Bebauungsplan N22 „Nordöstlich der ... - Stadt Hattersheim

Stadtteil Eddersheim
Bebauungsplan N22
„Nordöstlich der Annabergstraße“
B E G R Ü N D U N G
G E M . § 9 ( 8 ) B A U G B
S AT Z U N G
Magistrat der Stadt Hattersheim am Main
Referat II/5 Bauen, Planen, Umwelt
Sarceller Straße 1
65795 Hattersheim am Main
Planungsstand: 17.01.2013/zn

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„Nordöstlich der Annabergstraße“
1. RECHTSGRUNDLAGEN .................................................................................... 3
2. ANLASS UND ZIEL DER PLANUNG, ERFORDERNIS DER
PLANAUFSTELLUNG......................................................................................... 4
3. VERFAHREN...................................................................................................... 4
4. RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH ................................................................ 4
5. PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION.............................................................. 5
6. SITUATIONSANALYSE ...................................................................................... 6
7. PLANERISCHES KONZEPT............................................................................... 7
8. ERSCHLIESSUNG ............................................................................................. 7
9. VER- UND ENTSORGUNG ................................................................................ 8
10. DENKMALSCHUTZ UND ARCHÄOLOGIE......................................................... 8
11. WASSERWIRTSCHAFTLICHE BELANGE ......................................................... 8
12. SCHALLTECHNISCHE UNTERSUCHUNG/ LÄRMSCHUTZ.............................. 8
13. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN.................................................. 9
14. BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN.........................................10
15. STÄDTEBAULICHE KENNZAHLEN ..................................................................11
16. WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG.........................................11
17. BODENORDNUNG............................................................................................12
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„Nordöstlich der Annabergstraße“
1. RECHTSGRUNDLAGEN
Baugesetzbuch
Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S.
2414), geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)
Baunutzungsverordnung
(BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), geändert
durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege
Bundesnaturschutzgesetz vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel
5 des Gesetzes vom 06. Februar 2012 (BGBl. I S. 148)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung
(UVPG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. Februar 2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt
geändert durch Artikel 5 Absatz 15 des Gesetzes vom 24. Februar 2012 (BGBl. I S. 212)
Hessisches Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege
(Hessisches Naturschutzgesetz - HENatG) in der Fassung vom 4. Dezember 2006 (GVBl. II
881-47), zuletzt geändert durch § 33 Nr. 1 AusführungsG zum BundesnaturschutzG vom 20.
Dezember 2010 (GVBl. I S. 629).
Hessische Bauordnung
(HBO) in der Fassung vom 18. Juni 2002 (GVBl. I S. 274) zuletzt geändert durch Gesetz
vom 25. November 2012 (GVBl. I S. 429)
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2. ANLASS UND ZIEL DER PLANUNG, ERFORDERNIS DER PLANAUFSTELLUNG
Der östliche Ortsrand des Ortsteils Eddersheim ist geprägt von einer zweigeschossigen
Wohnbebauung südwestlich der Annabergstraße sowie direkt angrenzenden Ackergrundstücken
nordöstlich dieser Straße.
Auf dem Grundstück mit der Flurstücksnummer 59/7 (Flur 10), das von der Neckarstraße
begrenzt sowie der Annabergstraße erschlossen wird, soll ein Wohnhaus für eine ortsansässige
Familie mit besonderen Bedürfnissen errichtet werden. Dieses Wohnhaus soll für die
speziellen Anforderungen der Familie geplant werden, die ihren pflegebedürftigen Sohn in
häuslicher Pflege Tag und Nacht betreuen. Das Grundstück stellt sich hierfür als gut geeignet
dar, da in der Ortsrandlage sowohl die Störwirkungen von außen als auch ggf. eigene
nur teilweise beeinflussbare Störwirkungen nach außen minimiert sind.
Die Voraussetzungen der vorbereitenden Bauleitplanung sind mit der Darstellung Wohnbaufläche
im gültigen Flächennutzungsplan gegeben. Ziel der Planung ist die Schaffung der planungsrechtlichen
Voraussetzung zur Bebauung des Grundstücks mit einem Wohngebäude
einschließlich der damit verbundenen Gestaltung des Ortsrandes.
3. VERFAHREN
Da das Plangebiet im Außenbereich liegt, ist der Bebauungsplan im Vollverfahren aufzustellen.
4. RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH
Der Geltungsbereich des Bauungsplans Nr. N22 umfasst 683 m². Er liegt in der Gemarkung
Eddersheim in der Flur 10, Nr. 59/7. Weiterhin zählt noch die Ausgleichsfläche auf Flur 13,
Nr. 205 und Nr. 208/2 mit anteilig 135 m² zum Geltungsbereich des Bebauungsplans.
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5. PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION
Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (rechtverbindlich seit dem 17.10.2011)
Dieses neue Planungsinstrument des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain verknüpft die
Aussagen des Regionalplans
und des Flächennutzungsplans
und ersetzt beide
im Verbandsgebiet.
Im RegFNP 2010 ist die Fläche
innerhalb des Geltungsbereichs
als Wohnbaufläche,
Bestand ausgewiesen. Angrenzend
an das Gebiet verläuft
ein Vorranggebiet für
den Regionalparkkorridor.
Aufgrund der Größe des
Plangebietes ist keine
grundsätzliche Raumbedeutsamkeit der Planung gegeben.
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6. SITUATIONSANALYSE
Umgebende Bebauung und gegenwärtige Nutzung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt am östlichen Rand des Ortsteils Eddersheim
begrenzt von der Neckarstraße (L 3006) im Nordwesten sowie der Annabergstraße im
Südwesten. Bei dem Plangebiet handelt
es sich um eine bisher landwirtschaftlich
genutzte Fläche. Die Ackerflächen
setzen sich in nordöstlicher und
südöstlicher Richtung fort.
Das Ortsbild wird an dieser Stelle von
der Ortsrandbebauung entlang der Annabergstraße
geprägt: zweigeschossige
Wohngebäuden mit Satteldach.
Das Plangebiet weist ein leichtes Gefälle
nach Südosten Richtung Mainufer auf.
Der Landschaftsplan des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt / Rhein-Main vom
13.12.2000 stellt das Plangebiet als „Siedlungsflächen gemäß geltendem FNP Stand Juli
2000 sowie Siedlungsflächen aus Bebauungsplänen“ dar. Durch die Annabergstraße verläuft
zudem eine Route des Regionalparkkorridors.
Schutzgut Boden: Es ist ein geringer Versiegelungsgrad des Bodens (< 25%) durch die
landwirtschaftliche Nutzung festzustellen. Altlasten und Altlastenverdachtsflächen sind im
Geltungsbereich nicht bekannt.
Schutzgut Landschaft: Weiter in nördlicher und östlicher Richtung befinden sich die landwirtschaftlichen
Flächen im Landschaftsschutzgebiet „Hessische Mainauen“, von dem das Plangebiet
jedoch nicht tangiert wird.
Schutzgut Flora/ Fauna: Auf dem bisher landwirtschaftlich genutzten Grundstück sind an der
südöstlichen Grundstücksgrenze ein Baum (Walnuss) sowie kleinere Bäume und Sträucher
vorhanden. Mit dem Vorkommen von Feldhamstern ist nach fachlicher Vorabprüfung der
Unteren Naturschutzbehörde im Plangebiet nicht zu rechnen.
Schutzgut Klima/Luft: Nach Aussagen des Landschaftsplanes wird die nordöstliche Hälfte
des Flurstücks (außerhalb des Plangebiets) als Gebiet mit hoher Relevanz für den Kaltlufthaushalt
eingeordnet. Gleichzeitig handelt es sich insgesamt jedoch um ein Gebiet mit hoher
Wärmebelastung und hoher Luftschadstoffbelastung.
Schutzgut Wasser: Das Plangebiet liegt innerhalb der Zone III des Trinkwasserschutzgebiets.
Das Gebiet wird außerdem aufgrund der Bodenbeschaffenheit als Gebiet mit hoher
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Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers eingestuft. Die Grenze des rechtskräftigen
Überschwemmungsgebiets des Mains verläuft südöstlich außerhalb des Plangebiets.
Die Parzelle 59/5 (Flur 10) ist hiervon nur im östlichen Teil tangiert, die nicht Teil des Plangebiets
wird.
Schutzgut Mensch: Aufgrund der an das Grundstück angrenzenden Landesstraße ist die
Belastung durch Straßenverkehrslärm gegeben, die im Rahmen der Schalltechnischen Untersuchung
analysiert und bewertet wird. Dies trifft auch auf die vorhandene Fluglärmbelastung
zu, die durch die Nähe zum Flughafen Frankfurt gegeben ist.
