biedermann - DGG - Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG

LEIPZIG BIEDERMANN- &
HILDEBRANDSTRASSE
DGG Deutsche
Gesellschaft für Grundbesitz AG

Das Angebot 1
Willkommen im Herzen der Messestadt Leipzig 2
Das Angebot im Überblick 3
Hildebrandstr. 28 und Biedermannstr. 79/81 in Leipzig 4
Chancen und Risiken 5
Der Standort 9
Leipzig – pulsierende Stadt mit vielen Gesichtern 10
Leipzigs Superlative 11
Leipzig in Zahlen 13
Stadtplan und Lage der Objekte 14
Das Objekt 15
Leipzigs Süden 16
Übersichtsplan 17
Objektansichten 18
Grundrisse Biedermannstr. 81 22
Grundrisse Biedermannstr.79 28
Grundrisse Hildebrandstr. 28 31
Baubegleitende Qualitätskontrolle u. Abnahme durch den TÜV 36
Preisliste Hildebrandstr. 28 und Biedermannstr. 79/81 37
Baubeschreibung Hildebrandstr. 28 und Biedermannstr. 79/81 38
Rechtliche Konzeption 43
Steuerliche Auswirkungen 46
Die Referenzen 49
Goethestraße in Taucha 50
Gottschedstraße 20 in Leipzig 52
Paul-Michael-Straße 12/14 in Leipzig 54
Ihre Vertragspartner 56
Haftungs- und Angabenvorbehalte 57

DAS ANGEBOT
1

Willkommen im Herzen
der Messestadt Leipzig
Mit diesem Prospekt möchten wir Ihr Interesse
für eine überzeugende Immobilienanlage
in einer der lebendigsten Städte
Deutschlands als einen Hauptpfeiler der
langfristigen Vermögensbildung wecken.
Leipzig ist die älteste Messestadt der Welt,
herausragender Industriestandort in Mitteldeutschland,
europäisches Logistikzentrum.
Zugleich ist sie aber auch als eine Stadt der
Künste und Kultur, bedeutender Bildungsund
Wissenschaftsstandort.
Leipzig – eine Großstadt voller Potential
und Lebensqualität.
Im Süden Leipzigs sind die Biedermannund
die Hildebrandstraße gelegen, deren
facettenreiche Umgebung eine beliebte und
attraktive Wohngegend darstellt und die
für ihre Bewohner mit der Möglichkeit zur
etwas ruhigeren Naherholung oder zur
pulsierenden City viele Möglichkeiten zur
individuellen Freizeitgestaltung bietet.
Die Wohngebäude selbst sind denkmalgeschützt
und werden von unserem Unternehmen
fachgerecht restauriert und behutsam
modernisiert. Erwiesene Zuverlässigkeit,
Solidität und Stilgefühl bei der liebevollen
Rekonstruktion haben mittlerweile bei einer
Vielzahl von uns durchgeführter Projekte
zum Erfolg geführt. Für das Gelingen eines
Projektes ist ein Team eingespielter Partner,
die sich aus gemeinsamer Arbeit kennen
und einander vertrauen, die unbedingte
Voraussetzung. Alle Partner eint die gleiche
Geschäftsethik. Deren Inhalt und Ziel ist es,
eine höchstmögliche Qualität, Vertrauenswürdigkeit
und Kundenzufriedenheit zu
erreichen.
2

Das Angebot
Das Angebot
im Überblick
Gegenstand dieses Prospektes ist ein Angebot
der DGG Deutsche Gesellschaft für
Grundbesitz AG als
- Initiatorin und Prospektherausgeberin
- Bauträgerin für die Sanierungsund
Ausbaumaßnahmen und
- Verkäuferin der vorhandenen Bausubstanz
für die 1878 und 1905 in der Biedermannund
Hildebrandstraße errichtete Mehrfamilienhäuser.
Im Zuge der Modernisierungsund
Instandsetzungsmaßnahmen entstehen
26 Wohnungen unterschiedlicher Größe.
Das Angebot richtet sich an Investoren, die
diese Wohnungseigentumseinheiten zum
Zwecke der langfristigen Vermietung erwerben
wollen. Dieses Angebot ist daher nicht
geeignet für Investoren, die lediglich kurzfristige
Verrechnungsmöglichkeiten aufgrund
eines Steuerstundungsmodells begehren
oder eine kurze Anlagedauer mit
einer feststehenden Verzinsung des Kapitals
während des gesamten Anlagezeitraums
und die Rückzahlung zu einem fest bestimmten
Zeitpunkt wünschen und die nicht die
im Prospekt genannten Risiken tragen wollen.
Geeignet ist dieses Angebot jedoch für Investoren,
die eine Kapitalanlegereigentumswohnung
zum Zwecke der langfristigen
Sachwert unterlegten Zukunfts- bzw. Altersversorgung
unter Berücksichtigung der im
Prospekt beschriebenen Chancen erwerben
wollen.
Sie müssen aber in jedem Fall nachhaltig
bereit und wirtschaftlich in der Lage sein,
die im Prospekt genannten und unbedingt
zu beachtenden Risiken einzugehen und
die sich bei entsprechender Höhe der Fremdfinanzierung
ggf. ergebende Unterdeckung
zwischen Einnahmen und Ausgaben finanzieren
bzw. auszugleichen.
3

Hildebrandstr. 28 und Biedermannstr. 79 (BA I)
und Biedermannstr. 81 (BA II) in Leipzig
Produktpartner:
Produkt:
DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG
Denkmal-Sanierungsobjekt und Bestandssanierung
Baujahr: 1878 und 1905
Anzahl WE:
26 Wohneinheiten, 9 Garagen und 4 überdachte PKW-Stellplätze
Wohnungsgrößen: ca. 45 bis 102 m 2
Kaufpreis pro m 2 : 1.980 EUR Denkmal (Hildebrandstr. 28, Biedermannstr. 81)
1.600 EUR Bestandssanierung (Biedermannstr. 79)
Kaufpreis pro WE:
Denkmalabschreibung:
Bestandssanierung:
89.357 bis 212.752 EUR
2,5 % linear über 40 Jahre auf 10 % des Kaufpreises
(Anteil Altbausubstanz), § 7i EStG Denkmalabschreibung
80 % des Kaufpreises (Sanierungsanteil, Hildebrandstr. 28,
Biedermannstr. 81)
2,5 % linear über 40 Jahre auf 10 % des Kaufpreises
(Anteil Altbausubstanz)
2 % linear über 50 Jahre auf 80 % des Kaufpreises
(Biedermannstr. 79, Sanierungsanteil)
Nebenkosten:
WEG-Verwaltung: 20,53 EUR inkl. MwSt. pro Wohneinheit und Monat
2,55 EUR inkl. MwSt. pro Garage/Stpl. und Monat
SE-Verwaltung: 18,25 EUR inkl. MwSt. pro Wohneinheit und Monat
2,98 EUR inkl. MwSt. pro Garage/Stpl. und Monat
Instandhaltung: 0,40 EUR pro m 2 und Monat für die Wohneinheit
3,35 EUR pro Garage/Stpl. und Monat
Qualitätskontrolle:
Baubegleitend durch den TÜV SÜD
Der vorliegende Prospekt informiert den Investor nach Überzeugung der Prospektherausgeberin
wahrheitsgemäß, sorgfältig und vollständig über alle Umstände, die für
die Entscheidung des Investors über die angebotene Investition von wesentlicher Bedeutung
sind oder sein können. Da durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt beschrieben
wird, ist nicht auszuschließen, dass gleichwohl für einzelne Investoren zu einzelnen
Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Die Prospektherausgeberin steht für die
wahrheitsgemäße und vollständige Beantwortung entsprechender Fragen interessierten
Investoren bzw. deren Beratern jederzeit gern zur Verfügung. Keine Verantwortung kann
für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenommenen zusätzlichen EDV-Berechnungen bzw.
über den Prospekt hinausgehenden Zusicherungen übernommen werden, da diese von
der Prospektherausgeberin nicht geprüft wurden bzw. dieser i.d.R. nicht bekannt sind.
Die Prospektherausgeberin überprüft auch nicht, ob die Investitionsentscheidung des
Investors im Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten wirtschaftlich sinnvoll ist.
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Das Angebot
Chancen
und Risiken
Wenn sich Risiken realisieren, kann dies
zur Krise führen. Das chinesische Zeichen
für Krise bedeutet abergleichzeitig
Chance. Deutschland befindet sich nach
Durchschreiten der wirtschaftlichen
Talsohle im Aufwärtstrend. Dieser ist
gekennzeichnet durch Steigen des Wirtschaftswachstums,
der Nachfrage und
der Preise. Es ist lediglich eine Frage
der Zeit, bis sich dieser Trend auch bei
der Immobilienpreisentwicklung fortsetzt.
Die Immobilienpreise haben sich
seit Jahren seitwärts bewegt. Derzeit
besteht daher die historische Chance,
bei einsetzender Konjunktur die sehr
selten gleichzeitig vorliegenden günstigen
Faktoren – niedriges Zinsniveau,
moderate Grundstückspreise und gleichbleibende
Baukosten – für einen Immobilienerwerb
zu nutzen.
Investitionen in Immobilien gelten seit
jeher bei langfristiger Betrachtung als
besonders krisen- und inflationssicher,
da sie ein hohes Maß an Wertbeständigkeit
gewährleisten. Daher sind Immobilien
seit Generationen eine der
beliebtesten Anlagen zur Altersvorsorge.
Wie bei Kapitalanlagen generell, handelt
es sich jedoch auch bei einer Immobilie
um eine risikobehaftete Anlage. Langfristig
besteht die gute Chance zur
Wertsteigerung. In jeder Phase der Investition
besteht jedoch auch das Risiko
von Wertverlusten. Nachfolgend werden
10 der wichtigsten Faktoren zur
Beurteilung der Chancen und Risiken
bei Immobilieninvestitionen dargestellt.
Essentiell für ein erfolgreiches Immobilieninvestment
sind demnach zuverlässige
Vertragspartner, eine rechtssichere
Vertragsgestaltung, ein guter Standort,
moderne und qualitativ hochwertige
Baumaßnahmen, ein durchdachtes
Nutzungskonzept, eine ordentliche
Verwaltung, eine weitsichtige Pflege-,
Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung,
eine größtmögliche Kostentransparenz
sowie eine solide Finanzierung
und die optimale Ausnutzung steuerlicher
Vorteile. Dabei ist zu berücksichtigen,
dass die entsprechende Beurteilung
aktuell immer nur eine Bestandsaufnahme
darstellen kann und zukünftige
Betrachtungen zwangsläufig nur
Prognosecharakter haben. Insbesondere
ist dabei zu berücksichtigen, dass dargestellte
Chancen und Risiken auch
kumuliert, d. h. gehäuft auftreten können.
Konkret ist denkbar, dass ein Investor
im ungünstigsten Fall, durch die
gleichzeitige Realisierung mehrerer Risiken
in den persönlichen Vermögensverfall
gerät, indem er bspw. bei hoher
Fremdfinanzierung, die dazu führt, dass
die Einnahmen die Ausgaben einschließlich
Zinsen und Tilgung nicht decken,
nicht in der Lage ist, die so entstandene
Unterdeckung durch sein persönliches
Einkommen und/oder Vermögen zu
finanzieren bzw. auszugleichen.
I. Vertragspartner
Für eine Immobilieninvestition ist die
Wahl des richtigen Partners von großer
Bedeutung.
Die Verkäuferin, die DGG Deutsche
Gesellschaft für Grundbesitz AG gehört
zur Megaron Firmengruppe. Letztere
ist seit 1994 im Immobiliengeschäft
tätig. Insgesamt wurden durch die Megaron
Firmengruppe bisher mehr als
1.000 Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten
mit einem Verkaufsvolumen von
über 112 Millionen Euro veräußert,
fertiggestellt und übergeben.
Bei Insolvenz des Bauträgers / Verkäufers
hat der Käufer nach Bildung des Wohnund
Teileigentums sowie der Eintragung
einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch
die Sicherheit auf Übertragung
des erworbenen Objektes. Er erhält jedoch
keinen rechtlichen Anspruch auf
Fertigstellung der Baumaßnahmen und
muss möglicherweise in Absprache mit
den übrigen Investoren die Sanierung
teilweise oder vollständig in eigener
Verantwortung durchführen lassen. Die
Kosten hierfür kann er im Wege des
Schadenersatzes oder der Minderung
gegen den Kaufpreis stellen. Im Falle
der Insolvenz des Bauträgers / Verkäufers
kann dies jedoch dazu führen, dass
die Restleistungen oder Mängel gerichtlich
festgestellt werden müssen, um
letztendlich lastenfreies Eigentum zu
erhalten. Hierdurch kann es zu einer
Erhöhung der Kosten durch Sachverständigengebühren,
Ersatzvornahmen,
Rechtsstreitigkeiten und insgesamt des
Modernisierungsaufwandes oder sogar
zu Abstimmungsschwierigkeiten mit
weiteren Investoren/Miteigentümern
kommen. Dies kann weiter dazu führen,
dass die Baumaßnahmen erheblich
verspätet und im Extremfall überhaupt
nicht durchgeführt werden, mit der
Folge, dass der Investor die Zin-sen
und Tilgung für die ggf. bereits aufgenommene
Kaufpreisfinanzierung zu
zahlen hat, ohne dass ihm Mieteinnahmen
zufließen.
II. Vertragsgestaltung
Mit dem vorliegenden Prospekt wird
der Kauf von Teil- und Wohnungseigentum
im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes
(WEG) angeboten. Gleichzeitig
wird ein Verwaltungsvertrag für das
Wohnungseigentum geschlossen. Optional
wird die Sondereigentumsverwaltung
durch die WEG-Verwalterin angeboten,
wobei der Vertragsabschluss in
Verbindung mit der ebenfalls angebotenen
Erstvermietungsgarantie zwingend
ist.
Der hier angebotene Erwerb einer noch
zu sanierenden Altbauwohnung erfolgt
im Wege eines Kaufvertrages mit Sanierungsverpflichtung
zu einem Festpreis.
Lediglich eine etwaige Erhöhung der
Mehrwertsteuer wird an den Käufer
weiterberechnet. Demnach erhält der
Erwerber eine schlüsselfertig sanierte
Wohnung, wobei das Risiko von Kostensteigerungen
oder anderer Baurisiken
der Veräußerer trägt. Zahlungen
an den Verkäufer erfolgen unter Beachtung
der Erwerbersicherung nach der
Makler- und Bauträgerverordnung
(MaBV). Dies bedeutet, dass der Erwerber
nur in der Höhe Zahlungen zu
leisten hat, wie auch Bauleistungen
durch den Verkäufer erbracht wurden.
Kontrolliert werden die Bauleistungen
bereits baubegleitend durch den TÜV.
Bis zur Eintragung der Auflassungsvormerkung
kann der Erwerber für den
von ihm gezahlten Kaufpreis durch eine
selbstschuldnerische Bankbürgschaft
gesichert werden. Zu berücksichtigen
ist, dass sich der Erwerber hinsichtlich
der geschuldeten Zahlungen der
Zwangsvollstreckung unterwirft, zur
Durchsetzung von Kaufpreisansprüchen
daher unter Umständen kein gesondertes
Gerichtsverfahren notwendig ist.
Das Vorhaben wird in zwei Bauabschnitten
realisiert. Der Verkäufer / Bauträger
stellt die schlüsselfertige Bezugsfertigkeit
für Bauabschnitt I (Hildebrandstraße
28 und Biedermannstraße 79) bis zum
31.12.2007, und den Bauabschnitt II
(Biedermannstraße 81) bis zum 31.12.
2008 in Aussicht. Der genaue Fertigstellungstermin
kann bei der Prospektherausgeberin
erfragt werden. Demgegenüber
steht das Risiko, wenn der
Verkäufer / Bauträger leistungsunfähig
wird, dass Herstellungsansprüche nur
bedingt oder gar nicht gegen ihn
durchgesetzt werden können.
Bei der Überzahlungssicherung der
MaBV ist zu berücksichtigen, dass hierdurch
nur der Kaufpreis abgesichert ist,
nicht aber die mit dem Ankauf verbundenen
Nebenkosten oder eintretende
Verzögerungsschäden. Diese kann der
Erwerber im Fall der Rückabwicklung
nicht ersetzt erhalten. Auch im Falle
der Zusicherung der Bezugsfertigkeit
kann sich die Baudurchführung verzögern,
bedingt durch Streik, durch höhere
Gewalt, vom Arbeitsamt bzw.
durch berufsständische Vereinigung
bestimmte und anerkannte Schlechtwetterlage,
Baueinstellung aufgrund
öffentlich-rechtlicher oder gerichtlicher
Entscheidungen etc., d. h. die Bauzeit
verlängern.
Nach Abnahme gewährleistet der Verkäufer/Bauträger
dem Erwerber 5 Jahre
ordentliche Mängelbeseitigung, jedoch
nur, wenn Sanierungsleistungen betroffen
sind.
Die ab Abnahme bestehenden Gewährleistungsansprüche
können verloren
gehen, wenn der Bauträger während
dieser Zeit in Insolvenz gerät. Zur konkreten
rechtlichen Ausgestaltung des
5

