Geschäftsbericht 2012

Geschäftsbericht 2012
BSG-Allgäu
Willkommen zuhause!
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
MF | 1

Inhaltsverzeichnis
Die BSG-Allgäu 7
Ihr Partner des Vertrauens 8
Der Vorstand informiert 10
Eine starke Gemeinschaft 12
Im Einsatz für unsere Mitglieder 18
Schöner wohnen 20
Hand in Hand mit den Wohnungseigentümern 22
Bauen und Verkaufen von Wohn(t)räumen 24
Mit Energie ins nächste Jahr 28
Gemeinsam zum Ziel 30
Wir sind ein gutes Team 32
Gesicherte Lage mit guter Aussicht 34
Wir sagen Danke 38
Bericht des Aufsichtsrates 39
Bilanz 40
Gewinn- und Verlustrechnung 42
Anhang 43
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
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Die BSG-Allgäu
Aufsichtsrat:
Herbert Schiek,
Stadtdirektor a. D.
Vorsitzender
Eduard Geyer,
Altbürgermeister
stellv. Vorsitzender
Christine Doll-Dormayer,
Angestellte i. R.
Susanne Marton,
Rechtsanwältin
Dietmar Wenzel,
Techn. Angestellter i. R.
Hans-Wolf von Wrangel,
Kreisbaudirektor a. D.
Roland Hübner,
Vorstand
(seit 23.07.2012)
Vorstand:
Mario Dalla Torre,
Dipl. Betriebswirt (FH)
Vorsitzender
Johann Georg Hailer,
Personalleiter i. R.
Prokuristen:
Andreas Holland-Cunz,
Dipl. Betriebswirt (FH)
Bernd Ostermayr,
Fachwirt in der Grundstücks- und
Wohnungswirtschaft (IHK)
Tanja Thalmeier,
Betriebswirtin (IHK)
Prüfungsverband:
Verband bayerischer
Wohnungs unternehmen
(Baugenossenschaften
und -gesellschaften) e.V.
Stollbergstraße 7, 80539 München
Weitere Mitgliedschaften:
Arbeitsgemeinschaft Deutscher
Sanierungsträger
Arbeitsgemeinschaft schwäbischer
Wohnungsunternehmen
Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft
e.V.
DESWOS – Deutsche Entwicklungshilfe
für Soziales Wohnungs- und
Siedlungswesen e.V.
Deutscher Verband für
Wohnungswesen, Städtebau
und Raumplanung e.V.
Deutsches Volksheimstättenwerk
Geschäftsstelle:
BSG-Allgäu, Bau- und Siedlungsgenossenschaft
eG
Im Oberösch 1,
87437 Kempten-Sankt Mang
Tel. 0831 / 56117-0
Fax 0831 / 60602
info@bsg-allgaeu.de
www.bsg-allgaeu.de
Gründung:
10.04.1906
Sitz:
Im Oberösch 1,
87437 Kempten-Sankt Mang
Genossenschaftsregister:
296 Registergericht Kempten (Allgäu)
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
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Wirtschaftliche Entwicklung
Ihr Partner des Vertrauens
Die deutsche Wirtschaft ist im
Jahr 2012 nach ersten
Berechnungen des Statistischen
Bundesamtes gewachsen:
Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt
(BIP) lag um 0,7 % höher als in
2011. In den beiden vorausgegangenen
Jahren war das BIP sehr viel kräftiger
gestiegen (2010 um 4,1 % und
2011 um 3,0 %). Dabei handelte es
sich aber vor allem um Aufholprozesse
nach der Rezession im Jahr 2009
(- 5,1 %), die durch umfangreiche
Konjunkturmaßnahmen der Regierung
gestützt wurden. Obwohl sich
die deutsche Wirtschaft im europäischen
Vergleich als widerstandsfähig
mit einem leichten Zuwachs
behaupten konnte, trübte sich die
Wachstumsdynamik im Jahresverlauf
zunehmend ein. Im Schlussquartal
dürfte die Wachstumsrate ersten
Berechnungen des Statistischen
Bundesamtes zufolge sogar negativ
gewesen sein.
Der Kernbereich der Immobilienwirtschaft
– das Grundstücks- und
Wohnungswesen – erreichte eine
Bruttowertschöpfung von 270 Mrd.
EUR. Dies entspricht einem Anteil von
11,4 % der gesamten Wirtschaftsleistung.
Darin ist die Wertschöpfung
aus Vermietung, Vermittlung und
Verwaltung von Gewerbe- und
Wohnimmobilien sowie Grundstücken
enthalten. Im Vergleich zum
Vorjahr erhöhte sich die Bruttowertschöpfung
der Immobilienwirtschaft
im engeren Sinne um 1,7 %.
Die Konsumausgaben lieferten 2012
mit 0,6 %-Punkten den zweitwichtigsten
Beitrag zur Wachstumsrate
des BIP. Dabei stiegen die privaten
Konsumausgaben preisbereinigt um
0,9 %, die des Staates um 1,0 %.
Insgesamt waren die Konsumausgaben
2012 um 0,8 % höher als 2011.
Die privaten Haushalte haben ihre
Einkommenszuwächse 2012 überwiegend
für den Konsum genutzt.
Das verfügbare Einkommen der
privaten Haushalte nahm 2012 um
2,3 % zu. Die jeweils preisbereinigten
Konsumausgaben der privaten Haushalte
stiegen um 2,4 % in ähnlicher
Größenordnung.
Die Sparquote der privaten Haushalte
lag 2012 nach ersten vorläufigen
Berechnungen bei 10,3 % (nach
10,4 % im Jahr 2011). Sie war damit
in den vergangenen zwei Jahren so
niedrig wie seit 2003 nicht mehr, was
angesichts historisch niedriger Zinsen
nicht überrascht.
Die Ausgaben der Haushalte für das
Wohnen (Nettokaltmiete sowie kalte
und warme Betriebskosten) sind nominal
um 2,2 % gestiegen. Bereinigt
um die Preissteigerung ergibt sich allerdings
nur ein geringer Anstieg von
0,4 %. Hierbei schlägt sich vor allem
der geringe Anstieg der Nettokaltmieten
im Wohnungsbestand nieder,
der 2012 bei 1,1 % und damit
deutlich unterhalb der Inflationsrate
von 2,0 % lag. Die Energiepreise für
Haushaltsenergie stiegen dagegen
um 5,6 %. Insgesamt gaben die
privaten Haushalte im Jahr 2012

fast ein Viertel ihres Budgets für das
Wohnen aus.
Die Zahl der Erwerbstätigen in
Deutschland erreichte im Jahr 2012
im sechsten Jahr in Folge einen
neuen Höchststand. Insgesamt waren
41,6 Mio. Erwerbstätige in Deutschland
beschäftigt. Im Jahresdurchschnitt
bedeutet dies einen Zuwachs
von 416.000 Personen oder 1,0 %
gegenüber dem Jahr 2011.
Die günstigen Rahmenbedingungen
wie steigende Beschäftigung und
Einkommen sowie niedrige Zinsen
stimulieren die Wohnungsbauinvestitionen;
vor dem Hintergrund der
weiterhin vorhandenen Unsicherheit
in den Finanzmärkten ist zu erwarten,
dass sich Anleger auch in naher
Zukunft in Immobilieninvestitionen
engagieren werden.
Seit 2005 ist die Zahl der Erwerbstätigen
um insgesamt 2,67 Mio.
Personen (+ 6,8 %) gestiegen. Der
Anstieg der Erwerbstätigkeit fiel
allerdings im Jahr 2012 im Zuge der
in der zweiten Jahreshälfte nachlassenden
wirtschaftlichen Dynamik
nicht mehr ganz so kräftig aus wie im
Jahr 2011. Damals hatte sich die Zahl
der Erwerbstätigen noch um 550.000
Personen oder 1,4 % erhöht. Die
Arbeitslosenquote verringerte sich im
Jahresdurchschnitt von 7,1 % im Jahr
2011 auf 6,8 % aller Erwerbstätigen
im Jahr 2012.
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
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Der Vorstand informiert
Auch die Genossenschaft
konnte von der anhaltenden
wirtschaftlichen Erholung
profitieren. Im Geschäftsjahr 2012
haben sich die Umsatzerlöse gegenüber
dem Vorjahr erneut erhöht,
das Eigenkapital hat sich mit 38,5
Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr
deutlich verbessert (+ 13 %) und der
Jahresüberschuss ist von 1,075 Mio.
EUR auf 1,355 Mio. EUR (= + 26 %)
gestiegen.
Diese erfreuliche Entwicklung hat
mehrere Ursachen:
Zum einen versteht man die BSG-
Allgäu als zuverlässigen Partner am
Wohnungs- und Immobilienmarkt
in der Stadt Kempten und der Region
Allgäu, zum anderen verfolgen wir
eine auf Sicherheit und Verlässlichkeit
ausgerichtete Unternehmensstrategie.
Auch deshalb haben wir im abgelaufenen
Geschäftsjahr mit rund 3,7
Mio. EUR in erheblichem Umfang in
unsere Wohnungsbestände investiert.
Als Genossenschaft, die mit einer
sozialen und gesellschaftlichen Zielsetzung
gegründet wurde, schaffen
wir für möglichst viele Menschen
lebenswerten, dauerhaften und
sicheren Wohnraum. Deshalb legen
wir größten Wert auf die Modernisierung
und Instandhaltung der eigenen
Wohnungsbestände und des Wohnumfeldes.
Das große Interesse an den genossenschaftlichen
Mietwohnungen
ist in erster Linie auf ein attraktives
Wohnungsangebot in den verschiedenen
Stadtteilen und nahezu allen
Preissegmenten sowie die mit der
Mitgliedschaft verbundenen lebenslangen
Dauernutzungsrechte zurückzuführen.
In Zusammenarbeit mit den Mitgliedern
unserer Genossenschaft,
unseren Kunden und Geschäftspartnern
entwickeln wir Wohnformen,
die auch den Auswirkungen der
wirtschaftlichen Gesamtentwicklung
und den gesellschaftlichen Veränderungen
Rechnung tragen.
Eine weitere Herausforderung liegt
für ein bestandsorientiertes Unternehmen
wie die BSG-Allgäu in der
demografischen Entwicklung der
Gesellschaft. Auch unsere Mitglieder
werden älter, bleiben dabei immer
mobiler und möchten länger in ihren
Wohnungen bleiben. Das ist nur
möglich, wenn wir die entsprechenden
Voraussetzungen hierfür schaffen.
Die Anpassung der Wohnungsbestände
an die Anforderungen
einer älter werdenden Gesellschaft ist
zwingend, die konsequente Instandhaltung
und Modernisierung der
Wohnungen ist deshalb unabdingbar.
Daher wird es auch in der Zukunft
notwendig sein, so wie in den letzten
Jahren, verstärkt in diesen Bereich
zu investieren: durch Umbau und
Zusammenlegung von Wohnungen,
durch den Ausbau von Betreuungsleistungen
für unsere Mitglieder und
durch Investitionen in die Verbesserung
des Wohnumfeldes.
Gleichzeitig kümmert sich die Genossenschaft
mit ihren Wohnungs-

