Lagebericht 2010 - KWG Halle

Lagebericht und
Jahresabschluss
2010 der

2
M o d e r n i s i e r u n g s b e i s p i e l e
Lärchenweg 1+3 in Versmold
Fröbelstr. 19+23 in Steinhagen
Auf der Horst 37 in Borgholzhausen

Inhaltsübersicht Seite
Unternehmensdaten und Organe 4
Lagebericht des Vorstandes 5
Bericht des Aufsichtsrates 13
Jahresabschluss
1. Bilanz zum 31.Dezember 2010 15
2. GuV-Rechnung für die Zeit vom 01.01.2010-31.12.2010 17
3. Anhang 18
KWG-Zentrale
I n h a l t s ü b e r s i c h t
3

4
U n t e r n e h m e n s d a t e n u n d O r g a n e
Firma und Sitz der Genossenschaft: Kreiswohnstättengenossenschaft Halle (Westf.) eG
Kättkenstr. 33, 33790 Halle (Westf.)
Kontakt: Postfach 1362, 33778 Halle (Westf.)
Telefon 05201 8157-0
Telefax: 05201 8157-30
info@kwg-halle.de
www.kwg-halle.de
Gründung der Genossenschaft: 02.04.1936
Genossenschaftsregister: Nr. 148 Amtsgericht Gütersloh
Geschäftsanteil: 160,00 € (Es besteht keine Nachschusspflicht)
Geschäftsguthaben der am 31.12.2010
verbleibenden Mitglieder: 2.499.395,15 €
Prüfungsverband: Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland
Westfalen e.V., Goltsteinstr. 29, 40211 Düsseldorf
Mitgliedschaften: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e.V., Berlin
Arbeitsgemeinschaft Wohnungswirtschaft Ostwestfalen-Lippe
Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V., Düsseldorf
Aufsichtsrat: Elke-Maria Hardieck, Kauffrau, Halle (Westf.), Vorsitzende
Renate Bölling, Lehrerin, Halle (Westf.), stellv. Vorsitzende
Sven-Georg Adenauer, Landrat, Rheda-Wiedenbrück
Rolf Buschmeier, Rentner, Halle (Westf.)
Fritz Holtkamp, Bürgermeister a.D., Versmold
Klemens Keller, Bürgermeister, Borgholzhausen
Hartwig Mathmann, Sparkassendirektor, Halle (Westf.)
Rolf Meise, Zimmermeister, Steinhagen
Gerold Momann, Sparkassendirektor, Versmold
Anne Rodenbrock-Wesselmann, Bürgermeisterin, Halle (Westf.)
Marion Weike, Bürgermeisterin, Werther (Westf.)
Jürgen Wolff, Bürgermeister a.D., Halle (Westf.)
Vorstand: Sven Eisele, hauptberuflich
Heinrich Brameyer, nebenberuflich
Prokurist: Herbert Sieker

