Geschäftsbericht 2011 - Wohnungsgenossenschaft "Treptow-Süd" eG

Geschäftsbericht 2011 

Wohnungsgenossenschaft „Treptow-Süd“ eG

Inhaltsverzeichnis 

Die Genossenschaft in Zahlen 4 

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011 5 

Bilanz 6 

Gewinn- und Verlustrechnung 2011 8 

Anhang zum Jahresabschluss 2011 9 

Anlagenspiegel 16 

Verbindlichkeitenspiegel 18 

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2011 19 

A Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 20 

B Analyse des Geschäftsverlaufs 22 

1 Verwaltungstätigkeit/Vermietung 22 

2 Umsatz 23 

3 Investitionen 24 

4 Finanzierung 25 

5 Verwaltungskosten 25 

C Vermögenslage 26 

D Finanzlage 28 

E Ertragslage 30 

F Strategie und geplante Investitionen – Chancen der Entwicklung 32 

G Risiken der künftigen Entwicklung 34 

H Zusätzliche Angaben 36 

I Ausblick 36 

Bildnachweis 38 

Gesetzliche Prüfung 38 

Impressum 38 

Wohnungsgenossenschaft „Treptow-Süd“ eG , Neltestraße 2, 12489 Berlin 

eingetragen im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Charlottenburg unter 444 B, 

gegründet am 12. März 1957 als Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft „TRIBÜNE“ 

Geschäftsbericht 2011 der Wohnungsgenossenschaft „Treptow-Süd“ eG 

Inhaltsverzeichnis 

3

Die Genossenschaft in Zahlen 

Die Genossenschaft in Zahlen 

2011 2010 2009 

Anzahl Anzahl Anzahl 

Mitglieder 1.611 1.617 1.635 

Wohnungen 1.375 1.375 1.375 

Gewerbeobjekte 1 1 1 

Begegnungsstätte 1 1 0 

Garagen und Stellplätze 394 397 396 

Mitarbeiter (ohne Vorstand) 12 12 12 

2011 2010 2009 

TEUR TEUR TEUR 

Anlagevermögen 48.975,9 48.645,5 48.886,0 

Bilanzielles Eigenkapital 27.048,0 26.495,1 26.200,0 

Langfristiges Fremdkapital 22.628,8 23.186,7 23.848,7 

Bilanzssumme 51.508,0 51.550,9 51.900,6 

Umsatzerlöse 5.980,6 5.947,8 5.806,0 

Jahresergebnis 584,5 309,8 -840,5 

2011 2010 2009 

Nettokaltmiete /qm Wohnfläche 4,79 EUR 4,74 EUR 4,65 EUR 

Zinsaufwand/Mieteinnahmen 23,2 % 24,2 % 24,4 % 

Kapitaldienst/Mieteinnahmen 39,3 % 39,6 % 36,2 % 

Fluktuationsquote 3,6 % 5,2 % 4,7 % 

Leerstandsquote 0,5 % 0,5 % 0,7 % 

Eigenkapitalquote 54,0 % 52,7 % 51,8 % 

4 Geschäftsbericht 2011 der Wohnungsgenossenschaft „Treptow-Süd“ eG


Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011 

Jahresabschluss 

zum 31. Dezember 2011 

5

Aktiva 

Bilanz zum 31. Dezember 2011 

Aktiva 

A Anlagevermögen 

31. Dezember 2011 31. Dezember 2010 

EUR EUR 

I Immaterielle Vermögensgegenstände 5.201,16 11.940,79 

II Sachanlagen 

1. Grundstücke mit Wohnbauten 47.490.353,15 47.144.429,12 

2. Grundstücke mit Geschäftsbauten 1.367.672,09 1.413.338,64 

3. Betriebs- und Geschäftsausstattung 40.719,56 37.691,48 

4. Bauvorbereitungskosten 0,00 12.518,81 

5. Geleistete Anzahlungen 

III Finanzanlagen 

46.391,34 

48.945.136,14 

0,00 

Andere Finanzanlagen 25.564,59 25.564,59 

Anlagevermögen insgesamt 48.975.901,89 48.645.483,43 

B Umlaufvermögen 

I Vorräte 

1. Unfertige Leistungen 1.526.539,93 1.450.949,77 

2. Andere Vorräte 7.029,21 

1.533.569,14 

7.696,84 

II Forderungen und sonstige 

Vermögensgegenstände 

1. Forderungen aus Vermietung 4.222,37 5.354,83 

2. Sonstige Vermögensgegenstände 

davon mit einer Restlaufzeit 

20.295,00 15.529,58 

von mehr als einem Jahr: 0,00 EUR 

(Vorjahr: 0,00 EUR) 

24.517,37 

III Flüssige Mittel 

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 974.008,57 1.425.856,68 

davon Treuhandguthaben: 2.091,23 EUR 

(Vorjahr: 1.777,25 EUR) 

Bilanzsumme 51.507.996,97 51.550.871,13 


Bilanz zum 31. Dezember 2011 

Passiva 

A Eigenkapital 


Passiva 

31. Dezember 2011 31. Dezember 2010 

EUR EUR 

I Geschäftsguthaben 

1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres 

ausgeschiedenen Mitglieder 66.400,00 104.640,00 

2. der verbleibenden Mitglieder 2.340.960,00 2.331.200,00 

3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 0,00 5.120,00 

rückständig fällige Einzahlungen 

) 2.407.360,00 

auf Geschäftsanteile 16.960,00 EUR 


II Kapitalrücklage 56.999,60 54.899,60 

III Ergebnisrücklagen 

1. Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG 21.927.551,90 21.927.551,90 

2. Gesetzliche Rücklage 276.558,38 218.058,38 

3. Andere Ergebnisrücklagen 

IV Bilanzgewinn 

1.853.613,43 

24.057.723,71 

1.574.848,13 

1. Jahresüberschuss 584.449,66 309.765,30 

2. Einstellungen in Ergebnisrücklagen -58.500,00 

525.949,66 

-31.000,00 

Eigenkapital insgesamt 27.048.032,97 26.495.083,31 

B Rückstellungen 

Sonstige Rückstellungen 90.300,00 116.300,00 

C Verbindlichkeiten 

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 21.203.811,66 21.728.863,07 

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 1.424.997,67 1.457.840,13 

3. Erhaltene Anzahlungen 1.609.164,81 1.587.380,02 

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 664,98 105,81 

5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 2.091,23 1.777,25 

6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 112.313,96 138.842,63 

7. Sonstige Verbindlichkeiten 10.364,65 15.737,12 

davon aus Steuern 2,30 EUR 


24.363.408,96 

D Rechnungsabgrenzungsposten 6.255,04 8.941,79 

Bilanzsumme 51.507.996,97 51.550.871,13 

7

Gewinn- und Verlustrechnung 

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 

1. Januar bis zum 31. Dezember 2011 

2011 2010 

EUR EUR 

1. Umsatzerlöse 

a) Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 5.980.487,74 5.947.698,19 

b) Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 135,00 

5.980.622,74 

135,00 

2. Erhöhung oder Verminderung des 

Bestandes an unfertigen Leistungen 75.590,16 -53.831,43 

3. Sonstige betriebliche Erträge 253.153,43 151.792,43 

4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen / Leistungen 

Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 2.689.734,63 2.650.895,78 

5. Rohergebnis 3.619.631,70 3.394.898,41 

6. Personalaufwand 

a) Löhne und Gehälter 536.973,44 543.869,75 

b) Soziale Abgaben 109.503,25 111.229,58 

davon für Altersversorgung 1.437,86 EUR (Vorjahr: 1.606,20 EUR) 

7. Abschreibungen auf immaterielle 

Vermögensgegenstände des 

646.476,69 

Anlagevermögens und Sachanlagen 853.758,04 846.788,59 

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 256.267,75 275.619,87 

9. Erträge aus anderen Finanzanlagen 1.040,00 1.040,00 

10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 17.740,98 18.998,12 

11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.045.548,66 1.075.745,52 

12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 836.361,54 561.683,22 

13. Sonstige Steuern 251.911,88 251.917,92 

14. Jahresüberschuss 584.449,66 309.765,30 

15. Einstellungen in Ergebnisrücklagen -58.500,00 -31.000,00 

16. Bilanzgewinn 525.949,66 278.765,30 



Anhang zum Jahresabschluss 2011 

Anhang zum Jahresabschluss 

für das Geschäftsjahr 2011 

9

Allgemeine Angaben 

Der Jahresabschluss ist auf der Grundlage der 

Vorschriften des Handelsgesetzbuches und des 

Genossenschaftsgesetzes aufgestellt. 

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 

Immaterielle Vermögensgegenstände und 

Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. 

Herstellungskosten bewertet, vermindert um 

planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend 

der voraussichtlichen Nutzungsdauer. 

