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Geschäftsbericht 2008

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
03 INHALT
4 Auf einen Blick
5 Vorwort
6 Unsere Wohnanlagen
Geschäftsbericht 2008
7 BERICHT DES VORSTANDES ÜBER DIE GESCHÄFTSTÄTIGKEIT IN 2008
7 Allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen 2008/2009
9 Entwicklung in Hamburg
11 Entwicklung der Genossenschaft
21 LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 01. 01. BIS 31. 12. 2008
30 JAHRESABSCHLUSS 2008
30 Bilanz zum 31. Dezember 2008
32 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. 01. 2008 bis 31. 12. 2008
33 Anhang zum Jahresabschluss 2008
40 BERICHT DES AUFSICHTSRATES ÜBER SEINE TÄTIGKEIT IM
GESCHÄFTSJAHR 2008
42 BEMERKUNGEN DES AUFSICHTSRATES ZUM JAHRESABSCHLUSS UND
LAGEBERICHT 2008
43 ZUSAMMENGEFASSTES PRÜFUNGSERGEBNIS
45 ORGANE DER GENOSSENSCHAFT
46 GEWÄHLTE VERTRETER

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
04 AUF EINEN BLICK
Auf einen Blick
2008 2007
T€ T€
Bilanzsumme 187.016 186.629
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 28.447 28.277
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 10.949 10.030
– davon Betriebskosten 6.780 6.313
– davon Instandhaltungskosten 4.068 3.613
– davon Sonstige 101 103
Abschreibungen 5.055 5.049
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 7.289 7.322
Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder 15.089 14.975
Rücklagen 11.645 11.110
Bilanzgewinn 823 744
Bewirtschafteter Bestand
2008 2007
– Genossenschaftswohnungen 4.958 4.941
– Garagen/Kfz-Abstellplätze 1.602 1.563
– Gewerbliche Objekte 47 47
Zahl der Mitglieder 8.033 8.026
Nominalbetrag der Geschäftsanteile (GA)
(1 GA = EUR 52,-) T€ 15.089 14.975
Zahl der Mitarbeiter 64 65

05
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
VORWORT
Liebe Mitglieder,
sehr geehrte Geschäftspartner,
in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ist es wichtig, die Stabilität des
eigenen Unternehmens anhand solider Zahlen zu belegen. Unsere Genossenschaft
konnte das Jahr 2008 erfolgreich abschließen.
Die in den letzten Monaten des Jahres 2008 ausgebrochene Bankenkrise
hat letztlich zu einem in dieser Form und Tiefe nie dagewesenen abrupten
und dramatischen Einbruch der Weltwirtschaft geführt. Die Politik
bemüht sich durch Konjunkturprogramme dem entgegen zu steuern,
der Ausgang ist offen.
Wir existieren als Wohnungsgenossenschaft nicht losgelöst von der
wirtschaftlichen Entwicklung.
In ihren 88 Jahren des Bestehens hat die KAIFU-NORDLAND eG jedoch
schon viele Krisen gemeistert. Durch unsere Eigentümerstruktur sind
wir nicht in den Händen anonymer Geldspekulanten. Die erwirtschafteten
Mittel werden zur Re-Investition und zur planmäßigen Tilgung
von Darlehen genutzt. Der Erhalt der Einlagen unserer Mitglieder hat
oberste Priorität.
Unsere Finanzstruktur ist geordnet. Der hohe Anteil der Fremdfi nanzierung
lässt jedoch für die Zukunft nicht ausschließen, dass sich die
Finanzierungsmöglichkeiten ungünstig entwickeln können.
Der genossenschaftliche Gedanke und die genossenschaftlichen Werte
sind unsere Chance.
Die positive wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft soll fortgesetzt
werden. In diesem Sinn soll auch unser Angebot an nachfragegerechtem,
bezahlbarem Wohnraum erhalten, erweitert und verbessert
werden. Durch Zusatzleistungen zum Wohnen soll unseren Mitgliedern
ein guter Rahmen für ein lebenswertes Wohnen geboten werden.
Dr. Steffi Katzwinkel Bernhard Kuper
Vorstand Vorstand

06
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
UNSERE WOHNANLAGEN
20
Wohnungen
nach Hamburger
Stadtteilen
Unsere Wohnanlagen
6
21
17
23 9
18
1. Allermöhe 141
2. Altona 101
3. Barmbek-Nord 162
4. Barmbek-Süd 98
5. Dulsberg 100
6. Eidelstedt 453
7. Eilbek 150
2
8
16
14
22
26
12
4
11
3
13
5
7
10
25
24
15
8. Eimsbüttel 1.438
9. Eppendorf 26
10. Hamm 151
11. Harvestehude 20
12. Hoheluft 73
13. Hohenfelde 41
14. Hummelsbüttel 42
1
19
15. Jenfeld 95
16. Langenhorn 308
17. Lokstedt 339
18. Ottensen 41
19. Rahlstedt 166
20. Rissen 124
21. Schnelsen 308
22. Steilshoop 30
23. Stellingen 14
24. Tonndorf 189
25. Wandsbek 250
26. Winterhude 98
Gesamt: 4.958

07
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
BERICHT DES VORSTANDES
Bericht des Vorstandes
über die Geschäftstätigkeit in 2008
Entwicklung der
Konjunktur
Dr. Steffi Katzwinkel
Vorstand
Bernhard Kuper
Vorstand
Allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen 2008/2009
Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2008 deutlich schwächer gewachsen als in den
beiden zurückliegenden Jahren. Das Bruttoinlandsprodukt war ungeachtet der Finanzmarktkrise
um 1,3 Prozent höher als im Jahr zuvor.
Der Ausbruch der Bankenkrise in den letzten Monaten des vergangenen Jahres hat weltweit
zu einem dramatischen Einbruch der Konjunktur geführt. Die Auswirkungen der
Krise auf die Wirtschaft und somit auf den Arbeitsmarkt und die Kaufkraft sind noch
nicht abschließend zu bewerten.
Ende 2008 beliefen sich die Prognosen für die Entwicklung 2009 von den führenden
Wirtschaftsforschungsinstituten auf ein Wachstum des BIP von 0,2 Prozent. Infolge der
tatsächlichen wirtschaftlichen Entwicklung in den ersten Monaten des Jahres 2009 wurden
die Prognosen deutlich nach unten korrigiert. Die Bundesregierung und die führenden
Wirtschaftsinstitute gehen zwischenzeitlich von einem Rückgang des BIP 2009 von
6,0 Prozent aus. Die Bundesbank rechnet sogar mit einem Rückgang von 6,2 Prozent.
Für die folgenden Jahre geben die einzelnen Institute momentan nur sehr vorsichtige
Prognosen ab, da die aktuelle Entwicklung noch große Unsicherheiten birgt und die
Wirkung der Konjunkturprogramme noch offen ist.

08
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
BERICHT DES VORSTANDES
Veränderung des
Bruttoinlandsprodukts
im Vergleich
zum Vorjahr (preisbereinigt,
verkettet)
Verbraucherpreise
Arbeitsmarkt
Kapitalmarkt
4
3
2
1
0
- 1
- 2
- 3
%
2,0 %
1998
2,0 %
3,2 %
1,2 %
0 % -0,2 %
1,2 % 0,8 %
3,0 % 2,5 %
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* 2009*
Die Verbraucherpreise sind im Jahresdurchschnitt 2008 gegenüber 2007 um 2,6 Prozent
gestiegen. Dies ist die höchste Teuerungsrate seit 14 Jahren. Die Teuerung ist insbesondere
auf starke Preissteigerungen für Energie und Lebensmittel zurückzuführen.
Aufgrund der Veränderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bewegt sich die
Infl ation im Mai 2009 bei 0 Prozent. Diese Rate gab es zuletzt vor 22 Jahren.
Im Jahre 2008 kam es zu einem sprunghaften Anstieg der Preise für fl üssige Brennstoffe.
Heizöl hat sich auf einem hohen Niveau im Jahresdurchschnitt um über 30 Prozent
verteuert. Mitte Juli 2008 erreichte der Rohölpreis den höchsten Stand seiner Geschichte.
Die Preise für Gas folgen dieser Entwicklung mit einer gewissen Zeitverzögerung.
Bis Endes des Jahres fi elen die Preise auf das Niveau von 2005. Seit Februar 2009 haben
diese schon wieder deutlich zugelegt.
Obgleich die allgemeine Mietentwicklung in Deutschland unterdurchschnittlich verlief,
verteuerte sich das Wohnen durch die gestiegenen Nebenkosten.
Der Arbeitsmarkt hat 2008 noch von der guten Konjunktur profi tiert. Die Arbeitslosenquote
sank im Vergleich zum Vorjahr. Im Jahresdurchschnitt lag sie bei 7,8 Prozent.
Für 2009 rechnet die BA für Arbeit mit einem deutlichen Anstieg der Arbeitslosigkeit der
sich im Jahre 2010 weiter verschärfen wird. Das Frühjahrsgutachten der EU-Kommission
von Anfang Mai prophezeit Deutschland einen Anstieg der Arbeitslosenquote auf
8,6 Prozent im laufenden Jahr und sogar auf 10,4 Prozent im Jahr 2010.
Das Zinsniveau für Wohnungsbaufi nanzierungen hatte in 2008 eine steigende Tendenz.
Seit Beginn der Finanz- und Wirtschaftskrise hat die EZB zuletzt im Mai 2009 den
Zinssatz auf den historischen Tiefststand von 1,0 Prozent gesenkt. Leider ist für die
Wohnungswirtschaft eine zunehmende Abkoppelung der von den Banken geforderten
Konditionen von den Leitzinsen zu verzeichnen. Die Zinssenkungen und das niedrige
Zinsniveau werden damit nicht weitergegeben.
1,3 %
-2,25 %
Quelle: Statistisches Bundesamt, *Stand 14.01.2009

09
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
BERICHT DES VORSTANDES
Wohnungswirtschaft
Vor dem Hintergrund der Krise an den internationalen Finanzmärkten ist die Woh nungs-
und Immobilienwirtschaft ein stabilisierender Faktor. Sie hat im erheblichen Maße zur
volkswirtschaftlichen Gesamtleistung beigetragen. Der Wirtschaftszweig Grundstücks-
und Wohnungswirtschaft erwirtschaftete 12 Prozent der gesamtwirtschaftlichen Wertschöpfung.
Die gesamtwirtschaftliche Rezession wird auch die Bauwirtschaft 2009 erreichen. Die
Bauinvestitionen stagnieren. Die Konjunkturprogramme sollen einen Anreiz für weitere
Investitionen bieten.
Entwicklung in Hamburg
Die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung hat auch um die Region Hamburg keinen
Bogen gemacht. Mit einer Belebung des für Hamburg so bedeutsamen Außenhandels
ist nach übereinstimmender Meinung der Forschungsinstitute auch im nächsten Jahr
nicht zu rechnen.
Die Attraktivität der Metropole Hamburg ist gemessen an der Einwohnerentwicklung
dennoch im letzten Jahr ungebrochen gewesen.
Der wachsenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum kann differenziert nach
Stadtteilen aufgrund der unzureichenden Neubautätigkeit der letzten Jahre nur be grenzt
entsprochen werden.
Abzuwarten bleibt, wie sich die Finanz- und Wirtschaftskrise mittelfristig auf die Wohnkaufkraft
der Haushalte auswirkt und damit zu einer Abkühlung des Wohnungsmarktgeschehens
führen könnte.
Der Hamburger Senat hat zur Milderung der Folgen der weltweiten Krise eine Konjunkturoffensive
gestartet. Die Anstrengungen sind dabei u. a. auf die Bekämpfung neuer
Arbeitslosigkeit gerichtet. Insbesondere regionale Unternehmen können vom Konjunkturprogramm
profi tieren.
Im Rahmen seines Wohnungsbauprogramms hat der Hamburger Senat 2008 zur Finanzierung
von Modernisierungen und Neubauten von Mietwohnungen und Eigenheimen
Fördermittel im Barwert von mehr als 100 Mio. € bereitgestellt, die auch im vollen Umfang
abgerufen wurden.

