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STADTUMBAU 4 Bei uns sind Sie zu Hause! & WIR VERBINDEN ABRISS AUFWERTUNG Für jeden Quadratmeter Wohnfläche zahlt die „Glück Auf“ monatlich 0,63 € Zins und Tilgung. Dies sind die Kosten, die aus der Finanzierung der Altschulden resultieren. Diese Altverbindlichkeiten stehen, über den gesamten bewirtschafteten Wohnungsbestand gleichmäßig verteilt, mit 78,91 €/m 2 Wohnfläche zu Buche. Hierzu kommen weitere Kosten, die unabhängig vom Leerstand eines Hauses als feste Größe einkalkuliert sein müssen, u.a. Versicherungen, Grundsteuer, Anschlußgebühren, Verwaltungs- und Betriebskosten. Der Wohnungsleerstand führt zu geringer werdenden Mieteinnahmen, die notwendigen Betriebsausgaben verringern sich dagegen nicht – im Gegenteil, die Genossenschaft muss die Betriebskosten für alle unvermieteten Wohnungen tragen. Dieses Ungleichgewicht – geringer werdende Einnahmen einerseits und wachsende Ausgaben andererseits, zwingt zum Handeln. Der seit Jahren anhaltende Bevölkerungsverlust ist die Hauptursache für den weiter ansteigenden Wohnungsleerstand in fast allen ostdeutschen Städten. Geringe Geburtenzahlen, eine hohe Sterberate und aufgrund der schlechten wirtschaftlichen Verhältnisse eine hohe Zahl von Abwanderungen prägen die Bevölkerungsentwicklung negativ. Die Wohnungsunternehmen müssen auf diesen Trend reagieren. Obgleich zwar der „Stadtumbau Ost“ von der Politik stark propagiert wird, stehen, insbesondere für die notwendige Aufwertung der Wohnungen und Wohngebiete, nicht genügend finanzielle Mittel zur Verfügung. Sehr oft ist der Abriss von Wohnungen nur möglich, wenn für deren Bewohner sanierte Wohnungen im gleichen Wohnquartier zur Verfügung stehen. Die notwendige Finanzierung solcher Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ist allerdings oft problematisch und erweist sich als Hemmnis für die notwendige Umgestaltung von Wohnquartieren. Für die Entwicklungsfähigkeit einzelner, stark leergezogener Gebäude, sind die Ursachen des Leerstandes ausschlaggebend. Ist die Lage des Gebäudes ungünstig, hilft auch eine künftige Sanierung nicht die Immobilie wieder erfolgreich zu vermieten. Oftmals hilft ein Teilrückbau, oder die Veränderung von Grundrissen, um attraktive und nachfragegerechte Wohnungen anbieten zu können. An einigen Standorten aber müssen wir uns von kompletten Häusern trennen. Eine Entscheidung für den Abriss setzt die Gewissheit voraus, dass diese Gebäude auch durch Umbau und Sanierung perspektivisch nicht mehr wirtschaftlich zu betreiben sind. In solchen Fällen suchen wir mit den betroffenen Mitgliedern nach individuellen Lösungen. In zahlreichen persönlichen Gesprächen mit jeder Familie werden die Wünsche an die neue Wohnung analysiert, um zielgerichtete Wohnungsangebote unterbreiten zu können. Das uns dies gelingt, zeigt die hohe Zahl derjenigen, die trotz des notwendigen Auszugs aus ihrer Wohnung auch künftig wieder bei der „Glück Auf“ wohnen. So haben sich von den 35 Familien, die Ende 2002 noch in den beiden Abrissblöcken in der Birkenstraße wohnten, 26 Familien wieder für eine Wohnung in ihrer Genossenschaft entschieden. Neben den reinen Abrisskosten, den Umzugskosten, den Kosten für die Ummeldungen und individuell zu klärenden Aufwendungen, trägt die „Glück Auf“ auch die Kosten für die vereinbarte Gestaltung der neuen Wohnung. Obgleich damit recht erhebliche Kosten verbunden sind, das weitere Leerstehenlassen ganzer Blöcke wäre für unsere Genossenschaft noch teurer. Leerzug und Abriss sind damit eine wirtschaftlich sinnvolle Alternative, zumal die „Glück Auf“ von den Altschulden der abgerissenen Wohnungen befreit wird. Seit 2001 hat unsere Genossenschaft 306 Wohnungen abgerissen. Für dieses Jahr ist der Abriss von weiteren 340 Wohnungen vorgesehen. Für die bisher abgerissenen Wohnungen wurde die „Glück Auf“ im vergangenen Jahr von 1,14 Mio. € Altschulden entlastet. Warum das Leerstandsmanagement für die „Glück Auf“ so wichtig ist Abriss in der Karl-Matthes-Straße Bisherige Abriss- und Rückbaumaßnahmen der „Glück Auf“ Jahr Objekt Anzahl der Wohnungen 2001 Dornaer Str. 19a – d 32 2002 K.