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6 Das Trauerspiel zur Wohnbauförderung im Kanton Bern soll aufhören. MIETEN & WOHNEN 2 | 04 MV BERN WILL VOLKS- INITIATIVE LANCIEREN m&w: Frau Brügger, wie schlimm ist die Wohnungsnot in Bern? Regula Brügger: Die Wohnungsknappheit in der Stadt Bern hat sich seit 1999 kontinuierlich verschärft. Die Leerwohnungsziffer lag per 1. Juni 2003 bei 0,29%. Das ist ein tiefer Wert, der sich in der Zwischenzeit wahrscheinlich noch verschlechtert hat. m&w: Ist Wohnungsnot nur in Bern spürbar oder auch anderswo? Brügger: Es wäre eine Illusion zu glauben, dass nur die Hauptstadt davon betroffen ist. Wir stellen fest, dass die Leerstände auch in Regula Brügger Häring Thun oder in Langnau sehr tief sind. Thun weist 0,24% auf und liegt damit noch unter Bern. Langnau hat 0,29% und Burgdorf 0,53%. m&w: Und wie sieht es bei den Preisen aus? Brügger: Hier liegt das eigentliche Problem. Wer eine günstige Wohnung sucht, muss sich auf einiges gefasst machen. Bedenklich ist, dass im Raum Bern die Wohnungsmieten weit stärker gestiegen sind als anderswo in der Schweiz. Eine Untersuchung der Mieten von ausgeschriebenen Wohnungen durch den Internetanbieter m&w | In Bern wird die Wohnungsnot immer ärger. Nun wird der MV Kanton Bern aktiv: Er hat eine Volksinitiative zur Bekämpfung der Wohnungsnot angekündigt. m&w sprach mit Geschäftsleiterin Regula Brügger Häring. Homegate weist gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung um volle 5% auf, während die Angebotsmieten in Zürich oder Basel eher etwas nachgelassen haben. Auch wenn man die Aussagekraft solcher Angebots-Untersuchungen skeptisch beurteilt – sie sind ein Hinweis darauf, dass der regionale Wohnungsmarkt nicht mehr funktioniert. Das ist ein Alarmzeichen. m&w: Welche Möglichkeiten gibt es, um Gegensteuer zu geben? Brügger: Es braucht eine politische Intervention. Man kann nicht mehr einfach nur dem Markt zuschauen und nichts tun. An einer Klausurtagung des MV Kanton Bern Mitte Januar hat sich klar der Wille gezeigt, dass nun eine kantonale Volksinitiative zur Bekämpfung der Wohnungsnot lanciert werden muss. m&w: Wie soll diese aussehen? Brügger: Der Hintergrund ist das bürgerliche Trauerspiel um die Wohnbauförderung. Bekanntlich hat das Berner Kantonsparlament letztes Jahr die Streichung des Gesetzes zur Verbesserung des Wohnungsangebotes beschlossen. Dies trotz unserem heftigen Protest. Es wurde argumentiert, Bild m&w die Wohnbauförderung sei keine Sache des Kantons, sondern des Bundes. Nun wissen wir, dass im Zuge des Entlastungsprogramms die Kredite für die Wohnbauförderung des Bundes gestrichen wurden. Dies mit dem Hinweis, die Wohnbauförderung sei eine kantonale Aufgabe. Diese Groteske muss jetzt ein Ende haben. m&w: Die Abschaffung der Wohnbauförderung war ja eigentlich verfassungswidrig. Brügger: Ja, das kommt hinzu. Die StimmbürgerInnen des Kantons Bern haben im Jahr 1993 Ja zur neuen Staatsverfassung gesagt und damit auch die Wohnbauförderung als Staatsaufgabe definiert. Es ist deshalb verfassungswidrig, wenn der Grosse Rat einfach die Ausführungsgesetze streicht. So bleiben in der Verfassung letztlich nur noch schöne Floskeln ohne irgend einen praktischen Wert übrig. m&w: Ist der Inhalt der Volksinitiative schon bekannt? Brügger: Sicherlich werden wir uns an das vom Grossen Rat aufgehobene Rahmengesetz zur Wohnbauförderung halten. Die Ziele dieses Rahmengesetzes sind entgegen den bürgerlichen Argumenten immer noch gültig. Der Staat hat im Bereich der Beschaffung von preiswertem Wohnraum für bestimmte Gruppen eine soziale Funktion, die man nicht an den Markt delegieren kann. Wir haben eine Arbeitsgruppe eingesetzt, die sich mit der Ausarbeitung der Initiative befasst. Unser Ziel ist, eine möglichst breite Trägerschaft aufzubauen. Wir wollen zum Beispiel auch mit dem Baumeisterverband reden, der ja ein Interesse an einem funktionierenden Wohnbau haben muss. Zu diesem Zweck sind Gespräche mit möglichen Mitträgern der Initiative beabsichtigt. m&w: Kommt eine solche Initiative nicht viel zu spät? Brügger: Für eine gute und sinnvolle Wohnbauförderungspolitik ist es nie zu spät!
