Bebauungsplan Nr. 25 „Bahnhofstraße“ - Stadt Cloppenburg

STADT 

CLOPPENBURG 

Bebauungsplan Nr. 25 

„Bahnhofstraße“ 

BEGRÜNDUNG 

Stadt Cloppenburg Sevelter Straße 8 

49661 Cloppenburg 

Tel.: (04471) 185-0 

Fax: (04471) 185-311 

Öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB vom 23.05.2013 bis 24.06.2013

Begründung 

Bebauungsplan Nr. 25 „Bahnhofstraße“ 

Inhaltsverzeichnis 

I. Planungsgrundlagen 4 

1. Aufstellungsbeschluss 4 

2. Planungsraum 4 

3. Planerische Vorgaben 4 

II. Bestandsstrukturen 7 

III. Planungsanlass und Planungsziel 8 

IV. Inhalte des Bebauungsplanes 9 

1. Art und Maß der baulichen Nutzung 9 

2. Verkehrsflächen 16 

3. Immissionsschutz 18 

4. Grünflächen 19 

5. Ver- und Entsorgung, Erschließung 20 

6. Städtebauliche Übersichtsdaten 21 

7. Hinweise/Nachrichtliche Übernahme 22 

8. Örtliche Bauvorschriften über Gestaltung 22 

9. Altablagerungen, Altlasten, Altlastenverdachtsfläche und 

Altstandorte 24 

V. Umweltbericht 24 

1. Einleitung 24 

1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplanes 24 

1.2 Ziele des Umweltschutzes gem. Fachgesetzen und Fachplänen 24 

2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 25 

2.1 Bestandsaufnahme und Bewertung 25 

2.1.1 Schutzgut Mensch 25 

2.1.2 Schutzgut Tiere und Pflanzen 26 

2.1.3 Schutzgut Boden 26 

2.1.4 Schutzgut Wasser 26 

2.1.5 Schutzgut Klima und Luft 27 

2.1.6 Schutzgut Landschaft 27 

2.1.7 Schutzgut Kultur und Sachgüter 27 

2.1.8 Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 27 

2.2 Prognose zur Entwicklung des Umweltzustandes 28 

2.2.1 Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der 

Planung 28 

2.2.2 Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung 28 

2.3 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und 

zum Ausgleich nachteiliger Umweltauswirkungen 28 

2.3.1 Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung nachteiliger 

Auswirkungen 28 

3. Zusätzliche Angaben 28 

3.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung 28 

2

Begründung 


3.2 Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung 29 

3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung 29 

VI. Bodenordnung/Soziale Maßnahmen 29 

VII. Kosten der Durchführung 29 

VIII. Verfahrensvermerke 29 

3

Begründung 


I. Planungsgrundlagen 

1. Aufstellungsbeschluss 

Der Rat der Stadt Cloppenburg hat in seiner Sitzung am 28.09.2009 beschlossen, 

den Bebauungsplan Nr. 25 „Bahnhofstraße“ aus dem Jahre 1988 neu aufzustellen. 

Darüber hinaus soll der Eckbereich der Bahnhofstraße/Ladestraße in den Geltungsbereich 

mit einbezogen werden. Dieser Teilbereich befindet sich im Bebauungsplan 

Nr. 51 „Bürgerpark“ aus dem Jahre 1980. 

2. Planungsraum 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 25 „Bahnhofstraße“ wird 

- im Norden durch die Museumstraße/Schulstraße, 

- im Osten durch den Eisenbahnweg/Fußweg östlich des CAG, 

- im Süden durch die Emsteker Straße und 

- im Westen durch den Pingel-Anton-Platz 

begrenzt. 

Die genaue Lage ist aus dem Übersichtsplan auf dem Deckblatt dieser Begründung 

zu ersehen. Durch das Planzeichen „Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des 

Bebauungsplanes“ ist das Plangebiet über den Bebauungsplan kenntlich gemacht. 

3. Planerische Vorgaben 

Bauleitplanung der Stadt Cloppenburg 

Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Cloppenburg aus dem Jahre 

1983 einschließlich der wirksamen Änderungen stellt den Geltungsbereich als 

„Gemischte Bauflächen (M)“ und Wohnbauflächen (W) dar. Weitere Teilbereiche 

werden als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule“ und „Turnhalle“ 

sowie „Kirche“ dargestellt. 

4

Begründung 


Abbildung: Auszug aus der FNP-Zusammenfassung vom 10.09.2008 

Raumordnung 

Die Ziele des Landesraumordnungsprogramms (LROP) und des Regionalen Raumordnungsprogramms 

für den Landkreis Cloppenburg (RROP) sind gemäß § 1 Abs. 

4 BauGB (Anpassungspflicht) bei der vorliegenden Änderung des Bebauungsplanes 

zu berücksichtigen und zu beachten. 

Der Stadt Cloppenburg ist im Regionalen Raumordnungsprogramm für den Landkreis 

Cloppenburg (RROP) die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Als 

Mittelzentrum hat Cloppenburg damit die Aufgabe, einen Schwerpunkt für die Sicherung 

und Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten sowie Versorgungseinrichtungen, 

Dienstleistungen und Schulen vorzuhalten. In Mittelzentren ist durch 

geeignete Maßnahmen des Städtebaues für ein entsprechend umfangreiches Angebot 

an Wohnungen, Geschäften, Dienstleistungen und öffentliche Einrichtungen, 

insbesondere auch in innerstädtischen Lagen, zu sorgen. Die regionalplanerischen 

Vorgaben werden durch die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 25 „Bahnhofstraße“ 

in besonderer Weise berücksichtigt. 

Die Prüfung hat ergeben, dass raumordnerische und landesplanerische Belange, die 

für den Geltungsbereich relevant sind, mit den Inhalten des Bebauungsplanes in 

Einklang stehen. 

Weitere raumordnerische und/oder landesplanerische Ziele und Inhalte liegen für 

das Plangebiet nicht vor. 

Einzelhandelskonzept 

Von der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Köln, wurde im 

Auftrage der Stadt Cloppenburg 1998 ein Einzelhandelsgutachten erarbeitet. Dieses 

Einzelhandelsgutachten wurde im November 2006 fortgeschrieben. 

5

Begründung 


Die Stadt Cloppenburg hat sich in ihrem Einzelhandelskonzept und der städtebaulichen 

Rahmenplanung Innenstadt nachfolgende Zielsetzungen zu eigen gemacht: 

Die Sicherung und Entwicklung der Cloppenburger Innenstadt als zentraler Einkaufsbereich 

und Einzelhandelsschwerpunkt von örtlicher und überörtlicher Bedeutung 

genießt auch in Zukunft oberste Priorität. Innenstadtrelevante Sortimente sollen 

möglichst im Stadtzentrum und möglichst nahe an diesem angegliedert werden. 

Die Einkaufs- und Aufenthaltsqualität soll damit ausgebaut werden, das vorhandene 

Einkaufs- und Geschäftszentrum der Innenstadt soll weiter entwickelt und ergänzt 

werden. 

Die Emsteker Straße hat als Verbindungsachse zwischen dem innenstädtischen 

Hauptgeschäftsbereich und dem Famila-Standort eine wichtige Funktion zum Zusammenwachsen 

dieser beiden Standorte. Eine bandartige kerngebietstypische 

Entwicklung an der Emsteker Straße vom Pingel-Anton-Platz bis zur Bahnlinie soll 

mit dieser Planung unterstützt werden. Den bestehenden Einzelhandelsunternehmen 

soll eine angemessene Eigenentwicklung zur Bestandssicherung eingeräumt und 

damit die bauliche Struktur dieses Geschäftsbereiches verbessert werden. Diese Betriebe 

sollen durch die Ansiedlung kleiner und mittlerer Gewerbebetriebe sowie 

Dienstleistungsunternehmen ergänzt werden. Dieser Bereich soll also einer kerngebietstypischen 

Nutzung zugeführt werden. 

Weitere Planungsziele, die sich aus übergeordneten Planungen, wie z. B. Verkehrsentwicklungsplanung, 

Vergnügungsstättenkonzept, etc. ableiten, sind in dem Bebauungsplan 

eingeflossen. 

Anschlussplanungen 

Der Bebauungsplan Nr. 25 liegt im südöstlichen Teilbereich des zentralen Stadtgefüges. 

Im näheren Einwirkungsbereich dieses Bebauungsplanes schließen sich folgende 

Nutzungen an: 

 

 

 

 

 

Im Nordwesten im Eckbereich Pingel-Anton-Platz/Hagenstraße ein Kerngebiet 

gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 16 I „Nördlich Bahnhofstraße/Hagenstraße“, 

rechtsverbindlich seit 2006. 

Im Norden an der Museumsstraße ein Mischgebiet sowie Allgemeines Wohngebiet 

gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 16 „Hagenstraße“, 


Im Norden entlang der Schulstraße ein bebautes Wohngebiet gemäß den Festsetzungen 

des Bebauungsplanes Nr. 44 II „Nördlich Jammertal/Westlich Eisenbahnstraße“, 


Im Nordosten und Osten das Gebiet der Bebauungspläne Nr. 07 „Jammertal II“ 

und Nr. 07 „Jammertal“ – Teiländerung – mit Allgemeinen Wohngebieten, 

Mischgebieten und den Gemeinbedarfsflächen „Turnhalle“ und „Grundschule 

St. Augustinus“, rechtsverbindlich seit 1984 und 1980. 

Im Südosten der Bebauungsplan Nr. 75 „Kulturbahnhof“, zurzeit im Verfahren. 

6

Begründung 


 

Im Südwesten ein überwiegend bebautes, gemischt genutztes Teilgebiet des alten 

Bebauungsplanes Nr. 34 und des Bebauungsplanes Nr. 19 „Friedrich- 

Pieper-Straße“ mit einem Kern- und Mischgebiet, rechtsverbindlich seit 2002. 

II. 

Bestandsstrukturen 

Bebauungsstruktur 

Innerhalb des Plangebietes befinden sich eine Reihe von öffentlichen Einrichtungen, 

u. a. südlich der Museumstraße/Schulstraße, die Berufsbildende Schule I (BBS 

I) mit Dreifeldsporthalle, Clemens-August-Gymnasium (CAG) und das ehemalige 

Finanzamt, welches heute vom CAG und der Fachhochschule Vechta mit genutzt 

wird. Im südlichen Teil der Bahnhofstraße befinden sich u. a. die Polizei und die St. 

– Augustinus-Kirche mit einem Kindergarten sowie einer Kinderkrippe. 

Die vorhandene Bausubstanz der öffentlichen Gebäude stammt aus verschiedenen 

Jahrzehnten. Zu den ältesten Gebäuden zählen das Gebäude des ehemaligen Bildungswerkes 

(1908), Bahnhofstraße 41, der schlossartige Bau des Clemens- 

August-Gymnasiums mit Wohnhaus (1914-1917) und Anbauten (1931), Bahnhofstraße 

53 und 55, und das ehemalige Finanzamtsgebäude, Bahnhofstraße 57 (1939). 