Angebotes (Kaufvertrag, WEG- Verwaltungsvertrag)
sowie den weiteren Vertragsoptionen
(Sondereigentumsverwaltung,
Erstvermietungsgarantie) verweisen
wir auf die Ausführungen in
diesem Prospekt zum rechtlichen Konzept.
III.
Standort
Der Wert einer Immobilie bestimmt
sich zu einem großen Teil nach dem
Standort. Hierbei wird unterschieden
zwischen Aktivräumen (es ziehen mehr
Leute in die Gegend) und Passivräumen
(es ziehen aus der Gegend mehr Leute
weg). Gleichzeitig ist noch einmal weiter
zu unterscheiden in den sogenannten
Makrostandort (Stadt, in welcher
sich die Investition befindet) und in
den sogenannten Mikrostandort (Stadtteil/Gegend,
in dem sich die Immobilie
befindet). Der angebotene Standort ist
im Prospekt eingehend beschrieben.
Das Umfeld der Wohnanlage, in der
sich die erworbene Eigentumswohnung
befindet, sowie die Entwicklung der
Mieten und Immobilienpreise können
sich – auch in Abhängigkeit von konjunkturellen
Schwankungen – nachteilig
verändern, was erhebliche Auswirkungen
auf die Werthaltigkeit der Eigentumswohnung
haben kann.
IV.
Qualität der Baumaßnahme
Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich
vom nachfrageorientierten und
modernen Wohnverhältnissen angepassten
Zuschnitt sowie den üblicherweise
gewünschten Ausstattungsmerkmalen
ab. Daneben ist selbstverständlich
auch die Bauqualität für die Werthaltigkeit
des Investments entscheidend.
Vorliegend wird die Bauqualität,
insbesondere die vertragsgemäße Umsetzung
der im Prospekt enthaltenen
und versprochenen Baubeschreibung
sowie Ausstattung durch den TÜV
Süddeutschland im Rahmen des baubegleitenden
Qualitätscontrollings
geprüft. Dennoch ist nicht auszuschließen,
dass beim Bau offensichtliche oder
verdeckte Mängel auftreten. Insbesondere
bei der hier vorliegenden Altbausanierung
ist darauf hinzuweisen, dass
konstruktions- und insbesondere von
der Altbausubstanz her bedingte negative
Abweichungen von bspw. DIN-
Soll-Normen für Neubauten zur tatsächlichen
Ist-Ausführung auftreten
(bspw. Deckenbelastung, Schallschutz
etc.). Daneben ist zu beachten, dass
verschiedene Bauteile (insbesondere
die Treppenhäuser) nur im Bestand
aufgearbeitet werden. Die Einzelheiten
sind der Baubeschreibung zu entnehmen.
Ferner ist zu berücksichtigen, dass die
angegebene Wohnfläche nach der neuen
Wohnflächenverordnung berechnet
wurde. Zum Ausgleich von etwaigen
Minderflächen wird auf die Ausführungen
zum „Rechtlichen Konzept“
verwiesen. Zur individuellen Beschreibung
des Anlageobjektes, den konkreten
Plänen und Grundrissen, der Baubeschreibung
sowie den Leistungen
des TÜV verweisen wir auf die Ausführungen
in diesem Prospekt.
V. Nutzungskonzept
Die angebotene Eigentumswohnung
eignet sich sowohl zur Selbstnutzung
als auch zur Vermietung. Bei der Selbstnutzung
investiert der Erwerber sozusagen
in den eigenen Lebensmittelpunkt.
Entscheidet sich der Erwerber
für die Vermietung, kommt es für seine
Kapitalanlage ganz entscheidend auf
die Vermietbarkeit der Eigentumswohnung
an.
Vermietete Eigentumswohnungen haben
gegenüber der sogenannten Selbstnutzer-Eigentumswohnung
im Verkaufsfall
den Nachteil, dass diese – wenn sie
nicht wieder entmietet sind – für die
Käufergruppe Selbstnutzer i. d. R. ausfallen.
Deshalb kommen vermietete
Eigentumswohnungen in erster Linie
für andere Kapitalanleger in Betracht,
die dann einen Rentabilitätsvergleich
mit alternativen Kapitalanlagen anstellen,
was bei nicht ausreichend langer
Haltedauer zur deutlichen Absenkung
des erzielbaren Verkaufspreises gegenüber
der investierten Gesamtsumme
(Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten
etc.) führen kann. Da bei einer
Weiterveräußerung für den Zweiterwerber
Sonderabschreibungen entfallen,
ist der zu erzielende Verkaufspreis
zudem gewöhnlich niedriger als der
hier angebotene Erwerbspreis. Aufgrund
des Standortes, der marktgerecht
kalkulierten Mieten und der Wohnungsgrößen
sowie der Architektur geht die
Prospektherausgeberin von einer guten
Vermietbarkeit der Eigentumswohnung
aus. Der Investor als Vermieter trägt
jedoch das Risiko, dass seine Wohnung
ganz oder zeitweise nicht vermietet
werden kann und dass es aufgrund
mangelnder Bonität des Mieters zu
Mietausfällen und weiteren finanziellen
Belastungen des Vermieters (z. B. Kosten
etwaiger Rechtsstreite) kommen kann.
Gleichzeitig ist in die Rentabilitätsberechnung
einzustellen, dass nicht alle
Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
(z.B. Verwaltungsgebühren) auf den
Mieter umgelegt werden können.
Daneben ist zu beachten, dass die Wohnungseigentümer
als Gemeinschaft
meist gegenüber Dritten als Gesamtschuldner
haften, was dem Vertragspartner
u.U. die persönliche Inanspruchnahme
einzelner Eigentümer für
Verbindlichkeiten der Gemeinschaft
gestattet. Sollte ein Miteigentümer für
die anteiligen Bewirtschaftungskosten
nicht mehr aufkommen können,
müssen diese ggf. auf die anderen
Miteigentümer verteilt werden.
Etwaige Leerstände oder Mietausfälle
zum Beginn der Vermietungsphase können
unter gewissen Voraussetzungen
(kein Kaufpreiszahlungsverzug, keine
berechtigten Minderungen) zunächst
durch die angebotene Erstvermietungsgarantie
überbrückt werden. Diese wird
erstmals im 3. auf den Besitz/Nutzen/
Lastenübergang folgenden Monat gezahlt
und beträgt 5,80 EUR je qm
Wohnfläche. Die Garantiezeit beträgt
1 Jahr. Im Fall der Insolvenz des Mietgaranten
ist diese Sicherheit jedoch
nicht bzw. nur eingeschränkt gegeben.
Der Investor als Vermieter trägt ungeachtet
dessen ab Übergang von Besitz,
Nutzen und Lasten das Risiko dafür,
dass er von einem nicht solventen Mieter
keine Erstattung von ihm verauslagter
Umlagen und Betriebskosten erlangen
kann, da diese Kosten von der
Mietgarantie nicht umfasst sind. Während
der Erstvermietungsgarantie übernimmt
der Mietgarant die Vermietungsaktivitäten.
Eine Gewähr, dass auch
nach der Erstvermietungsgarantielaufzeit
der Mietprognosewert erreicht
wird, besteht nicht. Es besteht das
Risiko, dass ggf. unterhalb des Prognosewertes
geschlossene Mietverträge
vom Vermieter nicht oder nicht frühzeitig
gekündigt werden können und
er an dieses Mietzinsniveau gebunden
bleibt. Die Bonität der Mieter wird anhand
marktüblicher Kriterien überprüft
(Selbstauskunft), wobei sich selbstverständlich
auch die Bonität des Mieters
im Laufe der Zeit (bspw. durch Verlust
des Arbeitsplatzes) nachteilig verändern
kann. Schließt der Erwerber den Erstvermietungsgarantievertrag
nicht ab,
muss die Vermietung durch den Erwerber
selbst oder durch Dritte erfolgen,
was mit Kosten für den Erwerber verbunden
ist.
Im Falle des Ausfalls des Mietgaranten
durch Inaktivität, Insolvenz etc., spätestens
bei Ablauf der Erstvermietungsgarantie,
bzw. des damit einhergehenden
Verwaltervertrages für das Sondereigentum,
muss der Investor selbst
alle Aufgaben übernehmen, die sich
im Zusammenhang mit der Vermietung
und Betreuung des Mieters ergeben,
wie z. B.:
– Überwachung der Mieteingänge
– Einforderung rückständiger Mieten
– ggf. Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen
– Durchführung der Anschlussvermietungen
Dazu kommen von Anfang an der Besuch
der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung
zur Wahrung der
6

Das Angebot
Interessen gegenüber den anderen
Wohnungseigentümern der Eigentümergemeinschaft,
sowie die Gewährleistungsbegehungen
vor Ablauf der
Gewährleistungsfrist zur Mängelaufnahme
und Überwachung der Mängelbeseitigung.
Für den Fall, dass der Investor
fachlich oder zeitlich oder aus sonstigen
Gründen nicht in der Lage ist, diese
zur Rentabilität und Werthaltigkeit wichtigen
Maßnahmen selbst oder mit Hilfe
hierfür separat zu honorierender, wohnungswirtschaftlich
erfahrener Personen
durchzuführen, können erhebliche Beeinträchtigungen
der Rentabilität und
der Werthaltigkeit eintreten.
Endet die Erstvermietungsgarantie trägt
der Erwerber des Weiteren ab diesem
Zeitpunkt auch das Mietausfallrisiko.
Von den anfallenden Aufgaben kann
sich der Erwerber zum Teil dadurch
befreien, dass er das Angebot annimmt,
die Verwaltung seines Sondereigentums
durch den Verwalter des Gemeinschaftseigentums
übernehmen zu lassen. Das
Risiko des Mietausfalls besteht jedoch
auch bei der Beauftragung der Sondereigentumsverwaltung.
Insofern trägt
der Investor als Vermieter das Risiko,
dass seine Wohnung leer steht oder
dass es aufgrund Nichtzahlung des
Mieters zu Mietausfällen und weiteren
finanziellen Belastungen des Vermieters
kommen kann. Zur näheren Ausgestaltung
der Erstvermietungsgarantie wird
auf die Ausführung zum rechtlichen
Konzept in diesem Prospekt verwiesen.
VI.
Verwaltung
Eine Immobilie muss verwaltet werden.
Die Qualität der Verwaltung entscheidet
wesentlich über die Werthaltigkeit einer
Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung
für eine mögliche Wertsteigerung.
Zur Verwaltung einer Immobilie
gehören im Wesentlichen die Verwaltung
des Gemeinschaftseigentums sowie
des Sondereigentums.
Zu den Aufgaben und Pflichten des
WEG-Verwalters für das Gemeinschaftseigentum
und des Mietverwalters für
das Sondereigentum wird auf die Ausführungen
zum „Rechtlichen Konzept“
verwiesen. Durch die Tätigkeit des Verwalters
können sich der Gesamtzustand
der Wohnanlage wie auch die Mieterstruktur
positiv oder negativ verändern.
So entscheidet z. B. der eingesetzte
Mietverwalter durch die Auswahl der
Mieter (Bonität/soziales Verhalten)
maßgeblich über den Erfolg der Immobilieninvestition.
Er entscheidend regelmäßig
über die Höhe des abzuschließenden
Mietvertrages und der
von den Mietern zu entrichteten Umlagen,
indem er zum Beispiel wirtschaftlich
eigenständig entscheiden muss,
ob er in einer eher schlechten Vermietungsphase
die Mieten senkt, um eine
Vermietung zu realisieren. Ungeachtet
dessen kann selbstverständlich kein
Verwalter garantieren, ob bspw. nach
Ablauf einer bestimmten Zeit die Wohnung
tatsächlich vermietet ist bzw. der
Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen
nachkommen kann bzw. nachkommt.
Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilie
besteht die Gefahr der Wertminderung,
eingeschränkter Vermietbarkeit
sowie vermeidbarer Reparaturaufwendungen.
Zu einer gewissenhaften
Verwaltung gehört z.B. auch die
sorgfältige Pflege der Außenanlagen.
Ein guter WEG -Verwalter schafft es
darüber hinaus, die von ihm vertretene
Eigentümergemeinschaft „an einem
Strang“ ziehen zu lassen, insbesondere
bei wichtigen Entscheidungen in Eigentümerversammlungen
z.B. zu beschließender
Sonderumlagen, der Durchsetzung
von Gewährleistungsansprüchen
oder dem Vorgehen gegen mit Hausgeld
säumigen Miteigentümern.
Im vorliegenden Objekt wird zum ersten
WEG - Verwalter die Sachsengrund
Hausverwaltungs GmbH bestellt. Die
monatlich hierfür entstehende Grundgebühr
in Höhe von EUR 20,53 je Wohnung
inkl. MWSt., sowie ggf. EUR 2,55
inkl. MWSt. je Stellplatz oder Garage
trägt von Anfang an der Erwerber und
ist von diesem neben vorgesehenen
Erhöhungen in seine Rentabilitätsberechnung
einzustellen.
Zur Verwaltung des Sondereigentums
wird den Erwerbern empfohlen, mit
der Sachsengrund Hausverwaltungs
GmbH einen Verwaltervertrag für Wohnungssondereigentum
abzuschließen.
Die Hausverwalterin erhält für ihre Tätigkeit
eine monatliche Vergütung von
EUR 18,25 je Wohnungseinheit inkl.
MWSt. sowie EUR 2,98 inkl. MWSt. für
die Verwaltung eines Stellplatzes oder
einer Garage. Bei einer Änderung des
Arbeitsumfanges und / oder der wirtschaftlichen
Verhältnisse können die
Vertragsparteien über eine Veränderung
der Vergütung verhandeln. In Verbindung
mit der Erstvermietungsgarantie
ist der Abschluss des Verwaltungsvertrages
zwingend notwendig.
Die Kosten für die laufende Bewirtschaftung
wurden entsprechend den Erfahrungswerten
aus bereits in der Vermietungsphase
befindlichen vergleichbaren
Häuser kalkuliert. Höhere Bewirtschaftungskosten
– welche nicht ausgeschlossen
werden können – verschlechtern
die Rentabilität der Investition.
Dazu kommen noch die ggf. anfallenden
Kosten des Steuerberaters des Investors.
Kosten der Verwaltung können üblicherweise
nicht auf die Mieter umgelegt
werden. Zu weiteren Gebühren für besondere
Leistungen der Verwalterin und
den Bewirtschaftungskosten wird auf
die Angaben im Verwaltervertragsmuster
verwiesen. Das rechtliche Konzept
der Verträge ist in diesem Prospekt
gesondert erläutert.
VII. Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung
Wer sich für eine Investition in eine
Immobilie entscheidet, ist gehalten,
langfristig zu denken. Zur langfristigen
Planung gehört die rechtzeitige Vorsorge
für zukünftig notwendig werdende Instandhaltungen
und Instandsetzungen.
Nach der diesem Angebot zugrunde liegenden
Teilungserklärung ist demnach
die Bildung einer Instandhaltungsrücklage
vorgesehen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage
wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
im Rahmen
der Eigentümerversammlung festgelegt.
Die Instandhaltungsrücklage
wird gebildet, damit anfallende Instandsetzungen
am Gemeinschaftseigentum
(z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus,
Heizungsanlage etc.) von der Eigentümergemeinschaft
gezahlt werden
können. Erfahrungsgemäß fallen vor
allem in den Anfangsjahren geringere
Ausgaben als die vorgesehene Instandhaltungsrücklage
an. Die Instandhaltungsrücklage
erhöht sich somit sukzessive
und steht in späteren Jahren bei
erhöhten Instandhaltungsaufwendungen
zur Verfügung. Als Kalkulationsgrundlage
werden im hier vorliegenden
Angebot die anfänglichen monatlichen
Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage
mit pauschal 0,40 EUR je qm
Wohnfläche sowie 3,35 EUR je Stellplatz
oder Garage festgelegt. Da dieser Betrag
nicht auf der Basis der Restnutzungsdauer
der Verschleißbauteile ermittelt
wurde und nicht der in § 28
Abs. 2 II. BV genannten Instandhaltungskostenpauschale
entspricht, ist
die Instandhaltungsrücklage langfristig
wahrscheinlich zu gering bemessen.
Sofern die Instandhaltungsrücklage
langfristig nicht ausreicht, um die dann
erheblichen Instandhaltungskosten der
Immobilie zu tragen – nach wohnungswirtschaftlichen
Erfahrungen ist hiervon
auszugehen – sind etwaige zusätzliche
Kosten vom Wohnungskäufer zu tragen
(Sonderumlagen). Es ist davon auszugehen,
dass innerhalb eines Zyklus von
15 bis 40 Jahren eine grundlegende
Erneuerung des Wohngebäudes erforderlich
ist. Bedingt wird diese Erneuerung
durch den Ersatz der Verschleißbauteile
und die Anpassung an geänderte
Wohnbedürfnisse.
Es ist möglich, dass bereits ab dem 15.
Jahr bzw. früher erhebliche zusätzliche
finanzielle Mittel für die Modernisierung
und Instandhaltung der Immobilie zur
Verfügung gestellt werden müssen.
Zum heutigen Stand sind hierüber keine
eindeutigen quantitativen und qualitativen
Aussagen möglich. Erzielt die
7

