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Gemeinde Neuenhof
Bau- und Nutzungsordnung (BNO)
gemäss § 15 BauG
1998
Verkaufspreis Fr. 10.--

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Inhaltsverzeichnis
Seite
1. Geltungsbereich 4
§ 1 Geltungsbereich 4
§ 2 Übergeordnetes Recht 4
§ 3 Personenbezeichnungen 4
2. Raumplanung 5
§ 4 Siedlungserneuerung und -qualität 5
§ 5 Sondernutzungsplanpflicht 5
3. Zonenvorschriften 6
3.1. Bauzonen 6
§ 6 Bauzonen 6
§ 7 Dorfzone 7
§ 8 Wohnzonen 8
§ 9 Wohn- und Gewerbezone 8
§ 10 Zentrumszone 8
§ 11 Gewerbezone 8
§ 12 Industriezone 8
§ 13 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen; Kleingärten 9
§ 14 Grünzone 9
3.2. Landwirtschaftszonen 9
§ 15 Landwirtschaftszone 9
3.3. Bauten in der Landwirtschaftszone 10
§ 16 Bauten in der Landwirtschaftszone 10
3.4. Schutzzonen und -objekte 10
§ 17 Schutzzonen 10
§ 18 Landschaftsschutzzone 10
§ 19 Magerwiesen, Feuchtwiesen 11
§ 20 Hochstamm-Obstgärten 11
§ 21 Uferschutzzone Limmat 11
§ 22 Hecken 11
§ 23 Naturobjekte 11
§ 24 Naturschutzzone Wald 11
§ 25 Waldränder 12
§ 26 Ortsbildschutzobjekte 12
§ 27 Kulturobjekte 12
3.5. Zonen gemäss Art. 18 RPG 12
§ 28 Spezialzone Überdeckung A1 12
§ 29 Abbaustelle Jugsital 12
4. Definitionen 13
§ 30 Mindestausnützungsziffer 13
§ 31 Gewerbe 13
§ 32 Arealüberbauung 13
§ 33 Abstand gegenüber dem Kulturland 14
§ 34 Ungleichverteilung der Grenzabstände 14
§ 35 Besondere Vorschriften zum Gebäude- und Grenzabstand 14
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Inhaltsverzeichnis
Seite
5. Bauvorschriften 15
5.1. Baureife, Erschliessung 15
§ 36 Benützung von Privateigentum für öffentliche Zwecke 15
5.2. Technische Bauvorschriften 15
§ 37 Allgemeine Anforderungen 15
§ 38 Energiesparmassnahmen 15
§ 39 Wohnhygiene, Ausrichtung der Wohnungen 16
§ 40 Raummasse, Fenstergrössen, Nebenräume 16
§ 41 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen 16
§ 42 Spiel- und Begegnungsplätze 16
5.3. Parkierung 17
§ 43 Parkierung 17
§ 44 Anordnung und Gestaltung der Parkierung 17
§ 45 Abstellplätze für Zweiräder und Kinderwagen 17
6. Allgemeine Schutzvorschriften 18
6.1. Grundsätze zum Ortsbildschutz 18
§ 46 Beurteilungskriterien zum Ortsbildschutz 18
§ 47 Anforderungen zur Aussenraumgestaltung 18
§ 48 Materialablagerungen 19
6.2. Umweltschutz 19
§ 49 Einwirkungen 19
§ 50 Lärmschutz 19
§ 51 Entsorgung 19
7. Vollzug und Verfahren 20
§ 52 Zuständigkeit 20
§ 53 Personenwechsel 20
§ 54 Gebührenreglement 20
§ 55 Vollzugsrichtlinien 20
8. Schluss- und Übergangsbestimmung 20
§ 56 Aufhebung bisherigen Rechts 20
Anhang 1 Natur-, Kultur- und Ortsbildschutzobjekte 21
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Die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts finden sich im kantonalen
Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht (BNR). Es kann bei der Staatskanzlei in
Aarau oder bei der Bauverwaltung Neuenhof bezogen werden.
1. Geltungsbereich
Geltungsbereich
§ 1
1 Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) beinhaltet das kommunale Raumplanungs-,
Umweltschutz- und Baurecht.
