Planungsbericht - Gemeinde Waldstatt

Gemeinde WaldstattZonenplananpassung 2008 / Revision BaureglementPlanungsberichtStand VorprüfungHerisau, 24. Juni 2008 Projekt Nr. 2.017.3.001.04\\Server-he\1-projektdaten\017 Waldstatt\017.3-01.04 ZP_Revision_Nutzung_Gefahren

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 2IngressZur besseren Lesbarkeit wird generellnur die männliche Schreibweise verwendet.Selbstverständlich sind damit auchweibliche Personen angesprochen undeingeschlossen.ERR Raumplaner FSU SIAKasernenstrasse 399102 Herisauwww.err.chherisau@err.chTelefon +41(0)71 353 00 80Fax +41(0)71 353 00 8124.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 3Inhaltsverzeichnis1 Einleitung 52 Ausgangslage 52.1 Allgemein 52.2 Übergeordnete Randbedingungen 62.2.1 Grünzone 62.2.2 Verkehrsfläche 62.2.3 Überprüfung Naturgefahren 73 Zustands- und Problemanalyse 74 Umsetzung 84.1 Revision Zonenplan 84.1.1 Zweckbestimmung Grünzone 84.1.2 Zweckbestimmung Verkehrsfläche 84.1.3 Überprüfung Naturgefahren 94.1.4 Ortsbildschutzzone 94.1.5 Neueinzonungen 104.1.6 Umzonungen 144.1.7 Erhältlichkeit 144.1.8 Lärmschutz 144.1.9 Waldfestlegung 154.1.10 Altlasten 154.2 Kapazität 154.2.1 Allgemein 154.2.2 Nutzung der inneren Reserven / Einwohnerdichten 154.2.3 Zonenplankapazität 164.3 Revision Baureglement 174.4 Erschliessungsprogramm 184.5 Beratung im Gemeinderat 1824.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 45 Berücksichtigung der übergeordneten Raumplanung 195.1 Verhältnis zum kantonalen Richtplan 195.2 Verhältnis zum kantonalen Schutzzonenplan 195.3 Verhältnis zum Baugesetz 195.4 Berücksichtigung der Ziele und Grundsätze der Raumplanung 195.5 Berücksichtigung der Mitwirkung der Bevölkerung 205.5.1 Information 205.5.2 Volksdiskussion 206 Kantonale Vorprüfung 207 Rechtsverfahren 208 Genehmigung 219 Anhang 219.1 Kapazitätsberechnung 219.1.1 Auswertung gemäss Gemeindevorschlag 219.1.2 Auswertung gemäss Kanton 2124.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 51 EinleitungNach der Revision des kommunalen Richtplanes und der damit verbundenenFestlegung und Neuordnung der anzustrebenden baulichen Entwicklung führt dieGemeinde Waldstatt eine erste Anpassung des Zonenplans durch. Parallel dazuwurde das Baureglement überprüft und den neuen gesetzlichen Anforderungenangepasst.Die Durchführung der Zonenplanrevision untersteht der OrtsplanungskommissionOPK. Sie traf die wichtigen Entscheidungen während der Planung und verabschiedetedie Ergebnisse zuhanden des Gemeinderates. Für die Baureglementsrevisionlag die Federführung der Detailberatung bei der Baukommission, wobeisich auch die OPK vernehmen liess.2 Ausgangslage2.1 AllgemeinDie Gemeinde Waldstatt hat die Richtplanung in den Jahren 2005 bis 2007 komplettüberarbeitet. Mit der Genehmigung des kommunalen Richtplans (Regierungsrat:08.05.2007) und der anschliessenden Inkraftsetzung auf den01.07.2007 durch den Gemeinderat stellte sich die Frage der Überarbeitung desrechtskräftigen Zonenplans (Genehmigung durch den Regierungsrat:19.04.1994).Mit der Richtplanung wurden die Weichen für die bauliche Entwicklung gestellt.Zudem wurden aufgrund einer Zustands- und Problemanalyse die Ziele und Absichtender Gemeinde festgelegt. Diese werden mit der Zonenplananpassung2008 umgesetzt. Zusätzlich kann mit der Überarbeitung der Zonenplanung dasPlanungsinstrument der neuen Baugesetzgebung angepasst werden. Im Rahmender Richtplanerarbeitung wurden bereits erste kurzfristige Einzonungen in denBereichen Wohnen, Gewerbe und Industrie vorgesehen.Parallel dazu soll das rechtskräftige Baureglement (Genehmigung durch denRegierungsrat: 19.04.1994) überprüft werden. Durch das neue Baugesetz werdendie Gemeinden verpflichtet, ihre Reglemente dem neuen Recht anzupassen. DesWeiteren wurde dies zum Anlass genommen, den Inhalt generell zu überprüfenund soweit zweckmässig auch weitergehende materielle Änderungen vorzunehmen.Dies wird nun durch eine Gesamtrevision erfüllt.Durch die Anpassung an die neue Baugesetzgebung sind vor allem die gemässArt. 