Freesienstraße - Cloppenburg.name

Bebauungsplan Nr. 90 

„Freesienstraße“ 

BEGRÜNDUNG 

Übersichtsplan 

24 30 

292 0 

281 0 

29 20 

292 0 

28 10 

2 81 0 

2 920 

2 92 0 

2 510 

25 10 

Ziegelhofstraße 

29 20 

29 20 

28 10 

2 81 0 

2 930 

2 92 0 

28 10 

2 81 0 

25 10 

2 810 

28 10 

3 18 

2 81 0 

18 

Freesienstraße 

28 10 

STADT 

CLOPPENBURG 

2 810 

2 81 0 

110 KV 

3 

15 

20 

Fahrbahnkante 

Kessener Weg - K 172 

Kessener Weg 

Stand: öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB vom 04.10.2012 bis zum 05.11.2012 

Stadt Cloppenburg 

O 

28 10 

281 0 

Sevelter Straße 8 

49661 Cloppenburg 


Tel.: (04471) 185-0 

Fax: (04471) 185-311

B e g r ü n d u n g z u m B e b a u u n g s p l a n N r . 9 0 „ F r e e s i e n s t r a ß e “ 

I n h a l t s v e r z e i c h n i s 

I. Planungsgrundlagen 3 

1. Anlass 3 

2. Planungsraum 3 

3. Planerische Vorgaben 4 

3.1 Bauleitplanung der Stadt Cloppenburg 4 

3.2 Raumordnung und Landesplanung 4 

3.3 Sonstige Planungen und Konzepte 5 

4. Ziel und Zweck 6 

II. Inhalt des Bebauungsplanes 9 

1. Art und Maß der baulichen Nutzung 9 

2. Örtliche Bauvorschriften über Gestaltung 16 

3. Verkehrsflächen 17 

4. Immissionsschutzrechtliche Festsetzungen 21 

5. Grünflächen 23 

6. Nachrichtliche Übernahmen / Hinweise 27 

7. Flächenbilanzierung 29 

8. Ver- und Entsorgung 29 

9. Altablagerungen, Altlastenverdachtsflächen, Altstandorte 31 

10. Soziale Maßnahmen 31 

III. Umweltbericht 31 

IV. Bodenordnerische Maßnahmen 46 

V. Kosten der Durchführung 46 

VI. Verfahrensvermerke 46 

2

I. Planungsgrundlagen 

1. Anlass 


B e g r ü n d u n g 

zum 

Bebauungsplan Nr. 90 „Freesienstraße“ 

Der Rat der Stadt Cloppenburg hat mit Beschluss vom 12.12.2011 

die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 90 „Freesienstraße“ beschlossen. Mit 

der Bebauungsplanung soll das neue Wohnbaugebiet im Stadtsüden nördlich und 

südlich der Freesienstraße verbindlich abgesichert werden. 

Planungsraum 

Der Geltungsbereich der Bebauungsplanung Nr. 90 „Freesienstraße“ wird: 

- im Norden durch das Neubaugebiet „Südlich Lupinenstraße“ (hier: südlicher 

Grenzverlauf) 

- im Süden bis zur südlichen Grenze der Flurstücke 52/1 und 53/5 

- im Westen durch Grenze zur Pferdezuchtanlage bzw. weiter Verlängerung in 

Richtung Anemonenstraße 

- im Osten durch den Kessener Weg (Kreisstraße K 172) 

begrenzt. 

Aus dem nachfolgenden Katasterplan wird der genaue Geltungsbereich ersichtlich. 

2 810 

29 20 

2 81 0 

28 10 

251 0 

2 51 0 

Ziegelhofstraße 

2 920 

28 10 

281 0 

29 30 

29 20 

28 10 

281 0 

251 0 

28 10 

281 0 

3 18 

18 

Freesienstraße 

3 

2 810 

2 810 

281 0 

110 KV 

3 

15 

20 

Fahrbahnkante 


Kessener Weg 

Abbildung 1 Ausschnitt Kataster mit Geltungsbereich 

28 10 

28 10 

28 10 

Kessener Weg - K 172


Abbildung 2 Aktuelles Luftbild vom Plangebiet aus dem Jahr 2007 

3. Planerische Vorgaben 

3.1 Bauleitplanung der Stadt Cloppenburg 

Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Cloppenburg aus dem Jahr 

1983 einschließlich der wirksamen Änderungen stellt den gesamten Bereich des 

Plangebietes als „Fläche für die Landwirtschaft“ dar. 

Ferner wird die 110 - KV Hochspannungsleitung (Cloppenburg/OST – Sögel), die 

das Plangebiet nördlich der Freesienstraße quert, im wirksamen FNP dargestellt. 

Zudem wird eine kleine Teilfläche südlich der Freesienstraße als „Fläche für 

Wald“ gekennzeichnet. 

Sonstige Darstellungen, die für den Geltungsbereich gelten, sind aus dem wirksamen 

Flächennutzungsplan nicht abzuleiten. 

Parallel zur Bebauungsplanung wird die 1.07. Flächennutzungsplanänderung 

„Freesienstraße“ durchgeführt. Im Zuge dieser Änderungsplanung werden innerhalb 

des Planbereichs die Flächen für die Landwirtschaft durch die Darstellungen 

„Wohnbauflächen“, „Gemischte Bauflächen“ und für einen kleinen Teilbereich 

„Grünflächen“ ersetzt. Außerdem wird für das Flurstück der Freesienstraße 

die Kennzeichnung „Verkehrsflächen“ vorgesehen. 

Eine verbindliche Bauleitplanung liegt für den Geltungsbereich nicht vor. 

3.2 Raumordnung und Landesplanung 

Die Ziele des Landesraumordnungsprogramms (LROP) und des neuen Regionalen 

Raumordnungsprogramms des Landkreises Cloppenburg (RROP) aus dem Jahr 

4


2005 sind gem. § 1 (4) Baugesetzbuch bei der vorliegenden Bauleitplanung zu berücksichtigen 

und zu beachten (Anpassungspflicht). 

Die Stadt Cloppenburg wird laut LROP und RROP als Mittelzentrum eingestuft. 

Diese Funktionszuweisung ist mit einer positiven Siedlungsentwicklung eng verbunden, 

so das LROP. Innerhalb des RROP heißt es unter D 1.2 02: 

„Wohnbauflächen und gewerbliche Bauflächen sollen durch Bauleitplanung entsprechend 

dem Bedarf im Rahmen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung 

geschaffen werden“ (RROP Landkreis Cloppenburg, 2005, Seite 2). 

Das Plangebiet wird im zeichnerischen Teil des RROP dem Siedlungsbereich zugerechnet. 

Darüber hinaus wird die 110 KV - Leitung, die das Plangebiet durchquert, 

zeichnerisch erfasst. Ferner geht aus dem RROP hervor, dass dem Plangebiet 

zum Osten angrenzend - entlang des Kessener Weges - regional bedeutsame 

Wanderwege verlaufen. Schließlich geht aus dem zeichnerischen Teil des 

RROP hervor, dass sich das Plangebiet im Vorsorgegebiet für die Trinkwassergewinnung 

befindet. Unter D 1.7 02 heißt es hierzu: 

„An die Vorsorgegebiete ist somit keine strikte bzw. absolute Vereinbarungsforderung 

geknüpft; deshalb hat ihre besondere Funktionsbestimmung nicht den grundsätzlichen 

Ausschluss entgegenstehender Nutzungsarten zur Folge“ (ebenda, S. 

13). 

In der Gesamtbetrachtung stehen somit raumordnerische und landesplanerische 

Zielsetzungen mit der Siedlungsentwicklung in Einklang, zumal es sich hier um 

eine Entwicklungsplanung handelt, die unmittelbar an bestehende Wohnstrukturen 

angrenzt (hier: Neubaugebiet „Südlich Lupinenstraße“) und diese erweitert. Zum 

anderen ist das Plangebiet noch dem innenstadtnahen Bereich zuzuordnen. Ein 

neuer Standort für eine Kindertagesstätte östlich Kessener Weg (Baugebiet „Alte 

Kämpe“), ein weiterer Kindergarten in ca. 1.100 m Entfernung sowie das Nahversorgungszentrum 

an der Warthestraße befinden sich in unmittelbarer Nähe. 

Unter Punkt 4 werden die Ziele und Zwecke dieser Siedlungserweiterung im Einzelnen 

formuliert. Dabei wird auf die Standortwahl und auf den Bedarf näher 

eingegangen. 

Weitere zu berücksichtigende raumordnerische und/oder landesplanerische Belange 

bestehen für das Plangebiet der Bebauungsplanung nicht. 

3.3 Sonstige Planungen und Konzepte 

Das Plangebiet wird von der städtebaulichen Entwicklungsplanung „Cloppenburg- 

West“ erfasst. Die Stadtentwicklungsplanung wurde mit Ratsbeschluss vom 

22.04.1996 beschlossen. Die städtebauliche Entwicklungsplanung sieht für das 

Plangebiet die Kennzeichnung „Wohnen“ vor. Ferner wird in der Entwicklungsplanung 

die Trasse der Südtangente dargestellt, die den Planbereich des Bebauungsplanes 

Nr. 90 quert. Der Verlauf der Südtangente hat sich jedoch geändert. 

Die Trasse verläuft nun weit außerhalb des Plangebietes in ca. 370 m Entfernung 

südlich der Geltungsbereichsgrenze. Zurzeit wird für die Planung zur Südtangente 

das Planfeststellungsverfahren durchgeführt. 

5


Sonstige Planungen und Konzepte, die den Geltungsbereich betreffen, liegen nicht 

vor. 

4. Ziel und Zweck 

In der Stadt Cloppenburg besteht im Rahmen der gemeindlichen Entwicklung 

nach wie vor eine starke Nachfrage nach Wohnbauflächen, insbesondere nach 

Baugrundstücken für eine Einfamilienhausbebauung. 

Die Einwohnerentwicklung der Stadt Cloppenburg zeigte in den vergangenen Jahren 

eine kontinuierliche Steigerung, die seit Anfang 1990 - in erster Linie bedingt 

durch den Zuzug von kinderreichen Aussiedlerfamilien - auch zukünftig weiter 

fortschreiten wird. Im Rahmen eines aktuellen Demografieberichtes für die Stadt 

Cloppenburg werden die Strukturdaten zur Bevölkerung im Detail dargelegt sowie 

bis zum Jahr 2030 prognostiziert. Laut Demografiebericht wird die Stadt 

Cloppenburg für das Jahr 2030 auf 34.475 Einwohner heranwachsen (Demografiebericht 

Punkt. 2.2, Seit 10ff). Gegenüber der heutigen Einwohnerzahl mit 

32.718 EW (Stand 31.03.2012, LSKN Hannover, internet) bedeutet dieses einen 

Zuwachs von ca. 1.800 Einwohnern. 

Zudem nimmt die Stadt Cloppenburg mit einer Fertilitätsrate (Geburtenrate) von 

knapp 1,9 einen bundesweiten Spitzenplatz ein. Laut aktueller Strukturdaten sind 

mehr als die Hälfte der Bevölkerung unter 30 Jahre alt. Hinsichtlich dieser Bevölkerungsdaten 

wird die Stadt Cloppenburg - demografisch betrachtet - auch als 

„jüngste Stadt der Bundesrepublik“ bezeichnet. 

Aufgrund dieser für die Stadt Cloppenburg positiven demografischen Strukturdaten 

und Prognosezahlen aber auch durch die Zunahme der Wohnflächengröße pro 

Person (Zunahme Ein-Personen-Haushalte), besteht auch für die nähere Zukunft 

ein hoher Bedarf an Wohnbauflächen. 

Flächen für eine bedarfsgerechte Ausweisung von Wohnbauflächen stehen überwiegend 

nur noch im Stadtsüden Cloppenburgs zur Verfügung. Im Norden Cloppenburgs 

stellen die Umgehungsstraße B 213, im Westen die Soesteniederung und 

im Osten das bestehende Industriegebiet Barrieren für eine uneingeschränkte 

Siedlungsentwicklung dar. Für eine Siedlungsentwicklung kommt deshalb im Wesentlichen 

nur noch der Cloppenburger Süden in Frage. 

Parallel hierzu forciert die Stadt Cloppenburg auch weiterhin das planerische und 

ökologisch ausgerichtete Leitbild „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“. 

Die Stadt ist bestrebt, innenstadtnah gelegene Bestandsstrukturen weiter zu verdichten 

und entsprechendes Bauland zu schaffen. Ziel ist dabei, die Versiegelungsrate 

zu reduzieren und Flächen schonend neues Bauland anzubieten. 

Das neue Baugebiet grenzt dabei unmittelbar an das neue Baugebiet „Südlich Lupinenstraße“ 

an und führt zum Teil hier bereits realisierte Erschließungsstraßen 

fort. Infrastrukturelle Einrichtungen wie Kindergarten bzw. Kindertagesstätten befinden 

sich in unmittelbarer Nähe. Hinzu kommt, dass sich in Nähe des neuen 

Baugebietes der Nahversorger an der Warthestraße mit zwei Discountern und einem 

sogenannten Vollsortimenter befindet. 

6


Mit der Bebauungsplanung Nr. 90 soll das neue Wohnbaugebiet nördlich und südlich 

der Freesienstraße planungsrechtlich abgesichert werden. 

Es ist planerisches Ziel, an dieser Stelle bis zum Flurstück 52/1 bzw. 53/5 (südliche 

Abgrenzung mit Baumreihe) ein neues Wohnbaugebiet mit typischer Einfamilienhausbebauung 

verbindlich abzusichern. Insgesamt sollen hier etwa 120 

Wohnbaugrundstücke entstehen. Dabei sollen überwiegend Einzelhäuser aber 

auch für Teilbereiche Doppelhäuser und Hausgruppen planerisch ermöglicht werden. 

Verdichtete Strukturen sollen zum Kessener Weg (K 172) orientiert aber 

auch südlich der Freesienstraße (eine Bauzeile) realisiert werden können. Das Angebot 

der neuen Wohnbaugrundstücken soll die Nachfrage für die kommenden 

drei Jahre abdecken. 

Zudem soll entlang des Kessener Weges südlich der Freesienstraße eine Mischgebietszone 

entwickelt werden. Hier sollen als verdichtete Strukturen mischgebietstypische 

Nutzungen ermöglicht werden. Hierzu zählen beispielsweise Dienstleister, 

Büros etc.. Für solche Nutzungen bzw. Grundstücke besteht zurzeit eine erhöhte 

Nachfrage, insbesondere in Lagen mit einer verkehrsgünstigen Anbindung. 

Das neue Baugebiet soll verträglich an die bestehenden Siedlungsstrukturen angebunden 

bzw. in den Bestand integriert werden. Dies gilt insbesondere für die verkehrliche 

Erschließung. Die Erschließung soll dabei den Bestand aufnehmen bzw. 

die bereits festgesetzten und umgesetzten Straßen des Neubaugebietes „Südlich 

Lupinenstraße“ fortführen. Ziel ist dabei, dass der anstehende, neue Verkehr verträglich 

abgeführt wird. Zusätzliche Verkehre (Durchgangs- und Schleichverkehre) 

sollen die bestehenden und auch die neuen Wohngebietsstrukturen nicht wesentlich 

beeinträchtigen. Dies gilt vor allem für die Freesienstraße, die inmitten 

des Neubaugebietes verläuft und zunehmend auch als Durchgangs- und Schleichverkehrs 

genutzt wird. Vor allem Bewohner des Baugebietes „Alte Kämpe“ nutzen 

diese Querverbindung, um über die Ziegelhofstraße zum Nahversorger an der 

Warthestraße zu gelangen. Durch verkehrsgestalterische Maßnahmen ist dafür 

Sorge zu tragen, dass die Freesienstraße, die sich zukünftig mehr als Wohnstraße 

darstellen wird, keine weiteren Beeinträchtigungen erfährt. Verkehrsberuhigungsmaßnahmen 

und gestalterische Maßnahmen wie Aufpflasterungen etc. sollen 

diesbezüglich positiv einwirken und für die erforderliche Verkehrssicherheit 

sorgen. Es wird jedoch nicht gänzlich zu verhindern sein, dass die Freesienstraße 

auch zukünftig als Durchgangsstraße genutzt wird. Vor diesem Hintergrund wäre 

zu überlegen, einen abgetrennten Geh- und Radweg hier auszuführen, um für die 

sogenannten schwächeren Verkehrsteilnehmer größtmögliche Sicherheit zu gewährleisten. 

Ferner sollen die festgesetzten Grünstrukturen das neue Plangebiet gliedern und in 

die Umgebung einbinden sowie der Naherholung dienen. Eine wohnungsnahe, attraktive 

Versorgung für die Naherholung (u. a. auch für das Spielen und Verweilen) 

ist ein entscheidender Faktor für die Wohnqualität innerhalb eines Wohnbaugebietes. 

Zudem lassen sich durch das Angebot für die Naherholung vor Ort 

Fahrten mit dem KFZ für diese Zwecke reduzieren. 

Innerhalb der öffentlichen Grünzonen soll über eine naturnahe Regenrückhaltung 

ein Teil des anfallenden Oberflächenwassers aufgenommen werden und versickern. 

Wegeverbindungen sollen die Grünzone erschließen und das öffentliche 

Grün zugänglich machen sowie eine attraktive Verbindung der einzelnen Wohn- 

7


gebietsbereiche herleiten. Die Wegebeziehungen sollen dabei auch an angrenzende 

Grünflächen anknüpfen, so dass in der Zielplanung ein attraktives Grün-Netz 

für die Naherholung entstehen kann. 

Für verlorengehende landwirtschaftliche Nutzungen soll seitens der Stadt Hilfestellung 

für die Beschaffung von Ersatzflächen geleistet werden. Dabei ist darauf 

hinzuweisen, dass hofnahe Flächen von dieser Entwicklungsmaßnahme nicht betroffen 

sind. Zudem handelt es sich ausschließlich um Pachtflächen. 

Ein weiteres Ziel ist es, den erforderlichen Lärmschutz im Zuge der Bebauungsplanung 

zu regeln und zu sichern. Von der Kreisstraße K 172 (Kessener Weg) gehen 

Lärmemissionen aus, die in den Planbereich hinwirken. Diesbezüglich sollen 

textliche Festsetzungen zum erforderlichen Lärmschutz getroffen werden. Dabei 

soll das bestehende und noch aktuelle Lärmgutachten für das unmittelbar angrenzende 

Neubaugebiet „Südlich Lupinenstraße“ (Bebauungsplan Nr. 80) als Grundlage 

herangezogen werden. Anzuführen ist diesbezüglich, dass aufgrund der höheren 

Orientierungswerte für Mischgebiete für die Mischgebietszone keine Lärmschutzregelungen 

erforderlich werden. Eine zusätzliche Absicherung bezüglich 

des Lärmschutzes erfährt dieser Bereich aufgrund der hier parallel zur Kreisstraße 

verlaufenden Grünzone mit einer Breite von bis zu 20 m. 

Sonstige zu berücksichtigende Lärmeinwirkungen liegen für das Plangebiet nicht 

vor. 

Die verkehrliche Hauptanbindung des Gebietes erfolgt in erster Linie über die 

Kreisstraße K 172. Der wesentliche Teil des neuen Verkehrs wird von der Kreisstraße 

über die Freesienstraße zufahren. Von Seiten der Straßenbehörde Lingen 

wurde im Vorverfahren die Notwendigkeit einer Linksabbiegerhilfe angezeigt. In 

diesem Zusammenhang wurde auch auf eine geplante Fahrbahnverbreitung im 

Verlauf der Kreisstraße hingewiesen. Entsprechend werden innerhalb des Bebauungsplanes 

Verkehrsflächen für eine mögliche Aufweitung vorgesehen. Diese Flächen 

sowie bei Bedarf darüber hinausgehende Flächen außerhalb des Plangebietes 

(öffentliche Grünflächen; rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 121 „Alte Kämpe“) 

ermöglichen die Anbindung des Neubaugebietes im Verlauf der K 172 über einen 

sogenannten Linksabbieger sowie die angestrebte Fahrbahnverbreitung der Kreisstraße. 

