Geschäftsbericht - Antoniter Siedlungsgesellschaft mbH im Ev ...

Geschäftsbericht
2001
Antoniter
Siedlungsgesellschaft mbH
im Evangelischen
Stadtkirchenverband
Köln

Antoniter
Siedlungsgesellschaft mbH
im Evangelischen
Stadtkirchenverband
Köln
Bericht über
das Geschäftsjahr
2001
Kartäusergasse 11
50678 Köln
✆ 0221 - 93 12 11-0
Fax 0221 - 93 12 11-4
E-mail: info@antoniter.de
Internet: www.antoniter.de
3

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Antoniter Siedlungsgesellschaft mbH
Geschäftsbericht
2001
Inhaltsverzeichnis
Seite
1. Rechtliche und
1. organisatorische Grundlagen 5
2. Bericht der Geschäftsführung 6
3. Bilanz 14
3. Gewinn- und Verlustrechnung 16
4. Anhang für das Geschäftsjahr 2001 17
5. Bericht des Aufsichtsrates 26
Gesellschafter
Evangelischer
Stadtkirchenverband, Köln 2.103.173,59
Kirchenkreis
Köln-Nord, Köln 154.231,20
Kirchenkreis
Köln-Mitte, Köln 171.057,81
Kirchenkreis
Köln-Rechtsrheinisch, Köln 246.769,91
Kirchenkreis
Köln-Süd, Brühl 128.993,83
4
2.804.226,34
Aufsichtsrat
Gerd Korinth, Kaufmann
Aufsichtsratvorsitzender
Heide Mantscheff, Rechtsanwältin
stellv. AR-Vorsitzende
Karl-Gerhard Bachmann, Geschäftsführer
Rolf Domning, Superintendent
ab 01.01.2002
Kristine Fey-Petersen, Geschäftsführerin
Joachim Morawietz, Rechtsanwalt
Wolfgang Overhoff, Verwaltungsdirektor
ab 26.06.2001
Peter Pfannkuche,
Garten- und Landschaftsbauarchitekt
Barbara Ruhland, Dozentin
Karl Schick, Stadtsuperintendent
bis 31.12.2001
Manfred Selbmann, Verwaltungsdirektor
bis 25.06.2001
Geschäftsführung
Guido Stephan
Wolfgang Stenzel ab 01.01.2002
Sitz der Gesellschaft
50678 Köln, Kartäusergasse 11
Gründung
13. Februar 1951
Eintragung im Handelsregister
27. Februar 1951
Abschlussprüfer
Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland
Westfalen e. V., Düsseldorf
5

