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Titelthema Neues Wohnen im Alter Auswirkungen des demographischen Wandels auf die Wohnungswirtschaft Deutschland schrumpft. Seit dem Jahr 2003 sinkt die Einwohnerzahl. Zukünftig wird sie jedes Jahr um 200.000 abnehmen. Gleichzeitig altert die Bevölkerung stark. Vor allem in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet droht ein starker Bevölkerungsschwund. Dieser demographische Wandel wird Auswirkungen auf Mieten und Immobilienpreise haben und den Wohnungsmarkt deutlich verändern. Die deutsche Wohnungswirtschaft steht somit vor bedeu tenden Herausforderungen. Vor allem im Bereich des altersgerechten Wohnens. Demographischer Wandel – das klingt abstrakt. Nach ferner Zukunftsmusik. Neuerdings aber auch bedrohlich nah. Leere Häuser und Wohnungen, verwaiste Büros – dieses Szenario droht so mancher deutschen Stadt. Gründe sind der Rückgang und die Alterung der Bevölkerung. Das Statistische Bundesamt kommt in seiner aktuellen Vorausberechnung zu dem Ergebnis, dass die deutsche Bevölkerung von derzeit etwa 82 Millionen Menschen bis zum Jahr 2025 auf rund 79 Millionen sinken wird. Bis 2060 wird sich die Schrumpfung weiter fortsetzen, so dass die Einwohnerzahl Deutschlands auf rund 65 Millionen Personen zurückgehen wird. Der Rückgang der Geburtenrate ist die Hauptursache für die massive Bevölkerungsabnahme. Mit dem Bevölkerungsrückgang geht gleichzeitig eine starke Veränderung der Altersstruktur Deutschlands einher. Diese verschiebt sich deutlich in Richtung der älteren Jahrgänge. Der Anteil der Altersgruppe der über 65-Jährigen wird sich von etwa 20% (2008) auf 26% im Jahr 2025 erhöhen. 2060 Seite 4 BVI-Magazin 01-2011 (c) 2x Shutterstock (c) Eduard Pestel Institut wird dann bereits jeder Dritte (34%) 65 Lebensjahre und mehr aufweisen. Weniger Menschen heißt nicht weniger Wohnraumnachfrage Auf den ersten Blick erscheint die Schlussfolgerung zwingend, dass aufgrund des demographischen Wandels die Wohnraumnachfrage zurückgehen, Leerstände entstehen und der Wert von Immobilien sinken wird. Diese Überlegung übersieht aber zwei zentrale Aspekte: Die Wohnungsnachfrage wird nicht von der Zahl der Einwohner, sondern von der Anzahl und Struktur der Haushalte bestimmt. Zum zweiten verändert sich die Wohnflächennachfrage der Haushalte im Laufe der Zeit, z.B. als Folge der Wohlstandsentwicklung. Die quantitativen Folgen des langfristig einsetzenden Bevölkerungsrückgangs werden aufgrund altersstruktureller Effekte und Veränderungen der Wohnansprüche erst mit erheblicher Verzögerung zum Tragen kommen. Im alten Bundesgebiet ist noch bis etwa 2030, in den neuen Ländern bis 2015 mit einer Zunahme der Privathaushalte und infolgedessen mit einem ansteigenden Wohnraumbedarf zu rechnen. In Gesamtdeutschland steigt nach Ergebnissen der aktuellsten Berechnung des Statistischen Bundesamtes die Anzahl der Privathaushalte von derzeit etwa 40 Millionen um gut 500.000 auf 40,5 Millionen bis 2021 an. Ursache ist die relative Zunahme der Ein- und Zweipersonenhaushalte um jährlich 4% in allen Altersgruppen infolge veränderter Lebensformen, insbesondere aber durch die auch absolut wachsende Gruppe der über 65-Jährigen. Da ältere Menschen in der Regel in ihrer zu groß gewordenen Familienwohnung/dem Haus wohnen bleiben, kommt es zu einer statistischen Erhöhung der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person und der Reduzierung der Wohndichte in allen Siedlungsstrukturtypen. Erst ab 2025-2030 wird die Zahl der Privathaushalte voraussichtlich stagnieren oder zurückgehen. Zu diesem Zeitpunkt ist dann auch mit einer Reduzierung der Immobilienwerte, gegebenenfalls auch der Notwendigkeit des Umbaus besonders betroffener Gebiete zu rechnen. Altersgerechtes Wohnen Die Wohnungswirtschaft ist in den letzten Jahren zu der Erkenntnis gelangt, dass es nicht unbedingt sinnvoll ist, einen steigenden Anteil zuverlässiger Mieter in Sonder-
