B-Plan Nr. 7 "Ostergraben", 3. Änderung - Begründung - Schiffdorf

Schwarz + Winkenbach
Bürogemeinschaft für
Raum- und Umweltplanung
Hasberger Dorfstraße 9
27751 Delmenhorst
Telefon 04221 / 444 02
Telefax 04221 / 444 49
3. Änderung
des
Bebauungsplanes Nr. 7
„Ostergraben“
(Bebauungsplan der Innenentwicklung)
Gemeinde Schiffdorf
ENTWURF

Impressum
Auftraggeber: Gemeinde Schiffdorf
Bearbeitung: Schwarz + Winkenbach
Bürogemeinschaft für
Raum- und Umweltplanung
Hasberger Dorfstraße 9
27751 Delmenhorst
Projektleiter: Dipl.-Ing. Stefan Winkenbach
Bearbeitungszeitraum: ab Oktober 2012
Delmenhorst, 09. April 2013

Inhaltsverzeichnis
INHALTSVERZEICHNIS
INHALTSVERZEICHNIS I
1 Anlass und Ziel der Änderung des Bebauungsplanes - 1 -
2 Planerische Vorgaben - 3 -
3 Bestandsbeschreibung - 3 -
4 Planinhalt - 4 -
5 Städtebauliche Kennwerte - 8 -
6 Auswirkungen der Planung - 9 -
7 Hinweise - 10 -
8 Rechtsgrundlagen - 10 -
Verfassererklärung - 10 -
Stand: 09.04.2013, - I -
Seite

3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 „Ostergraben“
1 Anlass und Ziel der Änderung des Bebauungsplanes
Plangebiet / Planungsziel
Der Bebauungsplan Nr. 7 "Ostergraben" befindet sich im Zentrum der Ortschaft Schiffdorf und wurde
1979 rechtskräftig. Die beiden bisherigen Änderungen beziehen sich auf Teilbereiche, die den gegenständigen
Bereich der 3. Änderung nicht betreffen.
Die zeichnerischen Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplanes sind der untenstehenden Abbildung
(ohne Maßstab) zu entnehmen:
Demnach sah der ursprüngliche Bebauungsplan im Bereich westlich des Ostergrabens und südlich der
Brameler Straße Mischgebiete vor. Dies war damit begründet, dass hier noch ein wirtschaftender Baubetrieb
ansässig war. Zwischenzeitlich wurde dieser Betrieb aufgegeben, so dass sich die städtebaulichen
Rahmenbedingungen grundlegend geändert haben. Zudem veränderte sich die Nutzungsstruktur durch die
westlich des Wendehammers bestehende Kindertagesstätte.
Stand: 09.04.2013 - 1 -
Abbildung 1 Bebauungsplan Nr. 7 „Ostergraben“ i.d.F. 1979
Für den nördlich der Wendeanlage liegenden Bereich, für den bisher keine überbaubare Grundstücksfläche
festgesetzt war, besteht nun die Absicht, hier eine Wohnbebauung zu entwickeln. Vor diesem Hintergrund
bezweckt die Gemeinde Schiffdorf einen 0,61 ha großen Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 7
zu ändern und städtebaulich neu zu ordnen.

3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 „Ostergraben“
Der Geltungsbereich der 3. Änderung des Bebauungsplanes wird wie folgt abgegrenzt.
Im Westen durch die Geltungsbereichsgrenze
des ursprünglichenBebauungsplanes.
Im Norden durch die Brameler
Straße.
Im Osten durch den Ostergraben.
Im Süden bildet die Abgrenzung
unterschiedlicher
Nutzungen zwischen Misch-
und Wohngebiet aus dem Ursprungsbebauungsplan
die
Geltungsbereichsgrenze.
(In der Planzeichnung vermaßt)
Stand: 09.04.2013 - 2 -
Abbildung 2 Geltungsbereich der Änderung
Ziel der Planung ist es, den Bereich des ehemaligen Baubetriebes an der Brameler Straße für mischgebietstypische
Nutzungen vorzuhalten. Hier können beispielsweise handwerklichen Existenzgründern eine
Betriebsstätte angeboten werden. Die Kindertagesstätte soll, wie im Flächennutzungsplan bereits dargestellt,
als „Fläche für den Gemeinbedarf“ festgesetzt werden. Das südlich der Kindertagesstätte gelegene
Grundstück sowie die Grundstücke westlich der Brameler Straße sollen als Wohngebiet entwickelt werden.
