Bebauungsplan Nr. 125 - Cloppenburg.name

STADT
CLOPPENBURG
Bebauungsplan Nr. 125
„Nördlich Emsteker Straße /
Stadtgrenze“
mit örtlichen Bauvorschriften
Begründung
(Teil I)
Entwurf 18.12.2012
Planungsbüro Diekmann & Mosebach Oldenburger Straße 86 - 26180 Rastede
Tel.: 04402/9116-30 - Fax:04402/9116-40
e-mail: info@diekmann-mosebach.de

Stadt Cloppenburg: Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 I
INHALTSÜBERSICHT
1.0 ANLASS UND ZIEL DER PLANUNG 1
2.0 RAHMENBEDINGUNGEN 1
2.1 Kartenmaterial 1
2.2 Räumlicher Geltungsbereich 2
2.3 Städtebauliche Situation 2
3.0 PLANERISCHE VORGABEN UND HINWEISE 2
3.1 Landesraumordnungsprogramm (LROP) 2
3.2 Regionales Raumordnungsprogramm (RROP) 2
3.3 Vorbereitende und verbindliche Bauleitplanung 3
4.0 ÖFFENTLICHE BELANGE 3
4.1 Belange von Natur und Landschaft 3
4.2 Belange des Denkmalschutzes 4
4.3 Altablagerungen 4
4.4 Belange des Immissionsschutzes 5
5.0 INHALT DES BEBAUUNGSPLANES 5
5.1 Art der baulichen Nutzung 5
5.2 Maß der baulichen Nutzung 6
5.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 6
5.4 Verkehrsflächen 7
5.4.1 Einfahrtsbereich, Ein- und Ausfahrtsverbot 7
5.5 Öffentliche Grünfläche 7
5.6 Wasserflächen und Flächen für die Wasserwirtschaft, den
Hochwasserschutz und die Regelung des Wasserabflusses 7
5.7 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen 8
5.8 Umgrenzung von Flächen mit Bindungen zur Bepflanzung und für die
Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 8
6.0 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN 8
7.0 VERKEHRLICHE UND TECHNISCHE INFRASTRUKTUR 9
VERFAHRENSGRUNDLAGEN/-ÜBERSICHT/-VERMERKE 10
Rechtsgrundlagen 10
Verfahrensübersicht 10
Aufstellungsbeschluss 10
Frühzeitige Beteiligung der Bürger und Behörden 10
Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden 10
Planverfasser 11
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Stadt Cloppenburg: Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 1
1.0 ANLASS UND ZIEL DER PLANUNG
Die Stadt Cloppenburg beabsichtigt auf Grund der gestiegenen Nachfrage nach gewerblichen
Bauflächen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine gewerbliche
Entwicklung an der östlichen Stadtgrenze zu Emstek zu schaffen. Zu diesem Zweck
stellt die Stadt den Bebauungsplan Nr. 125 „Nördlich Emsteker Straße / Stadtgrenze“
auf.
Das Plangebiet liegt in einer Entfernung von rund 3,5 km Luftlinie östlich vom Ortszentrum,
an der Grenze zu der Gemeinde Emstek.
Durch diesen Bebauungsplan möchte die Stadt Cloppenburg die in der „Städtebauliche
Entwicklung Cloppenburg Ost/West“ festgehaltenen Ziele, einer gewerblichen
Entwicklung im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung planungsrechtlich sichern.
Die gewerbliche Entwicklung und die Erschließung dieses ca. 7,6 ha großen Areals erfolgt
in Abstimmung mit der Gemeinde Emstek. Die angrenzenden Flächen der Gemeinde
Emstek sind im Flächennutzungsplan der Gemeinde Emstek ebenfalls als gewerbliche
Bauflächen dargestellt. Im Flächennutzungsplan der Stadt Cloppenburg ist
dieser Bereich als landwirtschaftliche Fläche dargestellt. Daher wird der Flächennutzungsplan
parallel im Rahmen der 1.12. Flächennutzungsplanänderung „Nördlich
Emsteker Straße / Stadtgrenze“ geändert.
Zur planungsrechtlichen Vorbereitung des dargelegten Entwicklungsziels werden im
Bebauungsplan Nr. 125 „Nördlich Emsteker Straße / Stadtgrenze“ die überwiegenden
Flächen als Gewerbegebiet festgesetzt. Darüber hinaus werden Straßenverkehrsflächen
zur Erschließung des Gebietes von Süden sowie vorhandene Gräben als Wasserflächen
festgesetzt. Zur Regelung es Maßes der baulichen Nutzung wird eine
Grundflächenzahl (GRZ) von = 0,8 und einer Geschossflächenzahl von (GFZ) von =
1,6 festgesetzt. Zur Vermeidung städtebaulicher Fehlentwicklungen werden über die
Festsetzung einer zweigeschossigen und abweichenden Bauweise verbindliche Aussagen
zur Dimensionierung getroffen. Um in dem Gewerbegebiet optische Fehlentwicklungen
zu vermeiden und einen gestalterischen Rahmen zu schaffen, werden für
den Geltungsbereich des Bebauungsplanes örtliche Bauvorschriften zur Regelung der
Werbeanlagen festgesetzt.
