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Bericht zum Geschäftsjahr 

2008/2009 

Unternehmen der

Bericht zum Geschäftsjahr 2008/2009 – BUWOG ESG 

Kennzahlen 

BUWOG/ESG-Kennzahlen im Überblick 

Neubauvolumen (in Mio. €), 2009 19,86 0,00 19,86 

Instandhaltungsvolumen (in Mio. €), 2009 26,84 17,16 44,00 

Mietenumsatz (in Mio. €), 2009 97,19 50,60 147,79 

Umsatz (in Mio. €), 2009 109,33 52,16 161,49 

EBITDA (in Mio. €), 2009 59,50 25,05 84,55 

Wohnnutzfläche (m 2 ), 30.4.2009 1.498.245,00 946.225,00 2.444.470,00 

Vermietungsgrad (%), 30.4.2009* 99,24 98,56 98,96 

Angestellte (gewichtet), 2009 121 35 156 

Eigenkapitalrentabilität (%), 30.4.2009 10,25 11,28 10,40 

Eigenmittelquote (%), 30.4.2009 23,32 7,59 17,86 ** 

2009 bezeichnet immer das Wirtschaftsjahr 1.5.2008 bis 30.4.2009. 

30.4.2009 bezeichnet immer die Werte zum Bilanzstichtag. 

* Als Leerbestand werden nur Wohnungen, die nicht zum Verkauf bestimmt sind und länger als drei Monate leer stehen, bezeichnet 

** Der aggregierte Wert zu BUWOG & ESG ist die Summe der gewichteten Einzelwerte 

Entwicklung des Jahresüberschusses 

(BUWOG & ESG), aggregiert 

in Mio. € 

19,8 

04/2006 

23,6 

04/2007 

24,4 

04/2008 

in Mio. € 2006 2007 2008 2009 

Jahresüberschuss 19,8 23,6 24,4 29,9 

Auch und gerade in Zeiten der Krise nachhaltige Zeichen 

setzen – der BUWOG/ESG ist dies im Geschäftsjahr 

2008/2009 überzeugend gelungen. Das visionäre 

Projekt in der Heustadelgasse samt eigenem Biomasse- 

Blockheizwerk illustriert die strategische Richtigkeit des 

eingeschlagenen Kurses, auch für die Zukunft. 

Projekt Heustadelgasse, 1220 Wien 

29,9 

04/2009 

** 

**

Inhalt 

Kontinuität in der Krise 5 

Strategische Kontinuität 8 

Bestehendes stärken, Neues integrieren 11 

Aktives Bestandsmanagement 12 

Chancen nutzen 15 

Das Portfolio in Zahlen 16 

Beispielhafte Instandsetzungen 18 

Energiesparen im Wettbewerb 20 

Nachhaltig verjüngt 21 

»glücklich wohnen« auf Zeit 22 

Vor Ort in Graz 23 

Kontinuierliches Wachstum 24 

Weitblick beweisen 27 

Heller, höher, stärker 28 

Einziehen, aufleben 30 

Wohnglück in Bau 32 

Wohnprojekte für die Zukunft 34 

Preisgekrönte Oasen 35 

Jahresabschluss zum 30.4.2009 BUWOG/ESG 36 

Aggregierte Bilanz nach UGB zum 30.4.2009 BUWOG/ESG 38 

Aggregierter GuV-Bericht nach UGB – Wirtschaftsjahr 2008/2009 40 

Erläuternde Bemerkungen zu Bilanz und Gewinn-&-Verlust-Rechnung 41 

Strategischer Ausblick 42 

Impressum 43 

Noch ein Wort vorab: 

Selbstverständlich wollen wir Damen wie Herren gleichermaßen glücklich machen – auch wenn wir der 

Lesefreundlichkeit zuliebe auf genderneutrale Formulierungen verzichtet haben. 

glücklich wohnen 3


»Höher als die Gegenwart steht die Möglichkeit.« 

Martin Heidegger

Kontinuität in der Krise 

Die wirtschaftliche Situation in der Branche mag im vergangenen Geschäftsjahr noch so turbulent 

gewesen sein: Die BUWOG/ESG blieb und bleibt auf Kurs. So gibt es dank der strategischen Ausrichtung 

auf aktives Bestandsmanagement, kontinuierliches Wachstum und optimale Unternehmensstrukturen 

auch über das Jahr 2008/2009 viel Positives zu berichten. 

Die im letzten Geschäftsbericht fixierten Unternehmensziele haben sich im aktuellen Berichtsjahr als krisenfest 

erwiesen. So konnten in allen drei strategischen Bereichen wie geplant neue Potenziale aufgespürt und 

gewinnbringend realisiert werden. Mit strengerem Rechenstift zwar, aber umso mehr geleitet von unseren 

vier Grundwerten: Engagement, Verantwortung, Nachhaltigkeit und Wohnkultur. 

Bewegung im Bestand 

Die im Geschäftsjahr 2007/2008 in Angriff genommene Erhöhung der Attraktivität älterer Bestandsobjekte 

wurde im aktuellen Berichtsjahr intensiv vorangetrieben. Mit drei Sanierungsmodellen haben wir eine praxisorientierte 

Planungsgröße für den jeweiligen Arbeits- und Ausstattungsumfang geschaffen, die bereits 

laufend je nach Objekt eingesetzt wird. Umfassend saniert und dadurch auch über die Landesgrenzen 

hinaus attraktiv wurden mehrere ausgewählte Objekte in Kärnten, mit denen die BUWOG 2008/2009 

erstmals den Vorstoß ins Ferienwohnungsspektrum wagte. Ein innovativer Energiesparwettbewerb, der 

die ESG in Dialog mit ihren Mietern in Kärnten treten ließ und nachhaltigen Widerhall fand, rundete die 

Aktivitäten des Bestandsmanagements kundennah ab. 

Neubau mit Weitblick 

Das erklärte Ziel der BUWOG ist die Marktführerschaft im Großraum Wien. Der Weg dorthin führt über 

kontinuierliches, ökologisch und sozial verantwortungsvolles Wachstum. Mit ihren aktuellen und geplanten 

Wohnbauprojekten geht die BUWOG bewusst auf die Anforderungen unserer sich ständig wandelnden 

Gesellschafts- und Familienstrukturen ein. Vom Reihenhaus mit Garten bis zur Start-up-Wohnung 

für junge Singles soll »glücklich wohnen« Standard in Wien werden. Mit ausgeklügelten Energiekonzepten 

und Mut zur Innovation – siehe unser Projekt in der Heustadelgasse, das mit einem autarken Biomasse- 

Heizkraftwerk versorgt wird – schaffen wir dafür die idealen Rahmenbedingungen. 2008/2009 konnten wir 

fünf Projekte mit insgesamt 114 Wohnungen plangemäß an ihre neuen Bewohner übergeben. Ein Erfolg, 

auf den wir stolz sind! 

Dynamik statt Stagnation 

Es gibt viele Wege, einer wenig vielversprechenden Weltwirtschaftslage zu begegnen. Für die BUWOG kam 

jedoch nur eine strategische Stoßrichtung infrage: eine an die veränderten Rahmenbedingungen angepasste, 

besonders reflektierte und dennoch dynamische Planung ihrer Aktivitäten, um auch im Geschäftsjahr 

2008/2009 kontinuierlich wachsen zu können. Dank einer der besonderen Stärken der BUWOG – der 

extrem langfristigen, soliden Finanzierung über Gebietskörperschaften, Banken und Finanzierungsbeiträge 

der Mieter – ist es uns in Kombination mit einer sehr breit angelegten Finanzierungspolitik mit mehreren 

Banken gelungen, über 200 Wohnungen in neuen Projekten mit gesichertem Budget zu starten. Ein deutliches 

Zeichen der Dynamik und Kontinuität in schwierigen Zeiten. 

Was braucht ein Unternehmen, um gut durch die Krise zu kommen? Klare Zielsetzungen und Mitarbeiter, 

die bereit sind, die fixierte Strategie konsequent mit Leben zu erfüllen! In diesem Sinne danken wir dem gesamten 

Team der BUWOG/ESG sowie unseren Partnern für das verstärkte Engagement im Jahr 2008/2009 

und blicken den künftigen Voraussetzungen voll Zuversicht entgegen. 

Das kommende Geschäftsjahr verspricht, spannend zu werden. Der Baubeginn unseres Großprojekts auf 

dem ehemaligen Gelände der Heller-Fabrik und die Fertigstellung einer Reihe von richtungsweisenden 

Objekten wird wieder eine Vielzahl von Herausforderungen für uns und neues Wohnglück für unsere Kundinnen 

und Kunden bereithalten. Freuen wir uns darauf! 

Mag. Daniel Riedl Dr. Gerhard Schuster Mag. Robert Puhr Mag. Andreas Ratzinger 

glücklich wohnen 5

Bericht zum Geschäftsjahr 2008/2009 – BUWOG ESG

glücklich wohnen 7 

»glücklich wohnen« ist das Ergebnis eines beständigen gemeinsamen 

Engagements: 

Das Team der BUWOG/ESG umfasst 180 Personen, 134 davon in der 

Zentrale in Wien, weitere 46 Personen in Villach und in den Außenstellen 

Graz, Salzburg, Linz und Innsbruck.


Strategische Kontinuität 

Projekt Attemsgasse, 1220 Wien


Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mögen 

turbulent sein – die BUWOG bleibt dennoch 

und umso konstanter auf Kurs. 

STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 

BESTANDSMANAGEMENT 

2 

KONTINUIERlICHES 

WACHSTUM 

3 

jAHRESABSCHlUSS zUM 

30.4.2009 BUWOG/ESG 

4


»Die Turbulenzen in der Weltwirtschaft ändern nichts an 

der Struktur der BUWOG/ESG und schon gar nichts an der 

grundsätzlichen Ausrichtung unseres Unternehmens: Wir haben 

uns rechtzeitig gerüstet – und als überzeugtes und motiviertes 

Team sind und bleiben wir mit unseren Projekten nah 

am Kunden. Damit ›glücklich wohnen‹ auch in Zukunft die 

attraktivste aller Optionen ist.« 

Mag. Daniel Riedl, Geschäftsführer

Bestehendes stärken, 

Neues integrieren 

Der eingeschlagene Weg rund um Stabilität und Sicherheit hat sich in turbulenten Zeiten bewährt. 

Die BUWOG/ESG konnte dank des stabilen Geschäftsmodells auch im Krisenjahr 2008/2009 beachtliche 

Erfolge erzielen. Offenheit für Neues und die Suche nach Synergien im Konzern ergänzen 

diesen Weg. 

Ein starkes Bestandsportfolio im Wert von rund zwei 

Milliarden Euro mit rund 32.500 Wohneinheiten in 

ganz Österreich bildet die solide Basis der beiden 

Unternehmen BUWOG/ESG. Die Aktivitäten als Bauträger 

im Neubau sowie diverse Dienstleistungen 

– wie die Immobilienverwaltung – ergänzen die 

Funktion als Investor in den bundesländerübergreifenden 

Bestand an Wohnimmobilien. Damit bildet 

die BUWOG/ESG mit konstanten Cashflows aus Mieten 

und laufenden Wohnungsverkäufen aus dem 

Bestand ein stabiles Herz des Konzern-Immobilienportfolios. 

