Investmentstrategien, Marktzugang und Perspektiven - Scope
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<strong>Investmentstrategien</strong>, <strong>Marktzugang</strong> <strong>und</strong><br />
<strong>Perspektiven</strong><br />
Henrik Wortelen, Head of Product and Sales Management<br />
IVG Private F<strong>und</strong>s<br />
SCOPE CIRCLES<br />
Investment Conference Geschlossene Immobilienfonds
Deutsche Büroimmobilien im Fokus<br />
<strong>Investmentstrategien</strong>, <strong>Marktzugang</strong> <strong>und</strong> <strong>Perspektiven</strong><br />
Frankfurt, 13.06.2012<br />
<strong>Investmentstrategien</strong>, <strong>Marktzugang</strong> <strong>und</strong> <strong>Perspektiven</strong><br />
Frankfurt, 13.06.2011
3<br />
Konjunkturelle Entwicklung in Deutschland<br />
Staatsschuldenkrise in Europa – Deutschland kommt mit blauem Auge davon<br />
Wachstum in %<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
Konjunkturindikatoren für Deutschland<br />
2010 2011 2012e 2013e<br />
Quelle: IVG Research (Mai 2012)<br />
Bruttoinlandsprodukt Verbraucherpreise Beschäftigung<br />
125<br />
120<br />
115<br />
110<br />
105<br />
100<br />
95<br />
90<br />
85<br />
80<br />
ifo-Geschäftsklima: Eingetrübte Erwartungen<br />
Index Basis 2005 = 100<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012<br />
Quelle: ifo Institut (Februar 2012)<br />
Wahrscheinlich keine Rezession, sondern lediglich Wachstumspause in 2012. Erholung in 2013?<br />
Geschäftsklima Lage Erw artung<br />
Deutschland profitiert aufgr<strong>und</strong> seiner internationalen Wettbewerbsfähigkeit vom schwachen Euro <strong>und</strong> niedrigen Zinsen<br />
Unsicherheitsfaktor Südeuropa: Gefahr langjähriger Stagnation im Fall eines Staatsbankrotts in Südeuropa!
4<br />
Büromietmarkt Deutschland: Status Quo<br />
Anmietungsaktivitäten haben sich zuletzt etwas abgeschwächt<br />
in Mio.<br />
m² 1<br />
0,8<br />
0,6<br />
0,4<br />
0,2<br />
Flächenumsatz (Top-5): Sehr aktiver Mietmarkt Leerstandsquote & Spitzenmietenindex (Top-5)<br />
0<br />
10-Jahres-<br />
Durchschnitt<br />
'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12<br />
Leerstandsquote<br />
Leerstandsquot<br />
e<br />
Quelle: IVG Research anhand Daten von Cushman & Wakefield (April 2012) Quelle: IVG Research anhand Daten von Cushman & Wakefield (April 2012)<br />
12%<br />
10%<br />
8%<br />
6%<br />
4%<br />
2%<br />
0%<br />
Mietindex 2005 = 100<br />
'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12<br />
Mietindex<br />
114<br />
112<br />
110<br />
108<br />
106<br />
104<br />
102<br />
100<br />
98
5<br />
Investmentmarkt Deutschland: Status Quo<br />
Nachfragedynamik hat leicht nachgelassen. „Core“ weiter im Fokus<br />
in<br />
Mrd20<br />
. €<br />
15<br />
10<br />
5<br />
0<br />
Q1<br />
05<br />
Transaktionsvolumen, Büroanfangsrenditen <strong>und</strong> Zins zehnjähriger B<strong>und</strong>esanleihen<br />
Q2<br />
05<br />
Q3<br />
05<br />
Q4<br />
05<br />
Transaktionsvol.<br />
Q1<br />
06<br />
Q2<br />
06<br />
Q3<br />
06<br />
Q4<br />
06<br />
Q1<br />
07<br />
Q2<br />
07<br />
Quelle: IVG Research anhand Daten von BNP Paribas <strong>und</strong> anderer Makler (April 2012)<br />
Q3<br />
07<br />
Prime Yield FRA<br />
Q4<br />
07<br />
Q1<br />
08<br />
Q2<br />
08<br />
Q3<br />
08<br />
Q4<br />
08<br />
Prime Yield B<br />
Q1<br />
09<br />
Q2<br />
09<br />
Q3<br />
09<br />
Q4<br />
09<br />
Q1<br />
10<br />
Q2<br />
10<br />
Q3<br />
10<br />
Prime Yield MUC<br />
Q4<br />
10<br />
Q1<br />
11<br />
Q2<br />
11<br />
Q3<br />
11<br />
Q4<br />
11<br />
Q1<br />
12<br />
6%<br />
5%<br />
4%<br />
3%<br />
2%<br />
1%<br />
Zins 10j. B<strong>und</strong>esanl.