Später errichtet wurden die Gebäude der Berufsbildenden Schule I, Museumstraße 

14-16 (1956), die ehemalige AOK, Museumstraße 8-10 (1962) und die Dreifeldhalle, 

Bahnhofstraße 43 (1984/85). Ab 1970 erhielten das CAG und die BBS I noch 

einige Erweiterungsbauten. Die Schulgebäude sind meist über 50 m lang und überwiegend 

zwei- bis viergeschossig erstellt, kleinere Anbauten sowie die Dreifeldsporthalle 

sind eingeschossig. Als Dachform ist das Flach-, Walm- und Satteldach 

vorhanden. Die Grundstücke weisen insgesamt eine geringe Nutzung auf. 

An diesen Schulgebäuden schließt sich nördlich der Bahnhofstraße ein überwiegend 

mit zwei- und dreigeschossigen Häusern ein bebautes Wohngebiet an. Diese 

Wohngebäude sind Anfang des 19. Jahrhundert entstanden und prägen heute im 

Wesentlichen als Ensemble das Stadtbild. Eine Reihe dieser Wohngebäude und das 

CAG unterliegen dem Denkmalschutz. 

Im Bereich zwischen Bahnhofstraße und Emsteker Straße stammen die ältesten 

Gebäude aus den Jahren von 1905 bis 1936. Die spätere Bebauung ist überwiegend 

in den Jahren 1950 bis 1984 entstanden. Sie weist bis zu drei Vollgeschosse auf, ist 

vorwiegend in offener, im westlichen Teil aber auch in geschlossener bzw. halboffener 

Bauweise als Putz- und Verblenderbau erstellt. Als Dachformen sind bei kleineren 

Gebäuden das Sattel- und Walmdach, bei den größeren Gebäuden im östlichen 

Teil des Gebietes das Flachdach vorhanden. Einige Grundstücke entlang der 

Emsteker Straße sind heute noch unbebaut. Neben der Wohnnutzung sind in diesem 

Bereich auch umfangreiche gewerbliche Nutzungen bzw. Dienstleistungen vorhanden. 

Straßen- und Landschaftsbild 

Das vorhandene Straßenbild vermittelt den Eindruck von Ordnung, unterstützt 

durch eine gereihte Gebäudeanordnung und geradem Straßenverlauf. Im westlichen 

Teil zwischen Bahnhofstraße und Emsteker Straße sind die Gebäude größtenteils 

bis unmittelbar an die straßenseitigen Grundstücksgrenzen errichtet. Die Gebäude 

stehen hier traufseitig zur Straße. Im übrigen Teilbereich sind die Gebäude mit Ab- 

7

Begründung 


stand zur Straßen in unterschiedlicher Tiefe mit Giebel- oder Traufstellung errichtet. 

Im mittleren und nordöstlichen Plangebiet geben die großflächigen Bauten der 

Schulen (CAG und BBS I) mit der Dreifeldsporthalle und die Polizei sowie die St.- 

Augustinus-Kirche mit Kindergarten und Kinderkrippe die gestalterischen Elemente 

in diesem Bereich vor. 

Die verhältnismäßig großflächigen Freiräume auf den teilweise sehr großen Grundstücksflächen 

lassen die Massivität der einzelnen Gebäude visuell nicht zu sehr in 

Erscheinung treten und heben dadurch die Gestaltungselemente deutlicher hervor. 

Der erhaltenswerte Baumbestand unterstützt diese Wirkung. 

Der älteste Gebäudebestand innerhalb des Plangebietes befindet sich an der nördlichen 

Bahnhofstraße. An verschiedenen Gebäuden sind Strukturen aus historischer 

Zeit erkennbar. Es sind teilweise erhaltenswerte Gebäude, die in traditioneller Weise 

das Stadtbild mit bestimmen und prägen und denen außerdem geschichtliche, 

künstlerische, wissenschaftliche oder städtebauliche Bedeutungen zukommen. So 

ist z. B. als ein städtebaulich bedeutendes Bauwerk und stadt- und baugeschichtliches 

Dokument der repräsentative, schlossartige Bau des CAG anzusehen. Er ist ein 

Orientierungs- und Identifikationspunkt im Plangebiet sowie innerhalb der Stadt. 

Weitere für das Stadtbild wertvolle und prägende Gebäude sind auch die Wohnhäuser 

Bahnhofstraße 35 bis 41, 55 und 59. Diese sog. Bürgervillen sind aufgrund ihrer 

Ensemblewirkung und als wesentliches erhaltenswertes Einzelgebäude unter 

Denkmalschutz gestellt worden. Weitere erhaltenswerte Gebäude sind im Plangebiet 

vorhanden, die trotz verschiedener Anbauten ihren Gestaltungswert erhalten 

haben. 

Bis auf einige Ausnahmen im südlichen Bereich zwischen der Bahnhofstraße und 

Emsteker Straße ist das gesamte Plangebiet orts- und landschaftsgerecht durchgrünt. 

Mehrere Baumreihen, Baumgruppen und Einzelbäume sind entlang der Museum- 

und Schulstraße und auf den Schulflächen sowie die Baumallee mit Kastanien 

an der Bahnhofstraße zum CAG-Gebäude als erhaltenswerter Baumbestand 

vorhanden. 

III. 

Planungsanlass und Planungsziel 

Die Stadt Cloppenburg verfolgt das städtebauliche Ziel, die Einkaufsachse Innenstadt/Emsteker 

Straße, wie im Einzelhandelsgutachten der Stadt Cloppenburg beschrieben, 

zu stärken. Neben der Innenstadt und dem Bereich der erweiterten Innenstadt 

übernimmt der Einkaufsbereich Emsteker Straße wichtige Versorgungsaufgaben 

für die Bevölkerung der Stadt bzw. des übergemeindlichen Einzugsbereiches. 

Der Bereich der Emsteker Straße und südlich Bahnhofstraße dient als Bindeglied 

der Innenstadt und dem Handel im Umfeld des Bahnüberganges. Dieser mit 

städtebaulicher Neuausrichtung zu versehene Einzelhandelsbereich (Kerngebiet 

statt Mischgebiet) soll durch die Ansiedlung kleinerer und mittlerer Betriebe sowie 

Dienstleistungsunternehmen ergänzt werden, um einerseits den bestehenden Unternehmen 

eine verbesserte Eigenentwicklung zur Bestandssicherung zu ermöglichen 

und andererseits die bauliche Struktur des Geschäftsbereiches zu verbessern. 

8

Begründung 


Ein weiteres Planungsziel ist die Sicherung und Förderung von Wohnen in innenstadtnahen 

Bereichen. Es wird das Ziel verfolgt, Wohnen in der Innenstadt zu ermöglichen 

und Rahmenbedingungen vorzugeben, die das Wohnen attraktiv gestalten 

und für angemessene Wohn- und Lebensverhältnisse sorgen. Gemeint sind sowohl 

das betriebsbezogene Wohnen als auch das allgemeine Wohnen, welches im 

Kerngebiet ab dem 1. Obergeschoß und dem Mischgebiet gleichberechtigt neben 

der gewerblichen Nutzung ermöglicht werden soll. 

Nachdem das Land Niedersachsen entschieden hat, den Polizeistandort Cloppenburg-Vechta 

nach Cloppenburg zu holen, gilt es nun, diesen Standort an der Bahnhofstraße 

planungsrechtlich zu sichern und darüber hinaus Entwicklungsmöglichkeiten 

zu fördern. Nachdem die Polizeiinspektion Cloppenburg – Vechta sich durch 

den Ankauf des Grundstücks an der Bahnhofstraße den Standort gesichert hat, werden 

zurzeit Bebauungskonzepte entwickelt. Die Polizeiinspektion Cloppenburg – 

Vechta benötigt für die Unterbringung von Organisationseinheiten der Polizei weitere 

Räumlichkeiten an diesen zentralen Standort. Um den Zusatzbedarf decken zu 

können, sieht die Planung einen Anbau auf der Fläche des heutigen Parkplatzes sowie 

eine Aufstockung des vorhandenen Gebäudes entlang der Bahnhofstraße vor. 

Weiterhin ergibt sich durch einige bauliche Veränderungen im Bereich der Bahnhofstraße, 

des Pingel-Anton-Platzes, der Museumstraße und der Emsteker Straße 

ein städtebaulicher Handlungsbedarf, um die Entwicklung steuernd zu begleiten. 

Weitere wesentliche Planungsziele sind u. a.: 

Gewährleistung einer optimalen Ortsgestaltung durch Anlehnung an den vorhandenen, 

sich prägend auf den Planbereich und seiner Umgebung auswirkenden 

Bestand, insbesondere hinsichtlich der Geschossigkeit, der First-, Trauf- und 

Gebäudehöhen. 

Berücksichtigung ortsbildprägender sowie landschaftspflegerischer Belange, 

insbesondere auch durch die planerische Berücksichtigung ortsbildprägender 

Einzelbäume und Baumgruppen. 

Erhaltung und Modernisierung der nur noch gering vorhandenen historisch 

wertvollen Bausubstanz; Regelungen für die Stadterhaltung und für den Denkmalschutz 

in bestimmten Bereichen nördlich der Bahnhofstraße. 

IV. 

Inhalt des Bebauungsplanes 

1. Art und Maß der baulichen Nutzung 

Entsprechend der unter Pkt. II. erläuterten Zielsetzung werden für den Planbereich folgende 

Festsetzungen getroffen: 

Kerngebiete MK 1 - 3 

Art der baulichen Nutzung 

Zwischen der Innenstadt und dem Einkaufsschwerpunkt Emstekerfeld soll straßenbegleitend 

entlang der Emsteker Straße der noch fehlende Geschäfts- und Dienstleis- 

9

Begründung 


tungsbesatz geschlossen werden. Das westlich an das Plangebiet angrenzende Stadtzentrum 

und der östlich des Planbereiches gelegene großflächige Einzelhandelsbereich 

sowie das weiter östlich gelegene Gewerbe- und Industriegebiet sollen durch eine differenzierte 

Nutzungspalette miteinander verbunden werden. Insbesondere Handelsbetriebe 

sowie zentrale Einrichtungen der Wirtschaft und Verwaltung, aber auch Wohnungen 

(ab dem 1. OG) sollen in diesem Übergangsbereich zugelassen werden, um ein 

vielfältiges Nutzungsangebot zu gewährleisten. Diese Nutzungsvielfalt ist mit der 

Festsetzung eines Kerngebietes realisierbar. 

Die nach § 7 Abs. 2 BauNVO im Kerngebiet allgemein zulässigen Nutzungen sollen 

jedoch in Anwendung der nach § 1 Abs. 4 - 9 BauNVO zulässigen Gliederungs- und 

Differenzierungsmöglichkeiten wie folgt eingeschränkt werden: 

Vergnügungsstätten 

Vergnügungsstätten sind hinsichtlich der speziellen Nutzungsart kerngebietstypisch 

und deshalb nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein im Kerngebiet zulässig. Die 

Rücksichtnahme auf die Umgebung ist allerdings für alle Vergnügungsstätten maßgebend. 

Vergnügungsstätten können neben Lärmbelästigung und Beeinträchtigungen des 

Stadt- und Straßenbildes weitere städtebauliche Negativwirkungen wie 'trading-down- 

Effekte' und damit eine Senkung der Qualität des Warenangebotes auslösen. Wenn 

sich Vergnügungsstätten an einem Standort konzentrieren, wie dies häufig bei Spielund 

Automatenhallen zu beobachten ist, wird insbesondere das Stadt- und Straßenbild 

sowie die angestrebte Nutzungsvielfalt im Plangebiet negativ beeinträchtigt. Der südwestlich 

angrenzende Bebauungsplan Nr. 19 beschränkt deshalb für die Erdgeschossebene 

die zulässige Anzahl der Spielhallen und setzt eine max. Spielflächengröße fest. 