16 Baugesetz vereinheitlichten Baubegriffe, Berechnungs- und Messweisen,24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 6welche der Regierungsrat auf dem Verordnungswege festlegt, innert fünf Jahrenab Inkrafttreten zu übernehmen.2.2 Übergeordnete RandbedingungenWie bereits oben erwähnt ist der aktuelle Zonenplan durch das Inkrafttreten desneuen Baugesetzes (Einführung 01.01.2004) nicht mehr in allen Teilen gesetzeskonform.Einerseits sind zwei Neuerungen bei den Grünzonen eingeführt worden,andererseits wird verlangt, dass Verkehrsflächen bezeichnet werden.Durch den Entschluss einer Gesamtüberprüfung der Ortsplanung und der Genehmigungdes aktuellen Richtplans konnten zusätzlich noch andere übergeordneteAspekte berücksichtigt werden.2.2.1 GrünzoneNeu ist zu differenzieren zwischen Grünzonen GRi innerhalb der Bauzone (ZuständigkeitGemeinde) und Grünzonen GRa ausserhalb der Bauzone als Überlagerungder Grundnutzung (Zuständigkeit Kanton). Damit können die bis anhinteilweise unklaren Zuständigkeitsprobleme behoben werden. Zusätzlich ist gemässArt 28. Abs. 2 des Baugesetzes im Zonenplan die Zweckbestimmung dereinzelnen Grünzonen zu bezeichnen.Gemäss kantonalem Baugesetz (Art. 28) umfassen Grünzonen Gebiete, die nichtüberbaut und je nach Zweck nur bedingt bewirtschaftet werden dürfen. Sie dienender:a) Freihaltung von Flächen vor Überbauung, insbesondere zum Zweck derGliederung des Orts- und Landschaftsbildes, der Freihaltung von Aussichtslagenund Waldrändern;b) Erhaltung und Schaffung von Erholungsanlagen;c) Erhaltung von schutzwürdigen Gegenständen;d) Sicherung von Grundwasserschutzzonen und -arealen.Mit der Zweckbezeichnung werden auch die Nutzungsmöglichkeiten der einzelnenGrünzonen bestimmt.2.2.2 VerkehrsflächeDas kantonale Baugesetz (Art. 30) verlangt, dass Strassen, dazugehörige Trottoirs,Plätze, öffentliche Parkierungsanlagen, Bushaltestellen, Bahnanlagen mitUmladeeinrichtungen und Bahnstationen ohne Fremdnutzungen als Verkehrsflächenbezeichnet werden, sofern sie als separate Grundstücke ausgeschiedensind.Bauten und Anlagen auf den Verkehrsflächen sind zulässig, soweit sie der Strassenraumgestaltungoder -nutzung dienen. Das Über- oder Unterbauen von Verkehrsanlagenbedarf der Zustimmung der zuständigen Strassenbaubehörde. Die24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 7Bewilligung kann mit einem Mehrwertrevers verbunden werden. Die Bestandesgarantievon Art. 94 Baugesetz findet Anwendung.Bis anhin sind die Strassen, Plätze, Bahnlinien etc. als übriges Gemeindegebietausgeschieden worden. Dies führte bisweilen zu gewissen Rechtsunsicherheiten.Neu sind nur noch Gebiete dem übrigen Gemeindegebiet zugeschieden, die füreine spätere bauliche Entwicklung vorgesehen oder für keine bestimmte Nutzunggeeignet sind.2.2.3 Überprüfung NaturgefahrenLand, welches von Naturgefahren bedroht wird, eignet sich grundsätzlich nicht alsBauland und kann somit auch nicht eingezont werden (Eignung von Bauland, Art.15 RPG). Somit müssen aktuelle Planungen auf ihre Gefährdung durch Naturgefahrenüberprüft werden.Gemäss Art. 19 respektive Art. 36 Baugesetz müssen neue erarbeitete Planungsinstrumenteeine Aussage bezüglich der Naturgefahren machen, respektive imZonenplan sind den Grundnutzungen überlagerte Gefahrenzonen auszuscheiden.Die Überprüfung der Naturgefahren wurde durch den Kanton wahrgenommen.Das Ergebnis dieser Naturgefahrenabklärung ist eine Gefahrenhinweiskarteüber den ganzen Kanton respektive über das ganze Gemeindegebiet und einedetaillierte Gefahrenkarte über einen bestimmten Perimeter (Baugebiet), die aufder Gefahrenhinweiskarte aufbaut. Die Gefahrenkarte bildet die Grundlage für dieAusscheidung von Gefahrenzonen. Das Baureglement regelt die baulichen Möglichkeiten.Die am 15.04.2008 vom Regierungsrat erlassene Gefahrenkarte für das Baugebietder Gemeinde Waldstatt wird in die Zonenplananpassung übernommen undin einem separaten Plan „Gefahrenzonen“ dargestellt. Da für die GemeindeWaldstatt noch Anpassungen und Überprüfungen