Dokumentation der Bilanzveranstaltung - Dortmund.de

Masterplan Wohnen 

Aufstellung eines Kommunalen Wohnkonzeptes für Dortmund 

Dokumentation der Bilanzveranstaltung am 20.01.2009 

Ansprechpartner: Ulrich Pfeiffer und Katrin Wilbert (empirica) 

Bernhard Faller (Quaestio Forschung & Beratung) 

empirica 

Qualitative Marktforschung, 

Stadt- und Strukturforschung 

GmbH 

Kaiserstr. 29 • D-53113 Bonn 

Tel.: 0228 / 914 89-0 

Fax: 0228 / 217 410 

bonn@empirica-institut.de 

www.empirica-institut.de 

Q U A E S T I O 

Forschung & Beratung 

Theaterplatz 3 

D - 53177 Bonn 

Fon: +49 (0)228 55547268 

Fax: +49 (0)228 55547271 

faller@quaestio-fb.de 

www.quaestio-fb.de 

Projektnummer: 2008028 

Bonn: Januar 2009

INHALTSVERZEICHNIS 

TAGUNGSPROGRAMM 3 

1. Einleitung 4 

2. Referate 4 

2.1 Aufstellung des Kommunalen Wohnkonzeptes für Dortmund Referenten: 

Thomas Böhm, Stadt Dortmund und Katrin Wilbert, empirica GmbH 4 

2.2 Wo liegen die zukünftigen Handlungsschwerpunkte der Dortmunder 

Wohnungspolitik? Referent: Bernhard Faller, Quaestio Forschung & 

Beratung 6 

2.3 Die Dortmunder Quartiersanalyse Referent: Dr. Helmut Westphal, European 

Centre for Housing Research 7 

2.4 Immobilien und Standortgemeinschaft „Rund um den Flensburger Platz“ 

Referent: Jörg Haxter, Stadt Dortmund 8 

3. Podiums- und Plenumsdiskussion 8 

4. Fazit 11 

5. Anlagen 13 

5.1 Präsentation: Aufstellung des Kommunalen Wohnkonzeptes für Dortmund 

(Thomas Böhm) 13 

5.2 Präsentation: Aufstellung des Kommunalen Wohnkonzeptes für Dortmund 

(Katrin Wilbert) 13 

5.3 Präsentation: Wo liegen die zukünftigen Handlungsschwerpunkte der 

Dortmunder Wohnungspolitik? (Bernhard Faller) 13 

5.4 Präsentation: Die Dortmunder Quartiersanalyse (Dr. Helmut Westphal) 13 

5.5 Präsentation: Immobilien und Standortgemeinschaft „Rund um den 

Flensburger Platz“ (Jörg Haxter) 13 

5.6 Teilnehmerliste 13 

Masterplan Wohnen - 2 - empirica & Quaestio 

Dokumentation der Bilanzveranstaltung „Aufstellung eines Kommunalen Wohnkonzeptes für Dortmund“ 

am 20.01.2009 in Dortmund

TAGUNGSPROGRAMM 

Bilanzveranstaltung zum Kommunalen Wohnkonzept Dortmund 20. Januar 2009 

15:00 – 19:00 Uhr, Rathaus Dortmund, Ratssitzungssaal 

15:00 Uhr Begrüßung und Einführung 

Stadtrat Siegfried Pogadl 

Moderation der Veranstaltung 

Bernhard Faller, Quaestio Forschung & Beratung 

15:10 Uhr Aufstellung des Kommunalen Wohnkonzeptes für Dortmund 

Thomas Böhm, Stadt Dortmund und 

Katrin Wilbert, empirica GmbH 

15:40 Uhr Wo liegen die zukünftigen Handlungsschwerpunkte der Dortmunder 

Wohnungspolitik? 

Impulsreferat 

Bernhard Faller, Quaestio Forschung & Beratung 

16:00 Uhr Plenumsdiskussion 

16:30 Uhr K a f f e e p a u s e 

16:50 Uhr Bestehende Instrumente zur Realisierung einzelner Bausteine des Kommunalen 

Wohnkonzeptes Dortmund 

Die Dortmunder Quartiersanalyse 

Dr. Helmut Westphal, European Centre for Housing Research 

Immobilien und Standortgemeinschaft „Rund um den Flensburger Platz“ 

Jörg Haxter, Stadt Dortmund 

17:30 Uhr Podiums- und Plenumsdiskussion: 

Verbesserte kommunalpolitische Steuerungsmöglichkeiten und langfristige 

Sicherung der kommunalen Handlungsfähigkeit durch das Kommunale 

Wohnkonzept? 

Auf dem Podium: 

Sigrid Koeppinghoff, Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen 

Gesine Kort-Weiher, Städtetag NRW 

Franz-Bernd Große-Wilde, Spar- und Bauverein Dortmund eG 

Hans-Peter Neuhaus, Stadt Dortmund 

Ulrich Pfeiffer, empirica GmbH 

19.00 Uhr Ende der Veranstaltung 




1. Einleitung 

Auf Einladung von Herrn Stadtrat Siegfried Pogadl fand am 20.01.2009 die Bilanzveranstaltung zur 

Aufstellung des Kommunalen Wohnkonzeptes im Dortmunder Rathaus statt. Stadtrat Siegfried Pogadl 

begrüßte die rund 70 Teilnehmerinnen und Teilnehmer und blickte kurz auf den Prozess der Aufstel- 

lung des Kommunalen Wohnkonzeptes Dortmund zurück. 

Herr Bernhard Faller, Quaestio Forschung & Beratung, führt als Moderator durch die Veranstaltung. 

2. Referate 

2.1 Aufstellung des Kommunalen Wohnkonzeptes für Dortmund 

Referenten: Thomas Böhm, Stadt Dortmund und Katrin Wilbert, empirica GmbH 

Thomas Böhm, Amt für Wohnungswesen der Stadt Dortmund, gab einen Rückblick auf die Entwick- 

lungsphase des Kommunalen Wohnkonzeptes Dortmund seit 2007. 

Das Dortmunder System der Wohnungsmarktbeobachtung, das seit 1991 beim Amt für Wohnungswe- 

sen aufgebaut wurde, war die maßgebliche Grundlage für die Aufstellung des 2004 beschlossenen 

Masterplan Wohnen. Der Masterplan Wohnen bildet den Orientierungsrahmen für die zukünftige 

Entwicklung der Dortmunder Wohnungspolitik. Er wird in jedem Jahr mit wechselnden Schwerpunkt- 

themen dialogorientiert weiterentwickelt und fortgeschrieben. Im Jahr 2007 stand die Entwicklung und 

Vorbereitung des Kommunalen Wohnkonzeptes im Vordergrund. Als Einstieg in den Entwicklungs- 

prozess fand im Mai 2007 eine Fachtagung als Auftaktveranstaltung zur Weiterentwicklung des Mas- 

terplan Wohnen statt. Verwaltungsintern und mit externen Wohnungsmarktakteuren wurden möglich 

Inhalte für ein Kommunales Wohnkonzept Dortmund diskutiert. Das Kommunale Wohnkonzept soll 

Leitziele formulieren und räumliche Handlungsschwerpunkte identifizieren. Im Februar 2008 hat der 

Rat der Stadt Dortmund die Verwaltung mit der Erarbeitung eines Kommunalen Wohnkonzeptes be- 

auftragt. Die Prozessteuerung sowie die inhaltliche und wissenschaftliche Begleitung wird von dem 

Bonner Forschungsinstitut empirica GmbH geleistet. 

Die Präsentation ist als Anlage beigefügt. 

