Beschlussvorlage - Seelbach

GEMEINDE SEELBACH
Beschlussvorlage
Gemeinderat
Öffentliche Sitzung am 18. Februar 2013
Az: 623.12
Amt:
Bau- und Umweltamt
Sachbearbeiter:
M. Uhl
Datum 12. Februar 2013
1. Tagesordnungspunkt:
Bund-Länder-Programm für kleinere Städte und Gemeinden (LRP);
a) Beschlussfassung über die Förderrichtlinien für private Erneuerungsmaßnahmen
b) Beschlussfassung über die Gestaltungsrichtlinien im Sanierungsgebiet
c) weiteres Verfahren
2. Beschlussvorschlag:
Auf der Grundlage der am 19. November 2012 beschlossenen Sanierungssatzung und
der Beratung am 14. Januar 2013 fasst der Gemeinderat folgende Beschlüsse:
zu a) Für die Erstattung der Kosten von privaten Erneuerungsmaßnahmen (Modernisierungs-,
Instandsetzungs- und Umnutzungsmaßnahmen) an Gebäuden gelten die Städtebauförderrichtlinien
(StBauFR). Der Zuschuss beträgt maximal 30% der berücksichtigungsfähigen
Kosten. Bei Gebäuden mit besonderer Bedeutung (Ortsbild prägend, historisch
bedeutsam, denkmalgeschützt u.ä.) kann eine Erhöhung auf 40% erfolgen. Der
Kostenerstattungsbetrag wird auf max. 30.000,-- € pro Gebäude und Grundstück gedeckelt.
Bei Gebäuden mit besonderer Bedeutung wird der Kostenerstattungsbetrag wird
auf max. 40.000,-- € gedeckelt". Das Mindestinvestitionsvolumen für eine Bezuschussung
eines Einzelvorhabens beträgt 20.000 €. Einzelfallbezogen kann durch gesonderten
Beschluss des Gemeinderates eine abweichende Zuwendung gewährt werden.
Im Rahmen von Ordnungsmaßnahmen werden die vertraglich vereinbarten Abbruch-,
Abbruchfolgekosten und Abbruchnebenkosten entsprechend der Sanierungszielsetzung
wie folgt erstattet:
Bei Ordnungsmaßnahmen, die der Sanierungszielsetzung entsprechen, werden die vertraglich
vereinbarten Abbruch- und Abbruchfolgekosten zu maximal 90 %, erstattet,
gedeckelt auf maximal 30.000,-- € je Gebäude und Grundstück. Es erfolgt keine Erstattung
des Gebäuderestwerts. Abweichungen sind im Einzelfall mit Zustimmung des
Gemeinderates zulässig. Die Verwaltung wird ermächtigt, einzelne Vereinbarungen
über Ordnungs- und Baumaßnahmen abzuschließen.
Beim Abschluss von Erneuerungsvereinbarungen ist darauf zu achten, dass folgende
Anforderungen (Mindestbaustandart) eingehalten werden:
Nach Durchführung einer Baumaßnahme (Erneuerung, Modernisierung, Instandsetzung,
Umnutzung) soll das entsprechende Gebäude eine Restnutzungsdauer von mindestens
30 Jahren aufweisen. Dementsprechend muss das Gebäude im Falle einer Bezuschussung
grundsätzlich ganzheitlich modernisiert werden. Alle wesentlichen Missstände
und Mängel sind im Zuge einer Gesamtmaßnahme zu beseitigen.
Beim Abschluss von Erneuerungsvereinbarungen ist deshalb auf folgende Punkte zu
achten:
Bauliche Mängel im Bereich Dach und Dachstuhl, an Fassade und an tragenden Bauteilen
müssen beseitigt werden (notwendige Instandsetzungsmaßnahmen).
Eine ausreichende Wärmedämmung im Bereich der Außenwand samt Fenster und
Dachbereich bzw. Oberkante Decke muss erreicht werden.
Ein umweltfreundliches und energiesparendes zentrales Heizsystem muss vorhanden
sein (oder eingebaut werden), dabei sind auch alternative Energieträger (Solarenergie)
denkbar.
Jede Wohnung muss einen eigenen Abschluss aufweisen.
In jede Wohnung ist eine Nasszelle mit modernen Sanitäranlagen und einer zentralen
Warmwasserbereitung einzubauen.
