Planungsbericht - Bergdietikon

Kanton Aargau
Gestaltungsplan „Hintermatt“
Planungsbericht
Gemäss Artikel 47 RPV
Stand: Mitwirkung
BVURO.13.65-1
Datum: 26. September 2013

Auftraggeber:
O4 AG
Talstrasse 20
8001 Zürich
Auftragnehmer:

Inhaltsverzeichnis
Seite
1. Planungsgegenstand und Ziele
1.1 Anlass und Gegenstand der Planung 1
1.2 Zielsetzungen 1
2. Ausgangslage, Rahmenbedingungen
2.1 Raumplanungs- und baurechtliche Ausgangslage 5
3. Zentrale Sachthemen
3.1 Zweck / Bestandteile 6
3.2 Perimeter und Geltungsbereich 6
3.3 Genehmigungs- und Orientierungsinhalt 7
3.4 Bebauung 7
3.5 Richtprojekt 9
3.6 Verkehrserschliessung und Infrastruktur 15
3.7 Umgebungsgestaltung 17
3.8 Freiraumkonzept 17
3.9 Verschiedene Bestimmungen 22
3.10 Weitere Sachthemen 22
4. Organisation und Beteiligte
4.1 Organisation 24
4.2 Beteiligte 24
5. Planungsablauf, Information und Mitwirkung
5.1 Kantonale Vorprüfung 25
5.2 Mitwirkung/Auflage 25
Beilagen: Architektonisches Richtprojekt, Schnittplan 1:500, Freiraumkonzept
i

1. Planungsgegenstand und Ziele
1.1 Anlass und Gegenstand der Planung
Der demographische Wandel in unserer Gesellschaft sowie die damit einhergehenden,
vielschichtigen Veränderungen in unserem unmittelbaren Wohn- und
Arbeitsumfeld zwingen die Gemeinden mehr den je, über ihre räumliche Entwicklung
nachzudenken. Raumentwicklungsrelevanten Entscheidungen kommt,
nicht zuletzt aus finanziellen Gründen, eine immer grössere Bedeutung zu. Es
gilt, für die Ortsentwicklung negative Tendenzen möglichst frühzeitig zu erkennen
und entsprechende Gegenmassnahmen einzuleiten, um allfällige Fehlentwicklungen
und deren Folgen zu vermeiden.
Es kann festgestellt werden, dass mit der demographischen Veränderung auch
die in Bergdietikon vorherrschende Wohnform „Einfamilienhaus“ zunehmend
unter Druck gerät. Die Erstellergeneration, vorwiegend Menschen im Rentenalter,
überaltert zusehends. Sie werden mangels Alternativangebot in der Gemeinde
in die Agglomerationsgebiete im Limmattal ziehen müssen, weil sie dort
die Hilfe finden, auf die sie im Alter angewiesen sind. Die nachfolgende
Generation, ihre erwachsenen Kinder, wollen erfahrungsgemäss nicht mehr
länger in Gebäuden mit veraltetem Standard leben. Auch sie bevorzugen die mit
dem öffentlichen Verkehr optimal erschlossenen und bezüglich kulturellem
Angebot zentraler gelegenen, stadtnäheren Ballungsräume und müssen nun
feststellen, dass sich das vererbte Haus zunehmend schwerer verkaufen lässt,
da der Immobilienmarkt in naher Zukunft vermehrt mit Einfamilienhäusern
überschwemmt wird. Die Prognosen des Bundesamtes für Statistik (BfS) deuten
darauf hin, dass die zukünftige Wohnungsnachfrage in diesem Segment -
nämlich jüngere Familien – zu klein sein wird, um das durch die Wohnungsfreisetzungen
entstandene Angebot zu absorbieren.
- 1 -

