Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV - Gemeinde Grüningen

Kanton Zürich 

Gemeinde Grüningen 

Teilrevision Nutzungsplanung 

Erläuternder Bericht 

gemäss Art. 47 RPV 

Öffentliche Auflage / Vorprüfung 

Suter • von Känel • Wild • AG 

Siedlung Landschaft Verkehr Umwelt 

Förrlibuckstrasse 30 8005 Zürich skw.ch 

Tel. +41 (0)44 315 13 90 info@skw.ch 31071 – 16.4.2013

Teilrevision Nutzungsplanung Grüningen 

Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV 

2 Suter • von Känel • Wild • AG



Inhalt 1. Ausgangslage 5 

1.1 Einleitung 5 

1.2 Aufgabenstellung 6 

1.3 Arbeitsschritte 8 

1.4 Berichtinhalt 9 

1.5 Grundlagen 9 

2. Analyse Ortsentwicklung 10 

2.1 Bevölkerung 10 

2.2 Bauzonen 11 

2.3 Ausbaugrad und Umnutzungspotenzial 11 

2.4 Kapazitätsabschätzung 12 

2.5 Stärken und Schwächen 13 

3. Ortsbild 14 

3.1 Historische Dorfteile 14 

3.2 Siedlungsentwicklung 15 

3.3 Übergeordnete Inventare 16 

3.4 Kommunale Inventare 18 

4. Ziele 19 

4.1 Substanz- und Strukturerhaltung 19 

4.2 Künftige Siedlungsentwicklung 20 

4.3 Räumliches Entwicklungsleitbild 22 

5. Kernzonenpläne 23 

5.1 Allgemeines 23 

5.2 Umsetzung Ortsbildinventar 23 

5.3 Festlegungen in den Kernzonenplänen 24 

5.4 Unterschiede Kernzonentypen 26 

5.5 Wichtigste neue Inhalte 26 

6. Bau- und Zonenordnung 29 

6.1 Kernzonen K1, K2 und WZ 29 

6.2 Wohnzonen allgemein 29 

6.3 Regelung der baulichen Dichte 29 

6.4 Nutzweise 31 

6.5 Arealüberbauungen und Gestaltungsplanpflicht 32 

6.6 Gewerbezone 32 

6.7 OeB und Erholungszone 33 

7. Zonenplan 35 

7.1 Umzonungen 35 

7.2 Einzonungen 37 

8. Auswirkungen 40 

8.1 Einwohner- und Arbeitsplatzkapazität 40 

8.2 Ortsbild 41 

8.3 Umweltschutz 41 

8.4 Infrastruktur 42 

8.5 Störfallvorsorge 43 

8.6 Reflektion der Zielerfüllung 43 




9. Mitwirkung 45 

9.1 Allgemeines 45 

9.2 Vorprüfung 45 

10. Ausblick 46 

Anhang 

47 

I Einwohnerkapazität vor Revision 48 

II Zusätzliche Einwohnerkapazität nach Revision 49 

Auftraggeber 

Bearbeitung 

Gemeinde Grüningen 

Suter • von Känel • Wild • AG 

Peter von Känel, Projektleitung 

Thomas Gasser, Sachbearbeitung 




1. Ausgangslage 

Lage und Entwicklung 

Ortsbildschutz 

Stand der Ortsplanung 

1.1 Einleitung 

Grüningen ist eine ländliche Gemeinde mit 3'185 Einwohnern 

(Stand Ende 2011) in der Region Zürcher Oberland im Bezirk 

Hinwil. Das Gemeindegebiet umfasst 880 Hektaren, wovon 61.6 

Prozent landwirtschaftlich genutzt werden. Rund ein Fünftel ist 

von Wald bedeckt. Grüningen ist umgeben von den Gemeinden 

Gossau, Egg, Oetwil am See, Hombrechtikon und Bubikon. Mit 

der Forchstrasse befindet sich auf dem nördlichen Gemeindegebiet 

von Grüningen die Hochleistungsstrasse (HLS) A52 zwischen 

der Stadt Zürich und dem Autobahnanschluss in Hinwil. 

Die nächsten Ein- und Ausfahrten befinden sich in Ottikon und 

Oetwil am See. Mit dem Auto ist man in 25-30 Minuten in Zürich 

und in 15 Minuten in Rapperswil. In Grüningen verkehren zwei 

regionale Buslinien: Linie 845 zwischen Oetwil am See und 

Uster sowie Linie 867 zwischen Oetwil am See und Wetzikon. 

Beide Linien verkehren im Halbstundentakt. Die Linie 845 fährt 

zudem dreimal täglich zu Pendlerzeiten eine Schleife über Itzikon 

und die Linie 867 zu Stosszeiten im Viertelstundentakt. 

Das Ortsbild im Bereich Stedtli mit dem Schloss und der imposanten 

Fassaden-Kulisse gegen Norden ist von nationaler Bedeutung 

und im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der 

Schweiz (ISOS) ist Grüningen als Kleinstadt klassifiziert. Besonders 

attraktiv ist die charakteristische Drumlinlandschaft, 

welche eine wichtige Naherholungsmöglichkeit darstellt. 

Das Landstädtchen Grüningen wurde im 13. Jahrhundert gegründet 

und hat sich in seiner Bausubstanz bis heute weitgehend 

erhalten. Die wichtigsten Umgebungen der Stadtanlage 

sind intakt geblieben. Auffällig sind dominante Einzelbauten wie 

Kirche, Schloss, Zehntenscheune, Gasthof „Hirschen“ und Gemeindehaus. 

Durch die historischen Strukturen ergibt sich eine 

besondere Qualität. Planungen und notwendige Veränderungen 

werden jedoch erschwert. Insbesondere die von Bund und Kanton 

geförderte Nachverdichtung, gestaltet sich innerhalb der 

vorhandenen Strukturen schwierig. 

Die Bau- und Zonenordnung und der Zonenplan der Gemeinde 

Grüningen stammen aus dem Jahr 1998. Die letzte kleine Revision 

der Nutzungsplanung erfolgte im Jahr 2002. Der Gesamtplan 

„Siedlungs-, Landschafts- und Verkehrsplan, Plan der öffentlichen 

Bauten“ ist seit 1998 mit Ausnahme zweier Teilrevisionen 

in den Jahren 2009 und 2010 unverändert in Kraft (kommunaler 

Richtplan, damals noch als Gesamtplan bezeichnet). 




1.2 Aufgabenstellung 

Revisionsvorlage zur 

Nutzungsplanung 

Anpassung Richtplanung 

Umsetzung Ortsbildinventar 

Abb.: Dachlandschaft Kernzone K1 

(Stedtli, Müli) 

Es ist eine genehmigungsfähige Revisionsvorlage für die Gemeindeversammlung 

auszuarbeiten, die den Bedürfnissen und 

Zielen sowie den rechtlichen Rahmenbedingungen entspricht. 

Dies bedeutet, dass die bestehenden Unterlagen der Nutzungsplanung 

aktualisiert und wo nötig ergänzt werden müssen. Dabei 

ist der Mitwirkung durch die Bevölkerung und weiteren interessierten 

Kreisen im Sinne der gesetzlichen Vorgaben gebührend 

Beachtung zu schenken. 

Der Gesamtplan aus dem Jahr 1998, bestehend aus dem Siedlungs-, 

Landschafts- und Verkehrsplan sowie dem Plan der 

öffentlichen Bauten und Anlagen, soll gesamthaft überprüft und 

veränderten Bedürfnissen angepasst werden. Besonders zu 

erwähnen ist die vorgesehene Parkierungsanlage „Im Stedtli“, 

welche die Revision des kommunalen Richtplans ausgelöst hat 

und deren Standort mit einem Eintrag im Verkehrsplan gesichert 

werden soll. 

Die Kernzone K1 (Stedtli, Müli) von Grüningen ist im kantonalen 

Richtplan als schützenswertes Ortsbild bezeichnet. Sie ist zudem 

im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler 

Bedeutung enthalten, welches am 20.01.2006 mit BDV 

Nr. 13 durch die Baudirektion festgesetzt wurde. Die Inhalte des 

Inventarplanes sind in einem Kernzonenplan sowie in den zugehörigen 

Bestimmungen in der Bau- und Zonenordnung 

grundeigentümerverbindlich umzusetzen. Für die Kernzone K2 

(vor dem Stedtli, Binzikon, Itzikon, Büel) ist aus rechtlicher Sicht 

kein Kernzonenplan erforderlich, weil diese nicht als Ortsbild 

von überkommunaler Bedeutung eingestuft ist. Für die Kernzone 

Büel wird jedoch aufgrund des Regelungsbedarfs bezüglich 

der Vorgärten ein Kernzonenplan ausgearbeitet. 

Die Schutzziele gemäss dem Inventar der schützenswerten 

Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung für das Stedtli sind 

u.a.: 

Schutzziele (Auszug) • Die Siedlungsanlage, das Bebauungsmuster und die strukturierenden 

Freiräume des Ortsbildes sind in ihrer vielfältigen 

Eigenart zu erhalten. 

• Die im Inventarplan bezeichneten "wichtigen Freiräume" 

sind in ihrer ortstypischen Ausprägung unverbaut zu erhalten. 

• Auf die Erhaltung einzelner Bäume innerhalb und angrenzend 

an den Perimeter ist Wert zu legen. 

• Die Umgebung auf der Nordseite des Ortsbildes ist bis zur 

Wetziker- und Büel-Strasse sowie bis zur Bauzonengrenze 

des Weilers Büel unverbaut zu erhalten. 




Abb.: Inventar der schutzwürdigen 

Ortsbilder von überkommunaler 

Bedeutung 

Überprüfung des 

Baupotenzials / Umgang mit 

Baulandreserven 

Umfahrung Stedtli 

Abb.: Ausschnitt aus dem Regionalen 

Richtplan 

Kulturlandinitiative (2012) 

Die Gemeinde Grüningen kann nebst unbebauten Bauzonen 

grössere Flächen an Reservezonen vorweisen. Die Gesamtüberprüfung 

des kantonalen Richtplans sieht einen Abtausch 

des Siedlungsgebiets im Bereich Itzikon und Binzikon vor. Ein 

haushälterischer Umgang mit den vorhandenen Baulandreserven 

drängt sich auch in Grüningen auf, weshalb die Thematik 

der inneren Verdichtung ein wichtiges Traktandum darstellt. 

Infolgedessen sind die Nutzungsziffern der Bauzonen zu überprüfen. 

Die Umfahrung mit einer Brücke über die Aabachrinne nahe 

beim Ortszentrum soll das historische Stedtli Grüningen künftig 

vom Durchgangsverkehr befreien. Der Damm vor dem Stedtli 

steht dann nur noch den Anwohnern, Fussgängern und Velofahrenden 

zur Verfügung. Was mit dem sanierungsbedürftigen 

Damm passiert, ist noch offen. Eine Option ist der Rückbau des 

Damms und dessen Ersatz durch einen Steg. Der Regierungsrat 

erteilte Mitte 2012 der Baudirektion den Auftrag zur Projektierung, 

wobei die Fertigstellung nicht terminiert ist. 