Das Maß der baulichen Nutzung sowie die überbaubaren Grundstücksflächen sollen dabei so gestaltet
werden, dass sich die Vorhaben verträglich in die umgebende Baustruktur einpassen.
Vorprüfung entsprechend § 13a (1) BauGB
Die Änderungen des Bebauungsplanes beschränken sich auf einen bereits erschlossenen Bereich des
Bebauungsplanes Nr. 7 „Ostergraben“ im besiedelten Gebiet der Ortschaft Schiffdorf. Mit der Änderung
wird eine Maßnahme der Innenentwicklung angestrebt, welche die Voraussetzungen für eine verbesserte
bauliche Nutzung eines bestehenden Gebiets schafft. Die vorliegende Änderung erfüllt die Voraussetzungen
des § 13a BauGB, sodass der Bebauungsplan als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt
werden kann.
Mit der vorliegenden Änderung werden keine Vorhaben zulässig, für die eine Umweltverträglichkeitsprüfung
(gem. UVPG) erforderlich wäre. Es wird lediglich eine Erweiterung der überbaubaren Grundstücksfläche
und eine Änderung der Art der baulichen Nutzung vorbereitet. Nach Prüfung kommt demzufolge
die Gemeinde Schiffdorf zum Ergebnis, dass in diesem Verfahren von der Umweltprüfung gem. §2
Abs. 4 BauGB sowie von dem Umweltbericht gem. §2a BauGB abgesehen werden kann.
Die Planänderung wird nach dem vereinfachten Verfahren gemäß § 13 Baugesetzbuch durchgeführt.

3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 „Ostergraben“
2 Planerische Vorgaben
Landes- und Regionalplanung
Gemäß § 1 (4) Baugesetzbuch (BauGB) sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die
Planungsinhalte wurden im Grundsatz bereits bei der ursprünglichen Aufstellung des Bebauungsplans
beziehungsweise bei der Aufstellung des Flächennutzungsplanes an die Ziele der Raumordnung angepasst.
Die nunmehr angestrebte Änderung hat keinen Einfluss auf die gesetzliche Anpassungspflicht, da
sie diesbezüglich unwesentlich sind.
Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Schiffdorf wird das südliche Plangebiet als Wohnbaufläche, das
nördliche Plangebiet als gemischte Baufläche dargestellt. Für den Bereich der Kindertagesstätte ist eine
Fläche für den Gemeinbedarf einzeichnet. Vor dem Hintergrund, dass der Flächennutzungsplan lediglich
die Grundzüge der kommunalen Planung darstellt, kann die Änderung als aus dem Flächennutzungsplan
entwickelt betrachtet werden. Eine Anpassung des Flächennutzungsplans gemäß §13a Abs.2 Nr. 2
BauGB ist nicht erforderlich.
3 Bestandsbeschreibung
Erschließung
Die Grundstücke des Plangebiets sind entweder vom Ostergraben her oder von der Brameler Straße aus
erschlossen. Über die anschließenden Straßen bestehen weitere Verbindungen an das örtliche und überörtliche
Straßennetz. Der südliche Bereich der Straße „Ostergraben“ ist durch Pflanzmaßnahmen und
Aufpflasterungen verkehrsberuhigt ausgebaut und endet in einem Wendehammer. Die Durchlässigkeit
für Fußgänger und Radfahrer zum nördlichen Teilbereich der Straße ist gegeben. Die Brameler Straße ist
in diesem Teilabschnitt als Tempo 30 Zone ausgewiesen. Im bestehenden Bebauungsplan wurde die Zu-
und Abfahrt zum nördlichen Gewerbegrundstück (ehem. Baubetrieb) verbindlich geregelt.
