KGAL PropertyClass England 3 Prospekt

PROPERTYCLASS ENGLAND 3
60 GRACECHURCH STREET, LONDON

Inhaltsverzeichnis
Brief der Geschäftsführung / Prospektverantwortung 5
Beteiligungsangebot im Überblick 6
Risikohinweise 12
Initiator KGAL GmbH & Co. KG 30
Immobilienstandort 38
Fondsimmobilie 50
Vermietung und Bewirtschaftung 62
Investitions- und Finanzierungsplan 78
Prognoserechnung 82
Sensitivitätsanalysen 92
Rechtliche Grundlagen 100
Steuerliche Grundlagen 126
Beteiligung 138
Weitere Vertragspartner und Verflechtungen 148
Gesellschaftsvertrag 166
Treuhandvertrag 182
Muster der Handelsregister-Vollmacht 187
Jahresabschluss und Lagebericht der Fondsgesellschaft zum 31.12.2009 188
Verbraucherinformationen für den Fernabsatz 196
Zusatzinformationen Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung 200
Angabenvorbehalt / Impressum 202
Die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung
des Prospektes durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.
3

Foto: Neil Waving
London, Ansichtskarten im Souvenirshop

Geschäftsführung R E A L I N V E STM E N TS
DATUM DER
PROSPEKTAUFSTELLUNG
29.03.2011
Sehr geehrte Investoren,
mit dem geschlossenen Fonds PropertyClass England 3 können wir Ihnen bereits
unsere dritte Immobilienbeteiligung in London anbieten.
Die Fondsimmobilie „60 Gracechurch Street“ liegt im Herzen der City of London,
einem der wichtigsten globalen Finanzzentren. Mit dem Sitz der Bank of England
hat dieser Stadtteil seit jeher eine hohe Anziehungskraft für Banken und Versicherungen.
Über Jahrzehnte hat sich die City of London als eine der ersten Adressen
weltweit etabliert.
Die Fondsimmobilie bietet moderne Architektur mit Repräsentationscharakter, die
sich gut ins Straßenbild der pulsierenden Metropole fügt. Dank einer umfang reichen
Modernisierung im Jahr 2010 kann das 1997 errichtete Gebäude nun mit neuwertigen
„Grade A“-Büroflächen überzeugen. Zudem erfüllt die Fondsimmobilie die Nachhaltigkeitskriterien
des renommierten Umweltzertifikates BREEAM mit „sehr gut“.
Der Mietvertrag mit der Allianz Services (UK) Limited läuft bis zum 01.01.2026 ohne
vorzeitiges ordentliches Kündigungsrecht. Als Mietgarant steht für die gesamte
Laufzeit die Muttergesellschaft Allianz Global Corporate & Specialty AG Pate – eines
der führenden Versicherungs- und Finanzdienstleistungsunternehmen mit sehr
guter Bonität.
Mit PropertyClass England 3 profitieren Sie von der langjährigen Expertise der
KGAL GmbH & Co. KG (KGAL) als Initiator geschlossener Fonds.
Die KGAL mit Sitz in Grünwald übernimmt gemäß § 3 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
als Anbieter die Verantwortung für den Inhalt dieses Prospektes
und erklärt, dass ihres Wissens die im Prospekt enthaltenen Angaben richtig
und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind. Weitere Informationen zur
KGAL finden Sie in den Kapiteln „Initiator KGAL GmbH & Co. KG“ und „Weitere Vertragspartner
und Verflechtungen“.
KGAL GMBH & CO. KG
Tölzer Straße 15
82031 Grünwald
www.kgal.de
VORSITZENDER DES
VERWALTUNGSRATES
Dr. Stefan Schmittmann
GESCHÄFTSFÜHRUNG
Carsten Eckert
Steffen Kurt Holderer
Gert Waltenbauer
Dieter Weiß
Dr. Klaus Wolf
Stefan Ziegler
KGAL GMBH & CO. KG
Sitz Grünwald
Amtsgericht München
HRA 61588
UST-IDNR.
DE 129 992 086
PERSÖNLICH HAFTENDE
GESELLSCHAFTERIN
KGAL Verwaltungs-GmbH
Sitz Grünwald
Amtsgericht München
HRB 82708
Mit freundlichen Grüßen
KGAL GmbH & Co. KG,
vertreten durch die persönlich haftende Gesellschafterin KGAL Verwaltungs-GmbH,
diese vertreten durch ihre Geschäftsführer
Stefan Ziegler Gert Waltenbauer
5

Beteiligungsangebot im Überblick
Dieses Beteiligungsangebot des Initiators /Anbieters KGAL
GmbH & Co. KG (im Folgenden „KGAL“) eröffnet deutschen
Investoren die Möglichkeit, sich langfristig über einen
geschlossenen Fonds an einer Immobilie in Großbritannien
zu beteiligen.
Fondskonzept
Anlageobjekt ist ein Bürogebäude in London (im Folgenden
„Fonds immobilie“), nähere Angaben finden sich im
Kapitel „Fondsimmobilie“ ab Seite 50
Die Büroflächen der Fondsimmobilie sind bis zum
01.01.2026 ohne Kündigungsoption an Allianz Services
(UK) Limited vermietet; die Einzelhandelsfläche ist bis ins
Jahr 2018 an die Drogerie- und Apothekenkette Boots UK
Limited vermietet
Fondsgesellschaft ist die Property Class England 3
GmbH & Co. KG mit Sitz in Grünwald (im Folgenden „Fondsgesellschaft“),
die Eigentümer der Fondsimmobilie ist
(Emittent der Vermögensanlage)
Die Erwerber der Vermögensanlage (im Folgenden „Investoren“)
können sich mittelbar über einen Treuhandkommanditisten
oder unmittelbar als Kommanditisten an der
Fondsgesellschaft beteiligen
Der Prognosezeitraum beträgt 11 Jahre und 7 Monate bis
zum 31.12.2022
Eine ordentliche Kündigung der Beteiligung durch den
Investor ist erstmals zum 31.12.2027 möglich
Zielgruppe
Das Beteiligungsangebot richtet sich an natürliche Personen,
die
Staatsbürger des europäischen Wirtschaftsraumes und
in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind sowie
keinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Großbritannien
haben und ihre Beteiligung im Privatvermögen
halten (siehe hierzu das Kapitel „Steuerliche Grundlagen“
ab Seite 126),
die Absicht haben, sich mit einem Teil ihres Vermögens
langfristig an einer Büroimmobilie in London mit attraktiven
prognostizierten Ausschüttungen / Entnahmen und
Wertsteigerungschancen zu beteiligen (unternehmerische
Beteiligung) und
bereit sind, die mit der Beteiligung verbundenen Risiken
zu tragen (siehe hierzu das Kapitel „Risikohinweise“ ab
Seite 12)
Potenziellen Investoren wird empfohlen, sich vor Zeichnung
des Beteiligungsangebotes bei Vertretern der rechtsund
steuerberatenden bzw. wirtschaftsprüfenden Berufe
über die rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen zu
informieren
Beitritt / Mindestbeteiligung
Die Beteiligung erfolgt grundsätzlich in Pfund Sterling
(GBP), Einzahlungen können aber auch in Euro erfolgen
Der Beitritt ist frühestens zum 31.05.2011 möglich,
danach jeweils monatlich bis zum 31.12.2011 (vorbehaltlich
einer vorherigen Vollplatzierung / Schließung)
Die Zeichnungsfrist kann vom geschäftsführenden Kommanditisten
der Fondsgesellschaft einmalig um ein Jahr
verlängert werden
Die Mindestbeteiligung (Kapitaleinlage) beträgt GBP
10.000; höhere Kapitaleinlagen bis GBP 80.000 müssen
jeweils auf volle GBP 1.000 lauten; Kapitaleinlagen ab
GBP 80.000 müssen jeweils auf volle GBP 5.000 lauten
Auf die jeweilige Kapitaleinlage ist ein Agio in Höhe von
5 % zu leisten
Die Kapitaleinlage des Investors zuzüglich Agio und die
gegebenenfalls anfallende britische Grunderwerbsteuer
nebst Steuerberatungskosten zuzüglich britischer Umsatzsteuer
werden jeweils spätestens zum letzten Bankarbeitstag
des jeweiligen Monats gemäß den Angaben im
Zeichnungsschein fällig
Das zur Zeichnung zur Verfügung stehende Kommandit -
kapital beläuft sich auf GBP 63,5 Mio.
6 I Beteiligungsangebot im Überblick

Immobilienstandort
London ist Hauptstadt und Regierungssitz Großbritanniens
und eines der bedeutendsten Wirtschaftszentren der
Welt
Die Fondsimmobilie liegt zentral im Versicherungs- und
Bankenviertel im Herzen der „City of London“
Ideale Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr:
Zugang zum zentralen Verkehrsknotenpunkt des Londoner
U-Bahn-Netzes über die U-Bahn-Station „Monument“
Hohe Flächennachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot:
Durch den anhaltend starken Wettbewerb um Flächen in
guter Lage werden auch künftig Mietsteigerungen erwartet
Fondsimmobilie
Die Fondsimmobilie wurde 1997 als hochwertiges Bürogebäude
mit neun oberirdischen Geschossen und zwei Untergeschossen
errichtet
Die vermietbare Fläche beläuft sich auf insgesamt rund
11.825 m², hiervon entfallen rund 421 m² auf die Einzelhandelsfläche
im Erdgeschoss
Im Jahr 2010 wurde die Fondsimmobilie umfangreich
modernisiert und erfüllt nun die Anforderungen des
renommierten Umweltzertifikates BREEAM mit „sehr gut“
Die Fondsimmobilie verfügt über neuwertige „Grade A“-
Büroflächen, die dem aktuellen Stand der Technik ent -
sprechen
Die klare Gebäudestruktur ermöglicht flexible Nutzungskonzepte
und untermauert die nachhaltig funktionale
Ausrichtung der Fondsimmobilie
Gutachten
Bestätigung des Marktwertes der Fondsimmobilie durch
ein Gutachten des unabhängigen Sachverständigenbüros
DTZ Project & Building Consultancy
Ein weiteres Gutachten des unabhängigen Sachverständigen
DTZ Project & Building Consultancy bestätigt den sehr
guten Bau- und Ausstattungsstandard der Fondsimmobilie
Mieter/Vermietung
Vermietung der gesamten Büroflächen der Fondsimmobilie
an Allianz Services (UK) Limited als neuer Hauptgeschäftssitz
Mietgarant ist die Muttergesellschaft Allianz Global
Corporate & Specialty AG mit sehr guten Bonitätsnoten
Langfristiger Mietvertrag mit Allianz Services (UK) Limited
ohne Kündigungsoption bis 01.01.2026
Der jährliche Mietertrag aus den Büroflächen beträgt
anfänglich GBP 5,9 Mio., Mietanpassungen an die Marktmiete
erfolgen alle fünf Jahre und nur nach oben
Für die Büroflächen ist eine Mindestmietsteigerung im
Jahr 2015 bereits vertraglich fixiert
Vermietung der gesamten Einzelhandelsfläche an Boots
UK Limited bis Ende September 2018
Der jährliche Mietertrag aus der Einzelhandelsfläche
beträgt anfänglich GBP 450.000 (7,1 % der Gesamtmieteinnahmen);
die Mietanpassung an die Marktmiete (2012)
erfolgt nur nach oben
Investition / Finanzierung
Der Erwerbspreis des Fondsobjektes beträgt GBP 116 Mio.
Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rund GBP 132
Mio. und setzt sich wie folgt zusammen 1) :
GBP 116 Mio. (88 %) Erwerbspreis für Gebäude und Grundstück
rund GBP 2 Mio. (1,5 %) Erwerbsnebenkosten
rund GBP 8,3 Mio. (6,3 %) fondsabhängige Vergütungen
rund GBP 5,1 Mio. (3,9 %) fondsabhängige Nebenkosten
rund GBP 0,5 Mio. (0,4 %) Liquiditätsreserve
Die Finanzierung erfolgt über Kommanditkapital und Agio
in Höhe von insgesamt rund GBP 66,7 Mio. sowie über
Fremdkapital in Höhe von GBP 65 Mio. und einen Überschuss
aus Mieteinnahmen (für den Zeitraum vom
22.12.2010 bis 31.05.2011) von rund GBP 0,2 Mio.
Die Zinsen für das Fremdkapital wurden langfristig über
zehn Jahre bis zum 22.12.2020 fixiert
1) Rundungsdifferenzen durch Auf- und Abrundungen.
7

Ausschüttungen / Entnahmen
Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen bezogen auf
die Kapitaleinlage (ohne Agio) von anfänglich 5,5 % p. a.
auf 6,0 % p. a. steigend
Reguläre Ausschüttungen / Entnahmen jeweils nachschüssig
zum 30.04. des Folgejahres, erstmals zum 30.04.2012
Ausschüttungen / Entnahmen erfolgen grundsätzlich in
Pfund Sterling, sind aber auch in Euro möglich
Wesentliche Rechte der Investoren
Beteiligung am Vermögen, Gewinn und Verlust der Fondsgesellschaft
Einsichts- Kontroll- und Informationsrechte eines Kommanditisten
Stimmrechte in der Gesellschafterversammlung
Zu diesen und den weiteren Rechten der Investoren siehe
die umfassende Darstellung im Kapitel „Rechtliche Grund -
lagen“ ab Seite 106.
Steuerliche Behandlung
Die Investoren erzielen aus der Fondsgesellschaft Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen
Die nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen
Großbritannien und Deutschland zu versteuernden Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich
in Deutschland steuerfrei
In Großbritannien geltende Freibeträge und individuelle
Steuersätze sind zu beachten
Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von
Immobilien in Großbritannien findet der Progressionsvorbehalt
keine Anwendung mehr
Während des Prognosezeitraums erfolgt nach derzeit geltender
Gesetzeslage voraussichtlich keine Besteuerung der
Mieteinkünfte deutscher Investoren in Großbritannien bis
zu einer Beteiligungshöhe von rund GBP 100.000 zuzüglich
Agio 1)
Kapitaleinlagen von über GBP 80.000 lösen britische
Grunderwerbsteuer aus, die von den Investoren zusätzlich
zu ihrer Kapitaleinlage und dem Agio zu leisten ist (siehe
hierzu im Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ ab Seite 133)
Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen in Deutschland
der Abgeltungsteuer 2)
Einzahlungs- und Platzierungsgarantie
Die KGAL GmbH & Co. KG garantiert die vollständige Einzahlung
und Platzierung des Kommanditkapitals in Höhe
von bis zu GBP 63,5 Mio. bis zum 31.12.2011 (siehe hierzu
im Kapitel „Rechtliche Grundlagen“ Seite 122)
1) Voraussetzung dafür ist, dass die Investoren über das vorliegende Beteiligungsangebot
hinaus keine Einkünfte beziehen, für die Großbritannien ein Besteuerungsrecht zusteht.
2) Dies gilt für den Fall, dass diese Einkünfte nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit
den Vermietungseinkünften stehen.
8 I Beteiligungsangebot im Überblick

Gute Gründe für die Beteiligung
Die Fondsimmobilie liegt direkt im Herzen der City of
London, dem Versicherungs- und Bankenviertel der
Stadt
Ausgezeichnete Verkehrsanbindung: Über die 100 Meter
entfernte U-Bahn-Station „Monument“ lassen sich
fünf der wichtigsten Londoner U-Bahnlinien erreichen
Langfristiger Mietvertrag mit Allianz Services (UK)
Limited bis 01.01.2026 ohne ordentliches Kündigungsrecht
Mietgarant für die Allianz Services (UK) Limited ist die
Muttergesellschaft Allianz Global Corporate & Specialty
AG mit sehr guter Bonität
Hochwertiges Gebäude nach modernstem Standard:
Die Fondsimmobilie erfüllt die Nachhaltigkeitskriterien
des renommierten Umweltzertifikates BREEAM mit
„sehr gut“
Prognostizierte Ausschüttungen/Entnahmen von 5,5%
p. a. steigend auf 6,0 % p. a. bezogen auf die Kapitalein -
lage (ohne Agio)
Auf einen Blick (PROGNOSE; Stand: 29.03.2011)
Mindestbeteiligung (Kapitaleinlage) 1) GBP 10.000
Erster Beitrittstermin 31.05.2011
Prognosezeitraum 11 Jahre und 7 Monate (01.06.2011 bis 31.12.2022)
Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen p.a. 2) 3) 2011 bis 2020: 5,5 %
(jeweils zum 30.04. des Folgejahres) 2021 bis 2022: 6,0 %
Prognostizierte Gesamtausschüttungen- /entnahmen 3) 4) im Jahr 2023 rund 177,78 %
1) Zuzüglich 5 % Agio. Die Gesamthöhe der Provisionen übersteigt das Agio. Höhere Beteiligungen müssen jeweils auf volle GBP 1.000 lauten, Kapitaleinlagen ab GBP 80.000 müssen
jeweils auf volle GBP 5.000 lauten.
2) Im Beitrittsjahr zeitanteilige Berechnung ab dem ersten Kalendertag des auf den Beitritt folgenden Monats.
3) Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen p. a. jeweils bezogen auf die Kapitaleinlage (ohne Agio). Die angegebenen Ausschüttungen / Entnahmen beinhalten auch die Kapital -
rückzahlungen. Weitere Einzelheiten zu Ausschüttungen / Entnahmen sowie zur steuerlichen Behandlung sind den Kapiteln „Prognoserechnung“ ab Seite 82 und „Steuerliche Grundlagen“
ab Seite 126 zu entnehmen.
4) Unter der Annahme, dass die Fondsimmobilie zum 31.12.2022 unter Einhaltung der getroffenen Annahmen zum prognostizierten Veräußerungserlös (siehe hierzu im Kapitel „Prognoserechnung“
ab Seite 87) verkauft wird. Gemäß Prognose erhält die KGAL ein Honorar von 1 % des Nettoveräußerungserlöses zuzüglich gegebenenfalls anfallender Umsatzsteuer
sowie im Falle einer Veräußerung über dem prognostizierten Veräußerungspreis eine Erfolgsprovision (siehe hierzu im Kapitel„Rechtliche Grundlagen“ auf Seite 121).
9

London, Houses of Parliament und Big Ben
Foto: Neil Waving

Risikohinweise
Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft stellt für den Erwerber
der Vermögensanlage (im Folgenden „Investor“) ein langfristiges
Engagement mit unternehmerischen Risiken dar.
Das Ergebnis dieser unternehmerischen Beteiligung hängt
von einer Vielzahl variabler wirtschaftlicher Faktoren ab. Änderungen
der wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen
Rahmenbedingungen sind möglich. Hierdurch können die
Verfügbarkeit, die Werthaltigkeit und die Verwertbarkeit der
Fondsimmobilie und folglich die Liquidität des Immobilienfonds
und das Ergebnis der Beteiligung negativ beeinflusst
werden. Abweichungen von Prognosewerten und Kostenansätzen
wie Mieterträgen, Infla tionsrate, Wertentwicklung
der Fondsimmobilie und Instandhaltungskosten können die
Ergebnisse der Fondsgesellschaft und somit die Ausschüttungen/Entnahmen
negativ beeinflussen. Die Beteiligung
unterliegt daher Risiken, die sich unter anderem sowohl im
Verkehrswert der Fondsimmobilie als auch in den laufenden
Erträgen aus der Vermietung der Fondsimmobilie widerspiegeln
können. Zukünftige Entwicklungen können die erwarteten
Ergebnisse nachteilig beeinflussen. Der Investor sollte
deshalb finanziell angemessen ausgestattet sein und über
ausreichende Liquiditätsreserven verfügen. Die Beteiligung
sollte ohne Übergewichtung eine Beimischung zum übrigen
Vermögensportfolio des Investors darstellen und eigenfinanziert
sein.
Der Investor trägt mit seiner Beteiligung an der Fondsgesellschaft
das Risiko eines Totalverlustes seines eingesetzten
Kapitals (Summe aus Kapitaleinlage und Agio) sowie einer
gegebenenfalls gezahlten Grunderwerbsteuer nach britischem
Recht (Stamp Duty Land Tax) nebst hierbei angefallener
Steuerberatungsgebühr zuzüglich britischer Umsatzsteuer
(Grunderwerbsteuer und Steuerberatungsgebühr
zuzüglich britischer Umsatzsteuer im Folgenden zusammen
„weitere Aufwendungen“). Dieses Beteiligungsangebot ist
somit nur für Investoren geeignet, die bei negativer
Entwicklung einen solchen Verlust hinnehmen können. Ein
Totalverlust tritt ein, wenn die Rückflüsse aus der Fonds -
immobilie ganz oder teilweise ausbleiben und damit nicht
ausreichen, die Kosten und Steuern der Fondsgesellschaft
und des Investors zu decken. Insbesondere bei einer Fremdfinanzierung
der Beteiligung durch den Investor kann es
über den Verlust des eingesetzten Kapitals und der weiteren
Aufwendungen hinaus auch zu einer Gefährdung des weiteren
Vermögens des Investors bis hin zu einer Privatinsolvenz
kommen (maximales Risiko; siehe hierzu den Abschnitt
„Investorgefährdende Risiken“ ab Seite 26).
Die folgende Darstellung enthält die wesentlichen tatsächlichen
und rechtlichen Risiken im Zusammenhang mit der
angebotenen Vermögensanlage (Beteiligung an der Fondsgesellschaft),
soweit sie dem Anbieter zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung (29.03.2011) bekannt sind. Sie kann
nicht eventuelle zusätzliche Risiken behandeln, die sich
möglicherweise aus der individuellen Situation des Investors
ergeben. Dem Investor wird daher empfohlen, das
Beteiligungsangebot und die damit verbundenen Risiken
eingehend zu prüfen und sich dazu gegebenenfalls fachkundiger
Berater zu bedienen.
Die nachfolgend aufgeführten Risiken können sowohl einzeln
als auch kumulativ eintreten und in jeder Konstellation
zu erheblichen negativen Auswirkungen führen.
Prognose- und
anlagegefährdende Risiken
Prognose- und anlagegefährdende Risiken sind Risiken,
deren Eintritt dazu führen kann, dass die prognostizierten
Ergebnisse nicht erzielt werden und dass es zu einer Verringerung
oder zu einem Ausbleiben von Ausschüttungen /
Entnahmen kommt. Darüber hinaus kann der Eintritt dieser
Risiken zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust des
vom Investor eingesetzten Kapitals und der weiteren Aufwendungen
führen.
12 I Risikohinweise

Instandhaltung / Instandsetzung
Bei der Fondsimmobilie handelt es sich um ein im Jahr 1997
errichtetes Bürogebäude. Die Mietflächen sind zu 96,4 % bis
zum 01.01.2026 an den Hauptmieter Allianz Services (UK)
Limited und zu 3,6 % bis zum 28.09.2018 an die Drogerieund
Apothekenkette Boots UK Limited vermietet.
Grundsätzlich sind sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen,
einschließlich solcher an Dach und
Fach, sowie alle anfallenden Reparaturen und Wartungen innerhalb
der Mietflächen von den Mietern auf eigene Rechnung
durchzuführen. Daher wurden in der Prognoserechnung
keine Kosten für Instandhaltung und -setzung
berücksichtigt. Der Mieter Allianz Services (UK) Limited ist in
den letzten drei Jahren vor Mietvertragsende nicht mehr zur
Erbringung solcher Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
verpflichtet. Er hat jedoch auch keine Ansprüche
gegenüber der Fondsgesellschaft, derartige Instand -
haltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf Kosten der
Fondsgesellschaft durchführen zu lassen. Sollte der Mieter
Allianz Services (UK) Limited dessen ungeachtet solche Maßnahmen
durchführen, so hat er die hierfür anfallenden
Kosten zu tragen. Darüber hinaus ist nicht auszuschließen,
dass die Mieter ihren Instandhaltungspflichten nicht in dem
vertraglich vereinbarten Umfang nachkommen, oder dass
zukünftige gesetzliche Regelungen Modernisierungsmaßnahmen
(z. B. hinsichtlich der Energieeffizienz) notwendig
machen, deren Kosten nicht auf die Mieter umlegbar sind. In
diesen Fällen könnten die jeweils für die Fondsgesellschaft
zusätzlich anfallenden Kosten zu einer Minderung der
prognostizierten Ausschüttungen/Entnahmen führen oder
es müsste zusätzliches Fremdkapital aufgenommen werden.
Dies kann sich für den Investor negativ auf das Ergebnis
seiner Beteiligung an der Fondsgesellschaft auswirken.
Weiter ist nicht auszuschließen, dass der Mieter Allianz
Services (UK) Limited den übernommenen Serviceleistungen
für die Einzelhandelsfläche und die Gemeinschafts flächen
nicht in dem vertraglich vereinbarten Umfang nachkommt
und diese Leistungen von der Fondsgesellschaft auf eigene
Kosten durchgeführt werden müssen. Weiterhin besteht die
Möglichkeit, dass der Mieter der Einzelhandelsfläche seiner
Kostenerstattungspflicht für die Serviceleistungen nicht
nachkommt und diese von der Fondsgesellschaft zu tragen
sind. Dies kann sich für den Investor negativ auf das Ergebnis
der Beteiligung auswirken.
Beschädigung / Untergang / Zerstörung
Im Falle eines infolge Zerstörung notwendigen Wiederaufbaus
der Fondsimmobilie besteht das Risiko, dass die Kosten
hierfür und der damit zusammenhängende Nutzungs -
ausfall der Fondsimmobilie die durch die Versicherungen
gedeckten Beträge übersteigen.
Sofern sich der Umfang der von der Fondsgesellschaft abgeschlossenen
Versicherungen im Schadenfall als nicht ausreichend
herausstellt oder die Versicherungen aufgrund von
Änderungen in den Versicherungsbedingungen oder aus
anderen Gründen (wie Insolvenz des Versicherungsunternehmens)
die anfallenden Kosten nicht oder nicht in vollem
Umfang tragen sollten, sind die zusätzlichen Kosten von der
Fondsgesellschaft zu tragen.
Ferner kann der Mietvertrag mit der Allianz Services (UK)
Limited im Falle der Beschädigung/Zerstörung der vermieteten
Flächen von beiden Parteien nach Ablauf von drei Jahren nach
einem solchen Ereignis außerordentlich gekündigt werden,
wenn die Wiederherstellung der Mietflächen innerhalb der folgenden
zwei Jahre unrealistisch erscheint. Des Weiteren können
beide Parteien schriftlich kündigen, wenn innerhalb von
vier Jahren und sechs Monaten nach der Zerstörung/Beschädigung
der Mietflächen nicht mit dem Wiederaufbau begonnen
wurde und es unrealistisch erscheint, den Wiederaufbau in den
folgenden zwölf Monaten durchführen zu können.
13

Der Mietvertrag mit dem Mieter Boots UK Limited endet,
sofern sich ein versichertes Risiko realisiert und das Gebäude
hierdurch zerstört oder erheblich beschädigt wird und es
dem Vermieter nicht innerhalb von fünf Jahren nach Eintritt
der Beschädigung / Zerstörung möglich war, alle notwen -
digen Genehmigungen für die Wiederherstellung der
Mieträume zu erlangen. Eine Vertragsbeendigung erfolgt
nicht, wenn der Versicherungsvertrag aufgrund eines
Umstandes, der vom Mieter zu vertreten ist, nichtig oder
anfechtbar geworden ist oder die Versicherungssumme von
der Versicherung aufgrund eines solchen Umstandes
zurückbehalten wird.
In Folge einer möglichen Kostenbelastung der Fondsgesellschaft
und /oder ausbleibender Mieteinnahmen kann sich
dies negativ auf das Ergebnis der Beteiligung für den Investor
auswirken bis hin zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust des eingesetzten Kapitals und der weiteren Aufwendungen.
Baumängel
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Fondsimmobilie
mit Baumängeln behaftet ist, die mit technischem Gutachten
vom 15.12.2010 nicht festgestellt wurden. Ebensowenig
kann das Risiko im Nachhinein auftretender
Baumängel oder bei der Abnahme der Modernisierungsmaßnahmen
nicht festgestellter Baumängel ausgeschlossen
werden. Kosten für die Beseitigung solcher Mängel sind von
der Fondsgesellschaft zu tragen, sofern diese nicht auf den
Mieter umlegbar sind oder im Rahmen bestehender Gewährleistungsansprüche
von den verantwortlichen Bauunternehmern
beseitigt werden. Dies würde sich für den Investor
negativ auf das Ergebnis der Beteiligung auswirken.
Altlasten
Trotz der vorliegenden Umweltstudie vom 15.12.2010 und
dem dort festgestellten Nichtvorliegen von Anhaltspunkten
für Altlasten kann es nicht ausgeschlossen werden, dass
künftig Verunreinigungen im Boden oder im Grundwasser
der Liegenschaft festgestellt werden. Die für deren Beseitigung
anfallenden Kosten wären gegebenenfalls von der
Fondsgesellschaft zu tragen. Ebenso können künftig festgestellte
Verunreinigungen der Liegenschaft die Nutzbarkeit
bzw. den Wert der Fondsimmobilie erheblich vermindern,
was sich für den Investor negativ auf das Ergebnis der Beteiligung
auswirken kann bis hin zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust des eingesetzten Kapitals und der weiteren
Aufwendungen.
Marktrisiko
Regionale Einflussgrößen sowie allgemeine wirtschaftliche
Entwicklungen können den Standort und somit den Wert
einer Immobilieninvestition maßgeblich beeinflussen. Die
negative Entwicklung eines Standortes, wie z. B. des Büroteilmarktes
City, kann unabhängig von den Objekteigenschaften
oder der Mieterbonität zu einer Minderung des Wertes der
Fondsimmobilie führen. Dies kann für den Investor zu verminderten
Ausschüttungen/Entnahmen bis hin zu einem
teilweisen oder vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals
und der weiteren Aufwendungen führen.
Mietentwicklung
Mietanpassungen im Mietvertrag mit der Allianz Services
(UK) Limited, die vertragsgemäß nur nach oben erfolgen, finden
zum 25.12.2015 und zum 25.12.2020 auf Grundlage der
jeweiligen für die Fondsimmobilie erzielbaren Marktmiete
statt. Für die erste Mietanpassung zum 25.12.2015 wurde
vertraglich eine Mindesterhöhung um GBP 350.000 auf
jährlich GBP 6,25 Mio. festgelegt. Sollte jedoch die für die
Fondsimmobilie erzielbare Marktmiete die festgelegte Min -
destanpassung zu diesem Zeitpunkt übersteigen, ist diese
höhere Marktmiete als neue Miete festzulegen. Ist drei
Monate vor dem Anpassungszeitpunkt keine Einigung erzielbar,
wird ein unabhängiger Experte benannt, der die Markt-
14 I Risikohinweise

miete der Fondsimmobilie bindend für beide Parteien festlegt.
Dabei muss die Entwicklung der Marktmieten nicht
zwingend der Inflation entsprechen. Es besteht das Risiko,
dass sich das Marktniveau nicht wie prognostiziert erhöht
und folglich im Rahmen eines Mietanpassungsverfahrens
keine oder nur eine geringere als die prognostizierte Mieterhöhung
für den dann folgenden Mietzeitraum festgelegt
wird. Dies kann zu niedrigeren als den prognostizierten Mieteinnahmen
führen und damit zu negativen Auswirkungen
auf das Ergebnis der Beteiligung für den Investor bis hin zu
einem teilweisen oder vollständigen Verlust des eingesetzten
Kapitals und der weiteren Aufwendungen.
Flächen für längere Zeit leer stehen oder nicht vermietet
werden können. Darüber hinaus ist keine verlässliche Einschätzung
hinsichtlich möglicher Anforderungen des Marktes
an den Zuschnitt der Fonds immobilie und hinsichtlich
des relevanten Marktumfeldes möglich, so dass für eine
Anschlussv ermietung gegebenenfalls erhebliche, die prognostizierten
Kosten übersteigende Umbauaufwendungen
notwendig werden, um die Marktfähigkeit der Fondsimmobilie
zu erhalten bzw. zu verbessern. Dies kann zu erheb -
lichen Einnahmeausfällen führen, was für den Investor
negative Auswirkungen auf das Ergebnis seiner Beteiligung
haben kann.
Vermietungs- und Anschlussvermietungsrisiko/
Drittverwendungsfähigkeit
Die Erreichung der prognostizierten Ergebnisse und somit
der Erfolg der Beteiligung hängen wesentlich von den
pünktlichen und vollständigen Mieteinnahmen ab.
Allgemeine Mieterbonitätsrisiken bei den Mietern Allianz
Services (UK) Limited und Boots UK Limited (insbesondere
Mietrückstände und -ausfälle, Mietminderungen sowie
Anschlussvermietungsrisiken im Falle einer vorzeitigen Beendigung
der Mietverträge) sowie ein Ausfall des Mietgaranten
Allianz Global Corporate & Specialty AG können zu Einbußen
bei den Mieteinnahmen und/oder Leerständen der Fondsimmobilie
führen, was für den Investor negative Auswirkungen
auf das Ergebnis seiner Beteiligung haben kann bis hin zu
einem teilweisen Verlust des eingesetzten Kapitals und der
weiteren Aufwendungen.
Aus heutiger Sicht ist nicht auszuschließen, dass im Fall der
Beendigung der Mietverträge mit der Allianz Services (UK)
Limited und Boots UK Limited ein Überangebot an vermietbaren
Flächen auf dem relevanten Markt besteht und
dadurch bei einer Neuvermietung eventuell geringere als
die prognostizierten Mieterträge erzielt werden bzw. die
Revitalisierung
Wird die Fondsimmobilie nicht wie prognostiziert im Jahr
2022 veräußert, können Revitalisierungsmaßnahmen erforderlich
werden, deren Kosten von der Fondsgesellschaft zu
tragen wären. Dies hätte für den Investor negative Auswirkungen
auf das Ergebnis der Beteiligung.
Wertentwicklung / Veräußerung
Die tatsächliche Wertentwicklung der Fondsimmobilie ist
von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Dazu gehören
unter anderem der Vermietungsstand der Fondsimmobilie,
die Entwicklung der Marktmieten, die Entwicklung von
Inflationsraten, die Entwicklung des Büroteilmarktes City,
Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sowie
die Anforderungen an Büroimmobilien.
Eine Veräußerung der Fondsimmobilie zum prognostizierten
Zeitpunkt bzw. zum prognostizierten Verkaufspreis kann
nicht gewährleistet werden. Die im Investitionsplan ausgewiesenen,
nicht wertbildenden Faktoren (z. B. die anfallenden
Fondskosten) müssen erst durch einen entsprechenden Wertzuwachs
der Fondsimmobilie kompensiert werden, bevor ein
Veräußerungsgewinn entsteht. Sollte der tatsächlich erzielte
Verkaufspreis unter dem prognostizierten Verkaufspreis
15

liegen, führt dies zu niedrigeren Rückflüssen aus dem Immobilieninvestment,
wodurch das Ergebnis der Beteiligung für
den Investor negativ beeinflusst werden kann bis hin zu
einem teilweisen Verlust des eingesetzten Kapitals und der
weiteren Aufwendungen.
Mit Darlehensvertrag vom 22.12.2010 hat der geschäftsführende
Kommanditist der Fondsgesellschaft die Adzic Limited
(im Folgenden „Adzic“) durch Gewährung eines Gesellschafterdarlehens
in die Lage versetzt, ihre Darlehensverbindlichkeiten
zurückzuführen.
Aktuelle wirtschaftliche Entwicklungen
Die immer noch unsichere Situation an den Finanzmärkten,
die zu einer restriktiveren Kreditvergabepraxis geführt hat,
wirkt sich auch auf die Immobilienmärkte aus. Es ist für alle
Unternehmen und Marktteilnehmer und somit auch für
die Immobilienbranche schwieriger und kostenintensiver
geworden, Fremdkapital aufzunehmen. Daher können sich
Immobilienbewertungen aufgrund kurzfristig nachlassender
Nachfrage rückläufig entwickeln. Denkbar ist, dass die
Immobilienwerte und damit der erzielbare Verkaufspreis
zum Verkaufszeitpunkt niedriger ausfallen. Dies kann sich
für den Investor negativ auf das Ergebnis seiner Beteiligung
auswirken bis hin zu einem teilweisen Verlust des eingesetzten
Kapitals und der weiteren Aufwendungen.
Finanzierung
Die KGAL hat gegenüber der Fondsgesellschaft eine Einzahlungs-
und Platzierungsgarantie zur Sicherstellung des
erforderlichen Kommanditkapitals abgegeben. Die KGAL ist
berechtigt, ihre Rechte und Pflichten aus dieser Garantie auf
eine 100%ige Tochtergesellschaft zu übertragen, um einer
etwaigen Änderung der aufsichtsrechtlichen Vorschriften
Rechnung zu tragen. Es besteht das Risiko, dass die KGAL
bzw. die 100%ige Tochtergesellschaft ihren Verpflichtungen
aus dieser Garantie nicht nachkommen kann. Die Nichterfüllung
kann für den Investor zu einer vorzeitigen Beendigung
der Beteiligung führen mit dem Risiko eines teilweisen
oder vollständigen Verlustes des eingesetzten Kapitals und
der weiteren Aufwendungen.
Zur teilweisen Finanzierung des der Adzic gewährten Gesellschafterdarlehens
hat der geschäftsführende Kommanditist
der Fondsgesellschaft ein Zwischenfinanzierungsdarlehen
bei der Bayerischen Landesbank und der Hamburger Sparkasse
AG aufgenommen. Sollte der geschäftsführende
Komman ditist der Fondsgesellschaft seinen Verpflichtungen
aus dem Zwischenfinanzierungsdarlehen nicht nachkommen
und /oder die Bayerische Landesbank und die Hamburger
Sparkasse AG die Rückzahlung des Zwischenfinanzierungsdarlehens
vorzeitig fällig stellen und keine alternative
Anschlussfinanzierung gefunden werden und sollte die
KGAL dieses Darlehen, für das sie gesamtschuldnerisch
haftet, nicht zurückführen oder nicht in der Lage sein, entsprechend
ihrer Verpflichtung aufgrund der Platzierungsgarantie,
den geschäftsführenden Kommanditisten mit ausreichenden
Mitteln auszustatten, besteht für den Investor das
Risiko einer vorzeitigen Beendigung der Beteiligung mit der
Folge eines teilweisen oder vollständigen Verlustes des eingesetzten
Kapitals und der weiteren Aufwendungen.
Im Fall der Verlängerung der Zeichnungsfrist würde der
geschäftsführende Kommanditist der Fondsgesellschaft die
Zwischenfinanzierung durch Abschluss einer Anschluss -
finanzierung verlängern. Sollten Zinszahlungen für die
Anschluss finanzierung die prognostizierten Ausschüttungen
/ Entnahmen für die noch nicht platzierten Anteile übersteigen,
mindert dies die Ausschüttungen / Entnahmen der
Investoren, da die Fondsgesellschaft dem geschäftsführenden
Kommanditisten insoweit einen Ausgleich gewährt hat.
16 I Risikohinweise

Die Fondsgesellschaft hat eine Langfristfinanzierung bei
der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank AG und
der Bayerischen Landesbank abgeschlossen. Hierbei bestehen
Risiken, die typischerweise mit Fremdfinanzierungen
einhergehen. Insbesondere besteht die Gefahr, dass die
Erträge aus der Vermietung der Fondsimmobilie nicht ausreichen,
Zinsen zu bedienen oder vertraglich vereinbarte
Verpflichtungen zum Zinsdeckungsgrad (Verhältnis der
Nettomieteinnahmen zu den an die Bank zu zahlenden
Zinsen) sowie zum Beleihungswert der Fondsimmobilie zu
erfüllen. Dies kann dazu führen, dass Ausschüttungen / Entnahmen
an den Investor entgegen der Prognose erst dann
erfolgen können, wenn die Verpflichtungen zum Zins -
deckungsgrad sowie zum Beleihungswert der Fondsimmobilie
durch die Fondsgesellschaft wieder erfüllt sind.
Daneben besteht das Risiko, dass die finanzierenden Banken
das Darlehen aufgrund Zahlungsverzugs oder sonstiger vertraglich
festgelegter Umstände vorzeitig kündigen und die
gestellten Sicher heiten verwerten. Zudem besteht das Risiko,
dass die Fonds gesellschaft nicht in der Lage ist, weitere
von der finanzierenden Bank gegebenenfalls geforderte
Sicherheiten beizubringen. Für den Investor kann sich der
Eintritt dieser Risiken negativ auf das Ergebnis der Beteiligung
bis hin zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust
des eingesetzten Kapitals und der weiteren Aufwendungen
auswirken.
Die Langfristfinanzierung hat eine Laufzeit bis zum
22.12.2020. Es besteht das Risiko, dass nach Ablauf der Laufzeit
keine Anschlussfinanzierung verfügbar ist oder eine solche
nur zu einem höheren Zinssatz als zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung unterstellt vereinbart werden kann. Es
ist nicht ausgeschlossen, dass in diesem Fall die Fondsimmobilie
veräußert werden muss, was für den Investor negative
Auswirkungen auf das Ergebnis seiner Beteiligung
haben kann bis hin zu einem teilweisen Verlust des eingesetzten
Kapitals und der weiteren Aufwendungen.
Zinsentwicklung
Eine etwaige Erhöhung der Zinszahlungen während der Laufzeit
der Zwischenfinanzierung auf Ebene des geschäftsführenden
Kommanditisten der Fondsgesellschaft, der Langfristfinanzierung
und/oder der Anschlussfinanzierung (siehe
vorherigen Abschnitt „Finanzierung“) gegenüber dem in der
Prognoserechnung unterstellten Niveau kann sich negativ
auf das Ergebnis der Beteiligung für den Investor auswirken.
Ferner erzielt die Fondsgesellschaft Zinseinnahmen aus der
Anlage von Liquiditätsüberschüssen im Zusammenhang
mit der Vermietung und Verpachtung bzw. der Liquiditäts -
reserve. Liegt der tatsächlich erzielbare Guthabenzins unter
dem kalkulierten Zinssatz, hat dies entsprechend negative
Auswirkungen auf die Liquidität des Fonds und gegebenenfalls
auf die Ausschüttungen / Entnahmen der Investoren.
Währungsrisiko
Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft lautet auf Pfund
Sterling. Ebenfalls wird die Finanzierung, der Mietzins und
der Veräußerungserlös bei Verkauf der Fondsimmobilie in
Pfund Sterling geleistet. Die Einzahlung der Kapitaleinlagen
durch die Investoren sowie die Ausschüttungen / Entnahmen
der Fondsgesellschaft an die Investoren können auf
Wunsch des Investors auch in Euro zum jeweils von der
Fondsgesellschaft erzielten Wechselkurs erfolgen. Wechselkursschwankungen
sind nicht abgesichert. Der Investor
trägt insoweit ein Währungsrisiko, das sich negativ auf das
Ergebnis der Beteiligung auswirken kann.
17

Haftungsbegrenzung des Anteilsveräußerers
Im Anteilskaufvertrag zwischen der Property Class England
3 Managementgesellschaft mbH (im Folgenden „Management-GmbH“)
und der Central London Property Portfolio
(Holdings) Limited über den Anteilserwerb an der Adzic wurde
die Gewährleistungshaftung des Verkäufers auf GBP 12
Mio. beschränkt. Im Falle der Haftung des Verkäufers kann
ausschließlich auf eine zu diesem Zweck abgeschlossene
Versicherung mit einer Deckungsumme von GBP 12 Mio.
zurückgegriffen werden. Ausgenommen hiervon ist eine
Haftung des Verkäufers, sofern Zusicherungen im Hinblick
auf die verkauften Gesellschaftsanteile gemacht wurden.
Die Ansprüche der Management-GmbH gegen den Verkäufer
bzw. gegen die Versicherung aus der Verletzung der
vertraglichen Zusicherungen können ab einer geldwerten
Gesamtsumme von GBP 250.000 geltend gemacht werden,
wobei jedoch Einzelansprüche unter GBP 25.000 nicht mitgerechnet
werden. Sollte der Betrag von GBP 250.000 überschritten
werden, kann jedoch der Verkäufer bzw. die Ver -
sicherung auf den vollen Betrag bis zu GBP 12 Mio. in
Anspruch genommen werden. Die Verpflichtungen des Verkäufers
bzw. der Versicherung aus den vertraglichen Zusicherungen
erlöschen für steuerrechtliche Ansprüche spätestens
mit Ablauf des 21.12.2017. Im Übrigen erlöschen sie
mit Ablauf des 21.12.2012. Sollte ein Anspruch über GBP 12
Mio. oder unter GPB 250.000 bestehen, so besteht das
Risiko, dass dieser nicht von der Versicherung gedeckt ist
und daher nicht realisiert werden kann. Es besteht weiter
die Gefahr, dass der Versicherer seiner Zahlungsverpflichtung
nicht nachkommt oder nicht nachkommen kann. Dies
kann sich für den Investor negativ auf das Ergebnis der
Beteiligung bis hin zu einem teilweisen oder vollstän digen
Verlust des eingesetzten Kapitals und der weiteren Aufwendungen
auswirken.
Rückgriffsansprüche Dritter
Die Management-GmbH wurde durch Anteilserwerb alleiniger
Gesellschafter der Adzic, welche Eigentümer der Fonds -
immobile war. Im Anschluss hat die Management-GmbH
die Fondsimmobilie im Wege der Sachausschüttung erhalten.
Die Adzic wurde sodann liquidiert. Die Geschäftsführer
der Adzic haben im Rahmen des Liquidationsprozesses
bestätigt, dass keine Fremdverbindlichkeiten der Adzic
bestehen und die Adzic zum Zeitpunkt der Liquidation
solvent war. Sollte dies unzutreffend gewesen sein, ist nicht
ausgeschlossen, dass ein Dritter innerhalb einer Frist von
zehn Jahren nach Liquidation die Ungültigkeit der Liquida -
tion geltend macht und sich darauf beruft, dass die Adzic
zum Zeitpunkt der Liquidation bzw. der Übertragung der
Fondsimmobilie an die Management-GmbH insolvent
gewesen sei. Sollte sich dies als zutreffend erweisen, könnte
die Übertragung der Immobilie angegriffen werden, was zur
Folge hätte, dass die Management-GmbH der Adzic einen
Geldbetrag bis zum Immobilienwert erstatten müsste. Über
die Auslagenersatzvereinbarung hätte die Management-
GmbH in diesem Fall einen korrespondierenden Erstattungsanspruch
gegen die Fondsgesellschaft. Dies würde für
den Investor zu negativen Auswirkungen auf das Ergebnis
der Beteiligung bis hin zu einem teilweisen oder vollstän -
digen Verlust des eingesetzten Kapitals und der weiteren
Aufwendungen führen.
Renditeprognosen
Der in diesem Beteiligungsangebot verwendete Rendite -
begriff nach der IRR-Methode drückt die Verzinsung des
jeweils kalkulatorisch gebundenen Kapitals aus. Ein Vergleich
zwischen verschiedenen Kapitalanlagen (z. B. geschlossene
Fonds) mit unterschiedlichen Kapitalbindungsverläufen ist
ebenso wie ein Vergleich mit anderen Kapitalanlagen, bei
18 I Risikohinweise

denen keine Änderung des kalkulatorisch gebundenen Kapitals
eintritt (z. B. festverzinsliche Wertpapiere), im Allgemeinen
nicht möglich.
Die nach der IRR-Methode ermittelte Rendite stellt nur
einen Prognosewert dar; es besteht keine Sicherheit, dass
eine Rendite bzw. die prognostizierte Rendite erzielt wird.
Die in die Prognoserechnung einfließenden Größen und
Variablen basieren auf derzeit geltendem Recht, auf abgeschlossenen
Verträgen sowie auf zeitlichen und quantita -
tiven Annahmen des Initiators. Das tatsächlich erzielbare
Ergebnis der Beteiligung kann durch die in diesem Kapitel
dargestellten sowie weitere, zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht erkennbare Risiken, soweit sie sich
verwirklichen, negativ beeinflusst werden.
Die Laufzeit der Fondsgesellschaft und die Beteiligungsdauer
sind weder befristet noch kann eine vollständige oder teilweise
Veräußerung der Fondsimmobilie zum prognostizierten
Zeitpunkt gewährleistet werden. Sollte zum geplanten Veräußerungszeitpunkt
eine Veräußerung der Fondsimmobilie
wirtschaftlich nicht sinnvoll erscheinen, kann dies eine längere
Haltedauer der Fondsimmobilie und damit für den Investor
das Risiko einer Verlängerung der Fondslaufzeit bedingen.
Steuerliche Risiken
Die in dem Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ dargestellten
Ausführungen können lediglich die erwarteten steuerlichen
Folgen aus einer Investition in die Fondsgesellschaft wiedergeben,
da bei Prospektaufstellung keine abschließende Prüfung
durch die Finanzbehörden in Deutschland und Großbritannien
vorlag. Änderungen können einen negativen Einfluss
auf das Ergebnis der Beteiligung haben.
Die dargestellten steuerlichen Folgen beruhen auf der derzeitigen
Gesetzeslage, Rechtsprechung und Auffassung der
Finanzverwaltung in Deutschland und Großbritannien. Es ist
nicht auszuschließen, dass Änderungen eintreten, welche
erheblichen Einfluss auf die Besteuerung der Investoren
und/oder der Fondsgesellschaft haben, wodurch das Ergebnis
der Beteiligung negativ beeinflusst werden kann. Da die
Fondsgesellschaft und damit ihre Investoren voraussichtlich
vorwiegend Einkünfte erzielen werden, die in Großbritannien
zu versteuern und in Deutschland freigestellt sind, besteht
das Risiko, dass eine Änderung, Kündigung oder abweichende
Auslegung des derzeit gültigen Doppelbesteuerungsabkommens
mit Großbritannien zu einer Doppelbesteuerung der
erzielten Einkünfte führt. Dies kann sich für den Investor
negativ auf das Ergebnis der Beteiligung auswirken.
Änderungen der Steuergesetze für einen Veranlagungszeitraum
können auch noch während dieses Veranlagungszeitraums
in Kraft treten, ohne dass verfassungsrechtliche
Bedenken entgegenstehen.
Nach der geltenden deutschen Rechtslage werden die Folgen
einer Doppelbesteuerung, etwa im Falle einer eventuellen
Kündigung des Doppelbesteuerungsabkommens oder einer
Änderung der Verwaltungsauffassung zur Auslegung von
Rückfallklauseln, mit dem Anrechnungsverfahren vermieden.
Dabei ist die im Ausland erhobene Einkommensteuer, soweit
sie der deutschen Einkommensteuer entspricht, und beim
gleichen Steuerpflichtigen für den gleichen Zeitraum festgesetzt
wird, nach dem Gesetzeswortlaut auf die deutsche Einkommensteuerschuld
anrechenbar. Sollte die im Ausland
festgesetzte und keinem Ermäßigungsanspruch unterliegende
Steuer die deutsche Einkommensteuerschuld übersteigen,
ist eine Auszahlung des übersteigenden Betrages nicht
19

möglich. Zudem besteht die Möglichkeit, dass der Nachweis
über im Ausland gezahlte Steuern vom Investor und/oder
der Fondsgesellschaft nicht ausreichend geführt werden
kann und/oder von der deutschen Finanzverwaltung nicht
anerkannt wird. Dies hätte zur Folge, dass eine Anrechnung,
soweit vorgesehen, von im Ausland bezahlten Steuern nicht
möglich ist und damit eine echte Doppelbesteuerung eintritt.
Dies kann sich für den Investor negativ auf das Ergebnis
der Beteiligung auswirken.
Es ist nicht auszuschließen, dass die Zinsaufwendungen der
Fondsgesellschaft aus der Langfristfinanzierung in Großbritannien
ganz oder teilweise nicht anerkannt werden. Eine der
kreditgewährenden Banken ist vor Platzierung des Fonds als
verbundenes Unternehmen der Fondsgesellschaft im Sinne
der britischen Verrechnungspreisvorschriften anzusehen.
Sollte der Fondsgesellschaft der Nachweis der Marktüblichkeit
der Zinsaufwendungen aus formellen oder materiellen
Gründen nicht gelingen, könnten die britischen Finanzbehörden
den Steuerabzug der Zinsaufwendungen verwerfen, was
zu einer zusätzlichen Steuerbelastung der Investoren führen
könnte. Dies kann sich für den Investor negativ auf das Ergebnis
der Beteiligung auswirken.
Ein Investor, der seine Beteiligung veräußert oder anderweitig
überträgt, muss mit einer besonderen Prüfung der Überschusserzielungsabsicht
durch das jeweils zuständige Finanzamt
rechnen. Dem Investor können aus der Beteiligung an
der Fondsgesellschaft Zählobjekte im Sinne des gewerblichen
Grundstückshandels zugerechnet werden, soweit der Verkehrswert
seiner Beteiligung oder der anteilige Verkehrswert
der Fondsimmobilie mehr als EUR 250.000 beträgt bzw. der
Investor mehr als 10 % an der Fondsgesellschaft hält. Private
Grundstücksveräußerungen des Investors können dadurch in
einen gewerblichen Grundstückshandel umqualifiziert werden.
In den Fällen, in denen der Investor beabsichtigt, eigenen
Grundbesitz oder seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft
zu veräußern, wird dringend die Hinzuziehung eines steuer -
lichen Beraters empfohlen.
Es ist nicht auszuschließen, dass die britischen Finanzbe -
hörden dem angestrebten Vereinfachungsverfahren zur
Quellensteuer in Großbritannien nach dem sogenannten
„Non-Resident Landlord’s Scheme“ nicht zustimmen oder
ihre Zustimmung später widerrufen und daher entweder
jeder Investor einen gesonderten Antrag zur Vermeidung
der Quellensteuer zu stellen hat oder für alle Investoren
20 % Quellensteuer einzubehalten ist.
Unabhängig von dem Vereinfachungsverfahren zur Quellensteuer
in Großbritannien besteht das Risiko, dass die britischen
Finanzbehörden von jedem Investor eine Einkommensteuererklärung
anfordern, auch wenn die in Großbritannien
steuerpflichtigen Einkünfte des Investors seinen persönlichen
Freibetrag nicht übersteigen. Die Kosten der Erstellung
der Steuererklärungen müssten vom Investor getragen werden
und würden das Ergebnis der Beteiligung für den Investor
negativ beeinflussen.
Das Eigentum an der Fondsimmobilie wurde im Zuge der
Strukturierung des Fonds mehrfach direkt und indirekt
übertragen. Grundsätzlich unterliegen Immobilienüber -
tragungen in Großbritannien der britischen Grunderwerb -
steuer (Stamp Duty Land Tax; im Folgenden „SDLT“). Die
Trans aktionen in der Strukturierungsphase vor dem Beitritt
des ersten Investors sind grundsätzlich von Ausnahmetatbeständen
im Gesetz zur SDLT erfaßt. Allerdings wurde
dieses Vorgehen nicht mit den britischen Finanzbehörden
abgestimmt. Es ist daher nicht auszuschließen, dass die
britischen Finanzbehörden eine andere Rechtsauffassung
20 I Risikohinweise

ezüglich der SDLT vertreten und dass der Anteilserwerb an
der Adzic und /oder die Übertragung der Fondsimmobilie im
Wege der Sachausschüttung an die Management-GmbH
sowie die Übertragung der Fondsimmobilie im Wege der
Sacheinlage an die Fondsgesellschaft dennoch SDLT auslösen.
Auch ein kumuliertes Auslösen kann nicht völlig ausgeschlossen
werden. Dies kann für den Investor zu negativen
Auswirkungen auf das Ergebnis seiner Beteiligung führen.
Der Beitritt eines Investors und /oder nachträgliche Anteilsübertragungen
lösen SDLT aus, sofern der Erwerb des Investors
zuzüglich aller weiterer Erwerbsvorgänge, die der Investor
oder eine ihm nahe stehende Person tätigt, bestimmte
Freigrenzen überschreiten. Es ist nicht auszuschließen, dass
die britischen Finanzbehörden im Rahmen des Beitritts der
Investoren und im Falle nachträglicher Anteilsübertragungen
oder dem Ausscheiden einzelner Investoren SDLT nach
dem maximalen Steuersatz und ohne Berücksichtigung von
Freigrenzen erheben. Dies kann sich für den Investor negativ
auf das Ergebnis der Beteiligung auswirken.
Für Zwecke der Erbschaftsteuer besteht bei einer Betei ligung
als Treugeber das Risiko einer Doppelbesteuerung, die nicht
durch Anrechnung der britischen Erbschaftsteuer (Inheri-
tance Tax) auf die deutsche Erbschaftsteuer vermieden werden
kann. Es ist nicht auszuschließen, dass es dadurch für
eine treuhänderisch gehaltene Kommanditbeteiligung zu
einer höheren Bemessungsgrundlage für den erbschaftsteuerlichen
Wert der Beteiligung kommen kann als bei einer
Beteiligung als Kommanditist. Wünscht ein Investor von der
Treugeberstellung in eine direkt gehaltene Kommanditbeteiligung
zu wechseln, ist er bis zur Eintragung ins Handelsregister
zur Vermeidung einer bis dahin bestehenden unbeschränkten
persönlichen Haftung weiterhin Treugeber. Sollte
im Zeitraum zwischen Beitritt und Eintragung der Erbfall
eintreten, so wäre der Erbe als Treugeber gemäß der oben
beschriebenen Vorgehensweise zu behandeln.
Ferner ist die endgültige Anerkennung der steuerlichen
Grundlagen der Fondsgesellschaft der Betriebsprüfung in
Deutschland und in Großbritannien vorbehalten. Da die
Betriebsprüfung zeitverzögert erfolgt, kann es zu Steuernachzahlungen
kommen. Steuernachzahlungsbeträge in Deutschland
sind nach Maßgabe der §§ 233 a, 238 Abgabenordnung
mit 6 % jährlich zu verzinsen. Steuernachzahlungsbeträge in
Großbritannien sind vom Tag der Fälligkeit an ebenfalls zu
verzinsen. Darüber hinaus können Zuschläge anfallen. Gegebenenfalls
zu erhebende Nachzahlungszinsen und Zuschläge
sind von den Investoren zu tragen und würden sich damit
negativ auf das Ergebnis Beteiligung auswirken.
In der Prognoserechnung ist unterstellt, dass zwischen
Anschaffung und Veräußerung der Immobilie mehr als zehn
Jahre liegen. Nach geltendem Recht sind Veräußerungsgewinne
unter dieser Annahme sowohl in Deutschland als
auch in Großbritannien steuerfrei. Sollte die Fondsimmo -
bilie oder Anteile an der Fondsgesellschaft vor Ablauf von
zehn Jahren ab Beitritt des Investors veräußert werden, so
ist der Veräußerungsgewinn mit dem regulären deutschen
Einkommensteuersatz des Investors zu versteuern.
Die kalkulierten Ergebnisse können nicht garantiert werden.
Insbesondere die Risiken aus der steuerlichen Konzeption
und aus Steuerrechtsänderungen trägt vollständig und allein
der Investor.
Managementrisiko
Das Ergebnis der Beteiligung wird auch durch die Qualität
des Managements sowie der externen Dienstleister der
Fondsgesellschaft beeinflusst. Bei unternehmerischen Fehl-
21

entscheidungen dieser Personen und /oder beauftragter
Dritter und /oder der Gesellschafterversammlung als weiterem
Entscheidungsträger der Fondsgesellschaft besteht für
den Investor das Risiko negativer Auswirkungen auf das
Ergebnis der Beteiligung.
Kostenrisiko
Im Investitions- und Finanzierungsplan und in der Prognoserechnung
sind sonstige Kosten der Fondsgesellschaft enthalten.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass diese
Kosten höher als prognostiziert ausfallen werden oder künftig
zusätzliche Kosten anfallen, die nicht berücksichtigt worden
sind mit der Folge, dass sich die Kosten der Fondsgesellschaft
erhöhen und die Ausschüttungen / Entnahmen für
die Investoren reduziert werden müssten.
Falls ein Investor einen im Zuge einer Ersatzpflicht gegenüber
der Fondsgesellschaft geschuldeten Betrag nicht beibringt,
so verbleibt die entsprechende Belastung bei der
Fondsgesellschaft. Dies kann das Ergebnis der Beteiligung
für alle Investoren negativ beeinflussen.
Potenzielle Interessenkonflikte
Es bestehen kapitalmäßige und personelle Verflechtungen
zwischen dem geschäftsführenden Kommanditisten der
Fondsgesellschaft und weiteren Projektbeteiligten wie z. B.
dem Treuhandkommanditisten und dem Initiator KGAL. Letzterer
ist zugleich Anbieter, Einzahlungs- und Platzierungs -
garant, Konzeptionär, Fremdkapitalvermittler und Verwalter.
Darüber hinaus bestehen kapitalmäßige und personelle Verflechtungen
zwischen dem Initiator und seinen Gesellschaftern,
welche auch als Vertriebspartner und /oder Darlehensgeber
agieren bzw. agieren können.
Aus diesen Verflechtungen können Interessenkonflikte entstehen.
Es besteht das Risiko, dass diese zum Nachteil der
Investoren gelöst werden, was sich negativ auf das Ergebnis
der Beteiligung auswirken kann.
Grunderwerbsteuerzahlung /
Insolvenz der Steuerberatungsgesellschaft
Sofern die Beteiligung des Investors Grunderwerbsteuer
auslöst, zahlt er die anfallende Grunderwerbsteuer auf das
Konto der von ihm bevollmächtigten Steuerberatungsgesellschaft,
die diesen Betrag entgegennimmt und im Namen
des Investors an die zuständigen britischen Finanzbehörden
weiterleitet. Sollte die Steuerberatungsgesellschaft insolvent
werden, ist das Guthaben nicht geschützt, es fällt in
die Insolvenzmasse. Dies kann dazu führen, dass die Grunderwerbsteuer
vom Investor nochmals an die britischen
Finanzbehörden zu zahlen ist, was für den Investor negative
Auswirkungen auf das Ergebnis seiner Beteiligung hätte.
Insolvenz- und Bonitätsrisiko
Es besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft aufgrund
gegenüber der Prognose geringerer Einnahmen und/oder
höherer Kosten zahlungsunfähig wird oder in Überschuldung
gerät. Die daraus folgende Insolvenz kann für den Investor zu
einem Totalverlust des eingesetzten Kapitals und der weiteren
Aufwendungen führen.
Ebenso besteht das Risiko, dass die Management-GmbH
aufgrund eines Liquiditätsmangels die mit dem Zwischen -
finanzierungsdarlehen einhergehenden Verpflichtungen
nicht erfüllt und zahlungsunfähig wird oder in Überschuldung
gerät. Die daraus resultierende Insolvenz der Management-GmbH
kann zur Insolvenz der Fondsgesellschaft und
damit zu einem Totalverlust des eingesetzten Kapitals und
der weiteren Aufwendungen führen.
22 I Risikohinweise

Darüber hinaus besteht das Risiko, dass Vertragspartner der
Fondsgesellschaft und /oder sonstige Dritte, die gegenüber
der Fondsgesellschaft Leistungen erbringen sollen, insolvent
werden und in der Folge ihre vertraglich geschuldeten Leistungen
nicht erbringen können. Dies kann insbesondere im
Falle der Insolvenz des Einzahlungs- und Platzierungsgaranten,
der Mieter, des Mietgaranten des Hauptmieters Allianz
Services (UK) Limited, der Swap-Partner, der Versicherer und
der Darlehensgeber negative Auswirkungen auf das Ergebnis
der Beteiligung für den Investor haben bis hin zu einem
teilweisen oder vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals
und der weiteren Aufwendungen.
Vertrags- und Rechtsrisiko
Soweit Verträge noch nicht abgeschlossen sind, besteht das
Risiko, dass diese Verträge nicht oder nicht zu den zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung erwarteten Konditionen
zustande kommen. Sollten Vertragspartner der Fondsgesellschaft
und/oder sonstige Dritte, die gegenüber den Gesellschaften
Verpflichtungen eingegangen sind, bestehende
Verträge und/oder geschuldete Pflichten nicht erfüllen
und/oder im Einzelfall anders als die jeweilige Gesellschaft
auslegen, bestehende Verträge ordentlich oder außerordentlich
kündigen oder sollte über das Vermögen dieser Vertragspartner
ein Insolvenzverfahren beantragt oder eröffnet
werden, so besteht das Risiko, dass neue Vertragspartner entweder
nicht oder nur zu schlechteren Konditionen verpflichtet
werden können. Dies kann zu zusätzlichen, nicht prognostizierten
Aufwendungen und zu Rechtsstreitigkeiten mit den
damit verbundenen Prozess- und Kostenrisiken führen.
Ebenso besteht das Risiko, dass sich rechtliche Rahmenbedingungen
in Bezug auf die Vermögensanlage mit Wirkung
für die Zukunft oder Wirkung für die Vergangenheit ändern
oder von Behörden oder Gerichten abweichend beurteilt
werden. Hierdurch besteht das Risiko, dass die Vermögensanlage
umstrukturiert oder rückabgewickelt werden muss
und der Erlös aus der Rückabwicklung nicht ausreicht, um
die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft abzulösen, und
es dadurch bis zur Insolvenz der Fondsgesellschaft kommen
kann. Ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals des Investors
und der weiteren Aufwendungen kann in diesem Fall
nicht ausgeschlossen werden.
Gutachten und Angaben Dritter
Dem vorliegenden Beteiligungsangebot liegen unter anderem
Gutachten und weitere Angaben Dritter zugrunde,
deren Korrektheit vorausgesetzt wird, aber seitens des
Initiators nicht vollständig überprüft werden kann. Es
besteht daher das Risiko, dass sich Angaben Dritter
und /oder Annahmen und Schlussfolgerungen der Gutachter
als unvollständig, ungenau oder falsch herausstellen
(beispielsweise, wenn die Gutachten methodische, inhaltliche
und /oder technische Fehler aufweisen). Solche Unrichtigkeiten
können dazu führen, dass sich negative Abweichungen
von der Prognose und dadurch eine Verringerung
des Ergebnisses der Beteiligung für den Investor ergeben
können bis hin zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust
des eingesetzten Kapitals und der weiteren Aufwendungen.
Die Haftung Dritter ist teilweise ausgeschlossen
oder auf einen marktüblichen Umfang begrenzt.
Andere Rechtskreise
Wesentliche Verträge sind nach englischem Recht abgeschlossen
und sehen ausschließlich einen englischen
Gerichtsstand vor (insbesondere der Anteilskaufvertrag, die
Langfristfinanzierung und die Mietverträge mit der Allianz
Services (UK) Limited und Boots UK Limited).
23

Für einzelne Rechtsfragen im Zusammenhang mit der
Vermietung kann nicht abdingbares englisches Recht zur
Anwendung kommen, insbesondere das englische Mietrecht,
dessen genaue Ausprägung für die Zukunft nicht
vorhergesagt werden kann. Eventuelle gerichtliche Auseinandersetzungen
im Zusammenhang mit diesen Verträgen
unterliegen geltendem englischen Recht. Die Klärung von
Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Adzic, insbesondere
mit deren Liquidation, unterliegt dem Recht von Jersey.
Einzelne Bestimmungen dieser Rechtskreise können erheblich
vom deutschen Rechtsverständnis abweichen. Die
Rechtsverfolgung kann sich dadurch schwieriger gestalten
und /oder mit erheblich höheren Kosten verbunden sein.
Die Einschätzung etwaiger Prozessrisiken wird dadurch
erschwert. Insgesamt können sich dadurch negative Auswirkungen
auf das Ergebnis der Beteiligung für den Investor
ergeben.
Fehlende / verspätete Einzahlung
durch den Investor
Bei ganz oder teilweise verspäteter Bereitstellung / Einzahlung
oder bei Nichteinzahlung der Kapitaleinlage zuzüglich
Agio sowie zuzüglich einer eventuell anfallenden SDLT nebst
Steuerberatungsgebühr zuzüglich britischer Umsatzsteuer
(auch bei Lastschriftrückgabe) können dem Investor Verzugszinsen
berechnet werden. Darüber hinaus kann dies
dazu führen, dass der Beitritt nicht wirksam zustande
kommt bzw. dass der säumige Investor gemäß § 8 Ziffer 2
lit. (a) Gesellschaftsvertrag aus der Fondsgesellschaft ausgeschlossen
wird. Die Fondsgesellschaft kann in diesen Fällen
pauschal 15% der Kapitaleinlage als Schadenersatz ver -
langen. Dem Investor bleibt der Nachweis vorbehalten,
dass kein oder nur ein wesentlich geringerer Schaden entstanden
ist.
Ausschluss aus der Fondsgesellschaft
Aufgrund des Gesellschaftsvertrages (§ 8) bzw. des Treuhandvertrages
(§ 7) kann ein Investor in bestimmten Fällen aus
der Fondsgesellschaft bzw. seiner treuhänderischen
Beteiligung ausgeschlossen werden. Wird der Investor ausgeschlossen,
weil er seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber
der Fondsgesellschaft bzw. dem Treuhandkomman -
ditisten nicht nachkommt, die durch seinen Beitritt
aus gelöste SDLT nebst Steuerberatungsgebühr zuzüglich
britischer Umsatzsteuer nicht durch ihn erbracht wurde,
über sein Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, die
Eröffnung eines Insolvenzverfahrens mangels Masse
abgelehnt wird, in seinen Gesellschaftsanteil bzw. in seine
Beteiligung die Zwangsvollstreckung betrieben wird, ein Verstoß
gegen das Geldwäschegesetz oder sonst ein wichtiger
Grund vorliegt, erhält er eine Abfindung, deren Höhe in den
meisten Fällen unter dem von ihm eingesetzten Kapital liegt.
Wurde der Ausschluss durch den Investor verursacht, hat
dieser die der Fondsgesellschaft hierdurch entstandenen
Kosten zu erstatten.
Fondsgesellschaft / Stimmrechte
Während der Platzierungsphase verfügt der geschäftsführende
Kommanditist aufgrund der Höhe seiner Beteiligung
zunächst über die Stimmenmehrheit in der Fondsgesellschaft.
Er kann somit so lange einen beherrschenden Einfluss
ausüben, bis Investoren der Fondsgesellschaft beigetreten
sind, die sich zusammen mit mehr als der Hälfte der
Pflichtein lage des geschäftsführenden Kommanditisten an
der Fondsgesellschaft beteiligt haben.
Im Falle der (teilweisen) Inanspruchnahme der Platzierungsgarantie
ist nicht auszuschließen, dass der Platzierungsgarant
oder ein von ihm benannter Dritter die Stimmrechts-
24 I Risikohinweise

mehrheit in der Fondsgesellschaft erhält und damit einen
beherrschenden Einfluss ausüben kann. Gleiches kann auch
durch die Zeichnung eines sehr hohen Gesellschaftsanteils
durch einen einzelnen Investor oder eine Gruppe von Investoren
mit gegebenenfalls gleichen Interessen erfolgen.
Die gemäß Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft mit
einfacher oder qualifizierter Mehrheit gefassten Beschlüsse
sind für den Investor bindend. Dabei ist zu berücksichtigen,
dass der geschäftsführende Kommanditist gemäß Gesellschaftsvertrag
ein eigenes Stimmrecht von mindestens 50
Stimmen besitzt und ohne Zustimmung der übrigen Gesellschafter
zur Vornahme aller Handlungen berechtigt ist, die
zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der Gesellschaft
gehören und die er zur Verwirklichung des Gesellschaftszwecks
für zweckmäßig erachtet. Beschlüsse über die Veräußerung
der Fondsimmobilie vor dem 31.12.2022 sowie über
Änderungen des Gesellschaftsvertrages und die Auflösung
der Gesellschaft bedürfen der Zustimmung des geschäftsführenden
Kommanditisten.
Insgesamt besteht somit für den einzelnen Investor das
Risiko, seine individuellen Interessen nicht durchsetzen zu
können.
Änderung regulatorischer Rahmenbedingungen
Sowohl international als auch national bestehen Bestrebungen,
neue regulatorische Anforderungen an die Finanzmärkte
und deren Teilnehmer zu stellen. Hiervon werden auch
geschlossene Fonds und deren Verwalter erfasst. Es besteht
das Risiko, dass die Fondsgesellschaft in Zukunft erhöhte
aufsichtsrechtliche Anforderungen zu erfüllen hat, wodurch
sich die Kosten der Fondsgesellschaft erhöhen könnten, so
dass die Ausschüttungen / Entnahmen für die Investoren
reduziert werden müssten.
Eingeschränkte Fungibilität der Beteiligung
Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft ist ein langfristiges
Engagement, das bis zum Ablauf des 31.12.2027 nicht ordentlich
gekündigt werden kann. Bei Ausübung der Kündigungsmöglichkeit
wird die Auszahlung der Abfindung frühestens
zum nächsten dem Ausscheiden folgenden
Ausschüttungstermin fällig und nur, soweit die Fondsgesellschaft
zu diesem Zeitpunkt über ausreichend Liquidität verfügt,
spätestens jedoch zehn Jahre nach Ausscheiden.
Entsprechend den gesellschaftsvertraglichen Regelungen ist
zwar ein vorzeitiger Verkauf der Beteiligung durch den
Investor zulässig, die Fondsgesellschaft übernimmt jedoch
keine Gewähr für dessen Veräußerbarkeit. Da kein geregelter
Markt für den Handel solcher Beteiligungen existiert
und folglich auch kein Marktwert für eine Veräußerung
ermittelbar ist, kann sich ein vorzeitiger Verkauf einer Beteiligung
sehr schwierig gestalten bzw. nicht oder nur unter
Inkaufnahme von Verlusten möglich sein.
Verbraucherrechte im Zusammenhang
mit Fernabsatz
Hinsichtlich der Anwendbarkeit und Umsetzung der gesetzlichen
Regelungen zum Fernabsatz bei Finanzdienstleistungen
auf den Vertrieb von Beteiligungen an geschlossenen
Fonds wie der Fondsgesellschaft gibt es bislang keine gefestigte
Rechtsprechung. Gleiches gilt für die Frage der Ordnungsmäßigkeit
einer Widerrufsbelehrung. Es kann daher
nicht ausgeschlossen werden, dass es bei erfolgreicher Geltendmachung
gegebenenfalls bestehender Rechte und
Ansprüche durch Investoren zu Liquiditätsabflüssen aus der
Fondsgesellschaft und dadurch gegebenenfalls zu Liquiditätsengpässen
bis hin zu einer Insolvenz der Fondsgesellschaft
kommen kann. Dies kann das Ergebnis der Betei -
ligung für den Investor negativ beeinflussen bis hin zu
25

einem teilweisen oder vollständigen Verlust des eingesetzten
Kapitals und der weiteren Aufwendungen.
Schlichtungsverfahren der Ombudsstelle
Geschlossene Fonds
Die Fondsgesellschaft hat sich dem Schlichtungsverfahren
der Ombudsstelle Geschlossene Fonds angeschlossen, welches
Investoren die kostenlose und vereinfachte Geltendmachung
von in der Verfahrensordnung näher bestimmten
Ansprüchen ermöglicht. Dies kann zu finanziellen Belastungen
der Fondsgesellschaft und damit des Investors führen.
Investorgefährdende Risiken
Investorgefährdende Risiken sind Risiken, die über den
Verlust des eingesetzten Kapitals und der weiteren Aufwendungen
hinaus auch das weitere Vermögen des Investors
gefährden. Insbesondere bei Fremd finanzierung der Kapitaleinlage
durch den Investor ist das Risiko einer Privatinsolvenz
nicht ausgeschlossen (maximales Risiko).
Haftung des Gesellschafters
Für einen Investor, der sich unmittelbar als Kommanditist an
der Fondsgesellschaft beteiligt, besteht das Risiko,
gegenüber den Gläubigern der Fondsgesellschaft bis zur
Höhe seiner im Handelsregister eingetragenen Haftsumme
(1 % der übernommenen Kapitaleinlage ohne Agio) persönlich
zu haften. Leistet der Investor seine Kapitaleinlage,
erlischt seine persönliche Haftung. Entnimmt oder erhält der
Investor Beträge (z. B. Ausschüttungen/Entnahmen), die sein
Kapitalkonto unter den Betrag seiner Haftsumme sinken
lassen, so lebt seine persönliche Haftung in gleichem Maße
wieder auf, jedoch höchstens bis zum Betrag seiner Haftsumme.
Das gleiche gilt, soweit der Investor Gewinnanteile
entnimmt, während seine Kapitaleinlage durch Verluste
unter den Betrag der geleisteten Haftsumme herabgemindert
ist. Unabhängig von der Erbringung der Kapitaleinlage
besteht immer eine Haftung für die Kosten von Anmeldungen
zum Handelsregister, die vom Investor oder in seinem
Namen als Gesellschafter vorzunehmen sind.
Die Kommanditisten haften nach ihrem Ausscheiden aus
der Fondsgesellschaft – wenn nicht gleichzeitig die Gesellschaft
aufgelöst wird – bis zur Höhe ihrer eingetragenen
Haftsumme für bis dahin begründete Verbindlichkeiten der
Fondsgesellschaft, die bis zum Ablauf von fünf Jahren nach
ihrem Ausscheiden fällig werden und gegen sie gerichtlich
geltend gemacht oder von den Kommanditisten schriftlich
anerkannt wurden. Die Frist beginnt mit Ablauf des Tages,
an dem das Ausscheiden in das Handelsregister eingetragen
wird. Wird die Fondsgesellschaft aufgelöst, verjähren die
Ansprüche der Gesellschaftsgläubiger gegen die Kommanditisten
spätestens fünf Jahre nach Eintragung der Auflösung
der Fondsgesellschaft in das Handelsregister oder –
wenn die Ansprüche erst nach Eintragung der Auflösung fällig
werden – fünf Jahre nach Fälligkeit der Ansprüche. Die
Haftungsrisiken muss der Investor aus seinem Privatvermögen
decken.
Die Investoren, die sich als Treugeber an der Fondsgesellschaft
beteiligen, haften grundsätzlich nicht unmittelbar
für Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft. An ihrer Stelle
hält der Treuhandkommanditist als Treuhänder die Stellung
des Kommanditisten. Allerdings muss der Treugeber den
Treuhandkommanditisten von einer Haftung aus der Beteiligung,
die er für den Treugeber hält, freistellen. Wirtschaftlich
betrachtet ist daher der Treugeber dem Kommanditisten
bezüglich der Haftung gleichgestellt. Dadurch besteht
das Risiko, dass die Treugeber wie Kommanditisten persönlich
mit ihrem Privatvermögen haften. In einigen instanzgerichtlichen
Entscheidungen wurde der Treugeber dem Kom-
26 I Risikohinweise

manditisten bezüglich der Haftung jedoch auch rechtlich
gleichgestellt. Dies kann bei der vorliegenden Ausgestaltung
des Rechtsverhältnisses dazu führen, dass der Treugeber
wie der Kommanditist auch unmittelbar für Verbindlichkeiten
der Fondsgesellschaft in Anspruch genommen wird.
Die Fondsimmobilie befindet sich in Großbritannien. Insbesondere
bei einer Schädigung Dritter im Zusammenhang
mit der Nutzung der Fondsimmobilie kann daher nicht
ausgeschlossen werden, dass ein ausländisches Gericht die
beschriebene Beschränkung der Kommanditistenhaftung
nicht anerkennt. Es kann daher eine persönliche Haftung
der Kommanditisten nicht mit vollständiger Sicherheit ausgeschlossen
werden.
Abgaben- und Kostenbelastung
Belastungen der Fondsgesellschaft mit Abgaben und anderen
Kosten, die auf Handlungen bzw. dem Verhalten eines
Gesellschafters beruhen (auch durch Ausschluss eines
Gesellschafters) oder ihren Grund in der Person oder Rechtspersönlichkeit
/Rechtsform eines Gesellschafters haben, können
dem jeweiligen Gesellschafter und einem etwaigen
Rechtsnachfolger weiterbelastet werden. Der jeweilige Investor
trägt insoweit das Risiko einer Ersatzpflicht gegenüber
der Fondsgesellschaft.
Steuerbelastung
Es ist nicht auszuschließen, dass dem Investor positive steuerliche
Ergebnisse aus der Fondsgesellschaft zugewiesen
werden, ohne dass dieser ausreichend Liquidität aus Ausschüttungen/Entnahmen
für etwaige persönliche Steuerzahlungen
erhält. Ursache hierfür können etwa die Bildung
von Rücklagen für eventuelle Reparaturen oder Zinsen aus
der Anlage von Liquidität sein, die nicht im Jahr ihrer Entstehung
an die Investoren ausgeschüttet /entnommen werden.
In Kombination mit der Realisierung weiterer Risiken ist
nicht auszuschließen, dass der Investor aus seinem übrigen
Vermögen Steuern aufgrund der Beteiligung an der Fondsgesellschaft
zahlt und gleichzeitig einen Verlust seines
eingesetzten Kapitals und der weiteren Aufwendungen
erleidet.
Fremdfinanzierung der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft
Im Falle einer vollständigen oder teilweisen Fremdfinanzierung
der Kapitaleinlage des Investors besteht das Risiko,
dass die Ausschüttungen / Entnahmen aus diesem Beteiligungsangebot
nicht ausreichen, um die anfallenden Zinsen
der Fremdfinanzierung auszugleichen bzw. die Finanzierung
zurückzuführen. Die Verpflichtungen aus einer Fremdfinanzierung
bestehen auch dann, wenn Ausschüttungen / Entnahmen
nicht wie prognostiziert erfolgen. In diesen Fällen
müsste der Investor weitere Mittel zur Rückführung der
Fremdfinanzierung samt Zinsen aufwenden. Anderenfalls
besteht das Risiko, dass die finanzierende Bank die Finanzierung
kündigt und die gestellten Sicherheiten verwertet. Von
einer Fremdfinanzierung der Kapitaleinlage wird abgeraten.
Über die in diesem Kapitel erläuterten Risiken hinaus sind
dem Anbieter zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung keine
weiteren wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Risiken
im Zusammenhang mit der Vermögens anlage bekannt.
27

