Quartierplanung "Langmatten II" - Gemeinde Allschwil

Quartierplanung "Langmatten II" 

Planungs- und Begleitbericht 

gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 

Stand: Auflageverfahren

Gemeinde Allschwil Quartierplanung "Langmatten II" 

INHALT 

1. Ausgangslage und Zweck 1 

2. Organisation und Ablauf der Planungen 3 

3. Planungsrechtlicher Rahmen 4 

4. Bestandteile und Inhalte der planung 5 

5. Auswirkungen auf rechtskräftige Planungen 11 

6. Kostenfolgen zu Lasten der Gemeinde 11 

7. Quartierplan-Vertrag 12 

8. Keine UVP-Pflicht 12 

9. Beurteilung Konzept durch die Arealbaukommission 12 

10. Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung 13 

11. Öffentlichkeitsarbeit (öffentliche Mitwirkung) 13 

12. Beschlussfassungs- und Auflageverfahren 14 

13. Genehmigungsantrag 14 

ANHANG / BEILAGEN 

ANHANG 1 Auszug aus dem Beschlussprotokoll der kantonalen Arealbaukommission 

Schreiben vom Amt für Raumplanung vom 21. Juli 2011 

ANHANG 2 Projektdokumentation Fankhauser Architekt AG 

ANHANG 3 Protokollauszug Sitzung Bauausschuss vom 09. Januar 2012 

ANHANG 4 Sicherheitszonenplan Euro-Airport Basel-Mulhouse 1:5'000 vom Bundesamt für Zivilluftfahrt 

ANHANG 5 Kantonaler Vorprüfungsbericht vom 24. April 2012 

ANHANG 6 Schreiben BAZL Bewilligungspflicht Luftfahrthindernisse vom 21. November 2011 

Anhang zum kantonalen Vorprüfungsbericht 

ANHANG 7: Tabellarische Zusammenstellung: 

Reaktionen auf Vorprüfungsbericht 

ANHANG 8 Argumentarium Siedlungsentwicklung Allschwil vom 12. Juni 2012 

K:\Allschwil\02050\03_Berichte\2050_Ber01_Planungsbericht_Auflageverfahren.doc 

Bearbeitung / Beratung: 

Auftragsnummer: 2-050 

Verfasser: KI/GS 

Version / Status: Beschlussfassung 

Datum: 07. Januar 2013 

Kontrolle / Freigabe:


1. AUSGANGSLAGE UND ZWECK 

1.1 Ausgangslage 

Das Areal des Planungsgebietes bzw. der Quartierplanung umfasst die Parzelle A – 426 im Gebiet 

"Langmatten" der Gemeinde Allschwil, mit einer Fläche von insgesamt 24'935 m 2 . Das Areal befindet 

sich zwischen der Bachgrabenpromenade und dem Baselmattweg im Wohngebiet nördlich der Baslerstrasse. 

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Bachgrabenpromenade 

Abb. 1: Luftbild, Quelle: Google Earth 

QP- Areal 

Baslerstrasse 

Das Quartierplan-Areal liegt in einem durchgrünten Wohngebiet der Gemeinde Allschwil und wird 

durch den Baselmattweg erschlossen. Im Westen liegt das Alterszentrum "Am Bachgraben" und im 

Osten schliessen sich die Wohnbauten der rechtskräftigen Quartierplanung "Im Steg" an. 

Heute befindet sich die Parzelle in einer Zone für Sport- und Freizeitanlagen gemäss Zonenplan Siedlung 

2007. Auf dem Grundstück sind diverse Sportplätze (Fussballplatz, Tennisplätze etc.) sowie ein 

Clubhaus und eine Bocciahalle vorhanden. Die Sportanlagen sollen mit dem Verkauf des Areals in 

das linksufrige Bachgraben-Gebiet verlegt werden und im Sinne des modifizierten räumlichen Konzeptes 

der Gemeinde einer Wohnnutzung mit hoher Qualität Platz machen. 

Diese Verschiebung basiert auf einer klaren räumlichen Ordnung und einer konsequenten räumlichen 

Dreiteiligkeit, wonach nördlich der Baslerstrasse bis zum Bachgraben Wohnnutzung, vom Bachgraben 

bis zum Hegenheimermattweg Freizeit-, Sport- und öffentliche Nutzungen sowie nördlich des Hegenheimermattweges 

bis zur französischen Landesgrenze Arbeitsnutzungen zu fördern bzw. zu platzieren 

sind. Diese formale räumliche Haltung wurde mit der Entwicklung und entsprechenden Verabschiedung 

der Masterplanung "Wegmatten" durch den Einwohnerrat sowie den Allschwiler Souverän im 

Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 1 

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Laufe des ersten Halbjahres 2012 bestätigt. Die modifizierte Innenentwicklung sowie die gefragte 

Standortqualität in grossen Teilen der Allschwiler Siedlungsplanung wurden bereits am 20. Juni 2012 

an einer Koordinationssitzung mit Vertretern des Gemeinderates und kantonalen Fachvertretern des 

Amtes für Raumplanung sowie mit Frau Regierungsrätin S. Pegoraro erörtert und wird in naher Zukunft 

noch weiter ausgeführt (vgl. Anhang 8 Argumentarium Siedlungsentwicklung Allschwil vom 

12. Juni 2012). 

Wahl des Bebauungskonzeptes 

Für die Wahl des geeigneten Bebauungskonzeptes wurden im Vorfeld der Ausarbeitung der Quartierplanung 

Variantenstudien vorgenommen. Diese beinhalteten in der finalen Phase 6 unterschiedliche 

Bebauungskonzepte. Nach eingehender Diskussion entschied sich die Gemeinde in Koordination mit 

den Quartierplan-Verfassern zur Ausarbeitung bzw. Weiterentwicklung von Studie Nr. 6 (für detaillierte 

Erläuterungen dazu siehe Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG, Anhang 2, S. 7). 

Das aus der weiterentwickelten Studie resultierende Bebauungskonzept sieht insgesamt 6 Baukörper 

vor, welche sich harmonisch in die angrenzenden Bebauungsstrukturen einfügen, aber auch neue Akzente 

setzen. Zum Nachvollzug der Herleitung und des detaillierten Beschriebs der Bebauungs- und 

Aussenraumkonzeption wird auf Anhang 2 (Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG) verwiesen. 

1.2 Zweck / Zielsetzungen 

Die Quartierplanung "Langmatten II" bezweckt die Herbeiführung der planungsrechtlichen Voraussetzungen 

zur Realisierung der angedachten Bebauungskonzeption und Aussenraumgestaltung in Beachtung 

einer haushälterischen Nutzung des Bodens und einer qualitativ guten Wohnnutzung. 

Mit der Quartierplanung werden im Wesentlichen folgende Ziele verfolgt: 

̶ Realisierung einer qualitativ guten Wohnüberbauung mit differenzierten Wohnformen und guter 

Nutzungsflexibilität; 

̶ Ermöglichung von "Wohnen im Alter" im Sinne des "Alterskonzeptes" Allschwil in einem Teilbereich 

des Quartierplan-Areals; 

̶ Sicherstellung einer quartierverträglichen Siedlungsverdichtung mit hoher Qualität (haushälterische 

Bodennutzung durch Nutzungsverdichtung gemäss den raumplanerischen Vorgaben von 

Bund und Kanton); 

̶ Grosszügige Anlage und Gestaltung des Aussenraumes durch eine Parkanlage im Zentrum; 

̶ Sicherung des ökologischen Ausgleichs und der ökologischen Vernetzung entlang des Bachgrabens; 

̶ Fortsetzung der standortheimischen Bestockung und der naturnahem Begrünung des ökologischen 

Ausgleichs und der ökologischen Vernetzung entlang des Bachgrabens; 

̶ Optimierung der städtebaulichen Gestaltung des Strassenraumes entlang des Baselmattweges; 

̶ Ermöglichung eines energetisch nachhaltigen Standards für die Überbauung; 

̶ Sicherstellung des Hochwasserschutzes innerhalb des Quartierplan-Areals. 

Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 2


2. ORGANISATION UND ABLAUF DER PLANUNGEN 

2.1 Eigentümer und Auftraggeber 

Grundeigentümer und Bauherrschaft 

sitEX Properties AG 

Birstrasse 320B 

4052 Basel 

Bauherrenvertretung Dr. Christoph Stutz 

Grenzacherstrasse 62 

4058 Basel 

2.2 Fachplaner 

An der Entwicklung der Quartierplan-Vorschriften "Langmatten II" sind folgende Fachplaner beteiligt: 

Projektverfasser Architektur Fankhauser Architektur AG 

Seewenweg 6 

4153 Reinach 

Beratung Landschaftsarchitektur Westpol Landschaftsarchitektur 

Feldbergstrasse 42 

4057 Basel 

Beratung Quartierplanung Stierli + Ruggli 

Ingenieure + Raumplaner AG 

Unterdorfstrasse 38 

4415 Lausen 

2.3 Planungserlass / -vollzug 

Kommunale Behörden Einwohnergemeinde Allschwil 

Hauptabteilung Hochbau und Raumplanung 

Baslerstrasse 111 

4123 Allschwil 

2.4 Planungsablauf 

Nachstehend werden die wichtigsten Bearbeitungsschritte und Entscheidstationen festgehalten: 

Vorgehensevaluation, Variantenstudien, Projektierung, Ausarbeitung 

Vorprojekt, Vorabklärungen bei Gemeinde (Verwaltung, Bauausschuss) 

etc. 