Ver- und Entsorgung
Die Ver- und Entsorgung mit technischer Infrastruktur ist im Änderungsbereich durch bestehende Anschlüsse
an das vorhandene Infrastrukturnetz sichergestellt. Das Ver- und Entsorgungsnetz ist so ausgelegt,
dass auch die hier vorgesehenen Nutzungen angeschlossen werden können.
Bebauung und Nutzung
Das Plangebiet ist durch unterschiedlich bebaute Bereiche geprägt. Im Norden an der Brameler Straße,
auf dem ehemals gewerblich genutzten Grundstück bestehen ein- und zweigeschossige Betriebsgebäude.
Neben einem Betriebsleiterwohngebäude mit Büronutzung sind hier auch Hallen sowie größere Abstellflächen
vorhanden. Es bestehen Zu- und Abfahrtmöglichkeiten über die Brameler Straße und über den
Ostergraben.
Auf dem Eckgrundstück Ostergraben/Brameler Straße befindet sich ein eingeschossiges Wohnhaus mit
zugehörigem Nutz- und Ziergarten.
Südlich des Betriebsgrundstücks befindet sich die Kindertagesstätte mit dem angeschlossenen Spielplatz.
Das südlich daran angeschlossene Grundstück ist unbebaut und wird gärtnerisch genutzt.
Stand: 09.04.2013 - 3 -

3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 „Ostergraben“
Die Umgebung östlich des Plangebiets wird überwiegend durch eingeschossige Wohnnutzungen geprägt.
Westlich des Plangebiets schließt der zentrale Bereich der Gemeinde Schiffdorf mit Kindergarten, Kirche
und Rathaus an. Zwischen diesen zentralen Einrichtungen befinden sich nicht wesentlich störende Betriebe.
Immissionsschutz
Aufgrund der Vornutzung und der damals beabsichtigten betrieblichen Erweiterung wurden im ursprünglichen
Bebauungsplan Maßnahmen zum Immissionsschutz festgesetzt. Durch die Gliederung des Mischgebietes
durch die Festsetzungen der Baugrenze, die Stellung der baulichen Anlagen, Lärmschutzanlagen
und Anschluss an die Verkehrsflächen sollte der Immissionsschutz für die vorhandene und mögliche
Bebauung in der Umgebung gewährleistet werden.
Statt der früher beabsichtigten Betriebserweiterung ist jedoch eine Reduzierung der betrieblichen Aktivitäten
eingetreten. Wesentlich störende Nutzungen bestehen hier nicht mehr und sind auch nicht vorgesehen.
Auch die gemeindliche Zielsetzung der vorliegenden Bebauungsplanänderung ist so ausgerichtet,
dass hier keine wesentlichen störenden Betriebe zulässig sein sollen, wodurch die ursprünglich festgesetzten
immissionsschützenden Maßnahmen nicht mehr erforderlich werden.
Natur und Landschaft
Die Freibereiche des bisher gewerblich genutzten Grundstücks sind durch umfangreich befestigte Flächen
charakterisiert. Daneben bestehen Bereiche, die als Ziergarten / Wiese angelegt wurden. Der erhaltenswerte
Baumbestand (Eichen) entlang des Ostergrabens im Osten des Plangebiets wurde eingemessen
und ist auch in der Änderung zum Erhalt festgesetzt worden. Die Freibereiche des Eckgrundstücks an der
Brameler Straße sowie das südlich des Kindergartens angrenzende Grundstück bestehen als Nutz- und
Ziergarten. Es ist durch Hecken eingefasst. Am intensiv genutzten Kinderspielplatz befinden sich randlich
ebenfalls Gehölzpflanzungen.
4 Planinhalt
Grundsätzlich anzumerken ist, dass mit der Bekanntmachung dieser 3. Änderung innerhalb seines Geltungsbereichs
sämtliche Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplanes außer Kraft treten.
Zur Verdeutlichung und zur Begründung der Änderungen werden nachfolgend die Festsetzungen und
Begründungen des seit dem 04.10.1979 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes den Festsetzungen der 3.
Änderung des Bebauungsplanes gegenübergestellt.
