Nr. VBB-Wj 12 Sophienhöhe - Jena

Stadt Jena 

3. Entwurf zum 

vorhabenbezogenen 

Bebauungsplan 

mit separatem Grünordnungsplan 

Nr. VBB-Wj 12 

Sophienhöhe 

Begründung 

für das Gebiet 

Vorhabenträger 

Planung 

der ehemaligen Trüperschen Anstalten 

in den Gemarkungen Wenigenjena, 

Wöllnitz und Ziegenhain 

Kathan Bauträger GmbH 

Fröbelstieg 6a 

07743 Jena 

Telefon: 03641 / 636425 Telefax: 03641 / 636426 

STAHR Architekten und Ingenieure 

Paul-Schneider-Straße 55 

99425 Weimar 

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info@stahr-architekten.de 

Grünordnung 

für den 1. und 2. Entwurf: 

stock + partner 

Geschwister-Scholl-Straße 2 


Telefon: 03641 / 445215 

Telefax: 03641 / 449361 

E-Mail: 

la.stock@t-online.de 

für den 3. Entwurf: 

BÖSCHA GmbH 

Heinrich-Hertz-Straße 10 

07629 Hermsdorf 

Telefon: 036601 / 61819 

Telefax: 036601 / 61819 

E-Mail: 

boescha@t-online.de 

Erschließungskonzept 

der Vorplanung 

Ingenieurbüro Sehlhoff GmbH 

Heinrich-Heine-Straße 1 


Telefon: 03641 / 58000 Telefax: 03641 / 580030 

E-Mail: 

sehlhoff.jena@t-online.de 

Jena, den 11.07.2005

0 Vorbemerkung 

Sofern in den folgenden Ausführungen nicht ausdrücklich Erläuterungen für den zweiten und/ oder dritten 

Geltungsbereich und/ oder vierten Geltungsbereich getroffen werden, so gelten diese ausschließlich für den 

ersten Geltungsbereich. Sind für den zweiten und/ oder dritten und/ oder vierten Geltungsbereich keine 

Darlegungen getroffen, so sind keine Maßnahmen zu begründen. Diese Bereiche dienen ausschließlich der 

Sicherung der Ausgleichsmaßnahmen. 

I 

Veranlassung der Planung 

I. 1. Lage, Größe sowie ehemalige und derzeitige Nutzung des Gebietes 

Das Plangebiet befindet sich in der Gemarkung Wenigenjena (nach altem Flurkartenstand 2001 Gemarkungen 

Wenigenjena, Wöllnitz und Ziegenhain) oberhalb der Sophienhöhe und umfaßt im Geltungsbereich ca. 46.000 

qm der ehemaligen ‘Trüperschen Liegenschaften’. Das Gebiet liegt unterhalb der Kernberge in Sichtbeziehung 

zum Zentrum von Jena und grenzt unmittelbar südlich an den gewachsenen Wohnbestand des Kernbergviertels 

an. 

Vor rund einhundertdreißig Jahren wurde dort am damals südlichen Ende der Kernbergstraße eine Kuranstalt 

im Zentrum des parkartig bepflanzten großen Flurstücks 17/4 von Hugo Hahn errichtet. Der Kuranstalt 

Sophienhöhe schloß sich auf dem Flurstück 17/3 ein heute nicht mehr existentes Restaurant mit Logishaus an. 

Im Jahr 1890 kaufte der Lehrer Johannes Trüper die Kuranstalt, die fortan "Trüpersche Villa“ genannt wurde, 

und die umliegenden Grundstücke, um dort sein weltweit neuartiges heilpädagogisches Konzept zu 

verwirklichen, geistig und seelisch entwicklungsgestörte Kinder besonders zu fördern. 

Da die heilpädagogische Anstalt sich auch wirtschaftlich tragen mußte und die Jugendlichen in 

berufspraktischen Tätigkeiten ausgebildet werden sollten, entstanden schon bald nach der Gründung der 

Anstalt zahlreiche Neubauten. 

In der Trüperschen Villa und in den neuen Gebäuden eines Mädchenheimes, eines Landhauses und des 

sogenannten Kernberghauses wohnten auf einer Gesamtfläche von rund 45.500 qm etwa 120 Kinder - meist in 

zehnköpfigen Gruppen mit je einer Erzieherin - und Ausbilder, insgesamt zeitweise 240 Personen. Der 

Gesamtkomplex stellte sich als eine Kleinsiedlung mit dörflichen Charakter dar. 

Im Jahr 1955 wurde das Jugendheim verstaatlicht und das Erziehungskonzept der Staatsideologie angepaßt. 

Im Jahr 1965 brannte das Kernberghaus ab und die Brandruine wurde danach komplett abgerissen. Ab dem 

Jahr 1967 brachte der VEB Carl Zeiss Jena in den Gebäuden vietnamesische Arbeiter unter, ab dem Jahr 1979 

nutzt der VEB Jenaer Glaswerke Schott & Genossen die Gebäude als Wohnheim. Zu Planungsbeginn war dort 

folgender Gebäudebestand erhalten: 

(1) die Trüpersche Villa auf dem Flurstück 17/4 mit der nördlich sich anschließenden Parkanlage, die aus 

der Zeit der Nutzung als Kuranstalt stammt 

(2) und ein an diese südöstlich anschließender als Bauwerk eigenständiger Anbau 

(3) westlich davon die Buchbinderei 

(4) und eine Werkstatt, 

(5) südöstlich der Villa eine Turnhalle mit Wohnräumen 

(6) ein sich direkt anschließendes Wohn- und Werkstattgebäude (”Maschinenhaus”) 

(7) sowie freistehend ein Schulgebäude mit Wohnungen und einem Schulgarten auf dem Flurstück 656/1, 

(8) westlich der Villa ein Wohnhaus für junge Mädchen (”Mädchenvilla”) auf dem Flurstück 21/2 mit dem 

historisch dazugehörigen Grünflächen auf den Flurstücken 19/1 und 19/2 

(9) im Norden der Villa ein landwirtschaftliches Hofgut mit Gesindewohnräumen (”Altes Gut”) auf dem an 

die Kernbergstraße und den Trüperweg anschließenden Flurstück 21/1 

(9) und ein langgestreckter Anbau mit Gesinderäumen sowie – aus der DDR-Zeit - 20 Garagen 

(10) im Südosten die ”Gärtnerei” mit einem Wohnhaus auf dem Flurstück 16/1 und zwei sich direkt südlich 

anschließenden Gewächshäusern sowie westlich zwei Garagen 

(11) und im Süden ein Wohnhaus (”Landhaus”) auf dem sich südlich anschließenden Flurstück 16/2, auf 

dem bis 1965 auch das dann abgebrannte ,,Kernberghaus” stand und ein sich an das Kernberghaus 

anschließender Hausgarten auf dem Flurstück 263/1 

Dritter Entwurf zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan VBB-Wj 12 „Sophienhöhe“ Jena – Teil C Begründung Seite 1/32 

STAHR -Architekten & Ingenieure Weimar 11.07.2005

Auf diesem Flurstück 263/1 entstanden in der DDR-Zeit mehrere massiv gebaute Gartenhäuser und eine 

Garage. Auf dem Flurstück 17/3, auf dem das Logishaus stand, befinden sich mehr als ein Dutzend 

Gartenhäuser mit Terrassen und Schwimmbädern. ( Quelle : V 9 ) 

Nach dem Beitritt der neuen Bundesländer zur Bundesrepublik Deutschland fand sich keine Lösung für die 

adäquate Weiternutzung der baulichen Anlagen. Seitdem standen die Gebäude im Wesentlichen leer, 

vorübergehend erfolgte noch eine gastronomische Nutzung bzw. zu Wohnzwecken. 

Von dem etwa 46.000m² großen ersten Geltungsbereich befinden sich etwa 17.000m² (also ca. 37%) im 

städtebaulichen Innenbereich gem. § 34 Baugesetzbuch, der Rest, also etwa 29.000m², befindet sich im 

Außenbereich gem. § 35 Baugesetzbuch. 

Ebenfalls im Außenbereich befinden sich der zweite Geltungsbereich mit einer Fläche von ca. 7.000m² in der 

Gemarkung Zwätzen , der dritte Geltungsbereich mit einer Fläche von ca. 7.700m² in der Gemarkung Cospeda 

sowie der vierte Geltungsbereich mit einer Fläche von ca. 600 m² in der Gemarkung Leutra. 

I. 2. Ziele der Planung und Erfordernis der Planaufstellung 

I. 2.1. Wohnbaubedarf in vorhandenen Siedlungsflächen ausschöpfen 

Für den weiteren Ausbau von Jena als internationalem Standort der Wissenschaft und Technologie waren 

attraktive Angebote für den Wohnungsbau erforderlich. Ein besonders hoher Wohnbedarf bestand an Ein- und 

Zweifamilienhäusern. 

In der Begründung zum 2. Entwurf des Flächennutzungsplanes der Stadt Jena war ausgeführt : 

„Zur Stabilisierung der Bevölkerungszahl sind zusätzliche Wohnbauflächen zu sichern, um die zu erwartende 

Zunahme der Wohnflächen je Einwohner auszugleichen.“ 

Ein grundsätzliches Ziel sollte dabei sein, eine weitere Abwanderung in die Bebauungsgebiete der umliegenden 

Gemeinden zu vermeiden und das Stadtgebiet ohne erhebliche Eingriffe in den Naturraum weiterzuentwickeln. 

„Für die Kernstadt, also die Stadtfläche im Geltungsbereich dieses Flächennutzungsplan-Entwurfes, hat die 

Innenentwicklung Priorität vor einer Erweiterung nach Außen. ... Der Entwicklungstendenz zur Zersiedelung des 

Talraumes ist entgegenzuwirken. ... “ Es „... ist notwendig, vorhandene Siedlungsflächen dem Bedarf 

anzupassen und das Baugesetz hinsichtlich Abrundung und Klarstellung weitestgehend auszuschöpfen....“ 

(Quelle wie vor) 

In der aktuellen Fassung des Entwurfes zum Flächennutzungsplan (Stand 03/2005) wird auch weiterhin ein 

bedeutender Schwerpunkt auf die Verhinderung der Abwanderung in Bebauungsgebiete der umliegenden 

Gemeinden gelegt. Dazu sollen insbesondere die Fortentwicklung und Anpassung der Bebauungspläne der 

rechtlich gesicherter Standorte, so auch des Gebietes Sophienhöhe, an die tatsächliche Wohnungsnachfrage 

dienen. Über eine Attraktivitätssteigerung der bestehenden Angebote sollen diese weiter ausgeschöpft werden, 

bevor neue Wohnungsbaustandorte erschlossen werden. Insbesondere bestehe eine Nachfrage nach 

individuellen und eher höherpreisigen Mehrfamilienhausstandorten sowie nach preiswerten, aber in geringerem 

Umfang auch exklusiven Einfamilienhäusern. 

I. 2.2. städtebauliche Neuordnung zentrumsnaher Flächen 

Das Baugebiet schließt an die gewachsene vorhandene Bebauung des Kernbergviertels an. Mit der Bebauung 

und städtebaulichen Neuordnung zentrumsnaher Flächen unter Anbindung an bestehende Verkehrstrassen 

wird der Erschließung von Wohnstandorten im dörflichen Jenaer Umland mit den dadurch entstehenden 

umfangreichen Verkehrsströmen und der weiteren Zersiedlung der Landschaft eine sinnvolle Alternative 

entgegengesetzt. Außerdem muß das Gebiet nicht neu erschlossen werden, sondern kann zum großen Teil an 

die bereits bestehende Infrastruktur der Versorgungsträger angebunden werden. 



I. 2.3. alternative Standorte 

Zum Zwecke der Realisierung von Vorhaben gibt der §12 des Baugesetzbuches dem Vorhabenträger (Investor) 

ein Initiativrecht zur Schaffung von Baurechten, beläßt aber die Planungshoheit in vollem Umfang bei der 

Gemeinde. 

Voraussetzung dafür ist, daß der Vorhabenträger über die Verfügungsgewalt über die Grundstücke verfügt und 

ein Durchführungsvertrag vor Satzungsbeschluß abgeschlossen wird. 

Die Stadt Jena hatte nach pflichtgemäßem Ermessen über die Einleitung des B-Plan-Verfahrens zu 

entscheiden und faßte am 17.11.1999 den Aufstellungsbeschluß. 

I. 2.4. besondere Lagegunst als Wohngebiet bei Minimierung des notwendigen Eingriffes in die Natur 

Das Planungsgebiet eignet sich aufgrund seiner attraktiven Lage an einem Westhang mit vielfältigen 

Blickbeziehungen, günstiger Besonnung und der direkten Anbindung an die gewachsene Stadt bei einer 

relativen Zentrumsnähe in besonderer Weise als Standort für attraktives Wohnen in landschaftlich reizvoller 

Lage. 

Von besonderer Wichtigkeit ist die Tatsache, daß die gesamte Fläche des jetzigen ersten Geltungsbereich 

unmittelbarer Bestandteil der ehemaligen Trüperschen Anstalten war, also teilweise bereits seit über 100 

Jahren einer intensiven Nutzung unterlegen hat mit den damit verbundenen baulichen Anlagen. Alle diese 

Flächen sind geprägt durch das Leben, Wohnen und Arbeiten von Menschen, so daß nur sehr wenige 

naturbelassene, d.h. von Menschenhand weitgehend unbeeinflußte Bereiche zu finden sind. 

In Folge der schrittweisen Nutzungsänderung und späteren Nutzungsaufgabe beginnend bereits in den 60-er 

Jahren als auch durch eine Vielzahl von Nischenbereichen innerhalb der Trüperschen Liegenschaften kam es 

zu einer zunehmenden Renaturierung, wobei einige heute wertvolle Naturgüter Ergebnis der menschlichen 

Tätigkeit sind. ( z.B. der Park ) 

Durch die unmittelbare Nähe zu den östlich der Sophienhöhe gelegenen großflächigen naturnahen 

Landschaftsräumen mit Trockenbiotopen, Wäldern und einer reichen Artenausstattung, den westlich 

anschließenden Schatthangwald, der relativ ungestörten Lage im städtischen Randbereich, dem umfangreichen 

Gehölzbestand und den kleinflächigen Wechsel von schattigen und sonnenexponierten Standorten haben sich 

im Gebiet teilweise hochwertige Biotoptypen herausgebildet. 

Bezüglich deren Charakterisierung, Beschreibung und Wertung sei auf die entsprechenden Angaben im 

Erläuterungsbericht zum Grünordnungsplan verwiesen. 

Ein übergeordnetes Ziel der Planung war somit neben der Schaffung von Wohnraum die Minimierung des 

notwendigen Eingriffes in die Natur. Durch die umsichtige Anordnung der Baukörper und die Gestaltung der 

baulichen Nebenanlagen wird ein großer Teil des bestehenden Baumbestandes insbesondere im Park erhalten, 

die Neuversiegelung auf das notwendige Maß reduziert und insgesamt eine umwelt- und 

landschaftsbildverträgliche Bauweise angestrebt. 

Jedoch bleibt ein Konflikt zwischen den Wohnansprüchen und ökologischer Belastungsgrenze bestehen, der 

nur „... im Abwägungsprozeß geschlichtet werden kann. Eine verantwortungsvolle Baulandpolitik muß als 

Kompromiß innerhalb gegebener Zielkonflikte konkurrierender Flächenansprüche und Sachzwänge entwickelt 

werden. Grundsätzlich sollte dieser Kompromiß nicht durch die Einschränkung des Wohnungsbaues gelöst 

werden.“ (Quelle wie vor) 

Durch die Bebauungsplanung war es jedoch erst möglich, die geschützten Naturbestandteile festzusetzen und 

Maßnahmen zu deren Schutz und Erhaltung präzise und konkret zu bestimmen und überprüfbar zu machen. Da 

sich ein Teil der Grundstücke im ersten Geltungsbereich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile 

befindet, ist Baurecht nach § 34 Baugesetzbuch gegeben. 

Die Natureingriffsregelung findet im baurechtlichen Innenbereich keine Anwendung. 

Da sich dort auch die Quartiere der besonders geschützten Fledermausarten befinden, erfordert der 



naturschutzrechtliche Artenschutz nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nur eine 

Beschränkung der Beeinträchtigungen auf das unvermeidbare Maß. 

Der Vorhabensträger hat sich zur Verwirklichung von 24 solcher baubeschränkender Maßnahmen verpflichtet, 

u.a. setzt er alle im Zuge der FFH-Verträglichkeitsstudie festgelegten Minderungsmaßnahmen zum Schutz der 

Fledermäuse in die Bebauungsplanung um . 

I. 2.4. keine alternativen Nutzungskonzepte 

Bereits seit Aufgabe der Nutzung als Wohnheim nach 1989 und der Rückführung der Grundstücke in das 

Eigentum der Erbengemeinschaft Trüper wurde nach einer sinnvollen Nutzung des Gebäudebestandes 

gesucht. So favorisierte Jan Peter Trüper 1995 die Unterbringung einer Institution wie dem Max-Planck-Institut, 

SOS-Kinderdorf, Universität oder einer Wohlfahrtseinrichtung. Auch durch zahlreiche Investoren wurden 

verschiedene Nutzungskonzepte überprüft. 

Große funktionale Probleme bei der Umgestaltung der vorhandenen Grundrisse der Gebäude sowie der 

teilweise ruinenartige Bauzustand machten eine Sanierung und Weiternutzung so gut wie unmöglich. Zwar 

wurde eine andere Nutzung z.B. als Institut von verschiedener Seite mehrfach angeregt, jedoch fehlt es an 

tatsächlichen Interessenten für solche Einrichtungen. 

Auch erschien eine derartige Nutzung als Gewerbe- oder Sondergebiet als unverträglich mit dem Habitus des 

Wohngebietes Kernbergviertel, und der Zu- und Abgangs- sowie der Besucherverkehr wird über dem einer 

Wohnnutzung liegen. Zudem kam durch keinen potentiellen Nutzer ein Kauf der Liegenschaften in Frage, 

sondern lediglich eine Anmietung. Aufgrund der erheblichen Sanierungsaufwendungen wäre in einem solchen 

Falle ohne staatliche Förderung eine Refinanzierung des Vorhabenträgers unmöglich gewesen. 