Katrin Wilbert, empirica GmbH Bonn, gab im Anschluss an den Vortrag von Herrn Böhm einen Ü- 

berblick über die wichtigsten Arbeitsschritte bei der Erstellung des Kommunalen Wohnkonzeptes 

Dortmund. 




empirica konnte bei der Erstellung des Kommunalen Wohnkonzeptes auf umfangreiche Vorarbeiten 

wie Prognosen und weitere empirische Studien in Dortmund zurückgreifen, so dass sich das Kommu- 

nale Wohnkonzept darauf konzentriert, eine Basis für ein künftiges Handlungs- und Arbeitsprogramm 

in der Wohnungspolitik darzustellen. Im Kommunalen Wohnkonzept geht es darum, die wohnungspo- 

litischen Ressourcen dorthin zu steuern, wo sie dringlich gebraucht werden. Die Grundlage für das 

Arbeitsprogramm bildete eine intensive Zieldiskussion mit der Stadt und den Wohnungsmarktexperten 

vor Ort. Im Zusammenhang mit der Zieldiskussion wurde unmittelbar die Diskussion nach den ver- 

fügbaren und geeigneten Instrumenten für die Wohnungspolitik geführt. Das Kommunale Wohnkon- 

zept erfüllt weiterhin die Aufgabe, Prioritäten des wohnungspolitischen Handelns aufzuzeigen, da die 

Ressourcen nicht ausreichen, um alles Wünschenswerte anzugehen. Hierzu wurden ein kleinräumiges 

Monitoringsystem und eine Bautypologie erarbeitet, um damit Handlungserfordernisse aufzuzeigen. 

Aber auch hiermit kann der Korridor der Dringlichkeit nur eingegrenzt werden, eine fachliche und 

politische Diskussion wurde damit nicht ersetzt. Vor diesem Hintergrund wurde zur Erarbeitung des 

„Kommunalen Wohnkonzeptes Dortmund“ der Dialog mit lokalen Experten in den Mittelpunkt ge- 

stellt: 

� Auf der Auftaktveranstaltung im September 2008 wurden die geplanten Inhalte und Vorge- 

hensweisen im Rahmen des Kommunalen Wohnkonzeptes vorgestellt. Am Ende der Veran- 

staltung stand ein weitgehend konsensfähiger Zielkatalog für die Dortmunder Wohnungspoli- 

tik, der im weiteren Prozessverlauf noch weiter konkretisiert wurde. 

� Auf dem 1. Workshop „Bau- und Siedlungstypologien“ im November 2008 wurde die zukünf- 

tige Marktfähigkeit von acht vorher definierten Bautypen in Dortmund mit den Wohnungs- 

marktexperten vor Ort diskutiert. Die Betrachtung der Bautypen war für die Diskussion um 

künftige wohnungspolitische Handlungsbedarfe sehr nützlich. Es ist jedoch auch deutlich ge- 

worden, dass die Probleme und Potenziale einzelner Bautypen zwar wichtig, aber nicht allein 

entscheidend für das weitere wohnungspolitische Handeln sind. 

� Auf dem 2. Workshop „Wohnungspolitische Ziele und Instrumente“ im Dezember 2008 ging 

es primär um die Fragestellung „Vor welchen neuen Aufgaben steht die Dortmunder Woh- 

nungspolitik?“ Der Workshop lieferte keine konkreten Antworten, sondern gab zahlreiche An- 

regungen für zukünftig wichtige Themenfelder. 

� Im 3. Workshop „Prioritäten und Ziele“ im Januar 2009 wurde konkret an den vier formulier- 

ten Teilzielen der Dortmunder Wohnungspolitik diskutiert, wie Dortmund diese Ziele errei- 

chen kann und welche Instrumente hierbei benötigt werden. Ein Ergebnis der Diskussion war, 

dass die kommunale Wohnungspolitik der Zukunft keine Politik der breit angelegten Pro- 

gramme, der großen Projekte und der standardisierten Lösungen sein kann. Es wird darauf an- 




kommen, neue kleinteilige und projektbezogen einsetzbare Instrumente einzusetzen und sich 

darauf einzulassen, was aus Sicht der Eigentümer oder Investoren jeweils machbar ist. 

Die heutige Bilanzveranstaltung bildet den Abschluss der Veranstaltungsreihe zur Aufstellung des 

Kommunalen Wohnkonzeptes Dortmund. 


2.2 Wo liegen die zukünftigen Handlungsschwerpunkte der Dortmunder Wohnungspolitik? 

Referent: Bernhard Faller, Quaestio Forschung & Beratung 

Bernhard Faller, Quaestio Forschung & Beratung, stellte den Stand der Arbeiten zum kommunalen 

Wohnkonzept vor. Ausgangspunkt der Darstellung bildete ein Rückblick auf die Veränderungen der 

Dortmunder Wohnungspolitik seit Anfang der neunziger Jahre. Hier hat sich gezeigt, dass die Woh- 

nungspolitik zunehmend mit stadtentwicklungspolitischen Aufgabenstellungen verknüpft wurde. Da- 

bei hat der Masterplan Wohnen 2004 zuletzt noch einmal die Zielvorstellungen konkretisiert und unter 

Bezug auf das normative Szenario „do plus“ des empirica-Gutachtens quantitativ eingegrenzt. Diese 

enge Bindung an stadtentwicklungspolitische Aufgabenstellungen wird auch in Zukunft erhalten blei- 

ben. Dabei wird die Überschrift eher „Stadtumbau“ oder auch „Stadtverwandlung“ heißen, womit sich 

ein eher kleinteiliges Management von quartiersbezogenen Anpassungsprozessen verbindet. Gemein- 

sam mit den Eigentümern im Quartier sind die Marktperspektiven zu erkunden, Zielvorstellungen zu 

diskutieren und schließlich auch Maßnahmen zu entwickeln und arbeitsteilig umzusetzen. 

Diese quartiersbezogene, kleinräumige Wohnungspolitik verknüpft sich dabei nicht unbedingt mit 

neuen Zielvorstellungen. Die formulierten Teilziele machen das deutlich: 

• Verbesserung der Wohnsituation für Familien 

• Verbesserung der Wohnsituation für Senioren und Menschen mit Behinderungen 

• Sicherung der Wohnungsversorgung von Haushalten mit Marktzugangsproblemen 

• Verbesserung der Wohnsituation in wohnungswirtschaftlich und sozial schwierigen Quartie- 

ren (vorrangig in den 13 Aktionsräumen) 

Die Umsetzung dieser Ziele dient dem Oberziel, die Attraktivität und damit auch die Wettbewerbsfä- 

higkeit der Stadt Dortmund zu steigern. Da die Stadt nur in geringem Umfang selbst Wohnungen an- 

bietet, wird es vor allem darauf ankommen, Umbau- und Anpassungsprozesse dort zu unterstützen, wo 

die Wohnungsmarktakteure Chancen erkennen und Handlungsbedarf sehen. Die Art der öffentlichen 




Unterstützung wird sich dabei nur teilweise auf die parallele Bereitstellung von öffentlichen Geldern 

konzentrieren können. Vielmehr geht es darum, organisatorische Hilfestellung (z.B. in der Moderati- 

on, Analyse, Zielformulierung, Kooperationsvereinbarungen für die Umsetzung) zu leisten und paral- 

lel auch die öffentlichen Leistungen im Quartier zu optimieren. Die aktive städtische Teilnahme an 

den quartiersbezogenen Umbauprozessen hat auch das Nebenziel, für vorab erkannte Probleme in 

typischen städtischen Konstellationen exemplarische Lösungen zu erarbeiten und hierfür ein Erfah- 

rungs- und Beratungswissen aufzubauen. Die Stadt unterstützt die Erarbeitung von Lösungen und 

transferiert diese Lösungen in der Folge auf andere Quartiere. 

Im Rahmen einer kleinteiligen, quartiersbezogenen Arbeitsweise der kommunalen Wohnungspolitik 

entsteht ein Missverhältnis zwischen der großen Zahl an zur Bearbeitung anstehenden Quartieren und 

den Möglichkeiten der Ressourcenmobilisierung und Ressourcensteuerung. Die Mittel der Städte- und 

Wohnungsbauförderung sind nur in engen Grenzen steuerbar. Die kommunalen Ressourcen sind be- 

grenzt und zugleich in den jeweiligen Fachzuständigkeiten gebunden. Dennoch besteht der Wunsch, 

die knappen Ressourcen an die Stellen in der Stadt zu lenken, wo drängende Probleme mit hoher 

Kreativität und hohem Engagement bearbeitet werden können. Zur Lösung dieses Steuerungs- und 

Auswahlproblems wurde abschließend ein mehrstufiges Verfahren mit Wettbewerbselementen vorge- 

schlagen. 