Dank der landschaftlich privilegierten Lage und der geographischen Nähe zum
Wirtschaftszentrum Zürich wird sich das vorstehend skizzierte, schweizweit zu
beobachtende Szenario in Bergdietikon aller Voraussicht nach nur in abgeschwächter
Form zeigen. Trotzdem ist es angezeigt, flankierende Massnahmen
zu fördern, die einerseits der angestammten Bevölkerung von Bergdietikon
erlauben, ihren Altersruhestand in ihrer Wohngemeinde zu verbringen und
anderseits Strategien zu entwickeln, die darauf abzielen, junge Familien in die
Gemeinde zu holen.
1.2 Zielsetzungen
Aufgrund der demographischen Entwicklung in Bergdietikon ist mit einer
Zunahme der bereits heute über dem Bezirksschnitt liegenden Überalterung der
Wohnbevölkerung zu rechnen. Die vorherrschende Wohnform dieser Bevölkerungsgruppe
(Freistehendes EFH in Hanglage mit grossem Umschwung) wird
den Ansprüchen zunehmend nicht mehr genügen bzw. lässt sich nicht mehr
aufrechterhalten (Ausbau, Unterhalt). Es werden Wohnalternativen gesucht, um
den Ruhestand im gewohnten sozialen Umfeld geniessen zu können. Dafür
sollen entsprechende Strukturen geschaffen werden. Im Vordergrund steht
hierbei der Neubau einer Altersresidenz mit wohnbegleitendem Angebot.
Der Wahl eines geeigneten Standortes für ein solches Alterszentrum kommt
eine zentrale Bedeutung zu. Die in Bergdietikon vorherrschenden Hanglagen
eignen sich selbstredend nicht unbedingt für die beabsichtigte Nutzung. Im
Vordergrund stehen primär in der Ebene liegende Areale, die gut erreichbar und
mittels ÖV erschlossen sind. In unmittelbarer Nähe und/oder zumindest gut
erreichbar sollten auch Infrastrukturanlagen wie Einkaufsmöglichkeiten oder
Freizeiteinrichtungen liegen.
- 2 -

Vor ein paar Jahren wurden mögliche Standorte untersucht. Aufgrund der für
die Anlage benötigten Landfläche fielen folgende Grundstücke in der Bauzone
in Betracht:
Nr. Standort Ortsteil Zonierung
1 Hintermatt Kindhausen OE-Zone
2 Rossmatt Baltenschwil W2-Zone
3 Rai Baltenschwil Spezialzone
4 Post Baltenschwil W3
Abbildung:
Zonenplan der Gemeinde Bergdietikon
mit den potentiellen Standorten 1-4 für
eine Altersresidenz
Der Standort Nr. 1 in der „Hintermatt“ schwang in diesem Standortvergleich
oben auf. Das Areal liegt zudem in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
(OE). Die Gesamtfläche beträgt rund 1,8 Hektaren. Das Areal ist gemäss Bauzonenplan
sondernutzungsplanpflichtig.
Zu erwähnen ist weiter, dass bereits im Planungsbericht zur letzten Ortsplanungsrevision
(1997) festgehalten wurde, dass diese OE-Zone der Gemeinde
hinsichtlich Erstellung von Alterswohnungen den nötigen Handlungsspielraum
geben könnte.
Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für vorhandene und künftige,
dem öffentlichen Interesse dienenden Bauten und Anlagen bestimmt. Eine
vorgängige Umzonung ist deshalb bei geeigneter Sicherstellung der angestrebten
Nutzung (Gestaltungsplan, Leistungsvertrag, Grundbucheinträge usw.)
- 3 -

