Jahresbericht zum 31.12.2012 - SEB Asset Management

SEB Global
Property Fund
Jahresbericht zum 31. Dezember 2012
SEB INVESTMENT GMBH

Inhalt
Editorial 4
Konzept und Investmentstrategie 5
Risikomanagement 6
Immobilienmärkte im Überblick 8
Ergebnisse des Fonds im Detail 10
Struktur des Fondsvermögens 10
Liquidität 10
Aussetzung der Anteilscheinrücknahme 10
Ausschüttung 10
Anlageerfolg 10
Ergebniskomponenten 12
Gremien 51
Abbildungen
Geografische Verteilung der Fondsobjekte 13
Nutzungsarten der Fondsobjekte 13
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsobjekte 14
Restlaufzeiten der Mietverträge 14
Größenklassen der Fondsobjekte 14
Branchenstruktur der Mieter 16
Portfoliostruktur 13
Veränderungen im Portfolio 17
Ausblick 19
Übersicht: Renditen, Bewertung
und Vermietung 20
Entwicklung des Fondsvermögens 22
Zusammengefasste Vermögensaufstellung 24
Regionale Streuung der Fondsobjekte 27
Vermögensaufstellung, Teil I:
Immobilienverzeichnis 28
Vermögensaufstellung, Teil II:
Bestand der Liquidität 36
Vermögensaufstellung, Teil III:
Sonstige Vermögensgegenstände,
Verbindlichkeiten und Rückstellungen,
zusätzliche Erläuterungen 37
Ertrags- und Aufwandsrechnung 39
Verwendungsrechnung 41
Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers 42
Steuerliche Hinweise für Anleger 43
2 | SEB Global Property Fund

Falkenried 88, Hamburg, Deutschland
SEB Global Property Fund
auf einen Blick zum 31.12.2012
Fondsvermögen EUR 273,3 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (Verkehrswerte) EUR 487,4 Mio.
davon direkt gehalten EUR 197,1 Mio.
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten EUR 290,3 Mio.
Fondsobjekte gesamt 21
davon im Bau befindlich 1
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 14
Veränderungen im Berichtszeitraum
Ankäufe / Zugänge 0
Verkäufe 1
Abgänge 0
Vermietungsquote (Bruttomietsoll) 1) 2) 87,1 %
Vermietungsquote (Nettomietsoll) 2) 87,2 %
Nettomittelzufluss EUR 0,0 Mio.
Ausschüttung am 02.04.2013 EUR 5,7 Mio.
Ausschüttung je Anteil EUR 20,00
einkommensteuerfreier Anteil im Privatvermögen EUR 10,0599
einkommensteuerpflichtiger Anteil im Privatvermögen EUR 9,9401
Immobiliengesamtrendite 3) für den Zeitraum 01.01.2012 – 31.12.2012 * – 3,2 %
Liquiditätsrendite 4) für den Zeitraum 01.01.2012 – 31.12.2012 * 0,2 %
Anlageerfolg 5) für den Zeitraum 01.01.2012 – 31.12.2012 * – 3,4 %
Anlageerfolg 5) seit Auflegung * 9,5 %
Anteilwert / Rücknahmepreis 6) EUR 963,08
Ausgabepreis EUR 991,97
Gesamtkostenquote 7) 0,77 %
1)
Das Bruttomietsoll entspricht dem Nettomietsoll inkl. Nebenkosten.
2)
Objekte im Bau werden nicht in die Vermietungsquote mit einbezogen.
3)
bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte direkt und indirekt gehaltene Immobilienvermögen des Fonds
4)
bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds
5)
Berechnungsmethode nach BVI
6)
Bei Anteilscheinrückgaben kann ein Rücknahmeabschlag von bis zu 7 % des Anteilwerts erhoben werden.
7)
Gesamtkostenquote (vormals Total Expense Ratio (TER)) bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen innerhalb eines Geschäftsjahres in Prozent. Ermittelt zum
31.12.2012.
* Die Renditekennzahlen waren nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Dieser Jahresbericht und der separat erhältliche Verkaufsprospekt sind dem Erwerber von SEB Global Property Fund-Anteilen bis zum Erscheinen des Jahresberichtes zum
31.12.2013 auszuhändigen. Nach Erscheinen des Halbjahresberichtes ist dieser beim Verkauf beizufügen.
WKN: SEB1A9 ISIN: DE000SEB1A96 Auflage des Fonds: 19.10.2006
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 3

Editorial
Barbara A. Knoflach,
Siegfried A. Cofalka,
Choy-Soon Chua
und Axel Kraus
Sehr geehrte Anlegerin,
sehr geehrter Anleger,
im Geschäftsjahr 2012 hat der SEB Global Property Fund
mit einer Performance von – 3,4 % ein negatives Ergebnis
erzielt. Im Durchschnitt ist die Rendite aller Offenen Immobilienfonds
seit 2010 gesunken. Das liegt zum einen an der
niedrigen Verzinsung von Liquiditätsanlagen und zum anderen
an Wertkorrekturen, welche die unabhängigen Sachverständigen
infolge diverser Finanzmarkt- und Staatsschuldenkrisen
bei zahlreichen Fonds im Rahmen der turnusmäßigen
Bewertungen ermittelt haben. Mit einer Wertanpassung von
– 4,4 % im Mittel im Berichtszeitraum reiht sich der SEB
Global Property Fund somit in einen branchenübergreifenden
Trend ein. Dennoch haben Anleger auf mittel- und
langfris tige Sicht positive Erträge mit dem Fonds erwirtschaftet.
Die kumulierte Performance über fünf Jahre summiert
sich auf 2,4 %, seit Auflage des Fonds im Oktober
2006 beträgt sie 9,5 %.
Das Fondsmanagement hat im Geschäftsjahr 2012 die Aussetzung
der Anteilrücknahme verlängert, die es aus Liquiditätsgründen
zum Schutz der Bestandskunden mit Wirkung
zum 7. Dezember 2011 verkündet hatte. Gleichzeitig war
auch die Ausgabe neuer Anteile eingestellt worden. Daher
lag der Fokus auf der Erarbeitung einer Strategie mit dem
Ziel, Liquidität zu schaffen.
Ende 2012 wurde der erste Kaufvertrag für eine Logistikimmobilie
in Österreich unterzeichnet. Die Transaktion konnte
trotz erschwerter Umstände durch die Insolvenz des Mieters
erfolgen. Da die Liegenschaft erst 2013 aus dem Fonds abgeht,
umfasste der Bestand zum Stichtag sieben direkt gehaltene
Immobilien und 14 Beteiligungen in sieben Ländern.
4 | SEB Global Property Fund

Konzept und Investmentstrategie
Der SEB Global Property Fund ist ein global ausgerichteter
Offener Immobilienfonds mit einer „Core“-Investmentstrategie.
Der Fonds wendet sich an Anleger, die bei niedrigem
Risikoprofil langfristig höhere Volumina in indirekte Immobilienanlagen
investieren und Ertragspotenziale internationaler
Immobilienanlagen durch professionelles Management
ausschöpfen wollen.
Der strategisch angestrebte Liquiditätsanteil des SEB Global
Property Fund liegt zwischen 5 % und 10 % des Fondsvermögens,
um Verwässerungseffekte auf die Immobilienrendite
zu reduzieren. Dies erfordert aktives Liquiditätsmanagement
zur zeitlichen Synchronisation von Mittelzu- und -abflüssen
sowie Immobilientransaktionen. Daher erfolgen die Ausgabe
und Rücknahme von Anteilen nach dem „Cash on demand
only“-Prinzip.
Die Fremdkapitalquote („Leverage“) ist strategisch mit bis zu
50 % auf Fondsebene beziffert. Kredite werden im Wesentlichen
zur Steueroptimierung und Absicherung von Währungskursrisiken
eingesetzt. Gleichzeitig wird die Fremdfinanzierung
sorgfältig auf den jeweiligen Cash-Flow der
Immobilie und die Finanzstruktur des Fonds abgestimmt,
um dauerhaft positive Leverage-Effekte zu realisieren. Zinsbindung
und Laufzeit der Darlehen werden mit der Ertragsstruktur
und geplanten Haltedauer der Immobilien, der
erwarteten Zinsentwicklung sowie der Fondsentwicklung
abgestimmt.
Das Währungsrisiko bei Immobilieninvestitionen in Fremdwährungen
wird durch die Aufnahme von Fremdwährungsdarlehen
und durch Devisentermingeschäfte reduziert.
Gemäß den gesetzlichen Vorgaben dürfen maximal 30 %
des Fondsvermögens Währungsrisiken unterliegen. Das
Fondsmanagement gewährleistet, dass die Absicherung von
Fremdwährungspositionen den gesetzlichen Vorgaben und
dem Risikoprofil des Produkts entspricht.
Die Anlagestrategie strebt ein nach Regionen und Nutzungsarten
ausgewogenes Portfolio an. Büro-, Logistik- und
Einzelhandelsimmobilien in Europa sind die Investitionsschwerpunkte.
Liegenschaften in den USA runden den
Immobilien bestand ab.
Aktives Management sichert die fortlaufende Optimierung
des Portfolios. Gezielte An- und Verkäufe in etablierten Immobilienmärkten
werden mit Investitionen in Wachstumsmärkten
kombiniert, um eine ausgewogene Mischung von Renditepotenzialen
und Risikostreuung zu erreichen. Ebenso wird
durch gezielte Maßnahmen die Wettbewerbsstärke der
Bestands objekte kontinuierlich gesichert.
Ein kombinierter Top-down- / Bottom-up-Investmentprozess
bestimmt die Immobilienauswahl. Im Rahmen des Top-down-
Ansatzes bewertet das Fondsmanagement wirtschaftliche
und standortbezogene Chancen und Risiken potenzieller
Investitionsstandorte sowie deren Marktaussichten. Für die
spezifische Investitionsentscheidung analysiert es die Einzelimmobilie
u. a. hinsichtlich der Lage, des direkten Umfelds,
der Gebäudequalität sowie der Mieter und deren Bonität
(„Bottom-up“).
Die durchschnittliche Haltedauer der Immobilien ist auf sieben
bis zehn Jahre angelegt. Mögliche Exit-Strategien spielen
daher bereits im Ankaufsprozess eine wichtige Rolle.
Valentinskamp 88 – 90, Hamburg, Deutschland
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 5

Risikomanagement
Das Risikomanagement wird als ein kontinuierlicher, alle
Unternehmensbereiche integrierender Prozess verstanden.
Durch diesen Prozess werden alle Aktivitäten zum syste matischen
Umgang mit Risiken zusammengefasst. Ein wesentliches
Ziel ist hierbei, potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen
und zu begrenzen. Das frühzeitige Erkennen von Risiken
hilft, Handlungsspielräume zu schaffen, die zur langfristigen
Sicherung von bestehenden und zum Aufbau von neuen
Erfolgspotenzialen beitragen können. Die SEB Investment
GmbH verfügt über einen Risikomanagementprozess, der
aus den Komponenten Risikostrategie, Identi fikation, Analyse
und Bewertung, Steuerung und Überwachung sowie
Kommunikation und Dokumentation der Risiken besteht.
In Anlehnung an gesetzliche Regelungen werden folgende
wesentliche Risikoarten unterschieden:
Adressenausfallrisiken
Durch den Ausfall eines Ausstellers von Wertpapieren, von
Mietern oder Kontrahenten können Verluste für das Sondervermögen
entstehen. Das Ausstellerrisiko beschreibt die
Auswirkung der besonderen Entwicklungen des jeweiligen
Ausstellers, die neben den allgemeinen Tendenzen der Kapitalmärkte
auf den Kurs eines Wertpapiers einwirken. Dem
Ausfall von Mietern begegnet man durch aktives Management
des Portfolios und regelmäßiges Monitoring. Weitere
Maßnahmen sind die Bonitätsprüfung und die weitgehende
Vermeidung von Klumpenrisiken im Vermietungsbereich.
Auch bei sorgfältiger Auswahl von Wertpapieren und Mietern
kann nicht ausgeschlossen werden, dass Verluste durch
Ausfall von Ausstellern bzw. Mietern eintreten. Das Kontrahentenrisiko
beinhaltet das Risiko der Partei eines gegenseitigen
Vertrags, mit der eigenen Forderung teilweise oder
vollständig auszufallen. Dies gilt für alle Verträge, die für
Rechnung eines Sondervermögens geschlossen werden,
insbesondere aber im Zusammenhang mit dem Abschluss
von derivativen Geschäften, die z. B. zur Absicherung von
Währungsrisiken eingesetzt werden.
Zinsänderungsrisiken
Die Liquiditätsanlagen unterliegen einem Zinsänderungsrisiko
und beeinflussen die Wertentwicklung des Sondervermögens.
Ändert sich das Marktzinsniveau – ausgehend vom
Niveau zum Zeitpunkt der Anlage –, so wirkt sich dies auf
die Kursentwicklung bzw. Verzinsung aus und führt zu
Schwankungen. Diese Kursschwankungen fallen jedoch je
nach Laufzeit der Anlage unterschiedlich aus. Festverzinsliche
Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten haben geringere
Kursrisiken als festverzinsliche Wertpapiere mit längeren
Laufzeiten. Festverzinsliche Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten
haben demgegenüber i. d. R. geringere Renditen als
festverzinsliche Wertpapiere mit längeren Laufzeiten. Die
Liquidität wurde im Berichtsjahr in laufenden Bankguthaben
unterhalten.
Kredite unterliegen ebenfalls einem Zinsänderungsrisiko.
Um negative Leverage-Effekte so weit wie möglich zu minimieren,
werden Zinsbindung und Endfälligkeit der Darlehen
auf die geplante Haltedauer der Immobilien, die Entwicklung
des Vermietungsstandes und die Zinsprognose abgestimmt.
Bei vorzeitiger Auflösung laufender Kredite besteht das Risiko
der Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen.
Zur Reduzierung von Wechselkurs- und Zinsänderungsrisiken
kann die Fondsgesellschaft derivative Finanzinstrumente
einsetzen. Derivate werden im Rahmen einer Risikoreduzierung
ausschließlich zur Absicherung verwendet.
Währungsrisiken
Sofern Vermögenswerte eines Sondervermögens in anderen
Währungen als der jeweiligen Fondswährung angelegt sind,
erhält das Sondervermögen die Erträge, Rückzahlungen und
Erlöse aus solchen Anlagen in der jeweiligen Währung. Fällt
der Wert dieser Währung gegenüber der Fondswährung, so
reduziert sich der Wert des Sondervermögens. Grundsätzlich
wird durch weitgehende Absicherung der Währungspositionen
versucht, eine risikoarme Währungsstrategie zu
verfolgen. So erfolgt – neben einer Fremdkapitalaufnahme
in der entsprechenden Fremdwährung – die Absicherung
der Währungsposition durch den Abschluss von Devisentermingeschäften.
Immobilienrisiken
Das Immobilieneigentum stellt die Basis für das wirtschaftliche
Ergebnis Offener Immobilienfonds dar. Diese Immobilieninvestitionen
unterliegen Risiken, die Auswirkungen auf
den Anteilwert des Fonds haben können. Daher können
sowohl die Bewertung der Immobilie als auch die Immobilienerträge
aus vielerlei Gründen schwanken:
• Politische, (steuer-)rechtliche und wirtschaftliche Risiken
sowie die Transparenz und der Entwicklungsgrad des
jeweiligen Immobilienmarkts sind bei den Investitionsentscheidungen
zu beachten.
• Bei Investitionen außerhalb des Euroraums ist zudem
die Volatilität der Landeswährung in die Investitionsentscheidung
einzubeziehen. Die Kursschwankungen und
die Kosten der Währungsabsicherung beeinflussen die
Immobilienrendite.
• Eine Veränderung der Standortqualität kann direkte
Auswirkungen auf die Vermietbarkeit und die aktuelle
Vermietungssituation haben. Steigt die Attraktivität des
Standorts, können Mietverträge auf höherem Mietniveau
abgeschlossen werden, sinkt sie jedoch, kann es im
schlimmsten Fall sogar zu dauerhaften Leerständen
kommen.
6 | SEB Global Property Fund

Falkenried 88, Hamburg, Deutschland
• Gebäudequalität und -zustand haben ebenfalls direkte
Auswirkungen auf die Ertragskraft der Immobilie. Der
Gebäudezustand kann Instandhaltungsaufwendungen
erforderlich machen, welche die geplanten Instandhaltungskosten
überschreiten. Zusätzlich erforderliche Investitionskosten
können die Rendite kurzfristig belasten,
aber auch für eine langfristig positive Entwicklung notwendig
sein.
• Risiken aus Feuer- und Sturmschäden sowie Elementarschäden
(Hochwasser und Erdbeben) werden international
durch Versicherungen abgesichert, soweit möglich
sowie wirtschaftlich vertretbar und sachlich geboten.
• Leerstand und Mietvertragsausläufe können ein Ertragspotenzial,
aber auch ein Risiko sein. So können Objekte
mit Leerstand gezielt antizyklisch eingekauft werden, um
später Wertsteigerungen zu realisieren. Entscheidend
sind hierbei eine regelmäßige Beobachtung der Märkte,
in die investiert wurde, und ein daraus abgeleitetes Handeln,
um frühzeitig auf Marktbewegungen zu reagieren.
Gleichzeitig führt Leerstand einerseits zu Ertragsausfällen
und andererseits zu erhöhten Kosten, um die Vermietungsattraktivität
des Objekts zu steigern.
• Die Bonität der Mieter ist ebenfalls eine wesentliche Risikokomponente.
Geringe Bonität kann zu hohen Außenständen
und Insolvenzen können zum vollständigen Ausfall
der Erträge führen. Die Reduzierung der Abhängigkeit
von einzelnen Mietern oder Branchen wird im Rahmen
der Portfoliosteuerung angestrebt.
• Bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften, d. h.
einem indirekten Immobilienerwerb, können sich insbesondere
im Ausland Risiken aus Änderungen im Gesellschafts-
und Steuerrecht ergeben.
Immobilienspezifische Marktpreisrisiken wie Leerstand,
Vermietungsquote, Mietausläufe und Performance des Immobilienportfolios
werden regelmäßig überwacht. Die Überwachung
der Performance, ihrer wesentlichen Komponenten
sowie das Controlling der Performance-Komponenten (z. B.
Immobilienrendite, Rendite der Liquiditätsanlagen, sonstige
Erträge und Gebühren) erfolgen durch eine entsprechende
Abteilung. Für relevante Kennzahlen wurde ein entsprechendes
Reporting eingerichtet.
Operationale Risiken
Die Kapitalanlagegesellschaft hat die ordnungsgemäße Verwaltung
des Sondervermögens sicherzustellen. Daher hat
sie entsprechende Vorkehrungen getroffen und für jedes
identifizierte operationale Risiko entsprechende Risikominimierungsmaßnahmen
installiert. Innerhalb des Sondervermögens
bestehen die operationalen Risiken z. B. in Rechtsund
Steuerrisiken.
Liquiditätsrisiken
Immobilien können – anders als z. B. börsengehandelte
Wertpapiere – nicht jederzeit kurzfristig veräußert werden.
Daher hält der Fonds – neben der gesetzlich geforderten
Liquidität – abhängig von Zahlungsströmen innerhalb des
Sondervermögens weitere Liquidität vor. Dennoch kann es
im Ausnahmefall zu Aussetzungen der Anteilscheinrücknahme
kommen, wenn unerwartete Mittelabflüsse durch die
bestehende Liquidität kurzfristig nicht gedeckt werden können
und erst die erforderliche Liquidität, z. B. durch Veräußerung
von Liegenschaften oder Kreditaufnahme, bereitgestellt
wird.
Auf Risiken, die im Berichtszeitraum bestanden, wird in den
einzelnen Kapiteln eingegangen.
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 7