London, Millennium Bridge
Foto: Neil Waving

Initiator KGAL GmbH & Co. KG
Unternehmensprofil
Initiator des vorliegenden Beteiligungsangebotes ist die
KGAL GmbH & Co. KG (im Folgenden „KGAL“) mit Sitz in
Grünwald bei München. Bereits seit über 40 Jahren konzipiert
die KGAL Gruppe innovative Finanzierungslösungen.
Im Verlauf der letzten 30 Jahre hat sie verstärkt privaten und
institutionellen Investoren attraktive Beteiligungsangebote
eröffnet.
Der Investitionsschwerpunkt der KGAL liegt auf Realkapitalanlagen
(Sachwerte), an deren Marktwert- und Ertrags -
entwicklung die Investoren teilhaben. Dabei werden
geplante Investitionen anhand strenger Kriterien bezüglich
Rendite erwartung und Risiko geprüft, bevor eine Anlageentscheidung
getroffen wird. Die KGAL setzt auf ein aktives
Asset Management (Betreuung der Investition vom Erwerb
des Assets bis zur Beendigung des Beteiligungsangebotes)
durch eigene Experten und bindet bei Bedarf über Joint
Ventures oder strategische Partnerschaften zusätzliche
Kompetenzen ein. Damit soll die Basis für langjährige,
erfolgreiche Investorenbeziehungen gelegt werden.
KGAL im Überblick (Gesellschafter und Beteiligungen)
Commerzbank BayernLB HASPA Finanzholding
Sal. Oppenheim
45 % 30 % 15 % 10 %
100 %
50 %
100 %
Verwaltungsdienstleistungen
Eigenkapitalvertrieb
Dienstleistungen für Schiffsfonds 1)
Asset Sourcing und Management
Österreich
100 %
100 %
100 %
Asset Sourcing und Management
Nordamerika
Asset Sourcing und Management
Italien
Structuring und Asset Management
Österreich
100 %
60 %
46 %
Verwaltungsdienstleistungen
1) 50 % V. Ships Group Ltd.
2) 40 % Lufthansa-Gruppe.
3) 49 % Lufthansa-Gruppe, 5 % Sonstige.
Asset Management und
Operating-Leasing für Flugzeuge 2)
Strukturierte Finanzierungslösungen
insbesondere für die
Lufthansa-Gruppe 3)
30 I Initiator KGAL GmbH & Co. KG

KGAL in Zahlen
Als Spezialist in komplexen nationalen und internationalen
Märkten entwickelt und managt die KGAL Investitionen in
Immobilien, Flugzeuge, Infrastruktur, Schiffe sowie Private
Equity.
Publikumsfonds der KGAL nach Assetbereichen 1)
Immo- Flugzeuge Infra- Schiffe Private Sonstige 2) Gesamt
bilien struktur Equity
Im Markt seit 1993 1990 2005 2003 2004 1994 3)
Anzahl Fonds 26 53 7 11 9 24 130
Investitionsvolumen 2.158,5 2.524,3 420,4 655,4 923,7 2.245,5 8.927,8
(inklusive Agio) in Mio. EUR
Eigenkapital 1.278,7 1.492,9 199,5 326,4 923,7 1.920,5 6.141,7
(inklusive Agio) in Mio. EUR
Anzahl Beteiligungen 39.793 15.428 7.800 10.988 39.706 28.636 142.351
durch Investoren
1) Kumulierte Werte inklusive aufgelöster Fonds zum 31.12.2010.
2) Mobilien (7), Medien (15), Lebensversicherung (1), Wald (1).
3) Mobilien.
Foto: Peter von Felbert
31

Geschäftsergebnis- / Platzierungszahlen der KGAL 1) 2010 2009
Zum 31.12.2010 betreut die KGAL Investoren mit 111.700
Beteiligungen in 160 aktiven geschlossenen Fonds. Diese
setzen sich zusammen aus 61 Publikumsfonds sowie sechs
Fonds für institutionelle Investoren und 93 individuellen
Investments für vermögende Kunden. Für diese Fonds
haben die Investoren der KGAL Eigenkapital in Höhe von
rund EUR 6,5 Mrd. anvertraut. Weitere Zahlen der KGAL sind
nachfolgender Übersicht zu entnehmen:
Verwaltetes Investitionsvolumen aller Objekt- und Beteiligungsgesellschaften in Mio. EUR 25.245,4 22.716,1
– davon Assets under Administration 2) in Mio. EUR 19.739,4 k. A.
– davon Assets under Management 3) in Mio. EUR 5.505,9 k. A.
– davon Neugeschäftsvolumen im Geschäftsjahr in Mio. EUR 2.696,3 4) 1.108,4
Anzahl Fonds- und Leasinggesellschaften 1.484 1.618
Gesamtinvestitionsvolumen aller Fonds (inklusive Agio) in Mio. EUR 13.279,6 5) 13.107,7 5)
– davon Assets under Administration 2) (inklusive Agio) in Mio. EUR 8.083,5 8.387,0
– davon Assets under Management 3) (inklusive Agio) in Mio. EUR 5.196,1 4.720,7
– davon Neugeschäftsvolumen aller Fonds (inklusive Agio) im Geschäftsjahr in Mio. EUR 580,3 830,4
Eigenkapital aller Fonds (inklusive Agio) in Mio. EUR 6.489,4 6) 6.230,0 6)
– davon Eigenkapital aus Neugeschäft Fonds (inklusive Agio) im Geschäftsjahr in Mio. EUR 473,3 460,2
Anzahl geschlossene Fonds 160 7) 162 7)
– davon Publikumsfonds 61 65
– davon Private Placements 93 92
– davon Fonds für institutionelle Investoren 6 5
Anzahl Beteiligungen durch Investoren 111.700 107.200
Anzahl Mitarbeiter (Konzern) 377 375
1) Angaben bezogen auf den aktiven Bestand (ohne aufgelöste Fonds) jeweils zum 31.12.
2) Verwaltung der Investitionsobjekte liegt in der Verantwortung von Vertragspartnern der KGAL; üblicherweise klassische Leasingengagements.
3) Verwaltung der Investitionsobjekte liegt in der Verantwortung der KGAL; üblicherweise operative Gesellschaften.
4) Inklusive Nachmeldungen aus dem Vorjahr.
5) 2010 und 2009: Ohne rund EUR 12 Mrd. aus bereits aufgelösten Fonds.
6) 2010 und 2009: Ohne rund EUR 5 Mrd. aus bereits aufgelösten Fonds.
7) 2010: Ohne 176 bereits aufgelöste Fonds (2009: 166).
32 I Initiator KGAL GmbH & Co. KG

Bewertung der KGAL durch Experten
Die Analysehäuser Feri EuroRating Services AG 1) (im Folgenden
„Feri“) und Scope Analysis GmbH 2) (im Folgenden
„Scope“) haben die KGAL und deren Managementqualität
als Initiator von geschlossenen Fonds in separaten Ratings
gleichermaßen mit der Note „AA“ als „sehr hoch“ bewertet.
Feri hat der KGAL nach der Analyse von
Unternehmensstrukturen, Marktexpertise
und Leistungsfähigkeit in den Bereichen
Produkt und Service im Oktober 2009 ein
exzellentes Zeugnis ausgestellt: Im Feri
Initiatoren Rating erhielt die KGAL die Note „AA“ als Emissionshaus
mit sehr hoher Qualität 3) . Die Rating-Agentur lobte
ausdrücklich das sehr gute Produktspektrum, die hervorragende
Aufstellung als Unternehmen und das Risikomanagement
für die Fonds der KGAL.
Scope hat die KGAL im November
2009 als Emissionshaus
mit sehr hoher Managementqualität
ausgezeichnet und ihr dafür die Note „AA“
verliehen 4) . Die Rating-Agentur hob dabei die mehrheitlich
positiven Performancedaten der Produkte, die Qualität von
Konzeption, Vertrieb sowie Fonds- und Objektmanagement
und insbesondere die Risikokontrolle hervor. Alle Assetbe -
reiche trugen zum guten Abschneiden bei: Die Experten
bescheinigten der KGAL eine sehr hohe Qualität bei Immo -
bilien, Flugzeugen, Infrastruktur, Schiffen und Private Equity.
Die Bewertungen wurden von der KGAL in Auftrag gegeben.
Sie werden regelmäßig überprüft und gegebenenfalls aktualisiert.
So steht im Jahr 2011 sowohl durch Feri als auch durch
Scope eine solche Überprüfung an. Weitere Informationen
und eventuelle Aktualisierungen der Bewertungen sind auf
der Homepage der KGAL (www.kgal.de) zu finden.
1) Eine der führenden europäischen Rating-Agenturen für die Bewertung von Anlagemärkten und -produkten sowie eines der größten Wirtschaftungsforschungs- und Prognoseinstitute.
Nähere Informationen unter www.feri.de.
2) Gehört zur Scope Group, einem der führenden deutschen Finanzanalyse- und Advisoryinstitute und ist spezialisiert auf die qualitative Analyse und Bewertung von Kapitalanlagen,
Investitionsmärkten und Managementgesellschaften. Nähere Informationen unter www.scope.de.
3) Rating-Klassen: AAA (Unternehmen außergewöhnlich hoher Qualität) bis E- (Unternehmen ohne jegliche Qualität).
4) Rating-Klassen: AAA (Aufstellung des Unternehmens zeigt hervorragende Qualität) bis D (Aufstellung des Unternehmens ist zur Erreichung seiner Zielvorgaben im Wesentlichen nicht
geeignet).
33

Erfahrung Immobilienfonds
Die KGAL ist seit 1993 im Bereich Immobilienfonds aktiv
und wurde am 25.11.2010 mit dem Scope Investment
Award 2010 des Analysehauses Scope als „Bestes Emissionshaus
im Segment Geschlossene Immobilienfonds Global“
ausgezeichnet.
Gemäß testierter Leistungsbilanz der KGAL per 31.12.2009
wurden in den Jahren 1993 bis 2009 insgesamt 25 Immobilienfonds
mit einem Investitionsvolumen von EUR 2,04 Mrd.
und Eigenkapital von EUR 1,21 Mrd. platziert.
Diese 25 Immobilienfonds unterteilen sich in
6 Immobilien-Leasingsfonds (national),
5 geschlossene Immobilienfonds (national) und
14 geschlossene Immobilienfonds (international)
mit
113 Immobilien in Deutschland,
2 Immobilien in Großbritannien,
8 Immobilien in Österreich 1) und
5 Immobilien in Nordamerika.
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung dieses Beteiligungsangebotes
befindet sich bereits der siebte Österreich-Immobilienfonds
der KGAL mit einem Eigenkapital in Höhe von
EUR 38,7 Mio. in der Platzierung. Investoren beteiligen sich
dort an der Fondsimmobilie „Laxenburger Strasse 2“ in Wien,
die langfristig zum größeren Teil an Konzerngesellschaften
der Österreichischen Bundesbahnen Holding AG – mit der
Republik Österreich als Alleinaktionär – vermietet ist.
Darüber hinaus befindet sich der erste Frankreich-Immobilienfonds
mit einem Eigenkapital in Höhe von EUR 47,1 Mio.
in der Platzierung. Hierbei beteiligen sich Investoren an
einer Immobilie in Fontenay-sous-Bois nahe Paris, die langfristig
ausschließlich an BNP Paribas S. A. vermietet ist.
Mit dem vorliegenden Beteiligungsangebot realisiert die
KGAL ihren dritten Immobilienfonds in Großbritannien.
Ein Auszug aus der Leistungsbilanz der KGAL zum 31.12.2009
insbesondere hinsichtlich der bislang aufgelegten Immo -
bilienfonds ist ab Seite 149 abgedruckt. Die aktuelle Leistungsbilanz
kann unter der Telefonnummer 089 641 43-427
bestellt oder unter www.kgal.de abgerufen werden.
1) Eine dieser Immobilien besteht aus zehn Gebäuden.
34 I Initiator KGAL GmbH & Co. KG

London, Big Ben
Foto: Neil Waving

9
13
10
8
6
7
11
12
14
2
3
15
16

Foto: Neil Waving
5 17
4
1
Prominente Gebäude und renommierte
Mieter in der City of London
1. Allianz (Fondsimmobilie)
2. XL Re
3. Catlin
4. Munich Re, Accenture, Royal & Sun Alliance
5. AIG
6. Willis Insurance
7. Lloyd’s of London
8. Clyde & Co, Lockton
9. Swiss Re
10. Aviva
11. Deutsche Bank
12. Tokio Marine
13. Tower 42
14. Royal & Sun Alliance
15. Royal Exchange
16. UBS
17. Tower of London
London, Luftaufnahme City of London

Immobilienstandort
Vereinigtes Königreich Großbritannien
und Nordirland (Großbritannien)
Großbritannien – Überblick
Großbritannien in Zahlen
Fläche
rund 245.000 km²
Bevölkerung (Einwohner)
rund 61,8 Mio.
Bevölkerungswachstum im Zeitraum rund 394.000 p. a.
2008 – 2009 (Einwohner)
Größte Städte London (7.619,8)
(Einwohnerzahl in Tsd.) Birmingham (1.010,4)
Glasgow (637,0)
Währung
Pfund Sterling (GBP)
Bruttoinlandsprodukt
EUR 1.760,9 Mrd.
(PROGNOSE für 2011, Stand Januar 2011)
Inflation 2010 (Stand Februar 2011) 4,4 %
Arbeitslosenquote (Stand Januar 2011) 8,0 %
Großbritannien besteht aus den Landesteilen England,
Schottland, Wales und Nordirland. Gemeinsam formieren
die vier ehemals unabhängigen Einzelstaaten den größten
Inselstaat Europas. Großbritannien verfügt über eine Fläche
von rund 245.000 km² und über rund 61,8 Mio. Einwohner.
Großbritannien zählt zu den Gründungsmitgliedern des
Nordatlantischen Verteidigungsbündnisses (NATO) und der
Vereinten Nationen (UN). Die politische und wirtschaftliche
Bedeutung Großbritanniens wird durch die Funktion als
eines der fünf ständigen Mitglieder des Sicherheitsrates der
Vereinten Nationen sowie als Mitglied in der „Gruppe der
Acht“ (G8), in der die bedeutendsten Volkswirtschaften der
Welt vertreten sind, unterstrichen. 1973 ist Großbritannien
der Europäischen Union beigetreten.
Auch wenn Großbritannien als Inselstaat vom europäischen
Festland getrennt ist, ist London eine der am besten zu
erreichenden Städte weltweit. London ist über fünf Flug -
häfen (City-Airport, Gatwick, Heathrow, Luton, Stansted)
erreichbar. Der Flughafen Heathrow verfügt mit seinen rund
66 Mio. Fluggästen im Jahr 2009 über das weltweit größte
internationale Passagieraufkommen nach Atlanta / USA.
Zudem ist Großbritannien seit der Eröffnung des Eurotunnels
1994 über das Schienennetz mit Frankreich verbunden.
Durch den Eurotunnel ist London mit dem Eurostar von
Paris oder Brüssel in rund zwei Stunden erreichbar.
Großbritannien – Wirtschaft
Großbritannien ist einer der führenden europäischen Wirtschafts-
und Investitionsstandorte. Mit einem prognostizierten
Bruttoinlandsprodukt (im Folgenden „BIP“) von rund
EUR 1.760,9 Mrd. für das Jahr 2011 zählt Großbritannien
neben Deutschland und Frankreich zu den drei wirtschaftsstärksten
Ländern der europäischen Union. Das Zugpferd
der britischen Wirtschaft ist der Dienstleistungssektor,
welcher über 75 % des gesamten BIP generiert. Großbritannien
hat durch die Verlagerung von Arbeitskräften aus den
traditionellen Bereichen Landwirtschaft und Schwerindustrie
hin zum Dienstleistungssektor seine Wirtschaftsstruktur
zukunftsorientiert modernisiert.
In der Vergangenheit konnte Großbritannien andere EU-Länder
regelmäßig mit seinem Wirtschaftswachstum übertreffen.
Ausgehend von einem hohen Niveau musste Großbritannien
vom zweiten Quartal 2008 bis ins dritte Quartal
2009, geprägt durch die Finanzkrise und die allgemeine
weltwirtschaftliche Lage, einen deutlichen Rückgang des
Wirtschaftswachstums hinnehmen. Ab dem vierten Quartal
2009 wuchs die britische Wirtschaft vier Quartale in Folge.
Dadurch zeichnet sich eine Trendwende ab, wenn auch wetterbedingt
rückläufige Zahlen für das letzte Quartal 2010
zeigen, dass der Aufschwung noch am Anfang ist. Bereinigt
um witterungsbedingte Verzögerungen in einzelnen Branchen
wäre das Ergebnis zwar neutral ausgefallen, ein effektives
Wachstum hätte jedoch im letzten Quartal 2010 nicht
38 I Immobilienstandort

vorgelegen. Die OECD geht von einem moderaten Wachstum
der Wirtschaftsleistung in Großbritannien in 2011 von
1,5 % aus (Stand März 2011) und korrigiert damit ihre
Prognose von Dezember 2010 um 0,2 Prozentpunkte nach
unten.
Zeichen einer zunehmenden Stabilisierung sendet auch der
Arbeitsmarkt. Seit dem Frühjahr 2009 bewegt sich die
Arbeitslosenquote in Großbritannien um die Acht-Prozent-
Marke, ohne diese zu überschreiten. Die Arbeitslosenquote
lag im Januar 2011 bei 8,0 % und ist gegenüber dem Vorquartal
um 0,1 Prozentpunkte gestiegen.
Die Inflationsrate im Februar 2011 lag mit 4,4 % mehr als
doppelt so hoch wie die Zielvorgabe der Bank of England.
Damit wächst der Druck auf die Bank of England, den Leitzins
von derzeit 0,5 % zu erhöhen. Dies hätte einen allgemeinen
Zinsanstieg in Großbritannien zur Folge. Zwar wäre die
mit dem Zinsanstieg einhergehende Eindämmung der Inflation
gewünscht, allerdings muss vor dem Hintergrund einer
potenziell destabilisierenden Wirkung auf das BIP die Leitzinserhöhung
wohl dosiert und mit Bedacht zeitlich abgestimmt
werden. Beobachter halten eine zeitnahe Erhöhung
des Leitzinses durch die Bank of England für wahrscheinlich.
Großbritannien – Standortvorteile
für Immobilieninvestitionen
Gerade für internationale Investoren spielen Faktoren wie
ein hohes Maß an Professionalisierung in der Branche, ein
guter Zugang zu Marktinformationen und eine verlässliche
Rechtslage eine wesentliche Rolle. Diese Faktoren sind in
Großbritanniens Immobilienmarkt gewährleistet. Großbritannien
ist folglich traditionell auf den vorderen Rängen des
Transparenzindex von Jones Lang Lasalle zu finden. In der
zugrunde liegenden Studie von 2010 sicherte sich Großbritannien
den dritten Platz hinter Australien und Kanada. Das
erklärt, warum internationale Investoren eine so gewichtige
Rolle auf dem britischen Immobilienmarkt spielen.
Der britische Immobilienmarkt bietet aber auch weitere
Vorteile: So gilt z. B. das englische Mietrecht als vermieterfreundlich.
Mietanpassungen werden grundsätzlich nur
nach oben durchgeführt. Marktüblich sind zudem „FRI“-
Mietverträge („Full Repairing and Insuring Lease“), bei
denen der Mieter in der Regel alle Betriebs- und Bewirtschaftungskosten
der Immobilie einschließlich der Kosten
für Versicherungen trägt. So kann das Vermieterrisiko reduziert
werden. Darüber hinaus ist es in Großbritannien
üblich, sehr langfristige Mietverträge abzuschließen.
London – Lage der Fondsimmobilie
Trotz des derzeit spannungsreichen wirtschaftlichen Umfeldes
zeichnet sich eine Besserung der wirtschaftlichen
Gesamtlage in Großbritannien ab.
Fondsimmobilie
39

London – Metropole
Mit seinen rund 7,6 Mio. Einwohnern ist London die Hauptstadt
von Großbritannien sowie die größte Metropole der
Europäischen Union. London ist Regierungssitz und gehört zu
den bedeutendsten Kultur- und Wirtschaftszentren weltweit.
Zudem ist London Austragungsort der 30. Olympischen
Sommerspiele im Jahr 2012. Es ist davon auszugehen, dass
dies die weitere Entwicklung der Stadt positiv beeinflussen
wird. Die Stadt London plant bis 2012 mehr als GBP 30 Mrd.
zu investieren, unter anderem für die Modernisierung des
Nahverkehrsnetzes. Darüber hinaus erwartet die Stadt London
die Schaffung zahlreicher neuer Arbeitsplätze sowohl in
der Baubranche als auch in der Hotel- und Touristikbranche.
London – Wirtschaft
London ist einer der zentralen Dreh- und Angelpunkte der
Finanzwelt. Rund die Hälfte aller europäischen Investment-
Banking-Aktivitäten werden über London abgewickelt. Auch
wenn die Finanzinstitute aus London nicht wegzudenken
sind: Das Gesamtbild der Wirtschaft ist heterogen. Keine
andere Stadt in Europa hat so viele Hauptniederlassungen
international führender Unternehmen aus den unterschiedlichsten
Branchen. Seit 2003 entschieden sich dreimal so
viele Großunternehmen, ihre Hauptzentrale nach London
anstatt in eine andere europäische Stadt zu legen. Global
agierende Unternehmensberatungen sind für den Unternehmensstandort
London ebenso von elementarer Bedeutung
wie Unternehmen aus der Medien-, Telekommunika -
tions-, Tourismus- oder Softwarebranche.
Auch die Zukunftsaussichten der Stadt sind vielversprechend.
Das weltweit tätige Immobilienunternehmen LaSalle
Investment Management veröffentlicht jährlich den „European
Regional Economic Growth Index“ (E-REGI), der diejenigen
Städte Europas identifiziert, bei denen die Immobiliennachfrage
mittelfristig gesehen am höchsten prognostiziert
wird. Im Jahr 2010 sicherte sich London in diesem Index wieder
den ersten Platz unter 104 Städten, gefolgt von Moskau
und München. Nachdem die Folgen der Finanz- und Wirtschaftskrise
das Finanzzentrum härter getroffen haben als
andere europäische Städte, fiel die Stadt im Jahr 2009 vom
ersten auf den achten Platz des E-REGI zurück. Das Comeback
im Jahr 2010 geht in erster Linie auf die sehr guten
Wachstumsaussichten der Stadt zurück.
40 I Immobilienstandort

London, City of London
Foto: Thomas L. Fischer

London – Büromarkt
London verfügt über einen der größten und liquidesten
Immobilienmärkte weltweit. Im Jahr 2010 wechselten
Londoner Immobilien im Wert von über EUR 14 Mrd. den
Eigentümer. Damit liegt das Transaktionsvolumen im gleichen
Zeitraum in etwa doppelt so hoch wie in Paris, dem
zweitstärksten Immobilien-Investmentmarkt in Europa.
Gegenüber 2009 zeichnet sich im Jahr 2010 eine Erholung
der Immobilien-Investmentmärkte wesentlicher europäischer
Zentren ab. Dabei führt London die Trendwende an.
Bereits in der zweiten Jahreshälfte 2009 schenkten Anleger
dem Londoner Immobilienmarkt wieder vermehrt ihr Vertrauen
– eine Entwicklung, die sich im Jahr 2010 auch in
anderen europäischen Metropolen abzeichnete.
Die Vorreiterrolle von London zeigt sich auch in anderen
Bereichen: In keiner anderen europäischen Stadt werden für
das Jahr 2011 so hohe Mietsteigerungen erwartet wie in
London. Mit etwa 6,5 % liegt die Leerstandsrate Londons im
Vergleich zu anderen europäischen Metropolen relativ niedrig.
Gegenüber dem Jahr 2009 hat sich im Jahr 2010 der
Flächenumsatz um 47 % auf 14,4 Mio. square feet (rund 1,34
Mio. m 2 ) erhöht. Gleichzeitig ist eine geringe Flächenfertig -
stellung über die Jahre 2010 bis 2012 zu beobachten bzw. zu
erwarten. Nur 3,5 % des Büroflächenbestandes sollen in
diesem Zeitraum neu fertig gestellt werden.
Da sich bei den drei wesentlichen Faktoren für die Mietpreisbildung
(Leerstandsrate, Flächennachfrage und Neubauvo -
London – Büroflächenbestand und Gliederung der wesentlichen Büroteilmärkte
Fondsimmobilie
42 I Immobilienstandort

City of London, U-Bahn-Station Monument (rund 100 Meter von der Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street entfernt)
Foto: Neil Waving

lumen) in absehbarer Zeit keine Änderungen abzeichnen,
sollte dieser Trend auch über 2011 hinaus bestehen bleiben.
Bis 2015 wird mit einer jährlichen Steigerungsrate der
Mieten von 4,9 % in der City und 6,2 % in Londons West End
gerechnet.
London – Teilmarkt City
Die Londoner Teilmärkte City und West End reagieren ähnlich,
aber nicht einheitlich auf das wirtschaftliche Umfeld.
Grund dafür ist die unterschiedliche Mieterstruktur der
beiden Teilmärkte. Während im West End kleinere prestigeträchtige
Flächen eher von Hedge-Fonds und Private Equity-
Unternehmen angemietet werden, wird die Nachfrage in
der City vom Banken- und Versicherungsbereich mit einem
erhöhten Bedarf an großen zusammenhängenden Flächen
geprägt.
Im Jahr 2010 entfielen etwa ein Drittel der Neuvermietungen
im Teilmarkt City auf Flächen von mehr als 100.000
square feet (rund 9.290 m²). Bemerkenswert für das Jahr
2010 war der hohe Anteil an Vorvermietungen, also die Vermietung
noch im Bau befindlicher Flächen. So hat z. B. die
UBS einen Mietvertrag über 700.000 square feet (rund
65.000 m²) in einem noch zu errichtenden Gebäude in der
City abgeschlossen. Die Bauarbeiten für dieses Gebäude
sollen in diesem Jahr beginnen und die Fertigstellung des
Gebäudes ist für 2014 geplant. Auch der Informationsdienstleister
Bloomberg plant mittelfristig 500.000 square
feet (rund 46.500 m²) in der City zu beziehen. Diese Flächen
sind ebenso noch in Planung. Der hohe Anteil an Vorvermietungen
kann als Indikator für die zunehmende Verknappung
hochwertiger Bestandsflächen in der City herangezogen
werden. Im Jahr 2010 wurden im Teilmarkt City 7,7 Mio.
square feet (rund 715.000 m²) neu vermietet. Das ist der
höchste Flächenumsatz für diesen Teilmarkt seit dem Jahr
2000.
Der zunehmende Wettbewerb hinsichtlich guter Standorte
lässt sich auch anhand der Mietpreisentwicklung erkennen.
Im Jahr 2010 erfolgten Mietanpassungen von etwa +20% in
der City. Die Spitzenmiete erreichte dort im letzten Quartal
2010 GBP 53,50 pro square foot. Es wird erwartet, dass die
Mietsteigerungen auch für das Jahr 2011 anhalten werden.
Die Analystenmeinungen für das Mietpreiswachstum in
diesem Jahr liegen im Durchschnitt bei etwa 10 %.
44 I Immobilienstandort

Standort der Fondsimmobilie
London – Untergliederung des Büroteilmarkts City
Fondsimmobilie
Die City of London ist ein renommierter Standort für Banken
und Versicherungen. Über Jahrzehnte hat sich der Standort
als eine der besten Adressen weltweit etabliert. In der Nachbarschaft
der Fondsimmobilie finden sich Banken mit welt -
bekannten Namen wie NM Rothschild, Bank of China,
Deutsche Bank, UBS, Société Générale oder ING. Auch Versicherungsunternehmen
wie Swiss Re, Royal & Sun Alliance,
Aviva oder Ace haben ihren Standort in der Londoner City.
Traditionell bevorzugen Banken in der City of London eher
den Teilmarkt Central City, während die Versicherungen den
östlich davon gelegenen Teilmarkt Eastern City favorisieren.
Nicht nur die Mieter, auch viele Gebäude sind weit über die
Stadtgrenzen hinaus bekannt, z. B. sind das Lloyd’s Building
und die Bank of England nur rund 300 Meter von der Fonds -
immobilie entfernt. Auch das sehr markante Hochhaus der
45

Swiss Re (30 St. Mary Axe) von Lord Norman Foster ist nur
wenige hundert Meter entfernt. Geplante Projektentwicklungen
wie 122 Leadenhall Street, 20 Fenchurch Street oder
The Pinnacle sorgen auch zukünftig für Bewegung in der
Skyline der City.
London - U-Bahn Anbindung der Fondsimmobilie
Holborn
Chancery
Lane
Blackfriars
Moorgate
St. Paul’s
Cannon
Street
Bank
London
Bridge
Monument
Liverpool
Street
Fondsimmobilie
Aldgate
Tower
Hill
River Thames
Aldgate
East
Tower
Gateway
Hinsichtlich des Nahverkehrs ist die Fondsimmobilie ideal
angebunden. Sie liegt unmittelbar am zentralen Knotenpunkt
des Londoner U-Bahn-Netzes. Vom Objekt sind es
rund 100 Meter zur U-Bahn-Station „Monument“. Hier sind
fünf der wichtigsten U-Bahn-Linien der City unterirdisch
miteinander verbunden. Rund 50 % des Londoner Passagieraufkommens
werden von den nebenstehend umrandeten
U-Bahn-Linien abgedeckt. Pro Jahr leisten die Londoner
U-Bahn-Linien mehr als eine Milliarde Einzeltransporte. Der
etwa 11 km entfernt gelegene City Airport lässt sich von der
U-Bahn-Station „Bank“ in etwa 22 Minuten erreichen. Über
die etwa 350 Meter östlich der Fondsimmobilie gelegene
„Fenchurch Street Station“ hat man Anschluss an den überregionalen
Bahnverkehr.
Eine Vielzahl von Geschäften beleben das Bild der Straßen
der City. Neben der Drogerie- und Apothekenkette Boots
finden sich Handelsketten wie WH Smith, Waterstones
(beide Buchhandel) oder HMV (Tonträger, Entertainment) in
unmittelbarer Nähe der Fondsimmobilie. Der populäre Touristenmagnet
Leadenhall Market bietet eine willkommene
gestalterische Abwechslung in der sonst so modernen City.
46 I Immobilienstandort

City of London, Leadenhall Market (Umgebung der Fondsimmobilie)
Foto: Neil Waving

Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street
Foto: Neil Waving

Fondsimmobilie
Objektdaten
Eigentümer
Adresse
Property Class England 3 GmbH & Co. KG
60 Gracechurch Street, City of London, EC3V 0HD
Baujahr 1997
Modernisierung 2010
Stockwerke
neun oberirdische Geschosse
zwei Untergeschosse
Mietfläche rund 11.825 m²
davon Büro rund 10.499 m²
Empfangsbereich rund 112 m²
Lager /Archiv/ Technik rund 710 m²
Einzelhandel rund 504 m²
Stellplätze
Aufzüge
12 Garagenstellplätze
vier 21-Personen-Aufzüge
zwei 8-Personen-Feuerwehraufzüge
ein Lastenaufzug
Grundstück rund 1.180 m²
unter der Registernummer NGL722608 eingetragen. Das
Eigentum der Fondsgesellschaft ist formell mit einer Eintragung
im Landregister bestätigt worden.
Lageplan der Fondsimmobilie mit Grundstücksgrenzen
Erwerb der Fondsimmobilie
Mit dem Übergang von Nutzen und Lasten auf die Fonds -
gesellschaft zum 28.01.2011 hält die Fondsgesellschaft
Property Class England 3 GmbH & Co. KG zu 100 % das
Eigentum an der Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street. Die
Fondsgesellschaft hat die Immobilie einschließlich Grund
und Boden (Freehold Property) erworben.
Die wesentlichen Schritte des Erwerbsprozesses sind detailliert
im Kapitel „Rechtliche Grundlagen“ ab Seite 115 dargestellt.
Grundstücksbeschreibung
Das Grundstück, auf dem die Fondsimmobilie errichtet
wurde, liegt zentral im Versicherungs- und Bankenviertel im
Herzen der City of London. Die Liegenschaft grenzt im Westen
an die Gracechurch Street, im Norden an die Fenchurch
Street. Im Osten schließt die Liegenschaft ebenso wie im
Westen direkt an die Nachbargrundstücke an.
Das Grundstück mit der Fondsimmobilie ist im englischen
Landregister (Title Register, geführt vom H.M. Land Registry)
Aufgrund der in Auftrag gegebenen Untersuchungen zu Altlasten
haben sich diesbezüglich keine konkreten Verdachtsmomente
ergeben (siehe hierzu die Übersicht der Gutachten
auf Seite 56).
Gemäß dem Due Diligence Report des unabhängigen Sachverständigenbüros
DTZ Project & Building Consultancy vom
Dezember 2010 bestehen keine materiell wertmindernden
Belastungen des Grundstücks.
50 I Fondsimmobilie

Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Frontansicht mit Haupteingang
Foto: Neil Waving

Gebäudebeschreibung
Hochwertige Materialien und der gekonnte Einsatz von großzügigen
Glasflächen sind charakteristisch für die Fonds -
immobilie. Das Gebäude bietet moderne Architektur mit
Repräsentationscharakter, die sich gut ins Straßenbild der
pulsierenden Metropole fügt.
Die Fondsimmobilie folgt einer horizontalen Dreigliederung.
Im Bereich des Erdgeschosses und des ersten Obergeschosses
definieren die von außen sichtbaren Säulen die Sockel -
zone. Der Mittelteil (zweites bis sechstes Obergeschoss)
wird gestalterisch durch horizontal laufende Kalkstein-Bänder
vom Rest des Gebäudes abgesetzt. Die obersten beiden
Stockwerke sieben und acht sind vom Rest des Baukörpers
zurückgesetzt. Sie werden optisch durch metallische horizontal
laufende Auskragungen gefasst und bilden so den
gestalterischen Abschluss der Fassade.
In der Nordhälfte des Erdgeschosses ist die Einzelhandels -
fläche untergebracht. Diese ist von den Büroflächen getrennt
und nach den Gestaltungsrichtlinien der Drogerie- und
Apothekenkette Boots UK Limited vom Mieter ausgebaut. Der
Eingang liegt an der Ecke Gracechurch Street /Fenchurch
Street. Ein weiterer Eingang findet sich in der Fenchurch
Street. Dadurch profitiert die Einzelhandelsfläche von der
hohen Passantenfrequenz der beiden angrenzenden Strassen.
Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street
52 I Fondsimmobilie

60 Gracechurch Street, Erdgeschoss
60 Gracechurch Street, exemplarisch: Zweites bis fünftes Obergeschoss
53

Entlang der Gracechurch Street ist der Gebäudekörper von
den Säulen der Sockelzone zurückgesetzt. Hier liegt der Eingangsbereich
zur Allianz Services (UK) Limited, der über ein
vorgesetztes Glasdach kenntlich gemacht ist. Man betritt
über einen verglasten und vorgesetzten Windfang den
Empfangsbereich für die Büroflächen. An den Empfangsbereich
schließt sich ein Atrium an, das vom achten Obergeschoss
bis ins erste Untergeschoss der Fondsimmobilie
reicht und zentral über ein Glasdach belichtet wird. Vom
Eingangsbereich aus gelangt man über einen Steg durch das
Atrium zum offenen zentralen Erschließungsbereich. Alternativ
führt eine geschwungene Freitreppe in das erste
Untergeschoss. Die vier Personenaufzüge des zentralen
Erschließungsbereichs sind voll verglast und reichen vom
ersten Untergeschoss bis ins achte Obergeschoss.
Die Büroflächen der Fondsimmobilie sind direkt über die
zum Atrium gerichteten Erschließungsflächen des zentralen
Erschließungsbereichs zu erreichen.
Zusätzlich gibt es zwei weitere Erschließungskerne, die entlang
der südlichen bzw. östlichen Außenwand der Fondsimmobilie
untergebracht sind. Diese beiden Erschließungs -
kerne beherbergen jeweils einen Feuerwehraufzug und ein
feuergeschütztes Treppenhaus. Die Sanitärbereiche und ein
Lastenaufzug sind an den östlichen Erschließungskern angegliedert
und sind direkt vom zentralen Erschließungsbereich
aus zu erreichen.
Weitere Funktionsbereiche finden sich im ersten Unter -
geschoss (Cafeteria, Postraum, Krankenzimmer und Server -
60 Gracechurch Street, Schnitt
54 I Fondsimmobilie

äume). Im zweiten Untergeschoss befinden sich in erster
Linie Maschinenräume oder Lagerflächen. Auf dem Dach
sind die Solaranlage, weitere Maschinenräume, zum Beispiel
für die raumlufttechnische Anlage, die Generatoren und die
Motoren der Aufzüge. Zusätzliche Funktionsflächen finden
sich in der Südhälfte des Erdgeschosses. Stellplätze, die
Anlieferzone und das Sicherheitsbüro sind hier untergebracht.
Die Stellplätze und die Anlieferzone werden über eine
Zufahrt von der Gracechurch Street aus erschlossen.
Gebäudehistorie / Modernisierung
Das Gebäude wurde 1997 errichtet. Im Jahr 2010 fand eine
umfangreiche Modernisierung statt. Die Gebäudestruktur
von 1997 blieb dabei im Wesentlichen unverändert. Die Kosten
für die Modernisierung in Höhe von rund GBP 15 Mio.
gingen dabei zu Lasten des Mieters Allianz Services (UK)
Limited. Im Hinblick auf Nachhaltigkeitsaspekte erfolgte die
Modernisierung in der Form, dass die Anforderungen des
Umweltzertifikates „BREEAM“ mit „sehr gut“ erfüllt werden.
Die Modernisierung umfasste unter anderem:
Einrichtung eines neuen Gebäudemanagement Systems
Erneuerung der Elektroverteilung
Verbesserung der IT-Verkabelung
Grundüberholung der Gebäudeklimatisierung
Errichtung einer energieeffizienten Beleuchtung und
Steuerung
Anbringung einer Solaranlage auf den Dachflächen
Das Ergebnis der Modernisierung sind neuwertige „Grade
A“-Büroflächen, die dem aktuellen Stand der Technik entsprechen.
Zertifizierung nach BREEAM Standard
BREEAM steht für Building Research Establishment Environmental
Assessment Method und ist die derzeit in Großbritannien
am weitesten verbreitete Methode zur Bewertung
der Umweltauswirkungen von Bauaktivitäten (weitere Informationen
unter www.breeam.org). Bewertet wird der
Energie- und Ressourceneinsatz, die Raumluftqualität sowie
die Durchführung und Organisation der Bautätigkeit. Es
wurde im Rahmen einer Beurteilung der Modernisierungsplanung
und -umsetzung gutachterlich bestätigt, dass die
Fondsimmobilie die Nachhaltigkeitskriterien des Umweltzertifikates
BREEAM mit „sehr gut“ erfüllt. Eine endgültige
Zertifizierung ist noch nicht erfolgt. Hinsichtlich Umweltverträglichkeit
und Wirtschaftlichkeit ist die Fondsimmobilie
damit als überdurchschnittlich einzustufen.
Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie
Die offene Grundrissgestaltung bietet die Möglichkeit, Büroräume,
Besprechungsräume oder auch Großraumkonzepte
flexibel umzusetzen. Nur wenige Stützen sind zentral entlang
der Gebäudeachsen angeordnet und bei der individuellen
Raumaufteilung zu berücksichtigen. Eine kleinteiligere
geschossweise Vermietung ist jederzeit möglich. Ein Nachrüsten
der technischen Gebäudeausstattung zur geschossweisen
Erfassung der Verbrauchskosten ist nicht notwendig.
Die Beleuchtung mit natürlichem Licht erfolgt entlang der
zur Gracechurch Street bzw. Fenchurch Street gerichteten
Fassaden auf allen Stockwerken. Ab dem ersten Obergeschoss
fällt zusätzlich über die im Süden liegende Rückfassade
Tageslicht in die Fondsimmobilie. Ab dem vierten Obergeschoss
kann ebenfalls über die östliche Rückfassade natürlich
belichtet werden. Ferner werden innen liegende Büroflächen
über das Atrium mit Tageslicht versorgt. Das erste Untergeschoss
wird neben der Belichtung über das Atrium ebenfalls
über Lichtschächte entlang der Gracechurch Street belichtet.
Die Lage der Fondsimmobilie im Versicherungsviertel von
London legt nahe, dass die Flächennachfrage in erster Linie
von Versicherungsunternehmen bestimmt wird. Insgesamt
ist jedoch von einem weiter gefassten, bonitätsstarken Interessentenkreis
auszugehen.
55

Übersicht der Gutachten
Alle Gutachten wurden von erfahrenen und unabhängigen
Sachverständigen verfasst. Weitere Erläuterungen zu den
Ergebnissen der Gutachten finden sich in diesem Kapitel auf
Seite 58.
Gutachten Zweck Gutachter Datum Ergebnis
Wertgutachten Ermittlung des „market DTZ Debenham 10.12.2010 Der im Gutachten ermittelte
value“ (vergleichbar Tie Leung „market value“ der Fondsimmobilie
mit dem Verkehrswert Limited, London beträgt GBP 116 Mio.*
der Fondsimmobilie)
Technisches Beurteilung des DTZ Project& 15.12.2010 Das in 2010 modernisierte Gebäude
Gutachten Gebäudezustandes Building Consul- bietet neuwertige „Grade A“-
der Fondsimmobilie tancy, London Büroflächen, die dem aktuellen
Stand der Technik entsprechen.
Gutachten zur Teil des technischen GDM 03.12.2010 Die Gebäudetechnik erfüllt
Gebäudetechnik Gutachtens, Schwerpunkt Partnership hinsichtlich der Auslegung,
Gebäudetechnik Building der Qualität der Komponenten
Services
und der Installationen einen
Consultants
guten Qualitätsstandard
Limited, Kent
Umweltstudie Teil des technischen ERM 15.12.2010 Aufgrund der Grundstückshistorie
Gutachtens, Schwerpunkt Environmental ist eine Belastung des Erdreichs
Überprüfung der Ressources und des Grundwassers unwahr-
Verdachtsmomente Management Ltd., scheinlich
für Altlasten
London
Gutachten zu Teil des technischen DTZ, London 09.12.2010 Die Wiederherstellungskosten für
den Wiederher- Gutachtens, Schwerpunkt den veredelten Rohbau der Fondsstellungskosten
Kosten für die bauliche immobilie liegen bei GBP 45,3 Mio.
Wiedererrichtung
des Gebäudes
Rechtliches Rechtliche Unter- SJ Berwin LLP, 22.12.2010 Es bestehen keine rechtlichen
Gutachten suchung behördlicher London Einschränkungen hinsichtlich der
Auflagen, Beurteilung
Vermarktung der Fondsimmobilie
der Mietverträge
Umwelt- Teil des rechtlichen Argyll 16.11.2010 Allgemein geringes Risiko einer
technische Gutachtens, Schwerpunkt: Environmental Boden- und Grundwasser-
Sekundärunter- Überprüfung der Ltd., kontamination
suchung Verdachtsmomente Exeter
für Altlasten
Due Diligence Beurteilung des Kauf- DTZ, Dezember Die Gutachter sprechen eine
Report preises hinsichtlich der London 2010 Kaufempfehlung zum Preis
Gesamtheit der in
von GBP 116 Mio. aus
Auftrag gegebenen
Gutachten
* Gutachterwerte stellen kein Indiz für die künftige Wertentwicklung der Immobilie dar.
Dem Anbieter sind zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
keine weiteren Bewertungsgutachten für das Anlageobjekt
bekannt.
56 I Fondsimmobilie

Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht (Empfang)
Foto: Neil Waving
Foto: Neil Waving
Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht (Empfang)

Die Fondsimmobilie wurde von dem unabhängigen Sachverständigenbüro
DTZ Project & Building Consultancy hinsichtlich
Konstruktion und baulichem Zustand geprüft. Gegenstand
der Prüfung waren der Hochbau, die Statik, das
Projektumfeld, die Projektdokumentation sowie die Altlastensituation.
Das Gutachten vom 15.12.2010 gelangt aufgrund
eines Besichtigungsbefundes zu dem Ergebnis, dass
die Qualität der baulichen Ausführung und der haustech -
nischen Anlagen gut ist und den anerkannten Regeln der
Technik entspricht.
Aufgrund der in Auftrag gegebenen Untersuchungen zu
Altlasten haben sich keine konkreten Verdachtsmomente
ergeben:
Die Argyll Environmental Ltd., Exeter, hat aufgrund einer am
16.11.2010 durchgeführten umwelttechnischen Sekundäruntersuchung
(„desktop research“: Auswertung bereits vorhandenen
Datenmaterials) des Grund und Bodens der Fondsimmobilie
ein Gutachten erstellt, in dem eine allgemein
niedrige Wahrscheinlichkeit einer Boden- und Grundwasserkontamination
dargestellt wird. In dem Gutachten wird
weder ein Haftungstatbestand für Altlasten noch ein irgendwie
gearteter Handlungsbedarf der Fondsgesellschaft festgestellt.
Dieses gutachterliche Ergebnis basiert unter anderem
auf der Auswertung einer Datenabfrage vom 16.11.2010 bei
der Landmark Information Group Ltd., England, Großbritanniens
größtem Anbieter von digitalen Karten, Landnutzungsdaten
und Umweltinformationen.
Eine weitere Sekundäruntersuchung (desktop research) von
ERM Environmental Resources Management Ltd., England,
vom 15.12.2010 zeigt hinsichtlich des Bodens und Grundwassers
keine historischen oder aktuellen Hinweise eines
Altlastenverdachts. Auch für diese Umweltstudie wurde
eine Datenabfrage bei der Landmark Information Group
Ltd., hier vom 24.11.2010, ausgewertet. Ebenso hat DTZ
Project & Building Consultancy in seinem technischen
Gutachten über die Fondsimmobilie vom 15.12.2010 keine
konkreten und tatsächlichen Verdachtsmomente im Hinblick
auf Altlasten festgestellt.
58 I Fondsimmobilie

Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht (Empfang)
Foto: Neil Waving
Foto: Neil Waving
Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht (Empfang)

Konstruktion / Material im Überblick
Technische Gebäudeausstattung im Überblick
Fundament
Tragstruktur
Außenwände
und Fassaden
Dächer
Büroräume
Eingangsbereich
Ausgebohrte Fundamentsschächte
mit vor Ort gegossener Pfahlgründung
mit Stahlbetonwänden im Kellerbereich
Stahlbetonskelettbauweise; die
beiden oberen Geschosse sind als
Stahlrahmenkonstruktion ausgebildet;
Deckenelemente aus Spannbeton
Vorgehängte Kalksteinverkleidung
bzw. Vorhangfassade aus Glas
auf Aluminiumrahmensystem,
Befestigung der Glaselemente
mit Druckplatten, die Isolierstreifen
zwischen den einzelnen
Scheiben führen; Einfachverglasung
zum Atrium mit Vorhangfassade
auf Aluminiumrahmensystem
Flachdach mit Kiesschüttung,
begehbare Bereiche mit Betonplatten
versehen; Wärmedämmung
aus druckfesten Dämmplatten;
Tonnendach aus ungerahmten
Glaselementen auf Trägersystem
über dem Atrium
Abgehängte Decken mit Lochblechelementen;
Innenwände
mit Emulsionsfarbe gestrichen;
Doppelböden zur stolperfreien
Führung von Verkabelung
Polierter Kalksteinboden;
Wände zum Teil mit farbigen
Mattglaselementen versehen
Klimatisierung
Vollklimatisierung über
und Belüftung
VAV („Variable air volume“)
System mit Wärmerückgewinnung
über Wärmetauscher,
Lüftung über Deckenventilatoren;
Gesonderte Abluftanlagen für
Sanitärräume und Stellplätze
Heizung
Zwei LTHW („low temperature
hot water“) Gas Boiler, im Heizraum
auf dem Dach untergebracht
Sanitär
Weiß hintermalte Glaselemente
im Bereich der Spiegel; verblendete
indirekte Beleuchtung und Seifenspender;
Corian Waschtische
Aufenthalts- und
Neuinstallationen im Allianz
und Küchenbereiche
Corporate Design
Stromversorgung
Anbindung an das öffentliche
Netz über Transformatorenstation
Gracechurch Street; über den
Hauptverteiler können zwei auf
dem Dach untergebrachte 700 kVA
Generatoren zugeschaltet werden;
Weiterleitung an Verbund Verteiler
auf jedem Geschoss, die geschossweisen
Verbund Verteiler werden
über das Gebäudemanagement
System erfasst und überwacht
Warmwasser-
Dezentrale Warmwasserversorgung
versorgung
mit elektrischen Untertischgeräten
Gebäudemana-
Steuerung und Überwachung des
gementsystem
Haupttechnikraums, der Küchen und
der Lüftungsanlagen in den Büroräumen
Brandschutz
Brandmeldeanlage mit deckenmontierten
optischen Rauchmeldern
und Glasbruchmeldern; im Atrium
und dem Haupttechnikraum zusätzlich
Luftprobenahme Systeme; Sprinkleranlage
mit Tank im Untergeschoss;
Verteilung über Steigleitungen
im Norden und Süden des Gebäudes,
separate Regelventile je Geschoss
Sicherheit
Videoüberwachung über interne
und externe Kameras; Zugangskontrollsystem
mit drei Drehkreuzen und Kartenlesern
Aufzüge
vier 21-Personen-Aufzüge
zwei 8-Personen-Feuerwehraufzüge
ein Lastenaufzug
60 I Fondsimmobilie

Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht (Atrium)
Foto: Neil Waving

Vermietung und Bewirtschaftung
Mietobjekt
Bei der Fondsimmobilie handelt es sich um ein hochwertiges
Bürogebäude mit Atrium, welches aus neun oberirdischen
und zwei unterirdischen Geschossen besteht. Neben
den Büroflächen sind Einzelhandels-, Lager- und Technik -
flächen sowie Garagenstellplätze vorhanden. Die Fondsimmobilie
weist eine vermietbare Fläche von 11.825,30 m² auf,
die zu 100% vermietet ist. Die gesamte Mietfläche ist bis
auf die Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss (rund 421 m²)
langfristig bis zum 01.01.2026 an die Allianz Services (UK)
Limited (im Folgenden „Allianz UK“), welche zu dem deutschen
Versicherungskonzern Allianz SE gehört, als Hauptmieter
vermietet. Die Fondsimmobilie dient der Allianz UK
als neuer Hauptsitz und wurde bereits in „Allianz House“
umbenannt. Die Allianz UK hat lediglich einen Raum im ersten
Untergeschoss an den Stromversorger London Electricity
Plc als Transformator-Raum untervermietet.
Die Einzelhandelsfläche ist langfristig bis Ende September
2018 an die Drogerie- und Apothekenkette Boots UK Limited
(im Folgenden „Boots“) vermietet.
Der nachstehenden Übersicht kann die Art und Zusammensetzung
der Mietflächen entnommen werden.
Übersicht Mietflächen
Geschoss Mieter Bürofläche Einzel- Lager- und Garagen- Besonderheiten
handels- Technik- stellplätze
fläche flächen
Achtes Obergeschoss Allianz UK 1.024,50 m²
Siebtes Obergeschoss Allianz UK 1.113,90 m²
Sechstes Obergeschoss Allianz UK 1.255,50 m²
Fünftes Obergeschoss Allianz UK 1.262,00 m²
Viertes Obergeschoss Allianz UK 1.314,50 m²
Drittes Obergeschoss Allianz UK 1.328,10 m²
Zweites Obergeschoss Allianz UK 1.326,90 m²
Erstes Obergeschoss Allianz UK 1.257,70 m²
Erdgeschoss Boots 421,40 m²
Allianz UK 135,90 m² 12 Plätze Allianz UK: inklusive
Empfangshalle, Garage,
Flächen für das
Objektmanagement
Erstes Allianz UK 615,50 m² 82,30 m² 597,30 m² Allianz UK: inklusive
Untergeschoss
Einzelhandelsfläche für
Cafeteria, Flächen für
das Objektmanagement,
Krankenzimmer,
Transformator-Raum
Zweites Allianz UK 89,80 m²
Untergeschoss
Gesamtfläche 11.825,30 m² 10.498,60 m² 503,70 m² 823,00 m² 12 Plätze
62 I Vermietung und Bewirtschaftung

Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht (Aufzüge)
Foto: Neil Waving
Foto: Neil Waving
Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht (Atrium)

Mieter
Allianz Services (UK) Limited mit dem Mietgaranten
Allianz Global Corporate & Specialty AG
Der Mieter Allianz Services (UK) Limited (im Folgenden
„Allianz UK“) hat seinen Sitz in London und ist eine 100%ige
Tochtergesellschaft der Allianz Global Corporate & Specialty
AG (im Folgenden „Allianz AG“) mit Sitz in München. Die
Allianz AG ist als Mietgarant in den Mietvertrag aufgenommen
worden und bürgt für die mietvertraglichen Verpflichtungen
der Allianz UK.
Das Geschäftsgebiet der Allianz AG umfasst das nationale
und internationale Industriekundengeschäft sowie insbesondere
die Spezialsparten See- und Luftfahrtversicherung.
Die Allianz AG wird zu 100 % von der Allianz SE mit Sitz in
München gehalten. Mit einem Umsatz von über EUR 106,4
Mrd. im Jahr 2010 gehört die Allianz Gruppe zu den weltweit
führenden Versicherungs- und Finanzdienstleistungsunternehmen.
Die Gesellschaftsstruktur der Allianz AG ist nachfolgend vereinfacht
dargestellt:
Rechtliche Struktur: Allianz Global Corporate &
Specialty AG (vereinfachte Darstellung, Stand 31.12.2009)
Beherrschungs- und
Gewinnabführungsvertrag
Allianz SE,
München
100% Beteiligung
Allianz Global Corporate & Specialty AG, München
mit Zweigniederlassungen in
London, Wien, Kopenhagen, Mailand, Paris
100% Beteiligung
Rechtsform des Mieters und des Mietgaranten
Die Allianz UK wird in der Rechtsform einer Private Limited
Company geführt. Nach britischem Gesellschaftsrecht ist
dies eine nicht-börsennotierte Aktiengesellschaft. Sie ist seit
14.05.1931 unter der Nummer 0256414 in London registriert.
Die Allianz AG ist eine deutsche nicht-börsennotierte Aktiengesellschaft
und seit 10.03.2006 unter der Handelsregisternummer
HRB 161095 in München registriert. Die Aktien
werden zu 86 % unmittelbar von der Allianz SE und zu 14%
mittelbar über die französische Tochter Allianz IARD S.A. von
der Allianz SE gehalten. Der mit der Allianz SE geschlossene
Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag sieht die
Abführung eines Jahresüberschusses bzw. die Übernahme
von etwaigen Jahresfehlbeträgen durch die Allianz SE vor.
Angaben / Wirtschaftsdaten zur Allianz AG
Die Allianz AG hat 1.025 Mitarbeiter. Sie versichert mehr als
die Hälfte der 500 umsatzstärksten Unternehmen weltweit
(Fortune Global 500) sowie einen Großteil der führenden
See- und Luftfahrtunternehmen. Sie bietet Versicherungsleistungen
für Kunden in über 150 Ländern durch ein globales
Netzwerk von Allianz-Filialen in über 70 Ländern sowie
durch weitere Netzwerk-Partnerunternehmen.
Die Allianz AG verzeichnete sowohl im Jahr 2009 als auch
im Jahr 2010 ein kontinuierliches Wachstum der vereinnahmten
Beiträge. Sie strebt die Expansion der internationalen
Marktpräsenz als Direktversicherer an und gründete
im Jahr 2010 weitere Zweigniederlassungen, insbesondere
in Spanien, Belgien und Holland. Der Mieter Allianz UK führt
das operative Geschäft der Zweigniederlassung in Groß -
britannien. Nachfolgend sind einige ausgewählte Finanzkennzahlen
der Allianz AG sowie deren Entwicklung über
die vergangenen drei Jahre dargestellt.
Allianz Services (UK) Limited,
London
64 I Vermietung und Bewirtschaftung

Finanzkennzahlen Allianz AG
(in Mrd. EUR; jeweils zum 31.12.)
Kennzahlen: 2009 2008 2007
Jahresabschluss
der Allianz AG
Gewinn- und Verlustrechnung
(versicherungstechnische
Rechnung)
Verdiente Beiträge 1,7 1,2 1,2
(für eigene Rechnung)
Vermögens- und Finanzlage
Kapitalanlagen 5,4 4,8 4,7
Eigenkapital 1,2 0,8 0,8
Bilanzsumme 6,1 5,6 5,8
Quelle: Allianz Global Corporate & Specialty AG Geschäftsbericht 2009 und 2008
Die Allianz AG verfügt über mehrere Ratings, die dem Unternehmen
langfristig ein sehr geringes Ausfallrisiko bescheinigen.
Beispielhafte Ratings können der nachstehenden Übersicht
entnommen werden:
Ratinginstitut Rating Datum
Standard & Poor’s AA 12.11.2010
Dun & Bradstreet 5A1 24.11.2010
A. M. Best A+ 17.02.2011
Boots UK Limited
Boots UK Limited (im Folgenden „Boots“) mit Sitz in
Nottingham ist als führende Drogerie- und Apothekenkette
in Großbritannien und Irland mit rund 1.500 Filialen und
rund 41.970 Angestellten vertreten. Allein in der City of
London ist Boots mit 15 Filialen präsent.
Rechtsform des Mieters Boots
Boots wird in der Rechtsform einer Private Limited Company
geführt. Nach britischem Gesellschaftsrecht ist dies eine
nicht-börsennotierte Aktiengesellschaft. Sie ist seit 11.03.1968
unter der Nummer 928555 in Nottingham registriert.
Angaben / Wirtschaftsdaten zum Mieter Boots
Boots gehört als 100%iges Tochterunternehmen zur Schweizer
Alliance Boots GmbH mit Sitz in Zug. Die Alliance Boots
GmbH wurde durch die Fusion der beiden Unternehmen
Alliance UniChem Plc und Boots Group Plc im Jahr 2006 zum
führenden Anbieter von Gesundheits- und Schönheitsprodukten
in Europa. Die Schweizer Alliance Boots GmbH gehört
zu 100 % der britischen AB Acquisitions Holdings Limited.
Quelle: www.agcs.allianz.com; Dun & Bradstreet Rating
Boots konnte im Geschäftsjahr 2009 einen Jahresüberschuss
vor Steuern in Höhe von GBP 287,2 Mio. erzielen. Das
Ratinginstitut Dun & Bradstreet erteilte dem Mieter Boots
die Bestnote 5A1 (Stand 25.11.2010). Die Bonität wird für
sehr gut und das Ausfallrisiko als sehr gering eingestuft.
Entsprechend dem Rating haben lediglich 2 % der Unternehmen
in Großbritannien ein geringeres Ausfallrisiko.
65

Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht (Konferenzraum)
Foto: Neil Waving
Foto: Neil Waving
Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht (Büro)

Mietverträge
Mietvertrag – Allianz UK / Allianz AG
Das Mietverhältnis mit der Allianz UK läuft noch knapp
15 Jahre bis zum 01.01.2026. Ein ordentliches Kündigungsrecht
des Mieters besteht während der Laufzeit des Mietvertrages
nicht. Der Mietvertrag unterliegt englischem Recht.
Nachstehend werden die wesentlichen Eckpunkte des Mietvertrages
dargestellt.
Mietvertrag Allianz UK
Mietvertragsende 01.01.2026
Mietfläche 11.403,9 m² /
12 Garagenstellplätze
in % der Gesamtmiet- 96,4 %
fläche des Gebäudes
Jahresnettomiete 2011
GBP 5,9 Mio.
inklusive Garagenstellplätze
in % der Gesamtmiete 92,9 %
des Gebäudes
Mietanpassungen Erste Anpassung am 25.12.2015
Mindestanpassung auf
GBP 6,25 Mio.
oder an die
übliche Marktmiete,
falls diese höher ist
Zweite Anpassung am 25.12.2020
an die übliche Marktmiete
Mietanpassungen
erfolgen nur nach oben
Kostenumlage
„Full Repairing and Insuring“-
an den Mieter
Konditionen
Mietvertragshistorie
Der ursprüngliche Mietvertrag wurde zwischen der Patriges
Gracechurch SA als Eigentümer/ Vermieter und der Commerzbank
AG als Mieter am 24.10.1997 mit rückwirkendem Mietbeginn
zum 29.09.1997 über 21 Jahre bis zum 28.09.2018
abgeschlossen.
Im Jahr 2008 erwarb die Adzic Limited mit Sitz in Jersey die
Fondsimmobilie und trat statt der Patriges Gracechurch SA
als Vermieter in den Mietvertrag ein.
Zum 23.12.2009 übertrug die Commerzbank AG ihre Rechte
und Pflichten aus dem Mietvertrag vollständig an die Allianz
UK. Die Allianz AG übernahm als Mietgarant die Garantie
für die Erfüllung der Verpflichtungen der Allianz UK aus
dem Mietvertrag. Die Allianz UK führte vor ihrem Einzug
umfangreiche Modernisierungsarbeiten für rund GBP 15
Mio. auf eigene Kosten durch.
Im Rahmen der Verkaufsverhandlungen über die Fonds -
immobilie im Jahr 2010 konnte der Mietvertrag durch den
Abschluss von zwei Nachtragsvereinbarungen verlängert
werden. Mit der ersten Nachtrags vereinbarung vom
22.12.2010 wurde im Wesentlichen die Miete an das aktuelle
Marktniveau angepasst und von jährlich GBP 6,9 Mio. auf
GBP 5,9 Mio. reduziert. Mit einer weiteren Nachtragsvereinbarung,
ebenfalls vom 22.12.2010, wurde eine Anschlussmietzeit
vom 29.09.2018 bis zum 01.01.2026 vereinbart.
Durch die Reduzierung der Miete auf das aktuelle Marktniveau
konnte die verbleibende Laufzeit des Mietverhältnisses
um sieben Jahre und drei Monate auf 15 Jahre verlängert
werden, ohne die sonst in London bei Mietvertragsverlängerungen
üblichen Zugeständnisse an den Mieter wie z. B.
mietfreie Zeiten, Ausbauzuschüsse etc., tragen zu müssen.
Mietdauer / Kündigung
Die Mietvertragslaufzeit für die Mietflächen der Allianz UK
endet zum 01.01.2026. Während dieser Mietvertragslaufzeit
gibt es kein ordentliches Kündigungsrecht.
Wenn sich ein versichertes Risiko realisiert und dadurch die
Mietflächen zerstört oder erheblich beschädigt werden,
kann das Mietverhältnis jedoch von beiden Parteien nach
67

Ablauf von drei Jahren nach diesem Ereignis außerordentlich
gekündigt werden, wenn eine Wiederherstellung
der Miet räume innerhalb der folgenden zwei Jahre unrea -
listisch erscheint. Die Kündigung muss schriftlich und mit
einer Frist von einem Monat erfolgen.
übersteigen, ist die höhere Marktmiete als neue Miete festzulegen.
Ist drei Monate vor dem Anpassungszeitpunkt
keine Einigung hierüber erzielbar, wird ein unabhängiger
Experte benannt, der die Marktmiete des Gebäudes bindend
für beide Parteien festlegt.
Des Weiteren können beide Parteien schriftlich kündigen,
wenn innerhalb von vier Jahren und sechs Monaten nach der
Zerstörung bzw. Beschädigung der Mietflächen nicht mit
dem Wiederaufbau begonnen wurde und es unrealistisch
erscheint, den Wiederaufbau in den folgenden zwölf Monaten
durchführen zu können.
Dem Vermieter obliegt grundsätzlich eine Wiederherstellungspflicht
der Mieträume, wenn diese durch ein versichertes
Risiko zerstört oder erheblich beschädigt wurden.
Mietzins
Der vertraglich vereinbarte Mietzins beträgt jährlich GBP 5,9
Mio. Eine gesetzliche Umsatzsteuer fällt nicht an (siehe
hierzu das Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ Seite 135). Die
Miete ist quartalsweise im Voraus zur Zahlung fällig. Die
Büromiete (ohne Lager-, Technik- und Büroflächen im ersten
Untergeschoss) basiert auf einem jährlichen Mietzins in
Höhe von rund GBP 50 pro square foot (rund GBP 538 pro
m²) und entspricht damit dem aktuellen Marktniveau.
Mietanpassungen, die vertragsgemäß nur nach oben erfolgen,
finden zum 25.12.2015 und zum 25.12.2020 anhand
der jeweiligen für das Gebäude erzielbaren Marktmiete
statt. Für die erste Mietanpassung zum 25.12.2015 wurde
vertraglich eine Mindesterhöhung um GBP 350.000 auf eine
jährliche Miete von GBP 6,25 Mio. festgelegt. Sollte jedoch
im Jahr 2015 die Marktmiete die durch diese Mindestanpassung
festgelegte neue jährliche Miete von GBP 6,25 Mio.
Im Fall des Zahlungsverzugs sind vom Mieter Verzugszinsen
in Höhe von 3 % über dem Basiszinssatz der National Westminster
Bank Plc zu entrichten. Diese werden sieben Tage
nach einer an den Mieter gerichteten Mahnung rückwirkend
ab dem ersten Tag der Fälligkeit erhoben.
Betriebs- und Nebenkosten
Der Mietvertrag erfüllt die in Großbritannien üblichen „Full
Repairing and Insuring“-Konditionen, d. h. sämtliche Kosten
im Zusammenhang mit dem Eigentum, dem Betrieb, der
Nutzung und dem Besitz der Fondsimmobilie sind vom Mieter
zu tragen. Dies umfasst sämtliche Betriebs- und
Nebenkosten wie beispielsweise Strom, Wasser, Abfallentsorgung,
Kosten für Heizung und Klimatisierung, alle
Instandhaltungs- und Reparaturkosten sowie die laufenden
Grund- und Immobiliensteuern. Darüber hinaus trägt der
Mieter Allianz UK anteilig die Kosten für den Abschluss
einer marktgerechten All-Risk-Versicherung sowie einer
Gebäudehaftpflichtversicherung (siehe hierzu näher im
Abschnitt „Versicherung“, Seite 75). Nicht umlegbar sind die
Kosten des kaufmännischen Facility Managements (siehe
hierzu näher im Abschnitt „Facility Management“, Seite 77).
Bei Zahlungsverzug werden Verzugszinsen fällig, wie im vorherigen
Abschnitt „Mietzins“ beschrieben.
Serviceleistungen
Die Allianz UK ist mietvertraglich verpflichtet, bestimmte
Serviceleistungen für die Gemeinschaftsflächen der Fonds -
immobilie zu erbringen.
68 I Vermietung und Bewirtschaftung

Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht
Foto: Neil Waving

Hierzu gehören insbesondere:
Reinigung und Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen
Brandschutzmaßnahmen und Müllentsorgung für die
gesamte Fondsimmobilie
Gewährleistung der Gebäudesicherheit und der Gebäudezugänge
zu den gewöhnlichen Geschäftszeiten
Beschilderung in den Gemeinschaftsflächen
zusätzliche Aufgaben, die durch den Vermieter bzw. den
Mieter der Einzelhandelsfläche gewünscht werden.
Der Mieter Allianz UK ist berechtigt, für die Ausführung
dieser Tätigkeiten die Einzelhandelsfläche nach vorheriger
Abstimmung mit dem Mieter Boots und unter Rücksichtnahme
auf dessen Geschäftsbetrieb zu betreten.
Für die durch den Anteil des Mieters Boots an den Gemeinschaftsflächen
sowie gegebenenfalls für die Einzelhandelsfläche
entstehenden Servicekosten erhebt der Mieter
Allianz UK quartalsweise Vorauszahlungen vom Vermieter.
Eine Abrechnung der tatsächlich entstandenen Kosten
erfolgt jeweils nach Abschluss eines Wirtschaftsjahres
(29.09.) und ist von einem unabhängigen Wirtschaftsprüfer
zu prüfen. Der Vermieter belastet die Kosten dem Mieter der
Einzelhandelsfläche entsprechend weiter (siehe hierzu
näher im Abschnitt „Serviceleistungen“, Seite 74).
Abtretung der Ansprüche aus dem Mietvertrag,
Untervermietung
Die Abtretung aller Rechte und Pflichten aus dem Miet -
vertrag an Dritte ist gestattet, bedarf jedoch der vorherigen
Zustimmung des Vermieters. Voraussetzung für eine
Zustimmung ist der Abschluss eines Garantievertrages (ein
sogenanntes Authorised Guarantee Agreement), mit welchem
der abtretende Mieter und der Mietgarant die Garantie
für die Einhaltung aller Rechte und Pflichten durch den
neuen Mieter bis zum Ablauf des Mietvertrages übernehmen.
Die Zustimmung des Vermieters darf nicht ohne
wichtigen Grund verweigert werden. Ein solcher Grund liegt
vor, wenn durch die Abtretung eine Wertminderung der
Fondsimmobilie zu befürchten ist, eine vom Vermieter
geforderte Garantie nicht vorliegt oder der neue Mieter bzw.
sein Mietgarant zur Unternehmensgruppe des Mieters
gehört.
Die Allianz UK ist nach vorheriger schriftlicher Zustimmung
des Vermieters berechtigt, das Mietobjekt ganz oder teilweise
(an bis zu drei Parteien pro Geschoss einschließlich der
Allianz UK) unterzuvermieten. Eine Zustimmung darf nicht
ohne wichtigen Grund verweigert werden und setzt voraus,
dass die vereinbarte Untermiete sowie die Mietanpassungsklausel
marktgerecht sind, die Miete maximal bis zu zwei
Quartalen im Voraus fällig gestellt wird und die Regelungen
des Untermietvertrages nicht den Regelungen des Hauptmietvertrages
widersprechen. Der Untermieter muss sich
gegenüber dem (Haupt-)Vermieter verpflichten, die von ihm
genutzten Räumlichkeiten weder ganz noch teilweise
weiter zu vermieten oder sonstigen Dritten zum Gebrauch
zu überlassen, es sei denn, der (Haupt-)Vermieter stimmt
einer solchen weiteren Untervermietung zu.
Der Untermietvertrag mit dem Stromversorger London
Electricity Plc mit Sitz in London über den Transformator-
Raum im ersten Untergeschoss wurde mit Wirkung zum
24.06.1997 über 99 Jahre für die Stromversorgung des
Gebäudes geschlossen. Der Mietzins beträgt eine symbolische
Summe von jährlich fünf britischen Pence. Das Untermietverhältnis
endet jedoch spätestens mit Beendigung des
Hauptmietvertrages der Allianz UK.
Die Gebrauchsüberlassung von Teilmietflächen an ein dem
Konzern des Mieters zugehöriges Unternehmen ist nach
vorheriger Abstimmung mit dem Vermieter zulässig.
70 I Vermietung und Bewirtschaftung

Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht (Cafeteria)
Foto: Neil Waving
Foto: Neil Waving
Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht (Steg im Atrium und Freitreppe zur Cafeteria)

Instandhaltung, Instandsetzung
Der Mieter Allianz UK ist verpflichtet, das Mietobjekt einschließlich
etwaiger vermieterseitiger Einbauten schonend
und pfleglich zu behandeln sowie sauber zu halten. Die vermieterseitigen
Einbauten sind in angemessenen Zeitabständen
vom Mieter zu ersetzen. Schönheitsreparaturen sind in
den Mieträumen alle fünf Jahre, an der Gebäudeaußenseite
alle drei Jahre fachgerecht durchzuführen. Grundsätzlich
sind während der gesamten Mietvertragslaufzeit sämtliche
Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie
alle anfallenden Reparaturen und Wartungen innerhalb der
Mietflächen, auch an Armaturen, sanitären Anlagen,
Heizung, Kühlung und Belüftung sowie an Dach und Fach
vom Mieter Allianz UK auf dessen Kosten durchzuführen.
Der Mieter Allianz UK ist in den letzten drei Jahren des Mietvertrages
nicht mehr zur Erbringung solcher Instandhaltungs-
und Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet. Es bestehen
jedoch auch keine Ansprüche des Mieters Allianz UK
gegenüber dem Vermieter, solche Instandhaltungs- und
Instandsetzungsmaßnahmen auf Kosten des Vermieters
durchführen zu lassen. Sollte dessen ungeachtet der Mieter
Allianz UK solche Maßnahmen durchführen, so hat er die
hierfür anfallenden Kosten zu tragen. Darüber hinaus bleibt
die Verpflichtung des Mieters Allianz UK bestehen, sämt -
liche Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung und
dem Besitz der Fonds immobilie tatsächlich entstehen, zu
tragen.
Bauliche Veränderungen durch den Mieter,
Rückgabe des Mietobjektes
Der Mieter ist nicht berechtigt, strukturelle Veränderungen
am Mietobjekt durchzuführen oder ohne vorherige schriftliche
Zustimmung der Fondsgesellschaft das äußere Erscheinungsbild
der Fondsimmobilie zu verändern. Auch für nicht
strukturelle Veränderungen am Mietobjekt benötigt der
Mieter eine schriftliche Zustimmung des Vermieters, die
ihm nicht ohne wichtigen Grund versagt werden darf.
Veränderungen müssen unter Verwendung von qualitativ
hochwertigen Materialien fachgerecht ausgeführt werden.
Nur wieder entfernbare Abtrennungen, Bodensteckdosen
sowie kleinere elektrische oder installationstechnische Veränderungen,
welche weder die Statik noch die Struktur des
Gebäudes verändern, dürfen ohne Zustimmung des Vermieters
vorgenommen werden.
Das Mietobjekt ist bei Beendigung des Mietvertrages im
geräumten, besenreinen und unversehrten (sicheren)
Zustand zurückzugeben. Eine Rückbauverpflichtung sowie
eine Instandhaltungspflicht des Mieters hinsichtlich der vor
dem 22.12.2010 vorgenommenen Veränderungen und Einbauten
an / in dem Mietobjekt existiert nicht. Bei zustimmungspflichtigen
baulichen Veränderungen nach dem
22.12.2010 kann vom Vermieter eine Rückbauverpflichtung
vom Mieter gefordert werden.
Mietvertrag – Boots
Der Mietvertrag für die Einzelhandelsfläche wurde zwischen
den Vertragsparteien Patriges Gracechurch SA als Eigen -
tümer und Boots the Chemists Limited als Mieter am
29.12.1997 mit rückwirkendem Mietbeginn zum 29.09.1997
und einer Laufzeit von 21 Jahren abgeschlossen. Zum
01.10.2007 wurde das Unternehmen in Boots UK Limited
umfirmiert. Der Mietvertrag unterliegt eng lischem Recht.
Nachstehend werden die wesentlichen Eckpunkte der Regelungen
des Mietvertrages dargestellt.
72 I Vermietung und Bewirtschaftung

Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Eingang zur Einzelhandelsfläche
Foto: Neil Waving
Foto: Neil Waving
Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht der Einzelhandelsfläche

Mietvertrag Boots
Mietvertragsende 28.09.2018
Mietfläche 421,40 m²
in % der Gesamtmietfläche 3,6 %
des Gebäudes
Jahresnettomiete 2011
450.000 GBP
in % der Gesamtmiete des Gebäudes 7,1 %
Mietanpassungen Anpassung am 29.09.2012
an die übliche Marktmiete
Mietanpassungen erfolgen
nur nach oben
Kostenumlage
„Full Repairing and Insuring“-
an den Mieter
Konditionen
lagen“ Seite 135). Die Miete ist quartalsweise im Voraus zur
Zahlung fällig. Die Miete basiert auf einem jährlichen Mietzins
in Höhe von rund GBP 100 pro square foot (rund
GBP 1.068 pro m²). Der Mietzins für die Einzelhandelsfläche
entspricht dem aktuellen Marktniveau. Die nächste Mietanpassung
findet zum 29.09.2012 anhand der zu diesem Zeitpunkt
für die Einzelhandelsfläche erzielbare Marktmiete
statt. Ist drei Monate vor dem Anpassungszeitpunkt keine
Einigung erzielbar, wird ein unabhängiger Experte benannt,
der die Marktmiete für die vermietete Einzelhandelsfläche
bindend für beide Parteien festlegt. Mietanpassungen erfolgen
vertragsgemäß nur nach oben.
Mietdauer / Kündigung
Der Mietvertrag endet am 28.09.2018. Während dieser
Mietvertragslaufzeit ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen.
Sofern sich jedoch ein versichertes Risiko realisiert und die
Mieträume hierdurch zerstört oder erheblich beschädigt
werden und es dem Vermieter nicht innerhalb von fünf
Jahren nach Eintritt eines solchen Ereignisses möglich war
alle notwendigen Genehmigungen für die Wiederherstellung
der Mieträume zu erlangen, wird der Mietvertrag beendet.
Eine solche Beendigung ist nicht möglich, wenn der
Versicherungsvertrag aufgrund eines Umstandes, der vom
Mieter zu vertreten ist, nichtig oder anfechtbar geworden
ist oder die Versicherungsleistung aufgrund eines solchen
Umstandes zurückbehalten wird. Dem Vermieter obliegt
grundsätzlich eine Wiederherstellungspflicht der Mieträume,
wenn diese durch ein versichertes Ereignis zerstört oder
erheblich beschädigt wurden.
Mietzins
Der vereinbarte Mietzins für die Einzelhandelsfläche beträgt
derzeit jährlich GBP 450.000. Eine gesetzliche Umsatzsteuer
fällt nicht an (siehe hierzu das Kapitel „Steuerliche Grund -
Im Fall des Zahlungsverzugs sind vom Mieter Verzugszinsen
in Höhe von 3 % über dem Basiszinssatzes der National
Westminster Bank Plc zu entrichten. Diese werden 14 Tage
nach einer an den Mieter gerichteten Mahnung rückwirkend
vom ersten Tag der Fälligkeit erhoben.
Betriebs- und Nebenkosten
Zu den Regelungen der Betriebs- und Nebenkosten, die für
beide Mieter gleichermaßen gelten, siehe den Abschnitt
„Betriebs- und Nebenkosten“ auf Seite 68. Bei Zahlungs -
verzug werden Verzugszinsen fällig, wie im vorherigen
Abschnitt „Mietzins“ beschrieben.
Serviceleistungen
Gemäß den Vertragsvereinbarungen ist der Vermieter zur
Erbringung bestimmter Serviceleistungen für Boots verpflichtet.
Diese Verpflichtung hat der Vermieter wiederum
an den Mieter Allianz UK übertragen. Boots ist verpflichtet,
quartalsweise eine entsprechende Vorauszahlung für diese
Serviceleistungen an den Vermieter zu leisten (siehe hierzu
näher im Abschnitt „Serviceleistungen“ ab Seite 68). Bei
Zahlungsverzug werden Verzugszinsen fällig, wie im vorherigen
Abschnitt „Mietzins“ beschrieben.
74 I Vermietung und Bewirtschaftung

Abtretung der Ansprüche aus dem Mietvertrag,
Untervermietung
Die Abtretung der Rechte aus dem Mietvertrag sowie die
Untervermietung an Dritte sind ohne vorherige Zustimmung
des Vermieters grundsätzlich unzulässig.
Eine Untervermietung ist nur für die Gesamtmietfläche
zulässig, hiervon ausgenommen ist die Untervermietung
einer bereits definierten Teilfläche für die Aufstellung eines
Geldautomaten an der Fensterfront zur Fenchurch Street.
Die weiteren Voraussetzungen für die Zustimmungserteilung
des Vermieters im Falle der Abtretung von Ansprüchen
aus dem Mietvertrag, der Untervermietung sowie die
Bestimmungen für eine Gebrauchsüberlassung entsprechen
den im Mietvertrag mit der Allianz UK getroffenen Rege -
lungen und sind bereits näher im Abschnitt „Abtretung
der Ansprüche aus dem Mietvertrag, Untervermietung“ auf
Seite 70 beschrieben.
Instandhaltung, Instandsetzung
Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt einschließlich
etwaiger vermieterseitiger Einbauten schonend und pfleglich
zu behandeln sowie sauber zu halten. Die vermieterseitigen
Einbauten sind in angemessenen Zeitabständen vom
Mieter zu ersetzen. Schönheitsreparaturen sind im Fünf-
Jahres-Turnus und im letzten Mietjahr auszuführen. Grundsätzlich
sind sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
sowie alle anfallenden Reparaturen und
Wartungen innerhalb der Mietflächen von Boots auf dessen
Kosten durchzuführen.
Bauliche Veränderungen durch den Mieter,
Rückgabe des Mietobjektes
Der Mieter ist nicht berechtigt, strukturelle Veränderungen
an dem Mietobjekt durchzuführen. Hiervon ausgenommen
sind nach vorheriger Zustimmung des Vermieters Installationen
und Änderungen an der Gebäudefassade sowie die
Anbringung eines Geldautomaten an der Fensterfront zur
Fenchurch Street. Zu den weiteren Bestimmungen hinsichtlich
der baulichen Veränderungen durch den Mieter, die für
beide Mieter gleichermaßen gelten, siehe den Abschnitt
„Bauliche Veränderungen durch den Mieter, Rückgabe des
Mietobjektes“ auf Seite 72.
Das Mietobjekt ist bei Beendigung des Mietvertrages in
einem geräumten, gesäuberten und in ordnungsgemäßem
Zustand zurückzugeben. Es besteht eine Rückbauverpflichtung
des Mieters hinsichtlich der von ihm vorgenommenen
Veränderungen und Einbauten an bzw. in dem Mietobjekt
sowie eine Instandhaltungs- und gegebenenfalls Erneuerungspflicht
der vermieterseitigen Einbauten.
Versicherung
Nach Maßgabe der mietvertraglichen Bestimmungen hat
die Fondsgesellschaft für die Fondsimmobilie eine All-Risk-
Versicherung abgeschlossen, die vorsieht, dass das Gebäude
bei Beschädigung oder Zerstörung durch den Eintritt insbesondere
der folgenden Risiken bis zu einer Summe von GBP
99,7 Mio. (inklusive fünf Jahre Mietausfall) versichert ist:
Feuer und Blitzschlag
Explosionen
Flugzeugabsturz
Innere Unruhen, Streik
Böswillige Beschädigungen
Wasseraustritt bzw. Rohrbruch
Sturm und Überschwemmungen
Terrorismus.
Zusätzlich besteht eine Gebäudehaftpflichtversicherung,
die Schäden bis zu einer Summe von GBP 10 Mio. pro Schadensfall
abdeckt.
75

Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht (Sanitärbereich)
Foto: Neil Waving
Foto: Neil Waving
Foto: Neil Waving
Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht (Garage)
Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Innenansicht (Fluchttreppenhaus)

Facility Management
Das Facility Management der Fondsimmobilie umfasst die
kaufmännische und technische Objektverwaltung. Das kaufmännische
Facility Management beinhaltet unter anderem
das Mietvertragsmanagement, die Überwachung der Mietzahlungen
und die Mieterbetreuung. Gegenstand des technischen
Facility Managements sind vor allem die Wartung,
Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes und
sämtlicher technischer Anlagen und Einrichtungen sowie
Brandschutz und Gebäudesicherheit. Die Kosten für das
technische Facility Management tragen die Mieter, da die
Mietverträge jeweils die „Full Repairing and Insuring“-Konditionen
erfüllen. Das technische Facility Management wird
für die gesamte Fondsimmobilie vom Mieter Allianz UK
durchgeführt.
Mit der Durchführung des kaufmännischen Facility Managements
sowie mit der Überwachung des durch den Mieter
Allianz UK durchzuführenden technischen Facility Managements
ist DTZ International Property & Asset Management
(im Folgenden „DTZ“) mit Sitz in London beauftragt. Hierbei
handelt es sich um eines der führenden Dienstleistungsunternehmen
im Bereich der Immobilienberatung und des
technischen und kaufmännischen Gebäudemanagements
in Großbritannien. DTZ ist beauftragt, unter anderem folgende
Leistungen für die Fondsimmobilie zu erbringen:
Regelmäßige Gebäudebegehungen
Überwachung der den Mietern obliegenden Instand -
haltungs- und Wartungsverpflichtungen, einschließlich
Beschaffung von Informationen über geplante Instandhaltungs-
und Wartungsarbeiten
Anforderung und Vorhaltung einer Dokumentation zum
Nachweis der Erfüllung gesetzlicher Erfordernisse durch
die Mieter (z. B. Brandschutz)
Überwachung der Mietzahlungen und sämtlicher sonst
durch die Mieter zu leistenden Zahlungen
Sicherstellung eines ausreichenden und mit den Bestimmungen
der Mietverträge konform gehenden Versicherungsschutzes
für das Gebäude
Regelmäßiges Reporting an die Fondsgesellschaft.
Die Kosten für das kaufmännische Facility Management von
DTZ betragen jährlich 0,25 % der vertraglichen Mieteinnahmen,
derzeit GBP 15.875, zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Diese Kosten werden analog den Mietanpassungen
angepasst. Sollten darüber hinaus auf Seiten von DTZ Kosten
für weitere Leistungen der Objektverwaltung entstehen, so
werden diese der Fondsgesellschaft in Rechnung gestellt.
Hierfür wurde in der Prognoserechnung eine Sicherheits -
reserve von derzeit jährlich GBP 3.175 angenommen. Der
Vertrag der Fondsgesellschaft mit DTZ unterliegt englischem
Recht und ist zunächst auf zwei Jahre abgeschlossen.
Erster Ansprechpartner für die Mieter im Hinblick auf
sämtliche Gebäudethemen, wie z. B. Informationen über
bzw. Genehmigungen von Einbauten, baulichen Veränderungen
sowie Genehmigungen im Hinblick auf etwaige
Untermietverhältnisse
Das Controlling des Facility Managements sowie sonstige
Verwaltungsangelegenheiten der Fondsgesellschaft sind im
Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages an die KGAL
vergeben (siehe hierzu das Kapitel „Rechtliche Grundlagen“,
Abschnitt „Geschäftsbesorgungsvertrag“ ab Seite 120).
77

Investitions- und Finanzierungsplan
Die Beträge im Investitions- und Finanzierungsplan werden
aus Gründen der Übersichtlichkeit zusammengefasst dar -
gestellt. Es werden alle Zahlungsströme kumuliert zum
31.05.2011 abgebildet, obwohl diese in der Investitionsphase
zu unterschiedlichen Zeitpunkten geleistet werden. Des
Weiteren wird eine vollständige Platzierung des Kommanditkapitals
mit Beitritt der Investoren zum 31.05.2011
unterstellt. Es wurden sämtliche anfallenden Beträge inklusive
gegebenenfalls anfallender Umsatzsteuer angesetzt.
Zur Umrechnung von Ausgaben in Deutschland wurde ein
Wechselkurs von GBP 1 = EUR 1,17 angenommen.
Investitions- und Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft (PROGNOSE, Stand 29.03.2011)
Investition in GBP in % des Gesamt- in % des
investitionsvolumens Eigenkapitals
Anschaffungs- und Herstellungskosten 89,45% 176,91 %
1) Erwerbspreis der Immobilie 116.000.000 87,96% 173,98%
2) Erwerbsnebenkosten 1.959.259 1,49% 2,94%
Fondsabhängige Vergütungen 6,28% 12,42%
3) Eigenkapitalvermittlung (inklusive Agio) 5.715.000 4,33% 8,57%
4) Fremdkapitalvermittlung 700.000 0,53% 1,05%
5) Einzahlungs- und Platzierungsgarantie 1.550.000 1,18% 2,32%
6) Geschäftsbesorgungsvertrag / Konzeption 315.350 0,24% 0,47%
Fondsabhängige Nebenkosten 3,89% 7,70%
7) Zinssicherungsprämie und sonstige Finanzierungskosten 4.751.250 3,60% 7,13%
8) Sonstige Anlaufkosten inklusive Reserve 380.000 0,29% 0,57%
Investitionskosten 131.370.859 99,62% 197,03%
9) Liquiditätsreserve 507.012 0,38% 0,76%
Gesamtinvestitionskosten 131.877.871 100,00% 197,79%
Finanzierung
Eigenkapital
10) Kommanditkapital 63.501.000 48,15%
– davon PropertyClass England 3 Managementgesellschaft mbH 1.000 0,00%
– davon Beteiligungskapital 63.500.000 48,15%
11) Agio 3.175.000 2,41%
Fremdkapital
12) Darlehen 65.000.000 49,29%
Sonstige Finanzierungsbestandteile
13) Überschuss aus Mieteinnahmen 1) 201.871 0,15%
Gesamtfinanzierungsvolumen 131.877.871 100,00%
Mögliche Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und Abrundungen.
1) Für den Zeitraum vom 22.12.2010 bis 31.05.2011.
78 I Investitions- und Finanzierungsplan

(1) Erwerbspreis der Immobilie
Der Erwerbspreis für die Fondsimmobilie betrug GBP
116.000.000. Mit dem Übergang von Nutzen und Lasten auf
die Fondsgesellschaft zum 28.01.2011 hält die Fondsgesellschaft
Property Class England 3 GmbH & Co. KG zu 100 % das
Eigentum an der Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street.
(2) Erwerbsnebenkosten
Hierbei handelt es sich um Kosten im Zusammenhang mit
dem Erwerb der Fondsimmobilie.
Im Investitionsplan wurde für die Vermittlung der Fonds -
immobilie, die technische Due Diligence sowie für das
Wertgutachten eine vereinbarte Provision in Höhe von
GBP 329.000 inklusive Umsatzsteuer berücksichtigt.
Für die mit dem Immobilientransfer verbundenen Rechtsund
Steuerberatungsleistungen wurde ein Honorar in Höhe
von GBP 583.241 inklusive Umsatzsteuer kalkuliert.
Der Initiator KGAL behält sich vor, gegebenenfalls zusätzlich
zur oben genannten Vergütung Zahlungen oder sonstige
geldwerte Zuwendungen aus eigenen Mitteln an einzelne
Vertriebspartner zu leisten. Es ist weiterhin möglich, dass
einzelne Vertriebspartner eine geringere Provision erhalten
oder dass ihnen weitere Zuwendungen oder Provisionen
von sonstigen Dritten zufließen. Die dem einzelnen Vertriebspartner
tatsächlich insgesamt zufließenden Provisionen
und Zuwendungen sind daher nur auf Ebene des Vertriebspartners
ermittelbar. Dem Investor wird empfohlen,
sich bei Interesse für weitere Informationen an diesen zu
wenden.
(4) Fremdkapitalvermittlung
Für die Vermittlung des Fremdkapitals erhält die KGAL eine
vertraglich vereinbarte Gebühr in Höhe von GBP 700.000
inklusive einer etwaigen gesetzlichen Umsatzsteuer. Nach
derzeitiger Rechtslage wird für diese Leistung keine Umsatzsteuer
erhoben.
Zudem fielen für den Erwerb und die Auflösung der Adzic
Limited Kosten in Höhe von GBP 1.047.018 inklusive gegebenenfalls
anfallender Umsatzsteuer an.
(3) Eigenkapitalvermittlung (inklusive Agio)
Für die Beschaffung des Eigenkapitals einschließlich der
erforderlichen Marketingmaßnahmen erhalten die ALCAS
GmbH und weitere Vertriebspartner von der Fondsgesellschaft
eine vertraglich vereinbarte Vergütung in Höhe von
GBP 5.715.000 inklusive einer gegebenenfalls anfallenden
Umsatzsteuer. Dies entspricht rund 9,0 % bezogen auf das
Kommanditkapital bzw. rund 8,6 % bezogen auf das Eigenkapital
(Summe aus Kommanditkapital und Agio). Das Agio
wird vollständig zur Finanzierung eines Teils dieser Vergütung
verwendet.
(5) Einzahlungs- und Platzierungsgarantie
Die KGAL garantiert die Einzahlung und Platzierung des erforderlichen
Kommanditkapitals spätestens zum 31.12.2011
und erhält hierfür eine vertraglich vereinbarte Gebühr in
Höhe von GBP 1.550.000.
(6) Geschäftsbesorgungsvertrag / Konzeption
Die KGAL wurde über einen Geschäftsbesorgungsvertrag
unter anderem mit der Erstellung der Konzeption des Beteiligungsangebotes,
der Bereitstellung der notwendigen
Unterlagen und Informationen sowie der Einrichtung der
Verwaltung der Fondsgesellschaft und des Controllings des
Asset- und Property-Management beauftragt. Die hierfür
anfallenden Kosten sind mit insgesamt GBP 315.350 inklu -
sive Umsatzsteuer vertraglich vereinbart.
79

Gesamthöhe der Provisionen
Die Gesamthöhe aller Provisionen im Sinne des § 4 Satz 1
Nr. 12 VermVerkProspV beträgt GBP 8.280.350. Sie setzt sich
zusammen aus den Positionen (3) bis (6). Der Betrag entspricht
13,04 % des von den Investoren einzubringenden Kommanditkapitals.
Bezogen auf das Eigenkapital (Summe aus
Kommanditkapital und Agio) entspricht der Betrag 12,42 %.
(7) Zinssicherungsprämie und sonstige
Finanzierungskosten
Für die Bereitstellung der langfristigen Finanzierung erhalten
die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG
(im Folgenden „DG Hyp“) und die Bayerische Landesbank
(im Folgenden „Bayern LB“) eine Bearbeitungsgebühr sowie
eine Erstattung ihrer Anwaltskosten in Höhe von insgesamt
GBP 340.000 inklusive gegebenenfalls anfallender Umsatzsteuer.
Die Fremdkapitalzinsen wurden über den Abschluss von
Zinssicherungsgeschäften mit der DZ Bank AG und der
Bayern LB bis zum 22.12.2020 fixiert. Hierfür wurde zum
22.12.2010 jeweils eine Prämie in Höhe von GBP 2.132.500,
insgesamt GBP 4.265.000, geleistet.
Die Property Class England 3 Managementgesellschaft mbH
hat zur Zwischenfinanzierung ein Darlehen in Höhe von bis
zu maximal GBP 58.500.000 mit der Bayerischen Landesbank
und der Hamburger Sparkasse vertraglich vereinbart.
Hierfür wurde ein Zinssatz auf 1-Monats-LIBOR-Basis zuzüglich
der Liquiditätskosten der Darlehensgeber und einer
Marge in Höhe von 3,25 % p. a. festgelegt. Die Finanzierung
hat eine Laufzeit bis 31.12.2011. Die Bayerische Landesbank
und die Hamburger Sparkasse erhalten hierfür eine Vorabgebühr
in Höhe von GBP 146.250. Details zur Rückführung
des Zwischenfinanzierungsdahrlehens sind im Kapitel
„Recht liche Grundlagen“ ab Seite 117 dargestellt.
(8) Sonstige Anlaufkosten inklusive Reserve
Aufgrund von Erfahrungswerten wurden Drittkosten wie
Kosten für die Prospekterstellung, weitere Gutachten der
Banken sowie ein Puffer für eventuell steigende Zwischen -
finanzierungszinsen in Höhe von GBP 380.000 inklusive
Umsatzsteuer angesetzt.
(9) Liquiditätsreserve
Für unvorhergesehene Kosten während der Laufzeit des
Fonds und zur Glättung des Ausschüttungs- / Entnahmeverlaufs
wird eine anfängliche, aufgrund von Erfahrungswerten
kalkulierte Liquiditätsreserve in Höhe von GBP 507.012
vorgehalten.
(10) Kommanditkapital
Das Kommanditkapital der Fondsgesellschaft beträgt
GBP 63.501.000. Davon entfallen GBP 1.000 auf den
geschäftsführenden Kommanditisten Property Class England
3 Managementgesellschaft mbH und GBP 63.500.000
auf die Investoren.
(11) Agio
Auf ihre jeweilige Kapitaleinlage ist von den Investoren ein
Agio in Höhe von 5 % (GBP 3.175.000) zu zahlen, welches
vollständig für die Eigenkapitalvermittlung verwendet wird.
80 I Investitions- und Finanzierungsplan

(12) Darlehen
Die Fondsgesellschaft hat bei der DG Hyp und der Bayern LB
ein langfristiges Bankdarlehen wie folgt aufgenommen:
Finanzierungskonditionen
Darlehensnehmer
Property Class England 3 GmbH & Co. KG
Darlehensbetrag in GBP 65.000.000
Laufzeit 22.12.2020
Restvaluta am Ende der Laufzeit in GBP 65.000.000
Referenzzinssatz
3-Monats-LIBOR
Effektiver Zinssatz p. a. unter Berücksichtigung der Zinssicherungsgeschäfte 5,17%
und der Vorabkosten und -gebühren
Zinsberechnung unter Berücksichtigung der Zinssicherungsgeschäfte Act / 365
Zahlungsweise
vierteljährlich nachschüssig
Für weitere Informationen zu dem von der Fondsgesellschaft
aufgenommenen Bankdarlehen siehe im Kapitel
„Rechtliche Grundlagen“ die Abschnitte „Langfristfinanzierung
der Fondsgesellschaft“ ab Seite 118 und „Zinssicherungsgeschäfte“
ab Seite 119.
(13) Überschuss aus Mieteinnahmen
Die seit dem Eigentumsübergang der Fondsimmobilie am
22.12.2010 erwirtschafteten Einnahmeüberschüsse bis zum
31.05.2011 (resultierend aus den Mieteinnahmen abzüglich
Zinszahlungen für die Zwischenfinanzierung des Kommanditkapitals
und für die Fremdfinanzierung sowie eventuellen
Steuerzahlungen) werden in Höhe von GBP 201.871
prognostiziert.
81

Prognoserechnung
Die Prognoserechnung stellt den aus heutiger Sicht zu
erwartenden Ergebnisverlauf der Investition dar. Es wurde eine
vollständige Platzierung des Kommanditkapitals zum
31.05.2011 unterstellt. Eine darüber hinausgehende Platzierungsdauer
kann sich aufgrund der anfallenden Zinsen für die
Zwischenfinanzierung und der verminderten zeitantei ligen
Ausschüttung/Entnahme positiv oder negativ auf den Ergeb -
nisverlauf der Investition auswirken. Die Prognoserechnung
Prognoserechnung (in GBP, ohne Veräußerung , Stand 29.03.2011)
Jahr 31.05.2011 Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4
01.06.–31.12.2011 2012 2013 2014
Einnahmen
(1) Mieteinnahmen 3.704.167 6.350.000 6.350.000 6.350.000
(2) Zinseinnahmen 0 33.812 39.507 39.897
Summe Einnahmen 3.704.167 6.383.812 6.389.507 6.389.897
Ausgaben
(3) Zinsausgaben 1.402.540 2.421.366 2.414.750 2.427.982
(4) Kosten Nachvermietung 0 0 0 0
(5) Fondskosten in Deutschland 195.750 352.160 352.529 352.906
(6) Gesellschaftskosten, Kosten für Objekt / 27.113 35.434 35.827 36.230
Facility Management in Großbritannien
(7) Nicht erstattungsfähige Umsatzsteuer in 40.715 70.197 70.346 70.498
Deutschland und Großbritannien
Summe Ausgaben 1.666.117 2.879.157 2.873.452 2.887.616
Überschuss
(8) Ausschüttungen / Entnahmen vor Steuern 2.037.292 3.492.500 3.492.500 3.492.500
in Großbritannien
Ausschüttungen / Entnahmen in % der Einlage 3,21 % 5,50 % 5,50 % 5,50 %
(9) Steuerliches Ergebnis in Großbritannien 1.717.859 2.921.945 2.927.651 2.913.487
(10) Stand Liquiditätsreserve 507.012 507.769 519.924 543.479 553.261
(11) Darlehensstand 65.000.000 65.000.000 65.000.000 65.000.000
Kumulierte Ausschüttung / Entnahme vor Steuern 2.037.292 5.529.792 9.022.292 12.514.792
Angaben in GBP. Mögliche Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und Abrundungen.
Exemplarische Darstellung für eine Beteiligung von GBP 10.000 (Stand 29.03.2011)
Jahr 31.05.2011 Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4
01.06.–31.12.2011 2012 2013 2014
(12) Nominell gebundenes Kapital 10.500 10.179 9.629 9.079 8.529
Gewinnauschüttung (nach Steuern in Großbritannien) 0 0 0 0
Eigenkapitalrückzahlung Fondsgesellschaft 321 550 550 550
(13) Ausschüttungen / Entnnahmen nach Steuern 321 550 550 550
in Großbritannien 1)
Rückfluss in % der Einlage 3,21 % 5,50 % 5,50 % 5,50 %
(14) Haftungsvolumen 0 0 0 0
Prospektiertes Datum Rückfluss 30.04.2012 30.04.2013 30.04.2014 30.04.2015
Angaben in GBP. Mögliche Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und Abrundungen.
1) Voraussetzung dafür ist, dass die Investoren über das vorliegende Beteiligungsangebot hinaus keine Einkünfte beziehen, für die Großbritannien ein Besteuerungsrecht zusteht.
82 I Prognoserechnung

eginnt mit dem Ende der Investitionsphase und umfasst den
Zeitraum vom 01.06.2011 bis zur unterstellten Veräußerung
der Fonds immobilie zum 31.12.2022. Da es sich bei der Prognoserechnung
um Planzahlen handelt, sind Abweichungen
möglich. Grundsätzlich nimmt die Prognosesicherheit mit der
Dauer der Laufzeit der Beteiligung ab. Mögliche Abweichungen
einzelner Prognosedaten und deren Auswirkungen werden im
Kapitel „Sensitivitätsanalysen“ ab Seite 92 näher erläutert.
Jahr 5 Jahr 6 Jahr 7 Jahr 8 Jahr 9 Jahr 10 Jahr 11 Jahr 12 Summe
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
6.350.000 7.092.809 7.092.809 7.106.973 7.149.464 7.149.464 7.985.793 7.985.793 80.667.275
40.088 37.483 38.479 43.282 38.231 38.490 42.546 44.987 436.803
6.390.088 7.130.293 7.131.289 7.150.255 7.187.696 7.187.954 8.028.340 8.030.780 81.104.077
2.581.533 3.110.250 2.998.842 2.796.042 3.175.250 3.106.813 3.565.205 3.575.000 33.575.572
0 0 0 464.164 0 0 0 0 464.164
353.293 389.343 389.749 390.844 393.308 393.743 434.333 434.789 4.432.747
36.642 39.293 39.725 40.210 40.791 41.255 44.240 44.727 461.487
70.654 78.034 78.197 78.502 79.087 79.262 87.571 87.755 890.819
3.042.122 3.616.920 3.506.513 3.769.762 3.688.436 3.621.074 4.131.349 4.142.271 39.824.789
3.492.500 3.492.500 3.492.500 3.492.500 3.492.500 3.492.500 3.810.000 3.810.000 41.089.792
5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 6,00 % 6,00 %
2.758.981 2.926.992 3.037.399 2.788.314 2.912.131 2.979.493 3.854.444 4.727.498 36.466.193
408.727 429.600 561.876 449.869 456.629 531.009 617.999 696.509
65.000.000 65.000.000 65.000.000 65.000.000 65.000.000 65.000.000 65.000.000 65.000.000
16.007.292 19.499.792 22.992.292 26.484.792 29.977.292 33.469.792 37.279.792 41.089.792
Jahr 5 Jahr 6 Jahr 7 Jahr 8 Jahr 9 Jahr 10 Jahr 11 Jahr 12 Summe
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
7.979 7.429 6.879 6.329 5.779 5.229 4.629 4.029
83 322 340 301 320 331 469 468 2.635
467 228 210 249 230 219 131 132 3.836
550 550 550 550 550 550 600 600 6.471
5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 6,00 % 6,00 % 64,71 %
0 0 0 0 0 0 0 0 0
30.04.2016 30.04.2017 30.04.2018 30.04.2019 30.04.2020 30.04.2021 30.04.2022 30.04.2023
83

Erläuterung zur Prognoserechnung
(1) Mieteinnahmen
In der Prognoserechnung wurden die Mieteinnahmen für die
vermietbaren Flächen gemäß den abgeschlossenen Mietverträgen
berücksichtigt. Im Jahr 2011 werden die Mieteinnahmen
zeitanteilig vom 01.06.2011 bis 31.12.2011 dargestellt.
Wie in Großbritannien üblich werden die Mieten gemäß
Mietvertrag alle fünf Jahre an den Markt angepasst. Dabei
ist eine Anpassung nur nach oben möglich. Die Termine für
die Mietanpassung des Hauptmietvertrages während der
Fondslaufzeit sind der 25.12.2015 und der 25.12.2020. Zum
25.12.2015 erfolgt eine vertraglich gesicherte Mindestmietanpassung
von jährlich GBP 5.900.000 auf GBP 6.250.000.
Die in der Prognoserechnung berücksichtigte Mietanpassung
basiert auf der Annahme einer jährlichen Steigerung
der Mieteinnahmen in Höhe von 2,4 %.
Der Mietvertrag für die Einzelhandelsfläche sieht eine Mietanpassung
zum 29.09.2012 vor. In der Prognoserechnung
wurde keine Erhöhung der Mieteinnahmen berücksichtigt.
Nach Ende dieses Mietvertrages im September 2018 wird
eine Mietvertragsverlängerung mit dem Einzelhandelsmieter
um zehn Jahre unterstellt. Die Höhe des Mietansatzes
der Anschlussvermietung wird entsprechend der erwarteten
Marktmiete angenommen. Hierfür wird in der Prognoserechnung
eine jährliche Steigerung der im Jahr 2012 gültigen
Miete von 2,4 % kalkuliert.
Die tatsächlich erzielten Werte können von den Prognosewerten
abweichen.
Die Zahlung der Mieten erfolgt quartalsweise vorschüssig.
(2) Zinseinnahmen
Für die Verzinsung von Liquiditätsüberschüssen und der
Liquiditätsreserve wurde ein Guthabenzins von 2,0 % p. a. ab
dem Jahr 2012 über die verbleibende Fondslaufzeit unterstellt.
Aus Vorsichtsgründen wurde ein Sockelbetrag von GBP
200.000 unverzinst angenommen. Die Zinseinnahmen fallen
in Deutschland an und unterliegen der Abgeltungsteuer von
25% zuzüglich Solidaritätszuschlag. Die steuer lichen Effekte
wurden in der Prognoserechnung entsprechend berücksichtigt.
Auf eine Berücksichtigung der gegebenenfalls anfallenden
Kirchensteuer wurde hierbei verzichtet.
(3) Zinsausgaben
Für die Finanzierung der Fondsimmobilie wurden unter
Berücksichtigung der Zinssicherungsgeschäfte bis zum
22.12.2020 jährlich verschiedene Nominalzinssätze vereinbart
(siehe hierzu im Kapitel „Rechtliche Grundlagen“ die
Abschnitte „Langfristfinanzierung der Fondsgesellschaft“ ab
Seite 118 und „Zinssicherungsgeschäfte“ ab Seite 119). Die
effektive Verzinsung beträgt im Durchschnitt 5,17 % p. a.
(berechnet über zehn Jahre aus der Gesamtbelastung durch
Darlehensvertrag und Zinssicherungsgeschäft).
Für den Zeitraum vom 23.12.2020 bis zum Ende des Prog -
nosezeitraums (31.12.2022) wird eine kurzfristige Zinsbindung
unterstellt. Für die Anschlussfinanzierung ab dem
23.12.2020 wurde ein Nominalzinssatz inklusive Marge von
5,5 % p. a. angenommen.
(4) Kosten Nachvermietung
Es wird eine Verlängerung des Mietvertrages mit dem Einzelhandelsmieters
ab Oktober 2018 unterstellt. Für anfallende
Vermietungskosten und eine gegebenenfalls anfallende
mietfreie Zeit wird ein Betrag in Höhe einer Jahresmiete
berücksichtigt.
84 I Prognoserechnung

(5) Fondskosten in Deutschland
Die Kosten der Fondsgesellschaft setzen sich wie folgt
zusammen:
Kosten der laufenden Verwaltung der Fondsgesellschaft
und der Betreuung der Investoren (jährlich GBP 304.800
zuzüglich Umsatzsteuer, im ersten angefangenen Jahr
GBP 165.000 zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer). Die
Verwaltungshonorare werden analog dem Hauptmiet -
vertrag indexiert. Es wird eine Steigerung von 2,4 % p. a.
unterstellt.
Vergütungen für Haftung und Geschäftsführung, die sich
jährlich in Höhe von GBP 8.000 zuzüglich einer gegebenenfalls
anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer auf den Treuhandkommanditisten,
in Höhe von GBP 2.000 zuzüglich
einer gegebenenfalls anfallenden gesetzlichen Umsatz -
steuer auf den persönlich haftenden Gesellschafter und in
Höhe von GBP 2.000 zuzüglich einer gegebenenfalls anfallenden
gesetzlichen Umsatzsteuer auf den geschäftsführenden
Kommanditisten aufteilen.
Kosten der Steuer- und Rechtsberatung sowie Wirtschaftsprüfung
(jährlich GBP 15.000 zuzüglich Umsatzsteuer, im
ersten angefangenen Jahr GBP 8.750 zuzüglich Umsatzsteuer,
geschätzt auf Basis von Erfahrungswerten und
jährlich um 2,4 % indexiert).
Reserve für Gutachten und sonstige Kosten (jährlich GBP
20.000, im ersten angefangenen Jahr GBP 10.000).
Die Honorare werden teilweise in Euro fällig gestellt, für
die Kalkula tion wurde ein Umrechnungskurs von GBP 1 =
EUR 1,17 zugrunde gelegt.
(6) Gesellschaftskosten, Kosten für Objekt /
Facility Management in Großbritannien
Die Fondsimmobilie ist zu „Full Repairing and Insuring“-
Konditionen vermietet. Das bedeutet eine weitgehende
Umlegbarkeit der laufenden Kosten auf den Mieter. Grundsätzlich
gehen die objektbezogenen Kosten für Instandhaltung
und Reparaturen, Steuern, Abgaben, Verbrauchs- und
Bewirtschaftungskosten sowie Versicherungen jeglicher Art
zu Lasten der Mieter. Entsprechend wurden in der Prognoserechnung
keine Kosten für Instandhaltung der Fondsimmobilie
angesetzt.
Die in der Fondskalkulation ausgewiesenen Kosten in Großbritannien
setzen sich aus verschiedenen Kosten zusammen,
die nicht auf den Mieter umlegbar sind:
Kosten für das Objekt / Facility Management in Höhe von
jährlich 0,25 % der vertraglichen Mieteinnahmen, derzeit
GBP 15.875 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Zudem wird eine Sicherheitsreserve in Höhe von jährlich
0,05 % der vertraglichen Mieteinnahmen, derzeit GBP
3.175 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer, berücksichtigt
(insgesamt jährlich 0,3 % der vertraglichen Mieteinnahmen,
derzeit GBP 19.050 zuzüglich der gesetzlichen
Umsatzsteuer).
Kosten für steuerliche Beratungsleistungen und die steuerliche
Ergebnisverteilung in Höhe von jährlich GBP 16.000
zuzüglich Umsatzsteuer. Diese werden in der Prognoserechnung
jährlich mit 2,4 % gesteigert.
(7) Nicht erstattungsfähige Umsatzsteuer
in Deutschland und Großbritannien
Die Fondsgesellschaft ist weder in Deutschland noch in
Großbritannien zum Vorsteuerabzug berechtigt. Deshalb
wurde für die unter Punkt 5 aufgeführten Positionen eine
derzeit in Deutschland gültige Umsatzsteuer in Höhe von
19 % kalkuliert. Für die in Großbritannien anfallenden
Gesellschafts- und Fondskosten (Punkt 6) wurde der seit
dem 01.01.2011 in Großbritannien gültige Umsatzsteuersatz
in Höhe von 20 % berücksichtigt (siehe hierzu im
Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ Seite 135).
85

(8) Ausschüttungen / Entnahmen vor
Steuern in Großbritannien
Die Ausschüttungen / Entnahmen durch die Fondsgesellschaft
vor Einkommensteuer in Großbritannien orientieren
sich am erzielten Liquiditätsüberschuss des jeweils abgelaufenen
Geschäftsjahres unter Berücksichtigung einer angemessenen
Liquiditätsreserve.
In der Prognoserechnung wurde eine Vollplatzierung des
Kommanditkapitals zum 31.05.2011 unterstellt. In diesem
Fall würde prognosegemäß eine Ausschüttung für 2011 in
Höhe von GBP 2.037.292 (entspricht zeitanteilig 5,5 %
auf das Kommanditkapital) sowie für 2012 in Höhe von
GBP 3.492.500 (entspricht 5,5 % auf das Kommanditkapital)
erfolgen. Bei einer Vollplatzierung nach dem 31.05.2011
reduziert sich der Anspruch auf Ausschüttungen / Entnahmen
der später beitretenden Investoren zeitanteilig für das
Jahr des Beitritts.
(9) Steuerliches Ergebnis in Großbritannien
Das in Großbritannien steuerpflichtige Ergebnis aus Vermietung
und Verpachtung resultiert aus dem Saldo zwischen
den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und den
Kosten für das Fondsmanagement in Deutschland, den Kosten
für das Objekt / Facility Management in Großbritannien,
die nicht erstattungsfähige Umsatzsteuer sowie den Kosten
der Nachvermietung. Darüber hinaus können der Zinsaufwand
sowie die sonstigen Kosten der Fremdfinanzierung in
Abzug gebracht werden. Die sonstigen Kosten der Fremdfinanzierung
setzen sich aus der Bearbeitungsgebühr für das
langfristige Darlehen sowie aus den Zinssicherungsprämien
zusammen. Diese werden für die Ermittlung der steuerlichen
Bemessungsgrundlage über die Restlaufzeit der Zinsfestschreibung
linear verteilt. Des Weiteren werden die
Abschreibungen nach britischem Steuerrecht auf Einbauten
in Höhe von GBP 883.976 über einen Zeitraum von zehn
Jahren geltend gemacht. Bei Veräußerung der Fondsimmobilie
erhöhen diese jedoch das steuerliche Ergebnis um
ihren Gesamtbetrag (siehe hierzu das Kapitel „Steuerliche
Grund lagen“ ab Seite 128).
(10) Stand Liquiditätsreserve
Die Liquiditätsreserve unterliegt unterjährigen Schwankungen
aufgrund von Liquiditätszu- und abflüssen. In der Prognoserechnung
wird jeweils der Stand der Liquiditätsreserve
zum 31.12. eines Jahres angegeben. Hiervon ist die am
30.04. des Folgejahres erfolgende Ausschüttung / Entnahme
bereits abgezogen.
(11) Darlehensstand
Ausgewiesen wird der Stand des Bankdarlehens zum
Schluss des Geschäftsjahres.
Erläuterungen zur exemplarischen
Darstellung der Prognoserechnung
für eine Beteiligung von GBP 10.000
Die Darstellung umfasst nur die Betrachtung der laufenden
Ergebnisse. Die Investition und Finanzierung sowie die Veräußerung
der Fondsimmobilie werden in den gleichnamigen
Kapiteln gesondert behandelt.
(12) Nominell gebundenes Kapital
Das nominell gebundene Kapital ergibt sich aus der eingezahlten
Kapitaleinlage zuzüglich 5 % Agio abzüglich der
kumulierten Ausschüttungen / Entnahmen nach Steuern in
Großbritannien.
(13) Ausschüttungen / Entnahmen nach
Steuern im Großbritannien
In Großbritannien liegt der einkommensteuerliche Freibetrag
für einen bis 64 Jahre alten Investor bei jährlich GBP
7.475 (Stand April 2011). Für den in der Prognoserechnung
86 I Prognoserechnung

dargestellten Betrag von GBP 10.000 (zuzüglich Agio) ist keine
steuerliche Belastung zu erwarten.
Für eine Beteiligungshöhe von bis zu rund GBP 100.000
(zuzüglich Agio) wird der Freibetrag gemäß Prognoserechnung
über den gesamten Prognosezeitraum voraussichtlich
nicht überschritten, sofern der Investor keine anderen Erträge
in Großbritannien erwirtschaftet.
Ab einem Alter des Investors von 65 Jahren erhöht sich der
jährliche Steuerfreibetrag auf bis zu GBP 9.940 (Stand April
2011). Entsprechend erhöht sich die Beteiligungshöhe auf
rund GBP 133.000, bei der nach Prognoserechnung der Steuerfreibetrag
für einen mindestens 65 Jahre alten Investor
voraussichtlich nicht überschritten wird. Werden die oben
genannten Freibeträge in Großbritannien nicht überschritten,
ergeben sich folgende Prognoseausschüttungen: Für
die Jahre 2011 bis 2020 werden Ausschüttungen / Entnahmen
nach Steuern in Großbritannien in Höhe von 5,5%
jährlich prognostiziert. Für die Jahre 2021 und 2022 steigen
die prognostizierten Ausschüttungen / Entnahmen nach
Steuern in Großbritannien auf 6,0 % (siehe hierzu das Kapitel
„Steuerliche Grundlagen“ ab Seite 130).
Die Ausschüttungen / Entnahmen nach Steuern in Großbritannien
ergeben sich aus der Summe von Gewinnausschüttungen
und Eigenkapitalrückzahlungen der Fondsgesellschaft.
Die Aufteilung erfolgt gemäß den Darstellungsan -
forderungen des IDW-Standard S4 und dient unter anderem
zur Ermittlung des Haftungsvolumens.
(14) Haftungsvolumen
Bei prognosegemäßem Verlauf ist der Stand der Kapitaleinlage
zuzüglich 5 % Agio abzüglich der Eigenkapitalrück -
zahlungen der Fondsgesellschaft stets höher als die im
Handelsregister eingetragene Haftsumme (1 % der Kapitaleinlage
ohne Agio). Somit kommt es annahmegemäß zu
keinem Wiederaufleben der Haftung gemäß § 172 Absatz 4
HGB. Hiervon unberührt bleibt die Nachhaftung bei
Ausscheiden des Investors aus der Fondsgesellschaft oder
bei Auflösung der Fondsgesellschaft (siehe hierzu im
Kapitel „Rechtliche Grundlagen“ den Abschnitt „Haftung“
auf Seite 106). Eine Nachschusspflicht der Gesellschafter ist
im Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft nicht vorge -
sehen.
Veräußerung der Fondsimmobilie
Nach Ende des dargestellten Prognosezeitraumes wird eine
Veräußerung der Fondsimmobilie zum 31.12.2022 exemplarisch
unterstellt. Die Ausschüttung des Veräußerungserlöses
und die Auskehrung der Liquiditätsreserve wurden zum
30.04.2023 unterstellt. Der tatsächliche Zeitpunkt der Veräußerung
kann von dem geplanten Termin abweichen.
Für die Ermittlung des Veräußerungserlöses wird eine Steigerung
der Marktmiete um 2,4 % p. a. bis zum prognostizierten
Veräußerungszeitpunkt am 31.12.2022 unterstellt.
Dieser Wert weicht von den in der Prognoserechnung dargestellten
prognostizierten Jahresnettomieten ab. Grundsätzlich
wird davon ausgegangen, dass der Verkaufsfaktor dem
Einkaufsfaktor in Höhe von 18,27 (Kaufpreis geteilt durch
Jahresmiete) entspricht. Vom prognostizierten Veräußerungspreis
der Immobilie wurde das 1,5-fache der Jahresnettomiete
als Reserve und für gegebenenfalls anfallende
Modernisierungsmaßnahmen der Fondsimmobilie zurückgestellt.
Auf dieser Grundlage ergibt sich als kalkulierter
Veräußerungserlös das 16,77-fache der prognostizierten
Marktmiete des Jahres 2022. Der Verkaufsmultiplikator
ebenso wie die prognostizierte Marktmiete sind Annahmen.
Die tatsächlichen Werte im Jahr 2022 können hiervon
abweichen.
87

Im Zuge der Veräußerung wird die Liquiditätsreserve aufgelöst.
Diese geht analog zum erzielten Verkaufspreis mit positivem
Vorzeichen in die Berechnung des Verkaufserlöses ein.
Für im Rahmen der Veräußerung anfallende Honorare
wurden des Weiteren kalkulierte Kosten in Höhe von 1,0%
des Veräußerungspreises angesetzt. Diese teilen sich zu
ungefähr gleichen Teilen auf den Liquidator und externe
Beratungsleistungen auf.
Für die Verwaltung und Liquidation der Fondsgesellschaft
nach Veräußerung der Fondsimmobilie erhält die KGAL ein
Honorar in Höhe von 1,0 % des Nettoerlöses. Darüber hinaus
verringern die Verbindlichkeiten (Bankdarlehen) der Fondsgesellschaft
den Veräußerungserlös der Fondsimmobilie.
Der Veräußerungserlös ist nach derzeitigem Recht in Großbritannien
grundsätzlich von der Besteuerung ausgenommen
(siehe hierzu das Kapitel „Steuerliche Grundlagen“
Seite 127).
Liquiditätsüberschuss
Der Investor erzielt bei einer beispielhaften Kapitaleinlage in
Höhe von GBP 10.000 (zuzüglich Agio) bei Beendigung der
Beteiligung nach rund elf Jahren und sieben Monaten über
die gesamte Laufzeit einen Liquiditätsüberschuss (nach
Steuern in Großbritannien) in Höhe von GBP 7.278. Dieser
Liquiditätsüberschuss setzt sich wie folgt zusammen:
Liquiditätsüberschuss für eine Kapitaleinlage
in Höhe von GBP 10.000 (zuzüglich Agio) bei
Verkauf der Fondsimmobilie nach elf Jahren und
sieben Monaten (PROGNOSE; Stand: 29.03.2011)
Kapitaleinlage und 5 % Agio - 10.500
Laufende Ausschüttungen / Entnahmen 6.471
(ohne Veräußerungserlös)
Veräußerungserlös im Jahr 2022 11.307
Liquiditätsüberschuss 7.278
Angaben in GBP. Mögliche Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und
Abrundungen.
Beispielrechnung zur Ermittlung des Veräußerungs -
erlöses für eine Kapitaleinlage von GBP 10.000
(zuzüglich Agio) (PROGNOSE; Stand: 29.03.2011)
Veräußerungspreis (16,77-faches der 21.766
prognostizierten Marktmiete des Jahres 2022)
zuzüglich Anteil an Liquiditätsreserve 110
abzüglich Transaktionskosten - 218
abzüglich Rückstellung für Honorare - 114
während der Liquidation
abzüglich Verbindlichkeiten der - 10.236
Fondsgesellschaft (Bankdarlehen)
Prognostizierter Anteil am Veräußerungserlös 11.307
in % der Kapitaleinlage (zuzüglich Agio) 113,07 %
Angaben in GBP. Mögliche Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und
Abrundungen.
88 I Prognoserechnung

Kumulierte Liquidität
Die kumulierte Liquidität (nach Steuern in Großbritannien)
beläuft sich anfänglich auf die geleistete Einlage (inklusive
Agio) und erhöht sich jährlich um die erhaltenen Ausschüttungen
/ Entnahmen. Am Ende des Prognosezeitraums entspricht
die kumulierte Liquidität dem Liquiditätsüberschuss
aus der Beteiligung (nach Steuern in Großbritannien). Die
Entwicklung der kumulierten Liquidität (nach Steuern in
Großbritannien) über die Laufzeit einer beispielhaften Beteiligung
in Höhe von GBP 10.000 zuzüglich 5 % Agio sowie
Ausschüttungen / Entnahmen sind in nachstehender Tabelle
dargestellt:
Kapitalflussrechnung für eine Kapitaleinlage
in Höhe von GBP 10.000 (zuzüglich Agio) bei
Verkauf der Fondsimmobilie zum 31.12.2022 (PROGNOSE)
Datum Einzahlung (-)/ Kumulierte
Ausschüttung / Entnahme (+) Liquidität
31.05.2011 - 10.500 10.500
30.04.2012 321 - 10.179
30.04.2013 550 - 9.629
30.04.2014 550 - 9.079
30.04.2015 550 - 8.529
30.04.2016 550 - 7.979
30.04.2017 550 - 7.429
30.04.2018 550 - 6.879
30.04.2019 550 - 6.329
30.04.2020 550 - 5.779
30.04.2021 550 - 5.229
30.04.2022 600 - 4.629
30.04.2023 11.907 7.278
Summe 7.278
Angaben in GBP. Mögliche Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und
Abrundungen.
89

Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street, Frontansicht
Foto: Neil Waving

Sensitivitätsanalysen
Abweichungen von der Prognose
Die Prognoserechnung basiert auf Erwartungswerten, unter
anderem hinsichtlich der Entwicklung der Marktmiete, der
Anschlussfinanzierung, der laufenden Kosten und des Verkaufserlöses
der Fondsimmobilie. Daher sollen die nachstehenden
Sensitivitätsanalysen beispielhaft für eine Kapitaleinlage
in Höhe von GBP 10.000 zuzüglich 5 % Agio bei einer
unterstellten Veräußerung der Fondsimmobilie zum
31.12.2022 aufzeigen, wie das Ergebnis der Beteiligung bei
veränderten Annahmen der oben genannten Parameter
beeinflusst wird.
Zu beachten ist, dass sich – abweichend von der hier vorgenommenen
isolierten Betrachtung – verschiedene Einflussfaktoren
gleichzeitig verändern können oder dass die Veränderung
eines Einflussfaktors Veränderungen weiterer
Einflussfaktoren nach sich ziehen kann, wodurch das Ergebnis
der isolierten Betrachtung verstärkt oder ausgeglichen
werden kann.
Dem Investor soll mit den Sensitivitätsanalysen die Möglichkeit
gegeben werden, auf Basis der dargestellten Szenarien
eine eigene Einschätzung vorzunehmen. Dabei ist
darauf hinzuweisen, dass die beispielhaft angenommenen
Veränderungen nicht die jeweils maximal denkbaren Veränderungen
darstellen. Es sind auch höhere Abweichungen
mit entsprechenden Auswirkungen auf das prognostizierte
Beteiligungsergebnis möglich (siehe hierzu das Kapitel
„Risikohinweise“ ab Seite 12).
Als Maß für die Vergleichbarkeit mit der Prognoserechnung
werden der jeweilige Liquiditätsüberschuss sowie die IRR-
Rendite p. a. nach Steuern in Großbritannien unter Angabe
des dabei jeweils kalkulatorisch gebundenen Kapitals verwendet.
Vor diesem Hintergrund wird im folgenden Abschnitt
zunächst die verwendete Renditeberechnungsmethode erläutert.
Anschließend werden exemplarische Prognoseabweichungen
dargestellt.
Renditeberechnungsmethode –
Methode des Internen Zinsfußes
(IRR-Methode)
Bei der im Kapitel „Prognoserechnung“ enthaltenen Liquiditätsbetrachtung
zur Beschreibung des Anlageerfolges der
Beteiligung handelt es sich um ein rein statisches Verfahren,
bei dem die Zeitpunkte der Liquiditätszu- und -abflüsse
nicht berücksichtigt werden. Deren Berücksichtigung ist
jedoch mitentscheidend für die Beurteilung der
tatsächlichen Rentabilität der Beteiligung, da Liquiditäts -
zuflüsse zu einem früheren Zeitpunkt unter anderem aufgrund
der verzinslichen Wiederanlagemöglichkeit und der
Inflation mehr Wert sind als zu einem späteren Zeitpunkt.
Aus diesem Grund wird im Rahmen der Sensitivitätsanalyse
zusätzlich die Rendite nach der IRR-Methode (im Folgenden
„IRR- Rendite“; IRR steht dabei für „Internal Rate of Return“
oder zu Deutsch „Interner Zinsfuß“) dargestellt.
Bei der IRR-Methode, einem Verfahren der dynamischen
Investitionsrechnung, handelt es sich um eine für geschlossenen
Fonds und ähnliche Kapitalanlageformen häufig verwendete
Renditeberechnungsmethode, die finanzmathematische
Kenntnisse erfordert. Die IRR-Rendite eignet sich
jedoch nur eingeschränkt für einen Vergleich der Vorteilhaftigkeit
solcher Kapitalanlagen; dies ist nur unter Einbezug
des Kapitalbindungsverlaufs, des Liquiditätsüberschusses
und der Anlagedauer der jeweiligen Investition möglich.
Zudem sollte die IRR-Rendite nicht das einzige Kriterium für
eine Investitionsentscheidung sein; der potenzielle Investor
92 I Sensitivitätsanalysen

sollte alle Eigenschaften des Beteiligungsangebotes (siehe
hierzu auch das Kapitel „Risikohinweise“ ab Seite 12) in
seine Investitionsentscheidung einbeziehen.
gedachten / fiktiven Sparkonto erläutert werden. Dieser Vergleich
bezieht sich lediglich auf die Berechungsweise, nicht
aber auf die Sicherheit der Anlage.
Bei der IRR-Methode wird die Ertragskraft der Beteiligung
nicht statisch als Überschuss der Ausschüttungen / Entnahmen
über die Kapitaleinlage dargestellt, sondern unter
Berücksichtigung der zeitlichen Komponente als (rechnerische
bzw. interne) Verzinsung des jeweils in der Beteiligung
kalkulatorisch gebundenen Kapitals. Das kalkulatorisch
gebundene Kapital ändert sich im Verlauf der Beteiligung
(z. B. durch Ausschüttungen / Entnahmen). Die IRR-Rendite
beziffert daher nicht die Verzinsung der tatsächlich gezeichneten
Kapitaleinlage, sondern des jeweils kalkulatorisch
gebundenen Kapitals.
Bei der Renditeberechnung für die Investoren werden folgende
Zahlungszeitpunkte unterstellt:
Einzahlung des gesamten Eigenkapitals (inklusive Agio)
zum 31.05.2011
Ausschüttungen/Entnahmen jeweils zum 30.04. des Folgejahres,
erstmals zum 30.04.2012
Ausschüttung / Entnahme des Veräußerungserlöses der
Fondsimmobilie zum 30.04.2023
Auf Basis der prognostizierten Ergebnisse der Fondsge -
sellschaft ergibt sich für eine Kapitaleinlage in Höhe von
GBP 10.000 zuzüglich Agio damit eine IRR-Rendite (vor und
nach Steuern) von 5,57 % p. a.
Zum besseren Verständnis soll die Methode des internen
Zinsfußes nachfolgend anhand eines Vergleichs mit einem
Bei einem Sparkonto ist der Zinssatz regelmäßig fest vereinbart.
Verzinst wird immer nur der jeweils aktuelle Kontostand.
Der Kontostand erhöht sich, wenn Einzahlungen
geleistet werden oder die vereinbarten Zinsen dem Konto
gutgeschrieben werden. Er vermindert sich, sobald Beträge
vom Konto ausgezahlt werden.
Auch ein geschlossener Fonds wie das vorliegende Beteiligungsangebot
kann entsprechend betrachtet werden,
wobei die Leistung der Kapitaleinlage und des Agios die Einzahlungen
auf das „Sparkonto“ darstellen und dementsprechend
der Erhalt der Ausschüttungen / Entnahmen die Auszahlungen
von dem „Sparkonto“.
Anders als bei einem Sparkonto ist bei einem geschlossenen
Fonds nicht die Verzinsung festgelegt, sondern die Ausschüttungen
/ Entnahmen sind abhängig von der Höhe der
jeweils erwirtschafteten Ergebnisse und der verfügbaren
Liquidität.
Legt man eine beispielhafte Einlage von GBP 10.000 zuzüglich
Agio auf ein „Sparkonto“ und will die prognostizierten
Gesamtausschüttungen/-entnahmen in Höhe von insgesamt
GBP 17.778 über die Laufzeit des Beteiligungsangebotes
verteilt entnehmen, dann müssen die anfängliche Einlage
und die späteren Kontostände – das jeweils kalkulatorisch
gebundene Kapital – entsprechend verzinst werden.
93

Analog können bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot
bei einem Zinssatz von 5,57 % p. a. auf das jeweils kalkula -
torisch gebundene Kapital die prognostizierten Ausschüttungen
/ Entnahmen zu den genannten Zeitpunkten getätigt
werden (siehe hierzu die nachstehende Tabelle).
Berechnungsbeispiel (PROGNOSE; Stand 29.03.2011)
Datum Einlage Ausschüttungen/ Kalkulatorische Kontostand des
(inklusive Agio) Entnahmen nach Verzinsung Sparguthabens/
Steuern in (interner Zinsfuß: kalkulatorisch
Großbritannien 5,57%) gebundenes Kapital
31.05.2011 - 10.500 - 10.500
30.04.2012 321 - 536 - 10.715
30.04.2013 550 - 597 - 10.762
30.04.2014 550 - 600 - 10.812
30.04.2015 550 - 603 - 10.865
30.04.2016 550 - 607 - 10.922
30.04.2017 550 - 609 - 10.980
30.04.2018 550 - 612 - 11.042
30.04.2019 550 - 615 - 11.108
30.04.2020 550 - 621 - 11.178
30.04.2021 550 - 623 - 11.251
30.04.2022 600 - 627 - 11.278
30.04.2023 11.907 - 629 0
Summe 17.778 - 7.278
Angaben in GBP. Mögliche Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und Abrundungen.
94 I Sensitivitätsanalysen

Dies bedeutet, die IRR-Rendite (vor und nach Steuern) der
prognostizierten Zahlenreihe beläuft sich auf 5,57 % p. a.
Genau bei diesem Zinssatz wird der Liquiditätsüberschuss
von GBP 7.278 als Zinszahlung des kalkulatorisch gebundenen
Kapitals (Kontostand) über die Laufzeit der Beteiligung
verteilt. Das durchschnittlich kalkulatorisch gebundene
Kapital beträgt in diesem Berechnungsbeispiel GBP 10.959.
Der Liquiditätsüberschuss lässt sich auch als das durchschnittlich
kalkulatorisch gebundene Kapital multipliziert
mit der IRR-Rendite über die Fondslaufzeit darstellen.
Liquiditätsüberschuss (PROGNOSE; Stand 29.03.2011)
Liquiditäts- Durchschnittlich IRR Zeitraum
überschuss gebundenes (nach Steuern
Kapital
in Großbritannien)
GBP 7.278 = GBP 10.959 x 5,57 % x 11,92 Jahre
Angaben in GBP. Mögliche Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und Abrundungen.
Mathematisch ausgedrückt wird bei der IRR-Methode derjenige
Abzinsungssatz (interner Zinsfuß; IRR-Rendite) ermittelt,
bei dem die Summe der Barwerte aller zu verschiedenen
Zeitpunkten anfallenden Ein- und Auszahlungen gleich
groß ist und damit zu einem Kapitalwert von Null führt.
Barwert und Kapitalwert sind Begriffe aus der Finanzmathematik.
Der Barwert entspricht dem Wert, den eine zukünftig
angenommene Zahlung bei einem vorgegebenen Abzinsungssatz
zum Zeitpunkt der Investition besitzt. Der Kapitalwert
einer Investition ist die Summe der Barwerte aller
durch diese Investition verursachten Zahlungen (Ein- und
Auszahlungen).
Die IRR-Rendite ist mit den Renditen anderer Kapitalanlagen,
die einen anderen Kapitalbindungsverlauf haben, nicht
unmittelbar vergleichbar. Ein Vergleich mit anderen Kapitalanlagen
ist nur unter Einbezug des jeweils rechnerisch
gebundenen Kapitals, des Liquiditätsüberschusses und der
Anlagedauer der jeweiligen Investition möglich.
95

Analyse möglicher Prognoseab wei -
chungen am Beispiel einer Beteili gung
von GBP 10.000 zuzüglich Agio
Verkaufsfaktor
Änderung des angenommenen Verkaufsfaktors im Jahr
2022 um jeweils 1 Jahresnettomiete, ausgehend von einem
Verkaufsfaktor von 16,77 bezogen auf die Jahresnettomiete
für das Jahr 2022.
Verkaufsfaktor (Abweichungen zur Prognose)
Liquiditätsüberschuss in GBP
10.000
Mietsteigerung
Änderung der angenommenen Mieterhöhung zu den jeweiligen
Terminen der Mietanpassung, sowie zum Verkaufs -
zeitpunkt. Dargestellt wird neben der prognostizierten
Miet erhöhung, die vertraglich sichergestellte (Mindest-)
Mieterhöhung im Jahr 2015, sowie eine negative Abweichung
von 10 % gegenüber den prognostizierten Mieteinnahmen
und schließlich eine Steigerung der Mieteinnahmen
um 10% sowie um 20 % gegenüber der Prognoserechnung.
Bei ausbleibender Steigerung des Mietmarktniveaus wird
eine IRR-Rendite von 2,4 % erzielt. Der Liquiditätsüberschuss
beträgt GBP 2.585. Daraus resultiert ein gebundenes Kapital
von GBP 9.050.
8.000
7.278
8.296
Mietsteigerung (Abweichungen zur Prognose)
6.000
4.000
2.000
0
6.006
IRR-Rendite (nach Steuern in Großbritannien) p. a.
(durchschnittlich gebundenes Kapital in GBP)
4,83 %
(10.440)
Veränderung
Verkaufsfaktor
- 1
(15,77 x
Jahresmiete)
5,57 %
(10.959)
Prognose
(16,77 x
Jahresmiete)
6,13 %
(11.362)
Veränderung
Verkaufsfaktor
+ 1
(17,77 x
Jahresmiete)
Liquiditätsüberschuss in GBP
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.585
5.018
7.278
9.035
10.850
IRR-Rendite (nach Steuern in Großbritannien) p. a.
(durchschnittlich gebundenes Kapital in GBP)
2.000
0
2,40 %
(9.050)
Mindestmietsteigerung
gemäß
Vertrag
4,19 %
(10.044)
Mietsteigerung
- 10 %
5,57 %
(10.959)
Prognose
6,51 %
(11.641)
Mietsteigerung
+ 10 %
7,40 %
(12.311)
Mietsteigerung
+ 20 %
96 I Sensitivitätsanalysen

Laufende Kosten in Großbritannien
Änderung der laufenden Kosten der Fondsgesellschaft in
Großbritannien ab dem Jahr 2011 um jeweils 20 %, aus -
gehend von den in der Prognoserechnung unterstellten
Prämissen.
Zinssatz der Anschlussfinanzierung
Änderung des unterstellten Anschlusszinssatzes für die
Langfristmittel nach Ablauf der Zinsbindungsfrist auf nominal
4,5 % p. a. bzw. 6,5 % p. a., ausgehend von 5,5 % p. a. in
der Prognoserechnung.
Laufende Kosten (Abweichungen zur Prognose)
Liquiditätsüberschuss in GBP
10.000
Zinssatz (Abweichungen zur Prognose)
Liquiditätsüberschuss in GBP
10.000
8.000
8.000
7.070
7.278
7.486
8.000
7.260
7.278
7.296
6.000
6.000
4.000
4.000
2.000
0
IRR-Rendite (nach Steuern in Großbritannien) p. a.
(durchschnittlich gebundenes Kapital in GBP)
5,56 %
(10.958)
Veränderung
Kosten
+ 20 %
5,57 %
(10.959)
Prognose
5,59 %
(10.959)
Veränderung
Kosten
- 20 %
2.000
0
IRR-Rendite (nach Steuern in Großbritannien) p. a.
(durchschnittlich gebundenes Kapital in GBP)
5,45 %
(10.882)
Veränderung
Zinssatz
+ 100 Basispunkte
5,57 %
(10.959)
Prognose
5,69 %
(11.035)
Veränderung
Zinssatz
- 100 Basispunkte
97

London, Tower Bridge (mit Blick in Richtung City of London)
Foto: Neil Waving

Rechtliche Grundlagen
Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot können sich die
Investoren mittelbar an einer Immobilie in London betei -
ligen. Die nachfolgenden Darstellungen geben einen Überblick
über die gesellschaftsrechtliche und vertragliche Struktur
der Beteiligung. Es handelt sich hierbei um eine
Zusammenfassung, die jedoch nicht die sorgfältige Prüfung
des gesamten Beteiligungsangebotes, insbesondere der
Risikohinweise, der Zeichnungsunterlagen, des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft und des Treuhandvertrages
ersetzt.
Beteiligungsstruktur
Vereinfachte Darstellung der gesellschaftsrechtlichen Struktur
Investor
Kommanditist 1)
Treugeber 1)
Property Class England 3
Beteiligungsgesellschaft
mbH
TERTIA ZWEITE
Beteiligungstreuhand
GmbH
Property Class England 3
Managementgesellschaft
mbH
Deutschland
Großbritannien
Persönlich
haftender
Gesellschafter
Property Class England 3
GmbH & Co. KG
(Fondsgesellschaft)
Eigentümer
Treuhandkommanditist
Geschäftsführender
Kommanditist
Fondsimmobilie
1) Abhängig von der im Zeichnungsschein gewählten Alternative
100 I Rechtliche Grundlagen

Fondsgesellschaft / Emittent
Angaben über den Emittenten
Fondsgesellschaft und Emittent dieses Beteiligungsangebotes
ist die Property Class England 3 GmbH & Co. KG mit Sitz in
Grünwald (Geschäftsanschrift: Tölzer Strasse 15, 82031 Grünwald).
Die Fondsgesellschaft wurde mit Gesellschaftsvertrag
vom 14.04.2008 in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft
unter der Firma LANADA Grundstücksgesellschaft
mbH & Co. KG gegründet und am 03.06.2008 im Handelsregister
des Amtsgerichts München unter der Handelsregisternummer
HRA 92341 eingetragen. Mit Gesellschafterbeschluss
vom 19.05.2010 wurde die Firma der Fondsgesellschaft
in Property Class England 3 GmbH & Co. KG geändert.
Die Fondsgesellschaft wurde auf unbestimmte Zeit
errichtet. Gegenstand des Unternehmens der Gesellschaft ist
der unmittelbare und/oder mittelbare Erwerb, die Vermietung/Verpachtung,
Nutzung, Verwertung und Verwaltung,
von Grundstücken, grundstücksähnlichen Rechten und Baulichkeiten
aller Art, Leaseholds (Erbbaurechte) nach englischem
Recht, im eigenen oder fremden Namen, insbesondere
des Grundstücks mit dem Gebäude 60 Gracechurch Street, in
Inner London, Großbritannien/England, deren Veräußerung
sowie das Eingehen, Halten und Verwalten von unmittel baren
und/oder mittelbaren Beteiligungen an Gesellschaften gleich
welcher Rechtsform im In- und Ausland zu diesem Zweck
sowie die Verwaltung ihres eigenen Vermögens. Die Gesellschaft
ist berechtigt, alle Geschäfte und Handlungen vorzunehmen,
die der Erreichung des Unternehmensgegenstandes
unmittelbar und/oder mittelbar zweckdienlich sind; ausgenommen
sind Tätigkeiten oder Geschäfte, die gemäß §34c
GewO oder die als Unternehmensgegenstand sonst staatlicher
Genehmigung oder Erlaubnis bedürfen. Der Gesellschaftsvertrag
des Emittenten unterliegt deutschem Recht.
Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft weicht in
allen wesentlichen Punkten von der gesetzlichen Regelung
zur Kommanditgesellschaft ab, siehe die Übersicht im
Anschluss an den Gesellschaftsvertrag auf Seite 181.
Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft ist Bestandteil
dieses Beteiligungsprospektes und ab Seite 166 abgedruckt.
Weitere Angaben zur Fondsgesellschaft finden sich
im Kapitel „Weitere Vertragspartner und Verflechtungen“
auf Seite 160.
Gründungsgesellschafter und derzeitige
Gesellschafter des Emittenten
Bei den Gründungsgesellschaftern handelt es sich um die
LANADA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH, die
mit Beschluss vom 19.05.2010 in Property Class England 3
Beteiligungsgesellschaft mbH umbenannt wurde, und die
SAMKO Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH, beide
mit Sitz in Grünwald.
Die Property Class England 3 Beteiligungsgesellschaft mbH,
Grünwald (im Folgenden „persönlich haftender Gesellschafter“
oder „Beteiligungs-GmbH“) ist persönlich haftender
Gründungsgesellschafter der Fondsgesellschaft und mittelbar
eine 100%ige Tochtergesellschaft des Initiators KGAL
(siehe hierzu sowie zur Struktur des persönlich haftenden
Gesellschafters das Kapitel „Weitere Vertragspartner und-
Verflechtungen“, Seite 161). Der persönlich haftende Gesellschafter
leistet keine Einlage und ist am Vermögen und
Ergebnis (Gewinn und Verlust) der Fondsgesellschaft nicht
beteiligt.
Grundsätzlich haftet der persönlich haftende Gesellschafter
einer Kommanditgesellschaft unbeschränkt für die Verbindlichkeiten
der Fondsgesellschaft. Der persönlich haftende
Gesellschafter der Fondsgesellschaft ist jedoch eine Kapitalgesellschaft
in der Rechtsform einer GmbH und haftet deshalb
nur beschränkt auf sein Gesellschaftsvermögen.
101

