Recht & Finanzen - Mallorca Zeitung

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RECHT & FINANZEN 

Mallorca Zeitung – 3. Oktober 2013 

Das Haus 

gehört 

schon 

jetzt dir 

■ Im Vertrag 

sollte auf jeden 

Fall eine 

eventuelle 

Rückabwicklung 

vorgesehen sein. 

Denn was 

geschieht 

etwa mit 

der Immobilie, 

wenn Sohn oder 

Tochter vor den 

Eltern sterben? 

FOTO: 

REMMERS / DPA 

Um den Erben hohe 

Erbschaftssteuern 

zu ersparen, werden 

Immobilien häufig 

vorab verschenkt. 

Doch auch diese Art der 

Vermögensübertragung 

hat Vor- und Nachteile und 

will gut bedacht sein 

Zwischen gut gemeint und gut gemacht 

liegt ein himmelweiter Unterschied. 

Das zeigt sich besonders deutlich beim 

Thema Immobilien-Schenkung. 

„Schon so mancher hat seine 

Großzügigkeit später 

bitter bereut“, mahnt 

Anton Steiner, Fachanwalt 

und Präsident 

des Deutschen 

Forums für 

Erbrecht aus München. 

An erster Stelle 

sollte ihm zufolge 

immer die eigene 

Absicherung stehen. 

„Niemand sollte die Augen vor möglichen 

Krankheiten im Alter, vor Todesfällen, 

Scheidungen, Geldnöten oder 

anderen Katastrophen verschließen“, 

sagt er. Stattdessen gilt es, diese Szenarien 

im Vorfeld zu besprechen und 

bereits Lösungen, wie in bestimmten 

Fällen eine Rückabwicklung, in den 

Übergabevertrag zu schreiben. 

Die Gründe für eine Schenkung sind 

vielfältig. „Manche Eltern wollen damit 

ihren Kindern später Erbschaftsteuer 

ersparen, manchen ist die Immobilie 

und deren Unterhalt einfach lästig und 

wieder andere wollen sich damit eine 

zusätzliche Rente sichern, indem sie 

ihr Häuschen gegen eine entsprechende 

Versorgungsleistung übertragen“, 

zählt Steiner auf. 

Eine Übertragung zu Lebzeiten hat zudem 

den Effekt, dass die Immobilie vor 

dem Zugriff des Staates geschützt ist. Jedes 

Land hat eigene diesbezügliche Gesetze, 

wenn in Deutschland „eine Schenkung 

zehn Jahre oder länger zurückliegt, 

kann der Sozialträger beispielsweise Kosten 

für Pfl egeleistungen nicht mehr durch 

die Rückforderung einer verschenkten 

Immobilie des Pflege bedürftigen decken“, 

erklärt Thomas Maulbetsch, Fachanwalt 

für Erbrecht und Mitglied der 

Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen 

Anwaltverein, aus Obrigheim. 

Auch dessen Kinder könne man trotz 

Unterhaltspfl icht nicht zwingen, die geschenkte 

Immobilie zu verkaufen. 

Eine Schenkung 

hat auch 

emotionale 

Folgen, die nicht 

unterschätzt 

werden dürfen 

Hierzulande kann 

jedes Kind alle zehn Jahre 

bis zu 400.000 Euro steuerfrei von 

seinen Eltern geschenkt bekommen 

– „sowohl vom Vater als auch von der 

Mutter“, betont Wolfang Wawro, vom 

Deutschen Steuerberaterverband aus 

Berlin. Bei zwei Kindern könnten Eltern 

demnach bis zu 1,6 Millionen Euro 

ihres Vermögens binnen gut zehn Jahren 

übertragen, ohne dass der Nachwuchs 

darauf Schenkungsteuer zahlen muss. 

Handelt es sich beim Geschenk 

um ein Grundstück, ermittelt das in 

Deutschland örtlich zuständige 

Finanzamt dessen 

Wert. Dieser liegt bei Immobilien 

meist rund zehn 

Prozent niedriger als der 

Verkehrswert. Individuelle 

Besonderheiten werden 

nicht berücksichtigt. Daher 

könne man hier zum Beispiel 

durch ein externes 

Gutachten eines vereidigten 

Sachverständigen nachweisen, 

dass der Wert niedriger 

ausfällt, etwa weil das 

Dach marode ist oder das Haus in einer 

Einfl ugschneise des Flughafens liege. 

„Das lohnt sich meiner Erfahrung nach 

häufig“, sagt Steuerberater Wawro. 

Möchte man eine verschenkte Immobilie 

weiterhin selbst nutzen oder die Erträge 

daraus bekommen, kann man sich 

ein Wohnrecht sichern oder den sogenannten 

Nießbrauch 

vereinbaren. Letzteres gebe dem 

Schenker mehr Handlungsspielraum, 

und er könne die Immobile auch vermieten, 

sagt Fachanwalt Steiner. „Der 

Nießbrauch mindert zudem den Wert 

des Geschenks.“ 

Überträgt etwa der Vater dem Sohn 

eine Immobilie im Wert einer gewissen 

Summe, müsste der Sohn sofort 

Schenkungsteuer zahlen, wenn der je 

nach Land unterschiedliche 

Freibetrag mit einer 

bestimmten Summe Euro 

überschritten wurde. Lässt 

sich der Vater aber den 

Nießbrauchsvorbehalt beim 

Notar eintragen, wird der 

sogenannte Kapitalwert des 

Nießbrauchs abgezogen. 

Liegt das Ergebnis unter 

dem Freibetrag, fällt keine 

Schenkungsteuer an. „Eine 

spätere Erbschaftsteuer auf 

bereits verschenktes Vermögen 

ist ausgeschlossen – auch bei 

Immobilien“, betont Steiner. 

Der Anwalt warnt jedoch davor, 

allein aus steuerlichen Gründen eine 

Immobilie zu verschenken: „Man darf 

die emotionalen Auswirkungen nicht 

unterschätzen. Ein verschenktes Haus, 

ist nicht mehr mein Haus. Damit muss 

ich leben können.“ 

Auch deshalb ist die Gestaltung 

des Übergabevertrags 

bei Schenkungen wichtig. „Ohne 

Rückfallrechte für den Über geber sollte 

eine Übergabe nie erfolgen“, betont 

Fachanwalt Maulbetsch. Nur so sei 

gewährleistet, dass bei unerwarteten 

Ereignissen das Häuschen nicht in 

die „falschen Hände“ gerate. In einer 

Rückfallklausel könne unter anderem 

vereinbart werden, dass das an den 

Sohn verschenkte Häuschen wieder an 

den Vater zurückgeht, falls der Sohn vor 

dem Vater stirbt, geschäftsunfähig wird 

oder Insolvenz anmelden muss. 

Kommt es zu solch einer im Vertrag 

verankerten Rückabwicklung, fallen in 

der Regel auch keine Steuern an, sagt 

Maulbetsch. Würde es hingegen keine 

solche Klausel geben und der ledige, 

kinderlose Sohn vor seinem Vater sterben, 

würde die Immobilie zwar auch an 

den Vater als gesetzlichen Erben zurückgehen. 

Da ein Vater im Erbfall aber 

nur einen bestimmten Freibetrag hat, 

könnte Erbschaftsteuer anfallen. Kein 

Rückfallrecht könne jedoch für den Fall 

vereinbart werden, dass sich Vater und 

Sohn entfremden. „Dieses zwischenmenschliche 

Risiko kann man nicht 

absichern.“ 

Stefanie Backs (dpa)

Mallorca Zeitung – 3. Oktober 2013 3 


Grenzenlos heißt 

auch kompliziert 

Der eine hat ein Ferienhaus auf Mallorca, 

der andere verbringt den Ruhestand in der 

Schweiz. Das Leben wird globaler. Und damit 

auch das Erben und Vererben. Ab 2015 soll eine 

neue EU-Verordnung einiges vereinfachen 

■ Nach der Trauer müssen die Anwälte ran: Beim Erbrecht gilt für manche Länder die Staatsangehörigkeit des Erblassers, für andere der letzte Wohnsitz. FOTO: WARNECKE / DPA 

Schätzungen zufolge haben 

inzwischen zehn Prozent der 

Erbfälle in Deutschland einen 

internationalen Bezug. Sei es 

wegen einer Immobilie oder 

einem Bankkonto im Ausland, 

sei es, weil der Ehepartner 

aus einem anderen Land 

kommt oder das Paar jenseits 

der deutschen Grenze geheiratet 

hat. Beim Thema Erben 

und Vererben birgt die Internationalität 

Tücken – jedes Land 

hat seine eigenen Vorschriften. 

„Das ist historisch gewachsen“, 

begründet Anatol Dutta vom 

Max-Planck-Institut für ausländisches 

und internationales 

Privatrecht in Hamburg das 

Durcheinander. 

Das beginnt bereits beim 

Testament. Während in 

Deutschland der handgeschriebene 

Letzte Wille erlaubt und 

gültig ist, unterliegt er in Spanien 

strengen Formalitäten. 

Außerdem akzeptiert Spanien 

ebenso wenig wie Frankreich 

und Italien ein gemeinschaftliches 

Ehegatten-Testament, 

wie es hierzulande üblich ist. 

Deshalb empfi ehlt der Münchner 

Erbrechtsanwalt Ludger 

Bornewasser binationalen Paaren, 

Einzeltestamente abzufas- 

sen. Schließen deutsche Paare 

in Thailand den Bund fürs Leben, 

spielt das bei Testament 

und Nachlass Erben prinzipiell 

keine Rolle. Lebt jedoch ein 

deutsch-thailändisches Paar 

mal hier, mal dort, gucken die 

Juristen nach dem sogenannten 

Lebensmittelpunkt. 

In Deutschland kommt es 

bei der Gültigkeit des Testaments 

und beim Verteilen des 

Vermögens grundsätzlich auf 

die Staatsangehörigkeit des 

Erblassers an. „Für Türken, die 

hier leben, gilt zum Beispiel 

türkisches Erbrecht“, erläutert 

Bornewasser die Leitlinie. 

Dies ist im Grunde auch für die 

deutsche Ehefrau und Erbin 

verbindlich. Italien, Österreich 

und Spanien halten sich ebenfalls 

an die Staatsangehörigkeit. 

Solange mehrere Staaten 

das gleiche Prinzip anwenden, 

hält der Jurist das für unproblematisch. 

Das bedeutet: 

Segnet ein in Österreich lebender 

Deutscher das Zeitliche 

und hinterlässt seinen Erben 

Wohnungen in Italien, wird der 

Nachlass nach deutschen Regeln 

verteilt. 

Die Schweiz, Großbritannien, 

Dänemark und Norwegen 

knüpfen an den letzten Wohnsitz 

des Gestorbenen an. In 

der Praxis steht damit häufig 

Staatsangehörigkeits- contra 

Wohnsitzprinzip. Dann wird 

es kniffl ig. Stirbt zum Beispiel 

ein in der Schweiz wohnender 

Deutscher, gilt zwar Schweizer 

Erbrecht. Die Verwandtschaft 

in Deutschland kann 

aber klagen, wenn sie sich 

beim Pflichtteil benachteiligt 

sieht. Der Gerichtsort ist nach 

dem Motto „Wo bekomme ich 

mehr?“ grenzüberschreitend 

wählbar. 