Bericht der Geschäftsführung
Allgemeines
Die Antoniter Siedlungsgesellschaft, die am
13. Februar 1951 gegründet wurde, ist im
Handelsregister beim Amtsgericht Köln unter
der Nr. B 1418 eingetragen. Der Sitz der
Gesellschaft ist Köln. Die gesellschaftsrechtlichen
Verhältnisse regelt der Gesellschaftervertrag
in der Fassung vom 13.12.1990.
Gegenstand des Unternehmens ist, nach
dem Gesellschaftervertrag, die Verwaltung
kirchlichen Vermögens im Sinne der Diakonie
als Wesens- und Lebensäußerung der
Evangelischen Kirche in Köln und die zum
Wohle der Allgemeinheit ausgeübte Sorge
für notleidende Mitmenschen, die auf Grund
besonderer sozialer Probleme Schwierigkeiten
bei der Beschaffung von Wohnraum
haben. Die Aufgaben der Gesellschaft sind
insbesondere darauf gerichtet, den genannten
Personenkreis durch Bau, Beschaffung,
Betrieb und Verwaltung von Wohnungen,
Errichtung von Kindergärten, Altenwohnungen
und Pflegeheimen u. a. zu unterstützen.
Die kirchlichen Zwecke werden durch die
Übernahme kirchlicher Bauaufgaben,
die Instandhaltung kirchlicher Gebäude
sowie Planungsaufgaben für kirchliche
Bauprojekte erfüllt.
6
Darstellung des Geschäftsverlaufs
Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2001
eine positive Entwicklung genommen. Durch
die notwendig gewordenen Instandhaltungs-,
Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
wird weiterhin das Jahresergebnis
2001 belastet. Durch die Möglichkeit, die
umfangreiche Wärmedämm-Maßnahme
in Bocklemünd-Mengenich zu aktivieren
und den Verkauf von umgewandelten
Miet- in Eigentumswohnungen konnte im
Geschäftsjahr 2001 ein positives Ergebnis
erwirtschaftet werden.
Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
und Branchenentwicklung
Allgemeine wirtschaftliche Lage
Die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland
ist im Jahre 2001 deutlich zurück
gegangen. Der Zuwachs des Bruttoinlandsproduktes
betrug nur 0,6 % (Vorjahr um
3,0 %). Noch im Frühjahr 2001 war die einheitliche
Meinung der Wirtschaftsinstitute,
dass es trotz der wirtschaftlichen Schwäche
in Deutschland zu keiner Rezession kommen
würde. Diese Einschätzung ging weit an der
Realität vorbei. Bestimmte Entwicklungen
waren schwer vorhersehbar. Zu ihnen
gehörte der preistreibende Effekt der Tierseuchen
und der ständig steigende Ölpreis.
Nicht vorhersehbar waren auch die Wirkungen
der weltpolitischen Erschütterungen.
Die Beschäftigung trübte sich ein. Der
Arbeitsmarkt stand in Deutschland unter
dem Einfluss der stagnierenden wirtschaftlichen
Entwicklung. Die Zahl der Arbeitslosen
hat sich in 2001 kräftig erhöht. Im Jahresdurchschnitt
lag sie bei 3,85 Millionen.
Die Grenze von vier Millionen Arbeitslosen
ist Anfang 2002 überschritten worden.
Bau- und Immobilienwirtschaft
Der Rückgang der Bauinvestitionen fiel im
Jahre 2001 noch stärker aus als in 2000.
Für 2001 verzeichnet man einen Rückgang
um rund 6 %. Besonders stark war der
Nachfragerückgang im Wohnungsbau und
hier vor allem im Eigenheimbau.
Die Entwicklung der einzelnen Bausparten
verlief sehr unterschiedlich. Besonders die
Unterschiede zwischen Ost- und Westdeutschland
sind auffallend.
Nach Einschätzung des Bundesamtes für
Bauwesen und Raumordnung (BBR), Bonn,
und des Instituts für ökologische
Raumentwicklung (IÖR), Dresden, sind
jährlich rund 376.000 neue Wohnungen
erforderlich, um den Bedarf der nächsten
15 Jahre zu decken.
Damit liegt das zukünftige Neubauvolumen
etwa auf dem Niveau des letzten Jahres,
das wegen seiner drastischen Schrumpfungstendenz
(1994: knapp 450.000 neue
Wohnungen allein in Westdeutschland)
bereits den Vorwand für Wohnungsnotszenarien
liefert. Davon kann indes keine
Rede sein, denn die in den nächsten
30 Jahren um bis zu 4,5 Mio. Menschen
abnehmende Bevölkerung der Bundesrepublik
werde den Neubaubedarf deutlich absinken
lassen. Die ebenfalls prognostizierte
Zunahme der Haushalte und größerer Wohnflächenbedarf
mildern diesen Einschnitt
allenfalls.
Rahmenbedingungen
Die Bundesregierung hat im Jahre 2001
verschiedene wohnungswirtschaftliche
Gesetzesvorhaben verabschiedet. Mit dem
01.09.2001 trat zunächst die Mietrechtsreform
in Kraft. Viele der bisher in separaten
Gesetzeswerken verankerten Regelungen
wurden nun in das BGB übernommen
und zu meist mieterfreundlich modifiziert.
Ebenfalls wurde das zum 01.01.2002 in Kraft
tretende neue Wohnraumförderungsgesetz
mit den neuen Regelungen für den öffentlich
geförderten Bereich eingeführt.
Hierbei wurde erstmals eine kontinuierliche
Fortentwicklung der Verwaltungs- und
Instandhaltungskostenpauschale festgelegt.
Die seit langem fälligen Mietanpassungen
für diesen Bereich konnten somit zum
01.01.2002 durchgeführt werden. Durch die
festgelegten Indexregelungen ist nun auch
für die Zukunft eine zwar nicht unbedingt
ausreichende aber wenigstens kontinuierliche
Anpassung möglich, ohne dass es ständig
parlamentarischer Debatten bedarf.
Im Gegensatz dazu ist durch das zwischenzeitlich
ebenfalls eingeführte Gesetz zur
Bauabzugssteuer weiterer verwaltungstechnischer
Aufwand für die Auftraggeber
von Bauleistungen hinzugekommen.
Auswirkungen auf die künftigen Investitionen
im Wohnungsbau werden auch die zum
01.02.2002 in Kraft getretene neue Energiesparverordnung
haben.
Ebenfalls wurden neue gesetzliche
Regelungen im Schuldrecht verabschiedet,
die gewisse Eingriffe in die allgemeinen
Geschäftsbedingungen der Verträge
haben.
7