In der Bauleitplanung sind gem. § 1 (6) Nr. 7 BauGB gleichermaßen die Belange von
Natur und Landschaft zu beachten. Im Rahmen der Neuaufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 125 wurden detaillierte Festsetzung zum erhalt vorhandener Grünstrukturen
getroffen. Durch den teilweise Erhalt des im Plangebiet befindlichen Gehölzbestandes
und einer weiteren Eingrünung kann eine verträgliche Einbindung des Gewerbegebietes
in den Raum erzielt werden. Der mit dem Planvorhaben verbundene Kompensationsbedarf
wird teilweise innerhalb des Plangebietes umgesetzt und über externe Ersatzmaßnahmen
im „Flächenpool Staatsforsten“ sichergestellt.
2.0 RAHMENBEDINGUNGEN
2.1 Kartenmaterial
Die Planzeichnung des Bebauungsplanes Nr. 125 wurde auf der Grundlage der vom
Katasteramt Cloppenburg zur Verfügung gestellten digitalen Kartengrundlage im Maßstab
1 : 1000 erstellt.
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2.2 Räumlicher Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 125 befindet sich nördlich der Emsteker
Straße, an der Grenze zur Gemeinde Emstek und umfasst eine ca. 7,6 ha große
Fläche. Den südlichen Abschluss des Plangebiets bildet die Emsteker Straße. Im
Westen wird das Gebiet durch einen Gewerbebetrieb begrenzt. Im Norden und Osten
grenzen landwirtschaftliche Flächen an. Die exakte Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches
ist der Planzeichnung zu entnehmen.
2.3 Städtebauliche Situation
Der Geltungsbereich befindet am Stadtrand der Kreisstadt Cloppenburg in einem
Raum, der überwiegend durch landwirtschaftliche und gewerbliche Nutzungen vorgeprägt
ist. Innerhalb des Geltungsbereichs befinden sich zwei Gebäude, Hausnummer
137 mit gewerblicher Nutzung. Südliche der Emsteker Straße befindet sich ein weiteres
Gebäude mit einer Wohnnutzung, im Westen grenzt der Gewerbebetrieb Grave
(Bebauungsplan Nr. 64) an. Im südöstlichen Bereich des Plangebietes existieren
Baum- und Strauchstrukturen. Im Norden und Osten wird das Plangebiet teilweise
durch vorhandene Gräben begrenzt.
3.0 PLANERISCHE VORGABEN UND HINWEISE
3.1 Landesraumordnungsprogramm (LROP)
Gemäß § 1 des BauGB müssen Bauleitpläne wie der hier vorliegende Bebauungsplan
Nr. 125 an die Ziele der Raumordnung angepasst werden. Aus den Vorgaben der übergeordneten
Planungen ist die kommunale Planung zu entwickeln bzw. auf diese
abzustimmen. Im rechtsgültigen Landesraumordnungsprogramm (LROP) des Landes
Niedersachsen aus dem Jahr 2008 mit der Fortschreibung aus dem Jahr 2012 wird die
Stadt Cloppenburg als Mittelzentrum dargestellt. Die Ortsumgehung Cloppenburg wird
als vierstreifige Hauptverkehrsstraße und die Bahnlinien in Richtung Oldenburg,
Friesoythe, Meppen und Quakenbrück als sonstige Eisenbahnstrecken
gekennzeichnet. Die Funktionen der Mittelzentren sind zum Erhalt einer dauerhaften
und ausgewogenen Siedlungs- und Versorgungsstruktur in allen Landesteilen zu
sichern und zu entwickeln. Zentrale Orte sind in den Regionalen
Raumordnungsprogrammen im Benehmen mit den Gemeinden räumlich als zentrale
Siedlungsgebiete festzulegen.
Art und Umfang der zentralörtlichen Einrichtungen und Angebote sind an der Nachfrage
der zu versorgenden Bevölkerung und der Wirtschaft im Verflechtungsbereich auszurichten.
Die Leistungsfähigkeit der Zentralen Orte ist der jeweiligen Festlegung entsprechend
zu sichern und zu entwickeln. Im Mittelzentrum sind zentralörtliche Einrichtungen
und Angebote für den gehobenen Bedarf und den allgemeinen täglichen
Grundbedarf zu sichern und zu entwickeln.