Herbst 2010 bis Mitte 2011 

1. Präsentation bei der kant. Fachkommission für Arealüberbauungen 23. Juni 2011 

Weiterentwicklung der Bebauungs- und Aussenraumkonzeption sowie 

Beurteilung durch Bauausschuss (Beratendes Gremium des Gemeinderates 

Allschwil) 

20. Oktober 2011 

Entwicklung Entwurf von Quartierplan-Vorschriften Okt. 2011 – Jan. 2012 

Verabschiedung QP-Entwurf durch den Bauausschuss 

09. Januar 2012 



Verabschiedung QP-Entwurf durch den Gemeinderat für die kantonale 

Vorprüfung und das öffentliche Mitwirkungsverfahren 

11. Januar 2012 

Eingabe der Planungsakten ins kantonale Vorprüfungsverfahren 24. Januar 2012 

Durchführung des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens (§ 7 RBG) 30. Jan. -13. Feb. 2012 

Vorliegen der Ergebnisse aus der kantonalen Vorprüfung 24. April 2012 

Bereinigung der QP-Bestandteile in Koordination mit der Gemeinde 

aufgrund der Ergebnisse aus kant. Vorprüfung und Mitwirkung 

Mai / Juli 2012 

Ausarbeitung eines Verkehrsgutachtens Juni – August 2012 

Beschlussfassung Gemeinderat 26. September 2012 

Beschlussfassung Einwohnerrat 14. November 2012 

Öffentliches QP - Auflageverfahren (§ 31 RBG) …….noch ausstehend 

Eingabe ins regierungsrätliche Genehmigungsverfahren …….noch ausstehend 

3. PLANUNGSRECHTLICHER RAHMEN 

3.1 Kantonales Raumplanungs- und Baugesetz (RBG) 

Das kantonale Raumplanungs- und Baugesetz (RBG) sieht gemäss §§ 37 ff. das Planungsinstrument 

der Sondernutzungsplanung vor. Mit einer Quartierplanung kann für einen definierten Teil der Bauzonenfläche 

von den Bestimmungen der ordentlichen Zonenvorschriften abgewichen werden. Eine gebietsmässige 

Anwendungsbeschränkung ergibt sich aus der kantonalen Rahmengesetzgebung nicht. 

3.2 Kantonaler Richtplan 

Die Parzelle A-426 wird gemäss dem kantonalen Richtplan (KRIP) als Wohngebiet ausgewiesen 

(Ausgangslage). Weitere kantonale Planfestlegungen sind für das Planungsgebiet nicht vorhanden. 

Eine Quartierplanung mit definierter Wohnnutzung steht daher nicht im Widerspruch zum kantonalen 

Richtplan. 

3.3 Zonenvorschriften Gemeinde Allschwil 

Für das Planungsgebiet gelten gemäss dem Zonenplan Siedlung von Allschwil die Vorschriften der 

Zone für Sport- und Freizeitanlagen, welche mit der Quartierplanung "Langmatten II" gestützt auf § 40 

Abs. 2 RBG aufgehoben werden sollen. 

Die Zonenvorschriften der Gemeinde Allschwil lassen die Aufstellung von Quartierplänen grundsätzlich 

in jeder Bauzone zu. Sie legen keine Mindestfläche für die Erstellung eines Quartierplanes fest, 

weisen jedoch daraufhin, dass eine Fläche von 3'000 m 2 nicht unterschritten werden sollte (Zonenreglement 

Siedlung § 23 Abs. 1). Das Quartierplan-Areal umfasst eine Fläche von 24'935 m 2 und liegt 

damit deutlich über der empfohlenen Mindestfläche. 

Quartierplanungen können in der Gemeinde Allschwil im ordentlichen oder im vereinfachten Verfahren 

durchgeführt werden. Die Quartierplanung auf der Parzelle A-426 wird aufgrund des städtebaulichen 

Bebauungskonzeptes mit insgesamt 6 zum Teil hohen Baukörpern im ordentlichen Verfahren durchgeführt. 

3.4 Nutzungswechsel aufgrund erheblich geänderter Verhältnisse 

Die heutige zonenrechtliche Nutzungsart (Zone für Sport- und Freizeitanlagen) stützt sich auf das 

Räumliche Konzept Teil Siedlung von Allschwil, welches vom Einwohnerrat 2005 verabschiedet und in 

der Folge mit Einwohnerratsbeschluss zum Zonenplan Siedlung 2007 umgesetzt wurde. Im Räumli- 



chen Konzept wurde der langjährig vorbestandene Nutzungsstatus abgebildet. Es war dannzumal 

nicht anzunehmen, dass kurze Zeit später die damalige langjährige Besitzerin des Areals, die traditionsreiche, 

regional verwurzelte Firma CIBA (zeitweise CIBA Spezialitätenchemie) von der Firma 

BASF übernommen, redimensioniert und reorganisiert werden würde. Mit der Restrukturierung wurden 

die Sportplätze im Areal der Quartierplanung Langmatten II mangels firmeneigenen Bedarfs an die 

Firma sitEX Properties AG veräussert, welche ihrerseits die Quartierplan-Überbauung plant und in der 

Folge auch realisiert. 

Diese im öffentlichen Interesse anzustrebende räumliche Strukturbereinigung mit Umnutzung der Parzelle 

A-426 in Wohnnutzung, ist somit im Sinne der Siedlungsentwicklung der Gemeinde, in welcher 

das rechtsufrige Bachgrabengebiet als Wohngebiet gestärkt werden soll. Der Gemeinderat nahm diese 

Entwicklungsabsicht deshalb zum Anlass die Grundeigentümerin des Areals im Rahmen der Quartierplanerstellung 

in verschiedene verbindliche Planungsmassnahmen einzubinden. Es sind dies insbesondere: 

̶ Ein einmaliger zweckgebundener Infrastrukturbeitrag 

Mit einem einmaligen zweckgebundenen Infrastrukturbeitrag soll im linksufrigen Bachgrabengebiet 

der Erwerb von Flächen für einen neuen Sportplatz und die Errichtung von 5 neuen Tennisplätzen, 

einer Tenniswand, vier Pétanquefeldern, vier gedeckten Bocciabahnen, eines neuen Clubhauses 

mit den erforderlichen Infrastruktureinrichtungen, die Erstellung von 32 Autoparkplätzen sowie von 

Velo/Mofa-Abstellplätzen, als Ersatz für die wegfallenden Sport- und Freizeitanlagen auf dem Areal 

der Parzelle A-426, finanziert werden (vgl. Quartierplanvertrag). 

̶ Erweiterung des Angebotes für "Wohnen im Alter" 

Die Gemeinde sichert im Quartierplan-Vertrag die Schaffung von maximal 36 Wohneinheiten für 

"Betreutes Wohnen" im Sinne des Alterskonzeptes der Gemeinde Allschwil und schafft damit 

wertvolle Synergien zum nachbarlichen Alterszentrum. 

̶ Sicherstellung Infrastruktur zur Kinderbetreuung 

Die Gemeinde sichert im Quartierplan-Vertrag Platz für die Erstellung eines Kindergartens sowie 

die Möglichkeit zur Errichtung eines Tagesheimes. 

Für weitere Ausführungen zu dieser Thematik ist insbesondere Anhang 8 "Argumentarium zur Siedlungsentwicklung 

Allschwil" vom 12. Juni 2012 zu beachten. 

4. BESTANDTEILE UND INHALTE DER PLANUNG 

4.1 Planungsinstrumente, Verträge und orientierende Dokumente 

Als verbindliche öffentlich-rechtliche Sondernutzungsplanungsinstrumente der Quartierplanung "Langmatten 

II" gelten: 

̶ Quartierplan-Reglement Quartierplanung "Langmatten II" 

̶ Quartierplan Quartierplanung "Langmatten II" mit Inhalten zu Bebauung, Aussenraum, Erschliessung 

und Parkierung, Situationsplan / Schnitte, 1:500. 

Als privat-rechtlicher Vertrag gilt: 

̶ Quartierplan-Vertrag, gestützt auf § 9 des Quartierplan-Reglementes 

Als orientierende Dokumente gelten: 

̶ vorliegender Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 



4.2 Bebauung 

Baubereiche für Hauptbauten: 

Die Baubereiche für die Hauptbauten wurden auf Grundlage des Bebauungskonzeptes (vgl. Projektdokumentation 

Fankhauser Architekt AG, Anhang 2) im Quartierplan definiert (Situation und Schnitte, 

1:500). Die Baubereiche legen die Lage, die Ausdehnung sowie die Höhe und die Geschossigkeit der 

Bebauung fest. Weitere Hauptbauten sind nicht zulässig. 

Als Dachform wird für alle Hauptbauten das Flachdach festgelegt. Alle Flachdächer sind mit einer 

Schicht von vor Ort gewonnenem Kies (mind. 20 cm) zu bedecken und extensiv zu begrünen. Im Bereich 

der Sonnenkollektoren ist dabei eine Substratstärke von mind. 10 cm einzuhalten. Mit der extensiven 

Begrünung der Dachflächen werden ökologische Ausgleichsflächen innerhalb des Siedlungsraumes 

geschaffen. 