2 Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung
sowie den Schutz des Bodens.
3 Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet.
Übergeordnetes
Recht
Personenbezeichnungen
§ 2
Die Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.
§ 3
Die in der BNO verwendeten Personenbezeichnungen beziehen sich auf beide
Geschlechter.
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5
2. Raumplanung
§ 5
1 Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Flächen dürfen nur erschlossen und
überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Erschliessungs- oder Gestaltungsplan vorliegt.
Siedlungserneuerung
und
-qualität
§ 4
Der Gemeinderat erstellt in Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern und unter
Beizug von Fachleuten rechtzeitig ein Konzept zur Erneuerung und Verbesserung der
Siedlungsqualität unternutzter bzw. sanierungsbedürftiger Gebiete.
Sondernutzungsplanpflicht
2 Für Einkaufszentren und Fachmärkte mit mehr als 3’000 m2 Nettoladenfläche gilt
eine Gestaltungsplanpflicht.
3 Für die folgenden Gebiete gilt eine Gestaltungsplanpflicht. Es sind nachstehende
Grundsätze zu berücksichtigen:
Sandstrasse
a) Städtebaulich gute Lösung im Übergang des Zentrumsbereichs Sandstrasse und
des Wohnquartiers Josefstrasse mit entsprechender Nutzungsanordnung
b) Gemeinsame Erschliessung und koordinierte Parkierung
c) Fussweg-Querverbindung in der Verlängerung der Kappelstrasse.
Hinterhag
a) Gute Gestaltung des Ortseingangs und des Siedlungsrandes
b) Erfüllung der Lärmschutzanforderungen durch entsprechende Nutzungsanordnung
sowie geeignete bauliche und gestalterische Massnahmen
c) Planung eines attraktiven, zeitgemässen Wohnquartiers, das in Etappen realisiert
werden kann.
d) Definition der Erschliessung und der gemeinsamen Ausstattung
5

6
3. Zonenvorschriften
3.1. Bauzonen
Bauzonen
§ 6
1 Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus:
W2
W3
W4
W5
WG4
Z5
GE
I
Zweck und
Nutzungsart
Wohnen, nicht
störendes Gewerbe
Wohnen, nicht
störendes Gewerbe
Wohnen, nicht
störendes Gewerbe
Wohnen, nicht
störendes Gewerbe
Wohnen, mässig
störendes Gewerbe
Geschäfte, Dienstleistungen
und Gewerbe
sowie Wohnen
Gewerbe, Wohnungen
für Betriebsinhaber und
Personal
Industrie, Wohnungen
für Betriebsinhaber und
Personal
Bauzonen
Vollgeschosse
Max.
Ausnutzung
Min.
Ausnutzung
Grünflächenziffer
max.
Gebäudehöhe
max.
Firsthöhe
Grenzabstand
klein
Grenzabstand
gross
Empfindlichkeitsstufe
2 0.45 7.5m 10.5m 4m 8m II
3 0.55 10m 14m 4m ** II
4 0.65 13m 17m 5m ** II
5 0.75 16m 20m 6m ** II
4 0.65 13m 17m 5m ** III
5 0.75 0.6 16m 20m 6m ** III
* * 0.15 * * * * III
* * 0.15 * * * * IV
D Dorfzone * * * * * * * III
ÖBA
Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen;
Kleingärten
* * * * * * II/III
GR Grünzone * * * * III
SÜ
Spezialzone
Überdeckung A1
* * * * * * III
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2 Die mit * bezeichneten Masse legt der Gemeinderat unter Abwägung der privaten
und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest.
Grosser
Grenzabstand
3 Die mit ** bezeichneten grossen Grenzabstände entsprechen der Summe von Gebäudehöhe
und einem Viertel der Gebäudelänge. Der grosse Grenzabstand beträgt
höchstens die doppelte Gebäudehöhe.
4 Bei Gewerbenutzung im Erdgeschoss ist in der WG 4 und Z5 der grosse Grenzabstand
nur bei den Obergeschossen einzuhalten. Bei reiner Wohnnutzung gelten die
grossen Grenzabstände auch im Erdgeschoss.
