„Wohnen am Kulkwitzer See“ - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

Das Angebot
chenverordnung, nicht andere Berechnungsformeln
zugrunde gelegt
werden müssen, welche zu einer anderen
anrechenbaren Fläche führen.
Im Übrigen ist es dem Erwerber bei
einem vertragsgerechten Verhalten
durch seine Vertragspartner nach
dem Gesetz grundsätzlich nicht gestattet,
die Aufhebung des Grundstückskaufvertrages
zu verlangen
oder den Rücktritt vom Vertrag zu
erklären. Solche Möglichkeiten bestehen
in der Regel nur, wenn sich
der Verkäufer seinerseits vertragswidrig
verhält. Gründe, die in der
Person des Erwerbers liegen, zum
Beispiel Finanzierungsschwierigkeiten
oder einseitige Motive in der Person
des Erwerbers, zum Beispiel der
im nachhinein auftretende Wunsch,
die Erwerbskosten für eine andere
Vermögensanlage oder die private
Lebensführung zu verwenden, gestatten
nicht den Rücktritt vom Vertrag.
Den Erwerber trifft deshalb das
Risiko, dass er am Grundstückskauf
festhalten muss, auch wenn er aufgrund
seiner persönlichen und wirtschaftlichen
Verhältnisse daran nicht
(mehr) festhalten will.
III. Standort
Der Wert einer Immobilie bestimmt
sich zu einem großen Teil nach dem
Standort. Hierbei wird unterschieden
zwischen Aktivräumen (mehr
Leute ziehen in die Gegend) und
Passivräumen (mehr Leute ziehen
aus der Gegend weg). Gleichzeitig
ist noch einmal weiter zu unterscheiden
zwischen dem so genannten
Makrostandort (Stadt, in der sich
die Investition befindet) und dem so
genannten Mikrostandort (Stadtteil
/ Gegend, in der sich die Immobilie
befindet).
Der angebotene Standort und die
Lage sind im Prospekt eingehend
beschrieben. Das Umfeld der Wohnanlage,
in der sich die erworbene
Eigentumswohnung befindet, sowie
die Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise
können sich – auch
in Abhängigkeit von konjunkturellen
Schwankungen und Bauvorhaben
sowie Infrastrukturmaßnahmen in
unmittelbarer Nähe – nachteilig verändern,
was erhebliche Auswirkungen
auf die Werthaltigkeit der Eigentumswohnung
haben kann.
IV. Bausubstanz und Erhaltungszustand
Der Wert einer Immobilie hängt
weiterhin wesentlich von dem nachfrageorientierten
und an moderne
Wohnverhältnisse angepassten Zuschnitt
sowie den üblicherweise gewünschten
Ausstattungsmerkmalen
ab. Daneben ist selbstverständlich
auch die Bauqualität für die Werthaltigkeit
des Investments entscheidend.
Bei den Gebäuden handelt es sich
um Bestandswohnungen, welche ca.
1996 und 1998 errichtet wurden.
Der genaue Wohnungszustand kann
durch Besichtigung oder Rückfrage
bei der Prospektherausgeberin in Erfahrung
gebracht werden. Hinsichtlich
des Zustands des Sondereigentums
ist darauf hinzuweisen, dass die
Wohneinheiten überwiegend bereits
langjährig vermietet sind. Die Wohnungen
befinden sich dementsprechend
in unterschiedlichen Zuständen.
Demnach ist dem Erwerber zu
empfehlen, die zu erwerbende Wohnung
ggf. mit einem Sachverständigen
zu besichtigen.
Da die Errichtung der Neubauten ca.