Schutzgut Kultur- und Sachgüter: Hinweise auf schützenswerte Kultur- und Sachgüter liegen
nicht vor.
7. PLANERISCHES KONZEPT
Der Bebauungsplan ermöglicht die ergänzende Wohnbebauung mit einem Einfamilienhaus
am östlichen Orteingang Eddersheim. Auf dem Grundstück 59/5 soll im südwestlichen Teil
direkt an der Annabergstraße mit einem Abstand von ca. 15 m zur Landesstraße L 3006 ein
Wohnhaus errichtet werden können, das den besonderen Anforderungen einer Eddersheimer
Familie mit einem pflegebedürftigen Sohn Rechnung trägt. Die überbaubare Fläche des
Grundstücks bleibt auf ein Minimum begrenzt, um die Bodenversiegelung so gering wie möglich
zu halten. Zur Integration des neuen Wohngebäudes in das bestehende Ortsbild werden
entsprechende Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Bauweise getroffen,
die sich an den vorhandenen Strukturen orientieren. Aufgrund der notwendigen Barrierefreiheit
und Organisation des Gebäudes auf einer Ebene ist ein etwas größeres Baufenster
jedoch nur ein Vollgeschoss festgesetzt. Zur Kompensation der Bodenversiegelung
durch die Bebauung werden der Erhalt von einem Baum und die Anpflanzung Sträuchern
sowie die Begrünung des Grundstücks festgesetzt. Mit den geplanten Bepflanzungen wird
die Gestaltung des Ortsrandabschlusses zur freien Landschaft sichergestellt.
Eine weitere Fortsetzung der Bebauung auf der nordöstlichen Seite der Annabergstraße ist
aufgrund des südlich angrenzenden Überschwemmungsgebiets des Mains nicht möglich.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes grenzt nicht an die Landesstraße an und lässt
einen ausreichend breiten Streifen als Zufahrt für den Landwirt frei, damit die landwirtschaftliche
Fläche weiterhin bewirtschaftet werden kann.
8. ERSCHLIESSUNG
An das städtische und das übergeordnete Verkehrsnetz ist das Plangebiet über die Neckarstraße
(L 3006) angeschlossen. Die unmittelbare Erschließung des Grundstücks erfolgt über
die Annabergstraße.
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9. VER- UND ENTSORGUNG
Das Plangebiet wird im Mischsystem entwässert und kann an das bestehende Wasser- und
Kanalnetz in der Annabergstraße angeschlossen werden.
10. DENKMALSCHUTZ UND ARCHÄOLOGIE
Im Plangebiet ist kein Vorkommen von Bodendenkmälern oder sonstigen Kulturgütern bekannt.
11. WASSERWIRTSCHAFTLICHE BELANGE
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt innerhalb der Zone III des geänderten
Trinkwasserschutzgebietes für die Wassergewinnungsanlagen „Pumpwerk Hattersheim I mit
Zusatzanlage Hattersheim II“ der Hessenwasser GmbH.
Südöstlich des Geltungsbereichs verläuft die Grenze des rechtskräftigen Überschwemmungsgebiets
des Mains. Aufgrund der geplanten Nutzung als Wohnbaufläche sind Beeinträchtigungen
im Hinblick auf wasserwirtschaftliche Belange nicht zu erwarten.
12. SCHALLTECHNISCHE UNTERSUCHUNG/ LÄRMSCHUTZ
Zur Vorbereitung eines Bebauungsplans für den Bau eines Wohnhauses für eine Familie mit
einem pflegebedürftigen Familienmitglied wurde, zur Untersuchung der zu erwartenden besonderen
Geräuschemissionen, eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Neben
der besonderen Situation, die sich durch die Geräuschentwicklung des pflegebedürftigen
Sohnes ergibt, wurde auch die Lärmbelastung durch die nahe gelegene Landesstraße L3006
berücksichtigt.
Die Untersuchung ergab, dass für den Fall, dass sich der pflegebedürftige Sohn im geschlossenen
Gebäude aufhält, keine Belästigungen der Nachbarschaft zu erwarten ist, wenn
die vorgeschlagenen Empfehlungen bzw. die bei den Berechnungen berücksichtigten Randbedingungen
bei der Planung und dem Bau des Hauses berücksichtigt werden.
