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Immobilienmarktübersicht
November 2006
WOHNEN
STADT UND LANDKREIS BAMBERG

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WOHNIMMOBILIENMARKT STADT BAMBERG
Main
WOHNLAGEN
A 70
B 26
Regnitz
Gaustadt
Hafengebiet
Wildensorg
Berggebiet
Babenberger
Viertel
Bahngebiet
Innenstadt
DIE MIETEN UND PREISE AUF EINEN BLICK
B 22
B 4
Inselgebiet
Bug
Kramersfeld
Flugplatz
Bamberg-
Ost
Gereuth
Gartenstadt
Main-Donau-
Kanal
Regnitz
B 22
A 73
Städte /Orte mit
Preisangaben
sonstige Städte /Orte
Grünfläche
Autobahn
Hauptverkehrsstraße
Eisenbahnlinie
Landkreisgrenze
Gewässer
Lage
Mietpreise (Neuvermietung)
sehr gut gut mittel einfach
1
h/m2 Wfl. zzgl. NK 6,50 – 8 5,50 – 6,50 5 – 6 4 – 5
Trend
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 2
h/m 2 Wfl. 2 500 – 2 700 2 300 – 2 600 1 900 – 2 300 1 700 – 2 000
Trend
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 3
bezugsfrei – h/m 2 Wfl. 2 000 – 2 300 1 800 – 2 000 1 400 – 1 800 900 – 1 400
Trend
sehr gute Lage
gute Lage
mittlere Lage
einfache Lage
Gewerbe/Industrie
Umlandgemeinde
Sonderfläche
siedlungsfreies Gebiet
Grünfläche
Autobahn
Hauptverkehrsstraße
Eisenbahnlinie
Gewässer
Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre)
Einfamilienhäuser 4 (in Tsd. h) 340 – 500 300 – 380 250 – 320 230 – 270
Doppelhaushälften 5 (in Tsd. h) 300 – 360 240 – 300 220 – 240 170 – 220
Reihenhäuser 6 (in Tsd. h) 280 – 320 220 – 320 190 – 220 160 – 190
Bauland 7 (in h/m 2 ) 300 – 450 200 – 300 150 – 200 100 – 150
Stand: Oktober 2006
Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und
damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der
Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen.
1 2 Neubau bis 10 Jahre und sanierter Altbau mit ca. 70 m Wohnfläche
2 2 Neubau mit ca. 70 m Wohnfläche
3 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 70 m Wohnfläche
4 2 mit ca. 140 m Wohnfläche
5 2 mit ca. 125 m Wohnfläche
6 2 mit ca. 115 m Wohnfläche
7 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,4 bis 0,7
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© HVB Expertise GmbH
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© HVB Expertise GmbH

DIE MARKTÜBERSICHT –
STADT BAMBERG
RAHMENBEDINGUNGEN
– Bamberg liegt rd. 60 km nördlich von Nürnberg
und etwa 70 km östlich von Würzburg.
Verkehrsmäßig erschlossen ist die Stadt für
den Individualverkehr durch die Bundesautobahnen
A 70 (Bayreuth–Schweinfurt) und die
A73 (Nürnberg–Bamberg). Als öffentliches
Verkehrsmittel steht der ICE zur Verfügung.
– Das wirtschaftliche Zentrum Oberfrankens
weist die höchste Arbeitsplatzdichte in der
Region auf, was sich u. a. in der im Vergleich
zu Bayreuth, Coburg und Hof niedrigeren Arbeitslosenquote
widerspiegelt. Besonders stark
vertreten sind das verarbeitende Gewerbe und
der Dienstleistungssektor.
– Die Einwohnerzahl bewegt sich seit Jahren auf
einem Niveau von rd. 70 000 Personen.