Lärmvorbelastung
Geschosshöhen
Bauweise
5 In den im Bauzonenplan dargestellten lärmvorbelasteten Flächen gilt die Empfindlichkeitsstufe
III.
6 Die Geschosshöhen sind im Rahmen der übrigen Bestimmungen frei.
7 Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene als auch die
geschlossene Bauweise zulässig.
Dorfzone
§ 7
1 Die Dorfzone dient der Erhaltung des gesamten alten Dorfes. Dazu gehört
namentlich die das typische Strassendorf bildende Struktur von Bauten und
Freiräumen. Die Dorfzone ist bestimmt für Wohnen, mässig störendes Gewerbe
sowie Landwirtschaft.
2 Gebäude sind mit ihrer Umgebung zu erhalten und dürfen nicht abgebrochen
werden. Der Gemeinderat kann Ausnahmen bewilligen, sofern ein Gebäude für das
Ortsbild unwichtig oder die Erhaltung der Bausubstanz unzumutbar ist.
3 Bauten dürfen umgebaut, umgenutzt und erweitert werden, sofern der Schutzzweck
dadurch nicht beeinträchtigt wird. Unter den gleichen Bedingungen kann der Gemeinderat
Ergänzungsbauten bewilligen. Es besteht kein Rechtsanspruch auf eine
Erhöhung der bestehenden Nutzung.
4 Bei der Festlegung der Baumasse und der Gestaltungsvorschriften orientiert sich der
Gemeinderat am Charakter der bestehenden Überbauung.
5 Die Errichtung von Aussenantennen und Parabolspiegeln ist im Rahmen des
Bundesrechts untersagt.
6 Die in der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz in § 30 aufgeführten Bauten und
Anlagen unterstehen in der Dorfzone der Bewilligungspflicht. Bewilligungspflichtig sind
zudem Fassadenrenovationen, Neueindeckungen von Dächern und die Erneuerung
von Türen und Fenstern.
7 Der Gemeinderat gewährleistet die fachliche Beratung und zieht soweit möglich
kantonale Fachstellen bei. Zu diesem Zweck sind Bauvorhaben möglichst frühzeitig
anzuzeigen.
7

8
Wohnzonen
§ 8
1 Die Wohnzonen W2, W3, W4 und W5 dienen dem Wohnen. Nicht störendes
Gewerbe ist zugelassen.
2 In der W2 werden Räume im Dach-, Attika- und Untergeschoss nicht zur anrechenbaren
Bruttogeschossfläche gezählt.
Wohn- und
Gewerbezone
§ 9
Die Wohn- und Gewerbezone WG 4 ist für Wohnen und mässig störendes Gewerbe
bestimmt.
Zentrumszone
§ 10
Die Zentrumszone Z5 ist für Nutzungen bestimmt, die im Interesse eines attraktiven
Gemeindezentrums liegen. Zulässig sind mässig störende Nutzungen wie Läden,
Büros und Geschäfte (Dienstleistungen), Handwerks- und Gewerbetriebe sowie
Wohnen.
Gewerbezone
§ 11
1 Die Gewerbezone GE ist für mässig störendes Gewerbe bestimmt.
2 Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort
gebundenes Personal gestattet.
3 Grosslagerbauten und -plätze sind ohne eine angemessene Anzahl Arbeitsplätze
nicht gestattet.
Industriezone
§ 12
1 Die Industriezone I ist für grossgewerbliche und industrielle Bauten bestimmt.
2 Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort
gebundenes Personal gestattet.
3 Aufgrund der exponierten Lage der Industriezone zwischen dem Erholungsraum
Limmat, der Bahn und der Nationalstrasse müssen sich Bauten hinsichtlich Grösse,
Gestaltung, Oberfläche und Aussenraum so in die Umgebung einordnen, dass eine
gute Gesamtwirkung entsteht.
4 Grosslagerbauten und -plätze sind ohne eine angemessene Anzahl Arbeitsplätze
nicht gestattet.
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Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen;
Kleingärten
§ 13
1 Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ÖBA ist für Bauten und Anlagen bestimmt,
die dem öffentlichen Interesse dienen.
2 Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung privater
und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren
Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten.