Es wird städtebaulich für vertretbar angesehen, innerhalb dieses Plangebietes die 

Spielhallen entweder nur im Kellergeschoss oder ab dem 1. Obergeschoss zuzulassen. 

Diskotheken sind im Kerngebiet nicht zulässig (textl. Festsetzung Nr. 1.1). Dieser 

Ausschluss berücksichtigt die zu gewährleistende Wohn-/Nachtruhe in den angrenzenden 

Mischgebieten. Außerdem ist nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes im 

Kerngebiet ab dem 1. Obergeschoss das Wohnen allgemein zulässig. Diskotheken sind 

also wegen der von ihnen üblicherweise ausgehenden Lärmbelästigung mit dem Planungsziel 

nicht vereinbar, hier einen funktionsgerechten und aufenthaltsfreundlichen 

Bereich u. a. mit guter Wohnqualität zu schaffen. 

Das Plangebiet eignet sich außerdem nicht zur Ansiedlung von Bar- und Amüsierbetrieben, 

Eros-Center, von Vorführ- und Geschäftsräumen, deren Zweck auf Darstellungen 

mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist. Zum einen steht die angestrebte 

Funktionsaufwertung dieses Bereiches gegen diese städtebaulich unerwünschten, auch 

immissionsschutzrechtlich nicht unproblematischen und die vorhandene Struktur negativ 

beeinflussenden Nutzungen. Erfahrungsgemäß zieht die Ansiedlung derartiger 

Vergnügungsstätten Folgenutzungen nach sich, die die Qualität des Warenangebotes 

abwerten. Zum anderen lässt die Nähe zu zentralen Schulwegen, zur Kirche, Kindergärten 

usw. Bedenken hinsichtlich der Zulassung dieser Nutzungen begründen. 

Tankstellen 

Wichtige Voraussetzung für die Schaffung eines attraktiven geschäftlichen Übergangs 

ist langfristig eine Reduzierung der Straßenverkehrsflächen und eine gestalterische 

10

Begründung 


Aufwertung des Straßenraumes. Die Einrichtung von Tankstellen, auch wenn sie nach 

§ 7 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO nur im Zusammenhang mit Parkhäusern und Garagen allgemein 

zulässig sind, würde dieser Zielsetzung widersprechen. Der Bebauungsplan 

schließt deshalb Tankstellen im Kerngebiet aus. 

Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baulinie, Baugrenzen 

Wie bereits oben erläutert, soll mit den planungsrechtlich festgesetzten Kerngebieten 

eine adäquate Entwicklung der Emsteker Straße zwischen der Innenstadt und dem 

Gewerbe- und Industriegebiet Emstekerfeld ermöglicht werden. Dieses Planungsziel 

schlägt sich in den planungsrechtlichen Festsetzungen in Bezug auf das Maß der baulichen 

Nutzung nieder. So ist für den Eckbereich Emsteker Straße/Bahnhofstraße (MK 

1 – Gebiet) eine GRZ von 1,0 und eine GFZ von 2,0 bei einer geschlossenen Bauweise 

festgesetzt. Die Trauf- und Gebäudehöhe beträgt max. 12,00 m und die Firsthöhe max. 

15,00 m. Diese einzelnen Ausnutzungswerte begründen sich einerseits durch die im 

Einzelfall schon feststellbare hohe bauliche Ausnutzung der relativ kleinen Grundstücke, 

der Nähe zur Innenstadt, andererseits aber vor allem auch durch das Planungsziel, 

einen Platzbereich unter Berücksichtigung städtebaulicher Aspekte entstehen und aufwerten 

zu lassen. Das Gleiche gilt für die Bebauung im Bereich des Pingel-Anton- 

Platzes (MK 3-Gebiet). Für diesen Bereich wird die GRZ mit 0,9 und die GFZ mit 2,0 

bei einer offenen und zwei- bis dreigeschossigen Bauweise festgesetzt. Die Trauf- und 

Gebäudehöhe beträgt max. 12,00 m und die Firsthöhe max. 15,00 m. Durch diese 

Festsetzungen soll eine städtebaulich dominante Platzrandbebauung um den Pingel- 

Anton-Platz entstehen. 

Um entlang der Emsteker Straße ein geschlossenes und harmonisches Straßenbild zu 

gewährleisten, ist auch für das MK 2-Gebiet straßenseitig eine zwei- bis dreigeschossige 

Bauweise festgesetzt. Die Trauf- und Gebäudehöhe beträgt max. 12,00 m und die 

Firsthöhe max. 15,00 m. Mit den Festsetzungen wird dem Gebiet der Emsteker Straße 

ein ausreichendes Entwicklungspotential zugesichert, so dass eine adäquate und verträgliche 

Wertschöpfung und Rentabilität der Grundstücke planungsrechtlich ermöglicht 

und gesichert wird. 

Für das MK 2-Gebiet entlang der Emsteker Straße wird eine Baulinie zugleich Straßenbegrenzungslinie 

festgesetzt, damit soll in erster Linie ein geschlossenes homogenes 

Straßenbild entstehen. Aufgrund der besonderen Grundstückszuschnitte, Grundstücksgrenzen 

verlaufen nicht senkrecht zur Emsteker Straße, wird mit der textlichen 

Festsetzung Nr. 7 ermöglicht, das im Wege der Ausnahme gemäß § 23 Abs. 2 Satz 3 

BauNVO in Verbindung mit § 31 BauGB im Mittel bis zu 5,00 m von der festgesetzten 

Baulinie abgewichen werden darf. Somit ist ein geschlossenes Straßenbild aber 

auch durch das Zurückspringen ein aufgelockertes Straßenbild möglich. 

Weiterhin wird im MK 2 –Gebiet entlang der Emsteker Straße im Übergang zum angrenzenden 

Mischgebiet MI 1 die Trauf- und Gebäudehöhe reduziert. Mit der textlichen 

Festsetzung Nr. 10 wird deshalb geregelt, dass in einem Abstand von 15,00 m 

von der Straßenbegrenzungslinie die Trauf- und Gebäudehöhe auf max.10,50 m festgesetzt 

wird. Damit soll eine höhenmäßige Staffelung von der Emsteker Straße zum 

angrenzenden Mischgebiet MI 1 an der Bahnhofstraße und damit verbunden ein harmonischer 

Übergang erfolgen. 

11

Mischgebiete MI 1 - 5 


Begründung 


Der Bereich südlich der Bahnhofstraße, die Ecke Lade-/Bahnhofstraße und die Bebauung 

entlang der Museumstraße am Rand der Innenstadt werden als Mischgebiete festgesetzt. 

Diese Festsetzung entspricht den städtebaulichen Zielen einer „Nutzungsvielfalt“ 

und „Stärken des innerstädtischen Wohnens“. In unmittelbarer Randlage des 

Haupteinkaufsbereiches der Stadt Cloppenburg soll jedoch neben dem Wohnen auch 

eine gewerbliche Nutzung, soweit sie das Wohnen „nicht wesentlich stört“, gleichberechtigt 

nebeneinander ermöglicht werden. Eine ausgewogene Nutzungsvielfalt soll 

erreicht werden. 

Der Katalog der im Mischgebiet allgemein zulässigen Nutzungen wird durch § 6 

BauNVO vorgegeben. In Anwendung der nach § 1 Abs. 4 - 9 BauNVO zulässigen 

Gliederungs- und Differenzierungsmöglichkeit sollen die erlaubten Nutzungen jedoch 

wie folgt eingeschränkt werden: 

Vergnügungsstätten 

Nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO sind Vergnügungsstätten im Mischgebiet nur in den 

Teilen allgemein zulässig, die überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt sind. 

Die bestehenden Mischgebiete MI 1-5 sind überwiegend wohnbaulich geprägt, kommt 

die Ansiedlung von Vergnügungsstätten nicht in Frage. Da eine Umstrukturierung des 

Mischgebietes in ein überwiegend gewerblich geprägtes auf Dauer nicht ausgeschlossen 

ist, schließt der Bebauungsplan Nr. 25 Vergnügungsstätten in den Mischgebieten 

MI 1-5 generell, d.h. auch 'nicht kerngebietstypische' aus (textl. Festsetzung Nr. 2.1). 

Es wird befürchtet, dass entsprechende Nutzungen die Struktur der Mischgebiete MI 

1-5 nachhaltig negativ beeinflussen. 

Tankstellen 

Um eine weitere Verkehrsbelastung und eine damit verbundene noch höhere Lärmbelastung 

der an den Straßen gelegenen Wohngebäude auszuschließen, ist es städtebaulich 

vertretbar, mit den textlichen Festsetzungen 2.1 Tankstellen auszuschließen. 

Gartenbaubetriebe 

Nach dem Zulässigkeitskatalog des § 6 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO sind Gartenbaubetriebe 

zwar unbeschränkt genehmigungsfähig, die vorhandene Grundstückssituation und die 

mit den planerischen Festsetzungen angestrebte Nutzungsstruktur sprechen jedoch gegen 

eine Ansiedlung entsprechender Betriebe in den Mischgebieten MI 1-5. Mit der 

textlichen Festsetzung Nr. 2.1 erklärt der Bebauungsplan Nr. 25 Gartenbaubetriebe in 

den Mischgebieten MI 1-5 für nicht zulässig. 

Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baugrenze 

Für das Mischgebiet MI 1 entlang der Bahnhofstraße wird eine GRZ von 0,6 und eine 

GFZ von 0,8 bei einer zwei- bis dreigeschossigen Bauweise festgesetzt. Die Traufund 

Gebäudehöhe beträgt max. 10,00 m und die Firsthöhe max. 14,00 m. Durch die 

12

Begründung 


Trauf-, Gebäude- und Firsthöhenfestsetzung soll die Höhenentwicklung der Gebäude 

zu der gegenüberliegenden Wohnbebauung und den denkmalgeschützten Gebäuden in 

einem angemessenen Rahmen gehalten werden. Für das MI 2 - Gebiet (Polizeigebäude, 

Bahnhofstraße 62, und das angrenzende Nachbargrundstück, Bahnhofstraße 60) 

wird eine GRZ von 0,8 und eine GFZ von 2,0 bei einer zwei- bis viergeschossigen 

Bauweise festgesetzt. Die Gebäudehöhe beträgt max. 15,00 m. Damit wird dem vorhandenen 

Polizeigebäude die Möglichkeit gegeben, sich an diesem Standort zu erweitern, 

in Form einer Aufstockung des vorhandenen Gebäudes und eines Anbaues, um 

den zukünftig benötigten Raumbedarf zu decken. Es soll die Möglichkeit geschaffen 

werden, alle Dienststellen in einem Gebäude zusammen zu legen, z. B. auch die Kripo, 

die zurzeit Räumlichkeiten des Rathauses der Stadt Cloppenburg angemietet hat. 