KENNZEICHEN DES WOHNUNGSMARKTES
– Die Neubautätigkeit in der Stadt Bamberg ist
gegenüber den Vorjahren stark zurückgegangen
und erreichte mit nur noch 113 neuen
Wohnungen in 2005 den absoluten Tiefpunkt
innerhalb des letzten Jahrzehnts. Der Großteil
entfiel dabei auf die beiden Entwicklungsgebiete
»Mayersche Gärtnerei« und »Südlich des
Babenberger Viertels«, wo vorwiegend Reihenhäuser
und Eigentumswohnungen entstehen.
– Die teuersten Wohnlagen in Bamberg sind das
Haingebiet südlich der Richard-Wagner-Straße
und Teile des Berggebietes, dort insbesondere
der Paradiesweg. An diesen Standorten werden
Grundstückspreise von bis zu 450 h/m 2 erzielt.
MARKT FÜR EIGENHEIME
– Besonders starke Einbußen hatte in den vergangenen
Jahren der Eigenheimsektor zu verzeichnen.
Das Bauvolumen entsprach im Jahr
2005 mit knapp 30 neuen Häusern nur noch
35 % des langjährigen Mittels (80 Eigenheime).
– Derzeit entsteht im südwestlichen Stadtgebiet
an der »Graf-Arnold-Straße« ein neues Baugebiet,
wo auf einer Gesamtfläche von rd. 4,2
Hektar gut 60 Eigenheime realisiert werden
können. Die Hälfte der Parzellen wird von
Seiten der Stadt im Rahmen des 3. Bamberger
Baulandmodells an junge Familien vergeben.
Der Quadratmeterpreis liegt je nach wirtschaftlichen
und sozialen Verhältnissen der
Haushalte bei 200 bzw. 250 h.
– Die Nachfrage nach Grundstücken und Eigenheimen
ist angesichts der konjunkturellen Lage
nach wie vor eher verhalten.
MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN
– Der Bau von neuen Eigentumswohnungen
beschränkt sich derzeit auf wenige kleinere
Baumaßnahmen. Gleichzeitig besteht ein vielfältiges
Angebot an Gebrauchtimmobilien.
– Da die Kaufbereitschaft insgesamt als
zurückhaltend einzustufen ist, kann es in
den mittleren und einfachen Wohnlagen zu
Preisanpassungen kommen.
MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
– Der anhaltend soliden Nachfrage nach Mietwohnungen
steht ein ausreichendes Angebot
gegenüber, der Markt kann als weitgehend
ausgeglichen bezeichnet werden. Lediglich in
den attraktiven Lagen zeichnet sich ein Nachfrageüberhang
ab.
– Die Wohnungsmieten liegen konstant bei 4
bis 8 h/m 2 .
PERSPEKTIVEN
– Für die nächsten zehn Jahre ist von einer
weiterhin stabilen Einwohnerzahl in Bamberg
auszugehen.
– Die Baugenehmigungszahlen lassen kurzfristig
nicht auf eine Belebung der Bauaktivitäten
schließen.
– Beeinträchtigungen des örtlichen Wohnungsmarktes
könnten durch die Schließung der
US-Kaserne entstehen, die ab ca. 2010 zu erwarten
ist. Hier würden ca. 1000 Wohnungen
unterschiedlichster Qualität und Ausstattung
auf den Markt kommen.