angeboten auch um junge Familien
mit Kindern. Aus diesem Grund hat
die BSG-Allgäu in den letzten zehn
Jahren rund 450 Reiheneigenheime
„Junge Familie“, hiervon 250 in der
Stadt Kempten, errichtet.
Dennoch beobachten wir nach wie
vor eine stetig steigende Nachfrage
nach Wohnraum für Familien mit
Kindern.
Sicherheit und Verlässlichkeit sind
auch weiterhin die Motivation für
unser Engagement im Neubau und in
der Baubetreuung. Die Neubaumaßnahmen
der BSG-Allgäu schaffen ein
breites Angebot an Wohnungen und
Eigenheimen für alle unsere Mitglieder
und Kunden.
Schwierigkeiten geraten sind, Ratenzahlungen
angeboten oder Kontakte
zur zuständigen Wohngeldstelle
vermittelt. Darüber hinaus sind wir
unseren Mitgliedern bei Behördengängen
behilflich.
Nach wie vor besteht ein großes
Interesse an Immobilien der Genossenschaft,
weshalb verschiedene
Neubaumaßnahmen zeitlich vorgezogen
werden, um auf entsprechende
Nachfragen reagieren zu können.
Gleichwohl werden wir auch in Zukunft
auf ein differenziertes Immobilienangebot
achten bzw. neue Bauvorhaben
nur nach intensiver Prüfung
der jeweiligen Marktlage beginnen.
Mit den von der Genossenschaft angebotenen,
unterstützenden Dienstleistungen
soll erreicht werden, dass
unsere Mitglieder möglichst lange bei
der Genossenschaft wohnen können.
So werden zum Beispiel Mitgliedern,
die unverschuldet in finanzielle
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
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Mitgliederentwicklung und gemeinsames Engagement
Eine starke Gemeinschaft
Die BSG-Allgäu zählte zum
31.12.2012 3.234 Mitglieder
(Vorjahr: 3.109 Mitglieder)
und bewirtschaftete 1.977 genossenschaftliche
Wohnungen. Das Interesse
an der Mitgliedschaft bzw. an
einer genossenschaftlichen Mietwohnung
war auch im vergangenen Jahr
unverändert groß und übersteigt die
Zahl der frei werdenden Wohnungen
bei Weitem.
Die Vorteile der Mitgliedschaft in
der Genossenschaft und das damit
verbundene lebenslange Dauernutzungsrecht,
vor allem aber die Sicherheit,
in der BSG-Allgäu als Vermieter
einen verlässlichen Partner zu haben,
sorgen seit Jahren für das anhaltend
große Interesse an der Genossenschaft.
Gerade in den letzten Jahren ist eine
deutliche Nachfrage nach Genossenschaftsanteilen
spürbar. Zum einen,
weil Mitglieder bei der Vermietung
von genossenschaftlichen Wohnungen
bevorzugt behandelt werden,
zum anderen aber auch, weil – nach
Beschluss durch die Vertreterversammlung
– eine jährliche Dividende
auf die eingezahlten Anteile ausgeschüttet
wird, die in den letzten 25
Jahren nie unter 4 % lag.
In der Vertreterversammlung am
23.07.2012, an der auch der geschäftsführende
Vorstand des VdW
Bayern, Herr Hans Maier, teilnahm,
haben die Vertreter den ausführlichen
Bericht des Aufsichtsrates über
seine Tätigkeit und den Bericht des
Vorstandes über die Tätigkeit der
Genossenschaft sowie den Bericht
des Prüfungsverbandes VdW Bayern
zur Kenntnis genommen.
Der Jahresabschluss und die Ertragsrechnung
für 2011 wurden von der
Vertreterversammlung gebilligt und
Aufsichtsrat und Vorstand wurde
einstimmig Entlastung erteilt.
Die satzungsgemäß zur Wiederwahl
vorgeschlagenen Aufsichtsratsmitglieder
Herr Herbert Schiek, Frau
Christine Doll-Dormayer und Herr
Hans-Wolf von Wrangel wurden von
der Vertreterversammlung jeweils
einstimmig erneut in den Aufsichtsrat
gewählt.
In der anschließenden Neuwahl zum
Aufsichtsrat wurde Herr Roland Hübner
ebenfalls einstimmig durch die
Vertreterversammlung in den Aufsichtsrat
der BSG-Allgäu berufen.
In der im Anschluss an die Vertreterversammlung
stattgefundenen
konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrates
wurde Herr Herbert Schiek
einstimmig erneut zum Aufsichtsratsvorsitzenden
der Genossenschaft
gewählt.
Internationales Jahr der Genossenschaften
2012
Nachdem die Generalversammlung
der Vereinten Nationen das Jahr
2012 zum „Internationalen Jahr der
Genossenschaften“ erklärt hat, wies
Aufsichtsratsvorsitzender Herbert
Schiek während der Vertreterver-

sammlung unter anderem auf die
Rolle der BSG-Allgäu als sozial orientiertes
Wohnungsunternehmen hin.
Er betonte die besondere Unternehmenskultur
der Genossenschaft, bei
der der Mensch und nicht das Kapital
im Mittelpunkt steht. Unternehmerische
Entscheidungen werden daher
im Gegensatz zu reinen Wirtschaftsbetrieben
nicht unter Renditevorgaben,
sondern mit Blick auf die
optimale Leistungserbringung für die
Mitglieder getroffen.
Des Weiteren haben die Mitglieder
der BSG-Allgäu als Mieter einer
Genossenschaftswohnung ein lebenslanges
Wohnrecht, da es eine
Eigenbedarfskündigung bei Genossenschaften
nicht gibt. Ebenso positiv
ist zu beachten, dass beim Abschluss
des Nutzungsvertrages keine Kaution
fällig wird, wie dies in der Regel bei
einem Mietvertrag der Fall ist.
Schiek wies darauf hin, dass die BSG-
Allgäu in der Region fest verankert
ist, sich wirtschaftlich bodenständig
und nicht finanzmarktgetrieben
verhält. Die Mitglieder der Genossenschaft
können deshalb sicher sein,
dass ihr Geld, das sie der Genossenschaft
in Form von Geschäftsanteilen
anvertrauen, treuhänderisch sicher
verwaltet und nicht bei riskanten
wirtschaftlichen Abenteuern verzockt
wird. Dazu kommen die Mitglieder
seit Jahren in den Genuss einer
attraktiven Dividende, die in den
letzten 25 Jahren nie unter 4 % lag.
Als sozial orientiertes Wohnungsunternehmen
übernimmt die Genossenschaft
Aufgaben, die andere mangels
Renditeaussichten nicht übernehmen.
So betreibt die Genossenschaft Mitgliederbetreuung,
Stadtentwicklung,
übernimmt Integrationsaufgaben und
entwickelt Wohnformen, die der demografischen
Entwicklung und dem
Klimaschutz Rechnung tragen.
Deshalb bietet die BSG-Allgäu ihren
Mitgliedern weit mehr als ein Dach
über dem Kopf. Sie sorgt durch ein
breites Angebot an Serviceleistungen
auch dafür, dass das Zusammenleben
und die nachbarschaftlichen Kontakte
gefördert und vertieft werden.
Wie bereits in den Vorjahren haben
die Mitglieder der Vertreterversammlung
verschiedene modernisierte
Wohnanlagen und Neubauprojekte
der Genossenschaft am 09.06.2012
im Rahmen einer gemeinsamen Fahrt
besichtigt:
Dabei wurden die Vertreter unter
anderem über das von der Genossenschaft
umgebaute Verwaltungsgebäude,
die Platzgestaltung Im
Oberösch, den Treffpunkt Im Oberösch,
den Bau von elf Eigentumswohnungen
in Kempten Wilhelmstraße,
das Pflegeheim mit 80
Pflegeplätzen, die Cafeteria und die
Verwaltungsräume für die Arbeiterwohlfahrt,
Bezirksverband Schwaben
e.V. und das Neubaugebiet mit 33
Reihen- und Doppelhäusern und
Bauplätzen in Kempten-Lenzfried
informiert. Des Weiteren konnten die
Mitglieder der Vertreterversammlung
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
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die Bauvorhaben der GbRs „Wohnen
Am Hofgarten“ und „Wohnpark
Ludwigshöhe“ besichtigen und wurden
von Aufsichtsrat und Vorstand
umfassend über die verschiedenen
Vorhaben unterrichtet.
Wir dürfen uns an dieser Stelle bei
allen unseren Vertreterinnen und
Vertretern für ihr Interesse und ihr
Engagement für unsere Genossenschaft
bedanken.
Mitglieder der Vertreterversammlung
sind:
Herr Günter Agsteiner, Frau Philippine
Batz, Herr Nikola Bogovic, Frau
Fabienne Braun-Yilmaz, Herr Josef
Burger, Frau Erika Burkart-Treffler,
Herr Hermann De Vries, Frau Ursula
Dia, Herr Siegfried Dolch, Herr Helmut
Dorn, Herr Michael Dziallas, Frau
Sabine Dziuk, Frau Maria Ehrlich,
Frau Elfriede Engstler, Frau Melanie
Erd, Frau Margot Feuersenger, Frau
Carmen Fischl, Frau Christine Friemel,
Frau Hannelore Grau, Frau Maria
Gruber, Frau Elisabeth Haggenmüller,
Herr Paul Hansch, Herr Manfred
Hegedüs (Sparkasse Allgäu), Herr Stefan
Heller, Frau Christa Huber, Frau
Veronika Hummel, Frau Christine
Ionescu, Herr Richard Iwicki, Herr Karl
Kaderabek, Frau Elif Karahan, Herr
Uwe Kaun, Frau Katja Klammsteiner,
Herr Helmut Knoll, Herr Joachim
Krause, Herr Karlheinz Kubel, Frau
Ingrid Kurzemann, Herr Theo Langkamp,
Herr Sergej Leikom, Frau Erika
Luther-Neumaier, Herr Franz Mang,
Frau Ulla Mehnert-Bartz, Herr Karl
Mehnert, Herr Heinrich Mendler, Frau
Brigitte Ortler, Herr Bernhard Palinsky,
Herr Rudolf Patzon, Frau Petra Peters,
Herr Wolfgang Prestel, Frau Erika Rasokat,
Frau Elisabeth Scheinert, Herr
Rudolf Schmidberger, Herr Herbert
Seger (Gemeinde Durach), Herr Mario
Serfling, Frau Ilse Sprenzel, Frau
Anna-Maria Steiger, Frau Rosemarie
Streidt, Frau Barbara Techert, Herr
Horst Urband, Herr Josef Wagner,
Herr Jens Weber, Herr Hans-Jürgen
Weinert, Frau Anita Weiss, Frau Erna
Weixler, Herr Eugen Welt, Herr Klaus
Peter Wildburger (Allgäuer Volksbank
Kempten-Sonthofen eG), Frau Renate
Wohlfahrt, Herr Sven Wonenberg,
Herr Reinhold Ziegenaus, Frau Susanne
Zinnecker.
Auch im Berichtsjahr hat die Genossenschaft
erneut eine Vielzahl von
Informationsveranstaltungen für
die Mitglieder in den verschiedenen
Wohnanlagen durchgeführt und
dabei aktuelle Themen und geplante
Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
im Einzelnen
besprochen.
Fester Bestandteil unserer Informationspolitik
war unsere Mitgliederzeitschrift
„Magazin für uns“, in der
wir unsere Mitglieder regelmäßig auf
zwei Seiten über die Ereignisse in der
Genossenschaft informiert haben.
Um unseren Mitgliedern in der
Zukunft noch besser über die umfangreiche
Tätigkeit unserer Genossenschaft
berichten zu können, wird
künftig, drei- bis viermal pro Jahr
14 | 15 BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012

eine eigene „HAUSZEITUNG“
erscheinen; im letzten Geschäftsjahr
haben wir erstmals mit unserer
„HAUSZEITUNG“ informiert, wobei
die Resonanz unserer Mitglieder ausgesprochen
positiv war.
Auch im Jahr 2012 hat sich erneut
eine Vielzahl von Mitgliedern der
Genossenschaft bei gemeinsamen
Veranstaltungen engagiert (z. B.
Sommerfest, Ausflugsfahrten mit den
Bewohnern unserer Seniorenwohnanlagen,
Advent Im Oberösch usw.),
die das nachbarschaftliche Zusammenleben
und den guten Kontakt
untereinander fördern sollen. Auch
hierfür unseren herzlichen Dank.
BSG-Allgäu – feierliche Eröffnung
des neuen Marktplatzes
„Treffpunkt Im Oberösch“
Bundesbauminister Dr. Peter
Ramsauer kommt aus Berlin
Am 18.05.2012 wurde der neu
gestaltete Marktplatz mit Bürgertreff
in Kempten-Sankt Mang durch
Bundesbauminister Dr. Peter Ramsauer
und Staatssekretär Dr. Gerd
Müller offiziell eröffnet. Rund 1.000
Kemptener feierten auf Einladung
der Genossenschaft die Fertigstellung
des neuen Marktplatzes mit einem
Stadtteilfest. Die BSG-Allgäu hatte
gemeinsam mit der Stadt Kempten,
der Diakonie Kempten und der
Lenkungsgruppe „Soziale Stadt Sankt
Mang“ innerhalb der letzten fünf
Jahre die Um- und Ausgestaltung des
Marktplatzes Im Oberösch geplant.
Jetzt konnte die Fertigstellung aller
sozialen und baulichen Maßnahmen
gefeiert werden.
Ende 2006 wurde der Stadtteil Sankt
Mang auf Antrag der Stadt Kempten
in das Bund- und Länderprogramm
„Stadt und Ortsteil mit besonderem
Entwicklungsbedarf – Soziale Stadt“
aufgenommen. Die erklärten Programmziele
waren, die Wohn- und
Lebensbedingungen sowie die wirtschaftliche
Basis im Stadtteil zu stabilisieren
bzw. zu verbessern, die Lebenschancen
durch sozialintegrative
Maßnahmen zu erhöhen und Image,
Öffentlichkeitsarbeit und Identifikation
des Quartiers zu stärken.
Die Genossenschaft hat dabei einen
Betrag von insgesamt 1,7 Mio. EUR
investiert, 800.000 EUR für die
Gestaltung des Marktplatzes und
weitere 900.000 EUR für die Modernisierung
der Ladenzeile sowie eines
genossenschaftlich organisierten
Miniladens, für den die BSG-Allgäu
bereits im Jahr 2011 im bundesweiten
Wettbewerb „Preis Soziale Stadt“
ausgezeichnet wurde.
In seiner Ansprache wies Bundesbauminister
Dr. Raumsauer darauf hin,
dass Treffpunkt und Marktplatz hervorragende
Beispiele für die Umsetzung
von Kooperationen mit Dritten,
für öffentlich private Partnerschaften,
wie sie mit dem weiterentwickelten
Programm „Soziale Stadt – Investitionen
im Quartier“ erfolgen, seien.
Das gemeinsame Engagement der
BSG-Allgäu und der Stadt Kempten
sei, so der Minister, bemerkenswert
und ein wichtiges Signal. „Nur wenn
16 | 17 BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012

wir alle gemeinsam an einem Strang
ziehen, können wir etwas bewirken.
Die Städtebauförderung von Bund
und Ländern bleibt damit als Impulsgeber
unerlässlich. Mit dem neu
gestalteten Marktplatz und dem angrenzenden
Bürgertreff Im Oberösch
erhält Kempten-Sankt Mang einen
wichtigen und identitätsstiftenden
Stadtteilmittelpunkt. Solche Räume
der Begegnung und des Austausches
sind für den gesellschaftlichen
Zusammenhalt unerlässlich. Sie vermitteln
Zugehörigkeit und Heimat“,
so der Bundesbauminister in seinen
Ausführungen.
Die Mitglieder der Genossenschaft
und Besucher hatten neben der
Einweihung des neu gestalteten
Marktplatzes reichlich Gelegenheit
zum Feiern. So gab es jede Menge
Attraktionen: den „Kleinsten Zirkus
der Welt“, Spielangebote des Stadtjugendrings
und einen „Tag der
offenen Tür“ im Verwaltungsgebäude
der BSG-Allgäu anlässlich des
Internationalen Jahres der Genossenschaften
2012.