Eigentümergemeinschaft durch das
Anlegen der Instandhaltungsrücklage
Zinserträge, so wird hiervon die Zinsabschlagssteuer
einbehalten. Auch bei
einer umfassenden Sanierung und Modernisierung
können während der Restnutzungsdauer
der Eigentumswohnung
sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten
weitere Anpassungen an die
künftigen Bedürfnisse und Wünsche
der Mieter erforderlich werden (z. B.
bezüglich Ausstattung, Wohnungsgrundrisse,
Multimedia u. ä.). Die Kosten
für solche Maßnahmen sind durch
die zu bildende Instandhaltungsrücklage
regelmäßig nicht abgedeckt. Zu
berücksichtigen ist auch, dass der Erwerber
die Kosten etwaiger Reparaturen
und Instandhaltungen an seinem Sondereigentum
selbst zu tragen hat, soweit
er vom Mieter keinen Ersatz verlangen
kann. Insofern ist zu empfehlen,
auch hierfür von Anfang an Rücklagen
zu bilden und diese ggf. in die Rentabilitätsberechnung
einzustellen. Zur
konkreten Instandhaltungsrücklage wird
auf die Angaben im Angebot verwiesen.
VIII. Kosten und Finanzierung
Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt
i.d.R. aus Eigenkapital und Fremdmitteln.
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass
der Investor neben dem Kaufpreis üblicherweise
auch die Erwerbsnebenkosten
(Notar- und Grundbuchkosten sowie
Grunderwerbssteuer) sowie ggf.
entstehende Zwischenfinanzierungskosten
(für die Zeit der ersten Ratenzahlung
ab Erwerb/Baubeginn bis hin zur Vermietung)
zu bezahlen hat, die in das
Gesamtinvestitionsvolumen mit einzurechnen
sind.Die genannten Kaufpreise
beinhalten bereits die Gegenleistung
des Käufers für den abzuschließenden
Erstvermietungsgarantievertrag, sowie
sämtliche Marketing- und Vertriebskosten,
welche über der gewöhnlichen
Maklercourtage liegen.
Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken
etc.) ist zu berücksichtigen, dass
die Konditionen (Zins und Tilgung)
zeitlich befristet sind und nach Ablauf
der Zeit erhebliche Zinsschwankungen
nach unten oder oben eingetreten sein
können. Nach Ablauf der Finanzierung
hat sich der Investor demnach um eine
Anschlussfinanzierung ggf. nach Vereinbarung
neuer Konditionen und unter
Einrechnung erneuter Bankbearbeitungsgebühren
etc. zu kümmern. Bei
der Anschlussfinanzierung ist zu beachten,
dass der dann gültige Zinssatz
höher oder niedriger sein kann, als zu
Beginn der Investition geplant, wodurch
sich eine liquiditätsmäßige Verschlechterung
oder Verbesserung im Verhältnis
zu den Mieteinnahmen ergeben kann.
Bei der Entscheidung zum Investment
sind neben den behandelten objektspezifischen
Chancen und Risiken auch die
persönlichen und individuellen Verhältnisse
des Erwerbers (wie z.B. Alter,
Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit
etc.) zu berücksichtigen. Soweit der
Investor den Erwerb seiner Wohneinheit
durch ein Bankdarlehen finanziert, haftet
er persönlich für die fristgerechte
Bedienung von Zinsen und die Tilgung
seines Darlehens, unabhängig vom
Vermietungsstand seiner Wohneinheit.
Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle
mit mannigfaltigen Chancen
und Risiken, die individuell auf die
Bedürfnisse des Investors zugeschnitten
werden können. Der Investor sollte sich
hierzu mehrere Angebote einholen bzw.
sich von seinem Finanzierungsberater
gesondert bearten lassen.
Zu den Investitionskosten wird auf die
Angaben im Angebot verwiesen.
IX.
Steuerliche Aspekte
Der Investor erzielt Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung. Die steuerlichen
Ergebnisse aus der Investition
führen i. d. R. zunächst zu einer Senkung
des zu versteuernden Einkommens
des Investors. Eine Eintragung
der steuerlichen Auswirkungen auf der
Lohnsteuerkarte kann frühestens im
Jahr nach der Bezugsfertigkeit erfolgen.
Es gibt keine Gewähr dafür, dass die
zur Zeit der Prospektherausgabe geltenden
Steuergesetze und –verordnungen
sowie die Finanzrechtsprechung
und Verwaltungspraxis in unveränderter
Form fortbestehen bleiben. Die vorgenommene
Aufteilung des Kaufpreises,
insbesondere hinsichtlich der Sanierungs-
und Modernisierungskosten,
stellt lediglich eine Prognose des Verkäufers/Bauträgers
dar, die sich an Erfahrungswerten
orientiert. Die Anerkennung
obliegt den Behörden, eine
Gewähr wird nicht übernommen. Eine
geänderte Aufteilung durch die Finanzbehörden
kann zu geringeren Abschreibungen
führen. Gleichzeitig wird darauf
hingewiesen, dass erhöhte Abschreibungen
i.d.R. beim Weiterverkauf entfallen,
was sich auf die Höhe des zu
erzielenden Kaufpreises auswirken kann.
Zu berücksichtigen ist, dass die Einheiten
der Biedermannstr. 79, in der Teilungserklärung
mit Nr. 14-17 bezeichnet,
nicht dem Denkmalschutz unterfallen
und damit dort keine Sonderabschreibung
erfolgen kann, sondern die
Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer
linear erfolgen muss. Im
Gegenzug handelt es sich wegen des
fehlenden Denkmalschutzes auch um
die Einheiten, bei welchen die weitreichendsten
Modernisierungen vorgenommen
werden könnten.
Die in diesem Prospekt enthaltenen
Angaben zu den steuerlichen Auswirkungen
– auf welche ausdrücklich verwiesen
wird – geben die Beurteilung
von Fachleuten sowie deren Interpretation
der derzeitigen Rechtslage
wieder. Abweichende Interpretationen
durch die Finanzbehörden können
nicht ausgeschlossen werden.
Die Erläuterungen der steuerlichen
Behandlung der Investition in diesem
Prospekt spiegeln nur grundsätzlich
denkbare Rahmenbedingungen wider
und ersetzen in keinem Fall die
persönliche und individuell auf den
Erwerber abgestimmte Steuerberatung.
Für das Erreichen vom Investor
verfolgter steuerlicher Ziele kann
daher weder vom Prospektherausgeber
noch einem Vermittler eine Haftung
übernommen werden.
X. Kumulation von Chancen
und Risiken
Das vorliegende Angebot enthält die
Chance zur werthaltigen Immobilieninvestition,
wobei die Risiken abgewogen
werden müssen. Im Extremfall
können die beschriebenen
Risiken auch gehäuft auftreten (z.B.
Leerstand oder rückläufige Mieten
bei steigenden Zinsen oder teurerer
Anschlussfinanzierung und erforderlich
werdende Instandhaltungs-/ Instandsetzungsaufwendungen)
und
je nach Vermögenslage im schlimmsten
Fall bis hin zu erheblichen Vermögensverlusten
des Investors führen.
Die vorstehende Darstellung der
Chancen und Risiken kann nicht
abschließend sein und enthält nur
die nach Auffassung der Prospektherausgeber
wichtigsten Aspekte. Weitergehende
Auseinandersetzungen
würden den Rahmen dieser Übersicht
übersteigen.
Da der Prospekt einen komplexen
Sachverhalt und zum Teil komplizierte
Rechtsmaterien beschreibt, welche
zudem im Laufe der Zeit Veränderungen
unterliegen, kann nicht ausgeschlossen
werden, dass Angaben
oder Umstände unerwähnt bleiben,
welche für die Anlageentscheidung
des Investors bzw. dessen Risikoabwägung
ggf. von Bedeutung sind
oder werden. Insofern steht der Prospektherausgeber
einem interessierten
Erwerber jederzeit zur vollständigen
und richtigen Beantwortung
ggf. ergänzend auftretender Fragen
zur Verfügung. Weil auch die individuellen
Bedürfnisse und Möglichkeiten
eines Investors zwangsläufig in
einem Prospekt nicht ganzheitlich
berücksichtigt werden können, ist in
jedem Fall die individuelle Prüfung,
Information, Aufklärung, Beratung
und Empfehlung durch eine fachkundige
Person Ihres Vertrauens (bspw.
Rechtsanwalt oder Steuerberater)
anzuraten.
8

DER STANDORT
9

Leipzig – pulsierende Stadt
mit vielen Gesichtern
Leipzig – Die Stadt hat in Jahrhunderten
dem Wirtschafts- und Geistesleben in Europa
reiche Impulse verliehen.
So führten die Massendemonstrationen der
Leipziger Bürger im Herbst 1989 zur friedlichen
Revolution und eröffneten damit den
Weg zur deutschen Wiedervereinigung.
Heute verbinden sich in dieser Stadt Traditionen
mit dem Fortschritt. Leipzig ist eine
der dynamischsten Großstädte Deutschlands.
Von hier strahlen Innovationen auf
die Entwicklung der Wirtschaft, Technik,
Wissenschaft und Kultur aus.
Leipzig ist eine Stadt für Kulturliebhaber.
Sie ist die Bach-Stadt, mit dessen einstiger
Wirkungsstätte, der Thomaskirche, dem
Bach-Archiv und dem Bach-Museum. Der
Thomanerchor, das Ensemble der Oper, das
Gewandhausorchester und das MDR Sinfonie
Orchester haben in der internationalen
Musikszene einen klangvollen Namen. Bedeutende
Kunstsammlungen bergen das
neu erbaute Museum für Bildende Künste,
das Grassimuseum, die Galerie für Zeitgenössische
Kunst.
Eine Vielzahl architektonischer Sehenswürdigkeiten
prägen das besondere Stadtbild:
Das Alte Rathaus, der Markt, die Nikolaikirche,
die Thomaskirche, das Neue
Rathaus, das MDR-Hochhaus, das Völkerschlachtdenkmal
u.a.m..
Leipzig ist eine Stadt der Bildung und Wissenschaft.
Dafür stehen in erster Linie die
traditionsreichen Hochschulen: Die zweitälteste
Universität Deutschlands, die Hochschule
für Technik Wirtschaft und Kultur,
die Hochschule für Grafik und Buchkunst,
die Hochschule für Musik und Theater, die
älteste Wirtschaftshochschule Deutschlands.
Aber auch die zahlreichen Forschungsinstitute,
der Leibnitz-, Fraunhofer- und Max-
Planck-Gesellschaft begründen heute den
hervorragenden Wissenschaftsstandort. Die
Einrichtungen zählen heute etwa 38.500
Studenten.
Für den Erfolg auf den Märkten hat das
pulsierende Zentrum große Industrieansiedlungen,
wie Siemens, Deutsche Telekom,
Porsche, BMW und Amazon angezogen.
Hier werden zukunftsträchtige Potentiale in
den Bereichen Automobil- und Zulieferindustrie,
Medien / Kommunikationtechnik /
IT, Gesundheit / Biotechnologie / Medizintechnik
/ Life-Sciences, Energie- und Umwelttechnik
und Dienstleistungen entwickelt.
Das umsatzstärkste ostdeutsche Unternehmen,
die Verbundnetz Gas AG, hat hier
ihren Sitz.
Die Leipziger Neue Messe, die Sendezentrale
des Mitteldeutschen Rundfunks, der Flughafen
Leipzig/Halle, die Versandzentren von
Quelle, DHL und Amazon, stärken Leipzig
als internationalen Logistikstandort.
10

Der Standort
Leipzigs Superlative
Leipzigs ausgeprägter Charakter als Handelsstadt
spiegelt sich naturgemäß im Verkehr:
Neben dem Flughafen besitzt Leipzig mit
dem größten Kopfbahnhof der Welt auch
einen bedeutenden Eisenbahnverkehrsknotenpunkt.
Die Verkehrsbetriebe betreiben das umfangreichste
Straßenbahnnetz Deutschlands.
Zusammen mit 3 S-Bahn- und 30 Buslinien
und als Partner im Mitteldeutschen Verkehrsverbund
ist das Angebot des ÖPNV in Leipzig
und Umgebung als optimal zu bezeichnen.
Die Stadt liegt unmittelbar an den
großen Nord-Süd und Ost-West-Achsen des
bundesdeutschen und europäischen Straßenverkehrs.
Leipzig ist eine Stadt mit hoher Lebensqualität.
Landschafts- und Erholungsgebiete,
ein vielseitiges kulturelles und sportliches
Angebot, die Leipziger City mit ihren Kneipen
und Cafés machen die Stadt lebensund
liebenswert.
Die Messestadt, an Pleiße, Parthe und Weißer
Elster gelegen, durchzieht ein großflächiges
Auwaldgebiet und liegt inmitten des
Neuseenlandes.
Von einem grünen Promenadenring umgeben
ist auch das historische Stadtzentrum.
Hier schlägt das lebendige Herz der Stadt.
Die Mädler-Passage, Specks Hof und Barthels
Hof – einige der berühmten Leipziger Passagen
mit Läden, Cafés und Restaurants
laden zum Verweilen ein. Ein Vergnügen
der besonderen Art ist das Shoppen in den
Hauptbahnhof Promenaden – ein einzigartiges
Einkaufszentrum am Fuße der Bahnsteiggleise.
Mit Freizeiterlebnissen der besonderen Art
ziehen das Zentralstadion, die Arena Leipzig,
der Zoo und der Vergnügungspark Belantis
Einwohner und Gäste gleichermaßen an.
Leipzig ist die älteste Messestadt!
Aus dem bekannten Handelszentrum wurde
im Jahre 1497 die Messestadt Leipzig. Das
durch Kaiser Maximilian I. verliehene und
1507 erneut bestätigte Reichsmesseprivileg
machte Leipzig zur ältesten Messestadt der
Welt und zu einem international renommierten
Anziehungspunkt für Händler und Besucher.
Noch heute prägen die aus dieser
Zeit stammenden Kaufmanns- und Handelshöfe
das Stadtbild.
In Leipzig wurde
die Deutsche Bücherei gegründet!
1913 wurde in Leipzig die Deutsche Bücherei
als Gesamtarchiv des deutschen Schrifttums
gegründet. Nach 1990 vereinigte sich
das Archiv, in dem alle in deutscher Sprache
erschienenen Publikationen gesammelt wurden,
mit der 1947 in Frankfurt/ Main gegründeten
Deutschen Bibliothek. Beide teilen
sich seither die Archivierung von Neuerscheinungen.
In Leipzig erschien vor 350 Jahren
die erste Tageszeitung!
Im Juli 1650 erschien in der Messestadt die
erste Tageszeitung der Welt, die der Drucker
Timotheus Ritzsch sechsmal wöchentlich
unter dem Titel „Die Einkommenden
Zeitungen“ herausgab. Das Blatt hatte 4
Seiten im A5-Format, die mit politischen
Meldungen gefüllt waren.
Leipzig verfügt über das älteste bürgerliche
Konzertorchester Europas!
Das im Jahre 1809 gegründete Leipziger
Gewandhaus Quartett ist das älteste bürgerliche
Streichquartett der Welt. Mit dem
„Großen Concert“, das aus 16 Musikern
bestand und von Leipziger Bürgern 1743
gegründet wurde, begann die Geschichte
11

des Gewandhauses. Heute ist das Gewandhausorchester
weltberühmt. Fast 200 Musiker
tragen zum Erfolg des Ensembles bei.
Leipzig besitzt das
monumentalste Denkmal Europas !
Das Leipziger Völkerschlachtdenkmal, 1913
zum 100-jährigen Gedenken an die Völkerschlacht
bei Leipzig als Mahnmal des Friedens
eingeweiht, ist der größte Denkmalsbau
Europas. Reizvoll ist der Aufstieg von
der Krypta zur Aussichtsplattform über 364
Stufen in 91 m Höhe. 61 Pfeiler stützen den
300.000 t schweren Steinkoloss.
Leipzig besitzt den
größten Kopfbahnhof Europas!
Wenig bekannt ist, dass Leipzig in Deutschland
Ausgangspunkt des neuzeitlichen Fernverkehrs
auf der Schiene war. 1915 entstand
der Hauptbahnhof als größter Kopfbahnhof
Europas. Nach seiner Restaurierung präsentiert
sich nun das Bauwerk mit seiner gigantischen
Querhalle (267 m lang, 32 m breit
und 18 m hoch) und 30.000 m 2 Verkaufsfläche
wieder auf der Höhe der Zeit.
Leipzig besitzt
ein einzigartiges Affenhaus!
Die Leipziger Menschenaffenanlage im Zoo,
die im Jahre 2001 eingeweiht wurde, ist
weltweit einmalig. Internationale Wissenschaftler
(Max-Planck-Institut) betreiben in
dieser mit 30.000 m 2 umfangreichsten Primatenanlage
der Welt Verhaltensforschung.
Leipzig besitzt ein einzigartiges
System an Passagen!
Zur Poesie der Stadt gehört das einzigartige
System der Passagen und Durchgangshöfe.
Nur Leipzig verfügt über ein so geschlossenes
System innerstädtischer Passagen. Der
Besucher kann die historischen Formen wie
in einer Bauausstellung durchwandern. Am
bekanntesten ist die Mädlerpassage.
Leipzig besitzt
Deutschlands größten Stadtplatz!
Mit seinen 40.000 m 2 ist der Leipziger
Augustusplatz der größte Stadtplatz in
Deutschland. Als man 1834 mit der Anlage
begann, befanden sich hier noch Gärten.
Bedeutung erlangte der Platz vor allem
während der Friedlichen Revolution ‘89, als
sich dort bis zu 300.000 Demonstranten
versammelten.
Leipzig ist deutschlandweit
die drittgrünste Stadt!
In und um Leipzig befindet sich der Auenwald,
mit ca. 1800 ha holztragender Fläche
einer der größten zusammenhängenden
Auenwälder – ein europaweit einzigartiger
grüner Gürtel mitten in der Großstadt. Das
Gebiet dient zur Naherholung und unterliegt
strengen Naturschutzauflagen. Ausgedehnte
Parks wie das Rosental und der Clara-Zetkin-
Park tragen dazu bei, dass Leipzig die
drittgrünste Stadt in Deutschland ist.
Leipzig besitzt europaweit den
zweitältesten Botanischen Garten!
Die Ursprünge des Botanischen Garten
reichen bis in das Jahr 1542 zurück, in dem
er als „Hortus medicus“ (Arzneigarten) angelegt
wurde. Heute gehört er zur Universität
und dient wegen seines geringen Umfangs
von 2,7 ha in erster Linie Forschungszwecken.
Copyright: Leipziger Tourist-Service
12

Der Standort
Leipzig in Zahlen
Einwohner: 510.000 (2006)
Fläche:
40% landwirtschaftliche Nutzfläche, 15% Wald- und Erholungsfläche,
2,5% Wasserfläche
Kindertagesstätten: 194 mit 16.187 Plätzen (14.921 davon sind belegt)
Schulen:
152, darunter Schulen freier Träger (Waldorf, Montessouri, Kreativ,
Internationale, u.a.)
Wirtschaft:
29.425 Unternehmen
Messen:
37 mit insgesamt 1.146.513 Besucher
Sportvereine: 334, 66.465 Mitglieder, 75 Plätze, 128 Hallen
Deutsche Bücherei: mit über 12 Millionen Bänden
Zoo-Besucher: 1,3 Millionen
Übernachtungen: 1,75 Millionen
Flughafen:
ca. 40.000 Flugbewegungen, 2 Millionen Passagiere
13

Stadtplan und Lage
der Objekte Hildebrandstr. 28 und Biedermannstr. 79/81
Jahnallee
ZENTRUM
Käthe-Kollwitz-Straße
Friedrich-Ebert-Straße
Harkortstraße
ZENTRUM
SÜDOST
Dresdner Straße
Prager Straße
REUDNITZ-
THONBERG
Riebeckstraße
SCHLEUSSIG
Hochflutkanal
Schleußiger Weg
Leipziger
Ratsholz
Karl-Tauchnitz-Str.
Wundtstraße
SÜD-
VORSTADT
Karl-Liebknecht-Straße
Arthur-Hoffmann-Straße
Philipp-Rosenthal-Straße
Richard-Lehmann-Straße
Zwickauer Straße
Pleiße
Biedermannstraße
Bornaische Str.
Arno-Nitzsche-Straße
MARIEN-
BRUNN
Völkerschlachtdenkmal
W.-Heinze-Str.
Naherholungsgebiet
Wildpark
Elisabeth
Krankenhaus
Hildebrandstr.
Probstheidaer
Straße
Objekt
Biedemannstr. 79/81
Hildebrandstr. 28
Gr. Silbersee
14

DAS OBJEKT
15

Leipzigs Süden
Die Biedermann- und Hildebrandtstraße
sind im Süden Leipzigs gelegen, welcher
einen besonders facettenreichen und attraktiven
Wohnstandort darstellt und sich durch
viele Möglichkeiten zur Erholung einerseits
aber auch zur aktiven Freizeitgestaltung
andererseits auszeichnet. Genießt man gerade
noch die Ruhe beim Spazieren durch
den Auewald oder den Wildpark, am Fockeberg
oder beim Relaxen im wunderschönen
Clara-Zetkin-Park, kann man sich im nächsten
Moment am abwechslungsreichen Treiben
der Szeneviertel oder des nahen Leipziger
Zentrums beteiligen.
Gerade für Familien bietet der Leipziger
Süden während des Sommers ein besonderes
Highlight: das 2003 eröffnete Belantis,
Ostdeutschlands größter Vergnügungspark,
welcher in 15 Minuten zu erreichen ist.
Daneben sind auch der Cospudener und
Markkleeberger See besonders in der Badesaison
beliebt. Gründerzeitliche Altbauten
prägen größtenteils das Straßenbild im
Süden von Leipzig. Eine der bedeutendsten
Straßen stellt die "Südmeile", wie die Karl-
Liebknecht-Straße unter anderem genannt
wird, dar, da sie einerseits Geschäftsstraße
ist, andererseits aber auch als kulturelles
Zentrum der Stadt verstanden wird. So
befinden sich neben vielen Kneipen auch
kulturelle Einrichtungen wie die NaTo, das
Werk II sowie das Fischer-Art-Haus auf der
"Karli". Der Süden ist daher auch bei jungen
Menschen sehr beliebt, was nicht zuletzt
daran liegt, da sich hier der Standort der
Hochschule für Technik, Wirtschaft und
Kultur (HTWK) sowie Teile der Universität
Leipzig befinden.
16