Bamberg 2006 Trend
Einwohnerstand (06/2006) 69 756 ➔
Arbeitslosenquote (10/2006)
(Stadt; alle zivilen Erwerbspersonen)
9,1 % ➔
Kaufkraftkennziffer
(Bundesdurchschnitt = 100)
105,4 ➔
Fertig gestellte Wohnungen in
neuen Wohngebäuden (2005)
113 ➔
Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit
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WOHNIMMOBILIENMARKT LANDKREIS BAMBERG
ÜBERSICHTSKARTE
B 26
A 70
Main
B 279
Baunach
Bischberg
Stegaurach
BAMBERG
B 22
B 4
Hallstadt
B 173
Main-Donau-
Kanal
Regnitz DIE MIETEN UND PREISE AUF EINEN BLICK
B 22
B 505
Memmelsdorf
Hirschaid
Scheßlitz
Strullendorf
A 73
B 22
A 70
Städte /Orte mit
Preisangaben
Städte
sonstige
/Orte
Städte
mit
/Orte
Preisangaben
Grünfläche
sonstige
Autobahn
Städte /Orte
Grünfläche
Hauptverkehrsstraße
Autobahn
Eisenbahnlinie
Hauptverkehrsstraße
Landkreisgrenze
Eisenbahnlinie
Gewässer
Landkreisgrenze
5km
Gewässer
Ort
Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre)
Baunach Bischberg Hallstadt Hirschaid
Einfamilienhäuser 1 (in Tsd. h) 230 – 280 240 – 310 295 – 330 240 – 320
Doppelhaushälften 2 (in Tsd. h) 180 – 210 180 – 240 220 – 250 180 – 240
Reihenhäuser 3 (in Tsd. h) 150 – 180 150 – 190 175 – 200 150 – 190
Bauland 4 (in h/m 2 ) 50 – 90 70 – 200 190 – 200 70 – 180
Ort Memmelsdorf Scheßlitz Stegaurach Strullendorf
Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre)
© HVB Expertise GmbH
Einfamilienhäuser 1 (in Tsd. h) 250 – 350 240 – 300 250 – 320 240 – 310
Doppelhaushälften 2 (in Tsd. h) 190 – 260 180 – 230 190 – 240 190 – 240
Reihenhäuser 3 (in Tsd. h) 160 – 210 150 – 190 160 – 200 150 – 190
Bauland 4 (in h/m 2 ) 90 – 240 60 – 140 100 – 190 80 – 165
© HVB Expertise GmbH
Stand: Oktober 2006
Die Preise in der Tabelle geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren.
Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße
und Ausstattung ausgegangen.
1 2 mit ca. 140 m Wohnfläche
2 2 mit ca. 125 m Wohnfläche
3 2 mit ca. 115 m Wohnfläche
4 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,4 bis 0,7

DIE MARKTÜBERSICHT –
LANDKREIS BAMBERG
RAHMENBEDINGUNGEN
– Der Landkreis Bamberg, der die gleichnamige
kreisfreie Stadt umschließt, ist wirtschaftlich
eng mit dieser verbunden.
– Die Region, die über die Autobahnen A70 und
A73 an das überregionale Verkehrsnetz angeschlossen
ist, stellt dabei das führende Wirtschaftszentrum
Oberfrankens dar. Der Landkreis
weist ein breites Spektrum an kleineren
und mittleren Unternehmen auf, die für ein solides
Wirtschaftsgefüge sorgen. So liegt die Arbeitslosigkeit
mit 5,6 % deutlich unter dem
Durchschnitt Oberfrankens (7,7 %). Der Landkreis
zählt zu den dünn besiedelten Regionen in
Deutschland. Die nahezu 145 000 Einwohner
verteilen sich auf insgesamt 36 Gemeinden. Mit
mehr als 11 500 Personen ist Hirschaid die einwohnerstärkste
Kommune. Die Bevölkerungsentwicklung
verlief in den letzten zehn Jahren
mit einem Plus von rd. 6 % anhaltend positiv.
KENNZEICHEN DES WOHNUNGSMARKTES
– Wie in der Stadt Bamberg war auch im Landkreis
im vergangenen Jahrzehnt ein deutlicher
Rückgang der Neubautätigkeit zu beobachten.
Mit insgesamt 469 neu gebauten Wohneinheiten
(WE) im Jahr 2005 wurden nur noch knapp
60% des langjährigen Mittels realisiert (1995-
2005: rd. 800 WE pro Jahr).
– Während Mitte der 90er-Jahre noch nahezu
50% der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
entstanden, entfallen heute vier von fünf neuen
WE auf das Einfamilienhaussegment.
– Der Geschosswohnungsbau konzentriert sich
auf das engere Einzugsgebiet von Bamberg.