Im Einsatz für unsere Mitglieder
Die BSG-Allgäu bewirtschaftete
zum Ende des Geschäftsjahres
1.977 eigene Wohnungen
mit einer Wohnfläche von 129.470 m².
Darüber hinaus wurden 32 Objekte
mit einer Fläche von 5.818 m² gewerblich
bewirtschaftet.
Die Vermietungssituation war auch
im Jahr 2012 von einer guten
Wohnungsnachfrage geprägt. Im
Geschäftsjahr 2012 wurden 162
Wohnungen an Mitglieder wiedervermietet,
was einer Fluktuationsrate
von 8,3 % entspricht, die damit
gegenüber dem Vorjahr (9,7 %)
rückläufig ist; im Durchschnitt wohnen
die Mitglieder damit rund zwölf
Jahre bei der Genossenschaft.
Deutlich gestiegen ist die Anzahl der
Mitglieder, die sich für eine Wohnung
bei der Genossenschaft interessieren;
am 31.12.2012 haben sich 836
Mitglieder für eine Wohnung bei der
Genossenschaft vormerken lassen,
wobei hiervon 188 Wohnungsinteressenten
bereits bei unserer Genossenschaft
wohnen und in eine andere
genossenschaftliche Mietwohnung
umziehen wollen.
Die Durchschnittsmiete aller Genossenschaftswohnungen
betrug im Jahr
2012 4,65 EUR pro m² monatlich
(Vorjahr = 4,54 EUR pro m²). Damit
liegt die Durchschnittsmiete der
genossenschaftlichen Mietwohnungen
um ca. 25 % unter den Mieten
für vergleichbare Wohnungen in der
Stadt Kempten.
Aufgrund der großen Nachfrage
nach Mietwohnungen für Familien
mit Kindern hat die Genossenschaft
inzwischen mit dem Bau von 25
genossenschaftlichen Mietwohnungen
in Kempten-Sankt Mang, Auf
der Ludwigshöhe – mit Fördermitteln
des Bayerischen Wohnungsbauprogrammes
– begonnen, wobei die
Fertigstellung im Laufe des Jahres
2014 erfolgen wird. Mehr als die
Hälfte dieser Wohnungen sind 4- und
5-Zimmer-Wohnungen, wobei sich
inzwischen eine Vielzahl von Familien
mit Kindern für diese Wohnungen
haben vormerken lassen.
Die Genossenschaft wird in den
nächsten Jahren weitere öffentlich
geförderte Mietwohnungen in Kempten,
Auf der Ludwigshöhe errichten,
um mit entsprechenden Wohnungsangeboten
auf eine zunehmende
Nachfrage reagieren zu können.
Das Durchschnittsalter aller bei der
Genossenschaft wohnenden Mitglieder
beträgt am 31.12.2012 55 Jahre,
wobei ein Drittel unserer Mitglieder
älter als 65 Jahre ist.
Um unseren älteren Mitgliedern den
Verbleib in ihren Wohnungen zu
ermöglichen, sind zum Teil bauliche
Veränderungen innerhalb der Wohnungen
notwendig, die in unserer
Instandhaltungs- und Modernisierungsplanung
berücksichtigt werden.
Auch ein entsprechendes Angebot
von weiteren Betreuungsleistungen
für unsere älteren Mitglieder wird in
Zukunft eine immer größere Rolle
spielen.

Geschäftsguthaben der Mitglieder in Mio. EUR, 2003 – 2012
2,97
3,44
3,70
3,99
4,07
4,10
4,50
5,86
7,34
10,67
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Entwicklung des verwalteten Wohnungsbestandes 2003 – 2012
4.962
5.181
5.539
5.503
5.622
5.740
5.752
5.781
5.804
5.837
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
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Wir investieren regelmäßig in die Modernisierung unserer
Wohnungen. Das ist uns wichtig.
Schöner wohnen
Die BSG-Allgäu als bestandsorientiertes
Wohnungsunternehmen
hat eine besondere
Verantwortung für den Erhalt, die
Modernisierung und Instandhaltung
ihrer Wohnungsbestände sowie die
laufende Verbesserung des Wohnumfeldes.
Grundlage aller Investitionsentscheidungen
ist das mittelfristige Instandhaltungs-
und Modernisierungsprogramm,
das jährlich überprüft und
fortgeschrieben wird.
So betrachtet es die Genossenschaft
auch weiterhin als eine ihrer wichtigsten
Aufgaben, die Attraktivität
des eigenen Wohnungsbestandes
durch laufende Instandhaltungs- und
Modernisierungsmaßnahmen beizubehalten
bzw. weiter zu verbessern,
wobei auch die Aufwertung des
direkten Wohnumfeldes ein fester
Bestandteil der Modernisierungskonzepte
der Genossenschaft ist.
Wesentlicher Kostentreiber der
Wohnkosten sind die seit Jahren
überdurchschnittlich steigenden
Energiekosten, weshalb der energetischen
Verbesserung der Wohnungsbestände
eine besondere Bedeutung
zukommt.
Hier ist allerdings auf die weiter
wachsende Diskrepanz zwischen den
von der Politik vorgegebenen Zielen
zur Verringerung des Energieverbrauchs
einerseits und bezahlbaren
Mieten andererseits hinzuweisen: So
stiegen die Kosten je modernisierter
Wohnung jeweils nach Inkrafttreten
der Energieeinsparverordnung überproportional
stark an. Eine weitere
Verschärfung der Energieeinsparverordnung
führt dazu, dass weniger
Wohnungen modernisiert werden
können bzw. die Modernisierungstätigkeit
deutlich reduziert werden
muss, nachdem die sich aus der
Modernisierung ergebenden Mieten
am Markt nicht mehr erzielt werden
können.
Unser seit Jahren hohes Instandhaltungs-
und Modernisierungsniveau
haben wir auch im Berichtsjahr fortgeführt.
Insgesamt wurden im Jahr
2012 3,7 Mio. EUR in die Wohnungsbestände
investiert.
Die Genossenschaft hat in den
letzten zehn Jahren (2003 – 2012)
insgesamt 35,0 Mio. EUR für Instandhaltung
und Modernisierung ausgegeben,
wobei rund 700 Wohnungen,
also ca. 35 % des Gesamtwohnungsbestandes,
modernisiert wurden.
22 Mio. EUR wurden dabei für die
laufende Instandhaltung und 13,0
Mio. EUR für Modernisierungsmaßnahmen
aufgewendet.
Damit haben sich die Investitionen
in den eigenen Wohnungsbestand
verglichen mit dem Zeitraum 1993 –
2002 mehr als verdoppelt.
Modernisierungen
Im Geschäftsjahr 2012 wurde die
im Jahr 2011 begonnene Modernisierung
von 34 Wohnungen in
Kempten-Sankt Mang, Maistraße
15 abgeschlossen; die Moderni-

sierungskosten in Höhe von rund
840.000 EUR wurden dabei in voller
Höhe durch Eigenmittel finanziert.
Im Berichtsjahr hat die Genossenschaft
in den Wohnanlagen Kempten
Lindauer Straße 51 / 53, Kempten-
Sankt Mang Eichendorffweg 2 – 8
und 10, Pfronten Im Oberried
31 – 39 und Am Angerbach 31 – 35
Fenstererneuerungsmaßnahmen
durchgeführt bzw. abgeschlossen
und hierfür einen Betrag von insgesamt
550.000 EUR aufgewendet.
Nachdem im Jahr 2011 die Neugestaltung
des Marktplatzes Im Oberösch
fertiggestellt wurde, wurde im
Geschäftsjahr auch mit der Neugestaltung
der Räume im Untergeschoss
des Einkaufszentrums – mit
dem Neubau eines Atriums – zu
einem neuen „Treffpunkt“ Im Oberösch
begonnen, um dort eine Begegnungsstätte
für die Bürgerinnen und
Bürger im Stadtteil Sankt Mang zu
errichten. Die Gesamtkosten für das
von der BSG-Allgäu initiierte Projekt
belaufen sich auf 600.000 EUR,
wobei dieses mit Mitteln aus dem
Städtebauförderungsprogramm „Kooperationsmodellvorhaben
für die
Soziale Stadt“ und der Stadt Kempten
unterstützt wurde.
Heizwerk der BSG-Allgäu an
Wärmeversorgung der ZAK
Energie GmbH angeschlossen
Bereits im Geschäftsjahr 2011 wurde
das im Eigentum der Genossenschaft
befindliche Heizwerk Römerstraße 29
an die Fernwärmeleitung der ZAK
Energie GmbH angeschlossen.
Damit werden rund 1.000 eigene
bzw. von der Genossenschaft verwaltete
Wohnungen mit einer Heizfläche
von ca. 65.000 m² über die inzwischen
erweiterte Fernwärmeleitung
der ZAK Energie GmbH versorgt.
Es wurde sichergestellt, dass der
bisherige Jahresverbrauch von ca.
1,1 Mio. Liter Öl und Gas zukünftig
durch umweltfreundliche Fernwärme
ersetzt wird; gleichzeitig konnten die
Energiekosten für unsere Mitglieder
für die erste Abrechnungsperiode
(2011 / 2012) um rund 20 % reduziert
werden.
Ausgaben für Instandhaltung
in Mio. EUR, 2003 – 2012
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2,21
2,35
2,11
2,08
2,20
2,13
1,96
2,15
2,47
2,86
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
20 | 21

Genossenschaft bewirtschaftet 5.837 Wohnungen
Hand in Hand mit den
Wohnungseigentümern
Die Verwaltung von inzwischen
101 Wohnungseigentümergemeinschaften
mit 2.778
Wohnungen, 21 Gewerbeeinheiten
und 1.683 Garagen / Stellplätzen stellt
für die Genossenschaft einen wichtigen
Dienstleistungsbereich dar.
Das besondere Vertrauensverhältnis
unserer Kunden zeigt sich auch darin,
dass ein Großteil der Eigentümergemeinschaften
seit Bezugsfertigstellung
der Wohnanlagen, teilweise seit
über 30 Jahren von der BSG-Allgäu
verwaltet wird. Alle Wohnungseigentümerversammlungen
wurden im
vergangenen Jahr erfolgreich abgehalten
und endeten mit einer Entlastung
der Verwaltung.
Auch in den Wohnanlagen der
Wohnungseigentümer wird die
energetische Sanierung der Objekte
zunehmend diskutiert, wobei hier
auf die Erfahrungen der BSG-Allgäu
zurückgegriffen werden kann.
Als weiteren Vorteil bietet die Genossenschaft
den Eigentümern der
betreuten Anlagen, dass neben der
eigentlichen Verwaltertätigkeit auch
die Betreuung von Instandhaltungsund
Modernisierungsarbeiten – durch
die eigene technische Abteilung –
abgewickelt bzw. auch die komplette
Mietverwaltung auf Wunsch übernommen
werden kann.
Darüber hinaus können die Wohnungseigentümer
jederzeit auf den
über die Genossenschaft zur Verfügung
gestellten Notruf zurückgreifen,
der an 365 Tagen im Jahr jeweils
„rund um die Uhr“ erreichbar ist.
Neben der Verwaltung von Wohnungseigentum
verwaltete die
Genossenschaft zum 31.12.2012
insgesamt 1.029 Einheiten für 77
Grundstücks- und Wohnungseigentümer.
In diesen Objekten wurden im
Berichtsjahr 111 Wiedervermietungen
durchgeführt. Darin sind sowohl
die von der Stadt Kempten / Allgäu
zur Verwaltung übernommenen
Wohnungen und Gewerbeeinheiten
als auch die im Rahmen der Geschäftsbesorgung
für die Stadtbau
Günzburg GmbH verwalteten Wohnungen
enthalten. Ebenfalls enthalten
sind 122 Wohnungen, die im
Rahmen einer Geschäftsbesorgung
für die BSG-Allgäu Wohnungsbau
GmbH Nordschwaben bewirtschaftet
werden. Außerdem bewirtschaftet
die Genossenschaft 23 Wohnungen
und ein 3-Familienhaus für die BSG-
Allgäu Grundstückserwerbs- und
Verwaltungs-GmbH sowie 63 Wohnungen
der Stadt Leipheim.
Wir dürfen uns an dieser Stelle bei
allen unseren Mitgliedern des Verwaltungsbeirates
für ihr Interesse und
ihre Unterstützung, mit der sie unsere
Arbeit begleiten, bedanken.
Der verwaltete Bestand der Genossenschaft
zum 31.12.2012 betrug
insgesamt 5.837 Wohn- und Gewerbeeinheiten.
22 | 23 BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012