Das Objekt
Übersichtsplan
Objekte Hildebrandstr. 28 und Biedermannstr. 79/81
Hildebrandstraße
28
79
4 PKW-
Stellplätze
(überdacht)
81
Biedermannstraße
17

Das Objekt
Straßenansicht
19

Das Objekt
Hofansicht
21

Biedermannstraße 81
Grundriss Erdgeschoss
Fahrräder/Kinderwagen
Stellpl. 5
Stellpl. 4
Abstellraum
Abstellraum
Durchfahrt und
Durchgang
zum Haus
Biedermannstraße 79
Treppenhaus
Stellplatz 1
Stellpl. 2
Stellplatz 3
22

WM
Das Objekt
Biedermannstraße 81
Grundriss 1. Obergeschoss
Wohnung 01
Wohnung 02
87,46 qm
86,86 qm
Balkon
Balkon
Bad
Bad
Wohnen/Essen/Küche
WM
Wohnen
Garderobe
WHG 01 WHG 02
Garderobe
Diele
Diele
Schlafen
Kind
Küche/Essen
Kind
Schlafen
23

WM
WM
Biedermannstraße 81
Grundriss 2. Obergeschoss
Wohnung 03
Wohnung 04
Wohnung 05
59,25 qm
50,57 qm
70,74 qm
Balkon
Essen
Abstellraum
Balkon
Küche
Küche
Wohnen/Essen
Wohnen
Bad
Diele
WHG 03 WHG 05
WHG 04
Diele
Bad
Ankleide
Diele
Bad
Schlafen
Schlafen
Schlafen
Küche
Wohnen/Essen
24

WM
WM
Das Objekt
Biedermannstraße 81
Grundriss 3. Obergeschoss
Wohnung 06
Wohnung 07
Wohnung 08
58,70 qm
50,40 qm
69,93 qm
Balkon
Essen
Abstellraum
Balkon
Küche
Küche
Wohnen/Essen
Wohnen
Bad
Diele
WHG 06 WHG 08
WHG 07
Diele
Bad
Ankleide
Diele
Bad
Schlafen
Schlafen
Schlafen
Küche
Wohnen/Essen
25

WM
WM
Biedermannstraße 81
Grundriss 4. Obergeschoss
Wohnung 09
Wohnung 10
Wohnung 11
58,96 qm
43,30 qm
71,50 qm
Balkon
Essen
Abstellraum
Balkon
Küche
Küche
Wohnen/Essen
Wohnen
Bad
Diele
WHG 09 WHG 11
WHG 10
Diele
Bad
Ankleide
Diele
Bad
Schlafen
Schlafen
Wohnen/Essen
Schlafen
Küche
26

Das Objekt
Biedermannstraße 81
Grundriss Dachgeschoss
Wohnung 12
Wohnung 13
47,48 qm
45,13 qm
Terrasse
WM
Terrasse
Küche
WHG 12
WHG 13
Bad
Küche
Wohnen/Essen
Diele
Diele
Wohnen/Essen
Bad
WM
Schlafen
Schlafen
27

Biedermannstraße 79
Grundriss Erdgeschoss
Abstellraum
Abstellraum
Abstellraum
Garage
Stpl. 4
Fahrräder/
Gartenmöbel
Abstellraum
Garage
Stpl. 1
Garage
Stpl. 2
Garage
Stpl. 3
28

Das Objekt
Biedermannstraße 79
Grundriss 1. Obergeschoss
Wohnung 14
Wohnung 15
63,41 qm
56,25 qm
Balkon
Küche
Balkon
Wohnen/Essen
Wohnen/Essen
WHG 14
WHG 15
Diele
Diele
WM
Bad
Schlafen
Schlafen
Bad
WM
Küche
29

Biedermannstraße 79
Grundriss 2. Obergeschoss
Wohnung 16
Wohnung 17
64,71 qm
57,35 qm
Balkon
Küche
Balkon
Wohnen/Essen
Wohnen/Essen
WHG 17
WHG 16
Diele
Diele
WM
Schlafen
Bad
Schlafen
Bad
WM
Küche
30

Das Objekt
Hildebrandstraße 28
Grundriss Erdgeschoss
Wohnung 18
Wohnung 19
79,55 qm
89,25 qm
Loggia
Kind
Wohnen
Bad
Diele
Küche
Schlafen
WM
WHG 19
Abstellraum
Abstellraum
WHG 18
Bad
WM
Diele
Aufzug
Schlafen
Kind
Balkon
Küche
Wohnen
31

Hildebrandstraße 28
Grundriss 1. Obergeschoss
Wohnung 20
Wohnung 21
85,13 qm
94,79 qm
Loggia
Kind
Wohnen
Bad
Diele
Küche
Ankleide
Schlafen
WM
WHG 21
Abstellraum
Abstellraum
WHG 20
Bad
WM
Diele
Aufzug
Schlafen
Kind
Balkon
Küche
Wohnen
32

Das Objekt
Hildebrandstraße 28
Grundriss 2. Obergeschoss
Wohnung 22
Wohnung 23
84,83 qm
94,81 qm
Loggia
Kind
Wohnen
Bad
Diele
Küche
Ankleide
Schlafen
WM
WHG 23
Abstellraum
Abstellraum
WHG 22
Bad
WM
Diele
Aufzug
Schlafen
Kind
Balkon
Küche
Wohnen
33

Hildebrandstraße 28
Grundriss 3. Obergeschoss
Wohnung 24
Wohnung 25
82,72 qm
90,04 qm
Loggia
Kind
Wohnen
Bad
Diele
Küche
Schlafen
WM
WHG 25
Abstellraum
Abstellraum
WHG 24
Bad
WM
Diele
Aufzug
Schlafen
Kind
Balkon
Küche
Wohnen
34

Das Objekt
Hildebrandstraße 28
Grundriss Dachgeschoss
Wohnung 26
102,40 qm
WM
Bad
Kind
Schlafen
Kind
Diele
Schrank
WHG 26
Aufzug
Küche
Wohnen/Essen
Terrasse
Abstellraum
35

Baubegleitende Qualitätskontrolle
und Abnahme durch den TÜV
Mit der TÜV Süd Industrie Service GmbH
wird für das Bauvorhaben eine qualitätssichernde
Baubegleitung vereinbart und in
Auftrag gegeben. Im Rahmen dieser baubegleitenden
Qualitätssicherung begehen
Mitarbeiter des TÜV turnusgemäß die Baustelle,
um auftretende Mängel rechtzeitig
zu erkennen und Abhilfe zu empfehlen.
Vorgesehen sind 8 bis 10 Baustellenbesuche.
Ferner begleitet die TÜV Süd Industrie Service
GmbH den Verwalter bei der Schlußabnahme
des Gemeinschaftseigentums und
erstellt einen entsprechenden Abnahmebericht.
Der Prüfumfang der TÜV Süd Industrie
Service GmbH beinhaltet die Mängelerfassung
und stellt im Schlußbericht fest, daß:
1. das Objekt nach der vorliegenden, vereinbarten
Baubeschreibung gebaut wurde,
dass die in der Baubeschreibung
aufgeführten Vorschriften eingehalten
wurden, wobei darauf hinzuweisen ist,
dass eine Überprüfung nur stichpunkthaltig
erfolgen kann;
2. die anerkannten Regeln der Technik
eingehalten wurden und dass die VDE-
Vorschriften und sonstige Sondervorschriften
berücksichtigt wurden. Bei
Altbauten gilt dies, soweit es die baulichen
Gegebenheiten zulassen;
3. keine erkennbaren Mängel vorhanden
sind.
36

Das Objekt
Preisliste
Biedermannstraße 79/81
und Hildebrandstraße 28
WE Lage Anzahl Wohn- Netto Gesamt- Grundst.- Gebäude Sanierung- BA Kaufpreis
Nr Räume fläche Kaltmiete Kaufpreis anteil anteil anteil Garage/Stlp.**
mtl. in EUR in EUR* in EUR in EUR in EUR in EUR
Biedermannstraße 81
II
1 1.OG links 3 87,46 507 173.171 17.317 17.317 138.537 II
2 1.OG rechts 3 86,86 504 171.983 17.198 17.198 137.586 II
3 2.OG links 2 59,25 344 127.315 11.732 11.732 93.852 II 10.000
4 2.OG mitte 2 50,57 293 100.129 10.013 10.013 80.103 II
5 2.OG rechts 2 70,74 410 150.065 14.007 14.007 112.052 II 10.000
6 3.OG links 2 58,70 340 126.226 11.623 11.623 92.981 II 10.000
7 3.OG mitte 2 50,40 292 99.792 9.979 9.979 79.834 II
8 3.OG rechts 2 69,93 406 148.461 13.846 13.846 110.769 II 10.000
9 4.OG links 2 58,96 342 116.741 11.674 11.674 93.393 II
10 4.OG mitte 2 43,30 251 85.734 8.573 8.573 68.587 II
11 4.OG rechts 2 71,50 415 151.570 14.157 14.157 113.256 II 10.000
12 DG links 2 47,48 275 94.010 9.401 9.401 75.208 II
13 DG rechts 2 45,13 262 89.357 8.936 8.936 71.486 II
Biedermannstraße 79
14 1.OG links 2 63,41 368 111.456 10.146 10.146 81.165 I 10.000
15 1.OG rechts 2 56,25 326 100.000 9.000 9.000 72.000 I 10.000
16 2.OG links 2 64,71 375 113.536 10.354 10.354 82.829 I 10.000
17 2.OG rechts 2 57,35 333 101.760 9.176 9.176 73.408 I 10.000
Hildebrandtstraße 28
18 EG links 3 79,55 461 157.509 15.751 15.751 126.007 I
19 EG rechts 3 89,25 518 176.715 17.672 17.672 141.372 I
20 1.OG links 3 85,13 494 168.557 16.856 16.856 134.846 I
21 1.OG rechts 3 94,79 550 197.684 18.768 18.768 150.147 I 10.000
22 2.OG links 3 84,83 492 167.963 16.796 16.796 134.370 I
23 2.OG rechts 3 94,81 550 197.724 18.772 18.772 150.179 I 10.000
24 3.OG links 3 82,72 480 173.786 16.379 16.379 131.029 I 10.000
25 3.OG rechts 3 90,04 522 178.279 17.828 17.828 142.623 I
26 DG 4 102,40 594 212.752 20.275 20.275 162.202 I 10.000
* inklusive Garage und Stellplatz
** überdachte Stellplätze
37

Baubeschreibung
Hildebrandstr. 28, Biedermannstr. 79/81
1. Allgemeine Angaben
1.1 Angaben zum Gebäudetyp
Die Gebäude sind in massiver Ziegelbauweise
errichtet (Baujahr ca. 1900).
Es handelt sich um mehrgeschossige
Wohngebäude mit Dachgeschoss die
teilweise unterkellert sind.
Grundlagen der Ausführung der Instandsetzung
bzw. Renovierung sind
die allgemein anerkannten Regeln der
Technik, die behördlichen Bestimmungen
der Verwaltungs- und Bauaufsichtbehörden,
die einschlägigen Gesetze
sowie die für das Bauvorhaben maßgeblichen
Bauvorschriften und Verordnungen.
Soweit die gültigen DIN-Normen oder
die anerkannten Regeln der Technik
aufgrund der Besonderheiten des historischen
Bauwerks nicht eingehalten
werden können, stellt dies keinen Mangel
dar. Die Bauausführungen haben
allerdings so zu erfolgen, dass sie vorstehend
genannten Regelungen möglichst
nahe kommen.
Grundsätzlich gilt, dass “Sollbruchrisse“
zwischen Trockenbau und massiven
Bauteilen keine Mängel darstellen, da
sie nicht vermeidbar sind, es sei denn,
der Riss wird im Einzelfall als Mangel
bestätigt. Der Bauträger kann die Baubeschreibung
ohne Zustimmung des
Käufers ändern, wenn dies aufgrund
tatsächlicher oder rechtlicher Gegebenheiten
insbesondere behördlicher Auflagenotwendig
wird und sich für den
Käufer keine den Wert oder die Tauglichkeit
des Vertragsgegenstandes negativ
beeinflussende Abweichung ergibt.
1.2 Flächenberechnungen
Die Flächenberechnung für Wohnungen
nach DIN wird nach der Betriebskosten-
und Wohnflächenverordnung
(WoFlV) seit 7/2004 auf der Grundlage
eines digital erstellten Aufmasses mittels
CAD- Programm erstellt.
1.3 Gutachten
Holzschutzgutachten
Es wird eine holzschutztechnische Untersuchung
zur Ermittlung von biotischen
Schäden durch holzzerstörende
Pilze und Insekten durchgeführt. Die
Untersuchung erfolgt durch einen
geprüften Fachmann (Sachverständiger)
für Holzschutz, Pilz- und Insektenschäden
verbauter Hölzer im Hochbau
auf der Grundlage der DIN 68 800, Teil
2-4, welcher die fachgerechte Sanierung
überwacht und die Abnahme dieser
Sanierungsarbeiten durchführt.
Bauzustandsuntersuchung im
Kellerbereich
Der TÜV SÜD führt im Kellerbereich
eine Überprüfung des Bauzustandes
hinsichtlich auftretender Mauerwerksfeuchtigkeit
sowie schädigender Salze
im Mauerwerk durch.
Gutachten durch vereidigten Sachverständigen
für Brandschutz, Standsicherheit
und Wärmeschutz
Der jeweils erforderliche Nachweis über
Standsicherheit einschließlich der Feuerwiderstandsdauer
der tragenden Bauteile,
Schall-, Wärme- und vorbeugenden
baulichen Brandschutz werden von
einem Tragwerksplaner erstellt. Diese
Unterlagen werden durch staatlich anerkannte
Sachverständige oder eine
sachverständige Stelle gemäß § 82 (4)
SächsBO geprüft. Die ergangenen Prüfberichte
werden dem Bauordnungsamt
vorgelegt.
Wärmeschutznachweis für
Gebäude
Die Bauausführungen erfolgen, soweit
dies möglich ist, nach den gültigen
DIN-Normen sowie der Energieeinsparverordnung
nach Maßgabe der behördlichen
Auflagen (Denkmalschutz).
TÜV – Baubegleitendes
Qualitätscontrolling
Der TÜV SÜD führt während der Sanierung
ein “Baubegleitendes Qualitätscontrolling“
durch.
Auftrag der Baustellenkontrollen ist es,
die Bauleistung der jeweils wesentlichen
bautechnischen Schwerpunkte und
deren Grundlagen zu überprüfen und
das Ergebnis zu dokumentieren. Die
wesentlichen bautechnischen Schwerpunkte
der Baumaßnahme sind im Baustellenkontrollplan
des BC-Vertrages
festgelegt.
Nach jeder Begehung wird vom TÜV
ein schriftlicher Bericht erstellt; sofern
es der Baufortschritt zulässt, wird die
Beseitigung der vom TÜV festgestellten
Mängel im Zuge der nächsten Begehung
kontrolliert und dokumentiert.
TÜV – Technische Abnahme
Nach bzw. im Zuge der Fertigstellung
des Bauvorhabens erfolgt durch den
TÜV SÜD die technische Abnahme der
Wohneinheiten (Sondereigentum). Der
TÜV SÜD überwacht die Mängelbeseitigung.
Hierfür werden Mängelprotokolle
im Sinne von VOB Teil B § 12 Abs.
4 erstellt.
2. Technische Anlagen
Hausanschluss und Haustechnik
2.1 Hausanschlüsse
Heizungsanlage
Die Heizungsanlage (Gaszentralheizung)
ist außentemperaturgeführt und
wird als Zweirohrsystem errichtet. Die
Installation des Heizkessels erfolgt in
einer Heizzentrale. Der Anschluss erfolgt
über das vorhandene Gasnetz der Stadt
Leipzig. Die Heizungsanlage ist für die
gesamte bauliche Anlage im Objekt
Hildebrandstr. 28 geplant. Änderungen
durch behördliche Auflagen oder baulicher
Gegebenheiten müssen berücksichtigt
werden und können zu Planungsänderungen
führen.
Wasseranschluss und
-aufbereitung
Das Warmwasser wird zentral aufbereitet,
die Größe des Warmwasserbehälters
ergibt sich aus den Berechnungen des
Fachingenieurs. Die Kalt- und Warmwasserleitungen
sowie die Zirkulationsleitungen
werden aus Edelstahlrohren
oder glw. hergestellt und in den dafür
vorgesehenen Installationsschächten
verlegt. Gleiches gilt für Leitungen der
Wohnungsinstallation. Die Trinkwasserversorgung
erfolgt über das vorhandene
Trinkwassernetz der Stadt Leipzig.
Der vorhandene Trinkwasseranschluss
wird überprüft und ggf. erneuert. Alte
Versorgungsleitungen werden demontiert
und entsorgt. Es wird ein zentraler
Trinkwasserfilter installiert, der rückspülbar
ist.
Wärmemengen- und
Wasserzähler
Wärmemengen- und Wasserzähler werden
bei einer entsprechenden Fachfirma
über die Hausverwaltung gemietet.
Regenwasser
Alte Entwässerungsleitungen werden
demontiert und entsorgt. Die Entwässerung
der Dachrinne erfolgt über die
außenliegenden Fallrohre mit Einbindung
über Standrohre in die vorhandene
Grundleitung. Die Entwässerung der
Terrassen, Loggien und Balkone erfolgt
durch Einbindung an die Fallrohre.
Sämtliche Regenrinnen, Fallrohre und
Verkleidungen im Dachbereich sowie
die Verkleidung sämtlicher Fensterbänke,
Gurtgesimse und Bekrönungen der
Fassade werden mit Titanzinkblech
ausgeführt.
38