Tabelle 1 Gegenüberstellung der alten und neuen Fassung
(B-Plan 7. „Ostergraben“)
Bisherige Festsetzungen
1 Art der baulichen Nutzung /
Nutzungsbezogene Festsetzungen
In der Planzeichnung waren festgesetzt:
Im Geltungsbereich der Änderung setzte der ursprüngliche
Bebauungsplan Mischgebiet gem. § 6 BauNVO (77)
als Art der baulichen Nutzung fest. Dies resultierte insbesondere
aus der gewerblichen Nutzung im nördlichen
Stand: 09.04.2013 - 4 -
(B-Plan 7. „Ostergraben“ 3. Änderung)
geänderte und übernommene Festsetzungen
Art der baulichen Nutzung /
Nutzungsbezogene Festsetzungen
Vor dem Hintergrund einer geänderten städtebaulichen
Zielsetzung wird die Art der baulichen Nutzung im
Plangebiet wie folgt neu geordnet:
1) Die Grundstücke mit den Flurstücksnummern 36/7

3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 „Ostergraben“
(B-Plan 7. „Ostergraben“)
Bisherige Festsetzungen
Bereich.
Zur Gliederung des Mischgebiets waren für den Bereich
der heutigen Kindertagesstätte sowie im Grundstücksteil
südlich davon sonstige Gewerbebetriebe gem. §6 (2) Nr.
4 BauNVO nicht zulässig.
Stand: 09.04.2013 - 5 -
(B-Plan 7. „Ostergraben“ 3. Änderung)
geänderte und übernommene Festsetzungen
und 34/1 (ehem. Baubetrieb) wird weiterhin als Mischgebiet
festgesetzt. Aufgrund der Lage im zentralen
Bereich der Ortschaft Schiffdorf sowie aufgrund der
umliegenden Nutzungsstruktur und Verkehrsinfrastruktur
werden Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten
an dieser Stelle ausgeschlossen.
2) Für den Bereich der Kindertagesstätte wird in der
Planzeichnung eine Fläche für Gemeinbedarf festgesetzt.
Dies entspricht der tatsächlichen Nutzung, wie sie
auch im Flächennutzungsplan dargestellt wurde. Alternativ
hierzu wurde die Festsetzung eines Wohn- bzw.
Mischgebiets in Erwägung gezogen, worin Kindertagesstätten
als soziale Einrichtungen zur Versorgung des
Gebiets zulässig wären. Aufgrund des großen Einzugsbereiches
der Kindertagesstätte entschied sich die Gemeinde
für die Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf
mit der Zweckbestimmung „Kindertagestätte“.
Ein Maß der baulichen Nutzung wird in der Gemeinbedarfsfläche
nicht festgesetzt.
3) Das Eckgrundstück an der Brameler Straße (Flurstück
33/1) sowie das südlich angrenzende Grundstück
mit der Flurstücksnummer 36/6 werden als „Allgemeines
Wohngebiet“ gem. §4 BauNVO (1990) festgesetzt.
Mit dieser Festsetzsetzung wird zum einen dem Bestand
(Eckgrundstück) entsprochen, zum anderen wird
hierdurch eine Wohnbebauung auf dem Grundstück
36/6 vorbereitet. Aufgrund der Lage im zentralen Bereich
sowie aufgrund der umliegenden Nutzungsstruktur
und Verkehrsinfrastruktur sollen Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe
sowie Tankstellen (§4 Abs. 3 BauNVO) an dieser
Stelle auch nicht ausnahmsweise zulässig sein.
4) Für den Bereich südlich der Kindertagsstätte wird
„Allgemeines Wohngebiet“ gem. §4 BauNVO (1990)
festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht der südlich
anschließenden Art der baulichen Nutzung. Da anzunehmen
ist, dass dieser ca. 10-12 Meter breite Grundstücksstreifen
in Verbindung mit dem südlich angrenzenden
Grundstückteil erschlossen wird, wurde die Art
der baulichen Nutzung entsprechend angepasst.
Auch hier sollen die gem. §4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise
zulässigen Nutzungen ausgeschlossen
werden.