Wer potenzielle Erben beim 

Pfl ichtteil ausbooten will, macht 

sein Testament im US-amerikanischen 

Bundesstaat Florida. 

Bornewasser: „Der kennt keinen 

Pfl ichtteil.“ Und ein Feriendomizil 

dort unterliegt US- 

Erbrecht. Bei Immobilien besitz 

im Ausland wird der Nachlass 

in der Regel gespalten. Deutsches 

Recht zählt, ausgenommen 

sind Haus oder Grundstück 

jenseits der Grenze. 

Deutsche Gerichte greifen 

wegen des Staatsangehörigkeitsprinzips 

auf das Heimatrecht 

des Erblassers zurück. 

Ausnahmen gibt es für Länder 

mit muslimisch geprägter 

Gesetzgebung. Grund sind 

„das Erbhindernis Religionsverschiedenheit 

und die Benachteiligung 

der Frau“, erläutert 

Anton Steiner, Präsident 

des Deutschen Forums für 

Erbrecht in München. Das eine 

bedeute, ein Christ dürfe einen 

Moslem nicht beerben. Das 

andere ziele auf die Faustregel 

„Eine Tochter bekommt halb 

so viel wie der Sohn“. Weil sie 

diskriminierend seien, dürften 

deutsche Richter die Grundsätze 

nicht anwenden, so Steiner. 

2012 sprach das Oberlandesgericht 

München – mit 

Hinweis unter anderem auf 

den im Grundgesetz verankerten 

Gleichheitsgrundsatz – der 

deutschen Ehefrau eines iranischen 

Geschäftsmanns aus 

München ein höheres Erbe zu 

(Az.: 31 Wx 45/12). Westlichen 

Frauen, die mit ihrem muslimischen 

Partner in dessen Kulturkreis 

leben, rät Steiner zur 

„Morgengabe“ als Ausgleich 

für die Erbbenachteiligung. 

Das ist eine Zuwendung des 

Bräutigams an die Braut. Ein 

Testament könne den Nachteil 

nicht aufheben. Deutsche 

Großeltern können muslimischen 

Enkelkindern problemlos 

etwas vererben, in dem Fall 

gilt deutsches Recht. 

Eine neue EU-Verordnung 

soll von 2015 an das Erben 

über Grenzen hinweg vereinfachen. 

Anatol Dutta erklärt: 

„Statt der Staatsangehörigkeit 

zählt künftig der letzte gewöhnliche 

Aufenthalt. Ein Testament 

muss nur noch ein einziges wesentliches 

Kriterium erfüllen, 

um gültig sein. Außerdem soll 

es ein europäisches Nachlasszeugnis 

geben.“ Dieses von den 

Behörden im Heimatland der 

Erben ausgestellte Papier soll 

den Zugang zum Nachlass im 

Ausland erleichtern. 

Bisher wird etwa der deutsche 

Erbschein nicht überall 

anerkannt. Weil es demnächst 

beim Erben auf den Lebensmittelpunkt 

ankommt, wird der 

Nachlass des in Frankreich 

wohnenden deutschen Rentners 

mit Finca auf Mallorca und 

Konto in Berlin nach französischem 

Recht geregelt. Es sei 

denn, er hat vorher testamentarisch 

deutsches Recht festgelegt. 

Dieser Punkt, so Anton 

Steiner, sollte bereits jetzt beim 

Schreiben von Testamenten bedacht 

werden. 

Monika Hillemacher (dpa) 

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Hauswirtschaftsraum, Abstellraum, überdachte 

Terrasse, AC w/k, Stellplatz. 


ES MOLINAR (0903VC12) 

Reizvoll renoviertes Reihenhaus, sehr nah am 

Meer, ca. 100 qm Wfl., 1 Schlafzimmer, 2 Badezimmer, 

Wohn-Esszimmer, offene Küche, Hauswirtschaftsraum, 

Terrasse (ca. 25 qm), Patio (ca. 

25 qm), AC warm/kalt, Garage. 


CALA GAMBA (2211VA12) 

Charmant renoviertes Atico in der ersten Meereslinie 

mit fantastischem Meerblick, ca. 105 qm 

Wfl., 4 SZ, 2 BZ, Wohn-EZ mit Kamin, Wintergarten, 

Einbauküche, Dachterrasse, Elektroheizung, 

AC w/k, 2 Tiefgaragenstellplätze. 


ES MOLINAR (2007VA12) 

Charmant renoviertes Atico in der ersten Meereslinie 


Schlafzimmer, 2 Badezimmer , Wohn-Esszimmer, 

Wohnzimmer, offene Küche, AC w/k, Parkettböden, 

Balkon, Dachterrasse. 


www.mallorca-mietboerse.com 

ES PORTIXOL (2810VA12) 

Modernes Neubau-Appartement in der ersten 

Meereslinie mit Meerblick, ca. 226 qm Wfl., 4 SZ, 

3 Badezimmer, Gäste-WC, Wohn-EZ, Einbauküche, 

3 Terrassen, Gem. -Pool, Zentralheizung, AC 

w/k, 2 Tiefgaragenstellplätze. 

Möbliert, € 1.984.000

6 



PR-ARTIKEL 

Wie in einer 

deutschen 

Kanzlei 

Hier sind Sie als Ausländer gut aufgehoben: 

Die renommierte Bufete Buades ist in allen 

Bereichen des Rechts hervorragend aufgestellt 

Herr Joan Baudes, Ihre Kanzlei 

ist eine der bekanntesten 

auf Mallorca. Worauf ist das 

zurückzuführen? 

Eines unserer Hauptanliegen, 

das unseren Werdegang seit 

unseren Anfängen Ende der 

70er Jahre beeinflusst hat, 

besteht darin, den Erwartungen 

unserer Mandanten und 

dem uns entgegengebrachten 

Vertrauen zu jedem Zeitpunkt 

gerecht zu werden. Um dies 

zu erreichen, werden unsere 

Dienstleistungen ständig verbessert 

und aktualisiert. Die 

Eingliederung von innovativen 

Elementen in die traditionellen 

Arbeitsabläufe spielt hier eine 

ebenso wichtige Rolle wie ein 

Team aus hochqualifizierten 

Fachkräften. 

Wenn Sie mir erläutern müssten, 

warum ein ausländischer 

Investor Ihre Kanzlei zur Beratung 

bei seinen Geschäften 

auswählen sollte – was würden 

Sie hervorheben? 

Das ist relativ einfach zu beantworten. 

Wir verfügen über 

eine Struktur, die unter den 

hiesigen Anwaltsbüros eine 

führende Stellung belegt. Dazu 

gehört ein Juristenteam 

aus fachübergreifenden Spezialisten 

mit Erfahrung in der 

ganzheitlichen Beratung, das 

auch den höchsten Ansprüchen 

gerecht wird. Hinzu 

kommt eine effi ziente Verwaltung, 

für die exzellente Dienstleistung 

stets oberste Priorität 

hat. Und natürlich Hard- und 

Software sowie eine Infrastruktur, 

die eine seriöse und 

verbindliche Mandantenbetreuung 

ermöglichen. 

Wie überbrücken Sie die 

sprachliche Barriere mit ihren 

ausländischen Kunden? 

Bufete Buades hat zu diesem 

Zweck den International 

Desk eingerichtet. Hier 

sind sowohl Anwälte wie auch 

Verwaltungspersonal tätig, 

die außer juristischen oder 

ähnlichen Kenntnissen auch 

Sprachkenntnisse in Deutsch 

oder Englisch mitbringen. 

Einige haben eine Zeitlang in 

Deutschland oder einem englischsprachigen 

Land gelebt. 

Wir haben Mitarbeiter, deren 

„Magister Legum“-Titel von der 

Humboldt-Universität Berlin 

oder der Universität Hamburg 

ausgestellt wurden, weshalb 

sie nicht nur das deutsche 

Recht, sondern auch deutsche 

Gewohnheiten kennenlernen 

konnten und entsprechend berücksichtigen. 

■ Joan Buades, Leiter der Kanzlei Bufete Buades. FOTO: BUFETE BUADES 

Mallorca ist sowohl als Wohnsitz 

als auch geschäftlich ein 

attraktiver Standort. Wie meistern 

Sie die unterschiedlichen 

Bedürfnisse, die Mandanten 

nach ihrer Ankunft auf der Insel 

im Laufe der Zeit haben? 

Einer unserer großen Vorteile, 

die unsere ausländischen 

Kunden im Allgemeinen und 

die Deutschen im Besonderen 

schätzen, ist die fachliche 

Qualifi kation unserer Anwälte. 

Sie sind in die ganzheitliche 

Beratung integriert und passen 

sich den neu auftretenen Fragen 

und Situationen des Mandanten 

während des Mandats 

an. Die Kommunikation fi ndet 

immer in der Muttersprache 

des Mandanten statt. Das ist 

eine Garantie für problemlose 

Verständigung und Nähe zum 

Kunden. 

Herr Buades, uns ist bekannt, 

dass Sie Ihre Anwaltstätigkeit 

mit dem Amt als Honorarkonsul 

Luxemburgs auf Mallorca vereinbaren. 

Ja, seit mehr als zehn Jahren 

habe ich die Ehre, für dieses 

große Land, dessen wichtige 

Rolle innerhalb Europas außer 

Zweifel steht, Honorarkonsul 

zu sein. Vor Kurzem war ich 

nach Luxemburg eingeladen 

und konnte mich dort selbst 

von der großen Zuneigung 

überzeugen, die die luxemburgische 

Bevölkerung für unsere 

Insel Mallorca empfi ndet. 

International Desk: 

Bestmögliche Beratung 

für ausländische Kunden 

■ Das Team vom International Desk der Kanzlei Bufete Buades: Francisca Tinschert (re.), Gabriel Buades Castella 

(Mi.) und Daniel Olabarria Vaquero. FOTO: BUFETE BUADES 

Das Prinzip der ständigen 

Optimierung und Anpassung 

im Zuge sozialer und technologischer 

Veränderungen steckt 

bei Bufete Buades sozusagen 

in den Genen. Vor Jahren, als 

immer mehr Personen aus verschiedenen 

Ländern Mallorca 

als Lebensmittelpunkt oder für 

ihre Geschäftsniederlassung 

auswählten, stellte unsere 

Firma einen großen Anstieg 

beim Bedarf qualifizierter 

Rechtsberatung fest. 

Um diesem Bedarf gerecht 

zu werden, entstand im Jahr 

2012 ein Tätigkeitsbereich innerhalb 

der Kanzlei, dem sich 

Juristen annehmen, die auf 

Zivil- und Handelsrecht spezialisiert 

sind. Hier werden alle 

Investitionen bearbeitet, die direkt 

oder indirekt mit Zivil- oder 

Handelsrecht zu tun haben. Die 

Englisch- und Deutschkenntnisse 

unseres Teams erlauben 

eine ständige und effiziente 

Kommunikation mit unseren 

Mandanten. 

Unser International Desk 

besteht aus den Anwälten 

Daniel Olabarria und Gabriel 

Buades unter der Koordination 

von Miguel Reus und der verwaltungstechnischen 

Betreuung 

von Francisca Tinschert. 