vorzunehmen waren, konntendie digitalen definitiven Gefahrenzonen erst am 16.5.08 in Empfang genommenwerden.3 Zustands- und ProblemanalyseDie Zustands- und Problemanalyse wurde im Rahmen der Richtplanerarbeitungdurchgeführt. Allfällige Resultate fliessen aus dem genehmigten Richtplan in dieZonenplananpassung ein.24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 84 Umsetzung4.1 Revision ZonenplanAls Grundlage für die Zonenplananpassung 2008 dienten unter anderem derrechtsgültige Zonenplan der Gemeinde sowie der aktuelle kommunale Richtplansowie die kantonale Richtplanung.4.1.1 Zweckbestimmung GrünzoneIn die Revision des Zonenplans floss auch die Zweckzuweisung der Grünzonengemäss den Vorgaben des kantonalen Gesetzes ein. In Waldstatt werden ausschliesslichGrünzonen im Baugebiet ausgeschieden.Die Grünzonen werden wie folgt festgelegt:ZweckbeschreibungFreihaltung von Flächen vor Überbauung,insbesondere zum Zweck Gliederung desOrts- und Landschaftsbildes, der Freihaltungvon Aussichtslagen und von Waldrändern;Erhaltung und Schaffung von Erholungsanlagen;Erhaltung von schutzwürdigen Gegenständennach Art. 79 ff BG;Artikel gemäss BaugesetzArt. 28 Abs. 1a)Art. 28 Abs 1 b)Art. 28 Abs. 1c)Bezeichnung im PlanGRi FGRi EGRi SNaturschutzzonen sowie Naturschutzobjekte ausserhalb der Bauzone sind durchden kantonalen Schutzzonenplan hinreichend geschützt. Somit wurde auf dieFestsetzung von weitergehenden Grünzonen im Nichtbaugebiet zum Erhalt vonschutzwürdigen Gegenständen im Nichtbaugebiet, gemäss BauG Art. 28 lit. c,verzichtet. Den Naturobjekten wird durch den Objektschutz genügend Rechnunggetragen.4.1.2 Zweckbestimmung VerkehrsflächeGemäss dem Baugesetz werden Strassen, dazugehörige Trottoirs, Plätze, öffentlicheParkierungsanlagen, Bushaltestellen, Bahnanlagen mit Umladeeinrichtungenund Bahnstationen als Verkehrsflächen bezeichnet, sofern sie als separateParzellen ausgeschieden sind. Zudem sind angrenzende Flächen, die der Nutzungoder Sicherung der Strassen etc. dienen, zusätzlich als Verkehrsflächeausgeschieden worden.24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 9Die planliche Unterscheidung von Verkehrsflächen innerhalb und ausserhalb derBauzone wird nach dem Baugesetz nicht verlangt, erscheint aber für die Praxishilfreich.Die Verkehrsflächen gelten aufgrund der Bauverordnung Art. 1 Abs. 4 nicht alsanrechenbare Landfläche für die Berechnung der Ausnützung. Da nur ausparzellierteFlächen ausgewiesen werden, hat dies auch bei einer allfälligen Um- undEinzonung keine Auswirkung auf eine Ausnützung von Bauparzellen.Nicht ausparzellierte Strassen, welche im rechtskräftigen Zonenplan als ÜbrigesGemeindegebiet UEG ausgeschieden sind, können gemäss Definition nicht derVerkehrsfläche zugewiesen werden. Diese Flächen werden einer zweckmässigenangrenzenden Bauzone zugeschieden.4.1.3 Überprüfung NaturgefahrenDie Gefahrenkarte für das Hinterland (Los 1) ist vom Regierungsrat am15.04.2008 erlassen worden. Diese wird im separaten Zonenplan „Gefahrenzonen“umgesetzt.In den Einzonungsgebieten besteht keine erhebliche Gefährdung durch Naturgefahren,aber diverse mittlere bis geringe Gefährdungen, welche vor allem durchHochwasser zu begründen sind.In den Gebieten Scheibenböhl, Hinterdorf und Mooshalden besteht die Gefährdungdurch Hochwasser. Diese kann durch Hochwasserschutzprojekte im Zusammenhangmit der notwendigen Quartierplanerarbeitung voraussichtlich ohnebesondere Probleme beseitigt werden.Beim Gebiet Hof / Graströchni besteht eine mittlere Gefährdung durch Rutschungen.In den Entwürfen zur Gefahrenkarte war diese Gefährdung bisher nichtersichtlich. Die Einstufung wurde erst in der Erarbeitung der definitiven Gefahrenkartevorgenommen.4.1.4 OrtsbildschutzzoneDie Reduktion der Ortsbildschutzzonewurde gemäss dem Richtplanbeschlussunverändert vorgenommen.24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 104.1.5 NeueinzonungenUnter Neueinzonungen werden die Gebiete aufgeführt, die von einer Nichtbauzonein eine Bauzone überführt werden respektive Gebiete, in