Messweise der Gebäudehöhe: 

Die Festlegung der Höhe der Hauptbauten erfolgt mittels Höhenkoten (Meter über Meer). Als Referenzhöhe 

wird der Baselmattweg auf der Höhe Muesmattweg definiert (Fixpunkt). Im Quartierplan ist 

die Referenzhöhe ausgewiesen. Als massgebender Messpunkt für die Gebäudehöhe gilt die OK rohe 

Dachkonstruktion exkl. Dachhaut (vgl. Zonenreglement Siedlung) des Hauptdaches. 

Die Hauptbauten E und F (inkl. technische Aufbauten) dürfen aus Gründen der An- und Abflugsicherheit 

des Euro-Airports Basel-Mulhouse eine Höhe von 316.0 m ü.M. nicht überschreiten (vgl. Sicherheitszonenplan 

des Euro-Airports Basel-Mulhouse 1:5'000 vom Bundesamt für Zivilluftfahrt gestützt 

auf Art. 71 der Verordnung über die Infrastruktur der Luftfahrt (IVL) vom 23. November 1994, Anhang 

4). Die Gebäudehöhe von 316.0 m ü.M. darf auch von technischen Anlagen etc. auf dem Dach nicht 

überschritten werden. 

Bei den Hauptbauten A bis D können technische Anlagen in Einhausungen, Absturzsicherungen etc. 

die zulässigen Gebäudehöhen der Hauptbauten überragen. Sie dürfen jedoch eine Höhe von 3.5 m 

gemessen ab roher Betondecke des Hauptdaches nicht überschreiten und müssen allseitig mindestens 

4.0 m von der Fassadenflucht zurückversetzt sein. Einhausungen von technischen Anlagen sind 

mit einem Flachdach auszuführen und müssen extensiv begrünt werden. 

Baubereiche für Nebenbauten: 

Die Baubereiche für Nebenbauten wurden auf Grundlage des Bebauungskonzeptes im Quartierplan 

definiert (Situation und Schnitte, 1:500). An- und Nebenbauten sind zur Hauptsache in diesen Baubereichen 

anzuordnen. Innerhalb der Baubereiche für Nebenbauten sind die gesetzlich vorgeschriebenen 

Grenzabstände zwingend einzuhalten. Die Darstellung der Baubereiche im Quartierplan impliziert 

somit nicht ein automatisches Näher- bzw. Grenzbaurecht. Die Festlegung der Baubereiche bis an die 

Parzellengrenze erfolgte bewusst um eine Definition von Grenzabständen durch die Ausscheidung der 

Baubereiche zu vermeiden und die reglementarischen Bestimmungen schlank zu halten. Somit wäre 

aber auch das Erbringen eines Näher- und Grenzbaurechtes im Rahmen des Baugesuchverfahrens 

möglich. Eine Platzierung von An- und Nebenbauten ausserhalb der speziell dafür ausgeschiedenen 

Baubereiche ist nur ausserhalb der ökologischen Ausgleichsfläche möglich. Im Bereich der Frei- und 

Grünflächen errichtete Nebenbauten dürfen eine maximale Grundfläche von 12.0 m 2 und eine maximale 

Gebäudehöhe von 3.0 m aufweisen. Innerhalb der Baubereiche für Nebenbauten ist eine Gebäudehöhe 

von 4.5 m zulässig. Mit Hilfe dieser Festlegung soll erreicht werden, dass eine möglichst 

grosse Fläche des Quartierplan-Areals unbebaut bleibt. Damit kann einer der wichtigsten Leitgedanken, 

welcher der Quartierplanung zu Grunde liegt, umgesetzt werden (vgl. Projektdokumentation 

Fankhauser Architektur AG, Anhang 2). Die maximale Bebauungsziffer beläuft sich somit auf 19%, 

d.h. der unbebaute Aussenraum des Quartierplan-Areals beträgt mindestens 81%. 



4.3 Art und Mass der Nutzung 

Art der Nutzung 

Die Art der Nutzung wird im QP-Reglement § 2 folgendermassen festgelegt: 

Hauptbauten: Für die Hauptbauten A, B und C gilt im Erdgeschoss sowie im 1. Obergeschoss der 

Hauptbauten A und B die Wohn- und Geschäftsnutzung im Sinne von § 21 Abs. 2 

RBG. Im Erdgeschoss der Hauptbauten A und C ist zudem eine öffentliche Nutzung 

(Kindertagesstätte, Spitex-Stützpunkt u.Ä.) zulässig. Für die übrigen Geschosse der 

Hauptbauten A, B und C sowie für die Hauptbauten D, E und F im Gesamten, gilt 

die Wohnnutzung gemäss § 21 Abs. 1 RBG. Für die Hauptbauten B und C ist dabei 

eine Realisierung von "Wohnen im Alter" vorzusehen (vgl. Projektdokumentation 

Fankhauser Architektur AG, Anhang 2, S. 8+9 (grüne Bauten)). 

Nebenbauten: Nebenbauten richten sich nach den Bedürfnissen des Quartiers. Bei der Nutzung 

soll es sich dabei um ergänzende Quartierinfrastruktur handeln. 

Mit der vorliegenden Nutzungsdefinition für die Hauptgebäude mit den erlaubten Wohn- und Geschäftsnutzungen 

bzw. den öffentlichen Nutzungen und der vorgesehenen Realisierung von "Wohnen 

im Alter" reagiert die Quartierplanung auf ihr direktes Umfeld (angrenzende Alterssiedlungen) und die 

Zielsetzungen der Gemeinde (vgl. Alterskonzept Gemeinde Allschwil). Damit wurde das Projekt der 

Erwägung der Arealbaukommission angepasst, welche eine stärkere Reaktion auf das unmittelbare 

Umfeld gefordert hatte (vgl. Auszug aus dem Beschlussprotokoll der kantonalen Arealbaukommission 

vom 21. Juli 2007, Anhang 1). 

"Wohnen im Alter" 

Im vorliegenden Quartierplan "Langmatten II" wird "Wohnen im Alter" als "Betreutes Wohnen" definiert. 

Grundlage dieses Angebotes ist das Alterskonzept der Gemeinde Allschwil, welches den diesbezüglichen 

Bedarf für die nächsten Jahre ermittelt hat (vgl. Alterskonzept der Gemeinde Allschwil, 

S. 38). Bis ins Jahr 2015 müssen zusätzlich 16 solcher Wohneinheiten, bis ins Jahr 2020 zusätzliche 

46 und bis ins Jahr 2025 sogar 77 zusätzliche Wohneinheiten für "Betreutes Wohnen" realisiert werden. 

Aufgrund der zukünftig zu erwartenden Bevölkerungszahlen von Allschwil und der zunehmenden 

Überalterung der Bevölkerung besteht für eine solche Nutzung dringender Bedarf. Die Lage des Quartierplanareals 

bietet sich zudem aufgrund der umliegend bereits vorhandenen Alterssiedlungen bestens 

für die Erweiterung eines solchen Angebotes an. 

In den Hauptbauten B und C müssen die Alterswohnungen im unteren bis mittleren Preissegment liegen 

und für ältere Menschen mit AHV-Rente und Anspruch auf Ergänzungsleistungen (EL) finanzierbar 

sein. Die Mieten müssen jedoch eine marktübliche Verzinsung der Fremd- und Eigenmittel, die übliche 

Amortisationen und Abschreibungen sowie die Vornahme der erforderlichen Unterhaltsarbeiten 

zulassen. Eine professionelle und kompetente Führung des betreuten Wohnangebots soll durch eine 

enge Zusammenarbeit mit einer auf ambulante Pflegeleistungen spezialisierten Organisation (PO) 

z.B. Spitex AS sichergestellt werden. Ein fundiertes Betriebskonzept für "Betreutes Wohnen" wird dem 

Gemeinderat von Allschwil gemeinsam durch die Spitex AS und die Baugesuchsstellerin zur Genehmigung 

vorgelegt. Dieses Betriebskonzept ist Bestandteil des Baugesuches und ist mit diesem einzureichen. 

Insgesamt werden 20-24 Wohnungen eingerichtet (vgl. Protkollauszug Bauauschuss vom 09. 

Januar 2012, Anhang 3). 

Folgende Kriterien für "Betreutes Wohnen" sind einzuhalten: 

̶ Sozialkompetente Ansprechsperson vor Ort* 

̶ Anwesenheitskontrolle* 



̶ Verpflegungskonzept (Mahlzeitendienst)* 

̶ Gemeinschaftsraum* 

̶ Mitwirkung der Gemeinde bei Wohnungsvergabe (prioritäre Behandlung von EinwohnerInnen 

Allschwils) 

Die mit * gekennzeichneten Leistungen werden auf den Mietzins überwälzt und sind separat auszuweisen. 

Definition der baulichen Nutzung: 

Das Mass der baulichen Nutzung wird mittels der Bruttogeschossfläche (BGF) gemäss § 49 Abs. 2 

RBV berechnet. Das Quartierplan-Reglement definiert zudem abschliessend, welche Flächen, Bauten 

und Bauteile nicht zur Bruttogeschossfläche gezählt werden. 