Dahinter steht natürlich die gesamte 

Kanzlei Bufete Buades.


PR-ARTIKEL 


■ Hier wird jede Rechts- und Steuerfrage umfassend analysiert: Besprechung in der Kanzlei Bufete Buades. FOTO: BUFETE BUADES 

Gehen Sie auf Nummer sicher: Diese Spezialisten 

von Bufete Buades sind für Sie und Ihre Geschäfte da 

Marta Rosell 

Zivil- und strafrechtliche Haftung 

Miquel Reus 

Bau- und Zivilrecht 

Marina Villalonga 

Konkursrecht 

Daniel Olabarria 

Immobilien- und Vertragsrecht 

Gabriel Buades 

Handels-, Gesellschafts- und Steuerrecht 

„In den vergangenen Jahren hat 

die Zahl der Forderungen in Folge 

unerwarteter Schadensfälle 

von ausländischen Residenten 

oder auch Besuchern deutlich 

zugenommen: Das betrifft etwa 

Unfälle oder ärztliche Fahrlässigkeit. 

Wir stehen dann an der 

Seite unserer Kunden, damit 

sie sich jederzeit umsorgt und 

sicher fühlen.“ 

„Viele der baurechtlichen 

Probleme, die kompliziert wirken, 

können vermieden werden, 

wenn sie mit dem Wissen um die 

Gesetze analysiert werden, die 

im Bereich der Raumordnung 

auf Mallorca gelten. Deshalb ist 

bei Investitionen unbedingt eine 

gute Beratung einzuholen, die 

Immobilien- und Baurecht einschließt.“ 

„Uns liegt sehr viel daran, dass 

sich unsere Kunden auch in 

kritischen Situationen bei der 

Anwendung des Handelsrechts 

sicher fühlen. Dazu gehören 

Insolvenzverfahren oder das Eintreiben 

ausstehender Kredite. 

Wir suchen Lösungen, um die 

Folgen eines Insolvenzverfahrens 

abzuwenden oder diese abzuschwächen.“ 

„Wir genießen das Vertrauen, 

das durch die Beziehungen zu 

unseren internationalen Kunden 

entsteht. Die Immobilieninvestitionen 

auf den Balearen 

wecken nach wie vor großes 

Interesse bei natürlichen und 

juristischen Personen. Unser 

International Desk berät mögliche 

Investoren ganzheitlich 

und umfassend.“ 

„Die Gründung und Betreuung 

von Handelsgesellschaften 

sowie deren steuerrechtliche 

Begleitung gehören zu den 

meistgefragten Tätigkeiten 

unseres International Desk. 

Da unsere Betreuung immer 

ganzheitlich ist, wird der International 

Desk von den restlichen 

Spezialisten des Bufete 

Buades unterstützt.

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www.minkner.com 

mp& 

minkner & partner 


Das spanische Finanzamt verdient an 

jeder Immobilientransaktion 

Steuern beim Erwerb, Besitz und 

Verkauf einer Spanienimmobilie 

von Ass. jur. Lutz Minkner, CEO von Minkner & Partner 

„Steuern sind ein erlaubter Fall von Raub“, sinnierte 

schon der Philosoph Thomas von Aquin (1224 

– 1274). Weltweit sind die Begehrlichkeiten des Fiskus 

groß, und das ist in Spanien nicht anders. Insbesondere 

beim Erwerb, Besitz und Verkauf von 

Immobilien verdient das spanische Finanzamt an 

jeder Immobilientransaktion. Seit Beginn der Wirtschaftskrise 

sind die einschlägigen Steuergesetze 

mehrfach geändert worden, so dass gerade der Laie, 

der nicht täglich mit dieser Thematik zu tun hat, 

leicht den Überblick verlieren konnte. Aus diesem 

Grunde habe ich für die Leser der TRAUMIMMOBI- 

LIEN die aktuell geltenden Steuerregelungen zusammen 

gefasst, wobei ich mich auf den 

Standardfall des nichtresidenten Käufers und Verkäufers 

beschränke. 

Die einmaligen Steuern des Käufers beim Erwerb 

- Mehrwertsteuer 

Ist der Verkäufer ein Bauträger, der die Wohnung oder das 

Haus zu Wohnzwecken errichtet hat, fallen auf den Kaufpreis 

10 % Mehrwertsteuer (IVA) an, beim Erwerb von unbebauten 

Grundstücken sind es 21 % Mehrwertsteuer. 

Die Mehrwertsteuer ist beim Kaufvertrag direkt an den 

Verkäufer zu zahlen, der eine Rechnung auszustellen hat, 

in der die Mehrwertsteuer auszuweisen ist. 

- Stempelsteuer 

Fällt bei einem Kaufvertrag Mehrwertsteuer an, ist zusätzlich 

eine sog. Stempelsteuer (AJD) in Höhe von 1,2 % 

des Kaufpreises zu zahlen. 

- Grunderwerbsteuer 

Bei allen Käufen von Nichtunternehmern, also insbesondere 

bei Zweithandverkäufen, fällt s t a t t der Mehrwertsteuer 

Grundewerbssteuer an. Auf den Balearen gilt 

ab 1. Januar 2013 die folgende Staffelung: 

Kaufpreis bis zu 400.000 € - Steuersatz 8 % 

Kaufpreis ab 400.000,01 € bis 600.000 € - Steuersatz 9 % 

Kaufpreis ab 600.000,01 € - Steuersatz 10 %. 

Bei Grunderwerbsteuer pflichtigen Kaufverträgen fällt 

k e i n e Stempelsteuer an. 

Die einmaligen Steuern des Verkäufers beim Verkauf 

- Wertzuwachssteuer (Plusvalia) 

setzestext, die Plusvalia auf den Käufer abzuwälzen. Sind 

beide Parteien Privatleute, ist dies auch zulässig. Ist dagegen 

der Verkäufer beim Verkauf gewerblich tätig, ist 

dies aufgrund eines Verbraucherschutzgesetzes unzulässig. 

Die Höhe der Wertzuwachssteuer wird von der Gemeinde 

festgelegt. Berechnungsbasis ist der Katasterwert 

von Grund und Boden, der aus der jährlichen Gemeindesteuerquittung 

(IBI-Beleg) abgelesen werden kann. In den 

jeweiligen Gemeindesatzungen ist dazu ein Koeffizient 

festgesetzt, der sich auf den Zeitpunkt der letzten Übertragung 

bezieht. Dieser Koeffizient ist sodann mit der Anzahl 

der Jahre seit der letzten Veräußerung zu 

multiplizieren, u.s.w., u.s.w. Kompliziert? Ihr Vertrauensmakler 

oder Rechtsanwalt kann Ihnen die Höhe der konkret 

zu zahlenden Plusvalia leicht ausrechnen. 

- die Quellensteuer 

Derjenige, der von einem Nichtresidenten eine Immobilie 

erwirbt, ist verpflichtet, vom beurkundeten Kaufpreis 3 % 

einzubehalten und als Vorauszahlung auf den Gewinn des 

Verkäufers beim Finanzamt einzuzahlen. Der eingezahlte 

Betrag wird später – nach Einreichung der Steuererklärung 

des Verkäufers – auf die Gewinnsteuer des Verkäufers 

angerechnet. 

- Gewinnsteuer 

Der aus einem Immobilienverkauf in Spanien vom Nicht- 

Auf Seiten des Verkäufers ist zunächst die gemeindliche 

Wertzuwachssteuer (allgemein Plusvalia genannt) zu beachten. 

Sie besteuert den Wertzuwachs von Grund und 

Boden (nicht der Baulichkeiten!) seit dem letzten Übertragungsvorgang. 

Als Übertragungsvorgang werden auch 

Erbschaft und Schenkung angesehen. In der Vergangenheit 

wurde oft versucht, gegen den ausdrücklichen Geresidenten 

erzielte Gewinn unterliegt der spanischen Einkommensteuer. 

Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz 

von Anschaffungspreis (zzgl. Wertverbesserungen, 

Maklercourtage, Erwerbsnebenkosten etc.) und dem beim 

Verkauf beurkundeten Kaufpreis. Der Gewinn mindert sich 

noch durch die auf das Erwerbsjahr bezogene Anwendung 

eines Aktualisierungs-Koeffizienten. Die auf den Gewinn 

zu zahlende Steuer beträgt derzeit 21 %. 

Steht die Immobilie im Eigentum einer Gesellschaft (z.B. 

einer S.L.) und verkauft die Gesellschaft die Immobilie 

(asset deal) beträgt die Gewinnsteuer (Körperschaftsteuer) 

30 %. Werden dagegen die Geschäftsanteile der 

Gesellschaft verkauft (share deal), beträgt die Gewinnsteuer 

21 % (genauso wie beim Verkauf einer Immobilie 

durch eine natürliche Person. 

Die jährlichen Steuern während der Besitzzeit 

- Einkommensteuer 

Immer wieder ist das Erstaunen bei den nichtresidenten 

Immobilieneigentümern groß, dass sie in Spanien jährlich 

eine Einkommensteuer abzugeben haben, obwohl sie die 

Immobilie selbst nutzen und keine Einkünfte aus Vermietung 

erzielen. Die Selbstnutzung führt aber nach spanischem 

Steuerrecht zu einem fiktiven Ertrag. Die Steuerlast 

errechnet sich von 1,1 % des Katasterwertes. Hierauf sind




mp& 


dann 24,75 % Steuern fällig. 

Erzielt der Eigentümer aus seiner Immobilie Mieteinnahmen, 

muss er die eingenommenen Mieten versteuern, 

kann jedoch Aufwendungen wie Finanzierungskosten und 

Abschreibungen absetzen. Der danach verbleibende Betrag 

ist mit 24,75 % zu versteuern. 

- Vermögensteuer 

Ab dem Jahre 2008 ausgesetzt und im September 2011 

wieder eingeführt. Sie soll (!?) mit dem Jahre 2013 erneut 

ausgesetzt werden, woran der Verfasser seine Zweifel hat. 

Jeder Steuerschuldner (Miteigentümer) hat einen Freibetrag 

von 700.000 €, Ehepaare, die gemeinsam Eigentümer 

einer Immobilie sind, haben somit einen Freibetrag von 

1,4 Mio, so dass die Vermögensteuer bei einem Großteil 

der Immobilien nicht anfallen wird. Die Steuertabelle sieht 

über 700.000 € einen Eingangssteuersatz von 0,2 % vor, 

der bei einem Vermögen von über 10 Millionen Euro auf 

2,5 % ansteigt. 

- Grundsteuer 

Die Grundsteuer (IBI) ist ebenfalls einmal im Jahr zu zahlen. 

Steuerschuldner ist der Eigentümer, Nießbrauchsberechtigte 

oder öffentlich-rechtlich Nutzungsberechtigte, 

und zwar derjenige, der am 1. Januar eines Jahres im Kataster 

als Eigentümer eingetragen ist. Die Grundsteuer 

liegt bei Grundstücken in zona rustica zwischen 0,3 % 

und 0,9 % des Katasterwertes und bei Grundstücken in 

zona urbana zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwertes. 