I. 2.5. kein Denkmalschutz, Abriß zulässig 

Keines der Gebäude war ein Kulturdenkmal gemäß Thüringer Denkmalschutzgesetz. Eine konkrete Anfrage 

des Vorhabenträgers beim Landesamt für Denkmalpflege zur Unterschutzstellung einzelner Gebäude oder des 

Gesamtkomplexes wurde nach Prüfung abschlägig beschieden. Die mindere äußere architektonische Gestalt 

der meisten Gebäude – ausgenommen Mädchenvilla und Turnhalle – motivierte keine subjektiven 

Erhaltungsabsichten. 

Zu Planungsbeginn standen die Gebäude leer und unterlagen teilweise einer illegalen Benutzung und 

erheblichem Vandalismus. 

Aufgrund des schlechten baulichen Zustandes der vorhandenen Gebäude sollten diese abgerissen werden. 

Zum Bearbeitungsstand Mai 2005 wurden alle Gebäude außer dem Turnhallengebäude abgerissen. 

I. 2.6. geplantes Vorhaben 

Es besteht daher das Ziel, in diesem derzeit brachliegenden Gebiet 98 Wohnungen in Einfamilienhäusern und 

als Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern neu zu schaffen. Es sind alle 98 Wohnungen als Neubau 

vorgesehen. Dabei erfolgt die Ausweisung des größten Teils der Bauflächen grundsätzlich nur in den 

Bereichen, in denen bereits jetzt eine erhebliche Bebauung bzw. Flächenversiegelung besteht. 

Es besteht die Absicht, moderne Einfamilienhäuser mit z.T. begrüntem Flachdach und versetzten 

Geschossebenen, Gartenhofhäuser mit flach geneigtem Dach, gestaffelte Reihen- und Terrassenhäuser am 

Hang ebenso städtebaulich sinnvoll einzuordnen wie unterschiedliche Mehrfamilienhäuser. 

Es werden 38 Einfamilienhäuser und 12 Mehrfamilienhäuser entstehen. Die geplante Bebauung setzt die 

Struktur des bestehenden Kernbergviertels umsichtig fort und fügt sich nach Art und Maß der baulichen 

Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche in seine nähere Umgebung ein. 

I. 2.7. Planungserfordernis 

Ziel des Planungsverfahrens mußte es also sein, aufgrund der notwendigen Nutzungsveränderungen der 

Trüperschen Liegenschaften eine geordnete städtebauliche Entwicklung unter Berücksichtigung der 

Wohnbedürfnisse, der Fortentwicklung vorhandener Ortsteile, der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes 



sowie der Belange des Naturschutzes sicherzustellen. 

Somit liegt ein Planungserfordernis im Sinne § 1 Abs. 3 und 5 BauGB vor, unbeachtet des Initiativrechts zur 

Schaffung von Baurechten durch den Vorhabenträger. 

I. 3. Bisheriger Planungsablauf / Änderungen im 2.Entwurf 

Zur Realisierung dieses Vorhabens beantragte der Vorhabenträger am 20.10.1999 die „Aufstellung eines 

vorhabenbezogenen Bebauungsplanes“ für diesen Bereich. Die Stadt Jena stimmte dem Planungskonzept zu 

und faßte am 17.11.1999 den Aufstellungsbeschluß. 

Im Zeitraum vom 06.12.1999 bis 10.12.1999 fand die vorgezogene Bürgerbeteiligung statt. Dabei wurden von 

zahlreichen Bürgern, insbesondere den Anwohnern des Kernbergviertels, Einwände vorgebracht, die sich 

hauptsächlich mit dem Umfang der vorgesehenen Wohnbebauung und dem damit verbundenen Eingriff in den 

vorhandenen parkartigen Baumbestand sowie den Belästigungen durch den Baustellenverkehr befaßten. 

Weiterhin formierte sich eine „Bürgerinitiative Kernberge“. In der Folgezeit fand eine Reihe von Gesprächen 

dieser Bürgerinitiative mit dem Vorhabensträger, mit den beauftragten Planern und Kommunalpolitikern statt. 

Im Ergebnis wurde die Zahl der geplanten Wohnungen von ca. 150 auf ca. 88 in Neubauten und 11 in den für 

eine Sanierung vorgesehenen Altbauten (Mädchenvilla, Turnhalle) reduziert. Eine Verschiebung und 

Neuanordnung von Baukörpern stellte den weitestgehenden Erhalt des alten Baumbestandes sicher. Bei der 

Überprüfung der Verträglichkeit der Bebauung hinsichtlich des im Osten angrenzenden geplanten und mit 

Beschluß des Stadtrates vom 20.10.1999 zur Meldung bestätigten FFH-Gebietes „Kernberge-Wöllmisse“ wurde 

nach den Vorgaben der zuständigen Fachämter vorgegangen. Nach dem FFH-Einführungserlaß des TMLNU 

Ziffer 4 bestand ein Schutz für die gemeldeten FFH-Gebiete. Es bestand (und besteht) für sie ein 

Verschlechterungsgebot. Es sind „potentielle“ oder „faktische“ FFH-Gebiete. 

Die Untersuchungen der städtebaulichen und grünordnerischen Planungen gingen noch von der Vorgabe aus, 

daß sich das Planungsgebiet im baurechtlichen Außenbereich gem. § 35 BauGB befinde. 

Mit Beschluß vom 11.10.2000 wurde der Vorhabenbezogene Bebauungsplan zur Auslegung bestimmt. Im Zuge 

der öffentlichen Auslegung wurde eine Reihe von Einwänden geltend gemacht. 

Die Haupteinwände lassen sich wie folgt zusammenfassen: 

- beim Eingriff in das Habitat und Jagdrevier geschützter Fledermäuse (und anderer Arten) entstünden 

nichtausgleichbare Beeinträchtigungen, ein Verschlechterungsverbot würde nicht beachtet und die FFH- 

Verträglichkeitsprüfung sei unzureichend 

- der Grünordnungsplan sei unvollständig und fasse seinen Planungsraum zu eng, die Flora und Fauna des 

Untersuchungsraumes sei nicht ausreichend betrachtet, kartiert und analysiert worden 

- die Zahl der Wohnungen, der Zahl der Mehrfamilienhäuser und deren Gebäudehöhen seien zu verringern 

und die Siedlungsstruktur des Kernbergviertels umsichtig fortzusetzen 

- die Fragen der Baustellenzufahrt seien in das Planungsverfahren zu integrieren 

- das Planungsgebiet weise keinen Ordnungsbedarf auf, übergeordnete Planungen würden nicht 

berücksichtigt, auf eine Bebauung solle verzichtet werden, da ausreichend Wohnraum zur Verfügung 

stünde. 

Nach Abstimmung mit den zuständigen Fachämtern wurde durch den Vorhabenträger weitergehende 

Untersuchungen durchgeführt, insbesondere erfolgte eine FFH-Verträglichkeitsstudie, eine Erfassung der 

städtebaulichen Kennziffern im bestehenden Kernbergviertel und eine fachanwaltliche Untersuchung, ob sich 

die Trüperschen Liegenschaften im Innen- oder Außenbereich befinden. 

Die FFH-Verträglichkeitsstudie wurde durch ein anerkanntes Gutachterbüro durchgeführt und ein 

Maßnahmekatalog zur Minderung der Beeinträchtigungen erarbeitet. 

Auf Grund des FFH-Einführungserlasses des TMLNU vom 04.01.2000 war eine FFH-Verträglichkeitsstudie aus 

Gründen des Umgebungsschutzes für Fledermäuse erforderlich. 

Der im Rahmen dieser Studie erarbeitete Maßnahmekatalog war in den Planentwurf eingearbeitet worden. 



Nach Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen in den 2. Entwurf des Bebauungsplanes bestätigt die 

Gutachterin, daß keine erheblichen Beeinträchtigungen der Fledermausarten zu erwarten sind. 

Gegenüber dem ersten Entwurf wurden folgende Veränderungen der Planung vorgenommen : 

- Erhalt von 3 Fledermausquartieren und wichtiger Leitstrukturen für Flugwege 

- Neuanlage von Leitstrukturen für Fledermausflugwege sowie von Gewässern (Trinkstellen) 

- zusätzliche Errichtung eines „Dachbodens auf Stelzen“ nur für Fledermäuse, um die mögliche Ansiedlung 

einer Wochenstube zu unterstützen, sofern dieses durch alle Experten als sinnvoll eingeschätzt wird 

(dafür Einbeziehung des Flurstückes 19/2 in den Geltungsbereich) 

- Verringerung der Wohnungszahl auf insgesamt 89 ( 84 WE Neubau, 5 WE im Bestand ) 

- keine Einliegerwohnungen zulässig, damit 89 WE als Höchstgrenze der Wohnungszahl 

- anstelle von 3 Mehrfamilienhäusern mit 21 WE werden im Bereich oberhalb der „Mädchenvilla“ 13 

Einfamilienhäuser errichtet ( damit auch Entfall einer Tiefgarage ) 

- die „Mädchenvilla“ kann damit aus städtebaulichen Gründen nicht mehr erhalten bleiben, da im 

Zusammenhang mit Einfamilienhäusern keine homogenes Ortsbild entstehen kann 

- weitere Einschränkung zulässiger Nutzungen ( Schank-und Speisewirtschaften , Einrichtungen für 

kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke ) ausschließlich auf die Turnhalle 

- Ausschluß der Nutzungen nichtstörendes Gewerbe, Läden, Beherbergungsbetriebe 

- teilweise deutliche Verringerung der zulässigen Überbauung (GRZ/ GFZ) und der Gebäudehöhen 

- im Grünordnungsplan wird ein Wirkraum außerhalb des Planungsgebietes untersucht und die 

Beeinträchtigungen dargestellt und minimiert 

- unveränderter Erhalt des Trockengebüsches und des Schatthangwaldes (§ 18 Biotope) 

- die zweite Baustellenzufahrt über den Trüperweg wurde mit gesonderten Gutachten hinsichtlich des 

Eingriffes in den Naturraum mit den damit verbundenen Ausgleichsmaßnahmen als auch der 

verwaltungsrechtlichen Umsetzbarkeit überprüft 

Hinsichtlich der konkreten Einwände der „Bürgerinitiative Kernberge“ zum Bebauungsplan gemäß der Zuschrift 

vom 14.12.2000 war folgender Sachstand erreicht: 

(die Einwände und Forderungen der Bürgerinitiative sind zitierend wiedergegeben und kursiv geschrieben ) 

1. Einwand : „Das Verhältnis von 27 WE in Ein- oder Zweifamilienhäusern zu 72 WE in Mehrfamilienhäusern 

widerspricht der Aussage, daß die EFH die einzelnen Baugebiete prägen und dem Ziel der 

Planung. Die geplante Siedlungsstruktur entspricht nicht der des angrenzenden Wohngebiets. 

Forderung : Überwiegende Bebauung mit EFH mit Gärten , d.h. Veränderung des Verhältnisses von WE in 

MFH zu WE in EFH zugunsten EFH.“ 

Maßnahmen : 1.Erfassung des Gebäudebestandes des angrenzenden Kernbergviertels ( siehe V 7 ) 

2.Überprüfung der Bebauungskonzeption mit den ermittelten Kennzahlen 

3.Entwurfsanpassung zur Erreichung der FFH-Verträglichkeit und Einarbeitung der Forderung 



Ergebnis : ( Auszug aus V 7 ) 

Vergleich der Kennziffern (Durchschnittswerte) zwischen bestehendem Kernbergviertel und Planungsgebiet 

Kernbergviertel 

Planungsgebiet 

Grundstücksfläche : 740,9 m² 693,46 m² 

Gebäudegrundfläche : 158,1 m² 128,75 m² 

Zahl der Vollgeschosse : 2,4 VG 2,3 VG 

Durchschnittliche Gebäudehöhe : 12,3 m 12,36 m 

Geschoßfläche : 376,7 m² 291,48 m² 

Zahl der WE pro Haus : 2,71 1,93 

Anzahl der WE in Einfamilienhäusern : 13 WE ( = 7% ) 43 WE ( =48 %) 

Anzahl der WE in Mehrfamilienhäusern : 166 WE ( = 93% ) 46 WE ( =52 %) 

Grundstücksfläche pro WE : 361,8 m² 358,49 m² 

Fazit : 

Die Forderung wurde eingearbeitet. Die geplante Siedlungsstruktur wird der des 

bestehenden Kernbergviertels entsprechen. 

2. Einwand : „Das Landschaftsbild wird durch die dichte und teilweise hohe Bebauung beeinträchtigt. ...es 

kann je EFH eine Einliegerwohnung zugelassen werden. Laut ... ist eine sehr restriktive 

Festsetzung zur insgesamt zulässigen Zahl an WE aus Gründen der städtebaulichen 

Erschließung an die Straßen des angrenzenden Wohngebietes und die Schutzgebiete für Flora 

und Fauna erforderlich. 

Forderung : Reduzierung der Anzahl und Bauhöhen der MFH. Reduzierung auf 80 WE einschließlich 

Einliegerwohnung als Obergrenze “ 

Maßnahmen : 

Ergebnis : 

Fazit : 

1.Entfall von 3 MFH 

2.Reduzierung der maximal zulässigen Bauhöhen (Hinweis : Es sind maximale 

Gebäudeoberkanten festgesetzt ) 

3.Reduzierung auf den Neubau von 84 WE 

weniger MFH, reduzierte Bauhöhen, 84 WE im Neubau, 5 WE in der Sanierung 

Die Forderungen wurden eingearbeitet. Die Differenz zwischen 84 WE in der Planung 

(Neubau) und 80 WE in der Forderung ist nicht erheblich. 

3. Einwand : „5300m² sind laut Entwurf zum Flächennutzungsplan kein Bauland und liegen im Außenbereich. 

Im südlichen Baufeld weist der B-Plan gravierende Fehler auf. Am SO-Rand befindet sich die 

Grundstücksgrenze innerhalb eines bestehenden,nach § 18 Naturschutzgesetz geschützten 

Biotops. Im Bestandsplan sind diese Naturgüter nicht dargestellt. Laut Waldgesetz ist die dort 

geplante obere Häuserreihe wegen des zu geringen Abstandes ( 5-10m) unzulässig. Das 

ehemalige Landhaus soll abgerissen werden. Es liegt weniger als 12m von der Waldgrenze 

entfernt. 

Forderung : Beachtung des Wohnungsbauverbotes im Außenbereich, Korrektur des B-Planes unter 

Beachtung des Waldgesetzes und der FFH-Gebietsgrenze, Einhaltung eines Mindestabstandes 

von 25m zum Wald, Renovierung des Hauses oder Abriss ohne Ersatz. “ 

Erwiderung : Das Vorhaben ist im Einvernehmen mit dem 2. Entwurf des FNP, dieses bestätigt die 

kommunale Umweltverträglichkeitsprüfung ( siehe dazu V 10 ), die 1997 erstellt wurde 

Das geschützte Biotop befindet sich außerhalb des Geltungsbereiches. Durch die größere 

Erfassung eines Wirkraumes im GOP ist dieses Schutzgut mit erfaßt und behandelt. 

Das Einvernehmen mit der zuständigen Forstbehörde zur vorhabenbezogenen 

Bebauungsplanung liegt vor. Aufgabe der Abstandsregelungen zum Wald ist die 

Gefahrenabwehr,z.B. durch umstürzende Bäume. 

Die FFH- Gebietsgrenze verläuft ca. 50m östlich der Geltungsbereichsgrenze. 

4. Einwand : „Zeitzeugen bestätigen, daß in der „Jetztzeit“ mehrere größere und kleinere Felsabstürze an der 

Felsstufe unterhalb der Baufelder C,E und F aufgetreten sind. Das Gelände ist offensichtlich 

ständig in Bewegung. 



Forderung : 

Erwiderung : 

Vergrößerung des Abstandes der Häuser von der Felskante. Verringerung der Bauhöhe im 

südlichen Baufeld F. “ 

Ein geologisches Gutachten liegt vor. Die Frage des sich „ständig in Bewegung befindlichen 

Geländes“ wurde überprüft und konnte nicht nachvollzogen werden. Das Einvernehmen mit 

dem Thüringer Landesamt für Geologie liegt vor. Gegen derartige Bewegungen spricht auch, 

daß die bestehenden Gebäude weitgehend frei von Rissen, die auf Bodenveränderungen 

schließen lassen, sind. 

5. Einwand : „Jenertal und Kernbergstraße sind weder dem Bauverkehr noch dem zukünftigen Verkehr in 

Breite (ca. 5m) und Bauklasse ( vor 70-80 Jahren ohne Unterbau errichtet) gewachsen. Auch 

eine Ertüchtigung durch 10 cm Asphalt nützt auf Dauer nichts. Eine entsprechende schriftliche 

Aussage des Tiefbauamtes Jena liegt vor . 

Forderung : a.) Aufnahme des Baustellen- und späteren Dauerverkehrs in das öffentliche Verfahren zum 

Planentwurf. 

b.) zeitweise Nutzung des Trüperweges als Baustraße mit anschließendem Rückbau durch den 

Investor. 

c.) Tonnagebegrenzung für die jetzigen Anliegerstraßen auf 6 t und weitere 

verkehrsorganisatorische Maßnahmen wie Ampelregelung, Einbahnstraßen und 

Geschwindigkeitsbegrenzung auf 30 km/h, Nachtfahrverbot von 20 bis 6 Uhr für LKW- 

Transporte “ 

Maßnahmen : 

Ergebnis : 

Fazit : 

1.Verringerung der Anzahl der WE 

2.Erstellung einer Studie (siehe dazu auch V 16) zur „Darstellung der Verkehrssituation 

Kernbergviertel / Sophienhöhe“ für den Zeitraum von 2000 bis 2006 

3. Naturschutzrechtliche und ingenieurtechnische Prüfung , inwieweit der Trüperweg als 

Baustellenzufahrt genutzt werden kann 

Im Vergleich zwischen Fahrverkehr 2000 für die unterstellte Nutzung des Bestandes und für 

2006 nach Fertigstellung des Baugebietes stellt sich eine Zunahme der Fahrzeugbewegungen 

um ca. 1% anteilig am Kernbergviertel dar. Der Umfang der erforderlichen 

Fahrzeugbewegungen für den Bauverkehr ist dargestellt und durch die Reduzierung der 

Anzahl der WE weiter verringert. Die zeitweise Nutzung des Trüperweges kann erst im 

Erschließungsvertrag festgeschrieben werden, hierzu wurde am 24.04.2001 bei der 

Dienstberatung des Oberbürgermeisters über eine 2-jährige Nutzung entschieden. 