Altersstruktur der Bevölkerung in Deutschland 2035 im Vergleich zu 2009 wohnformen (Heim, Altenwohnung, Betreutes Wohnen) abwandern zu lassen, wenn gleichzeitig Schwierigkeiten bestehen, die vorhandenen Wohnungen zu vermieten und sozial stabile Nachbarschaften zu erhalten. In zunehmendem Maß gibt es deshalb Bestrebungen, den vorhandenen Wohnungsbestand an die Bedürfnisse älterer Menschen anzupassen und ihnen damit einen längeren Verbleib in der angestammten Wohnung zu ermöglichen. Nach Schätzungen der Verbände der Bau- und Immobilienwirtschaft sowie dem Deutschen Mieterbund müssten, um den Bedarf nach einem selbstbestimmten und sicheren Wohnen in den eigenen vier Wänden im Alter zu decken, pro Jahr rund 100.000 seniorengerechte Wohnungen durch Neubau oder Modernisierung geschaffen werden. Dies wären rund 2 Millionen altersgerechte Wohnungen bis 2025. KfW-Programm „Altersgerecht umbauen” Nach Berechnungen des Kuratoriums Deutsche Altershilfe sind bislang nur fünf Prozent der Bestandsgebäude altersgerecht umgebaut. Um diese unzureichende Zahl zu steigern, muss sich die Wohnungswirtschaft intensiver für altersgerechten Wohnraum einsetzen. Auch die Politik ist aufgefordert, verstärkt Anreize zu schaffen, damit private Investoren mehr in bezahlbaren, altersgerecht gebauten Wohnraum investieren. Über das KfW-Förderprogramm „Altersgerecht wohnen“ stellt die Bundesregierung in den Jahren 2009 bis 2011 jeweils rund 80 bis 100 Millionen Euro für die Zinsverbilligung von Darlehen und für Investitionszuschüsse zur Verfügung. Zu den Forderungen des BVI Bundesfachverbandes der Immobilien- verwalter e.V. zählt, dass dieses Förderprogramm nach 2011 fortgeführt und finanziell aufgestockt wird. Gleichzeitig sind bessere steuerliche Rahmenbedingungen für den altersgerechten Umbau und den Neubau wichtig – allen voran die Einführung einer richtig bemessenen Abschreibung für Gebäude in Höhe von 4 %. Wie wichtig staatliche Unterstützung ist, verdeutlicht ein Blick auf die Kosten altersgerechten Umbaus: Pro Haushalt wären Investitionen von durchschnittlich 15.660 Euro pro Haushalt notwendig. Das ergibt statistisch einen Gesamtbedarf von 39 Milliarden Euro, um alle elf Millionen Seniorenhaushalte in Deutschland altersgerecht anzupassen. Um die Förderung von Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren im Wohnungsbestand in Anspruch nehmen zu können, stellt die KfW-Förderbank technischen Mindestanforderungen an altersgerechte Umbauten, die unter www. kfw.de abrufbar sind. Alle Anforderungen sind aufgrund der fortgeschrittenen technischen Entwicklung ohne größere Komplikationen umsetzbar. Barrierefreiheit ist also grundsätzlich möglich und wünschenswert und das nicht erst in fortgeschrittenem Alter. Sie hebt den allgemeinen Wohnstandard und damit den Wert jeder Immobilie. Cornelia Freiheit Bedarf an seniorengerechten Wohnungen 2025 in den einzelnen Bundesländern in 1.000 Wohneinheiten INFOBOX Die strukturelle altersgerechte Wohnungsanpassung beinhaltet vor allem: • die Beseitigung von Stufen und Schwellen • den Einbau eines Lifts • die Installation einer Gegensprechbzw. Alarmanlage • die Verbreiterung der Badezimmertür • die Schaffung von Möglichkeiten zur Installation einer bodengleichen Dusche • die bessere Erreichbarkeit von Bedienelementen auch im Sitzen Titelthema (c) Eduard Pestel Institut BVI-Magazin 01-2011 Seite 5
Seite 1 und 2: 01-2011 3. Jahrgang BVI magazin Die
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Seite 13 und 14: (c) Shutterstock Was ändert sich m
Seite 15 und 16: Wege zum Erfolg Verwalter-Sein - Fl
Seite 17 und 18: (c) Shutterstock Die Mietkautionspo
Seite 19 und 20: Sparen mit dem BVI Verbandsmitglied
Seite 21 und 22: Gemeinsam sind wir stark Mitglied w
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