Erbschaft- und Schenkungsteuern 

Nicht berücksichtigt wurde in dieser Abhandlung das sehr 

komplexe Thema der Erbschaft- und Schenkungsteuern. 

Hierzu nur einige kurze Anmerkungen: 

Wird schon die Gewinnsteuer beim Verkauf einer Immobilie 

mit 21 % als sehr hoch angesehen, so ist die Überraschung 

bei der Berechnung der Erbschaftsteuer noch viel 

größer. Sie liegt nämlich zwischen 7,65 % (Nachlasswert 

bis 7.993,46 €) und beträgt linear 34 % ab einem Nachlasswert 

von 797.555,08 €. Anders als in Deutschland gibt 

es nur einen geringen Freibetrag von 15.956,87 €. 

Das spanische Erbschaftsteuergesetz sieht jedoch vor, 

dass die Autonomen Regionen die Erbschaftsteuer herabsetzen, 

jedoch nicht abschaffen dürfen. Hiervon haben die 

Autonomen Regionen auch 

Gebrauch gemacht und die 

Steuer auf 0,1 % - 1 % herabgesetzt 

– also quasi Abschaffung 

durch Bagatellisierung. 

Diese Reduzierung 

gilt jedoch nur für Residente. 

Insoweit stehen in Kürze 

tiefgreifende Veränderungen 

bevor, da Spanien vor dem Europäischen Gerichtshof 

wegen Verstoßes gegen höher rangiges EU-Recht (Niederlassungsfreiheit 

und Freiheit des Kapitalverkehrs) verklagt 

wurde und sehr schnell reagieren m u s s. Welche 

Steuersätze letztendlich dann für Residente und Nichtresidente 

gelten werden, steht noch in den Sternen. 

Weiter ist zu berücksichtigen, dass der Bereich der Erbschaftsteuer 

im neuen Deutsch-Spanischen Doppelbesteuerungsabkommen 

ausgeklammert wurde. Damit wird 

eine spanische Erbschaft derzeit doppelt besteuert, wenngleich 

die in Spanien gezahlte Steuer auf die in Deutschland 

zu zahlende angerechnet wird. 

Zur Vertiefung des Themenkreises verweise 

ich auf mein Fachbuch „Der Immobilien-Ratgeber 

SPANIEN – Alles über Recht und Steuern“, 

das zur Jahreswende 2013/2014 in 4. 

Auflage erscheinen wird. 

Lutz Minkner 

Wirtschaftsjurist, CEO 

minkner & partner s.l. 

Avenida Rey Jaime I, 109 • E-07180 Santa Ponsa 

Tel.: 0034 / 971 695 255 • Fax: 0034 / 971 695 695 

lutz.minkner@minkner.com • www.minkner.com 

SON VIDA – Repräsentatives Anwesen 

in unwiederbringlicher Lage mit 

atemberaubender Aussicht 

An einem der höchsten Punkte der Villenurbanisation Son Vida 

vor den Toren der Inselhauptstadt präsentiert sich dieses stilvolle 

Anwesen im mediterranen Stil auf einem südorientierten 2.000 

m² großen Grundstück und bietet einen unvergleichlichen Blick 

auf die Bucht von Palma. Die Urbanisation mit drei Golfplätzen, 

zwei namhaften Luxushotels und einem 24 Stunden Wachdienst 

gilt als eine der exklusivsten im Mittelmeerraum und wird nicht 

zuletzt wegen ihrer ruhigen und doch zentralen Lage bei einem 

internationalen Publikum so geschätzt. 

Das imposante Anwesen überzeugt nicht nur mit einer erstklassigen 

Bauausführung und modernster Haustechnik, auch das elegant 

gestaltete Interieur wird höchsten Ansprüchen gerecht und 

bietet auf ca. 700 m² Wohnfläche einen großzügigen hellen Salon, 

ein Esszimmer, eine Markenküche mit Essecke sowie ein Schlafzimmer 

mit Bad im Erdgeschoss und vier Schlafzimmer mit en 

suite Bädern im Obergeschoss. Der Wellness-Bereich mit Indoorpool 

und Sauna, eine moderne Bodega mit Kitchenette und ein 

Heimkino in der unteren Etage bilden den perfekten Rahmen für 

Entspannung und Erholung. 

Eingebettet in einen wunderschön angelegten Parkgarten mit mediterraner 

Bepflanzung, bietet die Luxusvilla mit Doppelgarage zauberhafte 

freie und überdachte Terrassenbereiche mit einem formschönen 

Swimmingpool sowie einen zauberhaften Patio. Ein wahres 

Schmuckstück für höchsten Wohnkomfort, das seinesgleichen sucht. 

Ref. 7321, P.: 7.800.000 €, Tel. 971 695 255 

: 2.000 : 700 : 5 : 5

10 



Gar nicht 

so schwierig 

Die alten Kontonummern und Bankleitzahlen 

werden ab Februar 2014 durch IBAN und BIC 

ersetzt. Die lange Zahlenreihe ist zunächst 

ungewohnt, das Prinzip dahinter aber einfach 

Europa wächst weiter zusammen. 

In der Single Euro Payments Area 

(Sepa) wird der Zahlungsverkehr 

noch mehr vereinheitlicht. Für 

Überweisungen und Lastschriften 

gelten ab dem 1. Februar 2014 

neue Regelungen. Ab diesem 

Zeitpunkt werden nicht mehr die 

gewohnten Kontonummern und 

Bankleitzahlen gebraucht, sondern 

IBAN - kurz für International 

Bank Account Number - und BIC, 

die internationale Bankleitzahl. 

Bankkunden müssen sich dann 

an neue Zahlenfolgen gewöhnen. 

Wirklich neu sind die Nummern 

nicht. Seit Anfang 2008 

bieten Banken ihren Kunden 

Sepa-Überweisungen an, seit 

■ Bald alternativlos: sogenannte Sepa-Überweisungen. FOTO: WARNECKE / DPA 

2009 auch Sepa-Lastschriften. 

„In der Praxis nutzen die meisten 

Bankkunden diese aber noch 

nicht“, erläutert Tanja Beller vom 

Bundesverband deutscher Banken 

in Berlin. Laut der Europäischen 

Zentralbank lag der Anteil 

der Sepa-Überweisungen hierzulande 

im ersten Quartal 2013 

gerade mal bei etwa 8,7 Prozent. 

Zum Vergleich: In Finnland lag er 

im selben Zeitraum bei 100 Prozent. 

Die Deutschen hängen offenbar 

an ihrem System. 

„Vielen Verbrauchern ist 

das Thema einfach noch nicht 

bewusst“, sagt Markus Feck 

von der Verbraucherzentrale 

Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf. 

Möglicherweise schrecken 

Bankkunden aber auch vor der 

Länge der neuen Nummern zurück. 

Denn bei Überweisungen 

im Inland müssen künftig deutlich 

mehr Kästchen ausgefüllt werden: 

„Die IBAN hat in Deutschland 22 

Stellen“, erklärt Tanja Beller. Derzeit 

haben Kontonummern in der 

Regel bis zu 10 Stellen. 

„Die IBAN erscheint aber nur 

auf den ersten Blick lang und unübersichtlich“, 

erklärt Markus Feck. 

Denn die neue Nummer setzt 

sich zu großen Teilen aus den 

bekannten Daten zusammen: der 

bisherigen Bankleitzahl und der 

bisherigen Kontonummer. Neu 

sind ein zweistelliges Länderkennzeichen 

– DE für Deutschland 

– und eine individuelle 

zweistellige Prüfzahl. „Eigentlich 

muss man sich nur vier Stellen 

neu merken“, sagt der Verbraucherschützer. 

Auch wenn die IBAN lang ist 

– Angst vor Zahlendrehern brauchen 

Kunden nicht zu haben. 

„Die Prüfzahl verhindert, dass die 

Überweisung bei einem Schreibfehler 

ausgeführt wird“, erklärt 

Beller. Der Bankkunde bekommt 

sofort eine Fehlermeldung, wenn 

er sich etwa beim Online-Banking 

oder am Überweisungsautomaten 

vertippt, erklärt die Deutsche 

Bundesbank. Wer Geld innerhalb 

der EU inklusive Liechtenstein, 

Schweiz, Norwegen und Island 

überweisen will, braucht zusätzlich 

noch die BIC, die internationale 

Bankleitzahl. „Für Zahlungen 

innerhalb Deutschlands ist 

die BIC ab 1. Februar 2014 nicht 

mehr nötig“, erklärt Beller. Ab 

Februar 2016 muss die BIC dann 

auch für grenzüberschreitende 

Sepa-Zahlungen innerhalb der 

EU nicht mehr angegeben werden. 

„Sie können also eine Sepa- 

Überweisung allein mit der IBAN 

in Auftrag geben.“ 

Für Verbraucher ist die Umstellung 

auf IBAN und BIC relativ 

einfach. „Wenn man die bisherige 

Kontonummer und Bankleitzahl 

bei Überweisungen verwendet, 

wird die Bank dafür die IBAN 

bestimmen“, sagt Feck. Denn 

bis Anfang 2016 gibt es eine 

Übergangfrist. „Danach hört der 

Spaß dann allerdings auf.“ Spätestens 

dann darf nur noch die 

IBAN zum Einsatz kommen. Bestehende 

Einzugsermächtigungen 

können nach dem 1. Februar 

2014 auch für die Sepa-Lastschrift 

genutzt und müssen nicht 

neu ausgestellt werden. 

Etwas anders ist es, wenn 

Unternehmen oder Vereine Lastschriften 

einreichen. Ab dem 

Stichtag müssen diese den Sepa-Standards 

entsprechen. Das 

heißt unter anderem: Zahlungsempfänger 

benötigen künftig eine 

Gläubiger- Identifi kationsnummer. 

Falk Zielke (dpa) 

Beratung und Verhandlung beim 

Immobiliengeschäft 

Grundung von spanischen 

Gesellschaften 

Buchhaltung und Erstellung 

von finanziellen Berichten 

Stuererklärungen und andere 

Steuerpflichten 

Testamenterstellung, Nachlassteilung 

von Erbschaften und schenkungen 

Unterstützung und Abwicklung 

bei nationalen, regionalen und 

lokalen Behörden 

C./Jesús 18 - 3º -07003- Palma de Mallorca (Baleares) Tel.: +34 971 76 42 42 

www.joancerda.com iriera@joancerda.com


Anwaltskanzlei 

Dr. Sabine Hellwege 

Das Interesse am 

Immobilienerwerb in 

Spanien ist trotz Krise 

wenn auch sicherlich 

nicht überall im gleichen 

Maße, nach wie 

vor gegeben. Die rechtlichen 

Fragen, die 

sich rund um den 

Immobilienbesitz ergeben 

sind gerade im 

Hinblick auf wichtige 

Änderungen im internationalen Privatrecht 

und im Steuerrecht sehr aktuell. 

A.-) Nachlassabwicklung und 

Nachlassgestaltung 

Verstirbt ein Deutscher mit Immobilienbesitz 

in Spanien, richtet sich die Erbfolge bislang 

nach deutschem Recht. Dies wird sich in 

Zukunft ändern. Die Verordnung (EU) Nr. 