Wir sind vor allem in unserer Heimat, in Kempten und im Oberallgäu,
mit unseren Neubauten aktiv.
Bauen und Verkaufen von
Wohn(t)räumen
Im Geschäftsbereich Bau- und
Verkaufstätigkeit hat die Genossenschaft
erneut eine Vielzahl
von Objekten geplant, gebaut und
verkauft, wobei der Schwerpunkt der
Tätigkeit in der Stadt Kempten und
im Landkreis Oberallgäu lag.
Von den im Berichtsjahr im Bau oder
in Bauvorbereitung befindlichen Neubaumaßnahmen
der BSG-Allgäu bzw.
der GbRs und der OHGs, an welchen
die Genossenschaft jeweils beteiligt
ist, waren – bis auf wenige Ausnahmen
– alle verkauft.
Im Jahr 2012 konnte somit folgendes,
eigenes Verkaufsvolumen im
Neubau fertiggestellt und an die
Erwerber übergeben werden:
• Reiheneigenheime: 24
• Eigentumswohnungen: 10
• Garagen / TG-Stellplätze: 32
• Oberirdische Stellplätze: 25
• Bauplätze: 4
Zusätzlich fertiggestellt und übergeben
wurden bei der GbR „Wohnpark
Ludwigshöhe“ und der OHG „Junges
Wohnen in der Alpenstadt“:
• Eigentumswohnungen: 28
• Reiheneigenheime: 16
• Garagen / TG-Stellplätze: 49
• Oberirdische Stellplätze: 17
Im Bau befinden sich derzeit als
Bauüberhang aus 2012 bzw. durch
Baubeginn in 2012:
• 2 Reiheneigenheime in Kempten,
Lenzfried
• 5 Reiheneigenheime in Kempten,
Ludwigshöhe (Ost)
• 4 Reiheneigenheime in Waltenhofen-Hegge
• 6 Doppelhaushälften in Buchenberg-Ahegg
• 10 Eigentumswohnungen in
Kempten, Auf der Halde
• 1 Eigentumswohnung in Kempten,
Wilhelmstraße
• 6 Eigentumswohnungen GbR
„Wohnpark Ludwigshöhe“ als Gemeinschaftsprojekt
mit der Firma
Xaver Lipp GmbH & Co. KG, Oy
• 32 Eigentumswohnungen und
2 Mietwohnungen GbR „Betreutes
Wohnen am Engelhaldepark“ als
Gemeinschaftsprojekt mit der
Arbeiterwohlfahrt, Bezirksverband
Schwaben e.V.
• 7 Reihenhäuser OHG „Junges
Wohnen in der Alpenstadt“ als
Gemeinschaftsprojekt mit dem
SWW, Sozial-Wirtschaftswerk des
Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau
GmbH
Im Berichtsjahr wurde folgende Maßnahme
im Rahmen der Baubetreuung
bearbeitet:
• Planung und Errichtung eines Pflegeheims
mit 80 Pflegeplätzen,
Verwaltungsräumen und einer
Cafeteria für die Arbeiterwohlfahrt,
Bezirksverband Schwaben e.V.
Kempten, Auf der Breite
In Kempten, Auf der Breite hat die
Genossenschaft im Jahre 2007 vom
Landkreis Oberallgäu ein ca. 10.000 m²
großes Grundstück erworben, auf
dem die Errichtung von insgesamt 34
Reiheneigenheimen, 38 Garagen
und 36 Stellplätzen geplant war.
Bis zur Berichtsabfassung waren alle
34 Häuser verkauft und übergeben.

Die endgültige Baufertigstellung
erfolgte im Jahr 2012.
Kempten, Lenzfried
In Kempten-Lenzfried hat die Genossenschaft
im Jahr 2009 ein ca.
23.000 m² großes Grundstück
erworben, wobei auch die Erschließungsarbeiten
von der BSG-Allgäu
durchgeführt wurden.
Im Berichtsjahr waren insgesamt 31
Reihen- und Doppelhäuser, die vor allem
von jungen Familien mit Kindern
nachgefragt wurden, verkauft und
übergeben. Die endgültige Baufertigstellung
mit weiteren 2 Reiheneigenheimen
wird im Jahr 2013 erfolgen.
Kempten, Ludwigshöhe (Ost)
Auf einem im Eigentum der Genossenschaft
befindlichen ca. 3.500 m²
großen Grundstück in Kempten,
Ludwigshöhe (Ost) ist der Bau von
14 Reiheneigenheimen und einer
Tief garage vorgesehen.
Bis zur Berichtsabfassung waren alle
14 Häuser verkauft, wobei 9 Reihenhäuser
übergeben sind. Die endgültige
Baufertigstellung wird im Jahr
2013 erfolgen.
Waltenhofen-Hegge
In Waltenhofen-Hegge hat die Genossenschaft
ein ca. 2.200 m² großes
Grundstück erworben, auf dem der
Bau von 9 Reiheneigenheimen vorgesehen
ist.
Bis zur Berichtsabfassung waren alle
9 Häuser verkauft, wobei 5 Häuser
übergeben sind. Die endgültige
Baufertigstellung wird im Jahr 2013
erfolgen.
Kempten, Wilhelmstraße
In Kempten-Sankt Mang, Wilhelmstraße
werden in Ergänzung zu den
inzwischen modernisierten Wohnanlagen
der Genossenschaft, Wilhelmstraße
26 / 28 und Wilhelmstraße
27 – 31, 11 Eigentumswohnungen
und eine Tiefgarage mit 21 Stellplätzen
errichtet.
Bis zur Berichtsabfassung waren alle
Wohnungen verkauft, wobei 10
Wohnungen im Geschäftsjahr 2012
übergeben wurden. Die endgültige
Baufertigstellung ist für das Jahr
2013 vorgesehen.
Buchenberg-Ahegg
In Buchenberg-Ahegg ist auf einem
im Eigentum der Genossenschaft
befindlichen Grundstück mit rund
2.400 m² der Bau von 6 Doppelhaushälften
und 3 Reihenhäusern vorgesehen.
Im Berichtsjahr wurde mit dem Bau
der 6 Doppelhaushälften begonnen,
wobei bis zur Berichtsabfassung 5
Häuser verkauft waren.
Die endgültige Baufertigstellung wird
im Jahr 2013 erfolgen.
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
24 | 25

Kempten, Auf der Halde
In Kempten, Auf der Halde ist auf
einem im Eigentum der Genossenschaft
befindlichen Grundstück mit
rund 2.700 m² der Bau von 20 Eigentumswohnungen
und einer Tiefgarage
mit 19 Stellplätzen vorgesehen.
Im Berichtsjahr wurde mit dem Bau
der ersten 10 Wohnungen begonnen;
bis zur Berichtsabfassung
wurden 8 Wohnungen verkauft. Die
endgültige Baufertigstellung wird im
Jahr 2014 erfolgen.
Kempten, Ludwigshöhe
In Kempten-Sankt Mang, Auf der
Ludwigshöhe ist die Genossenschaft
Eigentümerin eines ca. 2.700 m²
großen Grundstücks.
Aufgrund der großen Nachfrage von
Familien mit Kindern hat die BSG-
Allgäu im Berichtsjahr mit dem Bau
von 25 genossenschaftlichen Mietwohnungen
für Familien mit Fördermitteln
des Bayerischen Wohnungsbauprogrammes
(EOF) begonnen.
Die Fertigstellung der Wohnanlage ist
für das Jahr 2014 vorgesehen.
Kempten, GbR „Wohnpark
Ludwigshöhe“
Im Jahr 2004 hat die GbR „Wohnpark
Ludwigshöhe“, bestehend aus
der Firma Xaver Lipp GmbH & Co.
KG, Oy und der BSG-Allgäu, ein ca.
18.000 m² großes Grundstück in
Kempten-Sankt Mang, Auf der Ludwigshöhe
erworben.
In bevorzugter Wohnlage, am höchsten
Punkt auf der Ludwigshöhe ist
die Errichtung von insgesamt 115
Eigentumswohnungen, 20 Reiheneigenheimen
und 140 Tiefgaragenstellplätzen
sowie Stellplätzen im Freien
vorgesehen.
Bis zur Berichtsabfassung waren 79
Wohnungen und 20 Häuser gebaut
und fertiggestellt; weitere 20 Wohnungen
befinden sich im Bau, wobei
vorgesehen ist, in den nächsten
Jahren weitere 16 Eigentumswohnungen
zu errichten.
Sonthofen, OHG „Junges Wohnen
in der Alpenstadt“
In Sonthofen, Albert-Schweitzer-
Straße hat die Genossenschaft
gemeinsam mit dem SWW, Sozial-
Wirtschaftswerk des Landkreises
Oberallgäu Wohnungsbau GmbH
ein ca. 6.500 m² großes Grundstück
erworben. In enger Kooperation
mit dem Sozial-Wirtschaftswerk des
Landkreises Oberallgäu wird die OHG
„Junges Wohnen in der Alpenstadt“
23 Reiheneigenheime für junge Familien
errichten.
Bis zur Berichtsabfassung waren
alle 23 Reiheneigenheime verkauft,
wobei 16 Häuser übergeben sind. Die
endgültige Baufertigstellung wird im
Jahr 2013 erfolgen.
Baubetreuung Altenpflegeheim
Arbeiterwohlfahrt und GbR
„Betreutes Wohnen am Engelhaldepark“
in Kempten, Lenzfrieder
Straße
Im Geschäftsbereich Baubetreuung
wurde die Genossenschaft durch die
Arbeiterwohlfahrt, Bezirksverband
Schwaben e.V. beauftragt, den Neubau
des Pflegeheims einschließlich
der Verwaltungsräume und einer
Cafeteria in Kempten, Lenzfrieder

Straße zu planen bzw. die Gesamtmaßnahme
durchzuführen.
Auf dem ca. 12.000 m² großen
Grundstück erfolgte – nach Abbruch
von 12 Mietwohnungen – der Bau
eines Pflegeheims mit 80 Pflegeplätzen,
die sich ausschließlich in
Einzelzimmern befinden. Nachdem
die Bewohner im Jahr 2011 in den
Neubau umgezogen waren, wurde
das bisherige Pflegeheim abgebrochen.
Auf dem frei gewordenen
Grundstück errichtete die Genossenschaft
– im Auftrag der Arbeiterwohlfahrt
– einen Verbindungsbau
zwischen dem neuen Pflegeheim und
dem Bereich für Betreutes Wohnen.
Dort sind Verwaltungsräume sowie
ein Kiosk mit Cafeteria als Begegnungsstätte
vorgesehen. Auf dem
Areal westlich des Schumacherrings
entstehen derzeit 32 Eigentumswohnungen
und 2 Mietwohnungen (in
Zusammenarbeit mit der Arbeiterwohlfahrt),
deren Bewohner auch auf
die Serviceleistungen, die über das
Altenpflegeheim angeboten werden,
zurückgreifen können.
Im Berichtsjahr wurde mit dem Bau
der Wohnungen begonnen, wobei
die endgültige Fertigstellung des
Gesamtprojekts im Jahr 2013 vorgesehen
ist. Bis zur Berichtsabfassung
waren alle 32 Eigentumswohnungen
verkauft.
Entwicklung der Umsatzerlöse
aus dem Verkauf von Grundstücken*
in Mio. EUR, 2003 – 2012
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
10,5
10,9
10,6
9,7
11,6
11,5
* einschließlich 1/2 Anteil aus den GbRs
12,6
12,1
15,5
15,9
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
26 | 27

