Oberaula_3._Änderung_ B-Plan_ Hausen-Begründung-2._Offenlage

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G E M E I N D E O B E R A U L A 3. Änderung Bebauungsplans Nr. 2A Hausen - Begründung Entwurf 2. Offenlage - Büro für Ingenieurbiologie und Landschaftsplanung 4 Planung, Änderung des gültigen Bebauungsplans Der Bebauungsplan soll so geändert werden, dass die vorhandenen Gebäude auch zum ständigen Wohnen genutzt werden können. Da die Wohnhäuser absehbar zukünftig auch von älteren Einwoh- nern als Altersruhesitze genutzt werden, sollen auch ambulante Pflegedienste im Plangebiet zulässig sein. Daneben soll eine Vermietung als Ferienhäuser weiterhin möglich bleiben. Neben der so erfor- derlichen Änderung der baulichen Nutzung – Änderung von Sondergebiet in Wohngebiet – sollen weitere textliche Festsetzungen geändert werden, die eine zukünftige Wohnnutzung behindern. Hierzu gehören insbesondere bisherige Beschränkungen zur Errichtung von Gartenhäusern, Carports oder zur Nutzung der Grundstücksfreiflächen als Nutzgarten. Durch Beibehaltung der wichtigsten Gestal- tungsvorschriften, des Maßes der baulichen Nutzung sowie der vorgegebenen Baugrenzen- und Linien soll der Gesamtcharakter des Gebietes jedoch weitgehend erhalten bleiben. 4.1 Art der baulichen Nutzung Um ein Nebeneinander von Wohnen – als zukünftige Hauptnutzung - und dem Weiterbetrieb von Feri- enhäusern zu ermöglichen, wird ein Besonderes Wohngebiet gemäß § 4a BauNVO ausgewiesen. Besondere Wohngebiete werden gemäß § 4a Abs. 1 charakterisiert als „…überwiegend bebaute Ge- biete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Abs. 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnut- zung erhalten und fortentwickelt werden soll.“ In Abs. 2 werden als a l l g e m e i n z u l ä s s i g e N u t - z u n g e n u.a. Wohngebäude, Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speise- wirtschaften und sonstige Gewerbebetriebe genannt. Entsprechend der obigen Definition ist der bisherige Ferienpark überwiegend bebaut, er weist durch die vorhandenen einheitlich gestalteten und genutzten Ferienhäuser eine besondere Eigenart auf und die bisher schon ausgeübte, wenngleich nicht in jedem Fall rechtmäßige Wohnnutzung soll erhalten und fortentwickelt werden. Gemäß der in § 4a Abs. 1 Satz 2 BauNVO beschriebenen Zweckbestimmung dienen auch Besondere Wohngebiete „… vorwiegend dem Wohnen; sie dienen (aber) auch der Unterbringung von Gewerbe- betrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.“ Unter den in Frage kommenden Wohnbaugebietstypen ist der Vorrang des Wohnens im Besonderen Wohngebiet am wenigsten stark ausgebildet, ein voraussehbarer und auch beabsichtigter Anteil an Ferienhäusern – festgesetzt als Betriebe des Beherbergungsgewerbes oder sonstiger Gewerbebetrieb – widerspricht damit nicht dem Gebietscharakter. Die „besondere Eigenart“ des Gebietes wird in der Begründung beschrieben. Juni 2012 Seite 9
G E M E I N D E O B E R A U L A 3. Änderung Bebauungsplans Nr. 2A Hausen - Begründung Entwurf 2. Offenlage - Büro für Ingenieurbiologie und Landschaftsplanung Hinsichtlich der zugelassenen Nutzungen sollen die a l l g e m e i n z u g e l a s s e n e n N u t z u n g e n (§ 4a Abs. 2 BauNVO) und die a u s n a h m s w e i s e z u g e l a s s e n e n N u t z u n g e n gemäß Abs. 3 soweit ermöglicht werden, dass die Zweckbestimmung des Besonderen Wohngebiets bzw. dessen Gebietscharakter nicht verfehlt wird. Die allgemein zulässigen Läden, Schank- und Speisewirtschaften können durch G l i e d e r u n g d e s W o h n g e b i e t e s zugelassen bleiben. So können nach § 1 Abs. 4 BauNVO im Bebauungsplan Festsetzungen getroffen werden, „…, die das Baugebiet nach der Art der zulässigen Nutzung und nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürf- nissen und Eigenschaften gliedern.“ Das bisherige Sondergebiet 3 mit der Gastwirtschaft kann daher weiterhin als eigenständiges Teilgebiet - hier des Besonderen Wohngebietes WB3 - ausgewiesen werden, sodass die allgemein zulässige Hauptnutzung des § 4a Abs. 2 Nr. 2 – Läden, Schank- und Speisewirtschaften – festgesetzt und so dem allgemeinen Gebietscharakter eines Besonderen Wohn- gebietes Rechnung getragen wird. 4.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Überbaubare Grund- stücksflächen Die bisherigen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und zur Bauweise sowie die festge- setzten Baugrenzen und Baulinien haben, neben den eigentlichen Gestaltungsvorschriften, wesentlich zur charakteristischen Gestaltung und Strukturierung des Plangebietes beigetragen. Sie stehen einer zukünftigen Wohnnutzung der Gebäude nicht im Weg und bleiben daher weitgehend unverändert. 4.3 Gestaltung Festsetzungen zur äußeren Gestaltung der baulichen Anlagen erfolgen auf der Rechtsgrundlage der §§ 9 und 81 Hessische Bauordnung. Sie werden gemeinsam mit dem Bebauungsplan als Gestal- tungssatzung beschlossen. Grundlage der Festsetzungen sind Gestaltungsziele, die für ein begrenztes Siedlungsgebiet definiert werden. Die gestalterischen Festsetzungen haben neben den überwiegend einheitlichen Baukörpern auch zu äußerlich weitgehend einheitlich gestalteten Gebäuden mit hellen Außenwänden und dunklen Firstver- kleidungen aus Holz geführt, die der Ferien- bzw. Wohnanlage einen eigenständigen wiedererkennba- ren Charakter verleihen. Sie haben damit das Ziel erreicht, einen in sich geschlossenen, eigenständi- gen Siedlungskörper mit hohem Identifikationspotential zu entwickeln, der sich ebenfalls gut in den Landschaftsraum eingliedert. Dieser Siedlungscharakter soll weiterhin erhalten bleiben, auch, damit die Ferienhäuser weiterhin in einem attraktiven Umfeld vermietet werden können. Die Gestalterischen Festsetzungen bzw. Örtlichen Bauvorschriften bleiben somit weitgehend unverän- dert. Sie betreffen die Gebäude (Dachform und Farbe, Wandflächen, Dachaufbauten), die Gartenhäu- ser (äußere Bekleidung, Dachform und –farbe) sowie Einfriedungen (Art und Höhe). Lediglich die Hö- Juni 2012 Seite 10
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