Das WC soll sich innerhalb der Wohnung befinden.
Sämtliche Installationen im Gebäude (insbesondere die Elektroleitungen) müssen den

heutigen technischen Anforderungen entsprechen.
Beim Abschluss von Erneuerungsvereinbarungen ist darauf zu achten, dass die genannten
Anforderungen eingehalten werden. Eine Abweichung im Einzelfall soll nur
dann erfolgen, wenn die bauliche Struktur des Gebäudes (z.B. Denkmalschutz) die Erfüllung
einzelner Anforderungen nicht zulässt oder wenn mit einzelnen Punkten ein unzumutbarer
Kostenaufwand verbunden wäre.
zu b) Gestaltung/Grundsätze zur Ortsbildpflege (Gestaltungsrichtlinien):
Zur Erhaltung und Präzisierung ortstypischer Bau- und Gestaltungsmerkmale wird die
Gestaltung von Gebäuden abgestimmt. Dazu dienen die Grundsätze zur Ortsbildpflege
(Gestaltungsrichtlinien gem. Anlage 2). Neubau- und Erneuerungsmaßnahmen (Modernisierung,
Instandsetzung und Umnutzung) haben sich an diesen Grundsätzen zu orientieren.
Eine Abweichung im Einzelfall soll nur dann erfolgen, wenn die bauliche
Struktur des Gebäudes (z.B. Denkmalschutz) die Erfüllung einzelner Anforderungen
nicht zulässt oder wenn mit einzelnen Punkten ein unzumutbarer Kostenaufwand verbunden
wäre.
Der Gemeinderat beschließt die „Gestaltungsrichtlinien für private Erneuerungsmaßnahmen
im Sanierungsgebiet Ortsmitte" gemäß der Anlage 2 zu dieser Vorlage. Bei Erneuerungsmaßnahmen
(Modernisierung, Instandsetzung und Umnutzung) von Bestandsgebäuden
und bei Neubauten, die innerhalb des Sanierungsgebiets errichtet
werden, sind diese Richtlinien einzuhalten. Über Abweichungen im Einzelfall beschließt
der Gemeinderat.
zu c) weiteres Verfahren:
Die Verwaltung wird beauftragt, die Förderrichtlinien und die Gestaltungsrichtlinien zu
veröffentlichen und Eigentümer in Sanierungsgebiet auffordern, Anträge zu stellen,
falls in diesem Jahr Sanierungs- oder Ordnungsmaßnahmen beabsichtigt sind. Antragsfrist:
31. 3. 2013. Die Verwaltung wird beauftragt, in Zusammenarbeit mit der STEG
die Anträge nach den beschlossenen Kriterien zu bewerten, ggf. in eine Prioritätenliste
einzuordnen und dem Gemeinderat einen Vorschlag über die Mittelverteilung in diesem
Jahr unterbreiten.
3) Begründung:
zu a) Erlass von Förderrichtlinien für private Sanierungsmaßnahmen:
Die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen haben gezeigt, dass auch im privaten Bereich
Interesse an der Durchführung von Erneuerungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen besteht.
Hierzu ist es erforderlich, dass der Gemeinderat entsprechende Förderrichtlinien erlässt. Wesen
der städtebaulichen Sanierung ist ein ausgewogenes Verhältnis von öffentlichen Maßnahmen
und privaten Maßnahmen, um die Sanierungsziele insgesamt zu erreichen. Deshalb
besteht im Sanierungsgebiet „Ortsmitte" die Möglichkeit, für private Erneuerungsmaßnahmen
einen Kostenerstattungsbetrag (Förderung, Zuschuss) zu gewähren. Grundsätzlich gilt, dass
nur Maßnahmen gefördert werden können, die im Sanierungsgebiet „Ortsmitte" liegen und vor
der Durchführung mit der Gemeinde abgestimmt worden sind. Es besteht kein Rechtsanspruch
auf eine Förderung.
Voraussetzungen:
Nach Durchführung einer Baumaßnahme (Erneuerung, Modernisierung, Instandsetzung, Umnutzung)
soll das entsprechende Gebäude eine Restnutzungsdauer von mindestens 30 Jahren
aufweisen (siehe hierzu Festlegung der Mindestausbaustandards). Zudem sind die
Grundsätze zur Ortsbildpflege einzuhalten. Die Kosten der Erneuerungsmaßnahme müssen
auch wirtschaftlich sein. Ausnahmen hiervon sind Gebäude, die wegen ihrer künstlerischen,
historischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben sollen. Das gilt vor allem für
Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen.