Hinsichtlich des Straßenverkehrslärms wurden aufgrund der Nähe zur Landesstraße L 3006
Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 bzw. auch der 16. BImSchV festgestellt.
Da es sich im vorliegenden Fall um ein Einzelvorhaben handelt und aufwendigere
aktive Lärmschutzmaßnahmen in keiner sinnvollen Relation zum Schutzzweck stehen würden,
wird empfohlen der Verpflichtung zur Lärmvorsorge durch planerische und bauliche
Maßnahmen Rechnung zu tragen. Der textliche Teil des Bebauungsplans enthält neben entsprechenden
Festsetzungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen aufgrund der
besonderen Situation weitere Empfehlungen zur Planung des Gebäudes.
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13. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
Art der baulichen Nutzung
Mit dem Ziel der Bereitstellung von Wohnbauflächen wird das Plangebiet als allgemeines
Wohngebiet festgesetzt.
Gemäß § 4 (2) BauNVO sind im Allgemeinen Wohngebiet neben Wohngebäuden auch die
der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht
störenden Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke allgemein zulässig. Diese Nutzungen werden nicht ausgeschlossen,
da sie der allgemeinen Nutzungsmischung eines Wohngebiets entsprechen, auch wenn sie
derzeit nicht geplant sind.
Die Nutzungen, die nach § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden können, sind
nicht zulässig, da der unmittelbare städtebauliche Kontext überwiegend von Wohngebäuden
geprägt ist und der Bedarf dies an dieser Stellen nicht erfordert. Bei einer Zulässigkeit von
Nutzungen gem. § 4 (3) BauNVO wäre u.a. mit einer Störwirkung für die Wohnnutzung durch
erhöhtes Verkehrsaufkommen und höherer Geräuschentwicklung zu rechen.
Maß der baulichen Nutzung
Die auf 0,4/ 0,4 festgelegte Grundflächenzahl/ Geschossflächenzahl bleiben hinter der in §
17 BauNVO festgelegten Obergrenze zurück, um den besonderen Anforderungen des geplanten
Gebäudes am Ortsrand gerecht zu werden.
Die festgesetzten Trauf- und Firsthöhen tragen den besonderen Anforderungen Rechnung
und dienen gleichzeitig der städtebaulichen Integration des Gebäudes in die Ortsrandbebauung.
Bauweise
Die offene Bauweise entspricht den örtlichen Gegebenheiten der Bebauung auf der gegenüberliegenden
Straßenseite.
Überbaubare Grundstücksflächen
Überschreitungen der Baugrenzen durch vor die Außenwand vortretende Bauteile sind begrenzt
zulässig, um den funktionalen Anforderungen der Bewohner an ihr Haus Rechnung
getragen, ohne die städtebauliche Einheit zu gefährden.
Höhenlage
Als Höhenlage wird die Mitte der straßenseitigen Außenwand des Gebäudes auf der Straßenoberkante
definiert. Damit ist die Höhenfestsetzungen eindeutig.
Stellplätze und Garagen
Die Errichtung von Garagen und Carports ist nur innerhalb der Baugrenzen bis zu einer Höhe
von 3,00 m zulässig, um die Grundstücksfreiflächen von weiterer Bebauung und Versie-
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gelung freizuhalten und eine kompakt gestaltete Bebauung an der Ortseingangssituation zu
erreichen. Um den Anteil versiegelter Flächen auf dem Grundstück möglichst gering zu halten,
wurde die Zufahrtslänge zu Garagen, Carports und Stellplätzen begrenzt.
Der festgesetzte Abstand für Carports und Garagen zur vorderen Grundstücksgrenze von
mindestens 5,00 m dient der Vermeidung von Verkehrsgefährdungen durch Sichtbehinderungen.
Anpflanzen und Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Über die festgesetzten Pflanzgebote wird in Verbindung mit den örtlichen Bauvorschriften zur
Beschränkung des Versiegelungsgrades eine angemessene Begrünung des Grundstücks
gesichert. Dem Erhalt des Baumes und der Anpflanzung von standortgerechten Gehölzen
kommt eine elementare Bedeutung für die Stadtbildgestaltung (Ortsrandgestaltung). Die Förderung
von Bepflanzungen innerhalb bebauter Ortslagen wirkt sich positiv auf das innerörtliche
Klima aus, da sie Luftverunreinigungen und der Aufheizung der Luft entgegen wirkt.