aus planungsrechtlicher Sicht nicht notwendig. Dieser Sachverhalt wurde im
Vorfeld der Sondernutzungsplanung bei der kantonalen Fachstelle (BVU ARE)
abgeklärt.
Der vorliegende Gestaltungsplanung bezweckt, die bestehenden baurechtlichen
Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung im Hinblick auf den Bau eines
Pflegezentrums und von Alterswohnungen, kombiniert mit einem entsprechenden
Angebot von Betreuungs- und Pflegedienstleistungen mit „Rund-um-die-
Uhr-Betreuung“ sowie einem öffentlichen Begegnungszentrum zu präzisieren.
Er schafft die bau- und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen und Grundlagen
für eine geordnete bauliche Entwicklung der Zone für öffentliche Bauten
und Anlagen „Hintermatt“. Zudem werden die Anforderungen an eine der landschaftlich
empfindlichen Lage angemessene Umgebungsgestaltung untersucht
und konkretisiert.
Beim vorliegende Projekt einer Altersresidenz handelt es sich um ein nachhaltiges
Vorhaben, da die Überalterung unserer Gesellschaft aufgrund der demographischen
Entwicklung immer weiter voranschreitet. Die Pflege und Betreuung
der älteren Semester, zum Beispiel mit begleitetem Wohnen, wird deshalb
in Zukunft eine der Hauptaufgaben unserer Gesellschaft sein.
Der Gemeinderat von Bergdietikon hat sich entschlossen, die Landreserven der
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen für diese Nutzung zur Verfügung zu
stellen. Damit entspricht er auch dem Wunsch der Bergdietiker, die in einer vorgängigen
Umfrage unter dem Titel: „zäme i d Zuekunft“ sich für eine der Bedürfnissen
des Alters gerechte Nutzung ausgesprochen haben.
Mit der Oase-Gruppe konnte zudem ein erfahrener Betreiber/Investor gewonnen
werden, welcher in enger Zusammenarbeit mit der Gemeinde in den
kommenden Jahren ein nachhaltiges Konzept für diese Verwendung ausarbeiten
möchte.
- 4 -

2. Ausgangslage, Rahmenbedingungen
2.1 Raumplanungs- und baurechtliche Ausgangslage
Die Parzellen Nr. 362, 366 und 541 liegen in der Zone für öffentliche Bauten
und Anlagen (OE) und unterliegen zusätzlich der Sondernutzungsplanpflicht.
Gemäss § 13 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Bergdietikon
(BNO) ist die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen für vorhandene und
künftige, dem öffentlichen Interesse dienende Bauten und Anlagen bestimmt.
Das vorliegende Projekt und der Gestaltungsplan mit zugehörigen Sondernutzungsvorschriften
müssen diese Vorgaben entsprechend unterstützen. Die
Realisierung eines Alterszentrums entspricht den Anforderungen, handelt es
sich doch um ein entsprechendes Zentrum mit Pflegeabteilung und Alterswohnungen
sowie Wohnungen mit Spitex-Dienstleistungen.
In § 13 Abs. 2 der BNO ist festgeschrieben, dass der Gemeinderat die Baumasse
und die Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen
festlegt. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Abstandsund
Höhenvorschriften einzuhalten.
Der sich nach Süden verjüngende Planungsperimeter betrifft die Parzellen 541,
366 und 362 am Siedlungsrand des Gemeindeteils Kindhausen mit westlichem
Anschluss an das Kulturland.
Von Norden wird das Areal durch den Dorfkern und im Osten durch eine lockere
Einfamilienhausstruktur begrenzt.
- 5 -

3. Zentrale Sachthemen
3.1 Zweck / Bestandteile
Der vorliegende Gestaltungsplan präzisiert die eingangs erwähnten Zielsetzungen
zur Gemeindeentwicklung im Bereich der kommunalen Altersvorsorge. Er
schafft die bau- und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen und Grundlagen
für eine geordnete bauliche Entwicklung der Zone für öffentliche Bauten und
Anlagen im Gebiet „Hintermatt“. Zudem werden die Anforderungen an eine der
landschaftlich empfindlichen Lage angemessene Umgebungsgestaltung definiert.
Der Gestaltungsplan besteht aus folgenden rechtsverbindlichen Teilen:
- Situationsplan 1:500
- Sondernutzungsvorschriften
Der Planungsbericht, der Schnittplan 1:500, das Freiraumkonzept und das
Richtprojekt bilden keine rechtsverbindlichen Bestandteile des Gestaltungsplanes;
sie dienen lediglich zur Erläuterung der Planung und als Massstab für
die qualitative Beurteilung der jeweiligen Bauprojekte.
3.2 Perimeter und Geltungsbereich
Der Perimeter gemäss Situationsplan begrenzt die räumliche Geltung des
Gestaltungsplanes und umfasst das Areal in der Zone für öffentliche Bauten
und Anlagen (OE). Die Sondernutzungvorschriften gelten für das im Gestaltungsplan
mittels „Perimeter des Gestaltungsplanes“ bezeichnete Gebiet.
- 6 -