3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 „Ostergraben“
(B-Plan 7. „Ostergraben“)
Bisherige Festsetzungen
Stand: 09.04.2013 - 6 -
(B-Plan 7. „Ostergraben“ 3. Änderung)
geänderte und übernommene Festsetzungen
2 Maß der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung
In der Planzeichnung waren festgesetzt:
Bei einer maximal zweigeschossigen offenen Bauweise
wurden im nördlichen Bereich des ursprünglichen Bebauungsplanes
bis zur nördlichen Grenze der Kindertagesstätte
eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 sowie
eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8 festgesetzt.
Zugrunde gelegt wurde die BauNVO von 1977, wonach
umfangreichere Überschreitungen der festgesetzten Werte
möglich waren. Die GRZ gibt an, wie viel qm
Grundfläche je qm Grundstücksfläche von baulichen
Anlagen überdeckt werden darf. Die GFZ gibt an, wie
viel qm Geschossfläche je qm Grundstücksfläche zulässig
sind.
3 Zahl der Vollgeschosse. Zahl der Vollgeschosse
Innerhalb des Änderungsbereiches wurden im ursprünglichen
Bebauungsplan maximal zwei Vollgeschosse
festgesetzt.
Auf der Basis der aktuellen Baunutzungsverordnung
(BauNVO´90) wurden für das Mischgebiet die bisher
festgesetzten Werte zum Maß der baulichen Nutzung
(GRZ +GFZ) in der geänderten Planzeichnung übernommen.
Da mit der BauNVO´90 die Nebenanlagen
zur GRZ hinzuzurechnen sind, wird mit der geänderten
Planung lediglich eine geringe bauliche Erweiterung
eingeräumt.
Für die festgesetzten Wohngebiete wird eine GRZ von
0,3 im nördlichen und im südlichen Bereich festgesetzt.
Hierdurch wird die ursprüngliche bauliche Dichte auf
ein der Umgebung angepasstes und den jeweiligen
Wohngrundstücken entsprechendes Maß reduziert.
Mit der Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse
wird insbesondere die Gebäudehöhe bestimmt. Aufgrund
der Prägung durch die umliegende Bebauung
entlang des Ostergrabens wird in den hier festgesetzten
Wohngebieten eine eingeschossige Bebauung vorgesehen.
Für das bestehende eingeschossige Wohngebäude
auf dem Eckgrundstück an der Brameler Straße wird
lediglich der Bestand festgeschrieben. Vor dem Hintergrund
der bestehenden und geplanten Baustruktur entlang
des Ostergrabens wird an dieser Stelle die ursprünglich
festgesetzte Zweigeschossigkeit zurückgenommen.
4 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen Höchstzulässige Zahl der Wohnungen
Eine Festsetzung zur Zahl der zulässigen Wohnungen
war im ursprünglichen Bebauungsplan nicht vorhanden.
5 Höhe baulicher Anlagen Höhe baulicher Anlagen
Eine Festsetzung zur Höhe baulicher Anlagen war im
ursprünglichen Bebauungsplan nicht vorhanden.
Damit sich die, im allgemeinen Wohngebiet zulässigen,
Doppelhäuser in die umliegende Siedlungsstruktur
einfügen, wird die Anzahl der maximal zulässigen
Wohnungen in Doppelhäusern auf 4 begrenzt. Je Doppelhaushälfte
sind demnach maximal 2 Wohnungen
zulässig.
Neben den festgesetzten Vollgeschossen wird in der
Änderung des Bebauungsplanes die maximale Höhe
des Erdgeschossfußbodens (max. 0,6 m) festgesetzt.
Hierdurch sollen übermäßig hohe Gebäudesockel vermieden
werden. Bezugshöhe ist die nächstgelegene
Straßenoberkante.

3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 „Ostergraben“
(B-Plan 7. „Ostergraben“)
Bisherige Festsetzungen
Stand: 09.04.2013 - 7 -
(B-Plan 7. „Ostergraben“ 3. Änderung)
geänderte und übernommene Festsetzungen
6 Bauweise und überbaubare Grundfläche Bauweise und überbaubare Grundfläche
- offene Bauweise
In der Ursprünglichen Planfassung wurde im gesamten
Änderungsbereich die offene Bauweise festgesetzt.