Grundsätzlich ist das Ziel der gewerblichen Entwicklung mit den übergeordneten Zielen
des Landesraumordnungsprogramms vereinbar.
3.2 Regionales Raumordnungsprogramm (RROP)
Das aus dem Jahr 2005 stammende Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) für
den Landkreis Cloppenburg konkretisiert die auf Landesebene formulierten Zielsetzungen
für das vorliegende Planungsgebiet. Generell sind die Mittelzentren des Landkreises
Cloppenburg (Cloppenburg und Friesoythe) entsprechend ihrer mittelzentralen
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Funktion als Standorte mit der Schwerpunktaufgabe Sicherung und Entwicklung von
Arbeitsstätten festgelegt.
Die im Süden verlaufende Emsteker Straße (L 836) ist als Hauptverkehrsstraße mit regionaler
Bedeutung dargestellt. Darüber hinaus hat diese Straße im Bereich des Plangebietes
die Kennzeichnung Regional Bedeutsamer Busverkehr. Regional bedeutsamer
Busverkehr dient der Erschließung der Fläche in dünn besiedelten Räumen und
der siedlungsnahen Erholungsschwerpunkte. Hierbei handelt es sich um regionale
Schnellverbindungen oder um besonders herausgehobene Linien, die einen regional
bedeutenden Erschließungs- und Anbindungseffekt haben. Durch die Aufnahme in die
zeichnerische Darstellung des RROP soll dokumentiert werden, dass die Buslinien unter
Berücksichtigung wirtschaftlicher Rahmenbedingungen wegen ihrer Bedeutung regional
gesichert, bezüglich der Ausstattung verbessert und durch weitere Fahrtenverbindung
noch attraktiver werden. Im Landkreis Cloppenburg gibt es insgesamt 13 Linien
dieser Kategorie. Im Süden des Plangebietes, auf der Emsteker Straße verläuft
die Linie Cloppenburg – Emstek – Cappeln – Vechta.
Innerhalb des Plangebietes ist eine kleine Fläche als Vorsorgegebiet für Forstwirtschaft
dargestellt. Um die Bedeutung des jeweiligen Gebietes zu erhalten, sind andere
Planungen und Maßnahmen so abzustimmen, dass eine Beeinträchtigung der jeweiligen
Zweckbestimmung möglichst ausgeschlossen wird.
An die Vorranggebiete ist somit keine strikte bzw. absolute Vereinbarungsforderung
geknüpft; deshalb hat ihre besondere Funktionsbestimmung nicht den Grundsätzlichen
Ausschluss entgegenstehender Nutzungsarten zur Folge. Die mit Vorsorge versehenen
Nutzungsart erhält aber einen hohen Stellenwert gegenüber konkurrierenden
Raumansprüchen in dem betreffenden Gebiet. Die Biotoptypenkartierung im November
2012 hat gezeigt, dass in dem im RROP als Vorsorgegebiet für Forstwirtschaft
dargestellten Bereich keine Gehölze oder ähnliche Strukturen vorhanden sind.
Das mit dem Bebauungsplan Nr. 125 verfolgte Planungsziel der Funktionsstärkung des
Mittelzentrums Cloppenburg durch bedarfsgerechte Festsetzung eines Gewerbegebietes
ist mit den Zielen des Regionalen Raumordnungsprogramms gem. § 1 Abs. 4
BauGB vereinbar und steht diesen nicht entgegen.
3.3 Vorbereitende und verbindliche Bauleitplanung
Im Flächennutzungsplan der Stadt Cloppenburg wird das Plangebiet insgesamt als
Fläche für die Landwirtschaft dargestellt.
Der Bebauungsplan Nr. 125 mit der Festsetzung eines Gewerbegebietes weicht vom
Flächennutzungsplan ab. Die erforderliche Flächennutzungsplanänderung wird im Parallelverfahren
durchgeführt
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 125 liegt derzeit keine verbindliche
Bauleitplanung vor. Im Westen grenzt der Bebauungsplan Nr. 64 „Gewerbegebiet Grave,
Emsteker Straße“ an das Plangebiet an.
4.0 ÖFFENTLICHE BELANGE
4.1 Belange von Natur und Landschaft
Zur Beurteilung der Belange des Umweltschutzes (§ 1 (6) Nr. 7 BauGB i.V.m. § 1a
BauGB) ist im Rahmen dieser Bauleitplanung eine Umweltprüfung durchzuführen. Ent-
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sprechend § 2 (4) BauGB und § 2a BauGB sind die ermittelten Umweltauswirkungen
im Umweltbericht zu beschreiben und zu bewerten (§ 2 (4) Satz 1 BauGB). „Wird eine
Umweltprüfung für das Plangebiet oder für Teile davon in einem Raumordnungs-, Flächennutzungs-
oder Bebauungsplanverfahren durchgeführt, soll die Umweltprüfung in
einem zeitlich nachfolgend oder gleichzeitig durchgeführten Bauleitplanverfahren auf
zusätzliche oder andere erhebliche Umweltweltauswirkungen beschränkt werden“
(§ 2 (4) Satz 5 BauGB).