650/2012 des Europäischen Parlaments und 

des Rates vom 4. Juli 2012, die am 16. 

August 2012 in Kraft getreten ist, schreibt 

vor, dass sich für alle Todesfälle, die ab dem 

17. August 2015 eintreten, die Erbfolge nach 

dem Recht des Staates, in dem der Erblasser 

zum Zeitpunkt seines Todes seinen 

gewöhnlichen Aufenthalt hatte, richten wird. 

Verstirbt daher ein Deutscher mit Immobilienbesitz 

in Spanien und hatte er zum Zeitpunkt 

seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt 

in Spanien, so richtet sich die Erbfolge 

grundsätzlich nicht mehr nach deutschem, 

sondern nach spanischem Erbrecht. 

Diese ab August 2015 geltende Neuregelung 

führt gerade in Bezug zu Spanien zu weitreichenden 

Folgen. So kennt das spanische 

Recht im Gegensatz zum deutschen Recht 

das Noterbrecht. Ferner ist nach spanischem 

Recht der Ehegatte grundsätzlich nicht Erbe. 

Dies bedeutet, dass bisherige Überlegungen 

zur Nachlassgestaltung zu ganz anderen 

und nicht beabsichtigten Folgen des 

Erblassers führen können, was durch eine 

Rechtswahl vermieden werden kann. Im 

Interesse einer rechtssicheren Nachlassplanung 

ist es unbedingt erforderlich, dass 

bereits bestehende letztwillige Verfügungen 

auf ihre Vereinbarkeit mit der Verordnung 

überprüft werden. 

B.- Besonderheiten beim Erwerb oder 

Veräußerung einer spanischen Immobilie: 

Rechtsanwältin ● Abogada 

Palma de Mallorca - Ibiza - Madrid - Osnabrück 

I.- Auswirkungen des neuen Doppelbesteuerungsabkommens 

Deutschland/Spanien 

1.- Die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn 

Das seit dem 1. Januar 2013 anzuwendende 

neue Doppelbesteuerungsabkommen 

(DBA 2011) sieht die Möglichkeit vor, dass 

die Veräußerungsgewinne des Nichtresidenten 

auch in Deutschland zu versteuern 

sind, wobei eine Anrechnung der in Spanien 

entrichteten Einkommensteuer (21% 

auf den Veräußerungsgewinn) in Betracht 

kommt. Festgehalten werden kann schon 

jetzt, dass die Veräußerung der spanischen 

Immobilie ab diesem Jahre für den Verkäufer 

daher teuer sein kann. 

Das am 1. Januar 2013 in Kraft tretende 

DBA hat auch Auswirkung auf die Veräußerung 

von Gesellschaftsanteilen eines in 

Spanien nicht Ansässigen, wenn diese 

Gesellschaft überwiegend (50%) aus Immobilien 

besteht, die in Spanien liegen. Bis 

zum 31. Dezember 2012 war der Veräußerungsgewinn, 

der durch den Verkauf solcher 

Anteile erzielt wurde, lediglich in 

Deutschland zu versteuern. 

Werden die Anteile ab 2013 verkauft, so 

steht auch Spanien ein Besteuerungsrecht 

zu, wobei die in Spanien entrichtete Steuer 

auf die in Deutschland anfallende Steuer 

angerechnet werden kann. 

2.- Die Vermögensteuer in Spanien: 

Aus dem DBA 1966 konnte abgeleitet werden, 

dass die in Deutschland ansässige 

natürliche Person mit Immobilienbesitz in 

Spanien, der mittels einer Gesellschaft 

gehalten wurde, nicht der Vermögensbesteuerung 

in Spanien unterlag. Das DBA 

2011 schreibt hingegen vor, dass Anteile an 

einer Gesellschaft oder einer anderen Personenvereinigung 

oder andere vergleichbare 

Beteiligungen, deren Aktivvermögen zu 

mindestens 50% unmittelbar oder mittelbar 

aus in einem Vertragsstaat gelegenem 

unbeweglichen Vermögen besteht, in dem 

Vertragsstaat besteuert werden kann, in 

dem das unbewegliche Vermögen liegt. 

D.h. die in Deutschland ansässige natürliche 

Person kann in Spanien der Vermögensbesteuerung 

unterliegen, wenn diese 

Immobilie unter den vorgestellten Voraussetzungen 

durch eine Gesellschaft gehalten 

wird. Dies wird auch dann gelten, wenn eine 

deutsche Gesellschaft zwischengeschaltet 

ist, weil das DBA 2011 von einer unmittelbaren 

oder mittelbaren Beteiligung an spanischem 

Immobilienvermögen spricht. 

Ob tatsächlich eine spanische Vermögensteuer 

erhoben wird, hängt davon ab, ob 

Spanien die Erhebung einer Vermögensteuer 

tatsächlich vorsieht. . 

Die spanische Vermögensteuer wird auch 

für den Veranlagungszeitraum 2013 erhoben. 

Auf staatlicher Ebene wurden die bisherigen 

Vergünstigungen von 100% aufgehoben. 

Anders sieht es teilweise auf der 

Ebene der Autonomen Gemeinschaften 

aus: Die Balearischen Inseln haben mit Wirkung 

ab dem 31.12.2012 die Vergünstigung 

von 100%, die den in Spanien ansässigen 

Personen zugutekam aufgehoben. Zu 

beachten ist indes, dass die ersten 

700.000,00 Euro von der Vermögensteuer 

befreit sind. Dies gilt für die nicht Ansässigen 

aufgrund der staatlichen Regelung und 

für die auf den Balearen Ansässigen aufgrund 

der regionalen Bestimmung. 

II.- Vermögenserklärung für in Spanien 

ansässige Personen 

Abschließend ist noch darauf hinzuweisen, 

dass ab dem 1. Januar 2013 die in Spanien 

ansässigen natürlichen und juristischen Personen 

Auskunft über ihr gesamtes im Ausland 

gelegenes Vermögen erteilen müssen. 

Dies gilt bereits für das im Jahre 2012 vorhandene 

Vermögen. Die Erklärung war bis 

Ende April 2013 abzugeben. Ab 2013 ist die 

Auskunft bis März eines jeden Jahres abzugeben. 

Kommt der in Spanien Ansässige seiner 

Erklärungspflicht nicht fristgerecht nach, 

so droht ihm ein empfindliches Bußgeld, das 

mindestens 10.000,00 Euro beträgt. 

IV. Ergebnis 

Im Ergebnis lässt sich zum Einen feststellen, 

dass Vergünstigungen für Immobilientransaktionen 

vorgesehen sind, die den 

Immobilienmarkt beleben sollen. Zum 

Anderen sind die bisher gewählten Vermögensgestaltungen 

zu überdenken, damit 

festgestellt werden kann, ob die mit der 

gewählten Gestaltungsvariante verfolgten 

Ziele nach wie vor Bestand haben. 

C/. Victoria Peña 2, 2ºA • Palma de Mallorca • Tel. +34 971 905 412 • Mobil: +49 171 8 385 328 

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12 



Auf Etoro, Ayondo oder Wikifolio posten 

die Nutzer keine Urlaubsfotos. Sie stellen 

ihren Wertpapier-Mix ins Netz. Die Portale 

haben ein Ziel: gemeinsam die Rendite 

zu mehren. Social Trading heißt das Phänomen, 

das die Schwarmintelligenz im 

Internet für kluge Investitionen nutzen 

möchte. Statt sich mit Freunden zu vernetzen, 

folgen die User anderen Anlegern. 

Die Idee zu Wikifolio entstand nach 

einem Anlagegespräch bei der Bank: 

„Was mir mein Bankberater empfohlen 

hat, war für mich gelinde gesagt sehr 

nachteilig“, sagt Andreas Kern, der Gründer 

des Portals. Das wollte der heutige Geschäftsführer 

des Wiener Unternehmens 

besser machen: „Ziel war es, ein faires 

Produkt für den privaten Anleger zu kreieren.“ 

Auf Wikifolio.com stellen private 

Trader ihre Handelsstrategie vor. Andere 

Anleger können dann bei jeder beliebigen 

Bank in dieses „Wikifolio“ investieren. „Jedes 

veröffentlichte Portfolio, das mindestens 

zehn Unterstützer hat und von uns 

positiv geprüft wurde, kann an der Börse 

Stuttgart gehandelt werden“, sagt Kern. Im 

Grunde funktionieren die Wikifolios wie ein 

Index-Zertifikat, das sich der Käufer ins 

Aktiendepot bei der eigenen Bank legt. 

„Es gibt etliche Plattformen, die Social 

Trading anbieten“, sagt Adrian Englschalk, 

Finanzberater bei der Verbraucherzentrale 

Niedersachsen in Hannover. Das 

Grundprinzip ist ähnlich: Die Teilnehmer 

machen ihre Anlageentscheidungen öffentlich, 

und alle können sehen, ob die 

Strategie aufgeht. „Der Vorteil ist, dass die 

meisten Portale eine große Transparenz 

bieten. Das setzt aber voraus, dass man 

sich auskennt und die Zusammenstellung 

eines Portfolios bewerten kann.“ 

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Social Trading: Die Anbieter versprechen schnelle Rendite ohne teure Gebühren. 

Doch stimmt das? Was Sie bei dieser Anlagevariante beachten sollten 

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Mittlerweile bieten auch Banken ihren 

Kunden Social Trading an. „Das passt 

sehr gut zu unserem Geschäftsmodell“, 

sagt Florian Eismann von der Fidor Bank 

in München. „Wir wollten keine klassischen 

Fonds mit hohen Gebühren anbieten 

und haben deshalb nach Alternativen 

gesucht.“ Kunden der Direktbank können 

seit Kurzem die Plattform Ayondo über das 

Online-Banking und die App der Bank 

nutzen. Mit einem Mausklick werden sie 

zu Social Tradern. 

Sowohl bei Ayondo als auch bei Wikifolio 

besteht keine Pflicht, sein Portfolio 

öffentlich zu machen. „Man kann Social 

Trading sowohl aktiv als auch passiv betreiben“, 

erläutert Eismann. Wer kein eigenes 

Portfolio erstellen wolle, könne bei anderen 

Tradern investieren. Die Mindesteinlage 

beträgt bei beiden Plattformen 100 Euro. 

Auch bei Wikifolio kann sich der Nutzer 

erstmal im Stillen ausprobieren. Aber: 

„Was einmal publiziert wurde, bleibt auch 

öffentlich“, sagt Kern. 

Seit der Gründung 2011 wurden bereits 

5.000 Wikifolios angelegt und 3.000 davon 

öffentlich gemacht, rund 700 werden an 

der Börse gehandelt. „Drei von vier Wikifolios 

erwirtschaften bereits eine Rendite“, 

sagt Kern stolz. Der Großteil des angelegten 

Kapitals konzentriere sich jedoch auf 

die 20 besten Portfolios. „Einer unserer 

besten Trader hat bereits sieben Millionen 

Euro über seine Follower eingesammelt.“ 

Rund 4.000 Euro investiere der durchschnittliche 

Anleger in ein Wikifolio. 