Kraft durch Veränderung 

Die Restrukturierungsaktivitäten im IMMOFINANZ/ 

IMMOEAST-Konzern haben der BUWOG mit der 

IMMOEAST AG im Rahmen der Eliminierung von 

Konzernverbindlichkeiten einen neuen Eigentümer 

gebracht. Neue Mutter – neue Dynamik. Mit dieser 

positiven Grundeinstellung konnte die BUWOG auch 

im vergangenen Geschäftsjahr größtmöglichen Nutzen 

aus der Konzernzugehörigkeit ziehen. So setzte 

die strukturelle Bindung an den IMMOFINANZ/ 

IMMOEAST-Konzern einen verstärkten Know-how- 

Transfer in Gang, von dem die Bereiche IT, Marketing 

und Human Ressources auf allen Ebenen profitieren. 

Also verstärkte Zusammenarbeit, da wo sie sinnvoll 

ist, und Unabhängigkeit, da wo das Unternehmen 

davon profitieren kann. BUWOG und ESG agieren 

hier zum Teil als Empfänger von Dienstleistungen 

aus dem Konzern, aber auch umgekehrt als Dienstleister 

für den Konzern – Synergien eben. 

Gleichzeitig wurde 2009 mit der Gründung der 

BUWOG Facility Management (BUWOG FM) der 

Grundstein für ein neues Kompetenzzentrum gelegt. 

Künftig wird die BUWOG FM operativ die Verwaltung 

des gesamten österreichischen Bestandsportfolios 

der IMMOFINANZ/IMMOEAST-Gruppe übernehmen 

und erweitert somit das Leistungsspektrum 

der BUWOG um eine weitere Facette – die Verwaltung 

von Gewerbeimmobilien. 

Gemeinsam mit der BUWOG FM wird die BUWOG/ 

ESG mit einem Verwaltungsbestand von rund 3,5 

Millionen Quadratmetern (exkl. Stellplätze/Garagen) 

zu einem der größten privaten Hausverwalter Österreichs. 

Größe ist jedoch nicht das entscheidende Kriterium. 

Vielmehr soll eine professionelle, effiziente 

und dynamische Verwaltungseinheit geschaffen 

werden, die die Immobilien im Auftrag von Kunden 

und Eigentümern optimal bewirtschaftet. Damit entsteht 

neben dem Bestandsmanagement und dem 

Bauträgergeschäft mit der stark erweiterten Immobilienverwaltung 

für Dritte ein neues Standbein im 

Geschäftsmodell der BUWOG/ESG. 

Kurs ohne Korrekturen 

Je dynamischer der Strukturwandel der Weltwirtschaft 

und des Mutterkonzerns ausfällt, desto wichtiger 

ist die Stärkung der Basis des Geschäftsmodells 

unserer Unternehmen. Umso mehr hat die BUWOG 

im vergangenen Geschäftsjahr bewusst an den drei 

bewährten Säulen ihres bisherigen Erfolgs festgehalten. 

Eine Strategie, die sich als absolut krisenfest 

erwiesen hat: So ist es der BUWOG gelungen, auch 

im Geschäftsjahr 2008/2009 starke und nachhaltige 

Zeichen in den Bereichen aktives Bestandsmanagement, 

kontinuierliches Wachstum und optimale 

Unternehmensstrukturen zu setzen. Dabei blieben 

Liquidität und Cashflow bei allen unmittelbar verwirklichten 

oder für die nahe Zukunft geplanten 

Projekten oberste Priorität. Schließlich ist es nicht 

zuletzt eine solide, weitblickende Planung, die wirtschaftlichen 

Erfolg auch in instabilen Zeiten möglich 

werden lässt. Gerade in turbulenten Zeiten erweist 

sich der seit Jahren eingeschlagene Weg mit den 

Schlagwörtern Sicherheit, Stabilität, Nachhaltigkeit, 

Weitblick und Kundennähe als äußerst sinnvoll. Die 

BUWOG wird diese Richtung beibehalten! 


STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 


2 


WACHSTUM 

3 



4


Aktives 

Bestandsmanagement 

Projekt Maurer lange Gasse, 1230 Wien


Die nachhaltige Bewirtschaftung bestehender 

Objekte nutzt der BUWOG gleichermaßen 

wie den Menschen, die dadurch noch 

glücklicher wohnen. 

STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 


2 


WACHSTUM 

3 



4


»Der dynamische Umgang mit bestehenden Objekten hat 

viele Facetten. Renovieren und Sanieren ist nur eine davon. 

Vielmehr gilt es, die Arbeit von Bestandsobjekten unterschiedlichsten 

Standards zum kreativen Management-Tool 

zu entwickeln. Darin liegt für die BUWOG und im Speziellen 

auch für die ESG eine der bedeutendsten unternehmerischen 

Chancen der Zukunft.« 

Mag. Robert Puhr, Geschäftsführer

Chancen nutzen 

Unter den gegebenen Rahmenbedingungen den größten wirtschaftlichen Nutzen aus bestehenden 

Immobilien ziehen – so lautet die Kernaufgabe des aktiven Bestandsmanagements. Die Wege 

dorthin sind vielfältig und reichen von maximaler Wertsteigerung bis hin zu maximaler Liquidität 

aus den einzelnen Objekten. 

Neben den erprobten Methoden, mit denen sich 

ein Immobilienbestand möglichst ertragreich führen 

lässt – bestens ausgelastete Objekte, optimale 

Mietzins- und Vertragsgestaltung und ein straffes 

Mahnwesen –, beschreitet die BUWOG in den letzten 

Jahren konsequente Wege zur Ertragssteigerung 

aus Bestandsobjekten. So werden einerseits in die 

Jahre gekommene Objekte optisch, ökologisch und 

dadurch auch ökonomisch attraktiver gemacht. Andererseits 

wird verstärkt auf die Veräußerung frei gewordener 

Mietobjekte an neue Eigentümer gesetzt. 

Darüber hinaus zeigt die BUWOG vermehrt Marktpräsenz 

im Ferienwohnungsbereich. 

Voll saniert – voll zufrieden 

Dass das aktive Bestandsmanagement der BUWOG 

bei ihren Kunden durchaus auf Gegenliebe stößt, 

zeigt die Auswertung der Bewohnerresonanz aus 

generalsanierten Objekten. Hinsichtlich des Gesamteindrucks, 

des Sanierungsumfangs und der ausgewählten 

Partnerfirmen wird die BUWOG durchaus 

den Wünschen und Vorstellungen einer überwiegenden 

Kundenmehrheit gerecht. Rückmeldungen 

von 402 Bewohnern aus 17 Wohnhausanlagen, die 

im Rahmen der aktuellen Kundenzufriedenheitsmessung 

eingeholt wurden, zeigen, dass sowohl 

der Umfang der vorgenommenen Sanierung nach 

einem der drei BUWOG-Standards als auch die Qualität 

der durchgeführten Arbeiten den Wünschen 

und Vorstellungen einer überwiegenden Kundenmehrheit 

gerecht werden. 

Vom Mieter zum Eigentümer 

Im Zuge der regelmäßigen Mieterbefragungen erhebt 

die BUWOG auch ein eventuelles Kaufinteresse 

der bestehenden Mieter an ihren derzeitigen Wohnungen. 

Speziell in Kärnten wird dieses Angebot besonders 

gut von den Mietern angenommen. 

Der sich daraus ergebende Wert fließt in die laufende 

Prüfung der Rahmenbedingungen für eine 

mögliche Eigentumsbegründung in ausgewählten 

Mietanlagen mit ein und bildet eine wichtige strategische 

Größe im aktiven Bestandsmanagement. Im 

Geschäftsjahr 2008/2009 erwies sich durchschnittlich 

jeder zehnte Mieter der in Betracht gezogenen 

52 Objekte als sehr kaufinteressiert. Ein Wert, der 

sich erfahrungsgemäß an die spätere, tatsächliche 

Käuferrate unter den Mietern annähert. Interessant 

ist dabei, dass zwischen den einzelnen Immobilien 

deutliche Unterschiede auszumachen sind. So lässt 

sich das Kaufinteresse im Wesentlichen an den Faktoren 

Alter, Wohnungsgröße und baulicher Zustand 

festmachen: Ältere Mieter zeigen zum Beispiel kaum 

Kaufinteresse. 

Erstklassige Zweitwohnsitze 

Offen war die BUWOG im vergangenen Jahr auch 

dafür, Wohnungen aus dem Kärntner Bestand erstmals 

als Ferienwohnungen auf den Markt zu bringen. 

Ein Schritt, der von Erfolg gekrönt war: Aufgrund 

der Attraktivität der gewählten Standorte, der 

umfassenden Renovierung bzw. Brauchbarmachung 

und nicht zuletzt der gezielten Werbemaßnahmen 

im In- und Ausland konnte der Großteil der als Ferienwohnsitz 

genutzten Objekte innerhalb kurzer Zeit 

veräußert werden. Eine gute Ausgangsposition für 

weitere grenzüberschreitende Aktivitäten in diese 

Richtung. 


STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 


2 


WACHSTUM 

3 



4


Das Portfolio 

in Zahlen 

Entwicklung der Nettohauptmiete je m 2 und Monat 

(Whg. inkl. Gewerbe) 

in € 

Portfolio-Übersicht: 

• Bestandseinheiten: 32.238 

• Nutzfläche: 2.444.470 m² 

• Leerstand (exkl. strategischer Leerstand): 579 Wohneinheiten 

• Nettohauptmiete mtl. (inkl. Kfz-Stellplätze): € 8.001.951,– 

• Nettohauptmiete je m 2 : € 3,27 

• offene Mieten: € 1.606.489,– 

• verkaufte Mietwohnungen: 236 

• Erlöse aus Mietwohnungsverkauf: € 31.286.487,– 

• durchschnittlicher Erlös je m 2 : € 1.580,– 

3,12 

04/2008 

3,17 

07/2008 

3,23 

10/2008 

Leerstandsentwicklung BUWOG/ESG* 

(ganzjährig unter 1%) 

in % 

10 

8 

6 

4 

2 

1 

0,93 0,82 

0,94 

3,25 

01/2009 

0,96 

3,27 

04/2009 

0,92 

04/2008 07/2008 10/2008 01/2009 04/2009 

* Ohne strategischen leerstand und leerstand wegen Brauchbarmachung 

Entwicklung Mietrückstände* 

in Mio. € 

1,76 

1,67 1,65 

1,74 

04/2008 07/2008 10/2008 01/2009 

*entspricht 0,94 % der annualisierten Miete 04/2009 

1,61 

04/2009

BUWOG/ESG-Wohnungen in Österreich 

Wohnungen gesamt (Stand 30.4.09): 

32.238 Einheiten (inkl. Gewerbe) 

Schwerpunkt der Bestände: 

Wien 

Steiermark 

Kärnten 

2.017 

586 1.591 

1.724 

5.103 204 

Entwicklung Wohnungsverkauf 

verk. Whg. 