Ein Ausblick auf unser Bau- und Verkaufsprogramm 2013 und später
Mit Energie ins nächste Jahr
Im Laufe des Jahres 2013 ist der
Abschluss der Wohnbebauung in
Kempten-Lenzfried, Ludwigshöhe,
Wilhelmstraße und Lenzfrieder
Straße, in Waltenhofen-Hegge und
Sonthofen vorgesehen.
In Kempten-Sankt Mang, Auf der
Ludwigshöhe ist auf einem im Eigentum
der Genossenschaft befindlichen
Grundstück mit ca. 3.200 m² die
Errichtung von 11 Reiheneigenheimen
vorgesehen. Mit dem Bau wird
im Laufe des Jahres 2013 begonnen,
wobei die endgültige Fertigstellung
für das Jahr 2014 vorgesehen ist.
In Kempten-Sankt Mang, Auf der
Ludwigshöhe werden 2013 in der
GbR „Wohnpark Ludwigshöhe“
weitere 16 Eigentumswohnungen in
2 Wohngebäuden errichtet, wobei
die endgültige Baufertigstellung aller
Wohnungen und der Abschluss der
Gesamtmaßnahme voraussichtlich im
Jahr 2015 erfolgen wird.
In Sonthofen, Albert-Schweitzer-Straße
wird die OHG „Junges Wohnen
in der Alpenstadt“ im Jahr 2013
weitere 7 Reiheneigenheime für junge
Familien fertigstellen, um damit
die Gesamtmaßnahme im Jahr 2013
abzuschließen.
In Kempten, Auf der Halde wird im
Laufe des Jahres 2013 mit dem Bau
weiterer 10 Eigentumswohnungen
begonnen, wobei vorgesehen ist, die
Baumaßnahme im Jahr 2014 abzuschließen.
In der Gemeinde Durach ist die Genossenschaft
Eigentümerin eines ca.
8.000 m² großen Grundstücks (früher
„Engel-Grundstück“ / Ortsmitte von
Durach), auf dem der Bau von insgesamt
23 Eigentumswohnungen und
6 genossenschaftlichen Mietwohnungen
in 4 Wohngebäuden, einem
Wohn- und Geschäftshaus, 5 Reiheneigenheimen,
einer Tiefgarage mit
33 Stellplätzen und 18 Einzelgaragen
bzw. 12 oberirdischen Stellplätzen
vorgesehen ist.
Die BSG-Allgäu ist dabei auch als
Erschließungsträger für die Gemeinde
Durach tätig, wobei die
Erschließungsarbeiten im Berichtsjahr
abgeschlossen werden konnten. Es
ist vorgesehen, im Jahr 2013 mit dem
Bau von insgesamt 23 Eigentumswohnungen
zu beginnen, wobei geplant
ist, die Gesamtmaßnahme bis
Ende des Jahres 2015 abzuschließen.
In Kempten-Sankt Mang, Eichendorffweg
ist die Genossenschaft
Eigentümerin eines ca. 3.000 m²
großen Grundstücks, auf dem die
Errichtung von insgesamt 25 Mietwohnungen
im Betreuten Wohnen
als Ergänzung zu der bereits bestehenden
Seniorenwohnanlage
Eichendorffweg 10 vorgesehen ist.
Mit dem Bau der Wohnungen soll im
Jahr 2014 begonnen werden, wobei
der Abschluss der Gesamtmaßnahme
für das Jahr 2015 geplant ist.
In Kempten-Sankt Mang, Auf der
Ludwigshöhe ist die Genossenschaft
Eigentümerin eines ca. 3.500 m²
großen Grundstücks, auf dem ent-
28 | 29 BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012

sprechend dem Bebauungsplan Geschosswohnungen
möglich sind. Im
Berichtsjahr hat die Genossenschaft
von der Protestantischen Spitalstiftung
Kempten das unmittelbar angrenzende
Grundstück mit ca. 6.000 m² im
Erbbaurecht übernommen, so dass
die Genossenschaft in diesem Quartier
über ein ca. 9.500 m² großes
Grundstück verfügen kann.
Derzeit wird in Abstimmung mit der
Stadt Kempten der Bebauungsplan
geändert, wobei vorgesehen ist, auf
dem Grundstück rund 80 Geschosswohnungen,
davon etwa die Hälfte
als Mietwohnungen, in den nächsten
Jahren zu errichten.
Neben den Grundstücken mit in
Abwicklung befindlichen bzw. geplanten
Neubaumaßnahmen ist die
BSG-Allgäu Eigentümerin verschiedener
weiterer Grundstücke, auf denen
kurzfristig – bei entsprechender
Nachfrage – eine Bebauung möglich
wäre. Mit dem umfangreichen Bauund
Modernisierungsprogramm und
den laufenden Instandhaltungs- und
Verbesserungsmaßnahmen trägt die
BSG-Allgäu damit auch weiterhin
zur Sicherung von Arbeitsplätzen im
Handwerk in unserer Region bei.
Um das sich aus Bauträgermaßnahmen
ergebende Risiko zu begrenzen,
wird die Genossenschaft auch
weiterhin bei allen Baumaßnahmen
vor Erwerb der jeweiligen Grundstücke
diese planerisch untersuchen
und den jeweiligen Wohnungsmarkt
mittels verschiedener Verkaufsveranstaltungen
prüfen.
Dadurch stellen wir sicher, dass neue
Bauvorhaben nur begonnen oder
Grundstücke nur dann erworben
werden, wenn eine entsprechende
Nachfrage an den verschiedenen
Wohnungsmärkten erkennbar ist.

Zusammenarbeit und Geschäftsbesorgungen
Gemeinsam zum Ziel
Geschäftsbesorgungen
Im Dienstleistungsbereich Geschäftsbesorgungen
war die BSG-Allgäu
auch im Berichtsjahr für die Stadtbau
Günzburg GmbH, die Stadt Leipheim,
die Baugenossenschaft Neu-Ulm
sowie für verschiedene Tochterunternehmen
der Genossenschaft tätig.
Für die Stadtbau Günzburg GmbH,
deren alleiniger Gesellschafter die
Stadt Günzburg ist, bewirtschaften
wir insgesamt 319 Wohnungen
und 20 Garagen / Stellplätze, die die
Gesellschaft von der Stadt Günzburg
und der Heilig-Geist-Stiftung angepachtet
hat bzw. sich im Eigentum
der Gesellschaft befinden. Im Jahr
2012 wurden 34 Wohnungen wiedervermietet
sowie 5 Wohnungen
und Häuser im Auftrag der Gesellschaft
verkauft.
Bei einem Großteil der Wohnungen
der Stadtbau Günzburg GmbH
besteht ein Modernisierungs- und Instandhaltungsstau;
in den vergangenen
zehn Jahren hat die BSG-Allgäu
deshalb 116 Wohnungen und damit
über ein Drittel des Wohnungsbestandes
im Auftrag der Stadtbau
Günzburg GmbH modernisiert.
Im Berichtsjahr wurde die Modernisierung
einer weiteren Wohnanlage
mit 10 Wohnungen in Günzburg,
Kötzer Weg abgeschlossen.
Für die Stadt Leipheim bewirtschaften
wir 63 Wohnungen und 11
Garagen / Stellplätze, wobei auch hier
vorgesehen ist, einen Teil der Wohnungen
in den nächsten Jahren zu
modernisieren.
Für die Baugenossenschaft Neu-Ulm
eG übernehmen wir die Bearbeitung
sämtlicher rechnungswesensbezogener
Arbeiten.
Für die BSG-Allgäu Service GmbH,
die BSG-Allgäu Grundstückserwerbsund
Verwaltungs-GmbH und die
BSG-Allgäu Wohnungsbau GmbH
Nordschwaben ist die Genossenschaft
ebenfalls als Geschäftsbesorger
tätig.
Beteiligungen
Zum Ende des Geschäftsjahres war
die BSG-Allgäu bei drei Gesellschaften
alleinige Gesellschafterin; bei fünf
Gesellschaften bürgerlichen Rechts
bzw. offenen Handelsgesellschaften
ist die Genossenschaft jeweils mit
50 % beteiligt.
Die Genossenschaft ist Alleingesellschafterin
der BSG-Allgäu Service
GmbH.
Die Gesellschaft dient der Abwicklung
von Immobiliengeschäften und
anderen wohnungs- und immobilienwirtschaftlichen
Dienstleistungen für
Dritte.
Zwischen der BSG-Allgäu und der
BSG-Allgäu Service GmbH besteht
ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag.
Die Genossenschaft ist Alleingesellschafterin
der BSG-Allgäu Grundstückserwerbs-
und Verwaltungs-
GmbH.

Die Gesellschaft dient dem Erwerb
von bebauten und unbebauten
Grundstücken und der Verwaltung
eigener und fremder Immobilien.
Die Genossenschaft ist ebenfalls
Alleingesellschafterin der BSG-Allgäu
Wohnungsbau GmbH Nordschwaben.
Die Gesellschaft ist Eigentümerin
von 122 Wohnungen und 83 Garagen
/ Stellplätzen, die die Genossenschaft
bewirtschaftet.
Beteiligungen der BSG-Allgäu an
GbRs bzw. OHGs mit jeweils 50 %:
Die Genossenschaft ist an der GbR
„Neu-Ulm-Kreuzäcker“ zusammen
mit der Baugenossenschaft Neu-Ulm
eG beteiligt, die 12 genossenschaftliche
Mietwohnungen und 12 Garagen
bewirtschaftet.
Die Genossenschaft ist an der GbR
„Wohnen Am Hofgarten“ mit der
Sozialbau Kempten, Wohnungs- und
Städtebau GmbH beteiligt, die auf
einem durch die GbR erworbenen
Grundstück in der Stadt Kempten mit
ca. 18.500 m² insgesamt 140 Eigentumswohnungen
und 151 Tiefgaragenstellplätze
errichtet.
Die Genossenschaft ist gemeinsam
mit der Xaver Lipp GmbH & Co. KG,
Oy an der GbR „Wohnpark Ludwigshöhe“
beteiligt, die auf einem durch
die GbR erworbenen Grundstück
in Kempten-Sankt Mang, Auf der
Ludwigshöhe mit ca. 18.000 m² in
Teilabschnitten insgesamt 115 Eigentumswohnungen,
20 Reiheneigenheime
und 140 Tiefgaragenstellplätze
erstellen wird.
Die Genossenschaft ist an der GbR
„Betreutes Wohnen am Engelhaldepark“
zusammen mit der Arbeiterwohlfahrt
Bezirksverband Schwaben
e.V. beteiligt, die in Ergänzung
zu dem in Betreuung errichteten
Altenpflegeheim mit 80 Pflegeplätzen,
Verwaltungsräumen und einer
Cafeteria insgesamt 32 Eigentumswohnungen
und 2 Mietwohnungen
im Betreuten Wohnen errichtet.
Die Genossenschaft ist an der OHG
„Junges Wohnen in der Alpenstadt“
zusammen mit dem SWW, Sozial-
Wirtschaftswerk des Landkreises
Oberallgäu Wohnungsbau GmbH beteiligt,
die auf einem durch die OHG
erworbenen Grundstück in Sonthofen,
Albert-Schweitzer-Straße mit
ca. 6.500 m² in zwei Bauabschnitten
insgesamt 23 Reiheneigenheime für
junge Familien errichtet.
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
30 | 31