Schließlich ist ein weiteres wichtiges Ziel, klimaschutzrelevante Aspekte in die 

Planung zum Neubaugebiet einfließen zu lassen. Die Nutzung regenerativer Energien 

soll über die Bauleitplanung gefördert werden. Hierzu zählt zum einen die 

Ausrichtung des Erschließungssystems zwecks optimierter Nutzung der Sonneneinstrahlung. 

Hinzu kommen Regelungen zur Überbaubarkeit, die eine gegenseitige 

Verschattung der Gebäude weitestgehend ausschließen soll. Aber auch Festsetzungen 

zur Dachneigung (Nutzung von Photovoltaik) und Regelungen zur Versiegelung 

(Kleinklima) sollen dem Klimaschutz dienen. 

Zudem wird im südlichen Teil des Plangebietes eine optionale Fläche zur Nutzung 

eines zentralen Blockheizkraftwerkes (BHKW) gesichert. Für den südlichen 

Teil (südlich der Freesienstraße ab der 1. Bauzeile) wird die Umsetzung eines 

Nahwärmenetzes angestrebt. Das BHKW soll die entsprechenden Grundstücke 

mit Wärme versorgen und Strom produzieren. Für die entsprechenden Grundstücke 

wäre ein Anschluss- und Benutzungszwang zu regeln (in Form einer Sat- 

8


zung). Ob das Nahwärmenetz realisiert werden kann, muss sich im weiteren Verfahren 

zeigen. Entscheidend werden hier wirtschaftliche Gründe sein. 

In der Gesamtbetrachtung sollen klimaschutzrelevante Festsetzungen innerhalb 

der Bauleitplanung die Gesamtklimasituation verbessern bzw. die CO2 Bilanz für 

ein typisches Neubaugebiet günstiger gestalten. Außerhalb der Bauleitplanung geregelte 

klimaschutzrelevante Aspekte würden den Klimaschutz zusätzlich fördern 

und eine klimagerechte Siedlungsentwicklung unterstützen (z. B. Anreize und 

Förderungen zur Nutzung regenerativer Energien). 

II. Inhalt des Bebauungsplanes 

1. Art und Maß der baulichen Nutzung 

1.1 Art der baulichen Nutzung 

Innerhalb des Plangebietes werden als Art der baulichen Nutzung ausschließlich 

Allgemeine Wohnbaugebiete (WA) gemäß § 4 BauNVO und Mischgebietsflächen 

als MI – Gebiete (MI) gemäß § 6 BauNVO ausgewiesen. Die Baugebiete werden 

im Einzelnen über eine Feinsteuerung genauer reglementiert. Ziel ist dabei, die 

gewünschte Struktur als typisches Wohnbaugebiet sowie zum Rand des neuen 

Baugebietes als Mischgebietszone verträglich zueinander sowie unter Berücksichtigung 

der Bestandsstrukturen abzusichern. 

- Allgemeine Wohnbaugebiete (WA) 

Gemäß der Zielsetzung zur Umsetzung eines Neubaugebietes mit überwiegend 

Einfamilienhausbebauungen wird die Festsetzung „WA“ getroffen. Die Festsetzung 

ermöglicht neben der Errichtung von Wohngebäuden auch die Unterbringung 

einer dem Gebiet dienenden Infrastruktur gemäß § 4 Baunutzungsverordnung 

(BauNVO). 

In der textlichen Festsetzung Nr. 1 wird darüber hinaus geregelt, dass die Ausnahmen 

nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 - 5 BauNVO nicht zulässig sind. Diese Nutzungen 

entsprechen nicht der Zielsetzung zur Schaffung eines homogenen Wohnbaugebietes 

mit einer hohen Wohnqualität. Für eine Unterbringung dieser Nutzungen 

stehen im Stadtgebiet an anderer Stelle ausreichende und adäquate Flächen zur 

Verfügung. 

Das Neubaugebiet ist in sog. Wohnquartiere WA1 – WA4 gegliedert. Diese Gliederung 

ergibt sich aufgrund der unterschiedlichen Nutzungsintensität (Einfamilienhausbebauungen, 

verdichtete Bauweise z. B. als Doppelhaus oder Hausgruppen). 

Die einzelnen Quartiere werden über das Planzeichen "Abgrenzung unterschiedlicher 

Nutzungen" festgelegt. 

In der textlichen Festsetzung Nr. 5 wird für die Wohngebiete WA1 und WA2 die 

Zahl der Wohnungen geregelt. Demnach sind innerhalb der WA1 und WA2 - Gebiete 

gem. § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB je Einzelhaus nicht mehr als 2 Wohnungen 

und je Doppelhaushälfte nicht mehr als 1 Wohnung zulässig. In den gekennzeichneten 

WA3 Gebieten (entlang der Freesienstraße, südlich) sind je Einzelhaus nur 2 

Wohnungen zulässig. Die Steuerung über die festgesetzte Zahl der Wohnungen 

soll die geplante Struktur des neuen Baugebietes zusätzlich absichern. Es sollen 

9


nur dort verdichtete Bereiche entstehen können, wo diese auch festgesetzt sind. 

Zudem soll hiermit auch eine verträgliche Heranführung zum Bestand einhergehen. 

Optionsfläche Blockheizkraftwerk (BHKW) 

Innerhalb des Allgemeinen Wohnbaugebietes wird im südlichen Teil des Neubaugebietes 

eine Optionsfläche für die Errichtung eines BHKW gesichert. Diese ca. 

650 qm große Fläche dient zur Realisierung des angestrebten Nahwärmeversorgungsnetzes. 

Die Lage der Optionsfläche für ein BHKW ergibt sich aufgrund der 

Zentralität für das zu versorgende Plangebiet innerhalb des Neubaugebietes aber 

auch bezüglich einer evtl. Erweiterung des Versorgungsnetzes zum Süden hin 

(angrenzende pot. Entwicklungsflächen). Mit der Festlegung soll zudem den benachbarten 

Grundstücken Klarheit für die Entwicklung und für den Ausbau des 

Neubaugebietes an die Hand gegeben werden. 

An dieser Stelle soll ein BHKW (Kraft-Wärme-Kopplung) mit Spitzenheizkessel 

als Wärmezentrale für das Versorgungsnetz entstehen können. Die Fläche wird 

über das Kennzeichen „Abgrenzung zentrales Blockheizkraftwerk“ kenntlich gemacht 

und abgegrenzt. Für die Errichtung des BHKW wird ein Lärmgutachten zu 

erstellen sein. Es sind die anzuhaltenden Orientierungswerte der DIN 18005 einzuhalten. 

Entsprechende Vorkehrungen zum Schutz vor Lärmeinwirkungen gegenüber 

der direkt angrenzenden Wohnbebauung sind zu berücksichtigen (Bauausführung, 

schwingisolierte Aufstellung, Abkapselung etc.). Erfahrungen mit 

BHKW in Wohngebieten zeigen, dass BHKW baulich einem kleineren Einfamilienhaus 

gleichen und Lärmimmissionen kaum bis gar nicht nach draußen gelangen. 

Die sonstigen Festsetzungen für ein WA1-Gebiet gelten auch für den Bereich des 

BHKW (siehe hierzu nachfolgende Begründung zu den einzelnen Festsetzungen). 

Ziel ist, dass sich das Gebäude für ein BHKW verträglich in die geplante Wohnbebauung 

einfügt und kein Fremdkörper darstellen soll bzw. in das Siedlungsbild 

negativ einwirkt. 

Hinweis: Falls das Nahwärmenetz nicht zur Umsetzung gelangt, wird das entsprechende 

Grundstück, das sich innerhalb des WA1 – Gebietes befindet, für Wohnbauzwecke 

veräußert. Die Entscheidung für ein Nahwärmenetz muss spätestens 

mit Ausbau und Erschließung des Bauabschnittes südlich der Freesienstraße erfolgen 

(Entscheidung für die Verlegung von Gasversorgungsleitungen oder Nahwärmetransportleitungen). 

- Mischgebiete (MI) 

Parallel zum Kessener Weg (Kreisstraße K 172) soll eine Mischgebietszone entstehen. 

Innerhalb dieser Bauzone sollen mischgebietstypische Nutzungen entwickelt 

werden. In diesem Bereich wird eine Mischung aus wohnverträglichen, gewerblichen 

Dienstleistungen und einer gleichberechtigten Wohnnutzung angestrebt. 

Innerhalb des Mischgebietes sind Gartenbaubetriebe im Sinne von § 6 Abs. 

2 Nr. 6 BauNVO, Tankstellen im Sinne von § 6 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO und Vergnügungsstätten 

im Sinne von § 6 Abs. 2 Nr. 8 und Abs. 3 BauNVO nicht zulässig 

(siehe hierzu textliche Festsetzung Nr. 2). Diese Nutzungen könnten die Struktur 

des Mischgebietes (und somit des gesamten Neubaugebietes) nachhaltig negativ 

beeinflussen und sich vor allem während der Nachtzeit städtebaulich und immis- 

10


sionsmäßig als Problem darstellen. Von daher wird ein Ausschluss dieser Nutzungen 

innerhalb des Mischgebietes geregelt. 

1.2 Maß der baulichen Nutzung 

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan Nr. 90 differenziert festgelegt. 

Über die einzelnen Wohngebietsquartiere WA1 bis WA4 und des Mischgebietes 

MI soll das Maß der baulichen Nutzung gewährleisten, dass die geplanten 

verdichteten Gebiete mit der Einfamilienhausstruktur einen verträglichen (abgestuften) 

Verbund darstellen. Dabei wird das Maß der baulichen Nutzung in erster 

Linie über die Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ) sowie 

über die Geschossigkeit festgelegt. 

Das Maß der baulichen Nutzung für das WA3* – Gebiet ist identisch mit dem 

WA3 Gebiet. Es liegt nur ein Unterschied zur Planung der zulässigen Anzahl der 

Wohnungen vor (textl. Festsetzung Nr. 5). 

GRZ und GFZ 

Die Bauflächen für die Errichtung von Einfamilienhäusern (WA1- Gebiete) werden 

mit einer GRZ von 0,35 und einer GFZ von 0,4 festgesetzt. Neben der Festlegung 

einer eingeschossigen Bauweise sind hier in offener Bauweise nur Einzelhäuser 

zulässig. In den WA2-Gebieten, in denen bei einer eingeschossigen festgesetzten 

Bauweise sowohl Einzelhäuser wie auch Doppelhäuser zulässig sind, ist 

die GRZ auf 0,4 und die GFZ auf 0,5 erhöht. Diese Erhöhung ergibt sich aufgrund 

der hier zulässigen Bebauung mit Doppelhäusern. 

In den verdichteten Strukturen der Wohngebiete WA3 und WA4 ist die GRZ und 

GFZ heraufgesetzt. Dabei werden innerhalb der WA3- und WA4 - Gebiete eine 

GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,6 festgesetzt. Diese Erhöhung der GFZ innerhalb 

der WA3- und WA4-Gebiete ergibt sich aufgrund der hier festgesetzten Zweigeschossigkeit 

als Höchstmaß. In den WA3-Gebieten wird darüber hinaus festgesetzt, 

dass hier sowohl Einzel- und Doppelhäuser wie auch Hausgruppen zulässig 

sind. Dabei soll das WA3 – Gebiet den Übergang von den verdichteten Strukturen 

zu den Einzelhausstrukturen (typische Einfamilienhausbebauung) verträglich gestalten. 

Innerhalb des Mischgebietes MI werden eine GRZ von 0,6 und eine GFZ von 1,2 

bei einer festgesetzten Zweigeschossigkeit als Höchstmaß festgesetzt. Das Mischgebiet 

erfährt damit die höchste Nutzungsintensität innerhalb des neuen Baugebietes. 

Dies gilt insbesondere bezüglich der GFZ. Die erhöhte GFZ begründet sich 

aufgrund der geplanten und angestrebten Nutzungen vor allem auch ab dem 1. 

Obergeschoss und Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken. 

In der Gesamtbetrachtung soll über die Festsetzung der GRZ und GFZ sowie über 

die festgelegte Geschossigkeit gewährleistet werden, dass sich die geplanten 

Wohnbaustrukturen harmonisch zueinander einfügen und insgesamt ein homogenes 

städtebauliches Bild des neuen Baugebietes absichern. Auf der anderen Seite 

sollen die Festsetzungen über GRZ und GFZ den ökologischen Gedanken des 

sparsamen Umgangs mit Grund und Boden gemäß § 1a (1) BauGB mit sich führen. 

Außerdem sollen die Mischgebietsnutzungen ein verträgliches Miteinander 

mit den Allgemeinen Wohngebieten gewährleisten. 

11


Darüber hinaus wird in der textlichen Festsetzung Nr. 3 geregelt, dass in den allgemeinen 

Wohngebieten WA1-WA4 gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO eine 

Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 

1 BauNVO bis zu 30 % zulässig ist. Für die Inanspruchnahme dieser Überschreitungsmöglichkeit 

wird vorausgesetzt, dass die entsprechenden nichthochbaulichen 

Anlagen mit wasserdurchlässigen Materialien (mind. 25 % Fugenanteil) befestigt 

werden. Mit dieser Festsetzung soll den jeweiligen Grundstücken zusätzlicher 

Gestaltungsspielraum für die Umsetzung von Gebäuden und Anlagen nach § 19 

Abs. 4 Satz 1 BauNVO ermöglicht werden; den ökologischen Gedanken (s. o.) jedoch 

mit berücksichtigend. 

Ferner wird in der textlichen Festsetzung Nr. 4 geregelt, dass bei der Ermittlung 

der Geschossfläche gemäß § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO die Flächen von Aufenthaltsräumen 

in Dachgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume 

und Umfassungswände mitzurechnen sind. Über diese Festsetzung soll die 

Geschossflächenzahl eine zusätzliche Absicherung erfahren. Das oberste Ziel einer 

verträglichen Gestaltung von verdichteten Strukturen neben/im Verbund mit 

Einfamilienhausbebauungen erhält dadurch eine weiterführende Absicherung. 

In den unterschiedlichen Wohnquartieren WA1 bis WA4 und dem Mischgebiet MI 

werden über die genaue Festsetzung der Trauf - und Firsthöhen und Gebäudehöhen 

bei Flachdächern die max. zulässige Höhenentwicklung geregelt. Die festgesetzten 

Trauf - und Firsthöhen bzw. Gebäudehöhen (OK Flachdach) ermöglichen 

dabei einen ausreichenden architektonischen Gestaltungsspielraum für eine Bebauung 

der Grundstücke. Letztendlich soll mit diesen festgesetzten Höhen das 

städtebauliche Ziel eines homogenen und geordneten Gesamtbildes dieser geplanten 

Wohnbausiedlung einschließlich Mischgebietszone abgesichert werden. 

Dabei sind innerhalb des MI – Gebietes Flachdächer mit einer OK (Oberkante) 

von max. 7,00 m Höhe zulässig. In diesem Gebiet sollen auch moderne Gebäude 

als Flachdachkonstruktion möglich sein, die somit das Gebiet bewusst gliedern 

und prägen sollen, ohne dass diese von der Baumasse störend wirken. 

Über die textliche Festsetzung Nr. 6.1 und 6.2 werden die Bezugspunkte der Höhenbegrenzung 

genau definiert, so dass sich die Trauf- und Firsthöhen und OK 

Flachdächer eindeutig bemessen lassen. 

Die textliche Festsetzung Nr. 6.3 regelt die festgesetzte Traufhöhe bezogen auf die 

Gebäudelänge. Mit dieser Festsetzung soll ein zusätzlicher Gestaltungsspielraum 

unter Berücksichtigung der jeweils festgesetzten Traufhöhe ermöglicht werden. 

Interessante Dach- und Hauskonstruktionen sollen entstehen können und das Gesamtbild 

der Wohnbausiedlung positiv unterstützen. 

Des Weiteren wird in der textlichen Festsetzung Nr. 6.4 geregelt, dass die in der 

Planzeichnung festgesetzten Traufhöhen nicht für Dachgauben, sonstige Dacheinschnitte 

und Krüppelwalme gelten. Mit dieser Festsetzung sollen die festgelegten 

Traufhöhen i. S. der vorstehenden Gestaltungsabsicherung eindeutig definiert 

werden und später im Zuge des Bauantragsverfahrens klare Bezugspunkte vorgegeben 

werden. 

Schließlich wird unter Nr. 6.5 geregelt, dass die maximale Firsthöhe ausnahmsweise 

um bis zu 0,50 m durch den besonderen Dachaufbau bei Passivhäusern oder 

12


Solarenergieanlagen überschritten werden darf. Die Nutzung von regenerativen 

Energien soll hiermit eine Unterstützung erfahren. 

Die textliche Festsetzung Nr. 7 regelt die Sockelhöhen. Dort heißt es, dass innerhalb 

der allgemeinen Wohngebiete WA1 bis WA4 und innerhalb des Mischgebietes 

MI die Sockelhöhe (Oberkante Fertigfußboden im Erdgeschoss = OKFF im 

EG) und insgesamt max. 60 % des Hauptgebäudes nicht mehr als 0,30 m über 

Oberkante der angrenzenden nächstliegenden Erschließungsstraße betragen darf. 

Diese Regelung zur Sockelhöhe ist entscheidend für die darauf abgestellte Höhenentwicklung 

der Gebäude und für die Wirkung der Gebäude „im Gelände“ bzw. 

zu den benachbarten Gebäuden in der Zusammenwirkung. Ein „Aufschütten“ einzelner 

Grundstücke und damit eine negative Beeinträchtigung des Gesamtbildes 

soll hierdurch vermieden werden. Zudem soll verhindert werden, dass zwischen 

der neuen, hergestellten Erschließungsstraße und dem jeweiligen Grundstück (Zufahrt) 

ein großer Höhenunterschied zum Vorschein kommt. In der Regel tritt dieser 

meist mit dem Endausbau der Straßen auf, da die Grundstücksbefestigungen 

(Zufahrten etc.) früher erstellt werden. Höhenunterschiede müssen dann auf dem 

jeweiligen Grundstück selbst ausgeglichen werden, was in der Vergangenheit z. T. 

zu negativen Lösungen und Problemen der Befahrbarkeit führte (Höhenversatz, 

Gefälle). 

Bauweise 

Im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 90 ist eine offene Bauweise 

(o) festgesetzt. Innerhalb der WA1 - Gebiete sind nur Einzelhäuser und in den 

WA2 – Gebieten neben Einzelhäuser auch Doppelhäuser zulässig. In den WA3 – 

Gebieten sind neben Einzel- und Doppelhäuser auch Hausgruppen zulässig. Innerhalb 

der WA4 – Gebiete und des MI – Gebietes wird die Bauweise nicht weiterführend 

geregelt. Aufgrund der hier festgesetzten Zweigeschossigkeit als Höchstmaß 

und der festgelegten Höhen als Höchstmaß regeln sich diese Bereiche innerhalb 

der WA4 – Gebiete und des MI – Gebietes von der Bauweise selbst. Mit 

diesen Festsetzungen soll die o. a. Siedlungsstruktur mit überwiegend Einzelhäusern 

abgesichert werden und ein verträglicher Übergang zu den verdichteten 

Strukturen geregelt werden. 