Am 17. Juni 2012 wurde die Kulturlandinitiative mit 54.5 Prozent 

Ja-Stimmen angenommen. Sie verlangt, dass wertvolle Landwirtschaftsflächen 

mit den Bodennutzungseignungsklassen 1-6 

und die Flächen von besonderer ökologischer Bedeutung durch 

den Kanton wirksam geschützt werden und in ihrem Bestand 

und in ihrer Qualität erhalten bleiben. Der Ende Januar 2013 

kommunizierte Umsetzungsvorschlag der Baudirektion beinhaltet 

einzelne Anpassungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes 

(PBG). Im Sommer 2013 wird der Regierungsrat dem 

Kantonsrat die Entwurfsvorlage zur Genehmigung überweisen. 

Da die Umsetzung noch offen ist, wird im Rahmen der Ortsplanungsrevision 

weiterhin an den Einzonungen und an den Reservezonen 

festgehalten. 




1.3 Arbeitsschritte 

Grundlagen 

zusammentragen 

Entwurf 

Revisionsvorlage 

Mitwirkung und 

Bereinigung 

Beschlussfassung und 

Genehmigung 

• Planungsgrundlagen erheben (Richtplanung, Zonenplan, 

BZO, Ergänzungspläne, Inventare, Schutzverordnungen, 

Richtpläne, AV 93 (Amtliche Vermessung) inkl. Mehranforderungen, 

Luftfotos usw.) 

• Teilrevision Richtplanung (vgl. sep. Bericht) 

• Teilrevision Bau- und Zonenordnung 

• Teilrevision Zonenplans 

• Erarbeitung Kernzonenpläne (Stedtli und Büel) 

• Erstellung Bericht gemäss Art. 47 RPV 

• Erstellung Bericht zu den nicht berücksichtigten Einwendungen 

• Diskussion und Verifizierung der Ziele und Absichten des 

Revisionsinhaltes anlässlich einer Informationsveranstaltung 

• Durchführung einer öffentlichen Orientierungsveranstaltung 

und eines Sprechstundentags 

• Vorprüfung durch das Amt für Raumentwicklung und 

Vermessung (ARE), öffentliche Auflage während 60 Tagen 

und öffentliche Orientierungsveranstaltung während der 

Auflagefrist 

• Auswertung und Behandlung der eingegangenen Einwendungen 

• Bereinigung der Revisionsvorlage mit Beschlussfassung im 

Gemeinderat 

• Verabschiedung der Revisionsvorlage durch den Gemeinderat 

zuhanden der Gemeindeversammlung 

• Öffentliche Auflage des Gemeindeversammlungsbeschlusses 

mit Rekursmöglichkeit während 30 Tagen 

• Behandlung allfälliger Rekurse 

• Genehmigung durch die Baudirektion 




1.4 Berichtinhalt 

Informationen für die 

Genehmigungsbehörde 

Der vorliegende Bericht zur Nutzungsplanung hat gemäss 

Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV) der kantonalen 

Genehmigungsbehörde über die Berücksichtigung folgender 

Sachverhalte Auskunft zu geben: 

• Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG) 

• Anregungen aus der Bevölkerung (Art. 1 und 3 RPG) 

• Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) 

• Richtplan (Art. 8 RPG) 

• Übriges Bundesrecht (Umweltschutzgesetzgebung) 

Darüber hinaus sind die Nutzungsreserven innerhalb der 

Bauzonen und ihre haushälterische Nutzung zu thematisieren. 

Zudem werden die Änderungen des Zonenplanes, die Inhalte 

der Kernzonenpläne sowie die wichtigsten Bestimmungen der 

Bau- und Zonenordnung kommentiert. 

1.5 Grundlagen 

Übergeordnete Grundlagen • Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von 

nationaler Bedeutung 

• Kantonaler Richtplan Zürich 

• Regionaler Richtplan Zürcher Oberland 

• ISOS – Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der 

Schweiz von nationaler Bedeutung 

• Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler 

Bedeutung (BDV Nr. 13 vom 20.01.2006) 

• ICOMOS (Rat für Denkmalpflege, Unterorganisation der 

UNESCO) – Liste historischer Gärten und Anlagen 

• Schutzliste der Kantonalen Denkmalpflege 

Kommunale Grundlagen • Bau- und Zonenordnung vom 27. März 1998 

• Zonenplan vom 8. September 1998 

• Kommunaler Gesamtplan vom 8. September 1998, inkl. der 

2 Teilrevisionen aus den Jahren 2009 und 2010 

• Kommunales Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte 

(2009) 

• Kommunales Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte 

(2009) 

• Revisionsentwurf Richtplanung 2013 




2. Analyse Ortsentwicklung 

Absolutes Wachstum 

Einwohnerentwicklung absolut 

1963 bis 2011 

2.1 Bevölkerung 

Die Zahl der Einwohner in Grüningen hat sich seit den 1960er 

Jahren etwa verdoppelt. Ende 2011 lebten 3’185 Menschen in 

der Gemeinde. In den vergangenen 15 Jahren stieg die Bevölkerungszahl 

durchschnittlich um ca. 30 Einwohner oder 1.0 % 

pro Jahr an. Das langjährige kantonale und regionale Wachstum 

beträgt je 1.1 % pro Jahr. 

Datengrundlage: 

Statistisches Amt Kanton ZH 

Wachstum im Vergleich 

Vergleich mit Region und Kanton 

1986 bis 2011 

Im Vergleich zur Region Oberland und zum Kanton Zürich weist 

Grüningen zwischen 1986 und 1989 und jüngst zwischen 2008 

und 2011 ein überdurchschnittliches Wachstum auf. Der Anstieg 

der Bevölkerung erfolgte ziemlich linear. Zwischen 1999 

und 2005 gab es unterdurchschnittliche und teilweise negative 

Wachstumszahlen. Aktuell steigt die Bevölkerung leicht an. 

Datengrundlage: 

Statistisches Amt Kanton ZH 

Überdurchschnittliches 

Wachstum 

Unterdurchschnittliches 

Wachstum 

Folgerung 

Basierend auf den statistischen Daten kann die Entwicklung 

von Grüningen im Vergleich mit Region und Kanton zwischen 

1990 und 2008 als dynamisch bezeichnet werden. Mitte der 

80er-Jahre und in jüngster Zeit sind grössere Abweichungsperioden 

festzustellen, in denen Grüningen überdurchschnittlich 

stark gewachsen ist. Im langjährigen Mittel liegt das Wachstum 

im Rahmen der kantonalen Entwicklung. 




Bauzonenverbrauch 

Bauzonenverbrauch in ha 

2.2 Bauzonen 

Die totale Fläche der überbauten Bauzonen hat sich in den vergangenen 

15 Jahren seit 1996 von 73.3 ha auf 82.1 ha erhöht, 

was einem Anstieg von 11 % bzw. einem Verbrauch von 8.8 ha 

entspricht. Im 15-Jahres-Mittel beträgt der durchschnittliche 

jährliche Verbrauch somit 0.6 ha. 

Datengrundlage: ARE Stand 2010 

Durchschnitt 0.5 ha/Jahr 

Bauzonenstatistik 

Bauzonenreserven in ha 


Die aktuelle Bauzonenstatistik weist für Grüningen folgende 

Baulandreserven aus: 

Total vorhanden bebaut unbebaut 

Wohnzone 27.7 ha 25.9 ha 1.8 ha 

Mischzone 43.2 ha 38.6 ha 4.6 ha 

Arbeitszone 8.8 ha 7.4 ha 1.4 ha 

öff. Bauten + Anlagen 2.5 ha 2.5 ha 0.0 ha 

Total Wohn- und Mischzonen 82.1 ha 74.3 ha 7.8 ha 

Wohn- und Mischzonen 

Ausbaugrad in Prozent (%) 


2.3 Ausbaugrad und Umnutzungspotenzial 

Der Ausbaugrad in Grüningen in den Wohn- und Mischzonen ist 

unterdurchschnittlich im Vergleich mit der Region Oberland und 

dem Kanton Zürich, während der Ausbaugrad in den Arbeitszonen 

leicht über dem Durchschnitt liegt. Das Verdichtungspotenzial 

innerhalb der bestehenden Bauzonen ist deshalb gross, da 

bloss etwas mehr als die Hälfte des möglichen Bauvolumens 

realisiert ist. Insbesondere die Wohnzone ist mit 50.1 % deutlich 

unternutzt. 

Wohnzone Mischzone Arbeitszone Total 

% % % (Durchschnitt in %) 

Grüningen 50.1 56.5 51.2 53.8 

Region Oberland 70.1 64.7 47.0 55.5 

Kanton Zürich 72.8 76.2 49.1 68.2 




Die niedrigen Ausbaugrade weisen darauf hin, dass die bestehenden 

Möglichkeiten der Bau- und Zonenordnung nicht ausgeschöpft 

werden, z.B. indem eingeschossige Gebäude in einer 

Zone stehen, in denen zwei Geschosse möglich wären. Manchmal 

sind auch die Parzellenformen für eine ökonomische Anordnung 

mit einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Bebauung 

und Freiflächen unzweckmässig. In den Kernzonen von 

Itzikon und Binzikon gibt es zahlreiche Scheunen, die das Potenzial 

haben, zu Wohn- oder Gewerbezwecken umgenutzt zu 

werden. 

2.4 Kapazitätsabschätzung 

Fassungsvermögen 

Zonenplan 1998 

Die theoretische Abschätzung der Einwohnerkapazität wurde 

auf der Datengrundlage des ARE mit Stand 2011 erstellt. Die 

detaillierte Tabelle befindet sich im Anhang. 

Einwohner überbaute Zone (2011) 

(Total 3'185 EW minus 234 EW ausserhalb BZ) 

Zuwachs 

Einwohner 

2’951 

Einwohner Verdichtung überbaute Zonen + 80 3’031 

Einwohner unbebaute Zonen + 393 3’424 

Kapazitätsgrenze Zonenplan 1998 + 473 3'424 

Bedarf für die nächsten 

15 Jahre gedeckt 

Bei einem durchschnittlichen Wachstum von 30 Einwohnern im 

Jahr entspricht der theoretische Zuwachs von 473 Einwohnern 

einer Kapazität für die nächsten 15 Jahre, was dem im RPG 

festgelegten Richtwert entspricht. 




2.5 Stärken und Schwächen 

Grüningen ist eine sehr attraktive Gemeinde, in der es sich gut 

leben lässt. Davon zeugt auch das untenstehende Stärken-/ 

Schwächenprofil. Die Schwächen sind gegenüber den Stärken 

untergeordneter Natur. 

Stärken • Hohe Lebensqualität 

• Ortsbild von nationaler Bedeutung 

• Attraktives Naherholungsgebiet 

• Vielfältiges Freizeitangebot (Reitweg, Schiessstand, 

Schwimmbad, Tennisanlage, Botanischer Garten usw.) 

• Spannende historische Vergangenheit und Entwicklung 

• Zahlreiche identitätsstiftende Objekte/Plätze (Bauten, 

Brunnen, Innenhöfe, Gärten, Kirchen, Schloss usw.) 

Schwächen • Die Verkehrsführung durch das Stedtli ist aufgrund der engen 

Platzverhältnisse und der dadurch negativ beeinträchtigten 

Aufenthaltsqualität belastend. 

• In den Kernzonen Itzikon und Binzikon gibt es einige kernzonenuntypische 

Bauten oder solche, die sich unbefriedigend 

einordnen. 