84 

2006 

163 

2007 

175 

2008 

2006 2007 2008 2009 

Verk. Whg.* 84 163 175 236 

* Verkaufte Wohnungen in Einheiten 

236 

2009 

in Mio. € 

11.479 

9,59 

2006 

1.604 

23,92 

2007 

7.930 

29,86 

2008 

31,30 

2009 

2006 2007 2008 2009 

To. verk. Whg.* 9,59 23,92 29,86 31,30 

* Umsatz verkaufte Wohnungen in Mio. € 

BUWOG/ESG-Nutzfläche (%) in Österreich 

Gesamtnutzfläche in neun Bundesländern: 2.444.470 m2 Tirol 4,98 % Vorarlberg 1,91 % 

Salzburg 4,84 % 

Kärnten 34,83 % 

Wien 27,28 % 

Niederösterreich 4,66 % 

Oberösterreich 6,07 % 

Burgenland 0,57 % 

Steiermark 14,86 % 


STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 


2 


WACHSTUM 

3 



4


Objektdetails: 

• 175 Wohnungen mit Balkon, 

aufgeteilt auf 4 Bestandsobjekte 

• Nutzfläche: 12.115 m² 

• Anzahl der Stiegenhäuser: 16 

• Wohnungsgröße: 71 m² im 

Durchschnitt 

Maßnahmen in der Außenanlage: 

• Der Innenhofbereich soll durch 

gärtnerische Gestaltungsmaßnahmen 

aufgewertet werden 

• Neugestaltung der Wege 

• Pergola mit Sitzbänken 

• Blumenbeete 

• Fahrradständer 

• Neugestaltung Kinderspielplatz 

• Neupflanzung Laubbäume 

Beispielhafte 

Instandsetzungen 

4040 Linz, Prager Straße 7–13 / Freistädter Straße 86–94 / Heindlstraße 10–22 

Errichtung: 1966 bis 1971 

Instandsetzung: Frühjahr 2010 

Sanierungsumfang: 

• Dachgeschoßausbau in allen 4 Bestandsobjekten 

(BUWOG Exclusiv), Errichtung von 

28 Dachgeschoßwohnungen 

• Wärmedämmfassade 

• Balkonsanierung 

• Neugestaltung des Allgemeinbereichs und 

der Stellplätze 

• Errichtung von Lagerräumen im Kellergeschoß 

(Eigentum oder Miete) 

Der aus vier Objekten bestehende Gebäudekomplex 

in bester Urfahrer Wohnlage besticht durch 

seine Nähe zum Erholungsgebiet Donauufer, zeigt 

jedoch schon deutliche Spuren von altersbedingter 

Abnutzung. Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen 

von ca. 8,7 Millionen Euro wird das Dachgeschoß zu 

28 attraktiven Wohnungen mit einer Gesamtnutzfläche 

von rund 2.340 Quadratmeter und einer Terrassenfläche 

von ca. 260 Quadratmeter ausgebaut. 

Im Zuge des Dachgeschoßausbaus wird die Gebäudesubstanz 

gedämmt und generalsaniert. Nach 

Beendigung der Bauarbeiten soll an allen Objekten 

Wohnungseigentum begründet werden und den 

Mietern eine Kaufmöglichkeit eröffnet werden. Frei 

werdende Wohnungen werden an Dritte verkauft.

6370 Kitzbühel, Hammerschmiedstraße 2–4 

Errichtung: 1957 

Instandsetzung: 2008/09 


• Dachgeschoßausbau 

• Beheizung durch Gasetagenheizungen 

• Vollwärmeschutzfassade 

• Ausstattung aller Wohnungen mit Holzbalkonen 

• Neugestaltung der Stiegenhäuser und Eingangsbereiche, 

Gegensprechanlage mit Videokamera 

• Öffnung der Stiegenhäuser durch Glasfassade 

4780 Schärding, Peter-Rossegger-Weg 2–6 

Errichtung: 1982 

Instandsetzung: 2008/09 


• Wärmedämmfassade 

• Balkonsanierung inkl. neuer Brüstung 

• Neugestaltung der Portale, 

Außenanlagen und Stellplätze 

Das BUWOG-Objekt in einer an und für sich attraktiven, 

weil ruhigen Wohnlage wies aufgrund 

seines schlechten Zustands und der dafür re- 

Im Haus des ehemaligen Polizeipostens wurde bereits 

im Jahr 2006 Eigentum begründet, durch die Generalsanierung 

und den gleichzeitig durchgeführten 

Dachgeschoßausbau wurde das Objekt zusätzlich 

aufgewertet. Innerhalb von drei Jahren konnten mehr 

als 50 Prozent der Wohnungen verkauft werden. Die 

erzielten Verkaufspreise liegen im Hochpreissegment 

und weit über dem Tiroler Durchschnitt. 

lativ hohen Bruttomiete von durchschnittlich 

6,50 Euro pro Quadratmeter eine hohe Leerstandsquote 

auf. Ziel der umfassenden Sanierungsmaßnahmen 

war eine deutlich bessere Auslastung 

durch die Steigerung der Wohnqualität. Durch Investitionen 

von ca. 300 Euro pro Quadratmeter 

konnte der Leerstand deutlich reduziert werden. 



• 18 Wohnungen 



• Wohnungsgröße: 90 m² 


• 31 Wohnungen + 

1 Hausbesorgerwohnung 



• Wohnungsgröße: 

83,78 m² bis 118,54 m² 

• Wohnungseinteilung: 3–4 Zimmer 

STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 


2 


WACHSTUM 

3 



4


Energiesparen im 

Wettbewerb 

Jede Einsparung von Energie ist gewinnbringend. Das liegt in der Natur der Sache. Noch reizvoller 

wird der bewusste Umgang mit unseren Ressourcen aber, wenn er mit dem Anreiz eines konkreten 

Gewinnspiels kombiniert wird. Der Hauptgewinn: ein Jahr gratis heizen – und die ESG übernimmt 

die Kosten! 

Wenn es um die vernünftige Nutzung unserer Energiequellen 

geht, können die Ideen gar nicht genug 

sprudeln. Unter diesem Motto schrieb die ESG im 

vergangenen Geschäftsjahr den ersten Ideenwettbewerb 

zum Thema Energiesparen aus. Die Bewohner 

sämtlicher ESG-Objekte wurden eingeladen, 

sich an der Festsetzung eines Maßnahmenkatalogs 

zu beteiligen, mit dem jeder einzelne Bewohner zu 

einem noch sparsameren Umgang mit Strom, Heizung 

& Co. angeregt werden könnte. 

ESG-Energie-Initiative in Kärnten 

40 Millionen Euro investiert die ESG in den kommenden 

Jahren in nachhaltige Heizanlagen und 

verbesserte Gebäudedämmungen. Bis 2015 soll 

ein Großteil der 12.800 Objekte mindestens Niedrigenergiestatus 

erreichen. Fernwärmeanschlüsse, 

Pelletsheizungen sowie effiziente Wärme- und 

Dachbodendämmungen werden die Heizkosten 

der Mieter um bis zu 40 Prozent senken. Das 

sind immerhin rund 350 Euro pro Jahr für eine 

durchschnittliche Wohnung – und minus 22.000 

Tonnen CO 2 -Ausstoß pro Jahr für eine gesündere 

Umwelt. Im vergangenen Geschäftsjahr wurden 

bereits rund 660 Wohnungen auf diese Weise zukunftsfit 

gemacht! 

Gratulation den Gewinnerinnen des ESG-Energiesparwettbewerbs 

Helle Köpfe, volles Engagement 

Die Vielzahl der eingelangten Vorschläge – vom 

kurzen Geistesblitz bis zum bis ins kleinste Detail 

ausformulierten Konzept – überraschte und begeisterte 

die begutachtende Fachjury. Jede eingesandte 

Anregung wurde auf die Umsetzbarkeit in 

der Praxis geprüft. Nach eingehenden Beratungen 

ging Frau Isabella Posch aus Graz als Siegerin des 

ESG-Ideenwettbewerbs hervor. Der Hauptpreis – ein 

Jahr kostenlos heizen – wurde im Beisein der Presse 

und der Fachjury am 16. Jänner 2009 übergeben.

Nachhaltig verjüngt 

In die Jahre gekommene Objekte brauchen meist mehr als einen neuen Anstrich. Mit drei standardisierten 

Brauchbarmachungs- bzw. Sanierungskonzepten setzt die BUWOG auf eine dauerhafte 

Attraktivitätssteigerung im Bestand. Eine Schönheitskur mit Tiefenwirkung, die nicht zuletzt mit 

einer effizienten Wertsteigerung bei Vermietung und Verkauf einhergeht. 

Den Substanzwert des Bestands erhöhen und gleichzeitig 

die Lebensqualität der Bewohner massiv verbessern 

– mit strategischen Eingriffen ins bestehende 

Portfolio ist in der Regel beiden Seiten geholfen. Die 

Erfahrung zeigt, dass sich bei aller Vielfalt der BUWOG- 

Objekte drei Grundformen der Brauchbarmachung 

oder des Sanierungsbedarfs herauskristallisieren, in 

die sämtliche anstehenden Projekte geclustert werden 

können. Die BUWOG hat diese drei Grundformen 

standardisiert, um effizient auf die unterschiedlichen 

Anforderungen des Marktes reagieren zu können. 

Standard 1: Brauchbarmachung 

Der erste Standard findet vorwiegend bei Wohnungen 

Anwendung, die auf Basis der Mietzinsbildung nach 

dem WGG kostendeckend oder nach dem burgenländischen 

Richtwert mit –30 Prozent vermietet werden. 

Die umgesetzten Maßnahmen betreffen in erster Linie 

Standard 2: Sanierung BUWOG »Klassik« 

Nach Sanierungsstandard »BUWOG-Klassik« werden 

Wohnungen saniert, die zum angemessenen Mietzins 

vermietet werden können. Im Gegensatz zur reinen 

Brauchbarmachung strebt der »Klassik-Standard« einen 

höheren Komfortstandard und eine noch detail- 

Standard 3: Sanierung BUWOG »Exclusiv« 

Wohnungen, die für den Verkauf bestimmt sind und 

durch eine effiziente Sanierung eine maximale Wertsteigerung 

erfahren, werden auf »BUWOG-Exclusiv- 

Standard« gebracht. Speziell bei diesen Objekten 

Schließlich ermöglichen flächendeckende Standards 

einen direkten Vergleich und bieten eine gewisse Vorhersehbarkeit 

in den Arbeitsabläufen. Welche Grundform 

für einen Standort gewählt wird, hängt in erster 

Linie von den jeweiligen Marktgegebenheiten und 

den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen ab. 

Vereinzelte Detailanpassungen für konkrete Projekte 

sind dank des modularen Aufbaus der drei Standards 

jederzeit möglich. 

die Herstellung eines einheitlichen Komfortniveaus 

der Sanitäranlagen, einen Tausch der Bodenbeläge 

und die Erneuerung der Elektrik. Auch eine Unterputzlegung 

der Heizungsrohre gehört zum fundamentalen 

BUWOG-Standard. 

reicher verfolgte Ästhetik an. Ziel sind eine deutliche 

Kategoriehebung und eine nachhaltige Aufwertung 

des Wohnraums. 

lassen sich die umfassenden Investitionen mittelfristig 

über ein aktives Mietzinsmanagement wieder einspielen. 

VORHER NACHHER 


STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

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AKTIVES 


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WACHSTUM 

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9863 Katschberg, 

Katschberger Höhe 24 

»glücklich wohnen« 

auf Zeit 

Den Immobilienbestand aktiv managen bedeutet auch: offen für neue Konzepte sein. Als prädestiniertes 

Urlaubsland mit mannigfaltigen Freizeitmöglichkeiten bietet sich Österreich für viele Eigentumsinteressierte 

als Zweit- oder Ferienwohnsitz an. Für die BUWOG entstehen daraus vielfältig 

verwertbare Synergien. 