3 Solange die Zone ÖBA nicht für öffentliche Bauten und Anlagen genutzt wird, kann
der Gemeinderat die Nutzung mit Kleingärten zulassen. Einzelheiten der Kleingartennutzung
regelt der Gemeinderat in einem Reglement.
Grünzone
§ 14
1 Die Grünzone GR dient der Freihaltung des Gebietes entlang der Limmat, der
Schlittelwiese Papprich und der Siedlungsbegrenzung Chlosterrüti-Damsau.
2 Die Grünzone ist von allen Bauten freizuhalten. In den Grünzonen entlang der
Limmat sind Spazierwege, Erholungsanlagen (Gartenbänke usw.) sowie Kleinbauten,
die zur Pflege der Grünzone notwendig sind, zugelassen.
3.2. Landwirtschaftszonen
Landwirtschaftszone
§ 15
1 Die Landwirtschaftszone ist für die überwiegend bodenabhängige Produktion in den
Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung, Gemüse-, Obst- und Rebbau sowie für
den produzierenden Gartenbau bestimmt.
2 Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich
nach dem eidgenössischen und kantonalen Recht.
3 Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich (z.B. Terrainveränderungen)
bis 50 Aren sind zulässig, soweit keine überwiegenden, insbesondere
landwirtschaftlichen Interessen entgegenstehen.
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3.3. Bauten in der Landwirtschaftszone
§ 16
1 Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher betroffener Interessen
optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich in bezug auf Ausmass, Gestaltung,
Stellung sowie Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen.
2 Für Wohngebäude sind 2 Geschosse erlaubt. Im übrigen werden Gebäudehöhen und
Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse
und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt.
Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken
generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 4 m.
3 In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III.
3.4. Schutzzonen und -objekte
Schutzzonen
§ 17
1 Die Schutzzonen im Kulturland dienen der Erhaltung und Entwicklung von
Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen und Tiere.
2 Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen),
Bewässerung, Entwässerung, Umbruch, Verwendung von Pflanzenschutzund
Unkrautvertilgungsmitteln, Düngung, Aufforstung, Betreten, Campieren und das
Entfachen von Feuer sind nicht gestattet.
3 Der Gemeinderat kann solche Massnahmen ausnahmsweise bewilligen, wenn diese
dem Schutzzweck dienlich sind.
Bauten in der
Landwirtschaftszone
Landschaftsschutzzone
§ 18
1 Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dient der Erhaltung
der Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Zusätzlich zu den Vorschriften
der Grundnutzungszone sind Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen
(Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) verboten.
2 Die zulässige Nutzung bestimmt sich nach den Bestimmungen über die Landwirtschaftsszone.
3 Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weideunterstände, Fahrnisbauten,
die der Bewirtschaftung dienen, sowie betriebsnotwendige Installationen (Hagelschutznetze
usw.) können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und
keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.
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Magerwiesen,
Feuchtwiesen
§ 19
1 Auf den im Kulturlandplan bezeichneten Mager- und Feuchtwiesen ist die standorttypische
Vegetation zu erhalten bzw. zu fördern. Die Wiesen dürfen nicht verbuschen.
2 Die Wiesen sind jährlich mindestens einmal zu mähen, in der Regel nicht vor Anfang
Juli. Nährstoffreiche Bestände sollen früher und mehrmals geschnitten werden. Riedvegetation
wird nicht vor Mitte September geschnitten. Das Schnittgut ist wegzuführen,
möglichst bald nach der Mahd.
Hochstamm-
Obstgärten
§ 20
Die im Kulturlandplan bezeichneten Hochstamm-Obstgärten sind nach Möglichkeit zu
erhalten. Abgehende Bestände sind zu ersetzen. Die Gemeinde unterstützt Neuanpflanzungen.
Uferschutzzone
Limmat
§ 21
1 Das Betreten und Befahren der Röhrichte ist nicht gestattet.
2 In den Monaten März bis August haben Boote und andere Schwimmkörper zu den
Röhrichten einen Abstand von 20 m einzuhalten.
Hecken
§ 22
1 Die im Bauzonen-/Kulturlandplan bezeichneten Hecken (einschliesslich Gebüschgruppen,
Ufer- und Feldgehölze sowie Bäume innerhalb der Hecken) dürfen nicht
beseitigt oder beeinträchtigt werden. Sie sind abschnittsweise zu pflegen.