Ein gutes, verantwortungsvolles Miteinander ist uns wichtig. Das gilt sowohl
zwischen den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der BSG-Allgäu als auch unseren
Mitgliedern und Kunden gegenüber.
Wir sind ein gutes Team
Zum Ende des Geschäftsjahres
waren bei der Genossenschaft
und der BSG-Allgäu Service
GmbH insgesamt 84 Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter (Vorjahr 81)
beschäftigt. Hierunter befinden sich
18 Teilzeitbeschäftigte.
Des Weiteren waren wie im Vorjahr
56 teilzeitbeschäftigte Hausmeister
und Reinigungskräfte in Wohnanlagen
unserer Genossenschaft tätig.
Aus- und Weiterbildung
Um jungen Schulabgängern die
Möglichkeit einer Ausbildung zu
bieten, stellte die Genossenschaft
im vergangenen Jahr 5 Ausbildungsplätze
zur Verfügung, die wir alle
besetzen konnten.
In den letzten zehn Jahren wurden
bei der BSG-Allgäu 23 junge Menschen
in den Berufen Immobilienkaufmann
/ -frau bzw. Bauzeichner / in
(Architektur) ausgebildet. Von den 23
Azubis wurden 14 in ein festes Anstellungsverhältnis
übernommen. Die
anderen gingen zur Bundeswehr oder
zum Studium, eine Absolventin fand
durch Vermittlung der BSG-Allgäu
eine Anstellung in einem anderem
Wohnungsunternehmen. Von den
14 übernommenen Azubis haben 12
im Anschluss verschiedene Weiterbildungsmaßnahmen
absolviert. Dabei
weisen die Weiterbildungen ein
weites Spektrum auf. Sie umfassen
Abschlüsse wie Immobilienfachwirt
/ in, Diplom-Immobilienwirt / in,
Bilanzbuchhalter / in, Bachelor oder
staatlich geprüfte / r Bautechniker / in.
Ein wichtiges Unternehmensziel
der BSG-Allgäu ist es, sichere und
attraktive Arbeitsplätze mit Zukunftsperspektive
zu bieten. Die Genossenschaft
eröffnet den jungen Menschen
Perspektiven und bietet ihnen die
Möglichkeit einer Ausbildung sowie
Weiterbildungen zum beruflichen
Aufstieg. Für die Genossenschaft
ist das ein wichtiger Baustein, um
dem allgemeinen Fachkräftemangel
im Bereich der Wohnungswirtschaft
entgegenzutreten und mit fachlich
qualifiziertem Personal auf veränderte
bzw. zunehmend schwieriger
werdende wirtschaftliche Rahmenbedingungen
zu reagieren.
Stammgast bei der IHK-Auszeichnungsfeier
Bei der Auszeichnungsfeier der IHK
Schwaben im Geschäftsjahr wurden
zum dritten Mal in Folge Auszubildende
der BSG-Allgäu als beste Absolventen
aus dem Allgäu sowie dem
Landkreis Lindau geehrt. „Gute Fachkräfte
sind die Basis des wirtschaftlichen
Wohlstandes unserer Region“,
sagte der IHK-Geschäftsführer Stefan
Sprinkart bei der Auszeichnungsfeier.
Im Jahr 2010 wurde Stefanie Heinzelmann
von der IHK Schwaben
ausgezeichnet, sie hatte sogar
bayernweit den besten Abschluss als
Immobilienkauffrau geschafft. 2011
konnte sich Stephan Spingler (Immobilienkaufmann)
über eine Auszeichnung
freuen und 2012 wurde Larissa
32 | 33 BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012

Lunenberg als beste Immobilienkauffrau
geehrt.
Doch nicht nur die Auszubildenden
der BSG-Allgäu wurden von der IHK
geehrt. Auch die Genossenschaft erhielt
bereits mehrmals eine Auszeichnung
durch die IHK Schwaben als
anerkannter IHK-Ausbildungsbetrieb.
Womit der BSG-Allgäu bescheinigt
wurde, dass die Genossenschaft mit
der qualifizierten Ausbildung junger
Menschen einen wichtigen Beitrag
zur wirtschaftlichen Entwicklung der
schwäbischen Region leistet.

Wirtschaftliche Lage, Ausblick
Gesicherte Lage mit guter Aussicht
Vermögens- und Finanzlage
Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse
der Genossenschaft sind
geordnet. Die langfristigen Anlagen
sind durch Eigenkapital, langfristige
Rückstellungen und Dauerfinanzierungsmittel
gedeckt.
Das bilanzielle Eigenkapital der Genossenschaft
beträgt 38,5 Mio. EUR.
Dies entspricht 38,6 % des Bilanzvolumens
oder 48,3 % des Anlagevermögens.
Dabei beträgt der Anteil der
Selbstfinanzierung am Eigenkapital
72,6 %.
Die Geschäftsguthaben der Mitglieder
sind im Geschäftsjahr 2012 um
3,33 Mio. EUR auf 10,67 Mio. EUR
gestiegen.
Vermögens- und Kapitalstruktur (nach betriebswirtschaftlichen Kriterien geordnet)
Vermögensstruktur 31.12.2012
TEUR
% Vorjahr
TEUR
Langfristige Investitionen 79.939,9 80,1 77.224,9 79,3
Verkaufsobjekte 3.756,5 3,8 6.652,0 6,8
Grundstücksvorräte und Bauvorbereitungskosten 5.045,2 5,1 4.872,8 5,0
Sonstiges kurzfristiges Vermögen 11.011,4 11,0 8.649,2 8,9
Gesamtvermögen 99.753,0 100,0 97.398,9 100,0
Kapitalstruktur 31.12.2012
TEUR
% Vorjahr
TEUR
Eigenkapital 37.879,7 38,0 33.333,2 34,2
Langfristige Fremdmittel 49.329,1 49,4 52.825,9 54,2
Finanzierungsmittel für Verkaufsobjekte 1.622,0 1,6 2.286,0 2,4
Sonstiges kurzfristiges Fremdkapital 10.922,2 11,0 8.953,8 9,2
Gesamtkapital 99.753,0 100,0 97.398,9 100,0
%
%
Die Genossenschaft ist im Berichtsjahr
ihren finanziellen Verpflichtungen
jederzeit nachgekommen.
Die Finanzierung der Grundstücksbevorratung
und der Verkaufsobjekte
erfolgt durch Eigenkapital; darüber
hinaus bestehen zum Bilanzstichtag
zugesagte freie Kreditlinien in Höhe
von 11,7 Mio. EUR. Diese stehen
auch in Zukunft jederzeit zur Verfügung.
Die finanziellen Voraussetzungen
für die laufenden und die
geplanten Bauvorhaben sind dadurch
gesichert. Besondere erkennbare
Risiken in finanzieller und liquiditätsmäßiger
Hinsicht bestehen nicht.
Ertragslage
Der Jahresüberschuss wird nach
Abzug der Körperschaftssteuer für
die Dividendenausschüttung mit
TEUR 1.355 ausgewiesen (Vorjahr:
TEUR 1.075).
Die Überschüsse aus der Hausbewirtschaftung
mit TEUR 916 (Vorjahr:
TEUR 1.063) sind insbesondere
durch höhere Instandhaltungskosten

eeinflusst, die von den gestiegenen
Mieteinnahmen sowie rückläufigen
Zinsaufwendungen nicht vollständig
kompensiert werden konnten.
Das Ergebnis der Verkaufstätigkeit
ist durch anfallende Verwaltungskosten
für laufende Baumaßnahmen
geprägt. Darüber hinaus sind in
diesem Bereich Vorplanungskosten
für künftige Projekte entsprechend
berücksichtigt.
Im Bereich der wirtschaftlichen und
technischen Betreuungstätigkeit
ergibt sich ein Ergebnis nach verrechneten
Verwaltungskosten von TEUR
41 (Vorjahr: TEUR 53).
Das Finanzierungsergebnis – ohne
Berücksichtigung der Zinsaufwendungen
aus der Hausbewirtschaftung
– weist einen Betrag mit TEUR 20
(Vorjahr: TEUR 19) aus. Dabei handelt
es sich um den Saldo aus kurzfristigen
Zinserträgen und sonstigen Zinsaufwendungen.
Der sonstige Bereich
mit einem Fehlbetrag von TEUR - 523
(Vorjahr: TEUR - 44) ist insbesondere
durch Aufwendungen für laufende
Versorgungsfälle beeinflusst.
Auch für das laufende Jahr erwarten
wir erneut ein positives Ergebnis aus
der Hausbewirtschaftung bei geplanten
geringeren Instandhaltungskosten
sowie einen positiven Ergebnisbeitrag
aus dem Verkaufs- und
Betreuungsgeschäft.
Unter Berücksichtigung der zu erwartenden
Aufwendungen aus dem
Finanzergebnis auf Vorjahresniveau,
den Überschüssen aus Beteiligungen
und den zu berücksichtigenden Aufwendungen
aus der Altersversorgung
wird ein Jahresüberschuss im laufenden
Jahr erwartet, der dem Ergebnis
der letzten Jahre entspricht.
Nachtragsbericht
Nach Beendigung des Geschäftsjahres
2012 sind dem Vorstand keine
Vorgänge bekannt geworden, die
von besonderer Bedeutung für den
Jahresabschluss 2012 und die Beurteilung
der wirtschaftlichen Lage der
Genossenschaft sind.
Risikobericht
Die BSG-Allgäu betreibt nach den
Bestimmungen des Gesetzes zur
Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich
(KonTraG) ein
Risikomanagement. Im Vordergrund
steht dabei das Bestreben, Veränderungen
so rechtzeitig zu erkennen,
dass durch geeignete Maßnahmen
wesentliche, negative Einflüsse auf
die Entwicklung der Genossenschaft
abgewendet werden können. Aus
heutiger Sicht sind wirtschaftliche
und rechtliche Risiken nicht zu
erkennen.
Derzeit verzeichnet die Genossenschaft
keine leer stehenden Wohnungen,
mit Ausnahme der Wohnungen,
bei denen kurzfristig umfangreiche
Modernisierungen bzw. Umbaumaßnahmen
durchgeführt werden sollen.
Im Bauträgergeschäft besteht das
Risiko der noch nicht verkauften
Eigentumswohnungen und Reiheneigenheime.
Die Genossenschaft überprüft bei
allen Baumaßnahmen vor Erwerb der
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
34 | 35

Grundstücke diese planerisch und
untersucht eingehend den jeweiligen
Wohnungsmarkt mittels verschiedener
Verkaufsveranstaltungen;
dadurch soll sichergestellt werden,
dass Grundstücke nur erworben bzw.
neue Bauvorhaben nur dann begonnen
werden, wenn eine entsprechende
Nachfrage an den jeweiligen
Wohnungsmärkten erkennbar ist.
Eine Verschärfung der Wettbewerbssituation
am regionalen Wohnungsmarkt
sowohl bei der Vermietung als
auch beim Verkauf von Wohnungen
und Eigenheimen wird aus heutiger
Sicht nicht erwartet.
Derivative Finanzinstrumente werden
nicht eingesetzt; generell wird der
Abschluss langfristiger, festverzinslicher
Kreditverträge bevorzugt. Risiken
für die zukünftige Entwicklung
der Genossenschaft sind derzeit nicht
erkennbar.
Aufgrund der umfangreichen Instandhaltungs-
und Modernisierungsmaßnahmen
in den zurückliegenden
zehn Jahren, der laufenden Mietanpassungen
und der zu erwartenden
Überschüsse aus den umfangreichen
Maßnahmen im Bauträgergeschäft
sowie verschiedener Tätigkeiten als
Betreuungsunternehmen, als Dienstleister
und Geschäftsbesorger wird
auch weiterhin von einer positiven
künftigen Entwicklung der wirtschaftlichen
Lage der Genossenschaft
ausgegangen.
Prognosebericht
Durch die demografischen Veränderungen
wird es in Zukunft verstärkt
notwendig sein, Voraussetzungen
zu schaffen, dass unsere Mitglieder
länger in ihren Wohnungen bleiben
können; deshalb werden wir auch in
Zukunft – so wie in den letzten Jahren
– verstärkt in diesen Bereich investieren,
durch Umbau und Zusammenlegung
von Wohnungen sowie
den Ausbau von Serviceleistungen.
Die branchenspezifischen Rahmenbedingungen
erfordern auch weiterhin
die kontinuierliche Verbesserung der
Qualität des eigenen Wohnungsbestandes
und des Wohnumfeldes
durch entsprechende Investitionen
im Bereich der Modernisierung und
Instandhaltung. Dies ist eines der
Hauptziele der Geschäftspolitik der
Genossenschaft.
Mit zusätzlichen Angeboten für
alle Genossenschaftsmitglieder soll
eine noch stärkere Bindung an das
Unternehmen erreicht werden, um
auch in Zukunft Wohnungsleerstände
zu vermeiden und durch gleichzeitig
steigende Mieteinnahmen eine
stabile wirtschaftliche Lage sicherzustellen.
Hierzu sollen auch die Überschüsse
aus dem Bauträgergeschäft sowie die
Einnahmen aus den verschiedenen
Betreuungstätigkeiten und Geschäftsbesorgungen
der Genossenschaft
beitragen.
Dazu zählt inzwischen auch die Vermittlung
von Gebrauchtimmobilien,
ein neues Geschäftsfeld der Genossenschaft,
das im Jahr 2011 erstmals
aufgenommen wurde.