Das Objekt
Abwassergrundleitungen
Alte Versorgungsleitungen werden demontiert
und entsorgt. Die Grundleitungen
werden geprüft und ggf. fachgerecht
erneuert. Der Anschluss erfolgt
über ein Kontrollschacht an das öffentliche
Abwassernetz.
Strom/Telefon
Die Elektroanlage wird gemäß den
Richtlinien der Leipziger Stadtwerke
zentralisiert. In diesen E-Räumen werden
die zentralen Zähleranlagen angelegt.
Der elektrische Hausanschluss wird nach
Beurteilung des Versorgungsträgers der
Stadtwerke Leipzig entsprechend der
geltenden Nutzungsverordnung erneuert.
Alle Wohnungen werden zum Anschluss
von Telefon und Kabelfernsehen
vorbereitet und mit entsprechenden
Anschlussdosen ausgestattet.
Die Leitungsführung erfolgt unter Putz
bis zur zentralen Übergabe (Verteilerschrank)
im Keller. Die Nutzung erfolgt
über Einzelverträge der Nutzer (Mieter)
mit den Versorgern.
2.2 Heizungsanlage
Heizkörper
Sämtliche Zuleitungen der Wohnungsverteilung
zu den Einzelheizkörpern
werden verdeckt geführt. Die Wohnungen
werden in allen zu beheizenden
Räumen mit endlackierten Flächenheizkörpern,
profiliert als Ventil-Heizkörper,
in den Raumwärmebedarf angepassten
Typen und Größen gemäß der Wärmebedarfsberechnung
ausgestattet.
Steigleitungen
Die Steig- sowie Wohnungsverteilungsleitungen
bestehen aus Kupfer oder
Stahl. Die Wohnungsinstallation wird
aus Kupfer oder modernem Metallverbundrohrsystem
hergestellt. Es erfolgt
eine alukaschierte Rohrdämmung.
2.3. Sanitär
Frischwasserleitungen
Alte Versorgungsleitungen werden demontiert
und entsorgt. Es werden neue
Kalt- und Warmwasserleitungen sowie
Zirkulationsleitungen hergestellt.
Abwasserleitungen
Neue Abwasserleitungen (Fallrohre in
den Installationsschächten) werden aus
heißwasserbeständigem, schallgedämmtem
Abwasserrohren in erforderlicher
Größe installiert, die waagerechten
Abflussleitungen in den Wohnungen
bestehen aus HT-Rohren.
Sanitärobjekte, Armaturen
Küche:
Kalt- und Warmwasseranschluss, Abfluss
für den Anschluss der Spüle, 2 Eckventile
(1 Doppeleckventil für Spülmaschine).
Die Montage der Zu- und Abflussleitung
erfolgt im Aufstellungsbereich der Spüle
auf der Wand.
Bad:
Kalt- und Warmwasseranschluss für die
Badewanne und Waschbecken. Das
Toilettenbecken erhält einen Kaltwasseranschluss.
Grundsätzlich kommen
in der Bad- und Sanitärausstattung
deutsche Markenfabrikate zum Einsatz.
Badewannenanlage bestehend aus:
– einer hochwertigen, körpergeformten
Badewanne (ca. 75 cm
x 1.700 cm)
– Wannenab- und Überlaufgarnitur
mit Drehgriff und Siphon
– Badewannen-Einhand-Aufputzbatterie
in verchromter Ausführung,
mit Umstellung auf Brause
und Wanneneinlauf
– Gleitstange zur Aufnahme des
Brausekopfes, Metallschlauch Länge
ca. 1.600 mm
– Wannengriff
– Badetuchhalter
Duschwannenanlage bestehend aus:
– einer Duschwanne in flacher Form
(ca. 80 cm x 80 cm), inkl. Ablaufgarnitur
– Aufputzbrause, Einhebelmischbatterie
mit Handbrause in verchromter
Ausführung
– Gleitstange zur Aufnahme des
Brausekopfes, Metallschlauch Länge
ca. 1.600 mm
– standardisierte Duschtrennwand
Aus dem Grundriss ist ersichtlich, dass
mindestens eine Badewannen- bzw.
Duschwannenanlage vorhanden ist.
WC-Anlage bestehend aus:
– Tiefspülklosett aus Porzellan
wandhängend mit eingebautem
Spülkasten, Sparspülung
– WC-Sitz aus Kunststoff, mit Deckel
– Papierhalter verchromt
Waschtischanlage:
– Breite ca. 600 mm
– Einhebelmischbatterie mit Zugknopfablaufgarnitur
verchromt,
Wandspiegel
– Handtuchhalter als Ring oder
2-armig
Anschluss für Spüle und
Waschmaschine
Jede Wohnung erhält einen Wasch- und
Spülmaschinenanschluss. Der Anschluss
der Spüle und Spülmaschine erfolgt in
der Küche über Eckventil mit Schubrosette.
Der Anschluss für die Waschmaschine
erfolgt, soweit möglich, im Bad.
Lüftung Innenbäder/Innen-WC:
Die Raumentlüftung der innenliegenden
Bäder und WC´s erfolgt über Einzellüfter.
Die Schaltung ist mit dem Lichtschalter
kombiniert. Die Entlüftung
erfolgt verdeckt in entsprechenden Versorgungsschächten
über Dach.
2.4 Elektroinstallation
Ausstattung nach DIN 18015/
VDE Bestimmungen
Alle Dosen, Schalter etc. sind deutsche
Markenfabrikate. Sie werden in Unterputzausführung
einschließlich der Verdrahtung
gemäß den entsprechenden
Richtlinien und Verordnungen geliefert
und eingebaut. Der Sicherungskasten/
Unterverteilung wird jeweils im Flur
installiert. Der Ausstattungsgrad erfolgt
gem. DIN 18015 Teil 2 (Mindestausstattung).
Im Einzelnen erfolgt die Bestückung
wie nachfolgend beschrieben.
Anforderungen für die
Ausstattung
Es erfolgt eine komplette Neuinstallation
der Elektroanlagen in den Wohnungen,
im Treppenhaus und in den Kellern.
Die Stromversorgung erfolgt über den
Stromkreis der einzelnen Wohnung.
Neuinstallation der Gemeinschaftsanlage
(Beleuchtung, Heizung) sowie der
Zugänge zu den Mieterkellerräumen.
Die Kellerräume, die den einzelnen
Wohnungen zugeordnet werden, erhalten
jeweils einen Beleuchtungskörper
(Schiffsarmaturen mit Schalter und eine
Steckdose). Kellerflure, Allgemeinräume,
Heizungs- und Lüftungsanlagen, sowie
Außen- und Treppenhausbeleuchtung
werden vom Gemeinschaftszähler versorgt.
Die Zählermontage erfolgt ausschließlich
durch die Energieversorger. Wenn
bei der Wohnungsabnahme der Nutzer
noch nicht bekannt ist, erfolgt die Übergabe
der Wohnung an den Käufer ohne
Zähleinrichtung. Schaffung eines zentralen
Zählerplatzes und eines zentralen
Potentialausgleiches.
Es wird eine Klingel-Wechselsprechanlage
in jeder Wohneinheit mit elektrischer
Türöffnung der Hauseingangs-
39

tür eingebaut. Die Treppenhausbeleuchtung
erhält eine Zeitschaltautomatik
mit Warnfunktion.
Weiterhin wird ein zentraler Anschluss
für alle Wohneinheiten für Telekom und
TV-Anlage geschaffen.
Bäder:
1 Lichtschalter, 2 Steckdosen im Bereich
Spiegel/ Waschbecken, 1 schaltbarer
Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass
bzw. Deckenstrahler in ausreichender
Menge (angepasst der
Raumgröße), 1 Steckdose jeweils für
Waschmaschine und Trockner (bzw. in
der Küche, falls Aufstellfläche im Bad
nicht gegeben) 1 Antennen-/Kabelanschlußdose
WC:
1 Lichtschalter, 1 Steckdose im Bereich
Spiegel/Waschbecken, 1 schaltbarer
Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass
bzw. Deckenstrahler in ausreichender
Menge (angepasst der
Raumgröße)
Küchen:
2 Doppel-Steckdosen (im Bereich der
Küchenarbeitsfläche), 1 Herdanschlussdose,
1 Steckdose für Dunstabzugshaube,
1 Steckdose für Einbauküche (Kühl/
Gefriergerät), 1 Steckdose für Spülmaschine,
1 Steckdose jeweils Waschmaschine
und Trockner (falls Aufstellfläche
im Bad nicht gegeben), 1 Deckenauslass
bzw. Deckenstrahler in
ausreichender Menge (angepasst der
Raumgröße), 1 Antennen-/ Kabelanschlußdose
Wohnzimmer,
Schlaf- bzw. Kinderzimmer:
1 Lichtschalter als Kombination mit
Steckdose, 1 Deckenauslass, 3 Doppelsteckdosen,
1 Antennen-/ Kabelanschlussdose,
1 Telefonanschlussdose
kombiniert mit Einfachsteckdose
Flur:
2 Einfachsteckdosen, 2 Lichtschalter als
Wechselschalter, 1 Telefonanschlussdose
kombiniert mit Einfachsteckdose, 1
Deckenauslass bzw. Deckenstrahler in
ausreichender Menge (angepasst der
Raumgröße)
Abstellraum:
1 Lichtschalter in Kombination mit
1 Steckdose, 1 Deckenauslass
Keller:
Komplette Neuinstallation der Elektroanlagen
in den Kellern. Die Stromversorgung
erfolgt über den Stromkreis
der einzelnen Wohnung. Die Kellerräume,
die den einzelnen Wohnungen
zugeordnet werden, erhalten jeweils
einen Beleuchtungskörper (Schiffsarmaturen
mit Schalter und eine Steckdose).
Balkon/Terrasse/Loggia:
1 Steckdose (schaltbar von innen),
1 Außenleuchte (schaltbar von innen)
Treppenhaus/Außenanlagen:
Die Beleuchtung erfolgt über Wandbzw.
Deckenleuchten in Stil und Farbe
dem Treppenhaus angepasst. An einer
Stelle wird eine abschaltbare Steckdose
für die Treppenreinigung angebracht.
Die Treppenhausbeleuchtung wird über
ein Zeitschaltrelais mit Ausschaltvorwarnung
geregelt. Jede Etage erhält eine
Leuchte, ebenso der Kellerzugang, der
Eingangsbereich sowie der Hof (1 Außenleuchte
mit Dämmerungsschalter
und Bewegungsmelder).
3. Bauwerk
3.1 Dach
Dachausbau
Der Ausbau der vorhandenen Dachgeschosse
erfolgt in Trockenbauweise
gemäß den Anforderungen an den
Brand- und Schallschutz. Dies betrifft
sämtliche Wände, Decken, Stützen und
Verbände sowie die Dachschrägen. Die
vorhandene Dachform bleibt erhalten.
Bei Ausbau des Dachgeschosses werden
die sich aus der Planung ergebenden
statischen, schallschutz- und brandschutztechnischen
Anforderungen berücksichtigt
und umgesetzt. Stützen,
Kehlbalken und andere statische Bauteile
werden nach Möglichkeit in den
Ausbau integriert. Die vorhandenen
Sparren müssen aus diesem Grund im
erforderlichen Maß verstärkt werden.
Aus statischen Gründen müssen ggf.
Verstärkungen des Dachverbandes aus
Stahl vorgenommen werden. Die Fallstränge
der Entwässerungsleitungen
erhalten eine durch das Dach nach
außen geführte Entlüftung. Vorhandene
Schornsteine werden teilweise bis unter
Kellerdecke abgebrochen bzw. für die
neu errichtete Heizungsanlage zur Abgasführung
saniert (Einzug eines Abgasrohres)
und genutzt.
Um den erforderlichen Wärmeschutz
im Dachgeschoss zu gewährleisten, ist
der Einbau einer Wärmedämmung
(Sparrenzwischendämmung) entsprechend
der geltenden Energieeinsparverordnung
(EnEV) vorgesehen.
Die Innenverkleidung des Dachraumes
erfolgt in Trockenbauweise (Gipskarton).
Zur Belichtung werden Dachflächenfenster
in ausreichender Größe
eingebaut.
Die Dacheindeckung erfolgt in Abstimmung
mit dem Denkmalschutz. Die
Dachterrassen und Flachdachbereiche
werden mit Bitumen- oder Kunststoffabdichtungen
gemäß Flachdachrichtlinie
abgedichtet. Die Dachterrassen werden
mit kesseldruckimprägnierten Holzlattenrosten
mit rutschhemmender
Oberfläche als Gehbelag ausgeführt.
Dachklempnerarbeiten
Sämtliche Dachrinnen und Fallrohre,
Standrohr (mit Reinigungsöffnung),
Brandmauerabdeckungen, Schornsteineinfassungen,
Schneefanggitter etc.
werden mit Titanzinkblech ausgeführt.
3.2 Straßen- und Hoffassade
Die Sanierung der historischen Fassade
und Sockel erfolgt unter Maßgabe der
denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.
3.3 Fenster- und Balkontüren
Sämtliche vorhandenen Fenster werden
demontiert und durch neue Holzfenster
nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen
Genehmigung ersetzt. Straßenseitige
Fenster erhalten, soweit wie
im Bestand vorhanden, außenliegende
Fensterlamellen.
Fensterbänke
innen:
Fensterbänke aus Kalkstein Jura
außen:
Fensterbank außen neu (nach Maßgabe
der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung)
3.4 Hauseingangstüren
Die vorhandenen Hauseingangstüren
werden fachgerecht aufgearbeitet oder
durch neue Holztüren nach Maßgabe
der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung
ersetzt.
3.5 Balkone
Die Ausführung der neu zu errichtenden
Balkone erfolgt als verzinkte Stahlkonstruktion
nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen
Genehmigung.
3.6 Treppenhaus
Das Treppenhaus wird nach einer Befunduntersuchung
durch einen Restaurator
sowie nach Maßgaben der denkmalschutzrechtlichen
Auflagen komplett
saniert.
Die Treppenanlage aus Holz sowie vorhandene
Bodenfliesen werden entsprechend
überarbeitet und wenn erforderlich,
ergänzt.
40

Das Objekt
Vorhandene Wohnungseingangstüren
werden fachgerecht unter Berücksichtigung
der Verbesserung des Brand-,
Schall- und Einbruchschutzes restauriert
und ertüchtigt oder durch neue Wohnungseingangstüren
stilgerecht ersetzt.
Die Wände werden vollflächig gespachtelt
und verschliffen. Es erfolgt ein Farbanstrich
auf Grundlage der Befunduntersuchung
des Restaurators sowie der
denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.
3.7 Keller
Die einzelnen Kellerabteile werden aus
einer luftzirkulationsfördernden, offenen
und verzinkten Metallkonstruktion
ausgeführt.
Der Einbau von Türen (T30) erfolgt
nach den Erfordernissen der derzeit
geltenden Brandschutzbestimmungen.
Sämtliche Kellerfenster werden erneuert
(verzinkter Stahlrahmen mit Lüftungsgitter
bzw. nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen
Genehmigung).
Kellerfußboden
Der vorhandene Kellerfußboden wird
auf Schäden untersucht. Ist seine Funktion
nicht gestört, bleibt er weitestgehend
erhalten. Unebenheiten werden
ausgebessert.
Kellerwände
Die Kellerwände werden von schadhaften
Putz befreit, sandgestrahlt und als
sichtbares Mauerwerk belassen. Größere
Fehlstellen im Mauerwerk werden mit
gleichem Material ausgebessert. Es erfolgt
durch den TÜV SÜD eine Überprüfung
des Bauzustandes hinsichtlich
auftretender Mauerwerksfeuchtigkeit,
schädigender Salze im Mauerwerk. Im
Ergebnis dieser Untersuchungen werden
erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen
durchgeführt. In der Regel zur
Sperrung gegen aufsteigende Feuchtigkeit
ins Erdgeschoss. Dabei werden
die Kellerwände so abgedichtet, dass
in das Erdgeschoss aufsteigende Nässe
weitestgehend verhindert wird. Da es
sich bei den Kellerräumen jedoch um
untergeordnete Neben-/ Abstellflächen
handelt, stellt eine bestehen bleibende
Erdfeuchte keinen Mangel dar.
3.8 Wohneinheiten
Wohnungstrennwände
Bestand:
Massive Wohnungstrennwände in Stärken
von 15-24 cm. Bei zu geringen
Wandstärken werden die Wohnungstrennwände
brand- und schallschutztechnisch
ertüchtigt (Gipskarton-Vorsatzschale).
neu:
Soweit Wände in den Wohnungen neu
hinzukommen oder erneuert werden
müssen, werden diese Wände als Trockenbauwände
gemäß den Anforderungen
an den Brand- und Schallschutz
errichtet (beidseitige Doppelbeplankung).
Neue tragende Wände werden
in Ziegelbauweise erstellt und beidseitig
verputzt.
Wand- und Deckenbeläge
An allen Innenwänden und Decken
wird die alte Tapete entfernt. Schadhafte
Putzstellen werden ausgebessert.
Soweit keine Neuaufteilung der Wohnungen
erfolgt, unterliegen alle Wände
dem Bestandsschutz. Bad-, Küchenund
Flurbereiche erhalten eine Trockenbau-Unterhangdecke.
In Wohnräumen, die aus statischen
Gründen Unterzüge erhalten, werden
ebenfalls Trockenbau-Unterhangdecken
eingebaut. In den Wohneinheiten werden
die Wände mit Feinputz sowie einem
zweifachen deckenden Dispersionsanstrich
im Farbton weiß versehen.
Die Wände der Bäder erhalten einen
zeitgemäßen hochwertigen Fliesenbelag
bzw. Paneelverkleidung. Die exakte
Höhe des Fliesenbelages bzw. der Paneelverkleidung
ergibt sich aus der
Höhe der vorhandenen Gegebenheiten,
z. B. Vorwandkonstruktion, sowie den
Abmessungen der Fliesen. Die Wandfliesen
werden im Dünnbettverfahren
inkl. erforderlicher Abdichtungen im
Spritzwasserbereich verlegt. Oberhalb
der Fliesen werden die Wände gespachtelt
und deckend gestrichen.
Fußbodenaufbau/Bodenbelag
Die Böden in den Wohnungen erhalten
einen Gussasphaltestrich auf Ausgleichsschüttung
als Höhenausgleich zur Bestandsdielung
und eine Trittschalldämmung.
Die Türbereiche innerhalb der
Wohnungen werden nach Möglichkeit
schwellenlos ausgeführt. Eine Schwelle
vom Treppenhaus in die Wohnung ergibt
sich aus denkmalschutzrechtlichen
Vorgaben, die Veränderungen im Treppenhaus
nicht zulassen.
Wohn-, Schlaf- bzw. Kinderzimmer:
Die Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer
erhalten ein Fertigparkett aus Eiche mit
umlaufenden Sockelleisten.
Küche:
Für Küchen ist ein Fliesenbelag aus
Steinzeug (Materialpreis 30 EUR/qm)
vorgesehen. Optional kann, bei Einigung
vor Baubeginn kostenneutral,
auch hier die Verlegung von hochwertigem
Fertigparkett vereinbart werden.
Bad:
Die Böden im Bad erhalten einen Fliesenbelag
(Materialpreis 30 EUR/qm)
inkl. der erforderlichen Abdichtung.
Wohnungsinnentüren
Sämtliche Innentüren werden, sofern
vom Denkmalschutz nicht anders gefordert,
erneuert. Es werden neue hochwertige
Zimmertüren eingebaut. Die
Türbeschläge werden in Edelstahl ausgeführt.
Schließanlage in der
Wohnungseingangstür
Es wird eine Schließanlage mit Hauptund
Gruppensperre GPI, serienmäßig
mit Aufbohr- und Abtastsicherung. Die
Übergabe erfolgt inklusive eines Schließplanes
an die Hausverwaltung.
4. Sonstige Ausstattung
Küchen
Der Einbau einer Einbauküche kann auf
Wunsch nach gemeinsamer Abstimmung
vor Baubeginn optional gegen
Aufpreis erfolgen.
Aufzug (nur Hildebrandstr. 28)
Das Haus erhält einen 4-Personenaufzug
(Nutzlast ca. 360 kg) mit Haltestellen
von Erdgeschoss bis Dachgeschoss. Die
Ausführung erfolgt nach Planung und
den Angaben des Aufzugsherstellers.
Der Maschinenraum befindet sich im
Keller.
Hofgestaltung
Begrünung:
Verbundpflaster im Bereich der Gehwege,
Zufahrten der Garagen, Fahrradstellplätze
und des Müllcontainerstellplatzes.
Der Müllcontainerstellplatz wird
mit einem ca. 2 m hohen Sichtschutz
eingegrenzt. Die Restfläche wird mit
Rasen und Sträuchern lt. Planungsunterlagen
begrünt.
5. Planungsänderungen
Änderungen in der Planung, an vorgesehenen
Materialien und bei Einrichtungsgegenständen
sind vorbehalten,
soweit sie aus technischen Gründen
oder aus Gründen der Materialbeschaffung
zweckmäßig sind und den geschilderten
Standard nicht mindern. Änderungen
in der Baugenehmigung oder
aufgrund behördlicher Auflagen oder
41