Die Abschreibungen für die immateriellen Ver- 

mögensgegenstände werden auf eine Nutzungsdauer 

von drei Jahren verteilt. Die Wohngebäude 

werden über einen Zeitraum von 

50 Jahren abgeschrieben. Die Nutzungsdauer 

des zum 31. Dezember 2004 erworbenen Gewerbegebäudes 

wurde bis zum Ende des übernommenen 

Mietvertrages angenommen. 

Die Nutzungsdauer des Geschäftsgebäudes 

(Neltestr. 2) wird auf 25 Jahre, der Begegnungs- 

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinnund 

Verlustrechnung erfolgt entsprechend der 

Verordnung über Formblätter für die Gliederung 

des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen 

in der Fassung vom 25. Mai 2009. 

stätte Neltestr. 26 auf 33 Jahre, der Garagen 

auf 15 Jahre und der befestigten Stellplätze und 

sonstigen Außenanlagen auf 10 Jahre geschätzt. 

Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung 

werden über Zeiträume von 3 – 20 

Jahren abgeschrieben. 

Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr 

der Anschaffung ab einem Wert von 150,01 EUR 

bis 410,00 EUR zzgl. USt. zu 100 % abgeschrieben. 

Die GWG-Jahressammelposten aus den 

Jahren 2008 und 2009 werden über einen Zeitraum 

von 5 Jahren abgeschrieben. 

Finanzanlagen wurden mit Anschaffungskosten 

bewertet. 


Unfertige Leistungen und Vorräte sind mit 

ihren Anschaffungskosten angesetzt. 

Forderungen und sonstige Vermögens- 

gegenstände wurden zum Nennwert ausge- 

wiesen. 

Rückstellungen sind nach vernünftiger kauf- 

Erläuterungen zur Bilanz 

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist in 

Anlage I dargestellt. 

Die Finanzanlagen beinhalten Geschäftsgutha- 

ben aus der Mitgliedschaft bei der Berliner Volks- 

bank eG in Höhe von 25,6 TEUR. 

Als unfertige Leistungen werden die noch 

nicht abgerechneten Betriebskosten für den Zeitraum 

vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2011 

in Höhe von 1.526,5 TEUR ausgewiesen. 

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

mit einer Restlaufzeit von mehr als 

einem Jahr bestehen nicht. 

In dem Posten sonstige Vermögensgegen- 

stände sind keine Beträge größeren Umfangs 

enthalten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag 

entstehen. 


männischer Beurteilung bemessen und erfassen 

alle erkennbaren Risiken. 

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungs- 

betrag angesetzt. 


Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde 

nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. 

In den flüssigen Mitteln sind Treuhandguthaben 

in Höhe von 2.091,23 EUR enthalten. Sie 

betreffen auf einem Treuhandkonto gehaltene 

Pachtzahlungen für Garagenstellplätze des in 

gemeinschaftlichem Eigentum mit einem Dritten 

stehenden und von der Genossenschaft verwalteten 

Grundstücks Hackenbergstraße 13. 

Die nach § 5 der Satzung von im Geschäftsjahr 

neu eingetretenen Mitgliedern gezahlten Eintrittsgelder 

in Höhe von 2,1 TEUR wurden gemäß 

§ 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB in die Kapitalrücklage 

eingestellt. 

Der Bilanzgewinn des Jahres 2010 in Höhe von 

278.765,30 EUR wurde gemäß Beschluss der 

Vertreterversammlung vom 5. Mai 2011 den anderen 

Ergebnisrücklagen zugeführt. 

11


Rückstellungen wurden gebildet für 

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung 

TEUR 

Betriebskosten 58,0 

Prüfungs- und Steuerberatungskosten 26,0 

nicht abgerechnete Bauleistungen 2,0 

Berufsgenossenschaftsbeiträge 4,3 

Die Verbindlichkeiten enthalten keine größe- 

ren Beträge, die erst nach dem Abschlussstichtag 

rechtlich entstehen. Die Fristigkeiten der 

Verbindlichkeiten einschließlich deren Sicherheiten 

sind im Verbindlichkeitenspiegel, Anlage II, 

dargestellt. 

Die erhaltenen Anzahlungen (1.609,2 TEUR) 

Die Umsatzerlöse enthalten neben Wohnungssollmieten 

in Höhe von 4.375,2 TEUR 

abzüglich Erlösschmälerungen für Leerstände 

von 19,0 TEUR und für Mietminderungen von 

0,5 TEUR noch Gewerbemieteinnahmen von 

34,9 TEUR, Mieteinnahmen für die Vermietung 

von Räumlichkeiten im Mietertreff von 

3,1 TEUR, Sollmieten und -pachten für Garagen 

und Stellplätze in Höhe von 121,7 TEUR abzüglich 

Erlösschmälerungen von 2,1 TEUR sowie Erlöse 

aus der Umlagenabrechnung in Höhe von 

1.467,2 TEUR. 

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind 

unter anderem Erträge aus Entschädigungs zah- 

lungen für die Eintragung beschränkter per- 

sönlicher Dienstbarkeiten gemäß § 9 GBBerG 

(177,1 TEUR), Skontoerträge (25,3 TEUR) und 

Versicherungsentschädigungen (22,9 TEUR) enthalten. 

12 Geschäftsbericht 2011 der Wohnungsgenossenschaft „Treptow-Süd“ eG 

90,3 

betreffen Vorauszahlungen der Mieter für 

noch nicht abgerechnete Betriebskosten des 

Jahres 2011. 

In der Bilanz nicht erfasste finanzielle Verpflichtungen, 

die für die Beurteilung der Vermögensund 

Finanzlage von Bedeutung sind, bestanden 

zum Bilanzstichtag nicht. 

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 

unterteilen sich in Betriebskosten 

(1.308,0 TEUR), Instandhaltungskosten 

(1.373,3 TEUR) und andere Aufwendungen 

(8,4 TEUR). 

In den sonstigen betrieblichen Aufwen- 

dungen werden unter anderem Kosten für 

Beratungs- und Unterstützungsleistungen in 

Höhe von 58,1 TEUR, für Werbung und Veröffentlichungen 

in Höhe von 30,6 TEUR sowie 

für Prüfung und Steuerberatung in Höhe von 

27,2 TEUR ausgewiesen. 

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung 

sind im Übrigen keine wesentlichen periodenfremden 

oder außerordentlichen Erträge und 

Aufwendungen enthalten.

Sonstige Angaben 

Unternehmensbeteiligung 

Zum 31. Dezember 2011 war die Genossenschaft mit 500 Anteilen an der Berliner Volksbank eG 

beteiligt. Die Haftsumme beträgt 52,00 EUR je Geschäftsanteil. 

Mitglieder und Geschäftsguthaben 

Der Mitgliederbestand und die Geschäftsguthaben entwickelten sich im Geschäftsjahr 2011 

wie folgt: 


verbleibende Mitglieder Geschäftsguthaben 

Anzahl TEUR 

Stand am 31. Dezember 2010 1.617 2.331,2 

Zugänge 49 82,9 

Abgänge -55 -73,1 

Stand am 31. Dezember 2011 1.611 2.341,0 

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder 

haben sich gegenüber dem Vorjahr um 

9,8 TEUR erhöht. Zum 31. Dezember 2011 hatten 

die verbleibenden Mitglieder 14.727 Anteile 

zu je 160,00 EUR übernommen, insgesamt 

2.356,3 TEUR, die in Höhe von 2.341,0 TEUR 

Arbeitnehmer 


eingezahlt waren. Es bestehen rückständig fällige 

Geschäftsguthaben in Höhe von 16,9 TEUR. 

Satzungsgemäß haften die Mitglieder mit den 

übernommenen Geschäftsanteilen. Eine Nachschusspflicht 

besteht nicht. 

Neben zwei Vorstandsmitgliedern waren durchschnittlich beschäftigt: 


Mitarbeiter Mitarbeiter 

Sekretariat 1 1 

Finanzen (davon 1 Teilzeit) 2 2 

Wohnungsbewirtschaftung (davon 1 Teilzeit) 3 4 

Mietertreff (Teilzeit) 1 1 

Technik 2 1 

Handwerker 2 2 

Auszubildende 1 1 

Aushilfen (geringfügig beschäftigt) 1 0 

13 12 

13


Organe 

1. Vorstand 

Name Funktion 

Ekkehard Curette kfm. Vorstand 

Jörg Rose techn. Vorstand 

2. Aufsichtsrat 

Name Funktion Beruf 

Manfred Böhm Vorsitzender Dipl.-Ing. i. R. 

Horst Gundlach stellv. Vorsitzender Maschinenbau-Ingenieur i. R. 

Georg Mrositzki Schriftführer Journalist i. R. 

Werner Koch Stellv. Schriftführer Dipl.-Ing.-Ökonom Maschinenbau i. R. 

Christa Wiener Ing.-Ökonom i. R. 

Uwe Neumann Vertriebsmitarbeiter 

Zuständiger Prüfungsverband 

Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V., 

Lentzeallee 107, 14195 Berlin 

Ergebnisverwendung 

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Vertreterversammlung vor, den Bilanzgewinn des Geschäfts- 

jahres 2011 in Höhe von 525.949,66 EUR den anderen Ergebnisrücklagen zuzuführen. 