2 Gegenüber geschützten Hecken ist ein Bauabstand von mindestens 4 m einzuhalten.
3 Eine Rodung von Hecken darf nur mit Bewilligung des Gemeinderates bzw. des Baudepartementes
(bei Ufergehölzen) vorgenommen werden, sofern überwiegende öffentliche
oder private Interessen dies erfordern. Die Erteilung einer Bewilligung setzt
voraus, dass an geeigneter Stelle Ersatz geschaffen wird.
Naturobjekte
§ 23
Die in den Nutzungsplänen bezeichneten Naturobjekte (Anhang 1) sind geschützt,
dürfen nicht beseitigt werden und sind artgerecht zu unterhalten.
Naturschutzzone
Wald
§ 24
1 Die Naturschutzzone Wald dient der Erhaltung und Förderung seltener Waldgesellschaften
und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen
und Tiere.
2 Soweit vertraglich nichts anderes festgelegt wird, sind die Bestände soweit möglich
mit standortheimischen Baumarten und auf natürliche Art zu verjüngen. Bereichernde
Strukturen und Totholz sind zu belassen. Für den Privatwald besteht eine allgemeine
Anzeichnungspflicht durch den Forstdienst.
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Waldränder
§ 25
Die im Kulturlandplan bezeichneten Waldränder sind im Rahmen der waldbaulichen
Planung stufenförmig mit Strauchsaum auszubilden bzw. zu erhalten.
2 Der Gemeinderat legt die Einzelheiten der Erschliessung unter Berücksichtigung privater
und öffentlicher Interessen im Rahmen eines Sondernutzungsplanes fest. Gegenüber
angrenzenden Bauzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten.
Ortsbildschutzobjekte
§ 26
1 Die im Bauzonenplan bezeichneten Ortsbildschutzobjekte (Anhang 1) sind gemäss
ihrem Schutzzweck zu erhalten und dürfen nicht abgebrochen werden.
2 Bauten dürfen umgebaut, umgenutzt und erweitert werden, sofern der Schutzzweck
dadurch nicht beeinträchtigt wird. Unter den gleichen Bedingungen kann der Gemeinderat
Ergänzungsbauten bewilligen.
Kulturobjekte
§ 27
Die im Bauzonen-/Kulturlandplan bezeichneten Kulturobjekte (Anhang 1) sind in ihrer
Substanz geschützt. Sie sind ihrem Schutzzweck entsprechend zu erhalten und
dürfen nicht beseitigt werden. Der Gemeinderat kann bei geeignetem Ersatz
Ausnahmen bewilligen.
3.5. Zonen gemäss Art. 18 RPG
Spezialzone Überdeckung
A1
§ 28
1 Für die beabsichtigte Mehrfachnutzung der Nationalstrasse A1 wird eine Spezialzone
Überdeckung A1 ausgeschieden. Sie ist bestimmt für Nutzungen im öffentlichen Interesse,
insbesondere für Bauten und Anlagen für Sport, Freizeit und Erholung. Eine teilweise
Nutzung mit Wohn- und Gewerbebauten ist möglich.
Abbaustelle Jugsital
§ 29
1 Die Abbaustelle Jugsital dient der Gewinnung von Kiessand für den Eigenbedarf der
Ortsbürger- und Einwohnergemeinde Neuenhof.
2 Das abgebaute Gebiet ist für die forstwirtschaftliche Nutzung herzurichten.
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4. Definitionen
Mindestausnützungsziffer
§ 30
1 Bei Neubauten in der Zone Z5 darf die Mindestausnützungsziffer nicht unterschritten
werden.
2 Wird die Parzelle nur teilweise überbaut, so ist der Nachweis zu erbringen, dass mit
einer zonengemässen Überbauung des restlichen Grundstücks die Mindestausnützungsziffer
erreicht werden kann.
3 Der Gemeinderat kann Ausnahmen gestatten, wenn das Grundstück wegen öffentlich-rechtlicher
Baubeschränkungen nicht voll überbaubar ist.
Gewerbe
§ 31
1 Als nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit geringem
Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte (Dienstleistungen), die
keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen.