Tonnagebegrenzungen etc. auf bestehenden Straßen außerhalb des Geltungsbereiches 

können im Verfahren nicht geregelt werden. Zur Minderung der Belästigungen durch 

Baufahrzeuge wurde der Baustellenbetrieb und -verkehr von 20 bis 7 Uhr ausgeschlossen. 

Soweit rechtlich umsetzbar wurden die Forderungen eingearbeitet. 

6. Einwand : „Die Stadtverwaltung ist laut Lärmschutzverordnung verpflichtet, die Lärmbelastung der 

Einwohner zu verringern. Durch den Verkehr zum neuen Wohngebiet wird sich die 

Lärmbelastung auf der Kernbergstraße und Jenertal nach der vorgesehenen Bebauung 

verdoppeln. 

Forderung : Verringerung der Anzahl der WE. Erstellung eines Lärmgutachtens für die Belastung der 

jetzigen Anwohner während der Bau- und Betriebsphase.“ 

Maßnahmen : 

Ergebnis : 

Fazit : 

1. Verringerung der Anzahl der WE 

2. wie unter 5.Einwand ausgeführt 

Nach Fertigstellung des Vorhabens wird keine höhere Fahrzeugfrequenz vorhanden sein als 

derzeit bei Unterstellung einer Nutzung des Bestandes. Somit sind dazu keine Gutachten 

erforderlich. Der Baustellenverkehr ist zumutbar und wird 24 Monate lang weitestgehend über 

den Trüperweg abgewickelt. 

Die Forderungen wurden geprüft und eingearbeitet. 

7. Einwand : „Am Rand zum jetzigen Wohngebiet sollen Schank- und Speiseeinrichtungen zugelassen 

werden. Die bisherigen Erfahrungen mit gastronomischen Einrichtungen in diesem Gebiet 

haben gezeigt, daß erhebliche nächtliche Lärmbelästigungen der Anwohner und der Natur 

auftraten. 

Forderung : Zulassung von Schank- und Speisewirtschaften nur unter strengen Auflagen.“ 



Maßnahmen : 

Ergebnis : 

Fazit : 

1. Begrenzung der Zulässigkeit derartiger Einrichtungen ausschließlich zur Versorgung des 

eigenen Gebietes auf das Baufeld „G“ abseits des bestehenden Wohngebietes. Dort soll 

möglicherweise ein Anwohnercafe geschaffen werden, von dem keine Belästigungen ausgehen 

können. 

2. wie unter 5.Einwand ausgeführt 

Von dieser Nutzungsmöglichkeit sind die Anwohner des jetzigen Kernbergviertels nicht 

betroffen. 

Die Forderung wurde eingearbeitet. 

Da ein großer Teil der weiter eingegangenen Anregungen der Bürger deckungsgleich war mit den vorgenannten 

Forderungen blieb festzustellen, daß die Anregungen und Einwände zu einem erheblichen Teil in den zweiten 

Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes eingearbeitet oder abgeklärt wurden. 

Im Zuge der Überarbeitung wurde die Frage, ob sich die Trüperschen Liegenschaften im Innen- oder 

Außenbereich befinden, durch einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht umfassend auf Grundlage der 

einschlägigen Rechtsprechung unter Ansetzung objektiver Kriterien überprüft. Er gelangte zu der Auffassung, 

daß sich das gesamte Planungsgebiet im Innenbereich gem. § 34 BauGB befindet. 

Nach einer Überprüfung durch die zuständigen Fachämter der Stadt Jena wurde ein Teil des Planungsgebietes 

(ca. 37% des Geltungsbereiches) als Innenbereich festgestellt. 

Somit könnte in Teilbereichen des Planungsgebietes nach § 34 BauGB gebaut werden. Eine geordnete 

städtebauliche Entwicklung soll gleichwohl durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan sichergestellt 

werden. 

Zur anwohnerschonenden Abwicklung des Baustellenverkehrs ist eine zeitlich begrenzte Nutzung des 

Trüperweges in den transportintensivsten Baumonaten als zweite Baustellenzufahrt vorgesehen. 

Dieses stellte einen Kompromiß dar zwischen dem Biotopschutz in diesem Bereich und dem Schutz der 

Anwohner vor Belästigungen und möglichen Schäden durch Baustellentransporte. Da sich jedoch die 

entsprechenden Grundstücke nicht in der Verfügungsgewalt des Vorhabenträgers befinden, konnte dieser 

Sachverhalt nicht Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sein, sondern wurde im 

Durchführungsvertrag gleichermaßen wie die vorgesehene Ertüchtigung der Kernbergstrasse / Jenertal 

geregelt. Seiten des Vorhabenträgers werden für beide Maßnahmen insgesamt 130.000,00 DM bereitgestellt. 

I. 4. Änderungen im 3.Entwurf 

I. 4. 1 „Masterplan für Teilung und Erschließung“ vom 28.05.2002 / Durchführungsvertrag 

In Fortschreibung des Abwägungsbeschlusses des Stadtrates vom 24.10.2001 wurde die Planung angepaßt 

und diese im „Masterplan für Teilung und Erschließung“ vom 28.05.2002 dargestellt. Dieser Plan wurde mit den 

weiteren Planungsbestandteilen A-3 ( Grünordnung) sowie den Maßnahmeblättern V1 bis V4, M1, S1 bis S4 , 

A1 bis A 15 sowie G1 vom 28.05.2002 Bestandteil des Durchführungsvertrages zwischen dem Vorhabenträger 

und der Stadt Jena. 

Dieser „Masterplan“ vom 28.05.2002 enthielt in Umsetzung des Abwägungsbeschlusses und der unerheblichen 

Anpassung in Teilbereichen im Grundsatz folgende Änderungen : 

1. Veränderung der Bebauung westlich der Straße 6 : 

Die dort vorgesehenen 4 Mehrfamilienhäuser im Baufeld „K“ mit insgesamt 22 Wohnungen wurden 

verändert in 3 Mehrfamilienhäuser mit insgesamt ebenfalls 22 Wohnungen. Durch eine kompaktere 

Gestaltung der Gebäude bei gleicher Gebäudehöhe konnte die Überbauung in diesem Bereich 

erheblich verringert werden. Durch größere Freiräume zwischen den Gebäuden war es möglich, die 

erforderlichen Fledermausleitlinien zu erweitern. 



2. Veränderung der Bebauung „Am Trüperplatz“ Baufeld „F“ : 

Insbesondere in Reaktion auf Anregungen der „Bürgerinitiative Kernberge“ wurde die Gebäudeform im 

zentralen Teil des Baugebietes des Trüper-Haupthauses verändert. Waren hier bisher 2 

Mehrfamilienhäuser mit gesamt 19 Wohnungen vorgesehen, sollte nunmehr in einem zentralen 

Gebäude ähnlich dem Bestandsgebäude eine Zahl von 17 Wohnungen untergebracht werden. 

I. 4. 2 3. Entwurf zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan vom 30.05.2005 / 11.07.05 

Im Zeitraum der folgenden 3 Jahre wurden im Gebiet eine Reihe von Gebäuden mit derzeit etwa 1/3 der 

vorgesehenen Wohnungen errichtet. Dieses waren insbesondere die zwei „Ypsilonhäuser“ westlich der Straße 

6 (Baufeld „K“) , die „Sonnenhofhäuser“ am Anger (Baufeld „D“) sowie eine Reihe von Einfamilienhäusern im 

Bereich der Straßen 2 und 3 (Baufelder „A“, „B“ und „C“). Die dort jetzt für den Besucher zu betrachtende 

Bebauung reflektiert im Wesentlichen den Inhalt des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und ist damit 

Beleg der vorgesehenen geordneten und gestalterisch kontrollierten städtebaulichen Entwicklung. 

Die Abwicklung der Baumaßnahmen erfolgte über den Trüperweg. Die Schonung des Wohngebietes 

„Kernbergviertel“ führte zu einer weitestgehend konfliktfreien Bauabwicklung. 

Parallel zu den Baumaßnahmen erfolgte der Abriß der „Mädchenvilla“, des „Trüper- Haupthauses“(auch 

Trüpervilla genannt) und der südlich an die „Turnhalle“ angrenzenden Bebauung sowie einer Vielzahl von 

Schuppen, Gartenlauben und sonstigen versiegelten Flächen. 

Westlich der Wendestelle der Straße 6 wurde das Fledermaus-Quartier (Dachboden auf Stelzen) aus den alten 

Balken der „Mädchenvilla“ errichtet sowie das Fledermausquartier „Maschinenhaus“ hergerichtet und mit einem 

neuen Zugang versehen. Das Fledermaus-Quartier (Dachboden auf Stelzen) wurde mittlerweile von den 

Fledermäusen besiedelt und angenommen. 

In einer schwierigen wirtschaftlichen Gesamtsituation mußten jedoch auch einige Rückschläge verzeichnet 

werden. 

So war es trotz intensivster Bemühungen unmöglich, für das Bestandsgebäude „Turnhalle“ eine sinnvolle 

Nutzung und einen Nutzer zu finden. Eine Sanierung und damit der Erhalt des Gebäudes erscheinen damit in 

absehbarer Zeit nicht möglich. Trotz nicht unerheblicher Notmaßnahmen zur Instandhaltung schreitet hier der 

Verfall infolge Vandalismus und Witterungseinfluß in einem erschreckenden Maße voran. 

Für den Bereich des Trüperplatzes (Baufeld „F“) wurden eine Reihe von unterschiedlichen Entwürfen erstellt 

und eine Vermarktung durch den Vorhabenträger in Angriff genommen. Es stellte sich jedoch heraus, daß ein 

großes Mehrfamilienhaus mit 17 Wohnungen weitestgehend durch den Wohnungsnutzer nicht angenommen 

wird, eine Positionierung am Wohnungsmarkt also nicht möglich war. Hier zeichnete sich dringender 

Veränderungsbedarf hinsichtlich kleinteiligerer Einheiten ab. 

Die Erschließungsanlagen sind zu einem großen Teil hergestellt. Jedoch mußte nach detaillierter örtlicher 

Höhenaufnahme im Bereich östlich des Fledermausquartieres für die Straße 6 / 7 festgestellt werden, daß zur 

Schaffung der vorgesehenen Straßentrasse erhebliche Auffüllungen erforderlich wären. Nach Abstimmung mit 

den zuständigen Fachämtern wurde, insbesondere aufgrund des Schutzes des Wurzelbereiches der 

angrenzenden Bäume, ein veränderten Straßenverlauf als mögliche Variante ins Auge gefaßt. 

In Abstimmung mit den zuständigen Fachämtern der Stadt Jena und unter strikter Beachtung der 

umweltrelavanten Standorttypiken, insbesondere der Erhaltung der Fledermausleitlinien sowie der FFH- 

Verträglichkeit wurde zur Heilung der aufgetretenen Probleme der dritte Entwurf des Vorhabenbezogenen 

Bebauungsplanes erarbeitet. 

Diesen charakterisieren folgende Änderungen : 

1. Abriß des Turnhallengebäudes, Errichtung eines Neubaus an gleicher Stelle, Schaffung eines 

Fledermausdachbodens auf dem Neubau entsprechend dem bestehenden Dachboden aus dem alten 

Gebälk der Turnhalle 

Eine geeignete und wirtschaftlich darstellbare Nutzung für das ehemalige Turnhallengebäude konnte trotz 

intensiver Bemühungen nicht gefunden werden. Damit steht der Vorhabenträger vor der Aufgabe, dort eine 

neue Lösungsmöglichkeit zu finden, da das „Turnhallengebäude“ trotz Einschaltung von 



Sicherheitsdiensten einem erheblichen Vandalismus unterliegt und die Witterungseinflüsse trotz 

fortlaufender Instandhaltungsmaßnahmen ein Übriges tun. Eine grundhafte Sanierung ist jedoch nur dann 

möglich, wenn ein Nutzer für das Gebäude gefunden wird. Trotz Bemühungen über mehrere Jahre konnte 

ein solcher Nutzer nicht gefunden werden. Dieses resultiert insbesondere auch daraus, daß an diesem 

Standort in der jetzigen wirtschaftlichen Situation wohl nur die Nutzung zu Wohnzwecken verbunden mit 

einem Atelier oder Büro in Frage kommt. Und dazu ist das Gebäude aufgrund seiner Raumstruktur äußerst 

ungeeignet. Mittlerweile erscheint eine Sanierung auch wirtschaftlich nicht mehr darstellbar, das eigentlich 

baulich sehr prägnante Turnhallengebäude ist auf dem besten Wege, eine Bauruine zu werden. 

Deshalb wurde im 3. Entwurf ein Vorschlag erarbeitet, am gleichen Standort nach Abriß des Gebäudes 

einen Neubau mit 6 Wohnungen in etwa gleicher räumlicher Ausdehnung zu errichten. Dabei wird aus dem 

Dachgebälk des Turnhallengebäudes auf dem Dach des Neubaus ein Dachboden für Fledermäuse 

errichtet, der dem jetzt bestehenden Dachboden entspricht. Nach den positiven Erfahrungen des 

„Dachbodens auf Stelzen“ für Fledermäuse ist zu erwarten, daß dieser Dachboden angenommen wird. 

Eine ausführliche fachliche Stellungnahme zu dieser Baumaßnahme wurde mit vorgelegt. 

2. Veränderung der Bebauung am „Trüperplatz“ im Bereich des ehemaligen Trüper- Haupthauses (Baufeld 

„F“), anstelle des massiven Mehrfamilienhauses mit 17 Wohnungen werden 5 Winkelhäuser mit 7 

Wohnungen, 1 Rundhaus mit 4 Wohnungen sowie ein Vierfamilienhaus errichtet 

Für den Trüperplatz wurde eine differenzierte, kleinteiligere Bebauung erforderlich. Eine „Wohnmaschine“ 

mit 17 Wohneinheiten gereiht und gestapelt entsprach nicht den Wohnbedürfnissen und war damit nicht 

darstellbar. Eine Verteilung auf individuelle Häuser mit eigenem Charakter und verschiedensten 

Grundrissen als Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser war zur Sicherung der weiteren Entwicklung des 

Gebietes erforderlich. 

Durch die starke Individualisierung der Gebäude bei insgesamt gleichem Grundflächenverbrauch kommt es 

zu einer wesentlich stärkeren Anpassung an die standorttypischen Gegebenheiten und insgesamt zu einer 

weniger massiven Bebauung. Hinsichtlich der ökologischen Gesamtbilanz, der Fledermausleitlinien und der 

gestalterischen Wirkung gegenüber dem Park sind zur Konzeption des 2. Entwurfes im Wesentlichen nur 

Verbesserungen zu erkennen. 

3. Veränderung der Straßenführung Straße 6 / 7 im Bereich südöstlich des Fledermaus- Quartieres 

(Dachboden auf Stelzen), Errichtung eines „Eckhauses“ 

Zur Reduzierung der notwendigen Aufschüttungen und dem damit verbundenen Eingriff in den Wurzelraum 

der angrenzenden Bäume wurde der Trassenverlauf der Strasse 6 / 7 verändert. In diesem Zusammenhang 

wurde ein Ausbau der Straße 8 in Verbindung mit der Errichtung der Staffelhäuser unnötig und wird 

nunmehr nur noch als Weg ausgebildet. Hier reduziert sich die Versiegelung durch Erschließungsanlagen. 

Durch die veränderte Straßenführung wird es möglich, südwestlich der Kreuzung Straße 6 , Straße 7 und 

Fußweg eine 3-Familienhaus zu errichten, welches der Straßenanordnung folgt und dementsprechend als 

„Eckhaus“ benannt ist. 

4. Individualisierung der Bebauung an Straße 7 ( ehem. Bereich der „Winkelhäuser“) 

Um die Anordnung von gleichartigen Gebäuden zu reduzieren, wurden durch den Vorhabensträger weitere 

Gebäudeformen im Bereich der Straße 7 entwickelt, die zu einer weiteren Vielfalt der Wohnvarianten führen 

können. 

Die dort neu anzuordnenden Gebäude „Terrassenhaus“ sowie „Turmhaus“ sind in der Gebäudehöhe 

ähnlich den Winkelhäusern, in der neu entwickelten Form als „Haus Jena Blick“ bezeichnet, begrenzt, so 

daß insbesondere das Landschaftsbild gewahrt bleibt. 

5. Weitere Detailveränderungen ohne Auswirkungen auf das Gesamtkonzept 

Im Zuge der Fortschreibung der Entwurfsplanung, individuellen Ansprüchen an Grundstückgrößen sowie 

der Verringerung des Eingriffes in den Naturraum haben sich noch folgende Veränderungen ergeben : 



a. nordöstlich ehemalige Straße 8, jetzt Fußweg : 

Fortentwicklung der ehemaligen Terrassenhäuser zum Staffelhaus bei weitestgehender Beibehaltung 

der Baugrenzen, Vergrößerung des Abstandes zur besonders schützenswerten Winterlinde 308 

b. südwestlich ehemalige Straße 8, jetzt Fußweg : 

Verringerung der bebauten Fläche der bisherigen „Sonnenhofhäuser“ mit jeweils individueller Garage 

durch Anordnung von 5 Reihenhäusern mit zentralen Stellflächen ermöglicht die Schonung des 

Baumbestandes 138 – 141 sowie die Anordnung eines individuellen Einfamilienhauses westlich Straße 

1 

c. Bereich Straße 3 

Südwestlich der Straße 3 wird ein zusätzliches Einfamilienhaus eingeordnet. Dieses wird aufgrund der 

tatsächlichen Grundstücksteilung zur Sicherung wirtschaftlichen Bauens erforderlich. 

Anstelle eines Einfamilienhauses im Kreuzungsbereich Straße 1/2/3 wird ein 3-Familienhaus in den 

Abmessungen des bisher vorgesehenen Einfamilienhauses eingeordnet. Dieses ist insbesondere 

aufgrund der erheblichen Grundstücksgröße zur dauerhaften Sicherung des Baumbestandes auf 

diesem Grundstück erforderlich. 