Immobilienmärkte im Überblick
Weltwirtschaftliches Umfeld
Die Schulden- und Bankenkrise sowie politische Unsicherheiten
in Europa und den USA lähmen weiterhin die Weltwirtschaft.
Daher lockerten die führenden Notenbanken
nochmals ihre ohnehin bereits extrem expansive Geldpolitik.
Als Folge hellte sich die Konjunktur auf und aktuelle Indikatoren
signalisieren erste Anzeichen einer Stabilisierung. Dies
bestätigt die Erwartung der Volkswirte der SEB, dass sich
das weltweite Wirtschaftswachstum 2013 wieder von 3,3 auf
3,8 % erholen wird. Den stärksten Beitrag hierzu werden
weiterhin die Emerging Markets liefern. In Europa dagegen
bleibt die Konjunktur schwach, da sich die südeuropäischen
Länder nur langsam aus der Rezession werden befreien können.
In den USA wird das Wachstum angesichts der unvermeidlichen
finanzpolitischen Anpassungen unterdurchschnittlich
ausfallen.
Kapital- und Investmentmärkte im Überblick
Das Kapitalmarktumfeld verbesserte sich durch die massiven
Aktionen der Notenbanken seit Mitte 2012, bleibt aber
schwierig. So haussierten die Aktienmärkte, während die
Kapitalmarktzinsen auf niedrigem Niveau verharrten. Die
Kreditvergabebedingungen der Banken blieben insbesondere
bei grenzüberschreitenden Finanzierungen eher restriktiv.
Trotz des teils widrigen Umfelds haben sich die Investmentvolumina
nach einem Einbruch zu Beginn des Jahres 2012
sukzessive erholt, auch wenn die Niveaus noch unter denen
des Vorjahres lagen. Gleichzeitig waren auch die durchschnittlichen
Ankaufsrenditen rückläufig. Im laufenden Jahr
ist mit einer weiteren Belebung der Investmentaktivitäten zu
rechnen. Hierzu werden die langsam fortschreitende Gesundung
der Weltwirtschaft, das Interesse an stabilen, laufenden
Erträgen bei zunehmenden Kursrisiken von Staatsanleihen,
die Furcht vor höherer Inflation sowie das günstige
Niveau der Finanzierungszinsen beitragen. Die durchschnittlichen
Ankaufsrenditen an den Immobilienmärkten dürften
daher nochmals weiter zurückgehen. Da bei den Investoren
der Sicherheitsaspekt unverändert im Vordergrund steht,
wird der Renditeunterschied zwischen Prime- und Sekundärmärkten
sowie zwischen Kern- und Regionalmärkten vorerst
Bestand haben. Mit zunehmender Risikoneigung wird
er sich jedoch verringern.
Vermietungsmärkte im Überblick
Die Konjunkturabkühlung und anhaltende Unsicherheiten
bremsten im Berichtszeitraum auch die Aktivitäten an den
Vermietungsmärkten. Gefragt bleiben moderne Flächen,
sodass sich die Spitzenmieten mit Ausnahme vor allem der
südeuropäischen Märkte als recht stabil erwiesen. Außerhalb
des Spitzensegments standen die Mieten jedoch unverändert
unter Druck. Die Konjunkturschwäche wird die
Entwicklung der Vermietungsaktivitäten und der Mieten
vorübergehend weiter bremsen. Viele Unternehmen haben
auslaufende Mietverträge bereits verlängert oder halten sich
angesichts unsicherer Wirtschaftsperspektiven mit Flächendispositionen
zurück.
Deutschland
Das Wachstum der deutschen Wirtschaft hat sich abgekühlt
und wird bei moderater Erholung im Jahresverlauf 2013 nur
mäßig ausfallen. Analog zur Konjunktur haben sich auch die
Vermietungsaktivitäten beruhigt. Die Spitzenmieten für Büros,
die nur noch vereinzelt gestiegen sind, werden stabil bleiben.
Wegen des hohen Sicherheitsstrebens und der guten
fundamentalen Verfassung der Märkte steht Deutschland
besonders im Fokus der Investoren. Insofern bieten die
deutschen Investmentmärkte Spielraum für einen weiteren,
wenn auch begrenzten Rückgang der Ankaufsrenditen.
Bei steigender Risikoneigung sollte dieser Trend auch auf
B-Standorte überspringen.
Frankreich
Die französische Wirtschaft stagniert seit Mitte 2011 mehr
oder minder und wird sich ebenfalls erst im Laufe dieses
Jahres leicht erholen. Daher kühlten auch hier die Vermietungsaktivitäten
ab. Während die Spitzenmieten in einzelnen
Teilmärkten von Paris nach starkem Anstieg leicht rückläufig
waren, präsentierten sich die Regionalmärkte stabiler.
Mietsteigerungspotenzial bieten 2013 angesichts eines stagnierenden
Flächenangebots aber lediglich Spitzenobjekte in
zentraler Lage der Metropolen. An den Investmentmärkten
beruhigte sich das Geschehen, das angesichts der Risikoaversion
mehr denn je von Paris dominiert wird. Daher hat sich
bei den Renditen die Divergenz zwischen der Hauptstadt
und den Regionalstädten weiter verfestigt. In Paris dürften
die Ankaufsrenditen auf niedrigem Niveau seitwärts tendieren,
während an den Sekundärstandorten ein leichter
Anstieg zu erwarten ist.
Großbritannien
Die britische Wirtschaft befindet sich in der Rezession, wird
aber 2013 trotz des erforderlichen Schuldenabbaus zu einem
moderaten Wachstumskurs zurückkehren. Vor diesem Hintergrund
haben sich sowohl die Aktivitäten an den Vermietungs-
als auch an den kommerziellen Investmentmärkten
beruhigt. Das Interesse der Investoren konzentriert sich
auf London, wo wegen der stark reduzierten Bautätigkeit
moderne Flächen knapp sind. Allerdings wurde die Nachfrage
des Staates und des Finanzsektors durch die Schulden- und
Bankenkrise gedämpft. Auf Jahressicht sollten die Spitzenmieten
leicht anziehen. Die bereits wieder recht niedrigen
Spitzenrenditen dürften sich auf dem gegenwärtigen Niveau
stabilisieren.
8 | SEB Global Property Fund

Niederlande
Die niederländische Wirtschaft befindet sich auf Talfahrt.
Als kleine und offene Volkswirtschaft leidet sie besonders
unter der Abkühlung des Welthandels. An den Büromärkten
zeigen sich in Bezug auf Vermietungs-, Leerstands- und
Mietentwicklung starke Diskrepanzen zwischen zentralen
Lagen und der Peripherie. Während die Spitzenmieten in
Ersteren relativ robust bleiben sollten, ist in Randlagen mit
rückläufigen Mieten zu rechnen. Vor diesem Hintergrund
stagniert das Transaktionsvolumen in den Niederlanden
weiterhin auf dem niedrigsten Niveau seit über zehn Jahren.
Bei den Ankaufsrenditen, die im Schnitt leicht anziehen
dürften, sind ebenfalls standortbezogene Unterschiede zu
beobachten.
Südeuropa
Die Volkswirtschaften Südeuropas durchlaufen eine Rezession,
die angesichts des erforderlichen Schuldenabbaus und
der Strukturreformen nur langsam abklingen wird. Konjunkturbedingt
bleiben an den Büromärkten die Spitzenmieten
unter Druck. Im Einzelhandel drosselt eine schwache Konsumentwicklung
die Flächenexpansion der Retailunternehmen.
Die Spitzenmieten dürften daher stagnieren oder sinken.
Die schwache fundamentale Verfassung der Märkte
bremst das Investoreninteresse, sodass mit einem Anstieg
der Ankaufsrenditen auch im Spitzensegment zu rechnen ist.
Nordeuropa
Die Konjunktur in Nordeuropa hat 2012 ebenfalls an Schwung
verloren, das Wachstum wird sich aber im laufenden Jahr
leicht erholen. Die Vermietungsaktivitäten präsentieren sich
relativ robust. In Helsinki dürfte angebotsbedingt der Druck
auf die Büromieten steigen, vor allem in Randlagen. In Stockholm
sollten die Mieten dagegen konstant bleiben. Verschont
von der Instabilität in der Eurozone, erfreute sich Nordeuropa
eines hohen Investorenzuspruchs. In den Kernmärkten
war teilweise ein leichter Rückgang der Renditen zu beobachten.
Die Renditen sollten nun relativ stabil bleiben.
Zentraleuropa
Während sich in Polen die Wirtschaft lediglich abschwächte,
befinden sich Ungarn und die Tschechische Republik in einer
Rezession. Die Spitzenmieten zeigten sich im Berichtszeitraum
robust, dürften aber konjunkturell und wie in Warschau
auch angebotsbedingt leicht zurückgehen. Das Investmentvolumen
in Zentraleuropa war wegen der erhöhten Risikoaversion
der Investoren zuletzt deutlich rückläufig. Die Spitzenrenditen
erwiesen sich aber als stabil und sollten dies
auch bleiben. Lediglich in Ungarn ist wegen der unsicheren
wirtschaftlichen und politischen Lage mit einem leichten
Anstieg zu rechnen.
USA
In den USA wirkt die ausstehende Einigung im Haushaltsstreit
bremsend auf die Konjunktur, dennoch wuchs die US-
Wirtschaft bisher recht stetig, wenn auch nur moderat.
Unabhängig davon, wie ein Kompromiss im Kongress ausfällt,
wird das Wachstum gedämpft bleiben und die Lage
am Arbeitsmarkt sich nur langsam weiter verbessern.
North East Station, 2544 Pulaski Highway, North East, Maryland, USA
Die Vermietungstätigkeit an den gewerblichen Immobilienmärkten
in den USA flachte im Berichtszeitraum ab. Die Mietentwicklung
wird aber durch teils extrem niedrige Baufertigstellungen
gestützt. Die bisher partielle Stabilisierung der
Mieten wird daher an Breite gewinnen. Eine Ausnahme bildet
u. a. Washington D. C., das unter der Konsolidierung des
öffentlichen Haushalts leidet. In den meisten Märkten, darunter
auch New York und San Francisco, ist eine moderate
Fortsetzung des Renditerückgangs zu erwarten. Ansonsten
sollten die Ankaufsrenditen auf dem gegenwärtigen Niveau
zunächst seitwärts tendieren.
Asien
Nach der Konjunkturabkühlung zeigen sich in Asien-Pazifik
erste Stabilisierungsanzeichen. Die Region wird 2013 mit
etwa 6,0 % weltweit das stärkste Wirtschaftswachstum aufweisen.
Deshalb wird auch die Flächennachfrage an den
gewerblichen Immobilienmärkten weiter, wenn auch moderater
als bisher, steigen. Zugleich hat im Bürobereich der
Bauzyklus mit Ausnahme einiger Tier-II-Metropolen Chinas
seinen Höhepunkt überschritten, weshalb die meisten asiatischen
Märkte weiterhin eine positive Mietentwicklung
verzeichnen werden. Auch die zeitweiligen Korrekturen in
exponierten Handels- und Finanzzentren wie Hongkong,
Singapur, Taipeh und Seoul sollten ausklingen, sodass im
Verlauf dieses Jahres zudem hier wieder mit einem Mietwachstum
zu rechnen ist. Die vorherrschenden Unsicherheiten
trübten auch in Asien-Pazifik die Aktivitäten an den
Investmentmärkten, die im Verlauf des Jahres 2012 rückläufig
waren. Eine positive Tendenz verbuchten jedoch u. a.
Australien und Hongkong sowie Teile Chinas. Die Spitzenrenditen
waren im Berichtszeitraum in den meisten Märkten
stabil bis leicht rückläufig und sollten nun beständig bleiben.
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 9

Ergebnisse des Fonds im Detail
Entwicklung des SEB Global Property Fund
Stichtag
31.12.2009
TEUR
Stichtag
31.12.2010
TEUR
Stichtag
31.12.2011
TEUR
Stichtag
31.12.2012
TEUR
Immobilien 222.495 218.300 202.800 197.060
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 125.287 127.822 130.985 123.766
Liquiditätsanlagen 34.958 28.781 29.390 17.780
Sonstige Vermögensgegenstände 20.945 23.127 18.689 18.907
. /. Verbindlichkeiten und Rückstellungen – 91.976 – 92.439 – 90.406 – 84.233
Fondsvermögen 311.709 305.591 291.458 273.280
Anteilumlauf (Stück) 283.755 283.755 283.755 283.755
Anteilwert (EUR) 1.098,51 1.076,95 1.027,14 963,08
Ausschüttung je Anteil (EUR) 1) 34,60 22,00 30,00 20,00
Tag der Ausschüttung 01.04.2010 01.04.2011 02.04.2012 02.04.2013
Struktur des Fondsvermögens
Das Fondsvermögen des SEB Global Property Fund reduzierte
sich im Berichtszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember
2012 um EUR 18,2 Mio. und beträgt zum Stichtag EUR
273,3 Mio. Die Anzahl der umlaufenden Anteile blieb
unverändert bei 283.755 Stück.
Liquidität
Die Bruttoliquidität des SEB Global Property Fund lag zum
Berichtsstichtag bei 6,5 %. Diese wurde als täglich verfügbares
Bankguthaben gehalten. In den vergangenen zwölf
Monaten betrug die Liquiditätsquote einschließlich der Liquidität
der Beteiligungsgesellschaften durchschnittlich 11,9 %
des Fondsvermögens.
Aussetzung der Anteilscheinrücknahme
Das Fondsmanagement hat die Rücknahme von Anteilscheinen
mit Wirkung zum 7. Dezember 2011 zunächst für
drei Monate ausgesetzt. Diese Maßnahme erfolgte aus
Liquiditätsgründen zum Schutz der Bestandskunden gemäß
§ 81 InvG in Verbindung mit § 12 Abs. 5 der Allgemeinen
Vertragsbedingungen. Zugleich wurde die Ausgabe neuer
Anteile an dem SEB Global Property Fund gemäß § 12 Nr. 1
Satz 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen eingestellt.
Die für eine erfolgreiche Aufhebung der Aussetzung der
Anteilrücknahme erforderlichen Voraussetzungen lagen nach
Ablauf der drei Monate nicht vor, sodass die Aussetzung der
Anteilrücknahme und die Einstellung der Ausgabe neuer
Anteile verlängert wurden.
Ausschüttung
Für das Geschäftsjahr 2012 kommen insgesamt EUR 5,7 Mio.
zur Ausschüttung. Sie beträgt EUR 20,00 pro Anteil. Davon
sind für den Privatanleger EUR 10,0599 (50,3 %) einkommensteuerfrei.
Die Zahlung an die Anleger erfolgt am 4. April
2013. Weitere Angaben zur Ausschüttung sowie die steuerlichen
Ergebnisse im Betriebsvermögen entnehmen Sie den
Seiten 41 und 43.
Anlageerfolg *
Der Fonds hat im Berichtszeitraum eine Wertentwicklung
von – 3,4 % bzw. EUR – 34,06 pro Anteil erzielt. Seit seiner
Auflage am 19. Oktober 2006 realisierte er eine kumulierte
Wertentwicklung von 9,5 %.
Anteilwert am 31.12.2012 EUR 963,08
zuzüglich Ausschüttung vom 02.04.2012 EUR 30,00
abzüglich Anteilwert vom 01.01.2012 EUR – 1.027,14
Anlageerfolg EUR – 34,06
Weitere Informationen zu den Liquiditätsanlagen, Krediten
und Rückstellungen für latente Steuern auf Ver äußerungsgewinne
(Risikovorsorge) finden Sie bei den „Erläuterungen
zur Vermögensaufstellung“ ab Seite 25.
Wertentwicklung nach BVI-Methode *
Rendite
in %
Rendite
in % p. a.
1 Jahr – 3,4 – 3,4
3 Jahre – 4,9 – 1,7
5 Jahre 2,4 0,5
seit Auflage 9,5 1,5
Hinweis: Berechnet nach BVI-Methode (ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttungen
sofort wieder angelegt). Historische Performancedaten erlauben keine
Prognose für die Zukunft.
* Die Tabellen und der erläuternde Text waren nicht Gegenstand der Prüfung des
„Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
10 | SEB Global Property Fund

King’s Contrivance Shopping Center, 8640 Guilford Road, Columbia, Maryland, USA
Übersicht Kredite, Stand 31.12.2012
Währung
Kreditvolumen
(direkt)
in EUR
in % des
Immobilienvermögens
Zinsbindungsdauer
Kreditvolumen
(Beteiligungen)
in EUR
1)
in % des
Immobilienvermögens
Zinsbindungsdauer
Kreditvolumen
(gesamt)
in EUR
in % des
Immobilienvermögens
Euro-Kredite
(Objekte im Inland) 26.000.000 5,3 – 2) – – – 26.000.000 5,3
Euro-Kredite
(Objekte im Ausland) 43.350.000 8,9 0,7 Jahre 44.599.000 9,2 0,2 Jahre 87.949.000 18,0
USD-Kredite – – – 124.810.388 25,6 4,5 Jahre 124.810.388 25,6
Summe 69.350.000 14,2 0,5 Jahre 169.409.388 34,8 3,0 Jahre 238.759.388 48,9
Aufteilung des Kreditvolumens pro Währung nach Zinsbindung, Stand 31.12.2012
Zinsbindungsdauer
EUR-Kredite
Kreditvolumen
in EUR
USD-Kredite
Kreditvolumen
in EUR
Summe Kredite
Kreditvolumen
in EUR
unter 1 Jahr 94.749.000 – 94.749.000
1 – 2 Jahre 19.200.000 – 19.200.000
2 – 5 Jahre – 124.810.388 124.810.388
5 – 10 Jahre – – 0
über 10 Jahre – – 0
Summe 113.949.000 124.810.388 238.759.388
Übersicht Währungskursrisiken, Stand 31.12.2012
Währung
offene Währungsposition
zum Berichtsstichtag
in % des Fondsvolumens
(inkl. Kredite)
pro Währungsraum
in % des Fondsvolumens
pro Währungsraum
PLN (Polen) PLN 971.245 EUR 237.823 7,9 7,9
USD (USA) USD – 24.117 EUR – 18.292 0,0 0,0
Summe EUR 219.531 0,3 0,3 3)
1)
gemäß Beteiligungsquote
2)
Die Zinsbindung endet im Januar 2013.
3)
Die Absicherung des in Fremdwährung gehaltenen Fondsvermögens betrug zum Stichtag 31.12.2012 99,7 % des Fondsvermögens.
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 11