geänderter gesetzlicher Bestimmungen
können zu Planungsänderungen führen
und bleiben vorbehalten.
6. Sonderwünsche
Änderungswünsche (Planung, Ausstattung)
eines Käufers bezüglich des Sondereigentums
sind möglich, soweit es
der Bautenstand zulässt, sie technisch
durchführbar sind und diese Änderungswünsche
nicht gegen die Interessen
der Gemeinschaft gerichtet sind.
Die Änderungen sind mit dem Bauherrn
bzw. Bauträger (Grundstücksverkäufer)
im Einzelnen vorab zu besprechen.
Dieser untersucht die Durchführungsmöglichkeit
und veranlasst ggf. eine
Kostenkalkulation durch den Generalunternehmer
bzw. die Handwerksfirmen.
Auf Grundlage dieser Kostenkalkulation
wird ein Zusatzvertrag zwischen dem
Käufer und dem Generalunternehmer
bzw. den Handwerksfirmen über den
Bauherrn bzw. Bauträger geschlossen.
Die Leistungen sind darin direkt mit
dem Generalunternehmer bzw. den
Handwerksfirmen abzurechnen. Dasselbe
Prinzip gilt auch bei der Abwahl
einer Leistung. Mündliche Auskünfte
bedürfen zu ihrer Gültigkeit immer der
Schriftform.
7. Angabenvorbehalt
Alle Angaben sind vom Ersteller der
Baubeschreibung sorgfältig geprüft und
zusammengestellt worden. Kein Vermittler,
Anlageberater oder sonstiger
Dritter ist berechtigt, Auskünfte zu erteilen
oder Zusicherungen zu machen,
die von diesen Angaben abweichen
oder über sie hinausgehen. Solche
Auskünfte und Zusicherungen sind im
Übrigen nur wirksam, wenn sie schriftlich
durch die Ersteller der Baubeschreibung
erfolgen. Sämtliche Angaben
entsprechen dem Stand der Planung
im März 2007. Sie stehen unter dem
Vorbehalt grundsätzlich unveränderter
Planungs- und gleichbleibender rechtlicher
Verhältnisse der Spruchpraxis der
Gerichte, Verwaltungs- und Finanzbehörden.
8. Haftungsvorbehalt
Die Haftung der gegenwärtigen und
zukünftigen Vertragspartner für unrichtige
oder unvollständige Angaben oder
für Verletzung eventuell bestehender
Aufklärungs- oder Hinweispflichten
gegenüber dem Erwerber ist auf Vorsatz
und auf grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
In Plänen eingezeichnete Möblierungen
haben rein informativen Charakter und
sind nicht im Kaufpreis enthalten. Die
Maße in den Zeichnungen können sich
in der Ausführungsplanung aus technischen
Gründen ändern (z. B. wegen
Vormauerungen, Lüftungsschächten,
im Dachgeschoss statisch bedingter
Stützen usw.).
Änderungswünsche sind im Kaufvertrag
schriftlich zu vereinbaren. Änderungen
infolge behördlicher Auflagen und bautechnische
Maßnahmen bleiben vorbehalten;
desgleichen die Verwendung
anderer Baustoffe, soweit diese keine
Wertminderung herbeiführen.
Stand: März 2007
42

Das Objekt
Rechtliche
Konzeption
Das hier angebotene Immobilieninvestment
ist mit dem Abschluss mehrerer
Verträge verbunden. Bei den Verträgen
handelt es sich um ein Kaufvertragsangebot
nebst einer Grundlagenurkunde
des Notars Kukral mit Amtssitz in Leipzig.
Ferner tritt der Erwerber als künftiges
Mitglied in einen bereits abgeschlossenen
WEG-Verwaltervertrag mit
der Sachsengrund Hausverwaltungs
GmbH ein. Optional kann ein Sondereigentumsverwaltungsvertrag
geschlossen
werden, in Verbindung mit nachfolgender
Garantie ist der Abschluss
zwingend. Daneben schließt der Erwerber
einen Erstvermietungsgarantievertrag,
dessen Kosten bereits im Kaufpreis
enthalten sind.
In der Grundlagenurkunde sind die
Teilungserklärung gem. § 8 WEG, die
Pläne, die Baubeschreibung sowie Planungs-
und Änderungsvollmachten
enthalten. Die wesentlichen Inhalte der
Verträge werden im Folgenden kurz
erläutert. Sämtliche Verträge werden
dem Interessenten auf Wunsch im Volltext
ausgehändigt.
I. Kaufvertrag
1. Angebot
Der Investor unterbreitet der Verkäuferin,
der DGG Deutsche Gesellschaft für
Grundbesitz AG ein notarielles Angebot
zum Abschluss des nach beschriebenen
Kaufvertrages über eine noch zu sanierende
Altbauwohnung. An dieses Angebot
ist der Investor 40 Tage ab Beurkundung
unwiderruflich gebunden.
Über diesen Zeitpunkt hinaus besteht
das Angebot weiter fort. Es kann jedoch
dann durch den Anbieter jederzeit widerrufen
werden, es sei denn, die Annahme
wurde vor Zugang des Widerrufs
bereits erklärt. Die Annahme ist
erfolgt, wenn die Annahmeerklärung
vor einem deutschen Notar beurkundet
worden ist.
2. Inhalt
a) Grundstück
Die Verkäuferin wird Eigentümerin des
im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig
von Connewitz, Blätter 1863 und 1864
verzeichneten Grundbesitzes, Flurstücke
93, 93a und 94, Gesamtgröße ca. 1020
qm, gelegen in Leipzig Connewitz. Das
Grundeigentum wird bei Veräußerung
wie folgt belastet sein:
Abt. II: Auflassungsvormerkung für die
Verkäuferin
Abt. III: lastenfrei
Derzeit in Abt. II und III eingetragene
Belastungen sind zur Löschung zu bringen.
Die Verkäuferin behält sich das
Recht vor, zur Vorfinanzierung der Baukosten
noch Grundpfandrechte in beliebiger
Höhe eintragen zu lassen, was
der Käufer ausdrücklich gestattet und
duldet. Der Anspruch des Käufers auf
Lastenfreistellung aufgrund dieses Vertrages
bleibt unberührt. Ferner hat die
Verkäuferin das Recht, vom Käufer zu
übernehmende Dienstbarkeiten für Verund
Entsorgung des Grundstückes,
Rechte für Kabeldienstanbieter oder
Baulasten in Abt. II des Grundbuchs
einzutragen.
b) WEG-Teilung und
Kaufgegenstand
Die Verkäuferin verpflichtet sich, den
Kaufgegenstand nach Maßgabe der
Grundlagenurkunde herzustellen und
auszustatten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
wurde noch nicht erteilt.
Die Anlegung der Wohnungsgrundbücher
ist demnach noch nicht erfolgt.
Der Kaufvertrag hat demnach den Kauf
einer noch zu sanierenden bzw. noch
auszubauenden Sondereigentumseinheit
einschl. Kellerraum nebst Miteigentumsanteil
am Grundstück sowie
ggf. Sondernutzungsrechte an Garagen
zum Inhalt. Der Kaufgegenstand wird
dazu im Kaufvertrag exakt bezeichnet.
c) Kaufpreis und Wohnfläche
Die Immobilie einschließlich Sanierung
wird zum Festpreis verkauft, wobei der
Festpreis auf Grund und Boden, die
Altbausubstanz, sowie die Sanierungsund
Renovierungsarbeiten nach Erfahrungswerten
ohne Übernahme einer
Garantie und vorbehaltlich der Zustimmung
der Behörden aufgeteilt ist. Der
Festpreis kann sich im selben Verhältnis
erhöhen wie die gesetzliche Mehrwertsteuer.
Die angegebene Wohnfläche
wurde nach der aktuellen Wohnflächenverordnung
berechnet. Geringfügige
Flächenabweichungen von bis zu 3%
haben keinerlei Einfluss auf Vertrag oder
Kaufpreis.
Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten
der Projektierung, des Marketings und
des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere
auch die Innenprovision, die der
Veräußerer an den Kapitalanlagenvertrieb
bezahlt und die unter Umständen
über dem marktüblichen Niveau liegen
kann. Die Höhe kann je nach Wohnung
unterschiedlich sein und bei Interesse
bei der Verkäuferin erfragt werden. Im
Kaufpreis nicht enthalten sind die Kosten
von im Vertrag nicht vereinbarten
Sonderwünschen, sowie Notar und
Grundbuchgebühren, die notwendigen
Kosten des Vertragsvollzuges, die vom
Erwerber ggf. an den Vermittler zu
zahlende Außenprovision, die Kosten
von Rangrücktrittserklärungen für Finanzierungsrechte
des Käufers, die Beiträge
zur Feuerversicherung ab Deckungszusage,
die Grunderwerbsteuer,
die Grundsteuer, Gebühren und Beiträge
nach Übergang von Lasten und
Gefahren sowie die Anschlussbeiträge
für eine Mietantenne oder Breitbandkabel.
Daneben hat der Käufer die
Notarkosten, die Kosten der Grundschuldbestellung
sowie die Grunderwerbsteuer
zu übernehmen, was im
allgemeinen ca. 6% des Kaufpreises
ausmacht.
Der Kaufpreis ist in Raten nach Baufortschritt
zu zahlen, wobei sich die Raten
an den Vorgaben der erwerberschützenden
Makler- und Bauträgerverordnung
(MaBV) orientieren und im einzelnen
dem Kaufvertragsentwurf zu
entnehmen sind. Stellt die Verkäuferin
eine dem § 7 (1) MaBV entsprechende
Bürgschaft zur Sicherung eines etwaigen
Rückzahlungsanspruches des Investors,
sind Zahlungen gemäß Ratenplan
und nach Baufortschritt unabhängig
von der Eintragung der Auflassungsvormerkung
sofort zur Zahlung fällig. Eine
Aufrechnung gegenüber der Verkäuferin
ist weitgehend ausgeschlossen. Da die
Kaufpreisansprüche an die zwischenfinanzierende
Bank abgetreten sind, kann
der Kaufpreis nur an diese mit schuldbefreiender
Wirkung gezahlt werden.
d) Kaufpreisfinanzierungsnachweis
und Grundstücksbelastungen
Die Verkäuferin behält sich vor, vom
Käufer eine Finanzierungsbestätigung
seines Kreditinstituts innerhalb von
vier Wochen nach Angebotsabgabe zu
verlangen. Aus dieser muss ersichtlich
sein, dass die Eigenmittel zur Verfügung
stehen und etwa eingeplante Fremdmittel
zugesagt sind. Sofern der Käufer
dieser Verpflichtung nicht rechtzeitig
nachkommt, kann die Verkäuferin das
Angebot ablehnen bzw. einen ggf.
bereits wirksamen Kaufvertrag rückabwickeln
und Schadenersatz verlangen.
Die Verkäuferin verpflichtet sich,
die zur Sicherung der vom Käufer aufgenommenen
Darlehen erforderlichen
dinglichen Rechte (insbesondere Grundschulden)
zu bestellen. Entsprechende
Belastungsvollmachten werden wechselseitig
erteilt. Damit verbundene Kosten
übernimmt der Käufer. Zur Sicherung
der Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht
mit Bedingungen und
Auflagen verbunden, die den Zweck
haben, dass Auszahlungen der finanzierenden
Bank ausschließlich die Kaufpreisschuld
tilgen. Im Übrigen ist die
Kaufpreisfinanzierung ausschließlich
Sache des Erwerbers.
e) Sanierungsverpflichtung und
Fertigstellung
Die Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtung
ergibt sich aus der Grundlagenurkunde
entsprechend der in der
43

Teilungserklärung enthaltenen Baubeschreibung
und den Plänen. Die Baubeschreibung
wird damit zum Gegenstand
des Grundstückskaufvertrages
gemacht. Änderungen in der Planung
und Ausführungsart, den vorgesehenen
Baustoffen und vorgesehenen Einrichtungsgegenständen
(soweit überhaupt
geschuldet) behält sich die Verkäuferin
vor, soweit sich diese technisch oder
wirtschaftlich als zweckmäßig oder
notwendig erweisen oder auf behördlichen
Auflagen beruhen und nicht
wert- und gebrauchsmindernd sowie
dem Käufer zumutbar sind.
Auch geringfügige Änderungen der
Wohnfläche und der Raumaufteilung
haben keinen Einfluss auf den Preis und
den sonstigen Vertragsinhalt. Flächenabweichungen
sind nur beachtlich,
sofern sie 3 % bezogen auf die Gesamtfläche
der Einheit übersteigen. Hinsichtlich
der Berechnung der Wohnfläche
gilt die aktuelle Wohnflächenverordnung.
Das Vorhaben wird in zwei Bauabschnitten
realisiert. Die Verkäuferin plant die
Bezugsfertigkeit des Sondereigentums,
vorbehaltlich einer Verzögerung durch
Schlechtwetter, höhere Gewalt, Sonderwünsche
oder Verzug des Erwerbers
mit der Kaufpreiszahlung für den 31.12.
2007 (BA I Hildebrandstraße 28 und
Biedermannstraße 79), bzw. für den
31.12.2008 (BA II Biedermannstraße
81). Sonderwünsche und Eigenleistungen
des Erwerbers bei der Bauausführung
können nur bezüglich des Innenausbaus
und mit Zustimmung der
Verkäuferin berücksichtigt werden, da
sie die Bauzeit verlängern. Architekt
und Handwerker sind direkt zu beauftragen,
die Kosten sind nicht im Kaufpreis
enthalten und müssen direkt mit
den Beauftragten abgerechnet werden.
Es handelt sich um eine Mehrhausanlage.
Die Herstellungsverpflichtung der
Verkäuferin bezieht sich daher ausschließlich
auf den Bauabschnitt bzw.
Hauseingang, in welchem die jeweils
angebotene Einheit belegen ist.
f) Abnahme des Sonder- und
Gemeinschaftseigentums
Die Abnahme des Sondereigentums
erfolgt bei Bezugsfertigkeit und Zahlung
der bis dahin fälligen Raten, wobei
der Investor hierzu mit einer Frist von
zwei Wochen zu einem Abnahmetermin
geladen wird. Bei Besichtigung
wird ein Abnahmeprotokoll gefertigt,
in welches Restarbeiten oder Mängel
aufgenommen werden. Ein Anerkenntnis
seitens Verkäuferin ist damit nicht
verbunden. Erscheint der Investor zum
Abnahmetermin nicht, oder bezieht
oder benutzt der Investor oder ein
Dritter mit dessen Duldung das Vertragsobjekt
vor Abnahme, gilt es als
mangelfrei abgenommen. Die Abnahme
des Gemeinschaftseigentums erfolgt
nach vollständiger Fertigstellung der
Anlage. Zur Abnahme bevollmächtigt
ist in jedem Fall, auch bei Erscheinen
des Investors, ein vom Hausverwalter
zu bestellender Sachverständiger, dessen
Kosten die WEG trägt. Aufgrund
des Vorliegens einer Mehrhausanlage
kann die Abnahme des Gemeinschaftseigentums
für jeden Bauabschnitt gesondert
erfolgen. Die jeweilige Abnahme
ist maßgeblich für den Verjährungsbeginn.
g) Übergang des Vertragsbesitzes
sowie der Rechte und Pflichten
Besitz/Nutzen/Lasten und Verkehrssicherungspflichten
gehen mit Abnahme
des Sondereigentums Zug um Zug
gegen Zahlung der dann fälligen Kaufpreisrate
auf den Investor über. Damit
erhält der Investor auch alle Rechte und
Pflichten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft,
die sich nach
der Teilungserklärung der Gemeinschaftsordnung
und dem unter II. beschriebenen
WEG-Verwaltungsvertrag
bestimmen. Ferner tritt er in bestehende
Versicherungsverträge ein und hat die
Kosten für diese zu tragen. Daneben
haftet der Investor für Erschließungsund
Anliegerbeiträge nach dem BauGB
sowie den landes- und kommunalrechtlichen
Vorschriften sowie Straßenausbaugebühren
bereits ab dem Tag des
Kaufvertrages, sofern die Maßnahmen
nach diesem Tag begonnen werden.
h) Gewährleistung
Hinsichtlich der Gewährleistung wird
im Vertrag unterschieden. Hinsichtlich
des Grund und Bodens sowie der Altbausubstanz
sind Gewährleistungsansprüche
des Investors ausgeschlossen,
sofern nicht § 309 Ziffer 7 BGB diesem
Ausschluss entgegensteht. Für die erbrachten
Sanierungs- und Modernisierungsleistungen
gilt das Werkvertragsrecht
des BGB, wobei der Investor einen
Anspruch auf Nacherfüllung oder Minderungsrechte
geltend machen und
bei gravierenden Mängeln vom Vertrag
zurücktreten oder Schadenersatz verlangen
kann. Es gelten die gesetzlichen
Verjährungsfristen, wobei man sich
darüber einig ist, dass die Verjährungsfristen
im Bereich des Sondereigentums
mit der Abnahme des Sondereigentums
und im Bereich des Gemeinschaftseigentums
mit dessen Abnahme beginnen.
Unter gewissen Voraussetzungen
werden dem Erwerber darüber hinaus
Ansprüche gegenüber den am Bauvorhaben
beteiligten Handwerkern und
Unternehmen abgetreten.
i) Vollstreckungsunterwerfung
Wegen des Kaufpreises und der vertraglichen
Nebenleistungen (auch Verzugszinsen)
unterwirft sich der Investor der
sofortigen Zwangsvollstreckung aus
dem Notarvertrag in sein gesamtes
Vermögen, d. h. zur Vollstreckung des
Kaufpreises ist ggf. kein Gerichtsverfahren
nötig.
j) Vollmachten
Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten
enthalten. Zunächst werden die
Notarangestellten im für die Vertragsdurchführung
nötigen Umfang bevollmächtigt
wobei die Vollmacht über
den Tod hinaus gilt. Daneben ist der
Notar mit einer Empfangsvollmacht
ausgestattet, sofern ein Verzug des
Käufers ins Ausland erfolgt und kein
Zustellungsbevollmächtigter im Inland
benannt wird. Der Investor erhält eine
Belastungsvollmacht für das Vertragsobjekt
zur Darlehensbeschaffung. Die
Verkäuferin wiederum ist bevollmächtigt,
Sonder- und Gemeinschaftseigentumsflächen
in Größe und Anzahl zu
verändern, sowie umzuwandeln, ohne
dass dem Investor hieraus Ansprüche
erwachsen, sofern nicht seine eigenen
Rechte hierdurch negativ berührt werden.
k) Rücktritt
Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nach dem
die Verkäuferin das unterbreitete Angebot
des Investors angenommen hat,
nur aus den gesetzlich vorgesehenen
Gründen möglich. Grundsätzlich ist der
hierfür gegebene Raum äußerst beschränkt
und ist nur bei gravierenden
Gründen gegeben. Generell gilt die
Rechtsregel, dass einmal geschlossene
Verträge von beiden Parteien eingehalten
werden müssen.
l) Voraussetzungen und Folgen
der Eigentumsübertragung
Eigentum erwirbt der Investor erst mit
seiner Eintragung im Grundbuch u. a.
nach Vollzug der Teilungserklärung
sowie vollständiger Zahlung der Grunderwerbssteuer
und grundsätzlich des
Kaufpreises. Zur Sicherung dieses Anspruchs
wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung
eingetragen, welche
mit Eintragung als Eigentümer
gelöscht wird.
II.
Verwaltungsvertrag für das
Gemeinschaftseigentum
Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
wird die Sachsengrund
Hausverwaltungsgesellschaft mbH bestellt,
beauftragt und bevollmächtigt.
Der Verwaltungsvertrag wird zunächst
für die Dauer von fünf Jahren ab Übergabe
der ersten Wohneinheit an einen
44