- Baugrenzen
Mit den Baugrenzen wurden die im Bereich des Gewerbebetriebes
eine große, zusammenhängende, überbaubare
Grundstücksfläche festgesetzt. Um zu vermeiden, dass
immissionsträchtige Anlagen näher an die umliegende
Bebauung „heranrücken“, wurde für den unbebauten
Bereich zum Ostergraben hin kein Baufenster festgesetzt.
Für das südlich angrenzende Mischgebiet wurde entlang
des Ostergrabens eine 30 Meter tiefe, zusammenhängende,
überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt, die im anschließenden
Wohngebiet weitergeführt wird.
- Offene Bauweise / Einzel- und Doppelhäuser
Für das Mischgebiet wird die offene Bauweise übernommen.
Im Bereich am Ostergraben wird mit der vorliegenden
Änderung die Möglichkeit einer neuen Wohnbebauung
eröffnet. Städtebauliches Ziel ist es, hier Einzel- oder
Doppelhäuser zu errichten. Angesichts dieser Zielsetzung,
der festgesetzten Baugrenzen sowie der zulässigen
GRZ wird für die Wohngebiete eine offene Bauweise
für Einzel- und Doppelhäuser festgesetzt.
- Baugrenzen
Mit der geänderten Immissionssituation im Plangebiet,
ist eine Gliederung der überbaubaren Grundstücksflächen
nicht mehr erforderlich. Im Vordergrund stehen
vielmehr die Baugrenzen zum öffentlichen Straßenraum.
Daher wird im Änderungsbereich eine große
zusammenhängende, überbaubare Grundstücksfläche
festgesetzt, die im Norden zur Straße hin ein Abstand
von 5 Metern einhält. Hierdurch soll insbesondere im
Mischgebiet eine flexible Bebauung ermöglicht werden.
Mit der Erweiterung der Baugrenze auf dem
Grundstück mit der Flurstücksnummer 36/6 wird eine
zusätzliche Wohnbebauung am Ostergaben ermöglicht.
Dabei wird zum nördlich angrenzenden, bestehenden
Wohngebäude (Hausnummer 43) ein Abstand von
insgesamt 13 Metern eingehalten. Dieser Abstand wurde
aus dem ursprünglichen Bebauungsplanentwurf zur
3. Änderung übernommen.
Im Bereich des Wendehammers und weiter südlich
wird ein Abstand von 3 Metern zur Straße eingehalten.
Dies entspricht den dort festgesetzten Baugrenzen aus
der ursprünglichen Planfassung.
Wie im ursprünglichen Bebauungsplan wird im südlichen
Bereich einen Bebauungstiefe von 30 m festgesetzt.
Hierdurch wird ein Anschluss an die bestehenden
Baugrenzen außerhalb des Geltungsbereiches gewährleistet.
7 Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen
Aus Gründen des Immissionsschutzes wurde im ursprünglichen
Bebauungsplan geregelt, dass die Zufahrt zum
Gewerbebetrieb über die Brameler Straße erfolgen und
die Abfahrt über den Ostergaben erfolgen muss.
Mit der Neuordnung des gewerblichen Anwesens im
Norden des Geltungsbereiches wird der Bereich entlang
der Straße Ostergraben als Wohngebiet festgesetzt. Um
das vormals zusammen genutzte Areal auch bezüglich
ihrer Zu- und Abfahrten zu trennen, wird festgesetzt,
dass der Anschluss an die Verkehrsfläche im Wohnge-

3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 „Ostergraben“
(B-Plan 7. „Ostergraben“)
Bisherige Festsetzungen
Stand: 09.04.2013 - 8 -
(B-Plan 7. „Ostergraben“ 3. Änderung)
geänderte und übernommene Festsetzungen
biet über den Ostergraben und im Mischgebiet über die
Brameler Straße erfolgen muss.
8 Erhalt von Bäumen und Sträuchern Erhalt von Bäumen und Sträuchern
Im Geltungsbereich der vorliegenden Änderung setzt der
ursprüngliche Bebauungsplan 4 Eichen zum Erhalt fest.