welchen Neueinzonungenmit kleineren Umzonungen geplant sind.Konflikte mit der übergeordneten Planung werden direkt bei den einzelnen Neueinzonungenaufgeführt.Gebiet Hinterdorf:Die Einzonung von ÜbrigemGemeindegebiet UEG in dieWohnzone und in dieGrünzone innerhalbBaugebiet GRi entsprechenden Aussagen deskommunalen Richtplans undermöglicht einezentrumsnahe Überbauungund somit eine Stärkung desDorfkerns. Mit einerteilweisen Einzonung in dieWohnzone W3 soll eine gewisse Verdichtung im dorfkernnahen Bereich stattfindenkönnen. Durch die überlagerte Quartierplanpflicht kann eine ortsverträglicheverdichtete Bebauung ermöglicht werden. Mit der Grünzone GRi wird dem kommunalenKulturobjekt der notwendige Freiraum sichergestellt. Die genaue Abgrenzungweicht marginal von der Richtplanfläche ab, da die Umgrenzung aufBasis aktueller Überbauungsstudien überprüft wurde.Die Ausscheidung von Grünzonen entlang des noch offen zu legenden Bacheswird nach dem Vorliegen eines konkreten Bachprojektes vollzogen.24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 11Gebiet Friedhof:Die bestehende Zone für ÖffentlicheBauten und Anlagen OE warursprünglich für eine Erweiterungdes Friedhofs vorgesehen. DieseAbsichten sind infolge der Abkehrvon Erdbestattungen nicht mehrzeitgemäss oder notwendig.Ausgelöst durch den Nachholbedarfder Gemeinde Waldstatt imAngebot an Wohnungen und durchdie bereits bestehenden Wohnformenin diesem Teilgebiet wirdeine Umzonung in die Wohnzone W3 als zweckmässig erachtet. Diese Idee respektivedie Freigabe des Grundstücks entstand im Rahmen einer Gemeinderatsklausurund konnte somit noch nicht in die letzte Richtplanrevision einfliessen.Gebiet Bad Säntisblick:Die bestehende Grünzone mit derneuen Zweckbestimmung „Erholung“wird reduziert und dieebenfalls bestehende Kurzone KUvergrössert. Durch die Erweiterungder Kurzone ist es möglich, weitereBetriebe oder Erweiterungen imZusammenhang mit derbestehenden Nutzung respektiveNeubauten zu ermöglichen. Diesentspricht neueren konkretenAbsichten im Sinne einerNachfolgeregelung für das bestehende Altersheim. Eine Vergrösserung der Kurzonewurde bereits im Richtplan angedeutet (eher ostwärts).24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 12Gebiet Hof / „Graströchni“:Gemäss Aussage im kommunalenRichtplan wird im Gebiet Hof einmöglicher Gewerbestandort vorgesehen.Das Planungsgebiet liegtgemäss rechtskräftigem Zonenplanin der Landwirtschaftszone. Durchdie am 04.04.2008 durchgeführteWaldfeststellung und diegleichzeitig festgelegten Waldabstände,kann ein entsprechendesGewerbegebiet ausgeschiedenwerden. Die gemäss kantonalemSchutzzonenplan geschützten Streuwiesen respektive Magerheuwiesen werdenin die Grünzone GRi mit Zweckbestimmung „Schutz“ eingezont.Gebiet Scheibenböhl:In der Gemeinde Waldstatt wurdendie freien Flächen der Gewerbezone(Flächen, die nicht fürBetriebserweiterungen benütztwerden) innerhalb der letzten Jahreüberbaut respektive teilweisebestehen konkrete Absichten (z.B.Neubau Blumer Techno Fenster).Um auch in Zukunft für Betriebeattraktives Land anbieten zukönnen, soll im Gebiet Hinterdorfab der Staatsstrasse eine 60.0 mtiefe Einzonung vorgenommen (analog Gegenseite) werden. Diese Einzonung istim kommunalen Richtplan nicht enthalten. Die langfristigen Gewerbegebietegemäss Richtplan „Gschwend“ und „Winkfeld“ sind momentan nicht erhältlich.Um dem Orts- und Landschaftsbild am Dorfeingang gerecht zu werden, sowie umdie Erschliessung und Lärmproblematik im Detail zu regeln, wird das Gebiet zusätzlichmit einer Quartierplanpflicht überlagert.Aufgrund der vorangegangenen Überlegungen hat die OPK die Einzonung in eineGewerbezone GE vorgeschlagen. Entgegen diesem Antrag hat der Gemeinderatan seiner Sitzung vom 19.06.2008 aufgrund ortsgestalterischer Überlegungenbeschlossen, vollflächig eine Wohn- und Gewerbezone WG2 auszuscheiden.24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 13Durch die Quartierplanpflicht soll der Bau von Gewerbebauten gefördert, respektivedie Wohnnutzung eingeschränkt