2.3 Die Dortmunder Quartiersanalyse 

Referent: Dr. Helmut Westphal, European Centre for Housing Research 

Dr. Helmut Westphal, European Centre for Housing Research, stellte das Instrument der kleinräumi- 

gen Quartiersanalyse vor. Mit dem Instrument der kleinräumigen Quartiersanalyse wird die bislang 

schwerpunktmäßig auf quantitativen Daten beruhende kommunale Wohnungsmarktbeobachtung auf 

eine qualitativ orientierte kleinräumige Betrachtung ausgeweitet. Im Schwerpunkt werden Stärken und 

Schwächen sowie Chancen und Risiken der einzelnen Quartiere bewertet (SWOT-Analyse). Die Ko- 

operation mit Einzeleigentümern vor Ort ist ein wesentlicher Baustein der Vorgehensweise. 

Das Kommunale Wohnkonzept wird u.a. als Entscheidungshilfe für die Auswahl von Wohnquartieren 

dienen, für die mit dem Instrument der kleinräumigen Quartiersanalyse gezielt Handlungsoptionen 

aufgezeigt werden. 





2.4 Immobilien und Standortgemeinschaft „Rund um den Flensburger Platz“ 

Referent: Jörg Haxter, Stadt Dortmund 

Jörg Haxter, Amt für Wohnungswesen der Stadt Dortmund, berichtete über die Immobilien- und 

Standortgemeinschaft „Rund um den Flensburger Platz“ in Dortmund. 

Bereits seit einigen Jahren wird der aus den USA stammende Ansatz der Business Improvement 

Districts (BIDs) auch in Deutschland diskutiert und angewandt. Dabei handelt es sich um private Zu- 

sammenschlüsse von Hauseigentümern zumeist in Geschäftstraßen, die Verbesserungsmaßnahmen als 

Gemeinschaft planen, finanzieren und umsetzen. Als Maßnahme kommt dabei alles in Betracht, was 

der ökonomischen Stabilisierung des entsprechenden Zentrums dient (bauliche Aufwertung, Marke- 

tingmaßnahmen, soziale Maßnahmen, Infrastrukturmaßnahmen....). Seit Juni 2008 gibt es in Nord- 

rhein-Westfalen (NRW) ein Gesetz über Immobilien- und Standortgemeinschaften (ISSG NRW). In 

Dortmund wird im Quartier „Rund um den Flensburger Platz“ versucht, diesen Ansatz auf Wohnquar- 

tiere zu übertragen. Die Immobilien- und Standortgemeinschaft „Rund um den Flensburger Platz“ ist 

eines von drei Modellvorhaben zu wohnungsbezogenen Immobilienstandortgemeinschaften in NRW. 

empirica hat die Projektbegleitung der drei Modellvorhaben übernommen. 

Das Quartier wird durch verwahrloste Häuser, einen hohen Leerstand, mangelnde Sicherheit und Sau- 

berkeit, Kriminalität und eine sozial unausgewogene Mieterstruktur geprägt. Mehrere Immobilienei- 

gentümer haben sich zusammengeschlossen und wollen die soziale Situation im Quartier verbessern, 

das Wohnumfeld aufwerten und Leerstände abbauen. Nach 1,5 Jahren wurden bereits mehrere Erfolge 

erzielt. Die Sauberkeit im Quartier wurde sichtbar verbessert und Anfang 2009 hat die Eigentümerge- 

meinschaft zwei Quartiershausmeister eingestellt. Die Immobilien- und Standortgemeinschaft hat sich 

als sinnvolles Instrument zur kleinräumigen Quartiersentwicklung dargestellt. 


3. Podiums- und Plenumsdiskussion 

Verbesserte kommunalpolitische Steuerungsmöglichkeiten und langfristige Sicherung der kommuna- 

len Handlungsfähigkeit durch das Kommunale Wohnkonzept? 

Die eingeladenen Experten stellten sich den Fragen des Moderators Bernhard Faller und diskutierten 

die aus ihrer Sicht bestehenden Erwartungen und Steuerungsmöglichkeiten des Kommunalen Wohn- 

konzeptes. Auf dem Podium vertreten waren: 

� Sigrid Koeppinghoff, Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen 

(SK). 




� Franz-Bernd Große-Wilde, Spar- und Bauverein Dortmund eG (FBGW) 

� Hans-Peter Neuhaus, Stadt Dortmund (HPN) 

� Ulrich Pfeiffer, empirica GmbH (UP) 

Dortmund: Wachsende oder schrumpfende Stadt? 

Dortmund wäre noch vor einigen Jahren eindeutig der Gruppe der schrumpfenden Städte zugeordnet 

worden. Insgesamt gilt dabei auch heute noch, dass sich die Wohnungsmärkte ausdifferenzieren und 

dabei deutlicher zwischen wachsenden und schrumpfenden Städten polarisieren werden Für die Stadt 

Dortmund ist eine Zuordnung zu den beiden Polen (Entspannung oder Anspannung) nicht ohne weite- 

res möglich. Vermutlich wird Dortmund eine Mittelposition einnehmen (SK). 

Die künftige Entwicklung: Schwer prognostizierbar, aber in Teilen politisch steuerbar 

Relativ leicht lässt sich die natürliche Bevölkerungsveränderung (Geburten und Sterbefälle) voraus- 

schätzen. Schwerer zu prognostizieren sind die Wanderungsbewegungen. Entscheidend sind in diesem 

Zusammenhang nicht nur die regionalwirtschaftliche Entwicklung, sondern auch die lokalen Bemü- 

hungen um eine hohe Lebensqualität und eine attraktive Stadt. Zukünftig wird die Bedeutung der loka- 

len Attraktivität wird angesichts der wachsenden Konkurrenz um den knapper werdenden qualifizier- 

ten Nachwuchs noch zu nehmen (UP). 

Veränderte Rahmenbedingungen für die Wohnungspolitik 

Obwohl Dortmund sich etwas aus dem Schrumpfungssog befreien konnte, wird auch sich auch hier in 

Zukunft die Nachfrage abschwächen und es in der Tendenz zu einem Überangebot am Wohnungs- 

markt und zu relativ entspannten Märkten kommen. Dies hat entscheidenden Einfluss auf die Wirk- 

samkeit und die Nebenwirkungen von Subventionen für Wohnungsbau und Stadtentwicklung. Denn in 

der wachsenden Stadt konnten zurückfallende Bestände immer wieder in den Markt hineinsubventio- 

niert werden, ohne dass andere Bestände oder Quartiere in Mitleidenschaft gezogen wurden. Der Ex- 

pansionsdruck war stark genug, um auch diese konkurrierenden Bestände mit Nachfrage zu versorgen. 

In der stagnierenden oder schrumpfenden Stadt werden sich die Bedingungen verändern, weil die sub- 

ventionierte Marktfähigkeit in einem Bestand bei insgesamt stagnierender Nachfrage eine einge- 

schränkte Marktfähigkeit und entsprechende Leerstände an anderer Stelle bedeutet. Hinzu kommt, 

dass Subventionserwartungen den Grundstücksmarkt lähmen können, weil sie bei den Grundstücksei- 

gentümern überzogene Preiserwartungen erzeugen. In der schrumpfenden Stadt ist dies kontraproduk- 

tiv, weil es vielfach darum geht, historisch überzogene Preiserwartungen auf ein realistisches Maß 

herunter zu korrigieren (UP). 




Nachfragesituation: Noch stabil, aber weiter ausdifferenziert 

Aktuell ist die Nachfrage jedoch noch recht stabil. Allerdings differenziert sie sich immer weiter aus. 

In der Konsequenz der ausdifferenzierten Nachfrage konzentriert sich das Neubauengagement der 

Wohnungswirtschaft vor allem auf zielgruppenspezifische Nischen- und Spezialmärkte (z.B. Senio- 

ren-Wohnprojekte, Mehrgenerationen-Projekte). Der Neubau von Standardwohnungen hat derzeit fast 

keine Bedeutung. Ansonsten ist der nachfragegerechte Umbau der Bestände die große Herausforde- 

rung der nächsten Jahren (FBGW). 