Baugrenzen, Überbaubarkeit 

Innerhalb des Geltungsbereichs werden ausschließlich Baugrenzen für die Bauflächenabgrenzung 

gewählt. Die festgesetzten überbaubaren Flächen sollen den jeweiligen 

Grundstücken ausreichend Gestaltungsspielraum für die Bebauung ermöglichen 

sowie die städtebauliche Zielsetzung einer homogenen Siedlungsstruktur 

verfolgen. Dabei werden die sogenannten Bauteppiche auch so geregelt, dass 

sich die potentiellen Gebäude nicht gegenseitig verschatten können. Hierbei steht 

die Förderung regenerativer Energien im Vordergrund. Das Dach soll zwecks 

Nutzung von Photovoltaikanlagen optimale Bedingungen vorfinden. Eine gegenseitige 

Verschattung würde das Nutzungspotential der Sonneneinstrahlung erheblich 

schmälern. 

Die Festlegung der überbaubaren Flächen ist für die spätere Bebauung die Grundlage 

für das Erscheinungsbild der neuen Wohnbausiedlung. 

13


In der Regel halten die Baugrenzen zu den öffentlichen Straßenverkehrsflächen 

einen Abstand von 3,00 m bei einer Ost- bzw. Norderschließung und 5,00 m bei 

einer West- bzw. Süderschließung ein. Zu den öffentlichen Grünflächen wird 

grundsätzlich ein Abstand von mindestens 5,00 m eingehalten. Der Abstand der 

Überbaubarkeit zu den Straßenverkehrsflächen soll gewährleisten, dass den 

Grundstücken zum einen ausreichender Gestaltungsspielraum eines Vorgartenbereiches 

ermöglicht wird und zum anderen die Gebäude nicht zu nah an den Verkehrsraum 

rücken (Verkehrssicherheit). Der Abstand soll zudem je nach Lage zur 

Erschließungsanlage eine größtmögliche Ausnutzung für eine Gartengestaltung 

(Außen-/Ruhebereich) eröffnen. 

Zu den öffentlichen Grünflächen wird in der Regel ein Abstand von 5,00 m eingehalten. 

Hiermit soll gewährleistet werden, dass die Gebäude einen auch unter 

ökologischen Gesichtspunkten ausreichenden Abstand zu den Grünbereichen einhalten. 

Zudem soll damit das Bild einer großzügigen öffentlichen Grünachse Unterstützung 

finden. 

Zu den öffentlichen Fuß- und Radwegen wird ein verträgliches Abstandsmaß von 

3,00 m bzw. 5,00 m festgesetzt. 

In beengten Lagen wird von diesen grundsätzlichen Regelungen abgewichen und 

der Mindestabstand von 3 m zu den jeweiligen Grenzen/Nutzungen gewählt, um 

für die entsprechenden Grundstücke ausreichende Baumöglichkeiten zu gewährleisten 

(z. B. im Bereich kurzer Stichstraßen für eine zweite Reihe Bebauung aber 

auch entlang der breiten Ritterspornstraße). 

Über die textliche Festsetzung Nr. 11.2 wird zudem geregelt, dass die Nebenanlagen, 

Garagen- und Stellplätze von den Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 

(Rad-/Fußweg) einen Abstand von mindestens 1,50 m einzuhalten haben. 

Mit dieser Festsetzung soll zusätzlich abgesichert werden, dass Gebäude und 

Nebenanlagen, hier insbesondere auch Stellplätze, einen ausreichenden Abstand 

zu diesen Rad-/Fußwegen einnehmen und damit den Charakter einer öffentlichen 

Zuwegung erkennbar lassen. Negative Entwicklungen (schmale und dunkle Gassen) 

sollen mit dieser Festsetzung weitestgehend ausgeschlossen werden. Dies gilt 

vor allem vor dem Hintergrund der Öffnung der Grünachsen für die hier wohnende 

Bevölkerung (insbesondere für Kinder/Mütter mit Kindern). 

Die überbaubaren Flächen der jeweiligen Grundstücke (sogenannter Bauteppich) 

werden in der Regel mit einer Breite von 15m, 18 m, 20 m, 25 m und in Teilbereichen 

30 m festgelegt. Bei den tiefen Grundstücken (45 m) im Eingangsbereich 

zur Freesienstraße (nördlich) wird eine Bautiefe von 30 m festgesetzt. Grundsätzlich 

regelt sich die festgelegte Bautiefe nach den Tiefen der bestehenden Grundstücke 

bzw. nach den geplanten Grundstückstiefen und soll auf dieser Grundlage 

ein klares Muster, weitestgehend einheitlich, darstellen. In der Gesamtbetrachtung 

soll somit das Maß der Überbaubarkeit eine eindeutige Zuordnung vermitteln und 

eindeutige Vorgaben dem jeweiligen Grundstück für eine Überbauung an die 

Hand geben und eine homogene Gesamtstruktur des neuen Wohnbaugebietes absichern. 

Die festgesetzte Überbaubarkeit soll zudem eine klare Orientierung der 

Bebauung zu den jeweiligen Straßenseiten vorgeben, so dass sich das angestrebte 

städtebauliche Ziel eines homogenen Siedlungsbildes verwirklichen lässt. 

In bestimmten Bereichen ist von diesen Bautiefen abgewichen worden. Es handelt 

sich hierbei um Bereiche, in denen Bebauungen in der sogenannten zweiten Reihe 

14


ermöglicht oder aufgrund von beengten Verhältnissen (Bereiche zwischen den 

Stichstraßen, Bauteppiche parallel zur Hochspannungsleitung) ausreichende Bebauungsmöglichkeiten 

gewährleistet werden sollen. Diesbezüglich soll eine flexible 

Bebauung gewährleistet und darüber hinaus ein verträgliches Nebeneinander 

zu den angrenzenden Bebauungsmöglichkeiten abgesichert werden. 

Eine Sondersituation stellt der Bereich nördlich der Freesienstraße (HausNr. 22) 

dar. Dieser Bereich bis zur Hochspannungsleitung wird ausgehend vom Bestand 

als ein größerer zusammenhängender Bauteppich festgelegt. Aufgrund der besonderen 

Situation mit dem bestehenden Wohnhaus und zu berücksichtigenden Abständen 

wird keine kleinteilige Aufteilung vorgenommen, um auch für die weitere 

Verwertung flexibel zu sein. 

Zur Hochspannungsleitung (Mittelachse) wird zur nächstliegenden Baugrenze ein 

Abstand von 20 m eingehalten. Dieser Abstand soll gewährleisten, dass die Neubauten 

einen ausreichenden Abstand zur Hochspannungsleitung vor allem aus gesundheitlicher 

Sicht einhalten. In der Planzeichnung ist zudem der Schutzbereich 

der 110 KV – Leitung eingetragen. Für Freileitungen ist ein Schutzbereich (Ausschwingbereich) 

definiert, der parabolisch geformt zwischen zwei Masten die seitliche 

Ausschwingung der Seile unter Windbelastung und einen Sicherheitsabstand 

berücksichtigt. Innerhalb dieses Schutzbereiches dürfen Bauwerke nur bis zu einer 

bestimmten Höhe errichtet werden. Diese zulässige Bauhöhe ist abhängig von der 

Höhe der stromführenden Leiterseile über dem vorhandenen Geländeniveau abzüglich 

eines vorgeschriebenen Sicherheitsabstandes. 

Lediglich an wenigen Stellen erfasst der Schutzbereich auch Teile der überbaubaren 

Flächen. Es handelt sich dabei jedoch nur um max. 4 m in einer Länge von 40 

m (Bereich Sonnenhutweg). Die anderen tangierten Bereiche fallen hinsichtlich 

der Überlagerung mit dem Schutzbereich geringer aus. Bei Bebauungen in diesem 

Schutzbereich sind Absprachen mit dem Betreiber der 110 KV Leitung notwendig, 

um die zulässige Bauhöhe zu ermitteln bzw. abzustimmen. 

Mit der textlichen Festsetzung Nr. 11.1 wird geregelt, dass in den allgemeinen 

Wohngebieten und im Mischgebiet Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO 

und Garagen im Sinne des § 12 BauNVO von der Straßenbegrenzungslinie einen 

Abstand von mindestens 5,00 m einzuhalten haben. Überdachte Stellplätze (Carports) 

haben einen Abstand von mind. 2,50 m zur Straßenbegrenzungslinie einzuhalten. 

Somit bleibt ein großzügiger Vorgartenbereich möglich und eine entsprechende 

Vorgartengestaltung mit Grün ist wahrscheinlich. Zudem eröffnet diese 

Festsetzung eine weitest gehende Reduzierung des Versiegelungsgrades bezüglich 

der Zufahrtsbereiche (insbesondere hinsichtlich der Tiefe). 

Weiterhin wird mit der textlichen Festsetzung Nr. 11.4 geregelt, dass Nebenanlagen 

außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nur bis zu einer Größe von 

max. 24,00 m 2 zulässig sind. Damit soll ausgeschlossen werden, dass ein „wildes 

Nebeneinander“ von Nebenanlagen (Gartenhaus, Partyschuppen, etc.) auf den einzelnen 

Grundstücken aufgestellt werden kann und diesbezüglich den Gesamteindruck 

des Siedlungsbildes negativ beeinflusst. Hinzu kommt, dass entsprechende 

Beeinträchtigungen in Nachbarschaften vermieden werden sollen. 

Schließlich wird innerhalb der textlichen Festsetzung Nr. 11.5 geregelt, dass je 

Wohneinheit nur 1 Grundstückszufahrt mit max. 4,5 m Breite zulässig ist und da- 

15


bei pro Grundstück max. 2 Zufahrten zulässig sind. Dabei darf eine Gesamtbreite 

von 7,00 m nicht überschritten werden. Außerdem gilt für gewerbliche Nutzungen 

innerhalb der MI – Gebiete, dass hier Zufahrten von 8,00 m zulässig sind. Mit dieser 

Festsetzung sollen die Zufahrten zu den jeweiligen Grundstücken klar geregelt 

und vorgegeben werden. Die Reduzierung des Versiegelungsgrades, die städtebauliche 

Ordnung und die Verkehrssicherheit stehen bei dieser Regelung im Vordergrund 

und sollen dabei eine positive Unterstützung erfahren. 

2. Örtliche Bauvorschriften über Gestaltung 

Der Bebauungsplan Nr. 90 enthält örtliche Bauvorschriften über Gestaltung gem. 

§ 56 NBauO. Hierin sind die wesentlichen gestalterischen Anforderungen an die 

Gebäude enthalten. Über die planungsrechtlichen Festsetzungen hinaus sollen die 

örtlichen Bauvorschriften eine weiterführende und differenziertere Absicherung 

der Gestaltung des geplanten Baugebietes darstellen. Die einzelnen Inhalte der örtlichen 

Bauvorschriften sollen einer ortstypischen Bebauung entsprechen und einen 

proportionierten Siedlungstyp planungsrechtlich absichern. 

Die einzelnen Regelungen beziehen sich insbesondere auf die Dachausbildung, 

weil gerade diese eine besondere Wirkung auf das ortsgestalterische Bild einer 

Siedlung und durch ihre Fernwirkung auf das städtebauliche Gesamtgefüge hat. 

Die positiven Wirkungen einer einheitlich gestalteten Dachlandschaft durch ihre 

ruhige Ausstrahlung sollen hier zum Tragen kommen. Das geneigte Dach stellt 

dabei eine traditionelle Bauform dar, die auch in Cloppenburg und Umgebung historisch 

begründet ist und sich in das bestehende Ortsbild harmonisch einfügt. 

In der örtlichen Bauvorschrift § 2 heißt es hierzu, dass Sattel- und Krüppelwalmdächer 

mit Dachneigungen zwischen 32° und 48° zulässig sind. Darüber hinaus 

sind Walmdächer mit Dachneigungen zwischen 40° und 48° zulässig. Ausgenommen 

davon sind Doppelhäuser mit einer Dachneigung bis max. 52°. Ausnahmsweise 

können oberhalb des 2. Vollgeschosses Dachneigungen mit mindestens 

25° zugelassen werden. Giebel sind mit gleichen Dachneigungen symmetrisch 

zur Giebelachse auszubilden. Bei Pultdächern - als zulässige Sonderform des 

Satteldachs - darf der Höhenversatz der Giebelachse max. 1,50 m betragen. Ausnahmsweise 

darf bei Pultdächern von den gleichen Dachneigungen abgewichen 

werden, wenn diese eine Differenz von mind. 12° aufweisen. 

Die vorgenannten Regelungen des § 2 der örtlichen Bauvorschriften gelten nicht 

für Zwerchgiebel, Garagen, Carports, Nebenanlagen, Wintergärten und Grasdächer. 

Ausnahmsweise sind in den WA1 bis WA 4 – Gebieten Flachdächer zulässig, wenn 

im Mittel die vorgegebene Traufhöhe eingehalten wird und wenn das Flachdach 

für die Erzeugung regenerativer Energien (hier: Fotovoltaik) mindestens zu 2/3 

genutzt wird. Mit dieser Regelung sollen auch moderne Dachformen und Dachkonstruktionen 

ermöglicht werden. Diesbezüglich ist ein für diese Form der Architektur 

ablesbarer Trend auch für die Stadt Cloppenburg erkennbar. Mit der 

Ausnahmeregelung soll dieser architektonischen Dachausbildung Rechnung getragen 

werden. Es werden mit der weiterführenden Regelung aber auch Bedingungen 

geknüpft, die die Förderung zur Nutzung von Fotovoltaik unterstützen bzw. 

zur Bedingung machen. Aber auch mit der Reglung zur Einhaltung der Traufhöhe 

die Gebäudehöhen ordnet. 

16


Es sollen mit diesen Vorschriften ortsbildfremde Dach- und Gebäudeformen vermieden 

werden, aber dennoch ausreichend gestalterischer Spielraum für die Gestaltung 

des Daches ermöglicht werden. 

Außerdem sollen die Dachneigungen die Möglichkeit zur Nutzung regenerativer 

Energien (Photovoltaik) unterstützen. Diesbezüglich wird geregelt, dass Anlagen 

zur Nutzung der Sonnenenergie zulässig sind. Solarkollektoren, Fotovoltaikanlagen 

und sonstige Anlagen zur Erzeugung regenerativer Energie sind dabei in das 

Dach zu integrieren oder in gleicher Neigung auf das Dach zu montieren. Diese 

Festsetzung gilt nicht für begrünte Flachdachgaragen, hier dürfen Solarkollektoren 

die OK Dach bis zu 1,50 m überschreiten. Auch hier steht die Förderung zur Nutzung 

von Solarenergieanlagen im Vordergrund. Gestalterische Aspekte sollen dabei 

auch einfließen und sicherstellen, dass entsprechende Anlagen sich nicht negativ 

auf die Wirkung des Hauses (Architektur) bzw. auf das Siedlungsbild insgesamt 

auswirken. 

Des Weiteren wird mit der örtlichen Bauvorschrift § 3 geregelt, dass Gauben und 

sonstige Dacheinschnitte nur bis zu einer Breite der Dachflächen von insgesamt ½ 

und max. 5,00 m pro Gaube und Dacheinschnitt, gemessen auf Höhe des jeweiligen 

Eingriffs und dabei mit einer Neigung des Gaubendachs von mind. 15° zulässig 

sind. Sonstige Dacheinschnitte im Bereich der Ortgänge sind nur bis zu einer 

Breite der Dachflächen von insgesamt 1/6, gemessen auf Höhe des jeweiligen 

Eingriffs, zulässig. 

Diese Regelungen sollen zusätzlich dafür sorgen, dass interessante und aufgelockerte 

Dachlandschaften entstehen können und auf der anderen Seite das jeweilige 

Dach über Dacheinschnitte nicht negativ wirkt (z. B. zu großer Einschnitt mit 

Gauben unproportional zum Dach). 

In der örtlichen Bauvorschrift § 4 werden die Grundstückseinfriedigungen zu den 

öffentlichen Verkehrsflächen und öffentlichen Grünflächen planungsrechtlich erfasst. 

Mit dieser Regelung soll gewährleistet werden, dass sich in Verbindung mit 

dem Hausgarten ein Grünbereich auch unter ökologischen Gesichtspunkten entwickeln 

kann und auf der anderen Seite über die Gestaltung und Kombination mit 

Grün und Holz ein harmonisches Siedlungsbild im Zusammenspiel mit der angestrebten 

Straßengestaltung entstehen kann. Es sind insbesondere die Einfriedigungen, 

die ein Siedlungsbild mitprägen. Von daher sind die Regelungen entsprechend 

zu gewichten und die Umsetzung zu überprüfen. Hinsichtlich der Einfriedigungen 

mit Grün werden innerhalb des Umweltberichts die zulässigen Pflanzenarten 

für Hecken angegeben. 

Die Bauwilligen sollen diesbezüglich im Vorfeld über Infoblätter entsprechend informiert 

und beraten werden. 

3. Verkehrsflächen 

Das neue Baugebiet wird über die Freesienstraße, die Ritterspornstraße sowie über 

die Glockenblumenstraße an das örtliche Verkehrsnetz angebunden. Die Kreisstraße 

K 172 (Kessener Weg) stellt dabei die wesentliche Verkehrsachse für die 

weitere Verteilung der anstehenden Verkehre dar. 

17


- Neue Erschließungsstraßen im Neubaugebiet 

Innerhalb des Baugebietes werden die neuen Erschließungsstraßen über die Festsetzung 

„Verkehrsflächen“ gesichert. Die Breiten der jeweiligen Erschließungsstraßen 

weisen zum einen für die Erschließung des Wohnbaugebietes eine Breite 

von 6,5 m sowie für die „reinen“ Wohnstraßen (Stichstraßen) 5,5 m auf. 

Der nordwestliche Teilbereich wird von der Weiterführung der Maiglöckchenstraße 

erschlossen. Die Breite der Weiterführung orientiert sich an die Regelungen des 

benachbarten Bebauungsplanes Nr. 80. Dies gilt auch für die von der Weiterführung 

abgehende Stichstraße. 

Der von Norden anschließende Margeritenweg wird ebenfalls entsprechend den 

Festsetzungen des direkt angrenzenden rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 80 

mit 4,5 m festgesetzt. Über diese Anbindung sollen max. 4 bis 5 Wohnbaugrundstücke 

angebunden werden. Aber auch die Stichstraßen westlich der Ritterspornstraße 

und im südlichen Baugebietsabschnitt (südlich Freesienstraße) werden mit 

einer Breite von 4,5 m festgesetzt. Die reduzierte Straßenbereite von 4,5 m wird 

für diese Erschließung als ausreichend angesehen, da hier nur wenige Grundstücke 

angebunden werden. 

Die Bebauungsmöglichkeiten in der sogenannten zweiten Reihe werden von kleinen 

Strichstraßen mit einer Breite von 4,0 m erschlossen. Es hat sich herausgestellt, 

dass diese hinteren Grundstücke über öffentliche Erschließungsstraßen erschlossen 

werden sollten, um klare Vorgaben für die späteren Grundstückseigentümer 

zu liefern. Dies gilt insbesondere für den Ausbau (Entsorgungsleitungen, 

Pflasterung). Die Breite mit 4,0 m ermöglicht eine ausreichend bemessene Zufahrtsmöglickeit 

zu diesen Grundstücken. 

Hinweis: 

Die Zufahrten zu den anderen hinteren Bebauungsmöglichkeiten (Zufahrt für ein Grundstück) 

werden nicht geregelt z. B. über Leitungsrechte, da sich diese Flächen im Eigentum 

der Stadt befinden und insofern eine ordnungsgemäße Zufahrtsregelung städtebaulichen 

Kriterien entspricht. Diese Zufahrten werden in einer Breite von 3,0 m bemessen 

und als private Grundstücksfläche dem Grundstück in der 2. Reihe zugeschlagen. 

Die Weiterführung des Sonnenhutweges wird als Ringstraße mit einer Breite von 

6,5 m (gemäß angrenzendem Bebauungsplan) festgesetzt. Da an dieser Stelle verdichtete 

Strukturen festgelegt werden, ergibt sich das etwas erhöhte Maß hinsichtlich 

der Breite von 6,5 m. 