10
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
BERICHT DES VORSTANDES
Links: Reyesweg: Neugestaltung
der Außenanlagen.
Unten: Mit einem Investitionsvolumen
von 2,4 Mio. €
wurde in der Lappenbergsallee
Nr. 1 eine umfassende
energetische Gebäudemodernisierung
durchgeführt.
Links u. oben: Im Mai
2008 wurde das Neubauvorhaben
Scheideweg mit
einem Investitionsvolumen
von 4,1 Mio. € fertig gestellt.
Unten rechts: Zur Verbesserung
der Wohnzufriedenheit
wurden neue Balkone in
unserer Wohnanlage Krohnskamp
vorgestellt.

11
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
BERICHT DES VORSTANDES
Scheideweg 32,
40 und 42
Energetische
Gebäudemodernisierung
Lappenbergsallee Nr. 1
Entwicklung der Genossenschaft
Die Geschäftstätigkeit der Wohnungsbaugenossenschaft KAIFU-NORDLAND eG erstreckt
sich ausschließlich auf das Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg.
Die Genossenschaft ist mit fast 5000 Wohnungen mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße
von ca. 68 qm und einer Bilanzsumme von 187 Mio. €, einem Umsatz von
über 28 Mio. € und 64 Beschäftigten ein mittelgroßes Wohnungsunternehmen.
Als steuerbefreite Vermietungsgenossenschaft stehen im Mittelpunkt ihrer Geschäftstätigkeit
die Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Wohnungsbestandes und
die Förderung ihrer Mitglieder.
Neubautätigkeit
Als Beitrag der Genossenschaft zur Hamburger Wohnungsbauoffensive konnte im Mai
2008 ein Neubauvorhaben mit einem Investitionsvolumen von 4,1 Mio. € fertig gestellt
werden. 20 glückliche Mitglieder und deren Familien konnten moderne Wohnungen
mit großzügigen Balkonen und Terrassen in bester Lage in Eimsbüttel für eine Grundnutzungsgebühr
von 9,90 € pro qm Wohnfl äche beziehen.
Unter Nutzung eigener Innenhoffl ächen wurde am Scheideweg ein modernes Gebäude
im Niedrigenergiestandard mit einer Wärmerückgewinnungsanlage und eine Tiefgarage
mit 43 Stellplätzen errichtet.
Modernisierung
Mit dem Ziel der Weiterentwicklung unserer Immobilien und der Verbesserung der
Wohnqualität ist ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit die Modernisierung des Wohnungsbestandes.
Der Wohnungsbestand wird schrittweise den Anforderungen des Marktes angepasst. Die
Schwerpunkte liegen dabei in der Verbesserung der Ausstattung insbesondere im Sanitär-
und Küchenbereich, aber auch in der Optimierung des Wärmeschutzes.
Unter Beachtung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden Anstrengungen unternommen,
regelmäßig auch einen Beitrag zum Klimaschutz durch Maßnahmen zur
Energieeinsparung zu leisten. Dies gewinnt insbesondere auch durch die Energiepreisentwicklung
an Bedeutung.
Mit einem Investitionsvolumen von 2,4 Mio. € wurde an unserem Wohngebäude in
der Lappenbergsallee Nr. 1 eine umfassende Gebäudemodernisierung durchgeführt. Neben
der Neueindeckung und Dämmung des Daches wurde auf die Fassade ein Wärmedämmverbundsystem
aufgebracht. Aus architektonischen Gründen wurde dieses Gebäude
teilweise mit keramischen Verblend versehen. Die Fenster wurden den heutigen
bauphysikalischen Anforderungen (Wärmedämmung, Schallschutz und erforderlicher
Luftwechsel) angepasst und die alten Balkone durch großzügigere verglaste Balkone, die
den Charakter eines Wintergartens haben, ersetzt.

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
12 BERICHT DES VORSTANDES
Komplex -
modernisierung
Eitnerweg
Anbau von Balkonen
Krohnskamp 4 – 6
Küchen- und Badmodernisierung
sowie Einbau einer
zentralen Warmwasserversorgung
Thiedeweg Nr. 29,
Grandweg
Einbau von
Wohnungswasserzählern
Einbau von
Rauchwarnmeldern
Zur Erreichung des energetischen Zustandes „KFW 40 im Bestand“ wurde das Gebäude
auch an die Fernwärme angeschlossen.
Die gesamte Maßnahme wird zu erheblichen Einsparungen von Energie führen und
stellt damit einen Beitrag zur Erhaltung unserer Umwelt dar.
Für die Jahre 2009 und 2010 ist eine komplexe Modernisierungsmaßnahme im Eit nerweg
geplant. Neben der Wärmedämmung erhalten 42 Wohnungen modernisierte Küchen
und Bäder.
Aufgrund des stark sanierungsbedürftigen Zustandes und der z. T. fehlenden Balkone
wurden zur Verbesserung der Wohnzufriedenheit in unserer Wohnanlage Krohnskamp
4 – 6 an der Gebäuderückseite neue Balkone vorgestellt. Die vorhandene Dämmung
wurde an der rückwärtigen Fassade komplettiert.
Eine Schwerpunktaufgabe auch für die folgenden Jahre ist die Verbesserung der Ausstattung
unserer Wohnungen aus den 50er und 60er Jahren durch Grundrissveränderungen
und Modernisierung der Bäder und Küchen.
2008 wurden im bewohnten Zustand in 35 Wohnungen im Thiedeweg und 24 Wohnungen
im Grandweg Küchen und Bäder modernisiert. Damit verbunden war der Austausch
von Einzelthermen durch den Anschluss an eine zentrale Warmwasserversorgung
und die Anpassung der Elektroanlage an den heutigen Stand der Technik.
In unserem Wohnquartier am Grandweg werden in weiteren 2 Bauabschnitten in 2009
und 2010 insgesamt 70 Wohnungen eine gleichgeartete Modernisierung erhalten.
Um die gesetzlichen Aufl agen zu erfüllen, wurden 2008 darüber hinaus 372 Wohnungen
mit Wohnungswasserzählern ausgestattet. Nach dem Einbau erfolgt nunmehr eine
direkte Abrechnung der Wasserkosten durch das Versorgungsunternehmen mit unseren
Mitgliedern.
Der Einbau von Rauchwarnmeldern in unseren Wohnungen ist lt. Gesetz bis Ende des
Jahres 2010 für alle Wohnungen unseres Wohnungsbestandes vorgesehen.
Im Jahr 2008 wurden ca. 1.400 Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Die
Arbeiten werden in 2009 und 2010 fortgeführt.
Instandhaltung
Für die Instandhaltung unseres Wohnungsbestandes wurden im Geschäftsjahr 2008 insgesamt
Mittel in Höhe von 4,7 Mio. € aufgewendet. Die Gesamtaufwendungen konnten
damit seit 2005 wieder von einem Durchschnittssatz von 11,64 auf 14,40 € je qm Wohn-
und Nutzfl äche p. a. erhöht werden.

13
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
BERICHT DES VORSTANDES
Entwicklung der
Instandhaltungskosten
jährlich je qm
Wohnfl äche
von 2005 – 2008
Handwerker
Gärtner
Hausmeister
15,00
12,50
10,00
Für die laufende Instandhaltung wurden davon ca. 2 Mio. € aufgewendet. Die laufende
Instandhaltung umfasst neben der Wartung und Instandsetzung der technischen Anlagen
in unserem Wohnungsbestand (Heizungsanlagen, Aufzüge usw.) auch periodische
Instandhaltungsmaßnahmen (wie z. B. den Anstrich von Fenstern) und die Instandhaltung
der Außenanlagen.
Hierunter werden aber auch die Kosten, die aus dem Wohnungswechsel unserer Mitglieder
resultieren, erfasst.
Im Rahmen der Großinstandhaltung werden unter anderem Dacherneuerungen, Balkonsanierungen,
die Überarbeitung der Treppenhäuser, Sielerneuerungen sowie die
Erneuerung unserer Außenanlagen durchgeführt. In diesem Rahmen wurde im Geschäftsjahr
2008 in der Wohnanlage im Götzberger Weg der Anstrich der Fassade des
Gebäudes erneuert.
Im Eisenhansweg wurde eine Dacherneuerung durchgeführt. Am Astweg wurden 11
Eingangsbereiche offener und transparenter gestaltet, um die Sicherheit der Bewohner
zu verbessern. Diese Maßnahmen werden fortgeführt.
Serviceteams
11,64
2005
13,08 13,08
2006
2008
Unsere eigenen Handwerker haben einen beachtlichen Anteil an der Herrichtung
von Wohnungen bei Wohnungswechseln. Daneben sind sie an vielen Stellen bei der
Be hebung von Schäden in den Wohnungen im Einsatz.
Das Aufgabenspektrum unserer eigenen Gärtner reicht von der intensiven Pfl ege der
Grünanlagen, über die Erneuerung von beschädigten Teilen der Außenanlagen bis zur
kompletten Neugestaltung von Außenanlagen. (Reyesweg)
Die Umstellung auf Teamarbeit im Bereich der Hausmeister hat sich gefestigt. Die umfangreichen
Aufgaben der Hausmeister können durch die Teambildung zuverlässiger
und besser erledigt werden. Die Hausmeisterteams sind als kompetente, freundliche Ansprechpartner
für unsere Mitglieder vor Ort anerkannt.
2007
14,40

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
14 BERICHT DES VORSTANDES
Entwicklung der
Fluktuationsquote in
v. H. 2001 – 2008
Wohnungsvermietung
Auf dem Gebiet der Wohnungsvermietung konnten – wie in den Vorjahren – positive
Resultate erzielt werden.
Leerstände spielen für die Genossenschaft bei einer Leerstandsquote zum 31. 12. 2008
von unter 0,5 Prozent nur eine untergeordnete Rolle.
Die Nachfrage nach Wohnungen ist aufgrund der Standorte und der Größen auch weiterhin
ungebrochen.
Zur Sicherung einer nachhaltigen Vermietbarkeit werden im Zusammenhang mit der
Erstellung eines Unternehmenskonzeptes stadtteilbezogene Entwicklungsprognosen
der Wohnungsnachfrage erarbeitet, die als Grundlage der Entscheidungen für die nachhaltige,
marktgerechte Entwicklung des Wohnungsbestandes dienen sollen.
Die Zahl der Kündigungen liegt in etwa auf Vorjahresniveau.
Die Zahl der Vermietungen liegt – bereinigt um den Neubau – auch auf dem Vor -
jahresniveau.
11,0
8,5
6,0
9,7
10,0
2001 2002
10,2
10,3
2003 2004
7,9
2005 2006
7,6 7,5 7,6
2007
2008
Die Fluktuationsquote hat sich somit seit 2005 auf relativ niedrigem Niveau stabilisiert.