Der Gesellschaftsvertrag des persönlich haftenden Gesellschafters
weicht in folgenden Bestimmungen von der
gesetzlichen Regelung zur GmbH ab: Sind mehrere
Geschäftsführer bestellt, so erfolgt die Vertretung durch
zwei Geschäftsführer oder durch einen Geschäftsführer
zusammen mit einem Prokuristen. Die Geschäftsführer sind
aufgrund Gesellschafterbeschluss befugt, die Gesellschaft
auch bei Rechtsgeschäften mit sich selbst oder als Vertreter
eines Dritten zu vertreten (Befreiung von § 181 BGB). Änderungen
des Gesellschaftsvertrages des persönlich haftenden
Gesellschafters können nur einstimmig beschlossen werden.
Jede Verfügung über Geschäftsanteile oder Teile von
solchen ist nur mit schriftlicher Genehmigung der Gesellschaft
zulässig, es sei denn, die Verfügung erfolgt zugunsten
eines oder mehrerer Mitgesellschafter.
Gründungskommanditist ist die SAMKO Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft
mbH mit Sitz in Grünwald (im Folgenden
„SAMKO“) mit einer Kommanditbeteiligung in Höhe von
EUR 10.000. Die von der SAMKO übernommene Pflichteinlage
entspricht der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme.
Der Gründungskommanditist ist mittelbar eine 100%ige
Tochtergesellschaft der KGAL (siehe hierzu im Kapitel „Weitere
Vertragspartner und Verflechtungen“ ab Seite 162).
Die SAMKO hat ihre Kommanditbeteiligung in Höhe von
EUR 10.000 am 19.05.2010 auf die Property Class England 3
Managementgesellschaft mbH und auf die Property Class
London 3 Managementgesellschaft mbH in Höhe von jeweils
EUR 5.000 im Wege der Sonderrechtsnachfolge übertragen
und ist damit aus der Fondsgesellschaft ausgeschieden.
Der Gesamtbetrag der von den Gründungsgesellschaftern
gezeichneten Einlagen entspricht damit zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung Null Euro, da der persönlich haftende
(Gründungs-)Gesellschafter, die Property Class England 3
Beteiligungsgesellschaft mbH, keine Einlage leistet und der
Gründungskommanditist SAMKO bereits ausgeschieden ist.
Zeitgleich mit der Übertragung der Kommanditbeteiligung
der SAMKO auf die Property Class London 3 Managementgesellschaft
mbH und die Property Class England 3 Managementgesellschaft
mbH wurden die Konten auf Pfund Sterling
umgestellt, so dass die eintretenden Gesellschafter jeweils
mit einer Kommanditeinlage von GBP 4.340,25 an der Fondsgesellschaft
beteiligt waren. Mit Beschluss vom 19.05.2010
wurden die Pflichteinlagen der Kommanditisten auf jeweils
GBP 1.000 herabgesetzt. Der Kommanditist Property Class
London 3 Managementgesellschaft mbH ist im Folgenden
wieder aus der Fondsgesellschaft ausgeschieden. Der
Kommanditist Property Class England 3 Management -
gesellschaft mbH (im Folgenden „geschäftsführender Kommanditist“
oder „Management-GmbH“) hat mit Wirkung
zum 22.12.2010 seine Pflichteinlage auf zunächst
GBP 715.285,71 erhöht und eine weitere Einlage in Höhe von
GBP 35.714,29 übernommen. Mit Wirkung zum 27.01.2011
wurde die Pflichteinlage weiter auf GBP 63.501.000 und die
weitere Einlage auf GBP 3.175.000 erhöht. Der geschäftsführende
Kommanditist hat die Pflichteinlage in Höhe von
GBP 53.405.761,90 (GBP 52.595.238,10 durch Einlage der
Fondsimmobilie und GBP 810.523,80 durch Bareinlage)
und die weitere Einlage in Höhe von GBP 2.670.238,10
(GBP 2.629.761,90 durch Einlage der Fondsimmobilie und
GBP 40.476,20 durch Bareinlage) erbracht. Die in das Handelsregister
eingetragene Haftsumme des geschäftsführenden
Kommanditisten beträgt GBP 1.000.
Mit Beitritt der Investoren wird sich die Kommanditbeteiligung
und damit die Pflichteinlage des geschäftsführenden
Kommanditisten jeweils in Höhe der von den Investoren
gezeichneten Kapitaleinlagen bis auf einen Betrag von
GBP 1.000 reduzieren, ohne dass es hierzu der Zustimmung
der Gesellschafter bedarf (siehe § 3 Ziffer 5 Gesellschaftsvertrag).
Ebenso wird sich die weitere Einlage des geschäftsführenden
Kommanditisten jeweils in der Höhe reduzieren, in
der die Investoren zur Leistung eines Agios verpflichtet sind.
Nach Vollplatzierung des Kommanditkapitals wird der
102 I Rechtliche Grundlagen

geschäftsführende Kommanditist mit einer Pflichteinlage
von GBP 1.000 als Kommanditist an der Fondsgesellschaft
beteiligt bleiben.
Für die Herabsetzung seiner Beteiligung erhält der geschäftsführende
Kommanditist eine Abfindung in Höhe des Betrages,
um den seine tatsächlich eingezahlte Pflichteinlage
herabgesetzt wurde. Darüber hinaus wird ihm der Betrag
zurückbezahlt, um den sich seine tatsächlich eingezahlte
weitere Einlage reduziert hat.
Der geschäftsführende Kommanditist ist mittelbar eine
100%ige Tochtergesellschaft der KGAL (siehe das Kapitel
„Weitere Vertragspartner und Verflechtungen“ Seite 162). Er
ist allein zur Geschäftsführung und zur Vertretung der
Fondsgesellschaft berechtigt und verpflichtet, der persönlich
haftende Gesellschafter ist von der Geschäftsführung
ausgeschlossen (siehe § 12 Ziffer 1 Gesellschaftsvertrag).
Die Geschäftsführungsbefugnis erstreckt sich auf die Vornahme
aller Handlungen, die zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb
der Fondsgesellschaft gehören. Andere Handlungen
kann der geschäftsführende Kommanditist nur mit der
Zustimmung der Gesellschafter vornehmen (siehe § 12 Ziffer
3 Gesellschaftsvertrag). Schadenersatzansprüche aus
dem Gesellschaftsverhältnis gegen den geschäftsführenden
Kommanditisten bestehen lediglich bei grob fahrlässigen
oder vorsätzlichen Pflichtverletzungen (siehe § 12 Ziffer 5
Gesellschaftsvertrag).
Seit dem 01.01.2011 erhalten der persönlich haftende
Gesellschafter für die Übernahme der persönlichen Haftung
und der geschäftsführende Kommanditist für die Geschäftsführung
eine jährliche Vergütung in Höhe von jeweils GBP
2.000 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Sie ist
jeweils nachschüssig am 30.12. eines Jahres fällig, erstmals
zum 30.12.2011 (siehe § 14 Ziffer 2 Gesellschaftsvertrag). Die
Vergütung des persönlich haftenden Gesellschafters ist auch
im Falle eines Verlustes der Fondsgesellschaft zu entrichten.
In den Jahren, in denen die Fondsgesellschaft Verluste nach
britischem Ertragssteuerrecht erzielt, oder ein solcher Verlust
aufgrund der an den geschäftsführenden Kommanditisten
zu zahlenden Vergütung entstehen würde, entfällt die Vergütung
des geschäftsführenden Kommanditisten.
Den Gründungsgesellschaftern Property Class England 3
Beteiligungsgesellschaft mbH und SAMKO stehen über die
in diesem Abschnitt dargestellten Vergütungen hinaus keine
Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte oder sonstigen
Gesamtbezüge weder innerhalb noch außerhalb des Gesellschaftsvertrages
zu, insbesondere keine Gehälter, Gewinnbeteiligungen,
Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte,
Provisionen und Nebenleistungen jeder Art.
Die Gründungsgesellschafter sind weder mittelbar noch unmittelbar
an Unternehmen beteiligt, die mit dem Vertrieb
der emittierten Vermögensanlage beauftragt sind, die der
Fondsgesellschaft Fremdkapital zur Verfügung stellen oder
die im Zusammenhang mit der Herstellung des Anlageobjektes
nicht nur geringfügige Lieferungen oder Leistungen
erbringen.
Künftiger weiterer Gesellschafter des Emittenten
Weiterer Gesellschafter der Fondsgesellschaft wird künftig die
TERTIA ZWEITE Beteiligungstreuhand GmbH mit Sitz in Grünwald
(im Folgenden „TERTIA“ oder „Treuhandkommanditist“)
sein. Die TERTIA ist mittelbar eine 100%ige Tochtergesellschaft
der KGAL (siehe das Kapitel „Weitere Vertragspartner
und Verflechtungen“, Seite 163) und wird mit Zustandekommen
des ersten Treuhandverhältnisses in die Fondsgesellschaft
eintreten. Die Kapitaleinlage der TERTIA richtet sich
nach der Höhe der durch die als Treugeber beteiligten Investoren
insgesamt gezeichneten Kapitaleinlagen. Die im Handelsregister
einzutragende Haftsumme beträgt 1 % der Summe
der gezeichneten Kapitaleinlagen der Treugeber.
103

Der Treuhandkommanditist hält seine Beteiligung im eigenen
Namen, jedoch ausschließlich im Auftrag und für Rechnung
der jeweiligen Treugeber. Dementsprechend übt er
seine Gesellschafterrechte zwar im eigenen Namen, jedoch
gemäß den Weisungen der Treugeber aus, sofern diese
Gesellschafterrechte nicht an die Treugeber abgetreten wurden
oder diesen zur Ausübung überlassen wurden (siehe
hierzu den Abschnitt „Treuhandkonzept“ ab Seite 111).
Der Treuhandkommanditist ist berechtigt, seine Kommanditbeteiligung
ohne Zustimmung des geschäftsführenden
Kommanditisten vollständig oder teilweise auf einen nachfolgenden
Treuhandkommanditisten oder anteilig auf die
Treugeber zu übertragen. Gleiches gilt für die anteilige
Abtretung der Ausschüttungs- / Entnahmeansprüche, der
Ansprüche auf Auseinandersetzungsguthaben und Abfindungen
an die Treugeber.
Kapital des Emittenten
Die Fondsgesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft. Das
Gesellschaftskapital setzt sich daher aus der Einlage des
persönlich haftenden Gesellschafters und den Kommanditeinlagen
der Kommanditisten zusammen. Vorliegend leistet
der persönlich haftende Gesellschafter keine Einlage. Zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung beträgt das gezeichnete
Kapital GBP 66.676.000. Es setzt sich aus der durch den
geschäftsführenden Kommanditisten gezeichneten Pflichteinlage
in Höhe von GBP 63.501.000 und der von ihm übernommenen
weiteren Einlage in Höhe von GBP 3.175.000
zusammen. Die Pflichteinlage des geschäftsführenden Kommanditisten
ist in Höhe von GBP 53.405.761,90 erbracht
und steht in Höhe von GBP 10.095.238,10 noch aus; die weitere
Einlage des geschäftsführenden Kommanditisten ist in
Höhe von GBP 2.670.238,10 erbracht und steht in Höhe von
GBP 504.761,90 noch aus. Die im Handelsregister eingetragene
Haftsumme des geschäftsführenden Kommanditisten
beträgt GBP 1.000.
Die Höhe des Gesellschaftskapitals von insgesamt GBP
66.676.000 soll durch die Aufnahme der Investoren nicht verändert
werden. Die Kommanditbeteiligung des geschäftsführenden
Kommanditisten und damit dessen Pflichteinlage
wird mit Beitritt der Investoren jeweils in Höhe der von
diesen gezeichneten Pflichteinlagen bis auf einen Betrag von
GBP 1.000 vermindert, ohne dass es hierzu einer Zustimmung
der Gesellschafter bedarf (siehe § 3 Ziffer 5 Gesellschaftsvertrag).
Ebenso reduziert sich die weitere Einlage des
geschäftsführenden Kommanditisten jeweils in der Höhe, in
der die Investoren zur Zahlung eines Agios verpflichtet sind.
In Bezug auf die Fondsgesellschaft wurden bisher keine
Wertpapiere oder Vermögensanlagen im Sinne des § 8 f
Absatz 1 des Verkaufsprospektgesetzes ausgegeben.
Investoren
Die Erwerber der Vermögensanlage (im Folgenden „Investoren“)
beteiligen sich zunächst als Treugeber über den Treuhandkommanditisten
TERTIA an der Fondsgesellschaft. Sie
können jedoch bereits im Zeichnungsschein festlegen, ob
sie weiterhin als Treugeber beteiligt sein wollen oder ob sie
ihre Beteiligung in eine unmittelbare Kommanditbetei -
ligung umwandeln und sich als Kommanditisten in das
Handelsregister eintragen lassen möchten (siehe hierzu im
Kapitel „Beteiligung“ ab Seite 138).
Über entsprechende Regelungen im Treuhandvertrag und
im Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft wird erreicht,
dass die Treugeber den unmittelbar beteiligten Kommanditisten,
soweit rechtlich möglich, hinsichtlich der steuerlichen
und rechtlichen Folgen gleichgestellt sind.
Pflichten der Investoren
Die Vermögensanlage ist für die Erwerber mit den nach -
folgenden Pflichten verbunden:
104 I Rechtliche Grundlagen

Zahlungsverpflichtung
Die Zahlungsverpflichtung der Investoren lautet auf Pfund
Sterling und bezieht sich auf die mit Unterzeichnung des
Zeichnungsscheins vom jeweiligen Investor übernommene
Kapitaleinlage zuzüglich des Agios (5 % der Kapitaleinlage).
Der Beitritt des Investors kann unter bestimmten Voraussetzungen
Grunderwerbsteuer nach britischem Recht (Stamp
Duty Land Tax; im Folgenden „SDLT“) auf Investorenebene
auslösen (siehe hierzu das Kapitel „Beteiligung“ ab Seite
138). In diesem Fall hat der Investor die SDLT an die von ihm
bevollmächtigte Steuerberatungsgesellschaft WSM Partners
LLP (im Folgenden „WSM“) mit Sitz in London zur
Weiterleitung an die zuständigen britischen Finanzbehörden
sowie die Steuerberatungsgebühr zuzüglich britischer
Umsatzsteuer zu zahlen (siehe hierzu in den Kapiteln „Steuerliche
Grundlagen“ ab Seite 133 sowie „Beteiligung“ ab
Seite 138). Weitere Einzelheiten hierzu sowie zu den mit
dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung der Vermögensanlage
verbundenen weiteren Kosten ergeben sich
aus dem Kapitel „Beteiligung“ Seite 144 sowie aus dem
Zeichnungsschein. Die in Pfund Sterling in das Handels -
register einzutragende Haftsumme entspricht 1 % der
Kapitalein lage ohne Agio.
Im Falle nicht fristgerechter Erbringung bzw. Nichterbringung
der Kapitaleinlage zuzüglich Agio sowie gegebenenfalls
anfallender SDLT nebst Steuerberatungsgebühr zuzüglich
britischer Umsatzsteuer kann die Fondsgesellschaft Verzugszinsen
gemäß § 288 BGB verlangen. Darüber hinaus kann
dies dazu führen, dass das Treuhandverhältnis nicht wirksam
zustande kommt (siehe § 1 Ziffer 2 Treuhandvertrag in
Verbindung mit § 3 Ziffer 4 Gesellschaftsvertrag sowie den
Zeichnungsschein). Der Treuhandkommanditist ist in diesen
Fällen zu einer außerordentlichen Kündigung des Treuhandvertrages
berechtigt (siehe § 3 Ziffer 2 Treuhandvertrag).
Zusätzlich kann die Fondsgesellschaft pauschal 15 % der
Kapitaleinlage des jeweiligen Kommanditisten als Schadenersatz
verlangen. Dem Investor bleibt der Nachweis vorbehalten,
dass kein oder nur ein wesentlich geringerer Schaden
entstanden ist (siehe § 4 Ziffer 4 Gesellschaftsvertrag und
den Zeichnungsschein). Darüber hinaus kann der Investor,
falls er der Fondsgesellschaft bereits als Kommanditist beigetreten
ist, aus der Fondsgesellschaft ausgeschlossen werden
(siehe § 8 Ziffer 2 (a) Gesellschaftsvertrag).
Pflicht zur Erteilung einer Steuerberatungsvollmacht
Sofern durch den Beitritt eines Investors SDLT ausgelöst wird,
hat er der KGAL eine unterzeichnete unwiderrufliche Vollmacht
zugunsten von WSM auszuhändigen, die die erforderliche
Grunderwerbsteuererklärung gegenüber den britischen
Finanzbehörden abgibt, sowie die Zahlung der SDLT zur
Weiterleitung an die britischen Finanzbehörden in Empfang
nimmt (§ 3 Ziffer 4 Gesellschaftsvertrag). Die Steuerberatungsgebühr
für WSM im Zusammenhang mit der Abgabe
einer Grunderwerbsteuererklärung beträgt voraussichtlich
rund GBP 350 zuzüglich britischer Umsatzsteuerkosten und
ist vom Investor zu tragen.
Pflicht zur Kosten- /Abgabenerstattung
und Nachschusspflicht
Belastungen der Fondsgesellschaft mit Abgaben (beispielsweise
Steuern, Gebühren, Beiträge) und anderen Kosten, die
auf Handlungen bzw. dem Verhalten eines Gesellschafters
beruhen (z. B. Übertragung der Beteiligung, vorzeitiges Ausscheiden
aus der Gesellschaft) oder ihren Grund in der
Person oder Rechtspersönlichkeit /Rechtsform/Sitz eines
Gesellschafters haben, sind von dem die jeweilige Belastung
auslösenden Gesellschafter und einem etwaigen Rechtsnachfolger
als Gesamtschuldner zu tragen (siehe § 11 Ziffer 1
Gesellschaftsvertrag).
105

Auf Ebene des Investors etwa entstehende individuelle
Steuerbelastungen (siehe im Kapitel „Risikohinweise“ Seite
19 bis 21 und Seite 27) sowie etwaige Kosten für die steuerliche
Beratung in Großbritannien sind von diesem selbst zu
tragen. Der Anbieter oder der Emittent übernehmen keine
Zahlung von Steuern für die Investoren.
Eine über die in den vorstehenden Abschnitten dargestellte
Abgaben- und Kostenerstattungspflicht hinausgehende
Nachschusspflicht kann nur mit den Stimmen aller Gesellschafter
beschlossen werden (siehe § 15 Ziffer 1 Gesellschaftsvertrag).
Haftung
Die Investoren, die sich als Kommanditisten unmittelbar an
der Fondsgesellschaft beteiligen, haften gegenüber Gläubigern
der Fondsgesellschaft bis zur Höhe ihrer im Handelsregister
eingetragenen Haftsumme, die 1 % der übernommenen
Kapitaleinlage beträgt. Soweit der Investor seine
Kapitaleinlage geleistet hat, erlischt seine persönliche Haftung.
Die Haftung lebt wieder auf, wenn das Kapitalkonto
des Investors durch Ausschüttungen/Entnahmen unter den
Betrag seiner Haftsumme sinkt. Nach ihrem Ausscheiden aus
der Fondsgesellschaft haften die Investoren bis zur Höhe
ihrer Haftsumme für bis dahin begründete Verbindlichkeiten
der Fondsgesellschaft, die bis zum Ablauf von fünf Jahren
nach ihrem Ausscheiden fällig werden und gegen sie gerichtlich
geltend gemacht wurden. Zu den Details siehe im Kapitel
„Risikohinweise“ ab Seite 26. Die Investoren, die sich als
Treugeber mittelbar über den Treuhandkommanditisten an
der Fondsgesellschaft beteiligen, haften nicht unmittelbar
für die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft, müssen aber
den Treuhandkommanditisten von dessen Haftung freistellen.
Wirtschaftlich sind sie daher den Kommanditisten hinsichtlich
der Haftung gleichgestellt.
Vertraulichkeit
Jeder Gesellschafter ist zur Verschwiegenheit gegenüber
unbeteiligten Dritten in allen Angelegenheiten der Fondsgesellschaft
verpflichtet.
Weitere Leistungsverpflichtungen
Über die in diesem Abschnitt „Pflichten der Investoren“ dargestellten
Leistungsverpflichtungen (Zahlungsverpflichtung,
Pflicht zur Erteilung einer Steuerberatungsvollmacht, Pflicht
zur Kosten-/Abgabenerstattung und Nachschusspflicht,
Haftung) hinaus sind die Erwerber der Vermögensanlage
nicht verpflichtet, weitere Leistungen zu erbringen, insbesondere
weitere Zahlungen zu leisten.
Rechte der Investoren
Die Vermögensanlage ist für die Investoren mit den nachfolgend
dargestellten Rechten verbunden:
Beteiligung am Jahresergebnis, Ausschüttungen / Entnahmen
Stimmrecht bei Gesellschafterbeschlüssen
Einsichts-, Kontroll- und Informationsrechte
Kündigungsrecht
Recht zur Übertragung und Belastung von Gesellschaftsanteilen
Auflösung und Liquidation der Fondsgesellschaft
Beteiligung am Jahresergebnis,
Ausschüttungen/Entnahmen
Die Gesellschafter sind grundsätzlich im Verhältnis ihrer
Kapitaleinlagen am Ergebnis der Fondsgesellschaft beteiligt.
Der geschäftsführende Kommanditist erhält, soweit möglich,
im Jahr der Veräußerung der Fondsimmobilie oder in
den Jahren der Liquidation der Fondsgesellschaft ein Vorabergebnis
zugewiesen. Die Aufteilung der Ausschüttungen
/ Entnahmen zwischen den Gesellschaftern erfolgt
grundsätzlich entsprechend der Höhe der von ihnen geleis-
106 I Rechtliche Grundlagen

teten Kapitaleinlagen und der Dauer ihrer Beteiligung
an der Fondsgesellschaft (siehe hierzu auch das Kapitel
„Prognoserechnung“ ab Seite 82).
Der geschäftsführende Kommanditist entscheidet über die
ausschüttungsfähigen Beträge und wird dabei zur Deckung
zukünftiger Kosten und Verpflichtungen der Fondsgesellschaft
eine angemessene Liquiditätsreserve vorhalten. Die
Ausschüttungen / Entnahmen sind dabei grundsätzlich zum
30.04. eines jeden Jahres für das Vorjahr vorgesehen, erstmalig
zum 30.04.2012.
Daneben ist der geschäftsführende Kommanditist berechtigt,
während des Platzierungszeitraums zur Deckung eigener
Verbindlichkeiten diejenige Liquidität aus der Fondsgesellschaft
zu entnehmen, die durch die Investoren in die
Fondsgesellschaft bei Erwerb ihrer Beteiligung als gesamter
Einzahlungsbetrag geleistet wurde abzüglich derjenigen
Beträge, die der geschäftsführende Kommanditist für die
Herabsetzung seiner Pflichteinlage und Rückzahlung seiner
Kapitalrücklage erhalten hat. Das Entnahmerecht dient zur
Deckung der Verbindlichkeiten, die dem geschäftsführenden
Kommanditisten im Zusammenhang mit dem Unternehmensgegenstand
der Fondsgesellschaft entstanden sind.
Die Kapitalkonten der Investoren werden in Pfund Sterling
geführt. Die Beteiligung am Ergebnis und am Vermögen der
Fondsgesellschaft wird damit ausschließlich auf Pfund Sterling-Basis
ermittelt. Im Rahmen des gesetzlich Zulässigen
werden sämtliche Abschlüsse in Pfund Sterling auf Basis
der deutschen Rechnungslegungsvorschriften erstellt. Die
Gesellschafter können sich im Zeichnungsschein oder später
durch schriftliche Erklärung gegenüber der Fondsgesellschaft
für eine Auszahlung der Ausschüttungen / Entnahmen
in Euro entscheiden (siehe hierzu § 14 Ziffer 6 Gesellschaftsvertrag).
Stimmrecht bei Gesellschafterbeschlüssen
Das Stimmrecht der Gesellschafter richtet sich nach der
Höhe der übernommenen Kapitaleinlage (ohne Agio). Auf je
volle GBP 1.000 der Kapitaleinlage entfällt eine Stimme. In
gleichem Umfang stehen auch dem geschäftsführenden
Kommanditisten Stimmen zu. Ungeachtet dessen verfügt er
im Übrigen über wenigstens 50 Stimmen (siehe § 13 Ziffer 6
Gesellschaftsvertrag).
Grundsätzlich erfordern Gesellschafterbeschlüsse die einfache
Mehrheit der abgegebenen gültigen Stimmen, sofern
im Gesellschaftsvertrag nichts anderes geregelt ist oder
zwingende gesetzliche Vorschriften andere Mehrheitserfordernisse
vorsehen. Davon abweichend ist für Änderungen
des Gesellschaftsvertrages, die Auflösung sowie für sonstige
Grundlagengeschäfte der Fondsgesellschaft und für einen
Beschluss über die Veräußerung der Fondsimmobilie vor
dem 31.12.2022 eine Mehrheit von 3 /4 der abgegebenen
gültigen Stimmen sowie die Zustimmung des geschäftsführenden
Kommanditisten notwendig (qualifizierte Mehrheit;
siehe § 13 Ziffer 8, 9 Gesellschaftsvertrag).
Ebenso können der Ausschluss des geschäftsführenden
Kommanditisten, der Entzug der Vertretungsmacht und der
Entzug der Geschäftsführungsbefugnis des geschäftsführenden
Kommanditisten ohne Vorliegen eines wichtigen
Grundes nur mit 3 /4-Mehrheit der abgegebenen gültigen
Stimmen beschlossen werden.
Änderungen des Gesellschaftsvertrages, die nicht alle
Gesellschafter formell und materiell gleich behandeln, den
Gesellschaftern zusätzliche Pflichten auferlegen oder die
Rechtsstellung des geschäftsführenden Kommanditisten zu
dessen Nachteil verändern, bedürfen der Zustimmung aller
Gesellschafter.
107

Gesellschafterbeschlüsse werden grundsätzlich schriftlich
und im Umlaufverfahren gefasst. Die Beschlussfassung führt
der geschäftsführende Kommanditist durch. Er kann vom
Umlaufverfahren absehen und stattdessen eine Gesellschafterversammlung
einberufen, wenn hierfür ein wichtiger
Grund vorliegt. Jeder Gesellschafter kann sich in der Gesellschafterversammlung
durch einen anderen Gesellschafter,
seinen Ehegatten, einen Elternteil, ein volljähriges Kind,
einen Testamentsvollstrecker oder einen ständigen Generalbevollmächtigten
vertreten lassen (siehe § 13 Ziffer 5 Gesellschaftsvertrag).
Zur Beschlussfähigkeit siehe § 13 Ziffer 3 und
Ziffer 5 Gesellschaftsvertrag.
Gesellschafter können bei Vorliegen eines wichtigen Grundes
unter Benennung dieses Grundes und des Abstimmungspunktes
eine außerordentliche Beschlussfassung verlangen,
wenn sie mindestens 10 % des Kommanditkapitals
auf sich vereinigen (siehe § 13 Ziffer 4 Gesellschaftsvertrag).
Einsichts-, Kontroll- und Informationsrecht
Die Gesellschafter verfügen über die gesetzlichen Einsichts-,
Kontroll- und Informationsrechte eines Kommanditisten
gemäß § 166 HGB mit der Maßgabe, dass die Unterlagen
bezüglich der Beteiligung an der Fondsgesellschaft nur durch
einen standesrechtlich zur Verschwiegenheit verpflichteten
Angehörigen eines rechts-, steuerberatenden oder wirtschaftsprüfenden
Berufes eingesehen werden dürfen.
Kündigungsrecht
Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet worden.
Das Gesellschaftsverhältnis kann von jedem Gesellschafter
mit einer Frist von drei Monaten zum Ende eines
Geschäftsjahres, erstmals zum 31.12.2027, ordentlich
gekündigt werden. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung
aus wichtigem Grund bleibt unberührt (siehe hierzu §8
Ziffer 1 Gesellschaftsvertrag). Eine Kündigung hat mittels
eingeschriebenen Briefs zu erfolgen, der an die Fonds -
gesellschaft zu richten ist. Für die Fristeinhaltung ist der
Zugang der Kündigung bei der Fondsgesellschaft maßgeblich.
Der durch Kündigung ausscheidende Gesellschafter erhält
eine Abfindung in Höhe des Verkehrswertes seiner Beteiligung.
Der Auszahlungsbetrag wird zwei Wochen nach
Anforderung durch den ausscheidenden Gesellschafter
fällig, frühestens jedoch zum nächsten, auf das Ausscheiden
folgenden Ausschüttungstermin, und nur, soweit die Fondsgesellschaft
zu diesem Zeitpunkt über ausreichend Liquidität
verfügt, spätestens jedoch zehn Jahre nach Ausscheiden.
Bis zur Auszahlung ist die Abfindung marktüblich zu verzinsen
(siehe hierzu § 10 Gesellschaftsvertrag).
Recht zur Übertragung und Belastung
von Gesellschaftsanteilen
Ein Gesellschafter kann seinen Gesellschaftsanteil vollständig
oder teilweise übertragen (durch Abtretung im Rahmen
einer Schenkung oder Veräußerung), belasten oder eine
sonstige Verfügung hierüber treffen. Dies ist grundsätzlich
nur mit Wirkung zum folgenden 01.01. eines Kalenderjahres
möglich und bedarf zur Wirksamkeit der vorherigen schriftlichen
Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten
der Fondsgesellschaft. Die Zustimmung kann nur aus
wichtigem Grund versagt werden (siehe hierzu § 7 Gesellschaftsvertrag).
Eine Übertragung oder sonstige Verfügung
über den Gesellschaftsanteil ist grundsätzlich nur zum
folgenden 01.01. eines Kalenderjahres wirksam.
Eine teilweise Übertragung ist ausgeschlossen, sofern
dadurch ein Gesellschaftsanteil von unter GBP 10.000 oder
ein nicht auf volle GBP 1.000 lautender Anteil entsteht. Die
Bestellung eines Nießbrauchs an einem Gesellschaftsanteil
ist unzulässig.
108 I Rechtliche Grundlagen

Zu den steuerlichen Implikationen einer Übertragung eines
Gesellschaftsanteils siehe im Kapitel „Steuerliche Grund -
lagen“ ab Seite 126.
Alle im Zusammenhang mit einer Übertragung oder sonstigen
Verfügung über den Gesellschaftsanteil entstehenden
Kosten und Abgaben sind von dem übertragenden/verfügenden
und dem eintretenden Gesellschafter gesamtschuldnerisch
zu tragen (siehe hierzu vorstehend den Abschnitt
„Pflicht zur Kosten-/Abgabenerstattung und Nachschusspflicht“
sowie im Kapitel „Beteiligung“ Seite 144).
Auflösung und Liquidation der Fondsgesellschaft
Mit einer Mehrheit von 3 /4 der abgegebenen gültigen Stimmen
und mit Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten
können die Gesellschafter die Auflösung der
Fondsgesellschaft beschließen. Die Liquidation erfolgt durch
den geschäftsführenden Kommanditisten oder durch
den /die von ihm zu benennenden Liquidator(en) (siehe § 13
Ziffer 9 und § 16 Ziffer 1 Gesellschaftsvertrag). Der
geschäftsführende Kommanditist ist zu einem Ausgleich
eines etwaigen negativen Buchwertes seiner Beteiligung
nicht verpflichtet.
Tod eines Gesellschafters
Verstirbt ein Gesellschafter, geht die Beteiligung auf seine
Erben über und die Fondsgesellschaft wird mit den Erben
fortgesetzt (siehe § 9 Gesellschaftsvertrag).
Ausschluss / Ausscheiden aus
der Fondsgesellschaft
Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt, einen
Gesellschafter mit sofortiger Wirkung oder mit Wirkung zu
einem späteren Zeitpunkt aus der Fondsgesellschaft auszuschließen,
wenn dieser seinen Zahlungsverpflichtungen
nicht nachkommt, ein Insolvenz- oder vergleichbares Ver-
fahren über sein Vermögen eröffnet oder die Eröffnung
mangels Masse abgelehnt wird, in seinen Gesellschaftsanteil
die Einzelzwangsvollstreckung betrieben wird, der Treuhandkommanditist
nicht zur Durchführung des vereinfachten
Verfahrens im Zusammenhang mit der Quellensteuer in
Großbritannien bevollmächtigt wird und die dafür notwendigen
Informationen nicht bereit gestellt werden, ein
Verstoß gegen das Geldwäschegesetz oder ein sonstiger
wichtiger Grund vorliegt. In diesen Fällen erhält der ausgeschlossene
bzw. ausgeschiedene Gesellschafter eine Abfindung
in Höhe des handelsrechtlichen Buchwertes seiner
Beteiligung, wie er sich aus der Schlussbilanz des Geschäftsjahres
ergibt, welches vor seinem Ausscheiden beendet war,
zuzüglich des zeitanteilig auf den Zeitpunkt des Ausscheidens
berechneten Ergebnisses unter Berücksichtigung zwischenzeitlich
getätigter Ausschüttungen / Entnahmen sowie
noch nicht erfüllter Abgaben- und Kostenerstattungspflichten
nach § 7 Ziffer 4 und § 7 Ziffer 6 sowie § 11 Gesellschaftsvertrag,
höchstens aber in Höhe des Verkehrswertes
seiner Beteiligung (siehe § 8 Ziffer 2, § 10 Ziffern 2 und 3
Gesellschaftsvertrag).
Bei Investoren, die sich als Treugeber beteiligt haben, kann
der geschäftsführende Kommanditist in diesen Fällen den
Kommanditanteil des Treuhandkommanditisten entsprechend
herabsetzen und der Treuhandkommanditist den
Treuhandvertrag außerordentlich kündigen. Der dadurch
entstehende Abfindungsanspruch des Treugebers richtet
sich nach den vorgenannten Regelungen des Gesellschaftsvertrages
(siehe § 7 Ziffer 4 Treuhandvertrag).
Datenschutz
Die Daten des Gesellschafters werden bis zur Beendigung
der Beteiligung im Rahmen der zur Durchführung der Beteiligung
notwendigen Maßnahmen verarbeitet, genutzt und
gespeichert. Die Daten können während und auch nach der
109

Beendigung der Beteiligung für Zwecke der Markt- und
Meinungsforschung verwendet werden. Dieser Nutzung
kann der Gesellschafter jederzeit kostenlos widersprechen
(siehe § 18 Gesellschaftsvertrag und § 13 Ziffern 2 und 3
Treuhandvertrag).
Eine Weitergabe von Gesellschafterdaten erfolgt nur, wenn
eine entsprechende rechtliche Verpflichtung besteht und nur
unter Beachtung des Bundesdatenschutzgesetzes. Die Rechtsprechung
hat unter bestimmten Voraussetzungen einem
Gesellschafter das Recht zuerkannt, die Namen und
Anschriften seiner Mitgesellschafter zu erfahren. Die Rechtsfragen
in diesem Zusammenhang sind derzeit noch ungeklärt,
insbesondere, ob auch die Namen und Anschriften der
als Treugeber beteiligten Investoren hiervon erfasst sind.
Aktuell sind verschiedene Gerichtsverfahren diesbezüglich
anhängig.
Hauptmerkmale der Anteile der derzeitigen und
der künftigen Gesellschafter im Vergleich
Die Hauptmerkmale der Anteile der derzeitigen Gesellschafter,
der Management-GmbH und der Beteiligungs-GmbH
weichen in den folgenden Punkten von den Hauptmerkmalen
der Anteile der künftigen Gesellschafter ab:
Die Beteiligungs-GmbH ist persönlich haftender Gesellschafter
und hat keine Einlage übernommen.
Die Beteiligungs-GmbH erhält ab dem Jahr 2011 eine jährliche
Vergütung in Höhe von GBP 2.000 zuzüglich einer
gegebenenfalls anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer.
Die Beteiligungs-GmbH haftet unbeschränkt mit ihrem
Gesellschaftsvermögen.
Der Beteiligungs-GmbH stehen unbeschränkte Einsichts-,
Kontroll- und Informationsrechte zu.
Die Beteiligungs-GmbH erhält keine Ausschüttungen / Entnahmen.
Die Management-GmbH ist berechtigt, die Fassung von
Gesellschafterbeschlüssen zu initiieren und führt die
Beschlussfassungen durch. Sie hat nach Herabsetzung
ihrer Kommanditeinlage und /oder Ausplatzierung des
Beteiligungsangebotes jedenfalls nicht weniger als 50
Stimmen.
Die Management-GmbH entscheidet über die Höhe der
ausschüttungsfähigen Beträge.
Die Auflösung und Liquidation der Fondsgesellschaft ist
nur mit Zustimmung der Management-GmbH möglich.
Die Management-GmbH und die Beteiligungs-GmbH
werden durch die Fondsgesellschaft von der Haftung für
ihre Handlungen oder Unterlassungen im Rahmen des
Gesellschaftsverhältnisses freigestellt, es sei denn, die
Haftung basiert auf vorsätzlichem oder grob fahrlässigem
Verhalten.
Die Management-GmbH kann bei ihrem Ausscheiden die
Freistellung von ihrer Forthaftung für Gesellschafterverbindlichkeiten
verlangen.
Die im Handelsregister eingetragene Haftsumme der
Management-GmbH beträgt nicht 1 %, sondern GBP 1.000.
Die Management-GmbH erhält als Gegenleistung für die
Herabsetzung ihrer Beteiligung eine Abfindung in Höhe
der tatsächlich von ihr erbrachten Pflichteinlage. Darüber
hinaus erhält sie den Betrag um den die tatsächlich eingezahlte
weitere Einlage reduziert wird, zurück.
Die Management-GmbH erhält ab dem Jahr 2011 eine
jährliche Vergütung in Höhe von GBP 2.000 zuzüglich einer
gegebenenfalls anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer, die
in den Jahren entfällt, in denen die Fondsgesellschaft nach
britischem Ertragsteuerrecht Verluste erzielt oder durch die
Leistung dieser Vergütung Verluste erzielen würde.
Die Management-GmbH ist berechtigt, während des Platzierungszeitraums
zur Deckung eigener Verbindlichkeiten
diejenige Liquidität aus der Fondsgesellschaft zu entnehmen,
die durch die Investoren in die Fondsgesellschaft bei
Erwerb ihrer Beteiligung als gesamter Einzahlungsbetrag
geleistet wurde abzüglich derjenigen Beträge, die der
geschäftsführende Kommanditist für die Herabsetzung
110 I Rechtliche Grundlagen

seiner Pflichteinlage und Rückzahlung seiner Kapitalrück -
lage erhalten hat. Dadurch wird die vertraglich vereinbarte
Tilgung der Zwischenfinanzierung sichergestellt.
Die Management-GmbH ist berechtigt die Zeichnungsfrist
einmalig bis zum 31.12.2012 zu verlängern.
Die Management-GmbH ist berechtigt die TERTIA ZWEITE
Beteiligungstreuhand GmbH anzuweisen weitere Investoren
aufzunehmen, bis die Summe der Kapitaleinlagen in
Höhe von GBP 63.500.000 zuzüglich einer Zeichnungsreserve
von GBP 40.000 erreicht ist.
Die Management-GmbH erhält soweit möglich, im Jahr
der Veräußerung der Fondsimmobilie und in den Jahren
der Liquidation der Fondsgesellschaft in Höhe einer dann
bestehenden negativen Summe seiner Kapitalkonten III
und IV ein Vorabergebnis zugewiesen.
Die Hauptmerkmale der Anteile der derzeitigen Gesellschafter
weichen darüber hinaus von Hauptmerkmalen des
Anteils des künftigen Gesellschafters TERTIA wie folgt ab:
Die derzeitigen Gesellschafter sind, anders als die TERTIA,
selbst wirtschaftlich Berechtigte ihrer Gesellschaftsanteile.
Der TERTIA stehen daher keine eigenen Ausschüttungs- /
Entnahmeansprüche, Ansprüche auf Anteile am Liquidationserlös
oder Ansprüche auf ein Auseinandersetzungsguthaben
zu, da diese an die Investoren abgetreten werden. Die
TERTIA erhält jedoch eine Treuhandvergütung in Höhe von
GBP 8.000 jährlich zuzüglich einer gegebenenfalls anfallenden
gesetzlichen Umsatzsteuer. Die TERTIA wird zudem ihre
Kontrollrechte gemäß § 166 HGB sowie ihre Stimmrechte
den Investoren zur Ausübung überlassen. Die TERTIA ist verpflichtet,
ihren Gesellschaftsanteil auf Verlangen des jeweiligen
Investors anteilig auf diesen zu übertragen.
Darüber hinaus gibt es keine weiteren Abweichungen der
Hauptmerkmale der Anteile der derzeitigen Gesellschafter
gegenüber den vorstehend in den Abschnitten „Pflichten
der Investoren“ (ab Seite 104) und „Rechte der Investoren“
(ab Seite 106) dargestellten Hauptmerkmalen der Anteile
der künftigen Gesellschafter.
Treuhandkonzept
Die Investoren beteiligen sich zunächst ausschließlich als
Treugeber über den Treuhandkommanditisten TERTIA ZWEITE
Beteiligungstreuhand GmbH mit Sitz in Grünwald an der
Fondsgesellschaft.
Mit Annahme der Beteiligungserklärung durch den Treuhandkommanditisten
kommt der Treuhandvertrag zwischen
dem Investor und dem Treuhandkommanditisten
wirksam zustande. Der Treuhandvertrag ist als Bestandteil
dieses Beteiligungsprospektes ab Seite 182 abgedruckt. Die
Annahme erfolgt durch Erstellung einer Zeichnungsbestätigung.
Das mit dem Treuhandvertrag vereinbarte Treuhandverhältnis,
d.h. der Beitritt des Treuhandkommanditisten zur
Fondsgesellschaft im Auftrag des Treugebers, entsteht erstmals
mit Eintritt der im Zeichnungsschein vereinbarten
Voraussetzungen (siehe auch im Kapitel „Beteiligung“ den
Abschnitt „Annahme der Beteiligungserklärung“ Seite 141
sowie § 1 Ziffer 2 Treuhandvertrag in Verbindung mit §3
Ziffer 4 Gesellschaftsvertrag).
Der Treugeber ist berechtigt, durch Erklärung im Zeichnungsschein
sowie innerhalb einer Frist von 20 Tagen nach
Bestätigung der Annahme der Beteiligungserklärung die
Umwandlung seiner treuhänderischen Beteiligung in eine
gesellschaftsrechtliche Beteiligung an der Fondsgesellschaft
als Kommanditist zu verlangen. Danach kann der Treugeber
durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Treuhandkommanditisten
mit einer Frist von drei Monaten jeweils zum
Ablauf des 31.12. eines Jahres die Umwandlung seiner treuhänderischen
Beteiligung in eine gesellschaftsrechtliche
Beteiligung an der Fondsgesellschaft als Kommanditist verlangen.
Das Umwandlungsverlangen wird wirksam, sobald
der Fondsgesellschaft eine notariell beglaubigte Handelsre-
111

gister-Vollmacht durch den Treugeber zur Verfügung gestellt
wird. Die durch die Beendigung des Treuhandvertrages verursachten
Kosten, Gebühren und Auslagen gehen zu Lasten
des Treugebers.
Der Treuhandkommanditist hat aufgrund des Treuhandvertrages
(Rechtsgrundlage) die Aufgabe, im Auftrag und auf
Rechnung des Investors der Fondsgesellschaft als Kommanditist
beizutreten. Er hat darüber hinaus die Aufgabe, die
Beteiligung an der Fondsgesellschaft für den Investor treuhänderisch
zu halten (siehe § 1 Ziffer 2 Treuhandvertrag).
Der Gegenstand des Treuhandvertrages ist auf das treuhänderische
Halten der Kommanditanteile der Investoren
beschränkt. Das Treuhandverhältnis dient ausschließlich der
Verwaltungsvereinfachung im Interesse der Fondsgesellschaft
und der Treugeber sowie dem Vertraulichkeitsinteresse
der Investoren (siehe hierzu § 1 Ziffer 8 Treuhandvertrag).
Der Treuhandkommanditist tritt sämtliche Ansprüche aus
der treuhänderisch für den Treugeber gehaltenen Kommanditbeteiligung
an die Treugeber im Verhältnis der Höhe ihrer
Anteile ab (siehe § 2 Ziffer 1 Treuhandvertrag).
Der Treuhandvertrag endet unter anderem, wenn der Treugeber
seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft gemäß §7
Ziffer 6 Treuhandvertrag in Verbindung mit § 8 Ziffer 1
Gesellschaftsvertrag wirksam gekündigt hat, zum Zeitpunkt
des Wirksamwerdens der Kündigung, ansonsten mit vollständiger
Abwicklung der Liquidation der Fondsgesellschaft
(siehe hierzu § 7 Ziffer 6 Treuhandvertrag). Weitere Beendigungsgründe
ergeben sich aus § 7 des Treuhandvertrages.
Der Treuhandkommanditist haftet den Treugebern nur bei
grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Verletzung der ihm
obliegenden Verpflichtungen; er übernimmt keine Haftung
für den Eintritt der vom Treugeber mit dem Abschluss des
Treuhandvertrages angestrebten wirtschaftlichen oder
steuerlichen Ziele (siehe § 11 Treuhandvertrag). Er übernimmt
darüber hinaus keine Haftung für die Richtigkeit und
Vollständigkeit des Beteiligungsprospektes (siehe § 11 Treuhandvertrag).
Der Treuhandkommanditist übernimmt im
Zusammenhang mit der Zeichnung der Beteiligung an der
Fondsgesellschaft durch den Treugeber keine Beratungsleistung
und stellt dem Treugeber keine Informationen zur Verfügung.
Die Treugeber üben ihre Stimmrechte selbst aus und können
sich auf Verlangen zur Ausübung der dem Treuhandkommanditisten
gegenüber der Gesellschaft zustehenden
Kontrollrechte bevollmächtigen lassen (siehe § 2 Ziffer 2 und
§ 4 Treuhandvertrag, § 5 Ziffer 1 Gesellschaftsvertrag).
Die Rechte und Pflichten der Investoren aus dem Treuhandvertrag
können nur unter Berücksichtigung der entsprechenden
Regeln des Gesellschafts- und Treuhandvertrages
übertragen oder belastet werden (siehe § 6 Treuhandvertrag).
Gleiches gilt beim Tod des Treugebers (siehe § 9 Treuhandvertrag).
Für den Treuhandkommanditisten ergeben sich folgende
Rechte und Pflichten:
Die wesentlichen Pflichten des Treuhandkommanditisten
bestehen im treuhänderischen Halten der Beteiligung an der
Fondsgesellschaft für die Investoren und darin, sämtliche
Rechte als Gesellschafter der Fondsgesellschaft an die Investoren
abzutreten.
Das einzige wesentliche Recht des Treuhandkommanditisten
aus dem Treuhandvertrag besteht in dem Anspruch auf eine
jährliche pauschale Vergütung in Höhe von GBP 8.000 zuzüg-
112 I Rechtliche Grundlagen

lich einer gegebenenfalls anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer.
Die Treuhandvergütung ist jeweils spätestens am
30.12. des jeweiligen Jahres fällig (siehe § 12 Treuhandvertrag
in Verbindung mit § 5 Ziffer 3 Gesellschaftsvertrag). Da
der Anspruch des Treuhandkommanditisten auf Vergütung
bis zum Zeitpunkt der Vollbeendigung der Fondsgesellschaft
besteht und diese auf unbestimmte Zeit errichtet ist, kann
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung kein Gesamtbetrag
der für die Wahrnehmung der Aufgaben vereinbarten Vergütung
des Treuhänders angegeben werden.
In seiner Eigenschaft als Gesellschafter der Fondsgesellschaft
stünden ihm darüber hinaus Ausschüttungsansprüche,
Stimmrechte und Kontrollrechte zu; diese hat er jedoch
sämtlich an die Treugeber / Investoren abgetreten bzw. zur
Ausübung überlassen.
Interessenkonflikte des Treuhandkommanditisten können
aus der Tatsache entstehen, dass dieser eine Tochtergesellschaft
des Initiators ist und die Geschäftsführer zugleich
Mitarbeiter des Initiators sind (siehe hierzu im Kapitel „Risikohinweise“
den Abschnitt „Potenzielle Interessenkonflikte“
auf Seite 22 sowie im Kapitel „Weitere Vertragspartner und
Verflechtungen“ den Abschnitt „Kapitalmäßige und personelle
Verflechtungen“ ab Seite 164).
Der Treuhandvertrag unterliegt deutschem Recht.
113

Vertragsbeziehungen der Fondsgesellschaft und der
Property Class England 3 Managementgesellschaft mbH
Vereinfachte Darstellung der Vertragsbeziehungen
Bayerische Landesbank
und
Hamburger Sparkasse AG
Property Class England 3
Managementgesellschaft
mbH
Auslagenersatzvereinbarung
Geschäftsführender
Kommanditist
ALCAS GmbH
Vermittlung
Eigenkapital
Property Class England 3
GmbH & Co. KG
(Fondsgesellschaft)
Einzahlungsund
Platzierungsgarantie
Geschäftsbesorgung,
Vermittlung
Fremdkapital
KGAL GmbH & Co. KG
Facility
Management
Eigentum
Langfristfinanzierung
Deutsche Genossenschafts-
Hypothekenbank AG/
Bayerische Landesbank
Deutschland
Großbritannien
DTZ International
Property & Asset
Management
Vermietung
Zwischenfinanzierung
Fondsimmobilie
Mietverträge
Mieter:
Allianz Services (UK) Limited
Boots UK Limited
114 I Rechtliche Grundlagen

Zur Realisierung und Finanzierung des Projektes und zur
Erzielung der prognostizierten Ergebnisse ist die Fondsgesellschaft
neben dem Gesellschaftsvertrag (ab Seite 166) und
den Treuhandverträgen von den folgenden Verträgen abhängig,
die von wesentlicher Bedeutung für die Geschäftstätigkeit
sind:
Geschäftsanteilskaufvertrag
Zwischenfinanzierungsvertrag zwischen der Property Class
England 3 Managementgesellschaft mbH und der Hamburger
Sparkasse AG und der Bayerischen Landesbank
Langfristfinanzierung der Fondsgesellschaft
Mietverträge
Facility Management-Vertrag
Geschäftsbesorgungsvertrag
Eigenkapital-Vermittlungsvertrag
Fremdkapital-Vermittlungsvertrag
Einzahlungs- und Platzierungsgarantie
Auslagenersatzvereinbarung.
Darüber hinaus ist die Fondsgesellschaft nicht abhängig von
Patenten, Lizenzen, weiteren Verträgen oder neuen Herstellungsverfahren.
Aus der nachfolgenden Darstellung der oben aufgeführten
Verträge der Fondsgesellschaft und der Property Class
England 3 Managementgesellschaft mbH (im Folgenden
„Management-GmbH“), ergibt sich der Realisierungsgrad
dieses Projektes.
Erwerbsvorgang und die in diesem
Zusammenhang abgeschlossenen
Verträge
Erwerb der Fondsimmobilie
Geschäftsanteilskaufvertrag
Die Management-GmbH hat mit Vertrag vom 22.12.2010 den
einzigen Geschäftsanteil an der Adzic Limited (im Folgenden
„Adzic“) mit Sitz in Jersey, welche zu diesem Zeitpunkt Eigentümer
der Fondsimmobilie war, zu einem Anteilskaufpreis
von GBP 1 erworben. Verkäufer war die Central London
Property Portfolio (Holdings) Limited mit Sitz in Jersey.
In diesem Vertrag hat der Verkäufer gegenüber der Management-GmbH
Zusicherungen im marktüblichen Umfang
hinsichtlich der Beschaffenheit des von der Management-
GmbH übernommenen Geschäftsanteils abgegeben, insbesondere
die folgenden:
Die Adzic ist weder zahlungsunfähig noch Gegenstand
eines Insolvenz- oder Zwangsverwaltungsverfahrens.
Die Adzic ist der alleinige Eigentümer der Fondsimmobilie.
Die Adzic hat alle bis zum Anteilserwerb durch die Management-GmbH
fälligen steuerlichen Zahlungsverpflichtungen
vor Anteilserwerb an die zuständigen Finanzbehörden
bezahlt und damit erfüllt.
Die Adzic ist eine wirksam gegründete Gesellschaft nach
dem Recht von Jersey.
Der Verkäufer ist uneingeschränkter Eigentümer des einzigen
Geschäftsanteils der Adzic. Dieser ist frei von Rechten
und/oder Ansprüchen Dritter, so dass über den Geschäftsanteil
frei verfügt werden kann.
Die Haftung des Verkäufers ist auf GBP 12 Mio. beschränkt.
Die Management-GmbH hat für die Haftung des Verkäufers
eine Versicherung bei dem Versicherungsunternehmen
Lloyd’s in derselben Höhe abgeschlossen. Von den Kosten für
diese Versicherung in Höhe von insgesamt GBP 226.100 hat
der Verkäufer einen Betrag in Höhe von GBP 208.250 übernommen.
Im Falle der Haftung kann ausschließlich auf diese
Versicherung und nicht auf den Verkäufer zurückgegriffen
werden. Ausgenommen hiervon ist eine Haftung des Verkäufers,
sofern Zusicherungen im Hinblick auf die verkauften
Gesellschaftsanteile gemacht wurden.
Die Ansprüche der Management-GmbH gegen den Verkäufer
bzw. gegen die Versicherung aus der Verletzung der vertrag -
115

lichen Zusicherungen können ab einer geldwerten Gesamtsumme
von GBP 250.000 geltend gemacht werden, wobei
jedoch Einzelansprüche unter GBP 25.000 nicht mitgerechnet
werden. Sollte der Betrag von GBP 250.000 überschritten
werden, kann jedoch der Verkäufer bzw. die Versicherung auf
den vollen Betrag bis zu GBP 12 Mio. in Anspruch genommen
werden (Freigrenze).
Die Verpflichtungen des Verkäufers bzw. der Versicherung
aus den vorstehenden Zusicherungen erlöschen für steuerrechtliche
Ansprüche spätestens sieben Jahre nach dem
22.12.2010 (also mit Ablauf des 21.12.2017). Im Übrigen
erlöschen sie mit Ablauf des 21.12.2012.
Anschließend wurde das Stammkapital der Adzic auf Null
GBP herabgesetzt. Der dadurch entstandene Rückzahlungsanspruch
der Management-GmbH wurde durch die Übertragung
der Fondsimmobilie im Wege der Sachausschüttung
erfüllt.
Mit Sachausschüttung der Fondsimmobilie an die Management-GmbH
ist diese am 26.01.2011 Eigentümer der Fonds -
immobilie geworden.
Die Adzic wurde anschließend, nach Rückführung ihrer
sämtlichen Verbindlichkeiten, mit Datum vom 01.02.2011
nach dem Recht von Jersey liquidiert und gelöscht.
Geltend gemachte Ansprüche müssen durch die Management-GmbH
innerhalb von sechs Monaten nach deren
Geltendmachung rechtshängig gemacht werden, oder der
Verkäufer muss auf dieses Erfordernis schriftlich verzichten.
Ansonsten verfällt der Gewährleistungsanspruch nach Ablauf
von sechs Monaten nach erstmaliger Geltendmachung.
Der Geschäftsanteilskaufvertrag unterliegt englischem
Recht. Die Englischen Gerichte sind für den Fall einer Rechtsauseinandersetzung
allein zuständig.
Übertragung der Fondsimmobilie auf die Fondsgesellschaft
Die Management-GmbH hat als geschäftsführender Kommanditist
die Fondsimmobilie am 28.01.2011 als Sachein -
lage zu einem Verkehrswert in Höhe von GBP 116 Mio. in
die Fondsgesellschaft eingelegt. Mit dieser Sacheinlage hat
der geschäftsführende Kommanditist seine gesellschafts -
vertragliche Verpflichtung zur Leistung der Pflichteinlage in
Höhe von GBP 52.595.238,10 sowie seine Verpflichtung zur
Leistung einer weiteren Einlage in die Kapitalrücklage der
Fondsgesellschaft in Höhe von GBP 2.629.761,90 erfüllt.
Übertragung der Fondsimmobilie auf den
geschäftsführenden Kommanditisten
Mit Datum vom 22.12.2010 hat die Management-GmbH
der Adzic ein Gesellschafterdarlehen in Höhe von
GBP 115.739.557 gewährt, um dieser per 22.12.2010 die
Rückführung ihrer Darlehensverbindlichkeiten zu ermöglichen
(siehe hierzu den Abschnitt „Finanzierungsverträge“ ab
Seite 117).
Am 26.01.2011 wurde das der Adzic gewährte Gesellschafterdarlehen
in Stammkapital der Management-GmbH umgewandelt
(Kapitalerhöhung der Management-GmbH).
Darüber hinaus wurde durch diese Sacheinlage das dem
geschäftsführenden Kommanditisten durch die Fonds -
gesellschaft am 22.12.2010 gewährte Gesellschafterdarlehen
in Höhe von GBP 60.775.000 (siehe nachfolgend im
Abschnitt „Finanzierungsverträge“) vollständig zurückgeführt.
Die Fondsgesellschaft ist hierdurch am 28.01.2011 Eigentümer
der Fondsimmobilie geworden. Weitere Verträge hinsichtlich
der Anschaffung oder Herstellung des Anlageobjektes
hat der Emittent nicht geschlossen.
116 I Rechtliche Grundlagen

Finanzierungsverträge
Gesellschafterdarlehen der Management-GmbH an die Adzic
Mit Darlehensvertrag vom 22.12.2010 hat die Management-GmbH
der Adzic ein zinsloses Gesellschafterdarlehen
in Höhe von GBP 115.739.557 gewährt. Dieses wurde nach
Erhöhung der Stammeinlage der Management-GmbH in der
Adzic durch Verrechnung mit der Einlageforderung der Adzic
gegenüber der Management-GmbH getilgt.
Gesellschaftsdarlehen der Fondsgesellschaft
an die Management-GmbH
Die Management-GmbH hat am 22.12.2010 bei der Fonds -
gesellschaft ein zinsloses Darlehen in Höhe von GBP
60.775.000 aufgenommen. Die Darlehenssumme wurde zur
teilweisen Finanzierung des der Adzic gewährten und im vorstehenden
Abschnitt beschriebenen Gesellschafterdarlehens
verwendet. Das Darlehen wurde durch die Übertragung der
Fondsimmobilie auf die Fondsgesellschaft vollständig getilgt
(siehe hierzu den Abschnitt „Übertragung der Fondsimmobilie
auf die Fondsgesellschaft“ Seite 116).
Zwischenfinanzierung der Management-GmbH
Zur Finanzierung des nicht durch das vorstehend beschriebene
Darlehen gedeckten Teils des der Adzic von der Management-GmbH
gewährten Gesellschafterdarlehens und zur
Deckung weiterer Kosten im Zusammenhang mit der Transaktion
hat die Management-GmbH mit Datum vom
17.12.2010, 28.12.2010 und 29.12.2010 bei der Bayerischen
Landesbank und der Hamburger Sparkasse AG ein Darlehen
in Höhe von bis zu maximal GBP 58.500.000 aufgenommen.
Für die Verzinsung des Darlehens wurde ein variabler Zinssatz
in Höhe des 1-Monats-LIBOR zuzüglich Liquiditäts -
kosten der Darlehensgeber sowie einer Marge von 3,25%
p. a. auf den jeweils ausstehenden Darlehensbetrag vereinbart.
Darüber hinaus erhielten die Darlehensgeber eine einmalige
Strukturierungsgebühr in Höhe von 0,25 % auf den
Darlehensbetrag. Für den nicht in Anspruch genommenen
Teil des Kreditbetrages ist eine Bereitstellungsprovision in
Höhe von sechs Basispunkten pro Monat vereinbart.
Das Darlehen ist bis spätestens zum 31.12.2011 durch die
Management-GmbH zurückzuführen. Die Rückführung des
Darlehens erfolgt in Tranchen. Diese entsprechen der Höhe
des auf Ebene der Fondsgesellschaft eingeworbenen Kommanditkapitals
abzüglich 4 %. Die Tilgungstranchen sollen
durch die Abfindungs- bzw. Rückzahlungsansprüche der
Management-GmbH gegen die Fondsgesellschaft gedeckt
werden. Unabhängig hiervon ist die Management-GmbH ab
dem 31.07.2011 zu einer monatlichen Mindesttilgung in
Höhe von 1 /12 des ausgezahlten Darlehensbetrages verpflichtet.
Sollten die tatsächlichen Einzahlungen des eingeworbenen
Kommanditkapitals und damit die Abfindungs- bzw.
Rückzahlungsansprüche der Management-GmbH den Mindesttilgungsbetrag
übersteigen, so wird der zuviel getilgte Teil
auf den folgenden Tilgungsbetrag angerechnet. Sollten die
tatsächlichen Einzahlungen und damit die Abfindungs- bzw.
Rückzahlungsansprüche der Management-GmbH den Mindesttilgungsbetrag
unterschreiten, so ist die Differenz aus
sonstigen Mitteln zu leisten. Die KGAL hat die gesamtschuldnerische
Mithaftung für die Verpflichtungen der Management-GmbH
gegenüber den Darlehensgebern übernommen.
Zur Sicherstellung für alle gegenwärtigen und zukünftigen
Ansprüche der Darlehensgeber aus diesem Darlehen dienen
folgende Sicherheiten:
Gesamtschuldnerische Mithaftung der KGAL und der Fondsgesellschaft
Abtretung aller Rechte und Ansprüche gegen die Zeichner
der Beteiligung an der Fondsgesellschaft
Verpfändung des Guthabens auf dem Einzahlungskonto.
117

Die Bank kann unter anderem in den folgenden Fällen entweder
das Darlehen kündigen und zur sofortigen Rückzahlung
fällig stellen oder die Stellung weiterer Sicherheiten
verlangen:
Die KGAL verliert die direkte oder indirekte Kontrolle über
den persönlich haftenden Gesellschafter
Wesentlich nachteilige Geschäftsveränderungen
Zahlungsverzug von mehr als 14 Tagen
Unrichtigkeit von Angaben oder Zusicherungen
Zweckfremde Verwendung der Darlehensmittel
Vorliegen eines Insolvenzgrundes
Unwirksamkeit der Sicherheitenbestellung.
Der Vertrag unterliegt deutschem Recht. Gerichtsstand ist
München.
Langfristfinanzierung der Fondsgesellschaft
Die Fondsgesellschaft hat in Höhe von GBP 65.000.000 am
22.12.2010 bei der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank
AG und der Bayerischen Landesbank ein Langfristdarlehen
aufgenommen (im Folgenden „Langfristdarlehen“).
Dieses Darlehen wurde zur Finanzierung des der
Management-GmbH gewährten Gesellschaftsdarlehens
(siehe vorstehend im Abschnitt „Gesellschaftsdarlehen der
Fondsgesellschaft an die Management-GmbH“ Seite 117)
sowie zur Leistung einer einmaligen Zinsvorauszahlung
(siehe nachstehend im Abschnitt „Zinssicherungsgeschäfte“)
verwendet. Das Langfristdarlehen wurde mit folgenden
Konditionen und Sicherheiten abgeschlossen:
Für die Verzinsung des Langfristdarlehens wurde ein variabler
Zinssatz in Höhe des 3-Monats-LIBOR zuzüglich Marge
vereinbart. Durch die im folgenden Abschnitt „Zinssicherungsgeschäfte“
näher beschriebenen Vereinbarungen
ergibt sich für die Laufzeit des Darlehens die dort dargestellte
feste Zinsstaffelung.
Die Banken erhalten mit Auszahlung des Darlehens eine
einmalige Verwaltungsgebühr in Höhe von insgesamt
GBP 260.000.
Die Rückzahlung des Darlehens ist zum 22.12.2020 fällig.
Eine vorzeitige Rückzahlung ist zum Ende einer jeden Zinsperiode
gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung
möglich.
Die Fondsgesellschaft hat im Rahmen des Darlehensvertrages
im marktüblichen Umfang Garantien und Gewährleistungen
abgegeben. Des Weiteren hat sich die Fondsge -
sellschaft neben umfangreichen Informationspflichten
insbesondere dazu verpflichtet
während der Laufzeit des Langfristdarlehens einen Zinsdeckungsgrad
(Interest Cover Ratio; im Folgenden „ICR“) von
mindestens 1,60 : 1,0 einzuhalten; der Zinsdeckungsgrad
drückt das Verhältnis der Nettomieteinnahmen zu den an
die Banken zu zahlenden Zinsen für die nächsten zwölf
Monate aus;
während der Laufzeit des Langfristdarlehens folgende
Beleihungsquoten (Loan to Value; im Folgenden „LTV“)
einzuhalten, die besagen, dass zu diesen Terminen das
Verhältnis des Darlehensbetrages zum Verkehrswert die
festgelegten Quoten nicht übersteigen darf:
Prüftermin
LTV
5. Jahrestag 65 %
6. Jahrestag 63 %
8. Jahrestag 58 %
9. Jahrestag 58 %
danach 58 %
nicht ohne schriftliche Zustimmung der Banken über die
Fondsimmobilie zu verfügen;
keine anderen als mit dem Halten und der Bewirtschaftung
der Fondsimmobilie verbundenen Tätigkeiten auszuüben;
118 I Rechtliche Grundlagen

über die gesamte Laufzeit des Langfristdarlehens ein Zinssicherungsgeschäft
abzuschließen;
bei Nichteinhaltung von ICR und /oder LTV kann das Darlehen
gekündigt und fällig gestellt werden, sofern es nicht
bis zum Wiedererreichen der vertraglich vereinbarten ICRund
/oder LTV-Grenzen zurückgeführt wird .
Zur Besicherung der Ansprüche der Darlehensgeber aus der
Langfristfinanzierung wurden im Wesentlichen folgende
Sicherheiten bestellt:
Pfandrecht an der Immobilie (legal mortgage)
Globalzession sämtlicher Forderungen der Fondsgesellschaft
aus und im Zusammenhang mit dem Halten und
Verwalten der Fondsimmobilie, insbesondere
sämtliche Mietforderungen und etwaige Forderungen
gegenüber den Versicherungen
Verpfändung sämtlicher Konten der Fondsgesellschaft.
Die finanzierenden Banken können unter anderem in den
folgenden Fällen entweder das Langfristdarlehen kündigen
und zur sofortigen Rückzahlung fällig stellen oder die Stellung
weiterer Sicherheiten verlangen:
Zahlungsverzug
Nichteinhalten von Zusagen / Zusicherungen
Vorliegen eines Insolvenzgrundes
Rechtswidrigkeit, Unwirksamkeit der Sicherheitenbestellung
Geschäftsaufgabe
Wesentliche Beschädigung des Gebäudes
Wegfall von Mietverträgen
Wesentlich nachteilige Geschäftsveränderungen
Wechsel des persönlich haftenden Gesellschafters sowie
des geschäftsführenden Kommanditisten.
Sollten sich durch Rechtsänderungen oder gesetzliche /
behördliche Maßnahmen für die Banken zusätzliche Kosten
ergeben, so hat die Fondsgesellschaft die Banken von diesen
zusätzlichen Kosten freizustellen bzw. die reduzierten Einnahmen
auszugleichen.
Die Banken haben das Beteiligungsangebot nicht geprüft
und die für die Fremdfinanzierung relevanten Verträge
lediglich im Hinblick auf ihre Interessen als Darlehensgeber
geprüft. Sie sind weder Prospektherausgeber noch haben sie
an der Prospekterstellung mitgewirkt und übernehmen
insofern keine Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem
Beteiligungsangebot.
Der Vertrag unterliegt englischem Recht. Gerichtsstand ist
England.
Zinssicherungsgeschäfte
Zur Sicherung des Zinssatzes aus dem Langfristdarlehen
(Begrenzung marktüblicher Zinsänderungen) hat die Fondsgesellschaft
am 21.12.2010 jeweils mit der DZ Bank AG und
der Bayerischen Landesbank ein Zinssicherungsgeschäft
(sogenannter „Swap“) mit einer Laufzeit bis zum 22.12.2020
und einem Volumen von jeweils GBP 32.500.000 abgeschlossen.
Mit diesen Swaps wird der aus dem Langfristdarlehen
zu zahlende Zinssatz in Höhe des 3-Monats-LIBOR gegen
einen für den jeweiligen Zinszahlungszeitraum fixierten
Festzinssatz getauscht. Die festen Zinssätze wurden in Form
von Stufenzinsen und einer einmaligen Zinsvorauszahlung
in Höhe von GBP 4.265.000 wie folgt vereinbart:
Zeitraum Zinssatz nominal p. a.
22.12.2010
bis 12.10.2015 3,715 %
bis 10.10.2017 4,785 %
bis 10.10.2018 4,105 %
bis 22.12.2020 4,885 %
119

Dadurch wird eine feste Zinsbindung für die gesamte Laufzeit
des Langfristdarlehens bis zum 22.12.2020 erreicht.
Weitere Informationen zu den Rahmendaten der Finanzierung
können dem Kapitel „Investitions- und Finanzierungsplan“
(Seite 78) entnommen werden.
Geschäftsbesorgungsvertrag
Die Fondsgesellschaft hat mit der KGAL einen Geschäfts -
besorgungsvertrag geschlossen, der einen Konzeptionsteil
(Abschnitt 1), einen Verwaltungsabschnitt (Abschnitt 2)
sowie einen Abschnitt hinsichtlich der Verwertung der
Immobilie am Ende der Fondslaufzeit (Abschnitt 3) enthält.
Mietverträge
Das Gebäude ist bis auf die Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss
langfristig bis zum 01.01.2026 an die Allianz Services
(UK) Limited (im Folgenden „Allianz UK“) als Hauptmieter
vermietet. Die Einzelhandelsfläche ist an die Drogerie- und
Apothekenkette Boots UK Limited bis zum 28.09.2018
vermietet. Näheres zu den bestehenden Mietverträgen und
den Mietern siehe im Kapitel „Vermietung und Bewirtschaftung“
ab Seite 62.
Weitere Verträge der
Fondsgesellschaft
Facility Management-Vertrag
Die Fondsgesellschaft hat mit der DTZ International Property
& Asset Management mit Sitz in London (im Folgenden
„DTZ“) im Januar 2011 einen Facility Management-Vertrag
mit Wirkung zum 23.12.2010 und einer Vertragsdauer von
zwei Jahren abgeschlossen.
Die DTZ hat mit diesem Vertrag das kaufmännische Facility
Management sowie die Überwachung des von dem Mieter
Allianz UK auszuführenden technischen Facility Managements
(siehe hierzu im Kapitel „Vermietung und Bewirtschaftung“
den Abschnitt „Facility Management“ Seite 77)
übernommen. Die Vergütung der DTZ beträgt jährlich
0,25 % der vertraglichen Mieteinnahmen, somit derzeit
GBP 15.875 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Für die Erstellung des Fondskonzeptes (Abschnitt 1) sowie
dessen Umsetzung inklusive der Erstellung des Beteiligungsprospektes,
der Erarbeitung der Gesellschaftsstruktur,
der Einarbeitung der Grundkonzeption in Kalkulationsprogramme,
der Durchführung des Erwerbs der Immobilie, der
Einrichtung der Investorenverwaltung und Buchführung
sowie der Bereitstellung der organisatorischen Struktur
erhält die KGAL eine einmalige Vergütung in Höhe von
GBP 265.000 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer, die
mit Vollplatzierung des einzuwerbenden Kommandit -
kapitals zur Zahlung fällig ist, spätestens jedoch zum
31.12.2011. Die von der KGAL für die Fondsgesellschaft verauslagten
Kosten wie beispielsweise für die Prospekterstellung,
die Steuer- und Rechtsberatung, Prüfungskosten oder
Kosten des geschäftsführenden Kommanditisten werden
der KGAL von der Fondsgesellschaft zusätzlich erstattet. Die
Haftung der KGAL im Zusammenhang mit der Fondskonzepterstellung
ist auf die Höhe ihrer erhaltenen Vergütung
begrenzt. Die Haftungsbegrenzungen gelten nicht bei Vorsatz
oder grober Fahrlässigkeit.
Weiter hat die Fondsgesellschaft die KGAL mit der laufenden
Verwaltung der Fondsgesellschaft einschließlich der Erledigung
sämtlicher Buchführungsarbeiten, der Betreuung der
Investoren, der Abwicklung des Zahlungsverkehrs sowie mit
dem Controlling von Dienstleistern wie z. B. für das kaufmännische
Facility Management beauftragt (Abschnitt 2). Der
Verwaltungsvertrag ist unbefristet und endet mit Vollbe -
120 I Rechtliche Grundlagen

endigung der Fondsgesellschaft; das Recht zur außerordentlichen
Kündigung aus wichtigem Grund bleibt davon unberührt.
Die KGAL erhält bis zur Veräußerung der Immobilie für
die von ihr übernommenen Verwaltungstätigkeiten eine Vergütung
im Jahr 2011 in Höhe von GBP 165.000 und in den
Folgejahren ein Verwaltungshonorar in Höhe von 4,8 % p. a.
der Gesamtsumme der mit den Mietern jeweils vertraglich
vereinbarten Miete zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Für die Fondsverwaltung ist die Haftung der KGAL, ihrer
gesetzlichen Vertreter und Erfüllungsgehilfen auf den unmittelbaren
Schaden und je Haftungsfall auf den Betrag ihrer
erhaltenen Jahresvergütung begrenzt. Die Haftungsbegrenzungen
gelten nicht bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.
Ferner ist in Abschnitt 3 des Geschäftsbesorgungsvertrages
geregelt, dass die KGAL bei der Veräußerung der Fondsimmobile
die administrativen Tätigkeiten übernehmen und
den Veräußerungsprozess koordinieren soll. Die KGAL kann
sich dabei auch Dritter bedienen. Das Honorar bei Veräußerung
der Fondsimmobilie beträgt 1 % des erzielten Netto -
erlöses zuzüglich gegebenenfalls anfallender gesetzlicher
Umsatzsteuer. Zudem erhält die KGAL eine Erfolgsprovision
in Höhe von 20 % eines etwaigen Mehrerlöses, der bei
Veräußerung der Fondsimmobilie gegenüber dem gemäß
Beteiligungsprospekt prognostizierten Verkaufswert für die
Fondsimmobilie erzielt wird. Der Anspruch auf diese Erfolgsprovision
besteht nur, soweit die im Beteiligungsprospekt
prognostizierte IRR-Rendite in Höhe von 5,57 % nicht unterschritten
wird (zur Darstellung der IRR-Rendite siehe das
Kapitel „Sensitivitätsanalysen“ ab Seite 92). Darüber hinaus
erhält die KGAL die in Erfüllung dieser Verpflichtung verauslagten
Kosten von der Fondsgesellschaft.
Die KGAL ist berechtigt, ihre sämtlichen Rechte und Pflichten
aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag auf eine andere
Gesellschaft, deren Anteile unmittelbar oder mittelbar zu
100 % von der KGAL gehalten werden, zu übertragen, um
einer etwaigen Änderung aufsichtsrechtlicher Vorschriften
Rechnung zu tragen.
Der Geschäftsbesorgungsvertrag unterliegt deutschem
Recht. Gerichtsstand ist München.
Vermittlung des Eigenkapitals
Die Fondsgesellschaft hat die ALCAS GmbH (im Folgenden
„ALCAS“) mit der Organisation, Betreuung und Abwicklung
des Vertriebs des Kommanditkapitals beauftragt, wobei die
ALCAS für die Vermittlung von Investoren Dritte einschalten
kann, die zu diesem Zweck unmittelbar in Vertragsbeziehung
mit der Fondsgesellschaft treten und einen auf das
von ihnen jeweils vermittelte Kommanditkapital entfallenden
Teil der Vertriebsprovision erhalten.
Die von der Fondsgesellschaft zu leistende Vertriebsprovision
für das gesamte zu vermittelnde Kommanditkapital in
Höhe von bis zu GBP 63.500.000 beträgt GBP 5.715.000
(9 %). Dieser Betrag kann sich geringfügig erhöhen, sofern
die Zeichnungsreserve in Höhe von GBP 40.000 ebenfalls
vermittelt wird. Darin ist ein Entgelt für die Organisation
und Abwicklung der Eigenkapitalvermittlung in Höhe von
insgesamt GBP 15.000 inklusive Umsatzsteuer für die ALCAS
enthalten. Die Eigenkapital-Vermittlungsprovision wird
unabhängig von der Einschaltung Dritter geleistet und ist
spätestens zum jeweils 30. des auf den Beitritt folgenden
Monats für die im vergangenen Monat vermittelten Kapitaleinlagen
fällig.
121

Der Initiator KGAL behält sich vor, gegebenenfalls zusätzlich
zur oben genannten Vergütung Zahlungen oder sonstige
geldwerte Zuwendungen aus eigenen Mitteln an einzelne
Vertriebspartner zu leisten. Es ist weiterhin möglich, dass
einzelne Vertriebspartner eine geringere Provision erhalten
oder dass ihnen weitere Zuwendungen oder Provisionen
von sonstigen Dritten zufließen. Die dem einzelnen Vertriebspartner
tatsächlich insgesamt zufließenden Provisionen
und Zuwendungen sind daher nur auf Ebene des jeweiligen
Vertriebspartners ermittelbar. Dem Investor wird
empfohlen, sich bei Interesse für weitere Informationen an
diesen zu wenden.
Die ALCAS ist berechtigt, ihre sämtlichen Rechte und Pflichten
aus diesem Vertrag auf eine andere Gesellschaft, deren Anteile
ebenfalls unmittelbar oder mittelbar zu 100 % von der KGAL
gehalten werden, zu übertragen, um etwaigen Änderungen
aufsichtsrechtlicher Vorschriften Rechnung zu tragen.
Der Vertrag unterliegt deutschem Recht. Gerichtsstand ist
München.
Vermittlung des Fremdkapitals
Ferner wurde die KGAL von der Fondsgesellschaft mit der
Vermittlung des benötigten Fremdkapitals beauftragt. Sie
erhält hierfür eine Vergütung in Höhe von GBP 700.000
inklusive einer etwaigen gesetzlichen Umsatzsteuer. Die
Haftung des Auftragnehmers, seiner gesetzlichen Vertreter
und Erfüllungsgehilfen ist der Höhe nach auf GBP 700.000
begrenzt, es sei denn, die Haftung beruht auf Vorsatz oder
grober Fahrlässigkeit oder steht im Zusammenhang mit der
Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit.
Einzahlungs- und Platzierungsgarantie
Die KGAL hat die Einzahlung und Platzierung von Kommanditkapital
in Höhe von bis zu GBP 63.500.000 spätestens zum
Ende der Platzierungsfrist garantiert und erhält hierfür eine
Vergütung in Höhe von GBP 1.550.000 (2,44 % des einzuwerbenden
Kommanditkapitals ohne Agio). Die Vergütung ist
zum Zeitpunkt der Vollplatzierung des Kommanditkapitals
spätestens jedoch zum 30.12.2011 fällig. Sollte das Kommanditkapital
nicht durch Investorenbeitritt voll erfüllt sein,
so wird die KGAL entweder den geschäftsführenden Kommanditisten
mit Mitteln ausstatten, die Anteile dauerhaft zu
halten oder selbst der Fonds gesellschaft beitreten oder dafür
sorgen, dass ein durch sie benannter Dritter der Fondsgesellschaft
unter Zahlung der zur Übernahme erforderlichen Einlage
beitritt.
Die KGAL ist berechtigt, ihre sämtlichen Rechte und Pflichten
aus der Einzahlungs- und Platzierungsgarantie auf eine
andere Gesellschaft, deren Anteile unmittelbar oder mittelbar
zu 100 % von der KGAL gehalten werden, zu übertragen,
um einer etwaigen Änderung aufsichtsrechtlicher Vorschriften
Rechnung zu tragen.
Der Vertrag unterliegt deutschem Recht. Gerichtsstand ist
München.
Auslagenersatzvereinbarung
Die Fondsgesellschaft hat sich in einer Auslagenersatzvereinbarung
verpflichtet, der Management-GmbH alle Kosten zu
erstatten, die dieser im Zusammenhang mit dem Erwerb und
der Übertragung der Fondsimmobilie entstanden sind. Diese
Transaktionen geschahen im Interesse der Fondsgesellschaft.
Der Vertrag unterliegt deutschem Recht. Gerichtsstand ist
München.
Der Vertrag unterliegt deutschem Recht. Gerichtsstand ist
München.
122 I Rechtliche Grundlagen