Mass der Nutzung: 

Insgesamt umfasst das Planungsgebiet eine Grundstücksfläche von 24'935 m 2 . Für die Quartierplanung 

wird eine maximale Bruttogeschossfläche von maximal 29'500 m 2 festgelegt. Die maximale 

BGF-Gesamtfläche wird nach Baubereichen in folgende Richtmasse aufgeteilt: 

Richtmass Baubereich A: ca. 4'550 m 2 

Richtmass Baubereich B: ca. 1'910 m 2 

Richtmass Baubereich C: ca. 1'910 m 2 

Richtmass Baubereich D: ca. 5'380 m 2 

Richtmass Baubereich E: ca. 7'875 m 2 

Richtmass Baubereich F: ca. 7'875 m 2 

Kleinere Verschiebungen von Bruttogeschossflächen von einem Baubereich in einen anderen sind zulässig, 

sofern das Gesamtkonzept nicht nachteilig beeinflusst wird. Solche Verschiebungen bedürfen 

jedoch der Zustimmung des Gemeinderates. 

Für An- und Nebenbauten gilt, dass die Summe aller Grundflächen derselben eine Gesamtfläche von 

295 m 2 (= 1% des zulässigen Nutzungsmasses) nicht überschreiten darf. 

Aus den Gebäudegrundflächen und der maximal zulässigen Fläche für Nebenbauten ergibt sich innerhalb 

des Quartierplan-Areals eine überbaute Fläche von insgesamt ca. 4'763 m 2 . Die Bebauungsziffer 

liegt somit bei 19%. In der umliegenden Zone W3 gilt eine Bebauungsziffer von 26%. Der quantitative 

Vergleich zeigt, dass die Aussenraum-Fläche im Quartierplan-Areal um mehr als einen Viertel 

grösser ist als in der nachbarlichen Normalzonenordnung. 

4.4 Aussenraum / Umgebung 

Gestaltung, Nutzung und Bepflanzung des Aussenraumes sind im Quartierplan (Situation und Schnitte, 

1: 500) konzeptionell festgelegt. 

̶ Für die definitive Anlage ist ein Umgebungsplan als Bestandteil der Baugesuchsunterlagen einzureichen 

(vgl. § 5 Abs. 2 des Quartierplan-Reglementes). Dieser konkretisiert die von den Fachplanern 

(Architekt und Landschaftsarchitekt) im Rahmen der Entwicklung des Bebauungskonzeptes 

ausgearbeiteten Grundlagen (vgl. Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG, Anhang 2, 

S. 13). 

̶ Der strassenzugewandte Aussenraum dient der Erschliessung und der Vorplatzgestaltung. 



̶ Die Grün- und Freiflächen sollen im Umgebungsplan gestützt auf ein Gesamtkonzept als der Siedlung 

zugeordnete parkartige Aussenräume gestaltet werden (fliessende Gestaltung mit organartigen 

Formen). 

̶ Im "Bereich für multifunktionalen Aussenraum" (vgl. Quartierplan) ist eine multifunktionale Freifläche 

mit einem Schwerpunkt auf Verweilen, Treffen und Austausch zu gestalten. Im südwestlichen 

Bereich soll ein Spielplatz entstehen. 

̶ Mit Hilfe der ökologischen Ausgleichsfläche entlang des Bachgrabens wird ein naturnaher Übergang 

in die Parklandschaft im Zentrum der Überbauung sichergestellt. 

̶ Die private Aussenraumnutzung ist ausschliesslich für die explizit dafür ausgeschiedenen angrenzenden 

Gebäudenutzungen reserviert (vgl. § 2 Quartierplan-Reglement). 

̶ Wege und Plätze sind so weit als möglich mit wasserdurchlässigen Materialien zu gestalten. 

̶ Die Bepflanzung erfolgt mit standortheimischer Vegetation. Baumstandorte sind dabei insbesondere 

entlang des Baselmattweges und im Zentrum der Überbauung vorgesehen. Die bestehende 

Bestockung entlang des Bachgrabens wird erhalten und fachgerecht gepflegt werden. 

4.5 Erschliessung / Parkierung 

Erschliessung: 

Die Verkehrserschliessung des Planungsgebietes erfolgt über den Baselmattweg. Über den Baselmattweg 

erfolgt die Zu- und Wegfahrt zur und von der unterirdischen Einstellhalle. Die Wegfahrt ist 

auch via Muesmattweg möglich (Einbahnstrasse). Die Ein- und Ausfahrten zum Quartierplan-Areal 

(Ausnahmefahrten) sowie zur bzw. von der oberirdischen Parkierung sind im Quartierplan (Situation 

und Schnitte, 1: 500) ebenfalls konzeptionell festgelegt. Die genaue Projektierung erfolgt auf Stufe 

Baugesuch im Umgebungsplan. 

Der Bereich für Frei- und Grünflächen wird autofrei gestaltet, die Gebäudezufahrt ist für den Ausnahmefall 

jedoch bis vor den Gebäudezugang sichergestellt. Die quartierinterne Erschliessung erfolgt 

über ein durch den im Inneren der Bebauung definierten fahrbaren Weg mit Wendebereich (fahrbar für 

Sanität, Feuerwehr, Kehrichttransport, Umzugstransport u.Ä.). 

Die in der Darstellung durch den Baubereich von Hauptbau A führende begehbare Erschliessung ist 

auf eine Gebäudeöffnung des für diesen Baubereich projektieren Baukörpers zurückzuführen. Diese 

Gebäudeöffnung soll zukünftig als Durchgang bzw. Zugang zum Innenbereich der Quartierplanüberbauung 

dienen. 

Parkierung: 

Der Bedarf an Parkplätzen richtet sich nach den kantonalen gesetzlichen Bestimmungen (§ 70 RBV 

bzw. Anhang 11/1 RBV). Aus der entsprechenden Berechnung ergibt sich ein gesamthafter Parkplatzbedarf 

von 245 Stammplätzen und 79 Besucherparkplätzen (für detaillierte Berechnung vgl. QP- 

Reglement Kommentar zu § 6 Abs. 2). 

Gemäss § 70 Abs. 2 RBV sowie Anhang 11/1 RBV kann die Bewilligungsbehörde im Rahmen eines 

Baugesuches fallweise eine Reduktion von Stammparkplätzen gewähren (vgl. § 7 Abs. 5 QPR). Daher 

wird im Parkplatznachweis in Absprache mit der Gemeinde für die Stammparkplätze der Seniorenwohnungen 

(Baubereiche A und B) ein reduzierter Faktor von 0.5 verwendet. Der reduzierte Faktor 

von 0.5 stützt sich auf diverse Erfahrungswerte bereits realisierter Alterswohnungen. Referenzbeispiele 

für bereits realisierte Alters- / Seniorenwohnungen mit reduzierten Pflichtparkplätzen (Stammplätze) 

im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind: 



̶ Sunnehof, Wiedenweg 1, Reinach: Faktor 0.5 (PP nicht alle vermietet wegen fehlendem Bedarf) 

̶ Zytglogge, Sissach Faktor 0.5 

̶ Höflimatt, Diegten Faktor 0.5 

̶ Weiherhof, Itingen Faktor 0.5 

̶ Überbauung Mischeli, Reinach Faktor 0.5 

̶ Schafmatten, Binningen: Faktor 0.7 

̶ Bettenachweg, Lausen: Faktor 0.7 

Die Parkierung erfolgt grösstenteils in einer unterirdischen Einstellhalle, welche neben ausreichend 

Abstellplätzen für den motorisierten Individualverkehr auch genügend Abstellplätze für Velos vorsieht 

(ca. 750). Die Bereiche für die Ein- und Ausfahrt zur unterirdischen AEH sind im Quartierplan (Situation 

und Schnitte, 1: 500) konzeptionell festgelegt (für detaillierte Erläuterungen zum Erschliessungs- 

und Parkierungskonzept vgl. Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG, Anhang 2, S. 15). 

Anbindung an öffentlichen Verkehr: 

Die Haltestellen der öffentlichen Verkehrsmittel (Tramlinie Nr. 6 und Buslinien 38/48 und 64) befinden 

sich in kurzer Fusswegdistanz zum Quartierplan-Areal (350 m bis Allschwil Kirche und ca. 500 m bis 

Allschwil Kreuzstrasse). Das Planungsgebiet ist somit durch den öffentlichen Verkehr gut erschlossen 

und mit diesem einfach zu erreichen (für detaillierte Informationen zur Lage der einzelnen Haltestellen 

siehe Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG, Anhang 2, S. 6). 

Verkehrsgutachten: 

Mittels eines Verkehrsgutachtens (erstellt durch die Firma Glaser Saxer Keller und Partner, Bottmingen) 

werden die verkehrlichen Auswirkungen der rund 260 neuen Wohneinheiten auf das kommunale 

Strassennetz und auf die Kapazitäten in den Knotenbereichen der Baslerstrasse untersucht. Die Ergebnisse 

zeigen, dass die Kapazitäten und Knotenqualitäten im Einmündungsbereich zur Kantonsstrasse 

und im mit Neuverkehr betroffenen Wohnquartier gestützt auf die Forderungen der VSS- 

Normen sichergestellt sind (vgl. Ergebnisse Verkehrsgutachten, Glaser Saxer Keller AG vom 17. August 

2012). 

4.6 Ver- und Entsorgung / Energie 

Für den sinnvollen Umgang mit Energieressourcen sind für die Quartierplanung bzw. die Überbauung 

des Planungsgebietes folgende Anforderungen definiert worden: 

̶ Mind. 80 % des Wärmeenergiebedarfs (Heizung und Warmwasser) ist durch CO2-neutrale Energieträger 

zu erbringen. Nur max. 20% desselben darf mit fossilen Energieträgern erzeugt werden. 