6<br />
Büromarkt Deutschland: Perspektive<br />
Fertigstellungen nur in Düsseldorf (Vodafone!) <strong>und</strong> Hamburg relativ hoch<br />
Neubau/Vorjahresbestand<br />
3,5%<br />
3,0%<br />
2,5%<br />
2,0%<br />
1,5%<br />
1,0%<br />
0,5%<br />
0,0%<br />
Fertig gestellte <strong>und</strong> geplante Neubauprojekte<br />
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart<br />
2008 2009 2010 2011 2012e<br />
Quelle: IVG Research anhand Daten der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. <strong>und</strong> Jones Lang LaSalle (nur Düsseldorf) (Januar 2012)
7<br />
Büromarkt Deutschland: „Consensus-Szenario“<br />
Verschnaufpause in 2012<br />
in 9<br />
Mio. 8<br />
m²<br />
7<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
in<br />
Mrd. €<br />
Quelle: IVG Research (Mai 2012)<br />
Büromietmarkt (Top-7-Standorte)<br />
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013e<br />
Umsatz Leerstand Spitzenmietindex<br />
Quelle: IVG Research (Mai 2012) anhand aktueller Konjunkturprognosen<br />
35<br />
30<br />
25<br />
20<br />
15<br />
10<br />
5<br />
0<br />
Investmentmarkt (Top-7-Standorte)<br />
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012e<br />
Investmentvolumen<br />
Yield Frankfurt Yield München<br />
105Mietindex<br />
100<br />
95<br />
90<br />
85<br />
80<br />
5%<br />
4%<br />
3%<br />
2%<br />
10j. B<strong>und</strong>esanleihen<br />
Prime<br />
Yield<br />
6%<br />
Mietmarkt hält sich weitgehend stabil<br />
� Geringerer Flächenumsatz wegen schwacher Konjunktur<br />
� Mäßige Fertigstellungen: Anhaltend hoher Leerstand, aber<br />
Verknappung moderner, hochwertiger Flächen<br />
� Spitzenmieten entwickeln sich daher weitgehend stabil<br />
� Dagegen schwächere Vermietungserwartungen im Segment der<br />
Büroobjekte jenseits von Core<br />
Fixierung der Anleger auf Core<br />
� Spitzenimmobilien als Anlagemöglichkeit weiter attraktiv: Hohe<br />
Renditedifferenz zu B<strong>und</strong>esanleihen, langfristige Vermietbarkeit<br />
� Spitzenanfangsrenditen trotz geringerem Mietwachstum stabil<br />
� Objekte jenseits Core-Segmentes wegen Konjunkturrisiken<br />
nicht im Fokus von Investoren <strong>und</strong> Finanzierern<br />
� Hier Kreditengpass <strong>und</strong> Preisabschläge denkbar<br />
� Transaktionsvolumen in ähnlicher Größenordnung wie 2011
8<br />
Investitionskriterien<br />
Strategie<br />
� Konsequenter Core-Investitions-Ansatz<br />
� Hauptziel ist die Generierung stabiler laufender Cash-Flows<br />
aus dem Objekt<br />
� Langfristiger Investitionshorizont - mindestens 10 Jahre<br />
� Sicherheit der Investition steht im Mittelpunkt<br />
� Aktives Asset Management durch eigene<br />
Niederlassungen vor Ort<br />
� Investitionsvolumen in der Regel 20 bis 250 Mio. EUR
9<br />
Zielgruppenspezifische Strategie<br />
Passgenauer Zuschnitt auf die K<strong>und</strong>engruppe<br />
Fondskonzeption<br />
� Wohnen<br />
� Development<br />
� klassisch Retail<br />
