Bebauungsplan N83 „Gewerbegebiet südlich ... - Stadt Hattersheim

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B e b a u u n g s p l a n N 8 3 „Gewerbegebiet südlich der Voltastraße“ B e b a u u n g s p l a n N 8 3 „Gewerbegebiet südlich der Voltastraße“ Zur optimalen Nutzung der schalltechnischen Ressourcen wurden die gewerblichen Flächen daher in geeignete Teilgebiete aufgeteilt, denen jeweils ein Flächenschallpegel (Emissionskontingent) LEK,i zugeordnet wird. Die Kontingentierung des Gewerbelärms für ein angrenzendes Mischgebiet ergab mit Flächenschallpegeln von bis zu ca. 65 dB(A) für die Tagzeit und 55 dB(A) für die Nachtzeit verhältnismäßig hohe Emissionskontingente, so dass für die Ansiedlung von Gewerbebetrieben hinsichtlich des Lärmschutzes keine besonderen Schwierigkeiten zu erwarten sind. Ferner ergeben die Berechnungen, das für einige Richtungssektoren Zusatzkontingente vergeben werden können, so dass die Lärmemissionen des Gewerbes für diese Richtungen noch höhere Werte annehmen darf. Im Bebauungsplan wurden somit genaue Festsetzungen über die zulässigen Emissionskontingente (LEK,i) nach DIN 45691 getroffen, die die geplanten Vorhaben nicht überschreiten dürfen. Eine genaue Berechnung der Zulässigkeit von Bauvorhaben ist im Rahmen der Baugenehmigung nach TA-Lärm nachzuweisen. ALTLASTEN/ ALTABLAGERUNGEN Altlasten und Altlastenverdachtsflächen sind im Geltungsbereich nicht bekannt. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN Art der baulichen Nutzung Mit dem Ziel der Bereitstellung von Gewerbeflächen wurde der Geltungsbereich als Gewerbegebiet bzw. eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt. Das östliche Teilgebiet TF 5 ist als eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt. Die Einschränkungen beziehen sich auf die höheren Beschränkungen der Emissionswerte der dort zulässigen Gewerbebetriebe und des damit zulässigen Nutzungsspektrums. Gemäß städtebaulichem Vorkonzept 2007 für die Entwicklung von Hattersheim Süd sind auf den direkt östlich angrenzenden Flächen Wohnbau- bzw. Mischgebietsflächen geplant. Daher sind im Teilgebiet TF 5 nur nicht wesentlich störende Nutzungen im Rahmen der festgesetzten Emissionskontingente zulässig. Für die weiteren Teilflächen sind ebenfalls Emissionskontingente festgesetzt (siehe P.11 „Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen“). Die ausgeschlossenen nach BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen (a) - (c) sind aus besonderen städtebaulichen Gründen nicht zulässig, um die eigentliche Nutzung als Gebiet zur Ansiedlung von hochwertigen Gewerbenutzungen nicht zu beeinträchtigen. Einzelhandelsbetriebe (a) sind an dieser Stelle nicht zulässig, da im Hattersheimer Einzelhandelskonzept bereits andere Standorte im Stadtgebiet definiert wurden, mit denen der Bedarf gedeckt ist. Weitere Standorte sind städtebaulich nicht erwünscht. Von Tankstellen (c), Sexshops (b) sowie Vergnügungsstätten und Spielhallen (f) können Belästigungen oder Störungen ausgehen, die im Baugebiet selbst nicht erwünscht und auch besonders in dessen unmittelbarer Umgebung unzumutbar sind. Vielmehr sollen die nur begrenzt zur Verfügung stehenden, innerörtlichen Gewerbeflächen hochwertigen Nutzungen vorbehalten bleiben. Betriebe des Beherbergungswesens (d) sind nicht zulässig, da es sich städtebaulich um keinen geeigneten Standort im Stadtkontext handelt. Diese Nutzungsart wäre innerhalb eines Gewerbegebiets selbst Belästigungen oder Störungen der Gewerbebetriebe ausgesetzt bzw. würde die Ansiedlung von Gewerbebetrieben zusätzlich eingeschränkt werden müssen. Das gleiche gilt für Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter (e). Maß der baulichen Nutzung Die auf 0,8 festgelegte Grundflächenzahl entspricht der in § 17 BauNVO festgelegten Obergrenze; die Geschoßflächenzahl bleibt mit 2,0 etwas dahinter zurück. Die maximal zulässige Höhe der baulichen Anlagen wird auf 12,0 m (GE-TF 1-5) begrenzt. Die Festsetzungen orientieren sich am städtebaulichen Kontext der benachbarten Gewerbegebiete. Sie ermöglichen eine gute Einfügung der neuen Bebauung in die Umgebung und eine ausreichend dichte Bebauung. Als Höhenlage wird die Mitte der straßenseitigen Außenwand des Gebäudes auf der Straßenoberkante definiert. Damit sind die Höhenfestsetzungen für Gebäude einheitlich. Bauweise Die offene Bauweise sichert eine städtebaulich qualitätvolle Bebauung. Überbaubare Grundstücksflächen Überschreitungen der Baugrenzen durch untergeordnete Bauteile sind zulässig, um funktionalen Anforderungen sowie flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten Rechnung zu tragen. Stellplätze und Garagen Da die Baugrenzen sehr großzügig festgesetzt sind, ist die Anordnung der Stellplätze und Garagen innerhalb dieser Grenzen städtebaulich sinnvoll. Nebenanlagen Nebenanlagen sind aufgrund des Gebietstypus nur zur Versorgungsinfrastruktur des Gebietes zulässig. B e g r ü n d u n g Seite 7 von 14 B e g r ü n d u n g Seite 8 von 14