Die hintere Erschließung nördlich des Wohngrundstücks Hausnummer 22 an der 

Freesienstraße erfolgt östlich an der vorhandenen Grundstücksgrenze verlaufend 

über einen Stich mit einer Breite von 4,50 m. An dieser ca. 90 m langen Erschließungsstraße 

werden lediglich 4 bis 5 Grundstücke angebunden. Von daher wird 

auf eine Wendeanlage verzichtet, um diesen beengten Bereich möglichst optimiert 

zu nutzen und um Beeinträchtigungen/Störungen durch Wendemanöver des direkt 

hier angrenzenden Freibereichs der südlichen Bebauung auszuschließen. Zudem 

müsste eine Wendeanlage zwangsläufig in die Grünzone gelegt werden. Dies 

würde das Grundkonzept einer durchgängigen offenen Grünzone zuwider laufen. 

Im Einfahrtsbereich zu dieser Erschließungsstraße wird eine Fläche für das Abstellen 

von Mülltonnen gesichert, um ein geordnetes Abstellen der Müllbehälter 

zu gewährleisten. Hierfür ist im Bebauungsplan eine Verkehrsfläche besonderer 

Zweckbestimmung "Gemeinschaftsflächen zum Abstellen von Mülltonnen“ gesi- 

18


chert. Eine Entsorgung der hier abgestellten Mülltonnen ist ohne ein Rangieren 

der Müllfahrzeuge sichergestellt. Da es sich hier um eine noch relativ kurze Stichstraße 

mit ca. 95 m Länge handelt, kann den Anwohnern zugemutet werden, ihre 

Mülltonne bzw. Müllsäcke zu dieser Abstellfläche zu bringen*. Zudem soll über 

die Festsetzung zur Abstellfläche für Mülltonnen den jeweiligen Grundstückseigentümern 

klar aufgezeigt werden, dass an dieser Stelle die Mülltonnen abzustellen 

sind. Eine ordnungsgemäße Entsorgung ist dabei Zielsetzung. 

(* Nach aktueller Rechtsprechung ist den Anliegern einer Stichstraße regelmäßig eine Transportstrecke 

zwecks Müllentsorgung und Abstellen von Mülltonnen von bis zu 100 m zumutbar; Niedersächsisches OVG 

9 ME 1/04.) 

Abstellflächen für Mülltonnen werden auch für die festgesetzten Stichstraßen 

westlich der Ritterspornstraße, Stichstraße hintere Baumöglichkeit Freesienstraße 

(HausNr. 22) und im südlichen Teil westlich zur Grünachse festgelegt. Auch hier 

sollen diese Flächen eine ordnungsgemäße Entsorgung sicherstellen und den jeweiligen 

Bewohnern klare Vorgaben für das Abstellen der Müllbehälter an die 

Hand geben. Ein wahrloses Abstellen soll damit unterbunden werden. 

Die Ritterspornstraße und die Freesienstraße werden gemäß dem dazugehörigen 

Flurstück als „Verkehrsfläche“ festgelegt. 

Mit diesen Festsetzungen soll ausreichend Spielraum für eine adäquate aber auch 

attraktive Gestaltung dieser Straßen ermöglicht werden. Aspekte der Verkehrssicherheit 

spielen dabei ebenfalls eine wichtige Rolle, zumal sich diese Breiten aus 

vorherigen Neubaugebieten bewährt haben. Auf der anderen Seite sind bei der 

Festsetzung dieser Breiten auch die Aspekte des § 1 a BauGB „sparsamer Umgang 

mit Grund und Boden“ eingeflossen. 

Dort, wo die Grünachse auf die Freesienstraße stößt, sollen verkehrsberuhigende 

Maßnahmen eingerichtet werden, um eine sichere Querung des hier ankommenden 

Fußgängers bzw. Radfahrers zu gewährleisten. 

Ferner ist darauf hinzuweisen, dass geplant ist, im Zuge der Ausbauplanung (Materialwahl 

etc.) die Haupterschließung und die „reinen“ Wohnstraßen für die Verkehrsteilnehmer 

(für den Anwohner) klar erkennbar zu gestalten unter Berücksichtigung 

von verkehrsberuhigenden Maßnahmen. Aspekte zur Verkehrssicherheit 

und die weitestgehende Einschränkung von Durchgangs- und Schleichverkehre 

soll bei der Ausgestaltung der Straßen wesentliche Berücksichtigung finden. Wie 

eingangs erläutert, ist es nicht ausgeschlossen, dass vor allem Anwohner aus dem 

benachbarten Wohngebiet „Alte Kämpe“ die Erschließungsstraßen des neuen 

Baugebietes nutzen, um zum Nahversorger an der Warthestraße zu gelangen. 

Dies gilt insbesondere für die Freesienstraße. Über eine konsequente verkehrsberuhigende 

Gestaltung lässt sich dieser Verkehr weitestgehend vermeiden. Dabei 

wäre eventuell die Einrichtung eines abgetrennten Geh- und Radweges im Verlauf 

der Freesienstraße denkbar, um die schwächeren Verkehrsteilnehmer sicher zu 

führen. 

Die Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung (hier: Rad- und Fußweg) 

sind mit einer Breite von 3 m festgelegt. Das festgesetzte Maß soll dabei die Funktion 

als öffentliche Zuwegung absichern und den Charakter einer erkennbaren und 

erlebbaren Öffnung der Grünzonen mit sich führen. 

19


Innerhalb des neuen Baugebietes wird in den Kurvenbereichen der Einmündungs- 

/Kreuzungsbereiche, dort wo sich die neuen Erschließungsstraßen treffen, Bereiche 

ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt. In der Praxis zeigt sich immer häufiger, 

dass die Anlegung von Zu- und Abfahrten zu den Garagen oder Carports innerhalb 

der o. g. Bereiche trotz der Regelungen Tempo 30 und ‚Rechts vor Links’ zu 

Problemen führt (schlechte Einsehbarkeit, gefährliche Situationen beim Zurücksetzen, 

etc.). Die Vergünstigung für Garagen bis auf 3,00 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie 

unterstützt (negativ) die Anlegung der Zu-/Abfahrten im Einmündungs-/Kreuzungsbereich 

und soll deshalb entfallen, so dass Garagen generell 

einen Abstand von mind. 5,00 m zur Straßenbegrenzungslinie einzuhalten haben. 

Weiterhin sollen im Bebauungsplan Sichtfelder (Sichtdreiecke) bei der Vorfahrtsregel 

„Rechts vor Links“ festgesetzt werden. Bei einer Höchstgeschwindigkeit von 

30 km/h ist ein Sichtfeld von 3/30 m erforderlich. Für das Sichtfeld im Einmündungsbereich 

Freesienstraße/Kreisstraße sind andere Schenkellängen zu berücksichtigen. 

Hier ist ein Sichtdreieck mit Schenkellängen von 110 m auf der Kreisstraße 

(V = 70 km/h) und 13 m auf der Freesienstraße gemessen vom vorhandenen 

Fahrbahnrand der K 172 (10 m vom späteren Fahrbahnrand bei Herstellung eines 

Linksabbiegers) eingetragen. Innerhalb dieser Sichtfelder sind Nebenanlagen i. S. 

v. § 14 BauNVO und Garagen i. S. v. § 12 BauNVO sowie sichtbehindernder Bewuchs 

zwischen 0,80 m und 2,50 m Höhe über Oberkante der angrenzenden 

nächstliegenden Erschließungsstraße nicht zulässig (siehe textliche Festsetzung 

Nr. 12 sowie Planzeichnung). Diese Regelung dient in erster Linie der Verkehrssicherheit 

(Einsehbarkeit, Übersichtlichkeit). Zudem sollen bei Überprüfung und 

Kontrollen klare Vorgaben geliefert werden, um auch bei Verstößen entsprechend 

handeln zu können. 

Die Wendehammeranlagen der Stichstraßen sind mit einem Durchmesser von 

18,00 m festgesetzt. Bei den Wendeanlagen ist somit ein uneingeschränktes Befahren 

eines 3-achsigen Müllfahrzeuges gewährleistet. (Hinweis: die Berufsgenossenschaft 

für Fahrzeughaltungen in der Unfallverhütungsvorschrift VBG 126 - 

Müllbeseitigung fordert eben diese 18,00 m.) 

Die Kurvenradien der einzelnen Einmündungsbereiche werden im Regelfall mit 

einem Radius von r= 9 m festgelegt. Lediglich für die kleineren Stichstraßen wird 

ein reduziertes Maß von r= 6 m herangezogen. Ein uneingeschränktes Befahren u. 

a. für Müllfahrzeuge/Feuerwehr etc. ist damit gewährleistet. 

- Anbindung an die Kreisstraße K 172 (Kessener Weg) 

Die Hauptverkehrsachse für die Weiterleitung des anstehenden Verkehrs aus dem 

Neubaugebiet bildet die Kreisstraße K 172 (Kessener Weg). Seitens der Straßenbehörde 

in Lingen wird die Notwendigkeit zur Anlage eines Linksabbiegers im 

Verlauf der Kreisstraße K 172 aufgezeigt (Anschreiben im Rahmen der frühzeitigen 

Behördenbeteiligung vom 03.01.2012). Aufgrund der Verkehrsbelastung auf 

der Kreisstraße in Verbindung mit einer aus den neuen Wohnbau- und Mischgebietsflächen 

resultierenden Erhöhung von Ein- und Abbiegevorgängen, ist nach 

den Richtlinien für die Anlagen von Straßen – Teil: Knotenpunkte, Abschnitt 1 

der Anschluss des Plangebietes zur Kreisstraße 172 verkehrsgerecht u. a. mit einem 

Linksabbiegestreifen nach Form 2 (Linksabbiegestreifen ohne Verzögerungs- 

20


strecke) auf der Kreisstraße 172 auszustatten (ebenda). Die verkehrliche Erschließung 

des Plangebietes einschließlich der Planung für den auszubauenden Knotenpunkt 

ist durch entsprechende Festsetzungen in den Bebauungsplan abzusichern 

(ebenda). 

Innerhalb des Bebauungsplanes werden für eine mögliche Linksabbiegespur zusätzliche 

Verkehrsflächen festgesetzt (siehe Planzeichnung). Diese Verkehrsflächen 

(ca. 50 m vor Einfahrt in die Freesienstraße stadteinwärts in einer Breite von 

3,5 m) ermöglichen die Einrichtung einer Linksabbiegespur. Zusätzlich wird der 

Einfahrtsbereich zur Freesienstraße aufgeweitet. Falls darüber hinaus Flächen benötigt 

werden z. B. auch unter dem Aspekt einer von Seiten des Landkreises 

Cloppenburg angestrebten Fahrbahnverbreiterung, liegen diese vor. So können bei 

Bedarf die Flächen aus dem Bebauungsplan „Alte Kämpe“ gegenüberliegend, und 

als öffentliche Grünfläche festgesetzt, eingebracht werden. Die genaue Ausgestaltung 

des Einmündungsbereichs zusammen mit einer Linksabbiegespur wird mit 

den Ausbauplänen zum Neubaugebiet von einem Fachbüro erstellt. 

Diesbezüglich macht die Straßenbehörde weiter darauf aufmerksam, dass für den 

Ausbau des Knotenpunktes K 172/ Freesienstraße zu rechtliche Regelungen 

rechtzeitig vor Baubeginn der Abschluss einer Vereinbarung zwischen der Stadt 

und dem Landkreis (über die Geschäftsstelle Lingen) erforderlich ist. Alleiniger 

Kostenträger für den Ausbau des Knotenpunktes ist die Stadt Cloppenburg. Für 

die Aufstellung des Vereinbarungsentwurfes sind mit dem Geschäftsbereich Lingen 

die erforderlichen Planunterlagen zur Prüfung und Zustimmung vorzulegen. 

Insbesondere hinsichtlich einer im betreffenden Abschnitt der K 172 durch den 

Landkreis Cloppenburg mittelfristig beabsichtigte Fahrbahnverbreiterung (auf ca. 

6,00 bis 6,50 m) ist die Landesbehörde rechtzeitig zu beteiligen. Die Unterhaltung 

des Knotenpunktes richtet sich nach § 35 Abs. 1 NStrG i. V. m. § 1 der Straßenkreuzungsverordnung 

(ebenda). 

- Zu-und Abfahrtsverbot, Bauverbotszone entlang der Kreisstraße K 172 

Innerhalb der nachrichtlichen Übernahmen ist der Hinweis auf das Zu- und Abfahrtsverbot 

entlang der Kreisstraße K 172 berücksichtigt (siehe nachrichtliche 

Übernahmen, Planzeichnung). Mit der parallel zur K 172 festgesetzten öffentlichen 

Grünfläche wird sichergestellt, dass keine direkten Grundstückszufahrten 

zur Kreisstraße K 172 angelegt werden können und damit eine weitest gehende 

Verkehrssicherheit auf diesem Streckenabschnitt geboten ist. Lediglich für den 

Einmündungsbereich der Freesienstraße auf die Kreisstraße mit der zur Kreisstraße 

festgelegten privaten Grünzone wird ein Zu- und Abfahrtsverbot festgelegt, 

um für diesen Bereich die Verkehrssicherheit ebenfalls entsprechend zu gewährleisten. 

Entlang der Kreisstraße K 172 gilt die 20 m - Bauverbotszone gem. § 24 Abs. 1 

NStrG, gemessen vom äußeren Rand der befestigten Fahrbahn der Kreisstraße. 

Die Bauverbotszone wird in den Bebauungsplan eingetragen und textlich mit „20 

m – Bauverbotszone gem. § 24 (1) NStrG“ gekennzeichnet (siehe hierzu ausführlich 

Punkt II 6.). 

Aus der Planzeichnung wird ersichtlich, dass überbaubare Flächen von dieser 20 

m Bauverbotszone nicht erfasst werden. 

4. Immissionsschutzrechtliche Festsetzungen 

21


Die Kreisstraße K 172 (Kessener Weg) stellt die einzige zu berücksichtigende 

Lärmquelle für das Plangebiet dar. Eine vorhandene und noch aktuelle Verkehrserhebung 

hat ergeben, dass die Kreisstraße für beide Richtungen zusammen 3.403 

KFZ/ 24 h aufweist (Zählung am 14.06.2007). Das Büro für Lärmschutz A. Jacobs, 

Papenburg, hat auf Grundlage dieser Daten eine Lärmbewertung für das 

Plangebiet erstellt unter Berücksichtigung einer Fortschreibung dieser Verkehrsdaten 

für ca. 10 Jahren (pauschale Zunahme von 6 %). 

Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass es in Teilbereichen des Geltungsbereiches 

des angrenzenden Bebauungsplanes Nr. 80 zu Überschreitungen der anzuhaltenden 

Orientierungswerte für die vorgesehene WA – Nutzung sowohl für 

die Tag- als auch für die Nachtwerte kommt. Die Ergebnisse des vorhandenen 

Gutachtens zum Bebauungsplan Nr. 80 „Südlich Lupinenstraße“ können 

aufgrund der Aktualität, gleicher Planungsvoraussetzungen und aufgrund 

der unmittelbaren Nähe (beide Bebauungspläne grenzen aneinander an) als 

Grundlage auch für den Bebauungsplan Nr. 90 herangezogen werden. 

In Anlehnung an die Festsetzungen des nördlich angrenzenden Bebauungsplanes 

wird ebenfalls die vorbelastete Zone (eine Bauzeile) gekennzeichnet (siehe Planzeichnung). 

Hier gelten die innerhalb der textlichen Festsetzung Nr. 8 geregelten 

Vorkehrungen bzw. Vorgaben bezüglich der Freibereiche sowie zu den Schlaf – 

und Ruheräumen. 

Dort heißt es, dass der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 90 unter Vorbelastung 

infolge des Verkehrslärms auf der Kreisstraße K 172 (Kessener Weg) 

liegt. Die Orientierungswerte der DIN 18005 - Schallschutz im Städtebau - werden 

in Teilbereichen des Geltungsbereiches tags und nachts überschritten. Innerhalb 

der allgemeinen Wohngebiete (lärmvorbelasteter Bereich, siehe Planzeichnung) 

sind daher gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB bauliche und sonstige technische 

Vorkehrungen gegen Lärmeinwirkungen von dem Straßenverkehr zu treffen: 

8.1 Freibereiche 

Innerhalb des vorbelasteten Bereichs sind ungeschützte Außenwohnbereiche, die 

dem vollen Schalleinfall der Kreisstraße K 172 (Kessener Weg) unterliegen, ausgeschlossen. 

Sofern Außenwohnbereiche im Schallschatten liegen oder durch 

bauliche Maßnahmen (z. B. 1,80 m hohe Wand/Wall) geschützt werden, sind sie 

auch innerhalb dieses Bereichs zulässig. Dieser Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren 

zu führen. 

8.2 Schlaf- und Ruheräume 

a) 

Öffnungen (Fenster und Türen) von Schlaf- und Ruheräumen sind an der lärmabgewandten 

Gebäudeseite anzuordnen oder 

b) 

Öffnungen (Fenster und Türen) von Schlaf- und Ruheräumen, die nicht auf der 

lärmabgewandten Gebäudeseite angeordnet werden, sind mit Fenstern der Schallschutzklasse 

2 (SSK 2) und mit Schalldämmlüftern auszustatten, die eine Mindestschalldämmung 

von 25 dB(A) ergeben. 

Hinweis: 

SSK 2 entspricht einer Isolierverglasung 4/12/4, besser 6/16/4 mm, die als Mindestverglasung 

durch die Wärmeschutzverordnung ohnehin vorgeschrieben wird. 

22


In der Gesamtbetrachtung wird über Abstand sowie über die Regelungen innerhalb 

der textlichen Festsetzung Nr. 8 der erforderliche Lärmschutz abgehandelt 

und sichergestellt. 

Innerhalb des weiter südlich gelegenen Mischgebietes werden unter Hinzuziehung 

des vorliegenden Gutachtens die anzuhaltenden erhöhten Orientierungswerte eingehalten, 

so dass in diesem Teilbereich parallel zur Kreisstraße keine Lärmschutzmaßnahmen 

über textliche Festsetzungen zu regeln sind. Hinzu kommt, 

dass innerhalb der Mischgebietszone parallel zur Kreisstraße eine Grünzone in einer 

Breite von 10 bis 20 m festgesetzt wird (die überbaubaren Bereiche z. T. einen 

Abstand von bis zu 45 m einnehmen zwischen Baugrenze und Fahrbahnmitte) 

und somit das Gebiet eine zusätzliche Absicherung über Abstandflächen hinsichtlich 

des Lärmschutzes erfährt. 

5. Grünflächen 

Die festgesetzten öffentlichen Grünzonen und Grünachsen sollen für das neue 

Wohngebiet eine hohe Wohnqualität mit sich führen und das neue Baugebiet gliedern. 

Für den südlichen Teilbereich haben die Grünflächen die Funktion, das 

Plangebiet als neuen Siedlungsbereich zu arrondieren und einen verträglichen 

Übergang zum angrenzenden Außenbereich herzuleiten. Wobei im Zuge einer 

Weiterentwicklung in Richtung Süden die Grünzonen erweitert werden sollen, so 

dass sich die Grünbereiche zu attraktiven Gliederungselementen mit einer hochwertigen 

Funktion auch für den Naturhaushalt z. B. als Biotop zusätzlich entwickeln 

können. Ferner soll innerhalb der festgesetzten Grünzonen ein Teil des anfallenden 

Oberflächenwassers naturnah versickern können. Schließlich soll über 

das festgesetzte Grün ein Ausgleich gem. Naturschutzgesetz erbracht werden. 