Projekt- und quartiersbezogenes Engagement erfordert eine höhere Flexibilität 

Die Wohnungspolitik der Stadt Dortmund – das ist auch ein zentrales Ergebnis der Diskussionen zum 

Kommunalen Wohnkonzept – sollte zukünftig quartiers- und projektbezogen agieren. Jeweils in enger 

Partnerschaft mit den Eigentümern und weiteren Akteuren sind die Zielvorstellungen zu entwickeln 

und die Maßnahmen umzusetzen. In der Praxis wird dies bedeuten, in Einzelfallverhandlungen den 

Unterstützungsbedarf zu ermitteln und auch entsprechende Fördervereinbarungen zu treffen. Insge- 

samt wäre es gut, wenn Städte wie Dortmund dabei stärker auf die jeweiligen Marktbedingungen ein- 

gehen können (HPN). 

Das Land hat sich in den letzten Jahren in der Konsequenz der wachsenden regionalen Unterschiede 

auf den Weg gemacht, die Förderbedingungen besser auf die Besonderheiten der lokalen Wohnungs- 

märkte anzupassen. Die Budgetierung der Fördermittel ist ein Weg. Auch die kommunalen Hand- 

lungskonzepte Wohnen sollen als Instrument gestärkt werden, um hier spezifische aus dem lokalen 

Kontext abgeleitet Zielvorstellungen zwischen Kommune und Land zu diskutieren. Förderfähig sind 

dann bevorzugt Projekte, die aus dem Handlungskonzept abgeleitet werden. (SK) 

Veränderte Arbeitsweisen in der kommunalen Wohnungspolitik 

Die Wohnungspolitik hat sich in den letzten Jahren und Jahrzehnten sehr stark verändert. Die Bearbei- 

tung von Anträgen im Sinne einer hoheitlichen Verwaltung ist längst nicht mehr prägend. Heute wird 

räumlich-integriertes Denken und wissenschaftliches Arbeiten vorausgesetzt. Die Mitarbeiter müssen 

auch Die Mitarbeiter des Wohnungsamtes müssen auch wissen wie Wohnungswirtschaft funktioniert 

und die Denkweise der Wohnungsunternehmen verstehen. (HPN) 

Parallel entsteht dabei eine immer stärkere Querschnittsorientierung und Vernetzung innerhalb der 

Verwaltung. Dies setzt einen fairen Umgang und Transparenz innerhalb der Verwaltung voraus. Die 

Wohnungspolitik ist zu einem Baustein innerhalb der Stadtentwicklungspolitik geworden. Sie ist dabei 

auch nicht mehr so eindeutig wie früher einem Dezernat zuzuordnen. (HPN). 




Die Notwendigkeit zu dieser Vernetzung innerhalb der Verwaltung hat ihren realen Ursprung in den 

Quartieren selbst. So ist z. B. der Vermietungserfolg vielfach abhängig von der Qualität der Schulen. 

Von daher ist eine Kooperation zwischen Wohnungswirtschaft, Verwaltung, Schulen, Kindergärten 

etc. sinnvoll. Dies umfasst auch die Kooperation der verschiedenen Fachämter und in Teilen sogar ein 

Management der Prozesse in den Quartieren. Die Verwaltung muss heute immer jemanden vor Ort 

haben, der das Quartier kennt. Innerhalb der Verwaltung sollten Teams aus unterschiedlichen Ämtern 

zusammenarbeiten. Der Verwaltungsmitarbeiter von heute muss Management- und Beratungsaufga- 

ben übernehmen. (UP) 

Auch die Wohnungswirtschaft wünscht sich, dass die Stadt nicht nur den planerischen Rahmen vor- 

gibt. Sie sollte Informationslieferant sein (Daten, Unterstützung bei der Analyse der jeweiligen Aus- 

gangssituation). Vor allem sollte die Stadt auch eine aktive Moderatorenrolle einnehmen, Prozesse 

anstoßen und unterstützen. Insbesondere die Einbindung privater Eigentümer funktioniert nur, wenn 

die Stadt als neutraler Moderator auftritt. Über die Moderatorenrolle hinaus sollte sich die Stadt als 

Kommunikationsschnittstelle („Türöffner“) zum Land verstehen. Dabei versteht sich von selbst, dass 

das Engagement der Stadt in den einzelnen Quartieren zeitlich befristet ist. Wichtig ist jedoch, dass in 

der Anfangsphase Strukturen aufgebaut werden, die den Prozess weiter tragen können. (FBGW) 

Quartiersorientierte Wohnungspolitik braucht eine gesamtstädtische Grundlage 

Die gesamtstädtische Perspektive darf nicht vernachlässigt werden. Bevor in einem Quartier investiert 

wird, muss abgewogen werden, ob es sich gesamtstädtisch noch lohnt, Investitionen in diesem Quar- 

tier zu tätigen (SK). Letztlich muss stadtplanerisch und politisch festgelegt werden, welche Gebiete 

aus dem Markt ausscheiden sollen (UP). Diese Vernetzung von gesamtstädtischer und quartiersbezo- 

gener Perspektive sollte und wird ein wichtiger Bestandteil des kommunalen Wohnkonzeptes sein 

(HPN). 

4. Fazit 

Während der Veranstaltungsreihe zur Aufstellung des Kommunalen Wohnkonzeptes wurde die Woh- 

nungs- und Stadtentwicklungspolitik aus unterschiedlichen Blickwinkeln und von unterschiedlichen 

Startpositionen aus diskutiert. Abschließende Antworten wurden dabei naturgemäß nicht oder nur 

punktuell gegeben. Manches blieb offen, anderes kontrovers. Eine durchgängige Erfahrung aus der 

Diskussion ist aber, dass die kommunale Wohnungspolitik der Zukunft keine Politik der breit angeleg- 

ten Programme, der großen Projekte und der standardisierten Lösungen sein kann. Vielmehr wird es 

darauf ankommen, wohnungspolitische Ziele und Wunschvorstellungen jeweils sehr eng abgestimmt 

auf den kleinräumigen Kontext oder das einzelne Projekt durchzusetzen und sich dabei auch darauf 




einzulassen, was aus Sicht der Eigentümer oder Investoren jeweils machbar ist. Der Markt entscheidet 

letztlich mit. 

Das Kommunale Wohnkonzept Dortmund stellt den Versuch dar, die engagierten und kreativen Dis- 

kussionen in den einzelnen Veranstaltungen aufzugreifen, weiterzuführen und zu einem Bild der zu- 

künftigen Wohnungspolitik für Dortmund zusammen zu setzen. 




5. Anlagen 

5.1 Präsentation: Aufstellung des Kommunalen Wohnkonzeptes für Dortmund (Thomas 

Böhm) 

5.2 Präsentation: Aufstellung des Kommunalen Wohnkonzeptes für Dortmund (Katrin Wilbert) 

5.3 Präsentation: Wo liegen die zukünftigen Handlungsschwerpunkte der Dortmunder Wohnungspolitik? 

(Bernhard Faller) 

5.4 Präsentation: Die Dortmunder Quartiersanalyse (Dr. Helmut Westphal) 

5.5 Präsentation: Immobilien und Standortgemeinschaft „Rund um den Flensburger Platz“ 

(Jörg Haxter) 

5.6 Teilnehmerliste 

Moderator, Referenten und Podiumsteilnehmer 

Name Institut Anschrift 

Herr 

Stadt Dortmund 

Südwall 2 - 4 

Thomas Böhm 

Amt für Wohnungswesen 

44137 Dortmund 

Herr 

Quaestio Forschung & Beratung Theaterplatz 3 

Bernhard Faller 

53177 Bonn 

Herr 

Spar- und Bauverein eG Kampstr. 51 

Franz-Bernd Große-Wilde 


Herr 



Jörg Haxter 



Frau 

Ministerium für Bauen und Verkehr des Jürgensplatz 1 

Sigrid Koeppinghoff 

Landes Nordrhein-Westfalen 

40219 Düsseldorf 

Herr 



Hans-Peter Neuhaus 



Herr 

empirica GmbH Kaiserstraße 29 

Ulrich Pfeiffer 

53113 Bonn 

Herr 

Dezernent der Stadt Dortmund Südwall 2 - 4 

Stadtrat Siegfried Pogadl 


Herr 

European Centre for Housing Research Kettelerweg 47 

Dr. Helmut Westphal 


Frau 

empirica GmbH Kaiserstraße 29 

Katrin Wilbert 

53113 Bonn 




Teilnehmerliste 

Name Institut 

Herr 

Haus & Grund Dortmund 

Dr. Thomas Bach 

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverband e. V. 