15
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
BERICHT DES VORSTANDES
Entwicklung der Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung
in TEUR
2004 – 2008
Die zu entrichtende durchschnittliche Grundnutzungsgebühr lag im zurückliegenden
Jahr bei 4,86 € und damit um 2,5 Prozent über dem Niveau von 2007. Nur in Ausnahmefällen
wird das Niveau des Mittelwertes des Mietspiegels erreicht.
Zu dem moderaten Anstieg im Jahr 2008 führten sowohl Anpassungen der Nutzungsgebühren
für preisgebundenen Wohnraum im Zuge des Abbaus von Annuitätshilfen wie
auch Erhöhungen in einzelnen Verwaltungseinheiten nach § 558 BGB.
Weiterhin hatte die Fertigstellung des Neubaus, wie auch die Anhebung von Nutzungsgebühren
infolge von Modernisierungsmaßnahmen und bei Neuvermietung, Auswirkungen
auf die gestiegenen Sollmieten.
Die Nutzungsgebühren werden unter Beachtung der jeweiligen Ausgangsbedingungen
im gesetz lichen und satzungsmäßigen Rahmen in den nächsten Jahren moderat,
sich am Mit telwert des Mietspiegels orientierend, angehoben werden müssen, um die
Ertragskraft der Genossenschaft zu steigern. Ziel ist es dabei, die Nachhaltigkeit der
Vermietbarkeit der Bestände zu sichern und einen weiteren Substanzverzehr der Immobilien
zu vermeiden sowie gesetzliche Aufl agen zu erfüllen.
29.000
27.500
26.000
26.288,3
2004
26.914,3
2005
27.820,0
2006
28.276,7
2008
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung haben sich 2008 gegenüber dem Vorjahr
insgesamt um 170,0 T€ auf 28,4 Mio. € erhöht. Dem Anstieg der Sollmieten um 550,0 T€
stehen insbesondere niedrigere Erlöse aus der Abrechnung der Betriebskosten für 2007
in 2008 in Höhe von 320,0 T€ sowie höhere Erlösschmälerungen in Höhe von 60,0 T€
gegenüber.
Die umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten haben sich im Jahr 2008 gegenüber 2007
um nahezu ca. 450,0 T€ erhöht. Dies führt in 2009 zu höher abzurechnenden Kosten.
Ursache für die Erhöhung sind im Wesentlichen die gestiegenen Heiz- und Warmwasserkosten
aufgrund der durchgeführten Preiserhöhungen. Durch den weiteren Einbau
von Wohnungswasserzählern verringern sich diese abzurechnenden Kosten. Vielmehr
erfolgt hier die direkte Abrechnung mit den Mitgliedern. Eine Tendenz, die sich auch
2009 aufgrund der geplanten Maßnahmen fortsetzen wird.
2007
28.447,2

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
16 BERICHT DES VORSTANDES
Wohnungseigentumsverwaltung
Die Genossenschaft verwaltete wie in den Vorjahren 4 Wohnungseigentümergemeinschaften,
von denen 1 Vertrag zum Ende des Jahres nicht verlängert wurde.
Momentan ist eine weitere Reduzierung dieser Tätigkeit für die folgenden Jahre vorgesehen.
Weiterhin obliegt der Genossenschaft seit 1983 die wohnungswirtschaftliche Betreu ung
der im Eigentum der Johann August Gärtner-Stiftung stehenden Altenwohnanlage mit
46 Wohnungen in Hamburg Eidelstedt.
Im Jahr 2008 konnte das 25-jährige Bestehen mit den Mitbewohnern in festlichem Rahmen
gefeiert werden. Als Verwalter der ersten Stunde gehörte auch unsere Genossenschaft
zu den Gratulanten. Für die Zukunft soll diese Zusammenarbeit weiter fortgesetzt
werden.
Personalentwicklung
Um den sich ändernden Anforderungen des Wohnungsmarktes gerecht zu werden,
wurden in den letzten Jahren zahlreiche Anpassungen der Organisationsstruktur vorgenommen.
Der Weg des Ausbaus der Hausmeisterteams und deren enge Zusammenarbeit mit den
integrierten Sachbearbeitern wird zielgerichtet weiter verfolgt. Die Abläufe – besonders
innerhalb der kaufmännischen Hausverwaltung – wurden weiter den Erfordernissen angepasst.
In der Führungsebene wurde aufgrund der wachsenden Anforderungen eine
eigene Leitungsfunktion für diesen Bereich ausgeprägt.
Der Personalbestand der Kaifu hat sich in den letzten Jahren von 72 Mitarbeitern im
Jahr 2000 auf 64 Mitarbeiter im Jahr 2008 reduziert.
Auch für die folgenden Jahre sind altersbedingte Neubesetzungen von Stellen aus den
eigenen Reihen geplant.
Die Genossenschaft betreibt seit August 2006 eine qualifi zierte Ausbildung von Nachwuchskräften.
Anfang 2009 konnte eine Auszubildende vorzeitig ihren Abschluss als
Immobilienkauffrau ablegen.
Zwei weitere Auszubildende werden die Ausbildung 2009 bzw. 2011 beenden.

17
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
BERICHT DES VORSTANDES
Entwicklung der
Mitglieder von
2002 – 2008
Entwicklung der
Geschäftsguthaben
2002 – 2008
in T€
Gästewohnung
Mitgliederbestand
Der Mitgliederbestand bewegt sich in den letzten Jahren auf einem in etwa konstanten
Niveau von rund 8.000 Mitgliedern. 2008 standen 314 Neubeitritte 307 Kündigungen
gegenüber.
Die stetigen Anfragen auf Mitgliedsaufnahme belegen die Attraktivität der Genossenschaft
auch in gesamtwirtschaftlich schwierigen Zeiten.
8.050
7.800
7.879
2002
7.884
7.936
Soziale Angebote für unsere Mitglieder
7.997
8.021
8.026
2003 2004 2005 2006 2007
2003 2004 2005 2006 2007
8.033
2008
Die Gelder der Mitglieder werden nicht für spekulative Zwecke, sondern für die Bestandserhaltung
und seine Aufwertung eingesetzt.
15.500
14.000
12.500
13.510,9
2002
13.825,3
14.223,5
14.567,2
14.747,6
14.975,3
15.088,7
2008
In den letzten Jahren wurde das Augenmerk auf den Ausbau von sozialen Angeboten für
unsere Mitglieder verstärkt. Für 2008 sind dabei insbesondere die folgenden Aktivitäten
hervorzuheben:
Die Ende des Jahres 2007 eingeweihte Gästewohnung in Hamburg Eimsbüttel erfreut
sich regen Interesses. Mitglieder oder ihre Gäste können hier in angenehmer Atmosphäre
übernachten. Der Belegungsgrad und die Eintragungen im Gästebuch zeigen, dass
sich die Gäste sehr wohl gefühlt haben und gern wieder kommen werden.

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
18 BERICHT DES VORSTANDES
Links: Laternen umzug
in Burgwedel (Foto: Jörg
Schiffke)
Links: Spielscheune, Allermöhe
(Foto: Marco Heine)
Unten links: Beim Graffi ti-
Projekt in der Wohnanlage
Astweg hatten die Kinder
viel Spaß beim Umsetzen
ihrer Bildideen.
Oben rechts: Seniorentreff
Oben links: Mieterfest
Unten rechts: „Unser Tag
2008“ lockte 70.000 Gäste
auf das Heiligengeistfeld.

19
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
BERICHT DES VORSTANDES
Seniorentreff
Ausfl ugsprogramm
Aktivitäten für
unsere Jüngsten
Nachbarschaftsfeste
Unser Tag
2008 wurde zur Förderung des nachbarschaftlichen Miteinanders und zur Vermeidung von
Einsamkeit im Alter ein neuer Seniorentreff in Eimsbüttel eingerichtet. Hier treffen sich regelmäßig
etwa 20 Senioren unter Leitung von zwei ehrenamtlich tätigen Mitgliedern nicht
nur zum Kaffee. Es gibt Vorträge, gemeinsame Spiele-Nachmittage, Ausfl üge u. ä.
Die positive Resonanz ist uns Anlass, in weiteren Wohnanlagen über die Errichtung
ähnlicher Treffpunkte nachzudenken.
Seit 2008 bieten wir allen interessierten Mitgliedern ein umfangreiches und abwech s -
lungsreiches Ausfl ugsprogramm an. Sei es der Besuch im Kaffee-Museum, der Speicherstadt,
der Holstenbrauerei oder der Dämmertörn auf der Alster – viele Mitglieder nehmen
das Angebot gemeinschaftlicher Veranstaltungen gern an.
Wir richten unsere Aufmerksamkeit jedoch nicht nur auf die Großen, auch die Kleinen
liegen uns am Herzen. Sei es die wieder aufgelebte alte Tradition des Besuches des
Weihnachtsmärchens oder der Laternenumzug in Burgwedel – allen Teilnehmern hat es
großen Spaß bereitet.
Ein wichtiges Projekt war für uns im letzten Jahr das mehrtägige Graffi ti-Projekt in der
Wohnanlage Astweg. In den Sommerferien hatten die Kinder unserer Mitglieder hier die
Gelegenheit, gemeinsam mit einem Künstler ein geplantes Motiv entstehen zu lassen
und zu lernen, was verbotene Graffi tis sind.
Eine besondere Aktion haben wir für die Kinder in Allermöhe im letzten Jahr gestartet.
Nach der Einweihung der „Spielscheune der Geschichten“ bieten wir den Kindern unserer
Mitglieder eine Club-Card, mit der sie kostenlos die Spielscheune besuchen können.
Die Kinder können hier auf einer Holzarche, einer Hüpfburg und einem Kletterberg
spielen. Das ganz Besondere sind aber die Geschichtenerzähler, die die Kinder auf wunderbare
Art in die Welt der Märchen entführen.
Zur Förderung des nachbarschaftlichen Miteinanders fanden mit viel Engagement unserer
Mitglieder und durch Unterstützung der Genossenschaft zahlreiche Nachbarschaftsfeste
statt. Eine Tradition die sich ausbauen lässt.
In diesem nicht vollständigen Reigen der sozialen Aktivitäten soll ein Höhepunkt und
das Hauptereignis für die Hamburger Genossenschaften die Veranstaltung „Unser Tag
2008“ nicht fehlen. Das von den Hamburger Genossenschaften veranstaltete Familienfest
war mit 70.000 Gästen ein Großereignis in Hamburg. Vielfältige Angebote der
einzelnen Genossenschaften vom Hubwagen bis zum Tapezieren und der engagierten
Künstler wie Texas Lightning haben allen Mitgliedern und Gästen viele schöne Stunden
bereitet.