I. GesamtwIrtschaftlIche
rahmenbedInGunGen
weltwIrtschaft
Die Weltwirtschaft hat 2010 nach dem globalen Konjunktureinbruch
im Zuge der internationalen Krise auf den Finanzmärkten
wieder deutlich an Fahrt gewonnen und einen Gutteil
des Produktionsrückganges bereits wieder wettgemacht. Dennoch
ist nach Abklingen kräftiger Aufholeffekte eine Abschwächung
der konjunkturellen Dynamik erkennbar. Während sich
die Expansion in den Entwicklungs- und Schwellenländern
bereits seit dem Frühjahr 2010 abgeflacht hat, haben die Industrieländer
erst in der zweiten Jahreshälfte zunehmend an
Dynamik eingebüßt. Die Weltwirtschaft ist nach Prognosen
des Internationalen Währungsfonds (IWF) im Jahr 2010 mit
einer Rate von 4,7 % recht kräftig gewachsen. 2011 dürften
es allerdings nur noch 3,6 % sein.
die deutsche wirtschaft verzeichnete 2010 einen
kräftigen aufschwung
Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2010 wieder kräftig gewachsen.
Mit +3,6 % stieg das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt
(BIP) nach ersten Berechnungen des Statistischen
Bundesamtes so stark wie lange nicht mehr. Die wirtschaftliche
Erholung fand hauptsächlich im Frühjahr und Sommer 2010
statt. Trotz des rasanten Wachstums darf nicht übersehen werden,
dass auch der Produktionseinbruch 2009 mit -4,7 % beispiellos
in der jüngeren Geschichte war. In den Jahren 2008
und 2007 war das BIP um 1,0 % beziehungsweise um 2,7 %
gestiegen.
Privater Konsum erholt sich von der Krise
Die Konsumausgaben der privaten Haushalte erholten sich
2010 deutlich und lagen am Jahresende etwas über dem Vorkrisenniveau.
Preisbereinigt betrug der Zuwachs des gewichtigsten
Verwendungsaggregates, des Bruttoinlandsproduktes,
0,5 %. Hier schlägt vor allem zu Buche, dass 2010 sowohl die
Nettolöhne und -gehälter als auch die Selbstständigen- und
Vermögenseinkommen deutlich zunahmen. Das verfügbare
Einkommen der privaten Haushalte stieg 2010 nominal um
2,6 %.
stabilität auf dem arbeitsmarkt
Seit dem Frühjahr 2010 deutet sich zunehmend ein Aufschwung
am Arbeitsmarkt an. Im Jahresdurchschnitt 2010
erreichte die Zahl der Beschäftigten erneut einen Höchststand.
Die Wirtschaftsleistung wurde von rund 40,5 Millionen
Erwerbstätigen erbracht, dies waren 212.000 Personen oder
0,5 % mehr als im Vorjahr. Obwohl die Zahl der Erwerbstätigen
2010 insgesamt zunahm, kam es im produzierenden
Gewerbe – vom Baugewerbe einmal abgesehen – zu einem
deutlichen Rückgang der Beschäftigung. Dieser fiel mit -1,7 %
aber nicht mehr so hoch aus wie im Vorjahr. Auch im Handel,
Gastgewerbe und Verkehr war die Zahl der Beschäftigten leicht
rückläufig (-0,2 %). Erhebliche Personalzuwächse erfuhr dagegen
der Sektor der übrigen öffentlichen und privaten Dienstleister
sowie das Baugewerbe (+1,5 % bzw. +1,4 %). Die Zahl
der Arbeitslosen ist seit Jahresbeginn 2010 kräftig gesunken.
Im November 2010 lag die Zahl der registrierten Arbeitslosen
L a g e b e r i c h t d e s V o r s t a n d e s
bei 3,14 Millionen Personen und damit 50.000 Personen unter
dem Höchststand der Krise.
bauinvestitionen spielen tragende rolle
beim aufschwung
Die Bauinvestitionen tragen deutlich zur Erholung der Gesamtwirtschaft
und Überwindung der Rezession in Deutschland bei.
Wie das Statistische Bundesamt nach ersten Berechnungen
mitteilt, erhöhte sich ihr Volumen 2010 im Vorjahresvergleich
preisbereinigt um 2,8 %. Im Krisenjahr 2009 hatte es noch
einen Rückgang um 1,5 % gegenüber 2008 gegeben. Trotz
negativer Witterungseinflüsse zu Beginn und zum Ende des
Jahres 2010 erhöhten sich die Bauinvestitionen damit so stark
wie seit 2006 nicht mehr. In 2010 haben sie 0,4 Prozentpunkte
zum Anstieg des Bruttoinlandsproduktes beigesteuert.
Die Entwicklung verlief in den einzelnen Bausparten durchaus
wechselhaft. Sehr positiv war die Entwicklung im Wohnungsbau,
der mit einem Anteil von 57,3 % an den gesamten
Bauinvestitionen der mit Abstand größte Teilbereich unter den
Bauarten ist. Erstmals seit vier Jahren stiegen die Investitionen
hier wieder an.
Immobilienwirtschaft:
steigende anzahl von baugenehmigungen
Beim Wohnungsneubau kann 2010 ein Zuwachs an Baugenehmigungen
von 6,6 % verzeichnet werden, sodass im vergangenen
Jahr ersten Berechnungen zufolge knapp 190.000
Wohnungen genehmigt wurden. Trotz Erholung ist dies ein
eher niedriges Neubauniveau. Langfristige Prognosen – wie
die vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
(BBSR) vorgelegte Raumordnungsprognose – gehen bis 2025
von einem jährlichen Neubaubedarf zwischen 183.000 und
256.000 Wohnungen aus. Die Baugenehmigungen bei Mehrfamilienhäusern
nahmen 2010 mit 9,9 % etwas deutlicher zu
als bei Ein- und Zweifamilienhäusern (+5,8 %). Im Mietwohnungsbau
wurden 2010 mit rund 34.000 Fertigstellungen rund
9,3 % mehr Baugenehmigungen als im Jahr zuvor registriert.
Bei Eigentumswohnungen lag der Zuwachs sogar bei 10,5 %.
Ein deutliches Zeichen, dass der Markt allmählich auf den zunehmenden
Fehlbestand an Wohnraum in den Verdichtungsräumen
reagiert.
II. darstellunG des Geschäftsverlaufs
und des GeschäftserGebnIsses
Jahresüberschuss
Die Kreiswohnstättengenossenschaft Halle Westf. eG (KWG)
hat im Geschäftsjahr 2010 einen Jahresüberschuss in Höhe von
401 T€ erwirtschaftet (2009 = 214 T€). Das Ergebnis liegt über
den Planungen.
Die Leerstandkosten sind im Jahresverlauf zwar gegenüber
dem Jahr 2009 gestiegen, aber diese resultieren zu einem
großen Teil aus Leerstandszeiten auf Grund von Wohnungsmodernisierungen.
Insgesamt ist es unserer Genossenschaft
gelungen, die Fluktuationsquote um rd. 1 %-Punkt (21 Vertragsverhältnisse)
gegenüber dem Jahr 2009 zu verringern.
5