Soweit der Gestaltungsplan keine abweichenden Vorschriften enthält, sind die
Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Bergdietikon anwendbar.
Vorbehalten bleiben die kantonale und die eidgenössische Bau- und
Raumplanungs- sowie die Umweltschutzgesetzgebung.
3.3 Genehmigungs- und Orientierungsinhalt
Die Planfestlegungen im Situationsplan sind in einen Genehmigungs- und einen
Orientierungsinhalt unterteilt. Die Festlegungen im Genehmigungsinhalt des
Gestaltungsplanes erlangen durch dessen Genehmigung Rechtswirkung.
3.4 Bebauung
Die baurechtlichen Vorgaben für das Areal werden zur Hauptsache im Artikel 6
der Sondernutzungsvorschriften definiert.
Es werden insgesamt 7 Baufelder für die Erstellung von Hochbauten ausgeschieden.
Diese sind in ihrer Lage im Raum und ihrer maximalen Höhen mittels
Landeskoordinaten (x/y) und absoluten Höhenangaben (m. ü. m.) bestimmt.
Innerhalb dieser Baufelder dürfen Bauten unter Einhaltung der wohnhygienischen
und feuerpolizeilichen Vorschriften erstellt werden. Die maximale
Gebäudelänge ergibt sich aus den jeweiligen Abmessungen der Baufelder. Die
Bauten und Anlagen müssen von überdurchschnittlicher architektonischer und
gestalterischer Qualität sein. Das Richtprojekt (IV. Beilage) dient als Massstab
bei der qualitativen Beurteilung der Bauprojekte.
- 7 -

Eine Etappierung der Gesamtüberbauung ist möglich, sofern die 1. Etappe die
Erstellung des Pflegezentrums umfasst.
Zur Gewährleistung einer möglichst gleichmässigen, die räumliche Situation
berücksichtigende Verteilung der Baumassen werden entsprechende Kontingente
für die anrechenbaren Geschossflächen (aGF) in den einzelnen Baufeldern
vorgegeben. Ein Übertrag von Nutzungsflächen im Ausmass von maximal
20% des jeweilig zugestandenen Kontingentes an anrechenbarer Geschossfläche
ist nur unter den Baufeldern 2, 3 und 5 möglich.
Ebenfalls berücksichtigt werden die sich aus den baurechtlichen Bestimmungen
ergebenden Höhenlagen der östlich der Schönenbergstrasse angrenzenden
bestehenden Bauten. Zugunsten dieser Gebäude wird eine höhenmässige Beschränkung
der Baufelder 1b (Ost), 4, 6 und 7 vorgenommen, die in beiliegendem
Schnittplan (Schemaschnitte A - D) dokumentiert sind. Diese Massnahme
führt zu einer entsprechenden Staffelung der Bauten.
Es werden energetische Bestimmungen erlassen, die jenen einer Arealüberbauung
entsprechen.
Um die Einhaltung der geforderten architektonischen und gestalterischen Qualität
gewährleisten zu können, müssen alle Baueingaben von Neubauten auf
Kosten der Bauherrschaft durch Fachleute begutachtet werden.
- 8 -

3.5 Richtprojekt
Städtebauliche Überlegungen
Nach einer ersten Analyse der Umgebung fiel auf, dass weder die Gemeinde
Bergdietikon noch die angrenzenden Gemeindeteile über einen Dorfplatz
(„Marktplatz“) verfügen.
Im Zuge der Planung möchte man nun die Möglichkeit nutzen, dem Dorf eine
neue „Mitte“ zu geben, welche als Begegnungsstätte durch die Öffentlichkeit
auch als solche genutzt werden kann.
- 9 -

Entsprechend sieht das städtebauliche Konzept eine Erweiterung des Dorfkerns
vor, welcher dann auch zum Abschluss geführt werden kann. Zu dieser Erweiterung
gehört sowohl das kompakte Pflegezentrum als auch der diesem
vorgelagerte Quartierplatz.
Durch die betriebstechnisch nötige Volumetrie fügt sich das Pflegezentrum an
die Dichte des Dorfkerns an, schafft aber durch seine Distanz zum Strassenrand
auch den nötigen Übergang zur gegenüberliegenden Punktbebauung.
Der Quartierplatz ist mit einer attraktiven Treppenanlage gestaltet und hat
sowohl mit seinem Spielplatz als auch durch die Aussenrestauration hohe
Aufenthaltsqualität für alle Altersgruppen.
Abgeschlossen wird das Bauvorhaben durch sechs Punktgebäude, die in das
parkartige Landschaftskonzept gesetzt sind, wobei deren Dichte als Vermittler
zwischen dem Dorfkern / Pflegezentrum und der recht lockeren Wohnzone im
Osten fungiert.
- 10 -

