Ein Mieter bleibt - Eigentümerjournal

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14 Eigentümerjournal. | Juni 2005 Von Fall zu Fall Peter Leitmann Gas- u. Ölfeuerungstechnik Neuenhofer Str. 34 i · 42349 Wuppertal Tel.: 4 08 79 95 · Fax: 4 08 79 96 • Brennerwartung • Reparatur • Kesselreinigung • Modernisierung • Notdienst • Rufen Sie uns an! schlusses eine Garantieübernahme wäre. Vielmehr handelt es ich dabei nur um eine einfache Willenserklärung. Ein besondere Haftungsübernahme, wie sie eine Garantieübernahme erfordert, ist damit nicht verbunden (Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 2.11.2004 - 34 U 152/03 -). Dr. tt Übergang zum Wärme-Contracting Generell ist der Vermieter berechtigt, auch ohne Zustimmung des Mieters die bisher von ihm vorgenommene Beheizung des Mietobjektes wirksam auf einen Dritten, einen Wärmecontractor zu übertragen. Eine solche Regelung wirkt aber nicht im Innenverhältnis zwischen Vermieter und Mie- Die leistungsstarke Neugründung aus den Traditionsunternehmen Schopps & Knieriem, Poschen & Schreiner und Bernhard Giebel • Kanal- und Rohrreinigung • Industrieentsorgung • Kanal-TV • Grubenentleerung ter: Der Vermieter bleibt zur Wärmeversorgung verpflichtet und kann auch nur die mietvertraglich vereinbarten Betriebskosten – regelmäßig also nach der Heizkostenverordnung – verlangen. Die Heizkostenverordnung sieht jedoch keine kalkulatorischen Kosten für die Erneuerung, gegebenenfalls auch Finanzierung und Instandhaltung der Heizungsanlage sowie den Gewinn des Wärmelieferanten vor. Dementsprechend kann der Vermieter diese zusätzlichen Kosten auf den Mieter nur dann umlegen, wenn die Parteien eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben, sei es ausdrücklich, sei es stillschweigend oder durch entsprechende mietvertragliche Klauseln. Die Heizkostenverordnung bietet keine Rechtsgrundlage dafür, eine mietvertraglich getroffene Vereinbarung über die Wärmeversorgung/-lieferung vermieterseits zu ändern. Auch kann sich der Vermieter für die Einbeziehung zusätzlicher Kosten nicht auf § 554 BGB berufen. Danach ist der Mieter zwar zur Duldung von Energiesparmaßnahmen verpflichtet, 02 02 / 2 50 02 50 02 12 / 7 74 74 0 21 29 / 3 25 25 24 Stunden Funkservice maler granek für eine Auskoppelung von Vermieterpflichten geben diese Vorschriften aber nichts her. Weiter läßt sich zugunsten des Vermieters kein Leistungsbestimmungsrecht im Sinne des § 315 BGB aus einer Vertragsklausel herleiten, wonach Umlegungsmaßnahmen und Abrechnungszeiträume nach billigem Ermessen vom Vermieter mit Wirkung für den nächsten Abrechnungszeitraum geändert werden können. Eine derartige Vereinbarung bezieht sich nämlich nur auf das „Wie“ der Kostenbeteiligung des Mieters, nicht indessen auf das „Ob“ ihrer Entstehung und ihrer Umlagefähigkeit. Weiter kann sich der Vermieter nicht auf eine Vertragsklausel berufen, wonach er berechtigt ist, neu entstehende Betriebskosten entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen in die Umlage einzubeziehen. Unter neu entstehenden Betriebskosten sind nämlich nur solche Kosten zu verstehen, über die zuvor noch gar keine Vereinbarung getroffen worden ist, was nicht zutrifft, wenn die Heizkosten im Mietvertrag geregelt worden Mit uns gehen Ihre Renovierungswünsche in Erfüllung! Schwelmer Str. 88 42389 Wuppertal Tel. (02 02) 25 42 962 Fax (02 02) 69 87 836
sind. Ohnehin handelt es sich bei den Kosten für Instandhaltung, Abschreibung und Gewinn nicht um Betriebskosten. Diese Auffassung hat das Landgericht Bochum im Urteil vom 3.11.2004 – 9 S 152/04 – vertreten, dabei aber die Revision wegen der grundsätzlicher Bedeutung Wärmedämm-Verbundsysteme mit Mineral- und Kunstharzputzen Fassadenanstrich mit spo Lotusan Simonshöfchen 4a · 42327 Wuppertal Telefon 73 20 04 · Telefax 73 4318 www.malerwerkstaetten-orth.de ispo – unser Partner für Fassadenschutz der Entscheidung zugelassen. Bis zur höchstrichterlichen Erklärung sollten sich die Mietvertragsparteien jedoch darauf einstellen, daß zweifelhaft ist, ob der erhöhte Aufwand für die Beheizung von Mieträumen durch Wärmecontracting umgelegt werden kann. Dr. tt Schönheitsreparaturen nach Abnutzungsumfang Wenn sich der Mieter vertraglich verpflichtet hat, die Schönheitsreparaturen auszuführen, kommt es immer auf die Einzelheiten der Vereinbarung an. Die Absprache soll inhaltlich klar sein, muß aber den Gegebenheiten Rechnung tragen. So kommt durchaus ein genereller Fristenplan in Frage, wonach die Anstriche der Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungs- und Abflußleitungen sowie der Einbaumöbel in Küchen und Bädern spätestens alle vier Jahre durchzuführen sind. Dabei handelt es sich nicht generell um einen starren Fristenplan, sondern um eine Vorgabe für die Angemessenheit der auszuführenden Schönheitsreparaturen. Jedoch darf der Mieter nicht schlechthin zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan verpflichtet sein, d.h. ohne Rücksicht auf den tatsächlich bestehenden Renovierungsbedarf. So kann im Mietvertrag vorgesehen werden, daß der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Zeitplanes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen kann, wenn in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Von Fall zu Fall Fenster + Türen Inh. Klaus Tessarek e. K. WERU-Fachbetrieb Fenster, Haustüren, Wintergärten, Garagentore + Vordächer Fristen zuläßt oder eine Verkürzung erfordert. Zu einer entsprechenden Entscheidung ist der Vermieter verpflichtet; sie steht nicht in seinem Belieben. Seine Entscheidung ist für den Mieter nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Der Vermieter muß daher auf die Interessen des Mieters in angemessener Weise Rücksicht nehmen. Verlangt er nach Ablauf der genannten Fristen vom Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen, ohne daß tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht, entspricht dies nicht billigem Ermessen. Diese Auffassung hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 16.2.2005 – VIII ZR 48/04 – vertreten. In einem weiteren Urteil vom Juni 2005 | Eigentümerjournal. 15
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