Oberaula_3._Änderung_ B-Plan_ Hausen-Begründung-2._Offenlage

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G E M E I N D E O B E R A U L A 3. Änderung Bebauungsplans Nr. 2A Hausen - Begründung Entwurf 2. Offenlage - Büro für Ingenieurbiologie und Landschaftsplanung Entwicklung des Gebietes. Dabei wird durch entsprechende Beibehaltungen der bisherigen gestalteri- schen Festsetzungen der äußere Gebietscharakter weitgehend erhalten. Bei der Änderung des Bebauungsplans sind seitens der Hauseigentümer, bis auf eine Ausnahme, keine Einsprüche im Rahmen der Bürgerbeteiligungen gemäß § 3 Abs. 1 und 2 erhoben worden. Viel- mehr wurde das Vorhaben, angeregt durch einige Hausbesitzer, überwiegend begrüßt, so auch auf der Bürgerversammlung am 27. Januar in Hausen, zu der alle Hauseigentümer von der Gemeinde einge- laden wurden. Die Belange der Grundstücksbesitzer werden durch die Planung damit gewahrt. 3.2 Vorhandener Gewerbebetrieb Durch die Änderung des Bebauungsplans bleibt auch die bisherige gewerbliche Nutzung des vorhandenen Versorgungsbetriebes (Einzelhandelsgeschäft für den Vor-Ort-Bedarf, Schankwirtschaft) wei- terhin möglich. Die Einrichtung dieses Betriebes wurde, ebenso wie die Errichtung der Ferienhäuser, allerding unter den Rahmenbedingungen des bisher gültigen Bebauungsplans durchgeführt. Der Be- trieb diente und dient auch der Versorgung der Feriengäste, eine durch die Änderung des B-Plans verursachte zusätzliche Reduzierung des Gästeaufkommens würde die Besitzer hinsichtlich ihrer be- absichtigten Einkommenserzielung benachteiligen. Die Besitzerin des Versorgungsbetriebes sieht sich in dieser Situation und damit ihre grundgesetzlich geschützten Rechte am eingerichteten und ausgeüb- ten Gewerbegebiet berührt. Sie hat daher im Verlauf des Verfahrens Einspruch gegen die Änderungs- planung eingelegt. Allerdings ist offensichtlich, dass durch die Veränderungen im Gästeaufkommen auch eine Verände- rung in der Struktur der Einkommenserzielung des Gewerbebetriebes erfolgt sein muss und weiter erfolgen muss. Eine zu Beginn des Ferienparks vor 30 Jahren noch zu erwartende überwiegende Um- satzdeckung durch die Feriengäste ist schon länger nicht mehr gegeben. Die unter Pkt. 1.1 sowie Pkt. 3.1 beschriebenen Veränderungen der Rahmenbedingungen hinsichtlich Gästeaufkommen und zunehmenden Leerständen werden die Betriebseinkünfte des Versorgungsbetriebes aus den Ferien- hausvermietungen absehbar weiter reduzieren. Die mit der Aufstellung des Bebauungsplans im Jahr 1978 vorhandenen wirtschaftlichen Bedingungen sind daher mit den heutigen nicht mehr vergleichbar. Dies ergibt sich allerdings allein aus der schwindenden Nachfrage nach Ferienhäusern, die zukünftig zulässige Wohnnutzung ist Ausdruck dieser Änderung und nicht ihre Ursache. Die Gemeinde Oberaula hat in Abwägung mit den Belangen der Besitzerin des Versorgungsbetriebes einerseits und den zu erwartenden, unter Pkt. 1.1 und Pkt. 3.1 beschriebenen negativen städtebauli- chen Entwicklungen im Ferienpark in Übereinstimmung mit dem überwiegenden Teil der Hauseigen- tümer die Änderung des Bebauungsplanes in der vorliegenden Form beschlossen. Juni 2012 Seite 7
G E M E I N D E O B E R A U L A 3. Änderung Bebauungsplans Nr. 2A Hausen - Begründung Entwurf 2. Offenlage - 3.3 Nachbarschutz, Entschädigung Büro für Ingenieurbiologie und Landschaftsplanung Sofern die durch diese Bauleitplanung geänderte Nutzung die ausgeübte, bisher rechtmäßige Nutzung beeinträchtigt, stellt sich die Frage der Entschädigung. Aktuell wird diese Frage aufgrund der Ableh- nung der Bebauungsplanänderung durch derzeitige Grundstückseigner. Hierzu ist festzuhalten, dass kein absoluter Anspruch auf Planfortbestand oder planungsrechtliche Absicherung vorhandener Nut- zungen besteht. „Die Gemeinde kann beim Überwiegen anderer Belange in einen vorgefundenen Be- stand durch rechtmäßige Abwägung eingreifen. Wird dabei die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung ein, ist dafür Entschädigung zu zahlen.“ (Fickert/Fieseler, 1998). Als „anderer Belang“ ist hier das städtebauliche Erfordernis heranzuführen, zunehmenden Leerständen in einem Baugebiet aufgrund nicht mehr zeit- gemäßer Festsetzungen zur baulichen Nutzung entgegenzuwirken. Allerdings gilt auch hier der Be- standschutz, in diesem Sinne „…muss nach dem Gebot der Rücksichtnahme grundsätzlich die neu hinzukommende Nutzung auf den materiell rechtmäßigen Bestand Rücksicht nehmen. Der Veranlasser der neu hinzukommenden Nutzung hat die notwendigen Schutzmaßnahmen daher selbst zu vertreten bzw. gegen sich gelten zu lassen.“ Die angestrebte Wohnnutzung dürfte mit der weiteren Vermietung der Ferienhäuser nicht kollidieren und keinen Schadensanspruch begründen, da der Aufenthalt in Fe- rienhäusern dem Wohnen gleichgestellt oder zumindest vergleichbar ist. 3.4 Naturschutzrechtliche Belange Das Ferienhausgebiet weist einen seit ca. 35 Jahren angelegten und sich entwickelnden Gehölzbe- stand mit z.T. standortgerechten Laubgehölzen sowie z.T. eher standortfremden Gehölzen, vor allem Koniferen auf. Besonders die zum Siedlungsrand vorgenommenen Heckenpflanzungen sind oftmals mit standortfremden Gehölzen, vor allem Koniferen, vorgenommen worden. Die zwischen den Ferien- häusern gelegenen Grünflächen sind überwiegend als Rasenflächen mit höherer Pflegeintensität aus- gebildet. Im südöstlichen Teil befindet sich eine größere Grünfläche geringerer Nutzungsintensität, die im Landschaftsplan als halbruderale Gras- und Staudenflur eingestuft wird. Als weitere Freiflächen sind eine Spielplatz sowie eine Tennisanlage vorhanden. Besonders schutzwürdige Biotope sind somit im Planungsgebiet nicht vorhanden. Besonders und / oder streng geschützte Tier- und Pflanzenarten nach § 44 BNatSchG sind damit im Planungsgebiet ebenfalls nicht zu erwarten und können somit auch nicht beeinträchtigt werden, zumal auch keine we- sentlichen flächenbezogenen Änderungen durch diese Bauleitplanung gegenüber dem bisherigen Be- stand geplant sind. Juni 2012 Seite 8
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