• Die Strassenraumgestaltung ist teilweise monoton. 




3. Ortsbild 

Grüningen 1850 und 2010 - 

Ortskern im Vergleich 

3.1 Historische Dorfteile 

Auf der Wild-Karte ist die historische alte Bebauung mit den 

zwei ursprünglichen Ortsteilen Binzikon und Grüningen (Stedtli) 

sehr gut sichtbar. Die dargestellte Bebauung zeigt die Siedlungsausdehnung, 

wie sie um 1850 herum bestand. Im Vergleich 

mit dem Stand um 2010 ist ersichtlich, dass Binzikon und 

Grüningen im Verlaufe der Zeit zusammengewachsen sind. Der 

Bestand an Verkehrswegen hat sich jedoch fast nur im Dorfgebiet 

verändert, wo neue Quartierstrassen entstanden sind. In 

Itzikon fällt auf, dass sich das Siedlungsgefüge nur marginal 

ausgedehnt hat. 

Weilerzonen im Vergleich 

Bächelsrüti ist in der Abbildung von 

2010 nördlich von der Hochleistungsstrasse 

A52 flankiert 

Die Entwicklungen in den drei Weilerzonen Grüningens verliefen 

zwischen 1850 und 2010 unterschiedlich. Das Siedlungsgebiet 

veränderte sich in allen drei Weilern kaum. 

In Adletshusen hat sich nicht viel 

verändert. Die Melioration hat das 

Landschaftsbild seit 1850 markant 

verändert 




Holzhausen hat sich baulich weiterentwickelt, 

wenn auch in kleinem 

Umfang 

3.2 Siedlungsentwicklung 

Die nachfolgende Abbildung zeigt die Siedlungsentwicklung 

zwischen 1850 bis heute. 




3.3 Übergeordnete Inventare 

Übersicht übergeordnete 

Inventare 

ISOS 

Die Revisionsarbeiten berücksichtigen die vorhandenen Inventare. 

Zu den übergeordneten Inventaren gehören: 

• ISOS – Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der 

Schweiz 

• Kantonales Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von 

überkommunaler Bedeutung 

• ICOMOS – Liste historischer Gärten und Anlagen der 

Schweiz 

• Schutzliste der Kantonalen Denkmalpflege 

Grüningen ist im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder 

der Schweiz (ISOS) als Kleinstadt aufgeführt. Das ISOS ist 

eine die gesamte Schweiz abdeckende Bestandesaufnahme im 

Auftrag des Bundesamts für Kultur. Es stützt sich auf das Bundesgesetz 

über den Natur- und Heimatschutz und wird auf Kantonsebene 

bei der Raumplanung berücksichtigt. 

Inventar der schutzwürdigen 

Ortsbilder von überkommunaler 

Bedeutung 

Die Gemeinde Grüningen ist im Inventar der schutzwürdigen 

Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung aufgeführt. Das 

Inventar wurde am 20.01.2006 durch die Baudirektion festgesetzt. 

Ziel des Ortsbildinventars 

Das Ziel aus der Sicht des Ortsbildschutzes ist die Erhaltung 

und sinngemässe Weiterführung der charakteristischen Bebauungsstruktur 

mit den ortstypisch ausgeprägten Umgebungsbereichen 

und Freiräumen. Diese sind zusammen mit der wertvollen 

Altbausubstanz massgebend für die besondere Bedeutung 

als überkommunales Ortsbild. 




Planungsrechtliche Umsetzung 

Für die Umsetzung des Ortsbildinventars ist ein Kernzonenplan 

anzustreben, welcher insbesondere 

• die ortsbaulich wichtigen, prägenden Gebäude bezeichnet 

• für mögliche Neubauten Baubereiche ausweist 

• die Freiräume festlegt 

• die besonderen Elemente der Aussenräume bezeichnet 

(z.B. räumliche Begrenzungen, Brunnen, Bäume) 

Schutzliste der 

Denkmalpflege 

ICOMOS – Liste historischer 

Gärten und Anlagen der 

Schweiz 

Abb.: Auszug aus dem ICOMOS 

Grüningen 

Die Kantonale Denkmalpflege führt das „Inventar der kunst- und 

kulturhistorischen Schutzobjekte“ und ist zuständig für die darin 

enthaltenen Bauten. Sie berät und begleitet Bauwillige bei Inventarobjekten 

und Projekten in Kernzonen. Die bezeichneten 

Bauten gemäss Schutzliste werden im Rahmen der Ortsplanungsrevision 

in den neuen Kernzonenplan Stedtli integriert 

und sind weitgehend bereits im Inventar der schutzwürdigen 

Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung enthalten. 

„ICOMOS“ ist eine Vereinigung von in der Gartendenkmalpflege 

tätigen Fachleuten. Ziel ist der Schutz, die Erhaltung und Erschliessung 

von Denkmälern, Ensembles und schutzwürdigen 

Bereichen nach einheitlichen Massstäben. 

In den Kernzonenplänen sind die Einträge des ICOMOS nicht 

abgebildet. An dieser Stelle wird darauf hingewiesen, dass das 

ICOMOS bei Veränderungen im Aussenraum, insbesondere im 

Stedtli, beizuziehen ist. 




3.4 Kommunale Inventare 

Übersicht kommunale Inventare 

Inventar der Denkmal- und 

Heimatschutzobjekte 

Zu den kommunalen Inventaren gehören: 

• Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte 

• Kommunales Inventar der Natur- und Landschaftsschutz– 

objekte 

Im Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte sind verschiedenste 

Einzelobjekte aus Grüningen inventarisiert: Bauernhäuser, 

Wohnhäuser, Scheunen, Mauerreste, Gräberfelder, 

Wüstungen, Trotten, Kachelöfen, Glocken, Wandmalereien 

usw. Das Inventar liefert, ergänzend zum Inventar der schutzwürdigen 

Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung und zur 

Schutzliste der Denkmalpflege, Hinweise zu den in den Kernzonenplänen 

braun eingefärbten Gebäuden. 

Kommunales Inventar der 

Natur- und Landschaftsschutzobjekte 

Abb.: Auszug aus dem Inventar: 

Pflegeplan (verkleinert) 

Nach § 203 PBG sind Gemeinden verpflichtet, ein Inventar der 

Natur- und Landschaftsschutzobjekte zu führen. Ziel des Inventars 

ist das Erfassen, Abgrenzen, Beschreiben und Bewerten 

der biologisch, ökologisch und geomorphologisch wertvollen 

Natur- und Landschaftsobjekte von kommunaler Bedeutung. Es 

zeigt auf, welche Objekte erhaltenswert sind und wie sie bewirtschaftet 

bzw. gepflegt werden können. 




4. Ziele 

4.1 Substanz- und Strukturerhaltung 

Gegensätzliche Ansprüche 

von historischer und neuer 

Bauweise 

Substanzerhaltung und 

Strukturerhaltung 

Die Kernzonenvorschriften sind ein wichtiges Instrument für die 

Erhaltung und Entwicklung der historisch gewachsenen Ortsbilder. 

Die denkmalpflegerischen Anliegen stehen häufig im Gegensatz 

zu einer zeitgemässen Architektur und erhöhten Ansprüchen 

nach hellen Räumen, grossformatigen Fenstern, Wintergärten, 

Flachdächern u. dgl. 

Die Festlegung der Ziele und Absichten hängt entscheidend 

davon ab, wie gross der Einfluss der Öffentlichkeit auf die künftige 

Entwicklung sein soll. In diesem Zusammenhang sind zwei 

grundsätzliche Handlungsfelder zu unterscheiden: 

• Substanzerhaltung von Gebäuden bzw. Gebäudegruppen 

• Strukturerhaltung von Quartieren oder Strassenzügen 

Um den verschiedenen Bedürfnissen gerecht zu werden, sind 

Ziele und Absichten zu definieren, wie sich der Ortskern entwickeln 

soll, welche Veränderungen toleriert werden können und 

wo restriktive Vorschriften zu erlassen sind. Die bestehende 

Siedlungsstruktur und die künftige Entwicklung können mit der 

Nutzungsplanung erhalten und gesteuert werden. Hingegen 

kann die Erhaltung der Bausubstanz nur mit Schutzverfügungen, 

Schutzverordnungen oder Verträgen gesichert werden. 

Substanzerhaltung 

Strukturerhaltung 

Die Erhaltung der Bausubstanz für 

Einzelbauten oder Gebäudegruppen 

erfolgt über den Erlass von 

Schutzverfügungen, Schutzverordnungen 

oder über Verträge (§§ 205 

PBG). 

Die Struktur (Lage, Stellung, äussere 

Abmessungen usw.) von Einzelbauten 

oder Gebäudegruppen kann mit der 

Nutzungsplanung gesichert werden. 

Inventarisierte Bauten sind nicht 

geschützt. Die schriftliche Mitteilung 

an den Grundeigentümer bewirkt 

ein maximal einjähriges Veränderungsverbot 

am inventarisierten 

Objekt. 

Generell abstrakte 

Vorschriften 

Individuell konkrete 

Vorschriften 

Während der einjährigen Frist ist 

der Schutzumfang festzulegen. 

Werden keine Schutzbestimmungen 

festgelegt, so ist das Gebäude 

aus dem Inventar zu entlassen. 

BZO / Zonenplan BZO / Zonenplan / 

Kernzonenplan 




4.2 Künftige Siedlungsentwicklung 

Zur Steuerung der künftigen ortsbaulichen Entwicklung von 

Grüningen werden folgende Ziele angestrebt: 

Wohnqualität sichern 

Moderates Wachstum 

anstreben 

Stedtli, Dorfkerne und 

Weilerstrukturen erhalten 

Dorfbild bewahren - 

Siedlungsränder gestalten 

Umfahrung Stedtli 

Die Gemeinde schafft die Voraussetzungen für eine attraktive 

Wohn- und Arbeitsgemeinde. Die attraktiven Südlagen sollen 

als besondere Qualität einem breiten Bevölkerungskreis für 

Wohnen zugänglich gemacht werden. 

Die Gemeinde strebt eine moderate Bevölkerungsentwicklung 

im Umfang des kantonalen Mittels von ca. 1 % pro Jahr (ca. 30 

EW) an. Mit diesem Wachstum kann auch die Infrastrukturplanung 

Schritt halten. Die bauliche Entwicklung soll auf den heutigen 

Baulandreserven und mittels Verdichtung in bereits bebauten 

Gebieten stattfinden. 

Die Gemeinde trägt Sorge zur historischen Bausubstanz und 

den damit verbundenen Bau- und Aussenraumstrukturen. Das 

unverwechselbare Stedtli, die historischen Dorfkerne Itzikon 

und Binzikon sowie die Aussenwachten sollen auch in Zukunft 

erkennbar und erlebbar sein. Eingriffe und zeitgemässe Nutzungen 

der historischen Bausubstanz sollen jedoch punktuell 

möglich sein. Die Weiler sollen in ihrer Lebensfähigkeit erhalten 

werden. 

Das ländliche Erscheinungsbild von Grüningen mit dem repräsentativen 

Stedtli und der durchgrünten Drumlinlandschaft soll 

als Gesamtes bewahrt werden. Im Rahmen der inneren Verdichtung 

und in neuen Baugebieten darf hingegen ein eigenständiges 

Erscheinungsbild entstehen, welches sich aber in die 

bestehenden Strukturen (Dachlandschaft) einbettet. Wichtig ist 

die Ausgestaltung von neu entstehenden Siedlungsrändern. 