Durch die abgedrehte Stellung der Baukörper zur Strassenachse entstehen
interessante Nischen und Zwischenräume, die für eine öffentliche Recyclingstelle
oder Besucherparkplätze genutzt werden können. Durch die versetzte
Position der Häuser wird aber nicht nur der Strassenraum aufgelockert, sondern
es entstehen auch attraktive Ein- und Durchblicke in das Quartier. Die
Freiflächen zwischen den Gebäuden, die einen fliessenden Übergang zum
Kulturland herstellen, werden mit Sitzeinrichtungen oder beispielsweise einer
Pétanque-Bahn als halböffentliche Begegnungsflächen für die Bewohner
gestaltet.
- 11 -

Die Verkehrserschliessung erfolgt von der Schönenbergstrasse aus. Der PW-
Verkehr, wie auch die Anlieferung für das Pflegezentrum werden im nördlichen
Bereich als auch in der Mitte des Betrachtungsperimeters abgefangen und in
der unterirdischen Parkgarage verteilt, an welche sämtliche Baukörper
angeschlossen sind. Bei Bedarf kann so auch die witterungsunabhängige Erstversorgung
der Bewohner der Alterswohnungen durch das Pflegezentrum
sichergestellt werden. Die oberirdische, autofreie Erschliessung erfolgt ebenfalls
über die Schönenbergstrasse. Sämtliche Gebäude sind an ein barrierefrei
angelegtes Wegenetz angebunden, welches sich an einzelnen Knotenpunkten
zu Platzstrukturen aufweitet.
- 12 -

Architektonisches Konzept
Die betriebstechnischen Anforderungen wurden ansprechend und effizient in
einer modernen Architektursprache umgesetzt. Durch Vor- und Rücksprünge
werden bei den Gebäuden die Fassadenkanten gebrochen, um eine Massstäblichkeit
zu den angrenzenden Nachbarbebauungen herzustellen.
In der Geschossigkeit sind die Punktgebäude entlang der Schönenbergstrasse
um ein Geschoss, auf zwei Vollgeschosse und ein Attikageschoss, reduziert,
um auch hier wieder den Bezug zu den Einfamilienhäusern herzustellen. Das
Pflegezentrum ist den Hang verlaufend gestaffelt und weist zur Schönenbergstrasse
hin ebenfalls eine Dreigeschossigkeit auf.
Erschlossen über den Quartierplatz befinden sich im Erdgeschoss die Eingangshalle
des Pflegezentrums mit angrenzender Rezeption und Verwaltungsräumen,
Räumlichkeiten für Wäscherei und Küche, Lager und Technik sowie
den für die Öffentlichkeit zugänglichen Restaurationsbetrieb. Ergänzend können
noch weitere Flächen für einen Coiffeur, Podologie, Arztbetrieb oder die
Gemeinde angeboten werden.
Im ersten Obergeschoss befindet sich die Pflegeabteilung mit 28 Zimmern
sowie den dazugehörigen Neben- und Serviceräumen. Die Aufenthaltsräume
sind zum grosszügigen Innenhof gerichtet und geben durch dessen verglastes
Dach Einblicke in die Geschehnisse der Eingangshalle.
Das zweite Obergeschoss beherbergt weitere 21 Pflegezimmer mit Aufenthaltsund
Neben- sowie Serviceräumen. Zusätzlich sind im westlichen Bereich des
Gebäudekomplexes 1.5- und 2.5-Pflegesuiten untergebracht, die mit einer Passerelle
zum westlichen Riegel des Pflegezentrums verbunden sind, welcher das
Eingangsgeschoss dieses Bauteils darstellt.
Hier befindet sich neben den Technik- und Abstellflächen, ein grosser Versammlungsraum,
der auch für Fitness und Ergotherapie verwendet werden
kann.
Im reduzierten dritten Obergeschoss, ebenfalls über eine Passarelle verbunden,
sowie im zweiten Obergeschoss des Westriegels sind weitere 1.5- und 2.5-
Pflegesuiten positioniert.
- 13 -