werden.Aufgrund von ersten Gesprächen mit den Grundeigentümern kann davon ausgegangenwerden, dass das Land auch tatsächlich für eine Überbauung freigegebenwird. Nicht erhältliche Parzellen werden bei der geplanten Einzonung nichtberücksichtigt.Durch die Einzonung muss die heute bestehende Fruchtfolgefläche abgelöst undentsprechender Ersatz an einem anderen Standort geschaffen werden.Gebiet Mooshalden:Analog der Gewerbezone ist auchdie Industriezone in Waldstattgrösstenteils überbaut. Dasausgeschiedene Gebiet liegt imÜbrigen Gemeindegebiet UEG. Füreine Wohnnutzung eher nichtgeeignet, bietet es für die Industriedoch Vorteile. Auch die Lageausserhalb des Dorfes kann betreffendLärm- und Luftemissionenpositiv gewertet werden. Zudem istdie Lärmbelastung der Staatsstrasseund der Appenzeller Bahnweniger ausschlaggebend als dies gegenüber einem Wohngebiet der Fall wäre.Durch die überlagerte Quartierplanpflicht können die Erschliessung und eventuelleAuflagen bezüglich der möglichen Naturgefahren gemäss der Gefahrenkartegelöst werden. Die Aufhebung hier vorhandener, provisorischer Grundwasserschutzgebietemuss noch abgeklärt werden (AFU AR).24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 144.1.6 UmzonungenGebiet Zentrum:Durch verschiedene bauliche undplanerische Massnahmen soll dasZentrum von Waldstatt gestärktwerden. Wie dies erreicht werdensoll, wurde an diversen Workshopsder „Arbeitsgruppe Zentrum“ erarbeitet.Die geplante Umzonung istein Resultat der geplantenMassnahmen.Durch die Umzonung der nichtmehr benötigten Zone fürÖffentliche Bauten und Anlagen OErespektive eines kleinen Teils der Wohnzone W2 in die Kernzone K soll ein grössererHandlungsspielraum für eine mögliche Überbauung entstehen (das bestehendeGemeindehaus ist auch in der Kernzone zonenkonform) Das Gebiet gehörtder Gemeinde. Durch die überlagerte Quartierplanpflicht kann eine Einpassungeiner möglichen Überbauung ins Orts- und Landschaftsbild gewährleistetwerden.4.1.7 ErhältlichkeitFolgende Grundeigentümer, bei denen Einzonungen vorgesehen sind, haben denWillen geäussert, ihr neues Bauland zu erschliessen und für eine Überbauungfreizugeben:- Hinterdorf: Bodenmann Immobilien AG- Dorf / Friedhof: Einwohnergemeinde Waldstatt (bislang vertreten durchGemeinderat)- Hof / „Graströchni“: mehrheitliche Zustimmung (div. Grundeigentümer)- Scheibenböhl: mehrheitliche Zustimmung (div. Grundeigentümer)- Im Gebiet Mooshalden gehört das Land dem Kanton. Bisherige Gesprächeim Rahmen der Richtplanung ergaben eine grundsätzliche Bereitschaftfür eine Freigabe (bislang: kant. Tiefbauamt).4.1.8 LärmschutzGemäss Lärmschutzverordnung dürfen neue Bauzonen nur dann ausgeschiedenwerden, wenn die Planungswerte eingehalten sind oder wenn diese Werte durchplanerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können.Für die diesbezüglich vor allem relevanten Wohnzonen sind infolge genügenderAbstände keine Probleme absehbar.24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 154.1.9 WaldfestlegungEinzig die Einzonung im Gebiet Hof stösst an Waldfläche an. Anlässlich der Begehungvom 04.04.2008 wurden die Waldgrenzen zusammen mit dem Oberforstamtnach den Grundsätzen des kantonalen Waldgesetzes festgelegt. Diese wurdendurch das Geometerbüro aufgenommen und konnten anschliessend in dieZonenplananpassung übernommen werden.4.1.10 AltlastenDie Abklärungen bezüglich möglicher Altlastenstandorte wurden noch nicht vorgenommen.Zum heutigen Zeitpunkt sind jedoch keine Probleme bekannt.4.2 Kapazität4.2.1 AllgemeinDamit eine RPG-konforme Bauzonengrösse erreicht wird, ist das Wohnbaulandangebotdes Zonenplanes auf den Bedarf der nächsten 10 bis 15 Jahre auszurichten.Bei der künftigen Entwicklung sollen die raumplanerischen Absichten zurstärkeren Verdichtung respektive der Nutzung der inneren Reserven beachtetwerden. Gleichzeitig gilt es die für Waldstatt typische lockere dörfliche Struktur zuwahren.In der Gemeinde Waldstatt wohnen gemäss Gemeindeangaben zurzeit etwa1'770 Personen. Davon leben rund 1’440 Personen innerhalb der Bauzone.Gemäss den Zielen der Ortsplanungskommission ist eine angepasste Bevölkerungsentwicklungvon ca. 0.9 % anzustreben. Dabei sollen die intakten und natürlichenLebensräume erhalten bleiben.Der rechtskräftige Zonenplan weist heute in ganz oder teilweise unüberbautenGebieten (gemäss Übersicht Stand der Erschliessung: ohne Gewerbezoneca. 