Anlagen 

I Anlagenspiegel 

II Verbindlichkeitenspiegel 

Berlin, 3. Februar 2012 

Wohnungsgenossenschaft „Treptow-Süd“ eG 

Ekkehard Curette Jörg Rose 

Vorstand Vorstand 



15

Anlage I 

Anlagenspiegel 

I. Immaterielle 

Vermögens- 

gegenstände 

II. Sachanlagen 

1. Grundstücke 

mit Wohnbauten 

2. Grundstücke 

mit Geschäftsbauten 

3. Betriebs- und 

Geschäftsausstattung 

Anschaffungs- 

bzw. Herstellungs- 

kosten 

1.1.2011 

Zugänge Abgänge Umbuchungen Anschaffungs 


bzw. Herstellungs- 

kosten 


EUR EUR EUR EUR EUR 

74.967,35 0,00 0,00 0,00 74.967,35 

60.517.586,97 1.078.880,47 0,00 52.612,80 61.649.080,24 

1.873.320,84 0,00 0,00 0,00 1.873.320,84 

215.125,02 18.810,70 32.988,00 0,00 200.947,72 

4. Anlagen im Bau 12.518,81 40.093,99 0,00 -52.612,80 0,00 

5. Bauvorbereitungskosten 

Summe 

Sachanlagen 

III. Finanzanlagen 

0,00 46.391,34 0,00 0,00 46.391,34 

62.618.551,64 1.184.176,50 32.988,00 0,00 63.769.740,14 

Andere Finanzanlagen 25.564,59 0,00 0,00 0,00 25.564,59 

Anlagevermögen 

insgesamt 

62.719.083,58 1.184.176,50 32.988,00 0,00 63.870.272,08

Kumulierte 

Abschreibungen 



des 

Geschäftsjahres 


auf Abgänge 

Kumulierte 




Buchwert am 


Anlage I 

Buchwert am 

31.12.2010 

EUR EUR EUR EUR EUR EUR 

63.026,56 6.739,63 0,00 69.766,19 5.201,16 11.940,79 

13.373.157,85 785.569,24 0,00 14.158.727,09 47.490.353,15 47.144.429,12 

459.982,20 45.666,55 0,00 505.648,75 1.367.672,09 1.413.338,64 

177.433,54 15.782,62 32.988,00 160.228,16 40.719,56 37.691,48 

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.518,81 

0,00 0,00 0,00 0,00 46.391,34 0,00 

14.010.573,59 847.018,41 32.988,00 14.824.604,00 48.945.136,14 48.607.978,05 

0,00 0,00 0,00 0,00 25.564,59 25.564,59 

14.073.600,15 853.758,04 32.988,00 14.894.370,19 48.975.901,89 48.645.483,43 

17

Anlage II 

Verbindlichkeiten am 31. Dezember 2011 

(Vorjahreszahlen zum Vergleich in Klammern) 

Verbindlichkeiten 

gegenüber Kreditinstituten 21.203.811,66 

(21.728.863,07) 

Verbindlichkeiten gegenüber 

anderen Kreditgebern 1.424.997,67 

(1.457.840,13) 

Erhaltene Anzahlungen 1.609.164,81 

(1.587.380,02) 

Verbindlichkeiten aus 

Vermietung 664,98 

(105,81) 


Betreuungstätigkeit 2.091,23 

(1.777,25) 


Lieferungen und Leistungen 112.313,96 

(138.842,63) 

Sonstige Verbindlichkeiten 10.364,65 

(15.737,12) 

Verbindlichkeiten 

insgesamt 24.363.408,96 

(24.930.546,03) 

Insgesamt davon mit einer Restlaufzeit davon 


gesichert 

bis 1 Jahr 1–5 Jahre über 5 Jahre durch Grundschulden 

EUR EUR EUR EUR EUR 

859.787,57 

(827.313,99) 

34.515,88 

(32.842,46) 

1.609.164,81 

(1.587.380,02) 

664,98 

(105,81) 

2.091,23 

(1.777,25) 

94.693,84 

(89.515,95) 

3.644,65 

(3.656,43) 

2.604.562,96 

(2.542.591,91) 

2.731.252,05 

(2.810.916,29) 

156.569,41 

(148.978,57) 

0,00 

(0,00) 

0,00 

(0,00) 

0,00 

(0,00) 

17.620,12 

(49.326,68) 

6.720,00 

(12.080,69) 

2.912.161,58 

(3.021.302,23) 

17.612.772,04 

(18.090.632,79) 

1.233.912,38 

(1.276.019,10) 

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18.846.684,42 

(19.366.651,89) 

21.203.811,66 

(21.728.863,07) 

1.424.997,67 

(1.457.840,13) 

0,00 

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0,00 

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0,00 

(0,00) 

0,00 

(0,00) 

0,00 

(0,00) 

22.628.809,33 

(23.186.703,20)


Lagebericht für das Geschäftsjahr 2011 

Lagebericht 

für das Geschäftsjahr 2011 

19

Am 31. Dezember 2011 waren 1.611 Mitglieder an 

der Wohnungsgenossenschaft „Treptow-Süd“ eG 

beteiligt. In 39 Wohngebäuden in Adlershof und 

Niederschöneweide wurden 1.375 Wohnungen 

mit 394 Garagen und Stellplätzen verwaltet. 

Die eigenen Bestände umfassen darüber hinaus 

A Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 

Weltpolitisch bemerkenswert waren im Jahr 

2011 vor allem die Volksaufstände und Revolutionen 

in den Staaten des Mittleren Ostens und 

Nordafrika. Da die großen Erdölvorkommen in 

den betroffenen und Nachbarländern bedeutend 

sind für den Weltmarkt ist zu befürchten, 

dass die Unsicherheit über die weitere Entwicklung 

den Ölpreis deutlich ansteigen lässt und damit 

die Wirtschafts- und Preisentwicklung weltweit 

negativ beeinflussen kann. 

Die weltweite Wirtschafts- und Finanzkrise der 

vergangenen Jahre hat sich im Jahr 2011 zwar 

abgeschwächt, sie wurde aber nahtlos von einer 

Schuldenkrise vieler Staaten abgelöst. Dadurch 

sind die Perspektiven für die Erholung der weltweiten 

Wirtschaft, aber insbesondere auch für 

die Zukunft des Euro stark belastet. Derzeit ist 

neben dem Verwaltungsgebäude ein als Lebensmitteleinzelhandel 

vermietetes Gewerbeobjekt 

und eine Begegnungsstätte. Die Wohnungsbestände 

waren bei einer Fluktuationsrate von 

3,56 % im Geschäftsjahr 2011 weiterhin vollständig 

vermietet. 

nicht einschätzbar, ob die drohende Insolvenz 

mehrerer europäischer Staaten abgewendet 

werden kann und wie und in welchem Umfang 

sich ein Scheitern in der Eurozone auswirken 

würde. 

Noch immer gibt es keine schlüssigen Konzepte 

zur Reduzierung der sehr hohen Staatsverschuldung 

in den meisten europäischen Ländern. So 

sind die Befürchtungen über einen starken Anstieg 

der weltweiten Inflationsraten und in der 

Folge auch der Zinssätze an den Kapitalmärkten 

weiter gewachsen. 

Diese gleichen Prognosen aus den vergangenen 

beiden Jahren haben sich allerdings bisher nicht 

bestätigt. Die Inflation im Euroraum ist zwar 

leicht angestiegen, bewegte sich im Jahresmittel 


mit 2,3 % aber nur wenig über der von der EZB 

langfristig angestrebten Rate von 2 %. Die Kre- 

ditzinsen sind immer noch historisch niedrig. 

Das Wirtschaftswachstum in Deutschland hat 

sich im Jahr 2011 auf hohem Niveau etwas abgeschwächt, 

betrug aber immer noch 3,0 %. Die 

Ökonomen erwarten für das Jahr 2012 einen 

deutlich geringeren Anstieg des Bruttoinlandsprodukts 

(BIP) von 0,8 %. 

Dies soll aber den Aufschwung am Arbeitsmarkt 

nicht bremsen. Die Arbeitslosenquote sank im 

Jahr 2011 auf 7,1 % nach 7,7 % im Vorjahr. 

Nach den Prognosen soll die Arbeitslosenquote 

im Jahresschnitt 2012 auf 6,7 % sinken. Die Löhne 

sollen gleichzeitig kräftiger steigen und die 

Beschäftigung einen Rekordwert erreichen. 

In Berlin lag die Arbeitslosenquote im Geschäftsjahr 

2011 durchschnittlich bei 13,3 %. Dies 

bedeutet zwar den niedrigsten Stand seit etwa 

20 Jahren aber gleichzeitig auch den höchsten 

Stand unter allen Bundesländern. Eine weitere 

positive Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in 

Berlin ist zu erwarten. 