IMMOBILIEN RENTIEREN In den 90er Jahren waren Kapitalanlagen in Immobilien eher verpönt, weil diese an Wert verloren. Aktien hiess das Eldorado. Jeder, der noch zu Immobilien stand und auf vermeintlich zweistellige Renditen an den Aktienmärkten verzichtete, wurde mitleidig belächelt. Selbst nach dem Platzen der Spekulationsblase mit Internet-Titeln im Jahr 2001 blieb der Ruf von Immobilien als sichere Anlagen beschädigt. Nur langsam fliesst heute Kapital wieder in den Grundbesitz und ermöglicht Wohninvestitionen Immobilienanlagen waren und sind jedoch ein gutes Geschäft. Die Renditen liegen im längerfristigen Vergleich zwar tiefer als bei Aktien, aber höher als bei Obligationen. Zu dieser Erkenntnis gelangt eine Vorstudie des Instituts für Finanzdienstleistungen in Zug. Dieses untersucht im Auftrag des SMV/D den Nutzen von Schweizer Immobilien in den Portfolios von institutionellen Anlegern. Im Schnitt 6,8% Die Renditen von Obligationen und Aktien sind dank der Statistik einigermassen bekannt. Wer 1959 100 Franken in Obligationen investiert hat, hat heute 750 Franken in der Tasche. Das ergibt eine ansehnliche Bruttorendite von 4,7%. Der Gewinn mit Aktien war rh | Wer sein Geld in Immobilien angelegt hat, konnte mehr Rendite als mit Obligationen allein einstreichen. Das zeigt eine im Auftrag des SMV/D erstellte Studie. bedeutend höher. Man hätte statt 100 Franken heute gleich 2'800 Franken im Sack. Die Rendite beträgt 8%. Allerdings musste man dabei grosse jährliche Kursschwankungen in Kauf nehmen. Die Bandbreite reicht von +78% bis zu atemraubenden –40%. Das mieseste Jahr bisher war übrigens das Ölkrisenjahr 1974. Schwerer zu beziffern ist die Immobilienrendite, weil es kaum vergleichbare Indizes gibt. Die fünf in Frage kommenden Indizes (Rüd Blass, CS, SWX, Datastream und SNB) sind sehr unterschiedlich. Für einen längeren Zeitraum kommen nur der Rüd Blass-, CS- und SNB- Index in Frage. In der erwähnten Vorstudie wurde eine Muster-Pensionskasse angenommen, die mit 30% Aktien, 20% Immobilien und 50% Obligationen operiert. Daraus resultiert eine Durchschnittsrendite von 6,8%. Sie liegt somit höher als reine Obli- Anlagen. Jammern ohne Grund Es gibt also für institutionelle Anleger und Investoren keinen Grund, den Wohnungsmarkt zu meiden. Das Gejammer von Hauseigentümerverbänden über angeblich mangelnde Ren- > KOMMENTAR Fragwürdiger Werbegag von Comparis Die Internet-Vergleichs-FirmaComparis nahm die Abstimmung über das neue Mietrecht zum Anlass, sich geschickt in Szene zu setzen und Peter Macher sich damit die Basis für ein profitables Geschäft zu schaffen. Mit der populären Ankündigung, dass Comparis die (im Gesetz vorgesehene) Geheimhaltung der Vergleichsmieten knacken wolle, konnte die Firma über 20’000 Personen veranlassen, ihren Mietzins (mit vielen Angaben über Wohnungsgrösse, Ausbau etc.) ins Internet einzutippen. Damit hat Comparis nun eine Datenbank, in der zum Beispiel Vermieter (gegen Bezahlung) herausfinden können, wie viel sie künftig für eine Wohnung verlangen können. Nichts gegen eine bessere Transpa- renz im Wohnungsmarkt. Wenn Comparis sich jedoch zum Richter über die «Vergleichsmiete» aufschwingt, wirds problematisch. Einerseits gibt Comparis selbst zu, dass die eingegebenen Wohnungsmieten in der Regel zu hoch sein dürften, da die Internetanwender vorab die aktive Generation vertreten, die vermutlich überdurchschnittliche Mieten zahlt. Die ersten bekannten Vergleichsergebnisse zeigen auch bereits die Fragwürdigkeit der durch Comparis ermittelten «Vergleichsmieten». Vorab die Gewichtung der qualitativen Kriterien einer Wohnung (Bodenheizung, Ausbaustandard etc.) scheinen einige Mühe zu bereiten und zu offensichtlich falschen Ergebnissen zu führen. Ungelöst ist auch das Problem der korrekten Erfassung der Brutto- bzw. Nettomiete. Diese korrekt zu bestim- Bild m&w diten infolge eines zu restriktiven Mietrechts oder zu vieler staatlicher Auflagen und Reglementierungen erweist sich weitgehend als ideologisch. Die Fakten zeigen: Mit Wohneigentum lässt sich gut Geld verdienen. Wer nur Spekulationsrenditen sucht, kann dagegen ruhig an der Börse bleiben. men ist in jenen Fällen, wo die Heiz- und Nebenkosten inbegriffen sind, unmöglich, und in den übrigen Fällen ist nicht klar, was im Mietzins und was in den Nebenkosten inbegriffen ist. Trotzdem werden beim Vergleich vorab die Nettomieten überprüft, obwohl die Nebenkosten einen sehr hohen Anteil der Gesamtmiete ausmachen können. Auch können – im Mietpreis inbegriffene – Zusatzleistungen (wie zum Beispiel Gemeinschaftsäume, Werkstätten etc.) nicht herausgefiltert werden. Sinnvoll könnte das Comparis-Angebot für einen ersten Preisvergleich bei der Wohnungssuche sein. In diesem Falle würde ein Vergleich der Bruttomieten hilfreicher sein als ein konstruierter Nettomietzins, welcher mehr Unsicherheit als Aufklärung schafft. Peter Macher Mit Immobilien konnten Investoren gutes Geld verdienen. MIETEN & WOHNEN 2 | 04 7
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