Regenrückhaltung 

Innerhalb der nördlich gelegenen, großen öffentlichen Grünzone sowie innerhalb 

der südöstlich (parallel zur Kreisstraße K 172) gelegenen, öffentlichen Grünfläche 

sollen Regerückhaltebecken (RRB) bzw. im Südosten als Regenrückhaltegraben 

dafür sorgen, dass ein wesentlicher Teil des im Plangebiet anfallenden Regenwassers 

naturnah versickern kann. Die erforderlichen Kapazitäten für eine Regenrückhaltung 

wurden vom städtischen Bauamt ermittelt. Beide Rückhaltevorrichtungen 

sollen dafür Sorge tragen, dass es aufgrund der neuen Versiegelungen 

zu keinen Entsorgungsengpässen des anfallenden Oberflächenwassers kommen 

kann. Dabei wurden die Rückhaltekapazitäten so bemessen, dass das nördlich gelegene 

RRB die Wohnbauentwicklung bis zur Freesienstraße einschl. einer Bauzeile 

südlich umfasst (hier verlaufende Wasserscheide) und das Grabensystem parallel 

zum Kessener Weg den anschließenden südlichen Teil bis zur südlichen 

Geltungsbereichsgrenze entsorgt. 

Der südliche Teil soll über ein Grabensystem zu einem neuen Regenrückhaltebecken 

weiter südlich abführen. Das neue Regenrückhaltebecken soll südlich oder 

nördlich des Herzog-Erich-Ringes außerhalb des Plangebietes entstehen. 

Variante A: Im Eckbereich Kessener Weg/ Herzog-Erich-Ring (Flurstück 282/38) 

auf stadteigener Fläche. 

Variante B: Südlich des Herzog-Erich-Ringes im Eckbereich Bahnlinie/Trasse zur 

Südtangente. Hier laufen derzeit Grundstücksankaufsgespräche für die Umsetzung 

dieser Variante. 

23


Die Umsetzung des neuen Beckens soll rechtzeitig erfolgen, so daß die neu versiegelten 

Flächen (südlich der Freesienstraße) hierhin entsorgen können und es 

diesbezüglich zu keinen Engpässen kommen kann und eine ordnungsgemäße Entsorgung 

des anfallenden Oberflächenwassers gewährleistet ist. 

Die geplante naturnahe Gestaltung wird innerhalb der textlichen Festsetzung Nr. 9 

geregelt. Dort heißt es, dass das RRB über eine Umgestaltung zu einem leicht 

mäandrierenden Gewässer mit unterschiedlichen Tiefenbereichen und Aufweitungen 

in Form von Gräben, Mulden oder Gewässer zulässig ist. 

Die einzelnen Flächen werden über das Planzeichen „Umgrenzung von Flächen 

für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und 

Landschaft“ (MSPE) erfasst. Mit dieser Regelung soll gewährleistet werden, dass 

sich die Bereiche naturnah entwickeln können (siehe hierzu auch den Umweltbericht). 

Mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ wird den öffentlichen Grünflächen eine 

klare Nutzungs- aber auch Gestaltungsvorgabe an die Hand gegeben. 

Dabei sollen die Grünzonen als Wegeverbindung für Radfahrer und Fußgänger innerhalb 

des Baugebietes und als Bindeglied zu den angrenzenden Wohngebietsstrukturen 

fungieren. 

Innerhalb dieser Grünzonen sollen Bereiche und Plätze zum Verweilen, für die 

Naherholung und zum Spielen entstehen. Die Spielbereiche sollen nicht eingezäunt 

werden, sondern Bestandteil des Grüns werden und damit den Charakter der 

Grünzone als Erholungsinsel harmonisch mittragen. Die textliche Festsetzung Nr. 

9 gibt hierfür den planungsrechtlichen Rahmen vor. 

Die innerhalb der Maßnahmenfläche (südliche Geltungsbereichsgrenze) festgesetzten 

Bäume sind auf Dauer zu erhalten. Abgänge sind am etwa gleichen 

Standort nachzupflanzen. Mit diesen Regelungen gemäß textlicher Festsetzung 

Nr. 10.3 soll gewährleistet werden, dass der z. T. erhaltenswerte Bestand gesichert 

wird. Dabei ist anzumerken, dass die hier im südlichen Grenzbereich vorhandenen 

Bäume bis auf die festgesetzten Bäume z. t. erhebliche Schäden aufweisen. 

Diese Schäden liegen insbesondere im unteren Stamm bzw. Wurzelbereich 

vor (Aushöhlungen). Eine Standsicherheit dieser geschädigten Bäume ist nicht 

gewährleistet, so dass diese Bäume nicht festgesetzt werden. Es ist zu prüfen, welche 

Bäume zunächst stehen bleiben können oder welche Bäume auch aufgrund der 

Nutzung als öffentliche Grünzone bzw. aufgrund der heranrückenden Wohnbebauung 

gefällt werden müssen. Aspekte der Verkehrssicherungspflicht stehen dabei 

im Vordergrund. 

Sonstige Grünflächen 

Entlang der Kreisstraße K 172 wird eine 10 m und im südlichen Teilbereich auf 

20 m erweiterte breite, öffentliche Grünfläche als sogenannte MSPE –Fläche 

festgesetzt. Die Grünzone dient als Pufferzone (Abstandsfläche) und Abschottung 

des neuen Baugebietes gegenüber der Kreisstraße K 172 und soll das neue Baugebiet 

eingrünen. Im südlichen Teilbereich fungiert die Grünzone wie oben bereits 

angeführt auch zu Zwecken der Oberflächenwasserentsorgung. 

24


Darüber hinaus wird mit der textlichen Festsetzung Nr. 10.2 geregelt, dass je 300 

qm Verkehrsfläche mindestens ein Laubbaum zu pflanzen ist. Die Laubbäume 

sind als Hochstämme zu pflanzen, die einen Stammumfang von mindestens 12 bis 

14 cm in 1,00 m Höhe gemessen, aufweisen sollen. 

Innerhalb der Wendehammeranlagen mit 18,00 m Durchmesser sollen Einzelbäume 

gepflanzt werden. Diesbezüglich regelt die textliche Festsetzung Nr. 10.2 weiter, 

dass inmitten von Wendeanlagen mit einem Durchmesser von 18,00 m jeweils 

ein Laubbaum zu pflanzen ist (z. B. Linde). Die Einzelbäume sollen so platziert 

werden, dass Einschränkungen bezüglich der Befahrbarkeit des Wendehammers 

auszuschließen sind. Mit diesen Festsetzungen soll der großflächige Wendebereich 

über Grün eine aufgelockerte Gestaltung erfahren. Zudem erhält der jeweilige 

Bereich eine gewisse Identität, fördert die Wohnqualität und wirkt städtebaulich 

positiv. 

Weiterhin regelt die textliche Festsetzung Nr. 10.1, dass auf den jeweiligen Baugrundstücken 

im öffentlichkeitswirksamen Bereich ein hochstämmiger Laubbaum 

mit einem Stammumfang von 12 bis 14 cm in 1,00 m Höhe gemessen als sogenannter 

Hausbaum zu pflanzen ist. Die Bäume sollen dabei öffentlichkeitswirksam 

zur Straße hin gepflanzt werden, so dass die Bäume auch als Hausbaum erkennbar 

erscheinen. Zwecks Optimierung der solarenergetischen Nutzung sind 

dabei Verschattungen zu vermeiden. Hiermit soll die Nutzung von Solarenergieanlagen 

eine zusätzliche Unterstützung erfahren und eine Beeinträchtigung der 

Leitung durch Verschattungen vermieden werden. 

Ferner werden entlang der Freesienstraße Einzelbäume festgesetzt. Die im Verlauf 

der Freesienstraße südlich befindlichen Einzelbäume werden nicht festgesetzt, da 

diese im Zuge des Ausbaus kaum zu erhalten sind (neue Einmündungsbereiche, 

Setzen von Ver- und Entsorgungsleitungen etc.). Zum Schutz der zu erhaltenden 

festgesetzten Einzelbäume ist eine Fläche im Abstand von 2,00 m zum Baumstamm 

von jeglicher Bebauung, Versiegelung, Aufschüttung und Abgrabung freizuhalten 

(s. textliche Festsetzung Nr. 10.4). 

Die Garagen und Stellplätze haben von den öffentlichen und privaten Grünflächen 

einen Abstand von mind. 3,00 m einzuhalten. Nebenanlagen sind an der Grenze 

zu den öffentlichen und privaten Grünflächen auf einer Länge von 5,00 m zulässig, 

sofern die grenzseitige Wand dauerhaft begrünt wird. Hiermit soll gewährleistet 

werden, dass Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen einen auch unter ökologischen 

Gesichtspunkten ausreichenden Abstand zu den schützenswerten (sich entwickelnden) 

Grünzonen einhalten. Zudem soll damit das Bild einer großzügigen 

öffentlichen Grünachse Unterstützung erhalten. 

Private Grünflächen 

Innerhalb des Bebauungsplanes werden private Grünflächen festgesetzt. Zum einen 

handelt es sich um eine Fläche südlich der Freesienstraße. Dort hat sich eine 

kleine Waldfläche mit z. T. erhaltenswertem altem Eichenbestand entwickelt. Der 

Eigentümer möchte diese Fläche als Waldfläche erhalten. Die darin befindlichen 

kleinen Stallungen sollen ebenfalls erhalten werden. Der Teil, der mit Wald bestanden 

ist, soll als „Fläche mit Bindungen der Bepflanzungen und für die Erhaltung 

von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewäs- 

25


sern“ gesichert werden. Damit wird zum einen der Erhalt des z. T. erhaltenswerten 

Baumbestandes als Ensemble gesichert und bei Abgang Ersatzpflanzung geregelt, 

so dass insgesamt der erhaltenswerte kleine Waldbereich eine adäquate Unterschutzstellung 

erfährt. Zumal sich hier vor allem aufgrund der dort befindlichen 

Stallungen ein Fledermausbestand entwickelt hat. 

Der dem Baumbestand angrenzende Grünbereich wird als private Grünfläche gesichert. 

Insofern dient dieser Kleinbereich als Puffer zum angrenzenden zukünftigen 

Wohnbauland. 

Eine zweite private Grünfläche markiert einen Bereich parallel zur Kreisstraße 

(nördlich Einmündung Freesienstraße). Diese zu einem privaten Grundstück gehörende 

Teilfläche soll die insgesamt festgesetzte Grünzone parallel zur Kreisstraße 

weiter führen und somit ein geschlossenes homogenes Bild des neuen Siedlungsbereichs 

auch im Zusammenspiel mit den umliegenden Siedlungsbereichen (Neubaugebiet 

„Südlich Lupinenstraße“ und „Alte Kämpe“) absichern. Zumal sich dieser 

Bereich als nicht bebaubar bezüglich der Baubeschränkungen (20 m Bauverbotszone) 

parallel zur Kreisstraße K 172 darstellt. 

Insgesamt sollen die vorstehenden Regelungen unter Punkt 5 den Grünbestand sichern 

und eine Durchgrünung mit heimischen und standortgerechten Gehölzen 

fördern. Ökologische Aspekte wie Biotopvernetzung, Kleinklima etc. sollen dabei 

eine Unterstützung erfahren. 

Die festgesetzten Maßnahmen sind entsprechend den Vorgaben des Umweltberichtes 

(Kap. III) durchzuführen. 

Spielplatzflächen 

Am 10. Dezember 2008 hat der niedersächsische Landtag das 35 Jahre alte Spielplatzgesetz 

ersatzlos aufgehoben. Gesetzliche Vorgaben zur Anlegung von Spielplätzen 

hinsichtlich Größe, Lage etc. liegen derzeit nicht vor. 

Exkurs: 

Das niedersächsische Spielplatzgesetz entsprach nicht mehr den Anforderungen der Zeit. Aufgabe 

dieses Gesetzes war es, die Berücksichtigung der Belange der Kinder in der Bauleitplanung sicherzustellen. 

So sollte zu jedem Baugebiet ein Kinderspielplatz in "fußläufiger" Erreichbarkeit ausgewiesen 

werden. Diese beträgt in der Regel maximal 350 bis 400 m. Der Gesetzgeber war seinerzeit 

davon ausgegangen, dass auf den Baugrundstücken geringerer Größe keine ausreichenden 

Spielmöglichkeiten für die Kinder vorhanden sind. Entstanden ist dieses Gesetz in den Zeiten erhöhten 

Wohnraum- und Bauflächenbedarfs nach der Grenzöffnung, vor dem Hintergrund der Migration 

junger Familien mit Kindern. Den Kommunen wird durch die Aussetzung dieses Gesetzes 

mehr Handlungsfreiraum übertragen. Spielflächen in den Baugebieten werden jetzt "bürgernah" 

ausgewiesen – und zwar bedarfsorientiert. Die Ausweisung der Spielflächen in den Bebauungsplänen 

erfolgt zukünftig durch Festsetzung der Nutzung im Bebauungsplan oder durch planungsrechtliche 

Instrumente, wie z.B. einen "städtebaulichen Vertrag". Dadurch ist den Kommunen die Möglichkeit 

gegeben, selbstbestimmt die Spielplätze einer sich verändernden Siedlungssituation anzupassen 

und diese Flächen in ihrer Nutzung zu verändern. 

Auf die Anlegung von Spielflächen soll bzw. darf dennoch nicht verzichtet werden. 

Vor allem in Neubaugebieten spielen Spielplatzflächen eine wichtige Rolle 

für Kinder vor allem auch hinsichtlich des Kennen Lernens und als Treffpunkt. 

Auch wenn in den typischen Neubeugebieten die z. T. großzügigen privaten Grünflächen 

(Gartenflächen) oftmals Spielgeräte aufweisen, werden diese von den 

Kindern kaum benutzt und sind in erster Linie Statussymbole. In der Vergangenheit 

wurden Spielplätze oft in Randlagen, schlecht einsehbaren Innenbereichen 

26


(Restflächen) gelegt. Als Folge wurden diese Plätzen weniger von Kindern und 

mehr als Treffpunkt Jugendlicher genutzt. In den letzten Baugebieten ist die Stadt 

übergegangen, Spielplatzflächen als Teil der Grünzonen zu planen und nicht mehr 

als eingezäunte Flächen um zu setzen. So entstanden in öffentlichen Grünzonen 

einsehbare, attraktive Spielbereiche (Stichwort soziale Kontrolle). Auch innerhalb 

des Plangebietes des Bebauungsplanes Nr. 90 sollen Spielflächen grünbegleitend 

bzw. als Teil der Grünzone realisiert werden (siehe hierzu auch die textliche Festsetzung 

Nr. 9). 

Diese festgesetzten Spielplatzbereiche sollen innerhalb der Grünzone eingebunden 

werden und nicht als komplett eingezäunte Kinderspielplätze realisiert werden. 

Die einzelnen Spielgeräte und Spielflächen sollen ein weitest gehend gefahrloses 

Spielen gewährleisten. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund der 

hier geplanten Regenrückhaltung. Von daher werden die Spielplätze so gelegt, 

dass sie im oberen bzw. im südlichen Bereich der Grünzone angeordnet werden 

können und ggfs. aus versicherungstechnischen Gründen eine Abschottung (Abzäunung) 

zu den Wasserflächen möglich ist. 

Unterhalb der Hochspannungsleitung werden aus Vorsorge zur Gesundheit keine 

Spielflächen festgesetzt (siehe hierzu auch Punkt 2.1.1 des Umweltberichts). 

Zudem kann der Straßenraum der Planstraßen (insbesondere Stichstraßen) als zusätzlicher 

Spielraum genutzt werden, da die neuen Straßen als Wohnstraßen gestaltet 

und mit einem KFZ - Tempolimit (30 km/h) eingerichtet werden sollen. 

Zudem sind über die Wegesysteme benachbarte Spielflächen innerhalb der 

Grünzone z. B. Spielbereiche des angrenzenden Neubaugebietes „Südlich Lupinenstraße“ 

leicht und verkehrssicher erreichbar. Dies fördert Nachbarschaften und 

das Kennen lernen. 

Zuordnung von naturschutzrechtlichen Maßnahmen 

Der Bebauungsplan Nr. 90 enthält auf der Grundlage des § 9 Abs. 1 a BauGB eine 

Zuordnung von naturschutzrechtlichen Maßnahmen (als Ausgleich) zu den 

Grundstücksflächen. Diese Regelung soll i. S. des Verursacherprinzips die zu erwartenden 

Eingriffe sowie die daraus notwendig werdenden Ausgleichsmaßnahmen 

einander zuordnen. Das Gesetz sieht vor, dass die Festsetzungen durch die 

Gemeinde bzw. Stadt anstelle und auf Kosten der Vorhabenträger oder der Eigentümer 

durchgeführt werden sollen, sofern die Durchführung nicht auf andere Weise 

gesichert werden kann. 

Den allgemeinen Wohngebieten, dem Mischgebiet sowie den öffentlichen Straßenverkehrsflächen 

werden die im Plangebiet festgesetzten Maßnahmenflächen 

zugeordnet. In der Planzeichnung ist das Verhältnis dieser Zuordnung aufgeführt. 

6. Nachrichtliche Übernahmen / Hinweise 

Nachrichtliche Übernahmen 

Als nachrichtliche Übernahme wird zum einen die im nördlichen Teilbereich des 

Plangebietes verlaufende 110 KV-Leitung übernommen (siehe hierzu auch den 

nachfolgenden Punkt 8). 

27


Entlang der Kreisstraße K 172 gilt die 20 m - Bauverbotszone gem. § 24 Abs. 1 

NStrG, gemessen vom äußeren Rand der befestigten Fahrbahn der Kreisstraße. 

Die Bauverbotszone wird in den Bebauungsplan eingetragen und textlich mit „20 

m – Bauverbotszone gem. § 24 (1) NStrG“ gekennzeichnet. Dazu wird folgender 

Hinweis aufgenommen: 

„Innerhalb der 20 m- Bauverbotszone gem. § 24 (1) NStrG dürfen Hochbauten 

jeder Art nicht errichtet werden. Das gilt auch für Werbeanlagen sowie für Garagen 

und überdachte Stellplätze im Sinne von § 12 BauNVO und Nebenanlagen im 

Sinne von § 14 (1) BauNVO.“ 

Ferner wird darauf hingewiesen, dass außerhalb der neuen Zufahrtstraße zum neuen 

Baugebiet zur Kreisstraße K 172 (Kessener Weg) ein Zu -und Abfahrtsverbot) 

gilt. Mit den festgesetzten öffentlichen Grünflächen entlang der Kreisstraße, die 

eine Zu- bzw. Abfahrt ausschließen, und dem Ab- und Zufahrtsverbot im Einmündungsbereich 

der Freesienstraße (Bereich private Grünfläche) wird dieses 

Verbot zusätzlich abgesichert. 

Hinweise 

Laut Bodenübersichtskarte ist 

im gesamten Plangebiet ausschließlich 

der Bodentyp „Plaggenesch“ 

vorzufinden. Beim 

Bodentyp „Plaggenesch“ handelt 

es sich um Auftragsböden 

aus Dung und Plaggen von unterschiedlicher 

Mächtigkeit. Erfahrungsgemäß 

sind darunter oft 

ältere archäologische Fundstellen 

anzutreffen, die sich durch die 

konservierende Wirkung des Eschauftrages 

meistens in einem 

Abbildung 3 Ausschnitt Bodenkarte; Quelle geoportal 

Niedersachsen 

hervorragenden Erhaltungszustand befinden und bei Erdarbeiten zerstört werden 

würden. Derartige Fundstellen sind grundsätzlich Bodendenkmäler im Sinne des 

Niedersächsisches Denkmalschutzgesetzes. Mit der Unteren Denkmalschutzbehörde 

der Stadt Cloppenburg ist vor Erschließung des Baugebietes ein möglicher 

Untersuchungsumfang zur Sicherung von alten Bodenfunden festzulegen. Das 

Spezialgesetz, hier das Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz, begründet in § 

13 eine Genehmigungspflicht für Erdarbeiten an einer Stelle, von der man weiß 

oder vermutet oder den Umständen nach annehmen muss, dass sich dort Kulturdenkmale 

befinden. Diese Genehmigung, auszustellen von der 'Unteren Denkmalschutzbehörde', 

kann unter Bedingungen und mit Auflagen erteilt werden. Auf 

dieser Ebene kann also gemäß Stellungnahme des Nds. Landesamtes für Denkmalpflege 

gefordert werden, dass im Vorfeld jeglicher Bau- bzw. Erschließungsarbeiten, 

einschließlich dem Abtrag des Mutterbodens, eine archäologische Überprüfung 

erfolgt. 