Festlegung des Kostenerstattungsbetrags:
Die Bezuschussung von privaten Erneuerungsmaßnahmen soll für die Eigentümer einen deutlichen
Anreiz bieten, um städtebauliche Missstände zu beseitigen und die Wohnverhältnisse
und die Funktionsfähigkeit des Gebietes zu verbessern. Der Eigentümer eines Gebäudes, der
Erneuerungs- bzw. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177
BauGB durchführt, erhält deshalb einen anteiligen Zuschuss aus Sanierungsmitteln.

Förderung von privaten Ordnungsmaßnahmen, Gebäuderestwertentschädigung
/Abbruchkosten:
Zu den Ordnungsmaßnahmen gehören:
Die Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grundstücken,
die Freilegung von Grundstücken,
der Umzug von Bewohnern und Betrieben,
die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen.
Die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen ist grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde. Sie
kann aber die Durchführung auf der Grundlage eines Vertrages ganz oder teilweise dem Eigentümer
überlassen. Die Ordnungsmaßnahmen haben zum Ziel, einzelne Grundstücke oder
Bereiche neu zu ordnen. Insbesondere bei privaten Grundstücksneuordnungen (Abbruch oder
Freilegung des Grundstücks und Errichtung einer Neubebauung) werden diese Maßnahmen
in der Regel dem Eigentümer überlassen. Ordnungsmaßnahmen werden entschädigt.
Den Gemeinderäten wurden am 17. Dezember 2012 Unterlagen zur Beratung für den Erlass
von Förderrichtlinien für private Erneuerungs- und Ordnungsmaßnahmen in den Fraktionen
übergeben. Am 14. Januar wurde in öffentlicher Sitzung hierüber beraten. Änderungen haben
sich nicht ergeben. Die Verwaltung schlägt deshalb den Erlass der Förderrichtlinien und Fördersätze
wie im Beschlussvorschlag genannt, vor.
zu b) Erlass von Gestaltungsrichtlinien/Grundsätze zur Ortsbildpflege:
Zur Erhaltung und Präzisierung ortstypischer Bau- und Gestaltungsmerkmale wird die Gestaltung
von Gebäuden abgestimmt. Dazu dienen die Grundsätze zur Ortsbildpflege (Gestaltungsrichtlinien
gem. Anlage 1). Neubau- und Erneuerungsmaßnahmen (Modernisierung, Instandsetzung
und Umnutzung) haben sich an diesen Grundsätzen zu orientieren.
Den Gemeinderäten wurden am 17. Dezember 2012 Unterlagen für den Erlass von Gestaltungsrichtlinien
(Mindestausbaustandarts), zur Beratung in den Fraktionen übergeben. Am 14.
Januar wurde in öffentlicher Sitzung hierüber beraten. Änderungen haben sich nicht ergeben.
Die Verwaltung schlägt deshalb den Erlass der Gestaltungsrichtlinien gem. Anlage 2 vor.
3. Finanzielle Auswirkungen:
Für das Jahr 2013 sind im Haushaltplanentwurf für das LRP insgesamt 150.000 € vorgesehen.
Speziell für private Maßnahmen sind 55.000 € reserviert (Gesondert stehen 208.600 €
bereit für die Erneuerungsmaßnahmen im Kindergarten St. Nikolaus, II. Bauabschnitt). Ob
diese Beträge im ersten Jahr ausreichend sind, kann derzeit noch nicht abgesehen werden.
Wichtig ist jedoch, um das Sanierungsvorhaben, sowohl im öffentlichen, als auch im privaten
Bereich insgesamt erfolgreich gestalten zu können, ein flexibler Einsatz der Mittel, zumal ja
das Gesamtprogramm mit 1 Mio. € Gesamtausgaben bewilligt und mit 600.000 € aus Zuschüssen
von Bund und Land veranschlagt ist.
4. Beratungsergebnis:
...... Ja-Stimmen
...... Nein-Stimmen
...... Enthaltungen
0 lt. Beschlussvorschlag
0 abweichender Beschluss
Anlage 1: Zusammenstellung der Fördersätze
Anlage 2: Gestaltungsrichtlinien