6. Verringerung der Überbauung hinsichtlich der GFZ und GRZ 

Nachdem durch die katasteramtliche Vermessung des gesamten Gebietes im Zuge des Baugeschehens im 

Detail gesicherte Grundstücksgrößen bestehen, wurden sämtliche Angaben zu GFZ und GRZ in der 

Nutzungsschablone mit den tatsächlich erforderlichen Absichten zur Bebauung sowie in den geänderten 

Bereichen überprüft. Dabei ergab sich in vielen Baufeldern eine erhebliche Reduzierung der möglichen 

Überbauung. 

7. Anpassung an die neue Thüringer Bauordnung 

Während noch in der Fassung des Planes vom 30.05.05 davon ausgegangen wurde, sämtliche Regelungen 

der neuen Thüringer Bauordnung vom 16.03.2004 auf das Planungsgebiet anzuwenden, wurde im 

Nachgang festgestellt, daß insbesondere die Anpassung der Geschoßzahl im Planeintrag nicht erforderlich 

ist. In § 85 Abs. 2 ThürBO ist bestimmt, daß die vorherige Regelung zu Vollgeschossen beibehalten wird, 

solange §20 Abs. 1 BauNVO zur Begriffsbestimmung des Vollgeschosses auf Landesrecht verweist. Eine 

diesbezügliche Änderung der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist derzeit nicht absehbar. 

Damit wird das Dachgeschoß fast aller geplanten Häuser wie bisher auch kein Vollgeschoß und findet 

dementsprechend keine Berücksichtigung bei der Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse. Demzufolge 

können die entsprechenden Festsetzungen des 2. Planentwurfes auch im 3. Planentwurf weitgehend 

weitgehend beibehalten. 

Aufgrund von Veränderungen der Inhalte einiger Paragraphen und vielfach der Neuordnung der Gliederung 

wurden in den textlichen Festsetzungen eine Vielzahl von Bezügen auf Regelungen der Thüringer 

Bauordnung dem neuen Stand angepaßt. Dieses betrifft insbesondere den Abschnitt 

„Bauordnungsrechtliche Festsetzungen“. 

Dritter Entwurf zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan VBB-Wj 12 „Sophienhöhe“ Jena – Teil C Begründung Seite 12/32 


II 

Plangebiet 

II. 1. 

Einordnung in übergeordnete Planungen und Gesetze 

II. 1.1. Regionale Raumordnung 

Das Vorhaben steht in Übereinstimmung mit den raumordnerischen Erfordernissen gemäß Regionalen 

Raumordnungsplan Ostthüringen vom 06.08.1999. 

II. 1.2. Entwurf zum Flächennutzungsplan 

Im Geltungsbereich des 3. Entwurfes des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Sophienhöhe“ läßt der 2. 

Entwurf vom März 2001 zum Flächennutzungsplan der Stadt Jena die Aussage zu, daß unter Berücksichtigung 

des Parks eine Grünzone südwestlich der Kernbergstraße in den offenen Landschaftsraum führt und die 

vormals Wohnzwecken dienenden Internatsgebäude der Trüperschen Liegenschaften unter Einbeziehung der 

angrenzenden privaten Grünbereiche einer Wohnbebauung zugeführt werden können. Hier sind auch in der 

aktuellen Fassung des Entwurfes zum Flächennutzungsplan von 03/2005 keine anderen Darstellungen zu 

erkennen. Insofern steht der 3. Entwurf zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Einvernehmen mit dem 

aktuellen Entwurf zum Flächennutzungsplan, auch wenn eine grundstücksgetreue Abgrenzung im 

Flächennutzungsplan nicht erfolgt ist. 

Die Darstellungen im Flächennutzungsplan werden in § 5 Abs. 1 Satz 1 BauGB geregelt und haben sich auf die 

Grundzüge der städtebaulichen Entwicklung zu beschränken. Bereichs- und Entwicklungscharakterisierung, 

nicht jedoch exakte Grenzziehung ist Aufgabe des Flächennutzungsplanes. 

II. 1.3. Kommunale Umweltverträglichkeitsprüfung 

Im Zusammenhang mit einer möglichen baulichen Nutzung von Teilflächen der ehemaligen Trüperschen 

Liegenschaften wurde nach dem damaligen Kenntnisstand über das Gebiet im Umwelt- und Naturschutzamt 

(SB Umweltplanung/ Komm.UVP) eine kommunale Umweltverträglichkeitsprüfung erstellt. (siehe dazu auch 

Pkt. V.10 ) 

Diese Vorprüfung beurteilte Wert und Empfindlichkeit der Schutzgüter, definierte besonders schutzwürdige 

Bereiche und gab Planungsempfehlungen. Als Quellen für die Prüfung wurden der Entwurf des 

Flächennutzungsplans, der Landschaftsplan der Stadt Jena und verschiedene Fachkarten verwendet. 

Die Prüfung schloß bezüglich des Bauvorhabens an der Sophienhöhe mit folgenden Zielen und Vorgaben aus 

umwelt- und naturschutzfachlicher Sicht : 

Freihalten der Flächen des Landschaftsschutzgebietes „Mittleres Saaletal“ und des 

Naturschutzgroßprojektes von jeglicher Bebauung und Nutzungsänderung 

Schutz und Pflege aller § 18 Biotope 

Erhalt der Erholungsfunktion 

öffentliche Nutzung des Parks an den Trüperschen Liegenschaften sollte angestrebt werden 

Anwendung passiver Lärmschutzmaßnahmen 

„bei einer lockeren Bebauung der Flächen der Trüperschen Liegenschaften und den südlich 

anschließenden Gärten, der Gärtnerei und den Gärten an der Wöllnitzer Straße bestehen aus 

naturschutzfachlicher Sicht keine Bedenken“ 

„kleinteilige Bebauung auf den Wochenendgrundstücken (Flurstück 263) möglich“ 

Fazit der Vorprüfung ist, dass unter Beachtung der Ziele und Vorgaben einer Bebauung nichts entgegensteht. 

Da sich die Umweltverträglichkeitsprüfung ausdrücklich auf die Flächennutzungs- und Landschaftsplanung 

bezieht und ihre Aussagen flurstücksbezogen, das heißt in einem wesentlich genaueren Maßstab getroffen 

werden, ist davon auszugehen, das bei Befolgung und Konkretisierung der Ziele und Vorgaben im Rahmen der 

verbindlichen Bauleitplanung keine Beeinträchtigung öffentlicher Belange nach § 35 Abs. 3 vorliegt bzw. 

öffentliche Belange nicht entgegenstehen. 



II. 1.4. Naturschutzgroßprojekt / FFH-Gebiet 

An der westlichen Geltungsbereichsgrenze des ersten Geltungsbereiches grenzt auf einer Länge von 200 m 

unmittelbar das Kerngebiet 6 des Naturschutzgroßprojektes „Orchideenregion Jena- Muschelkalkhänge im 

Mittleren Saaletal “ an. 

Die Ausweisung dieser Flächen als Naturschutzgebiete nach § 12 des Thüringer Naturschutzgesetzes 

(ThürNatG) war zu Planungsbeginn geplant. 

Die Thüringer Verordnung über das NSG „Kernberge und Wöllmisse bei Jena“ vom 12.10.2004 ist seit dem 

16.11.2004 in Kraft. Ebenso befindet sich angrenzend das FFH-Gebiet 128 (5035-304) „Kernberge-Wöllmisse“. 

Der genaue Verlauf der Außengrenzen dieser Gebiete wurden im Zuge des 3.Entwurfes entsprechend den 

nunmehr vorliegenden digitalen Unterlagen konkretisiert. 

II. 1.5. Landschaftsschutzgebiet 

An der Südostseite des Flurstücks 656/1 (jetzt 16/18) sowie am Flurstück 16/2 (jetzt 16/29) ist die Grenze des 

Landschaftsschutzgebietes „Mittleres Saaletal zwischen Göschwitz und Camburg“ im Prinzip identisch mit der 

Geltungsbereichsgrenze. In den übrigen Bereichen östlich der Sophienhöhe verläuft diese Schutzgebietsgrenze 

in geringer Entfernung zum Vorhabensgebiet. 

Der genaue Verlauf der Außengrenze dieses Gebietes wurde im Zuge des 3.Entwurfes entsprechend den 

nunmehr vorliegenden digitalen Unterlagen konkretisiert. 

II. 1.6. Besonders geschützte Biotope / Geschützte Landschaftsbestandteile 

Bei dem Trockengebüsch im Flurstück 656/1 (jetzt 16/18), dem Hohlweg im Flurstück 21/1 (jetzt 17/17+17/16) 

und dem Schatthangwald im Flurstück 19/2 (jetzt 19/3) handelt es sich nach § 18 des Thüringer 

Naturschutzgesetzes um besonders geschützte Biotope. 

Alle weiteren § 18 Biotope und geschützte Landschaftsbestandteile liegen außerhalb des Geltungsbereiches 

wie folgt : 

Die Umgebung der Teufelslöcher mit Felsformationen, zwei Höhlen und Quellaustritten nordwestlich der 

Sophienhöhe stehen als Flächennaturdenkmal (FND) unter Schutz. 

100 Meter südlich der Teufelslöcher befindet sich ca. 20m östlich der Wöllnitzer Straße eine weitere kleine 

Höhle mit einem Quellaustritt (§18-Biotop). In den Flurstücken 16/2 (jetzt 16/3) und 263/1 (jetzt 

16/12,16/14,16/15,16/10,16/24,16/25,16/9) grenzen geschützte Trockengebüsche an den Geltungsbereich des 

Bauvorhabens an. 

Südöstlich des Gebietes befinden sich wertvolle Halbtrockenrasen. 

Nördlich und südlich des Untersuchungsraumes bestehen großflächige Streuobstbestände. 

Im Osten erstrecken sich entlang der Wöllnitzer Straße Schatthangwälder in Verbindung mit Felsformationen. 

Die Schatthangwälder begleiten auch den Trüperweg zu beiden Seiten. 

II. 1.7 Zweiter und dritter Geltungsbereich 

Der zweite Geltungsbereich liegt vollständig im Landschaftsschutzgebiet „Mittleres Saaletal zwischen Göschwitz 

und Camburg“. Im Westen befindet sich auf dem angrenzenden Flurstück 161/1 eine nach ThürNatG unter 

Schutz stehende Staudenflur trockenwarmer Standorte (§18 Biotop). Auf der östlichen Teilfläche des 

Flurstückes 161/2 befindet sich Halbtrockenrasen mit teilweisem Strauchbestand ab Änderung der 

Nutzungsgrenze. 

Der dritte Geltungsbereich liegt vollständig im Naturschutzgebiet „Windknollen“ sowie im FFH-Gebiet 124 

(5035-302) „Isserstedter Holz-Mühltal-Windknollen“, in dem Kerngebiet des Naturschutzgroßprojektes und im 

Landschaftsschutzgebiet „Mittleres Saaletal zwischen Göschwitz und Camburg“. 

II. 1.8 Vierter Geltungsbereich 

Der 4. Geltungsbereich dient der Realisierung von zusätzlichen Ausgleichsmaßnahmen, die sich im Zuge der 

Bilanzierung des 3. Entwurfes erforderlich machen. Die Maßnahme grenzt unmittelbar an das 

Flächennaturdenkmal (FND) „In den Quellen“ bei Leutra an. 



II. 2. 

Topografie 

Das Gelände fällt von den Kernbergen nach Westen, teilweise Nordwesten stark ab. Der Höhenunterschied 

beträgt im Bebauungsgebiet bis zu 50 Meter und verläuft in etwa zwischen 170 m ü.NN bis 220 m ü.NN. 

Im Gelände befinden sich einige, teilweise aufgeschüttete Plateaus, die jetzt schon bebaut sind und sich für 

kompakte Bebauung - auch für die Tiefgaragen – eignen. Die Plateaus werden voneinander durch einige 

stärkere Böschungen getrennt, die begrünt sind. 

Diese Topographische Lage schafft gute Besonnung und weite Ausblicke nach Westen und Norden über Jena. 

Im Süden und Osten schließen sich die Wandergebiete der Kernberge an. 

II. 3. 

Baugrund 

Der Baugrund wurde hinsichtlich seiner grundsätzlichen Eignung untersucht ( Gutachten der GLU Jena vom 

02.02.00,Baugrunduntersuchung nach DIN 4020 ). 

Im Bereich der Sophienhöhe stehen nahe der Tagesoberfläche Gesteine der Pelitröt-Folge an. Es handelt sich 

um eine Serie grauer und grünlichgrauer, mergeliger Tonsteine mit Einschaltungen von Feinsandsteinen. Die 

Mächtigkeit der Sedimentgesteine („Grauer Röt“) beträgt etwa 25m. Sie wurden unter geringmächtigen 

Hangschutt- bzw. Bodenbildungen angetroffen. Wie im Verbreitungsgebiet der „fossilfreien Gipse“ des Röt 

häufig zu beobachten, wird der Übergang zur Saaleaue westlich der Sophienhöhe durch eine markante 

Felsstufe gebildet. Die Steilkante, geschaffen durch die Seitenerosion der Saale, erreicht 16-18 m Höhe und 

umfaßt somit die gesamte Mächtigkeit der Salinarröt-Folge.Nach dem Liegenden folgt der Mittlere 

Buntsandstein. 

Im Untersuchungsgebiet und dessen unmittelbarer Nachbarschaft sind bisher keine Erdfallerscheinungen 

verbürgt. Grund- und Schichtenwasser wurde nicht angetroffen. 

Grundsätzlich bestehen keinerlei Hinderungsgründe für die vorgesehene Wohnbebauung. Eine Versickerung 

von Niederschlagswasser ist nicht möglich, da sich das Bebauungsgebiet im Bereich auslaugungsgefährdeter 

Gesteine im Untergrund (fossilfreie Gipse des Salinarrötes) befindet. 

Die bestehenden Bauten sind normal gegründet und nach äußerem Anschein völlig frei von Setzungsrissen , so 

daß an den einzelnen Standorten von normal tragfähigem Baugrund auszugehen ist. 

II. 4. 

Altlasten 

Durch die bisherige Nutzung bedingt kann davon ausgegangen werden, daß keine spezielle Beseitigung von 

Altlasten erforderlich wird. 

II. 5. 

Leitungsbestand 

Das Trüpersche Anwesen ist im Rahmen seiner bisherigen Nutzung technisch voll erschlossen. 

Dieses betrifft die Versorgung mit Wasser, Gas, Elektroenergie, Fernmeldetechnik und Feuerlöschwasser. Die 

Anlagen zur Abwasserbeseitigung sind vorhanden. Alle Leitungen sind durch die Vermessung erfaßt. 

Trinkwasser kann derzeit ausreichend für dreißig bis vierzig Wohneinheiten bereitgestellt werden. Seitens der 

Stadtwerke wird durch Veränderungsmaßnahmen im Netz sichergestellt, daß sowohl die geplante Anzahl an 

Wohneinheiten versorgt werden kann als auch die notwendige Löschwassermenge bereitgestellt wird. 

Die Versorgung mit Löschwasser erfolgt derzeit durch einen Löschwasserspeicher mit etwa 100cbm. 

Die Gasversorgung steht als Erdgasleitung im Gebiet für die vorhandenen Heizungsanlagen zur Verfügung. 

Am Baufeld K ist eine Trafostation in der erforderlichen Leistungsstärke vorhanden. 

Das Abwasser wird in die Kanäle Kernbergstraße und Trüperweg abgeführt. Die Abwasserbeseitigung ist damit 

gesichert. 



II. 6. 

Umliegende Nutzungen 

Das geplante Wohngebiet ordnet sich in die umliegenden Nutzungen sinnvoll ein. Im Norden grenzt ein 

Wohngebiet, im Süden Landschaft bzw. Wochenendgrundstücke und im Westen nach einem Grüngürtel ein 

Mischgebiet (Bereich Sportgymnasium) an. 

Gegenseitige Störungen aus der Wohnnutzung sind nicht zu erwarten. 

III 

Bauliche Nutzung 

III. 0. 

Städtebauliche Ordnung 

Grundsatz der Planung war die Beibehaltung der prinzipiellen Gliederung des Planungsgebietes wie zu Beginn 

der Planung vorhanden. 

Im Bereich des Parkes befinden sich dichtere Nutzungsformen mit stärkerer Versiegelung und höherer 

Geschossigkeit. ( zu Planungsbeginn : Hauptgebäude, Mädchenvilla, Gehöft, Turnhalle, „Häuser II und III“ – 

zukünftig : Trüperplatzbebauung, Terrassenhäuser, Würfelhäuser ). Der Park wird von der Bebauung 

freigehalten. 

In den Randbereichen und dem Übergang zur freien Landschaft sind kleinere Baukörper mit einer weniger 

dichten Nutzung vorhanden und sollen in Form der Einfamilienhäuser auch beibehalten werden. (zu 

Planungsbeginn: Wochenendhäuser, Gärtnerei, Mehrfamilienhäuser, Gartenlauben – zukünftig : 

Einfamilienhäuser ) 

Dementsprechend wurde das Planungsgebiet in verschiedene Baufelder gegliedert, in denen jeweils nur 

bestimmte Bauweisen zulässig sind. Insbesondere am Anger ( Baufeld D) als städtebaulichem Mittelpunkt des 

zukünftigen Wohngebietes und den Winkelhäusern (Baufeld E) als äußerer Randschale mit starker Fernwirkung 

ins Saaletal bei gleichzeitiger Belastung durch Verkehrslärm werden detaillierte Festlegungen getroffen, die 

eine einheitliche Gestaltung sicherstellen soll. Dieses begründet sich mit der entsprechenden städtebaulichen 

Bedeutung dieser Flächen. 

Weitere genauere Vorgaben sind für die Baufelder H und L vorgesehen, um die Einfügung in die Hangmulde 

und die schrittweise Höhenstaffelung entsprechend dem Hang sicherzustellen. 

III. 1. 

Art der baulichen Nutzung 

Die Zulässigkeit von Nutzungen wird im allgemeinen auf Wohngebäude und Kinderspielplätze beschränkt. 

Dieses begründet sich aus der vorgefundenen Eigenheit des angrenzenden Kernbergviertels und soll zudem 

nichtstörende Nutzungen, insbesondere im Bereich der Einfamilienhäuser sicherstellen. 