4.7 Hektaren) theoretisch noch Reserven für rund 240 zusätzliche Einwohnerauf, womit der Bedarf der nächsten 10 Jahre abgedeckt werden könnte (sieheKapazitätsberechnung im Anhang).Dabei ist zu beachten, dass verschiedene Grundstücke nicht erhältlich sind, aufgrundihrer Lage aber nicht aus der Bauzone entlassen werden können (vergleichedazu Übersicht Stand Erschliessung).4.2.2 Nutzung der inneren Reserven / EinwohnerdichtenWaldstatt weist im Wohngebiet mehrheitlich dörflich lockere Siedlungsstrukturenauf. Die Einwohnerdichten pro Hektare für Wohnzonen sind somit teils deutlichunter den kantonal angestrebten Dichtewerten (vergleiche Wohnzone W2). Mittelsgeoreferenzierten Adressdaten konnte die effektive Einwohnerdichte pro24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 16Zonenart ermittelt werden. Dagegen steht eine markant höhere Dichte in derKernzone entlang der Staatsstrasse. Diese Dichte ist typisch für Waldstatt undsoll, wenn möglich, beibehalten werden.Die auch in Waldstatt anhaltende Wohnflächenzunahme pro Kopf soll grundsätzlichdurch Massnahmen der inneren Verdichtung aufgefangen werden.Eine weitergehende innere Verdichtung, welche zu einer deutlichen Erhöhung derEinwohnerzahl in den überbauten Gebieten führen würde, ist raumplanerischzwar anzustreben. Die OPK erachtet dies bei den gegebenen Verhältnissen inWaldstatt jedoch als eher unrealistisch. Durch eine allzu hohe innere Verdichtungwürden zudem die bestehenden dörflichen Strukturen durchbrochen.Demgegenüber soll jedoch in den künftigen Bauentwicklungsgebieten eine mindestens20 % höhere Dichte als in vergleichbaren bebauten Quartieren erreichtwerden (Berechnung Gemeinde). Dadurch wird bewusst von den kantonal vorgegebenenWerten abgewichen, welche von viel höheren Dichten ausgehen (BerechnungKanton).4.2.3 ZonenplankapazitätZur Übersicht werden die bereits erläuterten Gebiete nochmals dargestellt. Allerdingswerden bei der Kapazitätsberechnung auch planerische Anpassungen anneue Parzellengrenzen etc. berücksichtigt, welche in den vorangegangenenKapiteln vernachlässigt wurden.GebietZone bestehendZone neuGR-Zonen in m 2inkl. Fläche in m 2 (Nicht relevant)Harschwendi Ost L W1 308Scheibenböhl GR WG2 315W2 17’473HinterdorfUEG / OEW3 4’122GRi E 1’324WG3 260Scheibenböhl L WG2 14’941Bad GR KU 1’796Dorf / Friedhof OE W3 2’991 GRi E 861Zentrum W2 / OE K 4’207Mooshalden UEG I 14’335 GRi E 3’723Hof / „Graströchni“ L GE 6’528 GRi S und F8’56224.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 17Mit den vorgenommenen Zonenplanänderungen wird die Bauzonen- respektivedie Einwohnerkapazität wesentlich geändert (siehe Anhang).Gemäss der Berechnung der Gemeinde weist der neue Gesamtzonenplan eineEinwohnerkapazität von 2'267 Einwohnern auf. Dies bei einem Planungsziel vonrund 1'970 Einwohnern (0.9% Zunahme pro Jahr, Planungsziel für das Jahr2018). So ergibt sich ein theoretischer „Überschuss“ von 297 Einwohnern. DiesesVerhältnis erscheint unter Berücksichtigung der Problematik der Erhältlichkeiteingezonter Gebiete als vertretbar (vgl. Ausführungen im Rahmen der Richtplanerarbeitung).Bei Einsatz der kantonalen Werte wären dies 499 Einwohner.Die Nachverdichtung wird, wie einleitend erläutert, als nicht zweckmässig erachtetund somit nicht berücksichtigt.Mit den bestehenden unüberbauten Bauzonen sowie den geplanten Einzonungenkann der Bedarf an Bauland langfristig sichergestellt werden.Diese Zahlen enthalten eine theoretische und planerisch idealistische Komponente.Die Ortsplanungskommission und der Gemeinderat sind klar der Meinung,dass trotz der noch vorhandenen Reserven kurzfristige Baulanderweiterungen fürdie weitere positive Entwicklung von Waldstatt notwendig sind.4.3 Revision BaureglementDie wichtigsten Vorgaben des Baugesetzes (BauG) respektive der Bauverordnung(BauV), welche Auswirkungen auf das Baureglement der Gemeinde Waldstatthaben, lassen sich wie folgt umschreiben:- Begriffdefinitionen, Berechnungs- und Messweisen gemäss Art. 16 Abs.1 BauG respektive gemäss Art. 1 bis 15 BauV;- Einführung kantonal einheitlicher Zonenarten gemäss Art. 19 BauG;- Einführung von Gefahrenzonen als Überlagerung der Grundnutzungszonengemäss Art. 19 Abs. 3 und Art. 36 BauG;- Neuordnung des formellen Baurechts gemäss Art. 93 ff BauG respektiveArt. 