Frau 


Elke Beißner 


Frau 

Stadt Hagen 

Karin Bekaan 

Rathaus I 

Frau 

Stadt Essen 

Gabriele Bloch-Fancello Amt für Stadterneuerung und Bodenmanagement - Abteilung 

Wohnbaufinanzierung, Mietenkontrolle 

Frau 


Mirjam Brondies 

Fachbereich Statistik 

Herr 

Unternehmensgruppe 

Falko Derwald 

Derwald Bauunternehmen 

Herr 

Unternehmensgruppe 

Walter Derwald 

Derwald Bauunternehmen 

Herr 

Guiseppe di Salvo 

Stadtbildplanung Dortmund GmbH 

Herr 

Ralf Fricke 

Dortmunder Volksbank 

Herr 

Dirk Galeski 

Dortmunder Volksbank 

Frau 

Stadt Wuppertal 

Renate Galvagni 

Ressort Baurecht, Grundstücke und Wohnen 

Herr RM 

Helmut Harnisch 

SPD-Fraktion 

Frau 

steg Stadterneuerungs- und 

Anne Haars 

Stadtentwicklungsgesellschaft Hamburg mbH 

Herr 

Dr. Thorsten Heitkamp 

European Centre for Housing Research 

Herr 

Behindertenpolitisches Netzwerk 

Friedrich-Wilhelm Herkelmann SoVD KV Dortmund 

Herr 


Dipl.-Ing. Manfred Heuer 62/Der Gutachterausschuss 

Frau 

Bundesamt für Bauwesen 

Michaela Hirschle 

und Raumordnung 

Frau RM 

Gerda Horitzky 

CDU-Fraktion 

Herr 

Stadt Gelsenkirchen 

Markus Horstmann 

Referat Stadtplanung, Abt. Wohnungswesen 

Frau 

BASTA Büro für Architektur 

Tülin Kabis-Staubach 

und Stadtentwicklung 

Herr 


Norbert Kalischewski 

Vermessungs- und Katasteramt 

Herr 

Stadt Aachen 

Hans Körfer 


Frau 

Stadt Hagen 

Regina Korn 

Rathaus I 

Herr 

Prof. Dr. Volker Kreibich 





Frau 

Sonja Kretschmann 

Herr 

Stephan Leygraf 

Herr 

Helmut Lierhaus 

Frau 

Gisela Lilienthal 

Herr 

Wolfgang Loke 

Frau 

Beate Lötschert 

Herr 

Reinhard Luderer 

Frau 

Julia Meininghaus 

Frau 

Gabriele Meisner 

Herr 

Norbert Metzger 

Herr 

Gerd Mlynczak 

Herr 

Hans-Peter Neuhaus 

Herr 

Werner Neumann 

Herr 

Hans-Joachim Otto 

Frau 

Dipl. Geogr. Sonja Piniek 

Frau RM 

Birgit Pohlmann-Rohr 

Herr 

Ralph Potthoff 

Herr 

Norbert Post 

Herr 

Robert Punge 

Frau 

Martina Raddatz-Nowack 

Herr 

Dr. Uwe Rath 

Herr 

Alfred Richau 

Herr 

Klaus-Dieter Rohe 

Herr 

Thomas Rohr 

Herr 

Manfred Scheel 

Herr 

Christian Schmitt 



Deutsche Annington 

Westfalen GmbH 

Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. 

Evonik Wohnen GmbH 

Stadt Bochum 

Amt für Bauverwaltung und Wohnungswesen 

Stadt Lünen 

Bereich Wohnen und Arbeiten 

Stadt Duisburg 

Amt für Soziales und Wohnen 



Stadt Essen 

Stadt Bielefeld 

Amt für Stadtentwicklung 


Jugendamt 



Stadt Unna 

Bereich Wohnen 

Bundesstadt Bonn 

Amt 50-4 

Ruhr-Universität Bochum 

Fakultät für Geowissenschaften 

Fraktion Bündnis 90/Die Grünen 

Baubetreuungs- und Treuhand GmbH & Co. KG 

Architekturbüro Norbert Post und Hartmut Welters 

Mieter und Pächter e. V. - Mieterschutzverein 


Schulverwaltungsamt 


Umweltamt 

Stadt Gelsenkirchen 

Referat Stadtplanung, Abt. Wohnungswesen 


Sozialamt 


Stadtplanungsamt 

Stadt Bochum 

Amt für Bauverwaltung und Wohnungswesen 

Julius Ewald Schmitt GbR 




Herr 

Gisbert Schwarzhoff 

Herr 

Thomas Seck 

Herr 

Ingolf Sinn 

Herr 

Ernst-Otto Sommerer 

Vorstandsmitglied 

Klaus Spieker 

Herr 

Manfred Stankewitz 

Herr 

Stefan Thabe 

Frau 

Christiane Vollmer 

Herr 

Ludger Wiesemann 

Herr 

Christoph Wiesmann 

Herr 

Ludger Wilde 

Herr 

Bernd Wortmeyer 

Vestische Wohnungsgesellschaft mbH 

Stadt Wuppertal 

Ressort Baurecht, Grundstücke und Wohnen 


7/Familien-Projekt 


Fachbereich Statistik 

IVD West e. V. 


5/Dez. 


Stadtplanungsamt 


StA 01 - Behindertenbeauftragte 

Evonik Wohnen GmbH 

Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft mbH 


Stadtplanungs- und Bauordnungsamt 

DOGEWO21 




Masterplan Wohnen 

Aufstellung eines Kommunalen 

Wohnkonzeptes für Dortmund 

Bilanzveranstaltung 

Thomas Böhm (Amt für Wohnungswesen Dortmund) 

Katrin Wilbert (empirica) 

Dortmund, 20.01.2009

Kommunales Wohnkonzept Dortmund 

Rückblick in die Entwicklungsphase 2007 

• Wohnungsmarktbeobachtung 

�Umfassendste Informationsquelle über den 

Dortmunder Wohnungsmarkt 

• Wanderungsmotivuntersuchung 2001 

• Nachfragegutachten / empirica 2002 

2


• Masterplan Wohnen 

�Stützung des Strukturwandels 

�Weiterentwicklung des Wohnungsmarktes in Richtung 

Qualität und Eigentumsbildung 

�Stärkung der Attraktivität Dortmunds als 

Wohnstandort 

3


Erfolgreiche Wohnungspolitik in Dortmund 

• Flächenentwicklung für den Wohnungsbau 

• Steigerung der Bautätigkeit 

• Erhöhung der Eigentumsquote auf 23 % 

• Abwanderung gestoppt 

4


Warum ein Kommunales Wohnkonzept? 

• Wohnungspolitik unterliegt ständigem Wandel 

• Bei einem gesamtstädtisch entspannten Wohnungsmarkt 

zeigen sich Handlungsbedarfe kleinräumig 

• Demographischer Wandel verändert Wohnungsnachfrage 

• Wandel der Lebensstile 

• Änderung der Eigentümerstrukturen 

5


� Einstieg in den Entwicklungsprozess 

�Fachtagung als Auftaktveranstaltung zur 

Weiterentwicklung des Masterplan Wohnen 

(Mai 2007) 

�Wesentliche Erkenntnisse der Fachtagung 

�Einvernehmen über Notwendigkeit von 

Kommunalen Wohnkonzepten 

�Breite Akzeptanz und hohe Umsetzungschancen 

durch kooperatives Vorgehen 

6


• Erste inhaltliche Erörterungsprozesse 

�Verwaltungsintern 

�Externe Wohnungsmarktakteure 

7


• Ergebnisse / mögliche Inhalte für ein Kommunales 

Wohnkonzept Dortmund 

�Formulierung von Leitzielen 

�Identifizierung räumlicher Handlungsschwerpunkte 

8


• Ende der Vorbereitungsphase 

�Beschluss des Rates der Stadt Dortmund zur 

Aufstellung des Kommunalen Wohnkonzeptes 

�Begleitung durch externe Moderation 

9


Danke für Ihre Aufmerksamkeit. 

Weiter geht es mit empirica ... 