Ergebniskomponenten *
Das Fondsergebnis setzt sich aus der Rendite der Immobilien
und der Liquiditätsanlagen zusammen. Die Renditekennzahlen
stellen sich für den Berichtszeitraum wie folgt dar:
Die Immobilien des Portfolios erwirtschafteten eine Bruttorendite
von 8,0 %. Abzüglich der Bewirtschaftungskosten
in Höhe von 2,5 % ergibt sich ein Nettoertrag von 5,5 %.
Die Wertänderungsrendite fiel mit – 4,4 % auf das durchschnittliche
Immobilienvermögen negativ aus. Großen
Anteil hieran haben die Abwertungen in Spanien und die
über Beteiligungsgesellschaften gehaltenen Immobilien in
den Niederlanden.
Der Einsatz von Fremdkapital im Rahmen einer strategisch
ausgerichteten Finanzierungsquote hat sich im
Geschäftsjahr 2012 negativ auf die Immobilienergebnisrendite
ausgewirkt.
Insgesamt senkten die negativen Wertänderungen das
Ergebnis vor Darlehensaufwand auf 0,6 %. Da die Zinskosten
über diesem Prozentsatz liegen, ergibt sich ein negativer
Leverage und das Ergebnis nach Darlehensaufwand
beträgt – 3,2 %.
Währungsänderungen haben das Fondsergebnis nicht
beeinflusst. Die Absicherungsquote zum Stichtag lag bei
99,7 %.
Das Gesamtergebnis in Fondswährung beläuft sich auf – 3,2 %.
Die Liquiditätsanlagen haben im Durchschnitt marktbedingt
eine Rendite von 0,2 % erzielt, sodass das Ergebnis vor
Fondskosten – 2,8 % beträgt.
Ergebniskomponenten der Fondsrendite in % vom 01.01.2012 bis 31.12.2012 *
I. Immobilien
Spanien
Sonstige
Länder
(A, D, PL)
Direktinvestments
gesamt
Beteiligungen
(HU, NL, PL, USA)
Gesamt
Bruttoertrag 1) 5,9 8,2 7,5 8,3 8,0
Bewirtschaftungsaufwand 1) – 1,7 – 3,7 – 3,1 – 2,1 – 2,5
Nettoertrag 1) 4,2 4,5 4,4 6,2 5,5
Wertänderungen 1) – 5,9 – 1,7 – 2,9 – 5,4 – 4,4
Ausländische Ertragsteuern 1) – 0,1 – 0,1 – 0,1 – 0,6 – 0,4
Ausländische latente Steuern 1) 0,0 – 0,7 – 0,5 0,2 – 0,1
Ergebnis vor Darlehensaufwand 1) – 1,8 2,0 0,9 0,4 0,6
Ergebnis nach Darlehensaufwand 2) – 5,9 1,2 – 0,6 – 6,0 – 3,2
Währungsänderungen 2) 3) 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0
Gesamtergebnis in Fondswährung 2) 4) – 5,9 1,2 – 0,6 – 5,9 – 3,2
II. Liquidität 5) 6) 0,2
III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 7) – 2,8
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) – 3,4
1)
in Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum
2)
in Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen
des Fonds im Berichtszeitraum
3)
Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursveränderungen als
auch die Kosten der Kurssicherung für den Berichtszeitraum dargestellt.
4)
Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt
eigenkapitalfinanzierten Immobilienanteil von 88,10 % erwirtschaftet.
5)
bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Berichtszeitraum
6)
Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 11,90 %
des Fondsvermögens.
7)
in Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Berichtszeitraum
* Die Tabelle und der erläuternde Text waren nicht Gegenstand der Prüfung des
„Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
12 | SEB Global Property Fund

Portfoliostruktur
Im Geschäftsjahr 2012 hat die Fondsgesellschaft keine
Ankäufe und einen Verkauf getätigt. Zum 31. Dezember
2012 umfasste das Portfolio 14 Beteiligungen sowie sieben
direkt gehaltene Immobilien, wovon sich eine Immobilie
im Bau befindet. Das Portfolio verteilt sich auf sieben
Länder.
Auf Basis der Verkehrswerte waren zum Berichtsstichtag
19,9 % des Immobilienvermögens im Inland und 80,1 %
im Ausland investiert. Mit einem Anteil von 37,6 % lag der
größte Teil in den USA.
Das Immobilienvermögen war zu 37,5 % in Liegenschaften
mit einem wirtschaftlichen Alter von maximal zehn Jahren
angelegt. Bei den Nutzungsarten dominierten, bezogen auf
den Jahresnettosollmietertrag, Handel / Gastronomie mit
38,4 %, gefolgt von Büro mit 35,4 %.
Vermietung
Vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2012 hat das Fondsmanage
ment 43 neue Mietverträge über 6.690 m2 abgeschlossen.
Zusätzlich wurden 36 bestehende Mietverhältnisse
über 33.451 m2 verlängert, was insgesamt 10,6 % der
Jahres netto sollmiete des Fonds ausmacht.
Salzburg Center, Grójecka 5, Warschau, Polen
Geografische Verteilung der Fondsobjekte
Nutzungsarten der Fondsobjekte
(1 Objekt) 1,0 %
Österreich
Handel /
Gastronomie
38,4 %
36,4 %
37,6 % (10 Objekte)
USA
(1 Objekt) 3,7 %
Ungarn
(2 Objekte) 9,7 %
Niederlande
(3 Objekte) 11,9 %
Spanien
Büro
Industrie
(Lager, Hallen)
Kfz
Freizeit
3,6 %
0,0 %
1,7 %
20,2 %
16,3 %
35,4 %
39,6 %
1,3 %
19,9 % (2 Objekte)
Deutschland
(2 Objekte) 16,2 %
Polen
Andere
4,6 %
2,5 %
Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen und der im
Bau / Umbau befindlichen Immobilien)
Basis:
nach Jahresnettosollmietertrag
nach Mietfläche
(inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im Bau / Umbau
befindlichen Immobilien)
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 13

Das Fondsmanagement hat für das Objekt Security Square
im US-amerikanischen Baltimore einen langfristigen Mietvertrag
unterzeichnet. Im ersten Quartal 2013 wird ein
renommierter Lebensmitteleinzelhändler auf 4.590 m2
seinen Supermarkt eröffnen. Der Vertrag hat eine Laufzeit
von 15 Jahren. Das seit 2007 zum Bestand des SEB Global
Property Fund gehörende Objekt ist damit vollständig
vermietet.
Das Einzelhandelsunternehmen Babies R Us hat im Hillview
Shopping Center östlich von Philadelphia, USA, seinen Mietvertrag
um fünf Jahre verlängert. Seitdem das Objekt zum
Portfolio zählt, belegt das Fachgeschäft für Babyausstattung
und -kleidung eine Fläche von ca. 2.960 m2.
Darüber hinaus konnten noch zwei Mietverträge in den USA
prolongiert werden. Im Objekt Timonium Crossing nördlich
von Baltimore hat sich der Hauptmieter American Radiology
Services seine über 1.400 m2 große Fläche für weitere fünf
Jahre gesichert. Zudem mietet der Einzelhändler Shoe Carnival
im Shopping Center Towne Square in Roanoke, Virginia,
seine 1.200 m2 große Einheit für weitere drei Jahre an.
Die Bauarbeiten auf dem Erbbaugrundstück, das zur Skyline
Village in Virginia gehört, sind mittlerweile abgeschlossen.
Im März 2013 wird hier ein bekanntes US-amerikanisches
Fastfood-Restaurant auf 810 m2 seinen Betrieb eröffnen.
Zusätzlich konnten im US-amerikanischen Shopping-Center-Portfolio
neue Mietverträge über 1.260 m2 abgeschlossen
werden. Weitere 4.850 m2 wurden verlängert.
Im Salzburg Center in Warschau, Polen, konnte der Mietvertrag
mit ICON plc (S.A.) vorzeitig bis September 2018 mit
einem Sonderkündigungsrecht im September 2016 prolon-
Restlaufzeiten der Mietverträge
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
ab 2023
unbefristet
1,2 %
0,3 %
1,9 %
5,6 %
TOP-Objekte
Hamburg, Valentinskamp 88 – 90
Hamburg, Falkenried 88
Warschau, Grójecka 5
Danzig, Ulica Arkonska 6
Diemen, Wisselwerking 58
8,5 %
9,7 %
7,1 %
9,3 %
7,8 %
12,1 %
13,9 %
Basis: Jahresnettosollmietertrag (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch
ohne die im Bau / Umbau befindlichen Immobilien)
22,6 %
TOP-Mieter
Tele2 Nederland B.V., Diemen, Wisselwerking 58
BPH S.A. Bank, Danzig, Ulica Arkonska 6
TPW Todt & Partner KG, Hamburg, Valentinskamp 88 – 90
Grupo Eroski Distribución S.A., Ciempozuelos, Calle Palmeras s/n
Santander Bank, Zweigniederlassung der Santander Consumer Bank AG, Hamburg,
Valentinskamp 88 – 90
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsobjekte
Größenklassen der Fondsobjekte
23,8 % (5 Objekte)
mehr als 20 Jahre
(1 Objekt) 7,8 %
bis 5 Jahre
11,1 % (1 Objekt)
EUR 50 < 100 Mio.
(1 Objekt) 2,0 %
EUR 0 < 10 Mio.
12,3 % (3 Objekte)
15 bis 20 Jahre
(6 Objekte) 29,7 %
5 bis 10 Jahre
(11 Objekte) 38,1 %
EUR 10 < 25 Mio.
26,4 % (5 Objekte)
10 bis 15 Jahre
48,8 % (7 Objekte)
EUR 25 < 50 Mio.
Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im
Bau / Umbau befindlichen Immobilien)
Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im
Bau / Umbau befindlichen Immobilien)
14 | SEB Global Property Fund

giert werden. Die Mietfläche in Höhe von 1.970 m2 ist die
größte Einheit im Objekt.
Die Vermietungsquote des SEB Global Property Fund lag
zum Berichtsstichtag bei 87,2 % (– 1,1 Prozentpunkte
gegen über dem Stichtag 31. Dezember 2011) des Nettobzw.
bei 87,1 % (– 1,4 Prozentpunkte) des Bruttomietsolls.
Während des Berichtszeitraumes betrug die durchschnittliche
Vermietungsquote 88,4 % (– 3,0 Prozentpunkte) des
Netto- bzw. 88,4 % (– 3,1 Prozentpunkte) des Bruttomietsolls.
Derzeit haben 40,0 % der Mietverträge eine Laufzeit von
mehr als fünf Jahren. Die Laufzeit und Staffelung der Mietverträge
sind ein wichtiges Instrument im Risikomanagement
auf Portfolioebene.
Weitere Informationen zur Portfoliostruktur finden Sie auch
in der „Übersicht: Renditen, Bewertung und Vermietung“
auf den Seiten 20 und 21.
Hillview Shopping Center, 2135 Route 38 East, Cherry Hill, USA
Vermietungssituation einzelner Objekte
Im Rahmen der Berichterstattung über die Vermietungssituation
erhalten Sie nachfolgend einen detaillierten Überblick
über Objekte mit einem Leerstand größer als 33 % der
Objektsollmiete (brutto) zum Stichtag 31. Dezember 2012.
Objekt
Anteil des
Leerstands
im Objekt
in %
Anteil des
Leerstands
im Fonds
in %
Biatorbágy, Huber Utca 5 63,5 2,7
Trotz der schwierigen wirtschaftlichen Situation und daraus resultierender geringer Nachfrage ist davon auszugehen, dass der Leerstand im Objekt
abgebaut werden kann. Der Markt wird intensiv beobachtet, potenzielle Interessenten werden aktiv angesprochen.
Baltimore, 7005 Security Boulevard 62,2 1,9
Im ersten Quartal 2013 wird ein neuer Vertrag wirksam, der zu einer Vollvermietung des Objektes führt.
Cabanillas del Campo, Avenida Castilla la Mancha 7 54,5 1,1
Vor dem Hintergrund einer langsamen Entspannung der spanischen Wirtschaft werden positive Signale aus dem Logistiksegment erwartet.
Alovera, Avenida Rio Henares 40 36,1 1,5
Nach der Erholung der langfristigen wirtschaftlichen Aussichten sollte sich die Vermietungssituation stark verbessern.
7005 Security Boulevard, Baltimore, USA
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 15

Huber Utca 5, Biatorbágy, Ungarn
Branchenstruktur der Mieter
nach Mietfläche
Konsumgüterindustrie und Einzelhandel
Automobil und Transport
Banken und Finanzdienstleistung
Maschinenbau, Rohstoff gewinnende und verarbeitende Industrie
11,1 % (28)
10,4 % (1)
19,3 % (5)
38,0 % (122)
Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung
5,1 % (15)
Technologie und Software
Hotel und Gastronomie
Bauunternehmen
3,5 % (9)
1,7 % (16)
1,6 % (3)
Chemie- und pharmazeutische Industrie
0,4 % (3)
Versorger und Telekommunikation
0,1 % (10)
Behörden, Verbände und Bildungseinrichtungen
0,1 % (1)
Medien und Unterhaltung
0,1 % (6)
Versicherungen
Sonstige Branchen
0,0 % (1)
8,6 % (183)
nach Gesamtnettosollmiete
Konsumgüterindustrie und Einzelhandel
Banken und Finanzdienstleistung
Automobil und Transport
Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung
Technologie und Software
Maschinenbau, Rohstoff gewinnende und verarbeitende Industrie
Hotel und Gastronomie
Bauunternehmen
3,6 % (1)
2,8 % (16)
1,2 % (3)
9,5 % (5)
8,8 % (15)
8,2 % (9)
21,3 % (28)
31,5 % (122)
Chemie- und pharmazeutische Industrie
Versorger und Telekommunikation
0,6 % (3)
0,4 % (10)
Medien und Unterhaltung
0,2 % (6)
Behörden, Verbände und Bildungseinrichtungen
0,1 % (1)
Versicherungen
Sonstige Branchen
0,0 % (1)
11,8 % (183)
16 | SEB Global Property Fund
0 5 10 15 20 25 30 35 40
Anzahl der Mieter in Klammern (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im Bau / Umbau befindlichen Immobilien)

Veränderungen im Portfolio
Im Geschäftsjahr 2012 hat das Fondsmanagement ein
Objekt in Wels, Österreich, verkauft.
Verkäufe
Österreich – Wels, Gunskirchener Str. 17 – 19
Nachdem der Mieter des Objektes in Wels 2010 Insolvenz
angemeldet hatte, wurde ein neues Vermarktungs- und Nutzungskonzept
entwickelt. Infolgedessen hat ein Eigennutzer
am 27. Dezember 2012 einen Kaufvertrag unterzeichnet.
Das Objekt ist Ende Januar 2013 aus dem Fondsbestand
abgegangen.
Verkäufe : Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Land PLZ Ort Straße Übergang
von Nutzen
und Lasten
Verkaufspreis
in Mio.
Österreich 4600 Wels Gunskirchener Str. 17 – 19 01/2013 EUR 5,0 EUR 5,0
Verkehrswert zum
Zeitpunkt des Verkaufs
in Mio.
Falkenried 88, Hamburg, Deutschland
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 17

18 | SEB Global Property Fund
Falkenried 88, Hamburg, Deutschland

Ausblick
Mit der Rücknahmeaussetzung mit Wirkung zum 7. Dezember
2011 begann für den SEB Global Property Fund eine
neue Phase. Bei der Auflage des Fonds im Oktober 2006
stand der Aufbau eines diversifizierten Portfolios von Büro-,
Logistik- und Einzelhandelsimmobilien mit Schwerpunkt in
Europa und Ergänzungen in den USA im Mittelpunkt. Jetzt
ist der Verkauf von Objekten zur Liquiditätsbeschaffung in
den Fokus gerückt.
Wir setzen uns mit unserer gebündelten Expertise dafür ein,
im Verkaufsprozess die nötige Liquidität zu erzielen und
dabei die unter den aktuellen Marktgegebenheiten bestmögliche
Rendite für die Anleger zu erwirtschaften.
Wir danken Ihnen für Ihr Vertrauen.
SEB Investment GmbH
Im Frühjahr hatte das Fondsmanagement bereits erste Verkaufsszenarien
erarbeitet. Mittlerweile hat es das gesamte
Immobilienportfolio detailliert analysiert und strukturiert
und damit die nötigen Voraussetzungen geschaffen, Liegenschaften
zu angemessenen Bedingungen zu verkaufen.
Neben den Immobilien werden in diesem Prozess auch
Marktdaten, Finanzierungskonditionen und rechtliche Faktoren,
welche die denkbaren Exit-Szenarien beeinflussen,
berücksichtigt.
Knoflach
Cofalka
Da sich durch aktives Asset Management und Bewegung an
den Märkten fortlaufend veränderte Rahmenbedingungen
ergeben, wird die Verkaufsstrategie entsprechend fortgeschrieben.
Chua
Kraus
Frankfurt am Main, im April 2013
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 19