38 bis 63 BauV und des materiellen Baurechts gemäss Art. 112 ffBauG;- Grenzabstände von Tiefbauten gemäss Art. 17 bis 19 BauV;- Technische Erläuterungen zu den Begriffsdefinitionen (Skizzen) gemässdem Anhang zur BauV.Mit der Revision des Baureglements sind die Vorgaben nach der kantonalenBaugesetzgebung umgesetzt worden. Teils wurden materielle Änderungen anden Vorschriften vorgenommen. Diese Änderungen beruhen auf der Anwendungspraxisdes bestehenden Baureglements.Die Anpassung an das kantonale Recht (keine Doppelspurigkeiten) haben einstark reduziertes Baureglement zur Folge. Erläuterungen zu den einzelnen Ände-24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 18rungen sind im Revisionsentwurf Baureglement bei den jeweiligen Artikeln in derrechten Spalte angebracht.Zur Übersichtlichkeit werden die nach wie vor rechtskräftigen Bestimmungen zuden Verkehrsanlagen vom Baureglement 1975 (Genehmigung durch den Regierungsrat:28.10.1975) in das neue Baureglement integriert (Artikel 45 bis 55). Andiesen Artikeln werden mit Ausnahme einer marginalen Aktualisierung keineÄnderungen vorgenommen. Bei der Erarbeitung eines Erschliessungsreglementssollen diese Artikel übernommen und dann im Baureglement aufgehoben werden.4.4 ErschliessungsprogrammGemäss Beschluss der OPK resp. des Gemeinderates wird vorläufig auf dieErarbeitung eines Erschliessungsprogramms verzichtet.4.5 Beratung im GemeinderatDer Gemeinderat hat an seiner Sitzung vom 19.06.2008 die Zonenplananpassung2008 sowie die Revision des Bauregelements mit folgenden Änderungsbeschlüssenzur kantonalen Vorprüfung verabschiedet:Zonenplananpassung 2008:- Es sollen nur noch kleinere Flächen als Grünzone mit Zweckbestimmung„Freihaltung“ ausgeschieden werden. Ansonsten ist die Zweckbestimmung„Erholung“ festzulegen.- Im Gebiet Scheibenböhl wird nur die erhältliche Fläche eingezont. Zudemsoll aus ortsgestalterischer Sicht auf eine Gewerbezone verzichtetund stattdessen eine Wohn- und Gewerbezone WG2 ausgeschiedenwerden.- Die Sondernutzungsplanpflicht im Zentrum wird auf die Parzellen Nr.156, 162, und 163 erweitert.Revision Baureglement:- Die Ausnützungsziffern sind linear um 0.2 zu erhöhen.- In der Industriezone wird die Gebäudehöhe von 12.0 m auf 15.0 m unddie Firsthöhe von 16.0 m auf 20.0 m erhöht.- In der Gewerbezone wird die Gebäudehöhe von 10.5 m auf 12.0 m unddie Firsthöhe von 15.0 m auf 16.0 m erhöht.- Für Wohnungen sind pro 100 m 2 Bruttogeschossfläche 1.5 Abstell- oderGaragenplätze vorzusehen.- Die Regelung der Dachform soll offener und weniger einschränkendformuliert werden.- In die Regelung der Kinderspielplätze soll der Begriff Begegnungszonenaufgenommen werden.24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 195 Berücksichtigung der übergeordneten Raumplanung5.1 Verhältnis zum kantonalen RichtplanDie im kantonalen Richtplan aufgeführten Planungs- und Koordinationsmassnahmenwerden durch die Zonenplananpassung weitgehend berücksichtigt.Die Vorgaben des kantonalen Richtplans wurden in der Zonenplanrevision so gutwie möglich berücksichtigt. Die möglichen Konflikte bei den Einzonungen wurdenbeim entsprechenden Gebiet beschrieben (siehe Kapitel 4.1.5 bis 4.1.6).Das Landschaftsbild wird mit den vorgesehenen Siedlungserweiterungen nichtwesentlich beeinträchtigt.5.2 Verhältnis zum kantonalen SchutzzonenplanDie Schutzobjekte des kantonalen Schutzzonenplans wurden in der Zonenplanrevisionso gut wie möglich