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9 Aus der Gemeinde
Die Bauseite
Folge 3 – Der Bauplatz, Teil 2
Nach der ersten Frage, ob Ihr Bauplatz im Bauland oder
Freiland liegt, stellt sich – wenn Ihr Bauplatz im Bauland
liegt – nunmehr die Frage, in welchem Baugebiet Ihr Bauplatz
liegt.
Das Steiermärkische Raumordnungsgesetz 2010 unterteilt
das Bauland in unterschiedliche Baugebiete (§ 30),
und zwar unter Anderem in
• Reine Wohngebiete [WR]: Flächen ausschließlich
für Wohnzwecke, wobei auch Schulen, Kirchen
oder Kindergärten beinhaltet sein dürfen,
• Allgemeine Wohngebiete [WA]: Flächen vornehmlich
für Wohnzwecke, wobei auch wirt-
schaftlich oder soziale Nutzungen (Verwaltung,
Schulen, Geschäfte, Gasthäuser) möglich sind
• Kerngebiete [KG]: Flächen mit einer höheren
Nutzungsvielfalt als andere Baugebiete
(z.B. unser Marktplatz)
• Gewerbegebiete [GG]
• Industriegebiete [I1 oder I2]
• Dorfgebiete [DO]: Flächen für Bauten land- und
forstwirtschaftlicher Nutzung in verdichteter
Anordnung, wobei auch Wohnbauten und
sonstige Nutzungen zulässig sind (z.B. Bereiche in
Grabenwarth oder Steinberg)
Durch diese raumordnerische Gebietsaufteilung werden
die unterschiedlichen Nutzungen der Gebiete festgelegt.
Somit ist es auf Grund der Baugebietsaufteilung nicht
möglich, in einem reinen Wohngebiet einen Gewerbebetrieb
anzusiedeln. Wohl ist aber ein Gewerbebetrieb in
einem allgemeinen Wohngebiet möglich, solange dieser
keine dem Wohncharakter des Gebiets widersprechende
Belästigungen verursacht (z.B. ein Produktionsbetrieb im
Schichtbetrieb mit relevanten Emissionen).
Ebenfalls dem Flächenwidmungsplan entnehmen kann
man die minimal und maximal zulässigen Bebauungsdichten.
Die Bebauungsdichte ergibt sich aus der Teilung
der Bruttogeschoßfläche der Geschoße durch die
Bauplatzfläche.
Die Bruttogeschoßfläche ist die Fläche je Geschoß, die von
Außenwänden umschlossen wird, einschließlich der Außenwände
(Wände über 30 cm werden mit 30 cm berechnet).
Fünfseitig umschlossene Bereiche (Loggien) werden
miteinberechnet. Untergeschosse (Keller) werden nur
miteinberechnet, wenn sie als Arbeits- oder Aufenthaltsraum
genehmigt oder genehmigbar sind. Diese Regeln
sind in der Bebauungsdichteverordnung 1993 festgelegt.
www.ligist.at
von DI Lutz Müller,
Obmann Bauausschuss
Ein Beispiel: Kellergeschoß 15 m² (ein Zimmer),
Erdgeschoß 75 m², Obergeschoß 60 m²
=> Bruttogeschoßfläche 150 m², Bauplatzgröße 1.500 m²
=> Bebauungsdichte 0,10
Diese beispielhafte Bebauungsdichte von 0,1 ist gemäß
der Bebauungsdichteverordnung in keiner Baugebietskategorie
zulässig, wobei in der Verordnung nur die minimal
und maximal möglichen Dichten festgelegt werden. Die
tatsächlichen minimal und maximal örtlich zulässigen
Bebauungsdichten können dem Flächenwidmungsplan
entnommen werden.
Die Wahl der Bauplatzgröße in Abhängigkeit zur Gebäudegröße
ist daher ein nicht unwesentlicher Punkt in der
Vorplanungsphase. Sollte der Bauplatz zu groß sein, wäre
es möglich, z.B. durch eine Teilung des Grundstücks die
geforderte Bebauungsdichte zu erreichen.
In der Folge 2 wurde schon einmal über die Zufahrt zum
Bauplatz gesprochen. Diese muss, wie schon bekannt,
„geeignet und rechtlich gesichert“ sein, wobei die Anforderung
„rechtlich gesichert“ für beide Vertragspartner
(Bauherr und Grundbesitzer des Zufahrtsgrundstücks)
eine Sicherheit für die Zukunft darstellt. Entsprechend gewissenhaft
sollte hier, vielleicht unter Einbeziehung eines
Rechtsanwalts oder Notars, vorgegangen werden.
Eine Sonderbestimmung für die Zufahrt von Einsatzfahrzeugen
besteht für Gebäude, die mehr als 25 m von befahrbaren
öffentlichen Verkehrsflächen entfernt liegen (§
9 BauG). Diese Zufahrten müssen eine Mindestbreite von
3,5 m und eine lichte Durchfahrtshöhe von mindestens
4,0 m haben. Zufahrten, die dieser Bestimmung entsprechen,
gelten jedenfalls als geeignet.
Nächste Folge: Abstände im Stmk. BauG