6
L a g e b e r i c h t d e s V o r s t a n d e s
Die energetische Modernisierung verlief im Berichtsjahr leider
stockend, so dass nicht alle Vorhaben bis zum 31.12.2010 beendet
werden konnten. Erschwerend kam der frühe Wintereinbruch
hinzu.
wohnungsbestand und Geschäftstätigkeit
Die KWG bewirtschaftet am 31.12.2010 im eigenen Bestand
1.715 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 109.922 m²
12 gewerbliche Einheiten mit einer Nutzfläche von 918 m²
110.840 m²
sowie 564 Stellplätze und Einstellplätze in Garagen, Carports
und Tiefgaragen.
Der Wohnungsbestand der KWG verteilt sich auf folgende
Städte und Gemeinden:
Wohnungen %
Halle (Westf.) 687 40,05
Steinhagen 502 29,27
Versmold 243 14,17
Werther (Westf.) 227 13,24
Borgholzhausen 56 3,27
1.715 100,00
Am 31.12.2010 bestehen für 251 Wohnungen Einkommens-
und Mietpreisbeschränkungen.
Im Umlaufvermögen hält die KWG sechs Grundstücke mit einer
Gesamtgröße von 4.380 m². Die einzelnen Grundstücksgrößen
liegen zwischen 584 m² und 831 m². Im Geschäftsjahr
2010 konnten zwei Grundstücke verkauft werden. Die Umsatzerlöse
betrugen 274 T€; dem standen Buchwerte in Höhe
von 44 T€ gegenüber.
Für Dritte verwaltet die KWG 10 Wohnungen, 5 Gewerbeeinheiten
und 9 Garagen/Stellplätze.
lokaler wohnungsmarkt
Im Jahr 2010 zeichnete sich der Wohnungsmarkt im Norden
des Kreises Gütersloh durch eine eher verhaltene Nachfrage
aus. Nach wie vor wurden kleine Wohnungen, die in Größe
und Mietpreis den Anforderungen der Grundsicherung genügen,
sehr stark nachgefragt. Bei größeren (ab ca. 85 m²), insbesondere
im II. Förderweg errichteten Wohnungen, mussten
mangels Nachfrage lange Leerstandszeiten in Kauf genommen
werden.
Als schwierigste Teilmärkte im Geschäftsjahr 2010 stellen sich
für die KWG Borgholzhausen und Steinhagen dar. Sowohl die
Fluktuations- als auch die Leerstandsquote liegen in diesen
Standorten über denen von Halle, Versmold und Werther.
leerstand und fluktuation
Am 31.12.2010 standen 48 (2009 = 49) Wohnungen leer. Das
entspricht 2,80 % (2009 = 2,86 %) des Wohnungsbestandes.
Die mit dem Leerstand verbundenen Erlösschmälerungen bei
Sollmieten betrugen für das Jahr 2010 insgesamt 174 T€ (2009
= 157 T€). Das sind 3 % der Sollmietbeträge. Die Zahl der
Wohnungswechsel betrug 189 und verringerte sich damit um
21 Wohnungswechsel gegenüber 2009. Die Fluktuationsquote
beträgt 11 % (2009 = 12,2 %). Folgende Kündigungsgründe
wurden am häufigsten genannt:
Altersbedingte Kündigung = 44
Wohnungstausch innerhalb der KWG = 32
Ortswechsel = 29
Wohnung zu klein = 17
Andere Wohngegend gesucht = 15
Kündigung durch die KWG = 12
Erwerb von Eigentum = 9
neubau
Im Jahr 2010 wurde mit dem Neubau von insgesamt 22 Wohnungen
und einem Gemeinschaftsraum in drei Gebäuden in
Halle (Westf.), Klingenhagen 10 a, b und c begonnen. Der
Neubau erfolgt auf bereits vorhandenen Grundstücken sowie
auf Teilen des in 2009 erworbenen Grundstücks Klingenhagen
10. Die „von Bodelschwinghschen Anstalten Bethel“ werden
im geplanten Haus Klingenhagen 10 a zwei Wohnungen und
den Gemeinschaftsraum anmieten. Für die restlichen 5 Wohnungen
in diesem Haus besteht ein Vorschlagsrecht seitens Bethel.
Diese Wohnungen sollen Menschen mit Behinderungen
ein selbständiges Leben ermöglichen. In den Häusern Klingenhagen
10 b und c entstehen 15 seniorengerechte Wohnungen,
die von der KWG vermietet werden. Die Finanzierung erfolgt
mit Darlehen der KfW und mit Eigenmitteln. Durch den frühen
und lang andauernden Winter hat sich die geplante Fertigstellung
verzögert. Die Übergabe der Wohnungen an die Mieter
ist nunmehr für August 2011 geplant. An Baukosten sind bis
zum Bilanzstichtag 620 T€ angefallen. Incl. der Grundstückskosten
beträgt am 31.12.2010 der Bilanzwert 984 T€.
marktstellung
Im sog. „Altkreis Halle“ stellt unsere Genossenschaft mit
1.715 Mietwohnungen das größte Wohnungsangebot zur
Verfügung. Das Angebot umfasst 1-Zimmer- bis 5-Zimmerwohnungen
sowohl in unmittelbarer Innenstadtnähe als auch
in den „grünen“ Außenbereichen der Städte Halle (Westf.),
Versmold, Werther (Westf.), Borgholzhausen und der Gemeinde
Steinhagen. Unsere Genossenschaft bietet moderne Wohnungen
in guten Lagen zu bezahlbaren Mieten und niedrigen
Nebenkosten.
umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse haben im Vergleich zum Vorjahr um rd.
270 T€ (3,2 %) zugenommen. Im Wesentlichen ergibt sich
die Steigerung aus den Umsatzerlösen aus dem Verkauf von
Grundstücken.
Instandhaltung
Für Instandhaltung wurden an Fremdkosten im Geschäftsjahr
2.273 T€ aufgewendet (VJ 2.346 T€). Hinzu kommen noch
nachträglich aktivierte Herstellungskosten in Höhe von 1.573
T€ (VJ 2.130 T€). Die Qualität des Wohnungsbestandes unserer
Genossenschaft wird maßgeblich durch die Fähigkeit geprägt,
jedes Jahr erhebliche Mittel für die Instandhaltung und

Modernisierung aufzuwenden. Insgesamt hat die KWG im Jahr
2010 Investitionen in Höhe von 3.846 T€ (VJ 4.476 T€) für die
Instandhaltung und Modernisierung des eigenen Wohnungsbestandes
vorgenommen.
Das energetische Modernisierungsprogramm im Jahr 2010
umfasste 10 Hauseingänge mit 47 Wohnungen.
finanzielle leistungsindikatoren
L a g e b e r i c h t d e s V o r s t a n d e s
Im Zuge von Mieterwechseln wurden darüber hinaus als Einzelmodernisierungen
zusätzlich in 37 Wohnungen die Bäder und/
oder Küchen modernisiert.
2010 2009 2008 2007 2006 2005
bilanzielle Eigenkapitalquote in % 50,3 49,4 49,2 48,9 48,5 50,4
Eigenkapitalrentabilität in % 1,5 0,8 1,9 3,0 1,3 0,8
Cashflow in T€ 2.069 1.833 2.038 2.280 2.137 1.554
Wohnungsbestand 1.715 1.715 1.713 1.714 1.702 1.665
Durchschnittliche monatl. Sollmiete/m² Wfl. in € 4,19 4,13 4,09 4,03 3,95 3,97
Instandhaltungs- und Modernisierungskosten absolut in T€ 3.846 4.476 3.338 2.826 3.154 2.923
Fluktuationsquote in % 11 12,2 10 10,8 10,5 10,8
Leerstandsquote am Bilanzstichtag in % 2,8 2,9 1,8 2,5 2,1 2,3
7