Dividendenausschüttung an Mitglieder in TEUR, 2003 – 2012
112,0
123,0
139,0
152,0
156,0
160,0
166,0
201,0
249,0
329,0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Eigenkapital in Mio. EUR, 2003 – 2012
Wir gehen weiterhin davon aus, dass
die Überschüsse und Einnahmen aus
den vorgenannten Tätigkeiten aufgrund
der Marktstellung der Genossenschaft
auch in Zukunft vorhanden
sein werden.
25,8
26,7
27,5
28,2
28,7
29,7
29,8
31,7
34,1
38,5
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Vorschlag zur Gewinnverteilung
Vom Jahresüberschuss von
1.355.130,10 EUR wurde satzungsgemäß
vorweg 10 %, das sind rund
135.600,00 EUR, der gesetzlichen
Rücklage zugeführt, so dass ein
Bilanzgewinn von 1.219.530,10 EUR
ausgewiesen wird.
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen
eine Dividendenausschüttung von
4 % auf die Geschäftsanteile (ggf.
zeitanteilig) vor, das sind 329.315,97
EUR. Der verbleibende Gewinn von
890.214,13 EUR soll der freien Rücklage
zugewiesen werden.
Langfristige Verbindlichkeiten in Mio. EUR, 2003 – 2012
61,5
60,1
59,4
58,6
56,3
57,9
56,2
51,2
48,9
45,6
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
36 | 37

Wir sagen Danke
Wir bedanken uns bei allen unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
für die geleistete Arbeit und das große Engagement,
die uns den wirtschaftlichen Erfolg im Geschäftsjahr 2012
ermöglicht haben.
Dank und Anerkennung gilt den Mitgliedern unseres Aufsichtsrates für die
konstruktive und vertrauensvolle Zusammenarbeit. Wir bedanken uns für
das Verständnis und den wertvollen Rat, mit dem sie unsere Arbeit stets
begleitet und gefördert haben.
Unser Dank gilt allen Freunden und Partnern der BSG-Allgäu, die unsere
Arbeit unterstützen:
Den Mitgliedern unserer Vertreterversammlung, unseren Genossenschaftsmitgliedern,
unseren Geschäftspartnern in der Bauwirtschaft, den Behörden,
Verbänden und der Verwaltung.
Wir freuen uns, dass wir die anstehenden interessanten Projekte und Aufgaben
mit unseren Partnern angehen dürfen. Sicher werden wir diese – in
kooperativer Zusammenarbeit – mit Ihnen erfolgreich bewältigen.
Kempten (Allgäu), den 02. April 2013
Mario Dalla Torre
Johann Georg Hailer

Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2012 die ihm nach Gesetz und der Satzung der Genossenschaft obliegenden
Aufgaben wahrgenommen und die Arbeit des Vorstandes überwacht und ihn beratend begleitet.
Die im Rahmen seiner Zuständigkeit zu fassenden Beschlüsse, vor allem bei der Aufstellung des Bau- und Verkaufsprogramms
und des Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramms sowie beim Erwerb von Grundstücken,
hat der Aufsichtsrat im Berichtsjahr in fünf Sitzungen des Aufsichtsrates und zehn Sitzungen, die gemeinsam mit dem
Vorstand abgehalten wurden, gefasst.
Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über die wirtschaftliche Lage und Entwicklung
der Genossenschaft, die beabsichtigte Geschäftspolitik sowie über wichtige Entscheidungen informiert. Der Vorsitzende
des Aufsichtsrates und der Vorstand standen auch außerhalb der Sitzungen laufend in engem Kontakt, um aktuelle
Fragen der Geschäftspolitik zu erörtern.
Der vom Aufsichtsrat aus seiner Mitte bestellte Prüfungsausschuss hat im Jahr 2012 zwei Prüfungen durchgeführt
und über das Ergebnis jeweils im Aufsichtsrat berichtet.
Den mündlichen Bericht der Verbandsprüfer über den Verlauf und das voraussichtliche Ergebnis der gesetzlichen
Prüfung der Genossenschaft im Jahr 2012 hat der Aufsichtsrat in der Sitzung am 22.04.2013 entgegengenommen
und mit dem Prüfer erörtert. Der Jahresabschluss zum 31.12.2012 wurde vom Aufsichtsrat geprüft und gebilligt.
Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung dessen Feststellung. Er empfiehlt ferner, dem Vorschlag des
Vorstandes und des Aufsichtsrates über die Dividendenausschüttung in Höhe von vier Prozent und die Verwendung
des Bilanzgewinnes zuzustimmen.
Der Geschäftsbericht des Vorstandes für das Jahr 2012 wird vom Aufsichtsrat gebilligt.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die mit ihrem engagierten Einsatz
zum wirtschaftlichen Erfolg der Genossenschaft im abgelaufenen Geschäftsjahr beigetragen haben.
Kempten (Allgäu), den 29. Mai 2013
Der Vorsitzende des Aufsichtsrates
Herbert Schiek
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
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1. Bilanz zum 31.12.2012
Aktiva
Geschäftsjahr
EUR
Vorjahr
EUR
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände 31.048,00 49.810,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 68.354.964,76 68.763.558,65
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts-
5.150.259,29 4.749.980,89
und anderen Bauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 789.907,13 0,00
Bauten auf fremden Grundstücken 1,00 1,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 137.045,10 172.409,14
Anlagen im Bau 1.322.534,41 630.870,16
Bauvorbereitungskosten 402,00 117.643,65
75.755.113,69 74.434.463,49
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 2.968.912,94 3.468.912,94
Beteiligungen 853.291,59 716.485,76
Sonstige Ausleihungen 4.610,94 15.079,11
Andere Finanzanlagen 27.436,93 27.436,93
3.854.252,40 4.227.914,74
Anlagevermögen insgesamt 79.640.414,09 78.712.188,23
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücke ohne Bauten 4.990.864,84 4.718.010,06
Bauvorbereitungskosten 53.873,25 37.191,37
Grundstücke mit unfertigen Bauten 2.459.430,45 2.519.290,08
Grundstücke mit fertigen Bauten 699.547,12 1.601.173,59
Unfertige Leistungen 4.705.372,76 4.443.165,24
Andere Vorräte 158.010,22 157.691,21
13.067.098,64 13.476.521,55
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 92.758,62 107.212,75
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 2.007.509,89 749.569,56
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 640.975,77 731.479,96
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 45.902,56 52.755,29
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 241.094,37 301.878,56
Sonstige Vermögensgegenstände 878.088,22 1.215.635,65
3.906.329,43 3.158.531,77
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2.911.037,21 1.814.599,18
Bausparguthaben 105.357,81 91.694,59
3.016.395,02 1.906.293,77
Umlaufvermögen insgesamt 19.989.823,09 18.541.347,09
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten 122.628,03 145.241,81
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 110,78 110,78
Rechnungsabgrenzungsposten insgesamt 122.738,81 145.352,59
SUMME AKTIVA 99.752.975,99 97.398.887,91
Nachrichtlich:
Treuhandvermögen aus Mietkautionen 97.116,61 103.856,32

Passiva
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
Geschäftsjahr
EUR
Vorjahr
EUR
Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres
169.383,44 387.382,29
ausgeschiedenen Mitglieder
Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder 10.391.461,21 6.870.689,68
Geschäftsguthaben aus gekündigten Geschäftsanteilen 112.060,84 82.603,80
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile:
EUR 338.338,79 (Vj.: 29.070,32)
10.672.905,49 7.340.675,77
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage
2.136.828,03 2.001.228,03
davon aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres eingestellt:
EUR 135.600,00 (Vj.: 107.600,00)
Andere Ergebnisrücklagen
24.461.297,33 23.742.745,38
davon aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres eingestellt:
EUR 718.551,95 (Vj.: 456.588,99)
26.598.125,36 25.743.973,41
Jahresüberschuss 1.355.130,10 1.075.324,97
Einstellungen in Ergebnisrücklagen -135.600,00 -107.600,00
Bilanzgewinn 1.219.530,10 967.724,97
Eigenkapital insgesamt 38.490.560,95 34.052.374,15
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnl. Verpflichtungen 4.024.452,00 3.829.274,00
Steuerrückstellungen 353.000,00 166.000,00
Sonstige Rückstellungen 2.749.367,93 1.916.340,86
Rückstellungen insgesamt 7.126.819,93 5.911.614,86
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 34.570.037,92 37.337.181,62
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 10.986.238,84 11.598.711,81
Erhaltene Anzahlungen 7.019.948,37 7.191.034,92
Verbindlichkeiten aus Vermietung 15.630,39 21.721,46
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 630.244,80 508.074,38
Sonstige Verbindlichkeiten
878.898,86 738.496,74
davon aus Steuern: EUR 371.804,98 (Vj.: 280.023,82)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 4.384,81 (Vj.: 9.846,74)
Verbindlichkeiten insgesamt 54.100.999,18 57.395.220,93
Rechnungsabgrenzungsposten 34.595,93 39.677,97
SUMME PASSIVA 99.752.975,99 97.398.887,91
Nachrichtlich:
Treuhandverbindlichkeiten aus Mietkautionen 97.116,61 103.856,32
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
40 | 41

2. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. – 31.12.2012
Umsatzerlöse
Geschäftsjahr
EUR
Vorjahr
EUR
aus der Hausbewirtschaftung 11.885.373,46 11.523.573,11
aus dem Verkauf von Grundstücken 9.894.059,57 8.974.951,52
aus Betreuungstätigkeit 1.176.489,13 1.429.545,89
aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.453.337,41 1.393.222,63
Verminderung / Erhöhung des Bestandes
an Verkaufsgrundstücken und unfertigen Leistungen
24.409.259,57 23.321.293,15
-291.191,43 -1.617.241,53
Andere aktivierte Eigenleistungen 914.325,15 120.170,57
Sonstige betriebliche Erträge 602.707,76 828.976,56
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 7.575.977,60 7.045.909,76
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 7.929.319,95 6.215.941,58
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 81.255,24 165.656,25
15.586.552,79 13.427.507,59
Rohergebnis 10.048.548,26 9.225.691,16
Personalaufwand
Löhne und Gehälter 2.603.865,10 2.450.893,41
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
776.705,37 588.078,67
und Unterstützung (davon für Altersversorgung:
EUR 309.547,83 Vj.: 137.462,45)
3.380.570,47 3.038.972,08
Abschreibungen
auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 2.136.836,88 2.107.197,18
Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.146.894,20 991.619,16
Erträge aus Gewinngemeinschaften und
120.461,92 91.800,02
Gewinnabführungsverträgen
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen
625,88 791,42
des Finanzanlagevermögens
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
29.968,43 29.429,41
(davon aus Abzinsung von Rückstellungen EUR 120,68; Vj.: 110,46)
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
1.657.733,05 1.784.587,26
(davon aus Abzinsung von Rückstellungen EUR 191.639,96; Vj.: 195.349,52)
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1.877.569,89 1.425.336,33
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 262.000,00 91.000,00
Sonstige Steuern 260.439,79 259.011,36
Jahresüberschuss 1.355.130,10 1.075.324,97
Zuführung zur gesetzlichen Rücklage 135.600,00 107.600,00
Bilanzgewinn 1.219.530,10 967.724,97

3. Anhang zum Jahresabschluss 2012
A. Allgemeine Angaben
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für die
Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren
angewendet.
Im Berichtsjahr erfolgte erstmals der Ausweis an den GbRs sowie an einer OHG unter den Finanzanlagen. Die Vorjahreswerte wurden
entsprechend angepasst.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen
vermindert.
Sachanlagen sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen sowie unter Fortführung nur steuerlich
zulässiger Abschreibungen gem. § 254 HGB in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung bewertet. Von dem Wahlrecht zur Beibehaltung
der niedrigeren steuerrechtlichen Wertansätze gem. Art. 67 Abs. 4 S. 1 EGHGB wurde Gebrauch gemacht.
Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bewertet.
Die immateriellen Vermögensgegenstände werden mit 20 % bzw. 25 % abgeschrieben.
Der Abschreibungssatz der Gebäudewerte bei der Position Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten beträgt 1,25 %
bzw. 2 %. Die Gebäudewerte bei der Position Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten werden
unterschiedlich nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer zwischen 1,25 % bis 5 % abgeschrieben. Aktivierte Modernisierungskosten
werden entsprechend der Restnutzungsdauer der Gebäude abgeschrieben.
Die Abschreibungen auf Aufzugsanlagen sind auf 4 % oder 5 % bemessen.
Die Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden nach der Nutzungsdauer zwischen 10 % und 25 % abgeschrieben.
Vermögensgegenstände mit einem Wert von EUR 150,00 bis EUR 1.000,00 wurden als Sammelposten erfasst und mit 20 % abgeschrieben.
Geldbeschaffungskosten werden i.d.R. über die Darlehenslaufzeit abgeschrieben.
Die Bewertung der Heizölbestände erfolgte mit den Anschaffungskosten; die Verbrauchsfolge wurde nach der Fifo-Methode festgesetzt.
Verwaltungskosten und technische Leistungen wurden bei einzelnen Objekten nach dem ermittelten tatsächlichen Aufwand bei den
Herstellungskosten in folgenden Bilanzpositionen aktiviert:
• Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten (i.H.v. TEUR 171,2)
• Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten (i.H.v. TEUR 104,2)
• zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit unfertigen Bauten (i.H.v. TEUR 398,5)
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke im Umlaufvermögen sind mit Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt.
Im Übrigen sind im Umlaufvermögen die unfertigen Leistungen in Höhe der voraussichtlich abrechenbaren Kosten sowie die Forderungen mit
dem Nominalwert unter Berücksichtigung notwendiger Einzelwertberichtigungen angesetzt.
Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und
Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden
mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.
Die Pensionsrückstellungen wurden nach dem modifizierten Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Lohn- und Gehaltssteigerungen
sowie Rentenanpassungen errechnet. Zur Ermittlung der Verpflichtungen zum Bilanzstichtag wurden die Sterbetafeln nach Prof. Dr. Klaus
Heubeck (2005 G) sowie der von der Deutschen Bundesbank ermittelte Abzinsungssatz von 5,04 % zu Grunde gelegt. Lohn- und Gehaltssteigerungen
wurden in Höhe von 1,75 % p.a., Rentensteigerungen mit 1,25 % p.a. berücksichtigt. Die Fluktuationsrate wurde mit 0,0 % angesetzt.
Die Rückstellungen für Jubiläumszahlungen wurden nach dem Barwert der erdienten Anwartschaften (Barwertverfahren) berechnet.
Zur Ermittlung der Verpflichtungen zum Bilanzstichtag wurde der von der Deutschen Bundesbank ermittelte Abzinsungssatz von 5,04 % zu
Grunde gelegt. Die Fluktuationsrate wurde mit 0,0 % angesetzt; künftige Erhöhungen der Zahlungsverpflichtungen wurden nicht berücksichtigt,
da jeweils ein fester Betrag zugesagt ist.
Die Verbindlichkeiten sind jeweils mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
42 | 43