Steuerberatung / Wirtschaftsprüfung/
Sonstige Leistungen
Die Steuerberatung und die Wirtschaftsprüfung der Fondsgesellschaft
werden von unabhängigen Gesellschaften/
S teuerberatern / Wirtschaftsprüfern übernommen. Die für
diese Leistungen anfallenden Entgelte und die sonstigen
Kosten (z. B. IHK-Beiträge, Rechtsberatungskosten) wurden
aufgrund von Erfahrungswerten geschätzt. Diese Entgelte
und Kosten sind von der Fondsgesellschaft zu tragen.
Informationen zu Lieferungen
und Leistungen
Der Anbieter KGAL ist Konzeptionär, Initiator, gegebenenfalls
Darlehensgeber im Zusammenhang mit der Zwischenfinanzierung,
Fremdkapitalvermittler, Prospektverantwort -
licher und Platzierungsgarant des Beteiligungsangebotes.
Darüber hinaus ist er mit der Verwaltung der Fondsgesellschaft
sowie mit der Koordination bei der Veräußerung der
Fondsimmobilie betraut.
Der Treuhandkommanditist hat aufgrund des Treuhandvertrages
die Aufgabe, im Auftrag und auf Rechnung des Investors
der Fondsgesellschaft beizutreten. Er hat darüber
hinaus die Aufgabe, die Beteiligung an der Fondsgesellschaft
für den Investor treuhänderisch zu halten.
Die Mitglieder der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
führen die Geschäfte der Fondsgesellschaft. Sie sind zugleich
Mitglieder der Geschäftsführung der Management-GmbH,
die das Eigentum an der Fondsimmobilie am 26.01.2011 erworben
hat und die Fondsimmobilie am 28.01.2011 in die
Fondsgesellschaft eingelegt hat, wodurch die Fondsgesellschaft
das Eigentum an der Fondsimmobilie erwarb.
Darüber hinaus erbringen der Anbieter (Prospektverantwortlicher),
die Gründungsgesellschafter, die Mitglieder der
Geschäftsführung der Fondsgesellschaft sowie der Treuhandkommanditist
keine nicht nur geringfügigen Leistungen
und Lieferungen im Sinne des § 9 Absatz 2 Nr. 8 der Verordnung
über Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte.
Erklärung zur Prospekthaftung
Die gesetzliche Prospekthaftung gemäß § 13 Verkaufsprospektgesetz
(VerkProspG) in Verbindung mit § 44 Absatz 1
Satz 1 Börsengesetz (BörsG) kann nur von Investoren geltend
gemacht werden, welche binnen sechs Monaten ab
dem ersten öffentlichen Angebot des Beteiligungsangebotes
beigetreten sind. Der Anbieter KGAL sieht hierin eine ungerechtfertigte
Benachteiligung später beitretender Investoren
und hat daher freiwillig durch ein selbstständiges
Schuldversprechen 1) eine Haftung für Prospektfehler im
Rahmen der gesetzlichen Vorgaben unabhängig von der
Ausschlussfrist des § 13 VerkProspG in Verbindung mit § 44
Absatz 1 Satz 1 BörsG übernommen. Damit können auch
solche Investoren, die nach Ablauf von sechs Monaten nach
dem ersten öffentlichen Angebot des Beteiligungsange -
botes beigetreten sind, Ansprüche aus der Prospekthaftung
geltend machen.
Schlichtungsverfahren der Ombuds -
stelle Geschlossene Fonds
Die KGAL, die Fondsgesellschaft und der Treuhandkommanditist
(im Folgenden „Beschwerdegegner“) haben sich dem
Schlichtungsverfahren der Ombudsstelle Geschlossene
Fonds angeschlossen und unterwerfen sich der jeweils gültigen
Verfahrensordnung sowie den Schlichtungssprüchen der
Ombudsperson, die im Rahmen dieser Verfahrensordnung
1) Der Text des selbstständigen Schuldversprechens kann auf der Homepage des Anbieters
KGAL GmbH & Co. KG (www.kgal.de) eingesehen werden. Eine schriftliche Version des
selbstständigen Schuldversprechens kann von jedem Investor bei dem Anbieter KGAL
GmbH & Co. KG angefordert werden.
123

ergehen. Investoren der Fondsgesellschaft haben die Möglichkeit,
im Falle von Streitigkeiten ihre Beschwerden schriftlich
an die Ombudsstelle Geschlossene Fonds zu richten und
damit ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren einzuleiten.
Das Verfahren wird schriftlich geführt. Soweit sich die
Parteien nicht während des Verfahrens einigen, ergeht als
Ergebnis der Prüfung ein Schlichtungsspruch der Ombudsperson.
Nach der Verfahrensordnung der Ombudsstelle
Geschlossene Fonds ist der Beschwerdegegner an einen
Schlichtungsspruch der Ombudsperson gebunden, sofern
der Beschwerdegegenstand EUR 5.000 nicht übersteigt. Dies
bedeutet, dass der Beschwerdegegner in einem Fall, in dem
der vom beschwerdeführenden Investor geltend gemachte
Anspruch bei einem Streitwert bis einschließlich EUR 5.000
liegt, einer Entscheidung der Ombudsperson nachkommen
muss und gegen den Schlichtungsspruch den ordentlichen
Rechtsweg nicht beschreiten kann. Bei Beschwerden mit
einem höheren Streitwert gibt die Ombudsperson eine
Empfehlung ab. Dem Investor steht es immer frei, den
ordentlichen Rechtsweg zu beschreiten. Durch rechtzeitig vor
Eintritt der Verjährung erfolgte Einleitung des Schlichtungsverfahrens
durch den Investor tritt gegenüber dem
Beschwerdegegner bezüglich des beschwerdegegenständ -
lichen Anspruchs die Hemmung der Verjährung ein.
Nähere Informationen zur Ombudsperson und dem Schlichtungsverfahren
sind bei der Ombudsstelle Geschlossene
Fonds erhältlich. Die Adresse lautet:
Ombudsstelle Geschlossene Fonds e.V.
Postfach 64 02 22
10048 Berlin
Tel: 030 / 257 616 90
Fax: 030 / 257 616 91
info@ombudsstelle-gfonds.de
Die Verfahrensordnung und eine Informationsbroschüre
finden sich zudem im Internet unter:
www.ombudsstelle-gfonds.de
124 I Rechtliche Grundlagen

Luftaufnahme City of London mit der Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street (markiert)
Foto: Neil Waving

Steuerliche Grundlagen
Vorbemerkung
Nachfolgend werden die wesentlichen Grundlagen der
steuerlichen Konzeption der Vermögensanlage dargestellt.
Die Ausführungen zu den steuerlichen Konsequenzen einer
Beteiligung an der Fondsgesellschaft beziehen sich ausschließlich
auf Staatsbürger des Europäischen Wirtschaftsraumes,
die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig
sind, die nicht in Großbritannien ansässig sind, die ihre
Beteiligung im Privatvermögen halten und die diese Betei -
ligung nicht fremdfinanziert haben. Sofern Investoren vorstehende
Voraussetzungen nicht erfüllen (z. B. natürliche
Personen, die nicht in Deutschland wohnhaft sind) oder
über die gegenständliche Beteiligung hinaus Immobilien -
eigentum und / oder Immobilienbesitz in Großbritannien
halten bzw. Einkünfte beziehen, hinsichtlich derer Großbritannien
ein Besteuerungsrecht zusteht, sollten die aus einer
Betei ligung an der Fondsgesellschaft resultierenden steuerlichen
Wirkungen mit einem steuerlichen Berater besprochen
werden.
Grundlage für die steuerliche Behandlung der Einkünfte aus
der Fondsgesellschaft sind das zwischen der Bundesrepublik
Deutschland und dem Vereinigten Königreich Großbritannien
und Nordirland geschlossene Abkommen zur Vermeidung der
Doppelbesteuerung und zur Verhinderung der Steuerverkürzung
vom 30.03.2010 (BGBl. 2010 II, Seite 1333 ff.; im Folgenden
„DBA“) sowie die in Deutschland und Großbritannien geltenden
Steuergesetze, die aktuelle Rechtsprechung und die
geltenden Verwaltungsauffassungen der Finanzbehörden.
Allerdings können nicht alle Details berücksichtigt werden,
die für einen an der Fondsgesellschaft beteiligten Investor
aufgrund seiner individuellen steuerlichen Situation von
Bedeutung sein können. Dem Investor wird daher empfohlen,
einen steuerlichen Berater hinzuzuziehen.
Änderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen (künftige
Gesetzesänderungen, geänderte Rechtsprechung oder geänderte
Anwendung bestehender Vorschriften und Regelungen)
sind möglich und können die Wirtschaftlichkeit der Beteiligung
beeinflussen. Die endgültige Entscheidung über die
steuerlichen Auswirkungen dieses Beteiligungsangebotes
bleibt der Beurteilung der Betriebsprüfung der deutschen
und der britischen Finanzverwaltung vorbehalten (siehe hierzu
im Kapitel „Risikohinweise“ ab Seite 19).
Einkommensbesteuerung
des Investors
Steuerliche Transparenz / Treuhandverhältnis
Die Investoren beteiligen sich an einer vermögensverwaltenden
Fondsgesellschaft, die seit dem 28.01.2011 unmittelbar
Eigentümer einer Immobilie in Großbritannien ist.
Die Fondsgesellschaft in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft
nach deutschem Recht wird sowohl nach deutschem
als auch nach britischem Recht für Zwecke der
Einkommensbesteuerung als transparent angesehen. Nach
beiden Rechtskreisen werden daher Einkünfte aus der Fondsgesellschaft
den Investoren unmittelbar zugerechnet und
sind von diesen zu versteuern. Die Einkommensteuerpflicht
trifft jeden Investor persönlich, eine Verpflichtung der Fondsgesellschaft
oder eine Gesamtschuldnerschaft der Investoren
besteht grundsätzlich nicht. Eine Besteuerung kann auf
Ebene der Investoren unabhängig davon erfolgen, ob die Einkünfte
der Fondsgesellschaft ausgeschüttet bzw. entnommen
werden. Daher ist es möglich, dass der Investor Einkommensteuerzahlungen
zu leisten hat, obwohl er keine oder
nicht ausreichende Ausschüttungen/Entnahmen erhält.
Der Investor beteiligt sich mittelbar als Treugeber über den
Treuhandkommanditisten oder unmittelbar als Komman -
ditist an der Fondsgesellschaft. Die Vereinbarungen im
Treuhandvertrag erfüllen die Voraussetzungen des „Treuhanderlasses“
der deutschen Finanzverwaltung (BMF vom
126 I Steuerliche Grundlagen

01.09.1994, BStBl. I 1994, Seite 604). Dies hat zur Folge, dass
auch bei einer Beteiligung als Treugeber die Einkünfte aus
der Fondsgesellschaft dem Investor zuzurechnen und auf
Ebene des Investors zu versteuern sind.
Doppelbesteuerungsabkommen
Deutschland / Großbritannien (DBA)
Wie oben dargestellt, ist davon auszugehen, dass die Investoren
in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige natür -
liche Personen sind, bei denen grundsätzlich das Welt -
einkommen der Einkommensbesteuerung in Deutschland
unterliegt. Da die Immobilie in Großbritannien belegen ist,
unterliegt der Investor mit seinen Einkünften hieraus nach
britischem Steuerrecht ebenfalls der Besteuerung. Der
folgenden Darstellung in diesem Kapitel ist zu entnehmen,
wie das DBA das Besteuerungsrecht Deutschlands bzw.
Großbritanniens beschränkt, um eine Doppelbesteuerung
zu vermeiden. Ob und wie die beiden Länder dann tatsächlich
besteuern, wird in den anschließenden Abschnitten
beschrieben.
Einkünfte aus Vermietung nach DBA
Die Fondsgesellschaft ist Eigentümer einer Immobilie, die zu
100 % vermietet ist. Die Mietverträge mit der Allianz
Services (UK) Limited und mit Boots UK Limited wurden
zusammen mit der Immobilie auf die Fondsgesellschaft
übertragen. Aus den Mietverträgen erzielt die Fondsgesellschaft
Vermietungseinkünfte.
Artikel 6 Absatz 1 in Verbindung mit Artikel 23 Absatz 1a
DBA weist das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem
Vermögen dem Staat zu, in dem die Immobilie
belegen ist. Die Vermietungseinkünfte sind daher in Großbritannien
zu versteuern. In Deutschland gilt für diese Einkünfte
gemäß Artikel 23 Absatz 1a DBA die Freistellungsmethode,
soweit Großbritannien tatsächlich besteuert. Die
Einschränkung der Freistellungsregelung durch die Voraussetzung
der tatsächlichen Besteuerung in Großbritannien
ist im neuen DBA ab 2011 erstmals enthalten. Solche Rückfallklauseln
dienen dem Zweck, eine doppelte Nichtbesteuerung
zu verhindern. Die Oberfinanzdirektion Frankfurt am
Main hat in ihrer Verfügung vom 19.07.2006 zu diesen Rückfallklauseln
klargestellt, dass eine tatsächliche Besteuerung
im Ausland auch dann vorliegt, wenn im anderen Staat nach
dem dort geltenden Tarif keine Steuer festzusetzen ist.
Sofern die Einkünfte des Investors aus Vermietung und Verpachtung
zusammen mit seinen übrigen in Großbritannien
steuerpflichtigen Einkünften die Freibeträge in Großbritannien
nicht überschreiten, fällt in Großbritannien keine Steuer
an. Dennoch ist für Zwecke des DBA von einer tatsächlichen
Besteuerung in Großbritannien auszugehen und damit
die Freistellung in Deutschland zu gewähren.
Einkünfte aus einer Veräußerung nach DBA
Artikel 13 Absatz 1 in Verbindung mit Artikel 23 Absatz 1a
DBA bestimmt, dass grundsätzlich der Belegenheitsstaat
Großbritannien Veräußerungsgewinne aus der Immobilie
besteuern darf. Deutschland muss nach der oben beschriebenen
Rückfallklausel jedoch die Veräußerungsgewinne nur
dann freistellen, wenn in Großbritannien tatsächlich besteuert
wird.
Nach britischem Steuerrecht sind Veräußerungsgewinne
von Personen, die in Großbritannien weder einen Wohnsitz
haben noch sonst dort ansässig sind, von der Besteuerung
ausgenommen, soweit sie sich – wie hier – nicht auf
gewerbliche Wirtschaftsgüter beziehen. Deutschland behält
demnach das Besteuerungsrecht auf Gewinne aus der mittelbaren
oder unmittelbaren Veräußerung der Immobilie.
Eine in Großbritannien anfallende Besteuerung der Wertaufholung
der Abschreibung (sogenannte Clawback
Taxation) ist nach dem BFH Urteil I R 49 / 09 nicht ausreichend,
um ein Besteuerungsrecht Deutschlands auszuschließen.
127

Einkünfte aus Zinsen nach DBA
Gemäß Artikel 11 Absatz 1 DBA steht das Besteuerungsrecht
für Zinsen (z. B. aus der Anlage der Liquiditätsreserve)
grundsätzlich dem Wohnsitzstaat Deutschland zu. Groß -
britannien darf nach DBA keine Quellensteuer auf Zinseinkünfte
erheben.
Großbritannien – nationales Steuerrecht
Soweit Großbritannien nach dem DBA ein Besteuerungsrecht
zusteht, sind die nationalen britischen Regelungen
für die Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen und die
Besteuerung einschlägig. Großbritannien hat ein vom
Kalenderjahr abweichendes Steuerjahr jeweils vom 6. April
bis zum 5. April des Folgejahres.
Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses in Großbritannien
Die Fondsgesellschaft erzielt Mieteinnahmen aus den Mietverträgen
mit Allianz Services (UK) Limited und mit Boots
UK Limited. Von den Mieteinnahmen sind nach britischem
Steuerrecht Abschreibungen und laufende Aufwendungen
nur bedingt abzugsfähig.
Abschreibungen auf Grund und Boden sowie auf Gebäude
sind nicht zulässig, allerdings können grundsätzlich Einbauten
(Raumteiler, Generatoren, Aufzüge, Klimaanlagen etc.)
abgeschrieben werden. Bei Erwerb der Immobilie durch die
Adzic Limited (im Folgenden „Adzic“) wurden diese
abschreibfähigen Einbauten mit GBP 883.976 bewertet.
Die Adzic hat keine Abschreibung geltend gemacht, so dass
dieses Abschreibungsvolumen bei der Sachausschüttung
und der anschießenden Übertragung der Fondsimmobilie in
die Fondsgesellschaft unverändert vorhanden war. Die
Fondsgesellschaft kann daher Einbauten in dieser Höhe
über eine Laufzeit von fünf bis zehn Jahren steuermindernd
abschreiben.
Sollte im Falle einer Veräußerung der Immobilie der Käufer
für die abgeschriebenen Einbauten einen Kaufpreis zahlen,
der den Buchwert der Einbauten nach Abschreibung übersteigt,
so ist die Differenz nach den Grundsätzen der sogenannten
Clawback Taxation der Besteuerung zu unterwerfen.
Zinszahlungen im Rahmen der Langfristfinanzierung der
Fondsgesellschaft sind in Großbritannien grundsätzlich
steuerlich abzugsfähig. Die Fondsgesellschaft hat die Langfristfinanzierung
bereits Ende Dezember 2010 aufgenommen
und den ausgezahlten Darlehensbetrag an die Property
Class England 3 Managementgesellschaft mbH (im Folgenden
„Management-GmbH“) weitergereicht, die damit das
der Adzic im Zusammenhang mit dem Anteilserwerb
gewährte Gesellschafterdarlehen finanziert hat. Es ist nicht
auszuschließen, dass die britischen Finanzbehörden den
Steuerabzug der Darlehenszinsen für den Zeitraum vor
Übertragung der Immobilie in die Fondsgesellschaft nicht
anerkennen.
Die Management-GmbH hat zur Zwischenfinanzierung ein
kurzfristiges Darlehen aufgenommen. Die darauf entfallenden
Zinsen sind steuerlich in Großbritannien nicht abzugsfähig.
Bei einer Fremdfinanzierung der Beteiligungssumme durch
den Investor ist zu erwarten, dass die Zinsen zum Erwerb
der Beteiligung in Großbritannien nicht abzugsfähig sind.
Sonstige laufende Aufwendungen im Zusammenhang mit
der Immobilienverwaltung (Property Management), aber
auch der Fondsverwaltung (laufende Verwaltung, Jahres -
abschlusserstellung, laufende steuerliche Beratung) sind
voraussichtlich in Großbritannien steuerlich abzugsfähig.
Anschaffungsnebenkosten wie Maklergebühr und Beratungskosten
sind steuerlich der Anschaffung der Immobilie
zuzurechnen. Nachdem die Veräußerung der Immobilie in
Großbritannien nicht der Besteuerung unterworfen wird, ist
dieser Aufwand in Großbritannien steuerlich nicht abzugs-
128 I Steuerliche Grundlagen

fähig. Dasselbe gilt für den Aufwand im Zusammenhang
mit der Fondskonzeption, der Eigenkapitalvermittlung und
dem Vertrieb des Kommanditkapitals, sowie der Einzahlungs-
und Platzierungsgarantie.
Sollten Verluste erzielt werden, sind diese unbeschränkt vortragsfähig
und mit künftigen Gewinnen aus Vermietung
verrechenbar. Es gibt keinen Verlustrücktrag.
Zinszahlungen ohne Steuerabzug an die Banken zu leisten
hat. In diesem Fall müßte die Fondsgesellschaft 20 % des
hochgerechneten Zinsbetrages an die britischen Finanzbehörden
abführen. Die Banken sind ihrerseits verpflichtet,
unter Berufung auf das DBA die Erstattung dieser Quellensteuer
zu beantragen und der Fondsgesellschaft nach Erhalt
gutzuschreiben. Den Liquiditätsnachteil für die Dauer des
Erstattungsverfahrens trägt die Fondsgesellschaft.
Persönliche Steuerberaterkosten des Investors können in Großbritannien
nicht gewinnmindernd berücksichtigt werden.
Quellensteuer auf Zinszahlungen aus Großbritannien
Wie oben dargelegt, steht nach dem DBA das Besteuerungsrecht
auf Zinseinkünfte aus Großbritannien grundsätzlich
Deutschland zu. Nach nationalen Regelungen ist Großbritannien
jedoch befugt, eine Quellensteuer von 20 % einzubehalten,
soweit die DBA Berechtigung des Zinsempfängers
nicht durch eine entsprechende Freistellungsbescheinigung
nachgewiesen ist.
Die Fondsgesellschaft plant vor diesem Hintergrund, Liquiditätsreserven
vorrangig in Deutschland anzulegen, um den
Verwaltungsaufwand für die Beantragung einer Freistellungsbescheinigung
für die Investoren zu vermeiden.
Die bestehende Langfristfinanzierung der Fondsgesellschaft
ist mit einer britischen Immobilie besichert. Daher kann
nach Ansicht des britischen Steuerberaters der Fondsgesellschaft
nicht ausgeschlossen werden, dass die britischen
Finanzbehörden die Langfristfinanzierung als aus Großbritannien
stammend behandelt, obwohl beide Vertragspartner
in Deutschland ansässig sind. Die finanzierenden Banken
sind verpflichtet, eine Freistellungsbescheinigung zu
beantragen. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass nicht
zu jedem Zinszahlungstermin eine Freistellungsbescheinigung
der Banken vorliegt. Der Langfristfinanzierungsvertrag
sieht jedoch vor, dass die Fondsgesellschaft jedenfalls ihre
Quellensteuer auf Vermietungseinkünfte in Großbritannien
Einkünfte einer nicht in Großbritannien ansässigen Person
aus einer in Großbritannien belegenen Immobilie unterliegen
nach nationalem britischen Recht einer Quellensteuer
von 20% nach dem Non-Resident Landlord’s Scheme. Die
britischen Finanzbehörden können auf Antrag von der Verpflichtung
zum Einbehalt der Quellensteuer auf Vermietungseinkünfte
befreien. Diese Befreiung muss grundsätzlich
von jedem Investor gesondert beantragt und mit der
Versicherung verbunden werden, dass
seine steuerlichen Angelegenheiten in Großbritannien auf
dem Laufenden gehalten werden,
er noch nie Steuerschulden in Großbritannien hatte,
er nicht erwartet, dass Steuerschulden im Jahr der Antragstellung
anfallen werden,
er die britischen Finanzbehörden schriftlich informieren
wird, sollten wider Erwarten doch im Jahr der Antragstellung
Steuerschulden in Großbritannien anfallen
er allen steuerlichen Verpflichtungen in Großbritannien
nachkommen wird und dass
er die britischen Finanzbehörden im Falle eines Umzuges
nach Großbritannien informieren wird.
Die Fondsgesellschaft wird versuchen, mit den britischen
Finanzbehörden ein Verfahren zur Verwaltungsverein -
fachung zu vereinbaren, um die Befreiungen im Sammel -
verfahren zu beantragen. Im Erfolgsfalle wird die Management-GmbH
das jährliche Sammelverfahren im Namen der
Fondsgesellschaft durchführen. In diesem Rahmen werden
129

den britischen Finanzbehörden Name, Anschrift, Status als
natürliche oder juristische Person, Ansässigkeitsstaat und
Höhe der Beteiligung übermittelt. Zudem muss den Finanzbehörden
mitgeteilt werden, ob der Investor über weitere
Einkünfte aus britischen Quellen verfügt. Jeder Investor
muss den Treuhandkommanditisten gesondert bevollmächtigen,
das Sammelverfahren durchzuführen. Der Treuhandkommanditist
ist berechtigt, die Vollmacht auf die Management-GmbH
zu übertragen. Da das Fehlen der Bevollmächtigung
eines einzigen Investors das Sammelverfahren
insgesamt unzulässig machen könnte, ist die entsprechende
Bevollmächtigung Bedingung für den Beitritt des Investors
und eine entsprechende Vollmacht im Zeichnungsschein
ent halten.
Kommt ein Investor nach Bevollmächtigung zum Sammelverfahren
seinen steuerlichen Verpflichtungen nicht nach,
wird die Management-GmbH veranlassen, dass die Fondsgesellschaft
künftig 20 % Quellensteuer auf Ausschüttungen
/ Entnahmen des betreffenden Investors einbehält und
diese an die britischen Finanzbehörden abführt.
Eventuell anfallende Quellensteuer nach dem Non-Resident
Landlord’s Scheme wird bei der Einkommensbesteuerung
des Investors in Großbritannien angerechnet.
Einkommensbesteuerung der Investoren in Großbritannien
Zur Einkommensbesteuerung in Großbritannien werden alle
in Großbritannien steuerpflichtigen Einkommen des Investors
herangezogen.
Die Steuersätze für die Vermietungseinkünfte betragen in
Großbritannien grundsätzlich 20 %, 40 % oder 50 %, je nach
Einkommen. Investoren, die Staatsbürger Deutschlands, der
restlichen Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes
(Island, Lichtenstein und Norwegen) sind,
können einen altersabhängigen persönlichen Freibetrag in
Anspruch nehmen. Die ersten GBP 35.000 über dem Freibetrag
werden mit 20 %, die nächsten GBP 115.000 mit 40%
und die mehr als GBP 150.000 übersteigenden Erträge mit
50 % besteuert.
Für das Steuerjahr ab 06.04.2011 sind folgende Freibeträge
anzuwenden, soweit der Gesamtbetrag der in Großbritannien
steuerpflichtigen Einkünfte die Schwelle von
GBP 100.000 nicht übersteigt:
Alter des Investors Freibetrag Kürzung
bis 64 Jahre GBP 7.475 Keine Kürzung
65 bis 74 Jahre GBP 9.940 Kürzung um 50 %
der GBP 24.000 übersteigenden
Einkünfte,
jedoch nicht weniger
als GBP 7.475
ab 75 Jahre GBP 10.090 Kürzung um 50 %
der GBP 24.000 übersteigen
den Einkünfte,
jedoch nicht weniger
als GBP 7.475
Übersteigt der Gesamtbetrag der in Großbritannien steuerpflichtigen
Einkünfte die Schwelle von GBP 100.000 erfolgt
unabhängig vom Alter des Investors eine weitere Kürzung
des Freibetrages um 50 % der GBP 100.000 übersteigenden
Einkünfte.
Berechnungsbeispiele
Ein 65jähriger unverheirateter Investor erzielt im Steuerjahr
ab 06.04.2011 in Großbritannien Einkünfte in Höhe von
GBP 25.000. Sein Freibetrag beträgt GBP 9.440 (GBP 9.940 –
50 % (GBP 25.000 – GBP 24.000)). Der den Freibetrag übersteigende
Betrag von GBP 15.560 (GBP 25.000 – GBP 9.440)
ist mit 20 % zu versteuern, was zu einer Steuerlast von
GBP 3.112 führt.
Ein 76jähriger unverheirateter Investor erzielt im Steuerjahr
ab 06.04.2011 in Großbritannien Einkünfte in Höhe von GBP
105.000. Sein Freibetrag berechnet sich wie folgt:
130 I Steuerliche Grundlagen

Schritt 1: Altersfreibetrag
GBP 7.475 (GBP 10.090 – 50 % (GBP 105.000 – GBP 24.000),
jedoch nicht weniger als GBP 7.475)
Schritt 2: Kürzung wegen Überschreitung von GBP 100.000
GBP 4.975 (GBP 7.475 – 50 % (GBP 105.000 – 100.000)
Seine Steuerlast berechnet sich wie folgt:
Betrag Steuersatz Steuer
4.975 0 % 0
35.000 20 % 7.000
65.025* 40 % 26.010
Steuer gesamt 33.010
* (GBP 105.000 – GBP 4.975 – GBP 35.000)
Verheiratete Investoren können unter Umständen zusätzliche
Vergünstigungen in Anspruch nehmen. Allerdings gibt
es in Großbritannien keinen Splittingtarif, wie etwa im deutschen
Steuerrecht.
Besteuerungsverfahren in Großbritannien
Die Fondsgesellschaft wird jährlich Steuererklärungen in
Großbritannien abgeben, welche neben der Ermittlung der
Summe der Besteuerungsgrundlagen in Großbritannien
auch die Zuweisung der Besteuerungsgrundlagen an die
einzelnen Investoren umfasst.
Sofern die Besteuerungsgrundlagen des Investors aus der
Fondsgesellschaft zusammen mit allen sonstigen Einkünften
aus Quellen in Großbritannien die Freibetragsgrenze nicht
übersteigt, werden die britischen Finanzbehörden voraussichtlich
keine gesonderte Einkommensteuererklärung des
Investors anfordern.
Sollte jedoch der Investor zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung
in Großbritannien verpflichtet werden, hat
die KGAL mit der auf Immobilien spezialisierten Beratungsgesellschaft
WSM Partners LLP (im Folgenden „WSM“) einen
Rahmenvertrag abgeschlossen. Unter Berufung auf diesen
Rahmenvertrag kann der Investor WSM mit der Erstellung
seiner persönlichen Steuererklärung in Großbritannien
beauftragen. Der Rahmenvertrag sieht hierfür eine Grundgebühr
von derzeit GBP 125 zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer
(von zur Zeit 20 %) vor, sofern der Investor in Groß -
britannien nur Einkünfte aus der Fondsgesellschaft bezieht.
Für jede weitere Einkunftsquelle in Großbritannien erhöht
sich die Gebühr um derzeit GBP 35 zuzüglich gesetzlicher
Umsatzsteuer (von zur Zeit 20 %). Die Einkommensteuer -
erklärung in Großbritannien ist grundsätzlich bis zum
31. Januar des Folgejahres einzureichen.
Deutschland – nationales Steuerrecht
Die Fondsgesellschaft ist nicht originär gewerblich tätig, da
sie ausschließlich Einkünfte aus der Vermietungstätigkeit
und Zinseinkünfte erzielen wird. Die Management-GmbH ist
rechtsgeschäftlich zur Vertretung der Fondsgesellschaft
bevollmächtigt. Damit ist die Property Class England 3
Beteiligungsgesellschaft mbH als Komplementärin der
Fondsgesellschaft nicht allein zur Geschäftsführung befugt.
Die Voraussetzungen der gewerblichen Prägung des § 15
Absatz 3 Satz 2 EStG liegen daher nach herrschender
Meinung nicht vor. Die Investoren erzielen aus der Fondsgesellschaft
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und
aus Kapitalvermögen.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland
Die nach dem DBA in Großbritannien zu versteuernden Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich
in Deutschland von der Besteuerung freizustellen.
Nach §50d Absatz 9 EStG wird eine Freistellung nach einem
DBA in Deutschland nicht gewährt, wenn der andere Staat
die Einkünfte von seiner Besteuerung ausnimmt. Wenn der
Investor aufgrund der Freibeträge in Großbritannien tat-
131

sächlich keine Einkommensteuer in Großbritannien bezahlt,
ist dies kein Ausnehmen von der Besteuerung im Sinne der
oben genannten Regelung und gefährdet die Freistellung
damit nicht.
Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien
im EU-Ausland findet der Progressionsvorbehalt nach
§32b Absatz 1 Satz 2 Nr. 3 EStG keine Anwendung.
Einkünfte aus Veräußerung der Immobilie in Deutschland
Da die Fondsgesellschaft nicht gewerblich geprägt ist und
die Beteiligung dem Privatvermögen des Investors zuzuordnen
ist, richtet sich die Besteuerung des Veräußerungs -
gewinns nach den Vorschriften für private Veräußerungs -
geschäfte gemäß § 23 Absatz 1 Nr. 1 EStG. Demnach entfällt
eine Besteuerung, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung
und Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt. Beträgt
der Zeitraum weniger als zehn Jahre oder werden in den
letzten zehn Jahren vor Veräußerung der Immobilie Gebäude,
selbständige Gebäudeteile oder Außenanlagen errichtet,
sind diese mit dem regulären Einkommensteuersatz zu versteuern.
Mögliche Verluste aus einer Veräußerung nach zehn Jahren
können steuerlich nicht berücksichtigt werden. Verluste
innerhalb eines Zehnjahreszeitraums sind nur mit künfti -
gen Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar.
Auch wenn nach dem Fondskonzept geplant ist, dass die
Fondsgesellschaft die Immobilie länger als zehn Jahre hält,
kann im Einzelfall ein Veräußerungsgewinn der Immobilie in
Deutschland steuerpflichtig sein, da nicht ausgeschlossen
werden kann, dass wirtschaftliche Rahmenbedingungen
eine vorzeitige Veräußerung oder eine Entwicklung der
Immobilie angemessen erscheinen lassen. Des Weiteren ist
ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn nicht auszuschließen,
wenn der Investor seine Beteiligung vorzeitig
überträgt.
Gewerblicher Grundstückshandel in Deutschland
Ein gewerblicher Grundstückshandel wird in Abgrenzung
zur privaten Vermögensverwaltung regelmäßig dann angenommen,
wenn mehr als drei Objekte veräußert werden
und zwischen Erwerb und Veräußerung ein Zeitraum von
weniger als fünf Jahren liegt.
Da die Fondsgesellschaft eine steuerlich transparente Personengesellschaft
darstellt, ist nicht auszuschließen, dass
dem Investor im Falle einer Veräußerung der Immobilie oder
seiner Beteiligung ein Zählobjekt im Sinne des gewerblichen
Grundstückshandels zugerechnet wird, wenn der Investor
an der Fondsgesellschaft zu mindestens 10 % beteiligt ist
oder bei einer niedrigeren Beteiligung der anteilige Verkehrswert
des Grundstücks oder der Wert der Beteiligung
mehr als EUR 250.000 beträgt. In diesem Fall könnte beim
Investor durch das zusätzliche Zählobjekt die Veräußerung
von drei Grundstücken aus dem Privatvermögen innerhalb
eines Zeitraumes von fünf Jahren als gewerblicher Grundstückhandel
umqualifiziert werden mit der Folge, dass die
daraus resultierenden Gewinne des Investors steuerpflichtig
werden. Die mögliche Einbeziehung als Zählobjekt im Rahmen
der Drei-Objekt-Grenze gilt auch für im Ausland belegene
Immobilien. Sofern der Investor den Verkauf von eigenen
Grundstücken plant, sollte er sich dringend an seinen
Steuerberater wenden.
Zinseinkünfte in Deutschland
Zinseinkünfte unterliegen grundsätzlich unabhängig vom
Ort der Geldanlage der Besteuerung in Deutschland. Sie
werden im Rahmen der einheitlichen und gesonderten
Gewinnfeststellung auf Ebene der Fondsgesellschaft festgestellt
und dem Wohnsitzfinanzamt des Investors mitgeteilt.
Inwieweit der Investor auf diese Zinseinkünfte den Sparer-
132 I Steuerliche Grundlagen

Pauschbetrag von zur Zeit Euro 801 anwenden kann, hängt
von seiner persönlichen Situation ab. Einkünfte aus Kapitalvermögen
im Privatbereich werden mit einem einheitlichen
Abgeltungsteuersatz von 25 % zuzüglich Solidaritäts -
zuschlag von 5,5 % und gegebenenfalls der Kirchensteuer
besteuert. Der Abzug von Werbungskosten ist ausgeschlossen.
Sofern der persönliche Einkommensteuersatz des Investors
unter 25 % liegt, kann er die Veranlagung seiner sämtlichen
Kapitaleinkünfte und die Besteuerung mit seinem
persönlichen Steuersatz wählen. Der Abzug von Werbungskosten
ist auch dann ausgeschlossen.
Bei Zinszahlungen in Deutschland werden diese bereits vom
kontoführenden Kreditinstitut mit der Abgeltungsteuer
belastet. Sofern Zinsen im Ausland vergütet werden, behält
die ausländische Bank keine deutsche Abgeltungsteuer ein.
Diese Zinsen müssen dann im Wege der Einkommensteuerveranlagung
des Investors in Deutschland erklärt werden.
Auch hier gilt der besondere Steuersatz von 25 % nebst Solidaritätszuschlag
und gegebenenfalls Kirchensteuer.
Besteuerungsverfahren in Deutschland
Das Wirtschaftsjahr der Fondsgesellschaft entspricht dem
Kalenderjahr. Die Fondsgesellschaft wird für jedes Wirtschaftsjahr
im Rahmen einer einheitlichen und gesonderten
Feststellung von Besteuerungsgrundlagen (§ 179 AO) ihre
Einkünfte ermitteln und den Investoren die Besteuerungsgrundlagen
zuteilen. Sonderwerbungskosten des Investors
sind grundsätzlich bei der Feststellungserklärung zu berücksichtigen.
Aus diesem Grunde müssen Investoren ihre
Sonderwerbungskosten eines Wirtschaftsjahres der Fondsgesellschaft
bis spätestens 28. Februar des Folgejahres mitteilen.
An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass die
Sonderwerbungskosten voraussichtlich keine steuerliche
Berücksichtigung finden können, da die Einkünfte aus der
Vermietung in Deutschland freigestellt sind und bei Zinseinkünften
kein Werbungskostenabzug möglich ist.
Gewerbesteuer in Deutschland
Die Fondsgesellschaft ist weder gewerblich tätig, da sie nur
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie Zinserträge
erzielt, noch gewerblich geprägt, da mit dem geschäftsführenden
Kommanditisten ein Kommanditist zur Geschäftsführung
befugt ist. Die Fondsgesellschaft ist daher in
Deutschland nicht gewerbesteuerpflichtig. Eine der deutschen
Gewerbesteuer vergleichbare Steuer gibt es in Großbritannien
nicht.
Grunderwerbsteuer /
Stamp Duty Land Tax
Die Immobilie unterliegt nicht der deutschen Grunderwerbsteuer,
da sie nicht im Inland belegen ist (§ 1 Absatz 1 GrEStG).
In Großbritannien gibt es die Stamp Duty Land Tax (im
Folgenden „SDLT“), eine Verkehrssteuer, die in Grundzügen
der deutschen Grunderwerbsteuer entspricht und die bei
Übertragungen von Immobilien anfällt.
Grundsätzlich unterliegen alle Übertragungen von Immo -
bilien der SDLT. Dabei wird eine Steuer in Abhängigkeit vom
Kaufpreis oder dem Marktwert der Immobilie in folgender
Höhe fällig:
Kaufpreis /Marktwert Steuersatz SDLT in %
des Kaufpreises /Marktwertes
bis GBP 150.000 0,00 %
GBP 150.001 bis GBP 250.000 1,00 %
GBP 250.001 bis GBP 500.000 3,00 %
über GBP 500.000 4,00 %
Die Management-GmbH hat mit Datum vom 22.12.2010 alle
Anteile an der Adzic erworben, welche Eigentümer der
Immobilie war. Die Übertragung von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft
unterliegt nicht der SDLT, auch wenn diese
Eigentümer einer britischen Immobilie ist.
133

Die Adzic hat dann am 26.01.2011 im Wege der Sachausschüttung
bei einer Herabsetzung des Stammkapitals die
Immobilie an ihren alleinigen Gesellschafter, die Management-GmbH
ausgekehrt. Da diese Sachausschüttung ein
rein gesellschaftsrechtlicher Vorgang war, fällt ebenfalls
keine SDLT an.
Am 28.01.2011 hat die Management-GmbH die Immobilie
an die Fondsgesellschaft, deren 100%iger Kommanditist sie
zu diesem Zeitpunkt war, übertragen. Nach Aussage der
britischen Steuerberater ist auch dies ein Vorgang, der
gesellschaftsrechtlich veranlaßt ist, und damit keine SDLT
auslöst.
Der Beitritt der Investoren zur Fondsgesellschaft kann als
Übertragung von Anteilen an einer Personengesellschaft,
welche eine britische Immobilie hält, grundsätzlich SDLT
auslösen. Die auf Seite 133 genannten Freigrenzen finden
hierauf Anwendung. Die Freigrenzen beziehen sich auf den
anteiligen Wert der Immobilie, der durch den Beitritt des
Investors übertragen wird. Da die Fondsgesellschaft eine
Fremdfinanzierung aufgenommen und das Gesamtvolumen
des Fonds auch noch Nebenkosten mit abdeckt, wird die Freigrenze
von GBP 150.000 bereits bei einer wesentlich geringeren
Kapitaleinlage erreicht. Nachfolgende Tabelle zeigt die
ungefähre Höhe der SDLT, die durch Kapitaleinlagen in den
dargestellten Größenordnungen ausgelöst wird. Die Tabelle
geht dabei von einem Marktwert der Immobilie von GBP 116
Mio. und einem Eigenkapital in Höhe von GBP 63,5 Mio. aus.
Abweichungen hiervon führen auch zu einer Veränderung
der SDLT Schwellen:
Kapitaleinlage Steuersatz SDLT in %
(ohne Agio)
der Immobiliensubstanz
bis GBP 80.000 0,00 %
GBP 85.000 bis GBP 135.000 1,00 %
GBP 140.000 bis GBP 270.000 3,00 %
GBP 275.000 und mehr 4,00 %
Für die Anwendung oben stehender Tabelle sind die Kapitaleinlagen
nahe stehender Personen zusammenzurechnen.
Als nahe stehende Personen gelten insbesondere Eheleute,
eingetragene Lebenspartner, sowie deren Geschwister und
Verwandte in gerader Linie. Des Weiteren zählen hierzu
Geschwister und Verwandte in gerader Linie des Investors
sowie deren Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
und Ehegatten und eingetragene Lebenspartner eines Geschwisters
oder Verwandten in gerader Linie des Ehegatten
oder eingetragenen Lebenspartner des Investors.
Neben dem Beitritt der Investoren kann auch jede weitere
Übertragung oder Rückgabe des Anteils an der Fondsgesellschaft
SDLT auslösen. Die auf Seite 133 genannten Freigrenzen
gelten für weitere Übertragungen analog.
Übertragungen im Wert von mehr als GBP 150.000 müssen
den britischen Finanzbehörden angezeigt werden. Es besteht
die Verpflichtung, eine entsprechende Steuererklärung abzugeben
und die SDLT binnen 30 Tagen nach Übertragung zu
entrichten. Übertragungen von Todes wegen und echte
Schenkungen sind von der SDLT ausgenommen.
Um Investoren mit geringen Kapitaleinlagen nicht zu benachteiligen,
ist vorgesehen, dass diejenigen Investoren, welche
SDLT auslösen, diese selbst tragen. Die SDLT kann ertragsteuerlich
nicht geltend gemacht werden.
Der Investor, der bei Beitritt zur Fondsgesellschaft SDLT auslöst,
wird verpflichtet, die Steuerberatungsgesellschaft
WSM Partners LLP mit Sitz in London zur Abgabe einer
Grund erwerbsteuererklärung sowie zur Entgegennahme
des SDLT-Betrags und zur Weiterleitung des SDLT-Betrags an
die britischen Finanzbehörden zu bevollmächtigen und
die gegenüber den britischen Finanzbehörden geschuldete
SDLT sowie die Steuerberatungsgebühr zuzüglich britischer
Umsatzsteuer an WSM Partners LLP zu überweisen.
134 I Steuerliche Grundlagen

Die Fondsgesellschaft geht davon aus, dass die SDLT bei
einem eventuellen Verkauf der Immobilie der Erwerber zahlen
wird.
Umsatzsteuer
Umsatzsteuer in Großbritannien
Die Fondsgesellschaft hat von ihrer Optionsmöglichkeit zur
Umsatzsteuerpflicht nach britischem Recht keinen Gebrauch
gemacht, da der Mietvertrag mit der Allianz Services (UK)
Limited, ein nicht zum Vorsteuerabzug berechtigtes Versicherungsunternehmen,
eine solche Option verbietet.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Erbschaft- und Schenkungsteuer in Deutschland
Überträgt ein Investor seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft
durch Erbschaft oder durch Schenkung, so unterliegt
dieser Vorgang der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Höhe
und Entstehen der Steuer ist von einer Reihe individueller
Faktoren des Erblassers / Schenkers bzw. des Erben /
Beschenkten abhängig. Erbschafts- und schenkungssteuerliche
Wirkungen wurden im Rahmen der Prognoserechnung
nicht berücksichtigt; sie können die Ergebnisse der Beteiligung
beeinflussen.
Da in Großbritannien eine Option zur Umsatzsteuerpflicht
nur einheitlich für das gesamte Objekt ausgeübt werden
kann, kann die Fondsgesellschaft auch nicht bezüglich der
an die Drogerie- und Apothekenkette Boots UK Limited
vermietete Einzelhandelsfläche zur Umsatzsteuer optieren.
Die Fondsgesellschaft ist in Großbritannien daher nicht zum
Vorsteuerabzug berechtigt.
Umsatzsteuer in Deutschland
Die Fondsgesellschaft ist Unternehmer im Sinne des deutschen
Umsatzsteuerrechtes. Die von ihr erbrachten Vermietungsleistungen
sind in Deutschland nicht steuerbar. Für
den Fall von Vermietungsleistungen im Ausland gewährt
Abschnitt 15.14 Absatz 1 Satz 3 ff. Umsatzsteuer-Anwendungserlass
den Vorsteuerabzug, wenn die Fondsgesellschaft
im Falle einer Belegenheit der Immobilie in Deutschland
zur Umsatzsteuerpflicht hätte optieren können und im
Ausland tatsächlich zur Umsatzsteuerpflicht optiert wurde.
Da die Fondsgesellschaft in Großbritannien nicht zur
Umsatzsteuerpflicht optieren konnte, liegen diese Voraussetzungen
nicht vor. Die Fondsgesellschaft hat daher auch
keinen Vorsteuerabzug in Deutschland.
Wegen der steuerlichen Konsequenzen einer Schenkung
wird jedem Investor empfohlen, diese mit einem Vertreter
der rechts- und steuerberatenden Berufe zu erörtern.
Besteuerungsrecht
Die Bundesrepublik Deutschland und das Vereinigte Königreich
Großbritannien und Nordirland haben kein Abkommen
zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem
Gebiet der Erbschaft- und Schenkungsteuer getroffen. Da
der Investor voraussetzungsgemäß seinen Wohnsitz im
Inland hat, ist er mit seinem weltweiten Vermögen in
Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig. Ausländische
Steuern, die der deutschen Erbschaft- und Schenkungsteuer
entsprechen, können nach den nachstehend erläuterten
Grundsätzen auf die deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer
angerechnet werden.
Besteuerungsgrundlage
Nach aktuellem Recht ist bei der Ermittlung der steuerlichen
Bemessungsgrundlage nach der Beteiligungsform des
Investors an der Fondsgesellschaft zu unterscheiden:
135

Kommanditist
Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft wird, soweit der
übertragende Investor als Kommanditist beteiligt ist, gemäß
§ 12 Absatz 7 ErbStG in Verbindung mit § 31 BewG als ausländisches
Grundvermögen mit dem gemeinen Wert bewertet.
Treugeber
Hält der Investor seine Beteiligung als Treugeber, wird für
Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer die treuhän -
derisch gehaltene Kommanditbeteiligung als so genannter
Sachleistungsanspruch mit dem gemeinen Wert angesetzt.
Die weitere steuerliche Behandlung orientiert sich an der
Vermögensart des Treugutes (Finanzministerium Bayern
vom 16.09.2010, 34 – S3811 – 035 – 38 476 / 10). Obwohl
demnach Kommanditisten und Treugeber im wesentlichen
gleich behandelt werden sollten und sowohl für den Kommanditisten
als auch für den Treugeber der gemeine Wert
anzusetzen ist, können sich Bewertungsunterschiede und
damit eine andere erbschaft- und schenkungsteuerliche
Bemessungsgrundlage ergeben.
Welche der beiden Beteiligungsformen zur geringeren erbschaft-
und schenkungsteuerlichen Bemessungsgrundlage
führt, hängt von den Umständen zum Zeitpunkt des Erbfalls
bzw. der Schenkung ab und kann damit zum heutigen Zeitpunkt
nicht vorhergesagt werden.
Die Besteuerung erfolgt nach Abzug der persönlichen
Freibeträge je nach Steuerklasse zu Steuersätzen von 7%
(Steuerklasse I bei Erwerben von bis zu EUR 75.000) bis zu
50 % (Steuerklasse III bei Erwerben ab EUR 6 Mio.).
Anrechnung ausländischer Steuer in Deutschland
Bei einem inländischen Investor kann die in Großbritannien
anfallende, keinem Kürzungsanspruch unterliegende Erbschaft-
und Schenkungsteuer bei Vorliegen der weiteren
Voraussetzungen des § 21 ErbStG auf Antrag auf die deutsche
Erbschaft- und Schenkungsteuer angerechnet werden,
soweit sie auf einen Vermögensgegenstand in Großbritannien
entfällt, der auch in Deutschland der Besteuerung
unterliegt. Dies ist bei einer Beteiligung als Kommanditist in
der Regel der Fall, da sowohl in Deutschland als auch in
Großbritannien der Anteil an der Immobilie besteuert werden
sollte. Sollte die in Großbritannien anfallende Erbschaftund
Schenkungsteuer die anteilige deutsche Erbschaft- und
Schenkungsteuer auf die Immobilie übersteigen, wird der
übersteigende Betrag jedoch nicht erstattet.
Sofern der Investor als Treugeber beteiligt ist, stellt sich die
deutsche Finanzverwaltung auf den Standpunkt, dass der
deutschen Besteuerung nicht der Anteil an der Immobilie,
sondern der Sachleistungsanspruch gegenüber dem Treuhänder
unterliegt. Nach Auffassung der deutschen Finanzverwaltung
ist daher in diesem Fall keine Anrechnung der
britischen Erbschaft- und Schenkungsteuer zu gewähren, da
der Besteuerung in Deutschland nur der in Deutschland
belegene Sachleistungsanspruch unterliegt und damit kein
Auslandsvermögen besteuert wird.
Erbschaft- und Schenkungsteuer in Großbritannien
Werden Anteile an der Fondsgesellschaft verschenkt oder
von Todes wegen übertragen, unterliegt dies grundsätzlich
auch der britischen Erbschaftsteuer (Inheritance Tax) da die
Immobilie als der der Fondsgesellschaft zugrundeliegende
Vermögensgegenstand in Großbritannien belegen ist.
Bei Übertragungen von Todes wegen beträgt der Erbschaftsteuersatz
grundsätzlich 40 %. Dabei werden der Wert der
Übertragung von Todes wegen und anteilig alle Schenkungen
von Vermögensgegenständen in Großbritannien der
letzten sieben Jahre zusammen gerechnet. Die Schenkungen
der letzten sieben Jahre werden dabei gestaffelt nach
136 I Steuerliche Grundlagen

Zeitablauf zu 20 % bis 100 % mit einem Steuersatz von 40%
berücksichtigt. Die Steuer wird erst erhoben, wenn der
kumulierte Wert eine Freigrenze von zur Zeit GBP 325.000
(für das Steuerjahr 2011 / 2012) übersteigt.
Bei Übertragungen von Todes wegen besteht grundsätzlich
die Verpflichtung, eine Erbschaftsteuererklärung in Großbritannien
abzugeben. Bei Zuwiderhandlung könnte die Teilnahme
des Investors am Sammelverfahren widerrufen werden.
Unter gewissen Voraussetzungen kann der Investor von
Vereinfachungsregeln bei der Erstellung der Erbschaftsteuererklärung
in Großbritannien Gebrauch machen.
Bei Schenkungen besteht eine Verpflichtung zur Einreichung
einer britischen Steuererklärung, wenn der Wert der
Schenkung im Steuerjahr (6. April bis 5. April des Folge -
jahres) GBP 10.000 übersteigt und der kumulierte Wert aller
Schenkungen in Großbritannien der letzten zehn Jahre
GBP 40.000 übersteigt.
Bei Übertragung der Anteile an der Fondsgesellschaft ermittelt
sich der Wert der Schenkung / Übertragung von Todes
wegen nach dem anteiligen Wert der Immobilie in Großbritannien
abzüglich eventueller Schulden im Zusammenhang
mit der Immobilie.
Bei Schenkungen zwischen natürlichen Personen, die der
Beschenkte auf Dauer erhält, fällt grundsätzlich keine
Schenkungsteuer an, soweit der Schenker nach der Überlassung
noch sieben Jahre lebt. Bei Schenkungen an juristische
Personen und an selbständige Vermögensmassen (Trusts,
Stiftungen) gelten abweichende Regelungen, die hier nicht
näher erläutert werden sollen. Es wird empfohlen, bei solchen
Fallgestaltungen stets einen steuerlichen Berater hinzuzuziehen.
Bei dem überwiegenden Teil der Investoren wird bei Schenkungen
und bei Übertragungen von Todes wegen aufgrund
der Schenkung an natürliche Personen und /oder der hohen
Freibeträge in Großbritannien voraussichtlich keine Erbschaft-
und Schenkungsteuer anfallen.
137

Beteiligung
Allgemeines zur Beteiligung
Bei der angebotenen Vermögensanlage handelt es sich um
Kommanditbeteiligungen an der Fondsgesellschaft. Der
Erwerber der Vermögensanlage (im Folgenden „Investor“)
kann sich als Treugeber über den Treuhandkommanditisten
oder unmittelbar als Kommanditist beteiligen (siehe hierzu
den folgenden Abschnitt „Handelsregistereintragung bei
unmittelbarer Beteiligung als Kommanditist“).
Der Erwerbspreis der Vermögensanlage entspricht der
gezeichneten Kapitaleinlage zuzüglich 5 % Agio. Die Mindestbeteiligung
beträgt grundsätzlich GBP 10.000; höhere
Beteiligungssummen müssen stets auf volle GBP 1.000 lauten,
jeweils zuzüglich 5 % Agio. Kapitaleinlagen ab GBP
80.000 müssen jeweils auf volle GBP 5.000 lauten. Der
Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlage, d. h. die
Summe der Kapitaleinlagen, die insgesamt eingeworben
werden soll, beläuft sich auf GBP 63.500.000 zuzüglich einer
Zeichnungsreserve in Höhe von GBP 40.000. Ausgehend von
der Mindestbeteiligung in Höhe von GBP 10.000 können somit
maximal 6.354 Anteile an der Vermögensanlage angeboten
werden. Das Beteiligungsangebot kommt zustande,
wenn sich mindestens ein Investor mit einem Anteil in Höhe
der Mindestbeteiligung von GBP 10.000 zuzüglich 5 % Agio
beteiligt hat.
Die KGAL garantiert die Einzahlung und Platzierung des
Kommanditkapitals in Höhe von bis zu GBP 63.500.000 bis
zum 31.12.2011 bzw. bei Verlängerung der Platzierungsfrist
bis zum 31.12.2012 (siehe hierzu im Kapitel „Rechtliche
Grundlagen“ den Abschnitt „Einzahlungs- und Platzierungsgarantie“,
Seite 122).
Das öffentliche Angebot der Vermögensanlage (Zeichnungsfrist)
beginnt einen Werktag nach Veröffentlichung des Verkaufsprospektes
(Bekanntmachung in einem überregionalen
Börsenpflichtblatt) und endet mit Vollplatzierung /Schließung
des Beteiligungsangebotes, planmäßig am 31.12.2011.
Der geschäftsführende Kommanditist der Fondsgesellschaft
hat das Recht, die Platzierungsfrist einmalig um ein Jahr zu
verlängern. Das öffentliche Angebot endet damit spätestens
am 31.12.2012.
Eine Zeichnung ist grundsätzlich bis zur vollständigen Platzierung
der angebotenen Vermögensanlage möglich. Dies
kann abhängig von der Nachfrage jederzeit innerhalb der
vorgenannten Zeichnungsfrist der Fall sein. Auch eine vorzeitige
Schließung der Zeichnung durch den geschäftsführenden
Kommanditisten ist nach dessen eigenem Ermessen
jederzeit möglich. Darüber hinaus besteht keine Möglichkeit,
die Zeichnung vorzeitig zu schließen. Die Möglichkeit,
Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen zu kürzen, besteht
nicht.
In folgenden Fällen setzt der Beitritt eines Investors die vorherige
schriftliche Zustimmung durch den geschäftsführenden
Kommanditisten der Fondsgesellschaft voraus:
Der Investor oder eine ihm nahe stehende Person hat
bereits eine Kapitaleinlage an dieser Vermögensanlage
gezeichnet.
Es wird eine Kapitaleinlage von mehr als GBP 80.000
gezeichnet, die nicht auf volle GBP 5.000 lautet.
Die Entscheidung des geschäftsführenden Kommanditisten
über die Zustimmung basiert auf den Angaben des Investors
im Zeichnungsschein, die von dem geschäftsführenden
Kommanditisten nicht auf Richtigkeit geprüft werden. Der
Investor verzichtet auf den Zugang der Zustimmung. Er
erhält jedoch von der Fondsgesellschaft im Namen des
geschäftsführenden Kommanditisten unverzüglich eine
Mitteilung, wenn die Zustimmung erteilt wurde.
Die mit der Beteiligung verbundenen Rechte und Pflichten
sind im Kapitel „Rechtliche Grundlagen“ (ab Seite 104)
dargestellt und ergeben sich aus dem Gesellschaftsvertrag
138 I Beteiligung

(ab Seite 166), dem Treuhandvertrag (ab Seite 182) sowie
aus dem Zeichnungsschein.
Grunderwerbsteuer nach britischem Recht
Bei einem Marktwert der Immobilie von GBP 116 Mio. und
ausgehend von einem Eigenkapital in Höhe von GBP 63,5
Mio. löst der Beitritt eines Investors in folgenden Fällen
Grunderwerbsteuer nach britischem Recht (Stamp Duty
Land Tax; im Folgenden „SDLT“) aus:
Der Investor zeichnet eine Kapitaleinlage von über GBP
80.000 zuzüglich Agio.
Der Investor hält bereits eine oder mehrere Kapitaleinlage(n)
an dieser Vermögensanlage und zeichnet nun eine
weitere Kapitaleinlage, so dass die Summe aller gezeichneten
Kapitaleinlagen GBP 80.000 zuzüglich Agio übersteigt.
Der Investor und/oder eine oder mehrere dem Investor
nahe stehende Personen 1) (z. B. Eltern, Kinder, Enkel,
Geschwister), haben bereits Kapitaleinlagen an dieser Vermögensanlage
gezeichnet und der Investor zeichnet nun
eine Kapitaleinlage und die Summe der durch den Investor
und die ihm nahe stehenden Personen gezeichneten Kapitaleinlagen
übersteigt GBP 80.000 zuzüglich Agio.
Sofern durch den Beitritt eines Investors SDLT ausgelöst
wird, ist diese durch den Investor zu tragen. Darüber hinaus
hat er die im Zusammenhang mit der Abgabe einer Grunderwerbsteuererklärung
anfallenden Kosten (voraussichtlich
rund GBP 350 zuzüglich britischer Umsatzsteuer) zu tragen
und der KGAL eine unterzeichnete unwiderrufliche Vollmacht
für die Steuerberatungsgesellschaft WSM Partners
LLP (im Folgenden „WSM“) mit Sitz in London auszuhändigen,
die die erforderliche Grunderwerbsteuererklärung
1) Als nahe stehende Personen gelten insbesondere Eheleute, eingetragene Lebenspartner,
sowie deren Geschwister und Verwandte in gerader Linie. Des Weiteren zählen hierzu
Geschwister und Verwandte in gerader Linie des Investors sowie deren Ehegatten und eingetragene
Lebens partner und Ehegatten und eingetragene Lebenspartner der Geschwister
oder Ver wandten in gerader Linie des Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartners des
Investors.
gegenüber den britischen Finanzbehörden abgibt, sowie die
Zahlung der SDLT zur Weiterleitung an die britischen Finanzbehörden
in Empfang nimmt.
Handelsregistereintragung bei unmittelbarer
Beteiligung als Kommanditist
Der Investor beteiligt sich zunächst als Treugeber über den
Treuhandkommanditisten an der Fondsgesellschaft. Er kann
jedoch bereits im Zeichnungsschein festlegen, ob er weiterhin
als Treugeber beteiligt sein will oder ob er seine Beteiligung
in eine unmittelbare Kommanditbeteiligung umwandeln
und sich als Kommanditist in das Handelsregister
eintragen lassen möchte.
Sofern der Investor sich für eine unmittelbare Beteiligung
als Kommanditist entscheidet, verpflichtet er sich, dem
geschäftsführenden Kommanditisten der Fondsgesellschaft
eine notariell beglaubigte Vollmacht zur handelsregisterlichen
Eintragung zu erteilen. Ein Muster dieser Handelsregister-Vollmacht
ist auf Seite 187 dieses Beteiligungsprospektes
exemplarisch abgedruckt. Das entsprechende Formblatt
wird dem Investor von der Fondsgesellschaft zugesandt. Es
ist vollständig ausgefüllt, unverändert und mit notariell
beglaubigter Unterschrift im Original an die Fondsgesellschaft
zurückzusenden. Die Kosten, die im Zusammenhang
mit der notariellen Beglaubigung entstehen, trägt der Investor;
sie richten sich nach der Höhe der Beteiligung und können
deshalb nicht exakt beziffert werden.
Die Anmeldung zum Handelsregister wird stets vom
geschäftsführenden Kommanditisten der Fondsgesellschaft
veranlasst. Die in das Handelsregister einzutragende Haftsumme
entspricht 1 % der übernommenen Kapitaleinlage
ohne Agio (siehe insgesamt zur Handelsregistereintragung
und Beendigung des Treuhandvertrages § 7 Treuhandvertrag).
139

Falls der Investor im Zeichnungsschein bzw. innerhalb einer
Frist von 20 Tagen nach Bestätigung der Annahme der Beteiligungserklärung
die unmittelbare Beteiligung wählt, werden
die Kosten für die Handelsregister-Anmeldung und -Eintragung
von der Fondsgesellschaft übernommen; sie sind
insoweit im Investitionsplan enthalten. Bei einer späteren
Umwandlung der Beteiligung in eine unmittelbare Kommanditbeteiligung
sind diese Kosten vom Investor selbst zu
tragen.
Ausschüttungen / Entnahmen
Alle Ausschüttungen / Entnahmen erfolgen grundsätzlich
in Pfund Sterling. Jeder Investor hat jedoch im Zeichnungsschein
ein Wahlrecht, die Ausschüttungen / Entnahmen
stattdessen in Euro zu erhalten. Darüber hinaus kann der
Gesellschafter das Wahlrecht hinsichtlich der Währung
durch schriftliche Erklärung gegenüber der Fondsgesellschaft
jährlich neu ausüben. Der Umtausch von Pfund Sterling
in Euro erfolgt zu demjenigen Wechselkurs, welcher
von der Fondsgesellschaft zwei Bankarbeitstage vor der
Ausschüttung / Entnahme erzielt wird. Sämtliche im
Zusammenhang mit den Ausschüttungen / Entnahmen und
einem etwaigen Umtausch entstehenden Kosten sind von
dem jeweiligen Gesellschafter zu tragen und werden mit
dem Ausschüttungs- / Entnahmebetrag verrechnet. Regu -
läre Ausschüttungen / Entnahmen erfolgen jeweils nachschüssig
zum 30.04. des Folgejahres, erstmals voraussichtlich
zum 30.04.2012 (siehe hierzu § 14 Ziffer 5 Gesellschaftsvertrag).
Zahlstelle
Alle Zahlungen aus der Beteiligung wie z. B. Ausschüttungen
/ Entnahmen erfolgen durch die Fondsgesellschaft
Property Class England 3 GmbH & Co. KG, Tölzer Straße 15,
82031 Grünwald, die somit als Zahlstelle fungiert. Dort wird
auch der Verkaufsprospekt zur kostenlosen Ausgabe bereitgehalten.
Erforderliche Zeichnungsunterlagen
Zur Zeichnung der Beteiligung sind die vollständig ausgefüllten
Zeichnungsunterlagen im Original an die folgende Stelle
zu senden, die die Zeichnungsunterlagen entgegennimmt:
KGAL GmbH & Co. KG
Investor Services
Stichwort: PropertyClass England 3
Tölzer Straße 15
82031 Grünwald
Die für den Beitritt benötigten Zeichnungsunterlagen setzen
sich wie folgt zusammen:
Vollständig ausgefüllter und unterzeichneter Zeichnungsschein
mit Empfangsbestätigung, Widerrufsbelehrung,
Bevollmächtigung zum Sammelantragsverfahren auf
Quellensteuer-Befreiung und Legitimationsnachweis
Kopie des gültigen Personalausweises (Vorder- und Rückseite)
oder des gültigen Reisepasses (Lichtbildseite)
Bei Legitimationsprüfung durch Postident-Verfahren:
Zusendung des vom Investor unterschriebenen Postident-
Formulars durch die Deutsche Post AG.
Sofern durch den Beitritt SDLT ausgelöst wird, wird folgende
zusätzliche Zeichnungsunterlage benötigt:
Vollständig ausgefüllte und unterzeichnete unwiderrufliche
Vollmacht „Power of Attorney“ für WSM.
Wenn eine unmittelbare Beteiligung als Kommanditist
gewünscht ist, erhält der Investor von der Fondsgesellschaft
das vorausgefüllte Formular „Handelsregister-Vollmacht“.
Dieses ist nach Unterschriftsbeglaubigung durch einen
Notar an die Fondsgesellschaft zur Handelsregistereintragung
zurückzusenden.
Unvollständige sowie nicht vollständig oder falsch ausge -
füllte Zeichnungsunterlagen werden in der Bearbeitung
zurückgestellt. Der Zeichnungsschein ist insbesondere auch
140 I Beteiligung

dann nicht vollständig ausgefüllt, wenn der Investor seinen
Mitwirkungspflichten nach dem Geldwäschegesetz in der
jeweils gültigen Fassung nicht nachkommt, d. h. wenn die
berufliche Stellung nicht angegeben wurde, wenn die
Angaben zur Mittelherkunft, Branche und politisch exponierter
Person nicht angekreuzt sind, die Angabe zum wirtschaftlich
Berechtigten nicht durch Ankreuzen bejaht wird
oder wenn die Identitätsprüfung durch den Berater / Vermittler
oder die Deutsche Post AG nicht oder nicht korrekt
durchgeführt wurde. Darüber hinaus ist der Zeichnungsschein
nicht vollständig ausgefüllt, wenn die Angaben hinsichtlich
einer bereits zuvor erfolgten Erstzeichnung dieses
Beteiligungsangebotes oder einer Zeichnung dieses Beteiligungsangebotes
durch Personen, die dem Investor nahe
stehen, nicht angekreuzt und ausgefüllt werden. In diesen
Fällen kann die Beteiligungserklärung des Investors vor
Behebung des Hinderungsgrundes nicht angenommen
werden. Die Fonds - gesellschaft wird in diesem Fall den
Berater / Vermittler bzw. den Investor informieren und die
Möglichkeit zur Vervoll ständigung der Unterlagen geben.
Mündliche oder telefonische Beitrittswünsche können nicht
berücksichtigt werden.
Annahme der Beteiligungserklärung
Die Annahme der Beteiligungserklärung des Investors erfolgt
mit Erstellung der Zeichnungsbestätigung durch den Treuhandkommanditisten.
Damit kommt der Treuhandvertrag
wirksam zustande. Die Zeichnungsbestätigung wird nicht
versandt; der Investor verzichtet insoweit auf den Zugang
der Annahmeerklärung. Er erhält jedoch von der Fondsgesellschaft
im Namen des Treuhandkommanditisten unverzüglich
eine Bestätigung der Annahme seiner Beteiligungserklärung
in Textform (siehe § 1 Ziffer 1 Treuhandvertrag).
Der Treuhandkommanditist tritt der Fondsgesellschaft im
Auftrag des Investors bei und hält die Beteiligung für den
Investor in treuhänderischer Form (wirksames Treuhandverhältnis)
unter folgenden Voraussetzungen:
Eingang der vollständigen Original-Zeichnungsunterlagen
bis zum 10. eines Monats bei der KGAL,
Schriftliche Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten
der Fondsgesellschaft (nur wenn der Investor
oder eine ihm nahe stehende Person bereits eine Kapitaleinlage
an dieser Vermögensanlage gezeichnet hat oder
wenn eine Kapitaleinlage von mehr als GBP 80.000, die
nicht auf volle GBP 5.000 lautet, gezeichnet wird),
Annahme der Beteiligungserklärung durch den Treuhandkommanditisten,
und
Eingang der vollständigen Kapitaleinlage zuzüglich Agio
auf dem Konto der Fondsgesellschaft.
Sofern durch den Beitritt SDLT ausgelöst wird, muss folgende
weitere Voraussetzung erfüllt sein:
Eingang der anfallenden SDLT (zur Weiterleitung an die
britischen Finanzbehörden) nebst Steuerberatungsgebühr
zuzüglich britischer Umsatzsteuer auf dem Konto von WSM.
Der Beitritt erfolgt frühestens zum Ablauf des Monats, in
welchem auch die letzte der genannten Voraussetzungen
erfüllt ist (aufschiebende Bedingungen; siehe § 1 Ziffer 2
Treuhandvertrag in Verbindung mit § 3 Ziffer 4 Gesellschaftsvertrag).
Frühestmöglicher Beitrittstermin ist der 31.05.2011.
Kapitaleinzahlung
Der Erwerbspreis (Kapitaleinlage) zuzüglich Agio ist in Pfund
Sterling zu leisten. Der Gesamtbetrag ist von den Investoren
grundsätzlich auf das Konto der Fondsgesellschaft zu überweisen.
Die Investoren, die eine Kapitaleinlage von bis zu
GBP 80.000 gezeichnet haben und deren Beitritt keine SDLT
auslöst (siehe hierzu im Abschnitt „Grunderwerbsteuer
141

nach britischem Recht“ auf Seite 139), haben darüber hinaus
die Möglichkeit ihre Kapitaleinlage zuzüglich Agio im Euro-
Gegenwert durch Teilnahme am Einzugsermächtigungsverfahren
von der Fondsgesellschaft einziehen zu lassen.
Der geschäftsführende Kommanditist kann Ausnahmen zu
den genannten Einzahlungsmöglichkeiten zulassen. Details
sind im Zeichnungsschein geregelt, der dem Investor ausgehändigt
wird. Die Fälligkeit der Kapitaleinlage zuzüglich Agio
richtet sich je nach dem Zeitpunkt des Eingangs der Original-
Zeichnungsunterlagen bei der KGAL nach den Angaben im
nachfolgenden Abschnitt.
Sofern durch den Beitritt SDLT ausgelöst wird, ist Folgendes
zu beachten:
Die SDLT ist durch den Investor zu tragen. Der Steuer betrag
ergibt sich aus dem Zeichnungsschein und ist vom Investor
zusammen mit der Steuerberatungsgebühr zuzüglich britischer
Umsatzsteuer auf das Konto von WSM zu überweisen.
WSM wird den Steuerbetrag bei Fälligkeit im Namen und
auf Rechnung des Investors an die zuständigen britischen
Finanzbehörden weiterleiten.
Fälligkeit der Kapitaleinlage zuzüglich Agio
Bei Eingang der vollständigen Original-Zeichnungsunter -
lagen bei der KGAL bis einschließlich des 10. eines Monats,
erforderlichenfalls schriftlicher Zustimmung des geschäftsführenden
Kommanditisten und Annahme der Beteiligungserklärung
durch den Treuhandkommanditisten ist die Kapitaleinlage
zuzüglich Agio und gegebenenfalls zuzüglich
SDLT nebst der Steuerberatungsgebühr zuzüglich britischer
Umsatzsteuer für den Fall der Überweisung zum letzten
Bankarbeitstag (in München bzw. London) desselben Monats
zur Zahlung fällig. Bei Teilnahme am Einzugsermächtigungsverfahren
ist die Kapitaleinlage zuzüglich Agio spätestens
zum 20. desselben Monats zur Zahlung fällig. Erfolgt
der Eingang der vollständigen Original-Zeichnungsunterlagen
nach dem 10. eines Monats, ist die Kapitaleinlage zuzüglich
Agio und gegebenenfalls zuzüglich SDLT nebst der
Steuerberatungsgebühr zuzüglich britischer Umsatzsteuer
zu den entsprechenden Terminen des Folgemonats zur Zahlung
fällig.
Einzugsermächtigungsverfahren (Euro)
Die Teilnahme am Einzugsermächtigungsverfahren ist möglich,
wenn der Beitritt des Investors keine SDLT auslöst
(siehe hierzu im Abschnitt „Grunderwerbsteuer nach britischem
Recht“ auf Seite 139). Ist diese Voraussetzung erfüllt,
nimmt der Investor durch Angabe der Euro-Kontoverbindung
in Abschnitt A. des Zeichnungsscheins am Einzugsermächtigungsverfahren
teil und ermächtigt die Fondsgesellschaft
dadurch widerruflich die Kapitaleinlage zuzüglich des Agios
im Euro-Gegenwert rechtzeitig vor Fälligkeit zu Lasten des in
Abschnitt A. des Zeichnungsscheins genannten Kontos einzuziehen.
Der Investor verpflichtet sich beim Einzugsermächtigungsverfahren,
die Kapitaleinlage zuzüglich Agio spätestens
zwei Bankarbeitstage (in München) vor dem im Absatz
„Fälligkeit der Kapitaleinlage zuzüglich Agio“ genannten
Termin für den Einzug auf seinem im Zeichnungsschein
genannten Konto bereitzustellen. Der Einzug des erforder -
lichen Betrages wird von der Fondsgesellschaft veranlasst.
Der eingezogene Euro-Betrag wird von der Fondsgesellschaft
im Namen und für Rechnung des Investors zu dem zwei
Bankarbeitstage vor dem Tag des Einzugs aktuellen Wechselkurs
in die Fondswährung Pfund Sterling getauscht.
Überweisung (Pfund Sterling)
Bei Nichtteilnahme am Einzugsermächtigungsverfahren verpflichtet
sich der Investor, die Kapitaleinlage zuzüglich Agio
in Pfund Sterling so rechtzeitig zu überweisen, dass der
Zahlungseingang der Überweisung spätestens zu dem im
Absatz „Fälligkeit der Kapitaleinlage zuzüglich Agio“ genannten
Termin auf dem nachfolgend genannten Konto der
Fondsgesellschaft festgestellt wird:
142 I Beteiligung