-Matthes-Str. 50/52 110 2003 Birkenstr. 1 – 11 78 2003 Birkenstr. 13 – 23 78 2003 Mittelstr. 31 a 8 Vorgesehener Abriss und Rückbau in 2004 Objekt Anzahl der Wohnungen Pskower Straße 2 – 8 10 Eiselstraße 127 – 137 12 Karl-Matthes-Straße 41 – 51 72 Kiefernstraße 14 – 24 Birkenstraße/ 78 Zeulsdorfer Str. (Birkenpark) 168 Ursachen des Wohnungsleerstands Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsanzahl in Gera Jahr Einwohner Anzahl der Wohnungen 1989 132.257 59.819 1998 118.716 64.491 2001 113.028 66.180 2003 110.292 69.616* * durch Zählung ermittelt Quelle: Stadtverwaltung Gera
Birkenstraße 1 – 11 und 13 – 23 im vergangenen Jahr ABRISS STADTUMBAU Ziel muß es sein, wo immer möglich und erforderlich, den Wohnstandort in Verbindung mit Abriss- oder Rückbaumaßnahmen aufzuwerten. Dies kann zum einen mit der architektonischen Gestaltung der verbleibenden Wohnbestände erfolgen oder auch mit der stärkeren Begrünung des Wohnumfeldes und der Schaffung zusätzlicher Stellflächen. Letzteres haben wir in diesem Jahr in der Karl-Matthes-Straße vor. Nach dem Abriss des Hauses Nr. 41 – 51 wird der Müllstellplatz neu gestaltet und eingehaust, weiterhin werden 19 Bäume gepflanzt, Wege angelegt und etliche neue Stellplätze geschaffen. Damit wird das Wohnumfeld unseres zu erhaltenden Wohnungsbestandes in diesem Wohnquartier deutlich aufgewertet. Ein weiteres, sehr positives Beispiel für die sinnvolle Verknüpfung von Abriss und Aufwertung stellt die Umgestaltung unseres Wohnungsstandortes Kiefernstraße dar. Mit Hilfe von Mitteln der Wohnungsbauförderung werden dort derzeit zwei Wohnhäuser aufwändig saniert. Infolge von Grundrissveränderungen reduziert sich die Wohnungsanzahl um elf auf künftig 139 Wohnungen. Viele Küchen werden künftig über ein Fenster verfügen, alle Wohnungen werden über Aufzüge erreichbar sein, fast alle Balkone werden verglast u. v. m.. Dank der vorangegangenen Sanierung dieser Wohnungen, kann die „Glück Auf“ noch in diesem Jahr 78 Wohnungen in der Kiefernstraße 14 – 24 abreißen. Die Bewohner sind mehrheitlich, nur einige Hauseingänge weiter, in die gerade fertiggestellten sanierten Wohnungen, gezogen. Die neu entstehende Giebelwand an der Kiefernstraße 25 erhält einen Anbau (ähnlich wie am südlichen Hausende), der das Gebäude architektonisch aufwertet. Was wäre aber eine Wohnungssanierung ohne die Aufwertung des Wohnumfeldes? Eine halbe Sache. Deshalb ist geplant, mit Mitteln der Städtebauförderung das Wohnumfeld vor den beiden Blöcken Kiefernstraße 25 – 47 attraktiv zu gestalten. Wenn uns dies gelungen ist, haben wir in der Kiefernstraße das Ziel erreicht: die Verbindung von Abriss und Aufwertung. Karl-Matthes-Straße 41 – 51 Vor der Sanierung der Mittelstraße 27 - 31: Geschlossene Bebauung, viel grauer Beton und keine Sichtbeziehung zur Wohnstraße und dem dahinter liegenden Park. Nach der Sanierung: Zusätzliche Fenster in den neu entstandenen Giebelseiten erhöhen ebenso wie der großzügige Eckbalkon den Wohnwert der Wohnungen. DAS MAGAZIN 02/2004 5
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