berücksichtigt (siehe Kapitel 4.1.5). Insbesondere imGebiet Hof / „Graströchni“ wurde auf die Schutzobjekte Rücksicht genommen. Siewerden neu der Grünzone zugeschieden und werden durch die mögliche angrenzendeÜberbauung praktisch nicht beeinträchtigt. Entsprechende detaillierteMassnahmen können in der Quartierplanung festgeschrieben werden.5.3 Verhältnis zum BaugesetzDie Zonenplanrevision wie auch die Baureglementsrevision stehen in keinemersichtlichen Widerspruch zur Bundes- respektive zur kantonalen Gesetzgebung.5.4 Berücksichtigung der Ziele und Grundsätze der RaumplanungDie Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Raumplanungsgesetz Art. 1 undArt. 3) sind bereits mit der Erarbeitung des kommunalen Richtplans berücksichtigtworden. Die vorliegende Zonenplananpassung baut auf dem Richtplan auf. Bereitshaben sich zwischenzeitlich neue Tatsachen oder Bedürfnisse ergeben, dieauf der Zonenplanebene zu Handlungsbedarf geführt haben. Als Abweichungenvom Richtplan sind aufzuführen:- Gebiet Dorf / Friedhof: keine gemeindeeigenen Bedürfnisse mehr vorhanden;neue Planungsidee infolge Beschluss des Gemeinderates;vermehrte Förderung dichter Wohnformen im bereits bebauten Gebiet- Gebiet Hinterdorf: Zone W3 anstelle W2 im östlichen Gebiet; Förderungdichter Wohnformen in Dorfkernnähe; W3 erst durch Baureglementsrevisionmöglich- Gebiet Bad Säntisblick: Vergrösserung der Kurzone auf die Südostseite;aktuelle Bestrebungen für eine Nachfolgeregelung der Altersheimes; Potenzialfür Erweiterungen oder Neubauten (vgl. auch KurzonenzweckbestimmungBauR)24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 20- Gebiet Scheibenböhl: Schaffung zusätzlicher Gewerbeflächen infolgefehlendem Bauland; Bebauungsabsichten für angrenzendes GewerbegebietGschwend; Förderung Gewerbestandort WaldstattDie Zonenplananpassung 2008 wurde auf die Ziele und Grundsätze der Raumplanunghin überprüft. Die vorgeschlagene Entwicklung der Gemeinde basiert aufeiner breit abgestützten Interessenabwägung. Geringfügige Konflikte mit derübergeordneten Planung sind begründet. Die Zielsetzungen und Grundsätze derRaumplanung werden aber nicht in Frage gestellt.5.5 Berücksichtigung der Mitwirkung der Bevölkerung5.5.1 InformationDie Richtplanerarbeitung wurde in der Bevölkerung durch öffentliche Publikationen,Veranstaltungen, etc. breit abgestützt. Die Zonenplananpassung resultiertmehrheitlich aus der Richtplanerarbeitung.5.5.2 VolksdiskussionDie Volksdiskussion wird von Anfangs Juli bis zum 8. September durchgeführt.Die öffentliche Orientierungsversammlung über die Zonenplananpassungen (zusammenmit der Revision des Baureglements) findet am 13.08.2008 statt.6 Kantonale VorprüfungDie Zonenplananpassung 2008 und das revidierte Baureglement werden demDepartement Bau und Umwelt zur Vorprüfung zugestellt.Es ist vorgesehen, die Resultate aus der Volksdiskussion und aus der kantonalenVorprüfung an der OPK-Sitzung vom 17.09.2008 auszuwerten. Zur Veranschaulichungder vorgesehenen Zonenplanänderungen wurde ein informeller Plan „Zonenplannach Genehmigung“ speziell für die kantonale Vorprüfung und die Vernehmlassungerstellt.7 RechtsverfahrenFür die Zonenplananpassung ist das ordentliche Verfahren gemäss Art. 45 ffBaugesetz durchzuführen. Sie wird der öffentlichen Planauflage unterstellt (30Tage), anschliessend wird die notwendige Urnenabstimmung stattfinden.Die Zonenvorschriften des Baureglements sind 30 Tage öffentlich aufzulegen.Dies sind die Artikel 15 bis Artikel 24. Anschliessend ist eine Urnenabstimmungzum gesamten neuen Baureglement notwendig.24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA

Gemeinde Waldstatt; Zonenplananpassung 2008 / Revision Baureglement - Planungsbericht Seite 218 GenehmigungDie Zonenplananpassung 2008 und die Revision Baureglement treten mit derGenehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.Vom Regierungsrat genehmigt am:9 Anhang9.1 Kapazitätsberechnung9.1.1 Auswertung gemäss Gemeindevorschlag9.1.2 Auswertung gemäss Kanton24.06.2008 / La ERR Raumplaner FSU SIA