Im Rahmen der Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 125 wurden detaillierte
Festsetzung zum erhalt vorhandener Grünstrukturen getroffen. Durch den teilweise
Erhalt des im Plangebiet befindlichen Gehölzbestandes und einer weiteren Eingrünung
kann eine verträgliche Einbindung des Gewerbegebietes in den Raum erzielt werden.
Der mit dem Planvorhaben verbundene Kompensationsbedarf wird teilweise innerhalb
des Plangebietes umgesetzt. Die verbleibenden Werteinheiten werden auf externen
Ausgleichsflächen (52. Flächennutzungsplanänderung der Stadt Cloppenburg, „Flächenpool
Staatsforsten“) über externe Ersatzmaßnahmen sichergestellt.
Der Umweltbericht ist, entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen, mit einer umfassenden
Beschreibung und Bewertung der voraussichtlichen Umweltauswirkungen
für das gesamte Planvorhaben ist als Teil II verbindlicher Bestandteil der Begründung
des Bebauungsplanes Nr. 125.
4.2 Belange des Denkmalschutzes
Im Rahmen der Bauleitplanung sind gem. § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB die Belange des
Denkmalschutzes und der Denkmalpflege zu beachten. Folglich wird nachrichtlich auf
die Meldepflicht von ur- und frühgeschichtlichen Bodenfunden im Zuge von Bauausführungen
mit folgendem Text hingewiesen: „Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten
ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können u.a. sein: Tongefäßscherben,
Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen u.
Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) gemacht werden, sind diese
gem. § 14 Abs. 1 des Nds. Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und
müssen dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege – Stützpunkt Oldenburg
– Archäologische Denkmalpflege oder der unteren Denkmalschutzbehörde der
Stadt Cloppenburg unverzüglich gemeldet werden. Meldepflichtig sind der Finder, der
Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellen sind gem.
§ 14 Abs. 2 des NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige unverändert
zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde
vorher die Fortsetzung der Arbeit gestattet.“
4.3 Altablagerungen
Im Rahmen des Altlastenprogramms des Landes Niedersachsen haben die Landkreise
gezielte Nachermittlungen über Altablagerungen innerhalb ihrer Grenzen durchgeführt
und entsprechendes Datenmaterial gesammelt. Dieses wurde vom damaligen Niedersächsischen
Landesamt für Wasser und Abfall (NLWA) (aktuell: Niedersächsischer
Landesbetrieb für Wasserwirtschaft, Küsten- und Naturschutz (NLWKN) bewertet.
Hiernach liegen im Plangebiet keine Altablagerungen vor. Sollten allerdings bei den
geplanten Bau- und Erdarbeiten Hinweise auf Altablagerungen zutage treten, so ist
unverzüglich die untere Bodenschutzbehörde zu benachrichtigen.
Grundsätzlich sind bei geplanten Baumaßnahmen oder Erdarbeiten die Vorschriften
des vorsorgenden Bodenschutzes zu beachten, d. h. jeder, der auf den Boden einwirkt,
hat sich so zu verhalten, dass schädliche Bodenveränderungen nicht hervorgerufen
werden. Grundstückseigentümer bzw. Nutzer sind verpflichtet, Maßnahmen zur
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Abwehr der von ihrem Grundstück drohenden schädlichen Bodenveränderung zu ergreifen
(Grundpflichten gem. § 4 BBodSchG).
4.4 Belange des Immissionsschutzes
Im Rahmen der Bauleitplanung sind die mit der Planung verbundenen, unterschiedlichen
Belange untereinander und miteinander zu koordinieren, so dass Konfliktsituationen
vermieden und die städtebauliche Ordnung sichergestellt wird. Demnach ist die
Beurteilung der Immissionssituation ein wesentlicher Bestandteil der Bauleitplanung.
Zu diesem Zweck wurde durch das Büro für Lärmschutz A. Jacobs, Papenburg, ein
Lärmschutzgutachten erarbeitet, in dem untersucht wurde, wie sich eine geplante gewerbliche
Nutzung auf die Umliegenden Nutzung auswirken würde bzw. welche Maßnahmen
ergriffen werden müssten, um ein konfliktfreies Nebeneinander unterschiedlicher
Nutzungen und Schutzansprüche zu gewährleisten.
Zur Begrenzung der schalltechnischen Auswirkungen der geplanten gewerblichen
Nutzungen auf die angrenzenden Nutzungen werden im Plangebiet entsprechend den
Empfehlungen des Schallgutachtens Emissionskontingente (LEK) festgesetzt.