800
700
600
500
400
300
200
100
0
8
Geschäftstätigkeit
Bewirtschaftung von eigenen Mietobjekten
Von der Gesellschaft sind zum Bilanzstichtag
folgende Mietobjekte verwaltet worden:
2001 2000
1.599 1.609 Mietwohnungen
5 3 Sonstige Einheiten
260 262 Garagen- und Einstellplätze
in Tiefgaragen
Die bewirtschaftete Wohn- und Nutzfläche
beträgt 92.204 m 2 .
Anzahl der Wohnungen nach Größe
102
452
618
219
170
bis 39 qm 39-48 qm 48-65 qm 65-75 qm 75-90 qm über 90 qm
Verwaltung von Immobilien Dritter
und Eigentumswohnungen
In 2001 konnten durch die Übernahme
der Verwaltung von kirchlichen Immobilien
die Fremdverwaltung weiter ausgebaut
38
werden. Der Bestand an Mietwohnungen
hat sich durch den Verkauf der Bestände
einer Kirchengemeinde verringert. Demnach
wurden von der Gesellschaft zum Bilanzstichtag
2001 folgende Immobilien von
Dritten verwaltet:
2001 2000
218 231 Mietwohnungen
16 12 Altentagesstätte / Kindergärten
/ Jugendheime
2 1 Gemeinschaftsräume
24 20 Pfarrer- und
Küsterwohnungen
1 2 Unbebaute Grundstücke
9 5 Garagen
Eigentum
von Evangelischen
Kirchengemeinden
23 17 Kirchen / sonstige Einheiten
20 14 Gemeindezentren
2001 2000
15 16 Mietwohnungen
94 88 Eigentumswohnungen
5
17
6
gewerblich / gemischt
genutzte Einheiten
18 Garagen
Erwerb und Verkauf von Mietwohnungen
Fremdeigentum 0
Im Geschäftsjahr 2001 erfolgte kein Erwerb
von Mietwohnungen. Der Gesellschaft wurden
mehrere Objekte zum Kauf angeboten, die im
Geschäftsjahr 2002 gegebenenfalls
erworben werden. Von den in Köln-Ostheim
vorhandenen Eigentumswohnungen konnten
in 2001 10 Wohnungen und 3 Garagen
veräußert werden.
180
160
140
120
100
80
60
40
20
Wohnungsbewirtschaftung
Vermietungssituation
Abermals zeichnet sich ab, dass die
Fluktuationsquote durch den relativ hohen
Bestand an Seniorenwohnungen weiterhin
auf sehr hohem Niveau ist. Im Geschäftsjahr
2001 haben im Bereich der gesellschaftseigenen
Wohnungen 154 Mieterwechsel
(Vorjahr 155) stattgefunden.
Die Fluktuationsquote lag damit bei 9,63 %.
Gegenüber dem Vorjahr ist die Fluktuationsquote
gleich geblieben.
Fluktuation im eigenen Wohnbestand 1994 - 2001
98
6,71%
1994
109
7,29%
1995
111
7,63%
1996
130
8,44%
1997
Auch mussten wieder mehr Mietverhältnisse
wegen Mietrückstand fristlos gekündigt
und Räumungsklagen erhoben werden.
Vermehrt sind auch Räumungen durchgeführt
worden. Bei der Vermietung ergaben sich
größere Schwierigkeiten bei Wohnungen mit
geringerem Ausstattungsstandard und den
öffentlich geförderten Seniorenwohnungen.
Daraus resultieren am Bilanzstichtag insgesamt
12 (rund 0,75 %) leerstehende eigene
Wohnungen, davon 7 WE wegen Verkaufsabsichten.
Mietausfälle und Erlösschmälerungen
bezogen auf Sollmieten und Umlagen liegen
bei 2,56 % und somit um 0,07 % Punkte
höher als im Vorjahr.
Alleine im Bereich der öffentlich geförderten
Seniorenwohnungen haben wir 63 Mieterwechsel
zu verzeichnen, mit einer
Fluktuationsquote von rund 10,4 %.
Die Wohnungskündigungen sind hauptsächlich
auf
3 die Altersstruktur der Mieterschaft
(Sterbefälle oder Heimaufnahmen,
52 Fälle)
und
3 Merkmale der Wohnungen,
(Lage, Größe, Ausstattung etc., 28 Fälle)
zurückzuführen.
153
9,77%
1998
163
10,40%
1999
155 154
9,63%
2000
9,63%
2001
Die Gesellschaft hat auch im Rahmen
von Mieterwechseln, vor allem in den
Altbeständen, Wohnungen modernisiert
(wie z. B. Einbau neuer Bäder und
Elektroinstallationen).
Im Geschäftsjahr 2001 konnten durch
Mieterhöhungen die Sollmieten um 160 T2
gesteigert werden. Davon wegen Modernisierung
(126 T2).
9

4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
1000
800
600
400
200
0
Sollmietenentwicklung 1992 - 2001
Der durchschnittliche Mietpreis pro m 2 hat
sich gegenüber dem Vorjahr von 3,90 2
pro m 2 um 0,16 2 pro m 2 auf 4,06 2 pro m 2
erhöht. Die Mehrzahl der Wohnungen der
10
2725
3073
3183
3245
3507
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Anzahl der Wohnungen nach Mietpreisen in 4
57
664
Durch die weitere Entspannung auf dem
Wohnungsmarkt sind auch bei der Gesellschaft
mehr Leerstände zu verzeichnen.
Insgesamt mussten Erlösschmälerungen aus
Leerständen in Höhe von 70 T2 ausgewiesen
werden. Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich
eine Steigerung von 15 T2. Die Erlösschmälerung
wegen der Leerstände in 2001 gliedern
sich wie folgt auf:
30 T4 wegen Ausbau / Modernisierung /
Renovierung
6 T4 wegen Vermietungsschwierigkeiten
9 T4 wegen Verkauf
25 T4 wegen sonstigen Gründen
Der Leerstandsaufwand wird durch verkaufsund
sanierungsbedingten Ausfall erheblich
783
3875
4171
4229
4336
4496
2001
Antoniter Siedlungsgesellschaft liegt im
Preissegment zwischen 4,00 2 und 5,00 2
pro m 2 Nettokaltmiete.
bis 3,00 4 bis 4,00 4 bis 5,00 4 bis 6,00 4 über 6,00 4
88
belastet. Weiterhin werden, insbesondere im
Seniorenwohnungsbereich, die Mietverhältnisse
überwiegend kurzfristig beendet, so
dass eine direkte Anschlussvermietung nicht
immer erfolgen kann.
Im Bereich der Forderungsausfälle haben wir
eine Verringerung um 8 T2 auf 46 T2 zu
verzeichnen. Hier macht sich insbesondere
die konsequentere Vorgehensweise positiv
bemerkbar. Wie bereits in dem vergangenen
Jahr werden vermehrt Wohnungen in vertragswidrigem
Zustand an die Gesellschaft
zurückgegeben. Daher sind wir vor der
Weitervermietung gezwungen, meist durch
umfangreiche Renovierungsarbeiten den
vertragsgemäßen Zustand der Wohnung
wiederherzustellen.
7
Vorderansicht
(Eingangsseite)
Vorderansicht (Eingangsseite) Giebelansicht Rückansicht
Projektentwicklung
In 2002 wird mit dem Neubau von 13 Wohnungen
begonnen. Die Finanzierung der
Gesamtbaukosten von 1.396 T2 erfolgt mit
653 T2 über öffentliche Mittel des Landes
Nordrhein-Westfalen im 1. Förderweg,
243 T2 über Mittel der Stadt Köln, 86 T2
Kapitalmarktmittel und Eigenkapital von
414 T2. Um die Bewilligungsmiete zu
erreichen, ist ein Kostenverzicht von 226 T2
notwendig, der von der Gesellschaft durch
Eigenmittel abgedeckt wird. Sollten sich
die Rahmenbedingungen im öffentlich
geförderten Wohnungsbau nicht ändern,
wird es für die Gesellschaft nur noch sehr
schwer möglich sein, solche Bauvorhaben
zu realisieren.
Giebelansicht
Modernisierungstätigkeit
Projekt
Schwetzingerstraße,
Köln-Ostheim
Rückansicht
Im Geschäftsjahr 2001 wurden für aktivierungspflichtige
Modernisierungsmaßnahmen
in unserem Bestand rund 2,9 Mio. 2 investiert.
Dabei wurde bei dem Objekt Georg-
Kaiser-Str. 1-7 eine Wärmedämmfassade
aufgebracht. Darüber hinaus wurde die
Kellerdecke und die letzte Geschossdecke
entsprechend gedämmt. Das Investitionsvolumen
belief sich auf 2 Mio. 2. Weiterhin
wurde in dem Objekt eine Solaranlage für
die Brauchwarmwassererzeugung und eine
Photovoltaikanlage installiert.
In dem gegenüberliegenden Objekt Alfred-
Döblin-Str. 1-9 wurden die Hauseingänge
mit einem Investitionsvolumen von 615 T2
neu gestaltet. Alle Häuser sind jetzt
barrierefrei zu betreten.
Darüber hinaus wurden in dem Objekt
Mülheimer Str. 12-26 / Solinger Str. 22-26
die restlichen Wohnungen mit Gasetagenheizungen
ausgestattet.
11