� Institutionelle<br />
Asset Management<br />
� IVG hat eigenes AM<br />
� IVG AM wird durch weiteres<br />
Experten-Know-How ergänzt<br />
� Ausgewählte externe Partner<br />
in spez.Bereichen (Logistik)<br />
CORE<br />
� Basis: Bedarf Retail (Privatk<strong>und</strong>en i. w. S.)<br />
� Büroimmobilien (ggf. geringer Anteil Retail)<br />
� Nachhaltige CBD-/citynahe Bürolagen<br />
� Hochwertiger Standard<br />
� Kein Instandhaltungsstau<br />
� Zertifizierung bei Neubauten<br />
� Moderne technische Ausstattung<br />
� Flexible Nutzung, hohe Drittverwendungs-<br />
fähigkeit<br />
Zielgruppen<br />
� Privatk<strong>und</strong>en<br />
� Stiftungen<br />
� Semi-institutionelle K<strong>und</strong>en<br />
� Banken, Depot A<br />
Strukturierung<br />
� KG-Modell<br />
� Anleihe<br />
� REIT<br />
� FoF<br />
� „Luxemburger Strukturen“
10<br />
Investitionskriterien<br />
Geografischer Investitionsfokus<br />
� Bevorzugt Investitionen an Standorten<br />
von Niederlassungen der IVG<br />
� Primärer Fokus auf Deutschland,<br />
Luxemburg <strong>und</strong> Belgien insbesondere:<br />
� Brüssel<br />
� Luxemburg<br />
� Big 5 (Deutschland)<br />
� Sek<strong>und</strong>ärer Fokus auf Niederlande, UK,<br />
Frankreich, Polen <strong>und</strong> Österreich,<br />
� Amsterdam / Randstad<br />
� Paris<br />
� Warschau<br />
� Wien<br />
� London
11<br />
EuroSelect 21 München<br />
Vier Elemente vereint in einem soliden Investment
12<br />
Stärke – der Standort<br />
Dynamische Metropolregion München<br />
� Mittelpunkt des Wirtschaftsraums Südbayern<br />
mit 5,1 Mio. Einwohnern<br />
� Wirtschaftlich stark diversifizierter Standort mit<br />
7 DAX-Unternehmen, 2 Elite-Universitäten,<br />
Sitz der Staatsverwaltung etc.<br />
� Ausgeglichene Beschäftigungsstruktur<br />
� Geringe Arbeitslosenquote<br />
von 2,9% (B<strong>und</strong>: 7,3%)<br />
� Sehr gute Verkehrsinfrastruktur<br />
� München gilt als Top-Investitionsstandort<br />
für Gewerbeimmobilien
13<br />
EuroSelect 21 München<br />
Standort<br />
Büromarkt München<br />
� Zweithöchste Spitzenmiete in Deutschland nach Frankfurt<br />
� Leerstandsquote seit Ende 2010 von 9,8 % auf 8,5 % gefallen<br />
� Büroflächenumsatz (2011) auf dem zweithöchsten Niveau aller Zeiten<br />
� Hohe Marktstabilität aufgr<strong>und</strong> breiter Mieterbasis<br />
� Geringes Fertigstellungsvolumen bei anhaltend hoher Flächennachfrage<br />
� Kontinuierliches Wachstum der Bürobeschäftigung in München <strong>und</strong> im Münchener<br />
Umland<br />
� Ca. 16.000 Arbeitsplätze bei lediglich 9.900 Einwohnern<br />
� Namhafter Medien- <strong>und</strong> Versicherungsstandort in Deutschland<br />
� S-Bahn zum Stadtzentrum München <strong>und</strong> zum Flughafen fußläufig erreich-<br />
bar, Fahrzeit Flughafen ca. 17 Min. <strong>und</strong> Stadtzentrum ca. 20 Min.<br />
� Sehr gute soziale Infrastruktur<br />
Unterföhring
14<br />
Der Mieter<br />
Top Mieter Allianz<br />
Allianz Gruppe<br />