Für den Bezirk Treptow-Köpenick sind die Prognosen 

weiterhin wesentlich positiver als im 


gesamten Land Berlin. Der Wirtschafts- und 

Wissenschaftsstandort Adlershof erweitert weiter 

seine Kapazitäten an Arbeitsplätzen in den 

Bereichen Forschung, Entwicklung und Ausbildung. 

Die Ansiedlung vieler Produktions- und 

Dienstleistungsunternehmen förderte auch den 

Ausbau der Infrastruktur durch z. B. Hotels, Einkaufsmöglichkeiten 

und Ärztehäuser. Die Eröffnung 

des Internationalen Airport BER im Jahr 

2012 wird die positive Entwicklung zusätzlich 

unterstützen und sicher auch den Bedarf an 

Wohnungen erhöhen. 

Die Immobilienbranche in Deutschland ist nicht 

nur weitgehend unbeeindruckt von allen Wirtschafts- 

und Finanzkrisen geblieben sondern 

wurde sogar durch die langfristige Ausrichtung 

und den guten Wohnungsstandard als eine der 

sichersten Sparten für Investoren erkannt. 

Durch den prognostizierten weiteren Bevölkerungszuwachs 

in Berlin wird die Wohnungsnachfrage 

weiter steigen. So hat jetzt auch die 

neue Berliner Regierung erkannt, dass nur eine 

deutliche Steigerung der Neubautätigkeit in Berlin 

kurzfristig entstehende Engpässe in der Wohnungsversorgung 

vermeiden kann. 

21


B Analyse des Geschäftsverlaufs 

1. Verwaltungstätigkeit /Vermietung 

Am 31. Dezember 2011 vermietete die Wohnungsgenossenschaft 

„Treptow-Süd“ eG unverändert 

1.375 Wohnungseinheiten in 39 eigenen 

Wohnobjekten an ihre Mitglieder. Ein Gewerbeobjekt 

ist als Lebensmitteleinzelhandel vermietet. 

Darüber hinaus wurden 128 Garagen, 61 

Stell plätze für nutzereigene Garagen und 205 

PKW-Stellplätze einschließlich der zugehörigen 

Außenanlagen verwaltet. Gegenüber dem Vorjahr 

wurden sieben neue Garagen auf acht bisherigen 

Stellplätzen errichtet sowie 28 nutzereigene 

Garagen auf dem Grund und Boden der 

Genossenschaft erworben. Die Begegnungsstätte 

„Nelte 26“ – Freizeit und Kultur an der Köllnischen 

Heide wird für kommunikative, kulturelle 

und informative Veranstaltungen betrieben und 

für Familienfeiern, Tagungen oder Versammlungen 

vermietet. 

In große Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen 

an Gebäuden, Versorgungsmedien, 

Wohngebietsstraßen und Wegen wurden 

Fremdkosten von insgesamt rund 1,5 Mio. EUR 

investiert. Wohnungsmodernisierungen erforderten 

weitere Ausgaben von ca. 620 TEUR, laufende 

Instandhaltungen wurden im Umfang von 

rund 330 TEUR beauftragt. 

Die Mitarbeiter der Genossenschaft erbrachten 

darüber hinaus Eigenleistungen für Instandhaltungs- 

und Modernisierungsmaßnahmen im Gesamtwert 

von rund 248 TEUR. Diese umfassten 

im Wesentlichen ingenieurtechnische Planungsund 

Baubetreuungsleistungen sowie Handwerkerleistungen. 

Im Geschäftsjahr 2011 wurden bei 49 Wohnungskündigungen 

– das entspricht einer Quote 

von 3,56 % des Wohnungsbestandes (Vorjahr 

5,16 %) – 53 Wohnungen neu vermietet. 

Die 73 Leerstandsmonate (Vorjahr 86) entstanden 

bei 44 Wohnungen ausschließlich durch 

Baumaßnahmen bei Mieterwechseln. Davon 

stand lediglich eine als Baubüro genutzte Wohnung 

länger als drei Monate leer. 

Die Anzahl der verbleibenden Mitglieder unserer 

Genossenschaft hat sich im Geschäftsjahr 

2011 um 6 vermindert. Bei 49 Neuzugängen 

und 55 Abgängen – darunter zwei 

Ausschlüsse – verblieben 1.611 Mitglieder zum 

31. Dezember 2011. Für diese sind 14.727 Anteile 

im Wert von insgesamt 2.356.320,00 EUR 

gezeichnet. Diese waren am Bilanzstichtag in 

Höhe von 2.340.960,00 EUR eingezahlt. 

Zwei Mitglieder wurden wegen Zahlungsrückständen 

aus Geschäftsguthaben, Mieten und 

Räumungskosten aus der Genossenschaft ausgeschlossen. 

Nicht durch Geschäftsguthaben gedeckte Forderungen 

mussten in Höhe von 2,3 TEUR wegen 

Uneinbringlichkeit abgeschrieben werden. 

Zum 31. Dezember 2011 bestanden Forderungen 

aus Vermietung in Höhe von 4,2 TEUR, das 

sind nur 0,07 % der Bruttomieteinnahmen. 


2. Umsatz 

Die Sollmieten für Wohnungen erhöhten sich 

gegenüber dem Vorjahr um 52,9 TEUR auf 

4.375,2 TEUR, das entspricht einem Anstieg 

um 1,2 %. Die Veränderungen resultieren aus 

Neuvermietungen und aus Mietanhebungen 

nach dem Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen. 

Die Erlösschmälerungen aus leer stehenden 

Wohnungen wurden gegenüber dem Vorjahr 

weiter vermindert von 22,0 TEUR auf 19,0 TEUR. 

Sie entsprechen damit 0,43 % der Wohnungssollmieten 

und resultieren ausschließlich aus 

Modernisierungsarbeiten bei Mieterwechseln. 

Mietminderungen wegen Beeinträchtigungen 

von Wohnungen entstanden in Höhe von 

0,5 TEUR (Vorjahr: 0,9 TEUR). 

Die Sollmieten für Garagen und Stellplätze stiegen 

um 1,8 TEUR auf 121,7 TEUR. Die Erlösschmälerungen 

verringerten sich um 0,9 TEUR 

auf 2,1 TEUR. 

Die umsatzabhängigen Mieteinnahmen für das 

Gewerbeobjekt in der Rudower Straße erhöhten 

sich im Jahr 2011 gegenüber dem Vorjahr 

um 6,0 TEUR auf 34,9 TEUR. 


Aus der Vermietung der Begegnungsstätte wurden 

Erträge in Höhe von 3,1 TEUR erzielt. 

Die gesamten Netto-Mieteinnahmen (nach 

Abzug der Erlösschmälerungen) stiegen damit 

gegenüber dem Vorjahr um 66,6 TEUR auf 

4.513,3 TEUR. 

Die Erlöse aus der Abrechnung der Betriebskosten 

für das Jahr 2010 mit den Mietern haben 

sich gegenüber dem Vorjahr um 33,8 TEUR auf 

1.467,2 TEUR verringert. Der Rückgang der Betriebskosten 

war im Vorjahr auf geringere Verbräuche, 

Reduzierung von Leistungen und Erstattungen 

von Überzahlungen zurück zu führen. 

23

3. Investitionen 

Im Geschäftsjahr 2011 wurden Instand hal- 

tungs, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen 

am Bestand der Genossenschaft im 

Umfang von 2.685,6 TEUR durchgeführt. Darin 

sind Eigenleistungen der Mitarbeiter der Genossenschaft 

einschließlich Sachkosten in Höhe von 

248,4 TEUR enthalten. 

Das Objekt Grimaustraße 76 – 82 wurde für 

rund 1.045 TEUR modernisiert. Bei bereits vorhandener 

Fassadendämmung wurden im Wesentlichen 

neue Balkone angebaut, die Ver- und 

Entsorgungsleitungen auf dem Grundstück 

instand gesetzt, Dach, Fassaden und Sockel 

überarbeitet, eine neue Zentralheizungsanlage 

(Fernwärme) und eine elektromechanische Entlüftungsanlage 

eingebaut, die Hauselektrik bis 

zum Unterverteiler in den Wohnungen vollständig 

nach dem heute gültigen Stand der Technik 

erneuert, die Wohnungselektroanlagen überprüft 

und alle Wohnungseingangstüren modernisiert. 

Zum Abschluss wurden die Außenanlagen 

in neuer Gestaltung wieder hergestellt. 

Die Planung der Komplexmodernisierung des 

Objektes Grimaustraße 66 – 72 im Jahr 2012 verursachte 

bereits Ingenieurkosten von 20,2 TEUR. 

Für die Herrichtung der gekündigten Wohnungen 

und für Modernisierungsarbeiten auf Mieterwunsch 

einschließlich Heizungen und der 

Nachrüstung von Wärmemengenzählern wurden 

628 TEUR aufgewendet. 

Die Umgestaltung des Wohnumfeldes einschließlich 

Wohngebietsstraßen in der Grimaustraße 

10 – 40 erforderte Ausgaben von 

127 TEUR, neue Wohnungseingangstüren in der 

Nelte-, Vimystraße und am Adlergestell verursachten 

Kosten von 43 TEUR. 