Übersicht: Renditen, Bewertung und Vermietung
Renditekennzahlen (in % des durchschnittlichen Fondsvermögens) 1) *
I. Immobilien
Spanien
Sonstige
Länder
(A, D, PL)
Direktinvestments
gesamt
Bruttoertrag 2) 5,9 8,2 7,5 8,3 8,0
Bewirtschaftungsaufwand 2) – 1,7 – 3,7 – 3,1 – 2,1 – 2,5
Nettoertrag 2) 4,2 4,5 4,4 6,2 5,5
Wertänderungen 2) – 5,9 – 1,7 – 2,9 – 5,4 – 4,4
Ausländische Ertragsteuern 2) – 0,1 – 0,1 – 0,1 – 0,6 – 0,4
Ausländische latente Steuern 2) 0,0 – 0,7 – 0,5 0,2 – 0,1
Ergebnis vor Darlehensaufwand 2) – 1,8 2,0 0,9 0,4 0,6
Ergebnis nach Darlehensaufwand 3) – 5,9 1,2 – 0,6 – 6,0 – 3,2
Währungsänderungen 3) 4) 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0
Gesamtergebnis in Fondswährung 3) 5) – 5,9 1,2 – 0,6 – 5,9 – 3,2
II. Liquidität 6) 7) 0,2
III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 8) – 2,8
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) – 3,4
Beteiligungen
(HU, NL, PL, USA)
Gesamt
Kapitalinformationen (gewichtete Durchschnittszahlen in EUR) 1) *
Direkt gehaltene Immobilien 58.135.437 138.484.618 196.620.055 0 196.620.055
Über Beteiligungen gehaltene Immobilien 0 0 0 297.729.882 297.729.882
Immobilien insgesamt 58.135.437 138.484.618 196.620.055 297.729.882 494.349.937
davon EK-finanziertes Immobilienvermögen 31.758.514 93.284.618 125.043.132 119.958.550 245.001.682
Kreditvolumen 26.376.923 45.200.000 71.576.923 177.771.332 249.348.255
Liquidität 1.243.510 20.877.151 22.120.661 10.980.111 33.100.772
Fondsvolumen 33.002.024 114.161.769 147.163.793 130.938.661 278.102.454
Informationen zu Wertänderungen (stichtagsbezogen in TEUR)
Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio 57.800 139.260 197.060 290.281 487.341
Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio 9) * 4.535 9.161 13.696 20.385 34.081
Positive Wertänderungen lt. Gutachten 10) 0 0 0 2.812 2.812
Sonstige positive Wertänderungen 11) 0 0 0 0 0
Negative Wertänderungen lt. Gutachten 10) – 3.400 – 2.340 – 5.740 – 17.743 – 23.483
Sonstige negative Wertänderungen 11) 0 0 0 – 1.142 – 1.142
Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt 10) – 3.400 – 2.340 – 5.740 – 14.931 – 20.671
Sonstige Wertänderungen insgesamt 11) 0 0 0 – 1.142 – 1.142
Zuführung Capital Gains Tax und Abschlag
nach § 27 (2) Nr. 2 S. 7 InvRBV 0 – 915 – 915 563 – 352
Wertänderungen insgesamt 12) – 3.400 – 3.255 – 6.655 – 15.510 – 22.165
1)
Die gewichteten Durchschnittszahlen im Geschäftsjahr werden anhand von
dreizehn Monats endwerten (31.12.2011 – 31.12.2012) ermittelt.
2)
in Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum
3)
in Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienver mögen
des Fonds im Berichtszeitraum
4)
Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursveränderungen als
auch die Kosten der Kurssicherung für den Berichtszeitraum dargestellt.
5)
Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt
eigenkapitalfinanzierten Immobilienanteil von 88,10 % erwirtschaftet.
6)
bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Berichtszeitraum
7)
Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 11,90 %
des Fondsvermögens.
8)
in Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Berichtszeitraum
9)
Unter gutachterlichen Bewertungsmieten werden die durch Sachverständige festgelegten
Roherträge aus Vermietung verstanden. Der Rohertrag entspricht hier
der durch die Gutachter als nachhaltig eingeschätzten Nettokaltmiete.
10)
Summe der durch die Sachverständigen festgestellten Veränderungen der Verkehrswerte
11)
Sonstige Wertänderungen umfassen Buchwertänderungen wie beispielsweise
nachaktivierte Anschaffungskosten und Kaufpreisabrechnungen.
12)
Die Differenz der Wertänderung insgesamt zu den in der Entwicklung des Fondsvermögens
ausgewiesenen Beträgen resultiert aus den Jahresüberschüssen der
Beteiligungen.
* Diese Tabelle bzw. Zeile war nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen
Vermerk des Abschlussprüfers“.
20 | SEB Global Property Fund

Vermietungsinformationen (in % der Jahresnettosollmiete) 1) *
Büro 9,8 7,0 0,4 18,2 35,4
Handel/Gastronomie 1,5 0,0 0,0 36,9 38,4
Industrie (Lager, Hallen) 0,5 0,0 12,2 3,6 16,3
Freizeit 1,2 0,0 0,0 0,5 1,7
Kfz 1,5 0,3 0,0 1,8 3,6
Andere 3,1 0,2 0,1 1,2 4,6
Anteil Jahresmietertrag gesamt 17,6 7,5 12,7 62,2 100,0
Deutschland
Polen
Spanien
Beteiligungen
(HU, NL, PL, USA)
Gesamt
Leerstand (in % der Jahresnettosollmiete) 1) *
Büro 1,3 0,0 0,1 1,8 3,2
Handel/Gastronomie 0,0 0,0 0,0 3,4 3,4
Industrie (Lager, Hallen) 0,1 0,0 2,9 2,3 5,3
Freizeit 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Kfz 0,2 0,0 0,0 0,2 0,4
Andere 0,3 0,0 0,0 0,2 0,5
Anteil Leerstand gesamt 1,9 0,0 3,0 7,9 12,8
Vermietungsquote (stichtagsbezogen)
in % der Jahresnettosollmiete des Landes 1) 89,4 100,0 76,6 87,3 87,2
Vermietungsquote (stichtagsbezogen)
in % der Jahresbruttosollmiete des Landes 2) 89,4 100,0 76,6 86,6 87,1
Restlaufzeit der Mietverträge (in % der Jahresnettosollmiete) 1) *
unbefristet 1,5 0,0 0,0 0,4 1,9
2013 5,3 7,7 1,5 8,1 22,6
2014 0,4 0,0 3,6 4,5 8,5
2015 1,7 0,0 4,9 3,1 9,7
2016 0,1 0,0 0,0 12,0 12,1
2017 0,5 0,0 0,0 6,6 7,1
2018 0,0 1,0 0,0 8,3 9,3
2019 3,0 0,0 0,0 10,9 13,9
2020 5,4 0,0 0,0 0,2 5,6
2021 0,2 0,0 0,0 1,0 1,2
2022 0,0 0,0 0,0 0,3 0,3
2023 + 0,0 0,0 0,1 7,7 7,8
Anteil Jahresnettosollmiete 18,1 8,7 10,1 63,1 100,0
1)
bezogen auf die Jahresnettosollmiete der direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien
im Verhältnis zum Gesamtnettomietsoll des Fonds. In den Beteiligungen
wurde die Sollmiete entsprechend der Beteiligungsquote berücksichtigt.
2)
Die Bruttosollmiete umfasst neben der Nettomiete („Kaltmiete“) die durch den
Mieter zu zahlenden Nebenkosten wie z. B. Heizung, Strom, Reinigung und Versicherung,
die anhand der Nebenkostenvorauszahlungen abgebildet werden.
* Diese Tabelle war nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen Vermerk des
Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 21

Entwicklung des Fondsvermögens
vom 01.01.2012 bis 31.12.2012
EUR EUR EUR
I. Fondsvermögen am Beginn des Geschäftsjahres am 01.01.2012 291.457.577,04
1. Ausschüttung für das Vorjahr – 8.512.650,00
davon Ausschüttung gemäß Jahresbericht – 8.512.650,00
2. Ordentlicher Nettoertrag 7.788.858,36
davon Ertragsausgleich 0,00
3. Realisierte Gewinne
Sonstiges 2.043.763,07
davon in Fremdwährung 0,00 2.043.763,07
4. Realisierte Verluste
bei Devisentermingeschäften – 4.294.118,05
davon in Fremdwährung 0,00
Sonstiges – 1.912.076,65
davon in Fremdwährung 0,00 – 6.206.194,70
5. Netto-Wertveränderung der nicht realisierten Gewinne/Verluste
bei Immobilien – 6.656.010,42
davon in Fremdwährung 0,00
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften – 10.856.525,48
davon in Fremdwährung – 2.766.456,15
bei Devisentermingeschäften 5.269.639,13
davon in Fremdwährung 0,00
Währungskursänderungen – 1.048.164,35 – 13.291.061,12
II. Fondsvermögen am Ende des Geschäftsjahres am 31.12.2012 273.280.292,65
22 | SEB Global Property Fund

Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens
Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt auf, welche
Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem
neuen in der Vermögensaufstellung des Fonds ausgewiesenen
Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die
Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu
Beginn und am Ende des Geschäftsjahres.
Bei der Ausschüttung für das Vorjahr handelt es sich um
den Ausschüttungsbetrag laut Jahresbericht des Vorjahrs
(siehe dort unter der Verwendungsrechnung die Gesamtausschüttung).
Der ordentliche Nettoertrag ist aus der Ertrags- und
Aufwandsrechnung ersichtlich.
Die realisierten Gewinne und Verluste sind aus der
Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.
Die Netto-Wertveränderung der nicht realisierten
Gewinne / Verluste ergibt sich bei den Immobilien und den
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften aus Wertfortschreibung
und Veränderungen der Buchwerte im Geschäftsjahr.
Erfasst werden Verkehrswertänderungen aufgrund von
erstmaligen Bewertungen durch den Sachverständigenausschuss
oder Neubewertungen sowie alle sonstigen Änderungen
im Buchwert der Immobilien / Beteiligungen. Diese können z. B.
aus der Bildung oder Auflösung von Rückstellungen, aus nachträglichen
Kaufpreisanpassungen oder Kostenerstattungen,
dem Erwerb von Zusatzkleinflächen usw. stammen.
Bei Devisentermingeschäften ergibt sich die Netto-Wertveränderung
der nicht realisierten Gewinne / Verluste aus den
Kurswertveränderungen im Geschäftsjahr.
Des Weiteren werden in diesem Posten Wertveränderungen
aufgrund von Währungskursschwankungen erfasst.
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 23

Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 31.12.2012
EUR EUR EUR EUR Anteil am
Fondsvermögen
in %
I. Immobilien
(siehe Vermögensaufstellung, Teil I, Seite 28 ff.)
1. Geschäftsgrundstücke 192.100.000,00 70,29
davon in Fremdwährung 0,00
2. Grundstücke im Zustand der Bebauung 4.960.000,00 1,81
davon in Fremdwährung 0,00
Summe der Immobilien 197.060.000,00 72,10
insgesamt in Fremdwährung 0,00
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(siehe Vermögensaufstellung, Teil I, Seite 30 ff.)
1. Mehrheitsbeteiligungen 123.766.505,41
davon in Fremdwährung 63.964.130,15
Summe der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 123.766.505,41 45,29
III. Liquiditätsanlagen
(siehe Vermögensaufstellung, Teil II, Seite 36 ff.)
1. Bankguthaben 17.780.129,11
davon in Fremdwährung 6.410.833,88
Summe der Liquiditätsanlagen 17.780.129,11 6,51
IV. Sonstige Vermögensgegenstände
(siehe Vermögensaufstellung, Teil III, Seite 37 ff.)
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 4.811.019,86
davon in Fremdwährung 652.093,78
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 11.670.000,00
davon in Fremdwährung 0,00
3. Zinsansprüche 21.390,84
davon in Fremdwährung 0,00
4. Andere 2.404.234,97
davon in Fremdwährung 317.486,31
Summe der sonstigen Vermögensgegenstände 18.906.645,67 6,92
insgesamt in Fremdwährung 969.580,09
Summe 357.513.280,19 130,82
insgesamt in Fremdwährung 71.344.544,12
V. Verbindlichkeiten aus
(siehe Vermögensaufstellung, Teil III, Seite 37 ff.)
1. Krediten 69.350.000,00
davon besicherte Kredite 45.200.000,00
davon in Fremdwährung 0,00
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 690.296,15
davon in Fremdwährung 0,00
3. Grundstücksbewirtschaftung 5.232.197,48
davon in Fremdwährung 908.359,12
4. anderen Gründen 580.831,07
davon in Fremdwährung 27.363,29
Summe der Verbindlichkeiten 75.853.324,70 27,75
insgesamt in Fremdwährung 935.722,41
VI. Rückstellungen 8.379.662,84 3,07
davon in Fremdwährung 2.477.838,59
Summe 84.232.987,54 30,82
insgesamt in Fremdwährung 3.413.561,00
Fondsvermögen gesamt 273.280.292,65 100,00
davon in Fremdwährung 67.930.983,12
Anteilwert (EUR) 963,08
Umlaufende Anteile (Stück) 283.755
24 | SEB Global Property Fund

Inland
EUR
EU-Ausland
EUR
USA
EUR
Erläuterungen zur Vermögensaufstellung
96.900.000,00 95.200.000,00 0,00
0,00 4.960.000,00 0,00
96.900.000,00 100.160.000,00 0,00
0,00 59.802.375,26 63.964.130,15
0,00 59.802.375,26 63.964.130,15
13.923.155,39 3.856.973,72 0,00
13.923.155,39 3.856.973,72 0,00
3.980.325,06 830.694,80 0,00
0,00 11.670.000,00 0,00
0,00 21.390,84 0,00
1.368.766,39 1.035.468,58 0,00
5.349.091,45 13.557.554,22 0,00
116.172.246,84 177.376.903,20 63.964.130,15
26.000.000,00 43.350.000,00 0,00
6.098,48 684.197,67 0,00
3.281.159,72 1.951.037,76 0,00
410.808,58 170.022,44 0,05
29.698.066,78 46.155.257,87 0,05
3.535.592,99 2.424.224,32 2.419.845,53
33.233.659,77 48.579.482,19 2.419.845,58
82.938.587,07 128.797.421,01 61.544.284,57
Das Fondsvermögen verminderte sich im Geschäftsjahr
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 um EUR 18,2 Mio.
auf EUR 273,3 Mio.
I. Immobilien
Im Geschäftsjahr fanden keine Zu- oder Abgänge von
Immobilien statt. Die Geschäftsgrundstücke sowie das
Grundstück im Zustand der Bebauung sind mit den von
den Sachverständigen ermittelten Verkehrswerten in
das Fondsvermögen eingestellt.
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Die Beteiligungen umfassen 14 Gesellschaften mit 14 Lie genschaften
mit einem Gesamtverkehrswert von EUR 290,3 Mio.
Berücksichtigt man die sonstigen Vermögensgegenstände
und Verbindlichkeiten der Gesellschaften (EUR 14,6 Mio.)
sowie die Fremdfinanzierung (EUR 169,4 Mio.) und ein
Gesellschafterdarlehen (EUR 11,7 Mio.), so erhält man den
Beteiligungswert in Höhe von EUR 123,8 Mio.
Die Verbindlichkeiten aus der Fremdfinanzierung entfallen
mit EUR 124,8 Mio. auf Darlehen in US-Dollar und mit EUR
44,6 Mio. auf Euro-Darlehen. Bei den Immobilien-Gesellschaften
bestehen insgesamt Bankdarlehen in Höhe von
EUR 44,6 Mio., für die das Sondervermögen gemäß § 69
Abs. 2 InvG haftet. Die Duration der Fremdfinanzierung der
Gesellschaften beträgt 3,0 Jahre.
III. Liquiditätsanlagen
Die unter Liquiditätsanlagen ausgewiesenen Bankguthaben
dienen der Deckung der laufenden Zahlungsverpflichtungen
aus der Bewirtschaftung der Immobilien sowie für
Kaufpreiszahlungen einer erworbenen Immobilien-Gesellschaft.
Für die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität
ist ein Betrag von EUR 13,7 Mio. zweckgebunden. Im Inland
werden Bankguthaben in Fremdwährung vorgehalten.
IV. Sonstige Vermögensgegenstände
Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung
beinhalten Mietforderungen in Höhe von EUR 0,8 Mio. und
Ausgaben für die auf die Mieter umlagefähigen Nebenkosten
in Höhe von EUR 4,0 Mio. Dem gegenüber stehen angemessene
Umlagenvorauszahlungen der Mieter in Höhe von EUR
3,9 Mio., die in der Position Verbindlichkeiten aus der
Grundstücksbewirtschaftung enthalten sind.
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 25

Unter den Forderungen an Immobilien-Gesellschaften ist
ein Gesellschafterdarlehen über EUR 11,7 Mio. ausgewiesen.
Die Zinsansprüche ergeben sich aus dem Gesellschafterdarlehen
gegenüber der Immobilien-Gesellschaft in Ungarn.
Die unter Andere ausgewiesenen sonstigen Vermögensgegenstände
stellen im Wesentlichen Vorauszahlungen an Verwalter
in Höhe von EUR 0,5 Mio., Forderungen aus hinterlegten
Mietkautionen in Spanien in Höhe von EUR 0,5 Mio.
und Forderungen in Höhe von EUR 1,4 Mio. gegenüber Kontrahenten
aus Devisentermingeschäften dar.
Bei Immobilienerwerben in Fremdwährung wird ein Teil des
Währungsrisikos über Darlehensaufnahmen in der jeweiligen
Landeswährung abgesichert. Der Eigenanteil der Finanzierung
wird mittels Devisentermingeschäften gegen Währungskursänderungen
abgesichert. In der Vermögensaufstellung, Teil III
finden Sie eine Aufstellung der offenen Währungspositionen.
Im Berichtszeitraum wurden 24 Devisentermingeschäfte mit
einem Volumen von USD 224,7 Mio. sowie 31 Devisentermingeschäfte
mit einem Volumen von PLN 53,6 Mio. zur Absicherung
von Wechselkursänderungsrisiken abgeschlossen. Aus
Devisentermingeschäften bestehen Forderungen gegenüber
Kontrahenten in US-Dollar in Höhe von EUR 1,4 Mio. und
Verbindlichkeiten aus Devisentermingeschäften in Polnischen
Zloty in Höhe von TEUR 36,9.
V. Verbindlichkeiten
Bei den Verbindlichkeiten aus Krediten handelt es sich
um für den Erwerb von Objekten aufgenommene Darlehen.
Die Gliederung des Darlehensbestandes nach Währungen
und die jeweilige Duration sowie die Aufteilung des Kreditvolumens
nach der Laufzeit der Zinsbindungsdauer entnehmen
Sie bitte den Darstellungen auf Seite 11.
Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben
resultieren hauptsächlich aus restlichen Zahlungsverpflichtungen
aus dem Erwerb einer Immobi lien-Gesellschaft
in Höhe von EUR 0,7 Mio.
Die Verbindlichkeiten aus Grundstücksbewirtschaftung
beinhalten im Wesentlichen Umlagenvorauszahlungen in
Höhe von EUR 3,9 Mio., Barkautionen in Höhe von EUR
1,1 Mio. sowie Mietvorauszahlungen in Höhe von EUR 0,1 Mio.
In den Verbindlichkeiten aus anderen Gründen sind überwiegend
Verbindlichkeiten aus Verwaltungs- und Depotbankvergütung
in Höhe von EUR 0,2 Mio., Verbindlichkeiten
aus Darlehens zinsen in Höhe von EUR 0,1 Mio. sowie Verbindlichkeiten
aus Umsatzsteuer gegenüber den Finanzverwaltungen
im In- und Ausland in Höhe von EUR 0,2 Mio.
enthalten.
VI. Rückstellungen
Die Rückstellungen betreffen hauptsächlich Instandhaltungsmaßnahmen
mit EUR 5,3 Mio., Steuern mit EUR 2,1 Mio.
und nicht umlagefähige Betriebskosten mit EUR 1,0 Mio. Die
Steuerrückstellungen betreffen vollumfänglich latente Steuern
für etwaige ausländische Veräußerungs gewinne.
Capital Gains Tax
Steuern auf ausländische Veräußerungsgewinne fallen nur
dann an, wenn eine Immobilie veräußert und tatsächlich ein
Buchgewinn erzielt wird. Es handelt sich um eventuell in der
Zukunft anfallende und in ihrer Höhe ungewisse Steuern, da
sich sowohl die Marktverhältnisse als auch die Besteuerungsgrundlagen
laufend ändern können. Die latenten Steuern
wurden in vollem Umfang (100 %) in die Rückstellungen
eingestellt. Für die Ermittlung der Höhe der Rückstellung für
latente Steuern auf ausländische Veräußerungsgewinne
wurde auf Basis der länderspezifischen Steuersätze der
Unterschiedsbetrag zwischen den aktuellen Verkehrswerten
und den steuerlichen Buchwerten der Immobilien unter
Berücksichtigung allgemein üblicher Verkaufskosten als
Bemessungsgrundlage gewählt. Die Rückstellung wurde
ausschüttungsneutral zulasten des Fondskapitals gebildet.
In die Berechnung wurden auch die polnische und die USamerikanischen
Immobilien-Gesellschaften einbezogen.
Diese werden steuerlich wie ein Direkterwerb behandelt,
sodass ein Gewinn aus der Veräußerung der Gesellschaftsanteile
der Capital-Gains-Besteuerung unterliegt. Die
Berechnung der Capital Gains Tax wurde analog zu vorstehend
beschriebener Berechnungsweise durchgeführt.
26 | SEB Global Property Fund