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
20 BERICHT DES VORSTANDES
Vertreterversammlung
Vertreterwahl
Vertreterinformationen
Vertreterarbeit
Die Vertreterversammlung für das Geschäftsjahr 2007 fand am 23. Juni 2008 statt.
Neben den Berichten von Vorstand und Aufsichtsrat standen die erforderlichen Be schlussfassungen
im Mittelpunkt. Darüber hinaus fanden planmäßig Neuwahlen von 3 Aufsichtsratsmitgliedern
statt. Herr Carlson schied nach 18 Jahren Tätigkeit (1990 bis 2008) für den
Aufsichtsrat aus. An seine Stelle wurde Herr Dirk Kienscherf (Wissenschaftlicher Angestellter)
neu in den Aufsichtsrat gewählt. Die zwei weiteren Mitglieder, Herr Fast und Frau
Koeppen wurden als Aufsichtsratsmitglieder bestätigt.
Im vergangenen Jahr war gem. § 30 der Satzung die Neuwahl der Vertreter und Ersatzvertreter
erforderlich. In der Zeit vom 25. 04. bis 05. 05. 2008 fand die Wahl von
81 Vertretern und 81 Ersatzvertretern durch die 8026 wahlberechtigten Mitglieder statt.
Die Amtszeit der Vertreter beträgt 5 Jahre und endet im Juni 2013.
Wir möchten uns bei allen Vertretern für ihr Wirken im Interesse der Genossenschaft
in der abgelaufenen Wahlperiode bedanken. Den neuen Vertretern gratulieren wir zur
Wahl und wünschen eine angenehme Zusammenarbeit.
Großen Anklang fand bei den Vertretern ein im Oktober 2008 durchgeführtes Seminar
zu dem Thema Rechte und Pfl ichten von Vertretern einer Genossenschaft, zu dem wir
den Justitiar des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. als Referent
gewinnen konnten.
Um die Vertreter über die Ergebnisse des vergangenen Jahres und die Grundzüge der Arbeit
für das folgende Jahr zu informieren und um sich bei ihnen für ihr ehrenamtliches
Engagement zu bedanken, fi ndet zu Beginn des neuen Jahres eine Zusammenkunft statt.
Diese Veranstaltung bietet in ungezwungener Atmosphäre die Gelegenheit zum Gedankenaustausch
der Vertreter und zu Gesprächen mit den Mitgliedern des Vorstandes und
Aufsichtsrates sowie mit den Leitern der Fachabteilungen.
In Vorbereitung der ordentlichen Vertreterversammlung im Jahr 2009 fand im Mai eine
ausführliche Informationsveranstaltung mit den Vertretern zu der aufgrund der Novelle
des Genossenschaftsgesetzes erforderlichen umfänglichen Überarbeitung der Satzung
statt.
Die Vorlage für die zu beschließende Satzungsänderung wurde unter Mitwirkung von
3 Vertretern in der Satzungskommission – der außerdem noch 3 Mitglieder des Aufsichtsrates
und der Vorstand angehörten – in zahlreichen Sitzungen in einem Zeitraum
von mehr als einem Jahr erarbeitet.

21
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
LAGEBERICHT
Lagebericht für das Geschäftsjahr 01. 01. bis 31. 12. 2008
Geschäfts- und Rahmenbedingungen
Die Geschäftstätigkeit der Wohnungsbaugenossenschaft KAIFU-NORDLAND eG erstreckt
sich ausschließlich auf das Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg.
Die Attraktivität von Hamburg ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht nur gemessen an
der Einwohnerentwicklung ungebrochen. Der auch für 2008 erwartete Bevölkerungszuwachs
führte zu einem wachsenden Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, dem aufgrund
unzureichender Neubautätigkeit nicht voll entsprochen werden kann.
Abzuwarten bleibt, wie sich die gegenwärtige tiefe, weltweite Finanz- und Wirtschaftskrise
mittelfristig auf die Wohnkaufkraft und auf die Mobilität der Haushalte auswirkt
und zu welchen Veränderungen im Wohnungsmarktgeschehen von Hamburg dies führen
wird.
Die Wohnungsbaugenossenschaft KAIFU-NORDLAND eG bewirtschaftete als steuerbefreite
Vermietungsgenossenschaft per 31. 12. 2008 einen eigenen Wohnungsbestand von
4.958 Wohnungen mit einer Wohnfl äche von 325.821 qm ////////////////////////////////
47 Gewerbeeinheiten mit einer Nutzfl äche von 3.153 qm /////////////////////////////
840 Garagen und Tiefgaragenplätze ////////////////////////////////////////////////////
762 KFZ-Abstellplätze im Freien /////////////////////////////////////////////////////////
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der vermietete Wohnungsbestand um 17 erhöht.
Dies resultiert in erster Linie aus der Fertigstellung des Neubauvorhabens Goebenstraße
mit 20 WE (Wohnungseinheiten), dem 3 Abgänge infolge Zusammenlegung bzw. Stilllegung
gegenüberstehen.
Im Zusammenhang mit diesem Neubauvorhaben wurde eine Tiefgarage mit 43 Stellplätzen
der Nutzung übergeben.

22
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
LAGEBERICHT
Anzahl der
Wohnungen nach
Raumzahl
Anzahl der
Wohnungen nach
Baujahren
Das Wohnungsportfolio nach Wohnungsgrößen zeigt, dass die Genossenschaft über ein
breites Spektrum von Wohnungsgrößen für verschiedene Nachfragergruppen verfügt.
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
AB 5 RÄUME (125)
4 RÄUME (767)
3 RÄUME (1.991)
741
826
292 272
1921
2.360
1 RAUM (447)
1949 - 1960 1961 - 1967 1968 - 1977 1980 - 1993
2 RÄUME (1.628)
Der Bestand der Genossenschaft liegt mit ca. 50 % in stark nachgefragten Stadttei len wie
Eimsbüttel, Harvestehude, Eppendorf und Altona, so dass die Nachfrage nach Wohnraum
ungebrochen ist.
Das Kerngeschäft der Genossenschaft ist die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes
und aufgrund dessen Baualters (s. Grafi k) die Sanierungstätigkeit sowie der
punktuelle Neubau von Wohnungen.
1994 - 2008
Weiterhin werden 4 Wohnungseigentümergemeinschaften sowie eine Hamburger Stiftung
in der Hausbewirtschaftung betreut. Aufgrund langfristiger Verträge werden 2 Einfamilienhausgebiete
mit Wärme beliefert.
Auf dem Haupttätigkeitsfeld, der Vermietung von Wohnungen, konnten – wie in den
Vorjahren – positive Resultate erzielt werden.
Mit 378 Wohnungsvermietungen (bereinigt um den Neubau) liegt die Anzahl der Vermietungen
in etwa auf dem Niveau des Vorjahres (373 Vermietungen). Die Fluktuation
bewegt sich somit wie in den Vorjahren auf einem relativ niedrigen Niveau. Bezogen
auf den Bestand von 4.958 Wohnungen ergibt sich eine Fluktuationsrate von 7,6 %
(Vorjahr 7,5 %).
467

23
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
LAGEBERICHT
Leerstände spielen nur eine untergeordnete Rolle. Die Leerstandsquote lag zum 31. 12. 2008
unter 0,5 %.
Im Jahr 2008 ergaben sich Ertragsverbesserungen im Bereich der Hausbewirtschaftung
insbesondere durch erhöhte Erlöse aus Mieten im Vergleich zum Vorjahr. Die durchschnittliche
Miete erhöhte sich um 3,5 %.
Diese resultiert im Wesentlichen durch den Erstbezug des Neubaus, die Weitergabe von
Kosten im Zusammenhang mit Modernisierungen, aus Erhöhungen infolge Mieterwechsel,
durch Mieterhöhungen nach § 558 BGB sowie durch die Vollauswirkungen der
Veränderungen des Vorjahres.
Neben der Fertigstellung des Neubaus in 2008 mit einem Gesamtinvestitionsvolumen
von 4,1 Mio. € (davon 2,0 Mio. € in 2008) stand die weitere Modernisierung und Instandhaltung
des Wohnungsbestandes im Vordergrund.
Zum Jahreswechsel 2007/2008 wurde eine größere energetische Modernisierung für 59
WE und 4 Gewerbeeinheiten mit Kosten für Fremdleistungen von ca. 2,4 Mio. € begonnen,
wovon in 2008 ca. 1,8 Mio. € angefallen sind. Die Fertigstellung dieser Maßnahme
wird in 2009 erfolgen.
Zur Finanzierung beider Maßnahmen wurden insgesamt 4,8 Mio. € Fremdmittel aufgenommen,
die bis Ende des Jahres 2008 auch zugefl ossen sind.
Weiterhin wurden im Jahr 2008 weitere Maßnahmen mit einem Investitionsvolumen
von rd. 600 T€ durchgeführt. Diese entfi elen in erster Linie auf den Einbau von Wasserzählern
für 362 WE und Rauchmeldern für 1.405 WE, den nachträglichen Balkonanbau
sowie die Erweiterung und Neugestaltung von Außenanlagen.
Die Aufwendungen für die Instandhaltung der Wohnanlagen betrugen im Jahr 2008
4,1 Mio. €.
Davon wurden insbesondere Bad- und Küchenmodernisierungen einschließlich der
Zentralisierung der Warmwasserversorgung für 60 WE mit einem Volumen von rd.
860,0 T€ durchgeführt.
Es wurden Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung in Höhe von 500,0 T€ gebildet.
Die im Vergleich zum Vorjahr gestiegenen Instandhaltungsaufwendungen konnten somit
im Jahresergebnis insbesondere durch erhöhte Mieteinnahmen aufgefangen werden.
Die Anzahl der Mitglieder ist im letzten Jahr geringfügig auf 8.033 (Vorjahr 8.026) angestiegen.
Für die Mitglieder wurden im letzten Jahr verstärkt soziokulturelle Treffpunkte und Veranstaltungen
für verschiedene Altersgruppen angeboten. Diese und zusätzliche Dienstleistungen
sollen auch in Zukunft weiter ausgebaut werden.

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
24 LAGEBERICHT
Die Organisationsstruktur wird kontinuierlich den sich ändernden Anforderungen
angepasst. Der Personalbestand hat sich in den vergangenen Jahren insbesondere aufgrund
altersbedingten Ausscheidens von Mitarbeitern geringfügig verändert. Dieser Prozess
wird sich auch in den folgenden Jahren fortsetzen.
Vermögenslage
Die Bilanzsumme erhöhte sich im Jahr 2008 um 400 T€ auf 187,0 Mio. €.
Den Zugängen im Anlagevermögen in Höhe von 4,8 Mio. € stehen insbesondere planmäßige
Abschreibungen in Höhe von 5,1 Mio. € gegenüber.
Erhöht haben sich infolge von abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten die unfer tigen
Leistungen und fl üssigen Mittel.
Das ausgewiesene Eigenkapital erhöhte sich um rd. 700 T€ – vorrangig durch den
Jahresüberschuss – auf 28,1 Mio. €. Damit liegt die Eigenkapitalquote mit 15,0 % um
0,3 %-Punkte über dem Vorjahreswert.
Die Dauerfi nanzierungsmittel haben sich insgesamt etwas verringert.
Das kurzfristige Fremdkapital reduzierte sich um rd. 400,0 T€.
Die Vermögens- und Kapitalstruktur per 31. 12. 2008 ergibt folgendes Bild:
Aktiva
GESCHÄFTSJAHR VORJAHR VERÄNDERUNGEN
T€ % T€ % T€ %
Anlagevermögen 176.584 94,4 176.835 94,8 - 251,6 -0,1
Umlaufvermögen 10.432 5,6 9.794 5,2 638,3 6,1
GESAMTVERMÖGEN 187.016 100,0 186.629 100,0 386,7 0,2
Passiva
Eigenkapital
Fremdmittel langfristig
28.113 15,0 27.395 14,7 717,6 2,6
– Verbindlichkeiten
– Pensionsrück-
144.093 77,0 143.898 77,1 194,7 0,1
stellungen 564 0,3 646 0,3 - 81,4 -14,4
– Bauzwischenkredit 2.000 1,1 2.000 1,1 0,0 0,0
– Rückstellungen 97 0,0 93 0,0 4,7 4,8
Kurzfristiges Fremdkapital 12.149 6,4 12.597 6,8 -448,9 -3,7
GESAMTKAPITAL 187.016 100,0 186.629 100,0 386,7 0,2
Das Anlagevermögen war zu 99 % durch Eigenkapital und langfristigem Fremdkapital
gedeckt.