Für das MI 3-Gebiet, im Eckbereich Bahnhofstraße/Ladestraße, wird eine GRZ von 

0,9 und eine GFZ von 1,2 bei einer offenen und zwei- bis dreigeschossigen Bauweise 

festgesetzt. Für das MI 4-Gebiet wird eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8 bei einer 

zwei- bis dreigeschossigen Bauweise festgesetzt. Die Traufhöhe beträgt max. 8,50 

m, die Gebäudehöhe max. 10,00 m und die Firsthöhe max. 14,00 m. Durch diese Höhenfestsetzungen 

soll eine Staffelung der Gebäude zu dem angrenzenden Kerngebiet 

(MK 3) und Allgemeinen Wohngebiet WA 2 erreicht werden, um so ein harmonisches 

Stadtbild zu verwirklichen. Für das unmittelbar angrenzende MI 5-Gebiet wird die 

GRZ mit 0,6 und die GFZ mit 1,2 festgesetzt. Aufgrund des vorhandenen Bestandes 

wird die Geschossigkeit differenziert festgesetzt, und zwar zur Museumstraße mit 2 

Vollgeschossen und in dem dahinter liegenden Bereich mit 4 Vollgeschossen. Durch 

die maximale zweigeschossige Bauweise im Bereich der Museumstraße werden die 

festgesetzten Einzelbäume und damit deren Kronenbereich geschützt. Weiterhin wird 

ein harmonisches Straßenbild zusammen mit den Gebäuden entlang der Museumstraße 

erreicht. 

Innerhalb der gesamten Mischgebiete ist eine offene Bauweise festgesetzt, mit einer 

Ausnahme innerhalb des MI 2-Gebietes wird für das Polizeigebäude und dem Nachbargrundstück, 

Bahnhofstraße 60, eine abweichende Bauweise festgesetzt. Mit der 

textlichen Festsetzung Nr. 8 wird geregelt, dass innerhalb des Mischgebietes MI 2 die 

Abmessungen der Gebäude eine Länge von 50 m überschreiten dürfen. Die Grenzabstände 

richten sich nach der Landesbauordnung (NBauO). 

Innerhalb der Mischgebiete MI 1 - 5 werden Baugrenzen mit einem Abstand von 3 m 

bzw. 5 m zur Straßenbegrenzungslinie gewählt. Die festgesetzten überbaubaren Flächen 

sollen den jeweiligen Grundstücken ausreichend Gestaltungsspielraum für die 

Bebauung ermöglichen sowie die städtebauliche Zielsetzung einer homogenen Siedlungsstruktur 

verfolgen. Die Festlegung der überbaubaren Flächen ist für die spätere 

Bebauung die Grundlage für das Stadtbild. 

Die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO zum Maß der baulichen Nutzung wurden 

für die Mischgebiete MI 2 und 3 überschritten. Die Überschreitung für das MI 2- 

Gebiet, in dem sich das vorhandene Verwaltungsgebäude der Polizei erweitern soll, 

wird damit begründet, dass eine solche Nutzung sinnvollerweise innerhalb der Innenstadt 

liegen soll, als irgendwo außerhalb am Stadtrand. Das Grundstück ist für ein solches 

Gebäude relativ schmal und benötigt dadurch eine erhöhte Grundflächen- und 

Geschossflächenzahl. Eine Überschreitung der Obergrenzen für das MI 3 – Gebiet 

ergibt sich aufgrund der besonderen Ecklage und relativ kleinen Grundstückskonstellation. 

Damit diese relativ kleinen Grundstücke überhaupt einer vernünftigen Bebauung 

zugeführt werden können, ist eine Überschreitung der Grundflächenzahl auch insbesondere 

im Hinblick auf den Nachweis der Einstellplätze zwingend erforderlich. 

13

Gemeinbedarfsflächen 

Begründung 


Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baugrenze 

Im nördlichen und nordwestlichen Teil des Plangebietes, südlich der Museumstraße 

und der Schulstraße sowie teilweise nördlich der Bahnhofstraße wird entsprechend der 

vorhandenen Nutzungseinrichtung Schulen und Sporthalle eine entsprechende Gemeinbedarfsfläche 

mit der Zweckbestimmung „Schule“ festgesetzt. Ziel dieser Festsetzung 

ist es, die vorhandene Struktur zu erhalten, zu sichern und für deren Fortbestand 

Freiräume zu schaffen, so dass eine zeitgemäße, zukunftsorientierte Weiterentwicklung 

möglich wird. 

Für den Bereich der Berufsbildenden Schulen BBS I und des Clemens-August- 

Gymnasiums CAG wird für das Schulgelände eine GRZ von 0,6 und eine GFZ von 2,0 

und eine fünfgeschossige Bauweise festgesetzt. Die zulässige Geschossigkeit von 5 

Vollgeschossen orientiert sich an den oberen vorhandenen Rahmen. Die großflächige 

räumliche Ausdehnung des Schulgeländes schließt bei weitgehender Ausschöpfung 

der zulässigen Zahl der Vollgeschosse eine Beeinträchtigung des Stadtbildes und der 

Nachbarbelange aus. 

Im Bereich der heutigen Dreifeldsporthalle und der Bahnhofstraße 57 (ehemaliges Finanzamt) 

wird die Geschossigkeit auf zwei bis drei Vollgeschosse gegenüber den fünf 

Vollgeschossen reduziert. Mit dieser Abstufung soll ein harmonischer Übergang zu 

den Nachbargrundstücken der zum Teil denkmalgeschützten Gebäude nördlich der 

Bahnhofstraße ermöglicht werden. Durch diese einheitliche Festsetzung der Geschossigkeit 

wird sich zukünftig ein lockeres harmonisches Straßenbild ergeben. Entsprechend 

der heutigen Nutzung der Augustinus-Kirche und Kindergarten/Kinderkrippe 

wird dieser Bereich südlich der Bahnhofstraße als Gemeinbedarfsfläche mit der 

Zweckbestimmung „Kirchen und kirchlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“ 

bzw. „Sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“ festgesetzt. 

Dadurch soll einerseits der Bestand an die öffentlichen Einrichtungen gesichert 

und vor allem aber auch künftige Entwicklungsfreiräume gegeben werden. 

Für die Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kirchen und kirchlichen 

Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“ wird eine GRZ von 0,4 und eine GFZ 

von 0,8 bei einer viergeschossigen Bauweise festgesetzt. Für die Gemeinbedarfsfläche 

mit der Zweckbestimmung „Sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“ 

wird die GRZ mit 0,4 und die GFZ mit 0,8 bei einer zweigeschossigen Bauweise festgesetzt. 

Des Weiteren wurde für beide Bereiche eine offene Bauweise festgesetzt. 

Für die Gemeinbedarfsflächen wird ein großflächig überbaubarer Bereich ohne Bestimmung 

der Bauweise festgesetzt, um nicht unnötig räumliche Begrenzungen für eine 

bauliche Entwicklung vorzugeben, die zu einer funktionellen Nutzungseinschränkung 

führen könnte. 

Weiterhin soll das MI 2-Gebiet für das Grundstück Bahnhofstraße 62 und das MK 2- 

Gebiet für den Bereich Emsteker Straße 29/31 mit der Zweckbestimmung „Polizei“ im 

Rahmen einer zulässigen Doppelfestsetzung als Gemeinbedarfsfläche festgesetzt werden, 

wobei die Art der baulichen Nutzung in der Grundstruktur als Mischgebiet MI 

bzw. Kerngebiet MK verbleibt. Die Zweckbestimmung für öffentlichen Bedarf für das 

Grundstück Emsteker Straße 29/31 ist zweckmäßig, da die Polizei kurzfristig plant, 

sich grundstücksmäßig zu erweitern, um die wegfallenden Parkplätze durch die Neubaumaßnahme 

wieder herzustellen und den zukünftigen neuen Bedarf zu decken. Wei- 

14

Begründung 


terhin ist man mit dieser Doppelfestsetzung flexibler in den Nutzungsmöglichkeiten 

der Grundstücke. 

Mit der textlichen Festsetzung Nr. 8 wird geregelt, dass innerhalb des Mischgebietes 

MI 2 die Abmessungen der Gebäude eine Länge von 50,00 m überschreiten dürfen. 

Die Grenzabstände richten sich nach der Landesbauordnung (NBauO). Dieses begründet 

sich aufgrund des vorhandenen Bestandes des Polizei- und Geschäftsgebäudes. 

Allgemeine Wohngebiete WA 1 - 2 


Der nördliche Teil der Bahnhofstraße ist neben der Sporthalle und dem Clemens- 

August-Gymnasium überwiegend durch sehr schöne Wohngebäude (Villen), die teilweise 

unter Denkmalschutz stehen, geprägt. Dieser Bereich wird als Allgemeines 

Wohngebiet festgesetzt. Durch diese Festsetzung sollen die bereits vorhandenen Nutzungen 

gesichert und vor allem Wohnmöglichkeiten auch im rückwärtigen Bereich 

ermöglicht werden, wodurch das Planungsziel einer angemessenen Verdichtung „Stärken 

des Wohnens“ innerhalb des Stadtgebietes angestrebt wird. 

In der textlichen Festsetzung Nr. 3 wird darüber hinaus geregelt, dass die Ausnahmen 

nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 – 5 BauNVO nicht zulässig sind. Hintergrund dieser Regelung 

ist die Auffassung, dass von den Ausnahmen in der Regel Störungen auf die Wohnnutzung 

ausgehen können, die dem Ziel einer möglichst großen Wohnruhe und einer 

damit verbundenen hohen Wohnqualität entgegenstehen. Für eine Unterbringung etwaiger 

Nutzungen stehen im Plangebiet an anderer Stelle ausreichende Flächen zur 

Verfügung. 

Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baugrenze 

Mit dem Maß der baulichen Nutzung wird zwischen dem straßenseitigen WA 1- Gebiet 

und dem rückwärtigen WA 2 – Gebiet differenziert. Das straßenseitige WA 1- 

Gebiet soll höhere Ausnutzungsmöglichkeiten erhalten als die inneren Gartenbereiche 

bzw. innenliegenden bereits bebauten Wohngrundstücke. Für das WA 1 – Gebiet entlang 

der nördlichen Bahnhofstraße wird eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8 bei 

einer zwei- bis dreigeschossigen Bauweise festgesetzt. Die Traufhöhe beträgt max. 

8,50 m, die Gebäudehöhe beträgt max. 10,00 m und die Firsthöhe max. 14,00 m. Für 

das WA 2-Gebiet im innenliegenden Bereich wird eine GRZ von 0,4 und eine GFZ 

von 0,8 bei einer zweigeschossigen Bauweise festgesetzt. Die Trauf- und Gebäudehöhe 

beträgt max. 6,50 m und die Firsthöhe max.10,50 m. Somit wird die Höhenentwicklung 

der Gebäude von der Bahnhofstraße zu den innenliegenden Bereichen herabgestuft. 

Mit dieser Abstufung soll eine verträgliche Gliederung einhergehen und eine Belichtung 

der Räume bei den entsprechenden Gebäudetiefen ermöglichen. Zudem würde 

eine einheitliche Gebäudehöhe über die gesamte Tiefe eine unverträgliche Baumasse 

ergeben. Diese Festsetzungen geben der maßvollen Verdichtung im innerstädtischen 

Bereich genügend Raum und sollen insbesondere im Hinblick auf die Geschossigkeit 

das vorhandene anschauliche Straßenbild verfestigen und im entsprechenden 

Verhältnis weiter entwickeln. 