Im Objekt Selchowstraße 9 – 12 wurden die 

Treppenhäuser für 42 TEUR modernisiert. 

Nachträgliche Balkonverglasungen an den 

bereits modernisierten Balkonen wurden für 

7 TEUR eingebaut. 

Vor dem Aufgang Neltestraße 14 wurde eine 

Box zum Abstellen eines Rollstuhls aufgestellt 

(1,7 TEUR). 

Trink- und Schmutzwasseranlagen wurden an 

vier weiteren Objekten für 108 TEUR instand 

gesetzt. Die Sockelabdichtung und die Veränderung 

der Dachentwässerungsabführung zur freien 

Versickerung am Objekt Grimaustraße 26 – 32 

erforderte 27 TEUR, Arbeiten an den Balkonen 

in der Neltestraße 12 – 20 weitere 12 TEUR. 

Die Kosten für umfassende Instandsetzungen 

an den Gehwegen, Straßen und Außenanlagen 

in den Wohngebieten summierten sich auf 

32 TEUR. 

Für laufende Instandhaltungen sind Fremdkosten 

von 330 TEUR angefallen. 

Zu dem bereits im Vorjahr fertig gestellten Neubau 

von Balkonen in der Grimaustraße 10 – 16 

wurden im Jahr 2011 Kosten von 14 TEUR für 

nachträglich ausgeführte Baumaßnahmen abgerechnet. 

Die Kosten für die Komplexmodernisierung 

des Objektes Grimaustraße 76 – 82 (insgesamt 

1.045,1 TEUR), 75 % der nachträglichen Kosten 

für die Grimaustraße 10 – 16 (10,8 TEUR), die 

nachträglichen Verglasungen sowie die Ausgaben 

für die Rollstuhlbox erhöhten die Buchwerte 

der Gebäude und waren somit nicht aufwandswirksam. 

Aus den in der Gewinn- und Verlustrechnung 

ausgewiesenen Instandhaltungskosten für die 

Wohngebäude einschließlich verrechneter Eigen- 


leistungen in Höhe von 1.621,1 TEUR errechnet 

sich für das Geschäftsjahr 2011 ein Instandhaltungskostensatz 

von 21,31 EUR je m² Wohnfläche 

(Vorjahr: 21,93 EUR) bzw. von 1.137,59 EUR 

je Mieteinheit (Vorjahr: 1.168,78 EUR). 

Für den Neubau von sieben Garagen in der Zinsgutstraße 

fielen im Geschäftsjahr 2011 Herstellungskosten 

von 40 TEUR an. 

Anschaffungskosten in Höhe von 14 TEUR entstanden 

durch den Erwerb von 28 Privatgaragen 

auf dem Grund und Boden der Genossenschaft 

aus der ehemaligen Garagengemeinschaft 

Vogelbeerstraße e. V. 

Für den Erwerb des Grundstückes Dörpfeldstra- 

ße 75 in Adlershof als zukünftiges Baugrundstück 

wurden Anzahlungen für Notar- und 

Maklerkosten in Höhe von 46,4 TEUR geleistet. 

Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte 

im Januar 2012 nach Vorliegen der behördlichen 

Genehmigungen und der Zahlung des 

Kaufpreises. 

4. Finanzierung 

Für die Finanzierung der energetischen Maßnahmen 

bei der Komplexmodernisierung des 

Objektes Grimaustraße 76 – 82 wurde ein zinsgünstiges 

KfW-Darlehen aus dem Programm 

Energieeffizient Sanieren über 168 TEUR aufgenommen. 

Der Zinssatz ist für zehn Jahre auf 

2,6 % p. a. festgeschrieben. 

Alle übrigen Ausgaben wurden aus Eigenmitteln 

geleistet. 

5. Verwaltungskosten 

Im Geschäftsjahr 2011 waren durchschnittlich 

13 Mitarbeiter beschäftigt, davon drei in Teil- 



zeit, eine geringfügig beschäftigte Aushilfe und 

eine Auszubildende. 

Die Personalkosten verringerten sich durch Per- 

sonalveränderungen insgesamt um 8,6 TEUR auf 

646,5 TEUR. 

Die Sachaufwendungen gingen um 19,6 TEUR 

zurück, die Abschreibungen um 22,1 TEUR. Die 

Verminderungen resultieren im Wesentlichen 

aus dem Wegfall der hohen Anlaufkosten für 

die Begegnungsstätte im Vorjahr. 

Die Bruttoverwaltungskosten (vor Verrechnungen) 

von insgesamt 853,9 TEUR (Vorjahr: 

878,9 TEUR) ergeben einen durchschnittlichen 

Verwaltungskostensatz von 599,23 EUR je Mieteinheit 

(Vorjahr: 616,34 EUR). 

Davon entfallen auf den Bereich Wohnungsver- 

waltung Gesamtkosten von 572,6 TEUR (Vorjahr: 

562,0 TEUR). Daraus errechnet sich ein 

durchschnittlicher Verwaltungskostensatz für 

die Hausbewirtschaftung von 401,82 EUR je 

Mieteinheit (Vorjahr: 394,11 EUR). 

Der Anteil der für Instandhaltung und Moder- 

nisierung erbrachten Eigenleistungen überwiegend 

Ingenieur und Bauüberwachungsleistungen 

sowie Handwerkerleistungen hat sich um 

rund 10 TEUR verringert auf 239,3 TEUR. 

Die Kostenverrechnungen für über die reine 

Wohnungsverwaltung hinausgehende Mitgliederbetreuung 

(z. B. Mitgliederinformation, Mit - 

gliederreisen, sonstige Veranstaltungen für Mitglieder 

und Vertreter sowie die Kosten der Begegnungsstätte) 

belaufen sich auf insgesamt 

rund 93 TEUR. Davon entfallen rund 65 TEUR 

auf Personalkosten, Sachkosten und Abschreibungen 

für die Begegnungsstätte „Nelte 26“ 

– Freizeit und Kultur an der Köllnischen Heide. 

25


C Vermögenslage 

Die Vermögenslage stellt sich wie folgt dar: 

31. Dezember 2011 31. Dezember 2010 Veränderungen 

TEUR % TEUR % TEUR 

Aktiva 

langfristig 

Anlagevermögen 48.975,9 97,99 48.645,5 97,10 330,4 

mittel- und kurzfristig 

Umlaufvermögen 31,6 0,07 28,5 0,06 3,1 

Flüssige Mittel 971,9 1,94 1.424,1 2,84 -452,2 

1.003,5 2,01 1.452,6 2,90 -449,1 

Bilanzvolumen 49.979,4 100,00 50.098,1 100,00 -118,7 

Passiva 

langfristig 

Eigenkapital 26.981,6 53,99 26.385,3 52,67 596,3 

Fremdkapital 22.494,5 45,00 23.053,5 46,01 -559,0 

49.476,1 98,99 49.438,8 98,68 37,3 

mittel- und kurzfristig 

Rückstellungen 90,3 0,18 116,3 0,23 -26,0 

Verbindlichkeiten 406,7 0,82 534,1 1,07 -127,4 

Rechnungsabgrenzungsposten 6,3 0,01 8,9 0,02 -2,6 

503,3 1,01 659,3 1,32 -156,0 

Bilanzvolumen 49.979,4 100,00 50.098,1 100,00 -118,7 


Den Zugängen des Anlagevermögens von 

1.184 TEUR (im Wesentlichen Aktivierung der 

Komplexmodernisierung sowie Neubau und 

Erwerb von Garagen und Grundstücken) stehen 

planmäßige Abschreibungen von 854 TEUR 

gegenüber, so dass sich die Buchwerte um insgesamt 

330 TEUR erhöht haben. Da die Investitionen 

überwiegend aus Eigenmitteln finanziert 

wurden, verringerten sich die flüssigen Mittel 

um 452 TEUR, das Umlaufvermögen blieb fast 

unverändert. Per Saldo ergibt sich eine Verminderung 

des Bilanzvolumens um 118,7 TEUR auf 

49.979,4 TEUR. 

Auf der Passivseite erhöhte sich das Eigenkapital 

im Wesentlichen bedingt durch den Jahresüberschuss 

um 596 TEUR. Das langfristige Fremdkapital 

verringerte sich bei geringer Neuaufnahme 

(168 TEUR) durch planmäßige Tilgungen 

(727 TEUR) netto um 559 TEUR. Die kurzfristigen 

Verbindlichkeiten sanken um 127 TEUR, die 

Rückstellungen um 26 TEUR. 

Das langfristig gebundene Vermögen 

(49,0 Mio. EUR) ist vollständig durch langfristig 

zur Verfügung stehendes Eigen- und Fremdkapital 

(49,5 Mio. EUR) gedeckt. 