Die Festsetzungen zur Begrünung von Dachflächen mit einer Neigung bis 10° hat eine erhebliche
Bedeutung für das innerörtliche und damit auch innerstädtische Klima, denn sie
wirkt Luftverunreinigungen und der Aufheizung der Luft entgegen, bewirkt eine Entstaubung
der Luft, fördert die Sauerstofferneuerung und dient mithin dem Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen.
Darüber hinaus kann über die Dachbegrünung ein verzögerter Abfluss des
anfallenden Oberflächenwassers erreicht werden.
14. BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
Dächer
Die Festsetzungen von Dachform und Dachneigung orientiert sich an der angrenzenden bestehenden
Bebauung und sichert die Integration des neuen Wohnhauses in die bebaute
Ortslage. Der Farbton der Dachdeckung ist an die unmittelbare Umgebung anzupassen, um
die gestalterische Einordnung des Gebäudes in das Ortsbild sicher zu stellen.
Reflektierende Materialien und glasierte Ziegel werden aufgrund der damit verbundenen Beeinträchtigung
des städtebaulichen Erscheinungsbildes ausgeschlossen. Die Nutzung erneuerbarer
Energien reduziert den Primärenergieverbrauch und den CO² Ausstoß; daher
sind Solaranlagen zulässig. Die Einschränkung der Verwendbarkeit von Dachdeckungen aus
Zink, Blei, Kupfer etc. ist eine Maßnahme zum Schutz von Natur und Landschaft. Bei diesen
Dachdeckungsmaterialien besteht die Gefahr, dass Schadstoffe durch Auswaschungen in
den Untergrund gelangen. Die Festsetzung dient somit dem Schutz der Ressourcen Wasser
und Boden.
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Sammlung und Verwendung von Niederschlagswasser
Das Niederschlagswasser von unbegrünten Dachflächen ist aufzufangen und zu sammeln.
Die Verwendung als Brauchwasser z.B. für Gartenbewässerung wird empfohlen. Dies ist
eine weitere Maßnahme um den Zufluss von Oberflächenwasser in die städtische Kanalisation
zu verringern bzw. die Verwendung von Trinkwasser zu reduzieren. Der Anschluss an
das örtliche Entwässerungssystem mit Rückstausicherung verhindert Verschmutzungen des
Brauchwassers.
Gestaltung von Grundstücksfreiflächen
Die festgesetzte Begrünung der freibleibenden Grundstücksflächen dient der Beschränkung
des Versiegelungsgrades und der Verbesserung des Luft- und Kleinklimaverhältnisse. Eine
angemessene Begrünung wird gesichert.
Die festgesetzten wasserdurchlässigen Oberflächen für befestigte Flächen reduzieren den
Zufluss von Oberflächenwasser in die städtische Kanalisation und sorgen dafür, dass das
Grundwasser bei Regen wieder aufgefüllt werden kann.
Durch die Festsetzung einer maximalen Einfriedungshöhe wird dem Sicherheitsbedürfnis der
Anwohner wie einem einheitlichen Gestaltungsbild Rechnung getragen.
Abgrabungen und Aufschüttungen des Geländes wurden begrenzt, um das Wohngebäude
angemessen in das vorhandene Ortsbild zu integrieren.
Niederspannungsfreileitungen
Das Verbot von Niederspannungs- und Fernmeldefreileitungen soll eine größtmögliche
Gestaltungs- und Aufenthaltsqualität sicherstellen, welche durch eine oberirdische Führung
von Leitungen erheblich beeinträchtigt und somit dem Planungsziel widersprechen würde.
15. STÄDTEBAULICHE KENNZAHLEN
Flächenart Gesamtflächen Anteil in %
Allgemeines Wohngebiet 531 m² 78%
Private Grünfläche 152 m² 22%
Summe 683 m² 100%
16. WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG
Die wichtigste Auswirkung des Bebauungsplanes ist die bezweckte Bereitstellung der Wohnbaufläche
zur Errichtung des geplanten Wohnhauses für besonderen Pflegebedarf.
Über diese sowie über die in den vorausgehenden Kapiteln getroffenen Aussagen hinaus
sind wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplanes nicht zu erkennen.
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17. BODENORDNUNG
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist zur Realisierung der Planung keine Bodenordnung
erforderlich, da der Bebauungsplan nur ein Grundstück umfasst.
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