25
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
LAGEBERICHT
Finanzlage
Die Genossenschaft hat in Höhe von 146,1 Mio. € Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
und anderen Kreditgebern mit Zinssätzen bis zu 5,9 %. Davon sind 2,0 Mio. €
als Bauzwischenkredit gebunden.
Der Bestand hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 600 T€ verringert. Insgesamt fl ossen
dem Unternehmen im Jahr 2008 4,3 Mio. € Fremdmittel zu.
Die planmäßige Tilgung betrug 2008 rund 3,8 Mio. €. Weiterhin wurden 0,3 Mio. € sowie
ein Betriebsmittelkredit über 0,8 Mio. € zurückgezahlt.
Sämtliche Verbindlichkeiten bestehen in Euro, so dass keine Währungsrisiken gegeben
sind. Besondere Finanzierungsinstrumente wurden nicht eingesetzt, Sicherungsgeschäfte
nicht getätigt.
Kapitalfl uss rechnung
2008 2007
T€ T€
JAHRESÜBERSCHUSS 1.216,3 667,6
Abschreibungen auf das Anlagevermögen 5.055,4 5.049,2
Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten 0,00 5,3
Zu-/Abnahme langfristiger Rückstellungen -76,7 -17,1
Barwertveränderungen einer Rentenverpfl ichtung 51,3 49,8
CASHFLOW NACH DVFA/SG 6.246,4 5.754,8
CASHFLOW AUS LFD. GESCHÄFTSTÄTIGKEIT 6.488,9 5.354,0
Tilgung -3.786,5 -3.849,7
CASHFLOW AUS LFD. GESCHÄFTSTÄTIGKEIT NACH TILGUNG 2.702,4 1.504,3
CASHFLOW AUS INVESTITIONSTÄTIGKEIT -4.807,7 -3.845,0
CASHFLOW AUS FINANZIERUNGSTÄTIGKEIT 2.631,1 2.467,5
ZAHLUNGSWIRKSAME VERÄNDERUNG DES FINANZMITTELBESTANDES 525,8 126,8
Die Kapitalfl ussrechnung zeigt einen Zahlungsmittelfl uss nach planmäßiger Tilgung
von 2,7 Mio. € aus der laufenden Geschäftstätigkeit. Diese übersteigen zusammen mit
den gleichzeitigen Zufl üssen aus dem Finanzierungsbereich mit 2,6 Mio. € mit 525,8 T€
die Abfl üsse aus Investitionstätigkeit, so dass sich der Finanzmittelbestand erhöhte.
Die Fortschreibung für das Jahr 2009 sieht eine Entnahme aus der Liquiditätsreserve zur
Rückzahlung des Bauzwischenkredites vor.
Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war im Berichtsjahr jederzeit gegeben. Auch
für die Zukunft gilt es, auf der Grundlage einer kurz- und mittelfristigen Finanz- und
Wirtschaftsplanung, die Zahlungsfähigkeit jederzeit sicherzustellen.
Für kurzfristige Liquiditätsengpässe stehen entsprechende Kreditlinien zur Verfügung.

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
26 LAGEBERICHT
Ertragslage
Im Geschäftsjahr 2007 wurde ein Jahresüberschuss in Höhe von rund 1,2 Mio. € erzielt
(Vorjahr 670 T€), das sich bei einer Betrachtung nach Geschäftsbereichen wie folgt darstellt:
Ertragslage 2008 2007 VERÄNDERUNG
T€ T€ T€
Hausbewirtschaftung 1.270,4 1.181,2 89,2
Bautätigkeit/ Modernisierung/ Anlagevermögen -172,8 -83,1 -89,7
Betreuungstätigkeit 0,6 2,0 -1,4
Finanzergebnis 52,9 47,5 5,4
Sonstiger Geschäftsbetrieb 65,2 -480,0 545,2
Jahresüberschuss 1.216,3 667,60 548,7
Die Ertragslage wird unverändert maßgeblich geprägt durch das Ergebnis der Hausbewirtschaftung.
Die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes bleibt bestimmendes
Element der Geschäftstätigkeit.
Das Ergebnis liegt in diesem Bereich in etwa auf Vorjahresniveau. Die höheren Mieteinnahmen
wurden in die notwendige Instandhaltung des Bestandes investiert.
Das Jahresergebnis verbessert sich infolge der Aufl ösung von Rückstellungen insbesondere
im sonstigen Bereich.
Für das Geschäftsjahr 2009 wird mit einem Jahresüberschuss in etwa auf dem Niveau
des Jahres 2007 gerechnet. Dies entspricht dem des Jahres 2008 – bereinigt um die Sondereinfl
üsse.
Nach Einstellung von 135.000,00 € in die gesetzliche Rücklage und 400.000,00 € in die
Bauerneuerungsrücklage verbleibt unter Einbezug des Gewinnvortrags von 141.303,64 €
ein Bilanzgewinn von 822.645,30 € , für den folgende Verwendung vorgeschlagen wird:
1. 4 % Dividende auf die eingezahlten Geschäftsguthaben ///////////////// 610.096,76 €
2. Gewinnvortrag auf neue Rechnung 2008 ////////////////////////////////// 212.548,54 €

27
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
LAGEBERICHT
Risikobericht
Die KAIFU-NORDLAND eG agiert in ihrem traditionellen Geschäftsfeld Wohnungsbewirtschaftung
weiterhin ausschließlich im Hamburger Stadtgebiet, wobei eine Ausrichtung
auf die Stadtteile nördlich der Elbe gegeben ist.
Das Risikomanagement ist auf die unternehmensspezifi schen Belange zugeschnitten.
Mit dem Ziel der dauerhaften Sicherung der Zahlungsfähigkeit und der Stärkung der
Eigenkapitalbasis gilt es, entwicklungsbeeinträchtigende oder bestandsgefährdende Risiken
rechzeitig zu erkennen.
Das Risikomanagement basiert auf der Analyse externer Beobachtungsbereiche wie
Wohnungs- und Kapitalmarktentwicklungen und gewinnt im Zuge der aktuellen Wirtschafts-
und Finanzlage an Bedeutung. Daneben kommen interne Instrumente zur strategischen
und operativen Steuerung des Unternehmens wie umfangreiche Planungsrechnungen
sowie Kennzahlen zum Einsatz. Die eingesetzten Instrumente werden
regelmäßig überprüft und sich ändernden Rahmenbedingungen angepasst.
Gegenwärtig spielen marktbedingte Leerstände keine Rolle.
Obgleich die Auswirkungen der aktuellen Krisensituation noch keine abschließende Bewertung
zulassen, gehen die Prognosen von weiteren Zuzügen nach Hamburg aus. Gegenwärtig
wird noch kein erhöhtes Risiko der Leerstandsentwicklung gesehen, obwohl
einzelne Prognosen von schwereren Auswirkungen der Krise in den Metropolregionen
wie Hamburg ausgehen.
Aufgrund langfristiger Finanzierungen unserer Wohnimmobilien ist akut eine fi nanzielle
Gefährdung unserer Genossenschaft nicht zu befürchten, zumal für fast 95 % der
Darlehen mit Prolongationsterminen bis 2011 Forwarddarlehen in Anspruch genommen
wurden.
Aufgrund der aktuellen Finanzmarktkrise kann auf Dauer nicht davon ausgegangen
werden, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und die Finanzierungskonditionen
für die Genossenschaft nicht ungünstig entwickeln können. Aufgrund der sehr geringen
Eigenmittelausstattung würde dies zu einer weiteren Reduzierung im Bereich der Modernisierungstätigkeit
und Instandhaltung führen können.
Nicht unerwähnt darf in diesem Zusammenhang bleiben, dass über 40 % des Kreditportfolios
sich auf einen Gläubiger konzentriert.

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
28 LAGEBERICHT
Der Finanzierungsbereich wird daher noch stärker als Schwerpunkt in das Risikomanagement
integriert.
2008 wurden auf Basis einer breiten Analyse der gegenwärtigen wirtschaftlichen Situation
der Genossenschaft und unter Beachtung des aktuellen Mietniveaus Grundsatzentscheidungen
für die Mietentwicklung in den nächsten Jahren getroffen und mit deren
Umsetzung begonnen.
Ziel ist, die Zinsquote durch Mietanpassungen im Bestand sowie durch angemessene
Finanzierung und Mietanpassungen bei Modernisierungsmaßnahmen weiter zu senken
und somit einen wichtigen Grundstein für die langfristig erfolgreiche Entwicklung der
Genossenschaft zu legen.
Zur weiteren strategischen Ausrichtung des Bestands wird gegenwärtig ein Unternehmenskonzept
erstellt.
Weitere Risiken, die einen wesentlichen Einfl uss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
des Unternehmens haben, sind aktuell nicht absehbar.