Das Objekt
Erwerber fest geschlossen und kann
nur aus wichtigem Grund vorzeitig
beendet werden. In diesen, in der Anlage
als Muster beiliegenden, Vertrag
tritt der Erwerber mit Übergang von
Besitz/Nutzen und Lasten, spätestens
mit Eintragung als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch
nach den Regelungen
des WEG ein. Die einzelnen Aufgaben
und Befugnisse ergeben sich aus § 3
des Verwaltervertrages. Die Vergütung
des Verwalters beträgt je Wohnungseigentumseinheit
EUR 20,53 inkl. MwSt.
und EUR 2,55 inkl. MwSt. pro Garage
und Stellplatz.
Zusatzleistungen sind entsprechend
dem Verwaltervertrag gesondert zu
vergüten. Die Haftung des Verwalters
beschränkt sich im Wesentlichen auf
Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Die
gleichzeitig mit dem Vertrag erteilte
Verwaltervollmacht erlaubt es dem Verwalter
die Wohnungseigentümergemeinschaft
umfassend gegenüber Dritten
zu vertreten.
III.
Sondereigentumsverwaltung
Grundsätzlich kann der Investor wählen,
ob er seine Sondereigentumseinheit
selbst verwaltet oder hiermit eine Hausverwaltung
beauftragt. In Verbindung
mit der unter IV. beschriebenen Erstvermietungsgarantie
ist die Beauftragung
allerdings zwingend notwendig.
Für den Fall, dass der Investor die bereits
mit der Gemeinschaftseigentumsverwaltung
beauftragte Hausverwaltung
beauftragt, wird ein Verwaltungsvertrag
gemäß dem beigefügten Muster geschlossen.
Der Vertrag hat eine Mindestlaufzeit
von 2 Jahren. Er verlängert
sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht
unter einer Einhaltung einer Frist von
3 Monaten gekündigt wird. Durch die
separat zu erteilende Verwaltungsvollmacht
wird die Hausverwaltung umfassend
bevollmächtigt, u. a. zum Einzug
der Mietzinsen, der Mietkaution, zum
Abschluss von Mietverträgen und zu
deren Kündigung, sowie notfalls zur
gerichtlichen Geltendmachung von
Mietrückständen. Die einzelnen Leistungen
sind in § 3 des Vertragsformulars
beschrieben. Die Kosten der Verwaltung
des Sondereigentums betragen EUR
18,25 je Wohneigentumseinheit pro
Monat inkl. MwSt. sowie 2,98 EUR inkl.
MwSt. pro Garage/Stellplatz. Gesondert
zu ver-gütende Sonderleistungen sind
in § 3 B) des Musters aufgeführt. Die
Haftung des Verwalters ist im Wesentlichen
auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit
beschränkt.
IV.
Erstvermietungsgarantie
Auf Wunsch des Investors kann mit der
Verkäuferin als Garantiegeberin ein
Erstvermietungsgarantievertrag abgeschlossen
werden.
Der Erstvermietungsgarantievertrag
macht für den Erwerber aber nur Sinn,
wenn er seine Eigentumseinheit vermieten,
d. h. nicht selbst nutzen will. Voraussetzung
für die Garantieleistung ist
darüber hinaus, dass sich Erwerber und
Veräußerer wechselseitig vertragstreu
verhalten und keine in ihrer Sphäre
liegenden Beeinträchtigungen der Vermietbarkeit
begründen, die zu Lasten
der Vermietbarkeit gehen. Dies trifft
insbesondere auch auf die für die Vermietung
zwingend erforderliche enge
und reibungslose Zusammenarbeit bei
üblicherweise während des Beginns
und der Laufzeit des Garantievertrages
auftretenden Nachbesserungs- und
Gewährleistungsarbeiten zu, da diese
einen direkten Einfluss auf den Vermietungserfolg
haben.
Mit dem Erstvermietungsgarantievertrag
garantiert die Garantiegeberin für
insgesamt 12 Monate einen Mietzins
in prospektierter Höhe gemäß den vertraglichen
Bedingungen, beginnend
mit dem dritten Monat nachdem die
Eigentumseinheit bezugsfertig ist und
das Sondereigentum abgenommen
wurde. Erfolgt die Erstvermietung zu
einem niedrigeren als dem prospektierten
Mietzins, zahlt die Garantiegeberin
die Differenz, jedoch höchstens für die
Dauer von 12 Monaten. Erfolgt die
Erstvermietung zu einer Miete, welche
über der garantierten Miete liegt, steht
die Differenz für eine Laufzeit von bis
zu 12 Monaten dem Garantiegeber zu.
Als Voraussetzung für die Durchführung
des Garantievertrages beauftragt der
Investor die eingesetzte Hausverwaltung
obligatorisch mit der Verwaltung des
Sondereigentums und erteilt der Investor
der Garantiegeberin eine Vollmacht
zur Vermietung in seinem Namen sowie
zum Mietinkasso. Erzielte Minder- oder
Mehreinnahmen aus der Vermietung
gehen zu Lasten oder zu Gunsten der
Garantiegeberin.
Daneben bleibt der Investor verpflichtet,
Betriebs- und Nebenkosten sowie die
Instandhaltungsrücklage (Hausgeld) an
den Verwalter zu zahlen. Im Gegenzug
zahlt die Mietgarantin die vom Mieter
tatsächlich geleistete Nebenkostenvorauszahlung
an den Investor aus. Um
die Durchführung des Vertrages zu
ermöglichen, tritt der Investor seinen
Mietzinszahlungsanspruch nebst weiteren
Vermieter- und Eigentümerrechten
für die Dauer der Garantiezeit an die
Garantiegeberin ab. Unter bestimmten
Voraussetzungen wird die Garantiegeberin
von der Garantiezahlung (ggf.
auch anteilig) befreit. Dies ist z.B. der
Fall, wenn notwendige Vollmachten,
Wohnungsschlüssel oder Revisionsunterlagen
vom Investor nicht ausgehändigt
werden, der Mieter die Miete mindert,
ohne dass dies von der Garantiegeberin
zu vertreten ist oder der Investor mit
der Zahlung einer Kaufpreisrate im Verzug
ist. Die Einzelheiten sind in dem der
Vertragsmappe beigefügten Erstvermietungsgarantievertrag
beschrieben.
45

Die steuerlichen
Auswirkungen
Nachfolgend werden die grundlegenden
steuerlichen Auswirkungen im Zusammenhang
mit Immobilienerwerben
nach der derzeit aktuellen Gesetzeslage
(Stand 01.01.2007) dargestellt. Die Gebäude
wurden ca. 1878 und 1905 erbaut
und sollen bis Ende 2008 saniert
werden.
A. Immobilienerwerb zur Fremdvermietung
1. Voraussetzungen für die
steuerliche Berücksichtigung
Der Erwerb und die Nutzung einer
Immobilie zur Fremdvermietung kann
einkommenssteuerlich nur dann berücksichtigt
werden, wenn es sich um
keine Liebhaberei handelt, sondern die
Absicht besteht, auf Dauer gesehen
nachhaltig Überschüsse zu erzielen.
Von dieser Absicht wird nach ständiger
Rechtsprechung bei einer auf Dauer
angelegten Vermietung ausgegangen
(Schreiben des Bundesministeriums der
Finanzen vom 08.10.2004). Sollte die
Finanzverwaltung daran Zweifel haben,
trägt der Steuerpflichtige die objektive
Beweislast. Hierfür kann eine Prognose
erstellt werden, in der sich in dem ganzen
Betrachtungszeitraum ein Totalüberschuss
aus den voraussichtlichen
Einnahmen abzüglich der kalkulierten
Werbungskosten ergibt. Der Prognosezeitraum
orientiert sich laut dem Schreiben
des Bundesministeriums für Finanzen
vom 23.07.1992 an der „voraussichtlichen
Vermögensnutzung“, die
bei Gebäuden 100 Jahre betragen soll.
Der Bundesfinanzhof hält dagegen in
jüngeren Urteilen eine Kalkulation von
über 50 Jahre für nicht angemessen,
da diese spekulative Komponenten enthält.
Darüber hinaus wird nach neuerer
Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht
in Abhängigkeit von der
Höhe der Mietzinsen beurteilt (Urteil
des Bundesfinanzhofs vom 5.11.2002).
Beträgt demnach bei einer langfristigen
Vermietung der Mietzins mindestens
75 % der ortsüblichen Marktmiete, ist
grundsätzlich vom Vorliegen einer
Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen.
Liegt der vereinbarte Mietzins zwischen
56 % und 75 % der ortsüblichen Mieten,
ist die Einkünfteerzielungsabsicht
anhand einer Überschussprognose zu
überprüfen. Bei einer positiven Prognose
ist das Vorliegen einer solchen Absicht
zu bejahen. Andernfalls ist die Vermietungstätigkeit
in einen entgeltlichen
und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
Der unentgeltliche Teil ist steuerlich
nicht relevant. Die entsprechenden
anteiligen Werbungskosten können
insoweit nicht abgezogen werden. Gleiches
gilt, wenn der Mietzins unabhängig
von der Überschussprognose weniger
als 56 % der ortsüblichen Mieten
beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz).
Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag
mit Zustimmung des Bundesrates das
Gesetz zur Beschränkung des Verlustabzugs
im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen
beschlossen. Damit
wurde unter anderem ein § 15 b ins
Einkommensteuergesetz eingeführt.
Dieser neue Paragraph gilt für Verluste
aus Steuerstundungsmodellen, denen
ein Steuerpflichtiger nach dem 10.11.
2005 beitritt oder für die nach dem
10.11.2005 mit dem Außenvertrieb
begonnen wurde. Bestandteil dieser
Gesetzesänderung ist eine Regelung,
nach der Verluste aus sog. Steuerstundungsmodellen
weder mit anderen
positiven Einkünften verrechnet noch
nach § 10 d EStG abgezogen werden
dürfen. Diese Verluste mindern jedoch
die Einkünfte, die der Steuerpflichtige
in den folgenden Jahren aus derselben
Einkunftsquelle erzielt. Ein Steuerstundungsmodell
liegt nach dieser Vorschrift
vor, wenn aufgrund einer modellhaften
Gestaltung steuerliche Vorteile in Form
von negativen Einkünften erzielt werden
sollen. Diese Regelung soll jedoch nur
Anwendung finden, wenn innerhalb
der Verlustphase das Verhältnis der
Summe der prognostizierten Verluste
zur Höhe des gezeichneten und nach
dem Konzept auch aufzubringenden
Kapitals oder bei Einzelinvestitionen
des eingesetzten Eigenkapitals 10 vom
Hundert übersteigt. Betroffen von dieser
neuen Regelung sind insbesondere Medienfonds,
Schiffsbeteiligungen, geschlossene
Immobilienfonds und ähnliche
Konstruktionen.
Nicht abschließend geklärt ist die Frage,
ob auch Fälle, in denen ein Bauträger
Objekte mit Modernisierungszusage an
Anleger veräußert, vom § 15 b EStG
erfasst werden. Teilweise wird die Ansicht
vertreten, dass in solchen Fällen
aufgrund der vom Anbieter vorformulierten
und prospektierten Verträge eine
Modellhaftigkeit anzunehmen sei und
es damit zu einer Verlustabzugbeschränkung
nach § 15 b EStG komme. Überwiegend
wird diese Rechtsauffassung
jedoch abgelehnt (vgl. bspw. Beck in
DStR 06, 61 ff.). In der Gesetzesbegründung
zu § 21 Abs. I Satz 1 EStG – der
§ 15 b EStG auch für die Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung für anwendbar
erklärt – heißt es, dass von
der Neuregelung „Bauträgergestaltungen,
in denen ein Bauträger ein Objekt
in einem Sanierungsgebiet oder ein
Denkmal saniert, für die Sonderabschreibungen
geltend gemacht werden
können und bei denen vor Beginn der
Sanierung die Grundstücke oder Eigentumswohnungen
an Erwerber außerhalb
einer Fondskonstruktion veräußert
werden“, nicht betroffen seien. In solchen
Fällen soll grundsätzlich keine
modellhafte Gestaltung vorliegen. Die
Erwerber sollen die erhöhten Absetzungen
für die Sanierungsaufwendungen
weiterhin geltend machen können. In
der Gesetzesbegründung wird weiter
ausgeführt, dass nur in Fällen, in denen
der Bauträger neben der Sanierung/
Modernisierung und dem Verkauf auch
noch weitere Dienstleistungen (z. B.
Finanzierung) erbringt, eine modellhafte
Gestaltung gegeben sein könnte. In
einem zum Prospekterstellungszeitpunkt
aktuell diskutierten Entwurf eines
Anwendungserlasses des Bundesministeriums
der Finanzen zu § 15 b EStG
wird noch weiter präzisiert, dass der
Erwerb einer Eigentumswohnung vom
Bauträger zum Zwecke der Vermietung
grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung
im Sinne von § 15 b EStG darstellt,
es sei denn, der Anleger nimmt auch
nur eine modellhafte Zusatz- oder Nebenleistung
vom Bauträger selbst oder
auf dessen Vermittlung von Dritten in
Anspruch, die den Steuerstundungseffekt
ermöglicht. Sofern durch Nebenleistungen
keine Steuerstundungseffekte,
mithin keine sofort abzugsfähigen
Werbungskosten generiert werden, indem
bspw. die Kosten/Gebühren etc.
für die Nebenleistungen (Finanzierung,
Garantien etc.) im Abgabepreis einkalkuliert
sind, sind diese unschädlich. Pro
Rata bezahlte Bewirtschaftungs- und
Verwaltungskosten sind nach diesem
Anwendungserlass im Entwurf explizit
unproblematisch. Da zum § 15 b EStG
bisher weder Rechtsprechung noch
weitergehende Äußerungen der Finanzverwaltung
vorliegen, besteht bezüglich
dieser Rechtsauffassung noch keine
abschließende Rechtssicherheit.
2. Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung
und Gewerbebetrieb
Ist die Fremdvermietung nach den
Ausführungen unter A.1. steuerrelevant,
ist ferner zu prüfen, ob es sich um Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung
(§ 21 Einkommensteuergesetz)
oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb
(§ 15 Einkommensteuergesetz) handelt.
Eine private Vermögensverwaltung liegt
dann vor, wenn der Investor eine Immobilie
dauerhaft an Fremde zur Nutzung
vermietet (Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung). Die Grenze
der privaten Vermögensverwaltung
wird in der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich
der Fremdvermietung neben
der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen
Dienstleistungen erbracht
werden.
Werden innerhalb von 5 Jahren mehr
als 3 Objekte veräußert, geht die Finanzverwaltung
davon aus, dass die
Grenze der privaten Vermögensverwaltung
überschritten wird (sog. Drei-
46

