biedermann - DGG - Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG

Teilungserklärung enthaltenen Baubeschreibung
und den Plänen. Die Baubeschreibung
wird damit zum Gegenstand
des Grundstückskaufvertrages
gemacht. Änderungen in der Planung
und Ausführungsart, den vorgesehenen
Baustoffen und vorgesehenen Einrichtungsgegenständen
(soweit überhaupt
geschuldet) behält sich die Verkäuferin
vor, soweit sich diese technisch oder
wirtschaftlich als zweckmäßig oder
notwendig erweisen oder auf behördlichen
Auflagen beruhen und nicht
wert- und gebrauchsmindernd sowie
dem Käufer zumutbar sind.
Auch geringfügige Änderungen der
Wohnfläche und der Raumaufteilung
haben keinen Einfluss auf den Preis und
den sonstigen Vertragsinhalt. Flächenabweichungen
sind nur beachtlich,
sofern sie 3 % bezogen auf die Gesamtfläche
der Einheit übersteigen. Hinsichtlich
der Berechnung der Wohnfläche
gilt die aktuelle Wohnflächenverordnung.
Das Vorhaben wird in zwei Bauabschnitten
realisiert. Die Verkäuferin plant die
Bezugsfertigkeit des Sondereigentums,
vorbehaltlich einer Verzögerung durch
Schlechtwetter, höhere Gewalt, Sonderwünsche
oder Verzug des Erwerbers
mit der Kaufpreiszahlung für den 31.12.
2007 (BA I Hildebrandstraße 28 und
Biedermannstraße 79), bzw. für den
31.12.2008 (BA II Biedermannstraße
81). Sonderwünsche und Eigenleistungen
des Erwerbers bei der Bauausführung
können nur bezüglich des Innenausbaus
und mit Zustimmung der
Verkäuferin berücksichtigt werden, da
sie die Bauzeit verlängern. Architekt
und Handwerker sind direkt zu beauftragen,
die Kosten sind nicht im Kaufpreis
enthalten und müssen direkt mit
den Beauftragten abgerechnet werden.
Es handelt sich um eine Mehrhausanlage.
Die Herstellungsverpflichtung der
Verkäuferin bezieht sich daher ausschließlich
auf den Bauabschnitt bzw.
Hauseingang, in welchem die jeweils
angebotene Einheit belegen ist.
f) Abnahme des Sonder- und
Gemeinschaftseigentums
Die Abnahme des Sondereigentums
erfolgt bei Bezugsfertigkeit und Zahlung
der bis dahin fälligen Raten, wobei
der Investor hierzu mit einer Frist von
zwei Wochen zu einem Abnahmetermin
geladen wird. Bei Besichtigung
wird ein Abnahmeprotokoll gefertigt,
in welches Restarbeiten oder Mängel
aufgenommen werden. Ein Anerkenntnis
seitens Verkäuferin ist damit nicht
verbunden. Erscheint der Investor zum
Abnahmetermin nicht, oder bezieht
oder benutzt der Investor oder ein
Dritter mit dessen Duldung das Vertragsobjekt
vor Abnahme, gilt es als
mangelfrei abgenommen. Die Abnahme
des Gemeinschaftseigentums erfolgt
nach vollständiger Fertigstellung der
Anlage. Zur Abnahme bevollmächtigt
ist in jedem Fall, auch bei Erscheinen
des Investors, ein vom Hausverwalter
zu bestellender Sachverständiger, dessen
Kosten die WEG trägt. Aufgrund
des Vorliegens einer Mehrhausanlage
kann die Abnahme des Gemeinschaftseigentums
für jeden Bauabschnitt gesondert
erfolgen. Die jeweilige Abnahme
ist maßgeblich für den Verjährungsbeginn.
g) Übergang des Vertragsbesitzes
sowie der Rechte und Pflichten
Besitz/Nutzen/Lasten und Verkehrssicherungspflichten
gehen mit Abnahme
des Sondereigentums Zug um Zug
gegen Zahlung der dann fälligen Kaufpreisrate
auf den Investor über. Damit
erhält der Investor auch alle Rechte und
Pflichten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft,
die sich nach
der Teilungserklärung der Gemeinschaftsordnung
und dem unter II. beschriebenen
WEG-Verwaltungsvertrag
bestimmen. Ferner tritt er in bestehende
Versicherungsverträge ein und hat die
Kosten für diese zu tragen. Daneben
haftet der Investor für Erschließungsund
Anliegerbeiträge nach dem BauGB
sowie den landes- und kommunalrechtlichen
Vorschriften sowie Straßenausbaugebühren
bereits ab dem Tag des
Kaufvertrages, sofern die Maßnahmen
nach diesem Tag begonnen werden.