Ein Vorteil der Geldanlage über soziale 

Netzwerke sind die relativ geringen Kosten: 

„Anders als bei aktiv gemanagten Fonds 

fallen bei uns keine Verwaltungsgebühren 

an“, sagt Kern. „Wir verdienen an einer 

Performance-Gebühr.“ Wenn ein Wikifolio 

gute Renditen erwirtschaftet, geht ein Teil 

davon an die Firma Wikifolio und ein Teil an 

den privaten Trader. Im Durchschnitt seien 

das 10 bis 15 Prozent des Gewinns, so 

Kern. Die Gebühr werde jedoch nur dann 

fällig, wenn ein Wikifolio seinen bisherigen 

Höchststand überschreite. Der eigentliche 

Kauf der Wertpapiere erfolgt gebündelt 

über die Bank Lang und Schwarz, erläutert 

Kern. „Damit haben wir niedrigere Kosten, 

als wenn jeder einzeln Wertpapiere kauft 

und verkauft.“ Auch Eismann bringt das 

Kosten-Argument: „Die Aktien werden bei 

Ayondo nicht real hinterlegt, sondern nur 

nachgebildet, damit fallen die Order- und 

die Transaktionskosten weg.“ Dazwischen 

stehe ein Drittanbieter – ein Broker, der 

den Gewinn auszahle und sich gegen die 

entsprechenden Risiken rückversichere. 

Genau das hält der Bankkaufmann 

Englschalk jedoch für problematisch: „Das 

sind alles sehr Risiko behaftete Anlagen, 

die auf Portalen gehandelt werden, die 

nicht der Bankenregulierung unterliegen.“ 

Sie unterständen der Gewerbeaufsicht, 

nicht aber der Bankenaufsicht Bafi n. „Im 

schlimmsten Fall bleibt man auf seinen 

Verlusten sitzen.“ Eine Haftung werde 

von den Portalen in der Regel in den Geschäftsbedingungen 

ausgeschlossen. 

„Social Trading ist etwas für Personen, 

die ohnehin ein Interesse an Finanzmarktthemen 

mitbringen“, sagt Englschalk. Wer 

sein Depot selbst zusammenstellt, muss 

sich aktiv um seine Geldanlage kümmern. 

Das sei beim Social Trading nicht anders. 

„Das ist keine Geschichte, die man einmal 

an den Start bringt und dann liegen lassen 

kann.“ Auch Wikifolio-Gründer Kern sagt: 

„Unsere Zielgruppe sind eher Börsen-Interessierte.“ 

Dennoch könnten auch Laien 

auf der Plattform einem erfahrenen Trader 

folgen. Allerdings: „Ich würde niemandem 

raten, sein gesamtes Geld bei Wikifolio zu 

investieren.“ Als Beimischung sei das aber 

eine gute Möglichkeit, die Rendite zu steigern. 

Für Eismann ist Social Trading auch 

für Einsteiger geeignet. „Das Komplizierteste 

ist noch der Anmeldeprozess.“ Der Rest 

sei leicht. „Sie können einfach die Summe, 

die Sie investieren wollen, per Mausklick 

auf den Trader Ihrer Wahl ziehen.“ Mit einer 

Stopp-Loss-Order könne man Verluste 

auf eine bestimmte Summe begrenzen. 

„Entscheidend ist, ob sich die Anlage sowohl 

in guten Zeiten als auch in Krisen 

solide entwickelt hat“, rät Englschalk. 

Peter Neitzsch (dpa)


PR-ARTIKEL 


■ Das komplette Team von Balear Legal & Tax Consultants in Palma. FOTO: NELE BENDGENS 

Mit Leidenschaft bei der Sache 

Bei Balear Legal & Tax Consultants steht Ihnen ein mehrsprachiges und hoch professionelles 

Team für alle möglichen rechtlichen und steuerrechtlichen Belange zur Verfügung 

„Leidenschaft ist die Basis von 

allem“, sagt Sonja Willner, deutsche 

Rechtsanwältin der Kanzlei 

Balear Legal & Tax Consultants 

in Palma. „Wir sind ein Zusammenschluss 

aus Rechtsanwälten 

und Steuerberatern mit Fokus auf 

internationale Mandanten.“ 

Neben exzellenter und effektiver 

Arbeitsweise ist Mehrsprachigkeit 

für Balear Legal & Tax Consultants 

selbstverständlich. „Wir haben 

Muttersprachler für Spanisch, 

Katalanisch, Deutsch und Englisch, 

sprechen aber auch Italienisch und 

Französisch. In absehbarer Zeit 

werden wir auch russische Mandanten 

in ihrer Heimatsprache beraten 

können“, sagt Sonja Willner, 

die selbst auf internationales Privatrecht 

spezialisiert ist. 

Sie ist erste Ansprechpartnerin 

für alle ausländischen Mandanten, 

insbesondere natürlich für 

deutschsprachige Kunden, die 

steuerliche oder rechtliche Beratung 

suchen. „Dank der Größe 

unserer Kanzlei und die Spezialisierung 

aller Kollegen können wir 

Mandanten optimal und fachübergreifend 

beraten. Die Beratung 

ist nicht auf das nationale Recht 

beschränkt, sondern erfolgt natürlich 

auch grenzüberschreitend, 

was insbesondere im Steuerrecht 

unabdingbar ist. Derzeit bestehen 

wir aus einem Team von 

20 Anwälten und Steuerberatern 

auf den Balearen. Unsere Standorte 

sind Mallorca, Menorca und 

Ibiza. Aufgrund profunder Kenntnisse 

der verschiedenen Rechtsgebiete 

und -ordnungen wie auch 

dem interkulturellen Hintergrund 

unserer Anwälte und Steuerberater 

können wir uns erfolgreich den 

vielfältigen Herausforderungen, 

insbesondere des internationalen 

Wirtschaftsrechts, stellen.“ 

Die Tätigkeitsschwerpunkte 

sind breit gefächert und umfassen 

unter anderem: 

– Immobilienkauf und -verkauf 

– Gesellschaftsgründungen 

– Internationales Steuerrecht 

– Buchhaltung und Lohnbuchhaltung 

für Gesellschaften 

– Vertragsrecht, Mietrecht 

– Touristische Vermietung 

– Baurecht / Baugenehmigungen 

– Arbeitsrecht 

– Familien- und Erbrecht 

– Strafrecht 

„Wir begleiten unsere Kunden bei 

Immobiliengeschäften, beantragen 

die NIE-Nummer, erstellen und 

prüfen die Kaufverträge, erledigen 

die steuerliche Abwicklung. Darüber 

hinaus gründen und betreuen 

wir Gesellschaften, erledigen die 

Buchhaltung und Lohnbuchhaltung, 

klagen offene Forderungen 

ein, vertreten Arbeitnehmer und 

Arbeitgeber in arbeitsrechtlichen 

Auseinandersetzungen und sind 

Ansprechpartner in Familienrechtsfragen. 

Wir reichen Scheidungen 

ein, verhandeln Unterhaltsvereinbarungen, 

prüfen und 

gestalten Verträge und AGB. Wir 

verteidigen in Strafprozessen, unterstützen 

bei Auseinandersetzungen 

mit der Verwaltung und beraten 

bei allen Fragen rund um das 

Erbrecht“, beschreibt Sonja Willner 

die breite Palette an juristischem 

Beistand. 

Zudem verfügt Balear Legal & 

Tax Consultants über eine große 

Prozessabteilung und reichlich 

Prozesserfahrung. „Dies ist in 

Spanien nicht selbstverständlich. 

Im Gegensatz zu Deutschland, 

wo jeder Anwalt in seiner Ausbildung 

auch Prozesserfahrung und 

Gerichtspraxis sammelt, ist es in 

Spanien möglich, an einen Anwalt 

zu geraten, der nicht weiß, 

wie Prozesse zu führen sind“, gibt 

Sonja Willner zu bedenken. 

So ist das Credo dieser professionell 

aufgestellten Kanzlei, Lösungen 

für alle rechtlichen und 

steuerrechtlichen Belange zu fi n- 

den, wobei immer der Mandant im 

Mittelpunkt steht. 

INFO 

Balear Legal & 

Tax Consultants 

Palma 

Av. Alejandro Rossello, 40 

Tel.: +34 971-46 37 37 

infomallorca@balearltc.com 

Ibiza 

infoibiza@balearltc.com 

Mahón 

infomenorca@balearltc.com 

Ihre Ansprechpartner: 

Sonja Willner, deutsche 

Rechtsanwältin und abogada 

inscrita & Dominic Porta, 

deutscher Volljurist.

14 


Erben und Vererben von Immobilien 

Was Sie über den Erwerb von Objekten in Spanien durch (nicht nur vorweggenommene) Erbschaften wissen sollten 

www.stiff.es • E-Mail: stiff@stiff.es 

Die rechtlichen und steuerlichen Fragen stellen 

sich anlässlich einer Erbschaft ähnlich wie 

beim Erwerb einer Immobilie. Das spanische 

Notariats und Grundbuchwesen ist sehr unterschiedlich 

zum deutschen. Vor allem bedarf 

es zur Eintragung des Erben im Grundbuch der 

notariellen Erbschaftsannahme. Erst dann 

kann der Erbe z.B. verkaufen. 

Es sind also Besonderheiten wie diese, die es in Deutschland, 

Österreich und der Schweiz oder anderen nordeuropäischen 

Ländern nicht gibt, aber im Rahmen der Abwicklung des Erbfalles 

zwingend zu beachten sind, obgleich eingentlich ausländisches 

(deutsches) Erbrecht anzuwenden ist. Die 

spanische (Ferien-) Immobilie geht im Falle einer Erbschaft auf 

die Erben über (§ 1992 BGB). Die erbrechtlichen, grundbuchrechtlichen 

und steuerrechtlichen Fragen richten sich einmal 

nach deutschem und einmal nach spanischem Recht. Bei 

einem deutschen Erblasser gilt zwar ausschließlich deutsches 

Erbrecht (Art. 25 EGBGB und Art. 9 Nr. 8 Código Civil). Damit 

ist der scheinbar einfache Fall einer Immobilienerbschaft in 

Spanien aber nicht gelöst. Denn will der deutsche Erbe nun 

das erworbene Grundstück auf seinen Namen umschreiben 

lassen, muss er die nach spanischem Recht zwingend erforderliche 

notarielle Erbschaftsannahme erklären. Der Notar bewirkt 

jedoch damit anders als deutsche Notare nicht 

automatisch auch die Grundbuchumschreibung. 

Aus diesen Gründen ist Vorsicht geboten. Hier kann, wie beim 

Immobilienerwerb selbst, durch den Notar per Fax und heute 

auch per Email dem Grundbuchamt die Tatsache der Erbschafts 

mitgeteilt werden (asiento de presentación), was eine 

zehn- bis 60-tätige Sperrfrist (ähnlich einer deutschen Vormerkung) 

auslöst. Unumgänglich ist die Eintragung der Erbschaftsan- 

nahme auch dann, wenn die Immobilie danach verkauft 

werden soll und der Erwerber eine Bankenfinanzierung 

für den Kaufpreis benötigt. Die Banken verlangen nämlich, 

dass zunächst die Erbschaft im Grundbuch eingetragen ist, 

bevor sie eine Hypothekenfinanzierung für den Käufer bewillligen. 