8
L a g e b e r i c h t d e s V o r s t a n d e s
III. ertraGslaGe
Das Geschäftsjahr 2010 schloss wirtschaftlich mit einem Jahresüberschuss
von 401 T€ (Vorjahr 214 T€) ab. Das Ergebnis
setzt sich wie folgt zusammen:
2010 2009 Differenz
T€ T€ T€
Hausbewirtschaftung 193 56 137
Aus dem Verkauf von Grundst. 220 0 220
Betreuungstätigkeit 0 0 0
sonstige Geschäftsvorfälle 30 10 20
Finanzergebnis 27 77 -50
neutrales Ergebnis -7 43 -50
Ertragsteuern -62 28 -90
401 214 187
Eine positive Entwicklung des Ergebnisses der Hausbewirtschaftung
sowie die Erlöse aus dem Verkauf von Grundstücken
des Umlaufvermögens haben zur Ergebnisverbesserung
geführt.
Iv. fInanzlaGe
Die Fremdkapitalzinssätze für in Anspruch genommene Darlehen
liegen zwischen 0,0 % und 5,8 %. Die durchschnittliche
Zinsbelastung des Fremdkapitals betrug im Geschäftsjahr
2,10 % gegenüber 2,08 % im Vorjahr. Über die in Anspruch
genommenen Kredite hinaus verfügt unsere Genossenschaft
über verbindliche Kreditlinien in Höhe von 210 T€. Zur Finanzierung
des Anlagevermögens werden überwiegend Annuitätendarlehn
mit Laufzeiten > 5 Jahren verwendet. Auf Grund
steigender Tilgungsanteile und wegen im Zeitablauf relativ
gleich verteilter Zinsbindungsfristen halten sich die Zinsänderungsrisiken
im unkritischen Rahmen. Die Zinsentwicklung
wird als Teil unseres Risikomanagements beobachtet. In Einzelfällen
wurden zur Sicherung günstiger Finanzierungskonditionen
Prolongationen im Voraus abgeschlossen (Forward-
Darlehen).
Die Zahlungsfähigkeit unserer Genossenschaft war im Geschäftsjahr
jederzeit gegeben.

v. vermöGenslaGe
L a g e b e r i c h t d e s V o r s t a n d e s
Das Anlagevermögen der KWG beträgt 47.547 T€ und macht 90,40 % der Bilanzsumme aus. Es ist zu 100 % durch Eigenkapital
und langfristiges Fremdkapital gedeckt.
vI. KaPItalstruKtur
2010 2009
T€ % T€ %
Anlagevermögen 47.547 90,40 46.985 88,90
Umlaufvermögen +
Rechn.Abgr.Posten 5.023 9,60 5.865 11,10
52.570 100,00 52.850 100,00
Fremdmittel und Rap. 26.134 26.718
Reinvermögen 26.436 26.132
./.Reinvermögen am Jahresanfang 26.132 26.126
Zuwachs des Reinvermögens 304 6
2010 2009
T€ % T€ %
Eigenkapital 26.436 50,30 26.132 49,40
Rückstellungen 283 0,50 232 0,40
Verbindlichkeiten 25.830 49,10 26.460 50,10
Rechnungsabgrenzungsposten 21 0,10 26 0,10
Gesamtkapital 52.570 100,00 52.850 100,00
Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital ist gegenüber dem Vorjahr gestiegen und beträgt 26.436 T€ (VJ = 26.132 T€). Die Eigenkapitalquote
stieg bei um 280 T€ gesunkener Bilanzsumme auf 50,3 %.
Insgesamt ist die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als geordnet und stabil zu bezeichnen. Nennenswerte Veränderungen sind in
überschaubarer Zeit nicht zu erwarten.
9