Mit der textlichen Festsetzung Nr. 4 wird geregelt, dass in den Wohn- und Mischgebieten 

eine Überschreitung der Grundfläche gem. § 19 Abs. 4 BauNVO nur zulässig 

15

Begründung 


ist, wenn die Stellplätze mit ihren Zufahrten mit breitfugig verlegten Pflaster (mehr als 

25 % Fugenanteil), Rasengittersteinen, Schotterrasen o. ä. befestigt werden. 

Damit ist eine Überschreitung nur unter Berücksichtigung ökologischer Aspekte möglich. 

Weiterhin wird mit der textlichen Festsetzung Nr. 5 geregelt, dass bei der Ermittlung 

der Geschossfläche die Fläche der Garagengeschosse unberücksichtigt bleibt. Die Garagengeschosse 

in einer Tiefgarage sind auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse 

nicht mit anzurechnen. Des Weiteren sind Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren 

Grundstücksflächen zulässig. Mit dieser Festsetzung soll neben der Wohn- und 

Geschäftsnutzung Parkraum geschaffen werden können, ohne die gewünschte Ausnutzbarkeit 

des Grundstückes für die o.g. zielgerichtete Nutzungsart stark zu beeinflussen. 

Mit dieser textlichen Festsetzung wird zudem wertvolles Bauland für das Parken 

nicht blockiert bzw. verwertet. 

Innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 - 2 werden ausschließlich Baugrenzen 

für die Bauflächenabgrenzung gewählt. Die Baugrenze wird zur Bahnhofstraße durchgängig 

mit einem Abstand von 5,00 m zur Straßenbegrenzungslinie festgesetzt. Innerhalb 

des WA 1 und WA 2 –Gebietes wird ein für sich eigenständiger überbaubarer Bereich 

festgesetzt, so dass für den innenliegenden Bereich ein selbständiges Gebäude 

entstehen kann. Im WA 1-Gebiet ist der überbaubare Bereich bei den schmalen 

Grundstücken und auf den Grundstücken, wo die Gebäude weit zurückgesetzt von der 

Straßenseite vorhanden sind, in größerer Tiefe festgesetzt, um auch diesen Grundstücken 

eine angemessene Erweiterungsmöglichkeit zu geben und dadurch eine Entscheidung 

zur Erhaltung der straßenseitigen Fassaden mit hohem Gestaltungswert zu 

erleichtern. 

2. Verkehrsflächen 

Straßen 

Das Plangebiet ist durch die bereits ausgebauten Straßen Museumstraße, Pingel- 

Anton-Platz, Bahnhofstraße und Emsteker Straße an das örtliche und überörtliche 

Straßennetz angeschlossen. Die Bahnhofstraße und Emsteker Straße sind nach dem 

Prinzip der Funktionstrennung ausgebaut. Hier sind die Fahr- und Parkflächen von 

den Flächen der Fußgänger getrennt. 

Die angestrebte städtebauliche Entwicklung, entlang der Emsteker Straße einen attraktiven 

geschäftlichen Übergang zu schaffen, bedingt langfristig eine Neugestaltung 

des Straßenraumes und der Berücksichtigung neuer und vielfältiger Nutzungsansprüche. 

Der Pingel-Anton-Platz wurde im Rahmen der Innenstadtsanierung in Form eines 

Kreisverkehrs neu gestaltet. Die Hagenstraße wurde im Rahmen der GVFG- 

Maßnahme entsprechend dem Prinzip der Funktionstrennung ausgebaut. 

Die innerhalb des Plangebietes gelegenen Straßen Museumstraße, Pingel-Anton- 

Platz, Bahnhofstraße und Emsteker Straße werden im Bebauungsplan Nr. 25 entsprechend 

ihrer derzeitigen Funktion als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. 

Nördlich der Bahnhofstraße zwischen den Gebäuden Bahnhofstraße 45 und 47 verläuft 

eine 3 m breite Anliegerstraße. Sie hat die Funktion die anliegenden Wohngebäude 

und das Schulgrundstück des Landkreises Cloppenburg zu erschließen. 

16

Begründung 


Dementsprechend wird diese Anliegerstraße im Bebauungsplan Nr. 25 als Straßenverkehrsfläche 

festgesetzt. 

Fuß- und Radwege 

Der Radverkehr wird im Plangebiet mit auf den Fahrbahnen der Straße abgewickelt, 

mit Ausnahme des Pingel-Anton-Platzes und der Hagenstraße, wo dem Radfahrer 

einen von der Fahrbahn abgesetzten Radweg zur Verfügung steht. Das der 

Radfahrer mit auf der Fahrbahn der Straße fährt, stellt besonders auf der Museumstraße 

und der Bahnhofstraße keine befriedigende Verkehrsregelung dar. Auf der 

viel befahrenden Emsteker Straße hat der Radfahrer in beiden Richtungen eine 

Abmarkierung neben der eigentlichen Fahrbahn. Und gerade in diesem Bereich 

bewegen sich sehr viele Radfahrer aufgrund der im Plangebiet befindlichen Berufsbildenden 

Schule BBS I und des Clemens-August-Gymnasiums einschließlich 

Sporthalle. Bei späteren Ausbauplanungen der Straßen ist dieses zu berücksichtigen, 

wobei die Teillösungen immer in Abstimmung mit einer innerstädtischen gesicherten 

Radwegeplanung (Radwegekonzept) vorzunehmen sind. 

Die Fußgänger werden über separate Bürgersteige geführt, mit Ausnahme der 

Schulstraße, die verkehrsberuhigt als Mischnutzung ausgebaut ist. Die beiden Schulen 

sind von den Bushaltestellen des ZOB und Bahnhof von allen Seiten, über gut 

ausgebaute Wegesysteme bestens zu erreichen. 

Flächen mit Geh- , Fahr- und Leitungsrecht 

Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen sind im Bebauungsplan 

festgesetzt, um die Erschließung rückwärtig gelegener überbaubarer Grundstücksflächen 

zu sichern. Mit der textlichen Festsetzung Nr. 11.1 sind die GFLR-Flächen 

zugunsten der Anlieger und der Ver- und Entsorgungsträger festgesetzt. Mit der 

textlichen Festsetzung Nr. 11.2 sind die GFLR-Flächen auch zugunsten der Anlieger 

und der Ver- und Entsorgungsträger festgesetzt. Weiterhin wird geregelt, dass 

die lichte Höhe min. 3,00 m über OK der nächstgelegenen Fahrbahn liegt. 

Ruhender Verkehr 

Öffentliche Parkplätze befinden sich unmittelbar vor dem Bahnhofsgebäude (11 

Parkplätze) und westlich des Bahnhofsgebäudes parallel zum Busbahnhof an der 

Ladestraße (5 Parkplätze). Weiterhin befindet sich östlich des Bahnhofsgebäudes 

ein größerer Parkplatz (33 Parkplätze), der in diesem Jahr noch um weitere ca. 22 

Parkplätze erweitert werden soll. Diese Parkplätze befinden sich in unmittelbarer 

Nähe des Plangebietes. 

Im Plangebiet selbst sind aufgrund der öffentlichen Nutzungen Schulen, Polizei, 

Kindergarten und Kinderkrippe sowie Kirche und durch die geschäftliche Nutzung 

an der Emsteker Straße viele Fahrzeuge unterzubringen. Für die Berufsbildende 

Schule BBS I sind Parkplätze entlang der Museumstraße und auf dem Schulhofgelände 

sowie ein Parkplatz an der Schulstraße, auch für die Schüler des CAG vorhanden. 

Weiterhin sind auf dem Gelände des Clemens-August-Gymnasiums auf 

dem Schulgelände auch von der Bahnhofstraße aus anfahrbar, so dass sich die Autos 

gut verteilen. 

17

Begründung 


Entlang der Emsteker Straße, Bahnhofstraße und Museumstraße sind straßenbegleitende 

Parkplätze als öffentliches Angebot angelegt. Auch bei einer künftigen Umgestaltung 

dieser Straßen sollen Parkplätze im öffentlichen Straßenraum eingerichtet 

bleiben. 

Grundsätzlich ist der Bedarf an Einstellplätzen, der sich aus der Schulnutzung und 

den sonstigen öffentlichen und privaten Nutzungen innerhalb der Baugebiete ergeben, 

auf den jeweiligen Baugrundstücken im Bauantragsverfahren nachzuweisen. 

Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen 

Zu den Stellplätzen, Garagen und Nebenanlagen wurden mit der textlichen Festsetzung 

Nr. 9 folgende Regelungen getroffen: 

 

 

 

Stellplätze und allseitig offene überdachte Stellplätze (Carports) haben von der 

Straßenbegrenzungslinie einen Abstand von mindestens 1,00 m einzuhalten. 

Stellplätze sind nur als notwendige Einstellplätze, die einer auf demselben 

Baugrundstück geplanten/vorhandenen Hauptnutzung zugeordnet sind, zulässig. 

Garagen im Sinne von § 12 BauNVO und Nebenanlagen in Form von Gebäuden 

gemäß § 14 BauNVO haben von der Straßenbegrenzungslinie einen Abstand 

von mindestens 3,00 m einzuhalten. 

Durch diese Festsetzungen soll ein städtebaulich harmonisches Straßenbild erhalten 

und die Verkehrssicherheit durch übersichtlicheres Ein- und Ausfahren zu und von 

den einzelnen Grundstücken verbessert werden. 

Zuwegung Bahnhofstraße 59, 61, 65, 67 

Die Zuwegung für eine hintere Bebauung auf den Grundstücken 59, 61, 65, 67 ist 

auf jeweils der westlichen Grundstücksseite anzulegen (textl. Festsetzung Nr. 12) 

Mit dieser Festsetzung soll verhindert werden, dass die westliche Grundstücksseite 

des Nachbarn durch den Autoverkehr der zukünftigen Bebauung belastet wird. 

3. Immissionsschutz 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 25 liegt unter Vorbelastung infolge 

Verkehrslärm auf der Emsteker Straße und Ladestraße. 

Die Berechnungen zeigen, dass die schalltechnischen Orientierungswerte für den 

Tag und die Nacht nach DIN 18005 für das Wohnen innerhalb des Kern- und 

Mischgebietes überschritten werden. 

Deshalb wurde mit der textlichen Festsetzung Nr. 13 geregelt, dass innerhalb der 

Kerngebiete MK1 - 3 und der Mischgebiete MI1 - 5 für die bebauten Bereiche 

Lärmschutzmaßnahmen zu treffen sind: 

a) Öffnungen (Fenster und Türen) von Schlaf- und Ruheräumen sind an der lärmabgewandten 

Gebäudeseite anzuordnen 

oder 

18

Begründung 


b) Öffnungen (Fenster und Türen) von Schlaf- und Ruheräumen, die entlang der 

Ladestraße in eine Bautiefe von 15,00 m, gemessen von der Straßenbegrenzungslinie 

angeordnet werden, sind mit Schalldämmlüftern auszustatten, die 

eine Mindestschalldämmung von 30 dB(A) ergeben. 

oder 

c) Öffnungen (Fenster und Türen) zu Schlaf- und Ruheräumen, die entlang der 

Emsteker Straße in einer Bautiefe von 15,00 m, gemessen von der Straßenbegrenzungslinie 

angeordnet werden, sind mit Schalldämmlüftern auszustatten, 

die eine Mindestschalldämmung von 35 dB(A) ergeben. 