Hauseingang
Alfred-Döblin-
Straße 1
Instandhaltung / Sanierung
Der Gesamtinstandhaltungsaufwand des
Unternehmens bestehend aus Aufwendung
für die laufende Instandhaltung, periodische
Großmaßnahmen, modernisierungsbegleitende
Instandhaltung und eigene
Verwaltungsleistungen abzüglich Versicherungserstattungen,
belief sich 2001 auf
1.695 T2 (Vorjahr: 4.247 T2).
Der Betrag entspricht einem Instandhaltungskostensatz
von 18,38 2 / qm Wohnund
Nutzfläche (Vorjahr: 45,93 2 / qm).
Durch den sehr hohen Instandhaltungsstau
ist es auch erforderlich, die Investitionen
im Bereich der Instandhaltung, Sanierung
Photovoltaikanlage
Georg-Kaiser-
Straße 1-7
und Modernisierung auf einem hohen Niveau
zu halten. Die Gesellschaft hat im Wirtschaftsplan
für das Geschäftsjahr 2002 ein
Instandhaltungsbudget von rund 1,6 Mio. 2
ausgewiesen.
Voraussichtliche Entwicklung
der Gesellschaft
Zum 01.01.2002 wird die Bauabteilung des
Evangelischen Stadtkirchenverbandes Köln
(Hauptgesellschafter) in die Gesellschaft
integriert. Die bisherigen Aufgaben der
Bauabteilung werden dann von der Gesellschaft
wahrgenommen und als Dienstleistung
dem evangelischen Stadtkirchenverband Köln
und den evangelischen Kirchengemeinden
des evangelischen Stadtkirchenverbandes
Köln angeboten. Durch die Integration wird
die Geschäftstätigkeit erweitert. Nach dem
von der Geschäftsführung aufgestellten
Wirtschaftsplan für das Jahr 2002 ergibt
sich ein Gewinn in Höhe von 312 T2.
Die Schwerpunkte der zukünftigen Tätigkeit
der Gesellschaft werden in den nächsten
Jahren verstärkt die Modernisierung und
Sanierung der Bestandswohnungen,
kombiniert mit den teilweise durchzuführenden
Wohnumfeldverbesserungsmaßnahmen,
sein. Der Neubau von Mietwohnungen wird
nur bei entsprechendem Bedarf durchgeführt.
Chancen im Bestand werden auch darin
gesehen, ältere Wohnungsbestände, die
bereits aus der Belegungs- und Preisbindung
herausgefallen sind, in Eigentumswohnungen
umzuwandeln und an die Mieter
zu veräußern.
12 13
45,00
40,00
35,00
30,00
25,00
20,00
15,00
10,00
5,00
0,00
Entwicklung der Instandhaltungskosten pro qm Wohnfläche 1992 - 2001 in 4
8,69
11,50 11,61 11,68 12,27
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
10,88
14,58
18,07
45,93
18,36