10
L a g e b e r i c h t d e s V o r s t a n d e s
vII. GewInnverwendunG
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Mitgliederversammlung
vor, den Bilanzgewinn des Jahres 2010 wie folgt zu verwenden:
Einstellung in andere Ergebnisrücklagen 96.552,12 €
Ausschüttung einer Brutto-Dividende von 4 %
von 2.619.110,82 € = 104.764,42 €
Bilanzgewinn 201.316,54 €
vIII. nachtraGsberIcht
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss
des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt
der Lageberichterstattung nicht ergeben.
IX. chancen und rIsIKen
Die starke Nachfrage nach den zurzeit im Bau befindlichen
Wohnungen (Klingenhagen 10 a – c) zeigt, dass auch künftig
in innerstädtischen Lagen komfortable und preiswerte Wohnungen
weiterhin nachgefragt werden. In der innerstädtischen
Verdichtung liegen daher Chancen, den Wohnungsbestand zu
ergänzen. Ferner zeigt die Nachfrage nach renovierten Wohnungen,
dass unsere Modernisierungstätigkeit hilft, die nachhaltige
Vermietbarkeit unseres Altbestandes zu sichern. Daher
wollen wir bis zum Jahr 2015 weitere 300 Wohnungen energetisch
modernisieren. Ferner sollen wohnbegleitende Dienstleistungen
für unsere Mitglieder entwickelt werden, damit ein
möglichst langes und sorgenfreies Wohnen bei unserer Genossenschaft
möglich ist.
Besondere Risiken könnten in den nächsten Jahren daraus erwachsen,
dass die Zahlungsfähigkeit unserer Mieter sinkt. Zudem
bestehen latente Risiken durch die demographische Ent-
wicklung der Bevölkerung im Wirkungskreis der KWG. Negative
Einflüsse werden durch die Auswertung von Kündigungsgründen
bereits jetzt belegt. Besondere Finanzinstru mente und
insbesondere Sicherungsgeschäfte sind nicht ein gegangen worden.
Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der
Euro-Währung, so dass sich Währungsrisiken nicht ergeben.
Swaps, Caps oder ähnliche Finanzinstrumente wurden nicht in
Anspruch genommen.
X. ProGnoseberIcht
Im Geschäftsjahr 2011 wird die KWG das begonnene Modernisierungsprogramm
weiter fortführen. Bis zum Jahr 2015
sollen weitere 300 Wohnungen mit einer Wärmedämmung
ausgestattet werden. Um dieses Ziel zu erreichen, ist geplant,
jährlich 3.000 T€ - 3.500 T€ für die Instandhaltung und Modernisierung
zur Verfügung zu stellen. Ferner gehen wir für das
kommende Geschäftsjahr von einer stabilen Nachfrage insbesondere
nach kleinen Wohnungen aus. Für die Neubauwohnungen
(Klingenhagen 10 a – c) ist die Nachfrage höher als das
Angebot, so dass davon auszugehen ist, dass die Wohnungen
bereits zum Fertigstellungszeitpunkt zu 100 % vermietet sind.
Wir erwarten ferner für die kommenden Jahre stabile positive
Jahresergebnisse, die die Eigenkapitalbasis unserer Genossenschaft
weiter stärken werden.
XI. mItGlIederversammlunG
Die Mitgliederversammlung fand am 21.09.2010 statt. Es wurden
der Jahresabschluss 2009 und der Vorschlag für die Verwendung
des Bilanzgewinnes genehmigt. Ferner wurde die Neufassung
der Satzung beschlossen. Dem Vorstand und Aufsichtsrat
wurde Entlastung erteilt. In den gemeinsamen Sitzungen von
Aufsichtsrat und Vorstand wurde über alle nach Gesetz und Satzung
obliegenden Sachverhalte beraten und soweit erforderlich
dazu Beschlüsse gefasst. Erforderliche Protokolle wurden erstellt.
Halle (Westf.), 16.06.2011
Kreiswohnstättengenossenschaft
halle (westf.) eG
gez. Eisele gez. Brameyer
(Vorstand) (Vorstand)

Auf der Grundlage der gesetzlichen und satzungsmäßigen
Bestimmungen haben sich Aufsichtsrat und Vorstand in vier
gemeinsamen Sitzungen im Berichtsjahr mit allen für die Lage
und Entwicklung der KWG wesentlichen Vorgängen befasst.
Die vom Vorstand mündlich und schriftlich gegebenen Berichte
über die Entwicklung der Personal- und Sachkosten,
der Veränderung der Liquidität, das Modernisierungs-, Instandhaltungs-
und Wohn-Neubau-Programm sowie andere
Dienstleistungen der Genossenschaft wurden in den genannten
Sitzungen eingehend erörtert und, soweit erforderlich, die
notwendigen Beschlüsse gefasst.
Aufsichtsrat und Prüfungsausschuss haben sich während der
gesetzlichen Prüfung von der Verbandsprüfung informieren
lassen.
Die Mitgliederversammlung fand am 21.09.2010 statt. Im
Prüfungsbericht des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf, vom
17.06.2010 ist bestätigt, dass die Geschäfte der Genossenschaft
in der Berichtszeit ordnungsgemäß im Sinne des Genossenschaftsgesetzes
geführt wurden.
B e r i c h t d e s A u f s i c h t s r a t s
Der Aufsichtsrat der KWG
Vorstand und Aufsichtsrat sind den ihnen nach Gesetz und
Satzung obliegenden Verpflichtungen nachgekommen. Die
Mitgliederliste entspricht den Bestimmungen des § 30 GenG.
In der Mitgliederversammlung wird der Aufsichtsrat beantragen,
den Lagebericht und den Jahresabschluss sowie den Gewinnverteilungsvorschlag
zu beschließen und dem Vorstand
Entlastung zu erteilen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand, den Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern für die im Geschäftsjahr 2010 geleistete gute
und vertrauensvolle Zusammenarbeit.
Halle (Westf.), 16.06.2011
Die Vorsitzende des Aufsichtsrates
gez. Elke-Maria Hardieck
11

12
B i l a n z z u m 3 1 . D e z e m b e r 2 0 1 0
aKtIva
I. anlagevermögen
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
a. Immaterielle vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Lizenzen 24.361,00 46.915,00
b. sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 46.273.757,13 46.446.035,31
2. Grundstücke mit anderen Bauten 3.155,63 3.155,63
3. Grundstücke ohne Bauten 152.067,41 381.045,86
4. Betriebs- und Geschäftsausstattung 88.499,00 84.984,00
5. Bauvorbereitungskosten 0,00 1.286,00
6. Anlagen im Bau 984.163,16 47.501.642,33 0,00
c. finanzanlagen
1. Sonstige Ausleihungen 20.515,36 21.128,96
anlagevermögen insgesamt 47.546.518,69 46.984.550,76
II. umlaufvermögen
a. zum verkauf bestimmte Grundstücke
und andere vorräte
1. Grundstücke ohne Bauten 114.575,00 158.513,00
2. Unfertige Leistungen 2.734.442,73 2.843.493,46
3. Andere Vorräte 32.538,85 2.881.556,58 38.564,71
b. forderungen und sonstige vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 51.998,97 83.560,72
2. Sonstige Vermögensgegenstände 55.650,75 107.649,72 284.770,43
c. wertpapiere
1. Sonstige Wertpapiere 1.000.000,00 1.000.000,00
d. flüssige mittel und bausparguthaben
1. Kassenbestand und Guthaben
bei Kreditinstituten 1.034.682,25 1.456.102,63
bilanzsumme 52.570.407,24 52.849.555,71