Durch den Jahresüberschuss und die Verringerung 

der langfristigen Kredite erhöhte sich die 

Eigenkapitalquote gegenüber dem Vorjahr von 

52,67 % auf 53,99 %. 



27


D Finanzlage 

Die Zu- und Abflüsse an flüssigen Mitteln sind in vereinfachter Form in der folgenden Kapitalfluss- 

rechnung dargestellt: 


TEUR TEUR TEUR TEUR 

Laufende Geschäftstätigkeit 

Jahresergebnis 584,4 309,8 

Abschreibungen auf das Anlagevermögen 853,8 846,8 

Tilgungspotenzial 

Veränderungen 

1.438,2 1.438,2 1.156,6 1.156,6 

der Rückstellungen -26,0 27,8 

im Umlaufvermögen -3,0 62,4 

sonstiger kurzfristiger Passiva 

Cash-flow aus 

-130,1 63,6 

laufender Geschäftstätigkeit 1.279,1 1.310,4 

Finanzierungstätigkeit 

Planmäßige Tilgung 

langfristiger Verbindlichkeiten -727,0 -727,0 -686,6 -686,6 

Cash-flow nach planmäßiger Tilgung 711,2 470,0 

Veränderung der Geschäftsguthaben 9,8 -13,4 

Einzahlungen in die Kapitalrücklage 2,1 2,9 

Aufnahme langfristiger Verbindlichkeiten 168,0 0,0 

Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit -547,1 -697,1 

Investitionstätigkeit 

Investitionen in 

Gebäude und Außenanlagen -1.165,4 -553,4 

Betriebs- und Geschäftsausstattung, Software -18,8 -52,9 

Cash-flow aus Investitionstätigkeit -1.184,2 -606,3 

Veränderung des Finanzmittelbestandes -452,2 7,0 


Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit 

(1,3 Mio. EUR) war im Geschäftsjahr 2011 

ausreichend, um neben den planmäßigen Tilgungen 

auch einen Anteil von rund 0,6 Mio. EUR 

der Investitionen in das Anlagevermögen zu 

finanzieren. Der Rest der Investitionen wurde 

durch Kreditaufnahme und Verminderung der 

flüssigen Mittel finanziert. 

Insgesamt reduzierte sich der Bestand an 

flüssigen Mitteln im Geschäftsjahr 2011 um 

452 TEUR und betrug rund 1,0 Mio. EUR am 

31. Dezember 2011. 

Am 31. Dezember 2011 verfügte die Genossenschaft 

über langfristig zur Verfügung stehendes 

Fremdkapital in Höhe von rund 22,5 Mio. EUR, 

das entspricht 45,0 % des Gesamtkapitals. Es 

handelt sich ausschließlich um grundpfandrechtlich 

gesicherte Darlehen von Kreditinstituten 

bzw. von Versicherungsunternehmen. 

Die Zinsaufwendungen im Geschäftsjahr 2011 

verringerten sich gegenüber dem Vorjahr um 

30,2 TEUR auf 1.045,5 TEUR, das sind 23,2 % 

der Mieteinnahmen. Der durchschnittliche Zinssatz 

für das Jahr 2011 beträgt damit 4,59 % p. a. 

Die bestehenden Kredite der Genossenschaft 

wurden im Geschäftsjahr 2011 in Höhe von 

727 TEUR planmäßig getilgt. Der gesamte Kapitaldienst 

für Zins und Tilgung (1.772,5 TEUR) 

entspricht 39,3 % der Mieteinnahmen. 



Das gesamte Fremdkapital ist langfristig vertraglich 

gesichert, die Zinsen für alle Kredite sind 

mindestens bis Dezember 2014 festgeschrieben. 

Zur möglichen Absicherung von weiteren 

Fremdmitteln stehen der Genossenschaft sechs 

von Grundpfandrechten unbelastete Objekte 

zur Verfügung. 

29


E Ertragslage 

Die Ertragslage stellt sich wie folgt dar: 

2011 2010 Veränderungen 

TEUR % TEUR % TEUR 

Umsatzerlöse ohne Umlagen 4.531,9 99,0 4.471,2 99,3 60,7 

Erlösschmälerungen -21,6 0,4 -25,9 0,6 -4,3 

Sonstige Erträge 65,6 1,4 57,6 1,3 8,0 

4.575,9 100,0 4.502,9 100,0 73,0 

Abschreibungen 785,6 17,2 756,5 16,8 29,1 

Zinsaufwendungen 1.045,5 22,8 1.075,7 23,9 -30,2 

Instandhaltungsaufwand 1.621,1 35,4 1.666,7 37,0 -45,6 

Verwaltungsaufwand 572,5 12,5 562,0 12,5 10,5 

Übrige Aufwendungen 35,0 0,8 39,0 0,9 -4,0 

-4.059,7 88,7 -4.099,9 91,1 -40,2 

Ergebnis aus Vermietung 

vor Umlagen 516,2 11,3 403,0 8,9 113,2 

Bestandserhöhung 1.526,5 33,4 1.451,0 32,2 75,5 

Umsatzerlöse aus Umlagen 

Umlagefähige Betriebskosten 

1.467,2 32,1 1.501,0 33,4 -33,8 

(einschließlich auf Leerstand entfallend) -1.532,6 33,5 -1.458,3 32,4 74,3 

Bestandsminderung -1.451,0 31,8 -1.504,8 33,4 -53,8 

Umlagenergebnis 10,1 0,2 -11,1 0,2 21,2 

Vermietungsergebnis gesamt 526,3 11,5 391,9 8,7 134,4 

Zinsergebnis 18,8 20,0 -1,2 

Mitgliederbetreuung -93,2 -155,2 62,0 

Sonstiges Ergebnis 132,5 53,1 79,4 

Jahresergebnis 584,4 309,8 274,6 


Die Umsatzerlöse sind vor allem durch Mietsteigerungen 

nach Modernisierung und Neuvermietung 

um 60,7 TEUR gestiegen, die Erlösschmälerungen 

sind weiter zurück gegangen. 

Die sonstigen Erträge beinhalten im Wesentlichen 

Skontoerträge (25,3 TEUR), Versicherungsentschädigungen 

(22,9 TEUR) und Baukostenerstattungen 

(15,3 TEUR). 

Die Aufwendungen haben sich insbesondere 

durch geringere Zinsen und Instandhaltungsaufwand 

verringert. 

Die Verbesserung des Vermietungsergebnisses 

um rund 135 TEUR ist im Wesentlichen auf höhere 

Erlöse und den durch die Aktivierung der 


Komplexmodernisierung geringeren Instandhaltungsaufwand 

zurückzuführen. 

Das Zinsergebnis betrifft im Wesentlichen Zinsen 

auf Festgeldguthaben und ist aufgrund der niedrigeren 

Zinssätze weiter gesunken. 

Als Mitgliederbetreuung werden die Aufwendungen 

für z. B. Mitgliederinformationen, Mit - 

glieder reisen, sonstige kommunikative, informative 

und kulturelle Veranstaltungen für Mitglieder 

und Vertreter sowie die Kosten der 

Begegnungs stätte ausgewiesen. 

Das sonstige Ergebnis ist insbesondere durch 

Entschädigungen für beschränkte persönliche 

Dienstbarkeiten gemäß § 9 GBBerG bestimmt. 

31

F Strategie und geplante Investitionen – Chancen der Entwicklung 

Der Vorstand verfolgt mit seiner langfristigen 

Geschäftspolitik weiterhin das Hauptziel der 

nachhaltigen Entwicklung der Genossenschaft 

zur Erfüllung des satzungsmäßigen Zwecks: 

der guten, sicheren und sozial verantwortbaren 

Wohnungsversorgung. 

Dazu sind einerseits die Wohnungen vor der 

Neuvermietung in einem zeitgemäßen Standard 

herzurichten sowie die Gebäude weiter zu modernisieren 

und andererseits Planungen für die 

Erweiterung des Wohnungsbestandes voran zu 

bringen. 

Bei der Modernisierung werden die Wohnungen 

im wirtschaftlichen Umfang mit neuer Ausstattung 

(Elektroanlage, Bad, Fußboden, Wände) 

versehen und je Gebäude auf der Grundlage 

eines energetischen Gesamtkonzeptes insbesondere 

die Heizung, die Wärmedämmung und 

die Balkone nach modernem Standard erneuert. 

Der optimale Zeitpunkt und Umfang für die Modernisierung 

wird unter Beachtung des Zustands 

und der Instandsetzungserfordernisse ermittelt. 

Die erforderlichen Finanzmittel sind in der langfristigen 

Planung berücksichtigt. 