� Einer der größten Finanzdienstleister weltweit<br />
� 103 Mrd. € Jahresumsatz (2011)<br />
Allianz Deutschland AG<br />
� Führender Versicherer in Deutschland<br />
� R<strong>und</strong> 19 Millionen K<strong>und</strong>en<br />
� Über 30.000 Mitarbeiter/-innen sowie<br />
r<strong>und</strong> 10.000 Vertreter/-innen<br />
� Über 28 Mrd. € Jahresumsatz (2011)<br />
� Ca. 25% des Gesamtumsatzes der Allianz Gruppe<br />
� Sehr gute Bonität gem. S&P, Fitch <strong>und</strong> Creditreform<br />
� Hohe Sicherheit durch erstklassigen Mieter<br />
www.allianz.com; www.allianzdeutschland.de, Stand Juli 2011
15<br />
Qualität – die Objekte<br />
Details<br />
Hauptverwaltung – der Kopf der Allianz<br />
� 65.500 m² Gesamtmietfläche / 926 Stellplätze<br />
- Großraum- <strong>und</strong> Einzelbüros<br />
- Konferenzflächen<br />
- Großzügige Kommunikationsbereiche <strong>und</strong> Kasino<br />
� Gebäudestruktur ermöglicht kleinteilige Nutzung<br />
Betriebsgebäude – das Herz der Allianz<br />
� 65.400 m² Gesamtmietfläche / 166 Stellplätze<br />
- Rechenzentrum zentraler IT Standort für ganz Europa<br />
- Druckerei versorgt ganz Deutschland<br />
- Technik- <strong>und</strong> Büroflächen<br />
� Energieeinsparung durch Abwärmenutzung
16<br />
Die Objekte<br />
Luftbild Allianz Campus
17<br />
Perspektive – der Mieter<br />
Vom Betriebsgelände zum Allianz Campus<br />
1992 „Betriebsgebäude Unterföhring“ (BGU):<br />
ca. 500 Arbeitsplätze (Fondsobjekt)<br />
1998 „Verwaltungsgebäude Unterföhring“ (VGU):<br />
ca. 2.600 Arbeitsplätze<br />
2004 „Hauptverwaltung Unterföhring“ (HVU):<br />
ca. 2.700 Arbeitsplätze (Fondsobjekt)<br />
Nach 2004 Weiterer Flächenbedarf führt zur Anmietung<br />
weiterer Büros mit ca. 500 Arbeitsplätzen<br />
Heute Ca. 6.300 Mitarbeiter am Standort Unterföhring<br />
2011 Erwerb eines Erweiterungsgr<strong>und</strong>stücks (EGU):<br />
Zusammenführung weiterer ca. 1.500 Arbeitsplätze<br />
� Die Allianz Deutschland AG ist seit gut 20 Jahren mit dem Standort verb<strong>und</strong>en<br />
� Kontinuierlicher Ausbau spricht für langfristige Standort-Planung
18<br />
Perspektive – der Mieter<br />
Mietverträge<br />
Lange Laufzeit<br />
� 12,5 Jahre (bis 31.12.2024)<br />
� 3 Verlängerungsoptionen: 2 x 5 Jahre sowie 35 Monate<br />
� Kein Sonderkündigungsrecht<br />
Stabile Miete<br />
� Gesamtjahresmiete r<strong>und</strong> 18,2 Mio. €<br />
� davon Hauptverwaltung r<strong>und</strong> 11,2 Mio. € (Ø13,43 €/m²)<br />
� davon Betriebsgebäude r<strong>und</strong> 7,0 Mio. € (8,92 €/m²)<br />
Inflationsschutz durch Indexierung<br />
� Volle Indexierung nach Verbraucherpreisindex<br />
Deutschland (10% / 100% - Regel)<br />
� Erste Mietanpassung für Dezember 2013 erwartet<br />
� Indexerhöhung von Mietbeginn bis Februar 2012: 6,3%
19<br />
Solidität – der Fonds<br />
Finanzierung<br />
� Finanzierungen mit 3 namhaften, öffentlichen deutschen<br />
Kreditinstituten<br />
� Darlehen werden von den Objektgesellschaften aufgenommen<br />