Regionale Streuung der Fondsobjekte
Europa: 11 Immobilien, davon
2 Immobilien in Deutschland
USA: 10 Immobilien
Kopenhagen
Danzig
Hamburg
Berlin
London
Amsterdam
Arnheim
Diemen
Warschau
Brüssel
Frankfurt
Prag
Paris
München
Wels
Wien
Bern
Biatorbágy
Budapest
Ljubljana
USA
Chicago
New York
Cherry Hill
Madrid
Cabanillas del Campo
Alovera
San Francisco
Harrisonburg
Roanoke
Washington, D. C.
Ciempozuelos
P E N N S Y L V A N I A
North East
Hauptstadt mit Investment
Stadt mit Investment
Hauptstadt
Stadt
M A R Y L A N D
Timonium
Catonsville Baltimore
Columbia
D
E
L
A
W
A
R
E
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 27

Vermögensaufstellung, Teil I:
Immobilienverzeichnis zum 31.12.2012
Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
Objektqualität
Lagekategorie
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Deutschland
20251 Hamburg
Falkenried 88 G – 43 0 2 0 0 15 7 33 11 / 2006 1965 / 2004 8.045 16.290 353 F, K, L, P, W, Z 3 B
20354 Hamburg
Valentinskamp 88 – 90 G – 68 17 3 0 0 0 9 3 12 / 2006 1983 4.199 15.065 195 F, K, P, W 3 A
Österreich
4600 Wels G (im
Gunskirchener Str. 17 – 19 1) Bau) – na na na na na na na na 12 / 2007 na 32.060 na na na W, Z na G
Spanien
19208 Alovera
Avenida Rio Henares 40 G – 3 0 97 0 0 0 0 0 07 / 2008 2001 64.069 38.968 180 K, S, W 3 G
19171 Cabanillas del Campo
Avenida Castilla la Mancha 7 G – 5 0 95 0 0 0 0 0 07 / 2008 2003 28.711 18.856 169 K, S, W 3 G
28350 Ciempozuelos
Calle Palmeras s / n G – 3 0 95 0 0 0 0 2 09 / 2008 2005 54.756 34.548 348 K, S, W 3 G
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Polen
80-125 Danzig
Ulica Arkonska 6 G – 93 0 0 0 0 0 4 3 10 / 2008 2008 5.313 11.330 155 F, K, P, W 2 C
Summe der Immobilien
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
E = Erbbaurecht
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage / unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral / dezentral)
Z = Zentralheizung
28 | SEB Global Property Fund

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Verkehrswert / Kaufpreis
(stichtagsbezogen) in EUR
Anschaffungsnebenkosten (ANK)
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in % des
Verkehrswertes / Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
145 4,6 9,5 16,3 43.500.000 – – – – – – – – 2.600.664 2.115.690 6,0 2.823.396 54
48 4,5 40,9 5,1 53.400.000 – – – – – – – 48,7 3.068.594 2.636.037 5,7 3.132.945 47
na na na na 4.960.000 – – – – – – – – na na na na 35
1 – – 36,1 21.700.000 – – – – – – – 50,0 – – – 1.759.938 39
1 – – 54,5 9.500.000 – – – – – – – – – – – 790.109 41
3 – – 0,0 26.600.000 – – – – – – – 50,0 – – – 1.985.126 44
12 1,1 88,7 0,0 37.400.000 – – – – – – – 51,3 2.694.715 1.553.842 7,2 2.396.125 66
197.060.000
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
Fußnote siehe Seite 34
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 29

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Gesellschaft
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
Objektqualität
Lagekategorie
III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Niederlande
Diemen IV GmbH, Deutschland, 60327 Frankfurt, Rotfeder-Ring 7
Gesellschaftskapital: EUR 24.374.617,35
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 51,00000 %
1. 1112 XS Diemen
Wisselwerking 58 G – 79 7 0 0 0 0 14 0 11 / 2006 2002 10.440 9.928 283 K, P, W, Z 3 C
Kroonveste IV GmbH, Deutschland, 60327 Frankfurt, Rotfeder-Ring 7
Gesellschaftskapital: EUR 9.036.000,00
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 6831 EX Arnheim,
Kroonpark 6 G – 99 0 0 0 0 0 1 0 11 / 2006 2005 2.715 5.077 88 K, P, W, Z 3 C
IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Polen
Salzburg Center Development S.A., Polen, 00-078 Warschau, Plac Pilsudskiedo 1
Gesellschaftskapital: EUR 889.514,93
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 02-019 Warschau
Grójecka 5 G / E – 89 3 0 0 0 0 7 1 04 / 2008 2006 2.508 10.620 100 F, K, P, S, W 2 B
Ungarn
Tulipan Park A Ingatlanfejlesztö Kft., Ungarn, 1036 Budapest, Lajos Utca 78
Gesellschaftskapital: EUR 4.178.041,24
Gesellschafterdarlehen: EUR 11.670.000,00
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 2051 Biatorbágy
Huber Utca 5 G – 15 0 84 0 0 0 0 1 11 / 2008 2008 89.998 29.305 210 F, L, S, W, Z 3 G
USA
Hillview CH, LLC, USA, 08002 Cherry Hill, 2135 Route 38 East
Gesellschaftskapital: EUR 4.173.122,98
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 85,00000 %
1. Hillview Shopping Center
08002 Cherry Hill, 2135 Route 38 East G – 0 100 0 0 0 0 0 0 06 / 2007 2003 165.257 16.519 1.061 K, L, P, S, Z 2 F
Security Center, LLC, USA, 21244 Baltimore, 7005 Security Boulevard
Gesellschaftskapital: EUR 4.675.182,19
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 85,00000 %
1. Security Square Shopping Center
21244 Baltimore, 7005 Security Boulevard G – 0 100 0 0 0 0 0 0 06 / 2007 2000 24.440 6.103 360 K, S, Z 3 F
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
E = Erbbaurecht
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage / unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral / dezentral)
Z = Zentralheizung
30 | SEB Global Property Fund

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Wert der
Beteiligung
(stichtags bezogen)
in EUR
Verkehrswert /
Kaufpreis
(stichtags bezogen)
in EUR
Anschaffungsnebenkosten (ANK)
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in % des
Verkehrswertes / Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
19.123.282
2 – – 10,2 35.598.000 – – – – – – – 50,0 – – – 1.949.419 61
7.304.053
2 – – 11,6 11.900.000 – – – – – – – 50,0 – – – 784.630 63
26.206.771
23 3,2 40,3 5,0 41.700.000 – – – – – – – 50,0 2.497.314 2.292.496 6,0 2.445.004 65
7.168.269
5 1,8 23,1 63,5 17.800.000 – – – – – – – – 847.851 490.826 4,8 1.497.241 45
9.424.630
7 5,4 0,8 6,9 24.304.502 – – – – – – – 65,8 1.649.835 1.728.533 6,8 1.738.236 35
2.150.460
8 4,6 0,0 62,2 12.313.422 – – – – – – – 84,4 368.351 862.754 3,0 872.957 38
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 31

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Gesellschaft
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
Objektqualität
Lagekategorie
USA
Timonium Crossing, LLC, USA, 21093 Timonium, 2080 York Road
Gesellschaftskapital: EUR 2.969.376,93
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 85,00000 %
1. Timonium Crossing Shopping Center
21093 Timonium, 2080 York Road G – 12 49 0 0 0 12 0 27 06 / 2007 1986 / 1997 12.176 4.722 218 K, P, S, Z 3 F
Ingleside, LLC, USA, 21228 Catonsville, 5600 Baltimore National Pike
Gesellschaftskapital: EUR 2.607.501,25
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 85,00000 %
1. Ingleside Shopping Center
21228 Catonsville, 5600 Baltimore National Pike G – 0 100 0 0 0 0 0 0 06 / 2007 1950 / 1990 36.308 8.901 483 K, S, Z 3 F
North East Station, LLC, USA, 21901 North East, 2544 Pulaski Highway
Gesellschaftskapital: EUR 2.015.346,22
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 85,00000 %
1. North East Station
21901 North East, 2544 Pulaski Highway G – 0 95 0 0 0 5 0 0 06 / 2007 1998 60.284 6.332 403 K, S, Z 3 F
Skyline Krop, LLC, USA, 22801 Harrisonburg, 2035 East Market Street
Gesellschaftskapital: EUR 4.435.326,80
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 85,00000 %
1. Skyline Village Plaza
22801 Harrisonburg, 2035 East Market Street G – 0 100 0 0 0 0 0 0 06 / 2007 1992 65.402 14.809 559 K, S 3 F
KCVC, LLC, USA, 21046 Columbia, 8640 Guilford Road
Gesellschaftskapital: EUR 3.126.494,76
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 85,00000 %
1. King’s Contrivance Shopping Center
21046 Columbia, 8640 Guilford Road G – 11 84 0 0 0 1 0 4 06 / 2007 1986 / 1995 41.891 9.406 482 K, P, S 2 F
FP Sub, LLC, USA, 21236 Baltimore, 7927 Belair Road
Gesellschaftskapital: EUR 2.849.278,33
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 85,00000 %
1. Fullerton Plaza
21236 Baltimore, 7927 Belair Road G – 0 95 0 0 0 0 0 5 06 / 2007 1979 63.194 12.069 718 K, S 3 F
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
E = Erbbaurecht
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage / unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral / dezentral)
Z = Zentralheizung
32 | SEB Global Property Fund

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Wert der
Beteiligung
(stichtags bezogen)
in EUR
Verkehrswert /
Kaufpreis
(stichtags bezogen)
in EUR
Anschaffungsnebenkosten (ANK)
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in % des
Verkehrswertes / Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
3.476.432
13 3,3 13,6 26,8 12.571.294 – – – – – – – 74,6 1.031.692 854.488 8,2 1.020.095 23
5.335.884
14 4,1 8,8 9,2 17.148.535 – – – – – – – 72,0 1.214.752 1.187.776 7,1 1.323.115 28
5.137.802
14 3,2 32,0 0,0 10.185.972 – – – – – – – 51,7 661.152 589.429 6,5 619.271 37
6.781.423
11 12,4 2,3 3,5 24.368.970 – – – – – – – 74,9 1.748.693 1.780.901 7,2 1.820.500 37
11.085.923
40 6,8 7,7 0,8 25.078.120 – – – – – – – 58,4 1.751.919 1.685.117 7,0 1.728.409 33
3.141.055
15 5,1 0,0 0,0 10.830.653 – – – – – – – 74,1 1.040.100 1.000.100 9,6 965.607 18
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 33

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Gesellschaft
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
Objektqualität
Lagekategorie
USA
Towne Square, LLC, USA, 24021 Roanoke, 1356 Towne Square Boulevard
Gesellschaftskapital: EUR 4.641.519,14
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 85,00000 %
1. Towne Square Shopping Center
24021 Roanoke, 1356 Towne Square Boulevard G – 0 100 0 0 0 0 0 0 06 / 2007 1987 120.362 23.545 1.539 K, S, Z 2 F
River Hill Village Center, LLC, USA, 21046 Columbia, 6030 Day Break Circle
Gesellschaftskapital: EUR 5.488.289,55
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 85,00000 %
1. River Hill Village Center
21046 Columbia, 6030 Day Break Circle G – 0 100 0 0 0 0 0 0 09 / 2007 1997 52.258 8.363 369 K, S, W 3 F
Summe der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
E = Erbbaurecht
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage / unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral / dezentral)
Z = Zentralheizung
Fußnote:
1)
Dieses Objekt befindet sich derzeit im Bau. Es werden deshalb keine Angaben veröffentlicht.
Objektqualität – Ausstattungsstandard nach Normalherstellungskosten 2000 (NHK)
Nutzungsart Gebäudeteil Skelett-, Fachwerk /
Rahmen bau
Büro einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich
Faserzementbekleidung
und Anstrich
mittel
Leichtbetonwände mit Wärmedämmung,
Wärmedämmputz, Wärmedämmverbund system,
Beton-Sandwich-Elemente, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und
Ausfachung 12 bis 25 cm
Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard
gehoben Schwerbetonplatten, Verblendmauerwerk,
Verblendmauerwerk, Metallbekleidung,
Spaltklinker, Ausfachung bis Vorhangfassade, hoher Wärmestandard
30 cm
stark gehoben Glasverkleidung, Ausfachung über Naturstein
30 cm
Handel einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-,
Faserzementbekleidung
Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich
und Anstrich
mittel
Leichtbetonwände mit Wärmedämmung,
Wärmedämmputz, Wärmedämmverbund system,
Beton-Sandwich -Ele mente, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und
Ausfachung 12 bis 25 cm
Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard
gehoben Schwerbetonplatten, Verblendmauerwerk,
Verblendmauerwerk, Metallbekleidung,
Spaltklinker, Ausfachung bis Vorhangfassade, hoher Wärmestandard
30 cm
Logistik einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-,
Faserzementbekleidung
mittel
Leichtbetonwände mit Wärmedämmung,
Beton-Sandwich-Elemente,
Ausfachung 12 bis 25 cm
Massivbau Fenster Dächer Sanitär
Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich
und Anstrich
Wärmedämmputz, Wärmedämmverbund system,
Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und
Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard
Holz, Einfachverglasung
Holz, Kunststoff, Isolierverglasung
Aluminium, Rollladen, Sonnenschutzvorrichtung,
Wärmeschutz verglasung
Raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente,
elektrische Rollläden,
Schallschutzverglasung
Holz, Stahl, Einfachverglasung
Holz, Kunststoff, Isolierverglasung
Aluminium, Rollladen, Sonnen schutzvorrichtung,
Wärmeschutz verglasung
Holz, Einfachverglasung
Holz, Kunststoff, Isolierverglasung
Wellfaserzement-, Blecheindeckung,
Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung
Betondachpfannen, mittlerer
Wärmedämmstandard
Tondachpfannen, Schiefer-, Metalleindeckung,
hoher Wärme dämmstandard
Große Anzahl von Oberlichtern, Dachausund
Dachaufbauten mit hohem Schwierigkeitsgrad,
Dachschnitte in Glas
Wellfaserzement-, Blecheindeckung,
Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung
Betondachpfannen, mittlerer Wärmedämmstandard
Tondachpfannen, Schiefer-, Metall eindeckung,
Glasbetonfertigteile, Stegzementdielen,
hoher Wärme dämmstandard
Wellfaserzement-, Blecheindeckung,
Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung
Betondachpfannen, mittlerer Wärmedämmstandard
Einfache und wenige Toilettenräume,
Installation auf Putz
Ausreichende Anzahl von
Toilettenräumen, Installation
unter Putz
Toilettenräume in guter Ausstattung
Großzügige Toilettenanlagen mit
Sanitäreinrichtungen, gehobener
Standard
Einfache und wenige Toilettenräume,
Installation auf Putz
Ausreichende Anzahl von
Toilettenräumen, Installation
unter Putz
Großzügige Toilettenräume in
guter Ausstattung
Einfache Toilettenanlagen,
wenige Duschen, Installation
auf Putz
Ausreichend Toilettenanlagen,
mehrere Duschen, Installation
teilweise auf Putz
34 | SEB Global Property Fund

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Wert der
Beteiligung
(stichtags bezogen)
in EUR
Verkehrswert /
Kaufpreis
(stichtags bezogen)
in EUR
Anschaffungsnebenkosten (ANK)
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in % des
Verkehrswertes / Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
5.582.123
35 2,6 17,1 7,2 20.887.689 – – – – – – – 76,4 1.501.680 1.547.486 7,2 1.862.275 24
11.848.398
20 5,5 0,0 0,0 25.593.866 – – – – – – – 56,9 1.800.945 1.826.589 7,0 1.758.611 36
123.766.505
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Innenwandbekleidung
der Nassräume
Ölfarbanstrich
Fliesensockel (1,50 m)
Fliesen raumhoch
Naturstein, aufwendige
Verlegung
Ölfarbanstrich
Fliesensockel (1,50 m)
Bodenbeläge Innentüren Heizung Elektroinstallationen Installation und sonstige
Einbauten
Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC, Füllungstüren, Türblätter und Zargen Einzelöfen, elektrische Speicherheizung, Boiler Je Raum 1 Lichtauslass und 1 – 2 Steckdosen
na
Nassräume: PVC
gestrichen
für Warmwasser
auf
Putz
Teppich, PVC, Fliesen, Linoleum,
Nassräume: Fliesen
Großformatige Fliesen, Parkett, Betonwerkstein,
Nassräume: großformatige
Fliesen, beschichtete Sonderfliesen
Naturstein, aufwendige Verlegung,
Nassräume: Naturstein
Holzdielen, Linoleum, PVC, Nassräume:
PVC
Beschichteter Estrich, Gussasphalt,
Nassräume: Fliesen
Kunststoff- / Holztürblätter, Stahl zargen Zentralheizung mit Radiatoren (Schwerkraftheizung)
Türblätter mit Edelholzfurnier, Glastüren,
Holzzargen
Massive Ausführung, Einbruchschutz,
rollstuhlgerechte Bedienung, Automatiktüren
na
na
Zentral- / Pumpenheizung mit Flachheizkörpern,
Warmwasserbereitung zentral
Fußbodenheizung, Klima- und sonstige raumlufttechnische
Anlagen
Einzelöfen, elektrische Speicherheizung, Boiler
für Warmwasser
Lufterhitzer, Lufterhitzer mit Anschluss an
zentrale Kesselanlage, Fernheizung
Je Raum 1 – 2 Lichtauslässe und 2 – 3
Steckdosen, informationstechnische
Anlagen, Installation auf Putz
Je Raum mehrere Lichtauslässe und
Steckdosen, Fensterbank kanal mit
EDV-Verkabelung
Aufwendige Installation, Sicherheitseinrichtungen
Einfache Installationen auf Putz
Ausreichende Installationen unter Putz
na
na
na
na
na
Fliesen raumhoch
Fliesen, Holzpflaster, Betonwerkstein,
Nassräume: großformatige Fliesen
na
Zentral- / Pumpenheizung mit Flachheizkörpern,
Warmwasserbereitung zentral
Aufwendige Installation, Sicherheitseinrichtungen
na
Ölfarbanstrich Rohbeton, Anstrich na Luftheizung mit Direktbefeuerung na Strom- und Wasseranschluss,
Installation auf Putz, Kochmöglichkeiten,
Spüle
Fliesensockel (1,50 m)
Estrich, Gussasphalt, Verbundpflaster
ohne Unterbau
na Zentralheizung na Strom- und Wasseranschluss,
Installation auf Putz, Teeküche
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 35