Innerhalb der festgesetzten Gewerbegebiete sind nur Vorhaben (Betriebe und Anlagen)
zulässig, deren Geräusche die in der Planzeichnung angegebenen Emissionskontingente
(LEK) nach DIN 45691 weder tags (6:00 - 22:00 Uhr) noch nachts (22:00 -
6:00 Uhr) überschreiten. Im baurechtlichen oder immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren
ist die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens (Betrieb
oder Anlage) zu prüfen. Die Prüfung der Einhaltung erfolgt nach DIN 45691, Abschnitt
5. Für ein Vorhaben ist somit zu überprüfen, ob die für das Betriebsgrundstück zugeordneten
Emissionskontingente, durch die gemäß TA-Lärm berechneten Beurteilungspegel
sämtlicher vom Vorhaben ausgehenden Geräusche an den benachbarten Immissionsorten
eingehalten werden.
Das vollständige Gutachten ist der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 als Anlage
beigefügt.
5.0 INHALT DES BEBAUUNGSPLANES
5.1 Art der baulichen Nutzung
Innerhalb des Plangebietes werden entsprechend den unter ANLASS UND ZIEL DER
PLANUNG erläuterten Planungsziele zur Entwicklung eines Gewerbegebietes ausschließlich
Gewerbegebiete gem. § 8 BauNVO festgesetzt.
Zum Schutz der Cloppenburger Innenstadt und zur planerischen Schaffung eines neuen
Gewerbegebietes sind Einzelhandelsbetriebe als Gewerbebetriebe aller Art mit über
100 m² Verkaufsfläche mit den zentren- / nahversorgungsrelevanten Einzelsortimenten
der Sortimentsliste der Stadt Cloppenburg nicht zulässig (die Sortimentslisten
sind den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu entnehmen). Die Stadt Cloppenburg
beabsichtigt durch diese Beschränkung eine Streuung von Einzelhandelsbetrieben über
das gesamte Stadtgebiet zu vermeiden und die Ansiedlung und Entwicklung von
Einzelhandelsbetrieben auf die Innenstadt und den Haupteinkaufsbereich der Emsteker
Straße, im Umfeld des famila-Marktes zu konzentrieren.
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Darüber hinaus werden selbständige, gewerbliche Werbeanlagen, die nicht dem genehmigten
Nutzungszweck des Grundstücks dienen ausgeschlossen, um zu verhindern,
dass es zu städtebaulichen bzw. optischen Fehlentwicklungen kommt.
Neben dem Ausschluss der genannten Einzelhandelsbetriebe sind ebenfalls gebietsuntypische
und ggf. störende Nutzungen wie Anlagen für kirchliche und kulturelle, sozial
und gesundheitliche Zwecke gem. § 8 (3) Nr. 2 BauNVO sowie Vergnügungsstätten
gem. § 8 (3) Nr. 3 BauNVO unzulässig, da sich diese nicht in die angestrebte Gebietsstruktur
einfügen würden.
5.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird u. a. über die Festsetzung einer Grundflächenzahl
(GRZ) gem. § 16 (2) Nr. 1 BauNVO bestimmt. Zur Schaffung der Voraussetzungen
für einen möglichst optimalen Ausnutzungsgrad der angebotenen Gewerbeflächen
wird die GRZ im Plangebiet mit 0,8 und die Geschossflächenzahl mit 1,6 festgesetzt.
Zur Vermeidung von strukturuntypischen Höhenentwicklungen, um eine wirtschaftliche
Nutzung der Gewerbegebietsflächen zu ermöglichen und eine flexible Gestaltung zu
gewährleisten wird eine maximal zweigeschossige Bebauung festgesetzt (§ 20 BauN-
VO).
5.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
Zur Schaffung von bedarfsgerechten Entwicklungsmöglichkeiten für eine gewerbetypische
Gebäudestruktur wird im Plangebiet eine abweichende Bauweise (a) gem. § 22
(4) BauNVO festgesetzt. Demnach sind Gebäude zulässig wie in der offenen Bauweise
(o) gem. § 22 (2) BauNVO, jedoch ohne Längenbegrenzung von 50 m. Die einzelnen
Grenzabstände regeln sich nach der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO).
Die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden im Bebauungsplan
durch die Festsetzung der Baugrenzen gem. § 23 (1) BauNVO so dimensioniert,
dass den künftigen Gewerbebetrieben ein flexibler Gestaltungsspielraum für eine
intensive Flächennutzung bereitgestellt wird.