Die sechs Punktgebäude im südlichen Teil des Areals sind mit Miet- und Eigentumswohnungen
belegt, die den speziellen Anforderungen altersgerechter
Wohnbauten entsprechen. Über abwechselnd zwei- und dreispännige Gebäudetypen
wird ein Wohnungsmix von 2.5 Zimmerwohnungen bis hin zu 5.5
Zimmerwohnungen angeboten.
- 14 -

3.6 Verkehrserschliessung und Infrastruktur
Die Verkehrserschliessung des Areals erfolgt an den im Gestaltungsplangebiet
bezeichneten, generellen Lagen direkt von und zur Schönenbergstrasse. Die
jeweilige genaue Lage der einzelnen Zufahrten wird im Rahmen der weiteren
Bauprojektierung entwickelt und im Baubewilligungsverfahren festgelegt.
Die Parkierung sämtlicher Abstellplätze für die zukünftigen Bewohner und die
Angestellten des Pflegezentrums (Pflichtparkplätze) muss zusammengefasst
erfolgen. Die Anlagen werden unterirdisch angeordnet. Die geforderten 20
zusätzlichen Besucherparkplätze, die ober- oder unterirdisch angeordnet
- 15 -

werden können, beinhalten auch Ersatzplätze für die durch die Neubauten
wegfallenden 17 bestehenden Parkplätze (Realersatz).
Die Notzufahrt ist jeweils bis zu den einzelnen Hochbauten sichergestellt. In den
Sondernutzungsvorschriften werden entsprechende Vorgaben zur Ausgestaltung
und Befahrbarkeit gemacht.
Im Rahmen der weiteren Projektierung ist vorgesehen und in den Sondernutzungsvorschriften
entsprechend stipuliert, dass für den Unterhaltsbetrieb der
Gemeinde Bergdietikon für den Werkhof ein von Aussen zugänglicher Raum zur
Verfügung gestellt wird. Die Zugänglichkeit ist dabei so auszugestalten, dass er
auch mit Maschinen des Winterdienstes genutzt werden kann.
Die einzelnen Bestimmungen zur Verkehrserschliessung, Parkierung und den
Entsorgungsanlagen finden sich in Artikel 7 bis 9 der Sondernutzungsvorschriften.
- 16 -

3.7 Umgebungsgestaltung
Die Planfestlegungen benennen und strukturieren die Umgebungsflächen im
Planungsareal. Es werden Grünflächen, halböffentliche Aussenräume, ein der
Öffentlichkeit zur Verfügung stehender Quartierplatz und Standorte für die Infrastruktur
(z.B. Entsorgungsstellen) ausgeschieden.
Auch werden generelle Vorgaben zur Materialisierung respektive Oberflächenbeschaffenheit
und Beleuchtung gemacht sowie die Zugänglichkeit der Anlagen
geregelt. Ganz allgemein wurden die Vorgaben für die Bauten und Anlagen im
Aussenraum auf die spezifischen Bedürfnisse der Bewohnerschaft ausgerichtet.
Die Bestimmungen in den Sondernutzungsvorschriften enthalten den Passus,
dass im Rahmen des Baugesuches ein auf das Freiraumkonzept (siehe Kapitel
3.8 respektive die Beilage) abgestimmter Umgebungsplan vorzulegen ist. Damit
wird sichergestellt, dass den entsprechenden Vorgaben und Leitideen bei der
Detailgestaltung nachgelebt wird und insgesamt ein stimmiges, dem Ort
angemessenen Wohnumfeld entstehen kann.
Die einzelnen Bestimmungen zur Anlage und Gestaltung der Aussenräume
finden sich in Artikel 8 bis 12 der Sondernutzungsvorschriften.
3.8 Freiraumkonzept
Das Freiraumkonzept wurde durch Herrn Stefan Zantop, Landschaftsarchitekt
FH BSLA, ARCOPLAN Lüscher Pfister Keller Zantop, Ennetbaden, entwickelt.
Die wichtigsten Aspekte der Konzeption lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- 17 -