Jahresabschluß zum 31. Dezember 2001
1. Bilanz zum 31. Dezember 2001
A K T I V S E I T E
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke ohne Bauten
Bauten auf fremden Grundstücken
Maschinen
Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung
Bauvorbereitungskosten
Finanzanlagen
Beteiligungen
Sonstige Ausleihungen
Andere Finanzanlagen
Anlagevermögen insgesamt
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte
Grundstücke ohne Bauten
Unfertige Leistungen
Andere Vorräte
Forderungen und
sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Sonstige Vermögensgegenstände
Flüssige Mittel
Kassenbestand,
Guthaben bei Kreditinstituten
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten
Andere Rechnungsabgrenzungskosten
Bilanzsumme
14
Geschäftsjahr
Vorjahr
4 4 4
48.095.618,35
18.763,27
107.506,00
104.281,75
33.952,81
144.882,77
2.556,46
0,00
5.856,46
42.514,25
2.181.729,08
5.054,00
76.365,60
52.684,44
318.568,54
30.591,26
8.987,87
35.402,51
48.505.004,95
8.412,92
48.548.820,38
2.229.297,33
447.618,58
1.144.876,09
39.579,13
52.410.191,51
50.533,02
46.265.740,28
18.761,78
80.429,79
1.167,28
45.182,32
96.703,77
2.556,46
1.682,15
5.624,21
46.568.381,06
42.514,25
2.036.983,98
4.898,17
43.366,42
155.353,98
189.530,87
1.099.502,22
35.167,68
13.326,65
50.189.025,28
P A S S I V S E I T E
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital
Gewinnrücklagen
Gesellschaftsvertragliche Rücklagen
Bauerneuerungsrücklage
Andere Gewinnrücklagen
Bilanzverlust / Bilanzgewinn
Gewinnvortrag
Jahresüberschuß /Jahresfehlbetrag
Eigenkapital insgesamt
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen
Sonstige Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: 0,00 4
davon im Rahmen der
sozialen Sicherheit: 14.812,84 4
Rechnungsabgrenzungskosten
Bilanzsumme
Geschäftsjahr
Vorjahr
4 4 4
820.570,96
1.515.191,74
4.316.184,65
0,00
134.110,29
185.421,00
128.781,85
34.327.511,45
5.030.184,82
2.124.953,04
69.427,91
9.019,03
384.604,26
0,00
313.358,42
2.804.226,34
6.651.947,35
134.110,29
9.590.283,88
314.202,85
42.259.058,93
246.645,85
52.410.191,51
2.804.226,34
820.570,96
3.255.094,16
4.316.184,65
722.685,99
-2.462.588,41
9.456.173,69
194.239,79
148.043,72
32.275.873,05
5.153.070,90
2.104.893,50
671,94
34.678,11
315.630,38
5.930,99
363.808,30
(21.166,87)
(14.542,21)
136.010,91
50.189.025,28
15

2. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2001
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen
und Leistungen
Erhöhung des Bestandes
an unfertigen Leistungen
Andere aktivierte Eigenleistungen
Sonstige betriebliche Erträge
Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
Rohergebnis
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung
davon für Altersversorgung: 51.670,11 4
Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Erträge aus Beteiligungen
Erträge aus Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit
Steuern vom Einkommen
Sonstige Steuern
Jahresüberschuß / Jahresfehlbetrag
Gewinnvortrag
Bilanzgewinn / Bilanzverlust
16
Geschäftsjahr Vorjahr
4 4 4
6.596.686,05
139.467,89
25.044,05
721.662,13
191.861,27
7.240,61
773,92
36.903,10
6.761.197,99
144.745,10
72.867,30
636.446,97
3.658.275,31
3.956.982,05
913.523,40
1.156.527,55
435.103,23
44.917,63
1.137.392,52
359.352,98
0,00
225.242,79
134.110,19
0,00
134.110,19
6.269.319,72
112.603,80
22.384,36
148.249,40
56.163,68
321.906,03
5.986.495,23
944.131,76
642.813,18
179.636,26
(55.416,06)
1.075.730,59
342.353,87
438,25
536,86
87.110,99
1.036.778,17
-2.245.094,21
0,00
217.494,20
-2.462.588,41
722.685,99
-1.739.902,42
Anhang 2001
A - Allgemeine Angaben
Die Bilanz zum 31. Dezember 2001 und die
Gewinn- und Verlustrechnung für 2001
wurden nach Maßgabe der Verordnung über
Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses
von Wohnungsunternehmen in
der Fassung vom 06. März 1987 gegliedert.
Dabei wurde das Anwendungsformblatt des
GDW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen
e. V. für Kapitalgesellschaften
zugrundegelegt.
In der Gliederung der Bilanz und der Gewinnund
Verlustrechnung ergaben sich gegenüber
dem Vorjahr keine Veränderungen.
Die Vorjahreszahlen sind vergleichbar. Der
Jahresabschluss zum 31.12.2001 wird erstmals
in 2 ausgewiesen. Die Vorjahreszahlen
in DM wurden mit den sich aus der Buchführung
ergebenden Eurowerten angesetzt,
B - Erläuterung zu den Bilanzierungs-
B - und Bewertungsmethoden
Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinnund
Verlustrechnung wurden folgende
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
angewandt:
Anlagevermögen
Die Bewertung des Anlagevermögens erfolgt
zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
abzüglich Abschreibungen.
Immaterielle Vermögensgegenstände
Die Anschaffungskosten für verschiedene
EDV-Anwendungsprogramme wurden mit 25 %
abgeschrieben.
Sachanlagevermögen
Für Sachanlagenzugänge in 2001 sind als
Anschaffungs- oder Herstellungskosten
Fremdkosten und Kosten für technische
Eigenleistungen angesetzt. Kosten für
Verwaltungsleistungen sowie Zinsen für
Fremdkapital während der Bauzeit wurden im
Sinne von § 255 Abs. 3 HGB wie im Vorjahr
nicht aktiviert.
Die Grundstücke mit Wohnbauten wurden in
2001 planmäßig nach der Restnutzungsdauer
auf der Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer
von 67 Jahren für Wohnbauten und
33 Jahren für nicht in den Gebäuden befindliche
Garagen abgeschrieben. Für 6 in 1990
und 2 in 1991 erworbene Altbauten wurde
die Restnutzungsdauer mit 24 bzw. 25 Jahren
und für 3 in 1993 erworbene Objekte mit
50 Jahren festgelegt.
Für das in 1997 im Erbbaurecht übernommene
Objekt wird auf eine Restnutzungsdauer
von 55 Jahren abgeschrieben. Die Kosten der
Außenanlagen für die Neubauten werden
nach der Restnutzungsdauer auf der Grundlage
einer Gesamtnutzungsdauer von
10 Jahren abgeschrieben.
Maschinen sowie Gegenstände der Betriebsund
Geschäftsausstattung wurden unter
Anwendung der linearen Abschreibungsmethode
mit 25 % abgeschrieben.
Geringwertige Wirtschaftsgüter im Wert bis
zu DM 410,00 2 werden im Jahr des Zugangs
voll abgeschrieben und im Anlagenspiegel
als Abgang erfaßt.
Außerplanmäßige Abschreibungen wurden,
wie im Vorjahr, nicht vorgenommen.
Wertaufholungen waren in 2001 nicht
erforderlich.
Die Finanzanlagen (Beteiligungen, andere
Finanzanlagen und sonstige Ausleihungen)
sind mit dem Nominalwert in der Bilanz
erfaßt.
17

Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte
Die unbebauten Verkaufsgrundstücke sind
nach dem Niederstwertprinzip im Sinne von
§ 253 Abs. 1 und 2 Satz 2 HGB verlustfrei
bewertet. Unter „Unfertige Leistungen“ sind
die mit den Mietern im Folgejahr noch abzurechnenden,
umlagefähigen Betriebskosten -
ohne auf zeitweilige Leerstände entfallende
Teilbeträge - ausgewiesen. Heizölbestände
sind zu den Einstandspreisen der letzten
Lieferungen bewertet.
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
Ausfallrisiken wurde durch Abschreibungen
bzw. aktivisch abgesetzte Einzelwertberichtigungen
Rechnung getragen.
Aktive Rechnungsabgrenzungsposten
Bei den ausgewiesenen Geldbeschaffungskosten
handelt es sich um Auszahlungsverluste
bei Darlehnsauszahlungen. Die Abschreibung
erfolgt entsprechend der Zinsbindungsfrist.
Unter „Andere Rechnungsabgrenzungsposten“
wurden Ausgaben abgegrenzt, die den Zeitraum
nach Bilanzstichtag betreffen.
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen sind aufgrund
eines versicherungsmathematischen
Gutachtens mit dem Teilwert entsprechend
§ 6a EStG (Rechnungszinsfuß 6 %) nach den
Richttafeln von 1998 dotiert. Im übrigen sind
„Sonstige Rückstellungen“ für ungewisse
Verbindlichkeiten gebildet.
18
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag
passiviert. Aufwendungsdarlehn im
Sinne von § 88 II. WoBauG, für die nach
Abs. 3 dieser Vorschrift ein Passivierungswahlrecht
besteht, sind ausnahmslos
passiviert.
Passive Rechnungsabgrenzungsposten
Abgegrenzt sind vorgeflossene, laufende
Zuschüsse für die Zeit zwischen Zahlungsbeginn
und später liegendem Förderungsbeginn.
Weiterhin wurden Mietvorauszahlungen
hierunter erfaßt.
Abweichungen von Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr
haben sich nicht ergeben.
C - Erläuterungen zur Bilanz und
zur Gewinn- und Verlustrechnung
I Bilanz
1. In der Position „Unfertige Leistungen“
sind ausschließlich noch nicht abgerechnete
Betriebskosten enthalten.
Zahlen in 4
gesellschaftsvertragliche
Rücklagen
Bauerneuerungsrücklagen
Andere Gewinnrücklagen
Bestand
am Ende des
Vorjahres
820.570,96
3.255.094,16
4.316.184,65
2. In der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“
sind keine wesentlichen
Beträge enthalten, die erst nach dem
Abschlußstichtag rechtlich entstehen.
3. Das gezeichnete Kapital beträgt
5.484.590,00 DM (Deutsche Mark)
4. Rücklagenspiegel in 2
Einstellung
aus dem Bilanzgewinn
des
Vorjahres
0,00
1.739.902,42
0,00
Einstellung aus
dem Jahresüberschuß
des
Geschäftsjahres
0,00
0,00
0,00
Bestand
am Ende des
Geschäftsjahres
820.570,96
1.515.191,74
4.316.184,65
19

5. Entwicklung des Anlagevermögens
Immaterielle
Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Grundstücke und
grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
Grundstücke ohne Bauten
Bauten auf fremden
Grundstücken
Technische Anlagen
und Maschinen
Andere Anlagen, Betriebsund
Geschäftsausstattung
Bauvorbereitungskosten
Finanzanlagen
Beteiligungen
Sonstige Ausleihungen
Andere Finanzanlagen
Anlagevermögen insgesamt
20
01.01.2001
4
84.769,52
61.904.226,00
18.761,78
90.609,30
8.083,00
166.112,99
114.785,68
62.302.578,75
2.556,46
1.682,15
5.624,21
9.862,82
62.397.211,09
Anschaffungs- /Herstellungskosten
Zugänge Abgänge
des Geschäftsjahres
4
10.269,66
2.954.324,27
1,49
32.236,76
95.980,75
20.786,39
74.610,93
3.177.940,59
0,00
306,78
232,25
539,03
3.188.749,28
4
8.312,44
119.470,08
0,00
0,00
0,00
2.613,53
0,00
122.083,61
0,00
1.988,93
0,00
1.988,93
132.384,98
Umbuchungen
(+/-)
4
0,00
+ 14.962,97
0,00
0,00
+9.396,43
0,00
- 24.359,40
- 24.359,40
+ 24.359,40
0,00
0,00
0,00
0,00
- 24.359,40
+ 24.359,40
31.12.2001
4
86.726,74
64.754.043,16
18.763,27
122.846,06
113.460,18
184.285,85
165.037,21
65.358.435,73
2.556,46
0,00
5.856,46
8.412,92
65.453.575,39
01.01.2001
4
34.236,50
15.638.485,72
0,00
10.179,51
6.915,72
120.930,67
18.081,91
15.794.593,53
0,00
0,00
0,00
0,00
15.828.830,03
Abschreibungen
des Geschäftsjahres
4
25.400,17
1.089.615,69
Kumulierte Abschreibungen Buchwert
0,00
5.160,55
2.262,71
32.015,90
2.072,53
1.131.127,38
0,00
0,00
0,00
0,00
1.156.527,55
Abschreibungen
auf Abgänge
4
8.312,44
69.676,60
0,00
0,00
0,00
2.613,53
0,00
72.290,13
0,00
0,00
0,00
0,00
80.602,57
Umbuchungen
(+/-)
4
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
31.12.2001
4
51.324,23
16.658.424.81
0,00
15.340,06
9.178,43
150.333,04
20.154,44
0,00
0,00
0,00
0,00
31.12.2001
4
35.402,51
48.095.618,35
18.763,27
107.506,00
104.281,75
33.952,81
144.882,77
2.556,46
0,00
5.856,46
8.412,92
31.12.2000
4
50.533,02
46.265.740,28
18.761,78
80.429,79
1.167,28
45.182,32
96.703,77
0,00 16.853.430,78 48.505.004,95 46.507.985,22
2.556,46
1.682,15
5.624,21
9.862,82
16.904.755,01 48.548.820,38 46.568.381,06
21