Im Bereich entlang der Emsteker Straße sind entsprechend den Vorgaben des § 24
des Niedersächsischen Straßengesetzes (NStrG) in einem Abstand von bis zu
20,00 m, ausgehend von der Fahrbahnkante, Hochbauten jeder Art sowie Aufschüttungen
und Abgrabungen größeren Umfangs nicht zulässig. Dies wird durch die Festsetzung
der Baugrenze in diesen Bereichen gewährleistet. Der 20,00 m Abstand der
Baugrenze bezieht sich nicht auf die heutige Fahrbahnkante, sondern berücksichtigt
die neue Ausbauplanung des Anschlusses des Gewerbegebietes an die Emsteker
Straße.
Zum Schutz der am östlichen Randbereich vorgesehenen Gehölzstrukturen erfolgt die
Festlegung der Baugrenzen jeweils in einem Abstand von 5,00 m zu diesen Flächen.
An der Westseite wird zu den bestehenden Gehölzstrukturen im Südwesten und den
zu ergänzenden Gehölzstrukturen im Westen ein Abstand von 3,00 m festgesetzt. Der
Abstand der überbaubaren Flächen zu der Hauptzufahrt des Plangebietes (Planstraße
A) wird mit 5,00 m festgesetzt, um so einen großzügigen Eingansbereich in das neue
Gewerbegebiet zu schaffen. In allen anderen Bereichen werden die Baugrenzen mit
einem Abstand von 3,00 m zu den öffentlichen Straßenverkehrsflächen festgesetzt.
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5.4 Verkehrsflächen
Der im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gelegene Abschnitt der Emsteker Straße
sowie die für die weitergehende Erschließung des Plangebietes vorgesehenen
Straßen (Planstraßen) werden im Bebauungsplan Nr. 125 als Straßenverkehrsflächen
gem. § 9 (1) Nr. 11 BauGB festgesetzt.
Der Neuanschluss der Planstraße A im südlichen Plangebietsbereich an die Emsteker
Straße erfolgt in Abstimmung mit der Niedersächsischen Landesbehörde für Straßenbau
und Verkehr - Geschäftsbereich Lingen (NLStBV-LIN). Im Zuge der Ausführungsplanung
zu dieser Straße ist zwischen dem Planungsträger und der NLStBV-LIN eine
Vereinbarung gem. § 34 und § 35 des Niedersächsischen Straßengesetztes abzuschließen.
Für die Planstraße A werden Gesamtbreiten von 20,50 m bzw. 17,00 m und für die
Planstraße B eine Gesamtbreite von 12,00 m festgelegt, wodurch die Unterbringung
der notwendigen Erschließungsanlagen (z.B. Fahrbahn, Parkflächen, Trassen für Versorgungsleitungen)
ermöglicht wird.
5.4.1 Einfahrtsbereich, Ein- und Ausfahrtsverbot
Entlang des im Plangebiet befindlichen Abschnitts der Emsteker Straße (L 836) ist eine
direkte Erschließung der Grundstücksflächen gem. § 24 NStrG aus Gründen der Verkehrssicherheit
nicht zulässig, weshalb entlang der L 836 die Festsetzung von Bereichen
ohne Ein- und Ausfahrt gem. § 9 (1) Nr. 11 BauGB erfolgt.
Zwei bestehende Zufahrten (Emsteker Straße 133 und 137) werden durch die Festsetzung
von Einfahrtsbereichen gesichert. Gemäß § 9 Abs. 2 BauGB wird bestimmt, dass
eine Ausweitung der gewerblichen Nutzungen (GE i. S. des § 8 BauNVO) für die
Grundstücke Emsteker Straße 133 und 137 über die straßenrechtliche Sondernutzungserlaubnis
hinaus nur zulässig ist, wenn die verkehrliche Anbindung über die gewerbliche
Planstraße A erfolgt.
5.5 Öffentliche Grünfläche
Zur Eingrünung des geplanten Gewerbeareals wird am östlichen Rand eine 10,00 m
breite, zweigeteilte private Grünfläche gem. § 9 (1) Nr. 15 BauGB festgesetzt. Entsprechend
der für den betreffenden Bereich bestehende planerischen Zielsetzungen zum
Anpflanzen von Gehölzstrukturen soll die dem Gewerbegebiet zugewandten 5,00 m
breiten Grünfläche nach Maßgabe des Umweltberichts Umweltbericht bepflanzt werden.
Die östliche 5,00 m breite Hälfte der privaten Grünfläche dient als Räumstreifen
für das östlich angrenzende Gewässer. Der Räumstreifen ist von jeglicher Bebauung
und Bepflanzung freizuhalten, die einer ordnungsgemäßen Räumung des angrenzenden
Gewässers (Gewässer III: Ordnung) entgegenstehen.