Das Objekt
Objektgrenze), da nicht mehr die Substanznutzung,
sondern die Substanzwertsteigerung
in den Vordergrund
getreten ist. Dadurch wird ein gewerblicher
Grundstückshandel begründet.
Gewinne und Veräußerungsgewinne
werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb
umqualifiziert. In Sonderfällen
kann sich die Frist von 5 Jahren auf 10
Jahre verlängern. Durch neuere Urteile
des Bundesfinanzhofs wurde die Rechtsprechung
zur Drei-Objekt-Grenze relativiert,
so dass bezüglich des gewerblichen
Grundstückshandels zur Zeit
keine eindeutige Rechtsicherheit besteht.
Sofern es sich um Einkünfte aus
Gewerbebetrieb handelt, unterliegen
diese neben der Einkommen- auch der
Gewerbesteuer und zwar unabhängig
von der Behaltensdauer. Handelt es sich
um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
unterliegt ein etwaiger Veräußerungsgewinn
als sog. privates
Veräußerungsgeschäft nach der derzeitigen
Rechtslage nur dann der Einkommensteuer,
wenn zwischen Anschaffung
und Veräußerung der Immobilien nicht
mehr als 10 Jahre liegen. Als Veräußerungsgewinn
wird grundsätzlich der
Überschuss des Verkaufserlöses über
den um die vorgenommenen Abschreibungen
reduzierten Anschaffungs- und
Herstellungskosten und den Veräußerungskosten
angesetzt. Ausgenommen
sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen
Anschaffung oder Fertigstellung
und Veräußerung ausschließlich zu eigenen
Wohnzwecken oder im Jahr der
Veräußerung und in den beiden vorangegangenen
Jahren zu eigenen Wohnzwecken
genutzt wurden.
In der Koalitionsvereinbarung vom
11.11.2005 zwischen CDU/CSU und
SPD ist eine Erweiterung der Steuerpflicht
für solche privaten Veräußerungsgeschäfte
vorgesehen. So wurde
unter anderem diskutiert, zum 01. Januar
2007 auch über die oben genannte
10 Jahresfrist hinaus eine pauschale
Versteuerung von solchen Veräußerungsgewinnen
mit 20 % vorzunehmen.
Aussagen zur genauen Ausgestaltung
dieser geplanten Gesetzesänderung
lassen sich derzeit nicht machen. Es
muss damit gerechnet werden, dass
die o. g. derzeitige gesetzliche Regelung
nur zeitlich begrenzt fortbesteht.
3. Überschussermittlung
Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im
Rahmen der Vermögensverwaltung
ausüben, erzielt er Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung im Sinne
des § 21 Einkommensteuergesetz. Die
Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung erfolgt durch
die Gegenüberstellung der (Miet-) Einnahmen
und der im Zusammenhang
mit der Vermietung angefallenen Werbungskosten
(Überschussermittlung).
Steuerliche Vorteile können dann eintreten,
wenn sich ein Überhang von
Werbungskosten ergibt und dieser mit
anderen positiven Einkünften des Investors
mit steuerlicher Wirkung verrechnet
werden kann.
4. Verlustverrechnung
Im Veranlagungszeitraum können nicht
verrechnete Verluste, bis zu einem Betrag
von EUR 511.500 in das Vorjahr
zurückgetragen werden, oder sie werden
in die Folgejahre unbegrenzt vorgetragen.
Bei Ehegatten, welche zusammenveranlagt
werden, erhöht sich der Verlustrücktrag
auf bis zu EUR 1.023.000. Der
verbleibende Verlustvortrag ist in den
folgenden Veranlagungsjahren bis zu
EUR 1 Mio. des Gesamtbetrages der
Einkünfte, und der darüber hinausgehende
Anteil bis zu 60% des Gesamtbetrages
der Einkünfte abzugsfähig (§
10d Einkommensteuergesetz). Nicht
verrechnete Verluste werden vorgetragen.
Bei zusammenveranlagten Ehegatten
erhöht sich der Betrag auf EUR 2
Mio.
5. Werbungskosten bei
Vermietung und Verpachtung
5.1 Allgemeines
Gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz
sind Werbungskosten alle Aufwendungen
zum Erwerb, zur Sicherung
und Erhaltung von Einnahmen.
Anschaffungs- und Herstellungskosten
können im Rahmen der Überschussermittlung
nur anteilig in Form von Abschreibungen
berücksichtigt werden.
Andere Aufwendungen (Fremdkapitalzinsen,
sonstige Finanzierungskosten,
Betriebskosten, Verwaltungskosten,
Grundsteuer etc.) sind als sofort abziehbare
Werbungskosten im Veranlagungsjahr
der Zahlung berücksichtigungsfähig.
Aufwendungen für Instandsetzungs-
und Modernisierungsmaßnahmen,
die innerhalb von drei Jahren
nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt
werden und 15 % der Anschaffungskosten
übersteigen, zählen zu den
Herstellungskosten (anschaffungsnahe
Herstellungskosten), ansonsten i. d. R.
zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten.
5.2 Disagio um Damnum
Disagio ist die Differenz zwischen dem
Ausgabebetrag und dem Nennbetrag
eines Darlehens. Bei den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung darf
ein (marktübliches) Disagio – unter
weiteren Voraussetzungen – im Zeitpunkt
der Zahlung als Werbungskosten
abgezogen werden. Dieser Ansatz führt
regelmäßig zu anfänglichen steuerlichen
Verlusten, da hier Zinsaufwendungen
zeitlich vor verlagert werden. Dies
gilt nur, solange das vereinbarte Disagio
marktüblichen Vereinbarungen entspricht.
Das Bundesfinanzministerium
(BMF) legt mit Schreiben vom 20.10.
2003 fest, dass von einer Marktüblichkeit
des Disagios auszugehen ist, wenn
für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum
von mindestens
fünf Jahren ein Disagio in Höhe von bis
zu 5 % vereinbart worden ist. Diese
Regelung ist erstmals für Darlehensverträge
anzuwenden, die nach dem 31.12.
2003 abgeschlossen wurden.
Das EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz
ändert das Einkommenssteuergesetz in
der Form, dass geleistete Vorauszahlungen
für eine Nutzungsüberlassung von
mehr als fünf Jahren insgesamt auf den
Zeitraum gleichmäßig zu verteilen sind,
für den sie geleistet werden (§ 11 Abs.
2 Satz 3 EStG). Nach dem Gesetzeswortlaut
ist auch ein Disagio betroffen.
Das o. g. BMF-Schreiben steht demnach
im Widerspruch zum Gesetzeswortlaut.
Während der Beratungen zur Gesetzgebung
sollte das Disagio jedoch nicht
in diese Gesetzesregelung einbezogen
werden. Mit Schreiben vom 05.04.2005
wurde daher vom Bundesministerium
der Finanzen im Vorgriff auf eine gesetzliche
Klarstellung bestimmt, dass
es von der Finanzverwaltung nicht beanstandet
wird, wenn die Neuregelung
des § 11 Abs. 2 Satz 3 Einkommenssteuergesetz
nicht auf ein Disagio angewendet
wird, das vor dem 01.01.
2006 abgeflossen ist. Mit Schreiben
des Bundesministeriums der Finanzen
vom 15.12.2005 wurde diese Verwaltungsanweisung
auch über den 31.12.
2005 hinaus verlängert. Damit bleibt
es bei der bisherigen Verwaltungspraxis
für entsprechende Disagios. Die beschriebenen
Regelungen gelten entsprechend
auch für ein Damnum.
5.3 Normale Abschreibungen
Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung
beträgt grundsätzlich 2 % der
Anschaffungs- oder Herstellungskosten,
soweit sie auf das Gebäude entfallen.
Wurde das Gebäude vor dem 01.01.
1925 fertig gestellt, erhöht sich der
jährliche Abschreibungssatz auf 2,5 %.
Die Sanierungskosten der Einheiten 14-
17 in der Biedermannstr. 79 können
mithin über 50 Jahre in Höhe von jeweils
2 % abgeschrieben werden. Die
Anschaffungskosten für eine Einbauküche
können linear (gleichmäßig) über
die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Bei Neubauten, soweit sie Wohnzwecken
dienen, konnte bisher ggf.
eine erhöhte degressive Abschreibung
nach § 7 Abs. 5 Nr. 3 Einkommensteu-
47

ergesetz vorgenommen werden. Im
Gesetz zum Einstieg in ein steuerliches
Sofortprogramm wurde die Möglichkeit
der degressiven Abschreibung zum
01.01. 2006 abgeschafft. Die bisherige
Regelung ist nur noch für Objekte anzuwenden,
die auf Grund eines nach
dem 31.12.2003 und vor dem 01.01.
2006 gestellten Bauantrags hergestellt
oder auf Grund eines nach dem 31.12.
2003 und vor dem 01.01.2006 rechtswirksam
abgeschlossenen obligatorischen
Vertrags angeschafft worden sind.
5.4 Erhöhte Abschreibungen nach
§ 7i Einkommensteuergesetz
(nicht die Einheiten 14-17 in
der Biedermannstr. 79!)
Bei einem im Inland belegenen Gebäude,
das nach den jeweiligen landesrechtlichen
Vorschriften ein Baudenkmal ist,
können erhöhte Abschreibungen vorgenommen
werden. Beim Erwerb von
Eigentumswohnungen betragen diese
erhöhten Abschreibungen für den Teil
der Anschaffungskosten, der auf die
Herstellungskosten für Baumaßnahmen
entfällt, die nach Art und Umfang der
Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal
oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich
sind, im Jahr der Herstellung
und in den folgenden sieben Jahren
jeweils bis zu 9 % und in den folgenden
vier Jahren jeweils bis zu 7 % alternativ
zur linearen Abschreibung von 2 %
bzw. 2,5 % (§ 7i Einkommensteuergesetz,
sog. Denkmal – AfA). Erhaltene
Zuschüsse mindern die o. g. Anschaffungskosten
als Abschreibungsbemessungsgrundlage.
Die Abschreibung erfolgt
im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme
und in den elf darauf folgenden
Jahren. Nicht in Anspruch genommene
erhöhte Abschreibungen
können in späteren Veranlagungszeiträumen
nicht nachgeholt werden. Die
Baumaßnahmen sind nur begünstigt,
soweit sie nach Abschluss des notariellen
Kaufvertrages durchgeführt werden.
Die erhöhten Abschreibungen können
nur in Anspruch genommen werden,
wenn eine entsprechende Bescheinigung
der nach Landesrecht zuständigen
Stelle über die denkmalrechtlichen Voraussetzungen
und die Erforderlichkeit
der Aufwendungen vorliegt. Zweckmäßigerweise
wird vor Beginn der Baumaßnahme
eine vorläufige Bescheinigung
eingeholt. Da das Finanzamt nach
Maßgabe der Einkommensteuerrichtlinien
2005 (R 7i Absatz 3) in der Regel
die Aufteilung der Anschaffungskosten
auf die Altbausubstanz bzw. auf die
begünstigten Sanierungsaufwendungen
überprüft, können sich gegebenenfalls
zwischen den im Kaufvertrag genannten
Sanierungsaufwendungen und den
steuerlich begünstigten Aufwendungen
Abweichungen ergeben.
6. Einkommensteuervorauszahlung
bzw. Eintragung eines
Lohnsteuerfreibetrages
Die voraussichtlich ausgleichsfähigen
Verluste können bereits im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren
(§ 37
Einkommensteuergesetz) oder in Form
eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte
(§ 39a Abs. 1 Nr. 5b Einkommensteuergesetz)
berücksichtigt werden.
Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume,
die nach der Fertigstellung oder der
Anschaffung der Immobilie beginnen.
Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr
seiner Fertigstellung angeschafft, tritt
an die Stelle der Anschaffung die Fertigstellung
(§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9
Einkommensteuergesetz).
Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren
ist ein amtlich vorgeschriebener
Vordruck zu verwenden. Der Antrag
muss spätestens bis zum 30.11. des
Kalenderjahres gestellt werden, für das
die Lohnsteuerkarte gilt (§ 39a Abs. 2
Satz 3 Einkommensteuergesetz).
B. Immobilienerwerb zur
Eigennutzung
1. Sonderausgaben
Bei einem Gebäude, das nach den jeweiligen
landesrechtlichen Vorschriften
ein Baudenkmal ist, kann der Eigennutzer
nach § 10f Einkommensteuergesetz
die Aufwendungen für begünstigte
Baumaßnahmen im Kalenderjahr des
Abschlusses der Maßnahme und in den
neun folgenden Kalenderjahren jeweils
bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen
(§ 10f Abs. 1 Einkommensteuergesetz),
wenn alle Voraussetzungen des
§ 7i Einkommensteuergesetz erfüllt sind
(u. a. Vorliegen einer entsprechenden
Bescheinigung der zuständigen Behörde,
vgl. Ausführungen zum § 7i EStG
unter A.5.4).
Diese Regelung ist bei Eigentumswohnungen
entsprechend anzuwenden (§
10f Abs. 5 Einkommensteuergesetz).
Der Abzugsbetrag wird nur gewährt,
soweit mit den begünstigten Baumaßnahmen
nach dem Abschluss des notariellen
Kaufvertrages begonnen wird.
Eine Nachholung von nicht ausgenutzten
Abzugsbeträgen in späteren Perioden
ist nicht möglich.
Der Sonderausgabenabzug wird nur
insoweit gewährt, wie in dem jeweiligen
Kalenderjahr die Wohnung zu eigenen
Wohnzwecken genutzt wird (§ 10f Abs.
1 Satz 2 Einkommensteuergesetz).
Die Steuervergünstigung nach § 10 f
Einkommensteuergesetz kann nur für
ein begünstigtes Objekt gewährt werden.
Bei Ehegatten können diese Abzugsbeträge
insgesamt für zwei Objekte in
Anspruch genommen werden.
2. Einkommensteuervorauszahlung
bzw. Eintragung eines
Lohnsteuerfreibetrages
Hier gelten die Ausführungen unter
A.6. entsprechend.
C. Sonstige steuerl. Auswirkungen
Nach Zustandekommen des notariellen
Kaufvertrages fällt Grunderwerbsteuer
in Höhe von ca. 3,5 % des Kaufpreises
an. Die Grunderwerbsteuer entsteht
auch bei der Veräußerung des Objekts.
In der Regel hat der Erwerber diese
Grunderwerbsteuer zu zahlen, wobei
der Verkäufer gegenüber dem Finanzamt
neben dem Käufer gesamtschuldnerisch
haftet. Darüber hinaus fällt laufend
Grundsteuer an. Wird das Objekt
vermietet, kann diese jedoch im Rahmen
der Nebenkostenabrechnung auf
den Mieter umgelegt werden.
D. Berücksichtigung individueller
steuerlicher Rahmenbedingungen
eines Investors
Die steuerlichen Konsequenzen aus der
Entscheidung zum Kauf einer Immobilie
und ggf. auch später anstehende Entscheidungen,
wie die Anpassung der
vertraglichen Rahmenbedingungen an
veränderte Marktstrukturen oder die
Veräußerung bzw. Nutzungsänderungen
der Immobilie und die sich daraus
ergebenen steuerlichen Folgen lassen
sich verbindlich nur unter Berücksichtigung
der individuellen Rahmenbedingungen
des jeweiligen Investors ableiten.
Die Prospektherausgeberin empfiehlt
daher jedem Erwerber vor dem
Abschluss eines Kaufvertrages einen
Steuerberater seines Vertrauens zu Rate
zu ziehen.
48

DIE REFERENZEN
49

Goethestraße
Taucha
51

52
Gottschedstraße 20
Leipzig

Paul-Michael-Straße
Leipzig
55

Ihre Vertragspartner
Verkäufer und Initiator
DGG Deutsche
Gesellschaft für Grundbesitz AG
DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG
Karl-Tauchnitz-Straße 2
04107 Leipzig
HRB 21 209, AG Leipzig
WEG-Verwalter
SE-Verwalter
Sachsengrund Hausverwaltung GmbH
Rehwagenstraße 2
04288 Leipzig
HRB 4300, AG Leipzig
Qualitätskontrolle
TÜV SÜD Industrie Service GmbH Leipzig
Wiesenring 2
04159 Leipzig
HRB 109326, AG München
56

Haftungs- und
Angabenvorbehalte
Mit diesem Prospekt werden ausschließlich
Auskünfte zu der angebotenen Immobilie erteilt.
Seitens der Initiatorin, Prospektherausgeberin
und Verkäuferin wird keine Rechts-, Steuer-,
Finanzierungs-, Kapitalanlage- oder Wirtschaftsberatung
erbracht. Eine Haftung für den Eintritt
von Kosten-, Ertrags- und Steuerprognosen sowie
für die zukünftige Entwicklung der Finanzierungsund
Bewirtschaftungskosten, insbesondere auch
für ggf. von dritter Seite erstellte Berechnungsbeispiele
etc. kann nicht übernommen werden.
Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die bis
zum Prospekterstellungszeitpunkt bekannten
oder erkennbaren Sachverhalte maßgebend.
Planungs- und Berechnungsgrundlagen stehen
unter dem Vorbehalt der jederzeit potenziell
möglichen Veränderung. Die derzeitige Bau-,
Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis sowie
Rechtsprechung kann sich verändern. Eventuell
im Prospekt enthaltene Illustrationen und Fotos
sind zum Teil nur als Vorschläge, Entwürfe und
Muster zu verstehen und nicht als wesentliche
Elemente im Sinne der Baubeschreibung. Die
tatsächliche Gestaltung und Bauausführung kann
hiervon abweichen. Die Realisierung von Planungen
steht unter dem Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit
seitens der entsprechenden Behörden.
Gültigkeit haben ausschließlich die
notariell beurkundeten Verträge. Die Namensnennung
der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaften
erfolgt ausschließlich zur Information
der Vertretungsverhältnisse. Eine persönliche
Vertrauenswerbung mit den genannten Personen
wird damit nicht bezweckt. Gleiches gilt für die
beauftragten Vertragspartner. Verbindliche bzw.
vom Prospekt abweichende Angaben darf und
kann nur die Prospektherausgeberin machen.
Dritte Personen, insbesondere mit dem Vertrieb
und der Vermittlung befasste Personen sind hierzu
nicht legitimiert. Kaufinteressenten wird als Anlage
eine Vertragsmappe mit z. T. unverbindlichen
Vertragsmustern (Entwürfen) ausgehändigt. Der
Prospekt ist nur im Zusammenhang mit dieser
Anlage vollständig. Da auch die abzuschließenden
Verträge Veränderungen in sachlicher und rechtlicher
Hinsicht unterliegen können, besitzen nur
die letztendlich wechselseitig abgeschlossenen
Verträge Gültigkeit. Die im Exposè enthaltenen
Angaben und Angebote sind demnach unverbindlich.
hergeleitet werden können. Aufgrund des unten
angegebenen frühen Prospekterstellungszeitpunktes
und des daraus resultierenden Umstandes,
dass zu diesem Zeitpunkt noch nicht sämtliche
im Prospekt wiedergegebenen Daten, Fakten
und Zahlen des Projektes feststanden und der
Erwerber bei Interesse hierzu von den Projektbeteiligten
jederzeit über den jüngsten Stand der
Dinge informiert werden kann, akzeptiert er, dass
Ansprüche aus diesem Prospekt – soweit überhaupt
gegeben – binnen sechs Monaten ab Kenntnis,
spätestens jedoch zwei Jahre ab dem angegebenen
Herausgabedatum verjähren, es sei
denn, die Prospektherausgeberin hat im Prospekt
vorsätzlich oder grob fahrlässig Falschangaben
gemacht. Die Prospektherausgeberin versichert
dazu, dass sie nach bestem Wissen und Gewissen
über alle für die Anlageentscheidung wesentlichen
Umstände im Prospekt vollständig und richtig
aufgeklärt hat. Trotz gewissenhaftester Prüfung
und sorgfältigster Erarbeitung können Irrtümer
jedoch nicht ausgeschlossen werden.
Der Prospekt wurde im April 2007 erstellt und
herausgegeben.
Kapitalmäßige und
personelle Verflechtungen
Die Verkäuferin ist gleichzeitig Prospektherausgeberin
und Initiatorin sowie Gesellschafterin
der Sachsengrund Hausverwaltung GmbH.
Zwischen den Gesellschaften bestehen weitere
personelle- und kapitalmäßige Verflechtungen.
Überreicht durch:
Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich
geschützt. Der Prospektaufbau und Inhalt orientiert
sich am IDW-S 4 Standard der Wirtschaftsprüfer
(Stand 18.05.2006), ohne dass hieraus
Ansprüche gegenüber der Prospektherausgeberin
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Gesellschaft für Grundbesitz AG
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