So ist in Absprache und nach den Maßgaben der Archäologischen Denkmalpflege 

der Abtrag des Mutterbodens bis auf den gelben Sand von einem Bagger mit zahnloser 

Schaufel vorzunehmen. Gemäß § 202 BauGB ist der anstehende Mutterboden 

im Baugebiet bei Bauarbeiten vor Vernichtung zu schützen. 

In der Planzeichnung wird folgender Hinweis angeführt: 

28


Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- und frühgeschichtliche Bodenfunde 

(das können u.a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, 

Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen und Steinkonzentrationen, auch 

geringe Spuren solcher Funde) gemacht werden, sind diese gemäß § 14 Abs. 1 des 

Nds. Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und müssen der Unteren 

Denkmalschutzbehörde der Stadt Cloppenburg sowie dem Niedersächsischen 

Landesamt für Denkmalpflege – Referat Archäologie – Stützpunkt Oldenburg, 

Ofener Straße 15 unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde und Fundstellen 

sind nach § 14 Abs. 2 des NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige 

unverändert zu lassen bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht 

die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeit gestattet. 

7. Flächenbilanzierung 

Gesamtfläche des Plangebietes: 149969.78 

Wohnbauflächen 

WA1 Brutto 67676.2 




98550.56 98550.56 

Mischgebiet MI 9206.25 9206.25 

Grünflächen: 

MSPE - Flächen 14204.64 

919.55 

5130.43 

4007.02 

208.43 

Private Grünflächen 2161.96 

489.81 

Verkehrsflächen 1733.71 

199.55 

12893.08 

8. Ver- und Entsorgung 

29 

24470.07 24470.07 

2651.77 2651.77 

14826.34 14826.34 

Verkehrsflächen bes. Zweckb. 264.79 264.79


Die Ver- und Entsorgung ist im Plangebiet gesichert. 

Die Versorgung mit Gas und Strom wird voraussichtlich durch die EWE Cloppenburg 

erfolgen. 

Anmerkung: Bei einer Realisierung des angestrebten Nahwärmeversorgungsnetzes 

für den südlichen Teil des Plangebietes (südlich der Freesienstraße ab der 

hinteren Grenze der 1. Bauzeile) erfolgt dann für das Gebiet keine Versorgung 

mit Gas. Die Wärmelieferung erfolgt dann über das Nahwärmenetz. Zudem würde 

für diesen Teilbereich ein Anschluss- und Benutzungszwang gelten (Satzung der 

Stadt Cloppenburg erforderlich). 

Für die Wasserversorgung ist der Oldenburgisch-Ostfriesische Wasserverband 

(OOWV) zuständig. Erforderliche Wasserversorgungsleitungen können an das 

vorhandene Versorgungsnetz angebunden werden. 

Für die Müllabfuhr und Müllbeseitigung ist der Landkreis Cloppenburg zuständig. 

Zum Durchfahren des Gebietes mit Müllfahrzeugen sind ausreichend groß bemessene 

Straßenquerschnitte und Kurvenradien sowie Wendebereiche zu berücksichtigen. 

Für die Brandbekämpfung ist die Löschwasserversorgung sicherzustellen. In diesem 

Gebiet ist gemäß des Arbeitsblattes W 405 des Deutschen Vereins des Gas- 

und Wasserfaches e.V. (DVGW) eine Löschwassermenge von: 

- 48 m³ pro Stunde (800 Liter pro Minute) bei Wohnbauflächen 

- 96 m³ pro Stunde (1.600 Liter pro Minute) bei gemischten Bauflächen 

über 2 Stunden als Grundschutz erforderlich. 

Hierfür können die öffentlichen Trinkwasserversorgung, natürliche oder künstliche 

offene Gewässer, Löschwasserbrunnen oder -behälter in Ansatz gebracht werden. 

Die Löschwasserentnahmestellen sind in einem Umkreis von 300 m anzulegen. 

Ein Teil des anfallenden Regenwassers soll innerhalb der geplanten RRB versickern. 

Neben der Versickerung erfolgt eine gedrosselte Ableitung des anfallenden 

Oberflächenwassers ins weiterführende Entwässerungssystem. Dabei soll der 

nördliche Teil des Planbereichs zu dem neuen RRB (Bereich Hochspannungsleitung) 

ableiten und der südliche Teil über ein Regenrückhaltegraben zu einem neuen 

Regenrückhaltebecken außerhalb des Geltungsbereichs (siehe hierzu die Ausführungen 

unter II Punkt 5). 

Die fernmeldetechnische Versorgung des Bebauungsplangebietes wird voraussichtlich 

durch die Deutsche Telekom AG, Niederlassung Oldenburg, erfolgen. 

Im nördlichen Teil des Plangebietes überquert von West nach Ost eine 110 KV - 

Hochspannungsfreileitung den Geltungsbereich. Unterhalb dieser Freileitung ist 

eine 30 m breite Grünfläche (je 15 m zur Leitungsachse= 30 m) festgesetzt. Zudem 

sind hier die Baugrenzen zur Mittelachse der Freileitung in einem Abstand 

von 20 m festgesetzt. Zusätzlich ist der Schutzbereich (Ausschwingbereich) der 

Hochspannungsleitung in der Planzeichnung als nachrichtliche Übernahme eingetragen. 

Es wird deutlich, dass dieser Schutzbereich fast an allen Stellen eingehalten 

wird. Lediglich im Bereich des Sonnenhutweges und der Ritterspornstraße 

30


liegen Überschreitungen von bis zu 4 m vor. Für Freileitungen ist ein Schutzbereich 

definiert, der parabolisch geformt zwischen zwei Masten die seitliche Ausschwingung 

der Seile unter Windbelastung und einen Sicherheitsabstand berücksichtigt. 

Innerhalb dieses Schutzbereiches dürfen Bauwerke nur bis zu einer bestimmten 

Höhe errichtet werden. Diese zulässige Bauhöhe ist abhängig von der 

Höhe der stromführenden Leiterseile über dem vorhandenen Geländeniveau abzüglich 

eines vorgeschriebenen Sicherheitsabstandes. 

Die festgesetzte öffentliche Grünfläche unterliegt aufgrund der Freileitung innerhalb 

des Schutzbereiches einer Bepflanzungsbeschränkung. Für die überbaubaren 

Bereiche, die vom Schutzbereich der 110 KV Leitung erfasst werden, gelten entsprechende 

Höhenbegrenzungen, die mit dem Betreiber (hier: eon) im Detail abzustimmen 

sind. 

Weitere Hinweise bezüglich der 110 KV – Leitung der E.ON siehe Anlage 2 

Mit diesen Regelungen soll die Problematik der evtl. vorhandenen Strahlung einer 

Hochspannungsfreileitung zusätzlich entkräftet werden. Vom Bundesamt für 

Strahlenschutz ist der Stadt Cloppenburg mitgeteilt worden, dass aus heutiger 

Sicht keine gesundheitlichen Risiken für die Bevölkerung im Bereich der Hochspannungsfreileitung 

entstehen. Aus Sicht der Vorsorge sollte jedoch ein Abstand 

eingehalten werden. Genaue Angaben zu Abstandsgrößen sind aus der Fachliteratur 

bzw. aus anzuhaltenden Fachgesetzen nicht abzuleiten; zumal eine genaue 

Festsetzung von Abständen in Expertenkreisen umstritten ist. Wobei Konsens besteht, 

dass über die Baumaterialien die größte Abschirmung einhergeht. Ein geschlossenes 

und gut isoliertes Dach wirkt sich für den Strahlenschutz besser aus 

als ein Dach mit Öffnungen wie Gauben bei gleicher Entfernung zur Leitungsmitte 

(weiterführende Aussagen siehe Punkt 2.1.1.2 des Umweltberichts). 

9. Altablagerungen, Altlastenverdachtsflächen, Altstandorte 

Innerhalb des Plangebietes sind keine Altablagerungen, Altlasten und Altstandorte, 

die nachteilige Auswirkungen auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse haben, 

unmittelbar bekannt. 

10. Soziale Maßnahmen 

III. Umweltbericht 

Soziale Maßnahmen werden aufgrund der Bebauungsplanung nicht ausgelöst. 

1. Einleitung 

1.1. Kurzdarstellung des Inhaltes und der wichtigsten Ziele des Bauleitplanes 

Mit der Bebauungsplanung Nr. 90 „Freesienstraße“ soll das neue Wohnbaugebiet 

nördlich und südlich der Freesienstraße planungsrechtlich verbindlich abgesichert 

werden. 

Es ist planerisches Ziel, an dieser Stelle ein neues Wohnbaugebiet mit typischer 

Einfamilienhausbebauung abzusichern. Insgesamt sollen hier etwa 120 Wohnbaugrundstücke 

entstehen. Dabei sollen überwiegend Einzelhäuser aber auch 

Doppelhäuser ermöglicht werden. Verdichtete Strukturen sollen zum Kessener 

Weg orientiert realisiert werden können. Außerdem soll südlich der Freesienstra- 

31


ße und parallel zur Kreisstraße ein Mischgebiet entwickelt werden. das Mischgebiet 

soll in erster Linie Büronutzungen aus dem Dienstleistungssektor aufnehmen 

und auch Wohnnutzung beinhalten. 

Grünzonen sollen das neue Baugebiet gliedern und für die Naherholung genutzt 

werden. Außerdem soll innerhalb der Grünflächen die Regenrückhaltung untergebracht 

werden. 

Aufgrund der nachlassenden Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken sollen die 

städtischen Grundstücke die Nachfrage für die kommenden drei Jahre abdecken. 

Das neue Baugebiet soll auch dem Klimaschutz gerecht werden. Neben der Anordnung 

der Erschließungsstraßen sollen Festsetzungen die Nutzung regenerativer 

Energien fördern und unterstützen. Zudem wird im südlichen Teilgebiet die Option 

für die Errichtung eines Blockheizkraftwerkes (Optionsfläche) ermöglicht. Angestrebtes 

Ziel ist dabei, ein Nahwärmenetz für den südlichen Teil des Plangebietes 

zu realisieren. 

1.2 Ziele des Umweltschutzes gem. Fachgesetzen und Fachplänen 

Für den Geltungsbereich sind keine schutzwürdigen oder sonstige geschützte Bereiche, 

die aus Fachgesetzen oder Fachplänen hervorgehen, festzustellen. 

Fachgesetze 

- BauGB § 1 a Abs. 2 (sparsamer Umgang mit Grund und Boden) 

- BauGB § 1 a Abs. 3 i. V. m. § 21 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz 

(Eingriffsregelung) 

- Verkehrslärmschutzverordnung (16. BimSchV) 

- Bundesimmissionsschutzgesetz (BimSchG) und die Technische Anleitung (TA) 

Lärm sowie die Norm DIN 18005 Schallschutz im Städtebau und DIN 4109 

Schallschutz im Hochbau 

- Nieders. Naturschutzgesetz 

Fachplanungen 

Im Landschaftsrahmenplan sind für den Planbereich keine schutzwürdigen Bereiche 

dargestellt. 

Im Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises Cloppenburg ist die 

Stadt Cloppenburg als Mittelzentrum mit der Bereitstellung der zentralen Einrichtungen 

zur Deckung des gehobenen Bedarfs festgelegt. 

Der Flächennutzungsplan wird im Parallelverfahren geändert. 

2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 

2.1 Bestandsaufnahme und Bewertung 

2.1.1 Schutzgut Mensch 

2.1.1.1 Verkehrslärm 

Die einzige für das Plangebiet zu berücksichtigende Lärmquelle ist die Kreisstraße 

K 172 (Kessener Weg). Eine noch aktuelle Verkehrserhebung hat ergeben, dass 

die Kreisstraße für beide Richtungen 3.403 KFZ / 24 h aufweist (Zählung am 

14.06.2007). Das Büro für Lärmschutz A. Jacobs, Papenburg, hat auf Grundlage 

32


dieser Daten eine Lärmbewertung für das Plangebiet des benachbarten Neubaugebietes 

„Südlich Lupinenstraße“ erstellt. Die Ergebnisse des vorhandenen Gutachtens 

zum Bebauungsplan Nr. 80 „Südlich Lupinenstraße“ können aufgrund 

der Aktualität, der Nähe zum Planbereich des Bebauungsplanes Nr. 90 

und gleicher Planungsvoraussetzungen als Grundlage herangezogen werden. 

Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass es in Teilbereichen parallel zur 

Kreisstraße zu Überschreitungen der Orientierungswerte für die WA – Nutzung 

tags und nachts kommt. Innerhalb des Gutachtens werden diese Bereiche farblich 

dargestellt. Da ein Lärmschutzwall oder eine Lärmschutzwand an dieser Stelle 

nicht vorgesehen sei, so der Gutachter, werden bauliche Maßnahmen als passive 

Lärmschutzmaßnahmen vorgeschlagen (Lärmgutachten zur Wohnbauentwicklung 

„Südlich Lupinenstraße“ der Stadt Cloppenburg, Büro für Lärmschutz, 

28.06.2007, Seite11 ff). 

Die Lärmvorbelastung für das Allgemeine Wohnen verläuft dabei in einem Streifen 

parallel zur Kreisstraße (äußere Fahrbahnkante) in einer Breite von 15 bzw. 50 

m. Die Breiten differieren je Wert: Tag/Nachtwert und Lage des Immissionspunkt: 

Erdgeschoss bzw. 1. Obergeschoss. Ohne Lärmschutzwall oder Lärmschutzwand 

ist das Allgemeine Wohnen (WA) hier direkt der Kreisstraße angrenzend nicht zulässig. 

Analog zu den Ergebnissen des Lärmgutachtens wird der vorbelastete Bereich innerhalb 

des Bebauungsplanes Nr. 90 gekennzeichnet. Wie im benachbarten Bebauungsplan 

umfasst der vorbelastete Bereich eine Bauzeile, zumal aufgrund der 

Fortführung des Sonnenhutweges gleiche Abstände zur Kreisstraße vorliegen. 

Hier gelten die innerhalb der textlichen Festsetzung Nr. 8 geregelten Vorkehrungen 

bzw. Vorgaben bezüglich der Freibereiche sowie zu den Schlaf – und Ruheräumen. 

In der Gesamtbetrachtung wird der erforderliche Lärmschutz über Abstand sowie 

über die Regelungen innerhalb der textlichen Festsetzung Nr. 8 abgehandelt und 

sichergestellt. Anzuführen ist dabei, dass die anzuhaltenden Orientierungswerte 

für Mischgebiete innerhalb des MI- Gebietes südlich der Freesienstraße unter Zugrundelegung 

des vorhandenen Gutachtens eingehalten werden. Für das Mischgebiet 

werden somit keine Lärmschutzmaßnahmen erforderlich. Hinzu kommt, dass 

innerhalb der Mischgebietszone parallel zur Kreisstraße eine Grünzone in einer 

Breite von 10 bis 20 m festgesetzt wird (die überbaubaren Bereiche z. T. einen 

Abstand von bis zu 45 m einnehmen zwischen Baugrenze und Fahrbahnmitte) 

und somit das Gebiet eine zusätzliche Absicherung über Abstandflächen hinsichtlich 

des Lärmschutzes erfährt. 

2.1.1.2 Elektrosmog (110 KV - Hochspannungsfreileitung) 

Nördlich der Freesienstraße verläuft eine 110- KV Hochspannungsfreileitung. 

Von dieser Leitung gehen Strahlungen als niederfrequente elektromagnetische 

Felder aus. Die maximal von einer Hochspannungsleitung zulässigen magnetischen 

Immissionen werden innerhalb der 26. BImSchV geregelt. Eine einheitliche 

Abstandsregelung zu Hochspannungsleitung ist nicht gesetzlich geregelt. Auch ist 

man sich in Fachkreisen nicht einig, entsprechende Orientierungsmaße an die 

Hand zu geben. Ein Mindestabstand von 20 m zur Achse einer 110 KV Leitung 

zwecks Vorsorge wird z. B. im internet (www.enius.de) angegeben. In den Hinweisen 

zur Durchführung der 26. BImSchV ist ein Mindestabstand von 10 m von 

33


den äußeren Leitern der 110 KV Freileitung zu Gebäuden und Grundstücken, die 

nicht nur zum vorübergehenden Aufenthalt bestimmt sind, vorgegeben. Experten 

raten ferner, unterhalb von Leitungen Wohnen nicht zuzulassen, um eine Dauerbelastung 

auszuschließen. Wobei darauf hingewiesen wird, dass die Belastung je 

nach KV und Leitungsart unterschiedlich ist. Die hier querende Freileitung weist 

insgesamt 6 Leitungsseile und ein Erdungskabel auf. Die einzelnen Leitungen 

werden über sogenannte Einebenmaste aufgenommen. 

Zusätzlich wäre die Abschirmung zu berücksichtigen. So wirkt sich ein geschlossenes 

Dach positiv auf die Abschirmung gegenüber Immissionen (Strahlung) der 

Freileitung aus. Dies sollte beim Bau von Gebäuden in Nähe einer Hochspannungsfreileitung 

beachtet werden. 

Auf der anderen Seite wird auch darauf hingewiesen, dass sich die Hauptverursacher 

von Elektrosmog im Gebäude selbst befinden (Geräte der Telekommunikation, 

Computer etc.). Nach Expertenmeinung gehen hiervon weitaus größere Gefahren 

aus. 

Auf Grundlage dieser Erkenntnisse werden die Abstände der überbaubaren Flächen 

in Nachbarschaft zu der hier verlaufenden Hochspannungsleitung innerhalb 

des Plangebietes geregelt. Dabei wird in der Regel ein Abstand von 20 m zur Leitungsachse 

eingehalten. Mit diesen Abständen wird aus Sicht der Stadt ausreichend 

Vorsorge betrieben, um die zukünftigen Bewohner vor eventuellen gesundheitlichen 

Beeinträchtigungen durch Elektrosmog zu schützen. 

Zudem werden innerhalb der Grünzonen unterhalb der hier verlaufenden Leitung 

keine Spielplatzflächen für Kinder festgesetzt. 

2.1.1.3 Blockheizkraftwerk (BHKW) 

Innerhalb des Allgemeinen Wohnbaugebietes (WA1) wird im südlichen Teil des 

Neubaugebietes eine Optionsfläche für die Errichtung eines BHKW gesichert. 

Diese ca. 650 qm große Fläche dient zur Realisierung des angestrebten Nahwärmeversorgungsnetzes. 

An dieser Stelle soll ein BHKW (Kraft-Wärme-Kopplung) 

mit Spitzenheizkessel als Wärmezentrale für das Versorgungsnetz entstehen können. 

Für die Errichtung des BHKW wird ein Lärmgutachten zu erstellen sein. Es 

sind die anzuhaltenden Orientierungswerte der DIN 18005 einzuhalten. Entsprechende 

Vorkehrungen zum Schutz vor Lärmeinwirkungen gegenüber der direkt 

angrenzenden Wohnbebauung sind zu berücksichtigen (Bauausführung, schwingisolierte 

Aufstellung, Schallschutzkappselung etc.). Dabei sind insbesondere die 

Nachwerte einzuhalten. Mit der Kennzeichnung als BHKW soll den benachbarten 

Grundstücken die angestrebte Nutzung für die Fläche deutlich gemacht werden. 

Bei einer evtl. Erweiterung des Nahwärmeversorgungsnetzes auch auf Entwicklungsflächen 

für angrenzende Flächen (südlich) wäre bei einer gleichzeitigen Aufstockung 

des BHKW das Lärmgutachten zu ergänzen. 