Landschaftliche Integration
Der Kulturland-Charakter fliesst in die Siedlung hinein, es entsteht ein sanfter
Übergang zwischen Landwirtschafts- und Bauzone. Die harmonische Terraingestaltung,
der weit gehende Verzicht auf Stuẗzmauern und räumlich stark
wirksame Abgrenzungen, die Blumenwiesen sowie der hochstämmige Baumbestand
mit Eichen, Buchen, Linden und Berg-Ahorn unterstuẗzen diesen
konzeptionellen Ansatz.
- 18 -

Strassenraum
Der Strassenbereich reicht räumlich bis an die Fassaden. Die Fahrbahn
hingegen wird funktionsgerecht verengt. Die Gliederung des Strassenraumes
wird unterstützt durch unterschiedlich angeordnete oberirdische Parkfelder
sowie mittelgrosse Bäume (Gefülltbluẗige Vogelkirschen oder Elsbeeren) im
Abschnitt der Alterswohnungen. Vor dem Pflegezentrum spannt sich ein
grosszügiger Quartierplatz auf.
- 19 -

Strassenraum
Strassenräume definieren sich über die sie beidseitig begleitenden, fassenden
Strukturen sowie durch entsprechende Sequenzierung definierte Raumkammern.
- 20 -

Plätze und Wege
Der Quartierplatz ist die eigentliche Adresse des neuen Dorfteiles: Ein Ort mit
öffentlichem Charakter und vielfältiger Funktion. Die grosszügige Treppenanlage,
der Baumbestand, die Platzfläche bieten Raum für Bewegung und Begegnung,
für Spielbereich, Strassencafé und Anlässe unter freiem Himmel. Der
Siedlungsplatz zwischen den Wohnbauten ist auf die Bedürfnisse der Bewohnerinnen
und Bewohner abgestimmt: Sich treffen, verweilen, Pétanque spielen,...
Die innere Arealerschliessung ist netzartig aufgebaut und kann mit Steigungen
von maximal 6% rollstuhlgängig organisiert werden.
- 21 -

3.9 Verschiedene Bestimmungen
In den Sondernutzungsbestimmungen findet sich auch eine Verpflichtung zum
Abschluss eines Leistungsvertrages für die Pflegestation, der zwischen der
Gemeinde Bergdietikon und der Betreiberin auszuarbeiten ist. Damit werden
entsprechende Vorrechtsregelungen für Einwohnerinnen und Einwohner aus
Bergdietikon bezüglich der Belegung der Anlage gesichergestellt.
Sollte sich bei der weiteren Arealentwicklung zeigen, dass die Vorschriften der
Gestaltungsplanung für einzelne, geringfügigen Projektdetails zu restriktiv gefasst
worden sind, kann der Gemeinderat im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens
Ausnahmen gestatten, sofern keine übergeordneten Festlegungen betroffen
sind und keine nachbarlichen Interessen tangiert werden.
Diese verschiedenen Bestimmungen werden in den Artikeln 13 und 14 der
Sondernutzungsvorschriften abgehandelt.
3.10 Weitere Sachthemen
Koordination Nutzungsplanung:
Für diese Sachvorlage besteht kein Koordinationsbedarf mit der anstehenden
Revision der Allgemeinen Nutzungsplanung. Im Rahmen der Revision soll die
Bau- und Nutzungsordnung an die Interkantonale Vereinbarung zur Harmonisierung
der Baubegriffe (IVHB) angepasst werden. Die Sondernutzungsvorschriften
berücksichtigen dieses Vorhaben. Es wurden keine Begrifflichkeiten bei den
Bestimmungen gewählt, die nach erfolgter Anpassung nicht mehr vorkommen
(Bsp. Gebäudehöhe, Firsthöhe).
- 22 -