Anforderungen und Kriterien sollen für einen ortstypischen und 

erlebbaren Siedlungsrand aufgestellt werden. Die Anliegen sollen 

bei unbebauten Grundstücken eigentümerverbindlich mit 

einem Gestaltungsplan gesichert werden. 

Mit der vorgesehenen Umfahrung soll das Stedtli nachhaltig 

entlastet und verkehrsberuhigt werden (Begegnungszone). Es 

ist eine Aufwertung zugunsten des Langsamverkehrs vorzusehen, 

um das Stedtli erlebbarer zu machen. Es sind Parkierungsmöglichkeiten 

vorzusehen. Eine Anlage soll eingangs 

Stedtli für Besucher angeordnet werden und eine weitere direkt 

beim Stedtli für Anwohner. Die heutige Brücke soll rückgebaut 

werden und eine schlanke Ersatzbrücke soll nur noch Velofahrern 

und Fussgängern dienen. Die Bushaltestelle Stedtli soll 

aufgelöst werden und die Buslinie soll auf die neue Umfahrung 




umgeleitet werden. 

Naturraum im 

Siedlungsgebiet erhalten 

Nachhaltige Energienutzung 

sicherstellen 

Bauordnungsbestimmungen 

überprüfen 

Den attraktiven Naherholungsflächen ist Sorge zu tragen, insbesondere 

jenen im Umfeld des Stedtli. Bei neuen Gesamtüberbauungen, 

wie z.B. im Gebiet Büechlen, sind genügend 

Freiflächen auszuscheiden und mittels Gestaltungsplänen zu 

sichern. 

Beheizung und Warmwasseraufbereitung mittels erneuerbarer 

Energien soll gefördert werden. Solaranlagen sollen wo möglich 

auf grossflächigen Dächern konzentriert werden. Aus Rücksicht 

auf das empfindliche Ortsbild und die schützenswerte Dachlandschaft 

müssen sich die Anlagen gut einordnen. 

Die gewachsenen Strukturen und die historisch wertvolle Bausubstanz 

sollen als Identifikationselemente erhalten, gepflegt 

und in rücksichtsvoller und zeitgemässer Weise ergänzt werden. 

In den Kernzonen soll, sofern dies zulässig ist, weiterhin 

dicht gebaut werden können, wobei hohe Anforderungen an die 

Gestaltung der Bauten und Freiräume gelten. Weitere Überprüfungen 

der BZO-Bestimmungen sollen in Zusammenhang mit 

Energiefragen (z.B. Sonnenkollektoren) stattfinden. Das Nutzungsmass 

in den Wohnzonen ist zu überprüfen und wenn 

möglich zu erhöhen oder zumindest mit einer Vorgabe zur Mindestdichte 

verbindlich in der BZO vorzugeben. 




Räumliche Strategie 

4.3 Räumliches Entwicklungsleitbild 

Basierend auf den Zielen ist ein räumliches Entwicklungsleitbild 

ausgearbeitet worden. Das Entwicklungsleitbild macht u.a. Aussagen 

zu attraktiven Wohnlagen, zur Qualitätssicherung von 

Siedlungsentwicklungsgebieten, zu den Siedlungsrändern (definitive 

und flexible Ränder), zu Aufwertungs- und Verdichtungsgebieten. 

Insgesamt umschreiben 8 ausformulierte Leitsätze 

die Strategie des Gemeinderats, die in Kapitel 4.2 aufgeführt 

sind. 

Abb.: Verkleinerung räumliches Entwicklungsleitbild Grüningen 




5. Kernzonenpläne 

5.1 Allgemeines 

Konzeption 

Kernzonenplan Stedtli 

Kernzonenplan Büel 

Der neue Kernzonenplan für das Stedtli ist auf folgende Hauptziele 

ausgerichtet: 

• Umsetzung des überkommunalen Ortsbildinventars 

• Stärkung und Sicherung der Qualitäten im öffentlichen Aussenraum 

• Abstimmung auf das überprüfte kommunale Inventar der 

kunst- und kulturhistorischen Objekte und die Schutzliste 

der kantonalen Denkmalpflege 

Der Kernzonenplan Büel wird in Anlehnung an die Vorgaben 

des Kernzonenplans Stedtli angefertigt. Die Festlegungen beinhalten 

die kommunalen Inventareinträge sowie die Erkenntnisse 

einer planerischen Fachbeurteilung vor Ort. Nachfolgend wird 

Bezug auf das überkommunale Ortsbildinventar genommen, 

welches Anforderungen an den Kernzonenplan Stedtli stellt. 

5.2 Umsetzung Ortsbildinventar 

Kernzonenplan und 

Kernzonenvorschriften 

Bebauungsstruktur 

Frei- und Aussenraumstruktur 

Die vorgegebenen Inhalte des Ortsbildinventars werden im 

Kernzonenplan Stedtli umgesetzt. Sie entfalten durch diese 

Festlegungen grundeigentümerverbindliche Wirkung. 

Inhalt Ortsbildinventar 

Prägende/strukturbildende 

Gebäude 

Prägende Firstrichtungen 

Festlegungen 

Kernzonenplan / Art. 10, Art. 13, Art. 

18, Art. 21 BZO 

Braun bezeichnete Bauten 

Fassadenlinien 

Kernzonenplan / Art. 10, Art. 14 Abs. 

2, Art. 18, Art. 22 


Hauptfirstrichtung 

Ausgeprägte Platz-/Strassenräume Kernzonenplan / Art. 15 Abs. 1 BZO 

Besondere Aussenräume 

Markante Bäume 

Ortstypische Elemente (Brunnen) 

Kernzonenplan / Art. 15 Abs. 2 BZO 


Kernzonenplan / Art. 15 Abs. 3 BZO 

Brunnen 




5.3 Festlegungen in den Kernzonenplänen 

Die nachfolgenden Erläuterungen weisen auf den inhaltlichen 

Zusammenhang zwischen den Festlegungen in den Kernzonenplänen 

und denjenigen der Bau- und Zonenordnung hin. 

Gleichzeitig werden Abweichungen zum Ortsbildinventar, sofern 

vorhanden, begründet. 

Kernzonen K1 und K2 

(Art. 8, Art. 16) 



Abb.: Gemeindehaus (Beispiel) 

Fassadenlinien 


Hauptfirstrichtungen 

(Art. 14 Abs. 2, Art. 22) 

Besondere Aussenräume 

(Art. 15 Abs. 1) 

Abb.: Hofsituation im Stedtli (Abb.) 

Die Abmessungen der Kernzonen K1 und K2 sind dem rechtsgültigen 

Zonenplan entnommen und werden mit dem Kernzonenplan 

Stedtli nicht verändert. Die Abgrenzung des Kernzonenplan-Perimeters 

entspricht der Abgrenzung aus dem überkommunalen 

Ortsbildinventar. Der Kernzonenplan Büel hat eine 

Vergrösserung der Kernzone im Ausmass privater Vorgärten 

zur Folge. 

Die braun bezeichneten Bauten entsprechen denjenigen Gebäuden, 

die entweder im Ortsbildinventar als „prägend oder 

strukturbildend“ bezeichnet oder in der kantonalen Schutzliste 

sowie im kommunalen Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte 

enthalten sind. Abbrüche von braun gekennzeichneten 

Bauten sind erschwert, weil in den Inventaren entsprechende 

Schutzziele umschrieben sind. Die Kernzonenpläne 

sichern die „Hülle“ der Gebäude, sprich die Volumetrie, die Lage 

und die Stellung der Bauten. Inventare können in Ergänzung 

dazu einzelne Gebäudeteile bis hin zum umfassenden Schutz 

des Gesamtbestands sichern. 

Die gemäss Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler 

Bedeutung wichtigen Begrenzungen von Strassen- 

, Platz- und Freiräumen sind in den Kernzonenplänen verbindlich 

aufgeführt. Diese Begrenzungen betreffen fast ausnahmslos 

braun bezeichnete Bauten. 

Die Hauptfirstrichtungen entsprechen den „prägenden Firstrichtungen“ 

gemäss dem übergeordneten Ortsbildinventar. 

Als besondere Aussenräume sind im Kernzonenplan Stedtli 

diejenigen Bereiche bezeichnet, die im Inventar der schutzwürdigen 

Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung als „ausgeprägte 

Platz- und Strassenräume“ beurteilt sind. Es handelt sich 

um Bereiche, in welchen der ursprüngliche Charakter der Umgebungsgestaltung 

in hohem Masse intakt geblieben ist. Diese 

Qualitäten, die sich in einem authentischen Zusammenspiel von 

Vorgärten, Vorplätzen mit gekiesten oder gepflästerten Flächen, 

Mauern mit Zäunen, Brunnen und Bäumen äussern, gilt 

es prioritär zu erhalten. 

Zudem gebietet die Bezeichnung von besonderen Aussenräu- 




men auch, in solchen Bereichen allfällige Eingriffe am Strassenkörper 

mit besonderer Rücksichtnahme vorzunehmen. Dies 

gilt für Erschliessungsstrassen ebenso wie für Staatsstrassen. 


(Art.15 Abs. 2) 

Brunnen 


Historische Vorgärten 

(als informativer Inhalt) 

Private Freiräume 

(Art. 24) 

Freiräume Stedtli 

(als informativer Inhalt) 

Im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler 

Bedeutung sind insgesamt acht markante Bäume verzeichnet. 

Diese werden vollständig in den Kernzonenplan Stedtli übernommen. 

Die im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler 

Bedeutung aufgenommenen Brunnen werden im Kernzonenplan 

Stedtli vollständig bezeichnet. 

Mehrere Gärten innerhalb der Gemeinde Grüningen sind im 

ICOMOS–Inventar (Liste historischer Gärten und Anlagen der 

Schweiz) verzeichnet. Diese erhaltenswerten Freiräume sind im 

Kernzonenplan als Information aufgeführt. Allfällige Veränderungen 

der Gartenanlagen sind im Rahmen der Anforderungen 

an die Einordnung und die Umgebungsgestaltung zu beurteilen 

(Art. 6 Abs. 1 BZO / § 238 Abs. 2 PBG). 

In der Kernzone Büel soll im Ausmass privater Vorgärten eine 

Vergrösserung der Kernzone erfolgen. Der neu ausgearbeitete 

Kernzonenplan Büel belegt die Vorgartenbereiche mit einer 

speziell eingefärbten Fläche „private Freiräume“. In diesen Freiräumen 

dürfen, abgesehen von Gartenhäusern und Schöpfen 

bis 10 m2 Grundfläche und 3 m grösster Höhe gemäss BBV, 

keine Bauten erstellt werden. 

Die im Kernzonenplan Stedtli als Information bezeichneten Freiräume 

entsprechen der Signatur „wichtige Freiräume“ gemäss 

Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler 

Bedeutung. Auf eine verbindliche Festlegung in Form von Bestimmungen 

wurde aufgrund der untergeordneten Bedeutung 

im Siedlungsgebiet verzichtet, da ein wesentlicher Teil dieser 

„wichtigen Freiräume“ Gebiete ausserhalb der Kernzone betreffen. 