Empfänger: Property Class England 3 GmbH & Co. KG
Bank: Bayerische Landesbank, München
IBAN: DE79 7005 0000 0274 2016 90
BIC: BYLADEMM
Verwendungszweck: Beteiligungs-Nr. und Prüfziffer (siehe
Bestätigung der Annahme der Beteiligung), Name, Vorname
Sofern durch den Beitritt SDLT ausgelöst wird, ist Folgendes
zu beachten:
Die SDLT nebst Steuerberatungsgebühr zuzüglich britischer
Umsatzsteuer ist ebenso in Pfund Sterling und so rechtzeitig
zu überweisen, dass der Zahlungseingang der Überweisung
spätestens zu dem im Absatz „Fälligkeit der Kapitaleinlage
zuzüglich Agio“ genannten Termin auf dem nachfolgend
genannten Konto von WSM festgestellt wird:
Empfänger: WSM Partners LLP, Client A /c
Bank: Barclays Bank Plc
IBAN: GB74 BARC 2096 8933 1106 80
BIC: BARCGB22
Verwendungszweck: PropertyClass England 3,
Name, Vorname
Die Überweisungen in Pfund Sterling sind per Zahlungsauftrag
im Außenwirtschaftsverkehr vorzunehmen. Die hierfür
beim Investor sowie bei der Fondsgesellschaft und bei WSM
anfallenden Kosten sind vom Investor zu tragen. Im Zahlungsauftrag
ist dazu im Feld 71 die Zahl „1“ (alle Gebühren
zu Lasten Auftraggeber) einzutragen.
Im Hinblick auf die Rechtzeitigkeit der Überweisungen sollte
berücksichtigt werden, dass Zahlungsaufträge im Außenwirtschaftsverkehr
mehr Zeit in Anspruch nehmen als Standardüberweisungen.
Sonstige Hinweise zu Zahlungen /
Andere Einzahlungsmöglichkeiten
Sofern Ausnahmen zu den Einzahlungsmöglichkeiten zugelassen
wurden, sind die Regelungen im Zeichnungsschein zu
beachten.
Die Einhaltung der Einzahlungstermine ist von erheblicher
Bedeutung. Eine ganz oder teilweise verspätete Einzahlung
bzw. Nichteinzahlung dieser Beträge (auch bei Lastschrift -
rückgabe) kann zu erheblichen Konsequenzen für den Investor
führen (siehe hierzu das Kapitel „Rechtliche Grundlagen“,
Abschnitt „Zahlungsverpflichtung“, Seite 105).
Hinweise zum Investorenkreis
Einen Anteil an der Fondsgesellschaft können grundsätzlich
nur einzelne natürliche Personen (d. h. keine Ehepaare, keine
BGB-Gesellschaften, keine sonstigen Gesellschaften oder
Gemeinschaften) erwerben. Der Erwerb oder das Halten von
Anteilen als Treuhänder für Dritte ist grundsätzlich nicht
zulässig, soweit nicht anders im Gesellschaftsvertrag geregelt
(siehe hierzu § 3 Ziffer 5 Gesellschaftsvertrag). Ausgenommen
von den vorgenannten Beschränkungen sind die
KGAL, der Treuhandkommanditist, der Einzahlungs- und
Platzierungsgarant bzw. von diesem zur Erfüllung der Einzahlungs-
und Platzierungsgarantie benannte Dritte sowie
die vom geschäftsführenden Kommanditisten im Fall des
Ausscheidens eines Gesellschafters benannten Dritten.
Gemäß geldwäscherechtlicher Vorschriften dürfen sogenannte
politisch exponierte Personen (siehe hierzu den
Zeichnungsschein), deren unmittelbare Familienmitglieder
und diesen bekanntermaßen nahe stehende Personen nur
bei verstärkter und kontinuierlicher Kontrolle der Geschäftsbeziehung
sowie unter Einschaltung weiterer Sicherungs-
143

maßnahmen zur Feststellung der Herkunft der Vermögenswerte
in den Investorenkreis aufgenommen werden. Der Investor
ist verpflichtet, die für die Abklärung der Frage, ob es
sich bei ihm um eine solche Person handelt, erforder lichen
Informationen zur Verfügung zu stellen sowie Änderungen,
die sich im Laufe der Geschäftsbeziehung ergeben, unverzüglich
anzuzeigen. Sollte die Erfüllung dieser Pflichten gefährdet
sein, muss die Beteiligungserklärung des Investors
im Einzelfall abgelehnt bzw. eine bereits bestehende Geschäftsbeziehung
beendet werden.
Das Angebot erfolgt nur in der Bundesrepublik Deutschland.
Es richtet sich ausschließlich an natürliche Personen, die
Staatsbürger des Europäischen Wirtschaftsraumes (Länder
der Europäischen Union, Island, Liechtenstein und Norwegen)
sind, in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind
und ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt nicht in
Großbritannien haben. Körperschaften, Gesellschaften und
sonstige Gemeinschaften sind von einer Beteiligung ebenso
ausgeschlossen wie Vermögensmassen (z. B. Stiftungen,
Trusts). Der Beitritt von natürlichen Personen, die Staats -
bürger des Europäischen Wirtschaftsraumes, aber nicht in
Deutschland wohnhaft sind, ist nur nach gesonderter
Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten
möglich.
können folgende weitere Kosten im Zusammenhang mit
dem Erwerb, der Verwaltung und einer etwaigen Veräußerung
der Vermögensanlage entstehen:
Abgaben- und Kostenbelastungen (z. B. Steuern, Gebühren,
Beiträge) der Fondsgesellschaft, die vom Investor zu
tragen sind (siehe hierzu § 11 Gesellschaftsvertrag und im
Kapitel „Rechtliche Grundlagen“ ab Seite 105).
Kosten im Zusammenhang mit einer etwaigen Übertragung
oder Veräußerung der Beteiligung, insbesondere die
Kosten des Verwaltungsaufwandes in Höhe von bis zu
EUR 2.000, die der Fondsgesellschaft von ihrem Verwalter
in Rechnung gestellt werden (siehe hierzu § 7 Ziffer 4
Gesellschaftsvertrag).
Eventuell anfallende Bankgebühren im Zusammenhang
mit der Einzahlung der Kapitaleinlage zuzüglich Agio und
mit der Einzahlung einer gegebenenfalls anfallenden SDLT
nebst Steuerberatungsgebühr zuzüglich britischer Umsatzsteuer.
Bei nicht vertragsgemäßem Verhalten des Investors in
Form nicht rechtzeitiger Einzahlung der Kapitaleinlage,
des Agios und gegebenenfalls der SDLT nebst Steuerberatungsgebühr
zuzüglich britischer Umsatzsteuer, Berechnung
von Verzugszinsen sowie Schadenersatzansprüche
der Fondsgesellschaft in Höhe von pauschal 15 % der Kapitaleinlage
(siehe hierzu § 4 Gesellschaftsvertrag).
Weitere Kosten im Zusammenhang
mit Erwerb, Verwaltung und
Veräußerung der Vermögensanlage
Neben der Kapitaleinlage zuzüglich Agio in Höhe von 5%
und dem gegebenenfalls anfallenden Grunderwerbsteuer -
betrag nebst Steuerberatungsgebühr zuzüglich britischer
Umsatzsteuer sowie den Kosten für die Beglaubigung der zu
erteilenden Vollmacht zur handelsregisterlichen Eintragung
(siehe hierzu Abschnitt „Handelsregistereintragung bei
unmittelbarer Beteiligung als Kommanditist“ ab Seite 139)
Die Höhe dieser Kosten ist vom Einzelfall abhängig und
kann daher nicht exakt beziffert werden.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass in Einzelfällen
durch Handlungen, das Verhalten oder durch einen sonst in
der Person oder Rechtspersönlichkeit / Rechtsform eines
Investors liegenden Grund zusätzliche Kosten entstehen,
z. B. Kosten für persönliche Rechts- und Steuerberatung,
Kosten im Zusammenhang mit der Ausübung der Kontrollrechte
des Investors (wie beispielsweise Reisekosten), Kos-
144 I Beteiligung

ten für die Handelsregister-Anmeldung und -Eintragung bei
einer späteren Umwandlung der Beteiligung in eine unmittelbare
Kommanditbeteiligung oder Kosten im Zusammenhang
mit einem eventuellen Ausschluss aus der Fondsgesellschaft.
Diese zusätzlichen Kosten können vom Initiator
nicht abschließend beziffert werden, da sie in der Sphäre
des Investors liegen.
Weitere Kosten sind mit dem Erwerb, der Verwaltung und
einer etwaigen Veräußerung der Vermögensanlage nicht
verbunden.
Besondere Hinweise aufgrund des
Auslandsbezugs der Beteiligung
Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses
Die Fondsgesellschaft wird jährlich Steuererklärungen in
Großbritannien abgeben, welche neben der Ermittlung der
Summe der Besteuerungsgrundlagen in Großbritannien
auch die Zuweisung der Besteuerungsgrundlagen an die
einzelnen Investoren umfasst (siehe hierzu § 11 Ziffer 1 des
Gesellschaftsvertrages).
Bevollmächtigung zum Sammelantragsverfahren
auf Quellensteuer-Befreiung
Einkünfte einer nicht in Großbritannien ansässigen Person
aus einer britischen Immobilie unterliegen nach nationalem
britischen Recht einer Quellensteuer nach dem sogenannten
„Non-Resident Landlord’s Scheme“. Die Fondsgesellschaft
wird versuchen, bei den britischen Steuerbehörden im Wege
eines jährlichen Sammelantragsverfahrens die Befreiung von
dieser Quellensteuerpflicht zu erreichen (siehe hierzu im
Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ ab Seite 129).
Zur Erhebung der für die britischen Steuerbehörden benötigten
Daten erhält der Investor jährlich von der KGAL das
Formular „Selbstauskunft“ zur Beantwortung und Rücksendung.
Jeder Investor muss eine gesonderte Bevollmächtigung
zur Durchführung des Sammelverfahrens erteilen. Da
das Fehlen der Bevollmächtigung eines einzigen Investors
das Sammelverfahren insgesamt unzulässig machen könnte,
ist die entsprechende Bevollmächtigung Bedingung für
den Beitritt des Investors, ebenso wie für den Erwerb der
Beteiligung durch Rechtsgeschäft oder im Wege der Erb -
folge. Eine entsprechende Vollmacht ist im Zeichnungsschein
integriert.
Persönliche Steuererklärung in Großbritannien
Sofern die Besteuerungsgrundlagen des Investors aus der
Fondsgesellschaft zusammen mit allen sonstigen Einkünften
aus Quellen in Großbritannien die Freibetragsgrenze
nicht übersteigen, werden die britischen Steuerbehörden
voraussichtlich keine gesonderte Einkommensteuererklärung
des Investors anfordern.
Sollte der Investor jedoch zur Abgabe einer Einkommen -
steuererklärung in Großbritannien verpflichtet werden, weil
seine Einkünfte in Großbritannien die Freibetragsgrenze
(siehe Tabelle im Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ Seite 130)
übersteigen oder weil die britischen Steuerbehörden eine
Steuererklärung anfordern, hat die KGAL mit der Steuerberatungsgesellschaft
WSM Partners LLP, London, welche auf Immobilien
spezialisiert ist und bereits mehrere geschlossene
deutsche Immobilienfonds vertreten hat, einen Rahmenvertrag
abgeschlossen (siehe hierzu das Kapitel „Steuerliche
Grundlagen“, Seite 131). Die Einkommensteuererklärung in
Großbritannien ist grundsätzlich bis zum 31. Januar des
Folgejahres einzureichen.
Grunderwerbsteuer in Großbritannien (SDLT)
Der Beitritt der Investoren zur Fondsgesellschaft kann als
Übertragung von Anteilen an eine Personengesellschaft,
145

welche eine britische Immobilie hält, grundsätzlich SDLT
auslösen. Näheres hierzu, insbesondere zu den Freibeträgen
ist im Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ im Abschnitt
„Grunderwerbsteuer / Stamp Duty Land Tax“ ab Seite 133
beschrieben.
Ausführliche Informationen zur steuerlichen Behandlung
finden sich im Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ ab Seite 126.
Übertragung und Zweitmarkt
Die Gesellschaftsanteile sind grundsätzlich mit Wirkung zum
folgenden 01.01. eines Kalenderjahres und mit vorheriger
schriftlicher Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten
im Wege der Abtretung ganz oder teilweise übertragbar,
sofern dadurch nicht Gesellschaftsanteile von unter
GBP 10.000 oder nicht auf volle GBP 1.000 lautende Anteile
entstehen (siehe hierzu das Kapitel „Rechtliche Grundlagen“,
Abschnitt „Recht zur Übertragung und Belastung von Gesellschaftsanteilen“
ab Seite 108). Es existiert jedoch kein
geregelter Markt für den Handel solcher Beteiligungen an
geschlossenen Fonds. Daher kann sich die Ermittlung des
Marktwertes einer Beteiligung sowie ein vorzeitiger Verkauf
schwierig gestalten oder auch nicht möglich sein. Dadurch
ist die freie Handelbarkeit der Vermögensanlage eingeschränkt
(siehe hierzu auch im Kapitel „Risikohinweise“ den
Abschnitt „Eingeschränkte Fungibilität der Beteiligung“ auf
Seite 25).
Die Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG betreibt
die Internetplattform www.zweitmarkt.de und kann beauftragt
werden, Käufer bzw. Verkäufer für geschlossene Fondsanteile
zu suchen. Diese Internetplattform ist keine Börse im
klassischen Sinne. Die Makler der Fondsbörse Deutschland
Beteiligungsmakler AG vergleichen die Gebote von Kauf- und
Verkaufsinteressenten, um einen Preis zu ermitteln. Sollte
eine Vermittlung erfolgreich sein, erfolgt die Übertragung
des Anteils durch Abschluss eines individuell gestalteten Vertrages
zwischen Veräußerer und Erwerber.
Die Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG ist mit
dem Standard- und dem Premiumsegment in zwei Segmente
aufgeteilt. Einige der von der KGAL aufgelegten Fonds
sind bereits in eines dieser beiden Segmente aufgenommen.
Eine Aufnahme des Fonds in die Internetplattform der
Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG kann einen
Verkauf von Fondsanteilen erleichtern, ohne jedoch eine
laufende Veräußerbarkeit wie etwa bei Wertpapierbörsen zu
ermöglichen. Insbesondere ist zunächst keine Aufnahme in
das Premiumsegment vorgesehen und damit besteht auch
keine Garantie für den Verkauf eines Anteils eines veräußerungswilligen
Investors zu einem bestimmten Mindestkaufpreis.
In den letzten Jahren haben sich jedoch verschiedene Möglichkeiten
herausgebildet, Käufer für einen Anteil an einem
geschlossenen Fonds zu finden. Diese Möglichkeiten werden
als Zweitmarkt bezeichnet. Neben Zweitmarktfonds,
institutionellen Zweitmarktkäufern und initiatoreigenen
Lösungen hat sich die Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler
AG, Hamburg, auf dem Zweitmarkt etabliert.
146 I Beteiligung

City of London, Gebäude der Bank of England
Foto: Neil Waving

Weitere Vertragspartner und Verflechtungen
In diesem Kapitel finden sich Angaben zu wesentlichen Vertragspartnern
der Fondsgesellschaft, soweit diese nicht bereits
in den vorangegangenen Kapiteln enthalten sind.
Des Weiteren enthält dieses Kapitel Angaben zu Verflechtungen.
Initiator
Firma, Sitz
KGAL GmbH & Co. KG, Grünwald
Anschrift
Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald
Rechtsform
Kommanditgesellschaft
Handelsregister
HRA 61588, Amtsgericht München
Tag der Gründung / Tag der Eintragung 30.04.1968 / 27.08.1968
Gegenstand des Unternehmens
Gegenstand der Gesellschaft ist das Auflegen, Initiieren, Vertreiben und Verwalten
von geschlossenen Fonds einschließlich Spezialfonds, das Strukturierungsgeschäft
und das Leasinggeschäft mit Vermögensgegenständen aller Art sowie
– für das Fonds-, Strukturierungs- und Leasinggeschäft – der Erwerb (unter Einschluss
von Bau, Errichtung, Erstellung und Entwicklung), die Verwaltung, Nutzung
und Verwertung von Immobilien und der Erwerb (unter Einschluss von
Erstellung und Entwicklung), die Verwaltung, Nutzung, Verwertung und Vermittlung
von Vermögensgegenständen bzw. Rechten sonstiger Art, sowie alle
sonstigen Tätigkeiten, die damit im Zusammenhang stehen, insbesondere Verwaltungstätigkeiten
für Fonds- und Projektgesellschaften im Rahmen der vorstehenden
Tätigkeiten; die Immobilien-Projektentwicklung ist nicht Gegenstand
der Gesellschaft. Gegenstand der Gesellschaft ist weiterhin die Vermittlung von
Immobilien, Darlehen und Kapitalanlagen nach §34c der Gewerbeordnung.
Zur Förderung des Gesellschaftszwecks kann die Gesellschaft – insbesondere
durch Tochtergesellschaften und Zweigniederlassungen im In- und Ausland –
alle Geschäfte betreiben, die hierfür erforderlich oder zweckmäßig erscheinen,
jedoch selbst keine Bankgeschäfte, für die nach dem Kreditwesengesetz eine
Erlaubnis erforderlich ist.
Gesellschaftskapital EUR 20.451.675,25
Persönlich haftender und Firma, Sitz KGAL Verwaltungs-GmbH, Grünwald
geschäftsführender Gesellschafter Stammkapital EUR 2.045.167,50
Geschäftsführer Carsten Eckert (Vorsitzender der Geschäftsführung),
Steffen Kurt Holderer, Gert Waltenbauer, Dieter Weiß,
Dr. Klaus Wolf, Stefan Ziegler
Alle sind geschäftsansässig Tölzer Straße 15,
82031 Grünwald.
148 I Weitere Vertragspartner und Verflechtungen

Kommanditisten
Weitere Funktionen
Commerzbank AG, Frankfurt am Main
Bayerische Landesbank, München (Darlehensgeber für die Zwischenfinanzierung
und Co-Arranger der Langfristfinanzierung)
HASPA Finanzholding, Hamburg (deren Tochtergesellschaft Hamburger Sparkasse
AG ist Darlehensgeber für die Zwischenfinanzierung)
Sal. Oppenheim jr. & Cie. AG & Co. KGaA, Köln
Anbieter, Einzahlungs- und Platzierungsgarant, Konzeptionär, Fondsverwalter,
Fremdkapitalvermittler und gegebenenfalls Darlehensgeber für die Zwischen -
finanzierung
Leistungsbilanz der KGAL
zum 31.12.2009
Die vorliegende Leistungsbilanz belegt die Zuverlässigkeit
und Seriosität der KGAL, die seit mehr als zehn Jahren zu
den Top Five der Anbieter geschlossener Fonds in Deutschland
zählt. Zunehmende Platzierungen über institutionelle
Vertriebspartner und bankenunabhängige Finanzdienstleister
unterstreichen zudem ihre Marktstellung.
Das Fondsportfolio nach Assetbereichen 1)
Infrastruktur
6
Private Equity
9
Sonstige 2)
24
Flugzeuge
53
Anspruch der KGAL ist es, den gesamten Lebenszyklus eines
Fonds mit hoher Qualität zu begleiten, angefangen bei der
Konzeption der Beteiligungsangebote und fortgesetzt durch
professionelles Asset Management bis hin zur Beendigung
der Engagements.
Schiffe
10
Immobilien
25
1) Zum 31.12.2009.
2) Mobilien (7), Medien (15), Lebensversicherung (1) und Wald (1).
Gemäß der testierten Leistungsbilanz per 31.12.2009 wurden
insgesamt 127 Publikumsfonds initiiert. Die Verteilung
auf die einzelnen Assetbereiche ist nachfolgender Grafik zu
entnehmen:
149

Zur Performancemessung wurden insgesamt 110 Fonds
herangezogen. 17 operative Fonds konnten für das Jahr
2009 nicht einbezogen werden, da bei diesen entweder der
Prognosezeitraum erst nach dem Berichtsjahr 2009 begonnen
hat oder kein Soll-Ist-Vergleich hinsichtlich der Prognose
möglich ist, weil die jeweiligen Prospekte keine oder keine
vergleichsfähige Prognoserechnung enthalten.
Den wesentlichen Performance-Indikator stellt die Größe
„kumulierte Ausschüttungen / Entnahmen“ dar. Von den
110 bewerteten Fonds (Vorjahr 105) lagen die kumulierten
Ausschüttungen / Entnahmen bei 96 Fonds (Vorjahr 94) im
Rahmen der Prognose oder höher. Dies entspricht einer
Prognosesicherheit von 87 %. Hierbei lagen elf Fonds höher,
85 Fonds gemäß und 14 Fonds niedriger als die Prognose.
Für diese Fonds wurden bisher kumulierte Ausschüttungen
/ Entnahmen in Höhe von EUR 1.847 Mio. (Vorjahr
EUR 1.685 Mio.) vorgenommen.
Performance-Indikator kumulierte Ausschüttungen/Entnahmen 1)
Anzahl
110
100
75
50
25
0
105
9
85
11
110
11
85
14
2008 2009
110
105
94
96
2008 2009
110
105
14
11
2008 2009
Erläuterungen zur Grafik
Aus der Performance der Fonds in der Vergangenheit kann nicht auf zukünftige
Entwicklungen geschlossen werden.
Die in der Leistungsbilanz enthaltenen Leasingfonds (73) haben durch ihre Vertragsgestaltung
in der Regel eine hohe Prognosesicherheit und sind nicht mit dem
vorliegenden Beteiligungsangebot vergleichbar.
Die Bayerische Finanzverwaltung hat ihre Auffassung zur steuerlichen Behandlung von
Medienfonds überraschend nachträglich geändert. Die Investoren von 13 Medienfonds
der KGAL müssen mit teilweise erheblichen Steuernachzahlungen rechnen. Zur Wahrung
der Interessen dieser Investoren wurden Rechtsmittel eingelegt.
Es wird eine prognosegemäße kumulierte Ausschüttung/Entnahme angenommen,
sofern der Wert in einem Korridor von +/- 5% bleibt. Weichen die Ist-Werte um
mehr als +/- 5% ab, werden sie entsprechend mit höher bzw. niedriger als Prognose
gewertet.
Höher als die Prognose (2009) lagen: sechs operative Immobilienfonds, zwei operative
Schiffsfonds und drei operative Infrastrukturfonds.
Niedriger als die Prognose (2009) lagen: ein operativer Flugzeugfonds, vier operative
Immobilienfonds, fünf operative Schiffsfonds, drei operative Medienfonds und
ein Medien-Leasingfonds.
1) Zum 31.12. des jeweiligen Jahres.
höher als Prognose
gemäß Prognose
gemäß/höher
als Prognose
niedriger
als Prognose
niedriger als Prognose
150 I Weitere Vertragspartner und Verflechtungen

Nachfolgende Kennzahlen geben einen weiteren Einblick in
die finanzielle Situation der bewerteten 110 Fonds und
untermauern die bei den Ausschüttungen / Entnahmen dargestellte
Prognosesicherheit von 87 %.
Die Kennzahlen der Prognosesicherheit 1)
Nettobetriebsergebnis
Das kumulierte Nettobetriebsergebnis – kumulierter Einnahmenüberschuss
vor Tilgungen und Ausschüttungen /
Entnahmen – beläuft sich über alle 110 Fonds auf EUR 3.447
Mio. Damit wird eine Prognosesicherheit von 92 % erzielt
(kumulierter Prognosewert: EUR 3.761 Mio.).
in %
110
100
87 %
100 %
92 %
100 %
Liquiditätsreserve
Der Stand der Liquiditätsreserve zum 31.12.2009 über alle
operativen Fonds (bei Leasingfonds wird strukturbedingt kei-
75
ne Liquiditätsreserve gebildet) entspricht mit EUR 31 Mio.
dem prognostizierten Wert. Damit wird auch hier ein Wert
50
von 100 % erreicht.
25
0
kumulierte Ausschüttungen/Entnahmen kumuliertes Nettobetriebsergebnis
kumulierte Tilgungen
Stand Liquiditätsreserve
1) Werte im Verhältnis Ist-zu-Prognose zum 31.12.2009.
Tilgungen
Die kumulierten Tilgungen aufgenommener Finanzierungen
belaufen sich Ende 2009 auf insgesamt EUR 1.554 Mio.
Bezogen auf den kumulierten Prognosewert von EUR 1.552
Mio. entspricht dies 100 %.
Weitere Informationen zur KGAL und zu den einzelnen Beteiligungsangeboten
können der ausführlichen und geprüften
Leistungsbilanz der KGAL entnommen werden. Ein Auszug
aus der Leistungsbilanz der KGAL zum 31.12.2009 hinsichtlich
der bis dahin aufgelegten Immobilienfonds ist ab Seite 152
abgedruckt. Die vollständige Leistungsbilanz kann unter der
Telefonnummer 089 64143-427 bestellt oder im Internet
unter www.kgal.de abgerufen werden.
Wesentliche Entwicklungen nach Stichtag der
Leistungsbilanz der KGAL (31.12.2009)
Nach dem Stichtag der Leistungsbilanz wurde der zweite
Großbritannien-Immobilienfonds mit einer Büroimmobilie
in London („30 Park Street“) erfolgreich platziert.
Derzeit befinden sich der siebte Österreich-Immobilienfonds
mit einer Immobilie in Wien („Laxenburger Strasse 2“) sowie
der erste Frankreich-Immobilienfonds mit einer Immobilie
nahe Paris („Investieren in der Metropolregion Paris“) in Platzierung.
151

Auszug aus der Leistungsbilanz der KGAL zum 31.12.2009
hinsichtlich bislang aufgelegter Immobilien-Leasingfonds
Allgemeine Angaben zum Fonds
Investition/Finanzierung
Fonds-
Nr.
Fondsgesellschaft
Fondsobjekt(e)
Anzahl Leasing nehmer/ Initiator
Immobilien
Mieter
Platzierungsjahr(e)
Prognosezeitraum
bis
Anzahl der
Investoren
Eigenkapital
(ohne Agio)
Jahr der Investitionsvolumen
Auflösung
Fremddarlehen
- KALMUS KG Bankgebäude
Erfurt
1 Commerzbank ALCAS/
Commerzbank
12 Landesfunk haus Funkhaus 1 NDR ALCAS/
Meck len burg-
DFH
Vor pommern KG
- MERKUR KG City Carré 1 Commerzbank KGAL/
Berlin
Commerzbank
35 LIPA KG i.L. AOK Geschäfts
87 AOK Thüringen ALCAS/
stellen
DFH
- PELIT KG i.L. Verwaltungsgebäude
11 AOK Sachsen KGAL/
Commerzbank
(Bar-)
Einlage
Anteilsfinanzierung
1994 2014 251 - 24.653,7 14.137,2 - 10.516,5
1995 2017 271 - 56.784,1 24.673,3 16.230,1 15.880,7
1993 2016 1.755 - 259.727,1 127.567,3 - 132.159,8
1997 2008 973 2008 178.751,4 42.948,5 28.632,3 107.170,5
1996 2007 47 2007 43.827,2 16.062,7 8.274,7 19.489,7
- SAVIO KG i.L. Verwaltungszentrum
Leipzig
1 Commerzbank ALCAS/
Commerzbank
1996 2007 754 2007 87.297,5 37.133,1 14.430,7 35.733,7
Die Beträge wurden in TEUR (Fondswährung jeweils EUR) angegeben. Prozentangaben beziehen sich (mit Ausnahme der Abweichungen)
auf die (Bar-)Einlage.
Leasingfonds haben durch ihre Vertragsgestaltung stets eine hohe Prognosesicherheit. Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot
handelt es sich jedoch um einen operativen Fonds, der nicht direkt mit den abgebildeten Leasingfonds vergleichbar ist.
152 I Weitere Vertragspartner und Verflechtungen

Vermietung/Bewirtschaftung
Informationen zu den Darlehen
(Bar-)Ausschüttung
kumuliert
Abweichung
(Bar-)Ausschüttung
2009
Steuerli ches
Er geb nis
2009
Steuerliches
Ergeb nis
kumuliert
Abweichung
kräftig ver-
Bestandsanlagt
bis 1)
Fremddarlehen
Restvaluta
Fremddarlehen
Tilgung kumuliert
Abweichung
Fremddarlehen
Tilgung 2009
Anteils finanzierung
Restvaluta
Soll Ist Soll Ist Soll Ist Soll Ist Soll Ist Soll Ist Soll Ist Soll Ist
81,1% 81,1% 0,0% 5,8% 5,8% 4,6% 4,4% 50,3% 50,8% 0,9% 2008 9.448,7 9.448,7 1.067,8 1.067,8 0,0% 37,4 37,4 - -
22,6% 23,2% 2,8% 2,3% 2,5% 7,9% 8,0% -123,1% -126,5% -2,8% 2004 7.638,6 7.638,6 8.242,2 8.242,2 0,0% 835,0 835,0 16.230,1 5) 15.601,1 5)
72,2% 72,2% 0,0% 5,7% 5,7% 5,6% 6,8% 60,8% 63,2% 4,0% 2004 115.489,6 116.412,7 4) 16.670,2 15.747,1 -5,5% 1.355,5 1.470,6 - -
106,1% 98,0% 2) -7,7% 3) - - 0,0% 0,0% -5,2% 3,2% 162,3% 2004 - - 107.170,5 107.170,5 0,0% - - - -
102,7% 102,5% -0,2% - - 0,0% 0,0% 2,1% 4,0% 93,4% 2004 0,0 0,0 19.489,7 19.489,7 0,0% - - 0,0 0,0
102,0% 97,1% 2) -4,7% - - 0,0% 0,0% 2,5% -8,1% -427,5% 2007 0,0 0,0 35.733,7 35.733,7 0,0% - - 0,0 0,0
höher als Prognose (> +5%) 0
gemäß Prognose 6
niedriger als Prognose (> –5%) 0
1)
bzw. Betriebsprüfung erfolgt.
2)
Die Barausschüttung kumuliert fällt wegen eines Gewerbesteuereinbehaltes geringer aus.
3)
Keine dem Initiator zuzurechnende Performance-Abweichung (siehe Fußnote 2).
4)
Neuaufnahme eines Darlehens im Jahr 1999 wegen Baukostenerhöhung in Höhe von EUR 1,8 Mio.
5)
Die Abweichung in der Anteilsfinanzierung resultiert aus vorzeitig zurückgeführten Darlehen. Die betroffenen Investoren erhalten die für
die Anteilsfinanzierung angefallenen Zinsen als zusätzliche freie Entnahme ausgeschüttet.
Gegebenenfalls aktualisierte Prognosewerte (Soll) aufgrund der Einführung der gewerblichen Mindestbesteuerung (§10a GewStG);
die Investoren der jeweiligen Fonds wurden über die Steueränderung informiert.
153

Auszug aus der Leistungsbilanz der KGAL zum 31.12.2009
hinsichtlich bislang aufgelegter operativer Immobilienfonds
Allgemeine Angaben zum Fonds
Beteiligungs- Fondsgesellschaft Fondsobjekt(e)/ Anzahl der Initiator
angebot Vermietungsstand Immobilien /
Objekte
National
23 MELETA Grundstücks- Büro- und Verwaltungsgebäude in Mainz (100 %) 1 ALCAS/
Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
Commerzbank
34 LOVOR Grundstücks- Büroimmobilie, bestehend aus 6 Gebäudeteilen 1 ALCAS/DFH
Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG i. L. in Berlin (Objektverkauf zum 02.04.2008)
– aufgelöst –
111 LATIR Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft Büroimmobilie in München 1 ALCAS
mbH & Co. KG i. L. (Objektverkauf mit Wirkung zum 04.01.2007)
– aufgelöst –
164 KALA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG 6 Büro- und 1 Büro-/ Einzelhandelsimmobilie in Bremen
(93 %), Essen (94 %), Leipzig (81 %), Stuttgart (100 %) 7 ALCAS
173 LUMBAR Verwaltungsgesellschaft Darlehen zur Finanzierung der Allianz Arena 1 ALCAS
mbH & Co. KG i. L.
– aufgelöst –
International
127 JELISA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG Büroimmobilie in Wien (100 %) 1 ALCAS
145 KARA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG Büroimmobilie in Wien (100 %) 1 ALCAS
147 JEMEZ Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG Büroimmobilien in Toronto 2 ALCAS
– aufgelöst – (Objektverkäufe im November 2007)
156 KAMAU Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG Büroimmobilie in Chicago (92 %) 1 ALCAS
159 KETA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG Büroimmobilien in Wien / Kölblgasse 8-10 (100 %), 2 ALCAS
Hainburger Straße 33 (88 %)
163 JAGAT Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG Büroimmobilien in Toronto / Edmonton (Objektverkäufe 2 ALCAS
– aufgelöst – im Dezember 2006)
PropertyClass MALDEN Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG Büroimmobilien in Wien (100%) 2) 2 KGAL
Österreich 4
PropertyClass KELASI Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG Büroimmobilie in Wien (100 %) 1 KGAL
Österreich 5
PropertyClass European Real Estate GmbH & Co. Nr. 1 KG Real Estate Private Equity Zielfonds 6 KGAL
Value Added 1
PropertyClass KALAK Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG Büroimmobilie in Wien (100 %) 1 KGAL
Österreich 6
PropertyClass Asian Real Estate GmbH & Co. Nr. 1 KG Real Estate Private Equity Zielfonds 2 KGAL
Asia Plus
PropertyClass Property Class Portfolio 3 GmbH&Co. KG Real Estate Private Equity Zielfonds 3 KGAL
Portfolio 3
PropertyClass Property Class England 1 GmbH & Co. KG Büroimmobilie in London (100 %) 1 KGAL
England 1
PropertyClass Property Class England 2 GmbH & Co. KG Büroimmobilie in London (100 %) 1 KGAL
England 2
Bei allen Zahlenangaben sind Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und Abrundungen möglich, die Prozentabweichungen wurden auf Basis der
exakten Werte berechnet. Die Beträge sind in der angegebenen Fondswährung in Tausend angegeben. Das Agio ist in % des Eigenkapitals angegeben.
1) Bei Fonds mit Agio beinhaltet das angegebene Investitionsvolumen jeweils das Agio als Teil der Eigenkapitalvermittlung.
2) Eine dieser Büroimmobilien, der Business Park "Town Town", besteht aus zehn Gebäuden.
3) Das Beteiligungsangebot wurde bis Juni 2010 erfolgreich vollständig platziert. Im Fremddarlehen ist zum 31.12.2009
die Eigenkapitalzwischenfinanzierung enthalten, die im Mai 2010 vollständig zurückgeführt wurde.
154 I Weitere Vertragspartner und Verflechtungen

Investition / Finanzierung
Platzierungs- Fonds- Investitionsvolumen 1) Eigenkapital (ohne Agio) Agio Fremddarlehen
jahr(e) währung (Bar-)Einlage Anteilsfinanzierung
Soll Ist Soll Ist Soll Ist Soll Ist
1997 EUR 64.266,7 64.266,7 27.354,1 27.354,1 – – – 36.912,6 36.912,6
1998 EUR 112.682,7 112.682,7 44.850,5 44.850,5 16.504,5 16.504,5 – 49.582,3 49.582,3
2000 / 2001 EUR 53.022,3 53.334,1 23.422,6 23.422,6 – – 5% 27.055,4 27.055,4
2005 EUR 140.718,3 141.014,2 66.300,0 66.300,0 – – 5% 69.400,0 69.400,0
2005 EUR 81.349,9 81.182,2 76.550,5 76.550,5 – – 5% – –
2001 / 2002 EUR 62.089,7 62.296,6 34.780,5 34.780,5 – – 5% 25.435,5 25.435,5
2003 EUR 91.808,3 91.981,4 42.950,5 42.950,5 – – 5% 46.300,0 46.300,0
2003 / 2004 CAD 101.218,9 101.242,3 44.300,0 44.300,0 – – 5% 53.500,0 53.500,0
2004 USD 64.459,2 64.507,7 28.000,0 28.000,0 – – 5% 34.550,6 34.550,6
2004 / 2005 EUR 58.271,1 58.399,8 27.565,5 27.565,5 – – 5% 29.312,0 29.312,0
2005 / 2006 CAD 109.090,4 109.090,4 45.800,0 45.800,0 – – 5% 59.810,0 59.810,0
2006 / 2007 EUR 126.148,7 124.595,6 57.700,5 57.700,5 – – 5% 65.117,3 64.349,0
2007 / 2008 EUR 59.192,1 59.210,7 27.100,5 27.100,5 – – 5% 30.500,0 30.500,0
2007 / 2008 EUR 37.800 – 232.335,7 36.000 – 221.190,0 – – 5% – –
262.500 – 250.000 –
2008 EUR 42.965,4 42.929,3 19.320,5 19.331,5 – – 5% 22.600,0 22.600,0
2008 – 2011 EUR 47.250,0 13.350,8 45.000,0 12.715,0 – – 5% – –
2008 / 2009 EUR 46.200 – 19.029,2 44.000 – 18.123,0 – – 5% – –
315.000 – 300.000 –
2009 GBP 25.988,0 25.992,2 24.750,5 24.754,5 – – 5% – –
2009 / 2010 GBP 37.276,0 34.397,8 35.501,0 13.538 3) – – 5% – 26.024,4 3)
155

Fonds
Vermietung / Bewirtschaftung
Beteiligungs- Fonds- (Bar-)Ausschüttung/ Abwei- (Bar-)Ausschüttung/ Abwei- Steuerliches Ergebnis kumuliert in % Abweiangebot
gesellschaft Entnahme kumuliert chung des Eigenkapitals chung des Eigenkapitals bzw. der Bareinlage chung
2009 in Deutschland Abwei- im Ausland
Soll Ist Soll Ist Soll Ist chung Soll Ist
National
23 MELETA Grundstücks- 58,8% 63,2% 7,5% 5,7% 5,8% 0,1% - 0,4% 13,3% > 100% – – –
Verwaltungsgesellschaft
mbH & Co. KG
34 LOVOR Grundstücks- 125,3 % 12,7% - 89,9% – – – 25,3%- 128,1% > - 100% – – –
Verwaltungsgesellschaft
mbH & Co. KG i. L.
– aufgelöst –
111 LATIR Grundstücks- 153,7% 113,8% - 26,0% – – – – 9,4% – – – –
Verwaltungsgesellschaft
mbH & Co. KG i. L.
– aufgelöst –
164 KALA Grundstücksge- 27,0% 27,0% 0,0% 6,4% 6,4% 0,0% 8,9% 13,5% 52,9% – – –
sellschaft
mbH & Co. KG
173 LUMBAR Verwaltungs- 77,7% 123,9% 2,6% 8,3% 52,6% > 100% 26,4% 23,7% - 10,3% – – –
gesellschaft
mbH & Co. KG i. L.
– aufgelöst –
International
127 JELISA Grundstücksge- 52,0% 39,5% - 24,1% 6,5% 5,3% - 19,2% 26,4% 16,7% - 37,0% – – –
sellschaft mbH & Co. KG
145 KARA Grundstücksge- 36,0% 37,9% 5,1% 6,0% 6,5% 8,3% 18,9% 20,1% 6,3% – – –
sellschaft mbH & Co. KG
147 JEMEZ Grundstücksge- 151,4% 185,3% 22,3% – – – – 3,9% – – 59,5% –
sellschaft mbH & Co. KG
– aufgelöst –
156 KAMAU Grundstücksge- 38,0% 19,5% - 48,8% 7,8% 4,0% - 48,4% 0,1% 1,1% > 100% 32,7% 16,0% - 50,9%
sellschaft mbH & Co. KG
159 KETA Grundstücksge- 28,7% 29,2% 1,7% 6,0% 6,0% 0,0% 15,6% 15,8% 1,2% – – –
sellschaft mbH & Co. KG
163 JAGAT Grundstücksge- 108,3% 125,0% 15,4% – – – – 3,0% – – 20,6% –
sellschaft mbH & Co. KG
– aufgelöst –
156 I Weitere Vertragspartner und Verflechtungen

Informationen
zu den Darlehen
Stand Abwei- Fremddarlehen Sonstige Bemerkungen
Liquiditätsreserve chung Restvaluta
Soll Ist Soll Ist
1.690,3 1.834,4 8,5% 34.484,1 34.484,0
0,0 0,0 0,0% 0,0 0,0
In den Investitionskosten sind keine Mietüberschüsse enthalten. Vor dem Hintergrund eines nur einmaligen Anfalls der Grunderwerbsteuer
wurde ein geringeres Fremddarlehen benötigt als ursprünglich prognostiziert. Aufgrund dessen wurde als Soll-
Fremddarlehen – abweichend zum Prospekt – der ursprünglich mit der Bank vereinbarte Darlehensbetrag angegeben, um den
Tilgungsverlauf (Soll-/Ist) vergleichen zu können. Die Soll-Investitionskosten stellen sich dadurch ebenfalls geringer dar als im
Prospekt. Insgesamt konnte im Geschäftsjahr 2009 ein höherer Einnahmenüberschuss als geplant erreicht werden. Die kumulierten
Ausschüttungen/Entnahmen sind höher als prognostiziert. Dies hängt mit der Sonderausschüttung aus dem Jahr 1999
zusammen, die aufgrund eines nur einmaligen Anfalls von Grunderwerbsteuer vorgenommen werden konnte. Die Liquiditäts -
reserve erhöhte sich im Jahr 2009 leicht durch die Zinseinnahmen aus der Anlage laufender Liquidität.
Die Abweichungen bei den Ausschüttungen/Entnahmen sowie bei dem steuerlichen Ergebnis resultieren aus dem Verkauf der
Immobilie am 02.04.2008. Fremddarlehen und Anteilsfinanzierung sind vollständig zurückgeführt.
0,0 0,0 0,0% 0,0 0,0
1.635,3 1.142,4 - 30,1% 66.560,0 66.560,0
557,1 179,1 - 67,9% – –
Durch den vorzeitigen Verkauf des Objektes zum 04.01.2007 ist die Endausschüttung im Januar 2007 (Einbehalt von 5 %
für Nebenkostenabrechnung, etc.) und die restlichen 5 % im Dezember 2007 erfolgt. Die Darstellung der Soll-Ausschüttung
basiert auf den kumulierten prognostizierten Soll-Werten bis zum Laufzeitende, abgezinst mit der prognostizierten IRR-Rendite
i. H.v. 7,2 %.
Eine Endabrechnung der Kaufpreise ist weiterhin noch nicht komplett abgeschlossen und das Investitionsvolumen daher noch
vorläufig. In 2009 hat die KALA KG die Restkaufpreise für die Anteile an den Objektgesellschaften an die jeweiligen Investor
GmbHs gezahlt. Hierfür fielen EUR 1,2 Mio. inklusive Zinsen an. Aufgrund der Leerstände in Essen und Leipzig waren die Miet -
einnahmen in 2009 geringer als prognostiziert. Die Fondsgesellschaft erwirtschaftete durch Geldanlagen im Jahr 2009 aufgrund
der extrem niedrigen Zinsen einen in den sonstigen Einnahmen ausgewiesenen deutlich niedrigeren Zinsertrag als prognostiziert.
Die sonstigen Ausgaben der Fondsgesellschaft waren aufgrund der umfangreichen Umbaumaßnahmen für
Neuvermietungen in Essen und Bremen sowie für die Kühlungsinstallation in Leipzig erheblich höher als prognostiziert. Die
Liquiditätsreserve ist aus den vorgenannten Gründen um ca. EUR 2,5 Mio. abgeschmolzen. Das steuerliche Ergebnis 2009 weicht
aufgrund des geringen Einnahmenüberschusses ebenfalls deutlich von der Prognose für 2009 ab.
Mit Gesellschafterbeschluss vom 01.10.2009 wurde die vorzeitige Abwicklung und Auflösung der Gesellschaft zum 31.12.2009
beschlossen, da die Darlehen zur Finanzierung der Allianz- Arena komplett zurückgeführt sind. Die Ist-Ausschüttung für das Jahr
2009 enthält neben den regulären Ausschüttungen die Zusatzvergütung für den Zeitraum vom 01.07.2008 bis 30.06.2009, die
anteilige Rückzahlung des Kommanditkapitals sowie des Nebenkostendar lehens und eine zusätzliche Schlussausschüttung aus
der Liquiditätsreserve. Im kumulierten Soll-Wert der Ausschüttungen/Entnahmen sind die Sondertilgungen, abgezinst mit dem
Darlehenszinssatz von 6,75 %, enthalten. Das steuerliche Ergebnis fällt wegen der niedrigeren Zinseinnahmen aus der vorzeitigen
Rückführung des Darlehens und der damit verbundenen Vorfälligkeitsentschädigung (Agio-Erstattung) niedriger als prognostiziert
aus.
725,7 1.130,9 55,8% 24.956,5 24.964,7
625,9 386,5 - 38,2% 45.401,2 45.532,0
– – – – –
211,0 699,0 > 100% 31.674,3 33.354,8
1.609,7 2.038,7 26,6% 29.132,0 29.132,0
– – – – –
Die sonstigen Einnahmen und Ausgaben enthalten nicht kalkulierte umlagefähige Betriebskosten. Der Ausschüttungsbetrag ist
aufgrund der gegenüber der Prognose geringeren Mieteinnahmen niedriger. Die Auszahlung der Ausschüttung /Entnahme für
das Jahr 2009 erfolgte am 15.02.2010.
Die Auszahlung der Ausschüttung /Entnahme für das Jahr 2009 erfolgte am 15.02.2010. Aufgrund der gegenüber der Prognose
geringeren Einnahmen einerseits und höherer Ausgaben bzw. Ausschüttungen/Entnahmen andererseits liegt die Liquiditätsreserve
unter dem Prognosewert. Die höheren Ausgaben beruhen allerdings überwiegend auf einer über der Prognose liegenden
Tilgung der Fremddarlehen.
Die Darlehen wurden am Tag des Verkaufes (20.11.2007) vollständig zurückgeführt. Die darge stellte Ist-Ausschüttung setzt sich
aus laufenden Ausschüttungen bis 2007 und den Ausschüttungen aus dem Verkaufserlös zusammen. Die Abweichung resultiert
aus dem über der Prognose liegenden Verkaufserlös. Die Darstellung der kumulierten Soll-Ausschüttung erfolgt auf der Basis der
abgezinsten Ausschüttungen/Entnahmen bis zum Prognoseende 2015 einschließlich des Verkaufserlöses, basierend auf dem im
Prospekt aufgeführten mittleren Szenario. Hierbei wird als Verkaufsmultiplikator das 11-fache der für das Jahr 2015 prognostizierten
Jahresnettomiete unterstellt. Die Ausschüttungen/Entnahmen wurden mit der prognostizierten IRR-Rendite i.H.v. 9,0 % vor
Steuern diskontiert. Auf die Angabe der Soll-Werte des steuer lichen Ergebnisses wird aufgrund des vorzeitigen Verkaufs verzichtet.
Ebene Objektgesellschaft 100 %: Die niedrigeren Mieteinnahmen und sonstigen Einnahmen resultieren aus einem unter der
Prognose liegenden Vermietungsstand sowie aus marktüblichen mietfreien Zeiten bei den erfolgten Neuvermietungen und
Mietvertragsverlängerungen. Aus Vorsichtsgründen wurde zur Deckung zukünftiger Vermietungsaktivitäten die Ausschüttung
an die Gesellschafter (u. a. die Fondsgesellschaft) gegenüber der Prognose reduziert. Somit ergibt sich trotz der Sonderausschüttung
an die Fondsgesellschaft i.H.v. USD 1,0 Mio. im März 2010 für das Jahr 2009 eine gegenüber der Prognose erhöhte Liquiditätsreserve.
Ebene Fondsgesellschaft 44,9 %: Die KAMAU KG hält eine Beteiligung von 44,9 % an der amerikanischen
Objektgesellschaft. Die höheren Ausgaben resultieren z. B. aus Rechtsberatungskosten bzgl. der außerordentlichen Abschreibungsmöglichkeiten
in den USA für die Jahre 2009 und 2010 im Rahmen des Konjunkturpaketes. Die Ausschüttungen/Entnahmen
der Fondsgesellschaft wurden aufgrund der geringeren Ausschüttungen/Entnahmen aus der Objektgesellschaft reduziert.
Die kumulierte Soll-Ausschüttung der Fondsgesellschaft wurde im Jahr 2004 auf das tatsächliche Zeichnungsvolumen angepasst.
Die kumulierte Zuführung zur Liquiditätsreserve enthält die Verrechnung der Zwischenfinanzierungskosten im Platzierungsjahr
2004. Das steuerliche Ergebnis in USA liegt aufgrund niedrigerer Mieteinnahmen sowie höherer Abschreibungen
unterhalb der Prognose. Das kumulierte steuerliche Ergebnis in Deutschland bewegt sich aufgrund höherer Zinseinnahmen in
der Vergangenheit über dem Soll-Wert.
Der prognostizierte Einnahmenüberschuss konnte 2009 nicht erreicht werden. Maßgeblich hierfür waren im Wesentlichen geringere
Mieteinnahmen aufgrund des Leerstandes und geringere Zinseinnahmen aufgrund des gesunkenen Zinsniveaus, bei
gleichzeitig gestiegenen sonstigen Ausgaben. Der Anstieg bei den sonstigen Ausgaben resultiert überwiegend aus zeitlichen Verschiebungen
von Zahlungen aus der vorhergehenden Periode. Aufgrund der guten Liquiditätssituation des Fonds konnte die Ausschüttung
für das Geschäftsjahr 2009 in prognostizierter Höhe von 6,0 % erfolgen. Das angegebene steuerliche Ergebnis der
Fondsgesellschaft für das Jahr 2009 ist als vorläufig anzusehen, da endgültige Steuererklärungen noch nicht vorliegen.
Das Darlehen wurde mit Veräußerung der beiden Fondsimmobilien am 20.12.2006 zurückgeführt. Die Darstellung der kumulierten
Soll-Ausschüttung erfolgt auf der Basis der abgezinsten Ausschüttungen/Entnahmen bis zum Prognoseende 2017 einschließlich
des Verkaufserlöses, basierend auf dem im Prospekt aufgeführten mittleren Szenario. Hierbei wird als Verkaufsmultiplikator
das 11-fache der für das Jahr 2017 prognostizierten Jahresnettomiete unterstellt. Die Ausschüttungen/Entnahmen
wurden mit der prognostizierten IRR-Rendite i.H.v. 8,0 % vor Steuern abgezinst.
157

Fonds
Vermietung / Bewirtschaftung
Beteiligungs- Fonds- (Bar-)Ausschüttung/ Abwei- (Bar-)Ausschüttung/ Abwei- Steuerliches Ergebnis kumuliert in % Abweiangebot
gesellschaft Entnahme kumuliert chung des Eigenkapitals chung des Eigenkapitals bzw. der Bareinlage chung
2009 in Deutschland Abwei- im Ausland
Soll Ist Soll Ist Soll Ist chung Soll Ist
International
PropertyClass MALDEN Grundstücks- 14,4 % 14,1 % - 1,7 % 5,8 % 5,8 % 0,0 % 4,9 % 3,8 % - 23,5 % – – –
Österreich 4 gesellschaft
mbH & Co. KG
PropertyClass KELASI Grundstücks- 11,0 % 12,0 % 9,2 % 5,5 % 6,0 % 9,1 % 4,0 % 4,9 % 22,4 % – – –
Österreich 5 gesellschaft
mbH & Co. KG
PropertyClass European Real – 3,3% – – 0,0% – – - 18,6% – – – –
Value Added 1 Estate GmbH & Co.
Nr. 1 KG
PropertyClass KALAK Grundstücks- 6,4 % 6,5 % 2,2 % 5,0 % 5,0 % 0,0 % 2,9 % 3,6 % 22,5 % – – –
Österreich 6 gesellschaft
mbH & Co. KG
PropertyClass Asian Real Estate – 0,0 % – – 0,0 % – – - 4,9 % – – – –
Asia Plus GmbH & Co. KG
Nr. 1 KG
PropertyClass Property Class – 0,0 % – – 0,0 % – – - 21,2 % – – – –
Portfolio 3 Portfolio 3
GmbH & Co. KG
PropertyClass Property Class 6,0 % 6,4% 5,8 % 6,0 % 6,4 % 5,8 % 4,4 % 4,4 % 0,3 % – – –
England 1 England 1
GmbH & Co. KG
PropertyClass Property Class 5,8 % 5,8 % 0,0 % 5,8 % 5,8 % 0,0% 1,3 % 3,5 % 0,5 % – – –
England 2 England 2
GmbH & Co. KG
höher als Prognose (> + 5%) 1) 6
gemäß Prognose 6
niedriger als Prognose (< - 5 %) 4
1) Von den 19 Fonds sind in 2009 lediglich 16 in die Performancemessung eingegangen.
158 I Weitere Vertragspartner und Verflechtungen

Informationen
zu den Darlehen
Stand Abwei- Fremddarlehen Sonstige Bemerkungen
Liquiditätsreserve chung Restvaluta
Soll Ist Soll Ist
1.360,9 206,4 - 84,8 % 65.037,3 64.269,0
728,7 758,3 4,1 % 30.500,0 30.500,0
– – – – –
732,6 895,2 22,2 % 22.600,0 22.600,0
– – – – –
– – – – –
257,2 550,6 > 100 % – –
457,0 k. A. – 0,0 0,0
Das Investitionsvolumen lag aufgrund von Flächenanpassungen leicht unter den prognostizierten Werten. Bedingt durch die verzögerte
Fertigstellung der Immobilien bzw. Übergabe der Objektgesellschaften konnten die prognostizierten Mietüberschüsse
nicht erzielt werden. Die Liquiditätsreserve konnte im Berichtsjahr prognosegemäß um ca. TEUR 65 erhöht werden. Die Ausschüttung
/Entnahme für das Geschäftsjahr 2009 erfolgte am 15.02.2010. Das steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft für
das Jahr 2009 ist als vorläufig anzusehen; endgültige Steuererklärungen liegen noch nicht vor.
Durch Kosteneinsparungen seit der Investitionsphase sowie aus höheren Zinseinnahmen in 2008 konnte ein Einnahmenüberschuss
erwirtschaftet werden. Dieser ermöglicht eine höhere Ausschüttung /Entnahme für die Geschäftsjahre 2008 und 2009.
Die Auszahlung der Ausschüttung /Entnahme für das Jahr 2009 erfolgte am 15.02.2010. Das steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft
für das Jahr 2009 ist als vorläufig anzusehen; endgültige Steuererklärungen liegen noch nicht vor.
Die Nominalwerte der Investmentzusagen gegenüber Zielfonds betragen insgesamt EUR 220 Mio. Davon wurden bis zum
31.12.2009 rund 71 % durch die Zielfonds abgerufen. Diese Kapitalabrufe (der Zielfonds) enthalten keine Abrufe für Late Come
Fees (Zinsen aufgrund eines im Vergleich zu anderen Investoren späteren Zielfondsbeitritts), da diese nicht mit den ursprünglichen
Beteiligungszusagen verrechnet werden. Der Stand der Einlagenabrufe der Investoren liegt zum Stichtag 31.12.2009 bei
100 %. Der letzte Abruf von 30 % des Kommanditkapitals erfolgte im Januar 2009. Die Angaben zu den steuerlichen Ergebnissen
berücksichtigen nicht die individuellen Ergebniszuweisungen der Zielfonds. Das auf die Anleger zu verteilende steuerliche Ergebnis
wird daher entsprechend abweichen. Wie in diesem Segment üblich, enthält das Beteiligungsangebot keine detaillierte Prognoserechnung.
Die im Geschäftsjahr 2009 geringer als prognostiziert angefallenen sonstigen Einnahmen beruhen im Wesentlichen auf geringeren
Zinseinnahmen, begründet durch ein niedrigeres Zinsniveau. Gleichzeitig konnten aufgrund von aktivem Zinsmanagement
die Zinsausgaben in entsprechender Höhe gesenkt werden. Durch eine Verschiebung von Zahlungsströmen aus dem Jahr 2008
stellen sich die sonstigen Ausgaben im Geschäftsjahr 2009 höher als prognostiziert dar. Aufgrund von Einsparungen im Bereich
der Instandhaltungs- und Zinsausgaben konnte der prognostizierte Einnahmenüberschuss insgesamt erreicht werden. Das steuerliche
Ergebnis der Fondsgesellschaft für das Jahr 2009 ist als vorläufig anzusehen; endgültige Steuererklärungen liegen noch
nicht vor.
Im Zuge einer Neuprospektierung des Beteiligungsangebotes unter dem Namen „PropertyClass Asia Plus – Asien mit Sicherheitskonzept“
wurde das Fondsvolumen auf EUR 45 Mio. (ohne Agio) begrenzt. Die Fondsgesellschaft konnte bis Ende des Jahres 2009
EUR 12,7 Mio. Eigenkapital einwerben. Die KGAL hat eine Platzierungsgarantie i.H.v. EUR 45 Mio. ausgesprochen. Die Investmentzusagen
gegenüber Zielfonds betragen TEUR 40.894,0. Die Angabe entspricht den Nominalwerten der Zeichnungssummen. Die Realwerte
können davon abweichen, da bei dem in Fremdwährung notierenden Zielfonds die Zeichnungssumme Wechselkursschwankungen
unterliegt. Die Investmentzusage gegenüber diesem Zielfonds wurde mit dem Wechselkurs am Zeichnungstag (USD/EUR
1,4228) in Euro umgerechnet. Die Kapitalabrufe (der Zielfonds) betragen bis 31.12.2009 TEUR 12.502,8. Sie enthalten keine Abrufe
für Late Come Fees (Zinsen aufgrund eines im Vergleich zu anderen Investoren späteren Zielfondsbeitritts), da diese nicht mit den
ursprünglichen Beteiligungszusagen verrechnet werden. Sofern die Kapitalabrufe in Fremdwährung erfolgt sind, wurde bis
15.10.2009, aufgrund des abgeschlossenen Währungstermingeschäftes, der Kurs von 1,4228 USD/EUR herangezogen. Im Anschluss
wurde der jeweils fällige Betrag zum tagesaktuellen Wechselkurs am Zahlungszeitpunkt umgerechnet. Die Angaben zu den
steuerlichen Ergebnissen berücksichtigen nicht die individuellen Ergebniszuweisungen der Zielfonds. Das auf die Anleger zu verteilende
steuerliche Ergebnis wird daher entsprechend abweichen. Wie in diesem Segment üblich, enthält das Beteiligungsangebot
keine detaillierte Prognoserechnung.
Mit Gesellschafterbeschluss vom 01.12.2009 wurde die Schließung des Fonds zum 31.12.2009 mit einem Kommanditkapitalstand
von TEUR 18.123 beschlossen. Nach dem erfolgreichen Verkauf von jeweils 60 % der Zielfondsbeteiligungen betragen die Investmentzusagen
(Zielfonds) EUR 16 Mio. Der Stand der „Kapitalabrufe (der Zielfonds)“ nach dem erfolgreichen Verkauf beträgt zum
31.12.2009 EUR 9,9 Mio. Bei den verbliebenen Investmentzusagen gegenüber den Zielfonds wurden jeweils die Nominalwerte der
Zeichnungssummen angegeben. Die „Kapitalabrufe (der Zielfonds)“ enthalten keine Abrufe für Late Come Fees (Zinsen aufgrund
eines im Vergleich zu anderen Investoren späteren Zielfondsbeitritts), da diese nicht mit den ursprünglichen Betei ligungszusagen
verrechnet werden. Die Angaben zu den steuerlichen Ergebnissen berücksichtigen nicht die individuellen Ergebniszuweisungen
der Zielfonds. Das auf die Anleger zu verteilende Ergebnis wird daher entsprechend abweichen. Wie in diesem Segment üblich, enthält
das Beteiligungsangebot keine detaillierte Prognoserechnung.
Durch Kosteneinsparungen, die im Wesentlichen im Zusammenhang mit der Eigenkapitalzwischenfinanzierung erzielt wurden,
konnte eine höhere Liquiditätsreserve erreicht werden. Der Ausschüttungsbetrag von TGBP 957,2 entspricht unter Berücksichtigung
des tatsächlichen Platzierungsverlaufs einer Ausschüttung/Entnahme von zeitanteilig 6,4 % und übersteigt damit die entsprechend
berechnete prognostizierte Ausschüttung um 5,8 %. Die Ausschüttung/Entnahme erfolgt jeweils am 30.06. des Folgejahres.
Die Angaben zum steuerlichen Ergebnis basieren auf einer vorläufigen Berechnung. Das endgültige steuerliche Ergebnis
liegt noch nicht vor.
Der Fonds befand sich zum 31.12. 2009 noch in Plazierung. Das Beteiligungsangebot wurde bis Juni 2010 erfolgreich vollständig
platziert. Eine abschließende Angabe der Ist-Liquiditätsreserve ist erst nach Abschluss der Investitions- und Finanzierungsphase
möglich. Der Ausschüttungs betrag von TGBP 27,1 entspricht, unter Berücksichtigung des tatsächlichen Platzierungsverlaufs, einer
Ausschüttung/Entnahme von zeitanteilig 5,8 %. Dies entspricht der prognostizierten Ausschüttung. Der Ausschüttungstermin ist
jeweils der 30.04. des Folgejahres. Die Angaben zum steuerlichen Ergebnis basieren auf einer vorläufigen Berechnung. Das endgültige
steuerliche Ergebnis liegt noch nicht vor.
159

Fondsgesellschaft / Emittent / Zahlstelle
Firma, Sitz
Property Class England 3 GmbH & Co. KG, Grünwald
Anschrift
Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald
Rechtsform, Rechtsordnung
Kommanditgesellschaft, unterliegt deutschem Recht
Handelsregister
HRA 92341, Amtsgericht München
Tag der ersten Eintragung 03.06.2008
Gegenstand des Unternehmens
Der unmittelbare und /oder mittelbare Erwerb, die Vermietung / Verpachtung,
(zugleich wichtigster Tätigkeitsbereich) Nutzung, Verwertung und Verwaltung, von Grundstücken, grundstücksähn -
lichen Rechten und Baulichkeiten aller Art, Leaseholds (Erbbaurechte) nach englischem
Recht, im eigenen oder fremden Namen, insbesondere des Grundstücks
mit dem Gebäude 60 Gracechurch Street, in Inner London, Großbritannien / England,
deren Veräußerung sowie das Eingehen, Halten und Verwalten von unmittelbaren
und /oder mittelbaren Beteiligungen an Gesellschaften gleich welcher
Rechtsform im In- und Ausland zu diesem Zweck sowie die Verwaltung ihres
eigenen Vermögens. Die Gesellschaft ist berechtigt, alle Geschäfte und Handlungen
vorzunehmen, die der Erreichung des Unternehmensgegenstandes unmittelbar
und/oder mittelbar zweckdienlich sind; ausgenommen sind Tätigkeiten
oder Geschäfte, die gemäß §34c GewO oder die als Unternehmensgegenstand
sonst staatlicher Genehmigung oder Erlaubnis bedürfen.
Gesellschaftskapital GBP 66.676.000
(Art der Anteile: Kommanditanteile) davon Kommanditkapital: GBP 63.501.000 (zum Zeitpunkt der Prospekt -
aufstellung vom geschäftsführenden Kommanditisten in Höhe von GBP
53.405.761,90 eingezahlt; der persönlich haftende Gesellschafter leistet keine
Kapitaleinlage) zuzüglich einer Zeichnungsreserve von GBP 40.000
davon weitere Einlage: GBP 3.175.000 (zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
vom geschäftsführenden Kommanditisten in Höhe von GBP 2.670.238,10 eingezahlt;
der persönlich haftende Gesellschafter leistet keine weitere Einlage)
Persönlich haftender
Property Class England 3 Beteiligungsgesellschaft mbH, Grünwald
Gründungsgesellschafter (weitere Angaben auf Seite 161)
Gründungskommanditist
SAMKO Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH, Grünwald
(ausgeschieden am 01.07.2010; weitere Angaben auf Seite 162)
Geschäftsführender Kommanditist Property Class England 3 Managementgesellschaft mbH, Grünwald
(seit 01.07.2010; weitere Angaben auf Seite 162)
Künftige weitere Gesellschafter
Neu beitretende Kommanditisten, insbesondere der Treuhandkommanditist
160 I Weitere Vertragspartner und Verflechtungen

Persönlich haftender (Gründungs-)Gesellschafter der Fondsgesellschaft
Firma, Sitz
Property Class England 3 Beteiligungsgesellschaft mbH, Grünwald
Anschrift
Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald
Rechtsform
GmbH
Handelsregister
HRB 173743 , Amtsgericht München
Tag der ersten Eintragung 23.05.2008
Gegenstand des Unternehmens
Unmittelbare und mittelbare Beteiligung an und Übernahme von Geschäftsführungsfunktionen
in Unternehmen, deren Gegenstand im Erwerb, der Vermietung/Verpachtung,
Nutzung, Verwertung und Verwaltung von Grundstücken,
Baulichkeiten aller Art, Leaseholds (Erbbaurechte) nach englischem Recht und
beweglichen Sachen, insbesondere solchen in Inner London, England, sowie im
Eingehen von Beteiligungen zu diesem Zweck besteht und welche berechtigt
sind, alle mit dem Unternehmensgegenstand im Zusammenhang stehenden
Geschäfte, z. B. Kreditaufnahmen, vorzunehmen, die der Erreichung des Unternehmensgegenstandes
unmittelbar oder mittelbar dienen; ausgenommen sind
Tätigkeiten oder Geschäfte, die in §34c der Gewerbeordnung aufgeführt sind
oder die als Unternehmensgegenstand sonst staatlicher Genehmigung oder
Erlaubnis bedürfen.
Stammkapital
EUR 25.000 (vollständig eingezahlt)
Gesellschafter KGAL GmbH & Co. KG (99,6 %)
PARTUS Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH (0,4 %)
Geschäftsführer
Steffen Kurt Holderer, Dr. Klaus Wolf, Stefan Ziegler
Geschäftsanschrift: Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald
Sie sind zugleich Geschäftsführer der KGAL.
161

Gründungskommanditist der Fondsgesellschaft
(ausgeschieden am 01.07.2010)
Firma, Sitz
Anschrift
Rechtsform
Handelsregister
SAMKO Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH, Grünwald
Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald
GmbH
Tag der ersten Eintragung 17.02.1981
HRB 65217, Amtsgericht München
Stammkapital EUR 860.000
Gesellschafter KGAL GmbH & Co. KG (99,5 %)
INVENTO Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH (0,5 %)
Geschäftsführer
Carsten Eckert, Steffen Kurt Holderer (beide zugleich Geschäftsführer der KGAL)
Markus Bocker (zugleich Mitarbeiter der KGAL)
Geschäftsanschrift: Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald.
Geschäftsführender Kommanditist der Fondsgesellschaft (seit 01.07.2010)
Firma, Sitz
Property Class England 3 Managementgesellschaft mbH, Grünwald
Anschrift
Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald
Rechtsform
GmbH
Handelsregister
HRB 172128, Amtsgericht München
Tag der ersten Eintragung 07.02.2008
Unternehmensgegestand
Unmittelbare und mittelbare Beteiligung an und Übernahme von Geschäftsführungsfunktionen
in Unternehmen, deren Gegenstand im Erwerb, Vermietung /
Verpachtung, Nutzung, Verwertung und Verwaltung von Grundstücken, Baulichkeiten
aller Art, Leaseholds (Erbbaurechte) nach englischem Recht und beweglichen
Sachen, insbesondere solchen in Inner London, England, sowie im Eingehen
von Beteiligungen zu diesem Zweck besteht und welche berechtigt sind, alle mit
dem Unternehmensgegenstand im Zusammenhang stehenden Geschäfte, z. B.
Kreditaufnahmen, vorzunehmen, die der Erreichung des Unternehmensgegenstandes
unmittelbar oder mittelbar dienen; ausgenommen sind Tätigkeiten oder
Geschäfte, die in §34c der Gewerbeordnung aufgeführt sind oder die als Unternehmensgegenstand
sonst staatlicher Genehmigung oder Erlaubnis bedürfen.
Stammkapital
EUR 25.000 (vollständig eingezahlt)
Gesellschafter KGAL GmbH & Co. KG (99,6 %)
PARTUS Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH (0,4 %)
Geschäftsführer
Steffen Kurt Holderer, Dr. Klaus Wolf, Stefan Ziegler
Geschäftsanschrift: Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald.
Sie sind zugleich Geschäftsführer der KGAL.
162 I Weitere Vertragspartner und Verflechtungen

Steuerberatungsgesellschaft (für Grunderwerbsteuerangelegenheiten)
Firma, Sitz
WSM Partners LLP, London
Anschrift
Pinnacle House, 17 – 25 Hartfield Road, Wimbledon, London, SW19 3SE
Rechtsform, Rechtsordnung
Limited Liability Partnership (vergleichbar mit einer deutschen Kommanditgesellschaft),
unterliegt britischem Recht
Registernummer
OC332941 (Companies House)
Gegenstand des Unternehmens
Steuerberatung und Wirtschaftsprüfung
Gesellschaftskapital GBP 1.377.169 (Stand 30.06.2010)
Gesellschafter /Geschäftsführer
Gavin Stebbing, Paul Windsor, Simon Marsh, Wendy Patterson
Treuhandkommanditist
Firma, Sitz
TERTIA ZWEITE Beteiligungstreuhand GmbH, Grünwald
Anschrift
Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald
Rechtsform
GmbH
Handelsregister
HRB 149878, Amtsgericht München
Tag der Eintragung 12.11.2003
Gegenstand des Unternehmens
Treuhänderisches Halten von Beteiligungen sowie die damit einhergehenden
Tätigkeiten; ausgenommen sind Tätigkeiten oder Geschäfte, die staatlicher
Genehmigung im Sinne des § 8 GmbHG bedürfen, insbesondere Tätigkeiten oder
Geschäfte, die der Genehmigung oder Erlaubnis nach §34c GewO oder nach
dem Kreditwesengesetz oder nach dem Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften
bedürfen.
Stammkapital EUR 25.000
Gesellschafter KGAL GmbH & Co. KG (99,6 %)
PARTUS Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH (0,4 %)
Geschäftsführer
Martin Graser, Franziska Koch
Geschäftsanschrift: Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald.
Beide sind zugleich Mitarbeiter der KGAL.
163

Eigenkapitalvermittler
Firma, Sitz
ALCAS GmbH, Grünwald
Anschrift
Tölzer Straße 30, 82031 Grünwald
Rechtsform
GmbH
Handelsregister
HRB 103659, Amtsgericht München
Tag der ersten Eintragung 10.09.1993
Gegenstand des Unternehmens
Auszugsweise: Vermittlung des Abschlusses und Nachweis der Gelegenheit zum
Abschluss von Verträgen über Darlehen, Erwerb von Anteilscheinen an einer
Kapitalanlagegesellschaft, Erwerb von ausländischen Investmentanteilen,
Erwerb von öffentlich angebotenen Anteilen an einer Kapital- oder Kommanditgesellschaft
und von verbrieften Forderungen gegen eine Kapital- oder Kommanditgesellschaft.
Stammkapital EUR 102.258,38
Gesellschafter KGAL GmbH & Co. KG, Grünwald (100 %)
Geschäftsführer
Gert Waltenbauer (zugleich Geschäftsführer der KGAL),
Dr. Thomas Schröer (zugleich Mitarbeiter der KGAL)
Geschäftsanschrift: Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald.
Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen
Kapitalmäßige Verflechtungen
Die KGAL ist Alleingesellschafter der INVENTO Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft
mbH („INVENTO“). Die KGAL (zu 99,5 %) und die INVENTO (zu 0,5 %) sind
Gesellschafter des ausgeschiedenen Gründungskommanditisten der Fondsgesellschaft,
der SAMKO Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH („SAMKO“).
Die KGAL ist ferner Alleingesellschafter der PARTUS Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft
mbH („PARTUS“). Die KGAL (zu 99,6 %) und die PARTUS (zu 0,4 %) sind
jeweils Gesellschafter des Treuhandkommanditisten TERTIA ZWEITE Beteiligungstreuhand
GmbH („Treuhandkommanditist“), des persönlich haftenden
(Gründungs-) Gesellschafters der Fondsgesellschaft, der Property Class England
3 Beteiligungsgesellschaft mbH („Beteiligungs-GmbH“) und des geschäftsführenden
Kommanditisten der Fondsgesellschaft, der Property Class England 3
Managementgesellschaft mbH („Management-GmbH“). Damit ist die KGAL
unmittelbar und mittelbar Alleingesellschafter des Treuhandkommanditisten,
der Beteiligungs-GmbH und der Management-GmbH.
Die KGAL ist derzeit mittelbar Alleingesellschafter der Fondsgesellschaft.
Die KGAL ist 100%iger Gesellschafter der mit dem Vertrieb der Vermögensanlage
betrauten ALCAS GmbH („ALCAS“).
164 I Weitere Vertragspartner und Verflechtungen

Konzernzugehörigkeit der
Fondsgesellschaft
Personelle Verflechtungen
Die Fondsgesellschaft ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung ein Tochterunternehmen
der KGAL (siehe die Darstellung ab Seite 30) im Sinne des § 18 Aktiengesetz
(„Konzern und Konzernunternehmen“) in Verbindung mit den §§ 290 ff.
Handelsgesetzbuch. Die KGAL stellt einen befreienden Konzernabschluss nach
den internationalen Rechnungslegungsstandards der IFRS auf. Mit fortschreitender
Platzierung des Kapitals der Fondsgesellschaft an Investoren ändern sich Umfang
und Zuordnung sowohl der Kapitalanteile wie der Stimmrechte und damit
Grundlagen der konzernmäßigen Zurechnung der Fondsgesellschaft. Unter welchen
Umständen sich bei der Rechtsform der GmbH & Co. KG die konzernmäßige
Zurechnung ändert, ist in Rechtsprechung und Literatur nicht geklärt.
Die Herren Steffen Kurt Holderer, Dr. Klaus Wolf und Stefan Ziegler sind
Geschäftsführer des Komplementärs der KGAL (der KGAL Verwaltungs-GmbH),
der Beteiligungs-GmbH und der Management-GmbH.
Herr Carsten Eckert ist Geschäftsführer der KGAL Verwaltungs-GmbH und neben
Herrn Steffen Kurt Holderer ferner Geschäftsführer der PARTUS, der INVENTO
und der SAMKO.
Herr Gert Waltenbauer ist Geschäftsführer der KGAL Verwaltungs-GmbH und
der ALCAS.
Frau Franziska Koch und Herr Martin Graser (beide Geschäftsführer des Treuhandkommanditisten)
sowie die Herren Markus Bocker (Geschäftsführer der
PARTUS, INVENTO und SAMKO) und Dr. Thomas Schröer (Geschäftsführer der
ALCAS) sind auch Mitarbeiter der KGAL.
Die dargestellten kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen können zu Interessenkonflikten führen (siehe hierzu auch
im Kapitel „Risikohinweise“ den Abschnitt „Potenzielle Interessenkonflikte“ auf Seite 22).
165