I. eigenkapital
B i l a n z z u m 3 1 . D e z e m b e r 2 0 1 0
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
PassIva
a. Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder 235.680,00 179.315,97
2. der verbleibenden Mitglieder 2.499.395,15 2.586.470,82
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 40.770,00 2.775.845,15 1.760,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile:
3.994,85 € (3.187,21)
b. ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage 3.876.552,77 3.831.552,77
davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: 0,00 € (0,00)
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:
45.000,00 € (22.000,00)
2. Bauerneuerungsrücklage 5.870.177,19 5.715.177,19
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:
155.000,00 € (0,00)
3. Andere Ergebnisrücklagen 13.712.259,48 23.458.989,44 13.325.283,07
davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt:
386.976,41 € (32.202,38)
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:
0,00 € (0,00)
c. bilanzgewinn
1. Gewinnvortrag 0,00 300.000,00
2. Jahresüberschuss 401.316,54 214.239,59
3. Einstellung in Ergebnisrücklagen -200.000,00 201.316,54 -22.000,00
eigenkapital insgesamt 26.436.151,13 26.131.799,41
II. rückstellungen
1. Steuerrückstellungen 56.064,00 0,00
2. Rückstellung für Bauinstandhaltung 48.726,00 48.726,00
3. Sonstige Rückstellungen 177.900,00 282.690,00 183.292,00
III. verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 18.435.167,28 18.251.641,19
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3.859.367,49 4.224.314,59
3. erhaltene Anzahlungen 3.149.299,42 3.322.334,34
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 74.021,30 73.655,82
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 305.339,43 581.302,83
6. Sonstige Verbindlichkeiten 6.537,86 25.829.732,78 6.656,20
davon aus Steuern: 2.201,01 € (1.676,44)
davon im Rahmen der soz. Sicherheit: 1.537,66 € (508,30)
IV. Rechnungsabgrenzungsposten 21.833,33 25.833,33
bilanzsumme 52.570.407,24 52.849.555,71
13

14
G e w i n n - u n d V e r l u s t r e c h n u n g
für den zeItraum vom 01.01.2010 bIs zum 31.12.2010
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 8.407.420,83 8.415.434,44
b) aus dem Verkauf von Grundstücken 273.677,00 0,00
c) aus Betreuungstätigkeit 3.975,00 3.500,00
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 11.150,77 8.696.223,60 8.041,93
2. Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken und unfertigen Leistungen -152.988,73 -64.817,57
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 56.608,00 82.103,00
4. Sonstige betriebliche Erträge 188.711,36 181.253,05
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 4.892.105,55 5.074.870,50
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 9.590,45 4.901.696,00 0,00
6. rohergebnis 3.886.858,23 3.550.644,35
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 705.463,38 720.787,12
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen
für die Altersversorgung und Unterstützung 190.293,59 895.756,97 194.288,49
davon für Altersversorgung: 45.668,14 € (47.841,72)
8. Abschreibungen
a) Auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens
und Sachanlagen 1.671.610,29 1.625.551,95
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 218.756,44 236.112,30
10. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 153,32 153,34
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 26.689,77 76.806,03
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 470.224,69 471.799,01
13. ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 657.352,93 379.064,85
14. Steuern vom Einkommen und Ertrag 62.267,30 -27.737,05
15. Sonstige Steuern 193.769,09 192.562,31
16. Jahresüberschuss 401.316,54 214.239,59
17. Gewinnvortrag 0,00 300.000,00
18. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 200.000,00 22.000,00
19. bilanzgewinn 201.316,54 492.239,59