5.4 Unterschiede Kernzonentypen 

Regelungsdichte 

Die drei unterschiedlichen Kernzonentypen von Grüningen (K1, 

K2 und Weilerzone WZ) werden mit der Revision der Bau- und 

Zonenordnung sowie aufgrund der Schaffung der Kernzonenpläne 

Stedtli und Büel neu gegliedert. Die Basis bilden gemeinsame 

Bestimmungen für die unterschiedlichen Kernzonentypen. 

Bei den Gestaltungsvorschriften wird die Regelungsdichte in 

Abhängigkeit des unterschiedlichen Schutzbedürfnisses differenziert: 

• Restriktivere Anforderungen bei den für das Ortsbild wichtigen 

Gebäuden in den Kernzonen K1 und WZ 

• Weniger restriktive Anforderungen bei den übrigen Gebäuden 

sowie bei Neubauten in der K2 

Die folgende Tabelle zeigt anhand des Zonenzwecks, dass bei 

der Kernzone K1 und der Weilerzone WZ die Erhaltung im Vordergrund 

steht und abweichend dazu in der Kernzone K2 Entwicklungsspielräume 

möglich sind. Dies wird durch das Verbot 

von Neubauten in der K1 und WZ untermalt. 

Kernzone K1 Kernzone K2 Weilerzone WZ 

Zweck 

Die Kernzone K1 bezweckt die Erhaltung 

und sinngemässe Weiterführung 

der charakteristischen Bebauungsstruktur 

mit den ortstypisch ausgeprägten 

Umgebungsbereichen und Freiräumen. 

Die Kernzone K2 bezweckt die 

Erhaltung und sorgfältige Erneuerung 

der historischen Dorfkerne 

sowie die schonende Einordnung 

von Bauten im Übergangsbereich 

zwischen der Kernzone K2 und den 

angrenzenden Zonen. 

Neubauten 

unzulässig zulässig unzulässig 

Die Weilerzone WZ bezweckt die Erhaltung 

und sorgfältige Erneuerung 

der Weilerstruktur und ihrer ländlichen 

Umgebung. 

5.5 Wichtigste neue Inhalte 

Einordnungsanforderungen 

(Art. 4) 

Mit Art. 4 wird neu ein Grundsatzartikel eingefügt, der die in den 

Kernzonen geltenden erhöhten Einordnungsanforderungen betont. 

Zweck dieser Bestimmung ist die Klarstellung der verlangten 

guten Gesamtwirkung im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG. Es 

genügt nicht, die einzelnen Kernzonenvorschriften einzuhalten. 

Auch das Zusammenspiel der einzelnen Teile muss im Kontext 

mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung gut sein. 




Strassenabstand 


Abb.: Beispiel aus Itzikon mit an die 

Strasse gebauten Gebäuden 

Vorbauten 


Zweckartikel K1, K2, WZ 

(Art. 9, Art. 17, Art. 26) 

Dachflächenfenster 

(Art. 21 Abs. 6, Art. 30 Abs. 4) 

Abb.: Dachflächenfenster 

(Quelle: velux.ch) 

Anlässlich der Baulinienrevision 2010 hat der Regierungsrat 

vorgeschrieben, dass die Verkehrsbaulinien ersatzlos aus allen 

Kernzonen zu streichen sind. Dies mit dem Hintergrund, dass 

verkehrliche Interessen gegenüber dem Regelungsbedarf in 

Kernzonen zugunsten eines schützenswerten Ortsbilds zurücktreten, 

zumal die grosse Mehrzahl der Gemeinden von kommunalen 

Vorschriften zum Abstand von Bauten und Anlagen gegenüber 

Staatsstrassen Gebrauch macht. In Grüningen fehlte 

diesbezüglich bislang eine Formulierung in den Bauvorschriften. 

Die neue Vorschrift zum Strassenabstand besagt nun, soweit 

die Kernzonenpläne keine anderen Festlegungen treffen, dass 

das Bauen auf die Strassengrenze in Kernzonen gestattet ist, 

wenn dadurch das Ortsbild bereichert und die Verkehrssicherheit 

nicht beeinträchtigt wird. Das Bauen auf die Strassengrenze 

ist in Kernzonen nicht unüblich und wird in Grüningen an 

vielen Stellen praktiziert. 

Mit der Regelung des Abstands von Vorbauten von der Strassenparzelle 

wird ein wichtiges Thema im Zusammenhang mit 

den Strassenabständen in Art. 7 Abs. 2 geregelt. Festgelegt 

wird das Hinausragen einzelner oberirdischer Gebäudevorsprünge, 

Balkone u. dgl. und die Einhaltung der notwendigen 

lichten Höhe je nach Strassentyp sowie in allen Fällen ein Vertikalabstand 

von 3.00 m zum Strassenniveau. 

Der neue Zweckartikel der Kernzone K1 ist dem übergeordneten 

Ortsbildinventar sinngemäss entnommen, während die Artikel 

der Kernzone K2 und der Weilerzone neu formuliert wurden. 

Die übrigen Kernzonenvorschriften sind mit Bezug auf diese 

Zweckartikel ausformuliert. 

Die bisherige Bewilligungspraxis in Grüningen sieht vor, dass in 

der Kernzone K2 Dachflächenfenster mit einem Mass von 0.78 

x 0.98 m zugelassen sind. Diese sind hochliegend mit einer 

ziegelfarbenen Umrahmung auszuführen. Bei mehreren Dachflächenfenstern 

ist auf eine möglichst harmonische Anordnung 

zu achten. Auf demselben Dach sollten einheitliche Formate 

verwendet werden. Dieser Grundsatzentscheid des Gemeinderats 

findet seine Entsprechung neu in der BZO wieder. Objekte, 

welche im Inventar der kulturhistorischen Objekte von kommunaler 

Bedeutung aufgeführt sind, sind von dieser Regelung 

ausgenommen. 




Quergiebel 

(Art. 21. Abs. 3, 30 Abs. 2, Art. 35 

Abs. 2) 

Bezüglich Quergiebeln fehlte bislang in den Bauvorschriften 

eine Regelung. Mit der neuen Bestimmung soll der Spielraum 

für Quergiebel gewahrt bleiben, indem nur festgelegt wird, dass 

Quergiebel mind. 1.00 m unter dem Dachfirst des Hauptgebäudes 

liegen müssen. Ansonsten sind weder Anzahl der Giebel 

noch ihre Ausmasse eingeschränkt. 

Abb.: Quergiebel 

Zweites Dachgeschoss 


Abb.: Vertikale Dachflächen- 

Lichtbänder 

Erfahrungsgemäss ist der Umgang mit Dachflächen in Kernzonen 

ein sensibles Thema. Neuzeitliche Elemente verändern 

den Charakter einer historisch gewachsenen Dachlandschaft. 

Von dieser Qualität lassen sich auch die relativ strengen Bestimmungen 

der Dachaufbauten und Dachflächenfenster ableiten. 

Dies beschränkt die Nutzbarkeit der Dachgeschosse bei 

grossen Gebäudelängen. Die Nutzung des zweiten Dachgeschosses 

wird von der Belichtung über die Giebelseite abhängig 

gemacht. Bei besonders guter Gestaltung, die durch eine 

Fachinstanz zu bestätigen ist, können bei Gebäuden in geschlossener 

Bauweise, die keine Giebelfassaden aufweisen, 

Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften gemacht werden, 

so dass neu zur Belichtung auch schmale Dachflächen- 

Lichtbänder in Frage kommen. 

Balkone 


Der Gemeinderat von Grüningen hat in einem Grundsatzentscheid 

beschlossen, dass in der Kernzone K2 und der Weilerzone 

WZ in Bezug auf Balkone, welche nicht über den Dachvorsprung 

hinausragen dürfen, unter bestimmten Voraussetzungen 

Ausnahmebewilligungen erteilt werden können. 

Ein weiterer Gemeinderats-Beschluss besagt bezüglich Balkonen, 

dass in der Weilerzone WZ Balkone und Terrassen bei 

Ersatzbauten nicht in die kubische Berechnung einbezogen 

werden sollen, sofern ihre Fläche nicht mehr als 10 % der Nettowohnfläche 

je Geschoss beträgt. Vorbehalten bleiben einschränkende 

gestalterische, objektbezogene Anforderungen. 

Erleichterungen für 

besonders gute Projekte 


Bei zeitgemässen Projekten, die sowohl für sich als auch im 

Zusammenhang mit der traditionellen Umgebung gut gestaltet 

sind, können Abweichungen von den Bestimmungen über die 

Dach-, Fassaden- und Umgebungsgestaltung zugelassen werden. 

Die besonders gute Qualität solcher Projekte muss durch 

eine Fachinstanz bestätigt werden. Die Kosten dieser Begutachtung 

gehen nach dem Verursacherprinzip zulasten der Bauherrschaft. 




6. Bau- und Zonenordnung 

Redaktionelle Änderungen 

Die Bestimmungen werden redaktionell angepasst und der Aufbau 

wird neu gegliedert, ohne dabei die herkömmliche Grundstruktur, 

bis auf jene der Kernzone, grundlegend zu ändern. Die 

Bau- und Zonenordnung (BZO) ist weiterhin in Vorschriften für 

die einzelnen Zonen eingeteilt, gefolgt von ergänzenden Bestimmungen. 

Differenzierte 

Kernzonenvorschriften 

6.1 Kernzonen K1, K2 und WZ 

Infolge der Schaffung der Kernzonenpläne Stedtli und Büel 

wurde die Struktur der Bauvorschriften im Bereich Kernzone 

strukturell umfassend überarbeitet. Die bestehenden Bestimmungen 

wurden inhaltlich grösstenteils belassen, in vielen Fällen 

aber ergänzt und präzisiert. Zentrale Neuerungen sind die 

gemeinsamen Vorschriften für alle Kernzonen sowie eine übersichtlichere 

Gliederung, die ein bequemes Auffinden einzelner 

Artikel ermöglichen soll. Die wichtigsten Anpassungen sind im 

Kapitel 5 „Kernzonenpläne“ ausführlich dargestellt. 

Moderate Anpassungen 

6.2 Wohnzonen allgemein 

Die Vorschriften zu den Wohnzonen wurden punktuell ergänzt. 

Insbesondere wurden Bestimmungen zur Sicherstellung der 

Mindestdichte in Wohnzonen eingeführt sowie neue Bestimmungen 

zur Arealüberbauung und Gestaltungsplänen. 

Beibehalten der 

Ausnützungsziffer 

Erhöhung der baulichen 

Dichte angestrebt 

6.3 Regelung der baulichen Dichte 

In Grüningen gilt die Ausnützungsziffer (AZ) als Gradmesser für 

die bauliche Dichte in Wohnzonen. Die AZ ist im Vollzug nicht 

immer einfach anzuwenden. Alternativ stellt das PBG die Baumassenziffer 

(BZ) oder die Überbauungsziffer (ÜZ) zur Verfügung. 

Jede Ziffer hat ihre Vor- und Nachteile. In der Praxis bereitete 

die Ausnützungsziffer dem Bauamt von Grüningen bisher 

wenige Probleme, weshalb die AZ in den Wohnzonen belassen 

werden soll. 