Nachdem ein Erhalt der „Turnhalle“ im Baufeld G nicht mehr möglich erscheint, ist auch die Sicherung 

alternativer Nutzungen zur Wohnnutzung nicht mehr notwendig. Damit beschränkt sich das gesamte Gebiet auf 

eine Wohnnutzung. Dieses wird dem „Wohnfrieden“ im hohen Maße zuträglich sein. Da eine Nutzung an 

diesem Standort eine Anordnung von nur 2 Wohnungen geradezu verbietet, werden hier 6 Wohnungen 

angeordnet. 

Zur Sicherung der Typik eines zwar lebendigen, jedoch nicht mit störenden Nutzungen belasteten 

Wohngebietes sollen Nutzungen wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende 

Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe oder Tankstellen nicht möglich sein. 

Im gesamten Gebiet werden Wirkungsstätten für freie Berufe zugelassen. 

Das Vorhaben besteht aus 38 Einfamilienhäusern in Form von Einzelhäusern, Sonnenhofhäusern, 

Winkelhäusern sowie gestaffelten Reihenhäusern und Terrassenhäusern. Diese Formen wurden entsprechend 

den Erfordernissen des Städtebaus, der Höheneinordnung und der Zuordnung zur Stadtrodaer Strasse 

entwickelt und sollen die einzelnen Baugebiete prägen. In 12 Mehrfamilienhäusern entstehen weitere 60 

Wohnungen. 



III. 2. 

Maß der baulichen Nutzung 

Entsprechend dem städtebaulichen Grundkonzept wird in den äußeren Baufeldern eine geringere Überbauung 

durch Festsetzung von GFZ und GRZ festgelegt als in den zentralen Baufeldern. Diese Festlegung nimmt 

Rücksicht auf den Übergang zur freien Landschaft und zum FFH- Gebiet. 

Gleiche Grundsätze ergeben sich für die Festlegung der Zahl der Vollgeschosse. Aufgrund der hängigen 

Gesamtsituation ist es entsprechend ThürBO möglich, daß das Kellergeschoß talseitig frei sichtbar ist, 

bergseitig jedoch voll überdeckt wird. Die Ausbildung eines Dachgeschosses wird in den allermeisten Fällen 

nicht dazu führen, daß dieses Dachgeschoß als Vollgeschoß anzurechnen ist. Hier wird ein Rückgriff auf 

ThürBO §85 (2) vorgenommen, nach dem der vorherige Stand solange gilt wie in der BauNVO zur 

Begriffsbestimmung des Vollgeschosses auf Landesrecht verwiesen wird. Demnach ist das Dachgeschoß nur 

dann ein Vollgeschoß, wenn es über mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,30m 

hat. 

Aufgrund der bewegten Geländesituation ist das sinnvolle Bauen mit dem Hang ein Ziel der Festsetzungen. 

Dazu dient auch die Definition maximaler Gebäudehöhen ( HOK ) für jedes Baufeld. Weiterhin soll dadurch eine 

gesteuerte Höhenentwicklung im Gebiet im Interesse der jeweiligen bergseitigen Nachbarn und eines 

gleichmäßigen Straßenbildes gesichert sowie eine Beeinträchtigung des Ortsbildes und des Landschaftsraumes 

durch zu große Gebäudehöhen ausgeschlossen werden. 

III. 3. 

Bauweise 

Die Festsetzung offener Bauweise in den Formen von Einzelhäusern sowie teilweise Hausgruppen für alle 

Baufelder außer D ,E ,H und L dient der Gestaltung eines aufgelockerten Ortsbildes am Rand zur Landschaft 

und entspricht dem vorgefundenen Umfeld. 

Zur Sicherung der städtebaulichen Ordnung ist es im Baufeld D und H erforderlich, eine abweichende Bauweise 

zu definieren, die mit ihrer geschlossenen Gestaltform aus Wohn- und Nebengebäude ähnlich gewachsenen 

Dorfangern einen baulichen Rahmen zu den Alleebäumen des Angers und der gesamten Platzsituation bildet. 

Für das Baufeld E wurde die Gebäudeform des Winkelhauses entwickelt, die sowohl den Schutz vor 

Verkehrsgeräuschen von der Stadtrodaer Strasse als auch die Ausrichtung der Wohnfunktionen zur Südseite 

bei gleichzeitig sparsamem Flächenverbrauch sicherstellt. 

Im Baufeld L soll durch die jeweilige Grenzbebauung und die Verbindung mit Nebenanlagen eine sinnvolle 

Höhenstaffelung der Gebäude sowie die Möglichkeit einer flächensparenden Bauform geschaffen werden. Die 

Festsetzung der geschlossenen Bauweise im Baufeld L soll die Ausbildung eines einheitlichen Straßenbildes 

sowie eine effektive Flächenausnutzung sicherstellen. 

Die Festsetzung von Grenzbebauung in den Baufeldern D,E,H und L entspricht der Notwendigkeit, daß 

aufgrund der im Sinne geringer Neuversiegelung und der Hangsituation minimierten Erschließungsanlagen 

relative schmale aber tiefe Grundstücke entstehen, die sinnvoll auszunutzen sind. Durch die Festsetzung 

angepaßter typischer Hausformen soll die städtebauliche Ordnung gewahrt und ein einheitliches Ortsbild erzielt 

werden. Zudem ist so im Regelfall eine Orientierung der Freiflächennutzung zur Südseite möglich. 

III. 4. 

Überbaubare Grundstücksfläche 

Die Abgrenzung der überbaubaren Grundstücksfläche erfolgt im Regelfall durch Baugrenzen. Die Anordnung 

der Gebäude orientiert sich in den zentralen Bereichen an den dort abzureißenden Gebäuden und entwickelt 

sich in den äußeren Bereichen entlang der Erschließungsstraßen, die teilweise den vorhandenen Straßen 

folgen bzw. sich sinnvoll entlang der Höhenlinien entwickeln. Entlang der Straßen sind die Baufelder 

überwiegend straßenbegleitend angeordnet, um kurze Erschließungswege zu sichern und Wohnruhe in den 

rückwärtigen Wohngärten zu sichern. 

Entlang der Straßenzüge der Baufelder A,B und C sowie H und L sind teilweise Baulinien festgesetzt, die ein 

ruhiges Straßenbild hinsichtlich der vorderen Gebäudekante als auch der Höhelage der Gebäude bezüglich des 

Straßenniveaus sichern sollen. 

Zulässige Abweichungen von den Baulinien und Baugrenzen orientieren sich an den Festlegungen gem. § 6 

Abs. 6 ThürBO. ( Erker, Balkone... ) 

Um die Realisierung individueller Sonderwünsche bei bestimmten gehobenen Wohnnutzungen Rechnung zu 

tragen ( z.B. Einfamilienhaus mit Schwimmbad ) bei gleichzeitiger Wahrung eines geordneten Ortsbildes , ist die 



Überschreitung rückwärtiger Baugrenzen durch vollständig unter der natürlichen Geländeoberfläche liegenden 

Unterbauungen bis 5m zulässig. 

III. 5. 

Flächen für Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze 

Grundsätzlich sollten Nebenanlagen innerhalb der Baufelder bzw. der dafür ausgewiesenen Flächen errichtet 

werden. Dieses dient der Vermeidung der Beeinträchtigung des Ortsbildes. 

Jedoch wird aufgrund der relativ großen Grundstücke eine Errichtung von Nebenanlagen erlaubt, da diese 

ohnehin nicht genehmigungspflichtig sind und somit eine praxisrelevante Überprüfung der Beschränkung 

derartiger Nebenanlagen schwerfällt. Jedoch soll mit der Einschränkung, daß derartige Anlagen im Bereich 

zwischen Gebäude und Straße nur bis 0,5m Höhe zulässig sind, die Beeinträchtigung des öffentlichen Raumes 

gerade in den Bereichen weniger dichter Bebauung vermindert werden. 

Die zu errichtenden Garagen sind in den Baufeldern bzw. den dafür festgesetzten Flächen zulässig. Die 

Einhaltung dieser Festsetzung wird mit dem Verzicht auf die Anrechnung auf Geschoßfläche und Baumasse 

honoriert. Der bewegten Geländeoberfläche Rechnung tragend, ist eine Verschiebung in der Tiefe bis zu 5m 

zulässig, um eine sinnvolle Höheneinordnung zu ermöglichen und insbesondere auch die Möglichkeit bei den 

bergaufwärts stehenden Gebäuden zu schaffen, die Garage vollständig mit Erde zu überdecken. 

Da die individuellsten Gestaltvorstellungen in den Einfamilienhausbereichen der Baufelder A, B und C 

bestehen, soll durch die Möglichkeit der Errichtung von Garagen und Carports auch außerhalb der 

ausgewiesenen Bereiche in den Baufeldern A, B und C sichergestellt werden, daß eine funktionelle Gliederung 

entstehen kann. Diese Ausnahme wird begrenzt auf die Zahl der notwendigen Stellplätze und das Privileg zur 

Nichtanrechnung entfällt. Auch sind dann keine weiteren Garagen oder Carports möglich. Dieses dient auf der 

einen Seite der Realisierung von Gebäudeentwürfen mit einer Teilintegration der Garagen in den 

Gesamtentwurf, z.B. als Terrassen, soll jedoch durch die Begrenzung auf die notwendigen Stellplätze und den 

Zwang zur Anrechnung einen wohlüberlegten Einsatz derartiger Garagenanordnungen bewirken. 

Gleichzeitig sollen vor den Gebäuden keine Garagen entstehen, damit die erlebbaren Straßenräume durch die 

Hauptbaukörper geprägt werden und nicht durch Garagen. 

Im Baufeld „L“ werden die Garagen (Ga-ü) mit einer Erdüberdeckung (ca. 30cm) ausgebildet. Dabei sollen die 

Garagen ebenerdig von der Erschließungsstraße anfahrbar sein, während das Hauptgebäude aufgrund der 

Hanglage ein Geschoß höher sitzt und sich damit der sich aus dem Erdgeschoß ebenerdig anschließende 

Garten auf der Südseite auf dem Dach der Garage befindet. 

Die Einrichtung von Stellplätzen und deren Zufahrten ist allgemein zulässig, weil dieses dem Ortsbild nicht 

abträglich ist und in der Praxis schwer überprüft werden kann.( Steht das Auto im Garten oder auf dem 

Stellplatz?!) 

Im Ausnahmefall sind Tiefgaragen auch außerhalb der festgesetzten Flächen zulässig, weil durch die Lage 

unterhalb der natürlichen Geländeoberfläche keine Beeinträchtigung des Ortsbildes entsteht. Die Einfahrten 

haben dabei an den gekennzeichneten Stellen zu verbleiben, um Beeinträchtigungen der Anwohner durch den 

Zu- und Abfahrtsverkehr zu vermeiden. 

Mit der Ausbildung in wasserdurchlässiger Bauweise von Zufahrten, Höfen, nicht straßenbegleitenden 

Gehwegen und Stellplätzen wird der Eingriff in die Schutzgüter Boden, Grundwasser, Lokalklima und 

Siedlungsbild minimiert. 

Die Anlage eines eigenen Fußwegesystems abseits der Straßen sorgt für eine bessere Erschließung des 

Gebietes für Fußgänger. Das Baugebiet wird über die Nutzung bzw. Instandsetzung vorhandener sowie die 

Anlage einiger neuer Wegestücke zwischen Trüperweg und Planstraße 1 besser in Ost-West-Richtung 

erschlossen. 

Neue Wegeverbindungen in die östlich an das Plangebiet angrenzenden Schutzgebiete entstehen nicht, um 

keine zusätzlichen Personenströme in diese Gebiete zu lenken. 

Außerhalb der Baugrundstücke sind Stellplätze nur in den als Parkplatz gekennzeichneten Flächen zulässig, 

um die festsetzungswidrige Nutzung von Grünflächen und „wildes Parken“ zu vermeiden. 

III. 6. 

Höchstzulässige Zahl von Wohnungen 

Eine sehr restriktive Festsetzung zur insgesamt zulässigen Zahl an Wohnungen ist aus Gründen der 

städtebaulichen Erschließung an die Straßen des angrenzenden Wohngebietes und die Schutzgebiete für Flora 

und Fauna erforderlich. Trotz vorliegender sozialer Begründung für die Ausweisung von Einliegerwohnungen 

wird dieses untersagt, um insbesondere für die Anwohner des Kernbergviertels eine verläßliche Planungsgröße 



und damit eine verbindliche Einschätzung der Zahl der im neuen Wohngebiet lebenden Personen zu geben. 

Durch die veränderte Erfordernisse des 3.Entwurfes erhöhte sich die Zahl der zulässigen Wohnungen von 89 

WE auf 98 WE. 

Zum einen kommt es durch die nunmehr veränderte bauliche Nutzung des Bereiches Turnhalle zu einer 

Erhöhung der Wohnungszahl von 2 WE auf 6 WE. Dabei ist jedoch insbesondere auch zu beachten, daß im 

Rahmen des 2. Entwurfes für das Turnhallengebäude eine Nutzung als der Versorgung des Gebiets dienenden 

Läden, Schank- und Speisewirtschaften oder für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche 

Zwecke vorgesehen war. Der notwendig gewordene Rückbau und damit der Verlust der bestehenden 

Raumstruktur macht jedoch eine Weiterverfolgung dieses Zieles unsinnig. Es werden Wohnungen eingeordnet. 

Da eine wesentliche Argumentation für die Limitierung der Anzahl der Wohnungen jedoch in der 

Zufahrtssituation über die Straßen des bestehenden Kernbergviertels besteht, kann der Entfall einer möglichen 

gastronomischen oder sozialen Einrichtung (die ggf. bestimmten Besucherverkehr angezogen hätte) mit einer 

Erhöhung um 4 Wohnungen als vertretbar angesehen werden. 

Weiterhin kommt es durch die Notwendigkeit der Anordnung differenzierter Mehrfamilienhäuser im Bereich der 

ehemaligen Winkelhäuser dazu, daß hier zusätzliche Wohneinheiten entstehen können. Da sich jedoch die 

Darstellung einer größeren Anzahl gleicher Häuser (Winkelhäuser) als nicht marktgerecht herausstellte, ist die 

Anordnung von 2 kleinen Mehrfamilienhäusern in diesem Bereich alternativlos. Auch ist dabei zu beachten, daß 

im Regelfall und auch den Richtzahlen für den Stellplatzbedarf entsprechend das Fahrzeugaufkommen pro WE 

in einem Mehrfamilienhaus geringer ist als die Fahrzeugzahl pro WE bei Einfamilienhäusern. Die Erhöhung der 

Anzahl der zulässigen Wohnungen um weitere 5 WE ist damit angemessen und führt zu keiner Erhöhung der zu 

erwartenden Verkehrsbewegungen und den damit verbundenen Beeinträchtigungen für die Bewohner des 

Kernbergviertels. 

III. 7. 

Verkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 

Die Festsetzung der Verkehrsflächen und ihren Abmessungen orientiert sich am Prinzip der flächen- und 

kostensparenden Erschließung sowie am maßgeblichen Begegnungsverkehr. Insbesondere soll auf dem Wege 

der Minimierung eine möglichst geringe Oberflächenversiegelung durch Verkehrsflächen erreicht werden. 

Die öffentlichen Verkehrsflächen ( Strasse 1 ) in Form der verlängerten Kernbergstraße greift die 

Trassenführung der jetzt vorhandenen Privatstrasse auf. Der bestehende Baumanger wird als gestalterisch 

prägend erhalten und der Anschluß an den Wöllnitzer Oberweg sichergestellt. Der Bereich der Abzweigung zu 

den Strassen 2 und 3 ist für das Wenden eines dreiachsigen Müllfahrzeuges bemessen. Die öffentliche 

Verkehrsfläche endet am Übergang zu den Strassen 2 und 3 und wird in den bestehenden Wöllnitzer Oberweg 

weitergeführt. 

Wesentliche Absicht bei der Ausweisung privater Strassen war es, die Unterbringung des ruhenden Verkehrs 

auf den Baugrundstücken zu „erzwingen“. Dieses ist nur möglich, wenn die Regelbreiten der Strassen so 

bemessen werden, daß ein Parken tatsächlich nicht möglich ist. Aus diesem Grunde sind alle Privatstrassen mit 

einer Regelbreite von 3,25m ausgewiesen. Dieses entspricht dem Begegnungsverkehr PKW- Radfahrer und 

trägt schon aufgrund der Strassenbreite zu einer Verkehrsberuhigung bei. An allen notwendigen Stellen, die 

sich aus der Einsehbarkeit von Streckenabschnitten ergeben, sind Ausweichstellen angeordnet, die einen 

Begegnungsverkehr PKW-LKW gestatten. Zwischen Straße 6 und 7 ist eine Wendeanlage für das Müllfahrzeug 

angeordnet. 

Bezüglich der Sicherstellung der öffentlichen Erschliessung auf Privatstrassen ist vorgesehen, diese in 

gemeinschaftliches Eigentum einer zu bildenden Eigentümergemeinschaft aller Grundstücksbesitzer im 

Planungsgebiet mit einer einheitlichen Verwaltung zu geben. Damit kann sichergestellt werden, daß die 

Benutzbarkeit von Straßenabschnitten nicht durch individuelle Willkür eingeschränkt werden kann. Die dabei 

ausgewiesenen sogenannten Privatstraßen (PS) sind zur uneingeschränkten öffentlichen Nutzung, 

insbesondere auch für Müllfahrzeuge (Sonderregelung zur Befahrbarkeit privater Straßen wird getroffen) 

vorgesehen, die sogenannten Anliegerstraßen (AS) sollen der Nutzung durch die jeweiligen Anlieger 

vorbehalten bleiben. Damit wird eine erhöhte Wohnruhe sichergestellt. Aufgrund der jeweils geringen Längen 

dieser Straßen bleibt die Erschließung jedoch allgemein gesichert. 

Das Wenden für PKW wird jeweils an den Straßenenden durch entsprechende Fahrrechte auf den 

Endgrundstücken ( = Zufahrt Garage ) ermöglicht. 



Da der Straßenraum zur Aufnahme von Besucherfahrzeugen nur in sehr begrenztem Maße geeignet ist, erfolgt 

die Ausweisung von Besucherstellplätzen entlang der Straßen 1 und 6. Die notwendigen Stellplätze für den 

ruhenden Verkehr werden im Bereich der Einfamilienhäuser durch eine Doppelgarage ( + 2 Stellplätze auf der 

Zufahrt ) auf den Grundstücken und im Bereich der Mehrfamilienhäuser grundsätzlich durch Tiefgaragen in der 

erforderlichen Größe ( 1 PKW * WE75m²) sichergestellt. 