Erläuterungen zum Immobilienverzeichnis
Auf den vorhergehenden Seiten werden im Rahmen des
Immobilienverzeichnisses Informationen zu Immobilien zur
Verfügung gestellt, die einer Erläuterung bedürfen.
Aus Gründen des Daten- und Wettbewerbsschutzes werden
Daten zu Mieteinnahmen bzw. prognostizierten Mieteinnahmen
nicht für Objekte veröffentlicht, die ausschließlich von
weniger als fünf Mietern genutzt werden bzw. bei denen
75 % der Mieterträge von einem Mieter stammen. Die Daten
beziehen sich auf die direkt und indirekt gehaltenen Immobilien
des Fonds. Bei über Beteiligungsgesellschaften gehaltenen
Immobilien werden Mieten und Verkehrswerte anteilig
zur jeweiligen Beteiligungsquote angegeben. Grundsätzlich
ist keine Hochrechnung der Einzelwerte auf das Fondsvermögen
möglich.
Zur Interpretation bitten wir Sie um Beachtung nachfolgender
Angaben:
Die Angabe zu Bau- / Umbaujahr bezieht sich auf das letzte
Jahr, in dem wesentliche Umbaumaßnahmen, Erweiterungen
bzw. Modernisierungen erfolgt sind.
Die Nutzfläche entspricht der Mietvertragsfläche zum
Stichtag.
Die durchschnittlichen Restlaufzeiten der Mietverträge
in Jahren beinhalten keine unbefristeten Mietverträge.
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zeitnah
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen
Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der
sons tigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks
ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
zu erzielen wäre. Grundlage der Bewertung bildet
das Ertragswertverfahren, bei dem der Grundstückswert auf
Basis der nachhaltig zu erzielenden Mieterträge ermittelt
wird. Dieser Marktwert wird durch einen Ausschuss externer
öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
wenigstens einmal jährlich ermittelt.
Der Kaufpreis und die Anschaffungsnebenkosten werden
nur für Objekte ausgewiesen, die nach der Umstellung auf
neues InvG am 15. Mai 2010 gekauft / zugegangen sind.
Der nachhaltige Rohertrag entspricht den durch den externen
Gutachter festgestellten Bewertungsmieten, die zur
Berechnung des Ertragswertes zu grun de gelegt werden.
Diese nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete des Objektes bei
Vollvermietung stellt somit den langfris tigen – unabhängig
von kurzfristigen Nachfrageschwankungen – erzielbaren
Ertrag des Objektes dar. Abschläge bzw. Zuschläge, welche
die aktuelle Marktsituation des Objektes widerspiegeln (wie
beispielsweise Leerstand oder über dem Marktniveau abgeschlossene
Mietverträge), werden gesondert beim Verkehrswert
abgezogen bzw. hinzugerechnet. Aus diesem Grund
kann die gutachterliche Bewertungsmiete von der tatsächlichen
Sollstellung abweichen. Sie stellt vielmehr die nachhaltige
Ertragskraft des Objektes aus heutiger Einschätzung dar.
Vermögensaufstellung, Teil II:
Bestand der Liquidität
IV. Bankguthaben
Kurswert
EUR
Deutschland 13.923.155,39
Österreich 32.395,85
Spanien 1.097.718,23
Polen 2.726.859,64
Anteil am
Fondsvermögen
in %
Summe der Liquiditätsanlagen 17.780.129,11 6,51
36 | SEB Global Property Fund

Vermögensaufstellung, Teil III:
Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und
Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen
I. Sonstige Vermögensgegenstände
EUR EUR EUR EUR Anteil am
Fondsvermögen
in %
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 4.811.019,86
davon in Fremdwährung 652.093,78
davon Mietforderung 803.217,26
davon Betriebskostenvorlagen 4.007.802,60
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 11.670.000,00
davon in Fremdwährung 0,00
3. Zinsansprüche 21.390,84
davon in Fremdwährung 0,00
4. Andere 2.404.234,97
davon in Fremdwährung 317.486,31
davon Forderungen aus Sicherungsgeschäften 1.362.421,62
Währung
Kurswert
Verkauf
EUR
Kurswert
Stichtag
EUR
Vorläufiges
Ergebnis
EUR
USD 66.201.667,35 – 64.839.245,73 1.362.421,62
Summe der sonstigen Vermögensgegenstände 18.906.645,67 6,92
insgesamt in Fremdwährung 969.580,09
II. Verbindlichkeiten aus
1. Krediten 69.350.000,00
davon besicherte Kredite 45.200.000,00
davon in Fremdwährung 0,00
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 690.296,15
davon in Fremdwährung 0,00
3. Grundstücksbewirtschaftung 5.232.197,48
davon in Fremdwährung 908.359,12
4. anderen Gründen 580.831,07
davon in Fremdwährung 27.363,29
davon aus Sicherungsgeschäften 36.907,25
Währung
Kurswert
Verkauf
EUR
Kurswert
Stichtag
EUR
Vorläufiges
Ergebnis
EUR
PLN 2.707.213,34 – 2.744.120,59 36.907,25
Summe der Verbindlichkeiten 75.853.324,70 27,75
insgesamt in Fremdwährung 935.722,41
III. Rückstellungen 8.379.662,84 3,07
davon in Fremdwährung 2.477.838,59
Fondsvermögen gesamt 273.280.292,65 100,00
davon in Fremdwährung 67.930.983,12
Anteile (EUR) 963,08
Umlaufende Anteile (Stück) 283.755
Devisenkurse * per 31.12.2012
US-Dollar (USD) 1,31848 = 1 EUR
Polnische Zloty (PLN) 4,08389 = 1 EUR
* Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände werden zu dem unter Zugrundelegung des Mittags-Fixings der Reuters AG um 13:30 Uhr ermittelten Devisenkurs der
Währung in Euro umgerechnet.
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 37

Erläuterungen zu Finanzinstrumenten
Käufe und Verkäufe von Finanzinstrumenten, die während des Berichtszeitraumes abgeschlossen wurden;
alle Geschäfte wurden mit verbundenen Unternehmen geschlossen.
Käufe
Kurswert EUR
vom 01.01.2012
bis 31.12.2012
Verkäufe
Kurswert EUR
vom 01.01.2012
bis 31.12.2012
PLN 7.307.173,59 5.256.180,81
USD 91.461.645,65 80.572.138,93
Summe 98.768.819,24 85.828.319,74
Erläuterungen zu den Bewertungsverfahren
Devisentermingeschäfte wurden mit ihrem Terminkurs
vom 31. Dezember 2012 bewertet.
Bankguthaben und Festgelder werden zum Nennwert
zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.
Verbindlichkeiten werden mit ihrem Rückzahlungsbetrag
angesetzt.
38 | SEB Global Property Fund

Ertrags- und Aufwandsrechnung
Für den Zeitraum vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012 EUR EUR EUR
I. Erträge
1. Erträge aus Immobilien 14.335.190,39
davon in Fremdwährung 3.236.398,48
2. Erträge aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 3.461.195,46
davon in Fremdwährung 3.461.195,46
3. Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland 34.329,52
4. Sonstige Erträge 1.305.354,23
davon in Fremdwährung 443.568,87
Summe der Erträge 19.136.069,60
II. Aufwendungen
1. Bewirtschaftungskosten
1.1 Betriebskosten 3.626.632,77
davon in Fremdwährung 536.283,78
1.2 Instandhaltungskosten 1.151.948,60
davon in Fremdwährung 17.199,13
1.3 Kosten der Immobilienverwaltung 307.657,45
davon in Fremdwährung 197.451,24
1.4 Sonstige Kosten 359.888,60
davon in Fremdwährung 0,00
2. Ausländische Steuern 479.388,21
davon in Fremdwährung 387.168,55
3. Zinsen aus Kreditaufnahmen 2.543.582,37
davon in Fremdwährung 5,00
4. Vergütung an die Fondsverwaltung 1.806.046,67
5. Depotbankvergütung 55.568,21
6. Prüfungs- und Veröffentlichungskosten 149.633,76
7. Sonstige Aufwendungen 866.864,60
davon Sachverständigenkosten 127.037,51
Summe der Aufwendungen 11.347.211,24
III. Ordentlicher Nettoertrag 7.788.858,36
IV. Veräußerungsgeschäfte
1. Realisierte Gewinne
1.1 Sonstige 2.043.763,07
davon in Fremdwährung 0,00
2. Realisierte Verluste
zuzügl. nicht realisierter Wertveränderungen der Vorjahre
2.1 aus Devisentermingeschäften im Berichtszeitraum – 349.993,29
Wertänderungen Vorjahre – 3.944.124,76 – 4.294.118,05
davon in Fremdwährung 0,00
2.2 Sonstige – 1.912.076,65
davon in Fremdwährung 0,00
Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften – 4.162.431,63
V. Ergebnis des Geschäftsjahres 3.626.426,73
Gesamtkostenquote 0,77 %
Transaktionsabhängige Vergütung 0,00 %
Transaktionskosten 0,00
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 39

Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung
Erträge
Die Erträge aus Immobilien umfassen die Mieterträge der
in- und ausländischen Immobilien des Fonds. Insgesamt
entfallen von den Erträgen aus Immobilien EUR 11,1 Mio. auf
in- und ausländische Objekte im Euro-Währungsraum und
EUR 3,2 Mio. auf Objekte, die außerhalb des europäischen
Währungsraumes gelegen sind.
Die Erträge aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
enthalten die dem Fonds im Berichtszeitraum
zugeflossenen Ausschüttungen von Immobilien-Gesellschaften
in den USA.
Die Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland beinhalten
Zinserträge aus Sichteinlagen.
Die Sonstigen Erträge bestehen im Wesentlichen aus den
Zins erträgen aus Gesellschafterdarlehen in Höhe von
EUR 0,7 Mio. und den Auflösungen von Wertberichtigungen
in Höhe von EUR 0,2 Mio.
Aufwendungen
Die Bewirtschaftungskosten enthalten im Wesentlichen
Betriebskosten in Höhe von EUR 3,6 Mio., Instandhaltungskosten
in Höhe von EUR 1,2 Mio. und Kosten der Immobilienverwaltung,
die nicht an die Mieter weiterbelastet werden
können, in Höhe von EUR 0,3 Mio.
Für die Zahlung Ausländischer Steuern hat der Fonds
EUR 0,5 Mio. aufgewandt bzw. den Rückstellungen zugeführt.
Der Steueraufwand betrifft die USA (EUR 0,3 Mio.),
Polen (EUR 0,1 Mio.) sowie Spanien (EUR 0,1 Mio.). Die
Rückstellungen für latente Steuern auf Veräußerungsgewinne
werden, da ihnen keine konkreten Veräußerungsabsichten
zugrunde liegen, direkt dem Fonds vermögen entnommen.
Die Zinsaufwendungen aus Kreditaufnahmen resultieren
aus der Fremdfinanzierung von Objekterwerben.
Die Vergütung an die Fondsverwaltung beträgt EUR
1,8 Mio. bzw. 0,65 % p. a. des durchschnittlichen Fondsvermögens.
Die Depotbank erhält gemäß § 11 Abs. 3 BVB eine Depotbankvergütung
in Höhe von 0,005 % des Fondsvermögens
zum Ende eines jeden Quartals.
Für Prüfungs- und Veröffentlichungskosten der Jahresund
Halbjahresberichte wurden EUR 0,1 Mio. aufgewendet
bzw. der Rückstellung zugeführt.
kosten, Bankgebühren und -spesen sowie die Sachverständigenkosten
enthalten.
Die Mitglieder der Sachverständigenausschüsse erhalten
eine Vergütung für die gesetzlich vorgeschriebene jährliche
Neubewertung. Die Kosten für die Einwer tungs gutachten
werden als Anschaffungsnebenkosten erfasst und dementsprechend
nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung
gezeigt.
Der ordentliche Nettoertrag beläuft sich zum Stichtag auf
EUR 7,8 Mio.
Die realisierten Gewinne bzw. Verluste der Position
Sonstige ergeben sich aus Währungstransaktionen.
Die realisierten Verluste aus Devisentermingeschäften
sind der Unterschied zwischen den höheren Ankaufskursen
und den Kursen bei Verkauf bzw. bei Fälligkeit. Die nicht
realisierten Wertveränderungen der Devisentermingeschäfte
beinhalten die Kurswertveränderungen der im
Geschäftsjahr fällig gewordenen Finanzmarktinstrumente
bis zum Ende des Vorjahres. Mit Abzug der nicht realisierten
Verluste aus dem Vorjahr ergeben sich die realisierten Verluste
der Berichtsperiode.
Das Ergebnis des Geschäftsjahres beträgt zum Stichtag
EUR 3,6 Mio. und summiert sich aus dem ordentlichen
Nettoertrag und dem Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften.
Die Gesamtkostenquote gibt an, wie stark das Fondsvermögen
mit Kosten belastet wird. Berücksichtigt werden die
Verwaltungs- und Depotbank vergütung, die Kosten der
Sachverständigenausschüsse und die sonstigen Kosten
gemäß § 11 Abs. 4 der BVB mit Ausnahme der Transaktionskosten.
Die Gesamtkostenquote weist den Gesamtbetrag
dieser Kosten als Prozentsatz des durchschnittlichen
Fondsvermögens innerhalb eines Geschäftsjahres aus und
führt damit zu Ergebnissen, die internationalen Standards
für Kostentransparenz entsprechen. Die Berechnungsweise
entspricht der vom BVI empfohlenen Methode. Die
Gesamtkostenquote für den SEB Global Property Fund
beträgt 0,77 %.
Im Geschäftsjahr sind keine Transaktionskosten angefallen.
Es wurden keine transaktionsabhängigen Vergütungen
gezahlt.
In den Sonstigen Aufwendungen gemäß § 11 Abs. 4 BVB
sind überwiegend Beratungskosten, externe Buchhaltungs-
40 | SEB Global Property Fund

Verwendungsrechnung zum 31.12.2012
I. Berechnung der Ausschüttung
insgesamt
EUR
je Anteil
EUR
1. Vortrag aus dem Vorjahr 13.366.589,94 47,11
2. Ergebnis des Geschäftsjahres 3.626.426,73 12,78
II. Zur Ausschüttung verfügbar 16.993.016,67 59,89
1. Vortrag auf neue Rechnung – 11.317.916,67 – 39,89
III. Gesamtausschüttung 1) 5.675.100,00 20,00
1)
Der Abzug von Kapitalertragsteuer und Solidaritätszuschlag erfolgt gemäß § 7 Abs. 3, 3a und 3c InvStG über die depotführende Stelle bzw. über die letzte inländische auszahlende
Stelle als Entrichtungsverpflichtete.
Erläuterungen zur Verwendungsrechnung
Das Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von EUR 3,6 Mio.
ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.
Zur Ausschüttung verfügbar sind somit EUR 17,0 Mio.
In den Vortrag auf neue Rechnung werden EUR 11,3 Mio.
eingestellt.
Die Gesamtausschüttung in Höhe von EUR 5,7 Mio. erfolgt
am 02. April 2013 mit EUR 20,00 je Anteil.
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 41

Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers
An die SEB Investment GmbH
Die SEB Investment GmbH hat uns beauftragt, gemäß § 44
Abs. 5 des Investmentgesetzes (InvG) den Jahresbericht des
Sondervermögens SEB Global Property Fund für das Geschäftsjahr
vom 1. Januar 2012 bis 31. Dezember 2012 zu prüfen.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter
Die Aufstellung des Jahresberichtes nach den Vorschriften
des InvG liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter
der Kapitalanlagegesellschaft.
Verantwortung des Abschlussprüfers
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten
Prüfung eine Beurteilung über den Jahresbericht
abzugeben.
Wir haben unsere Prüfung nach § 44 Abs. 5 InvG unter
Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten
deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen
und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die
sich auf den Jahresbericht wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der
Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung
des Sondervermögens sowie die Erwartungen über
mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung
werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems und die Nachweise für die Angaben
im Jahresbericht überwiegend auf der Basis von Stichproben
beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der
angewandten Rechnungslegungsgrundsätze für den Jahresbericht
und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen
Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft. Wir sind der
Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere
Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Prüfungsurteil
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresbericht den
gesetzlichen Vorschriften.
Frankfurt am Main, 5. April 2013
Herbert Sahm
Wirtschaftsprüfer
ppa. Heiko Sundermann
Wirtschaftsprüfer
42 | SEB Global Property Fund

Steuerliche Hinweise für Anleger
Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2012 am 02. April 2013 beträgt EUR 20,00 je Investmentanteil. Für die Ausschüttung gilt
folgende steuerliche Behandlung:
Steuerliche Behandlung der Ausschüttung je Anteil
Privatvermögen
EUR
Für Anteile im
Betriebsvermögen
einkommensteuerpflichtiger
Anleger
EUR
Für Anteile im
Betriebsvermögen
körperschaftsteuerpflichtiger
Anleger
EUR
Ausschüttung 20,0000 20,0000 20,0000
davon steuerfreie Substanzausschüttung 10,0599 10,0599 10,0599
davon steuerpflichtig 9,9401 9,9401 9,9401
Bemessungsgrundlage Kapitalertragsteuer 9,9401
Kapitalertragsteuer (25 %) 1) 2,4850
1)
zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % und ggf. Kirchensteuer
Allgemeine Besteuerung
Der Gesetzgeber hat in Deutschland die Immobilien-Sondervermögen
(nachfolgend: „Investmentvermögen“) von allen
Ertrag- und Substanzsteuern befreit. Die Erträge werden bei
den Anlegern besteuert.
Eine Besteuerung des Anlegers können ausschließlich die
Ausschüttung bzw. die Thesaurierung von Erträgen sowie die
Rückgabe bzw. der Verkauf von Investmentanteilen auslösen.
Die Besteuerung richtet sich dabei im Einzelnen nach den
Vorschriften des Investmentsteuergesetzes (nachfolgend:
„InvStG“) in Verbindung mit dem allgemeinen Steuerrecht.
Der Anleger soll nach dem Grundsatz der Transparenz so
gestellt werden, als hätte er die von dem Investmentvermögen
erzielten Erträge unmittelbar selbst erwirtschaftet
(Transparenzprinzip). Abweichend von diesem Grundsatz,
ergeben sich bei der Investmentanlage jedoch Besonderheiten.
So werden beispielsweise negative Erträge des Investmentvermögens
mit positiven Erträgen gleicher Art auf Ebene
des Investmentvermögens verrechnet. Soweit die negativen
Erträge hierdurch nicht vollständig ausgeglichen werden
können, dürfen sie nicht von dem Anleger geltend gemacht
werden, sondern müssen auf der Ebene des Investmentvermögens
vorgetragen und in nachfolgenden Geschäftsjahren
mit gleichartigen Erträgen ausgeglichen werden.
Für die steuerliche Behandlung ist danach zu differenzieren,
ob die Erträge des Investmentvermögens einem Privat an leger
oder einem betrieblichen Anleger zuzurechnen sind. Die für
die Besteuerung des Anlegers maßgeblichen Besteuerungsgrundlagen
werden von der Kapitalanlagegesellschaft zusammen
mit einer Berufsträgerbescheinigung gemäß § 5 InvStG
(Ermittlung der Angaben nach den Regeln des deutschen
Steuerrechts) neben der Darstellung im Jahresbericht im elektronischen
Bundesanzeiger (www.ebanz.de) veröffentlicht.
Besteuerung auf der Ebene eines Privatanlegers
Werden die Investmentanteile im Privatvermögen gehalten,
handelt es sich bei den auf Investmentanteile ausgeschütteten
sowie bei den ausschüttungsgleichen Erträgen um Einkünfte
aus Kapitalvermögen. Einkünfte aus Kapitalvermögen
unterliegen grundsätzlich einem Steuerabzug in Höhe
von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag sowie gegebenenfalls
Kirchensteuer). Der Steuerabzug hat grundsätzlich
abgeltende Wirkung (sogenannte Abgeltungsteuer), sodass
die Einkünfte aus Kapitalvermögen regelmäßig nicht in der
Einkommensteuererklärung anzugeben sind.
Der Umfang der zu versteuernden Einnahmen, d. h. die
Bemessungsgrundlage der Abgeltungsteuer, wurde ab 2009
erheblich erweitert. Zu den Einkünften aus Kapitalvermögen
gehört neben den von dem Investmentvermögen ausgeschütteten
und ausschüttungsgleichen Erträgen sowie dem
Zwischengewinn auch der Gewinn aus der Veräußerung von
Investmentanteilen, wenn diese nach dem 31. Dezember
2008 erworben wurden. 2)
Beim Steuerabzug werden durch die inländische auszahlende
Stelle (Depotverwahrung) grundsätzlich bereits Verluste
verrechnet und ausländische Quellensteuern angerechnet.
2)
Gewinne aus dem Verkauf von vor dem 01. Januar 2009 erworbenen Fondsanteilen
sind beim Privatanleger grundsätzlich als private Veräußerungsgeschäfte
steuerfrei.
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 43