. . . Die Konzeptaufstellungsphase 2008 

10

Masterplan Wohnen – Aufstellung eines 

Kommunalen Wohnkonzeptes für Dortmund 


Aufstellung des Kommunalen Wohnkonzeptes für Dortmund 

Thomas Böhm (Stadt Dortmund) 

Katrin Wilbert (empirica) 

Dortmund, 20. Januar 2009


� Aufgaben und Inhalte 

empirica & QUAESTIO 

� Basis für ein künftiges Handlungs- und Arbeitsprogramm in der 

Wohnungspolitik 

� Formulierung von Teilzielen 

� Steuerung der wohnungspolitischen Ressourcen 

� Instrumentendiskussion 

� Prioritäten des wohnungspolitischen Handelns aufzeigen 

2


Kommunales Wohnkonzept: Übersicht Arbeitsschritte 

August 

September 

Oktober 

November 

Dezember 

Januar 

Analyse des vorhandenen Zielund 

Instrumentensystems 

Indikatorenkatalog 

und Monitoringsystem 

zur 

Identifizierung von 

räumlichen 

Handlungsschwerpunkten 

Stärken und 

Schwächen 

unterschiedlicher 

Bautypen 

Grundlegende Strategien und 

Ansatzpunkte der Dortmunder 

Wohnungspolitik 

Vorschlag zur Ressourcensteuerung 

für die Dortmunder Wohnungspolitik 


Prozesssteuerung: Projektgruppensitzungen 

Dialog mit lokalen Experten 

Auftaktveranstaltung 

1. Workshop „Teilräume und 

Bautypologie“ 

2. Workshop 

„Wohnungspolitische Ziele und 

Instrumente“ 

3. Workshop „Prioritäten 

und Ziele“ 


25.9.2008 

6.11.2008 

4.12.2008 

8.1.2009 

20.1.2009 

3

Auftaktveranstaltung – 25.9.2008 


� Vorstellung der geplanten Inhalte und Vorgehensweisen 

� Zieldiskussion in drei Arbeitsgruppen – Ziele auf Grundlage des 

Masterplanprozesses 2007 

� Zielgruppenspezifische Ziele im Wohnungsbau 

� Stabilisierung von Bestandsquartieren und Stadtumbau 

� Qualitäten im Wohnungsbau 

� Fazit 

� Weitgehend konsensfähiger Zielkatalog für die Dortmunder 

Wohnungspolitik, der aber im weiteren Prozessverlauf noch 

konkretisiert werden soll 

� Weitere Herausforderungen 

� Konkretisierung der Ziele 

� Wirksamkeit von Instrumenten prüfen 

4


1. Workshop „Bau- und Siedlungstypologien“ – 6.11.08 

� Vor- und Nachteile/ Verteilung der acht vorher definierten 

Bautypen in Dortmund 

� Diskussion: Zukünftige Marktfähigkeit der Bautypologien 

� Fazit 

� Mehrfamilienhaussiedlungen der Nachkriegszeit haben die geringste 

Zukunftsfähigkeit (Teilabriss und Ersatz durch innovativen Neubau) 

� Großsiedlungen der 70er Jahre eher uneinheitliche Beurteilung: 

wenig baulicher Handlungsbedarf (Grundrisse, Bautechnik), aber 

steigende soziale Probleme 

� EZFH: nicht erfüllte Erwartungen an Wertsteigerung kein Grund für 

öffentliches Engagement, Nachfrage bleibt bestehen, vor allem auch 

durch neue Zielgruppen 

� Innerstädtische Altbauquartiere: Herausforderungsgebiete der 

Zukunft, erfordern integrierte Strategien 

5

2. Workshop „Wohnungspolitische Ziele und 

Instrumente“ – 4.12.08 

� Neue Anforderungen an Wohnungsmarkt- und 

Stadtentwicklungspolitik 

� Fazit/ zukünftig wichtige Themenfelder 

� Baulandthematik 


� Zukunftsfähigkeit der Bestandsquartiere 

� Bewirtschaftungsprobleme und Leerstandshäufung bei 

privaten Einzeleigentümern 

� Sicherung angemessener Wohnverhältnisse von Haushalten 

mit Marktzugangsproblemen 

� Neue Anbieterstruktur – neue Marktakteure 

� Instrumentenlücken? 

6


3. Workshop „Prioritäten und Ziele“ – 8.01.2009 

� Teilziele 

� Verbesserung der Wohnsituation für Familien 

� Verbesserung der Wohnsituation für Senioren und Menschen 

mit Behinderungen 

� Dortmund sichert die Wohnungsversorgung von Haushalten mit 

Marktzugangsproblemen 

� Verbesserung der Wohnsituation in wohnungswirtschaftlich und 

sozial schwierigen Quartieren (vorrangig in 13 Aktionsräumen) 

� Fazit/ Diskussion 

� Neubau - Bestand - Diskussion 

� Neue kleinteilige und projektbezogen einsetzbare Instrumente 

� Kluft zwischen Zielen und Machbarem: Neue Ansätze der 

Ressourcensteuerung 

7

Impulsreferat: Wo liegen die künftigen 

Handlungsschwerpunkte der Dortmunder 

Wohnungspolitik? 

Bernhard Faller, QUAESTIO Forschung & Beratung

Annäherungen

Stationen der Wohnungspolitik in Dortmund 


� Bis zu den 90er Jahren 

� Hauptstadt des sozialen Wohnungsbaus 

� Hohe Eigenständigkeit der Wohnungspolitik 

� 90er Jahre bis Anfang 2005 

� Hauptstadt des Eigenheimbaus und der Vermögensbildung im 

Wohnungssektor 

� Wohnungspolitik und Baulandentwicklung als gleichberechtigte 

Partner 

� Künftige Zielvorstellung 

� Hauptstadt der inneren Stadtverwandlung 

� Verlust der Eigenständigkeit, Gewinn an Gestaltungsmöglichkeiten, 

neue Vielfalt der Aufgaben und Instrumente und neue 

Partnerschaften (hoffentlich Freundschaften) 

10


Ziele aus dem Masterplan Wohnen 2004 und Ziele 

heute 

� Wohnungspolitik im Dienst der Stadtentwicklung (I): 

Stadterweiterung 

� Stützung des Strukturwandels 

� Weiterentwicklung des Wohnungsmarktes in Richtung Qualität 

und Eigentumsbildung 

� Stärkung der Attraktivität Dortmunds als Wohnstandort 

� Wohnungspolitik im Dienst der Stadtentwicklung (II): 

Stadtverwandlung / Stadtumbau 

� Innere Qualitäten stärken 

� Innere Vielfalt / Mischung stärken 

� Märkte sozialer gestalten 

� … 

11

Teilziele


Teilziel: Verbesserung der Wohnsituation für Familien 

� Differenzen zu den Präferenzen… (Wohneigentum und 

Einfamilienhäuser)… ausprobieren! 

� Aufgaben / Lösungen 

� Bandbreite der Angebote erhöhen (Preise, Standorte, 

Bauformen…) 

� Hohe Quartiersbindung: Kleinteilig Anreichern, kleinteilig 

Marktzugang sichern 

� Familien haben Konkurrenz: Überangebot schaffen 

� Familiennachbarschaften und Selbstorganisation ermöglichen 

(z. B. Baugruppen) 

13

Teilziel: Verbesserung der Wohnsituation für 

Senioren und Menschen mit Behinderungen 

� Grundlagen 

� Die Mehrheit: Verbleib in der Wohnung 


� Dennoch: Neue Umzugsbereitschaft, aber im Quartier 

� Neue Bereitschaft zur und Suche nach Möglichkeiten der 

Selbstorganisation (gemeinschaftliche Lebensformen) 


� Kleinteilige Anreicherung von Bestandsquartieren 

� Stärkung der Selbstorganisation in den Quartieren 

� Unterstützung gemeinschaftlicher Bau- und Wohnprojekte 

� Systematische Einbeziehung von professionellen 

Dienstleistern nach Bedarf 

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Teilziel: Dortmund sichert die Wohnungsversorgung 

von Haushalten mit Marktzugangsproblemen 

� Ausgangssituation und Prognose 

� Derzeit kaum Handlungsbedarf 

� Schwer prognostizierbare Entwicklung: Armutsquoten und 

Preise im unteren Marktsegment 

� Aufgaben 

� Ausbau der bestehenden Monitoringansätze: Wohnstandards 

und Suchhistorien / Marktzugangsproblem 

� Erprobung des Ankauf von Belegungsbindungen 

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Teilziel: Verbesserung der Wohnsituation in 

wohnungswirtschaftlich und sozial schwierigen 

Quartieren (vorrangig in den 13 Aktionsräumen) 