2 Als mässig störend gelten Betriebe gemäss Abs. 1 mit Auswirkungen, die im Rahmen
herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeitsoder
Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die
ein hohes Mass an quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten nicht als mässig
störend.
Arealüberbauung
§ 32
1 Arealüberbauungen in den Zonen W2, W3, W4 und W5 sind möglich, wenn die
Grundstücke eine zusammenhängende Fläche von mindestens 3000 m2 aufweisen.
In den übrigen Bauzonen ist keine minimale Fläche erforderlich.
2 Sind die Voraussetzungen für Arealüberbauungen erfüllt, ist die Erstellung eines zusätzlichen
Geschosses zulässig.
3 Gegenüber der Regelbauweise kann die Ausnützung wie folgt erhöht werden:
Zonen W2, W3, W4 und W5: Erhöhung um 15 %
Zonen WG 4 und Z5: Ausnützungszuschlag von 0.25.
4 Als Voraussetzung von Arealüberbauungen entlang der Zürcherstrasse kann der
Gemeinderat die geschlossene Bauweise oder den Nachweis verlangen, dass unter
Einbezug der benachbarten Grundstücke eine gesamthaft gute Lösung möglich ist.
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Abstand gegenüber
dem Kulturland
§ 33
1 Gegenüber dem Kulturland ist für Bauten der zonengemässe Grenzabstand einzuhalten.
2 Dieser Grenzabstand kann weder aufgehoben noch reduziert werden (§ 47 Abs. 2
BauG, § 18 Abs. 2 ABauV).
Ungleichverteilung
der Grenzabstände
§ 34
1 Die Grenzabstände können bei Einhaltung des Gebäudeabstandes durch schriftliche
Vereinbarung ungleich verteilt werden.
2 Die Vereinbarung ist dem Gemeinderat mit dem Baugesuch einzureichen.
Besondere Vorschriften
zum
Gebäude- und
Grenzabstand
§ 35
Stehen auf anstossenden Grundstücken schon Bauten mit geringeren als den zonengemässen
Grenzabständen, so muss ein Neubau lediglich den Grenzabstand, nicht
aber den Gebäudeabstand einhalten, wenn die architektonischen, gesundheits- und
feuerpolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben.
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5. Bauvorschriften
5.1. Baureife, Erschliessung
Benützung von
Privateigentum für
öffentliche Zwecke
§ 36
1 Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strassennummerierung der
Bauten sind Sache des Gemeinderates.
2 Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen
und andere im öffentlichen Interesse liegenden Einrichtungen dürfen an die Grenze
der Privatgrundstücke gestellt werden.
3 Die Gemeinde kann öffentlichen Zwecken dienende Vorrichtungen wie Verkehrs- und
Werkleitungstafeln, Lampen, Leitungsmasten, Hydranten usw. auf oder an Privateigentum
anbringen.
4 Die Gemeinde kann in das Trasse aller öffentlichen und privaten Verkehrswege
Werkleitungen aller Art verlegen. Die Gemeinde kann solche Leitungen auch ausserhalb
des Strassenkörpers in privates Eigentum verlegen, wenn sich hiefür eine Notwendigkeit
ergibt. Nach Bauarbeiten ist der frühere Zustand wieder herzustellen.
5 Die Gemeinde kann eine vorübergehende Beanspruchung von privaten Strassen für
Umleitungen anordnen, sofern dies die Verkehrssituation erfordert.
6 Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist weitmöglichst Rücksicht zu
nehmen.
5.2. Technische Bauvorschriften
Allgemeine
Anforderungen
§ 37
1 Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feuchtigkeitsisolation
gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie.
2 Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung
durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende
öffentliche Interessen dies erfordern.
3 Dem Aspekt der öffentlichen Sicherheit ist bei der Planung, der Ausführung und dem
Betrieb von Bauten und Anlagen hohes Gewicht beizumessen.
Energiesparmassnahmen
§ 38
1 Es sollen nach Möglichkeit keine Einzelfeuerungsanlagen erstellt werden, sofern ein
Zusammenschluss zu einer Gruppenheizung oder die Versorgung mit Abwärme oder
zentral hergestellter Wärme möglich, sinnvoll und zumutbar ist.