Erbschaftsabwicklung 

Damit der Grundbucheintrag gesichert wird, müssen auch 

Erben eine N.I.E.-Nummer (número de identificación de extranjero) 

beantragen. Ohne Zahlung der Erbschaftssteuern finden 

die Umschreibung nicht statt. Ohne eine N.I.E.-Nummer 

können die Steuern nicht fristgerecht bezahlt werden. Der Erhalt 

der Nummer kann zwei Monate dauern. Spanische (und 

deutsche) Erbschaftssteuern müssen innerhalb eines halben 

Jahres ab dem Todestag bezahlt werden. Das kann theoretisch 

sogar ohne vorherige Erbschaftsannahme geschehen. Meist 

wird aber erst diese Erklärung abgegeben, dann die Steuerzahlung 

vorgenommen. Wer die Erbschaftssteuern nicht innerhalb 

der Frist zahlt, muss mit erheblichen Säumniszuschlägen 

rechnen. Grunderwerbsteuern fallen neben den 

hohen spanischen Erbschaftssteuern nicht an. Weil ein Doppelbesteuerungsabkommen 

in Bezug auf Erbschaftssteuern 

fehlt, müssen grundsätzlich auch die Erbschaftssteuern in beiden 

Ländern parallel, also doppelt, bezahlt werden. Es gilt nur 

die Anrechnungsmethode, d.h. die niedrigeren Steuern werden 

bei den höheren Steuern angerechnet. In der Regel sind 

in Spanien die Erbschaftssteuern erheblich höher – dies, weil 

auch für Kinder als Regelerben nur ein Freibetrag in Höhe von 

ca. 16.000 € vorgesehen ist, während in Deutschland ein Freibetrag 

von nun 400.000 € gilt. Ohne Verwandschaftsgrad 

entfällt auch der spanische Freibetrag. Selbst kleine Vermögen 

werden 

besteuert, während dies in Deutschland nicht der Fall ist. Die 

spanische Erbschaftssteuer beträgt selbst bei Kindern mit 

einem zu besteuernden und in Spanien belegenen Vermögen 

von nur 120.000 € also 16,15% – also 15.606 €. Bei 400.000 

€ liegt der Prozentsatz bei 25,5% und die Steuer beträgt 

80.655 €. Ab etwa 800.000 € Vermögen beträgt der Steuersatz 

dann 34%. Der Steuersatz erhöht sich, wenn der Erbe 

Vorvermögen in Spanien hat oder mit dem Erblasser nicht verwandt 

ist. Im Erbfall ist aber den Erben der Wert der Immobilien 

meist unbekannt. Trotz Risikos wird aber oft anstatt dem 

vorgeschrieben Marktwert (valor real), der Katasterwert mit 2 

multipliziert und als wahrer Wert und damit als Besteuerungsgrundlage 

angegeben. Der Katasterwert liegt aber unter 

dem Verkehrswert, also kann das Finazamt den Verkehrs- und 

Besteuerungswert ermittlen und festlegen. Dann werden 

Nachschläge erhoben, die sehr hoch sein können. Neben der 

Erbschaftssteuer fällt auch die „plusvalia“, die gemeindliche 

Wertzuwachssteuer an. Ist man einmal Eigentümer der ererbten 

Immobilie, so hat man jährlich die Grundsteuer (I.B.I.) zu 

zahlen. Daneben fielen in Spanien bis zum Ende 2008 auch 

noch die Vermögenssteuern, die nun abgeschafft wurden und 

nach wie vor die Einkommenssteuern auf die Immobiliennutzung 

an. 

Vorsorge und Erbrecht 

Weil das geschilderte Verfahren kompliziert ist, sollte man sich 

fachkompetent beraten lassen. Durch die Beratung im spanischen 

und im deutschen Erb- und Steuerrecht besteht die 

Möglichkeit, nicht nur den Erwerb einer Spanienimmobilie, 

sondern auch die Erbschaftsannahme mit präventiven erbschaftssteuerrechtlichen 

Fragen zu verbinden. 

Umschreibungen unter Lebenden und Nießbrauchrecht 

Um die hohe Erbschaftssteuer zu vermeiden, können Umschreibungen 

des Grundbesitzes unter Lebenden getätigt und 

ein lebensslanges Wohnrecht für die Eltern vorbehalten werden. 

Eine Schenkung nützt hingegen nichts, da die Schenkunssteuer 

identisch mit der Erbschaftssteuer ist, aber nicht 

einmal ein Freibetrag bewilligt wird. Eine Umschreibung unter 

Lebenden ist nicht kostenlos, mindert aber die steuerliche Belastung 

im Erbschaftsfall erheblich. Wissen sollte man, dass 

selbst ein Nießbrauchsrecht pfändbar ist (das Wohnrecht, derecho 

de habitación, nicht) und der potenzielle Erblasser und 

Nießbraucher nun von seinen Kinder abhängig ist und nicht 

mehr frei verkaufen kann. Aber auch sind Lösungen möglich. 

Weil manchmal die liebsten Kinder die Angewohnheit haben, 

die bösesten Ehegatten zu heiraten, sind hier familiäre Konflikte 

ohne vorherige Lösung vorprogrammiert. Die Kinder 

könnten die Eltern eine „Rückübertragungs-Vollmacht” 

geben. Ob so eine Konstellation aber vor den strengen spanischen 

Grundbuchrichtern standhält, hängt letzlich vom Einzelfall 

ab. 

Deutsche notarielle Vollmachten 

Eine dem deutschen Recht unterstellte notarielle Vollmacht 

kann über den Tod hinaus wirksam sein. Nach spanischem 

Recht hingegen erlöschen Vollmachten automatisch mit dem 

Tod des Vollmachtgebers/Erblassers (Art. 1732 Nr. 3,Art. 1718 

II Código Civil). Es kann hier ein Grenzbereich zwischen deutschem 

und spanischem Recht enstehen, der noch nicht ausreichend 

untersucht wurde und Risiken enthält. 

Verjährung der Erbschaftssteuern 

Es gibt einige Altfälle, in denen die Erben auf eine Umschreibung 

verzichtet hatten, nachdem der Erblasser verstorben war. 

In diesem Fall kann es passieren, dass die Deklarationsfrist 

von sechs Monaten abläuft, ohne dass die Steuern bezahlt 

wurden. Wird sie verpasst, drohen Säumniszuschläge. Es ist 

nicht ratsam einfach abzuwarten, weil steuerrechtliche Konsequenzen 

drohen, die kaum absehbar sind.Auch scheint sich 

hier das Erbschaftssteuerrecht bald zu ändern. Es gilt also präventiv 

und vorausschauend zu handeln, bevor der Erbfall eintritt. 

Die sich an die Erklärungsfrist anschließende 

VerjährungsfristvonvierJahren(insgesamtalso4½Jahre), 

kann aber nach Art. 25 II spanisches Erbschaftssteuergesetz 

und nach Ansicht vieler spanischer Finanzämter, erst beginnen, 

wenn das Finanzamt auch vom Erbfall Kenntnis hat und 

sein Besteuerungsrecht ausüben kann, wenn die Erben schon 

nicht im Selbstversteuerungsverfahren die Erbschaftssteuererklärung 

fristgerecht abgegeben haben. 

Umwandlung des Vermögens in eine S.L.-Gesellschaft 

Es kann sich anbieten, die Immobilie in eine nicht aktive Gesellschaft 

(sociedad inactiva, spanische GmbH ([Familien-]- 

S.L.)) einzulegen oder umzuwandeln. Neben dem Effekt, dass 

der Eigentümer dann nicht namentlich im Grundbuch steht, 

kann auch der Erbfall so relativ flexibel geregelt werden. Zumindest 

nach deutschem Schenkungssteuerrecht können Kinder 

alle zehn Jahren den Freibetrag von 400.000 € durch eine 

Geldschenkung in Deutschland ausschöpfen und sich alle zehn 

Jahre von ihren Eltern mit dem geschenkten Geld Gesellschaftsanteile 

in Spanien erwerben, ohne dass deutsche 

Steuern anfallen. Nach spanischem Schenkungssteuerrecht 

gibt es allerdings keine Schenkungssteuerfreibeträge. 

Deutsches oder spanisches Testament 

Das Errichten eines Testaments beim spanischen Notar ist, bis 

auf Ausnahmen, unnötig und verursacht nicht selten wegen 

Widersprüchlichkeiten zu einem deutschen Testament Probleme. 

Es gibt allerdings Ausnahmen. 

Normalerweise reicht der deutsche Erbschein und eine internationale 

Sterbeurkunde zur Abwicklung des Erbfalles in Spanien 

aus. 

VON DR. MAUEL STIFF Deutscher und spanischer Rechtsanwalt 

(abogado español) in Palma de Mallorca 

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Tel.: +49 (0) 251 265 511 • Fax: +49 (0) 251 2 655 155



Rente im Ausland 

Vom Auswandern träumen viele Menschen. Aber auch wenn 

das Projekt noch so reizvoll erscheint, sollten sie auch an 

ihre Altersvorsorge denken. Am besten vor dem Umzug. 

Viele Menschen zieht es in die 

Ferne. Sei es für einige Wochen 

im Urlaub, einige Monate während 

Schule oder Studium oder 

sogar mehrere Jahre im Beruf. 

Wer allein oder mit der Familie 

für unbestimmte Zeit ins Ausland 

zieht, sollte sicherstellen, dass er 

angemessen für seine Rente vorsorgt. 

Denn seine Rente erhält der 

Arbeitnehmer dann aus jedem 

Land gemessen an der Zeit, die er 

dort eingezahlt hat. Er muss dafür 

aber Mindestversicherungszeiten 

eingehalten haben – und sich um 

die Rentenanträge sorgfältig kümmern. 

„Es ist empfehlenswert, 

dass man sich mit der gesetzlichen 

Rentenversicherung des 

Gastlandes frühzeitig auseinandersetzt“, 

rät Stefanie Kühn, Honorar- 

Finanzberaterin aus Grafing bei 

München. Zahle ein Arbeitnehmer 

in die dortige Rentenkasse ein, 

sollte er sicherstellen, dass er die 

Mindestzeit einhalte. „Nicht, dass 

man einen Monat zu früh nach 

Deutschland zurückkehrt und 

dann keine Rente erhält. 

Auch in Deutschland gilt eine 

Mindestversicherungszeit“, erklärt 

Dirk von der Heide von der Deutschen 

Rentenversicherung Bund. 

Sie beträgt fünf Jahre. Dann hat 

der Arbeitnehmer Anspruch auf 

Rente, wenn er die gesetzliche 

Altersgrenze erreicht hat. Diese 

wird zurzeit von 65 auf 67 Jahre 

angehoben. Im Einzelfall beeinfl 

ussten viele Faktoren die Höhe 

einer Rente. „Dazu gehören 

beispielsweise die Dauer 

der Beitragszahlung und die 

Höhe des versicherungspflichtigen 

Einkommens, eventuelle 

Kinderbetreuungszeiten, das 

Alter, ab dem die Rente gezahlt 

wird“, nennt von der Heide 

Beispiele. Für die Rentenkasse 

sei es ein Unterschied, ob ein 

Arbeitnehmer von einem deutschen 

Arbeitgeber für ein oder 

zwei Jahre in eine ausländische 

Niederlassung entsendet wird 

oder ob er einen Job bei einem 

ausländischen Arbeitgeber für 

noch längere Zeit annimmt, erklärt 

Anke Voss vom Bundesverband 

■ Anderes 

Land, 

andere 

Rentenversicherung. 