� Ausgangssituation 

� Enorme Vielfalt kleinteiliger Anpassungsprozesse in Abhängigkeit 

von Bautypen, Lagetypen, Eigentümerkonstellationen, 

Bewirtschaftungshistorien 

� Auswahlproblem: Marktversagen, Innovationspotenziale, 

Entwicklungspotenziale, „Feuerwehreinsätze“ 

� Quartiersanalyse als Instrument der Zielbestimmung 

� Aufgabenbereiche 

� Grundaufgabe: Neue Qualitäten, neue Marktfähigkeit herstellen 

� Abgestimmte Investitionsstrategien 

� Abgestimmte Bewirtschaftungsstrategien, neue 

Bewirtschaftungsansätze 

� Anpassung der öffentlichen Leistungen (Infrastruktur, Schulen, 

Sicherheit & Sauberkeit…) 

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Arbeitsweise der Wohnungspolitik

Eckpunkte der Arbeitsweise 


� Wirtschaftlichkeit / Machbarkeit: Enge Zusammenarbeit mit 

engagierten Eigentümern und Investoren 

� Komplementarität: Integriertes öffentliches Handeln flankiert 

jeweils das Engagement der Eigentümer/Investoren 

� Quartiersbezug: Kleinräumiger Gebietsbezug als eindeutiger 

Schwerpunkt der Arbeit 

� Projektbezug: Klar zeitlich und inhaltliche definierte 

Zusammenarbeit (hohe Intensität in der Anfangsphase mit 1 

bis 2 Jahren) 

� Mittelfristige Arbeitsprogramme statt langfristiger 

Programmorientierung, hohe Bedeutung von Monitoring 

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Auf der Suche nach neuen 

Instrumenten

Kooperation mit den Eigentümern 

� Bestehende Ansätze 

� …mit Wohnungsunternehmen (weitgehend erprobt) 


� …in kleinteiligen Zusammenhängen (HID, wISG, ESG) 

� Aufgaben 

� Initiierung und Unterstützung in der Selbstorganisation 

� Moderation und Projektsteuerung 

� Konzeptionelle Anschubhilfe 

� Komplementäre öffentliche Leistungen 

� Systematischer Aufbau von Erfahrungswissen 

20

Unterstützung und Mobilisierung von 

Einzeleigentümern 


� Ausgangssituation 

� Unwillige (eher selten) 

� Distanzierte 

� Überforderte (Alter, Wirtschaftlich, Konzeptionell) 


� Gezielte Einzelberatung: Bewirtschaftungs- und 

Investitionsstrategien erarbeiten, Verkaufsbereitschaft prüfen 

� Gezielte Vermarktung an leistungsfähige und quartiersorientierte 

Eigentümer und Investoren (auch Gruppen) 

� Quartiersentwicklungsgesellschaft: treuhändersiche Entwicklung, 

Ankauf und Poolen von Objekte 

� Ausarbeiten und Erproben unterschiedlicher Modelle 

21

Überwinden von Rentabilitätslücken 


� Bessere Finanzierungskonditionen: Zusammenarbeit mit 

den lokalen Banken, Entwicklung spezialisierter Instrumente 

oder besonderer Konditionen 

� Mobilisierung von privatem Kapital mit geringen 

Renditeforderungen: Stiftungen, Geschlossene 

Immobilienfonds, Bürgeraktien 

� Aufbau von Stadtentwicklungsfonds als 

Subventionsinstrument (nur öffentliche Gelder) 

� Erprobung von ertragsabhängigen Subventionstechniken 

(Wettbewerbsverfahren, Transparenzregeln) 

22

…weitere Themen sparen wir uns heute! 


23

Zurück in der Wirklichkeit

Neue Aufgaben 


� Zusammenfassung 

� Aufgabenexplosion: Hoher Personaleinsatz erforderlich 

� Komplexitätsexplosion: Andere Qualifikation und neue Formen der 

Zusammenarbeit erforderlich 

� Reibungsflächen 

� …überforderte Kommunalverwaltung 

� … eine eingeschränkt auf die jeweiligen Bedingungen 

anpassungsfähige Wohnungsbauförderung 

� …eine Städtebauförderung der eher langfristigen und großen 

Lösungen 

� Diskussionsansätze 

� Intermediäre Organisationsformen; z. B. Agentur 

� NRW-Experiment „Stadtentwicklungsgeld Dortmund“ 

25

Ein Vorschlag zur Ressourcensteuerung 


� Jährliche Festlegung von Zahl und Struktur der 

Stadtverwandlungsprojekte: 

� Innovationsthemen / Zielvorstellungen 

� Kooperationsformen 

� Gebietstyp oder Bautyp 

� Räumliche Vorauswahl des Wettbewerbsgebietes auf der Basis des 

Monitoringsystems 

� Jährliche Auslobung eines Wettbewerbs (in der Anfangsphase intensive 

Ansprache und Unterstützung erforderlich) 

� Prüfung und Auswahl der Wettbewerbsbeiträge durch ein Gremium von 

Experten 

� Unterstützung der Projekte, Begleitung der Projekte, Dokumentation und 

Diffusion der Erfahrungen (Nachahmerprojekte) 

26

Diskussion im Plenum!

Stadt DO 

Umland 


Umzüge in der 

Region 

28

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 

empirica ag 

Forschung und Beratung AG 

Kurfürstendamm 234, D-10719 Berlin 

Fon: 030 / 884 795-0 

Fax: 030 / 884 795 17 

Mail: berlin@empirica-institut.de 

USt.-ID: DE 177 317 244 

St.Nr.: 27/473/3029 

www.empirica-institut.de 

empirica gmbh 

Qualitative Marktforschung, Stadt- und 

Strukturforschung GmbH 

Kaiserstr. 29, D-53113 Bonn 

Fon: 0228 / 914 89-0 

Fax: 0228 / 217 410 

Mail: bonn@empirica-institut.de 

USt.-ID: DE 122 113 967 

St.Nr.: 205/5715/0047 

komet-empirica gmbh 

Regionalentwicklung, 

Stadtentwicklung, 

Immobilienforschung GmbH 

Schreberstr. 1, D-04109 Leipzig 

Fon: 0341 / 96008-20 

Fax: 0341 / 96008-30 

Mail: leipzig@empirica-institut.de 

USt.-ID: DE 122 656 478 

St.Nr.: 231/1120/7720

Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung 

610.000 

600.000 

590.000 

580.000 

570.000 

560.000 

550.000 

540.000 

530.000 

520.000 

Bevölkerungsentwicklung Dortmund - IST 

Bevölkerungsprognose des FSW Dortmund mit Szenario 

"dortmund-project" 

Bevölkerungsprognose des FSW Dortmund (=Hauptvariante) 

Bevölkerungsprognose des LDS NRW, Variante "Ausgeglichener 

Wanderungssaldo in NRW" (=pessimistische Variante) 

Bevölkerungsprognose des FSW Dortmund (aktuell) 

LDS-Prognose, Stichtag 2005 

Bertelsmann-Stiftung 


510.000 

1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 

30

Dr. Helmut Westphal, 

European Centre for Housing 

Research 

Kommunale Wohnkonzepte: 

Siedlungs-und Quartiersanalyse in 

Dortmund 

Bilanzveranstaltung 20.1.2009 in Dortmund 

Dr.Helmut Westphal European Centre 

for Housing Research

Kommunale Wohnkonzepte: Siedlungs-und Quartiersentwicklung 

in Dortmund 

Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung: 

Vorgeschichte 

• Notwendigkeit aufgrund der Handlungserfordernisse in bestimmten 

Quartieren - Gesamtmarkt ist ausgeglichen 

• Analysegegenstand ist das Quartier oder die Siedlung, nicht eine 

statistische Einheit 

• Gegen die Tyrannei des Durchschnitts 

• Keine Stigmatisierung, bewusstes Suchen nach Stärken 

• Keine Datensammlung, sondern strategischer Analyseansatz 

einschließlich qualitativer Daten und Informationen (Methodenmix) 



