Ein Mieter bleibt - Eigentümerjournal

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Bauschlosserei Berkermann Kirchweg 8 45549 Srockhövel Tel. 0 23 24 / 97 18 85 6 Eigentümerjournal. | Juni 2005 Neues aus’m Wuppertal Heizöltank- BERATUNG · SERVICE Pietroch GmbH Tankanlagenbau · Tankschutz Kündigungsfristen erneut geändert Für Wohnungsmieter gelten künftig nur noch drei Monate Seit der im Jahre 2001 verabschiedeten Mietrechtsreform herrschte hinsichtlich der Kündigungsfristen bei Wohnungsvermietung ein heilloses Durcheinander. Grund war eine mehr oder weniger verunglückte Übergangsregelung, die die Anwendung alten Rechts festschrieb, falls dies im Mietvertrag vereinbart war. Was man nun aber als „vereinbart“ im Sinne der Übergangsregelung anzusehen hatte, war nicht geregelt. Musste ein individueller Eintrag her? Reichte die formularmäßige Wiedergabe im Kleingedruckten? Wie sah es aus bei einem Verweis auf gesetzliche Vorschriften? Wie waren Fußnoten zu behandeln? Und wie Anhänge zum Mietvertrag? Für die verschiedensten Fallkonstellationen gab es Prozesse bis hoch zum Bundesgerichtshof. Die Karlsruher Richter entschieden in fast allen Fällen zugunsten der Vermieterseite. Dies wiederum passte dem Gesetzgeber nicht. So kam was kommen musste: Die Reform der Reform. Am 01.06.2005 sind nun neue Regelungen in Kraft getreten. • Reinigung und • Überprüfung • Tankdruckproben • mit TÜV-Abnahme 42349 Wuppertal Hahnerberger Straße 279 � 02 02/40 00 97/4 05 40 Sie sehen vor, dass Kündigungsfristen in Altverträgen nur noch in ganz eng begrenztenAusnahmefällen Anwendung finden, nämlich dann, wenn sie individuell (etwa in Form eines speziell auf das Mietverhältniszugeschnittenen Zusatzes zum Mietvertrag) vereinbart sind. Die bloße formularmäßige Wiedergabe im Kleingedruckten, in Fußnoten oder in Anhängen zum Mietvertrag reicht nicht mehr. In all diesen Fällen gilt das neue Mietrecht künftig uneingeschränkt. Für Wohnungsmieter bedeutet dies, dass sie unabhängig davon, wie lange sie schon im Hause wohnen, grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen können. Aber auch Vermieter profitieren unter Umständen von der Neuregelung. Zwar gelten bei längerer Wohndauer des Mieters Fristen von 6 oder 9 Monaten. Die überlange zwölfmonatige Kündigungsfrist, die das alte Recht nach einer Wohndauer von 10 Jahren vorsah, ist seit dem 01.06.2005 jedoch vom Tisch. Über die Frage, wann nach der Neuregelung zu verfahren ist, dürfte es nur in den seltensten Fällen zum Streit kommen. Der Gesetzgeber knüpft hier an die Zustellung der Kündigung an. Lag der Eingang vor dem 1.6.2005, ist altes Recht anzuwenden, ansonsten gilt neues Recht. Wichtig: Wer nach altem Recht mit längerer Frist gekündigt hat, kann nach dem 1.6.2005 eine erneute Kündigung mit kürzerer Frist auszusprechen! Unverändert geblieben ist die Berechnung der Kündigungsfrist. Hier zählt der Monat in dem die Kündigung eingegangen ist mit, sofern die Zustellung bis zum dritten Werktag erfolgt ist. Was aber die wenigsten wissen, der Samstag gilt nach der neueren Rechtssprechung als Werktag! Auch an den Formalien hat sich nichts geändert. So müssen Kündigungen schriftlich erfolgen. Das heißt eine Unterschrift ist Pflicht. Außerdem muss der Wille, das Mietverhältnis beenden zu wollen, eindeutig aus dem Schreiben hervorgehen. Erklärungen, die an Bedingungen geknüpft sind (wenn sie nicht ..., dann...) reichen nicht. Klaus Riske