29
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
LAGEBERICHT
Prognosebericht
Inwieweit Hamburg auch zukünftig durch seine positive wirtschaftliche Entwicklung
und seine Attraktivität Bevölkerungszuwachs verzeichnen kann, ist gegenwärtig nicht
abschließend zu beurteilen. Die wohnungswirtschaftlichen Rahmendaten lassen im
Moment nicht darauf schließen, dass für den Bestand der KAIFU-NORDLAND eG die
Nachfrage rückläufi g sein wird.
Die Nachfrage nach Wohnungen der KAIFU-NORDLAND eG ist aufgrund der Standorte
und der Wohnungsgrößen auch weiterhin ungebrochen.
Zur Unterstützung dieses Prozesses gilt es, in den nächsten Jahren den Bestand weiter
den verändernden Nachfragebedingungen anzupassen und notwendige Instandhaltungs-
und Sanierungsarbeiten in erheblichem Umfang durchzuführen.
Die dafür erforderlichen Mittel müssen aufgrund der bereits bestehenden Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern auch aus steigenden Umsatzerlösen
aufgebracht werden.
Die im Jahre 2008 begonnene weitere moderate Anpassung der Mieten an das mittlere
Marktsegment wird fortgesetzt. Damit wird sich die Zins- und Kapitaldienstbelastung in
absehbarer Zeit verringern und erforderliche Eigenmittel für die Bestandserhaltung und
-entwicklung zur Verfügung stehen.
Auf Basis der Wirtschafts- und Finanzplanung wird eine positive Entwicklung der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage erwartet.
Dadurch werden neben der planmäßigen Tilgung von Fremdmitteln weitere Investitionen
und die Stärkung des Eigenkapitals erwartet.
Hamburg, den 27. 03. 2009
Wohnungsbaugenossenschaft
KAIFU-NORDLAND eG
Der Vorstand
Dr. Steffi Katzwinkel Bernhard Kuper

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
30 JAHRESABSCHLUSS 2008
Bilanz zum 31. Dezember 2008
AKTIVSEITE GESCHÄFTSJAHR VORJAHR
€ € €
ANLAGEVERMÖGEN
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE 5.720,00 8.346,00
SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
175.954.213,24 174.153.633,91
mit anderen Bauten 71.833,13 75.293,13
Grundstücke ohne Bauten 95.352,00 95.352,00
Technische Anlagen und Maschinen 21.837,00 16.695,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung 386.517,00 341.114,00
Anlagen im Bau 0,00 2.124.537,43
Bauvorbereitungskosten 48.152,47 176.577.904,84 20.272,42
ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT 176.583.624,84 176.835.243,89
UMLAUFVERMÖGEN
ANDERE VORRÄTE
Unfertige Leistungen 8.102.434,45 7.666.647,43
Andere Vorräte
FORDERUNGEN UND
SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
15.740,19 8.118.174,64 14.863,84
Forderungen aus Vermietung 244.553,40 257.484,18
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 19.376,89 17.549,63
Sonstige Vermögensgegenstände
FLÜSSIGE MITTEL
219.177,44 483.107,73 533.310,52
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 1.830.014,52 1.304.214,99
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 1.104,40 15,00
BILANZSUMME 187.016.026,13 186.629.329,48

31
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
JAHRESABSCHLUSS 2008
PASSIVSEITE GESCHÄFTSJAHR VORJAHR
€ € €
EIGENKAPITAL
GESCHÄFTSGUTHABEN
der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder 506.971,06 493.636,00
der verbleibenden Mitglieder 15.088.721,24 14.975.324,82
aus gekündigten Geschäftsanteilen
Rückständige fällige Einzahlungen auf
Geschäftsanteile: € 5.916,01 (€ 6.844,02)
49.326,90 15.645.019,20 71.812,00
ERGEBNISRÜCKLAGEN
Gesetzliche Rücklage 2.860.000,00 2.725.000,00
davon aus dem Jahresüberschuss 2008
eingestellt: € 135.000,00 (90.000,00)
Bauerneuerungsrücklage 5.320.000,00 4.920.000,00
davon aus dem Jahresüberschuss 2008
eingestellt: € 400.000,00 (0,00)
Andere Ergebnisrücklagen 3.465.000,00 3.465.000,00
11.645.000,00
BILANZGEWINN
Gewinnvortrag 141.303,64 166.678,66
Jahresüberschuss 1.216.341,66 667.619,68
Einstellung in Ergebnisrücklagen -535.000,00 822.645,30 -90.000,00
EIGENKAPITAL INSGESAMT 28.112.664,50 27.395.071,16
RÜCKSTELLUNGEN
Rückstellungen für Pensionen 564.573,00 645.933,00
Sonstige Rückstellungen 2.018.072,04 2.582.645,04 2.119.665,87
VERBINDLICHKEITEN
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 132.048.294,24 132.178.253,07
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 14.048.500,52 14.523.848,56
Erhaltene Anzahlungen 8.315.702,08 8.200.750,47
Verbindlichkeiten aus Vermietung 33.903,87 144.012,91
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.659.346,26 1.233.746,46
Sonstige Verbindlichkeiten 62.301,29 156.168.048,26 54.294,18
davon aus Steuern: € 3.277,05 (4.615,99)
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
Rechnungsabgrenzungsposten 152.668,33 133.753,80
BILANZSUMME 187.016.026,13 186.629.329,48
Verbindlichkeiten aus Aufwendungsdarlehen
(§ 88 Abs. 3 II. WoBauG) gem. Einzelangaben im Anhang 118.683,12 161.857,42

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
32 JAHRESABSCHLUSS 2008
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01. 01. 2008 bis 31. 12. 2008
GESCHÄFTSJAHR VORJAHR
€ € €
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 28.447.214,33 28.276.734,62
c) aus Betreuungstätigkeit 42.154,16 42.072,61
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 72.423,54 28.561.792,03 76.554,56
Erhöhung/Verminderung des
Bestandes an Unfertigen Leistungen 435.787,02 -321.296,97
Andere aktivierte Eigenleistungen 221.182,00 224.724,00
Sonstige betriebliche Erträge
Aufwendungen für bezogene Lieferungen u. Leistungen
804.121,98 306.208,05
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -10.948.535,69 -10.029.586,38
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen -76.408,26 -11.024.943,95 -68.252,17
ROHERGEBNIS 18.997.939,08 18.507.158,32
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen
-2.736.177,73 -2.724.073,53
für Altersversorgung und Unterstützung
davon für Altersversorgung
-683.307,04 -3.419.484,77 -704.250,67
€ 160.672,33 (€ 171.816,10)
Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände und Sachanlagen -5.055.443,10 -5.049.161,05
Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.131.933,99 -1.147.983,87
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 62.571,53 56.944,35
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Ergebnis der gewöhnlichen
-7.288.992,20 -7.321.742,36
Geschäftstätigkeit 2.164.656,55 1.616.891,19
Sonstige Steuern -948.314,89 -949.271,51
Jahresüberschuss 1.216.341,66 667.619,68
Gewinnvortrag
Einstellung aus dem Jahresüberschuss
141.303,64 166.678,66
in die gesetzliche Rücklage -135.000,00 -90.000,00
in die Bauerneuerungsrücklage -400.000,00 0,00
BILANZGEWINN 822.645,30 744.298,34

33
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
JAHRESABSCHLUSS 2008
Anhang zum Jahresabschluss 2008
Der Jahresabschluss zum 31.12. 2008 wurde nach den Vorschriften des HGB unter Berücksichtigung
der Formblattvorschriften für Wohnungsunternehmen aufgestellt.
A. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände erfolgt zu den Anschaffungskosten
unter Berücksichtigung linearer Abschreibung.
Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt, vermindert
um planmäßige, lineare Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen
Nutzungsdauer.
Die Zugänge der Herstellungskosten eigener Bauten enthalten anteilige Kosten für eigene
Architekten-, Ingenieur- und Verwaltungsleistungen. Darüberhinaus wurden eigene
Leistungen des Regiebetriebes aktiviert, die anhand eines Betriebsabrechnungsbogens
ermittelt wurden.
Baukostenzuschüsse wurden aktivisch von den Herstellungskosten abgesetzt.
Planmäßige Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens wurden
wie folgt berechnet:
/ Immaterielle Vermögensgegenstände werden linear in Anlehnung an die Lizenzverträge
mit 20 % sowie 33,3 % abgeschrieben.
/ Gebäudekosten für Wohnbauten werden linear abgeschrieben. Dabei werden Zugänge
durch Neubau im Jahr des Zugangs zeitanteilig berücksichtigt. Es werden folgende
Nutzungsdauern zugrunde gelegt:
Altbauten mit Fertigstellung vor 1949: ///////////////////////////////////////// 100 Jahre
Neubauten mit Baujahren 1949 bis 1980: /////////////////////////////// 50 bis 60 Jahre
Neubauten ab Baujahr 1980: ////////////////////////////////////////////////////// 80 Jahre
Abweichend davon werden in diversen Wohnanlagen der Baujahre bis 1980, in
denen in früheren Jahren Dachgeschossausbauten und Modernisierungen durchgeführt
wurden, lineare Abschreibungen auf der Grundlage einer 30jährigen Nutzungsdauer
angesetzt.
/ Neu erstellte Außenanlagen werden mit 10 % abgeschrieben.
/ Andere Bauten (Parkpalette) werden linear mit 2,3 % der ursprünglichen Herstellungskosten
abgeschrieben.

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
34 JAHRESABSCHLUSS 2008
/ Bei den unter Technische Anlagen und Maschinen erfassten Gegenständen beträgt
die lineare Abschreibung 20 % der Anschaffungskosten.
/ Für Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung bemisst sich die lineare Abschreibung
nach einer 3- bis 10-jährigen Nutzungsdauer. Die unter dieser Bilanzposition
erfaßten Geringwertigen Wirtschaftsgüter werden mit 20 % abgeschrieben.
Das Umlaufvermögen ist nach dem Niederstwertprinzip bewertet.
Bei den Forderungen wurden alle erkennbaren Risiken durch Abschreibungen und Einzelwertberichtigungen
berücksichtigt.
Pensionsrückstellungen wurden auf der Grundlage eines versicherungsmathematischen
Gutachtens bei Berücksichtigung der Richttafeln 2005 G von Prof. Heubeck gebildet
und mit 6 % abgezinst.
Die sonstigen Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung
bemessen.
Von der Möglichkeit, Rückstellungen für unterlassene Instandhaltungen zu bilden, die
in den Monaten April bis Dezember 2009 ausgeführt werden, wurde Gebrauch gemacht.
Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag, Grundstücksrentenverpfl ichtungen
mit ihrem Barwert angesetzt.

35
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
JAHRESABSCHLUSS 2008
B. Erläuterungen zur Bilanz
1. Die Entwicklung des Anlagevermögens ist dem folgenden Anlagenspiegel zu entnehmen.
ANSCHAF- UMBU- ABSCHREI- BUCH- ABSCHREI-
FUNGS-/HER- ZUGÄNGE ABGÄNGE CHUNGEN BUNGEN WERT AM BUNGEN DES
STELLUNGS- (KUMU- 31. 12. 2008 GESCHÄFTS-
KOSTEN DES GESCHÄFTSJAHRES
LIERTE) JAHRES
€ € € € € € €
IMMATERIELLE
VERMÖGENS-
GEGENSTÄNDE 66.449,29 1.428,00 0,00 62.157,29 5.720,00 4.054,00
SACHANLAGEN
Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte mit
Wohnbauten 262.393.549,43 2.634.694,82 4.087.502,52 93.161.533,53 175.954.213,24 4.921.618,01
Grundstücke
und grundstücksgleiche
Rechte mit
anderen Bauten 526.525,43 454.692,30 71.833,13 3.460,00
Grundstück
ohne Bauten 154.395,32 59.043,32 95.352,00
Technische
Anlagen und
Maschinen 507.091,27 14.657,48 11.637,36 488.274,39 21.837,00 9.471,98
Betriebs- und
Geschäftsausstattung
1.100.851,41 176.581,11 138.155,33 752.760,19 386.517,00 116.839,11
Anlagen im Bau 2.124.537,43 1.962.965,09 -4.087.502,52 0,00
Bauvorbereitungskosten
20.272,42 27.880,05 0,00 48.152,47
266.827.222,71 4.816.778,55 149.792,69 0,00 94.916.303,73 176.577.904,84 5.051.389,10
ANLAGE-
VERMÖGEN
INSGESAMT 266.893.672,00 4.818.206,55 149.792,69 0,00 94.978.461,02 176.583.624,84 5.055.443,10