B e b a u u n g s p l a n N 8 3 „Gewerbegebiet südlich der Voltastraße“ B e b a u u n g s p l a n N 8 3 „Gewerbegebiet südlich der Voltastraße“ Verkehrsflächen Als öffentliche Verkehrsfläche wird die Erschließungsstraße des Gewerbegebiets festgesetzt. Mit Anschluss an die Voltastraße erschließt sie am nördlichen Rand des Geltungsbereichs L- förmig alle derzeit vorhandenen Grundstücke. Die Verlängerung der Erschließungsstraße Richtung Osten dient als Weiterführung zum Graspfad und in das Quartier Hattersheim Süd. Öffentliche Grünflächen Die Festsetzung der öffentlichen Grünfläche hat wichtige funktionale und gestalterische Gründe. Sie schafft den notwendigen Abstand der Gewerbeflächen zum bestehenden Wasserwerkswald. Ein angemessener Abstand der Bebauung zum Wald wird mit einer Grundstückstiefe von 25 m (durchschnittliche Wipfelhöhe des angrenzenden Baumbestandes) gewährleistet. Diese Verfahrensweise wird durch einschlägige Gerichtsurteile bestätigt. Gleichzeitig dient die Fläche der Gestaltung des öffentlichen Grün- und Wegenetzes als Verbindung des Quartiers südlich der Bahnlinie in die offene Flur und zur Regionalparkroute. Sie ist bereits sowohl im Flächennutzungsplan als auch im Rahmenplan Süd dargestellt. Flächen sowie Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Auf der Grünfläche werden notwendige Kompensationsmaßnahmen innerhalb des Geltungsbereichs realisiert. Um die Versiegelung des Gesamtgebiets und die negative Beeinflussung der Grundwasserneubildung soweit wie möglich zu mindern und die Absenkung des Grundwasserspiegels zu vermeiden bzw. zu reduzieren, sind Beschränkungen für wasserundurchlässige Oberflächenbefestigungen festgesetzt. Aus funktionalen Gründen (Befahrung mit LKW) und zum Grundwasserschutz sollen im Gewerbegebiet jedoch wasserundurchlässige Oberflächenbefestigungen zulässig sein. Anpflanzen und Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Die Festsetzung zur Begrünung nicht überbauter Grundstücksfreiflächen sowie Dachflächen mit einer Neigung bis 10° und Baumpflanzungen hat eine erhebliche Bedeutung für das innerörtliche und damit auch innerstädtische Klima, denn sie wirkt Luftverunreinigungen und der Aufheizung der Luft entgegen, bewirkt eine Entstaubung der Luft, fördert die Sauerstofferneuerung und dient mithin dem Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen. Darüber hinaus kann über die Dachbegrünung ein verzögerter Abfluss des anfallenden Oberflächenwassers erreicht werden. Der Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen kommt außerdem eine elementare Bedeutung für die Stadtbildgestaltung zu. Die Förderung einer Durchgrünung der Siedlungsstruktur wirkt sich, wie bereits im vorigen Absatz beschrieben, positiv auf das innerstädtische Klima aus, da sie Luftverunreinigungen und der Aufheizung der Luft entgegen wirkt. Die festgesetzte Begrünung der freibleibenden Grundstücksflächen dient der Beschränkung des Versiegelungsgrads, eine angemessene Durchgrünung des Gebiets wird gesichert. Flächen für Versorgungsanlagen Die Festsetzung dient der Sicherung der Versorgung des Plangebietes. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Die festgesetzten Rechte zugunsten der angrenzenden Grundstückseigentümer dienen der Sicherstellung der Erschließung im Falle einer kleinteiligeren Grundstücksaufteilung. Werden Grundstücke geteilt, können Grundstücke, die nicht an der Erschließungsstraße liegen, über die Geh-, Fahr- und Leitungsrechte erschlossen werden. Die Lage der Rechte ist flexibel gehalten, da die zukünftige Grundstücksordnung noch nicht bekannt ist. BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN Dächer, Fassaden Die Festsetzungen über die Gestaltung von Dächern und Fassaden geben den erwünschten gestalterischen Rahmen für die Gestaltung und Einordnung des Gebiets in den Stadtkontext. Sie lassen jedoch andererseits genügend Spielraum für eine individuelle Baugestaltung. Die Einschränkung der Verwendbarkeit von Dachdeckungen aus Zink, Blei, Kupfer etc. ist eine Maßnahme zum Schutz von Natur und Landschaft. Bei diesen Dachdeckungsmaterialien besteht die Gefahr, dass Schadstoffe durch Auswaschungen in den Untergrund gelangen. Die Festsetzung dient somit dem Schutz der Ressourcen Wasser und Boden. Gestaltung von Grundstücksfreiflächen, Einfriedungen Um die Versiegelung des Gesamtgebiets und die negative Beeinflussung der Grundwasserneubildung soweit wie möglich zu mindern und die Absenkung des Grundwasserspiegels zu vermeiden bzw. zu reduzieren, sind für die Stellplatzflächen wasserdurchlässige Beläge festgesetzt. Sie reduzieren gleichzeitig den Zufluss von Oberflächenwasser in die städtische Kanalisation. Städtebaulich wie auch gestalterisch kommt dies dem gesamten Gebiet zugute. Durch die Festsetzung einer maximalen Einfriedungshöhe wird einerseits dem Sicherheitsbedürfnis der Eigentümer, andererseits Gestaltungs- und Naturschutzaspekten Rechnung getragen. Die Festsetzungen zur Außenbeleuchtung wurden aus artenschutzrechtlichen Gründen aufgrund der unmittelbaren Nähe zu Wald und Flur getroffen. B e g r ü n d u n g Seite 9 von 14 B e g r ü n d u n g Seite 10 von 14
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