h) Gewährleistung
Hinsichtlich der Gewährleistung wird
im Vertrag unterschieden. Hinsichtlich
des Grund und Bodens sowie der Altbausubstanz
sind Gewährleistungsansprüche
des Investors ausgeschlossen,
sofern nicht § 309 Ziffer 7 BGB diesem
Ausschluss entgegensteht. Für die erbrachten
Sanierungs- und Modernisierungsleistungen
gilt das Werkvertragsrecht
des BGB, wobei der Investor einen
Anspruch auf Nacherfüllung oder Minderungsrechte
geltend machen und
bei gravierenden Mängeln vom Vertrag
zurücktreten oder Schadenersatz verlangen
kann. Es gelten die gesetzlichen
Verjährungsfristen, wobei man sich
darüber einig ist, dass die Verjährungsfristen
im Bereich des Sondereigentums
mit der Abnahme des Sondereigentums
und im Bereich des Gemeinschaftseigentums
mit dessen Abnahme beginnen.
Unter gewissen Voraussetzungen
werden dem Erwerber darüber hinaus
Ansprüche gegenüber den am Bauvorhaben
beteiligten Handwerkern und
Unternehmen abgetreten.
i) Vollstreckungsunterwerfung
Wegen des Kaufpreises und der vertraglichen
Nebenleistungen (auch Verzugszinsen)
unterwirft sich der Investor der
sofortigen Zwangsvollstreckung aus
dem Notarvertrag in sein gesamtes
Vermögen, d. h. zur Vollstreckung des
Kaufpreises ist ggf. kein Gerichtsverfahren
nötig.
j) Vollmachten
Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten
enthalten. Zunächst werden die
Notarangestellten im für die Vertragsdurchführung
nötigen Umfang bevollmächtigt
wobei die Vollmacht über
den Tod hinaus gilt. Daneben ist der
Notar mit einer Empfangsvollmacht
ausgestattet, sofern ein Verzug des
Käufers ins Ausland erfolgt und kein
Zustellungsbevollmächtigter im Inland
benannt wird. Der Investor erhält eine
Belastungsvollmacht für das Vertragsobjekt
zur Darlehensbeschaffung. Die
Verkäuferin wiederum ist bevollmächtigt,
Sonder- und Gemeinschaftseigentumsflächen
in Größe und Anzahl zu
verändern, sowie umzuwandeln, ohne
dass dem Investor hieraus Ansprüche
erwachsen, sofern nicht seine eigenen
Rechte hierdurch negativ berührt werden.
k) Rücktritt
Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nach dem
die Verkäuferin das unterbreitete Angebot
des Investors angenommen hat,
nur aus den gesetzlich vorgesehenen
Gründen möglich. Grundsätzlich ist der
hierfür gegebene Raum äußerst beschränkt
und ist nur bei gravierenden
Gründen gegeben. Generell gilt die
Rechtsregel, dass einmal geschlossene
Verträge von beiden Parteien eingehalten
werden müssen.
l) Voraussetzungen und Folgen
der Eigentumsübertragung
Eigentum erwirbt der Investor erst mit
seiner Eintragung im Grundbuch u. a.
nach Vollzug der Teilungserklärung
sowie vollständiger Zahlung der Grunderwerbssteuer
und grundsätzlich des
Kaufpreises. Zur Sicherung dieses Anspruchs
wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung
eingetragen, welche
mit Eintragung als Eigentümer
gelöscht wird.
II.
Verwaltungsvertrag für das
Gemeinschaftseigentum
Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
wird die Sachsengrund
Hausverwaltungsgesellschaft mbH bestellt,
beauftragt und bevollmächtigt.
Der Verwaltungsvertrag wird zunächst
für die Dauer von fünf Jahren ab Übergabe
der ersten Wohneinheit an einen
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