Eine direkte Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist nicht möglich, jedoch ist fußläufig ( ca. 500m ) die 

Haltestelle „Jenertal“ der Straßenbahn an der Stadtrodaer Straße erreichbar. 

Die fußläufige Anbindung und Durchwegung des Gebietes beginnt am Trüperweg und vollzieht sich über die zu 

erhaltenden Wege im Park, die prägnante Fußwegspange zwischen den Terrassenhäusern und den 

Reihenhäusern bis in die Kernberge über die Straße 2 und den Fußweg nordöstlich der Turnhalle. Alle Straßen 

sind als Mischverkehrsflächen ausgebildet, so daß ein rücksichtsvolles Miteinander aller Verkehrsteilnehmer 

gefordert ist. 

III. 8. 

Ver- und Entsorgungsleitungen 

Abwasser 

Das Abwasser wird in die Kanäle Kernbergstraße und Trüperweg abgeführt. 

Die Abwasserableitung erfolgt im Mischsystem. Zur Begrenzung der zeitlichen Einleitemenge in das öffentliche 

Abwassernetz ist ein Rückhaltebecken ( für das über das zulässig einleitbare Maß hinaus anfallende 

Regenwasser ) mit 80m³ Inhalt vorgesehen. Dieses wird im Bereich der Wendestelle am Ende der Strasse 6 

angeordnet. Für die Einleitung von Regenwasser ist eine Beschränkung auf 3 l/s x ha vorgegeben. 

Zudem erfolgt die Regenwasserrückhaltung an den einzelnen Wohngebäuden durch Zisternen. 

Wasserversorgung 

Trinkwasser konnte zu Planungsbeginn ausreichend für dreißig bis vierzig Wohneinheiten bereitgestellt werden. 

Seitens der Stadtwerke wurde durch Veränderungsmaßnahmen im Netz sichergestellt, daß sowohl die geplante 

Anzahl an Wohneinheiten versorgt werden kann als auch die notwendige Löschwassermenge bereitgestellt 

wird. Diese Maßnahmen wurden im Durchführungsvertrag geregelt und sind zwischenzeitlich zu Lasten des 

Vorhabenträgers abgeschlossen worden. 

Die Versorgung mit Löschwasser kann durch die Errichtung bzw. Weiternutzung/ Sanierung vorhandener 

Speicher bzw. der notwendigen Hydranten gesichert werden. 

Gasversorgung 

Die Gasversorgung steht als Erdgasleitung im Gebiet für die vorgesehene Zahl der Wohnungen zur Verfügung. 

Es ist vorgesehen, daß jedes Einfamilienhaus und jede Wohnung mit einer eigenständigen Gasheizung mit 

Warmwasserbereitung ausgestattet wird. 

Entsprechende Hausanschlußräume werden vorgesehen. 

Elektroenergieversorgung 

Die Elektroenergieversorgung ist in der erforderlichen Leistungsstärke bereitstellbar. Aufgrund der 

vorgesehenen Bebauung am Standort der Trafostation zu Planungsbeginn war jedoch die Verlegung dieser 

vom Bereich des Baufeldes K in den Bereich des Baufeldes G erforderlich. Dieses ist zwischenzeitlich erfolgt 

und war hinsichtlich der Netzstruktur sinnvoll. 

III. 9. 

Versorgungsflächen 

Die Entsorgung der Abfälle erfolgt über die geplanten bzw. vorhandenen Straßen. 

Die Mülltonnen werden auf den Grundstücken der Einfamilienhäuser bzw. in den vorgesehenen Tiefgaragen der 

Mehrfamilienhäuser aufgestellt. Soweit die Grundstücke nicht durch das Müllfahrzeug angefahren werden 

können, werden die Eigentümer verpflichtet, die Müllbehälter am Entsorgungstag an die anfahrbare 

Verkehrsfläche zu schaffen. 

Für die durch die Müllfahrzeuge zu benutzenden Straßen werden die notwendigen Querschnitte und 

Wendeeinrichtungen sichergestellt. 

Im Bereich der Straße 6 wird ein Standort für „Abfall zur Verwertung“ (Wertstoffsammelbehälter) ausgewiesen. 

Diese Stelle ist durch die entsprechenden Fahrzeuge anfahrbar. 



III. 10. Private Grünflächen 

Mit den festgesetzten Schutzmaßnahmen zur Sicherung des Gehölzbestandes im Park sowie im übrigen 

Geltungsbereich soll die Erhaltung der zu schützenden Vegetation sichergestellt werden. Mit der umfangreichen 

Sicherung bestehender Bäume und Sträucher wird die Minimierung des Eingriffs in floristisch – faunistisch 

wertvolle Biotopstrukturen festgesetzt. Die besonders für Fledermäuse als Quartier, Nahrungsquelle und 

Flugleitlinie dienenden wertvollen Gehölze werden damit so weit wie möglich gesichert. Gleichzeitig greift diese 

Maßnahme für den Schutz der Vögel und Säugetiere, da auch diese vom möglichst umfangreichen Erhalt der 

Gehölze profitieren. 

III. 11. Schutz- und Pflegemaßnahmen 

Mit den festgesetzten Schutzmaßnahmen soll die Erhaltung der zu schützenden Vegetation sichergestellt 

werden. Dabei spielt besonders der Schutz der Wurzelbereiche eine besondere Rolle, da die Bäume auf dortige 

Veränderungen empfindlich reagieren. 

III. 12.Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 

III. 12.1 Pflanzgebot Baumpflanzungen 

Mit den festgesetzten Baumpflanzungen sollen die durch Fällung hervorgerufenen Verluste ausgeglichen 

werden. 

Die Pflanzung von Bäumen entlang der Straßen und Wege im 1. Geltungsbereich dient der Aufwertung des 

Siedlungsbildes und erfüllt zugleich ökologische und kleinklimatische Zwecke. 

Die festgesetzten Baumpflanzungen tragen dazu bei, dass der 1. Geltungsbereich als besonders wertvolles 

Gebiet für Fledermäuse und Vögel erhalten bleibt. Dabei kommt Obstbäumen eine besondere Bedeutung zu. 

Durch die Regelung, dass entlang von Straßen und Wegen gleichartige Bäume zu pflanzen sind, wird auf ein 

einheitliches Siedlungsbild hingewirkt. Orientierung und Wiedererkennung werden damit erleichtert. Außerdem 

ermöglicht die Artenauswahl von Straßenbäumen (z.B. Verwendung von Elsbeeren), dass sich eine 

Gebietstypik entwickelt, in der sich die Siedlung von anderen Baugebieten unterscheidet und mit der sich ihre 

Anwohner identifizieren. 

Mit der Festsetzung der Pflanzstandorte und den geringen Abweichmöglichkeiten von 1 bis 2 m soll 

gewährleistet werden, dass sich die gepflanzten Bäume entlang der Straßen zu einem einheitlichen Ensemble 

entwickeln. 

Kleinkronige, flachwurzelnde Bäume sollen die Begrünung der Tiefgaragen sicherstellen. 

Im Geltungsbereich 3 trägt die Pflanzung von Gehölzen zur Eingrünung des südlich anschließenden 

Baugebietes „Im Wasserlaufe“ bei. Zwischen der Bebauung sowie der Ortsverbindungsstraße nach Closewitz 

und dem Naturschutzgebiet „Windknollen“ entsteht durch die Pflanzung von Laubgehölzen eine abschirmende 

Struktur. Müllverwehungen und ungenehmigte Müllablagerungen werden somit vermindert bzw. erschwert. 

Darüber hinaus ist davon auszugehen, das die Pflanzmaßnahmen eine Lenkwirkung für Erholungssuchende 

haben. 

Die Pflanzungen im Geltungsbereich tragen zur Aufwertung des Landschaftsbildes, zur Strukturanreicherung 

und zur Abschirmung des Naturschutzgebietes bei. 

Die Festsetzung einer Auswahl standorttypischer und in der Mehrheit heimischer Baumarten soll sicherstellen, 

dass die Gehölze die ihnen zugedachte ökologische Funktion auch erfüllen können. 

Die Notwendigkeit der Erstaufforstung im 2. Geltungsbereich ergibt sich aus einer Flächenumwidmung von 

Wald zu einer privaten Grünfläche im 1. Geltungsbereich auf den Flurstücken 19/2, 21/1, 21/2 und 16/2. Die 

Erstaufforstung von Waldflächen im Verhältnis 1:2 erfolgt auf Grundlage des Thüringer Waldgesetzes 

(ThürWaldG) und wurde vom Forstamt Jena in einem Bescheid vom 10.10.2000 bestätigt. 

Laut ThürWaldG §21 hat die Erstaufforstung im Einvernehmen mit der Unteren Naturschutzbehörde zu 

erfolgen. Deshalb wurde eine Fläche gewählt, deren Aufforstung laut Landschaftsplanentwurf der Stadt Jena 

den naturschutzfachlichen Zielen der Landschaftsplanung entspricht. 



Um sicherzustellen, dass die Erstaufforstung die gewünschte ökologische Funktion auch erfüllt, wird die 

Maßnahme in einem Maßnahmenblatt konkretisiert. Diesem Ziel dient auch der Verweis auf die Artenauswahl 

der zu pflanzenden Gehölze. 

III. 12.2 Pflanzgebot Strauchpflanzungen 

Mit den festgesetzten Strauchpflanzungen sollen die durch Rodung hervorgerufenen Verluste ausgeglichen 

werden. 

Im Verbund mit den zu erhaltenden Gehölzen entsteht mit den umfangreichen Heckenpflanzungen im 1. 

Geltungsbereich ein Netz von Grünstrukturen, das den ersten Geltungsbereich in parallel und quer zu den 

Höhenlinien gliedert. Die Notwendigkeit dieser Strukturierung ergibt sich aus der in der FFH- 

Verträglichkeitsstudie getroffenen Feststellung, nach der die Fledermäuse ihren Flug an Leitlinien orientieren. 

Bei diesen potentiellen Leitstrukturen kommt den Grenzbereichen zwischen Gehölzen und Freiflächen eine 

besondere Bedeutung zu. 

Mit diesen strukturierenden Hecken- und Gebüschpflanzungen besitzt der 1. Geltungsbereich auch künftig ein 

funktionsfähiges Netz an Flugleitlinien für Fledermäuse. Diese Leitlinien binden an Leitlinien außerhalb des 1. 

Geltungsbereiches an. 

Neben dem Fledermausschutz kommen die umfangreichen Hecken- und Strauchpflanzungen der 

Singvogelpopulation zu gute, da Brut- und Nahrungsangebote entstehen. Gleichzeitig entstehen Lebensräume 

für Kleinsäuger. 

Um das Landschaftsbild in einem sensiblen Raum nicht durch Verwendung untypischer Arten zu verfremden, 

wurde die Pflanzung von Koniferenhecken im Übergang zur freien Landschaft ausgeschlossen. 

III. 12.3 Pflanzgebot sonstige Bepflanzungen 

Im ersten Geltungsbereich wurde in der FFH-Verträglichkeitsstudie durch das Büro BÖSCHA eine hohe Dichte 

von Fledermausleitlinien festgestellt. 

Das Gutachten gab vor, ale Möglichkeiten zur Begrünung des Baugebietes zu nutzen. Neben Baum- und 

Strauchpflanzungen sowie Fassadenbegrünungen sind die festgesetzten Dachbegrünungen ein Bestandteil 

dieser Vegetationsstrukturen. 

III. 12.4 Einhaltung der Baum- und Gehölzstandorte 

Die festgesetzten Baum- und Gehölzstandorte sind bindend, jedoch ist im Falle standortspezifischer 

Eigenheiten eine geringe Abweichung vom vorgesehenen Standort zulässig, da dadurch Ziel und Zweck der 

Maßnahmen nicht beeinträchtigt wird. 

III. 13 Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und 

sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern 

Mit der umfangreichen Sicherung bestehender Bäume und Sträucher wird die Minimierung des Eingriffs in 

floristisch – faunistisch wertvolle Biotopstrukturen festgesetzt. Die besonders für Fledermäuse als Quartier, 

Nahrungsquelle und Flugleitlinie dienenden wertvollen Gehölze werden damit so weit wie möglich gesichert. 

Gleichzeitig greift diese Maßnahme für den Schutz der Vögel und Säugetiere, da auch diese vom möglichst 

umfangreichen Erhalt der Gehölze profitieren. 

Dem umfangreichen Erhalt vorhandener Gehölze kommt insofern eine besondere Bedeutung zu, als dass die 

geplanten Neupflanzungen ihre volle ökologische Funktion in den Jahren nach der Pflanzung noch nicht erfüllen 

können. 

Neben den artenschutzrechtlichen Gründen sprechen auch Gründe des Landschafts- und Siedlungsbildes für 

den umfassenden Erhalt von Gehölzen. Mit dem Erhalt bestehender Gehölze existiert schon zur Zeit der 

Realisierung des Bauvorhabens eine deutlich wirksame Ein- und Durchgrünung des Geländes. 



III. 14. Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung 

von Boden, Natur und Landschaft 

Da durch Realisierung der Baumaßnahme Fledermausquartiere beseitigt werden, sollen mit diesen 

Maßnahmen ein neues, in den Bedingungen so weit wie möglich optimiertes Quartierangebot geschaffen 

werden. 

Die Anlage von Wasserstellen dient ebenfalls dem Erhalt der Fledermauspopulationen im 1. Geltungsbereich 

und gehen aus den Empfehlungen der FFH-Verträglichkeitsstudie sowie der Fachliteratur zum 

Fledermausschutz hervor (STUTZ & HAFFNER). Mit der Anlage von Wasserflächen wird den Fledermäusen die 

Möglichkeit gegeben, diese als Trinkstellen aufzusuchen. Außerdem bieten Insekten und ihre Larven eine 

zusätzliche Nahrungsquelle. 

Die Wasserstellen kommen als Trinkstellen und Nahrungsquelle auch den Singvögeln des Gebietes zugute. 

Außerdem sind die Wasserstellen eine Bereicherung des Siedlungsbildes im neuen Baugebiet. 

Da durch Abrissmaßnahmen nachgewiesene und durch Baumfällungen potentielle Fledermausquartiere 

beseitigt werden, sollen mit der Festsetzung „fledermausfreundlicher Bauweisen“ Ersatzquartiere angeboten 

werden. Nach kompletter Realisierung des Bauvorhabens entstehen so mindestens 100 potentielle 

Kleinquartiere für Fledermäuse. 

Die Maßnahme trägt somit dazu bei, die hohe Bedeutung des 1. Geltungsbereichs für die Fledermausfauna 

auch künftig zu erhalten. 

Die zum Erhalt festgesetzten Fledermausquartiere resultieren aus der vom Büro Böscha angefertigten FFH- 

Verträglichkeitsstudie (siehe dazu auch V 8 ) , die sich eingehend mit Verbreitung, Ansprüchen und 

Schutzerfordernissen der Fledermausarten sowie anderer FFH-relevanter Arten bzw. Lebensräume 

auseinandersetzt. 

Als Fazit wurde ein Maßnahmenkatalog erstellt, mit dessen Umsetzung gesichert werden kann, dass durch die 

Realisierung des Bauvorhabens keine erhebliche Beeinträchtigung von Schutzgütern nach FFH-Richtlinie zu 

erwarten ist. Durch Übernahme der im Gutachten aufgeführten Schutz- und Entwicklungsmaßnahmen in den 

Grünordnungsplan ist die Verträglichkeit mit den Schutzzielen den angrenzenden FFH-Gebiet Nr. 128 (5035- 

304) „Kernberge - Wöllmisse“ gegeben. 

Durch den notwendig gewordenen Abriß der Turnhalle wird das dort vorhandene Fledermausquartier im 

Dachboden zunächst beseitigt und das im Keller / Kellergang befindliche Quartier beeinträchtigt. Durch 

umfassende Maßnahmen soll sichergestellt werden, daß auch bei einer zukunftsorientierten Nutzung des 

neuzuerrichtenden Gebäudes die Fledermausquartiere möglichst optimal wieder hergerichtet werden. Die 

Maßnahmen erfolgen entsprechend der Dokumentation „Erhaltung des Dachbodens der ehemaligen Turnhalle 

als Fledermausquartier durch Umsetzung auf ein neu zu errichtendes Gebäude“. 

Mit dem Ausschluss von Straßenlaternen mit offenem Leuchtenkörper werden massenhafte 

Insektenverbrennungen verhindert. Diese Maßnahme zum Schutz von Insekten dient der Erhaltung eines 

reichhaltigen Nahrungsangebots für Fledermäuse und Vögel. Damit wird dazu beigetragen, die Bedeutung des 

1. Geltungsbereiches für Fledermäuse und Vögel auch künftig zu sichern. 

Lärm durch Baustellenverkehr oder -betrieb wird mit dem Ausschluss von Fahrten in der Nacht bzw. an Sonnund 

Feiertagen reduziert. Dadurch wird der Schutz der Fledermäuse begünstigt, da der Flug der Tiere in der 

Dämmerung nicht beeinträchtigt wird. Diese Maßnahme dient weiterhin dem Schutz der Anwohner im 

Kernbergviertel sowie den Erholungssuchenden, die das Areal an der Sophienhöhe aufsuchen bzw. auf dem 

Weg von oder zu dem Erholungsraum Kernberge queren. 

III. 15. Regenwasserrückhaltung / Regenwassernutzung 

Durch das Abwasserentsorgungsunternehmen wurde die zulässige Einleitemenge für Abwasser in die Kanäle 

Trüperweg und Kernbergstraße begrenzt. Unter Ansatz eines 5-jährigen Berechnungsregens wird die 

Begrenzung der Regenwassereinleitung erforderlich. Vergleichende Berechnungen haben ergeben, daß die 

Mischung aus dezentraler und zentraler Rückhaltung die aus ökonomischer Sicht vernünftigste Lösung und 

hinsichtlich der bereitzustellenden Flächen am besten realisierbar ist. Somit wird ein Rückhaltevolumen von 

2,5m³ pro 100m² vollversiegelter Fläche vorgeschrieben. Das zentrale Rückhaltebecken begrenzt die 

Einleitemenge für die Straßenabwässer und stellt eine Reserve beim Nichtausreichen der dezentralen 

Rückhalteanlagen dar. 



