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können die hierfür anfallenden Kosten anteilig auf die Mieter
umlegen. Diese Kosten stellen Betriebskosten dar, die bei entsprechender
ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien
als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr.17
Betriebskostenverordnung umlagefähig sind.
Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist seit 1999 Mieterin einer Wohnung der Klägerin.
Im August 2003 übersandte die Klägerin der Beklagten die
Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum des
Jahres 2002. Die Abrechnung wies eine Nachforderung auf, in
der auch die Kosten für die alle vier Jahre anfallende Überprüfung
der Betriebssicherheit der Elektroanlage des Hauses anteilig
enthalten war.
Die Beklagte beglich die Rechnung mit Ausnahme der anteiligen
Kosten für die Überprüfung der Elektroanlage in Höhe von 22,65
Euro. Diesen Betrag verlangte die Klägerin von der Beklagten
nebst Zinsen ausbezahlt. Hierzu berief sie sich auf den zwischen
den Parteien geschlossenen Mietvertrag, der die Umlage dieser
Kosten im Rahmen der „sonstigen Betriebskosten“ ausdrücklich
vorsah.
AG und LG wiesen die Klage ab. Zu Begründung führte das LG
aus, dass es sich bei den Kosten der Überprüfung der Elektroanlage
nicht um Betriebskosten, sondern um nicht umlagefähige
Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten handele. Auf die
Revision der Klägerin hob der BGH das Urteil des LG auf und
gab der Klage statt.
Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung
der 22,65 Euro für die Überprüfung der Elektroanlage. Entgegen
der Auffassung des LG handelt es sich bei diesen Kosten
um umlagefähige Betriebskosten und nicht um Instandsetzungs-
und Instandhaltungskosten.
Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch das
Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen
Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der
Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks
laufend entstehen (Anlage 3 zu § 27 Abs.1 der II. Berechnungsverordnung;
ebenso in § 1 der ab 1.1.2004 geltenden Betriebskostenverordnung
vom 25.11.2003; sowie § 556 Abs.1 S.2 BGB
in der ab 1.1.2007 geltenden Fassung).
Demgegenüber werden Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten
durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder
müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet
werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung
entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel
ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 28 Abs.1 der II. Berechnungsverordnung
beziehungsweise § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung).
Die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen
Anlage eines Hauses dient regelmäßig nicht der Beseitigung
von Mängeln. Die Überprüfung stellt auch nicht – wie
das LG angenommen hat – eine vorbeugende Instandhaltung des
Mietobjekts dar. Einer solchen einschränkenden Auslegung des
Betriebskostenbegriffs kann nicht gefolgt werden. Denn Vorsorgemaßnahmen
gehören nur dann zum Bereich der Instandhaltung,
wenn ein Ausfall der Anlage zu befürchten ist.
Anders verhält es sich jedoch bei regelmäßig anfallenden, durch
keine konkrete Störung veranlassten Maßnahmen, die der Überprüfung
der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer
technischen Einrichtung dienen. Hierzu gehören etwa die in den
Verordnungen ausdrücklich als Betriebskosten genannten Kosten
der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
von Fahrstühlen und die Gebühren des Schornsteinfegers. Da
die regelmäßige Überprüfung der Elektroanlage von der Klägerin
zur Vorsorge durchgeführt wird, sind die hierfür anfallenden
Kosten, wie im Mietvertrag der Parteien vereinbart, als Betriebskosten
umlagefähig.
Linkhinweis:
- Für die auf den Webseiten des BGH veröffentlichte Entscheidung
klicken Sie bitte hier.
Wohnungseigentümergemeinschaften sind
rechtsfähig
BGH 12.4.2007, VII ZR 236/05
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein rechtsfähiger
Verband sui generis. Ihre Rechtsfähigkeit ist dabei auf die Teilbereiche
des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer
im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums am Rechtsleben teilnehmen.
Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie
beauftragte einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung ihrer
Rechtsansprüche wegen Baumängeln an der Wohnungseigentumsanlage.
Die Baumängel betrafen sowohl das Gemeinschaftseigentum
als auch das Sondereigentum. Der Anwalt machte für
die Klägerin einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung
geltend.
Das mit der Sache befasste Berufungsgericht nahm an, dass
die einzelnen Wohnungseigentümer Klagepartei seien, weil die
Wohnungseigentümergemeinschaft nicht rechtsfähig sei. Der
BGH hat diese Auffassung nicht bestätigt.
Die Gründe:
Die Klägerin hat einen Anspruch auf einen Kostenvorschuss für
die Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum. Diesen
Anspruch kann sie in gesetzlicher Prozessstandschaft, hinsichtlich
der Mängel am Sondereigentum in gewillkürter Prozessstandschaft
geltend machen.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein rechtsfähiger
Verband sui generis. Ihre Rechtsfähigkeit ist auf die Teilbereiche
des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer
im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
als Gemeinschaft am Rechtsleben teilnehmen.
Gemäß § 21 Abs.5 Nr.2 WEG gehört zu einer ordnungsgemäßen
Verwaltung auch die ordnungsgemäße Instandhaltung und
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zur Instandhaltung
und Instandsetzung in diesem Sinne gehört auch die
erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Die Wohnungseigentümergemeinschaft
kann daher durch Mehrheitsbeschluss
die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung
des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der
Erwerber von Wohnungseigentum an sich ziehen. Macht sie
von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige
Zuständigkeit und schließt ein selbständiges Vorgehen der
Erwerber aus.
Soweit Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer wegen Mängeln
des Sondereigentums betroffen sind, kann die Wohnungsei-
09/2007 Anwaltswoche 5