Wer die schönsten Wochen des Jahres lieber in einer 

eigenen Wohnung statt in klassischen Beherbergungsbetrieben 

verbringen will, ist mit einem Feriendomizil 

gut beraten. Umso mehr, wenn sich dieses 

in einer Region befindet, die praktisch das gesamte 

Jahr über »urlaubstauglich« ist. Aus diesen Überlegungen 

heraus hat die BUWOG/ESG im Geschäftsjahr 

2008/2009 erstmals einen Versuchsballon in 

puncto Ferienwohnungen gestartet und sich dabei 

vorerst ganz auf Kärnten konzentriert. 

Klassische Nebenwohnsitze 

Zum Verkauf kamen und kommen ausgewählte 

Objekte in Wohnhausanlagen, deren strategisch 

günstige Lage in der Nähe von Ski- und Erholungsregionen 

sie zu idealen Feriendomizilen macht. 

Zusätzlich zur Definition des Ferienwohnungsangebots 

nach zielgruppenadäquaten Kriterien mussten 

natürlich bestimmte steuerlich-rechtliche Rahmenbedingungen 

gewährleistet sein. So besteht die 

Grundvoraussetzung für die Veräußerung dieser als 

Nebenwohnsitz genutzten Flächen in der vollständigen 

Rückführung sämtlicher Wohnbauförderungsmittel 

– bedingt durch die Tatsache, dass die Wohnungen 

nicht als Hauptwohnsitze genutzt werden 

und die Käufer dadurch auch in keinem Fall förderungswürdig 

sein können. 

Die handverlesenen Objekte werden über einen vielfältigen 

Mix aus Kommunikationskanälen beworben, 

mit dem Interessenten im In- und Ausland angesprochen 

werden sollen: Eine wichtige Vermittlerrolle 

spielen dabei heimische Makler und bewährte Partner 

im europäischen Raum, die die Angebote auch 

auf ihren Websites präsentieren. Außerdem werden 

im Umfeld der Ferienwohnungen aufmerksamkeitsstarke 

Transparente zur Bewerbung platziert. 

Strategisch günstig 

Prädestiniert für diese Bestandsnutzungsoption ist 

die Wohnhausanlage Tröpolach 145 bis 149 in der 

Gemeinde Hermagor. Sie liegt praktisch am Fuße 

des beliebten Skigebiets Sonnalpe/Naßfeld und nur 

wenige Schritte von der Millenniumsbahn entfernt, 

die Sportbegeisterte direkt in die Skischaukel an der 

Grenze zu Italien befördert. Eine gute Ausgangsposition 

auch für Tages- und Shoppingausflüge. 

Status: bereits drei Wohnungen verkauft! 

Zentral gelegen 

Das Wohnhaus Katschberger Höhe 24 in der Gemeinde 

Rennweg am Katschberg wurde im Jahr 

2008 durch einen Dachgeschoßausbau aufgewertet. 

Im Zuge dessen wurden auch zwei Ferienwohnungen 

errichtet. Dieses Objekt liegt direkt im 

Herzen des gleichnamigen Skigebiets an der Grenze 

zwischen Kärnten und Salzburg. Auch hier locken 

die gut ausgebauten Sportmöglichkeiten in Gehweite. 

Status: bereits sechs Wohnungen verkauft!

Vor Ort in Graz 

Zur optimalen Betreuung der Schwerpunktgebiete im Süden Österreichs verfügt die BUWOG über 

professionelle Repräsentanzen, deren Aufgaben weitaus vielfältiger sind, als Kundennähe zu signalisieren. 

Sie tragen auch ganz entscheidend zum aktiven Bestandsmanagement bei. Nachstehend 

ein Lokalaugenschein in Graz. 

Fünf Repräsentanten der BUWOG/ESG sorgen in der 

Grazer Wiener Straße für eine optimale Umsetzung 

der Unternehmensphilosophie in der gesamten Steiermark 

sowie in Teilen des Kärntner Lavanttals. Derzeit 

werden 241 Wohnhausanlagen mit insgesamt 

6.346 Wohnungen betreut (davon 99 BUWOG- 

Objekte und 98 ESG-Objekte in der Steiermark sowie 

drei BUWOG-Objekte und 41 ESG-Objekte in 

Kärnten). In permanenter Zusammenarbeit mit einer 

Assistentin in der Zentrale am Hietzinger Kai fungiert 

Ing. Mag. Erich Althaller samt Team als erste Anlauf- 

und Servicestelle für die Mieter und Eigentümer vor 

Ort. 

Engagierter Service 

Die Abwicklung von laufenden Instandhaltungsmaßnahmen 

und die schnelle Organisation von 

Professionisten im Falle eines Schadens oder eines 

Gebrechens gehören ebenso zum vielfältigen Aufgabengebiet 

dieser BUWOG-Außenstelle wie die 

vorausschauende Planung und Abwicklung von lau- 

fenden Instandhaltungsmaßnahmen. Operativ ist 

die Repräsentanz auch bei Rücknahmen und Übergaben 

von Wohnungen bzw. bei Durchführung von 

Wohnungssanierungen im Zuge eines Mieterwechsels 

tätig. Die enge Zusammenarbeit mit dem Asset- 

Management in Wien sorgt hier für die Einhaltung 

der BUWOG-Standards und reibungslose Abläufe. 

Strategische Planung 

Zum Service der Grazer Außenstelle gehört auch die 

Abhaltung von Mieter- und Eigentümerversammlungen 

und im Zuge dessen die Kommunikation der 

zukünftig geplanten Maßnahmen in den jeweiligen 

Objekten. 

Hinter den Kulissen zeichnen die Repräsentanten 

für die laufende Optimierung der Bewirtschaftungsstrukturen 

verantwortlich, die in enger Kooperation 

mit der Wiener Zentrale umgesetzt wird und wichtige 

strategische Impulse für die österreichweite Planung 

der BUWOG gibt. 

Teamarbeit in Graz, v.l.n.r.: Kurt Tratsch – Hausverwalter/Kundenbetreuer, Ramler Gabriele – Hausverwalterin/Kundenbetreuerin, Kerstin 

Leitner – Assistentin, Ing. Mag. Erich Althaller – Leiter der Außenstelle Graz/Hausverwalter/Kundenbetreuer, Dr. Rainer Knödl – Hausverwalter/Kundenbetreuer, 

Anita Stranz – Assistentin (in der zentrale Wien / nicht im Bild) 


Weitere BUWOG-Repräsentanzen: 

Salzburg: 

Gerhard Rieder 

Felix-Harta-Straße 6/1 

5020 Salzburg 

linz: 

Ing. Herwig Gleichfeld 

Heindlstraße 22/2 

4040 linz 

Innsbruck: 

Ing. Helmut Guger 

Marlene Pribil (Assistentin) 

Reichenauer Straße 21/5 

6020 Innsbruck 

STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 


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WACHSTUM 

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Kontinuierliches 

Wachstum 

Projekt Heustadelgasse, 1220 Wien


Unsere Gesellschaftsstrukturen sind massiv 

im Wandel. Eine vielschichtige Herausforderung 

für verantwortungsvollen Wohnbau! 

STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 


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WACHSTUM 

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4


»Die Zeiten, in denen geförderter Wohnbau auch wie geförderter 

Wohnbau aussah, sind längst vorbei. Neben dem hohen 

planerischen Anspruch nehmen die Objekte der BUWOG 

im besonderen Maße die Wohnwünsche der künftigen Mieter 

und Eigentümer vorweg: eigener Frei- bzw. Grünraum und 

vor allem vielfältige Grundrisse für die individuellsten Wohnbedürfnisse.« 

Dr. Gerhard Schuster, Geschäftsführer

Weitblick beweisen 

Engagement, Verantwortung, Nachhaltigkeit und Wohnkultur. Die vier tragenden Säulen der 

BUWOG-Geschäftstätigkeit gewinnen besonders in Zeiten an Bedeutung, in denen unsere Gesellschaft 

im Umbruch ist und die Weltwirtschaftslage breite Bevölkerungsschichten verstärkt zum 

Rechenstift greifen lässt. 

Bleibende Werte schaffen, in Zeiten wirtschaftlicher 

Instabilität. Unter diesem Leitmotiv hat die BUWOG 

im vergangenen Geschäftsjahr eine Reihe neuer, viel 

versprechender Projekte initiiert, die auch in Zukunft 

das Wohnglück immer vielfältiger werdender Familienstrukturen 

sichern soll. Professionelle Projektentwicklung 

ist dafür die Basis und ein absolutes Muss: 

Schließlich gilt es, schon heute Potenziale von morgen 

zu entdecken – in gesellschaftlicher wie auch in 

städteplanerischer Hinsicht. 

Marktführerschaft in Wien 

Die Grundstücksakquisition und die Projektentwicklung 

stellen eine der wesentlichen strategischen 

und zukunftsorientierten Kernaufgaben innerhalb 

der BUWOG-Organisation dar. Der strategische Fokus 

der erfolgten und geplanten Akquisitionen liegt 

nach wie vor auf dem Großraum Wien, für den die 

BUWOG mittel- bis langfristig die Marktführerschaft 

anstrebt. Die starke Bautätigkeit im kommenden 

Jahr lässt dieses ambitionierte Ziel in greifbare Nähe 

rücken. Mindestens 500 Einheiten p.a. sollen nach 

ästhetischen, ökologischen und natürlich ökonomischen 

Gesichtspunkten geplant und in kürzestmöglichen 

Bauzeiten geschaffen werden. 

Eine spannende Herausforderung, die durch die 

Zusammenarbeit mit namhaften Architekturbüros 

auch zu optisch immer neuen, inspirierenden und lebenswerten 

Ergebnissen führt. Die realistische Zeitplanung 

und die Einbindung erfahrener Spezialisten 

bei der Planung und beim Bau schaffen dafür die 

optimalen Voraussetzungen: Nicht nur um die entstehenden 

BUWOG-Projekte exakt im Rahmen der 

Vorgaben zu realisieren, sondern auch um den künftigen 

Mietern oder Eigentümern fristgerecht den 

Schlüssel zum Wohnglück übergeben zu können. 

Kontinuierlich und kontrolliert 

Bauen, obwohl und gerade weil die Weltwirtschaftslage 

nicht die beste ist. Ein Schachzug mit Weitblick, 

unter der Bedingung, dass das Wachstum gerade 

jetzt kontrolliert erfolgt. Jetzt aus allen Nähten zu 

platzen erscheint der BUWOG trotz aller Expansionsplanung 

nicht die ideale Strategie. Marktgerechte 

Zukäufe von Liegenschaften sorgen für ein kontrolliertes 

Wachstum des Mietwohnungsportfolios und 

werden Schritt für Schritt von einer professionellen 

wirtschaftlichen und technischen Projektentwicklung 

abgesichert. Ergänzend gewährleisten Gewinn 

bringende Verkäufe von freifinanzierten Eigentumswohnungen 

und Reihenhäusern einen entsprechenden 

Beitrag zum Ergebnis der BUWOG. 

Jedem Ankauf einer neuen Liegenschaft gehen umfangreiche 

Voruntersuchungen wie Standort- und 

Marktanalysen, Bebauungsstudien und natürlich 

rechtliche und ökonomische Bewertungen voran. 

Der tatsächliche Startschuss für das neue Wohnglückprojekt 

erfolgt in jedem Fall erst dann, wenn 

hinsichtlich des erwarteten Projekterfolgs absolute 

Kostensicherheit gegeben ist. Parallel dazu wird bereits 

im frühestmöglichen Stadium mit der Einleitung 

zielgerichteter Verwertungsmaßnahmen begonnen. 