I. allGemeIne anGaben
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für
Wohnungsunternehmen.
Der Jahresabschluss wurde erstmals nach den Regelungen des
Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) erstellt. Die
Vorjahresbeträge wurden in Übereinstimmung mit Art. 67 Abs.
8 EGHGB nicht angepasst.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde in Staffelform gegliedert.
Als Form der Darstellung wurde das Gesamtkostenverfahren
gewählt.
II. erläuterunGen zu bIlanzIerunGs-
und bewertunGsmethoden
Die Bilanzierungswahlrechte, die nach dem Handelsgesetzbuch
vor Inkrafttreten des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes
zulässig waren, wurden entsprechend Art. 67 EGHGB bzgl.
der Rückstellung für Bauinstandhaltung beibehalten.
a. bewertung des anlagevermögens
Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu den fortgeführten
Anschaffungs-/ Herstellungskosten bewertet. In die
Herstellungskosten sind Kosten für eigene Leistungen (Architekten-
und Verwaltungsleistungen bei Modernisierungen in
Höhe von 56,6 T€) einbezogen worden. Fremdkapitalzinsen
wurden nicht in die Herstellungskosten einbezogen.
Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände
des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:
Die immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten
angesetzt und werden über eine betriebsgewöhnliche
Nutzungsdauer von 4 Jahren abgeschrieben.
Grundstücks- und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
a. bei Wohngebäuden auf der Basis von 2 %
der Baukosten
b. bei Garagen auf eine angenommene
Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren,
c. das selbstgenutzte Bürogebäude auf eine
Gesamtnutzungsdauer von 74 Jahren
d. bei Außenanlagen mit 10%.
Betriebs- und Geschäftsausstattung nach der linearen Abschreibungsmethode
bei Abschreibungssätzen von 7,7 % -
33 %.
Gemäß der steuerlichen Neuregelung werden geringwertige
Wirtschaftsgüter ab dem Jahr 2008 in einem Sammelposten
erfasst und planmäßig über 5 Jahre abgeschrieben.
b. bewertung des umlaufvermögens
Bei der Bewertung des Umlaufvermögens wird das Niederstwertprinzip
beachtet.
Die Buchwerte der zum Verkauf bestimmten Grundstücke
ohne Bauten werden mit 114.575,00 € ausgewiesen.
Uneinbringliche bzw. zweifelhaft zu realisierende Forderungen
wurden abgeschrieben. Wegen des allgemeinen Kreditrisikos
sind die Vermietungsforderungen um pauschal 30.000,00 €
korrigiert worden.
Bei den unfertigen Leistungen wurden 75.000,00 € wertberichtigt.
Andere Vorräte werden wie folgt bewertet:
A n h a n g
a. Ölbestände: Die Bewertung entspricht den Einstandspreisen,
wobei bezüglich der Verbrauchsfolge
Fifo (First in first out) unterstellt wird.
b. Reparaturmaterial: Das Reparaturmaterial wurde
in Gruppen von gleichartigen Vermögensgegenständen
zusammengefasst, und für jede Gruppe
von Vermögensgegenständen wurde ein einfach
gewogener Durchschnittswert ermittelt.
c. rückstellungen für bauinstandhaltung
Die nach dem HGB in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung
gebildete Rückstellung für Bauinstandhaltung wurde
gem. Art. 67 Abs. 3 EGHGB beibehalten. Die Rückstellung wird
entweder durch Verbrauch oder Wegfall des Grundes aufgelöst.
Es wurden keine weiteren Beträge der Rückstellungen für die
Bauinstandhaltung zugeführt. Es wurden keine Entnahmen aus
der Rückstellung vorgenommen.
d. sonstige rückstellungen
Die Bildung der sonstigen Rückstellungen erfolgte in Höhe des
voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten
künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der
Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer
Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind nicht vorhanden.
In den sonstigen Rückstellungen sind Rückstellungen für interne
Abschlussarbeiten und Prüfungskosten (32.900,- €) sowie
Kosten für die Verbrauchserfassung von Betriebskosten
(145.000,- €) enthalten.
e. verbindlichkeiten
Sämtliche Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag
passiviert worden.
15

16
A n h a n g
III. erläuterunGen zur bIlanz und zur GewInn- und verlustrechnunG
a. bilanz
1.Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in dem Anlagenspiegel 2010 dargestellt.
anlaGensPIeGel
Immaterielle
vermögensgegenstände
sachanlagen
Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke mit
Geschäfts- und
anderen Bauten
Grundstücke
ohne Bauten
Betriebs- und
Geschäftsausstattung
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
Zugänge Abgänge Umbuchungen
+/-
Abschreibungen
(kumulierte)
Buchwert
Abschreibungen
des
1/1/2010 des Geschäftsjahres 12/31/2010 Geschäftsjahres
€ € € € € € €
99.236,30 2.702,13 0,00 0,00 77.577,43 24.361,00 25.256,13
82.116.235,48 1.573.302,48 0,00 -135.482,69 37.280.298,14 46.273.757,13 1.610.097,97
47.347,30 0,00 0,00 0,00 44.191,67 3.155,63 0,00
381.045,86 0,00 0,00 -228.978,45 0,00 152.067,41 0,00
389.539,09 43.227,11 27.494,73 0,00 316.772,47 88.499,00 34.612,76
Anlagen im Bau 0,00 620.059,45 0,00 365.747,14 1.643,43 984.163,16 1.643,43
Bauvorbereitungskosten 1.286,00 0,00 0,00 -1.286,00 0,00 0,00 0,00
finanzanlagen
82.935.453,73 2.236.589,04 27.494,73 0,00 37.642.905,71 47.501.642,33 1.646.354,16
Ausleihungen 21.128,96 0,00 613,60 0,00 0,00 20.515,36 0,00
anlagevermögen gesamt 83.055.818,99 2.239.291,17 28.108,33 0,00 37.720.483,14 47.546.518,69 1.671.610,29
2. In der Position unfertige Leistungen werden die noch abzurechnenden umlagefähigen Betriebskosten einschließlich Heizkosten
und Grundsteuern von insgesamt 2.734.442,73 € (2009 = 2.843.493,46 €) ausgewiesen.
3. Die Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ enthält folgende Beträge größeren Umfangs, die erst nach dem Abschlussstichtag
rechtlich entstehen:
a. Aufgelaufene Festgeldzinsen in Höhe von 6.223,95 €.
4. Die Forderungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar.
forderungen insgesamt
Forderungen aus
Vermietung
Aus anderen Lieferungen
und Leistungen
Sonstige Vermögensgegenstände
2010 2009
davon mit einer
Restlaufzeit > 1
Jahr
insgesamt
davon mit einer
Restlaufzeit > 1
Jahr
51.998,97 € 4.140,09 € 83.560,72 € 10.515,65 €
0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
55.650,75 € 0,00 € 284.770,43 € 0,00 €
107.649,72 € 4.140,09 € 368.331,15 € 10.515,65 €