Vorzusehen ist prioritär eine Holzfeuerung (vgl. Protokoll der Bauausschusssitzung vom 

09. Januar 2012, Anhang 3). 

̶ MINERGIE-Standard für Bauten mit Zertifizierungspflicht nach Bauabschluss. 

̶ Erstellung einer Photovoltaikanlage mit einer Fläche von insgesamt mind. 800 m 2 auf den Hauptbauten 

E und F oder auf der Hauptbaute A 

Für die Abfallbeseitigung und die Sammlung bzw. Bereitstellung von Wertstoffen (Separatsammelstellen) 

werden dezentrale Bereitstellungsflächen eingerichtet. Für die Kompostierung ist innerhalb des 

Quartierplans eine dafür bestimmte Fläche ausgewiesen (vgl. Quartierplan, Situation und Schnitte, 

1:500). Des Weiteren sind die kommunalen Bestimmungen massgebend. Insbesondere ist das Abfallreglement 

der Gemeinde für das Planungsgebiet zu beachten. 



4.7 Lärmschutz 

Mit den Quartierplan-Vorschriften wird die Lärmempfindlichkeitsstufe gemäss Art. 43 LSV sowie gemäss 

§ 12 USG BL festgelegt. In Abstimmung auf den Lärmempfindlichkeitsstufenplan der Gemeinde 

Allschwil und aufgrund der innerhalb des Planungsgebietes hauptsächlich vorgesehenen Wohnnutzung, 

wird das Quartierplan-Areal der Lärmempfindlichkeits-Stufe ES II zugewiesen. 

Einhaltung der Grenzwerte: 

Aufgrund des zu erwartenden Fluglärms gelten für im Planungsgebiet vorgesehenen Bauten erhöhte 

Anforderungen an den Schallschutz (Gebäudehülle und Innenlärm). Diese sind gemäss den Vorgaben 

der SIA-Norm 181 zu erfüllen bzw. baulich umzusetzen. 

4.8 Naturgefahrenkarte der Gemeinde Allschwil 

Die Naturgefahrenkarte für die Gemeinde Allschwil weist das Quartierplan-Areal als Gefahrenzone für 

Hochwasser aus. Zur Gewährleistung des Hochwasserschutzes innerhalb des Planungsgebietes ist 

eine für das Gebiet massgebende Hochwasserkote definiert worden (gestützt auf ein speziell erstelltes 

digitales Geländemodell und in Beachtung der Fliesstiefenkarte). Diese liegt bei 276.10 m.ü.M. 

und gilt für alle Bauten innerhalb des Quartierplan-Areals. Damit ein mögliches Hochwasser keine 

Schäden an den Gebäuden (durch eindringendes Wasser) verursachen kann, müssen neue Gebäude 

und Gebäudeteile unterhalb der massgebenden Hochwasserkote den möglichen Beanspruchungen 

durch Wasserdruck, Schwemmmaterial und Nässe genügen. Bauten und Bauteile müssen daher unterhalb 

dieser Kote wasserundurchlässig und ohne Fassadenöffnungen erstellt werden oder die Fassadenöffnungen 

müssen vor Hochwasser in Beachtung der Höhenkote von 276.10 m.ü.M. geschützt 

sein. Eine entsprechende Bestimmung ist in das Quartierplanreglement aufgenommen worden (vgl. 

Quartierplan-Reglement § 8 Abs. 3). 

5. AUSWIRKUNGEN AUF RECHTSKRÄFTIGE PLANUNGEN 

Mit den Vorschriften zur Quartierplanung "Langmatten II" werden für das Areal der Parzelle A-426 eigenständige 

Nutzungs- und Bauvorschriften hergestellt. Diese Vorschriften sind inhaltlich für die geplante 

Überbauung und Nutzung des Areals abschliessend und von den übrigen Vorschriften der 

kommunalen Nutzungsplanung (Zonenplan und Zonenreglement Siedlung) vollständig abgekoppelt. 

Durch die Inkraftsetzung der Vorschriften zur Quartierplanung "Langmatten II" werden folgende kommunalen 

Planungsinstrumente der Gemeinde Allschwil für das Areal der Quartierplanung bzw. für die 

Parzelle A-426 ausser Kraft gesetzt: 

̶ Zonenvorschriften Siedlung Gemeinde Allschwil vom 14. November 2007 

Weitere rechtskräftige kommunale oder kantonale Planungen werden durch diese Planungsmassnahme 

nicht tangiert. 

6. KOSTENFOLGEN ZU LASTEN DER GEMEINDE 

Das Quartierplan-Areal gilt gemäss der Erhebung "Stand der der Überbauung, Erschliessung und 

Baureife" vom 01. Februar 2010 als überbaut und somit voll erschlossen. Mit dem Baselmattweg ist 

eine für den motorisierten Verkehr zweckmässige Strassenerschliessung vorhanden. Die Leitungsinfrastruktur 

(Wasser, Abwasser etc.) ist vorhanden und die geplanten Bauten können daran ange- 



schlossen werden. Betreffend Strassen- und Infrastrukturerschliessung entstehen somit keine Kostenfolgen 

zu Lasten der Gemeinde. 

7. QUARTIERPLAN-VERTRAG 

Mit einem Quartierplan-Vertrag sind gemäss § 46 RBG privat-rechtliche Bestandteile sicherzustellen, 

welche die Funktionalität der Quartierplanung in Ergänzung zu den öffentlich-rechtlichen Quartierplanvorschriften 

gewährleisten. Für die Quartierplanung "Langmatten II" sind folgende Bestandteile durch 

einen Quartierplan-Vertrag oder Anschlussverträge privat-rechtlich sicherzustellen (Aufzählung nicht 

abschliessend): 

̶ Finanzierung, Erstellung, Unterhalt und Benutzungsrechte gemeinschaftlicher Infrastrukturen 

(Spielplätze, private Erschliessungen, Autoeinstellhalle etc.) 

̶ Vereinbarung betreffend "Wohnen im Alter" 

̶ Gegenseitige selektive Geh- und Fahrrechte 

̶ Gegenseitige Näher- und Grenzbaurechte 

̶ Durchleitungsrechte 

̶ Infrastrukturbeitrag zweckgebunden 

̶ Erschliessungsbeiträge und Realisierungskosten 

Details können dem QP-Vertrag entnommen werden. 

Die regierungsrätliche Genehmigung einer Quartierplanung wird gemäss § 46 Abs. 2 RBG nur erteilt, 

wenn ein entsprechender Quartierplan-Vertrag in unterzeichneter Form vorliegt. Der Quartierplan- 

Vertrag liegt als Entwurf ausgearbeitet vor. 

8. KEINE UVP-PFLICHT 

Die vorliegende Planung benötigt keine Umweltverträglichkeitsprüfungen (vgl. Verordnung über die 

Umweltverträglichkeitsprüfung vom 19. Oktober 1988). Massgebende Grenzwerte, welche eine UVP 

nötig machen, werden mit der Quartierplanung nicht überschritten. 

9. BEURTEILUNG KONZEPT DURCH DIE AREALBAUKOMMISSION 

Die kantonale Fachkommission zur Beurteilung von Arealüberbauungen (ABK) hat an ihrer Sitzung 

vom 23. Juni 2011 die architektonischen und konzeptionellen Grundlagen zur Quartierplanung "Langmatten 

II" behandelt. Das Beschlussprotokoll ist im Anhang 1 des vorliegenden Berichts enthalten. 

Die nachfolgend beschriebenen Anpassungen erfolgten in Zusammenarbeit mit der kantonalen Arealbaukommission 

und wurden am 23. August 2011 in einer bilateralen Besprechung des Architekten 

Herr H.-J. Fankhauser mit dem Präsident der kantonalen Arealbaukommission Herr M. Fabrizi besprochen 

und in der Folge planlich umgesetzt. 

Mangelnde Reaktion auf direktes Umfeld / Differenzierte Betrachtung der Punkthäuser 

Das Bebauungskonzept wurde überarbeitet. Neu beinhaltet das Projekt drei (bisher zwei) entlang der 

Bachgrabenpromenade längsgerichtete Baukörper. Der dritte Längsbau soll als 9-geschossiger Baukörper, 

welcher mit der Schmalseite zur nördlichen Parzelle A-432 steht, ausgestaltet werden. Die beiden 

parallel zur nordöstlichen Parzellengrenze verlaufenden Baukörper entfallen zu Gunsten eines 

grosszügigen Aussenraumes, welcher im Dialog zum Aussenraum der nördlich angrenzenden Bebauung 

steht. 



Park mit öffentlichen Charakter 

Es ist die klare Haltung der Bauherrschaft, den mit dem neuen Bebauungskonzept optimierten Park 

einzig der Bewohnerschaft des QP-Areals zuzuweisen. Der Park soll somit keinen öffentlichen Charakter 

erhalten, befindet sich doch die Bachgrabenpromenade als öffentlicher Naherholungsraum in 

unmittelbarere Nähe zum QP-Areal. 

10. ERGEBNISSE DER KANTONALEN VORPRÜFUNG 

Die Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung wurden der Einwohnergemeinde mit Schreiben vom 

24. April 2012 mitgeteilt (vgl. Anhang 5). Eine interne Besprechung dieser Ergebnisse mit der Gemeinde 

(Raumplaner/Bauverwaltung) hat am 04. Mai 2012 auf der Gemeindeverwaltung in Allschwil 

stattgefunden. 