Und der Erfolg gibt der BUWOG Recht: Viele der 

begehrten »glücklich-wohnen«-Projekte sind bereits 

vor Fertigstellung vollständig verwertet! 


STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 


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WACHSTUM 

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4


V.l.n.r.: 

Vize-Bgm. Dr. Michael ludwig, 

Bezirksvorsteherin Hermine Mospointner, 

Gesundheitsstadträtin Mag.a. Sonja Wehsely, 

zweite landtagspräsidentin Marianne Klicka, 

BUWOG-Geschäftsführer Dr. Gerhard Schuster 

Heller, höher, stärker 

Das von der Fach- und Publikumspresse viel beachtete Musterprojekt der BUWOG auf dem großen 

Areal der ehemaligen Heller-Fabrik schreitet zügig voran. Die Baubewilligung wurde erteilt, die 

wichtigsten Weichen für den neuen Arbeits- und Lebensmittelpunkt in Favoriten sind gestellt. Ein 

in jeder Hinsicht erfreulicher Zwischenbericht. 

Am 24. September 2008 fand der offizielle Spatenstich 

für die gelungene Integration von historischer 

und neuer Bausubstanz statt, in die die BUWOG bis 

2010 über 100 Millionen Euro investieren wird. Der 

symbolische Auftakt für den Heller-Wohnpark und 

das Wohn- und Pflegehaus Innerfavoriten wurde 

mit vereinten Kräften gegeben: Wohnbaustadt- 

rat Dr. Michael Ludwig, Gesundheitsstadträtin 

Mag.a. Sonja Wehsely, Bezirksvorsteherin Hermine 

Mospointner, Dr. Roland Paukner vom Krankenanstaltenverbund 

und die BUWOG-Geschäftsführer 

Mag. Daniel Riedl und Dr. Gerhard Schuster gaben 

eine Gesamtfläche von 44.000 Quadratmeter zur 

Bebauung frei. Der neue Arbeits- und Lebensmittelpunkt 

für Favoriten im Bereich Davidgasse/Inzersdorfer 

Straße/Gußriegelstraße rückt damit in greifbare 

Nähe. 

Mittlerweile wurde durch die Baubehörde die Bewilligung 

für den Heller-Wohnpark, das Wohn- und 

Pflegehaus und die integrierten Büroeinheiten erteilt. 

Nach der ebenfalls erfolgten Bewilligung durch 

das Bundesdenkmalamt erfolgte der Abbruch der 

nicht denkmalgeschützten Nebengebäude und die 

Trockenlegung der gesamten denkmalgeschützten 

Bausubstanz. Mithilfe von selektiven Einschnitten 

ins Mauerwerk und der ergänzenden Austrocknung 

mithilfe von Heizstäben wurde die optimale Basis für 

den weiteren Baufortschritt geschaffen. 

Umfassende Belebung 

Innerhalb der nächsten eineinhalb Jahre wird die 

nostalgische Erinnerung an Zuckerln und Schokolade 

durch eine moderne, multifunktionale Vision von 

Wohnen und Arbeiten bereichert werden. Vier hochkarätige 

Architektenteams und ein Landschaftsarchitekt 

zeichnen für die sensible Planung des Gebäudekomplexes 

samt Grünraumkonzept verantwortlich. 

239 topmoderne geförderte Wohnungen sind hier 

in direkter Nachbarschaft zu einem 265 Plätze umfassenden 

Wohn- und Pflegehaus samt integrierten 

Büro- und Behandlungsräumen geplant, das in Kooperation 

mit dem Wiener Krankenanstaltenverbund 

im Rahmen eines »Public-Private-Partnership- 

Modells« errichtet wird. Das bewusste Neben- und 

Miteinander von Jung und Alt, Lebens- und Arbeitsqualität 

soll das lange ungenutzte Heller-Areal und 

damit das gesamte Grätzel beleben.

Optimale Einbindung 

Auch wenn die außerordentliche Attraktivität der 

architektonischen Belebung des Heller-Fabriksgeländes 

an alles andere erinnert als an geförderten 

Wohnbau: Die Auswahl des Standortes in puncto 

öffentlicher Verkehr und die Planung der Infrastruktur 

erfolgten ganz nach den bewährten BUWOG- 

Maßstäben. So bieten die Buslinien 7A und 65A 

Zustiegsmöglichkeiten vor der Haustüre, die Straßenbahnlinien 

6 und 65 sind in wenigen Gehminuten 

erreichbar und auch U- und S-Bahn befinden 

sich in direkter Nähe (Matzleinsdorfer Platz, Reumannplatz). 

Ergänzend bietet eine Tiefgarage mit 

334 Stellplätzen genügend Parkmöglichkeiten für 

Nutzer, die individuell unterwegs sind. Die Nahversorgung 

ist durch einen in die Anlage integrierten 

Lebensmittelmarkt mit 1.680 Quadratmeter Ladenfläche 

bereits gesichert. Zusätzlich soll eine Reihe 

von Lokalen die vielseitige Nutzung des BUWOG- 

Vorzeigeprojekts abrunden. 

BUWOG-Geschäftsführer Dr. Gerhard Schuster und Vize-Bgm., 

Wohnbaustadtrat Mag. Michael ludwig 

Mag. (FH) Wilhelm Hager (BUWOG) im Gespräch mit Vertretern des 

Bezirks, Büroleiter jerabek und Bezirksvorsteher-Stv. Kaindl 

Viele Besucher nutzten die Gelegenheit, sich umfassend über das 

Projekt zu informieren 

Erwartungsgemäße Verwertung 

Kein Wunder also, dass die außergewöhnliche Konzeption 

des Heller-Wohnparks bereits vor Baubeginn 

für eine starke Nachfrage nach den bis 2010 entstehenden 

Wohnungen gesorgt hat, und es ist anzunehmen, 

dass das Interesse mit dem Wachsen der 

einzelnen Gebäude noch steigt. Eine vollständige 

Verwertung aller Wohneinheiten noch vor Fertigstellung 

ist daher mehr als eine gewagte Zukunftsvision. 

»Heller-Wohnpark« – Daten & Fakten 

1100 Wien, Davidgasse/Inzersdorfer Straße/ 

Gußriegelstraße 

Geplante Fertigstellung: 2010 

Projektdaten: 

• 147 geförderte Eigentumswohnungen 

• 50 bis 130 m² Wohnfläche 

• offene oder verglaste Loggien, großzügige 

Terrassen 

• Flexibilität durch kombinierbare Grundrisse 

• gehobener Ausstattungsstandard 

• 92 geförderte Mietwohnungen mit Kaufoption 


• offene oder verglaste Loggien 

• übergeordnetes Grünraumkonzept 

• Abenteuerspielplatz 

• 3 Bauteile im Niedrigstenergiestandard, ein 

Objekt in Passivhausqualität 

• Nahversorger-Lebensmittelmarkt mit rd. 1.600 m2 • Spielplätze für verschiedene Altersgruppen, 

Lagerräume, Ateliers, Partyräume, Waschsalons, 

Wellnessbereich 

• 334 Tiefgaragenstellplätze 


STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 


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WACHSTUM 

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Projektdaten: 

• 49 geförderte Mietwohnungen mit 

Kaufoption 

• durchschnittliche Wohnungsgröße 

93 m² 

• Maisonetten und Geschoßwohnungen 

• alle Wohnungen mit Gärten, Loggien 

oder Terrassen 

• Gemeinschaftsraum, Kleinkinderspiel- 

platz, Kinderspielplatz, Kinderspielhaus 

Projektdaten: 

• 8 freifinanzierte Eigentumswohnungen 

in 4 Häusern 

• davon vier Doppelhäuser und 4 Maiso- 

nettewohnungen 

• durchschnittlich 129 m² Wohnfläche 

• alle Wohnungen mit Garten oder 

Terrasse 

• Tiefgarage 

Projektdaten: 

• 2 freifinanzierte Dachgeschoß- 

Eigentumswohnungen 


• 2 geförderte Lokale 


• gehobene Ausstattung 

• Tiefgarage 

Einziehen, aufleben 

1220 Wien, Attemsgasse 49 

Schüsselübergabe: November 2008 

Wohnglück am Kirschblütenpark verspricht diese 

besonders kinderfreundliche Anlage, die im August 

2007 in Angriff genommen und pünktlich zum Erstbezug 

übergeben wurde. Neben dem ästhetischen 

architektonischen Konzept mit großen farbigen Erkerelementen 

überzeugte die Attemsgasse bereits 

1190 Wien, Krottenbachstraße 198 

Schlüsselübergabe: Dezember 2008 

Wohnen mit Flair, gleich neben den Weinbergen. 

Eine bevorzugte Lage, die in zweijähriger Bauzeit 

mit einem besonders hochwertigen BUWOG-Objekt 

bestückt wurde. Heute sorgen auf einer Gesamtnutzfläche 

von 1.031 Quadratmeter vier Häuser mit 

insgesamt acht freifinanzierten Wohnungen für ein 

rundum luxuriöses Lebensgefühl. Sehr zur Freude der 

1090 Wien, Marktgasse 12 

Schlüsselübergabe: Juni 2009 

Ein hochwertiger Neubau, mitten in der historischen 

Bausubstanz des allseits beliebten neunten Gemeindebezirks? 

Da hieß es rasch zugreifen! Bereits innerhalb 

der kurzen Bauphase von März 2008 bis Mai 

2009 fanden die 13 Eigentumswohnungen und die 

beiden gewerblich nutzbaren Flächen im Erdgeschoß 

ihre Abnehmer. Dass die schnelle Verwertung des 

in der Planungsphase durch die vollständige Ausstattung 

der Wohneinheiten mit Freiflächen, die 

maßgeschneiderten Einrichtungen für die kleinen 

Bewohner und die Nähe zu attraktiven Naherholungsmöglichkeiten. 

Die Einheiten waren bereits in 

der Bauphase vollständig vergeben. 

Eigentümer, die sich geschlossen bereits in der Bauphase 

für den Kauf entschieden haben. Selbstverständlich 

verfügen alle Wohneinheiten über Eigengarten 

oder Terrasse, Sanitärausstattung und Fliesen 

sind handverlesen und auch sonst lassen Planung 

und Ausstattung der Krottenbachstraße 198 keine 

Wünsche offen. Ein lebenswertes Prestigeobjekt! 

BUWOG-Projekts in der Marktgasse nicht nur ein 

Ergebnis der strategischen Standortwahl ist, beweist 

die preisgekrönte Umsetzung von BUS Architektur, 

die mit ihrem Split-Level-Raumkonzept und direkt 

zugeordneten großzügigen Terrassen auf den ersten 

Blick überzeugt. Besser hätte sich die Gesamtnutzfläche 

von 1.379 Quadratmeter nicht gestalten lassen.

1220 Wien, Heustadelgasse 

Schlüsselübergabe: Juni 2009 

Maximale Eigenständigkeit auf optimal genutztem 

Raum – so könnte das Motto dieses in jeder Hinsicht 

außergewöhnlichen Projekts lauten. Es begann 

mit der Umwidmung einer Kleingartensiedlung, erhielt 

als Siegerprojekt aus einem Bauträgerwettbewerb 

die entscheidende Initialzündung und wurde 

schließlich von der BUWOG und der gemeinnützigen 

Siedlungsgenossenschaft Altmannsdorf und 

Hetzendorf (AH!) umgesetzt. 