Sonstige mögliche Beeinträchtigungen z. B. Geruchsimmissionen etc. gehen von 

einem BHKW nicht aus. 

Hinweis: Falls das Nahwärmenetz nicht zur Umsetzung gelangt, wird das entsprechende 

Grundstück, das sich innerhalb des WA1 – Gebietes befindet, für Wohnbauzwecke 

veräußert. 

34


2.1.2 Schutzgut Pflanzen 

Für die Beurteilung des Zustandes von Natur und Landschaft wurde eine Bestandserfassung 

in Form einer Biotoptypenkartierung, die in Anlehnung an den „Kartierschlüssel 

für Biotoptypen in Niedersachsen“ erfolgte, durchgeführt. Die Kartierung 

erfolgte im Mai und im Juli 2012. 

Der Planbereich liegt im südwestlichen Teil des Stadtgebietes und wird im Norden 

durch die vorhandene Bebauung, im Westen durch landwirtschaftliche Nutzflächen, 

im Osten durch die Straße „Kessener Weg“ und im Süden durch Ackerflächen 

begrenzt. 

Der überwiegende Teil des Planbereiches wird durch intensiv genutzten Acker- 

und Grasackerflächen eingenommen. 

Westlich der Ritterspornstraße wird ein kleinflächiger Bereich von artenarmen 

Grünland eingenommen, das als Weide genutzt wird. 

Junge Obstgehölze begleiten die Ritterspornstraße im westlichen und eine Baum- 

und Strauchhecke im östlichen Teil. 

An der Freesienstraße, die fast mittig von Ost nach West durch den Planbereich 

verläuft, wachsen südlich abschnittsweise Einzelbäume (Ahorn) und eine Baumhecke 

(Buche, Hainbuche). 

Die Seitenstreifen der Freesienstraße sind teilweise mit Schotter befestigt, werden 

als Rasenfläche intensiv gepflegt oder stellen sich als Graskrautsaum dar. 

Nördlich der Freesienstraße sind einige Einzelhäuser entstanden, die überwiegend 

große Hausgärten aufweisen und eine intensive Pflege erfahren. Südlich der Freesienstraße 

sind nur wenige Gebäude zu finden. 

Ein kleinflächiges Siedlungsgehölz, das sich überwiegend aus Eichen und Robinien 

zusammensetzt, wächst südlich der Freesienstraße am westlichen Rand des 

Planbereiches. Im östlichen Teil des Siedlungsgehölzes stehen 3 Gebäude, die 

nicht zu Wohnzwecken genutzt werden (eine Partyhütte, kleine Stallgebäude). 

Einzelbäume wie Eiche, Linde und Birke stehen entlang der Straße „Kessener 

Weg“. 

An der südlichen Grenze wird der Planbereich im östlichen Abschnitt durch eine 

Baumwallhecke aus Eiche und im westlichen Abschnitt durch eine Baumreihe aus 

Eiche, Birke und Kirsche begrenzt. Der Baumbestand weist in beiden Abschnitten 

erhebliche Schäden im Stammbereich auf (Aushöhlungen). Ein großer Teil der 

Bäume steht außerhalb des Planbereiches. Aus verkehrssicherungspflichtigen 

Gründen muss jedoch ein erheblicher Teil der geschädigten Bäume gefällt werden, 

da die Wohnbebauung bzw. die öffentlichen Grünflächen einschl. Wegeverbindungen 

bis an die Bäume mit Umsetzung der Planung heranführen. 

Die Krautschicht im Bereich des Baumbestandes wird von Brennnesseln und 

Süßgräsern bestimmt. Vereinzelt wächst Holunder zwischen den Bäumen. 

Bewertung: 

Die Biotopfunktion der Ackerflächen und der intensiv genutzten Grünlandflächen 

wird durch die intensive landwirtschaftliche Nutzung stark eingeschränkt. Aufgrund 

dieser Tatsache ist neben dem eingeschränkten Vorkommen an Pflanzenar- 

35


ten auch nur eine geringe Artenvielfalt von Tieren auf dem Acker bzw. Grünlandflächen 

zu erwarten. 

Durch die angrenzende Bebauung im nördlichen Bereich und die Bebauung entlang 

der Freesienstraße erfährt das Plangebiet eine Vorbelastung. 

Die Acker- und Grasackerflächen haben eine geringe Bedeutung für den Naturhaushalt. 

Die Einzelgehölze und die Gehölzbestände haben eine allgemeine bis besondere 

Bedeutung für den Naturhaushalt. Die Eingriffe in den Naturhaushalt können zu 

erheblichen Beeinträchtigungen der Pflanzenwelt führen. 

2.1.3 Schutzgut Tiere 

− Fledermäuse 

Im Rahmen der faunistischen Untersuchungen zur Südtangente wurde im Zeitraum 

von Ende April bis Mitte September 2008 die Fledermausfauna untersucht. 

Die Erfassung der Fledermausfauna erfolgte an 8 Terminen zwischen Ende April 

und Anfang Oktober 2008. 

Insgesamt wurden 4 Arten bzw. Artengruppen im Bereich der Freesienstraße festgestellt. 

Es handelt sich um die Zwergfledermaus, die Breitflügelfedermaus, den Abendsegler 

und den Kleinabendsegler. 

Insgesamt wurde damit für einen Strukturkomplex aus Bebauung, Freiflächen und 

älteren Bäumen ein typisches Artenspektrum festgestellt. 

Bewertung: 

Dem Untersuchungsgebiet im Planbereich ist aufgrund der Artenausstattung insgesamt 

eine durchschnittliche Bedeutung als Fledermauslebensraum zuzuordnen. 

Anspruchsvollere Arten wie z. B. Fransenfledermaus, Langohren oder Bartfledermaus 

wurden nicht nachgewiesen. 

Auffällig ist die nahezu fehlende Bedeutung des Teilgebietes für Fledermäuse zurzeit 

des Herbstzuges. 

Es werden keine Wohn- und Fortpflanzungsstätten oder sonstige Quartiere von 

Fledermäusen innerhalb des Plangebietes zerstört werden. 

− Brutvögel 

Bei den im Plangebiet potentiell vorkommenden Brutvogelarten handelt es sich 

um euryöke/ubiquitäre Arten, die mehr oder weniger häufig verbreitet sind. Aufgrund 

ihres weiten Lebensraumspektrums sind diese Arten in der Lage, vergleichsweise 

einfach, andere Standorte zu besiedeln oder auf diese auszuweichen. 

Bewertung: 

Gefährdete Brutvogelarten der Roten Liste werden im Plangebiet nicht erwartet. 

Das Plangebiet hat eine lokale Bedeutung für Brutvögel. 

2.1.4 Schutzgut Boden 

Der Boden im Planbereich ist überwiegend dem Bodentyp „Plaggenesch“ zu zuordnen. 

Die Plaggenesche sind durch jahrhundertelangen Plaggenauftrag entstandene 

tiefhumose, lockere Böden. Es sind gut durchwurzelbare,in ihren Wasser-, 

Luft- und Nährstoffhaushalt deutlich verbesserte Ackerstandorte. 

36


Ein kleinflächiger Bereich wird im südlichen Teil von Preudogleye-Braunerde 

eingenommen. Sande bis lehmige Sande herrschen in diesem Bodentyp vor. 

Bewertung: 

Die Flächeninanspruchnahme durch den Straßenausbau und durch die Bebauung 

führt zu einer Versiegelung von ca. 40 % des Bodens im Plangebiet. 

Durch die Versiegelung sind erhebliche Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen 

als Lebensraum, im Nährstoff- und Wasserkreislauf, als Puffer- und Speichermedium 

sowie der Produktionsfunktion verbunden. 

2.1.5 Schutzgut Wasser 

Oberflächengewässer 

Bis auf einen kleinen Grabenabschnitt im südöstlichen Bereich der Freesienstraße 

und einem Zierteich (nördlich Freesienstraße) kommen keine Oberflächengewässer 

im Plangebiet vor. 

Die Grundwasserneubildung ist abhängig von der Niederschlagsmenge, dem Porenvolumen 

des Bodens und der Versickerungsrate des Niederschlages bzw. Oberflächenwassers. 

Daneben wirken sich die Verdunstung, Wasseraufnahme bzw. 

Transpiration durch bestehende Vegetation sowie der Grundwasserstand selber auf 

die Grundwasserneubildung aus. 

Die Grundwasserneubildungsrate beträgt 200 – 350 mm/a. 

Die Grundwasserflurabstände betragen nach Angaben des Landschaftsplans der 

Stadt Cloppenburg (1983) zwischen 2 und 5 m bzw. teilweise darüber. 

Bewertung: 

Naturnahe bzw. schutzwürdige Gewässer sind durch die Planung nicht betroffen. 

Durch die Bodenversiegelung wird die Versickerung von Niederschlagswasser 

verringert, die Grundwasserneubildung vermindert und der Oberflächenabfluss 

von Niederschlagswasser erhöht. 

2.1.6 Schutzgut Landschaft 

Das Landschaftsbild des Plangebietes und seiner Umgebung ist geprägt durch seine 

Lage am südwestlichen Rand des Stadtgebietes. Nördlich, westlich und östlich 

des Planbereiches hat sich bereits Wohnbebauung entwickelt. 

Das Plangebiet selbst wird durch Acker- und Grünland bestimmt, die durch Gehölzbestände 

im Bereich der Wege- und Grundstücksgrenzen gegliedert sind. 

Bewertung: 

Der gesamte Bereich erfährt durch die vorhandene Bebauung im Bereich der Freesienstraße 

sowie nördlich des Planbereiches eine Vorbelastung. Das Landschaftsbild 

erfährt durch die geplante Bebauung und Versiegelung der Acker- und Grünlandflächen 

sowie der teilweisen Beseitigung des Gehölzbestandes eine negative 

Veränderung. 

37


2.1.7 Schutzgut Klima/Luft 

Cloppenburg liegt in der maritimen-subkontinentalen Flachlandregion mit einem 

mittelfeuchten Klima. Die Jahresniederschläge mit 650 bis 700 mm sind mittel, 

ebenfalls die relative Luftfeuchte mit 81 % im Jahresdurchschnitt. Die vorherrschende 

Windrichtung ist Südwest, die mittlere Windgeschwindigkeit beträgt ca. 

3 m/Sekunde. 

Bewertung: 

Durch die Bebauung im westlichen, nördlichen und östlichen Bereich ist der Geltungsbereich 

dem Stadtrandklima zuzuordnen. Hier finden sich Klimaelemente 

der freien Landschaft und der Einfluss des Siedlungsklimas mit verstärkter Erwärmung, 

erhöhten Temperaturschwankungen und verminderter Luftfeuchtigkeit. 

Erhebliche klimatische Beeinträchtigungen durch das Plangebiet aus Versiegelung, 

Überbauung sowie Verkehrsimmissionen sind aufgrund der Begrenzung der 

baulichen Verdichtung und der geplanten Grünzonen inmitten des Neubaugebietes 

nicht zu erwarten. 

2.1.7.1 Themenbereich „Erneuerbare Energie“ 

Nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 f BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne Belange 

des Umweltschutzes, insbesondere die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die 

sparsame und effiziente Nutzung von Energie zu berücksichtigen. 

Ein umfassendes und grundlegendes und schon ausbaufähiges Energiekonzept 

zum neuen Baugebiet liegt noch nicht abschließend vor. Es wird hinsichtlich seiner 

Realisierungsmöglichkeit parallel im weiteren Verfahren und mit der Erstellung 

der Ausbauplanung zu entwickeln sein. 

Mit der Bebauungsplanung zum neuen Baugebiet soll ein positiver Beitrag zum 

Klimaschutz geleistet werden. In erster Linie werden dabei die Festsetzungen so 

getroffen, dass sie dem Klimaschutz dienlich sind. Zudem wird angestrebt, im 

südlichen Teil des Plangebietes ein Nahwärmenetz, gegebenenfalls auch über einzelne 

kleine Netze zu realisieren. Dabei kann auf Basis von Blockheizkraftwerktechnik 

(BHKW) sowohl Wärme aber auch Strom geliefert werden. Das 

BHKW sollte unter dem Gesichtspunkt energetischer Förderungen möglichst mit 

Biogas betrieben werden. Die Wärme gelangt dabei über ein Transportnetz zu den 

einzelnen angeschlossenen Wohnbaugrundstücken über einen sogenannten Wärmeaustauscher. 

Eine Verlegung eines üblichen zeitnahen Gasversorgungsleitungsnetzes 

ist in diesem Teil des Neubaugebietes für die einzelnen Häuser dann nicht 

vorgesehen, da hier eine gemeinschaftliche, verpflichtende Anschlussmöglichkeit 

an ein internes Nahwärmeversorgungsnetz geschaffen werden soll. Die Realisierung 

des Nahwärmenetzes hängt in erster Linie von der wirtschaftlichen Machbarkeit 

ab. Es gilt für das BHKW, insbesondere die Sommermonate so zu fahren, 

dass sich das Netz, über das gesamte Jahr betrachtet, rechnet. Auch ist diesbezüglich 

zu berücksichtigen, dass aufgrund neuer Anforderungen nach der Energieeinsparverordnung 

(EnEV) der Energiebedarf weiter sinken wird. 

Wie oben bereits angeführt, besteht im Rahmen der Bauleitplanung die Möglichkeit, 

die Nutzung erneuerbarer Energien und die sparsame und effiziente Nutzung 

von Energie unter umweltbezogenen Gesichtspunkten zu unterstützen. In Betracht 

38


kommt die Schaffung von bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Anlagen 

der erneuerbaren Energien. So wird im vorliegenden B-Plan Nr. 90 über die 

Anordnung der Erschließungsstraßen und die spätere Grundstücksaufteilung eine 

Bebauung unter Berücksichtigung einer Südausrichtung des geneigten Daches 

weitestgehend ermöglicht. Vor allem der südliche Teil des Plangebietes mit einer 

konsequenten Süd/West - Ausrichtung des Erschließungssystems, sorgt dafür, 

dass die Nutzung der Dächer für Photovoltaik aber auch die Nutzung der Sonneneinstrahlung 

als natürlicher Wärmelieferant eine positive Unterstützung erfährt. 

Die einzelnen Festsetzungen der örtlichen Bauvorschriften nehmen diesen Aspekt 

auf und finden in den einzelnen Vorschriften Berücksichtigung. 

Zudem werden die Festlegungen zu den überbaubaren Bereichen (insbesondere im 

Bereich der Einfamilienhausbebauungen) so konzipiert, dass eine gegenseitige 

Verschattung der späteren Bebauungen weitest gehend ausgeschlossen bzw. minimiert 

wird. 

Zudem werden verdichtete Bereiche im neuen Baugebiet festgesetzt. In der Regel 

weisen diese Wohngebietsstrukturen als Doppelhaus oder Hausgruppe bzw. als 

Geschosswohnungsbau eine bessere Energiebilanz auf als ein herkömmliches, 

freistehendes Einfamilienhaus. 

Ferner wird über die Festlegung der Verkehrsflächen (Breite) und insbesondere 

über die Wegeverbindungen innerhalb der Grünzonen die Nutzung des Fahrrades 

als Ressourcen schonendes Beförderungsmittel unterstützt. Hierzu zählt auch die 

möglichst gefahrlose Wegeverbindung für Fußgänger zur vorhandenen Bushaltestelle 

am Kessener Weg. Diesbezüglich werden innerhalb des Bebauungsplanes 

entsprechende Flächen gesichert. Letztendlich wird auch durch eine möglichst optimale 

Anbindung der neuen Erschließungsstraßen an den Bestand erreicht, dass 

unnötige Wege und Umwege der Kraftfahrzeuge weitestgehend vermieden werden. 

Auch dieser Aspekt hat unter Umweltgesichtspunkten bei der Entwicklung 

des neuen Baugebietes eine Rolle gespielt. 

Ganz entscheidend ist auch, über Information den Bauwilligen Möglichkeiten zur 

Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von 

Energie aufzuzeigen. 

Bewertung: 

Die Nutzung erneuerbarer Energien wurde bei Entwicklung des neuen Baugebietes 

ausreichend berücksichtigt, so dass eine Bebauung der Grundstücke unter 

energetischen Gesichtspunkten (Ressourcen schonende Energiequellen) ermöglicht 

wird. Darüber hinaus werden Möglichkeiten zum Aufbau und Realisierung 

eines Nahwärmeversorgungsnetzes einschl. BHKW (als Optionsfläche innerhalb 

des Neubaugebietes) geschaffen. 

2.1.8 Schutzgut Kultur und Sachgüter 

Im überwiegenden Teil des Plangebietes liegt als Bodentyp „Plaggenesch“ vor. 

Beim Plaggenesch handelt es sich um einen kulturhistorisch wertvollen Boden. 

Dabei handelt es sich um Auftragsböden aus Dung und Plaggen von unterschiedlicher 

Mächtigkeit. Erfahrungsgemäß sind darunter oft ältere archäologische 

Fundstellen anzutreffen, die sich durch die konservierende Wirkung des Eschauftrages 

meist in einem hervorragenden Erhaltungszustand befinden. 

Das Spezialgesetz, hier das Nds. Denkmalschutzgesetz, begründet in § 13 eine 

Genehmigungspflicht für Erdarbeiten an einer Stelle, von der den Umständen nach 

39


angenommen werden muss, dass sich dort Kulturdenkmale befinden können. Diese 

Genehmigung, auszustellen von der 'Unteren Denkmalschutzbehörde', kann unter 

Bedingungen und mit Auflagen erteilt werden. Auf dieser Ebene kann also 

gemäß Stellungnahme des Nds. Landesamtes für Denkmalpflege gefordert werden, 

dass im Vorfeld jeglicher Bau- bzw. Erschließungsarbeiten, einschließlich 

dem Abtrag des Mutterbodens, eine archäologische Überprüfung erfolgt. 

Bewertung: 

Vor der Erschließung bzw. im Rahmen der Erschließung sollte ein möglicher Untersuchungsumfang 

zur Sicherung von alten Bodenfunden festgelegt werden. 

Durch den nachrichtlichen Hinweis und den Ausführungen innerhalb der Begründung 

werden die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege ausreichend 

berücksichtigt. 

2.1.9 Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 

Durch die Versiegelung der Acker- und Grünlandflächen sowie die Beseitigung 

von Gehölzbeständen wird es zu erheblichen Wechselwirkungen zwischen den 

Schutzgütern Mensch einerseits und Tieren, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft und 

Klima andererseits sowie Kultur und Sachgütern kommen. 

Die Versiegelung und Teilversiegelung von Boden führt zu einem Verlust von 

Bodenfunktionen. 

Die Speicherung von Niederschlagswasser wird verringert, der Oberflächenabfluss 

wird erhöht und die Versickerung wird eingeschränkt. 

Durch die Versiegelung wird dem Boden die natürliche Bodenfunktion als Lebensraum 

für Tiere und Pflanzen entzogen. 

Durch die Beseitigung von Gehölzen sowie durch die geplante Bebauung und 

Versiegelung erfährt das Landschaftsbild eine negative Veränderung. 

Aufgrund der intensiven landwirtschaftlichen Nutzung und der nur geringen Versiegelung 

bzw. Teilversiegelung sind die Umweltfolgen der möglichen Wechselwirkungen 

als gering zu beurteilen. 

2.2 Entwicklungsprognose 

2.2.1 Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 

Mit der Umsetzung der Planung sind die unter Pkt. 2.1 beschriebenen Umweltauswirkungen 

verbunden. Durch die vorgesehenen Kompensationsmaßnahmen 

wird ein Ausgleich der Eingriffe in den Naturhaushalt und in das Landschaftsbild 

erreicht. 