36
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
JAHRESABSCHLUSS 2008
2. Der Posten Unfertige Leistungen umfasst im Jahr 2009 abzurechnende Betriebskosten,
die im Geschäftsjahr 2008 angefallen sind.
3. Der Posten Sonstige Vermögensgegenstände enthält im Wesentlichen Forderungen
aus Abrechnungen mit Versorgungsträgern, aus Versicherungserstattungen und aus
Weiterberechnungen.
4. Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt
dar (Vorjahreszahlen in Klammern):
ART DER FORDERUNG INSGESAMT
DAVON MIT EINER
RESTLAUFZEIT VON
MEHR ALS EINEM JAHR
€ €
Forderungen aus Vermietung 244.553,40 6.427,55
(257.484,18) (17.688,51)
Forderungen aus
Betreuungstätigkeit 19.376,89 0
(17.549,63) (0)
Sonstige
Vermögensgegenstände 219.177,44 7.805,71
(533.310,52) (6.986,38)
Gesamtbetrag 2008 483.107,73 14.233,26
Gesamtbetrag Vorjahr (808.344,33) (24.674,89)
5. In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen mit einem nicht
unerheblichen Umfang enthalten:
Zins- und Prozesskostenrisiko ////////////////////////////////////////////// T€ 650,5
Unterlassene Instandhaltung /////////////////////////////////////////////// T€ 517,1
Gewährleistung bei Eigenheimen ////////////////////////////////////////// T€ 350,0
Rückstellung der Kosten für die Hausbewirtschaftung ////////////////// T€ 235,0
Rückstellung für Verwaltungsaufwand //////////////////////////////////// T€ 265,4
T€ 2.018,0

37
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
JAHRESABSCHLUSS 2008
6. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten und deren Besicherung sind im Verbindlichkeitenspiegel
(Vorjahreszahlen in Klammern) dargestellt.
VERBINDLICHKEITEN INSGESAMT RESTLAUFZEIT DAVON
UNTER 1 JAHR 1 BIS 5 JAHRE ÜBER 5 JAHRE DURCH GRUND-
PFANDRECHTE
GESICHERT
Verbindlichkeiten
gegenüber
€ € € € €
Kreditinstituten 132.048.294,24 6.183.498,35 17.366.042,26 108.498.753,63 130.048.294,24
(132.178.253,07) (7.038.883,01) (17.984.326,45) (107.155.043,61) (129.378.253,07)
Verbindlichkeiten
gegenüber anderen
Kreditgebern 14.048.500,52 559.105,10 2.456.290,31 11.033.105,11 14.044.400,52
(14.523.848,56) (533.584,93) (2.366.589,13) (11.623.674,50) (14.519.748,56)
Erhaltene
Anzahlungen 8.315.702,08 8.315.702,08
(8.200.750,47) (8.200.750,47)
Verbindlichkeiten
aus Vermietung 33.903,87 33.903,87
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen
(144.012,91) (144.012,91)
und Leistungen 1.659.346,26 1.659.346,26
Sonstige
(1.233.746,46) (1.233.746,46)
Verbindlichkeiten 62.301,29 56.625,86 5.675,43
(54.294,18) (48.618,75) (5.675,43)
Gesamtbetrag 156.168.048,26 16.808.181,52 19.822.332,57 119.537.534,17 144.092.694,76
Beträge Vorjahr (156.334.905,65) (17.199.596,53) (20.350.915,58) (118.784.393,54) (143.898.001,63)
7. Nachrichtlich zur Bilanz wird die Restschuld eines nicht passivierten Aufwendungsdarlehens
nach § 88 Abs. 3 Zweites Wohnungsbaugesetz vermerkt. Das Darlehen von
ursprünglich 653.096,02 € wird seit 1988 jährlich mit 2 % zuzüglich ersparter Zinsen
getilgt.

38
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
JAHRESABSCHLUSS 2008
C. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
1. Der Posten „Sonstige betriebliche Erträge“ ist in 2008 durch die Aufl ösung einer
Rückstellung für Instandhaltung in Höhe von 464,5 T€ sowie durch 54,2 T€ Aufl ösung
nicht mehr benötigter Pensionsrückstellungen beeinfl usst. Darüberhinaus sind
142,6 T€ Erträge aus Versicherungsschäden enthalten.
2. Bei den „Sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ handelt es sich im Wesent lichen
um sächliche Kosten des Betriebes (781,7 T€) sowie Abschreibungen bzw. Wertberichtigungen
auf Mietforderungen (92,4 T€).
D. Sonstige Angaben
1. Für eine begonnene Modernisierungsmaßnahme bestehen zum Bilanzstichtag noch
fi nanzielle Verpfl ichtungen von rund 430 T€, die in der Bilanz nicht ausgewiesen
sind. Sonstige fi nanzielle Verpfl ichtungen bestehen für abgeschlossene Verträge zum
Einbau von Rauchmeldern bis Ende 2010 in Höhe von ca. 300 T€.
2. Die Zahl der durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug im
Geschäftsjahr 2008:
VOLLZEITBESCHÄFTIGTE TEILZEITBESCHÄFTIGTE
Kaufmännische Mitarbeiter 15 8
Technische Mitarbeiter 6 –
Mitarbeiter im Reparaturbetrieb u. a. 32 3
53 11
3. Mitgliederbewegung
Stand am 01.01.2008 8.026 Mitglieder
Zugang 2008 + 314 Mitglieder
Abgang 2008 ./. 307 Mitglieder
Stand am 01. 01. 2009 8.033 Mitglieder
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich im Geschäftsjahr
um rd. 113.400 €.

39
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
JAHRESABSCHLUSS 2008
4. Der zuständige gesetzliche Prüfungsverband ist der
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg
5. Mitglieder des Vorstands:
Dr. Steffi Katzwinkel (ab 01. 06. 2008)
Bernhard Kuper
Frank Voß (bis 30.06.2008)
6. Mitglieder des Aufsichtsrats:
Niels Berlin – Vorsitzender
Ralf Holz – stellv. Vorsitzender
Bernd Carlson (Mitglied im Aufsichtsrat bis 23. 06. 2008)
Joachim Fast
Siglinde Grallert
Dirk Kienscherf (Mitglied im Aufsichtsrat ab 23. 06. 2008)
Martina Koeppen
Helmut Regenhardt
Silja Romeyke
Rolf Schoppenhauer
Hamburg, den 27.03.2009
Wohnungsbaugenossenschaft
KAIFU-NORDLAND eG
Der Vorstand
Dr. Steffi Katzwinkel Bernhard Kuper

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
40 BERICHT DES AUFSICHTSRATES
Bericht des Aufsichtsrates
über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2008
Der Aufsichtsrat hat nach §§ 38 GenG, 25 Abs.1 der Satzung die Aufgabe, den Vorstand
der Genossenschaft in seiner Geschäftsführung zu fördern, zu beraten und zu
überwachen. Zur Erfüllung dieser Aufgabe hat der Aufsichtsrat im Geschäftsjahr 2008
12 Aufsichtsratssitzungen und mit dem Vorstand 6 gemeinsame Sitzungen abgehalten.
In den gemeinsamen Sitzungen ließ sich der Aufsichtsrat durch die Vorstandsmitglieder
über wichtige Geschäftsvorfälle sowie über die laufende Tätigkeit und die wirtschaftliche
Lage der Genossenschaft unterrichten. Wichtige Fragen wurden eingehend erörtert.
Soweit erforderlich, wurden die entsprechenden Beschlüsse gefasst.
Wesentliche Themen der Aufsichtsratssitzungen und der gemeinsamen Sitzungen mit
dem Vorstand während des Berichtsjahres waren u.a.:
/ Abschluss des Neubaus Goebenstrasse
/ Zukünftige Neubaumöglichkeiten
/ Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm
(insbesondere Lappenbergsallee sowie Planung Eitnerweg)
/ notwendige und gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungen
(unter anderem Wasserzählereinbau, Rauchmeldereinbau, Ersatz von Bleileitungen)
/ Verkauf von Reihenhäusern als Ausnahmemaßnahme
/ wirtschaftlich notwendige Mietanpassungen und Mietenspiegel
/ Vermietungstätigkeit – Grundsätze und Überprüfbarkeit
/ Grundsätze von Nichtmitgliedergeschäften
/ Vergaberichtlinien
/ Eingaben von Mitgliedern
/ Vertreterwahlen
/ Ankauf von Grundstücken
/ Vorbereitung der Satzungsänderungen nach Änderung des Genossenschafts gesetzes
/ voranschreitende Neustrukturierung der Aufbau- und Ablauforganisation inner halb
der Genossenschaft
/ Planungen für die Geschäftsjahre 2008 und 2009
/ Lagebericht für 2007, Jahresabschluss zum 31. 12. 2007
/ Verwendung des Bilanzgewinns 2007
/ Vorbereitung der Vorlagen für die Vertreterversammlung 2008.
Im Vordergrund stand im Geschäftsjahr 2008 der unplanmäßige personelle Wechsel im
kaufmännischen Vorstand.

41
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
BERICHT DES AUFSICHTSRATES
Einen besonderen Focus haben Vorstand und Aufsichtsrat auf die Instandhaltung und
Modernisierung der Immobilien der Genossenschaft gelegt. Dadurch soll eine gute
Vermietbarkeit sowie die Nachhaltigkeit des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes
langfristig sichergestellt werden.
Die Satzungsänderung wurde mit einer Arbeitsgruppe, die aus dem Vorstand, 3 Mitgliedern
der Vertreterversammlung und 3 Mitgliedern des Aufsichtsrates besteht, vorbereitet.
Aufgrund der mit dem Wechsel im Vorstand sowie der mit der Vorbereitung der
Sat zungsänderung und der Vertreterwahlen verbundenen zusätzlichen Arbeit hat sich
die im Jahr 2007 leicht gestiegene Anzahl der Aufsichtsratssitzungen in der ersten Hälfte
des Jahres 2008 fortgesetzt. In der zweiten Hälfte 2008 konnte diese wieder auf das
normale Maß reduziert werden.
Der vom Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. als gesetzlichem Prüfungsverband
erstattete Bericht über die Prüfung des Jahresabschlusses zum 31. 12. 2007
wurde satzungsgemäß in gemeinsamer Sitzung von Vorstand und Aufsichtsrat behandelt.
Die durch Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung geregelte Tätigkeit des Aufsichtsrats
wurde durch die Arbeit seiner Ausschüsse vorbereitet und ergänzt.
Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates hielt im Jahr 2008 insgesamt 4 Sitzungen ab.
Hierbei wurden die Posten und Zahlen im Inventar, in der Bilanz sowie in der Gewinn-
und Verlustrechnung 2007 geprüft. Außerdem wurde ein Teil der Belege der Jahre 2007
und 2008 in Stichproben geprüft.
Der Bauausschuss des Aufsichtsrates ist während des Berichtsjahres zu 2 Sitzungen zusammengetreten,
um insbesondere über die Durchführung von Neubauvorhaben und
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu beraten. Einzelne Mitglieder des
Bauausschusses nahmen an Angebotseröffnungen teil.
Hamburg, den 8. Juni 2009
Für den Aufsichtsrat
gez. Niels Berlin
Vorsitzender