2 Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die Vorschriften über
die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr im vollen Masse eingehalten und die
Ausnützungsziffer überschritten werden.
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Wohnhygiene, Ausrichtung
der
Wohnungen
§ 39
Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse (Lärm, Besonnung,
Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen. Ausschliesslich nach Norden
orientierte Wohnungen sind nur in Ausnahmefällen gestattet.
Raummasse,
Fenstergrössen,
Nebenräume
§ 40
1 Für Neubauten gelten nachstehende Masse:
Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume
Raumhöhen:
- Vollgeschoss mind. 2.30 m
- Dachgeschoss mind. 2.30 m auf mind. 5 m 2 Fläche
Fensterflächen:
1/10 der anrechenbaren Bodenfläche
Zimmerflächen:
Die Nettowohnfläche pro Zimmer darf 10 m 2 nicht unterschreiten. Kleinere Räume
sind zulässig, sofern sie mit andern Räumen zusammengelegt werden können.
Nebenräume in Mehrfamilienhäusern
Abstellraum:
- pro Wohnung mind. 4 m 2 (im Estrich oder auf dem
gleichen Geschoss wie die Wohnung)
Keller
- für eine 1-Zimmer-Wohnung mind. 4 m 2
- für jedes weitere Zimmer 1 m 2 zusätzlich
2 Die Wohnungen haben ausreichende und gut benützbare Garten-, Terrassen- oder
Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Klein- und Dachwohnungen).
3 In der Dorfzone kann der Gemeinderat Abweichungen bewilligen.
4 Von diesen Bestimmungen kann beim Wohnungsbau im Rahmen des Eidg. Wohnbau-
und Eigentumsförderungsgesetzes im Sinne der massgebenden Richtlinien abgewichen
werden.
Bezug von
Wohnungen und
Arbeitsräumen
§ 41
Der Gemeinderat kann den Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen verweigern,
wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist, die Sicherheits- und Schutzvorkehrungen
oder die Anforderungen des Schall- oder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind.
Spiel- und
Begegnungsplätze
§ 42
Die Grösse der Spiel- und Begegnungsplätze hat gesamthaft mindestens 15 % der
anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu betragen. Als Richtlinie für die Gestaltung
gelten die Empfehlungen der Pro Juventute.
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5.3. Parkierung
Parkierung
§ 43
Die Erstellung von Abstellplätzen für Fahrzeuge richtet sich nach den kantonalen Vorgaben.
Bestimmungen über Ersatzabgaben und das Dauerparkieren auf öffentlichem
Grund sind im Parkierungsreglement enthalten.
Anordnung und
Gestaltung der
Parkierung
§ 44
1 Parkplätze sind zusammengefasst, überbauungs- und verkehrsgerecht anzuordnen.
2 Die Parkplätze sind so zu gestalten, dass eine gute Freiraum- und Strassenraumqualität
entsteht. Insbesondere sind oberirdische Abstellplätze zur Erhaltung von
Grünflächen und Vorgärten zweckmässig anzuordnen.
Abstellplätze für
Zweiräder und
Kinderwagen
§ 45
1 Bei Mehrfamilienhäusern sind Abstellplätze für Velos und Mofas nahe beim Hauseingang,
gut zugänglich und abschliessbar vorzusehen.
2 In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche Abstellräume für
Kinderwagen und dergleichen vorzusehen.
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6. Allgemeine Schutzvorschriften
6.1. Grundsätze zum Ortsbildschutz
Beurteilungskriterien
zum
Ortsbildschutz
§ 46
1 Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen in das Ortsbild
nach folgenden Kriterien:
a) Stellung (Firstrichtung),
b) Grösse der Baukuben,
c) Wirkung im Strassenraum,
d) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse,
e) Dachform, Dachneigung, Dachgestaltung,
f) Fassadengliederung,
g) Materialwahl, Farbe,
h) Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedigungen.
Befugnisse des
Gemeinderates
2 Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen
a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne
des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben
über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen;
b) Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten;
c) in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung
verlangen;
d) Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen,
soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist, und
e) die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht
auf andere Weise vermieden werden kann.