Weiterhin wird geregelt, dass Außenwohnbereiche (Terrassen, Balkone und ähnl.) 

auf der lärmabgewandten Gebäudeseite anzuordnen sind oder durch bauliche Maßnahmen 

so zu gestalten, dass ein Außengeräuschpegel (Immissionsgrenzwert) im 

Aufenthaltsbereich innerhalb der Kerngebiete MK1 – 3 von 65 dB(A) und der 

Mischgebiete MI1 - 5 von 60 dB(A) am Tage nicht überschritten wird. 

4. Grünflächen 

Innerhalb der öffentlichen Straßenverkehrsfläche auf dem Pingel-Anton-Platz wurde 

das Kriegerehrendenkmal und die dazu gehörige Rasenfläche als öffentliche 

Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Verkehrsgrün“ festgesetzt. Auf dem Gelände 

des Kriegerehrenmals befinden sich vier Ulmen, die als erhaltenswerte Einzelbäume 

festgesetzt werden. Weitere öffentliche Grünflächen sind im Plangebiet 

nicht festgesetzt. 

Der Bereich der Museumstraße und Schulstraße ist durch einen sehr schönen straßenbegleitenden 

Baumbestand geprägt. Darüber hinaus sind vor allem im Bereich 

der Berufsbildenden Schule BBS I und des Clemens-August-Gymnasiums mehrere 

ortsbildprägende Baumgruppen und Einzelbäume vorhanden, die aus städtischer 

Sicht erhaltenswert sind. Im Bereich der Zufahrt von der Bahnhofstraße zum Clemens-August-Gymnasium 

sind in Form einer Allee mehrere Rostkastanien vorhanden. 

Aufgrund ihrer Abgängigkeit sind einige ältere Rostkastanien entfernt und 

durch Jungbäume ersetzt worden. Diese sind im Bebauungsplan als erhaltenswerte 

Einzelbäume festgesetzt. Die Freiflächen wurden in Anlehnung an alten historischen 

Fotos mit großzügigen Grünbereichen wieder neu angelegt. 

Darüber hinaus sind vereinzelt auf privaten Grundstücksflächen Einzelbäume festgesetzt 

worden. 

Für die festgesetzten Einzelbäume wird in der Anlage zur Begründung ein Baumkataster 

angelegt, die Aussagen über die Baumart, den Baumdurchmesser und sonstige 

Angaben vornimmt. 

Der Bereich nördlich der Bahnhofstraße ist durch sehr schöne Vorgärten und hintere 

Gartenbereiche mit vielen Baum- und Gehölzpflanzungen geprägt. Darüber hinaus 

sind die großzügigen Schulhofbereiche schon heute durch Anpflanzungen und 

größeren Grünbereichen geprägt. 

Darüber hinaus wird zum Schutz für die erhaltenswert festgesetzten Einzelbäume 

geregelt, dass eine Fläche im Abstand von 3,00 m zum Baumstamm von jeglicher 

19

Begründung 


Bebauung, Versiegelung, Aufschüttung und Abgrabung freizuhalten ist. Bei notwendigen 

nicht vermeidbaren Erdarbeiten im Traufbereich der Bäume ist die DIN 

18920 „Landschaftsbau“ zu beachten (siehe textliche Festsetzung Nr. 12.1). Des 

Weiteren wird mit der textlichen Festsetzung 12.2 geregelt, dass festgesetzte Einzelbäume 

zu erhalten und bei Abgang nach zu pflanzen sind. Für entnommene 

Bäume sind adäquate Nachpflanzungen im Zusammenhang mit Freiraumgestaltung 

vorzunehmen. 

5. Ver- und Entsorgung, Erschließung 

Die Versorgung mit Trink- und Brauchwasser wird durch den Anschluss an das 

Versorgungsnetz des Oldenburgisch - Ostfriesischen Wasserverbandes (OOWV) 

gewährleistet. 

Die vorhandenen Wasserleitungen des OOWV befinden sich innerhalb des öffentlichen 

Straßenraumes. Diese Leitungen sollen von jeglicher Überbauung und Bepflanzung 

freigehalten werden bzw. entsprechend den Hinweisen der Versorgungsträger 

gestaltet werden. Für innerhalb des öffentlichen Straßenraumes verlegte bzw. 

zu verlegende Versorgungsleitungen ist die Eintragung von Leitungsrechten zugunsten 

des OOWV nicht erforderlich. Die Benutzung ist durch entsprechende 

Konzessionsverträge zwischen Stadt und OOWV geregelt. 

Die Versorgung mit elektrischer Energie und Erdgas sowie sonstige Versorgungseinrichtungen 

wird durch die Möglichkeit des Ausbaues und Erweiterung bestehender 

Netze der EWE – Netz GmbH sichergestellt. 

Die für eine ordnungsgemäße Unterbringung der Versorgungsleitungen erforderlichen 

Trassen müssen im Rahmen der Durchführungsplanung freigehalten werden 

bzw. entsprechend den Hinweisen der Versorgungsträger gestaltet werden. Bei allen 

Leitungen muss eine ständige Erreichbarkeit gegeben sein, um Unterhaltungs-, 

Wartungs- und Reparaturarbeiten durchführen zu können. Bestehende Rechte müssen 

erhalten bleiben. Vor Baubeginn besteht Erkundigungsauskunft und Sicherungspflicht. 

Bauplanende und bauausführende Firmen müssen angewiesen werden, 

sich aktuelle Planauskunft bei der EWE – Netz GmbH einzuholen. 

Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen von Kabel Deutschland 

Vertrieb und Service GmbH. Es wird darauf hingewiesen, dass die Anlagen bei der 

Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern sind, nicht überbaut und vorhandene 

Überdeckungen nicht verringert werden dürfen. Sollte eine Umverlegung der Telekommunikationsanlagen 

erforderlich werden, soll mindestens drei Monate vor 

Baubeginn der Auftrag erfolgen, um eine Planung und Bauvorbereitung zu veranlassen 

sowie die notwendigen Arbeiten durchzuführen. 

Im Bereich des Bebauungsplanes reichen die bestehenden Anlagen der Telekom 

eventuell nicht aus, um die zusätzlichen Wohn-/Geschäftsgebäude an das Telekommunikationsnetz 

anzuschließen. Es kann deshalb sein, dass bereits ausgebaute 

Straßen ggf. wieder aufgebrochen werden müssen. 

Die Beseitigung des Schmutzwassers wird über die im Straßenraum verlegten 

Schmutzwasserkanäle abgeführt und entsorgt. 

Das anfallende Oberflächenwasser von den versiegelten Flächen wird über vorhandene 

städtische Regenwasserkanäle teilweise direkt in die Soeste und teilweise in 

das Gewässer 2. Ordnung „Piske“ abgeführt. Zumindest die „Piske“ ist, wie Erkenntnisse 

aus vergangenen Hochwasserereignissen gezeigt haben, hydraulisch 

20

Begründung 


nicht mehr in der Lage, bei starken Regenereignissen die gesamt anfallenden Wassermengen 

schadlos abzuleiten. Auf der Grundlage dieser umfangreichen Berechnungen 

und Variantenuntersuchungen mit den daraus abzuleitenden möglichen und 

notwendigen Maßnahmen ist als Zielvorgabe festgelegt, innerhalb der nächsten 

Jahre den Hochwasserschutz für die topografisch kritisch gelegenen Gebiete im 

Stadtgebiet zu erhöhen. Es wird auf jedem Fall angestrebt, im Bereich der „Piske“ 

deutliche hydraulische Entlastungen zu schaffen, so dass weitere Entwicklungen 

hinsichtlich angestrebter zusätzlicher Erschließungen im Einzugsbereich der „Piske“ 

auch weiterhin realisiert werden können. Es wird davon ausgegangen, dass 

nach Realisierung der angestrebten Entlastungsmöglichkeiten das Oberflächenwasser 

aus dem Bebauungsplangebiet Nr. 25 schadlos abgeleitet werden kann. Die 

Stadt Cloppenburg lässt zurzeit einen Generalentwässerungsplan erstellen, der auch 

Aussagen zur Oberflächenentwässerung in der Innenstadt treffen wird. 

Durch die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 25 wird die hohe hydraulische 

Belastung der Soeste nicht verstärkt. Der jetzige Geltungsbereich wird vom Bebauungsplan 

Nr. 25 aus dem Jahr 1988 und ein Teilbereich vom Bebauungsplan Nr. 51 

aus dem Jahr 1980 erfasst, so dass bereits heute eine 100%ige Versiegelung der 

Grundstücke möglich ist. Mit der Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 25 

kommt die BauNVO 1990 zur Anwendung. Mit der Baunutzungsverordnung 1990 

ist bestimmt, dass bei der Ermittlung der Grundfläche quasi alle versiegelten Flächen 

mit anzurechnen sind; hinsichtlich der zulässigen Versiegelung von Grundstücken 

eine gravierende Änderung. Es ist also festzustellen, dass mit der Neuaufstellung 

des Bebauungsplanes Nr. 25 die zulässige Flächenversiegelung nicht erhöht 

wird. Geändert werden lediglich überbaubare Bereiche und die Erhöhung der Geschossigkeit. 

Die Müllentsorgung/-beseitigung erfolgt über die zentrale Entsorgung des Landkreises 

Cloppenburg. Zum Durchfahren des Gebietes mit Müllfahrzeugen sind ausreichend 

groß bemessene Straßenquerschnitte und Kurvenradien vorhanden. 

Für die Brandbekämpfung ist die Löschwasserversorgung durch Entnahme aus der 

öffentlichen Trinkwasserversorgung sichergestellt. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 

Nr. 25 ist gemäß des Arbeitsblattes W 405 des Deutschen Vereins des 

Gas- und Wasserfaches e.V. (DVGW) eine Löschwassermenge von: 

96 m 3 pro Stunde (1.600 l pro Minute) bei MK , MI 

48 m 3 pro Stunde (800 l pro Minute) bei WA 

über 2 Stunden als Grundschutz erforderlich. 

Hierfür können die öffentliche Trinkwasserversorgung, natürliche oder künstliche 

offene Gewässer, Löschwasserbrunnen oder –behälter in Ansatz gebracht werden 

Die Löschwasserentnahmestellen sind in einem Umkreis von 300 m anzulegen. 

6. Städtebauliche Übersichtsdaten 

Kerngebiete MK 1 – 3 

Mischgebiete MI 1 – 5 

Allgemeine Wohngebiete WA 1 – 2 

Gemeinbedarfsfläche „Schulen“ 

Gemeinbedarfsfläche „Kirche, Kindergarten“ 

12.049,59 qm 

22.933,68 qm 

20.830,24 qm 

52.734,48 qm 

9.786,39 qm 

21

Begründung 


Verkehrsfläche 

Öffentliche Grünfläche „Verkehrsgrün“ 

Gesamtfläche des Plangebietes 

23.276,87 qm 

410,12 qm 

147.021,37 qm 

7. Hinweise/Nachrichtliche Übernahme 

Bodenfunde 

Das Plangebiet befindet sich am Rande des ehemals befestigten historischen Stadtkerns 

der Stadt Cloppenburg, deshalb kann mit archäologischen Bodenfunden gerechnet 

werden, demzufolge bedürfen sämtliche Erdarbeiten einer Genehmigungspflicht 

nach § 13 des Nds. Denkmalschutzgesetzes. 

Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- und frühgeschichtliche Bodenfunde 

(das können u. a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken 

sowie auffällige Bodenverfärbungen und Steinkonzentrationen, auch geringe 

Spuren solcher Funde) gemacht werden, sind diese gemäß § 14 Abs. 1 des Niedersächsischen 

Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und müssen der zuständigen 

Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Cloppenburg oder dem Niedersächsischen 

Landesamt für Denkmalpflege – Referat Archäologie – Stützpunkt 

Oldenburg, Ofener Straße 15, Tel.: 0441/799-2120 unverzüglich gemeldet werden. 

Meldepflichtig ist der Finder, der Leiter der Arbeiten, die zu dem Bodenfund geführt 

haben, sowie der Eigentümer und der Besitzer des Grundstückes. Bodenfunde 

und Fundstellen sind nach § 14 Abs. 2 des NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werktagen 

nach der Anzeige unverändert zu lassen bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, 

wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeit gestattet. 

Richtfunkverbindung der Deutschen Telekom AG 

Über das Plangebiet laufen mehrere Richtfunkverbindungen der Deutschen Telekom 

AG. Die Richtfunkfelder der Deutschen Telekom AG (Tr.-Nr. 657) mit Bauhöhenbeschränkung 

auf 90 m über NN in 100 m beiderseits des Funkstrahls wurde 

nachrichtlich in den Bebauungsplan Nr. 25 übernommen. 

Denkmalschutz 

Innerhalb des Plangebietes sind mehrere denkmalgeschützte Gebäude vorhanden, 

die im Verzeichnis der Baudenkmale enthalten sind. Sie unterstehen damit dem 

Schutz von Denkmalen nach Maßgabe des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes 

und sind gemäß § 9 Abs. 6 BauGB durch entsprechende Kennzeichnung 

nachrichtlich in dem Bebauungsplan Nr. 25 übernommen worden. 

8. Örtliche Bauvorschriften über Gestaltung 

Der Bebauungsplan Nr. 25 enthält örtliche Bauvorschriften über Gestaltung gem. § 

84 NBauO. 

Ein wichtiger Aspekt, der über die gestalterischen Bauvorschriften geregelt wird, 

ist die Gestaltung der Werbeanlagen. Da Werbung in der Marktwirtschaft für die 

22

Begründung 


Geschäfte/Läden praktisch unentbehrlich ist und durch ihre Farbigkeit, Vielfalt und 

als Gegenstand kreativer künstlerischer Tätigkeit allgemein bereichernd sein kann, 

soll die Aufstellung von Werbeanlagen an der Stätte der Leistung zulässig sein. 

Werbung, besonders wenn sie am falschen Platz oder in übermäßiger Intensität betrieben 

wird, kann allerdings auch schutzwürdige Interessen anderer unzumutbar 

beeinträchtigen. Aus diesem Grund unterliegt das Ausmaß dieser Werbeanlagen 

den im Einzelnen bestimmten Beschränkungen. Im Interesse der Erhaltung eines 

geschlossenen und geordneten städtebaulichen Charakters sind Größe und Zahl der 

Werbeanlagen definiert. Über diese Einschränkungen sollen negative Einflüsse 

durch Werbeanlagen vermieden werden. Im Übrigen gelten auch für Werbeanlagen 

die materiell-rechtlichen Vorschriften der Niedersächsischen Bauordnung 

(NBauO). 

Großflächige funktionsfremde Werbeanlagen entlang der Haupterschließungsstraßen 

stören die Gestaltung des Ortsbildes im Eingangsbereich zur Innenstadt erheblich. 

Deshalb wird der Standort, die Anzahl und die Größe der Ansichtsfläche dieser 

Werbeanlagen beschränkt. 

Werbeanlagen für Eigenwerbung sind ausschließlich an den Außenwänden der Gebäude 

unterhalb der Traufhöhe und/oder an besonderen Werbeträgern auf dem 

Grundstück zulässig. Ausgenommen von dieser Regelung sind Giebelbereiche, für 

die ein Überkragen von Werbeanlagen über die Ortgänge nicht zulässig ist. Um den 

Gestaltungsspielraum nicht unnötigerweise einzuschränken, werden die Giebelbereiche 

von dieser Regelung ausgenommen. 

Die Einordnung der Werbeanlage am Gebäude, die Einschränkung der Gesamtgröße 

von Werbeanlagen für die Eigenwerbung auf eine max. Länge von insgesamt 1/3 

der betreffenden Gebäudefront und 1/5 der jeweiligen Geschosshöhe, die Unzulässigkeit 

von Werbeanlagen mit wechselndem und sich bewegendem Licht unterstützt 

das Planungsziel, dass sich die Werbeanlagen der Architektur unterordnen. 

Speziell die im Kerngebiet vorhandenen Einzelhandelseinrichtungen werben mit 

Fahnen an entsprechenden Masten. Da von dieser Art der sich bei Wind bewegenden 

und damit sehr auffälligen Werbung eine dominierende optische Wirkung auf 

das gesamte Plangebiet ausgeht, ist die Anzahl der Fahnenmasten auf max. drei auf 

dem jeweiligen Grundstück begrenzt. Für jede weitere angefangene 600 m 2 Geschossfläche 

ist ein weiterer Fahnenmast zulässig. 

Für Werbeanlagen, die der Werbung der im Plangebiet ansässigen Betriebe dienen, 

ist festgesetzt, dass diese ausschließlich an den Außenwänden der Gebäude unterhalb 

der Traufhöhe oder an besonderen Werbeträgern auf dem Grundstück zulässig 

sind, um auszuschließen, dass der öffentliche Straßenraum innerhalb des Plangebietes 

und darüber hinaus (Fernwirkung) nicht durch Werbeträger dominiert wird und 

dadurch das bauliche Erscheinungsbild in den Hintergrund tritt. 

Für die besonderen Werbeträger wird bestimmt: 

Die Konstruktionshöhe darf ein Maß von 9,00 m über nächstgelegenem 

Straßenniveau nicht überschreiten. 

Die Höhe der Ansichtsfläche darf ein Maß von 6,50 m über nächstgelegenem 

Straßenniveau nicht überschreiten. 

Die Ansichtsfläche einer Werbeanlage ist bis 15 m 2 zulässig. 

23

Begründung 


 

Werbeanlagen dieser Art sind pro angefangene 1000 m 2 Geschossfläche 

zulässig. 

9. Altablagerungen, Altlasten, Altlastenverdachtsflächen und Altstandorte 

Die Stadt Cloppenburg hat als planaufstellende Behörde die Pflicht, Nachforschungen 

wegen Altlasten zu betreiben, wenn konkrete Hinweise und Anhaltspunkte für 

das mögliche Bestehen von Altlasten vorliegen. 

Nach Aussage der LGLN Hannover kann eine Kampfmittelbelastung im Plangebiet 

nicht ausgeschlossen werden. Die Stadt Cloppenburg ist als Behörde der Gefahrenabwehr 

für die Maßnahmen der Gefahrenerforschung zuständig. 

Es sollte eine historische Erkundung vorgenommen werden, bei der alliierte Kriegsluftbilder 

für die Ermittlung von Kriegseinwirkungen durch Abwurfmunition ausgewertet 

werden (Luftbildauswertung). 

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 25 „Bahnhofstraße“ sind keine weiteren 

Altablagerungen, Altlasten, Altlastenverdachtsflächen und Altstandorte, die 

nachteilige und negative Auswirkungen auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse 

haben, bekannt. 

V. Umweltbericht 

1. Einleitung 

1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplanes 

Der Bebauungsplan Nr. 25 „Bahnhofstraße“ erfasst einen kernstadtnahen Bereich im 

östlichen Teil des Stadtgebietes nördlich und südlich der Bahnhofstraße. 

Die Stadt Cloppenburg verfolgt das städtebauliche Ziel, die Einkaufsachse Innenstadt/Emsteker 

Straße, wie im Einzelhandelsgutachten der Stadt Cloppenburg beschrieben, 

zu stärken. 

Ein weiteres Planungsziel ist die Sicherung und Förderung von Wohnen in innenstadtnahen 

Bereichen. 

Bei der Planung werden ortsbildprägende sowie landschaftspflegerische Belange, insbesondere 

durch die planerische Berücksichtigung ortsbildprägender Einzelbäume und 

Baumgruppen, berücksichtigt. 

1.2 Ziele des Umweltschutzes gemäß Fachgesetzen und Fachplänen 

Für das anstehende Bebauungsplanverfahren ist die Eingriffsregelung des § 1 a Abs. 3 

BauGB in Verbindung mit § 21 Abs. 1 des Bundesnaturschutzgesetzes beachtlich, auf 

die im Rahmen der Umweltprüfung eingegangen wird. 

Fachplanungen: 

Im Flächennutzungsplan ist der Planbereich als „Gemischte Bauflächen“ (M) und 

„Wohnbauflächen“ (W) dargestellt. Darüber hinaus werden weitere Teilbereiche als 

24

Begründung 


Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule“ und „Turnhalle“ sowie 

„Kirche“ dargestellt. 

Im Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises Cloppenburg RROP wird 

die Stadt Cloppenburg als Mittelzentrum eingestuft. Die Sicherung und Entwicklung 

von Wohn- und Arbeitsstätten sowie Versorgungseinrichtungen, Dienstleistungen und 

Schulen ist eine der Hauptaufgaben eines Mittelzentrums. Die regionalplanerischen 

Vorgaben werden durch die Realisierung des Bebauungsplanes mit dem Ziel der Sicherung 

vorhandener und Schaffung neuer Beschäftigungs- und Ausbildungsmöglichkeiten 

in besonderer Weise berücksichtigt. 

2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 

2.1 Bestandsaufnahme und Bewertung 

2.1.1 Schutzgut Mensch 

Innerhalb des Plangebietes befinden sich Verkehrswege, auf denen eine verkehrliche 

Belastung liegt. Dieses sind die Abschnitte der Straßen: Ladestraße und Emsteker 

Straße. Die Planungsgemeinschaft Theine, Hannover, hat am 28.08.2007 für die Stadt 

Cloppenburg ein Verkehrsgutachten mit Untersuchung der Südumfahrung und der 

Auf-/Abfahrt der Molberger Straße erstellt. Aus diesem Gutachten sind die Verkehrszahlen 

(Prognose 2020) für die Emsteker Straße und Ladestraße entnommen. Der 

durchschnittliche tägliche Kfz-Verkehr und die Berechnungen der Verkehrslärmimmissionen 

sind der Anlage zu entnehmen. Die Berechnungen zeigen, dass die schalltechnischen 

Orientierungswerte für den Tag und die Nacht nach DIN 18005 für das 

Wohnen innerhalb des Kern- und Mischgebietes überschritten werden. Die Überschreitung 

der Orientierungswerte wird aus Sicht der Stadt Cloppenburg als Planungsträgerin 

für vertretbar und zulässig eingestuft. 