Der Ausbaugrad in Grüningen liegt mit 50.1 % (Ende 2010) im 

Vergleich mit der Region Zürcher Oberland (70.1 %) und dem 

Kanton Zürich (72.8 %) äusserst tief. Der vorhandene Pla- 




nungsspielraum in den Wohnzonen lässt theoretisch doppelt so 

viel Nutzfläche zu, wie bisher vorhanden ist. Eine Erhöhung der 

Ausnützungsziffer steht in Anbetracht des bescheidenen Ausbaugrades 

nicht zuoberst auf der Prioritätenliste, sondern viel 

mehr der Anreiz, dichter zu bauen. Baupotenziale bestehen in 

erster Linie auf den noch unbebauten Grundstücken oder auf 

stark unternutzten Parzellen. Die „Verknappung“ des Baulands 

baut indirekt einen Druck auf, künftig „dichter“ zu bauen. 

Grundabstand überprüft 

Anhand eines Referenzquartiers in Grüningen wurde getestet, 

ob die Verkleinerung der Grundabstände zu einer besseren 

Ausnützung durch den räumlich grosszügigeren Spielraum führen 

würde. 

Fazit: Grundabstände unverändert 

belassen 

Wie die obige Abbildung illustriert, weisen grössere Parzellen 

einen grossen Bebauungsspielraum mit der Ausnützungsziffer 

auf, wohingegen kleinteilige Grundstücke im vorliegenden Beispiel 

eher über zu wenig Fläche verfügen, um die zur Verfügung 

stehende Ausnützung mit den heutigen Grundabständen 

unterzubringen. Die Ausnützungsziffer von 50 % (Beispiel oben) 

ist auf mittlere Grundstücksgrössen zugeschnitten, wie sie in 

zweigeschossigen Wohnzonen üblich sind. Fazit: Mit den heutigen 

Grundabständen ist die Ausschöpfung der möglichen Ausnützung, 

ausgenommen sind sehr kleine Grundstücke, problemlos 

möglich. Bei kleineren Parzellen empfiehlt sich ein Zusammenschluss 

(z.B. über Grenz- oder Näherbaurecht) mit 

benachbarten Grundstücken. 




Trotz unverändertem Mass erfährt der Grundabstand eine Lockerung 

in den Vorschriften. Und zwar gilt der grosse Grundabstand 

neu wahlweise entweder gegen Süden oder Westen. 

Dadurch entsteht je nach Situation mehr Bebauungsspielraum. 

Zweigeschossige 

Erscheinung 


Mindestausnützung 


Am voranstehenden Beispiel der Grenzabstände wurde in der 

Berechnung von einer zweigeschossigen Bauweise ausgegangen, 

wie sie in der W2/50 zulässig und empfohlen ist. Doch 

nicht überall sind heute zwei Vollgeschosse konsumiert, weshalb 

viele Parzellen stark unternutzt sind. Im Zeichen der inneren 

Verdichtung und des sparsamen Umgangs mit der Ressource 

Boden sollte es eine Selbstverständlichkeit sein, die zu 

Verfügung stehende Ausnützung zu grossen Teilen zu nutzen. 

Unter diesem Betrachtungswinkel ist den Bauvorschriften eine 

Bestimmung hinzugefügt worden, welche in der Zone W2/50 bei 

Neubauten zwei Vollgeschosse vorschreibt. 

Eine neue Bestimmung zur Mindestausnützung passt inhaltlich 

zur Festlegung der zweigeschossigen Erscheinung. Und zwar 

ist dort, wo örtliche Verhältnisse es zulassen, bei Neubauten 

mindestens 80 % der maximal zulässigen Ausnützung auf den 

von der Baueingabe erfassten Grundstücken zu realisieren. 

Andernfalls ist aufzuzeigen, dass die Mindestausnützung ohne 

Probleme auch nach Erstellung der bewilligten Neubauten jederzeit 

erreicht werden kann. 

Ausschlussmöglichkeit 

von ideellen Immissionen 

6.4 Nutzweise 

Im der Bau- und Zonenordnung gibt es weiterhin die Unterteilung 

in Wohnzonen mit und ohne mässig störendes Gewerbe. 

Die Gemeinde hat ihr Anliegen betreffend dem Ausschluss von 

sexgewerblichen Salons oder vergleichbarer Einrichtungen sowie 

Freitodbegleitungen und Natelantennen, die mehr als nur 

für die Quartierversorgung dienen, bekundet. In Gebieten mit 

einem Wohnanteil von über 60 % können solche ideellen Immissionen 

gemäss Rechtssprechung des Bundesgerichts ausgeschlossen 

werden. Namentlich betrifft dies die reinen Wohnzonen 

mit nicht störendem Gewerbe. In den übrigen Wohnzonen, 

in denen mässig störendes Gewerbe zulässig ist, kann 

diese Nutzungseinschränkung hingegen nicht gemacht werden. 




Arealüberbauungen 

Gestaltungsplanpflicht 

6.5 Arealüberbauungen und 

Gestaltungsplanpflicht 

Bisher kannte Grüningen das Instrument der Arealüberüberbauung 

nicht. Arealüberbauungen im Sinne von § 69-73 PBG 

sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in 

der Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen 

Baueingabe. Im Falle von Grüningen beträgt diese Mindestfläche 

3'000 m2. Je nach den Bestimmungen in der Bauordnung 

darf bezüglich der Ausnützung, der Abstände oder der 

höchstzulässigen Geschosszahl von der Regelbauweise abgewichen 

werden. Dafür müssen die eingereichten Bauprojekte 

aber erhöhten Anforderungen an Gestaltung, Ausrüstung und 

Ausstattung entsprechen. In Grüningen wird gegenüber der 

Regelbauweise eine Erhöhung der Ausnützungsziffer um 10 % 

gewährt und eine weitere Erhöhung um 10 % bei besonders 

ökologischen Projekten als Bonus. Die Gebäudelänge darf je 

nach Zonenregelung um max. 10 m überschritten werden. 

Als besonders ökologisch gelten Projekte, die einen Minergie- 

Eco Standard aufweisen. Als energiesparend werden Projekte 

beurteilt, die 10 % besser sind, als die Vorgaben in §10a EnergieG. 

Letzterer besagt, dass 80 % des zulässigen Energiebedarfs 

für Heizung und Warmwasser mit nichterneuerbaren 

Energien gedeckt werden muss. 

Im zur Einzonung vorgesehenen Gebiet Büechlen besteht neu 

im öffentlichen Interesse eine Gestaltungsplanpflicht um die 

dortigen Potenziale für eine qualitative überzeugende, dichte 

Überbauung mit guter Integration in das Ortsbild zu sichern. 

Weitere Anliegen sind die sorgfältige Ausgestaltung und die 

gute Zugänglichkeit des neu entstehenden Siedlungsrands sowie 

eine rationelle Erschliessung und die Sicherstellung einer 

energiesparenden Bauweise mit erneuerbaren Energien. 

Erhöhung der baulichen 

Dichte 

6.6 Gewerbezone 

Der Ausbaugrad in der Gewerbezone von Grüningen liegt mit 

51.2 % leicht über den Anteilen der Region Zürcher Oberland 

(47.0 %) und des Kantons Zürich (49.1 %). Es besteht rein 

rechnerisch noch einiges an Baupotenzial, das allerdings 

vielerorts aus betrieblichen Gründen nicht kompensiert werden 

kann. Eine räumliche Entwicklung in die Fläche ist nur dort ohne 

massive bauliche Eingriffe möglich, wo unbebaute Grundstücke 

vorhanden sind. Der flächenmässige Anteil an Gewerbefläche 

wird mit der vorliegenden Teilrevision nicht erhöht bzw. 

kann nicht erhöht werden. Um den Gewerbetreibenden trotz- 




dem Entwicklungsspielraum zu bieten, wird die Baumasse von 

bisher 4 m3/m2 auf 5 m3/m2 erhöht. Um diese Baumasse konsumieren 

zu können, wird die Gebäudehöhe um 3.00 m erhöht. 

Eine Analyse in den Nachbargemeinden zeigt, dass in den dortigen 

Gewerbezonen vergleichbare Werte bezüglich Dichte und 

Höhe üblich sind. 

Anpassung der 

Gebäudehöhe 

Abb.: oben: Bereich mit reduzierter 

Gebäudehöhe (blau) / Zone G (rot) 

Abb.: rechts: Ansicht Gewerbezone 

von Westen, im Hintergrund das 

Stedtli 

Heute sind die Höhen in der Gewerbezone westlich der Industriestrasse 

auf die maximale Firstkote von 510 m ü.M. gedeckelt. 

Für die übrigen Bereiche galt bislang eine Gebäudehöhe 

von 10.50 m. Durch die Anhebung der Gebäudehöhe um 

3.00 m würde am Siedlungsrand der Gewerbezone eine nach 

wie vor unerwünschte Wirkung durch grossvolumige Gebäudekörper 

entstehen, wie die nachfolgende Fotomontage illustriert. 

Aus diesem Grund gilt die Anhebung der Gebäudehöhe nur für 

einen im Zonenplan ausgeschiedenen, neu begrenzten inneren 

Bereich. Die bisher textliche Umschreibung wird neu plangrafisch 

abgebildet. Mit dieser Lösung wird dem Grossteil der Gewerbetreibenden 

eine Mehrausnützung ermöglicht, ohne dass 

diese auf Kosten des Ortsbilds geht. 

gelb: heutige zulässige Gebäudehöhe 

rot: Test mit Erhöhung Gebäudehöhe 

um 3.00 m 

Keine Änderungen 

6.7 OeB und Erholungszone 

Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen und die Erholungszone 

erfahren durch die Revisionsarbeiten keine Änderungen. 

Spiel-, Garten- und 

Ruheflächen 

6.8 Besondere Bestimmungen 

Bislang fehlte eine Regelung bezüglich der Erstellung von Kinder-, 

Garten- und Ruheflächen bei Mehrfamilienhäusern und 

Familienwohnungen. Mit der vorliegenden Revision der Bauund 

Zonenordnung wurde diesbezüglich eine neue Bestimmung 

erlassen, die der langjährigen Baubewilligungspraxis der Gemeinde 

Grüningen entspricht. 




Energiesysteme 

Eine neue Bestimmung regelt den Bereich Energiesysteme und 

behandelt dabei alternative Energiesysteme. Darunter fällt die 

gesamte Thematik der Solar- (Sonnenkollektoren) und Photovoltaikanlagen, 

aber auch neuartige Systeme wie Energieziegel 

u. dgl. Die Bestimmung gilt für alle Zonentypen, ausser für die 

Kernzone K1, gleichermassen. 




7. Zonenplan 

Grenzbereinigungen 

WG3 und WG2 

Abb.: Ausschnitt aus dem Zonenplan 

7.1 Umzonungen 

Zwischen der Zone WG3 und WG2 verlaufen die Grenzen heute 

grösstenteils linear und durchschneiden so zahlreiche 

Grundstücke. Diese Missstände werden mit der Teilrevision 

abgebaut. Bei der Neuzuweisung der Zonen wurde auf Verhältnismässigkeit 

geachtet und auf die räumliche Zonenzugehörigkeit. 