Anforderungen zur
Aussenraumgestaltung
§ 47
1 Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch wertvolle Objekte sind
zu schonen. Terrainveränderungen dürfen die Nachbarn nicht übermässig beeinträchtigen,
müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit
nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken.
2 Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich mit Böschungen
und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender
Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen.
3 Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Der Gemeinderat
erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilligung.
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Materialablagerungen
§ 48
1 Die Ablagerung von Material für eine Dauer von mehr als 2 Monaten kann nur in den
Zonen GE und I bewilligt werden.
2 Der Gemeinderat kann Auflagen machen über die zugelassenen Materialien sowie
über Höhe, Abstände und Gestaltung der Ablagerung und des Lagerplatzes. Er kann
nötigenfalls eine Umzäunung verlangen.
6.2. Umweltschutz
Einwirkungen
§ 49
1 Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums, wie namentlich
beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen
Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und der weiteren Umgebung zu
enthalten.
2 Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit
der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch
Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen.
3 Eigentümer und Besitzer von Grundstücken haben alle zumutbaren baulichen und
betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst
gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar
ist.
Lärmschutz
§ 50
Der Gemeinderat kann die Anforderungen an die Lärmschutzarchitektur (Stellung und
Gestaltung der Bauten, Anordnung lärmempfindlicher Räume, Schallschutzmassnahmen
usw.) im Sinne der Vorsorge verschärfen, selbst wenn die Grenzwerte eingehalten
sind, soweit dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.
Dies gilt insbesondere bei Bauten mit lärmempfindlichen Räumen, die die elementaren
Regeln des Lärmschutzes missachten, sowie in Gebieten, die infolge Vorbelastung
der nächsthöheren Empfindlichkeitsstufe zugeordnet sind.
Entsorgung
§ 51
Der Gemeinderat kann die Erstellung der erforderlichen Kompostier- und Entsorgungsplätze
verlangen.
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7. Vollzug und Verfahren
Zuständigkeit
§ 52
1 Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er kann für
die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale
Stellen beiziehen.
2 Der Gemeinderat kann die Bewilligungen von Bauvorhaben, die weder nachbarliche
noch öffentliche Interessen berühren, an die Bauverwaltung / die Baukommission delegieren.
Im übrigen ist für Verfügungen und Entscheide aller Art der Gemeinderat zuständig.
3 Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten in einem Reglement.
Personenwechsel
§ 53
Tritt während der Bauausführung ein Wechsel in der Person des Bauherrn oder des
Grundeigentümers ein, so ist dem Gemeinderat innert 10 Tagen schriftlich Mitteilung
zu machen.
Gebührenreglement
§ 54
Die Gebühren und die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe
Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührenreglement
der Gemeinde.
Vollzugsrichtlinien
§ 55
Der Gemeinderat kann Richtlinien zum Vollzug der BNO erlassen.
8. Schluss- und Übergangsbestimmung
Aufhebung bisherigen
Rechts
§ 56
Durch diese BNO werden aufgehoben:
a) Die Bauordnung vom 8. Juni 1978
b) Die Nutzungsordnung Kulturland vom 10. Mai 1995
Mit Änderungen beschlossen an der Gemeindeversammlung vom 9. Juni 1998.
Der Gemeindeammann: Der Gemeindeschreiber I:
R. Stutz M. Muther
Genehmigung:
Beschluss vom Grossen Rat am 26. Oktober 1999
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Anhang 1
Naturobjekte:
(Objekt Nr. gemäss Inventar zur Kulturlandplanung)
2.3.1 Weiher/Biotop mit Umgebung in den Studenächer
2.3.2 Weiher im Moserai
2.3.3 Zwei Weiher am Waldrand als Sandfang genutzt
2.3.4 Zwei Quelltümpel im Wald
3.8.2 Alpenkalk-Findling
Kulturobjekte:
(Objekt Nr. gemäss Inventar zur Kulturlandplanung)
4.2.4 Drahtseilbrücke über die Limmat
Ortsbildschutzobjekte:
(Objekt Nr. gemäss Kurzinventar der kantonalen Denkmalpflege)
902 Altes Schulhaus, Zürcherstrasse 89
910 Villa Ermitage
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