Die Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung wurden zur Kenntnis genommen und konnten teilweise in 

die Quartierplanung übernommen bzw. in die QP-Instrumente eingearbeitet werden. Aus der in Anhang 

7 angefügten Zusammenstellung gehen sowohl die einzelnen Vorprüfungsaussagen wie auch die unmittelbaren 

Reaktionen der Gemeinde bzw. der Projektverfasser und die entsprechenden Erläuterungen 

dazu hervor. Im Folgenden wird deshalb einzig auf die Thematik der Bauplatzinstallation(en) bzw. 

die dafür notwendigen Abklärungen beim Bundesamt für Zivilluftfahrt (BAZL) eingegangen. 

Durchstossen des Sicherheitszonenplans des Flughafens Basel-Mulhouse durch temporäre 

Objekte 

Mit dem Schreiben vom 25. April 2012 hat die Gemeinde bei Herrn Daniel Born vom Bundesamt für 

Zivilluftfahrt (BAZL) die im Vorprüfungsbericht geforderten Abklärungen bzgl. der zukünftigen Baustelleninstallation 

vorgenommen. Im Zentrum der Abklärungen stand die Frage, unter welchen Bedingungen 

Krananlagen für die Gebäudeerstellung errichtet werden können, welche durch ihre erforderliche 

Höhe temporär den Sicherheitszonenplan des Flughafens Basel-Mulhouse durchstossen. Mit dem 

Schreiben des BAZL vom 07. Mai erhielt die Gemeinde die entsprechenden Antworten, welche nachfolgend 

kurz zusammengefasst werden. 

Die Errichtung von Krananlagen, welche aufgrund ihrer Höhe als Luftfahrthindernisse gelten, ist 

grundsätzlich genehmigungsfähig. Eine Genehmigung durch das BAZL erfolgt jedoch nur dann, wenn 

die nachfolgend aufgelisteten Bedingungen kumulativ erfüllt sind: 

̶ Erbringung eines Nachweises, dass die elektromagnetischen Signale der Flugzeuge nicht gestört 

werden (Zuständigkeit: Direction Général de l'Aviation Civile de France (DGAC)); 

̶ Vorliegen der Zustimmung der Airport Authority des Flughafens Basel-Mulhouse; 

̶ Markierung, Befeuerung und Publikation des Luftfahrthindernisses gemäss den Vorgaben des 

BAZL; 

Zusätzlich zur Erfüllung dieser Rahmenbedingungen ist allenfalls ein Nachweis durch eine flugtechnische 

Studie zu erbringen, womit belegt werden kann, dass das zu errichtende Luftfahrthindernis keine 

Gefahr für den Flugverkehr darstellt. Ob eine solche flugtechnische Studie vorzulegen ist, wird für jeden 

Fall einzeln bei der Behandlung des entsprechenden Gesuchs entschieden. 

11. ÖFFENTLICHKEITSARBEIT (ÖFFENTLICHE MITWIRKUNG) 

Gestützt auf § 7 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes wurde durch die Gemeinde ein 

Mitwirkungsverfahren durchgeführt, detaillierte Angaben dazu sind dem Mitwirkungsbericht des Gemeinderates 

vom 16. Mai 2012 (GRB Nr. 312.2012 vom 15. Mai 2012) zu entnehmen. 

Der nachstehenden Tabelle ist der Ablauf des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens zu entnehmen: 



Publikation des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens: 

− Amtsblatt Nr. 4 vom 26. Januar 2012 

− diverse direkt betroffene Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer 

wurden per Brief vom 16. Januar 2012 persönlich angeschrieben 

− 2 Inserate wurden im Allschwiler Wochenblatt geschaltet 

− Homepage der Gemeinde 

− Aushängekästen der Gemeinde 

Mitwirkungsfrist: − vom 30. Januar bis am 16. Februar 2012 

Mitwirkungseingaben bis am: − 16. Februar 2012 

− Einsichtnahme der Unterlagen auf der Hauptabteilung Hochbau-Raumplanung 

der Gemeindeverwaltung Allschwil 

− in schriftlicher Form zuhanden des Gemeinderates Allschwil 

Fazit zum Mitwirkungsverfahren: Während der Mitwirkungsfrist wurden insgesamt drei Mitwirkungseingaben zur 

Quartierplanung Langmatten II beim Gemeinderat eingereicht. Diese wurden 

vom Gemeinderat behandelt. Im Mitwirkungsbericht wurden sowohl die Mitwir- 

kungsergebnisse als auch die Ergebnisse aus der Beratung durch den Gemein- 

derat zusammengefasst. 

Publikation Mitwirkungsbericht: − Amtsblatt Nr. 22 vom 31. Mai 2012 

Öffentliche, publizierte Einsichtnahme 

bei der Gemeinde: 

− vom 16. Mai bis am 26. Mai 2012 

− Einsichtnahme in den Mitwirkungsbericht auf der Hauptabteilung Hochbau- 

Raumplanung der Gemeinde Allschwil 

12. BESCHLUSSFASSUNGS- UND AUFLAGEVERFAHREN 

12.1 Beschlussfassungsverfahren 

Beschlussfassung Gemeinderat − 26. September 2012 

Beschlussfassung Einwohnerrat − 14. November 2012 

13. GENEHMIGUNGSANTRAG 

……………….wird nach Verfahrensschluss ergänzt. 

− Beschluss der Quartierplanung "Langmatten II" gemäss den Anträgen des 

Gemeinderates. 

Im Namen des Gemeinderates Allschwil: 

Der Gemeindepräsident: Die Gemeindeverwalterin: 



ANHANG 1 

Auszug aus dem Beschlussprotokoll der kantonalen 

Arealbaukommission 

Schreiben vom Amt für Raumplanung vom 21. Juli 2011

Gemeinde Allschwil Quartierplanung "Langmatten II"


ANHANG 2 

Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG

















ANHANG 3 

Protokollauszug Sitzung Bauausschuss vom 09. Januar 2012



ANHANG 4 

Sicherheitszonenplan des Euro-Airports Basel-Mulhouse 

1:5'000 vom Bundesamt für Zivilluftfahrt



ANHANG 5 

Kantonaler Vorprüfungsbericht vom 24. April 2012






ANHANG 6 

Schreiben BAZL Bewilligungspflicht Luftfahrthindernisse 

vom 21. November 2011



ANHANG 7 

Tabellarische Zusammenstellung: 

Reaktionen auf Vorprüfungsbericht


Vorprüfungsergebnisse (kant. Forderungen und komm. Reaktionen) Art: Z = zwingende Vorgabe, H = Hinweis, E = Empfehlung, R = redaktionelle Korrekturen Gemeinde- 

= Gemeinde ist auf die Forderung eingetreten X = Forderung wird nicht berücksichtigt Kenntnisn. = Anregung Kanton wird zur Kenntnis genommen 

umsetzung 

Nr. Themen gemäss VP Spezifischer Inhalt / Ausführung VP Art Bemerkungen / Erläuterungen und Entscheide Gemeinde 

1 Allgemeines zum Verfahren 

1.1 Nutzungswechsel - Beachtung der Planbeständigkeit bzw. ausführlichere 

Erläuterung / Begründung des 

Nutzungswechsels im Planungsbericht (voraussichtlicher 

Bedarf) 

- Aufzeigen der erheblich geänderten Verhältnisse, 

welche zu einer Anpassung des Zonenplans 

geführt haben 

- Erbringen Bedarfsnachweis gemäss § 15 

RPG (Nachweis über die inneren Reserven 

sowie kurze Standortevaluation) 

- Anpassung / Aktualisierung der räumlichen 

Entwicklungsstrategie der Gemeinde 

1.2 Verkehr - Erstellung eines Verkehrgutachtens zur vertieften 

Abklärung zu den verkehrlichen Auswirkungen 

2 Luftfahrthindernisse 

2.1 Sicherheitszonenplan BAZL - Quartierplanung ist dem Bundesamt für Zivilluftfahrt 

zur Prüfung einzureichen, da sie Sicherheitszonenplan 

des Euroairports Basel- 

Mulhouse tangiert 

- Dachaufbauten dürfen die Höhenbegrenzung 

von 316.00 m.ü.M. nur mit Genehmigung des 

BAZLs überragen 

2.2 Bauplatzinstallationen - Baustelleninstallation bereits zum jetzigen 

Zeitpunkt klären (z.B. Höhe Krananlagen) und 

entsprechende Abklärungen beim BAZL tätigen, 

Grundsätzlich werden Krananlagen welche 

höher als die Höhenbegrenzung von 

316.0 m sind nicht genehmigt Festhalten 

im Planungsbericht 

- Einreichen eines Gesuches für ein Luftfahrthindernis 

für kommende Bauplatzinstallationen 

(Krananlagen), welche höher als 

316.00 m sind beim BAZL notwendig 

Z - Eine entsprechende Begründung / Erläuterung wird im Planungsbericht vorgenommen. 

- Bezüglich des zu erbringenden Bedarfsnachweises soll eine Besprechung mit den 

beteiligten kantonalen Fachstellen organisiert werden, welche dazu dienen soll zu 

definieren wie (Umfang, inhaltliche Tiefe etc.) bzw. unter welchen Gesichtspunkten / 

Kriterien eine solche im Vorprüfungsbericht geforderte Bedarfsanalyse vorgenommen 

werden soll. Ziel ist es eine spezifische Vorgehensweise zu definieren. 