Der Quadratmeterpreis für eine neue Eigentumswohnung
bewegt sich hier in einer
Spanne von 1600 bis 2100 h.
– In den ländlichen Gegenden werden vorrangig
Eigenheime gebaut.
– Die Nachfrage nach Bauland ist insgesamt verhalten,
was in zahlreichen Gemeinden zu einer
spürbaren Zurückhaltung bei der Neuausweisung
von Baugebieten führt.
– Die Grundstückspreise in den hier betrachteten
Gemeinden liegen bei 50 bis 240 h/m 2 , wobei
die niedrigsten in Baunach und die höchsten
in Memmelsdorf erzielt werden.
PERSPEKTIVEN
– Der Landkreis Bamberg wird auch in den
kommenden zehn Jahren zu den wachsenden
Regionen zählen. Eine Belebung der Nachfrage
wird allerdings maßgeblich von der wirtschaftlichen
Entwicklung in Deutschland und der
Region bestimmt werden.
– Durch den hohen Anteil an Eigennutzern ist
für den örtlichen Wohnungsmarkt von einem
soliden Preisniveau auszugehen.
Landkreis Bamberg 2006 Trend
Einwohnerstand (06/2006)
Landkreis Bamberg 144 863
Baunach, Stadt 3 964
Bischberg 5 953
Hallstadt, Stadt 8 540
Hirschaid, Markt 11 534
Memmelsdorf 8 948
Scheßlitz, Stadt 7 182
Stegaurach 6 841
Strullendorf 7 777
Arbeitslosenquote (10/2006)
(Kreis; alle zivilen Erwerbspersonen)
5,6 %
Kaufkraftkennziffer
(Bundesdurchschnitt = 100)
93,8
Fertig gestellte Wohnungen
in neuen Wohngebäuden (2005)
469
Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit
➔
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6
ANALYSE DER EINZELNEN
WOHNSTANDORTE
Baunach
– Baunach liegt rd. 13 km nördlich von Bamberg
und ist über die Bundesstraßen B 279 und
B 173 an das Oberzentrum angebunden. Die
rd. 3960 Einwohner zählende Stadt verzeichnete
in den letzten zehn Jahren ein leicht überdurchschnittliches
Wachstum (+7,2 %), wobei
sich der Aufwärtstrend in jüngster Vergangenheit
deutlich abgeflacht hat.
– In den nächsten Jahren ist mit der Erschließung
mehrerer Neubaugebiete zu rechnen,
nachdem kürzlich fünf neue Bebauungspläne
genehmigt wurden. In Baunach selbst werden
mit den Gebieten »Langmeh II« und »Hemmerleinsleite
IV« rd. 90 Parzellen entstehen. Darüber
hinaus werden jeweils ca. 15 Grundstücke
in »Reckenneusig-Mitte«, »Sommerleite III« im
Ortsteil Dorgendorf und »Geracher Weg II« in
Priegendorf erschlossen.
– Die Bodenpreise werden bei ca. 55 h/m 2 in
den Ortsteilen und ca. 85 h/m 2 in Baunach
selbst liegen.
Bischberg
– Die Gemeinde, die unmittelbar an das westliche
Stadtgebiet von Bamberg grenzt, ist über die
Bundesstraße B 26 an die Autobahn A 70 (Anschlussstelle
Bamberg-Hafen) angebunden. Die
Entfernung zur Bamberger Innenstadt beträgt
knapp 4 km.
– Die Einwohnerzahl Bischbergs hält sich seit
Jahren auf einem stabilen Niveau von rd. 5900.
– Die Nachfrage nach Bauplätzen ist als verhalten
einzustufen. Dem steht ein ausreichendes Angebot
an Flächen im »Schwedenäcker« im
Ortsteil Tütschengereuth sowie in Baulücken,
die sich über das gesamte Gemeindegebiet
verteilen, gegenüber. Die Ausweisung eines
neuen Baugebietes ist deshalb mittelfristig
nicht geplant.