12 bzw. 14 Jahre zurückliegt, können
von der Bausubstanz her bedingte
negative Abweichungen zu aktuellen
DIN-Normen für Neubauten
auftreten. Der Erwerber trägt mithin
das Risiko, dass bauliche Mängel der
erworbenen Wohnung vorhanden
sind oder die Qualität der Bausubstanz
nicht aktuellen Neubaunormen
entspricht. Schließlich kann
die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
bezüglich des Gemeinschaftseigentums
die Durchführung
von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
beschließen,
weil Baumängel vorliegen oder andere
Qualitätsmängel die Nutzung
beeinträchtigten. Die Kosten hierfür
treffen die Gemeinschaft und damit
den Erwerber. Wichtig für die
Bewertung einer Immobilie ist auch
die Energiebilanz des Hauses bzw.
der Wohnung. Gerade aufgrund der
Energieeinsparverordnung können
sich Pflichten des Wohnungseigentümers
oder der Hausgemeinschaft,
beispielsweise zur Erneuerung des
Heizkessels oder Wartung von Klimaanlagen
etc., ergeben, welche mit
zusätzlichen finanziellen Aufwendungen
verbunden sind.
V. Nutzungskonzept
Die angebotenen Eigentumswohnungen
eignen sich grundsätzlich sowohl
zur Selbstnutzung als auch zur
Vermietung. Da die Eigentumswohnungen
im hier vorliegenden Fall jedoch
zum großen Teil vermietet sind,
ist eine Selbstnutzung der Wohnung
in den meisten Fällen in absehbarer
Zeit nicht möglich.
Selbstnutzung
Sofern der Käufer beabsichtigt die
Wohnung selbst zu nutzen, ist zu
beachten, dass die dem Mietpool
versprochene Mietgarantie und der
Beitrag zur Vermietung im Kaufpreis
enthalten sind. Für Selbstnutzer
kommt der Beitritt zum Mietpool
nicht in Betracht. Der Käufer sollte
sich bei Vertragsunterzeichnung
deshalb mit dem Verkäufer über die
beabsichtigte Selbstnutzung abstimmen.
Eine Reduzierung der Angebotspreise
ist allerdings auch dann nicht
möglich, wenn der Beitritt zum Mietpool
unterbleibt.
Vermietung
Entscheidet sich der Käufer dagegen
für die Vermietung, kommt es für seine
Kapitalanlage wesentlich auf die
Vermietbarkeit beziehungsweise den
Mietertrag der Eigentumswohnung
an. Aufgrund des Standortes, der
Wohnungsgrößen sowie der Architektur
geht der Prospektherausgeber
von einer potenziell guten Vermietbarkeit
der Eigentumswohnungen
aus, weshalb der Verkäufer dem
Mietpool eine Mietgarantie anbot.
Der Mietpool erhält in Form einer
Einlage in den Mietpool eine auf die
Höhe der Einlage und eine Frist von
5 Jahre beschränkte Garantie für die
prospektierten Nettomieteinnahmen
für die angebotene Wohnung. Die
Mietgarantie erfasst nicht die Bewirtschaftungskosten
und Nebenkosten.
Der Erwerber trägt deshalb das Risiko,
dass er trotz Beteiligung am Mietpool
und trotz Mietgarantie Kosten
hat, mit denen er nicht rechnet. Zum
Beispiel können unerwartete Kosten
durch außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen
entstehen, die
durch die Instandhaltungsrücklage
nicht gedeckt sind. Betriebskostenumlagen
können bei Mietern nicht
realisiert werden. Die monatliche Gebühr
für die Sondereigentumsverwaltung
ist unabhängig von Mietpool
und Mietgarantie zu leisten.
Die tatsächlichen Mieterträge in
den verschiedenen Wohneinheiten
sind unterschiedlich. Die vorgesehene
Mietgarantie liegt zum Teil über
den tatsächlich aktuellen vereinbarten
Mieten und kann auch über der
Miethöhe liegen, die in absehbarer
Zeit durch Mieterhöhungen erzielt
werden kann. Eine Gewähr für die
Bonität des aktuellen und eventuell
eines neu einziehenden Mieters kann
nicht übernommen werden. Der Erwerber
trägt deshalb das Risiko, dass
er nach Ablauf der Mietgarantie oder
nach Verbrauch der in Form einer festen
Einlage geleisteten Mietgarantie
nicht die erwarteten Mieteinnahmen
und Ausschüttungen vom Mietpool
erzielt. Die zu beanspruchende Miete
und die Ausschüttungen des Mietpools
können geringer sein als die
Mietgarantie. Mieter können zahlungsunwillig
oder zahlungsunfähig
sein. Schließlich ist zu beachten, dass
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