Insgesamt bleiben die Flächenbestände der Zonen WG3 

und WG2 in etwa gleich. 

blau = Grenzbereinigung zwischen 

WG3 und WG2 

Kernzone K2 in W2 


Im südwestlichen Bereich der Kernzone Itzikon befinden sich 

keine kernzonentypischen Bauten, weshalb dieser in die 

Wohnzone W2 umgezont wird. Als natürliches Begrenzungselement 

dient der Chrummbach. 

orange Fläche mit blauer Umrandung 

= neue Wohnzone W2 




Neuer Zonenabschnitt OeB 


Die Standortsicherung für das neue, im öffentlichen Interesse 

liegende Wohnangebot „Wohnen im Alter“, im Bereich Niderwis, 

erfolgt im Verkehrsplan. Die entsprechende Umzonung in die 

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (OeB) ist im Zonenplan 

vorgesehen. Beim Grundstück Kat.-Nr. 398 sind die Verkaufsmodalitäten 

bezüglich des Erwerbs der Liegenschaft durch 

die Gemeinde Grüningen erfolgt. Die Umzonung in die Zone 

OeB erfolgt vorbehältlich der Zustimmung zum Grundstückerwerb 

durch die Gemeindeversammlung am 14. Juni 2013. 

blau = neue Zone OeB 

(ehemals W3) 

Neue Abgrenzung 

Reservezonen 

Rechts: Neue RZ Weierwiesen 

Mitte: Neuer linearer Verlauf RZ 

Unten: Aufhebung RZ Egg (Itzikon) 

Im Rahmen der Überarbeitung des kantonalen Richtplans 

(Stand: Antrag RR an KR 2012) wurden die Grenzen der Reservezone 

(RZ) angepasst. Im Bereich Egg ist eine Aufhebung 

der Reservezone zugunsten der Landwirtschaftszone vorgesehen, 

im Abtausch mit der neuen Reservezone Weierwisen. 

Grenzbereinigungen 

K2 und OeB 

Aufgrund des Hallenneubaus bei der Schulanlage Aussergass 

finden drei untergeordnete Bereinigungen der Zonengrenze 

statt. 




Abb: Ausschnitt aus dem Zonenplan 

blau: Grenzbereinigungen zwischen 

K2 und OeB 

Büechlen (W2 und E) 


7.2 Einzonungen 

Das sich in der Reserverzone befindliche Gebiet Büechlen soll 

„aktiviert“ werden und in die Zone W2 umgezont sowie mit einer 

Gestaltungsplanpflicht überlagert werden. Das Neubaugebiet 

umfasst 1.93 ha und schliesst eine Lücke im Siedlungsgebiet. 

Um die Erschliessung sowohl aus westlicher als auch östlicher 

Richtung sicherzustellen, sind die an die Plattenstrassen angrenzenden 

Bauzonen im Aussmass der Breite der Plattenstrasse 

erweitert worden. Im Westen ist im Übergang zur Itzikerstrasse 

eine Erholungszone (E) ausgeschieden worden, mit 

dem Zweck, eine Erschliessung zu ermöglichen, nicht aber weitere 

Wohn- oder sonstige Bauten. 

Für das neue Baugebiet gilt eine 

Gestaltungsplanpflicht (schwarz 

gepunktet) 




Itzikon (Kernzone K2) 

Arrondierung 


In der Kernzone von Itzikon soll ein kleiner Abschnitt der Reservezone 

im Bereich Unterer Töbeliweg arrondiert werden. Die 

Fläche des betreffenden Abschnitts beträgt 0.39 ha. 

blau = neue Kernzone K2 

Weilerzonen 

Arrondierungen 

In den drei Weilerzonen Bächelsrüti, Holzhusen und Adletshusen 

befindet sich je ein angrenzendes landwirtschaftliches Gebäude. 

Diese drei Gebäude gehören räumlich und funktional in 

die Weilerzone und sollen deshalb der Weilerzone zugewiesen 

werden. 


Stedtli (Kernzone K1) 

Arrondierung 


gelb = neue Teilstücke der Weilerzone 

Aus unklaren Gründen durchschneidet die heutige Zonengrenze 

der Kernzone K1 das Gebäude auf dem Grundstück Kat. Nr. 

98. Der Zonenplan resp. Kernzonenplan Stedtli korrigiert die 

Situation, indem die Zonenabgrenzung analog zu den benachbarten 

Bauten entlang der Hausfassade läuft. 

blau = neue Kernzone K1 




Büel (Kernzone K2) 

Vergrösserung der Kernzone im 

Ausmass privater Vorgärten 


In der Kernzone Büel soll im Ausmass privater Vorgärten eine 

Vergrösserung der Kernzone erfolgen. Der neu ausgearbeitete 

Kernzonenplan Büel belegt die Vorgartenbereiche mit einer 

speziell eingefärbten Fläche „private Freiräume“. In diesen Freiräumen 

dürfen, abgesehen von Gartenhäusern und Schöpfen 

bis 10 m2 Grundfläche und 3 m grösster Höhe gemäss BBV, 

keine Bauten erstellt werden. Die Vergrösserung des Kernzonenperimeters 

schafft demnach kein bauliches Wachstum und 

kein zusätzliches Bevölkerungswachstum. Die Anrechnung der 

privaten Freiräume an die Ausnützungziffer ist nicht zulässig. 

Zweck der Vergrösserung der Kernzone ist die Schaffung eines 

baurechtskonformen Zustands der vorhandenen Vorgärten 

samt Umschwung und ermöglicht eine angemessene Nutzung 

der die Bauten umgebenden privaten Freiräume. 

blau = Erweiterung der Kernzone 

Büel 




8. Auswirkungen 

8.1 Einwohner- und Arbeitsplatzkapazität 

Keine Prognose, sondern 

Kapazitätsabschätzung 

Die Berechnung der theoretischen Einwohner- und Arbeitsplatzzahlen 

ist keine Prognose, sondern eine Abschätzung des realistischen 

Fassungsvermögens innerhalb der Bauzonen. Die 

Abschätzungen beruhen auf mehreren Annahmen und sind 

daher mit Unsicherheiten behaftet (vgl. Anhang I + II). 

Einwohnerkapazität Theoretische Einwohnerkapazität BZO/Zonenplan 2013: 

Einwohner 2011 (total 3'185 EW minus 234 EW ausserhalb BZ) 2’951 E. 

Verdichtungs-/Umnutzungspotenzial auf überbauten 

Zonenflächen 

Neubaupotenzial auf unbebauten Zonenflächen 

(393 EW bisher + 200 neue EW) 

92 E. 

593 E. 

Theoretische Einwohnerkapazität total 3’636 E. 

Durch die Teilrevision der Ortsplanung wird die theoretische 

Einwohnerkapazität durch die Neubaugebiete (Büechlen und 

Kernzone Itzikon) erhöht (+ 200 EW). Ansonsten erfolgt das 

Bevölkerungswachstum innerhalb der bestehenden Bauzonen 

ohne Anhebung der Nutzungsziffern. Die untergeordneten Zonengrenzbereinigungen 

innerhalb des Siedlungsgebiets sind 

nicht in die Schätzung eingerechnet, da die Grenzverläufe unter 

Berücksichtigung eines möglichst flächengleichen Abtausches 

angepasst worden sind. Ebenfalls nicht eingerechnet sind die 

drei Arrondierungen in den Weilerzonen Adletshusen, Bächelsrüti 

und Holzhusen. 

Arbeitsplatzkapazität 

Die Arbeitsplatzkapazität wird durch die Anhebung der Baumassenziffer 

von 4 m3/m2 auf 5 m3/m2 erhöht. Um diese zusätzliche 

Baumasse zu konsumieren, wurde die Gebäudehöhe 

im Kernbereich der Gewerbezone erhöht, während in Randbereichen 

mit einer reduzierte Gebäudehöhe voraussichtlich nicht 

die gesamte neu zur Verfügung stehende Baumasse konsumiert 

werden kann. Die konkrete Arbeitsplatzkapazität kann im 

Gegensatz zur Einwohnerkapazität nicht genau beziffert werden, 

da das Gewerbegebiet grösstenteils überbaut ist. Der 

Ausbaugrad in der Gewerbezone Grüningen liegt bereits über 

dem regionalen und kantonalen Mittel, weshalb mit der zusätzlichen 

Baumasse wieder etwas mehr Spielraum für die Gewerbetreibenden 

besteht. 




Fazit 

Insgesamt ist ein angemessenes Potenzial für ein massvolles 

Wachstum der heutigen Einwohner- und Beschäftigtenzahl vorhanden. 

Bebauung 

Ortsbildinventar 

8.2 Ortsbild 

Die Aufteilung der Kernzone in drei Zonentypen entspricht dem 

gewachsenen Ortsbild. Mit der vorliegenden Revision ist auf die 

Eigenheiten der ursprünglichen Dorfteile eingegangen worden. 

Der Kernzonenplan Stedtli stärkt das schutzwürdige Stedtli und 

sichert mit seinen Festlegungen die historisch wertvolle Baustruktur 

(„Hülle“). In der Kernzone K2 besteht mehr Spielraum 

für gute Projekte, was zeitgemässe und nachfrageorientierte 

Bebauungen fördert bzw. ermöglicht. Bei Neubaugebieten, wie 

im Bereich Büechlen, ist das Ortsbild im Bereich des Siedlungsrands 

besonders empfindlich, weshalb diesbezüglich höhere 

Anforderungen gelten. 

Alle relevanten Aussagen des Ortsbildinventars sind in den 

Kernzonenplänen und in den Kernzonenvorschriften grundeigentümerverbindlich 

festgesetzt worden. Dies betrifft namentlich 

die prägenden Gebäude und Firstrichtungen sowie die besonderen 

Freiräume. Soweit Inhalte des Ortsbildinventars nicht 

übernommen wurden, sind diese Abweichungen begründet. 

Siedlungsfläche 

Energie 

8.3 Umweltschutz 

Die Siedlungsfläche vergrössert sich einzig durch die beiden 

Einzonungen im Gebiet Büechlen (um 1.93 ha) und in der 

Kernzone Itzikon (0.39 ha). Mit dem Gebiet Büechlen verfolgt 

die Gemeinde Grüningen die Absicht, eine ökologische, dichte 

und ortsbaulich qualitätsvolle Überbauung an markanter Südlage 

zu realisieren. Diesem Anliegen wird mit einer Gestaltungsplanpflicht 

Rechnung getragen. Abgesehen vom Gebiet Büechlen 

und einer Arrondierung in der Kernzone Itzikon sollen die 

übrigen Reservezonen unangetastet bleiben. Umnutzungen 

und Verdichtungen im bestehenden Siedlungsgebiet werden 

weiterhin gefördert. 

Das neueingezonte Gebiet Büechlen wird mit einer Gestaltungsplanpflicht 

belegt, die eine energiesparende Bauweise mit 

erneuerbaren Energien vorschreibt. Im Weiteren wird bei Arealüberbauungen 

ein zusätzlicher Ausnützungsbonus für besonders 

energiesparende Lösungen gewährt. 




Lufthygiene / Lärm 

Hochwasserschutz / 

Gewässerrenaturierung 

Bodenschutz 

Altlasten 

(Quelle: altlasten.zh.ch) 

Durch die im regionalen Richtplan vorgesehene Umfahrung des 

Stedtli wird dieses vom Durchgangsverkehr befreit. Die Verbesserungen 

im Bereich Lufthygiene und Lärm sollten für Anwohner 

und Besucher des Stedtli deutlich spürbar sein. 