Nach DIN 18005 ist die Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte nicht 

zwingend erforderlich, falls das Ergebnis der Abwägung anderen Belangen Vorrang 

gegeben werden soll. Die Orientierungswerte sind als eine sachverständige Konkretisierung 

der Anforderungen an die Schallschutzvorsorge in der städtebaulichen Planung 

aufzufassen. Sie sind weder verbindliche Immissionsrichtwerte noch Immissionsgrenzwerte 

für die Zumutbarkeit von Schallbelastungen im Einzelfall, sie dienen 

nicht als rechtliche Beurteilungsgrundlage für die Zulassung von Vorhaben, sondern 

als Orientierungshilfe für die städtebauliche Planung. Die Orientierungswerte sind 

Anhaltswerte für die Planung und unterliegen in einem gewissen Umfange der Abwägung 

durch die Gemeinde. Im Rahmen der Abwägung kommt die Stadt Cloppenburg 

zu dem Ergebnis, dass im Bebauungsplanverfahren durch die Festsetzung von Maßnahmen 

zum passiven Lärmschutz die Anforderungen an die erforderliche Wohnruhe 

in den Aufenthaltsräumen gewährleistet ist. 

Im Bebauungsplanverfahren wird durch entsprechende planerische Regelungen und 

textliche Festsetzungen sichergestellt (z.B. durch Vorgaben für die Anordnung von 

Ruhe- und Schlafräumen, Einbau von Schalldämmlüftern, etc.), dass innerhalb von 

schutzwürdigen Räumlichkeiten die grundsätzlichen Anforderungen an gesundes 

Wohnen gewährleistet werden. Ein Innengeräuschpegel für Schlaf- und Ruheräume 

von 30 dB(A), max. jedoch 35 dB(A) wird dabei angestrebt. 

Im Rahmen der Bebauungsplanung werden zur Berücksichtigung der gegenwärtigen 

25

Begründung 


Lärmimmissionen, ausgehend vom vorhandenen Straßenverkehrslärm, zum Schutz der 

Bevölkerung passive Lärmschutzmaßnahmen getroffen (s. Pkt. 3 Immissionsschutz). 

2.1.2 Schutzgut Tiere und Pflanzen 

Das Plangebiet liegt innerhalb des städtischen Raumes. 

Innerhalb des Plangebietes liegen im nord-östlichen Bereich die Berufsbildende Schule, 

das Clemens-August-Gymnasium und eine Turnhalle. 

Die Außenbereiche dieser Einrichtungen mit großflächig versiegelten Flächen, Pflanzbeeten 

mit Ziergehölzen und altem Baumbestand an den Grundstücksgrenzen erfahren 

eine intensive Nutzung und Pflege. 

Der überwiegende Teil des Plangebietes ist bebaut. Die nicht bebauten und unversiegelten 

Teile der Grundstücke werden als Hausgärten genutzt, die überwiegend eine intensive 

Pflege und Nutzung erfahren. Ziergehölze und gepflegte Rasenflächen prägen 

die Gärten. Einige Grundstücke weisen einen relativ hohen Versiegelungsgrad auf. 

Erhaltenswerten Baumbestand findet man im Bereich der Schulen und nur vereinzelt 

in den Hausgärten. Der schutzwürdige Baumbestand wird im Bebauungsplan festgesetzt. 

Bewertung: 

Das Plangebiet, welches überwiegend bebaut ist, weist eine geringe Bedeutung für den 

Naturhaushalt auf. 

2.1.3 Schutzgut Boden 

Nach der bodenkundlichen Standortkarte von Niedersachsen und Bremen wird das 

Plangebiet von Pseudogley – Braunerde eingenommen. 

Der Boden ist durch die Bebauung und Versiegelung überformt und weist somit eine 

starke Vorbelastung auf. 

Bewertung: 

Aufgrund der vorhandenen Vorbelastung wird die weitere Versiegelung zu geringfügigen 

Eingriffen in den Bodenhaushalt führen. 

2.1.4 Schutzgut Wasser 

Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden. 

Die Beseitigung des Schmutz- und Oberflächenwassers erfolgt über die vorhandene 

Schmutz- und Regenwasserkanalisation. 

Durch die weitere Versiegelung wird es zu einer Verringerung der Grundwasserneubildung 

und zu einem erhöhten Oberflächenabfluss kommen. 

Bewertung: 

Die weitere Versiegelung wird zu einem minimalen Eingriff in den Wasserhaushalt 

führen. 

26

2.1.5 Schutzgut Klima und Luft 

Begründung 


Cloppenburg liegt in der maritimen-subkontinentalen Flachlandregion mit einem mittelfeuchten 

Klima und einer mittel- bis langen Vegetationszeit. 

Die Jahresniederschläge mit 650 bis 700 mm sind Mittel, ebenfalls die relative Luftfeuchte 

mit 81 % im Jahresdurchschnitt. 

Die Jahresmitteltemperatur beträgt 8,4 Grad Celsius. 

Bewertung: 

Negative Veränderungen des lokalen Klimas sind durch die Baumaßnahmen in relevanten 

Größenordnungen nicht zu erwarten, da die vorhandene Bebauung nur geringfügig 

ergänzt wird. 

2.1.6 Schutzgut Landschaft 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist vollständig anthropogen beeinflusst. 

Neben der Bebauung mit Ein- und Mehrfamilienhäusern nehmen öffentliche Einrichtungen, 

(Schulen, Kirche, Polizei) mit ihren Außenbereichen einen großen Teil des 

Plangebietes ein. 

Bewertung: 

Durch die mögliche Verdichtung wird das Schutzgut Landschaft aufgrund seiner Vorbelastungen 

nur geringfügig beeinträchtigt. 

2.1.7 Schutzgut Kultur und Sachgüter 

Es liegen keine Kenntnisse über Kultur- und Sachgüter im Plangebiet und seiner Umgebung 

vor. 

Da im Rahmen der Bauleitplanung gemäß § 1 (5) Nr. 5 BauGB die Belange des 

Denkmalschutzes und der Denkmalpflege zu berücksichtigen sind, wird nachrichtlich 

auf die Meldepflicht von ur- und frühgeschichtlichen Bodenfunden im Zuge von Bauausführungen 

hingewiesen. 

Bewertung: 

Durch den nachrichtlichen Hinweis werden die Belange des Denkmalschutzes und der 

Denkmalpflege berücksichtigt. 

2.1.8 Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 

Da der Planbereich bereits einen hohen Versiegelungsgrad durch Bebauung und Verkehrsflächen 

aufweist, sind erhebliche Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern 

Mensch einerseits und Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft und Klima andererseits 

nicht zu erwarten. 

27

Begründung 


2.2 Prognose zur Entwicklung des Umweltzustandes 

2.2.1 Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 

Mit der Planung sind die unter Pkt. 2.1 ermittelten Umweltauswirkungen verbunden. 

Durch die Neuaufstellung soll der bestehende Bebauungsplan den jetzigen Gegebenheiten 

angepasst werden. Durch einige Veränderungen im Bereich Bahnhofstraße, z. 

B. Umsiedlung des Finanzamtes, Folgenutzung frei werdender Gebäude, zusätzlicher 

Raumbedarf für die Polizei etc. ergibt sich ein städtebauliches Planungsbedürfnis, um 

die Entwicklung steuernd zu begleiten. 

2.2.2 Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung 

Ohne die Neuaufstellung des Bebauungsplanes wäre eine Anpassung sowie eine steuernde 

Entwicklung nicht möglich. 

2.3 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger 

Umweltauswirkungen 

Nach § 1 a (3) BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits 

vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. 

Der überwiegende Teil der Bebauung ist bereits umgesetzt. 

Der Geltungsbereich der Neuaufstellung des Bebauungsplanes wird durch den Bebauungsplan 

Nr. 25 – Bahnhofstraße – aus dem Jahre 1988 erfasst. Der Bebauungsplan 

umfasst auch einen Teil des Bebauungsplanes Nr. 51. 

Ausgleichsmaßnahmen sind nicht vorgesehen, da im Rahmen der alten Bebauungsplanung 

eine höhere Versiegelung möglich wäre und die Bebauung größtenteils umgesetzt 

ist. 

2.3.1 Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung nachteiliger Auswirkungen 

Bei den Baumaßnahmen ist die DIN 18920 „Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen 

und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ zu berücksichtigen. 

Der erhaltenswerte Baumbestand wird im Bebauungsplan festgesetzt. 

3. Zusätzliche Angaben 

3.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung 

Zur Beurteilung der Planung aus Sicht von Natur und Landschaft wurde eine Biotoptypenbeschreibung 

und Bewertung durchgeführt. 

Schwierigkeiten bei der Erhebung der Grundlagen haben sich nicht ergeben. 

3.2 Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung 

Da keine Kompensationsmaßnahmen festgelegt werden, ist eine Umweltüberwachung 

nicht erforderlich. 

28

Begründung 


3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung 

Da der Eingriff bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt ist bzw. zulässig war, 

sind keine Kompensationsmaßnahmen vorgesehen. 

VI. Bodenordnung/Soziale Maßnahmen 

Bodenordnende Maßnahmen werden, soweit erforderlich, nach den Vorschriften des 

BauGB durchgeführt. Der Bebauungsplan Nr. 25 „Bahnhofstraße“ wird sich nicht 

nachhaltig auf die persönlichen Lebensumstände der innerhalb oder außerhalb des Gebietes 

wohnenden bzw. arbeitenden Menschen auswirken. Maßnahmen im Sinne des § 

180 BauGB sind daher nicht vorzusehen. 

VII. Kosten der Durchführung 

Die gesamten Erschließungskosten für den Erst- und Endausbau an den Straßen sowie 

eventuell erforderliche zusätzliche Entsorgungseinrichtungen werden über die Erhebung 

der Erschließungs- und Ausbaubeiträge durch die Stadt Cloppenburg eingenommen. 

VIII. Verfahrensvermerke 

Die Begründung einschließlich Umweltbericht wurde mit dem Bebauungsplan Nr. 25 

„Bahnhofstraße“ vom Rat der Stadt Cloppenburg am 2013 beschlossen. 

Cloppenburg, den 

______________________________ 

Bürgermeister 

29

Begründung 


Anlage 

Ermittlung von Lärmwerten entlang der Emsteker Straße und Ladestraße nach 

DIN 18005 

Vorgaben: 

Die Planungsgemeinschaft Theine, Hannover, hat am 28.08.2007 für die Stadt Cloppenburg 

ein Verkehrsgutachten mit Untersuchung der Südumfahrung und der Auf- 

/Abfahrt der Molberger Straße erstellt. Aus diesem Gutachten sind die Verkehrszahlen 

(Prognose 2020, Planungsfall 3) für die Emsteker Straße und Ladestraße entnommen. 

Der Planungsfall 3 berücksichtigt die Auf-/Abfahrt der Molberger Straße an 

die B 213, die zurzeit gebaut wird. 

Der durchschnittliche tägliche Kfz-Verkehr und die Berechnungen der Verkehrslärmimmissionen 

sind der Anlage zu entnehmen. Die Berechnung wurde im Internet auf 

der Seite www.vcd.org/fileadmin/user_upload/DALrechner/lang_dtv.htm mit Hilfe des 

sog. ‚Lärmrechners‘ vorgenommen. 

Ladestraße 

30

Begründung 


Emsteker Straße 

31

Bebauungsplan Nr. 25 „Bahnhofstraße“ - Stadt Cloppenburg

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