2.2.2 Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 

Bei Nichtdurchführung der Planung ist davon auszugehen, dass die jetzige intensive 

landwirtschaftliche Nutzung fortgesetzt wird. Die Durchlässigkeit des Bodens 

und ihre Bedeutung für entsprechende Tier- und Pflanzenarten sowie das Kleinklima 

bleiben erhalten. 

40


Um die erforderliche Wohnbauentwicklung umzusetzen, müsste an einer anderen 

Stelle innerhalb des Stadtgebietes ein Wohngebiet ausgewiesen werden. Falls dies 

kurzfristig nicht möglich wäre, müsste das Angebot an Wohnbaugrundstücken 

entsprechend zunächst zurückgehalten werden. 

2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger 

Auswirkungen 

Die Belange des Umweltschutzes sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB mit der 

Aufstellung der Bauleitpläne und in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 zu berücksichtigen. 

Im Besonderen sind auf der Grundlage der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung 

gem. § 1 a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 21 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz 

die Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft durch geplante 

Eingriffe zu beurteilen und Aussagen zur Vermeidung, Verringerung und zum 

Ausgleich zu entwickeln. 

2.3.1 Eingriffsbilanzierung 

Die Eingriffsbilanzierung wurde nach dem Kompensationsmodell des Landkreises 

Osnabrück durchgeführt. Nach diesem Modell ergibt sich für die Biotoptypen folgende 

Bewertung: 

Ermittlung des Bestandswertes 

Biotoptypen Fläche 

in qm 

Wertfaktor Werteinheiten 

Acker/Grasacker 111.621 0,7 78.135 

Grünland 15.300 1,0 15.300 

Hausgarten/Bebauung 15.103 0,5 7.552 

Siedlungsgehölz 1.457 1,5 2.185 

Ruderalflur 900 1,2 1.080 

Schotterstraße 

(Ritterspornstr.) 

929 0,3 279 

Obstbaumreihe, jung 


247 1,2 296 

Baum-/Strauchhecke 


270 1,3 351 

Bitu (Freesienstr.) 1.475 0,0 0,0 

Baumreihe/Baumhecke/Graben 

(Freesienstr.) 

1.127 1,3 1.465 

Rasen/Schotter (Freesienstr.) 1.127 0,6 676 

Baum-/Wallhecke 125 1,5 188 

Baumhecke 288 1,3 374 

149.969 107.881 

Ermittlung des Planungswertes 

Biotoptypen Fläche in 

qm 

41 

Wertfaktor 

Werteinheiten


Max. Ver- 

Siegelung durch WA1 – WA 

4 

36.037 0,0 0,0 

Teilversiegelung 10.811 0,3 3.243 

Hausgarten 51.702 1,0 51.702 

Max. Versiegelung durch 

MI 

5.535 0,0 0,0 

Teilversiegelung 1.657 0,3 497 

Hausgarten 2.015 1,0 2.015 

Siedlungsgehölz 

dungsfl.)(Bin- 

1.457 1,5 2.185 

Private Grünfläche 1.194 1,0 1.194 

Versiegelung durch Straßen 

(80 % Verkehrsfläche) 

11.860 0,0 0,0 

Verkehrsgrün (20%) 2.966 1,0 2.966 

Verkehrsflächen 

Zweckbestimmung 

bes. 265 0,0 0,0 

MSPE Flächen 24.470 1,5 36.705 

149.969 100.507 

Bei der Gegenüberstellung des Bestands- und Planungswertes verbleibt ein Kompensationsdefizit 

von 7.374 Werteinheiten (107.881- 100.507), die außerhalb des 

Plangebietes auszugleichen sind. 

2.3.2 Eingriffsvermeidung und Verringerung 

- Der vorhandene schützenswerte Baum - / Strauchbestand wird teilweise 

im Bebauungsplan festgesetzt. 

- Der Ausbau der Verkehrsflächen wird auf ein notwendiges Maß reduziert. 

- Ein Teil des anfallenden Regenwassers wird durch eine Regenrückhaltung 

solange wie möglich in dem Gebiet gehalten. Es ist vorgesehen, Regenrückhaltebecken 

im südöstlichen und im mittleren Bereich des Plangebietes 

anzulegen. 

- Die zulässige Überschreitung der Grundflächenzahl wird nach § 19 Abs. 4 

BauNVO auf 30 % festgelegt. Für die Überschreitung sind wasserdurchlässige 

Materialien zu verwenden. 

2.3.3 Ausgleichsmaßnahmen innerhalb des Plangebietes 

Innerhalb des Plangebietes und am Rande sind „Flächen für Maßnahmen zum 

Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft“ festgesetzt, um 

die Eingriffe in den Naturhaushalt durch Bebauung und Versiegelung zu kompensieren. 

A. Innerhalb der Maßnahmenfläche wird im westlichen Bereich ein naturnahes 

Regenrückhaltebecken angelegt. Im östlichen Bereich parallel zur Kreisstraße 

42


soll ein Regenrückhaltegraben angelegt werden. Die Regenrückhaltebecken 

sollen ein Teil des anfallenden Regenwassers aus dem Plangebiet aufnehmen 

und zurückhalten. 

Bei der Anlage der Regenrückhaltebecken sollen die folgenden grundlegenden 

Elemente berücksichtigt werden. 

- Die Uferlinie sollte naturnah ausgeformt werden. 

- Die Böschungen sollten möglichst flach (1: 3 bis 1: 6) ausgebildet werden. 

- Die Regenrückhaltebecken sollten mit Flachwasserzonen und frostsicheren 

Tiefenbereichen ausgestaltet werden. 

B. Die Maßnahmenflächen sind bis auf die Flächen für die Regenrückhaltung 

(siehe Punkt A) mit heimischen Gehölzen auf ca. 40 % der Fläche zu bepflanzen 

und zu 60 % mit einer Landschaftsrasenmischung einzusäen. Der Landschaftsrasen 

wird 1 – 2 x im Jahr gemäht. Durch die Gehölzpflanzungen aus 

heimischen Bäumen und Sträuchern wird eine Einbindung der Regenrückhaltebecken 

in das Landschafts- bzw. Siedlungsbild erreicht. Die Anlage eines Rad- 

/Fußweges ist vorgesehen. 

Folgende Gehölze sind zu verwenden: 

Rotbuche, Stieleiche, Hainbuche, Vogelbeere, Feldahorn, Haselnuss, Sandbirke, 

Faulbaum, Weißdorn, Schlehe, Schwarzer Holunder, Hartriegel und Salweide. 

C. Die Maßnahmenfläche im südlichen Bereich des Plangebietes ist entlang der 

südlichen Grenze mit einer 3-reihigen Gehölzpflanzung aus heimischen Gehölzen 

zu bepflanzen, um eine Einbindung des Wohnbaugebietes in das Landschafts- 

bzw. Siedlungsbild zu erreichen. Es sind die unter Punkt B aufgeführten 

Gehölzen zu verwenden. Die restlichen Flächen sind mit einer Landschaftsrasenmischung 

einzusäen. 

D. Innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen soll je 300 qm Verkehrsfläche ein 

hochstämmiger Laubbaum gepflanzt werden. 

E. Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes soll aus Gründen der 

optischen Eingliederung pro Grundstück ein hochstämmiger Laubbaum gepflanzt 

und dauerhaft erhalten werden. 

Folgende Bäume sollten vorrangig verwendet werden: 

Stieleiche, Rotbuche, Vogelbeere, Hainbuche, Feldahorn, Linde, Spitzahorn, 

Bergahorn und Feldulme. 

F. Für die Einfriedigung der Grundstücke zu den öffentlichen Grün- und Verkehrsflächen 

aus lebenden Hecken sind folgende Pflanzenarten zu verwenden: 

Rotbuche, Hainbuche, Feldahorn, Liguster, Weißdorn, Berberitze, Eiche, 

Stechpalme und Buchsbaum. 

2.3.4 Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Plangebietes 

43


Da eine Kompensation der Werte und Funktionen des Naturhaushaltes, die mit 

dem Vollzug des Bebauungsplanes verbunden sind, im Plangebiet nicht erreicht 

wird, sind Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Plangebietes erforderlich. 

Der Ausgleich erfolgt innerhalb der Kompensationsmaßnahme „Anpflanzungen 

durch die Wegegenossenschaft Stapelfeld/Nutteln“. Durch eine vertragliche Vereinbarung 

wurden die Flächen der Stadt Cloppenburg als Ausgleichsflächen für 

Eingriffe in den Naturhaushalt übertragen. Die Bewertung der Kompensationsflächen 

in Stapelfeld / Nutteln wurde durch den Landkreis Cloppenburg, Amt für Naturschutz 

und Umweltschutz (Herrn Thie) vorgenommen. Die Flächen wurden seitens 

des Landkreises als Kompensationsflächen anerkannt. 

Es werden 7.374 Werteinheiten in der Kompensationsmaßnahme „Anpflanzungen 

durch die Wegegenossenschaft Stapelfeld/Nutteln“ ausgeglichen (siehe hierzu 

Übersicht in der Anlage 1 einschl. Karte). 

2.4 Planungsalternativen 

Die Stadt Cloppenburg ist weiterhin bemüht, über Wohnbauentwicklungsmaßnahmen 

der immer noch bestehenden Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken 

nachzukommen. 

Exkurs: 

Die demographische Entwicklung stellt sich für die Stadt Cloppenburg - anders 

als in vielen Städten Niedersachsens aber auch bundesweit - positiv dar. Bezüglich 

der Geburtenrate nimmt die Stadt Cloppenburg auf Bundesebene eine Spitzenposition 

ein. Eine Bevölkerungsstruktur mit einem überdurchschnittlich hohen 

Anteil an junger Bevölkerung ist ein weiteres Merkmal Cloppenburgs. Jeder zweite 

Cloppenburger Bürger ist unter 30 Jahre alt. Die Stadt Cloppenburg wird aufgrund 

dieser Strukturdaten auch als „jüngste Stadt Deutschlands“ bezeichnet. 

In einem aktuell erstellten Demografiebericht werden die Bevölkerungsstrukturdaten 

auf Ortsteilebene ermittelt. Zudem werden die Daten für das Prognosejahr 

2030 berechnet. Demnach wird die Stadt Cloppenburg von derzeit 32.718 Einwohner 

(Stand 03/2012; Quelle: LSKN Hannover, internet) auf 34.475 für das 

Jahr 2030 steigen (Demografiebericht Stadt Cloppenburg, Seite 10). Aufgrund 

dieser Bevölkerungsstruktur und der damit einhergehenden positiven Bevölkerungsentwicklung 

ist davon auszugehen, dass auch in den nächsten 20 Jahren die 

Siedlungsentwicklung voranschreitet und die Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken 

für Einfamilienhäuser als typische Wohnform in dieser Region weiter anhält. 

Wobei auch anzuführen ist, dass mit Wegfall der Eigenheimzulage die Nachfrage 

nach Wohnbaugrundstücken erheblich gesunken ist. Zudem ist zu berücksichtigen, 

dass aufgrund der Zunahme der Wohnfläche pro Einwohner der Bedarf an Wohnbauland 

einen zusätzlichen Impuls erfährt. Dieser Zuwachs resultiert in erster 

Linie aufgrund der Zunahme von Ein – Personen – Haushalte. Auch in ländlich 

geprägten Regionen wie Cloppenburg ist festzustellen, dass aufgrund veränderter 

gesellschaftlicher Rahmenbedingungen die Personenzahl pro Haushalt sinkt und 

damit die Wohnfläche pro Einwohner steigt. 

Um dieser langfristig bestehenden Nachfrage nachkommen zu können, betreibt die 

Stadt Cloppenburg eine Bevorratung an Wohnbaugrundstücken, die sich an dieser 

44


Nachfrage orientiert. Ziel ist dabei auch, über ein städtisches Angebot an Grundstücken 

möglichst vielen Bauwilligen eine Baumöglichkeit zu schaffen, da private 

Wohnbaugrundstücke in der Regel teurer angeboten werden. 

Diesbezüglich werden Grundstücksankäufe getätigt bzw. Verkaufsanfragen an Eigentümer 

von pot. Entwicklungsflächen gestellt. Ziel ist dabei, eine nachfrageorientierte 

und auf Stadtgebietsebene ausgeglichen verteilte, städtebauliche Entwicklung 

voranzutreiben. 

Aufgrund dieser Vorgaben, hat sich die Stadt entschieden, eine Wohnbaumaßnahme 

für den Planbereich vorzusehen. Andere, für den Wohnungsmarkt erforderliche 

Entwicklungsbereiche, stehen zurzeit nicht zur Verfügung. Dabei ist auch zu 

berücksichtigen, dass auch eine bestandsorientierte Planung gemäß der Leitlinie 

„Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ im Rahmen der Wohnbauentwicklung 

einbezogen wird. 

3. Sonstige Angaben 

3.1. Methodik der Umweltprüfung 

Für die Beurteilung der Planung hinsichtlich der Auswirkungen auf Natur und 

Landschaft wurde eine Bitoptypenkartierung nach dem „Kartierschlüssel für Biotoptypen 

in Niedersachsen von Olaf Drachenfels“ durchgeführt. Die Bewertung 

der Biotoptypen im Rahmen der Eingriffsbilanzierung erfolgte nach dem sog. 

„Osnabrücker Modell“ einem anerkannten und gängigen Verfahren im Rahmen 

des Umweltberichtes zum parallel durchgeführten Bebauungsplan. 

Sonstige technische Verfahren wurden im Rahmen der Bauleitplanung nicht angewandt. 

Die Fledermauserfassung wurde durch die Vergabe an ein Planungsbüro von 

Landschaftsökologen nach gängigen Methoden durchgeführt. 

Die Brutvogelbewertung erfolgte nach der Brutvogelerfassung zum „Landschaftspflegerischen 

Begleitplan“ (LBP) zur Südtangente (Unterlagen zum Planfeststellungsverfahren). 

Das Untersuchungsgebiet zur Südtangente grenzt im südlichen 

Bereich direkt an das Plangebiet zur Flächennutzungsplanänderung an. 

3.2 Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung 

Die Ausführung der Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Plangebietes ist 

bereits durch die Wegegenossenschaft Stapelfeld/Nutteln erfolgt. Die Stadt Cloppenburg 

wird die Flächen, die durch die Wegegenossenschaft Stapelfeld/Nutteln 

aufgepflanzt wurden, 2 Jahre nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes überprüfen, 

ob die Anpflanzungen noch Bestand haben. Eine weitere Überprüfung wird nach 

weiteren 2 Jahren erfolgen. 

Wegen der abschnittsweisen Erschließung des Baugebiets kann mit der Ausführung 

der Kompensationsmaßnahmen innerhalb des Baugebietes frühestens in drei 

Jahren nach Inkrafttreten begonnen werden. Im Anschluss daran erfolgt eine 

Überprüfung der Maßnahmen. 

3.3 Allgemeine verständliche Zusammenfassung 

Mit der Bebauungsplanung Nr. 90 „Freesienstraße“ soll der Bereich nördlich und 

südlich der Freesienstraße, der zurzeit landwirtschaftlich als Acker und Grünland 

45


intensiv genutzt wird, einer Bebauung zugeführt werden. Hier soll ein neues 

Wohnbaugebiet mit etwa 120 Wohnbaugrundstücken entstehen. 

Als voraussichtliche erhebliche Umweltauswirkungen im Sinne des § 2 Abs. 4 

BauGB, die mit der Bebauungsplanung vorbereitet werden, sind der Verlust von 

Boden und Bodenfunktionen durch Versiegelung, der damit verbundene erhöhte 

Oberflächenabfluss und die verringerte Grundwasserneubildungsrate sowie die 

Veränderung der Lebensräume von Tieren und Pflanzen zu nennen. 

Der Eingriff in Natur und Landschaft sowie die Kompensationsmaßnahmen wurden 

nach dem sog. „Osnabrücker Modell“ bewertet. 

Durch die Festsetzung von Maßnahmenflächen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung 

von Boden, Natur und Landschaft wird der überwiegende Ausgleich der 

Eingriffe innerhalb des Plangebietes erreicht. Der nicht im Plangebiet zu kompensierende 

Ausgleich wird außerhalb des Plangebietes in der Kompensationsmaßnahme 

„Anpflanzungen durch die Wegegenossenschaft Stapelfeld/Nutteln“ ausgeglichen. 

IV. Bodenordnerische Maßnahmen 

Zur Realisierung der Planung sind keine Maßnahmen der Bodenordnung erforderlich. 

Die Stadt Cloppenburg ist bis auf den Wohnbestand Eigentümerin der Flächen 

und wird dann diese auf Grundlage einer genauen Parzellierung als Wohnbaugrundstücke 

weiterveräußern. 

V. Kosten der Durchführung 

Die Finanzierung des Kostenaufwandes soll durch den Verkauf voll erschlossener 

Grundstücke mit Deckung des entstandenen Kostenaufwandes durch die Stadt 

bzw. durch Hebung von Erschließungs- und Ausbaubeiträgen vorgenommen werden. 

Die Mittel zur Finanzierung werden rechtzeitig im Haushalt der Stadt Cloppenburg 

eingeplant. 

VI. Verfahrensvermerke 

Diese Begründung einschließlich Umweltbericht ist zusammen mit dem Entwurf 

des Bebauungsplanes Nr. 90 „Freesienstraße“ sowie den örtlichen Bauvorschriften 

über Gestaltung vom Rat der Stadt Cloppenburg am als Satzung beschlossen 

worden. 

Cloppenburg, den 

46 

Dr. Wiese 

Bürgermeister


Anlagen: 

- Bestandsplan (Biotop- und Nutzungstypen) 

- Anlage 1 Übersicht Kompensationsanrechnung Maßnahme „Anpflanzungen Wegegenossenschaft Stapelfeld/Nutteln) 

- Anlage 2 Hinweise der E.ON zur 110 – KV Leitung 

47


48


Anlage 1 

Kompensationskataster für naturschutzrechtliche Maßnahmen im Rahmen 

der städtischen Bauleitplanung 

Kompensationsfläche 3: Anpflanzungen durch die Wegegenossenschaft 

Stapelfeld/Nutteln 

Durch eine vertragliche Vereinbarung wurden die Flächen der Stadt Clopenburg als Ausgleichsflächen 

für Eingriffe in den Naturhaushalt übertragen. 

Die Bewertung der Kompensationsflächen in Stapelfeld/Nutteln (s. Karte) wurde durch den 

Landkreis Cloppenburg, Amt für Natur- und Umweltschutz, Herrn Thie, vorgenommen. Die 

Flächen werden seitens des Landkreises als Kompensationsflächen anerkannt. 

Flächen-Nr. Größe m 2 Aufwertungsfaktor Werteinheiten 

Siehe Karte 

1. 1.500 x 0,8 1.200 

2. 1.818 x 0,8 1.454 

3. 320 x 0,6 191 

4. 500 x 0,6 300 

5. 1.757 x 0,6 1.054 

6. 816 x 0,8 653 

7. 780 x 0,6 468 

8. 694 x 0,6 416 

9. 1.086 x 0,8 869 

10. 264 x 0,6 158 

11. 100 x 0,6 60 

12. 546 x 0,8 437 

13. 1.350 x 0,8 1.080 

14. 1.308 x 0,8 1.046 

15. 2.400 x 0,8 1.920 

16. 480 x 0,8 394 

17. 1.686 x 1,3 2.192 

18. 1.320 x 1,1 1.452 

19. 150 x 0,6 90 

20. 296 x 0,6 178 

21. 474 x 0,8 379 

22. 84 x 0,6 50 

23. 1.632 x 0,8 1.306 

24. 651 x 0,8 521 

22.012 17.869 

17869 Werteinheiten stehen als Kompensation für Eingriffe in Natur und Landschaft zur Verfügung. 

49


Karte Ausgleichflächen Wegegenossenschaft „Stapelfeld/Nutteln“ 

50


51


52

Freesienstraße - Cloppenburg.name

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