan lave en opsparing, hvor andelshaverne hver måned indbetaler et bestemt beløb på en konto, som man så senere kan bruge til renoveringsprojekter. Opsparingen bliver ikke regnet med, når man skal udregne andelskronen i årsrapporten”, forklarer Finn Marcher. Han anbefaler dog, at man sammen med en opsparing bruger den anden form for hensættelse, der findes. ”Den anden type hensættelse er en regnskabsmæssig hensættelse. Det vil sige, at man isolerer noget af foreningens tema finn marcher, økonomisk konsulent i abf egenkapital til fremtidig vedligeholdelse.” Det er altså ikke penge, man kan hente i banken, men et beløb man regnskabsteknisk har placeret på en separat konto. Beløbet skal ikke medregnes, når andelskronen skal udregnes. ”Det betyder, at den dag foreningen låner f.eks 1 mill. kr., så kan man aktivere kontoen, hvor der står det samme beløb, altså 1 mill. kr. Så flytter man beløbet fra opsparingskontoen tilbage til egenkapitalen. Det betyder, at det lån, som man har optaget i banken, ikke får andelskronen til at falde. Og det er den optimale måde at gøre det på.” Begge metoder kræver, at foreningen har indarbejdet det i sine vedtægter. n en andeLsboLigforening skaL renovere for at: • Bevare værdien af ejendommen • Optimere / renovere klimaskærmen for at leve op til fremtidens energikrav • Tilse at bygningens energiforbrug løbende optimeres • Udbygge eller vedligeholde de fysiske rammer inde i ejendommen såsom renovering af badeværelser og køkkener • Udbygge de fysiske rammer rundt om ejendommen med f.eks. renovering af gårdanlæg / udearealer, fælles tagterrasser, individuelle altaner, fællesvaskerier m.m. kilde: arkitektfirmaet friborg og Lassen abf-rep.dk 11
Page 1 and 2: tEMa MagasinEt fOr andElshaVErE Ren
Page 3 and 4: 10 Renovering / når du Lapper boLi
Page 5 and 6: andelsliv håndværkerne er i fuld
Page 7 and 8: Byfornyelse Byøkologi Bygningsreno
Page 9: fOtO CoLourboX fOtO CoLourboX 44447
Page 13 and 14: tEkst majken s. eLiasen / fOtO roCk
Page 15 and 16: tEkst majken s. eLiasen / fOtO jaCo
Page 17 and 18: Landsdækkende og med 100% fokus p
Page 19 and 20: Drifts- og vedligeholdelsesarbejde
Page 21 and 22: 15711 ABF · bureauLIST.dk Skal vi
Page 23 and 24: OPLYSNING TIL SEERNE OM BOXER JESPE
Page 25 and 26: ABF’s rådgiver går bag om regle
Page 27 and 28: portionsanretning: Der er kø ved d
Page 29 and 30: • Renovering • Nybyggeri • Se
Page 31 and 32: oK med skattefrie godtgørelser til

Læs bladet - ABF

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?