Gesellschaftsvertrag
Gesellschaftsvertrag
der
Property Class England 3 GmbH & Co. KG mit Sitz in Grünwald,
eingetragen in das Handelsregister bei dem Amtsgericht München
unter HRA 92341.
§ 1
Firma und Sitz
Die Gesellschaft führt die Firma Property Class England 3
GmbH & Co. KG und hat ihren Sitz in Grünwald (im Folgenden die
„Fondsgesellschaft“ oder die „Gesellschaft“).
§ 2
Gegenstand des Unternehmens
1. Gegenstand des Unternehmens der Gesellschaft ist der unmittelbare
und /oder mittelbare Erwerb, die Vermietung / Verpachtung,
Nutzung, Verwertung und Verwaltung, von Grundstücken, grundstücksähnlichen
Rechten und Baulichkeiten aller Art, Leaseholds
(Erbbaurechte) nach englischem Recht, im eigenen oder fremden
Namen, insbesondere des Grundstücks mit dem Gebäude 60
Gracechurch Street, in Inner London, Großbritannien / England,
(im Folgenden „Fondsimmobilie“) deren Veräußerung sowie das
Eingehen, Halten und Verwalten von unmittelbaren und /oder
mittelbaren Beteiligungen an Gesellschaften gleich welcher
Rechtsform im In- und Ausland zu diesem Zweck sowie die Verwaltung
ihres eigenen Vermögens.
2. Die Gesellschaft ist berechtigt, alle Geschäfte und Handlungen
vorzunehmen, die der Erreichung des Unternehmensgegenstandes
unmittelbar und /oder mittelbar zweckdienlich sind; ausgenommen
sind Tätigkeiten oder Geschäfte, die gemäß §34c GewO
oder die als Unternehmensgegenstand sonst staatlicher Genehmigung
oder Erlaubnis bedürfen.
§ 3
Gesellschafter, Kapitaleinlagen, Beitritt
1. Persönlich haftender Gesellschafter der Gesellschaft ist die
Property Class England 3 Beteiligungsgesellschaft mbH mit Sitz in
Grünwald (im Folgenden der „persönlich haftende Gesellschafter“).
Er leistet keine Kapitaleinlage und ist am Vermögen, Ergebnis
(Gewinn und Verlust) und dem Liquidationserlös der Fondsgesellschaft
nicht beteiligt.
2. Geschäftsführender Kommanditist ist die Property Class England
3 Managementgesellschaft mbH mit Sitz in Grünwald (im Folgenden
der „geschäftsführende Kommanditist“).
Die Pflichteinlage des geschäftsführenden Kommanditisten
beträgt GBP 63.501.000. Hiervon hat dieser einen Teil in Höhe von
GBP 53.405.761,90 erbracht, im Übrigen steht die Pflichteinlage
noch aus. Zudem leistet der geschäftsführende Kommanditist
eine weitere Einlage in die Kapitalrücklage der Fondsgesellschaft
in Höhe von GBP 3.175.000 und hat diese Einlage in Höhe von
GBP 2.670.238,10 bereits erbracht.
Die im Handelsregister eingetragene Haftsumme für den geschäftsführenden
Kommanditisten beträgt GBP 1.000.
3. Treuhandkommanditist wird die TERTIA ZWEITE Beteiligungstreuhand
GmbH mit Sitz in Grünwald (im Folgenden „Treuhandkommanditist“).
Der Treuhandkommanditist tritt im Innenverhältnis
mit Wirksamwerden des ersten Treuhandverhältnisses, d. h. nach
Eintritt der im Zeichnungsschein genannten Bedingungen, mit
der von diesem Treugeber gezeichneten Kapitaleinlage der Fondsgesellschaft
bei, ohne dass es einer weiteren Erklärung oder
Handlung der Beteiligten bedarf; im Außenverhältnis tritt er mit
Eintragung des Beitritts in das Handelsregister der Fondsgesellschaft
bei. Die Beteiligung des Treuhandkommanditisten
bestimmt sich nach der Höhe der Kapitaleinlagen der jeweils
wirksam gewordenen Treuhandverhältnisse.
Der Treuhandkommanditist ist unter Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB unabhängig vom Zeitpunkt seines Beitritts
zu der Fondsgesellschaft berechtigt und bevollmächtigt, ohne
Zustimmung der übrigen Gesellschafter auf Weisung des
geschäftsführenden Kommanditisten weitere Treugeber
und/oder Kommanditisten in die Fondsgesellschaft (bis zum Zeitpunkt
des Beitritts im Folgenden „Investoren“, im übrigen allgemein
„Gesellschafter“) aufzunehmen, bis die Summe aller
gezeichneten Kapitaleinlagen einen Betrag von GBP 63.500.000
zuzüglich einer Zeichnungsreserve von GBP 40.000 erreicht hat
(die „Platzierung“).
Die Kapitaleinlage eines jeden Investors muss grundsätzlich mindestens
GBP 10.000 betragen („Mindestbeteiligung“). Höhere
Kapitaleinlagen bis zu GBP 80.000 müssen auf ein ganzes Viel -
faches von GBP 1.000 lauten. Kapitaleinlagen über GBP 80.000
müssen auf ein ganzes Vielfaches von GBP 5.000 lauten; mit vorheriger
schriftlicher Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten
ist in Ausnahmefällen auch eine andere Stückelung
möglich, soweit die Kapitaleinlage auf ein Vielfaches von GBP
1.000 lautet.
Soweit ein Investor oder eine ihm nahe stehende Person im Sinne
des S1122 Corporation Tax Act 2010 (UK) bereits eine Kapitaleinlage
gezeichnet hat, ist die Zeichnung einer (weiteren) Kapitalein-
166 I Gesellschaftsvertrag

lage nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung durch den
geschäftsführenden Kommanditisten möglich.
Nahe stehende Personen im Sinne des S1122 Corporation Tax Act
2010 (UK) sind insbesondere Eheleute, eingetragene Lebenspartner,
sowie deren Geschwister und Verwandte in gerader Linie. Des
Weiteren zählen hierzu Geschwister und Verwandte in gerader
Linie des Investors sowie deren Ehegatten und eingetragene
Lebenspartner und Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
der Geschwister oder Verwandten in gerader Linie des Ehegatten
oder eingetragenen Lebenspartners des Investors.
4. Der Treuhandkommanditist tritt der Fondsgesellschaft im Auftrag
der Investoren bei und hält die Beteiligung für Rechnung der
Investoren (wirksames Treuhandverhältnis). Der Beitritt des Treuhandkommanditisten
für einen Investor erfolgt jeweils zum Ende
eines Kalendermonats und setzt voraus, dass
(a) bis zum 10. dieses Kalendermonats die vollständigen Original-
Zeichnungsunterlagen, insbesondere der unterzeichnete
Zeichnungsschein und gegebenenfalls eine unterzeichnete
unwiderrufliche Vollmacht „Power of Attorney“ für den Steuerberater
für die Abgabe einer Grunderwerbsteuererklärung
und Entgegennahme der Grunderwerbsteuer nach britischem
Recht (Stamp Duty Land Tax; im Folgenden „SDLT“) zur Weiterleitung
an die zuständigen britischen Finanzbehörden, bei der
KGAL GmbH & Co. KG, Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald, eingegangen
sind, und die Beteiligungserklärung durch den Treuhandkommanditisten
angenommen wurde;
(b) bis zum Ende des betreffenden Kalendermonats die vollständige
Kapitaleinlage zuzüglich Agio auf dem Konto der Fondsgesellschaft
und gegebenenfalls die anfallende SDLT nebst Steuerberatungsgebühr
zuzüglich britischer Umsatzsteuer auf dem
Konto des bevollmächtigten Steuerberaters eingegangen ist.
(c) wenn der Investor oder eine ihm nahe stehende Person bereits
zuvor eine Kapitaleinlage gezeichnet hat oder wenn eine Kapitaleinlage
von über GBP 80.000, die nicht auf volle GBP 5.000
lautet, gezeichnet wird, der geschäftsführende Kommanditist
schriftlich zustimmt.
Frühestens erfolgt der Beitritt jedoch erst zum Ende des Monats,
in welchem auch die letzte der genannten Voraussetzungen erfüllt
ist (aufschiebende Bedingungen). Frühestmöglicher Beitrittstermin
ist der 31.05.2011.
Sofern durch den Beitritt eines Investors SDLT ausgelöst wird, ist
diese durch den Investor zu tragen. Der anfallende Betrag ergibt
sich aus dem Zeichnungsschein und ist vom Investor zusammen
mit seinem gesamten Einzahlungsbetrag (§ 4 Ziffer 1) auf die jeweils
im Zeichnungsschein benannten Konten zu erbringen. Der
vom Investor bevollmächtigte Steuerberater wird diesen Betrag
bei Fälligkeit im Namen und auf Rechnung des Investors an die
zuständigen britischen Finanzbehörden weiterleiten. Ferner hat
der Investor in diesem Fall eine unterzeichnete unwiderrufliche
Vollmacht „Power of Attorney“ für den Steuerberater für den
Zweck der Abgabe einer Grunderwerbsteuererklärung gegenüber
den zuständigen britischen Finanzbehörden bis zum in § 3 Ziffer
4, Absatz 1, lit. (a) genannten Zeitpunkt fristgerecht bei der KGAL
einzureichen.
5. Mit Beitritt des Treuhandkommanditisten zu der Fondsgesellschaft
bzw. der Erhöhung seiner Beteiligung in Folge der jeweils
wirksam gewordenen Treuhandverhältnisse wird die Pflichteinlage
des geschäftsführenden Kommanditisten um die jeweiligen
durch die Investoren gezeichneten Kapitaleinlagen bis allenfalls
auf einen Betrag von GBP 1.000 herabgesetzt. Zugleich wird in
Höhe der durch die Investoren zu leistenden Agien die durch den
geschäftsführenden Kommanditisten übernommene weitere Einlage
in die Kapitalrücklage reduziert. Dem geschäftsführenden
Kommanditisten wird der Betrag zurückgezahlt, um den die tatsächlich
eingezahlte weitere Einlage reduziert wird.
Für die Herabsetzung seiner Pflichteinlage erhält der geschäftsführende
Kommanditist eine Abfindung. Die Höhe der Abfindung
entspricht dem Betrag, um den die tatsächlich eingezahlte
Pflichteinlage des geschäftsführenden Kommanditisten herabgesetzt
wurde.
Die Abfindung für die Herabsetzung seiner Pflichteinlage sowie
die Rückzahlung der tatsächlich eingezahlten weiteren Einlage
sind spätestens mit Beitritt des Treuhandkommanditisten zu der
Fondsgesellschaft bzw. im Zeitpunkt der Erhöhung seiner Beteiligung
in Folge der jeweils wirksam gewordenen Treuhandverhältnisse
fällig. § 10 findet insofern keine Anwendung.
6. Die Platzierung endet planmäßig am 31.12.2011 („Zeichnungsfrist“).
Der geschäftsführende Kommanditist kann die Zeichnungsfrist
im eigenen Ermessen auch zu einem früheren Zeitpunkt
beenden. Für den Fall, dass die Pflichteinlage des
geschäftsführenden Kommanditisten bis auf einen Betrag entsprechend
seiner im Handelsregister eingetragenen Haftsumme
nach Maßgabe reduziert ist („Vollplatzierung“), endet die Zeichnungsfrist
zum Zeitpunkt der Vollplatzierung. Der geschäftsführende
Kommanditist ist darüber hinaus nach eigenem Ermessen
berechtigt, die Zeichnungsfrist einmalig um ein Jahr zu verlängern,
also bis zum 31.12.2012.
167

7. Es können grundsätzlich nur einzelne natürliche Personen, die
Staatsbürger eines Mitgliedstaates des Europäischen Wirtschaftsraumes
(Mitgliedstaaten der Europäischen Union sowie Island,
Liechtenstein und Norwegen; im Folgenden „EWR“) sind, in
Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und nicht in Großbritannien
ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt haben,
der Fondsgesellschaft beitreten. Insbesondere ein Beitritt von
BGB-Gesellschaften und Ehepaaren, Körperschaften sonstigen
Gesellschaften oder Gemeinschaften sowie Vermögensmassen
(z. B. Stiftungen, Trusts) ist ausgeschlossen. In Ausnahmefällen
können mit Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten
jedoch auch natürliche Personen, die zwar Staatsbürger eines
Mitgliedstaates des EWR sind, ihren gewöhnlichen Aufenthalt
jedoch nicht in Deutschland haben, Gesellschafter sein. Diese
Zustimmung kann ohne Einschränkung an weitere Bedingungen
geknüpft werden. Die Beteiligung von politisch exponierten
Personen im Sinne des Geldwäschegesetzes (GWG) in der jeweils
gültigen Fassung, deren unmittelbaren Familienmitgliedern und
ihnen bekanntermaßen nahe stehenden Personen kann im Einzelfall
verwehrt werden.
8. Der Erwerb oder das Halten der Beteiligung als Treuhänder für
Dritte ist nicht zulässig.
9. Ausgenommen von den Beschränkungen der vorstehenden Ziffern
4, 5, 7 und 8 sind der Treuhandkommanditist, Personen, falls
und soweit diese Platzierungsgarantien ausgereicht haben (im
Folgenden der „Platzierungsgarant“) oder vom Platzierungsgaranten
zur Erfüllung der Platzierungsgarantien benannte Dritte und
die vom geschäftsführenden Kommanditisten im Fall des Ausscheidens
eines Gesellschafters gemäß § 8 Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrages
benannte Dritte.
10. Die mit Unterzeichnung des Zeichnungsscheins übernommenen
Kapitaleinlagen (ohne Agio) stellen die im Verhältnis zur Fondsgesellschaft
geschuldeten Pflichteinlagen dar. Die in das Handelsregister
einzutragende Haftsumme entspricht 1 % der
Pflichteinlage.
11. Bei den Pflichteinlagen handelt es sich um Festeinlagen, die für
jeden Gesellschafter auf einem Festkapitalkonto (Kapitalkonto I)
gebucht werden und den Kapitalanteil eines Gesellschafters
bilden. Das Kapitalkonto I allein ist maßgebend für die Beteiligung
der Gesellschafter am Vermögen, am Gewinn und Verlust
der Fondsgesellschaft sowie für alle Gesellschafterrechte, soweit
nichts anderes geregelt ist. Dieses Konto ist vorbehaltlich etwaiger
Erhöhungen oder Verringerungen der Pflichteinlage unveränderlich
und kann nur durch einstimmigen Gesellschafterbeschluss
geändert werden, soweit in diesem Vertrag nicht
abweichend hiervon geregelt.
Ferner wird für jeden Gesellschafter ein festes Kapitalkonto (Kapitalkonto
II) geführt, auf dem das Agio und weitere Einlagen in die
Kapitalrücklage der Fondsgesellschaft gebucht werden.
Für jeden Gesellschafter wird darüber hinaus ein variables Kapitalkonto
(Kapitalkonto III) geführt, auf dem anteilige Gewinnzuschreibungen,
Verluste und Gewinnentnahmen sowie Kapitaleinlagen
gemäß § 7 Ziffer 4 und § 7 Ziffer 6 sowie § 11 und ferner
Vorgänge des § 8 Ziffer 3 gebucht werden.
Kapitalrückzahlungen werden auf einem Kapitalkonto IV gebucht.
Erfolgt eine Kapitalrückzahlung so führt dies nicht zur Herabsetzung
des Festkapitalkontos.
Die Kapitalkonten werden in Pfund Sterling geführt und nicht
verzinst, sofern sich aus diesem Gesellschaftsvertrag nicht etwas
anderes ergibt. Eine Umrechnung der gebuchten Beträge in Euro
findet nicht statt.
12. Alle Treugeber, die eine Umwandlung ihrer Beteiligung in eine
unmittelbare Beteiligung als Kommanditist beantragen, sind
verpflichtet der Fondsgesellschaft eine unwiderrufliche, über
den Tod hinaus geltende, notariell beglaubigte Handelsregister-
Vollmacht zur Verfügung zu stellen, die den geschäftsführenden
Kommanditisten zur Vornahme aller Handlungen, zur Abgabe
und zum Empfang von Erklärungen und allen sonstigen Maßnahmen
im Zusammenhang mit Handelsregister-Anmeldungen
bzw. -Eintragungen, bei denen die Mitwirkung eines Investors erforderlich
ist, bevollmächtigt. Die hierfür anfallenden Kosten
sind vom Investor zu tragen. Diese Regelung gilt entsprechend
für aufgrund Rechtsnachfolge oder infolge des Erwerbs eines
Kommanditanteils eintretende Gesellschafter.
§ 4
Einzahlung der Kapitaleinlagen
1. Die Kapitaleinlagen der Investoren sowie das Agio (einmaliges
Aufgeld bei Erwerb der Beteiligung) in Höhe von 5 % der Kapitaleinlage
(Kapitaleinlage und Agio im Folgenden zusammen auch
der „gesamte Einzahlungsbetrag“) und eine etwaige SDLT nebst
Steuerberatungsgebühr zuzüglich britischer Umsatzsteuer (siehe
§ 3 Ziffer 4 Absatz 3) sind insgesamt spätestens zum letzten Bankarbeitstag
(in München bzw. London) des jeweiligen Monats
gemäß den Angaben im Zeichnungsschein fällig.
2. Die Investoren haben grundsätzlich die Möglichkeit, den gesamten
Einzahlungsbetrag durch Teilnahme am Einzugsermächtigungsverfahren
im Euro-Gegenwert von der Fondsgesellschaft
einziehen zu lassen oder den Betrag in Pfund Sterling selbst auf
das im Zeichnungsschein angegebene Konto zu überweisen. Wird
168 I Gesellschaftsvertrag

durch den Beitritt des Investors SDLT ausgelöst, so können der gesamte
Einzahlungsbetrag und die SDLT nebst Steuerberatungsgebühr
zuzüglich britischer Umsatzsteuer jeweils nur durch Überweisungen
auf die jeweils im Zeichnungsschein angegebenen
Konten erbracht werden, eine Teilnahme am Einzugsermächtigungsverfahren
ist in diesen Fällen nicht möglich. Der geschäftsführende
Kommanditist kann Ausnahmen zu den genannten
Einzahlungsmöglichkeiten zulassen. Details sind dem Zeichnungsschein
zu entnehmen. Die Investoren verpflichten sich, den
gesamten Einzahlungsbetrag im Euro- Gegenwert spätestens zum
Zahlungstermin gemäß den Angaben im Zeichnungsschein auf
ihrem Konto zum Einzug bereitzustellen bzw. in Pfund Sterling
sowie gegebenenfalls anfallende SDLT nebst Steuerberatungsgebühr
zuzüglich britischer Umsatzsteuer auf die jeweils im Zeichnungsschein
angegebenen Konten zu überweisen. Bei der Wahl
des Einzugsermächtigungsverfahrens wird dabei der von der
Fondsgesellschaft zwei Bankarbeits tage vor dem Einzug des Euro-
Betrages erzielte Wechselkurs für den Umtausch in die Fondswährung
Pfund Sterling zugrunde gelegt.
3. Der Treuhandkommanditist erbringt die von ihm übernommene
Kapitaleinlage sowie das Agio nach Vorliegen entsprechender
Treuhandaufträge der Treugeber durch Eingang des gesamten
Einzahlungsbetrages auf dem Konto der Fondsgesellschaft.
4. Bei ganz oder teilweise verspäteter Einzahlung bzw. Nichteinzahlung
des gesamten Einzahlungsbetrages (auch bei Lastschriftrückgabe),
sowie gegebenenfalls der anfallenden SDLT nebst Steuerberatungsgebühr
zuzüglich britischer Umsatzsteuer, können
Verzugszinsen gemäß § 288 BGB bis zum Zeitpunkt der vollstän -
digen Leistung des gesamten Einzahlungsbetrages berechnet
werden. Einer Mahnung bedarf es nicht. Darüber hinaus kann der
säumige Gesellschafter gemäß § 8 Ziffer 2 lit. (a) des Gesellschaftsvertrages
aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden. Die Fondsgesellschaft
kann in diesen Fällen pauschal 15 % der Kapitaleinlage
als Schadenersatz verlangen. Dem Investor bleibt der Nachweis
vorbehalten, dass kein oder nur ein wesentlich geringerer Schaden
entstanden ist.
§ 5
Rechtsstellung der treuhänderisch beteiligten Gesellschafter
(Treugeber), Treuhandvergütung
1. Der Treuhandkommanditist hält und verwaltet seine Kommanditbeteiligung
treuhänderisch für die Treugeber, mit denen er Treuhandverträge
abgeschlossen hat. Er leistet dabei den Weisungen
der Treugeber folge. Liegen keine Weisungen des Treugebers vor,
so übt er die Gesellschafterrechte nicht aus. Dies gilt insbeson -
dere für die Ausübung von Stimmrechten. Diese erfolgt ausschließlich
durch die Treugeber oder ihre Vertreter.
2. Im Innenverhältnis der Gesellschafter untereinander und der
Gesellschafter zu den Treugebern werden die Treugeber nach
Maßgabe des Treuhandvertrages zwischen dem jeweiligen Treugeber
und dem Treuhandkommanditisten wie unmittelbar beteiligte
Gesellschafter behandelt. Dies gilt insbesondere für die
Stimmrechte, die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen, am
Gewinn und Verlust, an einem Abfindungsguthaben, einem Liquidationserlös
sowie für die Ausübung mitgliedschaftlicher Rechte
und die Möglichkeit, ihre Treugeberstellung auf Dritte zu übertragen.
Die Regelungen dieses Gesellschaftsvertrages gelten insoweit
entsprechend für die Treugeber, auch wenn die Treugeber
nicht ausdrücklich erwähnt sind.
3. Für seine Bereitschaft die Stellung eines Treuhandkommanditisten
auszuüben, einschließlich der tatsächlichen Übernahme der
Treuhandkommanditistenstellung erhält der Treuhandkommanditist
von der Fondsgesellschaft eine pauschale Vergütung in
Höhe von GBP 8.000 p. a. zuzüglich einer gegebenenfalls anfallenden
gesetzlichen Umsatzsteuer. Die Vergütung ist jeweils jährlich
nachschüssig zum 30.12., erstmalig zum 30.12.2011, letztmalig
jedoch anteilig zum Zeitpunkt der Vollbeendigung der Fondsgesellschaft,
zur Zahlung fällig.
§ 6
Dauer der Fondsgesellschaft, Geschäftsjahr
1. Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet.
2. Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
§ 7
Übertragung und Belastung von Gesellschaftsanteilen
1. Eine vollständige oder teilweise Übertragung, Belastung oder
sonstige Verfügung über Gesellschaftsanteile oder damit verbundener
Rechte, auch nur rein schuldrechtlicher Natur, bedarf zu
ihrer Wirksamkeit der vorherigen schriftlichen Zustimmung des
geschäftsführenden Kommanditisten. Die Zustimmung kann nur
aus wichtigem Grund versagt werden. Ein wichtiger Grund liegt
insbesondere bei einem Verstoß gegen die Regelungen des § 15
Ziffer 5 oder § 18 Ziffer 4 vor. Eine teilweise Übertragung oder
sonstige Verfügung ist grundsätzlich ausgeschlossen, soweit
dadurch Gesellschaftsanteile von unter GBP 10.000 oder Anteile
entstehen sollten, die nicht auf ein ganzes Vielfaches von GBP
1.000 lauten, entstehen sollten. § 3 Ziffer 7 gilt entsprechend.
Grundsätzlich ist eine Übertragung oder sonstige Verfügung über
den Gesellschaftsanteil nur mit Wirkung zum folgenden 01.01.
eines Kalenderjahres wirksam. Im Falle einer Übertragung können
169

Ausschüttungs- / Entnahmeansprüche bereits unterjährig an den
künftigen Erwerber abgetreten werden.
Die Bestellung eines Nießbrauchs ist unzulässig.
2. Jede beabsichtigte vollständige oder teilweise Übertragung,
Belastung oder sonstige Verfügung ist dem geschäftsführenden
Kommanditisten zur Erteilung der Zustimmung in angemessener
Frist vorab schriftlich anzuzeigen.
3. Bei Übertragungen oder bei jedem sonstigen Übergang der
Gesellschafterstellung auf einen Dritten, gleichgültig, ob im Rahmen
von Gesamtrechts- oder Sonderrechtsnachfolge, werden alle
Konten gemäß § 3 Ziffer 11 unverändert und einheitlich fortgeführt.
Bei einer nur teilweisen Übertragung eines Gesellschaftsanteils
erfolgt die Fortführung auf getrennten Konten in dem der
Teilung entsprechenden Verhältnis. Die Übertragung oder der
Übergang einzelner Rechte und /oder Pflichten hinsichtlich nur
einzelner Gesellschafterkonten ist getrennt vom jeweiligen
Gesellschaftsanteil nicht möglich.
4. Alle Kosten und Abgaben einschließlich etwaiger Steuern oder
sonstige Nachteile einer ganzen oder teilweisen Übertragung,
Belastung, sonstigen Verfügung sowie eines sonstigen ganzen
oder teilweisen Übergangs, insbesondere die Kosten der Handelsregistereintragungen,
tragen im Verhältnis zur Fondsgesellschaft
und im Verhältnis zu den Gesellschaftern der übertragende bzw.
der belastende Gesellschafter sowie der Erwerber als Gesamtschuldner.
Darüber hinaus tragen der übertragende / belastende
Gesellschafter sowie der Erwerber die Kosten des Verwaltungsaufwandes
einschließlich etwaiger Steuern, die der Fondsgesellschaft
von ihrem Verwalter in Rechnung gestellt werden, bis zu
einer Höhe von EUR 2.000 als Gesamtschuldner im Sinne des
§ 421 BGB. Der Gesellschafter hat auf Anforderung des geschäftsführenden
Kommanditisten unverzüglich eine Kapitaleinlage in
entsprechender Höhe in sein Kapitalkonto III zu leisten. § 11 bleibt
unberührt.
5. Abweichend von den vorstehenden Regelungen ist es
(a) dem Treuhandkommanditisten gestattet, seinen Kommanditanteil
jederzeit ganz oder anteilig auf einen nachfolgenden
Treuhandkommanditisten zu übertragen sowie Ausschüttungs-
/ Entnahmeansprüche, Auseinandersetzungsguthaben
und Abfindungen, die ihm als Treuhandkommanditist zustehen,
jeweils anteilig an seine Treugeber abzutreten;
(b) dem Platzierungsgaranten bzw. dessen Vertriebspartnern gestattet,
den Gesellschaftsanteil, den sie gegebenenfalls im
Rahmen ihrer jeweiligen Platzierungsgarantien gezeichnet haben,
jederzeit und ohne Zustimmung des geschäftsführenden
Kommanditisten auf Dritte zu übertragen oder Dritten zu verpfänden;
(c) dem geschäftsführenden Kommanditisten im Fall des Ausscheidens
eines Gesellschafters gestattet, eine Übertragung
des Gesellschaftsanteils des ausscheidenden Gesellschafters
auf Dritte jederzeit herbeizuführen.
6. Auf Antrag eines Erben, Schenkers oder Beschenkten wird diesem
ein vereinfacht ermittelter Steuerwert des übertragenen Anteils
von der Fondsgesellschaft gegen Kostenerstattung mitgeteilt. Der
Gesellschafter hat auf Anforderung des geschäftsführenden Kommanditisten
unverzüglich eine Kapitaleinlage in Höhe der angefallenen
Kosten in sein Kapitalkonto III zu leisten. Gleiches gilt,
falls die Fondsgesellschaft zur Abgabe einer entsprechenden
Erklärung aufgefordert wird.
§ 8
Kündigung, Ausschluss, Ausscheiden
1. Jeder Gesellschafter kann seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft
mit einer Frist von drei Monaten zum Ende eines jeden
Geschäftsjahres, erstmals jedoch zum Ablauf des 31.12.2027
durch eingeschriebenen Brief kündigen. Das Recht zur außerordentlichen
Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt. Die
Kündigung ist an die Fondsgesellschaft zu richten. Für die Fristeinhaltung
ist der Zugang des Kündigungsschreibens maßgeblich.
Der kündigende Gesellschafter scheidet mit Wirkung zu dem Zeitpunkt,
zu dem er fristgerecht gekündigt hat, aus der Fondsgesellschaft
aus. Beschließen die Gesellschafter innerhalb von drei
Monaten nach Wirksamkeit der Kündigung die Liquidation der
Fondsgesellschaft oder tritt die Fondsgesellschaft aus zwingenden
Gründen vor dem Ausscheiden oder im Zeitpunkt des
Ausscheidens des kündigenden Gesellschafters in Liquidation, so
nimmt der kündigende Gesellschafter an der Liquidation teil.
2. Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt und unter
Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB von allen
Gesellschaftern bevollmächtigt, einen Gesellschafter durch einseitige
schriftliche Erklärung mit sofortiger Wirkung oder mit Wirkung
zu einem späteren Zeitpunkt aus der Fondsgesellschaft auszuschließen,
wenn
(a) dieser Gesellschafter seinen gesamten Einzahlungsbetrag
sowie die durch seinen Beitritt gegebenenfalls ausgelöste
SDLT nebst Steuerberatungsgebühr zuzüglich britischer
Umsatzsteuer ganz oder teilweise nicht fristgerecht erbracht
hat oder bei Teilnahme am Einzugsermächtigungsverfahren,
die Lastschrift zurückgegeben wurde;
170 I Gesellschaftsvertrag

(b) dieser Gesellschafter entgegen seiner Pflicht nach § 7 Ziffer 4,
§ 7 Ziffer 6 und § 11 der Fondsgesellschaft und den Gesellschaftern
nicht unverzüglich nach schriftlicher Aufforderung
durch den geschäftsführenden Kommanditisten alle Nachteile
aufgrund des Gesellschafterwechsels ausgleicht;
(c) über das Vermögen dieses Gesellschafters ein Insolvenz- oder
vergleichbares Verfahren eröffnet oder die Eröffnung eines
beantragten Insolvenz- oder vergleichbaren Verfahrens mangels
Masse abgelehnt wird;
(d) die Einzelzwangsvollstreckung in seinen Gesellschaftsanteil
betrieben wird und der betroffene Gesellschafter nicht innerhalb
eines Monats ab Zustellung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses
an die Fondsgesellschaft oder vergleichbarer
Maßnahmen die Abwendung der eingeleiteten
Zwangsvollstreckungsmaßnahme nachgewiesen hat (bis zum
Ablauf dieser Frist werden alle seinen Gesellschaftsanteil
betreffenden Zahlungen aus dem Gesellschaftsverhältnis mit
Wirkung für alle Gesellschafter ausgesetzt);
(e) der betroffene Gesellschafter seinen Verpflichtungen nach
§ 15 Ziffer 5 oder § 18 Ziffer 4 nicht nachkommt;
(f) in Bezug auf einen Gesellschafter einer der in § 3 Ziffer 7
genannten Umstände vorliegt bzw. eintritt;
(g) der Gesellschafter einen Verstoß gegen das Geldwäschegesetz
begeht;
(h) ein sonstiger wichtiger Grund vorliegt.
Der Gesellschafter scheidet mit Zugang der Ausschließungserklärung
oder zu dem gegebenenfalls in der Ausschließungserklärung
genannten späteren Zeitpunkt aus der Fondsgesellschaft aus. Die
Ausschließungserklärung gilt spätestens drei Tage nach Absendung
an die zuletzt der Fondsgesellschaft schriftlich genannte
Adresse als zugegangen.
3. In allen Fällen des Ausscheidens eines Gesellschafters wird die
Fondsgesellschaft zwischen den verbleibenden Gesellschaftern
fortgesetzt. Der Anteil am Gesellschaftsvermögen des ausscheidenden
Gesellschafters wächst den übrigen Gesellschaftern im
Verhältnis ihrer bisherigen Beteiligung zueinander an, soweit der
Anteil nicht auf einen Dritten übertragen worden ist. Die Treugeber
nehmen über den Treuhandkommanditisten an der Anwachsung
teil, im Übrigen reduziert sich die Kapitaleinlage des
Treuhandkommanditisten um die Kapitaleinlage eines ausgeschiedenen
Treugebers. Der Anspruch der Fondsgesellschaft auf
Ausgleich von Kosten insbesondere gemäß § 7 Ziffer 4 und § 11
gegen den ausscheidenden Gesellschafter bleiben unverändert
bestehen.
4. In den Fällen des Ausschlusses nach Ziffer 2 ist der geschäftsführende
Kommanditist nach seiner Wahl unter Befreiung von den
Beschränkungen des § 181 BGB auch berechtigt und unwiderruflich
bevollmächtigt, anstatt eines Ausschlusses den Anteil des
betroffenen Gesellschafters auf einen oder mehrere von dem
geschäftsführenden Kommanditisten zu benennende(n) Dritte(n)
zu übertragen; der Dritte übernimmt bzw. die Dritten übernehmen
anteilig die Kapitalkonten des auszuschließenden Gesellschafters.
Die von diesem bzw. diesen zu leistende Einlage
bestimmt sich nach der an den auszuschließenden Gesellschafter
zu zahlenden Abfindung (§ 10 Ziffer 2 und § 10 Ziffer 3). Der Dritte
übernimmt alle Rechte und Pflichten des ausgeschiedenen
Gesellschafters einschließlich einer etwaig noch offenen Einlageforderung
der Fondsgesellschaft im Hinblick auf die Beteiligung
des auszuschließenden Gesellschafters. § 11 bleibt unberührt.
§ 9
Tod eines Gesellschafters
1. Verstirbt ein Gesellschafter, geht seine Beteiligung zum Zeitpunkt
des Erbfalles auf seine Erben jeweils in Höhe der jeweiligen Erbquote
über (Sonderrechtsnachfolge). Die Fondsgesellschaft wird
mit den Erben fortgesetzt. Mehrere Erben haben sich hinsichtlich
der Beteiligung an der Gesellschaft so auseinanderzusetzen, dass
eine Aufteilung auf ein ganzes Vielfaches von GBP 1.000 lautende
Beteiligungen (mindestens aber GBP 5.000) erfolgt.
Bis zur Auseinandersetzung benennen die Erben einen gemeinschaftlichen
Vertreter und erteilen ihm Vollmacht zur Wahrnehmung
ihrer Rechte. Das Stimmrecht kann bis zur Auseinandersetzung
vorbehaltlich der Regelung in Ziffer 2 nur durch diesen
Vertreter ausgeübt werden. Ist eine Testamentsvollstreckung
angeordnet, so ist jeder Testamentsvollstrecker als Vertreter berufen.
Zudem gilt jeder Erbe / Testamentsvollstrecker von den übrigen
Erben als bevollmächtigt, für sie Zustellungen und Erklärungen
der Fondsgesellschaft entgegenzunehmen.
Die Erben müssen sich durch Vorlage eines Erbscheines, ein Testamentsvollstrecker
durch Vorlage eines Testamentsvollstreckerzeugnisses
legitimieren; § 15 Ziffer 5 und § 18 Ziffer 4 gilt entsprechend.
Werden der Fondsgesellschaft ausländische Urkunden zum Nachweis
des Erbrechts oder der Verfügungsbefugnis vorgelegt, so ist
die Fondsgesellschaft berechtigt, auf Kosten dessen, der seine
Berechtigung auf die ausländischen Urkunden stützt, diese übersetzen
zu lassen und /oder ein Rechtsgutachten („legal opinion“)
über die Rechtswirkungen der vorgelegten Urkunden einzuholen.
Die Fondsgesellschaft kann nach freiem Ermessen auf die Vorlage
eines Erbscheins / Testamentsvollstreckerzeugnisses verzichten,
wenn ihr etwa eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift einer
171

in einer öffentlichen Urkunde enthaltenen letztwilligen Verfügung
(notarielles Testament / Erbvertrag) nebst zugehöriger Eröffnungsniederschrift
oder im Einzelfall andere geeignete Nachweise
vorgelegt werden, die die Erbenstellung nach Überzeugung der
Fondsgesellschaft nachweisen. Die Fondsgesellschaft darf denjenigen,
der darin als Erbe bzw. Testamentsvollstrecker bezeichnet
ist, als Berechtigten ansehen und den Anteil des Verstorbenen auf
ihn umschreiben, ihn verfügen lassen und insbesondere mit
befreiender Wirkung an ihn leisten.
2. Bis zur Vorlage eines ausreichenden Erbnachweises gemäß
Ziffer 1 ruhen die Stimmrechte und sonstigen Gesellschafterrechte
der Erben mit Ausnahme der Beteiligung am Ergebnis (Gewinn
und Verlust) oder einem Liquidationserlös.
Die Fondsgesellschaft ist während dieser Zeit berechtigt, Ausschüttungen
/ Entnahmen oder sonstige Zahlungen mit schuldbefreiender
Wirkung auf das ihr zuletzt benannte Konto des Erblassers
zu leisten.
3. Übertragungen zur Erfüllung von Vermächtnissen und Teilungsanordnungen
sowie im Zuge der Erbauseinandersetzung erfolgen
nach § 7. Abweichend von § 7 kann der Übergang der Beteiligung
mit Wirkung zum Zeitpunkt der Erfüllung der letztwilligen Verfügung
bzw. des Erbfalles und ohne Zustimmung des geschäftsführenden
Kommanditisten erfolgen. Die Mindestbeteiligung soll
dabei nicht unterschritten werden.
4. § 7 Ziffer 4 und § 11 gelten in allen Fällen entsprechend.
§ 10
Auseinandersetzung mit ausscheidenden
Gesellschaftern /Abfindung
1. Scheidet ein Gesellschafter durch Kündigung gemäß § 8 Ziffer 1
aus der Fondsgesellschaft aus, richtet sich seine Abfindung nach
dem Verkehrswert seiner Beteiligung. Die Bestimmung des Verkehrswertes
nimmt der geschäftsführende Kommanditist nach
pflichtgemäßem Ermessen vor. Bis zur Auszahlung wird die Abfindung
zum dann geltenden Marktzinssatz verzinst. Die Auszahlung
der Abfindung erfolgt in Pfund Sterling.
2. Wird ein Kommanditist gemäß § 8 Ziffer 2 aus der Fondsgesellschaft
ausgeschlossen, erhält er eine Abfindung in Pfund Sterling
in Höhe des handelsrechtlichen Buchwertes seiner Beteiligung,
wie er sich aus der Schlussbilanz des Geschäftsjahres ergibt,
welches vor seinem Ausscheiden beendet war, zuzüglich des zeitanteilig
auf den Zeitpunkt des Ausscheidens berechneten Ergebnisses
unter Berücksichtigung zwischenzeitlich getätigter Ausschüttungen
/ Entnahmen sowie noch nicht erfüllter Abgabenund
Kostenerstattungspflichten insbesondere nach § 7 Ziffer 4,
§ 7 Ziffer 6 sowie § 11, höchstens aber den Verkehrswert gemäß
Ziffer 1 Satz 2.
3. Anstatt eine Abfindung nach Ziffer 2 an den ausgeschlossenen
Gesellschafter zu leisten, hat der geschäftsführende Kommanditist
zudem die Möglichkeit, den Gesellschaftsanteil des ausgeschlossenen
Gesellschafters an Dritte zu veräußern. In diesem Fall
steht dem ausgeschlossenen Gesellschafter der Veräußerungs -
erlös aus dem Verkauf des Gesellschaftsanteils abzüglich einer
Provision von 9 % des Veräußerungserlöses zu. Der geschäftsführende
Kommanditist kann zwischen den genannten Verwertungsalternativen
frei wählen.
4. § 7 Ziffer 4, § 7 Ziffer 6 und § 11 gelten entsprechend.
5. Ausscheidende Gesellschafter können keine Sicherstellung ihrer
Abfindung verlangen. Sie haben keinen Anspruch auf Freistellung
von Gesellschaftsverbindlichkeiten oder auf Sicherstellung wegen
künftiger Inanspruchnahme durch Gesellschaftsgläubiger. Hiervon
abweichend kann der geschäftsführende Kommanditist
jedoch bei seinem Ausscheiden die Freistellung von seiner Forthaftung
für Gesellschaftsverbindlichkeiten verlangen.
6. Ein von der Fondsgesellschaft gemäß Ziffern 1 und 2 zu leistender
Betrag wird zwei Wochen nach Anforderung durch den ausgeschiedenen
Gesellschafter fällig, frühestens jedoch zum nächsten,
dem Ausscheiden folgenden Ausschüttungstermin und nur,
soweit die Fondsgesellschaft zu diesem Zeitpunkt über ausreichend
Liquidität verfügt, spätestens jedoch zehn Jahre nach Ausscheiden.
§ 11
Abgaben- und Kostenbelastung der Gesellschaft
1. Belastungen der Fondsgesellschaft mit Abgaben (beispielsweise
Steuern inklusive Quellensteuern und insbesondere SDLT,
Gebühren, Beiträge) und anderen Kosten oder Nachteilen, die auf
Handlungen bzw. dem Verhalten eines Gesellschafters beruhen
oder ihren Grund in der Person oder Rechtspersönlichkeit /Rechtsform/Sitz
eines Gesellschafters oder dessen Beteiligungshöhe haben,
sind von den jeweiligen die Belastung auslösenden Gesellschaftern
und einem etwaigen Rechtsnachfolger / Erwerber
(hinsichtlich des betroffenen Gesellschaftsanteils) als Gesamtschuldner
zu tragen, insbesondere auch solche Kosten der Fondsgesellschaft
im Zusammenhang mit der Erklärung von SDLT, sofern
diese nicht von dem Gesellschafter oder einem etwaigen Rechtsnachfolger/Erwerber
nachweislich unmittelbar getragen worden
sind. Dieser hat auf erste Anforderung des geschäftsführenden
Kommanditisten unverzüglich eine Kapitaleinlage in entsprechen-
172 I Gesellschaftsvertrag

der Höhe in sein Kapitalkonto III zu leisten. Von der Abgaben- und
Kostenerstattungspflicht ausgenommen sind Ansprüche gegen
den persönlich haftenden Gesellschafter, den geschäftsführenden
Kommanditisten, sowie Dritte, die im Zuge der Erfüllung einer
Platzierungsgarantie der Fondsgesellschaft beitreten.
2. Die Fondsgesellschaft hat dem kostentragungspflichtigen Gesellschafter
einen geeigneten Nachweis zur Begründung ihrer Erstattungsforderung
vorzulegen. Soweit und solange die Erstattungsforderung
nicht beziffert werden kann, ist die Fondsgesellschaft
im Fall der Liquidation der Fondsgesellschaft bzw. des Ausscheidens
eines Gesellschafters berechtigt, als Sicherheit für ihre
Erstattungsforderung gegen den betroffenen Gesellschafter ein
Zurückbehaltungsrecht in Höhe des voraussichtlichen Erstattungsbetrages
gegen den Anspruch auf Auszahlung des Auseinandersetzungs-
/ Liquidationsguthabens geltend zu machen. Im
Fall der Übertragung oder sonstigen Veräußerung eines Gesellschaftsanteils
kann der geschäftsführende Kommanditist seine
gemäß § 7 Ziffer 1 erforderliche Zustimmung von einer angemessenen
Sicherheitsleistung für diese Erstattungsforderung der
Fondsgesellschaft abhängig machen. Sobald der Fondsgesellschaft,
insbesondere nach Zugang entsprechender Abgabenbescheide,
die Bezifferung ihrer Erstattungsforderung möglich ist,
hat sie unverzüglich die endgültige Abrechnung vorzunehmen.
§ 12
Geschäftsführung, Vertretung
1. Zur Vertretung und Geschäftsführung der Fondsgesellschaft ist
ausschließlich der geschäftsführende Kommanditist berechtigt
und verpflichtet; der persönlich haftende Gesellschafter ist von
der Geschäftsführung ausgeschlossen.
Zur Wahrnehmung der Geschäftsführung und Vertretung wird
dem geschäftsführenden Kommanditisten hiermit Vollmacht
erteilt, Handlungen aller Art, die im Zusammenhang mit der
Sicherung des Unternehmensgegenstandes stehen, einschließlich
der Erteilung von Untervollmachten, für die Gesellschaft vorzunehmen.
Er hat Anspruch auf Erteilung dieser Vollmacht auch
in notarieller Form. Er ist berechtigt, im Rahmen der abzuschließenden
Verträge auch Leistungsentgelte zu vereinbaren, durch
die Leistungen, die vor Abschluss des Gesellschaftsvertrages erbracht
wurden, abgegolten werden.
2. Der geschäftsführende Kommanditist sowie der persönlich haftende
Gesellschafter sind von den Beschränkungen des § 181 BGB
sowie dem Wettbewerbsverbot nach §§ 161 Absatz 2, 112 HGB
befreit.
3. Handlungen, die über den gewöhnlichen Betrieb des Handels -
gewerbes nach § 116 Absatz 1 HGB hinausgehen, kann der
geschäftsführende Kommanditist nur mit Zustimmung der
Gesellschafter durch Gesellschafterbeschluss vornehmen. Zum
gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der Fondsgesellschaft gehören
dabei insbesondere:
(a) Vermietung und Untervermietung der Fondsimmobilie;
(b) Entscheidung über Instandhaltungsmaßnahmen der Fonds -
immobilie und Durchführung solcher Maßnahmen;
(c) Abschluss aller mit dem unmittelbaren oder mittelbaren
Erwerb der Fondsimmobilie im Zusammenhang stehender Verträge
oder gebotener Vereinbarungen und Abgabe / Vornahme
von mit dem Erwerb einhergehenden Erklärungen / Handlungen
gegenüber öffentlichen Stellen oder Registern;
(d) Abschluss sämtlicher Verträge und Durchführung sämtlicher
Handlungen zur Verwaltung der Fondsimmobilie;
(e) Abschluss und Verlängerung von Finanzierungsverträgen und
Darlehensverträgen zu marktüblichen Konditionen einschließlich
entsprechender Sicherungsvereinbarungen und Sicherheitenstellung;
dies umfasst auch den Abschluss von Zinssicherungsgeschäften;
(f) Gewährung von Darlehen an verbundene Unternehmen einschließlich
Änderung und Kündigung etc.;
(g) Umsetzung sämtlicher Maßnahmen und Vornahme sämtlicher
Handlungen hinsichtlich der Verwaltung der Fondsgesellschaft
und zur Regelung der Angelegenheiten zwischen der
Fondsgesellschaft und den Gesellschaftern, einschließlich
Abschluss von Verwaltungs- und Geschäftsbesorgungsver -
trägen, Abschluss von Vermittlungsverträgen (insbesondere
Eigenkapitalvermittlungsverträgen), Konzeptions-, Vermarktungs-,
Treuhand- und Betreuungsverträgen sowie Steuerberatungsverträgen;
(h) Abschluss von Vereinbarungen über die Einzahlung und /oder
Platzierung von Eigenkapital sowie Abschluss von Darlehen
nebst Sicherungsvereinbarungen und Sicherheitenstellung
zum Zwecke der Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals;
(i) Anlage liquider Mittel;
(j) Abwicklung des Zahlungsverkehrs der Fondsgesellschaft;
173

(k) Abschluss und Durchführung von Währungskonvertierungen
(l) Buchführung und Erstellung von Jahresabschlüssen;
(m) Entscheidung über die Einrichtung, Höhe und Verwendung
einer im Rahmen der Geschäftstätigkeit angemessenen Liquiditätsreserve;
(n) Betreuung der Gesellschafter, insbesondere Durchführung von
Beschlussfassungen der Fondsgesellschaft durch Gesellschafterbeschlüsse
im schriftlichen Umlaufverfahren, sowie die
Abhaltung von Gesellschafterversammlungen;
(o) alle sonstigen Geschäfte und /oder Maßnahmen, die die
Gesellschafter durch Beschluss als zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb
der Fondsgesellschaft gehörig bestimmen.
4. Soweit der geschäftsführende Kommanditist zum Abschluss von
Verträgen und Vereinbarungen berechtigt ist, umfasst dies auch
das Recht zur Durchführung, Änderung, Prolongation und Beendigung
dieser Verträge und mit diesen Verträgen verbundenen
Maßnahmen. Der geschäftsführende Kommanditist ist zur
gerichtlichen und außergerichtlichen Verfolgung sämtlicher Rechte
und Ansprüche aus solchen Verträgen einschließlich des
Abschlusses von Vergleichen berechtigt. Ebenso ist er zur Führung
von Prozessen gegen Gesellschafter auf Leistung ihrer Einlage
berechtigt.
5. Schadenersatzansprüche aus dem Gesellschaftsverhältnis gegen
den geschäftsführenden Kommanditisten oder dem persönlich
haftenden Gesellschafter bestehen lediglich bei grob fahrlässiger
oder vorsätzlicher Pflichtverletzung. Dies gilt auch, soweit eine
Verantwortlichkeit für Dritte gemäß § 278 BGB besteht.
Solche Schadenersatzansprüche aus dem Gesellschaftsverhältnis,
sofern sie nicht auf Vorsatz beruhen, verjähren sechs Monate
nach Kenntniserlangung von der zum Schadenersatz verpflichtenden
Handlung durch den /die Anspruchsteller, spätestens
jedoch drei Jahre nach Vornahme / Unterlassung der zum Schadenersatz
verpflichtenden Handlung, soweit sie nicht kraft
Gesetzes einer kürzeren Verjährungsfrist unterliegen.
Die Haftungseinschränkungen dieser Vorschrift gelten nicht für
Schadenersatzansprüche, die wegen einer vorsätzlichen oder
fahrlässigen Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit bestehen.
6. Die Fondsgesellschaft stellt den geschäftsführenden Komman -
ditisten, den Treuhandkommanditisten, den persönlich haftenden
Gesellschafter, die Platzierungsgaranten, jeweils deren Ange -
stellte, Geschäftsführer und Beauftragte (im Folgenden „Freistellungsberechtigte“)
vollumfänglich von jeglicher Haftung für
Handlungen oder Unterlassungen im Rahmen des Gesellschaftsverhältnisses
frei. Ein Anspruch auf Freistellung ist ausgeschlossen,
sofern die Freistellungsberechtigten vorsätzlich oder grob
fahrlässig gehandelt bzw. nicht gehandelt haben.
§ 13
Gesellschafterbeschlüsse
1. Gesellschafterbeschlüsse werden grundsätzlich schriftlich und im
Umlaufverfahren gefasst, sofern nicht aus zwingenden gesetz -
lichen Gründen eine Gesellschafterversammlung durchzuführen
ist.
2. Es findet jährlich bis spätestens zum 30.09. eine Beschlussfassung
zur Feststellung des Jahresabschlusses des abgelaufenen
Geschäftsjahres statt.
3. Der geschäftsführende Kommanditist führt alle Beschlussfassungen
durch. Er bestimmt den Abgabetermin, der nicht vor Ablauf
von vier Wochen nach Absendung der Beschlussfassungsunterlagen
an die Gesellschafter liegen darf. Bei Eilbedürftigkeit kann er
die Frist zur Abgabe der Stimmen auf zehn Tage ab Versendung
der Beschlussfassungsunterlagen verkürzen. Kann eine Entscheidung
durch Gesellschafterbeschluss nicht rechtzeitig erreicht
werden, entscheidet der geschäftsführende Kommanditist nach
pflichtgemäßem Ermessen im Interesse der Fondsgesellschaft.
Hierüber informiert er die Gesellschafter. Die Versendung der
Beschlussfassungsunterlagen ist ordnungsgemäß erfolgt, wenn
sie an die gegenüber der Fondsgesellschaft zuletzt schriftlich
genannte Adresse des Gesellschafters gerichtet wurde. Ist der
Aufenthalt eines Gesellschafters unbekannt oder können ihm aus
anderen Gründen die Beschlussfassungsunterlagen nicht zugestellt
werden, so ruht sein Stimmrecht bis zur Beseitigung dieses
Zustandes. Die Aufforderung zur Beschlussfassung hat sämtliche
Abstimmungspunkte, die Mitteilung des genauen Verfahrens, die
Angabe des letzten Abstimmungstages und die Zahl der Stimmen
des Gesellschafters aufzuführen. Die Beschlussfähigkeit im
Umlaufverfahren ist gegeben, wenn die vorstehend beschriebenen
Formalien gewahrt worden sind.
Beschlüsse im Umlaufverfahren sind mit Eingang der erforderlichen
Stimmen bei der Fondsgesellschaft mit Ablauf des letzten
Abstimmungstages wirksam gefasst. Für die Wahrung der Frist ist
der Zugang maßgebend. Den Gesellschaftern wird das Ergebnis
der Beschlussfassung von der Fondsgesellschaft schriftlich mitgeteilt.
174 I Gesellschaftsvertrag

Für die Fassung von Gesellschafterbeschlüssen ist es ausreichend,
wenn die Beschlussfassungsunterlagen bzw. die Einladung zur
Gesellschafterversammlung lediglich an die Gesellschafter versendet
werden bzw. wird, die zum Zeitpunkt der Versendung der
Beschlussfassungsunterlagen bzw. der Einladung bereits Gesellschafter
der Fondsgesellschaft sind. Die später der Fondsgesellschaft
beitretenden Gesellschafter sind von der Teilnahme an der
Beschlussfassung bzw. von der Teilnahme an der Gesellschafterversammlung
nicht ausgeschlossen, wenn
(a) im Falle der Beschlussfassung im Umlaufverfahren diese
Gesellschafter bis spätestens sieben Tage vor Ablauf des Abgabetermins
die Beschlussfassungsunterlagen selbst bei der
Fondsgesellschaft angefordert und bis zum Abgabetermin an
die Fondsgesellschaft zurückgesandt haben bzw.
(b) im Falle der Beschlussfassung im Rahmen einer Gesellschafterversammlung
diese Gesellschafter bis spätestens sieben
Tage vor dem Termin der Gesellschafterversammlung bei der
Fondsgesellschaft ihre Teilnahme schriftlich angemeldet
haben.
4. Gesellschafter können bei Vorliegen eines wichtigen Grundes
unter Benennung dieses Grundes und des Abstimmungspunktes
schriftlich eine außerordentliche Beschlussfassung von der Fondsgesellschaft
verlangen, sofern sie mindestens 10 % des Kommanditkapitals
auf sich vereinigen. Die Fondsgesellschaft führt die
außerordentliche Beschlussfassung im Umlaufverfahren nach
Maßgabe der vorstehenden Ziffer 3 durch.
5. Der geschäftsführende Kommanditist kann vom Umlaufverfahren
absehen, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt. In diesem
Fall hat er eine Gesellschafterversammlung an einem von ihm zu
bestimmenden Ort einzuberufen. Die Einberufung erfolgt unter
Mitteilung der Tagesordnung mit einer Frist von mindestens vier
Wochen; maßgeblich für den Fristbeginn ist das Datum des Poststempels.
Bei Eilbedürftigkeit kann die Frist auf zehn Tage verkürzt
werden. Die Einberufung ist ordnungsgemäß, wenn sie an die
gegenüber der Fondsgesellschaft zuletzt schriftlich genannte
Adresse gesandt wurde. Ist der Aufenthalt eines Gesellschafters
unbekannt, oder kann er aus anderen Gründen zur Teilnahme an
einer Gesellschafterversammlung nicht geladen werden, so ruht
sein Stimmrecht bis zur Beseitigung dieses Zustandes, es sei denn,
dass ein Vertreter vorhanden und dieser der Fondsgesellschaft
schriftlich bekannt gegeben worden ist.
Der geschäftsführende Kommanditist oder ein von diesem mit
der Vertretung beauftragter und bevollmächtigter Dritter leitet
die Gesellschafterversammlung (Versammlungsleiter) und
benennt einen Protokollführer. Das Protokoll über die Beschlussfassung
wird vom Protokollführer und vom Versammlungsleiter
unterschrieben und den Gesellschaftern in Kopie zugesandt.
Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig, wenn alle
Gesellschafter ordnungsgemäß geladen sind und der geschäftsführende
Kommanditist sowie der Treuhandkommanditist anwesend
bzw. vertreten sind.
Jeder Gesellschafter kann sich bei der Gesellschafterversammlung
nur durch einen anderen Gesellschafter, seinen Ehegatten, einen
Elternteil, ein volljähriges Kind, einen Testamentsvollstrecker oder
durch einen Generalbevollmächtigten vertreten lassen. Die Vertretung
durch andere Personen als die genannten bedarf der Zustimmung
des geschäftsführenden Kommanditisten, die nur aus wichtigem
Grund verweigert werden darf. Eine entsprechende
Vollmacht bedarf der Schriftform und ist zu Beginn der Gesellschafterversammlung
dem Versammlungsleiter auszuhändigen.
Jeder Treugeber hat bei Beschlussfassung zudem die Möglichkeit,
den Treuhandkommanditisten zu bevollmächtigen, sein Stimmrecht
wahrzunehmen und kann ihm für die Abstimmungspunkte
schriftlich Weisung erteilen, auch die generelle Weisung, für ihn
nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Einer auf unterschiedlichen
Weisungen der Treugeber beruhenden geteilten Ausübung
der Stimmrechte durch den Treuhandkommanditisten
stimmen die Gesellschafter hiermit ausdrücklich zu.
Die Kosten für die Teilnahme an dem Umlaufverfahren oder einer
Gesellschafterversammlung und für eine eventuelle Vertretung
trägt jeder Gesellschafter selbst.
6. Das Stimmrecht der Gesellschafter richtet sich nach dem Kapitalkonto
I in der Weise, das je volle GBP 1.000 der Kapitaleinlage eine
Stimme gewähren. Dies gilt auch für den geschäftsführenden
Kommanditisten. Ungeachtet seiner Beteiligung an der Fondsgesellschaft
verfügt der geschäftsführende Kommanditist jedoch
mindestens über 50 Stimmen. Die Treugeber haben gemäß ihrer
Kapitaleinlage ein eigenes Stimmrecht. Der Treuhandkommanditist
hat kein eigenes Stimmrecht, auch nicht bei außergewöhnlichen
Angelegenheiten.
7. Der Beschlussfassung durch die Gesellschafter unterliegen insbesondere
folgende Angelegenheiten:
(a) Genehmigung und Feststellung des Jahresabschlusses; wird
hierüber kein Beschluss gefasst, gilt der von dem geschäftsführenden
Gesellschafter erstellte Jahresabschluss als genehmigt
und festgestellt;
(b) Entlastung der Geschäftsführung;
175

(c) Bestimmung des Abschlussprüfers, soweit in diesem Vertrag
nichts anderes geregelt ist;
(d) Änderungen des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft;
(e) Auflösung der Fondsgesellschaft;
(f) Veräußerung bzw. Ermächtigung des geschäftsführenden
Kommanditisten zur Veräußerung der Fondsimmobilie oder
wesentlicher Teile des Vermögens der Fondsgesellschaft an
Dritte, die nicht unmittelbar oder mittelbar mit der Fondsgesellschaft
verbunden sind, vor dem 31.12.2022.
8. Beschlüsse im Umlaufverfahren und in der Gesellschafterversammlung
werden mit einfacher Mehrheit der abgegebenen
Stimmen gefasst, soweit in diesem Vertrag oder aufgrund zwingender
Gesetzesvorschriften nichts anderes bestimmt ist. Bei
mehr als zwei Entscheidungsalternativen ist diejenige beschlossen,
die die meisten Stimmen erhalten hat. Enthaltungen, nicht
und verspätet abgegebene sowie sonst ungültige Stimmen gelten
als nicht abgegeben.
9. Beschlüsse gemäß Ziffer 7 lit. (d) bis (f) sowie sonstige Grundlagengeschäfte
können, soweit aufgrund zwingender Gesetzesvorschriften
nichts anderes bestimmt ist, nur mit 3 /4-Mehrheit der
abgegebenen gültigen Stimmen und mit Zustimmung des
geschäftsführenden Kommanditisten, die nur aus wichtigem
Grund versagt werden darf, beschlossen werden.
Der Ausschluss des geschäftsführenden Kommanditisten, der
Entzug der Vertretungsmacht und /oder der Entzug der
Geschäftsführungsbefugnis können ohne Vorliegen eines wichtigen
Grundes nur mit 3 /4-Mehrheit der abgegebenen gültigen
Stimmen beschlossen werden.
10. Änderungen des Gesellschaftsvertrages, die nicht alle Gesellschafter
formell und materiell gleich behandeln, den Gesellschaftern
zusätzliche Pflichten auferlegen oder die Rechtsstellung des
geschäftsführenden Kommanditisten zu dessen Nachteil verändern,
bedürfen der Zustimmung aller Gesellschafter.
11. Die im Umlaufverfahren oder in der Gesellschafterversammlung
gefassten Beschlüsse können nur binnen einer Ausschlussfrist
von einem Monat seit Absendung des Ergebnisses der
Beschlussfassung bzw. des Versammlungsprotokolls gerichtlich
angefochten werden. Nach Ablauf der Frist gilt ein etwaiger
Mangel als geheilt.
§ 14
Jahresabschluss, Verteilung des Jahresergebnisses,
Ausschüttung / Entnahme von Liquidität
1. Der Jahresabschluss für das jeweils vergangene Geschäftsjahr ist
innerhalb der gesetzlichen Fristen durch den geschäftsführenden
Kommanditisten zu erstellen. Er ist durch die Gesellschafter im
Umlaufverfahren festzustellen. Für die Aufstellung des Jahresabschlusses
gelten die gesetzlichen Bestimmungen und die Grundsätze
ordnungsmäßiger Buchführung (GoB). Der Jahresabschluss
ist von einem von den Gesellschaftern durch Beschlussfassung
bestimmten Wirtschaftsprüfer oder einer in gleicher Weise
bestimmten Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (Abschlussprüfer)
zu prüfen. Danach ist eine Kopie des geprüften Jahresabschlusses
oder alternativ eine Kurzfassung allen Gesellschaftern spätestens
mit Übersendung der Abstimmungsunterlagen zu der jährlichen
Beschlussfassung (§ 13 Ziffer 2) zuzuleiten. Der Wirtschaftsprüfer
für die Geschäftsjahre bis einschließlich des Geschäftsjahrs 2011
wird von dem geschäftsführenden Kommanditisten bestimmt.
Sämtliche Konten und Abschlüsse werden, soweit gesetzlich
zulässig, in Pfund Sterling auf Grundlage deutscher Rechnungs -
legungsvorschriften geführt bzw. erstellt. Der Jahresabschluss
sowie die Steuerbilanz werden daraus abgeleitet und gemäß den
gesetzlichen Vorschriften in Euro erstellt.
Für sämtliche vermögensrechtliche Ansprüche und Rechte der
Gesellschafter sind allein die Abschlüsse in Pfund Sterling maßgeblich.
2. Vor Verteilung des Ergebnisses erhält der geschäftsführende Kommanditist
für seine Aufwendungen einschließlich seiner Rechtsformkosten
sowie für die Übernahme der Geschäftsführung jährlich
eine Pauschalvergütung in Höhe von GBP 2.000 zuzüglich
einer gegebenenfalls anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer; der
persönlich haftende Gesellschafter erhält als Entschädigung für
seine persönliche Haftung eine pauschale Haftungsvergütung in
gleicher Höhe wie der geschäftsführende Kommanditist zuzüglich
einer gegebenenfalls anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer.
Anders als der persönlich haftende Gesellschafter erhält der
geschäftsführende Kommanditist seine Vergütung nicht in den
Jahren, in denen die Fondsgesellschaft nach britischem Ertragsteuerrecht
Verluste erzielt oder durch Leistung der Vergütung an
den geschäftsführenden Kommanditisten erzielen würde. Die
Vergütung ist jährlich nachschüssig zum 30.12. eines jeden Kalenderjahres
fällig, erstmals zum 30.12.2011.
176 I Gesellschaftsvertrag

3. Das Ergebnis der Fondsgesellschaft wird den Gesellschaftern wie
folgt zugewiesen:
(a) die Gesellschafter sind – vorbehaltlich nachstehender abweichender
Regelungen – entsprechend dem Verhältnis ihrer
Kapitaleinlagen gemäß den Kapitalkonten I am Ergebnis
(Gewinn und Verlust) der Fondsgesellschaft beteiligt;
(b) vor Verteilung des Ergebnisses auf alle Gesellschafter werden
sämtliche gemäß § 7 Ziffer 4 und § 7 Ziffer 6 sowie § 11 zu
erstattenden Abgaben und Kosten dem jeweiligen Gesellschafter
vorab als negatives Ergebnis zugewiesen und als Einlageforderung
gegenüber dem jeweiligen Gesellschafter auf
dessen Kapitalkonto III gebucht;
(c) bis zum Zeitpunkt der Gleichstellung der Gesellschafter in
Bezug auf die jeweilige Summe der Kapitalkonten III und IV im
Verhältnis zu ihrer Kapitaleinlage gemäß Kapitalkonto I ist die
Gewinn- oder Verlustzuweisung so vorzunehmen, dass alle
Gesellschafter im Verhältnis zu ihrer Kapitaleinlage, unabhängig
vom Zeitpunkt ihres Beitritts, hinsichtlich der Summe ihrer
Kapitalkonten III und IV (ohne Berücksichtigung von Kapitaleinlagen
gemäß § 7 Ziffer 4 und § 7 Ziffer 6 sowie § 11), soweit
wie steuerrechtlich möglich, gleichgestellt werden. Aus diesem
Grund werden in diesem Zeitraum positive Ergebnisse der
Fondsgesellschaft zunächst den Gesellschaftern mit der relativ
niedrigsten Summe der Kapitalkonten III und IV im Verhältnis
zu ihren Kapitaleinlagen und negative Ergebnisse der Fondsgesellschaft
zunächst den Gesellschaftern mit der relativ höchsten
Summe der Kapitalkonten III und IV im Verhältnis zu ihren
Kapitaleinlagen zugewiesen.
4. Der geschäftsführende Kommanditist erhält, soweit möglich, im
Jahr der Veräußerung der Fondsimmobilie und in den Jahren der
Liquidation der Fondsgesellschaft in Höhe einer dann bestehenden
negativen Summe seiner Kapitalkonten III und IV ein Vorabergebnis
zugewiesen.
5. Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt und verpflichtet,
die erwirtschafteten Liquiditätsüberschüsse der Fondsgesellschaft
an die Gesellschafter auszuschütten, sofern keine
abweichende Beschlussfassung der Gesellschafter getroffen wird.
Über die jeweils ausschüttungsfähigen Beträge entscheidet der
geschäftsführende Kommanditist, der zur Deckung zukünftiger
Kosten und Verpflichtungen der Fondsgesellschaft eine angemessene
Liquiditätsreserve vorhalten wird. Die Ausschüttungen / Entnahmen
erfolgen voraussichtlich jeweils nachschüssig zum 30.04.
des Folgejahres, erstmals voraussichtlich am 30.04.2012.
Die Gesellschafter erhalten bis zum Ablauf der Zeichnungsfrist
unabhängig vom Ergebnis der Fondsgesellschaft eine Ausschüttung/Entnahme
vorbehaltlich der Bildung einer von dem
geschäftsführenden Gesellschafter als angemessen erachteten
Liquiditätsreserve. Die Ausschüttungs- / Entnahmeberechtigung
der Gesellschafter besteht entsprechend der Höhe der von ihnen
geleisteten Einlagen gemäß Kapitalkonto I und der Dauer ihrer
Beteiligung an der Fondsgesellschaft im Platzierungszeitraum.
Die Berechnung erfolgt monatlich.
Daneben ist der geschäftsführende Kommanditist berechtigt,
während der Zeichnungsfrist zur Deckung eigener Verbindlichkeiten
diejenige Liquidität aus der Fondsgesellschaft zu entnehmen,
die durch die Investoren in die Fondsgesellschaft bei Erwerb ihrer
Beteiligung als gesamter Einzahlungsbetrag geleistet wurde
abzüglich derjenigen Beträge, die der geschäftsführende Kommanditist
für die Herabsetzung seiner Pflichteinlage und Rückzahlung
seiner Kapitalrücklage erhalten hat (siehe § 3 Ziff. 5). Das
Entnahmerecht dient zur Deckung der Verbindlichkeiten, die dem
geschäftsführenden Kommanditisten im Zusammenhang mit
dem Unternehmensgegenstand der Fondsgesellschaft entstanden
sind.
Nach Ablauf des Platzierungszeitraumes erhalten die Gesellschafter
Ausschüttungen/Entnahmen im Verhältnis ihrer Kapitaleinlagen
gemäß Kapitalkonto I, unabhängig davon, ob in dem betreffenden
Geschäftsjahr ein Bilanzgewinn ausgewiesen werden
kann.
6. Alle Ausschüttungen/Entnahmen erfolgen grundsätzlich in Pfund
Sterling. Jeder Gesellschafter hat jedoch ein Wahlrecht, die Ausschüttungen/Entnahmen
durch Angabe der Währung im Zeichnungsschein
auch in Euro zu erhalten. Darüber hinaus hat jeder
Gesellschafter bezüglich den Ausschüttungen / Entnahmen in
Pfund Sterling bzw. Euro ein jährliches Wahlrecht, welches durch
schriftliche Erklärung gegenüber der Fondsgesellschaft ausgeübt
werden kann. Der Umtausch von Pfund Sterling in Euro erfolgt zu
demjenigen Wechselkurs, welcher von der Fondsgesellschaft zwei
Bankarbeitstage vor der Ausschüttung /Entnahme erzielt wird.
Sämtliche im Zusammenhang mit den Ausschüttungen/Entnahmen
und einem jeweiligen etwaigen Umtausch entstehenden Kosten
und Bankgebühren sind von dem jeweiligen Gesellschafter zu
tragen und werden mit dem Ausschüttungsbetrag verrechnet.
Ausschüttungen/Entnahmen können von der Fondsgesellschaft
auch ohne vorherige schriftliche Ankündigung vorgenommen und
mit ausstehenden Zahlungen des Gesellschafters verrechnet werden.
177

7. Die Übertragung einer Rücklage gemäß § 6b EStG auf ein infolge
der Beteiligung an der Fondsgesellschaft dem Gesellschafter
gemäß § 39 AO zuzurechnendes Wirtschaftsgut ist nicht zulässig.
8. Sonderwerbungskosten und eventuelle Rückerstattungen auf
Kapitaleinlagen seitens Dritter muss jeder Gesellschafter spätestens
zum 28.02. des auf ein Geschäftsjahr folgenden Jahres der
Fondsgesellschaft bekannt geben, sofern diese steuerlich berücksichtigungsfähig
sind. Bei Nachmeldungen nach diesem Zeitpunkt
ist die Gesellschaft berechtigt, ihre entstehenden zusätzlichen
Verwaltungskosten an die verursachenden Gesellschafter
weiterzubelasten.
§ 15
Nachschusspflicht, Wettbewerbsverbot,
Verschwiegenheitspflicht, Kontrollrechte
1. Eine über § 7 Ziffer 4, § 7 Ziffer 6 sowie § 11 hinausgehende Nachschusspflicht
kann nur mit den Stimmen aller Gesellschafter
beschlossen werden. Von Vorstehendem unberührt bleibt die Haftung
der Kommanditisten gegenüber den Gesellschaftsgläubigern
gemäß §§ 171 ff. HGB.
2. Ein Wettbewerbsverbot besteht für die Gesellschafter, den
geschäftsführenden Kommanditisten und den persönlich haftenden
Gesellschafter nicht.
3. Die Gesellschafter sind zur Verschwiegenheit gegenüber unbeteiligten
Dritten zu allen Angelegenheiten der Fondsgesellschaft
verpflichtet. Die Pflicht zur Verschwiegenheit gilt auch nach Ausscheiden
des Gesellschafters aus der Fondsgesellschaft und über
die Dauer der Fondsgesellschaft hinaus.
4. Die Gesellschafter haben die gesetzlichen Kontrollrechte der Kommanditisten
nach §166 HGB mit der Maßgabe, dass die Unterlagen
bezüglich der Beteiligung an der Fondsgesellschaft nur durch
einen standesrechtlich zur Verschwiegenheit verpflichteten Angehörigen
eines rechts-, steuerberatenden oder wirtschaftsprüfenden
Berufes eingesehen werden dürfen. Die hiermit verbundenen
Kosten trägt der die Einsicht verlangende Gesellschafter.
5. Die Gesellschafter verpflichten sich, den Treuhandkommanditisten
zur Durchführung des vereinfachten Verfahrens im Zusammenhang
mit der Quellensteuer in Großbritannien zu bevollmächtigen
und alle für die Wahrnehmung der Bevollmächtigung
erforderlichen Angaben zur Verfügung zu stellen, indem sie das
ihnen jährlich zugesandte Selbstauskunftsformular vollständig
und zutreffend ausfüllen und dem Treuhandkommanditisten
innerhalb der benannten Frist übermitteln. Dies gilt auch für
Gesellschafter, die den Gesellschaftsanteil durch Rechtsgeschäft
oder im Wege der Erbfolge erwerben. Der Treuhandkommanditist
ist berechtigt, die Vollmacht auf den geschäftsführenden Kommanditisten
zu übertragen. Der geschäftsführende Kommanditist
ist dadurch auch berechtigt, die Selbstauskunftsformulare entgegenzunehmen.
§ 16
Auflösung, Liquidation
1. Die Liquidation erfolgt durch den geschäftsführenden Kommanditisten
als Liquidator. Er kann Dritte mit der Durchführung der
Liquidation beauftragen. Dem geschäftsführenden Kommanditisten
steht es frei, hierzu geeignete natürliche oder juristische
Personen zu benennen. Der /die Liquidator / -en kann / können
von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit werden.
2. Das nach der Liquidation verbleibende Vermögen aus der Liquidation
wird dazu verwendet, zunächst die Verbindlichkeiten der
Fondsgesellschaft gegenüber Drittgläubigern und danach solche
gegenüber den Gesellschaftern auszugleichen. Ein danach verbleibender
Betrag wird entsprechend dem Stand der Kapital -
konten an die Gesellschafter ausgezahlt. Eine Haftung des
geschäftsführenden Kommanditisten für die Erfüllung der Gesellschafterforderungen
ist in diesem Fall ausgeschlossen. Unbeschadet
der Regelung in § 14 Ziffer 4 entstehen keine Ausgleichsverpflichtungen
bzw. Ausgleichsansprüche zwischen den
Gesellschaftern, soweit nach vollständiger Rückzahlung des Kommanditkapitals
und nach Auszahlung des verbleibenden Verwertungserlöses
die Summen der Kapitalkonten der jeweiligen
Gesellschafter voneinander abweichen.
3. Der geschäftsführende Kommanditist ist zu einem Ausgleich
eines etwaig negativen Buchwertes seiner Beteiligung (Saldo
seiner Kapitalkonten), wie er sich im Zeitpunkt der Schlussliquidation
der Fondsgesellschaft ergibt, nicht verpflichtet.
4. Ausschüttungen / Entnahmen von Liquidität während der Liquidation
sind vorläufig und können bei etwaigem Liquiditätsbedarf
der Fondsgesellschaft von dem Liquidator nach Maßgabe des
§ 155 Absatz 2 jederzeit zurückgefordert werden.
5. Die Kosten der Liquidation trägt die Gesellschaft. § 11 gilt entsprechend.
§ 17
Kosten des Vertrages
Die Kosten für die Gründung der Fondsgesellschaft, für diesen Vertrag
und dessen Durchführung einschließlich etwa anfallender
Steuern aller Art trägt die Fondsgesellschaft, ausgenommen sind die
Kosten der Beglaubigung der Handelsregister-Vollmachten sowie
die Kosten von Handelsregister-Änderungen, die durch Abtretung
178 I Gesellschaftsvertrag

oder teilweise Abtretung von Gesellschaftsanteilen sowie sonstige
Verfügung über Gesellschaftsanteile begründet werden und soweit
in diesem Vertrag nichts anderes bestimmt ist. Diese Kosten trägt
jeder Gesellschafter, der die Änderungen veranlasst, soweit in
diesem Vertrag nicht etwas anderes bestimmt ist. Dies gilt auch bei
Handelsregister-Änderungen im Todesfall.
§ 18
Datenschutz, Informationspflichten
1. Mit Annahme der Beteiligungserklärung wird der geschäftsführende
Kommanditist die vom Gesellschafter in seinem Zeichnungsschein
getätigten Angaben mit eventuellen sonstigen
Angaben im unmittelbaren Zusammenhang mit der Beteiligung
speichern.
2. Der Gesellschafter erklärt sich durch schriftliche Einwilligung in
seinem Zeichnungsschein mit der Verarbeitung, Nutzung und
Speicherung seiner im Zeichnungsschein angegebenen personenbezogenen
Daten sowie eventueller sonstiger Angaben im unmittelbaren
Zusammenhang mit der Beteiligung durch den
geschäftsführenden Kommanditisten, die Fondsgesellschaft
sowie die mit der Durchführung und Verwaltung der Beteiligung
Beauftragten (dies sind insbesondere der Initiator des Beteiligungsangebotes
sowie dessen Gesellschafter, die Platzierungsgaranten,
die Vertriebspartner, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer
sowie in- und ausländische Finanzbehörden) einverstanden. Die
Daten werden bis zur Beendigung der Beteiligung im Rahmen der
zur Durchführung der Beteiligung notwendigen Maßnahmen verarbeitet,
genutzt und gespeichert.
3. Während und auch nach Beendigung der Beteiligung werden die
Daten für Zwecke der Markt- und Meinungsforschung genutzt.
Gegen die Nutzung seiner Daten für diese Zwecke steht dem
Gesellschafter ein jederzeitiges und kostenloses Widerspruchsrecht
zu (siehe § 28 Absatz 4 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG)).
Die Inanspruchnahme ist mit keinen Nachteilen verbunden.
4. Der Gesellschafter ist verpflichtet, etwaige Änderungen seiner in
den Zeichnungsunterlagen getätigten Angaben dem geschäftsführenden
Kommanditisten bzw. der Fondsgesellschaft unverzüglich
mitzuteilen und die Informations- und Mitwirkungspflichten
nach dem Geldwäschegesetz einzuhalten.
§ 19
Schlichtungsverfahren
1. Die Fondsgesellschaft schließt sich dem Schlichtungsverfahren
der Ombudsstelle Geschlossene Fonds an und unterwirft sich
damit der gültigen Verfahrensordnung sowie den Schlichtungssprüchen
der Ombudsperson, die im Rahmen dieser Verfahrensordnung
ergehen. Der geschäftsführende Kommanditist ist
beauftragt, die dazu erforderlichen Erklärungen abzugeben.
2. Die Gesellschafter sind berechtigt, bei Streitigkeiten im Sinne
dieser Verfahrensordnung, die aus oder im Zusammenhang mit
dem Gesellschaftsvertrag und dem damit begründeten Gesellschafterverhältnis
stehen und die Ansprüche gegen die Fondsgesellschaft
betreffen, die Ombudsstelle Geschlossene Fonds e.V.
anzurufen und gegen die Fondsgesellschaft ein Schlichtungsverfahren
einzuleiten.
§ 20
Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen, Sonstiges
1. Soweit eine Bestimmung dieses Vertrages nichtig oder unwirksam
ist oder werden sollte, behalten die übrigen Bestimmungen
des Vertrages ihre Gültigkeit. Die nichtige oder unwirksame
Bestimmung ist durch eine dem Gesetz und dem wirtschaftlichen
Zweck der nichtigen oder unwirksamen Bestimmung entsprechende
Regelung zu ersetzen. Im Fall von Lücken soll die Regelung
gelten, die vereinbart worden wäre, hätte man die Angelegenheit
von vornherein bedacht.
2. Nebenabreden sowie Änderungen und Ergänzungen zu diesem
Vertrag einschließlich dieser Bestimmung bedürfen der Schriftform,
soweit sie nicht durch einen Gesellschafterbeschluss nach
den Bestimmungen dieses Gesellschaftsvertrages erfolgen. Auf
eine feste Verbindung dieses Gesellschaftsvertrages mit Änderungsbeschlüssen
/ -vereinbarungen oder mit anderen Verträgen
und Erklärungen – insbesondere auch mit solchen, auf die hier
Bezug genommen wird – wird verzichtet.
3. Sämtliche von der Fondsgesellschaft an die Gesellschafter zu leistenden
Beträge sind Nettobeträge. Eine darauf gegebenenfalls
anfallende gesetzliche Umsatzsteuer trägt die Fondsgesellschaft.
4. Soweit in diesem Vertrag auf Indizes bzw. Referenzzinssätze
Bezug genommen wird und diese nicht mehr geführt oder veröffentlicht
werden, so gilt der gesetzlich vorgesehene Ersatzindex
bzw. -referenzzinssatz oder, falls ein solcher nicht vorgesehen ist,
ein von dem geschäftsführenden Gesellschafter nach Treu und
Glauben zu bestimmender Ersatzindex bzw. -referenzzinssatz.
5. Dieser Vertrag unterliegt deutschem Recht, Gerichtsstand ist,
soweit dies gesetzlich zulässig vereinbart werden kann, München.
6. Dieser Vertrag tritt an die Stelle des bisher gültigen Gesellschaftsvertrages.
179