Gartenstadt, Schrebergarten, Reihenhausanlage 

oder Kleingartenanlage? Die mittlerweile voll vermietete 

und innovativ mit Biomasse geheizte Anlage ist 

alles in einem. Mit freistehenden sowie gekuppelten 

Einfamilienhäusern und reihenhausartiger Bebauung 

liegt sie bestens platziert in einem parkähnlichen 

Areal mit weitläufigem Wegenetz. Dieser üppige 

Grünraum darf und soll übrigens durchaus als Erweiterung 

der ohnehin großzügig geplanten Privatgärten, 

Vorgärten und Terrassen verstanden werden. 

Die Kombination aus kleinen, aber klug genützten 

Wohnflächen und der umliegenden Wohnoase unter 

freiem Himmel stellt in der städtischen Planung 

eine idyllische Besonderheit dar. 

Energetische Selbstversorger 

Erschließende Wege, satte Wiesen, kommunikative 

Plätze, schattenspendende Baumgruppen, altersgerechte 

Spielflächen – sie alle sollen den Bedürfnissen 

der Bewohner voll gerecht werden. Zu diesem 

Zweck wurden die künftigen Mieter schon sehr früh 

in die Planung der Gartenanlage mit einbezogen. Im 

Rahmen einer Bewohnerveranstaltung informierten 

BUWOG und AH! gemeinsam mit den Planern raum 

& kommunikation und bauchplan über ihre Vision 

der Heustadelgasse. Dabei kamen auch alle Aspekte 

zur Sprache, die im Sinne der Mietermitbestimmung 

vom Feedback der künftigen Bewohner abhingen 

und in vielerlei Hinsicht »mitplanbar« waren. Eine 

Initiative, die sich aufgrund des Informationsgehalts 

und nicht zuletzt aufgrund der Möglichkeit, schon 

vor dem Einzug erste Kontakte zu den künftigen 

Nachbarn zu knüpfen, eines regen Zustroms erfreute. 

An die 70 Personen nutzten die Gelegenheit, 

ihren neuen Wohnraum und die Außenanlagen mitzugestalten. 

Die rund 9.100 Quadratmeter Fläche in der Heustadelgasse werden mit einem hauseigenen Biomasse- 

Blockheizwerk wohnlich gemacht. Die Anlage besteht aus zwei Pelletskesseln, die jährlich etwa 660 

MWh erzeugen und für Temperaturen bis zu minus zwölf Grad ausgelegt sind. Der Jahresbedarf an 

Pellets für den Betrieb liegt bei 200 Tonnen. Eine ebenso umweltfreundliche wie kostengünstige Initiative, 

die von der Stadt Wien mit den höchsten Förderungen bei strengsten Grenzwerten belohnt 

wird. Mit diesem bislang größten geförderten Biomasse-Blockheizwerk nutzt die BUWOG erstmals eine 

nachhaltige und klimarelevante Energieversorgung, die bisher Einfamilienhäusern vorbehalten schien, 

sich aber in zunehmendem Maße auch für den großvolumigen Wohnbau qualifiziert. 

Projektdaten: 


• 36 geförderte Wohneinheiten mit 

Kaufoption 

• freistehende Einfamilienhäuser 

(129 m² Wohnfläche) 

• gekuppelte Häuser 

(108 m² Wohnfläche) 

• Maisonetten im Doppelhaus 

(76 bis 99 m² Wohnfläche) 

• 6 Wohneinheiten in separatem 

dreigeschoßigem Baukörper 

• gestalteter Grünraum zwischen den 

einzelnen Häusern 

• Kfz-Stellplätze teils in der Tiefgarage, 

teils vor den Häusern 

• Siedlungsmanagement vor Ort 

(Mietermitbestimmung) 

STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 


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WACHSTUM 

3 



4


Projektdaten: 


Kaufoption (Bauteil Linzer Straße) 


(Bauteil Goldschlagstraße) 

• 1 freifinanzierter, vorvermieteter Super- 

markt 

(Linzer Straße und Goldschlagstraße) 

• Wohnfläche Miete: von 39 bis 86 m² 

• Wohnfläche Eigentum: 

von 55 bis 105 m² 

• alle Wohnungen mit Eigengarten, 

loggien oder Terrassen 

• separate Tiefgaragen-Stellplätze für 

Bewohner und Supermarktkunden 

Projektdaten: 

• 38 geförderte Mietwohnungen 

mit Kaufoption 



• Wohnfläche Miete: 

von 52 bis 128 m², 2 und 3 Zimmer 

• Wohnfläche Eigentum: 

von 59 bis 127 m², 2, 3, 4 Zimmer 

• Geschoßwohnungen und Maisonette- 

wohnungen 

• alle Wohnungen mit Eigengarten, 

loggien oder Terrassen 

• Tiefgaragenplätze 

Wohnglück in Bau 

Goldschlag-Carré – Wohnglück in Penzing 

1140 Wien, Linzer Straße 112–116, Goldschlagstraße 201–203 

Geplante Fertigstellung: Herbst 2010 

Zwei eigenständige Wohnmodelle, harmonisch 

vereint in einem überzeugenden BUWOG-Projekt: 

Im Goldschlag-Carré fand im vergangenen April 

der Spatenstich für einen grünen Impuls in verkehrsgünstiger 

Lage statt. Ein Mix aus Miet- und 

Eigentumswohnungen, die in jeweils einem Bauteil 

verwirklicht werden, soll den unterschiedlichsten 

Vorstellungen von »glücklich wohnen« gerecht 

Verdino – Wohnen am Laaer Wald 

Wien 1100, Moselgasse 25 

Geplante Fertigstellung: Herbst 2010 

Für alle Menschen, für die die Umgebung fixer Bestandteil 

einer rundum perfekten Wohnsituation ist, 

hat die BUWOG im Mai 2009 die Baumaschinen in 

der Moselgasse anwerfen lassen. In unmittelbarer 

Nähe zum Laaer Wald, dem Butterteich und dem 

Böhmischen Prater schafft das markante »Verdino« 

mit einer Gesamt-Wohnnutzfläche von 9.534 Quadratmeter 

die idealen Voraussetzungen. Inmitten 

grenzenloser Naherholungsmöglichkeiten entstehen 

werden. Als besonderes Komfortplus – neben den 

großzügigen Freiflächen in Form von Eigengärten, 

Loggien oder Terrassen – konnte bereits bei Projektstart 

ein Supermarkt als Mieter gewonnen werden. 

Beste Voraussetzungen also für dieses auch architektonisch 

interessante Projekt, um zügig einer vollständigen 

Verwertung zugeführt zu werden. 

maßgeschneiderte Wohnungen, die auch weniger 

Bewegungshungrige dank Eigengarten, Loggia oder 

Terrasse am umgebenden Grün teilhaben lassen. 

Und wo Grün Programm ist, sind auch Kinder an der 

richtigen Adresse: Ein attraktiver Kinderspielbereich 

in unmittelbarer Nähe macht das »Verdino« zum 

idealen Ausgangspunkt für kleine und große Abenteuer.

Wohnen in Baumgarten – mitten im Leben 

1140 Wien, Waidhausenstraße 20 

Geplante Fertigstellung: Ende 2010 

Der alte Gebäudebestand wurde schon im November 

des Vorjahres getilgt. Nun laufen seit März 2009 die 

Bauarbeiten auf dem 1.536 Quadratmeter großen 

Terrain im Penzinger Grätzel Baumgarten auf Hochtouren. 

Die hochwertigen Eigentumswohnungen, 

die hier bereits konkrete Formen annehmen, werden 

bereits aktiv der Verwertung zugeführt: Ein 

anschauliches Modell im Maßstab 1:87 gibt einen 

Terrassentraum im Süden 

1230 Wien, Erlaaer Straße 118 


Seit dem letzten Berichtsjahr wurde der ansprechende 

Terrassentraum im Süden von Wien ein entscheidendes 

Stückchen realer: Die Baubewilligung 

ist erteilt, die Abbrucharbeiten des Altbestands auf 

der Baufläche sowie die Bauarbeiten wurden im 

Juni begonnen und auch die Vorverwertungsphase 

ist bereits erfolgreich abgeschlossen. Bei einem Tag 

der offenen Tür im vergangenen Mai gaben sich die 

Interessenten die sprichwörtliche Klinke in die Hand, 

Vorgeschmack auf das Wohnglück mit Freiraum, informative 

Flyer machen zusätzlich Lust aufs Wohnen 

und individuelle Termine zum Thema Projekt- und 

Finanzierungsberatung stellen die Wohnträume der 

Interessenten auf ein solides Fundament. Beste Erfolgschancen 

also für ein rundum ansprechendes 

Projekt, das vom Single bis zur mehrköpfigen Familie 

die unterschiedlichsten Bedürfnisse abdeckt. 

was einerseits auf die effizienten Werbemaßnahmen 

(gezielter Versand von Flyern in der Zielgruppe), andererseits 

auf den besonderen Reiz eines hochwertigen 

Objekts im Grünen zurückzuführen war. Eine 

Oase der Ruhe in bester Verkehrslage, damit liegt die 

BUWOG einmal mehr absolut im Trend. 

Projektdaten: 


• 18 freifinanzierte Eigentumswoh- 

nungen in zwei Häusern 

• Wohnfläche von 45 bis 120 m² 

• alle Wohnungen mit Balkon oder 

Terrasse 

• Erdgeschoßwohnungen mit Winter- 

gärten sowie Eigengärten ab 44 m² 

• Tiefgaragenplätze 

Projektdaten: 

• 32 Reihenhauseinheiten im freifinan- 

zierten Eigentum 

• 110 bis 155 m 2 Wohnfläche 

• private Dachterrassen (25–60 m 2 ) 

• Eigengärten 

• Schwimmteich bzw. Schwimmbiotop 

• schlüsselfertige Ausstattung 

• Parkdeck bzw. Einzelgaragen 

STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 


2 


WACHSTUM 

3 



4


Projektdaten: 


• 28 freifinanzierte Eigentumswoh- 

nungen 

• 1 freifinanzierter, vorvermieteter 

Supermarkt 


• alle Wohnungen mit Eigengärten, 

loggien, Balkonen oder Terrassen 

• thermische Sonnenenergie zur Unter- 

stützung der Warmwasserbereitung 

Wohnprojekte 

für die Zukunft 

VIVO 12 – Wohnen am Puls der Stadt 

1120 Wien, Assmayergasse 30–34 

Geplante Fertigstellung: Winter 2011 

Was brauchen Singles und junge Paare mit oder 

ohne Nachwuchs, um sich in einer Wohnumgebung 

rundum wohlzufühlen? Sie brauchen pulsierendes 

Leben in Form einer optimalen Verkehrsanbindung 

und besten Einkaufsmöglichkeiten. Sie brauchen 

aber auch Raum für Erholung und Rückzug – am 

besten im eigenen Grünbereich. Die Rahmenbedingungen 

des Meidlinger BUWOG-Projekts nehmen 

Miteinander auf allen Ebenen 

1220 Wien, Am Mühlgrund 


Direkt an der verlängerten U2 baut die BUWOG derzeit 

an einem neuen gesellschaftlichen Miteinander 

in 54 geförderten Wohneinheiten. Generationenübergreifend 

soll hier in naher Zukunft gewohnt, 

kommuniziert und interagiert werden. Dementsprechend 

sind auch die Grundrisse am Mühlengrund 

angelegt: bedarfsorientiert und natürlich barrierefrei. 