Schadensersatz bei unberechtigter Eigenbedarfskündigung Eine unberechtigte Eigenbedarfskündigung gibt dem Mieter einen Schadensersatzanspruch. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18. Mai 2005 erneut bekräftigt (BGH, Urteil vom 18. Mai 2005, Aktenzeichen: VIII ZR 368/03). Der Sachverhalt Der Hauseigentümer nutzte die Souterrainwohnung, die Mieter wohnten im Erdgeschoß. Zum 31. Dezember 1999 kündigte der Hauseigentümer mit der Begründung, er wolle „in die größere, hellere und trockenere Wohnung im Erdgeschoß einziehen“. Die Mieter bezogen eine andere Wohnung, die aber teurer war. In der nun freien Erdgeschoßwohnung wurden Sanierungsarbeiten ausgeführt. Nachdem der Hauseigentümer geheiratet hatte, vermietete er die Erdgeschoßwohnung Mitte 2002 anderweitig. Er selbst lebt jetzt mit seiner Ehefrau in der durch Umbau vergrößerten Souterrainwohnung. Die ursprünglichen Mieter haben Schadensersatz verlangt: Wegen der Umzugskosten und der ge- Gartengestaltung | Zaunbau | Gartenpflege H.-C. Eckhardt GmbH + Co KG Garten- und Landschaftsbau Woltersberg 1 | 42111 Wuppertal Tel. 02 02-72 13 85 | Fax 02 02-72 16 67 www.gaerten-von-eckhardt.de genüber früher höheren Miete. Der beklagte Hausbesitzer trägt vor, er habe sich erst Anfang 2002 entschlossen, zu heiraten und die Souterrainwohnung Ehewohnung auszubauen, weil die Erdgeschoßwohnung zu klein sei. Die Klage der Mieter hatte in den Vorinstanzen überwiegend Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat aber noch nicht endgültig entschieden. Die Sache wurde nämlich zur weiteren Verhandlung zurückverwiesen. Denn es muß in geklärt werden, ob der Eigenbedarf nun vorgeschoben war oder nicht. Grundsätze und Ausnahmen Die Karlsruher Oberrichter haben im Grundsatz bestätigt, daß ein Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen eines fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist. Allerdings sei genau auf die Verteilung der Beweislast zu achten: Prinzipiell habe der Mieter zu beweisen, daß nur ein vorgeschobener Eigenbedarf bestanden habe. Habe aber der Vermieter die Wohnung gar nicht bezogen, dann müsse er schon plausibel machen, Von Fall zu Fall warum er zunächst wegen Eigenbedarf kündige und dann trotzdem nicht die leergezogene Wohnung nutze. Die Reihenfolge der Beweise Zunächst muß also, so die Robenträger in Karlsruhe, in derartigen Fällen wie hier der Vermieter in einleuchtender Form begründen, warum er trotz behaupteten Eigenbedarfs nicht in die Wohnung gezogen ist. Erst dann, wenn der Vermieter eine solche plausible Begründung auf den Tisch gelegt hat, dann muß der Mieter beweisen, ob und daß dem nicht so war. Anders als in der Tagespresse zu lesen, trifft den Vermieter also durchaus eine Pflicht zur genauen Offenlegung der Umstände; und zwar ihn als ersten. Erst in einem zweiten Schritt geht die Beweislast dann auf den Mieter über. Die Argumente des Höchstgerichts 1. Der Mieter wird dadurch, daß ihm der Beweis für den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters auferlegt wird, nicht in unbilliger Weise belastet. Denn der Vermieter darf sich im Prozeß nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mie- Juni 2005 | Eigentümerjournal. 7
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