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Immobilientrends
Der Immobilienindex der BulwienGesa AG
In unserer Portfolioausgabe März/April 2007 berichteten wir über die Bedeutung
der Verfügbarkeit detaillierter Markt- und Objektinformationen für die Liquidität
gewerblicher Immobilienmärkte.
Commercial Real Estate, der Immobilienbereich der SEB AG, arbeitet seit Jahren
im Bereich der Marktstatistiken und des Immobilienmarkt-Research mit der
BulwienGesa AG zusammen. Mit unserem Partner starten wir in Portfolio eine
Artikelserie zu Entwicklungen und Trends am Immobilienmarkt. Wir beginnen mit
dem Immobilienindex der BulwienGesa AG.
Da immobilienorientierte Größen der
amtlichen Statistik keine ausreichende
Erklärung des Immobilienmarktes geben,
wird der Immobilienindex der Bulwien-
Gesa AG seit dem Jahr 2003 von der
Deutschen Bundesbank für die im
Rahmen der Europäischen Zentralbank
notwendigen internationalen Vergleiche
der Immobilienmärkte verwendet.
Mit der jährlichen Aktualisierung des
Immobilienindex für Mieten und Preise,
getrennt nach Wohnen und Gewerbe,
für 125 Städte in Deutschland, legt die
unabhängige BulwienGesa AG eine
kontinuierliche und detaillierte Übersicht
über die Entwicklungen auf den sek-
Immobilienindex (Wohnen und Gewerbe) 1975 bis 2006
Index 1990 = 100
24
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
toralen und regionalen Immobilienteilmärkten
vor.
Mit dem Zeitrahmen von 1975 bis
2006 wird eine Zeitspanne von drei
Jahrzehnten berücksichtigt, die mehrere
Konjunktur- und Immobilienzyklen
umfasst und in der Immobilienwirtschaft
in diesem Detaillierungsgrad nicht vorhanden
ist.
Vergleicht man das gesamte Mietund
Preisniveau in den 125 Städten,
lassen sich klare Unterschiede zwischen
Städten im Norden und Osten (mit
unterdurchschnittlichen Werten) und
Städten im Süden und Westen (mit
überdurchschnittlichen Werten) fest-
I. Zyklus II. Zyklus III. Zyklus
stellen. Die in den vergangenen Jahren
bestehende Splittung der Miet- und
Preisentwicklung nach Ost (stagnierend
bis sinkend) und West (stagnierend bis
steigend) kann seit 2005 nicht mehr festgestellt
werden.
Die Entwicklung des Immobilienindex
für Wohnen und Gewerbe, differenziert
nach Markttypen, zeigt eine
deutlich volatilere Entwicklung der
Mieten und Preise in den A-Metropolen.
Für 2006 erreichen diese einen Indexwert
von 106,2 gegenüber 100 im Ausgangsjahr
1990. Die übrigen Städtetypen zeigen
Mitte der 90er Jahre einen wesentlich
geringeren Rückgang und für 2006
einen Indexwert von deutlich über 100
Punkten (113,4 bis 115,2). Die A-Städte
erreichen somit seit 2001/2002 wieder ein
leichtes Wachstum von +1,5 %, während
die Städtegruppen B und C mit jeweils
+0,2 % nur leicht steigen, und die
D-Städte mit –0,0 % praktisch keine
Veränderung vorweisen.
Die genauere Betrachtung der beiden
Teilmärkte zeigt vor allem bei den
gewerblichen Immobilien einen deutlichen
Anstieg von +1,6 %, während für
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06
–10
Veränderung p.a. Deutschland West (bis 1990) Deutschland West (bis 1990)
Quelle: BulwienGesa AG
Veränderung p.a. Deutschland West und Ost Deutschland West und Ost
10
8
6
4
2
0
–2
–4
–6
–8
jährliche Veränderungsrate in %