Werden Anteile ausschüttender Investmentvermögen nicht
in einem Depot verwahrt und Ertragscheine einem inländischen
Kreditinstitut vorgelegt (Eigenverwahrung), wird der
Steuerabzug in Höhe von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag
und gegebenenfalls Kirchensteuer) vorgenommen.
Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn
der Anleger Steuerinländer ist und einen Freistellungsauftrag
vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile den
Sparer-Pauschbetrag von EUR 801 bei Einzelveranlagung
bzw. EUR 1.602 bei Zusammenveranlagung von Ehegatten
nicht übersteigen.
Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer Nichtveranlagungs-Bescheinigung
(NV-Bescheinigung) und bei
ausländischen Anlegern bei Nachweis der steuerlichen Ausländereigenschaft
bei bestimmten Erträgen (beispielsweise
unterliegen Steuerausländer mit inländischen Mieterträgen
und inländischen Dividenden immer dem Steuerabzug).
Der Steuerabzug entfaltet grundsätzlich abgeltende Wirkung.
Wenn der persönliche Steuersatz geringer ist als der
Abgeltungsteuersatz in Höhe von 25 %, können die Einkünfte
aus Kapitalvermögen in der Einkommensteuererklärung
angegeben werden. Das Finanzamt setzt dann den
niedrigeren persönlichen Steuersatz an und rechnet auf die
persönliche Steuerschuld den vorgenommenen Steuerabzug
an (sogenannte Günstiger prüfung).
Sofern Einkünfte aus Kapitalvermögen keinem Steuer abzug
unterlegen haben, sind diese in der Steuererklärung anzugeben.
Im Rahmen der Veranlagung unterliegen die Einkünfte
aus Kapitalvermögen dann ebenfalls dem Abgeltungsteuersatz
in Höhe von 25 % oder dem niedrigeren persönlichen
Steuersatz.
Trotz Steuerabzug und höherem persönlichen Steuersatz
können Angaben zu den Einkünften aus Kapitalvermögen
in der Einkommensteuererklärung erforderlich sein, wenn
z. B. außergewöhnliche Belastungen oder Sonderausgaben
(z. B. Spenden) geltend gemacht werden sollen. Die Berücksichtigung
von dem Anleger tatsächlich entstandenen Werbungs
kosten (z. B. Depotgebühren) ist allerdings ausgeschlossen.
Bei einer Vollausschüttung sind beim Anleger die ausgeschütteten
Erträge und bei einer Teilausschüttung sowohl
die ausgeschütteten als auch die ausschüttungsgleichen
Erträge grundsätzlich steuerpflichtig. Die Erträge sind im
Jahr des Zuflusses zu versteuern bzw. werden dem abgeltenden
Steuerabzug unterworfen.
Insbesondere ausgeschüttete oder thesaurierte inländische
Mieterträge, Zinsen, zinsähnliche Erträge und Dividenden
aus Immobilienkapitalgesellschaften sind steuerpflichtig
und unterliegen dem Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag
und gegebenenfalls Kirchensteuer). Zum
Investmentvermögen gehören Grundstücke, die im Ausland
belegen sind. Mieterträge hieraus fließen aufgrund der
bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen in der Regel
im Inland steuerfrei zu. Die steuerfreien Erträge wirken sich
nicht auf den anzuwendenden Steuersatz aus (kein Progressionsvorbehalt),
sofern die Grundstücke im EU-Ausland
belegen sind.
Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer
Immobilien außerhalb der Zehnjahresfrist, die auf der Ebene
des Investmentvermögens erzielt werden, sind beim Privatanleger
stets steuerfrei.
Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb
der Zehnjahresfrist, die auf der Ebene des Investmentvermögens
erzielt werden, sind beim Anleger stets steuerpflichtig
und unterliegen dem Steuerabzug in Höhe von
25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls
Kirchensteuer). Dies gilt unabhängig davon, ob sie zur Ausschüttung
verwendet oder thesauriert werden. Kein Steuerabzug
erfolgt hingegen bei Gewinnen aus dem Verkauf ausländischer
Immobilien innerhalb der Zehn jahresfrist, auf
deren Besteuerung Deutschland aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens
verzichtet hat.
Gewinne aus der Veräußerung von Aktien, eigenkapitalähnlichen
Genussrechten und Investmentanteilen, Gewinne aus
Termingeschäften sowie Erträge aus Stillhalterprämien, die
von dem Investmentvermögen erzielt werden, sind beim
Anleger nicht zu erfassen, solange sie nicht ausgeschüttet
werden. Zudem werden die Gewinne aus der Veräußerung
der in § 1 Absatz 3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f) InvStG
genannten Kapitalforderungen beim Anleger nicht erfasst,
wenn sie nicht ausgeschüttet werden.
Substanzauskehrungen (z. B. in Form von Bauzinsen) sind
nicht steuerbar. Soweit die Ausschüttung die vom Investmentvermögen
erwirtschafteten steuerrechtlichen Erträge
übersteigt, kommt es zu einer steuerrechtlichen Substanzauskehr.
Substanzauskehrungen, die der Anleger während
seiner Besitzzeit erhalten hat, sind aus steuerrechtlicher Sicht
als Minderung der Anschaffungskosten zu behandeln, d. h.,
sie wirken sich bei Veräußerung der Investmentanteile aus.
Besteuerung auf der Ebene eines betrieblichen Anlegers
Anleger, die ihre Investmentanteile im Betriebsvermögen
halten, erzielen in der Regel gewerbliche Einkünfte.
Die Einkünfte unterliegen grundsätzlich einem Steuerabzug
in Höhe von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag). Der
Steuerabzug hat jedoch keine abgeltende Wirkung, sodass
die unterjährige Steuervorauszahlung im Rahmen der Veranlagung
auf die Einkommensteuer bzw. Körperschaft steuer
anzurechnen ist.
Eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung
des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage einer entsprechen den
NV-Bescheinigung möglich. Ansonsten erhält der Anleger eine
Steuerbescheinigung über die Vornahme des Steuerabzugs.
Von bestimmten Erträgen (z. B. ausländischen Dividenden)
nimmt die auszahlende Stelle jedoch insbesondere dann
44 | SEB Global Property Fund

keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger eine unbeschränkt
steuerpflichtige Körperschaft ist oder diese Kapitalerträge
Betriebseinnahmen eines inländischen Betriebs
sind und dies der auszahlenden Stelle vom Gläubiger der
Kapitalerträge nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck
erklärt wird.
Der in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige betriebliche
Anleger, der seinen Gewinn durch Einnahmenüberschussrechnung
ermittelt, hat die Investmenterträge im Zeitpunkt
des Zuflusses zu versteuern. Im Fall der Gewinn ermittlung
durch Betriebsvermögensvergleich hat der Anleger die ausschüttungsgleichen
und ausgeschütteten Erträge grundsätzlich
mit Entstehung des Anspruchs zu erfassen. Insoweit
finden die allgemeinen Regeln des Bilanzsteuerrechts
Anwendung.
Zum Investmentvermögen gehören Grundstücke, die im
Ausland belegen sind. Mieterträge hieraus fließen aufgrund
der bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen in der
Regel im Inland steuerfrei zu. Bei Anlegern, die nicht dem
Körperschaftsteuergesetz unterliegen, ist jedoch der Progressionsvorbehalt
für Einkünfte aus Staaten außerhalb der
Europäischen Union und des EWR zu beachten.
Inländische und ausländische Dividenden, auch von Immobilienkapitalgesellschaften
1) , die vom Investmentvermögen
ausgeschüttet oder thesauriert werden, sind beim einkommensteuerpflichtigen
Anleger nur zu 60 % steuerpflichtig
(sog. Teileinkünfteverfahren). Bei körperschaftsteuerpflichtigen
Anlegern werden diese Erträge in der Regel steuerfrei
gestellt. 5 % der Dividenden gelten jedoch als nicht abzugsfähige
Betriebsausgaben.
Nach Doppelbesteuerungsabkommen steuerfreie Erträge
und Erträge, die dem Teileinkünfteverfahren unterliegen,
sind bei der Erstellung der Einkommensteuer- bzw. Körperschaftsteuererklärung
von dem Gewinn laut Handels- und
Steuerbilanz zu kürzen. Bei Erträgen, die dem Teileinkünfteverfahren
unterliegen und einkommensteuerpflichtigen
Anlegern zufließen, sind nur 40 % dieser Erträge zu kürzen.
Ausgeschüttete oder thesaurierte Zinserträge sind gemäß
§ 2 Absatz 2 a InvStG im Rahmen der Zinsschranke im Sinne
von § 4 h EStG zu beachten.
Seit 2005 sind Werbungskosten, die auf Ebene des Investmentvermögens
nicht unmittelbar bestimmten Erträgen
zugeordnet werden können, in Höhe von 10 % auch für
betriebliche Anleger steuerlich nicht abzugsfähig. Mit Verfügung
vom 11. Januar 2008 vertritt die Oberfinanz direktion
Rheinland im Einvernehmen mit dem Bundesministerium
der Finanzen und dem Finanzministerium Nordrhein-Westfalen
für betriebliche Anleger in Investment vermögen die
Auffassung, dass bei thesaurierenden und ausschüttenden
Investmentvermögen hinsichtlich der steuerlich nicht
abzugsfähigen Werbungskosten die Bildung eines steuerlichen
Ausgleichspostens zulässig ist. Dabei ist die Höhe des
Ausgleichspostens durch den bilanzierenden Anleger nachzuweisen.
Wird die Höhe des Ausgleichspostens nicht nachgewiesen,
müssen die nicht abzugsfähigen Werbungskosten
außerbilanziell bei der steuerlichen Gewinn ermittlung hinzugerechnet
werden.
Kapitalertragsteuer
Die Kapitalanlagegesellschaft und die inländischen verwahrenden
Stellen (z. B. Depotbanken) haben grundsätzlich
die Kapitalertragsteuer für den Anleger einzubehalten und
abzuführen. Die Kapitalertragsteuer hat für Privatanleger
grundsätzlich abgeltende Wirkung. Der Anleger hat allerdings
ein Veranlagungswahlrecht und in bestimmten Fällen
eine Veranlagungspflicht. Werden die Investmentanteile im
Betriebsvermögen gehalten, besteht grundsätzlich eine
Pflicht zur Veranlagung.
Bei Erteilung einer NV-Bescheinigung oder der Vorlage eines
gültigen Freistellungsauftrages kann insoweit vom Einbehalt
der Kapitalertragsteuer Abstand genommen werden. Weist
der Anleger nach, dass er Steuerausländer ist, beschränkt
sich der Kapitalertragsteuerabzug auf Erträge aus deutschen
Dividenden, deutsche Mieterträge sowie auf Veräußerungsgewinne
aus in Deutschland belegenen Immobilien.
Ausländischen Anlegern kann die für sie abgeführte Kapitalertragsteuer
nur im Rahmen des einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommens
zwischen ihrem Ansässigkeitsstaat
und Deutschland angerechnet oder erstattet werden. Für die
Erstattung ist das Bundeszentralamt für Steuern zuständig.
Solidaritätszuschlag
Auf den bei Ausschüttungen oder Thesaurierungen abzuführenden
Steuerabzug ist ein Solidaritätszuschlag in Höhe
von 5,5 % zu erheben. Der Solidaritätszuschlag ist bei der
Einkommensteuer und Körperschaftsteuer anrechenbar.
Kirchensteuer
Soweit die Einkommensteuer bereits von einer inländischen
depotführenden Stelle (Abzugsverpflichteter) durch den
Steuerabzug erhoben wird, wird die darauf entfallende Kirchensteuer
nach dem Kirchensteuersatz der Religionsgemeinschaft/Konfession,
welcher der Anleger gegebenenfalls
angehört, als Zuschlag zum Steuerabzug erhoben. Zu diesem
Zweck hat der Kirchensteuerpflichtige dem Abzugsverpflichteten
in einem schriftlichen Antrag seine Religionszugehörigkeit
mitzuteilen. Ehegatten haben in dem Antrag
darüber hinaus zu erklären, in welchem Verhältnis der auf
jeden Ehegatten entfallende Anteil der Kapitalerträge zu den
gesamten Kapitalerträgen der Ehegatten steht, damit die
Kirchensteuer entsprechend diesem Verhältnis aufgeteilt,
einbehalten und abgeführt werden kann. Wird kein Aufteilungsverhältnis
angegeben, erfolgt eine Aufteilung nach Köpfen.
Die Abzugsfähigkeit der Kirchensteuer als Sonderausgabe
wird bereits beim Steuerabzug mindernd berücksichtigt.
1)
Ausnahme sind Dividenden nach dem REITG.
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 45

Ausländische Quellensteuer
Auf die ausländischen Erträge des Investmentvermögens
wird teilweise in den Herkunftsländern Quellensteuer einbehalten.
Teilweise wurde darüber hinaus in Länder investiert,
in denen auf die Erträge zwar tatsächlich keine Quellensteuer
einbehalten wird, gleichwohl eine Quellensteuer geltend
gemacht werden kann (fiktive Quellensteuer). Die
anrechenbare ausländi sche Quellensteuer wird bereits beim
Steuerabzug mindernd berücksichtigt.
Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene
Werden Anteile an einem Investmentvermögen, die nach
dem 31. Dezember 2008 erworben wurden, von einem Privatanleger
veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn
dem Abgeltungsteuersatz von 25 %. Sofern die Investmentanteile
in einem inländischen Depot verwahrt werden,
nimmt die depotführende Stelle den Steuerabzug vor. Der
Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritäts zuschlag und
gegebenenfalls Kirchensteuer) kann durch die Vorlage
eines ausreichenden Freistellungsauftrages bzw. einer NV-
Bescheinigung vermieden werden. Angefallene Gewinne
und Verluste können mit anderen Erträgen aus der Veräußerung
von Kapitalvermögen (Ausnahme: Verluste aus der
Veräußerung von Aktien) verrechnet werden.
Der Gewinn aus der Veräußerung von nach dem 31. Dezember
2008 erworbenen Investmentanteilen ist insoweit für
Privatanleger steuerfrei, als er auf die während der Besitzzeit
im Investmentvermögen entstandenen, noch nicht auf der
Anlegerebene erfassten und gemäß Doppelbesteuerungsabkommen
steuerfreien Erträge entfällt (sogenannter
besitzzeitanteiliger Immobiliengewinn).
Bei einer Veräußerung der vor dem 01. Januar 2009 erworbenen
Investmentanteile ist der Gewinn bei Privatanlegern
steuerfrei.
Gewinne aus der Veräußerung von Investmentanteilen im
Betriebsvermögen sind für betriebliche Anleger steuerfrei,
soweit es sich um noch nicht zugeflossene oder noch nicht
als zugeflossen geltende ausländische Mieten und realisierte
und nicht realisierte Gewinne des Investmentvermögens aus
ausländischen Immobilien handelt, sofern Deutschland auf
die Besteuerung verzichtet hat (sogenannter besitzzeitanteiliger
Immobiliengewinn).
Gewinne aus der Veräußerung von Investmentanteilen im
Betriebsvermögen sind für Körperschaften zudem steuerfrei
1) , soweit die Gewinne aus noch nicht zugeflossenen
oder noch nicht als zugeflossen geltenden Dividenden und
aus realisierten und nicht realisierten Gewinnen des Investmentvermögens
aus in- und ausländischen Immobilienkapitalgesellschaften
herrühren (sogenannter besitzzeitanteiliger
Aktiengewinn). Von einkommensteuerpflichtigen
natürlichen Personen, welche die Investmentanteile im
Betriebs vermögen halten, sind diese Veräußerungsgewinne
zu 60 % zu versteuern.
Steuerrechtlich wird die Rückgabe von Investmentanteilen
wie ein Verkauf behandelt, d. h., der Anleger realisiert einen
Veräußerungsgewinn oder -verlust.
Der Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage für den
Steuerabzug wird für den Anleger grundsätzlich von der verwahrenden
Stelle ermittelt, wenn diese im Inland belegen ist.
Gewinn oder Verlust ist hierbei der Unterschied zwischen
dem Veräußerungspreis nach Minderung zugehöriger Kosten
einerseits und den Anschaffungskosten andererseits. Bei
der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes sind die Anschaffungskosten
um den Zwischengewinn im Zeitpunkt der
Anschaffung und der Veräußerungspreis um den Zwischengewinn
im Zeitpunkt der Veräußerung zu kürzen, damit es
nicht zu einer doppelten einkommen steuerlichen Erfassung
kommt. Zudem ist der Veräußerungspreis um die thesaurierten
Erträge zu kürzen, die der Anleger bereits versteuert hat,
um auch insoweit eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.
Zwischengewinn
Zwischengewinne sind die im Verkaufs- oder Rückgabepreis
als enthalten geltenden Entgelte für vereinnahmte oder aufgelaufene
Zinsen sowie Gewinne aus der Veräußerung von
nicht in § 1 Absatz 3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f) InvStG
genannten Kapitalforderungen, die von dem Investmentvermögen
noch nicht ausgeschüttet oder thesauriert und infolgedessen
beim Anleger noch nicht steuerpflichtig waren
(vergleichbar den Stückzinsen aus festverzinslichen Wertpapieren
bei der Direktanlage). Die von dem Investmentvermögen
erzielten Zinsen und Zins ansprüche sind bei der
Rückgabe oder dem Verkauf der Investmentanteile durch
Steuerinländer einkommen- und kapitalertragsteuerpflichtig.
Die Kapitalertragsteuer in Form des Steuerabzugs auf
den Zwischengewinn beträgt 25 % (zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag
sowie gegebenenfalls Kirchensteuer).
Der bei Erwerb von Investmentanteilen gezahlte Zwischengewinn
kann im Jahr der Zahlung einkommensteuerlich als
negative Einnahme aus Kapitalvermögen abgesetzt werden,
vorausgesetzt, das Investmentvermögen rechnet einen Ertragsausgleich.
Er wird bereits beim Steuerabzug auf Depotebene
steuermindernd berücksichtigt. Der Steuerabzug unterbleibt
darüber hinaus im Rahmen eines Freistellungsauftrages oder
bei Vorlage einer NV-Bescheinigung. Bei der Ermittlung des
Zwischengewinns bleiben Erträge aus Vermietung und
Verpachtung sowie aus der Bewertung und Veräußerung
der Objekte unberücksichtigt.
Der Zwischengewinn wird bei jeder Anteilwertfeststellung
ermittelt und bewertungstäglich veröffentlicht. Die Zwischengewinne
ergeben sich aus der Multiplikation des jeweiligen
Zwischengewinns je Investmentanteil mit der Anzahl
der in der Kauf- bzw. Verkaufsabrechnung ausgewiesenen
Investmentanteile. Die Zwischen gewinne können regelmäßig
1)
5 % des steuerfreien Veräußerungsgewinnes gelten bei Körperschaften als nicht
abzugsfähige Betriebsausgabe und sind somit steuerpflichtig.
46 | SEB Global Property Fund