9 Stellung baulicher Anlagen
Aus Gründen des Immissionsschutzes wurde im ursprünglichen
Bebauungsplan die Stellung baulicher Anlagen
zeichnerisch festgesetzt.
10
Lärmschutzanlagen
Aus Gründen des Immissionsschutzes wurden im ursprünglichen
Bebauungsplan Anlagen zum Lärmschutz
zeichnerisch und textlich festgesetzt.
5 Städtebauliche Kennwerte
Der Baumbestand im Plangebiet sowie in der näheren
Umgebung wurde für die Änderung des Bebauungsplanes
aufgenommen und eingemessen. Demnach werden
die bisher festgesetzten 4 Eichen auch in der 3. Änderung
zum Erhalt festgesetzt. Ergänzt wird die zeichnerische
durch textliche Festsetzungen, wonach der Gehölzbestand
dauerhaft zu erhalten ist und bei Abgang
eines Gehölzes eine artgleiche Ersatzpflanzung
vorzunehmen ist. Fachgerechte Pflegemaßnahmen sind
von der Festsetzung ausgenommen.
Zum Schutz der Bäume wir weiterhin die Baugrenze in
einem Abstand von 5 Meter zur Stammmitte festgesetzt.
Aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen und der
geänderten Zielsetzung der Gemeinde, hier lediglich
nicht wesentliche störende Betriebe zuzulassen, wird
auf die Festsetzung zur Stellung baulicher Anlagen
verzichtet.
Aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen und der
geänderten Zielsetzung der Gemeinde, hier lediglich
nicht wesentliche störende Betriebe zuzulassen, kann
auf Festsetzungen zum Lärmschutz verzichtet werden.
Zweckbestimmung der Fläche m² %
0 Geltungsbereich der 3.Änderung 6.095 100
Ursprünglicher
Bebauungsplan
1 Mischgebiet 2.865 47 6.095 m²
2 Allgemeines Wohngebiet 2.080 34,1 -
3 Fläche für Gemeinbedarf (Kindertagesstätte) 1.150 18,9 -

3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 „Ostergraben“
6 Auswirkungen der Planung
Geringerer Versiegelungsanteil
Mit der 3. Änderung wird die Grundflächenzahl (GRZ) in den Teilbereichen, die als Wohngebiete festgesetzt
werden, reduziert. Zudem ist anzumerken, dass mit der 3. Änderung nunmehr die Baunutzungsverordnung
(BauNVO) von 1990 zugrunde zu legen ist. Gegenüber der bisher hier gültigen BauNVO 77
sind bei der Berechnung der zulässigen Grundfläche daher geänderte Ansätze zu berücksichtigen. So sind
die bisher nicht mitzurechnenden Nebenanlagen nun bei der Berechnung der GRZ zu berücksichtigen.
Insgesamt führen die geänderten Festsetzungen daher zu einem geringeren Versiegelungsanteil.
Erweiterung der überbaubaren Grundstücksfläche
Mit der neuen Festsetzung der Baugrenzen können nun Bereiche überbaut werden, die gemäß dem ursprünglichen
Bebauungsplan nicht bzw. in gewissem Rahmen lediglich durch Nebenanlagen bebaut werden
konnten. Dies betrifft insbesondere das Grundstück mit der Flurstücksnummer 36/6. In Verbindung
mit den getroffenen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung wird jedoch eine aufgelockerte Bebauung
angestrebt, so dass keine wesentlichen Auswirkungen durch diese Änderung zu erwarten sind.
Soweit keine abweichenden privatrechtlichen Regelungen getroffen werden, gelten die bauordungsrechtlichen
Abstandsbestimmungen.
Natur und Landschaft
Die Änderungen des Bebauungsplanes beziehen sich auf bereits besiedelte Bereiche innerhalb der Ortschaft
Schiffdorf. Das zulässige Maß der potentiellen baulichen Nutzung wird für große Teilbereiche
vom bestehenden Bebauungsplan übernommen. Daneben werden in den Wohngebieten die Geschosshöhe
sowie die zulässige Grundflächenzahl reduziert. Hierdurch wird eine aufgelockerte Bebauung vorbereitet.