Da weiterhin die Versickerung von Niederschlagswasser aufgrund der Bodenverhältnisse nicht möglich ist, 

jedoch die Verwertung des anfallenden Niederschlagswassers durch das Thüringer Wassergesetz vorrangig auf 

dem eigenen Grundstück zu erfolgen hat, wird weiterhin ein Regenwasserspeicher von 2,75m³ pro 100m² 

vollversiegelter Fläche vorgeschrieben. Dieses ist auch hinsichtlich der Verringerung der Abwasserbeiträge der 

zukünftigen Grundstücksbesitzer sinnvoll. 

III. 13. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 

Zur Sicherung der infrastrukturellen Erschließung hat jeder Grundstücksbesitzer die Aufstellung von Masten für 

die Straßenbeleuchtung, Hinweisschilder oder Schaltkästen usw. auf dem eigenen Grundstück zu dulden. 

Dieses ist zu begründen mit den Interessen der Allgemeinheit zur Verkehrssicherung und medientechnischen 

Erschließung und ergibt sich insbesondere aus den knapp bemessenen Verkehrsflächen. 

Zur Sicherung der fußläufigen Durchwegungen sind Gehrechte ausgewiesen. Dieses trägt den 

erschließungstechnischen Unterschieden zwischen PKW und Fußgängererschließung Rechnung und soll 

insbesondere die Durchwegung des Gebietes vom Trüperweg zu den Kernbergen sowie durch den Park 

dienen. 

Fahrrechte sind in zwei Bereichen ausgewiesen. Zum einen soll die Eintragung von Fahrrechten zugunsten der 

Allgemeinheit an den Endpunkten der Straßen 2, 3 ,7 und 8 ein Wenden für PKW ermöglichen, wobei durch 

diese Lösung sichergestellt ist, daß ein Zuparken von Wendeanlagen nicht erfolgen kann wie vielfach bei 

großzügig bemessenen Wendeanlagen zu beobachten ist. Vielmehr würde in einem solchen Fall ein Parken vor 

einer privaten Garageneinfahrt vorliegen, gegen das sich der Grundstücksbesitzer mit ordnungsrechtlichen 

Mitteln wehren kann. Zum zweiten soll am Anliegerweg des Baufeldes D die Benutzung des Weges durch alle 

Anlieger sichergestellt werden, ohne einen Durchgangsverkehr zu ermöglichen. 

Die Ausweisung von Leitungsrechten orientiert sich am Prinzip einer sinnvollen Erschließung der kurzen Wege. 

Aufgrund des hängigen Geländes ist es nicht immer sinnvoll, Erschließungsanlagen nur in den Straßen zu 

verlegen. Insbesondere die Querverbindung zwischen dem Anger und den Terrassenhäusern ermöglicht es, die 

Erschließung durchzuführen, ohne vorhandene intakte Straßen durch umfassende Erschließungmaßnahmen 

zeitweilig zu sperren und zu beschädigen. Im südlichen Planbereich sichern die Leitungsrechte die weitere 

Versorgung der anliegenden Wohngrundstücke. 

III. 17. Immissionsschutz 

Die Stadt Jena befindet sich in einem Talkessel. Der Ausschluß fester und flüssiger Brennstoffe dient der 

Verminderung zusätzlicher Emissionen, der Luftreinhaltung und der Lufthygiene für die geplante Bebauung und 

die vorhandene benachbarte Wohnbebauung. 

III. 18. Schutzflächen 

Die aus geologischen Gründen freizuhaltende Fläche ergibt sich aus der Empfehlung des Baugrundgutachtens 

und verbindet sich sehr gut mit dem Wunsch eines homogenen Anblickes des Planungsgebietes vom Tal aus, 

welcher durch den Ausschluß jeglicher Bebauung im Bereich unterhalb der Straße 7 wesentlich unterstützt wird. 

Für das geplante Wohngebiet stellt die stark befahrene Stadtrodaer Straße zwischen Jena und Jena-Lobeda 

eine Lärmbelastung dar. 

Ein entsprechendes Schallschutzgutachten zur Berechnung von Verkehrslärm auf Grundlage der 

Bebauungskonzeption liegt vor. (siehe auch V. 2 und V.3) Darin sind eine Reihe von Maßnahmen empfohlen, 

wie die geringfügigen Überschreitungen der Orientierungswerte nach DIN 18005 für Verkehrslärm kompensiert 

werden können. 

Es wird auf die Schallbeeinträchtigung durch die Ausrichtung der Gebäude an der Hangkante Rücksicht 

genommen. Eine dafür besonders geeignete Gebäudeform wurde im Baufeld E angeordnet ( Haus Jena Blick ) 

festgesetzt. Zum Schutz vor Verkehrsgeräuschen werden höhere Anforderungen an den Schallschutz der 

Südwestfassaden einer Vielzahl von Gebäuden gestellt. Es werden entsprechende rechnerische Nachweise 

gefordert. 



IV 

Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 

IV. 1. 

Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen 

Das Plangebiet wird geprägt durch seine Lage am Hang zu Füßen der Kernberge, seinen Blickbeziehungen in 

den Jenaer Talkessel und den sanften Übergang zum offenen Landschaftsraum. Somit werden andere 

Anforderungen an die äußere Gestaltung der baulichen Anlagen gestellt als z.B. bei einem Planungsgebiet im 

Tal. Ziel der Festsetzungen zur äußeren Gestaltung soll es sein, ein Gebiet zu schaffen, welches in 

beispielgebender Form das moderne Bauen mit dem Hang und der sinnvollen Ausnutzung der 

Geländeentwicklung zeigt. 

Reaktion auf diese Gestaltungsabsicht ist die Festsetzung einer maximalen Dachneigung von 35 Grad (außer 

Baufeld F), die sichern soll, daß eine grundsätzlich einheitliche, flach geneigte ruhige Dachlandschaft entsteht. 

Diese Dachneigung sichert zudem, daß die Ausbildung von Gaupen nur sehr eingeschränkt sinnvoll ist und 

insbesondere aus dem Blick des Fußgängers die Dächer nur wenig sichtbar sind. Gleichermaßen soll der Blick 

von höherliegenden Standorten nicht durch steile Dachkonstruktionen versperrt werden, im Idealfall 

verschwindet die Dachlandschaft unter der Dachbegrünung und verschmilzt optisch mit dem Landschaftsraum. 

Diesem entspricht auch die Beschränkung der Dachmaterialien auf Materialien in gedeckten Farben sowie 

begrünte Flachdächer. 

In den Baufeldern A, B und C sowie dem Gebäude des Baufeldes K südöstlich der Kreuzung der Straßen 1,2 

und 3 sind die Gebäude traufständig zur Straße auszurichten und die Gebäudekörper entlang des Hanges 

anzuordnen. Dieses soll die grundlegend einheitliche Ausgestaltung des Straßenbildes sicherstellen. 

Bei den Festsetzungen zur Fassadengestaltung wird insbesondere darauf Wert gelegt, daß keine 

fernwirksamen, leuchtenden Fassaden entstehen, sondern sich im Farbspektrum an natürlichen Tönen mit 

zurückhaltender Farbigkeit orientiert wird. Zudem werden natürliche Fassadenmaterialien vorgeschrieben wie 

Putz, Holzverschalung oder Natursteinsichtmauerwerk. Fröhliche, durchaus auch bunte „Farbtupfer“ wie 

Fensterläden, Markisen, Gesimse u.ä. sollen dabei die Gesamtgestaltung auflockern und die individuelle 

Verwirklichung von Gestaltabsichten der Bauherren unterstützen, ohne das Ortsbild zu beeinträchtigen. 

Von einer umfassenden Durchgrünung des Baugebietes hängt die Wirksamkeit der Maßnahmen zur Sicherung 

und Entwicklung der Fledermausbestände ab. Deshalb sind alle Möglichkeiten für die Festsetzung von 

Pflanzmaßnahmen zu nutzen. 

Auch Kletterpflanzen können Bestandteil von Fledermausleitlinien sein. Besonders die Arten aus der im 

Abschnitt „Vegetationsausstattung“ genannten Kletterpflanzenarten locken Insekten an, die wiederum 

Nahrungsgrundlage für Fledermäuse sind. Daneben bieten Kletterpflanzen auch für Singvögel Nahrung und 

Nistmöglichkeiten. 

Durch Blüten- und Blattschmuck von Kletterpflanzen wird die visuelle Einbindung von Baukörpern in ihr Umfeld 

begünstigt. Sie tragen somit in einer Siedlung in städtischer Randlage zur Entwicklung eines harmonischen 

Siedlungsbildes bei. 

Ausdrücklichen Wert wird gelegt auf die Zulässigkeit von Solaranlagen , um diese Anlagen auch dann zu 

ermöglichen, wenn gestalterische Festsetzungen zur Dach- oder Fassadengestaltung dadurch nicht eingehalten 

werden können. 

IV. 2. 

Gestaltung der unbebauten Flächen der Baugrundstücke 

Die Festsetzung wasserdurchlässiger Befestigungsarten für Zufahrten, Höfe , Gehwege und Stellplätze dient 

der Beschränkung der mit der Planung verbundenen Eingriffe in den Naturhaushalt. 

Ebenfalls diesem Ziel und gleichzeitig der Gestaltung des Ortsbildes dient die Festsetzung, wonach die 

unbebauten Flächen zwischen Baugrenzen und Grundstücksgrenzen, soweit sie nicht der Erschließung des 

Grundstückes dienen oder auf ihnen andersweitige Nutzungen festgesetzt sind, als Vegetationsflächen zu 

gestalten sind. 

Das Ausschließen einer baulichen Nutzung der privaten Grünflächen dient zum einen der Sicherung 



vorhandener Bäume, die laut Baumschutzsatzung vor Überbauung und Abgrabungen zu schützen sind. Zum 

anderen zielt diese Festsetzung darauf ab, den Grad der Flächenversiegelung zu minimieren und möglichst 

umfangreiche Vegetationsflächen zu erhalten. Damit wird sichergestellt, das Boden, Grundwasser, Klima und 

Siedlungsbild sowie Lebensraum für Pflanzen und Tiere nicht über das notwendige Maß hinaus beeinträchtigt 

werden. 

Bei der Regulierung des natürlichen Geländes im Bereich der Gebäude wird die Errichtung von Stützmauern 

teilweise unumgänglich sein. Die Vielfalt der Gestaltungsmöglichkeiten wird zur Sicherung eines einheitlichen 

Ortsbildes beschränkt. 

Mit der Festsetzung, dass Sichtbetonflächen und Flurwallsteine flächendeckend zu begrünen sind, wird die 

Beeinträchtigung des Siedlungsbildes minimiert. 

Neben ästhetischen Gesichtspunkten ist die Begrünung noch aus Gründen des Arten- und Biotopschutzes 

geboten. Laut FFH-Verträglichkeitsstudie zum Bauvorhaben sind im 1. Geltungsbereich alle 

Begrünungsmaßnahmen auszuschöpfen, um erhebliche Beeinträchtigungen der Fledermausfauna 

auszuschließen. Dem Gutachten zufolge können auch Kletterpflanzen Bestandteil von Fledermausleitlinien 

sein, da sie Insekten anlocken können. Daneben bieten Kletterpflanzen Nistmöglichkeiten und Nahrungsquellen 

für Singvögel. 

Im Sinne des Nachbarschutzes und der über das notwendige Maß hinausgehenden Veränderung des 

natürlichen Geländes werden die Höhen von Mauern und Böschungen begrenzt und an den Nachbargrenzen 

das natürliche Gelände festgesetzt. Die Zulässigkeit von Mauern bis 2,50m Höhe ist aufgrund der 

Geländeformation und dem Wunsch nach ebenen Terrassenflächen an den Gebäuden nicht zu umgehen. Die 

Terrassierung von Hangbereichen ist dabei für Jena ein durchaus typisches Erscheinungsbild. 

IV. 3. 

Einfriedungen 

Mit der weitgehenden Beschränkung zulässiger Einfriedungen auf freiwachsende Hecken aus einheimischen 

und standortgerechten Laubgehölzen oder als Holzstaketenzäune mit einer Maximalhöhe von 0,80 m und auch 

berankten Maschendrahtzäunen im hinteren Bereich sowie dem Verbot von Sockelmauern wird Rücksicht auf 

das angrenzende FFH- Gebiet genommen und die Lebewesen, die bodennah leben und durch mögliche 

Sockelmauern in ihrem Lebensraum sehr eingeschränkt werden könnten. 

Im Bereich des Angers soll ein einheitliches Ortsbild geschaffen werden, welches die städtebauliche Form eines 

traditionellen „Dorfangers“ berücksichtigt. Aus diesem Grunde sind in diesem Bereich keine Einfriedungen 

zulässig. 

IV. 4. 

Stellplätze für bewegliche Abfallbehälter 

Zur Sicherung eines einheitliches Ortsbildes sind die Abfallbehälter gegen Einblick zu schützen. 

IV. 5. 

Werbeanlagen 

Im Einklang mit der geplanten Nutzung als Wohngebiet sowie der durch die freie Landschaft geprägten 

Umgebung wird im Plangebiet die Zulässigkeit von Werbeanlagen auf das nicht ausschließbare Minimum 

beschränkt. 

Weimar / Jena, den 30.05.2005, geändert am 11.07.05 



V 

Ergänzende fachgutachterliche und fachplanerische Unterlagen 

V. 1. Baugrundgutachten 

Titel : „Baugrundgutachten Voruntersuchung nach DIN 4020 Bauvorhaben Wohnpark Sophienhöhe 

in Jena“ 

Verfasser : Geologische Land- und Bodenuntersuchung GmbH Jena (GLU) 

Bearbeiter : Dipl.-Ing. E.Klahn 

Geol.-Ing. D. Bodenstein 

Datum : 02.02.2000 

Fazit : 

„... Grundsätzlich bilden die quartiären Deckschichten der Hangschutte und Hanglehme ... in 

Mächtigkeiten von 3- 4m .... sowie der Auffüllungen ... in Mächtigkeiten von 1- 3 m ... einen 

Baugrund mit mittleren Tragfähigkeiten und ist für die Gründung von Erschliessungsstraßen 

sowie kleineren Hochbauten (Einfamilienhäusern mit ein bis maximal zwei Stockwerken) 

geeignet. 

Die unter den quartiären Deckschichten liegenden Tonsteinzersatzschichten und Tonsteine des 

Pelitrötes weisen eine sehr dichte Lagerung auf und sind mit halbfesten bis festen Konsitenzen 

relativ gut tragfähig. 

In diesen Tonsteinschichten lassen sich hochbauliche Anlagen mit bis zu vier bis fünf 

Stockwerken relativ problemlos gründen. 

Da sich das Bebauungsgebiet im Bereich auslaugungsgefährdeter Gesteine im Untergrund 

(fossilfreie Gipse des Salinarrötes) befindet, sind grundsätzlich für die Gründungen von 

Gebäuden bestimmte konstruktive Maßnahmen zum Schutz gegen Erdfälle oder 

Auslaugungssenkungen erforderlich. ...“ 

V. 2. Messung von Verkehrsgeräuschen 

Titel : „Prüfbericht Bebauungsplan Sophienhöhe in Jena 

Messung von Verkehrsgeräuschen 

Vergleich der Messergebnisse mit den schalltechnischen Orientierungswerten nach DIN 18 005 

“ 

Verfasser : 

Bearbeiter : 

Datum : 18.01.2000 

ITA Ingenieurgesellschaft für technische Akustik Weimar GmbH Beratende Ingenieure VBI 

Herr Dr, Knaust 

Herr Lüders 

Fazit : 

„... Die gemessenen Schalldruckpegel wurden ausschließlich durch Schallimmissionen, 

verursacht durch Straßenverkehr auf der Stadtrodaer Straße bestimmt. 

Damit kann davon ausgegangen werden, daß die Beurteilungspegel bei derzeitiger 

Verkehrsstärke Werte von tags Lr=57 dB(A) und nachts von Lr=44 dB(A) erreichen. 

Wird in den nächsten 5 bis 10 Jahren eine Verkehrsentwicklung unterstellt, die zu einer 

Erhöhung der Beurteilubngspegel um 2 dB(A) führt- eine Erhöhung des Beurteilungspegels um 

3 dB(A) entspricht einer Verdoppelung des derzeitigen Verkehrsaufkommens- sind zur 

Beurteilung der Schallimmissionen Beurteilungspegel von tags Lr=59 dB(A) und nachts von 

Lr=46 dB(A) zugrundezulegen. 

Der Vergleich mit den hier heranzuziehenden schalltechnischen Orientierungswerten zeigt, daß 

diese tags um 4 dB(A) und nachts um 1dB(A) überschritten werden. ...“ 

V. 3. Schallimmissionsprognose 

Titel : 

Verfasser : 

Bearbeiter : 

Datum : 28.09.2000 

„Gutachterliche Stellungnahme 

Vorhabenbezogener Bebbauungsplan Nr. VBB-WJ 12 Sophienhöhe in Jena 

Schallimmisionsprognose 

P 1006/00“ 

ITA Ingenieurgesellschaft für technische Akustik Weimar GmbH Beratende Ingenieure VBI 

Herr Dr, Knaust 

Herr Lüders 



Fazit : 

„... Der Vergleich der für ausgewählte Immissionspunkte ... errechnete Beurteilungspegel mit 

den ... für allgemeine Wohngebiete heranzuziehenden schalltechnischen Orientierungswerten 

von tags 55 dB(A) , nachts von 45 dB(A) zeigt, daß diese an den ungünstigsten 

Immissionspunkten ... während der Tagzeit um 1 dB(A) bis 3 dB(A) und während der Nachtzeit 

um 2 dB(A) bis 5 dB(A) überschritten werden. In den Baufelder A,B,D,G und teilweise in F 

werden die schalltechnischen Orientierungswerte während der Tagzeit um mehr als 1 dB(A) 

unterschritten und während der Nachtzeit im ungünstigsten Fall gerade erreicht und damit 

eingehalten. ... In den Winkelhäusern im Baufeld E und in de der Stadtrodaer Strasse 

nächstgelegenen Einfamilienhaus im Baufeld C sind die Grundrisse der Wohnungen so zu 

gestalten, daß die Fenster von Räumen, die dem Schlafen dienen, in südöstlicher Richtung 

orientiert werden. Die Nordost-und Nordwestfassade des nördlichst gelegenen Würfelhauses, 

Baufeld F und die Nordwest- und Südwestfassade der bereits vorhandenen Mädchenvilla 

Baufeld H sind so zu planen, daß das resultierende Schalldämmaß der Außenbauteile nach 

Tabelle 8 , DIN 4109 Werte von erf. R`w,res >=35 dB nicht unterschreitet....“ 

Hinweis : Alle gemachten Baufeldangaben der Studie beziehen sich auf den 1. Entwurf. 