6. Für Verpflichtungen aus vor dem
01. Januar 1987 zugesagten Pensionen und
Betriebsrenten wurden Rückstellungen in
vollem Umfang gebildet.
7. In den „Sonstigen Rückstellungen“
sind folgende wesentliche Rückstellungen
enthalten :
Rückstellungen für
Jahresabschlußkosten des
Geschäftsjahres 2001 28 T4
Rückstellungen für
unterlassene Instandhaltung
gem. § 249 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HGB 38 T4
Rückstellungen
für Personalkosten 35 T4
Rückstellungen
für frühere Jahre 28 T4
8. In den Verbindlichkeiten sind keine
Beträge enthalten, die erst nach dem
Abschlußstichtag rechtlich entstehen.
9. Die Forderungen und sonstigen
Vermögensgegenstände stellen sich wie
folgt dar:
Forderungen
(Vorjahreszahlen zum
Vergleich in Klammern)
Forderungen
aus Vermietung
Forderungen
aus Betreuungstätigkeit
Sonstige
Vermögensgegenstände
22
insgesamt
(Vorjahr)
4
76.365,60
(43.366,42)
52.684,44
(155.353,98)
318.568,54
(189.530,87)
davon mit einer
Restlaufzeit von mehr
als einem Jahr
4
1.427,30
(5.770,20)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
Vorjahr
4
0,00
(0,00)
0,00
(2.812,11)
0,00
(0,00)
10. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte
o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten
gegenüber
Kreditinstituten
Verbindlichkeiten
gegenüber anderen
Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten
aus Vermietung
Verbindlichkeiten
aus Betreuungstätigkeit
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen und
Leistungen
Verbindlichkeiten
gegenüber Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis
besteht
Sonstige Verbindlichkeiten
Gesamtbetrag
*) GPR = Grundpfandrecht
Insgesamt davon
34.327.511,45
5.030.184,82
2.124.953,04
69.427,91
9.019,03
384.604,26
0,00
313.358,42
42.259.058,93
unter
1 Jahr
4
(1.060.555,30)
954.535,71
(142.163,89)
127.168,39
(2.104.893,86)
2.124.953,04
(671,94)
69.427,91
(34.678,11)
9.019,03
(315.630,38)
384.604,26
(5.930,99)
0,00
(363.807,94)
313.358,42
(4.028.332,41)
3.983.066,76
Restlaufzeit gesichert
1 bis 5
Jahre
4
2.314.483,56
511.958,47
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
2.826.442,03
(Vorjahreszahlen in Klammern)
über
5 Jahre
4 4
31.058.492,18
4.391.057,96
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
35.449.550,14
34.268.738,14
5.030.184,82
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
39.449.550,14
23
Art der
Sicherung
*)
GPR
GPR
gegenüber
Gesellschaftern
4
(0,00)
0,00
(1.214.728,13)
1.194.164,81
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(1.608,01)
2.058,23
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(1.216.336,14)
1.196.223,04

