Rechtsform

Endbericht
Potenziale und Hemmnisse von unternehmerischen
Aktivitäten in der Rechtsform der Genossenschaft
externer Effekte durch Wohnungsgenossenschaften eher zu erwarten als durch andere Wohnungseigentümer.
So bedeutet etwa das Engagement für das Quartier ökonomisch ein öffentliches Gut (welches von
einzelnen bereitgestellt und von allen genutzt wird). Das daraus resultierende Trittbrettfahrerproblem ist
für Genossenschaften, deren Träger gleichzeitig Bewohner sind, weniger problematisch als für andere,
zumal gewinnmaximierende Akteure (Wendorf und Wemheuer 2014, S. 178).
Historisch wurden Wohnungsgenossenschaften eingerichtet, um der Wohnungsnot des ausgehenden 19.
und beginnenden 20. Jahrhunderts Einhalt zu gebieten. Zwar wird es in absehbarer Zeit keinen ähnlichen
Gründungsboom geben wie zwischen 1889 und 1914, als fast 1.300 neue Wohnungsgenossenschaften
entstanden. Jedoch zeigt der Blick in die Vergangenheit deutlich, dass Gründungspotenziale auch in diesem
Bereich von externen Rahmenbedingungen (insbesondere der Finanzierung) beeinflusst werden
(Greve 1998, S. 28ff.; Schulte-Eckel 2009, S. 37f.). 33 Unter den auch heute bestehenden (wenn auch mit
der historischen Situation nicht vergleichbaren) Bedingungen des Wohnungsmangels in urbanen Zentren
ist der Schaffung neuen Wohnraums, d. h. der Vergrößerung des Angebots oder der Übernahme existierender
Bestände, auch heute genossenschaftliches Neugründungspotenzial beizumessen (Schulte-Eckel
2009, S. 335f.; Bernhard 2013), vor allem, wenn begünstigende Rahmenbedingungen geschaffen werden,
wie etwa die Reservierung eines Teils neuer Bauflächen (in München z. B. nicht weniger als 20 Prozent)
für Genossenschaften. Allerdings ist davon auszugehen, dass ein großer Teil dieses Potenzials von den
investitionsstärkeren etablierten Wohnungsgenossenschaften wahrgenommen werden wird. Die Bereitschaft
der Mitglieder existierender Wohnungsgenossenschaften, Mittel für neue Projekte statt für den Bestand
einzusetzen, ist jedoch nicht selbstverständlich: eine Strategie der Expansion ergibt sich zumindest
nicht aus den ökonomisch-rationalen Interessen der Mitglieder (Rädel 2000, S.96f) , zumal wenn Sanierungen
anstehen und es außerhalb der attraktiven Lagen Leerstand gibt (Crome 2007, S. 216ff.). Nichtsdestoweniger
gibt es etablierte und neue Projekte (nicht immer in der Rechtsform der eG), die sich eine
expansive Strategie explizit oder implizit angeeignet haben. 34 Das kann auf das Bestreben des Managements
zurückgehen, die Wettbewerbsposition der Genossenschaft als Wohnungsunternehmen zu stärken;
diese Strategie kann wegen der obengenannten Interessenlage der Mitglieder zu internen Konflikten führen
(Rädel 2000, S. 96f.). Dies ist allerdings keineswegs zwangsläufig, weil ideelle Motive der Mitglieder
33 Vor jenem Gründungsboom war die Zahl der Wohnungsgenossenschaften jahrzehntelang stagniert und sogar gefallen, bis die
Sozialversicherungsträger gesetzlich dazu angehalten wurden, in solche Projekte zu investieren. Gleichzeitig wurde mit dem
GenG von 1889 die Haftungsbeschränkung für Genossenschaften ermöglicht.
34 So haben z. B. Wohnungsgenossenschaften in München mit der genossenschaftlichen Immobilienagentur München eG
(GIMA) eine (Sekundär-) Genossenschaft eingerichtet, deren vorrangige Aufgabe es ist, den Erwerb von Immobilien durch die
Mitgliedsgenossenschaften zu unterstützen.
© Kienbaum Management Consultants GmbH, Seminar für Genossenschaftswesen der Universität zu Köln, 2015 137