Projektdaten: 

• klima:aktiv-Passivhaus mit 

54 Wohneinheiten 

• Inhouse-Garten 

• Gemeinschaftsdachterrasse 

• 37 Wohnungen mit 66 bis 72 m2 • 12 Maisonetten mit 

108 bis 120 m2 Wohnfläche 

• 4 Wohn-Arbeits-Einheiten mit 

134 bis 136 m2 Wohnfläche 

• 1 Seniorenwohngemeinschaft 

auf diese ebenso unterschiedlichen wie stimmigen 

Bedürfnisse Rücksicht: Die entstehenden Eigentumswohnungen 

bieten Loggien, Gärten oder Terrassen, 

interessante Wohnungsgrundrisse jede Menge 

Raum zur Entfaltung und auch die Infrastruktur vor 

Ort stimmt. Nicht zuletzt dank des hauseigenen Supermarkts! 

Wohnen für Junge und Junggebliebene 

Wien 1020, Nordbahnhof / Vorgartenstraße 


Mit dem Wandel unserer Gesellschaftsstrukturen 

steigt die Nachfrage nach leistbaren Startwohnungen. 

Das BUWOG-Projekt in der Vorgartenstraße 

spricht in erster Linie Singles, Paare mit kleinem 

Einkommen und allein erziehende Eltern an. Eine soziokulturelle 

Betreuung vor Ort und ein frei gestaltbares 

Angebot an Gemeinschaftsflächen runden das 

in jeder Hinsicht durchdachte Projekt ab. 

Projektdaten: 

• klima:aktiv-Passivhaus 


Kaufoption 

• 96 Superförderungswohnungen 


• 6 Wohngemeinschaften 

• 30 bis 145 m2 Wohnfläche 

• flexible Wohnungsgrundrisse 

(1–4 zimmer) 

• Gemeinschaftsdachterrasse 

• »versunkene Gärten«

Preisgekrönte Oasen 

Bauträgerwettbewerbe sind für die BUWOG eine willkommene Gelegenheit, um mit intelligenten 

Projekten Präsenz zu zeigen. Dies gilt im Speziellen für geförderte Wohnprojekte in Wien. Kreativität 

ist jedoch nur eine Zutat des Erfolgsrezepts: Immer mehr gilt es auch, mit ökonomischem und 

ökologischem Weitblick zu überzeugen. 

Gesellschaftliche Nachhaltigkeit, architektonische 

Qualität, ökonomische Parameter und ökologische 

Verantwortung stellen in Verbindung mit der Lebensqualität, 

die die künftigen Bewohner eines 

eingereichten Wettbewerbsprojekts erwartet, die 

Hauptbeurteilungskriterien dar. Eine echte Herausforderung, 

der sich die BUWOG in Zusammenarbeit 

mit bewährten und neuen Architektenteams in regelmäßigen 

Intervallen stellt und aus der schon eine 

Reihe von erfolgreich umgesetzten Wohnprojekten 

hervorgegangen sind. 

Eine Oase im 22. Bezirk 

Im Geschäftsjahr 2008/2009 rief ein Bauträgerwettbewerb 

unter dem klingenden Namen »Oase 

22« zur nachhaltigen und verantwortungsvollen 

Gestaltung dreier Bauplätze und eines Bauloses in 

der Donaustadt auf. Dabei konnte sich die BUWOG 

mit einem Entwurf der Architekten Köb & Pollak mit 

Alexander Schmoeger den Zuschlag einen der Bau- 

plätze sichern. Bis Ende 2011 wird die »Oase 22« unter 

dem Motto »individuell wohnen, gemeinschaftlich 

leben« über 60 geförderte Mietwohnungen 

bieten. 

Im Zentrum der Planung stand die Schaffung neuer 

Wohnungen für neue Gesellschaftsformen. Mit 

Installation »Warten auf Vögel« 

maßgeschneiderten Lebensräumen für klassische 

Familien, Patchworkfamilien, Alleinerzieher und 

Einpersonenhaushalte trägt die »Oase 22« den 

künftigen sozialen, kulturellen und ökonomischen 

Veränderungen Rechnung. Eine planerische Besonderheit 

stellen die flexibel gehaltenen Grundrisse mit 

zusammenschließbaren und teilbaren Mikrostrukturen 

dar. Ein Skywalk in zwölf Meter Höhe soll die 

Gemeinschaftsflächen am Dach verbinden und so 

den Austausch zwischen den Bewohnern fördern. 

Ökonomisch – und ökologisch 

Den hohen Anspruch der BUWOG, hochqualitatives 

Wohnen zu leistbaren Mieten möglich zu machen, 

erfüllt die »Oase 22« voll und ganz. 62 geförderte 

Mieteinheiten samt Tiefgaragenstellplätzen bieten 

Lebensräume zwischen 45 und 113 Quadratmeter. 

Das überschaubare Betriebs- und Energiekostenkonzept 

ergänzt diese Grundüberlegung sinnvoll. 

Der hohe Energiestandard entspricht einem verbesserten 

Niedrigenergiehaus mit hohem Wärmeschutz 

der Gebäudehülle, hohem Dämmstandard, Wärmebrückenminimierung 

und Fernwärmenutzung. Außerdem 

wird im Sinne der Lebensqualität und des 

gesunden Wohnens ganz besonderer Wert auf die 

ökologische Qualität der Baustoffe und Konstruktionen 

gelegt (IBO, Umweltzeichen etc.). 

Begleitend zur raumsensiblen Schaffung neuer Lebensbereiche hat die BUWOG – in ihrer Tradition, 

Kunst am Bau als fühlbaren Mehrwert in die Wohnumgebung zu integrieren – den Künstler Josef 

Bernhardt mit einer Installation beauftragt, die symbolischen Gehalt mit praktischem Nutzen verbindet. 

Mehrere Hundert Vogelnistkästen stehen zur Verfügung und werden auf besondere Art arrangiert. 

Mit ihren in eine Richtung orientierten Einfluglöchern signalisieren sie das Warten auf neue Bewohner. 

Neben der Grundidee, dass uns die Natur nicht unbegrenzt zur Verfügung steht und mit dem entsprechenden 

Respekt behandelt werden sollte, eignen sich die Nistkästen tatsächlich für die Besiedelung 

durch Kleinvögel. Und regen mit Sicherheit den einen oder anderen künftigen Bewohner der »Oase 

22« zu Beobachtungen aus der Vogelperspektive an. »Warten auf Vögel« bildet übrigens den Auftakt 

einer Reihe von zukünftig geplanten künstlerischen Installationen und Umsetzungen. In enger Zusammenarbeit 

mit Architekt und Freiraumplaner soll der Standort der Nistkästen in der »Oase 22« zum 

künstlerischen Fixpunkt in der Donaustadt werden. 


Rendering des Projekts »Oase 22« 

STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 


2 


WACHSTUM 

3 



4


Jahresabschluss zum 


Projekt Krottenbachstraße, 1190 Wien


Speziell wer sein Ziel konkret vor 

Augen hat, tut gut daran, zwischendurch 

innezuhalten, Bilanz zu ziehen 

und den Kurs zu justieren. 

STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 


2 


WACHSTUM 

3 



4


Aggregierte Bilanz 

nach UGB zum 30.4.2009 BUWOG/ESG* 

AKTIVA 

in Tsd. € 

A. Anlagevermögen 881.269 533.930 1.415.199 

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 

1. Rechte 1.743 4 1.748 

2. Stundungen 46.448 797 47.245 

II. Sachanlagen 

1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten 774.377 531.892 1.306.269 

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.373 112 1.485 

3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau 19.950 554 20.504 

III. Finanzanlagen 

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 70 70 

2. Wertpapiere (Wertrechte) des Anlagevermögens 2 572 574 

3. Sonstige Ausleihungen 37.305 37.305 

B. Umlaufvermögen 209.420 46.403 255.823 

I. Zur Veräußerung bestimmte Sachanlagen 

1. Hilfs- und Betriebsstoffe 8 8 

2. Zur Veräußerung bestimmte unfertige Bauten 35.179 289 35.468 

3. Geleistete Anzahlungen 1.333 1.333 

4. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, zur Veräußerung 

bestimmte fertige Bauten 

II. Forderungen, Verrechnungen und sonstige Vermögensgegenstände 

3.030 3.030 

1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 7.146 3.002 10.148 

2. Verrechnung und Forderungen aus der Hausbewirtschaftung 69.578 23.441 93.019 

3. Forderungen gegenüber verbundenen/beteiligten Unternehmen 49.486 5.370 54.856 

4. Sonstige Forderungen 14.865 4.966 19.831 

III. Kassenbestand, Guthaben bei Banken 28.803 9.328 38.131 

C. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten 14.172 6.312 20.484 

1. Sonderposten gem. § 39 (28) WGG 13.756 5.865 19.621 

2. Sonstige 416 447 863 

BILANZSUMME 1.104.860 586.645 1.691.505 

* Zur Verdeutlichung der Volumina der beiden organisatorisch, aber nicht gesellschaftsrechtlich zusammengelegten Unternehmen BUWOG und ESG werden hier die Zahlen in aggregierter 

Form angeführt, stellen jedoch keinen Konzernabschluss im Sinne des § 244 UGB dar

PASSIVA 

in Tsd. € 


A. Eigenkapital 257.329 44.496 301.825 

I. Stammkapital 18.895 5.087 23.982 

II. Kapitalrücklagen 

1. Gebundene Kapitalrücklagen 1.465 547 2.012 

2. Nicht gebundene Kapitalrücklagen 40.000 40.000 

III. Gewinnrücklagen 

1. Gesetzliche Rücklage 9.447 2.544 11.991 

2. Andere Rücklagen 162.423 31.567 193.990 

IV. Bilanzgewinn 25.099 4.751 29.850 

B. Sonderposten zum Anlagevermögen 59.913 59.913 

C. Rückstellungen 22.490 23.766 46.256 

1. Rückstellungen für Abfertigungen 3.101 735 3.836 

2. Rückstellungen für Hausbewirtschaftung 15.628 22.215 37.843 

3. Sonstige Rückstellungen 3.761 816 4.577 

D. Verbindlichkeiten 765.128 518.347 1.283.475 

1. Anleihen 2.907 2.907 

2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 204.179 85.938 290.117 

3. Verbindlichkeiten gegenüber Gebietskörperschaften 194.440 383.107 577.547 

4. Erhaltene Anzahlungen 1.250 1.250 

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.434 1.820 6.254 

6. Verrechnung und Verbindlichkeiten aus der Hausbewirtschaftung 14.272 6.272 20.544 

7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 251.049 580 251.629 

8. Sonstige Verbindlichkeiten 92.597 40.631 133.228 

E. Passive Rechnungsabgrenzungsposten 36 36 

1.104.860 586.645 1.691.505 

STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 


2 


WACHSTUM 

3 



4


Aggregierter GuV-Bericht 

nach UGB – Wirtschaftsjahr 2008/2009* 

in Tsd. € 

1. Umsatzerlöse 109.330 52.161 161.490 

2. Bestandsveränderungen aus fertigen zur Veräußerung bestimmten Bauten 7.175 4 7.179 

3. Aktivierte Eigenleistungen 1.265 431 1.696 

4. Sonstige betriebliche Erträge 

a) Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen mit Ausnahme Finanzanlagen 33.409 1.638 35.046 

b) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 14 247 261 

c) Erträge aus der Verrechnung Hausbewirtschaftung 7.602 7.127 14.729 

d) Übrige 755 458 1.213 

5. Aufwendungen für bezogene Herstellungsleistungen –12.957 –696 –13.653 

Betriebsleistung 146.592 61.369 207.961 

6. Personalaufwand 

a) Löhne und Gehälter –9.746 –1.740 –11.486 

b) Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche 

Mitarbeitervorsorgekassen 

–568 –153 –721 

c) Aufwendungen für Altersversorgung 

d) Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben sowie vom Entgelt 

–68 –44 –112 

abhängige Rückstellungen für Abfertigungen, Abgaben und Pflichtbeiträge –2.677 –410 –3.087 

e) Sonstige Sozialaufwendungen –305 –61 –366 

7. Abschreibungen –21.187 –12.491 –33.678 

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 

a) Steuern, soweit sie nicht unter Steuern vom Einkommen und vom Ertrag fallen –707 –447 –1.155 

b) Aufwendungen aus der Verrechnung Hausbewirtschaftung –7.171 –188 –7.359 

c) Übrige –72.131 –34.809 –106.940 

Aufwand der Leistungserstellung –114.560 –50.343 –164.903 

9. Betriebsergebnis (Zwischensumme 1.– 8.) 32.032 11.026 43.058 

10. Finanzerträge 6.671 1.603 8.274 

11. Finanzaufwendungen –14.119 –8.227 –22.346 

12. Finanzergebnis (Zwischensumme 10.–11.) –7.449 –6.624 –14.072 

13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 24.584 4.402 28.986 

14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 516 348 864 

15. Jahresüberschuss/Bilanzgewinn 25.099 4.751 29.850 

* Zur Verdeutlichung der Volumina der beiden organisatorisch, aber nicht gesellschaftsrechtlich zusammengelegten Unternehmen BUWOG und ESG werden hier die Zahlen in aggregierter 

Form angeführt, stellen jedoch keinen Konzernabschluss im Sinne des § 244 UGB dar

Erläuternde Bemerkungen 

zu Bilanz und Gewinn-&-Verlust-Rechnung 

Die im immateriellen Anlagevermögen bilanzierten 

Stundungen betreffen rückzahlbare Annuitätenzuschüsse 

aus der Wohnbauförderung sowie, für die 

BUWOG, an Mieter gestundete Mieten. 

Die unter den Sachanlagen ausgewiesenen Gebäude 

der Gesellschaften werden zu Anschaffungs- bzw. 

Herstellungskosten, vermindert um die jährliche lineare 

Abschreibung, angesetzt. Die Gebäude der 

BUWOG werden mit zwei Prozent jährlich abgeschrieben, 

jene der ESG auf die steuerliche Restnutzungsdauer, 

der durchschnittliche Abschreibungssatz 

beträgt 1,8 Prozent. 

In den sonstigen Ausleihungen sind zur Finanzierung 

von Wohnungen gewährte Darlehen und Kaufpreisstundungen 

sowie Forderungen aus Schuldabtrennungen 

aus dem Verkauf von Bestandswohnungen 

enthalten. 

Unter Verrechnungen und Forderungen aus der 

Hausbewirtschaftung werden v. a. Forderungen aus 

von den Gesellschaften vorfinanzierten Erhaltungs- 

und Verbesserungsmaßnahmen ausgewiesen. 

In den Forderungen an verbundene/beteiligte Unternehmen 

werden die an Projektgesellschaften gewährten 

Darlehen sowie an Konzerngesellschaften 

gewährte Finanzierungsvorlagen ausgewiesen. 

Die sonstigen Forderungen enthalten im Wesentlichen 

Forderungen aus Kaufpreisen aus dem Verkauf 

von Bestandswohnungen. 

Die BUWOG bilanziert unter Sonderposten zum Anlagevermögen 

aus der Wohnbauförderung erhaltene 

Baukostenzuschüsse. 

In den Rückstellungen für Hausbewirtschaftung sind 

angesparte und noch nicht verwendete Erhaltungs- 

und Verbesserungsbeiträge der Mietobjekte der Gesellschaften 

passiviert. 

Die Verrechnungen und Verbindlichkeiten aus der 

Hausbewirtschaftung enthalten v. a. noch nicht 

verwendete rückzahlungspflichtige Erhaltungs- und 

Verbesserungsbeiträge der Mieter. 

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind die von den 

Mietern an die Gesellschaften geleisteten Grund- 

und Baukostenbeiträge die wesentlichste Einzelposition. 

Mit dieser korrespondiert der unter den aktiven 

Rechnungsabgrenzungen ausgewiesene Sonderposten 

gem. § 39 Abs. 28 WGG, dessen Bildung aufgrund 

einer Systemumstellung aus der Wohnrechtsnovelle 

2000 erforderlich war. 


STRATEGISCHE 

KONTINUITÄT 

1 

AKTIVES 


2 


WACHSTUM 

3 



4


Strategischer Ausblick 

Schenkt man den aktuellen Wirtschaftsprognosen Glauben, wird das Geschäftsjahr 2009/2010 

voraussichtlich noch keine wesentliche Entspannung der weltwirtschaftlichen Gesamtsituation 

bringen. Umso wichtiger ist es für die BUWOG/ESG, an ihrer erprobten Unternehmensstrategie 

festzuhalten und den bisher so erfolgreich eingeschlagenen Kurs weiter zu verfolgen. 

Aktives Bestandsmanagement, kontinuierliches 

Wachstum und optimale Unternehmensstrukturen 

werden auch weiterhin die Fixpunkte im strategischen 

Koordinatensystem der BUWOG sein. 

Potenziale im Portfolio 

Speziell in der gewinnbringenden Verwaltung bestehender 

Objekte soll auch in Zukunft verstärkt auf 

die Veräußerung ausgewählter Portfoliobestandteile 

gesetzt werden. Der Schwerpunkt wird dabei auf 

Wohnungen in peripheren Lagen in den Bundesländern 

liegen, die an private Käufer und institutionelle 

Organisationen übergehen sollen. Auf diese Weise 

soll die Optimierung des Portfolios Schritt für Schritt 

vorangetrieben werden. 

Erweiterung des Spektrums 

Durch die Integration der BUWOG Facility Management 

(BUWOG FM) unter dem räumlichen und organisatorischen 

Dach der BUWOG wird das Unternehmen 

zudem ein neues strukturelles Standbein 

gewinnen, das der regionalen und überregionalen 

Marktpräsenz und der Erfüllung des hohen qualitativen 

Anspruchs im Sinne eines Gesamtdienstleisters 

nur förderlich sein kann. 

Der Krise die Stirn bieten und gleichzeitig visionär 

in die Zukunft blicken: 2009/2010 wird maßgeblich 

von dieser reizvollen Herausforderung bestimmt 

sein. Aufbauend auf dem soliden Fundament der 

BUWOG-Wertewelt, wird es gelingen, auch im kommenden 

Geschäftsjahr viel versprechende Potenziale 

vor der Zeit zu erkennen und strategisch zu nutzen. 

Demnach wird der Erfolg der BUWOG auch weiterhin 

das Ergebnis gezielter Managemententscheidungen 

auf höchstem unternehmerischem Niveau 

bleiben. Und das schafft Zuversicht.

Impressum 

Organe der BUWOG/ESG 

BUWOG 

Geschäftsführer 

Mag. Robert Puhr 

Mag. Daniel Riedl MRICS 

Dr. Gerhard Schuster 

Aufsichtsrat 

Dr. Michael Knap, Vorsitzender 

Mag. Klaus Hübner, Stv. des Vorsitzenden 

Dr. Rudolf Fries, Mitglied 

Christa Maria Reisner, Mitglied 

Nick J. M. van Ommen, MBA, Mitglied 

Maria Wodounik, Mitglied 

Prokurist 

Mag. Andreas Ratzinger 

Impressum 

Medieninhaber und Herausgeber: 

BUWOG – Bauen und Wohnen 

Gesellschaft mbH 

Hietzinger Kai 131 

1130 Wien 

Tel.: +43 1 87828-0 

Fax: +43 1 87828-299 

E-Mail: office@buwog.at 

www.buwog.at 

Satz- und Druckfehler vorbehalten. 

Stand: August 2009 

ESG 

Geschäftsführer 




Aufsichtsrat 

Dr. Michael Knap, Vorsitzender 

Mag. Klaus Hübner, Stv. des Vorsitzenden 

Dr. Rudolf Fries, Mitglied 

Ing. Erhard Altmann, Mitglied 

Nick J. M. van Ommen, MBA, Mitglied 

Erich Pinter, Mitglied 

Prokurist 

Mag. Andreas Ratzinger 

Ihre Ansprechpartner: 

BUWOG-Geschäftsführung 




Tel.: +43 1 87828-351 

E-Mail: geschaeftsleitung@buwog.at 

Redaktionsleitung: 

BUWOG-Unternehmenskommunikation 

Mag. (FH) Diana Schmidberger 

Tel.: +43 1 87828-334 

E-Mail: diana.schmidberger@buwog.at 


Architekten & Künstler 

Bauvorhaben Architekt Kunstprojekt 

Assmayergasse Arch. Edda Bannert ZT GmbH 

Attemsgasse Arch. DI Gert Mayr-Keber 

BUWOG-Hauptgebäude, 

Umbau Hietzinger Kai 131 

Atelier Heiss ZT GmbH Barbara Holub & Paul Rajakovics 

Erlaaer Straße Hermann & Valentiny und Partner 

Geriatriezentrum Heller-Fabrik Hermann & Valentiny und Partner 

Heller-Wohnpark Querkraft Architekten ZT GmbH 

Architekten Lautner & Kirisits 

Hermann & Valentiny und Partner 

Architekt Albert Wimmer ZT GmbH 

Heustadelgasse Pichler & Traupmann Architekten ZT GmbH 

Krottenbachstraße Marterer & Partner Architekten 

Linzer Straße/Goldschlagstraße Arch. Edda Bannert ZT GmbH 

Marktgasse BUSarchitektur 

Maurer Lange Gasse Arch. Heinz Neumann ZT GmbH 

Moselgasse 25 Arch. DI Dr. Patricia Zacek 

Mühlgrund ARTEC Architekten 

Oase 22 Arch. Köb & Pollak mit Alexander Schmoeger Josef Bernhardt 

Umbau Katschberg, Katschberger Höhe Arch. Mag. Josef Klingbacher ZT GmbH 

Umbau Kitzbühel, Hammerschmiedstraße Arch. DI. Christine Binder-Ruff 

Umbau Linz, Pragerstraße Arch. DI David Schinnerl 

Umbau Schärding, Peter-Rossegger-Weg BM Ing. Leopold Schornsteiner 

Vorgartenstraße Laki – Lautner + Kirisits Architekten 

Waidhausenstraße Arch. Edda Bannert ZT GmbH

BUWOG – Bauen und Wohnen 

Gesellschaft mbH 

Hietzinger Kai 131 

1130 Wien – Austria 

Tel.: +43 1 87828-0 

Fax: +43 1 87828-299 

office@buwog.at 

www.buwog.at 

ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach 

Tiroler Straße 17 

9500 Villach – Austria 

Tel.: +43 4242 57200-0 

Fax: +43 4242 57200-39 

office@esg-villach.at 

www.esg-villach.at 

Unternehmen der 

Projekt Heustadelgasse, 1220 Wien

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