Eine Beeinträchtigung des Landschaftsbildes ist daher nicht zu erwarten. Ebenso werden die übrigen
Schutzgüter (Pflanzen, Tier, Boden, Wasser, Klima, Luft) durch die Änderungen nicht wesentlich
beeinträchtigt.
Mit der Festsetzung zum Erhalt von Bäumen wird gewährleistet, dass die ortsbildprägenden Eichen am
Ostergraben weiterhin bestehen bleiben. Die Festsetzung der Baugrenze in einem Abstand von 5,0 m zur
Mitte der Bäume sichert zudem den Erhalt der Bäume.
Gemäß dem § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) bestehen allgemein gültige artenschutzrechtliche
Verbote (insbesondere Störungsverbot und Tötungsverbot). Diese Verbotstatbestände haben keine direkten
Auswirkungen auf die Bauleitplanung, sondern richten sich vielmehr an die Bauherrn oder Vorhabenträger.
Im Bauleitplan ist jedoch vorsorglich zu prognostizieren, inwieweit die Verbotstatbestände des
Artenschutzrechtes einer Realisierung der Planung entgegenstehen könnten.
Im vorliegenden Plangebiet liegen der Gemeinde jedoch keine Erkenntnisse über besonders geschützte
und bestimmte andere Tier- und Pflanzenarten gem. Bundesnaturschutzgesetz (§44) vor.
Obgleich bei einem Bebauungsplan der Innenentwicklung von einer Eingriffsbeurteilung abgesehen werden
kann, ist der Umgang mit potentiellen Eingriffen in die Natur und Landschaft bei der Abwägung zur
Bebauungsplanänderung mit zu berücksichtigen. Für den hier in Rede stehenden vollständig erschlossenen
und überwiegend bebauten Bereich kommt die Gemeinde nach entsprechender Prüfung zum Ergebnis,
dass die potentiellen Eingriffe in die Natur und Landschaft bereits durch die ursprüngliche Planung
vorbereitet bzw. bereits realisiert wurden. Mit der vorliegenden Änderung werden keine zusätzlichen
Eingriffe in die Natur und Landschaft vorbereitet.
Stand: 09.04.2013 - 9 -

3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 „Ostergraben“
7 Hinweise
Bodenfunde
Sollte bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können u.a.
sein: Tongefäßscherben, Holzkohlesammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen und
Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) angeschnitten werden, sind diese gemäß § 14
Abs. 1 Nieders. Denkmalschutzgesetz (NDSchG) meldepflichtig und müssen der Archäologischen Denkmalpflege
des Landkreises Cuxhaven (im Museum Burg Bederkesa, T.: 04745-94390) unverzüglich
angezeigt werden. Meldepflichtig ist der Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde
und Fundstellen sind nach § 14 Abs. 2 NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige
unverändert zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen.
Altlasten
Im Geltungsbereich des Plangebietes befinden sich zum gegenwärtigen Kenntnisstand keine erfassten
Altlasten (Altablagerungen, Altstandorte oder Verdachtsflächen).
Sollten sich bei der weiteren Planung, bei der Erschließung oder bei der Bebauung Hinweise auf schädliche
Bodenveränderungen oder Altlasten ergeben, so ist dieses der Unteren Abfall- und Bodenschutzbehörde
unverzüglich mitzuteilen.
8 Rechtsgrundlagen
Die Aufstellung der Bebauungsplanänderung erfolgt nach folgenden Rechtsgrundlagen des Bundes:
- Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) geändert worden ist
- Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die
durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) geändert worden ist
- Planzeichenverordnung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), die durch Artikel 2 des Gesetzes
vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) geändert worden ist
Verfassererklärung
Die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 der Gemeinde Schiffdorf wurde ausgearbeitet von
Stefan Winkenbach, Raum- und Umweltplaner, Delmenhorst.
Delmenhorst, 09. April 2013
anerkannt:
Schiffdorf, den ……………………..
(Bürgermeister)
Stand: 09.04.2013 - 10 -