5.6 Wasserflächen und Flächen für die Wasserwirtschaft, den Hochwasserschutz
und die Regelung des Wasserabflusses
Die innerhalb des Plangebietes vorhandenen Gewässer werden als Wasserflächen
festgesetzt und somit in ihrem jetzigen Umfang gesichert. Der am östlichen Plangebietsrand
verlaufende Graben übernimmt für das Gebiet eine wichtige Entwässerungsfunktion.
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5.7 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen
Zur Eingrünung des geplanten Gewerbeareals wird am östlichen Rand eine 10,00 m
breite, zweigeteilte private Grünfläche gem. § 9 (1) Nr. 15 BauGB festgesetzt. Die
westliche Hälfe dieser Fläche wird durch die Festsetzung einer Flächen zum Anpflanzen
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gem. § 9 (1) Nr. 25a
BauGB überlagert. Innerhalb dieser Fläche sind heimische, standortgerechte Gehölzpflanzungen
nach Maßgabe des Umweltberichts zum Bebauungsplan Nr. 125 anzulegen
und auf Dauer zu erhalten. Die Anpflanzungen sind in der auf die Fertigstellung
der baulichen Maßnahmen folgenden Pflanzperiode durchzuführen.
5.8 Umgrenzung von Flächen mit Bindungen zur Bepflanzung und für die Erhaltung
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Als weitere grünordnerische Maßnahme zugunsten einer behutsamen Ausweitung der
gewerblichen Nutzung werden im Plangebiet, vornehmlich in den Randbereichen vorhandene
Gehölzstrukturen aufgrund ihrer orts- und landschaftsbildprägenden Wirkung
sowie ihrer ökologischen Funktion in ihrem Bestand erhalten. Die betreffenden Bereiche
werden entsprechend als Fläche mit der Bindung zu Bepflanzung und für die Erhaltung
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gem. § 9 (1) Nr. 25b
BauGB festgesetzt. Die Gehölze sind zu pflegen, zu entwickeln, auf Dauer zu erhalten
und durch heimische, standortgerechte Gehölzpflanzungen nach Maßgabe des Umweltberichts
zum Bebauungsplan Nr. 125 zu ergänzen. Wobei sich die Ergänzung vornehmlich
auf die im Westen festgesetzte Fläche bezieht, da diese in dem festgesetzten
Umfang noch nicht existiert. Im Bereich des Gebäudes Emsteker Straße 133 sind
bereits Gehölzstrukturen entlang der Plangebietsgrenze vorhanden, die Strukturen sollen
gesichert und durch Neuanpflanzungen entlang der westlichen Plangebietsgrenze
ergänzt werden, so dass ein geschlossener Grüngürtel zwischen dem Gewerbegebiet
Grave und dem neuen Gewerbegebiet entseht. Abgänge oder Beseitigungen von vorhandenen
Gehölzen sind adäquat zu kompensieren.
6.0 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
Das unverwechselbare, eigenständige Ortsbild bebauter Räume wird über vielfältige
Gestaltungselemente geprägt. Neben der Gestaltung von Straßen, Wegen und Plätzen
prägt die Architektur einzelner Gebäude und Gebäudeelemente das physische Erscheinungsbild
eines Ortes. Planerische Aufgabe ist es, über örtliche Bauvorschriften
den ablesbaren Ortsbildcharakter bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen
und so gestalterische Fehlentwicklungen zu vermeiden.
Der Bereich des Plangebietes wird durch gewerbliche Bebauungsstrukturen und landwirtschaftliche
Flächen gekennzeichnet.
Da die Emsteker Straße eine der Hauptzufahrtsstraßen der Stadt Cloppenburg darstellt
und über diese Straße viele Menschen in die Stadt kommen bzw. die Stadt durch
diese Straße passieren, möchte die Stadt dafür sorgen, dass das Gewerbegebiet entlang
der Emsteker Straße eine gestalterischen Rahmen erhält. Aus diesem Grund hat
sich Stadt Cloppenburg dazu entschlossen, im Rahmen des Bebauungsplanes Nr.
125, örtliche Bauvorschriften zu definieren, welche die Gestaltung der Werbeanlagen
regeln.
Durch die örtlichen Bauvorschriften sollen unter anderem freistehende Schriftzüge auf
Dächern und Fassaden ausgeschlossen, sowie ein „Fahnenwald“ und überdimensio-
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nierte Werbeanlagen vermieden werden. Ziel ist es einen Gestaltungsrahmen zu definieren
und negative oder sogar störende Einflüsse innerhalb des Plangebiets auszuschließen.
7.0 VERKEHRLICHE UND TECHNISCHE INFRASTRUKTUR
�� Äußere Erschließung
Die Anbindung des Planungsgebietes an das übergeordnete Verkehrsnetz erfolgt
über die Emsteker Straße - Landesstraße L 836.