Für eine nachhaltige Entwicklung der Genossenschaft 

ist es gleichzeitig erforderlich, zur Risikostreuung 

und Erfüllung des Genossenschaftszwecks 

besonders im Hinblick auf potentielle 

neue Genossenschaftsmitglieder bzw. veränderte 

Wünsche der langjährigen Mitglieder das Angebot 

an Wohnungsgrößen und -ausstattungen 

zu erweitern. Dazu hat die Genossenschaft bereits 

ein weiteres Grundstück erworben, das für 

Wohnungsneubau geeignet ist. Im Jahr 2012 

werden konkrete Planungen für den Neubau 

von Wohnungen erstellt, um die wirtschaftliche 

Machbarkeit für die Genossenschaft zu prüfen. 

Die gute wirtschaftliche Lage der Genossenschaft 

bildet zusammen mit den positiven 

Prognosen für die Entwicklung von Treptow- 

Köpenick eine solide Grundlage für solche Investitionen 

in die Zukunft. Insbesondere für Mieter 

mit altersbedingten Einschränkungen der Mobilität 

oder für größere Familien sind die bisher 

vorhandenen Wohnungen nur bedingt geeignet 

und können aus baulichen und wirtschaftlichen 

Gründen auch nur sehr begrenzt angepasst werden. 

Investitionen, die dieses zukünftig immer 

wichtiger werdende Marktsegment abdecken 

können – auch unsere aktuellen Mitglieder fra- 


gen diese Wohnungen immer häufiger nach – 

sind langfristig dann sinnvoll, wenn dadurch die 

langfristige Instandhaltungs- und Modernisierungsplanung 

nicht reduziert werden muss. 

Zur besseren Mieterbindung und Steigerung 

der Wettbewerbsfähigkeit am regionalen Wohnungsmarkt 

wird die Genossenschaft weiterhin 

Angebote zur Mitgliederförderung und betreuung 

entwickeln. Dazu sind neben Freizeit- und 

Sportaktivitäten auch Seniorenbetreuung, Informationsveranstaltungen, 

Schulungs- und Lernangebote 

bis hin zu gemeinsamen Tagesreisen 

vorgesehen. Mittelpunkt bildet dazu die Begegnungsstätte 

„Nelte 26“ – Freizeit und Kultur an 

der Köllnischen Heide, die unter der professionellen 

Betreuung durch eine Mitarbeiterin zusammen 

mit dem ehrenamtlichen Kulturbeirat 

Anlaufstelle für soziale Unterstützung aller Mieter 

und Nachbarn darstellen soll. 

Die Finanzierungsstrategie der Genossenschaft 

ist sehr langfristig ausgerichtet. Die Konditionen 

für alle bestehenden Kredite sind bis mindestens 

Dezember 2014 festgeschrieben. 

Chancen für die Entwicklung der Genossenschaft 

sehen wir insbesondere auf der Grundlage 

der weiteren Entwicklung des Bezirks Treptow- 


Köpenick. Die Prognosen für die Neuschaffung 

von Arbeits-, Ausbildungs- und Studienplätzen, 

vor allem im Wirtschafts- und Wissenschaftszentrum 

Adlershof sowie im Entwicklungsgebiet 

Oberschöneweide, sind sehr positiv. Auch 

die Eröffnung des neuen Großflughafens BER in 

Schönefeld lässt in naher Zukunft für den Bezirk 

eine weitere wirtschaftliche Belebung erwarten. 

Eine Belastung durch verstärkten Fluglärm ist für 

unsere Wohnungsbestände nicht zu erkennen. 

Aufgrund der ausgedehnten Wald- und Wasser- 

flächen sowie der überall vorhandenen Grünanlagen 

in den Wohngebieten wird Treptow- 

Köpenick seine Bedeutung als Erholungs- und 

auch Tourismusbezirk erhöhen können. 

Diese wirtschaftlichen und lagebedingten Vor- 

teile des Bezirks in der Stadt Berlin werden 

zusammen mit der guten Verkehrsanbindung 

durch öffentliche Verkehrsmittel sowie die Autobahnanschlüsse 

den Wohnstandort Treptow- 

Köpenick weiter aufwerten. Der vielfach prognostizierte 

Bevölkerungszuwachs im Bezirk 

erscheint also durchaus realistisch und stellt eine 

wichtige Grundlage für eine positive Entwicklung 

der Wohnungsunternehmen im Bezirk dar. 

33


G Risiken der künftigen Entwicklung 

Die Finanz- und Wirtschaftskrise im Euroraum 

und auch in der Weltwirtschaft hatte in den 

vergangenen Jahren keine spürbaren negativen 

Auswirkungen auf die Genossenschaft. Es 

gibt zurzeit keine Anzeichen, dass diese in der 

Zukunft zu erwarten wären. Die Möglichkeiten 

zur Kreditaufnahme waren aufgrund der guten 

Bonität bei den Kreditgebern nicht eingeschränkt. 

Geplante Baumaßnahmen konnten im 

Wesentlichen im vorgesehenen Umfang zu den 

geschätzten Kosten ausgeführt werden. Das 

sehr niedrige Zinsniveau wurde zur langfristigen 

Sicherung der günstigen Konditionen für das 

Fremdkapital genutzt. 

Die zu erwartende höhere Belastung durch 

den Kapitaldienst nach Auslaufen der maximal 

fünfzehnjährigen Zinsbindung ist in der langfristigen 

Planung berücksichtigt und kann durch 

die Genossenschaft ohne Einschränkungen der 

notwendigen Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeiten 

getragen werden. 

Ein Ansteigen der Wohnungsleerstände in 

Berlin und insbesondere in unseren sanierten 

Wohnungsbeständen ist in den kommenden 

Jahren nicht zu erwarten. Durch die steigende 

Einwohnerzahl und die weiter zunehmende 

Verkleinerung von Haushalten hat sich die Wohnungsnachfrage 

stark erhöht. Dem gegenüber 

verharren die Neubauzahlen weiterhin auf sehr 

niedrigem Niveau. Selbst bei stark steigender 

Fluktuationsrate ist daher auch zukünftig von 

stetiger Vollvermietung der Wohnungen auszugehen. 

Ob die von der neuen Berliner Landesregierung 

angekündigten Initiativen zur rechtlichen 

Begrenzung von Mieterhöhungsmöglichkeiten 

erfolgreich sein werden, ist zurzeit nicht vorhersehbar. 

Wir gehen jedoch sicher davon aus, 

dass mögliche Einschränkungen zumindest im 

zehnjährigen Planungszeitraum keine negativen 

Auswirkungen auf die Ertragslage der Genossenschaft 

haben werden. Etwaigen Beschränkungen 

der Modernisierungsumlagen oder 

auch bei der Festlegung von Neuvertragsmieten 

könnte in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen 

durch die Anpassung des langfristigen Bauplans 

entgegengewirkt werden, indem Umfang oder 

Qualität von Modernisierungen reduziert werden. 

Ein Marktnachteil wäre dadurch für die Genossenschaft 

nicht zu befürchten, da auch die 

anderen Vermieter am Berliner Wohnungsmarkt 

von den Beschränkungen betroffen wären und 

die Kosten entsprechend reduzieren müssten. 

Die aufgrund der Altersstruktur der Mitglieder 

und Mieter erwartete hohe Fluktuationsrate in 

den kommenden Geschäftsjahren erfordert bei 

unveränderter Mietgesetzgebung weiterhin 

umfangreiche Baumaßnahmen zur möglichst 

kompletten Modernisierung der frei werdenden 

Wohnungen, um langfristig vorausschauend die 

teureren wiederholten Kleinmodernisierungen 

vermeiden zu können. Die dazu erforderlichen 

finanziellen Aufwendungen sind in der langfristigen 

Planung berücksichtigt. 

Die Mietforderungen bzw. Forderungsausfälle 

für die Genossenschaft sind seit vielen Jahren 

äußerst gering. Neben dem gut organisierten 

Mahnwesen mit sofortiger persönlicher Ansprache 

durch die Mitarbeiter bei erkennbaren 

Unregelmäßigkeiten ist vor allem die gute soziale 

Struktur in den Wohngebieten Ursache für die 

sehr gute Zahlungsmoral. Durch die attraktiven 

Wohnungsbestände kann diese bisher auch bei 

Neuvermietungen erhalten werden. 

Ob die hohe Staatsverschuldung möglicherwei- 

se zur Reduzierung staatlicher Sozialleistungen 

führen wird, mit für die Genossenschaft spürbaren 

Auswirkungen auf die Fähigkeit der Mieter 


zur Mietzahlung, ist nicht vorhersehbar. Durch 

die teilweise deutlich unter den ortsüblichen 

Mieten liegenden Nutzungsentgelte für den 

Großteil der Genossenschaftswohnungen ist 

aber auch bei negativer Entwicklung ein Marktvorteil 

gegenüber anderen Wohnungsvermietern 

zu erwarten. 