5. Die sonstigen Rückstellungen betreffen Verwaltungskosten und Kosten der Hausbewirtschaftung
(Ablesekosten Heizkostenabrechner).
A n h a n g
6. Verbindlichkeiten für eine mögliche Belastung durch die Abgeltungssteuer sind nicht zu bilden, da mit Beschluss von Vorstand
und Aufsichtsrat vom 06.03.2008 von dem Antragsrecht auf Beibehaltung der alten Rechtslage Gebrauch gemacht wird.
7. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfand- o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
verbindlichkeitenspiegel
2010
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern
insgesamt
€
b. Gewinn- und verlustrechnung
1. In den Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche periodenfremde Erträge enthalten:
In der Position „Sonstige betriebliche Erträge“ sind
unter 1 Jahr
€
davon Restlaufzeit
1 bis 5 Jahre
€
a. Eingänge auf abgeschriebene Forderungen in Höhe von 14.540,64 €,
b. Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 1.366,94 € enthalten.
über 5 Jahre
€
gesichert
€
Art der
Sicherung
18.435.167,28 635.597,21 1.600.942,80 16.198.627,27 18.435.167,28 Grund-
pfandrecht
(18.251.641,19) (276.427,47) (1.186.334,44) (16.788.879,28) (18.251.641,19)
3.859.367,49 86.906,75 353.600,23 3.418.860,51 3.859.367,49 Grund-
pfandrecht
(4.224.314,59) (89.589,05) (363.865,25) (3.770.860,29) (4.224.314,59)
Erhaltene Anzahlungen 3.149.299,42 3.149.299,42 0,00 0,00 0,00
(3.322.334,34) (3.322.334,34) (0,00) (0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen
74.021,30 74.021,30 0,00 0,00 0,00
(73.655,82) (73.655,82) (0,00) (0,00) (0,00)
305.339,43 305.339,43 0,00 0,00 0,00
(581.302,83) (581.302,83) (0,00) (0,00) (0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten 6.537,86 6.537,86 0,00 0,00 0,00
(6.656,20) (6.656,20) (0,00) (0,00) (0,00)
(*Vorjahreszahlen in Klammern)
25.829.732,78
(26.459.904,97)
4.257.701,97
(4.349.965,71)
1.954.543,03
(1.550.199,69)
19.617.487,78
(20.559.739,57)
22.294.534,77
(22.475.955,78)
17

18
A n h a n g
Iv. sonstIGe anGaben
a Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene
oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung
der Finanzlage von Bedeutung sind:
a. Für Modernisierungsmaßnahmen des Jahres 2010
fallen noch voraussichtliche Kosten in Höhe von 160
T€ an. Die Finanzierung erfolgt durch Eigenkapital.
b. Für das Neubauvorhaben Klingenhagen 10 a – c in
Halle (Westf.) bestehen aus Bauverträgen Verpflichtungen
in Höhe von 1.160 T€. Die Finanzierung erfolgt
durch Fremdmittel in Höhe von 1.100 T€ und Eigenkapital.
b Die Genossenschaft besitzt keine Kapitalanteile an anderen
Unternehmen.
c Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten
Arbeitnehmer betrug:
Voll- Teilzeit-
beschäftigte beschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter 6 4
Technische Mitarbeiter 3 0
Mitarbeiter im Regiebetrieb,
Hauswarte etc. 4 2
13 6
d Die KWG ist Mitglied bei den Kommunale Versorgungskassen
Westfalen-Lippe (kvw) Münster und hat für die Belegschaft
eine zusätzliche Altersversorgung abgeschlossen.
Im Jahr 2010 sind folgende Beiträge gezahlt worden:
a. 4,5 % Umlage auf
Jahresgehälter von 514.068,48 € = 23.133,08 €
b. 3,0 % Sanierungsgeld auf
Jahresgehälter von 514.068,48 € = 15.422,06 €
38.555,14 €
Die Sätze verändern sich nicht für das Jahr 2011.
e Mitgliederbewegung
Mitglieder Anteile
Anfang 2010 2.328 16.185
Zugang 2010 171 1.240
Abgang 2010 225 1.779
Ende 2010 2.274 15.646
Die Genossenschaftsguthaben der verbleibenden Mitglieder
haben sich um 87.075,67 € verringert.
f Am Bilanzstichtag bestanden keine Forderungen an Organmitglieder.
G Prüfungsverband: Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Rheinland Westfalen e.V., Goltsteinstr. 29,
40211 Düsseldorf
h Mitglieder des Vorstandes:
Sven Eisele, hauptberuflich
Heinrich Brameyer, nebenberuflich
Herbert Sieker, Prokurist
I Mitglieder des Aufsichtsrates:
Elke-Maria Hardieck, Kauffrau, Halle (Westf.), Vorsitzende
Renate Bölling, Lehrerin, Halle (Westf.), stellv. Vorsitzende
Sven-Georg Adenauer, Landrat, Rheda-Wiedenbrück
Rolf Buschmeier, Rentner, Halle (Westf.)
Fritz Holtkamp, Bürgermeister a.D., Versmold
Klemens Keller, Bürgermeister, Borgholzhausen
Hartwig Mathmann, Sparkassendirektor, Halle (Westf.)
Rolf Meise, Zimmermeister, Steinhagen
Gerold Momann, Sparkassendirektor, Versmold
Anne Rodenbrock-Wesselmann, Bürgermeisterin, Halle
(Westf.)
Marion Weike, Bürgermeisterin, Werther (Westf.)
Jürgen Wolff, Bürgermeister a.D., Halle (Westf.)
Halle (Westf.), 16.06.2011
Kreiswohnstättengenossenschaft
halle (westf.) eG
gez. Eisele gez. Brameyer
(Vorstand) (Vorstand)

N e u b a u K l i n g e n h a g e n
19

Kreiswohnstätten
Genossenschaft
Halle Westfalen eG
Kättkenstr. 33
33790 Halle (Westf.)
Telefon 05201 8157-0
Telefax 05201 8157-30
info@kwg-halle.de
www.kwg-halle.de