– Die Grundstückspreise bewegen sich in
Bischberg zwischen 70 und 200 h/m 2 .
Hallstadt
– Hallstadt an der nördlichen Stadtgrenze Bambergs
ist mit mehr als 8500 Einwohnern die
drittgrößte Gemeinde im Landkreis. In den
letzten zehn Jahren war eine Stagnation der
Bevölkerungszahl zu beobachten. Auf Grund
mangelnder Expansionsmöglichkeiten wird
sich dieser Trend auch in den nächsten Jahren
fortsetzen.
– Bauwillige können in den kommenden Jahren
in den Gebieten »Vesperbild« und »Hallstadt-
West II und III« Grundstücke erwerben, wobei
Letzteres als Mischgebiet ausgewiesen ist. Die
Flächen befinden sich überwiegend in Privatbesitz.
– Der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland
bewegt sich in Hallstadt in einer engen Spanne
von 190 bis 200 h/m 2 , was dem Preisniveau
mittlerer Lagen der Stadt Bamberg entspricht.
Damit zählt die Gemeinde zu den teuersten
Wohnstandorten im Landkreis, was u.a. auf
die Lage im engeren Verdichtungsraum von
Bamberg und die Anbindung an das Stadtbusnetz
zurückzuführen ist.
Hirschaid
– Die im südlichen Landkreisgebiet unmittelbar
an der Autobahn A 73 liegende Gemeinde Hirschaid
ist mit ihren knapp 11 500 Einwohnern
die größte und zugleich eine der wachstumsstärksten
Kommunen im Landkreis. Der überdurchschnittliche
Bevölkerungszuwachs ist vor
allem durch die sehr gute Erreichbarkeit aus
dem Verdichtungsraum Nürnberg/Erlangen
bedingt. Nach Hirschaid gelangt man per Pkw
über die A 73 oder mit dem Regionalexpress.
– Um dem anhaltenden Siedlungsdruck gerecht
zu werden, ist die Kommune bestrebt, stets
ausreichend Flächen zur Verfügung zu stellen.
Derzeit wird das Gebiet »Juliushof« im gleichnamigen
Gemeindeteil bebaut, wo noch rd. 30
von insgesamt 88 Parzellen zu haben sind. Der
Quadratmeter Bauland kostet dort zwischen
113 h für Einheimische mit Kindern und 163 h
für Auswärtige ohne Kinder.

– Darüber hinaus sind vier weitere Baugebiete
in Planung, die sukzessive nach Bedarf erschlossen
werden sollen. Mit dem »Oberen
Semmelberg«, dem »Faschingsgraben«, »Hofäcker
II« und dem »Alten Sportplatz« werden
insgesamt ca. 130 neue Grundstücke zum
Verkauf stehen.
– Das Flächenangebot wird ergänzt durch zahlreiche
Baulücken und Restbestände in älteren
Baugebieten. Damit kann der mittelfristige
Bedarf in Hirschaid gedeckt werden.
Memmelsdorf
– Das rd. 6 km östlich von Bamberg liegende
Memmelsdorf ist mit seinen knapp 9000 Einwohnern
nach Hirschaid die zweitgrößte Gemeinde
im Landkreis. Der Bevölkerungszuwachs
entsprach mit +6 % gegenüber 1995 der
durchschnittlichen Entwicklung im Landkreis,
wobei in den letzten Jahren eine deutliche Abflachung
zu beobachten war. Diese geringere
Wachstumsdynamik dürfte sich auch in den
kommenden Jahren fortsetzen, die Nachfrage
nach Bauplätzen ist entsprechend moderat.
– Dagegen besteht ein umfangreiches Bauflächenpotenzial.
Einer aktuellen Erhebung zufolge gibt
es im Gemeindegebiet rd. 250 Bauplätze, von
denen etwa jeweils 20 in den beiden Gebieten
»Point« und »Frohnfeld« im Ortsteil Merkendorf
und weitere ca. 40 in »Klingen« in Drosendorf
liegen. Die Grundstücke kosten 95 bis 100 h/m 2
in Merkendorf bzw. 150 h/m 2 in Drosendorf.