� Darlehensbetrag: 128 Mio. €<br />
davon BGU: 38 Mio. € (FK-Quote: 30,7 %)<br />
davon HVU: 90 Mio. € (FK-Quote: 41,8 %)<br />
� Zinssatz: 3,13% p.a.<br />
� Laufzeit: 7 Jahre (bis 28.06.2019)<br />
� 5 % Zinsvorauszahlung<br />
� Tilgung: 0,5% p.a.<br />
� Kalkulatorische Anschlussfinanzierung im Juni 2019: 5,5 %<br />
� Finanzierungsgestaltung kombiniert attraktive<br />
Konditionen <strong>und</strong> gute Ausgangssituation für die<br />
Anschlussfinanzierung
20<br />
Die vier Elemente<br />
vereint im EuroSelect 21 München<br />
STÄRKE:<br />
DER STANDORT<br />
QUALITÄT:<br />
DIE OBJEKTE<br />
PERSPEKTIVE:<br />
DER MIETER<br />
PASSION:<br />
DER INITIATOR
21<br />
EUROSELECT 21 MÜNCHEN<br />
DISCLAIMER<br />
Diese Präsentation wurde von der IVG Private F<strong>und</strong>s GmbH (im Folgenden “IVG<br />
Private F<strong>und</strong>s") für interne Informationszwecke <strong>und</strong> als Diskussionsgr<strong>und</strong>lage erstellt.<br />
Sie enthält ausgewählte Informationen <strong>und</strong> erhebt keinen Anspruch auf<br />
Vollständigkeit. Die in diesem Dokument enthaltenen Angaben stellen keine<br />
Anlageberatung bzw. Empfehlung dar, sondern geben lediglich eine<br />
zusammenfassende Kurzdarstellung der beschriebenen unternehmerischen<br />
Beteiligung. Obwohl diese Präsentation mit Sorgfalt erstellt wurde, ist es nicht<br />
auszuschließen, dass sie unvollständig ist oder Fehler enthält.<br />
IVG Private F<strong>und</strong>s, deren Geschäftsführer, leitende Angestellte oder Mitarbeiter haften<br />
nicht für die Richtigkeit <strong>und</strong> Vollständigkeit der Informationen. Insbesondere haften sie<br />
nicht für die in den Informationen enthaltenen Aussagen, Planungen oder sonstigen<br />
Angaben über das Unternehmen, deren Beteiligungsgesellschaften, Strategien,<br />
wirtschaftliche Verhältnisse, Markt- <strong>und</strong> Wettbewerbssituationen, regulatorisches<br />
Umfeld usw. Etwaige Unrichtigkeiten oder Unvollständigkeiten der Informationen<br />
begründen keine Haftung, weder für unmittelbare noch für mittelbare Schäden.<br />
Diese Präsentation <strong>und</strong> etwaige, darin enthaltenen Aussagen zu rechtlichen <strong>und</strong><br />
steuerlichen Sachverhalten, sind weder als Rechts- noch als Steuerberatung<br />
anzusehen. Darüber hinaus weist IVG Private F<strong>und</strong>s darauf hin, dass diese<br />
Präsentation allein für interne Zwecke bestimmt ist <strong>und</strong> nicht an Dritte weitergegeben<br />
werden darf.
22<br />
Fondsinitiator (Geschäftsanschrift)<br />
IVG Private F<strong>und</strong>s GmbH<br />
THE SQUAIRE 18 | Am Flughafen<br />
60549 Frankfurt<br />
Tel. +49 (0) 69 606050 1227<br />
Fax +49 (0) 69 606050 2227<br />
(Firmensitz)<br />
IVG Private F<strong>und</strong>s GmbH<br />
Zanderstraße 5–7<br />
53177 Bonn
SCOPE CIRCLES<br />
Geschlossene Immobilienfonds<br />
13. Juni 2012
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