II Gewinn- und Verlustrechnung
Wesentliche periodenfremde bzw. außerordentliche
Erträge und Aufwendungen sind
in 2001 angefallen bei
Sonstige betriebliche Erträge
Erträge aus Anlageverkäufen 314 T4
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Aufwendungen früherer Jahre
(Mietrückerstattungen u. a.) 23 T4
D Sonstige Angaben
1. Treuhandvermögen
Es handelt sich bei dem Treuhandvermögen
um 26 auf den Namen der Gesellschaft
lautende Konten in Höhe von 358.258,70 2
(Vorjahr 468.497,69 2), über welche die
verwaltungsmäßige Betreuung des Hausbesitzes
von Gesellschaftern, Kirchengemeinden.
u. a. abgewickelt wird.
Daneben werden unter Verbindlichkeiten aus
Vermietung ausgewiesene Kautionen von
Mietern in Höhe von 54 T2 bilanziert.
2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen
nach § 285 Nr. 3 HGB:
Das Bestellobligo für vergebene Bauaufträge
ist durch zugesagte, aber noch nicht valutierte
Kredite gedeckt.
Zukünftige Bauinstandhaltung kann unternehmensüblich
mit Eigenmitteln aus den
Jahresergebnissen finanziert werden.
Zukünftige Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen,
soweit nicht passiviert, werden
branchenüblich eigen- oder fremdfinanziert.
Haftungen bestehen nicht.
24
3. Die Gesellschaft besitzt keine Kapitalanteile
in Höhe von 20 % oder mehr an anderen
Unternehmen.
4. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich
beschäftigten Arbeitnehmer
betrug:
Kaufmännische Mitarbeiter
Technische Mitarbeiter
Hausmeister
Vollbeschäftigte
5,25
4,00
3,00
12,25
Außerdem wurden durchschnittlich
1,5 Auszubildende beschäftigt.
In den Wohnanlagen der Gesellschaft waren
in 2001 durchschnittlich 19,00 Hauswarte,
Gartenpfleger und Raumpflegerinnen als
„geringfügig Beschäftigte“ tätig.
Teilzeitbeschäftigte
1,65
-
-
1,65
5. Unter Bezugnahme auf § 286 Abs. 4 HGB
wurde auf die Angabe der Gesamtbezüge der
Geschäftsführung verzichtet. An den
Aufsichtsrat wurden Sitzungsgelder in Höhe
von 3.957,06 2 gezahlt.
6. Für Pensionsverpflichtungen an Hinterbliebenen
früherer Mitglieder des Geschäftsführungsorgans
sind sind Rückstellungen für
laufende Pensionen in Höhe von 185.421,00 2
gebildet worden.
7. Den Mitarbeitern wird eine zusätzliche
Altersversorgung durch Mitgliedschaft der
Gesellschaft bei der Kirchlichen
Zusatzversorgungskasse Rheinland-Westfalen
gewährt. Die Höhe des derzeitigen
Umlagesatzes beträgt 4,75 %. Hinsichtlich
der weiteren Entwicklung wird erwartet,
dass dieser Umlagesatz voraussichtlich
gleichbleibend sein wird.
Die Summe der umlagenpflichtigen Gehälter
betrug in 2001 insgesamt rund 661 T2.
8. Es wurden keine Haftungsverhältnisse
zugunsten des Geschäftsführungsorgans und
des Aufsichtsrates eingegangen.
9. Mitglieder der Geschäftsführung:
Guido Stephan
Wolfgang Stenzel ab 01.01.2002
10. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Gerd Korinth, Kaufmann
Aufsichtsratvorsitzender
Heide Mantscheff, Rechtsanwältin
stellv. AR-Vorsitzende
Karl-Gerhard Bachmann, Geschäftsführer
Kristine Fey-Petersen, Geschäftsführerin
Joachim Morawietz, Rechtsanwalt
Wolfgang Overhoff,
Verwaltungsdirektor ab 26.06.2001
Peter Pfannkuche,
Garten- und Landschaftsbauarchitekt
Barbara Ruhland, Dozentin
Karl Schick,
Stadtsuperintendent bis 31.12.2001
Manfred Selbmann,
Verwaltungsdirektor bis 25.06.2001
Köln, den 29. Mai 2002
Guido Stephan
Geschäftsführer
Wolfgang Stenzel
Geschäftsführer
25

Bericht des Aufsichtsrates
Während des Geschäftsjahres 2001 hat der
Aufsichtsrat die Tätigkeiten des Geschäftsführers
durch Entgegennahme und Erörterung
von Berichten im Rahmen der ihm obliegenden
Rechte und Pflichten gemäß Gesetz und
Gesellschaftervertrag regelmäßig überwacht.
Der Aufsichtsrat wurde auf Grund schriftlicher
und mündlicher Berichte des Geschäftsführers
in 4 Aufsichtsrats- und 2 Prüfungsausschußsitzungen
eingehend über die Lage
und Entwicklung der Gesellschaft sowie der
Unternehmensplanung unterrichtet.
In den Sitzungen hat sich der Aufsichtsrat
u. a. mit folgenden Sachverhalten eingehend
befaßt:
3 Verabschiedung des Jahresabschlusses
2000
3 EURO-Umstellung
3 Beratung über die Neubaumaßnahmen
und Projektentwicklungen
3 Beratung über Sanierungs-
und Modernisierungsmaßnahmen
3 Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2002
3 Vertrag über die Integration
der Bauabteilung des Evangelischen
Stadtkirchenverbandes Köln
3 Bestellung der Geschäftsführung
26
Am 04.07.2001 stellte die Gesellschafterversammlung
den Jahresabschluss 2000 fest,
faßte Beschluss über den Ausgleich des
Bilanzverlustes und erteilte dem Aufsichtsrat
und dem Geschäftsführer Entlastung für das
Geschäftsjahr 2000.
Der Aufsichtsrat hat von dem mit dem uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk versehenen
Bericht über die gesetzliche Prüfung des
Geschäftsjahres 2001 durch den Verband der
Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen
e.V., Düsseldorf, Kenntnis genommen.
Nach eingehender Unterrichtung durch den
Verbandsprüfer über die durchgeführte
Prüfung, hat der Aufsichtsrat ausführlich mit
dem Prüfer den Bericht beraten. Der Aufsichtsrat
stimmt dem Prüfungsergebnis zu.
Der Aufsichtsrat empfiehlt der Gesellschafterversammlung
den Jahresabschluss 2001
in der vorgeschlagenen Fassung festzustellen
und die von der Geschäftsführung vorgeschlagene
Gewinnverwendung zu beschließen.
Der Aufsichtsrat spricht der Geschäftsführung
sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
für die im Jahre 2001 geleistete Arbeit Dank
und Anerkennung aus.
Köln, 02. Juli 2002
Gerd Korinth
Aufsichtsratvorsitzender

Antoniter
Siedlungsgesellschaft mbH
im Evangelischen
Stadtkirchenverband Köln
Kartäusergasse 11
50678 Köln
✆ 0221 - 93 12 11-0
Fax 0221 - 93 12 11-4
E-mail: info@antoniter.de
Internet: www.antoniter.de
Antoniter Siedlungsgesellschaft mbH im Juli 2002