Kommunale Wohnkonzepte: Siedlungs- und 

Quartiersentwicklung in Dortmund 

• Kapazitätsproblem: hoher Arbeitsaufwand der qualitativ 

orientierten Analysemethodik, daher keine flächendeckende 

kleinräumige Analyse 

• Auswahlproblem: nachvollziehbare Auswahlkriterien (derzeit 

Orientierung an Leerständen und Sozialen Aktionsräumen) 

• Methodenproblem: Beschaffung und Bewertung von 

quantitativen aber vor allem von qualitativen Informationen 

• Begleitforschung im Rahmen des ExWoSt 

Forschungsfeldes: Kommunale Konzepte Wohnen 



Kommunale Wohnkonzepte: Siedlungs- und 


SWOT-Analyse 


for Housing Research 

(Quelle: Piniek /Haxter2007)

Kommunale Wohnkonzepte: Siedlungs-und 


Methodisches Vorgehen bei der Analysephase der SWOT 

Analyse 

• Methodenmix: quantitative und qualitative Methoden 

Qualitative Methoden 

• Begehung des Untersuchungsgebiets 

• Analyse von Literatur und Sekundärstatistik 

• Kartierung 

• Experteninterviews 

• Nicht teilnehmende Beobachtung 

Quantitative Methoden 

• Standardisierte Bewohnerbefragung 

• Kartierung 



Kommunale Wohnkonzepte: Siedlungs-und Quartiersentwicklung in 


Zuordnung der Bewertungen in die SWOT-Matrix 

(Beispiel Rheinische Strasse) 

Stärken Schwächen 

Soziale Infrastruktur Demographischer Wandel 

Lokale Ökonomie Wohnen/ Wohnumfeld 

Verkehr Zivilgesellschaft 

Chancen Risiken 

Strategische Stadtent- Image 

wicklungspolitik 



Zusammenfassung (1) 



• Die gesamtstädtische und die kleinräumige Analyse ergänzen sich. 

Nur leistbar durch enge Zusammenarbeit mit Fachbereich Statistik 

• Die SWOT Analyse mit den Arbeitsschritten von der Analyse bis zur 

Erstellung eines Ergebnisberichtes ist eine geeignete Methode zur 

zielgerichteten Ordnung von quantitativen und qualitativen Daten 

und Informationen. 

• Durch die Ausrichtung auf Stärken und Schwächen, Chancen und 

Risiken wird es möglich, ein Spektrum von in die Zukunft gerichteten 

umsetzungsorientierten Szenarien zu entwickeln und 

Handlungsoptionen zu entwickeln. 

• Die Vorgehensweise trägt zur Aktivierung der Bevölkerung bei. 



Zusammenfassung (2) 



• Die SWOT Analyse ist ein Instrument, welches in ähnlicher Form 

auch von Wohnungsunternehmen (im Rahmen des 

Portfoliomanagement) und innerhalb der Stadtverwaltung Dortmund 

(Gebäudewirtschaft) benutzt wird. Sie ist daher für eine 

Kommunikation gut geeignet. 

• Die mehrdimensionale Analyse wirkt einer Stigmatisierung von 

Gebieten entgegen. 

• Eine geregelte Einbindung in das Verwaltungshandeln ist für die 

Umsetzung der erarbeiteten Handlungsoptionen unerlässlich. 

• Verknüpfung mit dem Kommunalen Wohnkonzept und dem 

Aktionsplan soziale Stadt Dortmund. 



Kommunale Wohnkonzepte: Siedlungs-und Quartiersentwicklung in 


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 

Dr. Helmut Westphal 


Kettelerweg 47 


Telephon 0231/414040 

E-Mail: hwestphalechr@dokom.net 



Housing Improvement Districts 

als Instrument kleinräumiger 

Quartiersentwicklung 

Beispiel: Modellprojekt HID „Flensburger Platz“ 

Bilanzveranstaltung – Kommunale Wohnkonzepte – 

20.01.2009 in Dortmund

Housing Improvement District 

als Instrument kleinräumiger Quartiersentwicklung 

Gesetz über Immobilien- und 

Standortgemeinschaften (ISGG NRW) vom 

10.06.2008 

Orientierung am Konzept der „Business Improvement Districts“ - BID 

– anderer Bundesländer 

� Ziel: Attraktive und leistungsstärkere Innenstädte 

� Rechtsrahmen für verstärktes privates Engagement 

� Pilotprojekt des Ministeriums für Bauen und Verkehr NRW - 

Erprobung von HID in Dortmund, Köln und Wuppertal 

� Projektbegleitung durch das Institut empirica 

2



Auswahl eines HID-Quartiers 

� Leerstandsuntersuchung (erster Ansatz) 

� Arbeitskreis Immobilienentwicklung Nordstadt 

� Projektgruppe Urban II 

� Quartiersmanagement Nordmarkt 

� Fokus → Brunnenstraßen-Viertel 

3



Übersicht 

Brunnenstraßenviertel 

4



Brunnenstraße 

5



Flensburger 

Platz 

6



HID-Quartier „Rund um den Flensburger Platz“ – 

Grunddaten 

� 39 Wohngebäude mit 285 Wohnungen 

� 29 Einzeleigentümer und 7 Eigentumsgemeinschaften 

� 30 Wohnungen stehen leer (10,5 %) 

� Ursachen: Mod.-Rückstau, schlechte Wohnum- 

feldqualitäten, Imageprobleme des Quartiers 

7



Quartiersspezifische Problemlage 

� Mangelnde Sicherheit, Ordnung und Sauberkeit im Quartier 

� Konflikte und Kriminalität im öffentlichen Raum 

� Regelmäßige Trinkgelage am Flensburger Platz 

� Wenig Zusammenhalt der Eigentümer 

� Sozial unausgewogene Belegung der Mietwohnungen 

� Verwahrloste Häuser und hohe Leerstände 

8



Gründe für die „passive Rolle“ von Einzeleigentümern 

� Fehlende Kompetenz bei der Bewirtschaftung 

� Finanzielle Schwäche bzw. Not 

� Mangelnde Informationen 

� Anonymität unter den Eigentümern 

� Migrationshintergrund/Sprachbarriere 

� Fehlende Moderation 

� ... zuerst soll die Stadt was tun ... 

9



Wesentliche Ziele 

� Gesprächsbereitschaft aber auch Handlungs- und 

Investitionsbereitschaft der Eigentümer erzielen 

� Selbstverständnis für Eigeninitiative fördern 

� Abbau von Leerständen 

� Verbesserung der sozialen Situation 

� Aufwertung des öffentlichen Raumes und 

Wohnumfeldes 

� Imageverbesserung 

10



Einrichtung einer Lenkungsgruppe und deren Akteure 

� Engagierte Eigentümer 

� Quartiersmanagement 

� Projektgruppe Urban II 

� Institut empirica 

� Amt für Wohnungswesen 

� Im weiteren Prozess auch Polizei, andere Bereiche 

� Verwaltung 

11



Bereits erzielte Ergebnisse 

� Sauberkeit im Quartier deutlich sichtbar verbessert 

� Höhere Präsenz durch das Ordnungsamt 

� Flensburger Platz zur Spielfläche umgewidmet (neuer 

Rechtsrahmen für ordnungsbehördliches Handeln) 

� Einstellung von zwei Quartiershausmeistern (Finanzierung: 

ARGE (75 %) und Eigentümer (25 %)) 

� Erweiterung des Kreises der Eigentümer (und damit des HID?) 

auf das gesamte Brunnenstraßeviertel 

12



Vorläufiges Fazit 

� Die Einrichtung eines HID ist ein sinnvolles Instrument zur 

kleinräumigen Quartiersentwicklung 

� Eine professionelle Begleitung des HID ist unbedingt notwendig – 

bindet Ressourcen! 

� HID ist kein Standardinstrument – es sollte überlegt in 

ausgesuchten Quartieren eingesetzt werden 

� Weitere Ergebnisse bleiben abzuwarten (HID-Hörder Neumarkt!) 

13

Herzlichen Dank für 

Ihre Aufmerksamkeit! 

Kontakt: 

Jörg Haxter 


Tel: 0231 50 2 52 85 

jhaxter@stadtdo.de

Dokumentation der Bilanzveranstaltung - Dortmund.de

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