E - Ein Verkehrsgutachten, welches die verkehrlichen Auswirkungen darlegt und beurteilt, 

ist in Auftrag gegeben worden. 

Z - Die geplanten Baukörper durchstossen den Sicherheitszonenplan des Flughafens 

Basel Mulhouse nicht. Das BAZL wurde dennoch am Mittwoch den 25. April 2012 

per E-Mail durch A. Gisske (HA Hochbau und Raumplanung der Gemeinde Allschwill) 

über die Quartierplanung bzw. die Planungsabsichten der Gemeinde informiert. 

H - Im Quartierplanreglement unter § 4 Abs. 7 ist klar definiert, dass die Höhebegrenzung 

von 316.00 m nicht überschritten werden darf, auch nicht von technischen 

Bauteilen auf dem Dach der Hauptbauten E und F. Eine entsprechende Genehmigung 

des BAZLs ist deshalb nicht notwendig. 

Z 

H 

- Die entsprechenden Abklärungen wurden beim BAZL (Herr D. Born) vorgenommen. 

Entgegen der Feststellung im kantonalen Vorprüfungsbericht ist es möglich, dass 

temporäre Objekte, welche den Sicherheitszonenplan des Euroairports durchstossen 

genehmigt werden können. Voraussetzung der Genehmigung sind verschiedene 

Auflagen, welche erfüllt werden müssen. Diese sind im Planungsbericht unter 

Kap. 10 ausführlich beschrieben. 

- Kenntnisnahme. 

 

Abklärung 

laufend 

 

 

X




umsetzung 


3. Quartierplanreglement 

3.1 Erlass - Allgemeiner Hinweis zur Sprachform in Kommentarspalte 

verschieben 

3.2 § 2 Art der baulichen Nutzung - Klarer bestimmen, was unter "Wohnen im 

Alter" zu verstehen ist bzw. welche Anforderungen 

bei der Realisierung der Quartierplanung 

zu berücksichtigen sind (Präzisierung 

Abs. 3) 

3.3 § 3 Mass der baulichen Nutzung - Angabe von maximalen Werten in Abs. 4 

- Präzisierung "geringfügige" Abweichungen 

durch Massangabe 

3.4 

3.5 

§ 4 Lage, Grösse und Gestaltung 

der Bauten 

§ 5 Nutzung, Gestaltung und 

Unterhalt des Aussenraums 

- Abs. 1 lit. b: Geringfügige Abweichungen nicht 

geringfügige Überschreitungen Korrektur 

der Begrifflichkeiten 

- Abs. 5 lit. a: "Für die Definition der Gebäudeprofile 

im Sinne der maximalen […]" 

- Abs. 6 lit. d: Anpassung der Formulierung da 

im Quartierplan kein festgelegter Bereich für 

Sonnenkollektorenflächen 

- Abs. 8: Festhalten, dass Bestimmungen des 

RBG und der dazugehörenden Verordnung für 

das Baubewilligungsverfahren massgebend 

- Verschieben Hinweis minimale bepflanzbare 

Überdeckung für Baumstandort über Untergeschossen 

etc. in Reglementstext Abs. 3 

- Abs. 8: Ersetzen von "ermöglicht" durch 

"dient" 

R - Der Hinweis wird in die Kommentarspalte verschoben. 

E - Die genaue Definition von "Betreutem Wohnen" wurde im Alterskonzept (ERB 2011) 

der Gemeinde Allschwil festgelegt. Diese Definition ist in den Quartierplanvertrag 

übernommen worden und somit bindend. Sie enthält die im Vorprüfungsbericht empfohlene 

Präzisierung bzgl. der umzusetzenden Anforderungen im Rahmen der Realisierung 

etc. Im Quartierplanreglement findet sich zudem ein Verweis auf die betreffende 

Bestimmung im Quartierplanvertrag. Aus diesem Grund wird auf eine Anpassung 

der Reglementsbestimmung verzichtet. 

R - Mit den durch die Quartierplanvorschriften vorgegebenen Baukörpern und der als 

Maximalmass definierten zulässigen Bruttogeschossfläche für das Gesamtareal ist 

es nicht möglich bei der baulichen Umsetzung der vorliegenden Quartierplanung 

grosse und damit einschneidende Nutzungstransporte vorzunehmen. Ausserdem 

bedarf gemäss § 3 Abs. 5 QR jeder Nutzungstransport der Zustimmung des Gemeinderates, 

welcher damit aktiv Einfluss auf den entsprechenden Entscheidungsprozess 

nehmen kann. Die Gemeinde erachtet die Bestimmungen in ihrer jetzigen 

Ausformulierung deshalb als zweckmässig und verzichtet auf eine Präzisierung der 

geringfügigen Abweichungen durch eine Massangabe. 

R - Die Bestimmungen in Abs. 1 lit. b und Abs. 5 lit. a sind aus Sicht des Gemeinderates 

klar formuliert und lassen genügend Spielraum für klare Festlegungen auf Stufe des 

Baugesuchverfahrens. Auf eine Anpassung wird deshalb verzichtet. 

X 

R 

R - Es ist nicht vorgesehen einen explizit deklarierten Bereich für das Anbringen von 

Sonnenkollektoren auszuscheiden. Die Bestimmung soll ausschliesslich gewährleisten, 

dass in den Bereichen, in welchen die Sonnenkollektoren schlussendlich angebracht 

werden, eine Substratstärke von 10 cm nicht unterschritten werden darf. Eine 

Anpassung der Bestimmung wird deshalb nicht vorgenommen. 

H - Dieser Gegebenheit ist sich die Gemeinde bewusst und sie agiert im Rahmen des 

Baubewilligungsverfahrens entsprechend. Auf eine Festlegung im Reglement wird 

deshalb verzichtet. 

E - Der Vorschlag den Kommentar bzgl. der minimalen Überdeckung für Baumstandorte 

über Untergeschossen und Autoeinstallhallen etc. in den Reglementstext aufzunehmen, 

wird entsprechend vorgenommen. 

E - In der Bestimmung zur Nutzung des privaten Aussenraumes wurde bewusst der 

Begriff ermöglicht verwendet, da sie sich auf unterschiedliche Hauptbauten bzw. 

Aussenräume bezieht. Des Weiteren ist aus Sicht der Gemeinde unmissverständlich 

klar, welche Nutzungen möglich sind. 

X 

X 

X 

X 

X 

 

X




umsetzung 


- Anpassung der Formulierung zu den Hauptbauten 

B und C gemäss Vorschlag 

- Abs. 2: "[…] einzureichen, welcher integrierender 

Bestandteil der Baubewilligung ist." 

- Ersatz "Gesamtkonzept" durch "einheitliches 

Konzept" in Abs. 5 lit. a und Abs. 9 

- Überprüfung Formulierung Abs. 9 da vorwiegend 

informativ 

- Ergänzung der Marginalie "Baumkonzept" 

- Ergänzung des QPs bzw. des Reglementes 

mit Bestimmung, dass vom verbindlich festgelegten 

Terrainverlauf m + / - 0.5 abgewichen 

werden kann. 

3.6 § 6 Erschliessung und Parkierung - Abs. 2 Buchstabe b: Ergänzung, dass Gemeinderat 

entsprechende Anträge unterstützen 

kann. 

- Grund für Festlegung begehbare Erschliessung 

durch Hauptbau A? 

- Abs. 1 lit. d: Verweis auf VSS-Norm Aufnahme 

der mit dieser Norm verbundenen Anforderungen 

ins Reglement. 

3.7 § 7 Ver- und Entsorgung - Nur Festlegung der Grundsätze der Energieversorgung 

im Reglement, Regelung der detaillierten 

Umsetzung im Quartierplanvertrag 

- Regelung der Dienstbarkeiten im Quartierplanvertrag, 

nicht ableitbar aus Abs. 4 

E - Die Gemeinde verzichtet bewusst auf eine Anpassung dieser Bestimmung, da in 

Zukunft aufgrund der gesellschaftlichen Entwicklung möglicherweise weitere besondere 

Bedürfnisse im Wohnumfeld entstehen könnten. Eine entsprechende Anpassung 

der Aussenraumgestaltung soll nicht zum vornherein verunmöglicht werden 

damit die Siedlung auch später ihre Attraktivität beibehalten kann. 

R - Wird in QP-Reglement übernommen. 

R - Wird in QP-Reglement übernommen 

R - Die Überprüfung der Formulierung ergab, dass sie nicht nur informativen Charakter 

hat, sondern auch bestimmende Aussagen (Erhaltung der Bestockung entlang der 

Bachgrabenpromenade, Mindestanzahl zu pflanzender mehrjähriger Bäume) beinhaltet. 

Eine Änderung ist deshalb nicht vorgesehen. 

- Die Marginalie wird entsprechend ergänzt. 

H - Eine entsprechende Anpassung bzgl. der Abweichung vom verbindlich festgelegten 

Terrain wird in die Reglementsbestimmungen eingearbeitet. 

R - Formulierung wird im QP-Reglement entsprechend angepasst. 