Grünwald, 22.03.2011
für die Property Class England 3 Beteiligungsgesellschaft mbH
als persönlich haftender Gesellschafter
gez. Dr. Wolf
(Geschäftsführer)
gez. Ziegler
(Geschäftsführer)
Grünwald, 22.03.2011
für die Property Class England 3 Managementgesellschaft mbH
als geschäftsführender Kommanditist
gez. Dr. Wolf
(Geschäftsführer)
gez. Ziegler
(Geschäftsführer)
Grünwald, 22.03.2011
für die TERTIA Zweite Beteiligungstreuhand GmbH
als zukünftiger Treuhandkommanditist
gez. Graser
(Geschäftsführer)
gez. Koch
(Geschäftsführer)
180 I Gesellschaftsvertrag

In den folgenden Bestimmungen wird von den gesetzlichen
Regelungen zur Kommanditgesellschaft abgewichen:
§ 3 Gesellschafter, Kapitaleinlagen, Beitritt
§ 4 Einzahlung der Kapitaleinlagen
§ 5 Rechtsstellung der treuhänderisch beteiligten Gesellschafter
(Treugeber), Treuhandvergütung
§ 6 Dauer der Fondsgesellschaft, Geschäftsjahr
§ 7 Übertragung und Belastung von Gesellschafts -
anteilen
§ 8 Kündigung, Ausschluss, Ausscheiden
§ 9 Tod eines Gesellschafters
§ 10 Auseinandersetzung mit ausscheidenden Gesellschaftern
/Abfindung
§ 11 Abgaben- und Kostenbelastung der Gesellschaft
§ 12 Geschäftsführung, Vertretung
§ 13 Gesellschafterbeschlüsse
§ 14 Jahresabschluss, Verteilung des Jahresergebnisses,
Ausschüttung / Entnahme von Liquidität
§ 15 Nachschusspflicht, Wettbewerbsverbot, Verschwiegenheitspflicht,
Kontrollrechte
§ 16 Auflösung, Liquidation
§ 17 Kosten des Vertrages
§ 18 Datenschutz, Informationspflichten
§ 19 Schlichtungsverfahren
§ 20 Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen, Sonstiges
181

Treuhandvertrag
Treuhandvertrag
Zwischen
dem in dem jeweiligen Zeichnungsschein zur Beteiligung an der
Property Class England 3 GmbH & Co. KG, Grünwald, genannten
Investor
– im Folgenden „Treugeber“ oder „Investor“ –
und
der TERTIA ZWEITE Beteiligungstreuhand GmbH, Grünwald
– im Folgenden „Treuhandkommanditist“ –
wird der nachfolgende Treuhandvertrag abgeschlossen:
§ 1
Abschluss und Gegenstand des Treuhandvertrages, Person des
Treugebers, Aufgaben des Treuhandkommanditisten
1. Dieser Treuhandvertrag kommt am Tag der Annahme der Beteiligungserklärung
des Investors durch den Treuhandkommanditisten
zustande. Die Annahme erfolgt durch Erstellung einer Zeichnungsbestätigung
des Treuhandkommanditisten. Die Zeichnungsbestätigung
wird nicht versandt; der Treugeber verzichtet insoweit auf
den Zugang der Annahmeerklärung. Der Treugeber erhält jedoch
von der Fondsgesellschaft Property Class England 3 GmbH & Co.
KG (im Folgenden „Fondsgesellschaft“) im Namen des Treuhandkommanditisten
unverzüglich eine Bestätigung der Annahme seiner
Beteiligungserklärung in Textform.
2. Der Treuhandkommanditist tritt im Auftrag des Treugebers der
Fondsgesellschaft nach Maßgabe der im Zeichnungsschein vereinbarten
Voraussetzungen (aufschiebende Bedingungen), insbesondere
die Erteilung einer gegebenenfalls erforderlichen unwiderruflichen
Vollmacht zur Beauftragung eines Steuerberaters
und des Gesellschaftsvertrages bei und hält treuhänderisch im
eigenen Namen, aber im Umfang der gezeichneten Beteiligung
für Rechnung des Treugebers, diesen Kommanditanteil als Treuhandkommanditist
an der Fondsgesellschaft.
3. Die Höhe des Anteils am Kommanditanteil des Treuhandkommanditisten
ergibt sich aus der in dem jeweiligen Zeichnungsschein
des Treugebers genannten Kapitaleinlage.
4. Für das Verhältnis zwischen dem Treuhandkommanditisten und
dem Treugeber gelten die Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft in seiner jeweils gültigen Fassung entsprechend,
sofern nicht in diesem Treuhandvertrag abweichende
Regelungen enthalten sind.
5. Im Außenverhältnis hält der Treuhandkommanditist seine Kommanditbeteiligung
für alle Treugeber gemeinsam als einheitlichen
Kommanditanteil. Er tritt gegenüber Dritten im eigenen
Namen auf. Dies gilt auch im Verhältnis zu der Fondsgesellschaft.
6. Er übt insoweit die ihm als Treuhandkommanditist zustehenden
Gesellschafterrechte im eigenen Namen gemäß der Weisung der
Treugeber aus, sofern die Gesellschafterrechte nicht den Treugebern
abgetreten oder zur Ausübung überlassen sind. Sind keine
Weisungen erteilt, übt der Treuhandkommanditist seine Gesellschafterrechte,
insbesondere die Stimmrechte, nicht aus.
7. Im Innenverhältnis handelt der Treuhandkommanditist ausschließlich
im Auftrag und für Rechnung des Treugebers. Der Treugeber
wird wirtschaftlich so behandelt, als sei er unmittelbar
Kommanditist der Fondsgesellschaft. Der vom Treugeber gezeichnete
Beteiligungsanteil wird vom Treuhandkommanditisten im
Innenverhältnis als Teil seines Kommanditanteils behandelt und
gehalten. Der Treugeber stellt den Treuhandkommanditisten von
allen Verbindlichkeiten frei, die im Zusammenhang mit dem
Erwerb oder dem Halten der treuhänderisch gehaltenen Kommanditbeteiligung
stehen. Der Treugeber haftet nicht für die
Erfüllung der Verbindlichkeiten anderer Treugeber.
8. Der Gegenstand des Treuhandvertrages ist auf das treuhänderische
Halten des Kommanditanteils beschränkt. Darüber hinausgehende
Tätigkeiten werden vom Treuhandkommanditisten vorbehaltlich
abweichender Vereinbarung nicht übernommen,
insbesondere hat er das Beteiligungsangebot weder inhaltlich
noch formell geprüft. Das Treuhandverhältnis mit der Folge der
Nichteintragung des Investors als Kommanditist im Handelsregister
dient ausschließlich der Verwaltungsvereinfachung im Interesse
der Fondsgesellschaft und der Treugeber sowie dem Vertraulichkeitsinteresse
der Investoren. Hinsichtlich der Haftung des
Treuhandkommanditisten wird ausdrücklich auf § 11 verwiesen.
§ 2
Abtretungen aus der Kommanditbeteiligung,
Ausübung von Kontrollrechten
1. Der Treuhandkommanditist tritt hiermit sämtliche Ansprüche aus
der treuhänderisch für den Treugeber gehaltenen Kommanditbeteiligung
anteilig entsprechend der Höhe des Anteils des Treugebers
auf den jeweils festzustellenden Jahresgewinn, die von der
Fondsgesellschaft zu beschließenden Ausschüttungen / Entnahmen,
den Liquidationserlös sowie auf ein etwaiges Auseinan -
dersetzungsguthaben im Falle des Ausscheidens aus der Fondsgesellschaft
an den Treugeber ab. Der Treugeber nimmt diese
Abtretung an.
182 I Treuhandvertrag

2. Der Treugeber ist berechtigt, die dem Treuhandkommanditisten
nach § 166 HGB zustehenden Kontrollrechte selbst auszuüben.
Der Treuhandkommanditist wird den Treugeber auf Verlangen
entsprechend bevollmächtigen.
§ 3
Einzahlung der vom Treugeber gezeichneten Kapitaleinlage
1. Der Treugeber ist verpflichtet, seine im Zeichnungsschein genannte
Kapitaleinlage zuzüglich 5 % Agio, sowie gegebenenfalls zuzüglich
eines nach britischem Recht anfallenden Grunderwerbsteuerbetrages
(Stamp Duty Land Tax) nebst Steuerberatungsgebühr
zuzüglich britischer Umsatzsteuer zu dem im Zeichnungsschein
genannten Termin zu leisten. Im Übrigen findet § 4 Ziffer 1 bis 3
des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft entsprechende
Anwendung.
2. Bei ganz oder teilweise verspäteter Bereitstellung / Einzahlung
bzw. Nichteinzahlung der Kapitaleinlage, des Agios und des gegebenenfalls
anfallenden britischen Grunderwerbsteuerbetrages
nebst Steuerberatungsgebühr zuzüglich britischer Umsatzsteuer
können die in § 4 Ziffer 4 Gesellschaftsvertrag und im Zeichnungsschein
dargestellten Verzugsfolgen eintreten. Der Treuhandkommanditist
ist in diesen Fällen zudem zu einer außerordentlichen
Kündigung des Treuhandvertrages berechtigt.
§4
Gesellschafterbeschlüsse der Fondsgesellschaft
1. Der Treugeber stimmt bei Beschlüssen der Fondsgesellschaft im
Umlaufverfahren und in einer Gesellschafterversammlung selbst
ab. Die Beschlussfassungsunterlagen, die Einberufung zu einer
Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft und das Ergebnis
der Beschlussfassung erhält der Treugeber vom geschäftsführenden
Kommanditisten der Fondsgesellschaft.
2. Jeder Treugeber kann sich bei einer Gesellschafterversammlung
nur durch einen anderen Gesellschafter der Fondsgesellschaft,
seinen Ehegatten, einen Elternteil, ein volljähriges Kind, einen
Testamentsvollstrecker oder seinen Generalbevollmächtigten vertreten
lassen. Die Vertretung durch andere Personen als die genannten
bedarf der Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten
der Fondsgesellschaft, die nur aus wichtigem Grund
verweigert werden kann. Eine entsprechende Vollmacht bedarf
der Schriftform und ist zu Beginn der Gesellschafterversammlung
dem Versammlungsleiter (geschäftsführender Kommanditisten
der Fondsgesellschaft oder ein von ihm mit der Vertretung beauftragter
und bevollmächtigter Dritter) auszuhändigen.
3. Die Kosten für die Teilnahme an einer Gesellschafterversammlung
und für eine eventuelle Vertretung trägt jeder Treugeber selbst.
4. Sofern ein Treugeber auf der Gesellschafterversammlung der
Fondsgesellschaft nicht anwesend und nicht durch Dritte vertreten
ist, hat er die Möglichkeit, dem Treuhandkommanditisten für
die Abstimmung Stimmrechtsvollmacht zu erteilen. Dabei hat er
dem Treuhandkommanditisten konkrete Weisungen für die einzelnen
Abstimmungspunkte zu erteilen. Einer auf unterschiedlichen
Weisungen der Treugeber beruhenden geteilten Ausübung
von Stimmrechten haben die Gesellschafter der Fondsgesellschaft
ausdrücklich zugestimmt.
5. Im Übrigen gilt § 13 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft.
§ 5
Treuhandverwaltung
Der Treuhandkommanditist hält das Treuhandvermögen getrennt
von seinem sonstigen Vermögen. Alles, was er in Ausführung des
Treuhandvertrages erlangt hat und ihm nicht selbst zusteht, wird er
entsprechend diesem Treuhandvertrag an den Treugeber oder dessen
Abtretungsempfänger herausgeben. Insbesondere wird er alle
Ausschüttungen / Entnahmen und Zuflüsse aus der Fondsgesellschaft
umgehend an den Treugeber oder dessen Rechtsnachfolger
entsprechend seinem treuhänderisch gehaltenen Beteiligungsanteil
weiterleiten.
§ 6
Übertragung und Belastung der Beteiligung
1. Der Treugeber kann die Rechte und Pflichten aus dem Treuhandvertrag
grundsätzlich nur mit Wirkung zum 01.01. eines jeden
Jahres ganz oder teilweise an einen Dritten übertragen, belasten
oder in sonstiger Weise darüber verfügen. § 7 Ziffer 1 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft gilt für die Person des Dritten
entsprechend. Eine Übertragung oder sonstige Verfügung
kann nur dergestalt erfolgen, dass der Dritte auch die zum Zeitpunkt
der Verfügung bereits entstandenen Pflichten des Treugebers
übernimmt. Jede Übertragung, teilweise Übertragung oder
sonstige Verfügung über Rechte aus dem Treuhandverhältnis
bedarf zu ihrer Wirksamkeit der vorherigen schriftlichen Zustimmung
des geschäftsführenden Kommanditisten der Fondsgesellschaft.
Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund (z. B. bei
Verstoß gegen § 18 Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrages) versagt
werden. Hinsichtlich der Abgaben- und Kostenbelastung im
Zusammenhang mit der Übertragung und Belastung der Beteiligung
wird auf § 7 Ziffer 4 und 6 sowie § 11 des Gesellschafts -
vertrages der Fondsgesellschaft hingewiesen. Eine teilweise Übertragung
ist ausgeschlossen, soweit durch eine teilweise
Übertragung ein Treuhandverhältnis über eine Kommanditbeteiligung
im Nennwert von unter GBP 10.000 oder im Nennwert eines
nicht auf ein ganzes Vielfaches von GBP 1.000 lautenden Betrag
183

entstehen sollte. Durch die teilweise Übertragung oder sonstige
Verfügung kommt zwischen dem Treuhandkommanditisten und
dem Erwerber ein selbständiges Treuhandverhältnis über den
betreffenden Teilkommanditanteil zustande.
2. Der Treugeber hat die Übertragung, teilweise Übertragung oder
sonstige Verfügung über seine Beteiligung schriftlich dem Treuhandkommanditisten
mitzuteilen und dabei den Namen sowie
die Anschrift etwaiger Rechtsnachfolger bekannt zu geben. Unbeschadet
der Übertragung oder sonstigen Verfügung sind die
Fondsgesellschaft und der Treuhandkommanditist berechtigt, alle
Ausschüttungen/Entnahmen mit schuldbefreiender Wirkung
gegenüber dem Rechtsnachfolger an den ihnen bekannten
Rechtsinhaber vorzunehmen, solange ihnen die Übertragung
nicht schriftlich mit einer Frist von einem Monat angezeigt wurde.
3. Auf die Übertragung, teilweise Übertragung, Verpfändung oder
sonstige Verfügung über Rechte aus dem Treuhandverhältnis
findet im Übrigen § 7 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft
entsprechende Anwendung.
§ 7
Beendigung des Treuhandvertrages
1. Durch Erklärung im Zeichnungsschein sowie innerhalb einer Frist
von 20 Tagen nach Bestätigung der Annahme der Beteiligungserklärung
durch den Treuhandkommanditisten kann der Treugeber
die Umwandlung seiner treuhänderischen Beteiligung in eine
gesellschaftsrechtliche Beteiligung an der Fondsgesellschaft als
Kommanditist verlangen. Das Umwandlungsverlangen wird wirksam,
sobald der Fondsgesellschaft eine notariell beglaubigte
Handelsregister-Vollmacht durch den Treugeber zur Verfügung
gestellt wird. Ziffer 3 gilt entsprechend.
2. Im Übrigen ist der Treugeber berechtigt, durch schriftliche Erklärung
mit einer Frist von drei Monaten jeweils zum Ablauf des
31.12. eines Jahres die Umwandlung seiner treuhänderischen
Beteiligung in eine gesellschaftsrechtliche Beteiligung an der
Fondsgesellschaft als Kommanditist zu verlangen. Das Umwandlungsverlangen
ist dem Treuhandkommanditisten gegenüber
schriftlich zu erklären. Für die Umwandlung gelten Ziffer 1 Satz 2
und Ziffer 3 entsprechend.
3. Für den Fall, dass der Treugeber die Umwandlung seiner Beteiligung
verlangt, bietet der Treuhandkommanditist bereits hiermit
die Übertragung der treuhänderisch für den Treugeber gehaltenen
Beteiligung an der Fondsgesellschaft unmittelbar auf den
Treugeber an. Der Treugeber nimmt dieses bedingte Angebot
durch die Übermittlung des Umwandlungsverlangens an. Die
Wirksamkeit der Übertragung ist im Außenverhältnis aufschiebend
bedingt durch die Eintragung des Treugebers als Kommanditist
der Fondsgesellschaft in das Handelsregister. Mit dem
Eintritt dieser Bedingung erlischt der Treuhandvertrag. Die durch
die Beendigung des Treuhandverhältnisses verursachten Kosten,
Auslagen und Gebühren (einschließlich Notar- und Gerichtsgebühren)
mit Ausnahme der Gerichtsgebühren im Falle der Beendigung
des Treuhandverhältnisses infolge eines Umwandlungsverlangens
gemäß Ziffer 1 trägt der Treugeber.
4. § 8 Ziffern 2 bis 4 und § 10 Ziffern 2 bis 6 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft finden entsprechende Anwendung mit
der Maßgabe, dass der Treuhandkommanditist statt einer Ausschließungserklärung
eine außerordentliche Kündigung des Treuhandvertrages
ausspricht. Das Recht des Treuhandkommanditisten
zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 3 Ziffer 2 des
Treuhandvertrages bleibt hiervon unberührt.
5. Der Treuhandvertrag endet, wenn ein Treugeber seine im Zeichnungsschein
abgegebenen Willenserklärungen zulässig und
rechtswirksam innerhalb der im Zeichnungsschein genannten
Widerrufsfrist widerrufen hat. Abfindungsansprüche stehen dem
Treugeber in diesem Fall über die Rückzahlung der geleisteten Einlage
(zuzüglich Agio) hinaus nicht zu.
6. Im Übrigen endet der Treuhandvertrag, wenn der Treugeber seine
Beteiligung gemäß § 8 Ziffer 1 des Gesellschaftsvertrages der
Fondsgesellschaft wirksam gekündigt hat, zum Zeitpunkt des
Wirksamwerdens der Kündigung, und ansonsten, wenn die Liquidation
der Fondsgesellschaft vollständig abgewickelt ist.
§ 8
Ausscheiden des Treuhandkommanditisten
Beabsichtigt der Treuhandkommanditist als Kommanditist aus der
Fondsgesellschaft auszuscheiden, so können die Treugeber einen
neuen Treuhandkommanditisten bestellen und den alten Treuhandkommanditisten
verpflichten, seinen Gesellschaftsanteil und die
Rechte und Pflichten aus den Treuhandverhältnissen mit den Treugebern
auf den neuen Treuhandkommanditisten zu übertragen. Der
hierfür erforderliche Beschluss der Treugeber wird mit einfacher
Mehrheit gefasst. Die Abstimmung führt der ausscheidende Treuhandkommanditist
durch. Das Treuhandverhältnis wird sodann mit
dem neu gewählten Treuhandkommanditisten fortgesetzt. Der
Beschluss gilt für alle Treugeber, auch für die, die an der Abstimmung
nicht teilgenommen oder dagegen gestimmt haben.
184 I Treuhandvertrag

§ 9
Erbfall
Beim Tod des Treugebers wird die Treuhandschaft mit dessen Erben
als Erbengemeinschaft fortgesetzt. Die Erben sind verpflichtet, hinsichtlich
der Treuhandschaft eine alsbaldige Auseinandersetzung
herbeizuführen. Im Übrigen findet § 9 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft entsprechende Anwendung. Übertragungen
zur Erfüllung von Vermächtnissen und Teilungsanordnungen sowie
zur Auseinandersetzung erfolgen nach § 6 Ziffer 1 dieses Vertrages
und § 7 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft; abweichend
kann der Übergang der Treuhandschaft mit Wirkung zum
Zeitpunkt der Erfüllung der letztwilligen Verfügung bzw. des Erbfalls
und ohne Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten
erfolgen. Die Mindestbeteiligung soll dabei nicht unterschritten
werden. Der Treuhandkommanditist ist berechtigt, diesen Treuhandvertrag
gegenüber den Erben zu beenden. In diesem Fall ist er
berechtigt und auf Verlangen der Erben verpflichtet, ihnen eine entsprechende
Beteiligung an der Fondsgesellschaft als Kommanditisten
anzubieten. § 7 Ziffer 3 findet entsprechende Anwendung.
§ 10
Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot (§ 181 BGB)
Soweit der Treuhandkommanditist aufgrund dieses Vertrages oder
des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft handelt, kann er
im Namen eines Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als
Vertreter eines Dritten Rechtsgeschäfte oder Rechtshandlungen vornehmen
bzw. rechtserhebliche Erklärungen abgeben (Befreiung von
den Beschränkungen des § 181 BGB).
§ 11
Haftung des Treuhandkommanditisten
1. Der Treuhandkommanditist haftet dem Treugeber nur bei grob
fahrlässiger oder vorsätzlicher Verletzung der ihm obliegenden
Verpflichtungen.
2. Die Haftung des Treuhandkommanditisten ist mit Ausnahme von
vorsätzlichen und grob fahrlässigen Pflichtverletzungen auf den
typischen und vorhersehbaren Schaden sowie der Höhe nach auf
die Kapitaleinlage des Treugebers begrenzt.
3. Der Anspruch des Treugebers auf Schadenersatz – gleich aus welchem
Rechtsgrunde, auch aus der Verletzung von Pflichten bei
den Vertragsverhandlungen – verjährt im Falle grober Fahrlässigkeit
ein Jahr nach Kenntniserlangung von den Anspruch begründenden
Umständen, spätestens jedoch in drei Jahren von dem
Zeitpunkt an, in dem der Anspruch entstanden ist, soweit er nicht
kraft Gesetzes einer kürzeren Verjährung unterliegt.
4. Der Treugeber stellt den Treuhandkommanditisten sowie dessen
Angestellte, Geschäftsführer und Beauftragte (im Folgenden
„Freistellungsberechtigte“) vorbehaltlich zwingender gesetzlicher
Bestimmungen von jeglicher Haftung im Zusammenhang mit
Tätigkeiten frei, die dieser bzw. diese aufgrund einer Anweisung
des Treugebers ausführt bzw. ausführen, es sei denn, es liegt beim
jeweiligen Freistellungsberechtigten Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit
vor.
5. Der Gegenstand des Treuhandvertrages ist auf die in § 1 genannten
Tätigkeiten, insbesondere das Halten der Kommanditbeteiligung,
beschränkt. Der Treuhandkommanditist übernimmt im
Zusammenhang mit der Zeichnung der Beteiligung an der Fondsgesellschaft
durch den Investor keine Beratungsleistungen und
stellt dem Investor keine Informationen zur Verfügung. Der Treuhandkommanditist
hatte keinen Einfluss auf die Ausgestaltung
des Beteiligungsangebotes und hat dieses nicht auf inhaltliche
Richtigkeit überprüft. Er haftet nicht für die Richtigkeit und Vollständigkeit
des Beteiligungsangebotes.
6. Der Treuhandkommanditist übernimmt keine Haftung für den
Eintritt der vom Treugeber mit dem Abschluss des Treuhandvertrages
und der Beteiligung an der Fondsgesellschaft angestrebten
wirtschaftlichen Ziele. Die Vertragsparteien sind sich insbesondere
einig, dass der Treuhandkommanditist keine Haftung für den
Eintritt der im Beteiligungsangebot prognostizierten Ergebnisse
und Rückflüsse aus der Beteiligung übernimmt. Des Weiteren
übernimmt der Treuhänder keine Haftung für den Eintritt der
angestrebten steuerlichen Folgen. Diese stehen unter dem Vorbehalt
der Anerkennung durch die Finanzverwaltung und die
Finanzgerichtsbarkeit.
§ 12
Vergütung des Treuhandkommanditisten
Der Treuhandkommanditist erhält für die Bereitschaft zur Übernahme
der Treuhandschaft und der damit verbundenen Tätigkeiten und
für die tatsächliche Übernahme der Treuhandschaft eine Vergütung
gemäß § 5 Ziffer 3 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft.
§ 13
Beteiligungsregister, Datenschutz
1. Mit Annahme der Beteiligungserklärung wird der Treugeber vom
Treuhandkommanditisten in ein von diesem geführtes Register
eingetragen. Dieses Register enthält Namen und Anschrift des
Treugebers, die Höhe seiner Beteiligung sowie eventuelle sonstige
Angaben im unmittelbaren Zusammenhang mit der Beteiligung.
Die Eintragung in das Register wird dem Treugeber bestätigt. Der
185

Treugeber hat keinen Anspruch auf Einsicht in das Register oder
auf Angaben über die übrigen Treugeber.
2. Der Treugeber erklärt sich durch schriftliche Einwilligung in seinem
Zeichnungsschein mit der Verarbeitung, Nutzung und Speicherung
seiner im Zeichnungsschein angegebenen personenbezogenen
Daten sowie eventueller sonstiger Angaben im
unmittelbaren Zusammenhang mit der Beteiligung durch den
Treuhandkommanditisten, die Fondsgesellschaft, sowie die mit
der Durchführung und Verwaltung der Beteiligung Beauftragten
(dies sind insbesondere der Initiator des Beteiligungsangebotes
sowie dessen Gesellschafter, die Platzierungsgaranten, die Vertriebspartner,
Steuerberater, Wirtschaftsprüfer sowie in- und ausländische
Finanzbehörden) einverstanden. Die Daten werden bis
zur Beendigung der Beteiligung im Rahmen der zur Durchführung
der Beteiligung notwendigen Maßnahmen verarbeitet, genutzt
und gespeichert.
3. Während und auch nach Beendigung der Beteiligung werden die
Daten für Zwecke der Markt- und Meinungsforschung genutzt.
Gegen die Nutzung seiner Daten für diese Zwecke steht dem Treugeber
ein jederzeitiges und kostenloses Widerspruchsrecht zu
(siehe § 28 Absatz 4 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG)). Die Inanspruchnahme
ist mit keinen Nachteilen verbunden.
4. Der Treugeber ist verpflichtet, etwaige Änderungen seiner in der
Beitrittserklärung getätigten Angaben dem Treuhandkommanditisten
bzw. der Fondsgesellschaft unverzüglich mitzuteilen und
die Informations- und Mitwirkungspflichten nach dem Geldwäschegesetz
in der jeweils gültigen Fassung einzuhalten.
2. Die Treugeber sind berechtigt, bei Streitigkeiten im Sinne dieser
Verfahrensordnung, die aus oder im Zusammenhang mit dem
Treuhandvertrag stehen und die Ansprüche gegen den Treuhandkommanditisten
betreffen, die Ombudsstelle Geschlossene Fonds
anzurufen und gegen den Treuhandkommanditisten ein Schlichtungsverfahren
einzuleiten.
§ 15
Schlussbestimmungen
Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein, wird
dadurch der Vertrag mit seinem übrigen Inhalt nicht berührt. Die
unwirksame Bestimmung gilt vielmehr als durch eine solche Vorschrift
ersetzt oder ausgefüllt, die der von den Parteien beabsichtigten
Regelung in gesetzlich zulässiger Weise am nächsten kommt.
Dasselbe gilt, soweit der Vertrag Lücken enthält. Dieser Vertrag
unterliegt deutschem Recht. Als ausschließlicher Gerichtsstand für
alle Streitigkeiten über vertragliche oder deliktische vermögensrechtliche
Ansprüche aus oder im Zusammenhang mit diesem Vertrag
wird München vereinbart, wenn beide Vertragsparteien Kaufleute
sind, wenn mindestens eine der Vertragsparteien keinen
allgemeinen Gerichtsstand in Deutschland hat oder wenn die im
Klageweg in Anspruch zu nehmende Partei nach Vertragsschluss
ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthaltsort aus Deutschland
verlegt oder ihr Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt im Zeitpunkt
der Klageerhebung nicht bekannt ist. Dies gilt nicht, wenn für
solche Ansprüche ein anderer ausschließlicher Gerichtsstand
begründet ist.
§ 14
Schlichtungsverfahren
1. Der Treuhandkommanditist schließt sich dem Schlichtungsverfahren
der Ombudsstelle Geschlossene Fonds an und unterwirft
sich damit der gültigen Verfahrensordnung sowie den Schlichtungssprüchen
der Ombudsperson, die im Rahmen dieser Verfahrensordnung
ergehen.
gez. (Investor)
(durch Unterzeichnung des Zeichnungsscheins)
TERTIA ZWEITE Beteiligungstreuhand GmbH
gez. Graser
gez. Koch
Geschäftsführer
Geschäftsführer
(durch Annahme der Beteiligungserklärung des Investors)
186 I Treuhandvertrag

Muster der Handelsregister-Vollmacht
Ich, der /die Unterzeichnende
Name Vorname Geburtsdatum
Straße
erteile hiermit der
Property Class England 3 Managementgesellschaft mbH, Grünwald,
VOLLMACHT
PLZ, Ort
1. die Übernahme eines Kommanditanteils an der
Property Class England 3 GmbH & Co. KG, Grünwald,
durch mich in Höhe einer Haftsumme von
GBP ,– in Worten: Pfund Sterling
(1 % der Kapitaleinlage)
zur Eintragung in das Handelsregister anzumelden;
2. für mich alle sonstigen gesetzlich vorgesehenen Anmeldungen
zum Handelsregister hinsichtlich der Gesellschaft vorzunehmen
sowie gegebenenfalls mein Ausscheiden aus dieser Gesellschaft zum
Handelsregister anzumelden;
M U S T E R
3. Untervollmacht, gegebenenfalls unter Befreiung von den
Beschränkungen des § 181 BGB, zu erteilen.
Diese Vollmacht erlischt nicht durch meinen Tod und ist für die Dauer
meiner Zugehörigkeit zur obigen Gesellschaft unwiderruflich.
Der Bevollmächtigte ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
(Ort, Datum)
(Unterschrift des Investors)
(Unterschriftsbeglaubigung durch den Notar)
Muster der Handelsregister-Vollmacht I 187

Jahresabschluss und Lagebericht der Fondsgesellschaft
zum 31.12.2009
Für das Geschäftsjahr 2009 wurde für die Fondsgesellschaft
zum Stichtag 31.12.2009 ein Jahresabschluss mit Lagebericht
aufgestellt und von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Ganghoferstraße 29, 80339 München,
geprüft und bestätigt. Bis zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
ist keine Zwischenübersicht veröffentlicht worden.
Wesentliche Änderungen der Angaben im Jahres -
abschluss und Geschäftsentwicklung im Jahr 2010
Wesentliche Änderungen der Angaben im Jahresabschluss
nach dem Stichtag 31.12.2009 sind der Wechsel des Kommanditisten,
die Änderung der Firma und die Präzisierung
des Unternehmensgegenstandes. Die Geschäfte der Fondsgesellschaft
entwickelten sich im Jahr 2010 wie folgt: Im
Rahmen der Vorbereitungen für den Erwerb der Fondsimmobilie
in London hat der geschäftsführende Kommanditist
seine Pflichteinlage auf GBP 715.285,71 erhöht. Darüber
hinaus hat er eine weitere Einlage in Höhe von
GBP 35.714,29 übernommen. Die Fondsgesellschaft konnte
den Darlehensvertrag für die langfristige Finanzierung abschließen.
In Höhe der ausgezahlten Darlehenssumme hat
die Fondsgesellschaft ihrem geschäftsführenden Kommanditisten
ein Gesellschafterdarlehen gewährt. Zur Erläuterung
siehe das Kapitel „Rechtliche Grundlagen“, Abschnitte
„Geschäftsanteilskaufvertrag“ ab Seite 115 und „Finanzierungsverträge“
ab Seite 117.
Geschäftsaussichten für das Jahr 2011
Anfang 2011 hat der geschäftsführende Kommanditist
seine Pflichteinlage weiter auf GBP 63.501.000 und seine
weitere Einlage auf GBP 3.175.000 erhöht und die Fonds -
immobilie als Sacheinlage in die Fondsgesellschaft eingebracht.
Damit hat der geschäftsführende Kommanditist
seine Pflichteinlage gegenüber der Fondsgesellschaft in
Höhe von GBP 53.405.761,90 und seine weitere Einlage in
Höhe von GBP 2.670.238,10 erbracht sowie das ihm
gewährte Gesellschafterdarlehen vollständig zurückgeführt.
Seit dem 28.01.2011 ist die Fondsgesellschaft Eigentümer
der Fondsimmobilie, das Eigentum ist formell mit einer Eintragung
im Landregister bestätigt worden. Die Fondsgesellschaft
konnte weitere wesentliche Projektverträge abschließen,
insbesondere den Facility Management-Vertrag, den
Geschäftsbesorgungsvertrag, die Verträge über die Vermittlung
von Eigen- und Fremdkapital, die Auslagenersatzvereinbarung
sowie die Einzahlungs- und Platzierungsgarantie.
Zur Erläuterung siehe das Kapitel „Rechtliche Grundlagen“,
Abschnitte „Übertragung der Fondsimmobilie auf den
geschäftsführenden Kommanditisten“ und „Übertragung
der Fondsimmobilie auf die Fondsgesellschaft“ jeweils auf
Seite 116, „Finanzierungsverträge“ ab Seite 117 und „Weitere
Verträge der Fondsgesellschaft“ ab Seite 120.
Im Jahr 2011 soll Kommanditkapital in Höhe von GBP
63.500.000 eingeworben werden. In Höhe des eingeworbenen
Kommanditkapitals soll die Pflichteinlage des geschäftsführenden
Kommanditisten gegen Gewährung einer Abfindung
auf maximal GBP 1.000 herabgesetzt werden.
Die Fondsgesellschaft rechnet für das Geschäftsjahr 2011
mit einem Mietüberschuss von rund GBP 2,2 Mio.
Zu den Geschäftsaussichten für das Jahr 2011 siehe weiter
die Kapitel „Investitions- und Finanzierungsplan“ ab Seite 78
und „Prognoserechnung“ ab Seite 82.
188 I Jahresabschluss und Lagebericht der Fondsgesellschaft zum 31.12.2009

Property Class England 3 GmbH & Co. KG (bis 19. Mai 2010: LANADA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG), Grünwald
BILANZ zum 31.12.2009
Aktiva
Vorjahr
EUR TEUR
A. Ausstehende
Einlagen auf Kapitalanteile 5.500,00 8
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
Sonstige Vermögensgegenstände 23,75 0
II. Kassenbestand, Guthaben bei 1.431,32 2
Kreditinstituten
Passiva
Vorjahr
EUR EUR TEUR
A. Eigenkapital
I. Kapitalanteile des
Kommanditisten
1. Festkapital 10.000,00 10
2. Verlustanteile - 5.869,93 - 2
4.130,07
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen 2.000,00 0
C. Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten 825,00 2
gegenüber Gesellschaftern
davon mit einer Restlaufzeit
bis zu einem Jahr
EUR 825,00 (Vj. TEUR 2)
6.955,07 9
6.955,07 9
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2009 – 31.12.2009 der
Property Class England 3 GmbH & Co. KG (bis 19. Mai 2010: LANADA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG), Grünwald
EUR
Vorjahr
TEUR
1. Sonstige betriebliche Aufwendungen - 3.557,10 - 2
2. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit /Jahresfehlbetrag - 3.557,10 - 2
189

Anhang für das Geschäftsjahr 2009
der Property Class England 3
GmbH & Co. KG (bis 19. Mai 2010:
LANADA Grundstücksgesellschaft
mbH & Co. KG), Grünwald
I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss
Der Jahresabschluss der Property Class England 3
GmbH & Co. KG (bis 19. Mai 2010: LANADA Grundstücksgesellschaft
mbH & Co. KG), Grünwald, ist nach den Vorschriften
des deutschen Handelsrechts aufgestellt. Die Bilanz und
die Gewinn- und Verlustrechnung wird entsprechend der
Vorschriften der §§ 266 sowie 264 c und 275 Abs. 2 HGB aufgegliedert
und im Anhang erläutert.
Die Gesellschaft ist i.S.d. § 264 a HGB i.V.m. § 267 Abs. 1
HGB eine kleine Personenhandelsgesellschaft.
Umlaufvermögen
Sonstige Vermögensgegenstände sowie flüssige Mittel
werden zu Nennwerten angesetzt. Wertberichtigungen für
Ausfallrisiken waren zum Bilanzstichtag nicht zu bilden.
Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen betreffen die Zuführungen für
Wirtschaftsprüfung (TEUR 2).
Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken
und ungewissen Verbindlichkeiten auf der Grundlage
vernünftiger kaufmännischer Beurteilung.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag
passiviert. Sie haben eine Restlaufzeit unter einem Jahr und
sind nicht gesichert.
Bei den Vorjahreszahlen können sich aufgrund der kaufmännischen
Rundung der einzelnen Bilanzposten, der Bilanzsumme
und des Jahresergebnisses geringe Abweichungen
zwischen der Summe der Einzelposten und der Bilanzsumme
bzw. dem Jahresergebnis ergeben.
II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie
ergänzende Erläuterungen zum Jahresabschluss
Der Jahresabschluss wird unter Beachtung der generellen
Ansatz- und Bewertungsvorschriften der §§ 246 bis 256 HGB
sowie der aufgrund des § 264 a Abs. 1 HGB für die Gesellschaft
anzuwendenden speziellen Vorschriften der §§ 269
bis 274 und 279 bis 283 HGB aufgestellt.
Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden gegenüber
dem Vorjahr unverändert beibehalten.
Nicht geleistete Hafteinlagen
Im Umfang der ausstehenden Einlagen in Höhe von EUR
5.500,00 haftet der Kommanditist den Gläubigern der Gesellschaft
gemäß § 171 Abs. 1 HGB unmittelbar.
Haftungsverhältnisse und sonstige
finanzielle Verpflichtungen
Bei der Gesellschaft bestehen weder Haftungsverhältnisse
noch sonstige wesentliche finanzielle Verpflichtungen.
III. Erläuterungen zur Gewinnund
Verlustrechnung
Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt
nach dem Gesamtkostenverfahren.
190 I Jahresabschluss und Lagebericht der Fondsgesellschaft zum 31.12.2009

Da die Gesellschaft ihre Geschäftstätigkeit noch nicht aufgenommen
hat, umfasst die Gewinn- und Verlustrechnung
lediglich sonstige betriebliche Aufwendungen i.H.v. EUR
3.557,10. Diese resultieren im Wesentlichen aus Wirtschaftsprüferkosten
und Haftungsvergütung.
IV. Sonstige Angaben
Konzernzugehörigkeit
Die Property Class England 3 Beteiligungsgesellschaft mbH
(bis 01. Juni 2010: LANADA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft
mbH), Grünwald, ist ein Tochterunternehmen der
KGAL GmbH & Co. KG, Grünwald (KGAL). Die KGAL stellt einen
Konzernabschluss auf, der im elektronischen Bundesanzeiger
bekannt gemacht wird.
Arbeitnehmer
Die Gesellschaft beschäftigte im Berichtsjahr keine Arbeitnehmer.
Grünwald, den 01.06.2010
Die geschäftsführende Gesellschafterin
Persönlich haftende Gesellschafterin
Persönlich haftende Gesellschafterin ist die Property Class
England 3 Beteiligungsgesellschaft mbH (bis 01. Juni 2010:
LANADA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH), Grünwald.
Ihr Stammkapital per 31.12.2009 beträgt EUR 25.000,00.
Property Class England 3 Managementgesellschaft mbH
(bis 01. Juni 2010: MINOBA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft
mbH)
(Holderer) (Dr. Wolf) (Ziegler)
Geschäftsführung
Bis zum 19.05.2010 oblag die Geschäftsführung der Property
Class England 3 Beteiligungsgesellschaft mbH (bis 01. Juni
2010: LANADA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH),
Grünwald. Mit Wirkung zum 19.05.2010 obliegt die
Geschäftsführung der Property Class England 3 Managementgesellschaft
mbH (bis 01. Juni 2010: MINOBA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft
mbH), Grünwald.
Die persönlich haftende Gesellschafterin
Property Class England 3 Beteiligungsgesellschaft mbH
(bis 01. Juni 2010: LANADA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft
mbH)
(Holderer) (Dr. Wolf) (Ziegler)
Geschäftsführer der geschäftsführenden Gesellschafterin
(Angaben gemäß § 285 Nr. 10 HGB: Familienname, Vor -
name, ausgeübter Beruf) sind:
Holderer, Steffen Kurt, Geschäftsführer Fondshaus
Wolf Dr., Klaus, Geschäftsführer Fondshaus
Ziegler, Stefan, Geschäftsführer Fondshaus
Die Geschäftsführung erhielt im Geschäftsjahr keine Vergütung.
191

Lagebericht für das Geschäftsjahr
2009 der Property Class England 3
GmbH & Co. KG (bis 19.05.2010:
LANADA Grund stücks gesellschaft
mbH & Co. KG), Grünwald
I. Unternehmensgegenstand und Umfang
der Geschäftstätigkeit
Die Property Class England 3 GmbH & Co. KG, Grünwald (im
Folgenden „Gesellschaft”) wurde am 14.04.2008 als LANADA
Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, Grünwald, gegründet
und hat in den Geschäftsjahren 2008 und 2009 Vorbereitungshandlungen
für die Ingangsetzung des Geschäftsbetriebs
unternommen.
Gegenstand des Unternehmens der Gesellschaft ist der
Erwerb, die Vermietung / Verpachtung, Nutzung, Verwertung
und Verwaltung von Grundstücken, Baulichkeiten aller
Art, Leaseholds (Erbbaurechte) nach englischem Recht und
beweglichen Sachen, insbesondere solche in Inner London,
England, sowie das Eingehen von Beteiligungen zu diesem
Zweck.
II. Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft
Der Jahresfehlbetrag des Geschäftsjahres 2009 beläuft sich
auf EUR 3.557,10 (VJ: EUR 2.312,83). Dieser resultiert aus
den planmäßigen Aufwendungen für Verwaltungstätigkeiten
in Höhe von insgesamt EUR 3.557,10, welche durch die
geplante Ingangsetzung der Gesellschaft entstanden sind.
Das Kapital des Gründungskommanditisten, der SAMKO
Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH, Grünwald, in
Höhe von EUR 10.000,00 ist zum 31.12.2009 in Höhe von
EUR 4.500,00 eingezahlt. Im Verlauf des Jahres 2009 waren
stets ausreichende liquide Mittel vorhanden um allen Zahlungsverpflichtungen
nachkommen zu können. Die zum
31.12.2009 noch ausstehenden Einlagen des Kommanditisten
in Höhe von EUR 5.500,00 reichen zur Deckung der laufenden
Aufwendungen aus.
III. Risikomanagement und zukünftige
Entwicklung
Die Gesellschaft beabsichtigt den Erwerb einer vermieteten
Immobilie in Großbritannien (im Folgenden „Immobilie“)
und befindet sich derzeit in Gesprächen insbesondere in
den Teilmärkten London und Manchester.
Die Gesamtinvestitionskosten sollen durch einzuwerbende
Einlagen von Investoren sowie langfristige Darlehen finanziert
werden. Das Eigenkapital soll bis zur vollständigen Einwerbung
der Einlagen von Investoren durch die Aufnahme
eines Darlehens zwischenfinanziert werden.
Die Gesellschaft plant einen Vertrag mit der KGAL
GmbH & Co. KG (bis 26.11.2009: Kommanditgesellschaft
Allgemeine Leasing GmbH & Co.), Grünwald (im Folgenden
„KGAL“), zur Übernahme einer Einzahlungs- und Platzierungsgarantie
zu schließen. Für diese Garantie wird die
Gesellschaft ein marktübliches Honorar an die KGAL zu zahlen
haben.
Die geplante Fondslaufzeit soll ca. zwölf Jahre betragen. Die
Ansprüche aus der Einzahlungs- und Platzierungsgarantie
der KGAL soll zur Besicherung der Eigenkapitalzwischenfinanzierung
abgetreten werden.
Für die Erstellung des Fondskonzeptes soll mit der KGAL ein
Konzeptionsvertrag geschlossen werden. Für die Konzep -
tionsphase sowie über die Laufzeit des Fonds ist beabsichtigt,
einen Verwaltungsvertrag mit der KGAL abzuschließen.
192 I Jahresabschluss und Lagebericht der Fondsgesellschaft zum 31.12.2009

Für die Vermittlung der Anteile an der Gesellschaft sowie für
das Einwerben von Eigenkapital plant die Gesellschaft mit
der ALCAS GmbH, Grünwald, einen Eigenkapitalvermittlungsvertrag
abzuschließen. Für die Vermittlung des Eigenkapitals
sollen die ALCAS GmbH, Grünwald, bzw. weitere
Vertriebspartner einen Betrag in Höhe von 9 % auf das Kommanditkapital
ohne Agio erhalten.
Mit der Vermittlung des benötigten langfristigen Fremdkapitals
und der Zwischenfinanzierung des Beteiligungskapitals
soll ebenfalls die ALCAS GmbH, Grünwald, im Rahmen eines
Fremdkapitalvermittlungsvertrages beauftragt werden.
und Risiken sind in der Wiedervermarktung der Immobilie
nach dem Ende der Grundmietzeit zu sehen.
IV. Wesentliche Vorgänge nach dem Bilanzstichtag
Mit Vertrag vom 19.05.2010 erfolgte mit Wirkung zum gleichen
Tag ein Wechsel der Kommanditistin der Gesellschaft.
Neue Kommanditisten sind die Property Class England 3
Managementgesellschaft mbH (bis 01.06.2010: MINOBA
Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH), Grünwald, und
die BERA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH, (künftig:
Property Class London 3 Managementgesellschaft
mbH), Grünwald.
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft
wird maßgeblich durch den Erwerb der Immobilie, die Weitervermietung
und die spätere Vermarktung bestimmt werden.
Neben rechtlichen und steuerlichen Risiken unterliegt die
Gesellschaft den branchentypischen Bonitäts-, Markt- und
Liquiditätsrisiken sowie den allgemeinen operativen Unternehmensrisiken.
Die wirtschaftliche Lage und die künftige
Entwicklung der Gesellschaft werden wesentlich von der
Entwicklung des Immobilienmarktes in Großbritannien insbesondere
im Hinblick auf die Mietpreise und die Einkaufsfaktoren
bestimmt werden. Diesbezüglich rechnen renommierte
Researchhäuser in den Teilmärkten London und
Manchester mit mittelfristig steigenden Mieten bei stabilen
bzw. leicht steigenden Einkaufsfaktoren.
Die Gesellschaft wird in das Risikomanagement der
Geschäftsbesorgerin KGAL eingebunden. Die potenziellen
Risiken werden im Rahmen der derzeitigen Konzeption
durch die Gestaltung der Verträge sowie die Auswahl der
Geschäftspartner möglichst begrenzt. Wesentliche Chancen
Mit Gesellschafterbeschluss vom 19.05.2010 wurde die
Firma der Gesellschaft in Property Class England 3
GmbH & Co. KG (bis 19.05.2010: LANADA Grundstücks -
gesellschaft mbH & Co. KG), Grünwald, geändert und der
Gegenstand des Unternehmens neu gefasst. Zudem wurde
der Kommanditistin Property Class England 3 Managementgesellschaft
mbH (bis 01.06.2010 MINOBA Grundstücks-
Verwaltungsgesellschaft mbH), Grünwald, mit sofortiger
Wirkung die Befugnis zur Geschäftsführung eingeräumt.
Gleichzeitig wurde die persönlich haftende Gesellschafterin
Property Class England 3 Beteiligungsgesellschaft mbH (bis
01.06.2010: LANADA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft
mbH), Grünwald, ebenfalls mit sofortiger Wirkung als
Geschäftsführerin der Gesellschaft abberufen.
Des Weiteren wurde die Umstellung der bislang in EUR
geführten Kapitalkonten zum Euro-Referenzkurs der Europä -
ischen Zentralbank vom 10.05.2010 (1 EUR = GBP 0,86805)
auf Pfund Sterling beschlossen und die Pflichteinlage der
Kommanditisten Property Class England 3 Managementgesellschaft
mbH (bis 01.06.2010: MINOBA Grundstücks-
193

Verwaltungsgesellschaft mbH), Grünwald, und der BERA
Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH (künftig: Property
Class London 3 Managementgesellschaft mbH), Grünwald,
jeweils von GBP 4.340,25 (vormals EUR 5.000,00) um jeweils
GBP 3.340,25 auf GBP 1.000,00 mit sofortiger Wirkung herabgesetzt.
Die im Handelsregister einzutragende Hafteinlage
der Kommanditisten wurde entsprechend herabgesetzt.
Weitere wesentliche Vorgänge nach dem Bilanzstichtag liegen
derzeit nicht vor.
Grünwald, den 01.06.2010
Die geschäftsführende Gesellschafterin
Property Class England 3 Managementgesellschaft mbH
(bis 01.06.2010: MINOBA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft
mbH), Grünwald
gez. Holderer gez. Dr. Wolf gez. Ziegler
Die persönlich haftende Gesellschafterin
Property Class England 3 Beteiligungsgesellschaft mbH
(bis 01.06.2010: LANADA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft
mbH), Grünwald
gez. Holderer gez. Dr. Wolf gez. Ziegler
194 I Jahresabschluss und Lagebericht der Fondsgesellschaft zum 31.12.2009

Bestätigungsvermerk des
Abschlussprüfers
An die Property Class England 3 GmbH & Co. KG, Grünwald
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz-,
Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung
der Buchführung und den Lagebericht der Property
Class England 3 GmbH & Co. KG, Grünwald, für das
Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 geprüft.
Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss
und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des
Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der
Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es,
auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine
Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung
der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB
unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger
Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung
so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten
und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den
Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten
Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich
auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt
werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden
die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das
wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft
sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.
Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems sowie
Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss
und Lagebericht überwiegend auf der Basis von
Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung
der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen
Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die
Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses
und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere
Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere
Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss
den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen
des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter
Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung
ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Property Class
England 3 GmbH & Co. KG, Grünwald. Der Lagebericht steht
in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt
ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt
die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung
zutreffend dar.
München, den 29. Juli 2010
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Göller
Sunkel
Wirtschaftsprüfer
Wirtschaftsprüferin
195

Verbraucherinformationen für den Fernabsatz
Gemäß Artikel 246 § 2 in Verbindung mit § 1 Absatz 1 und 2
des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch
(EGBGB) sind bei Vorliegen eines Fernabsatzvertrages über
Finanzdienstleistungen den Investoren folgende Informationen
zur Verfügung zu stellen:
1. Informationen zur Identität der Unternehmer
und des Prospektverantwortlichen / Initiators
e. Prospektverantwortlicher / Initiator
KGAL GmbH & Co. KG
Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald
Tel.: 089 64143-427, Fax: 089 64143-230
Internet: www.kgal.de
Handelsregister: Amtsgericht München HRA 61588
Geschäftsführer: Carsten Eckert, Steffen Kurt Holderer, Gert
Waltenbauer, Dieter Weiß, Dr. Klaus Wolf, Stefan Ziegler
a. Fondsgesellschaft
Property Class England 3 GmbH & Co. KG
Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald
Tel.: 089 64143-427, Fax: 089 64143-230
Handelsregister: Amtsgericht München HRA 92341
b. Persönlich haftender Gesellschafter der Fondsgesellschaft
Property Class England 3 Beteiligungsgesellschaft mbH
Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald
Tel.: 089 64143-427, Fax: 089 64143-230
Handelsregister: Amtsgericht München HRB 173743
Geschäftsführer: Steffen Kurt Holderer, Dr. Klaus Wolf,
Stefan Ziegler
c. Geschäftsführender Kommanditist der Fondsgesellschaft
Property Class England 3 Managementgesellschaft mbH
Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald
Tel.: 089 64143-427, Fax: 089 64143-230
Handelsregister: Amtsgericht München HRB 172128
Geschäftsführer: Steffen Kurt Holderer, Dr. Klaus Wolf,
Stefan Ziegler
d. Treuhandkommanditist
TERTIA ZWEITE Beteiligungstreuhand GmbH
Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald
Tel.: 089 64143-277, Fax: 089 64143-230
Handelsregister: Amtsgericht München HRB 149878
Geschäftsführer: Martin Graser, Franziska Koch
f. Vermittler der Fondsbeteiligung
Informationen zum Vermittler ergeben sich aus dem Zeichnungsschein.
2. Hauptgeschäftstätigkeit der Gesellschaften
sowie zuständige Aufsichtsbehörde für die
Zulassung der Gesellschaften
Die Hauptgeschäftstätigkeit der unter Ziffer 1 a. bis e. genannten
Gesellschaften entspricht dem jeweiligen Gegenstand des
Unternehmens der Gesellschaften und ist im Kapitel „Weitere
Vertragspartner und Verflechtungen“ dargestellt.
Für die Tätigkeit der unter Ziffer 1 a. bis d. genannten Gesellschaften
ist keine Zulassung erforderlich.
Im Namen der KGAL GmbH & Co. KG (KGAL) dürfen diverse
Vermittlungs-, Nachweis- und Beratungstätigkeiten ausgeübt
werden, die gemäß §34c der Gewerbeordnung der
Erlaubnis bedürfen. Die Erlaubnis wurde dem persönlich
haftenden Gesellschafter KGAL Verwaltungs-GmbH als
zuständigem Erlaubnisträger erteilt. Das Landratsamt
München ist die für die KGAL bzw. die KGAL Verwaltungs-
GmbH für die Zulassung der Vermittlungs-, Nachweis- und
Beratungstätigkeiten nach §34c der Gewerbeordnung
zustän dige Aufsichtsbehörde.
196 I Verbraucherinformationen für den Fernabsatz

3. Wesentliche Merkmale der Dienstleistung
und Zustandekommen des Vertrages
Das Beteiligungsangebot ermöglicht dem Investor, sich
mittelbar an einer Immobilie in London zu beteiligen. Die
wesentlichen Merkmale der Beteiligung sind in diesem Verkaufsprospekt,
insbesondere im Kapitel „Beteiligungsangebot
im Überblick“, beschrieben.
Der Treuhandvertrag zwischen dem Investor und dem Treuhandkommanditisten
kommt mit Annahme der Beteiligungserklärung
des Investors durch den Treuhandkommanditisten
zustande. Die Annahme erfolgt durch Erstellung
einer Zeichnungsbestätigung. Das mit diesem Treuhandvertrag
vereinbarte Treuhandverhältnis, d. h. der Beitritt des
Treuhandkommanditisten zur Fondsgesellschaft im Auftrag
des Treugebers, entsteht mit Erfüllung aller im Zeichnungsschein
genannten Voraussetzungen.
Die weiteren Einzelheiten sind in diesem Verkaufsprospekt,
insbesondere im Kapitel „Beteiligung“, sowie im Zeichnungsschein
beschrieben.
4. Spezielle Risiken der Beteiligung
Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft ist wegen ihrer spezifischen
Merkmale und besonderen Gegebenheiten mit
speziellen Risiken behaftet, auf welche die Fondsgesellschaft
bzw. der Initiator keinen Einfluss hat. In der Vergangenheit
erwirtschaf tete Erträge sind kein Indikator für künftige Erträge.
Die wesentlichen Risiken sind in diesem Verkaufsprospekt
im Kapitel „Risikohinweise“ dargestellt.
5. Mindestlaufzeit des Vertrages, vertragliche
Kündigungsbedingungen
Die Beteiligung der Investoren an der Fondsgesellschaft
erfolgt unbefristet. Sie kann mit einer Frist von drei Monaten
zum Ende eines jeden Geschäftsjahres, erstmals zum Ablauf
des 31.12.2027, durch eingeschriebenen Brief ordentlich
gekündigt werden. Die Kündigung ist an die Fondsgesellschaft
zu richten. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung
aus wichtigem Grund bleibt unberührt. Die weiteren
Einzelheiten, insbesondere die Rechtsfolgen der Kündigung,
ergeben sich aus §§ 8 und 10 des Gesellschaftsvertrages.
6. Leistungsvorbehalte
Nach Annahme der Beteiligungserklärung durch den Treuhandkommanditisten
und Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen
des Investors bestehen keine Leistungsvorbehalte.
7. Weitere Vertragsbedingungen
Die konkreten weiteren Vertragsbedingungen ergeben sich
aus dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft und
dem Treuhandvertrag (beide in diesem Verkaufsprospekt
abgedruckt) sowie dem Zeichnungsschein.
8. Gesamtpreis der Dienstleistung
und abgeführte Steuern
Der vom Investor zu zahlende Gesamtpreis entspricht der
von ihm gezeichneten Kapitaleinlage zuzüglich 5 % Agio.
Der Gesamtpreis wird im Zeichnungsschein in der Zeile
„Gesamter Einzahlungsbetrag“ ausgewiesen.
Über die Fondsgesellschaft werden im Zuge des Beitritts des
Investors keine weiteren Steuern abgeführt.
9. Zusätzlich anfallende Liefer- und Versand -
kosten, weitere Steuern oder Kosten
Zusätzliche Liefer- und Versandkosten fallen nicht an. Der
Investor hat alle Bankgebühren im Zusammenhang mit der
Erbringung seiner Kapitaleinlage sowie einer gegebenenfalls
anfallenden Grunderwerbsteuer nach britischem Recht
nebst Steuerberatungsgebühr zuzüglich britischer Umsatzsteuer
zu tragen. Der Investor, der sich als Kommanditist
beteiligt, hat des Weiteren die Kosten für die notarielle
Beglaubigung der Handelsregister-Vollmacht zu tragen. Die
197

Höhe der Kosten bestimmt sich nach der Höhe der Betei -
ligung des Investors. Eigene Kosten für Telefon, Internet,
Porti etc. hat der Investor selbst zu tragen.
Zu den rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen der
Beteiligung wird auf die Erläuterungen in diesem Prospekt,
insbesondere in den Kapiteln „Rechtliche Grundlagen“ und
„Steuerliche Grundlagen“, verwiesen.
10. Einzelheiten hinsichtlich Zahlung
und Erfüllung
Einzelheiten hinsichtlich Zahlung, Gesamtpreis und Beitritt
des Treuhandkommanditisten im Auftrag des Investors
ergeben sich aus dem Zeichnungsschein sowie aus den Ausführungen
in diesem Prospekt, insbesondere im Kapitel „Beteiligung“
sowie aus dem Gesellschaftsvertrag und Treuhandvertrag.
11. Widerrufsbelehrung
Dem Investor steht ein Widerrufsrecht zu. Voraussetzungen
und Folgen des Widerrufs sind im Zeichnungsschein unter
„Widerrufsbelehrung“ gesondert ausgewiesen.
12. Anwendbares Recht, Gerichtsstand,
Vertragssprache
Der Aufnahme von Beziehungen zum Investor vor Annahme
der Beteiligungserklärung durch den Treuhandkommanditisten,
dem Beitritt des Treuhandkommanditisten im Auftrag
des Investors sowie den Rechtsbeziehungen des Investors
aus dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
sowie dem Treuhandvertrag mit dem Treuhandkommanditisten
wird ausschließlich das Recht der Bundesrepublik
Deutschland zugrunde gelegt.
Als ausschließlicher Gerichtsstand für alle vertraglichen und
deliktischen vermögensrechtlichen Ansprüche aus und im
Zusammenhang mit dem Treuhandvertrag und dem Beitritt
ist München vereinbart, wenn beide Vertragsparteien Kaufleute
sind, wenn mindestens eine der Vertragsparteien keinen
allgemeinen Gerichtsstand in Deutschland hat oder
wenn die im Klageweg in Anspruch zu nehmende Partei
nach Vertragsschluss ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen
Aufenthaltsort aus Deutschland verlegt oder ihr Wohnsitz
oder gewöhnlicher Aufenthalt im Zeitpunkt der Klageerhebung
nicht bekannt ist. Dies gilt nicht, wenn für solche
Ansprüche ein anderer ausschließlicher Gerichtsstand
begründet ist. Ansonsten gelten für den Gerichtsstand die
gesetzlichen Regelungen.
Hinsichtlich der Einzelheiten zur Beteiligung am Ergebnis
und am Vermögen der Fondsgesellschaft sowie den Ausschüttungen/Entnahmen
wird auf den Abschnitt „Beteiligung
am Jahresergebnis, Ausschüttungen / Entnahmen“ im
Kapitel „Rechtliche Grundlagen“ verwiesen.
Dieses Beteiligungsangebot wird nur in deutscher Sprache
herausgegeben; Initiator, Fondsgesellschaft und Treuhandkommanditist
werden die Kommunikation mit dem Investor
während der Laufzeit der Beteiligung in deutscher Sprache
führen.
13. Außergerichtliche Beschwerdeund
Rechtsbehelfsverfahren
Bei Streitigkeiten aus der Anwendung der Vorschriften des
Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) betreffend Fernabsatzverträge
über Finanzdienstleistungen einschließlich damit zusammenhängender
Streitigkeiten aus der Anwendung des
§ 676 h BGB besteht (unbeschadet des Rechtes, die Gerichte
anzurufen) die Möglichkeit, die bei der Deutschen Bundesbank
eingerichtete Schlichtungsstelle anzurufen. Die Einzelheiten
des Verfahrens ergeben sich aus dem Merkblatt, das
bei der Deutschen Bundesbank erhältlich ist. Die Adresse
lautet:
198 I Verbraucherinformationen für den Fernabsatz

Deutsche Bundesbank
– Schlichtungsstelle –
Postfach 11 12 32
60047 Frankfurt am Main
Tel. 069 / 2388-1907
Fax: 069 / 2388-1919
schlichtung@bundesbank.de
www.bundesbank.de
Bei Streitigkeiten, die das Rechtsverhältnis des Investors zur
KGAL, zur Fondsgesellschaft und /oder zum Treuhandkommanditisten
betreffen, steht dem Investor zudem ein weiteres
außergerichtliches Schlichtungsverfahren, eingerichtet
bei der Ombudsstelle Geschlossene Fonds (im Folgenden
„Ombudsstelle“), zur Verfügung. Die weiteren Voraussetzungen
für den Zugang zur Ombudsstelle regelt die Verfahrensordnung,
die ebenso wie eine Informationsbroschüre bei der
Ombudsstelle erhältlich ist. Die Adresse lautet:
Ombudsstelle Geschlossene Fonds e.V.
Postfach 64 02 22
10048 Berlin
Tel: 030 / 257 616 90
Fax: 030 / 257 616 91
info@ombudsstelle-gfonds.de
www.ombudsstelle-gfonds.de
Die an die Schlichtungsstelle der Deutschen Bundesbank
oder an die Ombudsstelle gerichteten Beschwerden sind
schriftlich unter kurzer Schilderung des Sachverhalts und
Beifügung von Kopien der zum Verständnis der Beschwerde
notwendigen Unterlagen bei der zuständigen Stelle einzureichen.
Die Beschwerde kann auch per E-Mail oder per Fax
eingereicht werden; eventuell erforderliche Unterlagen sind
dann per Post nachzureichen. Der Investor hat zudem zu
versichern, dass er in der Streitigkeit noch kein Gericht,
keine Streitschlichtungsstelle und keine Gütestelle, die
Streitbeilegung betreibt, angerufen und auch keinen außergerichtlichen
Vergleich abgeschlossen hat. Im Gegensatz zur
Schlichtungsstelle der Deutschen Bundesbank stellt die
Ombudsstelle noch keine offiziell vom Bundesministerium
der Justiz zugelassene Streitschlichtungsstelle im vorgenannten
Sinne dar, so dass nach der Durchführung des
Verfahrens bei der Ombudsstelle der Zugang zur Schlichtungsstelle
der Deutschen Bundesbank noch eröffnet ist;
umgekehrt ist dies jedoch nicht der Fall. Der Investor kann
sich im jeweiligen Verfahren vertreten lassen.
14. Einlagensicherung
Ein Garantiefonds oder eine andere Entschädigungs -
regelung besteht nicht.
199

Zusatzinformationen Vermögensanlagen-
Verkaufsprospektverordnung
Der vorliegende Verkaufsprospekt unterliegt dem Wert -
papier-Verkaufsprospektgesetz (VerkaufsprospektG) sowie
der Verordnung über Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte
(VermVerkProspV). Danach hat der Anbieter eine Reihe von
Pflichtangaben (gesetzlich geforderte Mindestangaben) zu
machen, die bereits größtenteils in den vorangehenden
Kapiteln enthalten sind. In diesem Kapitel werden ergänzende
Pflichtangaben gemacht. Darüber hinaus enthält dieses
Kapitel Negativ erklärungen zu Informations-Anforderungen
der Verordnung über Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte,
die für das hier vorliegende Beteiligungsangebot nicht einschlägig
sind. Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot
stellt die Immobilie in London das Anlageobjekt im Sinne der
Verordnung über Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte dar.
§ 8 Angaben über die Geschäftstätigkeit
des Emittenten
Es sind keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig, die
einen wesentlichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage der
Fondsgesellschaft haben können, ebenso ist die Tätigkeit
der Fondsgesellschaft nicht durch außergewöhnliche Ereignisse
beeinflusst worden (§ 8 Absatz 1 Nr. 3, Absatz 2 Verm-
VerkProspV).
Es bestehen keine laufenden Investitionen der Fondsgesellschaft
(§ 8 Absatz 1 Nr. 4 VermVerkProspV).
§ 9 Angaben über die Anlageziele und
Anlagepolitik der Vermögensanlagen
Anlageziel und Anlagepolitik der Fondsgesellschaft ist der
Erwerb, die Vermietung sowie die spätere Verwertung der
Fondsimmobilie. Nettoeinnahmen aus dem Angebot im
Sinne der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
sind die nach Abzug der so genannten Weichkosten verbleibenden
Kapitaleinlagen der Investoren. Diese Nettoeinnahmen
der Fondsgesellschaft werden entsprechend den Ausführungen
des Verkaufsprospektes zur Finanzierung der von
der Fondsgesellschaft an den geschäftsführenden Kommanditisten
im Zusammenhang mit der Reduzierung seiner
Kommanditbeteiligung zu leistenden Abfindung und Kapitalrückzahlung
und damit mittelbar zur Finanzierung der
Fondsimmobilie sowie zum teilweisen Aufbau einer Liquiditätsreserve
verwendet und für keine sonstigen Zwecke
genutzt. Die Nettoeinnahmen alleine sind für die Realisierung
der Anlageziele nicht ausreichend. Zusätzlich hat die
Fondsgesellschaft Fremdkapital aufgenommen (siehe hierzu
den Investitions- und Finanzierungsplan auf Seite 78). Im
Zusammenhang mit dem Erwerb der Fondsimmobilie und
dessen Finanzierung hat der geschäftsführende Kommanditist
der Fondsgesellschaft eine Zwischenfinanzierung aufgenommen.
Darüber hinaus sind aus derzeitiger Sicht keine
weiteren Finanzierungen für die Realisierung der Anlageziele
erforderlich (§ 9 Absatz 1 VermVerkProspV).
Dem Anbieter (Prospektverantwortlicher), den Gründungsgesellschaftern,
den Mitgliedern der Geschäftsführung der
Fondsgesellschaft sowie dem Treuhandkommanditisten
steht oder stand weder das Eigentum am Anlageobjekt oder
wesentlichen Teilen derselben zu noch steht diesen Personen
aus anderen Gründen eine dingliche Berechtigung am
Anlageobjekt zu (§ 9 Absatz 2 Nr. 2 VermVerkProspV).
Über das auf Seite 119 dargestellte Pfandrecht an der
Immobilie (legal mortgage) hinaus bestehen keine nicht nur
unerheblichen dinglichen Belastungen des Anlageobjektes
(§ 9 Absatz 2 Nr. 3 VermVerkProspV).
Mit Ausnahme der Rechte der finanzierenden Banken (branchenübliche
Mitsprache- und Entscheidungsrechte; Sicherheitsabtretungen
der Mietforderungen und der Forderungen
gegenüber Versicherungen; siehe Seite 118/119) bestehen
weder rechtliche noch tatsächliche Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeiten
des Anlageobjektes, insbesondere
im Hinblick auf das Anlageziel (§ 9 Absatz 2 Nr. 2 bis 4 Verm-
VerkProspV).
200 I Zusatzinformationen Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung

Im Hinblick auf die Anlageziele und die Anlagepolitik der
Vermögensanlage sowie im Hinblick auf das Anlageobjekt
sind zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung keine behörd -
lichen Genehmigungen erforderlich (§ 9 Absatz 2 Nr. 5
VermVerkProspV). Über die auf Seite 56 dargestellten Wertgutachten
hinaus wurden für das Anlageobjekt keine Gutachten
erstellt (§ 9 Absatz 2 Nr. 7 VermVerkProspV).
§ 10 Angaben über die Vermögens-, Finanzund
Ertragslage des Emittenten
Die Fondsgesellschaft ist nicht zur Aufstellung eines Konzernabschlusses
verpflichtet (§ 10 Absatz 2 Satz 1 Halbsatz
1 VermVerkProspV).
§ 12 Angaben über Mitglieder der Geschäftsführung
oder des Vorstands, Aufsichtsgremien
und Beiräte des Emittenten, den Treuhänder
und sonstige Personen
Für die Fondsgesellschaft bestehen weder Aufsichtsgremien
noch Beiräte, somit ist keine Aussage zu deren Mitgliedern
möglich (§ 12 Absatz 1 Nr. 1 VermVerkProspV).
Die Mitglieder der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
sind die Herren Steffen Kurt Holderer, Dr. Klaus Wolf und
Stefan Ziegler, Geschäftsanschrift: Tölzer Straße 15, 82031
Grünwald, sowohl in ihrer Eigenschaft als Geschäftsführer
der Property Class England 3 Beteiligungsgesellschaft mbH
als auch in ihrer Eigenschaft als Geschäftsführer der Property
Class England 3 Managementgesellschaft mbH. Bei den Mitgliedern
der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft liegt
keine Funktionstrennung vor; jedoch sind sie in ihrer Eigenschaft
als Geschäftsführer der Property Class England 3
Beteiligungsgesellschaft mbH gesellschaftsvertraglich von
der Geschäftsführung ausgeschlossen.
Für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr wurden den
Mitgliedern der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft in
Verbindung mit dieser Vermögensanlage keine Gesamtbezüge
gewährt, insbesondere keine Gehälter, Gewinnbeteiligungen,
Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte,
Provisionen oder Nebenleistungen jeder Art (§ 12 Absatz 1
Nr. 2 VermVerkProspV).
Die Mitglieder der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
sind nicht für Unternehmen tätig, die mit dem Vertrieb der
angebotenen Vermögensanlage an der Fondsgesellschaft
betraut sind (§ 12 Absatz 2 Nr. 1 VermVerkProspV). Alle Mitglieder
der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft sind
zugleich Geschäftsführer der KGAL, die gegebenenfalls Darlehensgeberin
für die Zwischenfinanzierung der Property Class
England 3 Managementgesellschaft mbH ist. Sie sind jedoch
nicht für Unternehmen tätig, die der Fondsgesellschaft
Fremdkapital geben (§ 12 Absatz 2 Nr. 2 VermVerkProspV).
Alle Mitglieder der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
sind darüber hinaus Geschäftsführer der Property Class
England 3 Managementgesellschaft mbH, die am 26.01.2011
das Eigentum an der Fondsimmobilie erwarb und es im Wege
der Sacheinlage am 28.01.2011 an die Fondsgesellschaft
übertragen hat. Sie sind jedoch nicht für Unternehmen tätig,
die im Zusammenhang mit der Herstellung des Anlageob -
jektes nicht nur geringfügige Lieferungen oder Leistungen
erbringen (§ 12 Absatz 2 Nr. 3 VermVerkProspV).
Es gibt keine Personen, die nicht in den Kreis der nach
der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung angabepflichtigen
Personen fallen, die die Herausgabe oder den
Inhalt des Verkaufsprospektes oder die Abgabe oder den
Inhalt des Angebots der Vermögensanlage aber wesentlich
beeinflusst haben (§ 12 Absatz 4 in Verbindung mit § 12
Absätze 1 und 2 VermVerkProspV).
§ 14 Gewährleistete Vermögensanlagen
Für die Verzinsung oder Rückzahlung der angebotenen Vermögensanlage
wurde von keiner juristischen Person oder
Gesellschaft eine Gewährleistung übernommen (§ 14 Verm-
VerkProspV).
201

Angabenvorbehalt / Impressum
Angabenvorbehalt
Die Angaben und Zahlenbeispiele in diesem Beteiligungsprospekt
wurden vom Initiator unter Zugrundelegung der
angegebenen Annahmen zusammengestellt. Sie beruhen
auf den derzeitigen gesetzlichen und steuerlichen Vorschriften,
Erlassen sowie Entscheidungen.
Eine Haftung für den Eintritt der angegebenen Annahmen
und das Erreichen der prognostizierten wirtschaftlichen und
steuerlichen Ergebnisse wird ausgeschlossen, soweit dies
gesetzlich zulässig ist. Organigramme und Illustrationen
sind unverbindlich.
Auf vom Inhalt dieses Beteiligungsprospektes abweichende
Angaben kann sich der Investor nur dann und insoweit
berufen, als ihm diese durch den Initiator vor seiner Beteiligung
an der Fondsgesellschaft schriftlich bestätigt worden
sind.
Der Beteiligungsprospekt wurde nach dem Standard IDW S4
des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. vom
18.05.2006 erstellt.
Impressum
Initiator / Prospektherausgeber /Anbieter:
KGAL GmbH & Co. KG
Tölzer Straße 15, 82031 Grünwald
Gestaltung und Gesamtherstellung:
Mediahaus Biering GmbH
Freisinger Landstraße 21, 80939 München
Bildnachweis:
Peter von Felbert
Neil Waving
Thomas L. Fischer
Redaktionsstand / Zeitpunkt der Prospektaufstellung ist der
29.03.2011
Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung des
oben genannten Prospektherausgebers.
Hergestellt in der Bundesrepublik Deutschland
© KGAL 2011
202 I Angabenvorbehalt / Impressum

KGAL GmbH & Co. KG · Tölzer Straße 15 · 82031 Grünwald
Telefon 089 64143-427 · Telefax 089 64143-230 · www.kgal.de