Die Teilrevision der Ortsplanung hat keinen nennenswerten 

Einfluss auf den Hochwasserschutz und auf Gewässerrenaturierungen. 

Die erwähnten Einzonungen im Umfang von 2.32 ha betreffen 

keine Fruchtfolgeflächen, sind aber im Rahmen der Kulturlandinitiative 

zu bewerten. 

In der Gemeinde Grüningen sind vereinzelte Grundstücke im 

Kataster der belasteten Standorte (KbS) verzeichnet. Der aktuelle 

Stand kann unter www.altlasten.zh.ch abgerufen werden. 

Bei im KbS aufgeführten Grundstücken muss mit Verschmutzungen 

im Untergrund gerechnet werden. 

Gemäss § 236 Abs. 1 PBG muss als Erschliessungsvoraussetzung 

u.a. die einwandfreie Behandlung von Abfallstoffen und 

Altlasten gewährleistet sein. Bei belasteten Standorten und Altlastenverdachtsflächen 

ist eine rechtzeitige Abklärung von Art, 

Umfang und Lage durch die Grundeigentümer angezeigt. 

Die für eine altlasten- und abfallrechtliche Beurteilung notwendigen 

Unterlagen sind spätestens im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens 

bzw. im Rahmen der für die Voruntersuchung 

gemäss Art. 7 AltlV gesetzten Frist beizubringen. 

8.4 Infrastruktur 

Wasserversorgung 

g Zu einer vollständigen Ortsplanung gehört auch ein Generelles 

Wasserversorgungsprojekt (GWP), das den zeitgemässen Anforderungen 

entspricht und die aktuellen Verhältnisse berücksichtigt. 

Für die Gemeinde Grüningen besteht nur ein altes 

GWP (Jahr 1998). Eine umfassende Überarbeitung ist beim 

Ingenieurbüro Frei + Krauer in Auftrag gegeben worden mit 

Realisierungshorizont 2013/2014. 




Entwässerung 

(Quelle: ballmer-partner.ch) 

Die Teilrevision umfasst einige Umzonungen und eine Einzonung. 

Die theoretische Einwohnerkapazität wird vergrössert. 

Dies hat Auswirkungen auf die Siedlungsentwässerung. 

Der Generelle Entwässerungsplan (GEP) von Grüningen 

stammt aus dem Jahr 2004 und entspricht nicht mehr in allen 

Teilen dem aktuellen Stand als Planungs- und Entscheidungsinstrument. 

Er ist in den nächsten Jahren gemäss dem neuen 

GEP-Musterpflichtenheft des VSA (Verband Schweizer Abwasser- 

und Gewässerschutzfachleute) 2010 zu überarbeiten. 

Stedtli 

(Quelle: farm3.static.flickr.com) 

Valspar 

(Quelle: 1.bp.blogspot.com) 

8.5 Störfallvorsorge 

Die durch die historische Baustruktur resultierenden Engstellen 

im Stedtli stellen für den Durchgangsverkehr eine tägliche Herausforderung 

dar. Durch die Reduzierung der Höchstgeschwindigkeit 

auf 40 km/h und der Regelung der Verkehrsströme 

durch eine Lichtsignalanlage ist die Verkehrssicherheit erhöht 

worden. Ein Restrisiko besteht weiterhin im Falle einer Kollision 

zwischen zwei Fahrzeugen oder einem Fahrzeug mit einem 

Gebäude. Ein Brand würde bei der geschlossenen Bauweise 

auf benachbarte Gebäude überspringen, was die Gefahr eines 

Flächenbrandes steigert. Mit der geplanten Umfahrung wird das 

Stedtli vom Durchgangsverkehr befreit werden. 

Im Gewerbegebiet von Grüningen befindet sich eine Zweigniederlassung 

der global tätigen Valspar-Gruppe. Diese stellt Farben 

im Zusammenhang mit Autoreparaturlacken her. Farben 

und Lacke sind der Störfallverordnung (StFV) unterstellt. Kontrollen 

der Lagerhallen erfolgen intervallmässig. Das Gebiet um 

das Gebäude der Valspar ist bereits weitgehend überbaut. Im 

Zusammenhang mit Neu- und Ersatzbauten ist auf das Gefahrenpotenzial 

hinzuweisen. 

8.6 Reflektion der Zielerfüllung 

Die in Kap. 4 erwähnten Ziele werden in hohem Masse erreicht: 

Wohnqualität sichern 

Mit der vorliegenden Revision der Ortsplanung schafft es 

Grüningen, die vorhandene Wohnqualität zu sichern und zu 

stärken. Dem tiefen Ausbaugrad wird ohne Erhöhung der Nutzungsziffern 

entgegengetreten, indem eine Mindestnutzung in 

der Wohnzone W2 in Verbindung mit einer vorgeschriebenen 

zweigeschossigen Bauweise festgelegt wird. So können die 

Qualitäten im bestehenden Wohnumfeld gesichert werden, indem 

man die Eigentümer zur Ausnützung der vorhandenen 




Nutzungsreserve animiert. An attraktiver Südlage wird im Gebiet 

Büechlen neues Bauland geschaffen und zur Qualitätssicherung 

mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. 

Moderates Wachstum 

Stedtli, Dorfkerne und 

Weilerstrukturen erhalten 

Dorfbild bewahren - 

Siedlungsränder gestalten 

Gewässerräume festlegen 

Bauordnungsbestimmungen 

überprüfen 

Mit der erwähnten vorgesehenen Steigerung des Ausbaugrads, 

sprich der Nutzung vorhandener siedlungsinterner Kapazitäten, 

kann das angestrebte Wachstum von ca. 1 % pro Jahr sichergestellt 

werden. In Verbindung dazu soll im Gebiet Büechlen 

neues Bauland zur Verfügung stehen, welches die Wachstumsbestrebungen 

auch langfristig garantieren soll. 

Mit den überarbeiteten Kernzonenbestimmungen wird das Ziel, 

Sorge zur historischen Bausubstanz und den damit verbundenen 

Bau- und Aussenraumstrukturen zu tragen, besser erreicht. 

In den Kernzonenplänen sind die im überkommunalen Ortsbildinventar 

abgebildeten „besonderen Aussenräume“ sowie die 

Stellung der Bauten und ihre First- und Fassadenausrichtungen 

grundeigentümerverbindlich abgebildet worden. Mit dieser 

Grundlage wurde die Erhaltung des Stedtli insgesamt gestärkt. 

Die Neugliederung der Bauvorschriften sowie die punktuellen 

Anpassungen aus der Bewilligungspraxis tragen auch in den 

übrigen Kernzonen dazu bei, dass die Bauvorschriften für Eigentümer 

und Behörden transparenter und leichter verständlich 

geworden sind. Mittels Zweckartikeln wurde über die Entwicklungsabsichten 

in den Kernzonen hingewiesen. 

Das ländliche Erscheinungsbild von Grüningen wird durch die 

Revision nicht verändert. Flachdächer sind auch weiterhin nicht 

zulässig. Im Rahmen der inneren Verdichtung in der Gewerbezone 

wurde dem Siedlungsrand hohes Gewicht beigemessen, 

indem analog zur bisherigen Regelungsweise, eine Plafonierung 

der Höhe mittels Kote im Bereich des Siedlungsrands vorgesehen 

wird. Bei der Ausgestaltung neu entstehender Siedlungsränder 

ist zusammen mit einer Gestaltungsplanpflicht im 

Gebiet Büechlen eine Qualitätsanforderung an den Siedlungsrand 

formuliert worden. 

Im Rahmen der Ortsplanungsrevision werden die Gewässerräume 

nicht festgelegt, da das revidierte Gewässerschutzgesetz 

vom Kanton noch nicht umgesetzt wurde. Die Festsetzung 

wird zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. 

Der Zonenplan sowie die Bau- und Zonenordnung wurden überprüft. 

Dabei wurden auch Anpassungen von nicht zweckmässig 

verlaufenden Zonengrenzen vorgenommen, die Übersichtlichkeit 

der Bau- und Zonenordnung verbessert und einzelne Bestimmungen, 

die sich in der Praxis nicht bewährt haben, angepasst. 




9. Mitwirkung 

Öffentliche Auflage 

Anhörung 

Nicht berücksichtigte Einwendungen 

9.1 Allgemeines 

Die Revisionsvorlage wurde am xx.xx.2013 vom Gemeinderat 

zuhanden der öffentlichen Auflage, Anhörung und Vorprüfung 

verabschiedet. Die öffentliche Auflage gemäss § 7 PBG erfolgte 

vom xx.xx.2013 bis zum xx.xx.2013. Während der Auflagefrist 

konnte sich jedermann zur Planvorlage äussern und schriftliche 

Einwendungen dagegen vorbringen. Sämtliche Anliegen wurden 

auf ihre Zweckmässigkeit geprüft und flossen bei positiver 

Beurteilung in die Revisionsvorlage ein. 

Die Nachbargemeinden Egg, Gossau, Oetwil am See, Bubikon, 

Hombrechtikon sowie der Zweckverband Region Zürcher Oberland 

(RZO) wurden zur Anhörung eingeladen. 

Der RZO hat sich mit Schreiben vom xx.xx.2013 zur Teilrevision 

geäussert. 

Gemäss § 7 PBG sind abgelehnte Anliegen in einem Bericht 

der nicht berücksichtigten Einwendungen zu dokumentieren 

und die Ablehnung zu begründen. Alle Einwendungen sowie die 

Anliegen der RZO sind im „Bericht der Einwendungen“ aufgeführt. 

Dieser Bericht ist als Teil der Revisionsvorlage zusammen 

mit der Nutzungsplanung von der Gemeindeversammlung festzusetzen. 

Stellungnahme ARE 

9.2 Vorprüfung 

Die Teilrevision, bestehend aus dem Zonenplan, den Kernzonenplänen, 

der Bau- und Zonenordnung und dem erläuternden 

Bericht gemäss Art. 47 RPV, wurde dem Kantonalen Amt für 

Raumentwicklung (ARE) zur Vorprüfung eingereicht. Das ARE 

hat mit Vorprüfungsbericht vom xx.xx.2013 zur Teilrevision Stellung 

genommen. 

Berücksichtigte Anliegen ... 

Nicht berücksichtigte 

Anliegen 

.... 




10. Ausblick 

Fazit 

Die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung entspricht den 

Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, indem sie mit der 

inneren Verdichtung zur haushälterischen Nutzung des Bodens 

beiträgt. Sachpläne und Konzepte des Bundes werden nicht 

tangiert. Die verbindlichen Vorgaben von kantonalen, regionalen 

und kommunalen Richtplänen werden respektiert. Den besonderen 

Anforderungen des Umweltschutzes (USG, LRV, 

LSV) wird Rechnung getragen. 




Anhang 

I 

II 

Einwohnerkapazität vor Revision 

Zusätzliche Einwohnerkapazität nach Revision 

47 Suter • von Känel • Wild • AG



I 

Einwohnerkapazität vor Revision 




II 

Zusätzliche Einwohnerkapazität nach 

Revision

Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV - Gemeinde Grüningen

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