– Memmelsdorf ist eine der wenigen Gemeinden
im Landkreis, die in das Stadtbusnetz von
Bamberg eingebunden sind. Die dadurch bessere
Verkehrsverbindung bedingt das höchste
Bodenpreisniveau in der Region, das in der
Spitze bei rd. 240 h/m 2 liegt.
Scheßlitz
– Die Stadt Scheßlitz liegt rd. 15 km nordöstlich
von Bamberg unmittelbar an der Autobahn
A 70 am Eingang zur Fränkischen Schweiz.
– Mit ihren insgesamt 30 Ortsteilen ist Scheßlitz
die flächengrößte Gemeinde des Landkreises
Bamberg. Dort leben nahezu 7200 Personen,
wobei das Wachstum in den letzten zehn
Jahren unterdurchschnittlich verlief (+3 %).
Auf Grund der mäßigen Nachfrage nach Bauplätzen
ist für die nächsten Jahre von einer
Stagnation auszugehen.
– Für den Wohnungsneubau steht eine Vielzahl
an Baugebieten zu Verfügung. »Wiesengiech-
Süd« und »Würgau-West«, jeweils rd. 4 ha
groß, zählen dabei zu den neueren Entwicklungsmaßnahmen.
Je nach Ortsteil bewegen
sich die Grundstückspreise im Gemeindegebiet
zwischen 60 und 80 h/m 2 , in Scheßlitz selbst
bei bis zu 140 h/m 2 .
Stegaurach
– Bedingt durch ihre Lage im unmittelbaren
Stadt- und Umlandbereich südwestlich von
Bamberg und ihre Anbindung an das Stadtbusnetz
gehört Stegaurach zu den wachstumsstärksten
Gemeinden im Landkreis. Heute
leben dort gut 6800 Personen und somit rd.
14 % mehr als noch 1995. Dieser überdurchschnittliche
Bevölkerungszuwachs ist insbesondere
auf das Preisgefälle zwischen Stadt und
Umland zurückzuführen. So bewegen sich die
Bodenrichtwerte für Wohnbauland zwischen
100 und 190 h/m 2 , was dem Preisniveau einfacher
bis mittlerer Wohnlagen in Bamberg
entspricht.
– Um die Siedlungsentwicklung voranzutreiben,
werden kontinuierlich Baugebiete ausgewiesen.
So ist über die Stadt verteilt ein umfangreiches
Angebot an Bauplätzen vorhanden, die sich zu
einem Großteil in privater Hand befinden. Darüber
hinaus gibt es eine Vielzahl an Baulücken
im unbeplanten Innenbereich.
Strullendorf
– Das aus dem Kernort und sieben Ortsteilen
bestehende Strullendorf schließt unmittelbar
an die südöstliche Stadtgrenze von Bamberg
an. Die Einwohnerzahl bewegt sich seit Jahren
auf einem stabilen Niveau von nahezu 7800.
– »Hasenleite II« im Ortsteil Leesten ist das
aktuelle Baugebiet mit einer Gesamtfläche von
ca. 25 000 m 2 für 22 Eigenheime. Der erste
Bauabschnitt mit acht Parzellen ist bereits
erschlossen, der Grundstückspreis liegt dort
bei rd. 90 h/m 2 .
– Darüber hinaus gibt es etwa 300 Baulücken in
Privatbesitz, wovon jedoch nur ein kleiner Teil
zu erwerben ist.
– Zur Deckung des langfristigen Bedarfs plant
die Gemeinde die Entwicklung des Areals
»Hinterm Bach« im Kernort Strullendorf. Die
Bebauung der rd. 150 000 m 2 großen Fläche
ist jedoch nicht vor 2010 zu erwarten.
Hildegard Höhlich/Franz Kreller
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Stand: 11/2006
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