ÖV-Güteklasse:
Das Areal liegt in der ÖV-Güteklasse D. Vor dem Areal befindet sich eine Endhaltestelle,
die durch die ZVV-Linie 305 bedient wird.
Siedlungsqualität, Ortsbildpflege:
Das Gestaltungsplangebiet liegt angrenzendend an die Dorfzone (D) und an die
2-geschossige Wohnzone locker (W2 L ) am Bauzonenrand. Das architektonische
Konzept (siehe Ausführungen in Kapitel 3.5) berücksichtigt diese städtebaulich
anspruchsvolle Lage. Das Freiraumkonzept nimmt die Siedlungsrandlage
auf und stellt den Übergang zur Siedlung sicher (siehe Ausführungen in
Kapitel 3.8).
Natur und Landschaft:
Durch die Gestaltungsplanung werden keine speziellen landschaftlichen Naturobjekte
wie Hecken und dgl. tangiert.
Umwelt und Naturgefahren:
Umweltverträglichkeit:
Für die Vorlage besteht keine Pflicht zu einer Umweltverträglichkeitsprüfung gemäss
UVPV bzw. Umweltschutzdekret.
Lärmschutz:
Die Vorlage ist aus strassenlärmtechnischer Sicht unbedenklich. Aufgrund der
Distanz zu relevanten Lärmquellen werden keine Grenzwerte tangiert.
Hochwasser:
Die Gefahrenkarte Hochwasser weist für das Planungsgebiet keine Schutzdefizite
aus.
- 23 -

4. Organisation und Beteiligte
4.1 Organisation
Das Planungsvorgehen für die Gestaltungsplanung untersteht dem Planungsverfahren
gemäss § 22 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen
(Baugesetz, BauG). Weitere Detailregelungen zum Gestaltungsplan finden sich
in § 8 der Bauverordnung (BauV).
Der Gestaltungsplan dient primär der Förderung der Siedlungsqualität. Die
Anforderungen hierzu nennen die §§ 16 und 21 des Baugesetzes. Er setzt die
Planungsziele der Gemeinde um.
§ 21 BauG
1
Gestaltungspläne können erlassen werden, wenn ein wesentliches öffentliches Interesse an
der Gestaltung der Überbauung besteht, namentlich damit
a) ein Gebiet architektonisch gut und auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die
Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abgestimmt überbaut oder baulich umgestaltet wird,
b) der Boden haushälterisch genutzt wird und
c) die angemessene Ausstattung mit Anlagen für die Erschliessung und Erholung sichergestellt
wird.
2
3
Gestaltungspläne können von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen, wenn dadurch
ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt wird, die zonengemässe
Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interessen
entgegenstehen. Die allgemeinen Nutzungspläne können Abweichungen in gewissen Gebieten
ausschliessen oder vorsehen, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang
von den Plänen abgewichen werden darf.
Private können den Entwurf zu einem Gestaltungsplan selber erstellen.
4.2 Beteiligte:
Das Gestaltungsplanverfahren wird durch den Gemeinderat Bergdietikon instruiert.
- 24 -

Die entsprechenden Projekte und Planungsentwürfe wurden von der Projektträgerin
(Oase Holding AG Wohnen im Alter, Baar, sowie O4 AG, Zürich) respektive
deren Beauftragte (Marazzi + Paul Architekten AG, Zürich / RC-Raumentwicklung
GmbH, Ennetbaden / ARCOPLAN Lüscher Pfister Keller Zantop, Ennetbaden)
erarbeitet.
Der Gemeinderat Bergdietikon wird bei der Beurteilung der Gestaltungsplanentwürfe
respektive der kommunalen Interessen von eigenen Fachleuten unterstützt
und beraten (Felix Stephan, Landis AG, Geroldswil / Beat Schlatter,
Hasler Schlatter Partner Architekten AG, Zürich).
5. Planungsablauf, Information und Mitwirkung
5.1 Kantonale Vorprüfung:
Die Unterlagen für die Gestaltungsplanung „Hintermatt“ wurden dem Departement
Bau, Verkehr und Umwelt / Abteilung Raumentwicklung zur Vorprüfung
gemäss § 23 BauG eingereicht.
5.2 Mitwirkung/Auflage:
Die Mitwirkungsauflage gem. § 3 BauG erfolgt im Zeitraum vom 14. Oktober bis
13. November 2013. Anschliessend ist die öffentliche Auflage der Sondernutzungsplanung
vorgesehen.
Ennetbaden, 26.09.2013
Renato Costamagna, Raumplaner FSU
- 25 -