�� Gas- und Stromversorgung
Die Gasversorgung und die Versorgung mit elektrischer Energie erfolgt durch den
Anschluss an die Versorgernetze der Energieversorgung Weser-Ems (EWE).
�� Schmutz- und Abwasserentsorgung
Die Schmutz- und Abwasserentsorgung erfolgt durch den Anschluss an das zu erweiternde
Abwassernetz.
�� Wasserversorgung
Die Wasserversorgung des Plangebietes erfolgt über das vorhandene Versorgungssystem
des Oldenburgisch-Ostfriesischen Wasserverbandes (OOWV).
�� Abfallbeseitigung
Die Abfallentsorgung wird vom Landkreis Cloppenburg durchgeführt.
�� Oberflächenentwässerung
Langfristig soll nördlich des Plangebietes, an der Soeste ein größeres Regenrückhaltebecken,
für den gesamten östlichen Stadtbereich zwischen Emsteker Straße
im Süden, der B 72 im Norden und der Grenze zu Emstek (ggf. darüber hinaus in
Abstimmung mit der Gemeinde Emstek) hergestellt werden. Bis diese Entwässerungsplanung
erstellt und mit allen Beteiligten abgestimmt ist, erfolgt die Oberflächenentwässerung
über eine vorläufige Regenrückhaltung, in Form eines provisorischen
Regenrückhaltebeckens innerhalb des Plangebietes. Das Wasser wird in
dem Regenrückhaltebecken gesammelt und gedrosselt an den östlich des Plangebietes
verlaufenden Graben abgegeben. Von dort wird das Wasser dann weiter in
Richtung Soeste abgeleitet. Die Herstellung des Regenrückhaltebeckens wird im
Rahmen eigenes Bauantrages geregelt.
�� Fernmeldetechnische Versorgung
Die fernmeldetechnische Versorgung des Plangebietes erfolgt über verschiedene
Telekommunikationsanbieter.
�� Brandschutz
Die Löschwasserversorgung des Plangebietes wird entsprechend den jeweiligen
Anforderungen sichergestellt.
Planungsbüro Diekmann & Mosebach – Oldenburger Straße 86 – 26180 Rastede

Stadt Cloppenburg: Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 10
VERFAHRENSGRUNDLAGEN/-ÜBERSICHT/-VERMERKE
Rechtsgrundlagen
Dem Bebauungsplan liegen zugrunde (in der jeweils aktuellen Fassung):
�� BauGB (Baugesetzbuch),
�� BauNVO (Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke: Baunutzungsverordnung
1990),
�� PlanzV (Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die
Darstellung des Planinhaltes: Planzeichenverordnung),
�� NBauO (Niedersächsische Bauordnung),
�� NAGBNatSchG (Nieders. Ausführungsgesetz z. Bundesnaturschutzgesetz),
�� BNatSchG (Bundesnaturschutzgesetz),
�� NKomVG (Nieders. Kommunalverfassungsgesetz).
Verfahrensübersicht
Aufstellungsbeschluss
Der Rat der Stadt Cloppenburg hat in seiner Sitzung am .......................... gem.
§ 2 BauGB den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 125 mit örtlichen
Bauvorschriften gefasst.
Frühzeitige Beteiligung der Bürger und Behörden
Die frühzeitige Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung gem. § 3 Abs. 1 BauGB
(öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung
der Bürger) erfolgten am ........................... Die Bekanntmachung hierzu erfolgte am
........................... Die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4
Abs. 1 BauGB fand im Rahmen eines Scoping-Termins am .......................... statt. Die
Bekanntmachung hierzu erfolgte am ...........................
Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden
Die Begründung hat gem. § 3 Abs. 2 BauGB vom .......................... bis zum
.......................... zusammen mit der Planzeichnung öffentlich ausgelegen. Die Bekanntmachung
hierzu erfolgte am .......................... durch Hinweis in der Tagesspresse.
Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte vom
.......................... bis zum ...........................
Cloppenburg, ..........................
Bürgermeister
Planungsbüro Diekmann & Mosebach – Oldenburger Straße 86 – 26180 Rastede

Stadt Cloppenburg: Begründung zum Bebauungsplan Nr. 125 11
Planverfasser
Die Ausarbeitung des Bebauungsplanes Nr. 125 erfolgte im Auftrag der Stadt Cloppenburg
vom Planungsbüro:
Diekmann
Mosebach
Regionalplanung
Stadt- und Landschaftsplanung
Entwicklungs- und Projektmanagement
Oldenburger Straße 86· 26180 Rastede
Telefon (0 44 02) 91 16-30
Telefax (0 44 02) 91 16-40
&
Dipl.-Ing. Olaf Mosebach
(Planverfasser)
Planungsbüro Diekmann & Mosebach – Oldenburger Straße 86 – 26180 Rastede