H - Hauptbau A weist gemäss dem Bebauungskonzept eine Gebäudeöffnung in Form 

eines Durchganges auf. Die Festlegung der begehbaren Erschliessung führt deshalb 

durch den Baubereich A. Eine entsprechende Erläuterung wird in den Planungsbericht 

integriert, um zukünftige Missverständnisse aufgrund dieser Festlegung 

zu vermeiden. 

E - Die Anforderungen der VSS-Norm SN 640 052 werden nicht in den Reglementstext 

übernommen, da damit einerseits eine Divergenz zum bestehenden Zonenreglement 

Siedlung entstehen würde und andererseits die Durchsetzung dieser Normen 

bei der Baugesuchsprüfung in der Gemeinde seit Jahren problemlos umgesetzt 

wird. 

E - Das Energiekonzept wurde zusammen mit den Investoren des Quartierplans erarbeitet 

und stellt aus Sicht der Gemeinde ein wegweisendes Projekt dar. Die Festlegung 

der Art der Energiegewinnung vor allem bzgl. des vorgesehenen hohen Anteils 

an erneuerbaren Energien, ist ebenfalls als Grundsatz der Energiegewinnung zu betrachten. 

Somit beschränkt sich die Reglementsbestimmung auf die Festlegung der 

Grundsätze in Koordination mit den Projektverfassern bzw. Grundeigentümern. 

H - Wird im QP-Reglement gestrichen. Alle Dienstbarkeiten werden im Quartierplanvertrag 

geregelt. 

X 

X 

 

 

Erläuterung 

X 

X




umsetzung 


3.8 § 8 Lärmschutz und Hochwasser - Empfehlung Abs. 3 lit. a zu ergänzen, damit 

Hochwasserschutz nicht nur auf Hauptbauten 

beschränkt, sondern auch für Nebenbauten 

gewährleistet 

4 Quartierplan 

- Vervollständigung der Bestimmung durch 

spezifische Vorgaben betreffend Wasserdichtigkeit 

und Öffnungen in der Gebäudehülle 

gemäss Wegleitung 

- Präzisierung der Formulierung gemäss Vorschlag 

4.1 Geschossigkeit und Gebäudehöhe - Festlegen der Geschossigkeit und der Gebäudehöhe 

im verbindlichen Planinhalt 

4.2 Gebäudezugang - Festlegung der Gebäudezufahrt für den Ausnahmefall 

bis vor den Gebäudezugang Anpassung 

der Signatur für die Baubereiche der 

Hauptbauten B und C 

4.3 Besucher-PP - Ergänzung der Signatur für Besucher-PP in 

der Legende 

E - Wird in QP-Reglement übernommen. 

E - Wird in QP-Reglement übernommen. 

E - Wird gemäss Vorschlag Vorprüfungsbericht übernommen. 

Z - Die Geschossigkeit wird explizit im Quartierplan festgelegt und ist aufgrund der 

gewählten Darstellung klar und übersichtlich. Ausserdem ist die Geschossigkeit für 

die einzelnen Baubereiche auf einen Blick erkennbar. Dies macht den Quartierplan 

einfacher lesbar. Die Festlegung der Geschossigkeit im rechtsverbindlichen Planinhalt 

der Legende würde diese unnötig belasten, überladen und verkomplizieren. Des 

Weiteren verweist auch das Quartierplanreglement in § 4 Abs. 5 darauf, dass die 

Gebäudeprofile im Quartierplan (Situation und Schnitte) definiert sind. Aus diesem 

Grund wird die Darstellung der Gebäudehöhe und der Geschossigkeit nicht angepasst. 

Z - Die Signatur wird entsprechend angepasst. 

Z - Die Signatur für die Besucher-PP wird in der Legende ergänzt. 

4.4 Referenzhöhe - Eintragen der Referenzhöhe in den Schnitten E - Die Referenzhöhe kann nicht in die Schnitte eingetragen werden, da es sich bei der 

Referenzhöhe um einen einzelnen Höhenfixpunkt handelt durch den nicht geschnitten 

wird. Im Übrigen ist in den Schnitten ein klar definierter Horizont eingetragen. 

4.5 Parkallee - Freihaltung der Parkallee als künftige ÖV- 

Achse Berücksichtigung im QP 

E - Um die Parkallee gemäss der kantonalen Empfehlung zu berücksichtigen, wäre eine 

künftige öV-Achse eine Verbreiterung gegen Westen in Richtung der Parzelle A- 

1100 notwendig. Auf den Quartierplan hat diese Massnahme räumlich deshalb keinen 

Einfluss. 

4.6 Spielplatz - Prüfung Tausch Spielplatz mit Baubereich F E - Empfehlungen bzgl. der Anordnung der Gebäude werden von der Gemeinde grundsätzlich 

von der kantonalen Arealbaukommission (ABK) erwartet. Das gegenwärtige 

Bebauungskonzept entstand im direkten Dialog des Architekten H.J. Fankhauser mit 

dem Präsidenten der Arealbaukommission M. Fabrizi. Die ABK hatte bei der ursprünglich 

vorgesehenen Gebäudeanordnung eine mangelnde Reaktion der Punkthäuser 

auf ihr direktes Umfeld moniert. Die Lage und Anordnung des Hauptbaus F 

X 

X 

Kenntnisn. 

X




umsetzung 


4.7 Aussenräume - Verzicht auf Klammervermerk "konzeptionelle 

Festlegung" 

4.8 Baubereiche für Nebenbauten - Erläuterung im Planungsbericht warum Baubereiche 

für Nebenbauten bis an Parzellengrenzen 

heranreichend 

5 Mitwirkungsverfahren 

Verfahren - Durchführung des Mitwirkungsverfahrens 

gemäss § 7 Raumplanungs- und Baugesetz 

6 Planungsbericht 

- Planungsbericht nicht Teil der Beschlussfassung 

durch Einwohnerrat 

- Ergänzungen zu allen Änderungen und Behandlung 

von Einsprachen etc. vor regierungsrätlicher 

Genehmigung, Deklaration der 

Änderungen 

und des Spielplatzes geschah bewusst um eine Verbindung mit dem Aussenraum 

der nordöstlich angrenzenden Bebauung herzustellen. Ein Tausch der Anordnung 

des Hauptbaus F und der Spielplatzfläche würde ausserdem dazu führen, dass das 

nordöstliche Gebäude der Quartierplanbebauung zu stark beschattet wird. Die Gemeinde 

sowie die Projektverantwortlichen entscheiden aus diesen Gründen die vorgesehene 

qualitätsvolle Gebäudeanordnung zu belassen. 

H - Auf den Klammervermerk "konzeptionelle Festlegung" wird nicht verzichtet, da 

selbige die Qualität der Aussenraumgestaltung keineswegs negativ beeinträchtigt. 

§ 5 Abs. 2 des Quartierplanreglementes sieht vor, dass die definitive Anlage und 

Gestaltung des Aussenraumes im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens das Einreichen 

eines Umgebungsplanes im Massstab 1:200 erfordert, welcher alle wesentlichen 

Gestaltungselemente beinhaltet. Damit ist die Umsetzung eines qualitätvollen 

Aussenraumes zur Steigerung der Siedlungs- und Wohnqualität des zu überbauenden 

Areals ausreichend gesichert und es erscheint wenig sinnvoll auf Stufe des 

Quartierplans die Lage von Fusswegen, Gebäudezugängen etc. bereits zentimetergenau 

verbindlich festzulegen. 

H - Die Baubereiche der Nebenbauten dienen dazu die Bebauung des Aussenraumes 

auf bestimmte Bereiche zu konzentrieren und somit auch in Zukunft einen möglichst 

grossen Teil davon von Bauten freizuhalten, um eine hohe Aussenraumqualität 

langfristig zu sichern. Sie definieren daher lediglich, in welchen Bereichen allfällige 

Nebenbauten errichtet werden dürfen. Innerhalb der vorgesehenen Baubereiche 

sind die gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstände selbstverständlich einzuhalten. 

Die Lagedefinition des Baubereiches für Nebenbauten impliziert folglich nicht, dass 

Nebenbauten unmittelbar an oder auf der Parzellengrenze errichtet werden dürfen. 

Eine entsprechende Erläuterung wird in den Planungsbericht aufgenommen. 

H - Kenntnisnahme. Das Mitwirkungsverfahren wurde vom 30. Januar bis zum 16. 

Februar 2012 durchgeführt. Der Mitwirkungsbericht liegt vor und ist am 15. Mai 2012 

vom Gemeinderat Allschwil genehmigt worden (vgl. Kap. 11 Planungs- und Begleitbericht). 

X 

 

Kenntnisn. 

H - Kenntnisnahme. Kenntnisn. 

H - Kenntnisnahme. Kenntnisn. 

- Planungsbericht als Bericht des Gemeindera- H - Kenntnisnahme. Kenntnisn.




umsetzung 


8 Vorprüfungsvorbehalt 

tes an Genehmigungsbehörde einzureichen 

- Genehmigungsanträge mit mangelhaften 

Planungsberichten können zurückgewiesen 

werden 

- Regierungsrat kann zu einer anderen Beurteilung 

kommen als kantonale Fachstellen bei 

Vorprüfung 

H - Kenntnisnahme Kenntnisn. 

H - Kenntnisnahme. Kenntnisn.


ANHANG 8 

Argumentarium Siedlungsentwicklung Allschwil 

12. Juni 2012

Quartierplanung "Langmatten II" - Gemeinde Allschwil

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