Ein mögliches Risiko könnte auch durch die 

geringe Bandbreite an Wohnungsgrößen und 

-grundrissen im vorhandenen Wohnungsbestand 

bestehen. Drei Viertel der Wohnungen 

haben eine Wohnfläche zwischen 45 m² und 

55 m². Die vorhandene Nachfrage nach größeren 

Wohnungen kann von uns zurzeit nicht 

gedeckt werden. Eine Nachfrageschwäche im 

Segment der vorhandenen Wohnungen, die 

gegenwärtig nicht zu erkennen ist, würde sich 

direkt auf die finanzielle Situation der Genossenschaft 

auswirken. Aktuell veröffentlichte Prognosen 

zur Bevölkerungsentwicklung und dem 

zukünftigen Wohnungsbedarf lassen jedoch 

eher eine höhere Nachfrage nach kleinen Wohnungen 

erwarten. 

Dennoch werden im Jahr 2012 konkrete Planungen 

für Bestandserweiterungen vorbereitet, 

um in diesem Bereich zur Risikostreuung beizutragen 

und den Mitgliedern auch senioren- und 


familienfreundliche Wohnungen anbieten zu 

können. 

Wesentliche Risiken für die zukünftige Entwicklung 

unserer Genossenschaft sind daher zurzeit 

nicht gegeben. Die Entwicklung in den genannten 

Bereichen wird jedoch laufend beobachtet. 

Durch Fortschreibung der Planung werden die 

Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit untersucht 

und gegebenenfalls neue Zielstellungen 

erarbeitet. 

Aus heutiger Sicht ist die Genossenschaft auch 

langfristig in der Lage, die Wohnungsbestände 

wirtschaftlich zu vermieten und damit den Fortbestand 

des Unternehmens zu sichern. 

35


H Zusätzliche Angaben 

Nach dem Schluss des Geschäftsjahres sind keine 

Vorgänge von besonderer Bedeutung für 

die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft 

eingetreten. 

Derivative Finanzinstrumente waren im Geschäftsjahr 

2011 lediglich in Form von Forward- 

Darlehen eingesetzt. 

Zur Sicherung des günstigen Zinsniveaus bis zum 

Jahr 2024 wurden im Geschäftsjahr 2010 zwei 

Forwarddarlehen über rund 3,6 Mio. EUR bzw. 

rund 1,0 Mio. EUR bei der Westfälische Landschaft 

Bodenkreditbank AG (WL-Bank) abgeschlossen. 

Sie dienen zur Prolongation von zwei 

im November 2013 und April 2014 fällig werdenden 

Darlehen bei der gleichen Bank. 

Die Risiken aus diesen Verträgen sind aus unserer 

Sicht gering. Die vereinbarten Zinsen sind niedriger 

als bei den alten Darlehen und die langfristigen 

Auswirkungen des Kapitaldienstes auf 

die Liquiditäts- und Ertragslage werden laufend 

durch aktuelle Planungsrechnungen verfolgt. 

Die allgemeine Risikoüberwachung erfolgt 

auf der Grundlage einer zehnjährigen Planung 

(sämtliche Einnahmen, Ausgaben sowie Liquidi- 

I Ausblick 

Für das Geschäftsjahr 2012 sind Investitionen für 

Modernisierung und Instandhaltung des Wohnungsbestandes 

in Höhe von ca. 2,6 Mio. EUR 

(ohne Eigenleistungen) geplant. Davon entfallen 

rund 1,4 Mio. EUR auf das Bauvorhaben in der 

Grimaustraße 66 – 72. Im Wesentlichen werden 

neue Balkone angebaut, Dach, Fassade und Kellerdecke 

gedämmt, die Ver- und Entsorgungsleitungen 

auf dem Grundstück und alle Medien im 

tätsentwicklung), die laufend bei allen erkennbaren 

wesentlichen Veränderungen aktualisiert 

wird. Die Liquiditätsplanung für das Geschäftsjahr 

wird monatlich nach Soll-Ist-Vergleichen 

aktualisiert. Die Auswertung von Monatsabschlüssen 

und -berichten über die wichtigsten 

Tätigkeiten lässt negative Entwicklungen frühzeitig 

erkennen. 

Für alle Ausgaben werden Budgets geplant. Der 

Verbrauch der bereitgestellten Budgets durch 

ausgelöste Aufträge wird ebenfalls monatlich 

überprüft und die Planung soweit erforderlich 

angepasst. 

Der Vorstand berichtet dem Aufsichtsrat schriftlich 

vor jeder Aufsichtsratssitzung über die aktuelle 

Finanz-, Vermögens- und Ertragslage sowie 

über alle wesentlichen Geschäftsvorfälle. Die 

Begründungen für wichtige Entscheidungen des 

Vorstands werden dem Aufsichtsrat vorab ausführlich 

dargelegt. 

Der Vorstand ist davon überzeugt, dass mögliche 

negative Entwicklungen für die Genossenschaft 

durch die installierten Frühwarnsysteme 

immer rechtzeitig erkannt werden. 

Haus instand gesetzt, der Sockel überarbeitet, 

eine neue Zentralheizungsanlage (Fernwärme) 

und eine elektromechanische Entlüftungsanlage 

eingebaut und die Wohnungseingangstüren 

modernisiert. Zum Abschluss werden die Außenanlagen 

wieder hergestellt. Die Maßnahme soll 

im vollen Umfang durch neue Kreditaufnahmen 

(KfW und freie Mittel) finanziert werden. 


Neben dieser Komplexmodernisierung erfolgen 

weitere Modernisierungen zur Verbesserung des 

Wohnumfelds, durch die Nachrüstung von Gasetagenheizungen 

und Balkonverglasungen und 

durch die Schaffung von barriere freien Hauszugängen, 

die insgesamt Ausgaben in Höhe von 

110 TEUR erfordern. 

Große Instandsetzungen erfolgen an Schmutz-, 

Regen- und Trinkwasseranlagen (56 TEUR), an 

Fassaden und Haussockeln (55 TEUR), an Grünanlagen 

und Straßen (47 TEUR) sowie an Holzfenstern 

(30 TEUR). 

Für die Modernisierungen einzelner Wohnungen 

vor der Neuvermietung bzw. nach Mietervereinbarung 

sind 703 TEUR, für die laufende 

Instandhaltung der Wohnungen und Gebäude 

sind weitere 439 TEUR vorgesehen. 

Die Planung für ein mögliches Neubauvorhaben 

mit Mietwohnungen auf dem neu erworbenen 

Grundstück in der Dörpfeldstraße in Adlershof 

soll im Geschäftsjahr 2012 erstellt werden. Sofern 

sich ein solches Projekt für die Genossenschaft 

langfristig wirtschaftlich darstellen lässt, 

ist ein Baubeginn im Jahr 2013 vorgesehen. 

Der Zahlungsmittelbestand wird zum 31. Dezember 

2012 voraussichtlich etwa 0,7 Mio. EUR 

betragen. Die Zahlungsfähigkeit wird jederzeit 

gewährleistet sein. 

Berlin, 3. Februar 2012 


Ekkehard Curette Jörg Rose 

Vorstand Vorstand 


Wir sind davon überzeugt, dass die weitere 

Aufwertung unserer Wohnungsbestände durch 

Modernisierungen und Instandsetzungen die 

Wohnqualität für unsere bisherigen wie auch 

für neu anzuwerbende Mitglieder und Mieter 

verbessert. Dies lässt zusammen mit der weiter 

zunehmenden Nachfrage am Berliner Wohnungsmarkt 

erwarten, dass auch weiterhin die 

Wohnungen vollständig vermietet werden können. 

Zusätzliche Angebote für die Mieter zur 

Freizeitgestaltung, Beratung und Vermittlung 

sozialer Betreuungsleistungen werden außerdem 

die Mieterbindung an die Genossenschaft 

verstärken. 

Die dadurch in den folgenden Jahren gesicher- 

te Einnahmensituation sowie die langfristige 

vertragliche Absicherung der Finanzierung bilden 

somit die besten Voraussetzungen, unsere 

satzungsmäßigen Aufgaben unter Sicherung 

der Wirtschaftlichkeit der Genossenschaft weiterhin 

erfüllen zu können. 

37

Gesetzliche Prüfung / Impressum 

Bildnachweis 

Cover Treptow-Süd an der Spree 

Seite 10 Neltestraße 

Seite 15 Moos-, Hartriegel-, Sanddornstraße 

Seite 20, 21 Vogelbeerstraße 

Seite 23 Grimaustraße 

Seite 31 Selchowstraße 

Seite 32, 33 Dörpfeld-, Zinsgut-, Wassermannstraße 

Seite 35 Köllnische Straße 

Gesetzliche Prüfung 

Der vorliegende Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011 einschließlich Lagebericht wurde vom 

Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (Gesetzlicher Prüfungsverband) geprüft 

und die Ordnungsmäßigkeit bestätigt. 

Impressum 


Neltestraße 2, 12489 Berlin 

Telefon (030) 67 77 34-0 

Telefax (030) 67 77 34-10 

E-Mail info@wg-treptow-sued.de 

Internet www.wg-treptow-sued.de 


Wohnungsgenossenschaft „Treptow-Süd“ eG

Geschäftsbericht 2011 - Wohnungsgenossenschaft "Treptow-Süd" eG

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