FOTO: 

DIAGENTUR 

der Rentenberater. „Da ist ein ganz 

anderes Recht anzuwenden.“ Für 

die Zeit der recht kurzen Entsendungen 

kümmere sich in der Regel 

der deutsche Arbeitgeber um die 

Sozialversicherungen. Handele es 

sich um einen Job bei einem ausländischen 

Arbeitgeber, müsse der 

Angestellte selbst aktiv werden. 

In diesem Fall ist es empfehlenswert, 

sich bei der Auslandsabteilung 

seines Rententrägers 

zu erkundigen, rät Rentenberaterin 

Voss. Wichtig ist, darauf zu 

achten, dass der Antrag korrekt bearbeitet 

werde. Abgesehen davon 

gelte die Regel, die für jede Kommunikation 

mit Behörden und anderen 

wichtigen Institutionen gelte: 

„Man sollte Belege auch im Ausland 

sammeln.“ Häufig missachteten 

Menschen das und hätten 

dann beim Renten eintritt 

keinen Nachweis über 

ihre Beitragszahlungen. 

Gehen Beschäftigte 

in Rente, stellen sie 

ihren Rentenantrag 

beim zuständigen Träger 

des Landes, in dem 

sie ihren Wohnsitz haben, 

erklärt von der Heide. „Zeiten 

einer Beschäftigung außerhalb 

des Wohnsitzstaates sollte der Arbeitnehmer 

in diesem Antrag angeben“, 

erklärt er. „Dann leitet die 

Rentenversicherung des Wohnsitzstaates 

das Rentenverfahren auch 

in den übrigen Staaten ein.“ 

Sandra Ketterer (dpa ) 

BUFETE HISPANO - ALEMÁN DR. MANUEL STIFF 

Barbara Román, 

Abogado/Strafrechtsexpertin 

Carlos Vázquez, 

Abogado/Rechtsanwalt 

Barbara Román ist Strafrechtsexpertin 

mit weitreichender Erfahrung im 

deutsch-spanischen Rechtsverkehr. 

Sie hat mit renommierten deutschen 

Kanzleien zusammengearbeitet und 

ist hier in Palma de Mallorca mit den 

Rechtsanwälten Dr. Manuel Stiff und 

Carlos Vázquez tätig. 

Carlos Vázquez ist spanischer Abogado 

und eingetragener Rechtsanwalt 

in Deutschland. Er hat ein 

Masterstudium (LLM) in Münster absolviert 

und ist Experte für Miet- und 

Vertragsrecht. Er arbeitet in einem 

der Ausschüsse der Rechtsanwaltskammer 

der Balearen und kooperiert 

unterstützend mit deutschen Rechtsanwälten 

in prozessualen Zivilrechtsstreitigkeiten. 

Uns zeichnet aus, dass wir den deutschen 

Mandanten verstehen und ihm 

die Besonderheiten des spanischen 

Prozessrechtes näher bringen können, 

das sich zum Teil erheblich vom 

deutschen Verfahren unterscheidet. 

So ermöglicht es etwa die Vornahme 

von Privatklagen im deliktischen Bereich 

durch einen Anwalt und nicht 

über eine Anzeige bei der Staatsanwaltschaft. 

Darüber hinaus besteht 

ein essentieller Unterschied zum 

deutschen Verfahrensrecht darin, 

dass während des Gerichtsverfahrens 

eine Kommunikation zwischen 

dem Anwalt und dem Mandanten 

nicht möglich ist. Alle Verfahrenshandlungen 

sind nach dem Gesetz 

durch den Rechtsanwalt und den Prokurador 

(Gerichtsbevollmächtigen) 

vorzunehmen, weshalb es von großer 

Bedeutung ist, dass Sie frühzeitig 

einen Anwalt hinzuziehen, um so 

zum Beispiel schon auf das Ermittlungsverfahren 

effektiv Einfluss nehmen 

zu können. Nur so kann Ihnen 

die bestmögliche Interessenvertretung 

geboten werden. 

Ein Bereich von besonders aktueller 

Brisanz ist die Häufung von Klagen 

durch Eigentümergemeinschaften 

gegen einzelne Wohnungseigentümer, 

die ihr Eigentum an Touristen zu 

Urlaubszwecken vermieten, sowie 

eine entsprechende verstärkte Kontrolle 

durch die Behörden. Das Allgemeine 

Tourismusgesetz der Balearen 

bestimmt, dass eine Koexistenz 

von touristischer Vermietung und 

Wohnmiete ausgeschlossen ist. Viele 

Vermieter verkennen, dass sie nicht 

die nach den balearischen Gesetzen 

erforderlichen Voraussetzungen aufweisen, 

um eine solche touristische 

Vermietung durchführen zu können, 

aber es ist auch zu prüfen wann 

genau tourisitische Vermietung ist, 

grauen Zonen liegen immer vor. 

Wir raten Ihnen daher dringend 

dazu, eine solche Tätigkeit erst nach 

einer professionellen Beratung durch 

einen Anwalt aufzunehmen. Sollten 

Sie hierzu weiter Informationen benötigen 

oder eine auf das Zivil- oder 

Strafrecht spezialisierte Beratung 

wünschen, können Sie mit uns unter 

der Anschrift 

C/ Cataluña, nº 5 A, 3º 

oder per Telefon unter 

971 22 81 40 

Kontakt aufnehmen. 

Sie können sich auch an 

E-Mail: vazquez@stiff.es 

wenden.

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PR-ARTIKEL 

Finanzierung 

aus der Heimat 

Sie wollen eine Spanien-Immobilie kaufen? 

IBERIA Versicherungen arbeitet mit deutschen 

und skandinavischen Banken zusammen 

■ Sassan Mikhtchi (li.) und Denise Latocha von IBERIA Versicherungen. F.: IV 

Wer eine Spanien-Immobilie über 

eine spanische Bank fi nanzieren 

möchte, stößt auf eine geschlossene 

Front der Realitätsverweigerung: 

Auch für deutsche Bauträger 

mit bester Bonität gibt es 

grundsätzlich keine Finanzierung 

über eine spanische Bank. Residente 

und nichtresidente Privatleute 

können zwar 60 bis 80 Prozent 

des Kaufpreises über eine 

spanische Bank finanzieren, jedoch 

nur zu variablen Zinssätzen 

zwischen 5 und 6 Prozent, die im 

Vergleich zu den in Deutschland 

zur Zeit geltenden festgeschriebenen 

Zinssätzen abschreckend 

und indiskutabel sind. 

Diese für Immobilienkäufer 

äußerst unbefriedigende Situation 

hat sich bei ausländischen 

Banken herumgesprochen, denen 

die spanischen Banken 

nunmehr kampfl os das Feld der 

Immobilien fi nanzierung überlassen. 

Vielerorts werden deshalb 

Finanzierungskonzepte für Hypothekenkredite 

in Spanien gestrickt, 

und zwar zu Zinssätzen, 

die bei durchschnittlich 50 Prozent 

der spanischen Banken liegen. 

IBERIA Versicherungen, einer 

der führenden Versicherungsund 

Finanzmakler der Balearen, 

hat deshalb sein Geschäftsfeld 

erweitert und bietet jetzt auch 

Hypothekenfinanzierungen für 

Spanien-Immobilien an. 

Als Finanzierungsmakler arbeitet 

IBERIA Versicherungen 

mit Banken aus Deutschland 

und Skandinavien zusammen. 

Zielgruppe dieser Banken sind 

Nord- und Mitteleuropäer, die 

eine Spanien-Immobilie kaufen, 

umbauen oder sanieren und 

(teil-)finanzieren wollen, ihr regelmäßiges 

Einkommen aber in 

ihren Heimatländern erzielen. 

Die Zinsen liegen in etwa auf derzeitigem 

deutschen Niveau, also 

bei durchschnittlich 3 Prozent 

Festzins. Beliehen wird in Höhe 

von 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises. 

Zinsfestschreibungen 

für zehn Jahre und länger sind 

möglich, ebenso Sondertilgungen 

ohne Vorfälligkeitsentschädigung. 

Die Zinsfestschreibung ist für die 

Finanzierung von Spanien-Immobilien 

eine Neuerung, da bislang 

der spanische Markt überwiegend 

mit einem variablen Zins gebunden 

an den Euribor arbeitet. 

Die finanzierenden Banken 

lassen sich durch lokale Rechtsanwälte 

als Treuhänder vertreten. 

Die Hypothek wird im spanischen 

Grundbuch eingetragen. 

Damit wird unter Umständen die 

Hypothekenfinanzierung – wieder 

– zu einem interessanten Modell 

zur Reduzierung der spanischen 

Erbschafts- und auch der 

Vermögenssteuer. 

Auch das neue deutsch-spanische 

Doppelbesteuerungsabkommen, 

das ab 1. Januar 2013 

greift, belässt es dabei, dass 

Erbschaftsteuer auf Spanien-Immobilien 

an den spanischen Fiskus 

zu zahlen ist. Die in Spa nien 

gezahlte Erbschaftsteuer wird 

auf die in Deutschland gleichfalls 

fällige angerechnet. Ist die 

spanische Erbschaftsteuer höher 

als die in Deutschland, findet 

allerdings in Deutschland keine 

Erstattung statt. Wegen der hohen 

spanischen Steuersätze (ab 

800.000 Euro Nachlassvermögen 

linear 34 Prozent) und der geringen 

Freibeträge (knapp 16.000 

Euro pro Erbe) ist dies regelmäßig 

der Fall. Besteuert wird allerdings 

in Spanien nur der Nachlasswert 

abzüglich von Belastungen. Bei 

einer Immobilie berechnet sich 

folglich der Nachlasswert aus 

dem Verkehrswert („valor real“) 

abzüglich der Hypothekenbelastung. 

Ist die Immobilie also hoch 

belastet, ergibt sich ein niedrigerer 

Nachlasswert und damit eine 

geringere Erbschaftsteuer. 

Die spanische Erbschaftsteuer 

steht allerdings derzeit zur Disposition, 

da die spanische Erbschaftsteuerregelung 

der Regionen 

Residenten deutlich günstiger behandelt 

als Nichtresidenten und 

Spanien deshalb vor den Europäischen 

Gerichtshof zitiert wurde. 

Spanien wird deshalb sein Erbschaftsteuerrecht 

zwar mittelfristig 

ändern, aber dies wird kaum 

zu einer spürbaren Entlastung der 

Nichtresidenten führen. Insofern 

dürfte die Belastung einer Spanien-Immobilie 

mit einer Hypothek 

weiterhin eine intelligente Nachfolgeregelung 

sein. Die Experten 

von IBERIA Versicherungen stehen 

Ihnen zu einem unverbindlichen 

Gespräch für Ihre Finanzierung 

einer Spanien- Immobilie 

gern zur Verfügung.

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