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
42 BEMERKUNGEN DES AUFSICHTSRATES
Bemerkungen des Aufsichtsrates
zum Jahresabschluss und Lagebericht 2008
Der vom Vorstand für das Geschäftsjahr 2008 vorgelegte Lagebericht 2008, der zum
31.12.2008 erstellte Jahresabschluss (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang),
die Erläuterungen zum Jahresabschluss sowie das Inventar wurden in den gemeinsamen
Sitzungen von Vorstand und Aufsichtrat am 14. 04. 2009 und 11. 05. 2009 mit dem
Vorstand eingehend erörtert. Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie das Inventar
waren darüber hinaus Gegenstand umfassender stichprobenweiser Prüfungen des Aufsichtsrates.
Im Zusammenhang mit den vom Vorstand in den gemeinsamen Sitzungen während des
Geschäftsjahres 2008 gegebenen Berichten kann als abschließendes Ergebnis festgestellt
werden, dass in dem Lagebericht und in dem Jahresabschluss sowohl alle wichtigen
Geschäftsvorfälle als auch die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft umfassend und
zutreffend wiedergegeben worden sind.
Der Aufsichtsrat stimmt deshalb den Ausführungen im Anhang zum Jahresabschluss
sowie in dem Lagebericht uneingeschränkt zu.
Auswirkung auf das Jahresergebnis 2008 hatte insbesondere der Ertrag aus der Aufl ösung
der Rückstellung für Instandsetzungsaufwendungen von ca. TEUR 464. Die Aufl ösung
war trotz Durchführung der Maßnahme notwendig, da die komplexe Modernisierung /
Instandhaltung zum Teil zu aktivieren war.
Auf Grund der vom Aufsichtrat satzungsgemäß durchgeführten stichprobenweisen Prüfungen
und der vom Vorstand gegebenen Auskünfte wird außerdem festgestellt, dass
/ der Vorstand die Geschäfte ordnungsgemäß geführt hat,
/ das Rechnungswesen keinen Anlass zu Beanstandungen gegeben hat,
/ der Jahresabschluss zutreffend aus der Buchführung entwickelt und durch ein ordnungsgemäß
aufgestelltes Inventar nachgewiesen wurde,
/ die Vermögensverhältnisse der Genossenschaft geordnet waren und
/ die Genossenschaft im Geschäftsjahr in der Lage war, ihren Zahlungsverpfl ichtungen
nachzukommen.
Ergänzende Bemerkungen zum Lagebericht sowie zum Jahresabschluss hält der Aufsichtsrat
nicht für erforderlich.
Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des Vorstandes über die Verteilung des
zum 31.12.2008 ausgewiesenen Bilanzgewinns an.
Hamburg, den 8. Juni 2009
Für den Aufsichtsrat
gez. Niels Berlin
Vorsitzender

43
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
ZUSAMMENGEFASSTES PRÜFUNGSERGEBNIS
Zusammengefasstes Prüfungsergebnis
Das Ergebnis der gesetzlichen Prüfung nach § 53 GenG bei der
Wohnungsbaugenossenschaft KAIFU-NORDLAND eG, Hamburg,
fassen wir wie folgt zusammen:
Die gesetzliche Prüfung umfasst zwecks Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse
und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung die Einrichtungen, die Vermögenslage
sowie die Geschäftsführung der Genossenschaft einschließlich der Führung der
Mitgliederliste. Die Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt unter Einbeziehung
des vom Vorstand aufgestellten Jahresabschlusses und des Lageberichts, für die der
Vorstand die Verantwortung trägt.
Grundsätzliche Feststellungen
Tätigkeitsschwerpunkt der Genossenschaft ist insbesondere die Bewirtschaftung ihrer
4.958 Wohneinheiten.
Die Unternehmenstätigkeit entspricht dem satzungsgemäßen Gegenstand der Genossenschaft.
Im Rahmen der Prüfung haben sich keine Hinweise darauf ergeben, dass die
Einrichtungen der Genossenschaft nicht dem Fördergedanken gemäß § 1 GenG entsprechen.
Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse unter Einbeziehung von Buchführung,
Jahresabschluss und Lagebericht der Genossenschaft
Die Buchführung, der Jahresabschluss zum 31. 12. 2008 sowie der Lagebericht für das
Geschäftsjahr 2008 entsprechen den gesetzlichen Vorschriften.
Zur Vermögens- und Kapitalstruktur ist festzustellen, dass das Anlagevermögen am
31. 12. 2008 bis auf T€ 1.716,2 durch Eigen- und langfristig verfügbares Fremdkapital
einschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt war. Das Eigenkapital hat sich im
Geschäftsjahr 2008 um nominal T€ 717,6 auf T€ 28.112,7 erhöht. Der prozentuale Anteil
des Eigenkapitals ist im Vergleich zum Vorjahr von 14,7 % Ende 2007 auf 15,0 % Ende
2008 angestiegen. Die Vermögensverhältnisse sind geordnet.
Die Genossenschaft war im Prüfungszeitraum in der Lage, ihren Zahlungsverpfl ichtungen
nachzukommen. Berechnungen zur Finanzlage, die auch eingetretene bzw. erwartete
fi nanzwirksame Vorgänge nach dem Bilanzstichtag berücksichtigen, weisen für Ende
2009 eine Finanzreserve von T€ 1.495 aus.
Das Geschäftsjahr 2008 schließt mit einem Jahresüberschuss von T€ 1.216,3. Auch für
das Geschäftsjahr 2009 erwartet die Genossenschaft nach ihrem Wirtschaftsplan einen
Jahresüberschuss.

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
44 ZUSAMMENGEFASSTES PRÜFUNGSERGEBNIS
Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung
Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat regelmäßig über den Geschäftsverlauf berichtet.
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss zum 31.12.2007 sowie den Vorschlag über die
Verwendung des Jahresüberschusses geprüft und über das Ergebnis seiner Prüfung der
Vertreterversammlung im Jahr 2008 berichtet. Der Aufsichtsrat hat insoweit seine Verpfl
ichtungen vollständig erfüllt.
Die Mitgliederliste enthält die erforderlichen Angaben und wird zeitnah geführt.
Der Vorstand ist seinen gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpfl ichtungen ordnungsgemäß
nachgekommen.
Hamburg, den 11. Mai 2009
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
stellv. Direktor für den Prüfungsdienst
Seligmann
Wirtschaftsprüfer

45
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
ORGANE DER GENOSSENSCHAFT
Organe der Genossenschaft
VORSTAND
Dr. Steffi Katzwinkel
Bernhard Kuper
AUFSICHTSRAT
Niels Berlin, Vorsitzender
Ralf Holz, stellv. Vorsitzender
Joachim Fast
Siglinde Grallert
Dirk Kienscherf
Martina Koeppen
Helmut Regenhardt
Silja Romeyke
Rolf Schoppenhauer
HANDLUNGSBEVOLLMÄCHTIGTE
Gisela Möring
BETRIEBSRATSVORSITZENDE
Evelyne Fiedler
(Stand Juli 2009)

KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
46 GEWÄHLTE VERTRETER
Gewählte Vertreter
WAHLBEZIRK WOHNANLAGE / VERTRETER
1 Kaiser-Friedrich-Ufer, Boßdorfstraße, Heymannstraße, Hohe Weide,
Bogenstraße
/ Gesine Hußmann, Michael Degenhardt, Michael Puls, Volker Vietheer
2 Lehmweg, Neumünstersche Straße, Isestraße
/ Rolf Langenberg
3 Krohnskamp, Lorenzengasse, Glindweg
/ Heike Limmer-Ehlers
4 Fuhlsbüttler Straße, Hartzloh, Ruthsweg, Oldachstraße
/ Gert Reumann, Ingrid Glandt-Murra,
5 Alter Teichweg, Elsässer Straße, Reyesweg, Lohkoppelstraße, Reesestraße
/ Ralph Rudolf Heuer, Sylvia Müller,
6 Bismarckstraße, Bogenstraße, Scheideweg, Goebenstraße
/ Broder Andresen, Birgit Lohmann
7 Sillemstraße, Heußweg, Sartoriusstraße
/ Sven Appel
8 Eimsbütteler Marktplatz, Faberstraße, Lappenbergsallee, Rellinger Straße,
Spengelweg, Voigtstraße
/ Brigitta Giersch, Oliver Kloos, Anja Esser
9 Kottwitzstraße, Scheideweg
/ Beate Szameit
10 Heckscherstraße, Christian-Förster-Straße
/ Joh.-Hermann Gerdelmann
11 Wakendorfer Weg, Götzberger Weg
/ Birgit Akbas, Marion Müller
12 Horner Weg, Caspar-Voght-Straße, Hammer Hof
/ Reiner Hellerich
13 Griesstraße, Ritterstraße, Papenstraße, Neubertstraße, Erich-Ziegel-Ring
/ Stefanie Haase, Daniela Platz
14 Övelgönner Straße, Hoherade, Fruchtallee, Doormannsweg, Sophienallee,
Paulinenallee
/ Katja Mack, Wernfried Ihln
15 Griegstraße, Lisztstraße, Bielfeldtstraße, Willebrandstraße, Elmenhorststraße,
Goldbachstraße, Bodenstedtstraße
Annette Lüth, Maren Grunwald
16 Gluckstraße, Heinskamp
/ Beate Giersch

47
KAIFU-NORDLAND EG – GESCHÄFTSBERICHT 2008
GEWÄHLTE VERTRETER
WAHLBEZIRK WOHNANLAGE / VERTRETER
17 Martensallee, Tonndorfer Hauptstraße, Ellerneck, Rahlaukamp,
Kühlungsborner Straße
/ Joachim Timm, Frank Vaßmer
18 Friedrich-Ebert-Damm, Thiedeweg, Dernauer Straße, Kedenburgstraße,
/ Ute Seemann, Jutta Göttsch, Thorsten Caben
19 Friedrichshainstraße
/ Klaus Opitz
20 Eschenholt, Furtweg, Lohwurt, An der Feldmark
/ Uwe Koßel
21 Grandweg
/ Hans-Peter Hybza
22 Lohkoppelweg, Rimbertweg
/ Anke Hamann, Gisela Lüders,
23 Foorthkamp
/ Walter Reißmann
24 Eitnerweg
/ Wolfgang Dohrendorf
25 Steinacker
/ Ina Kleinert
26 Astweg
/ Bernd Schneider, Karl-Heinz Fischer, Gerd Feldhusen
27 Eisenhansweg, Büttskamp, Riwka-Herszberg-Stieg, Brüder-Hornemann-Straße,
Lüttenredder, Lelka-Birnbaum-Weg
/ Horst Rissler, Rolf Prätzlich, Marietta Biehl
28 Kelloggstraße, Jenfelder Allee
/ Günter Päsler
29 Nifl andring, Herwigredder
/ Beatrix Godeffroy
30 Rahel-Varnhagen-Weg, Von-Moltke-Bogen
/ Klaus Unger
31 Mitglieder ohne Genossenschaftswohnung
/ Wolfgang Schult, Claudia Groß, Peter Behrendt, Julia Schwerbrock, Claudia Ihlius,
Petra Leube, Anke Detlefsen, Klaus Nimmer, Alexander Ihlius, Holger Hußmann,
Günter Gryzinski, Karl Hartig, Ralf Höhne, Klaus Kramer, Maria Kesting,
Christa Hoppe, Susanne Woldmann, Jürgen Rohlf, Claus Berlin, Karsten Müller,
Rolf Cordlandwehr, Günter Kober, Barbara Rexa, Michaela Zintner, Dr. Regina Kühn,
Ilse Palten, Michael Rehder, Michael Seimer, Jürgen Palder, Ursula Terwiel, Anke Berlin

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