auch den Abrechnungen sowie den Erträgnisaufstellungen
der Banken entnommen werden.
Immobilien- und Aktiengewinn
Die Regelungen zum Immobiliengewinn sind sowohl für
Anleger, die ihre Investmentanteile im Privatvermögen halten,
als auch für Anleger, die ihre Investmentanteile in einem
Betriebsvermögen halten, anzuwenden.
Die Regelungen zum Aktiengewinn sind nur für Anleger, die
ihre Investmentanteile in einem Betriebsvermögen halten,
anzuwenden.
Der Immobiliengewinn beinhaltet noch nicht zugeflossene
oder noch nicht als zugeflossen geltende ausländische Mieten
und realisierte und nicht realisierte Wertveränderungen
ausländischer Immobilien des Investmentvermögens, sofern
Deutschland gemäß einem Doppelbesteuerungsabkommen
auf die Besteuerung verzichtet hat. Die Kapitalanlagegesellschaft
veröffentlicht den Immobiliengewinn bewertungstäglich
als Prozentsatz des Wertes des Investmentanteils.
Der Aktiengewinn beinhaltet die dem Anleger noch nicht
zugeflossenen oder noch nicht als zugeflossen geltenden
Dividendenerträge, auch aus Immobilienkapitalgesellschaften,
realisierte oder nicht realisierte Gewinne und Verluste
aus der Beteiligung des Investmentvermögens, insbesondere
an Immobilienkapitalgesellschaften. Die Kapitalanlagegesellschaft
veröffentlicht den Aktiengewinn bewertungstäglich
als Prozentsatz des Wertes des Investmentanteils.
Am Tag des Kaufs und Verkaufs der Investmentanteile sowie
zum Bilanzstichtag hat der Anleger die ausgewiesenen Prozentsätze
mit dem jeweiligen Rücknahmepreis zu multiplizieren,
um einen absoluten Anleger-Immobilien gewinn bzw.
Anleger-Aktiengewinn zu ermitteln. Die Differenz aus beiden
Größen stellt den steuerlich relevanten besitzzeitanteiligen
Anleger-Immobiliengewinn bzw. Anleger-Aktiengewinn dar.
Hinweis
Weitere Erläuterungen zur steuerlichen Behandlung der
Erträge aus Investmentvermögen sind den Kurzangaben zu
den für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften im Verkaufsprospekt
zu entnehmen.
Steuerpflicht in Österreich
Seit Einführung des Immobilien-Investmentfondsgesetzes
(ImmoInvFG) besteht in Österreich eine beschränkte Steuerpflicht
für jene Gewinne, die ein nicht in Österreich ansässiger
Anleger aus österreichischen Immobilien des Investmentvermögens
erzielt. Besteuert werden die laufenden Bewirtschaftungsgewinne
aus der Vermietung und die aus der jährlichen
Bewertung resultierenden Wertzuwächse (im Ausmaß
von 80 %) der österreichischen Immobilien. Steuersubjekt
für die beschränkte Steuerpflicht in Österreich ist der einzelne
Anleger, der weder Wohnsitz noch gewöhnlichen
Aufenthalt (bei Körperschaften weder Sitz noch Ort der
Geschäftsleitung) in Österreich hat:
• Bei natürlichen Personen beträgt der Steuersatz für diese
Einkünfte in Österreich 25 %. Erzielt der Anleger pro
Kalenderjahr insgesamt maximal EUR 2.000 steuerpflichtige
Einkünfte in Österreich, braucht er keine Steuererklärung
abzugeben und die Einkünfte bleiben steuerfrei.
Wird diese Grenze überschritten oder ergeht eine Aufforderung
durch das österreichische Finanzamt, ist eine
Steuererklärung in Österreich abzugeben.
• Für Körperschaften beläuft sich der Steuersatz in Österreich
auf 25 %. Anders als bei natürlichen Personen gibt
es keinen gesetzlichen Freibetrag.
• Die auf einen Investmentanteil am SEB Global Property
Fund entfallenden in Österreich steuerpflichtigen Einkünf -
te (ausschüttungsgleichen Erträge) betragen für das
Geschäftsjahr 2012 EUR – 0,5398. Durch Multiplikation
dieses Betrags mit der vom jeweiligen Anleger gehaltenen
Anzahl von Investmentanteilen ergibt sich der
Betrag der in Österreich steuerpflichtigen Einkünfte.
• Die steuerpflichtigen Einkünfte für das Geschäftsjahr 2012
sind negativ. Ein Verlustvortrag auf der Fondsebene ist
nicht möglich. Eine Verlustverrechnung im laufenden Jahr
ist nur mit anderen positiven Einkünften in Österreich
(z. B. aus weiteren Beteiligungen an Immobilienfonds mit
österreichischem Immobilienvermögen) zulässig.
• Die österreichischen Einkünfte sind für Privatanleger und
Anleger, die ihren Gewinn durch Einnahmen-Ausgaben-
Rechnung ermitteln, im Jahr des Zuflusses (hier: 2013) zu
versteuern. Soweit keine Ausschüttung erfolgt, gelten
die ausschüttungsgleichen Erträge nach Ablauf von vier
Monaten nach Fondsgeschäftsjahresende als zugeflossen.
• Anleger, die den Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich
ermitteln, haben die steuerpflichtigen Einkünfte (ausschüttungsgleichen
Erträge) mit Entstehung des Anspruchs
(= Fondsgeschäftsjahresende; hier: 2012) zu erfassen.
Nach ImmoInvFG i. d. F. des Budgetbegleitgesetzes 2011
(BBG 2011, BGBl. Nr. 2010/111) wurde normiert, dass realisierte
Wertsteigerungen bei der Veräußerung von Anteilscheinen
der Vermögenszuwachsbesteuerung nach § 27
Absatz 3 EStG unterliegen. Entsprechend sind realisierte
Wertsteigerungen beim Verkauf von Fondsanteilen, die
nach dem 31. Dezember 2010 entgeltlich erworben wurden,
seit 01. April 2012 steuerpflichtig. Gewinne aus der
Veräußerung von Fondsanteilen durch beschränkt steuerpflichtige
Anleger in Österreich unterliegen jedoch keiner
Besteuerung in Österreich.
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 47

Nachweis der Besteuerungsgrundlagen nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2
Investmentsteuergesetz (InvStG)
Privatvermögen
Betrag pro Anteil
in EUR
1)
Betriebsvermögen
einkommensteuerpflichtiger
Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
2) 3)
Betriebsvermögen
körperschaftsteuerpflichtiger
Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
Ex-Tag: 02.04.2013
Zahltag: 04.04.2013
Beschlusstag: 08.03.2013
§ 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG Buchstabe:
a) Betrag der Ausschüttung 4) 21,0325470 21,0325470 21,0325470
nachrichtlich: gezahlter Ausschüttungsbetrag einschließlich einbehaltener Kapitalertragsteuer 20,0000000 20,0000000 20,0000000
aa) in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 0,0000000 0,0000000 0,0000000
bb) in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge 11,4578753 11,4578753 11,4578753
b) Betrag der ausgeschütteten Erträge 9,5746717 9,5746717 9,5746717
Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge (Teilthesaurierungsbetrag) 0,3654646 0,3654646 0,3654646
c) In den ausgeschütteten Erträgen enthaltene
bb) Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 2 InvStG in Verbindung mit
§ 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG 5) – 0,0000000 0,0000000
dd) steuerfreie Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 InvStG in der am
31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung 0,0000000 – –
ee) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 Satz 2 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden
Fassung, soweit die Erträge nicht Kapitalerträge im Sinne des § 20 EStG sind 0,0000000 – –
ff) steuerfreie Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 3 InvStG in der ab 1. Januar 2009
anzuwendenden Fassung 0,0000000 – –
In den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen Erträgen (Teilthesaurierungsbetrag)
kumulativ enthaltene
aa) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 InvStG in Verbindung mit § 8b Abs. 1 KStG oder
§ 3 Nr. 40 EStG 5) – 0,0000000 0,0000000
cc) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 2a InvStG 6) – 1,8479394 1,8479394
gg) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 1 InvStG 0,0000000 0,0000000 0,0000000
hh) in Doppelbuchstabe gg) enthaltene Einkünfte, die nicht dem Progressionsvorbehalt
unterliegen 0,0000000 0,0000000 0,0000000
ii) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG, für die kein Abzug nach Absatz 4 vorgenommen
wurde 7) 2,1665148 2,1665148 2,1665148
jj) in Doppelbuchstabe ii) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit
§ 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 7) – 0,0000000 0,0000000
kk) in Doppelbuchstabe ii) enthaltene Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG, die nach
einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zur Anrechnung einer als
gezahlt geltenden Steuer auf die Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer berechtigen 7) 0,0000000 0,0000000 0,0000000
ll) in Doppelbuchstabe kk) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung
mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 7) – 0,0000000 0,0000000
d) Zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer berechtigender Teil der Ausschüttung
und der ausschüttungsgleichen Erträge
aa) im Sinne des § 7 Abs. 1 und 2 InvStG 4,0366387 4,0366387 4,0366387
bb) im Sinne des § 7 Abs. 3 InvStG 5,9034976 5,9034976 5,9034976
cc) im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 5 InvStG in der Fassung bis zum Inkrafttreten des OGAW-IV-
UmsG (danach Satz 4), soweit in Doppelbuchstabe aa) enthalten – 0,0000000 0,0000000
48 | SEB Global Property Fund

Privatvermögen
Betrag pro Anteil
in EUR
1)
Betriebsvermögen
einkommensteuerpflichtiger
Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
2) 3)
Betriebsvermögen
körperschaftsteuerpflichtiger
Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
e) (weggefallen) – – –
f) Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen
Erträgen enthaltenen Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2
InvStG entfällt und
aa) nach § 4 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 32d Abs. 5 oder § 34c Abs. 1 EStG oder einem
Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung anrechenbar ist, wenn kein Abzug
nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde 8) 0,4272145 0,4272145 0,4272145
bb) in Doppelbuchstabe aa) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG
in Verbindung mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
cc) nach § 4 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 34c Abs. 3 EStG abziehbar ist, wenn kein
Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde 0,0000000 0,0000000 0,0000000
dd) in Doppelbuchstabe cc) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG
in Verbindung mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
ee) nach einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung als gezahlt gilt und nach
§ 4 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit diesem Abkommen anrechenbar ist 8) 9) 0,0000000 0,0000000 0,0000000
ff) in Doppelbuchstabe ee) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG
in Verbindung mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
g) Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder Substanzverringerung 11,8937760 11,8937760 11,8937760
h) Im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert um die erstattete Quellensteuer
des Geschäftsjahres oder früherer Geschäftsjahre 1,0325470 1,0325470 1,0325470
i) Betrag der nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 InvStG nicht abziehbaren Werbungskosten 0,3654646 0,3654646 0,3654646
1)
Investmentanteile, die von Anteilinhabern steuerrechtlich im Privat vermögen
gehalten werden.
2)
Investmentanteile, die von Anteilinhabern, die nach dem Einkommensteuergesetz
besteuert werden, im Betriebsvermögen gehalten werden.
3)
Investmentanteile, die von Anteilinhabern, die nach dem Körperschaftsteuergesetz
besteuert werden, im Betriebsvermögen gehalten werden.
4)
Ausschüttung gemäß Randziffer 12 des BMF-Schreibens vom 18. August 2009
5)
Die Erträge und Gewinne sind zu 100 % ausgewiesen.
6)
Die Erträge sind netto ausgewiesen.
7)
Die Einkünfte sind zu 100 % ausgewiesen.
8)
Die Quellensteuern sind im Betriebsvermögen zu 100 % ausgewiesen.
9)
nicht in Buchstabe f) aa) enthalten
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 49

Bescheinigung gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz
(InvStG) über die Erstellung der steuerrechtlichen Angaben
An die Investmentgesellschaft SEB Investment GmbH (nachfolgend:
die Gesellschaft).
Die Gesellschaft hat uns beauftragt, für das Investmentvermögen
SEB Global Property Fund die vorgenannten steuerrechtlichen
Angaben gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2
InvStG zu ermitteln und gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvStG
eine Bescheinigung darüber abzugeben, dass die steuerrechtlichen
Angaben in Übereinstimmung mit den Regeln
des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden.
Die Verantwortung für die Rechnungslegung der Investmentvermögen
als Grundlage für die Ermittlung der steuerrechtlichen
Angaben gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2
InvStG in Verbindung mit den Vorschriften des deutschen
Steuerrechts liegt bei den gesetzlichen Vertretern der
Gesellschaft.
Unsere Aufgabe war es, ausgehend von den Aufzeichnungen
und den sonstigen Unterlagen der Gesellschaft für das
Investmentvermögen die Angaben gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1
Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des deutschen Steuerrechts
zu ermitteln. Die angefallenen Erträge und Aufwendungen
des Investmentvermögens wurden zu diesem Zweck
im Rahmen einer steuerrechtlichen Überleitungsrechnung
unter Beachtung der deutschen steuerrechtlichen Vorschriften
qualifiziert. Soweit die Gesellschaft Mittel in Anteile an
Ziel-Investmentvermögen investiert hat, beschränkte sich
unsere Tätigkeit ausschließlich auf die korrekte Übernahme
der für diese Ziel-Investmentvermögen zur Verfügung
gestellten steuerrechtlichen Angaben nach Maßgabe vorliegender
Bescheinigungen gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3
InvStG. Die entsprechenden steuerrechtlichen Angaben
wurden von uns nicht geprüft. In die Ermittlung der steuerrechtlichen
Angaben sind keine Werte aus einem Ertragsausgleich
eingegangen.
Nicht Gegenstand unseres Auftrages war es, die uns vorgelegten
Unterlagen und Angaben analog einer handelsrechtlichen
Abschlussprüfung auf ihre Vollständigkeit und
Richtigkeit zu prüfen; insoweit haben wir uns ohne weitere
Prüfungshandlungen auf den Bestätigungsvermerk des
Abschlussprüfers gestützt. Auch darüber hinaus sind wir
von der Vollständigkeit und Richtigkeit der uns vorgelegten
Unterlagen und Angaben der Gesellschaft ausgegangen.
Die Ermittlung der steuerrechtlichen Angaben gemäß § 5
Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG beruht auf der Auslegung
der anzuwendenden Steuergesetze. Soweit mehrere Auslegungsmöglichkeiten
bestehen, obliegt die Entscheidung
hierüber den gesetzlichen Vertretern der Gesellschaft. Wir
haben uns bei der Erstellung davon überzeugt, dass die
jeweils getroffene Entscheidung in vertretbarer Weise auf
Gesetzesmaterialien, Rechtsprechung, einschlägige Fachliteratur
und veröffentlichte Auffassungen der Finanzverwaltung
gestützt wurde. Wir weisen darauf hin, dass eine
künftige Rechtsentwicklung und insbesondere neue
Erkenntnisse aus der Rechtsprechung eine andere Beurteilung
der von der Gesellschaft vertretenen Auslegung notwendig
machen können.
Auf dieser Grundlage bescheinigen wir der Gesellschaft
gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvStG, dass die Angaben
gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln
des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden.
Frankfurt am Main, 18. März 2013
PwC FS Tax GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Markus Hammer
Steuerberater
Oliver Schachinger
50 | SEB Global Property Fund

Gremien
Kapitalanlagegesellschaft
SEB Investment GmbH
Rotfeder-Ring 7, 60327 Frankfurt am Main
Postfach 111652, 60051 Frankfurt am Main
Telefon: +49 69 2 72 99 - 1000
Telefax: +49 69 2 72 99 - 090
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital EUR 5,113 Mio.
Haftendes Eigenkapital
EUR 10,751 Mio.
(Stand: 31. Dezember 2012)
Handelsregister Frankfurt am Main, HRB 29859
Gründungsdatum: 30. September 1988
Geschäftsführung
Barbara A. Knoflach 1)
Matthias Bart 2)
Choy-Soon Chua
Siegfried A. Cofalka 2)
Alexander Klein
Thomas Körfgen
Axel Kraus
Aufsichtsrat
Fredrik Boheman
Vorsitzender des Vorstands der SEB AG,
Frankfurt am Main, Deutschland
– Vorsitzender –
Anders Johnsson
Head of SEB Wealth Management,
Stockholm, Schweden
– Stellvertretender Vorsitzender –
Peter Kobiela
Frankfurt am Main, Deutschland
Abschlussprüfer
PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Frankfurt am Main
Gesellschafter
SEB AG, Frankfurt am Main (6 %)
SEB Asset Management AG, Frankfurt am Main (94 %)
Sachverständigenausschuss A
Ulrich Renner, Dipl.-Kfm.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für
die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Wuppertal
Prof. Michael Sohni, Dr.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Darmstadt
Klaus Thelen, Dipl.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für
die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Gladbeck
Sachverständigenausschuss B
Klaus Peter Keunecke, Dr.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für
die Bewertung von Mieten und bebauten und unbebauten
Grundstücken, Berlin
Günter Schäffler, Dr.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für
Baukostenplanung und -kontrolle, Bewertung von bebauten
und unbebauten Grundstücken, Mieten für Grundstücke und
Gebäude, Stuttgart
Bernd Fischer-Werth, Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für
die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Wiesbaden
1)
weitere Funktion: CEO der SEB Asset Management AG, Frankfurt am Main
2)
weitere Funktion: Mitglied des Vorstands der SEB Asset Management AG,
Frankfurt am Main
Jahresbericht zum 31.12.2012 | 51

Kapitalanlagegesellschaft:
SEB Investment GmbH
Rotfeder-Ring 7
60327 Frankfurt am Main
Postfach 111652
60051 Frankfurt am Main
Infoline: 0180 1 777 999
(dt. Festnetz 0,039 EUR/Minute;
Mobilfunk max. 0,42 EUR/Minute)
Internet: www.sebassetmanagement.de
Telefon: +49 69 2 72 99 -1000
Telefax: +49 69 2 72 99 - 090
PEFC/04-31-1120
GEAM0103.1212