V. 4. Erschliessungskonzeption 

Titel : „Erschliessungskonzeption Wohngebiet Sophienhöhe in Jena“ 

Verfasser : Ingenieurbüro Sehlhoff GmbH , Jena 

Bearbeiter : Herr Dr. Bergholz 

Herr Geißler 

Herr Fuhrmann 

Herr Dr. Paatsch 

Datum : Januar 2000 

Fazit : 

Die Erschliessung ist gesichert. Größtenteils ist die Erneuerung bzw. Neuerrichtung von 

Erschliessungsanlagen erforderlich. Die Investitionskosten belaufen sich auf etwa 2,4 Mio DM. 

V. 5. Konzept Baustellenzufahrt über den Trüperweg 

Titel : „Dokumentation 

B-Plan Gebiet „Sophienhöhe“ 

Konzept Baustellenzufahrt über den Trüperweg 

Verfasser : Ingenieurbüro Sehlhoff GmbH , Jena 

Stock & partner, Freie Landschaftsarchitekten, Jena 

Kathan Bauträger GmbH, Jena 

Datum : August 2000 

Fazit : 

„... Aus der vorgenannten Darstellung kann zusammenfassend festgestellt werden, daß sich 

aus der zeitweisen Nutzung des Trüperweges als Baustellenzufahrt eine Konfliktsituation 

zwischen Mensch und Umwelt ergibt. Technisch ist die zeitlich begrenzte Nutzung möglich. ... 

Damit könnte der überwiegende Teil der Transportleistungen in dieser Zeit auf dem Trüperweg 

abgewickelt und die Beeinträchtigung der betroffenen Anlieger im Jenertal und in der 

Kernbergstraße entscheidend reduziert werden. ... Andererseits ist festzustellen, daß mit der 

zeitweisen Nutzung des Trüperweges als Baustellenzufahrt ein vorübergehender Eingriff in den 

vorhandenen Lebensraum verschiedener Tier- und Pflanzenarten erfolgt. ...“ 



V. 6. Verkehrszählung im Kernbergviertel 

Titel : „Verkehrszählung von 15.00 Uhr bis 19.00 Uhr am 03.02.2000“ 

Verfasser : Stadtplanungsamt Jena, Abteilung Verkehrsplanung 

Bearbeiter : Frau Gehre 

Datum : 03.02.2000 

Fazit : Kreuzung Lindenhöhe / Kernbergstrasse : 114 Fahrzeugbewegungen 

Kreuzung Lindenhöhe / Jenertal / Drevestraße : 402 Fahrzeugbewegungen 

Kreuzung Jenertal / Kernbergstrasse : 295 Fahrzeugbewegungen 

V. 7. Bestandserfassung Kernbergviertel 

Titel : „Erfassung des an den B-Plan Bereich Sophienhöhe Jena angrenzenden 

Gebäudebestand des KERNBERGVIERTELS“ 

Verfasser : STAHR-Architekten&Ingenieure , Weimar 

Bearbeiter : Sebastian Stahr 

Daniela Holzheu 

Datum : April / Mai 2001 

Fazit : 

„Zusammenfassend ist festzustellen, daß sich das geplante Bauvorhaben „Sophienhöhe“ in 

der Fassung des 2. Entwurfes hinsichtlich der gem. §34 BauGB vorgegebenen Kriterien in 

die umliegende Bebauung einfügt. Dieses betrifft sowohl die vorgesehenen Maßnahmen im 

städtebaulichen Innenbereich als auch im Außenbereich. Hinsichtlich der wesentlichen 

Kennziffern GRZ und GFZ ist eine deutliche Unterschreitung der im Kernbergviertel 

vorgefundenen Kennwerte festzustellen. Die geplante Bebauungsdichte unterschreitet die 

der im Kernbergviertel vorhandenen Bebauung. Hinsichtlich der Höhe der Gebäude ist 

festzustellen, daß durchschnittlich die gleichen Gebäudehöhen wie im Kernbergviertel 

festgesetzt wurden. 

Hinsichtlich der für die Einfügung nicht maßgeblichen Kriterien wie Anzahl der 

Wohneinheiten oder das Verhältnis der Wohnungen in Einfamilienhäusern zu der Zahl der 

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern - diese Kennzahlen waren insbesondere von der 

Bürgerinitiative „Kernberge“ als Maßstab für eine verträgliche Bebauung angesetzt wordenist 

festzustellen, daß die vorgesehene Bebauung teilweise deutlich unter den 

Vergleichswerten des Kernbergviertels liegt. So sind im Plangebiet fast 5 mal soviel 

Wohnungen in Einfamilienhäusern vorgesehen wie im Bestand des Kernbergviertels. ( 48% 

Planung zu 9% Bestand) 

Somit kann das Maß und der Umfang der geplanten Bebauung sowohl unter Ansatz der 

Kriterien nach dem Baugesetzbuch/ Baunutzungsverordnung als auch den gestellten 

Anforderungen der Bürgerinitiative Kernberge nur als angemessen und verträglich 

angesehen werden.“ 

V. 8. FFH- Verträglichkeitsstudie 

Titel : „FFH- Verträglichkeitsstudie 

nach Art. 6 Abs. 3 und 4 FFH- Richtlinie 

zum vorhabenbezogenev Bebbauungsplan Nr. VBB-WJ 12 Sophienhöhe Jena“ 

Verfasser : BÖSCHA 

Büro für ökologische Studien und chemische Analysen 

Bearbeiter : Christianna Serfling 

Dietrich Reuter 

Datum : Februar 2001 

Fazit : 

„... Ausgehend von einer gründlichen Analyse des Vorhabens sowie des betroffenen 

Untersuchungsraumes v.a. in Bezug auf die aktuellen und potentiellen Habitate der 



Fledermausarten nach Anhang II FFH- Richtlinie Richtlinie und ihrer speziellen Ansprüche 

(nach Studium der neuesten wissenschaftlichen Erkenntnisse), wurden erhebliche 

Beeinträchtigungen besonders der kleinen Hufeisennase diagnostiziert. 

Daraufhin wurde vom Gutachterbüro ein Katalog von Maßnahmen zur Minderung der 

Beeinträchtigungen erarbeitet, der vom Vorhabensträger durch eigene Vorschläge erweitert 

worden ist. Diese Minderungsmaßnahmen wurden in einer detaillierten Überarbeitung der 

Planung integriert. Eine erneute Prüfung der Verträglichkeit ergab, daß nunmehr keine 

erheblichen Beeinträchtigungen von Fledermausarten nach Anhang II sowie weiteren 

Schutzgütern nach FFH-Richtlinie zu erwarten sind. Dieser Befund bestätigte sich auch nach 

Untersuchung möglicher Synergieeffekte. ...“ 

V. 9. Rechtliche Bewertung Innen- oder Außenbereich 

Titel : „Rechtliche Bewertung 

Gehören die Flächen der Trüperschen Liegenschaften in Jena zum baurechtlichen Innen- oder 

Außenbereich ?“ 

Verfasser : Matthias Möller- Meinecke, Fachanwalt für Verwaltungsrecht 

Bearbeiter : wie vor 

Datum : 06.04.2001 

Fazit : 

Anmerkung : 

„... Im Ergebnis bilden alle im anliegenden Plan gelb umfahrenen Flurstücke (d.h. alle 

Flurstücke im beplanten Geltungsbereiche – Anmerkg. des Verfassers) der Trüperschen 

Liegenschaften je einzeln einen Bestandteil des Bebauungszusammenhanges und nehmen 

jeweils einzeln am Gesamteindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit teil. Dies 

gilt selbst für die Freiflächen am Rande des Bebauungszusammenhanges, nämlich für die 

Flächen westlich der Mädchenvilla bis zur Hangkante , für die einmal für ein Logishaus 

hergerichtete Fläche des Flurstückes 17/3 und den Selbstversorgergarten südlich des 

Landhauses. Sie gehören alle sowohl historisch als auch wegen der klar erkennbaren 

natürlichen Grenzen zwischen Innen- und Außenbereich zum Bebauungszusammenhang des 

Ortsteiles Sophienhöhe. ...“ 

Nach Bewertung des vorgenannten Dokumentes durch das Rechtsamt Jena wurde die 

Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich für das Vorhabengebiet durch das 

Stadtplanungsamt Jena überarbeitet in der jetzt dargelegten Form. 

V. 10. Kommunale Umweltverträglichkeitsprüfung 

Titel : „Kommunale Umweltverträglichkeitsprüfung 

Flächennutzung Trüpersche Liegenschaften , Gemarkung Wenigenjena, Ziegenhain, Wöllnitz“ 

Verfasser : Umwelt- und Naturschutzamt Jena 

Bearbeiter : Umwelt- und Naturschutzamt Jena 

Datum : 29.01.1997 

Fazit : 

„... – alle Flächen im LSG „Mittleres Saaletal“ und im Naturschutzgroßprojet sind von jeglicher 

Bebauung und Nutzungsänderung freizuhalten 

- alle Streuobstwiesen sind ... zu schützen und zu pflegen 

- ... Halbtrockenrasen, Trockenwälder und Gebüsche (§18 Biotope) sind zu schützen 

- Erhaltung der noch vorhandenen Grünzäsur zwischen Kernbergviertel und Wöllnitz, ... 

- Erhaltung der Erholungsfunktion (Wanderweg und Rodelwiese) 

- Wiese „In der Badstube“ mit tlw. Streuobstbestand ist ... von jeglicher Bebauung 

freizuhalten 

- bei einer lockeren Bebauung der Flächen der Trüperschen Liegenschaften und den sich 

südlich anschliessenden Gärten, der Gärtnerei und den Gärten an der Wöllnitzer Straße 

bestehen aus naturschutzfachlicher Sicht keine Bedenken 

- aus Gründen des Lärmschutzes ist .... passiver Schallschutz notwendig 

- auf den Wiesen ist durch Mahd und Beweidung die voranschreitende Sukzession 

zurückzudrängen ... 

- öffentliche Nutzung des Parks der ehemaligen Trüperschen Erziehungsanstalt würde 

Gebietscharakter “ 



V. 11. Hilfe zur Entscheidungsfindung – Trüperweg als Baustellenzufahrt 

Titel : „Studie- 

Naturschatzfachliche und rechtliche Aspekte einer Nutzung des Trüperweges als temporäre 

Baustellenzufahrt (B-Plan Gebiet Sophienhöhe) 

Hilfe zur Entscheidungsfindung 

zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. VBB-WJ 12 Sophienhöhe Jena“ 




Dietrich Reuter 

Datum : März 2001 

Fazit : 

„...Generell gilt, daß `die Unterlassung vermeidbarer Beeinträchtigungen bei einem 

Eingriffsvorhaben .. das erste und wichtigste Anliegen der Eingriffsregelung ist. ( Leitfaden ... ) 

Bei einer Nutzung des Trüperwegs als temporäre Baustellenzufahrt sind nur zeitweilige 

Beeinträchtigungen zu erwarten, die – unter der Voraussetzung des positiven Ausganges der 

geologischen Prüfungen- am Ort in einem angemessenen Zeitraum ausgleichbar sind. ... 

Obwohl im konkreten Falle mit der Ausgleichbarkeit der Beeinträchtigung eine der 

Voraussetzungen zur Zulassung einer Ausnahme vorliegt, bleibt die prinzipielle Möglichkeit der 

Vermeidung zu berücksichtigen. Inwieweit bei der Genehmigung der Bebauung der 

Sophienhöhe durch die Stadt Jena die Belange der durch den Baustellenverkehr 

beeinträchtigten Anwohner berücksichtigt werden, ist eine Abwägungsentscheidung der 

zuständigen Behörde. Es könnte- ähnlich der UVP- das Schutzgut Mensch in die Betrachtung 

einbezogen werden. Hier wäre die unter Abschnitt 4 dargestellten Beeinträchtigungen der §18 – 

Biotope den Beeinträchtigungen und Interessen der Anwohner gegenüberzustellen. Die 

Gewichtung der einzelnen Belange ist aus unserer Sicht kein fachliches Problem sondern eine 

politische Entscheidung.“ 

V. 12. Rechtliche Bewertung- Temporäre Baustraße über den Trüperweg 

Titel : „Rechtliche Bewertung 

Ist eine Ausnahme vom besonderen Biotopschutz für eine temporäre Baustraße über den 

Trüperweg in Jena naturschutzrechtlich genehmigungsfähig ?“ 



Datum : 28.03.2001 

Fazit : 

„... Die Prüfung kommt zu der Bewertung, daß die Beeinträchtigungen der durch den Bau und 

den Betrieb und den Rückbau der hier betroffenen besonders geschützten Biotope durch die 

verfügten Maßnahmen vollständig ausgeglichen werden. Die Ausnahmeregelung ist daher 

antragsgemäß zu erteilen.“ 

V. 13. Naturschutzrechtlicher Artenschutz in bebauten Ortslagen 

Titel : „Naturschutzrechtlicher Artenschutz in bebauten Ortslagen“ 



Datum : 19.05.2001 

Fazit : 

„...Die baurechtlich zulässige Überbauung oder Beseitigung von Jagthabitaten wird von den 

artenschutzrechtlichen Verboten nicht erfaßt und ist kein ausgleichspflichtiger Natureingriff. ... 

Weil die Sommerquartiere der Fledermäuse in der Trüperschen Villa, in dem 

Turnhallengebäude sowie im Maschinenhaus im baurechtlichen Innenbereich liegen, hindert 

ihre Existenz nicht die Errichtung von Ersatzbauten. .... 

Die geforderte Prüfung der Reduzierung des Vorhabens auf das Unvermeidbare ist von der 

Sachverständigen Serfling in ihrer FFH- Verträglichkeitsstudie (Ziff.13) durchgeführt und in der 

überarbeiteten Planung umgesetzt worden. Neben diesen Minimierungsmaßnahmen sind für 

die Beeinträchtigung der Sommerquartiere keine weiteren Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen 



durchzuführen. .... 

Abrißgenehmigungen für die drei Gebäude sind um die Auflage zu ergänzen, daß der Abriß 

nicht während der Sommermonate durchgeführt werden darf, um eine Nutzung als 

Sommerquartier nicht zu beeinträchtigen. ... 

Bei einer Mißachtung dieser Rechtslage durch die Bauaufsichtsbehörde können dem Bauherrn 

Amtshaftungsansprüche erwachsen oder `verschuldensunabhängige Entschädigungsansprüche 

zur Seite stehen`...“ 

V. 14. Fachliche Anmerkungen zur Einschätzung der FFH-Verträglichkeitsstudie durch den 

Naturschutzbeirat Jena und der TLU 

Titel : 

„Fachliche Anmerkungen 

zur von einer Arbeitsgruppe „Fledermäuse“ des Naturschutzbeirates der Stadt Jena verfaßten 

„Einschätzung der neu erstellten FFH-Verträglichkeitsstudie ...“ sowie zur von der TLU 

vorgelegten Fachstellungnahme.“ 




Datum : 05.05.2001 

Fazit : 

„... Nach Kenntnisnahme der oben genannten Schreiben besteht aus unserer Sicht dringend 

Veranlassung, einige fachliche Anmerkungen und Richtigstellungen vorzunehmen. ....“ 

Frau Serfling setzt sich aus fachlicher Sicht unter Bezug auf fundierte Informationsquellen mit 

der aus ihrer Sicht teilweise „... ungenauen bis falschen Darstellung ...“ und „...tendenziell 

gefärbte(n) Falschaussagen...“ auseinander und bestätigt die Inhalte der durchgeführten FFH- 

Verträglichkeitsstudie. (V 8) 

V. 15. Berücksichtigung des Habitat- und Artenschutzes in der Abwägungsentscheidung 

Titel : „Rechtliche Bewertung- 

Berücksichtigung des Habitat- und Artenschutzes in der Abwägungsentscheidung 

zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sophienhöhe“ der Stadt Jena 



Datum : Mai 2001 

Fazit : 

„...Die bundesrechtlichen Vorschriften für besonders geschützte Tierarten (§20f BnatSchG) 

stehen einem baurechtlich zulässigen Abriß oder einer Nutzungsänderung eines Bauwerkes auf 

der Sophienhöhe selbst dann nicht im Wege, wenn dieses Bauwerk von Fledermäusen als 

Wohn- oder Zufluchtsstätte genutzt werden. Die gegenteilige These der Thüringer 

Landesanstalt für Umwelt vom 23.04.2001 widerspricht dem Schutzzweck der zitierten Norm. ... 

Der Bebauungsplanentwurf Sophienhöhe unterläuft die Ziele der EU Flora-Fauna-Habitat 

Richtlinie nicht ... . Dem Bebauungsplanentwurf stehen daher ... keine Hindernisse des 

Artenschutzes oder der FFH-Richtlinie entgegen. ...“ 

V. 16. Darstellung der Verkehrssituation Kernbergviertel / Sophienhöhe 

Titel : „Darstellung der Verkehrssituation Kernbergviertel / Sophienhöhe“ 

Verfasser : Kathan Bauträger GmbH Jena 


Datum : November 2000 

Fazit : 

Die Verkehrs-Belastung der Kernbergstraße würde bei einer Sanierung der Gebäude der 

Trüperschen Liegenschaften zu ca. 15,9 % aus dieser Nutzung stammen, bei Neuerrichtung 

von 99 Wohneinheiten am gleichen Standort währen dieses ca. 16,3 %. Somit liegt die Zahl der 

Fahrzeugbewegungen bei Umsetzung der Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nur 

gering höher als bei einer Nutzung des Bestandes.

Nr. VBB-Wj 12 Sophienhöhe - Jena

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