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
Bilanz
1. In der Position „Unfertige Leistungen“ sind EUR 3.840.423,76 noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.
2. Folgende Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr:
Geschäftsjahr
EUR
Vorjahr
EUR
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 125.674,31 147.935,86
Sonstige Vermögensgegenstände 24.363,16 153.800,66
Gesamtbetrag 150.037,47 301.736,52
3. In den Sonstigen Rückstellungen sind Rückstellungen in Höhe von EUR 1.924.246,05 für bereits übereignete Eigentumsobjekte enthalten.
4. Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr:
Geschäftsjahr
EUR
Vorjahr
EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.119.991,03 1.298.076,28
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 634.376,02 634.391,75
Erhaltene Anzahlungen 7.019.948,37 7.191.034,92
Verbindlichkeiten aus Vermietung 15.630,39 21.721,46
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 630.244,80 508.074,38
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen
0,00 0,00
Sonstige Verbindlichkeiten 515.843,21 368.708,35
Gesamtbetrag 9.936.033,82 10.022.007,14
5. Die Genossenschaft hält folgende Beteiligungen:
Name Sitz Kapitalanteil Eigenkapital (EUR) Ergebnis 2012 (EUR)
BSG-Allgäu Service GmbH Kempten 100 % 25.600,00 120.461,92
BSG-Allgäu Grundstückserwerbs- und Verwaltungs-GmbH Kempten 100 % 83.014,50 9.687,20
BSG-ALLGÄU Wohnungsbau GmbH Nordschwaben Kempten 100 % 2.590.585,06 135.841,57
GbR Kreuzäcker Neu-Ulm 50 % 209.122,97 7.509,30
GbR Wohnpark Ludwigshöhe Kempten 50 % 1.496.394,19 886.102,35
GbR Wohnen Am Hofgarten Kempten 50 % -197.051,18 231.259,66
GbR Betreutes Wohnen am Engelhaldepark Kempten 50 % 1.148.822,50 -46.198,25
OHG Junges Wohnen in der Alpenstadt Sonthofen 50 % 1.961.404,55
6. Folgende Gesellschaften bürgerlichen Rechts wurden im Berichtsjahr von der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ in die Position
„Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht“ umgegliedert.
• GbR Kreuzäcker
• GbR Wohnpark Ludwigshöhe
Des Weiteren wurde die OHG Junges Wohnen in der Alpenstadt aus der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ in die Position „Verbundene
Unternehmen“ umgegliedert.
Die Umgliederungen waren erfolgt auf Grund der Stellungnahme des IDW (Joint Ventures HFA 1 / 1993). Demnach sind Beteiligungen an Gesellschaften
mit längerfristiger Geschäftsbeziehung unter den Finanzanlagen auszuweisen.
7. Im Rahmen des Erwerbs eines Grundstückes durch die GbR Wohnpark Ludwigshöhe Xaver Lipp GmbH & Co. KG / BSG-Allgäu eG wurde 2004 ein
Darlehen aufgenommen; zu dessen Besicherung wurden Grundpfandrechte in Höhe von EUR 1,52 Mio. auf Objekte der BSG-Allgäu eG eingetragen.
Außerdem besteht eine Buchgrundschuld in Höhe von TEUR 511 sowie eine Bürgschaft in Höhe von TEUR 180 zu Gunsten der BSG-Allgäu
Service GmbH. Zu Gunsten der BSG-Allgäu Grundstückserwerbs- und Verwaltungs-GmbH besteht eine weitere Bürgschaft in Höhe TEUR 753.
Hinsichtlich der eingegangenen Haftungsverhältnisse aus der Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten wird aufgrund der Bonität
der Primärverpflichteten nicht davon ausgegangen, dass diese ihre Verpflichtungen nicht wie vereinbart erfüllen können; es ist daher nicht mit
einer Inanspruchnahme zu rechnen.
8. Aus temporären Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen resultieren ausschließlich aktive latente Steuern. Weiterhin
bestehen steuerliche Verlustvorträge, die bei der Berechnung aktiver latenter Steuern berücksichtigt werden können. Auf Grund der Inanspruchnahme
des Wahlrechts des § 274 Abs.1 Satz 2 HGB n.F. werden aktive latente Steuern nicht angesetzt.

Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte per 31.12.2012
davon Restlaufzeit
Verbindlichkeiten
insgesamt
EUR
unter 1 Jahr
EUR
2 bis 5 Jahre
EUR
über 5 Jahre
EUR
gesichert
EUR
Art der
Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 34.570.037,92
(37.337.181,62)
1.119.991,03
(1.298.076,28)
4.349.150,14
(4.308.144,12)
29.100.896,75
((31.730.961,22)
34.570.037,92
(37.337.181,62)
GPR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 10.986.238,84
(11.598.711,81)
634.376,02
(634.391,75)
2.033.139,88
(2.033.139,88)
8.318.722,94
(8.931.180,18)
10.904.053,27
(11.516.526,24)
GPR
Erhaltene Anzahlungen 7.019.948,37
(7.191.034,92)
7.019.948,37
(7.191.034,92)
Verbindlichkeiten aus Vermietung 15.630,39
(21.721,46)
15.630,39
(21.721,46)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 630.244,80
(508.074,38)
630.244,80
(508.074,38)
Sonstige Verbindlichkeiten 878.898,86
(738.496,74)
515.843,21
(368.708,35)
14.759,23
(23.175,64)
348.296,42
(346.612,75)
Gesamtbetrag 54.100.999,18
(57.395.220,93)
9.936.033,82
(10.022.007,14)
6.397.049,25
(6.364.459,64)
37.767.916,11
(41.008.754,15)
45.474.091,19
(48.853,707,86)
(Vorjahreszahlen)
Entwicklung des Anlagevermögens 2012
Anschaffungs- und Herstellungskosten kumulierte Abschreibungen Buchwert
Immaterielle
Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Stand 01.01.12
EUR
Zugänge
EUR
Abgänge
EUR
Umbuchung
EUR
Stand 31.12.12
EUR
Stand 01.01.12
EUR
Zugang
EUR
Abgang Stand 31.12.12
EUR
EUR
Stand 31.12.12
EUR
123.070,06 0,00 1.299,20 0,00 121.770,86 73.260,06 18.761,00 1.298,20 90.722,86 31.048,00
Grundstücksund
grundstücksgleiche
Rechte mit
Wohnbauten
Grunstücks- und
grundstücksgleiche
Rechte
mit Geschäftsund
anderen
Bauten
Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte
ohne Bauten
Bauten auf
fremden Gundstücken
Andere Anlagen,
Betriebs- und
Geschäftsausstattung
107.338.106,40 252.885,37 59.936,00 563.077,22
638.921,16 1) 108.733.054,15 38.574.547,75 1.836.172,64 32.631,00 40.378.089,39 68.354.964,76
9.418.902,83 541.792,97 2) 0,00 67.792,94 10.028.488,74 4.668.921,94 209.307,51 0,00 4.878.229,45 5.150.259,29
0,00 789.907,13 0,00 0,00 789.907,13 0,00 0,00 0,00 0,00 789.907,13
11.887,79 0,00 0,00 0,00 11.887,79 11.886,79 0,00 0,00 11.886,79 1,00
870.562,44 37.663,73 36.967,89 0,00 871.258,28 698.153,30 72.595,73 36.535,85 734.213,18 137.045,10
Anlagen im Bau 630.870,16 1.204.890,76 0,00 -513.226,51 1.322.534,41 0,00 0,00 0,00 0,00 1.322.534,41
Bauvorbereitungskosten
117.643,65 402,00 0,00 -117.643,65 402,00 0,00 0,00 0,00 0,00 402,00
118.387.973,27 2.827.541,96 96.903,89 638.921,16 121.757.532,50 43.953.509,78 2.118.075,88 69.166,85 46.002.418,81 75.755.113,69
Finanzanlagen
Anteile an
verbundenen
Unternehmen
Ausleihungen an
Unternehmen,
mit denen ein
Beteiligungsverhältnis
besteht
Sonstige Ausleihungen
Andere Finanzanlagen
3.468.912,94 3) 0,00 500.000,00 0,00 2.968.912,94 0,00 0,00 0,00 0,00 2.968.912,94
716.485,76 4) 446.805,83 310.000,00 0,00 853.291,59 0,00 0,00 0,00 0,00 853.291,59
15.079,11 0,00 10.468,17 0,00 4.610,94 0,00 0,00 0,00 0,00 4.610,94
27.436,93 0,00 0,00 0,00 27.436,93 0,00 0,00 0,00 0,00 27.436,93
4.227.914,74 446.805,83 820.468,17 0,00 3.854.252,40 0,00 0,00 0,00 0,00 3.854.252,40
122.738.958,07 3.274.347,79 918.671,26 638.921,16 125.733.555,76 44.026.769,84 2.136.836,88 70.465,05 46.093,141,67 79.640.414,09
1) Umbuchung aus Umlaufvermögen. 3) Inklusive Umgliederung aus Sonstigen Vermögensgegenständen in Höhe von TEUR 981. .
2) Saldiert mit Zuschuss in Höhe von TEUR 172. 4) Umgliederung aus Sonstigen Vermögensgegenständen.
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
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D. Sonstige Angaben
1. Es bestehen in der Bilanz nicht ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen aus Bauverträgen in Höhe von TEUR 6.647,
die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind.
2. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug zum 31.12.2012
Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter 31 16
Technische Mitarbeiter 10 1
Reinigungspersonal 0 4
41 21
Außerdem wurden durchschnittlich 6 Auszubildende beschäftigt.
3. Mitgliederbewegung
Stand 01.01.2012 3.109
Zugänge 2012 296
Abgänge 2012 171
Stand 31.12.2012 3.234
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um EUR 3.520.771,53 vermehrt.
Auf Grund vorzeitig ausbezahlter Geschäftsguthaben bestehen am Stichtag gegenüber dem Vorstand Forderungen
in Höhe von EUR 420,00.
4. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes
Verband bayerischer Wohnungsunternehmen
(Baugenossenschaften und -gesellschaften) e.V.
80539 München, Stollbergstraße 7
5. Mitglieder des Vorstandes (Vor- und Zuname)
Mario Dalla Torre, geschäftsführender Vorstand
Johann Georg Hailer, Personalleiter i.R.
6. Mitglieder des Aufsichtsrates (Vor- und Zuname)
Herbert Schiek, Stadtdirektor a.D. (Vorsitzender)
Eduard Geyer, Altbürgermeister (stellv. Vorsitzender)
Christine Doll-Dormayer, Angestellte i.R.
Susanne Marton, Rechtsanwältin
Dietmar Wenzel, Techn. Angestellter i.R.
Hans-Wolf von Wrangel, Kreisbaudirektor a.D.
Roland Hübner, Vorstand (seit 23.07.2012)
Kempten (Allgäu), 22. März 2013
Der Vorstand

Impressum
Herausgeber
BSG-Allgäu, Bau- und Siedlungsgenossenschaft eG
Im Oberösch 1
87437 Kempten-Sankt Mang
Telefon 0831 / 56117-0, Fax 0831 / 60602
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www.bsg-allgaeu.de
Redaktion / Texte
BSG-Allgäu
Gestaltung
DACHCOM.DE GmbH Communication, Lindau
Fotos
BSG-Allgäu
Manfred Köhler, Köhler Grafik, Kempten
Allgäuer Zeitung, Kempten
Ralf Lienert, Kempten
Christine Tröger, Konzeptwerkstatt, Kempten
Druck
Holzer Druck und Medien Druckerei und Zeitungsverlag GmbH & Co. KG,
Weiler im Allgäu
Auflage
4.000 Stück
BSG-Allgäu Geschäftsbericht 2012
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Telefax 0831 / 60602
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